广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1841号上诉人（原审原告）：清远市金世纪房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市新城人民三路**金世纪豪园**楼首层**。法定代表人：罗强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小梅，该公司员工。委托诉讼代理人：钟慧，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：垫富宝投资有限公司，住所地：河，住所地：河北省邢台市新河县新兴街东侧>法定代表人：耿君彩，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：清远市飞腾租车服务有限公司，住所地：广，住所地：广东省清远市新城连江路**骏业大厦**铺>法定代表人：温美好。被上诉人（原审被告）：邹振飞，男，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人清远市金世纪房地产开发有限公司因与被上诉人垫富宝投资有限公司、清远市飞腾租车服务有限公司、邹振飞案外人执行异议之诉一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人清远市金世纪房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销(2019)粤1802民初2478号民事判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、涉案房屋的产权归属问题是法定的执行异议之诉处理范围，一审法院认为应另案处理错误。一审法院认为涉案房屋的产权归属及已付房款的处理等应由相关当事人依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律另案处理违反法律规定。《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》及《最高人民法院〈民事诉讼法司法解释理解与适用>》指出了审判实践中应当注意的几个问题，案外人提起执行异议之诉时，必须提出明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，也可以同时提出对执行标的进行确权或者给付的诉讼请求。……案外人在提起执异议之诉后，一审判决作出前，又向执行法院就相同执行标的提起确权之诉的，应当合并审理。案外人在提起执行异议之诉且同时对执行标的提起确权之诉后，又就相同执行标的向其他法院提起确权之诉的，受理确权之诉的人民法院应当将案件移送执行法院一并审理，执行异议之诉已经作出裁判的，则应当驳回起诉。上述法律说明:对执行标的产权归属问题应当属于执行异议之诉处理范畴，且上诉人在一审中已经明确主张对执行标的权利的，还不可以另行起诉主张权利。结合本案来看，清远中院所指“涉案房屋的产权归属由当事人另案主张”即是指上诉人可依执行异议之诉确权，且本案通过执行异议之诉确权，是上诉人主张权利的唯一途径。二、因涉案房产的《商品房买卖合同》被解除，邹振飞无法取得房屋所有权，涉案房产不是邹振飞财产，不应当被执行。1.原审法院错误的认为涉案房产权属归属问题不是执行异议之诉的处理范围，而不对房产权属归属进行处理，错误认为预登记权属人仍是邹振飞，判决不能解除对涉案查封，导致判决结果错误。2、预查封不等同于查封，预查封财产在转化为正式查封之前不能被处置。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条中规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。同时根据《民事诉讼法》第二百四十七条规定:财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条:在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。故在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置，只有经正式查封后财产才能被拍卖。邹振飞与我司《商品房买卖合同》已被清远中院解除，邹振飞不能取得涉案房屋的所有权，涉案房屋丧失了过户至邹振飞名下的可能性，因而导致预查封无法转化为正式查封。在这种情形之下，预查封措施的存在不但不能使法院获得处置涉案房屋的权力，而且还会阻碍商品房的正常流通。因此，法院应及时解除对涉案房屋的预查封，以使房屋居住价值得到更好的实现。综上所述，一审判决错误，请依法予以改判。被上诉人垫富宝投资有限公司、清远市飞腾租车服务有限公司、邹振飞未提出答辩意见。上诉人清远市金世纪房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.确认位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋是清远市金世纪房地产开发有限公司所有；2.解除对位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋的预查封并停止对该房屋的执行。一审法院认定事实：关于（2017）粤1802执931号申请执行人垫富宝投资有限公司与被执行人清远市飞腾租车服务有限公司、邹振飞民间借贷纠纷执行一案，一审法院于2016年11月24日作出的（2016）粤1802民初4637号民事判决书已发生法律效力，根据该判决书确定：一、被执行人清远市飞腾租车服务有限公司于判决生效之日起7日内向申请执行人垫富宝投资有限公司归还149999.36元及违约金（违约金从2016年7月11日起按年利率24%计付至欠款清偿之日止）；二、被执行人清远市飞腾租车服务有限公司于判决生效之日起7日内向申请执行人垫富宝投资有限公司赔偿律师费5000元；三、被执行人邹振飞对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带责任；四、案件受理费1850元，保全费1345元，合共3195元，由申请执行人垫富宝投资有限公司负担695元，由被执行人清远市飞腾租车服务有限公司、邹振飞负担2500。因被执行人清远市飞腾租车服务有限公司、邹振飞未履行生效判决书确定的义务，申请执行人垫富宝投资有限公司向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。案件在执行过程中，一审法院于2017年11月13日查封邹振飞位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋，并依法委托清远市中信华资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，评估市场价值为290241元，于2018年11月2日作出（2017）粤1802执931号执行裁定拍卖涉案房屋。该涉案房屋已办理购房预告登记，登记权属人为邹振飞。另查明，中国农业银行股份有限公司清远分行于2017年5月31日以邹振飞、清远市金世纪房地产开发有限公司为被告向一审法院提起借款合同纠纷民事诉讼，一审法院于2017年11月15日作出（2017）粤1802民初2734号民事判决书，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司清远城南支行与邹振飞、清远市金世纪房地产开发有限公司于2014年11月25日签订的合同编号为440************484的《个人购房担保借款合同》；二、邹振飞于判决生效之日起10日内向中国农业银行股份有限公司清远分行偿还借款本金96195.77元及利息；三、清远市金世纪房地产开发有限公司对邹振飞所负还款义务承担连带偿还责任；四、驳回中国农业银行股份有限公司清远分行的其他诉讼请求；五、案件受理费2226元，由邹振飞、清远市金世纪房地产开发有限公司负担。判决生效后，一审法院以（2018）粤1802执3122、3446号案立案执行，清远市金世纪房地产开发有限公司代为清偿借款本金96195.77元、利息14811.86元、诉讼费2226元。再查明，2019年7月15日清远市中级人民法院作出（2019）粤18民终1386号民事判决书，判决：解除原告清远市金世纪房地产开发有限公司与被告邹振飞于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉。对于原告清远市金世纪房地产开发有限公司要求确认位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋是原告所有的诉讼请求，经查，被告邹振飞与原告清远市金世纪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，已付清全部购房款（支付首期款56000元，银行按揭贷款支付余款129000元），并已办理购房预告登记，登记权属人为邹振飞，虽然2019年7月15日清远市中级人民法院作出（2019）粤18民终1386号民事判决书，判决解除原告清远市金世纪房地产开发有限公司与被告邹振飞于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》，但是该判决同时亦强调，合同解除后，涉案房屋的产权归属由当事人另案主张，但至今购房预告登记的权属人仍为邹振飞；同时本案是案外人执行异议之诉，涉案房屋的产权归属及已付房款的处理等应由相关当事人依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等法律另案处理，因此，对于该诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告清远市金世纪房地产开发有限公司要求解除对位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋的预查封并停止对该房屋的执行的诉讼请求，经查，如前所述，至今购房预告登记的权属人仍为邹振飞，鉴于邹振飞未履行法院生效民事判决确定的债务，一审法院查封、执行权属人为邹振飞的上述涉案房屋并无不当，因此，对于该诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回清远市金世纪房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4000元，由清远市金世纪房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求范围进行审理。首先，虽然本案涉案的房屋预告登记在被上诉人邹振飞名下，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。预告登记的权利人并不因为办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。人民法院查封预告登记于被执行人名下的房屋，效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明文规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物的被查封而不得行使。人民法院查封措施固定的是房屋预告登记本身以及在本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等，房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。本案中，只有当涉案房屋完成本登记即将房屋产权正式登记在被上诉人邹振飞的名下，才能对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价等用于偿还邹振飞债务的债务。其次，依据本案查明的事实，被上诉人邹振飞2017年11月15日，在一审法院作出（2017）粤1802民初2734号民事判决解除中国农业银行股份有限公司清远城南支行与上诉人及被上诉人邹振飞签订的《个人担保借款合同》后，上诉人已履行该判决确定的义务，代被上诉人邹振飞偿清了其所欠中国农业银行股份有限公司清远城南支行的借款本金及利息；2019年7月15日，本院作出（2019）粤18民终1386号民事判决，解除了被上诉人邹振飞为购买涉案房屋而与上诉人于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》，被上诉人邹振飞至此不再享有对涉案房屋的物的期待权。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，在《商品房买卖合同》解除后，上诉人主张涉案房屋权属其所有依据充分，应当予以支持。基于此，上诉人对涉案房屋亦享有足以排除强制执行的民事权益，故对其提出解除对位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋的查封并停止对该房屋的执行的诉讼请求，亦应当予以支持。一审法判决认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人清远市金世纪房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初2478号民事判决；二、确认位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋属上诉人清远市金世纪房地产开发有限公司所有；三、解除对位于清远市新城人民三路24号金世纪豪园一号楼三梯4层08号房屋的查封并停止对该房屋的执行。本案一审案件受理费4000元，二审案件受理费4000元，均由被上诉人邹振飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年九月八日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。