湖南省麻阳苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1226民初836号 原告：湖南中聚物业管理有限责任公司。 法定代表人：谢仁中，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：廖昊明。 委托诉讼代理人（特别授权）：谢建荣。 被告：肖爱兰。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴俊标。 原告湖南中聚物业管理有限责任公司（以下简称湖南中聚物业公司）与被告肖爱兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖昊明、谢建荣，被告肖爱兰的委托诉讼代理人吴俊标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费7550元，并按所欠费用每日万分之三缴纳滞纳金（自欠费之日起计算至付清所欠物业服务费之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年11月10日，被告所在住宅小区业主选聘原告为该住宅小区进行物业服务管理。为此，原告与小区业主委员会签订了锦江新城A区物业管理合同，合同约定了服务标准、物业服务收费标准、拖欠物业费需缴纳滞纳金等事项；同时，在小区业主委员会和麻阳房产局物业股工作人员的监交下，就被接替的湖南晋源物业服务有限公司（以下简称湖南晋源物业公司）的债权债务进行了移交，并签订了移交协议。事后，原告对该债权债务转移事项在小区内进行了公示。 被告在麻阳苗族自治县城东锦江新城A区购买了12栋3单元住宅及杂物间，系该房屋业主。原告接管该小区物业管理服务后，经清理发现，被告自2011年11月10日以来，其物业服务费一直未交，至2020年5月10日，共欠费7550元。期间，原告多次派员进行催收，而被告在无任何证据的情况下，以湖南晋源物业公司拖欠其安装监控工资为由拒绝缴纳物业服务费，至今仍在拖欠中。原告认为，被告的行为于情于理不符，于法无据，其行为侵害了其他守信业主的利益，也损害了原告的合法权益，原告因此诉至本院。 被告辩称，1、原告说湖南晋源物业公司欠被告儿子吴俊标的工资没有证据，实际上湖南晋源物业公司与原告交接时，吴俊标已经把湖南晋源物业公司欠吴俊标工资的合同复印件交给了原告，之前也向湖南晋源物业公司提交过合同复印件，被告认为原告默认了用湖南晋源物业公司欠吴俊标的工资抵扣被告应当交纳的相应物业费；2、原告在接手物业之前，吴俊标多次与湖南晋源物业公司说过用湖南晋源物业公司所欠的工资抵扣被告所欠的物业费。原告要求被告交纳从2011年至2020年的物业费不合理，被告不认同。即使要交纳物业费，被告也只能交纳2017年原告接手以后的物业费，同时原告要把之前湖南晋源物业公司欠吴俊标的工资问题处理好；3、湖南晋源物业公司与原告进行了债权债务转让，则被告认为用湖南晋源物业公司欠吴俊标工资抵扣被告应当交纳物业费也一并进行了转让。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告提交锦江新城A区物业管理合同及补充协议复印件一组，经与原件核对一致，证明了原告与麻阳苗族自治县锦江新城A区业主委员会在2017年11月10日签订了锦江新城A区物业管理合同及补充协议，约定了双方权利和义务。被告表示对该证据不清楚。本院认为，该证据与全案的其他证据能够相印证，本院予以采信； 2、被告提交软件销售合同复印件1份，证明了2011年12月7日，被告的儿子吴俊标代表怀化旭市科技有限公司与湖南晋源物业公司签订一份软件销售合同。合同约定了双方的权利和义务、付款方式等内容，合同总价款为26500元。原告表示对该证据真实性不清楚，对关联性有异议。本院认为，该证据经与原件核对一致，真实性可以确定。同时被告未缴纳物业费是以该合同涉及的软件销售款未付清为理由，该证据与本案存在一定关联性，故对该证据证明被告的儿子吴俊标代表怀化旭市科技有限公司与湖南晋源物业公司签订软件销售合同的事实，予以采信。 根据采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认如下案件事实： 被告于2011年在麻阳苗族自治县城东锦江新城A区12栋3单元202号购买了一套住房及杂物间，系该房屋业主，住房面积为136.8平方米。2011年5月9日，被告与湖南晋源物业公司（曾用名为怀化市晋源物业服务有限责任公司）签订物业服务合同，约定了双方的权利和义务，其中约定物业服务费按住宅建筑面积，每月每平方米0.5元收取；湖南晋源物业公司自该物业交付被告（或开发商通知交房）之日起收取物业服务费；被告第一次预交6-12个月的物业服务费。预交期满后，被告须按月向湖南晋源物业公司缴纳物业服务费，缴费时间为每月的10日，也可按季度或按年一次性提前交付。同时约定被告不按规定交纳物业服务相关费用的，湖南晋源物业公司可以从被告逾期欠交费用之日起，按应收总费用千分之三向被告加收滞纳金等。同日，被告向湖南晋源物业公司预交了六个月即2011年5月10日至2011年11月10日的物业费410元。 2017年7月26日，麻阳苗族自治县锦江新城A区召开业主代表大会，成立了锦江新城A区第一届业主委员会，解聘了湖南晋源物业公司，并选聘原告（曾用名为麻阳中聚物业管理有限责任公司）为该小区物业服务企业，服务期限为3年。2017年11月10日麻阳锦江新城A区业主委员会与原告签订锦江新城A区物业管理合同及补充协议，对双方权利义务、物业服务期限、管理目标、管理服务费用、违约责任等进行了约定。2017年11月11日湖南晋源物业公司与原告签订“关于麻阳锦江新城A区债权债务转让协议”，约定：1、湖南晋源物业公司将所有麻阳锦江新城A区的业主收费资料原件及各类收费、欠费、应退费明细电子档交付原告；2、湖南晋源物业公司终止麻阳锦江新城A区物业服务前所有业主的应收款（即债权）、应付款（即债务），湖南晋源物业公司一并将债权债务转让给原告；3、自签订协议之日起，原告不得就转让前的债权债务提出异议等内容。合同签订后，原告在锦江新城A区公告栏处张贴“关于湖南晋源物业服务有限公司应收麻阳锦江新城A区物业服务费债权转让的通知”，告知湖南晋源物业公司将麻阳锦江新城A区物业管理移交给原告，且湖南晋源物业公司已将债权债务转让给原告。原告接管麻阳锦江新城A区物业服务后，向被告催收物业费，被告则以湖南晋源物业公司在2011年与被告儿子吴俊标作为代表的怀化旭市科技有限公司签订有软件销售合同，湖南晋源物业公司还拖欠怀化旭市科技有限公司软件销售款13250元没有支付，而怀化旭市科技有限公司的负责人就是吴俊标。在湖南晋源物业公司与原告交接前，吴俊标就将软件销售合同复印件交给了湖南晋源物业公司，交接后又向原告提交了软件销售合同复印，原告对此一直未做答复处理。湖南晋源物业公司将锦江新城A区债权债务转让给了原告，应当认定原告默认了以该软件销售欠款抵扣被告所欠的相应物业费，故被告就一直未向原告交纳所欠物业费。但在诉讼中，被告没有软件销售款结算及实际欠款数额的证据。 另查明，被告住房面积为136.8平方米，物业费收取标准为0.5元/平方米，被告欠交物业费的时间起点为2011年11月11日，原告主张的截止日期为2020年5月10日，欠费时间共计102个月，所欠物业费为136.8×0.5×102=6976.8元。 本院认为，被告作为麻阳锦江新城A区业主与湖南晋源物业服务有限公司签订了物业服务合同，该合同是双方真实意思表示，合同成立有效。被告接受了物业服务后，负有向湖南晋源物业服务有限公司交纳物业服务费的义务。麻阳锦江新城A区业主委员会解聘湖南晋源物业服务有限公司后，与原告签订了物业管理合同，原告成为麻阳锦江新城A区的物业服务企业，且湖南晋源物业服务有限公司将麻阳锦江新城A区物业的债权债务一并转让给原告，并就债权债务转让事宜在小区进行公示，可以认定该债权转让通知了债务人，该债权转让行为有效。原告虽未与被告签订物业服务合同，但其通过公共方式告知所有业主由原告接管了麻阳锦江新城A区物业，实际提供了物业服务，被告实际享受了物业服务，双方形成事实物业服务合同关系。原告有权就被告在2017年11月之前及之后所欠的物业费一并向被告主张的权利。 原告提出的滞纳金诉讼请求，根据双方签订的合同，原告主张的滞纳金实际为违约金，原告主张按每日万分之三支付，因双方签订的物业服务合同虽有违约金的约定，但双方对物业费交纳时间和违约金计算方式约定不很明确，本院酌情参照逾期付款利息标准确定违约金。起算时间，酌情从本案起诉之日起计算至所欠物业费付清之日止。原告于2020年7月起诉，该时期全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率一年期LPR为3.85%，在此基础上上浮40%，则年利率为5.39%。故原告要求被告支付物业费7550元及按所欠费用每日万分之三支付滞纳金的诉讼请求，本院部分予以支持；超出部分，本院不予支持。 被告提出的应当以湖南晋源物业公司拖欠怀化旭市科技有限公司的软件销售款抵扣被告所欠原告物业费的辩解意见，因为一方面该软件销售款无相应结算依据，具体数额无法确定，另一方面即使该软件销售款数额确定属实，也系湖南晋源物业公司与怀化旭市科技有限公司之间的债权债务关系，且湖南晋源物业公司转让给湖南中聚物业公司的是麻阳锦江新城A区物业的债权债务，而湖南晋源物业公司所欠怀化旭市科技有限公司的软件销售款不完全是麻阳锦江新城A区物业的债务，与本案缺乏关联性，在未经相关各方明确同意抵扣的情况下，不能以该款抵扣被告所欠原告的相应物业费；被告提出即使被告要交纳物业费也只能交纳原告于2017年接管物业之后的物业费的辩解意见，因2017年之前虽是湖南晋源物业公司提供物业服务，物业费应当由湖南晋源物业公司收取，但湖南晋源物业公司已依法将该债权转让给原告，原告对该债权依法享有权利；被告提出湖南晋源物业公司与原告进行了债权债务转让，则用湖南晋源物业公司欠怀化旭市科技有限公司的软件销售款抵扣被告应当交纳物业费也一并进行了转让的辩解意见，缺乏事实和法律依据。故被告的辩解意见均不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告肖爱兰于本判决生效之日起十日内支付所欠原告湖南中聚物业管理有限责任公司物业服务费6976.8元，并自2020年7月9日起至所欠物业费付清之日止以6976.8元为基数，按年利率5.39%支付违约金； 二、驳回原告湖南中聚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告肖爱兰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  肖 刚 人民陪审员  杨秀国 人民陪审员  张应平 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  黄亚晶 书 记 员  孙诗淼