宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初656号原告：宁夏宁阳实业集团酒业有限公司，统一社会信用代码：916404257150480758。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：苏某,住宁夏彭阳县。代理权限：一般代理。被告：彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司。法定代表人：杨某。管理人：宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：王海燕，宁夏合天律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张静，宁夏合天律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告宁夏宁阳实业集团酒业有限公司（以下简称宁阳酒业公司）与被告彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司（以下简称新华装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日作出（2019）宁0425民初1414号民事判决。宁阳酒业公司不服，向宁夏回族自治区固原市中级人民法院提起上诉。2020年3月23日，宁夏回族自治区固原市中级人民法院作出（2020）宁04民终96号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁阳酒业公司的委托诉讼代理人苏某与被告新华装饰公司管理人宁夏合天律师事务所的委托诉讼代理人王海燕、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁阳酒业公司向本院提出诉讼请求：确认位于彭阳县“茹河大酒店”第三层西面中间R.P号商品房（摊位）所有权归宁阳酒业公司所有，要求新华装饰公司协助办理房屋产权登记证书。事实和理由：2010年10月11日，宁阳酒业公司与新华装饰公司签订商品房买卖合同，约定以219940.20元购买新华装饰公司开发的“茹河大酒店”第三层西面中间R.P号商品房（摊位）。合同约定，签订合同当日，新华装饰公司交付房屋（摊位）。并约定，新华装饰公司用拖欠宁阳酒业公司的酒款抵顶房款，新华装饰公司提供办理房屋权属材料，与宁阳酒业公司共同到房产管理机关办理房屋产权证。后因新华装饰公司原因，房屋产权登记手续至今未能办理。2019年1月3日，彭阳法院作出新华装饰公司破产决定书，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，涉案房屋应属宁阳实业所有，不属于破产财产。本案在审理过程中，宁阳酒业公司变更诉讼请求，要求新华装饰公司继续履行房屋买卖合同，并要求新华装饰公司协助办理房屋产权登记手续。宁阳酒业公司向法庭提供的证据：商品房（摊位）买卖合同一份，证实新华装饰公司将其开发的“茹河大酒店”第三层西面中间R.P号商品房（摊位）37.278平方米商品房（摊位）以219940.20元卖给宁阳酒业公司，合同加盖新华装饰公司和宁阳酒业公司印章。合同约定，签订合同当日新华装饰公司交付房屋（摊位）。合同约定，新华装饰公司用拖欠宁阳酒业公司的酒款抵顶房款，新华装饰公司提供办理房屋权属材料，与宁阳酒业公司共同到房产管理机关办理房屋产权证。2011年10月10日摊位买卖结账清单一份、2010年10月8日说单一份，证实2010年新华装饰公司与宁阳酒业公司双方欠账全部结清，摊位买卖结账清单上加盖宁夏红阳实业有限责任公司和宁阳酒业公司财务专用章。新华装饰公司辩称，对商品房（摊位）买卖合同无异议，但案涉抵账的货物及支付的101542.20元，全部交给宁夏红阳实业有限责任公司，并没有交付新华装饰公司。本院依法调取彭阳县不动产登记事务中心出具的刘志升房屋登记信息证明一份、三楼商铺图一份，证实刘志升名下有4处房屋登记信息，新华装饰公司名下有17处房屋登记信息；宁夏红阳实业集团有限责任公司和宁夏小额贷款有限公司名下无房屋登记信息。本院依法调取彭阳县市场监督管理局出具的企业信息查询单1份，证实彭阳县新华建筑集团装饰有限责任公司于1997年6月11日成立，法定代表人刘志升；股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%；2011年9月21日，该公司法定代表人变更登记为杨某，居民身份证号码×××。股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%。本院依法调取彭阳县市场监督管理局出具的企业信息查询单1份，证实2010年3月23日宁夏红阳实业有限责任公司成立，公司法定代表人刘志升，股东刘志升出资3269.28万元，出资比例98%，股东尹向珍出资66.72万元，出资比例2%。2013年7月8日，宁夏红阳实业有限责任公司变更登记为宁夏红阳实业集团有限公司，公司法定代表人刘志升，居民身份证号码×××。股东刘志升出资5824万元，出资比例97.07%，股东尹向珍出资176万元，出资比例2.9333%。2016年3月16日，公司法定代表人由刘志升变更登记为郭彦飞。2016年7月19日，公司法定代表人由郭彦飞变更登记为刘志升，居民身份证号码×××。股东刘志升出资变更登记为2824万元，出资比例变更为47.0667%，股东尹向珍出资变更为3176万元，出资比例变更为52.9333%。本院依法调取彭阳县市场监督管理局出具的证明一份，证实茹河购物广场、红阳实业大酒店、茹河大酒店、彭阳县红阳楼饭店4家公司名称，未在彭阳辖区注册登记。本院依法调取宁夏回族自治区固原市中级人民法院于2017年2月6日作出的（2017）宁04民调2号、（2017）宁04民调3号、（2017）宁04民调4号民事调解书各一份，证实2015年9月22日、12月9日、2016年1月20日，宁夏红阳实业集团有限责任公司向中国建设银行股份有限公司固原分行贷款，新华装饰公司将涉案房屋占用范围内的土地使用权（彭土国用[2007]620125号土地使用权）抵押给建行固原分行。本院依法调取彭阳县人民法院2018年11月20日作出的（2018）宁0425破申2号民事裁定书，证实2018年11月5日新华装饰公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由向彭阳县人民法院申请重整，彭阳县人民法院裁定受理新华装饰公司的重整申请。本院依法调取彭阳县人民法院2019年1月3日作出的（2019）宁0425破1-1号决定书，证实彭阳县人民法院指定宁夏合天律师事务所担任新华装饰公司管理人，明确管理人接管债务人财产、印章、账簿、文书等9项职责。本院依法调取彭阳县人民法院2019年10月10日作出的（2019）宁0425破1-2号裁定书，证实彭阳县人民法院裁定终止新华装饰公司重整程序，宣告新华装饰公司破产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的陈述及本院经合议确认的证据能够证明如下事实：2010年10月11日，宁阳酒业公司与新华装饰公司签订商品房买卖合同，约定以219940.20元购买新华装饰公司开发的“茹河大酒店”第三层西面中间R.P号商品房（摊位）。合同约定，签订合同当日新华装饰公司交付房屋（摊位）。合同还约定，新华装饰公司用拖欠宁阳酒业公司的各种酒价款抵顶房款，新华装饰公司提供办理房屋权属材料，与宁阳酒业公司共同到房产管理机关办理房屋产权证。房款结清后，新华装饰公司交付了房屋（摊位）。合同签订前一天，即2011年10月10日，宁阳酒业公司与宁夏红阳实业有限责任公司（与新华装饰公司的实际控制人、主要控股股东均为刘志升）共同出具的摊位买卖对账清单中注明：红阳楼R.P摊位款219940.20元与酒款118398元顶账，余额101542.20元。该对账清单中“说明”事项注明：1.2010年10月11日双方签订商品房屋（摊位）买卖合同；2.2011年10月9日双方欠账全部结清；3.房屋产权证由红阳负责给酒业公司办理。2011年10月8日，宁夏红阳实业有限责任公司与宁阳酒业公司共同出具的结算“说单”上注明，应付酒款101580元（红阳应付宁阳酒厂款），顶账房款101542.20元（红阳应收宁阳酒厂款），差额37.80元，红阳用现金支付给酒厂。同时查明，彭阳县新华建筑集团装饰有限责任公司于1997年6月11日成立，法定代表人刘志升；股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%；2011年9月21日，该公司法定代表人变更登记为杨某，居民身份证号码×××。股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%。另查明，2010年3月23日宁夏红阳实业有限责任公司成立，公司法定代表人刘志升，股东刘志升出资3269.28万元，出资比例98%，股东尹向珍出资66.72万元，出资比例2%。2013年7月8日，宁夏红阳实业有限责任公司变更登记为宁夏红阳实业集团有限公司，公司法定代表人刘志升，居民身份证号码×××。股东刘志升出资5824万元，出资比例97.07%，股东尹向珍出资176万元，出资比例2.9333%。2016年3月16日，公司法定代表人由刘志升变更登记为郭彦飞。2016年7月19日，公司法定代表人由郭彦飞变更登记为刘志升，居民身份证号码×××。股东刘志升出资变更登记为2824万元，出资比例变更为47.0667%，股东尹向珍出资变更为3176万元，出资比例变更为52.9333%。另查明，2015年9月22日、12月9日、2016年1月20日，宁夏红阳实业集团有限责任公司向中国建设银行股份有限公司固原分行贷款，新华装饰公司将涉案房屋占用范围内的土地使用权（彭土国用[2007]620125号土地使用权）抵押给建行固原分行。对该抵押信息，新华装饰公司及其法定代表人、主要出资人刘志升并未以合理方式告知宁夏宁阳实业集团酒业有限公司。另查明，2018年11月5日，新华装饰公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由申请重整。2018年11月20日，彭阳县人民法院作出（2018）宁0425破申2号民事裁定，受理新华装饰公司的重整申请。2019年1月3日，彭阳县人民法院作出（2019）宁0425破1-1号决定，指定宁夏合天律师事务所担任新华装饰公司管理人，明确管理人接管债务人财产、印章、账簿、文书等职责。2019年10月10日，彭阳县人民法院作出（2019）宁0425破1-2号裁定，终止新华装饰公司重整程序，宣告新华装饰公司破产。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。新华装饰公司与宁阳酒业公司签订以酒价款抵顶房款的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应为有效合同，当事人应依约履行。从宁阳酒业公司与宁夏红阳实业有限责任公司（与新华装饰公司的实际控制人、主要控股股东均为刘志升）共同出具的摊位买卖对账清单来看，双方均认可“欠账全部结清”，即宁阳酒业公司应付红阳楼R.P摊位款219940.20元与宁夏红阳实业有限责任公司应付酒价款219978元（118398元+101580元）顶账，剩余酒款37.8元宁夏红阳实业有限责任公司以现金支付给宁阳酒业公司。该买卖对账清单亦证明，宁夏红阳实业有限责任公司对新华装饰公司与宁阳酒业公司签订的以酒价款抵顶房款买卖合同的认可及责任承担的确认，且新华装饰公司已交付房屋（摊位），应认定宁阳酒业公司已向新华装饰公司付清房款。新华装饰公司未按照合同约定的期限办理房屋产权登记，应依法承担违约责任。故对宁阳酒业公司的诉讼请求，本院予以支持，对新华装饰公司提出的案涉抵账货物及支付的101542.20元交给宁夏红阳实业有限责任公司，并没有交付新华装饰公司的辩解意见，与本院查证的事实不符，本院不予采纳。宁阳酒业公司占有案涉房屋期间，新华装饰公司及其实际控制人、控股股东刘志升未以合理方式告知宁阳酒业公司已将案涉房屋占用范围内的土地使用权用于抵押贷款等重大信息，且在新华装饰公司申请重整未果后进入破产程序，但均属于其公司在抵押、破产方面的民事行为，与宁阳酒业公司并无法律上的因果关系，因此该民事行为并不能有效对抗宁阳酒业公司享有的物权期待权以及新华装饰公司继续履行合同义务后物权实现的可能。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司于本判决生效之日起一个月内继续履行与宁夏宁阳实业集团酒业有限公司签订的合同，即协助宁夏宁阳实业集团酒业有限公司办理房屋产权登记手续。案件受理费100元，由被告彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 高俊龙人民陪审员 马东颖人民陪审员 夏 锟 二〇二〇年九月二十九日（法官助理 何志芳书记员 刘丽霞附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国公司法》第二百一十六条本法下列用语的含义：（二）控股股东，是指其出资额占有限责任公司资本总额百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本总额百分之五十以上的股东；出资额或者持有股份的比例虽然不足百分之五十，但依其出资额或者持有的股份所享有的表决权已足以对股东会、股东大会的决议产生重大影响的股东。（三）实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。