江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13940号 原告：杨宁，女，1975年11月8日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。 被告：葛洲坝南京置业有限公司，住所地在南京市。 法定代表人：董加升。 委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告杨宁与被告葛洲坝南京置业有限公司（以下简称葛洲坝南京置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本案于2018年11月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨宁及其委托诉讼代理人蒋宜贯，被告葛洲坝南京置业公司委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨宁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失145914元（以租金11元/平米/日为标准，自2019年3月21日起计算至2019年9月30日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月31日，原、被告双方签订了《南京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的鼓楼区和燕路以北线路器材厂地块紫郡兰园1幢86屋，建筑面积为68.73平方米,单价为25150.57元/平方米，总价为1728598.68元。合同约定交付时间为2019年3月20日前。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告并未能在3月20日前交付房屋，直至2019年9月底仍在施工。原告认为原、被告双方之间所签订的商品房买卖合同合法有效，原告已经履行了付款义务，而被告在合同约定的交付期满后仍然处于施工状态，导致原告无法自行使用或出租该房屋，给原告造成了损失,故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告葛洲坝南京置业公司辩称：首先，案涉商品房在2019年2月1日之前已经通过竣工验收及规划核实，被告方也于2019年4月7日通知原告于2019年4月10日办理收房手续，且双方在交房时已经对2019年3月21日至2019年4月10日期间的逾期交房违约金进行了结算，并抵扣了原告应承担的物业费、公共维修基金和面积补差款等。因此，被告已经履行了交付义务，房屋不存在无法使用或出租的情形。其次，双方签署的补充协议已经对投资涉案商铺所带来的风险进行了告知，无论案涉房屋相邻的住宅是否施工，与原告主张的租金损失之间无因果关系，原告所购买的商铺能否出租、租金多少系商业风险，不应由被告承担其未能出租的损失。再次，被告未在合同中承诺租金或投资收益，也未对租金进行明确具体的宣传，因此，被告在租金方面并未构成违约。最后，出租市场较为冷淡，直至开庭之日，案涉房屋所在的商铺多数处于空置状态，该情形表明案涉商铺的损失并不存在，且即使存在，据被告了解已出租商铺的租金单价约为4元每平米，原告主张的租金损失标准明显过高。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：2018年3月31日，甲方葛洲坝南京置业公司与乙方杨宁签订了一份《紫郡兰园商品房预售合同》及一份补充协议。商品房预售合同约定：甲方将紫郡兰园1幢86室房屋出售给乙方，该房屋的建筑面积68.73平方米，总价1728598.68元；乙方应于2018年3月31日前支付868598.68元，余款860000元通过商业贷款支付；该房屋交房时已取得《建设工程规划核实合格书》和《房屋建筑工程竣工验收备案证书》；甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该房屋，甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之二/天向乙方支付迟延期间的违约金；甲方对配套基础设施及其他设施的承诺见附件7，附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方按照10元/天/项向乙方支付违约金，且本款约定的违约金责任不与第六条约定的迟延交付违约责任累加适用，但乙方解除本合同的除外。附件7列举的配套基础设施和其他设施包括上下水设施、供配电设施、红线内小区道路、公共绿地、小区内部会所等，上述设施于2019年3月20日前具备使用条件。补充协议约定：甲乙双方的权利义务责任以《预售合同》的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息都不再作为确定双方权利义务的依据，售楼书、售楼广告、沙盘模型等资料中本项目红线以外非甲方开发范围的区域规划，不作为确定双方权利义务的依据；乙方在签署预售合同及补充协议时，已知悉本房地产项目所涉及规划和周边道路、公共设施等环境之现状及可能对房屋带来的影响，乙方日后不得就此向甲方提出任何要求或主张；乙方已知悉本房屋交付后因项目整体建设开发进度的安排可能产生的不利因素（包括但不限于粉尘、噪音、道路通行受限、围墙临时围挡等）对房屋使用带来的影响，乙方对此均知悉，且此后不得向甲方提出任何要求或主张。 上述合同签订后，杨宁缴纳了全部房款，葛洲坝南京置业公司向其出具了发票。 2018年12月29日，南京市规划局向葛洲坝南京置业公司发放了包含本案所涉房屋在内的《规划核实合格书》。2019年2月2日，葛洲坝南京置业公司获得了A地块1#、4#、6#、9#和11#楼住宅项目关于框架、剪力墙的竣工验收备案证明。 2019年4月7日，葛洲坝南京置业公司向杨宁发送了《交付告知函》，要求其于2019年4月10日至葛洲坝招商物业办理本案所涉商铺的交付手续。但是，杨宁收到该通知后，并未与葛洲坝南京置业公司进行交接，而是于2019年7月27日才进行了交接，并签署了《入伙物品发放清单》，该清单载明的物品包含水卡、电卡、燃气卡等物品。在交接时，双方按照日万分之二的标准计算了2019年3月31日至2019年4月10日之间逾期交房的违约金，并用该款抵扣了杨宁应当缴纳的物业费、公共维修基金及面积补偿款等费用。 2019年8月25日，杨宁向葛洲坝南京置业公司寄送了《关于要求对商场及房屋问题进行整改并通知验房的函》，明确直至该日商场仍处于施工状态，存在脚手架没拆除、扶手电梯没安装、中间廊桥没安装、道路不通、地砖未铺设、水塘未填平、房屋内没通电、无法确定是否通水、没有安装中央空调、自用空调没有留外机空调位等情况。 葛洲坝置业公司在向杨宁销售本案所涉房屋前，曾制作了宣传海报、周边商业租金调研等宣传材料，上述材料显示周围商铺的租金均在5元/平方米/天以上，且离本案所涉房屋最近的北城新天地的商铺租金在5元至15元/平方米/天之间。2019年8月5日，葛洲坝南京置业公司在其微信公众号上发布了《揭秘：南京下一个投资风口》的文章，该文章明确“据目前市场租金及位置对比参照，按平均租金水平11元/平方米/天计算，初步预估葛洲坝招商国际广场单个商铺年租金收入约40万元；而办公产品按平均租金水平2.8元/平方米/天计算，初步预估单层办公产品年租金收入超100万元。 2020年6月4日，本院曾至现场勘查，发现涉案商铺所在的商场绝大多数房屋都处于空置状态，仅有马路边一楼的两家商铺在营业，面积在70平方米左右，租金约1万元/月。 上述事实，有原、被告双方提供的证据在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，杨宁为证明涉案房屋存在设施设备未安装到位、脚手架迟迟未拆除以及直至2019年10月仍有围挡未拆除的情形，向本院提供了20余张照片、短信、《业主诉求汇总表》等证据。照片显示涉案商铺所在的两栋楼之间的水塘在2019年6月29日时仍未掩盖、道路中间的手扶电梯未安装、脚手架未拆除，2019年9月4日时道路仍在铺设，2019年10月8日时商铺门前的围挡未拆除，2019年10月11日时道路中的设施仍未搬离。短信记载，紫郡兰园南大门口处的道路因葛洲坝南京置业公司占用，无法正常施工，直至9月初才腾让交接。业主诉求汇总表显示，杨宁反映自己购买的房屋没有看到天然气管道，设施、设备没有安装到位。葛洲坝南京置业公司对上述证据的真实性均不予认定，但未向本院提供本案所涉房屋的竣工验收报告。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，杨宁与葛洲坝南京置业公司之间所签订的商品房预售合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。杨宁主张涉案商铺不具备交付条件，存在水、电不通、红线内的公共道路以及红线外的规划道路直至2019年10月初仍存在未完工的情况，向本院提供了照片、短信、《关于要求对商场及房屋问题进行整改并通知验房的函》等证据。葛洲坝南京置业公司虽对照片、短信等证据的真实性不予确认，并提供了《规划核实合格书》以及A地块1#、4#、6#、9#和11#楼住宅项目关于框架、剪力墙的竣工验收备案证明，但其提供的《规划核实合格书》仅能证明其建设的楼房符合规划要求，不能证明其建设范围内的工程已经全部竣工，而其提供的竣工验收证明系关于住宅的框架和剪力墙的竣工验收证明，并非关于本案所涉商铺以及道路等配套设施的全部竣工的竣工验收证明，故上述证据不能使本院认定本案所涉商铺及配套设施已经全部竣工。因此，本院对杨宁提供的证据的真实性予以确认，对其直至2019年9月30日仍有配套设施尚未完工的事实，予以认定。 因合同约定葛洲坝南京置业公司于2019年3月20日交付房屋时应取得《建设工程规划核实合格书》和《房屋建筑工程竣工验收备案证书》，并保证房屋的配套设施及其他设施于2019年3月20日前具备使用条件，而葛洲坝并未举证证明其取得了《房屋建筑工程竣工验收备案证书》，亦未举证证明其完成了配套设施的建设，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。杨宁主张按照合同签订前葛洲坝置业公司制作的宣传材料以及微信公众号发布的文章等按照11元/平方米/天计算损失，因上述资料均系要约引诱，并非要约，故对葛洲坝南京置业公司不产生法律拘束力，杨宁主张依据上述宣传资料所载明的租金价格计算损失，无事实和法律依据，本院不予支持。葛洲坝南京置业有限公司以补充协议中所约定的“甲乙双方的权利义务责任以《预售合同》的约定为准……乙方已知悉本房屋交付后因项目整体建设开发进度的安排可能产生的不利因素（包括但不限于粉尘、噪音、道路通行受限、围墙临时围挡等）对房屋使用带来的影响，乙方对此均知悉，且此后不得向甲方提出任何要求或主张”等内容为依据，辩称其无需承担损害赔偿责任。但是，该补充协议中所指的不利因素应是本案所涉房屋竣工交付后，其他楼栋的建设给本案所涉房屋的使用带来的不利影响，而不应包含本案所涉房屋在内，否则即意味着原告放弃了要求被告交付竣工验收合格房屋的权利，这显然不具有合理性，故本院对葛洲坝置业公司提出的上述抗辩意见，不予采纳。 因双方已对2019年3月21日至2019年4月10日期间逾期交房违约金进行了抵扣，故杨宁再次主张葛洲坝南京置业公司赔偿上述期间逾期交房的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于2019年4月11日至2019年9月30日期间的损失，因葛洲坝南京置业公司未提供竣工验收报告，故杨宁于2019年7月27日接收房屋并无不当。根据双方合同约定的违约金标准、本案所涉房屋的面积、位置、涉案房屋所在商场出租状况不佳以及该房屋至今未能出租的事实，并参照周边房屋的出租价格，本院酌定葛洲坝南京置业有限公司应按照2.5元/平方米/天的标准赔偿杨宁2019年4月11日至2019年7月27日期间的损失16838.85元（2.5元/平方米/天×68.73平方米×98天）。关于2019年7月27日至2019年9月30日期间的损失，因杨宁已经接收了房屋，此时该房屋周边的环境虽不完善，但杨宁仍可挂牌出租，并对房屋进行装修，故本院酌定上述期间的损失为3300元（1500元/月÷30天×66天）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告葛洲坝南京置业有限公司于本案判决生效之日起十日内赔偿原告杨宁损失20138.85元； 二、驳回原告杨宁的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3218元，由原告杨宁承担718元，被告葛洲坝南京置业有限公司承担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审 判 长  孙晋辉 人民陪审员  袁 军 人民陪审员  史 萌 二〇二〇年九月九日 书 记 员  赵晶晶