陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6262号上诉人（原审被告）：西安曲江投资建设有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区咸宁东路******。法定代表人：赵腾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：师明明，男，1985年11月25日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）：赵绒，女，1982年7月24日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：安征伟，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉馨，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。原审被告：金碧物业有限公司西安分公司。住所地：陕。住所地：陕西省西安经济技术开发区未央路**赛高国际EHB企业总部大厦****>负责人：王有库，该公司总经理。委托诉讼代理人：王开江，男，1984年6月25日出生，职员，住。原审被告：金碧物业有限公司。住所地：广东省广州市天。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道****之三style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：徐力。委托诉讼代理人：张博，男，1992年2月3日出生，汉族，职员，住。上诉人西安曲江投资建设有限公司（以下简称曲江公司）因与被上诉人赵绒及原审被告金碧物业有限公司西安分公司（以下简称金碧西安分公司）、金碧物业有限公司（以下简称金碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。曲江公司上诉请求：1、请求撤销或依法改判西安市雁塔区人民法院作出的（2018）陕0113民初15280号民事判决第一项、第二项；2、请求判令本案的全部诉讼费用由赵绒承担。事实与理由：1、本案争议的房屋不存在厨房顶部漏水的问题，即便存在厨房顶部漏水的问题，一审法院在未查明因果关系的情况下要求曲江公司进行修复是错误的；2、本案争议房屋不存在质量问题，而现存的问题并不影响赵绒的装修入住，曲江公司不应承担相应的损失赔偿责任；3、即便赵绒存在因房屋瑕疵导致的损失，但其对损失的扩大存在一定责任，法院不应要求曲江公司承担全部损失。赵绒辩称，一、曲江公司与赵绒签订《商品房买卖合同》，既没有按照合同约定的时间交付房屋，而且还存在重大质量问题，构成严重违约，赵绒提供的证据足以证明上述质量问题的存在。二、房屋存在质量问题多达10余处，严重影响赵绒居住，属于曲江公司没有按照合同约定的交付要求交付房屋，存在严重违约，应当承担修复的责任。三、赵绒发现质量问题后直至起诉之日多次向曲江公司反映房屋存在质量问题，且得到金碧公司的认可。因曲江公司怠于修理至今没有完全修复，其应当承担修复及赔偿损失的责任。其余一审判决正确，请求维持原判。金碧公司辩称，与其无关。赵绒诉至一审法院请求：1、依法判令曲江公司承担逾期交付房屋的违约金117,873.18元；2、依法判令曲江公司为赵绒修缮房屋餐厅顶部渗漏水部位并交付符合质量要求的房屋；3、依法判令曲江公司赔偿赵绒损失53,430元；4、金碧西安分公司、金碧公司对曲江公司的上述债务承担连带责任；5、依法判令曲江公司、金碧西安分公司、金碧公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月28日，赵绒（买受人）、曲江公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《西安恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，约定赵绒购买曲江公司开发的位于西安市雁塔区恒大绿洲七期第55幢1单元30层13004号房，总价款为1044975元。针对房屋交付事宜。合同第八条约定，交房日期为2015年6月30日前。合同第八条第一款约定，“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。补充协议第四条约定，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。补充协议第八条第1款约定，在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和质量（包括房屋的装饰、装修标准）有异议的，应向出卖人或者出卖人委托的物业服务企业提出，对商品房存在质量问题，除依照法律的规定和合同的约定不能交付的以外，由出卖人或者出卖人委托的物业服务企业按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在书面异议提出后60日内解决，此段期间不视为延期交房，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的设施、设备和质量（包括装饰、装修标准）不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。第3款约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人书面通知办理房屋交接手续之日已交付房屋，但不免除出卖人的保修义务。针对逾期交付违约金事宜。合同第九条约定，逾期不超过180日的或逾期超过180日后买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。补充协议第五条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同及补充协议签订后，赵绒依约支付了购房款。2014年12月，曲江公司取得55幢住宅楼的建设工程消防验收意见书，验收结论为合格。2015年5月，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对案涉房屋所在55幢住宅楼进行五方竣工验收，验收结论为合格。2015年6月，曲江公司取得55幢住宅楼电梯使用标志。2015年6月，曲江公司按照合同约定的送达地址向赵绒邮寄收楼通知书，通知赵绒在2015年6月30日办理收房手续。2015年8月6日，赵绒向物业公司提出门铃面板未安装到位、门框有磕伤等问题。2016年4月17日，赵绒向物业公司新提出景观阳台、生活阳台防水破损、生活阳台护栏墙体坡度倾斜、次卧窗户下方有渗水痕迹及窗户外上方窗檐向内倒坡不利于排水、厨房及餐厅有渗水返碱等问题。2018年7月29日，金碧西安分公司工作人员出具情况说明称案涉房屋次卧墙面渗水未修复，即日整改，一周内维修完成。2018年8月，案涉房屋次卧窗户下方墙面仍存在返碱问题。2019年1月，案涉房屋厨房顶部有在大面积渗漏水及返碱问题。庭审中，曲江公司、金碧公司、金碧西安分公司称金碧西安分公司在赵绒起诉前收房时对案涉房屋进行维修，在2019年4月亦进行维修，维修的部位包括卧室东墙面底部的返碱部位。赵绒提交的租赁合同载明：2015年至2018年，其租房的月租金分别为1,600元、1,670元和1,850元。一审法院认为，关于曲江公司是否存在逾期交房、案涉房屋是否存在影响居住使用的质量问题。经查，曲江公司已按照合同约定地址向赵绒邮寄了收楼通知，且交付的案涉房屋符合合同第八条第一款和补充协议第四条的约定，能证明曲江公司按期交付房屋的事实。故对赵绒主张的逾期交付违约金，不予支持。根据在案证据来看，赵绒在2015年8月接收案涉房屋时已发现包括厨房顶部存在渗水返碱问题，2018年8月、2019年1月，厨房顶部渗水返碱问题仍存在。由此来看，厨房的渗漏水及返碱问题一直存在，该问题直接关系到赵绒能否正常使用房屋，属严重影响正常使用案涉房屋的质量问题。至于赵绒主张的次卧室渗漏问题，该问题并不属于严重影响使用的问题。曲江公司作为出卖人负有交付能正常居住使用案涉房屋的合同义务，其应对已履行了前述合同义务的事实承担举证责任。在案证据并不能证明曲江公司已修复厨房顶部渗漏水部位的事实。故判令曲江公司在本判决生效之日起三十日内修复案涉房屋厨房顶部的渗漏水部位。因合同及补充协议未就瑕疵履行约定违约金，故对赵绒的违约金主张，不予支持。因案涉房屋存在渗漏水问题导致赵绒无法入住，必然会形成赵绒租金损失。赵绒主张的租金标准，与案涉房屋面积、本市房屋租赁市场价格基本相符，亦符合生活经验，予以支持。关于金碧西安分公司、金碧公司应否承担连带责任的问题。本案系合同之诉。金碧西安分公司、金碧公司并不是房屋买卖合同的主体，无须对赵绒承担合同责任。故对赵绒的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安曲江投资建设有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于西安市雁塔区恒大绿洲七期第55幢1单元30层13004号房屋的厨房顶部漏水部位进行维修；二、被告西安曲江投资建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵绒赔偿租金损失53,430元；三、驳回原告赵绒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3726元，由曲江公司负担。因赵绒已预交费用，故曲江公司应于履行本判决金钱给付义务时一并支付给赵绒。本院经审理查明，2019年12月31日，赵绒将涉案房屋出让于案外人，并于2020年1月11日办理了产权过户手续。一审法院查明其余事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中，赵绒与曲江公司签订《商品房买卖合同》及《西安恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，约定由赵绒购买曲江公司开发的恒大绿洲七期第55幢1单元30层13004号房屋。合同签订后，赵绒依约向曲江公司支付了购房款，履行了付款义务。曲江公司虽然向赵绒交付了房屋，但曲江公司交付的房屋一直存在厨房顶部渗水返碱、卧室渗漏等房屋质量问题，严重影响了赵绒对案涉房屋占有使用的权利，也给赵绒造成了一定损失。在此情况下，赵绒有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及双方合同的相关约定向曲江公司主张承担采取修缮补救措施以及赔偿损失等法律责任，原审法院对赵绒的相关诉请予以支持，并无不当。曲江公司上诉称涉案房屋不存在质量问题，即便存在质量问题，也与其无关。但根据本案查明事实，赵绒在2015年8月接收案涉房屋时已发现包括厨房顶部存在渗水返碱问题，2018年8月、2019年1月，厨房顶部渗水返碱问题仍存在。而且，就卧室漏水问题，金碧西安分公司工作人员于2018年7月29日出具情况说明称“案涉房屋次卧墙面渗水未修复，即日整改，一周内维修完成。”此说明也印证了涉案房屋存在质量问题的事实。因此，曲江公司的上诉理由缺乏事实依据，不能成立，其上诉请求应予驳回。本案中，赵绒于原审宣判后将案涉房屋出让于案外人，并于2020年6月16日向本院提交书面意见称其放弃曲江公司对案涉房屋进行维修的权利主张，该放弃请求属于当事人对自身权利的处分，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求应予驳回。原审判决第一项应予撤销，其余判项应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15280号民事判决第二项、第三项及诉讼费承担部分；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15280号民事判决第一项。二审案件受理费1136元,由上诉人西安曲江投资建设有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二０二〇年九月二十二日书记员 尹佳佳