江西省南昌市西湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0103执异46号 异议人（案外人）：童恒平，男，汉族，1959年10月30日生，住南昌市西湖区。 委托代理人：朱小勇，浙江天赞（南昌）律师事务所律师。 委托代理人：黄聪儿，浙江天赞（南昌）律师事务所律师。 申请执行人：陶江美，女，汉族，1976年7月2日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托代理人：熊朗秋，江西朗秋律师事务所律师。 委托代理人：王子欣，江西朗秋律师事务所实习律师。 被执行人：胡雪松，男，1973年1月28日出生，汉族，住南昌市东湖区。 被执行人：熊忠标，男，1974年6月16日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被执行人：廖平华，男，1974年6月16日出生，汉族，住南昌市东湖区。 本院在执行陶江美申请执行胡雪松、熊忠标、廖平华民间借贷纠纷一案中，案外人童恒平向本院提出了书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人童恒平称，2012年11月13日，被执行人廖平华将位于红谷滩新区房屋出售给了异议申请人，并与异议申请人就上述两套房屋的出售分别签订《房屋买卖合同》，上述两套房屋的出让价分别为每套40万元，共计80万元。异议申请人在《房屋买卖合同》签订当天付清了全部房款，随即，被执行人廖平华将上述两套房产也交付给了异议申请人，异议申请人现居住在上述房屋中，实际占有了该房产。异议申请人多次催促被执行人廖平华要求办理房屋过户手续，但因被执行人廖平华将上述房产作为抵押向银行贷款，直到2014年2月25日才还清贷款，期间无法过户。2014年5月13日，被执行人廖平华及其妻子涂建英向异议申请人出具了一份经过公证的《委托书》，委托异议申请人办理房屋过户、领证事宜，但因为（2020）赣0103执522号执行案查封了上述房产，导致至今无法过户。因本院在执行陶江美申请执行胡雪松、熊忠标、廖平华民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人廖平华名下位于红谷滩新区，拟对该房屋进行拍卖。申请人认为查封、拍卖行为侵害了异议人的合法权益，故申请依法解除（2020）赣0103执522号执行案中对位于红谷滩新区房屋的查封并终止拍卖。 异议人童恒平、申请执行人陶江美出席听证接受询问并提交了如下证据： 证据一、异议人身份证，证明异议人主体身份适格。 证据二、《房屋买卖合同》、涉案房屋不动产权证，拟证明异议人童恒平于2012年11月13日与被执行人廖平华签订《房屋买卖合同》，以40万元的价格向廖平华购买案涉房产。 证据三、《收据》，拟证明执行人廖平华于2012年11月13日收到异议人童恒平支付购房款40万元。 证据四、用水服务卡、水费清单，拟证明异议人在法院查封案涉房产前就占有该房产。 证据五、廖平华《确认函》一份，拟证明2012年11月13日，廖平华将涉案房产以物抵债给异议人童恒平，因廖平华将涉案房产向银行办理抵押贷款，贷款期间无法办理产权过户手续，因此未办理房产过户的责任不在异议人。 证据六、童恒平在建行交易明细，拟证明童恒平于2009年4月2日至2010年10月4日向廖平华转款62万元。从明细中可以反映出童恒平多次从银行账上提取现金，其中以现金方式支付给廖平华18万元，以现金及转账方式支付给廖平华80万元本金，与廖平华出具的确认函相印证，能够证实童恒平是通过借款支付的80万元房款。 证据七、抵押贷款合同，拟证明在2012年8月份童恒平用自己房屋提供抵押贷款170万元。 证据八、（2013）东民初字第1436号民事判决书及（2020）赣0103执522号之一执行裁定书及公告，证明该执行案拟拍卖两处涉案房产。 申请执行人陶江美称，1、涉案房产的《房屋买卖合同》及《收据》不具有证据三性，不足以证明房屋买卖发生的时间和真实性；2、异议人提交的两份公证书不符合证据效力关联性的规定，该份证据不应予以采纳；3、异议人提交的贷款结清证明三性均不符合法律规定，没有证明效力，无法证明被答辩人所主张的证明目的；4、异议人提交的用水卡及用水服务卡均缺乏证据三性，无法证明合法占有房屋，不应予以采纳；5、异议人提交的确认函不应作为证据采信。异议人的申请异议理由不充分，既无法证明房屋已签订合法有效的书面买卖合同，也无法证明已合法占有涉案房屋，更无法证明其支付了全部价款。且其所提交的证据均未达到证据三性的要求，并且可能存在伪造证据、虚假诉讼的情形。故请求法院依法审理，驳回其异议请求。 申请执行人陶江美参加听证，但未提交证据。 被执行人胡雪松、熊忠标、廖平华未参加听证，亦未提交证据。 本院审查查明，2014年8月6日，南昌市东湖区人民法院就陶江美诉胡雪松、熊忠标、廖平华民间借贷纠纷一案作出（2013）东民初字第1436号民事判决书，判决：一、被告廖平华、胡雪松、熊忠标于本判决生效后十五日内连带归还原告陶江美借款30万元及逾期利息（自2013年10月17日起至全部借款清偿之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、被告廖平华于本判决生效后十五日内归还原告陶江美借款33万元及逾期利息（自2013年10月17日起至全部借款清偿之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告陶江美的其他诉讼请求。本案由原告陶江美预交的受理费10100元，保全费3770元，合计13870元，由被告廖平华、胡雪松、熊忠标共同承担6605元，由被告廖平华自行承担7265元（限三被告随上述款项一并给付原告陶江美）。判决生效后，胡雪松、熊忠标、廖平华未按期履行，陶江美遂向东湖区人民法院申请强制执行，东湖区人民法院于2015年1月21日以（2015）东执字第154号立案执行，因被执行人廖平华、胡雪松、熊忠标短期内无可供执行财产，东湖区人民法院于2015年6月25日终结（2013）东民初字第1436号民事判决书本次执行程序。2020年1月16日，东湖区人民法院以（2020）赣0102执恢99号案件恢复执行。2020年1月17日，南昌市中级人民法院裁定将申请执行人陶江美与被执行人廖平华、胡雪松、熊忠标合同纠纷一案交叉到西湖区人民法院执行。2020年3月30日，本院就陶江美与被执行人廖平华、胡雪松、熊忠标民间借贷纠纷一案以（2020）赣0103执522号案件立案执行，后本院于2020年6月5日裁定拍卖被执行人廖平华名下位于南昌市红谷滩新区共计三套房屋。为此，异议人童恒平向本院提出前述异议请求。 另查明，涉案房产于2013年10月23日被南昌市东湖区人民法院以（2013）东民初字第1436号案件保全查封。 再查明，异议人童恒平与被执行人廖平华系朋友关系,双方存在经济往来。2012年8月30日，被执行人廖平华将其名下位于南昌市红谷滩新区，异议人童恒平之弟童恒辉名下位于红谷滩新区共同抵押贷款170万元，贷款期限为24个月。涉案南昌市红谷滩新区房产一直由被执行人廖平华的亲属居住至今。 本院认为，本案的争议焦点问题是异议人是否在涉案房屋被查封前取得了排除强制执行的权利。异议人提交的《房屋买卖合同》未经过房屋管理部门备案，合同签订日期没有相关证据进行佐证，提交的《收据》和银行交易明细不能证明存在真实的交易并支付了对价，房屋出售后又将房产向银行抵押贷款不符合交易惯例和常理，且其中一套涉案房产一直由被执行人的亲属占有使用，故涉案房屋在查封之前就进行交易的真实性存疑。此外，被执行人廖平华在《确认函》中陈述涉案两套房屋的房款用于抵消其欠异议人童恒平的债务。综上，本院认为异议人童恒平与被执行人廖平华签订的《房屋买卖合同》实质属于以物抵债，而非最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买卖合同，故异议人依据该规定对涉案房屋享有排除执行的主张，亦不能成立。异议人童恒平的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回异议人童恒平的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  徐晓霞 人民陪审员  王凤娟 人民陪审员  郑 颖 二〇二〇年九月十一日 书 记 员  熊淼鑫