福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0602民初998号 原告：曾锦文，男，1992年5月15日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林舒婷，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：邱进容，男，1973年4月17日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈必旺，福建南州律师事务所律师。 第三人：林明发，男，1953年11月1日，汉族，住福建省龙海市。 第三人：祝内芳，女，1984年8月5日出生，户籍地址福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市（台北眼镜店）。 原告曾锦文与被告邱进容、第三人林明发、第三人祝内芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾锦文及其委托诉讼代理人张雪玲、林舒婷，被告邱进容的委托诉讼代理人陈必旺到庭参加诉讼，第三人林明发、第三人祝内芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾锦文向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年4月14日签订的《房屋租赁合同》；2、被告邱进容立即返还原告房屋租金48222元、押金5000元及违约金50000元；3、本案一切诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由被告邱进容承担。事实和理由：被告口头告知原告芗城区“新华东商贸广场”4幢33号店面为被告本人所有，原被告双方于2017年4月14日签订了《房屋租赁合同》，约定将芗城区“新华东商贸广场”4幢33号店面出租给原告使用，租期3年，自2017年4月24日至2020年4月23日止；租金为每年人民币155000元，每6个月缴纳一次，每次缴交的租金总额为77500元，第一次租金于签订合同时支付，之后于每6个月期限届满前30天内支付下6个月的租金；原告应于本合同签订之日向被告支付房屋租赁押金人民币5000元，该押金不得用于抵作租金；合同第十条约定合同期内同意原告转让店面的使用权。协议签订后原告按照约定向被告支付押金和租金。2018年9月30日，原告与祝内芳签订《转让协议书》（收据），2018年10月16日，原告与祝内芳签订《转让协议》，约定该店面转租给祝内芳使用，并由祝内芳代替原告履行原《房屋租赁合同》项下的条款，定期缴纳租金等各种费用。后祝内芳按照原告与之签订的两份转让协议，向原告按期支付租金。原告将收到的祝内芳缴纳的2018年10月24日至2019年4月23日的租金77500元，分别于2018年9月25日、30日、10月2日通过微信转账全数交付给被告。2018年11月11日、2018年12月15日，被告另行与祝内芳签订《房屋租赁合同》、《店面转租合同》，约定其将配合祝内芳与房屋所有权人续租该店面至2022年4月23日，确认租金为每年155000元。表明被告知情并确认了此次转租事宜。因该产权并非被告名下所有，被告未将收取的租金支付给实际产权人，实际产权人林明发找祝内芳询问是否租赁，若租赁应另行支付租金。原告方才得知该房产并非被告所有！后祝内芳于2019年1月1日与店面所有权人林明发另行签订房屋租赁合同，并向其支付房屋租金（租金自2019年1月1日起计算）。2019年2月1日祝内芳依据原告与其签订的《转让协议书》（收据）起诉原告，要求返还此前已支付的租金及押金121500元，包含2019年1月1日至2019年4月23日已经支付的租金48222元。该案审理过程中，原告祝内芳达成调解，退还《转让协议书》（收据）项下的2019年1月1日至2019年4月23日的租金给祝内芳，并已履行完毕。被告与原告此前签订的《房屋租赁合同》因被告不能履行房屋交付义务而不得不终止，被告已构成违约。原告多次要求被告退还双方签订的《房屋租赁合同》项下2019年1月1日至2019年4月23日的房屋租金及押金，但迄今为止被告一再拖延仍未将款项退还予原告。现原告有权按照该《房屋租赁合同》第九条违约责任之约定，要求被告退还该《房屋租赁合同》项下的剩余的房屋租金、押金，并追究其违约责任。 被告邱进容辩称，一、原告提出解除原告被告双方于2017年4月14日签订的《房屋租赁合同》，但该合同已经基本履行，解除没有道理。二、邱进容对涉案房屋具有合法的转让权和优先承租权，邱进容与实际产权人签订的另一《房屋租赁合同》到期日是2019年12月31日，根据法律规定，原租户在同等条件下具有优先承租权。邱进容完全可能承租到2020年4月23日以后，不会出现纠纷。三、之所以出现纠纷，这是原告的责任，原告仿冒邱进容签名造假合同骗祝内芳签转让房屋合同。因为他经营不起来，曾锦文伪造一份虚假租赁37号店合同：模仿邱进容签名字迹提供给祝内芳；骗祝内芳说和我再续租三年(原告与祝内芳签转让协议时租期实际上只剩下一年半)；请求法庭责令曾锦文提供和祝内芳签的转让合同；曾锦文如果不这样骗祝内芳租期还有三年；祝内芳不可能给曾锦文4万转让费。曾锦文因为什么要转让；曾锦文经营不下去；和邱进容签的合同第一条；如店面承租合同没有履行完毕；中途退租；曾锦文要赔偿邱进容店面空置租金或一年租金。所以曾锦文仿冒邱进容签名的合同去给祝内芳看。祝内芳看合同期还有三年才给曾锦文4万转让费。曾锦文害怕没有履行租赁时间要赔偿邱进容转让的店面空置期；所以做假合同去骗祝内芳来转让该店面。所以祝内芳被曾锦文欺骗才去找曾锦文退钱。曾锦文因为什么要退祝内芳店铺租金？因为曾锦文知道自己造假收祝内芳4万转让费；所以曾锦文才自己掏钱退给祝内芳。这是原告自己违约造假，做假合同去骗祝内芳来转让该店面。所以祝内芳被曾锦文欺骗才去找曾锦文退钱。曾锦文骗祝内芳钱，祝内芳向曾锦文讨要，他退还祝内芳，这是原告与祝内芳的事，是原告造假造成的，与邱进容没有关系和关联。而且原告是过错方，要求邱进容返还48222元没有道理，相反，邱进容主张因原告的过错导致优先权被取消，减少赚取租金价差2.9万，原告应当负责。四、邱进容因为什么和曾锦文签一份合同；又和祝内芳签一份合同？因为祝内芳发现合同有假；时间只有1年零几个月；祝内芳来找邱进容；需要和邱进容重新签一份合同来保证她的权益不受损；邱进容只能如实相告店租到2019年元月1日到期；但邱进容有优先权；可以和原房东林明发继续签约再转租给祝内芳；祝内芳发现邱进容和原房东林明发签的租赁合同一年才12.6万；差价是一年2.9万。后来祝内芳自己去找林明发签合同；跟林明发说她有付4万转让费给转让给他的曾锦文先生；所以林明发直接避开邱进容；林明发考虑到祝内芳有给曾锦文4万转让费；所以林明发直接和祝内芳签约37号店的租赁合同。五、原告要求邱进容支付违约金50000元没有依据，涉案的《房屋租赁合同》第九条违约责任(一)规定，在解除合同时，甲方应将剩余期间的租金及房屋租赁押金无息退还乙方，并支付乙方1年租金作为违约补偿给乙方。现涉案的《房屋租赁合同》已经基本履行，只差3个月又23天，且根据优先承租权的规定完全可以继续履行。且无解除，因而原告要求邱进容支付违约金50000元没有依据。《房屋租赁合同》不符合解除的法定条件，《合同法》第九十四条规定了法定解除合同的条件：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。六、1、原告提供的证据房租合同中对违约责任有明确清楚的规定，第九条有约定，甲方无违约，合同2017年4月24日-2020年4月23日止，被告无违约。2、乙方的违约责任，乙方应当承担违约责任，理由：乙方是本案的过错方，过错责任应当自己承担。原告与祝内芳签订合同，骗取祝内芳4万元，祝内芳发现后，要求原告返还，4万元是原告的过错，是原告与祝内芳的纠纷，过错方应当自己承担，与被告无关联性，因为乙方伪造租期，是造成合同终止的原因，违约责任应当由乙方来承担。是你与祝内芳的事情，与被告无关。根据合同违约责任。被告并没有要求赔偿，被告认为原告是无理取闹。因此，涉案《房屋租赁合同》不符合解除的法定条件，且已基本履行，且是原告方的过错。要求邱进容支付50000违约金完全没有道理。请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人林明发述称，本人对原告曾锦文起诉邱进容没有意见，邱进容不能修改租赁合同，私自添加了合同第九条：“附加合同条款，合同期满，同等条件下，乙方享有续租优先权”，我手中没有手写的第九条条款，我现将这份与邱进容签订的原合同提供给法院，我与邱进容签订的原合同已经于2019年1月1日期满，我已经将本店租给祝内芳了，期满后邱进容没有优先权，邱进容尚欠第三人林明发租金60000元。 第三人祝内芳述称，没有意见，是事实，当时我给原告转账时，与被告的聊天记录均有截图给我看，一共收到77500元，我有打电话确认，当时说住院。双方有一起喝茶，从来没有说他不是真房东，12月30日林明发来找我，说店是他的，他还有牵扯到卖店面的问题，我一直以为被告是房东。后面林明发找过来才知道被告不是房东。被告欠林明发60000元的房租，估计是因为60000元没给才不打算租给被告。林明发就叫我付房租不然就要我搬离店面，因为我刚租两个月，所以我又给了一遍房租给林明发。我之前房租是给原告。后面我找原告要之前房租，原告有还给我。 本院经审理认定本案主要事实如下： 被告邱进容与第三人林明发于2012年12月31日签订《房屋租赁合同》，内容（摘要）：第三人林明发将漳州市芗城区店面出租给被告邱进容经营服装，租期6年，租金为每年126000元，6年内租金不得递增，每半年缴纳一次，自2013年1月1日至2019年1月1日到期，每次缴交的租金总额为63000元，租期内被告邱进容有权转让店面，第三人林明发不得干涉；押金3000元，合同期满后无息退还等。 2017年4月14日，被告邱进容将涉案店面转租给原告曾锦文，双方签订一份《房屋租赁合同》，内容（摘要）：被告邱进容将漳州市芗城区店面出租给原告曾锦文使用，租期3年，自2017年4月24日至2020年4月23日止；租金为每年155000元，每6个月缴纳一次，每次缴交的租金总额为77500元，第一次租金于签订合同时支付，之后于每6个月期限届满前30天内支付下6个月的租金；原告曾锦文于合同签订之日向被告邱进容支付房屋租赁押金5000元，该押金不得用于抵作租金，于完整履行合同且租赁期满后无息退还；合同第十条补充约定：合同期内同意乙方（即原告）转让店面的使用权等。 2018年9月30日，原告曾锦文（甲方）与第三人祝内芳（乙方）签订一份《转让协议书》（收据），内容（摘要）：1、甲方将位于漳州市芗城区店面使用权转让给乙方使用，转让费40000元。2、甲方应按乙方要求重新跟房东签订三年合同，乙方在本合同签订时先付10000元给甲方，剩余转让费，包括店铺押金，甲方先行垫付的店铺租金，在乙方与房东签订合同之前一次性付给甲方，不然本协议无效，押金不予退还。 2018年10月16日，原告曾锦文与祝内芳再次签订《转让协议》，约定将案涉店面转租给祝内芳使用，并由祝内芳代替原告曾锦文履行原《房屋租赁合同》项下的条款，定期缴纳租金等各种费用。 原告曾锦文与祝内芳协议签订后，原告曾锦文收到第三人祝内芳缴纳的2018年10月24日至2019年4月23日的涉案店面租金77500元，原告曾锦文于2018年9月25日、9月30日、10月2日通过手机银行转账将租金77500元支付给被告邱进容。 之后，被告邱进容与第三人祝内芳于2018年11月11日、12月15日各签订《房屋租赁合同》、《店面转租合同》一份，约定其将配合祝内芳与房屋所有权人续租该店面至2022年4月23日，确认租金为每年155000元，其他按与原告曾锦文签订的《房屋租赁合同》履行。 2019年1月1日，被告邱进容与第三人林明发签订的《房屋租赁合同》届满。同日，第三人祝内芳与第三人林明发另行签订一份《租赁合同》，约定第三人林明发将漳州市芗城区店面出租给第三人祝内芳，租期为六年，自2019年1月1日至2025年1月1日止，第三人祝内芳向其支付自2019年1月1日起的房屋租金。 2019年2月1日，第三人祝内芳诉至法院，请求判令原告曾锦文返还此前已支付的租金及押金121500元，包含2019年1月1日至2019年4月23日已经支付的租金48222元。该案审理过程中，原告曾锦文与第三人祝内芳达成调解，退还《转让协议书》（收据）项下的2019年1月1日至2019年4月23日的租金48222元给第三人祝内芳，并已履行完毕。 上述事实，有原、被告庭审陈述、第三人陈述以及《房屋租赁合同》、《转让协议》、《店面转租合同》等在案为据。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告曾锦文、被告邱进容、第三人祝内芳之间签订的《房屋租赁合同》、《转让协议》、《店面转租合同》均依法成立，但被告邱进容与房屋所有权人即本案第三人林明发签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月1日届满，期满后双方未再签订续租合同，原告曾锦文与被告邱进容签订的《房屋租赁合同》同时于2019年1月1日终止。因此，第三人祝内芳与第三人林明发于2019年1月1日签订的一份《租赁合同》，依法有效，本院应予确认。根据合同约定，原告曾锦文已将第三人祝内芳支付租金的77500元（包含2019年1月1日至2019年4月23日租金48222元）通过微信转账给被告邱进容，被告邱进容收到租金后却未依约将涉案店面租金支付给第三人林明发，继而导致原告曾锦文退还第三人祝内芳租金48222元，因被告邱进容的违约行为，导致原告曾锦文替被告邱进容垫付了租金48222元，原告曾锦文请求判令被告邱进容返还房屋租金48222元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于原告曾锦文请求判令被告邱进容返还押金5000元的诉讼请求，因原、被告《房屋租赁合同》于2019年1月1日已终止，被告邱进容应当将押金返还。关于原告曾锦文请求判令被告邱进容支付违约金50000元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告邱进容应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告曾锦文房屋租金48222元； 二、被告邱进容应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告曾锦文房屋押金5000元； 三、驳回原告曾锦文的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5173.3元、减半收取2587元，由原告曾锦文负担1254元，由被告邱进容负担1333元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  肖基靖 二〇二〇年九月三十日 书记员  杨丽滨