海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2372号 上诉人（原审被告）：陵水申菱养老服务有限公司，住所地陵水县英州镇土福湾世知度假酒店。 法定代表人：李某，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈某，海南万理（陵水）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某，女，1952年出生，汉族，住北京市，现住海口市。 上诉人陵水申菱养老服务有限公司（以下简称申菱公司）与张某因房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（以下简称陵水县）人民法院（2020）琼9028民初70号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。被上诉人张某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申菱公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人张某一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决对涉案租赁房屋是否实际交付以及上诉人是否实际使用租赁房屋认定事实不清，导致适用法律错误。《补充协议》签订前，被上诉人未与世知公司办理涉案房屋交接。协议签订后，也未及时与上诉人进行租赁房屋交接，导致上诉人未能查验租赁房屋。虽然上诉人在《补充协议》签订前，未进行房屋查验，但作为出租方的被上诉人，有如实告知承租人涉案房屋是否具备正常使用条件的义务。本案中，双方在实际交付房屋时，因涉案房屋存在影响正常使用的情况，未能完成租赁房屋交付，《补充协议》未实际履行。被上诉人单方更换门锁行为，直接导致《补充协议》履行不能。双方多次协商不成，《补充协议》已解除，符合事实。 张某辩称，一、依据上诉人与被上诉人签订的《补充协议》和《酒店客房旅居养老代理出租经营合同》中“乙方以固定租金形式回报甲方”“乙方代理出租，盈亏乙方负责”的约定，被上诉人应依约按时足额取得固定租金，但上诉人却不履约。上诉人一直占用、使用被上诉人的房屋，经多次交涉仍然拒付租金，背离了契约精神。二、房屋交付本身就是一个实际上根本不存在的假命题。《补充协议》和《酒店客房旅居养老代理出租经营合同》条款中没有任何关于房屋交付的约定，世知三期A区的其他广大业主签约后也没有过交付房屋的程序和情况。上诉人承租后一直掌控着包括被上诉人的房屋在内的世知三期A区所有房间及钥匙。上诉人自2017年整体承租世知三期A区时，就一并接收了该区域内所有的房间及钥匙。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。 张某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付房屋租金21500元，并赔偿逾期付款违约金2000元；2.判令被告向原告支付2018-2019年度、2019-2020年度共计32天未享受免费入住的补偿款3000元，并赔偿逾期付款违约金600元；3.判令被告立即按酒店标准恢复房屋室内装修并配齐屋内设施，确保通水通电，卫生间设备完好，有白蚁的要灭杀，破损墙面粉刷，房屋漏水要修复。 一审法院认定事实：2018年10月21日，原告（甲方）与被告申菱公司（乙方）签订补充协议，约定：1.原告将其位于陵水县英州镇海棠湾世知度假酒店3期客房（新房号A301）继续委托被告代理出租经营两年，从2018年11月16日起至2020年11月15日止，第一年租金为10000元，付款时间为2018年11月15日，第二年租金为11500元，付款时间为2019年11月15日；2.如甲方旺季（1月、2月、10月、11月、12月）不入住，乙方给予甲方补贴1500元；3.其他协议条款按甲乙双方2017年签订的合同执行。协议签订至今，原告也没在旺季入住。庭审中，原、被告双方均确认该补充协议中所述的2017年签订的合同是指案外人海南孝行天下候鸟养老服务有限公司与世知度假村产权式酒店其他业主签订的《酒店客房旅居养老代理出租经营合同》。同时，庭审中，原、被告双方均陈述该《补充协议》是通过邮寄方式予以签订，现由被告签字盖章后，邮寄给原告最后签字确认。 另查明，2011年1月4日，原告与案外人世知公司签订《海南世知旅游有限公司产权式酒店销售返租协议书》（以下称返租协议），原告将其购买的海南世知度假村产权式酒店E栋4-301B号（新房号A301）返租给世知公司经营酒店使用，世知公司经营至2013年初便难以继续向原告兑现租金和回报。2015年12月22日，世知公司向业主发出解除返租协议的通知，告知业主自接到通知之日起，返租协议解除。原告于2018年初向本院提起诉讼，请求解除返租协议、办理房屋产权登记并按五星级酒店标准交付房屋、支付2012年1月4日至2015年12月31日的返租租金及利息、支付未能享受免费入住的补偿款等。本院于2018年4月16日作出判决，判决：确认返租协议于2015年12月31日予以解除，世知公司于判决生效之日起10日内，协助办理房屋产权证书并返还房屋给原告、支付2013年1月4日至2015年12月31日止的房屋租金共计278584元及支付未能免费入住补偿款1020元，驳回原告的其他诉讼请求。判决生效后，原告于2019年3月21日取得涉案房屋的不动产权证书。但世知公司一直未与原告办理涉案房屋的返还手续，也未实际办理涉案房屋返还交接手续。 再查明，世知公司于2013年初因无力经营涉案酒店，便一直在寻找能够继续接受经营的商家，之后，世知将包括原告的涉案房屋在内的一百多套房屋移交给案外人孝行天下公司经营，孝行天下公司便与相关业主签订《酒店客房旅居养老代理出租经营合同》，约定：约定在经营使用期间，乙方根据酒店式旅居养老经营房间出租要求，配齐所需设备，同时对房屋及配套设施进行维护，负责为客房配置所需的家具、电器、布草、负责房屋及其附属设施的维修等。之后，案外人孝行天下公司于2017年底，再将其中的65套房屋（含原告的涉案房屋在内）再次转给被告经营使用。由于当时原告与世知公司之间关于涉案房屋的纠纷尚未审结，原告便没有在2017年与孝行天下签订合同。之后，原告的房屋涉诉纠纷审结完后，被告便于2018年10月21日与原告签订《补充协议》。 一审法院于2020年4月16日至涉案房屋现场进行勘验，经勘验，涉案房屋房门上原来安装的锁已经坏掉，房门上安装了一把挂锁将房门锁住，但原、被告均互称挂锁系对方安装，钥匙系对方保存，均互称没有钥匙，不能开门。经当场向原、被告释明后，仍未开锁，导致无法对涉案房屋内部现状进行勘验。涉案房屋所在楼层及楼上的楼层共计两层楼的房间均为被告租赁经营使用。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：1.涉案房屋是否实际交付；2.原、被告之间于2018年10月21日签订的《补充协议》是否已解除；3.涉案房屋是否应恢复原状。 根据原告提交的2019年1月拍摄的照片，显示该房屋内部确实系有相关工作人员在里面清洗物品，处于正在使用的状态，系作为物品清洗工作间在使用。而据现场勘验，涉案房屋所在楼层及楼上的楼层共计两层楼的房间均系被告在经营使用，故明显被告已实际使用了涉案房屋，并将房屋用作工作间在使用，因此，涉案房屋已经实际交付使用。根据2017年孝行天下与其他业主签订的《酒店客房旅居养老代理出租经营合同》，明确约定在经营使用期间，由被告根据自身经营出租要求，配齐所需设备，同时对房屋及配套设施进行维护，负责为客房配置所需的家具、电器、布草，负责房屋及其附属设施的维修等。而原、被告签订的《补充协议》明确约定参照2017年的《酒店客房旅居养老代理出租经营合同》条款执行。其次，被告作为完全民事行为能力法人主体，与孝行天下公司转让承租涉案房屋也是较大的交易行为，应当尽到谨慎的义务，在受让涉案房屋前也应当进行查验，完全可以在查验原告的房屋后，再与原告签订《补充协议》，且本案签订的《补充协议》也是被告先行签字盖章后，邮寄原告进行签字确认的。因此，被告辩称涉案房屋因缺乏部分设施设备及严重漏水无法正常使用，导致实际未交付的理由不成立，不予采纳。 被告辩称其于2019年3月向原告提出解除《补充协议》，但并未提供有效证据予以证明，原告也不认可，应承担举证不能的不利后果，且从《酒店客房旅居养老代理出租经营合同》及《补充协议》的全部条文内容来看，均未约定被告对此享有单方解除权，涉案《补充协议》并未解除。被告的辩称意见，不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”因此，在原告没有证据证明被告在租赁使用涉案房屋过程中，存在不正常使用情形的情况下，被告应按涉案房屋租赁使用后的状态返还原告即可。且目前涉案房屋租赁合同限期并未届满，庭审中，原告对涉案房屋是否停水停电情况并不确定。故原告诉请要求被告按酒店原标准恢复房屋室内装修并配齐屋内设施，确保通水通电，卫生间设备完好，灭杀白蚁，粉刷破损墙面，修复漏水，不予支持。 综上，原、被告签订《补充协议》后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告应向原告依约支付租金。根据《补充协议》的约定，被告第一年应向原告支付的租金为10000元，第二年租金为11500元，两年共计租金为21500元。同时因原告未在旺季入住，根据《补充协议》约定，被告应向原告支付两年的未入住补贴3000元，但被告至今仍未向原告支付上述租金及未入住补贴，故原告诉请被告支付租金21500元及旺季未入住补贴3000元，依法有据，予以支持。因原、被告双方在合同中未约定逾期支付租金及旺季未入住补贴的违约责任，故原告诉请被告支付逾期支付租金及旺季未入住补贴的付款违约金，于法无据，不予支持。原告主张被告按酒店原标准恢复房屋室内装修并配齐屋内设施，确保通水通电，卫生间设备完好，灭杀白蚁，粉刷破损墙面，修复漏水，于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人氏法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告陵水申菱养老服务有限公司于本判决生效之日起七内向原告张某支付房屋租金21500元；二、限被告陵水申菱养老服务有限公司支本判决生效之日起七日内向原告张某支付旺季未能享受入住的补偿款3000元；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间朗债务利息。案件受理费477.50元，减半收取238.75元，由被告陵水申菱养老服务有限公司负担。 当事人在二审中均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的唯一争议问题是：一审认定被上诉人已实际向上诉人交付案涉租赁房屋是否有事实依据？ 根据查明的事实，案涉房屋属于产权式酒店公寓，该酒店公寓在上诉人整体接手经营之前，是案外人孝行天下公司在租赁经营管理。上诉人于2017年底从孝行天下公司处接手租赁经营的酒店公寓房就包括了被上诉人享有所有权的案涉房屋。上诉人是先行自孝行天下公司处接手案涉房屋后，才于2018年10月21日与被上诉人签订了《补充协议》，约定由被上诉人继续将案涉房屋租赁给上诉人经营管理。在双方签订的《补充协议》中，并未对租赁房屋的交付事宜重新作出约定，且自双方正式签订租赁协议后，至上诉人提起本案诉讼之前，没有证据证明上诉人就案涉房屋的交付事宜向被上诉人提出过异议或进行过交涉。一审认定被上诉人已实际向上诉人交付案涉租赁房屋有事实依据。至于上诉人租赁案涉房屋后，是否实际用于经营使用，与被上诉人无关。在双方并未解除租赁协议的情况下，上诉人应依据租赁协议约定向被上诉人支付租金。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，依法应予维持。上诉人的上诉主张和请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费477.5元，由上诉人陵水申菱养老服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月十日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。