湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初5413号 原告：陈桂香，女，1976年8月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：王泽功，湖南骄阳律师事务所律师。 被告：朱葆莉，女，1949年10月10日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告陈桂香与被告朱葆莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈桂香及其委托诉讼代理人王泽功，被告朱葆莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈桂香向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告于2013年5月16日签署的《交易房产意向协议》真实、合法、有效；2、请求法院判令被告协助原告办理涉案房屋过户手续；3、请求判决由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原、被告均为湖南师范大学职工，依据国家和省直相关政策，被告于2001年以成本价33850.12元购买××大学××村××栋××房，购买时被告已离婚房产归其个人所有。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第21条，“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场”。被告购买12年后向原告以市场价出售符合相关规定。在自愿、平等原则上，原告与被告于2013年5月16日签订了《交易房产意向协议》，原告以市场价473580元购买被告所有的位于湖南××大学××村××栋××房，并按照协议约定支付了全部房款。根据当时的政策，职工购买学校公房的房屋产权由学校统一登记，不能登记在职工个人名下，2013年7月13日，原、被告双方依据购房协议、原始发票、付款凭证等，在湖南师范大学房地产管理处完成更名、过户手续，湖南师范大学房地产管理处向原告出具了新的住房分配通知单。原告在获得住房分配通知单后，花费了20余万元对该房进行装修，同年入住至今。同时，根据学校的住房分配通知单，公安机关将原告全家户口簿上住址更换为本房号。 2019年涉案房屋取得了不动产权证，学校依规定将出卖公房过户给业主，并于同年10月10日发布通知办理产权过户手续。原告遂邀请被告赴学校房产处协助办理过户事宜，但被告拒不配合。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告朱葆莉辩称，本人为新华村**的产权所有人，2001年10月11日我作为师大的教职工，取得了福利分购房改房的资格，以成本价购买××村××房。当时学校承诺为我们办理产权证，并收取了每户400元的办证费，但房产证因各种原因未能办理。2013年5月16日，因经济原因，我与陈桂香签署了房屋买卖意向协议，签订协议前，我与陈桂香、刘洪荣去房产处核实数据，房管科鲁科长在学校产权分栋分户名册上找到我名下新华村5-505房标记为83.52平方米，我出具授权委托书时，写明面积为83.52平方米，我也是按这个面积计算的交易价格。2019年11月，学校告知我们：大房产证办理下来了，可以领取。陈桂香、刘洪荣听说后，催促我去办理产权公证和过户。电话沟通过程中，他们出言不逊，态度强势，我很生气。但我后来还是答应了，对方急切提出，我可以把相关文件复印件发给他们，由他们提交，节约时间。2020年1月3日，我来到公证处，打算协助他们完成产权过户公证。在此之前，房产证和公证书我都未亲眼看到过，直到公证员审核了我的个人信息资料，并打印了公证文书，我才发现，在公证文书上的不动产权证写的产权面积是93.92平方米，与原来的面积相差了10.4平方米。二、我的意见是，要求我基于错误数据形成的买卖协议将83.52平方米按93.92平方米的房屋产权数公证过户是不合理的。新华村5栋505房是福利房，这个福利房的购买成本价中含有无形和有形价值，政策的落实是严格和公开的，且学校曾强调，唯有本人有权享受一次，不能重复享受。即无论面积多少，享有其利益的权利都归属于有资格取得首次选购该房资格的原始登记人。在我们把这个住房福利转换成货币时，我作为，我作为新华村****的原始登记人，得相应和合理的货币价格。现在房产证上的面积是权威机构公正测量的，我在转让时少算了10.4平方米的货币价格，系重大误解，损害了我的正常利益，极不公平。相关法律法规对面积确认和面积差异处理都有专门规定，双方不解除合同，则应签订补充协议。如果按当年卖房的单价计算，我应当向受让人追加10.4平方米的差额和相应利息（6000×93.92㎡-473580元＝89940元，89940元＋89940元×3.5%×6＝108827.4元），另有燃气管道入户安装费、防盗窗、办证费等合计12万多元。三、关于解除买卖协议的建议。如果原告不愿意补偿差价，也可以撤销我们之间的买卖协议。原告所述“国发【1994】43号文件中第21条”内容是对房改房上市交易规定的普遍指向，发文年限在前。湖南省2011年《房改房上市交易规定》对几种情况不能上市交易之第七条规定：具备下列条件的房改房可以上市交易：……（2）以标准价购买的公有住房，已按成本价补足房价款，取得全部产权。其中第八条规定“凡有下列情形之一的房改房暂时不允许上市交易：（5）学校教学区内已出售的住房”，这个规定是有特殊指向。鉴于此，我愿意主动纠正违规行为，要求两原告协助我解除买卖新华村5栋505房的协议，我愿意退还全部房款。 经审理查明：2013年5月16日，原告陈桂香（乙方）与被告朱葆莉（甲方）签订了《交易房产意向协议》，对新华村5栋505房产买卖事宜进行约定：1、成交总金额473580元价格。交易的各种税费及手续费用由乙方承担，甲方不承担其他任何税费及手续费用。五月十六日交付定金30000元。2、收交定金后，甲方不再让其他人看房，也不能再抬高交易金额。乙方不能再压价或者拖延付款时间，须按约定于五月十八日下午六点前交付交易全款173580元，七月五日下午六点前付清尾款300000元，其中30000元以定金叁万元整充抵。甲方在收到交易全款转账后，八月三日前向乙方交清房屋钥匙，房屋内所有物品甲方都不带走。3、如果乙方因过期不付全款或反悔交易意向，甲方有权另作他选和向乙方要求赔偿叁万元，并不再退返定金。如果甲方反悔交易意向，甲方除退还定金外，还须向乙方支付叁万元整赔偿金。4、收齐全款后，双方同时到房产处办理交易备案手续，甲方向乙方移交房屋的全部前期手续并出具新华村5栋505房产交易过户全权委托书，承诺负责协助乙方办理过户手续。5、办理过户手续必须甲方本人到位时，无论甲方人在何处，都须尽义务协助乙方，届时所需交通、食宿费用均由甲方自负，乙方不再承担甲方个人的其他费用。合同签订后，2013年5月16日，陈桂香向朱葆莉转账30000元，2013年5月17日，向朱葆莉转账173580元，2013年6月25日，分两笔向朱葆莉转账270000元，合计支付房款473580元。被告出具收据并交付了房屋。后原告在涉案房屋内居住至今。 另查明，原、被告均系湖南师范大学教职工，涉案房屋系该校对教职工出售的公有住房。2001年10月11日，被告朱葆莉以33850.12元购买了涉案房屋，因该房屋未取得不动产权证，湖南师范大学遂于2005年11月9日向被告出具住房分配通知单，将涉案房屋分配给被告。住房分配通知单注明：此单是居住此房屋的重要依据。后因涉案房屋一直未办理产权证书，在签订购房协议后，原、被告双方在湖南师范大学房地产管理处办理更名手续，湖南师范大学房地产管理处向原告重新出具了《住房分配通知单》，确认将二里半校区新华村05栋505号住宅分配给陈桂香居住使用。 2019年，涉案房屋产权与校区其他房屋产权统一办理至湖南师范大学名下。湖南师范大学房地产管理处于同年10月10日向全校教职工发出《关于办理产权过户手续的通知》，因被告拒绝配合原告办理产权登记手续，双方酿制纷争。 又查明，湖南师范大学原分栋分户名册中记录涉案房屋面积为83.52平方米，在办理产权实测时，涉案房屋面积为93.92平方米。 以上事实有《住房分配通知单》、《交易房产意向协议》、收条、转账凭证、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告于2013年5月16日签订的《交易房产意向协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对原告要求确认该《交易房产意向协议》真实合法有效的诉求，本院予以支持。被告辩称不动产实测面积与原房屋备注面积相差10.4平方米，构成了重大误解，显失公平，合同应予以撤销；双方的协议违反了湖南省2011年出台的《房改房上市交易规定》中第八条关于学校教学区内已出售的住房不允许上市交易的规定，且其在出售房屋时未取得房屋产权，系无权处分，主张合同无效。本院认为，双方签订《交易房产意向协议》时，涉案房屋已经建成并入住，根据二手房的交易习惯，交易一般以总金额进行交易，且双方在协议中未约定房屋的面积和单价。湖南省的《房改房上市交易规定》非强制性行政法规，不属于效力性规定，无权处分亦不影响合同效力。原、被告双方自愿签订合同，应该全面履行合同义务，故对被告关于合同无效或应予撤销的观点，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 确认原告陈桂香与被告朱葆莉于2013年5月16日签订的《交易房产意向协议》真实、合法、有效。 本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告朱葆莉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇二〇年九月十六日 代理书记员  任 友