湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂09民终946号上诉人（原审被告）：易治猛，男，1973年7月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：殷成洪，安陆市法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：安陆市逸嘉物业管理有限公司。住所地：安陆市碧涢路**阳光世纪城**1106铺室。法定代表人：田红英，该公司经理。委托诉讼代理人：王相春、李磊，湖北浩法律师事务所律师。上诉人易治猛因与被上诉人安陆市逸嘉物业管理有限公司（以下简称逸嘉物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院(2020)鄂0982民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易治猛上诉请求：1、撤销湖北省安陆市人民法院(2020)鄂0982民初172号民事判决书，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案一审未查明债权转让的过程，上诉人也未与原物业公司进行结算，谈不上债权转让。2、上诉人未与“孝感市恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪”签订合同，被上诉人也未出具该合同原件。出现物业合同“孝感市恒泰物业管理公司安陆阳光世纪城管理处”、收据为“孝感市恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处财务专用章”等不同名称主体。3、一审对2011年11月21日至2019年11月13日新的物业起诉，是哪个公司以何种方式、途径向上诉人索要过物业费不清楚，且格式空白合同第十四条规定每6个月计收一次，因此被上诉人的物业费请求已消灭。另由于转让方已于2019年9月24日注销，上诉人只能另行起诉。逸嘉物业辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律准确。请二审法院予以维持。理由：1、上诉人的上诉理由已经过一审法院审理，并在判决书内做了充分释明，上诉人以该理由上诉，无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，上诉请求应予以驳回。2、关于债权转让的问题。原转让人与受让人仅对转让方物业管理期间的物业欠费进行转让，并非上诉人所述的概括转让。本案受让方获取的物业管理权是通过小区业委会依法进行委托，与本案的债权转让不应并为一谈。3、关于上诉人所称的不同公司公章名称的问题。事实上，公司在经营过程中具有不同的印章均属正常。对涉案出现的多枚印章我公司均予以承认，并不违反法律规定，因此，上诉人该上诉理由不能成立。4、易治猛个人与物业公司签订的合同原件在一审庭审中已提供。即使业主个人未与物业公司签订物业合同，本案中建设单位已与孝感市恒泰物业管理有限责任公司签订了前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，业主以其非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。依该规定上诉人该上诉理由也不能成立。5、关于上诉人所称的2011年11月21日至2019年11月13日原转让方和受让方均未向其索要物业费的问题。事实上从其欠费开始，物业公司每半年向其本人及其商户进行催收一次，以书面的催缴通知单发放到商铺并由商铺工作人员予以签字确认。债权转让后小区业委会在小区正大门口进行了公告，并电话通知上诉人。上述事实可充分证明转让方及受让方均向上诉人进行了催告及通知。上诉人该上诉理由也不能成立。逸嘉物业向一审法院起诉讼请求：1.判令易治猛向逸嘉物业支付物业管理费37437.00元及逾期违约金（按银行同期同类贷款利息自2013年1月1日计算至结算之日止）;2.本案诉讼费由易治猛承担。一审法院认定事实：2011年12月1日，孝感市恒泰物业管理有限责任公司（以下简称恒泰物业）与湖北世纪中昊房地产开发有限公司安陆阳光世纪城项目部（以下简称中昊安陆项目部）签订阳光世纪城前期物业管理合同，将命名为阳光世纪城住宅小区的前期物业委托给恒泰物业管理服务，合同对小区物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维修、专项维修资金、违约责任、其他事项进行了相应的约定，合同期限自2011年12月1日至2013年12月31日止，自签字之日起生效，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，本合同自动终止。合同签订后，恒泰物业于2011年12月19日成立分公司孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处（以下简称恒泰物业阳光世纪城管理处）进驻阳光世纪城进行物业管理至2019年6月31日。2011年11月21日，易治猛与恒泰物业阳光世纪城管理处签订物业管理服务合约，合约约定，所购商铺面积429.387平方米，非住宅收费标准1元/M2/月，按购房面积收取物业管理费，若逾期交纳相关费用，管理方将进行二次催收并下达《催费通知书》，且将从逾期之日起按应缴费用的3‰/日计收滞纳金。合约签订后，易治猛交纳了2011年11月21至2012年5月21日期间6个月的物业管理费2576.00元，之后，易治猛一直未交纳物业管理费。2019年9月3日，恒泰物业与逸嘉物业签订安陆阳光世纪城物业管理权及债权移交协议，协议约定“自2019年7月1日，恒泰物业正式将安陆阳光世纪城小区的物业管理权及债权的清收工作全部移交给逸嘉物业，截至2019年6月30日止，恒泰物业在经营管理阳光世纪城过程中，共计享有债权1023724元（其中各住户历欠物业管理费462600元、商户历欠物业管理费561124元），上述债权由双方正式签订本移交委托后，以书面通知或张贴告示形式通知各债务人，告知债务人恒泰物业享有的债权已全部移交至逸嘉物业，由各债务人主动向逸嘉物业履行义务，逾期履行，逸嘉物业享有追诉权”。2019年9月4日，安陆市阳光世纪城小区第一届业主委员会在小区门口出示告知书，告知书内容如下：“尊敬的阳光世纪城全体业主：在社区、住建局物业科的指导下，经召开业主大会讨论决定原孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处将于2019年7月1日退出安陆市阳光世纪城小区的物业服务。现委托新物业安陆市逸嘉物业管理有限公司接管安陆市阳光世纪城小区物业服务，同时原孝感恒泰物业管理有限责任公司安陆阳光世纪城物业管理处债权已转给新的物业公司安陆市逸嘉物业管理有限公司，请大家到物业服务中心结清前期欠费，安陆市阳光世纪城小区第一届业主委员会，2019年9月4日”。一审法院认为，恒泰物业是取得物业服务资质的物业服务公司，中昊安陆项目部与恒泰物业签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，对阳光世纪城小区全体业主均有约束力。恒泰物业委派其分公司恒泰物业阳光世纪城管理处管理上述物业并与业主签订物业服务合同，恒泰物业在逸嘉物业接手管理阳光世纪城小区物业服务时将之前的欠费所享有的债权全部转移至逸嘉物业，亦不违反法律、行政法规强制性规定，其行为合法有效。对恒泰物业阳光世纪城管理处未尽到物业管理服务职责，易治猛应承担举证责任，易治猛未提供证据证明恒泰物业阳光世纪城管理处在整体服务上存在严重缺陷，且逸嘉物业亦举证证明恒泰物业阳光世纪城管理处已履行物业管理服务项目。根据逸嘉物业根据与恒泰物业签订的物业管理权及债权移交协议，逸嘉物业系适格主体，逸嘉物业有权请求易治猛支付之前欠费，对其该项请求予以支持，易治猛作为阳光世纪城小区业主应按时交纳物业管理费用。易治猛认为自己未享相关物业服务为由不交纳物业管理费的抗辩理由与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定相悖，一审法院对该辩解意见不予采纳；根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。根据上述法律规定，恒泰物业阳光世纪城管理处在易治猛交纳最后一笔物业管理费后一直向易治猛催要，并下达了催费通知单，逸嘉物业提交了恒泰物业阳光世纪城催费通知单、物业管理费签收表相佐证，能够证明恒泰物业阳光世纪城管理处向易治猛提出履行请求，存在诉讼时效期间中断的情形，综上，2016年11月份之前物业管理费未超过诉讼时效的规定。易治猛辩称2016年11月份之前物业管理费已经超过了诉讼时效的抗辩理由无法律依据，对该抗辩意见依法不予采纳；因逸嘉物业在庭审中未提供证据证明恒泰物业按合同约定进行了两次催收且以书面形式向易治猛催交物业费，对逸嘉物业要求易治猛支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。综上，易治猛与恒泰物业阳光世纪城管理处签订的物业服务合同中约定的物业面积为429.387平方米，易治猛已交纳2011年11月21至2012年5月21日期间6个月的物业管理费2576.00元，按1元/M2/月标准计算，易治猛应支付逸嘉物业2012年5月21日至2019年8月31日期间的物业管理费37485.49元（429.387M2×1元/M2/月×87.3月）。逸嘉物业主张易治猛支付物业管理费37437.00元，多余的48.49元物业管理费视为逸嘉物业自愿放弃，易治猛应支付安陆市逸嘉物业管理有限公司物业管理费37437.00元。为化解业主与物业之间矛盾，构建和谐的物业管理关系，建立良好的物业管理秩序，本案经调解多次不能达成一致。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、八十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、易治猛于判决生效之日起10日内支付安陆市逸嘉物业管理有限公司物业管理费37437.00元；二、驳回安陆市逸嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736.00元，减半收取368.00元，由易治猛负担。二审中，各方当事人均未提交证据。二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议的焦点问题是：被上诉人逸嘉物业是否享有向上诉人收取物业管理费的资格及上诉人是否应当承担交纳物业管理费的民事责任？本院认为，被上诉人具有向上诉人收取物业管理费的资格。理由为：1、上诉人于2011年11月与孝感市恒泰物业管理有限公司阳光世纪城管理处签订了《物业管理服务约》，该合约中约定了商铺管理费标准、收费周期及违约责任，且在一审庭审质证中，上诉人对其真实性并无异议。2、根据被上诉人提交的物业管理权及债权移交委托书、债权转移告知书、电话通知记录及签收表等证据证实，自2019年7月1日，恒泰物业正式将安陆阳光世纪城小区的物业管理权及债权的清收工作全部移交给逸嘉物业，截至2019年6月30日止，恒泰物业在经营管理阳光世纪城过程中，共计享有债权1023724元（其中各住户历欠物业管理费462600元、商户历欠物业管理费561124元），上述债权由双方正式签订本移交委托后，以书面通知或张贴告示形式通知各债务人（含本案上诉人），并告知债务人恒泰物业享有的债权已全部移交至逸嘉物业，由各债务人主动向逸嘉物业履行义务，逾期履行，逸嘉物业享有追诉权。2019年9月4日安陆市阳光世纪城小区第一届业主委员会在小区门口出示告知书，告知书内容上述事项。上述事实足以证明被上诉人对上诉人依法享有物业管理费的收取资格。且上述证据证明债权人在被上诉人交纳最后一笔物业管理费后一直向被上诉人催要，并下达了催费通知单，不存在超过诉讼时效、丧失物业费请求权的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案上诉人理应向被上诉人承担支付所欠物业管理费的民事责任。上诉人称涉案债权转让事实不清、被上诉人不具有主体资格及物业费请求权消灭的理由，与事实和法律不符，本院不予支持。至于上诉人另称业主使用不同公章的问题，因被上诉人对涉案公章均予以认可，不影响其效力，故上诉人的该上诉理由，亦不能支持。综上所述，上诉人易治猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费736元，由上诉人易治猛负担。本判决为终审判决。审判长 王 政审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二〇年九月十五日书记员 魏 磊