江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初944号原告：阜宁县开发区实验中学，住所地阜宁县开发区协鑫大道**。法定代表人：黄栋栋，该学校举办者。原告：许士春，男，1962年2月26日出生，汉族，居民，住阜宁县。原告：黄栋栋，女，1962年11月23日出生，汉族，居民，住阜宁县。上列三原告共同委托诉讼代理人：顾正刚，江苏众想律师事务所律师。被告：李元亮，男，1962年4月16日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：李元杰，男，1968年6月21日出生，汉族，居民，住阜宁县开发区。被告：姚丽，女，1969年7月19日出生，汉族，居民，住阜宁县开发区。上列二被告共同委托诉讼代理人：杨志虹，江苏广泽律师事务所律师。原告阜宁县开发区实验中学、许士春、黄栋栋与被告李元亮、李元杰、姚丽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告许士春及原告阜宁县开发区实验中学、许士春、黄栋栋的共同委托诉讼代理人顾正刚、被告李元亮、被告李元杰、姚丽及其共同委托诉讼代理人杨志虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜宁县开发区实验中学向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告李元亮之间、被告李元亮与被告李元杰、姚丽之间的房屋转让合同无效；2.判令被告李元杰、姚丽立即迁出原告黄栋栋、许士春所有的、原告阜宁县开发区实验中学使用的位于阜宁县开发区协鑫大道5号阜宁县开发区实验中学宿舍楼1号楼2单元102室房屋；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2006年7月1日，阜宁县教育局与张某签订《资产买卖合同》，约定将位于阜宁县经济开发区校区内的房屋及土地使用权转让给张某。2006年7月18日，阜宁县教育局、张某与黄栋栋签订补充协议，约定由黄栋栋履行上述《资产买卖合同》中张某的权利义务。2018年10月11日，黄栋栋、许士春（系夫妻关系）取得上述不动产产权证书。黄栋栋系阜宁县开发区实验中学的举办者，故将上述房屋用于阜宁县开发区实验中学的办学使用。后许士春将阜宁县开发区实验中学宿舍楼1号楼二单元102室房屋转让给李元亮，李元亮又将该房屋转让给李元杰、姚丽，现该房屋由李元杰、姚丽实际居住使用。被告李元亮辩称，我是2007年得知原告许士春卖房，我去看了房子以后谈好价钱决定买房。于2007年初按许士春的要求支付了房屋价款，原告许士春将所出售的房屋交付给我，我进行了装潢并入住。后因李元杰无房居住，经商谈，我将该房屋又转让给了李元杰。李元杰收到房屋后，又进行了装潢，并入住至今。我从许士春手里买房，支付了价款，许士春又向我交付了房屋，双方都是自愿的，没有违反法律规定，我取得房屋是合法取得。而且入住十几年，许士春一直没有提出过异议。现在因为房屋附近地段开发，土地涨价，许士春才提出异议，没有事实依据和法律依据,要求驳回原告的诉讼请求，原买卖关系继续履行。被告李元杰、姚丽共同辩称，1.阜宁县开发区实验中学主体不适格。阜宁县开发区实验中学与李元杰、姚丽之间没有买卖合同关系，无权主张权利;2.被告李元杰、姚丽与原告没有直接的买卖关系，被告李元杰、姚丽是从被告李元亮手里购得房屋，支付了相应的价款，也实际取得房屋，并装潢入住十多年。原告从未有提出过异议，被告李元杰、姚丽取得的房屋为合法取得，没有侵害原告的权益，也没有违反法律的规定;3.原告对被告李元杰、姚丽的诉求无事实和法律依据。被告李元杰、姚丽与被告李元亮的买卖关系符合法律规定，没有侵害原告的权益，也没有违法，不存在排除妨害，其买卖关系合法有效，应予以维持并继续履行;4.原告从阜宁县教育局购得涉案房屋，也为合法取得，原告购买之后又对外出售，被告李元亮为其中的一户购买者，按原告的要求支付了购房款，并装修入住，也为合法取得房屋。被告在入住几年后，又转让给被告李元杰、姚丽，被告李元杰、姚丽支付相应的价款，双方形成买卖关系，也为合法有效;5.被告李元杰、姚丽所购并入住的房屋，虽是原告以前的房屋，但通过两次买卖，都为合法有效的买卖，买卖合同关系在买卖发生时即已成立。买方都是按卖方的要求支付了相应的价款，房屋实际已经交付，并装修入住。虽然在买卖的过程中，未有办理过户手续，依照合同法解释及物权法的规定，并不必然导致买卖合同无效。原告诉请合同无效没有法律依据，双方的买卖关系应予维持。综上，请求驳回原告对被告李元杰、姚丽的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年7月1日，阜宁县教育局作为出卖方、张某作为买受方签订《资产买卖合同》1份，约定：阜宁县教育局将位于阜宁县经济开发区校区内的房屋及土地使用权出售给张某。出售总价款为356万元。张某购买县开发区实验学校后，只能用于创办新型民营职业学校，更不得擅自改变土地现有用途。双方还就其他事项进行了约定。2006年7月18日，阜宁县教育局、张某、黄栋栋签订《补充协议》1份，约定：为尽快履行2006年7月1日在县教育局签订的阜宁县经济开发区《产权转让合同》有关条款，经三方协商同意，签订本补充协议。内容为：一、阜宁县教育局、张某同意将阜宁县经济开发区《产权转让合同》中有关张某的权利义务转让给黄栋栋，黄栋栋在履行合同中发生的一切经济责任和法律责任均与张某无关，由黄栋栋独立承担相关责任;二、从本协议签订之日起，阜宁县教育局、黄栋栋共同履行《产权转让合同》中相关条款;三、本《补充协议》与《产权转让合同》具有同等法律效力。另，黄栋栋为阜宁县开发区实验中学的法人，为该校的创办者。黄栋栋、许士春（系夫妻关系）为位于阜宁经济开发区的房地产的共同权利人，权利类型为国有建设有地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/自建房，土地用途为科教用地/教育，不动产权证号为：苏（2018）阜宁县不从产权第0009570号，取得不动产权证书的时间为2018年10月11日。另查明，2007年5月21日，李元亮就阜宁县开发区实验中学宿舍楼1号楼二单元102室房屋向阜宁县开发区实验中学支付购房款156200元，阜宁县开发区实验中学出具收据1份。2011年8月15日，李元亮、衡某、李某与李元杰、姚丽签订《售房协议》1份，约定：李元亮、衡某、李某将新世纪学校1号楼1楼层套房142平方房产出售给李元杰、姚丽，总房款为22万元，付款方式为：签订该协议之日付款8万元，余款春节前一次性付清交房。本案审理过程中，本院向被告李元杰、姚丽释明，若合同确认无效，其因此所致损失可在本案中提起反诉主张权利，被告明确不提起反诉。同时原告同意按李元亮与李元杰、姚丽之间的房款22万元予以退还。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同可以采取口头或书面形式。本案中，原告阜宁县开发区实验中学收取被告李元亮房款并交付相应房屋，后李元亮将案涉房屋转让给李元杰夫妇，当事人之间均形成房屋买卖合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。根据《中华人民共和国民办教育促进法》第五十一条第二款规定：“教育用地不得用于其他用途”。本案中，案涉房屋所在土地使用权性质为国有建设用地使用权，土地用途为科教用地/教育，阜宁县开发区实验中学与李元亮之间的房屋买卖合同、李元亮与李元杰、姚丽之间的房屋买卖合同实际改变了案涉土地的用途，亦未取得有权机关同意，违反法律强制性规定，依法应当认定为无效，故阜宁县开发区实验中学与李元亮之间的房屋买卖合同、李元亮与李元杰、姚丽之间的房屋买卖合同均属无效，原告阜宁县开发区实验中学相应诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，且案涉房屋现登记权利人为许士春、黄栋栋，被告李元杰、姚丽实际也未取得案涉房屋所有权，故原告要求被告李元杰、姚丽返还房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据合同无效返还后果，被告在向原告退还房屋的同时，原告亦应向被告返还相应的房款。至于房款数额，原告实际收取李元亮16万元，李元亮收取李元杰22万元。现原告自愿按照李元亮收取李元杰的房款数额22万元予以退还，不违反法律规定，本院予以准许。对被告李元杰、姚丽因购买案涉房屋合同无效产生的损失问题，为一揽子解决双方纷争，本院向被告方释明，其不同意就其损失问题在本案中提起反诉，故本案对被告李元杰、姚丽损失问题不予处理，被告李元杰、姚丽可就其损失问题另案主张权利。对李元杰、姚丽提出关于阜宁县开发区实验中学主体不适格的辩解，因阜宁县开发区实验中学是案涉房屋的使用人，且案涉房屋由其对外出售，故其参与诉讼，主体适格，对被告相应辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国民办教育促进法》第五十一条规定，判决如下：一、确认原告阜宁县开发区实验中学与被告李元亮之间、被告李元亮与被告李元杰、姚丽之间的房屋买卖合同无效；二、被告李元杰、姚丽于本判决生效之日起90日内迁出原告黄栋栋、许士春所有的、原告阜宁县开发区实验中学使用的位于阜宁县开发区协鑫大道5号阜宁县开发区实验中学宿舍楼1号楼2单元102室房屋；三、原告阜宁县开发区实验中学、黄栋栋、许士春于本判决生效之日起90日内向被告李元杰、姚丽返还购房款220000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告阜宁县开发区实验中学、黄栋栋、许士春负担3600元，被告李元杰、姚丽负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  曹礼坤审 判 员  潘春如人民陪审员  戴 新二〇二〇年九月五日法官 助理  张 慧书 记 员  王文将