河北省怀来县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0730民初1816号 原告：姜维广，男，1962年7月12日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：孟雪，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡蒙蒙，北京天驰君泰律师事务所律师。 被告：怀来恒天房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县土木镇土木村怀来国际葡萄酒文化旅游城（**）葡萄酒交易中心**。 法定代表人：宋佩璐，经理。 委托诉讼代理人：段宁宁，公司法务。 被告：北京臣信房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东风南路**院**楼****。 法定代表人：唐亮，经理。 委托诉讼代理人：严咪咪，公司法务。 委托诉讼代理人：柯斐斐，公司法务。 原告姜维广与被告怀来恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）、北京臣信房地产经纪有限公司（以下简称臣信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟雪、蔡蒙蒙，被告恒天公司委托诉讼代理人段宁宁、被告臣信公司委托诉讼代理人严咪咪、柯斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜维广向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一之间的《京北恒大国际文化商品房认购书》，解除与被告二之间的《服务协议》；2.判令被告一立即返还原告购房款985233元，并支付资金占用费至实际返还购房款之日止（暂计为82417元，以985233元为基数，自2017年11月3日起暂计至2020年7月31日，年利率4.75%）。3、判令被告一向原告返还双倍定金20000元。4、判令被告一和被告二向原告返还服务费35000元。庭审中，原告变更第二项诉求为返还购房款965233元;变更第四项诉求为被告二返还服务费35000元，被告一承担连带责任。事实和理由：2017年10月22日，原告与被告一签署了《京北恒大国际文化商品房认购书》（以下简称《认购书》），《认购书》约定原告向被告一认购京北恒大国际文化城楼盘6幢2-1001的房屋1套，总房款985233元。原告在签订《认购书》时，被告一要求原告与被告二签订《服务协议》并支付服务费35000元，并称该费用用于抵扣80000元房款，即《认购书》约定的房款总额实际为扣减80000元后的房款价格，该35000元服务费实际为购房款。原告按约分别向被告一支付了20000元购房定金及剩余全部购房款，合计985233元；向被告二支付了35000元服务费。但被告收款后未按《认购书》约定的时间与原告签订《商品房购房合同》，至立案时被告仍未与原告签署。被告一的行为已经严重违背诚实信用的合同原则，构成根本违约，依据《合同法》第九十四条的规定，被告一未按约定的时间与原告签署《商品房购房合同》且在原告催告后仍不与原告签署合同，该违约行为长达2年之久，被告一已用实际行动表示其不履行合同义务。原告要求与被告解除《认购书》、《服务协议》的请求应当予以支持。另依据《合同法》第九十七条，原告有权要求被告返还全部购房款，并有权要求被告因购房行为发生的服务费的支出承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。 怀来恒天房地产开发有限公司辩称，1、双方签订的《楼宇认购书》合法有效，原告既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，无权任意解除合同并要求被告返还房款。原告与怀来恒天房地产开发有限公司签订的《楼宇认购书》，未违反法律、行政法规强制性规定，是基于双方真实意思表示平等协商而订立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该协议书中约定了房屋坐落、商品房的价款、付款方式以及付款时间等主要内容，而且原告已经支付购房款。按照《最高人民法院关于审理商品房房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购书可视为商品房买卖合同。而该认购书中并未约定原告有解除合同的权利，原告没有约定解除权；依据《合同法》第94条的规定，原告并未提交证据充分证明其已经向怀来恒天房地产开发有限公司进行过催告，故也不符合法定解除条件。故原告请求解除房屋买卖合同的诉讼请求没有事实和法律依据，其无权要求怀来恒天房地产开发有限公司返还购房款及利息。2、签订正式商品房买卖合同是双方行为，因原告计划将涉案房屋转售，故并未按照认购书约定前往约定地点签订正式合同，我方已随时准备好与原告签订合同，原告拒绝签订合同的行为构成违约，无权要求被告返还定金。双方签订的认购书第五条约定：“乙方（原告）必须在约定的付款方式和期限内到京北恒大国际文化城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》”，虽然被告已经准备好《商品房买卖合同》随时签订，但因原告计划将涉案房屋转售，如果签订了商品房买卖合同，涉案房屋就存在无法转售的可能，故原告并未到销售中心签约，致使被告未能与原告签订正式商品房买卖合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”综上，依据认购书约定和法律规定，原告拒绝签订正式商品房买卖合同的行为构成违约，应当适用定金罚则，无权要求被告返还定金。3、原告拒绝签订正式商品房买卖合同并要求解除认购书的行为已经构成根本违约，原告延迟签订商品房买卖合同并未给原告带来损失，原告主张利息损失于法无据。认购书中约定的是双方签订正式商品房买卖合同，而非备案的商品房买卖合同，而且备案行为属于行政法规定的义务，并不影响双方民事商品房买卖合同的效力。即使我方未在约定时间签订商品房买卖合同，但并未达到根本违约的程度，最多构成履行瑕疵，完全可以通过继续履行或者延期签订进行补救，而我方也已经准备好正式的商品房买卖合同，该合同也完全可以继续履行。但原告曾要求将涉案房屋转售，其主观上已经不愿继续履行合同，客观上也以其实际行为表明拒绝签订商品房买卖合同，其要求解除合同的行为已经构成了根本违约，应当承担相应违约责任。法律不会允许任何人通过违约来获取利益，我司未给原告造成损失，原告也无证据证实存在利息损失，故无权要求我司给付利息损失。4、原告与被告二北京臣信房地产经纪有限公司签订的服务协议与被告无关，其不能突破合同相对性要求被告承担返还服务费的责任。原告与被告二北京臣信房地产经纪有限公司签订了服务协议，该服务协议合法有效，对方当事人即原告与被告二具有法律约束力，而该服务协议的法律关系主体并不包括被告。且该服务协议与本案房屋买卖合同关系无关，我方仅是该案房屋买卖合同关系的当事人，原告不能突破合同相对性要求非服务协议当事人的我司承担责任。综上，原告无权要求解除合同，其要求答辩人承担返还定金并承担利息损失的诉请，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 北京臣信房地产经纪有限公司辩称，原告与被告恒天公司已签署认购书并支付款项，且已享受我司服务；原告承认认购书上的房价为优惠价格，被告恒天公司也已按照约定收取房款。该认购书还约定了其他内容，根据相关法律规定，应当认定为商品房买卖合同。原告支付了全部房款，被告臣信公司的合同义务已全部履行完毕，原告无权要求返还服务费。 本院经审理认定事实如下：2017年10月22日，原告与被告恒天公司签署编号为0003548《京北恒大国际文化商品房认购书》，约定原告向被告恒天公司认购京北恒大国际文化城楼盘6幢2-1001的房屋，总价款985233元；该商品房规划用途为公寓。认购书第一条约定原告在签署认购书时支付定金20000元；第二条一次性付款方式中约定，原告须于2017年10月29日前支付首期房款965233元，并签署《商品房买卖合同》。2017年10月27日原告与被告臣信公司签订《服务协议》，协议第3条第（1)项有付服务费35000元享80000元购房优惠的约定；协议第5条的乙方（臣信公司）权利义务中第（4）项约定“撮合甲方（原告）与发展商签署商品房销售（预售/现售）合同。原告依约于2017年10月27日支付部分首付款（含定金）295570元并向被告臣信公司支付服务费35000元，于2017年11月3日支付余款689663元，但双方未同时签订《商品房买卖合同》。庭审中，原告明确表示，因时间太久，不愿再与被告签订正式的《商品房买卖合同》。 上述事实由原告提供的《京北恒大国际文化商品房认购书》、《服务协议》、收款收据及被告恒天公司提供的《商品房买卖合同》的格式（示范文本）予以佐证。 本院认为，原告与被告恒天公司签订的涉案《京北恒大国际文化城商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效；双方应依约全面履行各自的义务。在原告交付首付款的同时，双方应依约签订《商品房买卖合同》而未签，也使双方再行签订《商品房买卖合同》的期限处于不确定状态，对此，原告与被告恒天公司均不能证明对方有过错；此后，亦无证据证明原告与被告恒天公司履行了及时通知或催告对方的义务，因此，不适用定金罚则，定金应返还。认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。对被告恒天公司提出因原告有转售要求而未能签订《商品房买卖合同》的抗辩意见，因未提供证据证明，不予采纳。原告已明示不再与被告恒天公司签订正式的《商品房买卖合同》，交易是双方的行为，法律不强制任何一方做出违背自己意愿的行为，因此，认购书应予以解除，房款应予返还；对原告的占用房款期间利息的诉求，因迟延未能签订《商品房买卖合同》的行为，不能证明被告恒天公司有过错，因此，对该诉求，不予支持。被告臣信公司未完成《服务协议》中约定的撮合双方签订合同义务，原告也未享受到购房优惠，因此，其收取的服务费，应予返还。综上所述，被告应返还原告定金和房款。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告姜维广与被告怀来恒天房地产开发有限公司于2019年10月22日签订编号为0003548的《京北恒大国际文化城商品房认购书》。 二、被告怀来恒天房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告姜维广定金20000元及房款965233元，共计985233元。 三、驳回原告姜维广要求被告怀来恒天房地产开发有限公司支付房款占用期间利息的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,452.0元，由被告怀来恒天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  范怀成 二〇二〇年九月十七日 书记员  王 颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第（二）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ——