江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0622民初949号原告：江西兴泰房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市余江区广盛临街。法定代表人：吴建国，职务执行董事。委托诉讼代理人：赵华文、艾松平，江西玉臬律师事务所律师。被告：吴钱龙，男，1981年5月30日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。被告：张小会，女，1983年11月3日出生，汉族，贵州省大方县人，住江西省鹰潭市余江区。原告江西兴泰房地产开发有限公司（以下简称“兴泰房地产公司”）与被告吴钱龙、张小会商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴泰房地产公司的委托诉讼代理人赵华文、被告吴钱龙到庭参加诉讼，被告张小会经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴钱龙、张小会支付原告购房款185140元、违约金45544元（从2017年2月12日计算至2020年1月11日共计41个月），合计230684元，并继续按日万分之二计算违约金至所有逾期购房款付清为止；2、判令被告吴钱龙、张小会偿还原告垫付按揭款4.7万元，并从本案起诉之日起按年利率6%计付垫付利息直到垫付款还清为止；3、原告因本案支付律师代理费2.2万元由两被告承担；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月12日被告吴钱龙、张小会与原告兴泰房地产公司签订买卖合同，两被告按揭购买原告开发的兴泰绿城2#楼2单元1703室房屋一套，总价款365140元，首付款185140元，按揭贷款18万元。《购房合同》约定被告应在购房合同签订日付清首付款185140元；如被告未能按时付款，逾期30日内原告有权追究被告逾期款项及按同期银行活期存款利率追究利息，逾期超过30日，合同继续履行，被告应支付逾期款项及按同期银行活期存款利率给付利息，被告还应每日按应付房款万分之二向原告支付违约金（第九条）；被告方在获得按揭款后，应按借款合同约定如期足额向银行归还本息。如被告未及时归还借款本息导致贷款银行向原告代扣被告借款本息及相关费用，被告应在原告发出还款通知之日起十日内向原告归还垫付相关款项，否则被告除应归还代垫款外并按总房款万分之五向原告支付违约金，同时还应支付原告为实现债权而支出的律师费、诉讼费等（合同补充协议第2.4条）。两被告签订《购房合同》当日未按约定支付首付款，但承诺尽快付清，原告出于信任，在被告未缴纳首付款的情况下继续履行合同。2017年1月18日，原告与两被告、中国工商银行股份有限公司余江支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，被告向工行按揭贷款人民币18万元，借款期限为15年。原告作为保证人签字同意在被告方未办理完毕正式抵押登记手续，工行未收到真实的房屋他项权证书之前作为保证人自愿为两被告的全部债务承担阶段性连带保证责任，保证范围为主合同项下的全部贷款本息、罚息、复利、违约金及银行为实现债权的全部费用等。借款签订合同后，工行于2017年2月1日履行了向被告发放贷款的义务。但在合同履行过程中，被告未能按照合同约定按时分期偿还贷款，至今一期按揭贷款也没有偿还，导致作为保证人的原告为两被告垫付了4.7万元的按揭贷款，现尚有158882.5元贷款（截至2020年6月15日）余额。垫付之后至今原告多次向两被告追偿，要求被告支付未付购房款185140元及垫付款4.7万元并督促被告按时偿还按揭贷款，但被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告吴钱龙当庭辩称：签房屋买卖合同是事实，首付款185140元，我交了17.5万元给吴华生（吴华生是被告吴钱龙的叔叔，是公司的股东），吴华生欠我装修款9.8万元，吴华生口头答应了以这套房子抵债，银行按揭贷款18万元是我与开发商、银行三方签字了，我没有还过按揭款，都是吴华生答应还。被告张小会在法定期限内未提供书面答辩意见。本案的争议焦点是：1、原、被告签订的房屋买卖协议效力如何；2、协议主体双方履行合同权利、义务情况如何，是否存在违约行为，应承担何种民事责任。原告兴泰房地产公司为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内提供的证据有：A1、原告营业执照、法定代表人证明，证明：原告的身份信息及诉讼主体资格；A2、《房屋买卖合同、个人购房借贷/担保合同》，证明：1、两被告身份；2、2017年1月12日两被告按揭购买原告开发的兴泰绿城2#2单元1703室房屋一套，总价值款365140元，首付款185140元，按揭贷款18万元，但两被告没有按照约定支付首付款185140元；3、《购房合同》第九条约定，如被告未能按时付款，逾期30日内原告有权追究被告逾期款项及按同期银行活期利率追究利息，逾期超过30日，合同继续履行，被告应支付逾期款项及按同期银行活期存款计付利息，被告还应每日按应付房款万分之二向原告支付违约金；4、购房合同附件三补充协议第2.4条约定被告方应如期足额向银行归还按揭贷款本息，如因被告在原告发出还款通知之日起十日内向原告归还垫付相关款项，否则被告除应归还垫付外并按总房款万分之五向原告支付违约金，同时还应支付为实现债权支出的律师费、诉讼费等；5、原被告与工行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，被告向工行按揭贷款人民币18万元用于购买房屋，原告作为保证人对被告的借款承担阶段性保证责任；A3、垫付款票据，证明：原告在2017年到2019年期间分六次为被告垫付了按揭还款4.7万元按揭贷款（含本息）；A4、代理协议，代理费票据，证明：原告因实现债权花费律师费2.2万元，该费用应由被告承担。被告吴钱龙对证据A1、A2、A3无异议，对A4不认可。被告张小会未到庭，视为放弃质证的权利。经本院认证，对证据A1、A2、A3、A4可以采信作为本案证据。综上所述，本院对以下事实予以确认：原、被告于2017年1月12日签订了《余江县商品房买卖合同》。合同约定“……第五条买受人付款形式及付款时间……买受人签订本合同已按银行贷款要求付清首付款185140元整，剩余房款180000元整，在银行办理按揭贷款……第九条买受人逾期付款的处理……买受人如未按合同第五条规定的时间付款，逾期在30日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按照银行活期存款利率计算。如超过上述约定期限的，买受人应支付逾期付款及利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按照银行活期存款利率计算。买受人还应每日按应付房价款的万分之二向出卖人支付违约金……附件三：合同补充协议……3、按揭付款方式……（4）买受人在获得按揭贷款后，应按借款合同的约定如期足额向银行归还借款本息。如买受人为及时归还借款本息而致贷款银行向出卖人代扣买受人借款本息及相关费用，买受人应以出卖人发出还款通知之日起十日内到出卖人处归还垫付的相关款项，否则买受人处应归还代垫款外并按总房款的万分之五向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等”。两被告签订《余江县商品房买卖合同》当日未按约定支付首付款，原告在被告未缴纳首付款的情况下继续履行合同。2017年1月18日，原告与两被告、中国工商银行股份有限公司余江支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》，被告向工行按揭贷款人民币18万元，借款期限为15年。原告作为保证人签字同意在被告方未办理完毕正式抵押登记手续，工行未收到真实的房屋他项权证书之前作为保证人自愿为两被告的全部债务承担阶段性连带保证责任，保证范围为主合同项下的全部贷款本息、罚息、复利、违约金及银行为实现债权的全部费用等。借款签订合同后，工行于2017年2月1日履行了向被告发放贷款的义务。但在合同履行过程中，被告未能按照合同约定按时分期偿还贷款，至今一期按揭贷款也没有偿还。原告作为保证人为两被告垫付了3.7万元的按揭贷款。原告以多次向两被告追偿但被告置之不理为由诉至本院。本院认为，原告与两被告签订了购房合同，该合同合法有效，对合同双方均有约束力。两被告与中国工商银行股份有限公司余江支行签订了《个人购房借款/担保合同》，原告作为保证人在合同上签字，该合同合法有效，对合同三方均有约束力。被告未按约定向原告支付购房款构成违约，故对原告要求被告支付购房首付款185140元的诉讼请求予以支持。关于首付款违约金。合同约定超过30日未支付首付款加收日万分之二的违约金，故被告应向原告支付以185140为基数，按年利率7.2%从2017年2月12日计算至付清日止的违约金。关于代垫按揭款及资金占用期间利息。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条（保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿）及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十三条（保证人自行履行保证责任时，其实际清偿额大于主债权范围的，保证人只能在主债权范围内对债务人行使追偿权），本案中，原告基于对被告的追偿权，主张的代垫按揭款额3.7万元，本院予以支持；但资金占用期间利息并不包含在其履行保证责任的实际清偿额范围内，本院不予支持。关于律师费，原、被告关于律师费的约定在《补充协议》中的“按揭付款方式”的第（4）项下，该款项约定买受人除应归还出卖人代垫款外还应支付出卖人为实现债权而支出的律师费、诉讼费等。此协议系原提供的格式合同，原告在合同中并列规定了多款购买人的违约责任，该款项中的债权应解释为代垫款而不包括未支付的首付款及违约金，应此，被告应支付原告律师费2931元（2.2万元×3.7万元÷诉讼标的277684元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告吴钱龙、张小会于本判决生效后十五日内支付原告江西兴泰房地产开发有限公司购房首付款185140元并支付逾期付款违约金（违约金计算方法：以185140为基数，按年利率7.2%从2017年2月12日计算至付清日止）；二、被告吴钱龙、张小会于本判决生效后十五日内支付原告江西兴泰房地产开发有限公司垫付按揭款3.7万元；三、被告吴钱龙、张小会于本判决生效后十五日内支付原告江西兴泰房地产开发有限公司律师费2931元；四、驳回原告江西兴泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5795.26元，减半收取2897.63元，由被告吴钱龙、张小会负担2720.87元，由原告兴泰房地产公司负担176.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  祝根龙二〇二〇年九月十六日书记员  王 萃