昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初5725号原告：广西优生活投资有限公司。统一社会信用代码：91450103MA5KEJ4K1J(1-1)。住所：南宁市青秀区金浦路**广西国际金融中心**楼******。法定代表人：覃平生。委托代理人：蔡明弦，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南美城房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153011255013728X0。住所：云南省昆;'>住所：云南省昆明市西山区人民西路保利中心**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：余旭。委托代理人：洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告广西优生活投资有限公司诉被告云南美城房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蔡明弦，被告的委托代理人洪雨泉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即双倍返还原告定金人民币2600000元；二、本案诉讼费、保全费5000元、保全担保费5200元由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年6月底签订协议编号为【六合营策（2018）002】的《整体购房协议书》（下称：《整体购房协议书》），约定由原告销售被告位于昆明市共计288套公寓（下称“标的房源”）。购房协议还约定原告需先向被告支付标的房源总房款的10%，即16923816元作为标的房源的定金，被告根据销售进展每周按期向原告退还。协议签订后，原告依约向被告支付了16923816元定金，被告收到款项后向原告出具了收款收据。协议履行过程中，原告整合各类资源并组织工作人员积极销售标的房源，但被告却在原告销售标的房源后利用自身强势地位长期扣留原告的定金不予退还。经原告的多次催收及双方达成的补充约定，原告完成了全部标的房源的销售，期间被告在向原告退还部分定金后，截至2019年7月1日仍然拖欠原告3栋的剩余定金1300000元未退。经原告多次与被告协商，但被告均拒绝支付。为维护自身合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》及相关法律法规规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉请。被告答辩：原告诉称的定金实际上是保证金，在双方所签订《整体购房协议书》后续履约过程中，包括原告自认诉争款项的性质已经明确性质实际上是保证金，既然是保证金，就不适用双倍返还的定金法则；原告没有履行合同约定的如期销售义务，已经构成违约，保证金应当予以没收；即便是要退还保证金，被告认为现在退还保金的条件未成就，因此被告认为被告不存在违约行为，对于原告的诉请应当予以驳回。根据当事人庭审陈述和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2018年，原告（乙方）与被告（甲方）签订了协议编号：【六合营策（2018）002】《整体购房协议书》（下称：《整体购房协议书》），约定乙方向甲方整体购买位于昆明市，均价约13000元每平米，建筑面积约13018.32平方米，总房款合计169238160元。甲乙双方一致确认，乙方以分期付款方式向甲方支付标的房源总价款，乙方按如下支付进度向甲方支付房源总房款以及完成销售任务，（1）第一期付款：2018年5月30日前，向甲方支付标的房源总房款的10%即16923816元，作为购买标的房源的定金；（2）2018年7月30日前完成总套数20%的销售进度：（3）2018年10月30日前完成总套数60%的销售进度，（4）2018年12月30日前完成全部销售。定金退还机制：乙方提供完整销售完成资料后，甲方每周退回已销售部分房源定金。2018年6月13日，原告通过银行转账分两笔将第一期付款涉及款项16923816元支付被告，在客户回单摘要一栏载明为保证金。另，2019年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了协议编号：【六合营策（2019）006】《整体购房协议书》，约定乙方向甲方整体购买位于昆明市，第5栋41套，共132套公寓的商品房，均价约13000元每平米，建筑面积约6564.14平方米，总房款合计85333820元。付款方式及付款进度约定，乙方应当于2019年6月10日前向甲方支付标的房源总房款的10%，即8533382元，作为购买标的房源的履约保证金。该项费用先由甲、乙双方合作的保利六合3栋项目中的定金转作本协议的履约保证金，不足部分由乙方在前述期限内补齐，超出部分甲方应当在30日之内无息退还。同日，被告向原告出具收据两份，确认2、5栋132套公寓（3栋转入）金额为8533382元，确认3栋剩余保证金金额8390434元。另查明，原被告一致确认留存3栋的款项8390434元中有5179014元作为3栋中12套房屋购房款代实际购房人缴纳，被告应在收到该12套银行放款后将上述代缴房款退还原告，在上述12套公寓范围内，本案诉争130万元款项对应的4套公寓中被告已收到银行放款（贷款到账），收款时间分别为2019年8月7日、2019年8月23日、2019年12月19日、2020年8月24日。另，2019年9月24日，原告就留存3栋的款项8390434元范围内退还了原告3211420元，截止庭审之日，原告于2018年6月13日支付被告的款项16923816元尚有涉及3栋的款项130万元留存被告处。庭审中经本院询问，原、被告认可《整体购房协议书》涉及的房源原告销售时长1年多，现已全部销售完毕，被告已收到全部房款。另，为本案诉讼，原告支出保全费5000元、保全担保费5200元。本院认为：本案争议焦点为原告要求适用定金罚则要求被告双倍返还定金260万元是否有据？本院认为，定金作为法律上的专有概念，有其特定含义，定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人一方先行支付给对方当事人一定的数额货币作为担保。本案中，虽然《整体购房协议书》上约定案涉的130万元系用作原告向被告整体购买“六合天城”项目中第3栋第3层至第20层共288套公寓后销售的定金且约定了定金退还机制，但原告在后续支付被告包含该130万元在内的16923816元款项中在客户回单摘要一栏载明款项性质为保证，故原告通过自己的行为已对《整体购房协议书》中包含该130万元在内的16923816元款项的性质作了变更，且根据原告提交本院的证据，在后续双方合作期间包含该130万元在内的16923816元款项均明确为保证金，同时，被告庭审中也认可案涉130万元款项为保证金，故综合考量案情，本院确定原、被告诉争的130万元款项性质确定为保证金为宜。另，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原、被告双方当事人均应依据《整体购房协议书》和法律的规定全面履行其合同项下的义务，根据《整体购房协议书》的约定，原告应于2018年5月30日前向被告支付标的房源总房款的10%即16923816元作为购买标的房源的定金；但根据本院查明的事实及结合原告陈述，原告于2018年6月13日才支付被告上述款项，属逾期支付，同时，在原告通过银行转账方式支付上述款项时，原告在客户回单摘要一栏也注明款项性质为保证金，另，关于销售任务，根据《整体购房协议书》的约定，原告至迟应于2018年12月30日前完成全部销售，根据原告陈述案涉3栋房源虽已全部销售完毕，但销售时长为1年多，故原告也未能严格依据《整体购房协议书》规定的销售时限完成标的房源的销售任务。另，本院也注意到，根据原、被告提交的证据证实被告也未能严格依据《整体购房协议书》的约定每周向原告退回已销售部分房源的定金，本院鉴于原、被告双方均未能依据《整体购房协议书》的约定全面履行其合同项下的义务，但考虑到原被告均认可《整体购房协议书》涉及的标的房源现已全部销售完毕，被告也已收到了全部房款的事实，即原、被告订立《整体购房协议书》的合同目的已实现，故被告目前仍留存原告支付的130万元款项已无必要，故综合考量案情，本院确认本案中被告应退还原告130万元款项。关于原告支出的保全费5000元、保全担保费5200元，合计10200元，由原告、被告各自承担5100元。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告云南美城房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告广西优生活投资有限公司130万元；二、被告云南美城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告广西优生活投资有限公司保全费、保全担保费合计5100元；三、驳回原告广西优生活投资有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元（原告已预交、已减半收取），由原告承担13800元，被告承担13800元于付款时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判员  陈思源二〇二〇年九月二十三日书记员  邓婷婷