江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7817号上诉人（原审被告）：任豪，男，1966年3月21日生，汉族，住河南省息县。被上诉人（原审原告）：蒋小龙，男，1960年7月21日生，汉族，住江苏省苏州市。上诉人任豪因与被上诉人蒋小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初8449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任豪的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：1、苏州工业园区唯亭镇金陵路浦田民营区21号的厂房属于兆阳公司，被上诉人蒋小龙没有委托证明，因此其无权对外出租并收取他人租金。2、双方之间的《厂房租赁合同》，经双方口头协商一致而解除，我方在2018年12月底搬走，并停止了生产经营。被上诉人蒋小龙在2019年年初八更换了房屋门锁，足以说明其默认厂房已经收回，原审法院判决我方支付7个月的房租缺乏法律依据。3、被上诉人蒋小龙按照电表读数的80倍收取电费，如我方不同意就以停水停电相要挟，属于欺凌霸凌的行为，不应当得到支持。蒋小龙辩称:涉案的厂房马上就要拆迁了，拆迁和评估的材料上都是我本人的名字，证明涉案的房屋归我所有。涉案厂房内使用的是工业用电，一户只能安装一个电表，为了查明租户的实际电量我方安装了互感器，互感器显示的数字和实际用电量之间就是1:80的比例，我方按照同样的比例收取电费是合理的。2019年春节前我一直在向他催要租金，他既没有支付，也没有实际搬离，机器设备仍然在厂房内。2019年6月24日上诉人任豪剪断门锁后搬走了机器设备，属于偷偷逃走的性质。蒋小龙向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的房屋租赁合同；2、腾空并返还房屋，并支付租金70000元、水电费3950元,租金从2018年12月18日至2019年7月17日止，并支付从2019年7月10日至返还房屋之日止的房屋使用费按每月1万元计算，合计71250元，利息按人民银行同期贷款利息4倍计算，至房租和利息实际支付之日止。后诉讼中蒋小龙表示放弃利息部分的主张。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：蒋小龙针对其诉请主张，向原审法院提交证据，任豪质证如下：证据1、2016年3月26日，蒋小龙（出租方、甲方）与任豪（承租方、乙方）签订《厂房定金协议》复印件，定金协议约定乙方租赁甲方位于苏州工业园区唯亭镇金陵路浦田民营区21号，面积500平，定金2000元，房租为人民币96000元每年。证据2、2016年4月5日，蒋小龙（出租方、甲方）与任豪（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，租赁合同约定甲方将苏州工业园区唯亭镇金陵路浦田民营区21号厂房租赁给乙方使用，厂房面积800平方米，租期5年，自2016年4月18日至2021年4月17日，租金每月1万元，年租金12万元。（租赁合同当中厂房面积和租金为更改，厂房面积原为500平方米，更改为800平方米，租金每月8000元、年租金为人民币96000元，更改为租金每月1万元、年租金为人民币12万元）。双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金1万元。乙方应每六个月支付一次租金，提前30天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方自行负担。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，厂房主体结构恢复原状。甲方为乙方提供用电用水，水、电费收费标准，按自来水厂及供电局统一标准执行，供电变压器由甲方提供，高压线路拉至乙方配电箱为止，厂房内低压线路由乙方承担，若乙方因生产需要需增容，费用由双方协商解决。双方签订补充条款，合同期内乙方自行搬走，押金不退。证据1、2证明双方租赁关系。证据3、双方2019年1、2月份的微信聊天记录，证明催房租和水电的事实。证据4、照片打印件，该照片是在2019年6月24日拍的，证明任豪将门锁撬掉翻窗进去把里面的东西都搬走了。因为他租的房子有两道门，里面卷帘门一道、外面大门一道，原来卷帘门是没上锁的，任豪只在大门上加了个锁，但那个锁一拉就开，我在2019年的4月5日在大门那儿加了一把锁，然后2019年5月30日的时候我在卷帘门上也加了锁。我一直联系不上任豪，然后又怕他过来把东西拿掉。2019年3月份到后来基本上没打通任豪电话，到了2019年6月24日，我去看锁被撬掉了，再打任豪的电话才打通，因为我去看里面东西已经没了，之前任豪还有东西在厂房里的设备都在里面的。任豪蒋小龙对证据1的真实性是认可的，我付了1万元押金；对证据2租赁合同的真实性认可，但就是上面修改的不是我改的，修改部分我不认可，押金1万元蒋小龙没退。对证据3微信聊天记录真实性认可，但是我只欠一个月。我口头跟蒋小龙陈述过，我房子就租到2018年的年底，2019年过年前，我租金只认可到2019年1月18日，欠一个月的租金。因为当时换房子的时候，蒋小龙说过我愿意租到什么时候就什么时候，只是口头上说没有协议。我2019年过完年初八的时候去看厂房的时候就看到已经加了锁了，就大门上加了，我的卷帘门是没有锁的，厂房里面的东西，有一台旧冰箱、破沙发，旧货架，我当时有一台空压机是放在厂房外面的，厂房里面的东西我都不要的，但是2019年过完年去看的时候，空压机已经被放到了厂房里面拖进去了，在2019年6月份我撬锁进去把空压机拿走了，其它东西没要。任豪针对其答辩意见，向原审法院提交证据，蒋小龙质证如下：证据1、我方撬锁没几天，涉案厂房的照片打印件，证明该厂房有车辆停在里面，厂房被租给别人使用。证据2、2017年2月18日水电费清单一张，及之前水费交费单据四张，蒋小龙手写的，证明蒋小龙跟我们要水电都是自己算好，就找我们要的。证明电费当时一度电按照80度电的标准收费的。对水费300元未付予以认可，电费3650元金额有异议，因为电费是一度按80度算的。蒋小龙对证据1真实性无异议，是因为任豪把锁撬开之后大门就敞开了然后隔壁把车停在里面了，后来我又给他上了个锁。对证据2，蒋小龙表示，其没有发票，水费是固定的每月一百五十元，主张两个月，电费是从2018年12月18日开始计算两个月计3650元，合计3950元。因为工业用电，为了保证电表的安全所以当时实际上电表上读数显示是一度电，实际上用到的电量就是八十多度，工业用电很多都要对电表进行处理的。结合双方各自举、质证意见，原审法院对蒋小龙提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性予以认可。对任豪提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可。蒋小龙针对任豪上述答辩及质证意见，补充提交了一份厂房租赁合同，该租赁合同约定的厂房建筑面积为800平，租金为120000元每年，租期自2016年4月18日至2019年4月17日。该租赁合同落款处有任豪签名，甲方为蒋三龙。蒋小龙表示，任豪一开始承租的是蒋小龙方500平方北一号厂房，用于生产娱乐设备，但因为这个产品生产要有相应的环保标准，被环保部门查封了，任豪找到我让我想办法，我就说要么南4号仓库800平米租给任豪用，所以就把原租赁合同的面积和月租金都改了。后来我又找任豪补签了一份厂房租赁合同，是由我亲兄弟蒋三龙去签的，因为当时我不在苏州，所以所有材料都是让我儿子去操作的，实际上我不认可该厂房租赁合同的，我认为还是按照原来的厂房租赁合同履行的。任豪表示，该租赁合同是蒋小龙骗我签的，说蒋小龙欠别人钱，被执行法院找到我们租客说租金不要再付给蒋小龙，蒋小龙就跟我说，你们不要跟法院的人说这房子是蒋小龙的，然后让我跟另一个人签了租赁合同，也就是蒋小龙提交的这份租赁合同。就房屋租金、押金支付情况，蒋小龙表示，任豪方租金已付至2018年12月17日。就押金支付，双方共同确认任豪支付押金1万元，蒋小龙表示，该押金1万已抵付之前的租金，任豪表示没有抵之前的租金。就双方租金支付方式，双方均表示有现金也有微信。另，自变更至800平米厂房后，双方租金标准确认为按1万元每月标准计算支付。就涉案厂房的承租使用情况，任豪表示，其确实原来承租的是蒋小龙的500平方米的厂房，后来蒋小龙说要租给别人，我差不多用一个月，也装修了，就换到800平方米的厂房了，双方就800平米厂房没有签订租赁合同，没有约定租期的，当时说打个招呼就行。我方在2018年12月中旬跟蒋小龙说过，过年前就不做了，在12月23日我已将厂房内的大多数东西都拉走了，在大门那儿上了锁，卷帘门没装锁，空压机放在厂房外面蒋小龙搭建的大棚里，空压机因为太大，准备到时候看情况是否随地处理或者拉走，当时没有跟房东办交接手续。我在2019年过完年初八去看的时候，大门上就加了锁。蒋小龙表示，换到800平米的厂房后，所有合同条款均是按原来500平方米的租赁合同执行的，任豪没有跟我说过18年年底就不做了，任豪是上了锁，但很容易拉开，我担心空压机被偷，就把空压机给拉了进去。在2019年4月5号在大门上加了锁，到了5月30日，在卷帘门上加了锁，我到6月20日去看的时候，外面的锁还是好的，到了6月24日发现两道门锁都被撬了，里面所有东西都被拉走了。诉讼过程中，双方共同确认其租赁合同关系已解除，涉案房屋无需再交付返还，就解除时间，蒋小龙认为应按诉状确认的租金付止时间即2019年7月17日，任豪认为租赁合同早已解除并交付蒋小龙，仅认可一个月租金。原审法院结合庭审调查及双方举、质证情况，对双方之间的房屋租赁关系依法予以确认。原审法院认为：本案争议焦点为：一、任豪更换承租区域、变更承租面积后，双方之间的权利义务关系如何认定；二、双方租赁合同法律关系解除原因如何认定；三、任豪还应支付租金如何认定、是否需支付房屋占有使用费、任豪已付押金1万是否已抵扣租金；四、水、电费如何认定。就争议焦点一，原审法院认为，根据庭审调查，双方均表示蒋三龙作为出租方签名的厂房租赁合同并非双方当事人执行的合同，双方于2016年4月15日签订承租面积为500平方厂房租赁合同后按该合同履行，在更换至800平方米厂房后未就此重新约定，而双方确认租金标准自此均调整为1万元每月，任豪也按该标准交纳租金并使用800平方米的厂房，故结合双方合同实际履行情况，仍应按2016年4月15日双方签订的房屋租赁合同确认各自权利、义务关系。就争议焦点二，即合同解除原因如何认定。原审法院认为，当事人针对自己的主张或反驳他人的观点应当提供相应的证据，任豪辩称，蒋小龙口头同意其随时搬离，蒋小龙对此不予认可，任豪未就此提供相应的证据予以证实，且结合任豪陈述，其在2018年12月中旬向房东表示过过年前结束不做，到2018年12月23日把厂房里大多数东西拉走、把空压机拉到厂房外面的蒋小龙搭建的大棚里，在外面大门上上了锁，也未与蒋小龙办理交接手续，结合双方合同约定，任豪在双方合同约定的租期未届满前即擅自单方解除租赁合同、并不再支付租金，构成违约，即导致租赁合同解除的原因归于任豪。就争议焦点三，蒋小龙主张，因任豪违约，故主张任豪支付自2018年12月17日至2019年7月17日的房租及自2019年7月18日至2019年9月9日的房屋占有使用费。原审法院认为，结合任豪庭审陈述，其在2018年12月23日离开厂房时，厂区内仍有部分物品留存，空压机仍放置在蒋小龙搭建的厂房外面的大棚里面，同时离开时未与蒋小龙办理交接手续、且将厂房大门上锁，从上述行为表象，并不能反映任豪不再继续承租使用房屋的意思表示，涉案房屋仍应认定系任豪承租占用使用，其应当继续支付租金。就租金支付截止日期，根据庭审调查，蒋小龙表示其在2019年4、5月份加锁、把空压机拉到厂房内。原审法院认为，在承租人未明确表示不再继续承租使用房屋、且承租区域仍遗留任豪物品的情况下，并不能以蒋小龙上述行为即认定其已自行收回房屋。至于任豪抗辩称蒋小龙在2019年年初八份即上锁未提供相应的证据，若蒋小龙在该期间已上锁，亦未有证据证实其对此提出异议。当然，在承租人长期未使用承租房屋、交纳租金，且蒋小龙对房屋进行上锁后，承租人一直未与蒋小龙联系的情况下，蒋小龙作为守约方，亦有避免损失扩大的义务，其应当在一定期限内及时收回房屋。结合庭审调查，双方共同确认任豪在2019年6月24日将门锁撬开并拖走空压机，结合任豪该行为的情节、该行为发生与蒋小龙上锁的时间间隔及任豪长期未使用该房屋并交纳租金的情况，原审法院认为，双方的房屋租赁合同于2019年6月24日即发生合同解除的法律效力。任豪应当支付自2018年12月18日至2019年6月24日的租金合计62333.33元，至于蒋小龙主张的后续的租金及房屋占有使用费，原审法院认为，蒋小龙该部分主张实际系因任豪违约解除导致的蒋小龙的房屋空置损失，任豪虽辩称在其撬锁后几天蒋小龙即将房屋租给他人，但现有证据不足以证实其上述主张，原审法院对其该项抗辩不予采信。原审法院结合任豪违约情节、蒋小龙实际损失、双方合同约定，酌情认定任豪支付蒋小龙空置损失2万元。就任豪已付押金1万元如何认定，蒋小龙称其该押金已抵扣租金，但未就此提供相应的证据，基于双方租赁合同已解除，原审法院结合现有证据，依法认定该押金与任豪应付蒋小龙的租金、空置损失相折抵后，任豪支付蒋小龙租金、空置损失72333.33元。至于争议焦点四，水、电费如何认定。蒋小龙主张的两个月的水费300元、电费3650元。任豪对水费300元予以认可，就电费其表示确实使用，但按电表读数的80倍计算不予认可，蒋小龙表示，因承租厂房系工业用电，为保护电费，需要安装设备对电表进行调节，电表显示1度，实际使用80度。原审法院认为，结合任豪庭审陈述及举证，双方电费一直按该标准核算且确认电费使用情况，任豪应支付蒋小龙水费300元、电费3650元。庭审过程中，任豪还就蒋小龙主体资格提出异议，蒋小龙向原审法院提交了涉案房屋的拆迁分户评估报告，证明其为适格承租人，故原审法院对任豪该项抗辩不予采信。因庭审中，双方确认房屋已交付、无需办理交付手续，故原审法院对蒋小龙腾空、交付房屋的诉请主张不再理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认双方签订的《厂房租赁合同》解除；二、任豪于本判决生效之日起十日内支付蒋小龙租金、房屋空置损失合计72333.33元；三、任豪于本判决生效之日起十日内支付蒋小龙欠付水费300元、电费3650元，合计3950元；四、驳回蒋小龙的其余诉讼请求。如果任豪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，由任豪负担，此款项已由蒋小龙预交，由任豪于履行上述判决时一并支付蒋小龙。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的《厂房租赁合同》由被上诉人蒋小龙（出租方、甲方）和上诉人任豪（承租方、乙方）共同签订，后被上诉人蒋小龙按照约定向上诉人任豪交付了租赁房屋，期间从未有案外人对此表示异议，而且涉案房屋涉及拆迁补偿，也是由被上诉人蒋小龙作为拆迁补偿的对象，故应当认定其有权对外出租涉案的房屋。上诉人任豪主张被上诉人蒋小龙无权出租房屋和收取租金，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。双方约定的租赁期限自2016年4月18日起至2021年4月17日止，上诉人任豪拖延支付租金、提前解约并搬离涉案房屋构成违约，应当承担违约责任。上诉人任豪主张《厂房租赁合同》经双方口头协商一致而解除，因被上诉人蒋小龙对此不予认可，且其无法提供合法、有效的证据证明，依法应当承担不利的诉讼后果。一审中双方共同确认任豪是在2019年6月24日将门锁撬开并拖走其空压机等物品，原审法院综合考虑本案案情，判决任豪支付截止到2019年6月24日的租金应属合理。二审中经法庭询问，上诉人任豪主张租赁期间其每个月的电费平均在1800元到2000元之间，现被上诉人蒋小龙主张其拖欠两个月的电费3650元，未超出合理范围，与双方当事人一直采用的计算标准相一致，且上诉人任豪在双方发生矛盾纠纷前也从未就电费标准问题提出过异议，故其相关主张依据不足，二审同样予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人任豪负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年九月二十八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。