成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初8771号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路**信和广场****。 法定代表人：田兆源，职务董事长。 委托代理人：李丹，男，汉族，公司员工，特别授权。 被告：赵明德，男，汉族，1967年11月27日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：郭光琼，女，汉族，1971年11月27日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：赵明德，男，汉族，系郭光琼丈夫，特别授权。 原告信和（福州）物业管理有限公司（以下简称信和物业公司）与被告赵明德、郭光琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托诉讼代理人李丹、被告赵明德、被告郭光琼的委托诉讼代理人赵明德到庭参加了诉讼。本院依法进行审理，本案现已审理终结。 信和物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付“信和•御龙山”5幢2单元27层2701号房拖欠的物业服务费人民币5965.2元；2.请求判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金（以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2020年3月31日的金额为人民币2636.62元，最终计算至实际支付完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月21日与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路9号的“信和•御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为3.5元/月•平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。上述合同签订后，原告安排信和（福州）物业管理有限公司成都分公司具体实施“信和•御龙山”住宅小区**的各项物业服务工作。2013年11月15日，被告与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和•御龙山”5幢2单元27层2701号住宅房屋一套。同日，被告还签署了“信和•御龙山”住宅小区**的《业主临时管理规约》及关于该规约的《承诺书》，承诺遵守该规约的规定。2015年6月10日，信和置业（成都）有限公司向被告发出《信和•御龙山一期交房通知书》，通知被告于2015年6月29日收房。其后，被告未按期交纳该房屋的物业服务费，拖欠2019年7月1日至2020年3月31日的物业服务费共计人民币5965.2元（3.5元/月•平方米×189.37平方米×9个月）。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2019年12月18日，原告又委托北京大成（成都）律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业服务费，但被告至今仍未支付。为了维护自身合法权益，根据《物业管理条例》第42条第1款规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第6条规定以及《合同法》第114条第1款等规定，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。庭审中，信和物业公司将拖欠物业费金额变更为“截止到2020年7月30日所欠物业费8616.4元”，违约金数额变更为“从2019年7月1日暂计至2020年7月31日的金额为4394.34元”。 被告赵明德、郭光琼辩称，原告所述并非事实，违约金的收取关键在于看被告方是否有违约的行为，从2015年至今被告均按照约定交纳物业费，被告在成都有十多套房产，被告很注重物业服务，被告方给物业公司提出参考其他城市在没有居住的时候物业费应该减半收取，物业公司没有同意，原告称被告住的时候交物业费不按照原本的购房合同中的物业合同来算，但被告从2015年至今均如此缴纳。故被告并没有任何违约行为。被告方认为原告属于违约方，主要表现在以下方面：1.诉讼请求中的违约金是按照每日0.3%的标准收取，违反国家规定；2.原告现在签的合同中业主可以在违反的情况下拒交物业费，但是现在原告剥夺了这个权利，与国家法律规定互相冲突；3.原告缺乏基本的物业素养，给被告添加不少麻烦，私自改变缴费方式、停车费需到前台缴纳，后面又说需去其他平台缴费等。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，“信和•御龙山”小区一期位于成都市成华区御风二路9号，赵明德、郭光琼系“信和•御龙山”小区一期5幢2单元27层2701号业主。2013年5月18日信和物业公司与信和置业（成都）有限公司（以下简称信和置业公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定由信和物业公司向“信和•御龙山”小区一期业主提供物业管理服务，合同期限自本合同订立生效之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止，高层住宅物业服务费3.5元/平方米•月，物业服务费自本合同生效之日起按月缴纳，于每个缴费周期起始日起5日内缴纳物业服务费，未按时、足额缴纳物业费，经信和物业公司书面催告限期缴纳仍未缴纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。 赵明德、郭光琼签署了《承诺书》，承诺并声明已详细阅读前期物业服务合同及临时管理规约。2015年11月3日，赵明德、郭光琼领取房屋钥匙、门禁卡等。案涉房屋2019年7月1日起至今的物业管理费未缴纳，信和物业公司在催收未果后诉至本院。 上述事实，有当事人身份信息、前期物业管理服务合同、承诺书、签收单、律师函以及双方当事人的陈述在案证实。 本院认为，信和物业公司与信和置业（成都）有限公司签订的《前期物业服务合同》系各方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案信和物业公司已经按照约定向赵明德、郭光琼提供了物业管理服务，赵明德、郭光琼亦应按照约定的金额和时间向信和物业公司缴纳物业服务费用。业主若对物业公司服务质量存在异议，可通过协商、反映等方式表达诉求，赵明德、郭光琼辩称物业服务存在问题，并以此作为不交物业管理费的理由并不可取。 对于赵明德、郭光琼抗辩对违约金不认可且违约金过高的意见，因赵明德、郭光琼存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，且赵明德、郭光琼也曾主动向信和物业公司提出支付物业费，但因违约金问题未达成一致意见，故本院依照案涉合同履行情况、当事人履约意愿等情形，酌情确定违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算，起算时间为本案起诉之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告赵明德、郭光琼于本判决生效之日起十五日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年7月31日期间的物业服务费8616.34元及违约金（违约金以尚欠物业服务费为基数，从2020年6月19日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告赵明德、郭光琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁跃成 二〇二〇年九月二十二日 书记员  纪朝元