西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初4205号原告：刘婷，女，1985年11月2日出生，汉族，住西安市。委托代理人：文晓琴，陕西乐友律师事务所律师。委托代理人：肖健，男，1980年9月26日出生，汉族，住西安市。被告：常茜，女，1984年9月8日生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：朱西江，陕西朱西江律师事务所律师。委托代理人：马园，陕西朱西江律师事务所实习律师。被告：唐健，男，1983年1月5日出生，汉族，住深圳市南山区。委托代理人：朱西江，陕西朱西江律师事务所律师。委托代理人：马园，陕西朱西江律师事务所实习律师。被告：常德仁，男，1963年9月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：安宁，该公司执行董事。委托代理人：王利琴，该公司职工。委托代理人：王思琪，该公司职工。原告刘婷与被告常茜、唐健、常德仁及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何燕适用普通程序（独任审理），公开开庭进行了审理。原告委托代理人文晓琴、肖健，被告常茜、唐健的委托代理人朱西江、马园、被告常德仁及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司委托代理人王利琴、王思琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘婷诉称，2019年7月11日，原告在第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司的居间下，与被告常茜、唐健的委托代理人常德仁签订了《西安市存量房屋买卖合同》。合同约定，原告以1295000元的房屋成交价格购买被告常茜、唐健位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室个人住房一套，建筑面积为41.14平方米，付款方式为全款。原告于2019年7月11日将定金20000元支付给被告，并于网签后5个工作日内将首付款1270000元以房管局监管支付的方式支付被告。网上签约手续由双方授权居间方西安链家宝业房地产经纪有限公司于资质审核通过后10个工作日内开始办理，原被告都应积极配合。合同还约定，如被告常茜、唐健出现了拒绝将房屋出售给原告的根本违约情形，则应在违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订当日，被告常德仁出具了《代理人关于代理权的承诺书》，写明被告常德仁承诺已取得被告常茜、唐健的合法授权，若因其本人违反承诺，导致合同无效或者使合同无法履行的，则由其承担法律责任。合同签订后，原告如约向被告交付了购房定金20000元，被告常德仁代被告常茜、唐健出具了收据。之后，被告常茜、唐健却以各种理由进行推辞，不再履行合同，并明确表示拒绝将合同约定的房屋出售给原告。期间原告多次曾与被告常茜、唐健进行协商，但均未果。现诉至法院请求：1、解除原被告双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、判令三被告退还定金20000元，并向原告支付违约金259000元；3、被告承担本案诉讼费用。被告常茜、唐健辩称，其并未授权被告常德仁出售房屋，事后也未追认被告常德仁的出卖行为，故原告刘婷与被告常德仁签订的《西安市存量房屋买卖合同》属无效合同，原告无权要求被告常茜、唐健返还定金和支付违约金，请求法院依法驳回原告对被告常茜、唐健的全部诉讼请求。被告常德仁辩称，其媳妇和原告刘婷经中介介绍认识，其媳妇在出国前，让其代为签订合同。当时双方协商，在取得被告常茜和唐健的委托授权后，所签合同才生效。如果没有取得常茜和唐健的委托授权，所签合同作废。当时中介让在哪里签字其就在哪里签字。原告一共给了2万元的定金，一开始其并不要，原告硬要给。无奈之下，双方到了中介，由原告先将定金支付给中介，中介又将钱转给原告配偶，原告配偶将钱转至其个人银行账户。第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司述称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2019年7月11日,被告常德仁代被告常茜、唐健（甲方）与原告刘婷(乙方)及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定被告常茜将西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室出售给原告刘婷，建筑面积为41.14平方米，房屋所有权证号西安市房权证高新区字第1050106001-10-17-10907-3，成交价为1290000元，该房屋家具、家电、装修及配套设施设备等作价及物业交割保证金和户口迁出保证金为5000元，房屋成交总价款为1295000元。付款方式为全款支付，乙方向甲方支付定金20000元，乙方支付房款时，已支付的定金视为购房成交总价的一部分。乙方于网签后5个工作日内将第一笔购房款1270000元以房管局监管支付的方式支付甲方。甲乙双方授权居间方于资格审核通过后10个工作日内开始办理网上签约手续，并配合居间方办理相关手续。甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。同日，被告常德仁代被告常茜、唐健（甲方）与原告刘婷(乙方)及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》，合同约定鉴于甲乙双方在丙方居间服务下就坐落于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋于2019年7月11日签订了《西安市存量房屋买卖合同》。甲乙丙三方在友好协商的基础上签订本居间服务合同。甲乙双方同意向丙方支付居间服务费用36908元，由乙方承担，在签订本合同当日一次性支付丙方。该协议第七条约定，本协议一式三份，三方各执一份，自各自签署盖章之日起生效，各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。2019年7月11日，被告常德仁出具了一份代理人关于代理权的承诺书。载明本人常德仁受常茜、唐健的合法委托，代其出售坐落于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室之房产（房产证号西安市房权证高新区字第1050106001-10-17-109072-3号）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人常茜、唐健的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签名的授权委托书或者公证的授权委托书。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或者合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。2019年7月11日原告刘婷配偶肖健通过银行向被告常德仁转款20000元。被告常德仁代常茜、唐健出具收据，载明房屋出售人常茜、唐健至今收到房屋买受人刘婷定金共计人民币20000元整。上述合同签订后，被告常茜、唐健至今未向被告常德仁出具授权委托书。上述事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收据、《代理人关于代理权的承诺书》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，本案系房屋买卖合同订立后，因出卖人无权处分导致合同不能履行而引起的房屋买卖合同纠纷。对于当事人争议及本案中存在的焦点问题归纳为：1、《西安市存量房屋买卖合同》是否有效。本案中原告刘婷与被告常德仁签订《西安市存量房屋买卖合同》，出售被告常茜、唐健所有的房屋，常德仁以被告常茜、唐健代理人的身份在上述合同上签字。由于订立合同时常德仁未取得常茜、唐健的委托授权，事后被告常茜、唐健对常德仁签署的合同亦未予以追认，故常德仁的行为系无权代理行为，同时亦构成无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，应认定上述合同有效。对于被告常茜、唐健、常德仁辩称合同无效的意见，本院依法不予支持。2、《西安市存量房屋买卖合同》应否予以解除，违约责任应由谁承担以及如何承担。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，由于常德仁的无权代理行为，导致房屋买卖合同无法履行，原告购买房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除《西安市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，本案中，原告在签订合同后，按照合同约定履行了支付购房定金等合同义务，由于被告常德仁在签订合同时未取得房屋所有权人常茜、唐健的委托授权，事后常茜、唐健对常德仁与刘婷签订的房屋买卖合同未予追认，涉案合同对被告常茜、唐健不具有约束力，相应的民事责任应由常德仁一人承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”。本案中，原告选择使用违约金条款，于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合本案具体情况，原告刘婷、被告常德仁及第三人对本案纠纷的产生均有一定过错，故本院根据过错程度酌情将违约金由合同约定的259000元调减为86333元，由被告常德仁支付给原告刘婷。被告常德仁收了原告刘婷购房定金20000元，合同解除后，被告常德仁应返还给原告刘婷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘婷与被告常德仁及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》；二、被告常德仁于本判决生效后十日内向原告刘婷返还定金20000元并支付违约金86333元；三、驳回原告刘婷其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18966元，由被告常德仁承担6322元，原告刘婷承担12644元。因原告已预交，被告将其承担部分与上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 何 燕二〇二〇年九月二十八日书记员 王小波打印：相丽华校对：王小波2020年月日送达1