河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终6092号 上诉人（原审被告）：沈英民，男，1958年11月7日出生，汉族，住河北省石家庄市赞皇县。 委托诉讼代理人：候亮，河北世纪鸿业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：恒大地产集团石家庄有限公司，住所地石家庄市桥**维明南大街**恒大华府**商业**。 法定代表人：姜志辉，执行董事。 委托诉讼代理人：杜鹏，河北大卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丽群。 上诉人沈英民因与被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司（以下简称恒大地产）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈英民上诉请求：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或中止审理；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、涉案《商品房预售合同》已履行完毕，不存在解除合同的法律基础，一审判决没有认定合同已履行完毕的客观事实，导致认定事实不清，适用法律错误，出现错误的判决结果。 首先，本案《商品房预售合同》已履行完毕，根据合同法第九十一条规定、合同效力已终止，不具有解除合同的法律基础。 商品房买卖法律关系中，买受人的义务是支付房款，出卖人的义务是交付房屋并协助办理权属登记。本案中，上诉人采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了支付购房款的合同义务，而被上诉人也交付了房屋，双方均按照合同约定履行了各自的义务，根据《合同法》第九十一条：“债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止”的规定，本案《商品房预售合同》履行完毕，合同效力已终止，而合同的约定解除是对履行过程中的协议行使解除权，因此，本案《商品房预售合同》已失去解除的法律基础。虽然房屋目前未办理产权登记手续，但协助办理产权登记手续属于被上诉人的后合同义务，不能据此否订合同效力已终止的事实，因此，被上诉人不能解除效力已终止的合同。 其次，约定解除权应当以合同相对方出现违约事实，并导致当事人无法实现合同目的为标准，随意扩大约定解除权的范围等于鼓励当事人滥用解除权随意解除合同以获得不当利益。 本案事实上存在四个不同的法律关系。原上诉人间的商品房买卖法律关系；被上诉人为上诉人向贷款人提供担保的无因管理关系；上诉人与贷款人间的借款关系及被上诉人与贷款人间的担保法律关系。在上述四个法律关系中，商品房买卖合同已履行完毕，双方权利义务终止。对于被上诉人的无因管理关系，由于无因管理并非合同之债因此也不存在上诉人违约的问题。在其余两个担保法律关系及借款关系中，上诉人仅在借款关系中出现了违约情况。上述四个法律关系除借款担保存在主从关系外，其他均为互相独立的法律关系，因此，根据合同相对性原理，上诉人虽然存在违约行为，但在与被上诉人之间的商品房买卖法律关系中并不存在违约行为。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”第九十四条：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”的规定，只有违约方的违约行为已构成根本违约并致使双方不能实现合同订立目的时，守约方才享有法定解除权，该规定虽然是对法定解除权的规定，但从体系解释及目的解释角度，无论是约定解除、合意解除还是法定解除，其法律含义均是在一方或双方当事人无法实现合同目的的情况下依据当事人意思自治或法律规定赋予当事人以救济途径，而不能机械地做出只要当事人约定了解除条件，无论解除条件是什么，是否与当事人的合同目的有关，均支持当事人的解除请求。本案中，上诉人履行了支付房款的基本义务，因上诉人未按期归还贷款，已然构成对贷款合同的违约，但该违约行为不能否定上诉人已向被上诉人履行了支付金钱房款的义务，被上诉人出售房屋的合同目的已然实现，因此该违约行为不属于根本违约，被上诉人诉请解除合同是对解除权的滥用，一审法院却支持了被上诉人的诉讼请求，明显属于适用法律错误。损害了上诉人的合法权益。 二、《商品房预售合同》及补充协议属于格式合同；补充协议第三条第一款第5项规定违反公平原则及诚实信用原则，属于无效条款，一审法院未予认定属于认定事实不清。 根据《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，本案《商品房买卖合同》属于房产登记部门的制式合同，其补充协议，也是被上诉人为了重复使用而单方制定的，并在订立合同时未与上诉人协商。被上诉人在本案庭审中主张该合同属于双方平等协商的结果明显与事实不符。被上诉人在一审法院存在大量相同诉讼，其所提交的合同在内容上均一样，如果如被上诉人所述该合同是当事人自由协商的结果的话，不同当事人间签订的合同在内容上不可能完全一致。被上诉人所述的协商，仅是指合同相对方可以选择不接受被上诉人的条件，但不接受被上诉人条件和平等协商是完全不同的两个概念，“不接受”本身就存在强加的意思，因此，被上诉人所主张的该合同不属于格式合同的观点不能成立。其次，补充协议第三条第一项第5款约定违反法律强制性规定，属于无效条款，该规定内容为在房产证办理完毕前，买受人未偿还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，出卖人可以解除合同，买受人已交房款不予退还。上文已述，上诉人未偿还按揭贷款导致被上诉人代偿与原上诉人间的商品房买卖分属不同的法律关系，在被上诉人已收到全部购房款实现了合同目的的情况下，仅因上诉人违反了与贷款人间的借款合同而就有权解除其与上诉人间的买卖合同，从而将房屋收回，上诉人已付购房款不予退还，明显不公。而出卖人交付房屋并办理产权登记，买受人有权接受房屋本就属于合同法有关买卖合同中买卖双方的主要义务及权利，且即使合同解除。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质。当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，买受人所付购房款也应当予以退还，而不能羁道的直接扣除，该规定明显免除了被上诉人应当按照约定为上诉人办理房产过户的义务，加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利，因此，根据《合同法》第四十条：“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的规定、被上诉人据以诉请解除合同的条件属于无效条款。 三、审判决认定补充协议第三条第一款第5项规定有效并判决上诉人解除合同对上诉人显失公平。 根据该条规定，在其有效的条件下，产生的法律后果是上诉人应当退还房屋，已经向被上诉人支付的首付款不予退还，其结果为上诉人因未归还银行贷款被上诉人进行了代偿，导致被上诉人不仅收回了房屋，还扣除了上诉人全部首付款及已经偿还的银行按揭贷款，事实上被上诉人将因上诉人的违约行为获得巨大利益，这违反了合同一方不能因对方违约而获利的基本法理，也违背公平原则和诚实信用原则。此外，举例说明，假设房款为200万元，银行按揭贷款为100万元上诉人已支付首付款并归还了99万元按揭贷款，剩余1万元未归还并导致了被上诉人代偿，那么，根据该条规定，被上诉人仍然有权解除合同并扣除上诉人全部已付房款，其客观结果是被上诉人仅付出1万元的成本则取得了200万元的收益，而上诉人仅因1万元的违约而丧失了200元的资产，此中的不公平明显可见。因此该条款显失公平，违背合同的公平原则及诚实信用原则，应当认定无效。此外，根据《担保法》规定，担保人履行担保义务后有权向债务人追偿，在本案中，被上诉人履行了代偿义务，因此，其在代偿范围内有权向债务人追偿，该权利是被上诉人的法定权利，而如果认定被上诉人有解除买卖合同的权利的话，那么，被上诉人一方面通过解除合同取回了房屋，占有了全部购房款，另一方面其还可以在代偿范围内向债务人追偿，其法律后果是被上诉人不用付出一分钱的成本即可收回房产，而上诉人全部支付了购房款（包括因追偿全部偿还了银行贷款）却最终一无所有，这将严重违反合同法的正义原则，从该角度判断，上述条款也应当认定为无效条款。 四、涉案房屋已被查封，属于法律上不能履行的情况，被上诉人行使解除权不具备法律基础，一审判决在对该事实已作出认定的情况下，仍然判决解除合同并要求上诉人配合被上诉人办理预售商品房撤销备案手续，导致上诉人承担了客观上不可履行的负担，应当予以撤销。 本案涉案房屋已分别被石家庄桥西法院，新华法院，石家庄中院查封，并因上诉人涉嫌非法吸收公众存款罪被邯郸市公安局刑事查封因此、根据《合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行的规定，因本案涉案房屋已被查封，属于上述规定中的法律上或事实上不能履行”的情况，因此，被上诉人的诉讼请求不具备法律基础。此外，本案房产虽然还未办理产权登记手续、司法机关的查封也属于预查封，但预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权，旨在使被执行人保有该笔债权以便将来实现该笔债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同，由于合同当事人双方的债权具有极大的隐献性，在已被预查封的情况下若允许当事人行使解除权，将必然危害到查封权人的合法权益，又由于我国实行顺位查封制度，查封权人均享有顺位期待权，因此，查封权人本依据执行法律相关规定在债权分配上享有了优先权，但却由于合同一方当事人行使解除权而使其丧失了优先分配的权利，这将严重危害交易安全，也没有法律依据。一审法院在判决书中已经认定了涉案房屋已被查封的事实，却仍然判决解除合同，并要求上诉人协助办理预售登记的撤销手续，这对于上诉人而言，无论是客观情况上还是法律上，均不可能履行，一审法院明知无法履行还仍然作出如此判决，明显侵害是上诉人的合法权益。此外，被上诉人混淆了担保追偿与违约责任，其主张没有法律依据，且解除合同并诉请返还房产不是被上诉人维护自身权利的正当途径。因本案房产已被查封，在法律上不存在可履行性，因此被上诉人不应当主张解除合同并返还房屋而应当根据其向银行的代偿情况向债务人追偿，被上诉人通过追偿能够揽回损失，而不应当追求一种显失公平且没有法律依据的结果。 五、本案涉案财产因涉嫌刑事案件，应当裁定驳回被上诉人起诉或中止审理，待刑事案件结果确定后再行审理，但一审法院在已认定上诉事实的情况下，仍然做出了判决，属于适用法律错误。 根据刑事先于民事的刑民交叉案件的办理原则，本案涉案房产已被邯郸市公安局查封，房屋的购买人亦被刑事立案侦查，上诉人向法庭提交的《商品房合同网签备案信息查询结果》及《立案决定书》已完全可以证明本案涉案财产与所涉刑事案件属于同一法律关系，因此为保证本案结果与刑事案件的审理结果具有同一性，避免出现民事案件的判决结果与刑事案件中对于赃款赃物的追缴部分出现矛盾，并保证判决的可执行性，应当驳回被上诉人诉讼请求或中止审理，待刑事案件结果确定后再行审理。 六、即使补充协议第三条第一款第5项规定有效，那么其违约责任也明显过重，若支持被上诉人的诉讼请求，将严重损害上诉人的合法权益、也违背合同公平原则。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷若干问题的指导意见》（法发［2009］40号）第5条：“现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定，本案中，即使作为解除合同约定的补充协议第三条第一款第5项规定有效，那么该规定所约定的违约责任也明显过重，一方面，涉案房屋已显著增值，仅返还房屋被上诉人即可获得远高于其代偿损失，另一方面，被上诉人的代偿损失较小，而却获得了远高于其代偿损失的利益，第三，该规定还有对于上诉人已付房款不予退还的规定，客观结果是被上诉人即获得了房屋，又收取了上诉人的购房款，而上诉人却“竹盗打水一场空”明显不公。因此、一审判决不考虑被上诉人的实际损失，没有考量合同的履行程度、预期利益、当事人缔约地位的强弱、格式条款等诸多因素，径行做出了显失公平的判决结果，依法应当予以撤销。 七、一审判决对上诉人的答辩理由为做任何评述，径行做出了一审判决，没有做到依法有据，以理服人，司法公正。 2019年9月11日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中说，在民商事审判工作中要弘扬社会主义核心价值观。注意情理法的交融平衡，做到以法为据、以理服人、以情感人，既要义正词严讲清法理、又要循循善诱讲明事理，还要感同身受讲透情理，争取广大人民群众和社会的理解与支持。要坚持公正司法。公平正义是中国特色社会主义制度的内在要求，也是我党治国理政的一贯主张。司法是维护社会公平正义的最后一道防线，必须把公平正义作为生命线，必须把公平正义作为锦刻在心中的价值坐标，必须把“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”作为矢志不渝的查斗目标。本案庭审中，上诉人提出了相应的抗辩，但一审判决对上诉人的答辩及抗辩意见未做出任何评述，既不说上诉人的抗辩理由成立，亦不表态上诉人的抗辩理由不成立，仅极为简单的依据合同法关于解除合同的法律规定做出了一审判决，对于涉案合同是否存在格式条款，合同条款是否有效，是否违反公平正义原则，是否违约责任过高，合同是否具有可撤销性，是否存在先刑后民的问题等均为表述，这导致一审判决无法做到以法为据、以理服人，没有义正词严的讲清法理，也没有循循善诱讲明事理，使该判决过于主观和武断，无法使当事人信服。 综上所述。涉案《商品房预售合同》已履行完毕，不存在解除合同的法律基础，一审判决没有认定合同已履行完毕的客观事实，导致认定事实不清，适用法律错误，出现错误的判决结果；约定解除权应当以合同相对方出现违约事实，并导致当事人无法实现合同目的为标准，随意扩大约定解除权的范围等于鼓励当事人滥用解除权随意解除合同以获得不当利益；《商品房预售合同》及补充协议属于格式合同；补充协议第三条第一款第5项规定违反公平原则及诚实信用原则，属于无效条款，一审判决作出有效认定显失公平；即使有效，那么其违约责任也明显过重，若支持被上诉人的诉讼请求，将严重损害上诉人的合法权益、也违背合同公平原则；涉案房屋已被查封，属于法律上不能履行的情况，被上诉人行使解除权不具备法律基础，一审判决在对该事实已作出认定的情况下，仍然判决解除合同并要求上诉人配合被上诉人办理预售商品房撤销备案手续，导致上诉人承担了客观上不可履行的负担；本案涉案财产因涉嫌刑事案件，应当裁定驳回被上诉人起诉或中止审理，待刑事案件结果确定后再行审理，但一审法院在已认定上诉事实的情况下，仍然做出了判决，属于适用法律错误；一审判决对上诉人的答辩理由为做任何评述，径行做出了一审判决，没有做到依法有据，以理服人。司法公正。综上。恳请贵院依法撤销一审判决。改判驳回被上诉人诉讼请求或判决中止本案诉讼。 恒大地产集团石家庄有限公司答辩称，沈英民的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 恒大地产集团石家庄有限公司向一审法院起诉请求：恒大公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告撤销该商品房买卖合同在房管部门的备案；2．本案诉讼费被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月31日，原告恒大公司与被告沈英民签订编号为2013053115064048190的《商品房买卖合同》，合同约定由被告沈英民购买原告开发建设的位于石家庄市桥西区商业办公楼1410号，用途办公。该商品房建筑面积70.23平方米，套内面积55.99平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11145.79元，总金额624053元。被告于2013年5月31日前支付首期房款314053元，余款310000元办理银行按揭，贷款年限10年。其中《商品房买卖合同》中补充协议第三条第一款第五项约定：“在《房屋产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……。”2013年6月20日，原、被告办理了上述房产的备案登记。 2013年7月17日，原、被告与光大银行股份有限公司石家庄友谊北大街支行签订编号为79361316000347《个人贷款合同》，合同约定原告作为被告沈英民借款保证人，在该合同项下承担连带责任保证。因被告沈英民未按上述借款合同规定期限偿还银行贷款，截至2018年8月20日光大银行从原告恒大公司保证金账户扣划保证金及利息共计312,363.95元。现被告未偿还原告被光大银行划扣的保证金。 另查明，2016年8月12日，被告沈英民因涉嫌非法吸收公众存款被邯郸市公安局立案侦查。 再查明，2019年10月23日，石家庄市房产交易中心经查询“数字房产系统”：沈英民名下位于石家庄市桥西区商业办公楼1401、1403、1404、1405、1406、1407、1409、1410、1411、1413、1414、1415、1417、1420，查封单位为石家庄市新华区人民法院（2016冀01**民初字第480号），查封期限为2018-1-19至2021-1-18，轮候查封单位为邯郸市公安局（邯公（经）封通字第【2016】83号）、石家庄市中级人民法院（2017冀01执169号）；沈英民名下位于石家庄市桥西区商业办公楼1402、1408、1412、1416、1418，查封单位为石家庄市新华区人民法院（2016冀01**民初字第480号），查封期限为2018-1-19至2021-1-18，轮候查封单位为邯郸市公安局（邯公（经）封通字第【2016】83号）、石家庄市中级人民法院（2017冀01执169号）、石家庄市桥西区人民法院（2018冀01**民执2149号）。 以上事实，有原、被告的陈述、石家庄市《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》、邯郸市公安局立案决定书以及庭审笔录等证据，在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，原、被告与光大银行股份有限公司石家庄友谊北大街支行签订的《个人贷款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告沈英民未按期偿还银行贷款，导致原告承担了相应保证责任，根据双方上述合同中补充协议第三条第一款第5项内容约定，原告主张解除《商品房买卖合同》并要求被告配合其撤销该合同在房管部门备案的请求，有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款之规定，判决如下： 一、解除恒大地产集团石家庄有限公司与沈英民于2013年5月31日签订的编号为2013053115064048190《商品房买卖合同》； 二、沈英民于本判决生效后十日内协助恒大地产集团石家庄有限公司办理石家庄市桥西区商业办公楼1410的预售商品房备案撤销手续。 案件受理费80元，由被告沈英民负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据，也未陈述新的事实。对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，上诉人、被上诉人与光大银行股份有限公司石家庄友谊北大街支行签订的《个人贷款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定合法有效，认定事实清楚。双方应按合同约定全面履行义务。依照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人沈英民未按期偿还银行贷款，导致被上诉人承担了相应保证责任，依据双方合同补充协议约定，被上诉人主张解除《商品房买卖合同》并要求上诉人配合其撤销该合同在房管部门备案的请求，有合同依据，原判予以支持，适用法律正确。双方在补充协议中约定：“……，买受人所交的全部款项不予退还”，显失公平，双方可以另案解决退款和违约损失承担问题。本案中解决的是合同解除问题，不是房屋问题，解决解除合同问题不影响对房屋采取的保全措施，也不影响对刑事案件的审理。 综上，一审判决认定事实清楚，采信证据合理，适用法律正确。上诉人沈英民的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人沈英民承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周玉杰 审 判 员 张 楠 审 判 员 聂瑞强 二〇二〇年九月十七日 法官助理 任晓刚 书 记 员 谈梦雅