广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终3781号 上诉人（原审被告）：韦必谋，男，1988年6月4日出生，壮族，住广西忻城县。 委托诉讼代理人：杨杰，广西冠鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何立武，广西冠鸿律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：广西好百年商业管理有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城广场****，统一社会信用代码914500000811501221。 法定代表人：张文鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方志勇，广西桂玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓燕梅，广西广司律师事务所律师。 上诉人韦必谋因与被上诉人广西好百年商业管理有限公司（以下简称广西好百年公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初6231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦必谋上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人经营不善导致整个市场都无法正常营业是上诉人无法经营的根本原因。二、被上诉人违约在先，上诉人已于2016年3月底明确告知被上诉人要退租，退租后的物品交由被上诉人处置，被上诉人因此获得了补偿，不存在租金损失，上诉人不应赔偿被上诉人租金损失。三、由于人流量少，上诉人与被上诉人协商，被上诉人同意从2016年2月开始，只按合同约定的一半支付租金和经营服务费，故上诉人没有缴纳2016年2月至4月的经营费25542元，不存在拖欠之说。四、一审判决被上诉人对上诉人已交纳的租金保证金25542元、经营服务保证金25542元和质保金20000元，不予返还错误。五、双方合同中没有约定律师费由败诉方承担，且被上诉人聘请律师支付的费用是按照其虚高的诉讼请求计算，而被上诉人的诉讼请求大部分没有得到支持，故被上诉人的律师费不应由上诉人赔偿。六、本案已超过诉讼时效。 广西好百年公司辩称，一、上诉人认为导致商场无法正常经营是因为被上诉人，但未提交任何证据证实，不应予以支持。二、根据合同法第113条规定，因合同一方存在违约另一方聘请律师支出的合理费用属于违约方造成的损失，上诉人拖欠租金等费用，存在违约，故应承担被上诉人支出的律师费。上诉人上诉请求不成立，请求维持一审判决。 广西好百年公司向一审法院起诉请求：1.确认广西好百年公司与韦必谋签订的《租赁合同》及其附件于2017年2月24日解除；2.判决韦必谋支付给广西好百年公司2016年5月1日至2017年2月24日期间租金38349.4元；2016年2月1日至2017年2月24日期间经营服务费69807元；2016年7月1日至2017年2月24日期间物业费10302元、2016年7月至2017年1月期间电费9817元；3.判决韦必谋所支付的租赁保证金25542元，经营服务保证金25542元，广西好百年公司不予退还；4.判决韦必谋支付广西好百年公司违约金43306.63元（计算方法：分别以韦必谋拖欠的租金、经营服务费、物业费、电费为基数，自逾期之日起暂计至2019年7月1日，按照日0.03%计算，以后另计）；5.判决韦必谋向广西好百年公司补交标准租金与优惠后租金（2015年11月1日至2017年2月24日）的差额21707.6元；补交标准经营服务费与优惠后经营服务费（2015年11月1日至2017年2月24日）的差额211155元；6.由韦必谋赔偿广西好百年公司维权律师费22776元；7.案件诉讼费由韦必谋承担。在一审审理过程中，广西好百年公司将其第5项诉讼请求变更为：判决韦必谋向广西好百年公司补交2015年11月1日至2017年2月24日标准租金与优惠后租金的差额326131元及标准经营服务费与优惠后经营服务费的差额357588元。 一审法院查明事实：2015年7月27日，广西好百年公司（出租方）与韦必谋（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》（含附 件），主要约定：广西好百年公司将位于南宁市江南区商铺出租给韦必谋使用，租赁铺位建筑面积共计751.23平方米；韦必谋以每壹个月为一期按建筑面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为34元／平方米／月，每期租金为25542元，韦必谋每缴纳一期租金可使用租赁铺位期限为叁个月；租金支付实行先付费后使用的原则，首期租金韦必谋应在签订本租赁合同的7日内向广西好百年公司付清，以后每期租金须于当期起始日的30日前将当期租金一次性付清；如韦必谋未能按时缴清租金的，广西好百年公司有权按本合同约定追究被告违约责任；本合同签订之日起7日内，韦必谋须向广西好百年公司交纳租赁保证金25542元；本合同期限自2014年11月1日起至2018年10月31日止；韦必谋以每壹个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付经营服务费（包括品牌推广、运营管理成本费等）（法定假日经营服务费照计），经营服务费单价为34元／平方米／月，每期经营服务费为25542元，韦必谋每缴纳一期经营服务费可使用租赁铺位期限为叁个月；经营服务费支付实行先付费后使用的原则，首期经营服务费应在签订本合同的7日内付清，以后每期经营服务费韦必谋须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；韦必谋以每壹个月为一期按建筑面积向广西好百年公司支付物业服务费，单价为5元／平方米／月，每期物业服务费为3756元，韦必谋每缴纳一期物业服务费可使用租 赁铺位期限为壹个月；首期物业服务费应在签订本合同的7日内付清，以后每期物业服务费须于当期起始日的30日前将当期经营服务费一次性付清；本合同签订之日起7日内，韦必谋须向广西好百年公司缴纳经营服务保证金25542元，韦必谋向广西好百年公司交纳的租赁合同保证金及经营服务保证金，以下简称合同履约保证金；韦必谋应向广西好百年公司交纳商品质量保证金20000元；任何情况下如非因广西好百年公司单方提前解除本合同原因导致本合同终止的，根据本合同约定广西好百年公司原给予韦必谋的所有免租期优惠政策，广西好百年公司有权决定予以收回，即本合同前述约定的免租期内广西好百年公司仍有权向韦必谋按约定标准收取租金及物业服务费等；韦必谋未按时交纳包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，应按照未交金额的万分之三向广西好百年公司支付违约金，且广西好百年公司有权暂停向韦必谋返还商品代收款；韦必谋拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为韦必谋根本违约，广西好百年公司有权随时单方终止或和解除合同，除不予退还韦必谋所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求韦必谋赔偿广西好百年公司的损失；合同终止或解除后，韦必谋应在三天内支付所有欠款并撤出商场，否则，广西好百年公司有权处置并变卖韦必谋滞留在商场内的一切商品和物品，所得价 款用以充抵韦必谋所欠费用和弥补广西好百年公司所受的损失，不足部分由韦必谋补足。上述合同签订后，韦必谋向广西好百年公司支付了租赁保证金25542元、经营服务保证金25542元、质保金20000元及相应租金，广西好百年公司将商铺交付给韦必谋使用。韦必谋申请退租，广西好百年公司不同意，于是韦必谋于2016年5月1日关门不再营业。因双方协商不成，涉案铺面内韦必谋的物品，广西好百年公司不允许韦必谋搬走。广西好百年公司认可韦必谋已按合同约定向其付清了2016年4月30日前的租金、2016年1月31日前的经营服务费、2016年6月30日前的物业费和2016年6月前的电费。2019年7月30日，广西好百年公司向韦必谋发送了一份《催款函》，确认截止到2019年7月21日，韦必谋共拖欠广西好百年公司租金、经营服务费、物业费等共计57191.4元。 另查明：江南区沙井大道56号南宁华南城物流区1号广场Ｂ栋三层仓储于2015年12月31日进行了产权登记，房屋产权登记证号为邕房权证字第××号。2015年6月9日，南公消验字［2015］第208号《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》对南宁华南城（一期）物流区1号广场建设工程消防验收意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申报建设 工程消防设计审核和消防验收；四、该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。 又查明：广西好百年公司为本案诉讼聘请律师支付律师费22776元。 一审法院认为，广西好百年公司与韦必谋签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不违反公序良俗，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同约定的租赁期限尚未到期，韦必谋于2016年5月1日自行停业且不再向广西好百年公司交付租金等各项费用，以自己的行为表明不再履行合同义务，一审法院确认双方签订的涉案《房屋租赁合同》于2016年5月1日解除。韦必谋提前解除合同的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。 双方在合同中约定，“合同期未满，韦必谋如果要求提前终止合同，须提前三个月向广西好百年公司提出书面申请，经广西好百年公司书面同意后方可撤场，合同履约保证金、商品质量保证金及其它费用均不予退还，并赔偿广西好百年公司的经济损失”。关于韦必谋赔偿广西好百年公司的经济损失数额问题。一审法院综合考虑韦必谋的违约情形，以及广西好百年公司作为守约方的防止损失扩大义务，酌定韦必谋应向广西好百年公司赔偿以下损失：1.韦必谋拖欠的2016年2月至4月的经营服务费25542元，韦必谋停业后两期的租金损失51084元，合计76626元；2.韦必 谋所支付的租金保证金25542元、经营服务保证金25542元、质保金20000元广西好百年公司不予退还；3.违约金从2016年5月1日起计至本金清偿之日止，以尚欠的76626元为基数，按每日万分之三计算；4.律师费22776元。对广西好百年公司的诉讼请求，一审法院按上述酌定损失予以支持，超出部分，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决：一、确认广西好百年公司与韦必谋于2015年7月27日签订的《房屋租赁合同》于2016年5月1日解除；二、韦必谋向广西好百年公司支付拖欠的经营服务费25542元，并赔偿广西好百年公司租金损失51084元，合计76626元；三、韦必谋向广西好百年公司支付的租金保证金25542元、经营服务保证金25542元和质保金20000元，广西好百年公司不予返还；四、韦必谋向广西好百年公司支付违约金（违约金计算：从2016年5月1日起计至本金清偿之日止，以尚欠的76626元为基数，按每日万分之三计算）；五、韦必谋向广西好百年公司偿付律师费22776元；六、驳回广西好百年公司的其他诉讼请求。案件受理费6546元，由广西好百年公司负担5773元，由韦必谋负担773元。 二审中，当事人均未提交新证据，对一审查明“合同期限自2014年11月1日起至2018年10月31日止”，上诉人与被上诉人均提出异议，经本院核查，双方约定的合同期限为自2015年11月1 日起至2018年10月31日止。一审对该事实查明有误，本院予以更正。对一审查明其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本案二审争议焦点是：1、本案是否超过诉讼时效？2、韦必谋应否向广西好百年公司支付拖欠的租金、经营服务费及赔偿广西好百年公司租金损失、违约金、律师费。3、韦必谋所交的租金保证金、经营服务保证金、质保金，广西好百年公司应否予以返还？ 本院认为，关于诉讼时效。韦必谋在一审审理期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间才提出，且未提交新证据证实本案已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，对韦必谋关于本案已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于韦必谋应否支付拖欠的租金、经营服务费及赔偿租金损失、违约金、律师费的问题。韦必谋于2016年5月1日关门不再营业，以其实际行为表明单方解除与广西好百年公司的租赁合同。一审判决案涉合同于2016年5月1日解除，上诉人与被上诉人对此均无异议，本院予以维持。韦必谋在合同解除前，只付清了2016年4月30日前的租金和2016年1月31日前的经营服务费，2016年2月1日至2016年5月1日的经营服务费25542元没有支付，广西好百年公司主张韦必谋支付拖欠的经营服务费25542元依法有据，本院予以支持。至于韦必谋单方解除合同是否违约的问题。南宁华南城物流区1号广场B栋三层的产权登记的规划用途为仓 储，而广西好百年公司却将南宁华南城物流区1号广场改为商场对外出租。虽然2015年6月9日，南公消验字[2015]第208号《南宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书》载明，南宁华南城（一期）物流区1号广场建设工程消防验收合格，但该消防验收合格是针对华南城（一期）物流区1号广场的建设工程。该意见书还载明，该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报建设工程消防设计审核和消防验收；同时载明该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。而被上诉人广西好百年公司至今未提交案涉商铺所在的华南城（一期）物流区1号广场将仓储用途改为商场后向南宁市公安消防支队申报了建设工程消防设计审核和消防验收，也未提交其在商场投入使用、营业前申请了消防安全检查的证据。韦必谋以案涉商铺未经消防验收合格为由主张双方的合同无效，没有依据，本院不予支持，但其以此为由请求解除合同，依法有据，应予支持。韦必谋在合同履行过程中申请退租，因广西好百年公司不同意，故韦必谋于2016年5月1日关门不再营业，以实际行为单方解除案涉合同，并不构成违约。广西好百年公司主张韦必谋赔偿其因合同解除造成的租金损失没有依据，本院不予支持。广西好百年公司主张的律师费，因双方合同中并未对此作出约定，且如上所述，韦必谋仅是拖欠2016年2月1日至2016年5月1日的经营服务费，韦必谋申请退租，广西好百年公司不同 意，造成本案诉讼，故广西好百年公司主张韦必谋承担因本案支出的律师费，没有依据，本院不予支持。 关于韦必谋所交的租金保证金、经营服务保证金、质保金应否返还的问题。案涉合同约定“韦必谋拖欠应交款项（包括但不限于租金、经营服务费、物业服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上（含二十日）或出现2次逾期支付前述应付款项的，为韦必谋根本违约，广西好百年公司有权随时单方终止或和解除合同，除不予退还韦必谋所交的合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求韦必谋赔偿广西好百年公司的损失”韦必谋拖欠经营服务费已超过二十日以上，根据双方约定，广西好百年公司不予退还其所交的合同履约保证金及其他费用。韦必谋上诉主张广西好百年公司应退还其所交的租金保证金、经营服务保证金，没有依据，本院不予支持。但广西好百年公司在一审仅请求韦必谋所交的租赁保证金25542元、经营服务保证金25542元，不予退还，一审判决广西好百年公司对韦必谋已交纳的租金保证金25542元、经营服务保证金25542元和质保金20000元不予返还，超出广西好百年公司的诉讼请求，本院予以纠正。 关于违约金问题。韦必谋拖欠经营服务费，虽构成违约。但鉴于广西好百年公司无需返还韦必谋已支付的租赁保证金25542元、经营服务费25542元，已足以弥补广西好百年公司的损失，故广西好百年公司主张韦必谋还应向其支付违约金，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初6231号民事判决第一项； 二、撤销南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初6231号民事判决第四项、第五项、第六项； 三、变更南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初6231号民事判决第二项为上诉人韦必谋向被上诉人广西好百年商业管理有限公司支付拖欠的经营服务费25542元； 四、变更南宁市江南区人民法院（2019）桂0105民初6231号民事判决第三项为上诉人韦必谋向被上诉人广西好百年商业管理有限公司支付的租金保证金25542元、经营服务保证金25542元，广西好百年商业管理有限公司不予返还； 五、驳回被上诉人广西好百年商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 二审案件受理费4297元，由被上诉人广西好百年商业管理有限公司负担3859元，由上诉人韦必谋负担438元；一审案件受理费6546元，由被上诉人广西好百年商业管理有限公司负担6108元，由上诉人韦必谋负担438元 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇二〇年八月二十五日 法官助理  李姝雯 书 记 员  蒙柯羽