江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初4935号原告：常州弘建物业有限公司，统一社会信用代码91320412583769507G，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇花园街**。法定代表人：黄飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：金丽艳，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丽超，江苏常弘律师事务所律师。被告：陈曾友，男，1968年4月30日出生，汉族，住安徽省安庆市，现住江苏省常州市武进区。原告常州弘建物业有限公司诉被告陈曾友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法由本院审判员王新适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告常州弘建物业有限公司的委托诉讼代理人金丽艳、被告陈曾友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常州弘建物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付自2017年6月1日至2019年12月31日的物业费5025元及电梯费1602元，共计6627元，并承担逾期违约金4970元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系弘建一品花园小区业主，该小区由原告进行物业管理并提供物业服务，原、被告签订《业主临时管理规约》，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为“弘建一品”住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用及电梯费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2017年6月1日至2019年12月31日，累计欠物业服务费及电梯费6627元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。现原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告陈曾友辩称，不交物业费理由如下：1.被告房屋空置时间一直到2020年5月份才入住（由电费、水费清单为证），在此期间被告没有享受原告任何服务;2.跟物业协商空置时间（2017年一2019年）物业费打折，物业不同意;3.被告是与上海浦江物业有限公司签订的物业合同，原告在公司重大变更之后没有重新签定协议，甲乙双方关系没有确定，被告没有跟原告签订任何服务合同。原告没有达到服务守则上面承诺的服务标准,例如：（1）客服中心工作时间目前只有8小时，物业手册规定是12小时。(2)规定清洗外墙玻璃，等等很多服务从未做过;4.小区公共收益开销不清楚（大额收益不知去向，预计200多万）;5.小区绿化（小区假山池塘变为臭水沟）、会所没有给业主享受到应有的服务;6.小区内喷泉常年处于关闭状态;7.物业擅改电梯，造成安全隐患（如电梯发生紧急坠落，所有楼层按键处于无用状态）;8、物业安保人员买房时和现在服务质量完全不一样。9.小区部分路面砖面破旧不堪，承诺业主的五星会所常年关闭，现在处于堆放建筑垃圾材料;10.小区西门保安室常年处于无人状态，处于堆放建筑材料状态。本院经审查认定如下事实：2010年3月1日，由上海浦江物业有限公司常州分公司与被告、常州弘建太湖置业有限公司，共同签订《业主临时管理规约》一份，协议载明，“弘建一品”商品房各买受人同意由“弘建一品”开发商常州弘建太湖置业有限公司选择并委托上海浦江物业有限公司对所辖物业进行前期物业管理服务，后于2011年11月3日，上海浦江物业有限公司常州分公司与常州弘建太湖置业有限公司达成协议，解除该前期物业服务合同，2011年11月7日，原告通过招投标，经常州市武进区房地产管理处批准，2011年11月14日原告常州弘建物业有限公司与常州弘建太湖置业有限公司签订《常州市前期物业管理服务合同》。合同约定将弘建一品委托原告实行前期物业管理。前期物业服务费标准为普通住宅1.2元／平方米／月，电梯运行维护费标准为：平均0.4元／平方米／月。根据常政办发（2009）46号文件，物业费可在备案标准基础上上浮15%。合同第25条约定合同期限自2011年10月31日起至本物业区域业主大会选聘物业管理企业止，委托原告负责该区域的前期物业管理工作。原告设立专门机构，并委派岗位资格证书人员负责本物业的日常管理工作。甲方提供的物业管理服务内容：（一）物业共用位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内的公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（五）应业主要求进行的室内特约维修服务……。第二十一条约定，乙方的管理达不到本合同第二、三条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任；第二十二条甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金；第二十三条乙方违反本合同约定和政府收费方面的规定擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额万分之五的标准支付违约金。另业主临时管理规约第八条第二款业主未按约定交付物业管理费或其他应付款项的，经催交30日后仍不交付，除应付费用外，每拖延一日，还应按拖欠款项的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告在上述小区提供物业服务；被告取得位于房屋并于2012年12月18日办理不动产登记，确认房屋为117.47平方米，被告物业费用已交至2017年5月31日，弘建一品小区普通住宅的标准是1.2元／平方米／月，根据常政办发（2009）46号文件，物业费可在备案标准基础上上浮15%因此计算所得为1.38元／平方米／月，被告的房屋建筑面积为117.47平方米，根据上述收费标准及其拖欠物业费时间，截至2019年12月31日被告拖欠的物业费为5025元，根据业主临时管理规约约定，电梯费标准为0.4元／平方米／月，按其建筑面积及楼层系数，被告是25楼，楼层系数为1.15，截至2019年12月31日被告拖欠的电梯费为1675元，原告认可诉状中电梯费是1602元，以1602元为准。综上，电梯费和物业费合计6627元。原告经多次催要无果，故诉至本院，要求判如所请。另查明，被告辩称原告的物业服务存在一系列问题，并提供小区照片为证。根据拍摄的小区情况，小区的确存在车辆乱停；垃圾乱丢乱放，不能及时处理；绿化环境差；安全存在隐患未能及时修缮维护等情况。再查明，被告自购房后至2020年3月期间，实际用水量显示为“0”2019年度账单显示用电量为“0”。上述事实由原、被告的当庭陈述、《业主临时管理规约》、《常州市前期物业服务合同》、招标公告、缴费发票复印件、催交物业费照片、不动产登记证明、水电费账单、小区照片等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，上海浦江物业有限公司常州分公司与被告、常州弘建太湖置业有限公司，共同签订《业主临时管理规约》，上海浦江物业有限公司常州分公司与常州弘建太湖置业有限公司解除该前期物业服务合同后，原告通过招投标与常州弘建太湖置业有限公司签订的《常州市前期物业管理服务合同》，合法有效，各方应当按约履行，被告作为弘建壹品的业主，该合同对其具有约束力。原告按约为被告提供相应的物业服务，被告应当支付物业费用。被告自2017年6月1日至2019年12月31日未依照约定向被告缴纳物业管理费，原告已通过上门张贴形式提醒其缴纳物业管理费。根据被告提交的证据，原告在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，故对小区绿化、卫生、安保等问题综合考虑，本院酌情对物业费进行调整，确定被告应支付给原告2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费5302元。关于违约金的计算，经审理认为，因原告在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，双方所订合同未能得到全面履行，相关结算始终存在争议，对该部分请求本院不予支持。关于被告要求物业管理服务费打折的意见，按规定因业主原因未使用的物业，应向物业服务企业书面告知，经物业服务企业确认，且优惠期限最长不得超36个月，因被告缺乏相关依据，本院不予采信。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《江苏省物业服务收费管理办法》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈曾友于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告常州弘建物业有限公司2017年6月1日至2019年12月31日的物业管理费5302元。二、驳回原告常州弘建物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45元（原告已预交），由原告常州弘建物业有限公司负担25元，被告陈曾友负担20元。被告陈曾友负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内一并迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员  王 新二〇二〇年九月十八日法官助理  杨梦茹书 记 员  戴 晟