广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15496号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州金塬物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王政福，总经理。委托诉讼代理人：杨化彪，男，1978年11月22日出生，汉族，系公司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：史展华，男，1983年12月20日出生，汉族，身份证住址安徽省临泉县，委托诉讼代理人：马转红、林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师、律师。原告广州金塬物业管理有限公司与被告史展华租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州金塬物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨化彪，被告史展华及其委托诉讼代理人马转红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、判令原、被告于2018年6月20日签订的房屋租赁合同无效；2、被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日租金545176元及自2020年6月1日至2020年8月6日期间租金，并支付利息（仅以545176元为本金从起诉之日按照同期贷款利率计算至还清之日止）；3、被告向原告支付电费169658元、水费15456元及电梯维修费5731元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2018年6月20日，原、被告签订租赁合同，约定原告将广州市白云区***街***村****号金塬大厦****层约3600平方米场地租赁给被告，租赁期限自2015年6月2日至2028年6月1日。被告于2019年12月起拖欠租金及水电费、电梯维修费，经原告多次催要无果，故提起本案诉讼。被告辩称：双方曾协商2019年12月至2020年5月期间每月租金减免6000元。原告在2020年5月17日派保安阻止被告经营，停水停电停电梯，不应该给租金；之后被告又向政府申请送电，但送电至2020年6月1日就彻底停电了。对水费无异议，但原告收取的电费过高，高于约定标准的30%，且国家下令在疫情期间降低商业电费，故要求原告减免电费，被告仅愿意承担91940.8元。电梯维修费仅愿意承担731元，另5000元因原告没有提前告知，也没有经过被告同意，不同意支付。据此，被告提起反诉诉讼请求：1、原告退还租赁押金325080元及利息（以325080元为基数，自反诉受理之日起按照中国人民银行公布的同业拆借利率计算付清之日止）；2、本案反诉费由原告承担。原告对反诉辩称：同意反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁合同、水费收据、电费发票、政府信息公开申请告知书、电费清单、电表照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区***街***街**号金塬大厦***层约3600平方米场地租赁给被告，租赁期限自2015年6月2日至2028年6月1日，租金在每月5日之前支付，乙方需向甲方缴纳325080元作为押金；2019年5月2日至2022年5月1日每月租金119196元；水费6元/立方米，电费1.5元/度，水电费在每月5日前缴清，如遇国家上调水电价格将同步上调；等等。同日，被告向原告支付6-9层场地押金325080元。2020年6月30日，原告的委托诉讼代理人取得广州市规划和自然资源局的《政府信息公开申请告知书》，记载未查到广州市白云区永平街东平村金塬大厦相关建设工程规划许可证信息。原告出示其以广州市永明物业管理有限公司名义缴纳涉案租赁物业的电费发票，记载2019年10月至2020年4月期间，原告为广州市白云区东平大道10号物业缴纳电费分别为37524.16元、32146.39元、33095.01元、20689.4元、13854.28元、13594.07元、17040.19元，电费单价均不超过0.6元，且在2020年2月至4月期间，供电部门均给予了阶段性减免电费700至800余元不等。2020年8月6日，被告将涉案租赁物业交还原告。审理中，原告出示收据主张被告欠缴水电费以及电梯维修费，收据中均记载水电费的度数与差额，电梯维修费在2019年12月的收据中记载为193元、在2020年4月的收据中记载为538元、在2020年6月的收据中记载为5000元；2019年12月至2020年6月的收据中记载电费共计162994元。被告对电费数据不予确认，主张原告安装的电表度数与其自行安装的电表度数存在误差，会多出30%。被告主张原告在2020年5月17日停水停电阻止被告经营，后经申请才恢复供电，但自2020年6月1日便全部停电无法使用；对2020年6月的电梯费用不予确认，称原告未与其协商，且原告已不让被告继续经营，无需承担。原告确认2020年5月曾停电3天，主张该次停电原因系故障停电，亦确认2020年6月1日起关停涉案租赁物业的用电。本院认为，涉案租赁物业不具有合法产权或合法报建手续，原、被告就租赁物业签订的《租赁合同》应属无效合同。关于租金即占有使用费，现原、被告均确认租赁物业用电于2020年6月1日被关停，被告主张停电无法使用涉案租赁物业合理，故租金仅应计算至2020年5月31日。现原告要求被告支付2019年12月1日至2020年5月31日期间租金545176元合法合理，本院予以支持。被告主张每月租金可减免6000元，未能提供证据证实，原告不予确认，本院亦不予采纳。关于水电费，被告对水费15456元无异议，本院亦予以确认。被告主张因疫情影响应减免电费，用水用电并非受疫情影响的相关费用，且原告收取的电费单价符合合同约定，若被告经营受疫情影响，则用水用电的数量亦会降低；且被告主张原告多收取电费未能提供充分证据证实，应由被告承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告抗辩因疫情影响需要减免电费不予采纳，对原告要求被告支付电费予以支持，但应以收据记载的162994元为准。关于电梯费，被告同意支付731元，本院予以确认。原告主张2020年6月租金收据中的电梯费用应由被告承担，被告不予确认，原告亦未能提供证据证实该笔费用根据约定应由被告承担，故原告要求被告承担该5000元电梯费用理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于租金利息，因涉案租赁物业的《租赁合同》无效，原告对于合同无效亦具有一定过错，故原告要求被告支付利息，本院不予支持，予以驳回。关于租赁押金，《租赁合同》无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故被告要求原告退还押金325080元于法有据，本院予以支持。关于押金利息，虽原告表示无异议，但因合同无效，被告对于合同无效亦具有一定过错，且在本院未支持被告承担利息的基础上，原告亦无需承担退还押金的利息，故本院对被告要求原告支付押金利息不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告广州金塬物业管理有限公司与被告史展华于2018年6月20日签订《租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告史展华向原告广州金塬物业管理有限公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金545176元；三、自本判决生效之日起五日内，被告史展华向原告广州金塬物业管理有限公司支付水费15456元、电费162994元、电梯费731元；四、自本判决生效之日起五日内，原告广州金塬物业管理有限公司向被告史展华退还押金325080元；五、驳回原告广州金塬物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告史展华的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5580元，由原告广州金塬物业管理有限公司负担88元，由被告史展华负担5492元。本案反诉受理费3088.1元，由原告广州金塬物业管理有限公司负担。原、被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年九月十四日书记员  苏秋雅