北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9933号原告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，汉族，该公司法务专员。被告：谢国立，男，1982年4月15日出生，汉族，住河南省鹤壁市浚县。原告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告谢国立居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵，被告谢国立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1.谢国立支付居间服务费76896元；2.谢国立支付迟延违约金，每逾期一日按未付款的1%的标准计算，从2018年6月30日起至实际支付之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在我司居间下，卖方邱洁（以下简称卖方）与买方谢国立（以下简称买方）于2018年6月23日就位于北京市昌平区××小区××号的房屋签订了房屋买卖合同及补充协议，约定买卖合同首付款为10万元（已支付）。签约当天因买方称现金不足，无法当日支付居间服务费用。买卖合同签约当日签订补充协议，补充协议内容为自签署之日起5日内买方支付我方服务费用。七月初，卖方与买方达成解约协议，并拒绝向我司支付居间服务费。根据《合同法》第8条、第425条、第426条、第107条、第109条之规定，及涉案《居间服务合同》第五条第2项第1款之约定，原告提供完成居间服务情况下，被告有义务支付居间服务费，未按期支付的应承担违约责任。故诉至法院。谢国立辩称，被告不同意原告的诉讼请求。1.居间人提供虚假信息、隐瞒事实、未尽风险告知义务，损害委托人的利益。原告明知被告需要把郑州的房产出售后才能购买涉案房屋，但原告的工作人员轮番劝说、哄骗、诱导被告签订房屋买卖合同，且房屋买卖合同约定的办理过户手续时间过短。2.签订的买卖合同存在瑕疵。甲方房屋为夫妻共有财产，而买卖合同只有夫妻其中一人到场签字，居间人故意隐瞒共有产权人，给买方造成不可预知风险。3.因政策变更及被告家庭原因造成买卖合同不能履行。因家庭变故，交易拖延至2018年9月17日，北京住房公积金管理中心下发新的文件，导致被告贷款额度下降。按合同约定，因政策原因导致乙方未取得贷款的，合同终止，甲乙双方不承担违约责任。4.《补充协议》第三条约定，如因乙方贷款批准延迟或者贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续的，责任相关方不承担违约责任。且《补充协议》约定如本协议与《买卖合同》、《居间合同》相抵触的，以本协议为准。5.根据《北京市存量房屋承购经纪服务合同》规定，乙方应协助甲方完成《北京市存量房屋买卖合同》网上签约、办理贷款、过户、交房等环节才算居间完成。目前买方与卖方解除了买卖合同，我爱我家没有完成居间服务，只完成了居间工作的10%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月23日，邱洁（甲方）、谢国立（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》（以下简称《居间合同》），约定在丙方居间服务下，甲乙双方于2018年6月23日签订了编号为E1806126912的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），涉及房屋地址为昌平区××小区××号房屋（以下简称502）。第一条信息确认：1.甲方已对乙方的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方。2.乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方对甲方提供的房屋产权证明资料进行了审核。第二条居间服务确认：本合同的内容均为甲乙丙三方自愿真实的意思表示。甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为502的《北京市存量房屋买卖合同》。第三条居间服务费。1.乙方向丙方支付居间服务费76896元。2.甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成。甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费。第五条违约责任。2.甲乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的1%标准向丙方支付迟延违约金；延迟超过5个工作日的，丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助事项，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担。3.甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。同日，经我爱我家公司居间介绍，邱洁（甲方）与谢国立（乙方）签订《买卖合同》，约定甲方将502号房屋出售给谢国立。房屋成交价3560000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币1200000元。甲乙双方一致同意，乙方分4次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于查档无误后且于2018年7月10日前（补定金），乙方向甲方支付人民币250000元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于过户前3个工作日内，乙方向甲方支付人民币1950000元，资金通过资金存管方式划转。第三次，于过户前3个工作日内（物业保证金），乙方向甲方支付人民币50000元，资金通过资金存管方式划转。第四次，于过户前3日内（户口保证金），乙方向甲方支付人民币10000元，资金通过资金存管方式划转。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决，即乙方继续申请贷款，但自此申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。2018年6月23日，谢国立向案外人邱洁支付定金100000元，但未向我爱我家公司支付居间服务费。2018年7月10日，我爱我家公司通过微信通知谢国立，按照合同应当支付房款，如果不转就违约，谢国立回复确定不再购买房屋。2018年9月25日，邱洁与谢国立签订《解约协议书》，解除《买卖合同》及其他相关协议。另查，涉案房屋为邱洁单独所有，其配偶杨文于2018年6月23日出具《同意出售声明书》，同意出售涉案房屋。以上事实，有《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《解约协议书》、微信通信记录、签约照片以及本案双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。我爱我家公司、谢国立与案外人签订的《居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当依约支付报酬。本案中，我爱我家公司已促成谢国立与案外人签署买卖合同，谢国立应当支付相应的报酬。但是房地产经纪行业是特殊行业，国家有关部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪人员有特殊业务规则，经纪人的职责即使合同中没有约定，我爱我家公司作为居间人亦应当遵守。本案中，谢国立已在我爱我家公司的居间服务下与案外人签订《房屋买卖合同》，但是根据查明的事实，涉案房屋买卖行为尚未进行完毕，网签、过户等内容均未实施。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。我爱我家公司收取经纪服务费，应当与其从事的服务相对应。故我爱我家公司关于经纪服务费的诉讼请求，本院根据其提供的服务，酌情予以确定。至于谢国立辩称的我爱我家公司存在提供虚假信息、隐瞒事实、诱导签订合同、履行瑕疵、不可抗力等，因未提交有效证据予以证明，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案谢国立迟延支付居间服务费，构成违约，应当按照合同约定支付相应的违约金。但谢国立主张此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于我爱我家公司未对其实际损失举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、谢国立于本判决生效后七日内支付北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务费38448元；二、谢国立于本判决生效后七日内支付北京我爱我家房地产经纪有限公司违约金10000元；三、驳回北京我爱我家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，由谢国立负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 俊二〇二〇年九月十日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰