民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6978号 原告：张美华，女，汉族，1967年9月10日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地址南京鼓楼区江东北路101号。 法定代表人：张兵。 原告张美华与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张美华到庭参加诉讼，被告友谊华联公司、郑和公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张美华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告友谊华联公司立即支付拖欠的租赁回报143938.81元及按照银行同期贷款利率标准计算的违约金（其中2018年下半年的租金尾款13511.05元自2018年11月1日开始计算、2019年上半年租金43475.92元自2019年4月1日起开始计算、2019年下半年租金43475.92元、2020年上半年租金43475.92元自2020年4月1日起开始计算）；2、被告郑和公司对上述债务承担一般保证责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2012年6月30日签订郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同，约定原告将其位于南京市，经营期限为八年，2013年7月1日起至2021年6月30日止，其中前二年年回报率为商铺房屋核准登记总价的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，前两年的租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，在合同约定租赁期第三年起，友谊华联公司将租赁回报分两次支付，每半年付一次，合同同时对支付时间、支付方式、违约责任等事项进行约定，郑和公司同意作为友谊华联公司履行合同义务的一般保证单位。合同签订后，友谊华联公司将原告的案涉商铺出租给其他商户使用并收取租金，但仅向原告支付了截至2018年6月30日前的租金,根据合同约定，2018年下半年的租金应于当年的9月30日前，但友谊华联公司仅支付了29964.87元，此后再未给付。原告催要未果，故诉至法院。 被告友谊华联公司未到庭，但提交书面答辩状称截至2020年3月，友谊华联公司欠付原告租金135149.43元，其中每期租金为43439元，代扣5%税费后应付金额为41267元；逾期违约金按照合同约定计算，合同约定自逾期的第16个工作日开始计算，诉讼费应由原告自行承担，友谊华联公司从2020年6月开始已经按照楼层顺利陆续支付返租款，因涉及到七百余名小业主的利益，不可能单独满足个别小业主返租，只能按顺序分比例和批次进行支付；因疫情影响上半年租金无法按时收取，也造成返租款无法按时返款，希望对租金能予以适当减免。 被告郑和公司未到庭，亦未答辩。 经审理查明：张美华自郑和公司处购买了南京市，购房款金额为1085981元。2012年6月30日，张美华（甲方、购买方）与友谊华联公司（乙方、运营单位）、郑和公司（丙方、担保方）签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将上述房屋委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年租赁回报率为房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款的方式支付；年租金回报标准为商铺核准登记总价款乘以年回报率；自第三年起，每年的租赁回报86952元（此租赁汇报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次支付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿等等，丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任。 上述合同签订后，张美华将该房屋交付给了友谊华联公司进行经营，友谊华联公司依约支付了2018年6月30日之前的租金回报，但未按时向原告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租赁回报。 庭审中，原告自认2018年7月1日至2018年12月31日的租金被告友谊华联公司仅支付了29964.87元，此后再未付款，因此前针对已付租金友谊华联公司称已代扣代缴了相关税费但并未提供相应的凭证，故本次诉请的租金中原告未再扣除税款，该税款在原告收取租金后自行缴纳。 上述事实，有原告提交的房屋产权证、发票、《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》及本院庭审笔录、谈话笔录予以证实。 本院认为，张美华与友谊华联公司、郑和公司所签订的商铺委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，对各方当事人均有约束力，各方均应按合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，租赁回报金额最终以商品房屋核准登记总价款计算，现原告实际支付房款1085981元，故被告每年应支付租赁回报为86878.48（1085981×8%）元，每期含税租金为43439.24元，故友谊华联公司应于2018年9月30日前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金，于2019年3月31日前支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金，2019年9月30日前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，于2020年3月31日前支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金。现期限已届满，但友谊华联公司未能按时足额支付款项，已构成违约。 关于租赁回报是否应扣除5%的税费，本院认为，虽然合同约定“此租赁回报金额中，含甲方（原告）应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴”，但是，该条款系原告委托被告代扣代缴的约定，现友谊华联公司未提交证据证明其在代扣税款后已履行了代缴义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或受托人可以随时解除委托合同”，原告要求被告给付全部的租赁回报，即撤销被告代为缴纳税款之委托，符合法律规定，本院予以支持。原告在取得租赁回报后应自行依照国家规定缴纳相应税费。故针对原告诉请的2018年7月1日至2019年12月31日期间三期租金在扣除友谊华联公司已支付租金29964.87元后，故原告有权要求被告支付剩余租赁回报100352.85元（含2018年9月30日前应付的13474.37元、2019年3月31日前应付的43439.24元、2019年9月30日前应付43439.24元）。因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准应支付上述期间的租赁回报28959.49元（43439.24元÷6个月×4个月）。综上，本院认定友谊华联公司应支付截至2020年6月30日欠付的租赁回报129312.34元。 根据案涉合同约定，如友谊华联公司未依约支付上述租赁回报构成违约，故应自逾期的第16个工作日起按照中国人民银行同期商业贷款基准利率向张美华支付违约金。现原告对案涉四期租金违约金计算起点应以支付期限届满后第16个工作日开始计算，故对2018年9月30日和2019年9月30日欠付租金应于当年11月1日开始计算本院予以支持，对2019年3月31日及2020年3月31日欠付的租金应自当年4月23日开始计算，故友谊华联公司应以实际欠付租金金额为基数计算违约金，即针对欠付租金129312.34元，其中13474.37元自2018年11月1日起开始计算、43439.24元自2019年4月23日起开始计算、43439.24元自2019年11月1日起开始计算、28959.49元自2020年4月23日起开始计算，上述逾期付款违约金，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于郑和国际公司担保责任的问题。根据相关法律规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，被告郑和公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租金的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租金的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，提起的此次诉讼，主张的租赁回报期间为2018年7月1日至2020年6月30日期间，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日、2020年3月31日前履行支付义务，郑和公司的相应保证期间则应分别为2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前、2020年9月30日前，原告于2020年7月28日提起本次诉讼，其诉讼中关于2019年9月30日前应支付的债务已经超过了一般保证的担保期限6个月，故郑和国际公司仅应对友谊华联公司欠付的2020年的租赁回报及对应违约金承担一般保证责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效 之日起十日内向原告张美华支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的租金129312.34元； 二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效 之日起十日内向原告张美华支付逾期支付租金的违约金（其中以 13474.37元为基数自2018年11月1日至实际给付之日止、以43439.24元为基数自2019年4月23日至实际给付之日止、以43439.24元为基数自2019年11月1日至实际给付之日止、以28959.49元为基数自2020年4月23日至实际给付之日止，上述逾期付款违约金，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 三、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司应支付的2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报28959.49元及违约金（以28959.49元为基数、自2020年4月23日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）； 四、驳回原告张美华其他的诉讼请求。       如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3179元、减半收取1589.5元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员 李 蕊 二〇二〇年九月二十九日 书记员 朱丹丹