陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终3424号上诉人（原审原告）：屈文革，男，1966年10月27日出生，汉族，陕西省佳县村民,住。委托诉讼代理人：郭鑫，陕西恒达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安东晟房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区太华北路瑞丰新欣城**楼商业街**。法定代表人：闫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐娟娟，陕西赛达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王庆全，陕西赛达律师事务所律师。原审第三人：徐富强，男，1969年4月8日出生，汉族，无业，住陕西省榆林市榆阳区。上诉人屈文革因与被上诉人西安东晟房地产开发有限公司（以下简称东晟公司）、原审第三人徐富强商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。屈文革上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判为:判令东晟公司返还屈文革购房款902135元,判令东晟公司以902135元为基数，按银行同期贷款利率支付屈文革自2015年3月30日至实际还清购房款之日的利息,判令东晟公司赔偿屈文革902135元；2、本案一、二审诉讼费用由东晟公司承担。事实与理由：屈文革与东晟公司签订《房屋买卖合同》后，以债务转让的方式，履行了向东晟公司支付购房款的义务，东晟公司故意隐瞒案涉房屋没有取得预售许可证明的事实，故意隐瞒案涉房屋为拆迁安置房屋的事实，导致案涉《房屋买卖合同》无效，依法应承担屈文革诉请的法律责任。而原审判决在事实认定与法律适用部分，均存在严重错误，依法应予纠正。一、屈文革与东晟公司于2015年3月24日签订《房屋买卖合同》，屈文革已经于2015年3月30日履行了支付购房款的义务，原审认定屈文革未付款错误。二、屈文革对徐富强拖欠东晟公司的欠款，不负有任何担保义务，徐富强有无实际向东晟公司付款，也不应由屈文革承担任何不利后果，原审判决以徐富强未实际付款为由，驳回屈文革的诉讼请求，存在错误。三、东晟公司同意徐富强抽回欠条的行为，应视为其公司自愿放弃对徐富强享有的债权，东晟公司无权再要求屈文革承担未付款的责任。四、东晟公司故意隐瞒案涉房屋没有取得商品房预售许可证的事实，原审判决对该部分事实未予确认，并在判决主文中只字未提显属错误。五、原审判决对以下重要事实未予调查，是纵容东晟公司的不诚信行为，依法应予纠正。1、案涉房屋在本案起诉前，已被东晟公司另行出售，且售价远高于屈文革的购买价款；2、自出具收据后至今，东晟公司从未向屈文革主张过付款，原审法院对此未进行调查；3、东晟公司与徐富强之间存在恶意串通行为，东晟公司解除合同的时候，徐富强并未抽回欠条。待屈文革提起诉讼之后，东晟公司才出具了情况说明。其行为已经涉嫌刑事犯罪，原审法院对此未予审查。东晟公司辩称，1、本案当事人三方之间不存在债权、债务转让的事实,屈文革用徐富强欠条（债务）支付房款的（债务）没有法律依据支持；2、屈文革称2015年3月30日完成了付款义务，不是案件事实，屈文革从未支付过房款，徐富强抽回欠条，无人向东晟公司支付案涉房款，屈文革无权要求东晟公司退还购房款902135元；3、假设欠条仍在东晟公司处，依据合同无效，应当双返的法律后果，因屈文革未支付房款，东晟公司仅收到了徐富强的欠条，应当返还的仅是徐富强的欠条。东晟公司没有义务返还屈文革的购房款；4、东晟公司的房屋属于城中村改造项目，双方签订的是房屋买卖合同而不是商品房买卖合同，东晟公司无法隐瞒也从未隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。综上，原审法院认定东晟公司未取得相应房屋的价款，屈文革要求东晟公司返还合同中约定的房款无事实依据，一审判决正确，应当依法驳回屈文革的全部诉讼请求，维持原判。屈文革诉至一审法院请求：1、确认屈文革、东晟公司于2015年3月24日签订的编号为12#-2904的《房屋买卖合同》无效；2、判令东晟公司返还屈文革购房款902135元；3、判令东晟公司以902135元为基数，按银行同期贷款利率支付屈文革自2015年3月30日至实际还清购房款之日的利息；4、判令东晟公司赔偿屈文革902135元；4、本案诉讼费由东晟公司承担。一审法院认定事实：屈文革与徐富强存在经济往来，徐富强于2015年2月25日向屈文革出具欠条一张，载明：“今欠到屈文革2014年1月23号算账欠捌拾伍万的工程款，利息合人币壹拾叁万贰仟元整（132000.00元）”。2015年3月24日，屈文革与陕西宝瑞丰置业有限公司签订房屋买卖合同，约定将东晟公司开发的位于“瑞丰·新欣城”第12幢1单元29层1212904号房出售给屈文革，屈文革应于2015年3月24日一次性支付购房款902135元。当日，徐富强向东晟公司出具欠条一张，其上载明：“今欠到东晟地产购房款人币贰佰伍拾贰万伍仟玖佰柒拾捌元正（2525978.元正）”。2015年3月30日，陕西宝瑞丰置业有限公司向屈文革出具《收款收据》载明“今收到屈文革房号：12#-12904面积138.79，摘由房款，……902135元”并在款项下方注明：“徐富强欠条支付”。后因徐富强未向东晟公司付款，东晟公司于2018年9月17日向屈文革发出解除房屋买卖合同的通知。另，徐富强于2018年11月1日向东晟公司出具书面情况说明称，2015年3月24日，其给东晟公司出具的2525978元的购房欠条，且保证在2015年10月底交屈文革、张瑜的购房款1804270元，由于其生意不景气至今无力还钱，并称不行的话，让东晟公司把卖给张瑜和屈文革的房屋收回，将其出具的2525978元的购房欠条给其，扣掉这两套价值1804270元，其重新给东晟公司出具721708元的欠条，由其解决和屈文革、张瑜之间的债务关系，与东晟公司没有关系。一审法院认为，陕西宝瑞丰置业有限公司受东晟公司委托并代为销售房屋，故陕西宝瑞丰置业有限公司在该房屋买卖合同中的权利义务应由东晟公司承担，首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。东晟公司目前尚未取得商品房预售许可证，故其与屈文革签订的房屋买卖合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。东晟公司基于该合同取得徐富强的欠条，但徐富强未向东晟公司履行，故东晟公司未取得相应的对价，现屈文革要求东晟公司返还合同中约定的房款，无事实依据，本院不予支持。其次，徐富强系屈文革的债务人，徐富强将欠屈文革的债务转移给本案东晟公司，由东晟公司以出售房屋的形式向屈文革抵偿债务。因双方签订的《房屋买卖合同》无效，则该合同无法达到抵偿债务的结果。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。屈文革、东晟公司签订的《房屋买卖合同》对“预售商品房批准机关”和“商品房预售许可证”均为空白，不能认定东晟公司存在故意隐瞒的情形，故屈文革要求东晟公司赔偿一倍房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，屈文革的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告屈文革与被告西安东晟房地产开发有限公司于2015年3月24日签订的编号为12#-2904的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告屈文革的其他诉讼请求。案件受理费21038元（原告屈文革已预交），由原告负担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，本案中，屈文革与东晟公司订立案涉房屋买卖合同，系商品房买卖，但东晟公司至今未取得商品房预售许可证，故案涉合同应为无效。屈文革上诉主张东晟公司故意隐瞒案涉房屋没有取得预售许可证，但在案涉合同文本中，关于商品房预售许可证号处为空白，且屈文革再无其他证据佐证其主张，故屈文革称东晟公司故意隐瞒案涉房屋没有取得预售许可证的事实不成立，诉请东晟公司支付一倍赔偿款不予支持。屈文革上诉主张东晟公司返还购房款及利息，但屈文革未实际向东晟公司支付购房款，而是以徐富强向东晟公司出具欠条的方式支付购房款，且徐富强在合同的履行期间亦未向东晟公司支付该款项。据此，屈文革诉请东晟公司返还购房款及利息，本院不予支持。综上，上诉人屈文革的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22898元，由上诉人屈文革负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年九月三日书记员 尹佳佳