重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初20956号原告：平安银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区经纬大道**，统一社会信用代码91500103450445058Q。负责人：韩旭，该分行行长。委托诉讼代理人：张国飞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓景鸿，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：彭曼，女，汉族，1988年12月25日出生，住重庆市沙坪坝区。原告平安银行股份有限公司重庆分行（以下简称平安银行重庆分行）与被告彭曼金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安银行重庆分行的委托诉讼代理人张国飞到庭参加诉讼，被告彭曼经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告平安银行重庆分行向本院提出诉讼请求：1、被告彭曼向原告平安银行重庆分行偿还贷款本金618449.03元，及截止2020年7月13日的利息18159.52元、复利236.15元，合计636844.7元；2、被告彭曼偿还自2020年7月14日起至本息偿还之日止，以未归还的本金618449.03元为基数按贷款执行利率上浮50%的标准计算的罚息，以未偿还的利息18159.52元为基数按贷款执行利率上浮50%的标准计算的复利；3、原告平安银行重庆分行对被告彭曼名下的位于重庆市沙坪坝区房屋享有优先受偿权；4、被告彭曼承担本案受理费10168元。事实和理由：2018年9月7日，原告与被告签订了《房地产买卖抵押贷款合同》（以下简称合同），合同编号为平银（重庆）房贷字（2018）第（RL201809070xxxxx）号。合同主要约定：（1）贷款条款。被告向原告贷款627000元，期限为360个月，贷款利率为人民银行同期贷款基准利率上浮20%。（2）违约条款。贷款到期或提前到期，被告不能按时还清贷款，原告有权根据实际逾期天数自逾期之日起对贷款本金按合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。（3）抵押条款。双方约定以被告名下的位于重庆市沙坪坝区房屋为该合同提供抵押担保，并已办理抵押登记。合同签订后，原告按约于2018年12月1日向被告发放贷款627000元，但被告从2020年5月10日起未按约还款，原告多次催收未果。被告彭曼未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年9月7日，平安银行重庆分行（贷款人及抵押权人）、与彭曼（借款人、抵押人）、重庆富洲房地产开发有限公司（保证人）签订《房地产买卖抵押贷款合同》（合同编号：平银（重庆）房贷字（2018）第（RL201809070xxxxx）号）约定，彭曼向平安银行重庆分行申请贷款627000元，贷款用途买房，贷款期限360个月，自2018年9月7日起至2048年9月7日止。本合同项下贷款利率为：贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮20%，利率调整方式为按年调（次年对年对月对日）调整。采取受托支付，还款方式为按期等额还款，如约定还款方式为分期还款的，则为按月还款。一旦因本合同发生纠纷诉讼至法院，则以借款合同中确认的地址作为诉讼文书的送达地址，借款人地址发生变更时，应书面告知贷款方，未书面告知的，视为诉讼文书送达地址未作变更。本合同项下抵押房产为重庆市沙坪坝区房屋。抵押担保的范围为借款人所应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用及保管抵押物所产生的费用，利息和罚息按本合同约定计算。保证担保的范围为借款人所应承担的全部债务本金、利息、复利及罚息、实现债权的费用、利息及罚息。保证期间为从本合同生效之日起，至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记之日止。违约责任：借款人拖欠贷款本金、利息、费用的，贷款人有权主张贷款提前到期，提前收回部分或全部已发放贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、公告费、送达费、执行费等所有费用。贷款到期或提前到期，借款人未能按约定偿还贷款本息的，贷款人有权根据实际逾期天数自逾期之日起按本合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。本合同项下的出账确认书、借据/个人贷款出账凭证及经各方确认的借款申请书等相关文件、资料为本合同不可分割的组成部分，具同等法律效力。彭曼还向平安银行重庆分行出具《送达地址确认书》一份，载明，借款人彭曼的有效送达地址为重庆市沙坪坝区富州新城一期9栋14-6。该送达地址适用于与上述合同有关的或因本合同引起的争议解决程序中法律文书的送达。2018年9月19日重庆市国土资源和房屋管理局出具《不动产登记证明》（编号：渝（2018）沙坪坝区不动产证明第0008xxxxx），证明权利：预购商品房抵押权预告登记，权利人：平安银行重庆分行，义务人：彭曼，座落：重庆市沙坪坝区。2018年10月17日，原告平安银行重庆分行出具《平安银行零售信贷出账确认书》，载明：主借款人为彭曼，贷款金额为627000元，用途为购买自住用房，贷款期限360个月，还款方式为等额还款，利率确定标准为贷款发放日人民银行同期贷款基准利率上浮20%，利率调整方式为年调（次年对月对日）。2018年12月1日原告平安银行重庆分行出具《个人贷款确认书》载明，借款人彭曼，贷款金额：627000元，贷款用途：购买自住用房，贷款期限360个月,起贷日2018年12月1日，到期日2048年12月1日，当日，原告平安银行重庆分行将贷款627000元转入借款人指定账户。此后，被告彭曼未按上述合同约定履行还款义务，原告平安银行重庆分行起诉来院。截至2020年8月27日止，被告彭曼尚欠原告平安银行重庆分行贷款本金618449.03元，利息23721.78元，罚息102.23元。原告平安银行重庆分行陈述，截止2020年8月27日黄莉尚欠复利464.64元，该复利是以(正常利息和罚息）为基数，以执行利率上浮50%的标准计算,不能区分以利息和罚息为基数计算的复利。经查询重庆市沙坪坝区房屋的产权档案，该房屋截至2020年9月10日的登记信息查询结果显示：重庆市沙坪坝区房屋于2018年9月19日办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记人为平安银行重庆分行，预告登记义务人为彭曼。上述事实，有《房地产买卖抵押贷款合同》、《送达地址确认书》、《付款授权书》、《平安银行零售信贷出账确认书》、《个人贷款确认书》、《重庆市预购商品房合同登记备案证明》、《不动产登记证明》、房屋登记信息查询证明、平安个贷业务系统截图、《还款明细表》、《利息、罚息计算表》以及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应受法律保护。原告平安银行重庆分行与被告彭曼签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。现已查明，原告平安银行重庆分行按约发放贷款后，被告彭曼未按约履行还款义务，已构成违约，应承担违约责任，原告平安银行重庆分行有权宣布贷款提前到期要求其偿还欠付的款项，并按约定计收相应的罚息和复利，但罚息和复利之总和不应超过以剩余本金为基数按年利率24%计算的金额。原告平安银行重庆分行未举示宣布贷款提前到期的证据，原告平安银行重庆分行起诉来院，被告彭曼收到起诉状副本后，应视为其收到原告平安银行重庆分行宣布提前到期的通知，彭曼收到起诉状副本的时间即为贷款提前到期日，故本院认可原告平安银行重庆分行在诉讼中提交的截至2020年8月27日的欠款金额，并以此作为剩余贷款提前到期的计算基数。根据《房地产买卖抵押贷款合同》的约定，贷款到期或提前到期，借款人未能按约定偿还贷款本息的，贷款人有权对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。原告平安银行重庆分行陈述，截至2020年8月27日彭曼尚欠复利464.64元是以正常利息和罚息之和作为基数计算、且不能区分以利息和罚息为基数计算的复利。因在前述贷款合同中明确约定对不能按时支付的利息计收复利，原告平安银行重庆分行请求以罚息为计算基数计收复利缺乏相应依据，故本院对原告平安银行重庆分行关于支付截止2020年8月27日尚欠复利464.64元的请求不予支持，对于2020年8月28日后的复利应以未支付利息为基数按罚息利率计收。根据《房地产买卖抵押贷款合同》约定，被告彭曼以其购买的重庆市沙坪坝区房屋向原告平安银行重庆分行提供抵押担保，并办理了该房屋抵押权预告登记。现查明，截至2020年9月10日上述房屋尚未办理房屋权属登记及抵押登记，故原告平安银行重庆分行对上述房屋不享有优先受偿权。现原告平安银行重庆分行请求对被告彭曼名下的重庆市沙坪坝区房屋享有优先受偿权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭曼在本判决生效之日起十日内向原告平安银行股份有限公司重庆分行偿还截至2020年8月27日尚欠原告平安银行重庆分行的贷款本金618449.03元，利息23721.78元，罚息102.23元，并支付自2020年8月28日起至本息清偿之日止，以未还本金618449.03元为基数按合同约定的贷款利率上浮50%计算的罚息，以利息23721.78元为基数按合同约定的贷款利率上浮50%后计算的复利（2020年8月28日后的罚息和复利之和不得超过以未还本金为基数按年利率24%计算的数额）；二、驳回原告平安银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10168元，减半收取5084元，由被告彭曼负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  任 萍二〇二〇年九月十四日法官助理  李晓春书 记 员  赵 婧