四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5005号 原告：刘波，男，1962年12月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：刘子瑞，男，1987年4月20日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告：廖海霞，女，1963年1月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 三原告共同委托诉讼代理人：李晓庆，四川曙恒律师事务所律师。 被告：成都新和房地产开发有限公司，住所地成都市金牛区蜀华街**。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，现住址四川省成都市锦江区，该公司员工。 原告刘波、刘子瑞、廖海霞与被告成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘子瑞及刘波、刘子瑞、廖海霞的共同委托诉讼代理人李晓庆、被告新和公司的委托诉讼代理人白满都拉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘波、刘子瑞、廖海霞向本院提出诉讼请求：1.判令新和公司立即协助刘波、刘子瑞、廖海霞办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至刘波、刘子瑞、廖海霞名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。事实与理由：2009年7月15日，刘波、刘子瑞、廖海霞与新和公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘波、刘子瑞、廖海霞作为买受人共同购买位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价252084元，首付款为总价的32.56%，其余通过贷款方式付款，在2010年7月30日前交房，刘波、刘子瑞、廖海霞委托新和公司办理产权转移登记，新和公司应在2010年12月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，逾期则按照《补充协议》处理。双方合同及补充协议中对于逾期办理相关登记的违约金作出约定。合同签订后，刘波、刘子瑞、廖海霞支付购房首付款82084元，并于2009年7月与中国银行签订了《个人房屋公积金（组合）贷款合同》，向中国银行借款170000元支付购房款并办理公证（现已提前还完贷款）。新和公司于2010年7月28日交付了房屋，刘波、刘子瑞、廖海霞在房屋交付当日向新和公司交付了代办证所需税费及资料，但新和公司在交付房屋后一直未办理案涉房屋权属转移登记。虽然《补充协议》约定办证时间为项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书，但该约定属于格式条款且存在免除提供条款一方责任、排除对方主要权利的情形，该条款应属无效。则刘波、刘子瑞、廖海霞有权随时要求新和公司履行办证义务，只需要给对方必要准备时间。案涉房屋已经取得所在楼栋初始产权登记，自交付至今已有相当长一段时间，已具备办证条件，但新和公司至今未予办理，已经构成违约。关于逾期办证违约金，刘波、刘子瑞、廖海霞暂时保留向新和公司主张的权利。现刘波、刘子瑞、廖海霞诉至法院，请求先解决不动产权证书办理问题。 新和公司辩称，案涉项目由新和公司与西南石油大学联合开发，定向销售给西南石油大学指定的购房对象，该项目不同于普通的商品房开发模式，新和公司对该项目无定价权和销售权，之所以与刘波、刘子瑞、廖海霞签订房屋买卖协议，是基于联合开发建设协议约定，出于协助西南石油大学指定的购房人办证需要。西南石油大学曾向新和公司发函，载明若发生教职工和买受人起诉新和公司要求办证的情况，新和公司有权暂停办证，责任由西南石油大学承担。至本案庭审时，刘波、刘子瑞、廖海霞均未能出示《商品房买卖合同》及付款收据原件，新和公司对刘波、刘子瑞、廖海霞主张的双方就案涉房屋建立商品房买卖合同关系、已支付全部购房款的事实不予认可。综上，新和公司不予为刘波、刘子瑞、廖海霞办理案涉房屋不动产权证书。 刘波、刘子瑞、廖海霞述称，因保管不善而不能提供其与新和公司签订的《商品房买卖合同》原件，故在开庭审理前向本院申请自四川省成都市新都公证处（以下简称新都公证处）、成都住房公积金管理中心新都管理部、中国银行股份有限公司成都新都支行（以下简称中国银行新都支行）调取其与新和公司签订的《商品房买卖合同》，本院向其委托诉讼代理人李晓庆律师开具《调查令》，上述协助调查单位在调查令回执上均载明无法提供，原因分别为：“购房者未提交购房合同”、“未在我中心申请公积金贷款”和“档案管理调整，现无法查询资料”。后刘波、刘子瑞、廖海霞向本院提交《申请法院责令被告新和公司提交书证申请书》，申请责令新和公司提交双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》。庭审中，本院结合刘波、刘子瑞、廖海霞提交的补充协议、签约备案信息查询记录、按揭贷款服务协议和购房款收据，认为能够印证双方就买卖案涉房屋签订有书面的《商品房买卖合同》，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019修正）第五十一条之规定，再次确定举证期限为庭审结束后5日内，新和公司在该重新确定的举证期限内未提交相应证据，而刘波、刘子瑞、廖海霞向本院出示《商品房买卖合同》及购房款收据原件以供核对，新和公司对其真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，2009年7月15日，刘波、刘子瑞、廖海霞（共同买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定刘波、刘子瑞、廖海霞共同购买新和公司开发的案涉房屋，建筑面积120.04平方米，总价款为252084元。同时对商品房付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款约定：“2、贷款方式付款买受人于合同签订之日起当日内，向出卖人支付购房总价款的32.56%的首付款82084元（含已付定金50000元）。其余价款170000元”，第四条第一款约定：“出卖人交付商品房的日期为2010年7月24日至2010年7月30日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期”，第五条约定，“1、买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身身份证复印件、未成年人户口簿及其监护人身份证和户口簿复印件、购房收据、委托书、面积结算协议等）以及相关费用（含专项维修资金、相关税费、面积差异结算款等，如有变化以房管部门、税务部门的最新规定为准）。否则，每逾期一日出卖人可按照购房总价款的万分之一的标准向买受人收取违约金并顺延为买受人办理房屋产权证的时间……3、新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书……4、出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》……”。刘波、刘子瑞、廖海霞所提交加盖有新和公司财务专用章的收据显示，新和公司于2009年5月27日收到刘子瑞支付的案涉房屋购房定金50000元，于2009年5月31日收到刘子瑞、刘波支付的购房款22084元，于2009年6月11日收到刘子瑞、刘波支付的购房款10000元，于2009年6月12日收到刘子瑞支付的预抵押登记证费等共计466元，于2010年7月28日收到刘子瑞、刘波、廖海霞支付的案涉房屋办证所需费用（含维修基金、契税、印花税、登记费、国土证费）共计6088.48元。2009年7月23日，刘子瑞（借款人）与中国银行新都支行（贷款人）、新和公司（保证人、开发商）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定刘子瑞向中国银行新都支行贷款170000元，用途为支付其购买坐落于新都区的房屋的购房款，贷款人在同意借款人的提款申请后，将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商即新和公司名下专用账户，合同附件二《住房抵押物清单》载明以案涉房屋作为抵押物。新都公证处当日为前述贷款合同办理公证并出具（2009）新证经字第4335号《公证书》。该笔170000元贷款已支付至新和公司账户，现已结清。双方一致确认，案涉房屋已在约定交付期限届满前向刘波、刘子瑞、廖海霞交付。 另查明，2009年7月20日，新和公司对案涉房屋办理了网签备案登记，登记买受人为刘波、廖海霞、刘子瑞，合同备案号XXXXX。2011年6月15日，新和公司取得对案涉房屋所在楼栋的初始登记。2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。2018年6月26日，西南石油大学向新和公司出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》载明：贵司在办理房屋产权期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、发票、房屋信息查询记录等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 本院认为，刘波、刘子瑞、廖海霞共同与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面诚信履行各自的义务。合同及补充协议签订后，刘波、刘子瑞、廖海霞按约定向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属证书所需税费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于约定交房期限届满前向刘波、刘子瑞、廖海霞交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称双方补充协议约定“出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”、在买受人取得房屋所有权证书两年内办理分户国有土地使用权证，现案涉项目还有房屋未出售，合同约定的办证条件尚未成就，对此本院认为，《商品房买卖合同补充协议》中的该条约定对于项目内房屋全部销售、交付完毕的时间均未确定，买受人何时能够取得权属证书并不明确，且该条款系新和公司提供的合同文本中预先载明，应属于《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。该条款并未重点标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，从该条款内容看则存在对买受人主要权利进行了限制的情况，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款应属无效。关于西南石油大学向新和公司发送的有关办证的函件，系西南石油大学单方作出的承诺，对刘波、刘子瑞、廖海霞不产生约束力。现案涉房屋已交付，所在项目已办理初始产权登记，具备办理分户权属证书的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的义务，对刘波、刘子瑞、廖海霞的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 成都新和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助刘波、刘子瑞、廖海霞办理位于成都市新都区“新和·香城学府”X栋X单元X楼X号房屋（签约备案号：XXXXX）的不动产权证书。 案件受理费100元（已因适用简易程序减半收取），由成都新和房地产开发有限公司负担（此款刘波、刘子瑞、廖海霞在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年九月十七日 书记员  曾妙