广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1400号原告：广州立诚保险代理有限公司新兴分公司。住所地：云浮市新兴县**********。负责人：简丽坚，经理。委托诉讼代理人：苏志聪，广东浩捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾华亨，广东浩捷律师事务所律师。被告：叶卓雄，男，1976年10月28日出生，汉族，住云浮市新兴县***********。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾艳艳，广东云新律师事务所律师。原告广州立诚保险代理有限公司新兴分公司与被告叶卓雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州立诚保险代理有限公司新兴分公司的委托诉讼代理人苏志聪、被告叶卓雄的委托诉讼代理曾艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认被告提前解除原、被告于2018年9月30日签订的《租赁合同》的行为违约；二、判令被告支付违约金5000元给原告；三、判令被告立即退还合同押金3600元给原告；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月30日签订《租赁合同》，约定被告将位于新兴县**********洲际酒店第3层西湖龙井房出租给原告，租赁期限3年，从2018年10月1日至2021年9月30日，每月租金1800元，原告为此支付了押金3600元给被告。原告从承租时起依约履行合同义务，至2020年5月27日，被告发出通知，表示酒店已转让，要求原告等租客于6月1日前搬离完毕，即被告单方要求在租赁期限未届满前提前解除合同，该行为违反双方约定。原告认为，被告提前违约解除合同，给原告造成损失，根据《租赁合同》第五条第3点“租赁期限内，双方不得随意解除本合同，否则，应支付违约金并承担因一方提前解除合同给对方造成的损失，解除本合同的违约金额为人民币伍千元整(￥5000.00元)。”的约定，被告应支付违约金5000元，并退还押金3600元给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的上述诉讼请求。被告叶卓雄辩称，一、叶卓雄不是本案的适格被告，依法应驳回原告的起诉。根据叶卓雄提交的执行笔录可知，2020年4月29日，经新兴县人民法院调解，叶卓雄于2020年5月1日将新洲际酒店的经营权转交给第三人廖卫能用以抵偿债务，故与该酒店相关的债权债务包括涉案《租赁合同》中的各项权利义务也一并转移给廖卫能。换言之，自2020年5月1日起，新洲际酒店的实际控制人和权利人已变更为廖卫能。更为重要的是，原告对此是完全知情的，因为其自5月起已直接向廖卫能交纳租金至今，并没有向叶卓雄交纳租金，可见，原告与廖卫能之间已形成新的实际租赁合同关系，叶卓雄完全退出租赁合同关系。因此，依据合同的相对性原则，叶卓雄并不是本案的适格被告，应驳回原告的起诉。二、涉案《租赁合同》的权利义务已由廖卫能承受，叶卓雄不存在违约的前提，不应当承担违约责任。由于叶卓雄自2020年5月1日起已将《租赁合同》中的权利义务概括转移给廖卫能，由廖卫能承继叶卓雄在租赁合同中的主体地位与原告继续履行租赁合同，廖卫能与原告继续按照《租赁合同》的约定享受合同权利及承担合同义务。那么，廖卫能于2020年5月27日发出通知要求原告于6月1日前搬离酒店的行为明显与叶卓雄无关，违约的主体并不是叶卓雄，故叶卓雄不应当承担违约责任。原告应该起诉适格的被告主体，以此追究相应的违约责任。至于原告请求叶卓雄返还合同押金3600元，基于该3600元确实是作为押金在签订租赁合同时已缴纳给叶卓雄，叶卓雄同意返还该3600元给原告。综上所述，原告与叶卓雄之间自2020年5月1日起已不存在租赁关系，故叶卓雄作为本案的被告根本不适格，原告的起诉毫无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，新兴县新城镇洲际酒店注册日期为2014年6月3日，类型为个体工商户，经营者为叶卓雄，于2020年5月9日核准注销登记。原告（租赁合同的乙方）与被告叶卓雄（租赁合同的甲方）于2018年9月30日签订《租赁合同》，约定甲方将位于新兴县**********洲际酒店第3层西湖龙井房出租给乙方，租赁期限3年，从2018年10月1日至2021年9月30日，每月租金1800元，乙方交付押金3600元给甲方。《租赁合同》第五条第3点约定“租赁期限内，甲乙双方不得随意解除本合同，否则，应支付违约金并承担因一方提前解除合同给对方造成的损失，解除本合同的违约金额为人民币伍千元整(￥5000.00元)。”此外，《租赁合同》还有其他约定，原告在《租赁合同》乙方处盖章，被告在甲方处签名并盖“新兴县新城镇洲际酒店”公章。原告从承租时起依约履行合同义务。原告于2020年5月4日交纳2020年5月份租金1800元的收据与2018年10月15日交纳押金3600元给被告的收据所盖的印章相同，均为“新兴县新城镇洲际酒店业务专用章”。2020年5月27日，原告收到通知，该通知内容为：由于酒店已转让，新酒店将于6月1日开始重新装修，需回收所有租赁的办公室，届时希望各位租客于6月1日前搬离完毕。原告收到该通知后于2020年6月初搬离所租赁的办公室。经与被告协商无果，为此，原告遂于2020年7月15日向本院提起诉讼，并提出其前述诉讼请求。另查明，被告提交执行笔录复印件，用于证明被告与案外人廖卫能有债务纠纷，经本院执行，被告与廖卫能达成协议：被告将登记在其名下的新兴县新城镇洲际酒店的经营权折价80万元用于抵消被告拖欠廖卫能的借款，并约定于2020年5月1日前交付给廖卫能使用。对此，原告认为被告未经原租户同意的前提下私自以经营权去抵偿债务，应承担相应的违约责任，被告承担责任后可另案起诉廖卫能。以上事实有原告提交的营业执照副本、人口信息查询资料、《租赁合同》、押金收据、通知、租金收据，被告提交的执行笔录复印件以及本院庭审笔录等证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方主要争议焦点：一、叶卓雄是否为本案适格被告？二、被告是否违反合同约定解除《租赁合同》？原告的诉求应否得到支持？对双方争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点一，由于2018年9月30日的《租赁合同》是原、被告双方所签订，现因合同解除，原告诉至法院，根据合同的相对性，出租方为被告叶卓雄，承租方为原告，因此，原告起诉叶卓雄承担违约责任，主体并不存在不适格情形。至于被告将新兴县新城镇洲际酒店的经营权转让给案外人廖卫能是被告与廖卫能之间的另一种法律关系。被告提交的执行笔录只证实了被告将新兴县新城镇洲际酒店的经营权转让给案外人廖卫能，无法证实被告已将原租赁合同的权利义务转给廖卫能，另外，签订租赁合同时被告收取原告3600元的合同押金仍在被告处，且2020年5月4日收取原告租金的盖章仍为被告原来所用的印章，故此，被告主张从2020年5月1日起已由廖卫能收取租金及原租赁合同的权利义务均已转移给廖卫能，理据不足，本院不予确认。因此，被告叶卓雄主张其不是本案适格的被告，本院不予采纳。关于争议焦点二，原告与被告于2018年9月30日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。被告与案外人廖卫能协商一致，从2020年5月1日起被告将其经营的新兴县新城镇洲际酒店的经营权转给廖卫能用于抵偿债务，但没有将原租户的租赁合同的剩余租期理顺，造成原告从2020年6月初被迫搬离所租房屋，因此，《租赁合同》提前解除的责任在于被告，被告的行为存在违反合同的约定。故此，原告请求确认被告提前解除原、被告签订的《租赁合同》的行为违约，本院予以支持。被告主张原租赁合同的权利义务已由廖卫能承受，但无提供充分证据证实，本院不予采纳。根据双方签订的《租赁合同》第五条第3点的约定，因一方提前解除合同给对方造成损失，解除合同的违约金为5000元，因此，原告请求被告支付违约金5000元，符合合同的约定，本院予以支持。原告请求被告退还合同押金3600元，合理合法，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告叶卓雄提前解除原、被告于2018年9月30签订的《租赁合同》的行为违约。二、被告叶卓雄应于本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金5000元给原告广州立诚保险代理有限公司新兴分公司。三、被告叶卓雄应于本判决发生法律效力之日起七日内退还押金3600元给原告广州立诚保险代理有限公司新兴分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告叶卓雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  高振绍二〇二〇年九月二十七日书记员  伍世勇附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。