河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3648号 上诉人（原审被告）：廊坊市安琅轩酒店管理有限公司，住所地河北省廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门店。 法定代表人：王子林，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：王媛媛，女，1986年12月2日出生，汉族，住河南省夏邑县。 委托代理人：冯三伟，系王媛媛丈夫。 上诉人廊坊市安琅轩酒店管理有限公司因与被上诉人王媛媛房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廊坊市安琅轩酒店管理有限公司上诉请求：撤销原判，查清事实，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定基本事实不清。1、被上诉人不具有本案的诉讼主体资格。2、原审判决先认定涉案房产是北昌西队租赁给廊坊市纵邦物业服务有限公司，后又认定北昌西北村委会与纵邦物业公司是授权委托关系。3、上诉人与案外人，纵邦物业公司诉讼纠纷正在审理过程中。4、上诉人在原审中提交的证据证明，被上诉人至今仍在利用上诉人出租的涉案房产进行正常经营并盈利。 王媛媛答辩称，上诉与事实不符，请二审法院维持原判。 王媛媛向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告返还原告2019年1月至3月份的房屋租金30，000元，返还房屋租赁押金10，000元，水电押金1，000元；3、请求判决被告向原告支付违约金36，000元；4、请求判决本案一切诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：1、2015年10月10日案外人廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村村民委员会（以下简称北昌西队村委会）将位于金光道北侧、育才路西侧至八中东侧、北昌西队新苑南侧的该村集体商业门房出租给了廊坊市纵邦物业服务有限公司（以下简称纵邦物业公司），双方签订“廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门房房屋租赁合同”，约定租赁期限自2016年11月1日至2035年12月31日。 张浩系被告方执行经理。2015年10月28日，纵邦物业公司将上述商业门房中的北昌西队商业门店公建8-1号门店出租给了张浩，承租面积3533.18平方米，承租商铺用以经营格林豪泰连锁酒店，约定租赁期限19年。双方据此签订了“租赁意向书”。后因故未能以格林豪泰连锁酒店进行经营，2016年8月2日注册为廊坊市安琅轩酒店管理有限公司。 2015年11月11日，北昌西队村委会出具授权委托书一份，授权纵邦物业公司对于金光道北侧、育才路西侧至八中东侧、北昌西队新苑南侧的北昌西队回迁区商业门店及北昌西队•新苑3号楼东侧两套商业门市房进行整体招商经营、商业门房租赁合同签订等事宜。 2、2016年4月7日，个体工商户廊坊市安次区金光西道昌悦便利店注册成立，王媛媛系经营者，与案外人冯三伟系夫妻关系。 2016年3月14日，以廊坊市格林豪泰酒店有限公司（以下简称格林豪泰公司）为甲方，王媛媛为乙方签订“廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门房房屋租赁合同”，甲方将廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门房门牌号8-1公建东一门出租给乙方，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日。该合同已履行完毕。 2017年9月9日，以格林豪泰公司为甲方，昌悦烟酒为乙方、法定代表人王媛媛，双方再次就案涉门店租赁事项签订房屋租赁合同，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日。该合同已履行完毕。 原告提交了2018年4月1日原、被告签订的租赁合同（复印件），证明双方成立租赁关系。被告质证意见为，该合同系复印件，不发表质证意见。原告提交了房租押金收据、水电费押金收据、房租收据、物业费及垃圾处理费收据第二联，拟证明原告2016年5月8日向被告交纳了房租押金10，000元；2016年9月11日向被告交纳了水电费押金1，000元；2018年3月23日，冯三伟向被告分别交纳了2018年4月1日至2019年3月31日房租120，000元、物业费2，880元/年及垃圾处理费600元/年。被告的质证意见为，对以上证据的真实性没有异议，房屋租金、物业费、房屋押金收据是在和我公司签订的合同有效期内另行与纵邦物业签署的，我对证据合法、合理性不认同，物业费是烟酒店支付给纵帮物业的，我们只是代收。对此本院认定为，因双方均认可2016年3月14日签订的租赁合同已履行完毕，房租押金收据出具于2016年5月8日，原告主张的本案系争合同签订于2018年4月1日，原告未能说明其关联性，故对此房租押金收据，本院不予采信。因水电费押金收据、房租收据及物业费、垃圾处理费收据收款单位处均盖有被告的公章，根据合同相对性原则，被告既已认可实际收取了该押金，是否系代纵邦物业收取不在本案审理范围内，故对此水电费押金收据、房租收据及物业费、垃圾处理费收据证据及相关事实，本院予以采信。 3、2018年11月19日，纵邦物业公司通知原告，其已于2018年10月23日通知张浩解除“租赁意向书”，并告知原告“因你系张浩违法转租的转承租人……我公司特通知你于2018年11月25日前到我公司洽商重新租赁的相关事宜”，或于11月30日前腾退房屋。2018年11月26日，乙方王媛媛与甲方纵邦物业公司另行签订了房屋租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。原告经营的昌悦便利店现属于正常营业状态。 一审法院认为，本案的审理焦点为：一、房屋租赁合同的签订履行情况，及原告要求解除房屋租赁合同的事实及依据（原、被告主体是否适格）；二、原告王媛媛要求被告返还自2019年1月至3月份的租金30，000元、租赁押金10，000元、水电押金1，000元、违约金36，000元的事实及依据。 关于焦点一，虽原告未能提供原、被告双方之间签订的租赁合同原件，但根据被告向其出具的房租押金收据、水电费押金收据、房租收据及物业费、垃圾处理费收据等证据，能够认定原、被告双方之间形成事实房屋租赁合同法律关系。合同租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，原告交纳了房租120，000元，水电费押金1，000元，物业费2，880元及垃圾处理费600元。 关于原告是否适格的问题，原告王媛媛虽系个体工商户廊坊市安次区金光西道昌悦便利店的经营者，但其与其配偶冯三伟作为完全民事行为能力人，出于经营的目的以自己名义交付租金等行为并不为法律所禁止，且双方均未能提供各自主张的真实有效的合同原件，故被告以个体工商户以登记字号的业主为当事人为由，主张原告不适格的抗辩理由不成立，本案原、被告主体适格，本院依法予以确认。 关于原告要求解除房屋租赁合同的问题。本案中，案涉房屋系被告从纵邦物业处承租而来，综合2018年11月19日次承租人原告收到的出租人纵邦物业发出的通知内容，且在此通知作出后，被告作为承租人亦未明确表示能够继续履行租赁合同等情形，足以让原告产生被告不能依约继续履行合同、合同目的无法实现的判断，此种情形下，阻却原告解除与被告之间的租赁合同，显然有失公平，且不符合合同法维护社会经济秩序的立法本意，故原告可以要求解除合同。关于合同解除的时间，解除权方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，载明原告请求解除合同诉讼请求的诉状于2019年1月24日送达至被告时，合同解除，本院依法予以确认。 关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告应将2019年1月25日至2019年3月31日间的房租退还原告，计22，333.33元。水电费押金1，000元，亦应一并返还。原告诉请的租赁押金10，000元及违约金36，000元，因未能提供有效证据，事实与法律依据不足，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告王媛媛与被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司之间就廊坊市安次区北史家务乡北昌西队村集体商业门房门牌号8-1公建东一门的事实房屋租赁合同于2019年1月24日解除。二、被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王媛媛房屋租金22，333.33元，水电费押金1，000元。三、驳回原告王媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863元，由被告廊坊市安琅轩酒店管理有限公司负担273元，由原告王媛媛负担590元。 本院二审期间，当事人均未向法庭提交新的证据。二审查明事实与原审认定一致。 本院认为，一、在租赁期间被上诉人与其配偶冯三伟作为完全民事行为能力人，出于经营的目的以自己名义交付租金等行为并不为法律所禁止，且双方均未能提供各自主张的真实有效的合同原件，故被上诉人以自己名义提起诉讼并无不当；二、案涉房屋系上诉人从纵邦物业处承租而来，综合2018年11月19日被上诉人作为次承租人收到的出租人纵邦物业发出的通知内容，且在此通知作出后，上诉人作为承租人亦未明确表示能够继续履行租赁合同等情形，足以让被上诉人产生上诉人不能依约继续履行合同、合同目的无法实现的判断，此种情形下，被上诉人与上诉人之间的合同已难以继续履行，一审法院基于本案实际情况判令解除上诉人与被上诉人之间房屋租赁合同并无不当。综上所述，廊坊市安琅轩酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费383.0元，由廊坊市安琅轩酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年九月二十六日 法官助理 杜振辉 书 记 员 何 欢