广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0232民初716号原告：韶关景盛实业有限公司，住所：乳源县迎宾路富源工业区内，统一社会信用代码914***********673C。法定代表人：佘某1。委托诉讼代理人：佘仰国，男，1975年10月3日出生，护照号码E6998576K，系该公司员工。委托诉讼代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。被告：乳源瑶族自治县新永利泡沫制品有限公司，住所：乳源县乳城镇迎宾路富源工业园，统一社会信用代码914***********709Y。法定代表人：何新祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦志光，男，汉族，1958年7月29日出生，住广东省广州市南海区**********，系该公司员工。委托诉讼代理人：宾福臻，男，汉族，1963年10月13日出生，住湖南省湘潭市雨湖区*************，系该公司员工。原告韶关景盛实业有限公司（以下简称“景盛公司”）与被告乳源瑶族自治县新永利泡沫制品有限公司（以下简称“新永利公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告景盛公司的委托诉讼代理人古锦宝、佘仰国，被告新永利公司的法定代表人何新祥及委托诉讼代理人宾福臻、麦志光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2011年6月1日签订的《土地租赁合同》；2.请求判决被告支付原告土地租金及滞纳金911546.58元（暂计算至2020年6月30日）；3.从2020年6月30日起至涉案土地移交原告之日止，按2011年6月1日签订的《土地租赁合同》约定每月支付33225.63元租金；4.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年6月1日签订《土地租赁合同》。合同约定原告将位于乳源县迎宾路富源工业园原告内面积为10855.87平方米的土地出租给被告使用，租赁土地月租金15500元，自2013年6月1日起，租金按上一年度标准增加10%，租期自2011年6月1日至2026年5月31日止。2011年6月1日签订的《土地租赁合同》中的土地一直由被告占有。2019年2月后，没有再支付租金。原告认为，被告已构成严重违约。由于被告一直占用涉案土地，被告都应当按2011年6月1日签订的《土地租赁合同》约定的租金数额支付租金，并应按该合同约定支付滞纳金。故此，原告提出以上述诉讼请求，请予支持。被告新永利公司辩称，1.原告是有其名而无其实，原告自接受涉案国有土地使用权以来，根本没有按照《国有土地使用权出让合同》约定履行。由于原告十几年来无实体生产经营，并没有将转让过来的国有土地按约定进行开发和利用，所以，原告在经营该宗国有土地使用权上，均没有达到符合国有土地经营开发利用的相对条件，其背景存在随时被政府和出让单位收回的潜在风险。2.原告先行违约，具有严重的侵权过错责任，而导致双方签订的《土地租赁合同》不能正常继续履行，给被告造成巨大的经济损失。（1）原告趁被告在响应和贯彻执行韶关市环保局、乳源瑶族自治县政府、乳源瑶族自治县环保局、安监局进行环保治理和安全整改之机，正当被告在进行设备改进、项目转型阶段，便认为被告是不再履行合同，便启动诉前财产保全和诉讼财产保全程序，冻结被告周转生产资金100万元，查封被告所有器械、设备、设施和半成品、成品灯价值200多万元。为此，被告曾在另案诉前、庭外、诉中请求解除财产保全，但均未得到原告的接受和补救，因此造成被告被迫终止整改和无法履行合同。（2）原告除违约在先外，借坚持要求解除合同之由，致被告于死境。原告自（2018）粤0232民初997号案一审本诉，至（2019）粤02民终1175号案上诉及（2018）粤0232民初1443号案反诉后撤诉，均是步步为营，步步紧逼，均对被告启动实施了财产保全措施，无奈被告只得全部被动和被迫终止合同的履行。3.被告认为，原、被告签订的《土地租赁合同》而引发的纠纷、合同被迫终止，也存在政府、环保、安监部门的行政政策性诱导和行政指令干扰因素，被告既是外来投资者，更是弱势群体和受害者。因为乳源县政府办、韶关市环保局、乳源县环保局、乳源县质量安全监督管理局先后下达文件和指令，要求2018年10月31日前10吨以下燃煤锅炉关停，改用燃气或生物质锅炉。环保部门答复燃气管道到工业园约需要2年时间。2018年10月下旬开发区工作人员下工业园企业检查、调查，调研园区集中供气可行性工作后，因被告用的是4吨燃煤锅炉，之前已整改为燃烧柴火，但环保部门认为烧柴火也不行，必须是烧生物质或天然气。被告遵照文件精神于2018年10月30日报停现用锅炉，所以需停产。根据所知信息准备整改，由于整改需要时间，客户订单不断，所以公司决定发外代加工，暂作为中转站继续供货客户，维护现有客户状况，度过整改期间的难关。由于2018年10月30日，原告起诉要求解除《土地租赁合同》，启动财产保全，查封了被告的锅炉、所有设备、产品，冻结了被告的银行账户，以致造成被告要求整改的锅炉不能拆除，要更换的设备不能处理，整改工作无法进行。原审法院于2018年11月4日再次到被告所在工厂，应原告要求，查封了所有产品，并告知不能做中转，不能有货物出入，至此，继续维持现在客户的最后希望都被破灭。由此被客户投诉不能按时供应，要求赔偿，同时由于银行账户被查封，原告不同意解封，不能及时付款，代加工企业不加工了，为了客户的利益及减少公司赔偿损失至最低，与客户多次沟通，帮忙客户找到新的加工企业，不再向被告索赔，为此，被告客户全部彻底流失，公司处于瘫痪状态，被迫终止合同。综上，请求法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告景盛公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.营业执照，证明原、被告诉讼主体适格；2.《土地租赁合同》，证明合同约定了原、被告的相关权利、义务，其中根据第七条违约责任第二款约定，原告造成经济损失应由被告承担；3.被告欠原告租金明细表（2019年2月至2020年6月），证明2019年2月至2020年6月被告拖欠原告租金和滞纳金共计911546.58元事实；4.乳府国用（2012）第440232100000GB00003号国有土地使用权证及宗地图、界址点坐标表，证明原告依法取得涉案土地使用权。被告对原告提交的证据1、2表示无异议，但其提出是原告方先行违约，单方申请要求解除合同并申请财产保全措施，造成被告的生产被迫停止运作，无法开展生产经营活动；对证据3有异议，认为该证据系原告单方制作而成，并未和被告进行结算；对证据4没有发表质证意见。被告新永利公司向本院提交的证据有：1.被告营业执照，证明被告的主体资格适格；2.《土地租赁合同》，证明原、被告双方签订合同的真实性，原告方先行违约，被告方没有违约；3.乳源县人民政府乳府办【2018】85号文件、韶关市环境保护局韶环函【2018】231号《关于锅炉整治专项行动的通知》、特种设备安全检察指令书、安全监督检查记录，证明因政府行政行为的强制性原因，被告歇业整改，被告没有主观和单方性擅自违约。依法不承担违约责任；4.韶关景盛实业有限公司《通知》、2018年9月5日被告给原告的复函，证明于2018年9月5日，原、被告双方还在继续履行《土地租赁合同》，后因韶关市环保局、乳源县政府、乳源县安全监督局要求被告停业整改，被告被迫歇业整改，被告没有主观和单方违约；5.（2018）粤0232民初997号案《开庭笔录》、（2018）粤0232民初997号《民事判决书》、（2019）粤02民终1175号《调查询问笔录》、（2019）粤02民终1175号《民事判决书》，证明被告因行政性政策原因导致被迫停产，原告先行违约、被告没有违约，同时证明原告隐瞒了被告所租赁该宗土地不具有合同期内长期保证长期隐定因素及实情，还证明原告方对被告因行政性质原因被迫歇业整改、趁机采取诉讼程序，查封冻结被告巨额资金及全部机械设备、原材料及成品，具有严重过错行为；6.（2019）粤02民终1175号生效证明书、（2018）粤0232民初997号《民事裁定书》，证明被告因原告起诉解除《土地租赁合同》及赔偿损失一案，被告银行账户、所有机械设备和原材料成品至2019年11月18日才被解除查封冻结，导致被告方无法启动整改工作和所有机械设备生锈报废，成为一堆废铁；7.原告《办理变更登记手续缴费清单》、坐标红线图2张、乳府函【2015】115号《关于同意转让县公共资产管理中心一宗土地的批复》、《土地使用权评估报告书》，证明原告实际从乳源县公共资源管理中心转让的三宗土地合并面积为34598平方米，批准转让时间为2005年4月12日，其中被告租赁原告土地时间为2011年7月1日，同时证明原告取得该土地使用权后多年荒芜闲置；8.《国有土地使用权出让合同》，证明目的和证据7一致外，还证明原告所取得该宗国有土地的使用权早已闲置，并满2年未动工开发，根据《土地管理法》的相关规定，出让人可以无偿收回土地使用权，原告实际对该宗土地没有全面履行和行使自己的权利和义务；9.县政府国土资源部门专题对原告目前的状况已作出相关行政规划和宏观调控处理建议、《韶关景盛实业有限公司》文件，证明原告所取得的国有土地使用权不确定，主要由于原告自取得国有土地使用权后开发利用低下、税收贡献低下、没有自身实体企业生产，存在土地利用效率严重低下的其他情形，政府部门决定根据《国有土地管理法》第58条之规定，收回国有土地使用权，同时对被告租赁原告的土地也相应作出了处理建议，原告方一直隐瞒被告租赁该宗土地的实际内情，具有极其严重的欺诈性，违反诚信原则，致使被告的巨额投资不能达到和现实合同定期内的效益；10.国发【2004】28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资发【2004】232号文件、国土资发【2008】24号文件、粤国土资发【2005】156号文件，证明原告取得本案该宗国有土地使用权证书后，没有履行《土地租赁合同》约定的条件，原、被告签订的《国有土地合同》违背相关法律法规；11.《不动产登记暂行条例实施细则》，证明被告在租赁原告的土地上建设临时生产厂房设施，依法不符合申请登记的范围，同时也证明被告没有违约；12.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，证明目的与证据9、10相同；13.投资项目用地合同书，证明原告没有按约定的履行国有土地使用权转让合同的权利和义务；14.广东省乳源县经济开发区管理委员会送达原告另宗土地租赁“韶关厚腾电工材料有限公司”的《关于要求尽快搬迁的通知》，证明原告接受出让的该宗土地不符合乳源国土资源部门开发区及经济管理委员会的相关规定，没有达到相应的使用用途和要求，同时证明原告自始至终隐瞒了该宗土地使用标准和相关要求的事实，属于原告先行违约，导致《土地租赁合同》无法按约定期限履行；15.原告为了应诉另案诉讼向乳源县经济开发区管理委员会关于被告是否要求整改而补写的《请示报告》、乳源县经济开发区管委会给原告公司《请示回复》，证明原告的该份《请示报告》不具有证据效力。证明原告虚构证据的事实，原告明知乳源县政府环保、安监部门对其自己出租的被告方属整改对象，而故意套取开发区的回复，用以规避自己的责任，乳源县经济开发区的《回复》函，实为多此一举，开发区是管理自己代表政府管理出转的企业土地，并非环保安全部门，该证据既与本案无关，又是答非所问，这与本组证据的3自相矛盾，安监部门是对被告进行停产、整顿，但没有对被告作出停产、整顿意见；16.原告在另案中对被告为原告提起反诉时，向一审法院提起财产保全的（2019）粤0232财保104号《财产保全告知书》、（2019）粤0232民初1443号裁定准许原告撤反诉《裁定书》，证明原告在另案被告向原告申请财产保全错误赔偿一案时，向本被告提起反诉，而采取的财产保全措施，在进行本诉时，本案原告作为反诉人，申请人撤回反诉，原审法院准许其撤回反诉后，本案原告一直没有对反诉程序申请的财产保全措施予以撤销或解除，一直存在侵权而没有终止侵权行为，所以，原告自始至终，存在过错和侵权行为；17.（2020）粤0232财保2号《民事裁定书》、（2020）粤0232执保35号《财产保全告知书》，证明原告在另案反诉期间至撤回反诉，直至现在，一直存在侵权，并没有解除和终止财产保全措施，同时证明原告自始至终没有诚意履行租赁合同；18.（2019）粤0232民初1443号《民事判决书》，证明原告自2018年10月30日起至今，一直对被告实施侵权，其申请财产保全措施是错误的，造成双方《土地租赁合同》不能继续履行的全部责任在原告方，造成被告无法启动和运作整改措施，被迫停产，而无法履行合同交付租金的事实；19.增值纳税申报表、税收完税证明，证明被告停产复工后的2018年12月13日还正常经营，并未停止经营，但整改、经营后原告申请财产保全措施导致我方无法履行合同。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2-6、8的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，原告认为，不管被告是停产还是歇业整改，都不影响双方履行合同的义务，被告应该按照合同约定缴纳相应租金，其不按约缴纳租金，就是违约，因为被告违约，原告才采取财产保全措施维护自身权益，不是被告理解的原告违约；对被告提交的证据9真实性、合法性无异议，证明目的有异议，其认为原告并没对被告构成欺诈，国土部门对涉案土地或原告企业发出的文件不能认定原告对被告构成欺诈；对证据10-14、19，表示与本案无关；对证据15的真实性无异议，但其认为该证据与本案无关，《回复》函可以看出被告被停业、整改是应上级部门要求，被告对涉案设备进行歇业、整改不能成为其不予缴纳租金的理由，本案法律关系是原告把涉案土地出租给被告，只要双方按照合同约定履行各自的权利义务就不存在这一诉讼，因此原告认为该证据无法达到被告证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2005年4月12日通过土地转让的方式取得了位于乳源县富源工业园（包括涉案土地在内）34598平方米的使用权，使用期限为50年，于2012年2月23日就涉案土地办理了乳府国用2012第440232100000GB00003号国有土地使用权证。2011年7月1日，以原告为甲方（出租人）、被告为乙方（承租人）签订了《土地租赁合同》，合同约定：甲方将位于乳源瑶族自治县***富源工业区韶关景盛实业有限公司内面积为壹万零捌佰伍拾伍点捌柒平方米的土地出租给乙方使用，土地月租金为壹万伍仟伍佰元（¥15500.00）整，自2013年6月1日起，租金每年按上一年度标准增加10%，租赁期限自2011年6月1日至2026年5月31日止，租金按月结算，乙方必须在每月1日前交付给甲方；如任何一方未能履行本合同规定的条款或违反相关法律规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，乙方自愿按所欠款项的千分之三支付违约金给甲方。如累计3个月乙方没有按期缴纳租金的免责甲方有权提前解除本合同，因此造成的经济损失由乙方负责赔偿和承担违约责任。合同还约定了土地的用途、甲乙双方的责任、合同押金和违约责任等内容。合同签订前一个月，即2017年6月1日至7月1日，原告将位于涉案土地交付给被告使用，属于免租开发期，原、被告约定该期间无需交纳租金。被告租赁土地后，建设了厂房及相关附属设施，并用于生产泡沫制品，同时按照合同约定，定期向原告交纳租金，租金交纳至2019年1月。韶关市环境保护局于2018年5月21日印发《韶关市环境保护局关于开展锅炉整治专项行动的通知》（韶环函[2018]231号）及乳源瑶族自治县人民政府办公室于2018年5月25日印发《乳源瑶族自治县蓝天保卫战2018年工作方案》（乳府办[2018]85号），拟在全市范围开展锅炉整治专项行动，要求淘汰10蒸吨/小时以下燃用高污染燃料锅炉、淘汰落后高耗能锅炉，要求在2018年10月31日前，富源工业园片区10吨以下（含10吨）锅炉全部改用天然气或者生物质燃料。因被告生产所用锅炉为4吨燃煤锅炉，属于政府要求必须整改的对象。因环保要求，被告于2018年10月30日报停现用锅炉，原告至今处于歇业停产整改状态。2018年9月起，因工业园区涉及能源结构调整，被告未及时交纳租金，原告与被告就租金的支付、合同是否终止及违约责任等问题产生争议，双方通过书面形式协商多次，至今未能达成一致意见。原告为维护自身合法权益于2018年10月29日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年10月30日作出了（2018）粤0232财保75号民事裁定书，裁定依法查封被告所有的汽车、变压器、机械设备、办公用品、原材料、产品；冻结被告的银行存款1000000元。原告于2018年11月14日向本院提起诉讼，请求解除《土地租赁合同》，要求被告赔偿原告损失2000000元。本院于2019年5月10日作出（2018）粤0232民初997号民事判决书，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服（2018）粤0232民初997号民事判决书向韶关市中级人民法院提起上诉，韶关市中级人民法院于2019年11月6日作出（2019）粤02民终1175号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年11月16日，被告向本院申请解除财产保全措施，本院于2019年11月18日作出（2018）粤0232民初997号民事裁定书，裁定解除被告所有的汽车、变压器、机械设备、办公用品、原材料、产品的查封和解除被告的银行存款1000000元的冻结。2019年1月13日，被告因申请诉前财产保全损害责任纠纷一案向本院提起诉讼，要求原告因错误的财产保全赔偿被告经济损失428484元。本院于2020年7月14日作出（2019）粤0232民初1443号民事判决书，判决原告向被告支付因申请诉前财产保全错误造成的损失59966.84元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原告与被告签订的《土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。现原告诉请解除《土地租赁合同》，庭审中，被告表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院确认解除原、被告签订的《土地租赁合同》。关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条的规定，被告应该按照合同约定向原告足额、及时缴交租金。一方面，庭审中，被告抗辩称，因原告向法院申请财产保全，查封了被告的机器设备、原材料、办公用品等，导致被告无法继续生产、经营。从被告提交的证据可见，法院的查封仅是禁止被告对设备、办公用品及材料进入市场买卖、转让等行为，不是禁止被告使用机器设备进行生产、加工，被告因环保问题被迫歇业整改，非原告的错误申请财产保全所致，故本院对被告的该抗辩理由不予采信。另一方面，被告抗辩称原告非依法取得涉案土地使用权，不能保证被告在合同约定的期限内实际履行合同，原告违约在先，并向本院提交了一系列政府及有关部门的文件。但从合同的实际履行情况看，自原告交付涉案土地至今，被告一直在占有、使用涉案土地并在土地上正常进行生产经营，并未因涉案土地使用权的问题遭到政府或他人的干扰，故本院对被告的该抗辩理由不予认可。被告提交的现有证据不能证明原告存在违约行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，被告对其主张应承担举证不能的后果，被告应根据原、被告签订的《土地租赁合同》约定，向原告支付租金。合同约定，涉案土地的租金为15500元/月，从2013年6月1日起租金每年按上一年度标准增加10%，经计算可得出，2018年6月至2019年5月租金为27459.2元/月，2019年6月至2020年5月租金为30205.12元/月，2020年6月至2021年5月租金为33225.63元/月。被告拖欠2019年2月至2020年6月30日的租金为505523.87元（27459.2元×4个月+30205.12元×12个月+33225.63元），现原告主张被告支付2019年2月至2020年6月30日的租金505523.87元，有理有据，本院予以支持。从2020年7月1日起至本判决发生法律效力止，涉案合同解除处于待生效状态，被告应及时将涉案土地归还给原告，若被告继续占用涉案土地，被告应按《土地租赁合同》约定的租金标准承担占有土地期间的占用费，故本院对原告请求从2020年6月起至本判决发生法律效力之日止，被告应按《土地租赁合同》约定的租金标准向原告支付租金的主张予以支持，超出诉求部分，本院不予支持。关于滞纳金的问题。本案原告所主张的逾期支付租金所产生的滞纳金，实质是违约金，违约金对原告而言具有一定的补偿性，对被告而言具有一定的惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素予以衡量。本案中，原告的实际损失为被告逾期支付租金而造成的利息损失，原、被告签订的《土地租赁合同》约定违约金日利率为按所欠租金的3‰，即月利率为拖欠租金本金的9%，该约定明显过分高于原告的实际损失，参照《《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”的规定，本院对原告主张违约金的利率调整为年利率24%，即月利率为2%，日利率为0.0667%，结合被告从2019年2月至2020年6月期间拖欠租金的事实，本院确定被告应向原告支付2019年2月至2020年6月的滞纳金为90272.39元（9450.69元+8882.91元+8370.09元+7802.31元+7978.14元+7353.59元+6749.18元+6124.63元+5500.08元+4895.68元+4271.12元+3666.72元+3042.17元+2457.92元+1833.36元+1228.96元+664.84元），原告诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原、被告2011年7月1日签订的《土地租赁合同》。二、限被告乳源瑶族自治县新永利泡沫制品有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告韶关景盛实业有限公司支付2019年2月1日至2020年6月30日的租金505523.87元；自2020年7月1日起至本判决发生法律效力止，被告乳源瑶族自治县新永利泡沫制品有限公司应按《土地租赁合同》约定的租金标准向原告韶关景盛实业有限公司支付占有土地期间的租金。三、限被告乳源瑶族自治县新永利泡沫制品有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告韶关景盛实业有限公司支付拖欠租金而产生的滞纳金为90272.39元。三、驳回原告韶关景盛实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12915元（原告已预交），由原告韶关景盛实业有限公司负担4474元，由被告乳源瑶族自治县新永利泡沫制品有限公司负担8441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 彭志斌审 判 员 邱惠芬审 判 员 陈茂娣二〇二〇年九月四日法官助理 朱义香书 记 员 王嘉玲