江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6050号 原告：许某甲，男，汉族，住南京市。 原告：许某乙，男，汉族，住南京市。 法定代理人：许某甲，自然情况同上。 被告：韩刚，男，1966年4月6日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：曹艳秋，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 原告许某甲、许某乙与被告韩刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许某甲暨许某乙的法定代理人到庭参加诉讼，被告韩刚及其委托诉讼代理人曹艳秋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告许某甲、许某乙向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金28万元（2019年10月20日至2020年10月19日租金26万，2019年4月20日至2019年10月19日欠付租金2万）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于南京市，用途为开办药店，租赁期限五年（自2016年10月20日起至2021年10月19日止），租金标准为每年23万元，每年递增1万元，每6个月支付一次且为租期30日前支付，首期租金于合同签订当日支付，后续租金在上一个己缴纳租金的租赁期限届满前1个月支付。合同签订当日，原告将房屋交付给被告使用。被告自2019年8月拖欠房租至今，构成根本违约。2020年3月16日，原告发送催告函，要求被告于2020年3月20日前向原告支付拖欠的租金，被告依旧未缴纳租金，故诉至法院，请求判如所请。 被告韩刚辩称，1.原、被告双方2016年10月17日签订的租赁协议已于2018年2月6日解除,此后双方处于不定期租赁状态；2.案涉房屋漏水严重，原告承诺修复，但并未修复，被告因此欠付租金也是不得已而为之，双方对欠付的租金已经结算完毕，被告已经支付完毕；3.2018年2月7日后，原、被告双方达成的口头协议是原告将案涉房屋漏水部分修缮完毕，被告按照23万元每年的标准支付租金，支付的方式当时没有约定，仅约定先修复后付款。租金从2019年10月20日起至今未支付，也是因案涉房屋漏水，被告虽然认可欠付租金，但因房屋存在严重瑕疵影响被告经营，租金应当减免；4.被告于2020年3月17日正式通知原告解除不定期租赁关系，并通知原告前来交接房屋，被告已于2020年3月20日前搬离案涉房屋，故租金计算期间应当是自2019年10月20日至2020年3月20日；5.原告收取了5000元押金，应当在本案中予以冲抵；6.案涉房屋被告用于经营药店，受新冠疫情影响，近一个月未经营，且经营范围受限，根据公平原则，在2020年2月疫情期间的欠付租金应当予以减免。 本院经审理认定事实如下：许某甲、许某乙系南京市登记所有权人。 2016年10月17日，许某甲、许某乙（甲方）与韩刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于南京市，用途为经营药店，租赁期限五年（自2016年10月20日起至2021年10月19日止），租金标准为每年23万元，每年递增1万元，每6个月支付一次且为租期30日前支付，首期租金于合同签订当日支付，合同签订当日，原告将房屋交付给被告使用。租赁期间房屋租赁税、费，水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理费由乙方承担；甲方于签约时收取乙方5000元作为租赁保证金，为房屋装潢、附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。乙方在房屋使用中，房屋及附属设施出现火灾发生妨碍安全使用的损坏或故障时，应及时通知甲方修缮，甲方应在接到通知后15日进行维修，如乙方无法通知甲方或甲方拒不维修的，可由乙方自行修缮，对修缮费用的承担并未作出约定；关于合同终止，一方因故要求提前终止合同的，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同；关于违约责任，第11-1条规定，在租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应当承担赔偿责任：（4）连续拖欠租金10天以上的；第11-2条规定：甲方有下列行为之一，乙方有权解除租赁合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任：（2）甲方未按合同约定履行维修义务，致使房屋严重影响乙方使用的。 2018年2月6日，许世培、许皓翔发送《解除合同通知书》给韩刚，主要内容有，双方2016年10月17日签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，韩刚自2017年9月拖欠房屋租金至今，已经严重迟延，构成违约，基于以上事实，根据《房屋租赁合同》的相关约定以及《中华人民共和国合同法》的规定，双方签订的《房屋租赁合同》解除；韩刚应按照合同约定支付逾期租金和迟延违约金；韩刚应于2018年2月28日前将房屋结清水电费等费用后交还。韩刚于2018年2月6日收到解除通知后未提出异议，后双方就案涉房屋达成新的口头租赁合同。 2019年7月12日至2020年1月14日期间韩刚多次向许某甲发送房屋漏水的照片及视频，催促原告修缮案涉房屋。2020年1月14日，许某甲通过微信向韩刚催要2018年10月至2019年10月期间租金23万元，同日，韩刚发送房屋漏水照片给许某甲，要求许某甲维修房屋，许某甲未对案涉房屋进行维修。2020年3月17日，韩刚微信通知许某甲合同已经解除，要求许某甲三日之内交接房屋，3月20日前韩刚腾空案涉房屋。韩刚多次催告许某甲办理房屋交接手续，许某甲未予理睬。 另查明，许某甲曾就案涉房屋漏水问题诉至法院，要求楼上业主进行维修，但直至韩刚搬离案涉房屋，漏水问题亦未解决。许某甲向韩刚出具承诺书一份，主要内容有，经甲方双方协商，同意人民法院判决赔偿的损失归乙方所有，甲方保证以后房屋如有漏水现象在一个月内解决。如得不到解决，依法向人民法院提起诉讼，该份承诺书未落款时间。 审理中，原告同意用被告支付的押金5000元抵扣部分租金。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。 关于2016年10月17日双方签订的房屋租赁合同是否解除问题。原、被告双方于2016年10月17日签订书面房屋租赁合同，租赁期限五年（自2016年10月20日起至2021年10月19日止），双方合同约定连续拖欠租金10天以上的可以解除合同。因被告自2017年9月起拖欠租金，2018年2月6日，原告发送《解除合同通知书》给被告，通知解除双方签订的房屋租赁合同，故双方2016年10月17日签订的房屋租赁合同已于2018年2月6日解除通知达到被告时解除。 关于2018年2月6日后双方租赁合同性质及解除问题。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方合同于2018年2月6日解除后，被告继续租赁案涉房屋直至2020年3月17日被告通知原告解除合同，并未签订书面合同，故原、被告双方自2018年2月7日起为不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，原告提供租赁房屋漏水，严重影响被告使用，被告多次催告后，原告迟迟未对租赁房屋进行维修，构成违约，被告解除合同并未不当。故原、被告双方不定期租赁合同于2020年3月17日解除。合同解除后，被告多次催促原告交接房屋，原告拒绝接收房屋，租金等相关费用计算至2020年3月20日被告腾空案涉房屋之日止。对于扩大损失，原告应自行承担。 关于不定期租赁期间租金标准问题。2020年1月14日，原告许某甲发送微信给被告催要2018年10月至2019年10月期间的租金23万元，被告在庭审中陈述2018年2月7日以后双方达成口头约定是原告将案涉房屋修缮完毕，被告按照23/年的标准支付租金，故可以认定双方约定的不定期租赁期间租金标准是23万/年。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修租赁物义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2019年7月12日至2020年1月14日期间被告多次向原告发送房屋漏水的照片及视频，催促原告修缮案涉房屋。因被告租赁案涉房屋经营药店，药品的存放对储存空间要求相较于其他物品而言具有特殊性，房屋漏水会影响案涉屋经营药店的正常使用且原告曾出具承诺书承诺房屋如有漏水现象在一个月内解决，但直到被告搬离案涉房屋，原告都未解决漏水问题，可以认定原告存在违约行为，现被告要求减免租金，于法有据，本院酌定被告按照双方口头约定租金标准的80%支付欠付租金，故每月应支付租金金额为15333.33元（23万元÷12月×80%））。关于新冠疫情租金减免问题，新冠肺炎疫情作为全球范围内影响极大的突发性公共卫生事件是人们无法预见、不可避免、不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力事件。因不可抗力导致涉案商铺经营范围受限以及客流量下降等客观情况，被告请求减免2020年2月期间的欠付租金，考虑到对原告的影响，根据公平原则，本院酌定减免2月份租金7500元，被告2月份应付租金为7833.33元（15333.33元-7500元）。故2019年10月20日至2020年3月20日期间被告尚欠原告租金及使用费66210.97元（15333.33元/30天×124天＋7833.33元-5000元=66210.97）。 关于原告主张的2019年4月20日至2019年10月19日期间被告欠付2万元租金问题。被告已按照双方口头约定23万元/年标准向原告支付该期间的租金，原告主张按照25万元/年标准计算租金，无事实和法律依据，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告韩刚于本判决生效之日起十日内支付原告许某甲、许某乙拖欠租金66210.97元；       二、驳回原告许某甲、许某乙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，减半收取2750元，原告许某甲、许某乙负担2000元，被告韩刚负担750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  张广鲁 二〇二〇年九月三十日 书记员  张 利