天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民初439号原告：郑凡，男，1960年5月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告：郑晓，男，1984年10月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。被告：上海美兆健康管理有限公司，住所地上海市黄浦区南车站路****伦敦案例馆**。法定代表人：俞熔，董事长。委托诉讼代理人：朱旭望，上海汉商律师事务所律师。被告：天津南开区美兆健康体检中心有限公司，住，住所地天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场**楼2门401/div>法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：朱旭望，上海汉商律师事务所律师。原告郑凡、郑晓因与被告上海美兆健康管理有限公司（以下简称上海美兆公司）、天津南开区美兆健康体检中心有限公司（以下简称天津美兆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑凡、郑晓共同的委托诉讼代理人徐骏、刘中秋，被告上海美兆公司、天津美兆公司共同的委托诉讼代理人朱旭望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑凡、郑晓向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与上海美兆公司于2019年8月31日就天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场4号楼房屋签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同之补充协议解除；2.判令二被告向原告支付拖欠的租金人民币1669226.04元（租期自2009年6月1日至2019年8月31日）；3.判令二被告向原告支付逾期支付租金的迟延付款利息以1669226.04元为基数按年利率4.35%标准计算，自2019年5月15日起至实际付清之日；4.判令二被告向原告支付已向第三方垫付的物业费46800.9元，暖气暂停费24821.12元、地、地下停车位物业费3600元75222.02元；5.判令二被告向原告支付违约金20867439.62元；6.判令二被告向原告支付律师费350000元。庭审中，因二原告撤回对被告上海美兆公司的起诉，变更诉讼请求为：1.判令确认2019年8月31日就天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场4号楼房屋签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同之补充协议解除、2.判令被告天津美兆公司向原告支付拖欠的租金人民币1669226.04元（租期自2009年6月1日至2019年8月31日）；3.判令天津美兆公司向原告支付逾期支付租金的迟延付款利息以1669226.04元为基数按同期LPR利率计算，自2019年5月15日起至实际付清之日；4.判令天津美兆公司向原告支付已向第三方垫付的物业费46800.9元，暖气在停费24821.12元、地、地下停车位物业费3600元75222.02元。5.判令天津美兆公司向原告支付违约金20867439.62元；6.判令天津美兆公司向原告支付原告为本案支出的律师费350000元。事实和理由：原告方与被告一于2018年8月30日签订《房屋租赁合同》及《之补充协议》,约定由被告方承租原告方所有的天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场4号楼房屋(具体房屋号分别为:4-1-101/41-2014-1301/4-1-4014-2-1014-2-2014-2-30142401),面积4254.16平方米,租赁期限自2018年11月1日至2029年2月28日(其中免租期4个月,暂定自2018年11月1日至2019年2月28日),并就租金标准、付款方式、违约责任及合同解除条件等内容进行了具体约定,后双方于2018年11月15日办理了房屋交接手续。《房屋租赁合同》第3条同时约定,该合同系被告一作为公司发起人代新设公司即后续成立的被告二签署。根据《最高人民法院关于适用通知书》,书面通知因被告逾期支付租金已达约定条件而解除《房屋租赁合同》,被告方应于2019年8月31日前将案涉房屋交还原告。另根据《房屋租赁合同》第十部分第3条约定的因被告方违约导致合同提前解除之损失赔偿额计算方法,原告有权要求被告方按如下约定标准支付违约金20867439.62元:即合同终止前最后月的月租金6倍费用3338452.08元,及原告超出月租金6倍费用以上的其余实际损失费用(共计17528987.54元)，包括提前终止与汉堡王（北京）餐饮管理有限公司（以下简称汉堡王）提前终止合同的赔偿费用1190000元，另行寻找承租人产生的中介费用388192.1元，免租期4个月租金2225634.72元，解约后涉案房屋空置5个月未能出租的损失2782043.4元，涉案房屋重新租赁考虑折现率等因素后的租金差价损失10000000元及房屋装修损失4281560.4元。另原告曾为被告方垫付案涉房屋物业费46800.9元、暖气暂停费24821.12元、地、地下停车位物业费3600元告方亦应一并支付。天津美兆公司辩称，对于原告的诉讼请求第一项被告予以认可。对于原告的第二项诉讼请求，被告确认尚欠原告1669226.04元的租金，对应的租期为2019年6月1日至2019年8月31日，但被告认为该租金并非被告拖欠的租金，而是目前尚未支付的租金，被告认为二原告主张拖欠租金与事实不符。对于原告的第三项诉讼请求，房屋租赁合同第三部分第二款明确约定，迟延支付租金的迟延付款利息，因为银行同期存款利率而非银行同期贷款利率或LPR的计算标准。其二是原告方已经主张了相关的违约金，那么这部分的利息无论它是属于违约金性质还是损害赔偿性质，都不应当单独以诉讼请求之一的名目列出，并向被告请求，所以被告对原告的第三项诉讼请求不予认可。对于原告的第四项诉讼请求，被告对原告方垫付的物业费有异议，故被告对于该项诉讼请求的物业费46800.9元不予认可。暖气暂停费及地下停车位物业费均予以认可。对原告的第五项诉讼请求，被告认为双方签订的房屋租赁合同违约责任部分明确约定了违约金为六个月的租金，只有当原告的损失实际发生时才需要承担赔偿责任。被告能够认可的原告的损失仅为清退汉堡王的1190000元及在交付房屋时支出的原有装修拆除费165000元，其他均不能明确计算为原告的损失。那么根据合同约定，六个月的租金为三百余万元已经远超原告实际受到的损失。所以原告主张的违约金是没有法律依据的。对于原告的第六项诉讼请求，律师费35万元，被告予以认可。被告需要强调的是，被告虽然迟延支付了2019年6月至8月份的租金1669226.04元。但根据合同的约定，由于原告至今没有完全的交付相应的发票，所以根据合同的约定，被告是不需要承担任何的违约责任或者赔偿责任的。被告给付原告的各项押金共计元，要求在本案中抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告系父子关系，2018年8月30日，二原告（甲方）与上海美兆公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第一部分约定，房屋地址为：天津市南开区××道××路××广场××号楼（简称标的物4-1-101、4-1-201、4-1-301、4-1-401、4-2-101、4-2-201、4-2-301、4-2-401单元），建筑面积4254.16平方米。房屋使用性质，为已方设立医疗机构并作为经营性使用。租赁期限自2019年3月1日至2029年2月28日。第三部分约定，2019年3月1日至2020年2月29日月租金556408.68元，年租金6676904.16元。乙方应于每季度结束前15日支付下季度应付租金。如乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金等相关费用的，应按中国人民银行同期存款利率向甲方支付延迟付款利息。甲方应于每个租金支付日前五个工作日向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时按凭证付款。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约，直至甲方提供房屋租赁发票时止。（本公司为乙方代设新公司签署，在乙方设立的新公司获得工商营业执照前，房屋租金由乙方向甲方支付，同时由甲方向乙方开具相应收据，待乙方新设公司获得工商营业执照后，乙方凭甲方开具的收据换取正规房屋租赁发票，发票抬头为该新设公司）。房屋在租赁期间产生的其他相关费用，包括但不限于因租赁产生的水、电、煤、网络通信、环境卫生、治安管理、物业管理费用等由乙方承担，具体收费标准、发票开具以乙方与物业公司签署的物业服务合同约定为准。第九部分第4条约定，乙方无故拖欠租金累计达三十日，并经甲方书面催告后的合理期限内仍未付款的，甲方可以解除合同，收回房屋，且乙方应承担相应的违约责任。第十部分第3条约定，按照本合同第九部分第四条所述，如因乙方违约导致本合同提前解除的，甲方有权要求乙方按合同终止前最后月的月租金的6倍支付违约金。违约金不足以弥补甲方因此造成的实际损失的（甲方基于信赖而前期投入的各类费用，包括但不限于所拆除的装修成本、设备费用及违约清退汉堡王（北京）餐饮管理有限公司赔偿费用），乙方还应向甲方支付相应的赔偿金。乙方基于信赖而先期投入的各类费用，甲方不予以补偿。但甲方应当与乙方结清其交付的租金。第十四部分约定，如双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。同日，各方当事人签订《＜房屋租赁合同＞补充协议》，协议约定，1、甲方同意给予乙方4个月的免租期，免租期自2018年11月1日至2019年2月28日。2、甲方应于2018年11月1日前将按照《房屋租赁合同》约定标准将房屋交付乙方。天津美兆公司于2018年8月31日注册成立，上海美兆公司为其股东之一。合同签订后，天津美兆公司如期向二原告支付租赁保证金、装修保证金共计1112817.36元及2019年3月1日至2019年5月31日的租金，但未开具相应的发票。2018年11月15日，双方当事人签订《金融街E栋房屋租赁交接备忘录》，约定，物业管理费由甲方交至2018年10月31日为止，2018年11月1日以后的物业管理费由乙方支付。（注：2018年11月1日至2018年12月31日的物业管理费交由甲方，由甲方到税务部门开具发票。2019年1月1日以后由乙方与北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司天津分公司签订物业管理协议）。当日，二原告将涉案房屋交付天津美兆公司。二原告支付物业服务公司2018年11月1日至2018年12月31日的物业管理费46800.9元。二原告于2019年5月13日向天津美兆公司开具2019年6月1日至2019年8月31日的租金发票，天津美兆公司未按约定日期向二原告支付该期租金。二原告于2019年5月29日起向上海美兆公司催缴租金，天津美兆公司仍未支付，二原告遂于2019年8月22日向上海美兆公司寄送解除合同通知书。庭审中，各方当事人均同意涉案租赁合同于2019年8月31日解除。天津美兆公司已于2019年9月10日将涉案房屋交付二原告。2020年1月9日，二原告将涉案房屋另行出租于案外人。另查明，二原告为将涉案房屋出租于天津美兆公司，提前与承租其房屋的案外人汉堡王解除租赁合同，并支付赔偿金1190000元。庭审中，二原告主张因将涉案房屋原装修进行拆除，给其造成巨大的损失，共计14271868元，其中装修款8539762元，消防改造520000元，弱电、监控130500元，菜梯85200元，空调1362500元，地，地暖219921元具759400元，热水器88090元，厨房灭火系统82800元，设计费1260000元，配电箱54000元，灯具109865元，灯具894830元，拆除费165000元。涉案房屋装修完成于2015年4月，拆除时间是2018年10月，按照70%折旧后30%（按5年折旧摊销）残值金额为4281560.4元。天津美兆公司除对拆除费没有异议外，其他各项均有异议。本院认为，本案的争议焦点为：一、天津美兆公司是否违约，是否应当承担违约责任；二、欠付租金的利息是否应当调整；三、天津美兆公司是否应当支付二原告物业费；四、二原告主张的违约金是否应当调整，违约损失应当如何认定。关于焦点一，涉案《房屋租赁合同》及《＜房屋租赁合同＞补充协议》合同是上海美兆公司在天津美兆公司设立前代天津美兆公司签订，庭审中二原告及天津美兆公司均认可天津美兆公司为涉案合同的履行主体，据此，应认定二原告与天津美兆公司为合同的相对方。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同约定，乙方无故拖欠租金累计达三十日，并经甲方书面催告后的合理期限内仍未付款的，甲方可以解除合同，收回房屋，且乙方应承担相应的违约责任。天津美兆公司未按合同约定的期间支付二原告2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金，且经二原告的催缴，仍未支付，已经构成违约，二原告依约行使合同解除权，事实和法律依据充足，本院予以支持。天津美兆公司主张因二原告未出具2019年3月1日至2019年5月31日期间租金的发票，因此其有权拒绝支付租金，因此其并未违约，本院认为，涉案合同约定，甲方应于每个租金支付日前五个工作日向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时按凭证付款。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约，直至甲方提供房屋租赁发票时止。二原告虽未为天津美兆公司开具2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金发票，但天津美兆公司已实际支付，并未提出抗辩，视为其放弃相应的权利，而二原告亦已为其出具本期租金的发票，且在二原告多次催缴后，亦未提出相应的抗辩，据此，天津美兆公司主张其未按期支付租金，不构成违约，没有依据，本院不予支持。庭审中，双方当事人均同意涉案《房屋租赁合同》、《＜房屋租赁合同＞补充协议》于2019年8月31日解除，本院不持异议。关于焦点二，涉案合同约定，如乙方未能在本合同规定的期限内足额缴纳租金等相关费用的，应按中国人民银行同期存款利率向甲方支付延迟付款利息。天津美兆公司应于2019年5月15日前支付二原告2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金1669226.04元，据此，天津美兆公司应按照合同约定承担违约责任，即自2019年5月16日起的利息，利率标准为中国人民银行同期存款利率。二原告主张应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，没有依据，本院不予支持。关于焦点三，双方签订的《金融街E栋房屋租赁交接备忘录》，约定，物业管理费由甲方交至2018年10月31日为止，2018年11月1日以后的物业管理费由乙方支付。2018年11月1日至2018年12月31日的物业管理费交由甲方，由甲方到税务部门开具发票。二原告已将2018年11月1日至2018年12月31日的物业管理费46800.9元给付物业公司，依据双方约定，该笔费用应由天津美兆公司负担，据此，对二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。天津美兆公司主张该笔费用未实际发生，二原告无权要求天津美兆公司支付，没有依据，本院不予支持。关于焦点四，双方当事人签订的合同约定，如因乙方违约导致本合同提前解除的，甲方有权要求乙方按合同终止前最后月的月租金的6倍支付违约金。违约金不足以弥补甲方因此造成的实际损失的（甲方基于信赖而前期投入的各类费用，包括但不限于所拆除的装修成本、设备费用及违约清退汉堡王（北京）餐饮管理有限公司赔偿费用），乙方还应向甲方支付相应的赔偿金。本案中，二原告主张的违约金为其实际损失，符合法律规定，就其损失，本院分析如下：关于提前与汉堡王解约的赔偿金，天津美兆公司不持异议，本院予以确认。关于中介费，二原告主张该笔费用是另行寻找承租人产生的费用，但该笔费用并不是必然产生的损失，本院不予支持。关于免租期租金，双方当事人签订的合同约定租赁期限长达10年，而实际履行期限仅不到1年，天津美兆公司即违约造成合同解除，如果仍然按照约定免收4个月的租金，有失公平，因此考虑合同约定的租赁期限、实际履行期限及免租期限等，本院酌情认定2个月的租金为二原告的损失。关于空租期损失，本案中因天津美兆公司违约，致使涉案合同2019年8月31日提前解除，直到2020年1月9日二原告将涉案房屋出租于案外人，涉案房屋此期间处于空置期间，给二原告造成了损失，据此，本院酌情认定4个月的租金为其空置期间的损失。关于租金差价损失，本项费用为二原告与天津美兆公司及另行出租后合同的差价损失，如支持二原告该项请求，则如同正常履行合同二原告所得利益，本案中，原告已主张了其实际损失，据此，对于本项损失，本院不予支持。关于装饰、装修损失，双方当事人约定因天津美兆公司违约解除合同则天津美兆公司应赔偿的损失包括所拆除的装饰、装修成本、设备费用，鉴于涉案现场已经拆除，对于装饰、装修成本，二原告已提供了证据予以证实，天津美兆公司虽然提出异议，但对于涉案房屋存在装饰、装修及已拆除的事实，并不否认。综合考虑涉案房屋的建筑面积、装饰、装修及拆除时间、及二原告提供装饰、装修的相关证据等，本院酌情认定二原告的装修损失为1500000元。综上，二原告的损失为6028452.08元，本院予以支持。关于二原告主张的欠付租金1669226.04元、暖气暂停费24821.12元、地、地下停车位物业费3600元师费350000元，天津美兆公司均同意支付，本院予以支持。本案中天津美兆公司主张其支付的租赁保证金、装修保证金共计1112817.36元在本案中一并抵扣，二原告同意天津美兆公司的意见，本院不持异议。庭审中，二原告撤回对上海美兆公司的起诉，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，二原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、二原告郑凡、郑晓与上海美兆健康管理有限公司于2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》及《＜房屋租赁合同＞补充协议》于2019年8月31日解除；二、本判决生效之日起15日内，被告天津南开区美兆健康体检中心有限公司给付二原告郑凡、郑晓的租金1669226.04元，并支付按此金额为基数，以中国人民银行同期存款利率为标准，自2019年5月16日起至实际给付之日止的利息；三、本判决生效之日起15日内，被告天津南开区美兆健康体检中心有限公司给付二原告郑凡、郑晓物业费46800.9元，暖气暂停费24821.12元、地、地下停车位物业费3600元75222.02元；四、本判决生效之日起15日内，被告天津南开区美兆健康体检中心有限公司给付二原告郑凡、郑晓经济损失4915634.72元（经济损失6028452.08元－租赁保证金、装修保证金共计1112817.36元）；五、本判决生效之日起15日内，被告天津南开区美兆健康体检中心有限公司给付二原告郑凡、郑晓律师费350000元；六、驳回二原告郑凡、郑晓其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156896元，由二原告郑凡、郑晓负担100000元，由被告天津南开区美兆健康体检中心有限公司负担56896元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  苏庆松审 判 员  姚 琦人民陪审员  郑和平二〇二〇年九月二十二日书 记 员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。