怀化铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）湘8603行初111号原告邱祖华，男，1956年9月30日出生，汉族，住湖南省洪江市。原告蒋玉梅，女，1957年7月3日出生，汉族，住湖南省洪江市。原告蒋玉梅的委托代理人杨青松，男，1960年11月24日出生，侗族，住湖南省会同县。原告邱祖华、蒋玉梅的共同委托代理人杨秋慧，湖南淮新律师事务所律师。被告洪江市自然资源局，住所地湖南省洪江市黔城镇玉壶路。法定代表人杨英为，局长。委托代理人黄明军。委托代理人贺承华。第三人向颖，男，1986年1月18日出生，汉族，住湖南省洪江市。原告邱祖华、蒋玉梅诉被告洪江市自然资源局及第三人向颖房屋登记管理行政登记一案，于2020年3月3日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2020年3月4日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭审理了本案。原告邱祖华、原告蒋玉梅的委托代理人杨青松、原告邱祖华、蒋玉梅的共同委托代理人杨秋慧，被告委托代理人黄明军、贺承华，第三人向颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年2月5日，洪江市房产管理局房屋产权交易中心（以下简称洪江市房产交易中心）将洪江市黔城镇桔园小区（电力公司宿舍）5栋2单元301号房屋转移登记在第三人向颖名下，并于2015年2月6日为第三人颁发了洪房权证黔城字第**《房屋所有权证》。原告邱祖华、蒋玉梅诉称，2014年10月14日，二原告向第三人借款15万元，与其到洪江市房产交易中心将属于原告的房产证号为洪房权证黔字第**的住房办理相关抵押登记及他项权手续，二原告按照工作人员的要求在其提供的表格和空白纸上签字捺印。2015年8月22日，原告发现住房大门被人换了锁，进不了门。后原告聘请法律服务人员去被告处调取原告住房抵押及他项权资料时，发现原告房房产证号为洪房权证黔字第**住房已登记在第三人名下，抵押登记及他项权资料中内容有多处被涂改，二原告签字捺印的白纸被伪造成房屋买卖协议，洪江市房产交易中心以此为依据给第三人颁发房屋所有权证。调查资料显示：2015年1月26日，第三人向洪江市房产交易中心申请将房产房产证号为洪房权证黔字第**房产权转移登记至第三人名下，洪江市房产交易中心于2015年2月5日将该房产权转移登记事项记载于登记簿，并于2015年2月6日为第三人颁发了洪房房权证黔城字第**房屋所有权证》。《房屋登记办法》第十二条第一款规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十九条第二款规定，对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。第三十五条规定，本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。根据上述法律、法规的规定，洪江市房产交易中心和第三人的登记程序严重违法，严重侵害了二原告的合法权益。综上，诉请法院：1.撤销洪江市房产交易中心为第三人颁发了洪房权房权证黔城字第**屋所有权证》；2.本案诉讼费由被告承担。原告邱祖华、蒋玉梅向本院提交了以下证据：1.洪江市私有房屋产权申请登记审批表，拟证明该审批表上无复审意见，无填表人签字，未填写登记时间；2.洪江市房屋转让契约，拟证明该契约上无房屋转让协议价格、契税等金额，无转让方和受让方的签名，是一份无效的契约；3.审查审批表，拟证明该审批表上记载的时间自相矛盾，并且经过篡改；4.蒋玉梅、向颖的身份证复印件，拟证明原告代理人到洪江市调卷时，未发现邱祖华的身份证复印件，洪江市房产交易中心的登记行为违法；5.销售不动产统一发票（代开）办证联，拟证明原告房屋的最低价值为282200元，而不是150000元。洪江市房产交易中心为第三人办理不动产转让登记行为违法、无效；6.房屋买卖协议，拟证明：（1）该协议的制作时间被篡改。（2）该协议的制作不符合情理，若是双方一起自愿达成的协议不会存在填空。（3）该协议的格式不规范。（4）甲方在该协议未制作的情况下事先签名。（5）2015年1月26日原告在广东省不在洪江市，蒋玉梅的签字不是本人所写，系他人伪造；7.报警登记表，拟证明原告借了第三人的钱，便将案涉房屋抵押给第三人，而不是转让给第三人；8.湖南省非税收入一般缴款书、国内标准快递、洪江市人民法院判决书、怀化市中级人民法院裁定书，拟证明原告向洪江市人民法院起诉洪江市房产管理局，因被告主体不适格撤诉后，向洪江市人民法院起诉洪江市不动产登记中心，洪江市人民法院判决撤销本案违法登记和颁发的房屋产权证，后第三人上诉至怀化市中级人民法院，因被告主体不适格，原告撤回起诉；9.洪江市扫黑除恶办公室证明，拟证明本案不属于刑事立案范围，属于行政诉讼。被告辩称，一、原告与第三人于2014年10月14日签订《洪江市房屋（转让）契约》系双方的真实意思表示，该契约上有双方的签字，具有法律效力。原告称自己的名字系他人冒签，既无事实依据，也无证据证实。二、洪江市房产交易中心以双方签订的房屋转让契约为依据，并结合双方提交的其他相关材料，办理案涉房屋的转让登记，符合《房屋登记办法》第三十三条之规定，是合法有效的。三、虽洪江市房产交易中心在办理《洪江市私有房屋产权申请登记申请表》中存在遗漏了复审人签署复审意见的程序瑕疵，但并未对原告的权利造成实际影响。首先，在办理案涉房屋转让登记之前，洪江市房产交易中心工作人员曾口头询问过原告的意见，进一步核实了案涉房屋转让系双方的真实意思表示。其次，在原告、第三人案涉房屋买卖的债权债务关系已经清偿的情况下，若将案涉房屋所有权证撤销，不仅会造成司法资源的浪费，还会导致公共利益及国家利益的损害。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据：1.洪江市私有房屋产权申请登记审批表，拟证明第三人申请办理房屋转让登记，洪江市房产交易中心根据第三人的申请为其办理房屋所有权证；2.房屋买卖协议、洪江市房屋转让契约，拟证明第三人申请办证时提交了房屋所有权发生转移的材料；3.洪房权证房权证黔字第**所有权证》，拟证明邱祖华为房屋所有权人，有权转让；4.邱祖华、蒋玉梅、向颖三人的身份证复印件、邱祖华、蒋玉梅二人的结婚证，拟证明洪江市房产交易中心在办证时对转让双方身份进行了查验；5.税收结算证明、销售不动产统一发票（代开）办证联，拟证明邱祖华向税务部门缴纳转让税款；6.××号《房屋所有权证》，拟证明洪江市房产交易中心是依法进行转让的；7.规范性文件：《房屋登记办法》第三十三条。第三人述称，2014年10月12日，经原告同事介绍，得知原告有住房出售。2014年10月14日，原告和第三人到达洪江市政务中心签署了房屋买卖协议、洪江市私有房屋产权申请登记审批表，其余房屋登记手续一同办结，并支付了全额房款15万元。因第三人当时无力缴纳办理房产证需要的税款，原告与第三人当着工作人员约定等第三人凑齐税款再向政务中心申请办证。2015年1月26日，第三人向政务中心申请办证，并于2015年2月5日缴纳办理房产证所需全部税款，在申请办证过程中两位工作人员去原告家询问过户事宜，原告无异议。综上，房屋买卖登记是原告与第三人的真实意思表示，根据《房屋登记办法》的相关规定，在第三人申请办理房屋登记过程中，原告没有向登记部门申请过异议登记，已放弃申请异议权利。且本案之前已作调解，二原告撤诉后又以同样理由起诉，系重复起诉，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提交了以下证据：1.房屋买卖协议、洪江市房屋转让契约、洪江市私有房屋产权申请登记审批表、蒋玉梅、邱祖华二人的身份证及结婚证，拟证明房产转让登记是双方真实意思表示；2.洪江市人民法院行政判决书、怀化市中级人民法院行政裁定书，拟证明原告的诉讼请求已在洪江市人民法院起诉过，第三人不服提起上诉，后原告撤诉；3.房屋登记相关税票，拟证明房屋登记时缴纳的税费；4.《房屋登记办法》，拟证明房屋登记所需材料都是齐全的；5.评估费发票，拟证明评估价值不是真实的买卖价值。经庭审质证，原、被告及第三人发表以下质证意见：原告邱祖华、蒋玉梅对被告提交的证据1的合法性有异议，认为登记表依法应由双方当事人共同申请，而事实上原告未到场，且申请登记时间为2015年1月26日，审查时间为2014年10月14日，前后矛盾；对证据2的合法性、真实性有异议，认为协议上的签订时间是2014年10月14日，但明显是由2015年1月26日篡改而来。契约是复印件，且有多处涂改，系被告与第三人恶意串通伪造；对证据3无异议；对证据4的证明目的有异议；对证据5的真实性有异议，认为转让税款是第三人以邱祖华的名义交的；对证据6的真实性、合法性有异议，认为该房屋所有权证不合法。第三人对被告提交的证据无异议。被告对原告邱祖华、蒋玉梅提交的证据1的证明目的有异议，认为审批表只设置了初审，无复审环节；对证据2的证明目的有异议，认为双方当事人系自愿转让和购买，洪江市房产交易中心已核实双方身份和房产信息的真实性。契税是税务系统的金额，和申报金额不一致是正常的；对证据3的证明目的有异议，认为第三人第一次申请是2014年，第二次申请是2015年；对证据4、5、6的证明目的有异议，认为应以被告的证明目的为准；对证据7的关联性有异议，认为与本案无关；对证据8、9无异议。第三人对原告邱祖华、蒋玉梅提交的证据1的证明目的有异议，认为房屋转让契约已载明了房产局的复审意见，主要领导已签字；对证据2的证明目的有异议，认为税票中已明确契税金额，契约中已写明无转让方签名；对证据3的证明目的有异议，认为双方都有捺印，不存在伪造；对证据4的证明目的有异议，认为当时提交了邱祖华的身份证；对证据5的证明目的有异议，认为税务局评估价值不是真实交易价值，不存在恶意串通伪造；对证据6的证明目的有异议，认为该协议对房屋的坐落、面积、证号都填写清楚。协议签订时原告不在场，后工作人员到其家中核实，原告对此无异议；对证据7的证明目的有异议，认为第三人在办理产权后多次联系原告，其不肯搬离才换锁；对证据8、9无异议。原告邱祖华、蒋玉梅对第三人的质证意见与对被告的一致。被告对第三人提交的证据无异议。本院对上述证据认证如下：被告提交的证据6系本案审查的行政行为，不作为证据使用。被告提交的《房屋买卖协议》《洪江市房屋转让契约》是据以办理房屋转移登记的资料，可以作为认定相关事实的依据，但因其系复印件，且日期有涂改，该两项证据是否是双方当事人的真实意思表示，需结合其他证据综合判断。原、被告及第三人提交的其他证据具备合法性、真实性、关联性，可以作为本案审理的依据，本院均予以采纳。经审理查明，原告邱祖华、蒋玉梅系夫妻关系，拥有洪江市黔城镇桔园小区（电力公司宿舍）5栋2单元301号住宅一套，面积为150.27㎡，房产证号为洪房权证黔字第**，登记在原告邱祖华名下。2015年1月26日，第三人向洪江市房产交易中心申请房屋产权登记审批，并提交了其与原告邱祖华、蒋玉梅签订的《房屋买卖协议》《洪江市房屋转让契约》，该协议和契约均有邱祖华、蒋玉梅、向颖三人的签字、捺印，但签订日期有修改（将2015年1月26日修改成2014年10月14日），协议载明：甲方自愿将洪江市黔城镇桔园小区（电力公司宿舍）5栋2单元301号住宅，面积为150.27㎡，房房产证房产证号洪房权证黔字第**给乙方，作价15万元。2015年2月5日，第三人缴纳了相关税款后，洪江市房产交易中心将洪江市黔城镇桔园小区（电力公司宿舍）5栋2单元301号房屋转移登记在第三人名下。2015年2月6日，洪江市房产交易中心为第三人颁发了洪房房权证黔房权证黔城字第**权证》，证上载明：房屋所有权人向颖，共有情况为单独所有，房屋坐落洪江市黔城镇桔园小区（电力公司宿舍）5栋2单元301号，建筑面积150.27㎡。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。因机构改革，洪江市房产交易中心的房屋所有权登记职权已划归洪江市自然资源局行使。故洪江市自然资源局是本案的适格被告。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。本案中，邱祖华、蒋玉梅以其与向颖之间不存在房屋买卖合同关系，被告房屋登记行为程序违法为由，提起行政诉讼，请求撤销被告为向颖颁发的房屋所有权证。原告虽未明确主张作为案涉房屋登记行为基础的买卖合同关系无效，但其实质是对该民事关系的效力提出质疑。房屋买卖合同是否有效只能在民事诉讼中加以解决，而行政诉讼无法解决民事争议，当事人应就房屋买卖合同是否有效向人民法院提起民事诉讼，在人民法院通过民事审判程序对当事人争议的房屋买卖合同是否有效作出生效民事判决后，当事人可以持生效民事判决到登记机关办理相关手续，双方的争议通过民事诉讼程序解决之后，就没有必要再就房屋登记行政行为提起行政诉讼。本案的审理需以民事诉讼的裁判为依据，应当裁定中止诉讼。但考虑到裁定中止诉讼不利于行政争议的及时解决，裁定驳回原告起诉更为妥当。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，裁定如下：驳回原告邱祖华、蒋玉梅的起诉。本案不收取案件受理费，已预收的案件受理费50元，退还给原告邱祖华、蒋玉梅。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判长 颜 葵审判员 钟奇峰审判员 蒋 斌二〇二〇年九月一日法官助理李岸枫书记员粟霞附：本裁定适用的相关法律依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。