辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初1499号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行，地址：沈阳市沈河区万柳塘路**甲。负责人：王峰，系该行行长。委托诉讼代理人：于思颖，系辽宁新霁律师事务所律师。被告：王从虎，男，1974年1月12日生，汉族，住址：沈阳市苏家屯区。被告：黄文霞，女，1973年4月4日，汉族，住址：沈阳市苏家屯区。被告：沈阳鸿鸪房地产开发有限公司，住，住所地：沈阳市苏家屯冬青街**/div>法定代表人：李长征，系该公司经理。委托诉讼代理人：孟凡玲，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告王从虎、黄文霞、沈阳鸿鹄房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行委托诉讼代理人于思颖，被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司委托诉讼代理人孟凡玲到庭参加诉讼。被告王从虎、黄文霞经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：210480008-2012-20150412001);2、请求人民法院依法判令被告偿还原告贷款本金183456.41元，利息1786.28元，本金罚息8.83元，利息罚息8.98元，违约金911.01元，合计186171.51元（大写：壹拾捌万陆仟壹但柒拾壹元伍角壹分），以上本金及利息、罚息截止日期为2019年9月5日；3、请求判令被告沈阳鸿鸪房地产开发有限公司对上述欠款承担连带清偿责任；4、请求人民法院依法判令被告偿还原告自2019年9月6日至实际还款日的利息、罚息；5、请求判令原告对被告位于沈阳市苏家屯区的抵押房产享有优先受偿权；6、请求判令本案律师费10215元由被告承担；7、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。以上第2、6项费用合计186171.51元。事实与理由：2015年6月17日，原告与被告王从虎、黄文霞签订《个人住房(商业用房）借款合同》（合同编号：210480008-2012-20150412001)，合同约定借款首付93786元，并由原告向被告王从虎、黄文霞提供个人购房借款人民币210000元（贰拾壹万元整）用于购买坐落于沈阳市苏家屯区的房产；贷款期限为240个月，自2015年6月17日至2035年6月17日，贷款利率采用浮动利率的方式，利率调整日为每年的1月1日，即年利率为5.65%;还款方式为等额本息，每月17日还款，每期还款本息数额为1462.41元，若被告未按照合同约定归还任意一期借款，将产生高于贷款利率50%的罚息。被告王从虎、黄文霞为上述借款提供位于沈阳市苏家屯区的房产作为抵押，并办理了商品房抵押权预告登记（沈房房预中心字第××号），由沈阳鸿鸪房地产开发有限公司为被告王从虎、黄文霞提供保证担保。合同签订后，原告履行了合同义务，于2015年7月17日将贷款本金共计210000元转入借款人指定账号21001048000800000000913091。但被告王从虎、黄文霞自合同签订后，从2019年7月17日开始，被告开始不按照合同约定按月偿还贷款，构成违约，根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条第一款第2、3、4条的约定，原告有权解除与被告的借款合同，并要求被告立即清偿本息、罚息及相关费用并收取违约金。截止2019年9月5日，被告王从虎、黄文霞尚欠贷款本金183456.41元，利息1786.28元，本金罚息8.83元，利息罚息8.98元，违约金911.01元，合计186171.51元，根据合同第四十二条约定，涉案合同产生的纠纷由原告住所地的法院管辖。综上所述，恳请法院查明事实，依法审理，支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。被告王从虎、黄文霞未到庭，未提交书面答辩材料。被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司辩称，1、被告开发的商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，并已取得初始登记证明，并按约通知购房人办理产权登记手续，作为开发商已经履行全部合同义务，开发阶段已经完成，导致被告承担连带清偿的原因是由于购房人不积极完成正式登记，系不正当阻却条件成就，应视为条件已成就，被告不应再承担保证责任。同时，被告认为，开发商阶段性保证设立的本意是在房屋尚不具备登记条件、抵押权暂无法有效设立时，由开发商与贷款银行建立保证合同关系，为贷款安全提供保障。那么开发商阶段性保证责任解除条件的判定标准应当为开发商是否完成了房产竣工验收、是否完成所有权的初始登记条件，房屋是否具备办理抵押登记的实际可行性，本案该房屋已办理抵押预告登记，使债权人的抵押权有效设立，被告完成房屋初始登记条件，原告实现抵押房屋优先受偿没有任何障碍，那么约定的阶段性保证解除条件得到实质上的满足，故被告不应当承担连带保证责任。2、如判令被告对王从虎、黄文霞承担连带保证责任，同时应当判令被告对王从虎、黄文霞承担连带保证责任后，有权向债务人王从虎、黄文霞追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月17日，原告与被告王从虎、黄文霞、沈阳鸿鹄房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告王从虎、黄文霞作为借款人向原告借款21万元，借款期限240个月，自2015年6月17日至2035年6月17日，贷款利率为浮动利率，借款逾期罚息利率为合同所执行贷款利率水平上上浮50%，还款方式为等额本息还款，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，被告王从虎、黄文霞以其购买的位于沈阳市苏家屯区，建筑面积72.33平方米的房产作为抵押担保，被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司对于上述借款提供连带责任保证，原告可直接要求保证人依照合同约定在保证范围内承担保证责任，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2015年7月16日，抵押办理了预购商品房设定抵押预告登记。合同签订后，原告向被告王从虎、黄文霞发放贷款21万元，但被告王从虎、黄文霞未按期足额偿还借款，截止至2019年9月5日，被告王从虎、黄文霞尚欠原告借款本金183456.41元、利息1786.28元、本金罚息8.83元、利息罚息8.98元、违约金911.01元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王从虎、黄文霞经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据其他当事人陈述及其提供的证据对案件事实予以认定。当事人的合法权益受法律保护。原告与被告王从虎、黄文霞、被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了贷款义务，被告王从虎、黄文霞未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，因借款合同约定借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，故原告请求解除借款合同，被告王从虎、黄文霞偿还全部贷款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。对于上述借款，被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司提供连带责任保证，并在合同中约定原告可直接要求保证人依照合同约定在保证范围内承担保证责任，故对原告请求被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告承担律师费的诉讼请求，因原、被告在《个人住房（商业用房）借款合同》约定了律师费由借款人承担，律师费亦包括在保证人的保证范围。被告未按约定偿还贷款，导致原告实际支出诉讼成本，且原告主张的律师费金额不超过我省律师协会规定的律师收费标准，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行与被告王从虎、黄文霞、沈阳鸿鹄房地产开发有限公司于2015年6月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告王从虎、黄文霞于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行贷款本金183456.41元、利息1786.28元、本金罚息8.83元、利息罚息8.98元、违约金911.01元（截止至2019年9月5日，自2019年9月6日起至债务实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算）；三、被告王从虎、黄文霞于本判决生效后十日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行律师费10214.76元；四、被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的给付义务承担连带保证责任，被告沈阳鸿鹄房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权就其实际清偿部分向被告王从虎、黄文霞追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳东陵支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告王从虎、黄文霞、沈阳鸿鹄房地产开发有限公司承担，公告费800元由被告王从虎、黄文霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 俊人民陪审员 王 丽人民陪审员 杜宜卓二〇二〇年九月二日书 记 员 田春晖