广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初3306号原告：佛山市顺德区兴业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道凤翔路凤翔直街**。法定代表人：郑乃明。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东实丰律师事务所律师。被告：严爱环，女，1943年11月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德区兴业物业管理有限公司与被告严爱环物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎必朗到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费9600元、高压供水费109元、高压供水系统维护费61元、电梯维修费723元；2.被告向原告支付拖欠物业管理费的违约金2880元；3.原告在本案中支付的律师费4000元由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更如下：1.被告向原告支付2018年9月至2019年9月的物业管理费3380元[（870元/季-车库物业管理费30元/季-车位物业管理费60元/季）÷3个月×13个月]、高压供水费23.66元、高压供水系统维护费用61元、电梯维修费316元；2.被告向原告支付拖欠物业管理费的违约金1014元；3.被告承担原告因本案支付的律师费4000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2018年6月26日通过司法拍卖程序拍卖成交房屋（以下简称1102号房屋）、车库23号、车位378号，其系该物业新业主[案号（2017）粤0605执4732号]，拍卖公告约定被告需承担旧业主此前拖欠的物业管理费、高压供水费、高压供水系统维护费用、电梯维修费等费用。原告是该物业的物业管理公司，旧业主邓东梅与原告于2010年6月18日签订了一份《银星雅苑物业管理服务收费协议书》（以下简称《物业收费协议》），约定原告为邓东梅所在的物业小区提供物业管理服务，邓东梅每季度需向原告缴纳物业管理费870元（含车库23号道路清洁费10元/月和车位378号道路清洁费20元/月），邓东梅如拖欠物业管理费，每逾期一天原告有权按欠款额每天加收2%的滞纳金，若原告通过法律途径追讨邓东梅所欠费用，原告有权同时向邓东梅追讨因欠缴费而导致的一切损失。被告取得上述物业所有权后拖欠原告2017年10月到2019年9月的物业管理费9600元、2017年7月4日至2019年6月30日的高压供水费109元、高压供水系统维护费用61元（2017年7月25日分摊费17元、2019年1月3日变频器分摊费44元）、电梯维修费723元（2016年9月13日电梯门机板更换分摊费29元、同月26日主机油封更换分摊费132元、2017年10月电梯钢丝更换分摊费407元、2018年电梯变频器维修分摊费102元、2019年5月18日10T接触器更换分摊费53元）。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.原告提交的更换曳引轮钢丝绳和限速器钢丝绳和电梯DMC门板机维修分摊费的通知，根据诉状可知上述费用均产生于2018年10月29日之前，本院对关联性不予采信；2.高压水泵变频器更换分摊公告，本院予以采信；3.1102号欠费情况统计表，本院对该表中2018年8月29日后的高压供水费和2019年1月3日的变频器分摊费予以采信，10T接触器更换分摊费并无证据证明已产生该项费用并向业主公示，本院不予采信。该表的其余内容本院不予采信；4.原告提交的《物业收费协议》、《民事委托合理合同》，对真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2010年6月18日，原告（甲方）与邓东梅（乙方）签订了一份《物业收费协议》，主要内容如下：一、乙方同意在发展商银景房产有限公司通知交楼日起向甲方缴纳首季度的小区公共管理服务费（以下简称管理费），以后于每季第一个月5日前缴交当季的管理费。二、在不超过市物价局批准的收费标准前提下暂按高层住宅每月每平方米1.3元，多层住宅每月每平方米1元的标准收费。车库每月须交道路清洁费10元。车位缴交道路清洁费每月20元（甲方可根据物价局审批收费标准及甲方在实际费用的需要以达到收支平衡为原则两年进行适当调整一次。多层七楼和高层六楼以上住户生活用水的加压费用按使用度数增加20%计收）。三、乙方所购1102号房屋为高层住宅，按以上收费标准每季暂收管理费为870元，含车库23号和车位378元。四、乙方不得以任何理由拖延及拒交管理费，每逾期一天，甲方有权按欠款额每天加收2%的滞纳金，经过多次追收仍拒交者，甲方有权在小区宣传栏内公布名单，并通过法律途径追讨所欠的一切费用，同时追讨欠费业主及使用人因欠缴费用而导致管理处和其他业主的一切损失。六、管理费用主要用作小区内的公共设施维护、治安防范、环境卫生、绿化绿地，工作人员的服务酬金支出，日常办公开支的其他相关费用和代缴小区的公摊用电用水费，各住户共同分摊，不包括公共设备、设施维修及更新改造费用。八、乙方如需转让其物业的所有权或将物业租借给他人使用，必须带新业主或租户到甲方管理处办理有关手续，否则乙方仍需每月缴交管理费及其他有关费用。九、小区内的公共设施、设备、场地等需要维修或更新时，所需费用由业主或相关部分业主按一定比例分摊。因邓东梅、隆全明未按时足额交纳物业管理费等费用，原告遂诉至本院，诉讼请求如下：1.邓东梅、隆全明向原告支付物业管理费9600元、高压供水费109元、高压供水系统维护费用61元、电梯维修费723元；2.邓东梅、隆全明向原告支付拖欠物业管理费的违约金2880元；3.原告在案件中支付的律师费4000元由邓东梅、隆全明承担；4.案件诉讼费用由邓东梅、隆全明承担。本院于2020年1月10日作出的（2020）粤0606民初24157号民事判决书（小额诉讼程序），认定如下事实：邓东梅、隆全明于2004年9月7日登记为1102号房屋的产权人。1102号房屋于2018年6月26日由被告通过网络拍卖平台竞价拍卖所得，并于2018年8月29日办理过户。邓东梅自2017年10月起开始未交物业管理费，自同年4月起开始未交高压供水费，截至2018年8月止，邓东梅尚欠原告物业管理费3190元（870元/季÷3×11个月）、高压供水费85.34元、电梯钢丝绳更换分摊费用407元。因此，本院认为1102号房屋已于2018年8月29日变更产权人，之后的物业管理费、水费、维修费不应再由邓东梅、隆全明缴纳，则邓东梅、隆全明应向原告缴纳从2017年10月起至2018年8月止的物业管理费3190元、2018年8月前产生的电梯钢丝更换分摊费用407元。至于其他维修费用，原告并未能证实该费用产生于2018年8月前，不予支持。原告主张的违约金2880元过高，调整为800元。关于律师费，《物业收费协议》未明确约定由邓东梅承担，且该费用不属于必然产生的损失，故对原告的律师费请求不予支持。据此，作出如下判决：1.邓东梅、隆全明于判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2017年10月至2018年8月的物业管理费3190元、2017年4月至2018年8月的高压供水费85.34元、电梯维修费用407元及违约金800元；2.驳回原告的其他诉讼请求。（二）2019年1月3日，被告应分摊的高压水泵变频器更换费44元。2018年8月29日后至2019年6月的高压供水费为23.66元。原告确认车库23号、车位378号的并非由被告购买。原告委托广东实丰律师事务所代理本纠纷，该所也指派了律师出庭参加诉讼。本院认为，（2020）粤0606民初24157号民事判决书认定《物业收费协议》合法有效，本院对该事实予以确认。原告已依约为被告提供了物业服务，被告却拒不按时足额支付物业管理费，该行为已经构成违约，应承担违约责任。关于物业管理费和其他公摊费用及违约金。车库23号、车位378号并非被告所有，该物业的物业管理费应从物业管理费870元中扣除，故被告依法应向原告支付2018年9月至2019年9月的物业管理费3380元[（870元/季-车库物业管理费30元/季-车位物业管理费60元/季）÷3个月×13个月]。同时，被告应向原告支付2019年1月3日的高压水泵变频器更换费44元和2018年8月29日至2019年6月的高压供水费为23.66元。原告主张的其余费用，未提交有力的证据予以佐证，本院不予支持。原告主张的违约金过高，本院根据本案的实际情况酌情调整为500元。关于律师费。《物业收费协议》并未约定律师费应由业主负担，且律师费不属于必然产生的损失，本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告严爱环应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区兴业物业管理有限公司支付2018年9月至2019年9月的物业管理费3380元、2019年1月3日的高压水泵变频器更换费44元、2018年8月29日至2019年6月的高压供水费23.66元和违约金500元；二、驳回原告佛山市顺德区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告佛山市顺德区兴业物业管理有限公司已预交），由被告严爱环负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蒋竞雄人民陪审员  植惠卿人民陪审员  黄燕珍二〇二〇年九月十七日书 记 员  冯秋莹