广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32956号原告（反诉被告）：深圳市蓬客酒店有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区梅园路仓库铁路公司办公楼**，统一社会信用代码：91440300693977470M。法定代表人：林桂华，在该司担任执行董事职务。委托诉讼代理人：王琰，广东国欣律师事务所律师，执业证号：14403201011501094。委托诉讼代理人：郭惠宁，广东国欣律师事务所实习律师，实习证号：190219052111434。被告（反诉原告）：深圳市九五汇文化传播发展有限公司，住，住所地：广东省深圳市罗湖区和平路**深铁大厦**部分**一社会信用代码：914403000780063148。法定代表人：谭有良，在该司担任总经理职务。被告：谭笑晖，男，1969年3月22日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区。被告：谭有良，男，1970年9月20日出生，汉族，住址：湖南省祁东县。被告深圳市九五汇文化传播发展有限公司、谭笑晖、谭有良的共同委托诉讼代理人：吕春霞，广东启仁律师事务所律师，执业证号：14403201111977535。被告深圳市九五汇文化传播发展有限公司、谭笑晖、谭有良的共同委托诉讼代理人：王兴，广东启仁律师事务所实习律师，实习证号：190219081113544。原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司（意见简称蓬客公司）与被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司（以下简称九五汇公司）、谭笑晖、谭有良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告蓬客公司的委托诉讼代理人王琰、郭惠宁、被告九五汇公司、谭笑晖、谭有良的共同委托诉讼代理人吕春霞、王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓬客公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》《补充协议》、《补充协议二》《补充协议三》；2.被告九五汇公司向原告蓬客公司支付拖欠的租金2590304.08元，该款项暂计至2019年12月23日，并计至被告九五汇公司搬离之日止；3.被告九五汇公司向原告蓬客公司支付违约金481261.60元，按照日千分之五的标准暂计至2019年12月9日，应计至清偿之日止；4.被告九五汇公司向原告蓬客公司支付违约金4018498.56元；5.被告九五汇公司按照《租赁合同》《补充协议》之约定向原告蓬客公司支付搬离房屋之前的租金、管理费、税费及水电费；6.被告九五汇公司立即搬离租赁物业并将租赁物业移交给原告蓬客公司，逾期未搬离移交的，应按每月租金的2倍自2020年2月1日起向原告蓬客公司支付赔偿金，计至实际搬离及移交物业为止；7.被告谭笑晖、谭有良对被告九五汇公司的支付义务承担连带责任；8.三被告共同承担本案的案件受理费、保全费、公告费等全部费用。事实与理由：2013年4月19日，原告蓬客公司与案外人翁仁签订《租赁合同》，约定由翁仁承租深圳市罗湖区和平路1076号房屋。2016年12月26日，根据翁仁和被告谭有良的要求，原告蓬客公司同意将翁仁在上述《租赁合同》等协议项下享有的权利义务转移给被告谭有良，三方签订了《补充协议二》予以确认。2018年9月7日，根据三被告的要求，原告蓬客公司再次同意将被告谭有良在上述《租赁合同》《补充协议》《补充协议二》项下享有的权利义务转移给被告九五汇公司，被告谭笑晖、谭有良自愿为被告九五汇公司提供连带担保责任。于是，原告与三被告签订了《补充协议三》，对上述约定予以确认。自2019年3月开始，被告九五汇公司开始拖欠租金、管理费等，为此，原告多次催促三被告准时足额支付租金、管理费等，但三被告一拖再拖，拖欠的租金、管理费越来越多，三被告的行为已给原告造成严重经济损失，原告为此提起诉讼，望判如所请。被告九五汇公司、谭笑晖、谭有良共同答辩称，一、被告九五汇公司没有构成严重违约，而且原告蓬客公司违反合同约定在前，双方不具备解除合同的条件。理由：1.原告蓬客公司自2018年3月至2019年11月期间有共计400万元金额的发票至今未向被告九五汇公司开具。2.原告蓬客公司应收取被告九五汇公司加建部分的租金每月应为9568.31元，但原告蓬客公司实际每月向被告九五汇公司收取的加建部分的租金为10110元，截止2019年10月共计多收取4875.21元，该金额是在原告蓬客公司起诉至法院后，被告九五汇公司才明确知道的，之前系对原告蓬客公司充分信任，因此该多支付的加建部分租金，原告蓬客公司应向被告九五汇公司返还。此外，原告蓬客公司也违反了合同约定的每年6%的涨幅，属于违约。3.直至原告蓬客公司提起诉讼后，被告九五汇公司才知晓案涉租赁房屋存在面积的差异，直接导致被告九五汇公司多向原告蓬客公司支付租金，截至2019年10月、11月达2152259.62元，该部分为原告蓬客公司多收的租金，应依法予以返还。至于为什么被告九五汇公司没有向法院提交专业测绘机构的测绘报告，是因为即便被告九五汇公司提供了该报告，原告蓬客公司也不可能认可该测绘结果。被告九五汇公司已经于2019年12月19日向法院书面申请调查，请求法院依法指定有资质的第三方测绘机构对案涉租赁房屋的建筑面积进行专业测绘，出具书面测绘报告。鉴于原告蓬客公司的上述违反合同约定的行为，被告九五汇公司有权迟延交付租金，而且只是稍微迟延，并没有达到严重程度，被告九五汇公司一直积极、持续向原告蓬客公司交纳租金。二、被告九五汇公司截止2019年12月23日止，已经向原告蓬客公司足额支付了2019年10月份之前全部租金等费用，并且2019年11月份租金等费用已经支付了108825.99元。理由：1.原告蓬客公司与被告九五汇公司双方共同合意，也是双方在履行合同中的惯例，只要被告九五汇公司交付租金满1年，原告蓬客公司可以给被告九五汇公司免租。因此2019年3月份即2019年2月24日至2019年3月24日的租金，双方早已合意同意减免被告九五汇公司的该月租金。原告蓬客公司提交的起诉状的租金费用明细表中明确计算为2019年3月份的租金为0元，原告蓬客公司分别于2019年7月3日、9月3日向被告九五汇公司发送的书面催租告知函中也可以明确体现原告蓬客公司只催租4月份之后的租金，并没有催收3月份的租金，上述证据可以证明双方早已达成合意，可以减免3月份的租金。2.原告蓬客公司变更诉讼请求后，请求追加返还2019年3月份的租金费用已经违反民事诉讼禁反言原则，不符合民事诉讼诚实信用原则。并且根据《最高人民法院关于修改关于民事诉讼法证据的若干规定的决定》（2020年5月1日生效）中关于自认规则的修改完善精神，对于一方当事人起诉状、答辩状等书面材料中陈述于己不利的事实，另一方当事人无须举证证明，故本案原告蓬客公司自认2019年3月份的租金已经双方合意减免。3.被告九五汇公司2019年5月22日至2019年12月23日期间向原告蓬客公司支付租金等费用合计5247539.28元。另外，被告九五汇公司已经足额支付了原告蓬客公司2019年10月份之前的全部租金费用，并且已经支付了2019年10月份的租金费用为108825.99元，该事实原告蓬客公司已经确认，并有被告九五汇公司的流水予以证明。被告九五汇公司实际欠付原告蓬客公司的租金为2019年11月份的部分和12月份之后的租金，并非原告蓬客公司起诉的金额。4.根据广东省人民政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第九条，可以免收第一个月的租金，减半收取第二、三个月的租金，以及根据《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》第二条，可以免除2个月的租金。根据上述两规定，由于2020年1月23日广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省突发公共卫生响应，并且客观上导致了被告九五汇无法正常经营，被告九五汇公司的生产经营受到严重影响，因此请求法庭对于2020年1月、2月、3月的租金予以减免。5.被告九五汇公司于2017年8月23日向原告蓬客公司支付了租赁保证金、水电保证金合计110万元，该保证金数额巨大，即便被告九五汇公司存在轻微逾期支付租金的情况，也可以用该保证金予以抵减。三、退一步讲，即便被告九五汇公司存在轻微违约，也是由于原告蓬客公司违约在先，因此被告九五汇公司违约的性质情节显著较轻，2019年12月23日之后没有再支付租金是因为娱乐经营许可证到期，被迫暂时于2019年12月23日停止营业。停止营业后，被告九五汇公司已经积极办理有效的娱乐经营许可证，可以正常经营，但是2020年1月份受到疫情的影响，因此至今无法正常经营。合同中约定的逾期支付租金为日千分之五的标准高于原告蓬客公司的实际损失，请求法院综合考虑实际情况，按照全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率（LPR，一年期）的标准计算逾期租金及违约金较为公平。四、双方没有达到解除合同的条件，且双方在持续沟通协商，不应支付解除合同的违约金，并且解除合同的违约金明显过高，该项诉讼请求应和租金违约金只能诉求之一，否则有失公平。五、因为前述解除合同的请求不成立，而且被告九五汇公司也没有收到原告蓬客公司发送的解除合同通知书，当前处于疫情的紧要关头，不可能解除合同以及搬离房屋。六、尽管在原告蓬客公司存在违约的情况下，被告九五汇公司仍然积极履行合同支付义务，因此无须支付逾期支付租金等费用的违约金，无须支付逾期未能搬离的赔偿金，被告谭笑晖、谭有良不用承担相应的赔偿责任。七、双方没有约定律师费，原告蓬客公司关于律师费的诉讼请求，不应得到支持。被告九五汇公司向本院提出反诉请求：1.原告蓬客公司向被告九五汇公司开具2018年3月至2019年10月期间400万元的发票，原告蓬客公司应从2019年11月起在收到被告九五汇公司支付的每月租金等费用后，及时开具相应金额的发票；2.原告蓬客公司向被告九五汇公司返还多支付的租金2152259.62元；3.原告蓬客公司向被告九五汇公司返还多支付的加建部分租金4875.21元，原告蓬客公司应从2019年11月起按照合同约定的每年6%的涨幅向被告九五汇公司收取核算正确的加建部分房屋的租金即9568.31元；4.本案反诉的诉讼费用全部由原告蓬客公司承担。庭审中，被告九五汇公司增加反诉请求：请求继续履行合同，租赁保证金和水电费保证金110万元用于抵扣拖欠的租金。事实与理由：原告蓬客公司与被告九五汇公司存在房屋租赁合同关系，约定租赁期限为2017年1月1日至2021年10月8日止。根据合同约定，原告蓬客公司在被告九五汇公司支付每月的租金、税金、管理费、水电费后向被告九五汇公司开具增值税发票。在合同的履行过程中，原告蓬客公司己开具2017年1月至2018年2月期间的发票，但2018年3月至2019年10月期间的发票并未开具，未开发票金额合计400万元（20万元／月×20月＝400万元）。合同约定的“深圳市罗湖区建筑面积为4200平方米”。但是，经专业人士测绘确认，案涉租赁房屋的实际建筑面积与合同约定的租赁面积严重不符，案涉租赁房屋的实际建筑面积为3756.2平方米，面积差额为443.8平方米。在2017年1月至2017年7月期间，被告九五汇公司按每月553846.26元的标准支付租金，多支付租金合计409661.62元（443.8平方米×553846.26元÷4200平方米×7月）；在2017年8月至2018年7月期间，被告九五汇公司按每月587077.04元的标准支付租金，多支付租金合计744413.69元（443.8平方米×587077.04元÷4200平方米×12月）；在2018年8月至2019年7月期间，被告九五汇公司按每月622301.66元的标准支付租金，多支付租金合计789078.51元（443.8平方米×622301.66元÷4200×12月），在2019年8月至2019年10月期间，被告九五汇公司按每月659639.76元的标准支付租金，多支付租金合计209105.80元（443.8平方米×659639.76元÷4200平方米×3月）。以上被告九五汇公司向原告蓬客公司多支付的租金合计2152259.62元，原告蓬客应予返还。根据合同约定和2019年2月11日的《交费通知单》，被告九五汇公司租赁的案涉加建部分房屋的租金标准按每年6%的涨幅逐年递增，2019年1月份加建部分房屋的租金标准为9026.71元，按照涨幅6%计算，2019年2月加建部分房屋租金标准应为9568.31元（9026.71元×106%）。但是原告蓬客公司向被告九五汇公司实际收取的2019年2月至2019年10月的加建部分房屋的租金标准为10110元，该10110元的涨幅核算为12%，己违反双方合同的约定。被告九五汇公司每月多支付的加建部分房屋租金差额为541.69元，2019年2月至2019年10月期间，多支付的加建部分房屋租金金额合计4875.21元（541.68元×9月），原告蓬客公司应返还。并且自2019年11月开始，原告蓬客公司应按照合同约定的每年6%的涨幅收取核算正确的加建部分房屋的租金即9568.31元。综上所述，请求法院支持被告九五汇公司的反诉请求。原告蓬客公司答辩称，一、发票问题不属于法院受理范围，且由于被告九五汇公司未依约向原告支付约定费用，因此，原告不承担未开具发票的责任。首先，开具税票的问题属于公法关系，不属于法院民事案件的受理范围，该诉求没有法律依据。其次，如反诉状所述，根据合同约定，原告应在被告九五汇公司支付每月的租金、税金、管理费、水电费后向其开具发票，即原告向被告九五汇公司开具发票以收到租金等费用为前提。原告如约为被告九五汇公司开出至2018年8月的发票，部分被告九五汇公司己经取走，还有80万面额的发票因被告九五汇公司未前往签收尚由原告保管。而2018年8月后的发票因被告九五汇公司频繁出现拖欠租金等费用的违约行为，才导致原告未向其开具。显然，被告九五汇公司的诉求与客观事实明显不符。需要明确的是，只要被告九五汇公司向原告付清租金等费用后，原告会按照合同约定向其提供约定金额的发票。二、被告九五汇公司主张租赁房屋的建筑面积与合同约定不符，没有事实依据。在原告向法院提起诉讼，要求被告九五汇公司履行租金给付义务后，其以租赁房屋的建筑面积与合同约定不符为由提起反诉，以此减少租金的支付，但该主张明显是违背事实的。首先，租赁房屋建筑面积是被告九五汇公司在承租时就己实地考察、核实后书面签字确认的，这也是确定租金金额的核心条款。被告九五汇公司和原告在签约时均是慎重处理，且自愿据此执行。其次，被告九五汇公司自承租以来，在长达三年的时间里，从未对租赁面积提出任何异议，即便在第一次庭审时，也未提交任何对此存有异议的证据资料。显然，其以此为由提起反诉，明显是拖延诉讼时间，浪费司法资源，逃避即时清偿租金的合同义务。被告九五汇公司称专业人士对租赁房屋进行测绘，认定面积存在差额，但被告九五汇公司并未说明该专业人士如何进行测绘，且未提供测绘报告予以印证。原告自被告九五汇公司承租以来，长期提供免费车位、提供额外位置供其摆放变压器、空调等设备，也未要求额外支付租金。因此，被告九五汇公司主张租赁房屋的建筑面积与合同约定不符，明显与事实不符，要求减少租金的支付无理无据，依法应当予以驳回。至于加建部分面积的租金问题，原告认可按照合同约定的金额及增幅比例据实结算2019年2月至10月期间产生的租金。综上，请求依法驳回被告九五汇公司的反诉请求。本院经审理查明如下事实：一、案涉房产权利情况案涉房产深圳市罗湖区和平路深铁大厦的权利人为广州铁路局广深铁路公司，核准日期为1993年2月3日，使用年限从1983年10月10日至2020年10月9日。广州铁路局广深铁路公司成立于1983年11月25日，1992年5月30日变更为广州铁路局广深铁路总公司，1993年3月30日变更为广州铁路（集团）广深铁路总公司，后经多次变更为现名称深圳市深铁时代实业发展有限公司。案涉房产的原出租人为深圳深铁大厦酒店，该司于1987年10月16日成立，2012年2月22日变更为现名深圳市深铁房屋租赁公司，深圳市广深铁路实业经济发展有限公司系其全资股东；深圳市深铁时代实业发展有限公司又系深圳市广深铁路实业经济发展有限公司的全资股东。2011年6月14日，深圳市罗湖区房屋租赁管理局为原告蓬客公司签发了《房屋租赁凭证》，载明：原告蓬客公司为承租人，深圳深铁大厦酒店为出租人，租赁房屋为深圳市罗湖区和平路1076号深铁大厦1-13层、地下室，租、地下室14750平方米，租赁用途为商业，租赁期限自2011年4月10日至2021年10月9日。2013年1月14日，深圳市深铁房屋租赁公司出具《同意转租证明》一份，载明：同意原告蓬客公司在2012年到2022年期间有权转租深圳市罗湖区和平路1076号房屋全部或部分物业。2020年4月13日，深圳市深铁时代实业发展有限公司出具《情况说明》一份，载明：该司成立于1983年11月25日，1992年5月前曾用名称广州铁路局广深铁路公司，后经过一系列的更名，现变更为深圳市深铁时代实业发展有限公司；该司是深圳市罗湖区和平路**深铁大厦房屋的产权人，深圳市深铁房屋租赁公司（曾用名深圳深铁大厦酒店）是该司的全资子公司，对于深圳市深铁房屋租赁公司于2011年将上述房产出租给深圳市蓬客酒店有限公司的情况，该司是清楚知悉并同意的。二、案涉房产签订租赁合同情况2013年4月19日，原告蓬客公司与案外人翁仁签订《租赁合同》一份，约定：原告蓬客公司将位于深圳市罗湖区和平路1076号的房屋（蓬客酒店大门右边商铺包括地下室、一楼、二楼）出租给翁仁，租赁期限自2013年4月19日起至2021年10月8日止；租赁房屋建筑面积按4200平方米计算，每平方米每月租金110元，月租金462000元另加3020元，合计465020元；翁仁应在免租期结束前10天内交付首期租金465020元，此后租金每月10日前支付，原告蓬客公司收取租金时应开具发票，翁仁应另补交租金金额的3%作为税款；上述租金金额从2014年4月20日起，每年在上一年的基础上递增6%；物业管理费每平方米8元，每月合计33600元，水费按国家收费标准每立方加收1元，电费按国家收费标准每月用电总额加收20%电损，翁仁应依据原告蓬客公司的缴费通知在每月10日前按时向原告蓬客公司支付上月水电费、卫生费、物业费；翁仁应向原告蓬客公司一次性缴纳租赁保证金1000000元、水电费保证金100000元；保证金的退还条件：合同终止前三日，翁仁将租赁房屋清扫干净，合同终止之日起五日内将租赁房屋及附属设施交付并经原告蓬客公司验收，合同终止前五日结清双方核对无误的租金、水电费、物业管理费等一切费用，原告蓬客公司将在满足上述条件之日后五个工作日内无息返还保证金（依据合同约定需要扣除的金额除外）；若翁仁出现单方提前解除合同、拖欠租金达三十天以上、逾期支付各项款项达到相当于当年一个月租金的金额、拖欠可能导致原告蓬客公司损失的各项费用达1000000元等情形，原告蓬客公司可不予返还保证金；若原告蓬客公司出现单方提前解除合同、迟延交付租赁房屋达三十天以上等情形，翁仁可要求原告蓬客公司双倍返还保证金；租赁保证金、水电费保证金在出现翁仁欠费、毁损租赁物以及其他损害原告蓬客公司利益情形时，翁仁不得要求原告蓬客公司抵扣上述保证金而拒绝支付拖欠款项或者赔偿；原告蓬客公司应于2013年4月19日前将租赁房屋交付翁仁使用并办理有关移交手续，交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施当时的状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附件二中予以列明；若出现翁仁拖欠租金达三十天以上、逾期支付各项款项达到相当于当年一个月租金的金额、拖欠可能导致原告蓬客公司损失的各项费用达1000000元等情形，原告蓬客公司有权解除合同；翁仁若逾期支付租金、水电费、物业管理费、保证金等任何一种款项，每逾期一日须向原告蓬客公司支付拖欠金额千分之五的违约金；任何一方提前解除合同的，应提前九十日书面通知另一方，未提前通知的，应支付相当于当年三个月租金金额的违约金；任何一方违约导致另一方单方解除合同的，应支付相当于当年六个月租金金额的违约金；等等。双方还就租赁房屋的交付及使用、装修及装修免租期、安全责任及保险、广告、转租、续租、优先购买权、合同变更和解除、违约责任、合同生效和终止等进行了约定。合同尾部载明的九个附件，原告蓬客公司未在本案中提交。2013年10月30日，原告蓬客公司与翁仁签订《补充协议》一份，就办理文化经营许可证事宜、租赁房屋房产证于2003年10月9日过期事宜的处理、租赁面积及租金和物业管理费、租赁房屋起租日、免费办公区域、装修、广告牌设置及广告宣传等问题进行协商和确认。双方确认：租赁房屋的地址位于深圳市罗湖区，面积为4200平方米；租金的约定仍与2013年4月19日的《租赁合同》一致，但将租金递增的起算点变更为自2014年7月24日起每年递增6%；《补充协议》签署前原告蓬客公司已提供蓬客酒店1301、1302两间办公室供翁仁使用；翁仁另行租赁原告蓬客公司的加建建筑65平方米，租金每平方米每月110元，管理费每平方米每月8元，月租金7150元，起租日期为2013年12月15日，每月10日前交付租金；如翁仁需要开具发票，则另外缴纳租金金额3%作为税款，如翁仁在使用过程中，该加建建筑被政府要求不予使用或拆除，原告蓬客公司需承担翁仁的装修费用等等。2016年12月26日，原告蓬客公司（甲方）、翁仁和被告九五汇公司（乙方）、被告谭有良（丙方）签订《补充协议二》，就深圳市罗湖区和平路1076号深铁大厦负一楼至二楼的商铺租赁事宜达成一致，约定：乙、丙方确认，就前述房屋租赁事宜，乙方将其在2013年4月19日与甲方签订的《租赁合同》及2013年10月30日与甲方签订的《补充协议》项下的权利、义务转移至丙方承担；丙方同意承担乙方在《租赁合同》《补充协议》中约定的权利和义务；丙方承诺已清楚所承租的房屋《房地产证》过期，承租合同期内丙方不得以其为理由拒不缴纳租金等，否则甲方可按丙方单方违约处理，并有权提前解除合同、收回租赁房屋且不赔偿丙方在承租房屋项目上的任何投入及损失；丙方确认就前述房屋租赁事宜，按《租赁合同》《补充协议》条款执行；等等。2018年9月7日，原告蓬客公司（甲方）、被告谭有良（乙方）、被告九五汇公司（丙方）、被告谭笑晖（丁方）签订《补充协议三》，就涉案房产租赁事宜达成一致，约定：乙、丙方确认，就涉案房屋租赁事宜，乙方已于2017年1月1日起将其在2013年4月19日《租赁合同》、2013年10月30日《补充协议》以及2016年12月26日《补充协议二》项下的权利、义务转移至丙方承担；四方确认自2017年1月1日起，丙方委托王超向甲方支付租金，甲方向丙方开具发票；四方确认截止2018年9月7日，丙方尚欠甲方2018年7月24日至9月24日期间租金1262656.74元、税金12000元、管理费68240元、水电费149845.95元，合计1492742.68元；乙方、丁方向甲方承诺同意为丙方履行上述租赁文件项下的义务，即支付甲方租金、税金、管理费、水电费等提供连带责任保证，保证范围为丙方应向甲方支付而未支付的全部款项（包括但不限于租金、租赁保证金、税金、管理费、水电费、违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等），保证期间为上述债务履行期间届满之日起两年；如丙方未按时向甲方支付各项款项，甲方有权直接要求乙方、丁方承担连带保证责任；等等。被告谭笑晖于2018年2月1日向原告蓬客公司出具《承诺函》，载明：被告谭笑晖代表被告九五汇公司承诺在2018年2月5日前交清2017年12月份租金，今后保证在每月30日前交清上月租金，否则被告谭笑晖、被告谭有良及被告九五汇公司无条件同意原告蓬客公司采取停电措施直至交清为止。被告谭有良在该承诺书上签字，承诺如被告谭笑晖未按约定支付所有费用，其与被告九五汇公司将承担所有费用的支付责任。三、案涉租赁合同履行情况及双方争议至本案开庭之日，被告九五汇公司一直实际使用案涉房产，原告蓬客公司实际收取被告九五汇公司缴纳的租赁保证金100万元、水电费保证金10万元，被告九五汇公司已结清2019年2月24日前的租金等各项费用；原告及三被告均确认被告九五汇公司在2019年5月22日至12月23日期间向原告蓬客公司共计支付5247539元。就案涉合同的履行问题，双方存在如下争议：关于租赁面积，原告主张按照合同约定的4200平方米加上加建部分65平方米计算；三被告主张其在原告起诉之后才知晓案涉租赁房屋实际面积为3756.2平方米，与合同约定的面积存在443.8平方米的差距，但其未提交任何证据证明案涉租赁房屋的实际面积，同时三被告向本院申请指定第三方测绘机构进行测绘。关于租金，1.原告蓬客公司分别于2019年7月3日、9月3日向被告九五汇公司、谭笑晖发出催租告知函，其中7月3日的催款函载明被告九五汇公司尚欠4-7月租金、4-6月管理费、水电费、税金，上述费用合计2813567.29元；9月3日的催款函载明被告九五汇公司尚欠2019年3月24日至9月23日共计六月的租金、2019年4月24日至9月23日共计五月的税金、5-9月的管理费、4-8月的水电费，共计3688283.67元。2.原告蓬客公司主张被告九五汇公司自2019年2月24日起开始陆续拖欠租金等费用，直至2019年12月23日，产生的租金共计6510807.1元、管理费共计307378.8元、水电费435657.19元、税金54000元，共计7307843.08元；被告九五汇公司后续共计还款5247539元，其中4717539元为支付租金等费用，530000元系抵扣违约金；截止2019年12月23日被告九五汇公司尚欠租金等各项费用共计2590304.08元；另外，关于原告与三被告是否达成合意减免一个月的租金，原告蓬客公司曾与被告九五汇公司商谈，若被告九五汇公司能在原告蓬客公司指定的时间将2019年整年租金清偿完毕，则考虑减免，但被告九五汇公司未能清偿，故最终不同意减免。3.三被告抗辩：三被告与原告之间存在惯例及合意，原告已同意减免2019年2月24日至3月24日的租金，且原告在催收函中并未催收该期间租金；三被告在本案起诉后对案涉房产的面积进行测算，实际为3756.2平方米，与合同约定的面积差距为443.8平方米，故2017年1月至2019年7月，被告九五汇公司向原告蓬客公司多支付租金共计2152259.62元；原告实际收取2019年2月至10月加建部分房屋租金系按照12%的涨幅计算，在此期间，被告九五汇公司向原告蓬客公司多支付加建部分租金共计4875.21元（原告蓬客公司确认可按照合同约定的金额及增幅比例结算该部分租金）；2019年5月22日至12月23日期间被告九五汇公司向原告蓬客公司支付的5247539元均系支付租金等费用；被告九五汇公司已足额支付2019年10月份之前的全部租金及2019年11月份的部分租金108825.99元；除上述争议外，三被告对原告关于租金、水电费、管理费、税金等费用的其他计算标准未提出异议。关于违约金，原告主张违约金分为两部分，一部分系因三被告逾期支付租金产生的违约金481261.6元（暂计至2019年12月9日，应计至实际清偿之日）；另一部分系三被告违约产生的违约金4018498.56元（按六个月租金计算）。关于发票，三被告主张原告未向其开具2018年3月至2019年11月期间的发票，共计金额400万元；原告主张其已开出至2018年8月的发票，在该期间除80万元金额的发票未交付外，其余均交付三被告。四、其他需要说明的情况三被告主张在2019年6月至9月期间案涉租赁房屋外墙装修、大门外市政道路维修影响其正常经营。2019年12月23日，广州铁路公安局深圳公安处发出《取缔公告》，载明因被告九五汇公司娱乐场所的娱乐经营许可证已于2019年12月11日到期，但其仍继续经营，已构成无证经营，故对被告九五汇公司擅自从事娱乐场所经营活动的行为予以取缔。2020年1月23日，因××爆发，广东省人民政府发出《广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应》；次日，深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室、深圳市卫生健康委员会发布《深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室通告》，其中第二条规定：“停止人群聚集性活动。在我省一级响应期间，公安部门将对群众活动予以管制。全市集市、花市、集会、展会、法会、大型宗教活动等一切群众文化活动取消；全市歌舞娱乐场所、网吧、图书馆、博物馆、美术馆、剧院、电影院等市内文化娱乐场所暂停对外开放……。”根据广东省××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。对此广东省××防控智慧版疫情防控组发布《广东省商业服务区复工复市××疫情防控工作指引》，要求在广东省应对新型冠状病毒疫情应急响应结束前，酒吧、舞厅、电影院、电子游戏厅、ＫＴＶ、网吧等人员密集区域暂缓开放。根据广东省××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年5月9日0时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。调整为三级响应后，在按照相关技术指南落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；采取预约、限流等方式，开放公园、旅游景点、运动场所和图书馆、博物馆、美术馆等市内场馆，以及各类会议、会展活动等。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《租赁合同》《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行各自的合同义务。本案中，原告与各方当事人先后签订租赁合同及补充协议，被告九五汇公司最终取得案涉租赁合同的权利与义务，对此，本院对原告蓬客公司与被告九五汇公司之间的房屋租赁合同关系予以确认。在合同履行期间，被告九五汇公司未按照约定按时足额向原告蓬客公司支付租金、物业管理费等费用，已构成违约，故原告蓬客公司有权依据案涉租赁合同的约定解除合同并要求被告九五汇公司搬离涉案房产、支付租金及管理费等费用。提起本案诉讼之前，原告蓬客公司并向被告九五汇公司提出解除租赁合同的主张，因此，原告蓬客公司向本院提出增加诉讼请求，请求本院判决解除与被告九五汇公司之间的租赁合同的意思表示到达被告九五汇公司之日即2020年1月9日，案涉租赁合同即告解除。关于本案的争议焦点，本院作如下分析：关于案涉租赁房屋的建筑面积问题，首先，原告蓬客公司与翁仁在《租赁合同》中明确约定案涉租赁房屋建筑面积按4200平方米计算，每平方米每月租金110元，案涉租赁房屋的面积应为确定租金的关键因素即租赁合同的核心条款，原告蓬客公司虽未提交该合同的附件以证明案涉房屋的实际租赁面积，但根据日常经验法则及商事交易习惯，翁仁在签订合同时对案涉租赁房屋的面积应是知悉且认可的；其次，上述《租赁合同》签订半年后，原告蓬客公司与翁仁又签订了《补充协议》，就租赁房屋的各项细节问题进行进一步确认，确认了案涉租赁房屋的面积为4200平方米，由此亦可推定对于房屋的面积为4200平方米，翁仁系经过长时间检验后确认的；第三，从被告九五汇公司承租案涉租赁房屋之日起，直原告蓬客公司提起本案诉讼之日止的几年时间内，被告九五汇公司均未对租赁面积提出异议，直至本案开庭才提出异议，亦不符合常理；最后，被告九五汇公司抗辩其已找专业人士进行测绘，但并未提交任何证据证明其已进行初步的测绘以及相关测绘方式、测绘报告等，应承担举证不能之不利后果。综上，本院对被告九五汇公司的抗辩意见不予采纳，本院确认案涉租赁房屋的租赁面积为4200平方米、加建部分为65平方米。另外，被告九五汇公司在本案审理过程中申请本院指定有资质的第三方测绘机构对案涉租赁房屋的建筑面积进行测绘，本院认为，被告九五汇公司的该项申请对待证事实并无意义，结合前述原因，本院不予支持。关于原告蓬客公司是否免除了被告九五汇公司2019年3月份租金的问题，三被告抗辩免除一个月的租金系其与原告之间的惯例且双方之间已有合意，但并未提交证据证明原告有免除3月份租金的明确表示，原告蓬客公司发出的催告函并不具有免除被告九五汇公司3月份租金的意思表示，且原告蓬客公司对此亦不认可，故三被告应承担举证不能之不利后果，故三被告的该项辩解意见，本院不予采纳。关于加建部分的租金问题，被告九五汇公司抗辩2019年2月至10月期间，加建部分的租金应为9568.31元，原告蓬客公司实际按照10110元收取，不符合合同约定。根据《补充协议》，加建部分面积为65平方米，每平方米按110元计算，起租日期为2013年12月15日。按照租金每年递增6%的标准，经本院核算，2018年12月15日至2019年12月14日期间的租金应为9568.31元/月，被告九五汇贵公司的该项抗辩意见，具有事实依据，本院予以采纳。对于原告蓬客公司已收取的超额部分以及诉讼请求超出的部分，本院依法予以扣除。关于疫情期间是否应当减免租金的问题，被告九五汇公司系歌舞娱乐经营场所，受疫情防控影响，其在2020年1月23日至2020年5月9日约3个月期间，确实无法开门营业，鉴于双方的租赁合同关系已于2020年1月9日解除，被告九五汇公司应参照租金标准向原告蓬客公司支付占有使用费。本院根据公平原则，酌定减免一个月的占有使用费，对于另外两个月的占有使用费，本院酌定按照原约定的租金标准的50%计算，即减免1339499.52元【（465020元×1.06×1.06×1.06×1.06×1.06×1.06+10110元）×2个月】。综上所述，被告九五汇公司尚欠原告蓬客公司2019年2月24日至12月23日期间的租金、管理费、水电费、税金共计2054887.19元【7307843.09元-（10110元-9568.31元）×10个月-5247539元】。根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。为了减轻当事人的诉累，被告九五汇公司缴纳的保证金110万元，用于抵扣2019年2月24日至12月23日期间的各项费用，方显公平，因此，2019年2月24日至12月23日期间，被告九五汇公司还应向原告蓬客公司支付租金、管理费、水电费、税金共计954887.19元（2054887.19元－1100000元），原告蓬客公司诉请超出部分，本院不予支持。双方的月租金总额从2014年7月24日起，每年在上一年度的基础上递增6%，因此，2020年7月24日之前的占有使用费应按照669749.76元计算，此后，每年按照该标准递增6%计算，但应扣除疫情期间的减免金额1339499.52元，并按照年利率6%支付拖欠款项期间资金占用利息。关于违约金、赔偿金的问题，本案中，被告九五汇公司自2019年2月24日至2019年5月22日至12月23日期间陆续向原告蓬客公司共计支付租金等费用共5247539元，其行为并不属于严重违约，根据本案的实际情况，原告蓬客公司主张该期间的逾期违约金，本院不予支持，被告九五汇公司已支付的费用均视为支付租金等费用。鉴于2019年12月23日后被告九五汇公司未再向原告支付租金等费用，被告九五汇公司应向原告蓬客公司支付自2019年12月23日起以拖欠金额为本金按照年利率6%计算的资金占用利息。被告九五汇公司自2019年12月23日起未再向原告蓬客公司支付租金等费用，至本案开庭之日已逾期远超过30日，故应支付违约金。鉴于在被告九五汇公司搬离案涉房产之前，被告九五汇仍应继续按照合同约定缴纳租金等相关费用，原告蓬客公司的并未产生空置费等损失，合同约定支付相当于2019年7月24日至2020年7月23日期间租金标准的六个月租金作为违约金以及逾期搬离期间支付双倍租金的赔偿金过高，本院依法调整为按上述标准的两个月租金计算违约金，违约金应为1339499.52元【（465020元×1.06×1.06×1.06×1.06×1.06×1.06+10110元）×2个月】。关于发票的问题，根据案涉租赁合同的约定，在被告九五汇公司按时、足额缴纳租金、税金等费用的情况下，开具发票是原告蓬客公司的合同义务，因此，被告九五汇公司要求原告蓬客公司从2018年3月起为其开具已支付租金部分的发票，具有事实依据，本院予以支持。关于律师费的问题，原告蓬客公司与被告九五汇公司在涉案《补充协议三》中明确约定了律师费的负担问题，因被告九五汇公司的违约行为，原告蓬客公司为实现债权而支出律师费6万元，被告九五汇公司应当予以赔偿。关于诉讼保全担保费的问题，本院认为，该项费用系原告蓬客公司为实现债权而支出的必要费用，故本院凭票支持4254.02元。被告谭笑晖、谭有良在涉案《补充协议三》中自愿为被告九五汇公司的债务向原告蓬客公司提供连带责任保证，该保证系被告谭笑晖、谭有良的真实意思表示，在保证期间内，原告蓬客公司要求被告谭笑晖、谭有良就案涉债务承担连带责任保证，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司与被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司之间签订的《租赁合同》《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》已解除；二、被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离深圳市罗湖区和平路1076号深铁大厦负一楼至二楼的租赁物业并协同原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司办理相关物品移交手续；三、被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司支付租金、水电费、物业管理费、税金954887.19元（上述费用暂计至2019年12月23日，2020年7月24日之前的占有使用费按照每月669749.76元的标准计算，之后按照每年递增6%的标准计算至实际搬离之日止，水电费、物业管理费、税金按照合同约定的标准支付至实际搬离之日，但应扣除疫情期间的减免租金1339499.52元）；四、被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司支付逾期支付租金、水电费、物业管理费、税金的资金占用利息（以954887.19元为基数，按年利率6%自2019年12月23日起计至实际清偿之日止，此后每期的逾期利息按照合同约定，以每期应支付的金额为基数按年利率6%自每期付款日起计至实际清偿之日止）；五、被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司支付违约金1339499.52元；六、被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司支付律师费60000元；七、被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司支付诉讼保全担保费4254.02元；八、被告谭笑晖、谭有良对被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司的上述债务承担连带清场责任；被告谭笑晖、谭有良承担保证责任后，有权向被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司追偿；九、原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司开具2018年3月起被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司已实际支付租金（占有使用费）部分的发票；十、驳回原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70321元、保全费5000元，共计75321元，由原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司负担40000元，由被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司、谭笑晖、谭有良负担35321元，原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司预交的35321元，本院予以退还，被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司、谭笑晖、谭有良应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件诉讼费35321元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉案件受理费12029元，由原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司负担2029元，由被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司负担10000元，被告（反诉原告）深圳市九五汇文化传播发展有限公司预交的2029元，本院予以退还，原告（反诉被告）深圳市蓬客酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳反诉费2029元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  毛仁杰审判员  万 婷审判员  黄源鑫二〇二〇年九月三日法官助理袁艳艳书记员申志敏