湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2387号原告：黄瑾，女，汉族，1983年1月3日出生，住湖北省赤壁市，委托诉讼代理人：熊昆，男，汉族，1982年1月9日出生，住广东省深圳市南山区，系原告黄瑾配偶，委托诉讼代理人：杨华蕊，湖北众勤律师事务所律师。被告：孙瑜翔，男，汉族，1986年2月8日出生，住湖南省桂东县，原告黄瑾（以下简称原告）诉被告孙瑜翔（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨华蕊与被告到庭参加诉讼。应当事人共同申请，本院给与双方调解期限，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金或租金损失16800元；2、被告支付原告违约金16800×0.005×122天=10248元（暂按租期剩余天数122天计算）；3、被告赔偿原告房屋损坏及财产损失53330元；4、本案所有诉讼费由被告承担。后，原告将诉讼请求变更为：1、被告向原告赔偿租金2660元（2020年3月4日至3月23日）、房屋占用费2380元（2020年3月24日至4月8日）；2、被告支付原告逾期支付租金的违约金756元（从2020年3月4日至2020年4月8日共计36天，租赁合同约定若被告违约，则按月租金的千分之五支付违约金）；3、被告赔偿原告房屋损失及财产损失53430元；4、被告支付原告因处理报警程序及修缮房屋而导致的房屋无法出租的租金损失12600元（4200元×3个月）；5、热水器出水管损坏的损失100元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，双方就财产损失问题达成和解协议，由被告对其相关损失进行维修、更换，原告撤回部分诉讼请求，最终的诉讼请求为：1、被告支付原告2020年3月5日至3月23日的租金2660元，2020年3月24日至4月8日房屋占用费2380元；2、被告支付原告违约金756元；3、被告赔偿原告房屋损失和财产损失（换锁、水卡、门禁卡）1230元；4、被告支付原告因处理报警程序及修缮房屋而导致的房屋无法出租的租金损失12600元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月4日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于武汉市清江山水小区3.1期58栋2802房屋出租给被告作为住宅用途使用，合同约定租赁期限从2019年7月5日至2020年7月4日，月租金4200元，按季度支付，第一次租金支付时间为2019年7月4日，以后各期租金提前7天支付。合同签订后，原告体谅被告困难，如第一次被告仅一次性支付原告2个月租金，后续每季度被告也均未严格按同合同约定的提前7天支付租金。2020年3月份收取剩余4月个租金时，原告也曾善意将交租时间延迟至2020年3月8日(实际应交日期为2020年2月26日)，经过多次催交租金，被告拒绝按时缴纳租金，且出现微信沟通长时间不回复、电话无人接听等情况。鉴于租金支付期限已超期，按合同约定被告孙瑜翔应承担违约责任。由于被告拒不缴纳租金欠款，2020年3月23日，原告正式通知被告搬离，在合同规定的3天期限内，被告拒不搬离。2020年4月8日，原告委托房屋中介公司代为更换防盗门锁。2020年4月11日，原告发现防盗门门锁被撬。2020年5月1日，原告前往武汉该房屋查看，房屋内设施及装修被大量损坏。原告报警，目前当地公安机关已受理，初步统计损失合计53330元，具体如下：1、次卧房门损坏，损失金额约3000元；2、洗衣机控制面板损坏，维修费用约1000元；3、书房门框损坏，维修更换费用约1000元；4、门禁对讲损坏，维修或更换费用约2000元；5、墙面大面积污损维修费用约5000元；6、墙面多处裂缝维修费用约20000元；7、4个抽屉拉手损坏(抽屉面板需更换)，维修费用约2000元；8、餐椅污损，赔偿约500元；9、空调遥控器丢失1个，赔偿100元；10、三次换锁费用(原锁芯未归还需支付150元，被被告撬坏的新锁及开锁费用330元，再次更换锁芯费用450元)，合计损失930元；11、自来水阀门损坏，更换及上门服务费用500元；12、保洁及室内清洗费用1000元；13、水卡1张100元，门禁2张共200元，损失共计300元；14、由于被告拒不交租，损坏房屋维修等导致原告前往武汉诉讼、向公安机关报案等产生的交通费（暂按5次往返高铁及市内交通费每次按200元计算），损失约1000元；15、同14项原因引起原告误工费暂按3个月计算，每月5000元，合计15000元。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告应按合同约定的时间支付租金给原告。但经过多次协商，在原告方如既往作出让步的情况下，被告仍拒绝按约定支付租金，并在未经原告允许的情况下强行入室，故意损坏房屋内设施及物品，被告应该承担原告财产损失的赔偿责任。被告辩称：第一，第1项诉讼请求的租金不应当支付，被告于2020年1月21日离汉，之后因疫情原因，被告并未实际入住。直到4月8日回汉后就搬走了，该期间的费用不论是租金和房屋占用费都不应当支付；第二，第2项诉讼请求的违约金，是因为疫情不可抗逆的原因造成，不能认定为被告违约；第三，关于房屋及财产损失，只有案涉房屋的次卧房门系被告承租期间造成的损失，其他的损失与我无关，不应当由我赔偿；第四，该损失不应由被告承担，被告于2020年4月8日搬离时，因原告及其委托的中介均联系不上，被告通过报警的方式亦无法联系到原告，原告一直拒接被告的电话，也拒接警察的电话。后，被告于当天委托海居地产（原告委托出租房屋的中介公司）工作人员开门搬家。原告主张事后才发现房间物品毁损，报警起诉导致房屋需维持当时的状态所致的租金损失，该损失不应当由被告承担。经审理查明：2019年7月4日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于武汉市清江山水小区3.1期58栋2802房屋出租给被告作为住宅用途使用，租赁期限自2019年7月5日至2020年7月4日，月租金4200元，按季度支付，第一次租金支付时间为2019年7月4日，以后各期租金提前7天支付，若逾期支付，每天支付千分之五的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告缴纳了押金4200元，并陆续缴纳租金至2020年3月4日。2020年1月下旬，原告回老家过年，之后因为疫情而无法回到武汉市。疫情期间，原告向被告催要下一季度房租，被告以无法确定解封时间、公司不知何时开工等为由要求疫情结束了再支付。原告表示可以延期至2020年3月8日，要求被告尽快交租，否则其将按照合同约定主张权利。后，双方对此未协商一致，被告亦未缴纳下季度房租。2020年4月8日武汉市解封，原告当天回到了武汉市，但因原告已经将门锁换掉，其无法进入房屋，被告自行找开锁人员开锁后进入房屋，将自身物品拿走后离开。原告之后进入房屋，认为被告损坏了房内物品要求被告赔偿，并在2020年4月11日再次更换了门锁。之后双方对租金和赔偿事宜协商未果，原告提起本案诉讼。以上事实，有房屋租赁合同、支付凭证、照片、视频、微信聊天记录和当事人陈述等在卷予以证明。本院认为，被告没有及时支付下季度房租的主要原因系因为疫情给其是否能够继续履行合同带来了不确定性，被告也跟原告进行了协商沟通，虽有延期支付行为，但不应承担违约责任。疫情期间，被告虽然因为封城而没有居住房屋，但房屋仍由其控制，涉案房屋为住宅，与商业类不同，不能居住并不会给被告造成很大经济损失。基于公平原则，本月酌定免除2月3日（法定工作日首日）至4月8日期间15日租金，鉴于被告已将租金预付至3月4日，需另行再缴纳2020年3月20日至4月8日的租金2800元。关于原告主张的换锁费用，被告4月8日进入房屋后，原告更换锁具本身具有一定合理性，但导致被告开锁进入的原因在于原告，原告要求被告赔偿换锁费用，本院不予支持。关于原告主张的新领水卡、门禁卡费用，原告对此并未提供有效证据证明被告遗失了其水卡和门禁卡且其更换支付了费用，本院不予支持。被告在租赁期间确实损坏了房门且污染了墙壁，双方就被告进行维修达成了合意，但确实造成了其房屋不能及时出租等损失，但导致房屋不能出租除此之外还有原告自身和其他客观原因，本院酌定被告赔偿15日房租2100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告孙瑜翔于本判决生效之日起十日内向原告黄瑾支付租金2800元；被告孙瑜翔于本判决生效之日起十日内向原告黄瑾赔偿损失2100元；三、驳回原告黄瑾的其他诉讼请求。如果被告孙瑜翔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1810元，适用简易程序减半收取905元，由原告黄瑾负担452元，被告孙瑜翔负担453元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李志涛二〇二〇年九月三十日书记员  张 晨