江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0404民初5060号原告：江苏德威木业有限公司，住所地江苏省常州市怀德南路**。法定代表人：葛林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏苏平，该公司员工。委托诉讼代理人：葛跃进，该公司董事。被告：陈华平，男，1953年10月18日出生，汉族，户籍地福建省平潭县。委托诉讼代理人：刘美娇，女，1965年11月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告江苏德威木业有限公司（以下简称德威公司）与被告陈华平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏苏平、葛跃进，被告委托代理人刘美娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告陈华平签订的《房屋租赁合同》（编号wns0170518），并返还案涉房屋；2、请求判令被告陈华平立即支付所欠房屋租金人民币131.91万元(暂计到2019年8月17日起诉之日，以实际发生为准，并要求计算到实际解除合同归还房屋之日的房租）；3、请求判令被告陈华平支付拖欠的两年来的物业费39.34万元；4、请求判令被告陈华平支付拖欠房租等违约金54万元(2019年2月17日起拖欠房租与费用约100余万暂按100万，计算至2019年8月17日约180天，按每日千分之三计算）；5、本案的诉讼费用由被告陈华平承担。审理中，原告明确诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同书》终止，并返还案涉房屋；2、被告支付计算至2020年7月17日合同终止日的租金233.24万元；3、支付代偿款20.5万元;4、支付计算至2020年7月17日物业费为58.5万元；5、违约金累计期限为两年，约190万元；第二期从2019年8月17日至2020年7月17日，累计租金103.07万元，违约金11个月，约51.01万元。事实和理由：原、被告陈华平于2017年5月17日向原告要求租赁房屋，并签订一份为期叁年的《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于本市（现命名为1号楼）二层及其一层部分、宿舍楼2-5层，共计约5855.8平方米房屋出租给被告陈华平经营使用；被告陈华平另行租用常州路易威尼斯娱乐有限公司的音响设备，由被告陈华平代被告常州路易威尼斯娱乐有限公司偿还原常州路易威尼斯娱乐有限公司拖欠“江苏德威威尼斯商业广场有限公司”伍拾万元的欠款作为附件条件，将款直接向原告进行支付；代偿款分10个月，每月5万元，与本案所租房屋的每月房租，一并向原告交付；房屋租赁合同第三条第3、4款对租赁期限内房租支付作出了明确约定：按照先付后用原则，被告每月25日前支付下月房租，如果被告陈华平的任何一次不按时缴纳房租，将按违约处理，原告有权立即解除合同、收回所租房屋，被告陈华平无条件交回房屋。为了确保被告陈华平代偿款如期还清，常州路易威尼斯娱乐有限公司以其租给被告陈华平的音响设备向原告作为担保。在合同中，对双方的权利义务作出了明确的约定。被告陈华平接收房屋后，初期租赁房屋时，还能够按合同约定履行支付房租与代偿款；但从2018年3月起一直存在房租拖欠，被告陈华平在2018年7月3日支付了最后一笔5万元房租后，就不再存在有支付房租行为。从房屋起租之日起（2017年5月18日）到本案诉讼之日（2019年8月17日止），被告应该支付原告房租236.91万元，而被告陈华平在房屋租赁期间实际向原告支付了105万，直至诉讼日止，被告陈华平已经发生房租拖欠131.91万。被告陈华平接受了常州路易威尼斯娱乐有限公司对50万元欠款的代偿义务，但被告陈华平实际偿还了29.5万元后，一直没有履行代为常州路易威尼斯娱乐有限公司偿还欠款的责任，还拖欠20.5万元没有归还。为此，被告陈华平、常州路易威尼斯娱乐有限公司均应有责任来还清欠款。同时在清算代偿协议中已经明确，如果任何一期代偿款没有付清，被告陈华平有权终止房屋租赁合同，无条件遐出，常州路易威尼斯娱乐有限公司所抵押设备全部归原告所有。原告曾经以电话、短信、书面催款通知等方式多次催告被告陈华平以及委托的实际经营人刘美娇，但均未有明确的付款计划与履行合同付款的行动。原告与被告陈华平签订的房屋租赁合同第四条中，已经明确约定了物业费的缴纳，并按2.8元／平方米计算，两年内一直没有缴纳，共计39.34万元。根据《房屋租赁合同》第八条第3项约定，乙方如果拖欠费用（房租、物业费用、水电费代偿款等），应该承担所欠款项的违约金，违约金按每日3‰的标准计算，直到付清为止。被告从2019年2月17日起拖欠房租约100万，至2019年8月17日约180天，应该承担违约金54万元。在原告催收房租无果的情况下，被告的行为严重违反合同约定，侵犯了原告的合法利益，为了维护原告的合法权益，根据我国《合同法》等相关法律法规的规定，现向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈华平答辩称：我是2017年7月18日开始接管的，做到2017年12月18日由于我身体不好，，地理位置不好经营也不好，所以承包给袁正做了。袁正还欠了我们200多万。我不是不还钱，是现在没有钱还。原告起诉的金额大部分是对的，袁正租赁到8月的时候，那时候我们一直还款至2018年7月。2018年8月，据袁正说，他在8月做金融出了事情所以没有按期交纳租金，他也与房东商量过，不是不还钱，但是房东将电也停了。我当时问袁正有无证据，他说他在开庭时有提到证据，法院可以去调取相关材料。包括物业、水电费等，所有的钱都要与原告对账。另2018年8月中旬门锁了就无法经营，有两档人进去过，后面也没有落实到位，后面严打开始了。代偿款20.5万元已经跟房租一起给了，代偿款前面先扣了50万元给原告的。租金只欠了345000元，原告算到现在没有依据。物业费和违约金由法院酌情考虑。经审理查明，2017年5月18日，原告（甲方，出租方）与被告陈华平（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，双方约定德威公司将位于常州市怀德南路68号的相应房屋（商业广场一号楼二层及部分一层的房屋，建筑面积为5855.8平方米）出租给被告用于KTV经营，租赁期限为叁年，自2017年5月18日起至2020年7月17日止。第一个合同年度的月交房屋租金，按照月付85000元执行；第二个合同年度的月交房屋租金，则在上年度月租金基础上递增5%，即按每月付89000元执行；第三个合同年度的月房屋租金，则按月付房租金93700元执行。乙方必须在每月25日前缴纳下一个月房租。乙方在房屋租赁期间或在解除合同，房屋收回交付到甲方前，不论乙方是否经营，房租金按实际计算并应如期缴纳，不足整月按天计算。物业管理费标准为2.8元/平方米/月，按乙方实际使用面积分摊，含外围的保安、保洁、绿化、卫生、高配、消防设施维护。物业费按月收取，乙方须予及时支付，如果不及时结算，则甲方有权采取停水、停电等物业服务，造成的一切后果与损失均有乙方自负。乙方擅自对房屋结构进行改造、不得改变房屋用途、不得进行转租、转让、转包。乙方租赁房屋期间，如乙方有下列行为之一，甲方有权立即解除合同，收回房屋于设备，乙方无条件服从：1、月度租金不如期缴纳，在甲方书面告知，限期缴纳而到期未交的；2、按清偿协议代为常州路易威尼斯娱乐有限公司归还拖欠江苏德威威尼斯商业广场的款项，乙方如果没有按该协议按期归还的；3、拖欠水电费、物业费，在甲方书面催告后，逾期还没有缴纳的；4、存在转包、转租、对外抵押等非法行为的……。合同书违约责任及赔偿部分约定：1、合同期满，乙方应该归还甲方房屋而拒不履行归还的，每逾期一天按违约赔偿1万计算，直到房屋交付甲方为止。2、乙方违反合同约定，被甲方责令解除房屋租赁合同、收回房屋、设备的，而乙方拒不履行、拒不交还房屋、设备，每逾期一天按违约赔偿1万计算，直到房屋、设备归还为止。…4、如果发生拖欠费用（包括并不限于房租、物业费、水电费、代偿欠款等）除甲方依约解除合同收回房屋外，乙方还应该承担所欠款项的违约金，按每日3‰计算，直到付清为止。合同房屋的收回部分约定：当出现合同终止、甲方收回房屋的情形时，乙方不得损坏原有房屋结构与装饰、设施，否则应该承担修复、赔偿责任；房屋的归还，甲方不承担乙方的任何装修补贴与费用。2、属于乙方的财物应该在接到房屋移交通知后的3天内移走，逾期甲方不承担对乙方滞留物品的保管责任，并视为乙方放弃所有权，甲方有权另行处置；并按照规定收取滞留物的保管费与存放场地费。3、原常州路易威尼斯娱乐有限公司作为抵偿欠款给江苏德威威尼斯商业广场的设备等，已经属于甲方财产，如乙方造成短缺、损坏，应该承担赔偿或修复的责任。争议的处理部分约定：2、乙方租赁由常州路易威尼斯娱乐有限公司抵押担保给江苏德威威尼斯商业广场为期叁年的kTV设施设备，由乙方代常州路易威尼斯娱乐有限公司偿还拖欠江苏德威威尼斯商业广场的款项：175万元现金与原案件受理费等，乙方认同按照江苏德威威尼斯商业广场与常州路易威尼斯娱乐有限公司签订的清偿协议，并按该协议的款项支付时间、金额、违约责任履行责任。如果乙方存在任何一期代偿违约，则本合同终止，甲方收回房屋及设施设备，代偿款与本合同中的房租交付性质一样，乙方须按本合同条款约定承担责任。合同签订后，原告将诉争房屋交被告使用，被告共计支付134.5万元。对此，被告陈述其中代偿款为50万元。2017年5月18日，常州威尼斯商业广场有限公司作为甲方与常州路易威尼斯娱乐有限公司作为乙方签订清偿协议书一份，约定：…1、签订本协议后，以现金的方式归还甲方175万元：⑴、其中125万元在双方签订本协议后的七个工作日内支付给甲方。⑵还有50万元在一年内还清（具体商议后每月等额还伍万，分十个月还清）。同日，常州路易威尼斯娱乐有限公司出具认同书一份，言明，依据常州威尼斯商业广场有限公司与常州路易威尼斯娱乐有限公司签订清偿协议书中约定，现常州威尼斯商业广场有限公司认可陈华平租赁抵押给常州威尼斯商业广场有限公司的设备，由陈华平代为常州威尼斯商业广场有限公司履行清偿协议书中的相关代偿责任。2017年12月18日，被告授权其外甥孙林泽志（甲方）与案外人殷克忠、刘晓明（乙方）签订《项目合作协议》一份，对合作项目、期限、方式、房租核算、相关费用、权利义务、违约责任等内容进行了约定。双方约定：甲方将其承包的位于常州市钟楼区的娱乐场所由乙方负责具体经营事宜，甲方负责监管。合作项目现名为“威尼斯娱乐会所”，项目地址为怀德南路68号一楼、二楼（详见房屋租赁合同）；合作经营期限以甲方与常州路易威尼斯娱乐有限公司签订承包协议的期限为准，该期限原则上自本协议签订之日起至2020年7月17日止，该合作期限不得超过该期限；因甲方对项目有先期投入，在本协议签订时，乙方应当向甲方支付合作押金25万元，否则本协议无效。如在本协议履行过程中，乙方存在包括但不限于违约、财产损失等情况,甲方有权扣除相应款项；在本协议终止、解除后，如乙方不存在包括但不限于违约、财产损失等情况下，由甲方无息返还乙方；本协议生效之日起，所涉合作项目由乙方负责具体经营，自筹资金，自负盈亏，所涉及的一切债权债务均与甲方无关。甲方派一人担任合作项目的副总，负责对合作项目资产进行监管，并由乙方发放相应工资；合作期间，乙方需每月向甲方支付合作费用，费用标准为每月25万元，该合作费用前三个月实行先用后付原则，每月的合作费用必须于当月15日前支付至甲方，否则视为乙方违约；三个月期满后，如双方继续合作，则从第四个月起实行先付后用原则，即乙方先支付合作费用再使用项目场所，下个月的合作费用必须于上月的15日前向甲方支付，否则视为乙方违约；合作过程中所涉及的包括但不限于人员工资、卫生、文化、税收、物业管理等一切费用均由乙方承担,与甲方无关；乙方应当于2018年6月18日前先行一次性向甲方支付自2018年7月18日起至2019年7月17日止的合作费用120万元，余下的合作费用按本协议相关约定按月支付。乙方应当于2019年6月18日前先行一次性向甲方支付自2019年7月18日起至2020年7月17日止的合作费用120万元，余下的合作费用按本协议相关约定按月支付；租金费用以甲方与房屋相关权利人签订的租赁合同为准。在乙方支付合作费用后，由甲方向房东交付房租，每年递增房租金5%（该款由乙方承担）。租金按房屋租赁合同另行向甲方实际支付，由甲方向房东支付；乙方还应当承担常州路易威尼斯娱乐有限公司法定代表人林华每月3000元的工资，该工资每月按月发放，乙方不对其进行考核；在合作期间,乙方如存在任何违约行为,则甲方有权单方解除本协议,乙方无条件退场,甲方收回经营权,除甲方有权没收乙方提交的押金外,甲方有权要求乙方承担三个月的合作承包费用作为违约金,实际损失超过违约金的,以实际损失为准,并承担因此而产生的包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等费用等。后被告殷克忠、刘晓明进场经营。2018年2月23日，殷克忠作为甲方，刘晓明作为乙方，袁正作为丙方，签署了《经营权转让协议》一份，约定：甲方和乙方将位于常州市钟楼区的常州市威尼斯娱乐有限公司经营权整体转让给丙方，主要经营ＫＴＶ。本协议自签字生效之日起，丙方先付甲方和乙方押金25万元，甲方和乙方可派收费和财务人员进入，从即日起，所有的收入归丙方，同时人员工资、水电、房租等所有相关费用由丙方负责；之前的所有相关费用由甲方和乙方结清。同时，该协议还对违约责任等其他内容作了约定。2018年11月26日，被告方与袁正经结算，袁正向被告方出具欠条一张，载明：因欠款人承包位于常州市钟楼区易威尼斯ＫＴＶ项目，且合同已于2018年11月11日终止。经双方核算，自2017年12月18日起截止2018年11月11日，共结欠承包金壹佰柒拾伍万元整（1750000元）、网络电话费叁万贰仟元整（32000元）、法人代表工资壹万捌仟元整（18000元），共计人民币壹佰捌拾万元整（1800000元）。经双方协商，自2018年11月25日起，每月25日还叁拾万元整（300000元），全部款项于2019年4月25日前还清，否则承担所欠款项总额的30%的违约金，并承担相关法律责任。2019年1月15日，被告陈华平将袁正、殷克忠、刘晓明作为被告诉至本院，要求支付欠款180万元，包括：合作费用175万元、网络电话费3.2万元、法定代表人工资1.8万元；被告承担逾期还款的违约金54万元；房屋加租金2.4万元。前述共计236.4万元。本院于2019年8月23日作出（2019）苏0404民初641号民事判决书，判令袁正向陈华平支付拖欠的合作费用175万元、网络电话费3.2万元、法定代表人工资1.8万元、逾期付款违约金30万元，合计210万元。2020年3月10日，原告出具情况说明一份，江苏德威威尼斯商业广场有限公司系原告下属子公司，在房屋租赁、物业服务等方面履行收费，进行内部结算，并互相承认。庭审中，被告申请证人滕兴凤、石淑贤到庭作证，用以证明原告方2018年8月锁门导致其无法经营。证人滕兴凤陈述2018年中秋节门锁了，就不做了，但是没看到谁锁门的。证人石淑贤陈述2018年8月中旬门锁了，听说是欠房租，门给锁掉了,但是没看到谁锁门。对证人证言，原告意见为：被告由于内部承包金问题停业，被告陈述是原告锁门，现在被告还跟原告商量请新的承包人来经营，电梯都可以上下，不存在锁门一说，被告向法庭提供的照片没有任何证据说是谁锁的门，证人也说没看到谁锁门。被告就想通过证人来达到不付租金的目的。被告认为是原告的电工锁门的。原告另提交如下证据：催告通知1文书及其接收短信、催告通知2及其快递单、催告通知的照片，分别在2018年11月23日发出催款通知，当时委托威尼斯商业广场进行催告。需要说明的是，江苏威尼斯商业广场是江苏德威木业的子公司，因为德威木业是生产性公司，所以特意为了经营服务业，对房屋的租赁、维护、物业等成立了管理型的公司。催告通知已经发出，还有发给陈华平的微信，可以查证已经收到。除了日常电话告知、口头告知以外，在2019年7月25日，以快递的形式再次催告陈华平，要求交款，该催款通知被退回，但是被告代理人也知道这个事情，我有照片为证。被告对该证据发表质证意见为:催告函我没有收到，我身体不好，也联系不到陈华平，但有一次我去他办公室，他拿催告函出来，我说帮他找陈华平。上述事实由房屋租赁合同、清偿协议书、认同书、（2019）苏0404民初641号民事判决书以及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有约束力。合同约定租期到2020年7月17日，现上述日期已届满，原告诉请确认合同已经终止，要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称原告于2018年8月锁门导致其无法经营，应当停止计算租金的抗辩理由，首先，因被告对自己的主张并未能提供足够证据证实；其次，被告陈华平在与案外人袁正的（2019）苏0404民初641号民事纠纷中已经计算至2018年11月11日，已经超出了本案被告抗辩的2018年8月，故被告上述抗辩理由，缺少事实依据，本院不予采信。原、被告对于被告已经支付134.5万元并无异议，但被告认为该款中已经支付代偿款50万元，因款项为同时交付，并无约定支付款项的性质，故对被告辩称交付了50万元为代偿款本院予以采信，综上，被告已经支付的租金为84.5万元，按照合同约定计算至2020年7月17日，现原告诉请被告支付租金233.24万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付代偿款，因被告已经支付50万元，故原告诉请原告被告支付代偿款20.5万元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的物业费部分，依据合同约定的物业费标准，原告诉请支付至2020年7月17日的物业费58.5万元,于法有据，本院也予以支持。被告抗辩原告免除部分物业费以及案外人袁正交付过物业费，因并未提供证据证实，故本院不予采信。关于原告主张的违约金，被告对此不予认可，且约定的违约金每日千分之三过高，本院酌情调整为自租金逾期之日起按LPR1.3倍计算至实际付清之日止。因调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、原告江苏德威木业有限公司与被告陈华平签订的《房屋租赁合同书》（编号wns0170518）终止，被告陈华平于本判决生效之日起十日内将租赁的房屋常州市怀德南路68号的相应房屋（商业广场一号楼二层及部分一层，建筑面积为5855.8平方米）返还原告江苏德威木业有限公司;二、被告陈华平于本判决生效之日起十日内支付原告江苏德威木业有限公司拖欠的租金233.24万元；三、被告陈华平于本判决生效之日起十日内支付原告江苏德威木业有限公司物业费58.5万元；四、被告陈华平于本判决生效之日起十日内支付原告江苏德威木业有限公司违约金(自租金逾期之日起按LPR1.3倍计算至实际付清之日止，详细见附件计算方法举例);五、驳回原告江苏德威木业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26460元(原告已预交)，由被告陈华平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  曹永高人民陪审员  曹佳义人民陪审员  季金兰二〇二〇年九月二十九日书 记 员  陈 琳