贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初770号原告：冯伟，男，1982年12月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：贺新亚，男，1972年4月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告冯伟与被告贺新亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，因双方权利义务不明确，本院当庭转为简易程序,于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告冯伟、被告贺新亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的租赁合同；2.被告恢复租赁房屋原有雨棚，并在腾空后将房屋交还原告；3.被告立即按每月2800元的标准向原告支付自2020年3月10日起至搬离之日的房屋租金，暂计算至2020年7月10日租金为11200元，并按年利率6%的标准支付原告逾期利息至全部租金付清之日止；4.原告不予退还被告支付的保证金2800元；5.被告支付搬离前所产生的相关费用共计200元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，原、被告双方签订租赁合同，约定被告承租原告所有的位于贵阳市的房屋，租赁期限自2018年12月10日起至2020年12月9日止。租金为每月2800元，按季度支付，每季度10日前付清当季度租金，不得拖欠租金，保证金2800元。被告租赁期限内使用房屋时不得改变房屋结构。合同签订后，被告支付原告保证金2800元，原告按照约定将房屋交付给了被告。但被告在租赁期限内却严重违约，在未经原告同意的情况下擅自改变房屋结构，将房屋原有的雨棚私自改建为板房，扩宽房顶面积；同时，未按照合同约定按时向原告支付租金，且在原告多次催告后仍不支付。被告的行为，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。为此，原告依法向本院提起诉讼。被告贺新亚答辩称，不同意解除合同，城管告知被告涉案房屋是违建房，希望原告拿出合法房屋使用权利来证明是冯伟所有且系冯伟使用。原告如不能拿出合法的房屋手续，贺新亚要求冯伟退还之前所缴纳的房租。上次的判决已执行，贺新亚要求冯伟当面收款打收条，被冯伟拒绝了，且要求冯伟来解决房屋使用的问题被拒绝，导致房屋到现在一直不能使用。租金已支付至2020年3月10日。因为贺新亚一直没有正常使用房子，贺新亚没有交房给冯伟，贺新亚在该房屋内有投资，如果冯伟不能提供房屋的合法使用手续就要赔偿贺新亚损失。经审理查明，原告冯伟与被告贺新亚于2018年12月4日签订《租赁合同》，双方约定原告将坐落于贵阳市云岩区房屋出租给被告使用，租赁2年（2018年12月10日至2020年12月9日），每月租金2800元，按季度支付；被告支付2800元作为保证金，被告按时支付水、电等费用，若不再租赁，应在交清费用后与原告结算，否则原告有权从所交付的保证金中扣除相关费用；被告在租房期间，所发生的一切安全事故自行负责。合同签订后，贺新亚使用案涉房屋用于经营，并向原告交纳保证金2800元及支付至2019年12月9日的房屋租金。另查明，在2020年1月7日本院受理的（2020）黔8601民初41号案中，冯伟向本院提起起诉，要求:1.贺新亚支付2019年12月10日至2020年3月9日止的房屋租金8400元；2.未按期缴纳租金属违约，不予退还押金2800元；3.解除租赁合同，并强制被告搬离，退还房屋给冯伟。该案中审理查明，因涉案房屋树木倒塌损坏顶棚导致房屋受损且不能使用的客观事实，贺新亚虽未能按照约定支付房屋租金有一定违约存在，但并非根本性违约，且庭审中贺新亚也愿意继续使用案涉房屋，并以2019年10月至2019年11月期间的房屋租金的50%作为减少租金之计算依据，即贺新亚应向冯伟支付上述期间的房屋租金为2800元×3个月－2800元×50%＝7000元。判决：一、贺新亚向冯伟支付2019年12月10日至2020年3月9日的房屋租金7000；二、驳回原告冯伟的其他诉讼请求。贺新亚不服上述判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，并主张：1.树木砸坏房屋应由冯伟全部负责，冯伟所说，贺新亚私自搭棚该事实不服;2.大树砸坏房屋顶棚一事，造成贺新亚不能正常使用该房时间内，贺新亚应不支付房租;3.因为冯伟本次起诉造成该房不能正常使用，其过程中的房屋租金由冯伟自行负责；4.因此事件导致贺新亚与冯伟的租赁合同不能正常履行，所造成贺新亚经济损失，贺新亚将追究冯伟责任。2020年7月6日，贵阳市中级人法院作出（2020）黔01民终3852号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。贺新亚履行判决确定的2019年12月10日至2020年3月9日的房屋租金7000元后未再支付租金亦未归还房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋租赁合同、（2020）黔8601民初41号民事判决书、（2020）黔01民终3852号民事判决书、微信聊天记录、身份信息等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。本案中，贺新亚自2020年3月10日起未支付房屋租金亦未归还房屋系违约。冯伟要求解除双方签订的房屋租赁合同、返还房屋并按合同约定2800元/月租金支付从2020年3月10日起至至搬离之日的房屋租金的诉请不违反法律及合同约定本院予以支持，但需要明确的是，合同解除前名为租金，解除之后为房屋占用使用费。关于房屋租金逾期支付利息，被告逾期支付房屋租金，客观上对原告造成资金占用期间利息的损失，本院以2020年7月11日起，2020年3月10日起至2020年7月10日租金11200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算利息至付清之日止。冯伟要求贺新亚恢复租赁房屋原有雨棚，因冯伟未提供涉案房屋租赁前原有雨棚情形，该诉求不明确本院不予支持。对冯伟不退还保证金2800元的主张，根据合同约定，保证金应在贺新亚不再租赁房屋并交清费用后与冯伟结算，否则冯伟有权从所交付的保证金中扣除相关费用，即保证金应为对涉案房屋相关费用的担保，冯伟要求不予退还不符合双方约定，但因目前相关费用并未结算，冯伟可暂不退还，待相关费用实际清算后再另行结算。对冯伟要求支付搬离前所产生的相关费用共计200元，冯伟未提供证据证明该费用已实际产生或必将产生，该诉请本院不予支持。对贺新亚主张涉案房屋为违建房，冯伟无权收取房屋租金，自己未使用房屋，不应支付房屋租金的主张，本院认为，首先贺新亚并未提出证据证明涉案房屋为违章建筑，退一步说，即便涉案房屋为违章建筑导致双方房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，贺新亚仍负有向冯伟支付房屋占用费的义务；其次，冯伟是否有涉案房屋的使用权并不影响房屋的使用，因此贺新亚提出要求冯伟来解决房屋使用的问题被冯伟拒绝，导致房屋到现在一直不能使用的主张，无事实及法律依据，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告冯伟与被告贺新亚于2018年12月4日签订的《租赁合同》；二、被告贺新亚于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区房屋返还原告冯伟；三、被告贺新亚于本判决生效之日起十日内按每月2800元的标准向原告支付自2020年3月10日起至搬离之日止的房屋租金及房屋占用使用费及利息（自2020年7月11日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算至付清11200元之日止）；四、驳回冯伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告贺新亚负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年九月二十九日法官助理徐洁书记员杨丽