四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终879号上诉人（原审原告）：刘杰，男，住四川省宣汉县。被上诉人（原审被告）：李永光，男，住四川省宣汉县。被上诉人（原审第三人）：苟余权，男，住四川省宣汉县。被上诉人（原审第三人）：谯志珍，女，住四川省宣汉县。上诉人刘杰因与被上诉人李永光、苟余权、谯志珍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初3692号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：1、依法撤销四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初3692号民事判决，并依法改判；2、判令刘杰与李永光于2008年11月15日签订的房屋认购合同有效；3、判令2012年10月28日调换安置在刘仕清综合楼5号、6号门市所有权归刘杰所有；4、判令苟余权、谯志珍立即搬离刘仕清综合楼第5号门市，并恢复原状；5、判令苟余权、谯志珍从2016年1月开始非法入侵刘杰所有的门市，给刘杰造成门市租金每年损失二间8000元，直到交付门市为止；6、一、二审诉讼费由李永光承担。事实及理由：1、一审仅对刘杰与李永光于2008年11月15日签订的《房屋认购合同》，以及购买门市的位置、面积、支付价款进行了认定，但与建房者刘仕清、刘仕春、刘翼达成将刘杰购买的门市调换，安置在已经批准的宅基地上进行安置（即一单元5号、6号门市）却只字不提；2012年10月28日李永光通知建房者刘仕清、刘仕春、刘翼三人及刘杰算帐、交付门市，三方之间达成口头协议，将2008年11月15日签订的合同应当履行的交房义务调换安置到合法审批的宅基地上进行安置（5号、6号），建房者刘仕清、刘仕春、刘翼同意将一单元5号、6号门市调换安置给刘杰，并当场收取了刘杰下欠的购房款，建房者刘仕清、刘仕春、刘翼当场将一单元5号、6号门市交付给刘杰，充分说明刘一交付行为是建房者刘仕清、刘仕春、刘翼4人及李永光的共同行为，而不是李永光一人的销售行为。作为刘杰是本集体经济组织成员，购买刘仕清、刘仕春、刘翼批准的宅基地上的房屋，三方之间均无异议，符合法律规定，并于2012年10月28日将刘仕清综合楼5号、6号门市已交付给刘杰所有、占有、使用，一审法院鲁断认定李永光不构成卖房主体资格，从而导致判决错误；2、一审法院漏列主体，应当追加建房者刘仕清、刘仕春、刘翼作为本案的第三人参加诉讼活动，才能查清事实真象，正确审理此案。李永光答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。苟余权、谯志珍同意李永光的答辩意见。刘杰向一审法院起诉请求：1、判令刘杰与李永光于2008年11月15日签订的房屋认购合同合法有效；2、判令李永光于2012年10月28日将刘仕清综合楼5、6号门市交付给刘杰有效；3、判令宣汉县东乡镇周桥村4组刘仕清综合楼第5、6号门市所有权归刘杰所有；4、判令苟余权、谯志珍搬离宣汉县东乡镇周桥村4组刘仕清综合楼第5、6号门市，并恢复原状；5、判令苟余权、谯志珍赔偿刘杰损失16000元；6、诉讼费由李永光和苟余权谯志珍承担。一审法院认定事实：2008年11月15日，刘杰与李永光签订《房屋认购合同》，约定刘杰购买李永光在建工程三单元门市层9、10号房屋，建筑面积约90平方米，并支付首期购房款27000元。2008年11月17日，苟余权与李永光签订《房屋认购合同》，约定苟余权购买李永光在建工程二单元门市层5、6号房屋，建筑面积约120平方米。2010年3月，宣汉县东乡镇周桥村4组村民刘仕清办理了建设用地规划许可证，用地性质为居住用地，用地面积为60平方米，建设规模为180平方米（三层）。2010年6月11日,李永光以“李双洋”的名字与刘仕清签订协议,由刘仕清办理修建房屋审批手续，李永光出资修建，补偿刘仕清面积为109平方米的房屋一套，其余房屋归李永光所有。2010年7月-11月，刘仕清办理农村村民修建自用住房用地申报手续，县人民政府批准意见为：同意新建，占用耕地60平方米，共计占地60平方米，用于修建自用住房。李永光用刘仕清和其他村民的土地修建房屋一栋(底楼为门市,2-9层是住房)。2011年2月10日，李永光给苟余权重新出具收条，表示收到苟余权购房款10万元。2012年10月28日，刘杰将下差门市款67000元支付给李永光。2016年元月刘杰发现苟余权将李永光修建综合楼5、6号门市安装了卷帘门，刘杰为此和苟余权、谯志珍发生纠纷，经派出所出警平息。2018年刘杰准备装修门市，发现苟余权又将5号门市再次装上卷帘门，故提起诉讼。一审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”即建设用地必须依法申请国有土地，即使是集体所有的土地也必须经依法批准，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用,刘仕清申请及批准的是用于修建自用住房，李永光是用刘仕清和该村其他村民土地修建房屋予以出售，因李永光不是案涉房屋所在集体组织成员，故其没有资格成为该农村房屋买卖的主体，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定的规定”,刘杰与李永光所签订《房屋认购合同》违反法律规定，依法应当无效。故，对刘杰的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，判决：驳回刘杰的全部诉讼请求。案件受理费2150元，减半收取1075元，由刘杰负担。二审中，刘杰向本院提交以下证据：第一组，刘翼、刘仕春的建房审批手续，拟证明争议房屋是合法建筑，是经过依法审批了的；第二组，2012年10月28日和2016年6月28日刘仕春、刘仕清、刘翼签署的认证书，拟证明安置房调换也是经建房者刘仕春、刘仕清、刘翼同意，都是建房者刘仕春、刘仕清、刘翼和李永光的共同行为。李永光质证认为，对第一组证据，不是新证据，是早已经存在，上诉人针对本案在一审中未提交，如果作为新证据的话，对其真实性、合法性没有异议，但是与本案没有任何关联性；第二组证据，对两份认证书三性我方均不予认可，诉争房屋都是李永光一个人修建的，也不需要跟任何人商量。苟余权、谯志珍质证认为，建房审批手续那是程序问题，我们买房是在李永光手里买的，与审批手续的人无关。本院对刘杰提交的证据将结合全案证据予以综合认定。二审查明的其余案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案李永光与刘杰于2008年11月15日签订的《房屋认购合同》是否有效的问题。本案中，案外人刘仕清申请及批准的农村村民自用住房用地修建房屋，李永光利用刘仕清和该村其他村民土地修建房屋并予以出售，且李永光并非案涉房屋所在集体经济组织成员，其与刘杰签订《房屋认购合同》出售案涉房屋，其行为不仅建反《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，也一定程度上损害了国家和集体的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定的规定”之规定，故李永光与刘杰签订的《房屋认购合同》属无效合同，一审法院对此认定案涉合同无效并无不当。刘杰虽在二审提交刘仕春、刘翼、刘仕清的建房手续和认证书，但基于刘杰出售案涉房屋违反法律法规的强制性规定，不具有合法性，刘杰提交的前述证据并不影响本案案涉合同效力的认定。无效合同自始没有法律约束力，鉴于李永光与刘杰签订的案涉合同无效，本院对刘杰主张案涉房屋归其所有、李永光交付房屋及苟余权、谯志珍搬离案涉房屋并赔偿损失的上诉请求不予评判。合同认定无效后，刘杰可就无效合同产生的法律后果，另行主张权利。综上所述，上诉人刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人刘杰负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年九月三十日书记员  冯泽林