山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初2121号原告：陈德武，男，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：刘宗伟，邹城峄山法律服务所法律工作者。被告：张冬洪，女，汉族，住邹城市。第三人：中信银行股份有限公司济宁分行，住所地：济宁市。法定代表人：张文，行长。委托诉讼代理人：朱明程，系该行工作人员。原告陈德武与被告张冬洪、第三人中信银行股份有限公司济宁分行（以下简称中信银行）借名买房合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宗伟、第三人中信银行委托诉讼代理人朱明程到庭参加诉讼，被告张冬洪经本院公告送达开庭传票拒未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2016年7月16日签订的协议书合法有效；2、原告同意代被告向第三人偿还案涉房产【位于矿建东路XXXX号欧陆商城X-XXXX号（邹房权证城区字第**）】购房贷款本息清结后，由第三人协助将位于矿建东路XXXX号欧陆商城X-X-XXX号（邹房房权证城区字第**）产的抵押权予以注销；3、判令被告在案涉房产【位于矿建东路XXXX号欧陆商城X-X-XXX号（邹房权房权证城区字第**）抵押权注销后，协助原告将涉案房产的不动产权利人变更登记至原告名下；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年7月16日购买矿建东路XXXX号欧陆商城X-X-XXX号房屋，由于原告资金短缺且不符合银行办理房屋贷款手续的条件，经原被告协商，以被告张冬洪的名义办理房屋过户及贷款手续，房屋的贷款与分期是由原告偿还。现原告要求被告将房产过户到原告名下，被告拒绝协助。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件一份。证明原告的诉讼主体资格。2、2016年7月16日原告与被告签订的《协议书》一份。证明被告认可涉案房屋是以被告名义购买并办理房屋贷款手续，实际首付款是原告陈德武交纳；银行贷款是原告按月打到张冬洪还贷账户予以支付；被告认可贷款还清后，配合将涉案房产过户到原告一人名下。3、房屋所有权证（证号：邹房权证房权证城区字第**）证明原告以张冬洪的名义购买案外人李刚的涉案房屋，并将房屋所有权人登记在被告名下。4、2016年7月11日被告与涉案房屋原所有权人李刚签订的《房屋转让合同书》一份。证明原告以被告名义购买涉案房屋，但是实际购买人为原告；涉案房屋由原告实际居住使用。5、2017年11月7日燃气总公司出具的收据一份。证明原告购买涉案房屋后，在燃气总公司将客户名称变更为陈德武，以后的燃气费均系原告以其本人名义交纳。6、2017年11月7日邹城恒益热力有限公司出具的收据两张，证明涉案房屋由原告实际居住使用。7、原告邮政储蓄银行流水明细一份。证明从2016年7月16日原被告签订协议书后，原告每月向张冬洪还贷账户汇入涉案房屋的应还贷款金额，涉案房屋的房贷实际均由原告予以偿还。8、2020年7月30日中信银行业务凭证一份。证明原告代被告偿还了截止至2020年7月30日拖欠的逾期贷款本息33230.59元。同时证明，原告继续偿还涉案房屋贷款的诚意。被告未作答辩。第三人述称，对于原告所述事实没异议。被告张冬洪于2016年7月16日在我行办理了总额为35万元的二手房按揭贷款，所购房产坐落于矿建东路XXXX号欧陆商城X-X-XXX号。张冬洪于2019年3月21日起未再偿还贷款，至2020年7月24日共计逾期本金8503.70元，逾期利息24665.94元，逾期本息共计33169.64元。2020年7月24日至2020年7月30日，逾期本金并未发生变化，逾期利息增加60.95元，逾期本息共计33230.59元。2020年7月30日，该笔贷款所欠本息由担保人陈德武通过个人银行卡偿清欠款金额共计33230.59元。目前该笔贷款已无逾期欠款，贷款本金余额为327854.39元。当时张冬洪在银行办理贷款的时候，陈德武以担保人的身份在贷款协议上签字。当时办理二手房贷款，外地人身份无法通过审核。陈德武是黑龙江肇东市人，张冬洪办理按揭贷款时，我行当时不知道案涉房屋的实际购买人是陈德武。事后，陈德武代替张冬洪还贷款时，我们才知道他当时是借张冬洪的名买的案涉房产。截止到今天，二被告尚欠我行贷款本息，同意原告代被告偿还尚欠我行的贷款本息。原告代为偿还完贷款本息后，我行同意为其出具结清证明，并同意配合办理案涉房产的抵押权注销手续。为证明其主张，第三人向本院提交如下证据：原告与第三人于2016年8月5日签订的《保证合同》一份。经当庭质证，第三人对原告提交的证据均无异议，原告对第三人提交的证据亦无异议。本院认为，原告及第三人提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年7月16日，原告陈德武及其兄陈德胜作为乙方，与作为甲方的被告张冬洪签订协议书，载明：“由于乙方陈德胜、陈德武资金短缺且不符合银行办理房屋贷款手续的条件，于2016年7月16日购买的矿建东路XXX号欧陆商城X号楼X单元XXX室物业（以下简称物业），经甲乙双方协商是以甲方张冬洪的名义办理房屋过户及贷款手续，乙方陈德胜出具购买该物业的首付款，陈德武作为办理该物业贷款手续的担保人，由于银行不允许办理还款人张冬洪以及担保人陈德武共同共有的房产证，故房产证办理的为甲方张冬洪单独所有，房产证由乙方陈德胜、陈德武自行保管。甲方张冬洪承认该物业归乙方陈德胜、陈德武所有，承诺并保证绝不私下结清贷款，办理与该物业有关的买卖、抵押等任何手续。在甲方张冬洪办理完贷款手续后，将还款银行卡交与乙方陈德武保管，乙方陈德武于规定期限内按时偿还贷款，甲方张冬洪不承担任何责任，若因乙方陈德胜、陈德武未按时还款对甲方造成个人征信方面的影响，后果由乙方承担并负责处理。贷款结清后，甲方张冬洪当日配合乙方陈德胜、陈德武办理房屋过户手续，将该物业过户到乙方陈德武一人名下。甲乙双方均自愿签订上述协议内容，无任何异议。”原、被告分别在该协议上签名并捺手印。原告以被告名义向案外人李刚购买坐落于邹城市的房产，由被告作为买方与李刚签订了《房屋转让合同书》。2016年7月28日，该房产的房屋所有权人变更登记在被告张冬洪名下（房屋所有权证号：邹房权证城房权证城区字第**）iv>2016年8月2日，被告张冬洪与第三人中信银行签订了金额为35万元的个人借款合同，并以案涉房产提供抵押，在邹城市房管局办理了抵押权登记手续。不动产他项权证（预告登记证明）编号为：邹房他证城区字第××号。2016年8月5日，原告与第三人中信银行签订保证合同，原告为张冬洪的上述借款提供连带责任保证担保。此后，被告将其与案外人李刚签订的《房屋转让合同书》、案涉房屋所有权证交付给原告，原告在涉案房屋居住至今。另查明，自2016年9月至2019年2月，原告按照约定每月向被告还贷账户转入应偿还的贷款数额。2019年3月，原告获知被告张冬洪因债务纠纷被诉，法院已将被告的银行账户冻结，原告遂停止向被告的还贷账户转款，并于2020年4月8日诉至本院，要求被告协助办理案涉房产的过户手续。还查明，依原告申请，本院于2020年4月16日作出（2020）鲁0883执保373号民事裁定书，依法查封了案涉房产。2020年8月7日，本院依原告申请依法追加中信银行作为第三人参加诉讼。2020年7月30日，原告向第三人偿还了借款逾期本息33230.59元。庭审中，原告以资金紧张，需要筹款向第三人偿还贷款为由，请求本院暂缓判决。2020年9月18日，原告向中信银行清偿了贷款本息332274.11元。2020年9月22日，中信银行向原告出具了“结清证明”，载明：“借款人张冬洪在我行（中信银行）申请的借款，已于2020年9月18日全部结清。抵押人：张冬洪。不动产坐落：邹城市矿建东路XXXX号欧陆商城X-X-XXX号。不动产他项权证（预告登记证明）编号：邹房他证城区字第××号。”本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告签订的协议书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告借被告之名购买案涉房产，将房产转移登记在被告名下，并以被告名义在第三人中信银行办理了二手房抵押贷款，原告作为保证人为该贷款提供担保。原告居住使用案涉房产多年，并按照协议约定按月向第三人偿还借款本息。据此可以看出，原告为实际购房人和贷款人，被告为名义购房人和贷款人。但在被告因债务纠纷被冻结银行账户后，原告已无法正常通过被告的贷款账户向第三人偿还借款本息，造成双方签订的协议实际已经不能履行。因案涉房产登记在被告名下，被告面临债务危机，案涉房产存在可能被法院查封拍卖的风险。原告诉讼来院，请求清偿案涉房产的贷款本息以办理抵押权注销登记，并要求被告协助办理案涉房产的过户手续，并无不当，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告同意偿还银行贷款，第三人亦同意协助办理案涉房产的抵押权注销登记。原告于2020年9月18日向抵押权人即第三人清偿了贷款本息，第三人向其出具了结清证明，案涉房产已具备办理抵押权注销登记的条件。在办理抵押权注销登记后，案涉房产即具备办理过户登记的条件。被告应当遵循诚实信用原则，按照协议约定协助原告办理案涉房产的变更登记手续。因原告系借名买房，原告未能提供证据证明被告在协议履行过程中存在违约行为，被告因债务纠纷被冻结银行账户，与本案没有必然联系。原告为确保借名买房的交易安全提起本案诉讼，所产生的相关费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈德武与被告张冬洪于2016年7月16日签订的协议《协议书》有效；二、第三人中信银行股份有限公司济宁分行于本判决生效后七日内协助原告陈德武办理坐落于邹城市产的抵押权注销登记手续；三、被告张冬洪于案涉房产的抵押权注销之日起五日内协助原告陈德武将坐落于邹城市矿建东路1589号欧陆商城5-1-202室房产的不动产权利人变更登记至原告陈德武名下，办理变更登记的相关税费由原告陈德武负担。案件受理费5575元，财产保全费1945元，由原告陈德武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  周文清人民陪审员  李怀霞人民陪审员  崔俊来二〇二〇年九月二十四日书 记 员  李 晓