河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初1188号原告(执行案外人)：马鸿强，男，汉族,1986年6月16日生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：蔡荣贞，河南廉贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋和，河南廉贞律师事务所律师（实习）。被告（申请执行人）：栾川县恒丰小额贷款有限责任公司，住所地栾川县城滨河北路锦绣家园**楼，统一社会信用代码：91410324695972024T。法定代表人：马留见。委托诉讼代理人：黄延军，洛阳市栾川县蓝天法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：崔春娃，男，汉族，1969年3月10日生，住河南省栾川县。原告马鸿强与被告栾川县恒丰小额贷款有限责任公司、第三人崔春娃执行异议之诉一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告、第三人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求事项：1、请求停止对案涉房产的强制执行，并解除查封；2、请求确认案涉房产归原告所有，并要求第三人为原告办理产权过户手续；3、诉讼费由被告承担。事实理由：2017年6月13日，原告购买位于栾川县××小区××楼××单元××室的案涉房产（第三人崔春娃所有），总价款230000元。原告与第三人签订了购房协议，并付清了房款装修居住至今。期间原告曾找第三人办理房屋产权过户手续，但由于第三人原因，至今未办理。栾川县人民法院于2020年4月27日将该房产予以查封侵犯了原告的合法权益。因此，原告对法院的执行提出执行异议，贵院做出2020豫03**执异23号裁定书，裁定驳回原告的异议申请。因此，原告向贵院提起诉讼，请贵院依法查明事实，支持原告的诉求。被告栾川恒丰小额贷款有限责任公司辩称：一、不动产物权变动一般应以登记为生效要件。《物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外"。《物权法》第十四条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力"。案涉栾川罗庄村方皮路南侧房产一套（房产证号：洛房权证栾川字第**，面积109.11平方米）并未登记于马鸿强名下，马鸿强请求确认该房屋归其所有无事实和法律依据。二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定："案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。"《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记"。该四项条件必须同时满足，才能够排除执行。本案中，虽然马鸿强诉称在人民法院查封前已经与第三人签订《购房协议》，但其未提供充分证据证明已支付全部价款，该合同并非真实合法有效。马鸿强提供的《购房协议》第三、四、五条对不动产登记事项作了详细的约定，说明马鸿强明知购买房屋必须进行过户登记，但其未办理过户登记，自身存在过错。如按马鸿强所诉购房属实，为什么长达三年多不办理房屋过户登记？这极不符合常理，分明是崔春娃为逃避债务，与马鸿强签订的虚假《购房协议》。且在执行异议听证程序中，马鸿强并未提供在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的证据佐证。故马鸿强请求排除执行没有事实及法律依据。请求依法驳回马鸿强的诉讼请求。第三人崔春娃述称：我是2017年6月13日签订的买卖合同，有转账凭证，最后一笔钱是给我现金，我的房屋确实是卖给了马鸿强。给恒丰贷款是公司的名义贷的款，不是以我个人名义贷款。原告向本院提交以下证据：第一组证据：1、栾国用（2015）第0479号土地使用权证；2、洛房房权证栾川字第**房证；3、购房协议。证明，1、涉案房产原属于崔春娃合法财产，崔春娃有权对该财产依法进行转让；2、在栾川县人民法院查封之前，2017年6月13日原告与崔春娃签订了该房产的买卖合同，该买卖合同系双方当事人真实意思表示合法有效；3、由于该房崔春娃在2016年1月6日办理过抵押登记，至今没有解压，因此不能给马鸿强办理过户手续。第二组证据：1、2017年6月13日中国工商银行转款凭条；2、2017年7月18日中国建设银行存款凭条；3、2017年8月14日收条；证明，1、合同签订后至2017年8月14日，原告已经向崔春娃支付全部房产价款23万元。第三组证据16份：1、马鸿强结婚证一份；2、洛阳高新合盛物业管理有限公司栾川分公司《物业费收据》15份；证明，吴露露与马鸿强系合法夫妻关系，日常缴费事宜以吴露露名字出具；2、2017年12月份，该房经马鸿强、吴露露装修后一直向物业管理单位缴纳物业费，合法占用并实际居住至今，所有权属马鸿强所有。被告栾川恒丰小额贷款有限责任公司对原告提交的证据的质证意见为：对第一组证据1、2号证据的真实性无异议，从2号证据已经记载涉案房产于2016年1月6日办理抵押登记，且结合第三人答辩所称原告并未向其要求房产过户，足以说明，原告明知该房产已被抵押仍然购买，其本身具有过错，房产至今没有过户，是因为原告未向合同相对方举证造成的，原告本身存在过错，依法丧失了排除涉案房屋执行的权利。对3号和第二组证据的真实性不予认可，原告和第三人明知房屋已经被抵押，但购房协议中并未显示此重要信息，且合同的付款凭证，并未显示付款人是谁，这与大额交易需经银行转账的交易习惯不相符，且最后一笔6万元并无银行转账或与其第二组1、2号证据的存款凭条相似的付款习惯，且付款凭证的时间与合同要求履行的时间并不一致，所以该部分证据不能证明为原被告双方真实签订，且原告履行了全部付款义务，所以对其真实性不予认可。第三组证据结婚证的真实性不持异议，对于2号证据真实性不予认可，因为，该部分证据均为复印件，加盖了公司的印章，从证据的形式来说，仍属于法人证言的类型，该证据没有单位负责人和经办人的签字，证据形式不合法，且该组证据均为复印件，从交易习惯来讲，付款凭证应当有业主留存原件，而出具一系列模糊不清的复印件我们对真实性表示怀疑且不认可。第三人崔春娃对原告马鸿强提交的证据均无异议。为了便于查明本案事实，本院从中国建设银行股份有限公司栾川支行调取了马鸿强于2017年7月18日存入崔春娃账户中120000元的活期存款凭证，原告马鸿强向本院提交了其妻子吴露露于2017年6月14日转入崔春娃账户50000元的账户历史明细清单和第三人崔春娃提交的个人购房借款担保合同、栾川房地产抵押合同。被告栾川恒丰小额贷款有限责任公司：对50000元的转账凭证无异议，对2017年7月18日的12万元存款无异议，但是该存款并未标注系原告支付的购房款，可能是原告与第三人的其他经济往来，与本案不具有关联性.担保抵押合同真实性无异议，但原告明知房屋按揭贷款，尚处于抵押状态仍购买，而导致不能过户，原告本人对房屋不能过户存在过错，且第三人在庭审中陈述原告从未要求其协助办理过户手续，且购房协议也约定了双方对过户应当履行的义务，但原告怠于行使权力，过错在原告，原告要求排除执行不符合执行异议的司法解释，其诉求应当驳回。原告马鸿强：对两份转账存款凭证交易明细予以认可，该两份证据结合其他证据足以证明马鸿强已全部缴纳房款的事实，对抵押合同（按揭）和购房借款合同能够证明由于房产按揭未到期，处于抵押状态，过户条件尚未成就，因此不能及时为马鸿强过户，并非马鸿强过错，因此，本案原告起诉已经满足法律规定，订立有效借款合同、全部缴纳房款，实际占有，不能过户非原告过错等四个条件，因此原告的诉讼请求依法应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据有效证据，本院确认以下案件事实：栾川县人民法院于2018年11月19日作出（2018）豫0324民初1336号民事调解书，其中约定由李建伟、崔春娃对栾川三甲钨钼科技有限公司的付款义务承担连带清偿责任。调解书生效后。本院于2020年4月27日作出（2020）豫0324执196号之二执行裁定书，将登记于第三人崔春娃名下的位于栾川罗庄村方皮路南侧房产一套予以查封（房产证号：洛房房权证栾川字第**）案外人马鸿强遂提出执行异议，请求人民法院查清事实，解除对该房产的查封。本院审查后遂于2020年7月9日作出（2020）豫0324执异23号执行裁定书，执行裁定书中载明“本院认为，首先，案外人马鸿强签订买卖合同时间虽然显示在查封之前，但其提供的付款凭证不显示交款人并不能直接证明系案外人马鸿强所付，且案外人马鸿强所述的付款时间也与合同约定时间不一致。其次，案外人马鸿强也未提供证据证明未过户，其自身无过错。另外，案外人马鸿强也未提供实际入住证据。故案外人马鸿强的异议请求的事实证据不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，应予驳回。”遂驳回案外人马鸿强的异议请求。案外人马鸿强不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：崔春娃与河南天地辉煌置业有限公司、中国工商银行股份有限公司长春支行于2007年2月8日签订个人购房借款担保合同、栾川房地产抵押合同（按揭），案涉房产于2016年1月6日办理抵押登记。马鸿强与吴露露系夫妻关系，于2008年9月6日登记结婚。2017年6月13日马鸿强与崔春娃签订购房协议，双方协商将崔春娃名下的栾川枫丹白露小区四号楼三单元701号的房屋一套以230000元价格出售给马鸿强，并约定由马鸿强分三次付清房款，即从合同签订之日起首付50000元，于2017年7月15日前付款150000元，于2017年8月1日前付清所剩的30000元，并约定从马鸿强交付的第一批房款后，崔春娃需及时把房内物品腾出，在第三次房款付清后，崔春娃应及时把房产证等一切购房的相关手续转交给马鸿强。2017年6月11日马鸿强妻子吴露露存入中国工商银行股份有限公司栾川城东支行50000元，于2017年6月14日通过ATM转账给崔春娃50000元，2017年7月18日马鸿强将120000元存入崔春娃中国建设银行股份有限公司栾川支行的账户中，2017年8月14日，崔春娃收到马鸿强给付的购房款余款60000元并出具收条。本院认为：原告马鸿强提交的购房合同、付款手续、缴纳物业费、水电费手续以及崔春娃的个人购房借款担保抵押合同证据之间相互印证并共同证明本案原告马鸿强在人民法院查封涉案房产之前与崔春娃签订了书面购房合同，在人民法院查封之前占有涉案房产，并支付了全部购房款，原告马鸿强在崔春娃未全部清偿按揭贷款并办理解押的情况下，无法申请办理过户登记，该情形属于非因原告马鸿强自身原因未能及时办理过户登记的情形。原告马鸿强就案涉查封房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告马鸿强提出的执行异议于法有据，本院予以支持。原告要求确认案涉房产归其所有并要求第三人崔春娃为其办理产权过户手续，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。对被告的辩解意见,本院不予采纳.据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行位于栾川县栾川乡罗庄村鸾州大道（方皮路）南侧房产一套（房产证号：洛房权房权证栾川字第**）/div>二、驳回原告马鸿强的其他诉讼请求。本案受理费4750元，由被告栾川县恒丰小额贷款有限责任公司负担（原告已垫付，待执行中一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2020）豫0324执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘小伟人民陪审员  程红玉人民陪审员  康向辉二〇二〇年九月十四日书 记 员  黄亚男后附相关法律规定及上诉须知：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位，如一审原告XXX，并亦为其准备上诉状副本）。2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-6315****若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。