山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1312民初4282号 原告：李艳君，男，1983年4月12日出生，汉族，居民，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：沈玮，山东隆泰律师事务所律师。 被告：褚夫生，男，1984年10月31日出生，汉族，居民，住临沂市河**。 被告：卫莉莉，女，1982年12月13日出生，汉族，居民，住临沂市河**。 原告李艳君与被告褚夫生、卫莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艳君及其委托诉讼代理人沈玮到庭参加诉讼，被告褚夫生、卫莉莉经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艳君向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告继续履行合同，协助原告办理临沂市河东区文心园8号楼3单元101室及储藏室［合同编号：×××66号，产权证号：鲁（2016）临沂市不动产证明第0021960号］的房屋过户登记手续，房屋价值共计117万元；2.依法判决被告支付原告违约金（补偿金）8000元（暂计算至2020年7月29日）；3.本案诉讼费等一切费用由被告承担。后原告李艳君向我院申请撤回第2项诉讼请求即“依法判决被告支付原告违约金（补偿金）8000元（暂计算至2020年7月29日）”。事实和理由：李艳君、褚夫生、卫莉莉于2019年7月2日签订房屋买卖合同，双方约定李艳君购买褚夫生、卫莉莉临沂市河东区文心园8号楼3单元101室及储藏室131-132-133的房屋一套，价格是117万元。李艳君于2019年7月8日支付房款45万元，于2020年1月23日前支付房款10万元，银行贷款余款554000元由李艳君每月支付到褚夫生建行贷款账户（账户：×××80）。合同签订后，李艳君依约履行，现涉案房屋可以办理房屋过户，但褚夫生、卫莉莉迟迟不予配合，李艳君无法联系到褚夫生，而卫莉莉又不配合过户，导致李艳君购买房屋迟迟不能办理房产证。现褚夫生、卫莉莉的行为已构成严重的违约，根据法律的相关规定特诉至贵院，望判如诉请。 被告褚夫生、卫莉莉未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2019年7月2日，原告李艳君与被告褚夫生、卫莉莉签订《房屋买卖合同书》（编号：×××98），被告褚夫生、卫莉莉将其所有的临沂市河东区文心园8号楼3单元101室［含配房（储藏室）－131、－132、－133）］出售给原告李艳君。在合同履行过程中双方发生争议，李艳君将褚夫生、卫莉莉诉至我院，诉讼请求为：1、依法确认原被告于2019年7月2日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判决被告支付原告违约金；3、判决被告赔偿原告的中介费31590元；4、判决被告协助原告办理位于临沂市河东区××号楼××室（合同编号：×××66）的房屋所有权变更到原告名下；5、诉讼费、保全费等程序性由被告承担。本院于2019年11月13日立案后，经审理于2020年1月17日依法作出（2019）鲁1312民初5843号民事判决书，判决：一、原告李艳君与被告褚夫生、卫莉莉于2019年7月2日所签《房屋买卖合同书》为有效合同；二、驳回原告李艳君的其他诉讼请求。该判决书现已生效。 （2019）鲁1312民初5843号民事判决书认定如下事实：2016年11月14日，被告褚夫生和临沂民生房地产开发有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同》，褚夫生购买了由临沂民生房地产开发有限公司开发的文心园小区的8号楼3单元101室。2019年7月2日，通过临沂市鲁房房屋置换有限公司（以下称鲁房公司）居间，原告与两被告签订了《房屋买卖合同书》，合同约定，两被告将上述案涉房产及三个配房以117万元的价格出卖给原告，同日，原告交给鲁房公司5万元，作为购房定金，且由鲁房公司保管。根据合同约定，2019年7月6日，原告向被告褚夫生×××13工商银行卡转账45万元。原告还分别于2019年7月19日、2019年8月20日、2019年9月19日、2019年10月17日分四次向褚夫生×××80银行卡内汇款3800元，用于褚夫生交纳银行的按揭贷款。另外，原告还分别于2019年7月22日向褚夫生汇房款1万元，8月1日汇房款15000元，9月2日汇房款15000元，10月4日汇房款1万元。2019年7月6日，被告褚夫生将案涉房屋的钥匙及物业费收据、维修基金收据、补房款差价收据、代收水电费单据、垃圾清运费等收据交与原告。两被告原为夫妻关系，2019年11月8日，双方到河东区民政局协议离婚，双方约定将本案的涉案财产即河东区文心园小区8号楼3单元101室归卫莉莉所有。原告李艳君（乙方）、被告褚夫生、卫莉莉（甲方）所签合同的第二条约定：“甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，并承担民事责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。同时保证已付清过户前的所有契税……”合同第十条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付；违约方除在按本合同第十条、第十一条赔偿对方外，还须以此房成交价的30%作为违约金赔偿对方”。第十一条约定：“甲乙双方承诺甲方办理出一手不动产权证后柒日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙任何一方延迟，……”第十五条其他特殊约定：③此房产暂未办理不动产权证，甲方保证接到开发商及相关部门通知能办理不动产权证时15日内，将产权证办理完毕，办证的费用及过户的费用均由乙方承担。④甲方保证自签订此合同之日起至此房产过户时，无查封、无二次抵押。对案涉房屋的查封信息显示，本案原告对案涉房屋申请诉讼保全，本院于2019年11月14日向不动产登记管理部门送达了相关手续。另外，褚夫生在本院还涉及其他民事纠纷，该涉案房产于2019年11月27日亦被轮候查封。案涉不动产在登记部门进行了预告登记，登记号为鲁（2016）临沂市不动产证明第0021960号，权利人（申请人）为卫莉莉、褚夫生，义务人为临沂民生房地产开发有限公司。至法庭辩论终结前，案涉房产所在的8号楼仍未办理出大产权证。原告李艳君认可在签订该合同时，在鲁房公司加盟店中兼职。 （2019）鲁1312民初5843号民事判决书认为：一、原、被告双方所签《房屋买卖合同书》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩饰非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告没有提供证据证明合同签订时存在上述无效情形。被告褚夫生抗辩认为该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应为无效。为此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。根据该原则，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原因条件。不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。另外，被告以原告行为属自代理行为，导致合同无效的抗辩，对此，本院认为，原告与两被告作为买受人和出卖人，均在《房屋买卖合同书》上签字，甲方（被告）委托代理人一栏为空白，双方亦无代理与被代理的意思表示，因此，原、被告不存在代理关系，尽管原告兼职于中介门店，并自己买受房屋，但该行为并不导致合同无效，且无相应法律规定。因此，被告褚夫生关于合同无效的抗辩理由，本院依法不予支持。二、原告按合同第十条的约定主张30%违约金，是否符合合同约定，两被告是否存在违约行为。首先，原告依据双方所签合同书第十条的约定主张违约金。对此，本院认为，该条约定的违约情形是指“甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约”的情形，所谓反悔或毁约是指不遵守原签订的所有合同条款，而本案庭审中，被告并没有不遵守合同条款的意思表示。其次，原告要求被告履行协助过户义务，对此，本院认为，根据合同书第十一条“甲乙双方承诺甲方办理出一手不动产权证后柒日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续”的约定，本案争议房产所在的8号楼至判决前仍未办理出大产权证，因此，谈不上被告办理出一手不动产权证的问题，也就不存在七日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续的问题，故被告负有履行该项义务的前提条件尚未成就。故原告按第十条的约定主张30%的违约金，不符合合同约定，本院依法不予支持。最后，根据合同书第二条及第十五条中④项的约定，被告因与案外人的经济纠纷，导致案涉房产被查封，这违背了双方合同中的约定，但该项违约并不是合同书第十条约定的“反悔或中途毁约”的情形。尽管合同书第二条中有“由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿”的约定，但原告（乙方）并未提供相关损失的证据。综合上述分析，原告的该项主张，本院依法不予支持。三、被告是否负有返还原告中介费31590元的义务。《房屋买卖合同书》第八条明确约定，31590元是中介公司提供的中介咨询、信息等的佣金费用，该项费用约定由乙方支付，也就是原告李艳君支付，且约定“本合同签订时一次性支付给丙方（中介），本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还。”因此，原告向被告主张该项费用，本院依法不予支持。 另查，涉案《房屋买卖合同书》（编号：×××98）第十五条其他特殊约定为：“①经甲乙双方协商并一致同意，乙方于2019年7月8日自愿支付给甲方首批房款肆拾伍万元整，第二批房款乙方于2020年1月23日前再次自愿支付给甲方壹拾万元整，剩余尾款陆万陆仟元整，待此房产过户时一次性支付给甲方。②此房产价格为壹佰壹拾柒万元整，其中银行抵押贷款伍拾伍万肆仟元整，每月月供由乙方承担，直到此房产办证时，甲方将银行贷款结清并解押，费用由甲方承担。③此房产暂未办理不动产权证，甲方保证接到开发商及相关部门通知能办理不动产权证时15日内，将产权证办理完毕，办证的费用及过户的费用均由乙方承担。④甲方保证自签订此合同之日起至此房产过户时，无查封、无二次抵押。⑤以上所有条均由甲、乙双方自行协商并一致同意所签定，中介方已告知其中风险。” 又查，原告李艳君于2020年1月23日向被告褚夫生账户（账号：×××13）转款5万元，至此涉案合同约定的第二批房款10万元已支付完毕；涉案房屋在中国建设银行股份有限公司临沂河东支行尚存有按揭贷款，现已具备办理不动产权证书的条件。 本院认为，我院于2020年1月17日作出的（2019）鲁1312民初5843号民事判决书已经生效，具有既判力，原、被告签订的《房屋买卖合同书》（编号：×××98）为有效合同，双方均应按合同约定履行己方义务。涉案房屋现已具备办理不动产权证书的条件，原告李艳君按照《房屋买卖合同书》第十五条的规定（①经甲乙双方协商并一致同意，乙方于2019年7月8日自愿支付给甲方首批房款肆拾伍万元整，第二批房款乙方于2020年1月23日前再次自愿支付给甲方壹拾万元整，剩余尾款陆万陆仟元整，待此房产过户时一次性支付给甲方。②此房产价格为壹佰壹拾柒万元整，其中银行抵押贷款伍拾伍万肆仟元整，每月月供由乙方承担，直到此房产办证时，甲方将银行贷款结清并解押，费用由甲方承担。③此房产暂未办理不动产权证，甲方保证接到开发商及相关部门通知能办理不动产权证时15日内，将产权证办理完毕，办证的费用及过户的费用均由乙方承担……）将剩余尾款66000元支付给二被告并付清涉案房屋银行按揭贷款后，被告褚夫生、卫莉莉协助办理房屋过户登记手续，相关费用按合同约定负担。 本案诉讼过程中，原告李艳君撤回诉讼请求第二项即“依法判决被告支付原告违约金（补偿金）8000元（暂计算至2020年7月29日）”，系对其权利的自由处分，本院依法予以准许。 被告褚夫生、卫莉莉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担可能对其不利的法律后果。 综上所述，原告李艳君的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告褚夫生、卫莉莉继续履行《房屋买卖合同书》（编号：×××98）。原告李艳君按《房屋买卖合同书》（编号：×××98）约定将剩余尾款66000元支付给被告褚夫生、卫莉莉并付清涉案房屋银行按揭贷款后，被告褚夫生、卫莉莉协助办理临沂市河东区文心园8号楼3单元101室及三个配房（储藏室）（－131、－132、－133）的房屋过户登记手续。 案件受理费8025元，由被告褚夫生、卫莉莉共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 王银自 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 李 阳 书 记 员 李健军