安徽省含山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0522民初1806号 原告：含山县一鸣物业管理有限公司，住所地含山县褒禅山路南侧（四季花城），统一社会信用代码913405226881183486。 法定代表人：尹跃，公司经理。 委托诉讼代理人：司维国，男，1979年8月16日出生，汉族，住含山县，系公司员工。 委托诉讼代理人：娄立群，男，1961年9月7日出生，汉族，住安徽省含山县。 被告：王文仙，男，1973年9月19日出生，汉族，住安徽省含山县。 原告含山县一鸣物业管理有限公司与被告王文仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告含山县一鸣物业管理有限公司委托诉讼代理人司维国、娄立群，被告王文仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 含山县一鸣物业管理有限公司（下称简称“一鸣物业公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费1492元，违约金560元，（截止2019年12月31日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，被告系含城玉府龙庭小区业主，该住房建筑面积为124.35㎡。被告自购买该住房后物业费只缴纳至2017年12月31日，为此原告通过多种渠道与被告交涉无果，截止2019年12月31日被告共拖欠物业服务费1492元。因被告欠费行为已构成违约，还应承担从逾期之日起每日按应缴物业服务费的千分之一缴纳违约金560元。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 王文仙辩称：1、自从我家拿钥匙的时候就发现家里有质量问题，然后就提出诉求，一直给我拖了五年都没有维修。2、2017年我家小孩在含山上学，我需要装修。我去物业拿钥匙，物业会计说要我把这五年的物业费一起交了，并承诺维修。所以我一次性将五年的物业费交了。后来承诺将房屋维修没有办到，后续物业费就没有交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据是：一、一鸣物业公司提交的，证据1：物业管理服务合同、业主住户资料卡，证明：1.一鸣物业公司依法与被告成立服务合同关系；2.合同约定物业管理服务费标准为每平方米0.5元；3.被告没有按照物业服务合同交付物业费，构成违约；4.从逾期之日起，被告每日按应缴物业服务费的1%缴纳违约金；5.被告抗辩的相关事由与本案无关，不属于一鸣物业公司的合同义务。证据2：含价经费（2013）26号，证明：1.价格部门批准玉府龙庭小区物业服务费标准为普通住宅每平方米0.5元；2.一鸣物业公司收费具有政策依据。王文仙的质证意见是：1.物业服务合同不完整；2.对含价经费（2013）26号文件不了解，不发表意见。 二、王文仙提交的图片一组（复印件），证明：房屋质量有问题，窗户玻璃漏气，电线有接头、有断线、有死线，屋顶不平有维修痕迹。一鸣物业公司的质证意见是：这组照片不能反映被告所陈述的问题，同时与本案也没有关联性，被告口头陈述的相关问题应当向开发商及时主张。 通过当事人举证质证，本院经审查，对上述证据认定如下：一、一鸣物业公司提交的证据：1.《物业管理服务合同》一鸣物业公司在立案时提交该合同不完整，后补充了合同全部文本，该合同真实、合法、与本案待证事实有关联性，予以认定。对业主住户资料卡的三性予以认定；2.含山县物局含价经费〔2013〕26号文件，是行政主管部门批准收费的文件，真实、合法、与本案的物业收费标准有关联，予以认定。 二、王文仙提交的一组照片虽系复印件，与庭审提交的原件无异。但该组图片反映的是房子的质量缺陷，可待有关部门现场核对、鉴定，确认后可向房屋的售卖人主张权利，与本案的物业服务合同无关联。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，含山县玉府龙庭小区业主委员会与一鸣物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定将位于含山县玉府龙庭小区（占地面积81761ｍ2）的物业管理服务委托给一鸣物业公司。合同的第二章约定了委托管理服务事项，包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设备、设施的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水管、共用照明、泵房、消防设施设备、建筑物防雷设备、水箱、路灯、道路、沟渠、池下水井等，第十四条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护、在当事人提出委托时，乙方（一鸣物业公司）原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。 合同履行期限为五年，自2017年2月22日至2022年2月22日止。合同第二十条约定，本物业实行物业费包干制，并按以下标准收取：（一）物业部分：1、多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方0.5元向乙方交纳；2、高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳；……（二）业主应自觉按时交纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日千分之一的标准计算缴纳违约金，根据《业主管理规约》乙方有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报，对欠费期限超过6个月以上的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补缴物业管理服务费外，还应承担延迟支付违约金费用，按每日千分之一的标准计算。（三）交费方式：现金交付。交费时间：以上次交费截止日期前一个月交下半年的物业费。…… 王文仙居住地是位于玉府龙庭小区7#403室，房屋建筑面积为124.35m2。本案庭审中，双方当事人确认，王文仙2018年、2019年两年的物业管理服务费未交纳，金额为1492元。 本院认为，《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权力义务、专项维修资金的管理与使用、物业用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。案涉《物业管理服务合同》是玉府龙庭小区业主委员会与一鸣物业公司签订，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对缔约双方均具有法律约束力，王文仙系该小区的业主，应按照《物业管理服务合同》的约定，行使权利履行义务。一鸣物业公司履行合同约定的服务义务后，王文仙应按合同约定的交费标准和交费时间向一鸣物业公司交纳物业管理服务费，逾期未交纳除应继续交纳物业管理服务费外，还应承担相应的违约责任。本案中，王文仙未按时交纳物业管理服务费，一鸣物业公司所受损失，应是该费用被占用期间的利息损失。而合同中约定，逾期欠费，业主将按每日千分之一的标准计算违约金，该标准折算成利率即为每月30‰，明显过高，可调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。 从王文仙提交的证据看，主要是房屋质量有问题，包括窗户玻璃漏气、电线有接头、有断线、有死线、屋顶不平有维修痕迹等房屋质量缺陷，应由房屋售卖人依照法律的规定和合同的约定，承担维修等责任。王文仙认为购买的房屋质量有缺陷，可向房屋售卖人主张权利，不属于《物业管理服务合同》所设定的权利义务范围。王文仙以此抗辩不交纳物业管理服务费，没有依据。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 王文仙自本判决生效之日起十日内向含山县一鸣物业管理有限公司交纳物业管理服务费1492元，并支付违约金（以746元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年1月1日计算至2019年12月31日；以1492元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年1月1日计算至款项付清之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由王文仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  成正林 二〇二〇年九月二十八日 书记员  刘欣欣