广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初16162号原告：陈永坚，女，1984年10月出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*************，公民身份证号码4************。委托诉讼代理人：庞康平，男，1981年6月出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区**********，公民身份证号码************。系原告的配偶。被告：郑琴，女，1986年10月出生，汉族，身份证住址广东省中山市**********，公民身份证号码************。委托诉讼代理人：廖柱华，广东卓而立律师事务所律师。委托诉讼代理人：林紫晴，广东卓而立律师事务所实习律师。原告陈永坚与被告郑琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈永坚委托诉讼代理人庞康平，被告郑琴委托诉讼代理人廖柱华、林紫晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永坚向本院提出诉讼请求：1.确认原告已合法没收租赁押金3600元；2.被告向原告支付2019年12月15日至2020年3月28日的房租和物业管理费6746.50元及利息（以6746.50元为基数，自2020年3月29日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计到2020年5月31日，暂计利率49.12元）；3.被告向原告支付开锁换锁费用200元；4.被告向原告支付卫生清洁费用200元；5.被告向原告支付修理费4219.4元；以上金额合计15015.02元。事实与理由:2018年3月13日，原被告签订房屋租赁合同，由被告承租广东省中山市东区***********。双方约定：租期为2018年3月15日至2020年3月14日，租金为1800元/月，押金为3600元。被告须每月1日至5日以转账的方式交纳租金，如果无故拖欠租金达半个月，构成严重违约，原告可以没收押金，解除租赁合同。在租赁期间，由被告承担水电费、物业管理费、煤气费等费用。在租赁期间，被告对不当使用或造成损坏的房屋设施、家具电器等负责赔偿或修复；租赁结束时，被告须对房屋设施恢复原状。然而，被告从2020年1月1日起，无故拒付租金、物业管理费和水电费，经多次催促仍然拒付。由于被告严重违约，原告于2020年2月23日向被告微信送达解除租赁合同、没收押金、要求退回房屋和追讨相关费用的通知。后来，原告多次催促（包括3月17日原告委托律师事务所发函催促）被告退还房屋，支付尚欠费用，但被告既不退房也不支付费用。且被告明知不退还房屋会使原告的损失进一步扩大的情况下，仍拒绝退回房屋和支付相关费用。2020年3月28日，原告为了避免损失进一步扩大，邀请小区物业管理人员和社区工作人员的见证，雇请开锁师傅对涉案房屋大门开锁换锁处理，支出开锁换锁费用200元。但发现房屋内部房屋设施、家具电器损坏严重。需要维修费用共4219.40元，损坏项目和修复成本如下：1.厨房橱柜不当使用已严重损坏，换新费用3800元；2.大厅灯泡坏2个，换新材料费用15.80元/个，2个合计31.60元；3.厨房和主人房洗手间排气扇坏2个，换新材料费用109元/个，共218元；4.洗手间的花洒和软管坏2谈，换新成本77元/套，共154元；5.房间灯泡坏1个，换新成本15.80元。另外，因房屋脏乱，需要彻底清理和恢复原状，原告支出卫生清洁费用200元。被告郑琴辩称，1.因原告提前一个月通知解除，被告亦实际搬离，涉案房屋租赁合同已于2019年12月23日正式解除。2.涉案合同因原告提前通知解除而终止，原告已经构成违约。应当免除被告2019年11月、12月租金，原告应当返还这两个月已收取的租金3600元。3.房屋租赁合同解除后，被告未占用原告房屋，被告无需继续支付租金与物业费。4.原告房屋使用年限较久，灶台陈旧质量差，屋内灯泡、排气扇自然老化损坏非被告过错，被告无需赔偿。综上，请求法院在查明案情事实基础上依法驳回原告的诉讼请求，原告应当向被告返还已收取的2019年11月、12月租金3600元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于中山市东区*************的不动产【不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第号】登记权利人为陈永兰。2018年1月1日，陈永兰出具委托书，委托陈永坚管理和出租上述房屋及相关事宜，代理权限至2020年12月31日止。2.2018年3月13日，陈永坚作为甲方（出租方），郑琴作为乙方（承租方），签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于中山市东区**********出租给乙方使用；租赁期为2年，2018年3月15日起至2020年3月14日止；租金每月1800元，按月支付，在订立合同当天，乙方向甲方支付押金3600元，每月1日至5日，乙方以转账方式向甲方指定的账户支付租金，无故拖延租金达半个月，构成严重违约，甲方没收押金，有权解除合同；租赁期间，乙方承担水电费、电视网络费、物业管理、煤气费等与房屋使用有关的各项费用；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，免除乙方当月租金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方不得要回押金。2018年3月13日，郑琴向陈永坚交付押金3600元。2018年3月15日，陈永坚向郑琴交付租赁物。诉讼中，陈永坚与郑琴一致确认，租金、物业管理费交付至2019年12月14日，2019年12月15日以后的租金、物业管理费未交纳；物业管理费标准为165元/月。3.郑琴主张其实际搬离租赁物及交还钥匙的时间为2019年12月23日，陈永坚主张其未收到钥匙，实际收回租赁物的时间为2020年3月28日，并提交陈永坚（微信号：ch）与郑琴（微信号：ca）的微信聊天记录为证。聊天记录显示，2020年1月19日，陈永坚于发送微信“郑琴小姐，你好！经查，你承租中山市东区***********的2020年1月的租金1800元还未支付。根据租赁合同第三条约定，承租方应在每月的1日至5日支付当月的租金，如果无故拖欠租金达半个月，我方可以没收租金和解除租赁合同。现我方根据合同约定，催告你方在本月20日前将本月租金1800元已转账的方式支付，否则，我方将考虑依照合同约定没收全部押金和解除租赁合同。请知悉”，邓琴回复“我们的3600元在里面，你们可以从里面扣就可以了”；2020年1月20日，陈永坚发送微信“郑琴小姐，再次提醒，根据合同约定，你方拖欠租金至明天将超过半个月，将构成严重违约，我方从明天起有权直接没收押金，主张解除合同，并追究其他违约责任。请知悉”，邓琴回复“你们缺钱过年吗？就那么想吞掉我们的3600元吗？”；2020年2月22日，郑琴发送微信“房子已经年前就没租了”“陈永坚小姐，因为你11月份通知我们退租，第一点你已经提前违约，按照合同、合同期间提前违约，需要退还我们押金，而且赔付双倍的押金给我们！第二点与你们无法沟通，因为你方原因不肯退还押金与赔付违约金，导致我们12月份已搬出！现在依法讨回押金与违约金，请知悉”；2020年2月23日，陈永坚发送微信“邓琴小姐，鉴于你方拒付租金、水电费和物业管理费已两个多月，经过多次催讨仍然拒付，你方已构成严重违约。现我方行使权利，正式通知你方解除合同，没收押金3600元。请你方尽快付清尚欠的租金和相关费用，并向我方退还房屋”；2020年3月13日，郑琴发送微信“我已告知你很久了，我们已经搬走了”，陈永坚回复“首先，我方已没收押金，不再退还。其次，退房需要办退房手续，当面检查清点房屋、家具和电器等，确定是否有损坏等情况，交还钥匙，结清所有费用。至今，你方对退房和尚欠的费用置之不理”；2020年3月28日，陈永坚发送微信“郑琴小姐，虽经我方多次催促，但你方始终拒绝交回租赁房屋。我方不得不采取必要措施避免损失进一步扩大。今天，在物业和社区工作人员的见证下，我方雇请开锁师傅上门换锁。上门换锁费用200元由你方承担。同时，发现房屋内乱七八糟，需要彻底清理。初步检查发现损坏情况如下：1.厨房厨柜不当使用已严重损坏；2.大厅灯泡坏2个；3.厨房和主人房洗手间排气扇坏2个；4.洗手间的花洒和喷头坏2套；5.中间房间灯坏1个；6.主人房空调坏。请在三天内过来当面核实损坏情况并安排维修，并清理所有遗留物品及垃圾。如果逾期不处理，我方将雇请工人维修，遗留物品将当垃圾全部清理，所有费用由你方承担，请知悉”。4.陈永坚称，案涉房屋装修的时间为2000年左右。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉房屋租赁合同系郑琴与陈永坚的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。郑琴逾期交纳2019年12月15日以后的租金、物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。陈永坚于2020年2月23日以微信的方式通知郑琴解除合同，解除的条件和形式，符合合同约定及法律规定，故双方之间的合同于2020年2月23日解除。郑琴主张案涉合同已于2019年12月23日解除，但未能提供证据，且陈永坚又不予确认，故本院不予采信。据此，陈永坚请求郑琴向其支付租金、物业管理费以及并请求没收押金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于租金、物业管理费应计算至何时的问题。郑琴于2020年2月22日告知陈永坚其已经搬离房屋，合同依法解除后，为避免损失的扩大，陈永坚应及时收回房屋，因未能及时收回而产生的费用，即2020年2月24日以后的租金、物业管理费的损失，属于扩大的损失，应由陈永坚自行承担。故租金及物业管理费应计算至2020年2月23日，其中租金的金额为4158.62元（1800元/月×2个月+1800元/月÷29天×9天），物业管理费的金额为381.21元（165元/月×2个月+165元/月÷29天×9天）。对于逾期支付租金、物业管理费的利息，利息在法律性质上属于违约损失，因押金具有弥补损失的功能，而前述已支持的押金足以弥补本案利息损失，故本院不予支持。对于开锁费用，开锁属于陈永坚避免损失扩大而产生的损失，相关的费用应由郑琴予以赔偿。对于的开锁的金额，陈永强主张200元，符合本地的市场行情，本院予以支持。对于装饰装修物损失的问题，案涉房屋内橱柜、灯泡、排气扇、花洒等装饰装修物存在损坏的事实，双方均无异议，且有照片和视频为证，本院予以确认。但是损坏有自然损坏和人为损坏两种原因，因年久失修而产生的自然损坏应由出租人予以维修，因人为使用不当造成的损坏应由承租人予以赔偿。对于案涉装饰装修物损坏的原因，双方均未能举证予以证明，本院根据生活经验，并结合房屋装修的时间以及物品的耐用性，认为灯泡应为自然损坏，橱柜、排气扇、花洒为人为损坏。对于赔偿的金额，陈永坚主张全部换新的费用，但是未能举证证明损坏的物品已无法维修或者维修成本明显过高，本院不予支持。考虑到装饰装修物已使用20年之久，本已非常陈旧的事实，并结合损失的相关情况，本院酌定费用为500元。综上所述，陈永坚的诉讼请求，合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈永坚支付租金4158.62元、物业管理费381.21元，合计4539.83元；二、被告郑琴向原告陈永坚交纳的押金3600元归原告陈永坚所有；三、被告郑琴于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈永坚支付开锁费200元、维修费500元；四、驳回原告陈永坚的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元(原告已预交)，由原告陈永坚负担36元，由被告郑琴负担52元（被告郑琴于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告陈永坚）。本判决为终审判决。审判员  陆招胜二〇二〇年九月十七日书记员  张梦如杨俊濠