陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终9487号 上诉人（原审被告）：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：白光磊，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁某，男，1963年10月21日出生，汉族，住海南省文昌市航天城指挥部。 委托诉讼代理人：梁晨，陕西合恒律师事务所律师。上诉人陕西华龙建工集团有限公司（以下简称：华龙公司）因与被上诉人鲁某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回鲁某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由鲁某承担。事实与理由：一审判决关于涉案房屋交付条件认定有误，涉案房屋已经具备了法定及约定交付条件。双方签订的合同中明确约定房屋交付条件为验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，不存在降低房屋交付条件的情形。涉案房屋已经取得竣工验收报告，房屋验收合格，已经具备了合同约定的交付条件，可以交付使用。一审法院以房屋未竣工验收备案为由，进而认定合同中关于交付条件为验收合格的约定无效，明显与法相悖。取得竣工验收备案表并非法定交付条件，仅为建设行政主管部门的行政监督程序。合同约定房屋交付期限因可延期事项应顺延295天，合同约定的顺延事项非不可抗力，而是遭遇自然灾害、创卫、中高考、政策变化等造成施工不能进行，对此其也提交了相关证据予以佐证，尤其其中的政策变化导致房屋交付期限顺延严重，该变化是其及施工单位无法预料的，故一审法院认定的交付期限与合同约定明显不符，属于事实认定错误。合同也未不合理的减轻或免除应由上诉人承担的责任，也没有排除被上诉人的主要权利，且买受人在购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》时已明确理解并同意合同条款及其附属条款，在合同不存在无效情形的情况下，应当结合合同全部条款对房屋交付条件和期限进行认定。综上，涉案房屋的交付条件已具备，顺延后的交房期限也未届满，被上诉人拒不收房，应自行承担责任，故不应判决其向被上诉人支付逾期交付的违约金，一审判决没有事实基础，应予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。鲁某辩称，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条：“商品住房交付适用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案…房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。”根据上述规定，商品房交付使用前，应当进行竣工验收备案，故华龙公司与业主签订的补充协议中存在违反上述法规规定的条款，应认定无效。另外，华龙公司提供的格式合同及补充协议中关于交付条件的条款不合理降低了华龙公司的义务，减损了业主的权益。且双方签订的合同及补充协议中，从附件部分至结尾处的下划线标注比例高达100%，并未起到提示注意义务。因商品房交易金额大，事关人民生命财产安全，如此约定明显逃避自身责任，架空行政监管，影响行业秩序，造成恶劣后果。根据《中华人民共和国消防法》第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，进行投入使用。涉案大楼未经过消防验收，不符合法律规定的交付条件。华龙公司作为开发房地产企业，在签订合同时应对西安地区的气象规律等应预见，在签订合同时也应已考虑到这些因素，因此这些因素不能作为顺延交房的理由。逾期交房延期条款属于格式条款，也未尽到提示说明义务，应属无效。华龙公司在补充协议中约定因自然灾害、政府政策等因素顺延交房的理由，将导致交房房屋无限期延长，使房屋交付处于不明确的状态，对业主的合法权益造成了不合理的减损。一审法院依据双方签订的合同第二十八条认定房屋交付时间正确。表示不同意华龙公司的上诉请求。鲁某向一审法院起诉请求：1、华龙公司赔偿其2019年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、本案全部诉讼费用由华龙公司承担。一审法院认定事实：鲁某、华龙公司签订《商品房买卖合同（预售）》， 合同约定,鲁某购买华龙公司位于西安市XX区XX城XX 幢 XX 单元XX层XX号商品房一套，房屋建筑面积 118.55 平方米,总价款为 989909元；合同第九条及合同附件补充协议第四条约定：房屋交付条件由“取得竣工验收备案证明文件”变更为“取得验收合格文件”；合同第十一条规定交房日期为 2018 年 12 月 31 日；第十二条约定，逾期违约金按日计算已付房价款的万分之一；上述合同附件十二补充协议第四条约定：如遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气等）、政府行政行为、 政策法规变化及非出卖人原因（创卫、高考等）造成施工调整或不能施工的，出卖人可据实予以延期；合同附件十二补充协议第七条第一款约定：如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人 3个月交房宽展期。合同签订后，鲁某按约交付了购房款，涉案房屋通过了验收。鲁某认为涉案房屋没有取得竣工验收备案证明文件等不具备交房条件，逾期交付应当承担违约金；华龙公司则认为按合同约定已具备交房条件，且合同约定了宽展期和据实顺延期， 双方遂产生纠纷。 上述事实，有当事人陈述，并向法庭提交的商品房买卖预售合同、购房定金收据、转账凭证、银行按揭贷款合同、业主维权照片、图片截图、西安市房屋预售许可证、祭台村城中村改造项目建设工程竣工验收报告、西安站高温天气记 录、西安市气象台气象凭证、2017 秋冬大气污染防治攻坚行动方案、解除重污染天气预警通知、陕西恒众混凝土有限公司通知、2018-2019 年蓝天保卫战重点区域强化督查方案、 2018 年春节后建设工程复工检查验收表、复工申请书等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院经审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买 卖法律关系，因此交房时间及交房标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于庭审中，鲁某、华龙公司已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订，而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中鲁某、华龙公司双方对此产生争议，成为本案争议焦点。一、关于双方争议的交房标准，一审法院认为，国务院于 2000 年 1 月 30 日颁布的《建设工程质量管理条例》 第 49 条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程 竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工 程竣工验收备案登记表。综上，一审法院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。华龙公司仅取得建设工程施工验收报告，但未取得建设施工竣工验收备案登记表，不符合现行行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，属无效条款。二、关于双方争议的交房时间，一审法院认为，合同约定的交房时间为 2018 年 12 月 31 日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为 2019 年 3 月 31 日。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。而后华龙公司在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除 合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38 度及以上高温天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。一审法院认为，鲁某、华龙公司双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，华龙公司作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，这就意味着该楼盘主体已经完工，且华龙公司与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，华龙公司可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此交房时间应确认为 2019 年 3 月 31 日。综上，华龙公司未能取得建设工程竣工验收备案登记表，未达到交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约，但鲁某愿继续履行合同，故华龙公司应向鲁某承担逾期交付房屋的违约金，违约金按合同约定自 2019 年 4 月 1 日起至其合法交付日止，按日向鲁某支付其已付房价款万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》 第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，判决： 一、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效后十日内向原告鲁某支付延期交房违约金（以 989909 为基数， 支付自 2019 年 4 月 1 日起按每日万分之一至合法实际交房日止）。 二、驳回原告鲁某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定, 加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费 109 元，由华龙公司承担（此款鲁某已预交，华龙公司连同上述款项一并给付鲁某）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定属实，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋所在的大楼尚未经消防验收备案。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。鲁某与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。鲁某依约交纳了购房款，华龙公司亦应按照约定向鲁某交付符合合同约定及法律规定的可以投入使用的房屋。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：XX房XX乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，XX房XX乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在XX房XX乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因涉案房屋所在的楼房未经消防验收，按照法律规定，禁止投入使用，故涉案房屋尚不具备交付条件，华龙公司上诉主张涉案房屋已经具备交房条件的主张，本院依法不予采纳。关于华龙公司上诉主张其提交了相关证据证明遭遇合同约定政策变化等情况，涉案房屋可顺延295天的交付期限，一审法院认定2019年4月1日即为交付期限与合同约定明显不符的理由。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》时，华龙公司应当已经取得涉案楼房的预售许可证，涉案楼层主体封顶，天气情况及政府政策等情况对涉案楼房内室二次结构及门窗的安装施工影响不大；且合同约定的交房时间为2018年12月31日，补充协议中又给予三个月的交房宽展期限，华龙公司作为开发房地产企业，在签订合同时应已充分考虑到了西安地区的气象规律、政策因素等问题；补充协议第四条对于交付房屋期限顺延的相关约定使交房期限不确定，也不合理的减轻了出卖人的义务，合同第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，综合以上理由，一审判决确认交房时间为2019年4月1日前，并无不当，华龙公司的该上诉主张理由，不能成立。综上所述，一审判决华龙公司按照合同约定支付鲁某逾期交房违约金正确，惟一审判决违约金计算至合法实际交房日止不当，因双方当事人对于合法实际交房日本身存在争议，该日期具有不确定性，且后期损失尚未实际发生。故本院综合考虑，依法支持从2019年4月1日至本判决作出之日止的违约金。综上，上诉人华龙公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，惟对于违约金截止日期，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10845号民事判决第二项；二 、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初10845号民事判决第一项为：本判决生效之日起十日内，陕西华龙建工集团有限公司向鲁某支付从2019年4月1日起至本判决作出之日止的、以989909元为基数按每日万分之一为标准计算的逾期交房违约金；三、   驳回鲁某的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费109元，鲁某已预交，由陕西华龙建工集团有限公司负担。二审案件受理515元，陕西华龙建工集团有限公司已预交，由陕西华龙建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  朱筱滢审 判 员  李美红审 判 员  辛娟二O二O年九月二十二日                           （院 印）本件与原本核对无异（无戳）书记员  胡雨欣    1