广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民初830号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地南宁市昆仑大道**嘉和城，统一社会信用代码：91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴重阳，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽飞，广西万益律师事务所律师。 被告：庾善宝，男，壮族，1985年3月6日出生，住广西贵港市覃塘区。 第三人：桂林银行股份有限公司南宁分行，住，住所地中国（广西）自由贸易试验区南宁片区凯旋路**南宁绿地中心**楼一社会信用代码：914501035667812050。 负责人：李学忠。 原告广西嘉和置业集团有限公司（以下简称“嘉和公司”）与被告庾善宝、第三人桂林银行股份有限公司南宁分行（以下简称“桂林银行南宁分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人吴重阳、刘丽飞到庭参加了诉讼。被告庾善宝、第三人桂林银行南宁分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2016年7月15日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还位于南宁市兴宁区嘉和温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层Ｂ10552号车位，并协助原告办理登记编号为201608152490《商品房买卖合同登记备案证明》以及证号为桂（2016）南宁市不动产证明第0035206号《不动产登记证明》的撤销手续；二、被告向原告偿还已代其偿还的贷款本息7070.12元以及逾期偿还代偿贷款本息的违约金946.14元（计算方法：依据补充协议第三条第3款，以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计 至2020年8月31日，实际请求支付至全部偿还之日止）；三、被告向原告支付逾期办理备案登记和房屋预告登记注销手续的违约金15448.32元（计算方法：据补充协议第七条第1款，从发出解除合同的通知后第16天起，按房款总额每日万分之四计算，暂计至2020年8月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；四、被告向原告支付因违约导致合同解除的违约金23840元（计算方法：依据补充协议第三条第3款，119200元×20%）；五、被告向原告支付律师费5864元。事实和理由：2016年7月15日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区嘉和温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层Ｂ10552号车位，合同总价款119200元。合同附件六《合同补充协议》第三条第1款第（2）点约定：“其余合同总价款的80%，即人民币95000元由买受人向银行申请办理按揭贷款手续支付”，该条第3款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人履行代偿义务之日起十日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本息等），如逾期未足额清偿，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支出的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款 项。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应按本补充协议第七条约定办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”；第七条第1款约定：“出卖人、买受人根据《合同》或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15日内，到产权登记机关注销《合同》的备案登记和预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按合同总价款每日万分之四的比例向对方支付违约金”；第4款约定：“因买受人原因导致《合同》及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人除应向出卖人按约支付违约金外，还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退房款中予以扣除；在《合同》解除时，房屋已交付买受人 装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。”2016年8月6日，原告与第三人签订《个人购房借按揭抵押贷款合同》，约定原告为被告所购车位按揭贷款承担阶段性连带保证责任，第三人向被告发放所购车位按揭贷款共计95000元，加上被告已付首付款24200元，到此被告已向原告支付了全额车位款。此后，双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据前述保证合同的约定向原告主张连带保证责任，并从原告银行账户扣款7070.12元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还该代偿款项。为此，原告依据合同附件六《合同补充协议》前引第三条第1款、第3款的约定，先后于2019年9月20日、2019年9月27日向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款。原告认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，被告因未依约向第三人偿还贷款本息而导致原告承担担保责任代其还款7070.12元，已符合合同前引条款约定的合同解除条件。因此，原告有权主张被告偿还代偿款项及逾期还款的违约金，同时有权解除合同，要求被告返还车位并按合同总价款的20%支付违约金。综上，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。 原告嘉和公司就其主张所依据的事实举证如下：1、原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格；2、被告身份证，证明被告的身份主体资格；3、第三人企业信用信息公示报告，证明第三人的诉讼主体资格；4、商品房预售许可证，证明原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；5、《南宁市商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，以及双方对权利、义务内容的约定；6、合同备案证明、不动产登记证明，证明原告已全面履行了合同义务；7、《个人购房借按揭抵押贷款合同》，证明第三人向被告发放个人商品房按揭贷款，原告为被告所购房屋个人按揭贷款承担阶段性连带保证责任；8、交房材料，证明原告已将商品房交付被告使用；9、扣款凭证，证明因被告拖欠第三人到期贷款未还，原告截止2020年8月31日已代被告偿还贷款本息共7070.12元；10、催款函、快递详情单，证明原告向被告催收代偿的银行贷款；11、解除合同通知书、快递详情单，证明因被告违约，原告于2019年9月27日发函通知被告解除合同；12、律师费发票，证明原告因本案诉讼支出律师费5864元。 被告庾善宝、第三人桂林银行南宁分行未作答辩，亦未提交其他证据。 本院审核认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告庾善宝、第三人桂林银行南宁分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，应自行承担由此而产生的不利诉讼后果。原告本案提交的证据，均有原件予以比对，其来源、形式合法，内容真实且与本案事实相关，故本院予以采信并作为认定本案事实的依据。 经审理查明：2016年7月15日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区嘉和温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层Ｂ10552号车位，合同总价款119200元；付款方式及期限按附件六合同补充协议第三条第1项约定履行，即“买受人应于本合同签订当日向出卖人支付合同总价款的20%（24200元）作为首期付款，其余80%（95000元）由买受人向银行申请办理按揭贷款手续支付”；第3项则约定“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人履行代偿义务之日起十日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本息等），如逾期未足额清偿，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支出的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通 过诉讼、查封、拍卖买受人房屋的方式追索代偿款项。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应按本补充协议第七条约定办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿”；第七条第1款约定“出卖人、买受人根据《合同》或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15日内，到产权登记机关注销《合同》的备案登记和预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按合同总价款每日万分之四的比例向对方支付违约金”；第4款约定“因买受人原因导致《合同》及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人除应向出卖人按约支付违约金外，还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退房款中予以扣除；在 《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。” 2016年8月6日，原、被告与第三人签订《个人购房借按揭抵押贷款合同》，约定原告为被告所购车位按揭贷款承担阶段性连带保证责任，第三人向被告发放所购车位按揭贷款共计95000元，加上被告已付首付款24200元，被告已向原告支付了全额车位款。2016年8月18日，案涉车位取得《商品房买卖合同登记备案证明》以及不动产预告登记证明。2016年12月24日，原、被告签署了《房屋交接书》。 另查明，因被告未能依约清偿贷款本息，导致原告依约向第三人履行代偿义务（截止2020年8月31日已代偿合计7070.12元，其中2019年8月29日代偿3000.2元、2019年12月23日代偿2257.77元、2020年3月24日代偿1812.15元）。2019年9月19日、9月27日，原告按合同约定的邮寄地址先后向被告发出《催款函》、《解除合同通知函》。 再查明，原告因本案诉讼支出律师费5864元。 本院认为：案涉《南宁市商品房买卖合同》、《个人购房借按揭抵押贷款合同》，主体适格，意思表示真实，内容不违反法 律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。合同各方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。具体分析本案，首先从原、被告之间的商品房买卖合同关系分析，原告作为出卖人已依约办理了商品房买卖合同备案登记、不动产预告登记手续，并向被告交付了房屋（车位），应认定原告全面履行了合同约定的卖方义务。其次从原、被告及第三人之间的按揭、抵押、保证合同关系分析，被告逾期未能清偿按揭贷款本息，原告基于保证人地位而代其向第三人清偿到期债务，应认定原告已依约履行了保证责任，其依法对被告享有追偿权。同时，依原、被告双方商品房买卖合同的约定，被告逾期未清偿按揭贷款本息导致原告履行代偿的，被告该行为对原告而言亦构成违约，且已符合合同约定的解除条件。据此，原告主张解除合同并向被告行使追偿权，合法有据，本院予以认可。至于原告的各项诉请，具体认定如下：1、合同解除诉求。如前已述，被告的违约行为已符合合同约定的解除条件，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，本院确认案涉《商品房买卖合同》已于原告《解除合同通知函》到达被告时解除，即已于2019年9月27日解除。另依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除之后“恢复原状”的规定，原告主张被告返还案涉商品房（车位），以及协助 办理撤销案涉《商品房买卖合同登记备案证明》、《不动产登记证明》（预告）手续，合法有据，本院予以支持。2、追偿权诉求。原告基于其保证人身份已代被告向第三人偿还到期按揭贷款本息合计7070.12元，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，原告向被告追偿该代偿款项，合法有据，本院予以支持。3、违约金诉求。因被告违约导致原告代偿，原告有权主张代偿款项的违约金，依双方合同约定，本院确认该违约金计算如下：⑴、以3000.2元为基数，按每日万分之五，自2019年9月9日计至实际清偿之日；⑵、以2257.77元为基数，按每日万分之五，自2020年1月3日计至实际清偿之日；⑶、以1812.15元为基数，按每日万分之五，自2020年4月4日计至实际清偿之日。另，依双方合同约定，合同解除之后，被告应在15日内办理撤销合同备案和预告登记手续，但被告自2019年9月27日合同解除至今，仍未办理上述撤销登记手续，其行为已构成违约，原告有权主张该项违约金，该违约金依双方合同约定计算如下：以房款总额119200元为基数，按每日万分之四，自合同解除第16日起即2019年10月13日计至实际履行之日。另，依双方合同约定，因被告违约导致合同解除的，被告应按合同总价款的20%支付违约金，本院确认被告应向原告支付该项违约金为23840元（119200元×20%）。4、律师费诉求。该项费用已经双方合同约定由违约方 负担，原告主张被告赔偿其律师费支出5864元，合法有据，本院予以支持。关于被告已交纳的购房款119200元，在扣除以上确认的各项给付债务之后，如有剩余应由原告予以返还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告广西嘉和置业集团有限公司与被告庾善宝于2016年7月15日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年9月27日解除； 被告庾善宝向原告广西嘉和置业集团有限公司返还位于南宁市兴宁区嘉和温莎北郡地下室1-3栋5-13栋15-16栋地下一层Ｂ10552号车位； 三、被告庾善宝协助原告广西嘉和置业集团有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201608152490）和《不动产登记证明》（桂南宁市不动产证明第0035206号）的撤销登记手续； 四、被告庾善宝向原告广西嘉和置业集团有限公司返还代偿款7070.12元并支付逾期返还的违约金（计算方式：以3000.2元为基数，按每日万分之五，自2019年9月9日计至实际清偿之日；以2257.77元为基数，按每日万分之五，自2020年1月3日计至实际清偿之日；以1812.15元为基数，按每日万分之五，自2020年4月4日计至实际清偿之日）； 五、被告庾善宝向原告广西嘉和置业集团有限公司支付逾期办理《商品房买卖合同登记备案证明》和《不动产登记证明》撤销登记手续的违约金（计算方式：以房款总额119200元为基数，按每日万分之四，自2019年10月13日计至实际履行之日）； 六、被告庾善宝向原告广西嘉和置业集团有限公司支付因违约导致合同解除的违约金23840元； 七、被告庾善宝向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费支出5864元； 八、被告庾善宝已交纳的购房款119200元，在扣除以上判决第四、五、六、七项确定的给付债务之后，如有剩余由原告广西嘉和置业集团有限公司返还给被告庾善宝。 案件受理费9069元（原告广西嘉和置业集团有限公司已预交），由被告庾善宝负担。 上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 覃 斯 审 判 员 姚 娟 二〇二〇年九月八日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 周 婷