安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初3390号 原告（反诉被告）：池州华欣置业有限公司，住所地安徽省池州市建设中路怡和家园****。统一社会信用代码91341700672618946J 法定代表人：孙才忠，董事长。 委托诉讼代理人：付文武，安徽天贵律师事务所律师。 被告：王乐平，女，1976年1月5日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 被告（反诉原告）：徐美娟，女，1981年11月27日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：刘鸿冰，安徽天贵（合肥）律师事务所律师。 原告池州华欣置业有限公司（以下简称“华欣置业公司”）与被告王乐平、徐美娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，被告徐美娟提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告华欣置业公司的委托诉讼代理人付文武、被告王乐平、被告徐美娟及其委托诉讼代理人刘鸿冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华欣置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告王乐平、徐美娟支付租金27250.80元及逾期付款违约金（以27250.80元为基数，自2020年3月10日起按日万分之五的标准计算至租金付清之日止）；2、被告王乐平、徐美娟支付免租期租金13625.40元及逾期付款违约金（以13625.40元为基数，自2020年8月6日起按日万分之五的标准计算至租金付清之日止）；3、被告王乐平、徐美娟支付水费118.32元、电费1407.25元、物业费及滞纳金8707元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月21日，被告王乐平、徐美娟因经营餐饮需要，与原告签订《池州华欣置业门面房租赁合同》。合同约定，二被告共同承租池州市维多利亚花园1#商铺107号（楼上）、108号，总面积214.36m，租赁期限自2017年8月24日起至2020年8月23日止；租金为4541.80元/月，按照先缴费后使用的原则每半年缴纳一次，逾期支付租金超过15日的，每逾期一日按万分之五的标准支付违约金，逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同、没收保证金并要求被告退场；原告给予被告免租期3个月，如果因被告原因导致合同提前终止，则免租期租金仍需支付；租赁期限内的物业费(1.38元/㎡)及水电费由被告承担。合同签订后，原告依约交付租赁物。2020年2月24日，二被告应按合同约定缴纳第六期半年租金27250.80元，考虑到疫情影响，原告发出《关于部分减免疫情防控期间房租的公告》，要求被告不迟于2020年3月底将减免后应付的欠租交清，如逾期不再享受减免优惠并追索拖欠的房租，但被告未按公告支付租金。2020年4月23日，原告再次书面催缴。因二被告一再拖延支付租金，原告于2020年5月14日发出《关于解除租赁合同的通知》。原告认为，二被告未按合同约定按期支付租金，且在原告给予的宽限内经催收后仍未支付，其行为构成根本违约，为此起诉。本案受理后，被告徐美娟于2020年8月6日腾空案涉租赁房屋，并与原告办理了房屋退还手续，但租金、水电费、物业费仍未结清。 王乐平辩称，答辩人和徐美娟合伙经营餐饮共同承租原告的案涉房屋，属实。但在承租后不久，答辩人便与徐美娟散伙，案涉房屋由徐美娟独自租赁使用，并由其独自承担租金。本案应与答辩人无关。 徐美娟辩称，一、双方之间的租赁合同已于2020年7月30日解除。案涉房屋在实际使用中无法达到合同约定，存在总排污管道堵塞、污水倒灌等严重质量问题，答辩人多次要求原告整改维修，但一直未得到妥善解决。2020年7月6日，答辩人书面通知原告，要求其于7月30日前修缮案涉房屋并达到可正常使用状态，否则解除租赁合同。期限届满后，因原告未履行维修义务，答辩人于2020年8月1日腾空房屋并交还原告。二、答辩人因案涉房屋存在前述质量问题，于2018年7月至2019年3月期间多次停业维修，导致房屋不能正常使用计70天，该期间内的租金应当扣减。三、由于原告不能履行租赁合同约定的维修义务，导致房屋不能正常使用和租赁合同的提前终止，故原告不得请求支付违约金及免租期租金。 徐美娟向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《池州华欣置业门面房租赁合同》于2020年7月30日解除；2、原告赔偿被告徐美娟案涉房屋装修费用10776元；3、原告赔偿被告徐美娟案涉房屋维修费用21345元；4、原告赔偿被告徐美娟停业期间的工人工资7294元及经济损失5000元；5、原告退还被告徐美娟保证金8000元。事实和理由：被告徐美娟承租原告池州市维多利亚花园1#商铺107号（楼上）、108号复式门面，经营贵池区茶田餐饮店，装修支出50.60万元。餐饮店营业后，出现屋顶漏水、管道堵塞、污水倒灌等严重质量问题，向原告报修多次未果，遂自行修缮。2018年7月9日至15日期间，因屋顶漏水翻修包厢，支付维修费8760元，停业7日店员工资损失3647元；2018年10月至2019年4月期间，因厨房管道多次堵塞，支付水管疏通费1500元，支付临时止水埂费用600元；2018年12月期间，因厨房污水倒灌电线短路，支付维修费10485元，停业7日店员工资损失3647元。因原告未履行维修义务，所出租的房屋不能正常使用及合同目的无法实现，被告于2020年7月30日解除租赁合同，并于次日退还房屋。现要求原告赔偿损失并返还履约保证金。 华欣置业公司对反诉辩称，一、被告徐美娟要求赔偿房屋装修残值10776元，没有事实依据。其提交的装修合同存在明显涂改痕迹，不具有真实性，且无付款单据佐证，故无法证明其实际支出50.60万元装修工程款；根据租赁合同的约定，合同终止后，装修形成的与建筑物不能分离或分离严重损害建筑的不动产附着物归原告所有，即使有房屋装修残值也无须赔偿。二、被告徐美娟要求赔偿整改维修费用21345元及停业工人工资、食材浪费损失，没有事实依据。被告餐饮店的油烟通过下水管道排放，因餐饮垃圾多及排放的油烟浓重致使水管堵塞，为此发生的管道疏通、墙体翻修、下水改造等费用及歇业停业应由其自行承担。被告提交的相关维修费用、材料费用的证据也不具有真实性，应不予认定。三、被告徐美娟要求退还保证金8000元，不予支持。根据租赁合同约定，因被告逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同、没收履约保证金，被告缴纳的履约保证金应不予退还。 本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，原告华欣置业公司（出租方、甲方）与被告徐美娟、王乐平（承租方、乙方）签订《池州华欣置业门面房租赁合同》。合同约定，1、乙方承租甲方的池州市维多利亚花园1#商铺107（楼上）、108号（复式），总面积214.36㎡；租赁期限3年，自2017年8月24日起至2020年8月23日止；租金为4541.80元/月（54501.60元/年），租金按照先交费后使用的原则每半年缴纳一次，合同期内最后一期租金27250.80元应于2020年2月24日缴纳；逾期支付租金超过15日的，每逾期一日按万分之五的标准支付违约金，逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同；甲方给予乙方免租期3个月，如果因乙方原因导致合同提前终止，则免租期租金仍需支付；租赁期限内的物业费(1.38元/㎡)及水电费由乙方承担。2、乙方应于合同签订之日向甲方缴纳8000元履约保证金，乙方未经协商单方提前终止合同的，不退还履约保证金。3、租赁期间，甲方保证租赁房屋及其附属设施设备处于正常的可使用和安全状态；凡经乙方改动、更换或增加的各项设施和设备，其检查、维修、保养等工作由乙方负责并承担费用；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施、设备，因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施、设备损坏或者发生故障的，由乙方负责维修。4、合同期满或终止，乙方应在3日内将租赁房屋交还甲方，乙方可带走屋内可移动物品，所有不能移动的不动产附着物，装修形成的与建筑物不能分离或分离严重损害建筑的财产归甲方所有，不需向乙方支付费用。合同签订后，华欣置业公司向徐美娟、王乐平交付了案涉房屋，同时徐美娟、王乐平依约缴纳了8000元履约保证金。 徐美娟、王乐平租赁案涉房屋经营贵池区茶田餐饮店。2019年4月3日，徐美娟向池州市房地产管理处反映案涉房屋“从2018年10月底出现屋后总排污管道堵塞、污水倒灌、异味严重等问题，多次与华欣置业公司、物业公司沟通维修未果”。2019年4月13日，池州市房地产管理处会同市排水办、安徽华宇物业发展有限公司相关工作人员实地查看，认为案涉房屋因管道不畅等原因导致管道堵塞、存在污水倒灌现象。该管理处要求华欣置业公司进一步进行技术论证，制定可行性整改方案，及时做好管道疏通和整改。之后，案涉房屋的下水管道堵塞问题未彻底解决。 2020年3月16日，华欣置业公司发布公告，承诺对池州市维多利亚花园小区门面房租户予以减免租金或延长租期。2020年3月25日，华欣置业公司通知徐美娟不迟于3月底将减免后应付的欠租交清，如逾期将不再享受减免优惠。2020年，华欣置业公司通过EMS邮件向徐美娟发出催缴函，但该邮件被退回。2020年5月14日，华欣置业公司向徐美娟发出解除合同的通知。2020年7月6日，徐美娟向华欣置业公司发函称，因华欣置业公司未提供可正常使用和安全状态的出租房屋违约在先，故无权单方解除租赁合同，且应承担其本人的经济损失；若华欣置业公司未在7月30日前解决案涉房屋管道堵塞、污水倒灌等问题，则解除租赁合同。2020年7月17日，华欣置业公司以徐美娟、王乐平拖欠租金为由向本院起诉。2020年7月29日，徐美娟与华欣置业公司工作人员龙燕商定于7月30日退租。2020年8月6日，徐美娟与华欣置业公司就案涉房屋办理了退租交接手续，确认水费118.32元、电费1407.25元未清结。同日，案涉房屋新承租人王文惠向徐美娟转账支付28000元，附言“转让费”。 本院认为，原告华欣置业公司与被告徐美娟、王乐平签订的《池州华欣置业门面房租赁合同》，意思表示真实，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。王乐平自称与徐美娟散伙，没有实际承租房屋，但其从未与出租人及共同承租人重新约定而退出租赁关系，故案涉租赁合同对王乐平仍有法律约束力。徐美娟与原告员工龙燕商定2020年7月30日退租，并于2020年8月6日办理了房屋交接手续，本院据此确认案涉《池州华欣置业门面房租赁合同》于2020年7月30日协商解除。本案本诉及反诉的相关请求认定如下：1、合同约定租金支付方式为“先交费后使用”，合同期内最后一期租金应于2020年2月24日支付，然被告未按上述期限支付租金，构成违约，应当按照实际承租天数支付租金，并按照合同约定承担违约责任；所欠租金数额为23768.75元(27250.80元/180天×157天)。2、双方提前解除合同是基于协商一致，不能归责于被告一方原因，故对原告主张的免租期租金及违约金，不予支持；徐美娟要求返还履约保证金8000元，予以支持。3、合同约定被告承担租赁期限内的水电费及物业费，未清结的水费118.32元、电费1407.25元，被告应当支付；案涉物业费及滞纳金，安徽华宇物业发展有限公司以原告为被申请人向池州市仲裁委员会申请仲裁，原告未能提交仲裁结果以确定最终数额，故本案不予处理。4、徐美娟主张装修费用50.60万元，因无付款凭证佐证，不予认定；因合同约定不动产附着物于合同终止后归原告所有，徐美娟要求赔偿装修残值10776元，不予支持。5、徐美娟主张翻修包厢支付维修费8760元、停业工资损失3647元，但没有证据证明确系租赁物屋顶漏水导致，故不予支持；徐美娟主张因厨房管道堵塞、污水倒灌，支付水管疏通费1500元、临时止水埂费用600元、维修费10485元、停业工资损失3647元，仅提交了周升治的证明及左镇海的收条，欠缺付款凭证，且相关证人未出庭作证，故不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定，判决如下： 一、确认原告池州华欣置业有限公司与被告王乐平、徐美娟之间的《池州华欣置业门面房租赁合同》于2020年7月30日解除。 二、被告王乐平、徐美娟于本判决生效之日起十日内向原告池州华欣置业有限公司支付租金人民币23768.75元及违约金（以23768.75元为基数，自2020年3月10日始至本判决确定的给付期限届满之日止，按日万分之五的标准计算）。 三、被告王乐平、徐美娟于本判决生效之日起十日内向原告池州华欣置业有限公司支付水费人民币118.32元、电费人民币1407.25元。 四、原告池州华欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告王乐平、徐美娟返还履约保证金人民币8000元。 五、驳回原告池州华欣置业有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告徐美娟的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币1030元，减半收取计515元，由被告王乐平、徐美娟共同负担；反诉案件受理费人民币460元，由原告池州华欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  田周健 二〇二〇年九月二十四日 书记员  金 姗