广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初2006号 原告：中国建设银行股份有限公司平果铝分行，住所地：广西平果县铝业公司含笑区文化宫旁。统一社会信用代码：9145102320068649X3。 负责人：李纳林，行长。 委托诉讼代理人：霍桂利，广西中名律师事务所律师。 被告：冉光宣，男，1977年9月18日出生，壮族，个体户，住广西平果市。 被告：农丽春，女，1983年1月28日出生，壮族，个体户，住广西平果市。 被告：广西平果建安房地产开发有限公司，住所地：广西平果市马头镇铝城大道1060号，统一社会信用代码：914510235572051181。 法定代表人：谢志强，执行董事。 委托诉讼代理人：张智，广西智团律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行与被告冉光宣、农丽春、广西平果建安房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行的委托诉讼代理人霍桂利、被告农丽春及广西平果建安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼，被告冉光宣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告一、被告二签订的《个人住房（商业用房）借款合同》450740006-2012-20150433668号合同解除；2、判令被告一与被告二立即向原告偿还借款本金226833.55元及所欠的利息和罚息（截至2020年4月29日已形成的未付利息16106.8元、罚息为1617.19元，从2020年4月30日起至还清之日所产生的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息方式计算）；3、判令被告一、被告二偿还原告为实现债权所发生的律师费12228元；（以上第二项、第三项共计256785.54元）4、判令原告对被告一、被告二抵押给原告的位于广西平果市高速路进城线东侧城市的价款享有优先受偿权；5、判令三被告承担本案的全部诉讼费用；6、请求判令被告广西平果建安房地产开发有限公司对被告冉光宣、农丽春拖欠原告的债务承担连带责任。事实理由：2015年5月21日被告冉光宣、农丽春与原告签订乐得家《个人住房（商业用房）》（下称“借款合同”），向原告借款人民币280000元用于购房，借款期限为240个月，借款利率按浮动利率方式计算。偿还方式为按月等额本息还款；逾期不还的，按贷款利率水平上加收50％的罚息，并按中国人民银行规定计收复利；如不能按期偿还本息的，原告有权提前收回已发放的贷款；另约定原告为实现债权发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）由三被告承担。被告以位于广西平果市高速路进城线东侧城市为其借款合同项下的债务提供抵押担保，并依法办理预购商品房抵押权预告登记手续。被告广西平果建安房地产开发有限公司原为被告冉光宣、农丽春的上述贷款提供阶段性连带保证担保责任，保证期间为自签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明原件正本及其他权利证书交给原告核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约向被告冉光宣、农丽春支付贷款，但被告冉光宣、农丽春并未按照合同约定履行还本付息义务。截止2020年4月29日，被告冉光宣、农丽春拖欠原告的借款本金15666.56元、利息16106.8元、罚息为1617.19元，其行为已构成违约。而该笔贷款目前未取得抵押财产的他项权证书，被告广西平果建安房地产开发有限公司仍承担连带责任保证。 被告广西平果建安房地产开发有限公司辩称，原告主张解除合同的条件不成立；原告主张律师费没有实际发生；首先应当对抵押物实现原告的债权，被告公司不应承担连带保证责任。 农丽春辩称，欠钱是事实，但不同意解除合同，律师费并没有实际产生，不同意承担。 被告冉光宣未作答辩也没有提交证据。 被告冉光宣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告冉光宣、农丽春、广西平果建安房地产开发有限公司于2015年5月15日与原告签订的450740006-2012-20150433668号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告冉光宣、农丽春向原告借个人住房按揭贷款人人民币280000元，用于购买被告广西平果建安房地产开发有限公司开发的位于平果市高速路进城线东侧城市，贷款期限为20年 （即 从 年 月 日 至 年 月 日），贷款偿还方式为按月等额本息还款法。 贷款利率为浮动利率； 如逾期还款 。 罚息利率为合同执行贷款利率基础上上 浮 50% ；借款人未按时足额偿还借款本 息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权解除与借款人的借款关系，以法律手 段追偿借款本息及由此产生的一切费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费 用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）由借款人承担。2015年5月21日，原告根据约定将280000元贷款发放给冉光宣、农丽春（借款人），并将款项划转至广西平果建安房地产开发有限公司在原告开立的账户。 合同约定：冉光宣、农丽春用位于平果市高速路进城线东侧城市设定抵押担保，并办理了抵押预告登记，截止本案法庭辩论结束时，原告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书。2014年5月21日原告与被告广西平果建安房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同还约定：由被告广西平果建安房地产开发有限公司为冉光宣、农丽春的债务承担连带保证责任，担保期限为保证条款生效之日起至已办 妥且抵押权财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 合同签订后，原告依约发放贷款，但被告冉光宣、农丽春并未按照合同约定还款，截止2020年4月29日，被告冉光宣、农丽春尚欠原告到期的借款本金15666.56元、利息16106.8元、罚息为1617.19元，其行为已构成违约 。因被告 冉光宣、农丽春 未按合 同约定还款，原告 于 年 月 日向被告冉光宣 、农丽春送达《解除借款合同通知书》。 被告冉光宣、农丽春仍未按照合同约定还款。 原告遂诉至本院。 本院认为，原告与各被告分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系签约当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，各方均应恪守约定之条款。合同签订后，原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行已经依约将借款本金直接划入约定的银行账户，履行了支付借款的合同义务，被告冉光宣、农丽春应依约偿还借款本息，但 截 至2020年4月29日，被告冉光宣、农丽春尚欠原告到期的借款本金15666.56元、利息16106.8元、罚息为1617.19元。依照双方签订的合同的约定，被告的行为已构成违约，合同解除条件已经成就，原告依约享有合同解除权。故原告主张解除其与被告签订的编号为450740006-2012-20150433668号《个人住房（商业用房）借款合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告冉光宣应向原告偿还全部借款本息，符合法律规定，本院予以支持。 被告冉光宣、农丽春用于抵押的房屋虽已办理抵押预告登记，但原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并未对上述房屋享有现实抵押权，截止本案法庭辩论结束时，原告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，尚未取得该房屋的他项权利证书，抵押权尚未设立，因此，原告请求对位于平果市高速路进城线东侧城市享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 根据原告与被告广西平果建安房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，由被告广西平果建安房地产开发有限公司为冉光宣、农丽春的债务承担连带保证责任，担保期限为保证条款生效之日起至已办妥且抵押权财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。截止本案法庭辩论结束时，被告尚未对该房屋办理正式的抵押登记手续，故原告要求被告广西平果建安房地产开发有限公司对本案承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告与各被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一约定：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用 （包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等），由借 款人承担，截止本案法庭辩论结束时。 律师费未实际发生，原告请求支付律师费，理由不充分，本院不予支持。 本案经开庭审理，案件事实已查清，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行与被告冉光宣、农丽春签订的编号为450740006-2012-20150433668号《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除； 二、被告冉光宣、农丽春偿还原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行借款本金226833.55元及利息[截至2020年4月29日止贷款利息16106.80元，罚息为1617.19，从2020年4月30日起至还清之日所产生的利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息方式计算]； 三、被告广西平果建安房地产开发有限公司对被告冉光宣、农丽春的上述债务承担连带偿还责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司平果铝分行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告冉光宣、农丽春承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  农锐明 二〇二〇年九月八日 书记员  邓新宇