文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初2731号原告:重庆市兴荣控股集团有限公司,住所地重庆市荣昌区昌元街道海棠社区迎宾大道**附**,统一社会信用代码915002267815970050。法定代表人：杨昌华，董事长。委托诉讼代理人：杨晓莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，重庆百君（荣昌）律师事务所律师实习律师。被告：重庆市荣昌区昌元街道绿叶幼儿园，，住所地荣昌区昌州大道西段**组织机构代码525001530949465099。法定代表人：陈友红，副园长。委托诉讼代理人：杨永林，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦粤，重庆志和智（荣昌）律师事务所实习律师。原告重庆市兴荣控股集团有限公司（以下简称“兴荣公司”）与被告重庆市荣昌区昌元街道绿叶幼儿园（以下简称“绿叶幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴荣公司的委托诉讼代理人杨晓莉、被告绿叶幼儿园的法定代表人陈友红及其委托诉讼代理人杨永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴荣公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间不定期租赁合同;2.被告返还原告荣昌区昌州大道西段381号租赁房屋(幼儿园)；3.被告支付原告房屋租赁费230614元(2018年6月20日至2020年6月19日)，并自2020年6月20日起按每平方米8.01元计算房屋占用使用费至返还房屋为止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月，原荣昌县城乡建设委员会代表原告与被告签订了《荣昌县永荣煤矿棚户区工人村幼儿园场地租赁协议书》。该协议书约定，出租方将位于昌州大道虹桥社区工人村的社区配套幼儿园用房，建筑面积1199.62平方米租赁给被告作幼儿园使用，租赁费单价为每平米8.01元。协议约定租赁期限自2013年4月20日至2018年4月19日止(因延期到2013年6月交房，故实际到期日为2018年6月19日)，2018年6月房屋租赁期限到期后，双方未再继续签订租赁合同。合同到期后，需收回租赁房屋。经多次找被告协商，要求其退还房屋，但被告均以各种理由一直拖延至今未搬。被告的行为已经严重的侵害了原告的合法权益，影响了原告对房屋的正常使用。绿叶幼儿园辩称，《荣昌县永荣煤矿棚户区工人村幼儿园汤地租赁协议书》签订出租的主体为荣昌县城乡建设委员会，原告作为荣昌县乡建设委员会收取场地租金和行使合同解除权没有法律依据。租赁协议约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁场地，原租赁合同继续有效，被告的租赁期限为不定期。被告不同意解除租赁关系，同意支付租金，租金的计算应当抵扣疫情期间关于国有资产租赁减免后的租金。因疫情期间答被告没有对外招生，现经济比较困难，需要在2020年9月1日后才能交付全部拖欠租金。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月2日，原告兴荣公司取得重庆市荣昌区昌元街道昌州大道西段381号（幼儿园）的房屋（以下简称“381号房屋”）的产权，证载面积为1199.62㎡。2013年，荣昌县城乡建设委员会（甲方）与永荣矿务局荣昌煤矿幼儿园（乙方）签订了《荣昌县永荣煤矿棚户区工人村幼儿园场地租赁协议书》，合同约定：乙方租用甲方所有的社区配套幼儿园用房用于开办幼儿园，交付房屋时其室内无其他基本设施，乙方应按国家相关规定进行增补基本设施；租赁期限自2013年4月20日至2018年4月19日共计5年，房屋租金按年计收，第一年免收租金，第2年在2014年4月19日前一次性交清次年的租金，以此类推，第二年、第三年租金每月8.01元/平方米，第4年、第5年租金由甲乙双方根据市场行情进行协商，协商不成，甲方有权收回租赁权；甲方交付该房屋时，乙方支付房屋租赁保证金为20000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分应如数返还乙方。后乙方于2013年6月接房并交纳保证金20000元，双方一致同意租金从2013年6月起算。2014年3月，绿叶幼儿园成立并开始使用381号房屋至今，原、被告对《荣昌县永荣煤矿棚户区工人村幼儿园场地租赁协议书》中乙方享有的权利和义务由被告享有和承受均无异议，原告称该协议书甲方享有的权利和义务由原告享有和承受，被告对此不予认可并称被告有优先租赁权和购买权，双方未就租赁期限、租金交付等达成具体协议。2017年4月24日，被告绿叶幼儿园（乙方）向原告提交承诺书，载明“绿叶幼儿园因收费低，教师工资和房屋租金成本高，绿叶幼儿园租金先缴付房屋租金7万元整，余下的2017年9月5日前交到贵公司账上”。被告分别于2017年6月5日、9月6日向原告缴纳了房屋租金；被告从2018年6月20日至今未缴纳租金。2019年6月，原告要求被告搬离381号房屋并交纳租金，被告予以拒绝。2020年6月，原告再次催告无果。本院于2020年7月22日向被告送达诉状副本、传票等诉讼文书。庭审中，被告对原告主张的租金标准无异议，双方一致确认因疫情影响，免收3个月的租金。被告另称只认可原告是381号房屋收取房租的主体，而不是租赁合同的履行主体。上述事实，有当事人陈述、《荣昌县永荣煤矿棚户区工人村幼儿园场地租赁协议书》、房屋产权证、办学许可证、发票等证据予以证实。本院认为,出租人、承租人的合法权益受法律保护。本案争议焦点有：一、原告的主体是否适格；二、被告是否应当返还381号房屋。对争议焦点一，本院认为原告主体适格。理由如下：1.《荣昌县永荣煤矿棚户区工人村幼儿园场地租赁协议书》的出租人虽为原荣昌县城乡建设委员会，但原告在2015年7月2日取得381号房屋的产权；原、被告虽未另行签订租赁合同，但被告实际占有使用381号房屋并向原告支付租金、出具承诺书，其以行为方式认可原告的出租人身份，故其抗辩称原告主体不适格的意见与事实不符，本院不予采信。根据合同法相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。对争议焦点二，本院认为，根据合同法相关规定，对不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告先后在2019年6月、2020年6月要求解除租赁关系、返还381号房屋，并于2020年7月诉至本院，本院于2020年7月22日向被告送达诉状副本、传票等诉讼文书，综合考虑被告幼儿园招生、教育的特殊性，本院认为原告已经在合理期限之前通知被告，故本院对原告要求解除不定期租赁合同、被告返还381号房屋的请求予以支持。对原告主张的租金，双方确认被告从2018年6月20日至今欠付租金、每月租金9608.96元(1199.62㎡×8.01元/㎡)、免收3个月租金，因此2018年6月20日至2020年6月19日期间的租金为201788.16元（9608.96元/月×21个月），2020年6月20日至实际返还房屋之日期间的租金按320.30元/天（9608.96元/月÷30天/月）计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告重庆市兴荣控股集团有限公司与被告重庆市荣昌区昌元街道绿叶幼儿园之间关于重庆市荣昌区昌元街道昌州大道西段381号（幼儿园）房屋的不定期租赁合同；二、被告重庆市荣昌区昌元街道绿叶幼儿园于本判决生效后十五日内将重庆市荣昌区昌元街道昌州大道西段381号（幼儿园）的房屋返还原告；三、被告重庆市荣昌区昌元街道绿叶幼儿园于本判决生效后十五日内支付原告重庆市兴荣控股集团有限公司2018年6月20日至2020年6月19日期间的租金201788.16元，2020年6月20日至实际返还房屋之日期间的租金按320.30元/天计算；四、驳回原告重庆市兴荣控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆市荣昌区昌元街道绿叶幼儿园未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4760元，减半收取计2380元，由被告重庆市荣昌区昌元街道绿叶幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  钟明友二〇二〇年九月七日书记员  张 琳