贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2939号上诉人（原审被告）：刘永文，男，苗族，1974年7月23日出生，户籍所在地凯里市，现住凯里市。上诉人（原审被告）：刘永州，男，苗族，1971年10月24日出生，住址凯里市。与刘永文系同胞兄弟。被上诉人（原审原告）：干良米，男，汉族，1962年8月10日出生，户籍所在地浙江省乐清市，现住贵州省台江县。上诉人刘永文、刘永州因与被上诉人干良米房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省台江县人民法院（2019）黔2630民初756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘永文、刘永州上诉请求：依法改判。事实和理由：1、同意解除双方于2017年10月13日签订的房屋租赁合同。2、干良米应该知道签订房屋租赁合同的市场详细情况，其明知道与我方签订这样的合同是无效的，还在与我方签订房屋租赁合同，过错不在我方，过错在于干良米。按签订房屋租赁合同第三条第3款规定干良米交的10000元押金不应退回。3、合同签订之前，涉案房屋主体已修建完成，就因为干良米说为了增大空间利用率，与我方沟通后，我方对原有设计进行了变更、对部分建筑进行了拆除重建。我方要求干良米补偿我方所拆除第一层3#楼梯和现已经加盖3#楼梯位置的现浇楼板所造成的一切费用损失，并且恢复第一层3#楼梯和恢复后面副楼第一层现已开洞的现浇楼板。如干良米不愿意自己去恢复，我方恳请法院按我方与房屋承建人所签的修建房屋协议第四条、第2款、第3款承包价赔付给我方。4、双方签订的房屋租赁合同没有利息约定，一审判决我方支付3600元没有依据，一审判决适用两个标准计算利息不统一，缺乏依据。5、干良米明知与我方签订合同无效，还与我方签订这个合同，从2017年10月13日签订房屋租赁合同到2020年4月13日期间我方无法使用涉案房屋，干良米变相占有我方房屋，期间对我方房屋空置无法利用，所造成的损失，恳求二审法院按原有合同规定的费用损失为88000元/每年裁定赔付给我方。期间占用房屋两年六个月时间，应合计赔付220000元，鉴于干良米没有实际入住，我方认为干良米应付我方损失按减半赔付给我方，合计110000元。6、现房屋修建与原设计施工图尺寸及面积一样，3#楼梯部分的建筑面积为24.21平方米、后面副楼楼板开洞部分的建筑面积为16.70平方米。根据我方与承建人的修建房屋协议第四条第2款、第3款规定计算：3#楼梯拆除部分和后面副楼开洞楼板，对我方直接造成损失92670元。7、解除房屋租赁合同所造成的损失远远大于退还的租金，干良米应承担赔付我方所造成的一切损失，方能退干良米交的房屋租金30000元。请法院核实我方的损失并判决干良米做出相应赔偿。干良米辩称，《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，属于无效合同。上诉人在本案中要求被上诉人赔偿损失没有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确。干良米向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、判决两被告（两兄弟）退还原告租房押金10000元和房租费30000元及利息3600元（其中：押金的利息是从2017年10月14日计算至2019年10月17日止；租金的利息是从2018年9月27日计算至2019年10月17日止），三、被告赔偿原告购买地砖款7100元；四、本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2017年原告准备在台江县上开超市，经原告与被告协商，被告将正在修建的位于台江县上刮刮井旁的房屋第一层出租给原告，双方于同年10月13日签订了《房屋租赁合同》,合同对房屋交付、装修、水电安装、租赁使用范围、租期、租金支付、押金等作了约定。合同签订当日原告支付了被告押金10000元。2018年9月27日，原告又预付被告租金30000元，同年9月29日，原告自行采购了价值7100元地面瓷砖准备对该商铺进行装修，后因被告房屋未完工而一直没有将房屋交付原告使用。事后，原告多次要求与被告解除合同，及退回押金、预付租金和赔偿其他损失，但被告不同意退还，致使原、被告发生纠纷。另查明，被告修建该房屋是拆除其父亲刘昌斌原建的房屋后重新修建的，当前未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该出租房屋未取得建设工程规划许可证，涉案合同内容违反法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。对无效合同的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案两被告应当将收到原告的押金10000元、预付租金30000元返还给原告。同时导致合同无效主要是被告未取得建房工程许可证造成的，责任过错主要在被告，应赔偿占用原告资金可得利益的损失，即按照中国人民银行同期同类贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息支付原告的损失。对原告请求支付其购买地面瓷砖损失7100元，因该损失是原告的个人行为，该院不予支持。对被告辩称被告拆除第一层的楼梯系原告要求才拆的，给被告造成了损失，应由原告赔偿被告损失的意见，因被告未提供相关证据证明，也未提出反诉，本案不予确认，如被告有证据可另行起诉。对被告的其他答辩意见，因无事实和法律依据，该院不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告干良米与被告刘永文、刘永州于2017年10月13日签订的《房屋租赁合同》无效。二、由被告刘永文、刘永州在本判决发生法律效力之日起十日内连带返还原告干良米押金10000.00元、租金30000.00元，共计人民币40000.00元及利息（其中：押金10000.00元的利息以该本金为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日至2019年10月17日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；租金30000.00元的利息以该本金为基数，自2018年9月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日至2019年10月17日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告干良米的其他诉讼请求。案件受理费1067.00元，由原告干良米负担177.00元，由被告刘永文、刘永州负担890.00元。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，刘永文、刘永州修建的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》属无效合同符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。《房屋租赁合同》无效的原因系刘永文、刘永州修建的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，刘永文、刘永州存在过错，一审判决刘永文、刘永州退还已收取干良米的押金10000元、预付租金30000元并按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率或按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息符合合同法第五十八条之规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本院认为，适用该条主张房屋占有使用费的前提是承租人已占有使用租赁房屋。本案中，干良米并未占有涉案租赁房屋，刘永文、刘永州以干良米变相占用涉案房屋为由拒退已收取的30000元租金缺乏依据。至于刘永文、刘永州上诉要求干良米赔偿其应干良米的要求对部分建筑进行了拆除重建所产生费用、恢复部分建筑物等问题。本院认为，刘永文、刘永州虽然提出抗辩但是未提出反诉，根据“不告不理”的原则，刘永文、刘永州的该项要求不属于本案的审理范围，一审判决告知刘永文、刘永州可另行诉讼解决，符合法律规定。综上所述，刘永文、刘永州的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1780元，由刘永文、刘永州负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年九月二十二日书记员  汪 玲