四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2891号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省江鑫户外运动有限公司，住所地：成都市温江区万春镇天乡路二段**冰雪乐园商业街**********。 法定代表人：项万友。 委托诉讼代理人：吴杨，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川置信实业有限公司，住所地：，住所地：成都市青羊工业集中发展区科技创新园（**）****孵化楼v> 法定代表人：何鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：柳毓程，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 上诉人四川省江鑫户外运动有限公司（以下简称江鑫公司）与被上诉人四川置信实业有限公司（以下简称置信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0105民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江鑫公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、四、六项判决；二、将一审认定的江鑫公司应支付的租金改判为172569.83元；三、改判江鑫公司比照租金标准的50%即541.71元／日支付房屋占有使用费；四、二审诉讼费用由置信公司承担。事实与理由：1.一审判决认定江鑫公司违约属事实认定错误。置信公司在租赁合同的第七条中，确认了互递书面文件的有效地址为成都市温江区。该条亦明确约定一方地址、名称、经办人发生变化，必须书面通知另一方，否则自行承担责任。江鑫公司在缴纳第一季度租金及保证金后，置信公司即搬离了上述地址，江鑫公司多次寻找无果，无法找到经办人对接缴纳租金事宜。从2017年8月至2019年10月26日，江鑫公司亦从未收到置信公司发出的任何催缴租金的通知。江鑫公司未缴纳租金系因无法联系上置信公司而导致。因此，江鑫公司不存在违约行为，无须缴纳违约金。2.即便支持违约金，一审判决第二项违约金以中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算有误。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此2019年8月20日之后的违约金计算标准应按照全国银行间同业拆借中心市场报价利率计算。且一审判决最后一期款项的违约金计算基数有误，重复计算了2019年5月1日至2019年7月31日阶段的租金，应扣除该阶段租金后予以计算。3.一审判决认定诉讼时效未经过错误。本案租赁合同约定租金分期支付，属于分期履行合同。最高人民法院关于分期履行合同中诉讼时效应如何计算的问题在法函［2004］23号中答复，“云南省高级人民法院，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”。因此，约定分期支付租金的，每一期租金都有各自产生的时间，都是一笔独立的债，承租人只要未在约定的时间内履行该笔债务，即侵害了出租人关于该笔租金享有的权利，诉讼时效应从出租人知道或应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算，适用一年的诉讼时效。自2017年8月起，承租人已无法向出租人取得联系，出租人一直怠于行使自己的权利，理应承担2017年8月1日至2018年10月9日期间租金已超过诉讼时效的后果。江鑫公司仅应支付2018年10月10日至2019年10月26日期间的租金，并扣除已缴纳的保证金59531.44元。4.一审判决认定租金、房屋占有使用费过高，请求予以减少。江鑫公司与置信公司在签订租赁合同时，置信公司向江鑫公司承诺将商业街3栋1楼1号房屋旁的地下停车场供江鑫公司使用，后因停车场消防设施问题，江鑫公司至今无法使用该停车场，众多游客因江鑫公司无法提供车位而放弃到此游玩，给江鑫公司正常经营造成极大影响，导致江鑫公司严重损失。因置信公司存在违约行为，故江鑫公司请求对租金予以适当减少，在扣除经过诉讼时效期间的租金以及保证金的基础上减少50%，即按照172569.83元支付。同时，江鑫公司目前已停止经营，故请求对房屋占有使用费比照租金标准的50%进行支付，以减少江鑫公司的损失。 置信公司辩称，1.关于诉讼时效。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的法律解释》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，租赁期限是一个完整期限，租金缴付也是，所以诉讼时效应该从最后一期租金届满之日起计算。如果租金分别计算诉讼时效，就会把一个合同的整体性割裂，江鑫公司提出的诉讼时效问题没有法律依据，本案租金支付没有超过诉讼时效。2.关于要求按照减少50%计算租金。合同第五条第二项约定“甲方确保租赁物公共设施、公共通道处于可使用状态和正常运行。”，江鑫公司没有任何证据证明公共设施、公共通道不能使用，也没有证据证明江鑫公司所说的停车场不能使用，停车场是完全可以使用的。置信公司在一审过程中提交的证据中有一张图片，完全可以看出当时停车场的门前包括停车场入口都是打开的，没有堵塞状态。即便公共通道、停车场不能使用，江鑫公司拒付租金和请求减免租金亦无事实和法律依据。即使江鑫公司因公共通道、停车场不能使用而造成了损失，也应该是江鑫公司另行主张的问题，江鑫公司在一审反诉中要求的是装修损失，并未提出过停车场导致其损失的问题。3.关于房屋占用费。《租赁合同》第四条第二项约定“逾期返还房屋的按本合同约定的日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用。”，置信公司参照租金标准进行主张已经做了调减。江鑫公司以已经停业为由主张减免房屋占用费不能成立，其在合同解除之前停业系自身原因，但客观上造成了置信公司收取不到租金，无法对外出租的租金损失。 置信公司向一审法院起诉请求：1.确认置信公司与江鑫公司就温江区房屋所签订的《租赁合同》解除；2.江鑫公司向置信公司支付欠付房屋租金619117.97元，并支付违约金（以应付租金为基数，按年利率24%的标准计算至实际付清之日止）；3.江鑫公司立即向置信公司腾退返还温江区万春镇天乡路二段冰雪商业街3栋1楼1号房屋、3栋1-2楼22号房屋，房屋内装修不得拆除，且从《租赁合同》解除之日起至实际腾退房屋之日止按照每日1083.48元的标准计算房屋占有使用费；4.置信公司已向江鑫公司收取的59531.44元保证金不予退还；5.江鑫公司承担本案的诉讼费用。庭审中，置信公司明确其第二项诉请的房屋租金为666107.64元（2017年5月1日起至2019年8月9日）。违约金按年利率24%分段计算为215985.21元。 江鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.解除江鑫公司与置信公司于2017年4月27日签订的《租赁合同》；2.置信公司向江鑫公司退还租房保证金59531.44元；3.置信公司向江鑫公司赔偿损失1050000元；4.本案诉讼费由置信公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月27日，置信公司（甲方）与江鑫公司（乙方）签订《租赁合同》，约定置信公司向江鑫公司出租位于温江区，租赁场地建筑面积共计559.16平方米（其中1＃商铺面积：131.67㎡；二楼商铺面积：427.38㎡），甲方将现有租赁房屋以清水标准交付乙方，由乙方自行负责设计、装修、消防和相关经营设备等投入。甲方应于2017年5月1日前将租赁房屋交付给乙方，具体交付时间以双方签字的交付确认书为准。本合同确定的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以此交付确认书的签字时间为准，如实际交付时间在合同约定交房日之后，则租赁期限、付款日均顺延。乙方应不迟于2017年6月30日前开业。租赁期限总计5年，即自2017年5月1日到2022年4月30日。租赁费用按单价乘以建筑面积计收租赁费。第一个租约年（2017年5月1日至2018年4月20日），租金单价为1楼80元／㎡／月，2楼45元／㎡／月。鉴于乙方第一年度为经营初期，甲方给予乙方一定优惠，优惠后，租约年内第一个季度租金金额29765.7元；第二个季度租金金额29765.7元；第三个季度租金金额29765.7元；第四个季度租金金额89297.1元。第一个租约年租赁费共计人民币178594.2元。第二个租约年（2018年5月1日至2019年4月30日），租金单价为：1楼84元／㎡／月，2楼48元／㎡／月。第二个租约年租赁费共计人民币378894.24元。第三个租约年（2019年5月1日至2020年4月30日），租金单价为：1楼88元／㎡／月，2楼50元／㎡／月。第三个租约年租赁费共计人民币395471.52元。第四个租约年（2020年5月1日至2021年4月30日），租金单价为：1楼92元／㎡／月，2楼52元／㎡／月。第四个租约年租赁费共计人民币412048.8元。第五个租约年（2021年5月1日至2022年4月30日），租金单价为：1楼96元／㎡／月，2楼54元／㎡／月。第五个租约年租赁费共计人民币428626.08元。本合同为先支付租赁费，后使用租赁物。租赁费每3个月支付一次。乙方应于上一个季度（3个月）期满前的10日内，支付下一个季度（3个月）的租赁费。租赁保证金为人民币59531.44元，乙方应在本合同签订之日起五个工作日内向甲方一次性支付。租赁保证金由甲方于本合同终止之日起30日内抵偿乙方欠付租金或其他杂费（如有）后无息返还乙方。若在合同租赁期内，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违约提前解除本合同的，该保证金和已付租赁费不予退还。自房屋交付之日起，乙方应当承担并支付租赁标的所发生的水、电、燃气等能源费用。租赁期限届满或本合同终止、解除后三个工作日内，乙方向甲方返还租赁物。返还租赁物时，如经甲方书面同意，乙方可以直接交付租赁物；其它情况下，乙方需恢复租赁物原状，甲方不支付乙方装修等费用。逾期乙方如仍在使用租赁物，甲方未提出异议的，应参照本合同最后一个租赁年度的租金标准向甲方缴纳租赁费用。甲方如书面通知要求返还的，乙方未返还的，乙方应从逾期之日起按本合同约定的日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用，且甲方有权强行对乙方进行清场，乙方仍遗留在租赁场所的物品视为乙方已放弃所有权。因甲方强行清场造成的损失和产生的费用由乙方承担。乙方应该严格按本合同的约定支付保证金和租赁费用，每延期支付一天，乙方按应付款额的千分之五向甲方支付违约金，违约金累计计算；乙方逾期支付租赁等费用超过15日或者在本合同有效期内累计逾期行为超过次，甲方有权无条件解除本合同。若甲方选择解除合同，甲方不予退还保证金，乙方需付清拖欠的租金及每日千分之五的违约金。 上述合同签订后，江鑫公司于2017年4月28日向置信公司支付了租赁保证金59531.44元和2017年5月1日至2017年7月31日租金29765.7元，并接收案涉房屋，于2017年6月开业经营户外漂流游客服务中心。之后江鑫公司未再向置信公司支付租金。 2019年3月8日，置信公司通过EMS向江鑫公司发出《租金催收函》，载明：“租赁合同签订后，我公司按约交付了租赁房屋，但截至2019年2月28日，你方欠付租金480673.73元以及违约金543137.13元，已经构成严重违约。鉴于此，我公司郑重函告你方，请立即向我公司清偿欠付的租金及违约金，否则，我公司将依法解除租赁合同并追究你方的违约责任。”，该邮件状态显示“2019年3月15日已签收，本人签收”。 2019年8月8日，置信公司通过EMS向江鑫公司发出解除租赁合同的《律师函》，载明：“租赁合同签订后，你方接收了房屋并正常开业运营。但截止目前，你方拖欠租金达626590.62元，违约金988163.1元，逾期支付租金时间早已超过15日。……即日起解除四川置信与你方签订的《租赁合同》，你方应在收到本函后5日内立即腾退房屋，并支付欠付的租金及房屋占用费626590.62元及违约金，承担违约责任，且应与四川置信指派人员积极联系，沟通后续问题处理。”，该邮件状态显示“投递并签收，签收人：他人收刘霞”。江鑫公司称其未收到该《律师函》，否认刘霞系其公司员工，称不认识签收人。 一审法院另查明，江鑫公司于2019年10月26日收到本案起诉状副本。 一审庭审中，江鑫公司明确其主张的1050000元损失系装修费573000元和2017年3月至2019年底的员工工资477000元。 一审庭审中，江鑫公司认为置信公司主张的违约金标准过高，请求调减。 一审法院认为，关于合同解除问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。置信公司与江鑫公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。一审庭审查明，双方签订合同后置信公司依约将案涉租赁房屋交付给江鑫公司经营使用，江鑫公司仅向置信公司支付了59531.44元保证金和2017年5月1日至2017年7月31日租金29765.7元，之后未再支付租金，截止置信公司起诉状副本送达江鑫公司之日（2019年10月26日），江鑫公司欠租期限至今已达两年三个月之久，符合《租赁合同》约定“……乙方逾期支付租赁等费用超过15日，甲方有权无条件解除本合同……”约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定及《租赁合同》的约定，置信公司有权解除双方签订的《租赁合同》。因置信公司未能提供充分证据证明其于2019年8月8日向江鑫公司发出解除租赁合同的《律师函》已送达至江鑫公司，故案涉《租赁合同》应从置信公司起诉状副本送达江鑫公司之日即2019年10月26日解除，且造成合同解除的责任在江鑫公司。江鑫公司亦反诉主张解除《租赁合同》，故对其该项诉请，一审法院予以支持。 关于租金及违约金。置信公司已经履行了交付租赁物给予江鑫公司使用的义务，江鑫公司承租并使用案涉房屋后，理应按合同约定支付租金。截止合同解除之日即2019年10月26日，江鑫公司欠付租金为721666.31元（178594.2元-29765.7元+378894.24元+395471.52元÷365天×179天），依约应当支付。置信公司主张2019年8月9日至2019年10月26日期间的费用为房屋占有使用费与本案查明事实不符，一审法院予以纠正。江鑫公司欠付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。因违约金约定标准过高，江鑫公司请求降低违约金，一审法院予以支持，尽管置信公司诉请已进行调整（年利率24%），但一审法院认为，置信公司并未提供其实际受损证据，其损失应限于江鑫公司未能及时支付租金可能导致的资金占用利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较为公平合理。《租赁合同》约定租金按季度支付，江鑫公司应于上一个季度期满前的10日内支付下一个季度的租赁费（4月20日—4月30日支付第一季度租金，7月20日—7月31日支付第二季度租金，10月20日—10月31日支付第三季度租金，1月20日—1月30日支付第四季度租金），故违约金应从每季度应付日之次日分段计算。 关于诉讼时效。《租赁合同》约定分期支付租金，租赁期限内要求出租人分时段计算时效，无疑会割裂租赁合同整体性，加重当事人诉累，租赁合同诉讼时效应以最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，故置信公司主张本案租金并未超出诉讼时效，一审法院对江鑫公司关于诉讼时效的辩解不予采信。 关于房屋占有使用费。一审认为，合同解除后，江鑫公司占有使用案涉房屋亦没有合同依据，其应返还租赁房屋给置信公司，未返还的，应向置信公司支付房屋占有使用费。关于占有使用费起止时间，一审认为，房屋占有使用费的起算时间应为江鑫公司应当腾退之日即合同解除之日（2019年10月26日）；关于房屋占有使用费标准，根据《租赁合同》的约定“甲方如书面通知要求返还的，乙方未返还的，乙方应从逾期之日起按本合同约定的日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用。”，置信公司请求按第三个租约年（2019年5月1日至2020年4月30日）的租金标准即1083.48元/天（395471.52元÷365天）支付合同解除后的房屋占有使用费的诉请，不违反法律规定，亦未超过合同约定，一审法院予以支持。 关于租赁房屋腾退的问题。按照《租赁合同》“租赁期限届满或本合同终止、解除后三个工作日内，乙方向甲方返还租赁物。返还租赁物时，如经甲方书面同意，乙方可以直接交付租赁物；其它情况下，乙方需恢复租赁物原状，甲方不支付乙方装修等费用”的约定，双方对合同解除后的腾退问题、装饰装修问题有明确约定，应按约进行。故对置信公司要求江鑫公司腾退返还案涉租赁房屋的诉请，一审法院予以支持。对置信公司主张江鑫公司腾退时对房屋内装修不得拆除的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于保证金，虽然《租赁合同》约定“若在合同租赁期内，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违约提前解除本合同的，该保证金和已付租赁费不予退还。”，但结合合同的其他约定来看，置信公司收取的保证金主要是为了保证承租、抵扣房租等相关费用之用，不具有定金性质，故对置信公司关于保证金不予退还的主张，一审法院不予支持，该保证金应用于抵扣租金，经计算，该保证金59531.44元（29765.7元×2个季度）应用于抵扣2017年8月1日至2018年1月31日期间（2个季度）的租金，故抵扣后江鑫公司应支付置信公司从2018年2月1日起至《租赁合同》解除之日即2019年10月26日止的租金662134.87元（721666.31元-59531.44元）。 关于江鑫公司主张的装修费573000元和员工工资477000元损失的问题。江鑫公司主张因置信公司未提供停车位而对其造成严重损失并要求置信公司赔偿，根据《租赁合同》的约定，作为出租人的置信公司并无向承租人江鑫公司提供停车位的义务，故对江鑫公司的该项意见，一审法院不予采纳。如前所述，《租赁合同》因江鑫公司违约而解除，《租赁合同》约定合同解除后置信公司不支付江鑫公司装修等费用，故对于江鑫公司主张置信公司赔偿装修费损失573000元的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。员工工资是江鑫公司经营成本的一部分，江鑫公司既未提供充分证据证明该部分损失的大小，也未提供证据证明该部分费用应由置信公司承担，故对江鑫公司要求置信公司赔偿员工工资损失477000元的诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、置信公司与江鑫公司于2017年4月27日签订的《租赁合同》于2019年10月26日解除；二、江鑫公司于判决生效之日起十五日内向置信公司支付租金662134.87元及违约金（违约金的计算方式：1.以89297.1元为基数，自2018年2月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；2.以94723.56元为基数，自2018年5月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；3.以94723.56元为基数，自2018年8月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；4.以94723.56元为基数，自2018年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；5.以94723.56元为基数，自2019年2月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；6.以98867.88元为基数，自2019年5月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；7.以193943.57元为基数，自2019年8月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算）；三、江鑫公司于判决生效之日起十五日内将位于温江区腾退给置信公司；四、江鑫公司于判决生效之日起十五日内向置信公司支付房屋占有使用费（房屋占用使用费的计算方式：自2019年10月27日起至实际腾退上述房屋给四川置信实业有限公司之日止，按照每日1083.48元计算）；五、驳回置信公司的其他诉讼请求；六、驳回江鑫公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费10586元，由置信负担929元，由江鑫公司负担9657元；本案一审反诉案件受理费7392.5元，由江鑫公司负担。 二审中，江鑫公司主张其在2019年12月底已腾退房屋并致电置信公司主管经理，但并未联系上。置信公司自认最后一次查看案涉房屋时间为2019年12月底或2020年1月初，江鑫公司已搬走了大量东西，但是房门闭锁，置信公司并未联系过江鑫公司。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院二审查明的其他事实与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、置信公司向江鑫公司追索欠付租金的权利是否已过诉讼时效期间；二、江鑫公司逾期支付租金是否构成违约，以及违约金的计算标准；三、是否应当对租金以及房屋占有使用费予以调减；四、房屋腾退及房屋占有使用费的支付止点。对此，本院评判如下： 关于置信公司向江鑫公司追索欠付租金的权利是否已过诉讼时效期间的问题。江鑫公司主张，租赁合同约定租金分期支付，属于分期履行合同，每期租金都是一笔独立的债，应当分别计算诉讼时效，置信公司一直怠于行使自己的权利，应承担2017年8月1日至2018年10月9日期间租金已超过诉讼时效的后果。对此，本院认为，就租赁合同而言，置信公司将房屋租赁于江鑫公司使用，使用期限为2017年5月1日至2022年4月30日，属于同一债务；租金支付方式为每3个月支付一次，仅是同一债务的分期履行。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。故一审法院认定置信公司主张租金未超过诉讼时效，对江鑫公司关于诉讼时效的抗辩不予支持并无不当，本院予以维持。 关于江鑫公司逾期支付租金是否构成违约，以及违约金的计算标准的问题。针对江鑫公司逾期支付租金是否构成违约，江鑫公司主张《租赁合同》第七条约定了双方互递书面文件的有效地址，亦明确约定一方地址、名称、经办人发生变化，必须书面通知另一方，否则自行承担责任。江鑫公司在缴纳第一季度租金及保证金后，置信公司即搬离了上述地址，江鑫公司多次寻找无果，江鑫公司未缴纳租金系因无法联系上置信公司而导致的，故江鑫公司不存在违约行为。对此，本院认为，《租赁合同》第二条明确约定了每一年度租金的具体金额，租金的支付方式以及置信公司收取租金的账户。《租赁合同》是当事人双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在置信公司已将案涉房屋交付于江鑫公司使用的情形下，江鑫公司应当按照合同约定履行支付租金的义务，置信公司搬离约定地址与否并不会对江鑫公司按照合同约定向置信公司的账户汇付租金造成阻碍，且《租赁合同》第七条约定的地址系“互递书面文件的有效地址”，与租金的支付并无关联，故本院对于江鑫公司该项主张不予支持，一审法院认定江鑫公司逾期支付租金构成违约并无不当，本院予以维持。针对违约金的计算标准的问题，江鑫公司主张一审判决第二项第第7点重复计算了第6点中2019年5月1日至2019年7月31日阶段的租金，应扣除该阶段租金后予以计算，且2019年8月20日之后的违约金计算标准应按照全国银行间同业拆借中心市场报价利率计算。对此，本院认为，第7点违约金计算的基数应为2019年8月1日至2019年10月26日期间的租金，共计87天，金额应为395471.52元（第二年租金总额）÷365天×87天=94263.07元。一审判决第二项第7点“以193943.57元为基数”系计算基数错误，本院予以纠正。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此2019年8月20日之后的违约金计算标准应按照贷款市场报价利率（LPR）计算。一审判决第二项第7点“按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算”系计算标准错误，本院予以纠正。 关于是否应当对租金以及房屋占有使用费予以调减的问题。江鑫公司主张《租赁合同》第五条第一项第二点约定：“甲方确保租赁物公共设施设备、公共道路（详见附件一：租赁房屋平面图所示）处于可使用和正常运行。”，但置信公司未按照约定向江鑫公司提供车位属违约行为，且江鑫公司目前已停止经营，故请求调减租金及占有使用费。对此，本院认为，《租赁合同》并未明确约定置信公司有向江鑫公司提供停车位的义务，且江鑫公司未举证证明停车位属于附件一中“租赁房屋平面图”中所示范围，应当承担举证不能的法律后果。另，即使停车位属于合同约定的租赁房屋的范围，江鑫公司亦未举证证明停车位在租赁合同存续期间处于无法使用的状态，故对于江鑫公司以置信公司未按约提供停车位为由主张调减租金，本院不予支持。至于江鑫公司以其已停止经营为由主张比照租金标准的50%支付房屋占有使用费，因房屋占有使用费产生的基础为《租赁合同》解除后江鑫公司未及时腾退房屋并向置信公司交付租赁物，与江鑫公司是否使用该房屋用于经营属于不同的法律关系，故对于江鑫公司该项主张，本院不予支持。 关于房屋腾退及房屋占有使用费的支付止点的问题。房屋占有使用费的起止时间应为合同解除之日至房屋实际腾退之日止。腾退房屋系江鑫公司在《租赁合同》解除后的主要义务，虽然江鑫公司主张其已于2020年12月底搬离了案涉房屋，但由于其并未积极与置信公司沟通联系交付房屋，故其应当继续支付房屋占有使用费。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，在一审判决江鑫公司腾退房屋的情况下，置信公司负有主动减损的义务，应当积极主动与江鑫公司协商房屋交接事宜。二审中，置信公司自认其大致于2020年1月初查看过案涉房屋，看见江鑫公司已搬离了大部分物品，却未主动与江鑫公司联系。对此，本院予以确认，酌情认定房屋占有使用费的支付止点计算至2020年1月10日。故，2019年10月27日至2020年1月10日（共计76日）的房屋占有使用费为：1083.48元/日×76日=82344.48元。 综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，但因二审出现了新的事实，以及一审法院存在个别计算基数及标准错误，江鑫公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院2019（川）0115民初4797号民事判决第一项、第三项； 二、撤销成都市温江区人民法院2019（川）0115民初4797号民事判决第五项、第六项； 三、变更成都市温江区人民法院2019（川）0115民初4797号民事判决第二项为“四川省江鑫户外运动有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川置信实业有限公司支付租金662134.87元及违约金（违约金的计算方式：1.以89297.1元为基数，自2018年2月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；2.以94723.56元为基数，自2018年5月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；3.以94723.56元为基数，自2018年8月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；4.以94723.56元为基数，自2018年11月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；5.以94723.56元为基数，自2019年2月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；6.以98867.88元为基数，自2019年5月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算；7.以94263.07元为基数，自2019年8月1日起至款项付清之日止，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，在2019年8月20日后按贷款市场报价利率（LPR）计算”； 四、变更成都市温江区人民法院2019（川）0115民初4797号民事判决第四项为“四川省江鑫户外运动有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川置信实业有限公司支付房屋占有使用费82344.48元（计算方式为自2019年10月27日起至2020年1月10日止，按照每日1083.48元计算）”； 五、驳回四川置信实业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回四川省江鑫户外运动有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费10586元，由四川省江鑫户外运动有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年九月十七日 书记员 丁昱凡