陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7933号上诉人（原审原告）：刘全瑜，男，1966年7月5日出生，汉族，住西安市碑林区，陕西智能人才交流有限公司董事长。被上诉人（原审被告）：天地源股份有限公司。住所地：西安市高新区丈八街办科技路**高新国际商务中心数码大厦**。法定代表人:袁旺家，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹娟，北京市国枫（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涵，北京市国枫（西安）律师事务所律师。上诉人刘全瑜因与被上诉人天地源股份有限公司（以下简称天地源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初11496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘全瑜上诉请求：1、请求撤销雁塔区人民法院(2019)陕0113民初11496号民事判决书，改判被上诉人天地源公司立即为上诉人刘全瑜办理高新国际商务中心数码大厦五层3、4、5号房屋的房产证；2、请求判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定房屋买卖合同未成立属于事实认定错误，案涉房屋买卖合同关系成立是已生效判决认定的基本事实。根据(2008)雁民初字第3080号民事判决书载明：天地源公司主张双方虽未签订商品房买卖合同，但双方之间的商品房买卖关系已经成立。(2009)西民一终字第1065号民事判决书、(2016)陕0113民初5754号判决书，案涉房屋买卖合同关系成立属于双方自认事实，也是已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。一审判决认定房屋买卖合同关系不成立属于事实认定错误。二、一审判决适用《合同法》第十三条、二十条、三十条、三十二条、三十七条认定合同未成立属于法律适用错误，案涉买卖合同基本条款己在租购合同及买卖合同中达成一致，买卖合同已在实际履行过程中。根据《高新国际商务中心租购合同》第六条约定，只要上诉人刘全瑜在2008年3月31日前提出书面购买要求，就有权按照每平米6160元的价格购买案涉商品房，已交租金无息充作首期购房款。根据租购合同约定，当事人名称、姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、部分付款方式，交付使用条件及日期均已经达成一致。而2009年4月27日形成的《商品房买卖合同》上，刘全瑜和天地源公司即使就总房款余款2498832.5元的支付方式未达成约定，而其他部分双方均已达成一致。因此案涉房屋买卖不是新的要约和承诺过程，而是《高新国际商务中心租购合同》继续履行的过程，事实上刘全瑜和天地源之间对于付款方式已经达成一致，只是天地源公司拒不履行义务。三、双方房屋买卖法律关系以及具体约定已在租购合同及过程性文件中明确，由于被上诉人持续违约，隐瞒房屋已被抵押事实、恶意注销天地源西安分公司及付款账号，至今拒不提供账号等行为才导致买卖合同未能继续履行，上诉人刘全瑜未交纳全款并非刘全瑜过错，不能因此否认买卖合同成立的事实。一审查明的房屋抵押事实及履约事实存在错误。四、房屋出卖人依法应承担办理房屋权属证书的义务，被上诉人天地源公司应当为上诉人刘全瑜办理案涉房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人的办证义务属于法定义务，被上诉人天地源公司未在法律规定的期限内为上诉人刘全瑜办理案涉房屋权属证书，依法应当履行办证义务。庭审中，刘全瑜变更上诉请求为：1、由六巡或者最高院对本案进行审理。2、查处这十多年来作为大老虎赵正永的直接公权力司法侵害参与者，还原事实真相，查处相关违法渎职司法人员。天地源公司辩称，一、一审关于双方未签订商品房买卖合同的事实认定清楚，法律适用准确，被答辩人的上诉理由不能成立。1、生效判决文书已认定双方并未签订任何有效的买卖合约。2、一审法院以合同法第13、20、30、32、37条认定双方合同未成立属于事实认定清楚，法律适用准确。3、在（2008）雁民初字第3080号、（2009）西民一终字第1065号判决生效后，双方至今未签订有效的商品房买卖合同。4、双方之间签订的是租购合同，租赁期满后双方并未签订有效的买卖合同，故双方事实为不定期租赁关系，是否抵押与被答辩人无关、与本案无关。其次，天地源股份有限公司西安分公司注销程序合法，且与被答辩人无关。被答辩人上诉所称答辩人拒不提供账号无事实依据。二、因答辩人与被答辩人始终未签订有效的商品房买卖合同，因此被答辩人要求答辩人向其办理房屋权属证书于法无据。被答辩人的上诉请求无任何事实及法律依据，希望二审依法审理并及时驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。上诉人刘全瑜当庭变更的事实理由与一审判决无关，依法应予驳回。由于刘全瑜当庭明确说之前的上诉状中的上诉请求及事实理由全部删除，应视为刘全瑜撤回对一审判决的上诉。刘全瑜向一审法院提出诉讼请求：1、天地源公司立即为其办理高新国际商务中心数码大厦五层3、4、5号房屋的房产证；2、诉讼费由天地源公司承担。一审法院经审理查明，2004年6月15日，天地源西安分公司向刘全瑜出具《承诺书》1份，内容载明：天地源西安分公司将刘全瑜租赁高新国际商务中心数码大厦20506、20507、20508单位，双方自签订商品房租赁合同之日起3年内（2004年7月15日至2007年7月14日），若刘全瑜欲购买上述租赁单位，天地源西安分公司承诺刘全瑜可享受租赁合同签订时本项目执行的销售价格表及付款方式。另因刘全瑜对数码大厦20503、20504、20505单位存有购买或租赁意向，天地源西安分公司承诺于2004年11月30日前为刘全瑜保留上述单位，保留期内，甲方不得对上述单位另行租售，期间，刘全瑜享有对上述单位的购买权或租赁权，并可享受双方已签署的《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》同等的优惠价格及付款方式。2005年8月26日，刘全瑜（承租方、乙方）与天地源西安分公司（出租方、甲方）签订《高新国际商务中心数码大厦租购合同》（以下简称《租购合同》），约定租购房屋位于上述大厦5层3、4、5室。合同第二条约定，自2005年8月28日至2007年12月27日止共计28个月为租购期间；其中2005年8月28日至2005年11月27日（叁个月）为乙方二次装修时间，甲方同意此期间免收租金；乙方应于本合同第六条约定的租购期限届满前叁个月，最迟不超过2007年12月31日（租购期限届满之日）向甲方提出购买要求。合同第六条约定，本合同租购期限内，乙方有权购买该房屋，并在本合同租购期限届满前叁个月（即2007年12月31日之前）向甲方提出购买要求时，双方应于30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按本合同签订时的销售价格体系即6160元/平方米执行。在《商品房买卖合同》签订之前乙方已实际交纳的租金无息充作首期购房款，乙方向甲方退还收据，换取房款发票；若乙方在2007年12月31日前未提出书面购买要求并与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方给予乙方三个月宽展期，但宽展期届满前，乙方仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方不愿意购买该租购房屋，甲方有权将该租购房屋出售给第三人。该合同附件二载明租金缴纳明细表。同日，双方签订《补充协议》，约定将乙方已缴纳租金总额（6、7、8、3、4、5号）转为前期或全部购房款，乙方可分期购买（按6、7、8、3、4、5号的顺序），未购买部分按原合同约定标准继续缴纳房租。2007年3月8日，刘全瑜向天地源西安分公司邮寄《关于要求购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室的函》，载明：本人要求购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室，购买价格为6160元/平方米，付款方式为银行按揭。天地源西安分公司其后收到上述函件。2007年，刘全瑜将天地源西安分公司诉至一审法院，要求确认双方签订的《租购合同》及《补充协议》有效，天地源西安分公司继续履行合同，确认刘全瑜在《商品房买卖合同》签订之前实际所交租金无息充作首期购房款；天地源公司支付违约金300000元；天地源西安分公司立即运行高新国际商务中心数码大厦35层四国同声翻译国际会议室等。一审法院于2007年10月22日作出（2007）雁民初字第140××号民事判决书，查明：天地源公司依《租购合同》向刘全瑜交付了房屋使用，刘全瑜于2005年8月31日交纳了2005年11月28日至12月27日1个月的租金38285元，并交纳了相当于1个月的租金的保证金38285元。之后，双方因履行合同发生矛盾，自2005年12月27日开始，刘全瑜未向天地源西安分公司交纳租金，天地源西安分公司以刘全瑜拖欠租金为由将其诉至一审法院，要求解除租购合同，判令刘全瑜支付所欠租金及违约金。2007年4月17日，西安市中级人民法院作出（2007）西民一终字278号判决书判决驳回了天地源西安分公司要求解除该租购合同的请求。2007年3月8日，刘全瑜向天地源西安分公司提出了购买高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室的函。据此认为刘全瑜在合同约定的租购期限内向天地源西安分公司提出购买要求，符合合同约定，天地源西安分公司应依约与刘全瑜另行签订《商品房买卖合同》，并将刘全瑜已缴纳租金无息充作首期购房款。故判决刘全瑜与天地源西安分公司签订的《租购合同》及《补充协议》合法有效，应继续履行，天地源西安分公司应将刘全瑜实际缴纳的租金无息充作购房款等。该判决已经生效。2008年，刘全瑜将天地源西安分公司诉至一审法院，以该公司拒绝与其签订商品房买卖合同为由，要求确认高新国际中心数码大厦五层3号房屋归其所有。天地源西安分公司提起反诉，认为双方虽未签订商品房买卖合同，但双方之间的商品房买卖关系已经成立，要求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房屋，该合同合法有效，要求刘全瑜支付下欠房款2537117.5元。一审法院于2009年7月7日作出（2008）雁民初字第3080号民事判决书，查明在此案庭审结束后，刘全瑜以双方已签订了买卖合同为由撤回起诉，一审法院依法予以准许，天地源西安分公司称双方目前在继续协商签订买卖合同属实，但对相关付款问题存在争议，仍需进一步明确。一审法院认为双方应本着诚信原则，尽快签订商品房买卖合同，驳回了天地源西安分公司的反诉请求。其后天地源西安公司提起上诉，西安市中级人民法院于2009年11月23日作出（2009）西民一终字第1065号民事判决书，在原审认定事实的基础上查明，2009年天地源西安公司向刘全瑜送达了一份已签字的《商品房买卖合同》，刘全瑜对合同部分内容做了修改，并签字盖章退给天地源西安分公司。西安市中院认为，由于双方在合同签订过程中，对目前形成的书面协议尚有争议，未能达成一致意见，应在进一步自愿协商的基础上达成商品房买卖合同后，依约履行各自的权利义务，故驳回了天地源西安公司的上诉，维持原判。2009年，天地源西安分公司将加盖印章的《商品房买卖合同》送交给刘全瑜。2009年4月27日，刘全瑜在天地源西安分公司送达的《商品房买卖合同》上签字并对部分内容进行了修改；刘全瑜修改部分为：将付款方式由分期付款：截止本合同签订之日买受人依据《租购合同》所支付全部租金1129407.50元（刘全瑜修改为1301219.00元）抵作购房款，买受人应于2009年5月18日前付清全部余款2498832.50元（刘全瑜修改为2327021.00元）更改为银行按揭的方式，并手书：买受人所交租金等1301219.00元已充作购房款，余款共2327021.00元，做15年银行按揭。同时添加交付条款为：第四层国际俱乐部、HBO、CNN电视于2009年12月31日前具备。2011年8月19日，天地源西安分公司向刘全瑜送达《致函》一份，载明：经与贵方就前期已付款账目进行核对，自2004年6月16日至今，贵方向我公司付款金额总计2000954元。上述金额如果无误，请贵方及时予以确认。现初步落实高新国际商务中心房屋的按揭手续可以办理，办理的基本条件如下：一、只受理法人按揭贷款，即须以公司名义办理按揭贷款，具体以公司资信状况为审核依据；二、首付不低于50%，贷款年限不超过10年，利率起点为基准利率上调40%，具体首付及按揭利率以银行审批为准。最终的按揭办理条件，以银行要求为准。如贵方同意办理按揭，可根据以上信息先行准备相应材料，我方积极配合办理。2011年11月8日，天地源西安分公司向刘全瑜送达《致函》一份，载明：自双方签订合同、交付、使用房屋，至今已数年有余。然而截止目前，就我公司向贵方交付的1573.06平方米房屋，我方仅收到房款2000954.5元，且贵方自2008年6月起，再未向我方支付任何房款。诚盼贵方的解决方案。2012年3月19日，刘全瑜、天地源西安分公司就刘全瑜提出的房屋买卖付款事宜商讨，形成的《会议纪要》主要内容为：一明确已付款的准确数字，二测量和分户，三规则设置，起草协议。天地源西安分公司主张房款一次性到位，分户办证一次性全部办好。2012年5月9日，双方协商形成的《会议纪要》主要内容为：刘全瑜表示3、4、5其自己想办法，一次性付全款，再付408万，不用按揭，一次性取得6、7、8号房屋的房产证，要求办证7个月，付款3个月到位。天地源西安分公司表示为了降低风险，需要刘全瑜出具具体的方案措施，给天地源西安分公司相应的履约保障。2012年6月14日，双方再次协商，形成的《会议纪要》主要内容为：以办好1、××号房产证为前提，刘全瑜付3、4、5的房款，天地源西安分公司办理3、4、5的房产证并交付后，刘全瑜付6、7、8号房屋的款，三个月内付清，天地源西安分公司办好房产证并交付。刘全瑜提出保障措施为如果未按期付款，支付相应违约金，并承担相关的律师费、差旅费、装修费等。同时刘全瑜要求签订协议，天地源西安分公司工作人员表示需经高层同意后再起草协议。2013年12月25日，天地源西安分公司注销。另查，涉案房屋所有权人仍为天地源公司，2008年至2015年期间，天地源公司将涉案房屋多次抵押。2016年4月7日，天地源公司向刘全瑜邮寄《敦促函》，其中就涉案房屋部分的内容为：解除双方就3、4、5室签订的《租购合同》及其补充协议，双方包括租赁在内的一切法律关系全部终止，且鉴于协商已久未果，故不再谈判。请贵方于2016年4月22日前彻底搬离高新国际商务中心数码大厦5层3-8号房屋，向我公司腾交，并按照租金标准向我公司一次性结清全部房屋占用费。2016年4月14日，天地源公司就上述内容在陕西日报上刊登《公告》。2016年，天地源公司将刘全瑜诉至一审法院，要求其立即返还高新国际商务中心数码大厦5层3、4、5室，支付租金并赔偿损失。一审法院2017年6月16日作出（2016）陕0113民初5754号民事判决书，认为（2009）西民一终字第1065号民事判决书中认为刘全瑜、天地源公司已实际承认了买卖的法律关系，天地源公司请求确认双方商品房买卖合同的标的是3、4、5号房，这并无争议，应予以确认。故天地源公司主张双方系租赁关系，并要求刘全瑜返还房屋、支付租金及相关占用费，证据不足，驳回了天地源公司的诉讼请求。天地源公司随后提起上诉，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终10187号民事判决书，认为原审判决查明事实属实，天地源公司与刘全瑜2005年8月26日签订的租购协议及补充协议现仍为有效合同，应继续履行，故驳回天地源公司的上诉，维持原判。后天地源公司申请再审，陕西省高级人民法院于2018年4月22日作出（2018）陕民申605号民事裁定书，驳回天地源公司的再审申请。2018年，天地源公司将刘全瑜起诉至一审法院，要求确认其向刘全瑜送达的落款日期为2016年4月7日的《敦促函》已生效；天地源公司向刘全瑜送达的刊登在《陕西日报》上落款时间为2016年4月14日的《公告》已生效。一审法院于2019年3月14日作出（2018）陕0113民初11770号民事裁定书，查明：《敦促函》及《公告》的第二项内容为：解除刘全瑜、天地源公司之间就数码大厦5层3、4、5室签订的《高新国际商务中心数码大厦租购合同》及补充协议，刘全瑜、天地源公司双方包括租赁在内的一切法律关系全部终止，且鉴于协商已久，未果，主要条款不能达成一致，故不再谈判。刘全瑜最晚于2016年4月22日前彻底搬离并向天地源公司腾交上述房屋，同时按照租金标准一次性结清全部房屋占用费。一审法院认为刘全瑜、天地源公司之间的上述纠纷，已经由生效判决认定刘全瑜、天地源公司之间的租购合同合法有效，天地源公司提起本案诉讼实际上是否定前诉的裁判结果，构成重复起诉，故裁定驳回天地源公司的起诉。天地源公司提起上诉，西安市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）陕01民终7785号民事裁定，裁定驳回天地源公司的上诉，维持原裁定。一审法院认为，本案的争议焦点为刘全瑜与天地源公司是否存在依法成立并生效的房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、第三十二条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”，“受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”本案中，刘全瑜依据《租购合同》及《补充协议》，在约定的期限内向天地源公司提出购买3、4、5号房屋的要求，天地源公司向刘全瑜提供的《商品房买卖合同》载明：付款方式为分期付款：截止本合同签订之日买受人依据《租购合同》所支付全部租金1129407.50元抵作购房款，买受人应于2009年5月18日前付清全部余款2498832.50元。此系天地源公司向刘全瑜发出的要约。刘全瑜将合同付款方式更改为按揭付款后签字退回天地源公司，由于其对实质性条款进行了变更，故系刘全瑜对天地源公司发出的新要约。其后天地源公司并未明确表示同意刘全瑜对上述条款的更改，根据《中华人民共和国合同法》第二十条的规定：“受要约人对要约的内容作出实质性变更的，要约失效。”故上述书面的《商品房买卖合同》文本由于双方未达成合意，未能成立。其后，双方通过致函、会议纪要等形式就涉案房屋付款及房产证办理事宜多次协商，但均未达成明确一致的约定，双方亦未签订任何书面的买卖协议。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”但刘全瑜亦并未实际支付全部房款，更不存在被告接受其履行行为的基础，天地源公司其后出具的《敦促函》、《公告》亦表明双方就房屋购买相关条款协商已久，未达成一致，故双方不存在依法成立并生效的房屋买卖合同关系。办理房屋所有权证书的前提应是刘全瑜系涉案房屋的合法所有权人，现有证据证明涉案房屋的所有权人为天地源公司，刘全瑜既未与天地源公司房屋买卖合同，亦未支付全部房款，故刘全瑜要求被告为其办理涉案房产证的诉讼请求既无法律依据、又无合同依据，强求依法不予支持。一审法院遂照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、第二十条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘全瑜的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告刘全瑜承担。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，刘全瑜庭审中变更上诉请求，其变更后的请求超出一审诉讼请求，故其变更后的上诉请求，本院不予审查。一审中刘全瑜主张天地源公司为其办理涉案房屋产权证，虽其与天地源公司之间达成购买房屋的意向，并形成买卖关系，但是双方对房屋购买并未达成一致意见，未能形成书面的商品房买卖合同，刘全瑜至今亦未向天地源公司足额交付房款，故其主张天地源公司为其办理涉案房屋产权证的诉讼请求依法不能成立，一审未予支持其请求并无不当。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（刘全瑜已预交），由刘全瑜承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年九月三日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜