上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初2559号原告：上海鑫逸咖啡馆，住所地上海市浦东新区梅花路******。投资人：马丽。原告(反诉被告)：马丽，女，1985年2月18日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区淡水街道永兴路**别样城**楼**。上述两原告共同委托诉讼代理人：阮光鑫，京衡律师集团上海事务所律师。被告(反诉原告)：上海天悦娱乐餐饮有限公司，住所地上海市静安区，住所地上海市静安区延安中路****A2v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孙康，执行董事。被告：秦晨，男，1986年1月22日出生，汉族，户籍地上海市宝山区泗塘一村****。上述两被告共同委托诉讼代理人：王文锋，上海海贝律师事务所律师。原告上海鑫逸咖啡馆(以下简称鑫逸咖啡馆)、马丽诉被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(以下简称天悦公司)、秦晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序。本院于2020年4月7日公开开庭进行了审理。审理中，被告天悦公司向本院提起反诉，本院对本诉及反诉进行了合并审理。本院于2020年6月22日第二次公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告鑫逸咖啡馆、马丽(反诉被告)的共同委托诉讼代理人阮光鑫，被告天悦公司(反诉原告)、秦晨的共同委托诉讼代理人王文锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫逸咖啡馆、马丽向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2019年9月3日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月27日解除；2、请求两被告返还原告已支付租金168,000元；3、请求判令两被告支付租金的利息损失，以168,000元为基数，自2019年9月3日至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算；4、请求两被告双倍返还原告已支付履约保证金168,000元；5、请求判令两被告支付保证金的利息损失，以84,000元为基数，自2019年9月3日至实际付款之日止，按照贷款市场报价利率计算；6、请求两被告赔偿原告必要损失487,567元(含装修费185,000元、员工工资88,500元、音响设备55,600元、中介费20,000元及其他经营性支出)；7、诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回上述第五项诉讼请求。事实和理由：原告鑫逸咖啡馆由原告马丽个人投资设立，主要经营范围包括咖啡、酒水。2019年9月3日，两原告通过房产中介与两被告签订《商铺租赁合同》，约定原告承租被告所租赁的上海市静安区延安中路XXX号店铺(以下简称系争店铺)，并明确用于开设酒吧。租赁合同同时约定，店铺建筑面积为100平方米，租金按该面积计算，双方约定免租期为2019年9月3日至2019年10月2日，租赁期为2019年10月3日至2022年10月2日，第一年每月租金为42,000元，首次缴纳四个月租金168,000元，于2019年9月2日交房当日缴纳，并于租赁合同成立之日缴纳两个月保证金84,000元，其后租金按季度缴纳，月租金每年递增约7%。租赁合同约定了两被告之责任，甲方(即两被告)保证乙方(即两原告)在承租期间，可以正常合理使用该店铺，两被告有义务支持配合原告办理营业执照。租赁合同还约定了违约责任：“甲方违约导致乙方解除本合同的,甲方双倍返还乙方租赁保证金，并赔偿乙方损失及相应装修款。系争租赁合同签订后，原告马丽依照两被告的指示支付租金和保证金。原告于2019年9月2日向被告秦晨的银行卡支付首期四个月租金168,000元，于2019年9月3日向被告秦晨的银行卡支付两个月保证金84,000元。2019年9月3日，两被告交付店铺后，原告马丽对系争店铺进行了装修、装饰，并采办了经营必要用品等，共发生费用366,538元。原告马丽为在该店铺营业还雇佣了多名员工，已实际支付员工工资88,500元。此外，因租赁该店铺，原告马丽向房产中介支出中介费20,000元。原告方承租店铺后欲以该商铺地址办理营业执照及其他经营许可证照，但被市场监督管理部门告知由于该地址原租户未迁出无法办理营业执照。为此，原告马丽多次要求被告予以协助，被告天悦公司亦一直承诺协助办理，但至今未兑现承诺，并有意继续拖延。因系争店铺无法办理营业执照，原告因此无法对外经营。另租赁店铺实际面积仅有60余平米，与租赁合同约定的承租面积严重不符。为防止损失进一步扩大，原告于2019年12月26日向两被告同时发出《律师函》，通知两被告解除系争租赁合同并要求其赔偿原告相应损失。两被告均已于同月27日签收《律师函》，但被告至今未予赔付。基于上述事实，原告租赁店铺的目的已经无法达到，故原告诉至法院，请求判如所请。被告天悦公司、秦晨辩称，原告鑫逸咖啡馆与被告秦晨诉讼主体不适格，租赁合同主体为原告马丽与被告天悦公司，原告马丽自行在合同上加盖原告鑫逸咖啡馆公章，被告秦晨系代表公司与原告签订租赁合同，被告秦晨系公司股东，也是监事，被告天悦公司实为二房东，被告秦晨系职务行为。在合同履行过程中被告不存在违约行为，被告开始确实不知道系争商铺原来注册的公司未将营业执照迁出，被告知晓后就催促原来的承租方迁出，后来也向原来的承租方发过律师函。被告也通过多种手段想方设法为原告办理营业执照，被告在原来，被告在原来的**中设了**续办理营业执照，但是原告不愿意再继续办理，所以系原告自己不办理营业执照，被告不存在违约。原告在本案中不存在不能达到合同目的情形，原告不具有法定解除权，不同意原告发律师函解除合同。原告鑫逸咖啡馆已于2019年10月26日实际对外经营，也未因未办理营业执照受到影响，被告积极配合原告完成办理营业执照，被告在合同履行过程中尽到了积极配合义务。被告提出反诉，要求不再继续履行合同，原告逾期支付租金。不同意返还租金，确认收取了原告四个月租金，不同意支付租金、保证金的利息损失，不同意赔偿损失。反诉原告天悦公司向本院提出反诉请求：1、判令双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月2日解除；2、要求反诉被告马丽搬离可移动物品；3、要求反诉被告马丽支付2020年2月3日至4月2日的租金；4、要求反诉被告马丽支付逾期支付租金的违约金，以84,000元为基数，自2020年2月1日至实际付款之日止，按照每日万分之五的标准计算；5、要求反诉被告马丽支付自2020年4月3日起至2020年6月22日止的占有使用费，按照每月42,000元计算。审理中，反诉原告撤回上述第2项反诉请求，并增加一项反诉请求：保证金84,000元归反诉原告所有。事实和理由：2019年9月3日，反诉原告天悦公司与反诉被告马丽签订《商铺租赁合同》，租赁期限五年，2019年10月3日起至2024年10月2日止。2019年10月3日至2021年10月2日期间每月租金42,000元。租赁合同对违约金、解除合同等作了约定。反诉被告支付租金至2020年2月2日，按照约定，反诉被告应当于2020年1月27日前支付下期三个月租金，但反诉被告未依约支付。2020年1月18日，反诉原告委托律师向反诉被告发出律师函，催促其尽快支付下一期租金，但时至今日仍未支付。按照约定，逾期超过15天，反诉原告有权单方解除合同，并追究反诉被告违约责任。2020年4月1日，反诉原告委托律师向反诉被告发出解除合同律师函，同时将律师函扫描件微信发送至反诉被告，反诉被告于2020年4月2日签收书面律师函。反诉原告认为反诉被告已构成违约，反诉原告有权依法解除《商铺租赁合同》，并追究反诉被告违约责任。故反诉原告提出反诉请求，请求判如所请。反诉被告马丽辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告未履行合同约定办理营业执照的义务，反诉原告属于根本违约，不同意反诉原告2020年4月2日发出的律师函的内容，反诉原告要求解除合同时该合同已经解除。不同意承担租金、违约金等，违约金标准约定了每日3%过高，但对反诉原告调整的日万分之五的违约金标准没有异议。关于占有使用费，反诉被告在2020年初提起诉讼，因正值疫情期间，反诉被告无法及时迁出，第一次开庭后，反诉被告于2020年4月16日已经迁出，反诉被告无法迁出系受到过年和疫情影响。因反诉原告没有履行合同义务，导致反诉被告的合同目的无法实现，反诉被告不应承担占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为上海达安房产开发有限公司(以下简称达安公司)。2012年，达安公司将系争店铺出租给天悦公司。2019年9月3日，天悦公司与马丽签订《商铺租赁合同》，合同首部甲方出租方一栏处为秦晨，乙方承租方一栏处为马丽，约定：甲方同意将系争店铺出租给乙方，该店铺建筑面积约为100平方米，该面积为计算租金面积。租赁期限五年，2019年10月3日起至2022年10月2日止(3年+2年)。甲方给予乙方30天的装修免租期，2019年9月3日至2019年10月2日。2019年10月3日至2021年10月2日期间每月租金42,000元。乙方每次支付三个月租金(支付月的7日前支付)，乙方逾期缴纳租金，按每日3%向甲方支付违约金。乙方于签署本合同时预付保证金84,000元。2019年9月2日交房当日，乙方向甲方支付4个月租金2019年10月3日至2020年2月2日，租金168,000元。若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的房产信息，资料和办理营业执照中如需要甲方支持配合的，甲方有义务予以协助。甲方违约解除本合同，或甲方违约导致乙方解除本合同的，甲方双倍返还乙方租赁保证金(并赔偿乙方损失及相应装修款)。乙方违约解除本合同，或乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方交清水电煤相关费用，装修等无偿归甲方所有。合同末尾出租方(甲方)处有秦晨签名，并加盖天悦公司公章，承租方(乙方)处有马丽签名。另鑫逸咖啡馆、马丽提供的《商铺租赁合同》末尾承租方(乙方)处还加盖了鑫逸咖啡馆公章，合同首部甲方出租方一栏处增加天悦公司，乙方承租方一栏处增加鑫逸咖啡馆。审理中，双方一致确认租赁期限为五年，自2019年10月3日起至2024年10月2日止。马丽支付租金至2020年2月2日，支付保证金84,000元，并对系争店铺进行了装修，用于经营咖啡馆。因系争店铺地址上注册有上海东方典当有限公司静安分公司，鑫逸咖啡馆无法办理营业执照，但进行了试营业。审理中，马丽方表示其于2019年10月26日开始试营业，后又表示试营业期间为2019年10月1日至2019年12月份，具体至十二月几日不清楚。天悦公司方表示试营业期间为2019年10月26日至2019年11月30日。2019年12月26日，马丽委托律师向天悦公司及秦晨邮寄《律师函》，通知其收到本函之日，租赁合同解除等。2019年12月27日，天悦公司方收到该《律师函》。2020年3月31日，天悦公司委托律师向马丽发出《解除合同律师函》，函告双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月1日正式解除等。审理中，2020年4月16日，双方办理了系争店铺交接，马丽方于当日将钥匙交付天悦公司方，双方交接后系争店铺内仍有马丽方的部分物品未搬离。审理中，马丽方表示放弃上述未搬离的物品。以上事实，有当事人当庭陈述，鑫逸咖啡馆、马丽提供的《商铺租赁合同》、律师函等，天悦公司、秦晨提供的《商铺租赁合同》等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方就《商铺租赁合同》的主体存在争议，马丽方主张出租方为天悦公司、秦晨，承租方为鑫逸咖啡馆、马丽，天悦公司方表示出租方为天悦公司，承租方为马丽。马丽方表示起先马丽和秦晨以个人名义签订租赁合同，均未使用公司名称，在办理工商登记时，工商部门要求合同上加盖公司公章，故增加了合同主体，加盖公章时合同首部增加了两家公司名称，天悦公司方对此予以否认，马丽方就该项陈述未能提供充分证据加以证明，本院难以采信。天悦公司提供的《商铺租赁合同》上未加盖鑫逸咖啡馆公章，马丽方亦承认鑫逸咖啡馆公章系之后加盖的，马丽方主张鑫逸咖啡馆系合同主体，未能提供充分证据加以证明，本院不予支持。天悦公司表示秦晨系其股东，秦晨系代表公司履行职务行为，并非合同主体，鉴于系争店铺系由天悦公司从权利人处承租，秦晨并非承租人，亦无证据显示秦晨取得对外出租的权利，马丽方主张秦晨系合同主体，依据不足，本院难以支持。故本院认定《商铺租赁合同》的合同主体为天悦公司与马丽，秦晨与鑫逸咖啡馆均非该合同主体，天悦公司与马丽之间成立租赁合同法律关系。天悦公司与马丽签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。马丽租赁系争店铺用于经营咖啡馆，但系争店铺上注册有其他公司，马丽无法办理营业执照，审理中，双方一致确认马丽于2019年10月底才知晓系争店铺注册有其他公司并告知天悦公司，故马丽在签订合同时对此并不知情，天悦公司亦表示签订合同时其对此亦不知情。《商铺租赁合同》中约定，若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的房产信息，资料和办理营业执照中如需要甲方支持配合的，甲方有义务予以协助。根据双方的微信记录，双方就办理营业执照事宜虽一直在沟通，但直至2019年12月中下旬仍未解决，系争店铺上注册有其他公司导致无法办理营业执照，系天悦公司原因，马丽对此并无过错，故天悦公司构成违约，马丽以租赁合同目的无法实现为由，发出律师函要求解除合同，于法有据，应予支持。天悦公司于2019年12月27日收到该律师函，故马丽主张《商铺租赁合同》于2019年12月27日解除，本院予以确认。天悦公司反诉主张马丽逾期支付租金，要求确认《商铺租赁合同》于2020年4月2日解除，本院不予支持。合同解除后，马丽仍占有使用系争店铺，且未向对方提出过返还系争店铺，故马丽仍应支付占有使用系争店铺期间的占有使用费。审理中，双方于2020年4月16日办理了系争店铺交接，虽有部分物品未搬离，但马丽于当日已将钥匙返还天悦公司，且审理中马丽表示放弃未搬离物品，故本院认定马丽应支付自2019年12月28日起至2020年4月16日期间的房屋占有使用费，按照每月42,000元的标准计算为宜，天悦公司主张之后的费用，本院不予支持。马丽虽未能办理营业执照，但其一直占有使用系争店铺，且其表示于2019年10月1日至12月份期间进行了试营业，故马丽仍应支付租金，马丽实际支付租金至2020年2月2日，租赁合同虽于2019年12月27日解除，但本院认定马丽仍应支付2019年12月28日起至2020年4月16日期间的占有使用费，故马丽要求返还2019年10月3日至2020年2月2日期间的租金及利息损失，本院不予支持，故马丽还应支付自2020年2月3日起至2020年4月16日期间的房屋占有使用费103,279元(42,000元×2个月+42,000元×12个月÷366天×14天)。天悦公司违约导致合同解除，马丽主张双倍返还已支付履约保证金168,000元，有合同依据，应予支持。天悦公司反诉要求确认保证金归其所有，以及要求马丽支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。马丽要求赔偿各项损失，根据其提供的损失清单，本院认定如下：马丽主张装修损失185,000元、装饰装修工程设计费用11,000元以及消防改造、消防排水等费用7,000元，并提供了合同、付款记录及收据等加以证明，本院予以确认，考虑马丽的实际经营情况，本院就该项损失予以酌减，本院酌定上述损失金额为192,850元，应予赔偿。马丽主张音响设备损失55,600元，考虑该设备固定在墙内，拆除将导致一定的贬损，本院酌定应赔偿该项损失10,000元。双方一致确认工作台冰柜为不可移动物品，该项费用1,529元应予赔偿。其余物品均可移动，马丽可自行搬离，无权要求对方予以赔偿，审理中，马丽表示未搬离物品放弃，系其自行处分权利，相应的损失由其自行承担。马丽主张员工工资、中介费损失，于法无据，本院不予支持。另马丽主张两项设计费，依据不足，本院不予支持。综上，除本院予以支持的费用外，损失清单上列明的其余费用，依据不足，本院均不予支持。以上损失金额合计204,379元。马丽主张双倍返还保证金，属于违约金性质，已可以弥补其部分损失，其又同时主张赔偿损失，则损失超过违约金的部分120,379元，天悦公司仍应予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告马丽(反诉被告)与被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(反诉原告)于2019年9月3日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月27日解除；二、被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告马丽(反诉被告)双倍返还保证金168,000元；三、被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内向原告马丽(反诉被告)赔偿损失120,379元；四、原告马丽(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内向被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(反诉原告)支付自2020年2月3日起至2020年4月16日期间的房屋占有使用费103,279元；五、原告马丽(反诉被告)的其余诉讼请求，不予支持；六、原告上海鑫逸咖啡馆的全部诉讼请求，不予支持；七、被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(反诉原告)的其余反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13,075元，减半收取6,537.5元，由原告上海鑫逸咖啡馆、马丽(反诉被告)共同负担4,504.5元，由被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(反诉原告)负担2,033元。反诉案件受理费4,016.3元，由被告上海天悦娱乐餐饮有限公司(反诉原告)负担3,092.3元，原告马丽(反诉被告)负担924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 冯 旭二〇二〇年九月二十九日书记员 潘思羽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。