河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初4914号原告：徐连喜，男，1962年7月7日生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：孙希成、张翼，河南迅迪律师事务所律师。被告：河南广兴置业有限公司，住所地郑州市**代庄街。法定代表人：郭红伟，任公司总经理。委托诉讼代理人：李靖，该单位员工。委托诉讼代理人：孙艳华，河南明商律师事务所律师。原告徐连喜与被告河南广兴置业有限公司（以下简称广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐连喜的委托诉讼代理人孙希成、张翼，被告广兴公司的委托诉讼代理人李靖、孙艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐连喜向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期产权初始登记备案违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了一份商品房买卖合同，主要内容：原告购买的为预售商品房，性质为经济适用房，商品房预售许可证号为3494，该商品房位于郑州市××、××北××号，合同约定总房款为246675元；合同附件四第五条关于产权登记的约定：1.产权初始登记出卖人应当在2016年8月30日前将需要有其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时间内未报送上述申报材料或报送资料不齐，未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。原告依约履行了全部付款义务，并缴纳了契税和交存了房屋维修基金，而被告在将上述房屋交付原告使用后，至今未在产权登记机关办理产权初始登记备案手续，致使原告的房屋权属证书未能办理。依据合同约定，被告实际应向原告承担逾期登记备案违约金以总房款为基数，按日0.01%的标准计算至被告完成产权初始登记备案之日止。鉴于其他原因，原告现愿意向被告主张一次性违约金10000元。原告因逾期产权初始登记备案违约金以及办理房屋产权证书的问题，多次与被告协商，但均未能解决。原告认为被告的行为违反了合同约定，原告有权要求被告支付逾期备案违约金至完成产权初始登记日，故诉至贵院，请予支持诉讼请求。在本案审理中，原告王彬等18名原告自愿撤回对被告公司的起诉。被告广兴公司辩称，被告未能按照合同约定办理房屋初始登记不存在任何过错。被告2015年4月22日取得本案商品房预售证，2015年7月22日郑州市土地出让金追缴工作领导小组向市房管局下发《通知》，要求连同被告在内的15家置业公司暂停办理相关业务。2016年8月政府部门职能调整，原在办理初始登记改为到不动产进行不动产首次登记，但是一些前置手续仍需房管局办理，因《通知》的内容，两局仍然不予办理。被告无奈通过行政诉讼进行处理，历经两年多时间的行政诉讼进行处理解决外界导致不能办理出事登记的因素。故对延期办理不动产初始登记，被告不存在过错。通知在撤销后，被告严格按照不动产登记中心要求办理首次登记，步步紧跟，没有任何拖延怠慢，历经全国性的疫情停工3个月期间，于2020年6月5日将初始登记办理完毕。本案已过诉讼时效，不应当支持原告的诉讼请求。综上，本案房屋为经济适用房，被告提前1年8个月将涉案房屋交付原告使用，按照当时房屋租赁价格月1000元计，也为原告节省20000余元。请法院结合双方合同履行情况，各方违约的过错原因、预期利益、社会情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，对被告逾期办理产权首次登记的违约责任予以抵消。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院查明：1.2014年9月10日，被告向原告出具收据，载明收到原告房款257338元；2014年9月13日原被告双方签订了“广兴.长江花园经济适用房购房协议”，协议约定原告购买房屋位置2号楼1单元13层04户，预测面积89.79平方米，单价2866元，总房款257338元。签订协议后60个工作日内依据本协议签订正式《商品房买卖合同》。2.2015年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：原告以246675元的价格购买被告开发的位于二七区××、××北××号房屋，用途为经济适用房，建筑面积为85.8平方米；约定金额76675元付款时间2015年12月17日，约定金额170000元商业贷款于2016年2月17日支付；被告应当在2016年5月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案（2016年8月30日前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。）被告在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01％的违约金；合同还将其他事项进行了约定。3.2018年3月22日原被告双方对双方签订的《商品房买卖合同》进行内容添加，添加内容显示：“徐连喜本人申请由银行贷款方式改为一次性付款方式，剩余房款170000元，已交付与河南广兴置业有限公司”。4.该合同的实际履行中，被告于2014年9月10日向原告交付房屋本案标的房屋；原告于2016年7月4日交纳房屋维修资金5577元；被告于2018年3月22日向原告出具购房款发票，载明原告已支付房款246675元；原告于2018年3月26日缴纳契税2349.28元。5.本案证据显示涉案标的房屋被告公司于2020年6月5日进行初始备案登记。涉案房屋为经济适用房。被告为办理房屋备案登记提起了行政诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同成立，其符合法律规定的约定内容应为有效，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同中已生效的内容全面履行各自的义务。被告作为房屋的出售方，虽已将涉案房屋交付原告使用，但未在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行《商品房买卖合同》的相应约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告所提交证据未显示因被告迟延报送房屋初始登记资料已造成其损失，本案其他证据也无法证明原告实际损失的存在，且涉案房屋为经济适用房。本案证据还显示，原告虽在签订《商品房买卖合同》时已接收被告交付的房屋，但其缴纳契税时间为2018年3月26日，且被告已提起了相关行政诉讼，为办理房屋初始（首次）登记积极开展工作，且在经历2020年新型冠状病毒肺炎疫情后于2020年6月5日已经办理该房产的初始（首次）备案登记，故相应的违约责任应予以酌减。结合本案实际，本院酌定被告支付原告逾期办理房屋产权初始（首次）登记违约金的数额以购房总价款2%的比例计算，即4933.50元（246675元×2%），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南广兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐连喜逾期办理房屋初始登记违约金4933.50元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告徐连喜的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南广兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年九月五日书记员  王文文