福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4511号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福州橙仕房产服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道东城边街**（原东城边街东侧与温泉支路交叉处）恒宇国际2#楼7层01商务办公A-02。 法定代表人:余养根，总经理。 委托诉讼代理人：陈小海，福建崇达律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈加梅，男，1980年12月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：魏万菊，女，1979年7月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人福州橙仕房产服务有限公司（以下简称橙仕房产服务公司）、上诉人陈加梅、魏万菊因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙仕房产服务公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、五、六、七项，并依法改判支持橙仕房产服务公司一审全部诉请，驳回陈加梅、魏万菊一审全部反诉请求或发回重审；2.本案诉讼费由陈加梅、魏万菊承担。事实与理由：一审判决认定事实有误，一审判决认定橙仕房产服务公司主张的装修费用及预期投资损失不因陈加梅、魏万菊解除合同导致错误。一、橙仕房产服务公司与陈加梅、魏万菊所签订的《橙仕公寓租赁房屋租赁合同》第五条约定：“租赁期间，若甲方提前终止合同，则应提前三个月告知对方，除应赔偿对方一个月租金作为违约金外，还需另行赔偿乙方在该房内100%的装修费用以及预期投资损失，折算成人民币150000元”。在橙仕房产服务公司未构成根本违约的情况下，陈加梅、魏万菊单方提出解除合同，并强行收回房屋，强行要求租客将房屋租金交给陈加梅、魏万菊，该行为已经构成根本违约并严重损害到橙仕房产服务公司合法权益，按约应承担支付一个月租金的违约责任，并支付装修费用以及预期投资损失150000元。一审判决在认定陈加梅、魏万菊不当解除合同的情况下，却没有进一步认定其应承担违约责任。二、租赁合同于2020年2月13日因陈加梅、魏万菊主动提出而解除，陈加梅、魏万菊此时就应承担相应的违约责任。诉争房屋所在地政府直到2020年3月份才开展房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动，2020年4月20日，茶园街道清理整治违法建设办公室才就讼争房屋发出限期整改通知书，故橙仕房产服务公司无法继续承租经营使用讼争房屋系由于陈加梅、魏万菊的提前解除合同的原因造成的，而并非政府政策原因造成的。三、橙仕房产服务公司承租讼争房屋时，陈加梅、魏万菊就知晓并同意橙仕房产服务公司对房屋进行装修改造后再另行出租，双方签订长达8年的租约，双方进一步约定了合同的第五条的内容，该条款是双方真实意思表示，是保障与约束双方权利义务的具体体现，一审判决依据发生在协议解除之后的政府违章建设整治理由，剥夺了橙仕房产服务公司主张合法权益的权利错误。 针对橙仕房产服务公司的上诉陈加梅、魏万菊辩称，150000元是建立在违约基础上，陈加梅、魏万菊没有违约，多次催收，橙仕房产服务公司均不理睬，橙仕房产服务公司已构成违约。经催告橙仕房产服务公司在合理期限内不履行，违约方是橙仕房产服务公司。装修及逾期利润损失不是陈加梅、魏万菊导致的，橙仕房产服务公司事后补缴房租，陈加梅、魏万菊同意将房屋返还也通过一审法官传达，是橙仕房产服务公司拒绝。该损失是因政府拆除隔离导致，并不是陈加梅、魏万菊导致，橙仕房产服务公司主张150000元装修及逾期损失无任何依据，依法应予以驳回。 陈加梅、魏万菊上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回橙仕房产服务公司第二、三、四、六项诉讼请求；3.支持陈加梅、魏万菊全部诉讼请求;4.诉讼费由橙仕房产服务公司承担。事实与理由：一、一审法院对违约方的认定错误。双方签订房屋租赁合同后张承镇为橙仕房产服务公司指定的授权人。期间橙仕房产服务公司经常拖欠租金，陈加梅、魏万菊多次告知拖欠应承担不利后果，橙仕房产服务公司依旧违约，陈加梅、魏万菊根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定于2020年2月14日收回房屋。1.陈加梅、魏万菊分别于2020年1月30日、2月1日、2月8日、2月11日、2月13日通过微信催收，分别于2020年2月7日、2月11日、2月13日通过短信催收，分别于2020年2月7日、2月11日通过录音电话催收，并明确告知不缴纳租金构成根本违约，且多次给橙仕房产服务公司宽限期，然而橙仕房产服务公司除了2020年2月8日向陈加梅、魏万菊发函要求减免租金(陈加梅、魏万菊当场表示不同意，并说明原因)外，对陈加梅、魏万菊的其它短信与微信均不作任何回复，也不协商。2.2020年2月13日陈加梅、魏万菊得知橙仕房产服务公司向租户正常收租(2020年1月15日收到2700元、2020年1月21日收到2600元)，却不向陈加梅、魏万菊缴纳租金。3.2020年2月13日陈加梅、魏万菊到原先合同签订地得知橙仕房产服务公司已不在此地办公，也不在注册地办公。4.橙仕房产服务公司是一家轻资产公司，主要收入来源是租金，主要支出也是租金，但在与陈加梅、魏万菊及租户的租金往来均不使用公账。5.橙仕房产服务公司改造的房屋存在安全隐患。橙仕房产服务公司行为构成根本违约，经催告后在合理期限内仍未履行，且行为让陈加梅、魏万菊产生不安，陈加梅、魏万菊收回房屋有充分的法律依据，违约方是橙仕房产服务公司。二、对租赁房屋进行改装的具体方案都是橙仕房产服务公司制定并实施的，后被政府要求整改并产生损失，橙仕房产服务公司应该承担主要赔偿责任。三、橙仕房产服务公司收取两租户押金合计10600元，并拒绝退回，陈加梅、魏万菊被迫代退押金，两租户也明确表示把权益转让给陈加梅、魏万菊，该纠纷也是因陈加梅、魏万菊与橙仕房产服务公司租赁合同引起的，应一并做出判决。 针对陈加梅、魏万菊的上诉橙仕房产服务公司辩称，一、橙仕房产服务公司不存在根本违约行为，陈加梅、魏万菊单方解除合同、强行收回房屋的行为没有事实与法律依据。2020年初，因疫情的原因，公司资金周转紧张，且遇春节假期，故出现未及时支付房租的情形，而并非橙仕房产服务公司故意不付或故意逾期。《租赁合同》第二条第3款规定，“乙方应依约缴纳租金及其他费用，如有无故逾期，超出十五日起甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金1%每日”，事实上橙仕房产服务公司已在2020年2月15日将租金支付给陈加梅、魏万菊。即便存在逾期情形，橙仕房产服务公司所承担的违约责任应当是支付相应的违约金，而不是承担合同解除的法律后果。扣除春节假期及停工停产的时间，橙仕房产服务公司逾期支付租金的时间没有超过十五天，不存在根本违约。陈加梅、魏万菊上诉状中所提的其他事宜更是构不成其要求解除的根本违约情形。橙仕房产服务公司与次承租人之间的承租关系合法有效，橙仕房产服务公司收取次承租人的租金于法有据。橙仕房产服务公司没有在工商登记地办公也属正常，并不影响双方租赁合同的继续履行。橙仕房产服务公司是否使用公账收款或支付租金，属于橙仕房产服务公司内部经营管理的范围，与履行租赁合同没有任何关联。橙仕房产服务公司所出租的房屋存在部分问题也属于橙仕房产服务公司与次承租人之间的合同关系所涉及的范畴，橙仕房产服务公司可以进行相应修缮，该事项与陈加梅、魏万菊无关。二、租赁改造费用不应由橙仕房产服务公司承担。橙仕房产服务公司对诉争房屋进行改造与转租已获取陈加梅、魏万菊的同意。《租赁合同》第四条第（二）项第1款约定在承租期内乙方有权依据经营需要对房屋进行装修分割出租，并调整房产布局、设施、设备。涉案房屋的装修改造是经过陈加梅、魏万菊同意的，陈加梅、魏万菊也因该装修改造获得了相应的房租收益，且在合同履行期之内，相关政府部门并没有认定涉案房屋属于违建或需要进行整改，房屋整改通知是在陈加梅、魏万菊单方解除合同并强行收回房屋之后出具的。三、陈加梅、魏万菊要求橙仕房产服务公司支付押金的诉求没有依据。橙仕房产服务公司与次承租人之间签订有房屋租赁合同，次承租人在双方租赁合同未解除的情况下将房屋租金直接支付给陈加梅、魏万菊已构成违约，橙仕房产服务公司有权追究次承租人的违约责任，橙仕房产服务公司在双方纠纷未处理结束之前没有向次承租人退还押金的义务。橙仕房产服务公司与次承租人之间的纠纷是由于陈加梅、魏万菊单方解除租赁合同造成的，橙仕房产服务公司与陈加梅、魏万菊之间没有关于退还次承租人押金的相应约定，陈加梅、魏万菊向次承租人退还押金系其自身单方行为，与橙仕房产服务公司无关，故其无权要求陈加梅、魏万菊向其支付所谓垫付的押金。综上，陈加梅、魏万菊的上诉请求没有事实与法律依据，请求依法予以全部驳回。 橙仕房产服务公司向一审法院起诉请求：1.确认橙仕房产服务公司与陈加梅、魏万菊于2018年4月14日签订的《橙仕公寓房屋租赁合同》于2020年2月13日解除；2.陈加梅、魏万菊共同向橙仕房产服务公司赔偿相当于一个月房屋租金的违约金2600元；3.陈加梅、魏万菊共同向橙仕房产服务公司赔偿房屋装修费用以及预期投资损失共计150000元。4.陈加梅、魏万菊共同向橙仕房产服务公司退还房屋租赁及设备押金2600元；5.陈加梅、魏万菊向橙仕房产服务公司退还冰箱两台、洗衣机两台、热水器两台、床四张、衣柜两个；6.本案诉讼费、诉讼保全费及相应保全保险费由陈加梅、魏万菊承担。 陈加梅、魏万菊向一审法院起诉请求：1.橙仕房产服务公司赔付陈加梅、魏万菊损失合计31318.57元（装修定金20000元、代退押金10600元、代缴电费489.42元、物业费及水费229.15元）；2.橙仕房产服务公司支付违约金合计2600元（5200元-已支付违约金2600元）；3.橙仕房产服务公司支付逾期租金693.83元；4.导致陈加梅、魏万菊的其他损失（包含但不限于后期为了整改房屋需要装修费、加固费等）待损失实际发生后另行主张；5.诉讼费用由橙仕房产服务公司承担。 对于当事人有争议的证据，一审法院予以分析认定如下： 橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的冯善学书面证词及身份证复印件、肖林清书面证词及身份证照片有异议。一审法院认为，冯善学、肖林清未出庭作证，且书面证词内容与本案租赁合同纠纷无直接关联，不予采信。 橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的装修合同、定金支付记录复印件真实性有异议。一审法院认为，陈加梅、魏万菊提供装修合同原件核对，该合同真实性可以认定。陈加梅、魏万菊虽未提供定金支付记录原始载体进行核对，但结合装修合同关于定金支付时间和金额的约定，该定金支付记录复印件的真实性亦可以认定。 橙仕房产服务公司对陈加梅、魏万菊举证的物业费、水费收据及支付记录、电费支付记录复印件真实性无法确认。一审法院认为，陈加梅、魏万菊提供物业费、水费收据及支付记录原件核对，该组证据的真实性可以认定。陈加梅、魏万菊未提供电费支付记录原始载体进行核对，电费支付记录复印件亦未载明所付电费的期间及对应房屋，该证据的真实性、关联性不能认定，不予采信。 一审法院认定事实：2018年4月14日，陈加梅、魏万菊作为甲方与作为乙方的橙仕房产服务公司签订《橙仕公寓房屋租赁合同》，约定由陈加梅、魏万菊将二人共有的福州市晋安区新店镇桂山公寓2#702单元房屋（以下简称讼争房屋）出租给橙仕房产服务公司用于公寓出租，双方约定租赁期限自2018年4月16日起至2026年6月5日止，租赁期内双方未经协商一致均不得提前解约，签订合同前三年月租金为2600元，后期租金每年递增100元，甲方同意自签订本合同至2018年6月5日止作为乙方的装修期，并同意在装修期内甲方不收取乙方租金，装修期满后次日起开始计收租金。租金于每月度20号前支付，如遇国家法定节假日顺延。合同第二条第三项约定乙方应依约缴纳租金及其他费用，如有无故逾期，超出十五日起甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金1%每日（每月的租金总额计算）。甲方收取乙方房屋及设备押金2600元（含水、电等押金）。合同第四条第二项约定，在租赁期内，乙方有权依据经营需要对讼争房屋进行装修分隔出租，并调整该房产布局、设施、设备等但不得改变该房产的承重结构。乙方应承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费、闭路费、宽带费、卫生费、维修费、其他公用分摊等实际使用的费用，若乙方未及时缴纳上述相关费用，由此产生的滞纳金由乙方承担。合同第五条约定，租赁期间，若甲方提前终止合同，则应提前三个月告知对方，除赔偿对方一个月租金作为违约金外，还须另行赔偿乙方在该房内100%的装修费用及预期投资损失计150000元。 上述合同签订后，橙仕房产服务公司向陈加梅、魏万菊支付了押金2600元，陈加梅、魏万菊将讼争房屋交付给橙仕房产服务公司。橙仕房产服务公司将讼争房屋进行改造，分隔装修成两套后出租给他人。因橙仕房产服务公司未在约定的期限内（2020年1月20日前）支付2020年1月6日-2020年2月5日期间的租金，陈加梅、魏万菊陈加梅多次向橙仕房产服务公司催收，橙仕房产服务公司表示有困难并提出减免租金，陈加梅、魏万菊陈加梅不同意。2020年2月13日，陈加梅、魏万菊陈加梅通过短信通知橙仕房产服务公司解除《橙仕公寓房屋租赁合同》。2020年2月14日，陈加梅、魏万菊陈加梅将讼争房屋门锁更换，自行收回房屋，同时要求次承租人冯善学、肖林清今后直接向其交租。2020年2月15日，橙仕房产服务公司向陈加梅、魏万菊支付2020年1月6日-2020年2月5日期间的租金2600元。 2020年3月，陈加梅支付讼争房屋水费136.4元及2020年1月至3月期间的物业费321.9元（每月107.3元）。 2020年3月份，讼争房屋所在辖区政府开展房屋结构安全隐患大排查大整治百日攻坚专项行动。2020年4月6日，陈加梅与福建圣贝佳装饰工程有限公司签订合同，对将讼争房屋隔间两套恢复为一套三房的改造工程作出预算，陈加梅向该公司支付定金20000元。2020年4月20日，茶园街道清理整治违法建设办公室就讼争房屋发出限期整改通知书，认定讼争房屋存在改变房屋结构布局、其他改变房屋使用功能的情形，限期清退租户并拆除恢复房屋原状。 2020年5月27日，双方协商一致，将讼争房屋内橙仕房产服务公司添置的电器、家具等设施、设备折价2000元卖给陈加梅、魏万菊。 一审法院认为，一、本诉部分。橙仕房产服务公司与陈加梅、魏万菊签订的《橙仕公寓房屋租赁合同》依法成立，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 陈加梅、魏万菊于2020年2月13日通知橙仕房产服务公司解除合同，橙仕房产服务公司主张确认合同于陈加梅、魏万菊通知之日解除，一审法院予以照准。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。本案中，截至2020年2月13日，橙仕房产服务公司虽逾期支付租金24日构成违约，但综合《橙仕公寓房屋租赁合同》第二条第三项逾期支付租金十五日后才加收滞纳金的约定，及橙仕房产服务公司已支付2600元押金在陈加梅、魏万菊处、橙仕房产服务公司因履行合同实际投入资金对房屋进行改造装修后租赁期限尚余六年多的客观情况，不宜认定橙仕房产服务公司的逾期行为属于“经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，陈加梅、魏万菊行使单方合同解除权不当。陈加梅、魏万菊提前终止合同、收回房屋，橙仕房产服务公司请求其支付相当于一个月租金的违约金2600元，有合同依据，可以支持。陈加梅、魏万菊行使合同解除权确有不当，但橙仕房产服务公司违约在先，其在合同履行没有客观障碍的情况下本可通过主张继续履行的方式减少损失，但却直接选择解除合同、终止履行，扩大了自身的损失，同时政府部门已经认定橙仕房产服务公司对讼争房屋的改造违法，并限期整改恢复原状，因此不能认定橙仕房产服务公司主张的装修费用及预期投资损失系因陈加梅、魏万菊不当解除合同导致，橙仕房产服务公司主张陈加梅、魏万菊赔偿装修费用及预期投资损失150000元，不予支持。陈加梅、魏万菊提前终止合同，橙仕房产服务公司请求其退还押金2600元，可以支持。双方一致同意将橙仕房产服务公司添置的设备、设施折价2000元卖给陈加梅、魏万菊，一审法院予以照准。橙仕房产服务公司请求陈加梅、魏万菊支付保全保险费没有依据，不予支持。 二、反诉部分。陈加梅、魏万菊允许橙仕房产服务公司对讼争房屋进行装修分隔出租并调整房屋布局在先，不当解除合同、提前收回房屋在后，应自行承担因恢复房屋原布局产生的损失。案外人冯善学、肖林清的押金退还事宜属于其二人与橙仕房产服务公司之间的租赁合同纠纷，不属于本案审理范畴，一审法院对陈加梅、魏万菊关于橙仕房产服务公司赔偿其代为退还押金的损失10600元的诉请不予处理。陈加梅、魏万菊主张橙仕房产服务公司支付代缴的物业费，应按橙仕房产服务公司实际租赁天数计算，从2020年1月1日-2月12日止，共计151.7元（107.3元+107.3元÷29天×12天）。水、电费系使用房屋必然产生的费用，租赁双方应在租赁关系终止时一并结算，现陈加梅、魏万菊提供的证据无法证明橙仕房产服务公司租赁期间所欠水、电费的确切金额，橙仕房产服务公司亦未举证证明其已经缴清该费用，鉴于水电费金额不大且无法按日明确，一审法院酌定橙仕房产服务公司应支付陈加梅、魏万菊水、电费360元。陈加梅、魏万菊请求橙仕房产服务公司支付违约金2600元（实际为5200元，陈加梅、魏万菊诉请中自行以押金抵扣2600元）没有依据，不予支持，但橙仕房产服务公司逾期支付租金，陈加梅、魏万菊可以请求橙仕房产服务公司支付2020年2月5日至2020年2月14日期间的逾期支付租金违约金（即滞纳金）260元（2600元×1%×10日）。《橙仕公寓房屋租赁合同》履行至2020年2月13日解除，橙仕房产服务公司尚欠陈加梅、魏万菊2020年2月6日至2020年2月12日期间的租金627.59元（2600元/月÷29日×7日），陈加梅、魏万菊诉请橙仕房产服务公司支付该部分租金，可以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认福州橙仕房产服务有限公司与陈加梅、魏万菊于2018年4月14日签订的《橙仕公寓房屋租赁合同》于2020年2月13日解除。二、陈加梅、魏万菊应于本判决生效之日起十日内向福州橙仕房产服务有限公司退还押金2600元，支付违约金2600元。三、陈加梅、魏万菊应于本判决生效之日起十日内支付福州橙仕房产服务有限公司设备、设施折价款2000元。四、福州橙仕房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈加梅、魏万菊租金627.59元。五、福州橙仕房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈加梅、魏万菊违约金（滞纳金）260元。六、福州橙仕房产服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈加梅、魏万菊物业费151.7元，水、电费360元。七、驳回福州橙仕房产服务有限公司的其他诉讼请求。八、驳回陈加梅、魏万菊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3504元，减半收取计1752元，由福州橙仕房产服务有限公司负担1640元，陈加梅、魏万菊负担112元。反诉案件受理费333元，由陈加梅、魏万菊负担320元，福州橙仕房产服务有限公司负担13元。财产保全申请费1321元，由福州橙仕房产服务有限公司负担。 二审中，陈加梅、魏万菊提交证据一组照片（复印件），证明案涉房屋目前已部分被拆，还将继续被拆。橙仕房产服务公司认为该证据真实性无法确认，无法确认是否是案涉房屋，如果是案涉房屋，政府要求整改是在合同解除之后，故相应法律后果也不应该由橙仕房产服务公司承担。本院经审查认为，该组证据无法确定实际拍摄地点，不予采纳。 根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 二审诉讼过程中，双方确认对一审判决第三、四、五、六项内容不持异议。 本院认为，根据案涉合同约定，橙仕房产服务公司应在2020年1月20日前支付租金，橙仕房产服务公司作为承租人，应履行交付租金的主要义务，其在陈加梅、魏万菊多次催缴的情况下未及时交付租金，违约在先。但至2020年2月13日陈加梅、魏万菊主张解除合同之时，其逾期支付租金24天，期间又逢春节假期和疫情，且合同约定租赁期限为8年，橙仕房产服务公司在讼争房屋进行装修并购置设备，亦有房屋及设备押金及迟延支付租金滞纳金等履约保证，故橙仕房产服务公司在2020年2月13日前逾期24天未支付租金的违约行为尚不足以达到法定解除条件，一审法院据此认定陈加梅、魏万菊行使合同解除权不当并返还押金、支付违约金正确。 陈加梅、魏万菊行使合同解除权虽有不当，但橙仕房产服务公司违约在先，对合同解除亦存在过错。且，其将讼争房产进行改造，私自改变原有住宅房屋设计规划，违反了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，现亦被政府部门认定改造违法并限期整改恢复原状。橙仕房产服务公司与陈加梅、魏万菊虽就改造事宜进行约定，但双方均应知晓私自改变住宅房屋设计规划属于违规行为，故应自行承担相应损失。橙仕房产服务公司主张应由陈加梅、魏万菊赔偿其装修及预期收益损失150000元的理由不能成立，不予采信。 根据合同相对性，橙仕房产服务公司是否应退还案外人租赁押金系橙仕房产服务公司与案外人之间租赁合同关系，不属于本案审理范围，对陈加梅、魏万菊要求橙仕房产服务公司赔偿其代为退还案外人租赁押金的诉请不予理涉。 综上所述，橙仕房产服务公司、陈加梅、魏万菊的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3837元，由福州橙仕房产服务有限公司负担3300元，由陈加梅、魏万菊负担537元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年九月七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒