宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）宁01民终1663号上诉人（原审原告）：银川高新技术开发区房博房屋信息服务部，经营场所：宁夏回族自治区银川市金凤区锦绣园**营业房。经营者：钱晓华，1976年12月20日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁北街**。上诉人（原审被告）：安某，男，汉族，系，系宁夏回族自治区纪委监委驻公安厅纪检组宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：任某，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：侯某，自由职业，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：任某（系侯某配偶），住宁夏回族自治区银川市。上诉人银川高新技术开发区房博房屋信息服务部（以下简称房博房屋信息部）、安某与被上诉人任某、侯某居间合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初12639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月16日公开开庭进行了审理，上诉人房博房屋信息部的经营者钱晓华，上诉人安某，被上诉人任某及其作为侯某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人房博房屋信息部向本院提出上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初12639号民事判决；2.被上诉人安某支付上诉人房地产经纪服务费9600元；被上诉人任某、侯某支付上诉人房地产经纪服务费19200元；3.一审、二审的诉讼费由被上诉人安某任某、侯某承担。事实和理由：一审法院认定事实清楚，但是适用法律有以下2处严重错误：1、一审法院擅自调整安某、侯某分别与房博房屋信息服务部签订的居间合同约定的“房博房产居间成功，安某按照房屋成交价格1%；任某、侯某按照房屋成交价格2%的标准支付中介服务费”，违反法律、政策的规定。2、涉案房屋原产权人安某与购买人任某、侯某在房博房屋信息部提供居间服务后恶意串通“跳单”，一审法院竟然没有判决他们按照居间合同的约定承担违约责任。上诉人安某称，答辩意见同其上诉状意见。被上诉人任某、侯某辩称，一、钱晓华哄骗我们在居间合同签字属于欺诈行为，合同签订存在重大误解。2019年08月07日中午13时许，被上诉人到金凤区万达广场附近准备看个二手房。我的孩子今年小学毕业，想到唐徕中学西校区上初中，把孩子户口转过来入学时方便。在途经锦绣苑小区南门房博房屋信息部询问二手房信息时（仅此一次），钱晓华说要填写一个看房联系单，钱晓华对提供给我们的签字材料没有如实告知具体内容，就让我们在他材料中指定的位置签了姓名和电话。之后，钱晓华并未对材料其他空白处和相关内容进行解释说明就把签字材料收走了。直到在金凤区法院送达传票后才看到原来签字的看房联系单变成了一份居间合同。二、钱晓华提供的居间合同属于格式条款，未尽解释义务，该合同免除其责任、加重我责任、排除我购房主要权利，在订立合同时显失公平。首先，该份合同中除侯某签字之外，其他签字内容在侯某签字期间均为空白。我们从未就合同中签字内容与钱晓华有过任何协商，现有合同中钱晓华签字处属于他个人行为。其次，该份合同第三条限制委托期限为两年，并且要我放弃委托其他中介机构购房的权利，明显有失公平，属于霸王条款。第三，一审判决书已经认定钱晓华作为格式合同的提供者，未尽到对合同主要条款诸如成交价、中介费、违约责任等提示说明和合同的解释义务。三、我们停留房博房屋信息部期间没有见过安某。自2019年8月7日从钱晓华房博服务处离开之至今，我们没有收到钱晓华关于任何房屋出售信息推介电话，更没有收到钱晓华关于我与他签订过居间合同的只言片语。2019年8月15日，我和爱人在58同城网二手交易平台上看到××条厅1卫的房屋出售信息，联系人为安先生，联系电话150XX****XX。之后，我打电话询问了安先生该房屋的详细情况，在周末休息的时候和爱人一同去看了安某位于锦绣苑小区的房子，经过双方协商后最终达成房屋买卖合同。合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。根据《最高法指导案例1号》关于居间合同纠纷案判决：当卖方将同一房屋通过多个渠道、多个中介公司挂牌出售时，我们通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，不构成违约。请撤销金凤区法院一审判决，对钱晓华要求我支付违约金的诉讼请求不予支持。上诉人安某向本院提出上诉请求：1、撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初12639号民事判决中第一项判决或改判驳回房博房屋信息部的一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人钱晓华承担。事实和理由：（一）钱晓华采取欺诈手段让我在委托书上登记姓名和电话后制作虚假居间合同，请求法院认定合同格式条款无效并予以撤销。2019年6月1日，我路过钱晓华中介服务部，钱晓华询问我锦绣苑房子出租到期后是否有意出售，就提出能否通过他中介服务部登记出售，我随口表示同意。钱晓华以房管局新规定登记必须要签字为由，拿着两张散页的纸让我签字，我对钱晓华放在桌上的委托登记书看了一下，未发现有任何明显合同字样，就在两页纸的委托人位置登记了我的姓名和联系电话，出门前钱晓华又拿来了一张纸，说是还有一页，基于对一个相处10年邻居的信任，我就在第三张纸上签了我的姓名，之后，钱晓华未进行任何解释说明就催我赶紧回家休息。直到2019年11月收到金凤区人民法院传票，才看到我签字的两页委托登记书上方空白处出现《居间合同》等字样。首先，本人没有与其签订过任何合同，该份合同是钱晓华在我签字的委托书上拼凑打印的虚假合同。其次，钱晓华提供的虚假合同，擅自使用合同监制机关名义为其个人经营服务部独家监制，使法院误以为该合同为国家机关推广的合同示范文本，此行为属于发布或者利用虚假信息的欺诈手段。第三，钱晓华提供的虚假居间合同只有他本人持有一份，合同中限制我个人主要权利的条款内容本人既没有见过亦未认可，该合同也没有签订份数文字说明,按照房地产经纪合同有关规定，明显不合常理。在登记姓名和联系电话为本人患病期间，特别是受到熟人因素影响，对委托人上方空白隐患未及时发现，致使钱晓华有机可乘制造虚假合同。（二）首先，钱晓华制作的虚假居间合同为格式条款，该合同第四条和第七条免除了他自己的责任，故意排除我对个人名下房屋的处置权利，加重我了违约赔偿条件和金额。其次，合同中虽然有本人签字，但涉及主要内容、违约责任等条款自始至终我没有看到，作为格式合同的提供人钱晓华从未向我如实告知我所登记的委托书已经改变为居间合同，也未向我解释说明合同内限制我一年内不得通过其他中介机构销售，限制我必须放弃个人自行销售的权利等免除其责任、加重我责任、排除我的主要权利的条款，违背了公平原则。钱晓华一审中提供的居间合同最后一页书面告知材料上，既无本人签名也无本人盖章。第三、钱晓华制作虚假居间合同后，就有关订立居间合同的事项没有向本人如实报告，未履行居间人如实报告义务。国务院相关部委颁发的《房地产经纪管理办法》第21条规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人书面告知8项合同相关内容，书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。（四）一审法院认定钱晓华、我与任某、侯某一起看房，在房博房屋信息部协商成交价、中介费事项不属实。一审提交的2019年4月至10月，本人患有严重椎间盘突出症到多家医院诊断住院治疗材料证明。钱晓华8月7日通话清单显示通话为11时许，时间极短，我正在上班，身体状况无法单独外出。本人没有与钱晓华、任某、侯某一起看房，到房博房屋信息部协商成交价、中介费等事项，也没有通过钱晓华带任何人看房，更没有通过钱晓华与任何人签订过买卖合同。在无事实证据证明的前提下，法官就凭钱晓华口述和8月7日中午11时许一次通话记录就认定我和钱晓华、任某、侯某一起看房，并在房博房屋信息部协商成交价、中介费的事实不成立。根据合同法第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。（五）一审向法院提交的2019年4月至8月期间，本人通过手机在58同城网二手房交易平台发布个人售房消息和其他房屋中介公司人员发布我房屋售房信息截图，以及委托部分房屋中介服务部出售房屋《证明》材料证明：本人曾委托多家中介机构意向出售个人房屋，并履行个人自行售房权利，委托期间没有和钱晓华及任何一家中介结构签订过居间合同。房博房屋信息部辩称，1、安某、任某、侯某委房博房屋信息部提供居间服务，签订居间合同依据是建房〔2016〕168号文件《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的精神，并不是安某所陈述“钱晓华采取欺诈、哄骗他们签字，双方进行约定参照《服务价格登记备案证》正【金价（备6412016）】的规定，符合宁夏回族自治区人民政府发布“宁政发〔2014〕112号文件”关于房地产中介收费指导政策。一审法院以房博房屋信息部与安某、侯某签订居间合同约定的中介服务费不一致为由，而是根据行业习惯，双方都调整为房屋成交价0.5%的标准计算中介服务费，把佣金与违约金混为一体，佣金不可以调整，应该按照合同约定履行；违约金根据违约行为造成损失的大小，可以适当调整。严重违反了【宁政发〔2014〕112号】的文件指导政策及《中华人民共和国合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”2、安某与任某、侯某在房博房屋信息部经营者钱晓华带领他们看了涉案房屋后，利用了房博房屋信息服务部提供信息、机会等条件，就涉案房屋达成交易，依据《最高人民法院指导性案例1号》（法〔2011〕354号），他们明显属于恶意“跳单”，应当支付给房博房产中介费，并且承担违约责任。3、房博房屋信息服务部居间成功，安某、任某、侯某应该按照居间合同约定支付给房博房屋信息部的房地产经纪服务费。⑴任某、侯某、安某在房博房屋信息部提供居间服务后达到了他们签订《银川市存量房屋出售居间合同》、《银川市存量房承购居间合同》目的。⑵安某应当按照居间合同的约定480000×2%=9600元向房博房屋信息部支付房地产经纪服务费；任某、侯某应当按照居间合同的约480000×4%=19200元向房博房屋信息部支付房地产经纪服务费。被上诉人任某、侯某同意安某上诉意见。原告房博房屋信息服务部向一审法院提出诉讼请求：1.被告安某支付房地产经纪服务费9600元；2.被告任某、侯某支付房地产经纪服务费19200元；3.被告安某、任某、侯某承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2019年4月至8月被告安某欲出售其银川市金凤区锦绣苑2-4-501室房屋，分别在锦绣苑附近的吉盛房产、房博房产、佳裕房产等中介公司做了委托，并由吉胜房产和佳裕房产先后在网上、和手机公开发布房屋出售信息。2019年6月1日，被告安某来到原告房博房屋信息部与原告签订《银川市存量房屋出售居间合同》（编号：YCSCLFCSJJHT2019060115),经纪服务期限为2019年6月1日至2020年5月31日，被告应当在与原告介绍的房屋承购人签署《银川市存量房屋买卖合同》的当日,按照房屋成交价格1%的标准向原告支付房地产经纪服务费。被告(或被告的近亲属)拒绝与原告介绍的房屋承购意向人签署《银川市存房屋买卖合同》,但在委托服务期限届满后60日内与原告介绍房屋承购人自行成的,应当按房屋成交价格2%的标准向原告支付房地产经纪服务费。2019年8月7日，被告任某、侯某来到原告房博房屋信息部欲在锦绣苑小区购买住房一套，与原告签订《银川市存量房屋承购居间合同》（编号：YCSCLFCSJJHT2019080744),约定经纪服务期限为2019年8月7日至2021年8月6日，被告应当在与原告介绍的房屋出售人签署《银川市存量房屋买卖合同》的当日,按照房屋成交价格2%的标准向原告支付房地产经纪服务费。被告(或被告的近亲属等关联人)拒绝与原告介绍的房屋出售人签署《银川市存房屋买卖合同》,但在委托服务期限届满后60日内自行与本协议载明的房屋出售人达成交易或实际使用了本协议载明的房屋的，应当按房屋成交价格4%的标准向原告支付房地产经纪服务费。原告经营者钱晓华给其介绍锦绣苑2-4-501室的房屋，并通知被告安某一起看房，后各方在房博房屋信息部就成交价格、中介费等事项进行协商，未达成一致意见，被告安某、任某、侯某从房博房屋信息部离开。后被告任某、侯某与被告安某就银川市金凤区锦绣苑2-4-501室的房屋达成交易，并且办理了产权人为被告任某的不动产转移登记。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原、被告均认可涉案房屋成交价为480000元。一审法院认为，原告向被告提供了房源信息并带被告实地看房，双方针对该居间服务又签订《银川市存量房屋出售居间合同》、《银川市存量房屋承购居间合同》，该合同合法、有效，双方均应遵守。原告向被告提供居间服务，被告应按合同约定支付中介服务费。关于中介服务费合同中虽有约定，但该约定对卖家和买家约定的标准不一致，根据行业习惯，均调整为按房屋成交价格1%的标准计算中介服务费。本案中，原告主张的服务费其实质均为合同中约定的违约责任，原告虽已带被告实地查看房屋，但其仅完成居间合同约定的部分义务，且原告在与被告安某、任某、侯某签订《银川市存量房屋出售居间合同》、《银川市存量房屋承购居间合同》时未尽到对主要条款诸如成交价格、中介费、违约责任等提示说明和合同的解释义务。庭审中，被告安某、任某、侯某抗辩原告在签订合同过程中有乘人之危、欺诈行为，没有给其看合同，也没有告知合同内容，但合同的审查也是被告的权利和义务，被告作为完全民事行为能力人，在没有尽到自己的注意义务的情况下在合同上签字，应承担相应的民事责任。故将居间服务费用酌定为2400元（480000元×1%×50%），即被告安某支付原告居间服务费用2400元，被告任某、侯某支付原告居间服务费用2400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告安某于本判决生效之日起十日内向原告房博房屋信息部支付居间服务费用2400元；二、被告任某、侯某本判决生效之日起十日内向原告房博房屋信息部支付居间服务费用2400元。案件受理费260元，由被告安某、任某、侯某负担130元。二审期间，上诉人房博房屋信息部向本院提交如下证据：证据一、《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》建房〔2016〕168号文件打印件一份，证明：房博房屋信息部分别与安某、侯某签订的居间合同完全依照该文件“第一条、规范中介服务行为(一)规范中介机构承接业务。“中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。”上诉人安某称，该证据是行业行为的约束性文件，上诉人应该严格遵守国家要求，认真履行行业义务。被上诉人任某、侯某同意安某意见。证据二、房博房产信息部经营场所张贴的收费“项目、依据、标准”打印件三份，证明：房博房产信息部经营场所关于中介服务费收取“项目、依据、标准”完全是依照《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》建房〔2016〕168号文件中房地产中介服务收费由当事人依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。在经营场所醒目位置标识全部服务项目、服务内容、计费方式和收费标准进行公示。上诉人安某对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，称去中介的时候未见过该组证据，打印没有时间、地点。这组证据只是个别证据，和政府的示范文本不同，主要的证据未提供。被上诉人任某、侯某对该组证据质证意见同安某质证意见。证据三、《服务价格登记备案证》正【金价（备6412016）】、副本【（备）6412016-1】原件一份，证明：⑴2015年1月30日，房博房屋信息部经营者钱晓华已经取得由银川市金凤区经济发展局批准“房地产经纪收费”收费许可；⑵房屋买卖代理收费标准按照房屋成交额×（0.3--2）%。上诉人安某对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，称其去中介的时候未见过该组证据，打印没有时间、地点。被上诉人任某、侯某对该组证据质证意见同安某质证意见。证据四、宁政发〔2014〕112号文件复印件一份，证明：2014年12月29日，宁夏自治区人民政府发布“关于降低一批中介服务收费标准和放开下放部分商品服务价格管理的通知，”其中第二项㈡款13条“房屋买卖代理费”放开价格及收费，属于市场双方自愿原则。上诉人安某称，未见过该组证据，服务部应该如实告知我，对消费者没有履行告知义务。我方从来不知道该事项，双方从未协商过任何的买卖房屋代理费。被上诉人任某、侯某称，不是双方自愿的，我没有和上诉人商量过价格。经审查，对上诉人提供的证据一的真实性，予以采信；上诉人提供的证据二至证据四均系打印件或复印件，达不到其证明目的，本院不予采信。二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，房博房屋信息部与安某签订的案涉《银川市存量房屋出售居间合同》，与任某、侯某签订的案涉《银川市存量房屋承购居间合同》，双方均签章确认，并未违反法律行政法规规定，合同合法有效。尽管上诉人安某称，该合同为房博房屋信息部提供的格式合同，且在签订合同过程中房博房屋信息部存在欺诈行为，未尽到提示说明和合同解释义务，但经本院审查案涉合同并不存在加重对方责任、排除对方主要权利等导致合同无效的条款，且合同的审查也是上诉人安某的权利和义务，其在没有尽到自己的注意义务的情况下在合同上签字，应承担合同约定的民事责任，故对其主张案涉合同无效的上诉请求，本院不予采纳。因同一房屋买卖所签订的两份居间合同所约定居间费用计算标准不一致，根据行业习惯，一审法院将居间的服务费均调整为按房屋成交价格1%的标准计算中介服务费，合理适当合法。因房博房屋信息部只履行居间服务的部分义务，未尽到受托事项的全部义务，故一审法院酌情支持居间服务费，由安某、任某、侯某各自承担2400元，合法适当。综上，上诉人的上诉主张均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由上诉人银川高新技术开发区房博房屋信息服务部负担520元，上诉人安某负担50元。本判决为终审判决。审判员 王 刚二〇二〇年九月二十四日书记员 马丽媛附：适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。15/17