山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1725民初4250号原告：郓城县金地房地产开发有限公司，住所地郓城县金河路东段路南，统一社会信用代码：91371725564072325H。法定代表人：王贤，经理。委托诉讼代理人：刘胜建，山东郓州律师事务所律师委托诉讼代理人：闵丹丹，山东郓州律师事务所律师被告：孙燕灵，女，1974年6月10日出生，汉族，农民，住郓城县。原告郓城县金地房地产开发有限公司与被告孙燕灵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郓城县金地房地产开发有限公司委托诉讼代理人闵丹丹到庭参加诉讼，被告孙燕灵经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郓城县金地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与王延炜签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议；2、判令被告返还涉案房屋；3、判令被告归还原告垫付拖欠按揭贷款本息，并按约定支付违约金；4、依法确认原告有权从王延炜及被告已付购房款中扣除被告应赔付给原告的违约金、担保费、诉讼费等实现债权的费用等债务，扣除后的余款无息返还被告；5、诉讼费、律师费等涉案费用由被告承担。事实和理由：被告与王延炜系夫妻关系。2013年3月15日，原告与王延炜签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由王延炜以首付加按揭贷款的方式购买原告位于郓城县东城国际小区13幢1单元12层1-1203号房屋一处。被告和王延炜与中国建设银行股份有限公司郓城支行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定被告与王延炜作为共同借款人在该银行办理按揭款14万元。贷款发放后，被告及王延炜未及时偿还贷款，银行多次催要，被告及王延炜均置之不理。因多次连续逾期超过3个月，累计拖欠19次，构成严重违约，中国建设银行股份有限公司郓城支行扣划原告的保证资金用于偿还被告未还的贷款本息94182.83元。王延炜已因病去世。被告的行为已严重违反了合同约定，损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大经济损失。被告孙燕灵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《商品房买卖合同》及附件一份、证明目的：2013年3月15日，王延炜就购买原告开发建设的房屋东城国际小区13幢1单元12层1-1203号房屋事宜与原告签订《商品房买卖合同》及相关附件合同，双方约定购房款总价为209507元，其中首付款为69507元，按揭贷款14万元。《商品房买卖合同》第六条、第七条对付款方式及逾期付款违约责任进行了明确约定，其中明确约定逾期应付款超过120日后，出卖人有权解除合同。合同补充协议合同附件四第五条约定，买受人必须在获得贷款后按合同期限归还银行本息。在担保期限内，因买受人未及时足额归还银行本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人在原告应于出卖人发出通知之日起七日内偿还出卖人全部垫付款（包括但不限于本金、利息、罚息、违约金、滞纳金等），并承担自银行扣收贷款本息及费用之日起至买受人还款之日止期间的利息（以本期应还款额为基数按日万分之三计算）。在上述时间内如仍未归还的，出卖人有权解除本合同，同时买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金。上述合同及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，应受保护。2、个人住房（商品用房）借款合同一份、证明目的：王延炜及被告作为共同借款人向中国建设银行股份有限公司郓城支行借款14万用于购买案涉房屋，原告为该笔借款提供担保。3、中国建设银行股份有限公司郓城支行出具的说明及个人贷款结清证明说明各一份、原告代被告偿还贷款凭证两份、个人贷款还款凭证一份、个人贷款结清证明、证明目的：因王延炜及被告未按时偿还银行贷款，原告作为借款合同保证人，自贷款发放后多次连续逾期超过3个月，累计拖欠19次，由原告分两次代为偿还王延炜名下贷款本金及利息共计94182.83元。同时证明被告没有按期偿银行贷款严重违反合同约定，被告依法承担违约责任，原告依照合同约定享有解除合同的权利。4、原告向被告发出的履行通知书一份及现场张贴照片一张、证明目的：被告未按时偿还银行贷款，贷款银行向原告扣收贷款本息及费用94182.83元。原告按照双方签订的合同附件四的约定于2020年3月30日向被告发出通知书，要求被告收到通知7日内到原告处履行支付垫付义务。被告至今未支付垫付款，严重违约。根据合同约定，基于被告的违约行为，原告享有解除《商品房买卖合同》及附件合同的权利。同时被告应按照合同约定支付利息及违约金。利息支付，按照附件四第五条约定以原告代付银行贷款本金及利息94182.83元为基数自2020年3月30日起按日万分之三计算相应利息；违约金支付，按照总房款209507元的20%向支付原告违约金。上述证据依法在法庭上进行了举证和质证。因被告孙燕灵经合法传唤未到庭，视为其自动放弃举证、质证的权利。根据当事人提供的证据，本院认定事实如下：被告与王延炜系夫妻关系。2013年3月15日，王延炜就购买原告开发的东城国际小区13幢1单元12层1-1203号房屋事宜与原告签订商品房买卖合同，双方约定购房款总价为209507元，其中首付款为69507元，按揭贷款14万元。在商品房买卖合同及附件中，双方约定如因王延炜违约未履行还款义务，致使原告被贷款银行扣款，原告有权解除合同。签订房屋买卖合同后被告作为共同借款人向中国邮政储蓄银行股份有限公司郓城县支行办理按揭贷款14万元，原告为该笔借款提供担保。贷款后被告并未按合同约定向银行履行还款义务，原告作为担保人代被告向中国建设银行股份有限公司郓城县支行偿还了全部本金、利息、罚息及相关费用共计94182.83元。另查明，原告与王延炜签订房屋买卖合同后在房产部门进行了预售预告登记，但未办理产权转移。被告已支付首付款及贷款本金118655.45元。王延炜已因病去世。本院认为，原告与王延炜之间签订的商品房买卖合同以及被告和银行之间的按揭贷款合同、原告和银行之间的保证合同均依法成立有效，被告应当按照合同约定履行还款义务。但被告对于14万元的按揭贷款拒不按期偿还，导致原告作为被告的担保人代其向银行履行了全部本金、利息、罚息及相关费用共计94182.83元，根据双方之间商品房买卖合同附件四第五条的约定，当被告因不履行还款义务导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同。该条约定系双方当事人的意思自治，并不违反法律规定。因被告的行为已构成严重违约，且符合合同约定的解除条件，故对原告要求解除商品房买卖合同、返还房屋的诉讼请求依法予以支持。原告同时有权要求被告按照合同约定支付违约金以及其他应赔付款项，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郓城县金地房地产开发有限公司与王延炜之间的商品房买卖合同及补充协议；二、被告孙燕灵于本判决生效之日起十日内向原告郓城县金地房地产开发有限公司返还位于郓城县东城国际小区12号楼5-1701号房屋;三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告因代为归还按揭款所产生的利息及罚息3331.28元。四、原告郓城县金地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还被告购买房屋所缴纳的首付款69507元以及按揭贷款本金49148.45元，共计118655.45元。被告应支付原告的款项及费用从被告首付购房款中直接扣除。案件受理费3022元，减半收取1511元，由被告孙燕灵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  郑瑞涛二〇二〇年九月二十五日书记员  刘福荣注：本判决书生效后，义务人逾期不履行判决书中确定的义务，权利人申请人民法院强制执行的期限为二年。