山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4293号上诉人（原审原告）：董敬辉，男，1973年10月27日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：吕君妮，山东德扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔学磊，男，1982年5月15日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：李春红、李健（实习），山东一和律师事务所律师。上诉人董敬辉因与被上诉人崔学磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人董敬辉上诉请求：1、依法改判，对一审法院未支持的租金及物业费共计86617元、滞纳金20376.72元（暂计算至2019年8月20日）、自2019年8月21日以后的滞纳金、诉讼保全保险费555元予以支持；2、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将法律赋予守约方的解约权利错误认定为解约义务，将违约方的违约后果加于守约方，违背合同法精神，必须予以纠正。一审法院认定被上诉人欠付租金的违约事实，但却认定上诉人应及时解除曲解了权利义务概念。根据《合同法》第九十五条规定，守约方向违约方的催告内容应催告履行合同义务而非解除合同，一审法院曲解合同法设计的救济制度。且一审法院认定上诉人应尽到“善良管理人的义务”，但这一义务概念没有任何法律规范。二、本案事实清楚，证据充分。根据《合同法》第二百三十五条、二百三十六条规定，租赁合同到期后，被上诉人继续占有使用房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租期应延续至2019年7月30日上诉人解除租赁合同。三、一审法院认定事实中已经认定关于一楼过道部分的租赁事实，口头约定租金15000元，但以上诉人举证不充分为由不予支持，自相矛盾。四、诉讼保全费555元是为实现债权的合理支出费用，否定这种费用必要性，实质剥夺上诉人申请财产保全的权利，应予纠正。综上，请求二审法院查清事实依法改判，维护司法公正。被上诉人崔学磊二审庭审答辩称：上诉人的上诉理由不成立，合同履行期间被上诉人以欠租搬走部分物品，以及上诉人将卷帘门、焊接门锁的方式，都证实了被上诉人自2016年4月份就已经没有实际占有租赁房屋了，因此上诉人认为是不定期租赁合同理由不成立。董敬辉向一审法院起诉请求：1、判令被告给付租金147333元及物业费9624元，并给付滞纳金20376.72元（暂计算至2019年8月20日，自2019年8月21日起以156957元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告赔偿原告为实现权利支出的诉讼保全保险费555元；3、一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月1日，原、被告签订租赁合同，约定：被告向原告承租位于烟台市福山区北方汽配城东2-13-2楼上的房屋，租赁面积240平方米（自有房屋120平方米、转租案外人房屋120平方米），租赁期限自2014年3月1日至2017年2月28日，租金自租赁之日起第一年60000元，第二年62000元，第三年64000元，押金5000元，租金每年缴纳，一次缴清当年全部租金，被告承担水电费、物业费等费用，被告提前两个月缴纳租金，若有拖欠，原告可收取所欠房租、水电费每日1%的滞纳金，并约定了其他条款。合同签订后，原告交付了租赁房屋，被告缴纳押金5000元，并付清2014年3月1日至2015年2月28日房租60000元。2015年，被告因经营不善，开始拖欠房租，至2015年12月，被告分次支付2015年3月1日至2016年2月28日房租合计45000元，2016年12月、2017年11月被告各支付房租5000元。被告自2016年4月左右，陆续从租赁房屋中搬出部分自有物品，2016年9月，原告收回租赁房屋120平方米，余120平方米。此后，原、被告均未书面通知对方解除租赁合同。原告称2019年7月30日，向烟台市公安局福山分局报警。经民警处警后，将被告存放在租赁房屋内的物品，搬走另行存放。2019年9月1日，原告将涉案房屋出租给案外人经营旅馆。烟台北方汽配物业管理有限公司出具证明，证实涉案房屋物业费标准为每月1元/平方米。另查，被告租赁房屋期间，要求原告将一楼过道拓宽，用于搬运货物，面积约30平方米，原告主张双方口头约定租金15000元，被告至今未付。现该处房屋已另行出租用作蛋糕房，年租金30000元。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。原告依约交付房屋，被告应按时支付房租，拖欠房租及其他费用应按约支付滞纳金。被告主张自2016年4月初，原告将出租房屋上锁，致被告无法使用，此后租金及各项费用不应支付，原告对此不认可，被告未提交证据予以印证，法院不予采信。原告主张被告租用房屋至2019年7月30日，即原告将被告在出租房屋内物品搬离之日，被告不予认可，原告亦未提交证据证实合同届满后，被告继续使用租赁房屋，且被告长期欠付租金，合同到期后，出租人应及时解除合同，防止损失扩大，尽到善良管理人的义务，据此，法院认为租赁合同期满后，给予原告三个月宽限期，催告被告解除合同并腾空房屋较为合理，在此期间，房屋使用费按前一年度租金32000元/年为标准计算为宜。原告主张应被告要求将一楼过道拓宽，用于搬运货物，约定支付租金15000元，被告否认，原告未提交证据予以证实，法院不予支持。原、被告在租赁合同中约定物业费由被告缴纳，但未约定物业费标准及缴纳时间，原告主张自第二年度按照物业公司对涉案房屋物业费收费标准每月1元/平方米计取，并主张对房租及物业费按中国人民银行三至五年期贷款利率计算滞纳金，于法不悖，未超出合同约定，法院予以支持，物业费最迟应于合同解除时结清。原告要求被告承担诉讼保全保险费555元，不属于实现债权的必要费用，法院不予支持。被告应支付各项费用计算如下：2015年1月2日应支付房租17000元（2015.3.1-2016.2.28期间房租62000元-已付45000元）；2015年1月2日至2016年1月1日期间滞纳金为922元（以17000元为基数，按中国人民银行三至五年期贷款利率计算）。2016年1月2日应支付房租累计81000元（上期房租17000元+2016.3.1-2017.2.28期间房租64000元）；2016年1月2日至2016年8月31日期间滞纳金为2586元（以81000元为基数，按年利率4.75%计算）；2016年9月1日应支付房租累计65000元（上期累计房租81000元扣除2016.9.1至2017.2.28期间应扣减房租16000元）；2016年9月1日至2017年2月28日期间滞纳金为1544元（以65000元为基数，按年利率4.75%计算）；2016年12月被告付款5000元，应予抵扣滞纳金，抵扣后滞纳金余额为52元（922+2586+1544-5000）；租赁期间产生物业费5040元（2015年度为1×240×12=2880元，2016年度为1×240×6+1×120×6=2160元）；2017年2月28日合同到期后押金5000元，应依次抵扣滞纳金、租金及物业费。2017年3月1日应支付房租累计65000元、物业费5040元合计70040元，抵扣后欠付房租及物业费合计65092元（70040+52-5000）；2017年6月1日应支付各项费用共计73092元（房租及物业费65092元+2017年2月28日合同到期后宽限期三个月房屋使用费32000÷12×3=8000元）；2017年3月1日至2017年5月31日期间滞纳金为782元（以65092元为基数，按年利率4.75%计算）；2017年6月1日至2017年10月31日期间滞纳金为1466元（以73092元为基数，按年利率4.75%计算），故2017年3月1日至2017年10月31日期间滞纳金为2248元（782+1466），2017年11月被告付款5000元，抵扣后欠付房租及费用总额为70340元（73092+2248-5000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、被告崔学磊于本判决生效后十日内支付原告董敬辉房租、物业费、房屋使用费共计70340元，并支付滞纳金（以70340元为基数，自2017年11月1日起至全部款项付清之日止，按年利率4.75%计算）；二、驳回原告董敬辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3857.77元，减半收取计1929元，保全费1445元，合计3374元，由被告负担1334元，由原告负担2040元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，2014年3月1日，双方当事人签订租赁合同，约定被上诉人租赁上诉人房屋240平方米，租赁期限至2017年2月28日，另外约定租金支付期限及违约责任等条款；合同签订后，上诉人交付房屋，被上诉人分期共支付租金及押金120000元；2016年4月因经营不善，被上诉人陆续从租赁房屋搬出部分自有物品；2016年9月，上诉人收回120平方米租赁房屋，余120平方米存放被上诉人物品；2019年7月30日，因上诉人报警，存放于剩余120平方米的被上诉人物品被搬离另行存放；2019年9月1日，上诉人将涉案房屋租赁给他人；上诉人因被上诉人欠付租金及物业费，起诉至一审法院形成本案。上诉人针对一审判决的两个方面提起上诉，一是租金及物业费的认定数额；二是滞纳金的计算标准。关于租金及物业费的数额，上诉人主张被上诉人的实际占用时间计算租金及物业费至2019年7月30日，被上诉人以上诉人未及时与其解除租赁关系，及被上诉人自2016年4月就不经营为由，主张维持一审判决；因双方当事人租赁合同约定履行期限，被上诉人自2015年开始出现拖欠被上诉人租金的情形，虽自2016年4月被上诉人因其经营问题部分搬出物品，但被上诉人作为承租人在租赁协议约定期限未届满时未依法定程序与上诉人解除租赁协议，理应承担期间的租金，租赁协议约定期限届满后，被上诉人仍将物品遗留在租赁房屋内，上诉人报警才得以将被上诉人的物品搬离，上诉人依租赁合同约定的租金标准，向被上诉人主张占用期间的使用费并不违反法律规定，上诉人主张剩余120平方米租金及物业费计算至2019年7月30日，符合法律规定，应予支持；但考虑到租赁合同到期后，上诉人即可按规定采取法律认可方式解除双方之间的租赁关系，上诉人直至2019年7月30日才采取措施，上诉人对于2017年3月1日至2019年7月30日期间的租金、物业费损失存在一定责任，故该期间的租金及物业费损失由上诉人与被上诉人各承担50%为宜；关于租赁合同范围外的一楼过道，上诉人应被上诉人的经营需要进行改造，事实清楚，但上诉人主张被上诉人另行租赁该部分，并支付租金，证据不足；关于上诉人主张被上诉人诉讼保全保险费555元，该主张证据不足，本院不予支持。关于滞纳金的计算标准，虽双方签订的租赁合同约定了欠房租的滞纳金为每日1%，但因该约定明显高于损失，上诉人要求按照人民银行公布的三至五年同期贷款利率计算滞纳金，并不违反相关规定，被上诉人主张可按五年以上贷款利率计算滞纳金，依据不足；因租赁合同约定期限届满后，双方未就使用费的支付期限进行约定，上诉人比照租赁合同要求支付使用费的同时要求被上诉人承担滞纳金，缺乏依据，故自2017年3月1日至2019年7月30日上诉人要求被上诉人支付滞纳金的请求，不予支持。除一审计算的至2017年3月1日止的租金、物业费、滞纳金扣减5000元押金合计65092元外，应确定2017年3月1日至2019年7月30日被上诉人占用的120平方米房屋使用费为77333元（年使用费为32000元），2017年1月1日至2019年7月30日物业费3840元（每月每平方米1元），上述两项合计并扣除2017年11月被上诉人支付5000元，双方各承担50%后计款103178.5元。综上，除租金损失及物业费应计算至2019年7月30日的上诉主张，应得到支持外，上诉人的其他上诉理由均证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初4号民事判决第二项及迟延履行项；二、变更山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初4号民事判决第一项为“被上诉人崔学磊于本判决生效之日起10日内支付上诉人董敬辉房租、物业费、滞纳金、房屋使用费共计103178.5元”。一审案件受理费减半收取计1929元，一审保全费1445元，二审案件受理费2451元，合计5825元，上诉人董敬辉负担2447元，被上诉人崔学磊负担3378元。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  栾建伟审判员  刘欣仪二〇二〇年九月十九日书记员  王译伟