江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初401号原告：南京红星美凯龙国际家居有限责任公司，住所地南京市江北新区浦口大道**。法定代表人：白杨。委托诉讼代理人：罗文君，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路遥，江苏世纪同仁律师事务所实习律师。被告：上海彦琨实业有限公司，，住所地上海市嘉定区民主东街****法定代表人：姜东健。被告：上海彦琨建筑安装工程有限公司，住所，住所地上海市浦东新区书院镇船山街****div>法定代表人：姜东健。原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司（以下简称红星美凯龙家居公司）诉被告上海彦琨实业有限公司（以下简称彦琨实业公司）、上海彦琨建筑安装工程有限公司（以下简称彦琨建工公司）房屋租赁合同纠纷一案，南京市浦口区人民法院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红星美凯龙家居公司委托诉讼代理人罗文君、王路遥，被告彦琨实业公司、彦琨建工公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案审理过程中，南京江北新区人民法院设立，南京市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）苏01民辖120号批复，指定本案由本院审理。本院于2020年7月16日立案受理，本案原在南京市浦口区人民法院已进行的程序和诉讼行为继续有效，不再重复进行。本案现已审理终结。原告红星美凯龙家居公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向红星美凯龙支付拖欠的租金、管理费、杂费共计27215.39元；2.判令两被告向原告支付就上述拖欠款项的逾期付款违约金5515.65元（暂计算至2019年10月31日）；3.判令因两被告违约致使合同解除给原告造成的违约金34699.62元；4.判令两被告承担本案的律师费5000元；5.被告承担本案的各项诉讼费用。事实和理由：出租方南京红星美凯龙国际家居有限责任公司（以下简称红星美凯龙家居公司）、管理方红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司（以下简称红星美凯龙南京分公司）与承租方彦琨实业公司、彦琨建工公司于2018年12月31日签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称展位租赁合同）、《关于的补充协议》（以下简称补充协议），约定将南京浦口商场的B8071、B8072号商铺出租给两被告，管理方为承租方提供管理服务，承租方支付租金，标准为49.58元/平方米/月，管理费为21.25元/平方米/月，杂费为10元/平方米/月。承租方应于合同签订当日支付首期租金和管理费，合同另约定了费用支付方式、违约责任。合同签订后，红星美凯龙家居公司已按约向承租方交付租赁物，管理方提供了管理服务，但承租方未能按照约定支付租金、管理费等各项费用。经催告后，两被告仍未缴纳。红星美凯龙家居公司、红星美凯龙南京分公司于2019年5月28日向承租方发出了《场地收回暨解除合同告知函》，告知与其解除展位租赁合同。承租方于2019年5月30日签收解除函件。截至2019年5月30日，承租方欠付红星美凯龙家居公司、红星美凯龙南京分公司租金、管理费、杂费合计为27215.39元。2019年10月25日，管理方将对其承租方在展位租赁合同中的相关债权全部转让给管理方红星美凯龙家居公司，并将债权转让通知发送了承租方。现由于两被告违约给原告造成了损失，为维护合法权益，故诉至法院。被告彦琨实业公司、彦琨建工公司在法定答辩期间内未提交答辩状。经审理查明，2018年12月31日，红星美凯龙家居公司（出租方）、红星美凯龙南京分公司（管理方）与承租方彦琨实业公司、彦琨建工公司签订了展位租赁合同，约定承租方提供其南京浦口商场综合馆二楼B8071、B8072商铺，展位面积为104.68平方米，商场公摊系数为1.56，折合计租数量163.3平方米。租金、管理费的规定：承租方应于每一付款周期向出租方支付租金，向管理方支付管理费，租金标准为49.58元/平方米/月，管理费标准为21.25元/平方米/月，起始时间为2019年1月1日，截止时间为2020年3月31日。承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金和管理费，付款周期为六个月。违约责任：如承租方未按合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。合同终止条款：在合同期内，如承租方需要提前解除合同，必须提前两个月书面通知出租方和管理方，向出租方和管理方支付相当于撤场前3个月租金和管理费的违约金。在合同期内，承租方未能按期缴纳本合同项下的各项费用（包括但不限于租金、管理费、保证金等），出租方或管理方有权解除合同，同时要求承租方支付违约金并另行赔偿承租方、管理方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）。双方另签订了补充协议，约定：1.商城根据商户自营合同面积，将空调费用、企划费用及互联网费用等合并为杂费收取，标准为10元/平方米/月。2.除补充协议外，各方应按照合同约定的条款执行。合同签订后，出租方将上述商铺交由两被告使用，管理方提供了管理服务。但被告未能按期支付合同约定的款项。2019年5月28日，出租方、管理方向承租人下发了《场地收回暨解除合同告知函》，称商场分别于2019年3月10日、3月22日、4月20日、5月9日、5月22日书面催讨，承租人仍未按期支付租金及管理费，特函告如下：1.双方签订的展位租赁合同即日解除，相应展位由商场立即收回，贵方于即日起停止一切经营活动；2.贵方应在接到解除函后3日内补交欠缴租金及相关费用后办理合同解除、撤出手续；3.如贵方仍拒绝主动履行相应义务或逾期办理的，商场应依约、依法处理贵方相应未撤回展品、货物，并追究贵方相关合同责任。原告通过邮政快递方式向承租人发出了解除函，其于2019年5月30日收到。2019年10月25日，出租方（乙方）与管理方（甲方）签订了债权转让协议，约定：1.甲方将展位租赁合同项下对被告公司的债权（包括但不限于管理费、违约金）全部转让乙方；2.本合同债权转让对价为乙方从彦琨公司处实际追回的债权金额，乙方在获得前述款项后15个工作日向甲方支付。同日，管理方同时向彦琨实业公司、彦琨建工公司发出了债权转让通知书，告知其已经对其公司的债权（包括但不限于欠付的管理费、违约金等）全部转让出租方，请被告向出租方支付相关款项。后管理方通过快递方式向两被告予以邮寄，且被告予以签收。2019年，出租方、管理方与江苏世纪同仁律师事务所签订了委托合同，出租方为本案支付了律师费5000元。截至2019年5月30日，两被告应支付2019年1月1日至2019年5月30日的租金为40482.07元、管理费17350.63元、杂费8165元，其已经实际缴纳38782.31元，欠缴金额为27215.39元。以上事实有原告提供的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》、《关于的补充协议》、《场地收回暨解除合同告知函》、EMS物流查询单、债权转让协议书、债权转让通知书、EMS物流查询单、委托合同、增值税发票及庭审笔录在卷佐证。本院认为，红星美凯龙家居公司、红星美凯龙南京分公司与两被告签订的展位租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。两被告在承租案涉房屋后未能按约支付租金、管理费、杂费系属违约行为，应承担相应的违约责任。红星美凯龙南京分公司将其对两被告持有的债权转让给红星美凯龙家居公司，其已经通过快递方式将债权转让通知邮寄给两被告，该债权具有可转让性，债权转让形式合法，因此，红星美凯龙家居公司享有对两被告追偿案涉款项费用的合法权利。截至2019年5月30日，两被告仍欠红星美凯龙家居公司款项27215.39元。按照合同约定，两被告逾期付款应承担违约金，现被告未能自合同签订之日起支付完毕第一期（6个月）的租金、管理费，原告主张按自合同签订之日（2018年12月31日）起按年利率24%标准计算违约金，低于其合同约定每日千分之三的标准，不违反法律规定，本院予以支持。根据合同约定，如两被告解除合同，须提前两个月发出解除通知，现被告未能及时付清款项，原告按照合同约定行使单方解除权，符合法律规定；同时，根据合同约定，两被告需向红星美凯龙家居公司支付3个月的违约金。现红星美凯龙家居公司要求两被告支付合同解除后的损失即3个月的租金、管理费合计为34699.62元（70.83元/月/平方米×163.3平方米×3个月），本院予以支持。由于两被告违约，引发本案诉讼，红星美凯龙家居公司支付了律师费5000元，其主张由两被告支付，符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海彦琨实业有限公司、上海彦琨建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司支付租金、管理费、杂费合计为27215.39元及逾期付款违约金（以27215.39元为基数，自2018年12月31日起按年利率24%计算至实际付清之日止）；二、被告上海彦琨实业有限公司、上海彦琨建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司赔偿损失34699.62元；三、被告上海彦琨实业有限公司、上海彦琨建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京红星美凯龙国际家居有限责任公司支付律师费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取415元，由被告上海彦琨实业有限公司、上海彦琨建筑安装工程有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费830元。审判员  张维超二〇二〇年九月二十七日书记员  蒋 衍