四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7890号 上诉人（原审被告）：蓝兴国，男，1968年10月29日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：兰钰华，四川中奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王忠诚，男，1968年8月30日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人蓝兴国因与被上诉人王忠诚房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝兴国上诉请求：1.撤销原判第一项，改判王忠诚支付蓝兴国提前解约违约金2000元，以蓝兴国已支付的2000元保证金予以抵消，驳回王忠诚其他诉讼请求；2.本案诉讼费由王忠诚承担。事实与理由：一审法院事实认定、法律适用错误。一、根据《房屋租赁合同》约定，王忠诚只应收取保证金作为违约金，其要求支付四个月租金损失缺乏法律与合同约定。王忠诚作为出租人应当对出租空窗期有一定认识，房屋出租早晚为射性事件，不可归责于蓝兴国。二、现有证据不能证明租赁房屋内热水器等设施系蓝兴国损坏，且屋内配套设施本身低质价廉，使用过程存在正常磨损，蓝兴国不应对此承担赔偿责任。 王忠诚辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回蓝兴国的上诉请求，维持原判。根据双方合同的相关约定，蓝兴国擅自终止房屋租赁合同存在违约，依法应承担相应的责任，王忠诚收到的2000元保证金不应从赔偿金中扣减。本案房屋租金损失四个月的经济赔偿，是王忠诚预估的实际损失，应酌情调高。蓝兴国始终不配合解决两人之间的纠纷，提起上诉是拖延其赔偿义务的行为。 王忠诚向一审法院起诉请求：1.判令蓝兴国立即向王忠诚支付各项经济损失7653元（租赁房屋室内附属设施损失3470元，四个月房屋租金损失费4000元和四个月房屋物管费清运费183元）；2.判令蓝兴国立即向王忠诚支付交通燃油费、手机通讯费555元；3.判令蓝兴国立即向王忠诚支付拖欠的水电费120元；4.判令蓝兴国承担本案诉讼费、保全费。 一审认定事实：位于温江区房屋为王忠诚与谢美共同共有。 2018年8月11日，王忠诚（甲方）与蓝兴国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于花木交易中心4-2/3-17（65）房屋及房屋内物品出租给乙方使用。租赁期限为2018年8月11日至2020年8月11日，年租金为12000元，交纳方式为一年一次性交纳，乙方在上次所缴纳租金期满前30日向甲方支付下次租金12000元，合同签订当日乙方并应支付保证金2000元。第4.3条约定“乙方应合理使用其所承租的房屋及屋内设备。如因使用不当造成房屋及设备损坏的，乙方应立即负责修复”。第6.2条约定“在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和保证金不予退还”。第6.3条约定“乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过三天的，甲方有权解除本合同，并且保证金、已缴租金均不予退还”。合同附件并载明物品移交清单，即：1．家电：热水器1个（阳光房内）、燃气灶1个、抽油烟机1个、浴霸1个、灯具2个（闲置）、配电箱2个（长方形）；2．家具：四个床/床垫（180×200cm/1个、150×200cm/2个、120×200cm/1个）、餐桌3个（椭圆形、方形、长方形），梳妆柜/镜1个、电视柜1个、沙发单人1个、鞋柜1个、简易衣柜150×200×65cm/1个；3．橱具：黑色大理石台面/橱柜（有一个门坏的）×1、洗菜槽/水龙头（冷热水）各1个、天然气气卡1张（编码：03050114）、气表1个、地漏1个（橱房地面）；4．洁具：蹲便1个、冲水箱1个、疏通皮吸器1个、铁铲子（方形）1个、垃圾铲1个（方形）、塑料垃圾筐1个、水龙头（洗衣机进水管）1个；5．钢架木质结构室内旋转楼梯1个（扶手、踏板、主架）；6．阳光房：塑钢门窗、白玻璃、槽钢架、彩钢瓦、排气烟道（地面）、天然气入户管道（地面）、水龙头1个、插线开关1个、晾晒衣物（阳光房门窗不打开安全）铁丝1个；7．入户门钥匙2个。合同签订后，王忠诚向蓝兴国交付了案涉房屋，蓝兴国支付了第一年租金12000元及保证金2000元。 后蓝兴国未按合同约定在第一次缴租期满前30日支付第二次租金，且搬离案涉出租房，王忠诚于2019年8月11日进入案涉房屋，发现租赁房屋内抽油烟机、蹲便器等财产损坏，遂向成都市温江区分局万春派出所报警，警察到达现场查看“热水器、抽油烟机、燃气灶、蹲便器、卧室灯均损坏不能使用，现蓝兴国不到现场处理，不接听民警电话”。王忠诚短信联系蓝兴国要求对损坏物品进行赔偿，但双方协商无果。 一审庭审中，王忠诚为证明案涉房屋内物品损坏情况，提供了热水器、抽油烟机、燃气灶、蹲便器、卧室灯具被损害的照片，以及欧派热水器、浴霸、正方形吸顶灯、卧室灯管、床安装、卫生间龙头拆装、床架金属扣件、洗衣龙头、双用淋浴龙头带喷头线、进水管子、蹲便器、门锁更换、安装的票据和房屋清洁费用票据。王忠诚并出示中国移动通信集团四川有限公司预收款专用收据以及延长壳牌（四川）石油有限公司发票，拟证明其与蓝兴国协商、与警察沟通、与买电器等商家进行电话沟通，以及因送材料、跑派出所产生的经济损失。 一审法院认为，蓝兴国经合法传唤未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，一审法院对王忠诚陈述的事发经过予以确认。王忠诚与蓝兴国签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方应按合同约定履行义务。2019年8月蓝兴国未再支付租金，其存在违约，应承担违约责任。因蓝兴国违约未支付租金，且搬离租住房屋，其用行为表示解除合同，2019年8月11日王忠诚收回案涉房屋并对内部物品进行清点，故双方的租赁合同于2019年8月11日解除。蓝兴国违约，导致合同解除，造成王忠诚租金损失，其赔偿王忠诚四个月租金为宜，蓝兴国已支付的2000元保证金应从赔偿金中予以扣减，即除蓝兴国已支付2000元保证金外，其还应赔偿王忠诚租金损失2000元。 关于王忠诚的物品损失问题。比照租赁合同中的物品清单以及万春派出所接（报）处警登记表，一审法院确认热水器、抽油烟机、燃气灶、蹲便器、卧室灯均损坏不能使用，由此造成的损失应由蓝兴国承担。根据蓝兴国提供的相关票据上述损失计1950元。结合房屋内财物损坏需要清理的情况，王忠诚主张房屋清理费用130元，一审法院予以支持。2019年8月11日王忠诚即收回案涉房屋，故其请求的2019年8月11日后的物管费、清运费一审法院不予支持。王忠诚主张的交通燃油费、手机通讯费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、蓝兴国于判决生效之日起五日内赔偿王忠诚各项损失共计4080元；二、驳回王忠诚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计25元，由蓝兴国负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王忠诚与蓝兴国签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效。各方均应及时全面履行合同，在合同履行期届满前，蓝兴国擅自提出退租要求，违反合同约定，应承担违约责任。本案二审争议焦点为：1、一审确定的实际损失是否适当；2、物品损失认定证据是否充分。 关于实际损失认定。案涉合同中有关于蓝兴国出现违约王忠诚有权不退还保证金的约定，该约定内容不等同于限定了王忠诚对对方违约损失的赔偿责任范围仅限于已付的租金和保证金。在蓝兴国擅自解约的情况下，一审判决按照四个月租金确定王忠诚的违约实际损失并无不当，应予维持。 关于物品实际损失。本院认为，双方在合同附件中确认了移交物品，相关报警记录能够显示相应的物品遭到损坏。因物品损坏，故必然产生相应清理成本。王忠诚举出的物品票据所载的金额和主张的清理费用均符合损坏物品的正常价格和清理工作的正常市场价格，在无相反证据的情况下本院予以采信。 综上，上诉人蓝兴国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蓝兴国负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年九月十七日 书记员 王小禹