四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3431号 上诉人（原审原告）：马泽文，男，1988年6月1日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：张雨，四川蜀霖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市青南房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道长冶路一段**。 法定代表人：李刚，总经理。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟俊芳，泰和泰律师事务所律师。 上诉人马泽文因与被上诉人成都市青南房地产开发有限公司（以下简称青南公司）商品房预约合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。马泽文及委托诉讼代理人张雨，青南公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马泽文上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8612号民事判决，发回重审或依法改判支持马泽文的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由青南公司承担。事实及理由：一、原审法院认定事实不清。马泽文在签订《商品房认购书》时没有看到《商品房买卖合同》，青南公司无证据证明展示的《商品房买卖合同》就是与马泽文磋商的合同。原审法院认定马泽文签署《商品房认购书》时对于《商品房买卖合同》的内容明确知晓是错误的。本案的争议焦点应是《商品房买卖合同》是否存在损害马泽文权益的不合理条款，如仅因为预约合同的格式条款就强求买受人接受出卖人的无理条款违背了立法本意。一审时马泽文请求法院要求青南公司提供拟签订的《商品房买卖合同》以佐证，青南公司也拒不提供。二、原审法院适用法律错误。首先，《商品房认购书》第六条第二款排除了马泽文主要权利，依法应视为无效条款。其次，马泽文前往售房部磋商签订买卖合同的事宜，因《商品房买卖合同》存在众多损害马泽文权益的不合理条款且不允许修改导致最终签约不成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，青南公司应依法将定金返还马泽文。原审法院将责任全部归咎于马泽文错误。预约合同的本意就是确定买卖双方的购买意向，以待将来洽谈正式的合同，不能因为预约合同中存在的格式条款，就剥夺当事人继续磋商的权利。 青南公司答辩认为：一、原审法院认定事实清楚，马泽文在签署商品房认购书之前，即本项目在拿预售许可证至今一直在项目售楼部公示了商品房买卖合同的全套文本，否则根据成都市商品房销售现场信息披露管理办法，以及双流区房产主管部门的相关规定，会受到相关处罚。二、在商品房认购书第6条第二款，已明确了买受人是在知道并认可商品房买卖合同全套文本之后再行签订的认购书，故马泽文是在清楚商品房认购书以及商品房买卖合同全套文本的情况下与青南公司签订的认购书。三、原审法院适用法律正确。第一，马泽文在知悉商品房买卖合同的全套文本内容后，才与青南公司签署的认购书，此后青南公司并未对合同条款进行更改，马泽文又以不认可商品房买卖合同的内容为由，要求青南公司退还定金，马泽文的前述行为严重违反了诚实信用原则。双方未签署正式的商品房买卖合同系归责于马泽文。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，以及担保法司法解释第115条的规定，关于立约定金的规定，给付定金一方拒绝订立主合同的无权要求返还定金。第三，在马泽文违反认购书约定的情况下，青南公司根据双方认购书的约定，有权没收马泽文支付的定金。最后，关于格式条款，根据合同法司法解释二第6条的规定，若格式条款提供方尽到了合理的提示说明义务，则不能否认该格式条款的效力。青南公司在认购书中对相关条款进行了加黑，加粗的方式进行提示说明，且认购书仅有一页，马泽文在认购书中的自认，就相关条款青南公司已经尽到了提示说明义务，故该条款是合法有效的。 马泽文向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除2019年8月13日马泽文与青南公司签订的《商品房认购书》；2.判令青南公司退还马泽文缴纳的50000元购房定金。 一审法院认定事实：2019年8月14日，马泽文（乙方）与青南公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定：一、乙方认购甲方商品房位置房屋，建筑面积为116.23㎡。二、乙方认购房屋单价以建筑面积计价，建筑面积单价为12380元／㎡，总房款为1438927元。总房款中不含国家、成都市规定的乙方应承担的相关税费。三、定金本认购书签订当日，乙方应向甲方交付立约定金50000元。在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》后，该立约定金即转为第二条约定之总房款的一部分。五、签约时间乙方应在2019年8月25日前到销售现场与甲方签订商品房买卖合同，并按照双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议的约定付清全部相应款项，按揭客户同时提交办理银行按揭所需全部按揭资料。六、甲乙双方声明共同遵守如下约定：1.乙方应当在本认购书约定的期限内前往甲方销售现场与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，若乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件的，则本认购协议自动终止，甲方无需通知乙方并可将上述房屋另行出售，乙方已付甲方的立约定金不再返还。2.甲方已向乙方明确、完整的提供了所购商品房的基本情况，并明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》等，甲方对相关条款作了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚且无异议。6.乙方保证本认购书上所列的电话、地址等资料的真实性，相关事项的通知，甲方将按照本协议所载明的电话通知或地址进行邮寄送达（邮寄通知的，寄出3日后视为送达）；若甲方按上述电话、地址等联络不到乙方，则乙方须承担由此产生的全部责任，乙方如有电话、地址等资料的更改，必须以书面形式立即通知甲方，否则由此引起的责任由乙方承担。买受人特别声明：本人在签订本认购书前，出卖人销售人员就本认购书的内容向本人进行了逐条说明与解释，并提请本人特别注意认购书中的黑体加粗及下划线部分，出卖人已经实际履行了提示义务和说明义务，且不存在重大误解和显失公平之情形。《商品房认购书》签订当日，马泽文向青南公司支付了定金50000元，青南公司出具了《房屋销售专用收据》。马泽文留存的通讯地址为：武侯区，联系电话为：182××××4593。 后马泽文未在认购书约定的时间内前往售楼部签订《商品房买卖合同》，2019年8月30日，马泽文去到青南公司蜀镇尚楠湾销售中心现场准备签订商品房买卖合同，但最终也未签订。 2019年9月4日，青南公司向马泽文在《商品房认购书》中留存的地址“成都市武侯区”邮寄了《解除的通知函》：“您于2019年8月14日在我公司认购物业壹套，与我公司签订了《商品房认购书》，并交纳立约定金50000元。根据协议约定：您应在协议约定的时间内（即2019年8月25日前）前往我公司销售现场与我公司签订正式的《商品房买卖合同》、附件、补充协议及相关法律文书，逾期我公司有权解除协议，您所支付的立约定金不予退还，同时，我公司有权将您所认购的该物业另行出售。现您因自身原因，至今未与我公司签订正式的《商品房买卖合同》，经我公司多次催告，您均未予理会。现我公司在此正式通知：从即日起，我公司与您签订的《商品房认购书》正式解除，您所交纳的立约定金不予退还，同时，我公司有权将您所认购的该房屋另行出售。”邮寄显示2019年9月5日已签收“他人代收”。 一审法院另查明，在双方签订认购书时，青南公司将拟与购房者签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同文本在售楼部予以了公示。 一审法院认为，马泽文与青南公司签订的《商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。按照合同约定，马泽文与青南公司应当在2019年8月25日前签订《商品房买卖合同》，但马泽文未在约定时间前往签订合同，其后，马泽文于2019年8月30日前往蜀镇尚楠湾销售中心拟签订《商品房买卖合同》，但以《商品房买卖合同》中存在诸多不平等条款为由拒绝签订合同。《商品房认购书》第六条第二款以加黑加粗的方式明确载明了“甲方已向乙方明确、完整的提供了所购商品房的基本情况，并明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》等，甲方对相关条款作了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚且无异议”，并且青南公司在其销售中心也展示了《商品房买卖合同》样本，马泽文在签订《商品房认购书》时对于拟签订的《商品房买卖合同》的内容应当是明确知晓的。其后，青南公司向马泽文邮寄送达了《解除的通知函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，马泽文明确表示其不愿签订《商品房买卖合同》，马泽文系违约方，青南公司有权解除合同。青南公司按照《商品房认购书》上马泽文留存的地址向其邮寄《解除的通知函》，虽然邮寄回执显示的是“他人签收”，马泽文也称其未收到邮件，但是邮寄地址及电话系马泽文在《商品房认购书》上的留存地址，马泽文应当对其留存地址、电话的真实性承担责任，马泽文应当收到了《解除的通知函》，故马泽文与青南公司签订的《商品房认购协议》于青南公司的解除通知送达马泽文之日即2019年9月5日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，因马泽文的原因双方未能签订商品房买卖合同，马泽文系违约方，故合同解除后，马泽文无权要求青南公司返还定金，故对于马泽文请求判决青南公司返还50000元定金的诉讼请求一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、马泽文与成都市青南房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》于2019年9月5日解除；二、驳回马泽文的其他诉讼请求。案件受理费525元，由马泽文负担。 二审审理中，马泽文提交一份新证据：2020年3月11日青南公司向马泽文邮寄的顺延交房告知函。证明：原审法院认定青南公司已经解除商品房认购书，不符合事实，实际上青南公司与马泽文还在合同履行期间。青南公司质证认为，对证据的关联性不予认可，达不到马泽文的证明目的，公司邮寄顺延交房告知函可能是基于认为本案的一审判决尚未生效。一般在签署正式商买合同之后，才会拟定此函，若向马泽文发送了此函，可能是因为公司管理方面存在一定的混乱。 本院对该证据的三性予以确认。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明，2020年3月11日，青南公司向马泽文发出《顺延交房告知函》：你购房屋，因新型冠状病毒疫情影响复工，交房及办证需延期。 一审审理过程中，马泽文提交“蜀镇尚楠湾”销售主管李雪莲的名片、“蜀镇尚楠湾销售李雪莲”与马泽文的微信聊天记录，聊天记录反映双方于2019年8月28日完成微信朋友验证，马泽文2019年8月29日提出2019年8月30日下午去签订合同，“蜀镇尚楠湾销售李雪莲”表示可以，并要求带上相关材料。2019年8月31日马泽文向“蜀镇尚楠湾销售李雪莲”发出“于2019年8月30日与销售人员预约签约事宜，但发现主合同及补充协议诸多不合理条款，如逾期办理交房手续公司可以解除合同、逾期办理房产证每天只支付10元违约金给购房者、逾期提交办证资料购房者需承担房屋总价款5%的违约金且开发商有权解除合同等条款，均属典型的霸王条款，对购房者极其不公平，我提出修改或者删除补充协议中的不合理条款，遭到拒绝，导致签约不成”的内容。 本院认为，马泽文与青南公司签订的《商品房认购书》合法有效，双方应依约履行合同义务。虽然按照《商品房认购书》约定，马泽文与青南公司应当在2019年8月25日前签订《商品房买卖合同》，但马泽文提供的微信记录显示，马泽文于2019年8月30日前往蜀镇尚楠湾销售中心拟签订《商品房买卖合同》是经过蜀镇尚楠湾销售人员同意，故未在合同约定期限前往签约不能认定马泽文违约。因2019年8月30日双方未能最终签订《商品房买卖合同》，马泽文向青南公司提出退还定金其实质是提出解除《商品房认购书》，而青南公司于2019年9月5日向马泽文送达了《解除的通知函》，应当认定双方对解除《商品房认购书》无异议，故一审判决解除双方的《商品房认购书》正确。本案二审争议的焦点是青南公司是否应当退还马泽文缴纳的购房定金50000元。 马泽文与青南公司签订的《商品房认购书》是为将来签订正式的《商品房买卖合同》所订立的协议，性质上属于预约合同，是一方同意给予另一方订立特定合同的优先权，在条件成熟时一方可以请求对方履行签订本约的义务，预约合同的目的在于固定一方的交易机会。鉴于预约合同的预约性质、预约合同存在不确定条款等特点，在预约合同的基础上当事人在签订本约时可以就交易细节继续谈判磋商，因此，预约合同当事人不能以预约合同排除一方在签订本约时继续磋商的权利，否则预约合同失去了其存在的意义。从马泽文向青南公司蜀镇尚楠湾销售人员发出的微信看，系马泽文认为本约中存在不公平条款、青南公司拒绝修改导致双方不能签订商品房买卖合同本约，从青南公司一、二审答辩意见看，均是认为“马泽文在签订认购书时知悉商品房买卖合同的全套文本内容、又以不认可商品房买卖合同的内容为由要求退还定金”，答辩意见表明，在协商本约过程中马泽文确实提出修改本约及补充协议而被青南公司拒绝从而导致本约未能最终签订的事实。因双方当事人在签订《商品房买卖合同》过程中，青南公司以《商品房认购书》的格式条款内容拒绝对本约内容继续协商谈判，双方就《商品房买卖合同》的合同内容未能磋商一致，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，应当认定此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，青南公司应将定金返还马泽文。 综上所述，马泽文的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8612号民事判决第一项，撤销第二项； 二、成都市青南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还马泽文定金50000元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，由成都市青南房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1050元，由成都市青南房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年九月二十二日 书记员 杨珍梅