杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初6402号 原告（反诉被告）：杭州临安再生资源回收利用有限公司，住所地浙江省杭州市临安区锦南街道上杨路**，统一社会信用代码91330185143731513T。 法定代表人：陈建华。 委托代理人：方永锋、姚鉴，浙江满江红律师事务所律师。 被告（反诉原告）：农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市金沙江路**，统一社会信用代码91310000132230940D。 法定代表人：王雪松。 委托代理人：邵鸣、孙颖，上海市锦天城律师事务所律师。 原告(反诉被告）杭州临安再生资源回收利用有限公司（以下简称临安再生资源公司)为与被告（反诉原告）农工商超市（集团）有限公司(以下简称农工商超市公司)房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月9日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员舒人俊适用简易程序独任审理。在审理过程中，被告农工商超市公司提起反诉，本院依法受理反诉案件，决定与本诉合并审理。因本案疑难复杂，本院又依法裁定本案转为适用普通程序组成合议庭，分别于2020年5月8日、2020年7月13日、2020年8月13日三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)临安再生资源公司的委托代理人姚鉴、被告(反诉原告)农工商超市公司的委托代理人邵鸣、孙颖均到庭参加诉讼。原告(反诉被告)临安再生资源公司的委托代理人方永锋参加第三次庭审。本案审理过程中，双方当事人申请庭外和解期限三个月。本案现已审理终结。 原告临安再生资源公司诉称：2005年4月28日，原、被告签订《房租租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于杭州市临安区××街道××路××号房产及相关设施设备等，合同中对于租赁期限、租金的支付等双方权利义务以及管辖法院等条款进行了明确的约定，其中第三条第1项约定：该房产年租金100万元，自2008年8月起，年租金在前一年的基础上递增3%。每年租金自8月份起三个月为一季的按季度平均支付，每季度租金在当季第一个月十五日前付清。合同履行过程中，双方就部分事项达成了相关补充协议。在合同履行过程中，被告已拖欠2019年8月1日至2019年10月31日和2019年11月1日至2020年1月31日两个季度的租金合计人民币712880元。另，原告公司名称于2018年7月18日由“临安市再生资源回收利用有限公司”变更为“杭州临安再生资源回收利用有限公司”。为维护原告的合法权益，特诉请法院判决：一、被告支付原告2019年8月1日至2020年1月31日租期内的租金人民币712878元；二、被告支付原告违约金人民币7148.31元（按年利率6%暂计算至2019年11月30日止，2019年12月1日起至租金实际付清之日止的违约金仍按此标准继续计付）；三、本案诉讼费由被告承担。 本案审理过程中，原告临安再生资源公司经两次申请增加变更，确定本案诉讼请求为：一、被告支付原告2019年8月1日起至2020年7月31日止的租赁期限内租金人民币1425760元；二、被告赔偿原告逾期付款利息损失人民币48103元(按年利率6%暂计算至2020年7月23日止，2020年7月24日起至租金实际付清之日止的利息损失仍按此标准继续计付）。三、判令解除原、被告间租赁合同情形下，被告立即腾空杭州市临安区锦城街道临天路308的房产，并连同相关设施设备完好的交还给原告，四、判令解除原、被告间租赁合同情形下，被告支付原告从2020年8月1日起至合同解除之日止按1468533元每年标准计算的租金，以及合同解除之日起至实际腾空并交还之日止按租金标准（2020年8月1日至2021年7月31日年租金标准1468533元每年）计算的房屋占有使用费。五、判令解除原、被告间租赁合同情形下，被告赔偿原告违约损失（包括但不限于被告违约解除合同违约金、2个月免租施工期租金损失、暂计9个月空租期的租金损失、建筑房屋拆除损失、清退原南北市场商户赔偿损失、置办变电器损失、后期再租改造费等损失）合计180万元。六、本案诉讼费由被告承担。 为证明诉称事实，原告临安再生资源公司向本院提交如下证据： 证据一、《房产租赁合同》1份，《补充协议一》1份、《补充协议二》1份、《房产转租合同》1份，欲证明：1、被告承租原告位于杭州市临安区××街道××路××号房产，并对租赁期限、租金标准及支付方式、双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。2、双方还就租赁房屋附房拆除改造事宜、房产转租事宜达成了补充协议。3、租赁合同中未约定被告可以单方解除合同的情形，合同履行过程中也不存在被告可以行使法定解除权的情形。 证据二、不动产权证书1份，证明：原告系案涉租赁房屋的合法权属人，房屋租赁合同合法有效。 证据三、租金发票8份、发票收执单2份，欲证明：原告已将2019年8月1日起至2020年1月31日止期间的租金发票送达给被告的事实。 证据四、租金发票4份，欲证明：原告通过举证方式，向被告送达2020年2月1日起至2020年4月30日期间的租金发票，根据合同约定2020年5月1日起至2020年7月30日止期间的租金，应当在2020年5月15日前付清的事实。 证据五、工商登记资料复印件1份，欲证明：2018年7月18日，原告公司的公司名称由临安市再生资源回收利用有限公司变更为杭州临安再生资源回收利用有限公司。 证据六、回复函复印件1份，欲证明：原告在收到被告寄送的提前解除合同及交还钥匙的通知函后，原告明确回复不同意解除合同，并要求继续依约履行合同的事实。 证据七、租金发票8张，EMS快递单1份，EMS查询单1份，欲证明：原告通过EMS向被告邮寄送达2020年2月1日起至2020年7月30日共计两个季度的租金发票共8份，但被告拒收，原告已经履行了交付发票的义务。 证据八、临安市房权证锦城更字第0××8号房产证复印件1份，临府纪要［2005］26号临安市人民政府专题协调会议纪要复印件1份，临安市代销合作总社、杭州市工商行政管理局临安分局、临安市贸易局临合业（2005）22号文件《关于成立南北饱经风霜市场搬迁改建工作领导小组的通知》复印件1份，《关于要求收回市场出租房的通知》复印件1份，《关于解除南北货市场租赁合同的补偿实施办法复印件》1份，临安市再生资源有限公司临再生办（2005）9号《关于注销临安南北货市场登记的报告》复印件1份，杭州市工商行政管理局临安分局杭工商临市迁（2005）1号回复函复印件1份，南北货市场解除市场租赁合同补偿明细表、收据、解除临安南北货市场房屋（摊位）租赁合同及搬迁协议书、领（付）款凭证、协议书、改建投资高配工程的结算书复印件1组，欲证明：当时原告方向被告方出租房屋而支付的成本，但是成本根据租赁期限年限应当分摊的一个损失组成，当时原告为了向被告租赁房屋支出了合理的成本是3219761元，根据年限分摊损失剩余3年损失是536626元。该部分损失，应当在被告违约解除合同情形下，由被告承担。 被告农工商超市公司答辩称：一、被告同意支付至2020年1月6日的租金。二、被告已提起反诉，要求确认双方之间的租赁合同关系已于2020年1月7日解除，不同意继续租赁。三、原告主张利息标准过高。四、被告已于2019年8月7日通过在临安日报刊登停业通告，被告在停业长达4个月之后，于2019年的12月11号，发函给原告书面告知要求解除合同，并且请求原告在约定时间到场接收房产，但是遭到了原告的拒绝。2020年的1月7日，被告向原告寄送房产钥匙及要求解除合同函，交还房产，要求与原告协商解决合同解除后的善后事宜，很遗憾仍然遭到了原告的拒绝。原告收到被告交还的钥匙，应视同原告已经接收了房产。被告在房产上加贴了封条，仅仅是为了加强房屋安全，防止除原告以外的其他任何第三方进入场地。原告方在已实际可以控制房产的情况下，放任房产空置应承担未尽止损义务的不利法律后果。被告方请求依法确认租赁合同于2020年1月15日反诉状副本送达原告之日解除，符合最高人民法院关于合同解除认定日期的相关判例精神，于法有据。对于原告方主张的各项损失，要注意到信赖利益和可期待利益是不同的概念，临安市人民政府专题协调会议纪要表述，原告准备与农工商合作，建立出租、承租关系，农工商超市临安店重新选址在南北货市场，符合我市商贸业态，有利于城中艺景区块商贸业态发提升我市商贸业档次，满足市民消费需求；上海农工商超市作为业主单位，要充分考虑到改建设计和改造过程中的安全因素，要规范设计和施工和改建安全。在整个承租过程当中，被告方也投入了大量的设施设备进行改进，故双方补充协议约定再延长3年租赁期限，以期能够通过租期的经营收入来弥补扩建项目所产生的成本投入。但因社会经济转型升级导致市场变化，被告无力继续经营，被告以诚实信用原则，与原告协商合同解除后的善后事宜，才产生了本案诉讼。被告要求提前解除租赁合同不属于恶意解除。请求支持被告的反诉讼请求，依法判决。 反诉原告农工商超市公司反诉称：2005年4月28日，反诉被告（本诉原告）将杭州市临安区负担锦城街道临天路308号建筑面积约4163平方米房产及约定设施、设备出租给反诉原告使用，双方签订《房产租赁合同》一份，2005年7月12日，双方签订《补充协议一》，约定反诉被告同意反诉原告对承租的4163.22平方米的房屋进行改造，同意反诉原告拆除共计608.97平方米的房屋，同意反诉原告新建804平方米的房屋。改造与新建房屋的所有权属反诉被告所有，由反诉被告自行办理相关权属登记手续。鉴于反诉原告投入的改造与新建房屋成本以及反诉被告因此获益，双方于同日签订《补充协议二》，约定反诉原告租赁房产年限由原15年（2005年8月1日至2020年7月31日），变更为18年（2005年8月1日至2023年7月31日）。上述租赁合同及补充协议签订后，反诉原告一直按约履行合同。2014年开始，因市场环境发生巨大变化，反诉原告的经营日益艰难，至2019年，反诉原告已无力维系经营，多次与反诉被告协商提前解除租赁合同，但反诉被告无视反诉原告实际情况，坚持要求反诉原告继续履行合同。反诉原告无奈于2019年7月30日停止经营，并于2019年8月7日在临安日报公示刊登了停业通告。其后，反诉原告又多次与反诉被告协商提前解除租赁合同，但反诉被告均无意沟通。2019年12月12日，反诉原告向反诉被告邮寄通知函，书面告知反诉被告租赁房产已腾空，请反诉被告于2019年12月16日到房产现场办理交接手续，但反诉被告拒绝接收房产拒绝协商。2020年1月7日，反诉原告向反诉被告寄送《提前解除系争合同通知函》及房产全部钥匙，应视为租赁合同已于2020年1月7日提前解除。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判决：一、确认反诉原告与反诉被告签订的《房产租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》已于2020年1月7日解除。二、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。 本案审理过程中，反诉原告申请变更反诉请求为：一、判决反诉原告与反诉被告签订的《房产租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》解除。二、确认反诉原告与反诉被告签订的《房产租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》已于2020年1月15日解除。三、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。 为证明反诉事实及理由成立，反诉原告农工商超市公司向本院提交如下证据： 证据一、2005年4月28日房产租赁合同、2005年7月12日补充协议一、2005年7月12日补充协议二复印件各1份，欲证明：原、被告于2005年4月28日签订租赁合同，反诉被告同意反诉原告对租赁房产进行新建和改造，并约定租赁期限延长3年的事实。 证据二、临安日报停业公告2份，欲证明：反诉原告已于2018年8月7日、8日在临安日报发布停业公告的事实。 证据三、2019年12月12日函、2019年12月17日回复函、2020年1月7日提前解除合同及交还钥匙通知函复印件各1份及邮件交寄单（收据）、邮件详情单复印件各1份，欲证明：反诉原告书面通知反诉被告要求协商处理房产租赁解除合同，告知承租房屋已腾空，但反诉被告要求继续履行合同，协商未果，反诉原告于2020年1月6日将承租房屋钥匙寄还给原告，双方租赁合同已解除的事实。 证据四、租赁房屋现场照片打印件19页，欲证明：反诉原告已将租赁房屋腾空，具备再次使用或招租条件的事实。 反诉被告临安再生资源公司答辩称：一、双方之间的租赁合同根据补充协议二的约定，租赁期限至2023年7月31日，租赁期限未届满。只有享有法定解除权的一方或约定合同解除情形才能通知解除合同。双方签订的租赁合同未约定反诉原告有合同解除权，反诉原告在租赁期限内发送函件单方通知要求解除合同，反诉被告并未同意，不能达到解除合同的目的。二、反诉原告虽书面要求解除合同，并寄还租赁房屋钥匙，但租赁房屋仍由反诉被告张贴封条实际控制，反诉原告主张已腾空租赁房屋不能认定。三、租赁合同关系中，在没有约定合同解除权的情形下，经营风险不能成为违约起诉解除合同的理由。承租人订立租赁合同的目的是获得房屋使用权，租赁房屋交付后，承租人如何使用都是由其行使合同权利的表现，承租人在承租房屋使用或者不使用、这样用或那样用，甚至单方腾空或作他用，也是承租人行使合同权利的表现。经济波动是市场经济的基本规律，经营亏损是商业风险，承租人在订立合同时应当预见。违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。农工商超市在临安持续经营15年，从未提出过解除合同，反诉原告在自认为继续经营会亏损的情形下故意违约，存在恶意违约情形。农工商超市是否发生亏损无法确定，继续履行合同是否会显失公平无法判定，反诉原告擅自搬出租赁房屋，造成超市停业、合同陷入僵局表现，是反诉原告违约行为导致，并非合同正常履行过程中所发生的“继续履行合同，对其显失公平”的可以违约解除合同的情形。在合同形成僵局情形下，如果违约方能够找到替代的履行方式，能够保障守约方履行利益的实现，而且守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，则能够保障守约方的利益，在此前提下，守约方坚持继续履行合同，可以认定守约方违反诚信原则。本案中，反诉原告没有替代履行方案，也未表示对因合同解除造成反诉被告损失进行赔偿，故反诉被告不同意解除合同并未违反诚信原则。反诉原告主张合同解除，不符合上述条件。四、案涉房屋租赁合同如果解除，解除合同日期应确定为判决生效之日，《民事审判指导参考》（总第35集第145页）最高人民法院民一庭意见，如果一方当事人起诉请求判决解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。司法实践中，判决合同自解除合同的起诉状副本送还对方时解除，仅适用于享有约定解除权的当事人起诉解除合同的情形，不能适用于违约方起诉解除合同的情形。反诉原告作为违约方反诉解除合同，解除合同的条件能否满足，应当经过法院审理后认定，法庭经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。五、案涉房屋租赁合同如果解除，应当就反诉被告的损失一并解决。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，当事人请求解除合同的，原则上应当一并处理解除后的损失赔偿、违约责任承担问题，也可以在裁判文书中指出通过另行诉讼的方式予以解决。反诉被告的具体损失，已在本诉中提出诉讼请求，反诉被告主张180万元损失具有合理性。综上，请求依法支持反诉被告本诉的全部诉讼请求，驳回反诉原告的反诉请求。 对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的上述证据，经庭审质证，本院综合认证如下： 一、被告对原告提交证据一的真实性无异议，对证明对象有异议，提出如下质证意见：租赁合同第八条约定了免责条件，约定了双方不可预定或者能够预定，但是结果发生不能控制的原因不能履行合同时，应及时通报不能履行或者不能履行的理由，或者提供证据予以证明，协商延期履行、部分履行或提前终止合同，对于结果发生不能控制的时候，可以协商提前终止。合同中还约定拆原告538.97平方的沿街附房和一个临时产证的房子合计约定700平方米，被告新建804平方米以及地下室的消防水池的产权都归于原告所有，同时还约定了办理相关产证注销和新建房屋权属登记的手续，是由原告自行办理完毕后的一个月内书面通知被告。本院审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，对原告主张的证明对象具有证明效力。 二、被告对原告提交证据二、证据三的真实性无异议。本院审查认为，该两组证据真实、合法，与本案具有关联性，对原告主张的证明对象具有证明效力。 三、被告对原告提交证据四的真实性无异议，对证明对象有异议，提出如下质证意见：被告拒绝原告当庭送达发票，该组发票相应租金未及时出具给被告，被告不承担逾期支付责任。本院审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，证明原告开具案涉租赁房屋2020年2月1日至2020年4月30日租金发票的事实。 四、被告对原告提交证据五无异议，本院审查认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，对原告主张的证明对象具有证明效力。 五、被告对原告提交证据六的真实性无异议，本院审查认为，该证据真实、合法，与本案具有关联性，对原告主张的证明对象具有证明效力。 六、被告对原告提交证据七的真实性无异议，对证明对象有异议，提出如下质证意见：被告已向原告提出要求解除合同，并提起反诉，被告拒收2020年2月1日之后的租金发票符合常理。本院审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，对原告主张的证明对象具有证明效力。 七、被告对原告提交证据八的真实性及证明对象有异议，提出如下质证意见：损失组成不具有合理性。原告为出租房屋拆除了附房，但被告也已搭建了面积更大的附房且已由原告办理了相应的产权证，原来承租原告房屋南北市场商户解约后，由被告整体承租，对于原告来说其收益整体提高，电力设施设备也是一个固定资产，并非是只有被告可以去使用，原告还是可以继续利用的，该组证据即使真实，所谓的投入也是原告为履行租赁合同的义务，不应该作为原告损失。本院审查认为，该组证据均系复印件，被告对真实性不予认可，本院不予采纳。 八、原告对被告提交证据一、证据二无异议，本院审查认为，该两组证据真实、合法，与本案具有关联性，对被告主张的证明对象具有证明效力，本院予以确认。 九、原告对被告提交证据三的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告不具有通知解除合同的权利。本院审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，证明被告书面通知原告要求提前解除合同，并邮寄交还租赁房屋钥匙，原告不同意提前解除租赁合同要求继续履行合同的事实。 十、原告对被告提交证据四的真实性无异议，对证明对象有异议，认为租赁房屋并未实际交还给原告，门面贴有农工商超市临安公司的封条，该租赁房屋仍由农工商临安公司实际控制。本院审查认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，证明被告腾空案涉租赁房屋的事实。 根据原、被告提交的上述有效证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2005年4月28日，出租方（甲方）临安市再生资源回收利用有限公司与承租方（乙方）农工商超市（集团）有限公司签订《房产租赁合同》一份，约定甲方将按符合下述条款和条件的座落于临安市锦城镇（街道）临天路308号，建筑面积约4163平方米的房产及附件四所述的设施、设备（以下简称房产）出租给乙方使用。房产之具体建筑位置、使用范围以附件一及附件二中红线划出部分为准，并经甲乙双方加盖公章后确认。甲方同时将该房产所附属的通道、楼梯、设施等（具体内容见附件四）提供给乙方使用，其相应的租赁费用已包含在租金内。乙方可将承租的房产用于开设临安农工商超市有限公司（企业名称以工商核准登记为准）等商业使用，乙方在规定使用期内的自主经营权不受甲方干涉。乙方可根据实际经营需要采用引进专柜、售后结算、零星转租等形式开展经营活动，但若乙方要整体形式转租房产，须得到甲方同意。租赁期限15年，自2005年8月1日至2020年7月31日止。本租赁期满后，上述房产继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。租金及支付方式：1.该房产年租金为人民币100万元，自第四年起即2008年8月起，年租金在前一年基础上递增3%，每年租金自8月份起三个月为一季按季度平均支付，即8月、11月、2月、5月四个季度当季第一个月十五日前。甲方须在当季收款日前向乙方财务部门提供统一税务发票，乙方凭有效发票付款（如遇法定节假日顺延）。2.如甲方未能按合同规定提供合法的发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直到甲方提供合法的发票为止。3.甲方同意从本合同签署后，自2005年6月1日至2005年7月31日为乙方的免租施工期，此期间甲方不向乙方收取租金，即租金起付日为2005年8月1日。4.乙方施工队进场后15天内，乙方向甲方预付第一年前半年的租金50万元，乙方开张后15天内，再向甲方预付第一年后半年的租金50万元，第二年的租金按本条第一款约定方式支付。乙方保证责任：乙方保证按照本合同约定的期限支付租金及其他根据合同规定应向甲方支付的费用，乙方如果拖欠租金和费用，应按中国人民银行延期付款规定向甲方偿付违约金，乙方拖欠租金达6个月以上，甲方可按本条6款的规定收回出租房屋，乙方必须支付甲方违约金。乙方中途解除合同，应提前三个月书面通知甲方，须得甲方同意，若甲方不同意解除合同，属乙方违约。中途解除合同及租赁期满，乙方应当按使用房屋的实际状态返还房产及附属设施，不得拆除装修，无偿移交甲方，但乙方有权取回乙方的设施、设备。免责条件：甲乙双方的任何一方由于不可预见或虽然能够预见，但对其结果的发生不能控制等不可抗力的原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并提供相应的证据予以证明，并协商延期履行、部分履行或提前终止合同。违约责任：甲方双方的任何一方未能按合同及附件要求履行合同内容的，则由违约方承担守约方由此所造成的一切实际损失。 2005年7月12日，临安市再生资源回收利用有限公司（甲方）、农工商超市（集团）有限公司（乙方）签订《补充协议一》一份，约定：一、甲方同意乙方拆除属甲方所有的临房权证锦城字第0××8号沿街房538.97平方米作为广场，拆除属甲方所有的临房权证锦城字第0××6号房屋中的70平方米部分作为消防间距，乙方对前述拆除不承担恢复与补偿义务。二、甲方同意乙方在所属甲方所有的临房权证锦城证锦城字第00**22号与000423号房屋中间新建压型板现浇钢混结构房屋804平方米，将原00422号、000423号、0004466号三幢二层楼房连成一体，新建房屋的费用与施工由乙方承担。三、乙方拆除及部分拆除房屋后的土地使用权归属甲方所有，乙方新建的804平方米房屋及地下消防水池产权属甲方所有，拆除房屋的注销与新建房屋的相关权属登记手续均由甲方自行办理并承担全部费用。甲方将拆除房屋的注销与新建房屋的相关权属登记手续办理完毕后的一个月内书面通知乙方，双方将对《房产租赁合同》中关于房产描述的条款按本协议第一、二条约定的情况进行相应的书面调整。四、本补充协议不影响甲方双方2005年4月28日签订的《房产租赁合同》的效力。同日，双方又签订《补充协议二》一份，约定原《房产租赁合同》的租赁期限为15年（2005年8月1日—2020年7月31日），现改为租赁期限18年（2005年8月1日—2023年7月31日）。 2005年8月23日，农工商超市（集团）有限公司（甲方）与农工商超市集团临安有限公司（乙方）签订《房产转租合同》一份，约定：1.甲方现将甲方与临安市再生资源回收利用有限公司于二○○五年四月二十八日签订的《房产租赁合同》中承租的房产转租给乙方，同时乙方自本合同生效之日起承租甲方在该合同中的所有权利和义务。2.除非甲乙双方约定或根据法律约定提前终止本协议，本协议所约定的转租期限为2005年6月13日至2020年7月31日。临安市再生资源回收利用有限公司在该合同中盖章签字确认同意转租。 上述合同、协议签订后，农工商超市（集团）有限公司按约支付临安市再生资源回收利用有限公司至2019年7月31日止的租金。 2019年8月7日、2019年8月8日，农工商超市（集团）有限公司在临安日报发布停业公告。 2019年12月11日，农工商超市（集团）有限公司向临安市再生资源回收利用有限公司发函称，根据《补充协议一》第三条约定，临安市再生资源回收利用有限公司将农工商超市（集团）有限公司出资建造的804平方米房屋办理好相关权属登记手续，但截止目前并未按约办理，农工商超市临安店处于长期亏损状态，不得已只能关闭农工商超市临安店，事实上无法履行《房产租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》，并已腾空上述房产，请于2019年12月16日上午10点，到现场办理房产交接手续，房产交接手续完毕后，《房产租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》即行解除，双方应在合理合法的前提下协商处理未尽事宜。2019年12月17日，杭州临安再生资源回收利用有限公司向农工商超市（集团）有限公司发回复函称，双方于2005年4月28日签订的《房产租赁合同》项下的租赁房产，均已属合法房屋权属登记手续，符合合同约定的安全合法可出租的状态。所提《补充协议一》由农工商超市（集团）有限公司出资新建804平方米房屋，已依约办理了相关房屋权属登记手续。对于农工商超市（集团）有限公司要求单方解除《房产租赁合同》及相关补充协议于法无据，明确不同意解除合同，双方签订的《房产租赁合同》及相关补充协议合法有效，应依约履行合同，且合同中并未约定农工商超市（集团）有限公司具有单方解除权，农工商超市（集团）有限公司自认已擅自腾空上述房产，系单方违约行为，要求农工商超市（集团）有限公司继续履行合同，并赔偿损失。2020年1月6日，农工商超市（集团）有限公司向临安市再生资源回收利用有限公司邮寄送达案涉租赁房产钥匙二把及《提前解除合同及交还钥匙的通知函》称，因临安市再生资源回收利用有限公司未派员到场，现将房产唯一进出门的钥匙（二把）交还，双方签订的《房产租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》于本函发出之日即行解除，未尽事宜双方应在合理合法的前提下协商办理。 另查明，1.临安市再生资源回收利用有限公司于2018年7月18日变更企业名称为杭州临安再生资源回收利用有限公司。2.2020年7月23日，原告通过EMS向被告邮寄送达2020年2月1日起至2020年7月30日共计两个季度的租金发票共8份，2020年7月27日被告拒收。 本院认为：临安再生资源公司与农工商超市公司签订的《房产租赁合同》依法成立，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同未依法解除，农工商超市公司未按约及时支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。临安再生资源公司要求农工商超市公司支付按合同约定标准计算的租金及逾期付款利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。案涉《房产租赁合同》约定农工商超市公司如拖欠租金及费用，应按中国人民银行延期付款的规定向原告偿付违约金，临安再生资源公司按年利率6%主张违约金符合双方约定，农工商超市公司提出原告主张违约金标准过高的抗辩意见，本院不予采纳。案涉《房产租赁合同》约定，如临安再生资源公司未能按合同规定提供合法发票，则农工商超市公司有权顺延租金支付时间。本案中，临安再生资源公司于2020年7月23日通过EMS向农工商超市公司邮寄送达2020年2月1日起至2020年7月30日共计两个季度的租金发票共8份，2020年7月27日农工商超市公司拒收，故临安再生资源公司向农工商超市公司提供2020年2月至7月两个季度租金发票的时间确定为2020年7月27日。临安再生资源公司主张该两个季度租金的违约责任，本院不予支持，对临安再生资源公司主张延迟支付租金违约责任的诉讼请求过高部分，本院不予支持。 依法成立的合同，不得擅自变更或者解除，案涉《房产租赁合同》未约定农工商超市公司的合同解除权，农工商超市公司向临安再生资源公司发函书面要求解除合同，临安再生资源公司回函明确表示不同意解除合同，农工商超市公司请求解除合同也不符合法定解除情形，故农工商超市公司提起反诉请求确认案涉租赁合同已于2020年1月15日解除的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。农工商超市公司书面要求解除案涉租赁合同，并于2020年1月6日邮寄交还案涉租赁房产钥匙，并书面通知已腾空房屋，在庭审中也明确表示，案涉租赁房产已腾空，其对房屋内所有设施、设备及各种物品不再主张权利，临安再生资源公司可随时接管案涉租赁房产。案涉租赁合同如不能解除将导致租赁房产长期闲置、承租方在未实际占有使用房屋的情况下承担租金损失，可能导致承租方支付租金能力受限，出租方的租金难以保障，按照诚实信用原则，双方均以善意行使各自权利，在合同实际履行不能时，应当允许违约方起诉请求解除合同。农工商超市公司以长期亏损无力继续经营为由起诉要求解除合同，结合2020年1月6日邮寄交还案涉租赁房产钥匙至今未实际使用租赁房产的客观事实，应当认定其解除合同请求主观并非恶意，继续履行合同对其显失公平，农工商超市公司在庭审中表示同意适当增加支付租金以弥补临安再生资源公司损失，临安再生资源公司继续拒绝解除合同将违反诚实信用原则，故农工商超市公司要求解除案涉租赁合同的反诉请求，符合违约方起诉解除合同的条件，本院予以支持。案涉《房产租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》于本判决生效之日起解除。案涉租赁合同解除导致临安再生资源公司的损失应由农工商超市公司赔偿，临安再生资源公司主张损失中建筑房屋拆除损失已有农工商超市公司出资建造房屋弥补不应认定为损失，清退原南北市场商户赔偿款损失属于为履行租赁合同义务而提前终止原租赁关系，不应计入损失，置办的变电器系租赁房屋附属设备不属于损失，结合临安再生资源公司对案涉租赁房产重新改造、重新招租空置期间租金损失的实际，本院酌情确定由农工商超市公司赔偿临安再生资源公司自租赁合同解除之日起按年租金1468533元标准计算6个月租金损失，对临安再生资源公司主张违约责任过高部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告杭州临安再生资源回收利用有限公司与被告农工商超市（集团）有限公司于2005年4月28日签订的《房产租赁合同》、2005年7月12日签订的《补充协议一》、《补充协议二》于本判决生效之日起解除。 二、被告农工商超市（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杭州临安再生资源回收利用有限公司租金人民币1425760元（暂计算至2020年7月31日止，2020年8月1日起至本判决生效之日止的租金按年租金1468533元标准继续计付）。 三、被告农工商超市（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州临安再生资源回收利用有限公司逾期付款利息损失人民币37910元(按年利率6%暂计算至2020年8月12日止，2020年8月12日起至租金实际付清之日止的利息损失仍按此标准以租金1468533元继续计付)。 四、被告农工商超市（集团）有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州临安再生资源回收利用有限公司解除合同损失人民币734266.5元。 五、驳回原告杭州临安再生资源回收利用有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告农工商超市（集团）有限公司的其他反诉请求。 如果被告农工商超市（集团）有限公司未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费28871元，由原告杭州临安再生资源回收利用有限公司负担9488元，由被告农工商超市（集团）有限公司负担19383元，财产保全申请费4120元，由被告农工商超市（集团）有限公司负担。反诉案件受理费5500元，由反诉被告杭州临安再生资源回收利用有限公司负担。 原告杭州临安再生资源回收利用有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告农工商超市（集团）有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  舒人俊 人民陪审员  许乐政 人民陪审员  陈成仙 二〇二〇年九月八日 书 记 员  钱淑敏 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。