上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14395号原告：赵宠，男，1981年4月19日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。被告：上海韩德工程塑料制品有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：顾放。原告赵宠与被告上海韩德工程塑料制品有限公司(以下简称韩德公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙瑶到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》无效；2、被告退还原告租金278,657.53元；3、被告退还原告押金100,000元。事实和理由：2017年3月26日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定被告将位于上海市嘉定区园国路XXX号内东2号厂房租赁给原告使用，租赁期限为2017年4月1日至2019年6月30日，其中免租期为2017年4月10日至2017年5月9日，年租金为66万元，每6个月支付一次，租金先付后用，原告应于每6个月到期前一个月缴付下期租金，房屋押金为10万元。合同签订后，原告向被告支付了押金10万元，首期租金33万元以及二期租金20万元。上述厂房系被告向上海XX实业有限公司承租而来，未办理建设工程规划许可证或相关审批手续，无产权证。2017年3月28日，原告与徐某某签订租赁合同的补充协议，将上述厂房出租给徐某某，后徐某某以上海特捷投资管理有限公司的名义将上述厂房由出租给上海旭某物流有限公司。2019年9月，由于徐某某拖欠租金未付，原告将徐某某起诉至法院，此时徐某某、上海特捷投资管理有限公司向法院提交了(2018)沪0114民初11835号民事判决书，原告方才知晓上述厂房层层转租的事宜已经由法院判决认定，厂房所有人上海XX实业有限公司已于2017年9月26日解除了与被告的租赁合同并收回了厂房，并与房屋使用人上海旭某物流有限公司直接签订了租赁合同。被告在此过程中一直隐瞒原告，并继续收取原告的租金。原告认为，涉案厂房已被法院认定为违法建筑，并认定租赁无效，且徐某某基于法院判决也起诉了原告，故原告现起诉至法院，要求判如所请。被告韩德公司未作答辩。经审理查明，2017年3月26日，韩德公司(出租方、甲方)、赵宠(承租方、乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于上海市嘉定区园国路XXX号内东二号厂房(以下简称涉案厂房)，建筑面积2700平方米左右，雨棚面积150平方米左右，出租给乙方从事经营仓储业务。租赁期限自2017年4月1日至2019年6月30日止，其中2017年4月10日至2017年5月9日为免租期。厂房、雨棚租金全年660,000元。合同签订后首次交6个月租金，后期按6个月结算一次，先付后用，乙方应于每6个月到期前一个月内缴付甲方下期租金。合同签订后三天内乙方向甲方缴纳租赁押金100,000元，乙方不得将押金充当租赁费或其他费用。合同期内乙方如提前退租，押金一概不退。合同期满后，不再继续租赁的情况，甲方将押金在5天内如数退还，如继续租赁则押金仍留在甲方处。合同另作了其他约定。上述合同签订后，赵宠向韩德公司支付了押金100,000元。后赵宠又于2017年3月31日支付了6个月租金(使用费)330,000元，于2017年11月8日支付了租金(使用费)100,000元，于2017年12月4日支付了租金(使用费)100,000元，合计530,000元。另查明，涉案厂房系韩德公司自上海XX实业有限公司(以下简称XX公司)处承租而来，后又转租给赵宠。赵宠承租涉案厂房后又与徐某某就涉案厂房签订《房屋租赁协议》。嗣后，上海特捷投资管理有限公司(以下简称特捷公司)于2017年3月27日又与上海旭某物流有限公司(以下简称旭某公司)签订了《厂房租赁合同》，旭某公司承租了涉案厂房。2017年9月26日，XX公司向韩德公司发出《解除通知书》，称韩德公司未经其同意将涉案厂房租赁给第三人，构成根本违约，故XX公司收回涉案厂房。XX公司又向旭某公司发出了告知书，告知因韩德公司违反租赁合同条款，其已于2017年9月26日收回涉案厂房，旭某公司如需继续租赁使用涉案厂房，应与XX公司协商后续租赁事宜。2017年10月16日，旭某公司遂与XX公司就涉案厂房签订了《厂房租赁协议》。2018年4月25日，XX公司与旭某公司签订《终止合同协议书》，约定双方签订的《厂房租赁协议》因安亭镇拆违整治及物流企业整治无法继续履行，双方协商一致同意合同于2018年4月25日终止。2018年7月，因旭某公司未按约支付租金，特捷公司诉至本院，要求其支付使用费、物业管理费等。该案中，旭某公司提起反诉，认为涉案厂房未取得建设工程规划许可证及房屋产权证，租赁合同应为无效。后经本院查实，涉案厂房未办理建设工程规划许可证或相关审批手续，无产权证，故作出(2018)沪0114民初11835号生效民事判决，确认特捷公司与旭某公司就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》无效。另，涉案厂房因属违章建筑，现已被拆除。2020年7月，赵宠就本案诉至本院，要求确认其与韩德公司就涉案厂房签订的《房屋租赁协议》无效，并要求韩德公司退还押金及部分租金(使用费)。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房属无证建筑，故韩德公司与赵宠就涉案厂房签订的《房屋租赁协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同虽然无效，赵宠实际使用涉案厂房期间(2017年5月10日至2017年9月26日)的使用费仍应当支付给韩德公司。因XX公司已于2017年9月26日收回了涉案厂房，此后韩德公司无权继续向赵宠收取租金(使用费)，故韩德公司多收取的租金(使用费)278,657.53元以及押金100,000元应当退还给赵宠，本院对赵宠的诉讼请求，予以支持。韩德公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了在诉讼中享有的举证、质证、答辩等诉讼权利，应承担不利后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵宠与被告上海韩德工程塑料制品有限公司于2017年3月26日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告上海韩德工程塑料制品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告赵宠使用费278,657.53元；三、被告上海韩德工程塑料制品有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告赵宠押金100,000元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,979元，减半收取3,489.5元，由被告上海韩德工程塑料制品有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二〇年九月二十八日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。