广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初20097号原告（反诉被告）：佛山市千度闻物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************之一，统一社会信用代号91440604MA51R3QK1J。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：周泽兰，系原告员工。被告（反诉原告）：劳尚诚，男，1963年8月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区乐安里******，公民身份号码440************93X。委托诉讼代理人：郑兰运，广东粤龙律师事务所律师。原告佛山市千度闻物业管理有限公司与被告劳尚诚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，案件审理过程中，被告提起反诉，本院予以接纳。因被告提起反诉，本案转为适用简易程序进行审理。本案公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费487.07元、租车位费360元、违约金2181.21元，以上总计3028.28元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告提供物业服务，按照小区楼梯房0.8元／平方米.月的标准收取物业服务费，以及按照小区车位180元/月的标准收取租车位费。被告欠2019年10月1日-11月30日物业管理费487.07元、欠2019年7月、11月的租车位费360元、违约金2181.21元，以上总计3028.28元。经原告多次催收，被告均无理拒绝。原告认为，被告已经构成违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、原告没有为被告提供物业服务，原告无权向被告收取物业服务费用，更无权向被告收取违约金、租车位费用。二、2019年11月30日，原告因违规追收停车位费，擅自将被告的车辆锁住，因被告的职业是培训机动车驾驶员，故原告的锁车行为，致使被告无法开车上班，导致被告直接经济损失，原告依法应赔偿经济损失给被告。现被告已经向法院就本案提出反诉，要求原告退还相关已经收取的管理费、租车位费给被告，要求原告赔偿经济损失给被告。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，法院应依法驳回原告的一切诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告提出反诉请求如下：1、判令原告立即返还停车场地费540元、服务费176.22元，合计716.22元给被告；2、判令原告赔偿经济损失1250元给被告。3、判令原告承担由本案引起的一切诉讼费用。事实与理由：2019年7月22日、2019年10月4日，原告以小区物业管理公司为由，向被告收取了停车场地费540元、服务费176.22元，合计716.22元，后经被告了解原告根本没有权利收取上述费用，被告曾多次向原告交涉，要求立即返还上述费用，但原告以种种理由拒绝返还上述费用。另外，2019年11月30日早上8点，原告因违规追收停车位费，擅自将被告的车辆锁住至当天晚上6点共10个小时，因被告的职业是汽车教练，故原告的锁车行为，致使被告无法开车上班，导致被告直接经济损失为1250元（每小时损失125元），原告依法应赔偿经济损失1250元给被告。综上，被告认为，原告无权收取被告的任何费用，原告擅自将被告所属的教练车上锁的行为给被告造成了巨大的经济损失，据此，被告特提出反诉，请求法院判如所请，以维护被告的合法权益。原告辩称：一、被告一直居住在涉案702室。被告为了达到逃避缴费的目的，不择手段，于2020年6月29日把房产过户给其妻子。想以房产、住址不在本小区为理由来掩盖原告在2019年7月1日-11月30日享受了原告提供的保安、保洁、绿化、车位管理等等服务，按照国家物业法相关规定，被告必须支付物业服务费、租车位费用及因违反物业合同所承担的三倍违约金。二、被告在2019年7月21日上午参加本小区44个车位抽号决定业主能否有停车位。当时是业主委员会成员监督，业主选取代表举行抽号活动，原告只负责登记哪些业主抽到停车位号可以停车、有车位，这是为了保证公平公正。被告参加了抽号活动，并抽到停车位号。当时规定租车位费半年一交。43个业主交纳了半年的租车位费，只有被告交了3个月租车位费，说经济困难，原告也同意了这种每3个月交一次费的方法。但是从2019年9月下旬开始，原告多次找被告交第二个季度三个月的租费，告知被告如果逾期未交或不想交租车位费，被告就不可以在车位停车，原告可以把车位租给其他需要车位的业主。被告一直以各种理由不交第二个季度3个月的租车位费，使用车位后又谎称没有使用车位，直到2019年11月30日被告一直停车在车位上。被告车辆在2019年11月30日上午被锁车，证实被告存在使用车位谎称未使用车位的行为，已影响原告正常的车位管理工作，原告依据之前在车位张贴的告知，对违反停车规定的车辆有权进行锁车处理，并要求当事人前往管理处进行处理（此前有几起业主违反规定被锁车，后经报警，交警告知业主，物业有权对小区内的公共区域进行管理，业主应遵守相关规定，违反规定的按公告处理）。被告明知道车辆停放违反小区内的停车管理，并存在谎称未使用车位行为，被发现并锁车后于2019年11月30日晚上天黑后没人偷偷把锁剪开，把车开走达到不交费的目的。原告在2019年12月1日在业主群公开向被告提出会到法院去起诉，追缴被告所应缴纳的费用及违约金。被告的误工费是其自身违反小区停车规定造成，而且没有第一时间与原告沟通要求开锁，或报警要求开锁，避免误工费损失，而是等到夜晚使用暴力手段将锁破坏，开走车辆，其损失为个人不当行为造成，与原告无关。综上，被告的反诉请求没有任何事实与法律依据，破坏了公序良俗，为弘扬社会正气，请求法院驳回被告的一切反诉请求，以维护原告的合法权益。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照及被告人口信息查询资料，证明原、被告诉讼主体适格。2、佛山市不动产（房地）登记信息查询结果、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果，证明被告在原告服务期间是涉案房屋的权利人，有接受过原告的服务。3、《佛山市物业服务合同》，证明佛山市禅城区汇博华庭小区（第一届）业主委员会聘请原告为该小区提供物业管理服务，期限为2019年7月1日至2024年6月30日，物业管理服务费按照建筑面积计算，住宅0.8元/平方米/月，露天停车场180元/个/月的标准收取。上述收费不包含公共电费分摊。4、车辆停放须知，证明原告已经告知车辆停放规则，但被告有存在违规行为。诉讼中，被告举证的证据如下：1、被告身份证，证明被告诉讼主体适格。2、微信截图、汽车照片，证明原告擅自无理锁住被告工作所用车辆，致使被告无法工作，造成被告巨大的经济损失。3、收据、广东增值税普通发票（原件），证明证实原告应退还已经收取的相关费用。4、《挂靠协议书》《佛山市机动车驾驶员培训合同》、机动车行驶证、教练员证，证明被告从事教练员工作，每小时收入125元。5、回复函，证明原告收取的费用属违规收费，其收取的费用应退还给被告。6、撤场通知，证明原告私自撤场、没有按合同约定提供相关物业服务本院确认以下案件事实：2019年7月1日，佛山市禅城区汇博华庭小区（第一届）业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《佛山市物业服务合同》，委托原告对汇博华庭小区进行物业服务，合同约定主要内容：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，多层住宅按0.8元／平方米.月交纳、商业物业按2元／平方米.月交纳；业主应在每季开始月的1号前按季交纳物业服务费；停车服务费按以下标准收取：露天车位180元／个.月，乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务；物业服务期限为5年，自2019年7月1日至2024年6月30日；甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金按管理费用按三倍计算；本合同经双方法定代表人或授权代表人签字盖章后并经区房地产行政主管部门备案后生效。上述合同签订后原告进入汇博华庭小区提供物业服务至2019年11月30日。因涉案《佛山市物业服务合同》未经区房地产行政主管部门备案等问题，原告撤场。被告为汇博华庭小区****的产权人，702房建筑面积73.42平方米。2020年6月29日，涉案702房的产权转让至案外人陈晓红。另，被告在2019年7月21日上午参加涉案小区44个车位抽号决定业主能否有停车位，被告参加了抽号活动，并抽到停车位号。2019年7月22日，被告向原告缴纳了A14号停车位8、9、10三个月停车场地费540元。2019年10月4日，被告向原告交纳了涉案702房的物业费176.22元。另查一，被告名下有一部车牌号为粤EF6**的教练车，被告将教练车挂靠在佛山市大众机动车驾驶员培训有限公司。2019年11月30日早晨，原告使用铁链锁住停放在涉案小区A14号停车位上的粤粤EF6**练车的车轮，当日晚上，被告自行剪开了铁链。同日，原告在业主微信群发出微信“A702，你10-11月物业服务费不交，A14车位租赁费7月、11月不交，你让业主委员会来收你的租赁车位费。11月30日早晨锁你车催交费，你偷偷砸锁，你7:40-7:45看到锁车还找保安理论，让你到物业办公室交费你就是不交，你想赖账是吧，你以为砸锁没有监控？这些都是证据，既然跟你好说你不听，那我们就按不好说的做。你就等着法院传票吧。看看法院是不是判决你不用缴费！还是只需补缴这些费就算完！”另查二，被告要求佛山市禅城区汇博华庭小区（第一届）业主委员会提供业委会成立后的财务报表、收取车辆停车月保费的政府批文、千度闻物业服务公司在任期间退还了多少停车费的证明。2020年7月16日，佛山市禅城区汇博华庭小区（第一届）业主委员会回复被告没有相应的财务报表、政府批文及退还了多少停车费的证明可以提供。本院认为，2019年7月1日，汇博华庭小区（第一届）业主委员会与原告签订《佛山市物业服务合同》，委托原告对汇博华庭小区进行物业服务，该《佛山市物业服务合同》自双方在合同上盖章之日起已成立。该物业服务合同约定了生效的条件为“经区房地产行政主管部门备案”，经查明，该合同未办理备案，依据合同约定，涉案《佛山市物业服务合同》成立但并未生效。虽合同未生效，但原告事实上为汇博华庭小区提供了物业服务，被告作为该小区业主已享受了原告提供的服务，依据等价有偿及公平原则，被告应参照合同约定向原告支付涉案702房2019年10月1日-11月30日的物业管理费117.47元（73.42平方米*0.8元／平方米.月*2个月），原告诉请物业管理费的超出部分本院不予支持。同理，因被告需向原告缴纳物业管理费，其要求退还此前已缴纳的物业管理费176.22元于法无据，本院对被告要求退还物业管理费176.22元的反诉请求不予支持。关于原告主张的租车位费360元及被告反诉退还停车场地费540元的问题。被告在2019年7月21日上午参加涉案小区44个车位抽号决定业主能否有停车位，被告参加了抽号活动，并抽到停车位号。此后，被告亦按照涉案《佛山市物业服务合同》约定的180元／个.月的标准交纳了2019年8、9、10月三个月的停车场地费540元。由此可见，被告认可并同意按照涉案《佛山市物业服务合同》约定的停车服务费标准缴纳费用，而原告亦事实上提供了相应的服务，故被告应缴纳相应的租车位费。被告在2019年7月21日参加车位的抽签，则租车位费实际应从2019年8月开始收取，故本院仅支持原告主张的2019年11月的租车位费180元，2019年7月的租车位费不予支持。同理，被告实际占有使用了停车位，其应缴费相应的费用，对其反诉要求返还540元停车费的诉请本院不予支持。关于原告主张的违约金。因涉案物业服务合同未生效，相关的违约条款对被告不产生约束力，原告主张的违约金本院不予支持。关于被告主张赔偿的经济损失1250元的问题。首先，被告举证的证据不能够直接证明其经济损失。其次，原告在2019年12月30日采取了锁车的行为对被告欠缴的费用进行追缴，原告锁车的行为虽有不当之处，但起因系因被告欠费，被告对此亦负一定责任，综合考虑双方的过错，本院对被告主张赔偿的经济损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）劳尚诚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）佛山市千度闻物业管理有限公司支付汇博华庭小区A座702房2019年10月1日至2019年11月30日的物业管理费117.47元及2019年11月的租车位费180元；二、驳回原告（反诉被告）佛山市千度闻物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）劳尚诚的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25元，原告（反诉被告）佛山市千度闻物业管理有限公司负担10元，被告（反诉原告）劳尚诚负担15元。反诉受理费25元，由被告（反诉原告）劳尚诚自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇二〇年九月三日书记员 方紫盈