河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6107号上诉人（原审原告）：齐宏强，男，1964年9月29日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：张国军，河南同骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝世鹏，河南同骏律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周广琴，女，1969年3月26日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：滑艳歌，河南西毫律师事务所律师。原审第三人：周志红，女，1974年12月28日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人齐宏强因与被上诉人周广琴，原审第三人周志红案外人执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月18日对当事人进行了询问。上诉人齐宏强的委托诉讼代理人张国军、郝世鹏，被上诉人周广琴的委托诉讼代理人滑艳歌，原审第三人周志红到庭参加了询问。本案现已审理终结。齐宏强上诉称：1.请求依法撤销一审判决，改判解除对洛阳市老城区经××号房产（不动产证号：洛房权证市字第**）的查封；2.本案一、二审诉讼费由周广琴承担。事实与理由：1.本案基本事实清楚。周志红于2011年6月10日与案外人中电置业（洛阳）有限公司签订《商品房预售合同》（编号：YS0108178），购买了涉案房产，于2012年4月6日取得购房发票。2012年10月27日周志红缴纳了契税，并于2014年2月19日办理了房屋权属证书。洛龙区人民法院于2016年11月18日查封了涉案房产，后于2019年11月6日续封三年。2.涉案房屋在法院查封前即具备上市交易条件。《经济适用房管理办法》第三十条第二款规定：“购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易……”，购买经济适用房因未办理过户被查封后提起执行异议的案件并不少见，查封时是否已经购买满五年是该类案件重点审查的问题，是是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的核心问题。因此，购买经济适用房的起算时间至关重要。根据《洛阳市人民政府关于经济适用住房上市交易管理的意见》的规定以及住房保障和房产服务中心的相关回复，经济适用住房购买满五年的，需补缴土地出让金和收益所得后才可上市交易，上市交易时间以该套房屋产权界定卡所标注的售房时间为准。洛阳市房管局签发的房屋产权界定卡标注的售房时间为2011年6月10日，因此，涉案房屋于2016年6月10日后即可上市交易。洛龙区人民法院查封涉案房屋的时间为2016年11月18日，查封时涉案房屋已具备上市交易条件。3.未办理涉案房产产权变更登记非因齐宏强（××）自身原因造成的。根据上述规定，涉案房屋于2016年6月10日即可上市出售，此期间齐宏强曾与周志红沟通办理涉案房屋过户手续的问题，但由于周志红原因导致涉案房屋产权变更登记无法顺利完成。因此，齐宏强对涉案房屋未能及时办理产权变更登记不存在过错。综上，一审判决认定事实错误。请求依法查明案件事实，支持齐宏强的诉讼请求。周广琴辩称，1.基于物权登记效力原则，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生法律效力。涉案房屋因周广琴与韩胜波等人民间借贷纠纷一案于2016年11月18日被洛龙区人民法院查封，查封时涉案房屋登记在周志红名下，齐宏强与周志红签订的《协议书》只是双方内部协议，并未将涉案房屋权属登记在齐宏强名下，不产生物权变动的法律后果，不能对抗周广琴的执行。因此，洛龙区人民法院查封涉案房屋并无不当。2.经济适用房是具有保障性质的政策性住房，面向城巿低收入住房困难家庭出售，具有经济性和适用性的特点，由于经济适用房的特殊属性，国家明令禁止借名购买。本案中，齐宏强另有住房，亦不属于住房困难家庭，其借用周志红的名义购买房屋，违反法律规定，属无效行为。3.齐宏强称“涉案房屋在查封时具备上巿交易条件”“未办理过户非齐宏强自身原因造成的，其不存在过错”的理由不能成立。齐宏强在不符合购买经济适用房的条件下借用周志红名义购买涉案房产，规避限购政策，本身就是违法的，购买后至本案发生未进行产权变更登记，未及时行使自己的权利具有明显过错，应承担不利后果。一审法院明确：若认定为规避限购政策而借用他人名义购房的享有阻却执行的实体权利，而不用承担任何法律风险，无异于变相鼓励借名买房的存在和发展。不仅冲击了现有的物权登记和公示原则，在以后的执行案件中也极易滋生大量的以借名买房要求对抗执行的异议主张。故齐宏强借名买房违反法律规定，至案发时未办理涉案房屋产权变更登记也存在过错。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。齐宏强向一审法院起诉请求：依法解除对洛阳市老城区经××号房产（洛房房权证市字第**）查封，判决对该房屋不得执行。一审法院认定事实：2011年6月10日，周志红与案外人中电置业（洛阳）有限公司签订合同编号为YS0108178的《商品房预售合同》，由周志红购买了中电置业（洛阳）有限公司开发的位于洛阳市××城区邙××镇××村中电阳光新城第1幢3单元3-××号房屋（以下简称：案涉房屋）。周志红于2014年2月19日取得案涉房屋的房屋所有权证（产权证号为：洛房权房权证市字第**）明房屋的座落位置为老城区经××号，房屋性质为经济适用房。齐宏强称因当时周志红具备购买经济适用房的条件，而其自身不具备，故借用周志红的名义购买了案涉房屋。一审案件审理中，齐宏强提交2011年5月17日其与周志红签订《协议书》一份，约定：齐宏强以周志红的名义购买中电阳光新城小区经济适用房一套（1号楼3单元901室），建筑面积93.16平方米，房款全部由齐宏强出资，产权由齐宏强所有，房产证先办至周志红名下，齐宏强补偿周志红现金伍仟元，五年后周志红无条件将房产证转至齐宏强名下，一切费用由齐宏强承担。齐宏强称其交纳了案涉房屋的全部购房款，另于2011年5月18日交纳了太阳能初装费1750元、燃气初装费3100元、有线电视初装费240元、暖气初装费20309元。就上述交款，中电置业（洛阳）有限公司出具的收据记载的交款人均为周志红。2012年4月6日，中电置业（洛阳）有限公司开具了案涉房屋的购房款发票，载明金额为218793元。齐宏强主张其于2012年5月份开始对案涉房屋进行装修，此后即入住该房屋。另查明，因周广琴与韩胜波、周志红、贾会军、李延年、韩新建民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年11月18日保全查封周志红名下的案涉房屋，查封期限为三年（自2016年11月18日至2019年11月17日止）。2017年5月19日，一审法院作出（2016）豫0311民初1849号民事判决书，判决：一、韩胜波于本判决生效之日起十日内偿还周广琴借款250000元，利息从2014年5月1日起按年利率6%计算至判决确定之日止；二、周志红对偿还250000元借款及利息，与韩胜波互负连带责任；三、驳回周广琴的其他诉讼请求。因周志红、韩胜波未履行生效判决确定的义务，周广琴向一审法院申请强制执行。2019年11月6日，一审法院向洛阳市不动产登记中心送达（2019）豫0311执恢380号协助执行通知书，继续查封案涉房屋，查封期限3年（自2019年11月6日至2022年11月6日）。齐宏强对此提出异议，一审法院于2020年3月20日作出（2020）豫0311执异41号执行裁定书，裁定：驳回齐宏强的异议请求。齐宏强对该裁定不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，关于齐宏强对位于老城区经××号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。齐宏强称其因不具备购买经济适用房的资格，故借用周志红的名义购买了案涉房屋，购买案涉房屋的款项是其支付，且已实际占有案涉房屋。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述规定可知，我国不动产的物权变动采登记设立主义，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式即登记。涉案房屋登记在周志红的名下，齐宏强与周志红签订的《协议书》虽明确约定齐宏强系借用周志红的名义购买案涉房屋，但上述协议只是双方内部协议，在双方并未将案涉房屋的权属转移登记至齐宏强名下时，并不产生物权变动的法律后果，亦不能产生对抗第三人的法律后果。其次，民事法律制度的价值不仅仅是民事纠纷的裁判依据，亦是对民事行为进行规范和指引，故在法律没有明确规定的情况下，对具体案件的处理除应考虑公平合理的原则外，也应考虑生效判决处理中的价值取向对现实生活的影响。本案中，若认定为规避限购政策而借用他人名义购房的案外人享有阻却执行的实体权利，其将不用承担任何法律风险，无异于变相鼓励借名买房的存在和发展，这不仅冲击了现有的物权登记和公示原则，在以后的执行案件中也极易滋生大量的以借名买房要求对抗执行的异议主张，故在执行异议之诉中是否保护借名买房人的实体权益，不能仅仅审查借名买房的真实性，还应该严格审查借名买房人对房屋未登记在其名下是否存在过错。《经济适用住房管理办法》第二条第一款规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房”。该管理办法第三十条第二款规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”。齐宏强明知自身不具备购买经济适用房的资格，仍借用周志红的名义购买，其应对案涉房屋登记在周志红名下的风险有所预判并承担。齐宏强借名买房的行为违反了前述规定，依法不应得到国家法律的保护，其对案涉房屋不能及时办理所有权转移登记手续存在过错。综上，齐宏强主张停止对案涉房屋的强制执行，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经合议庭合议，判决：驳回齐宏强的诉讼请求。一审案件受理费为5148元，由原告齐宏强承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。因当事人二审提交的证据不影响本案基本事实的认定，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，对该举证证明责任应当采取较为严格的标准进行判断。本案中，齐宏强主张系借用周志红名义购买涉案房产，其系涉案房产的实际权利人。对此事实，齐宏强所提交的交纳房款的银行转款流水并不显示收款人姓名，且物业公司出具的交纳水费、垃圾处理费等费用的收据均显示周志红为房主，对于齐宏强主张的是由其实际交纳购房款及相关费用的事实，本院尚不能予以明确认定。另因经济适用房属于为低收入家庭所提供的具有保障性质的住房，齐宏强因自身不满足申购条件借用周志红名义购买涉案房产违反了相应的政策规定，齐宏强与周志红之间签订的内部协议不具有足以对抗申请执行人的效力。一审法院以齐宏强对于涉案房产未能及时办理过户具有过错等理由，判令驳回齐宏强的诉求，处理并无不当。综上所述，齐宏强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5148元，由齐宏强负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年九月十日书记员 刘 博