重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4667号上诉人（原审被告）：重庆富州房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路**，统一社会信用代码91500106765915608R。法定代表人：林金清，董事长。委托诉讼代理人：文建，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何朝臣，中豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐敏，女，1982年9月11日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：史青，重庆金仓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙海涛，男，1975年10月6日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：史青，重庆金仓律师事务所律师。上诉人重庆富州房地产开发有限公司（以下简称富州公司）因与被上诉人唐敏、龙海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初12032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富州公司的委托诉讼代理人何朝臣，被上诉人唐敏、龙海涛的委托诉讼代理人史青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富州公司上诉请求：1、撒销原判，发回重审或查明事实后依法改判驳回唐敏、龙海涛的全部诉讼请求。2、本案一审、二审全部诉讼费用由唐敏、龙海涛承担。事实和理由:1、富州公司向唐敏、龙海涛充分披露案涉房屋抵押的客观情况，一审法院认为富州公司恶意隐瞒房屋未办理抵押登记系事实认定错误。富州公司为就福建中伯海木业有限公司（以下简称中伯海木业公司）向中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行借款事宜向中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行提供抵押担保，已经于2019年3月18日委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限公司对案涉房屋开展资产评估。富州公司与唐敏、龙海涛签订《商品房认购补充协议》之前已经开始办理抵押贷款事宜。富州公司为避免与唐敏、龙海涛后续签订正式商品房买卖合同之后无法为其办理备案登记和过户手续，在充分理解和尊重唐敏、龙海涛是否购买案涉房屋的意思的基础上，富州公司就该事项特别向唐敏、龙海涛作出披露和说明。唐敏、龙海涛才在《商品房认购补充协议》中特别注明，明确表示愿意再抵押登记解除之后签订正式商品房买卖合同。2、根据中伯海木业公司与中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行签订的《授信业务合同》以及富州公司与中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行签订的《最高额抵押合同》，案涉房屋抵押担保期间均为2019年6月4日至2021年6月3日，富州公司在房屋办理抵押登记后积极协调，于2019年12月6日提前办理解押了手续。在房屋解押之后，富州公司立即通知唐敏、龙海涛签订正式商品房买卖合同，富州公司并未违约。3、富州公司并未违约，唐敏、龙海涛无权要求解除《商品房认购补充协议》，更无权要求富州公司双倍返还定金。一审法院错误支持唐敏、龙海涛的诉讼请求，适用法律错误。唐敏、龙海涛辩称：富州公司为了达到拖延与唐敏、龙海涛签订商品房买卖合同的目的，故意隐瞒案涉房屋并未办理抵押登记的真实情况，虚构案涉房屋已设定抵押登记等待办理涤除的事实。在迟迟不能获得案涉房屋产权的情况下，唐敏、龙海涛于2019年4月30日起诉至一审法院，而富州公司收到起诉状副本后不但不立即与唐敏、龙海涛签订正式商品房买卖合同，办理过户手续，反而于2019年6月6日将案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，以故意阻却双方签订商品房买卖合同，恶意违约。据此，一审法院判决唐敏、龙海涛有权依法解除双方签订《商品房认购补充协议》，并要求富州公司承担双倍返还定金的违约责任，事实认定清楚，适用法律正确。唐敏、龙海涛向一审法院起诉请求：1.解除唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》。2.富州公司双倍返还唐敏、龙海涛定金400000元。3.本案诉讼费、保全费、担保费由富州公司承担。一审法院经审理查明事实如下：2019年3月22日，唐敏、龙海涛（乙方）与富州公司（甲方）签订《商品房认购补充协议》。协议约定，第一条认购商品房概况：乙方现决定认购甲方开发的位于重庆市沙坪坝区；建筑面积为29.29平方米，套内建筑面积24.48平方米。（最终建筑面积或套内建筑面积以产权登记面积为准）。第二条价款及支付方式：1.乙方认购甲方上述之房屋购房总价为（人民币）2595711元（以上两项为折前价）；其付款方式为一次性；甲方同意给予乙方以下优惠方式：一口价1980000元。第三条认购定金：乙方应在签订本认购补充协议的同时，一次性向甲方支付定金人民200000元。第四条双方权利及义务：1．在本认购补充协议终止或解除之前，甲方不得将乙方认购的该商品房再出售给任何第三方。2．乙方如系该商品房的实际买受人的，乙方签署本认购补充协议后，即表示已认购该商品房。乙方向甲方支付的定金作为甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》时乙方履行该合同的履约定金，乙方按《重庆市商品房买卖合同》的约定支付首付款或全款时该定金转为该商品房总价款的一部分。如乙方放弃购买该商品房，甲方所收定金不再退还乙方。3.本认购补充协议签署前，乙方已经向甲方了解了关于购买该商品房的主要条件，甲方已经向乙方展示了《重庆市商品房买卖合同》样本及其附件，乙方确认理解并同意该合同内容。乙方须于签署本认购补充协议之日起／天内即／年／月／日前，携带本认购补充协议、甲方出具的定金收据、身份证原件及相关资料到“富州新城”销售中心与甲方签署该商品房的《重庆市商品房买卖合同》，交付首期房款（或全款）和相关税费。选择按揭付款方式须携带申请贷款的个人资料。第五条其他：1.本认购补充协议项下的套内建筑面积等有关该商品房的数据以甲方所在地相关政府主管部门认定的测绘机构测绘面积为准，甲乙双方将根据上述测绘面积调整本认购补充协议规定的该商品房的总价款。2．本《认购补充协议》不能替代《重庆市商品房买卖合同》，待《重庆市商品房买卖合同》签订后，此《认购补充协议》即终止，关于甲、乙双方买卖该商品房的具体约定（包括但不限于面积、质量标准、交付时间）权利义务均应以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为依据。3.未经甲方明确书面同意，乙方不得直接或间接转让其在本认购补充协议项下的任何权利和义务，否则甲方有权立即终止本认购补充协议，并不退还定金。7.本认购补充协议由甲方和乙方于2019年3月22日签订，并于乙方向甲方支付定金之日起生效。本认购补充协议一式三份，甲方持两份，乙方持—份。以上内容解释权归重庆富州房地产开发有限公司。8．签署本认购补充协议前，乙方确认已详细阅读并理解下述文件（以下文件甲方已在销售现场做全文公示）：营业执照、房地产开发资质证书、《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《重庆市商品房预售许可证》、测绘报告、甲方销售合同《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》，对上述文件内容无异议。10．乙方已确认认购此套房屋，自签字确认起乙方不得以任何理由提出更换房屋的要求，甲方不办理任何换房的相关手续。备注：本人已知晓该房屋为抵押且同意等甲方完成解押手续后接甲方通知之日起2日内完成签约手续。此门面有烟道。同日，唐敏、龙海涛通过中国银行通联支付向富州公司支付200000元。富州公司向唐敏、龙海涛出具《房屋销售专用收据》。收据载明，项目名称：富州新城－兰亭；房间编号：6号地块9号楼商铺－0115；客户名称：龙海涛、唐敏；交款金额：银行200000元；收款事由：定金200000元。2019年4月3日，唐敏、龙海涛委托重庆金仓律师事务所通过ＥＭＳ邮政特快专递向富州公司法定代表人林金清送达《重庆金仓律师事务所律师函》。该律师函载明，本所接受唐敏、龙海涛委托就贵司迟延办理房屋解押手续一事，正式函告贵司：2019年3月22日，贵司与委托人签订《商品房认购补充协议》，约定贵司将位于重庆市沙坪坝区销售给委托人。因该商铺在销售时已被贵司设置权利负担，抵押给第三人，贵司承诺签订合同后立即办理解除抵押手续。但截止2019年4月3日，贵司仍未履行解除商铺权利负担义务，未办理解押相关手续，致使委托人不能如期取得房屋产权。依据前述事实，我们提出以下法律意见：希望贵司本着诚实信用原则在接到本律师函五日内办理解押手续，以便委托人办理过户登记手续。如贵司逾期仍未履行解押义务，届时，委托人将依据合同约定和法律规定解除合同并要求贵司双倍返还定金。2019年4月12日，唐敏、龙海涛委托重庆金仓律师事务所通过ＥＭＳ邮政特快专递向富州公司法定代表人林金清送达《重庆金仓律师事务所律师函》。该律师函载明，2019年4月3日，本所已代委托人唐敏、龙海涛敦促贵司办理房屋（位于重庆市沙坪坝区）解押手续。但至今为止，贵司并未履行相关义务，现再次函告贵司，希望贵司在接到本律师函五日内办理解押手续，以便委托人办理过户登记手续。如贵司逾期仍未履行解押义务，届时，委托人将依据合同约定和法律规定解除合同并要求贵司双倍返还定金。2019年4月30日，唐敏、龙海涛向一审法院提起诉讼，以富州公司迟迟不能办理解押手续，构成严重违约为由，要求解除双方签订《商品房认购补充协议》，并双倍返还定金。一审法院于2019年5月10日向富州公司送达起诉状副本，富州公司于2019年5月13日收到。2019年5月15日，唐敏、龙海涛到重庆市沙坪坝不动产登记中心查询时发现涉案房屋并未设定抵押。2019年6月6日，富州公司对涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行。2017年7月10日，一审法院开庭时，唐敏、龙海涛认为富州公司在涉案房屋未抵押的情况下于2019年6月6日将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行的行为构成违约，坚持要求解除双方签订《商品房认购补充协议》，并双倍返还定金。2019年12月6日，涉案房屋办理了抵押权注销登记。本案因双方当事人争议较大，调解未成。一审法院认为：一、关于唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》的性质问题一审法院认为，“预约”是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。若当事人存在明确的将来订立本约的意思，则即使预约的内容与本约已经非常接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》明确约定“本《认购补充协议》不能替代《重庆市商品房买卖合同》，待《重庆市商品房买卖合同》签订后，此《认购补充协议》即终止，关于甲、乙双方买卖该商品房的具体约定（包括但不限于面积、质量标准、交付时间）权利义务均应以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》为依据。”故《商品房认购补充协议》系预约，而非本约。二、关于唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》的效力问题《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，富州公司在与唐敏、龙海涛签订《商品房认购补充协议》时，隐瞒涉案房屋并未办理抵押登记的真实情况，虚构涉案房屋已设定抵押登记须等待办理涤除的事实，诱使唐敏、龙海涛作出“本人已知晓该房屋为抵押且同意等甲方完成解押手续后接甲方通知之日起2日内完成签约手续。”的意思表示，违背了唐敏、龙海涛欲及时签订《重庆市商品房买卖合同》的真实意思。故唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》属可撤销的合同。可撤销的合同在未被撤销前，合同仍然有效。但是否行使撤销权，则应当按照意思自治和合同自由的精神，充分尊重受欺诈一方的意愿。唐敏、龙海涛在充分权衡利害得失后并未要求撤销合同，故唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。三、关于富州公司的行为是否构成违约的问题唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》特别备注“本人已知晓该房屋为抵押且同意等甲方完成解押手续后接甲方通知之日起2日内完成签约手续。”可见，涉案房屋上所设定的抵押是唐敏、龙海涛与富州公司签订《重庆市商品房买卖合同》的阻却条件，在该条件不存在的情况下，唐敏、龙海涛与富州公司即能够签订《重庆市商品房买卖合同》。富州公司明知其与唐敏、龙海涛签订《商品房认购补充协议》时涉案房屋并未办理抵押登记，符合签订《重庆市商品房买卖合同》条件，却故意隐瞒真实情况，虚构涉案房屋已设定抵押登记须等待办理涤除的事实，以达到延缓与唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》的目的。唐敏、龙海涛误以为涉案房屋设定有抵押登记，因而催促富州公司解除抵押，其目的是为了能够签订《重庆市商品房买卖合同》，最终满足其获得涉案房屋产权的愿望。但富州公司在能够与唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》的情况下，仍不将涉案房屋未办理抵押登记无需解除抵押的真实情况告知唐敏、龙海涛，也不通知唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》；并在唐敏、龙海涛于2019年4月30日以富州公司迟迟不能办理解除抵押手续为由提起本案诉讼要求解除《商品房认购补充协议》，富州公司收到起诉状副本后仍未告知唐敏、龙海涛涉案房屋的真实情况，反而还在2019年6月6日将涉案房屋抵押给中国农业银行股份有限公司莆田荔城支行，并办理抵押登记，致使双方不能签订《重庆市商品房买卖合同》的条件成就。对此，一审法院认为富州公司在唐敏、龙海涛起诉前未通知唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》属迟延履行行为，在唐敏、龙海涛向其催促后如能在合理的时间通知唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》，唐敏、龙海涛的合同目的并非不能实现，唐敏、龙海涛据此要求解除《商品房认购补充协议》并不符合法律规定。但遗憾的是，富州公司在唐敏、龙海涛起诉后，涉案房屋并无抵押，符合签订《重庆市商品房买卖合同》的情况下，不仅未通知唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》，反而还在涉案房屋上设定抵押登记，不诚信地促成签订《重庆市商品房买卖合同》的阻却条件成就。富州公司的该行为属违约行为，直接导致唐敏、龙海涛不能与富州公司签订《重庆市商品房买卖合同》，无法实现其合同目的，唐敏、龙海涛有权要求解除合同。2019年7月10日，唐敏、龙海涛认为富州公司在涉案房屋未抵押的情况下于2019年6月6日将涉案房屋抵押给案外人的行为构成违约，当庭向富州公司表达了要求解除《商品房认购补充协议》的意见。故唐敏、龙海涛与富州公司签订的《商品房认购补充协议》于2019年7月10日解除。虽然富州公司于2019年12月6日办理了涉案房屋的抵押权注销登记，但富州公司该行为发生在唐敏、龙海涛解除了《商品房认购补充协议》之后，富州公司要求唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》属新的要约，与本案已无关系。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案《商品房认购补充协议》约定“认购定金：乙方应在签订本认购补充协议的同时，一次性向甲方支付定金人民200000元。”可见该定金具有立约定金的性质。但富州公司在涉案房屋符合签订《重庆市商品房买卖合同》的情况下，不仅未通知唐敏、龙海涛签订《重庆市商品房买卖合同》，反而在涉案房屋上设定抵押登记，致使唐敏、龙海涛不能实现与富州公司签订《重庆市商品房买卖合同》的目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，现唐敏、龙海涛有权要求富州公司双倍返还定金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、原告唐敏、龙海涛与被告重庆富州房地产开发有限公司签订的《商品房认购补充协议》于2019年7月10日解除。二、被告重庆富州房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后五日内双倍返还原告唐敏、龙海涛定金400000元。案件受理费7300元，减半交纳3650元，保全费2520元，合计6170元（原告已预交6170元），由被告重庆富州房地产开发有限公司负担。”本院二审审理查明：二审中，双方对原判查明的事实均无异议，本院对原判查明的事实予以确认。二审中，富州公司举示资产评估业务约定书、估价委托书、资产评估发票；拟证明在2019年3月18日富州公司就本案所涉交易房屋已经委托了评估公司进行价值评估，为办理案涉房屋的抵押登记开始前期的准备工作；对案涉办理抵押登记是顺利取得贷款的必要条件，富州公司和农业银行就本案所涉的房屋办理抵押登记，富州公司和唐敏、龙海涛在商品房认购协议中的约定是富州公司在明确知晓该背景的情况下，对唐敏、龙海涛的明确告知和披露，唐敏、龙海涛签署认购协议明确表示同意在抵押登记解除之后签订正式商品房买卖合同；因此富州公司并不存在恶意隐瞒房屋未办理抵押登记的情况；一审认定事实错误。唐敏、龙海涛对资产评估业务约定书、估价委托书、资产评估发票真实性无异议，不认可证明目的；认为只能证明富州公司确实在与唐敏、龙海涛签订合同时以及之后并未实际设定抵押，而在签订合同的时候故意告知唐敏、龙海涛已经抵押，虚构事实，并且在明知没有签订抵押的时候可以双方正式签订商品房买卖合同而故意隐瞒此情况，并且在起诉后故意设定抵押，阻却商品房买卖合同签订，不能实现富州公司的证明目的。本院认为，富州公司在二审中举示的证据，并不能证明富州公司在与唐敏、龙海涛签订《商品房认购补充协议》，告知唐敏、龙海涛的情况是案涉房屋准备办理抵押，因此，不能达到其证明目的；不论该部分证据是否真实，本院对该部分证据不予采纳。一审法院根据《商品房认购补充协议》中唐敏、龙海涛自己备注的“本人已知晓该房屋为抵押且同意等甲方完成解押手续后接甲方通知之日起2日内完成签约手续。”，采信唐敏、龙海涛的意见，认定富州公司在签订《商品房认购补充协议》时，告知唐敏、龙海涛的情况是案涉房屋已设定抵押，并据此对《商品房认购补充协议》的性质、效力，富州公司的违约行为，富州公司应当双倍返还定金等问题作出的评判是正确，本院不再赘述。综上所述，富州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人重庆富州房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年九月二日书记员 李 娜