阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初5272号原告：谭建里，男，1981年11月出生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市江城区*******************。公民身份号码：441************115。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房（确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所）。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。原告谭建里与被告阳江丰怡房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭建里到庭参加了诉讼，被告阳江丰怡房地产发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谭建里向本院提出诉讼请求：1、被告立即出具房产价款总金额为599085元的发票给原告；2、被告支付逾期交房违约金64341.72元（自2019年4月26日起计至2020年4月17日止）；3、被告支付逾期办理不动产权证违约金2995.43元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月24日签订了《广东省商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区***********************产，建筑面积为132.82平方米,套内建筑面积为108.82平方米，单价为5505.28元/平方米，按套内建筑面积计算，原告2017年9月9日支付办证税费28632元，原告已按约定付清了购房款599085元。原被告在商品房买卖合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年4月17日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，原告调整为按日支付已支付房价款万分之三计算违约金。原告于2019年4月2日起诉被告，经阳江市江城区人民法院于2019年4月28日作出（2019）粤1702民初2627号判决，经阳江市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）粤17民终1320号判决，判决逾期交房违约金计至2019年4月25日止，即逾期交房违约金为64341.72元（599085元×0.03×358天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2995.43元。被告阳江丰怡房地产发展有限公司辩称，原告曾经起诉并诉请逾期交房违约金，法院已经审理判决被告支付自2019年1月1日至2019年4月25日期间的逾期交房违约金，现原告要求被告支付自2019年4月26日起至2020年4月17日的逾期交房违约金。答辩意见如下：一、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。二、虽然被告因客观原因超过商品房买卖合同约定的交楼时间，但被告并非故意逾期交楼。涉及逾期交楼的原因在之前的案件中已经陈述，在此不重复。对于丰怡豪庭51-58幢住宅楼，被告已经在2019年10月29日向业主发出了交付通知书，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。在2020年1月20日办妥建设工程竣工验收备案证明及取得全部房屋测绘报告。但原告因自己的原因于2020年4月17日才前来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续,也视为出售人已经交房。因此，原告以其自己到来接收楼房的时间计至2020年4月17日止作为被告交付楼房的时间，明显不当。三、被告对原告诉请以日处万分之三的标准诉请逾期交楼违约金，已经在之前的案件中提出意见，认为该标准明显过高。审理法院在之前的案件中也调整为日处万分之二点五。因此，即使被告仍需要支付自2019年4月26日至2019年10月31日期间的逾期交楼违约金，被告也只可以尊重法院作出的按日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金，而不能以日处万分之三的标准提出诉请。理由是，按照商品房买卖合同第十二条规定，逾期违约金计算不作累加。审理法院对被告所有逾期交楼违约金案件的判决，均以日处万分之二点五标准计算逾期交楼违约金,原告诉请按照日处万分之三的标准明显过高，既不符合案件实际情况，也不利于丰怡豪庭整个住宅项目今后的经营管理。四、由于2020年春节假期及受武汉肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证,但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后,尽快协助原告办理不动产权证。本院经审理认定事实如下：2017年9月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区*******房出售给原告，预测建筑面积共132.82平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为599085元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月9日前支付首期房价款241085元，余款358000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房交付给买受人。合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告按合同约定付清了购房款599085元给被告，但被告未开具购房款发票给原告。被告未能按合同约定时间交付商品房给原告。2019年4月2日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房的违约金（以599085元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止）；2、被告为原告履行协助办理丰怡豪庭56幢1602房不动产权证的义务；3、被告向原告支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2995.43元；4、被告向原告退还办证税费28632元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年9月9日起计至办证税费退清时止）；5、本案诉讼费用由被告承担。本院受理后，于同年4月28日作出（2019）粤1702民初2627号民事判决：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17223.69元给原告谭建里；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费17973元及该款利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至被告退清办证费时止）给原告谭建里；三、驳回原告谭建里的其他诉讼请求。原被告均不服该判决，上诉于阳江市中级人民法院，该院于2019年11月8日作出（2019）粤17民终1320号判决：驳回上诉，维持原判。本院在（2019）粤1702民初2627号民事判决中，将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算，从2019年1月1日计至2019年4月25日，对此后的逾期交房违约金，由原告另行主张。上述判决生效后，被告还是未能向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告并符合合同其他约定条件的商品房。2019年10月29日和2020年2月18日，被告按合同约定的通讯地址向原告邮寄《房屋交付通知书》，原告于2020年2月22日签收了《房屋交付通知书》，并于2020年4月17日与被告办理了房屋交付手续。被告提供的《同意备案通知书》证实涉案商品房于2020年1月20日竣工验收备案，但被告没有提供房屋测绘报告，更没有提供已着手办理房屋登记的资料，涉案商品房至今尚未办理初始登记。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。原告按合同约定付清了购房款599085元给被告，被告应出具相应的购房款发票给原告，原告请求被告开具购房款发票，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。由于被告逾期交房的违约行为持续，应继续承担违约责任。被告虽然在2019年10月29日和2020年2月18日向原告邮寄《房屋交付通知书》，但涉案商品房于2020年1月20日才竣工验收备案，且没有房屋测绘报告，显然，房屋尚未达到合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋。鉴于原告已于2020年4月17日接收房屋，涉案商品房于2020年1月20日已竣工验收备案，取得房屋测绘报告确实受新冠肺炎商情影响，原告于2020年2月22日签收了《房屋交付通知书》，从公平原则考虑，故本案的逾期交房时间应计至2020年2月22日止。本院在（2019）粤1702民初2627号民事判决中，逾期交房违约金是从2019年1月1日计至2019年4月25日，并将逾期交房违约金调整为按日万分之五计算，故本案的逾期交房违约金应从2019年4月26日起计至2020年2月22日止，逾期交房303天，被告应向原告支付逾期交房违约金45380.69元（599085元×0.00025/天×303天）。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，在房屋交付后90日内因被告的原因，原告未能取得该商品房的房屋所有权证书，被告承担违约责任。被告在2020年2月7日将房屋交付给原告，未能按合同约定协助原告办理房屋所有权证书，被告以受新冠肺炎疫情影响为由不能办理，而疫情已解除多日，已全面复工复产，被告却至今未能提供已着手办理房屋产权登记的相关证据，因此，本院对被告的抗辩不予采纳。被告已构成违约，原告请求被告按合同约定的按已付房价款的0.5%支付违约金，本院予以支持。故被告应向原告支付逾期办证违约金2995.43元（599085元×0.5%）。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内开具金额为599085元的购房款发票给原告谭建里；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金45380.69元给原告谭建里；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2995.43元给原告谭建里；四、驳回原告谭建里的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取741元（原告已预交），由原告谭建里负担236元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇二〇年八月十八日书记员  苏壁映附相关法律条文：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。