湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2471号原告（反诉被告）：永州市军嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区珊瑚路。法定代表人：陈祥清，系该公司总经理。原告（反诉被告）：顾友军，男，1967年8月24日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。二原告共同委托诉讼代理人：胡首仲，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：永州市唇香阁餐饮文化有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区梅湾路**江南数码城。法定代表人：董小朋。被告（反诉原告）：董小朋，男，1974年9月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。被告：高贵英，女，1976年3月21日出生，汉族，住重庆市垫江县。三被告共同委托诉讼代理人：唐卫东，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司（以下简称军嘉公司）、顾友军诉被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司（以下简称唇香阁公司）、董小朋、高贵英租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军的共同委托诉讼代理人胡首仲,被告（反诉原告）董小朋及被告唇香阁公司、高贵英的共同委托诉讼代理人唐卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军诉称：2017年12月1日，原告与被告签订了《租赁合同》，将位于永州市冷水滩区平方）及第二层中的880个平方出租给被告使用，双方约定，合同第1年至第3年期间，被告按236400元／年支付租金（不含税），并按150000元／年支付物业管理费（不含税），租金、物业管理费均按季度支付，另双方约定，房屋在租赁期内所需缴纳的税费，由被告承担。合同签订后，原告依约将商铺及房屋交付给了被告装修及营业使用，被告也按约定支付了至2019年3月10日前的租金，但之后却未按约支付后续的租金。现特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋向原告支付租金295500元及物业管理费187500元（租金、物业管理费暂从2019年3月10日计算至2020年6月10日，后续租金计算至双方解除租赁合同并由被告清场后将房屋交还给原告之日止）；2、判令租赁期间（2019年3月10日至2020年6月10日）所需缴纳的税费111233.91元由被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋承担，后续所需缴纳的税、费计算至双方解除租赁合同并由被告清场后将房屋交还给原告之日止；3、判令被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司、董小朋承担延期支付租金的违约金24150元（违约金暂从2019年3月10日计算至2020年6月10日，后续违约金以未支付租金按百分之五计算至付清之日止）；4、判令被告董小朋、高贵英在股东未出资本息范围内对被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司的债务未清偿的部分承担补充赔偿责任；5、由被告承担本案诉讼费。被告唇香阁公司辩称：1、答辩人唇香阁公司于2018年1月2日成立，而董小朋与被答辩人签订的《租赁合同》是2017年12月1日签订的，根据《中华人民共和国合同法》第32条、第44条的规定，合同主体在合同上签字盖章是合同成立的前提条件，答辩人并未在本案的《租赁合同》上签字盖章，故答辩人不是本案适格的被告；2、假如之后签订的合同上有答辩人盖章的合同，则由答辩人承担责任，则董小朋系履行公司职务行为，应严格分清合同相对性的主体，不能随意混淆合同主体之间的法律关系，故应驳回二被答辩人随意滥用诉讼权利的诉讼请求。被告（反诉原告）董小朋辩称：1、答辩人董小朋与二被答辩人签订的房屋租赁合同时，唇香阁公司并未合法成立，事后答辩人也未与唇香阁公司及大股东高贵英商议，是答辩人个人行为，故本案与唇香阁公司及大股东高贵英无关；2、由于涉案租赁房屋停水停电过于频繁、场地车位极度匮乏等客观原因，答辩人与被答辩人一直在协商解除合同中。2019年6月，答辩人与被答辩人明确表示只租至2019年12月止（录音为证），且至2020年1月20日答辩人再次告知被答辩人以实际行为解除双方的租赁合同关系，并将钥匙等相关手续交给被答辩人的物业公司，愿意承担违约责任；3、答辩人一直主动与二被答辩人协商解除合同中，且无力交纳房租费，被答辩人完全可以行使解除权，却故意不行使，逼迫答辩人解除合同，以达到其收取违约金的目的。对被答辩人故意增加的损失，答辩人不予承担；4、即便二被答辩人不认可答辩人已实际解除双方签订的租赁合同的客观事实，由于疫情爆发，被答辩人应当减免租金；5、被答辩人在合同上既约定了履约保证金，又约定了另支付三个月租金的违约金，在合同实际内容看，其履约保证金实际是适用了定金规则，依照《合同法》第116条的规定，被答辩人只能选择其一主张权利，且二者的违约金过高，依照《合同法》第114条的规定，答辩人请求人民法院予以减少。被告高贵英辩称：1、答辩人高贵英与董小朋系自然人合伙投资设立的唇香阁公司，于2018年1月2日成立，且答辩人高贵英系大股东，占60%的股份。而董小朋与被答辩人签订的《租赁合同》是于2017年12月1日签订，合同主体在合同上签字盖章是合同成立的前提条件，答辩人并未在本案的《租赁合同》上签字盖章，故二被答辩人不是本案适格主体；2、由于答辩人对董小朋个人经营与二被答辩人签订的房屋租赁合同，答辩人既不知情，也未签字盖章确认，故应驳回二被答辩人对答辩人和唇香阁公司的全部诉请请求。反诉原告（被告）董小朋反诉：1、判令确认与二原告签订的《租赁合同》于2020年1月20日解除；2、本案反诉费由被告承担。反诉被告（原告）军嘉公司、顾友军对反诉答辩意见为：双方合同并没有解除，应当继续履行，被告的反诉不成立，请求依法驳回被告的反诉请求。根据原、被告双方当事人的陈述和当庭提交的证据，本院确认如下事实：2017年12月1日，原告（反诉被告）军嘉公司与被告（反诉原告）董小朋签订了《租赁合同》，约定原告（反诉被告）军嘉公司将位于永州江南数码城一层101号商铺72.5平方、二层880平方出租给被告董小朋（反诉原告）使用，面积约为952.5平方米。合同期限为8年，自2017年12月10日起至2025年12月10日止，计租日自2018年3月10日起。合同期满后，在同等的条件下，被告（反诉原告）董小朋有优先租赁权。如要求继续经营须被告（反诉原告）于合同期满前60天书面提出申请，经原告（反诉被告）同意后续签合同。如被告（反诉原告）董小朋要求提前解除合同，需提前60天书面提出申请，经甲方书面同意后，方可办理合同解除手续，免租期不予免租。合同第1年至第3年每年租赁酬金236400元（不含税），第4年为255720元（不含税），第5年为276004元（不含税），第6年为297304元（不含税），第7年为319668元（不含税），第8年租金343152元（不含税），2017年12月1日至2025年11月10日，每年物业管理费150000元（不含税）。本合同签定时，被告（反诉原告）需交纳履约保证金100000元，履约保证金在本合同终止时，结清相关费用后合同期满后三个月并无违约行为，无息退还。合同期内退场，履约保证金不予退还。租金按季度为一个周期，每年2月10日、5月10日、8月10日、11月10日前为租金支付日，物业管理费与同期租金同时收取，逾期不缴纳视为被告（反诉原告）违约。在合同期间，被告（反诉原告）董小朋自行承担自己经营所产生的工商、税务等一切税费。合同签订后，被告（反诉原告）董小朋向原告（反诉被告）军嘉公司支付了履约保证金100000元、季度的租赁酬金59100元、季度的物管费37500元，原告（反诉被告）军嘉公司将约定的租赁场地交付给了被告（反诉原告）董小朋，该场地用作被告唇香阁公司经营火锅店。尔后，被告（反诉原告）董小朋按合同约定在租赁期间共支付了原告（反诉被告）租金236400元，物业管理费150000元，之后未再按约支付后续的租金。尔后被告（反诉原告）董小朋提出因经常停水停电、场地停车位匮乏等原因，于2019年6月即向原告（反诉被告）顾友军提出解除合同，双方进行了沟通，租金计算至2020年1月20日。但原告（反诉被告）对此予以否认。被告（反诉原告）董小朋当庭提供了2020年3月23日与原告（反诉被告）顾友军的微信聊天记录，原告（反诉被告）顾友军在微信聊天中答复租金算至2020年3月12日。因此依据《租赁合同》约定，被告（反诉原告）因提前解除合同履约保证金100000元不予退还，从2017年12月10日起至2020年3月12日，被告（反诉原告）应付原告（反诉被告）房屋租金533213.33元，物业管理费338333.33元，扣除被告（反诉原告）已缴纳租金236400元，物业管理费150000元，应付房屋租金296813.33元，物业管理费188333.33元，合计485146.66元。另查明，被告唇香阁公司于2018年1月2日成立，被告（反诉原告）董小朋系该公司的法定代表人，被告（反诉原告）董小朋、被告高贵英系夫妻关系，均系被告唇香阁公司股东。被告（反诉原告）董小朋占公司40%的股份，认缴资金600000元，认缴资金实际未予交纳；被告高贵英占公司60%的股份，认缴资金900000元，认缴资金实际未予交纳。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋在合同签订后，双方均依约履行了合同约定，被告（反诉原告）董小朋向原告（反诉被告）方缴纳了保证金100000元，原告（反诉被告）将房屋交付给被告（反诉原告）董小朋用作被告唇香阁公司经营火锅店。因此，被告唇香阁公司实为该租赁场地的使用者，应与被告（反诉原告）董小朋共同承担该租赁房屋的租金及物业管理费用，因此原告（反诉被告）方要求被告唇香阁公司、董小朋支付租金及物业管理费的诉请，本院予以支持。反诉原告（被告）董小朋提出解除合同的反诉意见，本院予以支持，但提出租金算至2020年1月20日的反诉意见和反诉被告（原告）要求继续履行合同的诉请，本院均不予支持。因反诉被告（原告）顾友军在2020年3月23日的微信聊天中同意租金算至2020年3月12日，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。同时考虑2020年1月后的新冠疫情情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款之规定：疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二部分第六条第二款之规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案被告唇香阁公司、董小朋租赁房屋时用来开餐饮火锅店，疫情防控期间一律停业，本院综合疫情这一实际情况，已确认解除合同，根据上述指导意见规定，合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。故本案不再减免租金。双方解除租赁合同的租金应计算至2020年3月12日。被告唇香阁公司、董小朋应付原告（反诉被告）房屋租金533213.33元，物业管理费338333.33元，扣除被告（反诉原告）已缴纳租金236400元，物业管理费150000元，仍应支付房屋租金296813.33元，物业管理费188333.33元，合计485146.66元。被告（反诉原告）董小朋、被告高贵英系被告唇香阁公司的股东，二人未按认缴资金实际缴纳出资额，依照《中华人民共和国公司法》第二十八条之规定，应向公司足额认缴。但原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）董小朋、被告高贵英在股东未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉请，本院不予支持。其理由为：被告唇香阁公司未注销，根据《中华人民共和国公司法》第三条之规定，由公司以其全部财产对公司的债务承担责任。股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。同时根据（2019年）《全国法院民商事审判工作会议纪要》第二部分关于公司交付案件的审理第6条之规定：在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的规定在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，人民法院不予支持。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋签订的《租赁合同》中除对违约约定了履约保证金不退还外，还约定了按月租赁费用的百分之五支付违约金及三个月的违约月租金，被告（反诉原告）董小朋提出只能选择一项给付的辩论意见，本院依法予以采纳。因《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，本院确认因被告唇香阁公司、董小朋反诉提前解除合同，反诉原告（被告）董小朋交纳的履约保证金100000元不予退还。原告（反诉被告）军嘉公司、顾友军要求租赁期间所需缴纳的税费111233.91元由被告唇香阁公司承担的诉请，本院亦不予支持。因其未提供代缴租赁税费的相关证据予以证实，应在代缴后再行诉权。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军与被告（反诉原告）董小朋于2017年12月1日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）董小朋、被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司在本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军房屋租金及物业管理费合计485146.66元；三、原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军对被告（反诉原告）董小朋交纳的履约保证金100000元不予退还；四、驳回原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军对被告高贵英的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9984元，减半收取4992元；反诉费300元，减半收取150元，合计5142元，由原告（反诉被告）永州市军嘉房地产开发有限公司、顾友军负担1150元，由被告（反诉原告）董小朋、被告永州市唇香阁餐饮文化有限公司负担3992元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。逾期本判决即发生法律效力。当事人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审判员  高纯銮二〇二〇年九月二日法官助理张雯书记员唐玉玲