河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2778号 上诉人（原审被告）：邢台市碧桂园房地产开发有限公司，住所地邢台县南石门镇南先贤村。 法定代表人：李晓阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王国凯，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐静，女，1971年3月18日出生，汉族，住邢台市信都区。 上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称邢台碧桂园公司）因与被上诉人徐静房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2019）冀0521民初1452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢台碧桂园公司委托诉讼代理人王国凯，被上诉人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢台碧桂园公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第一、第二项，并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋已完成交付，不存在延期交房违约责任。1、2017年3月28日该房屋取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（下简称“竣备证”），符合合同约定条件可以交付使用，且该房屋不存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题。上诉人已按合同约定向被上诉人寄发期楼收楼通知书，被上诉人确定已收到上诉人邮寄的期楼收楼通知书，上诉人已完成房屋交付，不承担违约责任。2、住建局通知无法证明涉案房屋不具备交付条件。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第十三条规定，建设行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当自收讫竣工验收备案文件之日起7日内，责令建设单位停止使用，重新组织竣工验收，重新办理竣工验收备案手续。依法应当给予行政处罚的，由建设行政主管部门依法给予行政处罚。行政机关作出的行政行为要确保职权合法，行政行为必须在法定的权限范围内实施。根据相关法律规定，住建局只有在竣工验收备案过程中才能责令建设单位停止使用，重新组织竣工验收，住建局2017年4月14日作出的通知已超出其职权范围，不属于行政行为，通知中未引用任何其可以作出该行为的法律依据，无公文文号，形式上过于简单，不具备公文的形式，上诉人始终不认可其效力。此外，上诉人已于2019年1月18日取得证号为130××××8925、130××××8926；2019年1月19日取得证号为130××××0113；2019年2月19日取得证号为130××××0112的该项目不动产权证书（邢台市国土资源局下发）共四份，该四份证书均明确记载房屋竣工时间为2017年3月28日，与竣备证下发时间一致。同时，根据邢台市不动产权登记中心公示的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记需要提交的材料清单显示第8项为“河北省建设工程竣工验收备案证明书（原件）”。既然上诉人于2017年3月28日取得的竣备证可用于办理不动产权登记，且已经取得不动产权证书，足以证明该竣备证依然合法有效。而且从内容上看，通知中无重新组织竣工验收的范围，不能证明涉案房屋在重新组织竣工验收范围内。退一步讲，假使上诉人未取得竣工验收备案证，将未竣工验收不符合约定交付条件的房屋擅自交付使用的行为，根据《商品房销售管理办法》第四十条“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”和《建设工程质量管理条例》第五十八条“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”，上诉人所应承担的是行政责任和造成损失后的民事赔偿责任，并不是承担逾期交房的责任，被上诉人要求支付逾期交付违约金没有事实及法律依据。二、被上诉人所诉质量问题与事实不符，也不符合合同约定。在保修期限内，合同约定，买受人不解除合同的，买受人有权要求保修并承担保修费用，因此出现质量问题应由上诉人履行保修并承担保修费用。一审中，对保修问题既未进行质量鉴定又缺乏有力证据，一审法院基于自由裁量让上诉人承担20000元维修费用，让被上诉人自行维修，不符合合同约定，也缺乏足够证据证明。三、被上诉人徐静和徐经纬一起购买的该商品房，而且两人一起与上诉人签订的《商品房买卖合同》，根据民事诉讼法的有关规定，共有财产受到他人侵害、部分共有权人应当列为共同诉讼人，一审法院未能将一起签订商品房买卖合同的徐经纬列为共同诉讼人，一审程序存在瑕疵，应予更正。综上，望二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 徐静答辩称，一、邢台碧桂园公司违约交房事实证据清楚。我因急于收房多次催促邢台碧桂园公司修房，有多次微信聊天记录证明。邢台县住建局下发通知，要求邢台碧桂园公司进行整修，重新组织竣工验收，足以证明房屋存在质量问题。我延期10个月收房，邢台碧桂园公司承诺收房前的物业费由其支付。物业费单据和物业管家查询核实明细均可证明我是2018年1月19日收房。二、我的房屋至今多处漏雨，墙漆壁纸漏雨损坏等多处问题，我提交的报修证据，投诉拖延不修的录音证据均证明多项房屋质量问题没维修，邢台碧桂园公司自知工程量大，维修费用高，一味拖延不修，一审判决赔偿的2万元维修费用，远远不够。由于我没有找到鉴定机构委托鉴定房屋存在质量问题，所以我没有上诉，我对一审判决也不满意。 徐静向一审法院起诉请求：1、判令被告支付赔偿因房屋质量不合格维修延期交房的违约金139951.88元（2017年3月31日至2018年1月19日，共294天，购房款为1586756元违约金合计139951.88元）；2、判令被告赔付或执行收房前维修期间(以赠送形式给的单据）免收10个月物业费及收房后赠6个月物业费大礼包以及公开信赠业主物业费12个月中所欠的16个月物业费（8496.48元）；3、判令被告对应拆换而没拆换的门窗柜结构柱进行拆换，并对门窗框结构柱强度不合格、墙体稳固性差、变形大造成不断出现的墙体裂缝、墙体漏水问题立即进行维修并赔偿；4、判令被告对应修而未修的墙体内裂缝、空鼓，我自行维修的费用给予赔偿合计9300元，对外墙裂缝漏水立即进行维修并赔偿；5、判令被告立即将我收房前就已损坏的入户防盗门换新并赔偿；6、判令被告立即将漏风漏雨的3个旧断桥铝门、1个严重变形断桥铝窗换新并赔偿；7、判令被告立即对院内排水系统、排污水管、污水井损坏漏水进行维修（漏水造成房屋地基泡水）并赔偿；8、判令被告立即维修房顶瓦下方排水槽全部断裂，排水槽内水泥杂物堵塞排水槽管不通的质量缺陷并赔偿；9、判令被告立即将修房顶漏水期间打的几十处钢钉窟窿进行加固施工并赔偿；10、判令被告立即将维修房顶时拆除的保温层，损坏的房顶风道、损坏的房顶瓦片，恢复到完好初始状态并赔偿；11、判令被告立即按原合同施工安装彩色液晶对讲系统并赔偿；12、判令被告交付太阳能使用说明书、保修卡，负责调试恢复太阳能全部自动功能并赔偿；13、判令被告将交房时院内的树没给栽活，已登记补种的树，进行补种或折价赔偿；14、判令被告将现存的及维修不彻底重新裂纹、漏雨的房顶、墙体、内墙、外墙损坏部位彻底维修并赔偿；15、判令被告承担因第3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14项维修施工所造成的一切损失及责任；16、判令被告立即针对3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15条制订正规维修施工合同进行规范施工并赔偿；17、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年1月21日原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号YS2016001521），合同约定，原告购买被告开发的邢台碧桂园106号楼1至3层102房产一套，房屋代码为1010107，房屋总价款为1586756元。签订本合同前买受人已支付定金50000元，2016年1月21日前支付首付款1386756元，余款200000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付商品房，商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之三的违约金。同日，徐静与被告邢台碧桂园公司就YS2016001521《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜自愿签订《补充协议》（以下简称“协议”），第五条关于该商品房交付条件与交接手续约定，商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买卖双方一致同意将合同第十一条第（三）款第2项删除，按如下约定履行：买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。查验商品房后，双方应该签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。第六条关于逾期交付责任约定，买受人同意不按照合同第十二条的约定履行，按本条约定履行。逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。合同签订后，原告徐静按约定付清全部购房款。 2017年3月29日邢台碧桂园公司向徐静送达了期楼收楼通知书，通知原告该商品房可于2017年3月31日交付。2017年3月31日原告在办理商品房交接手续时发现商品房存在诸多质量问题，与此同时，在邢台碧桂园公司购房的其他购房户也发现所购商品房存在质量问题，于是众多购房户组织起来进行了大规模集体维权活动。2017年4月14日邢台县住房和城乡建设局给邢台碧桂园公司送达了通知，内容为：针对2017年4月9日业主反映的质量问题，我局对相应工程进行现场查看，并于2017年4月10日向你公司下发了建设工程质量问题通知单，要求你公司：（1）组织施工单位、监理单位、设计单位尽快拿出切实可行的整改施工方案，报我局备案后进行整修，整修完成后重新组织竣工验收；（2）在竣工验收合格前，不得擅自交付使用。2017年4月28日邢台碧桂园公司发表了“致业主的公开信”。针对原告对涉案房屋提出的质量问题，被告进行了维修。后原告于2018年1月18日接收了房屋，并自行装修居住至今。原告在装修居住后，发现房屋仍存在质量问题，遂要求被告维修，被告也对原告提出的相关问题进行了维修，但被告对维修结果不满意。本案原告起诉后，经本院调解，被告对原告诉状要求的相关维修项目进行了维修，但原告对相关维修结果不满意。 一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是当事人双方真实的意思表示，不违反法律规定，应属有效，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、关于逾期交房违约金的计算。根据合同的约定，本案原告已按约定缴纳购房款，被告邢台碧桂园公司应于2017年3月31日前依约将诉争房屋交付原告徐静使用。但因原告徐静在办理房屋交接时发现房屋存在一些质量问题，与其他在邢台碧桂园公司购房发现质量问题的购房户组织进行了大规模的集体维权活动，邢台县住房和城乡建设局给被告邢台碧桂园公司下发了整改通知，要求整修后重新组织竣工验收，而导致被告未能按期向原告交付房屋，故被告应当承担逾期交房的违约责任。被告辩称涉案房屋已完成交付，不应承担延期交房违约责任的主张无事实依据，不予采信。本案，邢台碧桂园公司存在迟延交房的违约事实，当事人约定了违约金标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，合同约定的违约金标准是否予以调整，应当根据个案不同情形予以衡量，一般可以按“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”予以调整。在涉及房屋买卖合同纠纷所形成的诉讼案件中，具体到“造成损失”的确定，应当以实际损失为基础，并根据个案合同履行情况中的违约人过错程度、违约场合、行为方式、造成的损失后果、违约人获利能力等不同的合同履行情况予以认定。同时，本院审理本案的过程中，查明本院和上级法院审理了多起购房者起诉邢台碧桂园公司违约迟延交付房屋的诉讼案件，上述案件与本案迟延交房所涉情形基本相同，均以合理赔偿的方式调解或判决结案。为维护众多购房者的利益，使购房者能够得到合理、公平赔偿，故应在涉及此类案件的裁判过程中，统一裁判尺度。就本案而言，综合考虑前述违约金标准应予调整的裁量因素，结合本案实际，酌定违约金标准按照日万分之一点五确定。至此，违约金应自2017年4月1日起至收房日2018年1月18日止计算，共计293天，邢台碧桂园公司应当给付徐静的违约金数额为69738元（1586756元×0.00015×293天）。2、关于物业费损失。虽然被告邢台碧桂园公司在致业主的公开信中承诺赠送物业费，但原告于2018年1月入住后实际交付了物业费，因此可以认定原、被告双方对物业费的交付问题达成了一致的意见，考虑到原告已实际享受了邢台碧桂园的物业服务，故原告要求被告赔偿物业费损失的诉讼请求，本院不予支持。3、关于原告诉讼请求的第3-14项，均系原告要求被告对存在质量问题要求维修项，庭审中，原告也认可被告对相关项目进行了维修，只是原告不认可维修结果，认为没有修好。为减少讼累，及时解决纠纷，防止在房屋维修过程中产生新的纠纷，结合本案实际，本院确定由被告邢台碧桂园公司一次性给付原告20000元费用，上述质量问题由原告自行维修。综上，由被告邢台碧桂园公司给付原告徐静逾期交房违约金69738元，给付原告徐静房屋维修费用20000元。原告其他诉讼请求证据不足，不予支持。经调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内给付原告徐静违约金69738元；二、被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内给付原告徐静房屋维修费用20000元；三、驳回原告徐静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3285元，减半收取计1642元，由原告徐静负担590元，由被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担1052元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。被上诉人徐静提交徐经纬的身份证复印件和徐经纬委托徐静进行房屋质量问题诉讼的委托书，证明房屋共有人徐经纬全权委托徐静与碧桂园公司对涉案房屋进行处理。碧桂园公司质证意见：对委托书的真实性没有异议，但是一审时未提交，一审法院也未将徐经纬列为原告，请法院依法审查。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，徐静、徐经纬与邢台碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。1、关于邢台碧桂园公司是否存在逾期交房以及逾期交房违约金的计算。根据《商品房买卖合同》的约定，徐静已按约定缴纳购房款，邢台碧桂园公司应于2017年3月31日前将涉案房屋交付使用，但徐静在办理房屋交接时发现房屋存在一些质量问题，其与其他在邢台碧桂园公司购房发现质量问题的购房户组织进行了大规模的集体维权活动，邢台县住房和城乡建设局给邢台碧桂园公司下发了整改通知，要求整修后重新组织竣工验收。徐静一审提交的双方当事人的微信聊天记录、收楼费用确认表、碧桂园官方系统平台记录等证据证实，由于涉案房屋存在质量问题，徐静未收房，后双方进行多次协商，邢台碧桂园公司对房屋部分质量问题进行了维修，但徐静对维修不认可，认为其维修过的地方依然存在问题，部分质量问题未进行维修，一直到2018年1月19日徐静才收楼。邢台碧桂园公司因房屋质量问题导致未能按期向徐静交付房屋，应当承担逾期交房违约责任。一审判决认定徐静是2018年1月18日收楼与实际相差一天，但一审判决在计算逾期交付的天数时已将1月18日计算在内，故逾期交房的天数为293天正确。本院在审理本案的过程中，查明本院和原河北省邢台县人民法院审理了多起购房者起诉邢台碧桂园公司违约迟延交付房屋的诉讼案件，上述案件与本案迟延交房所涉情形基本相同，均以合理赔偿的方式调解或判决结案。为维护众多购房者的利益，使购房者能够得到合理、公平赔偿，故在涉及此类案件的裁判过程中，应统一裁判尺度。一审判决依据相关法律规定，综合考虑违约金标准应予调整的裁量因素，结合本案实际，酌定违约金标准按照日万分之一点五计算，确定邢台碧桂园公司应当给付徐静逾期交房违约金为69738元并无不妥，本院予以确认。2、关于维修损失的数额。从双方的微信聊天记录可以看出，自2017年4月邢台县住房和城乡建设局给邢台碧桂园公司下达通知至一审诉讼，徐静一直就房屋维修的多个问题与邢台碧桂园公司进行协商交涉，邢台碧桂园公司也在不断维修，但徐静对维修结果不认可，要求继续维修。同时，徐静一审时提交2018年8月2日墙裂修补协议和花费9300元收款收据。从徐静一审诉讼请求的第3-14项内容和双方维修协商次数、过程、认可度以及本案具体情况分析，双方已无法对质量维修问题达成协议，继续维修将致使双方增加成本、加剧矛盾，为减少讼累，从根本上解决纠纷，一审法院结合涉案房屋需质量维修实际情况和徐静主张的已自行维修的费用，酌定邢台碧桂园公司一次性给付徐静维修费用20000元，上述质量问题由徐静自行维修并无不妥。3、关于一审程序问题。徐静、徐经纬共同与邢台碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》，徐经纬是涉案房屋的共有权利人。徐经纬与徐静是母女关系，其授权徐静处理与邢台碧桂园公司房屋质量问题纠纷，徐静有权利提起诉讼，一审未追加徐经纬为共同原告并不违反法律规定。 综上所述，邢台市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2044元，由上诉人邢台市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  郑延铎 二〇二〇年九月二十五日 书记员  张姿巍