甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0982民初1201号 原告：俞某，户籍地甘肃省瓜州，现住敦煌市。 被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：汤某。 被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，营业场所酒泉市敦煌市农贸市场，统一社会信用代码916209825955000544。 负责人：谢某。 委托诉讼代理人：杨某。 原告俞某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力旅游公司）、甘肃天诚房地产开发有限责任公司敦煌项目部（以下简称天诚公司项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞某、被告魅力旅游公司的委托诉讼代理人汤某、被告天诚公司项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 俞某向本院提出诉讼请求：1、解除三方签署的租赁合同；2、魅力旅游公司支付拖欠的租金10587元、违约金3176元，合计13763元；3、魅力旅游公司恢复商铺原状并承担恢复原状的费用；4、魅力旅游公司、天诚公司项目部对上述请求承担连带责任。 事实与理由：俞某在2014年购买了敦煌市义乌商贸城二楼商铺一间，具体为B31号（建筑面积20.77平方米）。2016年5月3日，俞某、魅力旅游公司、天诚公司项目部三方签署了商铺租赁管理协议，根据协议约定，魅力旅游公司租赁俞某位于敦煌义务商贸城二楼的B31号商铺，天诚公司项目部负责监管，合同就租金、租期、以及租金的缴纳方式进行了约定。租金的标准前三年每年按照房款的5%返租金，后三年每年按照房款的6%返租金。俞某的折后总房款为180948元，租金应该为10587元。合同签署后，魅力旅游公司支付了三年的租金，第四年的租金未付。现俞某要求魅力旅游公司缴纳第四年租金并按照30%承担违约责任，同时解除三方签署的商铺租赁管理协议，魅力旅游公司将商铺恢复原状。为维护俞某合法权益，故诉至法院。 魅力旅游公司辩称，俞某与魅力旅游公司在2016年5月3日签订了《商铺租赁管理协议》，协议约定俞某将坐落于敦煌市义乌商贸城二楼的B31商铺租赁给魅力旅游公司使用，租赁期限为6年。同时，双方在《商铺租赁管理协议》第九条第6项中明确约定，“在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商”。该协议签订后，受市场大环境的影响，近两年敦煌市义乌商贸城经营惨淡，实体店经济整体下滑。魅力旅游公司自2017年10月开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业。至此，魅力旅游公司已无力向俞某继续支付租金。按照双方签订的《商铺租赁管理协议》中的约定，该协议已自动终止，且在该协议终止前，魅力旅游公司也在尽量想办法给付租金。俞某与魅力旅游公司之间签订的《商铺租赁管理协议》已无继续履行的基础和能力，魅力旅游公司同意解除合同，俞某依据协议主张支付租赁费及违约金，缺乏事实和法律依据，其提出的诉讼请求依法不能成立。 天诚公司项目部辩称，对于俞某所主张的房租的金额无异议。同时，商铺租赁管理协议的主要履行方是魅力旅游公司，天诚公司项目部只是监管方，监督协议的履行和负责商铺的物业管理，所拖欠的租金与天诚公司项目部无关，应由魅力旅游公司负责支付。现魅力旅游公司要求终止商铺租赁管理协议的履行，作为监管方，天诚公司项目部同意解除合同并负责重新招商。二楼有67户商铺都租给魅力旅游公司了，其中有部分免租的情况，天诚公司项目部在二、三楼的装修也投入了资金，尽到了监管义务。对于俞某所主张的违约金3176元，天诚公司项目部不予认可，也不予承担。 经审理查明：2014年1月24日，俞某从甘肃天诚房地产开发有限公司处购买位于敦煌义乌商贸城内二层B31号，建筑面积为20.77平方米的商铺，支付购房款180948元。同日，俞某与天诚公司项目部签订商铺委托租赁合同，将位于敦煌义乌商贸城内二层B31号，建筑面积为20.77平方米的商铺委托天诚公司项目部对外出租，委托租赁期限为三年。2016年5月3日，俞某作为甲方与乙方魅力旅游公司、丙方天诚公司项目部签订商铺租赁管理协议，就俞某将上述房屋出租给魅力旅游公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方；3、……；6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。 协议签订后，俞某将商铺交付魅力旅游公司使用。魅力旅游公司依约支付俞某第一年度、第二年度、第三年度租金，此后再未支付租金。 上述事实，有俞某与天诚公司项目部的一致陈述及俞某向本院提交的商品房买卖合同、商铺租赁管理协议、商铺委托租赁合同予以证实。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金应为10856.88元（180948元×6%），故对于俞某要求魅力旅游公司支付租金的数额，本院以10856.88元为准，并予以支持。 对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力旅游公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向俞某承担违约责任。诉讼中，俞某以商铺租赁管理协议第九条第二项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”，主张由魅力旅游公司支付违约金3176元。本院认为，俞某以此所主张的违约金的数额已高于违约行为给其所造成的损失，故对于违约金的数额，本院应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，魅力旅游公司未按时支付租金而造成俞某的损失，系资金占用期间的利息损失，该损失参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算足以弥补。为此，自2019年10月1日至2020年9月30日，资金占用期间的利息损失为10856.88元×1年×4.75%/年×1.3=670.41元，对于该金额本院予以支持。 对于案涉商铺租赁管理协议是否应予解除。本院认为，依据已查明的事实，魅力旅游公司迟延支付租金的违约行为已致使双方之间的合同目的不能实现，为避免俞某损失的进一步扩大，双方所签订的商铺租赁管理协议应予解除，且俞某、魅力旅游公司、天诚公司项目部对解除三方所签订的协议均无异议。商铺租赁管理协议解除后，魅力旅游公司应将商铺向俞某进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力旅游公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力旅游公司承担。 依据合同的相对性原则，天诚公司项目部非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故俞某要求天诚公司项目部支付租金并承担违约金的诉求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除俞某与敦煌魅力旅游发展有限公司于2016年5月3日签订的商铺租赁管理协议； 二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后三十日内将商铺恢复原状（独立成间）并向俞某返还，逾期未能恢复的，俞某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负有协助义务； 三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付俞某商铺租金10856.88元、违约金670.41元，合计11527.29元，限于本判决生效后三十日内履行； 四、驳回俞某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费520元，减半收取260元（俞某已预交），由俞某负担216元，敦煌魅力旅游发展有限公司负担44元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 员 段 旭 华 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 万 晓 波 书 记 员 陈  娟