广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5865号上诉人（原审原告、反诉被告）：张剑波，汉族，男，1982年9月15日出生，住湖南省安化县***************，公民身份号码为430************132。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘景琴，女，汉族，1986年8月30日出生，住广东省东莞市寮步镇城市**************，公民身份号码为440************129。委托诉讼代理人：张剑波，男，汉族，1982年9月15日出生，住湖南省安化县***************，公民身份号码为430************132，系刘景琴丈夫。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市乐诚房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市寮步镇横坑村万科城市*************。法定代表人：袁平姣，该公司经理。委托诉讼代理人：项友武，广东广健律师事务所律师。原审第三人：黄兰，女，汉族，1982年12月2日出生，住湖南省湘乡市***********民组，公民身份号码为430************329。上诉人张剑波、刘景琴与东莞市乐诚房地产经纪有限公司（以下简称为乐诚公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张剑波、刘景琴上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判决乐诚公司向张剑波、刘景琴全额归还履约保证金贰万（￥20000）元整，并向张剑波、刘景琴支付利息费壹佰陆拾伍元叁角伍分（￥165.35元）；2.判决乐诚公司承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、张剑波、刘景琴与黄兰未就房屋买卖的条款达成一致，亦未签订任何合同和协议。一审判决认定张剑波、刘景琴不能以《诚意金协议》作为未签订《房屋买卖居间合同》的抗辩理由是错误的。张剑波、刘景琴和黄兰无法达成交易的原因在于双方就是否约定银行房贷到账时间以及支付滞纳金的问题没有达成一致，并不是张剑波、刘景琴以《诚意金协议》作为未签订《房屋买卖居间合同》的抗辩理由。张剑波、刘景琴一直如实告知乐诚公司实际情况，而乐诚公司从未向张剑波、刘景琴告知过黄兰要求限定银行房贷到账时间以及滞纳金，只是在签订《房屋买卖居间合同》当日，在未告知张剑波、刘景琴的情况下，突然擅自在《房屋买卖居间合同》文本最后手写条款，并强迫张剑波、刘景琴签字，张剑波、刘景琴不认同该条款，故未签字。如果黄兰在前期已经将该要求告知给了乐诚公司，乐诚公司未能及时、如实告知张剑波、刘景琴，乐诚公司显然就违背了尽职尽责、诚信的义务。如果黄兰只是突然提出该要求，那么乐诚公司和黄兰企图将自己的意志强加给张剑波、刘景琴，违反了平等自愿、协商一致的原则。二、乐诚公司未能提供黄兰按照《购买委托书》的约定条件签署出售物业的相关合同或文件。一审法院认定黄兰于2019年8月2日签订的《住宅租售委托书》已表明其愿意出售涉案物业，且双方并未明确《购买委托书》中的“相关合同和文件”内容。该认定与事实不符。事实上，2019年8月2日黄兰已经向乐诚公司出具的《住宅租售委托书》，其中约定了黄兰要求出售物业的要求和条件。《住宅租售委托书》属于“意愿出售该物业的相关合同和文件”。在《住宅租售委托书》中黄兰明确要求房屋售价是235万元，而《购买委托书》第一条第一款中张剑波、刘景琴明确要求的购买价是230万元。根据《购买委托书》第三条约定：贵司须严格按照上述约定尽力促成买卖，如卖方未能在2019年8月9日前按照上述约定条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件的，贵司应在上述期限届满后五日内无息退还履约保证金。乐诚公司未能提供黄兰在2019年8月9日前按照约定条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件，乐诚公司理应在2019年8月9日届满后五日内无息退还履约保证金。三、一审法院认定乐诚公司已将张剑波、刘景琴所交的保证金支付给黄兰，证据不足。根据常识，大额的转账一般都是通过银行，很少通过微信和现金进行，而且微信截图是很容易伪造的。同时，乐诚公司提供的黄兰的照片、所写情况说明等，未提供任何黄兰的身份证明材料。四、一审法院未对黄兰的物业出售情况进行认定。根据张剑波、刘景琴了解，黄兰的该套物业已经通过万诚公司卖出。五、张剑波、刘景琴提交的新证据可以证明乐诚公司提交的收款人的头像与一审时提交的收款人的头像完全不一致，张剑波、刘景琴有理由相信乐诚公司没有将该笔保证金转给黄兰。针对张剑波、刘景琴的上诉意见，乐诚公司答辩称：答辩意见与乐诚公司的上诉意见一致。上诉人乐诚公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判决张剑波、刘景琴共同向乐诚公司支付违约金69000元；2.判决张剑波、刘景琴共同承担乐诚公司一审反诉诉讼费及二审诉讼费。事实与理由：一、本案案由应确定为委托合同纠纷，而非居间合同纠纷，且案由的正确确定与案件审理结果有重大关联。本案纠纷发生的原因在于张剑波、刘景琴违反《购买委托书》约定的相关义务，且张剑波、刘景琴与乐诚公司以及黄兰并未签署居间合同，因此三者之间并未形成居间合同关系，因此以居间合同纠纷为案由并不恰当。在一审庭审中，乐诚公司亦明确建议法庭变更案由，以委托合同纠纷为案由进行审理，但法庭未予变更。案由的正确认定对于是否应当判定张剑波、刘景琴承担违约责任具有重要意义，对此请二审法院根据案件具体情形作出认定。二、一审法院认定乐诚公司未提交支持其反诉请求的证据与事实不符。乐诚公司向一审法院提交了微信聊天记录、情况说明及《居间合同》、《购买委托书》，并当庭陈述了有关情况，足以证明张剑波、刘景琴恶意违约，并试图通过第三方中介私下签约的相关事实，其行为已经构成严重违反《购买委托书》第五条的相关约定，故张剑波、刘景琴应当承担相应违约责任，即应按照一审黄兰认可的、也不超过张剑波、刘景琴预期的230万元的意向成交价的3%支付违约金。三、乐诚公司在受张剑波、刘景琴要求退回履约保证金及支付利息损失的请求，看似乐诚公司没有任何损失，其实不然。接受张剑波、刘景琴购房委托后，乐诚公司安排了专人服务，并就此与黄兰进行了多轮沟通，付出了诸多劳动，而作为专门从事房地产中介业务的企业，其最重要的价值就是通过提供相关服务获得相应报酬。张剑波、刘景琴作为委托人理应遵守诚信原则，按照《购买委托书》的相关约定履行义务，在乐诚公司协助其达成符合其预期的购买条件后配合签约并支付相应费用，但张剑波、刘景琴不仅不尊重乐诚公司的劳动，更是作出了企图利用第三方中介诓骗黄兰进行签约进而逃避支付费用的恶劣行为，应当受到惩戒。同时，乐诚公司因为本案还支付了律师费、诉讼费等费用，并因为本案还额外付出了精力，这些损失均应由张剑波、刘景琴承担。针对乐诚公司的上诉意见,张剑波、刘景琴答辩称:乐诚公司称张剑波、刘景琴在2019年8月29日找其他中介到酒店找黄兰签约不是事实。在当天见到黄兰之前，张剑波、刘景琴不认识黄兰且没有黄兰的任何联系方式，也从来没有与黄兰有过任何形式的沟通，相关情况可以去查通讯记录和酒店录像。乐诚公司虚假陈述，私自扣留张剑波、刘景琴证件，私自从银行拿走张剑波、刘景琴向银行提交的申贷资料，张剑波、刘景琴对此保留追究的权利。张剑波、刘景琴向一审法院提起诉讼请求：1.乐诚公司向张剑波、刘景琴全额归还张剑波、刘景琴向乐诚公司所交的履约保证金2万元；2.乐诚公司向向张剑波、刘景琴支付履约保证金2万元所产生的利息，从2019年9月1日按照本金2万元计，以同期银行贷款利率6.56%计算至还清之日止。暂计至2019年10月16日为165.35元；3.一审案件所有诉讼费用、邮寄费用由乐诚公司承担。乐诚公司向一审法院提出反诉请求：1.判决张剑波、刘景琴共同支付违约金69000元；2.判决张剑波、刘景琴承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年8月5日，张剑波与乐诚公司签订《诚意金协议》，约定张剑波委托乐诚公司为房地产中介代理，为张剑波介绍合适的物业，物业地址为广东省东莞市万科城市*****棕榈园5单元302，认购价格为228万元。付款方式为贷款，首付款延期到张剑波收到卖房款尾款，张剑波向该物业业主支付3000元作为认购该物业诚意金（该诚意金由乐诚公司托收）。该物业业主签收之时，此诚意金将自动转为定金，不足约定定金的须补足。如业主签收本诚意金后张剑波超过签约日期或于签约日期内因故不能履行合约而终止交易，张剑波同意无条件放弃上述诚意金。刘景琴于2019年8月6日签订《购买委托书》，委托乐诚公司促成张剑波、刘景琴购买位于东莞市寮步镇万科城市*****棕榈园5单元302物业，该委托书主要内容如下：1、购买价2300000元，按揭付款。2、在签署本委托书时支付履约保证金20000元给乐诚公司，如乐诚公司促成卖方按照约定条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件的，自卖方签署上述合同或文件之日起，乐诚公司有权代刘景琴将履约保证金作为定金给付卖方，并承诺在接到乐诚公司电话或书面通知之日起3日内到指定地点与乐诚公司、卖方签署《房地产买卖及居间合同》，否则乐诚公司或卖方有权不予退还该履约保证金。3、乐诚公司须严格按照约定尽力促成买卖，如卖方未能在2019年8月9日前按照约定条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件的，乐诚公司应在上述期限届满后的五日内无息退还履约保证金。刘景琴在2019年8月9日前不得单方解除本委托书，否则乐诚公司有权不予退还履约保证金。4、刘景琴违反如下约定的，应向乐诚公司支付相当于购买价格3%金额的违约金：（1）本人或其亲属、授权人、委托人或代理人私下与乐诚公司介绍的卖方成交而恶意规避支付居间服务费的；（2）利用或向任何第三方透露从乐诚公司处得知的信息进行交易导致乐诚公司丧失交易机会产生经济损失的。5、备注：此保证金含叁仟元诚意金，诚意金由刘景琴老公张剑波所交。签订《购买委托书》当日，刘景琴支付保证金20000元给乐诚公司。一审庭审中，张剑波、刘景琴确认其系夫妻关系，案涉房屋买卖是双方的合意来进行购买。另查，2019年8月2日，第三人黄兰与乐诚公司签署了《住宅租售委托书》，委托乐诚公司为黄兰所有的位于东莞市万科城市*****棕榈园5单元302物业出租/出售之经纪公司，黄兰委托乐诚公司代收出租/出售之定金、按金及租金/房款，所代收款项在第三人与客户签署《房屋租赁合同》/《房地产买卖合同》时一并转交给黄兰。2019年8月29日，黄兰与乐诚公司签订了《房屋买卖居间合同》，但张剑波、刘景琴未签字。2019年8月6日，乐诚公司将张剑波、刘景琴保证金中的10000元通过微信转账的方式支付给了黄兰，并提交了微信聊天记录、黄兰写的情况说明予以佐证。后于黄兰签署《房屋买卖居间合同》当日，即2019年8月29日，乐诚公司以现金方式支付10000元给黄兰，提交了黄兰写的情况说明予以佐证，但刘景琴、张剑波对此并不确认，其称不清楚该10000元是否交付给黄兰。现乐诚公司主张，该20000元的保证金已经全部作为定金支付给黄兰，刘景琴、张剑波则主张因房款付款时间双方未达成一致而导致未能最终签订合同，且乐诚公司未按《购买委托书》的约定于2019年8月9日前促成卖方签订房屋出售案涉物业的相关合同或文件，乐诚公司应退还保证金20000元给刘景琴、张剑波，并支付相应利息，利息从2019年9月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清之日止。乐诚公司另主张刘景琴、张剑波曾带其他中介作为居间方与黄兰协商案涉房屋买卖事宜，刘景琴、张剑波的行为违反了《购买委托书》，应按合同约定支付购房款的3%的违约金，即69000元，但乐诚公司并无提交证据证明。以上事实，有刘景琴、张剑波提交的《诚意金协议》、《购买委托书》、电话录音光盘及文字整理，乐诚公司提交的《购买委托书》、《住宅租售委托书》、房地产权证、微信聊天记录、《房屋买卖居间合同》、结婚证、情况说明及黄兰签字照片以及一审法院庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，黄兰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。《诚意金协议》、《购买委托书》是基于双方真实意思表示所签订的，双方应依据约定享有相应的权利以及履行相应的义务。关于乐诚公司是否应退还保证金20000元的问题，首先，乐诚公司主张已经把张剑波、刘景琴所交的保证金20000元作为定金支付给黄兰，提交了微信转账记录、黄兰写的情况说明及照片，以及结合双方一审庭审的陈述及张剑波、刘景琴提交的电话录音，一审法院对乐诚公司的主张予以采信。其次，张剑波、刘景琴称2019年8月5日签订的《诚意金协议》中约定“首付款延期到张剑波、刘景琴收到卖房款尾款”，因截止起诉之日张剑波、刘景琴仍未收到卖房款尾款，因此未签订《房屋买卖居间合同》。但刘景琴在2019年8月6日签署的《购买委托书》中已经承诺在接到乐诚公司通知之日起3日内应与乐诚公司、卖方签署《房屋买卖居间合同》，该《购买委托书》在《诚意金协议》签署之后，说明张剑波、刘景琴已经同意签署《房屋买卖居间合同》，张剑波、刘景琴现以签署在前的《诚意金协议》作为未签订《房屋买卖居间合同》的抗辩理由明显不能成立。最后，虽然黄兰于2019年8月29日签订《房屋买卖居间合同》，但其已于2019年8月2日签订的《住宅租售委托书》已表明其意愿出售案涉物业，且双方并未明确《购买委托书》中的“相关合同和文件”具体内容，张剑波、刘景琴主张卖方未能在2019年8月9日前签订意愿出售的相关的合同和文件理由不成立。因此，依据《购买委托书》的相关约定，张剑波、刘景琴要求乐诚公司退还保证金20000元及相应利息依据不足，一审法院不予支持。关于张剑波、刘景琴是否应支付乐诚公司违约金69000元的问题，首先，乐诚公司并未提交证据证明张剑波、刘景琴带着其他中介作为居间方与黄兰协商购买案涉房屋事宜。其次，张剑波、刘景琴与黄兰并未私下成交，亦未通过其他中介达成交易而导致乐诚公司丧失交易机会造成损失，不符合《购买委托书》中约定的情形。因此张剑波、刘景琴无需向乐诚公司支付违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回张剑波、刘景琴的全部诉讼请求；二、驳回乐诚公司的全部反诉请求。一审案件受理费152.07元，由张剑波、刘景琴负担；反诉受理费762.5元，由乐诚公司负担。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实：1.张剑波、刘景琴在二审期间向本院提交了证件签收单，用以证明乐诚公司私自扣留其证件；微信聊天记录，用以证明林良杰发出的收款人与乐诚公司提交的收款人不是同一人，乐诚公司与银行违规操作收取房贷保险费。经质证，乐诚公司对证件签收单的真实性确认，但不确认证明对象；微信聊天记录的收款人头像差别可能是黄兰更换头像造成的，保险费属于工商银行的附随贷款政策，乐诚公司对保险费没有任何利益。2.乐诚公司二审期间，向本院提交了微信截屏，用于证明张剑波、刘景琴同意乐诚公司将代收的2万元作为定金转付给黄兰，以及张剑波、刘景琴企图逃避中介费。经质证，张剑波、刘景琴认为微信截屏容易伪造，林良杰与乐诚公司存在利害关系，证据内容也无法推导出乐诚公司的证明对象。本院认为：本案为合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对张剑波、刘景琴与乐诚公司，上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、张剑波、刘景琴诉请乐诚公司退还保证金20000元能否成立；二、能否认定张剑波、刘景琴存在《购买委托书》第五条约定的违约行为。关于争议焦点一。综合案涉证据以及各方陈述，本院分析如下：第一，虽然黄兰于2019年8月2日签署的《住宅租售委托书》约定出售价格为235万元，但黄兰此后签署的《房屋买卖居间合同》亦记载交易价格为230万元，且《购买委托书》第三条亦约定“如本人未书面通知贵司解除本委托书的，视本人继续委托贵司求购上述物业”，故本院对张剑波、刘景琴就出售价格或日期提出的异议不予采纳。第二，《购买委托书》第二条约定“如贵司按照上述约定的条件签署意愿出售该物业的相关合同或文件的，自签署上述合同或文件之日起，贵司即有权代本人将履约保证金作为定金支付给卖方”，故在黄兰已签署《房屋买卖居间合同》的情况下，乐诚公司将张剑波、刘景琴支付的2万元支付给黄兰具有合同依据。乐诚公司在本案中提交的微信截屏等证据已能相互印证，初步证明其已将2万元支付给黄兰，仅凭微信头像差异并不足以否定支付情况，本院对张剑波、刘景琴就此提出的异议亦不予支持。第三，虽然案涉《诚意金协议》备注“首付款延期至甲方收到款尾款”，但出具在后的《购买委托书》对于购买条件中的付款方式仅约定为按揭付款，并未记载其他要求，故一审判决认为张剑波、刘景琴未能以《诚意金协议》的前述备注内容作为抗辩理由并无不当。考虑到黄兰签署的《房屋买卖居间合同》中关于购买价格、付款方式等内容符合《购买委托书》第一条约定的购买条件，依照《购买委托书》第二条的约定，张剑波、刘景琴诉请乐诚公司返还2万元及利息依据不足，本院不予支持张剑波、刘景琴就此提出的上诉请求。关于争议焦点二。乐诚公司主张张剑波、刘景琴带其他中介公司的经纪人与黄兰商量以较低的居间服务费与其成交，但张剑波、刘景琴对此不予确认，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，乐诚公司应当提供证据证明自己主张的事实。本案中，张剑波在录音中并未确认乐诚公司关于“你七点找另外一家中介找她去签合同”的陈述，且黄兰并未出庭作证，故案涉证据并未能充分证明张剑波、刘景琴带着其他中介作为居间方与黄兰协商购买案涉房屋事宜，应由乐诚公司对此承担举证不能的不利后果。案涉证据未能证明认定张剑波、刘景琴存在《购买委托书》第五条约定的违约行为，即乐诚公司以此为由诉请张剑波、刘景琴支付违约金69000元缺乏依据，本院对此亦不予支持。综上所述，上诉人张剑波、刘景琴与乐诚公司的上诉理由未能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1829.13元，由张剑波、刘景琴负担304.13元，由东莞市乐诚房地产经纪有限公司负担1525元。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年八月三十一日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。