文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初3062号原告（反诉被告）：向友仙，女，汉族，1976年2月3日出生，户籍地重庆市云阳县。委托诉讼代理人：向智强，重庆名言律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：刘玲，女，汉族，1981年11月5日出生，户籍地重天市云阳县。委托诉讼代理人：旷盈庭，重庆市云阳县永盛法律服务所法律工作者。特别授权。委托诉讼代理人：谭加平，男，汉族，1973年1月19日出生，户籍地重庆市云阳县。一般授权。原告向友仙与被告刘玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案。2020年6月28日，被告刘玲对原告向友仙提起反诉。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向友仙及其委托诉讼代理人向智强、被告（反诉原告）刘玲的委托诉讼代理人熊飚、谭加平到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本院于2020年8月13日作出（2020）渝0235民初3062号民事裁定：本案转为普通程序。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向友仙及其委托诉讼代理人向智强、被告（反诉原告）刘玲及其委托诉讼代理人旷盈庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向友仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年12月27日至2020年12月27日的剩余租金8万元、押金3万元，并从2020年2月16日起至全部付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍支付利息。2.诉讼费、保全费均由被告承担。事实和理由：2019年12月27日，双方签订《云阳县金泉宾馆租赁合同》。租赁时间为五年，从2019年12月27日至2024年12月27日，每年租金为18万元、设施押金3万元。第一年租金在签订合同之日支付10万元，余下租金8万元及押金3万元共计11万元，在2020年2月15日一次性支付清楚。约定期间届满后，被告拒绝支付余下租金8万元及押金3万元。被告刘玲辩称，1.原告陈述的2019年12月27日签订的租赁合同无异议。但合同签订后突发新冠肺炎疫情造成了被告无法正常的经营，新冠肺炎疫情和疫情防控导致了承租人资金周转困难，营业收入明显减少，甚至没有收入。同时，2020年4月30日至6月23日，原告叫其在光辉岁月的员工大约20-30人在被告租赁的宾馆居住，原告至今没有支付费用。根据《云阳县金泉宾馆租赁合同》第12条5项约定，发生了新冠肺炎疫情，属于该合同约定的不可抗力，再根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二款、第九十四条第一项、第九十六条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情若干问题的指导意见（一）》第二条规定，出现了被告无法履行合同的情况，如果按租赁合同支付租金、违约金，对被告明显不公平，被告已经通知原告解除《云阳县金泉宾馆租赁合同》。原告请求按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付利息没有法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告刘玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除2019年12月27日签订的《云阳县金泉宾馆租赁合同》。2.要求反诉被告支付住宿费58200元（485人×120元/标间）。事实和理由：2019年12月27日，反诉原告与反诉被告签订了《云阳县金泉宾馆租赁合同》，合同在履行过程中出现了新冠肺炎疫情，造成反诉原告无法进行经营，疫情防控措施导致承租人没有营业收入，经营期间反诉被告以房主的身份带了光辉岁月的员工30人左右在该宾馆住宿8个房间，每个房间住宿4个人，长达一个多月，不按照标准房间二个床位住二个人的惯例住宿，完全按照反诉被告的意思想怎么住就怎么住，而且不支付住宿费，反诉原告作为承租人没有自主经营权，反诉被告的行为严重干扰了合同的正常履行，继续按照租赁合同履行对承租人明显不公平，符合《合同法》规定的不可抗力。根据《云阳县金泉宾馆租赁合同》第12条5项约定，发生了新冠肺炎疫情，属于该合同约定的不可抗力，再根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二款、第九十四条第一项、第九十六条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情若干问题的指导意见（一）》第二条规定，出现了被告无法履行合同的情况，如果按租赁合同支付租金、违约金，对被告明显不公平，被告已经通知原告解除《云阳县金泉宾馆租赁合同》。向友仙对刘玲的反诉辩称，1.反诉原告主张的解除双方签订的租赁合同的条件不成就，我方不同意解除，要求反诉原告继续履行该租赁合同。2.反诉原告所主张的宾馆住宿费用与本案不属于同一法律关系，反诉原告不应将其作为反诉请求，反诉原告主张的住宿费用，在客观上不能由原告承担住宿费的法律后果，其理由是反诉被告的丈夫仅仅是介绍光辉岁月歌厅的工作人员到反诉原告处住宿，按照什么价格以及什么方式与光辉岁月结算都与介绍人没有任何关系，都不能找介绍人主张住宿费。请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年9月25日，向友仙、向友为、向小琳、向文芳、向纹君取得坐落于云阳县双江镇兴盛路生资公司综合楼房屋的房地产权证（土地用途商服，房屋用途仓库，楼层4层，房屋建筑面积853.8㎡）。2009年1月15日，经营者向友仙取得营业执照，名称云阳县金泉宾馆，类型个体工商户，经营场所重庆市云阳县双江街道青龙路**，组成形式个体经营，经营范围住宿服务。2019年12月27日，出租方（甲方）向友仙与承租方（乙方）刘玲签订《云阳县金泉宾馆租赁合同》，主要约定：一、甲方应当保证本协议签订时，金泉宾馆的所有经营证照齐全，不存在不能正常经营的情形，并承诺金泉宾馆不存在任何未了债务。二、甲方将云阳县双江镇青龙路249号经营的金泉宾馆，面积为850.25平方米，26个房间，40个床位，宾馆的全套设备设施（以清单为准），出租给乙方继续经营管理。乙方以甲方的名义从事经营活动，自负盈亏。乙方不得以亏损为由主张减少租金，甲方也不得以乙方利润较大为由主张增加租金。乙方不得以金泉宾馆的名义赊购货物、提供担保。三、租赁时间为五年，从2019年12月27日起至2024年12月27日止。四、每年租金为十捌万元（180,000元）。金泉宾馆设备设施押金三万元（30,000元）。押金在合同终止时经甲乙双方清点结算完毕后退还。五、租金及押金支付方式：第一年租金在签订合同之日支付十万元（100,000），余下租金八万元（80,000元）及押金三万元（30,000），共计十一万元（110,000元）在2020年2月15日一次性支付清楚，若乙方到期未给付余下租金八万元及押金三万元，则按乙方违约处理，甲方有权单方终止合同，并要求乙方承担违约责任，另甲方已经收取的租金十万元（100,000元）经折抵签合同之日至2020年2月15日的房租后作为乙方给甲方造成的损失费用不予退还。从第二年开始在每年12月30日之前一次性支付租金拾捌万元（180,000）给甲方。本合同约定的租金已包含房屋和设施、设备的全部租金。六、乙方在租赁经营期间，如要转租他人，必须经过甲方同意。七、乙方在租赁经营期间，涉及国家的税费等全部由乙方承担，与甲方无关。八、乙方在租赁经营期间，要爱护宾馆的设施设备，对设施设备不得损坏，如有损坏照价赔偿。房屋及设施、设备的正常老化、自然磨损的，乙方不承担赔偿责任。但对于不能够正常使用的，乙方有义务通过修复使其达到正常使用状态。九、乙方在租赁经营期间，不得有违法经营行为，若乙方在租赁经营期间出现违法经营行为，一切后果均由乙方承担，与甲方无关。十、乙方不得擅自修改房屋主体结构，若乙方需重新装修宾馆，需与甲方协商后在确定不损害房屋结构前提下进行。十一、租赁合同期满前一个月，如果乙方还要续租时，另行签订租赁合同和协商年租金。十二、违约责任。（一）如果因乙方的原因被吊销营业证照，乙方不得以此为由主张合同解除，仍应履行本合同。（二）如果因甲方在本合同签订前的经营行为被有关机关查处致乙方不能正常经营的，乙方有权选择主张解除本协议或继续履行合同、要求甲方赔偿损失。（三）如果因乙方的原因被吊销营业证照且乙方不能自行恢复经营证照的，甲方为恢复宾馆正常经营办理证照的全部费用均由乙方承担。因此而停业期间的租金，乙方应当维续承担。（四）如果因乙方原因致使不能继续履行本合同或致使甲方单方终止本合同，乙方应自不能履行本合同或甲方提出终止本合同之日起腾退并交还房屋及宾馆经营权。（五）如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。（六）任何一方提前终止合同或者违反合同约定，均应当按剩余租期可产生的租金总额的20%向对方承担违约责任，并承担对方因此而产生的损失。附：金泉宾馆实物交接清单。向友仙、刘玲在《云阳县金泉宾馆租赁合同》上签名捺印。2019年12月26日，被告刘玲通过中国邮政储蓄银行向原告向友仙转款10万元（《云阳县金泉宾馆租赁合同》约定的租金10万元）。合同签订当日，向友仙将《云阳县金泉宾馆租赁合同》约定的云阳县金泉宾馆交付刘玲。2020年5月14日，刘玲通过微信向向友仙发“通知”（以下简称“通知”），主要内容：“金泉宾馆向友仙女士！我们于2019年12月27日签订金泉宾馆经营协议，因疫情这个不可抗拒的因素，我实在无法无钱缴纳以下8万元的房租费。我以（已）缴10万元房租费本可经营到2020年7月27日。我自愿经营至2020年5月底结束。把金泉宾馆完好无损的还给你。请您于2020年6月1号接管金泉宾馆。”向友仙于同日收到该“通知”，并于次日向本院提起诉讼。被告于2020年6月29日关闭云阳县金泉宾馆，只是派一人照看宾馆。向友仙向本院申请财产保全，本院于2020年5月20日作出（2020）渝0235民初224号执行裁定：冻结刘玲的银行存款12万元。冻结存款的期限为一年，冻结期间停止支付。财产保全申请费1120元，已由向友仙交纳，诉讼中可以将该保全申请费列入诉讼请求。本院于2020年5月28日作出（2020）渝0235执保224号之一执行裁定：一、解除对刘玲的银行存款和网络资金的冻结；二、查封刘玲名下位于云阳县青龙街道五同路105号2单元801号的房屋。查封期限为三年，查封财产期间由所有人保管使用，不得转让、抵押查封财产和设定其他权利负担。另查明，2020年1月，湖北省武汉市等多个地区发生新冠肺炎疫情。1月24日，根据《重庆市突发公共发生事件专项应急预案》，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。自3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。1月23日，云阳县确诊首例新冠肺炎病例。2月19日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组印发《重庆市新冠肺炎疫情分区分级分类防控实施方案》，云阳县为中风险区县（截至2月17日24：00，累计确诊24，近14日新增确诊数7）。根据我市疫情形势，经市新冠肺炎疫情防控工作领导小组同意，从3月20日起，全市38个区县和两江新区、重庆高新区、万盛经开区、重庆经开区均已为低风险区县。上述事实，有双方当事人的陈述，原告（反诉被告）提交的营业执照、房地产权证、《云阳县金泉宾馆租赁合同》、本院（2020）渝0235民初224号执行裁定书等，被告（反诉原告）提交的中国邮政储蓄银行交易提醒、微信聊天记录和“通知”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、光辉岁月刘总（“情况说明”）、今日房价公示牌、重庆市云阳县关于经营性场所继续暂停经营的通知等证据在卷佐证，以及本院（2020）渝0235执保224号之一执行裁定书，本院予以确认。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以采信。本院认为，原、被告签订的《云阳县金泉宾馆租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《云阳县金泉宾馆租赁合同》后的2020年1月，发生新冠肺炎疫情，1月24日，重庆市启动了重大突发公共卫生事件一级响应，自3月10日24时起，将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，自3月24日24时起，将我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。新冠肺炎疫情对经营宾馆行业造成较大冲击，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，后新冠肺炎疫情防控工作从应急状态转为常态化疫情防控，全面贯彻“外防输入、内防反弹”的防控策略。本案中，被告承租云阳县金泉宾馆后不久即发生新冠肺炎疫情，受到了较大影响，经营困难，营业收入明显减少甚至没有营业收入。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，新冠肺炎疫情应当属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定的不可抗力。在合同履行过程中，被告没有按照合同约定向原告支付第一年租金的余下租金8万元和押金3万元，却根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，于2020年5月14日通过微信向原告发出“通知”，明确表示因疫情这个不可抗拒的因素，实在无法无钱缴纳以下8万元的房租费，自愿经营至2020年5月底结束，要求解除合同，由原告接管云阳县金泉宾馆，并在2020年6月28日开庭审理中，被告提起反诉，要求解除合同。被告是违约方，本不享有单方解除合同的权利，但是，《云阳县金泉宾馆租赁合同》约定：“（五）如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。”因此，被告根据该合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，享有解除合同的权利。被告于2020年5月14日通过微信方式向原告发出“通知”，虽然被告以提起诉讼的方式提出异议，但因新冠肺炎疫情的不可抗力原因，符合《云阳县金泉宾馆租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因此，原、被告于2019年12月27日签订的《云阳县金泉宾馆租赁合同》于原告收到“通知”即2020年5月14日解除。在庭审中，原告提出了可以附条件的协商解除合同，即由被告支付今年全年租金，支付以后年度租金的20%的违约金，但不变更诉讼请求。被告提出愿意协商解除，不同意支付今年全年租金，符合约定解除的条件，被告不存在违约，不支付违约金，住宿费可适当减少。反诉被告提出若双方签订的《云阳县金泉宾馆租赁合同》不符合解除的条件，如果对方提出要求反诉被告减免租金、延长租期或者延期支付租金，同意一级疫情响应期间50%的时间段减少相应的租金或延长相应租期均可，不同意接收云阳县金泉宾馆。但反诉原告不要求反诉被告减免租金、延长租期或者延期支付租金，不愿意变更合同，只要求解除合同，愿意将云阳县金泉宾馆交给反诉被告。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《云阳县金泉宾馆租赁合同》约定：“（五）如因洪水、地震、火灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。”因发生了新冠肺炎疫情，符合合同约定的“不可抗力原因，导致本协议不能全面履行”，“甲、乙双方互不承担违约责任。租金按实际租赁时间计算，多退少补。”因此，原告提出可以附条件的协商解除合同，即由被告支付今年全年租金，支付以后年度租金的20%的违约金，但不变更诉讼请求，而要求原告支付从2020年2月16日起至全部付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍的利息的请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付住宿费58200元，反诉原告提供的证据不能证明应由反诉被告支付住宿费的主张，应属于另一法律关系，本院在本案中不予处理。在审理中，本院组织双方当事人协商解除或者变更合同、交接涉案云阳县金泉宾馆、承担违约责任等事宜，均因双方分歧较大，未能达成协议。因此，双方就合同解除后的相关事宜，可另行协商或者其他方式解决。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持，对反诉原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告向友仙与被告刘玲在2019年12月27日订立的《云阳县金泉宾馆租赁合同》于2020年5月14日解除；二、驳回原告向友仙的诉讼请求；三、驳回反诉原告刘玲的其他诉讼请求。案件受理费2500元，财产保全申请费1120元，均由原告向友仙负担。反诉案件受理费12682元，由反诉被告向友仙负担6050元，由反诉原告刘玲负担6632元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  陈俊太人民陪审员  王首建人民陪审员  向玉兰二〇二〇年九月二十四日法官 助理  徐 巧书 记 员  叶 平