湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初2938号原告：李娟，女，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：李兴初，湖南沅澧律师事务所律师，特别授权代理。被告：常德鑫泽置业有限公司，住所地常德柳叶湖旅游度假区七里桥街道七里桥社区柳叶大道柳叶花园**楼****。法定代表人：张令兴。委托诉讼代理人：任帆，该公司员工，一般授权代理。原告李娟与被告常德鑫泽置业有限公司（以下简称鑫泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。李娟的委托诉讼代理人李兴初到庭参加诉讼，鑫泽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告将擅自变更安装的“奥的斯”牌电梯更换为约定的“日立牌”电梯；3.被告承担违约责任，并依约按房价款总额5%支付违约金62979.9元（计算公式为房价款总额1259598元×5%）；4.依法判令被告承担本案全部诉讼费（含律师费）。鑫泽公司庭后提交代理词答辩称，1.涉案电梯已经安全检测合格并取得电梯全部检测合格证明，实际使用的奥的斯电梯质量优于合同约定的日立牌电梯，我公司提供了优于合同约定标准的服务，且并未造成实际损失，不承担违约责任；2.原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。经审理查明，本院确认案件事实如下：2017年9月20日，李娟与鑫泽公司签订编号为xxx的《常德市商品房买卖合同》，李娟购买鑫泽公司开发建设的常德xx商品房项目第x幢x层x号房屋，房屋价款总额1259598元。李娟按约支付了房款，鑫泽公司交付了该房屋。合同第七条第三款约定，未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设备，买受人有权解除合同...买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。买卖合同附件《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》中第十二条约定，x栋各两台电梯，每梯服务48.5户，电梯的品牌均为日立。现x栋楼实际安装的二台电梯均为奥的斯牌。奥的斯品牌电梯经检测合格，已取得安全检测合格证明。在本院已受理的同一楼栋其他业主起诉的类似案件中，均已查明常德x栋建设单位为鑫泽公司，开工日期为2017年1月16日，竣工验收日期为2019年5月16日。2017年6月29日，鑫泽公司与广州奥的斯电梯有限公司（以下简称奥的斯电梯公司）签订《常德x电梯设备买卖合同》，合同约定鑫泽公司向奥的斯电梯公司采购直梯，其中x楼采购奥的斯电梯，层/站均为34/34，载重均为1000kg，速度均为2.5m/s，一部普通电梯单价（电梯到工地）为262270元，一部兼消防及无障碍电梯单价（电梯到工地）为281410元。2016年11月22日，鑫泽公司与日立电梯（中国）有限公司签订《电梯设备买卖合同》，约定鑫泽公司向日立电梯（中国）有限公司为常德x栋采购电梯，该合同中最接近x楼电梯规格（层/站）的为该小区第x栋，x栋楼安装的二台电梯均为日立牌，层/站分别为32/32、33/33，载重均为1050kg，速度均为2.5m/s，其中普通电梯单价（电梯到工地）为306320元，另一部兼消防及无障碍电梯单价（电梯到工地）为333070元。以上事实，有当事人的身份信息、公司工商登记资料复印件、《商品房买卖合同》、《房地产开发项目品质和交标准承诺书》复印件及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及附件，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，且鑫泽公司对其效力亦无异议，故对李娟要求确认其与鑫泽公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。本院对双方争议焦点评判如下：1、李娟要求将x现有电梯更换为日立牌电梯能否支持？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本案中，虽然鑫泽公司擅自更换电梯品牌构成违约，但鉴于奥的斯品牌电梯经检测合格，已取得安全检查合格证明，能够满足住户的基本使用，双方合同目的仍未落空；且更换电梯必将会给业主的生活带来诸多不便，而电梯的所有权系全体业主共同享有，更换电梯涉及到小区业主共有权的处分问题；另外，更换电梯履行费用过高，故从主体资格、便利业主使用及节约资源角度考虑，对李娟要求将x栋奥的斯牌电梯更换为日立牌电梯的诉讼请求，本院不予支持。2、李娟要求鑫泽公司支付违约金的请求应否支持及本案违约金金额的确定？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，鑫泽公司擅自将约定的日立牌电梯更换为奥的斯牌电梯，其行为构成违约，李娟依法可以要求鑫泽公司承担继续履行或者赔偿损失等违约责任；因前述理由，安装日立牌电梯不适合实际履行，故李娟只能请求鑫泽公司承担实际履行以外的其他责任。现李娟要求鑫泽公司按照约定以房屋总价款5%支付违约金，但是以x总户数、实际安装的二部电梯的总价款与约定的日立牌电梯总价款来看，该约定的违约金过分高于鑫泽公司因违约行为所减少的支出，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对鑫泽公司辩称违约金过高，要求予以调整的意见，本院予以采纳。本院认为，鑫泽公司作为房屋出卖人，未按合同的约定安装“日立”牌电梯，系合同履行的违约方，在李娟未就实际损失提交证据支持的前提下，本院认为应当以该两种不同品牌电梯的差价，即鑫泽公司通过违约行为的获利或者减少支出的成本作为本案中因其违约行为而给小区楼栋全部业主造成的损失；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌定鑫泽公司向李娟支付电梯差价986.7元｛[（306320元+333070元）-（281410元+262270元）]÷（48.5户+48.5户）｝作为其履行行为不适当的违约金较为妥当。对于鑫泽公司辩称的，其实际安装的奥的斯牌电梯在功率、运行高度等方面优于日立牌电梯的意见，此优势并无专业机构予以认证，且李娟仅对电梯品牌不予认可，与电梯质量无关，故对鑫泽公司的辩解，本院不予支持。鑫泽公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、李娟与常德鑫泽置业有限公司于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》（编号xx）有效；二、常德鑫泽置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李娟支付补偿款986.7元；三、驳回李娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由常德鑫泽置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  刘国英二〇二〇年九月十七日法官助理吴佳颖书记员张思滢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。