苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初3944号 原告：苏州市住房和城乡建设局，住所地江苏省苏州市姑苏区锦帆路**。 法定代表人：张伟，局长。 委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 被告：姑苏区长吴路水天堂浴场，住，住所地苏州市友联行政综合楼**/div> 经营者：陈闻东，即本案另一被告。 被告：陈闻东，男，1968年6月26日出生，汉族，住苏州市。 原告苏州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）与被告姑苏区长吴路水天堂浴场（以下简称水天堂浴场）、陈闻东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告市住建局的委托诉讼代理人熊坚、被告陈闻东暨水天堂浴场的经营者到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告市住建局向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租赁的友联行政综合楼北区房屋约3091.6平方米腾空后交还原告，交纳房屋租金及使用费合计249.33万元，自2016年9月1日起至实际腾房日，按年租金68万元暂计算至2020年4月30日。之后仍按照年租金68万元计算至实际腾房之日止。2.判令被告承担逾期交纳租金的违约金180元每天，要求计算至2020年4月30日为284400元。事实与理由：苏州市友联行政综合楼北区非居住房系原告所有的房产，2015年通过拍卖公司经苏州产权交易所与水天堂浴场签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租期自2015年7月1日至2018年6月30日，年租金68万元，先付后用，并约定在2015年8月30日前付2015年7月1日至12月31日期间的半年租金34万元，其余租金按季度在每季度的第一个月内支付。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告仅支付了首期租金34万元及租赁保证金16.75万元，后未能按约支付租金；嗣后，在原告催要后，被告在2018年10月25日支付了51万元，但仍然未能结清全部租金且未将租赁房屋交还原告，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告水天堂浴场及陈闻东共同辩称：我在2018年6月就已经不再经营了，所以租金不能继续计算；房屋之所以未归还，是因为我方希望能够续租，原告也同意如果我结清租金可以续租的，双方也一直就此进行沟通，后续没有协商成功；即便法院认定我方违约，双方合同约定的逾期支付租金违约金标准也过高，双方实际一直就续租问题在协商。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据市住建局提交的报告、苏州市计划委员会批复、建设工程规划许可证、苏州市房地产测绘队面积计算成果及平面图、招租鉴证报告书、房屋租赁合同、催缴租金通知书、律师函及邮寄凭证、通知、缴款书，结合本院现场勘验照片及当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2001年3月8日，苏州市规划局颁发苏规（2001）民字第40号建设工程规划许可证，批准苏州市地产开发经营公司建设友联行政楼（3-4层）；2003年5月30日，苏州市地产开发经营公司向市住建局报告称因该公司整体改制，其将包括友联综合楼在内的资产上交市住建局。2012年-2013年期间，市住建局委托苏州市房地产测绘队对上述坐落于长吴路1号的友联综合楼进行了测绘。 2015年，市住建局（甲方、出租方）与水天堂浴场（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定市住建局将长吴路友联综合楼北区建筑面积约3091.60平方米的房屋出租给水天堂浴场使用。租期自2015年7月1日至2018年6月30日，年租金68万元，2015年8月30日前支付2015年7月1日至同年12月31日期间的租金34万元，其余租金按季度在每季度的第一个月内支付，如乙方逾期支付租金，除应及时如数补交外，必须另行向甲方支付违约金（违约金自逾期之日起按180元/天计算）；合同第四条约定乙方须在2015年8月30日前支付履约保证金167500元；合同第六条第4款约定本合同租赁期满和提前终止后，乙方必须在本合同租赁期满或提前终止之日起的次日将房屋交还给甲方；合同第十四条约定合同在乙方于2015年8月30日前付清合同第三条第1款所规定的租金及第四条所规定的履约保证金，并经苏州产权交易所鉴证后生效。合同签订后，水天堂浴场向市住建局支付了首期租金340000元及租赁保证金167500元。 2017年2月28日，苏州产权交易所发布招租鉴证报告书，载明市住建局所有的长吴路友联综合楼北区公有房产由水天堂浴场承租，租期3年，租金总额204万元，首期租金34万元，履约保证金167500元。 上述房屋租赁合同履行过程中，水天堂浴场未能按约支付租金，市住建局分别在2016年11月28日、2017年6月20日发出“催缴房屋租金通知”并在2018年4月26日委托律师发出律师函，载明水天堂浴场仅支付租金至2015年年底，要求水天堂浴场支付2016年1月1日起的房屋租金，水天堂浴场经营者陈闻东签收相应通知后并未支付租金。 上述房屋租赁合同到期后，市住建局于2018年10月25日发出“关于责令限期缴清房屋租金的通知”，要求水天堂浴场在2018年11月5日前支付2016年1月至2018年10月的全部租金共计1926700元。陈闻东收到该通知后，于2018年11月22日向市住建局支付51万元，其在庭审中陈述市住建局当时承诺如果其结清欠租，市住建局可以将房屋继续出租，但因其合伙人资金未到位，其未能将欠租结清，后续也未再支付，双方就续租事宜未能协商一致。 本案审理中，本院至租赁房屋现场进行勘验发现案涉房屋目前仍由水天堂浴场控制（派员看守），但浴场已经停止经营。陈闻东陈述称其自2018年6月起就已经停止经营浴场，但是因为一直希望能够继续承租，故没有将房屋返还给市住建局；市住建局对房屋现状认可，明确同意将水天堂浴场已经支付的167500元租赁保证金抵扣欠付租金；市住建局还陈述其主张的逾期违约金系根据合同自第二期租金应付之日主张的，因为水天堂浴场逾期支付租金给其造成利息损失，具体由法院认定。 本院认为，市住建局与水天堂浴场签订的《房屋租赁合同》早已于2018年6月30日到期，且此后双方并未续订合同且市住建局亦未与陈闻东另行订立合同，水天堂浴场依法依约应当返还租赁标的物，故本院对市住建局起诉要求水天堂浴场及陈闻东返还友联行政综合楼北区约3091.6平方米房屋的诉讼请求予以支持。水天堂浴场在合同履行期间未能按约支付租金且租期届满后未能返还房屋，均已违反合同约定，市住建局有权起诉要求其补足租期内欠付租金，且依法有权要求其按合同约定租金标准支付租赁期限届满后至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；租期内应付租金总额为204万元，水天堂浴场实际已经支付85万元，尚余119万元未予支付，市住建局同意以水天堂浴场已经支付的167500元租赁保证金抵扣部分租金并无不当，本院照准，故水天堂浴场需向市住建局支付2018年6月30日前的房屋租金1022500元；水天堂浴场已经自2018年停止经营，市住建局要求水天堂浴场的经营者陈闻东承担责任亦符合法律规定，本院予以准许；另，水天堂浴场及陈闻东需按照68万元每年的标准支付2018年7月1日起的房屋占有使用费。 关于市住建局主张的逾期支付租金违约金。虽然双方合同明确约定了逾期支付租金违约金为180元/天，但是虑及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的性质，以及水天堂浴场逾期支付后市住建局在2018年10月起即未再及时催要的事实，本院认定水天堂浴场按照100元/天的标准自第二期租金应付之日即2016年1月1日起支付违约金至市住建局主张的2020年4月30日为158100元，市住建局主张超出部分，本院不再支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、被告姑苏区长吴路水天堂浴场、陈闻东于本判决生效之日起十日内向原告苏州市住房和城乡建设局返还苏州市姑苏区长吴路友联综合楼北区建筑面积约3091.60平方米的房屋，并向原告苏州市住房和城乡建设局支付上述房屋的占有使用费（按68万元/年的标准，自2018年7月1日起计算至实际返还房屋之日止）； 二、被告姑苏区长吴路水天堂浴场、陈闻东于本判决生效之日起十日内向原告苏州市住房和城乡建设局支付2018年6月30日前的租金1022500元及逾期支付租金违约金158100元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29022元，减半收取14511元，由被告姑苏区长吴路水天堂浴场、陈闻东共同负担，于本判决生效之日起十日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年九月二十八日 书记员  李艳婷