广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15994号原告：佛山市南海能兴物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇吉庆道****，统一社会信用代码914406060901304220。负责人：江岳松。委托诉讼代理人：王瀚申，女，公司员工。委托诉讼代理人：张秋梅，女，公司员工。被告：陈锦明，男，1987年1月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*******，公民身份号码445************914。原告佛山市南海能兴物业管理有限公司顺德分公司（以下简称能兴公司）与被告陈锦明因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告能兴公司的委托诉讼代理人王瀚申、张秋梅到庭参加诉讼，被告陈锦明未到庭。本案现已审理终结。原告能兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月至2020年3月期间的物业服务费5098.31元及违约金（自2019年1月1日至实际履行之日止按日千分之五计算；其中至2020年3月31日，违约金为5057.48元）；2.判令被告立即支付2018年9月1日至2019年6月30日期间的公摊电费251.76元及违约金（自2018年9月1日至实际履行之日止按日千分之五计算；其中至2020年3月31日，违约金为258.95元）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为******小区提供物业服务，被告已于2016年12月28日收楼（被告已于2016年12月28日成为涉案房屋业主）。原告与被告于2016年10月7日签订《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务。原告已依约履行了物业服务义务，但被告自2019年1月1日开始拖欠物业服务费，截止2020年3月31日，被告尚欠款项及各项收费标准如下：1.物业服务费5098.31元，收费标准：每月每平方米3元/月（特别约定2019年7月1日前，被告交纳电梯住宅物业服务费的标准按所拥有的物业的建筑面积2.5元/月/平方米计收），被告涉案房屋面积为95.77平方米，欠交期间为2019年1月1日至2020年3月31日。2.公摊电费251.76元，收费标准：协议第三条约定，上述物业服务不包含公共水电分摊费。每户应交的公摊电费已每季度进行公示。3.违约金5316.43元，收费标准：协议第十二条约定，逾期交纳物业服务费及公摊水电费，从逾期之日按每日千分之五收取违约金。总计10666.5元。以上事实有《前期物业服务协议》、收楼确认书、欠费明细表、催缴通知书等证据证明。被告逾期交纳物业服务费的行为已构成违约，经原告催收后，被告仍拒不履行支付义务，严重损害原告利益。根据双方协议约定及相关法律法规，原告有权要求被告立即支付2019年1月至2020年3月期间的物业服务费5098.31元及2018年9月至2019年6月公摊电费251.76元，以及支付违约金5316.43元，总计10666.5元。请求法院查清事实，判如所请，以维护原告的合法权益。本院依法向被告陈锦明送达起诉状副本和开庭传票，被告陈锦明既不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，在诉讼过程中没有答辩。经审查，被告陈锦明没有到庭参加诉讼，视为其自行放弃质证权和抗辩权。原告提供的证据来源合法，与本案有关联，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。本案经开庭审理，结合本院对证据的认证，本院对本案事实作如下认定：1.陈锦明作为买受人于2016年10月7日签订《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，买受*********************************房，建筑面积121.14平方米。陈锦明于2016年12月28日签收《房屋交接表》复印件一份，签收************房。2.陈锦明作为业主，能兴公司作为物业服务企业，双方于2016年10月7日签订《顺德区前期物业服务合同》复印件一份，约定能兴公司为******小区物业服务企业，陈锦明应于每月8号前缴纳物业费，每月应缴物业服务费按建筑面积3元/月/平方米计收(特别约定：2019年7月1日前，电梯住宅物业按建筑面积2.5元/月/平方米计收)，如陈锦明不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，能兴公司有权从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款的违约金；如陈锦明拖欠由能兴公司代缴的水、电等费用，该费用由能兴公司垫付的，则能兴公司有权向陈锦明追讨，陈锦明应及时清偿并支付相应的违约金，违约金按相关行业规定的标准计收。3.能兴公司提供《催款通知书》原件一份、怡翠晋盛欠费明细表（收费期间）打印件一份、怡翠晋盛缴费通知单原件一份，主张陈锦明自2019年1月起至2020年3月止未缴纳物业服务费5098.31元，自2018年9月起至2019年6月止未缴纳公摊水电费251.76元，并且确认陈锦明仍为业主。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告之间的物业服务合同关系合法有效，受法律保护。被告欠缴2019年1月起至2020年3月止物业管理费的事实清楚，《顺德区前期物业服务合同》明确约定2019年7月1日之前每月每平方米物业服务费2.5元，2019年7月1日之后每月每平方物业服务费3元，结合被告所购房产建筑面积为121.14平方米，本院予以支持原告诉请被告支付2019年1月起至2020年3月止物业管理费5027.31元（2.5元/月/平方米×121.14平方米×7个月+3元/月/平方米×121.14平方米×8个月），原告诉请超出部分没有事实与合同依据本院不予支持。对于原告诉请公摊电费251.76元（2018年9月至2019年6月期间），原告已提供公摊电费明细予以佐证该笔费用的支出，结合公摊电费数额较低且为进行小区管理所须支出的必要费用，原告虽未开具公摊电费发票，本院予以支持原告诉请被告支付公摊电费251.76元。对于原告诉请物业服务费违约金，因被告拖欠物业管理费已构成违约，根据双方在《顺德区前期物业服务合同》中的约定，被告需从逾期之日起按日千分之五向原告支付逾期付款违约金，由于该标准过高超出了原告的实际损失，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算，本院予以支持自应缴当月物业管理费的次月1号起至被告清偿之日止，按日万分之五的标准计算的违约金，暂计至2020年3月31日违约金为510.36元（计算详见附表），原告诉请超出部分没有事实与法律依据本院不予支持。对于原告诉请公摊电费违约金，因被告拖欠原告垫付的公摊电费已构成违约，根据双方在《顺德区前期物业服务合同》中的约定，被告需从逾期之日按日千分之五向原告支付逾期付款违约金，由于该标准过高超出了原告的实际损失，结合公摊电费本金数额较低，本院酌情支持公摊电费违约金25元，原告诉请超出部分没有事实与法律依据本院不予支持。综上，原告诉请有事实与法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告陈锦明应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市南海能兴物业管理有限公司顺德分公司支付2019年1月起至2020年3月止的物业管理费5027.31元、违约金510.36元（违约金暂计至2020年3月31日，之后以物业管理费5027.31元为基数按日万分之五的标准计算至被告陈锦明清偿之日止）；二、被告陈锦明应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市南海能兴物业管理有限公司顺德分公司支付2018年9月起至2019年6月止的公摊电费251.76元、违约金25元（违约金暂计至2020年3月31日，之后以公摊电费251.76元为基数按日万分之五的标准计算至被告陈锦明清偿之日止）；三、驳回原告佛山市南海能兴物业管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告佛山市南海能兴物业管理有限公司顺德分公司已预付），由被告陈锦明负担并直接向原告佛山市南海能兴物业管理有限公司顺德分公司支付。本判决为终审判决。审判员 辜 原二〇二〇年九月十五日书记员 黎艳芳附表：物业管理费违约金计算表逾期缴费起算日期物业管理费（元）违约金利率(元/日)欠缴天数（截至2020年3月31日）应缴违约金（元）2019-2-1302.850.000542564.362019-3-1302.850.000539760.122019-4-1302.850.000536655.422019-5-1302.850.000533650.882019-6-1302.850.000530546.182019-7-1302.850.000527541.642019-8-1302.850.000524436.952019-9-1363.420.000521338.702019-10-1363.420.000518333.252019-11-1363.420.000515227.622019-12-1363.420.000512222.172020-1-1363.420.00059116.542020-2-1363.420.00056010.902020-3-1363.420.0005315.632020-4-1363.420.000500.00违约金合计：510.36元