湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1958号原告：彭玲，女，1982年8月23日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：钟龙，湖南了得律师事务所律师。被告：岳阳市城市旧改投资有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区吕仙亭街道洞庭南路**。法定代表人：杨雄辉，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：余熙文，湖南岳州律师事务所实习律师。第三人：岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区云梦路南津港**。法定代表人：甘支香，执行董事。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。原告彭玲与被告岳阳市城市旧改投资有限公司（以下简称“岳阳城市旧改公司”）、第三人岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司（以下简称“洞庭名城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭玲及其委托诉讼代理人钟龙、被告的委托诉讼代理人彭彦林、第三人的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭玲向本院提出诉讼请求，判令被告岳阳城市旧改公司：1、赔偿原告损失共计1100000元；2、返还原告的履约保证金31200元；3、承担本案的诉讼费用。事实与理由：第三人与原告签订租赁合同后，出租方一直未兑现正式开街的承诺，导致原告一直无法营业，给原告造成了巨大经济损失。被告岳阳城市旧改公司辩称，1、答辩人与被答辩人彭玲之间租赁合同的租赁期限已届满，按照合同约定，租赁关系终止时，被答辩人需将租赁场地恢复原状返还给出租人，出租人无需向承租人支付任何的赔偿或补偿。2、被答辩人未按合同约定交纳租金、物业管理费，合同到期后未支付占用费、物业管理费，被答辩人的行为构成根本违约，无权要求答辩人支付任何的赔偿或补偿；3、履约保证金不是由答辩人收取，不应由答辩人返还。第三人洞庭名城公司述称，第三人是按照市政府的会议精神要求将鱼巷子改扩建项目整体移交给被告岳阳城市旧改公司的，与原告彭玲之间租赁合同的全部权利义务已移交给被告。查明的事实岳阳市洞庭路鱼巷子文化街项目为岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司（以下简称“洞庭新城公司”）投资建设。第三人洞庭名城公司为洞庭新城公司全额出资成立的子公司。2014年10月8日，第三人（甲方）与原告彭玲（乙方）签订《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》，约定：甲方将洞庭路鱼巷子文化街项目XX号楼XXX号商铺出租给乙方，商铺面积为240平方米，房屋用途为餐饮；租赁期自该房屋交付之日起五年，免租装修期自该房屋交付（或视为交付）之日起算180天，该房屋自甲方向乙方发出收楼通知后第15天视为已交付给乙方，租赁期限、免租装修期、开业日不变。月租金60元/平方米（按每年6%递增），物业管理费每月5元/平方米，支付方式为该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费；履约保证金：承租人应于合同签订时向出租人一次性交纳相当于二个月的租金和物业管理费作为履约保证金，共计31200元；在租赁期间，甲方有权从履约保证金中扣除因乙方不恰当使用房屋或其他设施损坏之赔偿金，因乙方违约应向甲方支付的违约金或其他赔偿金，履约保证金被扣除后，承租人应补足差额，如履约保证金不足抵付的，出租人有权另行追偿不足部分，承租人应在出租人通知补付保证金之日起三日内补足，逾期不补的，出租人有权解除合同。乙方必须遵循“装修指南”安排设计装修事宜，在对房屋进行装修或安装消防、机电、空调（甲方提供空调外机指定的位置）、网络等设备时必须事先向甲方或物业公司递交设计图纸，在获得甲方或者物业公司及有关政府部门的书面同意后方可施工，甲方或物业公司不得无理拒绝或拖延同意。乙方应不迟于免租装修期届满后次日在该房屋内按约定用途开业。每逾期一天须向甲方支付相当于日租金两倍金额的违约金。在租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向任何第三方转租或者转让、交换承租权或部分承租权，亦不得将乙方的经营权转让给任何第三方或委托第三方进行经营管理或转让其公司股权或在租赁期内转让合伙份额。本合同约定租期届满但未续约或者提前解除终止合同后的7日内，乙方应将房屋恢复原状或甲方同意接受的状态（甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用）返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无需给予补偿。本合同项下租期届满，本合同自动终止。乙方在同等条件下享有优先续租权，届时乙方应在租期届满前提前六个月向甲方发出书面不可撤销的续租通知，若乙方未在上述期限内提出申请或未在上述期限内协商确定租金并签妥续租协议的，则本合同到期终止，乙方同时放弃其对该房屋的优先承租权。合同还对其他事项进行了约定。租赁合同签订后，第三人洞庭名城公司将租赁商铺交付给原告彭玲。原告于2015年4月7日向第三人交付了履约保证金31200元。原告租赁门面后，进行了装修，并以“项域清吧”进行了经营。期间，原告未支付过租金和物业管理费。2015年12月31日，第三人就湖湘小镇音乐餐厅、潇湘明珠宾馆、菲尔酒吧、彩虹堂儿童娱乐城、巴陵美食广场、醉洞庭餐馆等鱼巷子一期试营业商户诉求申请报告出具了回复函，主要内容如下：1、同意给予一期于2015年6月前试营业商户2年的免租期，免租期为正式开街之日起；2、一期开街时间预定为2016年4月28日或5月1日，已试营业商户在正式开街前仍然享受试营业期政策......3、对于未参加试营业，未装修以及歇业的一期商户公司将于1月份发出正式通知要求其在正式开街前10天内完成装修或业态调整，按正式开街时间统一开业，如至规定时间内不能正式开业的商户，公司将视同该经营商户单方违约，公司将无条件收回其经营商铺……5、同意给予一期商户以下市场培育期扶持政策：1）给予2年租金减半的政策，2）要求取消原合同递增办法，前五年不递增。以上条款将在2016年3月以补充协议形式与各商户签署确定。但双方之后未再签订任何补充协议。被告未举证证明向原告作出了正式开街的通知。另查明，2019年4月30日，岳阳市旅游发展有限公司（以下简称“旅游发展公司”）与洞庭新城公司签订《鱼巷子改扩建项目整体移交框架协议》（以下简称《框架协议》），约定：洞庭新城公司将鱼巷子改扩建项目资产整体移交至旅游发展公司名下，移交范围包括鱼巷子改扩建项目一、二期、三期一阶段、慈氏塔修缮项目及历史文化街区项目，移交资产帐面价值约6亿元（以最终审计评估结论为准）。2019年12月17日，岳阳市城投集团注册成立被告岳阳城市旧改公司，并由被告负责洞庭南路历史文化街区项目（含鱼巷子）建设、投资、运营。洞庭新城公司、旅游发展公司与被告三方经协商于2020年1月10日签订《鱼巷子改扩建项目整体移交补充协议》，约定：鱼巷子改扩建项目由洞庭新城公司整体移交至被告名下，《框架协议》中约定的事项不变，原由洞庭新城公司履行的权利义务继续由洞庭新城公司履行，原由旅游发展公司履行的权利义务转接至被告履行，旅游发展公司不再承担《框架协议》中约定事项的任何法律、经济等责任。原告承租的商铺在上述资产整体移交范围内。2020年1月13日，被告向原告送达书面告知文件，称原告承租的商铺已正式移交给被告，原告与第三人签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》中有关洞庭名城公司的权利义务由被告继受和承担。案涉租赁门面2018年12月25日经岳阳市公安消防支队验收合格，2019年1月28日整体竣工验收，2019年4月15日完成工程竣工验收备案登记。诉讼过程中，经双方申请，本院委托湖南天翔工程项目管理有限公司对案涉房屋的装修、安装工程造价进行了鉴定，委托湖南三权价格评价咨询有限公司对案涉房屋的现值（包含物品设备原值和现值）进行了评估，湖南三权价格评价咨询有限公司结合工程造价的鉴定结果，出具了湘三权评字[2020]085号价格评估结论书，结果为：案涉商铺装修的原值为937686元、现值为889068元；设备物品的原值为152310元、现值为135162元。现原告向评估机构支付了鉴定费用12000元。又查明，本院在（2020）湘0602民初1227号，被告诉原告房屋租赁合同纠纷一案中，驳回了被告要求原告支付本案租赁合同期限内租金的诉讼请求。判决的理由与结果本院认为，第三人洞庭名城公司与原告彭玲之间签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。案涉租赁商铺虽然在租赁合同签订时未通过竣工验收以及消防验收，但在合同履行过程中已经通过竣工验收及消防验收，本院依法认定租赁合同合法有效。因租赁商铺的产权现已移交被告岳阳城市旧改公司所有，该合同中第三人的所有权利及义务，由被告承继。租赁到期后，原告未按照合同约定向被告提出续租申请，双方未签订新的租赁合同，第三人2015年12月31日回函承诺了相关优惠，但该回函仅承诺了给予减免租金的优惠，并未承诺延长或顺延租赁期限，故双方租赁关系自双方合同到期日（2019年10月7日）终止。根据法律规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，租赁合同期限已经届满，原告要求补偿装修费用，与法律规定相悖。租赁合同是双务合同，对于正式开街，出租方与承租方双方都有相应的义务。出租方除有向承租人交付租赁物的义务，其作为街区的规划者、管理者还负有为整个街区提供良好管理服务、营造良好经营环境的附属义务，承租方有诚实经营、按时缴纳租金的义务。本案中，出租方未通知正式开街，对承租人的经营造成了一定的影响，但出租方通过回函的方式对承租人减免了租金，本院亦在另案中对被告主张的租期内的租金未予支持，已经对承租人的损失进行了考虑。故对原告请求被告承担装修等损失1100000元的诉讼请求，本院不予支持。第三人收取了原告彭玲的履约保证金，应予以退还，现被告承继了第三人的权利义务，故对原告要求被告退还履约保证金31200元的诉讼请求，本院予以支持。关于鉴定费用，双方均同意进行鉴定，故应当共同承担，由原、被告各承担鉴定费用的一半。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于》第五条、第十二条之规定，判决如下：一、被告岳阳市城市旧改投资有限公司于本判决生效后十日内向原告彭玲返还履约保证金31200元；二、驳回原告彭玲的其他的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7490元，鉴定费用12000元，共计19490元，由原告彭玲负担13200元，被告岳阳市城市旧改投资有限公司负担6290元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年九月十一日书记员  刘 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。