广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22167号原告：周伟业，男，1990年10月6日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区************，公民身份号码******************。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码*****************。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码*****************。法定代表人：梁某1。上列两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区************（集中办公区），统一社会信用代码****************。法定代表人：卢某1。原告周伟业诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称“盛明公司”）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称“盛明投资公司”）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称“昶大公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序于同年9月25日公开开庭进行了审理。原告周伟业、被告盛明公司、盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼，被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明公司于2019年6月15日签订的《物业使用权转让合同》，解除原告与被告昶大公司于2019年6月15日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》；2.被告盛明公司向原告返还已收转让款项125000元并支付违约金（以125000元为本金按日万分之五的标准从2020年1月31日起计算至实际清偿之日止）；3.被告昶大公司向原告返还已收装修款项55000元并支付违约金（以55000元为本金按日万分之五的标准从2019年6月15日起计算至实际清偿之日止）；4.被告盛明投资公司对被告盛明公司上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告方承担。诉讼中，原告主张与被告盛明公司于庭前就合同不再履行已达成一致意见，故申请撤回诉请第1项。事实和理由：2019年6月15日，原、被告签订了《物业使用权转让合同》(合同编号7-首外F02号)，被告将位于佛山市南海区*********盛明广场的物业使用权转让给原告，转让期二十年。转让合同约定该物业转让款为180000元，按分期付款的方式支付转让款，其中首期转让款90000元，余款90000元在1年半内平均分18期免息付清。转让合同第五条约定被告盛明置业公司应在2020年1月31日前将该物业交付乙方使用；第十条约定被告盛明置业公司逾期超过90天交付的，原告有权解除合同，被告盛明置业公司向原告退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告于2019年6月15日支付了首期转让款90000元，后来支付了分期转让款30000元，即原告合计已支付物业使用权转让款共120000元。被告盛明置业公司未能依约交付案涉物业，且逾期已超过90天。并且被告盛明置业公司于2019年11月14日表示由于被告盛明置业公司资金原因导致盛明广场项目已停工，案涉物业不能按时竣工交付给原告，至本案起诉之日仍没收到被告的任何相关交付使用通知。在2019年1月13号后原告多次致电被告要取1月份分期房款的收据，一直也没得到回复，转让合同第五条第三点甲方(被告)应书面通知乙方(原告)及第十条通讯和送达说明要求书面邮寄方式或实际交付形式通知，直至原告起诉之日，被告从未收到任何形式的通知被告收楼，装修更是无从谈起，收据也无法收到。原告多次致电盛明广场与被告协商，要求按期交楼，否则退款，但被告一直推诿，后来电话已是空号。被告盛明置业公司的行为已构成根本违约，应承担逾期交付责任。原告请求解除相关合同，请求被告盛明置业公司支付相应违约金及利息。被告盛明置业公司系被告盛明投资公司独资成立的一人公司，被告盛明投资公司依法应当对被告盛明置业公司在经营期间所产生的债务承担连带清偿责任。原告与被告昶大公司于2019年6月15日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》(合同编号：7-首外F02号)，并于同日向被告昶大公司支付装修款55000元。基于与被告盛明置业公司间的租赁关系而签订，现原告请求一并解除，请求昶大公司立即全额退还装修款项。原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》时，出租的物业办理了规划报建手续，但并未竣工验收，尚不具备交付的条件，故原告与被告盛明置业公司之间形成预约租赁合同关系。《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司将物业出租给原告使用20年，其后无条件使用至2051年12月30日。无论《物业使用权转让合同》如何表述超过20年的使用期限和原告已支付租金的性质，不改变盛明置业公司将物业出租给原告使用的年限至2051年12月30日及原告支付的全部租金是原告承租取得物业使用权至2051年12月30日的对价的事实。由于实际租赁期限为应当自物业约定交付时间即2020年1月31日起算，合计32年(2020年1月31日至2051年12月30日)。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，《物业使用权转让合同》关于2020年1月31日至2040年1月30日的租赁约定是双方真实意思表示，其他租赁期间(2040年1月31日至2051年12月30日)的约定理应无效。关于《物业使用权转让合同》有效部分约定的解除，《物业使用权转让合同》约定盛明置业公司应在2020年1月31日前将涉讼物业交付原告，原告累计向盛明置业公司支付转让款120000元，已超出其承租20年应支付的对价(180000元÷32年×20年)，盛明置业公司没有提供涉讼物业经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，仍不具备将毛坯交付予原告检验的条件，盛明置业公司迟延交付毛坯超出合同约定的期限，原告有权根据《物业使用权转让合同》的约定单方解除合同。《物业使用权转让合同》不再履行，原告与昶大公司签订的装修协议丧失履行基础，合同目的无法实现，装修协议解除，昶大公司应返还装修款55000元予原告。原告请求法院解除装修协议予以支持。被告盛明公司辩称，被告盛明公司与原告在庭前就合同不再履行已经达成一致意见，仅就款项退还尚有争议。现被告盛明公司明确同意按照此前其他类似案件的判决结果支付，具体同意退还款项及支付违约金详细如下：同意退还《物业使用权转让合同》项下已付的转让款125000元及支付违约金（以125000元为本金按日万分之五的标准从2020年2月1日起至实际付清之日止，违约金以37500元为上限）。被告盛明投资公司辩称，对上述被告盛明公司同意支付的款项承担连带清偿责任。被告昶大公司没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年6月15日，原告（受让方、乙方）与被告盛明公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目**********物业（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方。总转让款金额为人民币180000元。甲方在2020年1月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。双方并约定其他权利义务。被告盛明公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告昶大公司(甲方、受委托装修方)签订《装修、装修设计、装修维护协议》，约定乙方全权委托甲方进行商铺的设计、装修及将来一切翻新维修。乙方于2019年6月15日前一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用55000元给甲方。被告昶大公司已出具收据确认收取55000元。2020年9月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告同意被告盛明公司、盛明投资公司答辩意见中的款项退还及责任承担，并表示就被告盛明公司、盛明投资公司的诉请内容超出上述被告盛明公司、盛明投资公司同意支付部分的，原告亦不再向被告盛明公司及盛明投资公司主张。本院认为，原告与被告盛明公司、盛明投资公司已于庭前自行协商不再履行《物业使用权转让合同》，并于庭审中就《物业使用权转让合同》项下的款项退还及责任承担的问题达成一致意见，本院予以确认。《物业使用权转让合同》已经合同双方协商不再履行，则《装修、装修设计、装修维护协议》丧失履行基础，合同目的无法实现，亦应予以解除。合同解除，应由款项的收取方被告昶大公司退还定购款项55000元。因被告昶大公司对《装修、装修设计、装修维护协议》的解除不存在过错，本院对原告诉请被告昶大公司支付利息的诉请不予支持。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周伟业与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2019年6月15日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款125000元及支付违约金（以125000元为本金从2020年2月1日起至实际清偿之日止按日万分之五计算，违约金以37500元为限）予原告周伟业；三、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项55000元予原告周伟业；五、驳回原告周伟业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2412.5元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告已预交的案件受理费2412.5元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年九月三十日书记员 孙王成欣