舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初2201号 原告（反诉被告）：舟山市普陀区朱家尖养殖公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙。 法定代表人：郑志光，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李庆华，男，1939年9月16日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡宇波、余宛霖，浙江际洲律师事务所律师。 原告舟山市普陀区朱家尖养殖公司（以下简称养殖公司）诉被告李庆华租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，李庆华在法定期限内提出对养殖公司的反诉，本院对本反诉依法合并审理。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，养殖公司的法定代表人郑志光以及委托诉讼代理人俞宏波，李庆华的委托诉讼代理人胡宇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、本诉部分 养殖公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2005年9月1日签订的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除；2.判令李庆华将承租的蟹池场地腾退给养殖公司。事实与理由：2005年9月1日，原、被告签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司（甲方）将坐落于朱家尖西岙连心畈内的部分场地租赁给李庆华（乙方）用于养殖，约定养殖期限为三年，从2005年9月1日起至2008年8月31日止，合同同时对租金金额、支付期限及其他权利义务进行了明确约定，其中合同第七条明确约定，乙方承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则乙方应无条件服从，并对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构评估，按当时评估价甲方一次性补偿给乙方。合同期限届满后，双方承租关系一直继续，采取了不定期租赁的做法，具体操作为先租后付，一年期满后支付当年度租金。2018年9月及2019年7月，案涉场地因规划需要收回，朱家尖街道办事处以及养殖公司先后发布通告，对广大养殖户进行告知，并于2019年8月开始启动解约及场地收回程序，至2019年9月10日止，除李庆华等几户外，其他养殖户均与养殖公司签约并领取了补偿款。而李庆华因财产补偿要求过高一直未果，之后养殖公司发解除函给李庆华，但李庆华在收到函件后仍未履行腾退义务，严重影响规划项目实施，导致集体利益受损，故养殖公司诉至法院。 李庆华答辩称，合同约定养殖公司对承租户的不动产投入进行评估补偿后才能解除合同，养殖公司发送解除函的行为不能产生合同解除的法律效果，现租赁合同尚未解除，故养殖公司提出的要求确认合同已经解除的诉请无法成立。在本案审理过程中，李庆华表示愿意解除合同，但要求养殖公司对李庆华投入的养殖场设施进行合理评估公平补偿，在补偿后李庆华愿意腾退案涉场地。 二、反诉部分 李庆华向本院提出诉讼请求：1.判令养殖公司支付给李庆华蟹池及附属物补偿款50万元（具体金额按照实际评估为准）；2.反诉诉讼费由养殖公司承担。事实与理由：2005年9月1日，李庆华与养殖公司签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司将位于朱家尖镇西岙连心畈内的部分场地出租给李庆华用于养殖，实际租赁面积为3亩左右。2019年，案涉租赁场地因规划进行回收，并对养殖户进行补偿，经养殖公司委托的评估机构对李庆华的养殖场内的不动产等装修附属设施评估后，评估金额为16万元左右，但李庆华向其他养殖户了解后，李庆华养殖场的评估价格远远低于其他养殖户。李庆华多次向养殖公司提出异议，但未达成协议。李庆华认为，双方对解除租赁合同没有异议，但基于养殖公司委托的评估机构系其单方面指定，评估的项目标准均不清楚，且李庆华与其他养殖户的补偿标准差距悬殊，该评估不公平、不合理，故李庆华提起反诉，并申请对养殖场不动产及投入的设施进行司法评估。 养殖公司答辩称，养殖公司委托评估机构对养殖户的不动产投入进行价值评估，不同养殖户的投入情况各不相同，无法根据承租面积进行参照比较，养殖公司委托评估机构作出的评估结果客观公正，李庆华的反诉诉请缺乏事实依据和证据支持，请求法院驳回。 经本院询问后，双方同意就本反诉一并举证质证。 养殖公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、水域滩涂养殖证一份，拟证明案涉场地的使用权人为养殖公司的事实。 二、蟹池租赁合同一份，拟证明双方约定因国家和集体统一规划建设所需，养殖公司需要收回案涉场地时，李庆华应无条件服从的事实。 三、通告两份，拟证明养殖公司曾提前通知李庆华要收回蟹池的事实。 四、合同解除通知书一份，拟证明养殖公司通知李庆华解除合同的事实。 五、舟山市人民政府文件及规划图各一份，拟证明案涉场地已被规划用于项目建设的事实。 六、照片一张，拟证明李庆华收到解除函的事实。 七、评估报告一份，拟证明养殖公司委托评估机构对李庆华的蟹池装修附属物投入进行了评估的事实。 李庆华为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、装修附属物评估单一份，拟证明李庆华蟹池评估金额为16万余元的事实。 二、其他养殖户蟹池收回补偿款明细表一份，拟证明李庆华的养殖场评估价格远远低于其他养殖户的事实。 李庆华对养殖公司提交的证据一、五无异议；对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，养殖公司尚未对李庆华进行补偿，其不具有合同解除权；对证据三中落款时间为2019年7月19日的通告的真实性无异议，对落款时间为2018年9月18日的通告的真实性无法确认，李庆华表示没看到过；对证据四、六的真实性无异议，合法性有异议，认可收到过解除函，但不认可其效力；对证据七的真实性、关联性、合法性均不予认可，要求重新鉴定。养殖公司对李庆华提供的证据的真实性无异议，关联性有异议，不同养殖户的投入情况各不相同，其他养殖户的补偿金额与李庆华无关。本院对双方无争议的证据予以认定，对有争议的证据结合全案情况予以综合评判。 审理中，李庆华于2019年12月27日申请对案涉场地的地上附着物及室内装修价值予以司法评估，本院委托宁波三港资产评估有限公司进行司法评估。因李庆华未在规定期限内缴纳评估费，该公司于2020年6月30日退回委托评估申请。 经审理查明，位于朱家尖连心畈海塘的水域、滩涂系集体所有，养殖公司系该水域滩涂的养殖权人。2005年9月1日，养殖公司与李庆华签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司将面积为1.35亩的蟹池出租给李庆华用于养殖，租赁期限为2005年9月1日至2008年8月31日，租金为每年2700元，在每年的9月1日前付清；李庆华承租蟹池后，对蟹池所需设施的投资由其自负；李庆华在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则李庆华应无条件服从，养殖公司对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给李庆华，补偿后合同终止。合同到期后，李庆华继续租赁使用案涉蟹池，双方未再签订合同。2018年9月18日，朱家尖街道办事处发布通告，告知养殖户因项目规划需要，政府决定收回连心畈养殖地块。2019年7月19日，养殖公司发布公告，告知养殖户连心畈地块因航空小镇项目落户，不再出租该地块，水电供应将在7月底切断，禁止养殖户在通告发布后再进行养殖。2019年7月底，养殖公司对案涉场地停水停电。2019年8月，养殖公司启动评估程序，委托舟山汇诚房地产估价咨询有限公司对70户养殖户投入的地上附着物及室内装修进行价值评估，并与65户养殖户办妥了解约补偿手续。李庆华认为评估价过低，拒绝解约补偿方案，双方未能达成一致，李庆华未腾退租赁场地。养殖公司遂于2019年9月24日向李庆华送达合同解除通知书，告知其因项目规划建设需要，合同约定的单方解除条件成就，养殖公司决定解除双方签订的《蟹池租赁合同》，要求李庆华在15日内腾退。李庆华收到合同解除通知书后未予理睬，养殖公司遂诉至法院。审理中，李庆华提出反诉并申请司法评估，但其未在规定期限内缴纳反诉案件受理费和鉴定费。 本院认为，因李庆华未在规定期限内缴纳反诉案件受理费以及鉴定费，本案反诉部分按李庆华撤回起诉处理。本案的争议焦点为养殖公司行使合同解除权的条件是否具备，其向李庆华送达解除函的行为能否发生合同解除的法律效果。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中《蟹池租赁合同》于2008年8月31日到期，到期后双方未再签订书面合同，李庆华继续使用租赁蟹池，养殖公司也未提异议，双方之间的租赁合同性质为不定期。虽根据不定期租赁合同的性质，养殖公司有权随时解除合同，但行使解除权的条件或所涉权利义务仍应遵循《蟹池租赁合同》的相关约定。该合同第七条约定：李庆华在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则李庆华应无条件服从，养殖公司对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给李庆华，补偿后合同终止。本院认为，因统一规划建设需收回案涉场地，养殖公司于2019年7月发布通告进行告知，于2019年8月委托评估机构对各养殖户的地上附着物及室内装修价值进行评估，并按评估价支付补偿款给各养殖户，养殖公司已经履行了合同约定的评估手续，也愿意以评估价一次性补偿给李庆华，已满足了合同约定的行使解除权的条件，李庆华拒绝受领补偿款并非养殖公司过错。如将该条款机械地理解为承租人在收到其认可的补偿款后养殖公司才有权解除合同，可能引发承租人为取得更多的补偿款而故意拖延恶意占用租赁场地的诚信风险，使养殖公司的合同解除权流于形式，难以行使，有违合同本义。李庆华如对评估结果有异议，可在合理期限内提供证据或申请重新评估予以补充或更正，而李庆华在本案诉讼中未缴纳诉讼费和评估费，怠于主张，不影响合同解除的法律效力。综上，养殖公司行使合同解除权的条件已经具备，其于2019年9月24日向李庆华送达合同解除通知书，双方之间的合同于通知到达时解除，故本院对养殖公司要求确认双方之间的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除的诉讼请求予以支持。因租赁合同已经解除，李庆华无权再占用租赁场地，其应在合理期限内予以腾退。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、舟山市普陀区朱家尖养殖公司与李庆华于2005年9月1日签订的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除。 二、李庆华应于本判决生效之日起十日内腾退承租的蟹池场地。 案件受理费80元，由李庆华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆海勇 审 判 员  黄诗乔 人民陪审员  梁海平 二〇二〇年九月四日 法官 助理  杨志同 书 记 员  方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。