广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3869号上诉人（原审原告）：中山市万科水晶城房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******************1-3卡，统一社会信用代码：914***********964U。法定代表人：徐信钧，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁媛，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝玉婷，广东厚弘律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马啸，女，1985年10月29日出生，汉族，住上海市长宁区***************。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。上诉人中山市万科水晶城房地产有限公司（以下简称万科公司）因与被上诉人马啸商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初27408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。万科公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持万科公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定万科公司与马啸之间诚信基础已经丧失属于事实认定错误。1.万科公司已积极履行申请办理涉案房屋合同登记备案确认手续的义务。在《中山市住房与城乡建设局关于律师调查申请书的复函》中，住建局函复案涉商品房分别在2018年11月、2019年7月和2019年8月开通过网签。在万科公司员工微信、发函告知马啸前往办理网签手续期间，102房网签系统开放属实。2.万科公司在微信聊天中提到的付款要求不违反合同约定。一方面，万科公司员工与马啸的微信聊天中，万科公司员工回复称“或者您来签合同就能确认是否可以备案了，确认之后您就可以交款了，财务室和签约室在一起，可以不？”。万科公司员工未强制要求马啸必须先交齐剩余购房款后才能网签备案。另一方面，根据万科公司与马啸的商品房买卖合同补充协议第四条第三款，买受人选择银行按揭贷款方式付款的，合同约定银行贷款付款日届满时，买受人的贷款付款仍未完成的（即无论因为何种原因尚未由贷款机构支付给出卖人），则出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付款，买受人应在收到出卖人的付款通知之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款，否则自合同约定的银行贷款/公积金贷款付款日届满的次日视为逾期付款，双方同意按合同约定的逾期付款条款执行。该商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、强制性法规的规定，合同合法有效，合同当事人均应恪守履行。但截至目前，102房剩余购房款支付期限已届满。二、在万科公司采取重新申请网签系统开放等补救措施后，虽经多次催告，马啸仍不前来配合办理102房商品房合同销售登记备案。如前所述，102房的网签系统在2018年11月通过，因马啸未在该网签期限内进行网签，后中山市住建局又依万科公司的申请，分别在2019年7月和2019年8月重新开通网签，但马啸尚未进行网上签约。退一步讲，即使认定万科公司是负有向房地产管理部门申请办理涉案合同备案登记确认手续的合同附随义务，也不能免除马啸应在万科公司办理102房网签系统开放后配合网上签约的义务。在本案中，万科公司通过特快专递邮寄告知函和微信方式提前告知马啸102房网签系统即将开放，需前往办网上签约。马啸在收到相关告知函时未及时提出异议，之后却以“需要两套一起签”“希望01房确定好以后才来，8月底可以考虑，要求01、02房同时网签”。而在8月23日，当万科公司员工再次微信联系马啸，告知马啸购买的01房和02房现在都能签正式合同，马啸仍不前来办理网上签约。再退一步来讲，即使（2017）粤2071民初20127号和（2018）粤20民终8242号民事判决中认定万科公司曾存在未能办理涉案合同登记备案确认手续的合同附随义务的行为，但此后万科公司已经积极采取再次申请登记备案确认的补救措施，客观上也在2019年7月和2019年8月又成功申请开通102房网签系统，已严格履行案涉合同义务。然而，马啸在无法提供充分证据证明网签系统仍未开放的证据下，多次不配合前往办理网签力备案，致101和102房涉案商品房仍未网上签约，致使万科公司无法实现合同目的，马啸客观上存在不履行合同义务的行为，主观上存在不履行合同义务的恶意。马啸答辩称：一、一审认定事实清楚，双方的信任基础因万科公司多次单方不合理解约而已丧失。1.根据（2018）粤20民终8242号生效民事判决书确认的事实，马啸未付款的行为不构成违约，该案中，万科公司以此为由主张解除合同的条件及理据均不充分，被法院驳回上诉。2.根据（2018）粤2071民初27036号判决，马啸同时向马科公司购买02和01房，并且01房是一次性全款付清及签订了《中山市商品房买卖合同》的。根据27036号案可知，万科公司不仅拒绝交付01房的《中山市商品房买卖合同》给马啸，亦未按合同约定向马啸履行01房的合同登记备案、物业交付、办证等义务。3.万科公司在二审中提交与马啸的微信聊天记录中，亦多次明确要求马啸先付款后办理合同登记备案确认手续，并且从未提供可以网签的相关凭证，万科公司的行为明显违反合同先后履行的义务，属不合理要求，马啸有权拒绝。二、如前所述，因双方诚信基础已丧失，马啸要求万科公司在履行通知义务时附带相关凭证并非是不配合办理合同登记备案的违约行为。1.根据万科公司的通知方式及二审中提交与马啸的微信聊天记录显示，在双方多次诉讼行为后，马啸要求万科公司在履行通知义务时附带开放网签或通过备案的相关凭证后方配合办理相应合同义务并非过分要求，亦为万科公司的责任义务内，因此在万科公司提供涉案商品房可网签凭证前的不配合不构成违约行为。2.马啸与万科公司有关01房的判决是经过法院的强制执行，万科公司才予以履行合同义务，足以证明违反合同约定，缺乏合同精神的正是万科公司，因此在万科公司未能提供有效凭证的情况下，马啸有权依法行使不安抗辩权及同时履行抗辩权。三、一审法院适用法律正确、依据充分合理。一审生效判决已确认马啸不存在违约行为，万科公司屡次以马啸涉案商品房逾期付款违约行为为由主张解除合同，企图将非马啸的原因强加于马啸来达到非法解除合同、获取违约金的非法目的，并且拒绝处理双方有关该两物业的合同约定问题，明显属于自身违约在先的恶意诉讼行为，有违诚实信用原则。万科公司于2019年10月22日向一审法院起诉请求：1.解除万科公司与马啸于2016年12月29日签订的商品房买卖合同；2.马啸支付违约金483297.95元（按总房价9665959元的5%计算）；3.马啸赔偿律师费300000元。一审法院认定事实：1.马啸于2016年11月向万科公司认购了位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园二区*******。2016年12月29日，以马啸为买受人、万科公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定马啸购买万科公司开发建设的前述预售商品房，该商品房已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》；总价9665959元，付款方式为银行按揭方式：约定2905959元以现金于2016年12月25日支付，约定6760000元以商业贷款方式于2017年1月25日支付；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由原告向中山市房地产交易登记管理所申请商品房合同销售登记备案。该合同还约定了其他事项，合同所附的《购房人签约注意事项》第四条约定：根据《中山市商品房销售合同网上登记备案管理规定》第十条“房地产开发企业应当自提出网上登记备案申请之日起30日内，持与购房人签订的书面商品房买卖合同向市国土资源局（房地产管理局）申请办理合同登记备案确认手续”；所以，购房人有权在相应时间内，向房地产开发企业索取已签订的《中山市商品房买卖合同》及相应的《中山市商品房销售登记备案表》。原、被告签订的中山市商品房买卖合同补充协议第四条第1款约定，如买受人申请的是银行贷款，则买受人承诺在签订该商品房的买卖合同及其补充协议和附件的当日向银行提供贷款所需的全部资料，并签署相关的贷款协议……否则因此导致的逾期付款，应当按合同之约定承担逾期付款的违约责任；第3款约定，买受人选择银行按揭贷款方式付款的，合同约定银行贷款付款日届满时，买受人的贷款付款仍未完成的（即无论因为何种原因尚未由贷款机构支付给出卖人），则出卖人有权要求买受人以现金方式一次性付款，买受人应在收到出卖人的付款通知之日起15日内以现金方式交清余下全部购房款，否则自合同约定的银行贷款/公积金贷款付款日期届满的次日视为逾期付款，双方同意按合同约定的逾期付款条款执行。合同签订后，马啸合计向万科公司支付了3875959元，尚有5790000元未支付。2.（2017）粤2071民初20127号民事判决书认定万科公司负有提出网上登记备案申请以及申请办理合同登记备案手续的先履行义务，其迟延履行合同义务导致后履行一方的马啸无法按合同约定方式履行给付义务，马啸为保护自身利益，行使先履行抗辩权，未以现金方式支付购房款的行为并未违约，也无过错，万科公司以马啸违约为由行使合同解除权缺乏理据，万科公司通知解除合同不发生合同解除效力，该判决书最终判决万科公司于2017年9月20日向马啸发出的解除合同告知函的行为不发生解除双方签订于2016年12月29日的商品房买卖合同的效力。后万科公司不服判上诉于中山市中级人民法院，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终8242号民事判决书，判决驳回万科公司上诉，维持原判。3.在（2018）粤2071民初27036号案中，万科公司自述位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园二区******与02房（即本案涉案商品房）在图纸上是一个整体，构成了一幢别墅（01房的建筑面积47.41平方米，02房建筑面积249.12平方米），两者是不可分割的，只是万科公司在工程图纸报建时根据报建要求，分别报建了，但房屋的物理性质和使用功能上是不可分割的。4.2019年7月15日，万科公司向马啸邮寄柏悦湾二区21幢102房告知函1份，通知马啸关于102房的网签系统于2019年7月15日正式开放，请马啸携带相关资料在网签系统开放后五日内前往万科公司及贷款银行办理网签及按揭贷款手续。2019年7月31日，马啸联系万科公司员工称“需要两套一起签，不想再跑了”。万科公司员工回复称“别折腾了吧，您来签了02房，01房到时候开通网签，我申请寄给您签可以不？不让你再跑一趟了”。马啸问“你02可以网签了资料在哪里？备案表通过的照片给我看一下”。万科员工回复称“要客户来到现场之后，然后律师行同事会在国土局网站备案，然后打印合同，你02房的尾款什么时候付呀”。马啸问：“当场就能备案吗？我需要备案通过才能付款，不然付了款备案通过不了你们又不退”。万科公司员工回复称“要交齐款才能备案啊，或者您来签合同就能确认是否可以备案了，确认之后您就可以交款了，财务室和签约室在一起，可以不？”。8月23日，万科公司员工微信联系马啸，告知马啸购买的21幢别墅01房和02房现在都能签正式合同，通知其这几天安排时间过来交款并且网签，02房如果现在有房贷在供的情况，那么需要一次性付款。5.万科公司因与马啸关于确认解除合同效力纠纷案件与广东亨利律师事务所签订了民事委托合同，约定若万科公司另案起诉马啸请求解除合同并赔偿损失，如果实现解除合同目的或二审上诉、另案起诉过程中与马啸和解、调解的，万科公司均应支付300000元律师费。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。马啸与万科公司签订的中山市商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性固定，合同合法有效，当事人应恪守履行。因涉案商品房未能及时办理网签手续导致购房款迟延支付的问题，万科公司曾向马啸寄发解除合同告知函，双方亦因马啸迟延付款是否构成违约及万科公司寄发该解除通知是否发生法律效力等问题诉之法院。对此，经一审法院及中山市中级人民法院审理已作出生效判决。本案中，万科公司通过邮寄及微信通知的方式通知马啸前往办理涉案房屋的网签手续。根据万科公司员工与马啸的聊天记录显示，万科公司员工曾于2019年7月31日与马啸沟通办理涉案房屋网签事宜，当时马啸询问有无证明可以网签的资料，该员工未向马啸出示相关资料，并告知马啸需要交齐款才能备案。后万科公司员工再次于2019年8月23日通知马啸涉案商品房及21幢01房均能办理网签事宜，请求马啸安排交款并网签。根据马啸的回复及庭审意见，马啸明确表示在万科公司通知其可以网签并附上网签开放名单后，其可在收到通知后七天内前往进行网签并在网前后三个工作日内支付剩余购房款。一审法院认为，马啸与万科公司基于涉案商品房及同幢01房的买卖交易，除本案以外，双方之间已产生两个诉讼案件。如马啸所言，双方之间交易的诚信基础已丧失，且针对万科公司员工微信聊天记录中多次涉及的付款要求确实与合同约定不符，马啸基于对交易的不安，要求万科公司在履行通知义务时附带相关凭证（即网签开放名单），属合理范畴之内，不能据此认定马啸有故意不履约的恶意。且向马啸提供该文件（即网签开放名单）对于万科公司而言，并非难事，万科公司作为义务履行方，在马啸的合理要求范围内，应予配合。综上分析，一审法院认为马啸在万科公司员工要求其先付款再备案的情况下，基于对万科公司的不信任，基于对涉案商品房买卖交易的不安，在万科公司向其提供涉案商品房可网签凭证前拒绝配合万科公司进行涉案商品房的网签手续，不构成违约，且马啸也当庭明确在万科公司向其提供涉案商品房可网签凭证后可配合网签并支付购房余款，故也不存在合同目的不能实现的情形。故此，对于万科公司主张马啸违约并以合同目的不能实现为由要求解除涉案合同，要求马啸支付违约金及赔偿律师费，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回万科公司的全部诉讼请求。案件受理费5816.49元（万科公司已预付），由万科公司负担。二审中，万科公司向本院提交证据有：1.微信聊天记录截图（9页），拟证明万科公司的员工多次通知马啸去网签，但马啸不予配合；2.101房商品房买卖合同、中山市住房和城乡建设局关律师调查申请书的《复函》、涉案102房于2019年7月、2019年8月网签开放情况、以及涉案101房2019年8月网签开放情况，拟证明万科公司已采取多次向住建部门申请开放网签的补救措施，涉案商品房至今仍未办理网签的原因应归责于马啸。马啸对该证据一的真实性确认，证明内容不予确认，根据涉案购房合同“先备案后付款”的约定，该证据显示万科公司多次明确要求马啸先付款再办理备案网签手续，是万科公司不合理要求在先，违反合同的先后履行顺序，马啸有权拒绝履行并在此情况下要求万科公司提供相关凭证属合理要求，不构成违约。对证据二的关联性均不予确认：1.从101房的商品房买卖合同显示，马啸已履行了付款义务，但万科公司至今仍未履行销售登记备案手续、未向马啸办理产权登记义务，万科公司违约在先；2.既然102房曾多次开放网签，但马啸要求万科公司履行通知义务时附带相关凭证，而万科公司却拒不提供，可证明万科公司故意造成马啸违约假象，以此达到解除合同的目的；3.万科公司提供的102房的网签情况以及101房的网签开放情况来看，没有相关部门的确认，且上面所显示的面积、单价等均与马啸签订的涉案房屋买卖合同约定的实际情况不符，故对真实性、合法性、关联性不确认。马啸于2019年7月要求两房一并办理手续，既然101房于2019年8月12日开放网签，并且与102房2019年8月23日开放网签时间有重合，但万科公司却拒绝101房的先履行义务，反而提出102房先付款的不合理要求。基于此，因万科公司屡次违约行为导致双方诚信基础的丧失，使得双方必须严格按照合同约定履行。马啸向本院提交的证据有：1.（2020）粤20民终8242号《民事判决书》，拟证明生效判决认定马啸的行为不构成违约，万科公司应先履行合同登记备案确认附随义务在先的事实；2.（2018）粤2071民初27036号《民事判决书》以及（2020）粤2071执7987号《受理申请执行案件通知书》，拟证明双方就商品房买卖合同的履行事宜产生多次诉讼，双方的诚信基础已丧失。生效的判决已认定是万科公司有履行在先的合同义务而拒绝履行的违约事实，并且最终该判决是通过法院的强制执行，万科公司才履行合同义务；3.个人存款证明，拟证明马啸有继续履行合同的条件，并有能力支付余下全部房款，马啸不存在违约的基础。万科公司质证称：对上述证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。涉案纠纷是由于马啸经万科公司多次催告仍迟迟不支付剩余购房款才产生，即使认为存款情况能够反映马啸的履约能力，马啸也应提供涉案商品房买卖合同约定支付剩余购房款期间的存款情况予以证明，故马啸在2020年8月存款情况无法证明其过往的履约能力。另外，涉案合同的解除不以马啸有无履约能力作为判断标准，而应当以马啸是否曾存在严重违约行为作为依据。如前所述，涉案商品房预售合同纠纷是因马啸迟迟不支付剩余购房款的严重违约行为而产生，万科公司已采取多次向住建部门申请开放网签的补救措施，涉案商品房至今仍未办理网签手续归责于马啸自身。本院对一审查明的事实予以认定。本院二审另查明：1.2016年11月，万科公司与马啸签订《中山市商品房买卖合同》，约定马啸向万科公司认购位于中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园二区*******，总金额为30万元，一次性付款。马啸分别于2016年11月1日、12月29日付清上述购房款。双方确认，上述商品房与涉案102房构成一个整体，且未办理网上签约手续。根据万科公司提供的“单价9000元以下2019年8月第二批开放名单（开放时间8月12日至8月31日）”列表上显示，序号为“97”，坐落“中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园二区*******”，销售总价为30万元，认购人为“马啸”，认购日期“2016/12/29”，开放原则“重新开放”。2.2020年1月21日，中山市住房和城乡建设局出具《关于律师调查申请书的复函》，内容为：预售座落为中山市火炬开发区博爱七路92号柏悦湾花园二区*******的商品房，已于2018年11月第四批通过购房者资格审查，网签期限为2018年11月2日至2018年11月11日。因该商品房的买卖双方在上述网签期限内没有进行网签，我局又依据开发企业的申请，分别于2019年7月第七批和2019年8月第十三批重新开通网签，网签期限分别为2019年7月19日至2019年8月7日、2019年8月23日至2019年9月11日。截至目前，该商品房的买卖双方尚未进行网上签约。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、马啸是否存在违约行为，万科公司行使合同解除权的理据是否充分。对此，本院评判如下：首先，马啸与万科公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。根据涉案合同的约定以及本院作出的（2018）粤20民终8242号生效民事判决认定，万科公司作为涉案商品房开发商负有向房地产管理部门申请办理涉案合同登记备案确认手续的合同附随义务。其次，对于万科公司上诉主张因马啸不配合致使涉案商品房买卖合同至今仍未能办理网上签约手续，马啸的行为构成违约的意见。经查，双方当事人均确认101房和102房构成一个整体，且两份合同签订时间一致，马啸已完成了101房的付款义务，故万科公司同样负有向房地产管理部门申请办理涉案101房合同登记备案确认手续的合同附随义务。从万科公司提供的微信聊天内容来看，在万科公司员工要求马啸前往中山市办理网上签约并支付购房款时，因马啸身处外地（联系地址在北京），101房和102房是同时签订的合同，又是一个不可划分的整体，故马啸向万科公司提出要求101房和102房同时办理网签，亦属合理请求。鉴于双方在此前存在多次诉讼，从“你02房可以网签了资料在哪里？备案表通过的照片给我看一下。……我需要备案通过才能付款，不然付了款备案通过不了，你们又不退”等微信聊天内容来看，马啸对万科公司已失去信任，在办理网签手续前，要求万科公司的员工出示能够顺利办理网上签约的相关证明凭证，属合理请求。而二审中，万科公司向本院确认没有向马啸出示过办理网签的开放名单，理由是因为该开放名单涉及其他业主的隐私。因此，即使万科公司后来又向住建局重新申请101房和102房的网签时间，但因万科公司始终未能向马啸提供相关证明凭证以消除马啸的疑虑和不安，正如一审法院所述，万科公司作为房地产开发企业，向马啸出示网签开放名单并非难事，对最后导致双方未能成功办理网上签约，万科公司负有不可推卸的责任，不能据此认定马啸有故意违约的主观恶意。再次，涉案102房合同约定付款方式为银行按揭付款，需要向银行提供双方签署并已经房地产交易管理部门备案的商品房买卖合同等资料，如前所述，在万科公司负有向房地产管理部门申请办理涉案合同登记备案确认手续的情况下，现双方尚未进行网上签约，即马啸仍未备齐办理银行按揭贷款的资料。且马啸亦承诺若银行贷款审批不通过，其亦具备履约能力，可一次性付款，并提供其个人存款证明加以佐证。综上分析，万科公司以马啸不配合办理网签手续、逾期付款、导致其合同目的不能实现为由要求解除涉案合同，理据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，万科公司的上诉均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11632.98元（中山市万科水晶城房地产有限公司已预交），由中山市万科水晶城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年九月二十八日书记员  张灵芝