陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终10020号上诉人（原审原告）：巨香云，女，1982年11月28日出生，汉族，住西安市蓝田县。委托诉讼代理人：王旭红，男，1979年3月27日出生，汉族，住址同上，系巨香云之夫。委托诉讼代理人：赵涛，陕西群鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西博丰实业有限公司。住所地：陕西省蓝田县三里镇青羊庄村。法定代表人：樊旭波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵门利，陕西白鹿原律师事务所律师。上诉人巨香云因与被上诉人陕西博丰实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院(2019)陕0122民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巨香云上诉请求：1、判令撤销一审判决；2、依法改判支持其原审诉讼请求；3、诉讼费由陕西博丰实业有限公司承担。事实与理由：一、双方虽然在《商品房买卖合同》第十五条中约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”但双方签订的《商品房买卖合同》系陕西博丰实业有限公司提供的制式合同，其第十五条第二项约定的逾期办理房产证的违约金计算方式没有考虑逾期时间，并且明显低于因陕西博丰实业有限公司逾期办理房产证给巨香云造成的实际损失，致使巨香云失去利用房产证办理抵押贷款等融资的机会，明显对巨香云不公。本案《商品房买卖合同》虽约定违约金的计算方法，但该计算方法属于陕西博丰实业有限公司提供的制式合同中约定不明的情形，且按照陕西博丰实业有限公司的理解违约金明显过低，根本不能体现对违约行为惩治目的，加之巨香云的实际损失数额根本无法计算，故其要求将逾期办理房产证的违约金调整为按照年利率6%即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金的请求完全符合上述法律、司法解释的规定，根本不需要巨香云提供证据证明。原审判决以巨香云未提供证据证明违约金低于造成损失的的相关证据为由不予支持巨香云要求变更违约金的请求明显错误。二、原审判决在其查明事实部分已经查明“2014年8月27日，西安宏丰物业管理有限公司代收了巨香云契税5382元、大修基金6597元……后由政府协调，2019年5月，通过付款人兀军龙、樊旭波的账户向蓝田县房地产管理所房地产物业保修办公室缴纳大修基金。2019年5月，陕西博丰实业有限公司将契税退给巨香云。”既然宏丰物业管理有限公司是代收契税、大修基金，巨香云并未委托该公司代收，以后又是陕西博丰实业有限公司公司的股东、法定代表人将巨香云的大修基金交给蓝田县房地产管理所，陕西博丰实业有限公司将契税退给巨香云，可见明显是陕西博丰实业有限公司指定的物业公司即西安宏丰物业管理有限公司代陕西博丰实业有限公司向巨香云收了取契税、大修基金，否则陕西博丰实业有限公司工作人员及陕西博丰实业有限公司凭什么要替巨香云向蓝田县房地产管理所缴纳大修基金？陕西博丰实业有限公司又凭什么向巨香云退还契税？这一事实，原审庭审已经查明，但是原审判决却仍然认为大修基金及契税系案外人西安宏丰物业管理有限公司收取，让巨香云另案诉讼，其做法令人费解。三、我国《城市房地产开发经营管理条例》明确规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之曰起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”双方的《商品房买卖合同》也明确约定了陕西博丰实业有限公司为巨香云购买的商品房办理房产证的具体时间，但陕西博丰实业有限公司即未按照法律规定的时间，也未按照与巨香云约定的时间协助巨香云办理房屋登记手续。主要是陕西博丰实业有限公司因种种原因未办理整个楼盘的综合验收，这完全是陕西博丰实业有限公司的单方违约行为导致，巨香云诉讼要求人民法院责令陕西博丰实业有限公司履行法定以及合同义务的请求完全合理合法，符合《商品房买卖合同》的约定，应依法予以支持。但原审刿决却以陕西博丰实业有限公司违法、违约导致不能综合验收为由，驳回巨香云诉讼请求，这一做法显然属于以国家强制力为作为违约方的陕西博丰实业有限公司违约提供保护，其做法极其错误。陕西博丰实业有限公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。巨香云向一审法院提出诉讼请求如下：1.判令将巨香云与陕西博丰实业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条关于房产登记第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”的约定变更为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的年利率6%向买受人支付违约金”；2.判令陕西博丰实业有限公司向巨香云支付占用巨香云大修基金、契税等办证费用12951元期间的利息3496.77元（从2014年4月28日计算至2019年4月28日按年率6%计算）；3.判令陕西博丰实业有限公司向巨香云支付因陕西博丰实业有限公司责任使巨香云不能办理房产证的违约金30000元（以已付房价款为基数按年利率6%从2014年8月1日计算至判决之日，以上为暂定数额）；4.判令陕西博丰实业有限公司履行购房合同约定，在三个月内协助巨香云向不动产管理部门提供办理不动产权属证书必须由陕西博丰实业有限公司提供的相关资料；5.诉讼费用由陕西博丰实业有限公司承担。一审法院认定如下：2011年7月10日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定巨香云购买陕西博丰实业有限公司开发的位于蓝田县，该套房屋建筑面积94.24m2,房屋总价款是358861元。2011年7月10日，巨香云付清首付款108861元，余款250000元申请银行按揭贷款。陕西博丰实业有限公司应于2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。该合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案。巨香云依照合同约定的方式缴纳房款或者办理贷款，2014年8月28日，陕西博丰实业有限公司向巨香云之夫交房。2014年8月27日，西安宏丰物业管理有限公司代收巨香云契税5382元、大修基金6597元，并以西安宏丰物业管理有限公司的名义给巨香云出具收据。但大修基金和契税由物业公司代收后未向有关部门缴纳，巨香云及其他业主将该情况向蓝田县政府及信访局等部门反映，后由政府协调，2019年5月，通过付款人兀君龙、樊旭波的账户向蓝田县房地产管理所房地产物业保修金办公室缴纳大修基金。2019年5月，陕西博丰实业有限公司将契税退给巨香云，巨香云自行向税务局缴纳契税。涉案楼盘未通过综合验收，陕西博丰实业有限公司亦未在蓝田县不动产登记局办理不动产首次登记。另查明，因陕西博丰实业有限公司未按期交房违约，原、陕西博丰实业有限公司曾于2014年8月27日达成协议，由陕西博丰实业有限公司协调赠送给巨香云20**年9月1日至2016年3月30日期间的物业费。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。巨香云已按合同约定支付了房款，履行了合同义务，陕西博丰实业有限公司未按照合同约定将办理权属证书需要由陕西博丰实业有限公司提供的资料报产权登记机关，致使巨香云未能在规定期限取得产权证书，陕西博丰实业有限公司的行为构成违约，应当承担违约责任。合同中对未按照约定的期限办理权属登记的违约责任有明确的约定，该约定系双方自愿，符合法律规定，陕西博丰实业有限公司应按照约定承担违约责任。巨香云主张合同中约定的违约责任过低，要求变更，但未提供证据证明违约金低于实际损失，故对巨香云要求变更违约金请求不予支持。巨香云请求陕西博丰实业有限公司支付占用其大修基金及契税期间的利息一节，因大修基金及契税系案外人西安宏丰物业管理有限公司收取，并非本案被告，巨香云可另案诉讼。巨香云请求陕西博丰实业有限公司提供办理权属证书的相关资料，实质是要求办理权属证书，因涉案楼盘未通过综合验收，致陕西博丰实业有限公司无法办理首次登记，巨香云该请求的条件尚不成就，故对巨香云该项请求，本案不予处理。巨香云可待相关条件成就后，与陕西博丰实业有限公司协商解决或另案起诉。陕西博丰实业有限公司应按照合同约定履行将办理权属登记需由陕西博丰实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。陕西博丰实业有限公司辩称巨香云要求办证的诉求超过诉讼时效，与事实不符，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西博丰实业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告巨香云违约金358.86元；二、驳回原告巨香云要求被告陕西博丰实业有限公司支付占用原告巨香云大修基金、契税等办证费用期间的利息等其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元（原告已预交），由原告巨香云负担137元，被告陕西博丰实业有限公司负担500元。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，巨香云上诉请求依法改判将双方《商品房买卖合同》第十五条关于房产登记第2项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”的约定变更为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的年利率6%向买受人支付违约金。改判由陕西博丰实业有限公司向巨香云支付占用其大修基金、契税等办证费用12951元期间的利息3496.77元（从2014年4月28日计算至2019年4月28日按年利率6%计算）。改判由陕西博丰实业有限公司向巨香云支付因陕西博丰实业有限公司责任使巨香云不能办理房产证的违约金30000元（以巳付房价款为基数按年利率6%从2014年8月1日计算至判决之日）。改判由陕西博丰实业有限公司履行购房合同未尽事宜，在三个月内协助巨香云向不动产管理部门提供办理不动产权属证书必须由陕西博丰实业有限公司提供的相关资料。关于巨香云主张合同中约定的违约责任过低，要求变更并支付不能办理房产证的违约金30000元。因未提供证据证明违约金低于实际损失，故原审法院对其要求变更违约金约定的请求未予支持，按原协议约定支付其违约金，并无不当。巨香云请求支付占用其大修基金及契税期间的利息，因大修基金及契税系案外人西安宏丰物业有限公司收取，并非本案被告，且巨香云未提供大修基金和契税系陕西博丰实业有限公司委托宏丰物业公司代收，原审法院认为巨香云可另案诉讼，亦无不当。巨香云请求陕西博丰实业有限公司三个月内提供办理权属证书的相关资料，其实质是要求办理权属证书，因涉案楼盘未通过综合验收，致使陕西博丰实业有限公司无法办理首次登记，原审法院认为该请求的条件尚未成就，对巨香云该项请求不予处理，待相关条件成就后与陕西博丰实业有限公司协商解决或另案起诉，符合本案实际。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费637元（巨香云已预交），由巨香云负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年九月二十八日书记员  孙 妍