河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5405号原告：姚瑞，女，1971年7月30日出生，汉族，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。被告：魏跃线，男，1961年5月8日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：李香菊，女，1962年10月1日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告魏跃线、李香菊的共同委托诉讼代理人：许婷，河南弘创律师事务所执业律师。被告魏跃线、李香菊的共同委托诉讼代理人：范亚亚，河南弘创律师事务所实习律师。原告姚瑞与被告魏跃线、李香菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚瑞，魏跃线、李香菊的共同委托诉讼代理人许婷、范亚亚，李香菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚瑞向本院提出诉讼请求：1.确认位于洛阳市西工区××院××楼××号房屋归姚瑞所有，并判令魏跃线、李香菊协助姚瑞办理房产过户手续；2.诉讼费用由魏跃线、李香菊承担。事实和理由：2003年4月，魏跃线、李香菊自愿将自己单位（洛阳制冷机械厂家属院内）住房名额以原价转售给姚瑞，房款由姚瑞一次性交给魏跃线、李香菊，再由魏跃线、李香菊交至单位，开具收款收据。据此，魏跃线、李香菊双方于2003年9月2日就洛阳市西工区金谷园路72号院10-3-602房屋签订售房协议，明确此房由魏跃线、李香菊出售给姚瑞，所产生的费用（水、电、气、物业等）由姚瑞承担；将来待魏跃线、李香菊领到该房房产证后，无条件配合姚瑞办理房产过户手续，过户费用由姚瑞承担。2016年，魏跃线、李香菊已办理了房产证件并发放至魏跃线、李香菊手中，姚瑞催促魏跃线、李香菊办理房产过户手续，但魏跃线、李香菊以种种理由拒不配合。姚瑞为维护其合法权益遂诉至法院，要求判如所请。魏跃线、李香菊共同辩称，1.不动产物权以登记为准，涉案房产登记在魏跃线、李香菊名下，属于二人的夫妻共同财产，姚瑞无权要求将涉案房产登记在自己名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，第17条第一款规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。涉案房产登记权利人为魏跃线、李香菊，系共同共有，涉案房产的权属不能仅依据姚瑞与魏跃线的约定即发生变动，姚瑞与魏跃线的内部协议不能产生对抗不动产登记的效力，姚瑞要求将涉案房产登记在自己名下没有任何法律依据。2.姚瑞与魏跃线签订的协议因侵害了李香菊作为共有权人的权益，违反房改房购房政策规定，应认定为无效。姚瑞与魏跃线存在的是债权债务关系，不能产生物权变动的法律效果。首先，根据《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见（试行）》第89条之规定，共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，本案中魏跃线的行为应认定为无权处分。姚瑞明知涉案房产是李香菊与魏跃线的夫妻共同财产，仍然恶意的只与魏跃线签订协议，显然不是法律规定的善意第三人，协议内容已经严重损害了李香菊作为产权人的合法权益，应认定为无效。其次，涉案房产是洛阳洛冷制冷机械有限公司为职工分配的福利房，姚瑞不是洛阳制冷机械厂的职工，不具有购买涉案房产的资格，魏跃线没有将购房名额转卖给姚瑞的资格，因此双方签订的协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定的合同无效情形，应认定为无效合同。最后，本案的实质是借款关系。魏跃线在购买涉案房产时，因经济困难，无力再拿出6万多元用于购房，姚瑞妹妹姚鹏和魏跃线是同一单位职工，知道此情况后，提出其姐姐姚瑞带着孩子无房居住。基于朋友关系魏跃线同意让姚瑞先垫付6万余元，带着孩子在房屋内居住，涉案房产的差价款、契税以及办证产生的各项费用都是魏跃线交纳的，姚瑞自己也明知6万余元房款是替魏跃线、李香菊垫付的，两人没同意将房产卖给她，三人自始至终没有达成过关于购房的合意。3.本案案由为房屋买卖合同纠纷，但不具备合同生效要件，房屋共有权人李香菊没有在售房协议上签字，魏跃线单方无权将涉案房屋处分给姚瑞，本案实质上是魏跃线向姚瑞借款用于购房涉案房屋的借款行为，因此本案中姚瑞的诉求不能成立，依法应予驳回。姚瑞与魏跃线的纠纷可另行起诉解决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.魏跃线、李香菊系夫妻关系。坐落位置在洛阳市西工区××院××房屋的产权单位为洛阳制冷机械厂，购房职工魏跃线、配偶李香菊，该房竣工时间为2003年，建筑面积86.16平方米，售房日期2000年1月1日，住户所占产权比例100%。该房屋的不动产权证号为（2019）洛阳市不动产权第00054124号，登记的权利人为魏跃线、李香菊共同共有。2.2003年4月15日，国内贸易部洛阳制冷机械厂开具《收据》一份，载明收到魏跃线63500.24元，系付“三期#3-602”。魏跃线于2003年4月22日出具《收条》一份，载明“今收到姚鹏（其姐）房款陆万叁仟伍佰零贰角肆分（63500.24元），此款以交制冷机械厂”。2003年9月2日，魏跃线（甲方）与姚瑞（乙方）签订《售房协议》一份，显示甲方于2003年4月15日（此日期以房款收据上的日期）购买住房一套，位置在甲方单位洛阳制冷机械厂家属院内3单元6楼2门，房款共计63500元整，现甲方愿将此套住房原价转售给乙方。双方约定乙方必须在甲乙双方协商的时间内将全部房款63500元一次性交付甲方，甲方收到房款后给乙方出具收款收据（此款甲方已经交付甲方单位，并且乙方也已经收到甲方单位开具的收款收据和甲方出具的收款收据63500元整）；乙方自入住之日起（即接到住房钥匙），这套住房所发生的水、电、煤气与物业管理等各项费用均由乙方负责交付，不得拖欠，甲方不承担由此套住房所产生的各种费用；由于此住房现在还没有房产证，乙方手中的房款依据是甲方单位开具的房款收据和甲方出具的证明房款已经收到，并交本人单位的收据，将来（具体办证时间不详）甲方单位办理的房产证户主仍是甲方姓名，所以甲方从单位领到此套住房的房产证后，应配合乙方办理房产证过户手续，使此套住房的房产户主由原来的甲方过户到现在购买此住房的乙方名下，过户期间所发生的过户费用由乙方全部承担。该协议甲、乙方处分别由魏跃线、姚瑞签名。3.魏跃线于2015年11月24日向洛阳洛冷制冷机械有限公司交纳房屋差价11656元，洛阳洛冷制冷机械有限公司为其开具《收据》。魏跃线于2016年7月26日交纳位于西工区××院××3-602房屋的契税2866.69元，洛阳市地方税务局契税税务分局办税服务厅为其开具《税收缴款书（税务收现专用）》。魏跃线提交《河南省政府非税收入票据》两张，显示缴款人均为国内贸易部洛阳制冷机械厂，交纳土地权属调查费、地籍测绘费共13元，交纳住房房屋登记费、住房登记证书工本费共70元。经法庭询问，姚瑞表示愿意承担魏跃线、李香菊所称的上述因办理涉案房产的不动产权证所支出的房屋差价、契税等。4.经法庭询问，魏跃线、李香菊认可房屋分下来后由姚瑞在房屋内居住，姚瑞居住期间的物业费、水电费、燃气费由姚瑞交纳。5.姚瑞于2020年9月14日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2020）豫0303民初5405号之一民事裁定书，采取查封魏跃线、李香菊共有的位于洛阳市西工区××院××房产（不动产权证号为××号），查封担保人姚福堂名下位于洛阳市××××房产[洛市房权证（99）字第**）]的保全措施。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。无权处分合同，即便权利人拒绝追认或者无处分权人确定无法取得标的物所有权的，无权处分他人财产的合同仍是有效的债权合同。本案中，魏跃线与李香菊签订的《售房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方应按照约定诚实信用地履行各自的权利义务。姚瑞依约向魏跃线支付了购房款63500.24元，魏跃线应按照约定在涉案房屋办理房产证后，配合姚瑞办理房产过户手续。夫妻二人处分共同共有的房产属于对夫妻共同财产作出重要的处理决定，经过夫妻平等协商，取得一致意见后的处分行为应当为合法有效的民事行为；他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。虽然《售房协议》李香菊没有签字，但房屋一直由姚瑞居住至今，李香菊对此知情，李香菊称其对魏跃线将房屋卖给姚瑞不知情明显不合常理，李香菊没有证据证明合同订立前后其对合同签订明确表示反对，故作为买房人的姚瑞订立合同时有理由相信魏跃线出卖涉案房屋的行为为夫妻双方共同意思表示，故李香菊不得以不同意或不知道为由对抗姚瑞。综上所述，魏跃线、李香菊应当按照合同约定共同履行办理房屋转让手续的义务。姚瑞的其他主张无事实和法律依据，本院不予支持。魏跃线、李香菊为办理涉案房屋的不动产权证支付的房屋差价、契税、土地权属调查费、地籍测绘费、住房房屋登记费、住房登记证书工本费等费用应当由姚瑞负担，为减少诉累，该部分费用14605.69元（11656元+2866.69元+13元+70元）在本案中一并处理，由姚瑞直接支付给魏跃线、李香菊。魏跃线、李香菊的辩称理由，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：魏跃线、李香菊于本案判决生效之日起十日内协助姚瑞将位于洛阳市西工区金谷园街（路）72号院1幢3-602号房屋[不动产权证号为（2019）洛阳市不动产权第00054124号]变更过户至姚瑞名下；姚瑞于本判决生效后十日内支付魏跃线、李香菊14605.69元；驳回姚瑞的其他诉讼请求。本案受理费2588元，保全费2674元，共计5262元，由魏跃线、李香菊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇二〇年九月三十日书记员 王丹阳