浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初403号 原告：金桂芳，女，1980年5月26日出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告：金桂红，女，1977年12月26日出生，汉族，住浙江省平阳县。 上列二原告委托诉讼代理人：曾旭、张水琴，浙江九凰律师事务所律师。 被告：朱彩英，女，1970年11月18日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：罗义、许丹丹，浙江雅河律师事务所律师。 第三人：胡小荣，男，1956年10月30日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区莲池街道河通桥8××8弄5号。 原告金桂芳、金桂红与被告朱彩英、第三人胡小荣所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，因新型冠状肺炎疫情于2020年1月23日至2020年3月1日暂停审理。本院依法适用简易程序于2020年4月21日公开开庭审理。后原、被告申请调解30日。因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭于2020年9月3日公开开庭审理。原告金桂芳、金桂红委托诉讼代理人曾旭、张水琴、被告朱彩英委托诉讼代理人罗义到庭参加诉讼。第三人胡小荣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金桂芳、金桂红向本院提出诉讼请求：1.认定原房主郑明哲名下坐落于平阳县××镇××村××屋出卖的全部财产归原告所有；2.被告朱彩英从《鳌江镇下河旧村改造房屋及附属物拆迁补偿安置协议书产权调换协议》取得的拆迁安置权益归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原房主郑明哲有一间两层房子（天井后还有一层辅助房占地30.48㎡）坐落于平阳县××镇××村××屋。2004年2月21日，郑明哲以价格156000万元将上述房屋出卖给被告朱彩英，随契约交付证号为开发区第0××3号房产证和证号为平集建（92）字第50121号土地使用权证。该土地使用权证载明用地面积90.48㎡，建筑占地面积68.78㎡（确权面积为68.60㎡）。2004年3月23日，被告朱彩英以182000万元将上述房屋转卖给第三人胡小荣，同时将涉案房屋的房产证、土地使用权证转交给第三人胡小荣。该《房屋卖尽契》载明房屋四至“东至郑明亮墙中，西至小路，南房屋前低坦长3米，北至小路”。2014年1月15日，第三人胡小荣将涉案房屋以500000元再次转卖给两原告。《房屋卖尽契》同样写有上述房产证和土地证，当时两证原件已收走，原告拿到的是集建（92）字第50121号集体土地使用权证的复印件。该份《房屋卖尽契》载明的用地面积、建筑占地面积与被告朱彩英卖给第三人胡小荣完全相同。《房屋卖尽契》载明的房屋四至是“房屋前地坦到小路插界为界，房屋后到江德良中间小路为界，左墙中，右小路为界”。原告所买的涉案房屋与原房主郑明哲的房产是一模一样，不存在多次转卖过程中房产部分被截留没卖的问题。2019年9月，平阳县鳌江镇下河村旧村改造。平阳县鳌江镇下河村股份经济合作社经办人告知：原告只有涉案房屋前部分的二层房屋，后面一层辅助房30.48㎡已由被告朱彩英登记并签订拆迁协议。因此，原告只能与上述经济合作社签订房屋前部的用地面积38.12㎡，建筑面积76.24㎡的拆迁安置协议。现被告朱彩英取得补偿款85355元和安置房指标121.92㎡。诉讼过程中，原告补充陈述如下：原房主郑明哲转让涉诉房屋时，辅助房由其母亲居住。郑明哲母亲去世后，辅助房一直空置。原告购买涉诉房屋后，对二层房屋和一层辅助房进行清扫、上锁并放置装修木材，但未居住。被告提交的权属认定表涉Ｃ012房屋拆迁安置补偿协议系由原告签订，涉×××13房屋拆迁安置补偿协议系由被告签订。而原告以500000元价格购买的不仅包含Ｃ012的一间二层房屋，还包含×××13的一间一层房屋，Ｃ012房屋至×××13房屋之间为天井，两间房屋是一个封闭的整体。 被告朱彩英不认可原告的诉讼请求，并答辩称：被告不具有适格的诉讼主体资格。原告与第三人签订协议，被告权利来源于原房主转让协议，原告无权对被告的权利来源提出质疑。被告从原房主处购买一间一层房屋和一间二层房屋并领取钥匙，根据约定由原房主母亲居住使用。被告出售给第三人仅是一间二层房屋，诉争的一间一层房屋实际上不属于第三人所有。涉诉一间二层房屋的宗地号为8××8，依据协议“北至姜德良中间小路”，可推测宗地号7××9号应该姜德良的房屋。原告权利来源于与第三人的房屋买卖合同，继受取得。现第三人未实际取得诉争的一层房屋权利前提下处分给原告，是无效的。被告签订拆迁安置协议后取得安置房指标121.92㎡，实际领取补偿款9409元。 第三人胡小荣未答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。 原告金桂芳、金桂红在本院指定的举证期限内提交并出示如下证据：1.居民身份证复印件，证明原告身份信息；2.身份证明复印件，证明被告身份信息；3.居民身份证复印件，证明第三人身份信息；4.房屋卖尽契约三份、1992年集体土地建设用地使用权证复印件和2004年土地使用权证复印件，证明原告购买的房屋包含主房和辅助房；5.×××13房屋拆迁补偿安置协议书及产权调换协议书复印件，证明被告朱彩英属于原告所有的辅助房拆迁安置补偿权益据为己有的事实；6.Ｃ012房屋拆迁补偿安置协议书即产权调换协议书，证明原告仅取得部分拆迁安置补偿权益的事实；7.照片打印件，证明涉案房屋主房（二层房屋）与辅助房（一层房屋）是一个封闭的整体的事实；8.律师函打印件，证明原告于2018年5月17日要求下河村纠正错误的事实；9.信访报告、鳌江镇政府告知单，证明原告向政府部门上访，鳌江镇政府认为双方是契约文字描述差异，告知通过诉讼解决的事实；10.涉诉房产平面图复印件，证明主房与辅助房系存在天井的事实。经庭审质证，第三人胡小荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证的权利。被告朱彩英对上述证据质证意见如下：证据1-3和证据5-6无异议。证据4的2004年2月21日房屋卖尽契无异议；证据4的2004年3月23日房屋卖尽契无异议，认为被告从郑明哲处购房时包含一间二层房屋和一间一层房屋，与被告卖给第三人房屋是有区别的；证据4的2014年1月25日房屋卖尽契真实性有异议，即使真实，第三人将不属于其财产转让给原告，该处分行为无效；证据4的集体土地建设用地使用权证复印件真实性有异议。证据7有异议，不能确定该照片上建筑物即是本案涉诉房屋。证据8有异议，仅是打印件，至少需相关单位盖章确认。证据9只能说明原告向相关部门上访要求获得自己的相关权益的事实。证据10，对涉诉房屋坐落位置无异议，就是天井的说法有异议，这应该就是小路，小路后面才是辅助房，涉诉三份契约均没有所谓的天井。 被告朱彩英在本院指定的举证期限内提交并出示如下证据：权属认定表二份，一是证明第三人确认其从被告处购买的房屋范围仅限于二层房屋并不包括其他房产；二是证明被告拆迁所得的权益与原告无关。经庭审质证，第三人胡小荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证的权利。二原告对被告提交的上述证据真实性无异议，合法性和关联性有异议，主张第三人签名真实性无法质证，确认的建筑面积错误，第三人购买的面积为68.78㎡，签字和盖章仅是上报和请领导审核，未进行政府机关审核，国土部门意见和住建部门意见仅是情况属实，故不能作为土地权属确认的依据。 庭审过程中，本院出示依职权调取涉诉房产产权登记档案（包括不动产登记信息查询记录、平阳县房地产卡片、房屋分层平面是示意图、产权登记调查表、土地使用权登记审批表、土地使用权登记申请表、地基调查界址确认表、宗地图、申请更改土地证座落地址报告）及卢守正询问笔录。 卢守正（平阳县鳌江镇复兴社区党总支部委员）陈述：其曾任职两届下河村委和两届支部委员。其未任职村委、委员前，郑明哲出卖给朱彩英一间一层房屋和一间二层房屋，不清楚朱彩英何时出卖给胡小荣。2012年，村里房屋准备拆迁，其作为经办人，规划部门、土地部门到村里确权，朱彩英确认的是一间一层房屋，胡小荣确认的一间二层房屋，二人都没有异议。确权后，胡小荣再出卖给他人，具体是谁不清楚。村委会根据确权情况，再安排签订协议。其对原告出示的涉诉房屋拆迁前状态的照片无异议，该两间房屋之间的路是相通的。 经庭审质证，第三人胡小荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证的权利。原告对上述产权登记档案无异议，主张档案登记的涉诉房屋建筑面积和用地面积与原告提供的1992年集体土地建设用地使用权证复印件和2004年土地使用权证复印件一致，宗地图上8××8号即使是涉诉房屋，明显中间是天井，主房一间二层房屋登记面积为76.24㎡，天井后的辅助房一间一层房屋产权未登记，故原房主郑明哲出售的房屋面积与土地中登记面积相符；对询问笔录有异议，主张被询问人是郑明哲向被告转让涉诉房屋的中介人，比较清楚被告转让给第三人房屋范围，经与第三人沟通，第三人陈述只在买卖房屋时与被告见过一次，证人没有证据可以证明主房一间二层房屋认给第三人，辅助房一间一层房屋认给被告。被告对产权登记档案真实性、合法性无异议，关联性有异议，主张涉诉房屋产权登记时间为2003年3月13日，涉诉三份契约最早签订的时间为2004年2月21日，意味着原告提交的1992年集体土地建设用地使用权证复印件已失效，涉诉房屋用地面积仅是原告签订的拆迁协议中载明的面积38.12㎡，而原始土地登记面积90.48㎡来源于地坦面积22㎡、一间二层房屋面积38.12㎡和一层房屋面积30.48㎡；从原房主与被告签订的契约可以确定，被告转让涉诉房屋给第三人时已办理新土地使用权证，附件第一条是在原土地使用权证作废情况下约定，并清楚记载涉诉房屋和地块，而在第三人与被告间契约上未记载涉诉房屋相关面积，这两份契约买卖范围存在差别，同时被告、第三人在房屋转让十年后的同一天对权属进行确认，第三人再次确认其转让的房屋仅是产权登记记载面积；对询问笔录无异议。 结合原、被告上述质证意见，本院认证如下：本院依职权调取涉诉房产产权登记档案可以证实涉诉房屋登记情况，予以认定；卢守正询问笔录可以证实涉诉房屋在拆迁前的状态、被告朱彩英和第三人胡小荣签署房屋权属登记表的事实，予以认定。原告提交的上述证据1-3、证据4的2004年2月21日房屋卖尽契、证据5-6予以认定；证据4的1992年集体土地建设用地使用权证、2004年土地使用权证均为复印件，不作认定，以本院认定的上述房产产权登记档案为准；证据4的2004年3月23日房屋卖尽契和证据10真实性予以认定；证据4的2014年1月25日房屋卖尽契真实性予以认定，关于该契约的效力问题另行阐述；证据7，原告虽不能提交原始载体，但结合本院认定的上述询问笔录可以证实涉诉房屋拆迁前的状态，予以认定，关于被告转让给第三人房屋范围，即“北至小路”是一间二层房屋和一间一层房屋之间为“小路”还是“房屋后到江德良中间小路”，另行阐述；证据8-9仅是原告为涉诉房屋中一间一层房屋权属问题向相关部门主权权利，与本案不存在关联性，不予认定。被告提交的上述证据，原告提出异议，但未提交其他证据推翻二份权属认定表的真实和效力，故予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月17日，原平阳县房地产管理局制平阳县房地产卡片，载明：坐落于平阳县××镇××村××屋房屋权利申请人郑明哲，建造年月1978年，登记类型初始，用地面积38.12㎡，房屋总层数2，间数1，建筑面积76.24㎡，占地面积38.12㎡。房屋分层平面示意图如下： 2003年3月13日，坐落于平阳县××镇××村××屋房屋仅有房屋登记信息，没有土地登记信息。该房屋登记信息如下：权证号××，权利人郑明哲，面积76.24㎡。2003年6月21日，郑明哲向平阳县国土资源局申请更改土地证坐落地址，申请报告载明：证号为平集建［92］字第20121号，登记坐落地址为务垟乡下河村······现申请将土地证坐落地址务垟乡下河村更改为××镇××村××屋······2003年6月22日，郑明哲填写的申请表上载明：使用权类型集体拨用，土地使用权面积90.48㎡，建筑物类型2层，建筑占地面积68.78㎡。2003年7月18日，经审查，郑明哲具有坐落××镇××村××屋（地号2-8××8）集体土地使用权，面积为68.60㎡，用途为住宅，初步审查人建议予以登记。2003年7月25日，平阳县国土资源局拟同意注册登记。同年8月10日，平阳县人民政府准予登记发证。 2004年2月21日（农历二〇〇四年二月初二），案外人郑明哲将坐落在××镇××村××屋的一间二层房屋以156000元出卖给被告朱彩英，价款随契亲收，并签订《房屋卖尽契》，其中附件部分载明：①郑明哲房产证原件壹本（证号开发区字第0××3号）；②郑明哲土地使用者，用地面积玖拾点肆捌平方米，建筑占地陆拾点柒捌平方米，土地证原件壹本（证号原老证平集建92字第50121号）房屋前地坦到小路插界为界。房屋后到江德良中间小路为界，左墙中，右到小路为界······⑤该房由卖主住到古历2004年12月底无条件搬出。后被告朱彩英按约定未居住使用，由郑明哲居住。同年3月23日（农历二〇〇四年闰二月初三），被告朱彩英将坐落在××镇××村××屋的一间二层房屋以182000元出卖给第三人胡小荣，价款随契签收，并签订《房屋卖尽契》，其中一个中介人为卢守正，附件部分载明：①郑明哲房产证原件壹本（证号开发区字第0××3号）；②郑明哲土地证原件壹本·····⑤该房由卖主住到古历2004年12月底无条件搬出；同时该契约另起一段，载明：东至郑明亮墙中，西至小路，南房屋前地坦长3米，北至小路。2014年元月15日，第三人胡小荣将坐落在××镇××村××屋一间二层房屋以500000元出卖给原告金桂芳、金桂红，价款随契亲收，并签订《房屋卖尽契》，其中附件部分载明：1.郑明哲房产证原件壹本（证号开发区字第0××3号）；2.郑明哲土地使用者，用地面积玖拾点肆捌平方米，建筑占地陆拾点柒捌平方米，土地证原件壹本（证号原老证平集建92字第50121号）房屋前地坦到小路插界为界。房屋后到江德良中间小路为界，左墙中，右到小路为界······⑤该房屋卖后如有枝节纠缠由胡小荣无条件配合办理。原告金桂芳、金桂红签订该《房屋卖尽契》后，未搬入居住。 2013年12月6日，被告朱彩英与第三人胡小荣一起、分别在门牌号×××13、Ｃ012的权属认定表上户主确认意见一栏署名、捺印，平阳县鳌江镇下河村股份经济合作社意见“同意上报，请领导审核”（经办人卢守正等人）、平阳县国土资源局鳌江管理分局和平阳县住房和城乡规划建设局鳌江分局意见均为“情况属实”；×××13权属认定表上旧房信息载明：主体房建筑面积30.48㎡，主房占地面积30.48㎡，前后空地面积21.8××8㎡，建筑层数一层，土地证面积30.48㎡；Ｃ012权属认定表上旧房信息载明：主体房建筑面积76.24㎡，主房占地面积38.12㎡，建筑层数二层，产权证面积76.24㎡，土地证面积38.12㎡，土地证面积30.48㎡； 2016年10月16日，被告朱彩英在委托代理人一栏签署×××13房屋拆迁补偿安置协议书及产权调换协议书，载明：被拆迁人郑明哲，被拆迁房屋坐落在××镇××村××屋（拆迁编号×××13），占地面积30.48㎡，建筑面积30.48㎡，房前屋后空闲地面积21.8××8㎡······以上8项合计补偿金额85355元。第1项中的原房作价补偿费和第4项20㎡底屋房屋补偿费及第7项中商业用房货币安置价款中的6万元作为新房认购前期预交款，合计69052元；剩余补偿费予以一次性结清，合计16303元······被拆迁房屋安置在站前区Ｄ-4-3地块······被拆迁主房占地面积30.48㎡，安置建筑面积121.92㎡·······2019年9月26日，第三人金桂芳、金桂红（由案外人金献都代）签订Ｃ012房屋拆迁补偿安置协议书及产权调换协议书，载明：被拆迁人郑明哲、金桂芳、金桂红，被拆迁房屋坐落在××镇××村××屋（拆迁编号Ｃ012号），占地面积38.12㎡，建筑面积76.24㎡，房前屋后空闲地面积22㎡······以上8项合计补偿金额98487元。第1项中的原房作价补偿费和第4项20㎡底屋房屋补偿费及第7项中商业用房货币安置价款中的6万元作为新房认购前期预交款，合计76353元；剩余补偿费予以一次性结清，合计22134元······被拆迁房屋安置在站前区Ｄ-4-3地块······被拆迁主房占地面积38.12㎡，安置建筑面积152.48㎡·······现涉诉房屋Ｃ012和×××13均已被拆迁，拆迁前房屋状态如下： 本院认为，原告因与被告存在财产权属争议而提起诉讼，因此本案案由应确定为所有权确认纠纷。被告朱彩英主张其不具有适格的诉讼主体资格，依据不足，本院不予采纳。本案主要争议焦点在于被告朱彩英转让给第三人胡小荣房屋的范围，即2004年3月23日《房屋卖尽契》上载明的“北至小路”是一间二层房屋和一间一层房屋之间为“小路”还是“房屋后到江德良中间小路”，也就是被告朱彩英对拆迁编号×××13房屋是否享有拆迁安置权益，分析如下：一是从卢守正证言可确定，原告诉求的一间二层房屋和一间一层房屋间有小路，可相通，因此2004年3月23日《房屋卖尽契》上载明的“北至小路”确有可能是一间二层房屋和一间一层房屋之间的“小路”。二是从被告朱彩英签订的2004年3月23日《房屋卖尽契》和郑明哲签订的2004年2月21日《房屋卖尽契》内容相比，被告朱彩英转让的房屋未明确记载用地面积，且四至情况也不同，因此被告朱彩英表示自己未出让该一间一层房屋，有一定的合理性。三是从被告朱彩英、第三人胡小荣同一天签署的权属认定表看，第三人胡小荣对被告朱彩英享有拆迁编号×××13房屋拆迁权益知情且无异议，可见胡小荣知道自己只购买一间二层房屋，而未购该一间一层房屋，之后原告与第三人胡小荣签订的《房屋卖尽契》虽然明确四至情况和用地面积，但该合同相对人系第三人胡小荣，对被告朱彩英并不发生法律效力。综上，被告朱彩英仅将自己从郑明哲处购得的房产转让其中的一间二层房屋给第三人胡小荣，现原告以其与第三人胡小荣之间的协议，主张被告对拆迁标号×××13房屋不享有拆迁权益，以及要求房屋和拆迁安置权益归原告所有，无事实和法律依据，本院不予支持。第三人胡小荣经本院合法传唤无正当理由未到庭，按缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告金桂芳、金桂红的诉讼请求。 案件受理费1934元，由金桂芳、金桂红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  陈海琴 人民陪审员  苏志国 人民陪审员  张凡提 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  陈唯芝