云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初1385号 原告：张瑞华，男，1988年5月8日生，白族，云南省宾川县人，初中文化，农民，住云南省宾川县。 委托诉讼代理人：赵锦邦，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司。 统一社会信用代码：91532923077613542G。 法定代表人：徐树辉，执行董事。 住所地：云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：邹昌权，男，1987年9月28日生，汉族，昭通市人，中专文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。系公司职工，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：阮鹏燕，女，1990年12月27日生，汉族，祥云县人，大专文化，居民，住祥云县。系公司职工，代理权限为特别授权代理。 原告张瑞华与被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司（以下简称尔海金沙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告张瑞华的委托诉讼代理人赵锦邦，被告尔海金沙公司的委托诉讼代理人邹昌权、阮鹏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张瑞华向本院提出诉讼请求：一、请求解除原、被告于2018年8月14日签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》；二、判令被告返还原告优先选房诚意金人民币150000元，并支付该款自2018年8月14日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的资金占用利息损失；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告尔海金沙公司是依法取得房地产开发经营资格的房地产开发商，其在祥云县境内开发了祥云生态城·飞虎美食广场楼盘，被告在未取得商品房预售许可证的情况下即对社会公开出售该项目四期楼盘房屋。2018年8月14日，原、被告达成房产购买意向，并签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》（以下简称协议），约定乙方（原告）选定祥云生态城·飞虎美食广场H2栋XXX号房，成交总价为728805元，协议第二条约定乙方在本协议签订时向甲方（被告）支付优先选房诚意金150000元，于置业顾问以电话通知的10个工作日内补足优先选房诚意金728805元，该诚意金在签订《商品房购销合同》后转为购房款。协议还对选购房屋具体面积、单价、物业选定、违约责任等内容进行了详细约定。协议签订当日，原告即向被告开设于农村信用社的账户转账支付优先选房诚意金人民币150000元。原告付款后，被告楼盘至今未动工，原告多次向被告询问，均被被告业务人员以各种借口搪塞。综上，原、被告签订了协议，原告支付了购房诚意金，但协议就双方何时签订《商品房购销合同》未进行明确约定，被告在签订协议后长达两年的时间均尚未取得施工许可证，导致原告购房的目的无法达到，为此原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告尔海金沙公司辩称，原、被告就“祥云生态城·飞虎美食广场”物业内部选房事宜签定了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》（以下简称协议）以保证双方依约签定《商品房购销合同》。2018年8月14日，原告向被告支付优先选房诚意金150000元。原告支付优先选房诚意金，被告收取优先选房诚意金的行为属于商品房预约合同，优先选房诚意金150000元在签订商品房购销合同后转为购房款。支付优先选房诚意金的回报条件是原告有权在被告开盘预售的时候按照约定5250元/平方米的单价优先选购H2栋XXX号并签订《商品房购销合同》。至于确定的H2栋XXX号房屋仅仅是针对本开发项目的期待权、开盘时物业选定权，在本开发项目具备预售条件后，本协议才发生法律效力。根据法律规定，本案所涉协议属于预约合同，不属于商品房预售合同，故本案案由属于商品房预约合同纠纷。被告向原告支付优先选房诚意金150000元，得到的优惠条件是期待开盘预售时优先选房、价格不变，该150000元不是预定款，而是优先选房诚意金。按照双方的约定，被告愿意继续履行该预约合同，等该项目预售时再签订预售合同，故原告无权要求退款，更没有要求被告支付利息的约定。签订协议书时，原、被告都知晓该项目没有达到预售条件、无法签订《商品房购销合同》、被告没有再次出售物业给第三人、也没有隐瞒房产抵押等情形，故原告无权要求退款、付息。同时，根据协议第四条第二点约定，原告按照协议约定支付优先选房诚意金后，不得以任何理由终止本协议、不得要求退款。当然，若原告需要退款，被告愿意在该商品房开盘10天后全额退还原告已支付150000元优先选房诚意金。综上所述，本案双方约定的是商品房预约合同，原告享有价格不变的选定物业期待权，待双方约定的条件具备时即被告开盘时，原告可以依照《员工内部选房协议》照约定单价优先选购物业。故请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 原告张瑞华向法庭提交以下证据：A1、身份证复印件1份，欲证实原告的身份情况；A2、《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》原件1份，欲证实2018年8月14日，原、被告签订选房协议情况及协议约定情况；A3、中国银联签购单原件2份、收据原件1份，欲证实被告收取原告优先选房诚意金150000元的事实。 被告尔海金沙公司向法庭提交以下证据：B1、《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》复印件1份，欲证实原、被告于2018年8月14日签订了内部选房协议书，协议明确约定原告选定房屋面积及总价等；B2、建设用地规划许可证复印件1份，欲证实选房协议约定原告所选房屋坐落地块是得到规划许可的；B3、建设用地批准书复印件1份，欲证实原告选定房屋的建设用地得到相关部门批准；B4、建设工程规划许可证复印件1份，欲证实原告选定房屋获得规划许可；B5、现场照片打印件两份，欲证实原告选购房屋属于被告公司三期项目，现该项目正在建设中，并未停工。 本院组织双方当事人对各方提交的证据进行交换和质证，对原、被告没有异议的证据A1、A2、A3，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下：证据B1、B2、B3、B4客观真实，与本案相关联，本院予以确认；证据B5达不到被告的举证目的，本院不予确认。 根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：被告尔海金沙公司系从事旅游地产开发的有限责任公司，在祥云县境内开发“祥云生态城·飞虎美食广场”楼盘。2018年8月14日，原、被告达成房产购买意向，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，协议约定：一、乙方选定祥云生态城·飞虎美食广场H2栋XXX号房，参考面积138.82平方米，乙方选定物业成交总价为728805元，成交单价为5250元/平方米。二、乙方在本协议签订时向甲方支付优先选房诚意金人民币150000元整，该诚意金在签订《商品房购销合同》后转为购房款；三、甲方在开盘（开盘日期以置业顾问电话或短信通知为准）后通知乙方，乙方须在甲方发出通知十日内与甲方签订《商品房购销合同》；该协议还对违约责任等进行了约定。同日，原告向被告开设的银行账户转账支付优先选房诚意金人民币150000元。此后，因被告迟迟未进行动工，其楼盘至今仍不能明确何时开盘，原告多次向被告询问并要求返还交纳的款项无果，现原告诉讼至本院请求判处。 另查明：法庭辩论终结前，涉案房屋所涉项目未取得施工及预售许可。 本院认为，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。这种协议一般以“认购书”“意向书”等形式表现，且多约定了定金。结合在案证据及事实，原、被告双方签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，符合商品房预约合同的表现形式，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。 本案中，原、被告双方签订了《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，系双方真实意思表示且不违反法律规定，系有效合同，对当事人具有约束力。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，原告依约向被告支付了优先选房诚意金150000元，被告迟迟未履行促成双方签订《商品房购销合同》的主要义务，且至今被告就案涉房屋项目仍未取得预售许可，致使双方无法进一步磋商签订正式《商品房购销合同》，原告主张解除与被告签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》，要求被告返还优先选房诚意金及支付资金占用利息损失的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。但就资金占用利息损失应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，且因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案2019年8月20日之后的资金占用利息应按上述贷款市场报价利率计算，原告主张超过该标准的部分本院不予支持。被告关于要求原告继续履行合同等辩解，与本案案件事实及法律规定不符，本院不予采信。 据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告张瑞华与被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司于2018年8月14日签订的《祥云生态城·飞虎美食广场员工内部选房协议》解除； 二、被告祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还原告张瑞华优先选房诚意金人民币150000元，并支付该款自2018年8月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的资金占用利息； 三、驳回原告张瑞华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3612元，由祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  史有梅 人民陪审员  李红英 人民陪审员  郭文萍 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  杜能军 书 记 员  褚江玲