辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0111民初6927号原告：宋春红。委托诉讼代理人：赵庆波，辽宁德帮仲达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王大可，辽宁德帮仲达律师事务所律师。被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街**。法定代表人：谢超。委托诉讼代理人：仇辉，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。第三人：李军。原告宋春红与被告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）、第三人李军商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法由审判员闫晓彦担任审判长，与人民陪审员律丹、郭婕组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋春红委托诉讼代理人赵庆波、王大可、被告奥园公司委托诉讼代理仇辉、第三人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋春红向本院提出诉讼请求：请求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款122997元人民币及利息（利息以房款为基数，利率为中国人民银行规定的同期贷款利率，自2013年5月13日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：原告在被告“运营韩国奥特莱斯”、“专业的建设团队、销售团队、运营团队”、“已经招徕大量的商业品牌”、“美好的运营方案”等大力虚假宣传之下，以投资购买商铺用于经营为目的，与被告于2013年签订商品房买卖合同，在签订合同时，被告以统一经营管理、培育商业市场为由，让原告与其指定的第三方捆绑签订物业委托经营协议，否则不签订商品房买卖合同。所谓的“三年或五年返租倒包”高利诱惑“冲抵房款”的方式成功诱骗原告与之签订商品房买卖合同，并最终确定合同价款为122997元。至今已近七年之久，却没有看到所谓的专业运营团队，更没有看到所谓的韩国奥特莱斯的商业运营，并且，被告至今没有完成商铺应具备的基本运营条件，包括设计范围内的商场内外及商铺的装修、商场内的业态规划，整个商业区域至今仍然空空如也，根本无法认定原告购买商铺的位置，尚未完成初装修，至今未取得公众聚集场所的消防验收手续，也未取得消防安全许可证，至今消防设施未安装。现场的基本形态与在房产局备案的相关文件相去甚远。现场的种种境况，足以说明，被告的行为不仅构成严重的销售欺诈，而且构成严重违约，造成原告购买商铺的目的不能实现，不得已提出解除商品房买卖合同之诉。被告奥园公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示、合法有效，奥园公司已按前述合同约定完成了交付房屋之义务，且房屋位置明确，合同目的已实现，原告诉请解除合同无事实和法律依据，应予驳回。1、涉案合同明确约定了房屋基本情况、价款、交付条件等内容，奥园公司已按合同约定向原告交付了房屋，合同目的已经实现，原告不按约定接收房屋、不办理产权证应自行承担不利后果，奥园公司无责任。原告与奥园公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定原告购买奥园公司开发的房产，交付日期为2014年11月30日；《商品房买卖合同》第八条及补充协议第5条约定，商品房交付条件指出卖人取得涉案商品房项目建设工程竣工验收报告。上述合同系双方当事人真实意思表示、合法有效，双方当事人的合同目的分别为转让涉案房屋的所有权、获取房屋价款，奥园公司的义务为向原告交付符合合同约定交付条件的房屋，原告的义务为交付房屋价款、按约定接收房屋。奥园公司已于2014年11月20日取得了《房屋建筑工程竣工验收报告》，并已按合同约定通知原告收房，奥园公司完成了交付房屋等合同约定的全部义务且无违约情形，原告不按约定接收房屋、拒不办理产权证应自行承担不利后果，奥园公司无责任，合同已经履行完毕、合同目的已经实现，原告诉请解除合同无事实和法律依据。2、涉案房屋四至明确、位置明确，原告主张因房屋位置不明确而解除合同的理由不成立，应予驳回。奥园公司已经提供案涉商品房买卖合同附图，该图系沈阳市房产局出具并作为附件附于涉案商品房备案合同中，同时提供了沈阳市房产局出具的商品房销售面积分层分户表，沈阳市房产局系基于前述附图及分层分户表的测绘数据下发沈阳市房屋所有权初始登记证明，原告对前述材料均无异议，奥园公司还向法院提交了涉案房屋公证书及现场照片，前述证据均能明确涉案房屋的四至及位置，房产局下发所有权初始登记证明即代表涉案房屋已符合办理产权证的全部条件，说明房屋四至明确，原告主张房屋位置不明确并因此主张解除合同，理由不成立，应予驳回。二、奥园公司已履行完毕商品房买合同及补充协议约定的全部义务，涉案房屋自2016年11月已具备办理产权证的条件，部分业主已经办理完毕产权证，原告的请求不符合法定解除情形，应被驳回。如上所述，奥园公司已于2014年11月20日取得涉案房屋项目建设工程竣工验收报告，涉案房屋已达到合同约定的交付条件，奥园公司已按合同约定履行了交付义务，原告应按合同约定收房，且奥园公司已按合同约定方式书面通知原告收房，房屋的权利及风险已转移给原告；涉案房屋在2016年11月已具备办理产权证的条件，已有多户业主办理完毕产权证，原告拒不办理产权证应自行承担不利后果，但不得作为其解除合同的事由。涉案房屋已经交付且已具备办理房屋产权证的条件，奥园公司已经履行完毕合同约定的义务，不存在根本违约情形，合同目的已经实现，涉案合同不存在任何法定解除的情形，且遵从保护交易安全、维护市场秩序之原则，原告诉请不仅无任何事实和法律依据，亦不应被法院支持。三、原告使用房屋的目的不等同于双方签订的商品房买卖合同目的，原告购买房屋后的用途与奥园公司无关，奥园公司作为房地产开发商仅负有商品房买卖合同约定之义务，不负有保证原告投资经营等其他非合同义务，原告将投资经营加诸于奥园公司身上于法、与事实不合。1、原告使用房屋的目的不等同于双方签订的商品房买卖合同目的，奥园公司仅负有商品房买卖合同约定之义务，不负有保证原告投资经营等其他非合同义务。奥园公司作为房地产开发商，其经营范围并不包含承租经营、管理房屋等，且双方签订的合同无经营及投资回报相关约定或承诺，奥园公司履行了商品房买卖合同约定的义务，不负有保证原告投资经营或投资回报等非合同义务。原告认为被告近七年之久未能向其交付使用房屋，其实是原告不按合同约定收房，原告以其未能使用涉案房屋用于经营为由主张涉案商品房买卖合同目的未实现，显然与合同约定内容不符、与事实不符，混淆了其使用房屋的目的和商品房买卖合同的合同目的，原告的主张应被驳回。2、广告宣传单并非奥园公司宣传资料，不构成奥园公司的要约邀请或要约，广告宣传单不具备证据要件和证明力，不应被法院采纳。原告提供的广告宣传单并非奥园公司的宣传资料，该宣传资料并非奥园公司的要约邀请或要约，而且奥园公司作为开发商根本没有运营商场的资质和能力，商业投资运营系原告与其他主体之间的关系，与奥园公司无关。而且能否招商成功、获取投资回报均属于商业投资风险，原告自称基于投资、商业经营目的而购买涉案房屋，则应自行承担相应的商业风险，不能将风险转嫁到奥园公司身上。原告要求奥园公司实现其经营房屋及投资回报之目的，不仅超出双方签订的商品房买卖合同范围，也不符合双方的合同目的，奥园公司并无义务保证其投资回报。因此，原告基于投资目的无法实现从而推导商品房买卖合同目的无法实现，实属偷换概念，缺乏事实及法律依据，原告的主张应被驳回。四、原告超过法定除斥期间主张解除合同，原告已丧失合同解除权，法院应判决驳回其诉讼请求。奥园公司已于2014年向原告交付房屋，完成合同约定的交付义务，且合同解除权期间为除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。原告自称奥园公司近七年未向其交付、经营，已超过法律规定的一年除斥期间，原告解除合同的权利已经消灭，丧失了解除合同的法定权利，法院应判决驳回原告的诉讼请求。综上，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人李军述称，起诉状中没有我，对于原告与被告之间的合同不知情，原告、被告之间的合同与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2013年5月13日，原告宋春红与被告奥园公司签订认购协议，约定原告认购奥园公司开发的奥园会展广场二期D区M3号285商铺，商铺原定价195233元，返租3年，以经营管理费方式折扣，实收总房价122997元。2013年5月13日，原告宋春红与被告奥园公司签订商品房买卖合同（已备案），约定原告购买被告开发的坐落于沈阳市苏家屯区商铺一处，面积9.06㎡，用途为商业，总金额122997元，双方约定的交付期限为2014年11月30日前，交付条件为商品房经验收合格。双方签订的商品房买卖补充协议第5条对商品房交付条件做了补充约定，约定商品房交付条件指出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任，若买受人要求出卖人取得工程竣工验收备案表后收楼的，则买受人同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。同时，原告与案外人沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司签订《物业委托经营协议》，约定将涉案商铺的经营使用权委托沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司自营、对外租赁和运营管理，委托管理期限为三年。但诉争商铺所在的商场一直未能营业。2014年11月20日原告购买的商铺所在的奥园会展广场（二期D）M3#楼取得竣工验收报告（施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位、建设单位共同验收）。2014年12月2日原、被告签署了房屋交接确认表。2016年11月29日涉案商铺取得房屋初始登记批复，但尚未办理产权登记。沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司于2020年5月注销。第三人李军系沈阳新奥莱玛特商业管理有限公司的自然人独资股东。本院认为，原、被告签订的商铺买卖合同是在平等、自愿的基础上达成的，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力。双方商品房买卖合同约定的交付条件系在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）或取得工程竣工验收备案表，案涉商铺所在楼宇已于2014年11月20日取得建设工程竣工验收报告，符合了合同约定的交付条件，双方于2014年12月2日签署了房屋交接确认表，故无法认定被告存在违约行为，原告要求解除商品房买卖合同的事实和理由不充分，本院不予支持。并且按照双方合同约定，被告的交付期限为2014年11月30日，如原告认为被告存在未交付或逾期交付的行为，自2014年12月1日起即可主张权利，原告于2019年9月25日向本院提起诉讼，已经超过了一年的解除权行使期限，解除权消灭。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告宋春红的诉讼请求。案件受理费2760元，由宋春红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  闫晓彦人民陪审员  律 丹人民陪审员  郭 婕二〇二〇年九月二十七日书 记 员  王雪姣