江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7334号 原告：谢巧珍，女，1955年1月25日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 委托诉讼代理人：梅俊，男，住南京市，现住南京市鼓楼区。 被告：徐文彬，男，1935年12月24日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 委托诉讼代理人：徐明生，男，住南京市鼓楼区。 原告谢巧珍与被告徐文彬房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月5日立案后,依法适用简易程序,于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告谢巧珍的委托诉讼代理人梅俊、被告徐文彬的委托诉讼代理人徐明生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢巧珍向本院提出诉讼请求：1.解除谢巧珍与徐文彬之间就南京市，并要求徐文彬立即搬出上述房屋；2.徐文彬支付2019年7月16日至2020年7月15日期间的租金差额6400元，以及逾期支付上述期间租金的违约金5000元；3.徐文彬按照1900元/月标准，继续支付自2020年7月16日起计算至实际搬出房屋之日止的租金。事实和理由：谢巧珍系梅俊之母，坐落于南京市。2016年6月29日，谢巧珍与徐文彬在中介的居间服务下签订了《房屋租赁合同》，约定徐文彬承租上述房屋，租赁期限为2016年7月15日起至2017年7月14日止，租金为1800元/月，支付方式为年付等等。该合同签订后，谢巧珍将上述房屋交付徐文彬，徐文彬及其长子认为年付租金压力大，双方协商一致将租金标准变更为1900元/月，支付方式为季付。但自2019年7月起，徐文彬以各种理由拒绝支付租金，谢巧珍于2020年5月底报警。2020年6月5日，徐文彬以房屋出新等各种理由强制减少租金6400元，以16400元支付租金至2020年7月15日。现徐文彬又以合同约定租金为1800元/月为由，要求谢巧珍退还租金3600元，双方协商未果，故谢巧珍诉至法院，请求判如所请。 被告徐文彬辩称，1.其对双方存在房屋租赁合同关系认可。因徐文彬租赁上述房屋后，出现房屋面积减少、功能缺失等情形，徐文彬认为2020年7月29日之前的租金标准应为1600元/月，此后按照1900元/月，且谢巧珍一方调解时亦曾同意返还徐文彬7000元，并给予一定时间搬家，故谢巧珍满足上述条件，徐文彬才同意解除合同并返还房屋；2.徐文彬对谢巧珍主张的支付租金差额及逾期付款违约金均不予认可，因双方一直就租金问题进行协商，徐文彬于2020年7月29日之前超付的租金应与之后继续租赁上述房屋期间的租金冲抵。综上，请求驳回谢巧珍的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于南京市.2平方米）（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为梅俊。 2016年6月29日，谢巧珍（甲方）与徐文彬（乙方）在南京红团商务信息咨询有限公司的见证下签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方居住，租赁期限自2016年7月15日起至2017年7月14日止；租金为1800元/月，支付方式为年付，乙方应提前十日支付下一期租金；甲方于签约时收取乙方押金800元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一日，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过十日，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）等等。该合同签订后，谢巧珍一方将案涉房屋交付徐文彬。 2016年7月16日，梅俊与案外人徐明峰为徐文彬租赁谢巧珍案涉房屋签订了《补充协议》，约定租金1900元/月，按季度支付，提前一个月支付下一期租金，押金为3000元等等。当日，梅俊出具收到押金3000元的收条一张。 2018年8月9日，梅俊以谢巧珍（甲方）的名义与徐文彬（乙方）再次就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期共12个月，自2018年8月15日起至2019年8月14日止，租金为1900元/月；房屋租赁期间，任何一方违反合同约定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金等等。 后徐文彬因案涉房屋出新等原因，未按约支付租金，双方产生纠纷。2020年6月5日，经双方协商，徐文彬向谢巧珍一方支付17008元。梅俊向徐文彬出具收条一张，载明：“今收到徐文彬房租截止到2020年7月29日共17008元（包括有线费608元）。从7月29日如果徐文彬续租的话，按每月1900元正付，29日给付”。 审理中，双方一致确认徐文彬按照1900元/月标准，支付了2016年7月15日至2019年7月15日期间的租金；并支付了2019年7月16日至2020年7月29日期间的租金16400元。谢巧珍同意将押金3000元在本案中一并处理。徐文彬陈述徐明峰系其儿子。 因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，谢巧珍与徐文彬就案涉房屋订立的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，租赁双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定的租赁期间于2019年8月14日届满，此后徐文彬继续占有、使用案涉房屋，谢巧珍未提出异议，且收取了徐文彬支付的截至2020年7月29日的租金，故双方原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。 关于解除合同。根据法律规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方履行合同期间曾产生矛盾，后协商一致如徐文彬自2020年7月29日继续租赁案涉房屋，应按照1900元/月支付租金，现徐文彬未按期支付租金，且谢巧珍在合理期限之前通知徐文彬时，有权随时解除合同。故谢巧珍要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，谢巧珍提起本次诉讼后，本院于2020年8月13日将起诉状及证据副本等材料送达至徐文彬，故双方之间的房屋租赁合同自2020年8月13日解除。 关于搬出房屋。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方之间的租赁合同已判决解除，徐文彬应自案涉房屋中搬出，并向谢巧珍履行返还租赁物的合同义务。故谢巧珍要求徐文彬搬出案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于租金及违约金。因案涉房屋出新等原因，双方对2019年7月16日至2020年7月29日期间的租金标准曾产生分歧，但经协商达成一致，上述期间的租金合计为16400元，此后如徐文彬续租，按照1900元/月标准支付。现徐文彬已足额支付2019年7月16日至2020年7月29日期间的租金16400元，双方对2020年7月29日之前因租金产生的争议已处理完毕，故谢巧珍主张徐文彬支付2019年7月16日至2020年7月15日期间租金差额6400元及逾期支付上述期间租金的违约金5000元，无事实和法律依据，本院不予支持。谢巧珍主张徐文彬按照1900元/月标准，支付自2020年7月30日起计算至实际搬出房屋之日止的租金及房屋占有使用费，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。谢巧珍同意将押金3000元在本案中一并处理，本院予以确认，该款项与徐文彬应支付的租金及房屋占有使用费进行冲抵。徐文彬提出谢巧珍一方曾在调解时因案涉房屋使用面积减少同意返还7000元予以补偿的辩解意见，但徐文彬对此未能提供证据证明，故该项辩解意见，本院难以采信。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告谢巧珍与被告徐文彬就南京市； 二、被告徐文彬于本判决生效之日起十日内自南京市； 三、被告徐文彬于本判决生效之日起十日内，按照1900元/月标准，支付原告谢巧珍自2020年7月30日起计算至实际搬出房屋之日止的租金及房屋占有使用费（被告徐文彬已支付的押金3000元自该款项中冲抵）； 四、驳回原告谢巧珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费118元，减半收取计59元，由原告谢巧珍负担19元，被告徐文彬负担40元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙燕 二〇二〇年九月二十四日 书记员  沈婷