呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2810号上诉人（原审被告）：李瑞峰，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：安峰，内蒙古图博律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜宇，内蒙古时泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董美生，男，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区县。委托诉讼代理人：韩燕群，内蒙古远舰律师事务所律师。上诉人李瑞峰因与被上诉人董美生房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞峰上诉请求：1.请求贵院依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初957号民事判决书；2.请求贵院依法改判或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由董美生承担。事实和理由：一、一审法院判决李瑞峰返还董美生购房款672750元及延期付款利息的基本事实缺乏证据证明。本案的诉争房屋是由案外人石某以抵账的方式出售给李瑞峰，李瑞峰在整个抵账的过程未见过董美生。一审法院以“天艺房地产公司因拖欠董美生施工款，以其开发的位于呼和浩特市金川开发区天艺国际城项目中的多套房屋抵顶工程款。其中以A3栋3单元4楼402号，建筑面积115平方米，按每平方米4500元，抵顶工程款517500元，并于2018年11月28日双方签订了《商品房买卖协议书》。之后董美生托石某、陈琳等出售房屋。2019年8月27日，李瑞峰经石某、陈琳介绍，以每平方米5850元，总价款672750元购买董美生的上述房屋”的事实来进行认定。董美生在诉状中、在开庭举证中，在开庭笔录中均未有能佐证一审法院认定上述事实的证据。一审法院认定董美生托石某、陈琳出售房屋，依据的证据何在？一审法院认为“本院认为，房屋买卖通过中介促成交易，符合交易习惯，交易双方并非一定相识或者了解”的基本事实是缺乏证据证明，亦属主观判断。在庭审当中（详见庭审笔录），董美生代理人只是说通过关系卖给李瑞峰房屋（至于何种关系，董美生代理人也没有说明），一审法院直接认定为中介（托石某、陈琳等出售）。根据上述一审法院的认为，那李瑞峰应支付购房款，那么约定的支付购房款的时间、支付的方式（有无告知李瑞峰支付的账号）、催要购房款的证据，董美生与李瑞峰没有约定，中介与董美生也没有约定吗？且董美生无任何证据加以佐证，实在是欲加事实，何患无辞，自由心证，已无维度可言。依据一审法院认定事实的推定，因天艺房地产已出具购房款收据，如李瑞峰要求退回房屋，是否可以要求天艺房地产退还天艺房地产出具购房款收据的上的购房款数额。再者，在李瑞峰购买该房屋时，董美生连购房定金或前期首付都没要求李瑞峰支付的情况下，连一丁点的救济措施都没有，就按照一审法院认定事实的方式，将房屋更换合同。这难道符合房屋的交易习惯？诉争房屋没有“五证”，根本不具备交房条件，一审法院按照房屋买卖合同纠纷进行审理，然而整个庭审过程都未曾了解上述情况。李瑞峰为什么要花费购房款67万之多，在呼市偏僻之处，购买没有“五证”，不具备交房条件的房屋呢？如贵院维持了一审的判决，李瑞峰在没有得到房屋的前提下，又支付了购房款，案外人水泥款的债权也无法实现，里外之间李瑞峰无故损失90余万元，这无法让李瑞峰在本案件中感受到公平正义。二、一审法院判决李瑞峰返还董美生购房款672750元及延期付款利息适用法律确有错误。纵观本案的基本事实，李瑞峰与案外人石某因发生水泥款纠纷，石某为了偿还李瑞峰水泥款，将本案诉争房屋抵顶给李瑞峰，因房屋的价值大于水泥款，后期李瑞峰在给案外人供给一定量的水泥，双方就再无其他债务纠纷。不可预知的是，后期董美生将李瑞峰诉至一审法院。李瑞峰根本就没见过董美生，更没有跟董美生变更过合同。也就是说，李瑞峰与案外人在存在欠款法律关系的前提下，在案外人书写的欠条（胡向东）中已明确载明偿付欠款的时间。在偿付时间到期后，李瑞峰与案外人对到期债务达成合意变更为了房屋买卖法律关系。董美生与案外人是何法律关系，应另案进行处理，董美生的诉讼主体资格在本案中是不适格的。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据,对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”以上证据董美生在一审当中无一项加以列举，一审法院也没有结合交易方式、交易习惯进行认定，仅仅凭借《商品房买卖协议书》就加以认定。一审法院在未认定出本案件真正事实的前提下，判决李瑞峰承担返还购房款的义务，损害了李瑞峰的民事合法权益，明显违反了公平原则、合同相对性原则，明显违背了民事范畴内的立法原意，实属适用法律错误。三、一审法院驳回李瑞峰追加第三人的裁定与一审判决内容相违背，两次认定事实不一。李瑞峰在答辩期内申请追加第三人石某以便查清案件事实，一审法院作出了（2020）内0104民初957号《民事裁定书》，裁定书认定董美生直接将房屋卖给李瑞峰，并未写明托石某出售的事实，而一审判决却进行了认定是托石某出售的。这前后存在极大的矛盾，按照一审判决，李瑞峰申请追加案外人石某是符合《中华人民共和国民事诉讼法》之规定。综上所述，一审法院的判决认定缺乏证据证明、适用法律错误。为了维护李瑞峰的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条，特向贵院提出上诉，请求撤销一审人民法院作出的民事判决书，依法改判或发回重审，望判如所请。董美生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李瑞峰的上诉请求无法律依据，应依法驳回。1.涉案房屋系呼和浩特市天艺房地产公司抵顶给董美生的房屋，李瑞峰在董美生购买涉案房屋后，李瑞峰与董美生共同到天艺房地产公司办理更名手续。2.李瑞峰认为涉案房屋系案外人石某以抵账方式出售给李瑞峰，李瑞峰提供的证据并不能证明该事实存在。且涉案房屋系董美生所有，董美生仅是委托石某代为出售房屋，董美生支付介绍费。石某无权将董美生的房屋抵充其个人的账款。3.债权人是胡向东，非李瑞峰，即便存在以房抵债关系，在签订房屋买卖合同并出具收据后，应将欠条收回。现李瑞峰仍持有欠条，不符合交易习惯。董美生向一审法院起诉请求：一、判令李瑞峰返还房屋或者支付购房款672750元。二、李瑞峰赔偿损失或者支付延期付款利息（以672750元为基数，按年利率的6.5%从2019年8月27日起直至付清之日止)。一审法院认定事实：天艺房地产公司因拖欠董美生施工款，以其开发的位于呼和浩特市金川开发区天艺国际城项目中的多套房屋抵顶工程款。其中以A3栋3单元4楼402号，建筑面积115平方米，按每平方米4500元，抵顶工程款517500元，并于2018年11月28日双方签订了《商品房买卖协议书》。之后董美生托石某、陈琳等出售房屋。2019年8月27日，李瑞峰经石某、陈琳介绍，以每平方米5850元，总价款672750元购买董美生的上述房屋。同日陈琳、李瑞峰与董美生共同到天艺房地产公司更换了《商品房买卖协议书》，将董美生与天艺房地产公司签订的《商品房买卖协议书》直接更换为李瑞峰与天艺房地产公司之间的合同，李瑞峰取得A3栋3单元4楼402号房屋所有权，但没有支付购房款。后董美生通过介绍人石某、陈琳催要房款，李瑞峰以抵顶石某的欠债为由拒付，遂引发纠纷。一审法院认为，经法庭归纳双方确认，本案争议焦点为：房屋买卖的合同双方是谁？李瑞峰应该向谁支付购房款？对此该院分析如下：本案中，李瑞峰与董美生共同到天艺房地产公司将董美生与天艺房地产公司签订的《商品房买卖协议书》直接更换为李瑞峰与天艺房地产公司之间的合同，并收到天艺房地产公司出具的交付全额购房款的收据，李瑞峰已经取得A3栋3单元4楼402号房屋所有权，但没有支付对应的购房款，这一事实双方均无争议。李瑞峰抗辩是与案外人石某达成的交易，购房款应该支付给石某，并抵顶债务，对此董美生并不认可，李瑞峰没有提供充分的证据予以证实，因此该院认为该交易应该认定为系李瑞峰与董美生之间的交易。董美生已将自己名下的房屋变更到李瑞峰名下，李瑞峰应当支付合同约定的购房款672750元。李瑞峰抗辩与董美生不认识，双方没有达成合意。该院认为，房屋买卖通过中介促成交易，符合交易习惯，交易双方并非一定相识或者了解。李瑞峰提供了石某欠付胡向东水泥款的欠条，并申请胡向东出庭作证，但欠条明确载明债权人为胡向东而非李瑞峰，通过胡向东的证言尚不足证明胡向东与李瑞峰之间的关系，也不足证明胡向东、李瑞峰与石某之间形成交易，更不能证明胡向东、李瑞峰与石某之间达成以房抵债的交易经过董美生（所有权人）的同意。因此，李瑞峰称“石某拖欠其货款307702元，于对账当日出具了欠条，并承诺于2019年1月30日前将本金全部还清，但到约定付款日后石某无力支付货款，就与李瑞峰协商以本案中涉及的房屋抵顶货款”的事实，缺乏证据证明。综上，董美生、李瑞峰之间通过更换合同，形成事实上房屋买卖关系，李瑞峰应当及时支付购房款。因双方就何时支付购房款均不能提供证据，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。因此李瑞峰应当于2019年8月27日支付购房款，至今没有付款构成违约。因此要求支付延期付款利息损失，该院予以支持。但应该根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定予以确定计算利率。又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。即从2019年8月28日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、李瑞峰于本判决生效后十日内支付董美生购房款672750元及延期付款利息（以672750元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月28日起计算至实际付清之日止）。二、驳回董美生的其他诉讼请求。案件受理费5264元，由李瑞峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为李瑞峰应否向董美生支付购房款及延期付款利息，具体数额是多少。针对该争议焦点，李瑞峰主张本案诉争房屋是由案外人石某以抵账的方式出售，其与董美生之间不存在法律关系。根据本院二审中对石某所作的询问笔录，石某称李瑞峰与董美生之间的购房事宜系由石某和陈林（一审判决误写为陈琳）介绍，其与胡向东之间存在债权债务关系，与李瑞峰之间没有债权债务关系，其与李瑞峰之间不存在房屋抵顶行为。鉴于石某陈述与一审判决认定事实一致，李瑞峰提供的石某欠款证据是石某给胡向东出具的欠条，上述证据不足以证明李俊峰与石某之间存在债权债务关系，且李俊峰亦没有证据证明石某在《商品房买卖协议书》变更时对诉争房屋享有处分权，故李瑞峰主张本案诉争房屋系案外人石某以抵账方式出售没有事实和法律依据。董美生与李瑞峰之间虽未签订书面合同，但董美生提供的两份《商品房买卖协议书》及本院二审中对石某所作的询问笔录可以证明董美生主张事实。鉴于董美生通过合同更名的方式已将其就《商品房买卖协议书》所享有的权利义务全部转让给李俊峰，其已通过转让房屋交付请求权的方式履行了自己的相关义务，故李俊峰应当向董美生交付《商品房买卖协议书》项下的全部价款。至于李俊峰主张诉争房屋没有“五证”、不具备交房条件的上诉理由，因董美生已将《商品房买卖协议书》项下的全部权利义务概括转让给李俊峰，诉争房屋的买卖合同当事人现为李俊峰和天艺房地产公司，如李俊峰主张该买卖合同无效，可向天艺房地产公司另行主张。综上所述，李瑞峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10528元，由李俊峰负担。本判决为终审判决。审判长 蔡世杰审判员 张蒙江审判员 姜 怡二〇二〇年九月二十七日（法官助理 董 丽书记员 苏晨鸣