陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4814号上诉人（原审原告）：王兰，女，1986年8月24日出生，汉族，东方航空西北分公司职员，住西安市莲湖区，系王博继承人。委托诉讼代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙炎，男，1970年7月28日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王德明，陕西诺尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅，陕西诺尔律师事务所律师。上诉人王兰因与被上诉人孙炎房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初4640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，王景璋、肖凤兰夫妇育有四子，长子王汇、次子王博、三子王毅、四子王立新，王博系王兰之父。本市碑林区东新巷50号院南楼3单元4层11号住房产权登记在肖凤兰名下，属王景璋、肖凤兰夫妻共同财产。2000年12月肖凤兰去世，2003年10月王景璋去世。王景璋去世前于2003年2月2日立“授权委托书”一份，内容为：“关于我与妻子肖凤兰（已故）在西安市中户壹套，因我身体状况不好，行动不便，现交由我儿子王博全权处理。”2004年4月26日王博（甲方）与孙炎（乙方）签订购房合同，约定：甲方同意将碑林区东新巷50号院南楼3-4-11，建筑面积57.90㎡的房产，以10万元人民币的价格出售给乙方；本合同签订后，乙方第一次支付给甲方8万元，剩余2万元待甲方给乙方办理完过户手续后，一次性付清；乙方付给甲方房款8万元，限7日内腾房交钥匙；等。合同签订后，孙炎于同年4月30日、5月1日分两次共向王博支付房价款8万元，王博随后将上述房屋交付孙炎。此后，孙炎夫妇一直在该房屋内居住。王兰于2018年12月3日向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法确认孙炎与王博在2004年4月26日签订的《购房合同》无效；2、本案诉讼费用由孙炎承担。事实与理由：王景璋与肖凤兰系夫妻关系，是其的爷爷和奶奶，育有四个儿子，分别为长子王汇、次子王博、三子王毅、四子王立新，王博系其父亲。肖凤兰系西安市碑林区东新巷50号院内南楼三单元四楼中户，面积为57.90平米房屋的所有权人，该房屋属于碑林区教育局职工优惠价购房，且仅限于本市教育系统范围内交易。肖凤兰于2000年12月去世，王景璋于2003年10月去世，后王博于2018年7月21日去世，均未留有遗嘱。其在2018年8月整理遗物时发现，王博在2004年4月26日与孙炎签订一份《购房合同》，合同约定将肖凤兰上述房屋作价以10万元的价格转卖给孙炎，签订合同时支付8万元，过户后支付剩余2万元。经其核实，该房屋至今并未办理房屋过户登记。此后经家庭成员协商一致，王汇、王毅、王永新以及王博前妻篮玲花于2018年11月17日出具书面的《放弃财产实体继承权益以及诉讼权利声明书》，表示放弃关于上述房屋相关的实体权利以及诉讼权利，相关一切财产权利以及诉讼权利归属于其。其认为，本案涉案房屋原始所有权人为肖凤兰，肖凤兰以及王景璋去世后并未就房屋归属作出遗嘱，而此后也并未就该房屋进行遗产分割，王博无权代表肖凤兰以及王景璋与孙炎签订《购房合同》，且上述房屋存在转让限制，合同双方主体资格存在问题，该份合同应属于无效。故诉讼至人民法院，请求查明事实，依法支持其的诉讼请求。孙炎辩称，一、被答辩人王兰不是购房合同的当事人，王兰没有诉的利益，不具备诉讼主体资格，人民法院应依法驳回其起诉。二、答辩人与王博签订的购房合同合法有效，人民法院应当确认其效力。1、王博与答辩人订立合同时不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由。2、涉案合同合法有效，人民法院应当驳回王兰的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，王博与孙炎订立的购房合同属于转让不动产权的合同，同时也是买卖合同，不会因为王博无处分权或者无所有权而无效，而是自合同成立之日（2004年4月26日）起生效。王博出售涉案房屋时，出具了王景璋的授权委托书，证明王博征得房屋所有权人同意出售涉案房屋，在授权委托书上有王景璋捺印、签章，有见证人贺纪平律师的签字，同时王博称涉案房屋是其父王景璋留给自己的遗产，还一同将证明该房屋所有权的公证书及房产证原件一并交于答辩人，且王博与王景璋系父子关系，答辩人有理由相信王博有权处分涉案房屋。在答辩人居住涉案房屋14年间，王博及子女和兄弟姐妹对房屋归属以及答辩人占有使用房屋的事实均未提出异议，进一步印证王博对涉案房屋有处分权，王博等人均认可合同效力。三、王兰严重违反诚实信用原则，其诉讼请求不应支持。原审法院认为，本市碑林区东新巷50号院南楼3单元4层11号住房系王景璋、肖凤兰夫妻共有财产，肖凤兰、王景璋先后去世后，未发生遗嘱继承的事实，该房屋应由王景璋、肖凤兰之子女享有共同共有权利。王博于2004年4月签订购房合同时，虽持有王景璋所立授权委托书，但因委托人王景璋已去世，该委托书已无法律效力。王博作为共有人之一，其处分共有财产未征得其它共有人之同意，其出售共有房产的行为属于无权处分行为。但王博与孙炎所签订的购房合同是否有效，应根据当事人的意思表示是否真实、有无我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形予以判断。本案中王博与孙炎所签订的购房合同，是当事人的真实意思表示，且没有合同法第五十二条规定的认定合同无效的情形，故该合同属有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据以上司法解释的规定，无权处分的当事人订立的合同，不因其无权处分行为而导致合同无效。故对王兰请求确认孙炎与王博签订的《购房合同》无效的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告王兰请求确认被告孙炎与王博于2004年4月26日签订的《购房合同》无效的诉讼请求。案件受理费2,300元，由王兰负担。宣判后，王兰不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判确认孙炎与王博在2004年4月26日签订的《购房合同》无效；2、一、二审诉讼费用由孙炎承担。事实及理由：一、原审判决认定事实存在疏漏，没有全面对客观事实作出认定，有失偏颇。原审法院遗漏重要环节，涉案房屋存在转让主体资格限制，仅限于在市教育系统范围内交易。孙炎的行为符合合同法第五十二条第二款之规定，属于恶意串通，损害第三人利益的情形。二、原审法院在认定事实偏颇的基础上适用法律有误，应予纠正。首先，涉案房屋在肖凤兰、王景璋去世后，并未发生继承遗产的事实，属于其子女共同共有，王博在处分共有财产时未经其他共有人同意或追认，应属无效。其次，涉案房屋至今没有在区房改办申请转移登记，也未办理产权证书。孙炎非善意取得，其作为涉案房屋唯一继承人，享有该财产的实际继承权利以及相关诉讼权利，有权以自己的名义追回该房屋。最后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”这里的一方当事人应指签订合同的相对人，而非其他财产共有人。孙炎辩称，一、王兰称其与王博恶意串通订立合同损害他的权益，故涉案合同应属无效，这一主张不能成立。证明其与王博恶意串通的举证责任在于王兰。恶意串通的证明标准是排除合理怀疑，王兰两审所举证据均达不到法定要求，王兰的主张依法应予驳回。其与王博在订立合同时不存在恶意串通的情形。二、王兰称无权处分订立的合同无效，无法律依据。三、本案中，即便是无权处分订立的合同，依然有效。四、王兰称《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所指一方当事人应为签订合同的相对人，这一主张无法律依据。五、合同效力具有稳定性，不能以王博去世这一自然事件作为判断是否侵害王兰权益的标准，也不能作为判断合同是否有效的标准。六、王兰的行为严重违反诚实信用原则，与社会价值导向和公众认知相悖，为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，应依法驳回王兰的诉请。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案合同出卖人一方为王博，王博在签订合同时对涉案房屋无处分权，但依照上述司法解释规定，出卖人王博一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院应不予支持。王兰对涉案合同的权利来源于其父王博，故其以王博在签订涉案合同时无处分权为由主张合同无效，亦不应支持。涉案房屋仅限于在市教育系统范围内交易的规定，属于单位内部管理性规定，不属于效力性法律规定，涉案合同不因与该规定不符而无效。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。王兰的上诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人王兰负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年九月二十五日书记员 陈 歆