浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初2541号 原告：北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北辰东路****楼（**）****，统一社会信用代码91110105700228161Q。 法定代表人：郭文芝，董事长。 委托诉讼代理人：孟雪、蔡蒙蒙（实习），北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：苏州水漫庭房地产营销策划有限公司，住所地，住所地苏州吴中经济开发区东吴南路**阳光水榭商业街**301会信用代码91320506581075237E。 法定代表人：于广泉。 被告：于广泉，男，1977年4月2日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 原告北京信和物业管理有限责任公司与被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司（以下简称苏州水漫庭公司）、被告于广泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，因二被告下落不明，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孟雪、蔡蒙蒙到庭参加诉讼。二被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告之间的《××大厦公寓出租协议》自2020年3月25日起解除；2、判令被告立即返还上述租赁协议下位于浙江省嘉兴市××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的七套房屋；3、判令被告支付租金158316.70元，自2019年6月1日之日起至2020年3月25日，按照2300元／月／套的标准计算；房屋的占用费8050元（自2020年3月26日至实际返还租赁房屋之日止，暂计至2020年4月10日），参照2300元／月／套的标准计算；物业费8927.19元，及违约金161000元；4、判令被告立即返还房屋装修款700000元；5、判令被告支付原告损失暂计70000元（包括律师费、差旅费、保全费等，具体数额已原告实际支出为准）；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确上述第5项诉讼请求中70000元全为律师费。事实和理由：2017年7月26日，原告经被告于广泉介绍撮合，与被告于广泉经营管理的苏州水漫庭公司双方签署《××大厦公寓出租协议》（以下简称《租赁协议》），约定由苏州水漫庭公司承租原告位于浙江省嘉兴市××大厦××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋，租金为2300元／月／套，租赁日期为十年，自原告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的贷款首月还款之日起算，由苏州水漫庭公司承担租赁期间的物业费等因使用房屋所发生的全部费用。同时约定，由苏州水漫庭公司对房屋进行装修，装修费用为10万元／套。原告于2017年7月11日已向苏州水漫庭公司支付装修款70万元，并经苏州水漫庭公司确认其已于2018年11月接管租赁房屋并按月支付房租，另原告垫付2019年-2020年物业费共计8927.19元。依据《租赁协议》的约定，原告已完全履行合同义务。但苏州水漫庭公司接管房屋后无理由拒交2019年6月份至2020年3月份的房租，经原告多次催告，苏州水漫庭公司仍拒不支付租金，也未按合同约定履行装修义务。苏州水漫庭公司的行为已经构成根本违约，原告签署《租赁协议》的合同目的已无法实现，根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权请求解除合同。原告已于2020年3月25日向苏州水漫庭公司发出终止通知书，双方合同关系已于终止通知书发出之日起解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，原告有权请求苏州水漫庭公司返还租赁房屋、返还装修款。同时，《租赁协议》第七条第2款约定，苏州水漫庭公司违反合同约定的，应赔偿原告相当于月租金10倍的违约金。因此根据《合同法》第一百零七条的规定，苏州水漫庭公司还应当向原告继续支付租金，支付违约金并赔偿损失。另因被告于广泉系苏州水漫庭公司法定代表人及实质控制人，在被告于广泉与原告的交易中，包括前期撮合、后期履行均由被告于广泉代为完成，被告于广泉一直处于支配控制苏州水漫庭公司的地位，属于滥用公司法人独立地位，已严重损害原告利益，根据公司法第二十条的规定，被告于广泉应与苏州水漫庭公司对原告承担连带责任。综上所述，被告拒不支付租金、拒不履行装修义务，已构成根本违约，严重损害原告利益。 二被告未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了浙江省嘉兴市××大厦××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋的不动产权证书，《××大厦公寓出租协议》、银行交易明细表、收据、付款回单、承诺书、物业费发票、××大厦公寓出租协议终止通知书、快递邮寄清单、欠付租金清单汇总表、诉讼代理协议书、律师费发票、付款凭证，为查明被告方实际装修情况，诉讼过程中本院经原告申请委托嘉兴中磊资产评估有限公司鉴定案涉七套房屋的实际装修情况及价值，该公司2020年8月18日出具嘉中磊评报字（2020）第037号资产评估报告书。二被告经本院合法传唤未到庭质证，视为放弃质证权利。原告提供的证据相互印证，本院均予以认定；嘉兴中磊资产评估有限公司出具的资产评估报告书，原告对其铝合金门窗部分提出异议却未提供相应的证据予以证明，本院对原告的异议不予采信，该评估报告书涉及的评估内容与原告提前提供照片及现场勘验照片相一致，本院予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 被告于广泉系被告苏州水漫庭公司的法定代表人。2017年7月12日，原告（甲方）和被告苏州水漫庭公司（乙方）签订《××大厦公寓出租协议》，主要约定内容如下：浙江省嘉兴市××大厦南楼××、南楼××、南楼××、南楼××、南楼××、南楼××、南楼××室房屋统一由乙方经营管理：即由乙方统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向甲方支付租金；期限十年，从甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的贷款首月还款之日起算；甲方委托和协助乙方按照相关交房标准与开发商办理房屋交接手续；在该房屋的租赁期限内，该房屋的月租金为2300元/月/套；乙方按季度向甲方预付租金，支付时间为每季度第一个月的十号之前；前五年租赁费用保持不变，后五年，在前五年结束前的三个月，双方按照市场情况予以协商调整，协商不成的可以无条件解除协议；在租赁期限内甲方承担开发商交房标准以外的装修费用人民币壹拾万元/套，总装修款柒拾万元整；此费用在本合同签订时统一交由乙方，由乙方负责统一装修（此费用含交房前的贷款、装修资产及可移动家电包括但不限于电视机、空调、洗衣机、冰箱等，前述装修和家电的所有权均属于甲方；物业费由乙方向承租人收取，无承租人时，由乙方承担；即本协议期间的，甲方不承担任何涉及承租人使用该房屋所发生的全部费用，包含但不限于：物业费、能源费、维修费等；乙方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失或相当于本协议约定的月租金的10倍的违约金。 合同签订当天，原告银行转账70万给被告苏州水漫庭公司。被告方实际从2018年11月份开始支付原告租金，被告苏州水漫庭公司于2018年11月27日转账支付原告16100元，此后，被告于广泉2018年12月13日转账支付原告16100元，于2019年2月25日转账支付原告两笔16100元（分别备注2018.12月××大厦房租、2019.1月××大厦房租），于2019年4月9日转账支付原告两笔16100元（分别备注2019年2月房租、2019年3月房租），于2019年6月19日转账支付原告16100元。此后二被告均未再支付原告任何租金。原告庭审认可被告方已缴纳了截止至2019年5月的房屋租金。2019年8月28日原告办理了案涉7套房屋的不动产权证书，并缴纳了案涉七套房屋2019.6.14-2020.6.13期间物业费共计9194.1元。因被告方对案涉七套房屋仅进行了部分装修，且一直欠付房屋租金，2020年3月25日原告向被告方邮寄《××大厦公寓出租协议终止通知书》一份，邮件于2020年3月31日签收。该通知书通知被告苏州水漫庭公司《××大厦公寓出租协议》于本通知书收到日起终止，双方按照协议约定已履行部分仍具法律效力，双方互不对该协议终止承担任何赔偿责任，双方如有损失各自承担。该通知书要求被告苏州水漫庭公司收到本通知书之日起7日内一次性支付原告案涉七套房屋2019.5.10至2020.4.10期间的应付未付租金177100元以及被告公司的违约行为而产生的违约金161000元，同时要求被告苏州水漫庭公司将上述房屋未使用的装修费用返还原告。上述通知书发出后，二被告未能支付原告任何款项，原告遂提出本次诉讼，诉讼过程中原告申请对案涉房屋装修价值进行评估，本院依原告申请以抽签方式确定并委托嘉兴中磊资产评估有限公司进行评估，该公司出具嘉中磊评报字（2020）第037号资产评估报告显示××大厦南××室（45.46㎡）装修价值17400元、××大厦南××室（45.61㎡）装修价值17300元、××大厦南××室（46.03㎡）装修价值17300元、××大厦南××室（38.37㎡）装修价值14700元、××大厦南××室（42.23㎡）装修价值15700元、××大厦南××室（47.27㎡）装修价值17000元、××大厦南××室（41.53㎡）装修价值15200元，上述七套房屋装修总价值为114600元。 本院认为，原告和被告苏州水漫庭公司签订《××大厦公寓出租协议》系双方真实意思表示，该合同内容未违反相关法律规定，双方均应恪守履行。合同签订后，原告依约支付了被告苏州水漫庭公司装修款，但被告苏州水漫庭公司至今未完成案涉房屋的装修事宜，亦未按协议约定及时足额支付租金，原告合同目的不能实现有权单方解除合同，案涉房屋未装修完成，不存在腾退承租人的现在需要，原告2020年3月25日发函通知被告苏州水漫庭公司终止双方出租协议，于法无悖，本院确认被告方签收之日即2020年3月31日为双方协议解除之日。合同解除后，原告有权收回案涉七套房屋，被告苏州水漫庭公司应予返还。 关于租金，合同解除之前被告苏州水漫庭公司应支付原告欠付租金，原告庭审确认被告已支付截止至2019年5月的租金，此后至合同解除之日即2020年3月31日的租金161000元，被告苏州水漫庭公司应予支付。 关于房屋占有使用费和违约金。合同解除之后，案涉房屋属未装修完的毛坯状态，实际租金标准理应低于原、被双方协议约定租金标准，原告依据原租金标准主张实际房屋占有使用费不合理。另依据协议条款“乙方违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失或相当于本协议约定的月租金的10倍的违约金”的内容，双方约定的10倍月租金的违约金意在弥补原告因被告违约导致包括诉讼期间、另行装修、重新招租期间房屋占有使用费以及相应物业费等各种损失，原告在主张10倍月租金符合双方协议约定，且与原告实际损失相当，本院予以支持。原告另行主张房屋占有使用费损失有重复主张损失之嫌，故本院不予支持。 关于物业费，合同解除之前，依据合同约定，被告苏州水漫庭公司应支付案涉七套房屋的物业费，原告提供的证据显示原告交纳了2019.6.14-2020.6.13期间物业费共计9194.1元，其中2019.6.14-2020.3.31期间物业费为7330元依照合同约定由被告苏州水漫庭公司负担，原告垫付后，有权要求被告苏州水漫庭公司支付。 关于房屋装修款，被告未按约装修完毕，扣除实际装修价值后装修余款应退还给原告，案涉七套房屋的实际装修价值本院参照嘉兴中磊资产评估有限公司出具的资产评估报告确定为114600元，700000元扣除114600元尚余585400元装修款，被告苏州水漫庭公司应予返还。 关于律师代理费，原告主张律师代理费未有合同依据，本院不予支持。 原告主张被告于广泉对被告苏州水漫庭公司的付款义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告北京信和物业管理有限责任公司与被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司签订的《××大厦公寓出租协议》于2020年3月31日解除； 二、被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司于本判决生效之日返还原告北京信和物业管理有限责任公司嘉兴市××大厦南××室（45.46㎡）、嘉兴市××大厦南××室（45.61㎡）、嘉兴市××大厦南××室（46.03㎡）、嘉兴市××大厦南××室（38.37㎡）、嘉兴市××大厦南××室（42.23㎡）、嘉兴市××大厦南××室（47.27㎡）、嘉兴市××大厦南××室（41.53㎡）共七套房屋； 三、被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司于本判决生效之日十日内支付原告北京信和物业管理有限责任公司租金161000元； 四、被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司于本判决生效之日十日内支付原告北京信和物业管理有限责任公司物业费7330元； 五、被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司于本判决生效之日十日内支付原告北京信和物业管理有限责任公司违约金161000元； 六、被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司于本判决生效之日十日内返还原告北京信和物业管理有限责任公司房屋装修款585400元； 七、驳回原告北京信和物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14756元，由原告北京信和物业管理有限责任公司负担1808元，被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司负担12948元，于本判决生效后十日内交纳。评估费30000元和公告费460元，均由被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司负担，原告北京信和物业管理有限责任公司已预交，被告苏州水漫庭房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付原告北京信和物业管理有限责任公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 前 人民陪审员  章建强 人民陪审员  金咏梅 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  蒋 莉 书 记 员  杨 菲