广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异452号 异议人（案外人）：翟强，男，汉族，1989年12月22日出生，住广东省深圳市宝安区。 委托代理人：刘忠，广东宝城律师事务所律师。 委托代理人：杨峰，广东宝城（前海）律师事务所律师。 申请执行人：周群弟，女，汉族，1981年8月23日出生，住广东省东莞市。 委托代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。 委托代理人：廖兰芳，广东宏尚律师事务所实习律师。 被执行人：梁志武，男，汉族，1970年2月15日出生，住广东省东莞市。 本院在执行（2020）粤1971执14597号案件过程中，案外人翟强向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人翟强称，请求法院解除（2020）粤1971执14597号案件中对东莞市万江区蚬涌社区居民委员会企石村朝阳北路9号房产【房地产权证号为：粤房地权证莞字第××号；国有土地使用权证号为：东府国用字（2006）第190XXX037号】的查封。（2020）粤1971执14597号案件中，法院查封登记在梁志武名下的位于东莞市万江区XX社区居民委员会XXX村XX北路9号房产。翟强已于2016年8月自梁志武及其妻子处受让9号房产，并实际占有、使用、管理及收益。故翟强才系9号房产的实际权属人，梁志武对该房产不享有任何权利：（一）翟强与梁志武及其妻子已于2016年8月6日签署了合法有效的《房屋买卖合同书》。2016年8月6日，翟强与梁志武及其妻子胡少玄签署了《房屋买卖合同书》，约定梁志武及其妻子将9号房产出卖给翟强，房屋买卖总价款为人民币142万元。该《房屋买卖合同书》合法有效，第一，根据梁志武提供的《广东省房地产权证》，其系9号房产的所有权人，依法有权对该房产进行处分。第二，《房屋买卖合同书》未违反法律法规的强制性规定，根据梁志武提供的《中华人民共和国国有土地使用证》，9号房产系建设在国有土地之上，依法享有国有土地使用权，不存在《中华人民共和国土地管理法》及其他法律、行政法规规定的禁止转让的情形。第三，登记、审批并非《房屋买卖合同书》的生效要件。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，虽然9号房产未办理变更登记，但《房屋买卖合同书》自双方签字之日起即已经生效。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。……”，但该审批行为仅系出于行政管理的考量，影响办理变更登记的进程，并不影响房屋买卖合同的效力。第四，《房屋买卖合同书》是翟强和梁志武及其妻子的真实意思表示，亦未损害任何社会公共利益。故，应为合法有效。（二）翟强已于2016年8月合法占有9号房产，至今已实际占有、使用、管理、收益该房屋长达四年之久。《房屋买卖合同书》签署后，梁志武于当日向翟强移交了9号房产，并配合翟强完成与承租户的交接工作。翟强于2016年8月6日与原承租户重新签署了《房屋租赁合同》，明确约定了翟强系9号房产的出租方，翟强将9号房产出租给承租人谢国安，租赁期限为2016年8月6日至2021年8月5日，2016年8月6日至2019年8月5日间的租金为人民币10000元，2019年8月6日至2021年8月5日间的租金为人民币10800元。后因9号房产交付现状非常陈旧，故翟强同意承租人谢国安在前期仍沿用以往的租金标准，即人民币4000元。2017年，翟强出资对9号房产进行全面翻新和装修，完工后继续租给租户谢国安，租金涨至人民币10000元每月。谢国安在2016年9月至2017年3月期间的租金直接向翟强支付，在2017年4月至2018年10月期间的租金系向翟强的母亲李群珍支付，在2018年11月至今的租金向翟强的父亲翟柏涛支付。综上，自2016年8月至今，9号房产一直由翟强占有、使用、管理和收益。（三）翟强已经按照《房屋买卖合同书》的约定支付了三期购房款共计人民币122万元，并投入了高额资金对其进行全面翻新、维修，翟强在9号房产上业已投入大量的财力和精力。《房屋买卖合同书》约定买卖总价款为人民币142元，分四期进行支付。合同签署后，翟强依约于2016年8月7日向梁志武支付购房首付款人民币50万元，于2016年8月23日向梁志武支付第二笔购房款人民币50万元，于2017年4月12日向梁志武支付第三笔购房款人民币22万元，以上共计人民币122万元。因《房屋买卖合同书》约定的支付尾款的前提条件为“乙方拿到该买卖房地产的政府部门颁发的乙方名下的房地产权证书的当天，乙方支付甲方剩余20万元。”在翟强的积极努力下，因政策原因至今未过户，故购房款的尾款人民币20万元翟强暂未予支付。如法院要求翟强支付，翟强愿意按照法院的要求将剩余款项交付执行。因梁志武以现状交付9号房产时，9号房产的墙面及硬件设施等已非常陈旧，不利于实现该房产的最大价值，翟强投入了高额资金，自行组建施工队进行了全面的翻新装修。（四）翟强与梁志武及其妻子在签署《房屋买卖合同书》后多次向政府部门及不动产登记中心申请变更房地产权证的权属人及国有土地使用证的使用人，但因政策原因，无法办理变更登记。即9号房产至今未办理权属变更非因翟强自身原因所致，而系政策不允许。综上，翟强系9号房产的实际权属人，梁志武对9号房产不享有所有权，法院查封9号房屋无事实和法律依据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，翟强具备排除执行的情形。 申请执行人周群弟辩称：一、（2020）粤1971民初71号民事判决书判决周群弟胜诉，梁志武拒不履行判决的金钱给付义务，周群弟遂向申请强制执行。二、异议人的主张没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，房地产权证明确载明案涉土地及房产的权属人为梁志武，至今仍未办理变更登记，仍属于梁志武合法财产，而非翟强所说实际权属人系其本人。三、翟强与梁志武及其妻子胡少玄于2016年8月6日签署的《房屋买卖合同书》存在恶意串通情形，翟强不属于善意买受人，《房屋买卖合同书》应属无效。翟强与被执行人梁志武在于2016年8月6日签署的《房屋买卖合同书》第三条第二点约定“乙方拿到双方谈好的生效了的判决书或仲裁裁决书的当日，（乙方起诉甲方的判决书或仲裁裁决书，判决或裁决甲方将本合同房产过户给乙方）乙方支付22万元给甲方”。据悉，上述合同签署后一个月，翟强与被执行人梁志武即于2016年9月7日于东莞市第一人民法院存在民间借贷诉讼纠纷，案号为（2016）粤1971民初21084号，该案于2017年4月12日申请执行立案，案号为（2017）粤1971执6552号，标的金额为452000元，该时间点与翟强支付第三期购买款22万元同属一日。翟强应该明知被执行人梁志武与其妻子胡少玄是在欠债的情况下转移案涉房产。另外，在21084号案件诉讼期间与6552号案件执行期间，被执行人梁志武于2017年1月5日向周群弟借款300000万，于2017年8月3日向周群弟借款300000元。翟强明知梁志武、胡少玄夫妻欠债累累、紧急转移名下房产，但没有尽到注意义务，应承担相应的交易风险，对此存在过错，其并非是善意的买受人。周群弟甚至有理由怀疑翟强与被执行人梁志武、胡少玄夫妻于2016年8月6日签署的《房屋买卖合同书》存在恶意串通情形，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项规定的合同无效情形。四、翟强对案涉房产不能过户应有预见性，其自身存在过错，应自行承担法律后果。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。……”，翟强在与被执行人梁志武进行房屋买卖交易过程中，依据被执行人梁志武提供的《房地产权证》应明确知悉，案涉土地系以划拨的方式取得的，故应知后续转让过户须报有批准权的人民政府审批，即翟强对无法办理变更登记、无法过户应有可预见性，案涉房产至今未能办理权属变更登记、过户属于翟强自身原因和过错所致。第二，翟强至今尚未支付合同全部价款，双方也尚未办理房产过户登记手续，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院可以查封案涉房产。综上所述，翟强即使对案涉房产已实际占有、使用、管理收益，也不具备足以排除执行的条件，翟强理应向合同相对人梁志武、胡少玄夫妻索赔，其异议请求应予以驳回。 经审查查明，本院在审理了（2020）粤1971民初71号周群弟与梁志武民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月8日以（2020）粤1971执保63号案件查封了梁志武名下单独所有的、位于东莞市万江区XX社区居民委员会XX村XX北路**房产和相关土地【房地产权证号为：粤房地权证莞字第××号；国有土地使用权证号为：东府国用字（2006）第190XXX037号，以下统称“案涉房地产”】。后周群弟依据已生效的（2020）粤1971民初71号民事调解书向本院申请强制执行，本院立（2020）粤1971执14597号案件予以执行，上述诉讼查封措施转为执行查封措施。 根据案涉房产的登记信息查询结果，案涉房产建筑面积404.8平方米，宗地面积92.8平方米，房产的权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，土地性质为“土地：划拨/房屋：自建房”，产权登记日期2014年9月30日。根据案涉土地的登记信息查询结果，土地权利类型为国有建设用地使用权，土地使用权登记日期2014年9月24日。案涉房地产目前除本案查封外无其他查封。本院目前暂未对案涉房产进行拍卖等处分措施。 翟强主张其为案涉房产的实际权属人，为证明其上述主张向本院提交了相关证据。其主张与举证情况如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。翟强主张其与梁志武、梁志武的配偶胡少玄签订了合法有效的房屋买卖合同，并提交《房屋买卖合同书》、房产证、土地证、结婚证为证。合同书内容为2016年8月6日，梁志武、胡少玄按现状向翟强出让案涉房产，总价142万元，签约当日应一次性支付定金50万元，梁志武、胡少玄将房产证、土地证等交给翟强之日支付50万元，翟强支付满100万元时交付房屋，并约定“翟强拿到双方谈好的生效了的判决书或仲裁裁决书的当日（翟强起诉梁志武、胡少玄的判决书或仲裁裁决书，判决或裁决梁志武、胡少玄将本合同房产过户给翟强），翟强支付22万元给梁志武、胡少玄”，翟强拿到房产证当天再付20万元。土地证显示地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨。 二、关于购房款的支付情况。翟强主张其已付大部分购房款共122元，并提交了历史交易明细查询报表、承诺函为证。证据显示翟强于2016年8月7日向梁志武转账50万元，2016年8月23日向梁志武转账50万元,2017年4月12日向梁志武转账22万元。翟强确认由于未办理过户、未达到房屋买卖合同约定的尾款22万支付条件，故尚余22万元房款未付。翟强表示愿意将尾款22万元支付至法院账户交付执行。 三、关于案涉房产占有情况。翟强主张：其从2016年8月起占有使用案涉房地产并出资装修，以出租人身份将案涉房地产出租给案外人谢国强，谢国强一直向翟强或翟强的母亲李群珍、父亲翟柏寿交租金，租期内承租人为案涉房地产支出的部分费用（下水道堵塞、抽化粪池、空调架雪种等情形）从月租金扣除。为此提交了租赁合同、农业银行交易流水、李群珍借记卡账户历史明细清单、微信截图、九号房交租明细表、出生医学证明、入户审批表、户口迁移证、结婚证等为证。租赁合同显示2016年8月6日，翟强将案涉房地产出租给谢国强，租期5年，前三年月租10000元，后两年租金10800元，租期一年。农业银行交易流水、李群珍借记卡账户历史明细清单、微信截图显示谢国强从2016年9月到2018年10月期间每月向翟强、李群珍转账4000元，转账摘要为“转存”“谢国安支付宝转账”。微信截图显示“药店谢国安”向“白老板刚刚”转账9000元到一两万余元，翟强主张是谢国案向其父亲翟柏寿支付租金。 四、关于过户登记情况。翟强主张其多次向不动产登记部门申请办理过户登记，但被房管部门告知因国家政策原因不能过户。翟强未提交证据证明该主张。 申请执行人周群弟主张翟强与被执行人存在其他民间借贷纠纷，翟强在购房时对此纠纷明知，故翟强主张的案涉房产买卖合同涉嫌串通而无效，且其明知案涉土地不能过户。翟强对此不予确认。 本院在（2020）粤1971执14597号案件的执行过程中向东莞市自然资源局发函调查案涉土地情况，该局于2020年8月1日回函：“……东府国用字（2006）第190XXX037号使用权类型为划拨。根据《城市房地产管理法》第四十条规定，土地权利人如需自行转让划拨土地的，以补办出让手续为原则，以不补办出让为例外，可以不补办的情形只能由国务院作出规定，但目前尚无关于可以不补办出让手续的规定。综合本市该类国有划拨土地上私人房屋的实际情况，目前此类土地使用权（含依法确权登记的地上房屋产权），若经居民委员会同意，可允许在宗地所在的社区居民成员范围内随地上建筑物一并流转，按不动产登记规定办理转移登记。” 另查明，翟强与梁志武、胡少玄之间有（2016）粤1971民初21084号民间借贷纠纷一案，本院于2016年9月7日立案，翟强诉请梁志武、胡少玄归还2015年8月3日的借款400000元及利息（以400000元为基数，按约定年利率为12厘即每月4000元，计至全额付清借款为止）。双方于2016年11月29日达成调解协议并确认：梁志武、胡少玄尚欠翟强借款本金400000元及截止2016年9月4日的利息52000元，共计452000元。翟强根据该民事调解书向本院申请执行，本院于2017年4月12日立(2017)粤1971执6552号案件予以执行，本院曾在(2017)粤1971执6552号中于2017年6月1日查封案涉房地产，并进行委托评估等事宜。后梁志武、胡少玄向翟强支付款项452000元，翟强于2017年12月25日向本院提交执行结案申请。 以上事实，有翟强提交的《房屋买卖合同书》、房产证、土地证、结婚证、历史交易明细查询报表、承诺函、租赁合同、农业银行交易流水、李群珍借记卡账户历史明细清单、微信截图、九号房交租明细表、出生医学证明、入户审批表、户口迁移证、结婚证，以及不动产登记信息查询结果、本院执行案件材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为案外人翟强对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。应审查案外人买受案涉房产是否符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的以下四种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。分析如下： 首先，翟强主张签约后多次到不动产登记部门办理过户，但被告知政策原因无法办理，但其并未举证证明该主张。根据土地证、房产证、不动产登记信息查询结果，案涉土地是划拨用地。根据划拨用地转让法律规定，翟强在签订案涉房地产买卖合同时应当对案涉土地及地上建筑物难以办理过户登记、可能需要补交出让金和相关土地性质转用审批等情况清楚知晓，其应对过户情况尽合理的交易注意义务。结合国土部门的回函可知，案涉房地产的流转范围仅能在村集体范围内流转。故本院认定翟强对案涉房地产不能过户的情形存在自身过错，其主张非因自身原因未办理过户登记，本院不予采信。 其次，翟强主张其于2016年8月开始以出租房产于他人的方式占有案涉房屋，但交易明细并未显示是支付租金，转账金额大部分无法与合同租金对应。翟强主张是因为案涉房产发生了其他费用而直接从租金中抵扣，但没有提交相关证明予以证明。其也未提交房屋交付证据、翟强缴纳水电费凭证等证据。故本院认定翟强提交的证据不足以形成完整的证据链，无法有效证明翟强主张的在查封前已合法占有案涉房地产的事实，故本院对于翟强该项主张不予认定。 综上，翟强未能有效举证其同时符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，无法证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，以及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人翟强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年九月十四日 书记员  王 红