湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初4797号原告：岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司，住所地岳阳经济技术开发区通海南路富兴康城兴悦花园。法定代表人：赵五岳,公司董事长。委托诉讼代理人：贺湘建,男,1976年7月4日出生,汉族,住长沙市芙蓉区，系公司员工。被告：孙小丽，女，1974年4月9日出生，汉族，户籍地岳阳市君山区，现住岳阳市经济技术开发区。委托诉讼代理人:邝伟,男,1972年8月10日出生,汉族,现住岳阳市经济技术开发区，系被告丈夫。原告岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司（以下简称“富兴公司”）与被告孙小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富光公司委托诉讼代理人贺湘建、被告委托诉讼代理人邝伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富光公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告富兴公司与被告孙小丽签订的《租赁合同》及附属《商业管理服务协议书》；二、被告孙小丽向原告富兴公司支付2019年8月1日至2019年11月26日拖欠的租金1353.81元、商管费834.66元及迟延履行违约金2560.52元；三、被告孙小丽支付自2019年11月27日起的逾期腾房占用费用6873.20元（暂计至2020年6月11日，最终计算至向原告办理交铺时）；四、被告立即恢复商铺毛坯并交付原告；五、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年1月1日，原告富光公司与被告孙小丽签订《富兴景城商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于岳阳市岳阳楼区用于办公，面积为36.27平方米，租期为三年为2018年1月1日至2020年12月30日，每季度缴纳一次租金，应自每期租金到期前45天支付下季度租金和商业管理费用，合同约定被告逾期超过60天，原告有权单方解除合同并没收履约保证金，并要求被告承担违约责任。2019年11月27日，原告向被告发出合同解除函，租赁合同自该日起解除。自2019年11月27日起，被告仍然占用原告房屋进行经营，被告应按合同第七条二款之规定支付逾期腾房占用使用费。被告孙小丽辩称，答辩人承租门面后房屋渗水、厕所下水道水倒灌导致存放的硅藻泥受潮，答辩人要求原告维修但因该公司所属的商管公司、物业公司一直推卸责任，厕所倒灌问题也是在今年三月才解决，屋顶渗水问题至今未维修好，造成的损失一直未协商好。答辩人享有不安抗辩权，原告在处理好赔偿问题后，答辩人按时向原告支付租金。原告诉讼请求按三倍计算租金和占用费用不合理。经审理查明：2018年1月1日，原告富光公司（甲方）与被告孙小丽（乙方）签订《富兴景城商铺租赁合同》，约定：“乙方承租原告位于岳阳市岳阳楼区用于仓库，面积为36.27平方米，租期为三年即自2018年1月1日至2020年12月30日；自2018年1月1日至2019年12月30日租金为3482元，自2019年1月1日至2019年12月30日租金为3848元，自2020年1月1日至2020年12月30日租金为4235元；乙方向甲方支付履约保证金3047元，履约保证金与首期租金在合同签订时一并支付，在发生违约行为从履约保证金中扣除违约金；甲方负责该商铺主体结构及商铺内存在的公用设施、设备的维修维护，除此之外乙方承租范围内的其他设施设备由乙方自行维修维护；乙方未按约定缴纳租金、商业管理费用逾期10日内，乙方每天按欠费总额的1%向甲方支付逾期违约金，直至付清为止；逾期超过60日的，甲方有权单方面解除本合同，且履约保证金不予退还，收回该商铺，并保留进一步追偿的权利。等”。当日，原、被告签订《商业管理服务协议》，约定被告每年向原告支付商业管理费用2611元，其余支付方式、违约责任等与租赁合同约定相同；原、被告签订《补充协议》，约定该商铺的实际租金为第一年6093元、第二年6459元、第三年6846元，系将租金分解成“商铺租金”和“商业管理服务费”。上述合同签订后，原告富兴公司向被告孙小丽交付了门面，被告向原告支付了履约保证金3047元、首期租金、服务费，后被告将门面作为仓库存放硅藻泥等物质，被告承租后支付了2019年7月31日前租金（商业服务费）。因案涉房屋设计问题，下暴雨有时水从厕所下水道倒灌进入室内，浸泡室内地板造成被告财产损害，且房顶渗水，被告要求原告维修，原告在2020年3月才将厕所反水问题解决，房顶渗水经原告维修仍未解决。原告于2019年11月5日向被告发出《租金催缴告知函》催讨租金，于2019年11月23日送达《商铺无条件收回通知函》。原告在诉讼中主张，因被告违约未按时支付租金，根据合同约定履约保证金应不予退还。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”房屋租赁合同中,出租人的主要义务是交付房屋使用权,承租人的主要义务是支付租金。原告富兴公司已依约交付租赁房屋,被告孙小丽应当依约定按时支付租金。故本案的争议焦点为：一、被告孙小丽能否以富兴公司未履行维修义务进行抗辩而拒付租金；二、本案租赁合同及商管协议是否解除？三、房屋租金和违约金如何认定？一、合同法第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”本案中交付租赁物与支付租金系同时履行义务,案涉房屋曾存在下雨下水道水倒灌室内和房顶渗水情况，在原告未履行厕所维修义务前可能影响房屋的正常使用，被告可以行使合同同时抗辩权。在2020年3月对厕所进行维修解决了下水道水倒灌问题后，基于房屋屋顶局部渗水不能导致被告孙小丽彻底不能使用的情况下，被告孙小丽仍拒付所有租金进行抗辩显然不符合前述合同法的规定。另根据合同法第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。”，被告完全可在留置部分房屋维修费用后交付租金,即在出租人在承租人催告仍不履行维修义务的情况下,承租人还有自行维修的救济路径，故被告一直以渗水为由拒付租金,已构成根本违约。二、如上所述，被告孙小丽在原告富兴公司未依约维修厕所前，可以行使同时履行抗辩权，故原告于2019年11月前发函解除租赁合同关系不符合法律规定，对其主张的合同自2019年11月通知解除的意见，本院不予支持。被告富兴公司在2020年3月将厕所返水问题处理好后，被告孙小丽在原告尽了维修义务后，仍不支付租金属于违约行为，根据租赁合同关于逾期交纳租金60天出租人具有合同解除权的约定，本院对原告要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求应予以支持，对原告要求被告腾空并向原告交付房屋的诉讼请求亦予以支持。租赁合同中并未约定承租人应向出租人交付毛坯房，且根据合同法第二百三十五条规定返还租赁物符合租赁物的性质使用后的状态，故对原告要求被告恢复至毛坯状态的诉讼请求，本院不予支持。三、虽被告孙小丽无证据证明下水道倒灌后使房屋无法使用，亦未向原告主张退租，应支付2019年8月1日至2020年3月31日期间9个月租金，扣除新冠疫情影响期2020年2月1日至3月31日2个月，被告孙小丽尚欠原告租金、商管费用合计3261元（6459元÷12月×一九年5个月+570元），原告富兴公司在该期间亦存在迟延履行维修义务行为，在下暴雨期间影响被告孙小丽正常使用房屋，故应当免除被告孙小丽对上述租金在该期间的逾期支付违约责任。被告孙小丽应在2020年4月支付2020年4月1日至6月30日租金、商管费用，应于2020年5月15日前支付7-9月租金，被告孙小丽逾期支付租金属违约行为应承担违约责任，但租赁合同或商管协议约定的日1%的逾期付款违约金或三倍支付房租、商管费用，约定违约责任过高，且案涉房屋确实存在房顶渗水情况，本院酌定按租赁合同约定租金、商管费用标准的130%即每月741.6元【（6846元÷12月×130%】支付自2020年4月1日起至实际腾房交付日止的租金。履约保证金3047元抵扣上述租金及违约金。因房屋存在使用缺陷或怠于履行维修义务导致被告的损失，因被告未提出反诉，本院不予处理，被告可以另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司与被告孙小丽于2018年1月1日签订的《富兴景城商铺租赁合同》和《商业管理服务协议》，被告孙小丽向原告富光公司返还租赁的位于岳阳市岳阳楼区；二、被告孙小丽向原告岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司支付租金3261元，并按每月741.6元支付自2020年4月1日起至实际腾房交付日止的门面占用租金（合同履约保证金3047元可抵扣上述租金及占用租金）；上述一、二项限于本判决生效后10日内履行。三、驳回原告岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取100元，由原告岳阳经济技术开发区富兴房地产开发有限公司、被告孙小丽各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇二〇年九月十四日书记员  李梦婷