文书内容石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2773号原告：秦天贵，男，1972年3月18日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：黄德胜，男，1969年10月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：向海容，女，1977年4月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：付光桥，男，1970年11月2日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭新言，女，1976年5月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：余全明，男，1960年8月11日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：任安芳，女，1980年11月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：周明刚，男，1962年12月2日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：刘清清，男，1984年1月22日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈珍权，男，1964年10月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：朱银森，男，1970年9月17日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：彭大江，男，1968年5月15日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：刘发贤，男，1966年6月13日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：周召禄，男，1966年3月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：杜鹏飞，男，1981年12月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：张秋，男，1980年10月7日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：彭家秀，女，1974年2月21日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈以飞，男，1983年1月30日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：牟涛，男，1991年8月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：隆文碧，女，1973年3月13日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：冉宗秀，女，1969年1月23日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：朱生兰，女，1983年3月19日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：秦大文，男，1964年7月19日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：汪万琼，女，1973年10月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：邓建蓉，女，1976年2月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：杨绪祥，男，1975年3月7日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：罗继荣，男，1968年8月25日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：崔华平，男，1972年5月22日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：冉启平，女，1981年1月13日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭弟英，女，1971年11月6日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：马泽明，男，1968年3月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈珍祥，男，1975年3月30日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭祥芳，女，1976年10月29日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：杨小琴，女，1991年11月7日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：周翼，男，1984年5月13日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：黎洪庆，男，1969年9月17日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：马泽西，男，1986年8月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：曾化发，男，1972年12月20日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：马秀林，女，1983年2月2日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：向若芥，女，1971年7月14日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：马敏桃，男，1990年6月26日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：阎宗平，男，1964年12月11日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈小龙，男，1977年2月1日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：周隆笔，男，1970年5月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭少华，男，1974年10月23日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：岑永喜，女，1974年5月21日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：王群，男，1964年1月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈辉兰，女，1966年5月4日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：徐定明，男，1962年11月11日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：冉华林，男，1963年9月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：彭祖学，男，1974年9月2日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈发钢，男，1970年9月13日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：马利娟，女，1988年11月29日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：欧治朋，男，1990年10月26日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：袁心望，男，1972年7月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭和安，男，1966年9月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：李建英，女，1987年6月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：余东阳，男，1995年8月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭久富，男，1965年3月12日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭林树，男，1988年9月1日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭久权，男，1988年5月4日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：成高，男，1985年9月24日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭艮发，男，1972年8月30日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：谭亮，男，1985年12月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：冉伟，男，1981年1月1日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：岑小玉，女，1985年12月11日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：张发权，男，1977年2月22日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈何琼，女，1978年5月11日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告：陈珍树，男，1965年3月18日出生，住重庆市石柱土家族自治县。诉讼代表人：秦天贵，男，1972年3月18日出生，住重庆市石柱土家族自治县。诉讼代表人：冉华林，男，1963年9月8日出生，住重庆市石柱土家族自治县。以上69人共同委托诉讼代理人：郎启发，重庆舒义律师事务所律师。被告：重庆天尧物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇城东路****，统一社会信用代码91500240593687521W。法定代表人：周平川，该公司总经理。委托诉讼代理人：周志民，重庆律缘律师事务所律师。被告：谭林鸣，男，1967年2月28日出生，住重庆市石柱土家族自治县。第三人：陈燕，女，1988年12月19日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告秦天贵、黄德胜、向海容、付光桥、谭新言、余全明、任安芳、周明刚、刘清清、陈珍权、朱银森、彭大江、刘发贤、周召禄、杜鹏飞、张秋、彭家秀、陈以飞、牟涛、隆文碧、冉宗秀、朱生兰、秦大文、汪万琼、邓建蓉、杨绪祥、罗继荣、崔华平、冉启平、谭弟英、马泽明、陈珍祥、谭祥芳、杨小琴、周翼、黎洪庆、马泽西、曾化发、马秀林、向若芥、马敏桃、阎宗平、陈小龙、周隆笔、谭少华、岑永喜、王群、陈辉兰、徐定明、冉华林、彭祖学、陈发钢、马利娟、欧治朋、袁心望、谭和安、李建英、余东阳、谭久富、谭林树、谭久权、成高、谭艮发、谭亮、冉伟、岑小玉、张发权、陈何琼、陈珍树（以下简称秦天贵、黄德胜、冉海容等69人）与被告重庆天尧物业管理有限公司（以下简称物业公司）、谭林鸣、第三人陈燕恢复原状纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘清清、陈以飞、秦大文、汪万琼、冉启平、马秀林、马敏桃、张发权及其诉讼代表人秦天贵、冉华林及共同委托诉讼代理人郎启发，被告重庆天尧物业管理有限公司的委托诉讼代理人周志民，被告谭林鸣，第三人陈燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。秦天贵、黄德胜、冉海容等69人向本院提出诉讼请求：判令二被告及第三人停止侵占坐落在石柱土家族自治县南宾镇都督大道X号X栋X号（现都督大道X号附X号）采光道，恢复原状并赔偿损失30000.00元（按二被告的违法所得计算）。事实及理由：上列69名原告均系石柱土家族自治县南宾镇都督大道X号（项目名称为天尧7号X栋）业主，被告重庆天尧物业管理有限公司系该物业的前期管理企业。2013年开发商石柱土家族自治县豪轩房地产开发有限公司将该物业交付给包含上列原告在内的120户业主占有使用，并于2014年12月将房地产权证颁发给了所有业主。2015年初，被告重庆天尧物业管理有限公司擅自将全体业主共有的X栋X号楼梯采光道（约8平方米）加装卷帘门后以被告谭林鸣的名义出租给第三人，年租金6000.00元至今，严重损害了全体业主的合法权益。全体业主曾多次要求二被告及第三人停止侵害、排除妨碍、恢复原状和赔偿损失无果，特提起诉讼，望判准如上诉讼请求。重庆天尧物业管理有限公司辩称：天尧物业管理有限公司没有将采光道占用和出租给他人的行为，原告要求物业公司停止侵害、排除妨碍以及要求赔偿无法律依据，请求驳回。物业公司没有和第三人签订任何合同，物业公司员工的行为不代表公司，若是法定代表人的行为可以，但谭林鸣只是一个主任，其与第三人签订合同属于个人行为，不属于职务行为，委托谭林鸣签订物业服务协议的行为原告不能擅自扩张到其他地方。另外谭林鸣于2018年6月1日离职，签订合同是2018年8月8日，是离职了之后才签订的合同，原告认为是表见代理的说法不成立，想佐证谭林鸣的行为系职务行为是不能成立的。被告谭林鸣辩称所收取的租金用于物管公司或者进入了物管公司账户的说法，谭林鸣没有举证证明，物管公司不予认可。关于赔偿损失与物业公司无关，谭林鸣的违法行为所得的收益，不管是没收、分摊均由法院审查。违法搭建是有成本投入的，不能只计收益不计成本，应当剔除谭林鸣的成本及第三人的成本，最后获得的纯利润再来进行分摊，但这些都不应当由物业管理公司承担。对于原告所称的物业管理公司存在失职的问题，物业管理公司没有行政执法权，没有强拆的权利。不是违法搭建就一定强拆，是能经过修正进行合法化的。谭林鸣辩称，同意恢复原状，但不同意赔偿损失，谭林鸣认为最多属于一个违法占道经营，若经允许后就不算违法。并且当时被告也花费了几万元用于搭建，部分资金还用于小区活动室和活动室的麻将机等开支。商铺租赁合同系谭林鸣以个人名义与第三人陈燕签订的，与被告天尧物业公司无关，收入的租金用于增设小区的健身器材。陈燕述称，同意恢复原状，但当时租赁的时候为搭建阁楼花费的几千元要退还给第三人。第三人陈燕认为是与物管公司签订的合同，因为被告谭林鸣是物管公司的员工，对于谭林鸣在签订合同时已经离职的事情并不知情。租金每年6000.00元都是以现金的形式直接给谭林鸣的，没有出具任何票据。本院经审理查明，2013年开发商石柱土家族自治县豪轩房地产开发有限公司将石柱土家族自治县南宾镇都督大道X号（项目名称为天尧7号X栋）交付给120户业主占有使用，并于2014年12月将房地产权证颁发给了所有业主。重庆天尧物业管理有限公司系该物业的前期管理企业，谭林鸣系重庆天尧物业管理有限公司前物管公司主任。2015年初，谭林鸣擅自将全体业主共有的X栋X号楼梯采光道加装卷帘门。2016年谭林鸣擅自将该采光道出租给案外人马勇，租期为两年，年租金为5000.00元。2018年又将该采光道出租给第三人陈燕，租期为两年，年租金为6000.00元。被告谭林鸣共计收取租金22000.00元。另查明，涉案小区曾经成立了业主委员会，后因小区业主与天尧物管公司存在矛盾，业主委员会成员于2019年3月向石柱土家族自治县万安街道办事处集体辞职，至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告谭林鸣的行为是否系职务行为；二、原告主张赔偿损失的请求是否应当得到支持。现分别评述如下：一、关于被告谭林鸣的行为是否系职务行为。本院认为，谭林鸣的行为不属于职务行为，而是个人行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，被告重庆天尧物业管理有限公司认可谭林鸣曾系其公司员工，但谭林鸣在与第三人签订《商铺租赁合同》时，是以谭林鸣个人名义而不是以公司名义签订的，重庆天尧物业管理公司没有与第三人陈燕签订任何合同。谭林鸣的前述行为系个人行为，与被告重庆天尧物业管理有限公司无关。二、关于原告主张赔偿损失的请求是否应当得到支持。本院认为，应当支持原告主张赔偿损失的请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分、共用部位享有共有和共同管理的权利。”《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”本案中，楼梯采光道属于建筑物的共有部分，全体业主对其享有共有权和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。”本案中，谭林鸣并非楼梯采光道的所有权人，未经全体业主的同意，擅自改变楼梯采光道的使用功能出租给他人，侵犯了全体业主对该楼梯采光道的共有权，应当承担恢复原状、赔偿损失的法律责任。谭林鸣主张收取的租金用于小区建设的事实没有举证予以证明，本院不予认定。结合谭林鸣将涉案采光道先后出租他人并收取租金的情况，本院认定其收取的租金可作为确定业主损失的依据，故业主的损失为22000.00元，因本案仅有部分业主主张权利，且该小区未成立业委会，故该笔费用由原告代所有业主受领并保管，不得私自挪用。本案第三人陈燕占用涉案采光道系基于其与被告谭林鸣的租赁合同，并未实施侵犯原告的行为，故本院对原告请求其赔偿损失不予支持，但由于第三人租赁的门面实为该小区的采光道，确实影响了原告的合法权益，其应当停止占有使用该采光道，并搬离存放在采光道内的所有物品，将采光道交还给原告。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谭林鸣与第三人陈燕在本判决生效后十五日内停止侵占坐落在石柱土家族自治县南宾镇都督大道X号天尧7号项目X栋X号采光道，并将其加装的设施设备拆除，恢复原状；二、被告谭林鸣于本判决生效之日起十五日内赔偿石柱土家族自治县南宾镇都督大道28号天尧7号小区的所有业主22000.00元，由原告秦天贵、黄德胜、向海容、付光桥、谭新言、余全明、任安芳、周明刚、刘清清、陈珍权、朱银森、彭大江、刘发贤、周召禄、杜鹏飞、张秋、彭家秀、陈以飞、牟涛、隆文碧、冉宗秀、朱生兰、秦大文、汪万琼、邓建蓉、杨绪祥、罗继荣、崔华平、冉启平、谭弟英、马泽明、陈珍祥、谭祥芳、杨小琴、周翼、黎洪庆、马泽西、曾化发、马秀林、向若芥、马敏桃、阎宗平、陈小龙、周隆笔、谭少华、岑永喜、王群、陈辉兰、徐定明、冉华林、彭祖学、陈发钢、马利娟、欧治朋、袁心望、谭和安、李建英、余东阳、谭久富、谭林树、谭久权、成高、谭艮发、谭亮、冉伟、岑小玉、张发权、陈何琼、陈珍树代全体业主受领并保管，不得私自挪用；三、驳回原告秦天贵、黄德胜、向海容、付光桥、谭新言、余全明、任安芳、周明刚、刘清清、陈珍权、朱银森、彭大江、刘发贤、周召禄、杜鹏飞、张秋、彭家秀、陈以飞、牟涛、隆文碧、冉宗秀、朱生兰、秦大文、汪万琼、邓建蓉、杨绪祥、罗继荣、崔华平、冉启平、谭弟英、马泽明、陈珍祥、谭祥芳、杨小琴、周翼、黎洪庆、马泽西、曾化发、马秀林、向若芥、马敏桃、阎宗平、陈小龙、周隆笔、谭少华、岑永喜、王群、陈辉兰、徐定明、冉华林、彭祖学、陈发钢、马利娟、欧治朋、袁心望、谭和安、李建英、余东阳、谭久富、谭林树、谭久权、成高、谭艮发、谭亮、冉伟、岑小玉、张发权、陈何琼、陈珍树的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275.00元，由原告秦天贵、黄德胜、向海容、付光桥、谭新言、余全明、任安芳、周明刚、刘清清、陈珍权、朱银森、彭大江、刘发贤、周召禄、杜鹏飞、张秋、彭家秀、陈以飞、牟涛、隆文碧、冉宗秀、朱生兰、秦大文、汪万琼、邓建蓉、杨绪祥、罗继荣、崔华平、冉启平、谭弟英、马泽明、陈珍祥、谭祥芳、杨小琴、周翼、黎洪庆、马泽西、曾化发、马秀林、向若芥、马敏桃、阎宗平、陈小龙、周隆笔、谭少华、岑永喜、王群、陈辉兰、徐定明、冉华林、彭祖学、陈发钢、马利娟、欧治朋、袁心望、谭和安、李建英、余东阳、谭久富、谭林树、谭久权、成高、谭艮发、谭亮、冉伟、岑小玉、张发权、陈何琼、陈珍树共同负担100.00元，被告谭林鸣负担175.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 秦 琴二〇二〇年九月七日书记员 王秋婷