陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终10901号上诉人（原审被告）：陕西万顺实业有限公司，住所地：西安市碑林区南广济街风雷巷**。法定代表人：乔兔则，该公司董事长。委托诉讼代理人：高晓玲，北京市中兆（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：习泽锐，北京市中兆（西安）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市碑林区长安北路**。负责人：杨建彬，该行行长。委托诉讼代理人：纪彭飞，男，1988年11月26日出生，汉族，系该行员工，住。委托诉讼代理人：曹恩玉，男，1980年12月12日出生，汉族，系该行员工，住。被上诉人（原审原告）：刘小强，男，1987年月23日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：左银锁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳艳，女，1988年9月21日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：左银锁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。上诉人陕西万顺实业有限公司（以下简称万顺公司）、上诉人华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏银行）因与被上诉人刘小强、张艳艳房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。华夏银行上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第五项、第七项；2.判令刘小强、张艳艳向其公司偿还借款本金748400.24元、利息10961.9元、罚息29.31元、复利87.51元，共计759478.96元（暂计算至2017年6月28日），及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；3.判令万顺公司对上述第二项承担连带责任；4.二审诉讼费由万顺公司、刘小强、张艳艳承担。事实和理由：根据其与刘小强、张艳艳签订的《个人房屋抵押借款合同》第27第、第48.7条、第49.4条之约定以及合同法第97条之规定，刘小强、张艳艳均应向其承担返还借款并赔偿损失的责任；一审法院判决万顺公司向其偿还借款本息，免除了刘小强、张艳艳的还款责任，违背了最高人民法院生效判决的精神。刘小强、张艳艳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华夏银行上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判决。万顺公司辩称，刘小强、张艳艳与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》不应予以解除，若法院认为该合同应予解除，则其公司同意华夏银行的上诉请求。万顺公司同时上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘小强、张艳艳全部诉请；2.判令刘小强、张艳艳承担本案诉讼费用。事实和理由：按照其公司与刘小强、张艳艳签订的《商品房买卖合同》第14条约定，其公司提供备案资料18个月的起算时间节点为商品房交付使用，然而刘小强、张艳艳经其公司数次通知，至今仍拒不接収房屋，其公司履行备案义务的条件尚不具备，刘小强、张艳艳无权根据合同第14条约定的解除条件要求解除合同；其公司仅负有为办证提供资料等其他协助义务，刘小强、张艳艳没有依约收房是不能取得房屋权属证书的主要原因，没有缴纳契税和大修基金是不能取得房屋权属证书的另一个重要原因，不能将行政机关的办证职能强加于其公司；涉案房屋取得消防验收不是合同约定的交房条件，刘小强、张艳艳以此为由拒绝收房没有事实依据，解除涉案《商品房买卖合同》既不利于保护交易稳定，又不利于维护市场秩序，同时也有违公平。华夏银行辩称，其行对事实不清楚，不发表意见。刘小强、张艳艳辩称，万顺公司建设的房屋没有通过消防验收，至今也不能为其办理房产证，神木政府虽早在2016年就发文要求万顺公司协调解决，但万顺公司一直未能妥善协商解决，万顺公司严重违反合同约定，致其合同目的根本无法实现，其有权退房，且早在2017年9月就向万顺公司发送《解除合同通知》，一审法院判决解除《商品房买卖合同》符合合同约定和法定解除条件，裁处正确。请求驳回上诉，维持原判。刘小强、张艳艳向一审法院起诉请求：1、依法确其与万顺公司双方《商品房买卖合同》约定解除（合同编号：LY127）；2、依法判令万顺公司返还已付购房款63651.67元，并支付赔偿金6365.167元；3、确认其与华夏银行所签《个人房屋抵押借款合同》解除;4、本案诉讼费用由万顺公司承担。华夏银行向一审法院起诉请求：1、刘小强、张艳艳向华夏西安分行偿还本金748400.24元、利息10961.9元、罚息29.31元、复利87.51元，共计759478.96元（暂计至2017年6月28日）及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；2、刘小强、张艳艳承担因其违约致华夏西安分行实现债权的费用，包括诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他费用；3、万顺公司对第一项、第二项承担连带责任；4、确认华夏西安分行有权就刘小强、张艳艳提供的抵押物（位于神木市房屋）折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。一审法院认定事实：2012年11月10日，刘小强、张艳艳签订《商品房买卖合同》，约定刘小强、张艳艳购买位于榆林市神木县中东侧第南楼4单元10层2号房，总价款为1150000元。付款方式为买受人签约当日付清房价款首付款360000元，余额790000元办理银行按揭贷款。交房期限为2013年10月31日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2012年11月11日神木丽苑住宅小区建设管理办公室（甲方）与刘小强（乙方）签订《合作投资开发住宅协议书》，约定甲方负责建设神木丽苑住宅小区，建成后交乙方住宅一套，该住宅的所有权归乙方所有。乙方总投资款795000元。2012年12月4日刘小强与华夏西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》，约定刘小强向华夏西安分行贷款790000元，用于购买位于榆林市神木县中东侧第南楼4单元10层2号房。万顺公司为保证人，对合同约定的刘小强应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有刘小强应付款项承担连带保证责任。合同签订后，刘小强、张艳艳向万顺公司交纳首付款5000元。2012年12月26日华夏西安分行将向刘小强、张艳艳发放的贷款790000元转至万顺公司的银行账户。刘小强共向华夏西安分行还款63651.67元。截止2019年3月31日，万顺公司已为刘小强代偿了借款309820.95元。之后因万顺公司未按规划部门规划建设，至今未办理房屋产权证，导致购房人与万顺公司产生纠纷。刘小强、张艳艳不再给华夏西安分行还款。神木县政府下发神办发（2016）44号文件，要求各部门发文，为有效化解房地产市场矛盾纠纷，决定实行县级领导包抓房地产纠纷案件制度，丽苑小区被列在全县房地产领域重点矛盾纠纷报量表内。2017年9月9日刘小强、张艳艳向万顺公司邮寄送达《解除合同通知》，要求解除《商品房买卖合同》。另查，万顺公司通知刘小强、张艳艳收房，刘小强、张艳艳以未达到入住条件，未通过消防验收为由，至今未收房属实。一审法院认为，刘小强、张艳艳与万顺公司签订的《商品房买卖合同》，及刘小强、张艳艳与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。刘小强、张艳艳已依约履行交付房款的合同义务，万顺公司未按合同约定履行为刘小强、张艳艳办理房屋产权证的义务。依照合同约定，刘小强、张艳艳有权要求解除合同，现刘小强、张艳艳要求解除《商品房屋买卖合同》，证据充足，理由充分，依法应予支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现刘小强、张艳艳要求解除《个人房屋抵押借款合同》，符合法律规定，该院依法予以支持。万顺公司应将刘小强、张艳艳支付的购房款返还给刘小强、张艳艳，并赔偿刘小强、张艳艳因此产生的损失。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告刘小强与被告陕西万顺实业有限公司签订的《商品房屋买卖合同》；二、解除原告刘小强、张艳艳与被告陕西万顺实业有限公司及第三人华夏银行股份有限公司西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还原告刘小强、张艳艳购房款5000元及自2012年11月12日至本判决生效之日止刘小强、张艳艳已向第三人华夏银行股份有限公司西安分行归还的贷款本金（以华夏银行股份有限公司西安分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；并赔偿自2012年11月12日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（以5000元为基数）；四、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司赔偿原告刘小强、张艳艳自2012年12月26日至本判决生效之日止，刘小强、张艳艳已向华夏银行股份有限公司西安分行偿还的贷款利息（以华夏银行股份有限公司西安分行于判决生效当月出具的还款明细单为准，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还第三人华夏银行股份有限公司西安分行本金748400.24元，并赔偿利息10961.9元、罚息29.31元、复利87.51元，共计759478.96元（暂计至2017年6月28日）及至本判决确定给付之日的利息、罚息、复利；六、驳回第三人华夏银行股份有限公司西安分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12943元，由陕西万顺实业有限公司负担。（此款陕西万顺实业有限公司已预交1549元，华夏银行股份有限公司西安分行已预交11394元，陕西万顺实业有限公司在支付上述款项时一并支付刘小强、张艳艳及华夏银行股份有限公司西安分行。）本院二审期间，万顺公司提交：证一组，1.《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见的通知》，2.《关于神木市丽苑小区购房纠纷相关问题的调解意见》，3.神木丽苑小区生活服务设施项目用地测量报告，4.《陕西省建筑消防设施监测报告》，5.《神木市发展改革和科技局关于同意丽苑住宅小区生活服务设施项目备案的通知》，6.《神木市建设项目小区占用非林地调查证明》，证明案件涉及到的9亩土地已经批准立项，且相关手程序正在进行完善，特别是消防设施设备已经完成检测，正在备案过程中。丽苑小区原有遗留问题已经逐步解决，不日即可办理不动产权登记，合同目的完全可以实现，合同不应予以解除；证二组，神木市丽苑住宅小区项目照片7张，证明《关于神木市丽苑小区购房纠纷相关问题的调解意见》中要求完善的内容基本已经整治完成，小区完全具备居住条件；证三组，中华人民共和国房屋预告登记证明，证明万顺公司一直主动维护业主权益，积极办理各项手续，不存在拒不解决有关问题的情况；证四组，《建筑工程竣工综合验收审核表》，证明丽苑住宅小区于2013年10月1日即通过验收，符合合同约定的交付标准；证五组，《关于发布榆林市首期住宅专项维修资金缴交标准的通知》，证明刘小强、张艳艳应当按照90元/平方米的标准缴纳专项维修资金，结合《商品房买卖合同》之约定，其公司有权延迟交付房屋；证六组，1.《陕西省建设工程质量建筑节能检测报告》五份，2.《建设工程竣工规划验收测量成果资料》，证明其公司未项目完善持续作出了大量工作，项目各项审批均在有序进行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘小强、张艳艳称其对证一组的1、2真实性认可，关联性不认可，认为与本案无关。这些情况是政府需要进行审核的，如果政府审核通过会给万顺公司颁发两书一表。涉案房屋是否合格应由行政部门判断。对3.4.5.6.一系列证据真实性不认可，认为不能证明其目的，且与本案无关；对证二组的真实性认可，但照片不属于新证据，也不能证明其证明目的；对证三组的真实性认可，但证明对象及证明目的均与本案无关；证四组证据不构成涉案《商品房买卖合同》第7条的交付条件，不能达到其证明目的，认为根据相关规定，该验收审核表非五方验收，不符合国家相关规定的验收；证五组证据与本案无关。如果我方未缴纳大修基金，万顺公司可另诉。没有交大修基金正是因为万顺公司超规划违法导致业主未入住和未缴纳大修基金；证六组，证明目的与本案无关，本案是《商品房买卖合同》的解除，但合同约定的条件不包含万顺公司所提交的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。万顺公司提交的证据，刘小强、张艳艳不认可，根据该证据也不能证明万顺公司取得房屋产权证的事实，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，刘小强、张艳艳与万顺公司签订《商品房买卖合同》后，万顺公司没有按合同约定于2013年10月31日向刘小强、张艳艳交付涉案房屋，刘小强、张艳艳至今也一直没有实际收房。虽然涉案双方就涉案房屋是否通过验收、是否具备交付条件，以及刘小强、张艳艳至今没有收房的原因各执一词，但根据本案已经查明的事实情况，万顺公司开发的涉案项目确因万顺公司未按规划部门规划建设，至今不具备办理房屋产权证的相关条件，根据万顺公司在本案诉讼中提交的相关证据材料亦不能得出万顺公司能够履行协助办证义务、涉案房屋能够办理房屋权属证书的结论，故刘小强、张艳艳以合同目的不能实现为由诉请解除合同理由成立，一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》并无不当。万顺公司基于《商品房买卖合同》第十四条约定的解除条件尚未成就，刘小强、张艳艳没有收房、缴纳契税和大修基金等理由上诉主张不应解除涉案合同的理由不能成立，本院对其该项上诉意见不予采纳。关于华夏银行就刘小强、张艳艳应与万顺公司对返还借款本息承担责任问题提出的上诉。《商品房买卖合同》解除后，《个人房屋抵押借款合同》的合同目的已经无法实现，一审法院判决解除涉案《个人房屋抵押借款合同》，并由万顺公司返还业主购房款、利息及已偿还的贷款，返还华夏银行贷款本金、利息、罚息、复利，既符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，也考虑到了减少当事人诉累，减少不必要的重复等因素，裁处亦无不妥。本院对华夏银行提出的上诉意见亦不予采纳。综上所述，华夏银行、万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26545元，由华夏银行股份有限公司西安分行负担11395元，陕西万顺实业有限公司负担15150元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年九月八日书记员 周美丽