云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2228号上诉人（原审被告）昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q。法定代表人：李静，系公司董事长兼总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）李艳花，女，1988年3月9日出生，汉族，云南省华宁县人，本科文化，住昭阳区。被上诉人（原审原告）金芝文，男，1989年2月13日出生，汉族，云南省昭阳区人，大专文化，自由职业，居民，住昭阳区。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓房地产”）因与被上诉人李艳花、金芝文商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初198号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。鸿卓房地产上诉请求：1.依法撤销一审法院民事判决，对双方违约期限及违约金重新作出认定，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：上诉人认为，本案一审判决对基本事实认定存在错误，直接导致了判决适用法律失当，最终作出了错误判决。一、本案的证据采信问题。在本案中，被上诉人向法庭提交了四组证据，其中第四组即所谓《昭通鸿卓公司公告》复印件，是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求；证据内容并非所谓的“公告”；上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭对该证据予以采信不符合证据规定。二、关于事实认定。1.一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人与2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以未接房，原因在于被上诉人本身，按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50.00元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。1.本案中在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，这样的判决忽视了双方的合同约定，忽视了上诉人已经公告交房的事实，违背了合同法公平公正的基本原则。2.我国合同法及民事诉讼相关法律规定中，对违约金的规定以补偿性为主惩罚性仅是有限度的体现。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人未作二审答辩。上诉人鸿卓公司代理律师作出的代理意见与上诉人意见基本一致。李艳花、金芝文向原审法院起诉请求判令：一、被告支付原告延迟交付违约金及面积补差费用53004元（其中：违约金44350元，面积补差费：8654元）；二、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理确认如下法律事实：2015年11月23日，李艳花、金芝文与鸿卓房地产签订《商品房购销合同》及《补充协议》，双方约定，鸿卓房地产将位于昭阳区出售给原告，房屋面积为84.06平方米，甲方（鸿卓房地产公司）应于2016年9月30日前交付房屋。若被告逾期交付房屋，逾期期限在90日内，被告需按每天50元向原告支付违约金，继续履行合同。逾期90日后，原告要求继续履行合同的，被告需按每天50元支付原告迟延交付房屋违约金。合同约定套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。原、被告双方未对套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时的情况作出约定，原告所购房屋有超过3%的面积误差，但原、被告双方在合同中约定：合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款，该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记的建筑面积乘以单位计算，实行多退少补。2016年8月10日，该合同在昭阳区房产交易评估管理所登记备案。2019年3月6日，原告与被告办理手续接房。原、被告订立合同面积与实测面积误差3.17平方米，应当补足面积款是8654元，被告鸿卓房地产向原告李艳花、金芝文收取面积补差费用8654元。被告迟延交付房屋期限887天。原审法院认为，原告与被告之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。原告已按合同约定支付购房款，被告应按合同约定交付房屋。双方对逾期交付房屋作了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，依法对双方当事人均具有约束力。被告鸿卓房地产认为双方关于逾期交付所约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此规定，被告鸿卓房地产约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但被告鸿卓房地产对违约金超过造成损失的30%的事实举证不能，依法不予支持。故被告应按照约定向原告支付违约金887天×50元/天＝44350元。被告鸿卓房地产向原告李艳花、金芝文收取面积补差费用8654元，符合合同约定，原告李艳花、金芝文请求退还，不符合合同约定及法律规定，依法不予支持。原、被告双方已实际交房，原、被告双方签订的《商品房购销合同》已经实际履行完毕，故被告鸿卓房地产关于双方已解除《商品房购销合同》的诉讼主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司向李艳花、金芝文支付逾期交房违约金44350元，限本判决生效后15日内履行完毕；二、驳回原告李艳花、金芝文的其他诉讼请求。案件受理费1125元，由原告李艳花、金芝文负担184元，被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担941元。在二审中，上诉人对原审法院认定的法律事实未提出实质性异议，只对一审认定的违约期限及违约金不服。对原审法院认定双方无异议的法律事实本院予以确认。归纳诉辩双方主张，本案二审争议焦点是：上诉人请求对违约期限及违约金重新作出认定的理由是否成立？本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。上诉人对一审采信证据提出异议，并认为“按照一审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能将交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年3月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向被上诉人交付符合合同约定的房屋是上诉人的法定义务，如何组织验收也是上诉人的义务，与被上诉人无关。上诉人未按约定时间交付经验收合同的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审判决并无不当。故上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125.00元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月二十一日书记员  陈 炻