成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5665号 原告:阳某，女，2008年12月24日出生，汉族，住广州市白云区。 法定代理人：唐某甲，女，1976年1月8日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系阳某之母。 委托诉讼代理人：刘建峰，陕西优哲律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：冯滟茹，女，1983年5月10日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系该公司员工。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行。。住所地：四川省成都市武侯区簇桥镇福锦路二段222—** 负责人：唐晓棠，行长。 委托诉讼代理人：陈薪羽，女，1982年11月3日出生，汉族，住四川省成都市天府新区，系该行员工。 委托诉讼代理人：唐川，男，1987年11月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该行员工。 原告阳某与被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称“嘉盟公司”）以及第三人成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行（以下简称“簇桥支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告阳某的委托诉讼代理人刘建峰，被告嘉盟公司的委托诉讼代理人冯滟茹，第三人簇桥支行的委托诉讼代理人陈薪羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阳某向本院提出诉讼请求：1.确认阳某与嘉盟公司于2016年4月29日签订的《商品房买卖合同》及《***商品房买卖合同（补充协议）》有效。2.判令嘉盟公司及簇桥支行协助办理上述合同及补充协议的合同签约备案登记手续。事实及理由：阳某与嘉盟公司于2016年4月29日签订了商品房买卖合同和补充协议，约定由阳某购买该司开发的位于成都市双流区，总价款为439193元。后，阳某按约支付价款。该司虽交付了房屋，但未按相关规定办理合同备案登记手续。故提起诉讼。 嘉盟公司辩称，嘉盟公司愿意协助办理网签备案，无其他意见。 簇桥支行述称，1.2013年嘉盟公司与簇桥支行签订融资借款合同和抵押合同，约定嘉盟公司以该项目所涉地块的土地使用权和该项目的在建工程作为抵押担保并办理登记。至今嘉盟公司尚欠簇桥支行贷款本息合计54000000元。同时，根据天府新区不动产登记信息查询结果显示，簇桥支行目前仍对包括案涉房屋在内的***栋的土地使用权和在建工程享有抵押权。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押权属于物权，具有对抗效力，阳某基于房屋买卖合同享有的债权不能对抗抵押权。3.购房合同上显示合同的签订日期是2016年4月29日，届时阳某年仅7岁，为无民事行为能力人，该合同中的代理人是唐某乙，并非阳某的法定代理人，属于无权代理，合同效力存在瑕疵，并且阳某提供的商户ＰＯＳ单无法看出付款人为阳某或其法定代理人，其用途也未显示为房款，其向嘉盟公司支付价款的证据不充分，不能证明该款为案涉房屋的购房款以及该款已用于嘉盟公司归还簇桥支行贷款。4.案涉房屋的销售款项未用于清偿簇桥支行债务，严重损害了银行的合法利益。综上，阳某的诉讼请求缺乏事实和依据，请求法院依法驳回诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 嘉盟公司系***项目的开发商。为确保该项目的顺利开发建设，簇桥支行与嘉盟公司于2013年10月23日签订项目融资借款合同、抵押合同，由该行向嘉盟公司发放银行贷款95000000元，该司以该项目所设地块的国有土地使用权作为抵押。2013年10月24日，因***项目的国有土地使用权已抵押给簇桥支行，该行向原双流县房产管理局出具关于同意销售“***”项目商品房的函，同意嘉盟公司销售在该地块上修建的***幢商品房、办理预售商品房合同备案、预售商品房预告登记和预售商品房抵押预告登记手续。后，嘉盟公司于2013年11月14日、2014年6月11日与簇桥支行分别签订抵押合同，将***项目的在建工程抵押给簇桥支行，双方办理了在建工程抵押权登记，案涉房屋列于该登记所涉的抵押物登记清单上。 2016年4月29日，阳某的亲属代其与嘉盟公司签订《商品房买卖合同》和《美高登Ａ座商品房买卖合同（补充协议）》。双方约定，1.嘉盟公司以出让方式取得位于原双流县一社地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为（双）国用［***］***号，商品房预售许可证号为***。2.阳某以一次性支付房款439193元的方式购买嘉盟公司开发的***幢***层***号房屋。3.该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为簇桥支行，抵押登记部门为原双流县国土资源局，抵押登记日期为2013年10月23日。4.嘉盟公司应当在2016年6月30日前交付该商品房，在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因嘉盟公司的责任，阳某未能在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书的，阳某不退房，合同继续履行。嘉盟公司在接受该项无偿委托后，非自身的故意和重大失误导致房屋权属转移登记逾期的，阳某同意按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定处理。5.商品房买卖合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行。 合同签订后，阳某付清全部房款。 诉讼中，本院向成都天府新区不动产登记中心发函，查询案涉房屋是否存在查封和该不动产对应的详细情况，该中心回复的查询结果表明，案涉房屋不仅被设立了抵押权登记，还先后被数家法院采取了查封措施、轮候查封措施。 另查明，2020年6月2日，成都市住房和城乡建设局发布《成都市商品房买卖合同网签备案办法》第八条规定：办理商品房买卖合同网签备案，交易当事人应具备相应的交易主体资格，商品房应符合相应的交易文件。存在下列情形之一的，不予办理商品房买卖网签备案：①商品房未取得商品房预售许可或者现售备案证明的；②买受人不具备购房资格的；③当事人申请资料不齐全的；④商品房依法被查封或者行政措施限制买卖的；⑤商品房已抵押且未经抵押权人同意销售的。该办法自发布之日起30日后实施。 以上事实，有《商品房买卖合同》和《***商品房买卖合同（补充协议）》、收款凭据、关于同意销售“***”项目商品房的函、项目融资借款合同、抵押合同、成都市不动产登记信息查询结果等证据以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，阳某的法定代理人认可阳某的亲属代阳某与嘉盟公司签订商品房买卖合同和补充协议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，该代理行为有效，对阳某产生效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，虽然案涉房屋办理了在建工程抵押权登记，但簇桥支行在该抵押权登记之前已与嘉盟公司就案涉房屋所涉地块的国有土地使用权办理了抵押权登记，且该行还于2013年10月24日向原双流县房产管理局出具的关于同意销售“***”项目***幢商品房的函中已同意嘉盟公司进行该项目1幢商品房的销售、相关备案登记。该函的出具表明，簇桥支行同意嘉盟公司在未来将上述已被设立了土地使用权抵押的房屋向不特定人员进行销售的事实。即使簇桥支行在在建工程抵押权登记之后再未就该项目房屋的销售出具书面材料，且该行与嘉盟公司也未就此达成新的协议，但在国有土地使用权的抵押权登记和在建工程抵押权登记的抵押权人皆归于同一主体时，本院认为，簇桥支行早已知晓或同意嘉盟公司销售案涉房屋。因此，阳某与嘉盟公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，且内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 商品房买卖合同的签约备案属于行政职能部门的行政管理范围，但阳某和嘉盟公司在合同中约定商品房买卖合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，故嘉盟公司本应按该约定履行相应的商品房买卖合同的签约备案登记。但成都市住房和城乡建设局于2020年6月2日发布的《成都市商品房买卖合同网签备案办法》第八条中规定，商品房依法被查封或行政措施限制买卖的，不予办理商品房买卖合同网签备案。现案涉房屋已被数家法院先后采取了查封措施、轮候查封措施，属于该规定中不予办理商品房买卖合同网签备案的情形，故本院对阳某关于办理商品房买卖合同签约备案登记的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告阳某与被告成都嘉盟置业有限公司于2016年6月1日签订的《商品房买卖合同》和《***商品房买卖合同（补充协议）》有效； 二、驳回原告阳某的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告阳某的法定代理人唐某甲、被告成都嘉盟置业有限公司各负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 邓亚兰 书 记 员 王 丹