四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终305号 上诉人（原审被告）：成都金鑫房地产开发公司，住所地四川省成都市鼓楼北三街**。 诉讼代表人：胡庆治，成都金鑫房地产开发公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：王国权，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢露，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司成都分行，，住所地四川省成都市体育场路**农行大厦内 负责人：吴锐，行长。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人成都金鑫房地产开发公司（以下简称金鑫房地产公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司成都分行（以下简称农行成都分行）取回权纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，并于2020年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人金鑫房地产公司的委托诉讼代理人王国权、谢露，被上诉人农行成都分行的委托诉讼代理人李波剑、何雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鑫房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项判项；2.改判驳回农行成都分行的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由农行成都分行承担。事实和理由：本案为不动产物权的取回权纠纷，涉及的关键问题是农行成都分行是否为案涉房地产的实际权利人。一、《关于农业银行成都市房地产开发经营公司部份兼并成都市农副土特产品贸易服务中心的协议书》（以下简称《兼并协议》）项下兼并案涉房地产所应承担债务，与农行成都分行一审时所主张承受的债务，表述完全不同：前者表述为成都市农副土特产品贸易服务中心（以下简称成都市农贸中心）1400万元债务，以及支付500万元职工安置费用；而后者表述为“承接农贸中心在农行德胜支行、农行锦江支行债务共计1900万元”。农行成都分行仅提供了内部单方文件，未提供直接有效证据证明两债务具有同一性，一审判决亦未查清该事实，故应由农行成都分行承担举证不能的法律后果。二、一审判决以金鑫房地产公司属于农行成都分行的全资企业为由，认定在未签订书面协议情况下概括承受兼并案涉房地产对应债务错误。1994年5月，金鑫房地产公司与农行成都分行完成脱钩，此后两者即属完全独立的民事主体，双方的投资关系不能、也不应成为就重大事项不签订协议的理由。在农行成都分行并未提供证据证明其关于概括承受兼并案涉房地产债务协议的情况下，一审法院认定农行成都分行概括承受相应债务错误。三、农行成都分行诉称其于1994年概括承受《兼并协议》项下债权债务，并以此实际取得案涉房地产权利，但至今长达25年之久，仍未完成房地产权属证书的变更、过户手续，结合前述债务并无同一性的合理怀疑，以及未签订概括性承受相应债务协议的事实，更能说明农行成都分行之主张没有事实基础。金鑫房地产公司在一审中提供的《兼并协议》、房地产权属证书等证据，能够证明案涉房地产在法律和事实上仍属其所有。四、农行成都分行在一审中提交的证据大部分为内部单方文件，在证据“三性”上存在重大缺陷，一审判决从所谓“整体”和“高度盖然性”上作出认定，不符合法律关于证据认定的规则。因此，一审判决认定事实严重不清、证据不足，适用法律不当，依法应予撤销。 农行成都分行答辩称：一、农行成都分行决定由金鑫房地产公司对成都市农贸中心实施兼并，且其承担了1900万元的费用和成本，案涉房地产物权实际属于农行成都分行。二、农行成都分行基于对案涉房地产的所有权，将案涉房产出租给金鑫房地产公司及其他单位，并收取租金，其对案涉房地产一直在行使占有、使用和收益的权利。三、即使金鑫房地产公司在代理开发案涉相关房地产过程中，与成都蓉西房屋开发公司合作的7号区域综合楼产生了相应费用，此费用亦仅是其与农行成都分行之间的其他债权债务关系，不能就此认定案涉房地产属于金鑫房地产公司。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 农行成都分行向一审法院起诉请求：1.确认蓉房权证成房监证字第××号房屋所有权及相对应国有土地使用权归属农行成都分行（房屋评估价653.80万元）；2.判令金鑫房地产公司配合农行成都分行行使取回权，并将蓉房权证成房监证字第××号房屋的所有权及相对应国有土地使用权过户到农行成都分行名下；3.确认位于四川省成都市金牛区房屋所有权及相对应国有土地使用权归属农行成都分行（未办理产权面积共计3980.09平方米，房屋评估总价2073.95万元）；4.判令金鑫房地产公司配合农行成都分行行使取回权，并将位于四川省成都市金牛区房屋（约3980.09平方米）所有权及相对应国有土地使用权办理到农行成都分行名下；5.案件诉讼费由金鑫房地产公司承担。 一审法院认定事实：农行成都分行由中国农业银行四川省分行营业部更名而来，金鑫房地产公司由农业银行成都房地产开发经营公司（以下简称农行房地产公司）更名而来。农行房地产开发公司原系中国农业银行四川省分行营业部全资子公司。 案涉争议财产为位于四川省成都市金牛区（现已变更为2号附6号）的房产［国土使用权证号：成国用（1993）字第××号］，其中2000平方米已办理产权（蓉房权证成房监证字第××号），另3980.09平方米未办理产权。案涉争议财产原属成都市农贸中心所有。1993年12月21日，农行房地产公司（甲方）与成都市农贸中心（乙方）签订《兼并协议》，该协议约定：“一、甲方对乙方实行部分兼并是指：1、乙方的部分财产的所有权和土地使用权划归甲方所有；2、甲方为乙方承担部分债务；3、甲方负责安置乙方的部分职工。二、甲方为乙方承担债务1400万元；甲方向乙方支付搬迁安置职工费用500万元。安置职工为250人。三、乙方将其在本市簸箕街50号大院内的全部房产及不可分割的附属设施；簸箕街50号大院全部3735.4平方米的土地使用权划归甲方所有”。1993年7月3日，中国农业银行成都市德盛支行（以下简称农行德盛支行）向成都市农贸中心发函，告知其在农行德盛支行部分贷款共计1200万元由农行房地产公司偿还。后农行房地产公司无力归还贷款，成都市农贸中心与农行成都分行于1994年经协商一致约定：农行房地产公司与成都市农贸中心关于解放北路××房产置换的债权债务，由农行成都分行概括承受，即前述全部房产归农行成都分行所有，农行成都分行以账外资产并账，列入自身资产，成都市农贸中心在农行德盛支行1200万元以及农行锦江支行700万元合计1900万元的还款责任，也由农行成都分行承担。由于农行房地产公司属于农行成都分行全资企业，故双方没有签订协议。根据中国银行业监督管理委员会四川监管局《关于同意中国农业银行成都市德盛支行更名的批复》，农行德盛支行后更名为中国农业银行成都市青羊支行（以下简称农行青羊支行）。农行青羊支行、农行锦江支行出具的《情况说明》证明其已收到农行成都分行代金鑫房地产公司还款，自2003年起剩余的应由农行成都分行代金鑫房地产公司还款部分，由农行成都分行向农行江汉支行支付。2003年12月10日，中国农业银行四川省分行营业部财务会计处出具的《关于“农贸中心”贷款及并帐的情况说明》载明：农行成都分行兼并成都市农贸中心簸箕街财产而承受的债务，已向农行德盛支行还款金额为4447077.58元，已向农行锦江支行还款金额为2594132.42元；2003年7月，成都市农贸中心在农行德盛支行和农行锦江支行的所有贷款关系已划转至农行江汉支行；截止2003年11月30日，成都市农贸中心在农行江汉支行的贷款余额为12079768.95元，其中农行德盛支行的贷款余额为7933901.37元，农行锦江支行的贷款余额为4145867.58元。2003年12月17日，农行成都分行向农行江汉支行转款4145867.58元，摘要为“根据营业部会计处通知......归还农贸中心在锦江支行贷款本金”；2003年12月18日，农行成都分行向农行江汉支行转款7933901.37元，转账原因备注为“归还农贸中心在德盛支行贷款本金”，农行江汉支行对上述两笔转款均出具收贷凭证。农行成都分行一直以所有权人的名义对外行使所有权及收益权。 一审法院于2017年7月20日裁定受理金鑫房地产公司破产清算一案，并指定北京市中银（成都）律师事务所担任管理人，案涉房地产已在第一次债权人会议时被纳入破产人暂定资产。金鑫房地产公司于2017年6月30日向农行成都分行出具了代持案涉房产的《情况说明》，农行成都分行持该《代持说明》及相关证据，于2017年9月8日向金鑫房地产公司管理人申请取回该财产，金鑫房地产公司管理人未予同意。 一审法院认为，本案争议焦点为农行成都分行是否为案涉房地产的实际产权人。对此，一审法院分析评述如下： 一、依据《兼并协议》《关于成都市农副土特产品贸易服务中心原有部分贷款债务转移的函》，农行房地产公司（金鑫房地产公司前身）依据受让债务的方式取得案涉房地产，其应当向农行德盛支行偿还贷款。根据中国银行业监督管理委员会四川监管局《关于同意中国农业银行成都市德盛支行更名的批复》，农行德盛支行而后更名为农行青羊支行。农行青羊支行、农行锦江支行出具《情况说明》，证明其已收到农行成都分行代金鑫房地产公司的还款。金鑫房地产公司至今未提交其实际还款凭据，其管理人也未提交该笔债权有债权人进行申报的证据。 二、根据农行成都分行提供的房屋租赁证据及金鑫房地产公司法定代表人赖国杨的证人证言，案涉房地产因历史上农行成都分行与金鑫房地产公司的特殊关系，并未签订债务承受、产权转移等书面材料，但实际上权属为农行成都分行所有，并一直由农行成都分行对外行使所有权及收益权。 三、根据中国农业银行农银发〔2008〕412号《中国农业银行关于申请对整体改制资产评估项目予以核准的请示》、财政部文件财金〔2008〕179号《财政部关于中国农业银行资产评估报告核准的批复》、北京中企华资产评估有限责任公司中企华评报字[2008]第414号《中国农业银行整体改制项目资产评估明细表四川分行》的内容，并依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，结合双方提交的证据证明力的大小，一审法院认为案涉房产的实际所有权人及土地的使用权人为农行成都分行。 综上，金鑫房地产公司虽然是案涉房产所有权人及土地使用权人，但从其形成转移的历史缘由及实际履行、控制来看，农行成都分行以自身资产偿还原权利人成都市农贸中心的债务，为案涉房产的实际所有权人、案涉土地的实际使用权人。关于金鑫房地产公司管理人不同意农行成都分行取回案涉房地产的问题。一审法院认为，第一，金鑫房地产公司认为，从历史上看金鑫房地产公司为案涉房地产的实际登记产权人，应当遵守登记外观主义。一审法院认为，登记外观主义是为了保护其他善意第三人的合法权益，现双方均未提出案涉房地产上存在其他第三人的物权，本案仅仅是实际产权人与名义产权人的异议，故本案不适用登记外观主义。即便金鑫房地产公司是案涉房地产的实际产权登记人，也不能证明案涉房地产实际所有人不是农行成都分行；第二，金鑫房地产公司认为农行成都分行受让案涉房地产是基于承受债务而来，现其不能证明已经履行完毕债务，且其证明权属的凭证都是银行系统内部产生，证明力不高。一审法院认为，从证据形式上看，该部分证据从上个世纪九十年代就存在，可信度较高。结合还款凭证等证据，可以认定农行成都分行已经履行完毕置换债务；第三，金鑫房地产公司认为，在仅有财政部及资产明细表附件，而没有有效的审计报告的情况下，无法认定案涉房地产属于农行成都分行。一审法院认为，对于证据不能孤立看待，而应从整体上理解，农行成都分行在本案中提交的证据足以达到高度盖然性要求，能证实其主张的事实。事实上，农行成都分行也一直实际占有案涉房地产，为案涉房地产的实际产权所有人。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外”，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，农行成都分行依法对案涉房地产享有权利。农行成都分行起诉要求确认蓉房权证成房监证字第××号房屋所有权和相对应国有土地使用权，以及位于四川省成都市金牛区房屋所有权和相对应国有土地使用权归农行成都分行所有，金鑫房地产公司配合农行成都分行行使取回权，将前述房地产过户到农行成都分行名下，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决：一、确认农行成都分行享有蓉房权证成房监证字第××号房屋所有权及相对应国有土地使用权；二、确认农行成都分行享有位于四川省成都市金牛区房屋所有权及相对应国有土地使用权；三、金鑫房地产公司配合农行成都分行行使取回权，于该判决生效后七日内将上述第一、二项判决中的房屋所有权及对应的土地使用权过户到农行成都分行名下；四、驳回农行成都分行的其他诉讼请求。一审案件受理费178188元，由金鑫房地产公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 金鑫房地产公司提交了以下证据： 农行房地产公司1993年至1999年的会计凭证6套，包括《付款凭证》《转账支票》《收据》各6份、1999年4月22日成都蓉西房屋开发公司向金鑫房地产公司发函一份；金鑫房地产公司1999年至2001年的会计凭证5套，包括《付款凭证》2份、《收据》1份、《咨询劳务费收据》1份、《记账凭证》8份、利息计算明细表6张。拟以此证明：位于原簸箕街××（××号）案涉房地产中未办权属登记的3000多平方米现状房屋，系金鑫房地产公司利用承债式收购成都市农贸中心房地产中的一部分，系与成都蓉西房屋开发公司联合新建并依据协议分配的房屋（该房屋于1998年5月竣工验收）。金鑫房地产公司除投入建设土地外，另行投入资本金共计2201084.39元，因此，房屋所有权属金鑫房地产公司。 农行成都分行质证意见为：1.金鑫房地产公司举示的证据仅涉及农行成都分行诉讼请求中的“未办理产权证的房屋”部分，不涉及其他诉讼请求；2.对该公司已提供原件的证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性不认可，其不能达到证明案涉房地产归金鑫房地产公司所有的目的。其一，相关会计账簿仅能反映在某个时间点金鑫房地产公司支付了有关费用，但不能全面、真实反映案涉争议房产的权属变更情况，不能直接得出该资产归属于金鑫房地产公司的结论，应当结合本案所有证据来综合认定本案基本事实；其二，农行成都分行提交的《关于簸箕街电子城七号区域综合楼有关情况的补充说明》等证据证明，案涉房地产均属于农行成都分行所有，1995年是将其中的3.5亩土地交由金鑫房地产公司代其与成都蓉西房屋开发公司联合开发的，该土地使用权亦属农行成都分行享有。至于联建费用应该由谁承担，是金鑫房地产公司与农行成都分行之间的债权债务关系，而不是物权关系。 本院认证意见为：以上证据能够在一定程度上反映金鑫房地产公司向成都电子电器城工程建设指挥部、成都蓉西房屋开发公司支付款项的情况，但因其并未提供支付、结算依据等资料,仅凭现有证据难以认定案涉房地产联建相关的实际成本、费用支出的最终数额，且该部分事实与本案关于案涉房地产物权实际权利人的认定并无必然联系，不足以达到金鑫房地产公司的证明目的。 农行成都分行提交了以下证据： 1.《会议纪要》（节选）、《关于市分行房地产公司部分兼并成都市土特产品贸易服务中心的批复》《兼并协议》《关于推迟开发电子市场七区建设项目意见的函》《关于簸箕街电子城七号区域综合楼有关情况的补充说明》。拟以此证明：金鑫房地产公司系依照农行成都分行决议，代农行成都分行出资，对成都市农贸中心实施兼并。金鑫房地产公司仅系案涉房地产的名义权利人，农行成都分行方为实际权利人； 2.1993年6月8日农行成都分行致四川省成都市国土局的函件、《租赁房屋协议》《通知》及其附件《农行各单位应交50号大院房租清单》。拟以此证明：金鑫房地产公司系依照农行成都分行决议，对案涉簸箕街50号的土地使用权及其上的建筑物进行管理和经营，金鑫房地产公司向农行成都分行支付租赁该房屋的租金； 3.《关于对成都金鑫房地产开发公司有关清产核资的情况汇报》。拟以此证明：该情况汇报并未载明金鑫房地产公司对原簸箕街50号土地及其上建筑物分别拥有使用权与所有权。 金鑫房地产公司质证意见为：其无法对证据1中节选的《会议纪要》进行核实，对其真实性、合法性不予认可，但就关联性而言，其本身也说明收购经营的承债主体是金鑫房地产公司，农行成都分行仅是履行主管部门的监管职责；对《关于市分行房地产公司部分兼并成都市土特产品贸易服务中心的批复》的真实性、合法性无异议，但对其关联性不认可，该批复明确兼并主体是金鑫房地产公司，农行成都分行同样仅是履行主管部门的管理职责；对《兼并协议》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，其进一步佐证兼并主体是金鑫房地产公司，对价是支付职工安置费500万元以及承接1400万元债务，承担债务共计1900万元，而农行成都分行诉称承接的债务并无证据；《关于推迟开发电子市场七区建设项目意见的函》并不在管理人接管的资料之中，无从核实，且该证据亦无原件，对其真实性、合法性和关联性不予认可；《关于簸箕街电子城七号区域综合楼有关情况的补充说明》系复印件，不能单独作为证据，且没有来源说明，对其真实性、合法性、关联性均不认可。证据2的三份文件，并不在管理人接管的资料之中，且是农行成都分行的内部资料，代理人系管理人均无从核实；关于其合法性、关联性问题，单从内容上看，其本身是金鑫房地产公司与农行成都分行脱钩改制前的情况，是系统内资产的使用问题，与产权没有关系，更不能用改制前主管部门的行为佐证改制后的资产权益的归属。对证据3的真实性、合法性不持异议，但对其关联性持有异议，该情况汇报载明的委托单位是农行成都分行，其资产范围仅代表委托方的意见，并非权利发生转移的文件。综上，农行成都分行在二审中出示的证据，同样不能证实其合法取得案涉房地产，不能充分证实其关于金鑫房地产公司系代农行成都分行兼并收购资产的主张，也不能证实一审判决认定的关于农行成都分行概括承受金鑫房地产公司依《兼并协议》所负债务而享有产权的事实。对金鑫房地产公司资产的监管行为，仅是特定历史条件下履行的主管部门的管理职责，或受财政部委托履行代为监管职责，不应理解为资产权利人对资产的合法占有和处分。 本院认证意见为：证据1中节选的《会议纪要》，其上并未载明该文件制作人员或者单位，来源不明，且内容并不完整，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十四条、第九十二条的法定要求，本院对其真实性、合法性不予认可；证据2中的农行成都分行致四川省成都市国土局的函件仅有复印件，并无原件，不能单独作为认定案件事实的证据，本院将结合本案其他证据予以综合认定；对其他证据的真实性、合法性及关联性，本院依法予以认可，金鑫房地产公司虽以《关于推迟开发电子市场七区建设项目意见的函》《关于簸箕街电子城七号区域综合楼有关情况的补充说明》两份证据无原件为由，否定其真实性，但并未提供相应反驳证据，且农行成都分行已当庭提交该两份证据原件交由金鑫房地产公司核实确认，故金鑫房地产公司否定该两份证据真实性的理由不成立，本院不予认可。 对一审判决查明的事实，除金鑫房地产公司对农行成都分行概括承受《兼并协议》项下债权债务并实际履行的事实提出异议外，双方对其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另一审判决查明《兼并协议》的签订时间为1993年12月21日，经本院核查并当庭询问农行成都分行，确认该份协议签订时间应当为1992年12月31日，本院据实予以更正。 本院另查明如下事实： 1992年12月17日，农行成都分行向农行房地产公司作出《关于市分行房地产公司部份兼并成都市农副土特产品贸易服务中心的批复》，该批复载明：“你公司成农银房（92）字第××号文件收悉。经市分行研究，同意你公司部分兼并成都市农副土特产品贸易服务中心，请按有关政策和协议规定，办理好兼并手续”。 1992年12月25日，成都企业产权交易组织指导委员会《市农业银行房地产开发公司部分兼并市农贸中心协调会会议纪要》载明：“根据市政府领导指示精神，成都企业产权交易组织指导委员会办公室于1993年元月4日约请了市财办、工商局、税务局、国土局、房管局、公证处、供销社、市农行等部门，就成都市农业银行房地产开发经营公司部分兼并市农贸中心的有关问题进行了协调”。 1992年12月25日，成都市体制改革委员会向“市供销社”出具的《关于同意市农行房地产公司部分兼并市农贸中心的批复》载明：“你社《关于由市农行房地产公司部分兼并市农贸中心的报告》及兼并协议书收悉。经研究，原则同意由市农行房地产开发经营公司以承担债务、安置职工为条件，部分兼并市农贸中心，接收簸箕街50号的全部资产及土地使用权（农行房地产开发经营公司自用）。希望你社按《协调会议纪要》做好兼并过程中的各项工作，并协助办理相关手续，妥善安排职工”，该文件同时抄送至“市财办、市工商局、税务局、房管局、国土局、农贸中心、农行房地产公司、市农业银行、市公证处”。 1992年12月31日，农行房地产公司与成都市农贸中心签订《兼并协议》，该协议第八条约定：该协议经双方法定代表人同意和加盖公章，并经上级主管部门盖章后生效；“甲方上级单位”处加盖有“中国农业银行成都市分行”公章，“乙方上级单位”处加盖有“四川省成都市供销合作社联合社”公章。 1993年6月23日，四川省成都市国土局同意将位于四川省成都市金牛区的由成都市农贸中心使用的3735.4平方米国有土地使用权，变更至农行房地产公司，作为农行房地产公司办公用地，同时说明该宗土地系划拨土地使用权，未经批准不得转让、出租、抵押。 1993年10月18日，农行房地产公司与成都市农贸中心签订《关于农行成都房地产公司部份兼并成都市农副土特产品贸易服务中心补充协议书》，约定：原属成都市农贸中心所有的金华街22号193平方米的砖木结构房屋也在此次兼并范围内，兼并后所有权归农行房地产公司所有。 其后，农行成都分行（甲方）与金鑫房地产公司（乙方）签订《租赁房屋协议》，约定：乙方租借甲方位于成都市簸箕街50号大院内的办公用房，月租金32530元，每年的契约、十二月向农行50号大院管委会交付。农行成都分行（甲方）与金鑫房地产公司（乙方）签订《租赁房屋协议》，约定：乙方租借甲方位于四川省成都市，月租金32530元，每年的七月、十二月向农行50号大院管委会交付。该协议落款时间为1993年6月30日，对此，农行成都分行称，经与金鑫房地产公司法定代表人赖国杨等人员核实，并与该公司交纳租金等情况予以核对，该协议实际签订时间应为1994年,而非1993年。1994年6月，金鑫房地产公司向50号大院农行各单位发出《通知》，要求各单位按调整后的租金清单交纳1994年的半年租金，以便汇总冲减贷款。该《通知》所附清单《农行各单位应交50号大院房租清单》载明：“二、金鑫房地产开发公司半年应交195180元”，该清单还载明了农行信托投资公司、德胜支行簸箕街营业所、市分行房地产信贷部、市分行劳动服务公司、农金咨询公司等五家单位半年应交纳租金的情况。农行成都分行提供了1994年至1997年部分单位交纳租金的相关凭证，包括农行房地产公司于1994年10月19日向大院管委会交纳租金230168.3元；金鑫房地产公司于1995年分上半年、下半年向50号大院管委会两次交纳房租共计390360元。 1995年1月6日，农行成都分行向“总行财会部”作出的《关于成都市农行清产核资工作情况汇报》载明：簸箕街办用房4640平方米，原系该行开户企业成都市农贸中心（隶属供销社）的办公用房，因欠该行贷款1900万元无法归还，92年年末市政府协调批复将成都市农贸中心所有的办公用房及用地变更给农行房地产公司，并由农行承担偿还国家债务。但93年农行成都分行接管成都市农贸中心房屋后无资金来源归还贷款，为此将其账外资产纳入盘盈作为国有资产，所欠债务纳入挂账，逐年用所收房租来归还。 1995年2月17日，金鑫房地产公司向成都市电子电器城工程指挥部发出《关于推迟开发电子市场七区建设项目意见的函》，该函载明：“由我公司代市分行出资兼并的原市农贸中心簸箕街50号大院房产，被贵部列为成都市电子市场第七区建设开发项目。……1992年兼并完成后……今年，由于国家继续进行宏观调控，银根抽紧，银行对房地产开发按企业不再注入资金，因此，我们在今年内无法筹集对该项目的开发资金……”，同时注明抄送至“市分行办公室、公司开发部”。 1994年，农行房地产公司根据《兼并协议》，向四川省成都市产权处申请办理簸箕街50号产权变更登记手续。1994年7月，位于四川省成都市金牛区房屋的产权登记在农行房地产公司名下，建筑面积2000平方米，房屋总层数6层，房屋用途办公，原登记字号为权字63037号，产权来源为兼并（更名）成都市农贸中心。后因农行房地产公司名称变更为金鑫房地产公司，房屋所有权人的名称于1999年6月1日更为金鑫房地产公司，权证号为监证0352000，同时该房屋信息摘要上载明，其上已办理有效抵押登记，抵押权人为成都市南郊农村信用合作社联合社，债务人为金鑫房地产公司。 2005年6月13日，金鑫房地产公司向“省分行营业部”出具的《关于簸箕街电子城七号区域综合楼有关情况的补充说明》载明：金鑫房地产公司代该营业部开发建设簸箕街电子城七号区域综合楼，该综合楼总占地6亩，其中金鑫房地产公司占3.5亩。金鑫房地产公司的土地来源于1992年12月21日部分兼并成都市农贸中心达成的协议，该兼并事项其后报经成都市体制改革委员会审批同意。金鑫房地产公司通过该部分兼并行为，取得了位于簸箕街50号原成都市农贸中心的全部房产及土地使用权。1995年金鑫房地产公司将其中3.5亩土地用于与成都蓉西房屋开发公司的联合开发。该《说明》末尾同时载明其含有《兼并协议》以及《关于同意市农行房地产公司部分兼并市农贸中心的批复》两个附件。 2013年5月29日，四川省成都市金牛区人民政府向中国农业银行四川省分行营业部致函，请求将该行位于解放路××约5000平方米房屋，租赁给四川省建筑医院，并对租金适当予以优惠。同年9月26日，其再次致函，请求将案涉房屋用于四川省建筑医院临时过渡安置，使用时间暂定4年。后中国农业银行四川省分行营业部（出租方）与四川省建筑医院（承租方）等签订《房屋租赁合同》［编号:农银川营办（2013）租赁第001号］，约定：出租方将位于四川省成都市金牛区，产权登记建筑面积2000平方米和无房屋产权证的2楼1底砖木结构房产1幢，建筑面积约683.8平方米，租给承租方作医院营业场所。 2016年12月7日，四川万友会计师事务所有限公司向金鑫房地产开发公司全体股东出具《关于对成都金鑫房地产开发公司有关清产核资的情况汇报》。该情况汇报载明：1.四川万友会计师事务所有限公司接受中国农业银行股份有限公司四川省分行营业部（农行成都分行）委托，对拟向人民法院提出破产申请的金鑫房地产公司就其截止2016年9月30日的资产、负债及所有者权益进行了清产核资；2.金鑫房地产公司原名中国农业银行成都房地产开发经营公司，1994年经四川省成都市建设管理委员会批复，与农行成都分行脱钩，金鑫房地产公司由农行成都分行人事部代为管理，并变更为现有名称；3.根据1992年4月16日工商企业开业登记资金信用证明，金鑫房地产公司于1992年增加的注册资本350万元，全部由农行成都分行出资；根据1994年7月金鑫房地产公司与农行成都分行签定的联营协议，农行成都分行实际出资350万元；4.截止2016年9月30日，金鑫房地产公司欠农业银行借款本金共计7264万元，借款利息151953766.85元。 另查明，1998年12月，中国农业银行成都市分行更名为中国农业银行四川省分行营业部。中国农业银行四川省分行营业部经2009年股份改制后，于2017年11月更名为中国农业银行股份有限公司成都分行。 中国农业银行成都市分行房地产开发经营公司于1988年9月24日由四川省成都市城乡建设管理委员会批准设立，性质为全民所有制，系农行成都分行设立的全资子公司；1992年4月1日，经农行成都分行同意，其注册资金由150万元追加到500万元；1994年5月，经成都市建委批准同意，与农行成都分行脱钩，并更名为金鑫房地产公司。2005年4月，四川省成都市工商行政管理局对金鑫房地产公司发出《责令整改通知书》，该通知书内容为金鑫房地产公司不具备房地产开发经营资格，责令30日内整改。2005年5月，金鑫房地产公司住所地由簸箕街**变更为四川省成都市鼓楼北三街**；2011年11月，其经营范围变更为仅供清理该公司债权债务使用。 本院认为，根据金鑫房地产公司上诉的事实及理由以及农行成都分行的答辩意见，本案二审争议的焦点问题为：农行成都分行请求对案涉房地产行使取回权是否具备所有权基础。其主要涉及案涉房地产物权实际归属的事实认定。 《中华人民共和国物权法》第九条的规定将不动产登记簿定性为对物权的权利推定，即登记簿上记载的主体推定为真实的权利人，但若登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可根据该法第三十三条的规定重新确权。人民法院应在查明取得物权之原因法律关系基础上，依法据实确定物权的真正权利归属。 本案中，案涉房地产原属于成都市农贸中心，发生权属变更的原因在于以承担成都市农贸中心债务的方式，对案涉房地产实施了兼并。本案的主要问题在于承担债务的主体与《兼并协议》载明（部分产权登记）的主体发生分离，在此情况下，判断案涉房地产实际物权归属，应当依据兼并案涉房地产的意思主体，义务承担和权利行使的情况，并结合第三人利益综合判断。 首先，从兼并的意思主体来看，虽然《兼并协议》载明的“甲方”（案涉房地产兼并方）系金鑫房地产公司，但不应据此简单认定兼并方即为金鑫房地产公司，还应结合协议签订的背景综合来看。根据《兼并协议》签订前就兼并事项所形成的报告、批复和会议纪要，金鑫房地产公司作为农行成都分行的全资全民所有制企业，其系根据市政府、上级单位的协调安排，以其名义实施兼并行为；换言之，《兼并协议》中的意思表示系由金鑫房地产公司的上级单位预先决定，并非金鑫房地产公司独立意思的体现，在兼并交易中金鑫房地产公司仅有其“名”。结合《兼并协议》签订后，金鑫房地产公司向成都市电子电器城工程建设指挥部发函时确认系“代分行出资兼并”，向农行成都分行作出说明时亦称其系“代营业部开发建设”，以及在破产申请前，金鑫房地产公司对内认可、对外亦披露以自己名义代农行成都分行实施兼并案涉房地产等相关事实，亦能与农行成都分行《关于成都市农行清产核资工作情况汇报》中载明的“将中心所有的办公用房及用地变更给市农行房产公司，并由农行承担偿还国家债务”相关内容互相印证。虽然在《兼并协议》确定的此笔交易中，并无两方书面协议直接确认农行成都分行承受兼并案涉房地产债权债务，但金鑫房地产公司代农行成都分行出资并实施兼并案涉房地产的事实脉络是清晰的，兼并案涉房地产的真正意思主体应当为农行成都分行，相应的法律后果理应由农行成都分行承受。对金鑫房地产公司提出农行成都分行仅系在脱钩改制前对金鑫房地产公司行使监管职责，其并非兼并案涉房地产权利义务主体的主张，本院不予支持。 其次，从兼并案涉房地产对价支付的情况来看，农行成都分行提交了《关于“农贸中心”贷款及并账的情况说明》、中国农业银行股份有限公司两支行成都青羊支行、成都锦江支行各自出具的《情况说明》，以及农行成都分行向其支行的还款凭证等系列证据，证明农行成都分行承担了成都市农贸中心在农行系统的19120978.9元贷款本息，其中1994年至2001年，归还贷款本息7041210元，2003年12月17日、18日归还贷款本金共计12079768.95元。虽然已承担的该笔债务与《兼并协议》中关于成都市农贸中心“承担债务1400万元”“支付搬迁安置职工费用500万元”的债务表述不尽一致，但农行成都分行偿还上述债务所指向的负债主体为成都市农贸中心，即案涉房地产原权利人、出让人，债务总额亦为1900万元，此亦与《关于成都市农行清产核资工作情况汇报》中载明的因成都市农贸中心贷款1900万元无法归还，兼并案涉房地产后由农行承担偿还债务的情况相吻合。同时，金鑫房地产公司在一审、二审庭审时均确认《兼并协议》项下的债务已经履行完毕，但其并未提供相应的证据证明其自身或其他主体为兼并案涉房地产而承担了成都市农贸中心所负的其他债务，或相关主体就此申报债权。因此，根据本案现有证据，可以认定农行成都分行已为兼并案涉房地产承担了相应债务，支付了相应对价，对金鑫房地产公司以农行成都分行实际承担的债务与协议表述债务不尽一致为由，认为农行成都分行未承担兼并案涉房地产债务，并非实际权利人之主张，本院不予支持。 再者，从对案涉房地产的占有使用情况来看，金鑫房地产公司在1994年改制脱钩前后，均与租用案涉房地产的其他单位一同向农行成都分行交纳租金，直至2013年农行成都分行还将案涉房屋出租给四川省建筑医院。以上事实表明，农行成都分行对案涉房屋一直以所有者的身份予以掌控，实际占有、使用和收益，并基于此将案涉资产以账外资产形式列入自身资产。因此，无论是农行成都分行，还是金鑫房地产公司，亦或是租用案涉房地产的其他单位，在本案纠纷前，各方一直认可农行成都分行就案涉房地产享有完全的支配性权能，农行成都分行系实际权利人，案涉房地产权属实际并无争议。 此外，从利益平衡角度出发，对金鑫房地产公司而言，其仅为部分案涉房地产的名义权利人，实际并未支付任何对价，从权利义务对等角度考虑，金鑫房地产亦不应实际享有案涉房地产物权，将案涉房地产确认至农行成都分行，并不会导致双方权利义务失衡，也不会损害破产程序中其他债权人之利益。同时，根据目前金鑫房地产公司清产核资以及管理人报告的情况，本案除金鑫房地产公司、农行成都分行外，并无第三方对案涉房地产主张相应的物权，亦不存在损害其他物权人相关利益的情形。 《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”；第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外”。如前所述，案涉房地产真实的所有权人并非金鑫房地产公司，而系农行成都分行，农行成都分行有权自管理人处取回。农行成都分行关于确认蓉房权证成房监证字第××号房屋所有权和对应的国有土地使用权以及位于四川省成都市金牛区房屋所有权和对应的国有土地使用权，并就前述房地产行使取回权、办理过户和登记的请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。 本院注意到，金鑫房地产公司在二审中提交了系列会计账簿凭证以证明其利用未办证的3.5亩土地与成都蓉西房屋开发公司联建形成部分案涉房产，但现有证据难以反映联建的全部情况,其主张的成本、费用与案涉房地产存在关联的数额以及最终是否决算的情况不明。更重要的是，其欲证之行为实际上系在他人不动产上进行添附的附合行为，应由不动产物权人取得附合物的所有权，其并不能依据该行为取得添附物的所有权，亦不能依据该行为取得案涉不动产的物权，但其可就其添附之行为依法据实另案寻求救济。 综上，金鑫房地产公司的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费178188元，由成都金鑫房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 楠 审 判 员  何学敏 审 判 员  邓长玉 二〇二〇年九月九日 法官助理  彭 芳 书 记 员  于 节