湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初7749号原告：长沙楠鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井中路**莲湖汽车配件城****。法定代表人：贺绍凡。委托代理人：赵彬芬，湖南小邦律师事务所律师。被告：刘岳，男，1987年10月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告长沙楠鑫房地产开发有限公司（以下简称楠鑫公司）与被告刘岳(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵彬芬及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告向原告支付租金21778.38元；2、被告向原告支付截至欠款全部付清之日止的逾期付款违约金；3、被告向原告支付律师费5000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告为经营建材与原告签订《门面租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市雨花区××栋××号门面，原告已按约将房屋交付给被告使用，截止2020年3月31日，被告应支付原告租金共计21778.38元。经原告多次催要，被告均未能按时足额支付。请求判如所请。被告答辩称,1、原、被告签订的租赁合同于2019年9月30日到期后未续签合同。案涉门面系原告向莲湖村租赁后再转租给各位经营户，莲湖村与原告解除租赁合同后，被告于2020年4月27日与莲湖村签订了租赁合同，要求按照莲湖村的单价68元/平方米计算租金。2、因原告对市场投入、管理不到位，无法形成品牌效应，导致客户流失严重，经济效益一年比一年差，但原告的租金却以25%的速度递增，租金与市场经营环境和经济效益比例严重失调，为此，被告及其他经营户多次集体找原告协商降租减负，但原告不予理睬。3、从2018年下半年起，在国家调控政策的影响下，家装行业行情不好，加之新冠肺炎疫情的影响，实体经济更是雪上加霜。疫情期间市场停止营业二个月，恢复营业后各经营户都是负债经营。原告给市场其他经营户调减了租金，并免了疫情期间一个月的租金，包括被告在内的15个经营户因未收到通知而未能调处，请求考虑经营户的现状，酌情调低并减免租金，并抵扣保证金。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院依法组织双方进行了质证。对原告提交的《门面租赁合同》，被告对真实性未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：乙方承租甲方的莲湖汽配城3栋22号门面，建筑面积约29.51平方米，用途为建材经营；租赁期限自2018年4月1日起至2019年9月30日止，租期暂定一年半；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付合同保证金7500元，乙方在合同到期时如没有违反合同条款和损坏甲方财物，甲方将无息退还全部保证金；租金收取标准：第一年、第二年的租金为123元每平方米每月，第二年后如需续租，乙方的门面租金具体价格随行就市，另行协商并重新签订租赁合同；租金实行半年支付制，首次上交费用是在签订本租赁合同时和保证金一次性交清，以后按提前15天交纳费用（甲方不再另行通知，如造成逾期缴费，由乙方负责）；乙方未按本合同条款约定支付租金和物业管理费的，应每日向甲方支付迟延租金万分之五的违约金，且迟延支付租金的时间不得超过15天。双方另对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告按约定向原告交纳了保证金7500元及至2019年9月30日的租金，2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金未予支付。另查明，案涉门面系原告向莲湖村租赁后再转租给被告，现莲湖村已于2020年4月1日将案涉门面收回。2、原告为向被告催收房租，委托湖南小邦律师所律师代为出庭诉讼。3、2020年1月23日，湖南省卫生健康委发布信息，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，湖南省卫生健康委发布信息，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。被告向原告租赁房屋用于建材经营，双方签订的《门面租赁合同》已因期限届满终止，但被告实际使用至2020年3月31日，尚欠2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金未支付，因双方未提供合同终止时的市场价，原告要求被告按合同约定标准3629.73元（123元*29.51平方）支付租金，本院予以支持。被告主张降低租金标准并减免一个月的租金，因被告租赁门面从事经营，本院考虑因新型冠状病毒肺炎疫情对被告的经营不可避免带来的影响，酌情确定自2020年1月23日至2020年3月10日期间的租金予以减免，故被告应支付原告租金16092元（21778.38元-3629.73元-3629.73元÷30天*17天）。抵扣被告交纳的保证金7500元，被告还应支付原告租金8592元。《门面租赁合同》约定，“签订本合同时，乙方向甲方一次性支付合同保证金7500元，乙方在合同到期时如没有违反合同条款和损坏甲方财物，甲方将无息退还全部保证金”“乙方未按本合同条款约定支付租金和物业管理费的，应每日向甲方支付迟延租金万分之五的违约金。”以上可知保证金可以抵扣违约金。被告迟延未向原告交纳租金，存在违约，应承担违约责任。原告主张被告按日万分之五的标准支付，综合考虑综合合同的履行情况、原告的实际损失、被告违约程度的轻重，本院酌情确定以日万分之二的标准支付自2019年10月1日起的违约金，计算至2020年6月12日为433元，原告主张超过部分，本院不予支持。因双方合同未约定律师费的承担，原告要求被告吴海峰、吴建文支付律师代理费，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告刘岳应于本判决生效之日起10日内支付原告长沙楠鑫房地产开发有限公司租金8592元及违约金（其中计算至2020年6月12日为433元；自2020年6月13日起，按日万分之三的标准计算至租金清偿之日止）；二、驳回原告长沙楠鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取269元，由原告长沙楠鑫房地产开发有限公司负担221元，被告刘岳负担48元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨芸二〇二〇年九月二十四日法官助理朱小萍书记员段艳琴附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。