河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2077号原告:王明发,男，1956年9月16日出生，汉族，住河南省新郑市新区。委托诉讼代理人：王喜云（系王明发之妻），住河南省新郑市新区。被告：王书运，男，1958年1月13日出生，汉族，住所地河南省郑州市郑州矿区，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王建设（系王书运之子），住河南省新郑市。原告王明发与被告王书运确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王明发及其委托诉讼代理人王喜云，被告王书运及其委托诉讼代理人王建设均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王明发向本院提出诉讼请求：1.依法解除王明发、王书运于2007年2月13日签订的协议无效；2.判令王书运返还位于新郑市××××王庄村新宅基地一处及房屋（地籍号6-10-29-34）；3.本案诉讼费用由王书运承担。事实和理由：王书运没有宅基地，其儿子王建设急着结婚无处居住，2007年2月13日，王明发位于新郑市新区××宅基地××及宅基地××五间房屋卖给王书运，当时王书运支付给王明发20000元，2010年，村委给王建设批了一处宅基地，王明发要求把宅基地及房屋返还给王明发，王书运不予返还。况且该宅基地所有人系王明发之父王金群所有，王明发与王书运签订的买卖协议违反了法律规定，宅基地不允许买卖。另外，王明发不是买卖合同的相对人，合同相对人应为王金群，故该买卖协议系无效协议。为此，王明发根据法律规定，请求法院依法解除王明发、王书运于2007年2月13日签订的买卖协议，判令王书运返还宅基地及房屋，以保护王明发合法权益。庭审时王明发述称，他现在是在老庄住着，涉案的是新庄的房，他现在有一处宅基地是在铁路北的老宅，王书运只是在那里居住，在他不知情的情况下，王书运将铁路北的老宅写上了王书运的名字，后来又把老宅的名字改回来了；他父亲王金群是老大，他五叔找到他说，王书运家的大孩王建设结了婚离婚了，这又介绍一个对象，说没房不结婚，他就把新宅子卖给了王书运，现在王建设结婚了有房了，应该把他的宅子给他；盖新宅子的时候他父亲还在世，新宅子盖过后，就写上了他父亲的名字，不管他父亲去世不去世，他买卖房屋不合法，签协议的时候说把房卖给王书运后给他一片地方，是村里边承诺他的，王书运家的三个孩子都各放了一处宅子，说他要新的也中，老的也中，让他和王书运自己商量；2007年1月13日凭据是王喜云写的，写凭据后王书运给王喜云了20000元钱，收条的15000元和5000元都是老宅租金，还有20000元是王书运在他的老宅里从1986年住到2006年的租金；2015年3月7日签订的调解协议他不认可，因为签协议时王喜云在医院住院，王喜云当时没有参加，王喜云不知道当时的情况，“王明法”的名字他也记不清楚是不是他签的。王书运辩称，协议书有效，王明发的父亲是1998年去世的，王明发作为王金群的唯一继承人有权对房屋进行处置，他花了40000元买了涉案宅子，他买的是涉案宅基地上的房屋，钱是分批给的，之后又经过翻新、加盖，王明发卖房的时候多次与他进行了交涉，说的是要在城里买房，买卖房屋是他和王明发之间的事情；王建设是通过申请批了一处宅基地，他从来没有承诺过给王明发一处新的宅基地或是将老宅基地还给他，中间王明发将老宅扒了，他问王明发要了10500元，老宅是王金群在1996年以250元的价格卖给他的，因为搬迁村里又给了他一处宅子，在搬迁之前生产队统一办证就办成了他的名字，后来经村里调解，退还了8300元，因为王明发一直告，就把老宅给了他，涉案的房屋也经过了调解，调解协议是王明发自己签的字。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王明发与王书运系堂兄弟关系，二人均为新郑市王庄社区居民委员会（原新郑市和庄镇王庄村）居民。涉案宅基地及房屋位于新郑市王庄社区居民委员会（铁路南侧），四邻分别为东邻王新周、西邻社区居委会、南邻王国建、北邻王景翔，该宅基地登记在王明发父亲王金群（已于1996年9月26日身故）名下。2007年因王书运之子王建设结婚需要，王书运从王明发处购买涉案宅基地上的房屋五间并于2007年2月13日书写凭据一份，该凭据载明：“王庄村王明发此宅己地的五间房屋卖给本家兄弟王书运，经双方商定永远规王书运，以凭为证，永不反回”，王明发作为卖方、王书运作为买方在该凭据落款处签名。后王书运、王建设在上述五间房屋的基础上进行了加盖。2015年3月7日，王明发与王书运因铁路北的老宅的归属问题发生纠纷，经王国建、王丙涛、王遂谦调解，王书运及其妻子许兰英（乙方）与王明发（甲方）签订《调解协议》一份，载明：“……王明法自述：铁路北王庄有我一处宅子，因当时情况照顾给王书运儿子居住，照顾其自己是亲属，书运说是给其父亲王金群（已病故）250元，属购买性质，我是王金群唯一儿子，你说宅子是买给你，我到现在没有听说过，也没有见过一分钱，父亲从来都有说过此处宅子买给你，你后来未有通过我的情况下，办理了集体土地使用证，我的儿子已经20多岁，该谈婚论嫁的年龄了，我要求把此处宅子归还给我盖房，王书运以此处宅子地买给我为由，要求我给你宅基地费用10550元（壹万零伍佰伍拾元整）我的宅基地，你说买给你了，你任何凭据都没有，空口无凭，我不认可，我要求把此处宅基地归还给我，并且要求把原来费用退给我……明法口述：原宅基地给你书运的费用，该给退给我，王明法费用8000元（捌仟元整）300元树木款（叁佰元整），其他不再提出任何问题。（铁路南的宅基地不再涉及此问题），按原草签个人之间协议执行……根据双方自述和居委会人参加调解，本着双方互敬互让的原则，以和为贵，最终达成如下协议：乙方（王书运、许兰英）给甲方（王明法）人民币8000元（捌仟元整）、树木款300元（叁佰元整）：二项共计8300元（捌仟叁佰元整），其他不再涉及其他宅基地方面和赔偿款项方面的任何问题。另：铁路北王庄老宅王金群（儿子王明法）宅基地四邻：西：王忠臣东：陈振国南：王书伟北：王庄土地。由于铁路南生产队审批的宅基地（王明法）已经买给王书运，铁路北的宅基地由于王明法是王庄老居民户，故没有宅基地，经居委会研究，铁路北王金群老宅基地属王明法所有，不再涉及其他人，以上协议以调解达成共识……”，该调解协议落款处，甲方由王明发（法）签字，乙方由王书运、许兰英签字，调解人由王国建、王丙涛、王遂谦签字，并加盖新郑市中心城区王庄社区居民委员会印章。现王明发以2007年2月13日签订的协议无效为由诉至法院，请求处理。另查明：1、2006年3月17日、4月8日，王明发之妻王喜云收到王书运15000元、5000元，并分别出具收条一份，主要内容如下：“今收到王庄老宅房租金（5000元）伍仟元整收款人王喜云20**年3月17号”、“今收到王庄老宅房现金15000元2、王明发与王书运均认可2007年2月13日签订的协议系购买铁路南侧宅基地上的五间房屋而非宅基地。双方也认可2006年至2007年期间，王书运曾向王明发及其妻子支付了40000元，王明发主张该款项为铁路北侧老宅租金，王书运主张该款项系其支付购买铁路南侧新宅五间房屋的款项。3、本院于2020年6月18日向新郑市中心城区新区王庄社区居民委员会支书王遂谦做的调查笔录显示：协议签过之后由王建设居住，后来王建设将房屋加盖了两层彩钢瓦，村里又给王建设批了一处宅子，现在的涉案宅子可能是空着的，之前王建设将涉案房屋出租过。2015年3月7日（关于铁路北宅基地）的调解协议内容是他执笔写的，协议落款处的几个人当时都在场，“王明法”的名字是其本人写的，指印也是本人按的，调解协议说的老宅就是铁路北的老宅，村里边十几年都没有再批过新宅子了，如果把村里批的宅基地卖给其他人了，就不可能再给他批新的宅基地，给王建设批的宅基地不经他手，他不知道……王明发有一处宅基地，王书运家有三个儿子，加上有争议的铁道南的宅子，一共四处，王明发准备盖老宅的时候，准备办证时，才发现老宅的证办在了王建设（王书运）的名下，以证为准，双方就闹矛盾，才有了2015年3月7日的调解协议。8300元钱王明发当场收到的是现金，王明发没有其他兄弟。4、本院于2020年6月18日向新郑市中心城区管理委员会的工作人员李小军做的调查笔录显示：从买了房屋之后，就由王建设一直居住；王明发家一共几处宅基地他不清楚，王明发的妻子王喜云信访的时候了解相关情况，并查问了相关法律法规，宅基地属于集体所有的土地，不允许个人之间进行买卖，并且王喜云信访这个事情也多次给她做过工作，给王喜云了书面答复，建议她走法律途径合法维权，王书运他们家有几处宅基地村里了解，他不知道。本院认为，王明发与王书运于2007年2月13日签订的凭据系双方真实意思表示，具备合同成立的有效要件，双方之间形成合同关系。合同签订后，双方也均按照合同约定履行了各自的义务。关于2006年至2007年期间，王书运向王明发支付40000元款项的性质，2006年收据所载明的20000元，尽管该收据载明系老宅租金或房现金，双方签订凭据时间为2007年2月13日，但因为就老宅是否存在买卖尚有争议，且居住一年的租金明显不符合农村基本情况，王明发虽主张该40000元系老宅租金，但其并未向法庭提交证据予以证明，加之王书运不予认可，本院不予采信。王明发虽主张诉争房屋所涉及的宅基地登记在其父亲王金群名下、其无权进行处置，但按照农村风俗习惯和农村宅基地的性质，签订该协议时王金群已经去世多年，而王明发系王金群唯一的儿子，收取了王书运支付的40000元，王书运也实际占有使用诉争房屋多年并进行了加盖，故对其该项主张，本院不予采信。本案中，王明发、王书运均认可2007年2月13日协议买卖的是“五间房屋”，本案系因农村房屋买卖所产生纠纷，其争议焦点在于王明发与王书运于2007年2月13日签订的凭据是否有效。本院认为农村房屋转让时，宅基地使用权一并转让，故本案房屋买卖涉及农村宅基地使用权的转让问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准”,即法律并未禁止买卖宅基地上的房屋等附属物,只是对出卖后再申请宅基地的,不予批准。王明发、王书运作为堂兄弟，均为王庄村居民,双方签订协议所涉及的宅基地属于双方的集体所有,相同集体经济组织成员之间的房屋转让,也未改变宅基地的所有权及性质。综上,双方签订的协议（凭据）有效,也并未违反现行法律法规的强制性规定,王明发以宅基地不允许买卖、违反法律规定为由主张该协议无效的诉讼请求,于法无据,本院不予支持；相应的，王明发要求返还涉案宅基地及房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，王明发的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王明发的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告王明发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  薛新伟二〇二〇年九月十一日代理书记员  沈亚琼