山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2302号 上诉人（原审被告）：臧东，男，1986年9月25日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：王辉（系上诉人臧东之母），女，1964年8月1日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：泰安金地元地产管理有限公司，住所地泰安市岱宗大街**（泰山饭店院内）。 法定代表人：聂化刚，执行董事。 委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵新亮，男，1975年3月12日出生，回族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：安文果，山东同畅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高昌浩，山东同畅律师事务所律师。 上诉人臧东、泰安金地元地产管理有限公司（以下简称泰安金地元公司）因与被上诉人赵新亮房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 臧东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人存在违约情形且上诉人享有在先履行抗辩权，被上诉人要求上诉人办理房产证的诉讼请求应当驳回。根据上诉人与被上诉人2011年6月27日签订的《购房合同》，自2011年7月开始被上诉人按月支付上诉人按揭贷款直至办理房产证之日止，被上诉人将34万元购房款扣减所支付的按揭贷款，并将剩余款项支付给上诉人后，上诉人与被上诉人办理房产证变更登记手续，被上诉人按约定支付按揭贷款至2017年9月，在没有告知上诉人的情形下未再按合同约定支付按揭贷款，也未将扣减已支付按揭贷款的全部剩余购房款支付上诉人，被上诉人应当先行付清购房款，被上诉人要求办理房产证的诉讼请求应当予以驳回；2、一审以被上诉人已将剩余购房款交存至法院为由，认定被上诉人履行了合同义务是错误的，被上诉人自2017年9月以来，连续两年的时间里持续违约，不能以被上诉人一并支付应当在前两年陆续支付的购房款而认定被上诉人履行了合同义务，同时人民法院是审判机关，没有接收提存物的职责权限，而在本案诉讼之前涉案房产已被案外人采取了保全措施，在被上诉人将款项交纳至一审法院后，案外人申请对涉案房产解除了保全措施，上诉人交款的目的不是支付购房款，而在于解除案外人对涉案房屋的诉讼保全措施，不属于提存行为，被上诉人也没有证据证实上诉人拒绝受领该购房款，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定的提存的条件；3、因被上诉人的违约行为，已经导致合同无法履行，被上诉人未按合同约定支付按揭贷款，导致上诉人的按揭贷款逾期，最终贷款银行起诉上诉人，经一审法院调解，由上诉人支付逾期贷款本息后，上诉人与贷款银行继续履行《个人购房担保合同》，而根据《个人购房担保合同》约定，涉案房屋在办理房产证后，上诉人应当抵押给贷款银行，本案应当追加贷款银行参加诉讼，一审遗漏诉讼参与人，应当发回重审；4、本案办理房产证的条件未成就；5、一审判决泰安金地元公司为上诉人先行办理房产登记没有任何法律依据，判决上诉人为被上诉人办理房产登记手续对上诉人不公正。 泰安金地元公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决程序违法，泰安金地元公司与被上诉人并没有合同关系，赵新亮的诉讼请求中没有要求上诉人协助将涉案房屋产权过户到臧东名下，一审判令泰安金地元公司将涉案房屋产权过户登记至臧东名下，违反了不告不理的基本原则；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，一审判决认定赵新亮与臧东之间的买卖合同合法有效错误；泰安金地元公司没有协助臧东办理产权证的义务，一审判决泰安金地元公司协助将涉案房屋产权过户登记至臧东名下属于认定事实错误；臧东购买涉案房屋是通过按揭贷款的形式购买，该贷款由泰安金地元公司提供阶段性保证担保，待房屋办理产权登记并抵押登记后，上诉人的担保责任解除，现因涉案房屋被查封，导致无法办理抵押登记，上诉人无法免除担保责任，在臧东解决纠纷消除风险前，泰安金地元公司对臧东享有拒绝协助臧东办理产权登记的抗辩权，一审认定泰安金地元公司协助臧东履行涉案房屋的产权登记不损害泰安金地元公司的利益属于认定事实错误。 赵新亮对臧东、泰安金地元公司的上诉一并辩称，1、赵新亮并不存在根本违约，赵新亮在与臧东签订购房合同时，已将34万元的房款交付臧东，至2017年9月29日以代臧东偿还银行贷款的形式为其支付了169226.24元的房款，房款的交付金额已达到509226.24元，占总房款的74.88%，已经履行了合同的主要义务，在一审审理过程中也将尾款170773.76元付至一审法院且通知了臧东，赵新亮的合同责任已经全部履行完毕，当然可以要求臧东办理过户登记，赵新亮没有为臧东代偿银行贷款，完全是对臧东对外欠大量债务，以及在涉案房屋已经具备办理产权登记的情况下拒不配合赵新亮办理过户的一种抗辩，根本谈不上赵新亮违约，臧东主张的先履行抗辩权适用于本案并不合适；2、考虑到臧东对外负债较多，为保护臧东的权益和交易的安全，赵新亮将尾款付至法院并立即告知臧东提取是最佳的选择，即使该款项被法院查封也是用于偿还臧东的个人债务，因此尾款付至一审法院是恰当的；3、涉案房产仅是存在经赵新亮申请被一审法院查封，并没有办理任何抵押登记，并不存在其他的权利负担，银行对此并不享有任何的优先受偿权，一审判决是可行的，客观上也具备相应条件，同时，借款银行、臧东、泰安金地元公司三者之间的借款合同纠纷亦在法院的主持下达成调解协议，三方同意继续履行借款合同，本案的过户并不侵害泰安金地元公司的任何权益，更没有增加其风险，涉案房产赵新亮入住已近10年，对房产也进行了精装修，已形成了实际占有和控制的事实，且所有房款赵新亮已经全部支付完毕，一审判决是合适的。 赵新亮向一审法院起诉请求：1.请求判令两被告将位于泰安市泰山区过户到原告赵新亮名下；2.诉讼保全等费用被告承担。 一审法院认定事实：2009年8月20日，被告泰安金地元公司作为出卖人、被告臧东作为买受人签订商品房预售合同一份，约定臧东购买泰安金地元公司开发的位于泰安市泰山区名为水岸华庭B座5单元901号房产，房屋代码为51615，预测建筑面积131.45平方米，每平方米4424.17元，总金额581557元；采用分期付款方式，首付款121557元，银行按揭460000元，约定交付时间为2010年5月15日，同时约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同附件四约定储藏室面积7.75平方米，单价1200元每平方米，总价9300元由买受人签署合同当日一次性付清。 协议签订后，臧东向泰安金地元公司缴纳首付款121557元。被告臧东与中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行签订个人购房担保借款合同，从该银行办理按揭贷款460000元，贷款期限360个月。 2011年5月25日，被告臧东向原告出具收到条一份，载明“今收到赵新亮预购水岸华庭B座五单元9001室定金贰万元整，20000.00元整”。2011年6月27日，原告赵新亮（乙方、买受人）与被告臧东（甲方、出售人）签订购房合同一份，合同约定：第一条、甲方自愿将位于泰安市泰山区住房一套（建筑面积131.45㎡）及储藏室一间（建筑面积4.6㎡）出售给乙方，甲方保证该房屋除银行按揭之外所有权无任何瑕疵；第二条、上述住房及储藏室购房款陆拾捌万元整（￥680000.00元）；第三条、付款方式、1、双方于2011年6月27日前签署本合同，2、合同签署当日交付购房凭证及房屋、储藏室和单元门的所有钥匙，乙方即可入住使用；物业费用自签署合同之日起由乙方交纳，3、乙方在合同签署当日向甲方支付第一期房款34万元，甲方收到款后即向乙方出具收款收据，4、乙方自2011年7月起每月向银行支付甲方应付月供2500元（中国农业银行，臧东，62×××17）至房产证办妥之日，剩余房款乙方所交月供从第三期房款34万元冲减即为剩余房款；第四条、甲方获悉房产证下发之日，即通知乙方交付剩余房款，乙方应于三日内支付该款，甲方同时办理结清银行剩余按揭，领取房产证后，双方即开始办理房产过户手续；第五条、房产所有权证过户手续的办理：1、过户手续自领取房产证之日起开始办理，税费双方均担……第六条、费用：围绕该房产交易所发生的见证、过户费用由双方均担等等，合同由张亮、赵新明作为见证人签字捺印。原告称本合同中第一条涉及的房号9001系笔误，通过载明的建筑面积及第三条第4款载明的臧东的还款账号可知房号应为901。被告臧东对此无异议。被告泰安金地元公司称被告臧东尚未取得涉案房产产权证，没有取得产权证的房屋不能买卖，原告与被告臧东之间签订的合同应属无效。 合同签订当日，原告向被告臧东支付第一期购房款320000元，被告臧东出具收到条一份。 原告提交泰安市温馨物业管理有限公司《居住证明》一份、物业费，车位费，门卡费等各种费用收据一宗、泰安有线数字电视业务申请表一份、山东广电网络泰安分公司发票一份、《供用水合同》、《民用客户供用气合同》及《低压居民供用电协议》各一份、泰安市利群家电有限公司销货单一份、三源家电冰洗客户登记表及发票一份、自来水发票8张，天然气发票21张、电费发票12张、广电泰安分公司发票4张，用以证实原告自2011年6月27日入住涉案房产后，一直以臧东的名义缴纳水费、天然气费、电费，之后将户名变更为赵新亮后缴纳至今，原告入住后一直以赵新亮名义缴纳有线电视服务费，原告是涉案房产的占有人和实际所有人。被告臧东对上述证据均无异议。被告泰安金地元公司称只能证实原告在该房屋内居住，不享有物权，原告要求过户无事实及法律依据。 原告提交中国农业银行自动柜员机客户通知书一宗并申请一审法院调查银行贷款账户的交易流水明细，用以证明自2011年7月23日开始至2017年9月29日向被告中国农业银行62×××17账户累计偿还贷款共计169226.24元（其中本金111535.92元，正常利息57690.32元，不含罚息和逾期），按房款680000元扣除支付的首付款340000元和偿还的贷款169226.24元后，尚余房款170773.76元。被告臧东称根据购房合同约定，应该是由于原告未按时还贷款的违约行为导致没有办证。被告泰安金地元公司称原告在签订转入合同时已经知晓涉案房屋涉及按揭贷款及抵押事宜，因此原告对于合同的签订及不能履行有过错，也不是善意的。 2012年11月2日，赵新亮作为原告起诉臧东，要求确认双方之间就涉案房屋签订的购房合同有效，并要求臧东履行合同义务即办理房产过户手续，一审法院于2013年1月7日作出（2012）泰山民初字第2722号民事判决书，依法判决双方签署的购房合同有效，但以涉案房屋存在银行抵押权利限制，属不得办理转让等权属变更登记之情形为由驳回原告赵新亮的其他诉讼请求。原告称该份判决书对原告与臧东之间的《购房合同》效力予以确认，对臧东转让房产于原告的事实予以认可，并查明臧东愿配合原告过户。被告臧东对此无异议。被告泰安金地元公司称该份判决书中对无法过户原因进行说明，现该原因尚未灭失，原告继续主张权利属于一案不再理的原则，应当裁定驳回原告起诉。 被告泰安金地元公司提交个人购房担保借款合同一份，用以证明被告臧东同意该房产办理产权登记后办理抵押登记手续，抵押给贷款银行，该借款额合同由被告泰安金地元公司提供阶段性保证责任，被告臧东未偿还按揭贷款前转让房屋已经影响到公司权益，公司有权拒绝暂缓办理产权登记手续。原告则称被告臧东已经将所有房款向被告泰安金地元公司付清，而且现在该房产也已经具备过户条件，被告金地元公司应当配合被告臧东及原告完成涉案房产的过户登记，配合过户是公司应尽的义务。被告泰安金地元公司称如能将涉案房产的剩余贷款一次性偿还完毕，则同意按照购房合同履行相应的义务。 案件审理过程中，原告将剩余房款170773.76元提存至一审法院，并短信通知被告臧东母亲及被告泰安金地元公司。被告臧东称2012年在得知房产证下发后即通知高伟和赵新亮要求交付剩余房款并办理过户手续，后又多次联系原告赵新亮交付剩余房款但其一直未支付，因原告未按约定还款导致臧东个人征信严重不良，原告已经构成根本性违约，为此被告臧东提交两份其母亲王辉与原告的通话录音予以证实。被告泰安金地元公司称其没有协助原告办理过户的义务，只有臧东偿还完银行贷款后才可协助臧东办理产权登记。 又查明，2012年7月31日，被告泰安金地元公司办理了涉案房产的不动产权登记手续，房产证号为泰房权证泰字第××号。山东省新泰市人民法院于2019年8月6日以（2019）鲁0982民初6259号民事裁定书对涉案房产进行查封，本案于2019年8月7日对涉案房产进行轮候查封。后山东省新泰市人民法院解除对涉案房产的查封，截止2020年1月10日，本案为涉案房产首封，涉案房产无抵押登记。 另查明，中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行于2019年9月6日起诉臧东、泰安金地元公司，要求判令被告臧东偿还原告借款本金388517.95元及利息26647.22元，依法对被告臧东位于泰安市旧镇路10号水岸华庭，购房合同编号（YS0003697）的房产折价、拍卖及变卖款享有优先受偿权，并要求被告泰安金地元地产管理有限公司对上述债权承担连带保证责任等，后各方达成和解，一审法院于2019年10月22日作出（2019)鲁0902民初4906号民事调解书，各方均同意继续履行编号为NO37105200900043429的《个人购房担保合同》，臧东于2019年10月25日之前一次性向中国农业银行股份有限公司泰安龙泽支行支付截止2019年10月10日拖欠的贷款本息54752.6元、案件受理费3888.28元、诉讼保全费2920元、律师代理费16606元、邮寄费90元，泰安金地元地产管理有限公司对上述两项债务承担连带清偿责任等。 一审法院认为，原告与被告臧东签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，该合同的效力已经一审法院生效法律文书予以确认，一审法院对此予以确认。被告泰安金地元公司辩称臧东未办理涉案房产证出卖房屋系无效合同的理由，无事实和法律依据，一审法院对此不予采信。 一审法院（2012）泰山民初字第2722号案件起诉时涉案房产尚未办理初始登记，且原告在本案审理过程中已经将购房尾款提存至一审法院，原告本次起诉存在新的事实和理由，本案的诉讼请求并非对前诉的裁判结果构成实质上的否定，原告本次起诉不构成重复起诉，且涉案房产无任何抵押登记，故对被告泰安金地元公司辩称无法过户原因尚未灭失，原告起诉违反一事不再理原则，应当驳回原告起诉的理由，一审法院不予采信。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。原、被告签署的购房合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告（乙方）与被告臧东（甲方）签署的购房合同中约定“甲方获悉房产证下发之后，即通知乙方交付剩余房款……领取房产证后，双方即开始办理房产过户手续”，双方对办理产权过户登记的条件进行了约定，但自涉案房产的开发商即被告泰安金地元公司于2012年7月31日办理房产初始登记至今，被告臧东多年来怠于行使要求房产开发公司办理产权过户的权利，不正当阻止条件成就，应视为双方约定的过户条件已成就。被告臧东早已知晓原告未按约定偿还银行贷款，但至今仍未通知原告解除合同或起诉解除合同，其怠于行使自己权利的法律后果应由其自行承担，故双方之间的购房合同并未解除，其可就原告未按约定及时还款造成的损失另行主张权利。根据原告支付房款情况，截至2017年9月原告已经支付大部分的购房款，现原告也已将剩余购房款提存至一审法院，原告已经履行完毕房屋买卖合同约定的主要义务，被告臧东应当按照合同约定和法律规定协助原告办理相应的产权过户手续。被告臧东母亲在2018年10月与原告的通话录音系要求原告帮忙查找购买10楼房产的购房人高伟，未体现催要涉案房产剩余房款内容，被告臧东提供的证据不能证实涉案房产未办理产权过户的原因在于原告未按时偿还贷款，故对被告的该项辩称理由，一审法院对此不予采信。 被告臧东与被告泰安金地元公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据合同约定，被告泰安金地元公司应当协助被告臧东办理过户手续，现条件已经具备，被告臧东及泰安金地元公司一直未积极办理涉案房产的过户和抵押登记，造成的相应后果应由两被告自行承担。基于以上连环买卖法律关系及本案涉案房产的产权证已经办理至被告泰安金地元公司名下的事实，为减少当事人诉累，避免国家税收损失，同时遵循合同相对性的原则，被告泰安金地元公司应当首先协助将涉案房产的产权过户登记至被告臧东名下，再由被告臧东协助将产权过户登记至原告名下。涉案房产未办理任何抵押登记，涉案房产贷款签署的《个人购房担保合同》的合同各方就逾期还款均达成一致意见并同意继续履行，被告泰安金地元公司以涉案房产贷款尚未偿还完毕侵害其权益为由拒绝将房产过户至臧东名下的辩称理由，无事实和法律依据，一审法院对此不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定，判决：一、被告泰安金地元地产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内协助将泰安市泰山区水岸华庭B座5单元901户房地产（含配套房）的产权过户登记至被告臧东名下；二、被告臧东在取得泰安市泰山区水岸华庭B座5单元901户房地产（含配套房）不动产登记之日起十五日内协助将该房地产过户登记至原告赵新亮名下。案件受理费100元，由被告臧东负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，臧东、赵新亮2011年6月27日签订的《购房合同》，已由生效的泰安市泰山区人民法院（2012）泰山民初字第2722号民事判决认定为有效合同，因此，对泰安金地元公司关于2011年6月27日签订的《购房合同》无效的上诉主张，本院不予支持。赵新亮在2011年6月27日签订《购房合同》时，臧东已经在合同中明确告知赵新亮涉案房产存在按揭贷款，以及尚未办理房产证的事实，而从2009年9月11日的《个人购房担保借款合同》内容看，臧东因购买涉案房产向银行贷款46万元，泰安金地元公司为此提供了阶段性保证担保，即在臧东取得涉案房产的权利证书，并办妥以贷款银行为抵押权人的抵押登记手续后，不再承担保证责任。臧东在履行《个人购房担保借款合同》过程中，因未按约定偿还本息，贷款银行于2019年9月6日以臧东、泰安金地元公司为被告向一审法院提起诉讼，经一审法院主持调解，三方达成调解协议，均同意继续履行《个人购房担保借款合同》，现臧东仍欠贷款银行30余万元，在臧东取得涉案房产的权利证书，并办妥以贷款银行为抵押权人的抵押登记手续前，泰安金地元公司仍对臧东的上述贷款承担连带保证责任，本案中，赵新亮请求将涉案房产过户到其名下，并申请一审法院对涉案房产进行了查封，即使泰安金地元公司协助臧东将涉案房产登记至臧东名下，臧东亦无法将涉案房产为上述贷款办理抵押登记，在此情况下，泰安金地元公司有权拒绝为臧东办理涉案房产的过户登记，赵新亮与泰安金地元公司之间并不存在房屋买卖合同关系，泰安金地元公司没有义务协助赵新亮办理涉案房产的过户登记，且泰安金地元公司对臧东亦具有合理的抗辩权，因此，赵新亮要求将涉案房产过户到其名下的诉讼请求在客观上无法履行，对其诉讼请求应予驳回。 综上所述，一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4294号民事判决； 二、驳回赵新亮的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人赵新亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年九月八日 书记员  梁 壮