文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0124民初5993号原告：湖南维农商务服务有限公司，住所宁乡市玉潭街道楚沩社区一环南路**。法定代表人：喻跃武，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：夏文利，湖南光阳律师事务所律师。被告：谢友华，男，1977年11月17日出生，汉族，住，住湖南省/div>原告湖南维农商务服务有限公司(以下简称华诺公司)与被告谢友华居间合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏文利、被告谢友华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告违约全额支付居间服务费用8800元；2、请求判令被告支付违约金4400元；3、请求判令被告支付原告律师代理费用3000元；4、请求判令被告支付调查费用2000元；5请求判令被告支付原告预期利益损失23000元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月，被告告知原告自己拥有的位于××乡××道××花园××栋××房屋需出售，原告立即对外进行推广，于2020年6月4日居间促成被告与案外人喻增良签订了《房屋买卖合同》、《房屋过权过户按揭代办合同》。《房屋买卖合同》约定房屋总售价为438000元；签订合同之日，案外人支付被告购房定金3万元，余款通过按揭方式支付，定金收条上。《房屋过权过户按揭代办合同》约定授权原告为其办理房屋过户和按揭贷款手续，费用为23000元，待被告协调好房屋的相关手续银行审批通过当国家队将代办费用一次性转至原告。签订合同后，原告接受案外人的委托办理房屋银行按揭和过户手续，多次联系被告需要被告提供房屋所有权证等相关的复印件资料，但被告迟迟不予以配合且不予答复；被告的不作为导致银行贷款无法进行审批。7月6日，被告的房屋在法院挂网拍卖，于7月7日拍卖成功，成交价为468065元。网拍的成功导致原告居间的《商品房买卖合同》无法继续履行。原告认为，原告履行了居间义务，被告的违约导致买卖合同无法履行，给原告带来了经济损失，原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告口头辩称，原告主张的事实与实际事实不符。当时签订居间协议之前,答辩人已经说明涉案房屋抵押在银行，但是该房屋已被其他3名债主查封，所以必须先处理好其他债权人的债务才能跟银行协商。答辩人的计划是给每个债权人分1万元再跟银行协商。如果协商不成，那么本案的协议将不能实施。所以在合同上进行了备注。房屋的所有证件答辩人已经提前交给银行了。当时并未明确约定违约金和违约金计算方式，律师费也不知道是按照什么标准计算的。答辩人能提交的所有信息原告均有，所以不存在调查费2000元。答辩人不同意支付逾期利益损失23000元，也不知道计算依据是什么。经审理查明，被告谢友华拥有的位于××乡××道××号××东鑫花园）7栋206室房屋因被告谢友华存在债务而被法院查封，同时该房屋已经被抵押于银行，为解决债务问题，被告谢友华欲将该套房屋自行出售，遂于2020年5月份将该情况告知原告公司法定代表人喻跃武。原告通过推广后，于6月份帮被告找到买家喻增良并于2020年6月5日促使被告（甲方）与喻增良（乙方）签订了由原告作为经纪方参加的由三方签字的《房地产买卖合同》，并于同日与喻增良亦签订了《房屋产权过户按揭代办合同》。《房地产买卖合同》主要约定：“1、房地产交易价格为438000元，此价格为买卖双方共同协商一致的认定价格；2、…3、双方各支付中介公司中介费4400元整；4、付款方式①先付定金叁万元②客户付叁拾万零捌仟元给房东用于银行还款赎证，赎证后办理过户手续③…；5、如卖方与银行相关事项未协商好不能办理过户手续，则买卖双方协商”，同时约定了违约责任：“因甲方原因导致本合同不能履行完成，则甲方须双倍返还定金给乙方并赔偿乙方因此造成的直接经济损失，并由甲方另行全额支付经纪方佣金；因双方不可控制的原因导致本合同不能履行完成，则双方均不承担违约责任；甲方保证其出售给乙方的物业产权清楚，绝无限制交易的权利设定或其他纠纷；丙方为催收实现上述佣金及其他费用所产生的一切费用均由甲乙双方共同承担，该费用包括但不限于诉讼费、调查费2000元、丙方聘请律师费等所有费用”。原告与喻增良签订的《房屋产权过户按揭代办合同》约定：“因该房产属法拍房，在房东协调好该房屋的相关手续、银行审批通过当天，喻增良将代办费用一次性转至受托方公司”。上述合同签订当日，被告收取了喻增良定金叁万元并出具收条，收条上另外注明：“因该房屋产权证抵押银行，约定十五个工作日内由房东（谢友华）与银行进行沟通办理相关手续”。另，该房屋于2020年6月4日由宁乡市人民法院于网上拍卖平台进行了网上拍卖公告，于7月7日通过网上以成交价468065元拍卖成功。后，原告为向被告追索佣金及相关费用支付了律师代理费3000元。上述事实，有《房地产买卖合同》、《房屋产权过户按揭代办合同》、房屋买卖定金收条、网络竞价成功确认书等证据及庭审笔录在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，并无充分证据证明原告于5月份开始在为被告提供中介服务时，案涉房地产已被采取司法强制措施，故原告为被告提供的中介服务真实、合法且最后促成了合同的订立，故原、被告之间的居间合同关系成立，被告应当向原告支付报酬。根据庭审查明，原被告及第三方在签订合同时，均已知道案涉房屋事实上应早于2020年6月4日起就已经进入了强制执行处置程序，故三方均应当知道案涉房地产不能由被告自行出售，2020年6月5日签订的《房地产买卖合同》会因违背法律的强制性规定而导致买卖无效及不能履行的情形，故原告认为《房地产买卖合同》不能履行系因被告违约造成的理由不能成立，其要求被告承担违约责任并赔偿损失的请求，本院不予支持；但房屋买卖的无效并不导致各方对佣金及律师费用约定的无效,虽然三方约定原告为追索佣金所花费用由买卖双方共同承担，但由于被告谢友华无证据证明其应当支付的份额，故其可以在支付全部律师代理费用后向他方追偿，故原告要求被告承担律师费的请求，本院予以支持；其他诉讼请，证据不充分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十六条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告谢友华于本判决生效后五日内支付原告湖南维农商务服务有限公司4400元；二、被告谢友华于本判决生效后五日内支付原告湖南维农商务服务有限公司律师代理费3000元；三、驳回原告湖南维农商务服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费830元，减半收取415元，由原告湖南维农商务服务有限公司负担340元，由被告谢友华负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林利二〇二〇年九月十七日书记员  杨晓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。……                  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。