广东省连州市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1882民初1022号原告：廖云筠，女，1966年4月1日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市***************，身份证号码440************626。委托代理人：缪雨雁，女，1992年2月22日出生，汉族，广东省清远市人，住清远市清城区******************，系原告的女儿。被告：中国铁塔股份有限公司清远市分公司，住所地清远市*********长线局综合楼首层东面第1-2间铺、二层。法定代表人：区某1。委托代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。委托代理人：郭庚键，广东大观律师事务所实习律师。第三人：中国移动通信集团广东有限公司清远分公司，住所地：清远市新城区**小区（康乐花园内）。负责人：程静雄。委托代理人：李利、邓林，系该公司职员。原告廖云筠诉被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司(以下简称：中国铁塔清远市分公司)、第三人中国移动通信集团广东有限公司清远分公司(以下简称：中国移动清远分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法由审判员陈远洲适用简易程序于同年8月28日9时公开开庭进行了审理。原告廖云筠及其委托代理人缪雨雁、被告中国铁塔清远市分公司的委托代理人文敏和郭庚键、第三人中国移动清远分公司的委托代理人李利和邓林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖云筠诉称：2012年8月20日，原告与中国移动清远分公司签订了《基站用房租赁合同》(合同编号：CMGD-QY-201200847)，《合同》约定：中国移动清远分公司以每月租金950元，承租连州市连州镇城西开发区30米路7楼25平方米及7楼天面，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止共10年。中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》(合同编号：移动广东清远自有000179)，《同意函》中载明自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给被告，转让后的承租方变更为被告。被告从2019年1月1日起拖欠原告租金，至起诉之日未结清所有应付费用，未交还租赁场地的钥匙。直到2020年5月9日，被告向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，单方面告知要提前解除合同。被告称“由于该站是纯3G站点、转供电电价高”为不可抗力因素，要求提前解除合同。所谓不可抗力因素，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告所称的是正常经营风险，以“不可抗力因素”为由提前解除合同显然不成立。被告称“2019年6月拆除该基站所有设备”，但是承租人单方搬离，并不等同于将房屋占有使用权归还出租人。被告未经原告同意擅自变动租赁场地建筑主体和承重结构，拆除租赁场地原有的卫生间、拆墙加装门窗等行为已造成原告不动产毁损，其中加装的电表也一直没拆除。被告没有通过归还钥匙、清空涉案房屋的物品、对涉案房屋损毁进行修复、签订《房屋交接确认书》或其他书面确认房屋交接手续等方式清理结算与原告的权利义务关系。2019年6月至2019年10月期间，原告数次和被告协商房屋恢复原状事宜，被告也承诺会解决会修复。但其后，又用“需要上报公司、需要开会批复、需要会议纪出来、需要和领导沟通”等理由不断拖延，并没有真正履行交还租赁房屋的义务。因此，被告需要支付其单方搬离后至履行房屋交接手续期间的房屋占有使用费。根据《基站用房租赁合同》第四条第五款第二项约定“若乙方(被告)未经甲方(原告)同意单方提前解除合同的，当年已付的费用不予返还，并按当年的租金额向甲方支付违约金，作为赔偿。乙方在结清所有应付费用后，才能搬走设备。”而事实上，被告在未结清应付费用，已擅自搬走大部分设备，这些设备搬走后留下了很多房屋损毁痕迹，租赁房屋也不能正常使用，造成原告财产损失。因此，被告应承担违约责任，支付原告违约金共11400元。除此之外，被告应清偿2019年1月1日至租赁房屋恢复原状并交还原告之日的租金及利息。此外，因租赁房屋遭到承租方严重毁损，原告已另案起诉中国铁塔清远市分公司和中国移动清远分公司，请求对租赁房屋恢复原状或赔偿损失。综上，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，原告现向法院诉请要求：1、判令解除原告与被告签订的《基站用房租赁合同》(合同编号：CMGD-QY-201200847)，并由被告承担提前解除合同的违约责任，向原告支付违约金11400元；2、判令被告立即清偿2019年1月1日至租赁房屋恢复原状并交还原告之日的租金(按每月租金标准950元计算)；3、判令被告支付拖欠租金期间的利息(利息从2019年1月1日起按年利率6%计至付清租金之日止)；4、判令被告承担本案诉讼费用。原告廖云筠对其主张提供证据有：1、基站用房租赁合同复印件；2、关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函复印件；3、发票复印件；4、关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函复印件；5、照片复印件；6、开票证明、营业执照、基本存款账户信息复印件。此证据均经过庭审质证。被告中国铁塔清远市分公司辩称：《基站用房租赁合同》于2019年6月30日经双方同意已经终止履行，场地在终止履行后已经由原告方收回，被告同意按照合同约定赔偿原告当年租金作为违约金，原告要求被告支付2019年6月30日以后的租金的诉讼请求不成立。根据《基站用房租赁合同》第四条第5款第2项“若乙方未经甲方同意单方提前解除合同的，当年已付的费用不予返还（但已预付下期的费用，甲方应予返还），并按当年的租金额向甲方支付违约金，以作赔偿。乙方在结清所有应付费用后，才能搬走设备。”的约定，原告与被告双方均认可被告在租期内有权单方提前解除合同，对应的违约责任是按当年的租金额向原告支付违约金。被告于2019年6月向原告提出解除《基站用房租赁合同》，原告也同意合同履行至2019年6月30日，且催促被告在2019年6月底前拆除基站搬走设备，被告按时搬走设备后已把涉案租赁场所交还给原告，原告收回租赁场所后重新更换了门锁，已实际收回租赁场所控制权。因此，本案中依法应当认定《基站用房租赁合同》于2019年6月30日终止，被告无须支付此后的租金，只需要按约定承担当年租金额的违约金。原告要求被告支付2019年6月30日以后的租金的诉讼请求不成立。二、《基站用房租赁合同》明确约定先开票后付款，原告至今未开具2019年1月至6月的租金发票，租金支付条件未成就。根据《基站用房租赁合同》第二条第2款第2项“支付方法：租金每年缴交一次。首年租金从签订合同之日起第二个月内支付，以后每年租金在当年租期第二季度结束前支付。甲方须在付款前向乙方提供正式、有效的房租发票，否则支付时间顺延。房租所涉税金全部由甲方负责”之约定，被告支付租金前原告应提供正式开具的发票，否则被告有权顺延支付时间。原告至今未向被告提供2019年1-6月的租金发票，合同约定的租金支付条件未成就，被告有权顺延租金的支付期限，本案应当依法驳回原告的该项诉讼请求。三、被告不存在逾期支付租金的违约行为，无须向原告计付逾期付款利息。前已述及，原告至今未向被告提供2019年1-6月的租金发票，合同约定的租金支付条件未成就，被告有权顺延租金的支付期限，不存在逾期支付租金的违约行为，原告要求被告赔付逾期利息没有合同依据。并且，涉案租赁合同约定的租金支付时间节点是在每年第二季度结束前，原告主张从2019年1月1日起按年利率6%计付利息至付清租金之日止，与合同约定不符，依法应不予支持。基于上述答辩意见，请法院查明案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。被告中国铁塔清远市分公司对其主张提供证据有：1、基站用房租赁合同复印件；2、微信聊天记录复印件；3、发票复印件。此证据均经过庭审质证。第三人中国移动清远分公司无提交书面陈述意见，亦无提供证据。经审理查明：2012年8月20日，原告廖云筠(甲方)与第三人中国移动清远分公司(乙方)签订《基站用房租赁合同》(合同编号：CMGD-QY-201200847)，《合同》约定的主要内容有：“1、甲方同意将属其所有的位于连州市连州镇城西开发区30米路7楼25平方米及7楼天面出租给乙方，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年，每月租金950元。2、支付租金方法，每年缴交一次，首年租金从签订合同之日起第二个月内支付，以后每年租金在当年租期第二季度结束前支付，甲方须在付款前向乙方提供正式、有效的房租发票，否则支付时间顺延。房租所涉税金全部由甲方负责。3、甲方同意乙方在承租的房屋设置移动电话通讯基站设备及配套设备，以电力局指定的电力接合处拉专用的电源动力线进入机房，同意通信光纤电缆从邮电通信线井或外墙进入机房，同意乙方在承租场地的现有设施进行合理的改动。4、合约期满或中途退场，乙方应在一个月之内将全部通信设备搬迁完毕，但其他固定设施按合同期满时的状态保留。5、若乙方未经甲方同意单方提前解除合同的，当年已付的费用不予返还，并按当年的租金额向甲方支付违约金，作为赔偿。乙方在结清所有应付费用后，才能搬走设备。6、若乙方不按合同约定期限，每期如数向甲方交纳费用，每逾期一天，则按应交而未交费用以银行同期逾期付款的利率计付迟延违约金给甲方，最高不超过合同总金额的5%。逾期一个月，则视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同。”《合同》签订后，原告按约定交付房屋给第三人使用。第三人亦按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告。第三人于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》(合同编号：移动广东清远自有000179)，《同意函》的主要内容有：“自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为被告中国铁塔清远市分公司。被告交纳计至2018年12月30日止的租金给原告，从2019年1月1日起未交纳租金给原告。2020年5月9日，被告向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同，同意赔偿一年租金作为违约金，要求原告在一个月内与陈经理联系，并配合办理相关手续，逾期不处理将视为原告同意终止合同。因被告是否于2019年6月30日与原告协商一致解除合同、被告有无将其财产全部搬离所承租房屋、原告未能收取2019年1月1日至同年6月30日止的租金原因等问题而产生纠纷，原告2020年7月8日向本院提出上述诉讼请求。原告同时向本院诉请要求：1、判令被告(中国移动清远分公司、中国铁塔清远市分公司)承担造成原告不动产毁损的责任，由被告恢复租赁房屋原状或赔偿损失(修复费用28730元)后，将租赁房屋交还原告；2、判令被告承担本案诉讼费用。本院以(2020)粤1882民初1024号案审理。案经本院庭审主持调解，原、被告及第三人均坚持其诉辩意见而无法达成一致协议。本院认为：2012年8月20日，原告廖云筠与第三人中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》，约定廖云筠同意将属其所有的位于连州市连州镇城西开发区30米路7楼25平方米及7楼天面出租给中国移动清远分公司，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年，每月租金950元等双方的权利和义务。《合同》签订后，原告按约定交付房屋给第三人使用，第三人亦按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告。第三人于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，其主要内容为自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为被告中国铁塔清远市分公司。被告交纳计至2018年12月30日止的租金，从2019年1月1日起未交纳租金给原告。均为到庭当事人一致确认的事实，本院可作为定案的事实依据。本案的争议焦点为：1、被告是否于2019年6月30日与原告协商一致解除合同、被告有无将其财产全部搬离所承租房屋并将承租的房屋归还给原告；原告未能收取2019年1月1日至同年6月30日止的租金原因是什么；3、被告应否承担违约责任。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。本案中，2012年8月20日，原告廖云筠与第三人中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》，第三人于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，《租赁合同》和《同意函》均是有关当事人在完全平等自愿基础上签订，无违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，对双方均有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行其义务。第三人亦按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告，第三人与原告之间的权利义务已结清。2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为被告中国铁塔清远市分公司。被告交纳计至2018年12月30日止的租金，从2019年1月1日起未交纳租金给原告。关于本案争议焦点，《租赁合同》约定租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，期间的2015年11月1日起由被告中国铁塔清远市分公司履行，被告从2019年1月1日起未交纳租金给原告。2020年5月9日，被告向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同，同意赔偿一年租金作为违约金。《租赁合同》约定：“合约期满或中途退场，乙方应在一个月之内将全部通信设备搬迁完毕，但其他固定设施按合同期满时的状态保留。5、若乙方未经甲方同意单方提前解除合同的，当年已付的费用不予返还，并按当年的租金额向甲方支付违约金，作为赔偿。乙方在结清所有应付费用后，才能搬走设备。”对照此约定，2019年6月30日前，被告有无将其财产全部搬离所承租房屋，未能提供如搬运费等证据予以证明；被告搬走设备的前提条件是结清所有应付费用后，可被告至今为止仍拖欠原告2019年1月1日起的租金未结清。可见，2019年6月30日，被告在未与原告协商一致解除合同，并付清租金的情况下，主张此时已解除合同，其证据不足，本院不予以采纳。原告诉请的要求解除合同，是原、被告合同双方的合意表示，本院应予以支持。原告要求被告支付一年租金作为违约金，即11400元(950元/月×12个月)，证据充分，于法有据，本院应予以支持。被告主张从2019年6月30日解除合同不成立，原告于2020年7月8日向本院诉请要求解除合同，被告应支付给原告的租金为，从2019年1月1日起计至2020年7月1日止，共18个月，计款17100元(950元/月×18个月)，被告应支付给原告。因约定每年租金在当年租期第二季度结束前支付，即2019年的租金应于当年的6月30日前支付，被告拖欠原告2019年的租金11400元，应从2019年7月1日起，按银行同期逾期付款的利率计至其付清租金之日止的利息给原告。被告的辩解，缺乏证据，于法无据，本院不予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告廖云筠与被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司于2016年1月23日签订的《基站用房租赁合同》一份；二、被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司应在本判决发生法律效力之日起十日内付清违约金11400元、房屋租金17100元，两项合计28500元及此款其中11400元的利息(利息计算：以11400元为基数，从2019年7月1日起，按银行同期逾期付款的利率计至付清租金之日止)给原告廖云筠。本案受理费563.34元，因适用简易程序审理减半收取为281.67元，由被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 陈远洲二〇二〇年九月二十八日法官助理 梁舒恬书 记 员 黄薇霖附：本案适用的法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。