浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初3444号 原告：浙江中塑置业有限公司，住所地浙江省平阳县经济开发区鸽巢路。 法定代表人：赵自娜。 委托诉讼代理人：朱诗雨、孙文博，浙江六和（温州）律师事务所律师。 被告：谢正华，男，1979年12月24日出生，汉族，住湖南省溆浦县。 原告浙江中塑置业有限公司（以下简称中塑公司）与被告谢正华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序于同年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱诗雨、孙文博，被告谢正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中塑公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××12）；2.被告向原告支付违约金140000元；3.被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续以及预购商品房预告登记的注销手续；4.被告向原告支付律师代理费15000元；5.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告中塑公司明确诉讼请求为：1.解除原、被告于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××12）；2.被告向原告支付违约金140000元并赔偿原告因本案支出的律师费15000元，合计155000元，该款直接从被告已付购房款210000元中扣除（扣除后原告返还被告55000元）；3.被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记的撤销手续以及预购商品房预告登记的注销手续；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年4月25日，原、被告签署《中塑商业广场英伦首府（Ｄ-05地块）商品房预定协议书》，约定被告预定原告开发出售的平阳中塑商业广场英伦首府（Ｄ-05地块）第5幢2303号房屋。同日，被告支付定金20000元。同年5月8日，原、被告就上述房屋签订《商品房买卖合同》及其附件（合同编号：×××12），载明：第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7431元，总金额柒拾万元整……第七条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3.买受人选择银行按揭贷款（包含公积金和商业贷款、组合贷款）方式支付房款的，应于本《商品房买卖合同》签署之日即2018年5月8日付清首期房款210000元；剩余购房款490000元，买受人必须在出卖人通知之日起10日内办理银行按揭手续，如因买受人不具备按揭贷款条件，按合同第八条约定执行。第八条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：1.（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的……2.按附件八补充协议的约定处理……附件八：补充协议内容一、关于按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的特别约定……2.由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因（如对贷款的额度不能提供完整的收入证明及财产证明、所提供的证明不能被银行认可，以及个人征信不能被银行或公积金管理中心认可等）对原买受人申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的7天内自行支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约，出卖人有权选择以下任何一项追究买受人的违约责任……（2）出卖人有权在2年内随时解除与买受人签订的《商品房头卖合同》及补充协议，并由买受人按照总房款的20%支付违约金，如上述违约金不足以弥补《商品房买卖合同》解除给出卖人造成的损失（损失为《商品房买卖合同》解除时房屋评估价格低于《商品房买卖合同》约定价款的部分），买受人应当予以补足……二、关于解除合同、退房的约定。1.出卖人、买受人经协商一致或根据法律规定、合同约定解除《商品房买卖合同》的，买受人应在合同解除之日起15日内协助出卖人共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记手续……2.如因买受人违约，出卖人解除《商品房买卖合同》的，出卖人有权在买受人已付的房款中扣除违约金及其它应扣的款项，经扣除，房款有剩余的，不计息退还给买受人……如因买受人违约，导致出卖人通过司法途径实现债权而支付的费用（包括但不限于诉讼费保全费、律师代理费等相关费用），均由买受人承担。同年5月15日，上述商品房所在楼幢结顶。同月30日，原告向被告出具关于被告已支付首付款210000元的增值税发票。同年6月5日，上述《商品房买卖合同》及附件经平阳县住房和城乡规划建设局登记备案。同年9月26日，上述房屋办理了以被告为权利人的预告登记。期间，原告通知被告办理按揭贷款，因被告尚有两套房屋尚处按揭贷款而致涉案房屋未能办理。2019年5月17日、6月25日，原告通过挂号信、快递方式向被告发送关于依约支付剩余购房款的通知、律师函并已签收。2020年6月4日，原告因本案支付律师费15000元。 被告谢正华当庭提供与时任原告销售人员的微信聊天记录，辩称：原告主张与事实不符，被告不存在违约行为，其诉请没有依据。理由如下：一、原告销售过程存在欺诈行为，其销售人员及经理明知原告有两套房屋尚处银行按揭贷款中，仍承诺原告可以就涉案房屋办理按揭贷款，基于对上述人员的信任及在其错误引导下，被告才放心购买涉案房屋。在被告得知无法办理按揭贷款后，第一时间通知原告要求解除合同退还首付款，原告以政策会变为由拖延时间。二、被告主观上没有违约意图，一直配合原告要求签订合同、交纳定金及首付款、提交办理按揭的材料，无法办理按揭系被告尚有两套房屋处于贷款中的客观原因导致，且原告一开始即知晓该情况。为了能办理涉案房屋按揭贷款，被告提早清偿一套房屋的按揭贷款，现被告已具备办理按揭贷款条件。三、被告愿意继续购买涉案房屋并办理按揭贷款，但无论涉案合同继续履行或解除，被告无需承担任何违约责任。 经审理，本院认定的事实与原告诉称一致。另查明，涉案《商品房买卖合同》第十条关于出卖人逾期交房的违约责任中载明：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)，(1)逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件八补充协议内容还约定，出卖人有权要求买受人自行付清剩余购房款，并从逾期之日起，每日按照总房款的万分之一支付违约金。 以上事实，由原告营业执照、被告身份证复印件、建筑工程施工许可证、结顶证明、商品房预订协议书、商品房买卖合同及附件、增值税发票、合同备案证明、不动产登记证明、催缴通知、催缴律师函、国内挂号信函收据、快递回单以及原、被告陈述在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的商品房预定协议书、商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告主张原告作为开发商，应熟知办理按揭贷款的条件，在明知被告名下尚有两套房屋处于按揭贷款中，仍承诺涉案房屋可以办理银行贷款，原告上述欺诈、诱导行为致被告违反真实意思表示，签订涉案合同，现原告又以被告逾期办理银行贷款为由要求解除合同并由被告承担违约责任，于法无据。本院认为，通过被告提交的其与原告销售人员微信聊天记录可看出，原告工作人员在销售时存在向被告承诺其符合办理按揭贷款条件的情况，原告作为开发商，在获取贷款政策信息方面具有天然优势，被告有理由相信原告的说法具有可信度，故原告工作人员的上述承诺及说法对被告签订涉案合同具有重大影响。然原告并非办理按揭贷款的主体，被告作为购房者，在购买不动产等大宗商品时，应尽买家谨慎之义务，且支付购房款系购房者主要义务，被告以按揭贷款方式支付购房款，更应对其本人是否符合按揭贷款条件予以确认核实，而非将上述确认核实义务转嫁于作为出卖人的原告。另涉案合同附件八已约定，由于房地产调控政策、金融政策调整或买受人的原因对原买受人申请贷款的额度和银行或公积金管理中心实际放贷额度产生差额或申请贷款未被批准时，买受人应在收到出卖人通知后的7天内自行支付该商品房剩余房款，否则视为买受人违约。该约定对被告具有约束力。综上，被告上述主张，依据不足，本院不予采信。原告主张被告构成违约并要求解除合同，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的具体数额。本院认为，违约金的调整既要尊重原、被告约定时的意思自治，也要综合考虑原告的损失、被告逾期时间、双方签约过程及履约情况等因素，本院结合原、被告的诉辩主张及本案实际情况，对违约金酌情作出适当调整，确定被告向原告支付应付购房款10%的违约金，计49000元。被告仍应承担被调整部分违约金的诉讼费用。原告要求被告支付因本案诉讼产生的律师费，结合本地律师收费标准及案件难易程度，本院酌定为10000元。故被告应支付原告违约金、律师费合计59000元。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施。原告应返还被告交纳的购房款，合同约定原告应将买受人已付购房款扣除后的余额返还至其支付款项的账户，故扣除违约金等后原告应返还被告购房款151000元。原告要求被告协助其办理涉案商品房买卖合同备案登记的撤销手续及涉案房屋预告登记的注销手续，于法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告浙江中塑置业有限公司与被告谢正华于2018年5月8日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：×××12）； 被告谢正华支付原告浙江中塑置业有限公司违约金49000元以及因本案支出的律师费10000元，原告浙江中塑置业有限公司返还被告谢正华购房款210000元，相互抵扣后原告浙江中塑置业有限公司应返还原告谢正华剩余购房款151000元，限于本判决生效之日起十日内付清； 限被告谢正华于于本判决生效之日起十日内协助原告浙江中塑置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》及附件备案登记的撤销手续以及坐落于平阳县××镇××广场××地块）5号楼2303号房屋预告登记的注销手续； 驳回原告浙江中塑置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3400元，减半收取1700元，由浙江中塑置业有限公司负担50元，谢正华负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 杨 隆 隆 二〇二〇年九月十六日 法官助理 施白德华 代书记员 应 培 雷 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 ?