江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5044号原告：无锡市富城物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区312国道黄巷立交桥堍（无锡市高泾社区内）。（统一社会信用代码：91320204714904730D）法定代表人：王永伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡旭，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王森，江苏玄博律师事务所实习人员。被告：陈进军，男，1989年8月9日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡市富城物业管理有限公司(以下简称为富城公司)诉被告陈进军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告富城公司的委托诉讼代理人胡旭、王森，被告陈进军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富城公司向本院提出诉讼请求：1、陈进军支付其拖欠的物业服务费7326.27元；2、陈进军支付违约金23402.2元（计算方式：2016年1月1日至2016年6月30日结欠物业费1046.61元，逾期天数1187天；2016年7月1日至2016年12月31日结欠物业费1046.61元，逾期天数1003天；2017年1月1日至2017年6月30日结欠物业费1046.61元，逾期天数822天；2017年7月1日至2017年12月31日结欠物业费1046.61元，逾期天数638天；2018年1月1日至2018年6月30日结欠物业费1046.61元，逾期天数457天；2018年7月1日至2018年12月31日结欠物业费1046.61元，逾期天数273天；2019年1月1日至2019年6月30日结欠物业费1046.61元，逾期天数92天。以上违约金均自欠费期间后一日计算至2019年10月1日止，按照每日千分之五计算）；3、陈进军承担本案诉讼费用。庭审中，富城公司认可陈进军在2015年3月就富城湾公寓92号1102室房屋收房的事实，同意陈进军在2015年缴纳的一年物业费扣减2015年1月、2月的部分，并在未交部分中予以抵充。事实与理由：2015年3月19日富城公司与陈进军签订了《富城湾公寓业主入户须知条款》，约定由富城公司提供物业管理服务，业主入住的时候缴纳首年物业费，此后物业费按每半年缴纳，物业费单价1.5元每平方米每月。如果未按期缴纳，陈进军需要补缴费用，并从逾期之日起按每日千分之五缴纳违约金。陈进军缴纳了2015年全年的物业费2090元后，自2016年1月1日起至2019年6月30日期间拖欠物业费7326.27元，经多次催缴无果，现诉至法院，诉请如前。被告陈进军辩称：对于富城公司主张拖欠物业费的事实及其金额无异议。其在2015年3月购置富城湾公寓92号1102室房屋后，缴纳了2015年全年的物业费，2015年1月、2月的物业费其不应当缴纳，现在要求在未交部分中予以扣减，其自2015年3月至2016年7月期间没有入住房屋，根据合同约定，应当按照标准的70%支付物业费。富城湾公寓92号1102室房屋存在开裂、漏水、墙皮脱落等问题，物业未予维修，其所居住小区存在违建，物业未予管理，上述情况造成其损失要求物业公司赔偿并冲抵其未缴纳物业费。富城公司主张的违约金标准过高，要求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据审查确认的事实以及当事人的陈述，本院认定事实如下：陈进军系富城湾公寓92号1102室房屋业主，房屋建筑面积116.29平方米。2015年3月19日陈进军与富城公司签订《富城湾公寓业主入户须知条款》，约定由富城公司提供物业管理服务，物业费单价1.5元每平方米每月，业主收楼时应支付一年的首期物业费，此后的物业服务费每半年缴纳。因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用，业主应事先向物业服务公司书面告知，并经确认后按规定标准70%缴纳物业费。陈进军自2015年3月19日实际收取了该房屋，进行了装修并使用至今。缴纳了2015年1月1日至12月31日期间的物业费，此后物业费一直未予缴纳。本院认为，陈进军与富城公司签订《富城湾公寓业主入户须知条款》，系双方真实意思表示，合法有效，富城物业为陈进军所在小区提供了物业服务，陈进军应当按约按期缴纳物业费，陈进军对于拖欠物业费期间无异议，但是主张2015年1月、2月支付的物业费应予扣减，富城公司亦表示同意，本院予以认可，确认陈进军尚欠物业费6977.4元（7326.27元-348.87元）。关于违约金部分，富城公司主张按照每日千分之五计算，陈进军要求予以调整，本院酌定为分阶段按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息。关于陈进军称其房屋开裂、漏水、墙皮脱落，以及小区存在违建等问题，物业未予维修和管理，上述情况造成其损失要求物业公司赔偿并冲抵其未缴纳物业费，无法律依据，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：陈进军自本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市富城物业管理有限公司支付物业服务费6977.4元并支付违约金，违约金计算方式：以2016年1月1日至2016年6月30日结欠物业费697.74元为基数，自2016年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计息，自2019年8月20日至2019年10月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息；以2016年7月1日至2016年12月31日结欠物业费1046.61元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计息，自2019年8月20日至2019年10月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息；以2017年1月1日至2017年6月30日结欠物业费1046.61元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计息，自2019年8月20日至2019年10月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息；以2017年7月1日至2017年12月31日结欠物业费1046.61元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计息，自2019年8月20日至2019年10月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息；以2018年1月1日至2018年6月30日结欠物业费1046.61元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计息，自2019年8月20日至2019年10月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息；以2018年7月1日至2018年12月31日结欠物业费1046.61元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计息，自2019年8月20日至2019年10月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息；以2019年1月1日至2019年6月30日结欠物业费1046.61元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计息，自2019年8月20日至2019年10月1日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计285元（该款已由无锡市富城物业管理有限公司垫付），由陈进军承担。本判决为终审判决。审 判 员 朱维青二〇二〇年九月一日法官助理 王君杰书 记 员 缪姗姗本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。