山西省永济市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0881民初1560号 原告：山西福瑞源房地产开发有限公司。 法定代表人：王安民，总经理。 委托诉讼代理人：丁伟，永济市法学会驻会理事。 委托诉讼代理人：尚保民，山西福瑞源房地产开发有限公司项目经理。 被告：苗江军，男，1981年7月11日出生，汉族。 委托诉讼代理人：丁娟，山西瀛航律师事务所律师。 原告山西福瑞源房地产开发有限公司（以下简称福瑞源公司）与被告苗江军合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福瑞源公司的委托诉讼代理人丁伟、尚保民，被告苗江军及委托诉讼代理人丁娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告福瑞源公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告于2013年12月11日签署的两份《同鑫佳苑住宅认购协议》；原告愿意退还其认购款317537元。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月11日签署两份《同鑫佳苑住宅认购协议》，约定：原告将其开发的同鑫佳苑住宅小区第XX3室、XX4室出售给被告（XX3室面积107㎡，单价3300元/㎡，价款353100元；第XX4室面积110㎡，单价3300元/㎡，价款363000元，两室价款合计716100元）。被告用其在工地上的供货材料款317537元（商砼27.58万、石粉3.34万、水洗砂0.54万、铲车费用0.295万元）抵顶317537元房款。剩余房款398563元未付。2014年3月份，被告以使用房屋能方便给工地提供材料为由占了XX3、XX4室，但从占据房屋至今未向同鑫佳苑工地提供过任何材料，也未支付剩余房款。 根据《同鑫佳苑住宅认购协议》第四条：乙方未按协议约定的期限缴纳房款的，甲方有权收回本协议约定的房源，乙方所支付的定金不予退还。现被告不愿继续付款，《商品房买卖合同》也不能签订。原告已于2020年6月1日通知被告解除认购协议，要求被告在2020年6月12日前退还同鑫佳苑XX3号、XX4号房屋，但被告不予置理。现合同目的不能实现，原告诉请依法解除合同。 被告苗江军答辩称，原告所述与事实不符，其诉讼请求应当予以驳回，理由如下：1、原、被告虽然签订了两份《同鑫佳苑住宅认购协议》，但约定的购房款价格并非原告所述。原告开发建设该小区之初，负责人为杨文军，杨文军找到被告，让被告为原告提供材料并协调周边关系，届时以成本价出售给被告一套房屋，所以签订该协议时，双方约定的购房款价格一套为成本价16万元，另一套为市场价28万元，两套共计44万元。因原告欠付被告材料款31万元，双方经结算抵顶，被告欠付原告购房款为13万元，被告向原告出具了两张5万元欠条，一张3万元欠条。2014年左右，原告向被告交付了房屋，被告使用至今。出具欠条后，被告为原告提供了材料等共计92985元，经与杨文军结算，被告尚欠原告3.5万元未付，又因其中一张5万元的欠条中明确写明待原告为被告办理房产证时被告支付，而至今原告未给被告办理房产证，所以被告欠付原告3.5万元未付。2、原告起诉解除合同不符合约定或法定解除条件。首先，该合同系原告提供的格式合同，其约定的解除条款对被告不产生法律效力；其次，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”之规定，不动产不能适用所有权保留制度，所以该条款无效；再次，2017年10月6日，原告与张淑芳、杨文军签订了一份《同鑫佳苑项目协议》，再次确定了被告欠付原告的款项为13万元，虽然确定的购房款价格为54万元，但同时也确定了被告欠付原告商砼款31万元，协调费10万元，共计41万元抵项购房款，后期原告又欠付被告92985元未付，所以被告已支付的购房款远远超过75%以上，依据该法第三十六条“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”之规定，原告无权要求解除合同，取回标的物。3、被告没有收到原告的解除通知，原告不具有解除权。4、原告已将涉案房屋抵顶给了被告，且已交付，被告已使用多年。原告应立即与被告签订《商品房买卖合同》，为被告办理房产证。综上所述，原告诉请不符合法律规定，应当予以驳回。 原告福瑞源公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1、解除协议通知一份。证明原告于2020年6月2日送达给被告，已通知被告解除房屋买卖合同。 2、认购协议两份。分别是同鑫佳苑东起XX3号、建筑面积为107平米的房屋，房屋单价3300元每平米，房屋总价353100元；东起XX4号、房屋面积为110平米的房屋，单价3300元每平米，房屋总价款363000元。证明原、被告双方签订房屋买卖合同，价款明确。 被告依法向本院提供了如下证据：1、山西福瑞源房地产开发有限公司、张淑芳、杨文军于2017年10月6日签订的《同鑫佳苑项目协议》一份。证明原告将涉案房屋以54万元的价格抵顶给了被告，被告已支付房款41万元的事实。 2、收据4份、证明5份。2013年12月，原被告结算 时，原告已将为被告之前出具的收据、证明等收回，本案中被告提供的4份证据均为2014年4月、5月，证明双方结算后原告再次欠付材料款92985元，这些均应当抵顶房款。 3、照片5张。证明原告已将涉案房屋交付给了被告，被告已装修并使用多年。 4、苗江军与王世光签订的《租赁合同》一份。证明房屋的现状，被告已将涉案房屋出租。 5、永济市城西街道小张村村民委员会出具的《证明》一份。证明苗江军即为苗军，是同一个人。 6、张金平的证人证言：我是同鑫佳苑的收料员，当时我负责同鑫佳苑收料签字。苗江军买的同鑫佳苑两套门面房，价格是领导研究决定的。原、被告签订认购协议时我也在场，领导最后协商，价格一个是28万元，一个是16万元。在供料中商砼、沙子、铲车一共合计31万元，还欠13万元。两份欠条都是我和监理员樊世强出具给被告的。 根据当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：被告苗江军曾为原告开发建设的同鑫佳苑小区提供商砼等材料，后经协商，双方约定原告以涉案的XX3号、XX4号房子抵顶货款，不足部分由被告按照约定向原告支付房款。2013年12月11日，原、被告双方签订了两份《同鑫佳苑住宅认购协议》。两份协议中约定“乙方未按照约定的期限缴纳房款的，甲方有权收回本协议约定的房源”。2014年3月，原告将涉案的两套房屋交付给被告，被告使用至今。双方未对剩余房款进行结算。被告现将涉案房屋租赁给案外人，案外人对房屋进行了装修并用于饭店经营。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间订立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，以维护交易安全和社会和谐稳定。本案中，原、被告于2013年12月11日签订了两份《同鑫佳苑住宅认购协议》后，原告同意被告以其供货材料款折抵购房款317537元。原告于2014年3月将涉案两套房屋交付给被告，并由被告占有、使用至今。原、被告双方之间实际上已形成房屋买卖合同关系。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”之规定，不动产不能适用所有权保留制度。故原告要求解除认购协议的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方对剩余的购房款等债权债务问题可自行协商解决，或另案诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，判决如下： 驳回原告山西福瑞源房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告山西福瑞源房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  周继军 二〇二〇年九月八日 书记员  刘 佳