四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初2351号 本诉原告（反诉被告）：先华容，女，汉族，1960年8月23日出生，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：左卫刚，四川蜀泸律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：上海围乐文化传播有限公司泸州分公司，住所地：四川自贸区川南临港片区龙马大道一段********，社会信用代码：91510504MA6BEXD31F。 法定代表人：徐国英 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李迅，男，汉族，1992年10月26日出生，住四川省泸州市江阳区，系公司员工。 本诉原告与本诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日作出（2019）川0504民初949号民事判决书，后泸州市中级人民法院于2020年5月25日作出（2020）川05民终419号民事裁定书发回本院重审，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，本诉原告先华容及其委托诉讼代理人左卫刚、本诉被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（以下简称“围乐公司”）的委托诉讼代理人梁雨婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1、解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2、判令本诉被告向本诉原告支付装修损失共计52980元，从原审起诉之日也即2019年3月12日起以52980元为基数按照年利率6%支付利息；3、判令本诉被告返还租金、物管费、押金、垃圾清运费共计23578元，并从起诉之日即2019年3月12日起以23578元为基数按照年利率6%支付利息；4、判令本诉被告向本诉原告支付律师代理费1万元；5、诉讼费用由本诉被告承担。事实及理由：本诉原、被告于2018年4月3日签订《楷模汇商业用房租赁合同》，合同签订后本诉原告按照商场审批通过的装修图进行装修并营业，因本诉被告消防未验收合格，消防大队责令其整改，本诉被告在未提前告知本诉原告的情况下擅自进入本诉原告店铺内进行消防整改，严重破坏店内装修格局，另外，双方签订合同时本诉被告的承诺至今未落实，致使本诉原告无法正常经营，并给本诉原告造成重大损失，为维护本诉原告的合法权益，故提起诉讼，同时本诉原告认为《楷模汇商业用房租赁合同》已于原审本诉原告起诉之日即2019年3月12日解除。 本诉被告辩称：1、案涉商场在2019年4月30日前未通过消防验收仅导致本诉原告承租目的暂缓实现，未通过消防验收与租赁合同目的不能实现之间无因果关系，本诉被告不存在根本违约情形，先华容无法定解除权；2、根据案涉合同约定，对案涉商铺开业时间无明确约定的，且租赁期限及租金的计算节点均约定从商场整体开业前计算，案涉商场于2018年8月18日试营业，2019年4月30日通过消防验收合格后正式开业并未违反合同关于开业时间的约定；3、本诉原告于2019年3月28日提起诉讼要求解除案涉合同，但本诉被告于2019年4月30日就取得了消防验收合格手续，案涉商场已具备开业条件，但本诉原告坚持解除案涉合同，本诉被告对此不存在过错；4、根据案涉合同第6.1条约定，先华容应按时向本诉被告缴纳租金、综合管理费等费用，但合同签订后，先华容并未严格按照合同约定向本诉被告缴纳综合管理费（含物业费），根据案涉合同第8.1.2条约定，本诉原告拖欠15日以上的，本诉被告有权解除合同，且根据案涉合同第6.10条约定，因本诉原告原因解除合同的，租赁商业用房的装饰无偿归答辩人所有，故本诉原告无权要求赔偿其装修费等损失；5、本诉原告要求支付的资金占用利息以及律师代理费无约定或法定依据，且律师代理费系其自身主张权利产生的支出，应由其自行承担。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2018年8月1日至2019年4月30日期间的房屋使用费31944元、2019年5月1日至2019年8月31日期间的租金5324元、2018年12月1日至2019年8月31日期间的综合管理费2433.6元，上述费用合计39701.1元，并支付违约金11910.33元（按欠费总额39701.1元的30%收取），共计51611.43元；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2018年4月3日，反诉原、被告签订《楷模汇商业用房租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告的位于泸州市，期限自商场开业前一个月起至5年后止，免租期及租金约定详见合同，但反诉被告在支付了租赁押金和第一季度的物业费及租金后再未支付其他费用，已违反合同约定，经反诉原告多次催收仍拒不支付，为维护反诉原告合法权益，故提起诉讼。 反诉被告辩称：反诉原告不具备向反诉被告收取任何费用的前提条件，请求人民法院驳回反诉原告的诉讼请求。 结合各方当事人陈述及其出示的证据，本院经审理查明事实如下： 2018年4月3日，围乐公司（甲方）与先华容（乙方）签订《楷模汇商业用房租赁合同》，约定围乐公司将位于泸州市建筑面积为152.1㎡的商业用房出租给先华容用于经营陶艺、书法、传统手工艺，租赁期限自商场（泸州楷模汇商场）整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月，以上租赁期限包含免租装修期1个月，免租期3个月，分1次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场开业起至三个月止，乙方租赁该商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，第一年每月租金为5324元，自第二年开始递增，每年递增5%，租金按季度支付，上一季度期满前5日付清下一季度的租金，先付租金后使用，乙方未按期付清租赁押金或任一期租金，每逾期1日即按未付款总额的千分之一支付滞纳金直至付清全部款项为止，同时约定乙方同意将所承租商业用房涉及的公共设施、设备、公用部分交由甲方统一综合管理，租赁押金（不计息）为1个月的租金即5324元，乙方应缴纳的物业管理费计算标准为每月每平方米2元按建筑面积计算，合同第六条第10款约定“本合同期满终止或因乙方原因导致甲方解除合同时，租赁商业用房的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除破坏……”，第七条第4款约定：“乙方擅自撤场或逾期15日内未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租赁押金不退还……”第八条第1项约定“本合同租赁期内，除本合同已约定的情形外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不退还：……（2）拖欠水电气费用、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的”。 先华容按合同约定于2018年4月3日向围乐公司缴纳了履约金（租赁押金）5324元后对所租商铺进行了装修。2018年7月10日，先华容向围乐公司缴纳第一季度综合管理费972元、垃圾清理费810元；2018年8月5日，先华容向围乐公司缴纳开户充电费500元；2018年8月15日，先华容向围乐公司缴纳了第一季度租金15972元。2018年8月18日，泸州楷模汇商场开始整体试营业。2018年9月27日，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室向泸州楷模汇商业管理有限公司发出泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》，通知载明泸州楷模汇商业管理有限公司消防设施设备未经职能部门验收，故责令泸州楷模汇项目停业整改，整改完毕并经消防部门验收合格后，报经泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室审查同意，方可恢复经营。经整改后，泸州市公安消防支队于2019年4月30日出具了泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》，载明：“一、该工程所存在的问题已整改完毕，综合评定该工程消防验收合格……” 2019年3月12日，先华容向本院起诉，要求解除《楷模汇商业用房租赁合同》，并要求围乐公司支付原告装修损失和退还租金、物管费、押金等。在该次诉讼中，围乐公司于2019年8月6日向先华容发出《通知函》要求先华容在收到该通知五日内缴纳2019年2月18日-2019年8月17日期间的租金31944元，2018年2月18日-2019年8月17日期间的综合管理费1825.5元，共计33769.5元，如在期限内未缴纳上述费用，围乐公司将按合同约定，解除与先华容签订的《商业用房租赁合同》，并追究违约责任；而后，围乐公司又于2019年8月26日向先华容发出《解除合同通知书》，称先华容在履行合同过程中出现了《楷模汇商业用房租赁合同书》第八条第1款约定的“本合同租赁期内，除本合同已约定的情形外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不退还：……（2）拖欠水电气费用、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的”情形，故围乐公司根据合同约定解除合同。2019年9月3日，先华容向围乐公司回函表示同意解除合同。 庭审中，本诉原告陈述其于2019年10月搬离涉案商场。 上述事实有双方当事人陈述、原、被告身份信息、围乐公司与先华容签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、履约金（租赁押金）、租金、第一季度综合管理费、垃圾清理费、开户充电费等的收据、泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》、泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》、2019年8月6日围乐公司向先华容发出的《通知函》、2019年8月26日围乐公司向先华容发出的《解除合同通知书》、2019年9月3日先华容向围乐公司的回函等证据在卷佐证，并经庭审质证，经本院核实依法予以确认。 本院认为，本诉原、被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。而双方在履约过程中，均有解除合同的意思表示，关于合同解除的时间，本院认为，本诉原告主张合同于2019年3月12日已解除，理由为其于该日以本诉被告消防未经验收合格，并擅自进入本诉原告店铺进行整改为由诉至本院要求解除合同。首先，本诉原告对此并无合同约定的解除权，而按法定解除的条件，即《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本诉被告并未表示其不履行主要债务（交付合格租赁物），相反在及时整改，而本诉原告亦未举证证明其在向本院诉请解除合同前已催告本诉被告在合理期限内履行，且案涉租赁房屋已于2019年4月30日取得了消防验收合格证明，合同目的可以实现，本诉原告据此行使合同解除权缺乏法定形式要件，故对本诉原告所持的《楷模汇商业用房租赁合同》已于2019年3月12日解除的意见因于法无据，本院不予支持。但因本诉原告拖欠综合管理费超过15日，本诉被告以此为由于2019年8月26日向本诉原告发送了解除合同通知书，符合约定解除的条件，本诉原告亦陈述于2019年9月3日向本诉被告回函表示同意解除合同，故本院确定解除合同的时间为2019年9月3日。对双方的其他诉讼请求，本院评述如下： 一、本诉原告的诉讼请求。 1.关于装修损失。因本诉原告拖欠综合管理费15天以上，本诉被告以此行使合同约定解除权，故本诉原告对合同解除存在过错，即便如本诉原告所述，涉案商场因消防整改给其营业造成了影响，但商场于2019年4月30日便已通过了消防验收，影响商场正常营业的障碍因素已消除，本诉原告既已投入资金装修，且在剩余租期还有近四年的情况下，本诉原告理应继续履行合同，而其却自行放弃经营，应当对其所投入的装修资金、经营成本等有充分地考虑并承担相应的商业风险；且依照双方合同第六条第10款：“本合同期满终止或因乙方原因导致甲方解除合同时，租赁商业用房的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除破坏……”的约定，对本诉原告主张的装修费用本院依法不予支持。 2.关于要求本诉被告返还押金、垃圾清运费、租金、物管费（综合管理费）。 根据双方合同第七条第4款约定：“乙方擅自撤场或逾期15日内未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租赁押金不退还……”，因本诉原告于2019年10月擅自撤场，未与本诉被告办理交接手续以及结清各项费用，按前述合同约定，对本诉原告主张的退还租赁押金的诉讼请求，本院依法不予支持。鉴于本诉原告在经营期间实际接受了本诉被告提供的垃圾清运服务，故其要求返还垃圾清运费的诉求本院依法不予支持。对于租金，因双方合同约定了免租期自商场开业起至三个月后止，而涉案商场于2019年4月30日才通过消防验收，此时才具备正常开业的条件，故免租期应从此时起算，而因本诉被告在此前交付的租赁物不适格，对本诉原告要求其返还租金的主张，本院依法予以支持，本诉被告应当返还15972元并以此为基数支付2018年8月15日至2019年4月29日期间的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。同理，本诉被告还应当退还本诉原告缴纳的综合管理费（物管费）972元并以此为基数支付2018年7月10日至2019年4月29日期间的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。 3.关于本诉原告主张的律师费，因不是必需产生的费用，且双方对律师费无明确约定，本院依法不予支持。 二、关于反诉原告的诉讼请求。 因涉案商场于2019年4月30日才通过消防验收，故对此前的房屋使用费及综合管理费本院依法不予支持；对于2019年4月30日后的租金，依照双方关于免租期的约定及合同于2019年9月3日已解除，因反诉原告仅主张2019年8月31日前的租金，故反诉被告应支付反诉原告2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金，即为5324元；至于反诉原告主张的违约金，综合双方的履约情况及过错程度，本院依法不予支持；对于2019年4月30日后的综合管理费，因反诉被告陈述其是于2019年10月份搬离的，在此期间其实际占有使用了租赁房屋，而反诉原告仅主张2019年8月31日前的综合管理费，故本院认定其应当支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的综合管理费，依照双方合同约定计算为：152.1㎡×2元/㎡/月×4个月=1216.8元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除本诉原告先华容与本诉被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于2018年4月3日签订的《楷模汇商业用房租赁合同》，解除日期为2019年9月3日； 二、本诉被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告先华容租金15972元并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付2018年8月15日至2019年4月29日期间的利息； 三、本诉被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告先华容综合管理费（物管费）972元并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付2018年7月10日至2019年4月29日期间的利息； 四、反诉被告先华容于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司租金5324元、综合管理费1216.8元； 五、驳回本诉原告先华容、反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2250元，由本诉原告承担；反诉案件受理费268元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王 睿 审 判 员  刘晓敏 人民陪审员  金援洁 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  徐燕秋