北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12492号原告（申请执行人）：霍文佐，男1964年1月5日出生，汉族，住北京市密云区。被告（执行案外人）：邢宇红，女，1971年5月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。被告（被执行人）：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路**楼****。统一社会信用代码x。法定代表人：严奇，执行董事。委托诉讼代理人：柴正红，河北燕祥律师事务所律师。被告（被执行人）：北京极顺建筑有限公司，住所地，住所地北京市密云区育才路**檀营乡政府办公楼**-550（檀营集中办公区）会信用代码x。法定代表人：陈昉韬，董事长。委托诉讼代理人：张怀义，男，该公司会计。原告霍文佐与被告邢宇红、北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）、北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍文佐，被告邢宇红的委托诉讼代理人郭杨、久润公司的委托诉讼代理人柴正红、极顺公司的委托诉讼代理人张怀义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍文佐向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决撤销北京市密云区人民法院（2019）京0118执异219号执行裁定书；2.请求法院判决准许执行霍文佐申请查封的北京久润房地产开发有限公司名下位于北京市密云区x花园东区x号楼x单元x号房屋；3.本案诉讼费由邢宇红、久润公司、极顺公司承担。事实及理由：我于2014年9月5日依据北京市密云区人民法院于2013年12月19日作出的（2013）密民初字第49号民事判决书向密云区人民法院提出执行申请，密云区人民法院以（2014）密执字第03000号立案执行。2019年5月29日，密云法院将久润公司名下位于密云区x花园东区x号楼x单元x号的住宅予以查封。后邢宇红向密云区人民法院提出执行异议，密云区人民法院于2019年10月19日作出（2019）京0118执异219号执行裁定书，裁定中止登记在久润公司名下位于密云区x花园东区x号楼x单元x号房屋的执行，为维护自身合法权益，故诉于法院。久润公司辩称：我公司确实与邢宇红签订了房屋买卖合同，但邢宇红直到2014年都没有付清房款，我公司也没有将房屋交付给邢宇红。2014年9月24日，我公司将涉案房屋以150万元的价格出售给刘x，并于2019年8月21日与刘x签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给刘x，同日将涉案房屋交付给了刘x，2014年12月2日刘x付清了全部房款150万元，现涉案房屋仍在我公司名下，尚未过户给刘x。我公司不同意霍文佐的诉讼请求。邢宇红辩称：不同意霍文佐的诉讼请求。我与久润公司已于2005年5月21日签订了商品房买卖合同，同时交付了超过50%的购房款，且该房屋是我唯一住房。我已将所有贷款资料都交给了久润公司，一直未办理房屋贷款是久润公司怠于履行合同所致。2018年，我在网上查询得知涉案房屋被查封，后找到久润公司时，久润公司要求补交70万元才同意办理过户。庭审中才得知久润公司已于2014年将涉案房屋一房两卖，建议法院将本案移送公安机关立案侦查。极顺公司辩称：在（2014）密执字第03000号执行案件中，我公司已与霍文佐达成了执行和解，并按照执行和解将钱款退还给霍文佐，该案已与我公司没有关系，即使霍文佐胜诉，诉讼费也不应由我公司承担。本院经审理认定的事实如下：霍文佐与久润公司、极顺公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月19日作出（2013）密民初字第49号民事判决书：一、解除原告霍文佐与被告北京极顺建筑有限公司于二〇〇八年十一月二十五日签订的《买楼房协议书》。二、本判决生效后十日内，被告北京极顺建筑有限公司退还原告霍文佐购房款九十万元，被告北京久润房地产开发有限公司承担连带责任。三、本判决生效后十日内，被告北京极顺建筑有限公司赔偿原告霍文佐房屋差价损失一百四十九万九千五百五十元、装修费七万四千元，共计一百五十七万三千五百五十元。被告北京久润房地产开发有限公司承担连带责任。四、本判决生效后十日内，被告北京极顺建筑有限公司赔偿原告霍文佐租金损失一万五千四百元。被告北京久润房地产开发有限公司承担连带责任。五、驳回原告霍文佐的其他诉讼请求。评估费七千一百三十九元，由被告北京极顺建筑有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。案件受理费二万七千一百二十元，由被告北京极顺建筑有限公司、北京久润房地产开发有限公司各负担一万三千五百六十元（均限本判决生效后七日内交纳）。该判决经二审维持后，霍文佐于2014年提出执行申请，本院以（2014）密执字第03000号立案执行。2019年5月29日，本院将被执行人久润房地产公司名下的位于密云县x花园东区x号楼x单元x号的住宅予以查封。邢宇红对查封久润公司名下房屋提出书面异议。本院审查后，于2019年10月15日出具（2019）京0118执异219号执行裁定书，中止对登记在北京久润房地产开发有限公司名下位于密云县x花园东区x号楼x单元x号房屋的执行，解除对该房屋的查封。霍文佐对该裁定不服，故诉于本院。另查，2005年5月21日，出卖人久润公司与买受人邢宇红签订商品房买卖合同，出卖人久润公司将其开发的位于x镇x路x号编号为x号地块x花园第x1幢x单元x号房屋，以价款人民币381395元出售给买受人邢宇红。买受人邢宇红于2005年5月22日支付购房首付款201395元，出卖人久润公司为邢宇红出具了发票。在（2014）密执字第03000号执行案件中，本院经与北京市规划和自然资源委员会调查核实，规划、施工楼号x花园x1#住宅，经公安局批复变更为x花园东区x#住宅，该商品房买卖合同中位于x花园第x1幢x单元x号房屋，与本院查封的位于密云县x花园东区x号楼x单元x号同属一套房屋。经北京房屋交易权属信息系统查询，截至2019年8月28日24时，邢宇红名下无房产登记信息记录。诉讼过程中，经本院询问，邢宇红称购买涉案房屋时其已结婚，当时居住的是其前夫的房子。2019年8月13日，其与前夫登记离婚。本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述条款，案外人在未办理财产登记的情况下，只有符合下列条件才享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。具体到本案中，邢宇红提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。其一，根据邢宇红的陈述，邢宇红在与久润公司签订房屋买卖合同后，久润公司一直未交付房屋，由此可知邢宇红并未实际控制涉案房屋。其二，邢宇红与久润公司于2005年5月21日签订《北京市商品房买卖合同》，但久润公司已于2009年取得涉案房屋的所有权初始登记，即具备办理转移登记的条件，而涉案房屋一直未过户登记到邢宇红名下，邢宇红亦未举证证明其已积极向久润公司主张权利，应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在过错。关于本院在（2019）京0118执异219号案件中适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该司法解释的第二十八条和第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。邢宇红主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。根据前段论述，邢宇红提交的证据不足以证明其同时符合上述四项条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。邢宇红主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述三项条件。本院认为本条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”适用的时间节点应为购房时，根据邢宇红的陈述，其在购买涉案房屋时已婚，并居住在其前夫的房子里，故不符合“所购商品房系用于居住”的条件，本院在（2019）京0118执异219号案件中，通过查询截止至2019年8月28日24时邢宇红名下无房产登记信息即确认所购商品房系用于居住，较为不妥。故邢宇红提交的证据不足以证明其同时符合上述三项条件。综上，本院认为邢宇红对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，对霍文佐请求准许执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于霍文佐要求撤销本院作出的（2019）京0118执异219号执行裁定书的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”和第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请人的申请或者依职权恢复执行”的规定，本院只宜判决准许对该执行标的（涉案房屋）的执行，同时本院作出的（2019）京0118执异219号执行裁定自行失效。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：准许对登记在北京久润房地产开发有限公司名下位于密云县x花园东区x号楼x单元x号房屋的执行。案件受理费七十元（原告霍文佐已预交），由被告邢宇红负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 朱成辉审 判 员 曹**勇审 判 员 任海滨二〇二〇年九月十七日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦