广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2114号原告：梁蔚堃，男，1998年4月20日出生，汉族，住广东省遂溪县********酒汇购酒行，公民身份号码440************018。委托诉讼代理人：梁振明，男，1958年2月13日出生，系原告的父亲。被告：湛江永胜实业有限公司，住所地广东省湛江市********。法定代表人：温道甜，董事长。被告：湛江大盛市场管理有限公司，住所地广东省湛江市****************。法定代表人：魏电光，执行董事。被告：湛江中居房地产营销策划有限公司，住所地湛江市霞山区**********************。法定代表人：张维羊，经理。委托诉讼代理人：张公民，该公司员工。原告梁蔚堃诉被告湛江永胜实业有限公司（以下简称：永胜公司）、湛江大盛市场管理有限公司（以下简称：大盛公司）、湛江中居房地产营销策划有限公司（以下简称：中居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁振明、被告中居公司的委托诉讼代理人张公民到庭参加诉讼，被告永胜公司、大盛公司经本院合法传唤不到庭。本案现已审理终结。原告梁蔚堃向本院提出变更诉讼请求为：一、判令解除原告与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》；二、判令解除原告与被告大盛公司签订的《商铺委托经营协议》；三、判令被告永胜公司退还原告交付湛江义乌小商品批发城首期C区3层595号铺位款103291元及利息（按人民银行同期贷款利率，暂计至2020年7月15日止的利息为11952元，之后的利息继续按人民银行同期贷款利率计至还清之日止）；四、判令被告永胜公司与中居公司共同向原告退还铺位团购费10000元及利息（按人民银行同期贷款利率，暂计至2020年7月15日止的利息为1249元，之后的利息继续按人民银行同期贷款利率计至还清之日止）；五、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年7月28日前，由湛江中居公司的销售部经理陈龙通过电话及短信告知原告湛江义乌小商品批发城有商铺出售，并约原告于2018年8月2日到中居公司的销售部了解。2018年8月2日，原告到达销售部后，由推销员介绍产品经营、商铺管理运作情况、城市规划带来的便利交通及诸多购买的好处。原告经介绍后最终认购了C区3层595号铺位（以下简称：595号铺位），面积13.92平方米，均价20992.67元，总价值292218元，折扣后实际交易总价款为193291元，原告即时交付按金10000元给中居公司。由于资金紧张，原告推迟两个月后才缴交595号铺位折价后总价款193291元的首期价款103291元给永胜公司，剩余的90000元由公司协助银行办理按揭分期支付。同时，原告即时与大盛公司签约商铺委托经营协议。2020年4月下旬，原告去到永胜公司销售部，发现之前所挂的营业执照及证件均已不见，只有一个客运公司的牌子。原告询问现场的两名工作人员如何缴交所欠尾款，其中一名工作人员回复不用办理，让原告回去等待通知。后原告多次拨打公司电话均无人接听。综上，三被告互相知情，利用同一经营链推销的手段，进行不真实的营销，故三被告之间对原告的损失具有连带责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告中居公司辩称，一、被告中居公司不是案涉595号铺位《商铺买卖认购合同书》的当事人，故原告第一、二、三项诉求与被告中居公司无关，中居公司不发表意见，由法院依据事实和法律裁判。二、原告参加被告永胜公司举办的团购优惠活动，原告所缴纳的10000元费用系购房款的一部分，被告中居公司收款系受永胜公司委托，中居公司的责任应由委托人永胜公司承担。原告诉请的第四、五项诉求没有事实和法律依据，请法院裁定驳回。首先，被告中居公司已收取的10000元“团购费”实际是永胜公司依据买卖合同收取的购房款，是永胜公司指令原告向中居公司支付的，而该指令来源于中居公司与永胜公司之间的合同约定。原告参与永胜公司组织的“团购活动”，责任由永胜公司承担。本案中，作为开发商的永胜公司为销售“湛江义乌商贸城”项目，于2017年9月25日和中居公司签订《湛江义乌商贸城销售代理合同书》，约定在2017年9月25日至2018年12月31日期间授权中居公司担任其开发的“湛江义乌商贸城”项目的外场总包。当日，中居公司向永胜公司提交《湛江义乌商贸城销售方案》，方案中建议该项目可以采用电商优惠的方式进行销售，即推出1万抵2万或3万优惠政策，该1万的电商费由中居公司收取等内容。同年9月27日，永胜公司的总经理(现法定代表人)温道甜签字同意。后该项目于2018年1月23日推出的团购优惠政策就是在此基础上经各方一致同意后施行的。由此可见，中居公司是代理销售的，其收款行为系受永胜公司委托，结果和责任应由永胜公司承担。其次，案涉《商铺买卖认购合同书》系双方真实意思表示，合法有效。原告支付的10000元团购费实际上是依据商铺买卖合同支付的购房款，是案涉商铺买卖合同的房款组成部分。如果原告诉请解除案涉合同，被告中居公司不是案涉买卖合同的当事人，不应承担返还购房款的责任。三、由于被告永胜公司的违约，案涉湛江义乌小商品批发城的商铺未能及时依据合同约定交付给购买人，导致同类型的案件批量在霞山法院起诉。截至本案为止，被告中居公司先后收到多个购房人的民事起诉状，案件均在湛江市霞山区法院开庭审理，法院经过审理后均判决中居公司不应承担返还责任。综上，被告中居公司认为，原告对中居公司的诉求没有法律和合同依据，请求法院依法驳回原告对被告中居公司的诉讼请求。被告永胜公司、大盛公司既不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月25日，被告永胜公司（甲方）与被告中居公司（乙方）签订《湛江义乌商贸城销售代理合同书》，主要约定：1、甲方委托乙方担任甲方开发的“湛江义乌商贸城”项目的唯一外场总包；委托代理期限为2017年9月25日至2018年12月31日；乙方不得私自收取客户购房定金、购房款等，乙方收取团购费或电商费需向甲方申请，甲方同意后方可收取。当日，被告中居公司出具《湛江义乌商贸城销售方案》给永胜公司，该销售方案中建议“湛江义乌商贸城”项目可以采用电商优惠的方式进行销售，即推出1万抵2万或3万优惠政策，该1万的电商费由中居公司收取。被告永胜公司的总经理（现法定代表人）温道甜在该销售方案上签字同意。庭审中，被告中居公司陈述其系代永胜公司收取该团购费10000元，且中居公司从该笔团购费中扣除手续费后已转交给永胜公司。2018年10月4日，原告（乙方）与被告永胜公司（甲方）签订《商铺买卖认购合同书》（合同编号：C3-595），约定：1、乙方认购湛江义乌小商品批发城C区3层595号铺位，该铺位建筑面积为13.92平方米，套内建筑面积为6.98平方米，总价为292218元；2、甲方一次性给予乙方24%的折扣优惠，即乙方可享受折扣76折，该商铺实际合同总价为193291元；3、乙方须于签订本商铺认购合同之日，即2018年10月4日前，付清首期购房款103291元，余款90000元通过银行按揭支付，乙方在签署商品房购买合同后，在甲方安排时间内带齐办理银行按揭手续的相关资料；4、乙方须按上述付款方式按时如数支付上述房款，同时须签署《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营协议》；5、乙方知晓并自愿在缴纳首期款时，与大盛公司签订《商铺委托经营协议》，同意将所购买之铺位从交付之日起的五年内，即2019年10月1日至2024年9月30日，将该商铺使用权、收益权、管理权交由大盛公司享有。同日，原告（甲方）与被告大盛公司（乙方）签订《商铺委托经营协议》（协议编号：C3-595），主要约定：1、自2019年10月1日起至2024年9月30日止，甲方自愿将位于湛江义乌小商品批发城C区3层595号铺位委托给乙方统一经营、管理，在此期间，商铺的使用权、收益权、管理权归乙方所有，所有经营活动支出以及装修款项由乙方承担；2、甲方全权委托乙方与永胜公司办理该商铺交接事宜。又查明，原告于2018年7月21日至10月4日期间分别向被告中居公司、永胜公司交付团购费10000元及涉案595号铺位的首期购房款103291元。其中，被告中居公司于2018年8月2日出具团购费10000元的收据给原告收执，被告永胜公司于2020年10月4日出具涉案595号铺位首期购房款103291元的收据给原告收执。再查明，庭审中，原告及被告中居公司均表示涉案商铺所在的湛江义乌小商品批发城至今尚未竣工验收。后原告以被告永胜公司一直未交付涉案商铺为由，向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法法规》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告梁蔚堃与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》对涉案商铺的面积、价款、交付使用条件及日期等均作了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容。另，合同签订后，原告已支付了涉案595号铺位的首期购房款，履行了合同约定的付款义务，故本院依法认定原、被告签订的《商铺买卖认购合同书》为商品房买卖合同。本案中，案涉认购合同书系原告与被告永胜公司经协商一致而签订的合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。根据合同约定，原告梁蔚堃依约支付了首期购房款103291元，以及与被告大盛公司签订《商铺委托经营协议》。但被告永胜公司收取原告的首期购房款后，经原告多次催告仍拒绝履行合同的义务，且湛江市义乌小商品批发城至今尚未竣工验收，被告永胜公司已构成根本违约，原告无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除其与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》，以及原告与被告大盛公司签订的《商铺委托经营协议》，依法有据，本院予以支持。关于原告主张永胜公司返还595号铺位的购房款及支付资金占用损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，被告永胜公司应将其收取原告的103291元购房款予以返还，并承担原告相应的损失。因双方并未对103291元购房款的资金占用损失予以明确约定，且由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，此后的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本院支持被告永胜公司向原告支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自起诉之日即2020年8月13日起至还清之日止的资金占用费。关于原告主张永胜公司及中居公司共同退还团购费及支付资金占有费的问题。本案中，原告为购买涉案595号铺位，参与被告永胜公司举办的团购优惠活动，无论何人收取该团购费，原告都应有理由相信收款人系受被告永胜公司的委托，其所缴纳的费用属于购房款的一部分。且被告中居公司出示《湛江义乌商贸城销售代理合同书》及《湛江义乌商贸城销售方案》，可以证明被告中居公司系受永胜公司委托而代为收取团购费。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，被告永胜公司与被告中居公司应属委托关系，受托人中居公司履行委托事项中的权利义务应由委托人永胜公司承担。本案中，涉案《商铺买卖认购合同书》解除后，委托人永胜公司应当向原告返还团购费10000元并支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日即2020年8月13日起至还清之日止的资金占用费。原告请求受托人中居公司承担共同返还团购费的民事责任，于法无据，本院不予支持。被告永胜公司、大盛公司经本院合法传唤不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁蔚堃与被告湛江永胜实业有限公司于2018年10月4日签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号C3-595）。二、解除原告梁蔚堃与被告湛江大盛市场管理有限公司于2018年10月4日签订的《商铺委托经营协议》（合同编号C3-595）。三、被告湛江永胜实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁蔚堃返还购房款103291元及支付资金占用费（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月13日起计至还清之日止）。四、被告湛江永胜实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁蔚堃返还团购费10000元及支付资金占用费（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月13日起计至还清之日止）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1414.92元，由被告湛江永胜实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  王玉燕二〇二〇年九月二十三日书记员  陈大维附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。