江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6361号上诉人（原审被告）：苏州好景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇钓鱼台路**。法定代表人：秦亮，董事长。委托诉讼代理人：胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐建刚，男，1966年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市金阊区。被上诉人（原审原告）：曹玲，女，1967年9月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐建刚，男，1966年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系曹玲配偶。上诉人苏州好景房地产开发有限公司（以下简称好景公司）因与被上诉人徐建刚、曹玲商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初9299号民事判决，向本院提起上诉。本法院于2020年7月15日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。好景公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回徐建刚、曹玲的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由徐建刚、曹玲负担。事实和理由：一、一审对房屋交付时间认定有误。结合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第八条规定及诉争《商品房买卖合同》第十六条约定，房屋交付应以商品房取得《苏州市商品住宅交付使用通知书》为前提条件。诉争房屋于2019年11月29日才取得《苏州市商品住宅交付使用通知书》，故诉争房屋实际合法的交付日期应为2019年11月29日，否则即便交付也因商品房达不到标准而不能入住。因此，办理不动产证日期应自2019年11月29日起360日内完成，目前好景公司办证未超出约定日期。二、一审认定好景公司承担占用契税、工本费的资金损失即按银行贷款利率计算13个月有误。1.诉争《商品房买卖合同》第二十一条约定由好景公司代办产证；第二十二条约定，办证时间是交房之日起360天内。一方面，代缴的契税、工本费是交给国家税务部门的，也是代办产证的前提条件。另一方面，如上陈述，好景公司并未逾期办证。再一方面，即便一审认定好景公司于2018年9月28日交房，但根据合同约定，办证合理期最晚应至2019年9月25日，在上述合理办证期内不存在资金占用的问题，一审判决好景公司承担2018年9月29日至2019年10月28日13个月的资金占用损失没有法律依据。2.一审法院按日万分之三计取好景公司逾期办证违约金，现又判决资金占用损失，等于加重好景公司延期办证的违约责任。徐建刚、曹玲辩称，请求驳回上诉，维持原判。徐建刚、曹玲向一审法院起诉请求：1.好景公司支付逾期办理权属登记违约金，以商品房款3532586元为基准，每日万分之三为利率从2019年9月25开始支付违约金至好景公司实际履行完毕之日即徐建刚、曹玲领证之日止；2.好景公司支付占用契税及代办费共13个月同期银行贷款利息5599.2元；3.由好景公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年8月9日，徐建刚、曹玲作为买受人与安徽省高速地产集团(苏州)有限公司（2017年9月1日公司名称变更为苏州好景房地产开发有限公司）作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》一份。所涉本案主要条款为，该合同第二条约定：由徐建刚、曹玲购买位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共139.82平方米，该商品房为毛坯房。合同第四、第五约定，该房屋总价款为3532586元，付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付总房款的30%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》。合同第十七条约定，出卖人定于2018年9月28日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。合同第十八条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二十条约定，出卖人未按第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。买受人委托申请办理、申领房地产权属证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。买受人购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该商品房的房地产权利转移之日起，出卖人与苏州市国土资源局签订的土地使用权出让合同中约定的权利、义务和责任转移给买受人。合同第二十二条约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之三向买受人支付违约金。合同第三十二条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。在该份合同落款处由徐建刚、曹玲、好景公司分别签字盖章予以确认。在合同的附件三中载明了买受人的房款付款方式为，于2016年8月9日支付首付款1062586元，余款2470000元自本合同签订之日起30日内办妥银行贷款并将贷款金额到达出卖方指定账户。后徐建刚、曹玲按约向好景公司支付了房屋价款。2018年9月12日，好景公司向徐建刚、曹玲发送了《交房通知书》，通知于2018年9月29日就其购买的位于的房屋进行交房。同时，在《业主收房有关款项缴纳明细》中告知徐建刚、曹玲作为651-5幢业主，好景公司代收维修基金10444元、契税105545.54元、工本及手续费1000元，扣除预测与实测建筑面积差异导致的差价14401.19元后，徐建刚、曹玲实际应缴纳102588.36元。2018年9月29日，好景公司实际向徐建刚、曹玲交付了案涉房屋，并向徐建刚、曹玲交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋钥匙。徐建刚、曹玲也向好景公司缴纳了上述缴纳明细中的各项费用，并向物业公司支付了物业费。2019年10月12日，好景公司向徐建刚、曹玲出具了一份《收据》，载明：徐建刚缴纳651幢5室公维10444元，收款方式为换开。2019年11月5日，徐建刚、曹玲认为由于好景公司的原因导致未能办理出房产权属证书，故由好景公司向其退回了契税及手续费合计106545.54元。2019年11月29日，好景公司取得了苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，告知苏地2009-B-65号地块二期（三区、四区）住宅项目建设工程已通过交付使用备案。后徐建刚、曹玲认为，合同约定好景公司最迟应于2019年9月24日办理好钓鱼台别墅651幢501室权属证书，但好景公司至今未能办出，徐建刚、曹玲遂诉至一审法院。一审另查明，2020年3月31日，徐建刚向好景公司缴纳了契税105545.54元、工本及手续费1000元，好景公司向其开具了相应的收据。以上事实，由徐建刚、曹玲提供的商品房买卖合同复印件一份、交房通知书复印件一份、交房须知复印件一份、业主收房有关款项缴纳明细表复印件一份、收据两份、物业费等收据复印件三份、好景公司提供的交付使用通知书复印件一份以及一审庭审笔录予以证实。一审法院认为，徐建刚、曹玲与好景公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案的商品房买卖合同中明确约定，好景公司定于2018年9月28日前向徐建刚、曹玲交付案涉房屋，交付的标志为买受人领取钥匙。通过一审庭审查明可知，好景公司在2018年9月12日向徐建刚、曹玲发送了交房通知，并按照合同约定的时间向作为买受人的徐建刚、曹玲实际交付了案涉房屋。好景公司辩称，其实际向徐建刚、曹玲交房时并未取得住建部门向其颁发的《商品房交付使用通知书》，故实际的交房时间应为《商品房交付使用通知书》出具的时间即为2019年11月29日。一审法院经审查后认为，《商品房交付使用通知书》作出的时间是代表自该时间起住建部门认可好景公司建设的案涉工程具备了交付使用条件，而认定徐建刚、曹玲、好景公司的房屋交付时间应以合同约定的时间为准。合同约定的交付时间是2018年9月28日，在此时间之前，好景公司向徐建刚、曹玲发送了交房通知，徐建刚、曹玲实际也在好景公司告知的交房时间取得了案涉房屋。然而在实际交接时，好景公司是否已取得住建部门颁发的交付使用通知书，从徐建刚、曹玲作为个人业主的角度是无从得知的。故一审法院认定案涉房屋的交接时间应以双方实际交接案涉房屋的时间即2018年9月29日为准。合同约定，徐建刚、曹玲未能在实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，每逾期一日好景公司应按照房屋总价款的万分之三向徐建刚、曹玲支付违约金。故对于案涉房屋至今未能办理产权证书的事实，好景公司明显存在违约行为，理应向徐建刚、曹玲承担以房屋总价款3532586元为基数自2019年9月25日起按照每日万分之三的标准计算至徐建刚、曹玲取得案涉房屋产证之日止的逾期办证违约金。对于徐建刚、曹玲要求好景公司支付占用契税及代办费共13个月同期银行贷款利息5599.2元的诉讼请求。一审法院经审查后认为，徐建刚、曹玲在交接房屋时即按照好景公司的缴纳明细要求向其代缴了契税105545.54元、工本及手续费1000元，委托好景公司代为办理案涉房屋的产证。因此，好景公司在代收费用后，理应为徐建刚、曹玲及时办理产证。后由于好景公司的原因，导致在房屋交接后至今仍未能办理出产证，徐建刚、曹玲对此并无过错，虽双方在2019年11月5日达成合意由好景公司将契税及工本、手续费合计106545.54元退还给了徐建刚、曹玲，但好景公司仍应对此期间占用上述资金的损失向徐建刚、曹玲承担赔偿责任。因此，徐建刚、曹玲主张以106545.54元为基数按照同期同档银行贷款利率计算13个月（4.75%/12×13×106545.54元=5483元）的计算方式，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、苏州好景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付徐建刚、曹玲以人民币3532586元为基数自2019年9月25日起按照日万分之三的标准计算至徐建刚、曹玲取得位于苏州市相城区房屋产证之日止的违约金。二、苏州好景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付徐建刚、曹玲损失人民币5483元。案件受理费减半收取人民币2638元，由苏州好景房地产开发有限公司负担（该款已由徐建刚、曹玲自愿垫付，一审法院不再退还，由苏州好景房地产开发有限公司在履行本判决时一并支付给徐建刚、曹玲）。二审中，当事人未提交新证据。二审中，好景公司陈述，目前诉争房屋所在小区可以开始办理产权证，已陆续有批业主拿到了产权证。徐建刚、曹玲确认，其已于2018年9月29日办理好交接手续且已实际取得涉案商品房，其要求好景公司向其支付自2019年9月25日起按日万分之三计取至实际取得房产证之日的逾期办证违约金，而不主张好景公司承担逾期交房的违约责任。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，徐建刚、曹玲与好景公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。徐建刚、曹玲因好景公司逾期办证且占用其为办证缴纳的契税、工本费损失等诉至法院。本案二审争议焦点一在于，好景公司是否存在逾期办证，如逾期办证，计取逾期办证违约金的起算日期如何认定。对此本院认为，诉争《商品房买卖合同》第十八条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担；第二十二条约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之三向买受人支付违约金。本案中，好景公司实际于2018年9月29日向徐建刚、曹玲交付了案涉房屋包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋钥匙，徐建刚、曹玲并未以好景公司未向其出示《商品房交付使用通知书》而拒绝接收房屋，且明确双方已就诉争商品房办理交接手续，徐建刚、曹玲不主张好景公司承担逾期交房的违约责任。一审认定诉争商品房实际交接之日为2018年9月29日，并无不当。好景公司主张以诉争商品房实际取得《商品房交付使用通知书》之日起作为实际交接日，无合同依据，且与事实不符，本院不予采信。结合本案事实及当事人陈述，好景公司虽未构成逾期交房，但好景公司未能于诉争商品房实际交接日起360日内即2019年9月25日前取得房地产权属证书，构成违约，一审法院根据诉争《商品房买卖合同》约定计取好景公司应承担的逾期办证违约金，并无不当，应予维持。本案二审争议焦点二在于，好景公司应否承担占用契税、工本费的损失。对此本院认为，徐建刚、曹玲在2018年9月29日交接商品房时即按照好景公司的缴纳明细要求向其代缴了契税、工本及手续费，委托好景公司代为办理案涉商品房产证，后双方在2019年11月5日达成合意由好景公司将契税及工本、手续费退还给了徐建刚、曹玲。好景公司未能在合同约定期间内办理房地产权属证书，应承担占用小业主缴纳契税及工本、手续费的损失，上述损失与小业主因逾期办证产生的损失并非同一损失。一审计取上述损失及逾期办证违约金，与徐建刚、曹玲的实际损失相当，并未加重好景公司因逾期办证承担的违约责任。综上，上诉人好景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5276元，由上诉人苏州好景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二〇年九月十日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。