安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1324号 上诉人（原审被告）：邱显冰，男，1957年4月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审原告）:马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市东湖碧水湾****。 法定代表人：胡丹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。 上诉人邱显冰因与被上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称中百物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱显冰上诉请求：撤销2009年11月20日原中央花园业主委员会与中百物业公司签订的《物业服务合同》并改判。事实和理由：1.中百物业公司承认有关选聘表决票上显示的表决日期为2010年2月20日至2010年2月28日，但《物业服务合同》的签订日期为2009年11月20日，早于业主选聘表决三个月。中百物业公司称前三个月为试用期，也并没有提供《物业服务试用合同》，所以《物业服务合同》是无效的。2.一审法院查明，中百物业公司于2015年将邱显冰诉至法院主张物业费，2018年11月30日就主张物业费事宜向花山区物业纠纷人民调解委员会申请调解，前者与事实不符，后者没有证据，也没有任何组织通知我到场调解。故一审法院以中百物业公司通过诉讼与调解的方式向邱显冰主张物业费为由，不予支持邱显冰的诉讼时效抗辩是不符合事实的。3.一审中，中百物业公司承认邱显冰出示的关于物业服务瑕疵以及未按行业规范服务的事实和证据的真实性，同时又辩称这些乱象与其无关，借口不按行业规范在全国是普遍现象，对于外来人员进出管理、乱涂乱贴小广告、小区环境卫生保持等方面没有办法。由此可见，中百物业公司在物业服务中存在诸多不作为，与物业服务合同约定的服务标准差距较大，服务质量大打折扣，没有理由按照一级服务等级标准收费，更不是简单地降低一点服务费用能够弥补的。 中百物业公司辩称，《物业服务合同》不合法应当由邱显冰提供证据来证明，本案签订的《物业服务合同》是合法有效的。中百物业公司在中央花园小区是同一个物业服务合同，从2009年签订一直自动延续至今，物业公司也一直在小区提供物业服务，因此诉讼时效应从最后一期开始计算，故诉讼时效没有中断。另外，一审法院考虑到了物业服务不到位的问题，将物业费从每月每平方米0.85元调至每月每平方米0.7元。 中百物业公司向一审法院起诉请求：判令邱显冰支付物业服务费10466元并承担诉讼费用。 一审认定事实：邱显冰系马鞍山市花山区中央花园小区17栋504室的业主，该房屋物业形式为小高层住宅，面积为171.01平方米。2009年12月1日，中百物业公司与马鞍山市中央花园业委会签订《马鞍山市物业服务合同》，合同约定：中百物业公司为该小区提供物业管理服务，物业管理服务期限自2009年12月1日起至2012年11月30日止；物业管理服务费的标准为：小高层住宅为0.85元/月·平方米收取，每半年收取一次。合同期满，如没有将续聘或者解聘中百物业公司的意见通知中百物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，中百物业公司继续管理的，视为此合同继续延续。合同到期后，中百物业公司仍继续在该小区服务至今。邱显冰拖欠自2014年1月1日至2019年12月31日共计72个月的物业管理费。中百物业公司于2015年将邱显冰起诉至一审法院主张物业费，后撤诉。中百物业公司于2018年11月30日就主张物业费事宜向马鞍山市花山区物业纠纷人民调解委员会申请调解，后调解未果，形成诉讼。 一审法院认为，中百物业公司与马鞍山市中央花园小区业主委员会签订的《马鞍山市物业服务合同》合法有效，合同依法对该小区全体业主具有法律约束力。邱显冰作为中央花园小区业主，在享受了中百物业公司提供的物业服务后应履行支付物业服务费的义务。根据邱显冰提交的证据及中百物业公司的陈述，中百物业公司在提供物业服务的过程中，小区在车辆停放秩序的维持、小区环境卫生的整理、小区保安人员的配置等方面均存在不足，其提供的物业服务与合同中约定的服务内容存在一定差距，故应按照实际情况适当降低物业服务费标准，其收费标准以建筑面积每月每平方米0.7元为宜。故邱显冰应当缴纳2014年1月1日至2019年12月31日的物业费共计8618.9元（171.01平方米*0.7元/月·平方米*72个月）。中百物业公司分别于2015年和2018年11月30日通过诉讼与调解的方式向邱显冰主张物业费，发生诉讼时效中断，因而对邱显冰诉讼时效的抗辩不予支持。判决：一、邱显冰于判决生效之日起十日内支付中百物业公司2014年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费8618.9元。二、驳回中百物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取31元，中百物业公司负担25元，邱显冰负担6元。 二审期间双方未提交新证据，二审认定的事实除中百物业公司于2015年将邱显冰起诉至法院主张物业费后撤诉以外，其他部分与一审法院一致。 另查明，中百物业公司于2015年将邱显冰起诉至一审法院主张物业费，一审法院于2015年5月12日立案受理，2015年9月21日作出（2015）花民一初字第01924号民事判决，判令邱显冰于判决生效之日起十日内向中百物业公司支付2012年8月1日至2013年12月31日物业管理费1729.77元，并驳回中百物业公司的其他诉讼请求。后双方均不服，上诉至本院。2015年12月2日，本院作出（2015）马民一终字00542号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决邱显冰支付中百物业公司2014年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费8618.9元，是否适当。 关于《物业服务合同》的效力问题。马鞍山市中央花园业主委员会作为合法的主体，其签订的物业服务合同，对全体业主具有法律效力。中央花园业主大会表决时间虽在物业服务合同签订之后，但中央花园业主大会未表示解除该合同且双方已实际履行，故该合同仍具有法律效力。中百物业公司应按约提供物业服务，业主邱显冰亦应按约支付物业管理服务费。 关于诉讼时效问题。物业服务合同系持续履行的合同，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有持续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。中百物业公司一直在提供物业服务，并未撤离物业服务小区，其向业主主张物业服务费并未超过诉讼时效。 另外，中百物业公司提供物业服务的过程中，在车辆停放秩序的维持、小区环境卫生的整理、小区保安人员的配置等方面均有不足，一审法院酌情降低物业管理服务费标准，酌情按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业费，较为公允，应予维持。 综上，邱显冰的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62元，由邱显冰负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴静旻 审判员  费长城 审判员  郝静静 二〇二〇年九月二十八日 法官助理戚冬冬 书记员倪清怡 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。