重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终5933号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘文伟，男，1980年8月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆世盈商业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道仙山路**附**5-2，统一社会信用代码91500227MA5U30ND23。法定代表人：杨云章，职务执行董事。委托诉讼代理人：何新树，重庆石松律师事务所律师。上诉人刘文伟因与被上诉人重庆世盈商业管理有限公司（以下简称世盈公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初7828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月27日对本案进行了询问。上诉人刘文伟与被上诉人世盈公司的委托诉讼代理人何新树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘文伟上诉请求：撤销一审判决依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1．原审法院认定合同解除时间错误。合同解除时间应当认定为2019年9月13日被上诉人断电之时；2.2019年1月21日－2019年4月20日期间租金和商业管理费不应再追缴。该时间段被上诉人对所有商铺的租金和商业管理费统一打9折。上诉人提供了其他商铺租户的签名证明材料。上诉人在2019年2月28日按照9折优惠后金额全额交纳租金和商业管理费，截止2019年9月13日被上诉人也没有催收2019年4月20日前的欠费。所以该期间的租金和商业管理费不应按不打折的金额再追缴。3.2019年7月21日至2019年9月13日期间电费物管费应该重新计算。一审庭审后上诉人找到在8月24日通过对公账户交纳电费2210.84元，此笔是6月24日至7月23日电费。同时由于上诉人无法查看电表，后被上诉人将商铺另行出租，上诉人无法核实实际用电，请求2019年7月24日至2019年9月13日期间电费按照上一月度使用量结合时长重新核算。4．被上诉人收取的商业管理费过高，与其提供的商管服务不匹配，理应调减。被上诉人世盈公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。世盈公司向一审法院起诉请求：一、判决被告立即支付原告所欠租金、商业管理费222900.17元，并自2019年10月15日起至付清之日按未支付金额0.1%/日向原告支付逾期付款违约金；二、判决被告向原告支付的履约保证230000元作为违约金不予退还；三、本案诉讼费用由被告承担。刘文伟向一审法院提出反诉请求称：一、判令被告返还原告履约保证金153248.23元；二、全部诉讼费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：一、以世盈公司作为出租方（甲方）与刘文伟作为承租方（乙方）于2017年10月18日签订《租赁合同》（租赁合同编号：ＢＳＳＹ061），约定乙方自愿承租位于重庆市璧山区，并委托甲方对该商铺进行商业运营管理。该合同第1.2约定“面积：该商铺建筑面积约244.97平方米。商铺计费租赁面积以房屋产权管理部门实测的面积为准”。第1.3约定“乙方租赁期限共60个月，租赁期限起算时间按本合同第4.1条执行”。第2.1约定“本合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金230000元，以保证本合同项下乙方义务的履行”。第2.3约定“除合同另有约定外，乙方按照约定将该商铺交还给甲方，办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更注销手续，履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部费用、违约金、赔偿金后30日内，甲方向乙方无息退还剩余的履约保证金”。第3.1约定租赁费用、物业管理费“租赁期限内，乙方需按房屋产权管理部门实测租赁房屋的建筑面积计算租金、商业管理费、物业管理费。第一年度按建筑面积计租金单价为74元／月／㎡；按建筑面积计商业管理费单价为244元／月／㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元／月／㎡。第二年度按建筑面积计租金单价为74元／月／㎡；按建筑面积计商业管理费单价为259.9元／月／㎡，按建筑面积计物业管理费单价为10元／月／㎡。……”。第3.2.1约定“租期内，乙方自行承担该商铺内产生的水、电、燃气等费用。水、电费由重庆俊豪置业有限公司按当地商业用水、用电收费标准加损耗分摊费用代为收取和缴纳，乙方同意甲方根据供水、供电部门的价格变化对收费标准作出相应调整。……”。第3.3约定费用收取方式“租金、商业管理费、物业管理费采取‘按季支付’、‘先付后用’的原则。即乙方须于接收商铺前以转账方式预缴3个月租金54383.34元；预缴3个月商业管理费179318.04元；预缴5个月物业管理费12248.5元。此后乙方须在每个季度结束前至少15日预缴下个季度的租金、商业管理费、物业管理费。乙方将租金、商业管理费、履约保证金存（转）入以下账户视为乙方已完成付款义务。开户行：农行重庆璧山支行营业部，户名：重庆世盈商业管理有限公司，账号：31×××26”。第6.2.2约定乙方交还该商铺前应将其添附的装修、设备、设施全部拆除，并确保商铺原有的设施、设备完好无损。第11.2约定“乙方未按合同约定及时缴纳租金或商业管理费或物业管理费或履约保证金或它费用的，则按拖欠金额的5%／日向甲方支付滞纳金；若逾期天数超过7日的，甲方有权中断该商铺的水、电等的供应或暂停对该商铺提供管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、滞纳金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）为止。若逾期天数超过30日的，甲方有权按照本合同第11.7条的约定处理。”第11.7约定“租赁期间，乙方存在下列任一情形的，甲方有权解除合同，收回商铺，不予退还乙方所缴纳的履约保证金，履约保证金不足以弥补损失的，乙方还应当赔偿损失（该损失包括不限于甲方的直接损失、逾期可得利益损失以及甲方因维权所产生的律师费、差旅费、诉讼、保全费用）……”。二、原、被告双方于2017年10月18日还达成了《补充协议》一份，该协议约定“在租赁期内，甲方给予乙方如下免租优惠：第一租赁年度内每一季度免收1个月租金、商业管理费（不满一个季度的，不享受免租优惠）；第二租赁年度内每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收）……”。三、原、被告双方于2018年3月5日达成了《补充条款》，约定租期为自2018年2月21日起至2023年2月20日止，共计60个月。约定租赁年度为：第一租赁年度自2018年2月21日起至2019年2月20日止，其中自2018年2月21日起至2018年4月21日止为装修期，自2018年4月22日起开始计算租金、商业管理费。第二租赁年度自2019年2月21日起至2020年2月20日止……。四、根据世盈公司举示的《不动产权证书》，案涉商铺即位于璧山区（产权人为甘开源）的房屋建筑面积为54.97㎡，案涉商铺即位于璧山区（产权人为伍成勇）的房屋建筑面积为48.25㎡，案涉商铺即位于璧山区（产权人为蔡佳益）的房屋建筑面积为54.97㎡，案涉商铺即位于璧山区（产权人为王林）的房屋建筑面积为80.17㎡，四套商铺的总建筑面积为243.96㎡。甘开源、伍成勇、蔡佳益、王林分别与世盈公司签订《委托经营合同（一）》将案涉商铺委托世盈公司进行经营。原、被告双方在庭审中均认可刘文伟于2018年3月2日第一次缴纳费用是按照《租赁合同》约定的建筑面积244.97㎡计算缴纳的租金等费用，此后刘文伟缴纳的费用以及世盈公司起诉主张的租赁等费用均是按照证载面积243.96㎡计算，且刘文伟多缴纳的租金、商业管理费等已经在后期应缴纳的费用中予以抵扣。五、世盈公司向刘文伟邮寄送达了《关于解除租赁合同的通知》，通知载明因刘文伟拖欠租金等费用，构成严重违约，双方于2017年10月18日签订的《租赁合同》于2019年10月8日起解除。刘文伟于2019年10月1日收到世盈公司向其邮寄的《关于解除租赁合同的通知》。六、在庭审中，原、被告共同确认：1．在签订合同时，刘文伟向世盈公司支付了履约保证金230000元。2．刘文伟在2019年1月21日前的租金、商业管理费已经结清。3．刘文伟在于2019年2月27日缴纳租金、商业管理费40000元，又于2月28日缴纳租金、商业管理费95542.7元，又于2019年5月11日缴纳租金、商业管理费70000元，又于2019年5月17日缴纳租金、商业管理费49127元；消费者用世盈公司派发的抵用券在刘文伟的商铺进行消费4100元，现世盈公司同意刘文伟收取的前述抵用券4100元的90%即3690元在刘文伟欠付租金、商业管理费中予以抵扣；世盈公司同意将刘文伟于2019年3月18日支付的场地保证金5000元在其欠付的租金、商业管理费中予以抵扣。4．刘文伟于2019年7月22日支付物管费、水电费等费用9006.52元，双方确认：刘文伟截至2019年6月30日的物管费已经结清；刘文伟截至2019年6月23日的电费已经结清。按照原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充条款》约定的租金标准、租赁期限、免租期等，自2019年1月22日起至2019年2月20日止属于第一租赁年度，刘文伟产生租金17470.68元（243.96㎡×74元/㎡．月÷31天×30天）、商业管理费57606.04元（243.96㎡×244元/㎡．月÷31天×30天）；自2019年2月21日起至2019年4月20日止属于第二租赁年度，刘文伟产生租金18053.04元（243.96㎡×74元/㎡．月）、商业管理费63405.2元（243.96㎡×259.9元/㎡．月，自2019年3月21日起至2019年4月20日止的租金、商业管理费按照《补充协议》免收）；自2019年4月21日起至2019年7月20日止属于第二租赁年度，刘文伟产生租金36106.08元（243.96㎡×74元/㎡．月×2月）、商业管理费126810.4元（243.96㎡×259.9元/㎡．月×2月，其中自2019年6月21日起至2019年7月20日止的租金、商业管理费按照《补充协议》免收）；自2019年7月21日起至2019年10月8日止属于第二租赁年度，刘文伟产生租金31396.59元（243.96㎡×74元/㎡．月×3月÷92天×80天×2/3）、商业管理费110269.92元（243.96㎡×259.9元/㎡．月×3月÷92天×80天×2/3，该期间共80天，按照《补充协议》免收租金、商业管理费的比例，免收三分之一的租金、商业管理费）；自2019年7月1日起至2019年10月8日止，刘文伟产生物业管理费7318.8元，但本案中世盈公司只主张了物业管理费6881.4元；自2019年6月24日起至2019年10月8日止，刘文伟产生电费6460.66元。综上，扣除刘文伟已经支付的租金、商业管理费（含抵扣费用8690元），截止2019年10月1日，刘文伟欠世盈公司租金、商业管理费197758.25元、物业管理费7318.8元、电费6460.66元，合计211537.71元未付。刘文伟至今未清偿债务，故世盈公司起诉至一审法院，请求判令前述诉讼请求。而刘文伟认为，世盈公司主张的欠付租金、商业管理费错误，应当返还履约保证金153248.23元，故提起反诉，请求判令前述反诉请求。七、刘文伟承认对四个商铺装修时对商铺结构等进行了改变，在刘文伟搬走时没有拆除，因为当时只有一个下午让其搬走，时间来不及，世盈公司就将门锁了，来不及恢复原状。世盈公司现主张因恢复四个商铺的原状，其垫付的拆除搬运费820.59元应由刘文伟承担。世盈公司举示了重庆增值税普通发票一张予以证明。一审法院认为：第一,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充条款》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，受法律保护。世盈公司按合同约定将位于重庆市璧山区出租给刘文伟使用，有权要求刘文伟按合同约定及时支付租金、商业管理费及物业管理费、电费等费用。故，世盈公司请求判令刘文伟立即支付所欠租金、商业管理费及物业管理费、电费等费用的诉讼请求，有合同及法律依据，一审法院予以支持。因刘文伟拖欠租金等费用，世盈公司向刘文伟邮寄送达了《关于解除租赁合同的通知》，通知其双方于2017年10月18日签订的《租赁合同》于2019年10月8日起解除。刘文伟于2019年10月1日收到世盈公司向其邮寄的《关于解除租赁合同的通知》。在世盈公司向一审法院起诉前，刘文伟未对该《关于解除租赁合同的通知》向世盈公司提出过异议。故，一审法院依法认定双方的《租赁合同》于2019年10月8日解除。刘文伟辩称，在2019年9月13日世盈公司就把商铺的门锁了，刘文伟已经无法实际经营，双方以实际行为证明解除合同的日期2019年9月13日，但刘文伟未举示充分的证据予以证明，一审法院不予采信。另外，刘文伟辩称，经双方口头协商，自2019年1月22日起至2019年4月21日的租金、商业管理费按照按九折缴纳，自2019年4月22日起至2019年7月21日的租金、商业管理费按照按八折缴纳，但刘文伟未举示充分的证据予以证明，一审法院不予采信。经一审法院审理查明，截止2019年10月8日，刘文伟欠世盈公司租金、商业管理费197758.25元、物业管理费7318.8元、电费6460.66元，合计211537.71元未付。但是，世盈公司只主张了物业管理费6881.4元，应当视为系当事人自愿对自身权利进行处分，且不违反相关法律法规的规定，也未侵犯国家、社会或他人的合法权益，故一审法院予以确认。另外，世盈公司主张刘文伟应当支付2019年7月21日至2019年9月20日的租金、商业管理费，2019年9月21日至2019年10月15日的租金、商业管理费按照《补充协议》予以免收。《补充协议》虽然约定每一个季度免收1个月租金、商业管理费（每季度末月免收），但是双方的《租赁合同》已于2019年10月8日解除，该季度并未实际履行完毕，故按照已经履行天数的三分之一进行免除更为公平合理。故，世盈公司主张的欠付租金、商业管理费超过一审法院认定金额部分，一审法院不予支持。世盈公司主张的中央空调费，无合同和事实依据，一审法院不予支持。另外，刘文伟承认对四个商铺装修时对商铺结构等进行了改变，且搬走时没有拆除。《租赁合同》约定承租方交还该商铺前应将其添附的装修、设备、设施全部拆除，并确保商铺原有的设施、设备完好无损。故，世盈公司请求判令刘文伟支付因商铺恢复原状产生的拆除搬运费820.59元，有合同和事实依据，一审法院予以支持。第二,刘文伟未按合同约定的期限按时足额支付租金、商业管理费等费用，其行为严重违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，故世盈公司请求判令刘文伟支付违约金的诉讼请求，有法律和合同依据，一审法院予以支持。但双方在合同中约定的违约金过高，根据公平原则及诚实信用原则，酌定刘文伟向世盈公司支付违约金21000元为宜。另外，根据《租赁合同》关于履约保证金的约定，承租方在履行了全部义务后，出租方应将履约保证金退还承租方。故，刘文伟所交纳的履约保证金230000元应冲抵案款。冲抵后，刘文伟还须向世盈公司支付2100.31元。刘文伟的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘文伟于本判决生效之日后七日内向原告（反诉被告）重庆世盈商业管理有限公司支付所欠的租金、商业管理费、物业管理费、电费等费用2100.31元；二、被告（反诉原告）刘文伟于本判决生效之日后七日内向原告（反诉被告）重庆世盈商业管理有限公司支付因商铺恢复原状产生的拆除搬运费费用820.59元；三、驳回原告（反诉被告）重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘文伟的全部反诉请求。本诉案件受理费4879.06元，由被告（反诉原告）刘文伟承担50元，并由原告（反诉被告）重庆世盈商业管理有限公司承担4829.06元（已交纳4805.1元）。反诉案件受理费减半收取1682.48元，由被告（反诉原告）刘文伟承担（已交纳）。二审中，刘文伟提交招商银行付款回单，该回单载明其2020年8月24日交纳门面电费2210.84元。该证据客观真实，本院予以采信。另查明，一审法院扣除上诉人交纳电费，计算时间至7月22日。本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1．一审认定合同解除时间是否恰当；2．租金和商业管理费计算是否正确；3．电费计算是否正确。争议焦点1，根据双方合同第11.2条和11.7条约定，在刘文伟超过一定期限未交纳租金或商业管理费或物业管理费等，世盈公司可以中断水电、暂停对该商铺提供管理服务，刘文伟仍不交纳费用世盈公司可以解除合同等。刘文伟称世盈公司存在锁门行为，即使其陈述属实，从双方合约定也可见，刘文伟出现逾期交费的情况，世盈公司可以通过一定的强制方式不允许刘文伟再经营直到交足费用。而刘文伟并未交费，持续欠费，世盈公司解除合同系依合同约定行使权利。故本案解除合同的时间应当认定世盈公司解除通知确定的2019年10月8日。争议焦点2，上诉人认为2019年1月21日－2019年4月20日期间租金和商业管理费应当有优惠，从而减少相应费用，但其举示的证据不足以证明其主张。争议焦点3，上诉人举示其交纳电费的票据，证明其8月交电费2210.84元，应予扣除,改主张成立，一审判决的金额需要变更，扣除前述电费并与搬运费品迭，刘文伟尚需向世盈公司支付709.75元。至于其称商业管理费过高且只能计算至9月13日，本院认为，商业管理费标准系双方自愿约定，应当受其约束。且商场是否经营顺利，系商业风险，不属于可抗辩的减少合同义务事由。至于上诉人认为世盈公司未尽到商业管理职责，则应当举证予以证明，在无证据证明的情况下，本院对此主张不予支持。至于上诉人称锁门后即9月13日后的商业管理费不再支付，首先上诉人的证据尚不足以证明锁门的事实，其次上诉人违约未交费在先，若其能正常履行合同，被上诉人可以足额收取管理费，合同并未对不支付商业管理费的情形作出约定，故上诉人称其不支付该费用无依据。综上所述，因二审出现新证据，上诉人刘文伟的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初7828号民事判决第四项；二、撤销重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初7828号民事判决第一项；三、变更重庆市璧山区人民法院（2019）渝0120民初7828号民事判决第二项“被告（反诉原告）刘文伟于本判决生效之日后七日内向原告（反诉被告）重庆世盈商业管理有限公司支付因商铺恢复原状产生的拆除搬运费费用820.59元”为“刘文伟于本判决生效之日后七日内向重庆世盈商业管理有限公司支付因商铺恢复原状产生的拆除搬运费费用709.75元”；四、驳回重庆世盈商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审本诉案件受理费4879.06元，由刘文伟承担50元，并由重庆世盈商业管理有限公司承担4829.06元（已交纳4805.1元）。反诉案件受理费减半收取1682.48元，由刘文伟承担（已交纳）。二审案件受理费50元，由上诉人刘文伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年九月十八日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢