甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2020）甘0723民初1753号原告：马某，住临泽县，电话188XX****XX。原告：王某，住临泽县，电话152XX****XX。二原告委托诉讼代理人：魏某，甘肃民申律师事务所律师。被告：甘肃国融房地产开发有限公司临泽县分公司。统一社会信用代码：91620723053118037C。负责人：钟某，系该公司经理，身份证号码×××。住所地：张掖市临泽县大沙河东侧园区西路。委托诉讼代理人：石某，系该公司员工，电话153XX****XX。委托诉讼代理人：李某，系该公司法律顾问。原告马某、王某与被告甘肃国融房地产开发有限公司临泽县分公司（以下简称国融房地产临泽分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,二原告的委托诉讼代理人魏某，被告国融房地产临泽分公司的委托诉讼代理人石某、李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某、王某向本院提出如下诉讼请求：1.要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求被告返还原告已支付购房款153390元；3.要求被告承担逾期资金占用利息90551.23元。事实和理由：2014年7月30日，原告和被告签订了商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买位于临泽县惠民路以南浙商广场第1幢1层1398号商铺，面积为27.85平方米，每平方米6920元，总价款为192722元，原告购买的商铺在合同平面图上标注了位置。合同订立后，原告按照约定交清了153390元，下剩不足4万元，按约定由被告在银行统一办理按揭。当时被告还承诺在2014年10月1日前交付商品房，但至今仍未交付。被告的行为已经构成根本性违约，导致原告的合同目的不能实现。现原告起诉要求处理。被告国融房地产临泽分公司辩称，原告所诉其与被告签订商品房买卖合同购买其所诉称位置的商铺、商铺面积、每平方米的价格、商品房号、商铺总价款及原告已交纳的房款均属实。但合同订立前后，原告曾多次到被告处对房屋的具体位置进行了现场查看，该商铺房本身就是敞开式的，实际上已交付给了原告，是原告推拖偿付下欠的房款而非被告没有交付房屋。原告只给被告提供了户口本复印件，却没有提供其他材料，致使按揭贷款未办理下来。被告在合同的履行中没有违约行为，被告不同意解除合同，也不同意退还房款，并将另案起诉要求原告交纳下剩的尾款。原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：2014年5月2日被告给原告出具的金额为153390元的收据一份；双方签订的商品房买卖合同（原件）一份，证明该合同的签订时间是2014年7月30日签订，房屋的位置是第一幢第一层1398号；被告公司的宣传册一份，证明被告公司在其宣传册上也印制的商铺均是格子式的而非敞开式的，且在合同附件一里面平面图中被告也将该商铺的具体位置圈出来还让原告按指印确认，也证明被告没有给原告交付合同约定的种类的商铺。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告向法庭提交了以下证据：双方签订的商品房买卖合同（原件）一份；原告给被告提供的其户口本复印件一份；2014年7月11日双方签订的认购协议一份，试图证明其辩解的已经给原告交付了商铺的主张。原告对被告提交的上述证据无异议。鉴于原被告对对方提交的证据均无异议，故依法予以确认，并据此认定案件事实。本院根据双方当事人所提交的证据和双方当事人的当庭陈述，查明并认定事实如下：二原告系夫妻。2014年5月2日，二原告给被告交纳购房款153390元准备购买被告开发修建的商铺，同年7月11日原告王某与被告签订的认购协议一份，协议约定原告向被告认购浙商广场1398商铺。该协议还对其他事项作了约定。2014年7月30日，二原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了格式的商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买的商品房为预售商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准；被告将其开发建设的位于临泽县惠民路以南的浙商中央商业广场第1幢1层建筑面积为27.85平方米（套内建筑面积为18.98平方米、分摊面积为8.87平方米）的1398号商铺出售给原告，商品房每平方米售价6920元，房价款192722元；原告于2014年7月30日前付款152722元，于2014年8月10日前办理完按揭贷款4万元；被告逾期交房超过10日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理即被告在书面通知原告办理交房手续后，原告未能在通知规定的期限内与被告办理交接手续，自书面通知届满之日起第二天，视为原告同意接受了被告交付的房屋。该商品房买卖合同还对其他事项作了约定。该合同后所附的附件一即房屋平面图上，原告还在所购房屋的格子位置上予以标注并加盖了原告的指印。该商品房买卖合同订立后，被告承诺协调办理按揭贷款手续，原告便将自己的户口本复印件提交给被告工作人员。该商品房买卖合同中未约定被告给原告交付房屋的具体期限。后被告未能给原告办理完成按揭贷款手续，原告也再未向被告交纳其余房款。2017年，被告在归行纳市期间，将其修建的浙商广场1号楼内的商铺拆除了格子而成为敞开式。被告至今未向原告交付所购商铺。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形”的规定，本案中，原被告签订的认购协议和商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的。在合同的履行中，原告已按约给被告支付了所购商铺的大部分价款，对原告剩余应给被告支付的购房款4万元，双方一致约定以按揭贷款的方式支付，且从原告将自己的户口本复印件提交给被告和被告同意持有上述资料的事实可以印证该按揭贷款的手续定是双方约定由被告予以办理，原告只需在办理按揭贷款时签字和按按揭贷款合同约定的期限偿还贷款即可，被告未能办理下按揭贷款手续导致原告应当支付的其余房款至今未付清的责任显然并非原告。虽然双方所订立的合同中对交付房屋的期限未约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条一款四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，对于合同履行期限约定不明和没有约定的，债权人可以随时要求债务人履行，但应给予对方必要的时间，考虑到本案被告辩解的原告在附件一的房屋平面图捺指印就是交付的主张，故以原告主张的2014年10月1日前交付商品房来确定该未约定的履行期限也符合实际。被告虽辩解原告在附件一的房屋平面图捺指印就是交付了该商品房，但房屋平面图即本合同附件一的功能是标注和固定标的物的位置而非交付，且根据双方订立的合同中约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”条款看，办理商品房交接手续的义务人是被告，被告却没有按照合同约定的程序履行其给原告交付房屋的义务，仅凭房屋平面图即本合同附件一上的原告加盖指印的行为来辩解其履行了交付义务，既不符合约定，也不合常理，故对被告的辩解不予采信。被告在双方签订合同的数年之后一直不给原告交付房屋的行为显系违约行为，被告的行为是根本性毁约行为，致使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，并要求被告退还已付房款的诉讼请求，应予支持；根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同解除后，被告除具有给原告退还已付房款的义务外，还应当承担致使原告不能实现合同目的的根本性毁约行为的相应违约责任。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的计算标准和计算办法，原告和被告订立的合同中虽约定被告逾期交付房屋导致解除合同，被告应按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，但鉴于原告将数额较大的房款付给被告后至今没有占有使用房屋，让该房屋产生相应的效益，如果仅按合同约定的比例计算违约金显然对原告不公平，且根据《合同法》第一百一十四条二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，故对原告所主张的违约金或者利息不能以双方订立的合同约定的标准认定，应当予以调整，因各商业银行的贷款利率和逾期贷款利率不同，而中国人民银行贷款基准利率的规定现已不再适用，对逾期还款的利率已改为“全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，该利率处于变动当中，并不恒定，综合各商业银行贷款利率不同的因素和本案实际（邮政银行和农商银行2018年的贷款利率均为8.55%、2015年农村商业银行贷款利率为9.2%），原告主张的被告应承担的违约金以年利率9.2%调整较为适宜，故应以原告实际交纳的房款数额为基数，从确定的被告交房的合理期限2014年10月1日为起算点，计算到本案法庭辩论终结前即2020年9月28日，被告应给原告承担违约金84593.9元（153390×0.092÷365×2188=84593.9元），既可达到惩戒毁约方也可以达到弥补原告损失的作用。被告辩解不同意解除合同、不予退还房款的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条(三)、(四)项、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、解除原告马某、王某与被告甘肃国融房地产开发有限公司临泽县分公司签订的商品房买卖合同；二、被告甘肃国融房地产开发有限公司临泽县分公司返还原告马某、王某购房款153390元；三、被告甘肃国融房地产开发有限公司临泽县分公司给原告马某、王某偿付逾期违约金84593.9元。以上判决二、三项合计237983.9元，限被告甘肃国融房地产开发有限公司临泽县分公司于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5059元，减半收取2529.5元，由被告甘肃国融房地产开发有限公司临泽县分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮二〇二〇年九月二十八日书记员 李雅娜附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。注：申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。第5页