北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67104号原告：王晶，女，1985年3月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李标田，北京华标律师事务所律师。被告：张青，女，1963年6月16日出生，汉族，住北京市。原告王晶（以下简称原告）与被告张青（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李标田，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行涉案房屋全部户口迁出义务；2．判令被告承担违约金66万元；3．判令被告赔偿原告律师费损失1．5万元。事实和理由：2018年11月22日、23日及12月3日，原、被告分别签订了《北京市存量房屋买卖合同》及三份《补充协议》，约定原告购买被告位于北京市朝阳区×号楼×层×门×号房屋（以下简称×号房屋），房屋价款330万元。补充协议就房屋付款方式、交付时间、违约责任等做了具体约定。2018年11月23日的补充协议第七条明确约定，被告应在2019年5月22日之前向房屋所在的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如未完成，承担房屋总价款20%的违约金，并继续履行全部户口的迁出义务。其后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，并且房屋现已办理过户登记手续，但被告迟迟未按合同约定将全部户口迁出。原告多次通过微信方式，并于2019年6月4日向被告发送律师函的方式催告被告尽快履行合同义务，迁出全部户口，虽经原告多次催要，被告仍拒不履行。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，协议合法有效，双方均应当按照约定履行义务。现被告拒不履行合同约定的行为严重违反了合同约定，违反诚实信用原则，构成违约，依法应当承担违约责任。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，往判如所请。被告辩称：我没有地方迁户口，对于原告主张的违约金和律师费我不同意支付，我在原告那里有20万元的押金，我认为应该在押金里扣，具体扣多少我说不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：2018年11月22日，原告（作为乙方、买受人）与被告（作为甲方、出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定：甲方所售房屋为×号房屋，建筑面积48．52平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为×典当行（北京）有限责任公司，抵押金额为240万元，甲方应于2018年12月31日之前办理抵押注销手续。该房屋已经出租。该房屋成交总价为330万元，其中房屋主体价格为280万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为50万元，乙方应于本合同签订当日性甲方支付定金30万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为180万元，甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于面签当天，乙方向甲方支付98万元，资金通过资金存管方式划转。第二次，于面签当天，乙方向甲方支付2万元，资金通过资金存管方式划转。第三次，于户口迁出当日，乙方向甲方支付20万元，资金通过自行交接方式划转。甲方应当在收到全部房款5个工作日内（不包含户口及物业保证金）将该房屋交付给乙方。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年11月23日，原告（作为乙方）、被告（作为甲方）与北京×房地产经纪有限公司（作为丙方，以下简称×公司）签订《补充协议》，约定：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款5万元，在网签后自行支付甲方购房款25万元。经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年5月22日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款20%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。2018年12月3日，原告（作为乙方）、被告（作为甲方）与×公司（作为丙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方一致同意重新约定房款交付，现乙方拟贷款金额为150万元，乙方分五次向甲方支付除拟贷款额外的所有成交总价款。第一次：在签订合同当时，乙方交付甲方定金5万元，资金通过自行交接方式划转。第二次：于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付定金25万元，资金通过自行交接方式划转。第三次：于面签后3个工作日内乙方向甲方支付128万元，资金通过资金存管方式划转。第四次：于面签后3个工作日内，乙方向甲方支付2万元，资金通过资金存管方式划转。第五次：于户口迁出当日，乙方向甲方支付20万元，资金通过自行交接方式划转。被告称×号房屋系其夫妻共同财产，其配偶同意售房并出具了相关文件，原告予以认可。被告称房屋不涉他人利益。2018年11月22日，原告向被告汇款5万元；2018年12月3日，原告支付130万元至资金托管账户；2018年12月25日，原告向被告汇款20万元、5万元；2019年1月25日，原告向被告汇款1．5万元。双方称还通过贷款形式支付被告房款，现原告已共计支付被告购房款310万元，现余20万元款项未付。2019年1月8日，×号房屋登记至原告名下。双方称被告已将房屋交付给原告，但交付时间不清。经询，被告称其户口未在×号房屋，其儿媳张某、孙子丁某1、丁某2之户口在×号房屋。被告另称其上家的朋友户口亦在×号房屋内，具体户口数及姓名均不清。原告称经其至派出所询问，×号房屋仍有户口，但具体不清。被告称其家庭无其他房屋，当初因为没有钱所以卖的房，现其无法将×号房屋内的户口迁出。原告提交微信聊天记录，称系其与被告之子之间的微信聊天记录，证明原告向被告催告履行迁户口事宜。被告称对证据并不清楚。原告提交《律师函》及快递单，证明其向被告催促迁出户口，被告认可收到该《律师函》。原告未提交委托代理协议及发票。就剩余未付房款，双方同意另行解决。另询，被告称双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行己方义务。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告应于2019年5月22日之前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因其自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款20%的违约金。现合同中约定的户口迁出期限已经届满，被告至今未能将×号房屋内的全部户口迁出，被告签署协议负担户口迁出义务并就此约定违约责任，应遵循契约信守原则，就此承担相应后果。现原告要求被告承担违约责任具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。被告认为违约金标准过高，原告未能举证证明其因此遭受的实际损失，故本院对于违约金数额予以调整，并兼顾合同约定、合同履行情况及当事人过错程度等因素酌情判处。另，原告要求×号房屋内全部户口迁出，该诉求并非人民法院处理民事纠纷的受案范围，故本院不予处理，但被告仍应采取必要措施及时将户口迁出涉案房屋。关于原告主张的律师费，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张青于本判决生效后七日内支付原告王晶违约金二十万元；二、驳回原告王晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元，由原告王晶负担150元（已交纳），由被告张青负担10400元（原告王晶已交纳，被告张青于本判决生效后七日内支付给原告王晶）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  韩 龙二〇二〇年九月四日法官助理  徐川涵书 记 员  白婉蓉