四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1681民初1194号 原告：陈希汉，男，汉族，1943年8月27日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：谢万玲，四川明致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈朝斌，四川明致律师事务所律师。 被告：道隧集团工程有限公司，住所地：四川省华蓥市道隧路**。 法定代表人：米国宗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳长顺，男，该公司员工。 原告陈希汉与被告道隧集团工程有限公司（以下简称道隧集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈希汉及其委托诉讼代理人谢万玲、被告道隧集团的委托诉讼代理人阳长顺到庭参加诉讼。原告陈希汉的委托诉讼代理人沈朝斌经通知，被告道隧集团的法定代表人米国宗经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈希汉向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方签订的《房屋销售合同》有效，依法判令被告道隧集团立即为原告办理位于四川省华蓥市房屋不动产权属证书；二、判令被告承担迟延办理不动产权属证书违约责任，向原告支付违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截止起诉日为：16661.95×6%×8.5＝8497.6元）；三、判令被告退还原告水管上户费2260元。事实及理由：2003年8月8日，原、被告签订《房屋销售合同》，约定：被告道隧集团同意将位于四川省华蓥市房屋（建筑面积106.85平方米）以410元／㎡、总额为47113.10元的价格销售给原告陈希汉，并按照原告陈希汉在被告道隧集团的工作工龄向原告陈希汉补贴集资建房补贴23556.55元、工龄补贴6894.60元，共计30451.15元，原告陈希汉实际向被告道隧集团支付购房金额16661.95元；签定合同时原告陈希汉向被告道隧集团支付定金4000元，2003年11月1日前支付12661.95元；办理房产证、土地使用证以及公证手续等税费以实际发生为准，由原、被告双方各承担50%，交清房款后两年整由原告陈希汉协助被告道隧集团办理房屋产权证、土地使用权证，被告道隧集团将合同标的物的房屋产权证、土地使用权证交与原告陈希汉。同时还约定了其他相关事宜。合同签订后，原告陈希汉于2003年8月30日向道隧集团交付房屋集资款4000元、于同年年11月3日分别交付6000元、6661.95元，共计16661.95元。被告道隧集团又于2014年2月26日要求原告陈希汉补交自来水上户费2260元。至今房地权证仍未办理，原告陈希汉为维护自身的合法权益，依法提起诉讼。 被告道隧集团辩称，同意为原告陈希汉办理产权证书，但是陈希汉要求支付违约金的计算时间与标准没有法律依据。陈希汉要求其返还水表上户费不成立，其是代收行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告道隧集团的前身为四川省华蓥山隧道工程公司，于1998年变更为四川隧道集团工程有限公司，于2002年6月12日更名为道隧集团。 2003年8月8日，原告陈希汉（买方）与被告道隧集团（卖方）签订《房屋销售合同》,约定：被告道隧集团将位于四川省华蓥市房屋（建筑面积106.85平方米）以410元／㎡、总额为47113.10元的价格出售给原告陈希汉，并按照原告陈希汉在被告道隧集团的工作工龄向原告陈希汉补贴集资建房补贴23556.55元、工龄补贴6894.60元，共计30451.15元，原告陈希汉实际应向被告道隧集团支付购房款16661.95元；支付时间为合同签定时原告陈希汉向被告道隧集团支付定金4000元，2003年11月1日前支付12661.95元；交清房款后两年整由原告陈希汉协助被告道隧集团办理房屋产权证、土地使用权证，被告道隧集团将合同标的物的房屋产权证、土地使用权证交与原告陈希汉。同时还约定了其他相关事宜。 合同签订后，原告陈希汉于2003年8月30日向道隧集团交付房屋集资款4000元、于同年年11月3日分别交付6000元、6661.95元，共计16661.95元，即全部房款。 2014年2月26日，双方签订《补充协议》，约定陈希汉在本协议签订后三日内付清水管上户费2260元，陈希汉在付清水管上户费后，道隧集团五年内为其办理产权证书，办证的的费用，由原、被告双方各承担50%，同日，原告陈希汉向道隧集团支付水管上户费2260元。至今被告道隧集团仍未为陈希汉办理产权证书。 广安市中级人民法院（2019）川16民终1817号民事判决书查明：华蓥市自然资源和林业局以华自然资林函[2019]346号《关于张长林购买道遂集团公司房产办证有关情况的回函》回复：道遂公司位于迎宾路宗地（即案涉土地）的土地使用权类型为出让，之前由于超用地面积，现已责令其退出用地红线范围内，原超面积问题已经解决，能够进行不动产房地一体数据关联，但该项目还未进行规划、用地验收，涉嫌超容积率，需依法补交土地出让金；若道隧公司全力配合，及时完成规划、用地验收，对超容积率的面积，按规定补交土地出让金，再申请办理不动产分户转移登记，则张长林购买的该房屋能够办理不动产产权手续。陈希汉购买的案涉房屋与张长林购买的房屋属同一楼栋的不同楼层。 本院认为，原告陈希汉与被告道隧集团签订的《房屋销售合同》及《补充协议》系其双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律禁止性规定，因此该合同合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应当按照合同内容履行各自义务。 因陈希汉购买的案涉房屋与张长林购买的房屋属同一楼栋的不同楼层，故华蓥市自然资源和林业局《关于张长林购买道遂集团公司房产办证有关情况的回函》也适用于案涉房屋，该回函已明确回复只要道隧公司全力配合相关部门及时完成规划、用地验收，对于超容积率的面积，按规定补交土地出让金，再申请办理不动产分户转移登记，则案涉房屋就能够办理不动产产权手续。因此道隧公司应当积极履行合同约定的办证义务，故陈希汉要求被告道隧集团为其办理产权证书的诉请，理由及事实充分，予以支持。 因道隧公司自身原因至今未为陈希汉办证，其应当承担迟延办证的违约责任，虽然《房屋销售合同》约定道隧集团应在陈希汉交清房款（2003年11月3日）两年内，即2005年11月2日前为陈希汉办理房屋产权证及土地使用证，但在2014年2月26日双方达成《补充协议》时，又约定办理产权证书的时间为缴清水管上户费后（2014年2月26日）五年内，即2019年2月25日前，本院认为双方在《补充协议》中已对原合同约定的办证时间进行了变更，因此本院认定办证时间为2019年2月25日前，违约时间起算点应为2019年2月26日，对原告陈希汉要求自2005年11月3日起支付违约金的主张超出部分不予支持。但是原、被告在签订《房屋销售合同》时，仅约定了迟延交款及逾期交房的违约责任而未约定迟延办证的违约责任，而被告道隧集团不是房地产开发企业，其迟延办证的违约责任不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》迟延办证违约责任的有关规定。因此，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，判令被告道隧集团以16661.95元为基数，从2019年2月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款基准年利率的1.1倍计算，自2019年8月20日起至产权证书办理完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍向原告陈希汉支付迟延办证违约金。 对于原告陈希汉诉请要求被告道隧集团退还水管上户费2260元的主张，因原、被告双方在签订《房屋销售合同》时，对原告陈希汉在向被告道隧集团购买房屋后的供水问题未作出约定，而原告陈希汉接受华蓥市地方供水企业向其供水，理应向华蓥市地方供水企业缴纳水管上户费。原告陈希汉在获得华蓥市地方供水企业的供水后，被告道隧集团于2014年2月26日向其收取水管上户费2260元也仅是一种代收行为，且原告陈希汉也未向本院提供证据证明其已直接向华蓥市地方供水企业缴纳了水管上户费2260元，因此，其主张要求被告道隧集团退还水管上户费2260元，理由不充分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第三款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，的规定，判决如下： 一、原告陈希汉与被告道隧集团工程有限公司于2003年8月8日签订的《房屋销售合同》有效； 二、被告道隧集团工程有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告陈希汉办理四川省华蓥市房屋不动产权属证书（办证费用由原告陈希汉、被告道隧集团工程有限公司各承担50％）； 三、被告道隧集团工程有限公司于本判决生效之日起十日内以16661.95元为基数，从2019年2月26日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款基准年利率的1.1倍、自2019年8月20日起至产权证书办理完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍向原告张长林计付迟延办证违约金。 四、驳回原告陈希汉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费489元，由原告陈希汉负担89元，由被告道隧集团工程有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 苟建华 二〇二〇年九月十七日 法官助理 高芷瑶 书 记 员 刘白乐