山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5125号上诉人（原审被告）：胡文娟，女，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：山西第一物业服务有限公司，住所地太原市万柏林区长风西大街**万国城小区**楼地下室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：武强强，男，该公司职员，住太原市。原审被告：胡文渊，男，汉族，住太原市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：胡文娟（胡文渊的姐姐），女，汉族，住太原市。上诉人胡文娟与被上诉人山西第一物业服务有限公司、原审被告胡文渊因物业服务合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡文娟上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判上诉人不承担物业费支付义务，或依法发回重审。2、两审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人在涉案地产购买多套住房，通过一审庭审查明的情况，被上诉人存在因开发企业承诺而免收物业费的情形。上诉人在购房时，开发企业也承诺购买二套房时，第二套房减免5年物业服务费，且上诉人入住时间是在2016年，截止2020年起诉前，实际被上诉人从未向上诉人主张过物业费，足以证明，被上诉人对开发企业承诺减免上诉人物业费用是明知的。上诉人一审时因距离购房时间过长，被上诉人突然主张物业费，上诉人随即要求开发企业进行说明，因开发企业人事变动，虽口头承诺确有其事，但无法及时给出书面证明。上诉人认为，一审法院虽因上诉人未提供证据证明存在减免物业费的事实而未支持上诉人的抗辩理由，但开发企业承诺老带新减免物业费及被上诉人实际存在因开发企业承诺而减免物业费的情形是现实存在的，被上诉人对该部分事实也是认可的。上诉人认为，为避免被上诉人因不诚信行为而获利，望二审法院给予上诉人补充提交新证据的机会，确实查明事实，依法判决。二、一审判决法律适用错误。1、根据被上诉人提供的物业服务合同中的约定，如涉案房屋存在出租情况的，应当由承租人作为缴纳物业费的主体，业主承担连带责任，一审判决未查明实际支付义务人，认定上诉人作为合同相对方，判决上诉人承担物业服务费，遗漏重要当事人，法律适用错误。2、根据物业服务合同之约定，如存在欠缴物业费之情形，被上诉人有权停止物业服务，因被上诉人自己未及时向涉案房屋承租人主张物业费，也未及时停止物业服务，该部分的损失应当由被上诉人自己承担。3、被上诉人虽与上诉人签订了物业服务合同，但一审被上诉人并未举证证明其在主张被上诉人支付物业费的期间内，实际提供了物业服务，一审法院在被上诉人未提供证据的情况下认定其向上诉人提供了物业服务，法律适用错误。综上，一审判决事实不清，法律适用错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人山西第一物业服务有限公司辩称，一、对于上诉人所称的开发企业减免五年的物业费，被上诉人不予认可，上诉人没有任何的证据可以证明开发商给他减免五年的物业费，这种情况下，开发商如果承诺减免，会给业主一个减免凭证，物业会跟业主跟开发商进行核实，核实确定属实我们就会给他减免。但是因为被上诉人没有相关的证据，所以被上诉人无法认可。关于被上诉人所称的被上诉人从未向上诉人主张物业费也不是事实，被上诉人工作人员分别于2015年3月11日、2018年1月3日向上诉人的房屋进行过张贴过缴费通知单，该份证据虽然是复印件，但是足以可以证明向上诉人主张过，而且被上诉人已经于2019年通过北京市法度律师事务所向上诉人发过律师函。二、关于上诉人所称的法律适用错误，被上诉人认为一审法院适用法律正确，证据确实充分，根据《物业管理条例》第41条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。《物业服务收费管理办法》第15条第二项，业主与物业服务物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或者物业服务资金的，从其约定同时业主负连带交纳责任，这是法律规定。同时因为合同的约定根据双方签订的物业服务合同第六条第二项2.7条的约定，如业主将房屋出租，业主应当保证租户按期缴纳第二款第四项提起的相关费用，也是物业费、能源费、各种费用，发生欠费的由业主承担连带责任。从以上法律规定和合同约定都可以看出，业主与物业服务、物业使用人也就是承租人对物业费承担连带责任。物业服务企业可以选择任意一方要求缴纳，所以物业服务企业没有违背法律违背双方签订的合同的约定。三、物业服务具有基础性、整体性、持续性质，物业服务无法停止，上诉人认为可以停止物业服务，是不符合法律也不符合事实的。四、被上诉人于2011年与万国小区签订了前期物业服务合同，至今一直在为万国城小区进行服务。2018年万国的小区被评为物业服务示范小区，2017年至2019年更是三年被评为优秀物业服务企业，足以证明上诉人的物业服务的品质受到业主、社会、政府认可的。综上，上诉人辩解和请求不符合事实和法律依据，请求法院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决。山西第一物业服务有限公司在一审的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费共计20861.4元；2、请求判令被告向原告支付能源费29336.37元（物业服务费、能源费从2016年11月15日至2019年12月31日），以上合计50197.77元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。一审查明，被告胡文娟购买了太原市万柏林区长风西大街16号万国城小区12号楼2单元2903室房屋，建筑面积175m2，于2016年7月9日办理了房屋交付手续。2016年7月9日，原告与二被告签订了《太原万国城MOMA前期物业服务合同》，约定原告按照不得低于基本等级规范要求向太原万国城小区提供物业服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费、能源费及代收代缴的各种费用（包括电费、水费等），物业服务期限自2015年11月15日至业主委员会与物业公司签订新的《物业服务合同》止；本物业区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为3.2元/平方米/月，能源费高层公寓为54元/平方米/年；办理入住手续时一次性预缴一年的物业服务费用，此后按一年交纳，具体时间为每付费周期结束前90日须缴纳下一付费周期物业服务费用及能源费用。合同签订后，被告向原告缴纳了2016年7月9日至2016年11月14日的物业费、能源费。关于欠费期间及欠费数额，原告主张欠费期间为2016年11月15日至2019年12月31日，尚欠物业服务费、能源费合计50197.77元，被告认为购房时减免了相关费用，故不应当缴纳物业费、能源费。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与二被告就涉案房屋签订了《太原万国城MOMA前期物业服务合同》，然而被告胡文渊并非涉案房屋的所有权人，庭审中被告胡文娟解释因当时购买房屋数量较多，致使被告胡文渊在涉案物业服务合同上错签了字，且无证据表明被告胡文渊为涉案房屋的使用人，故原告实质上是与被告胡文娟之间形成的物业服务合同关系，并不包括被告胡文渊。原告为被告胡文娟提供了物业服务，则被告理应按照双方的合同约定交纳相应的物业服务费。关于原告部分诉讼请求是否超过诉讼时效，物业服务合同属于继续性合同，物业管理费属于定期给付债务，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但是有可分性，均为独立债务，涉案合同约定的物业服务费的支付时间为按年交纳，具体时间为每付费周期结束前90日需交纳下一付费周期物业服务费用，故诉讼时效应从每一起债务履行期限届满之时分别单独计算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一项“当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”、第二项“当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的”之规定，原告认为其通过发送律师函和房门张贴缴费通知单的方式，但原告仅举证律师函和照片，不能产生诉讼时效中断的效力，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据涉案物业服务合同的约定，除了入住时预付一年费用外，被告此后应于每年7月8日前缴纳下一年度的费用，本案中被告已缴纳了2016年7月9日至2016年11月14日期间的费用，原告主张的2016年11月15日至2017年7月8日期间相关费用的缴费日期为被告入住时间即2016年7月9日，至原告起诉时（2020年6月12日）已超过三年诉讼时效期间，因此对原告主张的2016年11月15日至2017年7月8日期间的物业服务费、能源费的诉讼请求，不受法律保护，本院不予支持。被告辩称购房时地产公司承诺免除被告五年的物业费，原告对此并不认可，且被告并未提交证据予以证明，因此被告应承担举证不能的不利后果。综上所述，被告应向原告缴纳自2017年7月9日至2019年12月31日期间的物业服务费16625.08元、能源费23379.04元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡文娟于本判决生效之日起十五日内向原告山西第一物业服务有限公司支付自2017年7月9日至2019年12月31日的物业服务费16625.08元，自2017年7月9日至2019年12月31日的能源费23379.04元，两项合计40004.12元；二、驳回原告山西第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人胡文娟、胡文渊与被上诉人山西第一物业服务有限公司签订的《太原万国城MOMA前期物业服务合同》合法有效，上诉人应支付拖欠的物业费用。上诉人称开发企业承诺减免物业费，但未提供相应的证据，其上诉请求不予支持。上诉人主张原判遗漏当事人，涉案房屋出租，应当由承租人作为缴纳物业费的主体，业主承担连带责任的理由不能成立。上诉人作为合同相对方，应承担物业服务费，在承担后可向承租人主张。物业服务是面向全体业主的，上诉人主张业主欠缴物业费，被上诉人有权停止物业服务，损失应当由被上诉人承担的理由不能成立。原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1054元，由上诉人胡文娟负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二O二O年九月二十八日书记员 赵梓余