黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初63号原告（反诉被告）：曹运，女，1993年7月15日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：李锐，男，1985年2月15日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告（反诉原告）：王矢，女，1989年3月2日生，回族，住哈尔滨市南岗区。委托代理人：刘广宏，黑龙江宏珲律师事务所律师。被告：王杨，女，1991年3月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告（反诉被告）曹运与被告（反诉原告）王矢、被告王杨合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曹运及委托代理人李锐，被告（反诉原告）王矢委托代理人刘广宏、被告王杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：一、判决二被告承担租赁房屋2019年至2020年供暖费用13443元；二、判决二被告无偿延长原告租赁期至2020年11月30日并到期后解除双方租赁合同；三、判决二被告承担不履行维修供暖设施导致原告直接经济损失46557元；共计60000元。事实与理由：原告于2019年7月9日与被告王杨签订房屋租赁合同，被告王杨代被告王矢将位于南岗区长江路xx号金源花园x栋xx层x号门市租赁给原告，租赁自2019年8月25日至2022年8月25日，原告依照合同约定将第一年租金30万元及押金2万元支付给被告王杨，合同约定管辖法院为房产所在地法院。2019年10月供暖开始后，租赁房屋室温低于供暖标准18度标准甚至低于10度，由于原告经营儿童摄影行业，室温过低严重影响原告经营活动。原告遂与被告进行沟通未果，经供暖公司初步排查，造成室温过低的原因系该房屋供暖管道缺陷导致，原告遂要求被告对于供暖管道进行维修，由于供暖进行供水导致客观不具备维修条件，被告要求原告承担供暖费用。因室温过低，原告购置天然气取暖炉等设备，并在日常打开空调以保证正常经营造成额外经济损失。被告（反诉原告）王矢辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同合》合法有效，被答辩人主张由答辩人承担2019年-2020年的供热费没有依据，被答辩人应当承担供热费一半13443元（供热费全额26,886.7元）。双方于2019年7月9日签订南岗区长江路x号金源花园xx栋x至x层房屋租赁合同，合同第四条第2项约定：“双方共同承担租赁房产的供暖费、物业费，双方各自承担一半，水、电费由被答辩人承担，”《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。答辩人按合同约定将租赁房屋交付给被答辩人，被答辩人已实际使用房屋并享受供热，应按租赁合同约定的义务承担租赁房屋2019年至2020年度供热费一半13,443元，但被答辩人至今未履行合同约定的义务承担供热费一半，其行为已构成违约。二、被答辩人诉求延长租期无法律依据和事实依据；提出的解除《房屋租赁合同》既无约定也无法定，其行为构成违约，答辩人同意解除合同，解除日应为2020年8月25日。《房屋租赁合同》第二条约定：“租赁期限为三年，既2019年8月25日至2022年8月25日止。”根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百三十三条：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;(二)租赁房屋权属有争议的;(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，被答辩人提出解除合同既不符合法律规定，也违反合同约定，其行为构成违约。被答辩人已提起诉讼，答辩人同意解除合同，解除日应为2020年8月25日。三、被答辩人要求经济损失，诉称事实与客观情况不符，无事实及法律依据。1.答辩人按合同约定履行了合同义务将租赁房屋交给被答辩人，被答辩人一直在使用租赁房屋，答辩人没有违约行为也无任何过错，被答辩人向答辩人索要的经济损失，既无事实依据也无法律依据，是没有任何依据的无理要求。2.被答辩人无证据证明室内温度过低。该租赁房屋1-3层由被答辩人承租，我方自用4-5层，该房屋以往供暖期都是正常的，我方自用的4-5层供暖是正常的，《黑龙江省城市供热条例》未规定非居民用户室内温度的供暖标准，双方也未在租赁合同中约定答辩人保证租赁房屋的温度标准，答辩人不是供热单位，供暖温度非答辩人所能控制，且现行的法律法规没有明确规定非居民用户室内温度的供暖标准，被答辩人把供暖一事强行归责给答辩人于法无据，被答辩人所诉只是一面之词，没有任何具有法律效力的证据证明其主张。3.因供暖出现问题应由供热公司负责，《黑龙江省城市供热条例》明确了热是具有不可选择性的公用服务性特殊商品，该租赁房屋的供暖是由哈尔滨哈投投资股份有限公司供热公司（以下简称供热公司）负责统一集中供热，供暖设施需要维修也应由供暖维修专业人员来维修，答辩人不是供热单位，也不是供暖维修专业人员，与供热有关之事不取决于房屋所有权人，而取决于供热公司，遂被答辩人所诉被告主体是错误的，被告应为供热公司。四、被答辩人未经答辩人和供热单位同意，对供暖设施进行的改动，存在违法行为，也构成对房屋所有权人权利的侵害，应自行承担一切责任，答辩人已经提出书面反诉。《黑龙江省城市供热条例》第三十八条“未经供热单位同意，用户不得有下列行为：（二）改动供热设施，影响供热质量；”被答辩人对租赁房屋进行装修时，在未经供热公司和答辩人同意的情况下，雇佣非专业人员对供暖设施（暖气和管线）进行了改动，其行为违反了条例的规定同时也侵害了答辩人的权利，《黑龙江省城市供热条例》第六十条明确规定“用户违反本条例规定的，由供热主管部门给予处罚”，如供热主管部门给予处罚，被答辩人对此应承担法律责任，被答辩人因私改供暖设施，造成暖气温度出现问题，则不属于出租人维修的范围，遂要求我方维修供暖设施属无理要求，更无法律依据，被答辩人对其自身过错行为导致的后果应自行承担一切责任，其自身过错造成的后果与我方无关。五、被告王杨作为答辩人的代理人，不应承担任何责任。答辩人为南岗区长江路**金源花园****门市的所有权人，授权委托王杨对该房屋进行出租及管理。根据《合同法》第九条第二款“当事人依法可以委托代理人订立合同。”《民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百六十三条第二款“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。”的规定，答辩人与王杨于2017年11月1日签订了《授权委托书》，委托期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止，并明确了委托权限，答辩人与王杨的授权委托符合法律规定，王杨在委托权限内行使房屋租赁及管理事宜时并无过错，被答辩人列王杨为被告是错误的，王杨不应承担任何责任。综上，依法成立合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当履行合同约定的义务。答辩人将租赁房屋交付给被答辩人，被答辩人一直使用该房屋，被答辩人所诉非答辩人原因所致，而其自身行为既违反了法律规定，也违反了《房屋租赁合同》的约定，被答辩人把自身过错导致的后果及应承担的责任都强加给答辩人承担，既无法律依据又违背客观事实，被答辩人应对自己的行为自行承担一切责任。为了维护答辩人的合法权益，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉人与被反诉人于2019年7月9日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋位置为南岗区长江路xxx号金源花园xx栋x号xxx层，租赁期限为三年，既2019年8月25日至2022年8月25日止。双方共同承担租赁房产的供暖费、物业费，双方各自承担一半，水、电费由被反诉人曹运承担。反诉人按合同约定将租赁房屋交付给被反诉人。租赁合同履行期间，被反诉人违约，其应承担的供暖费一半13443元（供暖费全额26886.7元），物业费的一半3136元（每年9410元），至今未给付反诉人。被反诉人已经起诉并要求解除合同，双方签订的《房屋租赁合同》解除日期应为2020年8月25日，解除合同之日被反诉人应当结清《房屋租赁合同》约定的由其承担的水费、电费。同时，被反诉人对房屋进行装修时未经反诉人同意，雇佣非专业人员对暖气和管线供暖设施进行了改动，被反诉人应请专业供暖维修人员对租赁房屋暖气及管线供暖设施恢复原状，恢复原状所涉及所有费用全部由被反诉人承担。为了维护反诉人王矢的合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院依法支持反诉人的诉讼请求，以保护反诉人的合法权益不受侵犯。反诉请求：一、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》，解除日期为2020年8月25日，腾退房屋时应通知反诉人到场，并返还房屋钥匙等物品；二、判令被反诉人给付租赁房屋2019年至2020年度供暖费用13443元，物业费3136元；供暖费以13443元为基数从2019年12月27日起暂至2020年5月6日按年利率6%计算，给付资金占用期间的利息289元；三、判令被反诉人对租赁房屋暖气及管线的供暖设施请专业供暖维修人员恢复原状，恢复原状所涉及所有费用由被反诉人承担；四、判令被反诉人解除合同之日结清《房屋租赁合同》约定的由被反诉人承担的水费、电费；五、诉讼费用由被反诉人承担。被告王杨辩称一、答辩人的被告主体身份不适格，答辩人不是房屋的所有权人，不是真正的房屋出租人，答辩人是王矢的代理人，答辩人不应为被告。根据《合同法》第九条第二款“当事人依法可以委托代理人订立合同。”《民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百六十三条第二款“委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。”的规定。1.王矢与答辩人于2017年11月1日签订了《授权委托书》，委托期限为5年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止。委托权限：1.代为签订出租房屋租赁合同；2.代为收取房屋租金；3.房屋的相关设施设备的维护与管理；4.法律法规规定由房屋产权方负责管理的其他事项。王矢是租赁房屋的所有权人，有权将自己名下个人所有的房产（哈尔滨市××花园××号门市）委托答辩人进行出租及管理，委托事宜未违反法律相关规定，答辩人与王矢形成了合法委托关系。2.答辩人受王矢委托行使南岗区长江路xx号金源花园xx栋xx号门市的房屋租赁及管理事宜，答辩人在房屋租赁及管理的过程中未违反相关的法律规定，在委托权限内实施的房屋租赁及管理时无过错，被答辩人列答辩人为被告是错误的。3.答辩人是在委托代理权限内实施民事法律行为，委托人对答辩人的代理行为承担民事责任，遂答辩人不应为被告，应驳回曹运对答辩人的诉讼请求。二、其他答辩意见同王矢答辩意见一致。原告（反诉被告）答辩意见一、关于反诉人要求解除房屋租赁合同，腾退房屋的反诉请求，答辩人于2019年7月9日与本诉被告王杨签署房屋租赁合同，租期三年，即2019年8月25日至2020年8月25日止，答辩人如约支付第一年房屋租金30万元及押金2万元，履行了承租人的主要义务，反诉人要求解除合同，腾退房屋的反诉请求无事实及法律依据。二、关于反诉人要求答辩人承担供热费及物业费、相应利息的反诉请求。答辩人与反诉人签订的房屋租赁合同第四条第二款约定，供暖费双方各自承担一半。根据黑龙江省城市供热条例和哈尔滨市城市供热办法规定，用户应于每年12月31日前预交全额热费，2019年度供暖开始后答辩人多次与反诉人沟通要求其帮助解决供暖达标问题，但由于反诉人怠慢履行维修和协助的义务，根据合同法第六十六条规定，答辩人享有同时履行抗辩权，即反诉人在未履行维修义务前，有权拒绝履行承担一半供暖费的义务，反诉人违约再先，应当承担违约责任。答辩人与反诉人因供热问题发生纠纷后，反诉人未经答辩人同意单方通知供热费将从答辩人2万元房屋押金中扣除，反诉人要求答辩人承担相应利息和反诉请求不成立。三、关于反诉人要求房屋供热管线恢复原状的反诉请求，答辩人与反诉人委托人王杨签订租赁合同后，在对方同意的前提下对房屋进行装修，因答辩人从事儿童摄影，原有暖气片的样式、颜色与布景无法融合，影响摄影用途，出于摄影布景需要，答辩人在未改变管线结构影响供热的前提下，换装比原有暖气片更好更昂贵的暖气片组。反诉人委托人王杨亦在装修期间多次到达现场，未对换装暖气片提出任何异议，以对换装暖气片事实形成默认。其次，答辩人作为承租人，在承租期间对租赁物享有占有、使用的权利，答辩人在未改变和破坏供热结构，且双方合同对装修的换暖气片没有特别约定的前提下，换装暖气片符合法律规定及合同约定。再次，反诉人主张答辩人对管线供暖设施进行改动，破坏原供暖结构无证据支持。按照谁主张谁举证的举证责任，反诉人亦没向法庭提供相应证据。综上，答辩人对反诉人的反诉请求不予认可，没有相关的事实和法律依据，请求贵院依法驳回反诉人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交证据，原告为证明其诉讼请一、求向法院提交的证据及被告的质证意见如下：证据一、照片12张。其中11张证据来源于原告自行拍摄于租赁房屋内室温，1张为供热公司测量温度时原告拍摄。证明租赁房屋内的温度低于标准温度。被告（反诉原告）王矢对证据一真实性、合法性、关联性及证明问题均有异议。1.该测量是原告单方自行测量的温度，双方未在合同中约定租赁房屋的温度标准。2.黑龙江供热条例未规定非居民用户的温度标准，其自行测量的温度也不符合法律规定，其测量结果不具有真实性，合法性，不具有法律效力，应不予采信。3.该租赁房屋供暖是由哈投供热公司统一供热，温度的高低取决于供热公司，而不是房屋所有权人，房屋所有权人也无法控制房屋的供暖温度，原告因供暖一事诉我方为被告，主体错误，应驳回其诉讼请求。4.原告曾向12345反映供暖问题，供热公司工作人员的处理过程及结果告知因用户私改供暖造成暖气温度低，后原告表示自行撤单，从而说明原告自认对供暖设施进行了改动，对私改供暖设施的行为造成的后果愿自行承担责任，其行为也在浪费政府行政资源。对供热公司测量温度的照片质证意见为该照片未体现供热公司工作人员在现场，无法证明与供热公司工作人员共同拍摄，且我方不知情，对该证据不予采信。被告王杨对证据一同被告王矢。证据二、照片九张。其中三张照片的证据来源于原告在未对租赁房屋进行装修时拍摄，六张照片是原告装修后拍摄。证明同位置未曾进行暖气管的更改，只更改了暖气样式，为保证房屋装修后房屋更美观，也未增加暖气数量。原告并未破坏租赁前一楼大厅的地砖铺设，也更未破坏地砖下方的水暖管道。被告（反诉原告）王矢对证据二证明问题有异议。该组证据避重就轻没有全面地反映租赁房屋暖气的具体情况，恰好说明原告对供暖设施进行了改动，违反了供暖条例的规定，也侵犯了房屋所有权人的权利，暖气温度热与不热非被告方过错，原告应自行承担一切法律责任。被告王杨对证据二真实性有异议，暖气的位置进行了改动，一楼进楼左手边及右手边的两组暖气以前是立柱式的暖气，现在改动成横式，且位置也改变了，原告改动暖气后，进水口、出水口也会进行了改变，且原告对暖气片进行了加组。且一楼的现状照片中的暖气在楼梯口，正常应该在右侧墙的中间，二楼及三楼的照片中窗户下的两组暖气都改成了陶瓷的暖气，且对暖气进行了加组，现有的二楼、三楼进门处左手边的暖气，原来是在墙体的中间位置，现在是进门处，二楼三楼现有的进门处右墙的暖气在租赁给原告前，此位置没有暖气。改动所有的暖气位置都需要重新改进水口及出水口，且都对管道进行了改变。如果原告不破坏地砖，现有的地板就无法进行铺设。暖气改动位置发生了变化，改动一目了然。证据三、照片四张。证明其中第一张照片在12月28日水管曾因室温过低水管上冻，导致屋内没有自来水，且被告方维修经理根据往年丰富经验进行维修；第二张照片是因租赁房屋停水，在停水期间店内员工外出获取水源；第三张照片因水管冻裂进行维修，且照片右侧有外露主管道，可证明原告并未进行主管道更改。第四张照片可看到地板与地砖缝隙，原告租赁前室内有铺设地砖，原告在装修时未破坏原有地砖，而是在地砖基础上直接铺设地板，并未改动过地下的所有水管道及供暖管道。被告（反诉原告）王矢对证据三该证据未在举证期限内向人民法院体改，原告在举证期限内未提交的证据视为放弃举证权利，对该证据不予质证。被告王杨对证据三该组证据与暖气无关。这个是物业总管线的问题，是由物业用暖灯解决的，且不只有被告的房屋，原因是因旁边韩亚银行放假导致自来水管结冰，没有自来水，是物业的问题，与本案无关。证据四、租赁合同四页及聊天记录一页。证明关于被告反诉原告，未缴纳供暖费用13443元及产生利息289元、产生物业费3136元，在租赁合同第三页第七条备注行列“2019年物业费由甲方交付，所不存在原告未缴纳物业费”，被告于2019年12月20日单方面通知原告供热费从2万元押金内扣除，在未得到原告方允许的情况下自动扣除供热费13443元。原告认为反诉状反诉原告方未缴纳供热费及物业费不成立。被告（反诉原告）王矢对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。双方于2019年7月9日签订租赁合同，租赁期限三年，自2019年8月25日至2020年8月25日，合同中约定双方共同承担租赁房屋供暖费、物业费，各自承担一半，水电费由原告承担，该证据恰好说明原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示。被告按合同约定将租赁房屋交付给原告，原告一直使用该房屋，原告应按合同约定承担2019年至2020年度供热费13443元，对于物业费原告所述2019年物业费由甲方负担，我方在计算物业费时不含2019年物业费，已经按合同约定免除。物业费原告应承担3136元，计算方法是物业费全年为9410元÷12个月×8个月÷2=3136元，所以原告应承担3136元。被告王杨对证据四原告提交的微信聊天记录的质证意见为，被告王杨多次向原告催缴2019年取暖费，原告一直拒绝，所以被告已微信告知原告，但原告还是拒绝缴纳。如果原告同意在押金中扣除，被告也同意。证据五、原告与被告王杨的聊天记录七页。证明聊天记录内表明原告于2019年10月21日起发现室温问题，且询问王杨上一任租户的联系方式，遭到王杨拒绝，原告于2019年10月21日下午想确认暖气曾经是否循环不良，如果有需要告知原告，原告想改一下管道，由此证明于2019年10月21日前原告并未获知室内温度存在问题，更不存在更改管道问题。且证据内表明被告房屋一楼左侧违规安设水泵，促进暖气水硬性循环。且聊天记录表明原告多次与被告沟通无果。原告租赁房屋用于儿童摄影，在室内温度出现问题时原告应履行房屋维修的义务。被告（反诉原告）王矢对证据五均有异议。该组证据比较片面，避重就轻，不能全面地反映原告所述证据前因后果，对该组证据应不予采信。对原告所述被告应履行房屋维修义务，原告对暖气私自进行了改动，造成供热出现问题，不属于出租人对出租房屋维修的范围，要求我方维修供暖设施属无理要求，更无法律依据。供暖出现问题，应由供暖公司负责维修，我方不是维修单位。被告王杨对证据五对于第一页的聊天记录中上一个租户的联系方式被告给过原告，是在原告的影楼被告拿着与上一位租户签订的合同，原告拍摄的照片，上面有上一位租户的联系方式。第二页的聊天记录与第一页毫无关系，是原告当时态度强硬，聊天记录内容与暖气无关，是外墙改造的聊天记录。第四页聊天记录原有的循环泵是被告购买房屋时就有的，没有影响供暖。现有的循环泵是原告私自换的，而且走向和位置都有改变。聊天记录过于片面，前后详细内容、起因原告都没有截图展示，被告有与原告的全部聊天内容，需要时可以举证。证据六、室内装修耗损费用详细清单三十七页、附加工程合同一份及装修项目清单一份。证明原告方因室内供热问题无法继续使用被告该房屋，所产生的附合装修费以及装饰物耗损详细清单，共计耗损205070元，原告方在租赁被告方房屋后进行房屋装饰所产生巨大耗费，原告请求被告赔偿剩余租赁期内装修残值损失，按照计算残值方法，被告应陪绑原告已形成附合装修费用4万元，未形成装修附合费用的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用2万元。被告（反诉原告）王矢对证据六该证据未在举证期限内提交法院；该份证据主张剩余期内装修残值损失超出本案审理范围。原告诉讼请求并没有此项，原告请求因不能履行维修供暖设施导致直接损失，而该份证据主张的是剩余租赁期内的装修残值损失，该份证据与本案无关，应不予采信。被告王杨对证据六同被告王矢的质证意见。证据七、原告与供热公司电话通话录音一份。证明原告与供热公司多次沟通，供热公司全程并未提出原告安装暖气问题，而反映房屋主管道整体需要修缮，因管道狭窄流量不够，导致室温过低，只有进行主管道修缮后才会提升整体温度。且供热公司该工作人员多次抵达现场，了解室内情况，供热公司曾指出不确定上一任租户是如何更改管道的。被告（反诉原告）王矢对证据七该份证据未在举证期限内向人民法院提交证据材料，视为放弃举证材料，不予质证。被告王杨对证据七质证意见同被告王矢。被告（反诉原告）王矢向法院提交的证据及原告（反诉被告）、被告王杨的质证意见如下：证据一、王矢房屋不动产权证书一份。证明：案涉租赁房屋所有权人是王矢，王矢有权委托王杨行使房屋出租及管理相关事宜，王矢有权维护自己的权利。原告（反诉被告）对证据一真实性及证明问题均无异议。被告王杨对证据一真实性及证明问题均无异议。证据二、授权委托书一份。证明：王矢2017年11月1日授权王杨对哈尔滨市南岗区长江路xx号金源花园x栋xx层x号门市行使出租及管理。委托权限为：代为签订出租房屋租赁合同；代为收取房屋租金；房屋的相关设施设备的维护与管理；法律法规规定由房屋产权人负责的其它事项。委托权限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日。王矢授权委托王杨符合法律规定，王杨在委托权限内行使的房屋出租及管理事宜合法有效。原告（反诉被告）对证据二真实性及证明问题均无异议。被告王杨对证据二真实性及证明问题均无异议。证据三、房屋租赁合同一份。本诉证明：2019年7月9日签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，租赁期限为3年，既2019年8月25日至2022年8月25日，原告其提出解除合同的行为构成违约。合同约定原被告双方共同承担租赁房产的供暖费、物业费，双方各自承担一半，水电费由原告方曹运承担。曹运应按合同约定承担2019年-2020年度的供暖费一半13443元。反诉证明《房屋租赁合同》合同约定租赁期限为3年，既2019年8月25日至2022年8月25日，约定双方共同承担租赁房产的供暖费、物业费，双方各自承担一半，水电费由曹运承担。曹运应按合同约定履行义务，其未给付应承担的2019年-2020年度供热费及物业费的行为均构成违约。原告（反诉被告）对证据三因原告与被告方多次沟通供热问题未果，且被告方王杨拒不接受其采纳他方个人房屋问题，也未行使房主义务及责任，而造成的问题不予认可，且根据合同第五条第三项，乙方不得对房屋的主体结构进行损坏，原告方从未进行被告方的房屋主体损坏。被告王杨对证据三无异议。证据四、租赁房屋2019年-2020年度热费交费票据26886.7元。本诉证明：租赁房屋2019年-2020年度热费26886.7元被告方已全额交纳，曹运应承担供热费一半13443元。反诉证明租赁房屋2019年-2020年度热费26886.7元我方已全额交纳，曹运应按合同约定给付我方其应承担的热费一半13443元，物业费全年应交纳9410元，曹运应承担物业费3136元，曹运应给付我方供热费、物业费共计16579元。原告（反诉被告）对证据四被告方已全额交付供热费用，且以微信文字方式通知原告，供热费用已从2万元押金内扣除，且不存在被告方所指的利息产生，在租赁期间内室内温度均在6度至10度之间无法正常经营，从未享受供热待遇。原告方面无法支付供热费用。被告王杨对证据四无异议。证据五、1.供暖设施原状照片一组；2.供暖设施现状照片一组；3.视听资料。本诉证明：原告承租房屋之后，在未经我方和供热公司同意的情况下对供暖设施（暖气和管线）进行了改动，原告的行为构成违约，也违反《黑龙江城市供热条例》的规定，应自行承担一切责任。反诉证明曹运承租房屋后，擅自对供暖设施、暖气和管道进行了改动，其行为违反法律规定，也侵犯了房屋所有权人的权利，曹运应对供暖设施、暖气和管线恢复原状。原告（反诉被告）对证据五被告王杨居住于原告租赁房屋的四至五层，且在装修期间多次抵达现场，并未对原告装修房屋产生任何异议。因被告方多次引导原告个人更改暖气及推托责任与供热公司，造成原告疑惑，遂于12月曾向施工工人及供热工人及王杨本人共同抵达现场，纠清责任，供热公司只告知原告温度过冷时只能用左侧水泵并与原告商议更改主管道狭窄问题，解决供热问题。被告王杨对证据五无异议。证据六、2019年12月2日供热公司工作人员到现场查看供暖情况视听资料及文字整理。本诉证明：2019年12月2日供热公司工作人员到现场查看情况，供热公司工作人员现场查看后，告知租赁房屋以往供热都是没事的，曹运说的供热问题是今年装修之后发生的，原因是供暖设施（暖气和管线）改动造成的，曹运承认对供暖设施（暖气和管线）进行了改动，自愿自行承担责任，曹运也表明了怀疑是施工工人哪块没整好才不热的。反诉证明2019年12月2日供热公司工作人员到现场查看供暖情况，供热公司工作人员查看后，告知曹运暖气出现的问题是曹运对供暖设施（暖气和管线）进行了私自改动所造成的后果，曹运承认对供暖设施（暖气和管线）进行了改动，供热公司工作人员告知曹运对供暖设施（暖气和管线）得恢复原样，暖气的温度会比现在热，曹运说：“要是不行的话，我就重新改了，也表明怀疑是施工工人没整好才不热的”。曹运自认对供暖设施进行了私改，应承担恢复原状的法律责任。原告（反诉被告）对证据六因从始至终都想找到供热问题原因，曾经怀疑是否是个人过失，而在多方求证后找到证明，后续也因供热公司录音，澄清原告责任，因供热主管线至房屋顶层5楼，原告从未上去，且被告多次在过程中把所有责任推卸于供热公司，原告租赁于被告房屋，被告有责任个人与供热公司解决房屋供热问题，而不是要求原告去与供热公司单方面解决问题，且被告没有证据证明历年租赁房屋温度。管道因老化或各种外界不可抗力因素都可出现影响供热问题，被告从未联系任何专业工作人员到现场排查问题而是单纯推卸责任，原告怀疑被告已知室温有问题的情况下出租房屋，属于欺诈行为。被告王杨对证据六无异议。证据七、供热公司用户测温、维修记录单、供热公司工作人员对原告撤单情况视听资料及文字整理。本诉证明：曹运向12345反映室内温度，供热公司工作人员对曹运反映的处理过程及结果：告知用户私改造成暖气温度低，后曹运表示自行撤单。说明原告自认对供暖设施（暖气和管线）进行了改动，对造成的后果自愿承担一切责任。反诉证明曹运向12345反映供暖一事，供热公司工作人处理结果，告知其原因是私改造成暖气温度低，曹运表示自行撤单，曹运撤单行为说明其承认改动了供暖设施，应对供暖设施（暖气和管线）恢复原状。供暖设施原状现状照片、2019年12月2日供热公司工作人员到现场察看供暖情况、视听资料、文字整理及供热公司用户测温、维修记录，供热公司工作人员对原告撤单情况视听资料及文字整理相互印证进一步说明曹运未经供热公司、房屋所有权人同意，自认对供暖设施进行了改动，原告因自身的过错行为造成的后果应自行承担一切法律责任。反诉中供暖设施原状现状照片、2019年12月2日供热公司工作人员到现场察看供暖情况、视听资料、文字整理及供热公司用户测温、维修记录，供热公司工作人员对原告撤单情况视听资料及文字整理相互印证说明曹运自认对供暖设施（暖气和管线）进行了改动，对造成的后果应承担法律责任，对私自改动的供暖设施负有恢复原状的义务，所涉费用应自行承担。原告（反诉被告）对证据七被告方所提供的用户测温维修记录单原告从未收到，也并未有任何人联系过原告，王杨曾多次蛊惑原告询问供热公司，因室温过低的问题造成原告方无法经营心急如焚，拨打12345供热公司抵达解决问题，供热公司抵达后其撤销12345的电话投诉，更在最初发现问题时因原告过于相信被告，且拨打12345的事情都告知王杨，而王杨却在过程中开始录音，让原告方更加疑惑王杨是否已知室温往年过低而造成欺骗。且原告对该份证据提出异议，原告从未拒接或拒签过任何12345的单据或电话。被告王杨向法院提交的证据及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）王矢的质证意见如下：其他证据同王矢，仅提供一份证据即证据一、授权委托书。证明：王矢2017年11月1日授权王杨对南岗区长江路xx号金源花园xx栋x号门市进行出租及管理。委托权限为：代为签订出租房屋租赁合同；代为收取房屋租金；房屋的相关设施设备的维护与管理；法律法规规定由房屋产权人负责的其它事项。委托权限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日。王矢与王杨形成合法有效的委托关系，王杨根据委托人王矢的授权在委托权限内行使房屋租赁相关事宜并无过错，所实施的房屋出租及管理事宜合法有效。原告（反诉被告）对证据一无异议。被告（反诉原告）王矢对证据一无异议。本院对双方证据认定意见：对原告（反诉被告）证据一、二、三、四、五、六、七不予以采信；对被告（反诉原告）证据一、二、三、四、五、六、七予以采信，被告王杨证据一予以采信。根据双方当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下事实：原告（反诉被告）与被告王杨于2019年7月9日签订《房屋租赁合同》，被告王杨代被告（反诉原告）王矢将位于南岗区长江路x号金源花园x栋x层x号门市租赁给原告，租赁自2019年8月25日至2022年8月25日，原告依照合同约定将第一年租金30万元及押金2万元支付给被告王杨。原告（反诉被告）曹运已经于2020年8月25日搬出涉案房屋并于当日向本院提出撤诉申请。本院认为，原告（反诉被告）已经于2020年8月25日搬出涉案房屋，原告（反诉被告）提出室温过低的起诉属于主体错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曹运与被告王杨于2019年7月9日签订《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）曹运应当于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）王矢供暖费13443元、物业费3136元、利息289元，合计16868元；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、原告（反诉被告）曹运应对租赁房屋暖气及管线的供暖设施请专业供暖维修人员恢复原状，恢复原状所涉及所有费用由其承担；四、原告（反诉被告）曹运应结清《房屋租赁合同》约定的由其承担的水费、电费。案件受理费1300元、反诉费221.7元由原告（反诉被告）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人法院。审 判 长 徐 伟人民陪审员 丁 杰人民陪审员 梁 园二〇二〇年九月二十一日书 记 员 李欣欣