广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初526号原告：聂谏梅，女，汉族，1987年5月8日出生，住广东省封开县***************。公民身份号码：441************329。原告：麦挺山，男，汉族，1988年9月28日出生，住广东省封开县**************。公民身份号码：441************333。两原告共同委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。原告聂谏梅、麦挺山诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称“晨辉隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聂谏梅、麦挺山的共同委托诉讼代理人董展庆，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂谏梅、麦挺山向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金47442元（以原告已支付全部房价款按日万分之三自2018年7月1日起暂计算至2019年6月22日止，共352天，实际应计至交楼之日止）。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月26日，原、被双方签订《商品房买卖合同》(预售)，约定：原告向被告购买出其开发的位于肇庆市封开县********佰隆山河12幢1单元802号房屋，总价款449266元；被告于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋，严重影响了原告对所购房屋的正常使用。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告百般推托，拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告晨辉隆公司辩称：本案原告在收楼的时候签订了一份收楼确认书，自愿放弃向被告索赔，确认双方不存在争议纠纷。我们认为这份收楼确认书是双方当事人的真实意思，是双方协商之后达成的，没有欺骗业主，是真实合法有效的，故原告无权就本案向被告主张逾期交楼违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告晨辉隆公司是封开县********佰隆山河楼盘的开发商。被告晨辉隆公司在与原告聂谏梅、麦挺山签订《商品房买卖合同》（预售）之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。二、2018年1月26日，原告聂谏梅、麦挺山（买受人）与被告晨辉隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：聂谏梅、麦挺山以总价款449266元购买晨辉隆公司位于封开县********佰隆山河12幢1单元802号房屋。第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2018年1月26日前支付首期房价款139266元，余款人民币310000元向中国农业银行股份有限公司封开县支行申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：(一)出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和（2）不作累加)。（1）逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.03%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。三、原告于2018年2月6日向被告支付房屋首付款139266元，余款270000元向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2018年9月5日放款130000元，于2019年1月7日放款180000元。至此，原告已经履行了支付房价款的义务。四、涉案楼盘于2019年4月11日通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。2020年5月3日，原告聂谏梅、麦挺山与被告签署了《佰隆山河物业及资料移交书》并办妥物业及相关资料的移交手续，同日，原告聂谏梅、麦挺山在被告打印好题目为《收楼确认书》，内容为“致：封开县晨辉隆房地产开发有限公司。本人是封开县佰隆山河12栋1单元802房的业主聂谏梅、麦挺山，身份证号码：441************329、441************333，现确认该房符合合同约定的收房条件，本人从即日起正式接收该房，现房产公司承诺同意赠送本人拾壹个月物业费，房屋在住宅质量保修期内出现的房屋质量问题，开放商免费进行维修，碧桂园物业负责全程跟踪维修情况，并及时向业主反馈，本人保留因房屋质量问题向开发商维护自己合法权益的权利，自愿放弃对贵司因房屋质量问题以外的索赔权利。业主签署”的《收楼确认书》“业主签署”处签名并摁指模及签署日期。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）的效力的确认问题。该合同是原、被告双方的真实意思表示，其内容没有违反我国相关法律和行政法规的强制性规定，属有效的合同，受法律保护，双方当事人依约应全面履行自己的义务。二、对被告辩称提出由于原告于2020年5月3日在写有自愿放弃对被告因房屋质量问题以外的索赔权利内容的《收楼确认书》中签了名，应视为原告放弃向被告追偿逾期交楼违约金的权利，法院对原告在本院中提出的诉讼请求应不予支持的主张，应如何处理的问题。被告辩称的该主张，涉及原告是否单方放弃合同权利，以及原告单方放弃合同权利是否产生法律效力问题。衡量原告是否单方放弃权利及其放弃权利是否产生法律效力的标准，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”、第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”的规定，一、原告所放弃的必须是自身拥有的权利；二、原告放弃的权利必须是原告的真实意思表示。被告在本案中向本院提供的原告在由被告提供写有“本人保留因房屋质量问题向开发商维护自己合法权益的权利，自愿放弃对贵司因房屋质量问题以外的索赔权利。“业主签署”项签“聂谏梅、麦挺山”的《收楼确认书》证据，这证据虽然能证明原、被告依照商品房买卖合同的约定履行义务，和证明原告于2020年5月3日签名确认接收被告交付涉案房屋的事实，但由于：1.该《收楼确认书》不是原告按自己的意思书写后交付给被告，而是被告打印好交由原告签名；2.该《收楼确认书》有关原告放弃权利的内容与标题所指的内容不完成一致，况且原告现对放弃权利的事实又不认可，而被告又未能向本院提供原告在该《收楼确认书》签名时，已明确知道放弃权利的内容，以及放弃权利后将产生的法律后果的证据；3.《收楼确认书》虽然涉及房产公司承诺同意赠送原告十一个月的物业管理费的内容和涉及原告自愿放弃对被告因房屋质量问题以外的索赔权利内容，但因：（1）赠送的物业管理费是被告的权利范围，没有作为权利人的被告确认，是否有效问题尚在待定；（2）《收楼确认书》的内容没有记载表述被告的赠与与原告放弃权利存在因果关系；4.根据原告向本院提供另案业主梁定初与佰隆山河的物管人员麦某的微信记录，证明麦某在被告的工作人员的监控下将写有业主放弃权利内容的《收楼确认书》放入业主需要签名大叠资料中，使业主在无意中在《收楼确认书》的“业主签署”项签名的事实。综上4点说明，被告向本院提交的《收楼确认书》，不足以证明该《收楼确认书》中涉及原告放弃权利的内容是原告的真实意思表示。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告应承担举证不能的后果，对此，对原告辩称的该主张，因证据不足，本院不予采纳。三、被告是否构成违约？如果被告违约，应如何承担违约责任问题？首先，关于被告是否构成违约问题。根据原被告所签订的商品房买卖合同约定，被告应给原告交付商品房时间为2018年6月30日前，而被告对涉案楼盘于2019年4月11日才通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案，且被告于2020年5月3日才给原告办妥相关收楼手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告的行为因违反合同有关给被告交楼的约定，已构成违约。其次，被告应如何承担违约责任问题。1.关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。由于原告于2019年1月7日才付清购房款给被告，对此，依照交易习惯，被告可将给原告交楼时间推延至原告付清最后一期房款次日（即2019年1月8日），据此，被告逾期交房违约时间应从2019年1月8日起算。被告违约的终止时间，由于被告于2020年5月3日才给原告办妥相关收楼手续，被告的违约责任依约应计算至2020年5月3日，故被告的违约责任依约应从2019年1月8日计算至2020年5月3日，共计482天。2.被告逾期交房的违约金比例的确定问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和（2）不作累加)。……(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.03%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金。”的约定，被告应当从2019年1月8日起至2020年5月3日止每日按照全部房价款即449266元的万分之三给原告支付违约金，即被告应当给原告支付逾期交房违约金64963.86元（449266元×482天×0.03%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决发法律效力之日起十日内向原告聂谏梅、麦挺山支付逾期交房违约金64963.86元。二、驳回原告聂谏梅、麦挺山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费986.06元，减半收取493.03元，由被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年九月八日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均