上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12427号原告：李文娟，女，1979年11月10日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区中山南路****。被告：黄美凤，女，1957年10月6日出生，汉族，户籍所在户籍所在地江西省上饶市广丰县永丰街道永丰大道****。v>委托诉讼代理人：张矢的，男，1973年11月7日出生，汉族，户籍所在地江西户籍所在地江西省上饶市广丰县五都镇书声弄**。div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：张矢的，男，1973年11月7日出生，汉族，户籍所在地江西省户籍所在地江西省上饶市广丰县五都镇书声弄**。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路******。原告李文娟与被告黄美凤、张矢的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告李文娟、被告黄美凤委托诉讼代理人张矢的(同时系被告)到庭参加诉讼。审理中，因案情需要，本院依法追加上海中原物业顾问有限公司为第三人参加诉讼。本案于2020年8月28日第二次公开开庭进行了审理，原告李文娟、被告黄美凤委托诉讼代理人张矢的(同时系被告)到庭参加诉讼。第三人上海中原物业顾问有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李文娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿诸陆西路XXX弄XXX号租赁保证金人民币12,000元(以下币种均为人民币)；2、2019年9月15日至9月30日房屋租金6,000元；3、合同违约金12,000元；4、明珠路XXX弄XXX号XXX室租赁佣金9,000元，合计39,000元。事实和理由：2018年7月1日，原告(乙方)承租了被告黄美凤(甲方)名下位于青浦区诸陆西路XXX弄XXX号房屋，由于甲方不在国内，故由张矢的为甲方的代理人代理签约租赁合同。该房屋当时系前租客退租转让状态，具体原因不详。由于甲方未按合同保证该房屋处于正常的可使用状态就出租，每当下雨时期该房屋多处严重漏水。本着合同内甲乙双方的权利义务内容，乙方与甲方的代理人张矢的协商房屋漏水维修一事，甲方认为玻璃顶棚漏水用硅胶修补就可以，其承担硅胶费用,但乙方请维修师傅察看后,结论为框架整体老化所导致玻璃接缝处漏水,且维修费用不小，另一处是由于别墅的地基沉降所导致的露台通道积水和反灌水，三处漏水的维修费用过大，最终以甲方不认可维修方案，且房屋不是其本人为由不予以协商解决,致使乙方以及家庭成员日常出行及生活造成很大困扰。协商无果后，乙方只得在当季度(7、8、9月)租赁期间另找合适的房源,同时将情况一并告知了甲方,甲方同意乙方作为该房屋的居间人为其寻找租客,且愿意在签新租客时退还一个月的保证金。2019年11月6日,该房屋在没有任何维修的情况下成功签约新租客,但签约当天甲方却以合同清单上没有的按摩椅以及过时一个月才签约新租客为由,不予以退还保证金。至此,乙方愿提供该房屋的漏水视频及照片，以及作为居间人期间甲方故意拖延签租时间等相关证据，要求黄美凤、张矢的赔偿因该房屋事由造成的相关经济损失。被告黄美凤、张矢的辩称：原告居住一年后，被告与原告交流时原告告知有漏水，被告同意出维修费，没有说不给原告维修。并且原告在一个租期快满、要付租金的时候，到9月才跟被告说另外找了房子。针对诉请1，根据租赁合同的第五条第三款、第八条，提前一个月才能退租。到10月份的时候，一整个月都空在那里，原告说要转租，被告没有同意。原告直接搬走了，是属于原告违约。在违约的情况下按照合同履行，没收保证金是属于正常情况。被告不存在违约情况，要求支付违约金无依据。诉请4，被告没有同意转租，原告应该自行承担费用。经开庭审理查明：2018年6月12日，原告(乙方)与被告黄美凤(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区诸陆西路XXX弄XXX号房屋出租给乙方。建筑面积总(约)208.33平方米。租赁期限为5年自2018年7月1日起至2023年6月30日止。租金每月12,000元，租金按三个月为一期支付,第一期租金乙方应于2018年6月25日前付清,以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前。如乙方逾期支付租金则每逾期一日,乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日,除如数补交租金及逾期违约金外,在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同,乙方须按合同第九条承担违约责任。乙方应在合同签订后3日内,自行或通过居间方向甲方支付定金计12,000元。待乙方向甲方支付租赁保证金同时,已支付的定金即转为(部分)租赁保证金。乙方需支付给甲方租赁保证金共计12,000元。乙方应于交房当日或之前向甲方支付,甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。除合同另有约定之外,甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚,并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意,乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内,水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费、乙方宽带等房屋使用费由乙方承担,并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担,并按单如期缴纳。甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障,应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的,乙方可以代为维修,费用由甲方承担。租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理使用,致使该房屋或其附属设施、设备毁损,乙方应负责维修。乙方拒不维修的,甲方可代为维修,费用由乙方承担。在甲方出售该房屋时,乙方同意放弃同等条件下的优先购买权。未经甲方书面同意,乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后,乙方需要对该房屋装修、添附的,装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意,且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求;租赁期限届满时,甲、乙双方如不续租的,乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除,如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。甲、乙双方应当按照合同的约定及时足额缴纳相关税、费;若甲方未能按时缴纳应付税、费的,乙方可以代为缴纳,并有权从租金中等额扣除；若乙方未能按时缴纳应付税、费的,甲方可以代为缴纳,并有权从租赁保证金中等额扣除,而后乙方应当于甲方书面通知后十五日内补足租赁保证金。租赁期限内,未经甲方书面同意,乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人,亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人,否则,甲方有权单方面解除合同,并依据合同第9条追究乙方违约责任。乙方如需在租赁期限届满后续租的,应在租赁期限届满一个月前书面通知甲方,甲方同意乙方享有同等条件下的优先续租权。除甲、乙双方续租外,乙方应在租赁期限届满当日,将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品,在未取得甲方的谅解之下,均视为放弃,并由甲方处置。若逾期返还该房屋的,则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。除合同特别约定外,如任何一方未按合同约定履行,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的壹倍。若甲方违约,且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的,则甲方除需承担违约责任外,还需支付乙方装修、添附补偿费,装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准;若乙方违约,且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的,则乙方除需承担违约责任外,乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。李文娟在乙方落款处签名，张矢的在甲方落款签名(代理)，中原物业公司在居间方落款处盖印。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，黄美凤按约交房。2018年6月12日，李文娟支付保证金12,000元。另查明，2010年6月3日，坐落上海市青浦区徐泾镇诸陆西路XXX弄XXX号房屋登记于黄美凤名下，建筑面积208.33平方米。庭审中，原、被告双方均确认租金支付至2019年9月，2019年10月底终止合同履行。以上查明的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、房屋租赁合同、交接书、收据等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告李文娟表示，承诺书证明被告全权代表房屋维修等事宜,甲方应主动对房屋进行维护维修。与案外人租赁合同、产权证、身份信息、佣金确认书、收款收据,证明因系争房屋漏水,且与甲方协商无果,在无法维修的情况下,且在甲方同意转租离开的情况下,另行租房。签订合同时,听甲方说系家里亲戚,且甲方拿出委托书,且有中原公司做担保。因为房屋漏水的情况，在7月交了当季的租金以后就与张矢的沟通了。2019年11月被告另行签了新租客，双方的租赁合同终止，即10月底交还钥匙后终止。系争房屋是原告和被告黄美凤之间的房屋租赁关系，张矢的是代表黄美凤就一些租赁方面的事情与原告进行沟通。房屋存在漏水的现象，到原告搬离也没有维修。7月底8月初时就发微信给对方，但没有回。后来通过电话告知。微信是告知漏水原因，大家微信上商量下来，张矢的说可以去看一下，如果看一下可以修的，就是修一下，他来出钱。后来原告请物业师傅来看一下是挺严重的，再电话联系，表示他只愿意付打硅胶的费用，并说是小事情，不是物业师傅说的那么严重，不承担维修。发现漏水的时候没有找过当时的中介，搬离时才找了中介，然后才跟张矢的反映了这个情况。由于被告的房屋漏水，导致没有办法达成共识，另外找了中介，租了现在的房子，付了佣金9,000元。当时交涉的时间问题可能日期没有微信这样准确，沟通时的意见，包括后来达成共识了，也允许去作为一个居间人，把房屋找其他的中介去另外转租。后期都是电话沟通的，没有直接微信去沟通，所以没有办法有具体的文字能够表达，可能存在一些日期的不确定性。沟通下来是张矢的允许原告作为居间人去把房屋继续转租，所以不存在不同意转租，10月份没有出租，才知道要补交租赁费，因为张矢的已经提前知道原告另行租房了。被告黄美凤、张矢的表示，原告与案外人的租赁合同等不清楚,且与本案无关。房屋确实漏水,但在特殊时期漏水,且在微信中表示可以出钱进行维修。与原告之间的微信聊天记录,证明原告没有说过让被告同意其转租,关于维修方案都同意的。张矢的系黄美凤授权的代理人,代表黄美凤出租，与原告签订租赁合同，双方房屋租赁关系是李文娟与产权人黄美凤。2019年11月6日后，另行将系争房屋出租，双方的租赁合同终止履行。张矢的是代表黄美凤就一些租赁方面的事情与原告进行沟通。李文娟有可能说雨下的比较大时有漏水，张矢的说过出钱维修，后面补了一句，因为看发过来视频，三个地方全部是玻璃，玻璃房漏水就说用硅胶打一下可能就差不多了，后一直没跟张矢的联系，9月25日时，李文娟突然之间说她老公摔跤，要搬出去临时才说，10月份就要交房租了，9月25日才说。中介没与张矢的联系，张矢的也没与中介联系。根据房屋租赁合同的约定，10月份没付租金，保证金抵扣。对于李文娟后来另外租赁房屋的情况不清楚。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。合同履行过程中，原告搬离系争租赁房屋，庭审中，原、被告双方均确认合同终止履行。关于租赁保证金12,000元，原告要求返还，被告不同意返还，被告主张原告2019年10月租金未支付，应予以抵扣，原、被告双方均确认原告于2019年10月底将系争房屋钥匙交还被告，原告租金支付至2019年9月，根据合同约定，保证金应在结清费用后无息退还，现被告要求抵扣2019年10月的租金，本院予以准许。同时，原告要求退还租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告并无证据证明被告提供的租赁物本身存在严重的质量瑕疵进而影响到原告对其正常使用，而且也无证据证明租赁物存在危及承租人安全或者健康的客观事实，故难以认定被告在合同履行过程中存在违约行为，鉴于被告并不存在上述违约行为，被告并非违约方，故对于原告要求支付违约金及佣金损失的诉请不予支持。原、被告双方均确认系争租赁房屋租赁关系为李文娟与黄美凤，张矢的非合同相对方，原告要求张矢的承担黄美凤的债务，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告李文娟要求被告黄美凤、张矢的退还租赁保证金人民币12,000元的诉讼请求不予支持；二、原告李文娟要求被告黄美凤、张矢的退还租金人民币6,000元的诉讼请求不予支持；三、原告李文娟要求被告黄美凤、张矢的赔偿违约金人民币12,000元的诉讼请求不予支持；四、原告李文娟要求被告黄美凤、张矢的赔偿租赁佣金人民币9,000元的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币775元，减半收取计人民币387.50元，由原告李文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年九月十五日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。