江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2326号 上诉人（原审被告）：吴某，女，1982年1月31日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被上诉人（原审原告）：应某良，男，1960年7月13日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢某玉，女，1973年4月15日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：应某强（系卢某玉丈夫），住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：薛玉海，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某娟，女，1990年5月12日出生，汉族，户籍住址江西省抚州市，现住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：薛玉海，北京大成（南昌）律师事务所律师。 上诉人吴某因与被上诉人应某良、卢某玉、张某娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提出新的事实，通过阅卷和询问等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴某上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由卢某玉、张某娟与吴某共同平均承担15000元房屋租金；2.本案诉讼费用由应某良、卢某玉、张某娟承担。事实与理由：（一）一审以（2018）赣0121民初1540号判决认定的《优优幼儿园股东协议书》解除时间来确定2018年6月30日至2019年6月30日的房租由吴某承担明显有失公平。该判决是2019年5月27日作出的，判决生效前因合作而产生的房租应由全体合伙人承担，不应受合作合同是否解除的影响。（二）判决书中判决合作各方均分得部分物品，这些物品至本案上诉期间仍未搬走，占用出租房屋，应由合伙人共同承担租金。 应某良辩称，同意吴某的意见。 卢某玉、张某娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，吴某的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据生效民事判决，三方股东协议书于2018年6月30日终止，以后的经营由吴某自负盈亏。案涉房屋在2018年6月30日以后也是吴某在经营。该判决生效后，我们申请了强制执行，但吴某不让我们进门。 应某良向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《租房协议》；2.判令三被告支付2018年6月30日至2019年6月30日的房屋租金20000元；3.判令三被告支付租赁房屋所有墙面恢复原状的费用10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求第2项为：判令三被告支付2018年6月30日至2019年6月30日的房屋租金15000元；变更第3项为判令三被告将租赁房屋所有墙面恢复原状。 一审法院认定事实：2017年3月18日，应某良与原承租其房屋开办ABC启蒙幼儿园开办人万某签订《协议书》，约定：因合同在2017年6月30日到期，约定不续租，承租人付墙面复原费用10000元，场面围栏、铁门不拆，由房东付款给承租人1000元。 2017年4月15日，应某良与张某娟、卢某玉分别作为协议的甲方和乙方签订《租房协议》，协议约定：甲方将位于“河边村湾子里自然村桥头的房一幢租给乙方”，租期三年（从2017年7月1日至2020年6月30日），租金为每年人民币40000元，乙方现预付押金10000元，余款进房交清。如甲方违约，甲方应付乙方本金10000元，违约金10000元，进房后签订正式合同。该份协议为手写，并使用复写纸复写，同时形成一式两份，双方各执一份。该协议签订时，吴某在场，因其系应某良儿媳妇，未作为幼儿园的合伙股东签字。 2017年11月12日，吴某、张某娟、卢某玉签订《优优幼儿园股东协议书》，约定：定租期两年，租金分学期付，如果政策原因不准开园，则合同中止；第一年租金为15000元，第二年租金为20000元，第三年及以后按每年租金20000元至25000元；下学期起股东都发工资，按每月每人2000元发，一个月允许请假3次；优优幼儿园股东为吴某、张某娟、卢某玉三人，其他人不能作为老板作决定，不能决断的事，大家家属开会决定。应某良作为见证人在该协议书上签字。 吴某、张某娟、卢某玉自2017年7月1日开始租用应某良位于南昌县桥头房屋开办“优优幼儿园”，在合伙开办该幼儿园过程中，吴某、张某娟、卢某玉未向应某良支付房屋租金。后因产生矛盾，张某娟、卢某玉先后于2017年12月、2018年3月离开该幼儿园，但均未签订拆伙协议。 案涉租赁房屋系应某良所有的一栋三层楼房，其中第三层一直由其家人居住使用，第一、二层及场地先后租赁开办幼儿园。 2018年7月3日，应某良诉至一审法院要求吴某、卢某玉、张某娟支付2017年7月1日至2018年6月30日的房租40000元并承担本案诉讼费。2018年8月13日，一审法院作出（2018）赣0121民初1817号民事判决，判决吴某、卢某玉、张某娟于判决生效之日起十日内共同给付应某良2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金27000元。卢某玉、张某娟对该判决不服，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）赣01民终2591号民事裁定，裁定撤销一审法院（2018）赣0121民初1817号民事判决，并发回重审。一审法院另行组成合议庭进行了审理，并于2019年4月26日作出（2019）赣0121民初778号民事判决，判决吴某、卢某玉、张某娟于判决生效之日起十日内共同给付应某良2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金15000元；驳回应某良其他诉讼请求。后卢某玉、张某娟对该判决不服，上诉至南昌市中级人民法院，南昌市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）赣01民终1764号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2018年4月23日，卢某玉、张某娟作为原告将吴某列为被告向一审法院提起合伙协议纠纷诉讼。在该案中，一审法院经审理查明，2017年12月20日，张某娟因坐了两个月子耽误工作与吴某丈夫应某彪吵架欲退伙，三合伙人未能达成一致意见而离开幼儿园。2018年3月1日，卢某玉因终止合伙事宜，与吴某商讨未果而离开幼儿园，并将用于出资的车辆开走。截至2018年6月30日，优优幼儿园仍未能取得《办学许可证》等相关证件。一审法院同时认定，卢某玉、张某娟、吴某三人合伙开办优优幼儿园属个人合伙行为。根据《幼儿园管理条例》第十一条规定“国家实行幼儿园登记注册制度，未经登记注册，任何单位和个人不得举办幼儿园。”优优幼儿园已开办两个学期，仍未能登记注册；张某娟、卢某玉与吴某在开办幼儿园过程中已经产生了矛盾，且从法院审理及调解情况来看，矛盾已不可调和，已丧失继续合伙的基础，故卢某玉、张某娟要求终止合伙协议，予以支持。张某娟、卢某玉虽于2018年4月23日向法院起诉要求立即终止合伙协议，但因办学具有社会性及一定连续性，幼儿园业已完成招生，应当继续经营至学期结束。个人合伙的经营活动，应由合伙人共同决定。对于2018年6月30日以后的幼儿园运营，因未经全体合伙人共同商议决定，均系吴某个人行为，由吴某自负盈亏。一审法院判决吴某、卢某玉、张某娟于2017年11月12日签订的《优优幼儿园股东协议书》于2018年6月30日终止。该案判决后，吴某向南昌市中级人民法院提起上诉，后在上诉过程中提出撤诉申请，南昌市中级人民法院裁定准许吴某撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 另查明，吴某、张某娟、卢某玉在租赁应某良房屋后，基于经营幼儿园的需要，对房屋进行了一定程度的装饰装修。吴某系应某良的儿媳妇。案经调解未果。 一审法院认为，应某良与张某娟、卢某玉签订的《租房协议》明确约定“进房后签订正式合同”，吴某、卢某玉、张某娟自2017年7月1日开始租用应某良的房屋开办“优优幼儿园”，于2017年11月12日签订《优优幼儿园股东协议书》，应某良亦在该协议书上以见证人身份签名，《优优幼儿园股东协议书》对租房及租金的约定，是应某良与吴某、张某娟、卢某玉的真实意思表示，各方均应按约定履行。故《租房协议》已不存在解除的问题，应某良要求解除《租房协议》，不予支持。 应某良与吴某、卢某玉、张某娟形成房屋租赁法律关系，吴某、卢某玉、张某娟租赁应某良的房屋开办幼儿园进行合伙经营，上述事实已经由人民法院生效判决所认定，且各方均无异议，予以认可。本案所涉及的租赁关系及合伙关系具有一定特殊性，吴某是应某良的儿媳妇，应某良居住在本案所涉租赁房屋的第三层，吴某、卢某玉、张某娟在租赁房屋的第一层、第二层从事幼儿园的经营活动，基于日常生活经验法则，应某良在租赁关系开始前、开始时对于租赁房屋用于幼儿园经营活动、经营活动的状况、各合伙人之间因合伙事务是否产生纠纷、谁在占有及使用租赁房屋是能够即时知晓的。人民法院生效判决已认定2018年6月30日以后在租赁房屋内的幼儿园运营均系吴某个人行为，由吴某自负盈亏，并判决吴某、卢某玉、张某娟于2017年11月12日签订的《优优幼儿园股东协议书》于2018年6月30日终止，根据民事法律行为权利义务相对等的原则，2018年6月30日以后吴某个人对承租房屋进行了占有、使用，应由其个人承担作为承租人应承担的租赁义务，其应向应某良给付租赁期间相对应的租金；卢某玉、张某娟在2018年6月30日以后未实际占有、使用租赁房屋，且其与吴某之间的合伙关系在2018年6月30日已经终止，其在本案中不宜作为承租人承担相关责任。应某良在庭审中要求租金为15000元，并未超过《优优幼儿园股东协议书》的约定，予以认可，故吴某应向应某良支付2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金15000元。 如前所述，应某良在租赁关系开始之前对于承租房屋用于经营幼儿园是明知的，故一审法院认为吴某、张某娟、卢某玉在承租房屋内为经营幼儿园进行适当装饰装修系得到了应某良的默认同意。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，双方当事人对租赁房屋是否恢复原状没有约定，应某良亦未提供充足的证据证明其对装修装饰物进行了拆除，且拆除对租赁房屋造成了毁损，故对于应某良要求将租赁房屋所有墙面恢复原状的诉讼请求不予支持。吴某未到庭，也未向法院提交证据，视为放弃答辩、举证权利。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、限被告吴某在本判决生效后十日内给付原告应某良2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金15000元；二、驳回原告应某良的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由原告应某良承担855元，被告吴某承担320元。 二审期间，吴某提交了以下证据：1.借记卡账户历史明细清单，以证明卢某玉、张某娟于2019年11月5日支付案涉房屋第一年房租，其二人应当支付2018年6月30日以后的房租；2.优优双语幼儿园教职工花名册件，以证明该幼儿园不是吴某一个人在经营。本院组织各方进行了证据交换和质证。应某良对上述证据予以认可，卢某玉、张某娟提出了异议。综合各方举证、质证意见，本院认为：吴某提交的证据1不能达到其证明目的；证据2系打印件，且卢某玉、张某娟提出异议；故对上述证据，本院均不予确认。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方诉辩意见，本案的争议焦点为：2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金应否由吴某、卢某玉、张某娟平均分担。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。人民法院生效判决已经认定2018年6月30日后的幼儿园经营，因未经全体合伙人共同商议决定，均系吴某个人行为，由其自负盈亏，判决吴某、卢某玉、张某娟签订的《优优幼儿园股东协议书》于2018年6月30日终止。吴某上诉主张2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金应由卢某玉、张某娟与其平均分担，但其提交的证据不足以推翻上述生效判决的认定，应当承担举证不能的法律后果。 综上所述，吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由吴某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 荔 审 判 员  黄燕萍 审 判 员  刘玉秋 二〇二〇年九月三十日 法官助理  张 燕 书 记 员  王 涛