广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1081民初1844号 原告：广西文雅园物业服务有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区北湖北路**工人新村********。 法定代表人：黄建鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨晋，男，该公司法务专员。 被告：李红蓓，女，1984年11月20日出生，壮族，户籍地广西靖西市，现住广西靖西市。 委托诉讼代理人：黎昌焱（系被告丈夫），户籍所在地广西阳朔县，现住广西靖西市。 原告广西文雅园物业服务有限公司（以下简称文雅物业）与被告李红蓓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告文雅物业委托诉讼代理人杨晋、被告李红蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文雅物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付新天地商住小区物业管理费1,284.8元、公摊电费113.3元、生活垃圾处理费152元、电梯维护费375元，合计1,925.1元；2.判令被告向原告支付违约金577.5元(计算方式：欠费总额×30％)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.被告为新天地商住小区**房房屋所有人，房屋面积122.36㎡；2015年1月20日，原告与广西嘉元房地产有限责任公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由原告为新天地商住小区提供物业管理服务，服务期限自2015年1月28日起至2020年1月28日止。原告授权其分支机构南宁市文雅园物业服务有限责任公司靖西分公司与被告于2017年6月10日签订了《前期物业管理服务协议》，服务期限自签订之日起至合同终止日止。上述合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对新天地商住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。2.被告自2018年6月1日起未交纳物业管理服务相关费用，截止2019年8月31日，被告已拖新天地商住小区3-1-505号房物业管理费1,284.8元、公摊电费113.3元、生活垃圾处理费152元、电梯维护费375元，合计1.925.1元。根据《前期物业管理服务协议》第九条“（四）乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理费用的甲方有权要求乙方按应缴金额每日千分之二支付逾期缴纳期间的滞纳金”，经酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总额的30%计算违约金。由此计算，被告拖欠15个月物业管理服务费用产生的违约金为577.5元，费用合计为2502.6元。被告所欠费用经原告多次催缴，仍拒绝交纳遂提起诉讼。 原告向法庭提交了如下证据：1.企业变更通知书复印件一份，主要证明南宁市文雅园物业服务有限责任公司于2018年10月29日变更为广西文雅园物业服务有限公司；2.前期物业服务委托合同复印件一份，主要证明①广西嘉园房地产有限责任公司选聘原告对靖西新天地小区进行物业管理服务；②合同签订于2015年1月20日，合同期限自2015年1月28日起；③约定了物业管理服务相关费用的收取标准：高层住宅0.7元/月/m²； 3.授权书复印件一份，主要证明①原被告双方符合主体资格。②南宁市文雅园物业服务有限责任公司授权其分支机构与靖西新天地小区业主签订《前期物业管理服务协议》；4.前期物业管理服务协议复印件各一份（五个案件被告各自签署），主要证明①原告与被告签订的协议中约定由原告对被告提供物业管理服务；②约定了物业管理服务相关费用的收取标准：高层住宅0.7元/月/m²；3.约定了被告若拖欠物业费将产生的违约金收费标准：逾期之日起按欠交金额的每日千分之二支付违约金；5.五个案件各被告欠费明细表复印件各一份，主要证明各被告分别欠费的具体情况；6.靖西市物价局文件以及委托书各一份，主要证明原告有权向被告收取生活垃圾处理费，并且收费标准经过物价局备案；7.代收生活垃圾费向环卫站缴费的凭证两份（部分票据），主要证实分别是2018年全年的和2019年全年的。 被告李红蓓辩称：一、原告在签订前期物业合同时未尽到解释和告知义务，存在一定的过错。二、原告的管理和服务存在严重缺陷，缺乏相关应急预案。在其管理和服务小区期间环境脏乱差，车辆乱停乱放，电梯频繁发生故障，二十多部轿车无故被刮，小区不仅发生火灾，还发生一次严重的地下停车场被淹事件，由于安保工作严重失职，造成业主20多部车辆被刮，部分业主物品被盗。原告私下出租小区公共区域给商家做广告收取利益，所有收入都未公布，以上行为造成广大业主利益受损。原告造成了不良的社会负面影响，新天地小区环境脏乱差和管理混乱在新西人人皆知，原告的管理和服务也引起广大新天地业主强烈不满，所以才有业主自发的2019年5月16日和5月28日抗议物业和上上访诉求事件，这些事实即使原告方再如何推脱责任都无法掩盖其责任和过错。由于原告过错在先，才造成业主利益受损拖延缴纳物业费。被告认为原告在服务和管理上严重不作为，私下又出租广告位获利，所以应自行承担物业费、电梯维护费相关费用，违约金更不能给予支持。原告在管理和服务有以上不到位问题：1、小区内和门前秩序乱、环境卫生差、门禁和摄像头都未安装、人员随便出入，保安未执证上岗，而且时常脱岗空岗，保洁只做样子，经常不打扫；2、地下、地下停车场曾在2018年1月15日发生过一次火灾到场扑灭），2019年5月27日发生一次严重水灾，造成业主损失严重；3、原告未做好交通秩序与车辆停放管理，车辆在消防通道和过道上乱停乱放，并且未划定车辆停放区域，而且由业主自行组织将西欧楼道划分区域停放车辆；4、原告在新天地小区期间私下了出租给商家做广告位、而且从未履行公示账目的义务，所在的广告获利全部收入麻醉麾下，利用业主的公摊面积获利，这是违法行为，应当将该费用来抵扣物业费；5、原告默许沃de幼儿园湿法侵占小区绿地做游乐场，三年内从未见原告阻止侵权行为；原告默许商家违规搭建烟烟囱造成油烟和噪音污染影响业主生活，业主多次反映解决问题时原告都以无执法权为借口，试图掩盖责任和私下交易和利益行为；6、原告一直不配合成立小区业主委员会，在业委会筹备组要求原告提供相关材料时都拒不提供，为委会成立邀请原告到场，但对方故意缺席。广西文雅园物业严重违反了物业管理条例，缺乏最基本的职业素养和道德；7、对于原告所提供的欠费明细单中，公推电缆电费表示质疑，原告应退回被告于2017年8月23日交纳的水电周转金200元；8、生活垃圾处理费152元，简单讲被告欠的是环卫站的垃圾处理费，而不是文雅园物业的垃圾处理费，原告要求将152元垃圾处理费交给原告不合法；9、原告已收取被告装修垃圾清运费367.1元，还收取拆墙费150元，是原告帮被告拆了墙不是帮被告将拆墙所产生的建筑垃圾从家里运往垃圾消纳场所进行处理？这显然是属于装修垃圾属于重复收费，应退回；10、装修垃圾清运费是自行清理的请给予退还。11、出入卡10元未退还。 综上所述，原告没有尽到管理和服务义务，服务未达到合同约定的标准而违反协议在先，造成业主未享受到应有的服务而拖欠物业费在后，故请求人民法院对原告的无理要求予以驳回，作出公正判决。 被告李红蓓向法庭提供的证据有：1.照片一份8页,证实原告在服务期间没有履行相应的物业服务或者服务滞后的事实；2.《收款单》复印件二份（日期分别为2017年7月1日和2017年7月9日），证实缴纳给原告相应费用。 本院认为，原、被签订的协议是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故协议合法、有效，对双方均具有法律约束力。协议约定，被告办理交房手续时先预交一年物业管理费，次年半年后被告按每季度交纳物业服务费、电梯运行费、供水供电损耗费、生活垃圾处理费等费用。原告虽然为被告包括所在小区的其他业主提供了物业管理服务，但从涉及同一小区同一时间段同类案件的其他被告在本院庭审中提供的请愿书以及原告服务不到位的图片等一系列证据形成的证据链，相互印证，具有高度盖然性，足以证实原告自2017年12月之后履约过程中确实存在管理服务不到位令众多小区业主不满的事实，以致被告停交物业管理费等相关费用。由于原告存在违约，对原告物业管理费、电梯维护费诉讼请求，应酌情减少被告李红蓓交纳物业管理费、电梯维护费20%，本院分别按（面积122.36㎡×0.7元/㎡/月×15月）×80%＝1,027.8元、（25元/月/户×15月）×80%＝300元予以支持。公摊电费113.3元系涉案小区交付使用后必然产生的费用，故原告这项费用请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于生活垃圾处理费的问题，原告向被告收取生活垃圾处理费，是基于靖西市环境卫生管理站的委托以及与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告主张原告无权向其收取生活垃圾处理费的意见本院不予采纳，原告请求被告支付该项费用152元有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告履行协议满一年之后双方在继续履约时原告先存在违约行为，被告停交物业管理费等各项费用是行使先履行抗辩权而不构成违约，故原告诉请被告按欠费总额×30%支付违约金，本院不予支持。关于办理2张临时出入卡的费用是否能冲抵欠费的问题，工本费5元/张是办卡需要支出的成本费用，显然不能用于冲抵欠费。对于原告收取的拆墙费150元是否应退回的问题，原、被告在签订《前期物业管理服务协议》时对拆墙费的收取作了约定，该约定并没有违反法律的禁止性规定，被告作为完全行为能力人，应当能清楚的认识到自己签订协议的行为性质及法律后果，且被告在对房屋进行装修时确实拆除了屋内的部分墙体，故原告收取拆墙费有事实和法律依据，对于被告提出原告收取拆墙费属于重复收费应予退回的主张本院不予支持。 原告方明确承认业主有欠费的未退回的水电周转金200元可抵充欠费，本院照准。 综上所述，将被告原向原告预交的水电周转金200元抵充后，被告还应向原告支付物业服务费、电梯维护费、公摊电费、生活垃圾处理费共计1,393.1元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条规定，判决如下： 一、被告李红蓓向原告广西文雅园物业服务有限公司支付物业服务费、电梯维护费、公摊电费、生活垃圾处理费共计1,393.1元； 二、驳回原告广西文雅园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用小额诉讼程序审理减半收取计25元（原告已预交），由原告广西文雅园物业服务有限公司负担5元，由被告李红蓓负担20元。 本判决为终审判决。 审 判 员 何方祥 二〇二〇年九月四日 法官助理 杨彩莲 书 记 员 梁 虎