陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终11649号 上诉人（原审被告）：陕西名流置业有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：何飞，该公司总裁。委托诉讼代理人：王文娴，陕西恒达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李舒展，男，1981年7月21日出生，汉族，陕西引汉济渭工程建设有限公司员工，住西安市雁塔区。上诉人陕西名流置业有限公司（以下简称名流公司）因与被上诉人李舒展商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初6153号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，李舒展作为买受人，名流公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：李舒展购买名流公司开发的西安市曲江新区名流印象二期（美好时光）小区5号楼10403号房屋，总价款1041228元整，李舒展以首付及商业贷款的方式支付购房款，名流公司应当在2019年9月30日前将符合合同约定的商品房交付李舒展使用。另，合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中对所购房屋阳台约定为：“开放阳台，不封闭”。上述合同签订后，李舒展依约支付了全部购房款。2019年9月李舒展接名流公司通知收房时发现名流公司拟交付房屋位于楼房腰线层，遂未办理收房手续并以此为由提起诉讼，主张前述实体权利。另查明，李舒展所购买的商品房户型结构为三室两厅，其中客厅阳台，主卧窗户及次卧窗户朝南处于楼房外墙腰线处，与同幢楼其他楼层的房屋相比，该腰线层房屋客厅阳台围栏主要为砖混墙体，墙体高约86.5厘米，其他房屋约为17.5厘米；主卧窗户下沿距地面高度约为85厘米，其他房屋约为52.5厘米，窗户面积缩水约18.2%；次卧窗户下沿距地面高度约为85厘米，其他房屋约为47厘米，窗户面积缩水约16.2%；腰线平台宽约37厘米，李舒展在庭审中称其购买商品房时名流公司未予告知上述情况且其对此并不明知。就合同附件十一“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”中为何未对案涉房屋的客厅阳台、主卧及次卧窗户处于楼房外墙腰线处作出说明，名流公司称相关条款是根据图纸、数据自动生成的，因此不存在名流公司未尽告知义务的情形。另外，沙盘温馨提示第3条载明：“本模型为要约或邀请，实际建设结果会与本模型效果存在区别，最终交付结果以政府核准文件及销售合同约定为准。”。再查明，案涉建筑工程名流印象二期（5#楼、11#楼及地下车库），于2019年9月24日经竣工验收合格并于2019年9月25日进行了竣工验收备案。李舒展起诉至西安市雁塔区人民法院提出诉讼请求：1、判令名流公司赔偿李舒展损失104122元；2、由名流公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月，李舒展与名流公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定：李舒展购买名流公司开发的西安市曲江新区名流印象二期（美好时光）小区5号楼10403号房屋，总价款1041228元，交付时间为2019年9月30日前，交付条件为房屋取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，在该合同第十六条及附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”内容中，就所购房屋的装饰装修及相关设备的质量标准进行了明确，对阳台约定为“开放阳台，不封闭”。前述《商品房买卖合同（预售）》签订后，李舒展依约向名流公司交付了全部购房款。2019年9月，李舒展接通知收房时，发现名流公司拟交付房屋处于楼房腰线层，主卧、次卧飘窗离地面高度增加，与同小区其他楼层正常房屋存在明显不一致；阳台则出现高约90CM的密实挡墙，并非前述合同约定的“开放阳台，不封闭”，遂要求名流公司采取补救措施以达到约定标准，名流公司表示并无可行的修复方案，李舒展遂同名流公司协商其他解决方案，但至今无果。李舒展认为，名流公司拟交付房屋之窗户及阳台等，与该合同约定质量标准并不相符，亦不符合普通房屋买受人的正常预期，显然构成违约，对李舒展权益造成了侵害，致使李舒展遭受损失，名流公司应当承担相应违约赔偿责任。故李舒展现依法提起诉讼，恳请法院支持李舒展诉讼请求，维护李舒展合法权益。名流公司辩称，1、首先，售楼部的沙盘模型可显示案涉房屋位于楼房腰线层；其次，根据其与陕西合富辉煌房地产顾问有限公司签订的《曲江•美好时光项目销售策划代理合同》以及《西安美好时光销售部现场管理制度》中售楼部日常规则部分对销售人员的严格管理制度，名流公司有理由相信销售人员向李舒展阐明了案涉房屋的相关情况。故李舒展在签订《商品房买卖合同（预售）》时，应当知晓所购西安市曲江新区名流印象二期（美好时光）小区5号楼10403号房屋处于楼房腰线层的情况；2、案涉房屋的阳台符合“开放阳台，不封闭”的约定且案涉房屋质量合格，不存在任何质量缺陷，名流公司不存在《商品房买卖合同（预售）》中的任何违约情形；3、名流公司与李舒展签订的《商品房买卖合同（预售）》是西安市商品房买卖合同的制式版本，不存在名流公司隐瞒案涉房屋相关信息的情况；4、李舒展主张名流公司赔偿房屋总价款10%的损失没有任何依据。综上，李舒展的诉请没有任何事实及法律依据，望法庭在查明事实的基础上采纳名流公司的辩称意见，依法判决驳回李舒展的诉讼请求。一审法院认为，李舒展、名流公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，对李舒展、名流公司双方均具有法律约束力。李舒展主张以房屋价值贬损金额即房屋价款的10%作为损失赔偿，而李舒展并未提供证据证明楼房腰线对涉案房屋造成10%的贬损事实。但依据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第四十二条第三项：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”之规定，案涉商品房的客厅、阳台及主卧、次卧的窗户处于楼房腰线处，与同幢楼其他非腰线层房屋相比存在差异，除影响观感、景观之余，采光也在一定程度上受到影响，名流公司作为专业的房地产开发公司对此差异是明知的，理应按照诚实信用原则对李舒展进行合理的提醒、说明义务，以便李舒展在对案涉房屋的真实情况准确认识的基础上，作出购买与否的选择。现李舒展、名流公司对该义务是否已予履行存有争议。一审法院认为：首先，《商品房买卖合同（预售）》及其附件均未对李舒展购买的房屋位于楼房腰线层进行任何说明；其次，虽然名流公司主张李舒展通过沙盘模型应当知道所购房屋位于楼房腰线层的情况。然而对普通的商品房买受人来说，即便能从沙盘模型中发现之间的异同，在没有特殊提醒、说明的情况下，也难以准确判断在楼房腰线处的涉案房屋与正常房屋在采光方面存在较大差异；名流公司用《曲江•美好时光项目销售策划代理合同》和《西安美好时光销售部现场管理制度》，推断其销售人员向李舒展阐明了案涉房屋的相关情况显属证据不充分，一审法院依法不予认可。因此，在名流公司没有提供其他证据予以佐证的情况下，仅凭沙盘模型的展示，难以认定其已履行合理的提醒、说明义务。综上，一审法院对名流公司关于已向李舒展就所购商品房位于楼房腰线层履行了合理的提醒、说明义务的辩称意见不予采纳。由于名流公司存在一定的缔约过失，应当承担相应的过错赔偿责任。但李舒展作为房屋买受人同样负有审慎缔约义务，在选房及签订合同过程中应对所购房屋的具体情况进行充分详细了解后予以缔约，但李舒展未能提供证据证明其已尽到了审慎缔约义务，李舒展自身也存在一定的缔约过失，所以对其过错应承担相应的过错责任。综上所述，考虑到李舒展、名流公司各自的过错程度，以及案涉建筑工程经竣工验收合格并备案，说明腰线规划设计施工是经过审核验收后符合标准的，且并未影响到房屋居住的基本功能。故一审法院根据公平合理原则，结合本案实际情况，酌定李舒展的损失以其所付购房款的1.5%为宜，即15618.42元。兹依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陕西名流置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李舒展损失人民币15618.42元（1041228×1.5%）。二、驳回李舒展的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2382元，由李舒展承担2025元，陕西名流置业有限公司承担357元，鉴于案件受理费李舒展已预交，故陕西名流置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费357元直接支付给李舒展。宣判后，名流公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回李舒展的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由李舒展承担。事实和理由：一、名流公司不存在缔约过失情形。李舒展在签订商品房买卖合同时，应当知晓所购房屋处于腰线层。1、售楼部的沙盘模型可显示涉案房屋处于腰线层。2、名流公司有理由相信销售人员向李舒展阐明了案涉房屋的相关情况。二、名流公司没有违背诚实信用原则。1、案涉房屋的阳台符合“开放阳台，不封闭”的约定，且合同中未约定李舒展所购房屋阳台反坎及飘窗高度。2、案涉房屋质量合格，不存在任何质量缺陷，不影响正常使用。3、双方签订的商品房买卖合同是西安市商品房买卖合同的制式版本，名流公司没有隐瞒案涉房屋相关信息。三、李舒展没有任何损失，一审判决名流公司支付房屋总价款1.5%损失，没有依据。李舒展辩称，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，李舒展与名流公司签订了商品房买卖合同，李舒展购买名流公司开发建设的房屋。名流公司作为专业的房地产开发公司，应按照诚实信用原则，将涉案房屋的情况全面向李舒展说明，尤其是涉案房屋与同栋楼其他非腰线层房屋相比存在的差异。但名流公司在与李舒展签订的商品房买卖合同上未对李舒展购买的房屋处于楼房腰线层做任何说明，名流公司也未能提供证据证明其销售人员向李舒展进行了说明，故可以认定名流公司在李舒展购买涉案房屋时未就涉案房屋与其他房屋的差异进行了详细说明、提示。而涉案房屋的客厅、阳台及主卧、次卧的窗户与同栋楼非腰线层房屋存在差异，对房屋观感、景观及采光都造成了一定的影响，故一审判决根据公平合理原则，酌情认定名流公司按照总房款的1.5%赔偿李舒展的损失，有事实和法律依据，应予维持。综上，名流公司的上诉请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，陕西名流置业有限公司已预交，由陕西名流置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年九月二十三日  书 记 员  刘 燕 子 1