黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终1715号上诉人（原审原告）：于立伟，男，1985年6月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：方力，黑龙江环球律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江建业房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路**。法定代表人：王海弘，经理。委托诉讼代理人：刘世璞，男，1950年11月9日出生，汉族，黑龙江建业房地产综合开发有限公司员工，住哈尔滨市道外区。上诉人于立伟因与上诉人黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。于立伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持于立伟一审诉讼请求。事实及理由：于立伟与建业房地产公司于2013年11月4日签订《。房屋买卖合同》，约定：购买位于崇俭小区13栋9层9门商品房一套，总价款350,509元，首付款110,509元，余款24万元以按揭贷款方式支付。由于建业房地产公司迟迟未能为于立伟办理按揭贷款，直至起诉前，贷款仍没有办理。根据商品房贷款交易习惯及法律规定，建业房地产公司作为开发商必须出具按揭贷款申报文件，购房人才能办理按揭贷款。事实上，仅凭于立伟一方根本无法办理贷款。办理按揭贷款是合同约定，建业房地产公司负有先履行合同义务，即提前办理房屋贷款的必备条件，然后才能有购房者提交个人房屋贷款的必备文件。所以，房屋贷款未能办理，属于建业房地产公司违约在先，应承担合同违约责任。由于建业房地产公司拒不提供按揭贷款申报的必备文件，违背了合同中关于房款余款以贷款（按揭）24万元结算方式的约定，建业房地产公司行为属于合同履行中的根本违约。2015年5月22日，建业房地产公司自行垫付24万元房款尾款为于立伟办理了所购房屋的产权证，致使房贷根本无法申请，切断了于立伟房款尾款以按揭贷款方式结算的最后希望，这是建业房地产公司进一步的严重违约行为。现更名为于立伟的所购房屋不动产产权证书至今建业房地产公司非法扣押，房屋不动产产权证书的持有者只能是于立伟，建业房地产公司扣押不动产产权证书的行为属于侵权行为，为此，就建业房地产公司的违约及侵权，于立伟已向香坊区人民法院提起民事诉讼，一审法院于2019年12月17日作出判决，判令建业房地产公司返还于立伟不动产证书，驳回于立伟要求确认建业房地产公司合同违约的请求。于立伟认为，一审法院判决在建业房地产公司是否构成合同违约的事实认定上完全处于办案法官个人主观推测和臆断，没有任何事实和证据表明于立伟与建业房地产公司的主导下完成。双方没有形成任何合同变更的事实完全属于事实判断错误，且适用法律上即《合同法》第六十一条，属于适用法律错误。建业房地产公司辩称：于立伟上诉要求建业房地产公司返还于立伟的房产证，至于违约的事宜已经由生效判决确认，建业房地产公司没有违约。案涉房屋买卖合同建业房地产公司已经履行，而且于立伟自2013年进户，已住7年了，但是购房余款24万元至今未交。关于返还于立伟房产证的诉请，建业房地产公司请求法院能够暂缓判决。于立伟购买案涉房屋时，因其爱人有不良记录，贷不办不下来，后来因为于立伟与建业房地产公司售楼处的工作人员关系挺好，提出先给于立伟房产证办了，然后于立伟拿房产证抵押办理贷款。于立伟当时向建业房地产公司作出承诺，当时房产证办完之后，于立伟用房产证抵押还是办不了贷款，无奈建业房地产公司多次催于立伟把余款补上，但于立伟迟迟不交，后来又承诺把房证、结婚证都压在建业房地产公司。在建业房地产公司起诉于立伟给付购房款的案件中，建业房地产公司已经胜诉，所以说建业房地产公司要求这个案件暂缓判决的意思就是另案没有执行回来购房余款，如果法院判决建业房地产公司把房证交付给于立伟，他如果把案涉房屋变卖，建业房地产公司的利益无法得到保障，现另案已被省法院提起再审，等待再审判决，执行完毕，建业房地产公司再给于立伟。建业房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判暂停返还给于立伟的不动产权证书。事实及理由：于立伟于2013年11月4日购买建业房地产公司开发建设的位于麒麟华府小区13栋9层9号房产一处，总价款350,509元，首付款110,509元，欠款24万元。当时于立伟要求建业房地产公司办理产权证，拿房证去银行办理贷款，结果建立房地产公司为其办理了产权证后，因为于立伟夫妻均有不良记录，所以当时贷款没有办下来，后来贷款没办成现金也不交，到如今进户5年之久，欠尾款部分也没有交付，建业房地产公司工作人员多次催要均无果。按照双方签订的《商品房买卖合同》规定，于立伟已违约并给建业房地产公司造成经济损失。因此按照《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。哈尔滨市道外区人民法院于2019年12月20日作出（2018）黑0104民初6585号民事判决，判令于立伟给付建业房地产公司购房款本金24万元，利息自起诉之日2018年9月11日起给付。因为利息没有于立伟入住案涉房屋日起计算，建业房地产公司上诉至哈尔滨市中级人民法院。哈尔滨市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）黑01民终3314号民事判决，变更利息给付日由起诉之日起改判为入住之日起。至此以上两个判决已发生法律效力，但是于立伟拒不执行，因此建业房地产公司申请道外区人民法院执行，道外区人民法院已将于立伟的不动产依法查封。但是于立伟又到黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2019年12月20日作出（2019）黑民申4315号民事裁定，裁定本案提起再审，再审期间中止原判决执行。根据此裁定，道外区人民法院执行局已将于立伟的不动产证查封解除，因此，如果涉案不动产证返还给于立伟，将面临于立伟随时都可以将涉案房屋转移卖掉，到时建业房地产公司的合法权益将得不到保证。于立伟辩称：建业房地产公司的上诉请求和答辩理由都不符合事实。黑龙江省高级人民法院于2019年12月20日作出（2019）黑民申4315号民事裁定，裁定：一、本案由本院提审。二、再审期间中止原判决的执行。所以根据法律文书，建业房地产公司提出原判决的生效问题存在法律上的障碍，所以不同意建业房地产公司的上诉请求和答辩理由。于立伟向一审法院起诉请求：1.建业房地产公司返还于立伟的不动产权证书；2.确认建业房地产公司违约；3.建业房地产公司因不履行合同，不符合合同要求并承担继续履行，采取补救措施的违约责任。一审法院认定事实：于立伟与建业房地产公司于2013年11月4日签订《房屋买卖合同》，约定：于立伟购买建业房地产公司开发的位于崇俭小区13栋9层9号房产一处，总房款350,509元，首付110,509元，余款24万元以贷款的方式支付。2013年11月4日，于立伟将首付110,509元交付给建业房地产公司，2014年7月23日，建业房地产公司将案涉房屋交付于立伟，于立伟进户。2015年5月22日，建业房地产公司将案涉房屋办理了完税证明手续，之后案涉房屋所有权登记在于立伟名下，于立伟办理了不动产权证书，此时于立伟仍有余款24万元未给付给建业房地产公司，因此案涉房屋的不动产产权证书由建业房地产公司保管。因该房屋无法办理贷款，余款24万元于立伟仍未能给付建业房地产公司。2018年12月30日，哈尔滨市道外区人民法院于作出（2018）黑0104民初6585号民事判决，判决：一、于立伟于本判决生效后立即给付建业房地产公司房款本金24万元，并支付逾期利息（以24万元为基数，按照年利率6%计算自2018年9月11日起至于立伟实际给付之日）；二、驳回建业房地产公司其他诉讼请求。于立伟、建业房地产公司均提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）黑01民终3314号民事判决，判决：一、维持道外区人民法院（2018）黑0104民初6585号民事判决第二项；二、变更第一项为：于立伟于本判决生效后3日内给付建业房地产公司房款本金24万元，并支付逾期付款利息，以24万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，自2014年7月24日起至给付完毕时止。现建业房地产公司已向道外区人民法院申请执行生效判决。一审法院认为：于立伟与建业房地产公司各自具有相应的民事行为能力，双方签订《房屋买卖合同》是基于双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定禁止性规定，该合同合法有效。双方均应依照合同约定全面履行。案涉房屋办理了完税证明手续，所有权登记于于立伟名下且办理了案涉房产的不动产产权证书，该不动产产权证书是于立伟享有该不动产物权的证明，应由于立伟持有。现案涉房屋的不动产证书在建业房地产公司处，故建业房地产公司应将案涉房屋产权证书返还给于立伟。关于于立伟提出的因建业房地产公司未能为于立伟办理按揭贷款构成违约并承担继续履行，采取补救措施并承担相应违约责任的主张。本案中，双方仅约定了“首付110,509元，贷款24万元”，对于贷款的方式没有明确约定。现双方对此各执一词，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充：不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，双方未能达成补充协议，合同的其他条款又没有约定，故应按照交易习惯确定贷款的方式。通常情况下，开发商在出售房屋时与相关银行取得联系，出具相关材料，以房抵押办理按揭贷款，但不排除开发商缺少预售许可证、销售许可证等手续不能办理按揭贷款或者借款人因诚信记录或其他原因不能办理安吉贷款的情形，现有证据不能确定双方所述更接近客观事实。即便于立伟所述不能办理按揭贷款，建业房地产公司在向于立伟交付房屋时，可以提出解除合同并要求建业房地产公司承担相应的违约责任。但于立伟自2014年7月23日进户至今未提出解除合同，应视为其已接受不能办理按揭贷款的事实，即已接受采取其他方式支付房屋尾款的事实，故对于立伟的该项诉请一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七太，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事所述法＞的解释》第九十条规定，判决：一、建业房地产公司于本判决生效后立即将登记在于立伟名下坐落于哈尔滨市道外区崇俭小区13栋9层9门的不动产产权证书返还给于立伟；二、驳回于立伟其他诉讼请求。案件受理费200元，由建业房地产公司负担。二审审理期间，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为：关于于立伟上诉请求确定建业房地产公司违约的问题。建业房地产公司作为出售人在《商品房买卖合同》中应履行的主要义务为交付房屋，现建业房地产公司已按合同约定将案涉房屋交付与于立伟，并由于立伟占有使用至今，已完成出售人的义务，不存在违约。关于于立伟提出建业房地产公司手续不全，致使其不能办理按揭贷款。于立伟与建业房地公司签订的《商品房买卖合同》中对于贷款方式没有明确约定，按揭贷款并非于立伟缴纳购房余款唯一途径，现建业房地产公司已将案涉房屋登记在于立伟名下，并取得所有权证，故于立伟上诉主张建业房地产公司存在根本违约的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于建业房地产公司上诉请求暂缓下判决的问题。案涉房屋已登记在于立伟名下，该不动产产权证书是于立伟享有该不动产物权的证明，应由于立伟持有。故建业房地产公司上诉主张暂缓下判不是法定中止审理的事由，本院不予支持。综上所述，于立伟、建业房地产公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下;驳回上诉，维持原判。二审案件受理费于立伟预交200元，由于立伟负担；黑龙江建业房地产综合开发有限公司预交200元，由黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年九月二十四日法官助理申艳楠书记员周小倩