广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初2648号原告：中国建设银行股份有限公司四会支行。住所：四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城****商铺首层**商铺**。统一社会信用代码：91441284195521075J。负责人：邓伟卿，行长。委托诉讼代理人：梁星志、朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：毕凤瑜，女，1982年3月31日出生，汉族，住广州市花都区。，住广州市花都区iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被告：四会市正黄置业有限公司，住所：四会市东城，住所：四会市东城街道水仙路**恒达世纪**：91441284MA4WP5WB7M。法定代表人：苏光。委托诉讼代理人：陈晓鹏，男，公司员工。原告中国建设银行股份有限公司四会支行（以下简称建行四会支行）与被告毕凤瑜、四会市正黄置业有限公司（以下简称四会正黄公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告建行四会支行的委托诉讼代理人朱秀媚、被告四会正黄公司的委托诉讼代理人陈晓鹏到庭参加诉讼，被告毕凤瑜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行四会支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的合同编号为440707201-201*******840571的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告毕凤瑜立即归还原告借款本金491919.66元（含拖欠本金1057.11元）、逾期利息7023.35元、本金罚息10.78元、利息复利51.39元，合计499005.18元（利息暂计至2020年6月14日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息还清之日止）；3.被告毕凤瑜承担原告为实现债权而支付的律师费24160元；4.原告对被告毕凤瑜提供的借款抵押物——四会市***************************的拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权；5.被告四会正黄公司对被告毕凤瑜的上述第2、3项债务承担连带清偿责任；6.各被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月6日，原告与被告毕凤瑜及四会正黄公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440707201-201*******840571），约定被告毕凤瑜向原告借款50万元，用于购买位于四会市***************************的房屋，借款期限自201*年11月20日起至20*8年11月20日止，共30年；贷款利率为浮动利率，即基准利率水平上上浮25%，即年利率6.125%。同时，被告毕凤瑜同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款的履行。被告四会正黄公司为被告毕凤瑜的上述债务提供连带责任保证担保。201*年11月1*日，该抵押物办理了不动产预告登记证明，预告登记号为粤（****）四会市不动产证明第0023088号。2018年11月20日，原告向被告毕凤瑜发放了约定的贷款。由于被告毕凤瑜未依约按期履行还本付息，被告四会正黄公司亦未承担保证责任，原告催收无果。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息，并要求对抵押房地产行使抵押权。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为24160元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，该笔费用应由上述两被告承担。被告毕凤瑜未作答辩。被告四会正黄公司辩称，我司多次联系被告毕凤瑜，毕凤瑜的联系电话可以打通，但是一直没人接听，被告毕凤瑜的送达地址——正黄金色悦府一栋2502号房屋目前还未收楼；原告要求我司承担责任，我司对律师费和罚息有异议，上述费用不应由我司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建行四会支行提交了如下证据：1.原告《营业执照》、《金融许可证》，证明原告的诉讼主体资格；2.被告毕凤瑜的《身份证》、《户口簿》、《离婚证》、被告四会正黄公司的《企业信用信息公示报告》，证明两被告的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告毕凤瑜向原告借款并为借款提供抵押担保；4.《个人贷款支付凭证》，证明原告已依约放款；5.《不动产登记证明》，证明被告毕凤瑜以其房屋作抵押担保并已办理不动产预告登记；6.《律师函》、《快递单》，证明原告向被告毕凤瑜催收贷款；7.《拖欠本息明细表》、《个人贷款对账单》，证明被告毕凤瑜尚欠的借款本息；8.《委托代理协议》、《发票》，证明原告为追收欠款而支付律师代理费；9.《关于借款人拖欠借款本息数额的说明》，证明被告拖欠本息数额的情况；10.截止至2020年9月11日被告拖欠借款本息明细表、《个人贷款对账单》，证明截至开庭前被告拖欠本息数额的情况。被告毕凤瑜、四会正黄公司没有提交证据。经开庭审理，被告四会正黄公司对原告提交的证据无异议，被告毕凤瑜既不到庭质证，也没有提出相反证据和意见，因此本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月6日，原告建行四会支行和被告毕凤瑜、四会正黄公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440707201-201*******840571），约定被告毕凤瑜向原告借款50万元用于购买坐落于四会市***************************的房屋，借款期限从2018年11月20日起至2048年11月20日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮25%，即年利率为6.125%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告毕凤瑜授权原告将借款一次性划入被告四会正黄公司的银行账户；还款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3038.05元；被告四会正黄公司作为保证人为被告毕凤瑜向原告的借款提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；被告毕凤瑜同时作为抵押人提供所购的位于四会市***************************的房屋作为抵押担保，保证和抵押担保范围均包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；被告毕凤瑜不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期、要求被告毕凤瑜立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告毕凤瑜的借贷关系；对于被告毕凤瑜未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）均由被告毕凤瑜承担等内容。另外，合同还约定了被告毕凤瑜确认以四会市***************************的邮寄地址作为原告、人民法院（或仲裁机构）发送各类纸质或电子数据通知、信函、法律文书的送达地址；上述送达地址持续适用于合同履行期间、履行本合同发生争议进入民事诉讼程序（包括一审、二审、再审、执行程序和特别程序）或仲裁阶段后，人民法院或仲裁机构向被告毕凤瑜送达各类法律文书；被告毕凤瑜对其送达地址作出变更的，应自变更之日起五个工作日内将变更后的送达地址书面告知原告，否则送达地址仍以合同载明为准；因被告确认的送达地址不准确、送达地址变更后未及时依约告知原告、被告毕凤瑜本人或指定的接收人拒绝签收等情形，导致文书未能被被告毕凤瑜实际接收的，被告毕凤瑜应自行承担有效送达的法律后果；邮寄送达的，以文书退回之日视为送达之日；直接送达的，送达人当场在送达回证上记明情况之日为送达之日。2018年11月12日，四会市国土资源局向原告核发了上述借款抵押物——四会市****************************屋的预购商品房抵押权预告登记证明，原告为权利人，被告毕凤瑜为义务人。2018年11月20日，原告按照约定把借款50万元汇入被告四会正黄公司的银行账户。被告毕凤瑜自2020年4月起没有向原告归还借款本息，计至2020年6月14日止，仍欠借款本金491919.66元（其中包括已到期的本金1057.11元）、利息7023.35元、本金罚息10.78元、利息复利51.39元未归还。2020年7月1日，原告和广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东安达信律师事务所的律师作为其与被告毕凤瑜、四会正黄公司金融借款合同纠纷一案的一审诉讼代理人，律师代理费为24160元。2020年8月3日，原告向广东安达信律师事务所支付律师费24160元；广东安达信律师事务所于2020年8月21日向原告开具了价税金额为98694元（包含本案律师费在内）的律师费发票。另外，本院根据原告的申请，依法作出（2020）粤1284财保197民事裁定，查封了被告毕凤瑜位于四会市***************************的房屋。本院认为，被告毕凤瑜因购买房屋缺乏资金与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款50万元，双方的借贷关系合法有效，受法律保护。根据原告提供的证据，被告自2020年4月起没有依约支付借款本息，直至法庭辩论结束时，已连续拖欠5个月借款本息没有支付，构成根本性违约，原告因此要求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定和合同约定。合同解除后，被告应向原告清偿全部借款本金491919.66元及利息（含本金罚息和利息复利）。根据合同约定，原告为实现债权而实际发生的律师费等费用应由被告毕凤瑜承担，原告为本案聘请律师并已实际支付律师费，因此原告要求被告支付律师费24160元，理据充分，本院予以支持。被告毕凤瑜提供自己位于四会市***************************的房屋作为借款抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，虽然根据《中华人民共和国物权法》第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记具有一定的物权性质，但是该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，预告登记权利人享有的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在涉案房屋未办理抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持，原告可待抵押登记条件成就时另行主张权利。被告四会正黄公司作为被告毕凤瑜的借款保证人，双方约定的保证担保范围是被告毕凤瑜从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止所欠的借款本息等，由于被告毕凤瑜抵押的房屋至今未能办理正式的抵押登记手续，被告四会正黄公司应按约定承担连带责任保证。根据借款合同第十二条的约定，被告四会正黄公司的保证范围包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），因此被告四会正黄公司应对被告毕凤瑜在本案中的借款本息（包括复利和罚息）以及律师费承担连带清偿责任。被告毕凤瑜经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十八条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司四会支行与被告毕凤瑜于2018年11月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440707201-201*******840571）；二、被告毕凤瑜应于本判决生效之日起十日内清偿借款本金491919.66元、逾期利息7023.35元、本金罚息10.78元、利息复利51.39元[利息暂计至2020年6月14日，之后利息、利息罚息、本金罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至借款本息还清之日止]以及律师费24160元给原告中国建设银行股份有限公司四会支行；三、被告四会市正黄置业有限公司对被告毕凤瑜上述第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9032元，减半收取计4516元，财产保全费3136元，合共7652元，由被告毕凤瑜、四会市正黄置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赵静欣二〇二〇年九月二十五日书记员  林美霞