苏州市吴江区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏0509行初9号 原告：朱国强。 被告：苏州市吴江区自然资源和规划局，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**。 法定代表人：曹月见，局长。 委托诉讼代理人：田源，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 第三人：吴江卓盈喷织厂，住所，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇圣塘村**div> 投资人：陶丽华，厂长。 委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。 第三人：吴江市聚河化纤包装有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇坛丘村iv> 法定代表人：朱明星。 原告朱国强与被告苏州市吴江区自然资源和规划局（以下简称区资规局）、第三人吴江卓盈喷织厂（以下简称卓盈喷织厂）、吴江市聚河化纤包装有限公司（以下简称聚河公司）土地行政登记一案，于2020年4月26日向本院提起行政诉讼，本院向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院在适用简易程序审理的过程中，发现案件不宜适用简易程序，决定转为普通程序进行审理并组成合议庭。因卓盈喷织厂、聚河公司与案件处理有利害关系，本院依法通知其为本案第三人参加诉讼，于2020年9月25日公开开庭审理了本案。原告朱国强，被告区资规局的出庭负责人吴雁预及其委托诉讼代理人田源，第三人卓盈喷织厂的委托诉讼代理人王忠明到庭参加诉讼。第三人聚河公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告区资规局于2019年7月23日作出苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9043302号转移登记，将原属第三人聚河公司**落在苏州市吴江区盛泽镇坛丘村的国有建设用地使用权转移登记在第三人卓盈喷织厂名下。 原告朱国强诉称：2017年3月2日，原告与第三人聚河公司签订土地租赁协议，租赁涉案土地用于储存原料使用，根据约定被告在原告承租期内不得私自转租或者转让。2019年，第三人聚河公司未通知原告、也未经原告同意以极低的价格将案涉土地转让给第三人卓盈喷织厂并办理了过户手续。原告认为被告在办理不动产证时未实际考察该土地的实际情况，未考虑承租人及债权人的合法权益，同时该土地转让价格明显低于市场价值，存在恶意转移财产的嫌疑。因此，请求法院依法：1、确认被告颁发苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9043302号不动产权证行为违法；2、撤销被告作出的苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9043302号不动产权证，由被告承担诉讼费用。在庭审中，原告将诉讼请求明确为：请求判决撤销被告作出的苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9043302号不动产权证，由被告承担诉讼费用。 被告区资规局辩称：一、被告区资规局办理不动产抵押登记的程序符合法律规定。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”涉案土地使用权的原所有权人第三人聚河公司及第三人卓盈喷织厂向区资规局共同申请办理不动产转移登记，并向区资规局提交了上述规定应当提交的全部材料，区资规局审查认为其所提交的材料文件齐备、要件完整，符合上述规定的要求，据此对涉案房地产进行了转移登记，符合相关规定。二、本案中，区资规局已经根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的要求进行了合理审慎的审查，履行了法定义务。不动产登记机构受理不动产登记申请后，在审核查验时应对照上述规定的内容进行查验，除非出现与需要查验的内容不符的情形，否则登记机构无权拒绝履行登记职责，至于申请转移登记的不动产上是否有承租人并非不动产登记机构需要审查的内容。本案中，第三人双方申请转移登记属于被告登记职责的范围，且申请材料齐全、符合法定形式，被告经查验后依法予以办理合法合规，已经尽到法定的审查义务；三、原告如认为第三人的转让行为侵犯其权益，应通过民事诉讼主张权利。原告诉求的理由明显属于民事纠纷，而非行政诉讼调整的范畴。综上，被告对涉案土地进行转移登记程序合法、适用法律正确，在登记行为中并无过错，请求法院依法驳回其诉讼请求。 第三人卓盈喷织厂当庭述称：1.原告的主体不适合，无权请求确认被告作出的具体行政行为是否违法，被告为第三人双方作出的不动产转移登记符合法律规定；2.目前该土地的不动产证属于卓盈喷织厂，目前未发现1200平方米土地或厂房对外出租，原告在证据中也未提交相应的银行转账证明租金支付的情况。原告与聚河公司的法定代表人系亲戚关系，户籍地均相近，本案可能是虚假诉讼。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人聚河公司未出庭应诉，也未提供书面答辩和任何证据。 经审理查明，原告诉称其在2017年3月2日与第三人聚河公司签订土地租赁合同，约定将第三人聚河公司位于坛丘村的土地租赁给原告，租赁期限为2017年3月26日至2023年3月25日。约定在同等条件下，原告有优先购买权。2019年7月23日，第三人聚河公司和第三人卓盈喷织厂到被告处办理不动产登记申请书，并提交了相关材料。被告经审查，与当日作出准予转移登记并颁发不动产权证书。原告不服，向本院提起行政诉讼。 以上事实，由原告提交的土地租赁合同、被告提供的登记档案材料以及各方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：依据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中被告区资规局作为涉案不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构，依法具有对本行政区域内不动产进行权属登记的法定职责。 本案当事人的争议焦点是：1、原告是否有行政诉讼原告主体资格。作为行政诉讼的原告，必须具备的条件之一是原告必须是认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的对象，且与具体行政行为有法律上的利害关系。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。也就是说，房屋承租人基于获得的优先购买权是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的债权性质的优先购买权，当房屋所有人与其他人签订房屋买卖合同时，其可以主张相应的损害赔偿，但并不能主张该买卖合同无效。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。也就是说，债权人只有具有以上法定情形的才有原告起诉主体资格。本案中，现有证据并不能证明原告对涉案不动产有优先购买权，即使有优先购买权也不具有对涉案不动产转让登记提起行政诉讼的原告主体资格。2、关于原告权利维护问题。正是因为承租人的优先购买权不能产生请求物权变动以获取救济的效力，当该权利受到侵害已成既定事实的情况下，房屋承租人只能提起侵权损害或者违约损害赔偿之诉，而不具有请求撤销出租人出卖房屋行为或者通过行政诉讼撤销行政登记的权利。如果原告认为被告存在程序违法、第三人存在偷税漏税行为等，可向相关部门进行举报。 综上，原告与本案所涉的行为没有法律上的利害关系，不具有原告主体资格，其起诉应当予以驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项、第七十九条第二款的规定，裁定如下： 驳回原告朱国强的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  秦绪栋 人民陪审员  徐香宝 人民陪审员  黄美凤 二〇二〇年九月二十五日 法官 助理  赵丽丽 书 记 员  马芸菲 附录法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。 第七十九条原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以缺席判决。 第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。 根据行政诉讼法第五十八条的规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，依法缺席判决。