四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7829号 上诉人（原审被告）：黄雄，男，1967年11月24日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵其中，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）华林琳，女，1987年10月7日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人黄雄因与被上诉人华林琳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初13231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄雄上诉请求：1.撤销原判，改判驳回华林琳的一审全部诉讼请求；2.本案一二审诉讼费由华林琳承担。事实与理由：1.一审以华林琳提供的商铺出租合同复印件认定案件事实不当，双方从未签订正式的租赁合同。2.华林琳在租期内擅自转租，一审对此事实未予确认。华林琳在双方口头约定的租期内，找好次承租人，并收取了次承租人的定金或预付款，转租事实形成后才通知黄雄，黄雄无奈与华林琳终止合同，并要求其承担擅自转租的违约责任，华林琳同意赔偿黄雄2万元损失，并同意从预付的租金中扣除。3.双方解除合同后，一审认定黄雄退还华林琳35000元全部为退还未到期租金，属事实认定错误。华林琳擅自转租违反双方约定，其预付的租金本不应退还，黄雄考虑华林琳经济困难，同意退还35000元了结此事，并实际转账了。特别说明这35000元是分两次退还给华林琳的，其中15000元是退还的一个月租金，另外20000元是退还押金，剩余租金没有退是因为华林琳违约。 华林琳辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。华林琳转让案涉商铺是经过了黄雄的同意，并非擅自转租。转让的时候，华林琳、黄雄和现承租人均在场。黄雄认为35000元中的20000元是押金不是事实，这35000元均是租金，所以黄雄还有20000元押金没有退还。 华林琳向一审法院起诉请求：1．要求黄雄退还华林琳出租锦江区北顺街6号附28号房屋的押金20000元；2．要求黄雄承担律师费8000元整。 一审法院认定事实：2018年7月21日，黄雄作为出租方（甲方）与华林琳作为承租方（乙方）签订《商铺出租合同》，主要约定：1．甲方将位于锦江区方；2．此合同期限为三年，即2018年7月21日至2021年7月21日为止；3．合同期内租金每月15000元，半年一付，拖欠超过10日后，甲方有权收回房屋；4．乙方在合同签订时交给甲方20000元，作为押金，押金的用途为：乙方不得擅自将铺面转让或者转租给第三方。否则押金不退还，且甲方有权终止合同；5．如乙方无力经营或者合同期满时甲方将押金如数退还乙方。押金自缴纳之日至退还之日期间不计利息。合同签订当日，唐菊贞（账号62×××25）向黄雄（账号62×××47）银行转账110000元。2019年9月4日，黄雄通过手机银行向华林琳转账支付20000元。 一审另查明，华林琳在场的情况下，黄雄与案外人达成新的房屋租赁合同。 一审庭审中，华林琳、黄雄一致陈述：唐菊贞代华林琳向黄雄转账支付110000元，包含房屋租金90000元，押金20000元。华林琳使用租赁房屋的时间为2018年8月15日至2019年9月4日。案涉房屋租金支付至2019年11月，共支付了15个月的房屋租金，华林琳实际使用案涉房屋13个月。黄雄将案涉房屋出租他人的起租期从2019年9月4日开始计算，房屋租金每月15000元。 华林琳陈述，将房屋退还黄雄后，收到黄雄退还房屋租金35000元。 黄雄陈述，华林琳退还房屋后，退还华林琳一个月房屋租金15000元、押金20000元。 一审法院认为，华林琳与黄雄签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案综合双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：案涉房屋押金是否应当退还且是否已经退还。根据本案查明的事实，上述租赁合同履行期限内，华林琳在场的情况下，黄雄与案外人重新签订了房屋租赁合同，其约定的租赁期限、租金标准均与华林琳退还房屋期限和标准一致，说明华林琳不存在转租房屋的事实，也说明双方对上述《商铺出租合同》的解除，达成一致意见。黄雄辩称华林琳未经允许擅自转租的辩称意见与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。 根据双方合同约定，在华林琳出现无力经营状况或者无其他违约的情况下，黄雄应将押金20000元退还华林琳。双方租赁合同解除后，华林琳不存在违约情形，黄雄应当退还已支付的房屋押金。一审庭审中，双方一致陈述华林琳退还房屋后收到黄雄转款35000元，但双方对该款项的性质存在不同认识。一审法院认为，华林琳从2018年8月15日开始使用案涉房屋至2019年9月4日，其已缴纳2018年8月15日至2019年11月15日期间的房屋租金共计225000元。故截止至2019年9月4日房屋租金应为190000元左右。双方租赁合同解除后，黄雄应将多收取的房屋租金35000元退还华林琳。黄雄辩称其退还的35000元包含押金20000元及房屋租金15000元，但未提供有效证据证明退还的20000元系押金或华林琳同意扣除房屋租金20000元。因华林琳未继续占用房屋，也不存在其他违约情形，黄雄应将多收取的房屋租金35000元和押金20000元，一并退还华林琳。黄雄于2019年9月4日收房之后向华林琳转款退还35000元，应依法认定为房屋租金。综上，对华林琳要求黄雄退还房屋押金20000元的请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于律师费。华林琳要求黄雄承担律师费8000元，因聘请律师代理诉讼系购买法律服务行为，并非本案诉讼之必要支出，且华林琳也未提交证据证明上述费用已实际支出，其该项请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、黄雄应于判决发生法律效力之日起五日内向华林琳退还押金20000元；二、驳回华林琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取250元，由华林琳负担50元，黄雄负担200元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1.2019年7月20日、8月9日、8月10日，华林琳分三次向黄雄转账支付了2019年8月15日至2019年11月15日共计三个月的房租45000元。 2.2019年9月3日，华林琳通过微信联系黄雄，告知黄雄2019年9月4日到成都与案外人签订房屋租赁合同，黄雄表示同意。 3.2019年9月4日，黄雄通过赵雪梅的银行账户，分别向华林琳转账20000元及15000元，共计转账35000元。 4.2019年9月5日，案外人向华林琳的父亲华绍平转账支付了10万元转让费。 另，黄雄提交了落款时间为2019年9月3日，甲方为华绍平、伍迎春，乙方为陆敏之的《店铺转让定金合同》复印件，因黄雄未提交该合同原件，华林琳对该合同的真实性也不予认可，故本院对该《店铺转让定金合同》不予采信。 以上事实，有2019年7月20日、8月9日、8月10日收款方为黄雄的转账明细3张、2019年9月4日付款方为赵雪梅的银行转账明细2张、华林琳与黄雄的微信聊天记录、2019年9月5日收款人为华绍平的10万元转账明细在案佐证。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，虽然华林琳在一审提供的商铺出租合同为复印件，但黄雄认可该合同为黄雄签字后通过微信发给华林琳，故黄雄通过在合同上签字并将合同通过微信发送给华林琳的行为认可了合同内容，与华林琳建立房屋租赁合同关系，双方所签订的《商铺出租合同》不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：黄雄是否应当向华林琳退还押金20000元。黄雄主张华林琳未经其同意擅自将案涉商铺转租他人，存在违约行为，依据双方《商铺出租合同》第四条第一款的约定，押金20000元不应退还。本院认为，合同签订后，华林琳向黄雄支付了押金20000元，并支付租金至2019年11月。后双方协商一致提前终止合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后，黄雄应当将华林琳多缴纳的租金予以退还。2019年9月4日黄雄退还了华林琳35000元，该笔费用恰好能够对应华林琳缴纳的2019年9月5日至2019年11月15日的租金，故本院认定2019年9月4日黄雄向华林琳支付的35000元为退还华林琳多缴纳的租金。关于黄雄是否应当退还押金20000元的问题，通过黄雄与华林琳的微信聊天记录可知，就案涉商铺转让一事，华林琳已经在2019年9月3日征得了黄雄的同意，2019年9月4日也是由黄雄本人与案外人就案涉商铺重新签订了房屋租赁合同，故华林琳并不存在擅自转租的行为，其不存在违约。关于黄雄提出曾与华林琳就押金20000元不退达成一致的主张，因黄雄未提供证据予以佐证，华林琳也不予认可，故本院不予采信。另外，华林琳与黄雄解除案涉商铺出租合同的当日，黄雄便与案外人重新建立了房屋租赁合同关系，对黄雄的租金收益也未造成损失，故黄雄主张不退还华林琳押金20000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，黄雄的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由黄雄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 黄迪 书 记 员 罗菲