江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7503号上诉人（原审原告）：胡向东，女，1970年7月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋颖，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。上诉人胡向东因与被上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。胡向东上诉请求：1.撤销原判，改判支持胡向东的所有诉请；2.本案一、二审诉讼费用由财智公司负担。事实和理由：胡向东已在合理期间内行使合同单方解除权。一审认定事实有误，适用法律不当，应予撤销。1.因财智公司逾期办证，胡向东及其他业主于2019年8月31日至财智公司门口穿着“黑心开发商，还我血汗钱”的定制T恤衫自发维权，以行为明确要求财智公司退房。2.本案的单方解除权应当顺延。虽胡向东应于2019年1月25日起至2020年1月26日一年内行使单方解除权，但因2020年1月爆发新冠××疫情，导致胡向东无法在2020年1月26日前通过书面形式向财智公司通知解除。3.诉争《苏州市商品房买卖合同》中关于书面行使合同解除权的约定无效。该条款为格式条款，胡向东作为普通消费者，不知晓合同解除权需以书面方式作出，财智公司签订合同时也未提醒。综上，请求二审法院支持胡向东的上诉请求。财智公司辩称，1.胡向东未以书面形式通知财智公司解除合同，现其主张在法定解除权行使期间内解除合同无事实依据，不应支持。2.合同解除权行使期间属于除斥期间，不适用中止、中断和延长的规定，不应顺延。且诉争合同解除权行使期间至2020年1月24日届满，当时新冠疫情尚未全面爆发，胡向东行使合同解除权未受到影响。3.诉争《苏州市商品房买卖合同》系苏州市住建局监制并在全市推广，其目的就是为了保障购房人利益，并非格式条款。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。胡向东向一审法院起诉请求：1.解除胡向东与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号为：苏房商吴江合同201706280334）；2.财智公司返还购房款383833元，并支付资金占用利息17270元（以383833元为基数，自2019年1月24日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率，计算至实际给付之日止）；3.财智公司支付违约金767.70元；4.财智公司返还办证费用等16725.31元；4.诉讼费用由财智公司承担。一审法院认定事实：2017年11月18日，胡向东作为买受人与财智公司作为出卖人签订了《苏州市商品房买卖合同》一份。合同约定，买受人向出卖人购买吴江财智金鹰商业中心金鹰商业中心7幢-1F096商铺，房屋总价款为383833元，买受人一次性付款，房屋交付日期为2017年12月30日。合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。本条约定的办理房地产不动产权证书的期限届满后超过30日，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产权证书，买受人有权单方面书面通知出卖人解除合同，出卖人应于解除合同的通知送达之日起十五日内退还买受人已支付的房价款（包括因买受人贷款购房已支付或已发生贷款利息）及利息（按照中国人民银行同期同档存款基准利率计算），出卖人按本合同第四条约定房屋总价款的0.2%向买受人支付违约金。如果约定的违约金低于买受人实际损失的，买受人有权要求出卖人赔偿实际损失。合同第三十五条关于单方解除权行使期限约定，本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭。对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。合同签订后，胡向东向财智公司支付了全部购房款383833元，契税、印花税、维修基金、证件费、代办费合计16725.31元。案涉房屋于2017年12月30日交付，于2019年1月24日完成了不动产首次登记，登记于财智公司名下。以上事实，有《苏州市商品房买卖合同》、收据、不动产单元首次登记信息表以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：胡向东与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，在房屋交付后超过390日，买受人因出卖人的原因不能办理不动产权证书，买受人有权解除合同，但买受人的解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。案涉房屋于2017年12月30日交付，由于财智公司原因导致胡向东未能在房屋交付后390日内即2019年1月24日之前取得不动产权证书，胡向东自2019年1月25日起享有合同解除权，但其于2020年4月1日才起诉讼的方式主张行使合同解除权，已超过合同约定的一年期间。据上，一审法院对于胡向东要求解除双方签订的《苏州市商品房买卖合同》及在此基础上的返还房款、利息、违约金、办证费的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，一审法院判决：驳回胡向东全部诉讼请求。案件受理费减半收取3789元、保全费2620元，合计6409元，由胡向东负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，胡向东向本院提交：1.网上解除疫情的通告一份，证明2020年2月24日前不能出门，律师也不接待，故不知道当时可以打官司。2019年小业主维权群里有人起诉解除合同，当时律师说可以胜诉，故胡向东想等他们起诉完了再起诉。2.催办函，证明财智公司直到2019年8月16日才通知胡向东可以办理不动产权证，之前未通知过，所以胡向东也不知道退房。3.微信聊天记录、照片，证明胡向东与其他小业主确实去财智公司现场维权要求退房，亦证明财智公司隐瞒退房事宜，也不接待小业主。财智公司质证认为，1.对通告的真实性无异议，关联性有异议。2020年1月24日合同解除权行使期限已经届满，此时江苏省尚未进入一级响应状态，且胡向东也称在2019年就想起诉解除合同，但考虑某些因素，最终没有提起合同解除之诉，故合同解除权行使期限不应顺延。2.对于催办函真实性无异议，关联性有异议。财智公司催促胡向东办理不动产权证，与胡向东享有的合同解除权不冲突，该催办函不足以证明胡向东不知道合同解除权的存在。3.微信聊天记录、照片均非新证据。照片无法体现小业主要求解除合同退房的要求，且拉横幅并非合法维权方式，不符合合同约定的解除方式。微信聊天记录关联性不认可，最多仅能证明小业主讨论如何退房事宜，但不能证明胡向东已以书面方式明确要求向财智公司退房。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，胡向东与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。胡向东因财智公司逾期办证要求解除合同等诉至法院。本案二审争议焦点在于，胡向东行使合同解除权是否已经超过了合同约定的解除权行使期间。对此本院认为，诉争《苏州市商品房买卖合同》第三十五条约定，本合同中对买卖双方的单方解除权的行使期限有约定的，解除权应当在约定的期限内行使，超过约定期限不行使的，解除权消灭。对行使期限没有约定的，经对方当事人催告后，解除权的期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除事由发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，案涉房屋于2017年12月30日交付，财智公司未在交付之日起360日内取得不动产权证书，构成违约。根据诉争《苏州市商品房买卖合同》第二十二条约定，办理不动产权证书期限届满后超过30日，由于财智公司原因导致买受人无法办理不动产权证书的，买受人有权行使单方解除权，故自2019年1月25日起胡向东即有权单方行使合同解除权，上述解除权应当在一年内行使。现有证据不足以证明胡向东向财智公司在解除权行使期间内明确表达了解除合同的意思表示，胡向东于2020年4月1日向一审法院起诉请求解除合同，亦超过了合同约定的解除权行使期间，胡向东主张其受到疫情影响导致其未及时行使解除权，依据不足，不能成立。综上，胡向东要求解除合同的请求不能成立，一审法院未予支持，并无不当。综上，上诉人胡向东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7578元，由上诉人胡向东负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二〇年九月十八日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。