黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3975号上诉人（原审被告）：哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区金色莱茵小区**（会所）**。法定代表人：张鸿善，董事长。委托代理人：苟学志，黑龙江磊源律师事务所律师。委托代理人：白鹤，黑龙江磊源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔云鹏，男，1984年12月17日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。上诉人哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司（以下简称华鸿世贸公司）因与被上诉人崔云鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初17051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。华鸿公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判华鸿世贸公司无需承担违约责任。事实和理由：1.华鸿世贸公司因政府行为导致被崔云鹏逾期进户，不应承担违约责任。根据合同第八条第二款之约定，非出卖人自身原因造成的逾期交房，出卖人可据实予以延期，如政府行为及其他市政配套行为所致。一审庭审阶段，华鸿世贸公司所举示的证据二函件足以证明华鸿世贸公司逾期交房系因案涉小区施工地块遗留有两条高压线拖延施工进度所致，系市政配套行为导致逾期进户，而非因华鸿世贸公司自身原因所致，故其无需承担违约责任。2.即使华鸿世贸公司存在违约行为，亦应按照合同约定承担违约责任。案涉合同系双方签订，系真实意思表示，双方应依照合同约定行使权利、履行义务、以及承担违约责任。根据合同第九条之约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。公平原则是民法的一项基本原则，在合同法有具体规定的情况下，不应予以适用，否则会造成当事人的不可预期性。故一审法院适用公平原则对违约责任予以调整不当，应依法撤销。崔云鹏辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。崔云鹏向一审法院起诉请求：1.判令华鸿世贸公司承担自2019年10月1日起至2020年9月30日违约金及利息，金额为179，984.4元;2.判令华鸿世贸公司向崔云鹏支付逾期入户造成的房屋租金损失48,000元，以上计221,984.4元。一审法院认定事实：双方于2017年10月签订哈尔滨市商品房买卖合同书约定：“崔云鹏购买位于哈尔滨市××与××14交口（华鸿金色纽约）6栋1单元3层301号商品房一处；建筑面积160.26平方米；约定金额1,417,200元。第六条付款方式及期限：约定金额：287,200元，付款方式：现金，交纳比例20%；备注：余款1,130,000元将银行按揭手续办理完毕；如银行不予贷款，需要于5日内以现金形式支付余款，如未履行按首付款5%支付违约金，出卖人可另行出售；第七条买受人逾期付款的违约责任。逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.21的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述合同签订后，原告按照合同约定向被告华鸿世贸公司给付了购房款1,417,200元。2019年6月11日被告华鸿世贸公司公布涉案小区进户时间表，原告所在小区进户时间为2020年9月30日。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行并遵守相应的义务。崔云鹏已按照约定将购房款1,417,200元交付给华鸿世贸公司，但华鸿世贸公司未能按照合同约定时间2019年9月30日交付涉案房屋，已属违约。虽华鸿世贸公司称，系因涉案小区施工地块遗留有两条高压线，拖延施工进度，系市政配套行为导致原告逾期进户，根据合同约定因政府行为造成的逾期进户，可以顺延进户，华鸿世贸公司不承担违约责任。但其现有证据无法证明逾期进户系因政府行为所致，故华鸿世贸公司的抗辩法院不予采纳。崔云鹏主张根据双方签订合同约定，崔云鹏逾期支付购房款未超过10日，合同继续履行，崔云鹏应按日万分之2支付被告违约金。华鸿世贸公司逾期交房未超过90日，华鸿世贸公司按日万分之0.2支付崔云鹏违约金违反公平原则，法院予以采纳。关于违约金的计算标准可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，故法院支持以已付购房款1,417,200元为基数，自2019年10月1日起至实际交付房屋之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于利息损失，因崔云鹏已主张违约金，故对利息损失，法院不予支持。关于房屋租金损失没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告崔云鹏违约金。（以1,417,200元为基数，自2019年10月1日起至实际交付房屋之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。二、驳回原告崔云鹏的其他诉讼请求。二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：一审关于双方签订的《房屋买卖合同》的性质及效力认定得当，本院予以确认。关于华鸿世贸公司是否构成违约的问题。华鸿世贸公司辩称是由于涉案房屋所在地块存在遗留高压线导致工期拖延，非其自身原因导致涉案房屋不能按照合同约定时间交付，但华鸿世贸公司对此提供的证据都是其公司自己单方制作的请示沟通函件，华鸿世贸公司现有证据无法证明逾期进户的责任系因政府行为导致，此其一；其二，华鸿世贸公司主张的其它因素导致其违约即使存在，也未构成法律规定应免除其违约责任情形。故未按照合同约定的时间交付房屋的违约责任应由华鸿世贸公司承担。关于一审调整逾期交付房屋违约金是否适当的问题。根据涉案房屋买卖合同中约定条款：“当买受人逾期付款在10日之内，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期十日超过10日之后，如合同继续履行，……买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，反观约定的出卖人逾期交房的违约责任条款：“逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之0.2的违约金”。双方的违约金按照约定相差十几倍，使双方的权利与义务有悖公平，且不能交付房屋使崔云鹏占有使用房屋的合同基本目的不能实现，其间新受到的房屋租用损失是双方约定违约金不能弥补的，故一审对违约金予以调整及其调整的标准有相应的事实及法律依据，并无不当。综上所述，哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1678元，由上诉人哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩二〇二〇年九月二十二日法官助理乔雪飞书记员于文娟