上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30861号原告(反诉被告)：刘大森，男，1990年7月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区张江镇横沔江路**。委托诉讼代理人：王晶晶，上海融厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炳栋，上海融厚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海熙客餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区河南北路**。法定代表人：李继林，执行董事。委托诉讼代理人：程若愚，上海市信本律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏林琳，上海市信本律师事务所律师。原告刘大森与被告上海熙客餐饮管理有限公司(以下简称熙客公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告上海熙客餐饮管理有限公司提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并审理，于2020年8月19日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)刘大森及委托诉讼代理人王晶晶、张炳栋，被告(反诉原告)熙客公司的委托诉讼代理人程若愚、夏林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘大森向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市静安区河南北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2020年6月16日解除，被告向原告返还全部押金112,000元。2020年6月16日为原告收到被告的解除合同通知之日，原告认可被告在通知中行使的合同解除权。2、判令被告依政策免除原告2020年2、3月的租金113,420元。3、判令被告免除原告2020年4月至2020年6月16日止的租金143,665元(计算方式：56,710元×2+56,710/30×16)。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为经营网鱼网咖网吧，注册了占股100%的上海久隐泰萌互联网上网服务有限公司，并以个人名义于2019年6月26日与上海熙客餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租了案外人上海市闸北区商业建设投资总公司(全民所有制企业)名下的系争房屋，约定租赁期限为2019年7月1日至2024年9月30日。合同签订后，原告向被告如约交付了押金，且原告根据上述合同第5条规定如约于2019年6月26日、9月29日、2020年1月初缴纳租金直至2020年3月份(先付后用、三月一付)。2020年初新型冠状病毒疫情爆发后，原告于2020年1月26日接到上海市文化和旅游局发出的《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的补充通知(二)》，要求停止营业，之后原告经营的网鱼网咖网吧一直处于停业状态。2020年3月30日再次接到停业通知，截止2020年6月原告提起诉讼之日尚未接到可以重新开业的通知。基于上述原因，原告的网吧经营十分惨淡，现金流更是早已断掉。在上述情形下，原告多次与被告沟通及依《上海市人民政府关于印发上海市权利防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第二部分第(九)条“减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益”等规定与被告协商减免租金事宜。但被告均以尚未拿到减免为由拒绝，且不断催租原告缴纳后续租金，并在2020年6月16日以原告拖欠租金为由向原告发出解除合同通知，要求原告于2020年6月19日清空场地，目前原告以按要求清空场地。被告的以上行为导致原告资金流加速断裂，也是造成原告不能继续经营的原因之一。综上，双方协商解除合同无果，故请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告上海熙客餐饮管理有限公司辩称，1、同意租赁合同于2020年6月16日解除，但不同意向原告退还押金。2、不同意免除原告2020年2月-2020年3月的租金，且原告2020年1月-2020年3月未足额支付租金(53,500+56,710×2=166,920元,外加物业费900元×3，共计169,620元)，但原告只支付了156,700元，差额为12,920元。3、不同意免除原告2020年4月-2020年6月16日的租金，原告自2020年1月开始未足额支付租金，拖欠了2019年10月以来的电费，被告曾催讨2020年4月-2020年6月的租金，但原告以政府政策为由要求免除2020年2月-2020年3月租金，被告当时未收到相关通知，且已将前述情况告知原告，但原告仍未支付租金，构成根本违约，因此被告基于此单方行使合同解除权。原告所述的协商一致解除合同没有相关证据，被告不认可，且被告从未收到原告的因为疫情不能履行合同的通知。被告熙客公司并提起反诉：1、确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除。2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月30日的租金172,830元(56,710×3+900×3)。3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款的滞纳金，按1,000元/天的标准，自2020年3月26日起计算至反诉被告实际付清之日止。4、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠电费34,714元。5、判令反诉被告向反诉原告支付房屋清理费用20,000元。6、判令反诉被告支付的押金112,000元归反诉原告所有。7、本诉、反诉诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2019年6月26日，反诉原、被告之间签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告承租系争房屋，租期从2019年7月1日起至2024年9月30日止，其中2019年7月1日起至2020年1月31日租金为每月53,500元，2020年2月1日起至2022年1月31日租金为每月56,710元；物业费每月900元；租金和物业费均遵循先付后用原则，每三个月支付一次；反诉被告应于2019年6月26日之前支付首期租金、物业费；此外反诉被告还应于合同签订时支付押金112,000元。《房屋租赁合同》签订后，反诉原告依约交付了系争房屋，反诉被告正常支付了押金以及截至2019年12月31日的租金、物业费。对于2020年1月1日至3月31日期间的租金、物业费，反诉被告于2020年1月6日、1月13日合计支付了156,700元，剩余未付。反诉原告在反诉被告承诺继续按照原约定履行《房屋租赁合同》的前提下予以谅解。然而，到2020年3月底，反诉被告又未支付2020年4月至6月份的租金、物业费，并拖欠水电费。反诉原告多次向反诉被告催款，反诉被告一再拖延。2020年6月9日，反诉原告委托律师向反诉被告送达律师函，要求反诉被告付清拖欠的租金、物业费、水电费等各项费用，反诉被告仍然不予理会。反诉原告通过员工向反诉被告发送微信通知，要求解除租赁合同、追究违约责任和所欠费用、反诉被告限期清场搬离并交还房屋。反诉被告虽然于2020年6月底离开系争房屋，但未按照《房屋租赁合同》的约定将房屋清空、恢复原状。反诉原告委托第三方对租赁房屋进行清理，由此产生费用20,000元。反诉原告认为，反诉被告擅自拖欠房屋租金、物业费、水电费，已构成根本违约。根据《房屋租赁合同》的约定，反诉原告有权解除合同、没收押金并要求反诉被告承担滞纳金等违约责任；因反诉被告未将房屋清空并恢复原状交还反诉原告，反诉原告委托第三方清理产生的费用也应当由反诉被告承担。故请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告刘大森辩称，1、同意解除合同，但原告认为是双方协商一致解除合同。2-3、反诉被告不认可有欠付租金的情况，反诉被告在疫情发生后，因资金困难，一直与反诉原告协商租金支付事宜，且反诉原告也同意与反诉被告协商，协商中反诉原告也未要求解除合同并要求反诉被告搬离，因反诉被告没有欠付租金的故意，且反诉原告从未提出要求反诉被告支付滞纳金，因此反诉被告不同意支付滞纳金，且滞纳金标准过高，请求法院酌减。4、电费的数额反诉被告需要核实，若属实，反诉被告愿意支付，之前电费支付额惯例是收到物业单据后支付。但反诉被告未支付的原因是没有收到单据。5、不同意房屋清理费，该费用也明显偏高，反诉被告于2020年6月23日将房屋钥匙交接给反诉原告的管理人员，当天没有办理交接手续，反诉原告未提出异议便收回了房屋，应视为反诉原告同意按照现状交接，且反诉被告交还给反诉原告的状态即为签订合同时系争房屋的状态。交还钥匙时，系争房屋内还遗留三、四个椅子、四个皮质沙发，当时已告知反诉原告这些物品反诉被告不要了，若反诉原告需要可自行使用，否则可自行处理。当天的确没有办理书面的交接手续。6、因之前双方一直在协商中，且反诉被告无欠缴租金、物业费的故意，因此押金应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为案外人上海市闸北区商业建设投资总公司(企业类型为全名所有制)。2019年6月26日，原告刘大森(承租方、乙方)与被告熙客公司(出租方、甲方)就系争房屋签订的《房屋租赁合同》载明，系争房屋的物业管理方为上海商建物业有限公司，乙方同意接受该物业公司的管理。租期从2019年7月1日起至2024年9月30日，其中2019年7月1日起至2020年1月31日至租金为每月53,500元，2020年2月1日起至2022年1月31日至租金为每月56,710元……；物业费每月900元；租金和物业费均遵循先付后用原则，每三个月支付一次，乙方应于2019年6月26日之前支付首期房租及物业管理费，此后乙方均应于房租到期前提前7天支付下三个月的房租及物业管理费。乙方向甲方支付112,000元作为押金，若双方在合同终止且乙方无违约行为，债权、债务及水、电、煤气等费用结清后无息退回乙方。租赁期限届满后，乙方尽量恢复系争房屋原样并交还甲方，乙方除自行装修可移动的属于乙方的装饰物可自行拆除外，其余装修物不得拆除，无偿归甲方所有。在租赁期限内，乙方若未按时付款，每逾期一日，应向甲方支付滞纳金1,000元/天。逾期超过30天，甲方有权解除本合同。因终止合同给对方造成损失的，违约方应向对方支付实际经济损失作为违约金。如由于乙方违约，乙方所交纳的押金作为违约金由甲方予以没收。乙方在租赁期满之日必须撤出、撤清房屋内的设施设备及所有物品，并将房屋交还于甲方。如期满后一周内乙方尚未撤清上述物品，则视为乙方自行放弃，甲方有权清理，所涉费用由乙方承担。合同签订后，原告于2019年6月26日向被告支付了三个月的租金、物业管理费及押金，共计275,200元。2019年9月29日，原告向被告支付了三个月租金、物业费163,200元。2020年1月6日，原告向被告支付了106,700元。2020年1月13日，原告向被告支付了50,000元。2020年1月7日，被告方的周经理向原告发送短信，表示“收到106,700，还有50,000”。2020年2月1日，原告向被告方的周经理发送短信，表示“目前国难当头，我们这些实体店已经停业半个月了，亏损的厉害，实在挺不住了。咱们物业商量一下疫情期间免房租吧……”。被告方的周经理回复称“目前还没有正式政策出来，等房东上班后我们也会积极向房东申请，如果申请到了肯定会给到你的，放心吧，共度时艰”。2020年6月17日，被告通过微信向原告发送解除通知，表示“原告承租的系争房屋严重拖欠房租、物业费、水电费，依据合同约定已将构成根本性违约，且拒不交还房屋，现正式通知原告解除合同，并追究由此产生的违约责任和所欠费用，请原告于2020年6月19日24时前自行清楚搬离自有物品并交还房屋，否则被告将强制收回房屋并自行处理内部物品，所有损失和责任将由原告承担。”原告收到该通知后即予以回复，表示“因疫情不可抗力，原告方已于2020年4月20日与被告沟通退租并退还押金事宜，因一直未达成解决方案，故无法正常进行退租流程。原告方未构成违约，若被告强行违约并移动系争房屋内原告的物品，原告方将依法起诉，并由原告承担一切相关损失的赔偿责任”。2020年7月1日，被告熙客公司与案外人黄某某签订了《拆除清理协议》，表示熙客公司委托黄某某负责清理拆除系争房屋内遗留物品及装修隔断、吊顶等，全部费用为20,000元，应在此房屋新客户入住前清理拆除完毕。另查明，根据系争房屋的物业管理方上海商建物业有限公司出具的《电费结算表》显示，系争房屋2019年10月的电费为7,274.6元、11月的电费为7,444.9元、12月的电费为6,597.3元、2020年1月电费为5,110.6元、2月的电费为1,013.5元、3月的电费为3,720.6元、4月的电费为2,031.8元、5月电费为1,520.2元，共计34,713.5元。审理中，原告表示，2019年12月底，因系争房屋周边都在拆迁，原告曾跟被告口头协商过系争房屋的月租金为52,000元，物业费为900元/月，双方口头达成一致，该减免方案持续至2020年年底，因此原告不存在欠付2020年1月-2020年3月租金及物业费的情况，该减免方案也与疫情无关。虽然被告的解除通知是2020年6月17日发送的，但原告坚持认为合同的解除日期为2020年6月16日。原告认可被告解除合同的意思表示，但不认可原告方根本违约。原告于2020年1月26日接到文旅局的通知，要求网吧从业人员停止营业，2020年3月16日原告收到复工通知，2020年3月24日原告开始营业。2020年3月30日，原告再次接到文旅局的停业通知，直至2020年5月13日，原告再次收到重新营业的通知，但原告当时已经资金链断裂、无力经营。2020年5月15日，原告已经就解除合同的事宜和被告沟通，原告当时就向被告表示无力支付房租，且被告没有免除原告2020年2月-2020年3月的房租，导致原告资金链断裂，因此原告才同意解除合同。就2020年4月-6月的租金，被告于2020年5月15日向原告催讨过，原告则要求被告将减免的2-3月租金抵扣至4-5月。虽然当时原告已经得到通知，可以恢复经营，但考虑到不仅要支付4-5月的租金，6月份又要支付下一期，因此即使恢复营业，原告也无力支付这么多租金。考虑到疫情原因，长时间停止营业，原告也想着做解除合同的预案。原告认为本案合同的解除为双方协商一致的解除，且被告早就在寻找下家，2020年5月份即开始张贴寻找下家的通知，在原告搬离后，很快便有新承租人入驻。但就协商一致解除合同的后果，双方没有达成一致，协商过程中，被告是同意免除原告2020年2月-2020年3月的租金，但又称因为大房东的减免没有到位，因此无法免除。被告表示，原告所称的租金、物业费调整只针对2020年1月-3月，原告在第2项诉请中的免除金额也是参照原合同的标准计算的。疫情发生后，原告提出减免租金的请求，被告已经考虑到疫情的因素，就原告欠付的2020年1月-2020年3月的租金予以免除。在本案中被告仍愿意履行该承诺，该部分租金不再主张。同时，被告并非国企，在此期间没有收到减免政策，因此无法给予原告租金减免，且相关文件是为了鼓励中小企业平稳发展，继续经营，不是解除合同。被告向原告发送解除通知时要求原告在2020年6月19日之前搬离，但原告未及时向被告交付房屋并办理交接手续，并在系争房屋内遗留物品，实际被告自行收回并清理房屋是在2020年7月，因此要求原告支付至2020年6月30日的租金及房屋占有使用费。系争房屋的权利人的确是国企，2020年1月-2020年3月租金，被告已于2019年12月支付，2020年4月-2020年6月因疫情影响，出租方给予了被告缓交的政策，2020年6月30日被告一次性支付2020年6月-2020年8月的租金，后出租方实际减免了被告2020年4月-2020年5月的租金。若原告继续经营，被告愿意考虑，但现原告构成违约且合同解除，因此被告不愿意免除相应的租金。本院认为,本案原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。疫情发展仅在一定时间内限制了房屋使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用。因此疫情发生后，当事人本应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。根据在案证据显示，原告曾向被告申请过减免租金。但被告并未拒绝该请求，仅表示因其并非房屋权利人，减免方案尚未确定，其也会积极向产权人申请租金减免。而且对于2020年4月-6月的租金，被告也未要求原告按照合同约定支付，但原告自认于2020年4月20日、5月15日已向被告表达解除合同的意思表示，尤其是在相关部门确定可以恢复营业后，仍然要求解除合同。因此本院认为原告并未积极促成合同继续履行，反而因自身原因拒不履行合同义务，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。被告于2020年6月17日向原告发送了解除合同通知，本院确认双方的租赁合同于2020年6月17日解除。因原告违约导致合同解除，被告要求原告承担押金被没收的违约责任，考虑到本案实际情况，本院酌情调整原告需承担违约金56000元，故被告还需向原告返还押金56000元。现原告认为，其已于2020年6月23日返还了系争房屋。但被告予以否认，称系在2020年6月30日自行收回了系争房屋。因原告作为承租人，应承担合同解除后的房屋返还义务，鉴于原告未能提供房屋交接的证据，因此原告应承担2020年6月30日之前的租金及占有使用费。原告主张疫情限制系争房屋的正常使用，并以此为由提出诉请要求减免部分租金，该项主张具有一定合理因素，考虑系争房屋租赁用途、疫情对系争房屋使用的实际影响程度，本院依法酌情减免原告部分租金113,420元，原告要求免除2020年2月至合同解除前的全部租金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原告还需向被告支付租金、占用使用费及物业管理费59,410元。对于被告主张的逾期付款的滞纳金，考虑到疫情因素，确实对原告的房屋使用、经营造成了一定影响，原告也已承担了相应的违约责任，因此被告要求被告支付逾期付款滞纳金的反诉请求，本院不再支持。对于实际使用期间产生电费34,713.5元，原告应当支付，被告的该项反诉请求，本院予以支持。对于被告要求原告承担房屋清理费的反诉请求，本院认为，根据合同约定，原告所做的装修归被告所有，因此被告要求原告承担拆除费用缺乏依据，且该部分损失也足以在原告应承担的违约责任中弥补，该项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘大森与被告(反诉原告)上海熙客餐饮管理有限公司就上海市静安区河南北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除；二、原告(反诉被告)刘大森应于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)上海熙客餐饮管理有限公司支付租金、占有使用费及物业管理费，共计59,410元；三、原告(反诉被告)刘大森应于本判决生效之日起七日内向被告(反诉原告)上海熙客餐饮管理有限公司支付电费34,713.5元；四、被告上海熙客餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告刘大森返还押金56,000元；五、反诉被告刘大森支付的押金56,000元由反诉原告上海熙客餐饮管理有限公司作为违约金予以没收；六、驳回原告刘大森的其余诉讼请求；七、驳回被告上海熙客餐饮管理有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,836.28元，减半收取为3,418.14元，由原告刘大森负担2,353.14元，被告上海熙客餐饮管理有限公司负担1,065元。反诉案件受理费4,156.58元，由反诉原告上海熙客餐饮管理有限公司负担1,652.58元，反诉被告刘大森负担2,504元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二〇年九月二十九日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。