上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初11151号原告：张琦，男，1980年1月22日出生，汉族，户籍地甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：范文凯，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。被告：杨亚飞，男，1990年10月1日出生，汉族，户籍地河北省邢台市。原告张琦与被告杨亚飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，由审判员于凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告张琦的委托诉讼代理人范文凯，被告杨亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琦提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的租赁关系于2020年5月23日解除；二、判令被告向原告支付欠缴租金10,000元；三、判令被告向原告支付逾期付款利息损失(以10,000元为本金，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月25日计算至被告实际支付之日止)；四、判令被告向原告支付房屋占用费(自2020年5月24日起，按照每日250元的标准计算至被告实际搬离之日止)；五、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告张琦变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2020年2月5日起至2020年5月23日止欠缴的租金7,250元；并变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期付款利息损失(以7,250元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年1月25日计算至被告实际支付之日止)；同时，增加诉讼请求：判令被告搬离上海市普陀区武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并将房屋返还给原告。事实与理由：2019年2月，杨亚飞与张琦签订《房屋租赁合同》，主要约定杨亚飞承租系争房屋；租赁期限自2019年2月5日至2024年2月4日止；月租金7,500元；未经出租人同意承租人不得擅自将房屋转租他人；不得在租赁房屋内从事违法违规活动。2020年2月，万**街XXX委会发现系争房屋内居住人数达7人之多，存在群租现象，后相关机构下达限期整改通知书。同时，杨亚飞欠缴自2020年2月5日起的租金，经催告后仍拒不履行，故张琦诉至法院，请求判如诉请。被告杨亚飞辩称，2020年1月起因新冠肺炎疫情以及家庭原因无法回沪，杨亚飞无力全额支付租金，故先行向张琦支付20,000元租金，并请求延期支付剩余租金，但未获张琦同意。其后，张琦擅自更换门锁，致使无法正常使用房屋，现不同意支付剩余租金。另外，张琦并按约将储物间交付杨亚飞使用，故请求扣减租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争房屋权利人为张琦，建筑面积为122.31平方米，房型为三房两厅一卫。2019年，张琦作为甲方(出租方)，与作为乙方(承租方)的杨亚飞签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用；租赁期限自2019年2月5日至2024年2月4日止；月租金7,500元；押金7,500元，首期支付四个月，以后按每四个月结算一次，提前10天支付下次房租；未经甲方同意，乙方不得私自把该房转租他人；乙方不得在租赁的房屋内从事违法违规活动；若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。该合同补充条款处手写添加：2019年2月5日至2022年2月4日，租金7,500元。上述合同签订后，张琦按约与杨亚飞办理房屋交接，但房屋内的储物间仍由张琦存放物品。杨亚飞最后一次于2020年1月29日通过支付宝转账方式支付租金20,000元。2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。次月，系争房屋所在居民委员会开展流动人口摸排核查，发现该房屋实际居住7人，其中6人于2020年2月陆续返沪，杨亚飞因家庭原因于2020年5月返沪。在核查中另发现系争房屋存在客厅擅自搭建隔断等情况，张琦配合相关部门于2020年4月予以拆除整治，并更换房屋密码锁密码。其后，杨亚飞又自行重新更换房屋密码锁密码。2020年5月，上海科尚律师事务所接受张琦委托向杨亚飞发送《律师函》，主要载明：鉴于杨亚飞未经出租人同意转租房屋，导致房屋内发生群租现象，且经张琦催告后，未能补足2020年2月5日至2020年6月4日的租金，故双方签订的《房屋租赁合同》于杨亚飞签收本函之日起解除。杨亚飞于2020年5月23日签收上述函件，但至今尚未向张琦返还房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、《律师函》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。审理中，本院主持双方办理房屋交接手续，但杨亚飞表示若双方无法达成调解，则不同意向张琦返还系争房屋，故拒不办理房屋交接手续。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。张琦与杨亚飞就系争房屋租赁事宜自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。作为出租人的张琦已完成交付房屋的义务，作为承租人的杨亚飞负有按照约定给付租金的义务，并应当按照租赁物的性质合理使用租赁物。杨亚飞辩称，在租赁期间房屋受到相关部门整改，张琦擅自更换密码致使杨亚飞无法正常使用房屋；但结合本院已查明的事实，张琦配合政府相关部门完成整改措施，系因杨亚飞未合理使用租赁物所致，且杨亚飞其后自行重新更换房屋密码锁密码，至今仍未向张琦返还房屋，故杨亚飞以此为由拒不缴纳租金，并无法律依据，本院对此难以采纳。杨亚飞另辩称，因新冠肺炎疫情影响无法正常使用房屋；但根据系争房屋所在居民委员会核查的情况，房屋内其他居住人员均于春节假期结束后的合理期间内返回系争房屋居住，杨亚飞亦表示系因自身家庭原因延期返沪，故本院对其抗辩意见难以采纳。综上，杨亚飞逾期缴纳租金，经催告后至今仍未履行，且存在擅自搭建隔断的情况，张琦据此行使合同解除权，符合法律规定，本院对此予以支持。合同解除的时间以《律师函》送达的时间为准，即2020年5月23日。合同解除后，杨亚飞仍应支付自2020年2月5日起至2020年5月23日止欠付的租金7,250元。根据合同约定，承租人应提前10天支付下一期租金，故杨亚飞应于2020年1月26日前支付自2020年2月5日起至2020年5月23日止的租金，现杨亚飞逾期支付上述租金，张琦要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算违约金并无不妥，但起算时间应为2020年1月27日。杨亚飞辩称，张琦未向其交付房屋内的储物间，要求扣减相应的租金；对此，杨亚飞并未提供证据证明其在张琦交付房屋的合理期间内提出异议，并主张扣减租金，无法排除双方就储物间由张琦继续使用已达成一致。合同解除后，杨亚飞应及时腾退房屋，并将房屋返还张琦，同时应承担逾期返还房屋的占有使用费，按照每月7,500元的标准自合同解除次日起计算至实际返还房屋之日止。根据合同约定，若承租人存在违约行为的，则出租人有权不予退还押金，故本院采纳张琦的意见，张琦已收取杨亚飞的租赁保证金7,500元归张琦所有。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告张琦与被告杨亚飞就上海市普陀区武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月23日解除；二、被告杨亚飞应于本判决生效之日起十日内腾退上海市普陀区武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋，并向原告张琦返还上述房屋；三、被告杨亚飞应于本判决生效之日起十日内向原告张琦支付自2020年2月5日起至2020年5月23日止期间欠付的租金7,250元；四、被告杨亚飞应于本判决生效之日起十日内向原告张琦支付逾期付款利息损失[以7,250为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)，自2020年1月27日起计算至被告杨亚飞实际履行完毕之日止]；五、被告杨亚飞应于本判决生效之日起十日内向原告张琦支付占有使用费，按照每月7,500元的标准，自2020年5月24日起计算至被告杨亚飞实际返还房屋之日止；六、原告张琦已收取被告杨亚飞的租赁保证金7,500元归原告张琦所有。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费10元，由被告杨亚飞承担。本判决为终审判决。审 判 员  于 凯二〇二〇年九月十一日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。