陕 西 省 略 阳 县 人 民 法 院 民 事 判 决 书(2020)陕0727民初753号原告：李华，男，汉族，住略阳县，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：余庆被告：陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司法定代表人：刘昱凯委托诉讼代理人：贺林海    第三人：略阳县恒康实业有限公司    法定代表人：杨明基委托诉讼代理人：杨博原告李华与被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司、第三人略阳县恒康实业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李华及委托诉讼代理人余庆、被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司委托诉讼代理人贺林海、第三人略阳县恒康实业有限公司委托诉讼代理人杨博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华向本院提出诉讼请求：1、请贵某某依法解除对位于略阳县城北街略阳县XX大厦XX楼XX号商铺的查封,并终止执行；2、限期要求第三人给原告办理所购房地产的产权过户登记手续。事实与理由:2019年8月1日,原告与恒康公司签订《商品房买卖合同》,购买了XX大厦XX楼XX层XX号商铺。合同签订当天,原告已支付全部购房款168万元。2019年8月1日,恒康公司将涉案2号商铺交付原告使用,此后原告将房屋进行了装修并对外出租。2019年8月29日原告与陕西省水务集团略阳县水务有限公司签订用水合同,办理了涉案房屋的自来水过户登记。房屋交付后,原告多次要求恒康公司办理房屋产权证书,但恒康公司均以恒康大厦一层商铺是一个大产权证,正在登记部门办理产权分割手续和未缴纳相关办证税费等事由拖延至2019年12月24日,被告因与恒康公司借款纠纷一案,经其申请后,贵某某以(2019)陕0727财19号民事裁定书查封了涉案房产。因原告已与恒康公司签定房屋买卖合同购买了涉案房产,并按合同约定支付全部购房款后实际占用使用至今。而双方没有办理过户手续的原因在恒康公司,原告没有过错。贵某某查封和执行涉案房产显属不当，严重侵害了原告的合法权益。2020年7月19日,原告依法向贵某某提出书面执行异议,要求贵依法解除对涉案房产的查封。2020年7月27日,贵某某经审查后,认为原告提供的购房合同没有备案,不能证明购房合同签订在房产查封之前,且提供房款转账记录无法证明以交清房款,因此以(2020)陕0727执异27号执行裁定书,驳回了原告的异议请求。原告认为,虽然原告与恒康公司签订的购房合同没有备案,但按照现行法律法规和司法解释的规定,备案并非购房合同成立和生效的必备要件,因此该购房合同已经成立并生效,而原告已实际支付购房款事实,有恒康公司的收款收据、转款凭证等足以证明。因此,贵某某裁定驳回原告执行异议的事实理由不能成立,裁定错误。为此,原告向贵某某起诉，请依法裁判。被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司辩称：一、略阳县人民法院于2020年7月27日作出的（2020）陕0727执异27号执行裁定书，裁定驳回了案外人李华提出的异议请求正确；二、根据原告的起诉事实与理由，原告对被告申请查封的位于恒康大厦商住楼一层2号商铺不享有足以排除强制执行的民事权利，故法院应依法驳回原告的诉讼请求。第三人略阳县恒康实业有限公司述称，商品房买卖合同，是我们真实意思表示，原告支付了足额购房款，没有办理房产证是我们的原因，请求支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交了以下证据：1、原告身份证复印件1份;2、第三人公司下属房地产公司企业信息查询单2份;3、《房屋买卖合同》复印件1份;4、购房款收据复印件1份;5、购房款银行转账凭证复印件2份;6、现金收款证明复印件1份;7、现金收条复印件1份;8、给水户表安装工程施工方案复印件1份(附安装费发票复印件);《商铺租赁合同》复印件1份(附租赁费收条复印件2份;10、关于未办理房产证的情况说明复印件1份;11、略阳县住建局出具的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、产权证复印件2份;12、执行裁定书复印件1份;13、预售许可证。被告提交了以下证据：营业执照复印件一份。第三人证据提交了以下：1、第三人营业执照复印件及法人身份证复印；2、2017年建筑物实测平面图复印件；3、2017年建筑物实测分户明细表；4、2019年恒康大厦1层商铺平面图；5、建筑物实测成果表；6、2019年建筑物实测分户明细表。本案经审理本院认定事实如下：2019年8月1日,原告与第三人略阳县恒康实业有限公司（以下简称恒康公司）签订《商品房买卖合同》,购买了XX大厦XX楼XX层XX号商铺。合同签订后,原告已支付全部购房款168万元。2019年8月1日,恒康公司将涉案2号商铺交付原告使用,此后原告将房屋进行了装修并对外出租。2019年8月29日原告与陕西省水务集团略阳县水务有限公司签订用水合同,办理了涉案房屋的自来水过户登记。2017年11月，恒康公司一层营业房初始登记时共办理1、2、3号产权证，2019年8月1日，原告购买2号商铺时，恒康公司正在不动产局进行分割2号大产权证面积，至2019年11月，2号大产权证被分割为15个产权证，经汉中市XX队XX户明细表确定，原告所购2号商铺面积确定为27.79平方米。房屋交付后,原告多次要求恒康公司办理房屋产权证书。因恒康公司资金紧张，无法正常交纳办证所需税费，导致未能给原告办理产权过户手续。2019年12月24日，被告因与恒康公司借款纠纷一案,经其申请后,本院以(2019)陕0727财19号民事裁定书查封了涉案房产。原告向本院提出书面异议，2020年7月27日，本院下达（2020）陕0727执异27号裁定书，驳回原告（案外人）的异议请求，为此，原告诉至本院。另查明：2020年8月21日，本院下达(2020)陕0727 执174号之七裁定书，被告（申请执行人）陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司与第三人（被执行人）略阳县恒康实业有限公司、杨明基、卢明轩达成执行和解。本院认为，本案争议焦点：原告诉讼请求是否应该支持。原告（案外人）执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一） 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，原告与第三人签订《房屋买卖合同》，第三人作为出卖人已收到购房款并交付房屋，该《房屋买卖合同 》合法有效，而案涉房屋未办理过户，并非由原告原因所致，基于正当的不动产买卖关系，原告在已经支付全部价款、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但原告仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。根据现有在案证据，应当认定被告享有的是普通债权，而原告实际占有案涉房屋，具备准物权性质，该权利优先于被告享有的普通债权，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告（案外人）提起的执行异议之诉理由成立，原告对执行房屋享有足以排除强制执行的财产权益，故原告诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、解除对位于略阳县城北街略阳县XX大厦XX楼XX层XX号商铺的查封,并终止执行；二、第三人略阳县恒康实业有限公司在本判决生效后三十日内给原告办理所购房屋产权过户登记手续。案件受理费100元，由被告陕西省略阳县汇源建筑有限责任公司负担，（限本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  审  判  长   胡  三    人民陪审员   刘晓强     人民陪审员   刘学玲 二〇二〇年九月二十七日 法官  助理   熊  蕾 书  记  员   张  颖 1