湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终815号上诉人（原审原告）：肖莉，女，1981年8月18日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：夏千稳，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北川东置业发展有限公司。住所地：湖北省汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G。法定代表人：李志祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张应波，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人肖莉因与被上诉人湖北川东置业发展有限公司（以下简称川东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019）鄂0984民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖莉上诉请求：1.撤销汉川市人民法院（2019）鄂0984民初2786号民事判决第二项中“并支付利息损失（以305820元为基数，从2015年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）”，依法改判为“并支付利息损失（以305820元为基数，自2015年9月28日起计算至实际付清款项之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”；2.撤销汉川市人民法院（2019）鄂0984民初2786号民事判决第三项，依法改判川东公司承担肖莉已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿300000元；3.一、二审诉讼费用由川东公司承担。事实及理由：原审适用法律错误。原审认定川东公司构成故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性责任是正确的，但在惩罚性赔偿数额上采取酌定按购房款的5%赔偿，适用法律错误，滥用自由裁量权。1.商品房买卖合同司法解释第九条规定的惩罚性赔偿，是只要“具有该条规定情形之一”，而不论过错。2.商品房买卖合同司法解释第九条规定的惩罚性赔偿数额，是买受人的请求权，只要“不超过已付房款一倍”，即是合法。3.合法的诉求应予支持，原审酌定部分支持于法无据。原审以主观恶意程度及是否有过错来确定赔偿责任比例，不符合该司法解释法律本意，与法相悖。4.商品房开发对社会稳定影响巨大，必须严格按照法律规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书，我国法律法规和司法解释对房地产开发恶意违约和欺诈行为规定了严厉惩罚的法律责任。本案因川东公司欺诈行为，买受人付出巨额资金无法取得房屋产权。原审不依法判决，而是酌定按购房款的5%赔偿，对开发商施以爱心“惩罚”，与司法解释第九条规定“不超过已付房款一倍”赔偿责任相比有失公正。川东公司二审答辩称：请求驳回上诉，维持原判。1.川东公司不存在故意隐瞒，川东公司在销售房屋时已经告知房屋未取得预售许可证，而且合同上关于预售许可证的证号也并未填写。2.川东公司认可法院关于5%的赔偿，同类案件一审法院已经调解20多起，均是按照5%进行赔偿。3.肖莉购买的房屋已经交付，其合同主要目的已经实现。川东公司已经办理了涉案地块的土地证，正在积极为肖莉办理房地产证。肖莉一审诉讼请求：1.确认肖莉与川东公司签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东公司返还购房款305820元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东公司赔偿300000元;4.诉讼费用由川东公司承担。一审法院认定：川东公司建设开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇上河坊商铺项目。2015年9月28日,肖莉与川东公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定：肖莉购买川东公司预售的汉正古镇上河坊13幢1层商3号房,建筑面积34.15平方米,单价为每平方米8955.20元,总金额305820元；川东公司应当在2015年12月30日前将验收合格的商品房交付肖莉使用；川东公司应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因川东公司的责任，肖莉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，川东公司按已付房价款的1%向肖莉支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订同日，肖莉向川东公司出具一份承诺书，内容为：“肖莉于2015年9月28日与川东公司签订了《商品房买卖合同》，购买了汉正古镇上河坊商业街13栋3号商铺。该商品房原售价为12920.02元/㎡，经双方协商，肖莉以8955.20元/㎡价格购买该商品房，并承诺该商品房无偿提供给川东公司经营三年（即自2015年12月30日至2018年12月30日）。同时声明在本承诺有效期限内，放弃主张该物业的经营、使用、收益、转让、抵押的权利。若肖莉违背此承诺，自愿一次性补足该物业的差价135399元。如本人经营确需使用该物业的，则与川东公司另行签订关于该商品房的租赁合同。”合同签订当日，肖莉按约支付购房款305820元，川东公司亦依约向肖莉交付房屋。同时，肖莉依出具的承诺书，将该商铺交由川东公司经营至2018年12月30日，经营收益以抵扣房款的方式由肖莉享有。返租协议到期后，川东公司将该房屋交还给肖莉。后肖莉到房屋登记机关办理权属证书时,得知该商品房至今尚未取得商品房预售许可证，不能办理权证。为此，肖莉起诉，要求：1.确认肖莉与川东公司签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令川东公司返还购房款305820元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令川东公司赔偿300000元;4.诉讼费用由川东公司承担。另查明，至本案庭审辩论终结前，川东公司尚未取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案争议的焦点：一、肖莉与川东公司所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。肖莉与川东公司于2015年9月28日签订的《商品房买卖合同》成立，双方虽均已依约履行交付房款及交房等合同义务，但川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效，肖莉诉请确认《商品房买卖合同》无效，判令川东公司返还购房款305820元，并支付利息的诉请，予以支持，同时，肖莉应返还商品房给川东公司。二、双方签订《商品房买卖合同》时，川东公司是否存在故意隐瞒的欺诈行为，是否应承担惩罚性赔偿责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故认定川东公司在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。但，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认。本案川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且肖莉在接收房屋后，又将房屋返租给川东公司，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在租赁期满后，肖莉亦自行管理该房屋。结合该情况，一审法院认定肖莉对川东公司是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻川东公司的赔偿责任。故对肖莉要求川东公司赔偿300000元的诉请，综合一审法院已判令川东公司承担利息损失，遂酌情确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即15000元，肖莉第3项诉请超过的部分，一审法院未予支持；川东公司辩称没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明及没有欺诈行为的意见，与事实不符，一审法院未予采纳；川东公司第2项辩称意见，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1.确认肖莉与川东公司于2015年9月28日所订立的《商品房买卖合同》无效；2.川东公司于判决生效之日起五日内返还肖莉购房款305820元并支付利息损失（以305820元为基数，从2015年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止）；3.川东公司于判决生效之日起五日内赔偿肖莉人民币15000元；4.肖莉于判决生效之日起五日内返还汉正古镇上河坊13幢1层商3号商品房给川东公司；5.驳回肖莉的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费9858元，由肖莉负担3746元，由川东公司负担6112元。二审期间，肖莉未提交新证据，川东公司提交了一份证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。川东公司提交的证据：鄂20**汉川市不动产权第0000272号以及0003160号不动产证。拟证明：川东公司已经取得了涉案地块的土地使用权证。肖莉对川东公司提供的证据质证意见：对该证据的真实性、关联性、合法性均有异议，该证据不是起诉前取得的，也不是商品房预售许可证。本院对川东公司提供的证据认证意见：经核对，该证据与原件一致，本院对其真实性确认。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。再查明，肖莉提供的《商品房买卖合同》第二条“商品房预售许可证号”有一个手写的“2013003”内容。川东公司提供的《商品房买卖合同》第二条“商品房预售许可证号”未填写内容，川东公司提供的朱佩等其他案件的《商品房买卖合同》第二条“商品房预售许可证号”均未填写内容。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点：一、川东公司应否承担购房款一倍的惩罚性赔偿责任；二、2019年8月20日之后的利率如何确定。关于焦点问题一，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的“并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，系惩罚性赔偿责任，其主要目的是为了制裁和遏制欺诈、恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的建立。因上述条款规定的“不超过已付购房款一倍”是责任上限，一审法院结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况确认具体责任比例，符合法律规定。本案中，川东公司签订合同后已履行房屋交付的主要合同义务，肖莉接收房屋后将房屋又返租给川东公司，以抵扣购房款形式获取了房屋三年的收益；租赁期满后，肖莉亦自行管理该房屋。肖莉在签订购房合同时对川东公司没有取得预售许可证一事，未尽到审慎审查义务，肖莉自身存在过错，川东公司在未取得商品房预售许可证的情况下销售商品房亦存在过错。考虑本案履行情况，一审判令川东公司承担已付购房款5%的赔偿责任，不违反法律规定，本院予以维持。肖莉上诉称，其《商品房买卖合同》第二条“商品房预售许可证号”已填写了证号，川东公司在售房时存在欺诈行为。经本院核实，川东公司提供的《商品房买卖合同》第二条“商品房预售许可证号”未填写内容，川东公司提供的朱佩等其他案件的《商品房买卖合同》第二条“商品房预售许可证号”均未填写内容。故肖莉提供的该证据不足以证实川东公司具有恶意违约等严重违反诚实信用原则的情形，其请求川东公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，本院予以驳回。关于焦点问题二，2019年8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率标准取消，故2019年8月20日之后，人民法院裁判贷款利息标准应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。肖莉的该项上诉请求，本院予以支持。据此，上诉人肖莉的上诉请求，本院予以部分支持，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2786号民事判决的第一、三、四项；二、撤销湖北省汉川市人民法院(2019)鄂0984民初2786号民事判决第二、五项；三、被上诉人湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人肖莉购房款305820元并支付利息损失（以305820元为基数，2015年9月28日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按同期中国人民银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至全部款项付清之日止）。四、驳回上诉人肖莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9858元，由肖莉负担3746元，由湖北川东置业发展有限公司负担6112元；二审案件受理费5800元，由上诉人肖莉负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  胡 红审判员  张杨玉二〇二〇年九月六日书记员  焦 雨