陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终8562号上诉人（原审原告）：吕林林，女，1968年4月17日出生，汉族，昆明熙中科技有限公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：马卫国，男，1953年10月31日出生，汉族，西安交通大学退休教师，住西安市碑林区，系吕林林之夫.上诉人（原审原告）：马熙中，男，2001年9月6日出生，汉族，西安理工大学学生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：马卫国，男，1953年10月31日出生，汉族，西安交通大学退休教师，住西安市碑林区，系马熙中之父。被上诉人（原审和居公司）：西安和居置业有限责任公司，住所地西安市碑林区兴庆南路**学府首座小区**楼**。法定代表人：李振勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。上诉人吕林林、马熙中因与被上诉人西安和居置业有限责任公司（以下简称和居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。吕林林、马熙中上诉请求：1、改判一审判决第二项违约金为：以购房款为基数，从2017年6月20日起算按照日万分之1.952计算到和居公司办完房产产权资料备案之日；2、本案一审、二审诉讼费由和居公司承担。事实和理由：1、一审法院认定其未提交因和居公司违约造成的实际损失的证据，但实际上根据西安市发改委公示的房屋价格，其出售涉案房产，可获得收益为94.8379万元，出售房产后获得的现金在违约期内的合理利息收入为65.7360万元，其共计可获得的利益损失为160.5739万元。2、双方合同中关于违约金计算方法的条款系和居公司大量重复使用的合同条款，属于格式条款，该格式条款应属无效。3、在房屋价格波动的情况下，价格每下降500元/㎡，其房屋的销售价格就损失17万多，远远高于合同约定的违约金。合同约定的违约金明显低于其实际损失，其有权根据合同法的规定申请调高违约金。4、一审法院适用法律错误，对证据没有全面、客观的审核，裁判不公，请求二审法院予以改判。和居公司辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，吕林林、马熙中与其公司签订的合同已经就违约金做出明确约定，吕林林、马熙中认为其公司存在损失的事实没有证据证明，且吕林林、马熙中购买涉案房屋时单价为7000元，现在该地段的房价已经上涨至18000元至20000元，其公司向吕林林、马熙中交房后吕林林、马熙中一直将房屋进行出租，没有进行任何销售或者出售，吕林林、马熙中认为未办理权属证书影响其销售与事实不符。吕林林、马熙中向一审法院提出诉讼请求：1、判令和居公司立即向产权登记机关提交房屋登记所需要报备资料，并配合产权登记机关和其二人立即办理不动产权证书；2、依据合同法第113条、114条规定判令和居公司支付：以购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准（日息万分之一点九五二）按和居公司自合同第15条约定违约起始日至完全履行合同约定日计算的违约金(截止开庭日)83802.38元；3、诉讼费用全部由和居公司承担。一审法院经审理查明，2015年，吕林林、马熙中、和居公司签订《商品房买卖合同》，约定吕林林、马熙中购买和居公司建设开发的位于西安市碑林区学府首座第2幢1单元19层11911号房，房屋建筑面积45.84平方米，单价为每平方米7950元，总金额为457205元。和居公司应于2015年6月30日交房，并在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因和居公司的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，和居公司按已付房价款的0.1%向吕林林、马熙中支付违约金。吕林林、马熙中依约支付了购房款，和居公司于2015年11月4日将涉案房屋交付吕林林、马熙中，吕林林、马熙中将房屋出租,涉案房屋房产证至今未予办理。一审法院认为，吕林林、马熙中、和居公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。吕林林、马熙中已依约交付房款并将涉案房屋出租，和居公司未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。吕林林、马熙中要求和居公司将办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案之诉讼请求符合合同约定，法院依法予以支持。关于吕林林、马熙中主张逾期办证违约条款过低一节，吕林林、马熙中、和居公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中和居公司报备案资料的期限及吕林林、马熙中不能在规定期限内取得房地产权属证书，和居公司违约金的计算方法等内容系双方对权利义务的议定，且该内容既明确了和居公司违约应承担的责任，又保证了吕林林、马熙中“不退房”占有、使用的权利，不存在显失公平等情形，且根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现吕林林、马熙中要求和居公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金之诉讼请求，既无合同依据，亦未提交因和居公司违约造成其实际损失的证据，法院依法不予支持，和居公司应按已付房款的0.1%支付违约金457.21元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、和居公司于本判决生效之日起六十日内将吕林林、马熙中购买的位于西安市碑林区学府首座第2幢1单元19层11911号房屋办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案，并配合产权登记机关和吕林林、马熙中办理不动产权证。二、和居公司于本判决生效之日起十日内支付吕林林、马熙中违约金457.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1135元，减半收取567.5元，吕林林、马熙中负担542.5元，和居公司负担25元（此款吕林林已预交，和居公司于本判决生效之日起十日内直付吕林林）。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，吕林林、马熙中与和居公司签订《商品房买卖合同》，购买和居公司开发建设的涉案房屋，合同约定商品房交付使用后720日内和居公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但和居公司未在上述期限内完成产权登记资料备案的合同义务，导致吕林林、马熙中不能在规定的期限内取得涉案房屋的产权证书，和居公司构成违约，应承担违约责任。双方合同关于和居公司该项合同义务的违约责任列有三种处理方式，吕林林、马熙中与和居公司共同选择了第2种处理方式，即吕林林、马熙中不退房，和居公司按已付房价款的0.1%支付违约金。故该违约责任并非合同的唯一处理方式，而是双方的共同选择，吕林林、马熙中上诉称涉案合同为格式合同，其没有选择的权利明显与事实不否，本院对吕林林、马熙中的该上诉理由不予采信。双方合同中对和居公司的违约责任有明确约定，现吕林林、马熙中上诉要求调高违约金，根据《合同法》第一百一十四条的规定，只有证明吕林林、马熙中因此所造成的实际损失过分高于合同约定的违约金时，法院才可根据实际损失数额予以调整，但吕林林、马熙中在接收涉案房屋后一直对外出租使用，没有及时取得涉案房屋产权证并未对其占有使用及收益造成影响，且吕林林、马熙在本案中并未提供证据证明其因此所造成的实际损失数额，故对吕林林、马熙中要求调高违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，吕林林、马熙中上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1135元，吕林林、马熙中已预交，由吕林林、马熙中承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年九月一日书记员 袁 萱