重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初4350号原告：杨刚，男，1972年9月18日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：程卫锋，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：程清清，重庆格林威律师事务所律师。被告：杜红军，女，1970年6月15日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：蒋晓兵，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。原告杨刚与被告杜红军租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法由审判员李向前适用简易程序独任审判并于2020年6月19日公开开庭审理。因案情复杂，不适宜用简易程序审理，本案依法转为普通程序，并于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告杨刚委托诉讼代理人程清清、被告杜红军委托诉讼代理人蒋晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨刚向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告签订的《门面租赁协议》于2020年2月27日解除;2、被告向原告退还租金11700元，保证金8000元，共计19700元;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与他人合伙在巴南区鱼洞鱼胡路口开办四季漂香酒楼。2017年7月15日，原告与被告签定《门面租赁协议》，被告将巴南区XXXXXX面租赁给原告，租赁期自2018年4月10日起至2021年3月1日止。2019年4月10日至2020年4月9日的每月租金为7800元。原告租金已预交至2020年4月9日，另原告交纳保证金8000元。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月25日原告按重庆市巴南区人民政府和重庆市巴南区食品药品安全委员会等政府部门的要求从2020年1月25日起停止营业至今。原告酒楼为春节期间采购的食材全部损失，春节期间预订的酒席全部取消，原告造成了巨额亏损，已无法经营。因新冠肺炎疫情，《门面租赁协议》已无法履行，原告要求解除，并退还保证金8000元、退还已预付的租金19760元(2020年1月25日至4月9日)。原告认为因不可抗力要求解除租赁协议，符合法律规定,请求法院支持原告的诉讼请求。被告杜红军辩称：驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担。被告至今没有收到原告提出终止双方之间签订的《门面租赁协议要求》，按照约定，要终止合同，应提前30天通知；新冠病毒疫情爆发非被告过错，实现生活中都是通过减免租金方式减少损失，原告要求解除合同的理由不能成立；按约定，原告应当保证所租房屋及附属设施（含水、电表、门窗）等完好，现被告到门面查看，后面卷帘门、楼梯被原告拆除后未恢复，原告还没有做好交接准备；3月初已经复工复产，原告现处于欠租状态构成违约。原告围绕诉讼请求提交了《重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室关于暂停有关宴会的通告》、《门面租赁协议》、短信截图、向被告发送缴纳费用截图、电费收据、物管费收据、《人民调解协议书》、收据、手机银行转账截图、房产证复印件、开庭笔录等证据；被告举示的照片等证据，经审查，对双方真实性无异议的证据予以采信，有异议的证据将结合待证事实综合予以认定。结合当事人陈述及庭审提交的证据，本院经审理认定事实如下：2017年7月15日，原告杨刚（乙方，承租方）与被告杜红军（甲方，出租方）签订《门面租赁协议》，主要约定：一、甲方将位于巴南区XXXXXX号门面租赁给乙方作经营使用，租期从2018年4月10日起至2021年3月1日止。二、租金和交纳时间及保证金收取:1、2018年4月10日起至2019年4月9日止，每月租金为人民币7200元;2019年4月10日起至2020年4月9日止，每月租金为人民币7800元;2020年4月10日起至2021年3月1日止，每月租金为人民币8420元；2、租金按照先缴后租的原则，由乙方于当季度最后一个月的10号前交清下季度租金，如乙方未按时交付租金拖欠租金五个工作日后，按违约处理，甲方有权收回门面；3、保证金:向甲方交纳保证金8000元。待租赁到期，乙方交回该门面及附属设施完好，乙方无任何违约行为并完清各项手续后，甲方应在一个月内凭乙方的保证金收据，无息退还保证金本金。四、在租赁期内如装修房屋，应事先告知甲方，并在确保安全前提下进行，不得改变房屋结构。协议终止时，乙方不得拆除或损坏装修，按房产证上的结构交还甲方。七、乙方应保证所租房屋及附属设施(含水、电表、门窗等)完好，若有损坏或影响使用，由乙方自行更换或修复。八、租赁期内，若乙方需提前终止协议，应提前30日通知甲方，完清各项手续及费用后，方可终止。十、任何一方未履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担。十二、双方如因本协议发生纠纷，双方应友好协商解决，协商不成时，任何方均可以向人民法院起诉。2017年10月15日，杜红军出具收据一份，载明“交款单位：杨刚；人民币：8000元；收款事由：门面XXXXXX号门面租房保证金......”。2020年1月6日，原告向被告支付了2020年1月10日至2020年4月9日的租金23400元。2020年1月25日，重庆市巴南区食品药品安全委员会办公室《关于暂停有关宴会的通告》：广大市民及各餐饮经营单位，因近期新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，为切实维护人民群众生命健康安全，根据《中华人民共和国突发事件应对法》《中华人民共和国传染病防治法》《突发公共卫生事件应急条例》等法律法规和《重庆市突发公共卫生事件专项应急预案》《巴南区突发公共卫生事件专项应急预案》要求，从2020年1月25日起，决定暂停婚庆、祝寿、吊丧、团年等大型宴会活动，恢复时间视疫情另行通知，请广大市民及各餐饮经营单位自觉遵守。原告提交手机短息复印件显示，2020年1月29日，原告向被告发送短信告知“杜红军：由于近期发生的新型冠状病毒疫情的影响，本店四季漂香酒楼位于巴南区鱼胡路18号15栋附8号门面已无法继续经营，因此向您提出，停租归还解除租赁合同，望理解和支持，门市的钥匙已交到小区物管处，定于2020年2月1日上午9点在门市处现场办理交接手续。四季漂香负责人：杨刚，冯仙。”被告否认收到原告发送的短信，后原告庭审中称短信已经删除。另查明，租赁的门面原为清水房，现原告已经停止营业。被告称案涉门面与其他门面之间的隔墙已经打通，整改不符合要求，水电表的线路已经变了，一楼到二楼的楼梯间已经拆除，卷帘门换成了玻璃门，二楼的平台、洗碗槽等现在都没有恢复原状。原告称隔墙、水电已经恢复，其余不清楚，合同约定解除合同时装饰装修不得拆除，现双方均无证据证明租房接房时的门面状况，但双方均确认有梯子从一楼通向二楼。另本案在2020年3月16日、2020年3月20日进行诉前调解未果。审理中，原告称首先是因为疫情解除合同，也符合合同约定的解除条件，在本案中依据合同约定解除。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案中，双方在租赁协议中对原告提前终止协议进行了约定，即：“租赁期内，若乙方需提前终止协议，应提前30日通知甲方，完清各项手续及费用后，方可终止”。根据该约定，原告在租赁期内可以提前终止协议，但应提前30日通知被告。原告称于2020年1月29日，通过手机向被告发出了解除租赁合同的短信，被告对此予以否认，原告也未提交手机短信原始记录，因此本院对原告2020年1月29日向被告提出解除合同的主张不予认定，2020年3月16日双方进行首次诉前调解，被告应当知晓原告解除合同的意思表示，本院认定2020年3月16日为原告向被告主张解除合同的日期，根据合同法规定，解除合同是合同终止的原因之一，故原告依据该规定主张与被告解除合同符合双方约定。原告于2020年1月6日向被告支付2020年1月10日至2020年4月9日的租金23400元，根据合同约定，原告解除合同应提前30日通知被告，故合同应自2020年4月16日起解除，解除前的租金不应退还。关于保证金的退还问题，合同约定原告交回该门面及附属设施完好无任何违约行为并完清各项手续后退还保证金，因双方对租赁合同解除后，原告是否应当对案涉房屋恢复原状问题存在较大争议，且双方均确认房屋一、二楼间应有楼梯，因此本案中对保证金暂不予处理，双方在处理房屋恢复原状问题时一并处理保证金问题。为此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、原告杨刚与被告杜红军于2017年7月15日签订的《门面租赁协议》于2020年4月16日解除；二、驳回原告杨刚的其他诉讼请求。本案案件受理费494元，由原告杨刚负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李向前人民陪审员  王永生人民陪审员  潘华军二〇二〇年九月三十日法官 助理  付良坤书 记 员  雷 丹