河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初1353号 原告：卢艾雯，女，1987年4月28日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：赵阳（系原告丈夫），男，1986年6月30日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：边书坤，北京永定律师事务所律师。 被告：张洁，男，1989年10月2日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县新华区。 第三人：香河齐家房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市香河县蒋辛屯镇大香公路东侧富力新城小区****门市。 法定代表人：冯善文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王友义，该公司员工。 原告卢艾雯与被告张洁、第三人香河齐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢艾雯及其委托诉讼代理人赵阳、边书坤，被告张洁、第三人香河齐家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王友义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢艾雯向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告经第三人中介签订的《香河存量房屋买卖合同》（合同编号：Ｎ0.ＱＪ20190389）已经依法解除；2、请求依法判令被告向原告支付房屋成交价的30%（68.7万元）的违约金，并赔偿原告经济损失60000元（律师函费用3000元、律师代理费27000元、借款利息损失30000元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月7日，原被告经第三人中介签订了《香河存量房屋买卖合同》（合同编号：Ｎ0.ＱＪ20190389），原告将其坐落于香河县的房屋一套以贰佰贰拾玖万元人民币的价格出售给被告。根据该合同及原被告同日签订的《资金划转补充协议》，被告已给付原告买房定金五万元、首付款（不含定金）六十四万元。但剩余房款一百六十万元经原告多次催促至今未付，未付款原因据被告称是因其不能获批银行的住房按揭贷款。签合同时被告告知原告其可以办理房屋成交价70%的银行住房按揭贷款，但随后一直没有办成。后来被告又告知原告其只能办理房屋成交价60%的银行住房按揭贷款，剩余房屋成交价10%的购房款需要其自筹资金解决，且需要其先解决自筹资金后才能获批60%的银行住房按揭贷款，但其实在无力解决该部分自筹资金。经原告向各银行了解被告这种情况最多能从银行获批房屋成交价50%额度的住房按揭贷款，剩余房屋成交价20%的购房款需要被告自筹资金解决，且需要被告先解决自筹资金后才能获批银行住房按揭贷款。如被告所述，房屋成交价10%的购房款被告都无力自筹解决，房屋成交价20%的购房款被告更不可能自筹资金解决。由此得出结论（也是实际情况）：因被告自己的原因，被告无力继续履行《香河存量房屋买卖合同》合同编号Ｎ0.ＱＪ20190389），不能依约给付原告购房尾款一百六十万元。合同签订至今已近六个月，因被告的违约给原告造成了很大的经济损失。原被告签订的房屋买卖合同第七条第（二）款第1项第（2）目规定：“买受人未按照附件约定的时间付款的，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，鉴于被告的违约行为及目前的实际情况，房屋买卖合同已不能继续履行。被告依法依约均应向原告承担违约责任，还应赔偿原告的损失。原告已于2020年3月23日用邮政ＥＭＳ向被告邮寄了关于解除《香河存量房屋买卖合同》（合同编号：Ｎ0.ＱＪ20190389）并要求承担违约责任的《律师函》［编号：京永律函字（2020）第001号］，正式通知被告：1.解除卢艾雯和你签订的《香河存量房屋买卖合同》（合同编号:Ｎ0.ＱＪ20190389）；2.你承担卢艾雯的损失3000元，向卢艾雯支付房屋成交价的30%（68.7万元）的违约金；3.以上款项共计69万元自你已付的定金和首付款中扣除。4.你收到本律师函后上述合同即告解除。如有异议收函后3日内请书面告知边书坤律师或卢艾雯本人。必要时，卢艾雯将寻求法律途径解决，届时你将承担相应不利后果和法律责任。2020年3月25日中午我还通过微信将上述《律师函》的电子版发给了被告，被告说快递员已经（把上述ＥＭＳ邮件）给其放到小区柜子里了（山水田园速递易Ｃ14包裹柜），他还没取走。后经官网查询，上述ＥＭＳ邮件快递员三次投递被告均拒收。为维护自身合法权益，原告现向贵院依法提起诉讼，望判如所请。 被告张洁辩称，原告的第一、二点诉讼请求没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。一、被告已经按照《香河存量房买卖合同》、《资金划转补充协议》的约定，履行了支付定金5万元、首付款64万元合同约定的义务，根本就不存在履行合同违约行为。买卖合同第四条（三）-1约定，合同尾款160万元的支付方式是选择银行贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买卖双方的选项是“买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，……”依据签订合同初始第三人的承诺，其完全有能力代为完成被告的银行借款批准行为，保证房屋买卖合同的履行。合同履行过程中，由于银行贷款政策调整，第三人告知买卖合同双方银行贷款比例发生了变更，原合同约定的银行贷款不能得到全面履行。在此种情况下，依据合同法等有关法律的相关规定，合同双方可以对原合同的约定条款作出协议变更或是协商解除。情势变更情况下的变更、解除，合同的双方当事人根本就互不存在违约问题。另外，原告提供的《沟通录音》中可以明确得出的结论是，对于合同的履行，买卖双方并未达成一致意见，合同也未经双方协商解除。而且，原告一方也从未认为被告已经构成违约，从而造成合同的根本不能履行。由于被告不存在违约行为，原告根本就不享有合同的解除权。因此，解除合同通知书应当归属无效。二、房屋买卖合同约定的履行条件已经具备，原告不履行合同约定的义务，致使房屋买卖合同没有履行完毕。责任应当归属原告一方。疫情过后，4月23日，第三人已经通知原告一方，可以到银行办理面签手续，但是，对于第三人的通知，原告置之不理。由于合同不能进行面签，从而造成银行贷款手续就得不到批准，合同不能得到全部履行。综上可知，首先，对于合同尾款的支付日期，合同并没有明确约定，被告不存在迟延支付合同价款问题；其次，由于银行贷款出现签订合同时未预料到的问题，属于履行合同中的情势变更事由，依据法律的相关规定，可以许变更或解除合同。但这应当是经双方当事人协商解决，或是通过法律途径解决，而非当事人单方解除合同；再次，履行合同过程中又出现疫情，疫情本就属于不可抗力。疫情过后，第三人已经通知原告，可以到银行办理面签手续，面签过后，被告能够取得银行借款，买卖合同可以得到完全履行。由于原告的原因，至今面签也未能得到成行，不履行合同的后果不能由被告负担。由于被告不存在违反合同约定的行为，又由于原告的不履行合同的行为存在，故此，其诉讼请求依法不能成立，应当予以驳回，买卖合同应当继续履行。原告请求的违约金与我没有任何关系。 第三人香河齐家房地产经纪有限公司述称，1、合同履行情况，2019年10月7日，卢艾雯与张洁签订《香河存量房屋买卖合同》合同约定房屋总价款为229万元，定金5万元，首付款64万元，合同尾款160万元通过银行贷款方式支付，并约定买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准。合同签订后，张洁按合同约定向卢艾雯支付了定金5万元及首付款64万元。关于银行贷款的情况：合同签订时，银行能够按合同约定比例和数额发放银行贷款，但因原告卢艾雯经常出差一直未能确定去银行面签时间，至2019年12月6日，双方才到银行办理银行面签手续，但因银行要求提供当日的首付款付款凭证，而张洁已将首付款支付给卢艾雯，而卢艾雯不同意将首付款返回至张洁账户，再由张洁账户重新汇至卢艾雯账户，故为了取得银行要求的面签当日支付首付款的付款凭证，双方同意找第三方拆借资金，走一遍银行流水，但对拆借资金的利息，双方均不同意承担。后第三人表示，为了保障交易的顺利进行，可以承担该费用，故双方当天上午去了银行，但当天上午未办理完，原告卢艾雯表示下午有事回北京，改天再办，故当天未能顺利办理完银行面签手续。再次办理的时候，赶上年底，银行贷款政策收紧，银行无法再按合同约定的比例和数额发放银行贷款。2020年初，银行放松了银行贷款政策，银行又可以按合同约定的比例和数额发放贷款了，但又因为疫情原因，无法办理，疫情缓解可以复工复产后，第三人及时联系了卢艾雯沟通办理银行面签事宜，但卢艾雯提出让张洁向其支付三万元律师费，并让张洁及第三人向其签订银行放贷的承诺书等要求，否则拒绝配合办理银行面签手续。第三人于2020年4月23日正式通知原告卢艾雯到银行办理银行贷款面签手续，但原告卢艾雯仍未配合，致使银行贷款面签手续至今仍未办理。2、合同并未解除，且合同具备继续履行条件，张洁已按合同约定支付了定金和首付款，关于银行贷款的问题，是合同并未约定银行面签的具体时间期限，二是合同签订后，银行能按合同约定比例及数额发放贷款时，是因为原告卢艾雯原因一直未能确定面签时间并及时办理银行面签手续，三是即使张洁银行贷款未能获得银行批准，继续申请银行贷款的行为也符合合同约定。因此张洁并不存在违约行为，且银行目前能够按合同约定的比例及数额发放银行贷款、合同能够继续履行。故卢艾雯不具有单方解除权，卢艾雯的合同解除通知并不产生法律效力。3、卢艾雯应按合同约定履行银行面签及办理房产过户的义务，第三人于2020年4月23日通知原告卢艾雯到银行办理银行贷款面签手续，卢艾雯接到通知后，应及时按合同约定履行合同义务，办理银行贷款面签及后续房产过户等手续。 本院经审理认定事实如下：2019年10月7日，原告卢艾雯（甲方，出卖方）与被告张洁（乙方，买受人）签订了《香河存量房屋买卖合同》（合同编号：Ｎ0.ＱＪ20190389）、《资金划转补充协议》，约定：原告将其坐落于香河县（不动产权证号为冀）的房屋一套以229万元的价格出售给被告；该房屋所在楼层为1-2层，建筑面积144.22平方米；购房定金5万元，买受人贷款方式为商业银行贷款，拟贷款金额为160万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；首付款（不含定金）64万元，甲方不动产权证下发后约好还尾款日期当日由乙方直接转账至甲方指定账户，等等。上述《香河存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》签订后，被告向原告支付定金及首付款共计69万元，被告向第三人支付中介费36000元。 再查，2020年6月12日，原告卢艾雯（卖方）与被告张洁（买方）及第三人香河齐家房地产经纪有限公司（居间方）签订了《协议书》，约定：1、卖方需要准备（身份证，户口本，结婚证)原件及复印件；2、买方需要准备（身份证，结婚证，户口本，收入证明，银行流水，征信报告)原件及复印件；3、银行需要首付款30%的当日转账凭条所需要资金及费用由居间方负责，居间方垫资期限直至银行面签办理完成；面签办理完成后，卖方将该笔资金转回给居间方，若产生转账费用由居间方负责；4、买方需要准备个税、契税、增值税等所产生所有费用，无论缴税金额多少与卖方无关；5、买卖双方承诺不与银行或税务及住建局等部门透露有纠纷一事，如有一方透露，透露方要承担所有责任；6、居间方通知买卖双方在2020年6月15日上午九点钟到香河建设银行做面签；7、银行面签首付金额69万元(30%),贷款金额160万元整(70%)，面签后进入银行批贷流程，批贷周期取决于银行，具体周期以银行为准，居间方承诺全力协调，银行批贷后3到5个工作日内过户，办理过户后7-10个工作日香河县国土资源局下发新房本，新房本领取当日买方配合居间方去香河便民服务中心做抵押，他项权证送抵银行后，银行进入放贷周期；8、银行贷款160万元进入卖方账户后，买卖双方进行物业交接，交接前的物业费用由卖方负责，物业费多退少补，以物业交接当日为准；9、如本协议不能履行，则本协议作废，三方继续违约之诉讼。至今，涉案房屋银行贷款未能通过审批，且被告无力补足高于30%部分的首付款，亦未向原告支付剩余购房款。 以上事实，有香河存量房屋买卖合同、资金划转补充协议、房屋买卖居间合同、钱款交付书、证件保管书、不动产权证书、通话录音、微信聊天记录、原被告及第三人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告在第三人香河齐家房地产经纪有限公司居间下签订的《香河存量房屋买卖合同》，客观真实，合法有效，原、被告均应按《香河存量房屋买卖合同》约定全面履行自己的义务。原、被告签订《香河存量房屋买卖合同》后，被告按约定给付了原告定金及首付款共计69万元，合同约定余款160万元由被告申请银行贷款后给付原告，但被告贷款申请未获批准。诉讼中，原被告经第三人协调再次申请贷款，但银行贷款仍未获审批。银行贷款160万元未获审批，确给被告继续履行合同造成了一定的障碍，致使原告与被告之间签订的《香河存量房屋买卖合同》无法履行，故本院对原告主张原、被告经第三人中介签订的《香河存量房屋买卖合同》予以解除的诉讼请求予以支持。在此种情况下，合同的解除应认定为不可归责于当事人双方的事由，在合同解除后，原告应返还被告购房定金及首付款共计69万元。原告请求被告支付违约金68.7万元并赔偿原告经济损失60000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告卢艾雯与被告张洁于2019年10月7日签订的《香河存量房屋买卖合同》。 二、原告卢艾雯于判决生效后十日内返还被告张洁购房定金及首付款共计69万元。 三、驳回原告卢艾雯其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间利息。 案件受理费减半收取5350元，由被告张洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  徐小垒 二〇二〇年九月二十九日 书记员  张洪亮