江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1008号上诉人（原审被告）：江西亚龙投资发展有限公司，住所地江西省抚州市临川区上顿渡镇聚贤楼附楼**，统一社会信用代码91361000568694906B。法定代表人：邹雪琴，该公司经理。委托诉讼代理人：饶赤明，江西三松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：抚州市临川区才都国际业主委员会，住所地江西省抚州市临川区金山大道才都国际小区内。负责人：邹小龙，该业委会主任。委托诉讼代理人：邓文科，抚州市胜龙法律服务所法律工作者。上诉人江西亚龙投资发展有限公司(以下简称“亚龙公司”)因与被上诉人抚州市临川区才都国际业主委员会(以下简称“才都国际业主会”)业主共有权纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初2453号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人亚龙公司的委托诉讼代理人饶赤明，被上诉人才都国际业主会负责人邹小龙及其委托诉讼代理人邓文科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人亚龙公司上诉提出：（1）原审认定上诉人具有本案诉讼主体资格违反了《物业管理条例》第十九条第一款规定，是错误的。业主委员会只能在其职能范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，只能在涉及住宅小区利益的物业管理纠纷的范围内具有主体资格，不具有本案诉讼主体资格。（2）原审认定本案不构成重复起诉错误。本案事实在前一诉讼程序结束后，事实并未发生变化，系重复起诉。（3）原审判决涉案架空层归“才都国际”商住小区业主共有，不符合法律规定。本案原告为业主委员会，但判决架空层归小区业主共有，可业主又不是当事人，原审判决前后主体不一。被上诉人才都国际业主会答辩提出：（1）业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会具有独立的职责，享有民事权利，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条，《物业管理条例》第十五条的规定，为本案适格的诉讼主体。（2）原告不属重复起诉。其完成全体业主授权的时间为2020年4月30日，是第一次起诉的裁定书发生法律效力之后，属新的事实，不构成重复起诉。（3）确认“空架层归全体业主共有”符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。才都国际业主会向一审法院提出的诉讼请求：被告亚龙投资公司未经原告授权及业主同意，违反规划设计及验收规定，擅自将本该属于全体业主的1525.2平米的“架空层”部分围砌成封闭房屋，改变该“架空层”的结构和用途，导致我们业主自行车、电动车无处停放，侵占了我们业主休闲娱乐的活动场所，侵犯了全体业主的合法权利。请求确认临川区上顿渡镇“才都国际”商住小区1525.2平方米的“架空层”部分归原告代表的业主共有；责令被告将“架空层”恢复原状；诉讼费及相关费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年4月，被告亚龙投资公司开工建设位于抚州市临川区上顿渡金山大道以南、公园东路以东的“才都国际”商住小区。房屋建成后，经有关部门现场综合验收，2016年10月26日抚州市临川区城市规划管理处同意办理建设工程规划综合验收备案手续，并出具《建设工程竣工规划综合验收备案表》（编号：（2016）临城规验民字第20号），该表载明“才都国际”商住小区竣工验收实际总建筑面积84360.08㎡（其中计容积率建筑面积71931.28㎡；不计容积率：架空层、社区用房面积1525.2㎡+地下室、人防面积10903.6㎡）。被告江西亚龙投资发展有限公司取得商品房预售许可证（证号：抚州市售证字**）后，作为出卖人与作为买受人的业主所签订的商品房买卖合同中均约定：“公共部位分摊面积由楼梯、楼道、过道、1/2外墙以及管理井等组成。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。被告亚龙投资公司在“才都国际”商住小区规划建设的“架空层”有3＃楼“架空层”面积194.78平方米，4＃楼“架空层”面积532.75平方米，5＃楼“架空层”面积359平方米，“架空层”面积共1086.53平方米，均不计入小区建筑容积率。“才都国际”商住小区建设竣工规划综合验收备案后，被告亚龙投资公司未经相关部门批准，改变“架空层”的结构，将“架空层”部分围砌成封闭房屋对外出售，现“架空层”部分已出售完。另查明，抚州市临川区房产管理局于2019年9月12日出具《业主委员会备案证明》，原告抚州市临川区才都国际业主委员会经备案审批成立，该业委会委员有11人，业主委员会任期5年，主任邹小龙。2019年11月18日，原告才都国际业主会以确认“才都国际”商住小区1525.2平方米的“架空层”部分归原告代表的全体业主共有、责令被告亚龙投资公司停止侵权(对外转让“架空层”围建房屋使用权)行为，并恢复原状为由，向本院提起民事诉讼，本院于2019年12月30日作出(2019)赣1002民初5069号民事裁定书，以原告才都国际业主会不具备诉讼主体资格为由，裁定驳回原告才都国际业主会的起诉。该裁定已发生法律效力。一审法院认为，关于原告才都国际业主会诉讼主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。才都国际业主会系依法成立并向政府房管行政主管部门备案，是具有合法性质的非营利性组织。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。现才都国际业主会向本院提起民事诉讼，是为了维护“才都国际”小区全体业主的共同利益，同时也是履行才都国际业主会议事规则的职责行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。故才都国际业主会具有诉讼主体资格，有权提起本案诉讼。关于本案是否系重复起诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案从表象看，均符合重复起诉构成要件，但从本院(2019)赣1002民初5069号民事裁定书内容分析，(2019)赣1002民初5069号民事裁定认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本案原告抚州市临川区才都国际业主委员会的诉请，属于涉及共有和共同管理权利的重大事项，需由业主共同决定。决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但本案中，原告抚州市临川区才都国际业主委员会并未提供证据证明业主大会对其授权的证据，业主委员会作为业主大会的执行机构，在未取得授权的情况下，其不能自行提起诉讼。故对被告提出“原告不具备本案诉讼主体资格”予以采信，对原告抚州市临川区才都国际业主委员会的起诉予以驳回。该裁定理由系以原告未取得授权，不具备诉讼主体资格驳回起诉，对诉讼请求即实体部分并未作出裁判。而本案，原告才都国际业主会已获得“才都国际”小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主授权提起本案诉讼，具备了本案诉讼主体资格。被告对原告提供的业主大会会议纪要三性均有异议，从为虽然有业主签字按手印，但无法辨别这些签名与手印是其本人签名和按的手印，这么多人的意识表示行为应该有公证书，业主委员会在本案中不具备诉讼主体资格，故签字及按手印无效。但被告未提供相反证据加以证明，该辩称意见不予采信。本案符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十八条裁判发生法律后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理的规定，故本案不构成重复起诉。关于“才都国际”商住小区1525.2平方米的架空层部分权属。关于“架空层”，《住宅设计规范》规定，“架空层”指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，可以设置设备间、物业管理用房、储藏间、会所、车库、游泳池等使用。一些建筑物设计“架空层”，增加了楼盘的活动空间，也有着通风降噪和布局设计更美观的作用，商品房一层“架空层”，也有利于小区内人车分流，提升了整栋楼盘的品位，无外围护结构的“架空层”一般不计入容积率，不能办理产权登记。本案涉案“架空层”为底层一楼，经过主管部门批准建设，也办理了综合验收备案手续，综合验收备案明确规定“架空层”不计入小区容积率，未办理产权登记。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。根据该解释，一审法院认为，本案涉案“架空层”符合解释规定第一款第(二)项，应属业主共有。被告亚龙投资公司在“才都国际”商住小区建设竣工规划综合验收备案后，未办理产权登记，也未经相关部门批准，擅自改变“架空层”的结构和用途，将“架空层”部分围砌成封闭房屋对外出售，侵犯了“才都国际”商住小区全体业主的共有权益，应承担侵权的法律责任。综上，依照《中华人民共和民法总则》第一百七十九条第一款第(一)、(五)项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第(二)项规定，作出判决如下：（一）抚州市临川区上顿渡金山大道以南、公园东路以东的“才都国际”商住小区“架空层”面积共1086.53平方米归“才都国际”商住小区业主共有；（二）被告江西亚龙投资发展有限公司在本判决发生法律效力后三个月内将“才都国际”商住小区“架空层”面积共1086.53平方米恢复原状；（三）驳回原告抚州市临川区才都国际业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告江西亚龙投资发展有限公司承担。二审中上诉人亚龙公司提供了抚州市临川区人民法院法律文书生效证明，拟证明(2019)赣1002民初5069号民事裁定的生效日期为2020年1月25日，被上诉人获得业主授权的时间为2020年1月9日，在民事裁定书生效之前，本案二次起诉的事实没有变化。被上诉人才都国际业主会质证认为，对该生效证明的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，达不到上诉人的证明目的，其完成全体业主授权的时间为2020年4月30日，是第一次起诉的裁定书发生法律效力之后。本院认为，(2019)赣1002民初5069号民事裁定是程序性裁定，对事实部分未作出认定，对二次起诉是否构成事实部分的重复起诉没有证明力，对该证据的关联性不予确认。二审中被上诉人才都国际业主会未提供新的证据。一审判决认定的事实有《建设工程竣工规划综合验收备案表》，《业主委员会备案证明》和双方当事人的陈述等证据证实，应予以确认。关于才都国际业主会的诉讼资格。经查，才都国际业主会是依法备案登记的其他组织，属能够依法以自己的名义从事民事活动的组织，其代表才都国际小区全体业主，维护才都国际小区全体业主的共同利益，提起本案诉讼，是执行经才都国际小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主大会一致决定授权起诉的事项，达到了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定情形，符合法定要求。在本案诉讼中才都国际业主会是授权享有业主的诉讼权利，具有诉讼主体资格。上诉人亚龙公司主张才都国际业主会没有主体资格，其实质是认为才都国际业主没有主体资格，与事实不符。关于是否构成重复起诉。经查，就本案相关诉讼请求，才都国际业主会曾于2019年10月9日提起了诉讼，但因未达到《中华人民共和国物权法》第七十六条规定法定情形，被驳回起诉。驳回起诉仅为程序性裁定，对事实实体上并未作出认定，才都国际业主会在程序上被驳回起诉后，完善相关程序再提起诉讼，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十二条的规定，人民法院应予以受理。因此，本案只是重新起诉，而不构成重复起诉，亚龙公司主张本案构成重复起诉没有法律依据。关于涉诉“架空层”的归属。经查，首先，本案涉案“架空层”为商住部分的楼底层一楼，经过主管部门批准建设，也办理了综合验收备案手续，虽不计入小区容积率，但为整体建筑中的一部分。亚龙公司在涉诉小区综合验收备案后，未经行政许可，改变原设计规划，对“架空层”进行围砌，改变成封闭空间，且未经行政登记直接出售，具有行政违法性。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，该“架空层”不属于建筑的业主专有部分，应属于共有部分，按规划设计为敞开式空间，具有休闲场所的功能，应视为亚龙公司为小区业主提供的配套设施，属小区的附属建筑。第三，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条的规定，房地产权的形式和内容较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记，确权保护。只有土地使用权份额的建筑物才可能取得房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利，只有国家确认和保护的房地产才能取得《房地产证》等房地产权证。“架空层”作为建筑物中以公共结构作为支撑，无围合墙的开放空间，依附于小区建筑物及所占用的土地而存在，是商住楼的一段空间，只是一种附属物，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，“架空层”所在建筑物产权归谁，“架空层”权属也就归谁。“架空层”所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，所以其理应归全体业主所有。因此，亚龙公司不得对“架空层”改建出售，更无理由主张该“架空层”的所有权，涉诉“架空层”应为小区全体业主共有。本院认为，上诉人亚龙公司作为才都国际小区的开发商，其对才都国际小区商住楼出售后，对该小区商住楼配套设施的“架空层”已一并出售，不再享有所有权，“架空层”作为商住楼的附属物归购买商住楼的全体业主所有。上诉人亚龙公司的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人江西亚龙投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  葛明审判员  揭颖审判员  黄皓二〇二〇年九月二十五日法官助理余磊书记员鄢佳慧