安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2923号 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县财富广场**楼**，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王正升，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董敏，女，1980年9月13日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因与被上诉人董敏商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙大公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由董敏承担本案二审诉讼费。事实和理由：本案逾期交房虽然是事实，但是由政府环保防控政策导致停工等多种因素所致，龙大公司主观并无过错，且约定违约金计算标准过高，请求二审法院对违约金进行调整并扣除泗县人民政府因环保政策导致的误工期限。具体理由如下：1、因政府环保力度加大导致政策性停工天数应从延迟履行期间中扣除。导致逾期交房主要是由于泗县人民政府自2018年4月开始对大气污染管控措施力度加大，政府的文件在辖区内具有普遍适用性。龙大公司一审提供的董敏认可的环保文件明确规定的禁止和限制措施天数合计115天，且发生在签署商品房销售合同之后、案涉商品房建设施工期间。因此，应当考虑龙大公司无法预见、无法抗拒的政府政策性因素对合同履行条件产生的实际影响，在计算迟延交房天数时将政策性停工115天予以扣减。对于因环保原因不构成违约及应扣除的环保天数，泗县政府委托泗县房产管理服务中心在市政府12345热线平台明确予以答复。2、龙大公司请求减少违约金有事实和法律依据。（1）龙大公司举证的泗县房地产信息网公证书可以证明同等面积、地、地段修住房的租金在每月1000元-1500元之间，其中众数、中数、平均值约为1250元，折合购房款比例为日万分之零点七。董敏主张的违约金显然过高于法律规定的“实际损失的30%”的规定。（2）本案可以参照同等面积、同等地段的装修过的住房租金计算损失。房屋的用途用于居住是基本常识，“房住不炒房”是国家的政策导向，也符合人民群众的共同愿望，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案违约金应予以调整，实际损失应参照同地段房屋租金计算。即使按照《安徽省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条双方均不能证实实际损失应按照同期银行贷款利率的四倍，在2019年2020年同期银行贷款年利率分别为4.15%和4.8%，而双方约定的万分之五每天超出了安徽省规定的指导意见；江西省高院发布了商品房买卖合同纠纷审判指引，根据最高院发布的同类型案件要同一尺度，可以参照江西省发布的指引，该指引中行政命令延误工期的，属于免责事由。同时该指引规定对于约定违约金过高的，按照合同法解释二的规定可以要求降低，法院应予以调整。（3）董敏对其陈述的损失承担举证责任，其既未提供证据，也未提供损失金额及计算方式，无认定其损失的依据。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定判断实际损失。同时，一审判决采用列举方式推测房屋特殊用途不当。（4）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或抗辩的方式，依照《中华人民共和国合同法》第十一条第二款的规定调整违约金，人民法院应予支持。3、请法院充分考虑法律及司法解释的规定，以实际损失为基础，综合其他因素衡量。龙大公司没有过错，案涉房屋已于2020年1月实际交付。 董敏辩称，1、案涉商品房买卖合同系双方基于自愿、平等的基础上签订的其内容和形式没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当严格遵守和履行合同约定义务。2、买卖合同第十二条逾期交付责任条款中明确龙大公司免除责任的情形仅限于不可抗力，但龙大公司主张的环保问题不属于不可预见、不可避免、不能克服的情形。《中华人民共和国大气污染防治法》及政府政策文件中对企业在重污染的环境下停工停产已经有明确规定，龙大公司作为专业的房地产开发企业，应当遵循法律法规和相关政策的规定从事生产经营，严格履行自身义务，其应当知晓如因环保措施不达标会导致停工，会造成预期损失。同时，龙大公司提交的环保文件并没有明确的指向龙大公司，逾期交房与环保问题也没有必然的联系，故其主张环保问题属于不可抗力理由不能成立，不能成为其免责事由。龙大公司在一审中明确自认其辩解理由不属于不可抗力，本次二审庭审中又主张属于不可抗力，其理由前后矛盾且违反禁止反言的规则。3、龙大公司主张违约金过高要求减少的诉请，没有事实和法律依据，不应支持。（1）龙大公司作为开发商，在交易中处于强势和主导地位，案涉房屋买卖合同系其单方制作和提供的格式合同，违约金标准也是其单方订立的，双方权利义务对等。龙大公司对违约责任应当有明确的预见，也应当按合同约定标准支付违约金义务。（2）龙大公司主张以同地段房屋租金损失认定实际损失的请求不能成立。龙大公司逾期交房长达半年之久，其违约行为严重的扰乱了守约方的生活工作秩序，也造成装修成本的提高，投资收益的损失，以及婚房就学等特殊用途的房屋预期利益损失，故房租损失不能涵盖购买方的全部损失。同时，双方约定违约金意在督促合同履行、填补损失和惩罚违约方。（3）案涉房屋买卖合同对逾期交房的违约金标准及计算方法进行明确的约定，不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定的情形，不应适用该规定。居民买房具有投资性质，参考民间借贷利息保护标准，该违约金尚末达到年利率24％，不属于过高的情形，不应予以调整。4、根据泗县房产管理服务中心出具的信访复(2019)49号答复明确显示，龙大公司逾期交房的主要原因是开发企业与施工单位产生合同纠纷，导致工程进展缓慢、无法验收、无法按时交房。故龙大公司自身存在严重的过错，应当承担所有的赔偿责任。5、关于本案逾期交房问題，对同类案件应当同类同判。综上，应驳回上诉，维持原判。 董敏向一审法院起诉请求：1、判令龙大公司立即向董敏支付逾期交付房屋违约金70140元；2、判令龙大公司立即向董敏支付逾期交付配套设施设备违约金8736元；3、判令龙大公司立即为董敏建造泗县龙大尚品公馆5#1801号、1701号房屋上下层之间的楼梯；4、一审诉讼费由龙大公司承担。 一审法院认定事实:龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年5月1日双方签订两份《商品房买卖合同（预售）》。编号为004600120180552的合同约定董敏购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆5#1801室房屋，建筑面积为54.48平方米、房屋总价款171000元，约定交房时间为2019年7月30日前。编号为00460012080551的合同约定董敏购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆5#1701室房屋，建筑面积为119.55平方米、房屋总价款664000元，约定交房时间为2019年7月30日前。两份合同的第八条逾期付款责任均约定“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，第十二条约定“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后董敏依约支付了价款，龙大公司因与承建方合同纠纷导致项目进展缓慢，迟至2020年1月15日通知董敏交房。审理过程中，董敏申请对龙大公司相关房产进行了财产保全。另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。 一审法院认为：本案争议焦点为一、环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由。二、约定违约金是否过高予以调整。三、能否支持董敏要求龙大公司支付逾期交付配套设施设备违约金的诉请，四、涉案两套房屋之间楼梯的建设责任是否应当由龙大公司承担。关于环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。审理认为：房地产开发企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为房地产开发企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。宿州龙大房地产开发有限公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有证据证明，故上述免责理由不能成立。关于约定违约金是否过高、是否应参照房租价格予以调整问题。审理认为:首先，以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。其次，调整违约金的关键是“实际损失”认定，房屋租金损失不能涵盖董敏的实际损失，例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，双方约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同且由龙大公司提供，龙大公司对违约责任有明确的预见，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考民间借贷利息标准，约定违约金并非过高。故龙大公司申请调整违约金理由不足，不予支持。三、关于逾期交付配套设备违约金是否应当得到支持。审理认为：案涉两份《商品房买卖合同（预售）》第四章第十条第（一）项中都约定了各项基础设施设备应在交付时完成，龙大公司宿州龙大房地产开发有限公司于2020年1月15日交付房屋，故涉案房屋的各项基础设施设备应当在2020年1月15日交付房屋时完成，董敏要求龙大公司支付交房前的逾期违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。四、关于龙大公司是否应当为董敏修建涉案两套房屋之间楼梯。董敏购买龙大公司开发的泗县龙大尚品公馆5#1801室房屋、5#1701室房屋，分别签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，两份合同中均未对在上下两层商品房之间修建楼梯做出约定，董敏未能举证证明龙大公司承诺为其修建楼梯，应当承担举证不能的不利后果，故对于董敏要求龙大公司为其修建楼梯的诉讼请求，不予支持。综上，双方是在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同（预售）》，合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务。原、龙大公司对迟延交房168日（2019年7月31日至2020年1月15日）事实均无异议，龙大公司应支付董敏逾期交房违约金70140元（835000×0.0005×168）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、龙大公司于判决生效后十日内支付董敏逾期交房违约金70140元；二、驳回董敏的其他诉讼请求。一审案件受理费885元，由龙大公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙大公司提供如下证据：证据一专业评估公司关于案涉房屋租金价值的评估报告，证明董敏的诉求高于其可能的实际损失。证据二江西省高院发布国内首个审判指引，证明国内首个规范开发商逾期交房违约责任纠纷案件裁判标准，逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，且明确了开发商可以免责的具体情形包括执行行政命令，突发性公共卫生事件等。证据三宿州市12345政府热线服务平台督办记录单及关于延期交房问题的回复，证明政府热线服务平台对此问题的处理意见是本次逾期交房不构成违约行为，不需承担违约责任，且有具体办理人姓名及联系方式。董敏质证意见为，证据一三性不认可，是单方委托与本案没有关联性，合同中已经明确约定了违约金的计算标准和方法，应优先适用，租金损失不能涵盖买方全部损失。证据二不具有普适性，对本案没有参考价值。证据三的三性及证明目的均有异议，宿州市12345政府热线服务平台督办记录单的答复不能对抗法律法规。关于延期交房问题的回复没有答复文号，与陈蛟龙信访答复意见系同一部门出具，结论相互矛盾，龙大公司逾期交房原因系开发企业和施工企业发生合同纠纷导致。本院认证意见为：龙大公司提交的证据一的真实性予以认定，但不能达到其证明目的；证据二与本案不具有关联性。证据三的真实性予以认定，但相关部门对此问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据，对于其证明目的不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，董敏与龙大公司签订的商品房销售合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。对于房屋逾期交付的事实双方均无异议，龙大公司认为约定违约金过高，且施工期间因为环保原因政府下发数份文件，要求建筑工地停止施工，导致房屋逾期交付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。董敏与龙大公司约定了违约金的计算方法，龙大公司认为因逾期交房给董敏造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额对违约金进行调整，并引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定支持其上述主张。审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是针对于商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，本案双方对于损失赔偿额计算方法进行明确的约定，并不适用该条。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。龙大公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，现在其违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。正如一审法院论述，购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学等需求。且虽“房住不炒房”是国家的政策导向，但不能因此否定群众利用积蓄以购买房屋进行投资的方式。故，龙大公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，其二审提供的评估报告不予认定。一审法院结合案涉商品房销售合同的提供、签订、依据诚信原则等认为双方约定违约金并不存在过高的情形，未支持龙大公司此节抗辩理由并无明显不当。龙大公司提供的江西省高级人民法院的审判指引系该院依据该省房地产纠纷的具体情况作出，与本案无关，不能作为认定本案违约金是否过高的依据。因此，龙大公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，龙大公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期。而遵循环保要求，按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。龙大公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理地约定交房日期。政府热线服务平台对逾期交房问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据。现龙大公司认为环保因素系导致逾期交房的主要因素，且系不可预见，要求予以相应扣减的上诉理由于法无据，不予支持。 综上，龙大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1554元，由宿州龙大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙强 审判员  王磊 审判员  姚强 二〇二〇年九月十日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。