河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3422号原告：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市西工区中州中路**。负责人：李鸿运，该行行长。委托诉讼代理人：杨天啸，河南先为律师事务所执业律师。被告：闫鹏伟，男，汉族，1974年10月29日出生，户籍所在地：河南省伊川县。被告：赵兴粉，女，汉族，1973年4月20日出生，户籍所在地：河南省伊川县。被告：靳盈盈，女，汉族，1968年12月21日出生，户籍所在地：河南省孟津县。被告：恒大地产集团洛阳有限公司，住，住所地：洛阳市瀍河区中州东路****101/div>法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，该公司工作人员。原告中国银行股份有限公司洛阳分行（以下简称中行洛阳分行）与被告闫鹏伟、赵兴粉、靳盈盈、恒大地产集团洛阳有限公司（以下简称恒大地产洛阳公司）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行洛阳分行的委托诉讼代理人杨天啸、被告恒大地产洛阳公司的委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加诉讼，被告闫鹏伟、赵兴粉、靳盈盈经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行洛阳分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除中行洛阳分行与闫鹏伟、恒大地产洛阳公司签订的2013年洛个房字**的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.判令闫鹏伟、赵兴粉、靳盈盈偿还中行洛阳分行借款本息合计717740.93元（其中本金708883.77元，利息、罚息8857.16元，利息、罚息暂计算至2020年5月12日，此后利息、罚息以中国银行核心系统计算的数据为准）；3.判令中行洛阳分行有权就位于洛阳市××区××东路××绿洲小区××房产实现抵押权，并对拍卖、变卖上述房产所得价款享有优先受偿权；4.判令恒大地产洛阳公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令本案诉讼费、保全费、公告费、邮寄费及律师费等实现债权的费用全部由闫鹏伟、赵兴粉、靳盈盈、恒大地产洛阳公司承担。事实与理由：2013年4月26日，闫鹏伟因购房与中行洛阳分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），约定借款840000元，赵兴粉在该合同抵押物共有人一栏签字，恒大地产洛阳公司为该笔借款提供连带责任保证。靳盈盈出具承诺函，承诺对闫鹏伟上述贷款合同项下债务承担共同还款责任。后中行洛阳分行依约发放贷款，但闫鹏伟、赵兴粉、靳盈盈未按约定履行还款义务，经中行洛阳分行多次催要未果，诉至法院。恒大地产洛阳公司辩称，1、要求中行洛阳分行诉请中扣除划拨的恒大地产洛阳公司保证金，截止目前是24884.67元，最终以银行扣划金额为准；2、希望明确追偿权；3、预抵押没有办理正常手续，不认可优先受偿权。闫鹏伟、赵兴粉、靳盈盈未到庭、未答辩。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款情况：2013年4月26日，中行洛阳分行与闫鹏伟、恒大地产洛阳公司签订贷款合同。闫鹏伟借款840000元用于购买位于洛阳市××城市东出口恒大绿洲51-3-2701号房产，借款期限300个月；贷款利率4.949%、罚息利率7.4235%；还款方式为按月等额本息还款；闫鹏伟以其所购房产为该笔借款提供抵押担保，赵兴粉作为抵押物共有人同意以该抵押物为贷款合同项下贷款提供抵押并在该合同附件《抵押物清单》抵押物共有人一栏签字捺印；阶段性保证人恒大地产洛阳公司承担连带保证责任，保证期间自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。二、抵押概况：闫鹏伟作为抵押人将其位于洛阳市××城市东××（××东路南侧）恒大绿洲B地块51幢3-2701房产抵押给中行洛阳分行，未办理抵押登记。三、履行情况：中行洛阳分行实际发放贷款时间为2013年4月26日，实际发放贷款金额为840000元，实际贷款到期日期为2028年4月26日。闫鹏伟自2019年10月5日起开始未按时偿付款项。中行洛阳分行单方面宣布贷款提前到期。截至2020年9月15日，闫鹏伟尚欠本金706835.6元、利息17367.39元、罚息240.57元、复利348.98元未付。另查明，1、闫鹏伟与赵兴粉于1994年登记结婚。2、靳盈盈于2013年4月22日向中行洛阳分行出具《承诺函》，承诺对闫鹏伟上述贷款合同项下贷款承担共同还款责任。综上所述，对于闫鹏伟向中行洛阳分行借款的事实有借款合同及放款凭证为据，真实有效，予以确认。中行洛阳分行已依约发放款项，闫鹏伟未按照合同约定履行还款义务，已构成根本违约，中行洛阳分行有权要求解除合同，并要求其清偿全部剩余贷款及相应利息。靳盈盈向中行洛阳分行出具《承诺函》，理应按照承诺函对闫鹏伟本案债务承担共同还款责任。中行洛阳分行明确其虽然宣布解除合同，但之后的利息、罚息仍是以每期应还本金为基数，而非以全部剩余本金为基数计算利息、罚息。中行洛阳分行提出的诉讼请求中包含本金、利息、罚息、复利。双方贷款合同中对于计收复利的基数并未明确约定，关于中行洛阳分行主张的复利，借款人逾期还款的违约行为,给银行造成的损失主要为资金占用损失,银行已经收取了利息和罚息,其主张的利息、罚息足以弥补因借款人违约而产生的损失且中行洛阳分行的罚息利率系在合同约定正常利率基础上加收50%，已高于合同约定的正常利率标准。由于罚息本质上亦是一种违约责任的承担方式，已经体现对借款人逾期还款行为的惩罚性，若再对逾期利息计收复利，有违公平和补偿原则。故对中行洛阳分行主张的复利，不予支持。闫鹏伟以其房产为其在中行洛阳分行的贷款提供抵押担保，因其未办理抵押登记，故恒大地产洛阳公司作为保证人，在其承担阶段性保证责任的解除条件尚未成就，仍应按照合同约定对闫鹏伟的债务承担连带保证责任。恒大地产洛阳公司承担清偿责任后，有权向闫鹏伟追偿。闫鹏伟的配偶赵兴粉作为抵押物共有人，仅在抵押物共有人处签名确认，同意以案涉房产为本笔贷款提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。由于中行洛阳分行未提供其他实现债权费用的依据，故对其该部分诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司洛阳分行与闫鹏伟、恒大地产集团洛阳有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、闫鹏伟、靳盈盈于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司洛阳分行借款本金706835.6元（该数额暂计算至2020年9月15日）；三、闫鹏伟、靳盈盈于本判决生效后十日内支付中国银行股份有限公司洛阳分行利息17367.39元、罚息240.57元（该数额暂计算至2020年9月15日），之后的利息以中国银行柜员前端系统中应收利息项下记载的数据为准，罚息以中国银行柜员前端系统中拖欠本金的罚息项下记载的数据为准；四、恒大地产集团洛阳有限公司对上述闫鹏伟、靳盈盈第一项、第二项债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，可向闫鹏伟、靳盈盈追偿；五、驳回中国银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。如闫鹏伟、靳盈盈、恒大地产集团洛阳有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5488元，由中国银行股份有限公司洛阳分行负担25元，闫鹏伟、靳盈盈、恒大地产集团洛阳有限公司负担5463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨峥二〇二〇年九月二十八日法官助理于家馨书记员李创新