南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6795号 原告：郭敏，女，1978年7月3日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：朱园园，女，1980年1月18日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 二原告共同委托诉讼代理人：曹化君，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。 被告：夏季凌，男，1948年7月5日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：贾金红，女，1968年3月8日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：夏亮，男，1991年10月30日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告郭敏、朱园园诉被告夏季凌、贾金红、夏亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告郭敏、朱园园及其共同委托诉讼代理人曹化君，被告夏季凌、贾金红、夏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭敏、朱园园向本院提出诉讼请求，判令：1、确认原被告之间的《门面房承租合同》于2020年6月4日解除；2、三被告退还两原告剩余租金47520元、押金10000元，共计57520元。事实和理由：2020年5月28日，原告与被告签订《门面房承租合同》，约定原告承租被告位于鼓楼区新菜市。原告之前支付1万元押金，合同签订当日支付房屋租金5万元。合同签订后，原告联系的上家要求加盟费过高，原告不再开店经营。2020年6月4日，原告通知被告无法履行合同，并要求解除合同，但被告不同意。此后，原告又于6月10日、6月14日、6月15日联系被告要求解除合同均未果。6月17日，原告报警要求解决，仍未果。6月19日，原告向被告邮寄钥匙，被告拒收。后实在没有办法，诉至法院，请求判如所请。 被告夏季凌、贾金红、夏亮共同辩称，1、原被告签订的《门面房承租合同》合法有效，本案系原告主动违约，被告无过错，所以被告不同意解除合同；2、2020年6月15日，双方沟通时，被告提出解除合同的条件为原告支付合同约定的年租金20%的违约金22000元，并承担截至当日产生的租金7440元，但原告不同意；3、如原告坚持解除合同，除支付22000元违约金外，还应承担自2020年5月22日缴纳定金之日至开庭之日的租金，被告仅同意退还790元。综上，请求法院依法判决。 经审理查明：鼓楼区新菜市。2020年5月22日，郭敏向夏亮缴纳10000元定金，双方协商于2020年5月28日前签订正式租房合同，夏亮向郭敏出具定金收条。收条备注“预留20天装修时间”。 2020年5月28日，夏季凌、贾金红、夏亮作为甲方，朱园园、郭敏作为乙方，签订《门面房承租合同》，约定：甲方将鼓楼区新菜市.58平方米，提供乙方从事服装经营；租期自2020年6月18日至2021年6月17日；年租金11万元，付款方式整年付，付款时间2020年5月28日，先付后用；另付10000元押金；双方在合同中约定了各自权利义务等事项；关于违约责任，甲方在承租期内不得提前收回承租房，乙方在承租期内不得退租、不得违约，如有一方违约，必须付给对方违约金，违约金标准为年租金的20%。当日，双方还签订《补充协议》，约定：甲方承诺乙方租期6年，年租金11万元（含税），中途不得退租，如违约根据双方所签合同及协议处理。备注“6年期间不得涨租”。合同签订当日，郭敏、朱园园向夏季凌、贾金红、夏亮支付房租5万元，夏季凌、贾金红、夏亮向郭敏、朱园园交付房屋钥匙。 2020年6月4日，郭敏通知夏亮称因加盟店没有拿下来，门面房不租了，夏亮称要和夏季凌商量。2020年6月10日，双方关于解除房屋租赁合同协商未果。2020年6月14日，郭敏再次邀约夏亮在肯德基商量此事，仍未达成一致意见。2020年6月15日，郭敏向夏亮发微信“房子肯定是不租用了，其他事情我们可以再协商，钥匙请拿回，不影响你们自行使用或另行出租房屋”；夏亮回复“关于解除合同你我双方商讨几轮未有结果，现我方提出解除合同条件，一、支付违约金22000元，二、自2020年5月22日起至6月15日24天按每天310元计算，共计7440元；若你方拖延，不接受我方提出的解除合同条件，仍由你方继续承担租房租金及违约金”；郭敏回复“你们提出的条件不合理，房屋我们肯定是不租了，钥匙我们退回你们，其他问题可以继续协商”。2020年6月17日，郭敏拨打110电话报警，请求协调房屋租赁合同解除事情，南京市公安局鼓楼分局湖南路派出所出警后登记备案，并告知报警人通过诉讼途径解决。2020年6月19日，郭敏向夏亮邮寄房屋钥匙，次日夏亮拒收，快递退回。 案件审理中，2020年9月24日，经本院主持调解，双方分歧较大，未能调解成功。本院向夏季凌、贾金红、夏亮释明，应先行收回钥匙，防止损失进一步扩大，夏季凌、贾金红、夏亮仍予以拒绝。 上述事实，有原被告陈述，原告提供的房屋租赁合同、收条、转账记录、微信聊天记录、报警记录，被告提供定金收条、不动产权利证书，以及本院庭审笔录、调解笔录为证。 本院认为：原、被告签订的《门面房承租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。合同签订后，被告向原告交付了房屋钥匙，履行了出租人合同义务，原告应按约支付租金。自2020年6月4日起，原告多次要求解除合同，被告不同意，以致原告诉至本院以诉讼的方式要求确认已于2020年6月4日解除合同。 《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第48条规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案中，原告租赁案涉房屋为经营服装店所需，其称因未取得加盟店授权而提出解除合同，从双方协商的过程及内容来看，原告并非恶意违约，同时如继续履行合同则对其显失公平；同时，被告在获知上述情况后，依仗已收取部分租金，虽经原告多次请求，仍拒绝解除合同，违反民事活动诚实信用原则，故依据上述规定，本院判决原被告所签《门面房承租合同》应予解除。关于解除的时间，原告此前虽多次向被告提出解除，甚至报警、邮寄钥匙（被告拒收），但原告毕竟属于违约方，其不享有单方解除合同的权利，并且案涉房屋亦未交还被告。2020年9月21日第一次庭审后，因双方协调未果，本院于2020年9月24日再次组织双方调解，同时向被告释明，应当先行收回案涉房屋钥匙避免损失进一步扩大，被告仍然拒绝。综合上述情况，本院判决案涉《门面房承租合同》及其《补充协议》自2020年9月24日解除，并且对于合同解除后，被告拒绝收回案涉房屋产生的损失由其自行承担。 《门面房承租合同》约定的年租金标准为11万元/年，租金起算日为2020年6月18日，截至合同解除之日2020年9月24日共计产生租金29835.6元。被告主张自2020年5月22日起算租金，没有合同依据，本院不予采纳。虽然被告向原告交付案涉房屋钥匙的时间为2020年5月28日，但给予原告20天的装修时间，也是双方的约定，在合同解除前依然有效，故租金起算日仍应以合同为准。 关于违约金问题。合同约定“甲方在承租期内不得提前收回承租房，乙方在承租期内不得退租、不得违约，如有一方违约，必须付给对方违约金，违约金标准为年租金的20%。”该违约金标准并不过高，现原告主动违约，依据双方合同约定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，原告应向被告支付22000元违约金。原告已经缴纳租金50000元、押金10000元，共计60000元，扣除应支付被告的租金29835.6元、违约金22000元后，被告应当向原告退还8164.4元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告郭敏、朱园园与被告夏季凌、贾金红、夏亮于2020年5月28日签订的《门面房承租合同》及《补充协议》于2020年9月24日解除； 二、被告夏季凌、贾金红、夏亮于本判决生效之日起五日内退还原告郭敏、朱园园8164.4元； 三、驳回原告郭敏、朱园园其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费2500元，因适用简易程序减半收取1250元，由原告郭敏朱园园负担1073元，由被告夏季凌、贾金红、夏亮负担177元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  鹿海彬 二〇二〇年九月二十七日 书记员  李斯凡