湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初2195号原告：汉寿锦达现代农业发展有限公司，住所地湖南省汉寿县沧浪街道红旗社区银河汽车城**展厅。法定代表人：林伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建新，湖南周建新律师事务所律师。被告:汉寿县洪福农机有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳镇八角楼村新桥组（水厂对面）。法定代表人：张英，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢飞，湖南辰龙律师事务所律师。原告汉寿锦达现代农业发展有限公司（以下简称锦达公司）与被告汉寿县洪福农机有限公司（以下简称洪福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。锦达公司的法定代表人林伟及其委托诉讼代理人周建新，洪福公司的委托诉讼代理人谢飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦达公司向本院提出诉讼请求：判令解除锦达公司与洪福公司于2018年7月10日签订的租赁合同；洪福公司腾空租赁门面并将门面交付锦达公司；洪福公司向锦达公司支付2018年6月10日至2020年8月14日的租金234891元；洪福公司支付锦达公司迟延付款利息、违约金40000元；洪福公司自2020年8月15日起按11647.50元／月的标准向锦达公司支付门面的占用费至洪福公司交还租赁门面之日止；洪福公司支付锦达公司物业管理服务费8387元。事实和理由：2018年7月10日，洪福公司与锦达公司签订了汉寿县汉寿大道银河汽车城7#展厅704#门面《租赁合同》，双方对租赁标的物及租赁用途、租赁期限、租金及缴纳期限、物业管理服务费、违约责任等相关事项均作出了明确约定。合同签订后，锦达公司履行了合同义务，但洪福公司却未按约定支付租金。洪福公司辩称：锦达公司要求洪福公司支付物业费合法合理，洪福公司愿意支付，但希望锦达公司提高物业服务水平；洪福公司不同意解除租赁合同，理由为：1.在锦达公司起诉前，洪福公司确实欠付锦达公司租金，但锦达公司起诉后，洪福公司已经按照租赁合同的约定，向锦达支付了2020年下半年的租金，现已不欠租金；2.洪福公司因受新冠肺炎疫情影响才欠付租金，并非恶意欠租。锦达公司、洪福公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的湖南银河世纪实业有限公司（以下简称银河公司）与锦达公司签订的《租赁合同》、不动产权证书、锦达公司与洪福公司签订的《租赁合同》、农机商户会议（记录）、长沙银行网上银行电子受理凭证、收款收据，本院予以确认，并在卷佐证。经审理查明，2017年9月1日，银河公司与锦达公司签订《租赁合同》，约定银河公司将其开发建设的汉寿县银河汽车城内7号、8号展厅出租给锦达公司，锦达公司在租赁期内，可以就部分或全部租赁场所的进行转租。2018年7月10日，锦达公司与洪福公司签订《租赁合同》，约定锦达公司将银河汽车城7号展厅的704号门面出租给洪福公司用于农机经营活动，租赁面积为776.50平方米，租赁期限为10年，即自2018年6月10日至2028年6月9日止，前五年的租金为每月每平方米15元，按照承租方实际承租面积确定租金总额，承租方在本合同签订之日起3日内一次性支付6个月租金给出租方，后续的租金每半年支付一次，于下半年开始前三日一性支付，先付后用；租赁期间后五年的租金标准按照市场行情，随行就市并下浮20％，并在此标准内确立双方租金数额；本合同前5年装修免租期为12个月，该免租期在全五年分年执行，即前两个租赁年度每年免租3个月，后三年每年免租2个月，后5年租赁期免租期每年免租1个月；按照合同约定的租赁面积及租金单价计算每年租金总额，扣除免租期后的第一年租金为104828元，第二年租金为104828元，第三年租金为116475元，第四年租金为116475元，第五年租金为116475元；为了保证租赁合同的履行，承租方在本合同生效的同时向出租方交付租赁保证金20000元；租赁期间，承租方必须接受出租方安排的物业统一管理，并以承租面积为限，按0.6元／㎡的标准按月向物业管理机构支付物业管理费，第1年免物业费，第2年至第5年期间每年物业费为5591元；双方如有一方未按照约定履行义务，违约方应当向对方承担违约金40000元，承租方逾期交付租金，除本合同另有约定外，应以当期租金数额为基数，按照人民银行同期贷款利率并上浮50％的标准承担延期付款利息，同时还应当向出租方交付违约金；逾期付款超过60日的，出租人有权解除租赁合同。另查明，洪福公司于2018年1月2日通过案外人肖爱喜账户向锦达公司支付押金20000元，并与案外人汉寿县庆源农业机械有限公司、常德市进安农机股份有限公司、汉寿县昌隆农机有限公司、汉寿县戴氏农业机械有限责任公司通过于峰账户于2018年1月3日向共同锦达公司支付租金80000元、通过于峰账户于2018年1月16日共同支付租金20000元、通过吴凯账户于2018年12月7日共同支付租金200000元、通过文科账户于2019年7月8日共同支付租金200000元，共计500000元（不含押金），以上4笔租金在支付之时未明确五承租人的交付租金金额及交租期限。锦达公司起诉后，洪福公司与汉寿县庆源农业机械有限公司、常德市进安农机股份有限公司、汉寿县昌隆农机有限公司、汉寿县戴氏农业机械有限责任公司于2020年9月15日通过文科账户共同向锦达公司支付资金700000元，锦达公司于2020年9月29日出具洪福公司付清2018年6月10日至2020年12月9日止的267893元租金收据。又查明，租赁期内，锦达公司一直在为洪福公司提供物业服务。本院认为，洪福公司与锦达公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，租赁合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。租赁合同虽约定逾期付款超过60日的，出租人有权解除租赁合同，洪福公司在锦达公司起诉前虽未以公司名义向锦达公司支付租金，但锦达公司自认收取了案外人代为支付的租金，考虑到2020年1月全国因新冠肺炎疫情的暴发，大部分企业无法正常经营，疫情期间也必然造成从事农机经营的洪福公司生产经营活动受到影响，洪福公司未按期支付租金情有可原，在锦达公司起诉后，洪福公司已经将租金支付至2020年12月9日，锦达公司接受并出具了收款收据，加之锦达公司并未向洪福公司发出过解除合同通知，未产生合同解除的法律效力，故本院从维护交易安全及社会稳定的角度出发，对锦达公司要求解除其与洪福公司的《租赁合同》的诉讼请求，暂不予支持。洪福公司虽已付清租金，但确实存在未按期足额支付租金的情形，违反了合同约定，应当承担违约责任，锦达公司虽未提交的其因洪福公司迟延交付租金而受到损失的证据，但租金的迟延交付必然造成锦达公司利息损失，本院酌定洪福公司以2018年6月10日至2020年12月9日所有应付租金为基数，按6%的标准，以一年期为限，向锦达公司支付违约金16073.61元（104828元×2年+116475元÷12月×6月×6%），锦达公司主张40000元，超过部分，不予支持；锦达公司与鑫和顺公司约定第1年免收物业费，第2、3年物业费5591元，双方未明确约定物业管理费的支付期限，本院确定参照租金期限进行支付，锦达公司要求鑫和顺公司支付物业费8387元，符合合同约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、汉寿县洪福农机有限公司向汉寿锦达现代农业发展有限公司支付违约金16073.61元，限本判决生效后10日内付清；二、汉寿县洪福农机有限公司向汉寿锦达现代农业发展有限公司支付2019年6月10日至2020年12月9日的物业服务费8387元，限本判决生效后10日内付清；三、驳回汉寿锦达现代农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5549元，减半收取计2774.50元，由汉寿县洪福农机有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  郭橙程二〇二〇年九月三十日法官助理李正芳书记员符佳冕附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。