广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初310号 原告：桂林某物业服务有限公司，2019年12月25日现名称变更为：桂林中奥恒信物业服务有限公司。住所地桂林市临桂县西城北路山水凤凰城**，统一社会信用代码：914503225819603911。 法定代表人：龙某民，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘洁梅，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婧霞，广西桂宁律师事务所律师。 被告：晏某继，男，汉族，1976年5月6日出生，身份证住址：陕西省旬阳县，现住桂林临桂县。 被告：赖某青，女，汉族，1975年5月18日出生，身份证住址：广西合山市，现住桂林临桂县。 原告桂林中奥恒信物业服务有限公司诉被告晏某继、赖某青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，于2020年8月14日依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告桂林中奥恒信物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘洁梅，被告晏某继、赖某青经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林中奥恒信物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令 第2页共7页 被告向原告支付从2016年1月7日至2019年12月31日的物业服务费9752.18元，违约金18474.47元，共计28226.66元;2.请求依法判令被告向原告支付从2017年1月1日至2019年12月31日的生活垃圾费224元；3.请求依法判令被告向原告支付从2015年12月3日至2016年9月10日的电费150.17元；4.本案诉讼费用及其他实现债权所需费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年3月14日与桂林山水凤凰城房地产开有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买该公司开发的“山水凤凰城”B2-2805号房住宅一套（其住宅建筑面积为：121.57m2)，并与原告签订了《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》，被告对原告所提供的物业服务内容及收费标准、起始时间和违约责任的约定都清楚知晓并签名认可，同时，《临时管理规约》第三十九条约定，业主逾期交纳物业管理费用，应按照日的千分之三收取违约金。被告身为“山水凤凰城”B2-2805号房住宅的业主，依照《前期物业管理协议》享受了原告提供的物业服务，但却并没有依照协议约定按时向原告交纳物业服务费用，没有履行业主应尽支付物业服务费用的义务。被告自2016年1月7日至2019年12月31日，累计拖欠物业服务费9752.18元，违约金18474.47元，共计28226.66元。原告曾多次催款，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请! 被告晏某继、赖某青未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事 第3页共7页 诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告于2014年3月14日与桂林山水凤凰城房地产开有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买该公司开发的“山水凤凰城”B2-2805号房住宅一套（根据原告提交的情况说明和欠费明细表，涉案住宅建筑面积为：121.57平方米)。2013年3月14日，桂林山水凤凰城房地产开发有限公司、晏某继、赖某青与原告桂林某物业服务有限公司（原告前名称）签订了《临时管理规约》，2015年9月29日，被告晏某继、赖某青（甲方）与桂林原告恒信之平物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》。桂林某物业服务有限公司于2019年11月29日经桂林市七星区市场监督管理局核准，准予名称变更登记，并于2019年12月正式更名为桂林中奥恒信物业服务有限公司。《临时管理规约》第六章第三十二条说明：…业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于开发商通知业主所购商品房交付的时间起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：(1)物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；…3、业主入伙时应预交一年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度分期、半年或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的违约金；逾期1个月仍拒绝缴交的，开发商、业主委员会、物 第4页共7页 业服务公司任何一方有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；…第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金。…”同日，被告宁井诠签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。《前期物业管理服务合同》说明：第四条：一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；本物业的管理服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅：¥1.78元每月每平方米…第六条代收代缴、代管费用：一、受有关部门或单位的委托，乙方可提供垃圾、水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；甲方未及时支付乙方已垫付的费用，乙方有权终止相关服务内容…第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施…” 另查明，原告桂林中奥恒信物业服务有限公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工。2015年9月29日被告与桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由桂林市恒信之平物业服务有限责任公司为被告晏某继、赖某青提供物业服务。被告晏某继、赖某青是山水凤凰城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇山水凤凰城G区32栋702室（建筑面积：121.57㎡）。原告提供的证据显示，被告自2016年1月7日开始 第5页共7页 连续拖欠物业管理费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳原告物业服务费，从2016年1月7日至2019年12月31日，被告累计拖欠物业服务费9752.18元，违约金18474.47元。从2017年1月1日至2019年12月31日，经原告多次书面催缴，被告仍欠缴生活垃圾费224元。从2015年12月3日至2016年9月10日，经原告多次书面催缴，被告仍欠缴电费150.17元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、垃圾费、电费、违约金等费用。 本院认为，被告晏某继、赖某青与桂林市恒信之平物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》及《业主临时管理规约》承诺书，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。签订合同是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告桂林中奥恒信物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告晏某继、赖某青也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告桂林中奥恒信物业服务有限公司要求被告晏某继、赖某青支付所欠物业服务费，有理有据，本院予以支持。经核实，从2016年1月7日至2019年12月31日，按照原告提供的证据中被告的涉案房屋建筑面积（121.57㎡）及每月每平米单价1.78元计算，被告晏某继、赖某青共欠物业服务费10386.94元，因原告只主张物业服务费9752.18元，故对原告该项诉讼请求予以支持。关于生活垃圾费，经本院核实，从2017年1月1日至2019年12月31日，被告晏某继、赖某青尚欠原告生活垃圾费7×36=252元，因原告只主张生活垃圾费224元，故对原告该项诉讼请求予以支持。关于电费，据原告提供的相关证据，从2015年12月3日至2016年9月10日，被告晏某继、赖某青尚欠原 第6页共7页 告电费150.17元，对原告该项诉讼请求予以支持。 关于违约金问题，本院认为，综合涉案小区其他同期同类案件来看，原告桂林中奥恒信物业服务有限公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，小区业主对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告晏某继、赖某青支付物业服务费9752.18元、生活垃圾费224元，电费150.17元共计10126.35元给原告桂林中奥恒信物业服务有限公司； 二、驳回原告桂林中奥恒信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费515元，由被告晏某继、赖某青负担182.34元，原告桂林中奥恒信物业服务有限公司负担332.66元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费515元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后 第7页共7页 七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 张 磊 人民审判员 陈 颖 人民审判员 董丽冰 二〇二〇年九月三日 书 记 员 骆薇琳