广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1683号上诉人（原审被告）：方世玉，男，1984年8月29日出生，汉族，户籍地址：湖北省武汉市新洲区**************，现居住广东省清远市横荷镇荷兴城市**********，身份证号码：420************538。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘沛林，男，1955年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区**************，身份证号码：440************014。委托诉讼代理人：欧阳晟，广东观上律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳嘉晟，广东观上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市清城区玉锋建材有限公司，住所：广东省清远市清城区**********石比岭牛车冲瓦屋（村集体自编03房）。法定代表人：方建明，经理。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。原审被告：清远市月强环保材料有限公司，住所：广东省清远市清新区***********莲塘塝。法定代表人：邱金源，总经理。委托诉讼代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。上诉人方世玉因与被上诉人刘沛林、清远市清城区玉锋建材有限公司（以下简称“玉锋公司”）、清远市月强环保材料有限公司（以下简称“月强公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初4967号民事判决，向本院提起上诉。上诉人方世玉上诉请求：撤销一审判决第一、二项。事实和理由：1.2013年8月8日，方世玉以个人名义与刘沛林签订《土地转租协议》，虽然刘沛林将解除《土地转租协议》的通知送至玉锋公司及其法定代表人、全体股东，但根据合同相对性原则，解除协议的通知书应送达方世玉才达到解除条件。方世玉没有收到刘沛林邮寄的任何资料，双方签订的《土地转租协议》没有解除。2.方世玉为设立公司以自己名义对外签订《土地转租协议》后，于2013年12月出具一份《场地使用说明》表示将以其名义租用的青南村石比岭牛车冲地块无偿给玉锋公司用作住所，期限至2022年3月1日。2013年12月26日，玉锋公司成立，登记以上地块为住所地，当时方世玉为玉锋公司股东，方世玉与玉锋公司均曾向刘沛林支付租金，但方世玉2015年退股后便由玉锋公司支付租金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，刘沛林可以选择向方世玉或玉锋公司主张责任，但由于上述地块由玉锋公司一直实际使用，根据公平原则，租金及利息应由玉锋公司支付。3.若仍由方世玉支付租金及其利息，方世玉希望在支付租金及利息后继续履行《土地转租协议》直至协议约定的租赁期限届满止。被上诉人刘沛林答辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。2.方世玉的上诉请求没有事实和法律依据，理由如下：方世玉从2018年3月开始欠缴纳租金，刘沛林一直以各种方式追收但上诉人不予缴纳。2019年5月刘沛林通过邮政快递寄送解除通知书，而且快递单也显示签收，一审判决已对此认可。3.原《土地转租协议》是刘沛林与方世玉签订的，根据合同相对性原则，刘沛林与方世玉是合同的相对方，原审判决让方世玉承担缴纳租金的义务是符合法律的规定和《土地转租协议》的约定。4.方世玉已从玉锋公司退股，方世玉的义务让玉锋公司承担无事实和法律依据，综上所述，方世玉上诉没有事实和法律依据，应予以维持原审判决，恳请二审法院驳回方世玉上诉请求，维持原判。被上诉人玉锋公司答辩称：一、通知书没有刘沛林的本人签名。二、在2019年5月的邮政快递打印单并不能证明有刘沛林本人的签名。三、邮政快递皆不能证明方世玉本人签收了解除通知书。根据合同的相对原则，只应对相对方有约束力。合同的权利与义务应由双方来承担与享有。本案的租金不应由玉锋公司支付。被上诉人月强公司答辩称：一审判决关于月强公司的事实及法律认定都是正确的，月强公司与刘沛林的土地租赁关系的主体是不适格的。月强公司申请财产的所有权也属于月强公司，而且财产已经拍卖完毕，这期间的租金也已经在执行阶段进行了支付并支付完毕。被上诉人刘沛林向一审法院起诉请求：1.确认刘沛林与方世玉签订的《土地转租协议》在2019年5月6日解除；2、判令方世玉立即支付拖欠2018年3月1日至2019年2月28日的租金65000元和支付拖欠2019年3月1日至2019年5月30日起的租金28750元，合共拖欠租金额为93750元，并从2018年3月1日起按欠付租金额65000元的日千分之三计付滞纳金至还清之日止，从2019年3月1日起按欠付租金额28750元的日千分之三计付滞纳金至还清之日止（滞纳金暂计算至2019年7月1日为105487.5元），本项诉求合共199237.5元；3、判令方世玉、玉锋公司立即清理现场设备，搬离租赁场地；4、判令方世玉、玉锋公司自2019年6月1日起按每月29166元支付占用费元给刘沛林，直到实际清场、搬离租赁场地之日止。（暂计算至2019年7月1日为29166元）；5、判令玉锋公司立即将工商营业执照登记住所从租赁场地变更迁移；6、判令月强公司自申请查封之日2018年12月18日起对上述租金和占用费承担连带清偿责任；7、判令方世玉、玉锋公司、月强公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年3月1日，刘沛林与案外人清城区横荷街青山村委会清南村签订《土地租用合同书》，约定清城区横荷街青山村委会清南村将石比岭牛车冲土地（33.31亩）出租给刘沛林使用；租赁期限为15年，即从2007年3月1日起至2022年3月1日止，租金为每年每亩1100元，每满五年租金递增15%，每年缴交一次，缴交日期为每年的3月5日前；乙方逾期缴纳租金，按欠款日罚3‰滞纳金。2013年8月8日，刘沛林（甲方）与方世玉（乙方）签订《土地转租协议》，主要约定如下：甲方将清南村石比岭牛车冲地块转租给乙方使用，面积以甲方土地租用合同为准（33.31亩），转租费为每年10万元，期限以甲方土地租用合同期限为准，转租费交付日期为每年3月1日，递增按甲方土地租用合同为准。合同还就其他权利义务作出约定。2013年8月8日，方世玉向横荷街工商所提交一份《关于办理新型墙体建材厂的申请》，主要内容为，方世玉申请在案涉土地建设一间新型墙体建材厂。2013年10月14日，清城区横荷街青山村委会清南村出具《证明》，同意原承租人刘沛林转租给方世玉。2013年12月，方世玉出具一份《场地使用说明》，主要内容为方世玉将案涉土地（面积33.31亩）无偿给清远市清城区玉锋建材有限公司用作住所使用，期限至2022年3月1日。2013年12月26日，玉锋公司成立，工商营业执照登记住所为清远市清城区**********石比岭牛车冲瓦屋（村集体自编03房）。玉锋公司成立后，一直实际使用案涉土地并生产经营。根据企业信用信息公示报告以及方世玉、玉锋公司在庭审的陈述，公司成立之初，方世玉系玉锋公司的股东，2015年前后退股。庭审过程中，刘沛林及方世玉、玉锋公司均陈述，方世玉、玉锋公司都曾向刘沛林支付租金。方世玉自述退股后没有再支付租金，玉锋公司自述租金一直由公司支付，2018年3月起没有支付租金。刘沛林多次催收方世玉仍拒绝缴交。之后，刘沛林以方世玉拖欠租金为由，于2019年5月5日，通过邮政特快专递向方世玉发出《解除通知书》，并抄送给玉锋公司及其股东，通知于2019年5月6日送达。2019年5月26日，刘沛林与案外人广州宗环环保科技有限公司签订《土地转租合同》，约定刘沛林将案涉土地转租给案外人广州宗环环保科技有限公司，每年租金为35万元。一审另查明，月强公司与玉锋公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日作出（2018）粤1802民初8472号民事判决书，主要判决内容如下：玉锋公司向月强公司支付货款496583.95元及违约金。判决发生法律效力后，因玉锋公司拒不履行上述义务，月强公司遂向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年8月26日作出（2019）粤1802执3563号执行裁定书，裁定如下：查封、扣押被执行人清远市清城区玉锋建材有限公司与欠款本金496583.95元及利息同等价值之财产，或冻结、划拨、扣留、提取其与欠款等额之款项。目前，该案正处于执行阶段，玉锋公司在案涉土地上的生产、机械设备正处于查封状态。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。刘沛林与方世玉签订的《土地转租协议》是双方自愿签订，是双方的真实意思表示，且经土地权属人同意，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。关于《土地转租协议》的合同主体问题。《土地转租协议》是方世玉以个人名义与刘沛林签订，刘沛林履行了土地交付义务。合同签订后，方世玉作为发起人之一，投资成立了玉锋公司，玉锋公司自成立起一直以案涉土地作为经营场所并实际占有使用。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，刘沛林具有向方世玉或玉锋公司主张责任的选择权。刘沛林第一、二项诉讼请求明确表明刘沛林选择方世玉作为案涉《土地转租协议》的主体承担合同责任。对刘沛林主张确认与方世玉签订的《土地转租协议》在2019年5月6日解除的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，方世玉未按时缴纳租金，经刘沛林多次催收仍未支付，刘沛林遂向方世玉发出《解除通知书》并于2019年5月6日送达。故此，对于刘沛林请求确认《土地转租协议》在2019年5月6日解除的诉讼请求，事实和依据充分，一审法院予以支持。对刘沛林主张方世玉支付自2018年3月1日至2019年5月30日拖欠的租金及滞纳金的请求，自案涉《土地转租协议》解除之日起，双方当事人的合同权利义务即告终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，方世玉应按照《土地转租协议》的约定向刘沛林支付自2018年3月1日至合同解除之日（即2019年5月6日）止欠缴的租金。刘沛林提出租金支付至2019年5月30日，一审法院不予支持。根据《土地转租协议》约定，转租费为每年100000元，递增按《土地租用合同书》为准，即每满五年租金递增15%，欠缴租金应按如下标准计算：其中2018年3月1日至2019年2月28日的租金，刘沛林主张该期间的租金65000元，并未超出计算范围，一审法院予以确认；自2019年3月1日至2019年5月6日止（合计67天）的租金为21109.59元（115000元/年×67天÷365天=21109.59元），合共86109.59元。关于滞纳金的问题，《土地转租协议》并没有明确约定，刘沛林主张方世玉按日千分之三计付，依据不足，一审法院不予支持。一审法院确认拖欠租金的利息按年利率6%计至上述欠缴租金付清之日止。由于方世玉已从玉锋公司退股，且案涉土地的实际占有使用人为玉锋公司。合同解除后，玉锋公司已失去占有使用案涉土地的合法依据，故玉锋公司应清理现场设备并将案涉土地交还刘沛林，但因月强公司与玉锋公司买卖合同纠纷一案，月强公司向一审法院申请强制执行，目前玉锋公司在案涉土地上的生产设备正处于查封、执行阶段，故对刘沛林主张方世玉及玉锋公司立即清理现场设备、搬离租赁场地的请求，一审法院不予支持，但玉锋公司应支付合同解除后至案涉租赁土地交还刘沛林之日止的场地占有使用费。刘沛林主张从2019年6月1日起计算，是对自己权力的处分，一审法院予以支持，但应当按照《土地转租协议》约定租金标准115000元/年（100000元*15%）计算。对刘沛林主张按每月29166元的标准支付占用费用的请求，因刘沛林与案外人广州宗环环保科技有限公司签订《土地转租合同》并未实际履行，一审法院不予支持。刘沛林主张玉锋公司将工商营业执照登记住所从租赁场所变更迁移的诉讼请求，不属于法院受理民事案件的范围，一审法院不予支持。刘沛林主张月强公司自申请查封之日起对上述租金和占用费承担连带清偿责任的请求，月强公司与玉锋公司的买卖合同关系与本案纠纷不属同一法律关系，月强公司与刘沛林并无合同关系，月强公司申请执行玉锋公司的财产是对自身权利的行使，因此，刘沛林上述诉讼请求事实和法律依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，一审法院于2019年12月12日作出（2019）粤1802民初4967号民事判决：一、确认刘沛林与方世玉于2013年8月8日签订的《土地转租协议》于2019年5月6日解除；二、限方世玉于本判决生效之日起10日内向刘沛林支付租金86109.59元及其利息（租金65000元的利息，按年利率6%自2018年3月1日起计算至付清之日止；租金21109.59元的利息，按年利率6%自2019年3月1日计算至付清之日止）；三、清远市清城区玉锋建材有限公司于本判决生效之日起10日内向刘沛林支付清远市清城区***********石比岭牛车冲土地占有使用费（自2019年6月1日起，按115000元/年的标准计算至清远市清城区玉锋建材有限公司搬离之日止）；四、驳回刘沛林其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4088元，由方世玉负担2820元，清远市清城区玉锋建材有限公司负担82元，刘沛林负担元1186元。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实属实，本院予以确认。二审中，各方均未提交新证据。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：1.涉案《土地转租协议》是否解除；2.涉案租金是否由上诉人方世玉承担。关于涉案《土地转租协议》是否解除的问题。上诉人认为并未收到被上诉人刘沛林邮寄的任何资料，虽然被上诉人将解除《土地转租协议》的通知送至清远市清城区玉峰建材有限公司及其法定代表人、全体股东，但根据合同相对性原则，解除协议的通知应送达上诉人才达到解除条件，因此，案涉合同没有解除。经查，因上诉人方世玉拖欠租金，被上诉人刘沛林于2019年5月5日通过EMS邮政快递向方世玉身份证地址、居住地（民事上诉状所确认）发出解除《土地转租协议》通知，并抄送给租赁场地实际使用人玉锋公司和玉锋公司法定代表人、全体股东，EMS邮政快递在次日2019年5月6日送达，虽然居住地邮件快递的签收人为单位收发章、身份证地址邮件快递的签收人为他人，但这可视为邮政快递部门依据相应的工作流程和规定根据EMS邮寄单上有效的联系电话经收件人确认或许可后由单位签收或他人代收，且本院当庭要求上诉人的委托诉讼代理人确认刘沛林提供的EMS邮寄单上的“联系/手机：139*****518”是否为方世玉所有，但至今其未主张该手机号码并非其所有；上诉人亦没有证据证明邮政快递公司违反规定未经其确认或许可下直接由单位签收或他人代收。因此，解除通知已送达。至于，方世玉是否经催告后在合理期限内仍未履行的问题。一审时，刘沛林提供了图片、微信聊天记录，拟证明多次微信、电话、在租赁地张贴公告的方式，发出催租通知，方世玉在一审开庭时明确表示没有异议。据此，可以证实刘沛林已尽催告之义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，涉案《土地转租协议》已于2019年5月6日解除。关于涉案租金是否由上诉人方世玉承担的问题。方世玉认为玉锋公司实际享有《土地转租协议》约定的权利与义务，应该由玉锋公司承担。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，刘沛林具有向方世玉或玉锋公司主张合同责任的选择权。现刘沛林要求方世玉承担合同责任，依法予以支持。综上所述，上诉人方世玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1953元，由上诉人方世玉负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 王 凯审 判 员 黄保长二〇二〇年八月三十一日法官助理 钟子晴书 记 员 朱嘉轩附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。