辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初3173号原告：贾秀坤，女，1986年11月10日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102831986********。原告：杨国辉，男，1981年8月29日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102831981********。二原告共同委托诉讼代理人：贾秀宁，系辽宁环胜律师事务所律师。被告：大连宸宇房地产开发有限公司。住所地：庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******。统一社会信用代码：9121028357089646XA。法定代表人：于长杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张毅，男，1991年4月10日出生，汉族，系原告公司销售经理兼法务，住大连市沙河口区。公民身份号码：2102041991********。原告贾秀坤、杨国辉与被告大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人贾秀宁、被告委托诉讼代理人张毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金58600元；2、要求被告立即协助原告办理案涉房屋的产权登记手续；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年8月21日，宸宇公司（出卖人）与贾秀坤（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买宸宇公司开发的坐落于庄河市房屋，建筑面积77.92平方米，总房款372450元。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款112458元，剩余260000元房款以银行贷款的形式向被告宸宇公司支付。2017年6月15日，被告将房屋交付给原告，但该房屋至今未办理房屋所有权证书，故诉至法院，希望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。事实与理由：一、合同中并没有明确规定办理房屋产权证书的具体时间以及违约金赔偿。原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201502591）第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应该在商品房交付使用180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人在合理期限内办理。根据以上合同约定，被告并没有违反合同约定。二、本案房屋系工程抵债房屋，实际出卖人并非被告。该套房屋系我公司于2014年10月8日按照施工进度抵付给施工方郑雁斌的，郑雁斌系我公司施工方之一，该房屋经郑雁斌同意抵顶给孙宝贵，即原告姐夫，并将该房屋更名至孙宝贵妻子贾秀宁名下。因孙宝贵需要将该套房屋变现，要求我公司以原告贾秀坤名头办理商品房贷款，因该房屋当时抵押在银行，所以需要交纳首付款解押。2015年7月24日孙宝贵以原告名义向我公司交纳首付款进行解押，办理贷款。贷款发放后，原告姐夫孙宝贵签署了扣除贷款保证金后的房屋全款346458元的房款支付单。房款346458元我公司已全额支付给原告姐夫孙宝贵。该房屋现在系原告姐姐、姐夫居住，贷款的月供也是由其姐姐、姐夫偿还，所以并不存在出卖的事实。该套房屋是工程抵债房屋，原告也并未实际交付房款和偿还银行贷款，所以该房屋并不存在实际买卖，只是工程抵债后办理商品房贷款用于变现。原告实际上并不享有该房屋的所有权。《辽宁省高级法院民事审判服务基层、服务群众热点、难点100问》中规定:问题68:关于以房抵债协议在审判实践中的几个问题:(1)以房抵债协议,何种情形视为履行完毕?(2)开发商签订以房抵债协议后,又将房屋出卖给第三人,发生争议,如何处理?(3)签订以房抵债协议后,施工方又将抵债得来的房屋出卖给第三人,第三人将对价支付给施工方后与开发商签订了商品房买卖合同,如果出现逾期交房或者逾期办证情形,第三人能否要求开发商承担违约责任?参考意见:以房抵债协议为债权协议,只有债权人取得房屋权属证书方能发生物权变动的效力,才能视为以房抵债协议履行完毕。开发商将抵债房屋又出售给他人的,按“一房二卖"原则处理。债权人抵债而来的房屋,只有办理产权证书后出卖给第三人并办理产权变更登记手续方能发生物权变动效力。债权人在没有取得房屋权属证书情况下将抵债房屋出售给第三人,第三人又与开发商签订房屋买卖合同,属于规避法律行为。第三人虽与开发商签订商品房买卖合同,但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。三、该房屋抵顶的施工方郑雁斌并未按照施工合同约定进行工程造价决算、工程竣工验收，未开具工程施工发票。因该房屋系工程抵债房屋，故需要施工方完成施工合同的约定，在竣工后进行工程造价决算，提交竣工验收相关资料，提交工程款发票。该房屋抵债施工单位郑雁斌项目部所施工工程于2016年已经竣工，但至今未提交以上资料。所以对郑雁斌项目部抵顶的房屋我公司暂停办理一切手续，且原告与我公司并不存在实际合同关系，向我公司提起诉讼是主体错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2015年8月21日，原告贾秀坤、杨国辉与被告宸宇公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于庄河市房屋，建筑面积77.92平方米，房屋总价款为372458元。合同第十五条对预购商品房预告登记和产权登记约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.由出卖人在合理期限内办理。合同签订后，原告向被告缴纳首付款112458元。2015年8月，原告在被告的协助下与中国银行股份有限公司大连庄河支行签订了《个人一手住房贷款合同》，对剩余购房款260000元在中国银行股份有限公司大连庄河支行办理了抵押贷款，所贷款项转至被告公司账户，被告为原告的贷款行为提供了阶段性担保。诉讼中被告宸宇公司认可收到了案涉房屋的首付款及银行贷款，但是言称上述款项已经全部转交给案外人孙宝贵，被告宸宇公司用案涉房屋抵顶欠案外人郑雁斌的工程款后又因案外人郑雁斌欠案外人孙宝贵的工程款再次进行了抵顶，故将款项发放给了案外人孙宝贵，被告宸宇公司就此提供千韵坊项目部售房款支付单、收款收据予以佐证。另查，2017年6月15日，原告向被告宸宇公司缴纳契税、产权证工本费、他项权利登记费及其他入住费用，共计12962元，宸宇公司将案涉房屋交付原告居住至今。案涉千韵坊小区可以办理产权证，但原告至今未取得产权证。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、缴费清单、《个人一手住房贷款合同》及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告是否形成商品房买卖合同关系；2、被告是否应协助原告办理案涉房屋的不动产权登记手续；3、被告应否给付原告逾期办证违约金、给付数额如何计算。关于第一个争议焦点问题，被告并未提供充分证据证明案涉房屋系由其抵顶给案外人郑雁斌、案外人孙宝贵与案外人郑雁斌又以该房屋抵顶工程款后以原告的名义与被告签订《商品房买卖合同》，被告亦未将案涉房屋交付给案外人郑雁斌，其与案外人郑雁斌间的抵债协议并未履行完毕，且被告在合同签订后全额收取了原告交付的购房款并收取了契税、产权证工本费及入住费等费用，并由其将案涉房屋交付给了原告，应视为被告对案涉《商品房买卖合同》的认可并已经实际履行，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，亦不违反公序良俗原则，应为合法有效。至于被告辩称其收取案涉房屋款项后转交给案外人孙宝贵，应系其基于与案外人郑雁斌施工合同关系等原因做出的对案外人孙宝贵的支付行为，该情形不足以认定系符合债权人没有取得房屋权属证书又将抵债房屋出售给第三人、第三人又与开发商签订房屋买卖合同之情形，故对被告的辩解意见，本院不予采信。关于第二个争议焦点问题，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。协助买受人办理不动产权登记是出卖人的法定义务也是合同义务。本案中，双方当事人签订合同后，原告作为买受人向被告宸宇公司支付了全部购房款，被告收取案涉房屋的契税及入住费用后将案涉房屋交由原告占有使用，并向原告收取产权证工本费，被告应按照合同约定协助原告办理不动产权登记手续。原、被告双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人在合理期限内办理”，被告以此约定辩称合同未约定办理产权证书的时间，被告至今未办理产权证书并未违反合同约定，本院认为，该“合理期限”的约定应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，为不超过商品房买卖合同约定的期限届满后一年为宜。被告向原告交付房屋已达三年之久，应当在合理期限内协助原告办理产权登记手续，由于其自身的原因致使原告至今未办理产权登记，系其履行合同义务不符合约定，应当继续履行。现案涉千韵坊小区已经可以办理产权登记，被告应协助原告办理不动产权登记手续，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称案外人郑雁斌未配合其进行工程造价决算、提交竣工验收相关资料、未开具工程款发票而拒绝办理不动产权登记的辩解意见，本院认为，案外人郑雁斌作为施工人的法定和合同义务的履行与本案审查的房屋买卖合同关系并无直接关联，被告也不能以此拒绝协助原告办理案涉房屋的产权登记，故对被告的此项辩解意见，本院亦不予采信。关于第三个争议焦点问题，结合对第二个争议焦点的论述，被告应继续履行协助办理不动产权登记的义务，逾期未履行，构成违约，应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的“在合理期限内办理”，应为不超过商品房买卖合同约定期限届满后一年为宜，本案双方约定的期限为商品房交付使用后180日内，故被告应在2017年6月15日交付房屋后1年零180天内即2018年12月12日前协助原告办理不动产权登记手续，逾期未办理，应自该日的次日即2018年12月13日起承担逾期办证违约金，计算至原告主张截止日2020年7月13日，共计578天。关于违约损失数额的计算方式，双方在合同中并未约定，应以已付购房款总额为基数参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的年利率6%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金为宜。故被告应承担以372458元为基数自2018年12月13日起至2019年8月19日止按年利率6%计算及自2019年8月20日起至2020年7月13日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期办证违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连宸宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告贾秀坤、杨国辉办理位于庄河市房屋的产权登记手续。二、被告大连宸宇房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十日内给付原告贾秀坤、杨国辉以372458元为基数自2018年12月13日起至2019年8月19日止按年利率6%计算及自2019年8月20日起至2020年7月13日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3883元，由原告负担209元、被告负担3674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘轶华二〇二〇年九月十七日书记员  李 敏附相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。