甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1082号上诉人（原审原告）：夏某，住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审被告）：兰州顶津食品有限公司，统一社会信用代码91620100778885380Q。法定代表人：黎某，该公司董事长。委托诉讼代理人：马某。委托诉讼代理人：陈某。上诉人夏某因与被上诉人兰州顶津食品有限公司租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由兰州顶津食品有限公司承担。事实和理由：1.合同约定：“合同期内如兰州顶津食品有限公司因经营需要提前解除租赁合同，应提前30日通知夏某。”夏某于2019年8月31日收到兰州顶津食品有限公司制作的关于提前解除房屋租赁合同的通知，按照合同约定9月仍然属于兰州顶津食品有限公司的租赁期间，故夏某在此期间并没有将房屋出租，根据法律规定兰州顶津食品有限公司应当承担9月的租金。2.夏某认为兰州顶津食品有限公司在9月仍然承租房屋，故没有向其他人出租。不论9月租金的性质如何认定，因没有对外出租，故属于兰州顶津食品有限公司对夏某造成的损失。兰州顶津食品有限公司辩称，1.一审中夏某认可其在2019年7月中旬已收取兰州顶津食品有限公司的解约告知，能够证明兰州顶津食品有限公司已尽到了提前告知义务。2019年7月初，兰州顶津食品有限公司因业务调整需要变更办公地点，于第一时间将此事告知了夏某，并于7月中旬再次当面告知夏某，夏某同时向兰州顶津食品有限公司出具了一份解约要求，对于夏某的要求，兰州顶津食品有限公司已明确告知不同意。因兰州顶津食品有限公司不同意夏某的要求，夏某一直拒绝与兰州顶津食品有限公司正常沟通，直到后来兰州顶津食品有限公司无法联系到夏某。因此导致兰州顶津食品有限公司直到2019年8月底才将提前解除房屋租赁合同的通知送给夏某。由于兰州顶津食品有限公司系快消品行业，在各地业务变化频繁且具有不确定性，基于此，在与夏某签订房屋租赁合同时特别约定，合同期内如兰州顶津食品有限公司经营需要提前解除租赁合同，需要提前30日通知夏某，对此内容夏某在签订合同时是明确知晓并同意的。综合双方提交的证据、陈述、以及一审的审理过程，可以证明兰州顶津食品有限公司已尽到了提前告知义务，兰州顶津食品有限公司提出解约符合合同约定。2.兰州顶津食品有限公司已于2019年8月18日撤离，不应向夏某支付2019年8月30日至9月30日的租金。兰州顶津食品有限公司于2019年8月18日已搬离，并联系夏某交还房屋钥匙，但一直无法联系到夏某，后经电话联系，应夏某要求将钥匙放至酒泉市××路的门房，兰州顶津食品有限公司已完成交付，不应承担未使用房屋期间的租金。因夏某拒绝提供发票，导致兰州顶津食品有限公司无法入账报支进行支付，以致兰州顶津食品有限公司未能向夏某支付2019年7月1日至8月30日期间的租金，并非兰州顶津食品有限公司不想向夏某支付。3.夏某要求兰州顶津食品有限公司支付经济补偿金3900元，支付招租广告费1000元没有事实及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。夏某向一审法院起诉请求：1.判令兰州顶津食品有限公司给付夏某房屋租金11700元（2019年7月1日至2019年9月30日）；2.判令兰州顶津食品有限公司承担夏某一个月经济补偿金3900元；3.判令兰州顶津食品有限公司承担夏某招租广告费1000元；4.本案涉诉费用由兰州顶津食品有限公司承担。一审法院认定事实：2018年6月5日，夏某（甲方）与兰州顶津食品有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于甘肃省酒泉市××路房屋出租给乙方办公使用，租赁期限为24个月，房屋租金为每月3900元，租金包含水、电、暖、物业等费用。同时约定租金支付方式为每半年支付一次，乙方于上期租金到期前15日支付下期租金。还约定，合同期内如乙方因经营需要需提前解除租赁合同的，应提前30日通知甲方，甲方须将乙方已付但未履行部分的租金退还并返还全部押金。2019年7月中旬，兰州顶津食品有限公司告知夏某拟解除双方签订的房屋租赁合同，夏某要求兰州顶津食品有限公司补偿其经济损失并支付欠付租金。2019年8月底，兰州顶津食品有限公司将其所租赁的房屋钥匙交还夏某，双方之间租赁合同解除，因双方就解除合同的相关事宜未达成合意，引发纠纷。一审法院认为，夏某与兰州顶津食品有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照合同约定全面履行义务。兰州顶津食品有限公司未按约如期足额支付租金的行为已构成违约，夏某有权要求兰州顶津食品有限公司支付下欠租金。对兰州顶津食品有限公司抗辩其之所以未及时支付租金是因为国家增值税点调整，如果按照原税点开具发票，则无法报销，故其不存在违约行为的理由，无法律和事实依据，不予支持。兰州顶津食品有限公司按照合同约定提前一个月告知夏某要求解除合同，并于2019年8月底将租赁房屋钥匙交还给夏某，双方的租赁关系已于当日终止。期间，兰州顶津食品有限公司尚欠夏某房屋租金7800元〔3900元×2个月（2019年7月1日-2019年8月31日）〕未支付。夏某以兰州顶津食品有限公司提前解除合同构成违约且未按时支付房租，造成损失为由，要求兰州顶津食品有限公司向其支付一个月的补偿金3900元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，兰州顶津食品有限公司怠于支付房屋租金，并继续占有、使用该部分租金的行为，已构成违约，夏某有权要求兰州顶津食品有限公司赔偿其损失，但夏某未能提供证据证实其在兰州顶津食品有限公司违约期间实际损失的费用，故对其主张的补偿金的数额不予支持。但就本案而言，兰州顶津食品有限公司欠付夏某租金确定造成夏某的损失，该损失应当确定为兰州顶津食品有限公司逾期付款产生的利息，兰州顶津食品有限公司应当按照年利率6%承担自2019年9月1日起至欠付租金付清之日的利息。对于夏某主张的招租广告费1000元，属于夏某为实现出租房屋目的而产生的正常花费，并非合同约定的违约损失，该笔费用不应当由兰州顶津食品有限公司承担。况且夏某主张的该笔费用是否存在无证据印证，不予支持。综上所述，夏某的诉讼请求，部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决：一、兰州顶津食品有限公司向夏某支付房屋租金7800元；二、兰州顶津食品有限公司按照年利率6%承担自2019年9月1日至欠付租金付清之日止的利息；三、驳回夏某的其他诉讼请求。上述给付义务，限于判决生效后十日内付清。案件受理费108元，由夏某负担57.25元，兰州顶津食品有限公司负担50.75元。本院二审期间，兰州顶津食品有限公司没有提交证据，夏某围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。夏某提交了照片1张，拟证明2019年8月31日收到了关于提前解除房屋租赁合同通知。经质证，兰州顶津食品有限公司对真实无异议，对证明目的有异议，称2019年7月11日已打电话告知夏某要求解约，2019年8月15日搬离，已提前进行了告知。经审查，兰州顶津食品有限公司对真实性无异议，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为兰州顶津食品有限公司应否承担2019年9月的租金。房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法律强制性规定，合法有效，双方应依合同约定全面履行各自的义务。房屋租赁合同8.5条“合同期内，如兰州顶津食品有限公司因经营需要提前解除合同，需提前30日通知夏某。”的约定，系双方对兰州顶津食品有限公司行使解除权的条件和方式进行的约定。兰州顶津食品有限公司主张已尽到提前告知义务，并提交了由夏某书写的“解约条件”。经查，一审期间夏某认可该“解约条件”由其书写，并认可“解约条件”中“7月中旬承租人提出单方违约”是指“未按时支付租金，提前解除合同。”故结合“解约条件”中的前述内容，足以认定兰州顶津食品有限公司至迟在2019年7月中旬已通知夏某要求提前解除合同的事实。综合以上分析可知，兰州顶津食品有限公司提前解除合同时，已按合同约定尽到了提前告知义务，一审期间夏某认可收到钥匙的时间为2019年8月底，其要求兰州顶津食品有限公司支付2019年9月租金没有事实依据和法律依据。综上所述，上诉人夏某的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费215元，由上诉人夏某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年九月八日书记员 马 丽