四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4259号 上诉人（原审被告）：成都颐寿居家养老服务中心，住所地：成都市金牛区西体路**。 法定代表人：汪陇，理事长。 委托诉讼代理人：赵敬，四川皓锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会，住所地：成都市金牛区王贾桥东一街******。 法定代表人：刘耀荣，社区主任。 委托诉讼代理人：麦先清，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人成都颐寿居家养老服务中心（以下简称“颐寿中心”）因与被上诉人成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会（以下简称“王贾桥社区”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 颐寿中心上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项；二、改判颐寿中心无需向王贾桥社区支付租金及租金损失；三、判令一审、二审诉讼费用由王贾桥社区承担。 事实与理由：一、按照颐寿中心及王贾桥社区前后所签订的两份合同的约定以及法律明文规定要求，该日料中心尚不具备正式运营条件，颐寿中心支付租金的条件均未成就。理由如下：1．双方签订的前后两份合同中均有如下表述“第一年付款日期为：此日间照料中心装修及设备设施完成经街道及区民政验收合格，政府专项补贴款己拨付乙方，正式运营时，乙方一次性支付每年房屋租赁费67449元于甲方。”，其应当理解为颐寿中心支付租金需同时满足三个条件，第一，装修及设备设施经街道及区民政验收合格；第二，政府专项补贴款己拨付；第三，正式运营。2．根据《成都市社区日间照料中心管理办法》第二条规定，运营日料中心应当是具有资质的、在民政局依法注册登记的社会组织，即持证经营。而办理民办非企业注册登记以正式运营日料中心要求必须提供租赁住所的房屋产权证明以及房屋租赁合同，且该社会组织的注册地址应当与实际经营场所保持一致，也即一点一证。然而，王贾桥社区一直未能向颐寿中心提供所出租场地的产权证明，导致颐寿中心一直无法办理民办非注册登记成立新的社会组织来正式运营日料中心，也即颐寿中心一直不能具有合法身份来正式运营该日间照料中心。3．颐寿中心实际可使用的日间照料中心的面积未达到法定标准，不符合法律规定，也不具备正式运营的实际条件。双方签订时间在后的《场地协议》虽然将租赁面积由室内面积374.72平方米增加至室内室外面积共计1000平方米，但实际上，由于王贾桥社区所提供的房屋及其附属设施未经过相关部门验收，导致颐寿中心无法对室外面积600多平方米进行使用、扩能，再加上小区物管公司自始就强行占用室内面积130平方米左右并将其作为物管用房至今，以上两个因素导致可使用面积仅有室内244.72平方米。二、一审判决认定“颐寿中心提交的《场地协议》《申请》《场地证明》虽均有王贾桥社区盖章确认，但其中更改或者添加内容系颐寿中心法定代表人汪陇所为，王贾桥社区在庭审中否认添加或者更改内容，且颐寿中心未能提供修改后与王贾桥社区保持一致的相关证据，因而更改或者添加内容不是双方真实意思的表示”，属于事实认定错误。理由如下：1．《场地协议》第二条中面积删改处“1000”，有王贾桥社区盖章确认；2．落款时间为2018年10月10日的《申请》中第5条颐寿中心申请将房租减免为每年3万元，第6条表述“本中心室内室外面积上千平方米现拟将现有房屋全打造成30个托老床位”均有王贾桥社区盖章确认；3．《场地证明》中手写体表述“室内室外面积约为1000平方米”，也有王贾桥社区的盖章确认，此外，还有成都市金牛区人民政府沙河源街道办事处盖章确认。 王贾桥社区辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，所作出的判决结果符合相关法律法规规定。一、颐寿中心故意混淆规范性文件对日间照料中心与其运营机构的概念，且王贾桥社区日间照料中心的实际使用面积满足规定。二、王贾桥社区日间照料中心经验收合格，达到经营标准并获得政府专项财政补助，2017年12月14日已成就支付房屋租金条件。三、颐寿中心单方对《场地协议》《场地证明》及《申请》的添加、修改及盖章行为不合法，并非王贾桥社区真实表示。四、小区物管是否强行占用颐寿中心承租房屋与本案属不同法律关系，法律主体也完全不同。综上，请求法院依法驳回颐寿中心的诉请，维持一审判决。 王贾桥社区向一审法院提出诉讼请求：1．请求判决颐寿中心向王贾桥社区支付2017年12月14日至2019年12月13日逾期租金134898元；2．请求判决王贾桥社区、颐寿中心签订的《成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区老人日间照料中心委托建设和服务协议》（以下简称《日间照料协议》）于2019年12月14日解除；3．请求判决颐寿中心向王贾桥社区支付2019年12月14日至再次招投标确定中标承租人期间的租金损失16862.25元（租金损失暂计算至2020年3月14日，实际以中标承租人与王贾桥社区签订合同时间计算。）；4．请求判令诉讼费由颐寿中心承担。 一审法院经审理查明：2017年9月22日，颐寿中心中选王贾桥社区老人日间照料中心建设运营采购项目的供应商，中选额为：人民币15元/月/㎡。 2017年10月12日，王贾桥社区（甲方）与颐寿中心（乙方）签订《日间照料协议》，主要约定：颐寿中心为王贾桥社区辖区老人提供个人护理、精神慰藉、康复保健、物品代购、日间照料、居家养老、文娱文体活动等服务；王贾桥社区委托颐寿中心建设王贾桥社区老人日间照料中心，颐寿中心负责该中心建设和管理服务工作。其中第十条约定：“本协议有效期为10年，即2017年12月2日起至2027年12月1日止。房屋租金：甲方提供房屋面积374.72平方米给乙方经营老人日间照料服务项目，房屋租赁费每平方米15元/月，每年合计房屋租赁费67449元。第一年付款日期为：此日间照料中心装修及设备设施完成经街道及区民政验收合格，政府专项补贴款已拨付乙方，正式运营时，乙方一次性支付每年房屋租赁费67449元。以后房租租金一年一付（每年12月1日前支付给甲方）。在协议期内乙方若转租需征得甲方及甲方的主管部门同意后方才生效，否则视为乙方违约，并承担相应的违约责任”。协议签订前，王贾桥社区向颐寿中心提供了位于红豆华庭小区的房屋，后案涉的日间照料中心经成都市金牛区民政局及相关部门检查验收合格达到运营标准。 同日王贾桥社区作为甲方，颐寿中心作为乙方，双方签订《有偿提供建设沙河源街道王贾桥社区老人日间照料中心场地协议》（以下简称《场地协议》），在合同第二条约定“场地由甲方提供，乙方向甲方一次性交纳场地使用保证金壹万元正。甲方提供现有场所房屋面积：374.72平方米。场所付费方式：一年收取一次，场所使用费按每月每平方米15元计收，场所收费原则：第一年付款日期为：此日间照料中心装修及设备设施完成经街道及区民政验收合格，政府专项补贴款已拨付乙方，正式运营时，乙方一次性支付每年房屋租赁费67449元于甲方。以后房租租金一年一付（每年12月1日前支付给甲方）。”合同第三条约定：“场地使用期为10年，即2017年12月1日至2027年11月30日”等。另该协议还约定颐寿中心无权抵押、转租事宜，租赁期间承担相关费用，且不得从事非法经营及其他约定。 2017年11月30日，成都市金牛区民政局金民发［2017］187号文件《成都市金牛区民政局关于2017年第二批次社区日间照料中心拨款通知》内容载明：各街道办事处：截至目前，全区新建成27个社区日间照料中心，现将第二批次补助款拨付给你们。请按照专款专用的原则，及时、足额拨到相关机构，加强资金管理，保证资金使用效率，严禁挤占、挪用，自觉接受审计部门、民政部门、财政部门的监督检查。案涉的日间照料中心属于此批次拨款名单。2017年12月5日，颐寿中心向沙河源街道办事处申请补助款330000元。2017年12月14日，沙河源街道办事处向颐寿中心拨付补助款330000元。 合同签订后，颐寿中心一直未向王贾桥社区履行租金支付义务。2019年7月1日，王贾桥社区向颐寿中心发出《律师函》要求颐寿中心及时支付租金。至今，颐寿中心仍未支付租金。 另查明，一、颐寿中心提供的《有偿提供建设沙河源街道王贾桥社区老人日间照料中心场地协议》第二条中的“房屋”被划线，更改为“室内室外”；“374.72”被划线更改为“1000”；此条款中在“政府专项补贴款已拨付乙方”及“正式运营时”之间添加“乙方办齐相关证件，持证”等字样。在此涂改的内容上加盖有王贾桥社区的公章；二、颐寿中心2018年10月10日向王贾桥社区提交了《申请》，其中在第5条：“日间照料中心面积为374.72平方米要向社区交房租费一年67000元，现没有赢利收入，每天的麻将收入连员工的工资都不够，所有无法交租，现向社区领导申请上述房租减免为每年30000元。”后手书内容（办齐相关证件持证运营时才支付房租）王贾桥社区签字“同意”并加盖印章；三、2018年10月12日，王贾桥社区盖章《场地证明》，兹位于成都市金牛区（原成都市金牛区城乡一体化王贾三组拆迁安置房），室内室外面积约为1000平方米的房屋系金牛区国资委所有，产权性质为国有，现提供给颐寿中心作为养老托老使用，持证运营时才支付房租；其中，在“兹位于的房屋系所有，产权性质为，现提供给作为使用。”为制式印件，其余内容均为汪陇手书。王贾桥社区及沙河源街道办事处均盖章签字确认。对前述颐寿中心法定代表人汪陇手书添加的“持证运营时才支付房租”的内容，由于王贾桥社区所持有的《场地证明》未有此内容，王贾桥社区否认其真实性。 一审法院于2019年8月15日向颐寿中心送达了起诉状副本。 一审法院认为，王贾桥社区、颐寿中心签订的《日间照料协议》、《场地协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方应严格按照协议履行相关义务。颐寿中心提交的《场地协议》、《申请》、《场地证明》中虽有王贾桥社区的盖章，但更改或添加内容系颐寿中心法定代表人汪陇个人所为，王贾桥社区亦否认更改或添加的内容，且颐寿中心未提供王贾桥社区修改后与其一致的协议或证明等相关证据，故更改或添加的内容不是双方真实意思的表示，颐寿中心辩称“持证运营时才支付房租”及“办齐证件后持证运营时才算正式运营。”的观点不予采纳，颐寿中心至今未按约定支付房租，严重违约，应按照合同约定履行相关义务。 关于合同解除。一审法院认为，颐寿中心未按合同约定向王贾桥社区支付租金已构成违约，应当承担违约责任，故王贾桥社区主张解除双方签订的协议，一审法院予以支持。诉讼后一审法院于2019年8月15日向颐寿中心送达了起诉状副本，故其解除的时间应以此为准。二、关于欠付租金金额。根据《协议》约定，每年房屋租赁费67449元，自2017年12月2日至2019年8月15日向颐寿中心送达了起诉状副本时止共计622天，其租金为114940元。三、关于租金损失。合同解除后由于颐寿中心未将案涉房屋进行腾退必然会造成相关损失，故此期间费用颐寿中心应支付，但应以每年房屋租赁费67449元为基数，自2019年8月16日至实际腾退之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王贾桥社区、颐寿中心签订的《成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区老人日间照料中心委托建设和服务协议》于2019年8月15日解除；二、颐寿中心于判决生效之日起十日内向王贾桥社区支付租金114940元；三、颐寿中心于判决生效之日起十日内向王贾桥社区支付租金损失（以67449元为基数，自2019年8月16日至实际腾退之日止。）；四、驳回王贾桥社区的其他诉讼请求。案件受理费3335元，减半收取1667.5元，由颐寿中心负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 颐寿中心提交以下证据：证据1．场地照片，拟证明物管公司占用室内面积约130平方米，而王贾桥社区一直未能将其腾退并交付给颐寿中心。证据2．云某出具的《证明》一份，拟证明王贾桥社区曾于2019年12月24日拒绝与颐寿中心接收涉案房屋，办理交接。证据3．《房屋腾退交接申请函》、邮寄《房屋腾退交接申请函》现场录像视频、邮寄查询结果、王贾桥社区两委会成员公示表，拟证明颐寿中心于2020年1月11日再次邮寄函件向王贾桥社区催告办理房屋交接手续，王贾桥社区签收并已知悉函件内容。该申请函中明确载明“未在规定时间内配合交接腾退，则视为自合同解除之始就拒绝配合腾退交接，且无权要求房屋租金损失及其他损失，不利后果由贵单位自负”，但王贾桥社区收函之后仍拒绝与颐寿中心办理房屋交接，其应承担不利后果。证据4．颐寿中心现场申请房屋腾退及交接录像视频，拟证明王贾桥社区自始至终（直到2020年2月25日）都拒绝与颐寿中心就案涉房屋与其进行交接，主观恶意明显，导致损失进一步扩大，其无权就进一步扩大的损失主张赔偿。证据5．王贾桥社区刘主任与汪陇的短信记录截图，拟证明物管公司占用室内面积130平方米的事实。证据6．《证明》，拟证明颐寿中心于2018年3月14日才开门试运营。证据7．证人云某的证言，拟证明物管公司占用130平方米的面积，王贾桥社区未交付约定面积，并证明日料中心只是试运营；同时，在一审庭审中同意解除后，颐寿中心让证人云某于9月份初次与王贾桥社区办理交接，但王贾桥社区拒绝。 对颐寿中心提交的上述证据，王贾桥社区发表质证意见称，对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，即便照片真实，颐寿中心陈述是物管公司占用，亦与王贾桥社区无任何法律上的关系；王贾桥社区已经按照合同约定交付了合同中约定的房屋给颐寿中心。对证据2，颐寿中心陈述云某曾是日料中心员工，对其身份不认可，且该证人与颐寿中心存在利害关系；该证据是颐寿中心自己单方制作，故对其真实性不认可。对证据3，该《房屋腾退交接申请函》的签收人是周裕（音），王贾桥社区的法定代表人刘主任没有签收该函件，故对其合法性不认可；即便是颐寿中心邮寄了这份函件，对其真实性和内容均不认可。对证据4，对该视频的真实性无异议，但对其证明目的、关联性不认可。对证据5的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，该短信是双方为了达成调解做出的让步及承诺，不能作为证据使用。对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不认可。 本院对证据1的真实性、合法性予以确认，但该证据与待证事实之间缺乏必然关联。对证据2，该证言缺乏其他足以采信的证据佐证，不予采信。对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据4，该证据仅说明拍摄时的情况，不足以证实持续性的事实，对其证明主张不予采纳。对证据5，不构成非法证据，对其真实性、合法性予以确认，但该短信中的调解内容并不足以证实其主张，亦不构成诉讼上的自认。对证据6，系单方出具的说明，对其内容的真实性不予确认。对证据7，云某的证人证言 经本院核实，颐寿中心提交的载明申请作出时间为2018年10月10日《申请》，手写内容“办齐相关证件持证运营时才支付房租”系颐寿中心法定代表人汪陇书写，但该《申请》左下方的王贾桥社区印章系何人加盖不明，该签章处手写的“同意”两字系何人书写，颐寿中心称其“不清楚”。颐寿中心提供的《有偿提供建设沙河源街道王贾桥社区老人日间照料中心场地协议》手写修改部分亦系颐寿中心法定代表人汪陇书写。本院经审理查明的其他事实与采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉租金给付条件是否成就的问题。颐寿中心认为，案涉合同约定的第一次租金给付时间应该满足三个条件即日间照料中心装修及设备设施完成经街道及区民政验收合格、政府专项补贴款已拨付颐寿中心、正式运营时。对此，本院认为案涉租金付款条件已成就，具体分析如下：第一，从颐寿中心于2017年12月5日出具给王贾桥社区的《关于拨付王贾桥社区日间照料中心养老服务体系建设经费的申请》以及2018年7月18日颐寿中心向王贾桥社区出具的《申请书》均称王贾桥社区日间照料中心于2017年12月3日建成并经金牛区民政局验收通过，可知颐寿中心对王贾桥社区提供的房屋已验收合格并无异议。第二，通过王贾桥社区提供的《成都市金牛区民政局关于2017年第二批次社区日间照料中心拨款通知》、《关于拨付王贾桥社区日间照料中心养老服务体系建设经费的申请》及进账单可知政府专项补贴款已拨付颐寿中心。第三，关于“正式运营”的标准。颐寿中心认为王贾桥社区老人日间照料中心需办齐相关证件，持证才能正式运营，才需支付租金。对此，本院认为，因《场地证明》的“持证运营时，才支付房租”字样、《场地协议》中的“乙方办齐相关证件，持证”字样以及《申请》中的“办齐相关证件，持证运营时才支付房租”字样均系汪陇自行添加，并无王贾桥社区盖章确认，且王贾桥社区于庭审中否认该添加的内容。故，本院对该汪陇个人增加的内容不予认可。同时，虽颐寿中心诉称其未成功办理注册登记系因王贾桥社区未提供案涉房屋的产权证明，但其并未提供相关证据证明其未办理成功注册登记与案涉房屋须提供产权证明之间存在必然关联。综上，本院对颐寿中心主张其必须满足办齐相关证件才正式运营的理由不予认可。 关于合同解除前的租金计付问题。本案中，颐寿中心依案涉《申请》主张其每年租金已减少为3万元，但王贾桥社区对该《申请》上加盖的印章提出质疑。经本院核实，该申请虽有王贾桥社区签章，但不足以认定双方已就房租减免形成了新的合意。首先，该签章系在颐寿中心就减免房租报送的《申请》上直接加盖，而该申请的事项多达七项，在并无证据表明王贾桥社区对该七项申请事项进行研究回复的情况下，而直接在申请人提交《申请》上加盖印章，且该加盖印章处既无审核人的签字，亦无签章的具体时间，与常理不符。其次，颐寿中心并未对其获得该签章的过程及具体的签章人员作合理说明，就该签章处手写的“同意”两字处亦无任何人签字。对该“同意”两字究系何人所写，颐寿中心于一审中又称其“不清楚”。再次，王贾桥社区提交的用章记录登记显示，于2018年10月12日颐寿中心申请用章的材料仅为“场地证明及资料”，并无关于该《申请》的记载。结合上述情形，本院认为，颐寿中心并未提交证据证实其该签章的获得具有合法性，不足以认定该签章系王贾桥社区变更合同约定的真实意思表示，对颐寿中心依该《申请》提出的上诉理由均不予采纳。另，对于颐寿中心提交的《有偿提供建设沙河源街道王贾桥社区老人日间照料中心场地协议》中经颐寿中心法定代表人汪陇手写修改的部分，因与王贾桥社区提供的该场地协议不一致，且并无足以采信的证据证实汪陇修改部分系王贾桥社区变更合同约定的真实意思表示，对该修改内容均不予确认；对颐寿中心依该修改内容而提出的上诉理由均不予采纳。综上，因颐寿中心于庭审中对案涉合同于2019年8月15日解除并无异议，故颐寿中心应当按双方约定的67449元每年的标准支付2017年12月2日-2019年8月15日期间的租金。另，对于颐寿中心主张物管公司占用室内130平方米问题。本院认为，庭审中颐寿中心对一审法院查明的王贾桥社区已于协议签订前将案涉房屋交付的事实并无异议。同时，颐寿中心亦未提供相关证据证明该物业占用系由可归责于王贾桥社区的原因导致。故，对于颐寿中心认为因物管公司占用室内面积而主张未提供足额面积的上诉理由，本院不予采纳。 关于合同解除后的损失认定问题。本案中，王贾桥社区于一审中所主张的租金损失实为合同解除之后的占有使用费及空置损失，一审判决仅支持了合同解除后至实际腾退期间的占有使用费，故一审支持该期间的占有使用费并未超越当事人诉请，不违反不告不理的原则，故本院对颐寿中心该上诉理由不予采纳。对于颐寿中心认为该期间的占有使用费不构成损失的问题，本院认为，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，占有使用费系占有利益无法返还时的折价赔偿。同时，该占有利益折价应以腾退并返还房屋为限，故颐寿中心应就其已返还房屋承担举证责任。鉴于本案中，颐寿中心已提交了《房屋腾退交接申请函》及邮寄查询结果等证据，可以证实颐寿中心在一审判决解除后向王贾桥社区发函要求其在收函后3日内办理腾退及交接手续，该函于2020年1月13日已签收。尽管该邮寄查询结果显示系“他人代收”，但王贾桥社区亦未提交其邮件签收记录及负责收发的人员名册等反驳证据，故本院对王贾桥社区已收悉该邮件的事实予以认定。基于此，王贾桥社区至迟应于2020年1月16日就案涉房屋的腾退返还与颐寿中心办理交接；同时，本院就腾退之后的房屋空置损失予以酌情考量，以3个月的合理期限为限，一并纳入王贾桥社区的租金损失范围，即2020年4月16日之后的租金损失不再予以支持。故对于一审认定的该租金损失本院予以变更，颐寿中心承担的该租金损失计算至2020年4月16日。 综上，颐寿中心的上诉请求部分成立，就其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9387号民事判决第一项“成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会、成都颐寿居家养老服务中心签订的《成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区老人日间照料中心委托建设和服务协议》于2019年8月15日解除”、第二项“成都颐寿居家养老服务中心于判决生效之日起十日内向成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会支付租金114940元”； 二、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9387号民事判决第四项“驳回成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会的其他诉讼请求”； 三、变更成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初9387号民事判决第三项“成都颐寿居家养老服务中心于判决生效之日起十日内向成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会支付租金损失（以67449元为基数，自2019年8月16日至实际腾退之日止。）”为“成都颐寿居家养老服务中心于本判决生效之日起十日内向成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会支付租金损失（以67449元为基数，自2019年8月16日计算至2020年4月16日止。）”； 四、驳回成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1667.5元，由成都颐寿居家养老服务中心负担；二审案件受理费3947.78元，由成都颐寿居家养老服务中心负担3500元，由成都市金牛区沙河源街道王贾桥社区居民委员会负担447.78元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年九月二十五日 书记员  崔金枝