天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初2488号原告：林建珍（反诉被告），女，1979年11月30日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李保兵，天津铭邦律师事务所律师。被告：天津宁河海航置业投资开发有限公司（反诉原告），住所地天津市宁河现代产业区海航东路。法定代表人：王菲，总经理。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。原告林建珍（反诉被告）与被告天津宁河海航置业投资开发有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航公司）于2020年7月21日提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告林建珍及其委托诉讼代理人李保兵、被告海航公司的委托诉讼代理人潘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林建珍向本院提出本诉诉讼请求：1.要求与海航公司解除合同；2.请求判令海航公司返还林建珍购房款、契税等费用353770.15元及自2016年10月18日起至实际返还之日止按照全国银行间同业拆借贷款利率计算的利息（截止2020年6月28日利息为:52750元）（本金353770.15＋利息52750＝406520.15元）；3.本案案件受理费由海航公司承担。事实和理由:林建珍于2016年10月18日与海航公司签订天津市商品房买卖合同,购买海航公司开发的位于宁河区××村××号楼××号房屋。房屋总价款833430元,林建珍采取贷款方式付款,并按照约定于2016年10月18日交付首付款253430元、契税等其他费用20340.15元,其他价款办理贷款,后又于2018年9月20日交房款80000元。因限贷、限购政策影响,贷款未获审批,林建珍未能购买该房屋。多次要求海航公司退还已交付的房款333430元、契税等费用20340.15元,海航公司一直拖延至今未退还。为了维护林建珍的合同权益,特向贵院提起诉讼,望准如所请。海航公司在法定期限内未向本院提交书面答辩意见，庭审中辩称，因林建珍的原因造成合同不能履行，林建珍提出解除合同，应当支付10%的违约金，税费损失应由林建珍承担。海航公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令林建珍向海航公司支付83343元违约金；2.判令林建珍协助海航公司办理相关注销登记手续；3.本、反诉费均有林建珍承担。事实与理由：海航公司于林建珍商品房买卖合同纠纷本诉贵院依法受理，本诉中林建珍诉请解除合同，返还购房款及利息、契税共计406520元，海航公司认为林建珍违约在先，应支付违约金，故提起反诉。一、林建珍未按合同约定足额支付房屋价款，且林建珍本诉中请求解除合同，认为其已不能履行合同义务，已经违约在先。海航公司于林建珍于2016年10月18日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定林建珍购买海航公司航瑞雅庭17-2-502号房屋，建筑面积136.57平方米，总价款833430元，采用贷款方式购买，于2016年10月23日前一次性支付首付款253034元，其于款项办理贷款。林建珍于2016年10月18日交付首付款253430元。因限贷限购政策的原因，林建珍贷款未获审批，在林建珍未能顺利办理贷款期间，海航公司给予了充分的时间等待林建珍办理贷款，后林建珍于2018年9月21日又支付了8万元房款，但时至今日，林建珍仍未交纳全部房款，且林建珍本诉请求解除合同，认为其已经不能履行合同义务，已经违约在先，海航公司不应支付林建珍已付购房款利息及其他损失。二、按照合同约定，林建珍违约损失自担，并应支付海航公司违约金83343元。根据双方签订的合同补充协议第4.2、4.3条，因贷款政策的原因导致贷款不能办理，解除合同的损失由林建珍个人承担，海航公司无责，且合同补充协议第14.1条约定，一方当事人擅自解除合同，需向对方支付相当于商品总价款10%的违约金，本诉中林建珍违约在先并擅自解除合同，其应向海航公司支付违约金83343元。综上，为维护海航公司的合法权益，特向法院提起反诉，望支持海航公司的诉讼请求。林建珍在法定期限内未向本院提交书面答辩意见，庭审中辩称，不同意海航公司违约金的反诉诉讼请求，同意协助办理注销登记手续。理由如下：根据海航公司的诉讼请求事实理由部分可以看出，双方合同无法履行系限购政策的影响，根据《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同的通知》第七条的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，本案不属于违约情况，林建珍不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证意见如下：林建珍提交的证据一、二、三、海航公司证据一真实合法、与本案有关联，本院予以采信。海航公司证据二、三、四、五、六、七真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，依法不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日,海航公司（甲方）与林建珍（乙方）签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》,约定林建珍购买海航公司开发的位于天津市宁河区××村××号楼××号房屋，建筑面积136.57平方米，房屋总价款833430元,付款形式为贷款方式付款。《天津市商品房买卖合同》第四条约定：“贷款付款的，乙方应于2016年10月23日前一次性存入商品房首付款253430元”。《补充协议》4.2条：“如乙方未能获得银行贷款，甲方将该情况书面通知买受人后，乙方应于双方约定之贷款付款日届满前一次性向甲方支付该部分房款。如逾期，甲方有权单方解除合同，并有权另行处置该房屋”。4.3条：“因乙方、银行或贷款政策调控原因造成贷款不能办理，解除合同对乙方造成的损失，由乙方自行承担，且乙方有义务及时配合甲方办理相关注销登记手续”。14.1条：“合同签订后，一方当事人无理由擅自解除合同，需向合同对方支付相当于商品房总价款10%的违约金”。林建珍按照约定于2016年10月18日交付首付款253430元，契税、维修基金、转移路费及图纸资料费共计20340.15元,后又于2018年9月20日交房款80000元。2017年3月31日，天津市人民政府办公厅印发津政办发（2017）48号文件，因该文件第一条限购、限贷规定,林建珍在中国建设银行、齐鲁银行、兴业银行等多个银行的贷款申请均被拒绝，未能获得银行贷款的审批。根据双方当事人的庭审过程，本院总结争议焦点如下：1.案涉《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》履行不能的原因及林建珍是否构成违约，是否应承担相应的违约责任；2.在解除《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》的前提下，海航公司是否应返还林建珍已支付的房款、税费、其他费用及利息。本院认为，海航公司（甲方）与林建珍（乙方）签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方在自愿、平等的基础上达成的，亦不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。现林建珍以合同不能继续履行为由要求解除《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，庭审中海航公司表示同意解除，系双方当事人达成一致意见，本院予以确认。根据《补充协议》4.3条：“因乙方、银行或贷款政策调控原因造成贷款不能办理，解除合同对乙方造成的损失，由乙方自行承担，且乙方有义务及时配合甲方办理相关注销登记手续”。海航公司要求林建珍在解除合同后协助办理注销登记手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于案涉《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》履行不能的原因及林建珍是否构成违约一节，林建珍在庭审中举证证明其合同履行不能的原因系天津市人民政府办公厅发布的限购、限贷政策变化导致林建珍的贷款申请未获得审批，且海航公司在其反诉状中亦认可该原因。双方当事人于2016年10月18日签订商品房买卖合同，2017年3月31日，天津市人民政府办公厅印发津政办发（2017）48号文件进行限购限贷，双方当事人在签订合同时无法预料到天津市人民政府办公厅发布的限购限贷政策文件，属因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能继续履行，故海航公司主张林建珍构成违约，要求林建珍支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于在解除商品房买卖合同的前提下，海航公司是否应返还林建珍已支付的房款、税费、其他费用及利息一节，因不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，合同解除后，海航公司因商品房买卖合同取得的财产应当予以返还。故林建珍要求海航公司返还已支付的房款、契税、维修基金、转移登记费及图纸资料费共计353770.15元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于利息一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。虽然双方在《补充协议》4.3条约定：“因乙方、银行或贷款政策调控原因造成贷款不能办理，解除合同对乙方造成的损失，由乙方自行承担”，但该约定不能对抗法律的规定，故海航公司应当向林建珍返还购房款本金及利息。天津市人民政府办公厅印发（2017）48号文件的时间系2017年3月31日，林建珍在知悉未获贷款审批的情形及原因后并未选择缴纳全部房款继续履行合同，对解除合同造成的损失亦有一定的责任，故本院确定应自2017年4月1日起以购房款333430元为本金计算利息，据此林建珍要求海航公司支付自2017年4月1日起至实际支付日止的利息的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，超出该起算范围之外的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除天津宁河海航置业投资开发有限公司与林建珍签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，林建珍于本判决生效后五日内协助天津宁河海航置业投资开发有限公司办理相关注销登记手续。二、天津宁河海航置业投资开发有限公司于本判决生效后五日内一次性返还林建珍购房款333430元，契税、维修基金、转移登记费及图纸资料费共计20340.15元，以上合计353770.15元及利息（以本金333430元为基数，自2017年4月1日起至实际支付日止，按照全国银行间同业拆借贷款利率计算）。三、驳回天津宁河海航置业投资开发有限公司、林建珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7398元，减半收取3699元，反诉案件受理费1883.58元，由林建珍负担40元，天津宁河海航置业投资开发有限公司负担5542.58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  张洪美二〇二〇年九月十四日书记员  苏文青相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。