陕西省西安市中级人民法院民   事   判   决   书（2020）陕01民终8307号   上诉人（原审被告）:文一清，男，1964年5月24日出生，汉族，西安立秦建筑设计事务所工程师，住西安市雁塔区崇业路丰泰大厦10--E。被上诉人（原审原告）:陕西西周生态物业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区崇业路丰泰大厦第******。法定代表人：徐亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李光，男，1974年5月24日出生，汉族，该公司物业经理，住西安市灞桥区田王村四队。上诉人文一清因与被上诉人陕西西周生态物业有限公司（以下简称西周物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文一清上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回西周物业公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由西周物业公司负担。事实和理由：1.一审在未通知到文一清到庭的情况下，擅自做出缺席判决，法律程序不合法。文一清常年在丰泰大厦10E室办公，工作时间均有人在该处。一审法院以找不到人为借口做出缺席判决，理由难以信服。2.一审认定事实不清，丰泰大厦业主委员会与西周物业公司签订的物业服务合同于2014年9月30日到期，丰泰大厦业主委员会与陕西金牌清洁家政绿化物业管理有限公司签订物业服务合同。西周物业公司在新的物业公司产生后，拒绝撤离丰泰大厦小区，也不移交大厦设施及资料。导致新的物业公司虽然进入小区但无法开展工作。西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第01495号民事判决已生效，西周物业公司不执行生效判决，继续霸占小区物业管理场地、办公设施、隐匿相关资料，无权收取任何物业费用。丰泰大厦业委会与西周物业公司签订的移交协议并非物业服务合同，一审法院依据移交协议进行判决错误。一审判决向西周物业公司支付物业费7089.69元及自2016年6月1日至清偿之日利息错误。西周物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。西周物业公司向一审法院起诉请求：1、文一清立即支付拖欠的从2014年12月1日至2016年5月31日的物业服务费5575元、电费1863元、水费35.75元，电梯费1991.07元、生活垃圾处理费216元，合计9680.82元；2、文一清向西周物业公司支付违约金6692.67元（以9680.82为基数，按照每日0.67‰向西周物业公司支付从2016年6月1日起至实际给付之日的违约金，暂计至2019 年4月4日）；3、本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用由文一清承担。一审法院认定事实：文一清系丰泰大厦10层E户房屋的业主，该房屋建筑面积为221.23平方米，西周物业公司原系该大厦的物业服务公司。2014年12月2日经工商部门批准，陕西西周实业有限公司将名称变更为陕西西周生态建设有限公司，2015年1月陕西西周生态建设有限公司经工商部门核准将名称变更为陕西西周生态物业有限公司。2011年10月1日，陕西西周实业有限公司即本案西周物业公司与丰泰大厦业主委员会签订《物业服务合同》约定业主大会选聘陕西西周实业有限公司对位于西安市雁塔区崇业路23号丰泰大厦提供物业管理服务事宜，物业类型为住宅，物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行该合同承担相应的责任；物业服务的内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。西周物业公司提供服务质量按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》（试行）二级执行，双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。双方约定物业服务费采取包干制，由业主向西周物业公司按合同约定标准支付物业服务费用，盈余或亏损均由西周物业公司享有或承担，其中物业服务费的标准为高层0.9元/月.平方米、办公1.4元/月.平方米，电梯费住宅为0.20元/月.平方米起，每增加一层加0.03元，办公0.38元/月.平方米起，每增加一层加0.03元；代收代缴的费用标准电费住宅为0.6元/度，水费为3.25元/吨，生活垃圾处理费住宅为6元/户.月。合同中并未对办公用电、用水及垃圾处理费的标准进行约定。对于物业服务费用，业主应在每季度初15日内按季度缴纳物业费和水电费（物业费、电梯费和垃圾费预收，水电费按实际使用结算上季度费用），业主逾期缴纳合同约定的相关费用，每延期1日缴纳应付款的5‰违约金。双方约定该物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。2015年丰泰大厦业主委员会将西周物业公司诉至一审法院要求西周物业公司退出该小区并移交物业办公设施及业委会管理资料，一审法院于2015年7月27日作出（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决西周物业公司于判决生效之日起十日内退出丰泰大厦管理场地并向丰泰大厦业主委员会移交相关办公设施及资料，该判决已生效。2016年5月21日，丰泰大厦业主委员会、西周物业公司、金牌物业公司、崇业社区工作人员共同召开丰泰大厦物业服务交接协调会决议：“1、根据西周物业公司经理徐亮提议，本次丰泰大厦小区物业交接时间定为2016年5月31日。自6月1日起由金牌物业公司接管。2、三方相关人员5月30日起入户抄水表，5月31日抄电表，6月1日早7：30，西周物业公司合丰泰大厦业主委员会、金牌物业公司三方共同进行人员、设备等交接。3、6月1日之前的水、电费由西周物业公司与水、电公司结清。4、6月1日交接后由丰泰大厦业主委员会通知告知业主，自2016年6月1日起金牌物业公司为小区服务管理，6月之前的物业相关费用，由业主与西周物业公司办理。”庭审中，西周物业公司向法庭提交了丰泰大厦业主委员会2016年6月1日发布的公告一份载明：新物业服务公司金牌物业与原物业服务公司西周物业已核清2016年6月1日之前的水、电数字，已完成人员、电梯、设备资料等交接，2016年6月1日之后的物业相关费用由金牌物业收取，2016年6月1日之前的费用由业主与西周物业公司办理。该公告盖有丰泰大厦业主委员会的公章。另西周物业公司向法庭提交了服务期间的部分缴费催款通知书证明其已代缴了小区的水电费。根据西周物业公司提交的缴费催款通知书及欠费明细可看出2015年7月1日至2016年5月31日文一清用电量为2484度，用水量为11吨。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，丰泰大厦业主委员会代表全体业主与西周物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。该合同对双方及全体业主均具有约束力。双方约定物业服务期限为三年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。一审法院2015年7月27日（2015）雁民初字第01495号民事判决书判决西周物业公司退出丰泰大厦管理场地。根据2016年6月1日召开的《丰泰大厦物业服务交接协调会》的决议内容，2016年6月1日之前的物业相关费用应由业主向西周物业公司缴纳。故对于西周物业公司要求文一清支付2014年12月1日至2016年5月31日期间的物业服务相关费用的请求，应依法予以支持。因西周物业公司提供的证据无法证明文一清房屋类型为办公，且丰泰大厦的物业类型为住宅，故应按照住宅标准收取相关物业费用。文一清具体应缴纳的费用为：1、物业服务费：按照高层标准0.9元/月.平方米，文一清房屋面积为221.23平方米，故自2014年12月1日至2016年5月31日文一清应当缴纳的物业服务费为3583.93元；2、电梯费：按照住宅标准0.2元/月.平方米，每增加一层增加0.03元，文一清的房屋为10层，故自2014年12月1日至2016年5月31日文一清应当缴纳的电梯费为1871.61元；3、生活垃圾处理费：按照住宅6元/户.月标准，故自2014年12月1日至2016年5月31日文一清应当缴纳的生活垃圾处理费为108元。4、电费：按照代收代缴标准住宅为0.6元/度，自2014年12月1日至2016年5月31日文一清用电量为2484度，故应当缴纳的电费为1490.4元；5、水费：按照3.25元/吨标准，自2014年12月1日至2016年5月31日文一清用水量为11吨，故应当缴纳的水费为35.75元。综上，文一清自2014年12月1日至2016年5月31日应向西周物业公司缴纳物业服务费3583.93元、电梯费1871.61元、生活垃圾处理费108元、电费1490.4元、水费35.75元，合计7089.69元。根据物业服务合同约定，本案文一清欠交物业服务相关费用已构成违约，应当承担违约责任，因合同约定“每延期一日缴纳应付款的千分之五违约金”明显过高，现西周物业公司结合实际情况主张由文一清自2016年6月1日起每延期一日按照日0.67‰缴纳违约金，应依法予以支持。兹根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司2014年12月1日至2016年5月31日的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、电费、水费共计7089.69元；二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告陕西西周生态物业有限公司违约金（以7089.69元为基数，按每日0.67‰自2016年6月1日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告陕西西周生态物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费209元，减半后由文一清承担。因陕西西周生态物业有限公司已预交，文一清应在履行付款义务时将上述款项一并支付给陕西西周生态物业有限公司。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，丰泰大厦业主委员会与陕西西周生态建设有限公司物业服务合同纠纷一案，（2015）雁民初字第01495号民事判决认定：2014年11月20日，丰泰大厦业主委员会与西安金牌清洁家政绿化物业管理有限公司签订物业服务合同，同日，丰泰大厦业主委员会向西周物业公司发出通知，表示经业主大会选举第一中标物业公司是西安金牌物业管理有限公司，金牌物业将于2014年12月1日进入丰泰大厦，履约对丰泰物业的服务和管理，并在当日在小区张贴公示，表示金牌物业将于2014年12月1日进入丰泰大厦，履约对丰泰物业的服务和管理，后由于西周物业公司不愿意表示退出，表示自己垫付了许多费用，要求返还，双方经过多次协商没有达成一致意见。再查明，陕西西周生态物业有限公司与姜永亮物业服务合同纠纷一案，（2016）陕0113民初1224号民事判决认定：2015年9月11日，西周物业公司与丰泰大厦业主委员会签订交接协议，约定双方物业服务合同顺延至2015年9月30日；2016年4月15日庭审中，西周物业公司表示其虽与丰泰大厦业主委员会签订《交接协议》，但业主委员会未向西周物业公司支付约定的费用，故西周物业公司与业主委员会口头约定在新的物业公司进入前由西周物业公司管理，西周物业公司仍在向业主提供服务，对此姜永亮表示新的物业公司已经确定，但由于西周物业公司未撤场，故新的物业公司尚未进入该小区进行服务。再查明，一审法院通过邮政特快专递向西安市雁塔区崇业路丰泰大厦10-E室邮寄送达本案一审开庭传票，收件人为文一清。邮寄回执显示：“收件人要求自取但长时间不取”及“上门无人”。本院认为，物业服务企业与业主及业主委员会之间系基于合同关系形成彼此的权利和义务。本案中，西周物业公司与丰泰大厦业主委员会2011年10月1日签订的物业服务合同于2014年9月30日到期，2015年9月11日，西周物业公司又与丰泰大厦业主委员会签订交接协议，约定双方物业服务合同顺延至2015年9月30日。后双方再未签订书面的物业服务合同，虽丰泰大厦业主委员会已于2014年11月20日与西安金牌清结家政绿化物业管理有限公司签订物业服务合同，但根据（2015）雁民初字第01495号、（2016）陕0113民初1224号民事判决认定事实以及2016年5月21日丰泰大厦业主委员会、西周物业公司、西安金牌清结家政绿化物业管理有限公司、崇业社区工作人员共同召开丰泰大厦物业服务交接协调会决议等，可以认定西周物业公司与丰泰大厦业主委员会之间物业服务合同到期后，西周物业公司并未实际撤场，该公司与文一清之间形成事实物业服务状态，双方之间成立事实上的物业服务合同关系，一审法院对于西周物业公司要求文一清支付2014年12月1日至2016年5月31日期间的物业服务相关费用的请求予以支持，并无不当。另外，违约金应属一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而承担的违约责任，本案西周物业公司主张的物业服务相关费用并非其与丰泰大厦业主委员会之间物业服务合同约定服务期内的相关费用，且西周物业公司与业主之间就涉案物业服务相关费用所存争议亦有西周物业公司未在合同终止后依约撤场之原因，故本院对西周物业公司主张的违约金，不予支持。另，一审法院通过邮政特专递向文一清邮寄送达开庭传票，邮政公司反馈送达情况为收件人要求自取但长时间不取，一审因此缺席审理，与法不悖。综上所述，文一清部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2222号民事判决第一项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2222号民事判决第二、三项；三、驳回陕西西周生态物业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费209元（陕西西周生态物业有限公司已预交），减半收取104.5元，由陕西西周生态物业有限公司负担59.5元，文一清负担45元；二审案件受理费209元（文一清已预交），由文一清负担54.5元，陕西西周生态物业有限公司负担50元。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年九月十八日                            书 记 员  张  舒  涵  陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终8307号 上诉人：文一清，男性，1964年05月24日出生，汉族，住沣惠南路枫叶新都市**楼****，居民身份证6101031964********。    被上诉人：陕西西周生态物业有限公司，组织机构代码91610000671530870H。上诉人文一清因与被上诉人陕西西周生态物业有限公司、第三人null物业服务合同纠纷一案，不服陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月28日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人文一清、被上诉人陕西西周生态物业有限公司、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文一清上诉请求：。事实和理由：。陕西西周生态物业有限公司辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院是否采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，文一清的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律错误的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、维持陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初2222号民事判决第×项（对一审维持判项，逐一写明）；二、撤销陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初2222号民事判决第×项（将一审判决错误判项逐一撤销）；三、变更陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初2222号民事判决第×项为……；四、……（写明新增判项）。一审案件受理费……元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。二审案件受理费元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。  审判长      刘琪    审判员      卫婉莹    审判员      师婷   二〇二〇年九月十七日 书  记  员   张舒涵1