重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6055号上诉人（原审被告）：重庆勤雅物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办溪子口商住楼**楼**，统一社会信用代码915001170846823192。法定代表人：陈亚君，总经理。委托诉讼代理人：唐雄伟，重庆中升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会，住所地，住所地重庆市合川区龙市镇龙腾大道**iv>负责人：郑世兵，主任。委托诉讼代理人：钱文明，重庆市合川区龙市法律服务所法律工作者。上诉人重庆勤雅物业管理有限公司因与被上诉人重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院(2019)渝0117民初10634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月2日进行了询问。上诉人重庆勤雅物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐雄伟，被上诉人重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会的负责人郑世兵及委托诉讼代理人钱文明到庭参加了询问。本案现已审理终结。重庆勤雅物业管理有限公司上诉请求：1.撤销重庆市合川区人民法院(2019)渝0117民初10634号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同不得适用解除规则，只能与新的物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业服务合同自然终止；2.一审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定解除案涉前期物业服务合同，属法律适用错误。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会辩称，上诉人曲解法律，因上诉人不撤场导致新的物业服务公司不能进场。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会向一审法院起诉请求：判决重庆市万山通房地产开发有限公司于2017年3月8日与被告签订的《龙城明珠前期物业服务合同》已于2019年10月30日解除。一审法院认定事实：2017年3月8日，重庆市万山通房地产开发有限公司与重庆勤雅物业管理有限公司签订《龙城明珠前期物业服务合同》，双方就重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区的前期物业管理服务进行了约定，合同期限自2017年3月7日起至2020年3月6日止。2019年10月21日，重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主大会、业主委员会取得重庆市合川区龙市镇人民政府颁发的《业主大会（业主委员会）备案证》和临时管理规约备案证明。原告向被告发出的《关于要求勤雅物业公司撤出龙城明珠小区的通知书》载明：“……，经小区业委会会议研究及全体业主投票表决决定，解除与贵司关于龙城明珠小区《物业服务合同》。现提前对你司进行通知，请贵司及时做好物业移交准备工作，在2019年10月31日前按时向小区业主委员会进行物业移交并撤出”，落款时间2019年10月25日。被告向原告发出的《关于要求勤雅物业公司撤出龙城明珠小区的回复》载明：“我司于2019年10月30日收到你方发来的与我司解除龙城明珠小区物业服务合同，并要求我司于2019年10月31日进行移交并撤出的决定通知，我司咨询广大业主，多位业主对此事并不知情，龙城明珠小区于10月10日召开业主委员选举会后，并未再次召开业主大会，由于你方该决定不符合规定，为了维护广大业主的合法权益，让业主的权益不因为我司的撤出受到损失和伤害，我司对龙城明珠小区的物业服务继续进行”，落款时间2019年10月30日。原告向被告发出的《回复函》载明：“2019年11月8日，合川区建委物业科、执法大队对龙市明珠小区业主大会及业主委员会成立进行了合法性审查，龙城明珠小区业委会根据业主大会《解聘勤雅物业表决意见》投票结果，向你司发出撤出的通知函，有法律依据和实践基础，……，请贵司向龙城明珠业委会移交物业设施设备，及时撤出滞留人员，清退业主物业费”，落款时间2019年11月9日。2019年12月3日，原告诉至一审法院，要求确认《龙城明珠前期物业服务合同》已于2019年10月30日解除。本案审理中，经一审法院入小区核实和电话随机抽查核实，该解除前期物业服务合同的决定达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。一审法院认为，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意可选聘和解聘物业服务企业。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区依法成立业主大会、业主委员会后，通过投票表决，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除重庆市万山通房地产开发有限公司与重庆勤雅物业管理有限公司于2017年3月8日签订的《龙城明珠前期物业服务合同》，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款：“下列事项由业主共同决定：……，（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，……”、第二款：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持”之规定，对原告要求解除《龙城明珠前期物业服务合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。合同自通知到达对方时解除，被告于2019年10月30日收到原告发出的《关于要求勤雅物业公司撤出龙城明珠小区的通知书》，故《龙城明珠前期物业服务合同》于2019年10月30日解除。综上所述，重庆市万山通房地产开发有限公司与被告于2017年3月8日签订的《龙城明珠前期物业服务合同》于2019年10月30日解除。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：重庆市万山通房地产开发有限公司与被告重庆勤雅物业管理有限公司于2017年3月8日签订的《龙城明珠前期物业服务合同》于2019年10月30日解除。案件受理费80元，由被告重庆勤雅物业管理有限公司负担，款限被告重庆勤雅物业管理有限公司于本判决生效后十日内向一审法院缴纳。二审中，重庆勤雅物业管理有限公司没有提交新证据。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会提交《龙城明珠物业服务合同》一份，拟证明其与新的物业服务公司签订了物业服务合同。重庆勤雅物业管理有限公司质证称该证据与本案没有关联性。本院对前述证据的认证意见为，前述证据均真实、合法，且与本案有关联，予以采信。二审查明：2020年4月22日，重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会与案外人重庆星煜物业管理有限公司签订《龙城明珠物业服务合同》。截止本案二审询问时，重庆勤雅物业管理有限公司未退出案涉物业管理区域。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，重庆勤雅物业管理有限公司上诉认为业主委员会无权解除前期物业服务合同，只有在法定情形下终止前期物业服务合同。即只能在业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效后终止。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除是合同权利义务终止的原因之一。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会解除前期物业服务合同属于合同终止的情形。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故解聘前期物业企业也属于由业主共同决定的事项。本案中，业主大会按照法定程序作出解聘决定后，重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会按照为业主大会的决定，有权行使解除前期物业服务合同的权利。但是，根据《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的规定，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，重庆勤雅物业管理有限公司虽然于2019年10月30日收到《关于要求勤雅物业公司撤出龙城明珠小区的通知书》，但在《龙城明珠前期物业服务合同》约定的物业服务期限届满时间即2020年3月6日后，重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会仍未按照业主大会的决定与新的物业服务企业签订物业服务合同。即使在2020年4月22日重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会与重庆星煜物业管理有限公司签订了《龙城明珠物业服务合同》，重庆勤雅物业管理有限公司也未退出物业管理区域，还在继续提供物业服务事项。在本案诉讼期间，鉴于案涉《龙城明珠前期物业服务合同》履行期限届满，新的物业服务合同已经签订，司法评判《龙城明珠前期物业服务合同》于此前解除已无必要，一审判决该物业服务合同于2019年10月30日解除无实际意义。综上所述，本院在二审期间查明新事实的基础上予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市合川区人民法院(2019)渝0117民初10634号民事判决；二、驳回重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会负担。二审案件受理费80元，由重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年九月二十二日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉