山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁1082民初1436号原告：宋志华，女，1969年10月18日出生汉族,居民，住荣成市。委托诉讼代理人：潘武春，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。被告：荣成市桃园实业有限公司（统一社会信用代码：913710822671296477），住所地荣成市成山大道。法定代表人：钱志强，董事长。委托诉讼代理人：尹强，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓荣，山东荣顺律师事务所律师。第三人：张华彬，男，1985年9月30日出生汉族，居民，住荣成市。原告宋志华与被告荣成市桃园实业有限公司（以下简称桃园实业公司）、第三人张华彬案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋志华及其委托诉讼代理人潘武春，被告桃园实业公司委托诉讼代理人徐晓荣、尹强庭参加诉讼，第三人张华彬经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。宋志华向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对荣成市黎明北路9号楼707室房产的查封，停止对该房产的执行；2、判令被告在符合办证条件时将荣成市黎明北路9号楼707室登记到原告名下；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年6月27日，原告丈夫毕永光生前与被告签订购房合同，约定毕永光以463881元的价格购买被告开发的位于荣成市黎明北路9号楼707室房产一套，建筑面积127.51平方米。合同签订后，毕永光向被告付清了全部购房款。2008年年底，被告向毕永光交付涉案房产钥匙，原告装修后入住至今，但因被告原因导致涉案房屋不符合办证条件故未完成不动产确权登记。又查，2008年6月27日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，将上述涉案房产以500000元的价格转让给第三人。2008年7月3日，第三人在中国银行股份有限公司荣成支行（以下简称中国银行荣成支行）办理按揭贷款，将涉案房产作预抵押，同时由被告提供阶段性担保。同日，中国银行荣成支行将按揭贷款直接汇入被告账户，后因第三人未能按期偿还借款本息，中国银行荣成支行将被告及第三人诉至法院。该案经荣成市人民法院、威海市中级人民法院作出判决，第三人向中国银行荣成支行偿还本息，被告承担连带责任后对第三人享有追偿权，但驳回了中国银行荣成支行诉求的对涉案房屋预抵押房产享有优先受偿的权利。经中国银行荣成支行申请，法院将被告账户进行冻结予以执行。被告在向第三人行使追偿权时，申请将原告唯一购买并入住的荣成市黎明北路9号楼707室房产查封。为此原告提出案外人执行异议，该异议被（2020）鲁1082执异46号裁定驳回。原告对该裁定不服，理由如下：一、涉案房屋虽存在一房二卖的情形，但被告均未给原告或第三人办理不动产确权登记，且被告已经将涉案房产先行交付原告居住，根据最高人民法院关于《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题第15条“如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”的规定，原告有权优先于第三人确定权利保护顺位，即有权要求被告优先履行与原告签订房屋买卖合同，待符合办证条件时将涉案房产不动产权登记在原告名下。二、涉案房产仍属于被告所有，第三人与被告签订的房屋买卖合同并未实际履行。依据上述纪要规定，原告要求被告优先于第三人履行涉案房产的给付义务，必将导致第三人与被告签订的房屋买卖合同履行不能，即被告不能向第三人履行交付涉案房产，在此情形下被告只能查封第三人向其交付的购房款而无权查封涉案房产用于清偿第三人所欠债务。查封房产侵害了原告对涉案房产主张优先给付权利的物权期待权。三、涉案房产未办理不动产登记是由于被告的原因导致，责任不在原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法处理。桃园实业公司辩称，涉案房产系张华彬所有，贵院生效判决已认定该事实，执行裁定合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。本案的基本情况是2008年6月27日，原告丈夫毕永光与被告签订涉案房屋的购房合同，毕永光支付了463881元购房款，其中300000元是以工程款给被告抵税的方式。后毕永光将原告的表弟张华彬带到被告处，提出将涉案房屋的买受人变更为张华彬，也就是将涉案房屋买卖合同的权利义务全部转让给张华彬，被告表示同意，又与张华彬签订《商品房买卖合同》，应买方要求，向中国银行荣成支行办理按揭贷款手续，用涉案房屋作为抵押办理了预抵押手续。贷款于2008年7月3日汇入被告账户后被告又于当天将其支付毕永光，有毕永光签字为证。从以上过程可以看出，一、本案的合同转让事实成立。被告不存在一房二卖。将涉案房屋转让给张华彬是原告夫妻一手操作的，张华彬是原告表弟，在上案开庭时，原告还作为张华彬的代理人出庭。如果是一房二卖。要么损害原告利益，要么损害张华彬利益，引起他们之间及他们与被告之间的纠纷，然而这个事过去十几年之久，从没有人提出任何异议，说明不存在一房二卖。涉案房屋的买受人就是张华彬，张华彬是原告方找来的，让被告与张华彬签订买卖合同是原告方的真实意思，构成了买卖合同权利义务的整体转让，即原告方将购房合同的权利义务在经被告同意后整体转让给张华彬，原告方退出合同关系，张华彬成为买受人承担合同的权利义务关系，故原告所支付的购房款实际上等于张华彬支付的购房款，在合同法上构成由第三人履行，不影响合同效力，至于原告与张华彬之间如何补偿是他们之间的事，不影响合同转让的效力，至于房屋由谁居住使用，与本案无关。从合同形式看，毕永光与被告签订的是一份不能用来办理房产证的购房合同，被告与张华彬签订的是正式合同，而且办理了按揭贷款和预抵押手续，涉案房屋只能办理到张华彬名下，对此原告是明知的。原告作为张华彬的代理人在上案中，明知张华彬用涉案房屋办理按揭贷款，而且实际发放了350000元贷款，当时原告还辩称“对贷款35万元没有异议，对尚未归还的欠款数额也没有异议”充分说明原告知道事情的前后经过，认可张华彬是涉案房屋的买受人，张华彬与原告之间不存在利益冲突。二、退一步讲，即便毕永光与张华彬之间是借名买方关系，即毕永光借张华彬之名卖方。被告认为亦不影响合同关系和房屋权属的认定。最高人民法院相关判例认为，对于借名卖方关系，在出名人与借名人（实际买受人）之间发生争议的，实际买受人不能提出确权之诉，只能要求出名人将房屋所有权转移于实际买受人。这也能证明在转移之前房屋所有权应当属于出名人。至于原告方与张华彬之间的关系，不论其内部如何约定，均不能对抗被告。三、原告所谓的“已付清全部房款已交付房屋可以排除执行措施”等等，司法解释所规定的情形是指在案外人对被告的金钱债权的执行中，为了保护买受人的利益而规定的，现本案既不是案外人对被告的强制执行，原告又不是涉案房屋的买受人，原告无权援引司法解释的相关规定。四、原告并非毕永光的唯一继承人，故以毕永光所签合同主张权利应构成必要的共同诉讼，应由毕永光的继承人共同参加诉讼，原告的主体不适格，综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。张华彬未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2008年7月3日，张华彬与中国银行荣成支行签订购房借款合同，合同约定被告张华彬向中国银行荣成支行借款350000元用于购买荣成市黎明北路9号楼707室房产，期限为240个月，月利率为5.54625‰。后由于张华彬未按期还款,中国银行荣成支行将张华彬、桃园实业公司、案外人威海市汇成实业有限公司、邹海波诉至本院，本院于2018年12月24日作出（2018）鲁1082民初2905号民事判决书，判决如下：一、被告张华彬于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司荣成支行借款本金233908.23元、利息4009.61元、罚息168.87元，及自2018年3月13日起至被告实际给付之日止，按借款合同约定的利率计算的利息、罚息；二、被告张华彬于本判决生效之日起十日内支付原告律师费19385元；三、被告荣成市桃园实业有限公司、威海市汇成实业有限公司、邹海波对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、被告荣成市桃园实业有限公司、威海市汇成实业有限公司、邹海波承担保证责任后，依法享有追偿权；五、驳回原告中国银行股份有限公司荣成支行要求对被告张华彬所有的荣成市黎明北路9号楼707室房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的诉讼请求。后桃园实业公司向威海市中级人民法院提起上诉，威海市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）鲁10民终918号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）鲁1082民初2905号民事判决书已生效。中国银行荣成支行申请执行，执行过程中，桃园实业公司按生效判决履行了付款义务。2019年11月20日，桃园实业公司向本院申请对张华彬行使追偿权。本院同日立案执行，案号为（2019）鲁1082执4774号。2020年1月14日，本院作出（2020）鲁1082执4774号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人张华彬所有的位于荣成市黎明北路9号楼707室的不动产一处。二、被执行人负责保管被查封的财产。三、查封期限为三年。后原告提出执行异议，请求解除对荣成市黎明北路9号楼707室房屋的查封。2020年3月4日，本院作出（2020）鲁1082执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，在法律规定期限内提起执行异议之诉。另查明，毕永光与宋志华原系夫妻关系。毕永光于2010年7月1日死亡。宋志华系张华彬表姐。宋志华在（2018）鲁1082民初2905号案件中作为张华彬的委托诉讼代理人参加诉讼，并在（2018）鲁1082民初2905号案件辩称“张华彬在中国银行股份有限公司荣成支行贷款350000元的事实没有异议，对欠款数额也没有异议”。原告为证明其主张，向本院提交：1、毕永光与桃园实业公司于2008年6月27日签订的购房合同一份，证明桃园实业公司将其开发的荣成黎明北路9号楼707室（建筑面积127.51平方米，单价3638元）以总价463881元出售给毕永光，合同约定桃园实业公司应于2009年6月底前将涉案房产交付给毕永光；2、桃园实业公司出具的收款收据原件2张，证明毕永光分别于2008年7月2日、7月3日向桃园实业公司交付购房款共计463881元；3、张华彬与桃园实业公司签订的商品房买卖合同复印件一份，证明2008年6月27日，桃园实业公司又将其开发的位于荣成市黎明北路9号楼707室房产以500000元的价格出卖给张华彬，桃园实业公司存在一房多卖的情形；4、张华彬与桃园实业公司、中国银行股份有限公司荣成支行签订的购房借款合同复印件一份，证明2008年7月3日，张华彬为购买涉案房产向中国银行荣成支行贷款350000元，该贷款由桃园实业公司提供连带责任保证，同时，张华彬以该房产作抵押并办理了荣房抵他字第××号预抵押登记；5、中国银行荣成支行个人贷款凭证复印件一份，证明中国银行荣成支行将张华彬的350000元贷款直接付至桃园实业公司账户。桃园实业公司已全额收取原告的购房款同时还收取张华彬的购房款350000元，重复收取购房款；6、宋志华通过微信向桃园实业公司交付物业费、水电费的微信转账记录一张，时间为2019年5月13日至2020年2月23日，宋志华与桃园实业公司工作人员的微信聊天记录截图13张，并称2019年5月13日之间都是现金缴纳，也开具了收款收据，但时间太久，并未保存。桃园实业公司对宋志华提交的证据1真实性无异议，但此后毕永光夫妻带着宋志华的表弟张华彬到我公司将该购房合同买受人的权利义务关系全部转让给张华彬，我公司同意后又与张华彬签订了商品房买卖合同；对证据2真实性无异议，是毕永光以工程款向我公司抵税；对证据3、证据4予以认可；对证据5为复印件，真实性不认可，但张华彬贷款350000元的事实是真实的，350000元确实打到我公司账户，但是不存在重复收款；对于证据6真实性无异议，但是对于聊天的双方，尤其是机主这一方不能确定就是宋志华，而且不论是谁交付水电费，物业公司出具的水电费预存单和收费单注明的业主姓名均为张华彬，证明原告对涉案房屋属于张华彬是明知的。桃园实业公司为证明其主张，向本庭提交：1、桃园实业公司与张华彬签订的商品房买卖合同原件一份，证明张华彬是涉案房屋的买受人；2、转账支票存根一份，张华彬作为借款人以涉案房屋作为按揭抵押物向中国银行荣成支行贷款350000元，2008年7月3日，350000元贷款到我公司账户的当天，该款即由毕永光支取，并在转账支票存根上签字，毕永光作为领款人把支票领走了；3、荣成市桃园物业服务有限公司出具的证明一份及水电收费单复印件17张，证明涉案房屋的业主就是张华彬。宋志华对证据1真实性无异议，可以证实桃园实业公司存在一房两卖的事实；对证据2真实性不确定，没有填写收款人，退一步讲是毕永光的签字，这只能证明被告给毕永光转了350000元，但是是谁的钱，具体怎么转的都不清楚，即便如桃园实业公司所述毕永光购买涉案房产后又转给张华彬，应该是毕永光与张华彬签一份协议，另一个协议应该是毕永光与桃园实业公司解除合同，桃园实业公司把460000元购房款退给毕永光，但事实并非如此，毕永光从2008年就装修居住至今；对证据3中的证明真实性不认可，欠付水电费应当由水务公司、电力公司相关票据进行证明，且涉案房屋并未进行综合验收，不存在收取物业费的基础，且该证明实际上属于证人证言，证人应当出庭作证，再次，该份证明不符合证据形式要件，没有法定代表人、制作人的签字。对水电收费单真实性有异议，对于收费单据上已缴费数额没有异议，但单据上登记为“张华斌”系物业公司单方行为（该名也并非第三人张华彬），物业公司在水电费单据上的姓名登记不能起到交付及确权的效力，不能因为水电费单据上写的谁的名字就认定房屋归谁所有。原告曾因为水电费单据中的姓名“张华斌”与桃园物业公司交涉过，物业公司答复说该姓名是通过开发商即桃园实业公司提供的，有事找开发商，物业公司不管。退一步讲，即便该证据是真实的，该单据中留存的2个电话号码（183××******、183××××****）是原告的号码，且水电收费单中的费用也的确是原告通过微信交付（见微信记录），而非“张华斌”交付，故该证据同时也能证实桃园实业公司存在一房二卖的情况，水电费单据中姓名为“张华斌”但水电费实际上为原告交付。本院认为，对于被告称原告主体不适格的辩称，原告（案外人）作为异议人对涉案房屋提出异议，本院作出的（2020）鲁1082执异46号执行裁定书，原告不服该执行裁定书提起本案诉讼，符合法律规定，无需毕永光所有继承人共同参加诉讼，且本案系为排除对涉案房屋的执行，并非对涉案房屋进行处分，不会侵犯其他继承人的合法权利，故宋志华为本案适格主体。本案的争议焦点在于原告是否就案涉标的享有足以排除执行的民事权益。案外人执行异议之诉的关键问题是对“足以排除强制执行的民事权益”的认定，通过审查证据判断案外人对执行标的是否享有实体权利，在确定案外人享有实体权利的基础上，根据该民事权益的实体法性质及与申请执行人、被执行人的实体权利的优先性进行比较，从而判断案外人是否享有“足以排除强制执行的民事权益”。原告虽对被告提交的350000元的转账支票有异议，但并未提交相反证据予以反驳，故本院依法采信该转账支票,认定在中国银行荣成支行就涉案房屋向第三人发放贷款350000元到被告账户当天，被告即向毕永光出具350000元的转账支票。张华彬与被告签订的购房合同中虽约定购房款500000元，但被告仅认可收到张华彬的银行贷款350000元且已向毕永光出具350000元的转账支票，其实际收取的购房款也就是毕永光交付的购房款，故被告并未就涉案房屋收取两次购房款，不属于一房二卖。原告丈夫毕永光、张华斌与被告同一天就涉案房屋签订两份购房合同，原告与第三人系表姐弟关系，原告对此事不可能毫不知情，原告提交的微信缴纳水电费的记录中亦记载的户主为“张华斌”，原告称一直在涉案房屋居住并缴纳水电费，且其在（2018）鲁1082民初2905号案件中作为张华彬的委托诉讼代理人对张华彬为购买涉案房屋向中国银行荣成支行贷款350000元的事实亦认可，虽宋志华称对缴纳水电费单据的户主为“张华斌”有异议但并未提交证据证明其在此期间曾向被告主张过权利，而是在涉案房产被查封后才向本院提出案外人执行异议，明显不符合常理。在原告未提交充分有效证据证明涉案房屋买受人为毕永光的情形下，不能据此排除对涉案房屋的查封，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。张华彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩的权利。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告宋志华的诉讼请求。案件受理费8200元，由原告宋志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  宋婷婷人民陪审员  张会莲人民陪审员  王胜男二〇二〇年九月十五日书 记 员  殷梦露