陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终9810号 上诉人（原审原告）：西安景寓置业有限公司，住所地：西安市莲湖区房。法定代表人：琚保卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晏，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙志勇，男，1978年7月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陆淑娟，陕西轩举律师事务所律师。委托诉讼代理人：张武寅，陕西轩举律师事务所律师。上诉人西安景寓置业有限公司（以下简称景寓公司）因与被上诉人孙志勇商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2010年12月31日，景寓公司作为甲方与孙志勇作为乙方签订《商品房内部认购协议》，约定孙志勇购买景寓公司开发的位于西安市XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房屋一套。此外，孙志勇还购买了l0幢2单元32层1号房屋一套。本案所涉纠纷为10幢1单元32层2号房屋，关于该2号房屋，协议约定如下：房屋【暂测】建筑面积为131.91平方米，协议第四条：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方签署经房屋管理局备案的《商品房买卖合同》时，《商品房内部认购协议》约定的房屋位置与楼层、单价、交房日期、装修标准等内容不经乙方同意不得变更，若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价，并在《商品房买卖合同》中对面积、总价等项目进行相应调整。协议第五条第二款：分两次付清总房款，甲方给以6953元/㎡的优惠价格。签订本协议时买受人付总房款的50%，计458585.12元。在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款一次性付清或转为按揭贷款或住房公积金贷款。协议第十一条：甲方关于商品房产权的保证，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。协议并就房屋用途、交接、供暖、保修责任、争议解决方式等进行了约定。协议附件部分还对公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明以及装饰、设备标准等进行了具体约定。该协议签订时，孙志勇已支付购房款458585.12元，2014年9月17日又支付房款100000元，以上共计558585.12元。2014年 10月24日孙志勇支付综合管理费1868元，2014年10月27日景寓公司向孙志勇交付房屋，孙志勇收房后进行装修并入住至今。2015年5月，案涉房屋经实测建筑面积为138.28㎡。2015年6月26日，景寓公司取得市XX号《西安市商品房预售许可证》。景寓公司分别于2015年8月28日、10月1日向孙志勇邮寄了《告知函》、《律师函》，催告孙志勇办理付款及签订《商品房买卖合同》的相关手续，邮件因拒收被退回。2016年4月18日，西安市房产交易管理中心就景寓公司办理在建工程抵押事宜发布公告，抵押物范围包括案涉房屋所在的10号楼，抵押权人为陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行。景寓公司起诉至西安市莲湖区人民法院请求：1.依法解除景寓公司、孙志勇签订的《商品房内部认购协议》，判令孙志勇退回景寓学府10幢1单元32层2号房；2.诉讼费由孙志勇承担。事实与理由：景寓公司于2014年10月27日向孙志勇交付案涉房屋，孙志勇承诺在景寓公司证件完善后，接到景寓公司通知的30日内，积极配合景寓公司签订商品房买卖合同，剩余尾款一次性交付或办理银行按揭手续，如逾期办理按揭等相关手续，则视为孙志勇主动退房。景寓公司在取得《商品房预售许可证》后通过多种方式告知孙志勇办理相关手续，然而孙志勇拒不与景寓公司签订《商品房买卖合同》，拒不支付后续应付的各种款项，故起诉。孙志勇辩称，不同意景寓公司的诉讼请求。理由如下：一是景寓公司属于违约方不具有法定解除权。景寓公司未按照合同约定时间供暖，实际交付的房屋与销售时宣传图册上户型不符，违反销售时关于赠送面积的承诺，2016年在未通知孙志勇的情况下将案涉房屋办理在建工程抵押，直接导致孙志勇无法办理产权登记及按揭贷款，违反了《商品房内部认购协议》关于产权保证的约定，在合同履行过程中存在多重获益的情形，且景寓公司最迟应于2016年10月1日前行使法定解除权，期满后法定解除权消灭。二是景寓公司在未经孙志勇允许的情况下，在案涉房屋上设定在建工程抵押，在该抵押手续未解除前，不能视为景寓公司达到了“开发商证件完善”的付款条件。三是面积差价款应在办理产权登记时补缴，景寓公司无权就该差价款和最后一笔购房款同时主张，双方应重新就面积差价进行协商后签订备案合同。四是愿在平等协商的基础上就面积差价达成协议后与景寓公司签订备案合同。孙志勇与景寓公司早在2010年12月31日就签订了《商品房内部认购协议》，并于合同签订当日缴纳购房款458585.12元，在2014年10月27日又缴纳房款10万元，当时孙志勇具有购房资格，景寓公司不能以现在的限购政策为由来拒绝签订备案合同。一审法院认为，景寓公司、孙志勇于2010年12月31日签订的《商品房内部认购协议》系双方真实意思表示，景寓公司已于2015年6月26日取得商品房预售许可证，故双方之间上述协议应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据协议第五条付款方式及期限的约定，在景寓公司取得商品房预售许可证后，孙志勇即负有向景寓公司支付房屋余款的义务，但孙志勇在景寓公司取得商品房预售许可证后经催告并未履行付款义务，构成违约。对此，孙志勇虽辩称未付款的主要原因是双方对实测增加面积应否计入房屋余款存在争议，并提出景寓公司承诺赠送面积，后单方变更户型图导致房屋面积增加，其不应承担增加面积部分房款的抗辩意见，但协议中明确约定：“房屋面积以产权登记面积为准，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价”，孙志勇现有证据不足以证明景寓公司承诺赠送面积以及存在单方变更户型图的行为，现房屋实测面积为138.28㎡，故景寓公司要求孙志勇按实测面积支付余款并不违反协议约定，对孙志勇的抗辩意见一审法院不予采信。根据协议第十一条关于产权的保证相关约定，景寓公司应保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，但景寓公司在未依法解除与孙志勇之间认购协议的情况下，于2016年4月18日对案涉房屋设定在建工程抵押，亦属于违约行为。在双方均存在违约的情况下，景寓公司是否享有合同解除权，应根据双方签订合同的目的、合同履行程度等因素综合考虑。综合本案情况，孙志勇购买10号楼1单元32层2号和2单元32层1号同楼层相邻房屋两套，系为了该两套房屋的整体使用功能而购买，在景寓公司交付该两套房屋后，孙志勇也将两套房屋统一装修作为整体居住使用。现景寓公司在另案中要求对1号房屋的协议继续履行，而本案中要求对2号房屋的协议予以解除，将直接影响该两套房的整体使用功能价值，使孙志勇的合同目的不能实现。从协议的履行程度看，景寓公司已于2014年10月将两套房屋交付孙志勇使用，孙志勇统一装修入住，并支付了大部分房款，解除合同亦不利于交易稳定。本案庭审中，孙志勇也表示愿与景寓公司在协商一致的情况下完善相关商品房买卖合同、支付房屋余款，所以，景寓公司的合同目的并非不能实现。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后，双方还有其他损失的，应当赔偿损失”，故合同继续履行并不影响各方要求对方承担违约责任的权利，因此，对于景寓公司要求解除协议的请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回西安景寓置业有限公司要求解除其与孙志勇签订的《商品房内部认购协议》、退回景寓学府10幢1单元32层2号房屋之诉讼请求。案件受理费7999元（西安景寓置业有限公司已预交），由西安景寓置业有限公司承担。宣判后，景寓公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持景寓公司的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由孙志勇承担。事实和理由：一、在景寓公司催促孙志勇交款过程中，孙志勇从未以涉案房屋办理在建工程抵押为由提出过异议。在建工程办理抵押登记，是在建筑领域普遍做法，也不违背任何法律规定，不会给购房人造成利益损害。只要孙志勇足额缴纳购房款或将约定的购房款交存至资金监管账户，抵押权人即会配合景寓公司通过西安市住房保障和房屋管理局对业主所购房屋办理撤销抵押登记手续即解除在建工程抵押，同时由景寓公司完成涉案房屋网签备案。且就涉案项目所有的购房人，只要足额交付了所购房屋购房款，景寓公司均已及时办理解除抵押登记手续。故一审判决以涉案房屋存在在建工程抵押登记为由认定景寓公司违约，属事实认定错误。二、孙志勇从景寓公司处共购买两套房屋，两套房屋完全独立且无法作为整体适用，一审判决认定如将涉案房屋合同予以解除会影响孙志勇关于两套房屋的整体使用功能价值，事实认定错误。三、孙志勇拒绝支付购房款，违反了《商品房内部认购协议》约定，已构成根本违约，故景寓公司依据《合同法》第九十四条要求解除合同，收回房屋，应予支持。四、孙志勇违反限购政策，不具备购房资格，一审判决对该事实不予认定明显违法。孙志勇辩称，一、一审判决认定事实正确，景寓公司销售并交付房屋在先，又在合同中承诺保证出售的房屋没有产权瑕疵，但又办理了在建工程抵押，导致孙志勇无法网签、无法办理按揭贷款，属于明显违反合同约定的行为。景寓公司还存在擅自变更设计、延期供暖等违约行为，丧失了合同法定解除权。二、孙志勇在购房时已表示两套房屋打通作为一套使用，也实际这么做了。景寓公司要求一套房屋继续履行合同，一套房屋解除合同，使孙志勇合同目的不能实现，故涉案房屋合同不能解除。三、孙志勇一直积极与景寓公司协商合同条款，按揭贷款无法办理是因为景寓公司在涉案房屋上设定抵押权导致的。四、景寓公司不是合同守约方，不享有法定解除权，且其法定解除权已过行使期限。景寓公司在2015年10月1日以邮寄方式催告孙志勇交付余款，否则解除合同。根据商品房买卖合同司法解除第15条规定，景寓公司最迟应当在2016年10月1日前起诉要求行使法定解除权，否则灭失。五、孙志勇购房在限购政策出台前，没有及时办理网签登记是景寓公司造成的，且限购政策指出法院的判决不受政策影响。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，景寓公司与孙志勇于2010年12月31日签订《商品房内部认购协议》，约定孙志勇购买涉案房屋，购房款分两次付清，第一次付款时间为签订内部认购协议时，支付50%，余款在取得商品房预售许可证后支付。孙志勇在签订内部认购协议时按约支付了50%购房款，其后，2015年6月26日景寓公司取得了涉案项目的商品房预售许可证，涉案房屋剩余购房款已具备支付条件，但孙志勇一直未支付剩余购房款，景寓公司分别于2015年8月28日和10月1日向孙志勇邮寄了告知函、律师函，催告孙志勇办理付款及签订商品房买卖合同。在2015年10月1日的催告函中，景寓公司告知孙志勇，应在收到律师函后10个工作日内与景寓公司办理签订《商品房买卖合同》相关手续及付款事宜，如不能在上述规定时间与景寓公司办理前述手续，景寓公司将依法通过法律途径解除双方之前签订的商品房内部认购协议。在景寓公司催告后，孙志勇依然未与景寓公司签订商品房买卖合同网签手续，未支付剩余购房款，按照商品房买卖合同司法解释第十五条第二款之规定，如景寓公司因孙志勇未支付剩余购房款而要求解除合同，应当在解除权发生之日起一年内行使，而景寓公司在2017年起诉孙志勇要求解除内部认购协议，自解除权发生之日起已超过一年，景寓公司的解除权已经消灭，故景寓公司起诉要求解除本案内部认购协议，不予支持。景寓公司可另行要求孙志勇支付剩余购房款及承担违约责任等。综上，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7999元，西安景寓置业有限公司已预交，由西安景寓置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年九月二十二日 书 记 员  刘 燕 子 1