广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民初199号 原告：邓红，女，1970年8月18日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林桂加房地产有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路**恒大广场**楼**，统一社会信用代码：91450300619384634L。 法定代表人：何万钊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗宗仁，男，1989年3月12日出生，汉族，该公司员工，住。 原告邓红（以下简称原告）与被告桂林桂加房地产有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓红及其委托诉讼代理人陈文、被告桂林桂加房地产有限公司的委托诉讼代理人罗宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款1262690元，原告将商铺（建筑面积83.89平方米）返还被告；2、判令被告向原告支付违约金12626元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买商铺，建筑面积为83.39平方米，价款为1262690元，被告应在2016年12月30日前将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。逾期超过180日后，原告有权解除合同。被告退还全部已付款，并按累计已付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告交纳房款632690元，办理银行按揭630000元，原告按合同约定向被告缴清了购房款。按合同约定被告须取得五方验收和验收备案等才具备交房条件，被告未能按约定时间向原告交付符合交付条件的商铺，所购商铺2018年9月29日才经五方验收合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》，2018年11月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。商铺具备交房条件距合同约定的交房时间已超过180日，原告根据合同约定有权解除合同，被告应当退还购房款和支付违约金。此外，因被告销售的恒大广场一期25、29栋商铺为负一至三楼的综合性商场的商铺，该商铺只有依附于综合性商场才具有商业价值，故被告在销售房产过程中，对恒大广场一期25、29栋商铺及周边其他楼商铺对外宣传有大型知名品牌商场或知名品牌入驻，但时至今日，原告所购商铺由被告规划设立的综合性商场仍未能开立，原被告签订的《商品房买卖合同》的合同目的未能实现。2018年被告又将25、29栋商铺负一楼由商业性质改为停车场，将中央音乐喷泉广场及步行街改为车道，该规划修改造成原告商铺的商业价值下降，所购商铺的商场迟迟未能开办。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。 被告辩称，一、商品房买卖合同已履行完毕，被答辩人诉请解除合同不能成立。涉案商铺已办理完成以原告为权利人的产权登记（其中按揭付款的商铺同时已办理正式的不动产抵押登记，为贷款银行设定了抵押担保），《商品房买卖合同》设定的权利义务已全部履行完毕，根据合同法第九十一条的规定，双方合同的权利义务已终止，被答辩人提出解除合同的诉求不能成立。二、涉案商铺交付时已具备五方验收交楼条件，不存在逾期交楼问题。涉案商铺所在的25号、29号楼栋已于合同约定的交付期限内，通过建设、勘察、设计、施工、监理等五方单位的竣工验收，证明工程质量合格，具备了合同约定的交楼条件，同时答辩人已按合同约定向被答辩人发送了交楼通知书，已完全履行了合同约定的交楼义务，而建设工程竣工备案仅为行政管理要求，不是合同约定的交楼条件，并且竣工备案延期是因后期答辩人与监理单位存在诉讼纠纷，监理单位不配合办理竣工备案所致，答辩人并无过错，为此答辩人不存在逾期交楼的问题。三、被答辩人已将涉案商铺出租给他人获取租金，表明被答辩人已在事实上认可、接收涉案商铺，商品房买卖合同目的已然实现。被答辩人已将涉案商铺出租给桂林恒大广场商业管理有限公司，并按季度收取相应租金，租期为2017年10月1日至2022年9月30日，在上述租期内由桂林恒大广场商业管理有限公司对商铺进行经营管理。被答辩人上述出租收益的行为，表明被答辩人在事实上接收了涉案商铺，认可了房屋质量，被答辩人取得并使用商铺的合同目的已然实现。四、答辩人不存在虚假宣传，而被答辩人实际是因为商铺的优越地理位置而选择购房。第一，王府井的宣传，是在答辩人的集团公司与北京王府井百货于2014年10月签订合作协议、约定后者经营恒大旗下商业体、答辩人与王府井展开入驻协商期间所进行的，相关宣传有事实依据，并非空穴来风，无中生有。第二，从“全城热盼双巨头签约”等宣传用语看，所表述的仅仅是一种引进可能性，不足以构成虚假宣传。第三，在与王府井谈判破裂后，答辩人随即在2015年1月取消宣传，自2015年2月起答辩人就不再发布关于引进王府井的宣传广告。而此时距离涉案商铺开盘销售的2015年5月尚有好几个月。第四，被答辩人购买商铺主要是看中商铺的良好地理位置（出入桂林北站的大道旁）以及未来的投资前景，与王府井宣传无关。同时，涉案商铺的售价未明显高出周边商铺，最高法院相关司法解释规定对本案并不适用。第五，投资有风险，责任须自负，不能因为目前的商业不景气就把责任全部推到答辩人身上。五、被答辩人提及的负一楼等等区域用途调整（如涉及），不构成合同解除理由。首先，负一楼等等区域不属于被答辩人的商铺范围，该区域原来的用途在商铺销售时本身就是不确定的（暂时规划），不构成对被答辩人的承诺，同时商品房买卖合同中并未约定该项内容（不是被答辩人的义务）；其次，负一楼等等区域用途调整是在被答辩人商铺交付并返租之后才确定最终用途的，且已经政府部门同意；最后，负一楼等等区域为答辩人所有，答辩人有权利根据商场经营等需要，进行用途（规划）调整，被答辩人以此为由要求解约，无任何事实和法律依据。六、退一步讲，即便存在违约情形，被答辩人未在约定期限内行使解除合同权利，解除权已归于消灭。根据商品房买卖合同附件四补充协议第十五条第4款约定，“按合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”，而被答辩人未在上述期限内行使解除合同的权利，其解除权早已归于消灭，不再有权解除合同。七、被答辩人主张违约金及利息损失，属于重复主张，且无任何依据，答辩人对此不承担责任。利息损失（如有）应属于违约金范围内（如需承担），被答辩人现一并主张，明显属于重复主张；同时被答辩人无权解除合同，且无实际损失，主张违约金及利息损失，无任何事实依据及法律依据，答辩人无需承担上述费用。另，对于被答辩人提及的交房（部分被答辩人认为商业氛围差，不愿接房）、王府井等商户未入驻等等问题，被答辩人于2017年集体向答辩人主张过“权利”，最后由答辩人的关联公司桂林恒大广场商业管理有限公司向被答辩人返租并签订5年期的协议的方式予以解决，“权利”已用尽，应当一事不再理。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实依据、合同依据和法律依据，请求法院在公正审理的基础上，予以全部驳回。 原告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、商品房买卖合同，拟证明2015年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买的商铺位于商铺，建筑面积83.39平方米，房款为1262690元，被告应当在2016年12月30日前交房，逾期超过180日后，原告有权解除合同，被告须退还全部已付款，并按已付款的1%支付违约金； 2、发票，拟证明原告已支付房款1262690元。 3、25楼、29楼商铺质量保证书，拟证明被告书面告知原告商铺竣工验收时间为2016年12月28日。 4、EMS邮件快递查询，拟证明2019年12月19日原告委托罗建军通过邮政EMS快递向被告发出解除商品房买卖合同通知书，12月20日被告收到该通知。 5、建设工程质量竣工验收意见书（25#楼）、（29#楼），房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表(25#)、(29#)，拟证明恒大广场一期工程项目25#楼、29#楼于2018年9月29日取得建设工程质量竣工验收意见书，2018年11月5日取得竣工验收备案表。 6、国家企业信用信息公示系统中的被告因广告违反行为的行政处罚当事人信息、广告图片（2张），拟证明被告售房时宣传的进驻商家均未实现。 7、总监理工程师任命书、桂林恒大广场25#楼、29#楼预验收会议纪要、质量问题整改通知书，拟证明桂林民泰建设项目管理有限公司于2017年6月1日任命姚汉武为桂林恒大广场25#-30#及bc区地下室工程项目的总监理工程师。姚汉武没有资格在被告提供的2016年12月29日的《建设工程质量竣工验收意见书》上签字。恒大广场25#楼、29#楼在2018年6月处于预验收和质量问题整改阶段，没有经竣工验收合格。 8、桂林恒大广场宣传单，拟证明商铺售卖时的宣传单显示25#楼、29#楼一至四层销售商铺位置、面积与规划，北区、南区负一楼均为商业性质，北区、南区中间为中央音乐喷泉广场及步行街。 被告对原告所提供证据的质证意见为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据5的真实性予以认可，关联性和证明目的不认可。该套文件仅是用于政府备案而已，实际上涉案房产在2016年12月已经取得了五方验收表，符合交房条件。备案不是合同约定的义务，其仅是一种行政管理的方式，关于备案延长主要是因为监理单位的不配合所导致的。对证据6中《国家企业信用信息公示系统中的被告因广告违反行为的行政处罚当事人信息》的真实性予以认可，关联性及证明目的不认可，违法事实不予认可。被告已向上级单位进行了复议，被告认为该行政处罚是违法的，该处罚已经超过2年的追诉期。对《广告图片》（两张）的真实性、合法性、关联性均不认可，首先证明不了这是原件；关于广告的投放日期不明显，广告中“双巨头签约仪式全城热盼”证明不了这是一个承诺。签约日期是在2015年5月份—11月份之间，被告广告投放的截止时间在2015年1月份的中下旬，所以关联性不存在。对证据7真实性认可，确实存在更换监理单位的情况，因为原来的监理单位不配合被告工作，双方进行了诉讼，因此被告变更了监理单位，但不影响验收。这些文件都是给政府部门备案的文件，实际上在2016年12月被告已经完成了五方验收，是可以交房的。对证据8的真实性、合法性、关联性均不认可，宣传单是不是原件无法核实，没有公章，是签约前还是签约后的看不出来，没有写时间。 被告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》，拟证明涉案商铺已办理产权登记，买卖合同履行完毕，原告诉请解除合同不能成立；涉案商铺交付时具备买卖合同补充协议约定的五方验收交楼条件，不存在逾期交楼问题；即便存在逾期交楼情形，按照买卖合同附件四《补充协议》第十五条第4款约定，原告未在约定期限内行使解除合同权利，解除权已归于消灭。 2、《不动产权证》，拟证明涉案商铺已办理不动产权证至原告名下，《商品房买卖合同》已履行完毕，原告诉请解除合同不能成立。 3、2016年《竣工验收意见书》，拟证明涉案商铺所在的25号、29号楼于买卖合同约定的交付期限内，已通过建设、勘察、设计、施工、监理等五方单位的竣工验收，证明工程质量合格，具备了合同约定的交楼条件，不存在逾期交楼的问题。 4、交楼通知书邮寄单、收楼物品领用登记表、交楼流程表，拟证明被告履行了合同约定的通知收楼义务，原告与被告办理了收楼手续，不存在逾期交楼的情况。 5、《租赁合同》、付款凭证，拟证明原告将涉案商铺出租给他人获取租金，表明原告已在事实上认可、接收涉案商铺，同意继续履行商品房买卖合同。 6、民事判决书、民事调解书，拟证明因为与工程监理单位存在诉讼纠纷，导致延期办理涉案楼栋的竣工备案手续。 7、《合作协议》，拟证明王府井宣传是在被告集团公司与北京王府井百货签订合作协议，被告与王府井展开入驻谈判的情况下短暂实施的，具有一定事实基础，不构成虚假广告。 原告对被告提供的证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但是商品房买卖合同只是约定了产权登记、交房时间及条件、逾期交房的违约责任等权利义务，不能证明被告的证明内容。合同附件4中第十五条第4款的约定是无效约定，仅针对的是买受人，合同附件是被告制定的格式条款，30天内解除合同的规定与法律规定不符。对证据2的真实性、合法性均无异议，但与本案无关联性。办理不动产证系被告的义务之一，合同及法律都没有履行办证义务后，可以免除逾期交房违约责任的规定。对证据3没有原件不予以质证，25号楼在参加验收单位中的监理单位签字为民泰公司的姚汉武，姚汉武在2017年6月1日才被任命为监理总工程师，其签字不可能出现在2016年12月29日的竣工验收意见书上。而且2份复印件所显示的时间均与其向桂林市城建档案馆交档的竣工验收意见书不一致。由此可见，被告一直向原告谎称其已取得五方验收合格的情况下交付商铺。对证据4的真实性不予认可，没有收件人签收确认。对证据5的真实性没有异议，即便原告办理了收楼手续，但被告不符合约定和法定的交楼条件，被告仍存在逾期交房。对证据6的真实性没有异议，但与本案没有关联性。被告因经营行为产生的义务应由被告自行承担，民事判决书、调解书的主体都不是原告。对证据7的真实性无法确认，但该协议可以反映被告销售商场型的商铺，他的宣传是在于大型的品牌商场，因此商场的开办应为被告的合同义务之一。 本院对当事人提供证据的分析：对原告提交的证据1-7的真实性、合法性、关联性予以认可，证据客观呈现了待证事实，来源合法，故本院予以采信，作为本案定案依据；证据8的真实性予以认可，但不认可证明目的，该宣传单为涉案房产经营业态规划示意图，图中明确标注“最终经营业态以开业为准”，除被告认可涉案房产负一楼改变为停车场外，对其他部位的规划改变被告并不认可，故原告仅凭宣传单无法证实被告将涉案房产北区、南区中央音乐喷泉广场及步行街改变规划作为车道使用。对被告提交的证据1-2、4-7的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信；不认可证据3的真实性，证据3为复印件，没有提供原件进行比对，且该验收报告与原告提交的来源于桂林市城建档案馆的验收报告时间不一致，故本院不予采信。 综合全案证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实：2015年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，双方在合同中主要约定:原告购买被告开发的位于商铺，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米32865.43元，总金额为1262690元。合同第八条约定，被告应当在2016年12月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建〔2010〕9号）有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十条约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位统一的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交付日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。 《商品房买卖合同》附件一为房屋平面图。附件四为《合同补充协议》，其中第五条对合同第八条补充如下：1、“建设工程竣工验收有关规定”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；第六条对合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%；第七条对合同第十条变更如下：经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出除本条第一款提到的变更外的局部的调整，可不通知买受人；除非买受人因该局部改变而遭受直接损失，否则出卖人不承担赔偿责任。买受人无权因该局部调整解除合同，出卖人不因此承担违约责任；第十五条第1条“关于通知的约定”：买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担；出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；第4条约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。 原告分别于2015年5月7日支付首期房款632690元，于2016年3月31日支付购房款630000元，购房款已支付完毕。2016年12月29日，被告按照合同约定的通讯地址通过EMS向原告邮寄收房通知。2016年12月30日，原、被告办理交楼手续，领取钥匙及相关物品。 2017年4月20日，原告作为甲方与乙方即案外人桂林恒大广场商业管理有限公司签订《租赁合同》，约定原告所有的涉案商铺租赁给桂林恒大广场商业管理有限公司进行管理，租赁期限为五年，从2017年10月1日起至2022年9月30日止；租赁期前三年，乙方向甲方缴纳的租金固定为每季度15784元；租赁期后两年，每季度租金按商铺出租给第三方后获得的税后实收租金的90%向甲方缴纳租金，剩余10%归乙方所有等。桂林恒大广场商业管理有限公司从2018年1月15日起按季度支付商铺租金至2020年1月15日。 2019年3月26日涉案商铺办理了不动产权证，权利人为原告。《建设工程竣工验收报告》和《建设工程质量竣工验收意见书》记载恒大广场一期25#楼、29#楼的竣工验收时间为2018年9月29日。 另查明，从2014年底起，被告不仅在腾讯网、广西新闻网、桂林新房网、桂房网等多家网络媒体和《居桂林》杂志上投放内容为“王府井来了、恒大广场火了”的销售广告，还在楼盘显著位置张贴上述广告。 2018年，被告变更涉案房产规划设计，将原规划为商场的地下一楼改为停车场。 再查明，2017年，被告与广西嘉华建设项目管理咨询有限公司因建设工程监理合同纠纷诉至法院，二审中双方达成调解协议，经本院（2017）桂03民终2651号民事调解书确认。该调解协议第二项为：双方同意继续履行《桂林恒大广场8#、11#商业地块委托监理合同》及相关补充协议，由广西嘉华建设项目管理咨询有限公司负责完成8#、11#商业地块所有工程的监理（包括但不限于主体、各类配套及相关市政等工程、广西嘉华建设项目管理咨询有限公司已完成监理的精装修工程），并协助桂林桂加房地产有限公司办理建设工程竣工验收及工程监理资料的归档工作。广西嘉华建设项目管理咨询有限公司未完成监理的精装修工程，桂林桂加房地产有限公司另行委托第三方实施监理”。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点如下：一、被告是否存在虚假宣传以及逾期交房等违约行为？二、如被告存在上述违约行为，原告能否据此解除合同？三、如被告存在上述违约行为，违约责任应如何承担？ 本院认为：一、关于被告是否存在虚假宣传以及逾期交房等违约行为的问题。首先，关于被告是否存在虚假宣传的违约行为的问题。商品房销售广告及宣传资料的性质属于要约邀请，不产生合同约束力，但该销售广告及宣传资料所说明、允诺的内容具有确定性、具体性，该内容成为最终决定房屋价格的重要组成部分，对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，视为合同的组成内容，当事人违反合同约定的应当承担违约责任。本案中，被告将“王府井来了恒大广场火了”广告语广泛使用在恒大广场销售活动现场和文字销售广告中，并在腾讯网、广西新闻网、桂林新房网、桂房网等多家网络媒体和《居桂林》杂志上以恒大集团携手北京王府井共同打造桂林恒大广场等类似用语进行推介，对买受人购买恒大广场商铺的意愿和购买商铺的价格构成重大影响，被告的销售广告及宣传资料应当视为要约，是涉案《商品房买卖合同》的组成内容。被告自认2014年与北京王府井百货谈判破裂，北京王府井百货未能进驻桂林恒大广场，因此被告的行为已构成违约。其次，关于被告是否存在逾期交房的违约行为的问题。被告提交的涉案25#、29#楼2016年12月26日和12月29日的《建设工程质量竣工验收意见书》为复印件，与原告提交的来源于桂林市城建档案馆的涉案25#、29#楼2018年8月21日的《建设工程质量竣工验收意见书》不符，且与本院（2017）桂03民终2651号上诉人广西嘉华建设项目管理咨询有限公司与被上诉人桂林桂加房地产有限公司建设工程监理合同纠纷的民事调解内容相背，因此被告主张涉案25#、29#楼2016年经过五方验收的证据不足，涉案25#、29#楼的五方验收时间应为2018年9月29日。双方在涉案《商品房买卖合同》中约定交房时间为2016年12月30日之前，2016年12月30日，原告与被告办理了交楼手续，领取了钥匙及相关物品。原告于2017年4月20日与桂林恒大广场商业管理有限公司签订《租赁合同》，从2017年10月1日起至2022年9月30日将购买的商铺出租给桂林恒大广场商业管理有限公司并委托该公司进行经营管理，桂林恒大广场商业管理有限公司按期支付租金至2020年1月15日。虽然被告通知交房时隐瞒未通过五方验收的情况，违反合同约定存在违约行为，但从原告已办理收房手续和租赁合同的履行情况看，原告已接收了涉案商铺进行管理并获取收益，应视为原告同意以现状交房，因此，原告在收房两年多之后主张被告逾期交房构成违约缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，原告提出被告存在将涉案25#、29#商铺负一楼由商业性质改为停车场，将中央音乐喷泉广场及步行街改为车道，商铺过道变窄等改变规划的违约行为造成原告商铺的商业价值下降，所购商铺的商场迟迟未能开办的主张，本院认为，涉案25#、29#商铺负一楼的规划调整是在2018年，为原告购买涉案商铺并出租之后，且不在原告所购买的商铺的楼层，经本院实地勘察，原告所称的规划改变均不影响原告商铺的质量和使用功能。因此原告以被告改变规划存在违约行为要求解除合同的理由不能成立，本院亦不予支持。 二、如被告存在上述违约行为，原告能否据此解除合同？合同解除分为约定解除和法定解除。如前所述，被告存在虚假宣传、隐瞒房屋尚未具备交付条件的违约行为，但双方当事人对此违约行为能否解除合同在涉案《商品房买卖合同》中没有约定，故本案应从被告的违约行为是否属于法定解除的情形进行分析评判。法定解除是受到严格限制的，并不是只要发生违约行为，非违约方都可行使法定解除权。只有在违约行为构成根本违约的情形下，才能发生法定解除。被告虚假宣传的违约行为，对原告购买涉案商铺后的预期收益确会产生一定的影响，但虚假宣传、隐瞒房屋尚未具备交付条件的违约行为均不影响原告行使占有、使用、收益、处分涉案商铺的实体权利，原告对商铺进行出租获取收益并于2019年取得了涉案商铺的所有权证，因此被告的违约行为未构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案不符合上述法律规定的因根本违约导致合同解除的情形。原告据此要求解除涉案《商品房买卖合同》依据不足，理由不充分，本院不予支持。 三、如被告存在上述违约行为，违约责任应如何承担的问题。原告主张返还购房款和涉案商铺均是解除合同的法律后果，依前所述，依法应予以驳回。经本院释明，原告坚持其诉讼请求，故对被告存在虚假宣传、隐瞒房屋尚未具备交付条件等违约行为，原告可依涉案《商品房买卖合同》的约定和法律相关规定另行向被告主张相应的违约责任。 综上所述，原告要求解除涉案《商品房买卖合同》并返还购房款和涉案商铺缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下： 驳回原告邓红的诉讼请求。 案件受理费16278元（原告邓红已预交），由原告邓红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费16278元（收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款账号：20×××77），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年九月二十九日 书记员  粟建玉