江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初1606号原告：周航海，男，1971年11月23日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐然，江苏辉丰律师事务所律师。被告：江苏宏宇房地产开发有限公司，住所地泰兴市黄桥镇城黄路**。法定代表人：陈武军，董事长。委托诉讼代理人：张军，公司员工。委托诉讼代理人：王建良，江苏星月城律师事务所律师。被告：王青山，男，1977年10月4日生，汉族，住安徽省利辛县。第三人：董凯，男，1993年3月26日生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：徐晶波，泰兴市延令法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱军，泰兴市延令法律服务所法律工作者。原告周航海与被告江苏宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）、王青山及第三人董凯商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周航海及其委托诉讼代理人徐然，被告宏宇公司的委托诉讼代理人张军、王建良，被告王青山，第三人董凯的委托诉讼代理人徐晶波、朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周航海向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告宏宇公司签订的紫玉庄园房屋认购书合法有效，要求被告继续履行该份认购书，并由两被告协助原告办理泰兴市紫玉庄园小区5幢1单元501室房屋不动产权证；2.依法确认被告宏宇公司与第三人董凯就泰兴市紫玉庄园小区5幢1单元501室房屋签订的《商品房买卖合同》无效；3.依法确认被告宏宇公司与被告王青山就泰兴市紫玉庄园小区5幢1单元501室房屋签订的《商品房买卖合同》无效；4.依法判令两被告向原告交付泰兴市紫玉庄园小区5幢1单元501室房屋；5.判令被告宏宇公司赔偿逾期办理过户的损失16986.38元（计算标准以总房价同期同类贷款基准利率标准的1.5倍计算，自2019年8月21日开始计算至办证之日，暂计至2020年3月24日）；6.依法判令若两被告无法履行第一项诉讼请求，则请求判令两被告向原告赔偿恶意违约的损失，暂计431880元；7.由两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年5月21日，原告作为认购方，被告宏宇公司作为出售方就泰兴市紫玉庄园小区5幢1单元501室房屋签订《紫玉庄园房屋认购书》。该认购书约定房屋成交价为431880元，面积为107.97平方米，原告选择一次性支付购房款。同日，由原告、宏宇公司、王青山及案外人陈根友、朱海峰就几方之间的债权、债务到期进行清算后就相应的债权、债务以物抵债的形式，将确认的债务转变为原告购买案涉房屋的房款。根据认购书第7条其他补充条款约定，原告在2019年5月21日以现金方式向被告宏宇公司一次性支付431880元，被告宏宇公司须于2019年8月20日前签订商品房买卖合同。原告于认购书签订当日按约履行了支付义务，被告亦出具收据予以确认。鉴于此，原告有权依据约定要求被告办理产权证以及履行交房义务等。诉讼过程中，在明知法院已作出查封裁定后，两被告仍然恶意转移案涉房屋并设置抵押，妨碍诉讼，构成犯罪。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告宏宇公司辩称，1.宏宇公司与原告之间无债权债务关系，不具备以房抵债的前提条件，双方之间签订的房屋认购书约定了原告应于2019年5月21日向被告交付购房款431880元，因原告没有实际向宏宇公司交付购房款，原告先行违约，现原告在没有实际交付购房款的情况下，要求被告宏宇公司履行认购书约定的交房义务没有事实和法律依据；2.被告宏宇公司与王青山之间的商品房买卖关系合法有效，王青山领取不动产登记证的行为合法有效。综上所述，被告宏宇公司认为原告的全部诉讼请求均是没有事实和法律依据的，请求驳回原告的诉讼请求。被告王青山辩称，我与宏宇公司的房屋买卖合同是合法有效的，我实际支付了购房款项，其他答辩意见与被告宏宇公司的答辩意见一致。第三人董凯称，我仅是替被告王青山代持案涉房屋，现在该代持行为已经终止，案涉房屋已经登记在被告王青山的名下，请求法庭依法驳回对第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的房屋认购书、收据、签订认购书的现场视频、借条、银行明细、还款协议、微信聊天记录、证人潘某的证言等，被告宏宇公司提供的证人即被告王青山的证言等证据，经双方质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年5月21日，周航海与宏宇公司签订《紫玉庄园房屋认购书》六份，约定原告认购包括本案案涉房屋（泰兴市紫玉庄园小区5幢1单元501室）在内的六套房屋，案涉房屋认购价为431880元，付款方式为一次性付款，并补充注明：周航海在2019年5月21日以现金方式向宏宇公司一次性支付人民币431880元，宏宇公司须于2019年8月20日前签订商品房买卖合同。同日，宏宇公司向周航海出具金额不等的收据六份，在案涉房屋的收据上注明：网签需在董凯退房后方可办理。上述购房认购书的签订以及付款过程由案外人潘某拍摄视频记录，但视频中的购房现金非周航海所取，亦未实际交付给宏宇公司。原告称购房款真实的支付方式是以房抵债，但并无以房抵债书面协议。另查明，2017年8月11日，案外人潘某向周航海出具借条一份，载明借到周航海人民币6000000元，由案外人陈根友在担保人处签名。同日，周航海向潘某转账6000000元，潘某收到款项后，将6000000元转账给陈根友。后潘某向周航海出具收条一份，载明：“今收到周航海所借款项人民币柒佰万元”。2019年3月，陈根友向潘某出具还款协议一份，载明向潘某借款7000000元，并载明分期还款的时间、金额等事宜。关于本案，原告认为原、被告之间签订了房屋认购书，是商品房买卖合同关系。本院认为，尽管周航海与宏宇公司签订房屋认购书，但从协议履行的角度看，周航海并未实际向宏宇公司支付购房现金，结合庭审调查及原告陈述，本案审查的实质是以房抵债行为。以物抵债是债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。认定以物抵债行为的性质及效力，应当从以物抵债约定的具体内容、当事人债务履行期限是否届满、以物抵债行为是否存在恶意损害第三人合法权益、是否办理物权转移等方面综合审查。本案中，周航海与宏宇公司之间并无直接的债权债务关系，周航海主张宏宇公司以房抵债的理由是周航海对案外人陈根友享有债权，陈根友对被告王青山及案外人朱海峰享有债权，王青山、朱海峰对宏宇公司享有债权，因此，原告认为宏宇公司与其签订房屋认购书并出具收据的行为是对四方之间债权债务关系的清算。但从原告提交的证据看，周航海是向案外人潘某出借款项并由潘某出具借条、收条等，并未提交证据证明陈根友与王青山、朱海峰之间以及王青山、朱海峰与宏宇公司之间的关系，因此，无从查证各相对方之间是否存在真实、合法的债权债务关系，该债权债务关系是否因此行为而归于消灭，在此行为过程中有无损害其他债权人权益的情形。另外，周航海、潘某、陈根友、王青山、朱海峰、宏宇公司等各方之间并未签订明确具体的以物抵债协议，仅凭原告提交的现场视频，无法准确判断各方真实意思表示，无法查清有无恶意串通的行为。并且，原告现在仍然持有潘某出具的借条、收条等借款凭证以及相应的银行转账记录，因此，周航海与潘某之间的债权债务关系是否消灭，有无损害潘某的权益，本案亦无从查证。庭审中，王青山称案外人陈根友并不认可该房屋认购书，不同意王青山以案涉房屋抵偿其对陈根友的债务。从该表述可以看出，即使各方存在真实的债权债务关系，陈根友作为潘某的债务人，其也对该以房抵债的行为表示了反悔。本院认为，债务清偿期限届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议的，本院不予支持。综上，原告的证据不足以证明房屋认购书系各方利害关系人以房抵债的真实意思表示，也不能证明各方之间的债权债务关系归于消灭，更不能证明该以房抵债行为没有损害其他债权人的合法权益。原告应当承担举证不能的法律后果，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告周航海的全部诉讼请求。本案诉讼费8033元，保全费2680元，合计10713元，由原告负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  张 展人民陪审员  丁建新人民陪审员  何良吉二〇二〇年九月二十五日法官 助理  周 筠书 记 员  黄 玮附：本案引用有关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。