陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民初486号     原告（案外人）：朱静东，男，1970年3月23日出生，汉族，住西安市未央区兴隆园小区********。   委托诉讼代理人：刘斐，陕西耀轩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：尚菲，陕西耀轩律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告朱静东与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、被告西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱静东委托诉讼代理人刘斐、尚菲，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加了诉讼，被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告朱静东向本院提出诉讼请求：1. 确认西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-11104-1）房屋归朱静东所有；2.对（2020）陕01执异141号《执行裁定书》所涉西安市未央区未央路138-1号2幢1单元11104室房屋解除查封；3.诉讼费用由永联公司、中登公司负担。事实与理由:2004年12月21日朱静东与中登公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市未央路138-1号中登大厦2幢1单元11104室房屋，建筑面积170.55平方米，单价2168元/平方米。已支付全部购房款369752元，朱静东已实际入住房屋，该房屋应属朱静东所有。朱静东曾多次要求中登公司办理房产网签合同备案登记，中登公司实际未办理，责任在中登公司。朱静东符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形应认定房屋产权归朱静东所有。永联公司与中登公司之间的房屋抵押典当合同纠纷朱静东并不知情，朱静东不应承担中登公司违约败诉的法律后果。请求依法支持朱静东的诉讼请求。   被告永联公司辩称，朱静东对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案朱静东并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，朱静东亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故朱静东主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因朱静东与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。   被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区未央路138-1号2幢1单元12605室、12606室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区138-1号2幢1单元12605室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12605-1）、12606室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12606-1）、12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12705-1）、10706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10706-1）、12805室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12805-1）、12806室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12806-1）、12905室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12905-1）、12906室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12906-1）、10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10204-1）、10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10303-1）、10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10403-1）、10504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10504-1）、10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10603-1）、10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11203-1）、10704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10704-1）、10804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10804-1）、10903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10903-1）、11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11104-1）、11203室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11203-1）、11204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11204-1）、11303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11303-1）、11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11304-1）共计二十二套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。朱静东以前述房产中的11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11104-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异141号执行裁定，驳回了案外人朱静东的异议请求，朱静东即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，2004年12月21日，朱静东与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人朱静东；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢1单元11层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2168元，总价369752元。中登公司分别于2002年6月18日、2003年5月8日、2003年12月8日、2004年11月1日及2013年7月8日向朱静东出具收款收据，显示朱静东以现金方式交房款370077元。另外，本案审理中，朱静东还提交了涉案房屋查封之前交纳维修基金、契税、天然气初装费、闭路电视费等票据。   再查明，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月4日，本院查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异141号执行裁定书,（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为朱静东就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，朱静东与中登公司签订书面买卖合同且已支付价款，朱静东提交涉案房屋维修基金、契税、天然气初装费、闭路电视费等票据亦可证实朱静东已办理入住手续，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系朱静东购买房屋之后所设定，故朱静东购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给朱静东后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人朱静东的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案朱静东异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。至于朱静东要求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区138-1号2幢1单元11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11104-1）房屋的强制执行；   二、驳回朱静东关于确认位于西安市未央区138-1号2幢1单元11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11104-1）房屋归其所有的诉讼请求。   案件受理费6846元（朱静东已预交），由朱静东负担3423元，陕西永联典当有限公司负担3423元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付朱静东）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。     审判长 刘    琪   审判员 师    婷   审判员 卫婉莹     二〇二〇年九月二十四日     书记员  刘明明              1