江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6362号上诉人（原审被告）：苏州好景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇钓鱼台路**。法定代表人：秦亮，董事长。委托诉讼代理人：胡文祥，江苏胡文祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张松，男，1984年4月30日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：徐志育，江苏泰实律师事务所律师。上诉人苏州好景房地产开发有限公司（以下简称好景公司）因与被上诉人张松商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。好景公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回张松的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由张松负担。事实和理由：一、一审对房屋交付时间认定有误。结合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》第八条规定及诉争《商品房买卖合同》第十六条约定，房屋交付应以商品房取得《苏州市商品住宅交付使用通知书》为前提条件。诉争房屋于2019年11月29日才取得《苏州市商品住宅交付使用通知书》，故诉争房屋实际合法的交付日期应为2019年11月29日，否则即便交付也因商品房达不到标准而不能入住。因此，办理不动产证日期应自2019年11月29日起360日内完成，目前好景公司办证未超出约定日期。二、一审认定好景公司承担占用契税、工本费的资金损失即按银行贷款利率计算13个月有误。1.诉争《商品房买卖合同》第二十一条约定由好景公司代办产证；第二十二条约定，办证时间是交房之日起360天内。一方面，代缴的契税、工本费是交给国家税务部门的，也是代办产证的前提条件。另一方面，如上陈述，好景公司并未逾期办证。再一方面，即便一审认定好景公司于2018年9月28日交房，但根据合同约定，办证合理期最晚应至2019年9月25日，在上述合理办证期内不存在资金占用的问题，一审判决好景公司承担2018年9月29日至2019年10月28日13个月的资金占用损失没有法律依据。2.一审法院按日万分之三计取好景公司逾期办证违约金，现又判决资金占用损失，等于加重好景公司延期办证的违约责任。张松辩称，请求驳回上诉，维持原判。张松向一审法院起诉请求：1.好景公司支付违约金204055元（自2019年9月25日暂计算至2020年3月31日），主张至好景公司实际办理完不动产权证书之日止；2.好景公司支付占用代办费资金利息7038元；3.好景公司承担本案的律师费10000元；4.本案的诉讼费用由好景公司承担。一审法院认定事实：2018年3月23日，张松及其配偶张菁静作为买受人与苏州好景房地产开发有限公司作为出卖人共同签订《商品房买卖合同》一份。所涉本案主要条款为，该合同第二条约定：由张松购买位于苏州市相城区的商品房，商品房用途为住宅，商品房建筑面积共139.82平方米，该商品房为毛坯房。合同第四、第五约定，该房屋总价款为3618000元，付款方式为贷款方式付款，买受人首期支付总房款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。合同第十六条约定，该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》。合同第十七条约定，出卖人定于2018年9月28日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。合同第十八条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。合同第二十条约定，出卖人未按第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第二十一条约定，买受人委托申请办理、申领不动产权属证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。买受人购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该商品房的房地产权利转移之日起，出卖人与苏州市国土资源局签订的土地使用权出让合同中约定的权利、义务和责任转移给买受人。合同第二十二条约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权属证书的，出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之三向买受人支付违约金。合同第三十二条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。在该份合同落款处由张松及其配偶张菁静、好景公司分别签字盖章予以确认。在合同的附件三中载明了买受人的房款付款方式为，于2018年3月19日支付首付款1818000元，余款1800000元自本合同签订之日起30日内办妥银行贷款并将贷款金额到达出卖方指定账户。后张松按约向好景公司支付了房屋价款，好景公司于2018年9月20日向张松开具了金额为3603250.61元的增值税普通发票。在一审审理中，张松明确房屋总价款是3603250.61元。2018年9月28日，张松按照好景公司的交房通知对其购买的位于渭塘镇钓鱼台路1号钓鱼台别墅655幢（一审笔误，应为“653幢”）5室的房屋进行了交房，并签署了房屋交接验收单。同时，好景公司向作为653-5幢业主的张松代收了维修基金10444元、契税108097.52元、工本及手续费1000元，扣除预测与实测建筑面积差异导致的差价14749.39元后，张松实际应缴纳104792.13元。2018年9月28日，张松在好景公司出具的《办证委托声明书》中签字确认，委托好景公司为其办理案涉房屋的不动产权证书。2019年11月5日，张松认为由于好景公司的原因导致未能办理出房产权属证书，故由好景公司向其退回了契税及手续费合计109097.52元。2019年11月29日，好景公司取得了苏州市相城区住房和城乡建设局颁发的《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，告知苏地2009-B-65号地块二期（三区、四区）住宅项目建设工程已通过交付使用备案。后张松认为，合同约定好景公司最迟应于2019年9月24日办理好钓鱼台别墅653幢5室权属证书，但好景公司至今未能办理出案涉房屋的权属证书，遂诉至一审法院。一审另查明，2020年4月15日，好景公司向张松发送了《通知书》，通知其购买的案涉房屋开始办理不动产权证书，其应缴纳相关费用。张松于2020年4月30日缴纳了案涉房屋的契税，并将契税的税收缴款书原件交给了好景公司。一审还查明，张松的配偶张菁静向一审法院出具情况说明一份，声明其在案涉房屋上的所有权益均由张松进行主张。以上事实，由张松提供的商品房买卖合同复印件一份、收款收据复印件一份、交易明细复印件一份、办证委托声明书复印件一份、交接验收单复印件一份、房款发票复印件一份、交房须知复印件一份、办证通知一份、发票复印件一份、好景公司提供的交付使用通知书复印件一份以及一审庭审笔录予以证实。一审法院认为，张松、好景公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案的商品房买卖合同明确约定，好景公司定于2018年9月28日前向张松交付案涉房屋，交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件，并由买受人领取钥匙。通过一审庭审查明可知，在好景公司向张松发送交房通知后，按照合同约定的时间2018年9月28日好景公司向作为买受人的张松实际交付了案涉房屋。好景公司辩称，其实际向张松交房时并未取得住建部门向其颁发的《商品房交付使用通知书》，故实际的交房时间应为《商品房交付使用通知书》出具的时间即为2019年11月29日。一审法院经审查后认为，《商品房交付使用通知书》作出的时间是代表自该时间起住建部门认可好景公司建设的案涉工程具备了交付使用条件，而认定张松、好景公司的房屋交付时间应以合同约定的时间为准。合同约定的交付时间是2018年9月28日，在此时间之前，好景公司向张松发送了交房通知，张松实际也在好景公司告知的交房时间取得了案涉房屋。然而在实际交接时，好景公司是否已取得住建部门颁发的交付使用通知书，从张松作为个人业主的角度是无从得知的。故一审法院认定案涉房屋的交接时间应以双方实际交接案涉房屋的时间即2018年9月28日为准。合同约定，张松未能在实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，每逾期一日好景公司应按照房屋总价款的万分之三向张松支付违约金。故对于案涉房屋至今未能办理产权证书的事实，好景公司明显存在违约行为，理应向张松承担以房屋总价款3603250.61元为基数自2019年9月25日起按照每日万分之三的标准计算至张松取得案涉房屋产证之日止的逾期办证违约金。对于张松要求好景公司支付占用代办费资金利息7038元的诉讼请求。一审法院经审查后认为，张松在交接房屋时即按照好景公司的缴纳明细要求向其代缴了契税108097.52元、工本及手续费1000元，委托好景公司代为办理案涉房屋的产证。因此，好景公司在代收费用后，理应为张松及时办理产证。后由于好景公司的原因，导致在房屋交接后13个月有余的时间仍未能办理出产证，张松对此并无过错，虽双方在2019年11月5日达成合意由好景公司将契税及工本、手续费退还给了张松，但好景公司仍应对此期间占用上述资金的损失向张松承担赔偿责任。因此，张松主张以104792.13元（张松在2018年9月28日交房时实际缴纳的金额）为基数按照年利率6%计算的计算方式，一审法院酌情将其调整为以104792.13元为基数按照同期同档银行贷款利率计算至2019年11月5日为5572元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、苏州好景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付张松以3603250.61元为基数自2019年9月25日起按照日万分之三的标准计算至张松取得位于苏州市相城区房屋产证之日止的违约金。二、苏州好景房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付张松损失人民币5572元。案件受理费减半收取2308元，由苏州好景房地产开发有限公司负担（该款已由张松自愿垫付，一审法院不再退还，由苏州好景房地产开发有限公司在履行本判决时一并支付给张松）。二审中，当事人未提交新证据。二审中，好景公司陈述，目前诉争房屋所在小区可以开始办理产权证，已陆续有批业主拿到了产权证。张松确认，好景公司已于2018年9月28日交付涉案商品房且办理了交接手续，故张松仅要求好景公司按约承担逾期办证的违约责任，不主张逾期交房责任。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，张松与好景公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。张松因好景公司逾期办证且占用其为办证缴纳的契税、工本费损失等诉至法院。本案二审争议焦点一在于，好景公司是否存在逾期办证，如逾期办证，计取逾期办证违约金的起算日期如何认定。对此本院认为，诉争《商品房买卖合同》第十八条约定，该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙；同时在验收交接时，出卖人不出示《商品房交付使用通知书》、证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担；第二十二条约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得房地产权属证书的，出卖人继续完成申领权属证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之三向买受人支付违约金。本案中，好景公司实际于2018年9月28日向张松交付了案涉房屋包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、房屋钥匙，张松并未以好景公司未向其出示《商品房交付使用通知书》而拒绝接收房屋，且明确双方已就诉争商品房办理交接手续，张松不主张好景公司承担逾期交房的违约责任。一审认定诉争商品房实际交接之日为2018年9月28日，并无不当。好景公司主张以诉争商品房实际取得《商品房交付使用通知书》之日起作为实际交接日，无合同依据，且与事实不符，本院不予采信。结合本案事实情况及当事人陈述，好景公司虽未构成逾期交房，但好景公司未能于诉争商品房实际交接日起360日内即2019年9月25日前取得房地产权属证书，构成违约，一审法院根据诉争《商品房买卖合同》约定计取好景公司应承担的逾期办证违约金，并无不当，应予维持。本案二审争议焦点二在于，好景公司应否承担占用契税、工本费的损失。对此本院认为，张松在2018年9月28日交接商品房时即按照好景公司的缴纳明细要求向其代缴了契税、工本及手续费，委托好景公司代为办理案涉商品房产证，后双方在2019年11月5日达成合意由好景公司将契税及工本、手续费退还给了张松。好景公司未能在合同约定期间内办理房地产权属证书，应承担占用小业主缴纳契税及工本、手续费的损失，上述损失与小业主因逾期办证产生的损失并非同一损失。一审计取上述损失及逾期办证违约金，与张松的实际损失相当，并未加重好景公司因逾期办证承担的违约责任。综上，上诉人好景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4616元，由上诉人苏州好景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  沈军芳二〇二〇年九月十日书记员  张 倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。