广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初632号原告：梁春琴，女，1976年3月20日出生，汉族，住广东省开平市*************，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：吴绮慈，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳美秀，广东维盛律师事务所律师。被告：王正，男，1982年3月18日出生，汉族，住广东省广州市****************************，公民身份号码：440***************。被告：张啟新，男，1954年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市*****************，公民身份号码：440***************。被告：曾池佳，男，1953年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市************，公民身份号码：440***************。被告王正、张啟新、曾池佳共同委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。被告王正、张啟新、曾池佳共同委托诉讼代理人：甄德国，广东金信方正律师事务所律师。被告：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地：广东省开平市****************。法定代表人：麦某1。原告梁春琴与被告王正、曾池佳、张啟新、开平市港汇流行前线投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告梁春琴委托诉讼代理人吴绮慈、被告王正、张啟新、曾池佳的共同委托诉讼代理人甄德国到庭参加诉讼。被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁春琴的诉讼请求：1、请法院依法解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、请法院依法判决被告返还原告支付房价款137072元及税费7201元合计144273元，并以原告支付款项144273元从交付款项之日2014年1月8日起至返还款项之日止按照同期银行贷款利率计算赔偿原告损失（暂计至2020年1月1日为45480.38元），和赔偿原告律师费损失1500元；3、本案诉讼费用由被告承担（诉讼标的为：191253.38元）。事实与理由：被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司是由开平市港汇八八投资有限公司变更名称而来（以下简称港汇公司），港汇公司于2013年11月19日登记注册成立，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围：投资管理（股权投资管理除外）；餐饮管理；物业管理；酒店管理；房地产开发；商品房、商铺销售、出租；房地产中介服务（房地产评估除外）；批发、零售：日用百货、服装、皮革制品；广告设计、制作、发布、代理。自该港汇公司成立之后，其对外宣传：该公司是“港汇88商城”的经营公司，“港汇88商城”是开平步行街仅有的纯香港商业风格的一站式购物广场，商铺配套客梯、货梯、扶梯、暖气、空调、停车位、水、燃气、网络等，采取即买即返租的方式进行销售，产权及约150个工作日出证，40年独立产权、商铺实用率6成以上，2015年中全面营业、年年收租、年年升值银行贷款5成、可供十年银行合作支持。受到该公司宣传影响，原告决定购买“港汇88商城”的铺位。2014年1月日，原告与被告曾池佳、张啓新、王正的代理人被告港汇公司签订《开平.港汇88认购书》，认购位于开平市*************夹层267铺位，该认购书除约定价款及支付方式之外，还约定了：认购方须于201年月日前向指定的机构提交申办银行按揭贷款手续所需的全部资料，并按照要求签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》等相关文件。申请银行按揭的年限、利率、金额及所需相关文件应以按揭银行最终批复为准。另外，该认购书约定了认购方还需支付如下费用：7201元，产权登记费元，交易手续费元、律师服务费1500元、交易印花税元、产权印花税元，合共元，须与首期款同时支付。按揭付款的按揭费用及其他费用参照《银行按揭贷款须知》另行交付。2014年1月7日，被告港汇公司以出卖人曾池佳、张啓新、王正代理人的身份与原告签署《商铺买卖合同》。《商铺买卖合同》约定原告购买位于开平市*************夹层267铺位，建筑面积7.8平方米，房价款总金额为217072元。原告在2014年1月5日向被告支付房价款50000元，1月7日支付房价款87072元，计人民币137072元；余下房价款80000元，买受人按揭付款。向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人或其指定的银行账号。自签订《商铺买卖合同》之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期，在委托经营管理期内，由出卖人使用及经营。出卖人应在2017年12月28日向买受人交付该商铺，届时出卖人或委托的第三方将提前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人应在交付日到期后15日内到商铺所在管理办公室办理收楼手续。出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续等。《商铺买卖合同》协商及签订过程中，原告于2014年1月4日支付被告港汇公司购房定金人民币50000元、于2014年1月7日支付首期房款87072元和交付被告港汇公司税费7201元。原告已经支付购房款及税费144273元。为办理产权证及银行抵押贷款手续，依据被告港汇公司指定，原告支付给代办机构广东德法理律师事务所律师费1500元。以上合计原告为购买上述铺位支付各项费用为145773元。原告缴纳上述款项之后，及时要求被告港汇公司提供其所称的合作银行办理按揭手续，但被告却一直没有提供相关的合作银行，致使原告根本无法向其所称的合作银行申请银行按揭。直到2015年3月27日，被告港汇公司才向原告发出《支付房价款通知》，告知原告是因银行原因无法办理上述商铺按揭贷款手续，涉案铺位因是否提供银行抵押贷款服务的争议一直延续至今。期间，经原告了解，实际上被告港汇公司所代理的涉案铺位销售，已经由登记产权人曾池佳、张啓新、王正转让给了丁某某，只是为了节省过户税费，才由登记产权人曾池佳、张啓新、王正出具授权书给被告港汇公司对外进行销售及办理过户手续。被告港汇公司采取虚假宣传的方式，诱使原告签订并部分履行《商铺买卖合同》，所作出的“提供合作银行进行按揭”的承诺无法兑现，严重影响原告支付房款及实现铺位收益。为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。原告请求解除《商铺买卖合同》及返还购房本金、违约金具有事实及法律依据。被告曾池新、张啓新、王正作为涉案商铺的登记产权人，委托被告港汇公司以“港汇88商城”名义代理销售涉案铺位，对于受托人的行为，委托人承担承担解除《商铺买卖合同》之后返还购房本金、利息损失的责任。被告港汇公司以“港汇88商城”名义进行销售，其行为表明为涉案铺位实际共同销售人，应与涉案产权人共同承担责任。为维护原告合法权益，请贵院查清本案事实，如诉下判。被告王正、曾池佳、张啟新答辩及质证称，一、请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费用由原告承担。事实和理由：1、涉案商铺已由答辩人转让给案外人丁某某，相关的合同权利义务以及责任应当由丁某某及其组建的公司也就是开平市港汇八八投资管理有限公司承担。涉案商铺是在2013年8月份由答辩人转让给丁某某，原合同约定是由答辩人直接过户给丁某某后再另行出售，后来丁某某提出，为避免双重税费，要求答辩人出具相关的授权书直接过户给原告及相关的客户，而对外则由丁某某组建的公司统一进行销售。后来由于丁某某资金链断裂，没有能力为客户办理过户手续和装修，导致原告等客户提起诉讼。答辩人至今未能收到丁某某支付的转让款，所以三人同样是受害人，原告诉请答辩人承担责任没有法律依据且不合理。2、根据《商铺买卖合同》的约定，原告逾期付款构成违约而被告不存在任何违约情形，原告并不享有合同解除权；此外，《商铺买卖合同》依旧可以继续履行，原告可以自行选择其他银行进行按揭或一次性付清。根据《商铺买卖合同》第四条、第五条的约定，原告在收到相关通知后，未能及时付款已经违约，出卖人不选择解除合同的，有权按照约定向原告收取违约金并延迟交付商铺。纵观本案，出卖人不存在《商铺买卖合同》第八条、第十一条所约定的情况，原告作为买受人无权提出解除合同的约定。在港汇公司相关人员跑路后，答辩人为协助业主处理相关事宜，在此期间也了解到相关业主因银行贷款的原因无法办理过户和贷款手续，所以也积极向银行落实并分别于2017年11月10日和2017年11月26日发出通知称已协调相关银行机构可为原告提供贷款手续并要求原告尽快办理，但原告没有回应，故不能按揭的责任在原告。3、原告交付的相关购房款并非由答辩人收取，所以相关的退款及赔偿责任不应由答辩人承担；此外，原告仅提供相关收据，并没有提供相关转账凭证，因开平市港汇八八投资管理有限公司已经无法人去楼空，无法查证是否有付款。4、相关纳税情况答辩人不清楚，但根据《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]**号），在合同解除后，可以由被答辩人向税局凭有关生效法律文书申请退回，与答辩人无关。综上所述，答辩人认为应当由被告港汇公司向被答辩返还相关税费以及购房款并承担相关违约责任，原告诉请与答辩人无关。对原告提交的证据一，原告身份证，无异议。证据二，被告主体信息，无异议。证据三，商铺买卖合同，对三性无异议。证据四，授权委托书，对三性无异议。证据五，收据及律师费发票，三性不予认可，三被告对此不知情，款项并非三被告收取；因港汇公司已经人去楼空，三被告无法核实，且大金额收付款应当提供转账凭证，相关的银行转账记录的收款方均不是被告，而是麦某1或者贸易公司。证据六，支付房价款通知，三性由法院认定，三被告对此不知情，但根据通知所载内容，原告是违约的，应当依照合同约定方式一次性付清全部款项；对于按揭情况，原告可自行选择向其他银行进行申请，或者变更付款方式；三被告无协助原告办理按揭或保证按揭必然获批的义务。证据七，广告资料，三性不予认定，三被告无提供任何宣传资料，广告中也无法查清相关广告的发布主体、发布时间等；其中网页截图为其他中介所发布，与三被告无关。被告港汇公司未作答辩。原告梁春琴提交以下证据：1、身份证复印件1份，证明原告诉讼主体资格；2、企业信息打印件1份，证明被告诉讼主体资格，被告4原来的名称是开平市港汇八八投资管理有限公司；3、商铺买卖合同（编号：140107-****号）原件1份，证明原告与被告商铺买卖合同关系及具体权利义务内容；4、授权委托书复印件1份，证明被告王正、张啟新和曾池佳委托开平市港汇八八投资管理有限公司代理销售涉案商铺；5、收据原件3份、律师费发票原件1份，证明原告已经按合同约定支付首期款项及缴纳相关费用；6、支付房价款通知原件1份，证明无法办理银行按揭的原因并非原告一方责任；7、广告资料复印件1份，证明被告港汇公司在对外宣传过程中所承诺的港汇88商城的规模和设施。被告王正、曾池佳、张啟新、港汇公司没有提交证据。经核证，原告梁春琴提供的证据来源合法、具有真实性、与本案有关联性，可以作为定案的依据。经审查，本院认定事实如下：坐落于开平市*************夹层267铺位（以下简称“涉案商铺”）的房地产权属人为王正、张啟新和曾池佳，登记时间为2014年1月2日，份额为共同共有，该商铺的建筑面积为7.8平方米。2013年12月19日，王正、张啟新和曾池佳作为委托人签署一份《授权委托书》，载明：就委托人名下位于开平市***************、夹层铺位，委托人委托受委托人开平市港汇八八投资管理有限公司为合法代理人，全权代理销售、经营、管理该物业，具体委托权限如下：1、全权代表委托人策划、包装、改造、经营、管理、收益该物业及该物业的户外广告；2、全权代表委托人代理销售该物业，并有权代为签署认购书、商铺买卖合同、按揭贷款合同、法律文件、收取订金、转让款及相关税费并办理相关手续等。受委托人可独立办理上述事项，受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件有效。此委托书有效期为十八个月，自签署之日起算。在委托期内不可撤销。受王正、张啟新和曾池佳委托后，开平市港汇八八投资管理有限公司开始陆续对外销售商铺。2014年1月7日，开平市港汇八八投资管理有限公司与梁春琴签订一份《商铺买卖合同》，合同编号为140107-****号。该《商铺买卖合同》约定：1、商铺的基本情况：开平市*************夹层267号铺位，建筑面积7.8平方米；2、价款：该商铺属现房，总房价款为217072元；3、付款方式及期限：2014年1月6日前支付购房款137072元（含定金50000元），余下房款80000元通过按揭方式支付。“买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的（如：签订《个人购房借款合同》、《楼宇按揭合同》等），视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任。”4、商铺使用权约定：自双方签订本合同之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；5、商铺交付及逾期交付的违约责任：（1）“出卖人应在2017年12月28日向买受人交付该商铺，届时出卖人或委托的第三方将提前以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续，买受人应在交付日到期后15日内到商铺所在管理办公室办理收楼手续。”（2）“逾期不超过15日的，自本合同第七条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款3‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第七条规定的期限届满后第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款5‰的标准向买受人计付违约金。”6、商铺产权过户及逾期办理产权过户的违约责任：出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内,出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续。出卖人如未按本合同第十条规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。开平市港汇八八投资管理有限公司在该《商铺买卖合同》上“出卖人代理人”一栏盖章，梁春琴在买受人一栏签名并捺指模。签订合同后，梁春琴于2014年1月5日至2014年1月7日期间分别支付了定金50000元、首期房款87072元及税费7201元（上述支付款项共计144273元）给开平市港汇八八投资管理有限公司。开平市港汇八八投资管理有限公司出具商铺相关收据交梁春琴收执。另查明，开平市港汇八八投资管理有限公司于2013年11月19日登记成立，于2014年7月18日经核准变更企业名称为开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称“港汇公司”），法定代表人为麦某1。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王正、张啟新、曾池佳是开平市*************夹层267号铺位的合法权属人，其签署《授权委托书》委托港汇公司代为销售涉案商铺，港汇公司据此与梁春琴签订《商铺买卖合同》，约定将上述涉案商铺出售给梁春琴。根据《授权委托书》的载明事项，港汇公司的代理期限为2013年12月19日至2015年6月18日，而上述《商铺买卖合同》的签订时间为2014年1月7日，在有效代理的期限和权限内。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，港汇公司代理王正、张啟新、曾池佳与梁春琴签订的上述《商铺买卖合同》是在港汇公司与王正、张啟新、曾池佳约定的委托权限范围内，且合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应受保护。双方应根据合同约定全面、诚实地履行各自的义务并享有权利。签订合同后，梁春琴依约支付了购房定金、首期购房款、税费等费用，共计支付了144273元，有港汇公司出具的《收据》证实，本院依法予以确认。作为出售方的王正、张啟新、曾池佳应按照合同约定在合理期限内履行通知梁春琴提交相关按揭贷款所需资料、提供合作按揭银行及协助梁春琴办理银行按揭手续等义务，并按照合同约定的期限交付商铺和办理产权过户登记手续。《商铺买卖合同》约定：“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续。”但签订合同后，王正、张啟新、曾池佳和港汇公司因其自身原因一直未能为梁春琴提供按揭贷款银行和办理银行按揭贷款手续，导致涉案商铺购房余款一直未能依约付清的过错方在于王正、张啟新、曾池佳，而非梁春琴。王正、张啟新、曾池佳也未按合同约定的办理过户登记的期限（签订合同后280个工作日内）为原告办理过户手续。王正、张啟新、曾池佳的行为已明显构成违约，依法应承担违约责任。《商铺买卖合同》第十一条约定出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房产管理部门申办该商铺的产权过户手续。出卖人“逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金”。依照上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，现梁春琴请求解除《商铺买卖合同》，王正、张啟新、曾池佳退回购房定金50000元、已付购房款87072元和税费7201元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付原告为办理相关手续而产生的律师费1500元，于法无据，本院不予支持。原告要求被告以已支付金额144273元为基数按照同期银行贷款利率支付利息，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，港汇公司是涉案商铺买卖行为的代理人，以王正、张啟新和曾池佳的名义签订了《商铺买卖合同》和补充协议，相关的法律效果应由王正、张啟新和曾池佳承担，梁春琴请求港汇公司返还购买房、税费及支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于王正、张啟新和曾池佳抗辩涉案的房屋已转让给案外人丁某某，涉案房屋的出卖方是丁某某的问题，因涉案商铺的产权登记人仍为王正、张啟新、曾池佳，且涉案的《商铺买卖合同》是港汇公司基于王正、张啟新、曾池佳的授权与梁春琴签订的，根据物权公示公信原则和合同相对性原则，王正、张啟新、曾池佳上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告港汇公司经本院的合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告梁春琴与被告开平市港汇流行前线投资管理有限公司就开平市*************夹层267号铺位签订的《商铺买卖合同》；二、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款87072元、税费7201元和定金50000元给原告梁春琴；三、被告王正、曾池佳、张啟新应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息（利息计算方法：以144273元为基数，自2014年1月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清全部款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告梁春琴；四、驳回原告梁春琴的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2343.3元（原告梁春琴已预交），由被告王正、张啟新、曾池佳负担（经原告同意，此款由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈德展二〇二〇年九月四日书记员  李小茵