四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初306号 原告：泸州市中远房地产营销策划有限责任公司，住所地江阳区滨江路四段长江现代城**，统一社会信用代码91510502204734516M。 法定代表人：陈楠，职务：董事长。 委托诉讼代理人：罗代刚，四川秉和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘泽超，四川秉和律师事务所律师。 被告：张远秀，女，汉族，1973年3月21日生，住泸州市江阳区。 被告：代业刚，男，汉族，1969年6月24日生，住泸州市江阳区。 被告：泸州市同聚德餐饮服务有限公司，住：泸州市江阳区滨江路四段**附楼**C22，统一社会信用代码：91510502MA69PDCT1H。 法定代表人：代业刚，职务：总经理。 原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司（以下简称：中远房地产公司）与被告张远秀、代业刚、泸州市同聚德餐饮服务有限公司（以下简称：同聚德餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中远房地产公司的委托诉讼代理人罗代刚、刘泽超，被告张远秀、代业刚、同聚德餐饮公司的法定代表人代业刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中远房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2012年9月签订的《长江现代城现代生活广场商铺租赁合同》；2、判令被告张远秀搬离腾空并向原告返还租赁物，并结清相关物业、水、电、气费用；3、被告张远秀向原告支付2018年12月-2019年12月的房屋租赁费853961元；4、被告张远秀向原告赔偿自2020年1月起至被告办理腾空返还原告租赁物止的房屋占有使用费，按每月77130元为基数计算；5、被告张远秀向原告支付滞纳金（按照月租金千分之三每日计算至租金付清之日止）；6、被告代业刚、同聚德餐饮公司对前述二至五项承担连带清偿责任；7、诉讼费等由被告承担。事实与理由：原告与被告张远秀签订的《长江现代城现代生活广场商铺租赁合同》，原告将坐落于泸州市房屋出租给被告张远秀，张远秀用于经营泸州市江阳区味真香餐饮店（个体工商户，现已注销）。2019年8月20日，被告向原告出具“味真香”变更说明,载明因本人经营需要，拟将张远秀家庭经营的个体工商户“味真香”变更为“泸州市同聚德餐饮服务有限公司”，变更前的租赁费由变更后的“泸州市同聚德餐饮服务有限公司”承担。现该房屋由同聚德餐饮公司实际占有、使用。原告多次要求被告支付拖欠租金被告均拒绝支付。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告张远秀辩称，2012年9月我与原告签订商铺租赁合同。2016年8月27日已将我和代业刚的股份转让给了王英、白连勇，2019年1月又转给代业刚经营，名称变更为同聚德餐饮公司。我于2016年8月27日起就没有参与餐饮店的经营了，我和代业刚在2019年7月就离婚了。原告要求解除合同以及要求支付2018年租金与我无关。 被告代业刚辩称，被告张远秀陈述的是事实，是我在经营这个店铺，确实欠原告租金，但想继续经营业务，不同意支付违约金。原告方要解除合同也可以统一，但原告方应赔偿资产损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张远秀与被告代业刚原系夫妻关系。二人于2019年7月5日登记离婚。被告张远秀系“泸州市江阳区味真香餐饮店”的经营者（该餐饮店已于2019年8月9日注销）。2012年9月，原告（甲方）与张远秀（乙方）签订《长江现代城商业租赁合同》，约定：甲方将坐落于泸州市房屋，建筑面积1629平方米出租给乙方。第三条：租赁期限为2012年9月20日-2021年12月30日，租金自2012年12月19日起计收。第四条租金标准约定：该房第一季度（2012年9月20日至2013年9月19日）租金计算标准22元／㎡／月，即月租金35838元，以后每年度递增2元／㎡，即从2013年9月19日起租金计算标准为24元／㎡／月，第三年度26元／㎡／月，第四年度26元／㎡／月……第十年度40元／㎡／月（不足一个年度按照实际月份计算）。第五条约定履约保证金为40000元。第六条付款方式约定：本合同生效之日向甲方预付第一年度3个月（2012年12月20日至2013年3月19日）租金107514元，按季度支付，每次提前十天支付，以甲方出具的收款收据为准。第十条：关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋的内部结构或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。甲方不要求恢复原状的，乙方装修无偿转为甲方所有，甲方对此不支付任何赔偿补偿费用。第十五条约定：因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方的相关损失，由乙方负责赔偿：1、严重违反本合同约定的……4、拖欠租金累计达1个月的……第十七条其他违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，除赔偿相关损失外，需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，甲方有权按月租金的3‰每天向乙方加收滞纳金。物业费为2元／㎡／月，2012年、2013年收取标准为2元／㎡，2014年开始以三个同等条件商业区域的物业管理费为参照调整收费标准。物业管理费自2012年9月20日收取，按季支付。 2016年8月27日，张远秀与王英签订《股份转让确认书》，载明经泸州市江阳区长江现代城味真香全体股东认可，股东张远秀20%股份以70万元转让给王英。张远秀系长江现代城味真香股东期间的债权、债务由20%股份受让人王英承担。 同时查明，2011年6月26日，案外人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司（作为甲方）与被告张远秀（作为乙方）签订《长江现代城商业中心租赁合同》，约定，甲方将泸州市房屋（建筑面积1485平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2011年7月1日至2018年6月30日止。 2019年8月20日，被告代业刚、张远秀向原告和泸州市四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司出具“味真香”变更说明，载明张远秀于2011年6月26日和2012年9月与四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司以及原告签订位于泸州市长江现代城第3幢商业租赁合同，经营店名为“味真香”。在租赁期间欠付2018年12月至2019年3月房屋租赁费321452元，2019年5月-8月租赁费294904元，签订分期支付租赁费用。现因本人经营需要，拟将张远秀家庭经营的个体工商户“味真香”变更为“泸州市同聚德餐饮服务有限公司”，变更后的公司股东为代业刚、张远秀，变更前“味真香”的租赁费由变更后的“泸州市同聚德餐饮服务有限公司”承担，且原“味真香”经营者张远秀夫妻二人对变更前的租赁费用仍然承担责任。同时登记为张远秀为经营者的“泸州市江阳区味真香餐饮店”已于2019年8月9日注销。同聚德餐饮公司于2019年8月27日登记成立，法定代表人为被告代业刚，系自然人独资公司。 2019年12月1日，原告中远房地产公司与四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司共同向被告同聚德餐饮公司发出催缴函，内容为截止2019年12月10日，同聚德餐饮公司累计欠租赁费894744元，要求于2019年12月24日18时前支付该款，被告代业刚签字确认收到该函件。 2020年3月23日，原告以及四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司与被告代业刚对欠付房租进行核对，其中长江现代城二层8号（建筑面积1629平方米）自2018年12月至2020年1月所欠房租为417024元（其中2019年4月和5月房租已支付，2018年12月至2019年3月每月租金为39096元，2020年6月至2020年1月为每月租金32580元），另外一层以及步行街欠付租金541204元。庭审中，原告认可被告向其支付了保证金40000元，并同意在被告尚欠租金范围内予以抵扣。 另查明，2020年因新冠肺炎疫情发生后，被告代业刚经营的同聚德餐饮公司停止经营餐饮业务，因与原告为所欠租金发生纠纷，原告于2020年4月20日左右将被告经营餐饮店门锁予以关闭，此后被告同聚德餐饮公司迄今未再继续经营。 另，庭审中原告方增加诉讼请求要求解除2011年6月26日被告张远秀与案外人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司签订的对位于泸州市房屋（建筑面积1485平方米）的《长江现代城商业中心租赁合同》。原告前述请求被告支付的租金包括该合同内的租金。 以上事实，有双方身份证明、租赁合同、变更说明以及当事人在庭陈述等证据予以佐证，并经查证属实，予以认定。 本院认为，原告与被告张远秀签订《长江现代城商业租赁合同》，约定由原告将坐落于泸州市房屋租赁给被告张远秀使用，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。根据前述查明的事实，被告张远秀承租该房屋经营“泸州市江阳区味真香餐饮店”，该餐饮店于2019年8月9日注销后，被告代业刚作为被告同聚德餐饮公司法定代表人和张远秀向原告出具变更说明，即张远秀家庭经营的个体工商户“味真香”变更为“同聚德餐饮公司”，变更前“味真香”的租赁费由变更后的“同聚德餐饮公司”承担，且原“味真香”经营者张远秀夫妻二人对变更前的租赁费用仍然承担责任。本案讼争的租赁费其中自2019年1月至2019年8月欠付租金为254124元，2019年8月至2020年1月欠付租金为162900元。“味真香”注销后实际由被告同聚德餐饮公司经营，故尚欠原告的租赁费在“味真香”注销前应由被告张远秀与被告代业刚以及同聚德餐饮公司承担付款责任，“味真香”注销后欠付的租赁费应由被告同聚德餐饮公司承担。 根据合同约定，承租方拖欠租金累计1个月的，出租方可终止合同并收回房屋，被告未付租金的行为已构成违约，原告有权依据约定解除合同，故本院确定自被告收到起诉状副本之日（2020年3月2日）起解除合同，且三被告各自应承担相应的付款责任。合同解除后，被告应将房屋退腾交还给原告。 对于原告请求解除2011年6月26日被告张远秀与案外人四川省泸州市松鹤房地产开发有限公司签订的租赁合同的主张，原告认为该合同虽然系张远秀与松鹤公司签订租赁合同，但后来松鹤公司转让给其他业主后，业主与原告签订管理委托经营合同，故原告有权解除该合同。对此本院认为，原告提供的2011年6月26日松鹤公司与张远秀签订的租赁合同，该合同并非原告与张远秀签订，且该合同租赁期已到期，原告提供的该合同的尾部虽由原告添加注明“原告与张远秀协商一致，同意租赁时间延长至2021年12月30日”，因原告与松鹤公司系不同的民事主体，原告作为案外人要求解除松鹤公司与张远秀签订的合同与事实不符，故本院不予支持。 对于原告主张欠付租金以及房屋占用使用费的问题。如前所述，截止2020年1月，被告尚欠租金417024元，分别由被告张远秀、代业刚对2019年1月至2019年8月期间的尚欠租金254124元承担偿付责任，被告张远秀和同聚德餐饮公司对此后欠付的租金承担付款责任。对于原告主张的房屋占用使用费的问题，因年初新冠肺炎疫情发生后，同聚德餐饮公司停止经营餐饮业务，该疫情的发生系不可抗力因素，本院酌定扣除2个月的费用，被告应自2020年4月起支付原告房屋占用使用费，本案中由于在4月20日左右原告将被告经营的餐饮店门锁关闭，客观上阻碍被告经营业务，故本院确定在4月20日后不再计算房屋占用使用费。参照2020年1月租金32580元，本院确定4月房屋使用费为21720元。 对于原告主张的违约滞纳金以及结清相关物业、水、电、气费用问题。庭审中，原告未提供请求滞纳金的具体计算明细，考虑本案被告确实存在违约行为给原告造成损失，本院酌定按双方约定违约金计算方法即按年度租金的10%作为予以确定，按2019年年度租金为基数确定为41050元。对于原告主张被告结清相关物业、水、电、气费用问题，合同解除后，被告应按合同约定支付相关物业、水、电、气费，因原告并未提供证据证明其为被告垫付前述费用以及相应金额，对于原告的该请求本院不予处理。 对于被告辩解应由原告赔偿损失的问题，原告认为，根据合同约定，在退租时原告可要求被告恢复原状，因原告方不要求被告恢复原状故对装修费用不予赔偿。本院认为，根据租赁合同第十条关于装修和改变房屋结构条款中约定，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。甲方不要求恢复原状的，乙方装修无偿转为甲方所有，甲方对此不支付任何赔偿补偿费用。庭审中，原告表示不要求被告恢复原状，故根据双方约定，乙方的装修无偿转为甲方，被告要求原告赔偿损失本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司与被告张远秀双方之间就位于泸州市房屋（建筑面积1629平方米）的房屋租赁合同于2020年3月2日解除； 二、被告泸州市同聚德餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于泸州市房屋腾退并交付给原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司； 三、被告张远秀、代业刚、泸州市同聚德餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司2019年1月-2019年8月期间尚欠的房屋租赁费254124元； 四、被告泸州市同聚德餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司2019年9月-2020年1月的房屋租赁费162900元； 五、被告泸州市同聚德餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司2020年4月的房屋占用使用费21720元； 六、被告泸州市同聚德餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司违约滞纳金41050元； 七、驳回原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，诉讼保全费5000元共计20600元，由原告泸州市中远房地产营销策划有限责任公司负担9190元，被告张远秀、代业刚、泸州市同聚德餐饮服务有限公司负担11410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长 张正君 审 判 员 刘利君 审 判 员 王开梅 二〇二〇年九月二日 法官助理 邓 霞 书 记 员 王 健