内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终2132号   上诉人（原审原告）：付长春，男，1981年7月21日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：宋媛媛，内蒙古昂石律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：杜建勤，男，1960年10月8日出生，住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：杨君，内蒙古正恒律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：张钢铁，男，1953年4月14日出生。   上诉人付长春因与被上诉人杜建勤、张钢铁案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2019）内0221民初1966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人付长春及其委托诉讼代理人宋媛媛，被上诉人杜建勤及其委托诉讼代理人杨君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   付长春上诉请求：1、请求二审法院依法撤销内蒙古自治区土默特右旗人民法院(2019)内0221民初1966号《民事判决书》并依法改判或发回重审;2、由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：原审法院认为上诉人主张对涉案房产享有物权证据不足,不足以排除执行是错误的、涉案房屋被法院查封的时间是2018年,而该房屋早在2011年前即由被上诉人张钢铁以12万元的价格出售给了案外人温某1，但由于该房产2003年开始即存在抵押情况,故未办理过户手续.2001年6月8日温某1又将该房产出售给了上诉人,签订了《房屋买卖协议书》约定房屋价款为43万元整。协议签订当天上诉人与温某1在中国邮政储蓄银行土左旗瓦窑新村营业所办理了付款手续,由上诉人当场支付温某141万元现金(其中17.8万元系上诉人配偶周海燕当时提取后给付),温某1收款后将其中39万元存入自己账户。剩余2万元上诉人于第二天以现金形式支付给了温某1,并由温某1向上诉人出具了收据。由于该房产设定了抵押,当时仍然无法过户,直至2012年9月11日,该房屋的他项权注销。在此情形下,上诉人找到了张钢铁要求其配合房屋的过户。按照公证机构的要求,张钢铁于2012年11月8日委托内蒙古双环房地产估价事务所对涉案房产进行了评估,评估价值为324292元,并与上诉人以房屋售价31万元的金额签订了一份《房屋买卖协议书》及办理了公证。因此,涉案房屋属于在人民法院查封之前已经签订了合法有效的房屋买卖合同并支付了全部房屋价款的情形。涉案房屋自上诉人购买后就一直实际占有并出租,该房屋由承租人张丽丽注册了土默特左旗苗苗超市进行个体经营,后又将房屋及超市经营权转给了目前的承租人刘林桃,房屋租金一直由上诉人收取,因此完全可以证明涉案房屋在法院查封之前一直由上诉人合法占有并收益。三、上诉人购买房屋后未过户也不是由于上诉人自身的原因导致,而是由于原房主张钢铁不予配合,后来又由于房产土地性质问题导致房屋无法过户,再后来该房屋被法院查封，故没有过户，并非因上诉人原因所致。   杜建勤答辩称，上诉人提供的房屋买卖协议书、公证书、收据并不真实，上诉人提供的房屋租赁合同并不能证明其已经合法占有该房屋，上诉人也不能证明其向案外人温某1全额交纳房款的事实，上诉人因自身原因未办理产权登记，自身存在过错，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应当驳回上诉，维持原判。   张钢铁未到庭作陈述。   付长春向一审法院起诉请求：1、请求立即停止对位于土默特左旗察素齐镇房权证土左房地字第XX**85.34平方米二层现价值40万商用房强制执行，并解除查封扣押；2、本案诉讼费为被告承担。   一审法院认定事实：杜建勤于2018年4月2日因追偿权纠纷将张钢铁诉至一审法院，一审法院于2018年5月22日作出（2018）内0221民初554号民事调解书，对双方之间的债权债务予以确认，同时约定还款时间。后因张钢铁未履行还款义务，杜建勤申请强制执行，该院于2018年11月23日作出（2018）内0221执858号执行裁定书，裁定将张钢铁所有的内蒙古自治区××区）房屋一套予以查封。付长春向本院提出执行异议，对该套房屋主张所有权，本院于2019年7月2日作出（2019）内0221执异11号执行裁定书，裁定驳回付长春的异议请求。2012年11月8日，张钢铁委托内蒙古双环房地产估价事务所对其所有的内蒙古自治区××区）房屋一套进行价格评估，该机构于2012年11月8日作出《房地产估价报告》，确定该房地产价值为324292元。2013年1月10日，张钢铁与付长春签订《房屋买卖协议书》，约定张钢铁将上述房屋以31万元的价格出卖给付长春，2013年1月15日，双方经内蒙古自治区土默特左旗公证处对上述《房屋买卖协议书》进行了公证。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，付长春向法庭提供的支付房款的两份收条（温某1出具43万元首条一份、张钢铁出具31万元收条一份）金额较大，应向法庭提交相应付款凭证予以佐证，同时付长春向法庭提供租赁合同一份，欲证实其实际占有使用涉案房屋，证据效力不足，以上证据无法证实付长春已支付房屋价款，亦无法证实其占有涉案房屋。另外，涉案房屋权属明晰，不存在任何他项权利，付长春在数年的时间内未积极办理过户登记，亦不存在非因自身原因不能办理房屋产权过户的情形，其对于未办理过户登记存在过错。综上，付长春欲通过其与张钢铁之间签订的《房屋买卖协议书》证实其对涉案房屋享有物权，足以排除执行，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告付长春的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告付长春负担。   本院二审期间，付长春围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.付长春之妻周海燕于2011年6月8日在土左旗瓦窑新村营业所提取现金178000元，随后存入温某1账户390000元，能够认定付长春全额交付房款；2.房屋租赁合同三份，取暖收据三份，用以证明付长春于2012年前便合法占有该房屋；3.婚姻登记审查处理表一份，证明案外人温某2对该房屋具有所有权，有权处分该房屋；4.法庭询问笔录一份，证明第三人张钢铁并非涉案房屋的实际所有人，付长春将房款直接交会温某1；5.证人涉案房屋卖方温某1、卖房时的见证人皇甫少菲、涉案房屋的承租人张丽丽、刘林桃，证明付长春于2012年便合法占有涉案房屋。   经本院审理查明，2004年底，原第三人张钢铁将涉案房屋卖于案外人温某1，2011年6月8日，付长春以43万元向案外人温某1购买涉案房屋。并将房屋向外出租，收取租金。杜建勤于2018年4月2日因追偿权纠纷将张钢铁诉至一审法院，一审法院于2018年5月22日作出（2018）内0221民初554号民事调解书，对双方之间的债权债务予以确认，同时约定还款时间。后因张钢铁未履行还款义务，杜建勤申请强制执行，一审法院于2018年11月23日作出（2018）内0221执858号执行裁定书，裁定将涉案房屋予以查封。   本院认为，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。即付长春作为案外人，必须举证证明同时符合上述规定的全部要件，才能产生阻却强制执行措施的结果。   首先，通过张钢铁的询问笔录能够认定，因房屋未登记在案外人温某1名下，付长春只能与房屋产权登记人张钢铁签订房屋买卖协议，张钢铁收回其与温某1的房屋买卖协议，能够证明付长春签订了合法有效的房屋买卖合同；其次，通过房屋租赁协议以及房屋实际承租人张丽丽、刘林桃的证言，能够认定付长春已于2011年实际占有了该房屋，并向外出租；结合付长春之妻周海燕于2011年6月8日在土左旗瓦窑新村营业所提取现金178000元，七分钟后存入温淑方账户390000元，能够认定付长春向案外人全额交付房款；再次，由于房屋登记在张钢铁名下，而无法办理过户，未办理过户登记，付长春并无过错。付长春能够证明同时符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部要件。   综上所述，付长春的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2019）内0221民初1966号民事判决；   二、不得执行位于土默特左旗察素齐镇房房权证土左房地字第XX**5.34平方米二层商用房。   一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元，共计14600元由被上诉人杜建勤负担。   本判决为终审判决。   审判长 王 韬   审判员 贺 斌   审判员 杨 娜     二〇二〇年九月七日   书记员 李美慧   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。