云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初263号原告：云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司，住所地：云南省曲靖市马龙县通泉镇高家庄小区****，统一社会信用代码：9153032157467854X8。负责人：林凉金，系该公司经理。委托诉讼代理人：吴阳珺，女，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：唐异杉，云南卢启云律师事务所律师，特别授权代理。被告：詹海燕，女，1984年9月10日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。被告：张进，男，1981年11月22日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司与被告詹海燕、张进商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日依法适用普通程序受理，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司的委托诉讼代理人吴阳珺、唐异杉，被告詹海燕、张进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告购房款549565元、逾期付款违约金738466元（暂计至2020年1月21日），以上合计1288031元以及自2020年1月22日起至全部购房款支付完毕之日止的违约金（按《商品房销售合同》约定计算）；2.本案案件受理费由二被告承担。庭审中，原告当庭变更诉讼请求1为：请求人民法院依法判令被告支付原告购房款508666元、逾期付款违约金735093元，以上合计1243759元，其他没有了。事实及理由：2016年4月26日，二被告与原告签订《商品房购销合同》约定：二被告向原告购买其开发的“公园壹号小区”5幢1-2层6号房屋；付款方式为2016年4月26日一次性付款1322232元；逾期付款时自应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止20天内，按每天20元支付违约金，超过20天逾期付款的，每逾期一天按应付房款的0.1%乘以逾期天数支付违约金。合同签订后，原告依约定将上述合同向房地产管理部门登记备案，并将所购房屋移交二被告管理、使用、获利收益至今。但二被告只支付了部分购房款即772667元，剩余购房款549565元未按合同约定支付，原告多次向二被告催收，二被告仍不履行支付购房款义务。2019年10月9日，在原告催要下，被告向原告出具《承诺书》，承诺于2020年1月20日结清全部下差房款，但至今依然未付。二被告逾期支付购房款已近4年之久，构成严重违约，并给原告造成了巨大经济损失。为避免原告损失无限扩大，原告现依据合同约定和相关法律向法院依法提起诉讼，请求法院依法裁判。被告詹海燕、张进辩称：2011年被答辩人承诺能够帮我们办理按揭贷款，我们才与被答辩人签订了《商品房购销合同》，2011年6月13日支付了570000元购房款，截止2012年5月31日共支付672667元购房款，2014年4月11日又支付了100000元，共支付了被告772667元购房款。直到2016年4月被答辩人称还是办不了按揭，我们提出要求办理房产证让我们抵押贷款，后被答辩人称之前签的合同作废要重新签。后来被答辩人用事先拟定好的《商品房购销合同》给二答辩人签订，约定由二答辩人于2016年4月26日付清全部购房款1322232元；在2016年4月25日，被答辩人云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司又跟我们签订了《分期付款协议》，该协议约定，双方确认欠款共计549565元，由二答辩人分三年即2016年4月25日至2019年4月25日支付给被答辩人，且该款项的支付系由被答辩人办理完成我们购买的商铺房产证后，我们用该房产证抵押贷款来支付被答辩人剩余房款。根据以上相关事实，被答辩人对二答辩人的诉讼请求进行答辩，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，具体答辩理由如下：一、被答辩人在上述房屋买卖合同关系中是负有先履行义务的一方，被答辩人未履行办理涉案商铺的房产证的行为导致了合同目的无法实现，我们并不存在消极履行合同义务之情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。首先《分期付款协议》中第二条第一款明确规定：“1、乙方（詹海燕、张进）先向甲方（云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司）支付办理房产证的全部费用，甲方将该商铺交予乙方使用，待甲方办理出乙方购买的商铺房产证后，乙方用该房产证抵押贷款来支付甲方房款。”该协议签订后，答辩人詹海燕、张进于2016年4月25日，向被答辩人支付了办理房产证的全部费用40899元，后被答辩人称无法办理该房产证，遂于2019年11月13日告知我们40899元充抵房款，被答辩人直接将该笔款项转入公司账户，仅下欠508666元。我们认为被答辩人因自身原因导致房屋无法正常办理房产证，使我们在时间和经济上均有所损失，如果被答辩人按当时口头约定的自签订《分期付款协议》之日起三个月内办理完毕我们购买的商铺房产证，我们将该房屋抵押贷款，就算按照当时的购买价1322232元的50%进行贷款，也能够贷到六十余万元贷款，该笔贷款不仅能够完全清偿下欠房款，还能为我们周转提供资金，就不存在我们不能按时支付相应房贷的情况。《商品房购销合同》及《分期付款协议》为双务合同，上述合同对双方当事人先后履行合同义务均进行了约定，被答辩人未能履行《分期付款协议》，致使我们不能按期将商铺进行抵押贷款，被答辩人属于先履行合同义务人，在被答辩人未能先履行合同义务的情况下，理当由被答辩人承担违约的不利后果。其次，我们不存在消极履行合同义务之情形，反而是被答辩人之行为导致双方无法就实现合同目的达成共识。根据合同约定，我们支付了办理房产证的全部费用，就只需要等待被答辩人办理房产证，并用该证贷款，答辩人在2016年4月25日积极的向被答辩人支付了办理房产证的全部费用后，就等待被答辩人为其办理房产证。因我们自身没有固定收入，只能依靠该笔贷款来偿还下欠房款，但被答辩人一直未能办理下来房产证，直到2019年11月才通知我们无法办理房产证。综上，并非我们消极履行合同义务，我们已经按照约定履行完毕自己的合同义务；从案件事实可见，被答辩人不仅超期未办理本案商铺房产证，还推卸责任，将我们已经缴纳了相关办证费用擅自冲抵房款。被答辩人的种种行为均属违约，并导致我们无法向其支付购房余款并结清有关费用。所以，被答辩人违约在先，我们只是在履行先履行抗辩权，并不是违约。二、我们不存在违约之情形，故不应当向被答辩人支付相应违约金。本案为被答辩人违约在前，答辩人基于保障自身合理利益之考量实施先履行抗辩权，要求被答辩人先行办理房产证而后我们自会积极履行合同义务。所以我们无违约行为，自然也不需要承担相应违约金。综上，我们并不存在违反合同约定的情形，也不存在迟延履行合同义务之状况，根据《合同法》第六十七条的规定及《分期付款协议》的相关约定，故请求法院判令驳回被答辩人的全部诉讼请求，并由被答辩人承担本案的全部诉讼费用。根据原、被告双方陈述，本案归纳为争议焦点为：1.二被告是否应当支付剩余购房款508666元；2.《商品房购销合同》中是否约定了有先后履行顺序；3.二被告是否违约、是否应支付违约金？原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司针对其诉请，提交如下证据：1.被告詹海燕、张进的公民身份证复印件各1份，证明被告基本身份信息及诉讼主体资格；2.《商品房购销合同》原件1份、承诺书原件1份、收条原件1份、收据原件1份，证明：（1）其中《商品房购销合同》第六条、第十条、第十二条能够证明本案房款约定的是一次性付清，二被告是先履行合同付款义务；（2）其中《商品房购销合同》第八条是二被告支付违约金的依据；（3）本组证据中承诺书、收条、收据证明被告下欠的购房款为508666元以及2019年11月13日二被告放弃办理房产证并自愿将办证费用40899元冲抵房款的事实；经质证，被告詹海燕、张进发表如下质证意见：对证据1没有意见；对证据2真实性没有意见，在《商品房购销合同》签订时，同时签订了《分期付款协议》，应当按照《分期付款协议》来履行合同，2019年11月13日二被告交纳了40899元，只是原告通知二被告将之前交纳的40899元冲抵房款并办理了交款手续，二被告并没有放弃办理房产证。对其他没有意见。被告詹海燕、张进提交如下证据：1.二被告身份证复印件2份，证明二被告的主体资格；2.《商品房购销合同》复印件1份，证明原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由被告詹海燕和张进于2016年4月26日付清全部购房款1322232元；3.《分期付款协议》复印件1份，证明该协议约定，双方确认欠款共计549565元，由詹海燕和张进分三年即2016年4月25日至2019年4月25日支付给原告，且该款项的支付系由原告办理完成被告购买的商铺房产证后，被告用该房产证抵押贷款来支付原告剩余房款；4.农业银行支付凭证复印件、投资计划表复印件、收据复印件、收条复印件各1份，证明被告截止2012年5月31日支付了672667元购房款，2014年4月11日支付100000元购房款，2016年4月25日已经按合同及协议约定交纳了办理房产证的全部费用40899元，后因原告迟迟无法办理房产证，并将该笔款项冲抵被告的购房款；5．办理房产证代收代缴专用收据复印件、业主接房验收表复印件、收条复印件各1份，证明被告先签订了购房合同，才签订了分期协议，支付了办理房产证费用，原告才与被告办理房屋交接手续。经质证，原告发表如下质证意见：对证据1、2三性均无异议，对证明目的没有意见；对证据3真实性不持异议，合法性、关联性不予认可，该协议关于办理房产证的相关约定不符合房屋管理登记部门的相关要求，根据房屋管理登记部门的要求，须在房款缴清，契税交纳完毕的情况下才能办理房产证，该协议因为违反行政法规的强制性规定，所以该部分条款无效。《分期付款协议》签订的时间早于《商品房购销合同》签订的时间，根据时间先后顺序应当按照《商品房购销合同》来履行约定的权利义务；对证据4对二被告主张的过程、金额均认可，但对其中的投资计划表三性不予认可，对被告证明目的中认为因原告迟迟无法办理房产证，并将该笔款项冲抵被告的购房款的证明目的不予认可；对证据5中的代收代缴专用收据、业主接房验收表三性无异议，对证据5中收条真实性、合法性认可，关联性不认可。对证明目的不予认可，在二被告未交清房款的情况下，原告就将房屋交付给了二被告管理、使用，目的也是希望二被告积极交纳房款；证据5中的收条与本案无关，上面载明的房屋不是本案诉争的房屋。本院认为：原告提交的第1组证据，被告无异议，内容真实、来源合法、与本案有关联性，本院依法予以采信。原告提交的第2组证据，二被告对真实性无异议，该组证据内容真实、来源合法、与本案有关联，能够证明原告主张的证明目的，本院依法予以采信。被告詹海燕、张进提交的第1、2组证据，原告无异议，内容真实、来源合法，与本案有关联，本院依法予以采信。对第3组证据《分期付款协议》，签订甲方为原告，乙方为被告詹海燕，签订的时间为2016年4月25日，但原告与二被告协商一致后又于2016年4月26日签订《商品房购销合同》，二被告主张的证明目的与本案无关，本院对二被告主张的证明目的不予采信。对第4组证据中的《农业银行支付凭证》复印件1份、《投资计划表》复印件1份、《收据》复印件1份、《收条》复印件1份，该部分证据内容真实、来源合法，与本案有关联，能够印证证明被告截止2012年5月31日支付了672667元购房款，2014年4月11日支付100000元购房款，2016年4月25日已经按合同及协议约定交纳了办理房产证的全部费用40899元的事实，本院对于该部分证据予以采信。但该部分证据不能证明二被告主张的“原告迟迟无法办理房产证，并将该笔款项冲抵被告的购房款”的证明目的，本院对二被告主张的该部分证明目的不予采信。对二被告提交的第5组证据，对其中的《代收代缴专用收据》复印件1份、《业主接房验收表》复印件1份，原告无异议，能够证明二被告2016年4月25日向原告交纳了契税39667元、房屋产权登记费550元、合同印花税662元、权证印花税10元、共有权工本费10元，合计40899元的事实以及被告詹海燕验收接房的事实，本院对该部分证据及证明目的予以采信；对其中的《收条》复印件1份，载明的内容及二被告主张的证明目的与本案无关，本院不予采信；对二被告主张的其他证明目的，该组证据不能证明，本院不予采信。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：2011年，被告詹海燕、张进与原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司协商由被告詹海燕、张进购买原告开发的位于马龙县房屋，截止2012年5月31日，二被告陆续向原告支付了购房款672667元。2014年4月11日，二被告支付购房款100000元，合计772667元。2016年4月25日，原告与被告詹海燕签订《分期付款协议》。2016年4月26日，原告与二被告签订编号：公园壹号第5-06号的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同甲方为原告，乙方为二被告。约定被告詹海燕、张进购买原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司开发的位于马龙县，面积为150.72平方米，房屋总价为人民币1322232元，付款方式为一次性付款，付款日期为2016年4月26日。该合同的第八条载明：乙方如未按照本合同第六条的约定付款，按照下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止20天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期20天后，乙方按下列【3】承担违约责任。1.……；2.……；3.甲方有权决定是否解除合同，甲方决定解除合同的，乙方应向甲方支付本合同第四条中约定的商品房总价10%的违约金，甲方有权在乙方已付款中扣除前述违约金额，并将余款返还；甲方决定继续履行合同的，取消该房屋享受的优惠，商品房总价款按原件计算，超过20天逾期付款的，乙方每逾期一天按应付房款0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金。《合同补充协议》的第四条载明：“本补充协议已经签署，即取代了甲、乙双方此前就购买《商品房购销合同》及本补充协议项下商品房所作的任何谈判、磋商及承诺。双方一致同意，《商品房购销合同》及本补充协议为确定双方在《商品房购销合同》及本补充协定项下的权力、义务的最终法律檔。本补充协议与《商品房购销合同》约定不一致的，以本补充协议为准”。2016年4月25日二被告向原告交纳契税39667元、房屋产权登记费550元、合同印花税662元、权证印花税10元、共有权证工本费10元，合计40899元。2019年10月9日，被告詹海燕向原告出具《承诺书》一份，载明欠付原告的购房款549565元，承诺2020年1月20日前全部付清。2019年11月13日，原告将前述40899元退给被告詹海燕，被告詹海燕向原告出具了《收条》；同日，被告詹海燕向原告交纳房款40899元，原告向被告詹海燕出具了《收据》。另查明：1.庭审中，原告主张2016年4月26日之前将涉案房屋交付被告；二被告自认2016年4月25日原告交付涉案房屋；2.庭审中，经释明，二被告申请调整原告主张的违约金；3.对被告詹海燕出具的《承诺书》，被告张进认为没有参与，不予认可；4.被告詹海燕、张进系夫妻关系，2009年4月29日办理结婚登记手续，夫妻关系存续至今，已支付的房款都是用夫妻共同财产所支付，婚姻存续期间也没有对本案的房屋归属作出过约定；5.2016年至2019年8月19日，中国人民银行发布的3至5年贷款基准利率为4.75%；2019年8月20日至2019年9月19日全国银行间同业拆借中心发布的1年期市场报价利率为4.25%；2019年9月20日至2019年10月20日全国银行间同业拆借中心发布的1年期市场报价利率为4.20%；2019年10月21日至2019年11月13日全国银行间同业拆借中心发布的1年期市场报价利率为4.20%。本院认为，被告张进、詹海燕提交的《分期付款协议》载明的签订时间为2016年4月25日，甲方为原告，乙方为被告詹海燕。按照原告与二被告于2016年4月26日签订的《合同补充协议》第四条载明的：“本补充协议已经签署，即取代了甲、乙双方此前就购买《商品房购销合同》及本补充协议项下商品房所作的任何谈判、磋商及承诺。双方一致同意，《商品房购销合同》及本补充协议为确定双方在《商品房购销合同》及本补充协定项下的权力、义务的最终法律檔。本补充协议与《商品房购销合同》约定不一致的，以本补充协议为准”。原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司与被告詹海燕、张进签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。《商品房购销合同》及《合同补充协议》的签订，应视为原、被告双方协商一致，对《分期付款协议》约定的内容进行了变更。二被告辩称《分期付款协议》《商品房购销合同》及《合同补充协议》系同时签订，并认为本案应依据《分期付款协议》的相关约定对本案进行处理的辩解意见，审理过程中二被告未提交有效证据予以证明同时签订，该辩解意见无事实及法律依据，本院不予采纳。对于二被告辩解主张原告未能履行《分期付款协议》，致使二被告不能按期将商铺进行抵押贷款，原告属于先履行合同义务人，在原告未能先履行合同义务的情况下，理当由原告承担违约的不利后果等内容的辩解意见，《商品房购销合同》及《合同补充协议》已对原告及二被告之间的付款方式及支付时间作出了新的有效约定，故二被告的该部分辩解意见无事实及法律依据，本院不予支持。对二被告主张“本案已经超过诉讼时效”的辩解意见。本案中，《商品房购销合同》约定的付款时间为2016年4月26日，约定的付款方式为一次性付款，付款日期为2016年4月26日。据审理查明，二被告系夫妻关系，本案诉争欠付的房款产生于夫妻关系存续期间，现二被告亦是合法夫妻，故案涉的购房款系夫妻共同债务；其次，2019年10月9日被告詹海燕向原告出具了《承诺书》，承诺于2020年1月20日前付清欠付的购房款，被告詹海燕对于夫妻共同债务对债权人作出的还款承诺，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，故詹海燕出具的《承诺书》对于被告张进具有法律约束力。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定的：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”，故本院对二被告以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的辩解意见不予支持。本案中，被告詹海燕、张进购买原告开发的位于马龙县房屋，原告依约已将房屋交付二被告，二被告也应按照合同约定向原告支付房款。《商品房购销合同》中约定的“房屋总价为人民币1322232元，付款方式为一次性付款，付款日期为2016年4月26日”，《商品房购销合同》签订时，二被告共计向原告支付购房款合计772667元。2019年11月13日，被告詹海燕同日向原告交纳房款40899元，原告向被告詹海燕出具了《收据》。至此，二被告共计向原告支付房款813566元，仍欠付购房款508666元。故对于原告主张要求二被告支付房款508666元的诉讼请求，符合法律的规定及双方约定，本院予以支持。对于二被告是否违约、是否应支付违约金的问题。在原、被告双方均提交的《商品房购销合同》中均明确约定，房屋价款为1322232元，付款时间为2016年4月26日，现二被告未按约定付清房款，已属违约。《商品房购销合同》第八条乙方逾期付款的违约责任载明“乙方如未按本合同第六条的约定付款按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止20天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期20天后，乙方按下列第【3】承担违约责任。……3.……甲方决定继续履行合同的，取消该房屋享受的优惠，商品房总价款按原件计算，超过20天逾期付款的，乙方每逾期一天按应付房款0.1%乘以逾期天数向甲方支付违约金”。依据审理查明，原告主张二被告未按约定支付房款，所造成的损失为资金占用损失。二被告对原告的计算违约金方式不认可，认为并未违约。经庭审释明，二被告认为原告主张的违约金过高，并申请调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可依当事人申请予以适当减少。本案合同约定的计收违约金方式，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定的：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。在本案中，原告未举证证明其损失，在此情形下本院结合合同实际履行情况、预期利率等，根据公平原则及《中华人民共和国合同法》等相关规定对合同约定的违约金计算方式作出调整。调整方式如下：2016年4月27日起至2019年8月19日期间以欠付的房款549565元为基数，以中国人民银行同类同期贷款基准利率为基础并参照逾期罚息，即加收30%计算，即（549565元×4.75%×3年+549565元×4.75%×115天/365天）×（1+30%）=112498.96元；2019年8月20日起至2019年11月13日，以欠付的房款549565元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率为基础并参照逾期罚息即加收30%计算，故2019年8月20日至2019年9月19日为：549565元×4.25%×31天/365天×（1+30%）=2578.81元；2019年9月20日至2019年10月20日为：549565元×4.20%×31天/365天×（1+30%）=2548.48元；2019年10月21日至2019年11月13日为：549565元×4.20%×24天/365天×（1+30%）=1973.01元，2019年8月20日起至2019年11月13日违约金调整合计为7100.30元。2019年11月14日起至本金清偿完毕之日止的违约金，以欠付的房款508666元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率为基础并参照逾期罚息，即加收30%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告詹海燕、张进于本判决生效之日起三十日内共同支付原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司欠付的购房款508666元并支付违约金(违约金计算方式：2016年4月27日起至2019年11月13日合计119599.26元；2019年11月14日起至本金清偿完毕之日止的违约金，以欠付的房款508666元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率为基础并参照逾期罚息即加收30%计算)；二、驳回原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15993元，由被告詹海燕、张进共同负担10082元，由原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司负担5911元；原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司多预缴的399元，退还原告云南弘创房地产开发有限公司马龙分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  赛兴旺人民陪审员  周喜存人民陪审员  缪景欢二〇二〇年九月十八日书 记 员  丁文博附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。