江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初2539号原告：徐州国信印染实业有限公司破产清算组，住所地徐州市中山南路**。负责人：李继贡，该清算组组长。委托诉讼代理人：徐长军，江苏铸品律师事务所律师。被告：徐州市长兴电机厂，住，住所地徐州市南郊积水坝/div>法定代表人：卢晓林，该厂厂长。委托诉讼代理人：李玉明，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娇，江苏青创律师事务所律师。原告徐州国信印染实业有限公司破产清算组与被告徐州市长兴电机厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告徐州国信印染实业有限公司破产清算组的委托诉讼代理人徐长军、被告徐州市长兴电机厂的委托诉讼代理人李玉明、周娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州国信印染实业有限公司破产清算组向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还承租的房屋及院落，并拆除增设物、恢复原状；2、判令被告支付拖欠的租金3000元(2018年8月-12月)；3、判令被告支付自2019年1月起占有租赁物至归还之日期间的使用费，按解除租赁合同前月租金计算；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2006年11月8日签订《租赁协议书》，协议约定：被告自愿承租原徐州国信印染实业有限公司（以下简称国信公司）车队原址(南郊积水坝)院落一处，院子面积45平方米，院内房屋5间，房屋总面积75平方米左右，用于经营电机维修业务，租金为600元/月。租赁期贰年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。双方按协议如约履行至租赁期限届满。此后，双方未再签订书面房屋租赁合同，被告继续使用租赁物，原告收取租金，双方形成不定期租赁关系。租赁期间，被告未经原告同意自建部分增设物自用。2018年8月，原告提出签订房屋租赁合同，但双方未能协商一致。2018年12月19日，原告向被告送达《交房通知》，要求被告15日内腾空房屋内外物资，向原告交回房屋和院落，被告签收“不同意”。2018年12月21日，原告向被告送达《解除租赁合同通知》，通知明确提出“自2019年1月10日止，徐州国信印染实业有限公司破产清算组解除与你厂的租赁合同关系。届时，本清算组委派刘祥宏、傅新生等工作人员前往租赁地与你厂办理租赁物交接事项”。但被告至今仍然占有使用租赁物拒不返还。原告认为，原告已经解除与被告的租赁合同关系，被告应当将租赁物恢复原状归还原告。故诉至法院。请求依法支持诉请。被告徐州市长兴电机厂辩称：原告主体不适格，无权提起本案诉讼。国信公司因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务，据其申请，徐州市中级人民法院于2003年10月13日作出（2003）徐民破字第36-1号、（2003）徐民破字第36-3号民事裁定，宣告国信公司进入破产还债程序，指定成立清算组接管国信公司。后应清算组的申请，徐州市中级人民法院于2007年6月13日作出（2003）徐民破字第36-9号民事裁定，裁定终结国信公司破产还债程序，未得到清偿的债务不再清偿，同时保留清算组处理善后事宜。2018年11月8日，国信公司经核准注销，注销原因为宣告破产。国信公司至此消灭，而该公司自破产还债程序终结，至核准注销，历经11年之久，其善后事宜应该处理完毕，清算组也应于2018年11月9日终止执行职务，故，原告不具有存续的法律依据。根据相关规定，原告也并非是合法成立、有一定的组织机构和财产的组织，依法不具有原告诉讼主体资格。原告对涉案房屋和院落不享有物权，无要求被告向其返还房屋和院落以及租金等权利。综上，原告的起诉及诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提供：1、徐州市中级人民法院出具的（2003）徐民破字第36-1号民事裁定书、（2003）徐民破字第36-3号《关于成立徐州国信印染实业有限公司破产清算组的决定》民事裁定书、（2003）徐民破字第36-9号民事裁定书，证明原告主体适格；2、租赁协议书及收据，证明原、被告双方存在租赁关系；3、交房通知、解除租赁合同通知，证明原、被告双方未能重新达成签订租赁合同意向，原告向被告发出解除租赁合同通知；4、涉案房屋土地证复印件。被告质证认为，对证据1无异议，但不能证明原告的证明观点，企业破产法于2007年6月1日起施行，市中级人民法院（2003）徐民破字第36-9号民事裁定书于2007年6月13日作出，已规定已无清算组，故该组证据不能证明原告享有主体资格；对证据2、3的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，根据物权法、企业破产法的规定，该证据不能证明原告对案涉房屋及院落享有物权，如该房屋及院落属于国信公司也应被列为债务人财产进行清算并向债权人清偿，而决不能作为某些个人或者组织谋取私利的财产，原告无权签订涉案租赁合同和收取相关费用；对证据4，据该复印件载明土地使用者为国信公司，并非本案原告，原告需要提供证据的原件及房屋所有权证明来加以印证，同时涉案土地为划拨，如属于国信公司的财产，也应依法进行清算和向债权人清偿，该证据不能证明原告享有物权和主张权利的依据。被告为证实其抗辩意见，提供国信公司企业信用公示报告，证明该公司于2018年11月8日核准注销，依据企业破产法的规定，原告应于2018年11月9日终止执行职务，该组证据能证明原告不享有主体资格。原告质证认为，对该组证据的真实性不持异议，但该证据不能证明被告的观点，破产企业被注销，清算组依据徐州市中级人民法院裁定保留处理善后事宜，清算组对于破产财产仍具有依法管理及处置的权利。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国信公司因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务，据其申请，徐州市中级人民法院于2003年10月13日作出（2003）徐民破字第36-1号、（2003）徐民破字第36-3号民事裁定，裁定：一、宣告国信公司进入破产还债程序；二、指定破产清算组接管国信公司。后应清算组的申请，徐州市中级人民法院于2007年6月13日作出（2003）徐民破字第36-9号民事裁定，裁定：一、终结国信公司破产还债程序，未得到清偿的债权不再清偿；二、保留清算组处理善后事宜。2018年11月8日，国信公司经核准注销，注销原因为宣告破产。破产清算期间，原被告双方于2006年11月8日签订《租赁协议书》一份，协议约定：被告自愿承租原国信公司车队原址院落一处(原液化气站)，院子面积45平方米，院内房屋5间，房屋总面积75平方米左右，用于经营电机维修业务，总计租金600元/月；被告应向原告交纳租赁押金1200元，并按月交纳租金，采取先交租金后使用的方式；租赁期贰年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止，因原企业现已进入破产清算阶段，租赁期间如提前终止合同，原告应提前一个月书面通知被告，被告不得以任何理由向原告提出赔偿请求；被告在承租期间，不得改变房屋结构和设施，不得转租，如被告需要对房屋进行维修，须征得原告同意，维修费用由被告承担；租赁期满后，如仍具备继续租赁的客观条件，且被告需继续承租，应提前一个月向原告提出续租申请，同等条件下，被告优先续租；协议另约定了其他权利义务。双方按上述协议履行至租赁期限届满，此后，双方未再签订书面房屋租赁合同，被告继续使用租赁物，原告收取租金，双方形成不定期租赁关系。2018年8月，双方协商签订房屋租赁合同，但未能达成一致。2018年12月19日，原告向被告送达《交房通知》，称被告没有再与原告签订新的租赁协议的意向，故要求被告15日内腾空房屋和院落内的所有物资，向原告交回房屋和院落，被告的法定代表人卢晓林在该通知上签字“不同意”。2018年12月21日，原告向被告送达《解除租赁合同通知》，通知被告自2019年1月10日止，原告解除与被告的租赁合同关系并安排工作人员前往办理租赁物交接事项。但被告至今仍然占有使用租赁物，尚未返还。庭审中，原告认可最初签订合同时被告交纳的押金未进行抵扣或返还。至于涉案房屋为何在破产程序中未进行处置，原告称系由于该房屋未办理产权证，所以未进行处置，历史上也未办理相关的审批手续，所以清算组就无法进行相关处置。而未办理房屋产权证的原因系历史遗留问题，清算组对此不了解。对被告已交纳的租金，原告认可已交纳至2018年7月。本院认为，原国信公司因经营不善而申请破产，徐州市中级人民法院裁定受理其破产申请并同时指定原告作为国信公司的管理人。而管理人的职责包括管理和处分债务人的财产，涉案房产属于原国信公司所有，故原被告签订的租赁协议合法有效，双方均应履行合同的义务。在原合同到期后，双方按原合同约定继续履行，应为不定期租赁合同关系。破产程序终结后，法院裁定保留清算组处理善后事宜。虽然法律规定管理人于原企业办理注销登记完毕的次日终止执行职务，但是，存在诉讼或者仲裁未决情况的除外。对于原企业注销后存在仍未收回债权的情况下，清算组理应可以作为原告提起诉讼。因双方于2018年8月即原国信公司注销前就后续合同签订未能协商一致，故清算组作为原告提出解除合同、收回租赁物，符合法律规定。至于原国信公司的财产收回后，其债权人可以请求人民法院按照破产财产分配方案进行追加分配，对此如何处置，则与被告无关。故，对于原告要求被告返还承租的房屋及院落并恢复原状及支付拖欠的租金、占有使用费的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国企业破产法》第二十二条、第二十五条、第一百二十二条、第一百二十三条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市长兴电机厂返还原告徐州国信印染实业有限公司破产清算组承租的房屋及院落，并拆除增设物、恢复原状（土地登记使用者：徐州国信印染实业有限公司，坐落：南郊积水坝，地，地号-11-1-5）；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市长兴电机厂支付原告徐州国信印染实业有限公司破产清算组租金1800元(2018年8月-12月，已扣除被告交纳的押金1200元)；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市长兴电机厂按600元/月支付原告徐州国信印染实业有限公司破产清算组自2019年1月起至实际返还之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐州市长兴电机厂负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  朱军麟二〇二〇年九月十六日书记员  杨 琳