贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11072号原告：麻武英，女，1984年5月30日出生，汉族，住贵州省施秉县。委托诉讼代理人（特别授权）：姜志吉，贵州万木春律师事务所专职律师。被告：贵州凯地置业有限公司，住所地贵州省凯里市金山大道**凯里恒大城综合楼，统一社会信用代码9152260157330428XF。法定代表人：谢鑫生，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗珠玉，女，1991年10月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系该公司法务员。原告麻武英诉被告贵州凯地置业有限公司（以下简称：凯地置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麻武英及其委托诉讼代理人姜志吉，被告凯地置业公司的委托诉讼代理人罗珠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻武英向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年12月14日签订的编号为0000681的《凯里恒大城商品房认购书》；2、判决被告返还原告购房款人民币737028元及利息；3、判决被告双倍返还定金50000元；4、判决被告返还原告支付的逾期付款违约金2047元；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2017年12月14日，被告与原告签订了《凯里恒大城商品房认购书》，约定被告将其凯里恒大城楼盘10号商铺28号房出卖给原告。该房建筑面积54.07㎡，单价13631元/㎡，总价款737028元。认购书第一条约定原告向被告支付定金50000元，该定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；第二条约定房款分三期支付，支付第一期244811元后与原告签订《商品房买卖合同》，第二期支付221108元，第三期支付221109元。签订认购书当日原告支付了定金50000元和首期房款244811元，随后支付了余下两期房款并支付逾期付款违约金2047元。但被告并未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，经原告多次催促，被告于2020年1月8日出具《证明》，因预售许可证过期无法按约定签订合同，被告的行为已构成根本违约，原告于2020年6月10日向被告发出《解除认购合同通知书》，要求解除认购合同，但被告未作出回应。此外，原告购买的房屋存在质量问题和改变施工设计的问题及隐瞒涉案房屋抵押的问题，首先是房屋漏水经过被告维修后仍未解决，严重影响原告的正常使用；其次，根据被告提供的格式合同，房屋层高为5米，而实际层高为3.8米，严重影响房屋的使用功能。综上，被告的行为致使合同目的不能实现，请法院依法作出公正的判决。被告凯地置业公司辩称：被告将涉案房屋交付原告使用，原告已实际收房，并已出租。原告对于房屋的层高与合同约定的层有出入是明知的，且双方对于另行签订合同已经达成一致，并同意撤销原合同另行签订。房屋层高也并不原告所讲的3.8米，而是4米，原告所讲的应该是净内空。定金在交纳房款后已转入房款，故不适用定金罚则。涉案商铺并不存在在建工程抵押，否则双方不可能签订合同并网签。现因今年受疫情的影响，房价下跌，原告想以层高为由将房款退回，还要求我公司承担资金占用费，明显有失诚实信用原则和公平原则，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，同时我公司当庭通知原告签订《商品房买卖合同》并办理产权证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2017年12月14日，被告与原告签订了《凯里恒大城商品房认购书》，约定被告将其凯里恒大城楼盘10号商铺28号房出卖给原告。该房建筑面积54.07㎡，套单价13631元/㎡，总价款737028元。原告依照认购书履行支付购房款737028元及逾期付款违约金2047元的义务。2018年9月4日，原告根据被告提供的格式《商品房买卖合同》单方签字，该合同第二章第三条明确该商品房属框架结构，层高为5米，而被告的图纸层高为4米。2019年11月5日，因房屋漏水问题向恒大城物业服务中心申请维修，该问题已于同年11月26日维修处理完成。2020年1月7日原告接收房屋。原告于2020年6月10日以层高问题和漏水问题向被告发出《解除认购合同通知书》，要求解除认购合同。2020年7月16日在凯里市房地产事业发展管理局官网显示，涉案房屋所在的整体项目处于在中国农业银行凯里市支行在建工程抵押状态。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同不符合约定，应承担违约责任。1、关于《凯里恒大城商品房认购书》的法律性质问题。麻武英与贵州凯地置业有限公司签订的《凯里恒大城商品房认购书》,《凯里恒大城商品房认购书》中对意欲交易的商品房的地址、楼号、面积、价格、购房款及购房款支付方式均作出了明确约定,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中的《凯里恒大城商品房认购书》具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，被告辩称的50000元定金已转入购房款理由成立，原告主张返还双倍定金的请求本院不予支持;2、关于《商品房买卖合同》是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案事实,2018年9月4日的《商品房买卖合同》虽然仅有原告签字，但原告履行了全部义务，被告已经接受，故该合同依法成立，双方应当受该合同条款的约束。被告称对于层高问题与原告达成补充协议，该补充协议为《商品房买卖合同》附件十二部分，补充协议中并未记载有层高实际数据为4米，庭审中被告陈述，原告在附件的房屋平面图及位置图签有名字即视为认可，但被告提供的格式文本第30页标注的层高4米的字体细小，通常一般人很难发现注意，以此来推断买受人知晓并同意，有失公平。被告提供的格式合同第二章第三条描述层高为5米，而与实际层高相差1米之多，足以影响买受人作出购买的决定，并足以严重影响商铺的使用及利用价值。根据该合同第六章第十七条约定，商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更的，应当在变更之日起10内书面通知买受人，否则，买受人有权选择退房，买受人应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起三十日内退还房款，并按银行同期贷款利率付给利息。被告未能证明其在变更后书面通知过原告，且原告已于2020年6月10日以层高问题和漏水问题向被告发出《解除认购合同通知书》，要求解除认购合同。因此，原告请求解除《凯里恒大城商品房认购书》并要求返还购房款及利息的理由成立，本院予以支持。3、关于是否应返还原告支付逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《最高人民法院关于当前形式下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定“合同解除后，当事人主张违约条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条处理。以此得出违约金条款属于合同中结算和清理条款，不因合同解除而失效。本案中，原、被告签订的《凯里恒大城商品房订购书》是双方真实意思表示，该《凯里恒大城商品房订购书》约定的条款合法有效，双方应诚信履行。原告未按协议约定的时间付款，应当承担违约责任，不能以合同解除而免除自已的违约责任，故原告要求退还违约金的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告麻武英与被告贵州凯地置业有限公司于2017年12月14日签订的编号为0000681的《凯里恒大城商品房认购书》。二、被告贵州凯地置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告麻武英购房款737028元及资金占用利息（以294811元为基数按照年利率6%自2017年12月14日起计算至2019年8月19日止；以221108元为基数按照年利率6%自2018年7月4日起计算至2019年8月19日止；以221109元为基数按照年利率6%自2019年4月27日起计算至2019年8月19日止；以737028元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率年4.25%自2019年8月20日起计算至2020年7月19日止；以737028元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率年3.85%自2020年7月20日起计算至付清之日止）。三、驳回原告麻武英的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计6177元，由原告麻武英负担376元，被告贵州凯地置业有限公司负担5801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  林勇军二〇二〇年九月十四日书记员  文艺薇