广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民初27号 原告（执行案外人）：广西永凯春晖酒店有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道****。统一社会信用代码：91450100093389456J。 法定代表人：雷靖，总经理。 委托诉讼代理人：吕良英，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯艳花，女，1975年2月2日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市，系公司员工。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市天桃路**一社会信用代码：91450000715182514C。 负责人：黄福加，公司副总经理。 委托诉讼代理人：韦联胜，广西冠鸿律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广西永凯六景纸业集团有限责任公司（原广西永凯糖纸集团有限责任公司），住所，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区云景路**春晖花园****社会信用代码：9145000077599109X7。 法定代表人：赖可宾，公司董事长。 第三人（被执行人）：广西南宁春晖房地产开发有限责任公司，住所地，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道**永凯大厦****会信用代码：9145010075979968NX。 法定代表人：赖可宾，公司总经理。 委托诉讼代理人：顾守艳，女，1990年1月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市，系公司员工。 第三人（被执行人）：赖可宾，男，1966年10月7日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人（被执行人）：赖可新，男，1973年11月20日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 第三人（被执行人）：赖可武，男，1963年7月18日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 原告广西永凯春晖酒店有限责任公司（以下简称：永凯春晖酒店）与被告中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称：长城广西分公司）、第三人广西永凯六景纸业集团有限责任公司（以下简称：永凯六景纸业公司）、广西南宁春晖房地产开发有限责任公司（以下简称：南宁春晖房开公司）、赖可宾、赖可新、赖可武执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永凯春晖酒店的委托诉讼代理人吕良英、被告长城广西分公司的委托诉讼代理人韦联胜、第三人南宁春晖房开公司的委托诉讼代理人顾守艳到庭参加诉讼。第三人永凯六景纸业公司、赖可宾、赖可新、赖可武经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永凯春晖酒店向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2019)桂14执恢3号之一《通知书》和（2020)桂14执异2号执行裁定。2.判令其对案涉房产享有租赁权，在租赁期限届满前无须搬离案涉房产。事实和理由：涉案被查封的房产在设定抵押前已经由其租赁使用，长城广西分公司也明知这一事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，即使涉案房产已被拍卖，其仍对案涉房产享有租赁权，无须搬离。法院裁定驳回其执行异议申请是错误的。 永凯春晖酒店向本院提交以下几组证据：1.房屋租赁合同、补充协议，拟证实涉案房产在被抵押前其已达成租赁合意。2.房地产抵押评估报告，拟证实涉案120套房在被抵押给农行崇左分行前，已被其实际占有使用。3.消防合格证，拟证实涉案房产在被抵押前就被其租用。4.关于2011年中秋节促销活动通知、月饼优惠劵，拟证实其在筹备阶段就已经使用涉案房产对外经营。5.租金支付凭证、水电费、物业费缴付凭证，拟证实其已实际使用涉案房产。6.（2020）桂14执异2号《执行裁定书》，拟证实其已向本院提出执行异议被驳回。 长城广西分公司答辩称，南宁春晖房开公司在崇左市中级人民法院第一次网拍时就承认其与永凯春晖酒店于2010年8月1日的租赁合同是倒签，2010年10月至2013年没有交费租金、物业费、水电费的记录，永凯春晖酒店所提交的相关费用都是2014年7月份被抵押后的凭证，足以证实永凯春晖酒店是先被抵押后才出租。永凯春晖酒店在成立后对之前的行为进行追认，足以证明双方串通损害我方利益。涉案房产在2013年就被抵押，永凯春晖酒店的追认是在被抵押之后，追认无效。通过工商登记资料显示，南宁春晖房开公司、永凯春晖酒店、永凯集团、永凯六景纸业之前都是由赖可宾实际控制的关联公司，南宁春晖房开公司因未履行到期债务，被法院执行，关联公司才陆续变更股东，试图脱离南宁春晖房开公司，逃避债务。综上，永凯春晖酒店的诉讼请求没有事实依据，应当驳回永凯春晖酒店的诉讼请求。 长城广西分公司没有证据向本院提交。 南宁春晖房开公司述称，涉案房产确实是在被抵押前就已经租给永凯春晖酒店使用，我们也已经告知了抵押权人农行崇左分行，涉案房产属于先租后抵，永凯春晖酒店的诉讼请求应该得到支持。 南宁春晖房开公司庭后向本院提交了以下转账凭证：1.南宁春晖房开公司于2013年10月28日转给广西致远房地产评估有限责任公司评估费15万元。2.永凯糖纸集团公司于2012年12月3日转给广西华正房地产土地评估咨询有限公司评估费10万元。3.永凯糖纸集团公司于2014年1月22日转给广西华正房地产土地评估咨询有限公司36092元评估咨询费。4.永凯糖纸集团有限公司于2013年9月11日转给广西国泰房地产评估有限公司南宁分公司评估费142842元。拟证实他们在向金融机构申请贷款时依法进行了评估，涉案房产在被抵押给农行崇左分行之前就已经租给永凯春晖酒店使用。 永凯六景纸业公司、赖可宾、赖可新、赖可武经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城广西分公司对永凯春晖酒店提交的第6组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对证据组1。长城广西分公司认为永凯春晖酒店2014年3月份才注册成立，该组证据的所有协议均是在永凯春晖酒店成立前签订，属于倒签，不予认可。经查，永凯春晖酒店于2014年3月10日注册成立，庭审时其自认2012年9月25日的《房屋租赁合同》为倒签，本院无法确认该组证据的真实性，长城广西分公司的质证意见，本院予以采纳。对于证据组2、3、4、5。长城广西分公司认为，永凯春晖酒店所提交的上述证据均不能证实涉案房产在评估、抵押前南宁春晖房开公司已经出租给永凯春晖酒店实际使用，在永凯春晖酒店提交的证据第54页《房地产抵押清单》证明，2013年10月29日南宁春晖房开公司将涉案房产抵押给农行崇左分行时“抵押、出租情况”栏是空白的，足以证实涉案房产当时并没有抵押和出租。永凯春晖酒店于2014年3月份才成立，即便存在装修准备作酒店，也不排除是南宁春晖房开公司自用经营。所以永凯春晖酒店所提交的上述证据，均不能证实其所要证明的事实。南宁春晖房开公司对永凯春晖酒店提交的证据均无异议。本院认为，永凯春晖酒店提交的《房地产抵押估价报告》均是本案原告永凯春晖酒店成立之前，南宁春晖房开公司、永凯糖纸集团向评估机构申请对案涉房产进行评估，虽然2012年12月3日广华正房（估）字第D1212031001号《房地产抵押估价报告》上标注涉案的房产其中80套为“永凯春晖酒店”使用，但本案的原告“永凯春晖酒店”于2014年3月10日才注册成立，不能证实《房地产抵押估价报告》里备注的“永凯春晖酒店”就是本案的原告。同理，永凯春晖酒店提交的租金缴纳凭证和水电费支付凭证，均是在2014年3月10日永凯春晖酒店成立之后发生的，不能证明其所主张的事实，本院不予采纳。 对于南宁春晖房开公司提交的证据，长城广西分公司认为，评估费用支付凭证不能证明永凯春晖酒店所主张的涉案房产在被抵押前就已经被其租用。本院认为，评估费用支出凭证，结合评估报告，只能证明确实存在评估事实，并不能证明涉案房产被抵押给农行崇左分行前就已经存在租给永凯春晖酒店使用这个事实，本院对南宁春晖房开公司提交的证据不采纳作为本案定案证据。 根据以上对证据的分析评判，结合庭审情况，本院认定以下法律事实：2013年10月29日、2013年11月10日，中国农业银行股份有限公司崇左分行（以下简称：农行崇左分行）与永凯集团公司签订编号为45010120130003109、45010120130003241的《流动资金借款合同》，约定永凯集团公司向农行崇左分行借款8500万元、5000万元用作生产周转金；南宁春晖房开公司与农行崇左分行于2013年10月29日、2013年11月10日签订编号为45100220130053017、45100220130055098的《抵押合同》，约定南宁春晖房开公司以产权属其所有的位于南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区16-21层（建筑面积为4527.52平方米）、南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区（建筑面积为3428.68平方米）的房产为所涉《流动资金借款合同》设定抵押，并于2013年10月30日、2013年11月11日，分别在南宁市房屋产权交易部门办理了抵押登记手续；赖可宾与农行崇左分行签订《保证合同》，为所涉的《流动资金借款合同》提供连带责任保证；赖可新、赖可宾、赖可武也与农行崇左分行分别签订编号为45100220130055099、45100220130055100、45100220130055101的《抵押合同》，以其坐落于广西宾阳县宾州镇广场路小区东环中北段东排5、6、7号的房产为所涉《流动资金借款合同》设定抵押。 因永凯集团公司、南宁春晖房开公司及赖可宾、赖可新、赖可武在借款到期后未予偿还，农行崇左分行于2015年12月31日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2016年1月4日作出（2015）崇民保字第14号民事裁定书，裁定查封南宁春晖房开公司所有的位于南宁市青秀区民族大道137号春晖花园A区的120套住宅及45个车位、商铺、商场和库房等。2016年2月2日，农行崇左分行向本院起诉。在案件审理过程中，农行崇左分行将债权转让中国信达资产管理股份有限公司广西分公司。本院于2016年11月30日作出（2016）桂14民初3、4号民事判决书，判令：一、永凯集团公司于本判决生效后十日内偿还信达广西分公司贷款本金5200万元、5000万元及利息；二、南宁春晖房开公司以其抵押的坐落于南宁市青秀区的房产（担保本金数额为4120万元）对判决确定的债务承担抵押担保责任；赖可新、赖可宾、赖可武以其抵押的坐落于广西宾阳县产（担保本金数额分别为310万元、274万元、296万元）对判决确定的5000万元债务承担抵押担保责任；永凯集团公司不履行债务时，信达广西公司有权以该财产拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、赖可宾对其所保证担保的贷款本金8500万元、5000万元及相应利息承担连带偿还责任。 因永凯集团公司等五人不履行生效法律文书确定的义务，信达广西分公司向本院申请强制执行。 2018年5月2日，本院作出（2017）桂14执12号之七执行裁定，变更长城广西分公司为本案申请执行人。 2019年5月16日，本院作出（2019）桂14执恢3号之一《通知书》，要求永凯春晖酒店迁出腾空租赁使用的坐落于南宁市青秀区住宅房产即涉案房产。永凯春晖酒店于2019年7月29日向本院提出执行异议，请求本院撤回（2019）桂14执恢3号之一《通知书》，并中止要求其迁出腾空案涉房产的执行程序。本院于2019年8月22日作出（2019）桂14执异19号执行裁定，驳回永凯春晖酒店的执行异议，永凯春晖酒店不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议，广西壮族自治区高级人民法院于2019年12月6日作出（2019）桂执复97号执行裁定，撤销本院（2019）桂14执异19号执行裁定，发回本院重新审查。本院重新审查后，于2020年4月13日作出（2020）桂14执异2号执行裁定，裁定驳回永凯春晖酒店的异议。永凯春晖酒店不服，于2020年5月22日向本院提起本案执行异议之诉。 另查明，永凯春晖酒店于2014年3月10日注册成立，法定代表人雷靖。2014年4月8日前，广西南宁永凯实业集团有限责任公司、南宁永凯大酒店有限公司系永凯春晖酒店的投资人，2014年4月8日至2015年11月2日，投资人变更为南宁春晖房开公司。 本院认为，本案争议的焦点是：1.永凯春晖酒店与南宁春晖房开公司是否存在真实租赁关系，如存在租赁关系，是在涉案房产被抵押给农行崇左分行前还是抵押后。2.永凯春晖酒店是否应搬离被执行的涉案房产。关于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁关系的成立不能仅凭租赁合同为前提条件，更能体现租赁关系存在的是是否存在支付租金和相关费用，是否真实履行了租赁合同。本案永凯春晖酒店于2014年3月10日成立，其提供的证据《房屋租赁合同》《补充协议》均是在2014年3月10日前签订，而且永凯春晖酒店在执行异议听证庭上和本案庭审时自认其与南宁春晖房开公司于2012年9月25日签订的《房屋租赁合同》是倒签，故可以认定2012年9月25日之前的《房屋租赁合同》《补充协议》均不是永凯春晖酒店的法人行为。2010年8月1日《房屋租赁合同》记载，南宁春晖房开公司将涉案房产出租给永凯春晖酒店，租期3年。租赁期限没到，双方又签订了《补充协议》，落款为“2011年10月30日”，将租赁期变更为30年，将租赁面积由40871.38㎡变更为46640.47㎡。后又签订《房屋租赁合同》，落款为“2012年9月25日”，记载南宁春晖房开公司将涉案房产租给永凯春晖酒店，租期20年，租赁面积40871.38㎡，并盖有永凯春晖酒店公章，该合同是重新签订而不是变更。虽然法律并不禁止当事人可以对合同进行补充完善，但南宁春晖房开公司与永凯春晖酒店存在特殊关系，短期内出现同一标的物两份不同的租赁合同、一份补充协议，且同一租赁物面积不同，其真实性无法确认。永凯春晖酒店提交的租金支付凭证、水电费支付凭证均是2014年9月12日后的，而2014年4月8日至2015年11月2日，南宁春晖房开公司是永凯春晖酒店的投资人，本公司向自营的酒店收取租金显然违背常理。综上，永凯春晖酒店所提交的证据不能证明其与南宁春晖房开公司存在真实的租赁关系，也不足以证明本案原告永凯春晖酒店在农行崇左分行与南宁春晖房开公司签订《抵押合同》前，实际占有使用涉案房产的事实。关于争议焦点2。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本法条规定，财产设立抵押权后才出租的，不能对抗已经登记的抵押权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，永凯春晖酒店对其举证不能承担不利后果。本院为执行涉案房产，限令永凯春晖酒店搬离被执行的房产有法律依据。故永凯春晖酒店要求撤销本院（2019)桂14执恢3号之一《通知书》和（2020)桂14执异2号执行裁定，并判令其对案涉房产享有租赁权，在租赁期限届满前无需搬离案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回广西永凯春晖酒店有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由广西永凯春晖酒店有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长  黄智忠 审 判 员  杨凤莲 人民陪审员  蓝文波 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  梁琼文 书 记 员  郑 磊 附相关法律条文： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。