河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4016号原告（反诉被告）：张松涛，男，1977年7月15日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：张其程，河南天坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南众新合实业有限公司，住所地新郑市人民中路丹尼斯庆都生活广场**。法定代表人：韩志华，总经理。委托诉讼代理人：胡国军，河南允达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰超，河南允达律师事务所律师。原告（反诉被告）张松涛与被告（反诉原告）河南众新合实业有限公司（以下简称众新合公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张松涛的委托诉讼代理人张其程，被告（反诉原告）众新合公司的委托诉讼代理人胡国军、张冰超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张松涛向本院提出诉讼请求（变更后）：判令众新合公司支付张松涛营业款46074.84元，退还保证金10000元，返还张松涛停业期间租金16590元，并支付张松涛货柜折价款15000元，以上共计87664.84元。事实和理由：张松涛租赁使用众新合公司经营管理的丹尼斯庆都生活广场一楼和三楼各一处柜位经营服装生意，租赁期限均至2020年3月15日止。其中一楼柜位每月租金3990元，三楼柜位每月租金12600元，张松涛交纳保证金5000元，并支付商场促销管理费、节庆费等。张松涛的营业款由众新合公司统一收取，当月收款下月结算，众新合公司扣减其应得费用后支付张松涛。租赁期届满后张松涛不再续租，众新合公司尚有46074.84元营业款未予支付，且5000元保证金未予退还。因受新冠肺炎疫情影响，自2020年1月27日至张松涛租赁期限届满，众新合公司管理的商场一直处于停业或半停业状态，张松涛交纳了租金但未实际营业，给张松涛造成了经济损失，根据国家关于新冠肺炎疫情的相关文件规定，众新合公司应承担疫情期间的部分租金。众新合公司拒不支付营业款、拒不退还保证金的行为已经严重侵害了张松涛的合法权益，故提起诉讼。庭审时张松涛称，认可龙达飞柜位未付营业额37061.76元，龙达飞柜位向众新合公司交了5000元保证金，但由于租赁时间较长，相关票据已丢失；合同有效期到2020年3月15日，有效期届满后合同已经终止，合同约定的条款已不再适用于3月15日以后的租赁关系；张松涛知道众新合公司将其货柜拆除并放置到仓库的情况，众新合公司拆除后的货柜未予返还，应支付货柜折价款。另外，与本案类似的其他案件商户也未续签合同，也是按照一个月免租处理的。众新合公司辩称，一、根据张松涛所举证的结算单计算，张松涛应收营业款为44584.84元，并非其所起诉的46074.84元。二、张松涛与众新合公司签订的租赁合同期限在2020年3月15日已经到期，双方未续签合同，合同自行终止，张松涛应当返还使用场地，并清除其所有物品及附属装修部分，达到适租状态交与众新合公司，每逾期一天，应按日支付1000元违约金，众新合公司有权从其保证金中扣除，未按要求交还场地的，视同其放弃柜内所有物品，众新合公司有权采取必要措施收回场地，并处置柜内物品，张松涛承担由此造成的全部损失；众新合公司有权不予返还已交纳尚未使用的服务费和保证金，张松涛另向众新合公司支付5000元以上违约金。三、众新合公司也是承租他人场地，全额支付租金，也遭受了巨大的经济损失，2月21日恢复营业，张松涛已经开始实际经营，其不能将营业损失的风险转嫁给众新合公司，且合同到期后，张松涛仍继续经营，4月16日擅自下架三楼龙达飞柜位所有货物，6月4日下架一楼巨圣柜位所有货物及撤回货柜，巨圣货柜至今未撤回。因此，张松涛的龙达飞货柜尚欠3月16日至6月4日租金及服务费，巨圣货柜尚欠3月16日至今的租金及服务费。所以，张松涛主张返还租金没有依据。四、张松涛主张减免疫情期间的租金及货柜折价款没有任何依据，其所述货柜至今还在众新合公司仓库存放，6月4日拆除货柜时当事人在场并报警，将货柜放置于仓库张松涛也知情，公司也多次要求张松涛将其货柜拉走，但其只在7月12日拉走一个货柜。综上，扣除其应承担的电费、拆除清运费、违约金、租金、服务费等费用后，张松涛尚欠众新合公司18334.96元。另外，众新合公司并未承诺给张松涛一个月免租期，只是针对实际续租并签订合同的才给一个月免租期，张松涛并非该类商户，也并非指导意见中的中小型企业，相反众新合公司才是符合指导意见中的企业，更是全额向场地所有权人支付了全额租金，其本身也遭受了巨大的经济损失，张松涛不符合相应的减免条件。众新合公司向本院提出反诉请求：判令张松涛向众新合公司支付租赁物占有使用费49406元（龙达飞柜位计算至2020年6月4日，巨圣柜位暂计算至2020年7月17日，之后计算至实际交付租赁物时）、电费1027元、货柜拆除及清运费3600元、违约金10000元。事实和理由：2019年3月19日、3月22日，张松涛与众新合公司分别签订两份《柜位设施使用服务合同》，租赁众新合公司位于新郑市××与××交叉口“丹尼斯××生活广场”××编号××Ｘ-1009的柜位，面积30㎡，用于经营巨圣女鞋，以及三层编号为N-3015的柜位，面积120㎡，用于经营龙达飞男装，期限均为2019年4月1日至2020年3月15日，其中一楼巨圣柜位使用服务费为133元/月/㎡（其中租金为113元/月/㎡），三楼龙达飞柜位使用费105元/月/㎡（其中租金为85元/月/㎡），并同意按照销售额的1%向众新合公司交纳促销费。2020年3月15日合同到期后，张松涛继续经营，但未按约定支付租金及服务费，4月16日张松涛擅自下架三楼龙达飞柜位所有货物，6月4日下架一楼巨圣柜位所有货物及撤回货柜，一楼巨圣货柜至今未撤回，根据合同约定，张松涛应当支付租赁物占有使用费并承担违约责任。张松涛辩称，双方的租赁合同于2020年3月15日到期，3月16日至4月16日之间的租金众新合公司承诺予以免除，龙达飞柜位已于3月16日撤柜，即使众新合公司称其于4月16日撤柜，他也不应支付租赁物占用使用费及违约金，因为租赁期限届满后，众新合公司承诺给予一个月免租期，他可免费使用到4月15日；巨圣柜位于6月4日撤柜，且涉案的商柜已经出租，他同意按照每月3990元的标准支付4月16日至6月4日之间的租金6517元，但他不存在违约行为，不应支付违约金，两个柜位只有两个员工；众新合公司的视频显示只是拆除货架，并不影响该公司再次出租使用，众新合公司主张拆除和清运费用在其能提供相应证据的情况下他可以适当承担，违约金和电费没有任何依据，不予承担。本院经审理认定事实如下：2019年3月19日，张松涛（乙方）与众新合公司（甲方）签订《柜位设施使用服务合同》，约定乙方使用甲方位于新郑市××与××交叉口“丹尼斯××生活广场”××编号××Ｘ-1009号柜位，面积30㎡，用于经营巨圣女鞋；期限自2019年4月1日至2020年3月15日；使用服务费133元/月/㎡（其中场地租金113元/月/㎡，服务费20元/月/㎡），使用服务费金额总计45885元；乙方同意向甲方交纳合同期内节庆费共计2400元；合同签订之日，乙方一次性交纳保证金5000元，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。凡不按时足额支付保证金的或保证金扣除后未按要求及时续交补足的，甲方有权解除合同，并不退还乙方已交任何款项。合同期满乙方将所使用的柜位以良好、适租状态返还甲方，且三个月内乙方经营业务无消费者退款、无投诉、无违法行为、未给商业广场造成损失的，并已经处理好储值卡、会员卡及前期承诺的服务，乙方持保证金收据及本人合法有效证件向甲方办理退款手续，甲方无息全额返还；甲方对乙方实行集中收款，统一结算，乙方销售款按月结算，双方于每月10日前就上个月乙方销售款对账完毕，20日前甲方将乙方上月销售款结清完毕，遇有重大节假日，则日期向后顺延；合同期满，双方未续签合同的，或者由于一方的违约行为造成合同提前解除的，合同自行终止。乙方如需在合同期满后继续使用甲方场地，应在合同期限届满60日前以书面形式向甲方提出申请，等待甲方批复；合同期满未再续约的，乙方同意按甲方要求清除乙方所有物品，并将经营场所及附属装修部分和甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，每逾期一天乙方按日向甲方支付1000元违约金，甲方有权从乙方的保证金中扣除。乙方未按甲方要求交还场地的，视同乙方放弃柜位内所有物品，甲方有权采取必要措施予以收回场地，并处置柜位内物品，乙方愿意承担由此造成的全部损失。张松涛已向众新合公司支付保证金5000元、节庆费2300元、人员管理费1840元及2019年4月2日至9月15日柜位租金21812元。2019年3月22日，张松涛（乙方）与众新合公司（甲方）签订《柜位设施使用服务合同》，约定乙方使用甲方位于新郑市××与××交叉口“丹尼斯?庆都生活广场”三层编号为N-3015号柜位，面积120㎡，用于经营龙达飞男装；期限自2019年4月1日至2020年3月15日；使用服务费105元/月/㎡（其中场地租金85元/月/㎡，服务费20元/月/㎡），乙方同意向甲方交纳合同期内节庆费共计3600元。该合同其他内容与上述《柜位设施使用服务合同》内容基本一致。××疫情影响，丹尼斯庆都生活广场于2020年1月27日（农历正月初三）暂停营业，2020年2月21日起恢复营业，营业时间为10时30分至17时30分。另查明，1.张松涛与众新合公司均认可，截至2020年3月15日的租金已支付完毕；认可巨圣柜位尚有8636.28元、龙达飞柜位尚有37061.76元营业款未付，以上共计45698.04元。2.众新合公司提交收条、费用报销单、物品出门单，用于证明其为拆除龙达飞柜位设备并清运共计花费3600元；提交商场一层商户2020年3月1日至6月1日电费清单，用于证明巨圣柜位用电量，商户确认处有李雪艳、黄丽等人签名；提交龙达飞柜位电费清单，用于证明龙达飞柜位用电量，商户确认处无人签名。3.2020年6月4日，众新合公司将龙达飞货柜拆除存放于库房；众新合公司称其曾多次要求张松涛将该货柜拉走。4.众新合公司称，正常情况下丹尼斯庆都生活广场冬季营业时间为上午九时至晚上九时，自2月21日恢复营业，第一个星期营业至晚上五点半，第二个星期营业至晚上六点半，第三个星期营业至晚上七点半，第四个星期后即3月21日已恢复正常。张松涛称具体何时恢复至正常营业时间他已不记得。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。众新合公司将涉案柜位租赁给张松涛用于经营巨圣女鞋、龙达飞男装，有当事人的陈述、《柜位设施使用服务合同》等相关证据证明，当事人的意思表示真实，张松涛与众新合公司之间的租赁合同关系依法成立、合法有效，双方均应依约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方约定的租赁期限已经届满，张松涛继续占有使用涉案柜位，众新合公司对此并未提出异议，应视为双方转为不定期租赁关系，现双方均认可张松涛租赁的柜位已不再经营，并已将相关产品撤柜，应视为双方的租赁合同关系已经解除，众新合公司理应退还张松涛巨圣柜位保证金5000元，并支付营业款45698.04元；张松涛也应按照合同约定清除所有物品，并将经营场地及附属装修部分和众新合公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还众新合公司。关于张松涛主张龙达飞柜位交纳的保证金5000元，其并未提交证据加以证明，加之众新合公司不予认可，故张松涛该项请求，证据不力，本院不予支持。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。张松涛称龙达飞柜位于2020年3月17日撤柜，众新合公司则称2020年4月15日撤柜，均未提交证据予以证明，加之对方不予认可，本院对此均不予采信。根据合同约定，张松涛未按要求交还场地，视同放弃柜位内所有物品，众新合公司有权采取必要措施予以收回场地以避免损失扩大，众新合公司主张龙达飞柜位于4月15日撤柜，但于6月4日才将龙达飞柜位拆除，根据公平、诚实信用原则，酌情由张松涛按合同约定租金（不包含服务费）标准的70%支付3月16日至6月4日期间的占有使用费。关于张松涛主张的货柜折价15000元，鉴于双方已明确约定张松涛未按众新合公司要求交还场地的，视同其放弃柜位内所有物品，现双方均认可龙达飞货柜在众新合公司保存，众新合公司同意并表示曾要求张松涛将货柜拉走，故张松涛该项请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。张松涛、众新合公司均认可巨圣柜位于2020年6月4日撤柜，本院认定双方就巨圣柜位的租赁合同关系于该日终止，张松涛理应支付在此期间的租金。但6月4日撤柜后，张松涛并未按合同约定将柜位的物品进行清除，众新合公司也未及时采取必要措施收回场地以避免损失扩大，同理，本院酌情张松涛按合同约定的租金（不包含服务费）标准的70%向众新合公司支付该柜位占有使用费至货柜拆除之日止。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，张松涛主张众新合公司承诺免租一个月，但提交的证据不足以证明其该事实主张，本院对此不予采信。众新合公司称实际续租并签订合同的才给一个月免租期，张松涛并不是该类商户，不应享受一个月免租期，但鉴于在合同履行过程中，因××疫情影响和政府及有关部门采取疫情防控措施导致自2020年1月27日至2月21日期间张松涛未能实际经营、使用涉案柜位，众新合公司亦自认在2月21日恢复营业至3月21日期间相应的营业时间有所缩减，考虑到疫情防控导致张松涛经营无法进行、客流稀少、营业收入大幅下降等情形，根据公平原则，本院酌定众新合公司给予张松涛减免20天的租金（占有使用费）。据此，张松涛应向众新合公司支付龙达飞柜位自2020年4月5日至6月4日占有使用费14280元（85×70%×120×2），支付巨圣柜位2020年4月5日至6月4日租金7980元（133×30×2），并按每月2373元（113×70%×30）的标准支付2020年6月5日至拆除货柜之日止的占有使用费。关于众新合公司主张的货柜拆除及清运费3600元，张松涛虽然不予认可，但鉴于众新合公司拆除龙达飞货柜势必产生一定费用，而合同约定的货架拆除义务在于张松涛，本院酌定张松涛应向众新合公司支付货柜拆除及清运费1500元。众新合公司要求张松涛向其支付电费1027元，但其提交的证据不足以证明其该事实主张，加之张松涛不予认可，故众新合公司该项请求，证据不力，本院不予支持。众新合公司以张松涛违约为由要求其支付违约金10000元，鉴于双方在合同履行过程中均存在一定过错，故对众新合公司该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十一条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告河南众新合实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张松涛营业款45698.04元、退还保证金5000元；二、驳回原告张松涛的其他诉讼请求；三、反诉被告张松涛于本判决生效后十日内支付反诉原告河南众新合实业有限公司位于丹尼斯?庆都生活广场三层编号为N-3015号（龙达飞）柜位占用使用费14280元；四、反诉被告张松涛于本判决生效后十日内支付反诉原告河南众新合实业有限公司位于丹尼斯?庆都生活广场一层编号为X-1009号（巨圣）柜位租金7980元，并按每月2373元的标准支付自2020年6月5日计至拆除货柜之日止的占用使用费；五、反诉被告张松涛于本判决生效后十日内支付反诉原告河南众新合实业有限公司货柜拆除及清运费1500元；六、驳回反诉原告河南众新合实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1992元，减半收取计996元，由原告张松涛负担420元，被告河南众新合实业有限公司负担576元；反诉案件受理费701元，由反诉原告河南众新合实业有限公司负担571元，反诉被告张松涛负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  陈卫东二〇二〇年九月二十四日代理书记员  刘熙玺