湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1538号原告：李岳，男，1986年10月30日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：陶飞（李岳之妻），女，1990年5月7日出生，汉族，居民身份证住址湖北省襄樊市襄阳区，委托诉讼代理人：杨念，湖北超视距律师事务所律师。被告：王**，男，1992年7月23日出生，汉族，居民身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：徐鹏，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告李岳诉被告王**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员滕玉军担任审判长与人民陪审员王革梅、人民陪审员郑文兢组成合议庭于2020年8月5日公开开庭进行审理。原告李岳及其委托诉讼代理人陶飞、杨念，被告王**委托诉讼代理人徐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李岳向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任并赔偿原告财物损失92269元；2、判令被告对原告受损房屋承担修理、更换、重作的违约责任；3、判令被告承担原告受损房屋6个月的房屋装修、空置期损失19200元（月租金3200元×6）；4、判令被告赔偿金额合计111469元；5、本案诉讼费用、鉴定费用等由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同册》，原告将位于武汉市武昌区友谊大道17号友谊国际广场1栋11层8室房屋出租于被告。2019年10月23日2时28分，原告上述租赁房屋出现火灾，原告室内装修、家电、家具遭遇焚毁或熏烤。原告受损严重。时至此时，原告方知被告将该房屋未经许可转租，并且被告未办理行政审批手续改变房屋用途及未经原告许可，将该房屋挂至网上，供网络不特定用户下单住宿，并用作商业民宿使用。为解决原告因火灾致使房屋、财务严重受损事宜，在调解无果后，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告李岳变更其诉讼请求为：1、解除原被告双方租赁合同；2、判令被告承担违约责任3200元，并赔偿原告财物损失92269元；3、判令被告对原告受损房屋承担修理、更换、重作的违约责任；4、判令被告承担原告受损房屋12个月的房屋装修、空置期损失38400元（月租金3200元×12）；5、判令被告赔偿金额合计133869元（此非单独请求，为上述事项合计金额）；6、本案诉讼费用等由被告承担。被告王**辩称，1、涉案房屋失火，被告没有过错，被告的租赁行为与原告的财产损失之间没有因果关系，被告不应该承担涉案房屋失火后的修缮及赔偿责任。根据武昌区消防救援大队出具的昌消火认间字【2019】第1023号《火灾事故简易调查认定书》，起火部位及起火点是客厅空调处，起火原因排除放火，雷击，自燃，燃气，遗留火种等引发火灾的可能，不能排除电气故障引发的火灾的可能，此外发生火灾时屋内没人，因此可以排除涉案房屋是由于被告过错导致发生了火灾，原告的损失不应该由被告承担。2、被告虽存在转租行为，但是原告对此知情，被告按照双方约定每季度支付租金，并未给原告造成任何损失，不构成违约。根据原告提交的证据材料，可以说明原告实际早已知道被告在同程旅游、大众点评及木鸟网进行房屋转租。另依据原被告签订的《房屋租赁合同》，合同期限是2018年3月25日至2019年3月24日，租赁合同到期后，原告也未提出解除合同，被告也依然按季度支付租金，原被告双方都如约履行了合同义务，被告的转租行为，原告应该知情且默许，不然原告可以随时解除合同，并要求被告承担违约责任，现由于房屋发生火灾，确实造成了原告的财产损失，但原告不能回头追究被告存在转租行为，而应该查清火灾原因，合理追责。3、涉案房屋失火导致被告的自有物品损失，原告应该予以赔偿，涉案房屋无法继续居住，被告有权解除租赁合同，也同意原告解除租赁合同的诉讼请求。原告应该退还被告剩余租金及押金。根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条第1、2项约定，物业正常使用时发生的水电、燃气、有限电视等设备设施故障维修由甲方负责，物业正常使用时发生因建筑质量引起的故障维修义务由甲方负责，此次涉案房屋失火是由于原告对自有物业内家用电器未进到管理、修缮义务，或由于购买不合格的家用电器导致发生了本次火灾，被告同样也是受害者，此次火灾造成被告屋内的个人物品被烧坏或被烟熏，无法继续使用，个人物品损失原告应该赔偿，被告2019年9月19日按季度支付了3个月租金，还可以住两个月，但房屋已无法继续居住，剩余两月的租金及租房押金应该返还。经审理查明：2018年3月20日，李岳（出租方即合同甲方）和王**（承租方即合同乙方）签订《房屋租赁合同》约定：第一条、房屋的基本情况：房屋位于武汉市武昌区友谊大道17号友国际广场1栋11层8室；房屋所有权人李岳；权属登记建筑面积36.12平方米；登记用途为商住（乙方应按登记用途使用该物业）。第二条、用途、租期、租金、租赁押金约定：租赁用途居家，如租赁用途为居住的，居住人数为2人，最多不超过3人；租赁期从2018年3月25日起至2019年3月24日止，共计1年；租金每月3200元整，租金按季支付，第一次租金支付时间为2018年3月20日，以后各期租金支付时间为到期时提前7日支付，支付方式为现金，甲方收到租金后应出具收据或发票；签定合同当日，乙方应向甲方支付租赁押金3200元，合同正常履行期满后，在甲乙双方结清应付租金、管理费等乙方应付费用后，余款甲方应不计利息退还乙方。第四条、物业维修义务、转租权约定：物业正常使用时发生的水电、燃气、有线电视等设备设施故障维修由甲方负责，费用由甲方承担；物业正常使用时发生因建筑质量引起的故障维修义务由甲方负责，费用由甲方承担，如因乙方过错导致的，由承租人承担，如约定由甲方承担维修义务的，甲方应在接到乙方通知后5日内负责修缮好，否则影响乙方正常使用的，乙方有权拒付被影响使用相应期限的租金；租赁期间，乙方无权利分租或转租（租赁期限不得超过本合同约定期限）。第五条、双方义务：租赁期间，乙方应按约定用途使用该物业，如因乙方过错造成甲方家私家电、物品损坏，应当负责修缮或承担损失赔偿责任，乙方不得违法使用物业，不得在物业内进行违法活动，否则甲方有权解除合同，并有权按合同第六条约定追究乙方违约责任；如甲方解除合同的，乙方在甲方通知解除合同后5日内搬离，否则甲方有权收回物业，物业内乙方的物品视为丢弃物，甲方有权自行处置。第六条、违约责任：乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用。合同签订后，李岳依据合同约定交付租赁房屋给王**使用。2019年3月24日《房屋租赁合同》到期后，王**仍然占用涉案租赁房屋并向李岳缴纳租金。庭审中，李岳和王**一致认可双方自2019年3月25日就涉案租赁房屋构成不定期租赁关系。2019年10月23日，涉案租赁房屋发生火灾。2019年10月24日，武汉市公安局武昌区分局消防大队出具《武昌区消防救援大队火灾事故简易调查认定书》载明：起火单位友谊国际D+公馆1栋1108室，起火地址武昌区友谊大道15号，起火时间2019年10月23日2时25分，起火部位及起火点客厅空调处，起火原因排除放火、雷击、自燃、燃气、遗留火种等引发火灾的可能，不能排除电气故障引发的火灾的可能。庭审中，李岳陈述收到《武昌区消防救援大队火灾事故简易调查认定书》后，经和王**协商由王**承担赔偿责任。王**对李岳陈述不予认可，辩称经双方协商由李岳向空调品牌商格力主张赔偿责任。2019年10月31日，李岳和王**就涉案租赁房屋因火灾所受损失进行协商；陶飞通过微信向王**发送对涉案租赁房屋进行装修及购置家电、家具的发票、收据；王**向陶飞发送电子版《房屋损失（3）》表格。该《房屋损失（3）》表格显示：空调3，购买价格11859元；电视1，购买价格5899元；冰箱1，购买价格1199元；洗衣机1，购买价格3999元；热水器1，购买价格3380元；烘干机1，购买价格1099元；抽油烟机1，购买价格5190元；消防意见更换，预计费用32625元。防盗门1，更换预计费用3000元；沙发1，更换预计费用5000元；窗帘3，更换预计费用1000元；床上用品6套，更换预计费用2500元；灯具8，更换预计费用2000元；吊顶，更换预计费用3000元；墙布，更换预计费用10000元；墙顶粉刷预计费用2000元。以上费用合计61125元。安置费20000元，个人物品（小电器、日用品、衣物）5000元，宠物狗丢失5000元，其他检修翻新清洁10000元。前述所有费用合计101125元。原告李岳据此主张其因火灾发生财物损失92269元（含前述家电、家具、装修，不含安置费、个人物品、宠物狗、其他检修翻新清洁费用）。庭审中，李岳明确其诉讼请求第一项：王**赔偿李岳财物损失92269元，即前述《房屋损失（3）》表格列示的家电、家具、装修合计92269元，其诉讼请求第二项王**对李岳受损房屋承担修理、更换、重作的违约责任，即对《房屋损失（3）》表格列示的家电、家具、装修进行修理、更换、重作。经庭审质证，王**对前述微信聊天记录真实性无异议，对李岳的证明目的不予认可，辩称此次涉案房屋失火是由于李岳对自有物业内家用电器未进到管理、修缮义务，或由于购买不合格的家用电器导致发生了本次火灾，王**对损失发生没有过错，不应承担李岳主张的损失92269元。庭审中，原告李岳陈述涉案租赁房屋出现火灾后，李岳才知晓王**将该房屋未经许可转租，并且王**未办理行政审批手续改变房屋用途及未经李岳许可将该房屋挂至网上，供网络不特定用户下单住宿，并用作商业民宿使用，该行为违反《房屋租赁合同》的约定，应承担违约责任。被告王**认可其将涉案房屋对外转租且用作民宿使用，并辩称李岳对其对外转租事实知晓且无异议。依据李岳提交同城旅游网页截图打印件、大众点评网页截图打印件、木鸟网网页截图打印件，可以印证李岳对王**通过网络公示的形式将涉案房屋用作民宿使用事实亦明确知晓。庭审中，李岳陈述涉案租赁房屋发生火灾至今，一直处于空置无人管理状态。王**更换涉案租赁房屋的门锁并未告知李岳门锁密码，李岳无法进入涉案租赁房屋，该房屋实际上仍由王**控制，应由王**承担涉案租赁合同解除后8个月空置期、4个月装修期、共计12个月的空置期损失。王**对李岳的陈述和主张不予认可，辩称涉案租赁房屋因2019年10月23日发生火灾后已不能达到使用目的，王**并未使用涉案租赁房屋，双方间租赁合同已经解除，王**已向李岳交付涉案租赁房屋，李岳已实际管领涉案租赁房屋。庭审结束当日，原告李岳委托诉讼代理人杨念对庭审笔录签字确认时，在诉讼请求“解除原被告双方租赁合同”处手动添加未在庭审中主张的诉讼请求事项即“并支付解除前未付租金”，庭审结束后，原告李岳向本院提交《变更诉讼请求申请》载明“诉讼请求1、解除原被告双方租赁合同，并由被告支付期间未付租金”。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，对原告李岳在本案庭审结束后变更诉讼请求即“由被告支付解除前未付租金”的部分，本院在本案中不予审理。2020年6月4日，原告委托代理人杨念向本院递交《律师调查令申请书》请求：本院开具律师调查令，以便杨念、李根作为申请人能够持律师调查令前往武汉市公安局武昌区公安分局积玉桥街派出所调查收集如下证据材料：1、调取2019年10月积玉桥街派出所就李岳所有的武汉市武昌区友谊大道17号友谊国际广场1栋11层8室房屋，积玉桥街派出所对发生火灾情况的询问笔录（被询问人包括李岳、王**、柳雄及房屋实际居住人)及其收集的与此火灾相关的其他有关材料。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，本院依法未向申请人出具律师调查令。以上事实，原告李岳提交房屋租赁合同、拍摄涉案房屋照片打印件、受损明细表格、同城旅游网页截图打印件、大众点评网页截图打印件、木鸟网网页截图打印件、微信聊天记录打印件；被告王**提交武昌区消防救援大队火灾事故简易调查认定书以及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，李岳与王**签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，各方当事人应当自觉履行合同约定的权利和义务。2019年3月24日，李岳与王**签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限已到期。王**继续使用涉案租赁房屋，李岳并未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，李岳与王**租赁期限为不定期。李岳依据《房屋租赁合同》约定租赁期间，王**无权利分租或转租；租赁用途居家，如租赁用途为居住的，居住人数为2人，最多不超过3人主张王**构成违约。庭审中，王**认可其将涉案房屋对外转租且用作民宿使用。王**前述行为显然与《房屋租赁合同》约定相悖。依据《房屋租赁合同》关于“王**单方违约或提出解除合同的，李岳有权没收王**支付的租赁押金并解除合同”的约定，李岳起诉至本院请求解除和王**签订的租赁合同，本院予以支持。李岳有权依据合同约定没收王**支付的租金押金3200元。李岳主张王**承担违约责任向其另行支付3200元，缺乏事实依据，本院不予支持。庭审中,王**辩称李岳对其将涉案房屋对外转租及用作民宿使用知晓且无异议。王**对其辩称意见并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，本院不予采纳。王**于2018年3月20日接收李岳交付的涉案房屋，未提出租赁房屋内家用电器方面的任何异议，视为其接收的房屋无电器故障。李岳作为出租人已按合同约定将租赁物交付承租人，王**作为承租人应当按合同约定合理使用租赁物。涉案房屋于2019年10月23日期间遭受火灾，经《武昌区消防救援大队火灾事故简易调查认定书》认定涉案房屋起火原因排除放火、雷击、自燃、燃气、遗留火种等引发火灾的可能，不能排除电气故障引发的火灾的可能。庭审中，王**辩称在居住使用租赁房屋物品19个月后发生火灾时，李岳未对涉案租赁房屋内家用电器进到管理、修缮义务，或由于购买不合格的家用电器导致本次火灾的发生。王**提交证据不足以证明其辩称意见，应承担举证不利的法律责任。本院认为王**对其居住使用的租赁房屋应尽到妥善使用租赁房屋及设施设备的义务，上述火灾事故发生在其居住使用期间内发生，王**应对该事故导致租赁房屋内设施设备损害承担责任。本案中，李岳主张王**赔偿其财物损失92269元，并要求王**对李岳受损房屋承担修理、更换、重作的违约责任。上述二项诉讼请求均指向涉案租赁房屋内受损家电、家具、装修事项。李岳主张赔偿损失和恢复原状两种重复惩罚的责任，本院对相关诉请依据合理性原则予以处理。关于涉案租赁房屋火灾损失，李岳与王**微信沟通记录显示王**认可损失费用合计101125元，李岳据此主张其因火灾发生财物损失92269元（仅包括家电、家具、装修）具有事实依据，本院予以支持。火灾事故系原告李岳与被告王**在不定期租赁房屋期间发生。庭审中，王**辩称事故发生后，租赁合同已解除并已向李岳交付涉案租赁房屋。经质证，李岳对王**陈述不予认可并陈述王**更换涉案租赁房屋的门锁并未告知李岳门锁密码，致使李岳无法进入涉案租赁房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，王**对上述辩称意见未提交证据证明，应承担举证不能的法律责任。火灾事故后，涉案租赁房屋尚不具备居住条件，原告李岳主张解除不定期租赁合同的诉请，本院予以支持。租赁合同解除后，因案涉租赁房屋发生火灾，李岳实际收回房屋处于未恢复原状的状态，若居住使用需进行施工修复。李岳收回案涉租赁房屋后至居住使用前的空置期间必然造成租赁收益损失。本院综合考虑双方合同约定和合同解除原因等实际情况，酌情认定王**向李岳支付装修期及空置期损失9600元（月租金3200元×3个月），本院对李岳相关诉讼请求部分予以支持。王**辩称2019年10月23日发生火灾后李岳已实际管理涉案租赁房屋，本案中空置期损失并未实际发生，但对其辩称意见并未提供证据予以证明，本院不予采信。王**辩称其并无违约行为，不应由王**承担空置费损失的意见，与本院前述认定不一致，该辩称意见缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李岳与被告王**之间不定期《房屋租赁合同》；二、被告王**于本判决生效之日起十日内向原告李岳赔偿财物损失92269元；三、被告王**于本判决生效之日起十日内向原告李岳支付装修期及空置期损失9600元；四、驳回原告李岳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2529元，由被告王**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 员  滕玉军人民陪审员  王革梅人民陪审员  郑文兢二〇二〇年九月十日书 记 员  刘 莹