苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4768号 原告：陈海鸥，女，1955年9月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：王英，女，1975年3月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：翁伟刚（系被告王英丈夫），男，1975年6月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告陈海鸥与被告王英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告陈海鸥，被告王英及其委托诉讼代理人翁伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈海鸥向本院提出诉讼请求：1、判令被告还给原告租房定金1800元、1个月房租1800元、再加11天租金660元，合计4260元；2、判令被告退还原告部分租金每月300元，10个月19天，合计3190元；3、判令诉讼费由被告承担。 事实和理由：陈海鸥于2019年6月17日通过苏州家恩房介张红梅的推荐，租了王英二室一厅的房子，合同一年，中介费1800元，定金1800元，每月租金1800元，半年一付。住了半个月后，我发现卫生间经常被403室倒下的污水污染。之后我对中介说，这套房租金是不值1800元的，最多只值1500元，能不能给我换一套好的房子，她说不能。这套房破旧、简陋：没有有线电视，破旧冰箱不久也坏了，客堂、灶间没有吊顶、装修，特别是楼板有裂缝，就长期遭到楼上渣男扔下虫子、脏物、污水之苦。为此，我就向吴门桥派出所反映渣男扰我之事，但没解决。元旦过后，我就去姑苏区公安局信访处，向冯副局长反映楼上403室渣男经常扰我的事。于是他就委托吴门桥派出所王教导解决。过了几天，吴门桥派出所王教导同盘溪社区主任等来到了我的租处察看现场，并拍了一些照片。春节前一周，王英夫妇来我家，对我说：“派出所讲要终止合同，停止出租，房子不符合出租条件，要等装修好了才可出租。”由于只有一周要过年，我没有搬走。过年后，又因为疫情封城等，我也没有搬家。直到2020年5月5日，我才搬走。之后，我问中介要租房的定金和多余的租金合计4260元。张红梅对我说房东不肯退钱给你，要你赔发霉的墙壁和破烂的铁皮防盗门。我听后，就到吴门桥派出所反映此事。一周后，吴门桥派出所的小潘召集了我们调解，房东说：“客厅的墙壁发霉要刷新和防盗的铁皮门要换，要扣掉你2000元。”我一听，心里想：王英分明是在敲诈，她出租给我的房子，租金本来就偏高，现在又要来勒索我钱了。我出于无知和善良，就答应了1000元，可是她不答应。而后我就叫了专业的师傅去看现场，师傅一看就说：“墙上的霉点又不是你造成的，是长期的油污所致。按理说应该是房东的事，与你无关的。但你出于善心，就答应要帮她去掉这些霉点。很便宜，一个人工：先铲除霉点，用纸筋涂一涂，再用涂料刷一下就好了，根本不需要2000元。”可是王英就是不同意。过了几天，我又到盘溪社区向主任等反映此事，他们也答应给我向房东要回钱，结果没成。过后我再到吴门桥派出所向王教导反映，他就叫了民警去问她要钱，最后也没拿到。综上所述，房东王英违背了做人的道德，竟然是在欺诈、敲诈房客：简陋、破旧，没有有线电视，破旧冰箱用了不久就坏了，没有装修、楼板有裂缝、漏水的房子，春节前已被吴门桥派出所王教导、盘溪社区主任等定性：是不符合出租条件的!现在怎要每月租金1800元？墙上发霉、破烂的铁皮防盗门要换，怎要赔2000元？最后，敬请姑苏区法院依法判决：退还我的部分租金3190元，拿回我的定金、租金4260元，共计7450元。 被告王英辩称：原告于2019年6月17日上午通过家恩房产中介张红梅带领来看我方的房子，由于原告是独自来看房，我提出让她回家再考虑一下，与家人商量商量再决定。当天下午，张红梅再次和我联系表示原告要租住，原告对房子是满意的，对卫生也是有要求的，要整屋打扫一遍。我方委托张红梅找保洁人员，由我支付了保洁人员的费用。双方于当天签订了房屋租赁合同，租房保证金为1800元，每月房租1800元，合计12600元，12月16日再付了10800元下半年的房租。2020年5月2日，张红梅通知我方说原告5月5日要退房。5月5日收房时发现墙面大面积发霉，防盗门整面生锈。5月6日，我们就此事去吴门桥派出所调解未果，11号再联系她时她说还要再考虑几天。考虑到修复墙面，大门刷漆后至少都是要通风个把月后才能住人，我们就找师傅于5月15、16、17日三天做修复工作。按房屋租赁合同约定，我方有权没收剩余租金和保证金，同时由于原告造成我方房屋损坏，原告应予以赔偿。综上，请求驳回原告所有的无理请求。 本院经审理查明： 王英（甲方，出租方）、陈海鸥（乙方、承租方）、苏州家恩房产中介有限公司（中介方）三方签订《房屋租赁合同书》一份，约定：1、甲方同意将房屋租赁给乙方，租期自2019年6月17日起至2020年6月16日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。2、租金每月1800元，租房保证金1800元。乙方每六个月支付租金一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前15天将下期房款支付给甲方。签订合同时，乙方应支付中介服务费1800元给甲方。3、乙方承担下列在租赁时所发生的费用：水费、电费、煤气费。4、租房保证金存放于甲方处作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用包括房租、室内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退回乙方。5、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵偿甲方损失，乙方应予以赔偿。如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月租金向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。 上述合同签订后，陈海鸥支付了半年租金、保证金等费用后即入住了案涉房屋。2019年6月16日，王英向陈海鸥出具《收条》一份，载明：今收到陈海鸥租房屋租金，房屋为每月1800元，房租半年一付，一个月押金，共12600元。 此后，陈海鸥交付了下半年的房屋租金。原告于2019年12月6日出具《收条》一份，载明：今收到陈海鸥租房屋半年租金共计10800元。 2020年5月5日，陈海鸥从案涉房屋搬离。 2020年8月25日，张红梅向本院出具《证人证言》一份，内容为：本人张红梅曾在内马路家恩房产从事房屋中介工作，于2019年6月承接了房屋出租，当时租客陈海鸥由解放新村一家中介带来看房，租客当时对房屋很满意，说是自己家要拆迁过渡一年，租客当时在房屋内看了很久，对房屋并无异议。我和房东当时考虑到租客第一次租房，并没有急于让租客当时就租，而是让她自己回去考虑清楚。当天下午对方中介联系我说租客考虑清楚了，要租这套房子。于是我们于2019年6月16日签订了租房合同，房租为每月1800元，押金1800元，房租半年一付，租客当时并无异议，在租房合同上签了字。签完合同后，租客要求房东把房屋内卫生打扫一下，我们中介当天就请保洁对房屋作了全面保洁，房东承担了200元的保洁费。租客在签合同当天，租住的房屋墙面无霉点，防盗门没有生锈，房屋符合出租要求，房租在当时条件下是合理的市场出租价。大概在2020年1月份，派出所打电话给我说租客去社区投诉说楼上的邻居有虫子投下来，卫生间有漏水，我和房东一起去房屋内解决。发现楼上的房屋是全部装修好的，并无任何漏洞可以投放虫子，也无漏水问题。当时我们协商租客是否要退租，租客明确要求继续住下去，当时房屋墙上也无那么多霉点，门已经有一部分生锈。在2020年5月4日租客再次打电话说她要搬回自己家了，这边房子要退掉。2020年5月5日，我和房东去退房，进门看到客厅墙面上全是霉点，门在生锈，由于租客当时已经联系货车司机搬家，我们让她搬完以后再协商解决，后来我们一起去吴门桥派出所调解，没有达成一致条件，没有结果。 庭审中原告陈述：我方要求被告退还2020年5月5日至6月16日期间的租金2460元及保证金1800元。同时因为案涉房屋是破的，用水过多，马桶漏水，大房间的空调不制冷、冰箱不能正常使用，所以要求每月退还300元租金。我方在租赁房屋期间曾经发生物品被盗事件，并已经报了警，目前派出所还在处理。 庭审中被告陈述：涉案房屋面积55平方左右，两室一厅。对原告于2020年5月5日从案涉房屋搬离没有异议，但因为原告将我方的房屋里面的东西弄坏了，包括墙面发霉、防盗门破坏等，所以我方没有退还剩余租金及保证金。就原告给我方造成的上述损失，我方保留另案主张的权利，在本案中暂不主张。空调均是可以制冷的，冰箱我方后来已经处理掉了，我方交付原告房屋时马桶、空调、冰箱等都是可以正常使用的。原告在年前报警说房子里的一箱书失窃了，但失窃与否与我方无关。 以上事实，由房屋租赁合同书、收条两份、证人证言及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合同依法成立且有效。上述合同签订后，原告交付租金并入住案涉房屋，此后于2020年5月5日搬离，被告对此并未提出异议，应视为双方均同意提前解除了房屋租赁合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于原、被告双方事实上提前解除了房屋租赁合同，故被告应当将剩余租期的租金2460元及保证金1800元合计4260元退还原告。关于被告抗辩的墙面发霉、防盗门破坏等损失问题，因被告明确另案主张，在本案中不予主张，故本院对此不予理涉。关于原告主张的按每月300元的标准要求被告退还租金3190元的诉讼请求。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》明确约定租金为每月1800元，原告按此标准向被告支付了前半年的租金，且在履行完毕前半年租期后，原告亦按此标准同样向被告支付了后半年的租金，原告对此并未提出异议，应视为双方对租金标准一致认可并确认。关于原告述称的马桶、空调、冰箱等存在无法正常使用的观点，而原告对此并未提供任何证据予以证明，退一步讲，即使存在上述问题，原告完全可以通过自行维修或者要求被告维修来解决，原告据此要求每月扣减租金300元缺乏事实与法律依据，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈海鸥退还剩余租金2460元及保证金1800元，合计4260元。 二、驳回原告陈海鸥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告陈海鸥负担11元，被告王英负担14元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 本判决为终审判决。 审判员  李成 二〇二〇年九月二十九日 书记员  罗瑶