呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2679号上诉人（原审原告）：闫永强，男，内蒙古日报社退休员工，住呼和浩特市。上诉人（原审原告）：高丽，女，汉族，内蒙古广播电台退休员工，内蒙古住呼和浩特市赛罕区山丹小区广龙苑4号楼1单元2楼西户。上诉人（原审被告）：包永勤，男，内蒙古广播电视厅839台退休职工，住呼和浩特市。上诉人高丽、闫永强、上诉人包永勤房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初10126号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，并向双方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。高丽、闫永强上诉请求：1.撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初10126号民事判决;2.判令支持高丽、闫永强在一审中的全部诉讼请求;3.一审、二审的诉讼费用、律师费由包永勤承担。事实和理由：闫永强、高丽与包永勤在2001年签署的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且无合同无效或撤销情形,合法有效,闫永强、高丽基于合同产生信赖及期待利益应受法律肯定和保护,闫永强、高丽要求包永勤履行涉案房屋过户手续的合法诉求应当予以支持。一、包永勤对涉案房屋具备完整的处分权,其应当履行将涉案房屋过户给闫永强、高丽的合同义务。1.涉案房屋系包永勤的父亲生前所在单位分给其父亲的,因其父亲去世,房款交付等事宜全部由包永勤完成。闫永强与包永勤及包永勤的父亲均为一个单位同事,彼此熟悉对方情况,包永勤听说闫永强想买房子,主动联系闫永强,称愿意出售涉案房屋,房款交付后房屋交付闫永强使用,待产权办下来后再办理过户。包永勤将涉案房屋卖给闫永强是单位人尽皆知的公开事实,且卖房属于重大事项,包永勤的母亲及其他子女不可能不知情,但从签订房屋买卖合同至房屋交付使用,包永勤的母亲及其子女全程默许,足以说明包永勤的母亲和其他子女对包永勤出售涉案房屋是认可的。2.自2001年闫永强、高丽购买并入住涉案房屋至今近20年,期间包永勤母亲及其他子女从未提出过异议。2006年至今,闫永强、高丽要求包永勤过户,包永勤均以房屋价格上涨为由要求增加房款才给过户,双方多次协商未果。2019年7、8月,闫永强、高丽再次与包永勤沟通过户事宜时,包永勤提出另外再给50万元即给过户,闫永强、高丽无法接受才对簿公堂。包永勤从一开始以房主身份联系出售房屋,到签订售房合同、交付房屋全部由其自主完成,证明包永勤实际掌控涉案房屋,具有完全的处分权力,正因如此,在双方建立买卖房屋关系的二十年中,包永勤从未以涉案房屋登记在其母亲名下,其无权处分房屋为由对抗闫永强、高丽的过户请求,其因不满足当年的售房价格,要求闫永强、高丽另行增加房款,双方无法达成协议才一直拒绝办理过户手续。即使在一审法院审理过程中,包永勤仍然表示闫永强、高丽按照包永勤的意愿增加房款作为将涉案房屋过户给闫永强、高丽的条件,包永勤的该意思表示与之前的售房行为前后呼应,证明包永勤目前继续保有自主处分涉案房屋的权利。基于上述情形,对于涉案房屋,包永勤既有处分的外观权利,亦有处分的实际权利。闫永强、高丽以当时的市场价格购买涉案房屋,并作为家庭财产实际占有使用二十年,闫永强、高丽的诉讼请求应得到法律的支持。二、一审法院驳回律师费诉讼请求不当。包永勤未按照《房屋转让协议书》约定办理房屋权属过户,其行为构成违约,闫永强、高丽提起民事诉讼来维护合法权益和防止损失扩大,因此而支出相关合理的诉讼费用,包括本案诉讼费、律师费等相关费用,由包永勤负担具有事实和法律依据。包永勤答辩称：2001年7月20日，双方签订的房屋转让协议书属于无效合同，林鸽（包永勤的母亲）所取得的房屋是于2000年9月13日与内蒙古广播电视服务中心签订《住房协议书》，参加了单位统一购房程序，2000年至2008年，通过现金方式分三次交款共71849元，并由呼和浩特市房产管理局颁发的赛罕区字第2010105327号中华人民共和国房屋所有权证，房产证上未记载任何权限限制，产权关系明确，林鸽对房屋拥有完全所有权，包永勤对该房屋并不享有处分权，事后也未取得涉案房屋的处分权，事后该房屋房产权人林鸽也未追认涉案房屋转让之事实，因此，这份房屋买卖协议应属无效合同。从本案涉及的事实来看，双方的确于2001年7月20日签订了一份房屋转让协议书，但签订该协议时，包永勤并未取得本案涉案房屋权属证书（林鸽于2010年2月1日取得该房的），该协议无效。且签字签订该协议后，闫永强、高丽未如约履行房屋转让协议的第二条，一次性支付11万元房款。根据《城市房地产管理法》第38条规定，下列房产不得转让：权属有争议，未依法登记领取权属证书的。双方确于2001年7月20日签订了一份房屋转让协议书。但签订协议书时，包永勤并未取得案涉房屋的权属证书。包永勤上诉请求：1.请求人民法院依法不予采信证人赵某出具的《证明》以及做出的证言,维持一审判决；二、请求人民法院判决被上诉人承担本案二审的全部诉讼费用。事实与理由:1.赵某出具《证明》,载明:“2001年7月20日,甲方包永勤自愿将自己位于呼和浩特市××区西户101.48平方米的房屋一套出售给乙方闫永强,乙方闫永强自愿一次性付给甲方包永勤110000元购买此房,协议签字后第二日,本人赵某和乙方闫永强一起将现金100000元付给甲方包永勤,剩余10000元协商房本过户后付给甲方,包永勤同意”。庭审中,闫永强、高丽申请证人赵某出庭作证,赵某称在闫永强与包永勤签订《房屋转让协议》时在场,三人系朋友关系。赵某表示闫永强、包永勤曾口头协商变更协议中的付款方式为先支付100000元,剩余10000元在办理房本时支付;签订协议的次日,闫永强以现金方式在涉案房屋内向包永勤支付100000元,此时赵某在场。上述认定的事实中,“签订协议的次日,闫永强以现金方式在涉案房屋内向包永勤支付100000元,此时赵某在场“的事实根本不存在,是证人与闫永强串通编造的。且申请人也没有同意过剩余10000元在办理房本时支付。高丽、闫永强答辩称，赵某的证言是真的。闫永强、高丽向一审法院起诉请求：1.请求判令包永勤继续履行《房屋转让协议书》；办理房屋过户手续；2.包永勤承担履行过户义务中的相关费用:如过户费、公证费等；3.包永勤承担本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等诉讼相关费用。一审法院认定事实：2001年7月20日,包永勤(甲方)与闫永强(乙方)签订《房屋转让协议书》,约定:一、甲方将自己位于呼和浩特市××区西户,101.48平方米的房屋一套出售给乙方,乙方以现金110000元购买此房。二、乙方自愿一次性付款给甲方110000元购买甲方房屋归乙方所有,付款签字后,此房屋将永久性归乙方所有,房屋在原始产权移交给乙方前和单位所发生的一切事项均由甲方负责(不包括水暖、电及物业管理费用)。三、协议签字后,甲、乙双方不得以任何理由终止协议,甲方不得以任何理由索要此房;乙方不得以任何理由退房要款。四、由于甲方贷款购房,因此五年到期甲方将房屋一切手续交予乙方并协助乙方办理过户、公证手续,所用各种费用由乙方支付。五、此房目前为无产权低价位转让。其协议内容五年内甲乙双方不得向外界披露,如其中一方不守本条规定向外界披露协议内容,给对方造成经济上损失和不良后果将由责任人承担。甲方五年后将房产手续交于乙方后,此协议全文无效。本协议一式两份签字,交款后生效。甲方:包永勤。乙方:闫永强。证明人:赵某、李长杰。二OO一年七月二十日。2019年11月30日,赵某出具《证明》,载明:“2001年7月20日,甲方包永勤自愿将自己位于呼和浩特市××区西户101.48平方米的房屋一套出售给乙方闫永强,乙方闫永强自愿一次性付给甲方包永勤110000元购买此房,协议签字后第二日,本人赵某和乙方闫永强一起将现金100000元付给甲方包永勤,剩余10000元协商房本过户后付给甲方,包永勤同意。证明人:赵某。”2019年12月4日,高某出具《证明》,载明:“关于包永勤卖给闫永强山丹小区房屋事宜,因过户产生的矛盾,我作为双方朋友关系,在2008年8月份,曾和包永勤、赵某、布日古德四人协商过过户问题,当时包要求闫给50000元就可以过户,回去后和闫叙述,闫不同意。2019年8月,闫要求我再次和包协商过户问题,出资300000元过户,包不同意,说300000元不行。”林鸽与内蒙古广播电影电视局机关事务服务中心签订《住房协议书》,载明:林鸽已分到山丹小区的楼房一套,建筑面积101.08平方米4号楼1单元二层西户。2008年10月8日,内蒙古广播电影电视局机关事务服务中心房产科向会计科发出《说明》一份,载明“山丹小区4#1-4住户林鸽100%实售金额71849元,已交15000元,补交房款56849元。”登记时间为2010年2月1日的《房屋所有权证》载明,位于××区**的房屋为林鸽单独所有,建筑面积为100.83平方米。林鸽与包永勤系母子关系。涉案房屋现在是商品房性质。闫永强、高丽占有、使用涉案房屋,并交纳电视费、电费、物业费、卫生费、采暖费。闫永强、高丽系夫妻关系。闫永强、高丽与北京市京师(呼和浩特)律师事务所于2019年10月28日签订《委托代理协议》并支付代理费。庭审中,闫永强、高丽申请证人赵某出庭作证,赵某在闫永强与包永勤签订《房屋转让协议》时在场,三人系朋友关系。赵某表示闫永强、包永勤曾口头协商变更协议中的付款方式为先支付100000元,剩余10000元在办理房本时支付;签订协议的次日,闫永强以现金方式在涉案房屋内向包永勤支付100000元,此时赵某在场,涉案房屋为现房,已经铺设地面。赵某表示当时只知道涉案房屋是单位的集资房,从交易至今一直是闫永强在使用。庭审中,闫永强、高丽申请证人高某出庭作证,高某在闫永强与包永勤就涉案房屋产生争议时曾作为中间人进行调解,三人系朋友关系。高某表示曾为双方调解过两次,一次是2008年包永勤找高某对涉案房屋的过户事宜进行调解,包永勤要求闫永强向其支付50000元,闫永强不同意;一次是2019年7、8月闫永强找高某对涉案房屋的过户事宜进行调解,闫永强表示愿意支付300000元办理过户手续,但包永勤不同意。闫永强、高丽表示,在提起本案诉讼之前,只知道涉案房屋已经办理房屋所有权证,但并不知道房屋所有权证办理至林鸽名下。闫永强、高丽表示,其和包永勤、高某之前都在内蒙古广电局工作,闫永强表示自己只知道涉案房屋是单位曾经分给包永勤的福利房,但该房屋具体登记在谁的名下闫永强并不知情,包永勤在签订《房屋转让协议书》时亦未向其出示任何证件或手续。一审法院认为，闫永强与包永勤签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。关于闫永强、高丽主张包永勤继续履行《房屋转让协议书》,办理房屋过户手续的诉讼请求,本院认为,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定,“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案中,涉案房屋《房屋所有权证》中登记的权利人为林鸽,包永勤表示其母亲林鸽现已过世,故对闫永强、高丽主张继续履行《房屋转让协议书》并办理房屋过户手续的诉讼请求,存在法律及事实上的障碍而不能履行,故对该项诉讼请求,本院不予支持。关于闫永强、高丽主张包永勤承担履行过户义务中相关费用的诉讼请求,本院认为,该项诉讼请求的成立系建立在第一项诉讼请求得以支持的基础之上,依前所述,闫永强、高丽的第一项诉讼请求因存在法律及事实上的障碍,本院无法支持,故对该项诉讼请求,本院不予支持。关于闫永强、高丽主张包永勤承担本案律师费、保全费、公告费等诉讼相关费用的诉讼请求,本院认为,保全费、公告费等在本案中未实际产生,关于律师费的承担双方并未在协议中进行约定,亦于法无据,故对该项诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定,判决:驳回闫永强、高丽的诉讼请求。案件受理费已减半收取计100元(原告已预交),由原告承担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是：一、闫永强、高丽请求包永勤继续履行《房屋转让协议书》，办理房屋过户手续是否有事实法律依据;2.闫永强、高丽请求包永勤承担履行过户义务中的相关费用等是否有事实法律依据;3.闫永强、高丽请求包永勤承担本案诉讼费、律师费、保全费、公告费诉讼相关费用是否有事实法律依据；4、包永勤请求依法不予采信证人赵某出具的《证明》以及做出的证言是否有事实及法律依据。本案中，2001年7月20日,包永勤(甲方)与闫永强(乙方)签订《房屋转让协议书》,约定:甲方将自己位于呼和浩特市××区西户,101.48平方米的房屋一套出售给乙方,乙方以现金110000元购买此房；乙方自愿一次性付款给甲方110000元购买甲方房屋归乙方所有,付款签字后,此房屋将永久性归乙方所有,房屋在原始产权移交给乙方前和单位所发生的一切事项均由甲方负责(不包括水暖、电及物业管理费用)。现闫永强依据该转让协议请求包永勤继续履行《房屋转让协议书》，办理房屋过户手续，并请求包永勤承担履行过户义务中的相关费用。现包永勤称该房屋系其母林鸽所有，在其母亲去世前提交了办理房产相关手续，在2010年2月1日办理了《房屋所有权证》，并提供林鸽与内蒙古广播电影电视局机关事务服务中心签订《住房协议书》、2008年10月8日内蒙古广播电影电视局机关事务服务中心房产科向会计科发出的《说明》、《房屋所有权证》，以此证明包永勤属于无权处分；另包永勤称闫永强、高丽只支付了三万元购房款，且付款时赵某不在场，故赵某出具的《证明》不应采信。本院认为，2001年7月20日,包永勤与闫永强签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应积极履行该转让协议。本案中，林鸽于2009年11月2日去世，2010年2月1日房产部门为林鸽颁发了《房屋所有权证》，在签订合同后至包永勤母亲林鸽去世前的八年间，林鸽从未向闫永强、高丽提出过异议。2009年包永勤母亲去世后，包永勤及其三个妹妹亦未向闫永强、高丽提出异议，即闫永强、高丽占有使用该房屋近二十年期间，包永勤没有向闫永强、高丽主张过退房等要求。且经庭审核实，双方签订合同之前，本案诉争房屋由包永勤占有，在签订合同后，包永勤自愿腾房将争议房屋交付闫永强、高丽使用至今。综上，包永勤的行为不能认定为无权处分，双方应继续履行该转让协议。根据包永勤提供的《房屋所有权证》，可以证明该房屋是100%的私产权，具备办理过户条件，故闫永强、高丽请求包永勤继续履行《房屋转让协议书》，办理房屋过户手续理由成立，本院予以支持。针对闫永强、高丽请求包永勤承担履行过户义务中的相关费用及承担本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等相关费用的请求，本院认为，根据双方签订《房屋转让协议书》中第四条“包永勤将房屋一切手续交予闫永强并协助闫永强办理过户，产生的各种费用由闫永强支付”的约定，闫永强、高丽请求包永勤承担因履行过户产生相关费用的主张本院不予支持；闫永强、高丽请求承担本案诉讼费、律师费、保全费、公告费等相关费用的请求因没有依据本院亦不予支持。针对包永勤请求依法不予采信证人赵某出具的《证明》以及做出的证言，因其没有提交相反的证据推翻该《证明》及证人证言，故该请求本院不予支持。综上所述，高丽、闫永强的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；包永勤的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初10126号民事判决；二、包永勤继续履行《房屋转让协议书》，并于本判决生效后十日内为闫永强、高丽办理房屋过户手续；三、驳回闫永强、高丽的其他诉讼请求；一、二审案件受理费500元，由包永勤负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年九月二十四日法官助理 高海俊书记员 雎 洁