广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1562号原告：谢贤安，男，汉族，1989年9月20日出生，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：441************576。原告：邓彩芬，女，汉族，1994年1月5日出生，住广东省肇庆市高要区************队，公民身份号码：441************567。委托代理人：胡雨墨，广东科业律师事务所律师。委托代理人：钟雨良，广东科业律师事务所实习律师。被告：肇庆市高要区祥瑞投资有限公司（原肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司），住所地肇庆市高要区**********，统一社会信用代码：914***********289K。法定代表人：李某1。委托代理人：梁建英，该公司员工。委托代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。第三人：广州银行股份有限公司肇庆分公司，统一社会信用代码：914**********568XP，注册地址：肇庆市****9*恒裕海湾A1、A2、A3、A5幢217商铺，A6幢首、二层02号商铺，A6幢首层03、04号商铺，A7-A11、B5-B7、C6-C10幢A区二层01、02号商铺。法定代表人：邓某1。委托代理人：蔡丽娜，该公司员工。原告谢贤安、邓彩芬与被告肇庆市高要区祥瑞投资有限公司（以下简称祥瑞投资公司）、广州银行股份有限公司肇庆分公司（以下简称广州银行肇庆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告谢贤安、邓彩芬及其委托代理人胡雨墨，被告祥瑞投资公司的委托代理人李昌武、第三人广州银行肇庆公司委托代理人蔡丽娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢贤安、邓彩芬向本院提出诉讼请求为：1、判令解除两原告与被告于2018年4月17日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018042736）；2、判令解除梁原告与被告二于2018年6月19日签订的《楼宇按揭贷款合同》（合同编号：758********999）；3、判令被告一向两原告退还两原告已经支付款项190594元（包括购房首期款179194元，诚意金10000元，办证费用1400元）及已付贷款本金（具体金额以被告二判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4、判令被告一向两原告赔偿损失59033.17元（以两原告已付款项190594元为基数，按年利率4.75%计算，自2018年4月17日暂计至2020年6月15日，之后的利息按年利率4.75%的标准计算至清偿之日止，以已付贷款41万元为基数，按年利率4.75%计算，自2018年6月22日暂计至2020年6月15日，之后的利息按年利率4.75%的标准计算至清偿之日止）；5、判令被告一向两原告赔偿两原告已经向被告二支付的贷款利息（具体金额以被告二判决生效当月出具的还款明细为准）；6、判令被告一向被告二偿还两原告应向被告二归还的剩余贷款本金（具体金额以被告二判决生效当月出具的还款明细为准）；7、判令由被告一按全部房价款的1%向两原告支付违约金5991.94元。8、本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保金、公告费等）由两被告承担。事实和理由如下：2018年4月17日原告谢贤安、邓彩芬与被告祥瑞投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告一开发的位于高要区白土镇宋隆北路27号之一的祥和花园3栋B2105房，合同约定总价款为589194元，诚意金10000元、办证费用1400元，之后原告与被告二签订《楼宇按揭贷款合同》且已将贷款发放至被告一处，原告已支付共计600594元，原告付清房款后，被告一未按约定时间交付房屋。根据合同约定被告一逾期90日交付，原告有权解除合同，并由被告支付违约金。为此原告于2020年5月15日向被告一书面送达《退房函》要求解除合同，被告应按合同约定退还原告已付款项等相关费用。对原告与被告二签订的贷款抵押合同一并解除。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告祥瑞投资公司辩称：一、原告主张解除案涉合同返还房款、办证费不符合合同约定，双方应继续履行商品房买卖合同；二、合同不被解除的情形下，原告向被告主张利息没有合同及法律依据不应支持；三、案涉房屋迟延交付存在疫情和部分业主不配合配电房规划设计变更的原因。第三人广州银行肇庆公司辩称，一、我司不是商品房买卖合同的当事人，原告列我司为被告是错误的，我司应属于第三人的诉讼地位；二、由于被告一未按合同约定时间交楼，导致本案诉讼，被告一未通过验收引致不能正常交楼，至2020年4月28日通过验收后才通知原告，但原告并未到场收楼。我司对合同履行没有过错，不应解除双方签订的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告谢贤安、邓彩芬于2018年4月16日与被告祥瑞投资公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于高要区白土镇宋隆北路27号之一的祥和花园3栋B2105房，合同约定总价款为589194元，原告方向祥瑞投资公司支付首期款179194元，其并陈述支付了诚意金10000元、办证费用1400元。合同第十一条约定被告应于2019年6月30日前向原告交付房屋；第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“1、按照逾期时间分别处理（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期交楼超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”；合同第八条约定了“逾期付款的责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之3的违约金……”；并且合同补充协议附件十一第八条约定“合同解除（一）根据法律、行政法规规定或约定买受人行使解除权的，买受人同意自得知解除事由发生之日起7日内行使解除权，逾期视为买受人同意继续履行本合同”等等。双方还在合同中约定了其他内容。2018年6月19日原告谢贤安、邓彩芬与广州银行肇庆公司签订《楼宇按揭贷款合同》，约定由原告向广州银行肇庆公司贷款410000元，贷款人将贷款资金划入祥瑞投资公司账户，贷款以按月等额本息还款法偿还，借款人以上述房屋作为抵押财产提供抵押担保。合同签订后，谢贤安、邓彩芬向祥瑞投资公司支付了首付款179194元、办证费用1400元，原告对其陈述的支付诚意金10000元，只有个人微信记录没有提交其他证据证实。原告办理银行按揭后按约定每月支付还款。祥瑞投资公司没有如期交付房屋给谢贤安、邓彩芬，2020年5月15日谢贤安、邓彩芬书面告知祥瑞投资公司退房并解除合同。肇庆市高要区建筑工程竣工验收备案管理组于2020年6月23日为肇庆市高要区祥瑞房地产开发有限公司祥和花园1-3栋、4-5栋工程办理了竣工验收备案手续并出具了“竣工验收备案表”。2020年6月23日祥瑞投资公司发出通知书告知原告在2020年7月3日前收楼，并于2020年7月9日复函告知不同意解除合同。谢贤安、邓彩芬一直未有与祥瑞投资公司办理房屋交付使用的手续。本院认为，本案为房屋买卖合同中的商品房销售合同纠纷。谢贤安、邓彩芬与祥瑞投资公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及谢贤安、邓彩芬与广州银行肇庆公司签订《楼宇按揭贷款合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，本院予以确认，双方应按合同履行权利义务。双方争议的焦点一：关于被告是否存在违约逾期交付的问题，祥瑞投资公司认为案涉房屋迟延交付存在“新冠肺炎”疫情的不可抗力原因，但双方约定的房屋交付应于2019年6月30日前，交付时间在“新冠肺炎”疫情发生前，且祥瑞投资公司未有提交证据证实因疫情防控导致合同不能履行或告知变更交付期限的情形；另一方面，祥瑞投资公司陈述存在部分业主不配合配电房规划设计变更的原因，该规划设计中涉及是该祥和花园第2栋规划设计，且变更规划并没有依法及时告知业主；另外对于第三方施工原因引致延误不属于合同履行中的不可抗力。祥瑞投资公司对上述逾期行为没有履行告知义务，于2020年6月23日才发出通知书告知原告收楼。据此祥瑞投资公司上述辩解意见，理据不足，本院不予采纳。被告方存在逾期交付房屋的违约行为，依法应承担房屋买卖合同中的违约责任。焦点二：关于被告违约逾期交付原告主张解除合同的问题。按上述认定意见，被告在合同履行过程中存在违约行为，结合双方合同的约定，第十二条（2）逾期交楼超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……与合同补充协议附件十一第八条约定合同解除（一）根据法律、行政法规规定或约定买受人行使解除权的，买受人同意自得知解除事由发生之日起7日内行使解除权，逾期视为买受人同意继续履行本合同。案中祥瑞投资公司应当于2019年6月30日交付房屋，90日后即2019年9月30日后原告作为买受人有权解除合同并书面通知出卖人，且应解除事由发生之日起7日内行使解除权，逾期视为买受人同意继续履行合同，2020年5月15日谢贤安、邓彩芬书面告知祥瑞投资公司退房并解除合同已经超出双方合同约定解除期限，2020年6月23日祥瑞投资公司发出通知书告知原告在2020年7月3日前收楼即要求继续履行合同，原告方要求解除合同并赔偿损失、计算利息的诉请理据不足，本院不予支持。据此谢贤安、邓彩芬应继续履行与祥瑞投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及与广州银行肇庆公司签订《楼宇按揭贷款合同》。焦点三：关于违约金的计算问题。本案中谢贤安、邓彩芬与祥瑞投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行，即按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任，祥瑞投资公司应从约定的交付期限之次日起至其告知原告收楼实际交付之日（2020年7月3日）止，按合同约定支付逾期交楼违约金。故计算违约金的起止时间应自2019年7月1日开始至2020年7月3日，合共368天。对于违约金的计算标准，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：“1、按照逾期时间分别处理（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期交楼超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”；被告逾期交付天数超过90日，应适用上述第十二条第一款第（2）项约定的违约金计算标准即按日支付全部房价款万分之1。该违约金的约定符合公平诚信原则，不存在过分高于实际损失的情形。据此，违约金计算为21682.34元（589194元×368天×0.01%），祥瑞投资公司应予给付。对于原告认为违约金按解除合同约定计算，依据上述认定本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告谢贤安、邓彩芬与被告肇庆市高要区祥瑞投资有限公司于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》及与广州银行股份有限公司肇庆分公司于2018年6月19日签订的《楼宇按揭贷款合同》继续履行。二、被告肇庆市高要区祥瑞投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金21682.34元给原告谢贤安、邓彩芬。三、驳回原告谢贤安、邓彩芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5171元，由原告负担4458元；被告肇庆市高要区祥瑞投资有限公司负担713元。如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本上诉于肇庆市中级人民法院。审 判 员 陈伟章二〇二〇年九月十日法官助理 赖金华书 记 员 林友轩