河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初2676号原告：赵治强，男，1988年9月17日生，汉族，住河南省伊川县，确认地址洛阳市九都西路美景九悦山南门川西坝子火锅店。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：刘峰利，女，1973年10月15日生，汉族，住河南省伊川县，确认地址同住址。委托诉讼代理人：王文斐，河南厚思律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：何玉华，河南厚思律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告赵治强与被告刘峰利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵治强及其委托诉讼代理人王根立、被告刘峰利委托诉讼代理人王文斐、何玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵治强向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方于2014年10月11日签署的《房屋转让协议》；2．判令被告向原告返还购房款141,689.4元，并向原告支付违约金50,000元；3．判令被告向原告赔偿原告为购房已支付的契税1,351.69元，维修基金4,339.35元；4．本案的诉讼费用、保全费用、担保函费用由被告承担。事实与理由：2014年10月11日，原告与被告刘峰利达成房屋转让协议，原告购买刘峰利名下的伊川县豫港大道枫丹白露小区6号楼3单元702房产，因当时该房产尚有银行按揭贷款未还清，双方就约定，购房款由前期80,000元及后期清偿所有银行贷款两部分组成，达成协议后房产归原告所有，后期在原告结清银行按揭贷款后，被告刘峰利配合办理过户；原告考虑到当时资金比较紧张，在支付了前期80,000元房款后，原告对按揭贷款暂时选择了按月偿还的方式；双方还到伊川县司法局148法律服务所对房屋转让协议做了见证。房屋交接后，原告开始按月向被告刘峰利绑定的月供银行卡支付月供，一直支付到2019年4月份，原告手头宽裕后便要求刘峰利配合办理提前还贷，刘峰利将个人所有证件交给原告，让原告自己跑办结清手续。4月4日，原告取现携带刘峰利证件到工行办理了结清手续，至此原告已累计支付购房款141,689.4元。后续过户需要开发商、刘峰利共同到现场配合，但几次约刘峰利其都找借口未到现场办理，直至2019年11月房屋被伊川县法院查封。原告于2019年12月提出执行异议，要求确认房屋归原告所有，解除对涉案房屋的查封及执行措施，伊川人民法院受理后,作出了（2019）豫0329执异65号执行裁定书，驳回了原告的请求。由于在原告于2019年4月结清所有贷款后，被告不及时配合办理房屋过户手续及后来房屋被查封即将拍卖的事实，原告已无法按双方的房屋转让协议约定取得房屋所有权，被告的行为构成严重违约，房屋转让目的客观上也已不能完成，被告应返还原告已支付的全部购房款，并承担违约金50,000元。刘峰利辩称，1．答辩人同意解除《房屋转让协议》，该协议本身就不是答辩人的真实意思表示。2．答辩人未收到被答辩人的购房款，不应承担返还责任。答辩人因与姑姑家女儿（刘利锋）有经济纠纷，在房屋转让协议未签订前，答辩人就将房屋交付给刘利锋，口头约定顶账给她。此后，刘利锋欲卖房屋，从而联系上赵治强，一手操作了答辩人与被答辩人的房屋买卖协议，收据也是刘利锋交给答辩人签的，答辩人与赵治强并不认识，没有收到被答辩人的房款，案外人刘利锋是否收到8万元购房款，答辩人并不知情。3．答辩人不是过错方，不应承担违约责任。本案房屋转让协议不能履行的原因不在答辩人。因答辩人涉诉较多，且刘利锋因犯罪已被关押，答辩人在不清楚房屋买受人情况下，积极通过各种途径联系到赵治强，希望能尽快配合办理过户手续，以免发生纠纷，损害被答辩人合法权益。经多方联系，被答辩人一直拖延不予回复。故，造成合同不能履行的过错方不是答辩人。并且，依据签订的《房屋转让协议》，答辩人有权要求赵治强支付违约金。4．被答辩人主张的房屋总价款为141,689.4元，而协议约定的违约金明显过高，远远超过法律规定。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了七组证据。证据一、见证书一份（共23页，含房屋转让协议）；证据二、赵治强建行卡交易明细一组（共65页）；证据三、工行还款凭证两份、工行贷款结清证明一份、解抵押委托书一份、维修基金票据一份、契税一份；证据四、2019年赵治强与刘峰利微信聊天记录一份。证据一至四证明：1．赵治强于2014年10月11日购买了刘峰利所有的伊川县枫丹白露6栋3-702号房产，因刘峰利房屋办有银行按揭贷款，双方交易价格为：赵治强向刘峰利支付现款8万元，银行按揭贷款由赵治强负责全部结清，结清后刘峰利配合过户。因当时赵治强资金比较紧张，双方协商由赵治强按期向银行还月供，待资金宽裕时申请提前还贷结清，然后过户。2014年10月11日，赵治强支付8万元给刘峰利，并在伊川县司法局148法律服务所进行了见证，刘峰利将房屋的所有手续及钥匙交给了赵治强。2．自2014年底直到2019年4月赵治强通过自己的建行卡转到刘峰利还贷卡账户归还月供，正常还月供至2019年3月份；3.2019年4月4日，赵治强手头宽裕，遂取现（详见建行明细第65页4月4日取现48,000元）携刘峰利证件到工行办理了结清手续，4月4日当天工行向赵治强出具了“个人贷款提前归还”凭证一份，上面载明户名为刘峰利，客户签名处为“赵治强”；工行同时向赵治强出具了“付款人回单联个人还款凭证”一份，载明还款人为刘峰利，客户签字处为“赵治强代刘峰利”。4月8日工行向赵治强出具了个人贷款结清证明。工行派负责业务的孙利涛经理携委托书到不动产中心同赵治强一起办理了结清解押手续。结清解押完成后，赵治强交纳了维修基金4,339.35元、契税1,351.69元；房管部门告知赵治强后续办理转让需要刘峰利本人来办理面签，赵治强就联系刘峰利约时间来办手续，刘峰利说比较忙，或时间不巧在外地等，这一拖就是几个月，直至房产被伊川县法院查封。证据五、（2019）豫0329执异65号执行裁定书、（2020）豫0329民初579号民事裁定书各一份；证据六、刘峰利与钟国兵微信聊天记录；证据七、2020年6月份赵治强与刘峰利微信记录；证据五至七证明：房子被执行局查封后，赵治强为维护自身权利依法提起执行异议，执行局裁决庭仅就形式问题（实体问题要求在执行异议诉讼中通过审判查明解决）对赵治强做了一个询问笔录，然后直接做出（2019）豫0329执异65号执行裁定书，驳回了赵治强的异议请求。赵治强依法提起执行异议之诉，但在（2020）豫0329民初579号诉讼中，钟国兵提交了其与刘峰利在2020年5月份的部分微信聊天记录，在该记录中刘峰利不承认签过协议、收过8万元款项，同时刘峰利本人未到庭，导致购房重要事实出现争议无法当场核实查证，承办法官告知赵治强结合庭审及现有证据很难满足执行异议成立的4个条件，建议撤回执行异议之诉另案起诉索赔房款及违约金，赵治强无奈撤回执行异议之诉。6月9日下午，赵治强将钟国兵的微信记录发给刘峰利并质问她，刘峰利看后表示确实是她签的，说自己没印象了等等。因赵治强执行异议之诉已撤诉，赵治强已失去了通过执行异议之诉维权的权利。综上，在赵治强与刘峰利房屋买卖中，双方的购房款交易方式并不违反任何法律规定，2019年4月赵治强将银行贷款提前全部结清，并交纳了契税和维修基金，刘峰利将其身份证、户口簿、原购房手续发票等交给赵治强让赵治强自行办理过户，但在面签环节需要刘峰利、赵治强、开发商天地辉煌置业公司三方一同到场才能办理，由证据五可知刘峰利一直在推脱、不前来配合办理。出现目前执行异议败诉且房屋产权过户不能的原因完全在刘峰利，刘峰利应退还赵治强全部购房款、维修基金、契税并承担违约金50,000元。被告质证：对证据一见证书真实性无异议，但律师见证书是一个书证，不具有公正的效力，只是一个普通证据，需要法院核实。对证据二、三的真实性无异议。对证据四真实性无异议，恰恰证明了被告刘峰利一直在积极配合履行房屋过户手续，详见原告提交的2019年10月2号的聊天记录。对证据五真实性无异议，恰恰证明了因为原告证据不足才有伊川县法院作出的驳回裁定及自愿撤诉的撤诉裁定。对证据六、七真实性无异议，但该内容恰恰证明了被告在答辩状中所述的事实，因为该协议是在案外人刘利峰的一手操作下进行的，被告与原告并不认识，在协议上、收据上签字都是刘利峰将协议和收据拿给被告直接签字，被告甚至没有看过协议内容。被告向法庭提交两组证据。证据一、刘峰利与原告朋友的聊天记录一张（2019.3.16）。证据二、原被告双方的聊天记录一张（2019.3.18）。证明：被告在2019年3月，就多次通过原告的朋友联系原告本人，后终于联系到原告，并表示愿意积极协助配合过户，直至2019年11月，房屋被伊川法院查封，期间未过户，而未过户的原因在于原告，被告已积极主动完成自己的过户义务，过错方是原告，故不应当承担违约责任。并且，被告已经告知原告因被告涉诉，如果不尽快过户对原告不利。原告质证：对证据一、真实性有异议。对证据二真实性无异议。被告的证据不能证明被告的证明方向，被告均是推测的语言，且证据二是发生在2019年3月，涉案的房屋贷款是在2019年4月才结清，结清后被告产生了配合过户的义务，我方提供的证据四和证据七均能证明是被告在推延、不配合。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，作如下确认：对被告提交的证据一真实性予以认可。经审理查明：2014年10月11日，原告赵治强与被告刘峰利签订《房屋转让协议》，载明：甲方：刘峰利，女，住伊川县××镇××街××号，身份证号（单身）。乙方：赵治强，男，住伊川县××组。身份证号。一、甲方有位于伊川枫丹白露（6-3-702）6栋3-702号住房，建筑面积96.02平方米，贷款（按揭）期限30年，自2006年9月18日起至2036年9月18日止。经双方协商转让给乙方，乙方一次性支付前期预付款80,000元，以后按合同要求每月还贷款360元。二、付款办法：于2014年10月11日，由乙方一次性付给甲方人民币捌万元（80,000.00元），甲方收到款项后，给乙方出具收据，甲方应将前期购房已付款收据和有关房屋的一切资料及钥匙交给乙方，房权归乙方所有。以后乙方到有关部门办理过户变更手续时，甲方应积极配合。费用由乙方负担。（甲方提供的房屋转让事宜，若有虚假现象，甲方应承担法律责任。在未定协议前出现贷款抵押现象，甲方应负责偿还。在签订协议后，再发生贷款抵押由乙方负担）。三、以上协议是双方的真实意思表示，双方应遵照执行，任何一方不得违约，若任何一方违约，应承担违约金50,000元。本协议双方签字之日生效。一式三份，双方各持一份，见证机关存档一份。甲方：刘峰利（签名按手印）乙方：赵治强（签名按手印）2014年10月11日。同日，双方申请伊川县司法局148法律服务所对该协议进行了见证。（2014）年伊川县148法律见字第62号《见证书》载明：伊川县148法律事务所接到刘峰利、赵治强的申请，对《房屋转让协议》给予见证。经审查，申请人刘峰利、赵治强订立的协议内容合法、公正、客观、真实，当事人意识清楚，思维清晰，是当事人的真实意思表示，协议上的签字是当事人亲手所写，手印是当事人所按，该书有效，符合法律规定，予以见证。见证人：王书敬（签名）翟菁（签名）见证机关：伊川县148法律服务所（加盖公章）2014年10月11日。当日，赵治强将8万元现金交付刘峰利，刘峰利向原告出具《收到条》，载明：今收到赵治强购房款捌万圆整（80,000）收款人：刘峰利（签名按手印）2014年10月11日。刘峰利将《销售不动产收据》、《个人购房借款合同》《户口簿》等房屋全部手续及钥匙交给原告。2014年底直到2019年3月赵治强通过自己的建行卡转到刘峰利还贷卡账户正常归还月供。2019年4月4日，原告取现48,000元携刘峰利身份证到工行××××路支行提前还款45,285.33元、付息89.07元，办理了该房产的结清手续，当天，工行长春路支行向赵治强出具了《个人贷款提前归还》凭证一份，客户签名：赵治强，同时还出具《个人还款凭证》一份，载明，还款人为刘峰利，客户签名为“赵治强代刘峰利”。2019年4月8日工行长春路支行向赵治强出具了刘峰利的《个人贷款结清证明》。工行派负责业务的孙利涛经理携委托书到不动产中心同赵治强一起办理了房产解押手续。2019年5月9日，赵治强交纳了缴款人、纳税人均为刘峰利的维修基金4,339.35元、契税1,351.69元；房管部门告知原告后续办理转让需要刘峰利本人来办理面签，赵治强联系刘峰利约时间来办手续，刘峰利以比较忙，或时间不巧在外地等理由未到场。2019年7、8月份，原告多次催促，原告均未到场办理过户手续。另查明，2017年7月25日，本院作出（2017）豫0329民初2306号民事调解书，因刘峰利未履行，钟国兵于2019年6月18日申请强制执行。2019年11月12日，本院查封了该涉案房产。原告提出执行异议，本院作出（2019）豫0329执异65号执行裁定，驳回了其的异议请求。原告提起执行异议之诉。在诉讼中，被告钟国兵提交了其与刘峰利在2020年5月份的部分微信聊天记录，在该记录中刘峰利不承认签过协议、也不承认对协议做过见证，也不认可自己收过8万元购房款，且其本人亦未到庭，原告无奈撤回执行异议之诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告双方签订《房屋转让协议》是双方的真实意思表示。合法有效，原告依约履行协议，交付前期款80,000元，并按月归还房贷，并于2019年4月8日办理了贷款结清手续。交纳了维修基金和契税。被告在具备办理过户手续的情况下，以自己的行为表示不履行合同义务。致使合同目的不能实现。故原告要求解除合同并要求被告退还购房款141689.4元、支付违约金并赔偿原告支付的契税、维修基金，于法有据，予以支持。被告关于自己并非受益人，因为房屋买卖协议被告没有收到购房款，该协议是在被告表姐刘利峰的一手操作下进行的，的辩解缺乏证据证明。其关于因为原告资金不到位及在外地工作迟迟不予配合，被告不是合同不能履行的过错方，不应承担违约责任的辩解与查明的事实不符。关于违约金数额，结合原告支付房款的数量、房屋市场价、原告已实际使用该房屋等因素，调整为30,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告赵治强与被告刘峰利于2014年10月11日签订的《房屋转让协议》；二、被告刘峰利于判决书生效之日起十日内退还原告赵治强购房款141,689.4元并支付违约金30,000元；三、被告刘峰利于判决书生效之日起十日内赔偿原告赵治强支付契税、维修基金损失5,691.04元；驳回原告赵治强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,247元，减半收取计2,124元，由原告赵治强负担200元，被告刘峰利负担1,924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姜耀俊二〇二〇年九月十八日书记员  钟丹怡附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。