北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11312号原告：北京航风商贸有限公司，住所地北京市大兴区天华街**院**楼**107。法定代表人：徐海峰，总经理。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。被告：北京市兴盛源医药药材有限责任公司，，住所地北京市大兴区黄村镇兴政街**法定代表人：邓克，总经理。委托诉讼代理人：刘思，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：苏德栋，国浩律师（北京）事务所律师。原告北京航风商贸有限公司（以下简称：航风公司）与被告北京市兴盛源医药药材有限责任公司（以下简称：兴盛源公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日作出（2019）京0115民初12980号民事判决书后，兴盛源公司提出上诉，北京市第二中级人民法院于2020年2月27日作出（2020）京02民终687号民事裁定书，撤销（2019）京0115民初12980号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告航风公司的委托诉讼代理人郭元春，被告兴盛源公司的委托诉讼代理人刘思、苏德栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航风公司向本院提出诉讼请求：1.兴盛源公司赔偿经济损失280万元；2.诉讼费用由兴盛源公司承担。事实与理由：2018年10月15日，航风公司与兴盛源公司签订了房屋租赁合同，约定兴盛源公司将位于北京市黄村镇黄村东大街45号建筑面积约6523平方米，地，地下**至地上**的场地及附属设施租赁给航风公司用于商业经营使用赁期限自2018年10月15日至2029年4月14日止，双方还约定了租金支付方式等。上述租赁合同签订后，航风公司按照约定向兴盛源公司支付首期租金及保证金，同时航风公司还与北京永创实新建筑材料有限公司（以下简称：永创公司）签订了装饰装修工程总承包合同，准备对租赁场地进行装修，并且支付了200万元的定金。另外，航风公司又与刘志福签订了租赁合同将上述场地的地下一层出租给刘志福使用，刘志福为此向航风公司交纳了40万元定金。但是，合同签订后，兴盛源公司迟迟未履行交房义务，并于2018年11月20日向航风公司发出提前终止合同的通知。兴盛源公司的行为属于违约，给航风公司造成经济损失，故诉至法院。兴盛源公司辩称，不同意航风公司诉讼请求。首先，航风公司与永创公司签订的《北京市设计装饰装修工程总承包合同》真实性存疑，在双方没有交接租赁场地的情况下，航风公司即签订装修合同并支付200万元定金，这与常理不符。永创公司不具备相关施工资质，航风公司与永创公司签订的合同应属无效合同，航风公司据此主张200万元的损失，没有事实和法律依据。其次，航风公司与刘志福签订的转租合同，租期比原租赁合同的租期提前半年，合同真实性存疑。即使该转租合同真实，航风公司的损失也只是40万元，而非80万元。再次，航风公司在兴盛源公司已经协商解除事宜时仍与永创公司签订合同，支付定金，没有尽到减损义务，其自行扩大的损失，应由航风公司自行承担。最后，根据航风公司与兴盛源公司签订的租赁合同，其中明确约定了违约金，该条款系签约双方对损失的合理预期，故兴盛源公司承担的损失不应超过违约金金额。本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，兴盛源公司（甲方，出租方）与航风公司（乙方，承租方）签订租赁合同，合同约定：甲方提供位于北京市大兴区黄村镇黄村东大街45号建筑面积约6253㎡，地，地下**，地上**含帝园商城面积，包含首层面积中甲方在首层保留的自营医药用品区域，以房管局测绘为准）场地及附属设施及甲方与杰通小商品市场共同修建的过街天桥，供乙方进行商业经营使用。租赁期限为10年，自2018年10月15日起至2029年4月14日止。租金及支付方式第一年租金总额为500万元。第二年起年环比递增1%。租金按季度支付首次支付为签约后5个工作日内，其后每季度初10个工作日内向甲方缴付年租金的25%。合同签订之日，乙方须向甲方缴纳45万元作为经营保证金，合同期满无任何违规情形，本保证金在甲乙双方交接完毕后10个工作日退还乙方。本合同首批付款期为合同签订5个工作日之内，款项到账后，本合同开始正式履约，本合同租金总额为减去甲方自留经营区域场地后核算金额。合同第六条约定提前终止，如甲乙双方在租期内提前终止合同，须提前三个月书面通知对方并按合同未履行完已缴纳甲方账户的剩余租金总额的10%支付违约金。合同第七条约定转租权，乙方有权对租赁区域进行区域分别租赁，不得将全部租赁区域整体转租他人。租赁期内，乙方如进行内部装修改建（包括内部装饰及设备安装等），设计方案须征得甲方书面同意并报政府有关部门批准，涉及政府审批的各类手续及费用由乙方自行申办及承担，并将政府的批准文件的复印件交甲方备案。合同期届满或非甲方原因而合同提前终止时，装饰（修）应完好无损地交付甲方，甲方对此不支付任何费用。合同签订后，双方未进行房屋交接。2018年10月16日、10月25日、10月26日，航风公司分三次向兴盛源公司支付45万元、100万元和25万元。2018年11月20日，兴盛源公司向航风公司发送提前终止合同通知，通知载明：“因我公司经营策略调整，与贵方签订的位于北京市大兴区黄村镇黄村东大街45号的《租赁合同》自本通知下达之日起终止合同，请贵方及时进行相关解除工作。你方已汇保证金、租金在终止合同送达你方后三个工作日内退还。”随后，兴盛源公司将保证金45万元及首期租金125万元退还给航风公司。2018年10月16日，航风公司（甲方、出租方）与刘志福（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：房地产坐落于大兴区黄村镇黄村东大街45号建筑，建筑面积6253平方米，地，地下**，地上**，甲方出租给乙方地下**含帝园商城面积，包含首层面积中房主在首层保留的自营医药用品区域，以房管局测绘为准）。在租赁期限内未征得甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋用途（用途是商业经营或经营企业等），如其他用途的要向甲方书面申请，经甲方确认方可。房屋租赁期限十年，自2018年4月15日至2029年4月14日止，租赁期满，乙方在同等条件下有优先承租权。租金标准：第一年租金200万元，之后每年递增1%。租金支付方式由乙方直接向甲方缴纳，租金按半年支付，乙方应于每次支付前10天缴纳该租期内的租金。本合同签订时，乙方需交纳定金40万元，乙方不履行本合同，无权要求甲方返还定金，定金归甲方所有。甲方不履行本合同的，应当双方双倍返还定金。2018年10月16日，刘志福向航风公司法定代表人徐海峰的账户转账40万元。2018年11月26日，航风公司法定代表人徐海峰退还刘志福定金40万元。2019年4月13日，航风公司法定代表人徐海峰通过银行转账形式向刘志福支付40万元，附言为赔加倍定金。2018年11月8日，航风公司（发包方、甲方）与永创公司（承包方，乙方）签订北京市设计装饰装修合同总承包合同，合同约定：工程名称为益康药店商业综合楼装饰工程，工程范围为室内装饰装修及设备整修更换，本项目采用工程总承包方式。工程预算总造价为11000413.31元。分段付款的时间及相应金额为工程总体设计规划阶段预付定金为合同价18%计200万元，基础装修及电梯安装完成时付合50%计5500206.66元；基础装修及电梯安装完成时付合20%计2200082.67元，工程竣工时，付总价的10%计1100041.33元，工程变更项目款项于双方确认，付完此款项方可施工增加工程。工程竣工后一年，付总价2%计220008.27元。合同签订，甲方交付给乙方200万元定金，定金不退不还。2018年11月9日，航风公司通过银行转账形式向永创公司支付定金200万元。本院认为：航风公司与兴盛源公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现兴盛源公司单方提出解除，航风公司以实际行动表示同意解除合同，故双方签订的租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，结合双方提交的证据，航风公司与兴盛源公司合同解除系兴盛源公司违约造成，故兴盛源公司应承担相应责任。本案争议的焦点在于航风公司主张的损失是否真实合理。航风公司主张的损失分为两部分，其一为支付给永创公司的装修定金200万元，其二为退还给刘志福的定金40万元及赔偿给刘志福的40万元。对于第一项损失，兴盛源公司辩称案外人永创公司不具备相应资质，故航风公司与永创公司所签《北京市设计装饰装修工程总承包合同》系无效合同，因该项辩称涉及案外人权益，且根据租赁合同约定，租赁期内，航风公司如进行内部装修改建（包括内部装饰及设备安装等），设计方案须征得兴盛源公司书面同意并报政府有关部门批准，对该项损失航风公司可与永创公司另行解决后再行与兴盛源公司协商解决。对于第二项损失，航风公司主张其中40万元系应得利益的损失，另40万元为定金罚则的损失。对于应得利益损失，本院不予支持。对于40万元定金罚则的损失，航风公司与兴盛源公司之间的合同是2018年10月15日签订的，航风公司与刘志福之间的转租合同是2018年10月16日签订的，在航风公司与兴盛源公司没有交接的情况下航风公司即转租，其自身存在过错。航风公司与刘志福之间签订的租赁合同载明的租赁日期为2018年4月15日至2029年4月14日，该合同存在瑕疵，在上述情况存在的前提下，本院结合双方提供的证据，对航风公司的损失酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，北京市兴盛源医药药材有限责任公司赔偿北京航风商贸有限公司损失300000元。二、驳回北京航风商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由北京航风商贸有限公司负担7375元（已交纳），由北京市兴盛源医药药材有限责任公司负担4425元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 怡人民陪审员  乔卫国人民陪审员  王 丽二〇二〇年九月二十九日书 记 员  马伊祎