陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终2335号上诉人（原审原告）黄芳，女，1976年1月13日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：吴海军，陕西策盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）陕西康桥实业发展有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区雁翔路**开元孵化器**。法定代表人：张艳军，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李树侠，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王心言，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人黄芳、陕西康桥实业发展有限公司（以下简称康桥公司），因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初10570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄芳上诉请求：依法撤销（2019）陕0113民初10570号民事判决书第（三）项判决，并予以改判；判决康桥公司支付利息42328.9元（自2018年6月9日起计算至2019年4月24日），并以1094713元为基数，按照同期银行贷款利率的标准支付至实际返还购房款之日止；判决维持（2019）陕0113民初10570号民事判决书第（一）（二）项；判决康桥公司承担本案诉讼费。事实和理由：双方是商品房买卖关系，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条有关规定，合同确定无效之后，康桥公司在返还房款的同时，还应支付已付购房款的利息，否则不足以弥补其实际损失。康桥公司辩称，不同意黄芳上诉请求。康桥公司上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初10570号《民事判决书》，发回重审或依法改判驳回黄芳的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由黄芳负担。事实和理由：由其开发的国家大学科技园科创孵化基地/交大南洋时代项目系国家发改委支持项目、雁塔区重点建设项目，项目开展合法合规；项目审批手续合法，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等手续齐全。项目通过出租、转让房产的方式，同时提供创业融资、政策、法律、税务、培训及子女教育等多方面的配套服务与支持，为入园区的企业个人创新、创业提供服务。项目建设的公寓，以出租及在条件具备的情况下转让给入园创新创业人才及家属，以支持创新创业。其在房产竣工验收具备转让条件后向黄芳转让房屋的约定不违反法律规定，不侵害黄芳的利益，也不损害社会公共利益，合法有效。原审以其不明知黄芳并非专业人才，以解决黄芳孩子上学为幌子，将案涉房到以商品房的价格出售，认定事实错误。相互之间签订的合同不属于商品房买卖合同，亦不应适用商品房买卖的法律规定。双方签订的合同《协议书》系双方意思真实表示，不损害社会公共利益，合同合法有效。且黄芳在缔约后已经享受了配套的优惠政策。黄芳辩称：一审判决认定合同无效正确。鉴于合同无效的主要原因系康桥公司造成，黄芳的损失应当由康桥公司承担。黄芳向一审法院提出诉讼请求：1、其与康桥公司签订的协议书无效；2、康桥公司返还购房款1094713元；3、康桥公司支付利息42328.9元（自2018年6月9日起算至2019年4月24日），并以1094713元为基数，按照同期银行贷款利率的标准支付至其实际返还购房款之日止；4、康桥公司承担1094713元的赔偿责任；5、案件受理费由康桥公司负担。一审认定事实：2018年6月18日，甲方康桥公司与乙方黄芳签订协议书，协议约定以出让方式取得位于西安市雁塔区，国有土地使用证号为西雁国用（2008出）第668号的地块的土地使用权；该地块土地面积为36293.05平方米，土地使用年限自2008年3月24日至2058年3月23日止；乙方所购买的房屋为项目中的第1幢1单元26层12625号房；房屋单价为16636.97元/平方米，房屋总价款为1368391元；甲方同意乙方分期付款，2018年6月18日前支付50%首付款684196元，2018年10月10日前支付30%二次款410517元，2019年3月10日前支付10%三次款136839元，在房屋交房前支付10%第四次款136839元；甲方应当在2019年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本协议约定的房屋交付乙方使用。2018年6月9日，张新宇向康桥公司转账660000元。2018年6月28日，康桥公司向黄芳出具收据显示，康桥公司收到黄芳支付的12625号房屋的684196元。2018年10月10日，张永杰向康桥公司转账410517元。2018年10月10日，康桥公司向黄芳出具收据显示，康桥公司收到黄芳支付的12625号房的410517元。以上费用共计1094713元。2018年7月20日，黄芳出具保密承诺书，内容为“本人黄芳，身份证号，电话186××******。子女姓名：张楚涵，入园房号：12625。现本人已知晓关于2018年子女入学的学位解决方案，本人承诺不散布关于此次学位解决方案的具体信息。如因本人原因导致信息泄露，本人愿意承担由此引起后果及系列法律责任”。另查明，地号，地号为YT6-99-24的土地使用权人为陕西康桥电子科技有限公司用途为科教用地。项目名称为国家大学科技园科创孵化基地项目的建设单位为康桥公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，虽然黄芳与康桥公司签订的合同系双方的真实意思表示，但黄芳与康桥公司签订的合同所涉及的土地用途为科教用地，结合康桥公司提供的项目名称“国家大学科技园科创孵化基地”以及双方签订的协议书中项目简介“支持科创孵化创业等项目而开发”的内容可知，涉案房屋所在项目是国家为孵化创业的企业和个人所出让的科教用地，而本案的黄芳明知其并非孵化创业的企业或个人，亦非相关的专业储备人才，却为了孩子上学问题与康桥公司签订协议书，黄芳签订协议书存在过错，康桥公司亦明知黄芳并非专业人才，以解决黄芳孩子上学问题为幌子，将涉案房屋以商品房的价格出售，康桥公司签订协议书时亦存在过错，黄芳与康桥公司签订的协议损害了社会公共利益，故黄芳与康桥公司签订的协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故黄芳要求康桥公司返还其已支付的房款1094713元的诉请，依法予以支持。涉案合同无效，黄芳和康桥公司均存在过错，且过错相当，故黄芳要求康桥公司向其支付利息及赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原告黄芳与被告陕西康桥实业发展有限公司签订的协议书无效；二、被告陕西康桥实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄芳退还已付房款1094713元；三、驳回原告黄芳其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24654元，由原告黄芳承担12327元，被告陕西康桥实业发展有限公司承担12327元。因原告黄芳已预交，被告陕西康桥实业发展有限公司并上述款项支付给原告黄芳。二审经审理查明，原审查明事实属实。二审期间，康桥公司提供了《西安市发展和改革委员会关于印发陕西康桥电子科技有限公司国家大学科技园科创孵化基地项目备案确认书的通知》（市发改审发[2015]738号）、《西安市发展和改革委员会关于印发陕西康桥实业发展有限公司“国家大学科技园科创化基地”项目备案确认书的通知》（市发改审发[2017]100号），显示国家大学科技园科创孵化基地/交大南洋时代项目为先后于2015年12月31日、2017年3月31日两次通过西安市发展和改革委员会的审核备案。该项目通过出租、转让房产的方式，同时融资、政策、法律、税务、培训及子女教育等多方面的配套服务与支持，为入园区的企业/个人创新创业提供孵化服务。该项目建设有公寓，以出租及在条件具备的情况下转让给入园创新创业人才及家属，以支持创新创业。2018年5月7日，康桥公司与黄芳签订《房屋租赁合同》一份，约定：康桥公司将案涉房屋出租给黄芳使用，租期20年，总租金为1343716元。2018年6月18日，黄芳与康桥公司又签订了《协议书》（编号：0000012625）。询问双方，黄芳和康桥公司均表示双方在《房屋租赁合同》后签订《协议书》是就双方交易达成了新的协议，在签定《协议书》后《房屋租赁合同》权利义务终止不再履行。再查明，《协议书》载明，双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规政策之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就黄芳为科创孵化创业而购买康桥公司国家大学科技园科创孵化基地/交大南洋时代项目房屋事宜，达成相关协议。《协议书》第六条备案协议签署约定，案涉房屋交付满三年后，黄芳应携相关证件等资料与康桥公司签署房屋产权转让（政府规定的存量房或二手房交易）的协议文件，协议文件经主管部门备案后，双方的权利义务以协议文件的约定为准。《协议书》第七条交付期限约定，康桥公司应当在2019年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本协议约定的房屋交付黄芳使用。黄芳未能按照约定支付房屋价款的，康桥公司有权拒绝向黄芳交付房屋。《协议书》第九条关于产权登记约定，黄芳办理房产证的，在房屋交付使用满三年后向康桥公司提出办证申请，康桥公司应当在黄芳提出申请且提交了办理产权转移的相关资料后的120个工作日内协助办理权属登记手续并将房屋产权办至黄芳名下。黄芳向康桥公司提出办证申请后，若黄芳未按康桥公司要求及时提供办理产权需要的资料，或者未能支付完毕全额房款及其他任何应付款项，则产权转移登记的时限顺延，自黄芳交清资料并支付完毕全额房款及其他应付款项之日开始计算办理产权转移登记的时限。康桥公司提供的2019年12月14日三秦都市报交房公告、2019年12月15日交房照片、康桥公司工作人员与黄芳的微信、短信聊天记录，显示康桥公司依照协议约定于2019年12月15日前开始向购房者履行交房义务以及协调落实配套学位等问题。再查明，黄芳与康桥公司签订案涉协议书后，康桥公司协助黄芳安排孩子入西安交大附属中学初中部学习。释明黄芳其如果合同无效的请求不能得到支持,其是否同意变更诉讼请求,其表示,合同无效的请求如果不能得到支持,其要求解除合同并要求康桥公司退还钱款并支付利息。康桥公司表示同意解除合同。双方同意在二审中对黄芳要求解除合同的请求一并进行审理。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。合同当事人应当诚信履行合同约定义务。本案中，黄芳以其购买康桥公司开发建设的房屋未取得预售许可证为由，要求确认双方签订的《协议书》无效，并要求康桥公司向其退还房款、支付利息并赔偿损失。从康桥公司提供的项目备案文件来看，案涉房屋系国家大学科技园科创孵化基地/交大南洋时代项目的配套设施，以出租、转让等方式为入园企业、个人提供配套服务，并非商品房；从双方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》内容看，黄芳与康桥公司缔约的目的不只是买房，而且包括投资创业等内容；且受让房屋是在相应条件具备的3年后将房屋产权办理至黄芳名下，同时双方还要重新签订就产权办理的协议，可见其受让房屋产权只是预约性的；且，黄芳在缔约时对此均是明知的，黄芳现以案涉项目未办理商品房预售证为由，要求宣告双方合同无效理由不能成立。关于双方签订的《房屋租赁合同》及《协议书》是否存在以合法形式掩盖非法目的问题。从《房屋租赁合同》和《协议书》的内容来看，就签订协议的目的，康桥公司称缔结该协议目的是引黄芳入园创业；黄芳称是为购买房屋，因此并不存在以合法形式掩盖非法目的问题。至于康桥公司协助黄芳安排孩子上学问题。双方均认可，协助安排入园创业人员子女上学只是该项目提供的配套服务措施，因此不应认定双方协议存在以合法形式掩盖非法目的的事实；至于黄芳称其不符合入园创业条件的问题，入园创业人员条件尚无相应的强制性标准，康桥公司引黄芳入园创业，黄芳入园创业的行为亦不违法，亦不应据此认定以双方合同以合法形式掩盖非法目的。原审认定双方合同以合法形式掩盖非法的目的，缺乏事实依据。双方缔结的《房屋租赁合同》、《协议书》内容不违反法律规定，应认定为有效。黄芳以双方签订的合同无效为由，要求康桥公司返还已支付钱款并支付利息的请求不应支持。康桥公司在本案中称，鉴于双方签订的合同对于黄芳所受让房屋产权的约定具有预约性，且黄芳无意继续履行合同义务，表示同意向黄芳返还已支付钱款，终止双方合同履行。黄芳亦表示要求解除合同，要求由康桥公司返还已经支付的合同价款。故对黄芳要求解除合同的请求本院予以支持。关于黄芳上诉要求，在返还钱款的同时支付利息的问题，如上所述，本案合同未能履行完成，系黄芳拒绝履行合同所致，且康桥公司为履行该合同，已为黄芳解决了孩子上学的问题，解除合同，无疑造成康桥公司损失，故对其主张支付所付钱款的利息的上诉请求，不予支持。综上所述，黄芳的上诉请求不能成立，应予驳回；康桥公司的上诉请求部分成立。原审判决第二、三项正确，应予维持；第一项应予撤销，双方合同有效，解除。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初10570号民事判决第二、三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初10570号民事判决第一项；三、黄芳与陕西康桥实业发展有限公司签定的《协议书》解除。一审案件受理费按原审判决执行。二审案件受理费黄芳预交1808元，自行负担；陕西康桥实业发展有限公司预交17116元，由黄芳负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年九月七日书记员  李妍慧