江西省共青城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0482民初1102号原告：宋巧珍，女，1968年11月18日出生，汉族，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：徐友祥，共青城市百信法律服务所法律工作者。被告：共青沃伏龙实业有限公司，住所地：江西省共青城市高尔夫大道，统一社会信用代码913604055535108018。法定代表人：邹俊仁，执行董事。被告：江西龙室永宏房地产开发有限公司，住所地：江西省共青城市共青大道中段（御景华城），统一社会信用代码913604057947588599。法定代表人：邹俊仁，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师。本院立案受理原告宋巧珍诉被告共青沃伏龙实业有限公司（以下简称沃伏龙公司）、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司（以下简称龙室永宏公司）商品房销售合同纠纷一案后，依法由审判员吴小连适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐友祥、两被告共同委托诉讼代理人吴新球均到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告宋巧珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金86,317元（自2014年5月1日起至2019年3月30日止以292,600元为基数按年利率6%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2013年8月13日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告以292,600元的价格购买被告开发的东方国际小区第11幢2单元103号房，同时约定交房时间为2013年10月30日前，并在商品房交付使用后180日内，为买受人办理房屋产权证书。合同签订后，原告积极履行了义务，但被告却以种种原因拖延，时至今日，原告多次联系被告要求办理房屋产权手续，均未果。为了维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告龙室永宏公司辩称，1.国家政策调整导致逾期办理不动产权登记，按约应免除出卖人责任；2.逾期办理不动产登记非双方当事人原因，继续履行违约条款对被告显失公平。国家实行“三证合一”后要求开发商享有一切项目所占土地的使用权，被告沃伏龙公司将项目用地使用权转让给本公司，转让双方均需缴纳高额税费，这是本公司在开发该项目时所无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，由此导致买受人逾期办理不动产权登记。根据情势变更的法律规定，请求法院根据公平原则，并结合案件的实际情况确定变更或解除逾期办证违约条款，认定被告不承担责任；3.原告关于违约金的计算方式与合同约定不符。被告沃伏龙公司辩称，同意龙室永宏公司的意见。另本公司与原告不存在合同关系，其要求本公司承担违约责任无事实和法律依据。经审理查明，2011年1月24日，被告沃伏龙公司和江西共青城房地产开发有限公司（以下简称共青房地产公司）联合进行“东方国际”商住小区项目开发。2014年8月11日，被告沃伏龙公司和共青房地产公司签订了一份《解除协议书》，共青房地产公司退伙。当日，被告沃伏龙公司和龙室永宏公司签订了一份《联合开发协议》，开始联合进行上述项目开发。2013年8月13日，原告宋巧珍与共青房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定（主要条款）：原告以292,600元的价格购买共青房地产公司开发的位于共青城市高尔夫大道（老纸箱厂）东方国际第11幢2单元103号房；出卖方应当在2013年10月30日前向原告交付经验收合格的商品房；出卖方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告按约支付了首付款并办理了余款按揭手续，被告也按约通知原告领取了房屋钥匙。至本案一审法庭辩论终结前，本案所涉房产尚未进行综合竣工验收，原告也未交纳契税、房屋维修基金、产权办证费等相关费用，原告未能取得房屋权属证书。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、收据、（2017）赣04民终2198号民事判决书等证据在卷佐证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原告宋巧珍和共青房地产公司就购买商品房事项协商一致并签订《商品房买卖合同》，双方均应按合同约定全面履行相关义务。被告沃伏龙公司和共青房地产公司联合开发本案所涉房产，共青房地产公司退出联合开发后被告龙室永宏公司加入联合开发，故两被告应承担《商品房买卖合同》中原共青房地产公司应承担的义务。结合本案的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、应如何计算逾期办证违约金。一、关于被告是否构成违约问题。根据合同约定，出卖方应于2013年10月30日前向原告交付经验收合格的商品房；出卖方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案，至一审法庭辩论终结前，本案所涉房产尚未进行综合竣工验收，原告也未交纳契税、房屋维修基金、产权办证费等相关费用，原告未能取得房屋权属证书，确实存在逾期办证情形。被告辩称逾期办证系政府政策调整变更等原因所致，不足以排除被告自身的原因，故该抗辩意见本院不予采信。向不动产登记机构报送备案资料是被告作为开发商应当履行的协助义务，也是办理房屋产权证的前提，至本案一审法庭辩论终结前，被告并未提供证据证明其已完全履行该协助义务，虽然原告未能缴纳相关办证费用，但这并不影响被告履行报送备案资料等协助义务。综上，被告未履行协助义务，依法应承担违约责任。二、关于应如何计算逾期办证违约金问题。应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定违约金的计算方法，且原告未举证证明低于实际损失，故应依照合同的约定确定违约金。对于原告未能取得房屋产权证书，双方均存在过错，本院结合本案具体情况，酌情由被告承担80%责任，《商品房买卖合同》中明确约定了违约金按已付房价的0.5%计算，被告承担80%责任即1,170元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内协助原告宋巧珍办理共青城市高尔夫大道（老纸箱厂）东方国际第11幢2单元103号房屋的产权登记手续。二、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告宋巧珍支付违约金1,170元。三、被告共青沃伏龙实业有限公司对上述第一、第二项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,958元，减半收取979元，由原告宋巧珍负担966元，由被告共青沃伏龙实业有限公司、被告江西龙室永宏房地产开发有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  吴小连二〇二〇年九月十六日书记员  殷淑怡附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。