山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初4156号原告：衣小羽，女，1982年5月24日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：衣恒义（系原告父亲），1957年10月18日出生，汉族，住烟台市莱山区。被告：烟台市好嘉邻公寓管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区锦华街****。法定代表人：殷侃，该公司经理。原告衣小羽与被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衣小羽的委托诉讼代理人衣恒义到庭参加诉讼。被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁代理合同于2020年4月15日解除；2、判令被告支付2020年2月至2020年4月15日期间的房屋租金4000元（按月租金1600元计算2.5个月）；3、判令被告赔偿违约金17600元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月30日，原、被告签订房屋租赁代理合同，约定原告将其所有的坐落于烟台市芝罘区大海阳路96号内429号房屋委托给被告对外出租，期限5年，自2019年6月1日至2024年6月1日，被告应于每月1日向原告支付房屋租金1600元，并负责房屋租期内的水、电、煤气、暖气费等费用的代收代缴，如果任何一方单方终止合同，须向对方赔偿一年租金标准的违约金。合同履行过程中，被告自2020年2月1日开始未再向原告支付租金。2020年3月27日，因房屋承租人牟建梅联系不上被告工作人员，便通过小区的物业管理公司联系到原告。牟建梅称其与被告签订的房屋租货合同约定的租赁期限于2020年1月30日届满，其已向被告付清房租，要求办理房屋交接手续。原告先后于2020年3月31日、同年4月1日向被告注册地及被告法定代表人殷侃住址寄送限期交纳欠付租金和解除合同通知，通知被告支付欠付租金，并于2020年4月15日办理房屋交接手续。上述材料发出后均被退回。2020年4月15日，原告与牟建梅办理了房屋交接手续。被告未按约向原告交付租金构成违约，原告已在合理期限内通知被告交纳欠付租金及解除合同，故双方的合同己于2020年4月15日通知退回之日解除。被告应向原告支付拖欠的租金，并赔偿违约金。被告缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状,也未到庭行使陈述事实、提供证据和对原告陈述的事实进行质辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2019年5月30日，原、被告签订《房屋租赁代理合同》，约定原告将其所有的坐落于烟台市芝罘区大海阳路96号内429号房屋委托给被告对外出租，期限为5年，自2019年6月1日起至2024年6月1日止；原告第1年提供给被告1个月装修期作为被告后期装修、保洁等时间，原告不向被告收取2019年7月的房租，原告每年提供给被告1个月空档期即每年8月份作为被告后期房屋空置、保洁、维护等时间，该月被告不支付原告租金，被告每月付给原告房屋租金1600元，该金额不包括空档期，被告应于每月1日支付原告房屋租金；原告保证该房屋产权清楚，其亲属及相关权利人同意出租，有关抵押、债务纠纷及该房屋权属问题均应在签订合同前给予被告明示，因使用权问题导致该房屋无法继续出租，责任由原告承担，被告的经济损失由原告负责赔偿，原告在交付房屋前应负责该房屋内基础设施及现有家具家电的维修更换，保证承租人可正常使用，租期内房屋设施出现自然老化与维修现象的，如防水渗漏，线路老化，被告可代为原告处理，由此产生的费用由原告承担，原告有权利定期查看该房屋，须提前通知被告，被告应予以配合；被告应按合同约定向原告支付房屋租金，被告负责该房屋租期内的租金、水、电、煤气、暖气等费用的代收代缴事宜，被告负责实际寻找承租人，委托期间内的租金如高于委托价格，归被告所有，低于委托价格的被告无权向原告追偿，并由被告按委托价格足额支付给原告租金，如房屋出现无人租赁，风险由被告承担；被告负责该房屋租赁期间的设施定期检查及维修清扫等事宜，家电家具等设施出现人为损坏或丢失，责任由被告承担并负责赔偿，被告实际寻找的承租人必须遵守国家法律法规，不得从事违法活动，不得扰民，否则被告应与承租人解除租赁合同，责任由被告承担；原告如出售该房屋，同等条件下被告享受优先购买权；租赁期间内如出现地震，洪水，自然灾害，军事行动，政府拆迁等不可抗力，合同自然终止，双方按实际租用天数多退少补，互不承担违约责任；双方如单方终止合同，须向对方支付一年租金作为违约金。合同签订后，原告按约将上述房屋交与被告。（二）庭审中，原告针对其主张向本院提供下列证据材料：1、催缴租金书面通知、解除合同书面通知及特快专递详单材料。用以证明原告分别于2020年3月31日、同年4月1日向被告公司注册地址及被告法定代表人殷侃住址寄送催缴租金书面通知、解除合同书面通知，均未送达到，分别于2020年4月3日、同年4月15日退回。2、案外人牟建梅出具的书面证明材料一份。用以证明被告将涉案房屋出租给案外人牟建梅，案外人牟建梅向被告支付了房租，租期届满案外人牟建梅联系不到被告工作人员，后通过物业联系到原告，原告与牟建梅于2020年4月15日办理了房屋交接手续。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告在签订的《房屋租赁代理合同》中约定，原告将房屋交付给被告后，无论房屋实际出租与否，被告均应按合同约定的租金标准向原告支付租金，而且被告将房屋对外出租的价格高出上述合同约定的租金部分归被告所有。该约定明显不符合委托合同的相关法律规定。上述合同明确约定被告向原告支付租金，合同对租赁用途、期限、租金及支付期等进行了约定，符合租赁合同的法律规定。据此，本院认定上述《房屋租赁代理合同》实际上为房屋租赁合同。该房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，形式要件齐备，权利义务约定明确，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。原告按约将房屋交付给被告，被告应按合同约定的租金标准及付款期限向原告支付房屋租金。原告主张被告违约自2020年2月1日起开始拖欠原告房租。根据原告提供的特快专递详单可以看出，原告分别于2020年3月31日、2020年4月1日向被告注册地及被告法定代表人邮寄送达书面催缴租金及解除合同的通知，2020年4月15日解除合同通知被退回之日应视为通知到被告。关于租金支付情况的举证义务在被告，而被告未到庭对此举证证明，故本院采信原告的上述主张。被告违约拖欠原告租金，经原告书面通知催缴后，被告至今未向原告支付房租，故原告有权向被告提出解除合同。原告请求确认其与被告签订的《房屋租赁代理合同》于2020年4月15日解除，于法有据，本院予以支持。原告主张被告接受委托后与案外人牟建梅签订租赁合同，将涉案房屋出租给案外人牟建梅，租期届满后案外人牟建梅联系不到被告，通过物业联系到原告，原告与案外人牟建梅已于2020年4月15日办理了房屋交接手续。被告未到庭针对原告主张的上述房屋交接情况提供反驳的证据，本院结合原告提供的案外人牟建梅出具的书面证明材料，采信原告的上述主张。故原告请求判令被告支付2020年2月1日起至2020年4月15日期间的租金4000元，与约相合，于法有据，本院应予以支持。关于原告主张的违约金。《房屋租赁代理合同》约定：“双方如单方终止合同，须向对方支付一年租金作为违约金。”该约定是针对单方违约解除合同的违约金标准。本案原告主张被告未按约支付租金构成违约，而上述合同中并未对此约定违约金的计算标准。故原告请求被告按一年租金标准赔偿违约金，与约不合，于法无据，本院不予支持。原告主张的违约金应自每笔租金逾期之日起，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分笔分段计算。原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。庭审中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭。鉴于本案基本事实清楚，证据充分，本院决定缺席判决本案。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告衣小羽与被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司之间的《房屋租赁代理合同》于2020年4月15日解除。二、限被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司于本判决生效之日起10日内偿付原告衣小羽租金4000元。三、限被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告衣小羽利息损失77.87元（以拖欠的每笔租金为基数，自2020年2月1日至2020年8月21日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分笔分段计算），自2020年8月22日起至被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司实际给付之日止，以4000元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。四、驳回原告衣小羽的其他诉讼请求。如果被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告衣小羽。案件受理费340元，由原告衣小羽负担275元，由被告烟台市好嘉邻公寓管理有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  陈晓霓人民陪审员  张 浩人民陪审员  田小红二〇二〇年九月二十一日书 记 员  张馨月