上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初25558号原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾家斌，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海名霖餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：仲卫市，董事长。被告：靳丽媛，女，1989年5月22日出生，汉族，住河北省石家庄市。两被告共同委托诉讼代理人：龚爱国，上海市君悦律师事务所律师。原告上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺经济公司)与被告上海名霖餐饮管理有限公司(以下简称名霖餐饮公司)、被告靳丽媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告天顺经济公司委托诉讼代理人张越，被告名霖餐饮公司及被告靳丽媛的共同委托诉讼代理人龚爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺经济公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原被告于2018年12月17日就上海市静安区愚园路XXX号LG1-36A号单元(以下简称系争铺位)签署之《上海市房屋租赁合同》已经于2020年1月7日提前解除；2、请求判令原告有权不予返还被告保证金157,001元(租赁保证金153,501元、公共事业费保证金3,500元)；3、请求判令被告名霖餐饮公司向原告支付拖欠租金209,191.36元(自2019年9月1日起至2020年1月7日止)；4、请求判令被告名霖餐饮公司向原告支付拖欠物业管理费10,564.52元(自2019年9月1日起至2020年1月7日止)；5、请求判令被告名霖餐饮公司向原告支付拖欠电费6,854.9元(自2019年9月至2020年1月止)；6、请求判令被告名霖餐饮公司向原告支付拖欠水费255元(自2019年9月至2020年1月止)；7、请求判令被告名霖餐饮公司按照拖欠款项日千分之一的标准向原告支付滞纳金(以诉请3到6项之合计金额226,865.78元为本金，自2020年1月8日起计算至判决生效之日为止)；8、请求判令被告名霖餐饮公司向原告支付免租装修期租金31,000元(免租期20天，第一年租金每日每平方米62元，面积25平方米)；9、请求判令被告靳丽媛就被告名霖餐饮公司上述应付款项承担连带担保责任。事实与理由：天顺经济公司与名霖餐饮公司于2018年12月17日签署《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由天顺经济公司将名下位于本市静安区愚园路XXX号LG1-36A单元(系争铺位)出租给名霖餐饮公司租赁使用，租赁期限为期2年，自交付日2019年3月1日起算至2021年2月28日止，免租装修期为20天，月基本租金第一年为47,146元，实际支付时需同时支付5%之租金增值税，金额为49,503.3元；物业管理费为每月2,500元。合同亦约定，名霖餐饮公司应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，应于天顺经济公司向名霖餐饮公司发出付款通知后的5个工作日付清上个公历月的提成租金与基本租金之差额部分，名霖餐饮公司还应承担使用该房屋而发生的一切公用事业费用(水费、电费)；若名霖餐饮公司拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向天顺经济公司支付滞纳金外，天顺经济公司有权单方面解除合同收回该铺位并严格按照租赁合同的约定追究名霖餐饮公司之违约责任，名霖餐饮公司之保证金天顺经济公司无需返还，名霖餐饮公司应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时名霖餐饮公司还应向天顺经济公司支付免租装修期之租金。靳丽媛作为名霖餐饮公司的法人代表为名霖餐饮公司履行租赁合同提供连带责任担保等。签约后，在租赁合同实际履行过程中，名霖餐饮公司拖欠费用之违约行为非常严重，天顺经济公司屡次催告，名霖餐饮公司均未予整改。天顺经济公司不得不行使合同解除权，依法解除了租赁合同。现起诉来院，望判如所请。被告名霖餐饮公司、被告靳丽媛共同辩称，同意诉请1。不同意诉请2，合同明确约定了保证金的用途，仅用于抵扣，合同没有约定没收。关于诉请3，计算有错误，根据合同第36页第1条，第一年租金47,146元/月，第二年租金48,667元/月，应分段计算：2019年9月1日-2019年11月30日，计三个月，欠付141,438元；2019年12月1日-2019年12月17日，计17天，26,350元；2019年12月18日-2020年1月7日，计19天，30,400元；共计198,188元。同意诉请4。关于诉请5、6，没有看到依据。关于诉请7，违约金约定标准过高，最多也应按最高院关于执行违约金的标准即每日万分之1.75的标准计算。关于诉请8，没有法律和合同依据。关于诉请9，不同意，由法院依法裁决。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：系争铺位的产权人为天顺经济公司。2018年12月17日，天顺经济公司(出租方甲方)、名霖餐饮公司(承租方乙方)及靳丽媛(承租方之连带担保方丙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，甲乙双方约定，由甲方将其名下位于本市静安区愚园路XXX号LG1-36A单元的系争铺位出租给乙方租赁使用，租赁期限为期2年，自交付日2019年3月1日起算至2021年2月28日止，装修免租期为20天，租赁期第一年为62元/天/平方米，第一年月基本租金为47,146元，乙方应在每月缴付租金的同时向甲方支付租金之增值税税费(以国家法律法规规定为准)。物业管理费为每月2,500元。乙方应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，乙方还应承担使用系争铺位而发生的一切公用事业费用(水费、电费)。若乙方拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，从应付日起至甲方或甲方指定的其他收款方实际收到全部该笔款项日止计算。且甲方有权单方面解除合同收回系争铺位并严格按照租赁合同的约定追究乙方之违约责任，乙方之保证金甲方不予退还，乙方应按租赁合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时乙方还应按约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金。丙方同意为乙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带保证责任，担保期限自本合同到期或提前终止之日起二年。甲乙双方还就其他合同事宜予以了约定。签约后，2019年3月1日，天顺经济公司将系争铺位交付名霖餐饮公司。名霖餐饮公司支付天顺经济公司租赁保证金153,501元及公共事业费保证金3,500元，共计157,001元。期间，名霖餐饮公司以49,503.3元(月基本租金47,146元+5%增值税)标准，支付天顺经济公司租金至2019年8月31日止。同时，名霖餐饮公司亦按约支付天顺经济公司物业管理费至2019年8月31日止。自2019年9月1日起，名霖餐饮公司未再支付天顺经济公司租金及物业管理费。后天顺经济公司向名霖餐饮公司发出《催款通知单》未果。2020年1月3日，天顺经济公司向名霖餐饮公司寄出《解约函》，通知名霖餐饮公司双方签订的租赁合同于2020年1月7日解除。2020年1月4日，名霖餐饮公司收到该份《解约函》。截止2020年1月7日，名霖餐饮公司欠付天顺经济公司租金209,191.36元、物业管理费10,564.52元、电费6,854.9元、水费255元。后致涉讼。审理中，名霖餐饮公司称，欠付原告的租金应按第一年的基本标准来计算，发票未开，不应把税金计算在内。合同关于滞纳金的约定标准过高，最多也应按最高院关于执行违约金的标准即每日万分之1.75的标准计算。2019年12月26日，天顺经济公司曾发函告知自2019年12月28日起对系争铺位断水断电，故自2019年12月28日起至2020年1月7日止的水电费不应再承担。被告租赁系争铺位经营甜品，因经营情况不好，与原告协商退租无果，就只能自行撤走了，合同约定设备无偿移交给甲方，所以也都没搬。在该处注册的公司已经注销。天顺经济公司表示，合同有约定，被告支付应按含税价格支付。且付款是先付后用，并不以发票是否开具作为付款条件。签约后，被告实际也是按照加5%的含税价标准支付租金的。关于停水停电的事实并不存在，自2019年12月28日起至2020年1月7日期间发生的水电费用，应由被告承担。被告并未按合同约定返还系争铺位，而是将有价值的东西撤走了，剩下不要的东西留在铺位内。因受疫情影响，原告在2020年3月自行收回了系争铺位。上述事实，有天顺经济公司及名霖餐饮公司的庭审陈述，由天顺经济公司提供的房屋租赁合同、催款通知单、解除合同通知书、租赁商户账单等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，天顺经济公司、名霖餐饮公司及靳丽媛于2018年12月17日就系争铺位签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反相关法律法规，对各方均具有约束力。签约后，天顺经济公司、名霖餐饮公司双方应按约全面履行合同约定的内容。涉案租赁合同在履行过程中，因承租人名霖餐饮公司存在逾期支付出租人天顺经济公司房屋租金、物业管理费等费用的违约行为，经天顺经济公司多次催讨未果，致天顺经济公司合同目的无法实现而行使合同解除权，名霖餐饮公司于2020年1月4日收到天顺经济公司寄送的解约通知，双方签订的租赁合同于解约通知上注明的解约日2020年1月7日正式解除。现天顺经济公司起诉来院，请求确认双方租赁合同于2020年1月7日解除，同时要求名霖餐饮公司支付自2019年9月1日起至2020年1月7日止的租金209,191.36元、物业管理费10,564.52元、自2019年9月至2020年1月止拖欠电费6,854.9元、自2019年9月至2020年1月止拖欠水费255元之诉讼请求，未违反合同约定，本院予以支持。关于租赁合同解除后违约责任承担问题，本案系因名霖餐饮公司未按约支付租金等费用根本违约而导致合同解除，现天顺经济公司诉请要求名霖餐饮公司支付免租装修期租金31,000元、请求确认不予返还保证金157,001元之诉讼请求，亦符合合同关于违约责任承担之约定，本院亦予以支持。同时，天顺经济公司诉请要求名霖餐饮公司支付拖欠的租金209,191.36元、物业管理费10,564.52元、电费6,854.9元、水费255元，共计226,865.78元之滞纳金(自2020年1月8日起计算至判决生效之日止，以日千分之一的标准支付)，审理中，名霖餐饮公司认为双方租赁合同约定的滞纳金标准过高，要求调低。对此，本院依据相关法律规定，并结合本案实际，予以适当调整，故对天顺经济公司该诉请，本院予以部分支持。天顺经济公司诉请要求靳丽媛就名霖餐饮公司欠付天顺经济公司的上述所有款项承担连带担保责任，有合同依据，本院予以支持。名霖餐饮公司之相关辩称，无合同及法律依据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海名霖餐饮管理有限公司及被告靳丽媛于2018年12月17日就上海市静安区愚园路XXX号LG1-36A号单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年1月7日解除；二、被告上海名霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司自2019年9月1日起至2020年1月7日止的房屋租金209,191.36元；三、被告上海名霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司自2019年9月1日起至2020年1月7日止的物业管理费10,564.52元；四、被告上海名霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司自2019年9月至2020年1月的电费6,854.9元；五、被告上海名霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司自2019年9月至2020年1月的水费255元；六、被告上海名霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司逾期支付租金209,191.36元、物业管理费10,564.52元、电费6,854.9元、水费255元之滞纳金(按前述款项共计本金226,865.78元为基数，自2020年1月8日起算至本判决生效之日止，以每日万分之五标准计付)；七、被告上海名霖餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司装修免租期租金31,000元；八、确认原告上海天顺经济发展有限公司不予返还被告上海名霖餐饮管理有限公司保证金157,001元；九、被告靳丽媛应就本判决主文第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项中列明的被告上海名霖餐饮管理有限公司应付原告上海天顺经济发展有限公司的款项承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费7,523元，减半收取3,761.5(原告已预缴)，由被告上海名霖餐饮管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇二〇年九月三十日书记员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。