1浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终365号 上诉人（原审被告）：梅峰，男，1987年7月4日出生，汉 族，住河南省新蔡县。 委托诉讼代理人：苗邦法，浙江五奎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方志伟，男，1968年5月17日出生， 汉族，住浙江省舟山市定海区××街道××路××号。 上诉人梅峰因与被上诉人方志伟房屋租赁合同纠纷一案，不 服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初1281号民事 判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成 合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梅峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉 讼请求。事实和理由：一、一审判决的18800元分为三部分，应 分别处理。1.8800元是被上诉人主张“补交”部分，其理由是： 2018年1月1日至8月31日的房租是按第二份合同标准收取的， 现生效判决认定该合同不成立，故要求上诉人补交房租。上诉人 认为，上诉人已履行完毕该段时间的房租支付义务，不存在欠费 事实，被上诉人要求补交的理由不成立。2.上诉人已付清2018 2年9月1日至10月31日的房租。租赁合同履行期间，上诉人一 直采用现金方式支付租金，被上诉人也未出具过收条。根据房租 半年一付，先付后租的交易习惯，可以推定上诉人已支付了该二 个月的房租。3.被上诉人不能主张2018年11月1日以后的房租。 2018年8月18日，被上诉人与拆迁部门签订《房屋拆迁安置协 议》，并承诺于2018年11月1日腾空。2018年9月，被上诉人 通知被上诉人因拆迁解除租赁合同，其通知到达上诉人之日案涉 租赁合同即已解除，被上诉人不能再收取房屋租金。上诉人未及 时搬离房屋的行为如果给被上诉人造成损失，上诉人应承担其他 法律责任而非支付租金的合同义务。二、本案房屋租金的请求权 已过诉讼时效期间。双方自2018年9月起发生纠纷，争议焦点 在于解缆费和装修费，未涉及房屋租金问题。被上诉人直至2020 年4月23日才向一审法院变更诉讼请求，由请求上诉人赔偿损 失变更为支付房租费，被上诉人变更后的请求已过诉讼时效，请 求二审法院驳回其诉请。 方志伟辩称，1.上诉人系按第二份合同约定支付的2018年1 月至8月租金，现该合同被生效判决认定不生效，双方按第一份 合同履行，被上诉人有权请求上诉人按第一份合同约定的标准补 交租金。2.上诉人确实未支付2018年9、10月份的租金。3.被 上诉人承认其在2019年1月1日前正常营业，故其应支付2018 年11、12月份的租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法 3律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 方志伟向一审法院起诉请求：1.梅峰支付尚欠的房租18800 元[其中，补交2018年1月1日至2018年8月31日的房租8800元（1100 元/月×8个月），支付2018年9月1日至2018年12月31日的房租 10000元（2500元/月×4个月）]，并自2019年1月1日起至清偿之 日止按年利率6%支付逾期利息。2.梅峰赔偿方志伟因拒绝搬离租 赁房屋造成的利息损失10676元（2019年1月1日至2019年5月16日， 392518元×136天×0.2‰/天）。 一审法院认定事实：2016年11月1日，方志伟（出租方、 甲方）与梅峰（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，约定：1. 房屋地址：舟山市定海区××路××号××。2.租赁期限为三 年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止。3.房屋租 金为每月2500元。每半年支付一次，提前十五天付款。双方还 约定了其他事项。2019年4月15日，梅峰因房屋租赁合同纠纷 将方志伟诉至一审法院，案号为（2019）浙0902民初1320号。 2019年12月19日，该院做出（2019）浙0902民初1320号民事 判决。该判决书中，法院认定2018年1月7日的《租房协议》（即 方志伟所称的第二份租房合同，载明租金为每月1400元，每两 个月付一次）因未经梅峰签字而不成立。现该判决书已生效。 双方对以下事实存在争议，法院认定如下：一、2018年1月 1日至2018年8月31日的房租，梅峰已向方志伟支付的金额。 4梅峰主张该期间的租金已按每月2500元的标准向方志伟支付， 但未提交证据证明。依方志伟自认，法院认定该期间梅峰向方志 伟每月支付了1400元的租金。二、2018年9月1日至2018年 10月31日的房租，梅峰是否已向方志伟支付。梅峰主张该期间 的租金已支付，但未提交证据证明，法院对此不予认定。三、梅 峰2019年5月16日搬出涉案房屋的行为，是否导致方志伟在2019 年1月1日至2019年5月16日期间不能领取征收补偿款。就该 节事实，方志伟未举证证明，法院不予采信。 一审法院认为，方志伟、梅峰于2016年11月1日签订的《租 房合同》系双方真实意思表示，又不违反法律规定，合法有效。 梅峰未按约向方志伟支付房租，已违约。对方志伟要求梅峰支付 尚欠租金的诉讼请求，予以支持。方志伟主张的逾期付款利息起 算时间晚于双方在合同中约定的付款时间，此系其对自己权利的 处分，法院予以确认。方志伟主张逾期利息按年利率6%计算，在 合理范围内，法院予以认定，对方志伟的逾期利息主张予以支持。 方志伟主张梅峰2019年5月16日搬出涉案房屋的行为导致其不 能领取征收补偿款，但未举证证明，其以此为由要求梅峰予以赔 偿，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第 一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉 讼法》六十四条第一款规定，判决：一、梅峰于判决生效之日起 五日内向方志伟支付租金18800元，并自2019年1月1日起至 5清偿之日止按年利率6%支付逾期利息；二、驳回方志伟的其他诉 讼请求。案件受理费537元，由方志伟负担194.50元、梅峰负 担342.50元。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与 一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，梅峰上诉主张方志伟 的诉请已过诉讼时效，鉴于其一审未就诉讼时效进行抗辩，二审 对此不予审查。本案双方争议的焦点在于梅峰是否还应向方志伟 支付房屋租金。首先，关于2018年1月31日至8月31日的租 金。双方当事人均认可应按《租房合同》确定2018年1月31日 至8月31日期间的租金标准为2500元/月。梅峰认为已按此标 准履行了交纳房租的义务。方志伟承认梅峰交过房租，但认为是 按照1400元/月的标准交纳的，理由在于：2018年1月7日，方 志伟与案外人（梅峰之妻）就案涉房屋又签订了《租房协议》，以 梅峰不享受此后拆迁利益作为条件将租金降至1400元/月，租金 支付周期由半年变更为2个月，此后梅峰按1400元/月的标准支 付了租金。后双方因案涉房屋拆迁后的解缆费及装修补偿费问题 成讼即（2019）浙0902民初1320号案件，鉴于梅峰在该案中不 认可《租房协议》的真实性，方志伟于2019年12月16日向一 审法院表示《租房协议》确未经梅峰本人签字，双方可按第一份 合同即《租房合同》履行，并据此主张梅峰应按《租房合同》约 6定的标准补足房租。本院认为，《租房协议》虽因未经梅峰签字而 被生效判决认定不生效，鉴于该协议曾客观存在，双方在未发生 纠纷前按《租房协议》履行的可能性较大，梅峰虽主张已按2500 元/月支付2018年1-8月的租金，但未对此提供证据，一审认定 梅峰在上述期间每月已支付租金1400元、尚欠1100元符合高度 盖然性，并无不当。其次，关于2018年9月1日至10月31日 的租金。梅峰主张其已支付上述期间的租金，但未对此提供证据， 其无需支付2018年9-10月租金的上诉请求不能成立。最后，关 于2018年11月1日至12月31日的租金。双方均认可2018年 10月底，方志伟通知梅峰解除租赁合同并腾空房屋，梅峰于2019 年5月下旬腾空房屋并交付方志伟。梅峰认为，根据方志伟与拆 迁部门签订的《房屋拆迁安置协议》及拆迁部门发布的通告，方 志伟应在2018年11月1日腾空案涉房屋，故其无需支付2018 年11月1日以后的租金。本院认为，双方的房屋租赁合同虽已 于2018年10月底解除，但梅峰直至2019年5月下旬才搬离案 涉房屋，其应支付合同解除后至腾空前的房屋占有使用费。根据 拆迁部门发布的通告，案涉房屋的搬迁腾空期限为2018年11月 1日至12月31日，在搬迁腾空期限届满前，方志伟对房屋仍享 有使用收益权，其有权参照合同约定的租金标准请求梅峰支付该 段期间的房屋占有使用费，梅峰关于其无需支付2018年11-12 月租金的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。 7综上，上诉人梅峰的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审 判决事实认定清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定， 判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费270元，由上诉人梅峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  张秀梅 二〇二〇年九月三十日 法官助理  徐惠忠 代书记员  胡超瑜