浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0782执异115号 案外人义乌平昇源金属制品有限公司，住所地：浙江省义乌市义亭镇姑塘工业功能区**（义乌市上杨绣花厂内）。 法定代表人何建平，经理。 委托代理人陈新斌，浙江望朔律师事务所律师。 申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住所地：义乌市福田街道城北路**。 法定代表人陈文学，董事长。 委托代理人方学林、傅秀仁。 被执行人义乌市致胜制笔厂，经营场所：义乌市城西街道上杨村。 经营者杨英杰。 被执行人义乌市上杨绣花厂，住，住所地：义乌市义亭镇姑塘工业功能区**/div> 投资人陈巧明。 被执行人杨英杰，男，1985年10月3日出生，汉族，住义乌市。 被执行人毛先丽，女，1990年1月13日出生，汉族，住义乌市。 被执行人杨倡喜，男，1950年12月25日出生，汉族，住义乌市。 被执行人陈巧明，女，1956年6月24日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人浙江义乌农村商业银行股份有限公司与被执行人义乌市致胜制笔厂、义乌市上杨绣花厂（以下简称上杨绣花厂）、杨英杰、毛先丽、杨倡喜、陈巧明金融借款合同纠纷一案过程中，案外人义乌平昇源金属制品有限公司（以下简称平昇源公司）对执行义乌市义亭镇姑塘工业功能区二期【房产证号：义乌房权证义亭字第****；土地证号：义乌国用（2014）第102-089**】的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人平昇源公司称，何建平系平昇源公司的法定代表人。2018年3月20日，何建平作为平昇源公司发起人与上杨绣花厂签订了《房屋租赁协议》一份，约定将义乌市相宜路69号房产出租给案外人生产经营使用。租赁期限为15年，自2018年3月20日至2033年3月19日。租金按年交付，双方对租赁的其他事宜进行了约定。合同签订后，被执行人上杨绣花厂陆续将该房产交付案外人。2018年5月3日，案外人平昇源公司注册成立，经营地址为浙江省义乌市义亭镇姑塘工业功能区**（义乌市上杨绣花厂内），并于次日在房屋租赁合同中盖章对何建平所签租赁合同予以确认。案外人为了实现租赁目的不断投入了高额的装修费用对涉案房产进行装修改造，案外人亦按协议约定发行履行支付房租的义务，并承担该房产产生的所有其他费用，包括水电费等。现涉案房产经案外人转租后由多家企业在承租，个别企业租赁期至案外人租赁期满为止，因而投入了巨资对租赁房屋进行装修改造，如安装电梯等。案外人与被执行人上杨绣花厂于2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效，案外人依法享有对涉案房产占有、使用、收益的权利。根据（2020）浙0782民初591号案件认定的事实，申请执行人与被执行人上杨绣花厂签订的《最高额抵押合同》于2018年6月13日签订，《房屋租赁合同》先于《最高额抵押合同》。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。义乌市人民法院要求被执行人及相关人员限期腾空涉案房产，损害了案外人和次承租人的合法权益并造成重大经济损失。现请求：一、停止（2020）浙0782执4434号案件对义乌市××镇××期房地产的拍卖等执行措施；二、保护案外人对义乌市××镇××期房地产占有、使用、收益等租赁权益；三、确认案外人已支付租金至2024年5月19日。 本院查明，2020年3月4日，本院对原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司与被告义乌市致胜制笔厂、上杨绣花厂、杨英杰、毛先丽、杨倡喜、陈巧明金融借款合同纠纷一案作出（2020）浙0782民初591号民事判决：一、被告义乌市致胜制笔厂（经营者：杨英杰）于本判决生效之日起五日内给付原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司借款本金11700000元及利息、罚息、复息（计算至2019年11月25日为568826.93元，之后按合同约定计付至实际履行完毕之日止）。二、原告浙江义乌农村商业银行股份有限公司在上述债权及本案诉讼费用范围内对被告上杨绣花厂所有的坐落于义乌市义亭镇姑塘工业功能区二期的房地产[房产证号：义乌房权证义亭字第c001960：义乌房权证义亭字第****102-08923号；最高限额为1672万元]享有优先受偿权。三、被告上杨绣花厂，被告杨英杰、毛先丽，被告杨倡喜、陈巧明对上述款项及本案诉讼费用承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47706元，由被告义乌市致胜制笔厂负担。判决生效后各被告未履行，原告于2020年5月29日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2020年6月12日，本院作出（2020）浙0782执4434号执行裁定，查封被执行人上杨绣花厂所有的坐落于义乌市义亭镇姑塘工业功能区二期【房产证号：义乌房权证义亭字第c00196033号、c00188306号；土地：义乌房权证义亭字第****020年7月15日，本院作出（2020）浙0782执4434号之二执行裁定，拍卖上述被查封的房地产。同日，本院作出（2020）浙0782执4434号公告，责令被执行人上杨绣花厂及相关人员于2020年8月15日前将上述房产内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。 另查明，案外人平昇源公司在办理营业执照过程中，于2018年5月2日向义乌市市场监督管理局出具《义乌市企业住所（经营场所）信息申报承诺书》。该承诺书载明平昇源公司住所（经营场所）地址为浙江省金华市义乌市××镇姑塘工业功能区二期（义乌市上杨绣花厂内），房屋产权所有人为上杨绣花厂，使用权取得方式为租赁，房产使用时间为2018年4月1日至2020年3月31日。 案外人平昇源公司提供《房屋租赁合同》一份，该份合同中载明签订时间为2018年3月20日，出租人为上杨绣花厂，承租人为何建平并加盖平昇源公司公章，平昇源公司公章下注明时间“2018年5月4号”。合同约定租赁房屋坐落在义亭镇相宜路69号，建筑面积4668平方米。租赁期限从2018年3月20日到2033年3月19日。租金618816元，每年租金在前一年基础上上浮3%。第一年租金承租人支付至2019年5月20日，后一年的租金在每年4月20日左右付清。租赁房屋的用途为生产经营等内容。案外人平昇源公司同时提供建设项目基本情况表、浙江省工业企业“零土地”技术改造项目备案通知书各一份，证明案外人租赁涉案厂房系用于建成水性涂料涂装示范园，因而租用了15年，2018年5月22日，义乌市义亭镇人民政府同意该项目试点，间接证明租赁关系先于银行抵押的事实；提供明细清单一份、支付凭证五份、欠条一份，证明案外人支付了2018年3月至2020年5月19日期间的房租费的事实；提供2019年4月10日被执行人上杨绣花厂与案外人平昇源公司签订的借款合同一份、业务凭证三份，证明被执行人实际借款140万元，根据借款协议对还款方式的约定，该借款本息最终抵租金的事实；提供原告吴春姣诉被告何建平、陈巧明房屋租赁合同纠纷案民事判决书、支付凭证各一份，证明案外人承租房子先于银行抵押存在，案外人整体承租后，吴春姣退出租赁，上杨绣花厂应退吴春姣租金款196000元，由何建平代表的平昇源公司代付，因平昇源公司2019-2020年度租金已经支付，所以平昇源公司无法代付，后吴春姣起诉要求何建平支付租金，该款实为平昇源公司代付的退租款，案外人支付了254950元，该款项需在2019年-2020年底租金中扣减的事实；提供收条一份，证明被执行人于2020年1月20日确认案外人已通过各种方式支付了2020年5月20日至2024年5月19日期间的租金的事实；提供用水情况查询清单、历月电费明细各一份，证明案外人与被执行人上杨绣花厂从2018年3月份即存在租赁关系，水电由案外人支付的事实；提供房屋租赁合同四份、建设银行客户专用回单一份、收款收据二份、支付凭证二份，证明案外人将厂房部分转租给其他租户使用的事实；提供变更协议、电梯安装承揽合同、免保期内维修保养合同各一份，证明次承租人为使用租赁物投入巨资安装电梯的事实；提供微信聊天记录截屏打印件二份，证明被执行人向案外人借款用于建房，后用于抵房租，因被执行人未能新建厂房，后双方根据还款方式抵用四年现有厂房租金的事实；提供平昇源公司工商营业执照一份，证明案外人与被执行人的租赁关系先于银行抵押，案外人经营地址在上杨绣花厂内的事实。（所有证据均为复印件） 本院认为，案外人平昇源公司在涉案房产办理抵押手续前以该地址为住所地办理了营业执照，可知其确承租过涉案房产。但案外人在办理营业执照时出具给义乌市市场监督管理局的《义乌市企业住所（经营场所）信息申报承诺书》中载明，其住所（经营场所）房产的使用时间为2018年4月1日至2020年3月31日。若当时案外人与被执行人上杨绣花厂已签订过涉案《房屋租赁合同》，则应按合同上约定的租赁期间如实填写。且案外人提交的其与被执行人上杨绣花厂签订的涉案《房屋租赁合同》未经有关部门备案登记和公证部门的公证，案外人提供的建设项目基本情况表、租金支付材料、房屋租赁合同纠纷案件民事判决书、水电费清单、房屋转租合同等证据均不足以证明案外人与被执行人上杨绣花厂于2018年3月20日签订了涉案的《房屋租赁合同》，故对该《房屋租赁合同》的真实性本院不予认定。综上，案外人的异议理由不能成立，对其异议请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回义乌平昇源金属制品有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘苏英 审 判 员  蒋晓东 人民陪审员  刘俊强 二〇二〇年九月一日 书 记 员  张文懿