湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初2938号原告（反诉被告）：周纯，女，1980年ｌ1月13日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被告（反诉原告）：熊忠胜，男，1971年5月26日出生，侗族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘畅，湖南金浯律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告周纯（反诉被告）诉被告熊忠胜（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周纯、被告（反诉原告）熊忠胜的委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）周纯诉称：被告于2015年3月15日与原告签订《租房合同》，租得永州市冷水滩区帝王广场1栋801房，建筑面积212.25平方。合同租期2015年4月10日至2020年4月10日。2020年5月1日，原告收到被告退房钥匙及各房水电卡，被告应支付房屋拖欠的物业管理费共计11879元，原告多次向被告催讨，被告至今拒绝支付物业管理费并不接电话。由于被告未按时交纳物业管理费，导致原告后期另行租给他人时承租方被限水限电，为弥补现承租方用水困难，特减租一个月房费，被告造成原告方损失房屋租金4000元，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告用于支付帝王广场1栋801房共212.25平方2018年1月1日至2020年4月31日的物业管理费11879元;2、判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止;3、判令被告赔偿租金损失费4000元;4、判令被告支付原告2020年4月ll日至5月1日房屋租金2800元（从房屋押金中扣除）;5、判令被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）熊忠胜辩称：1、答辩人签订《租赁合同》后一直按合同履行；2、答辩人尚有押金3700元在被答辩人处，被答辩人应将押金退还给答辩人，并开具2015年4月10日至2020年4月10日的房屋租赁增值税专用发票给答辩人后，答辩人会将2018年1月1日至2020年4月10日的物业管理费交齐，但答辩人不予理会；3、因新型冠状病毒爆发，湖南也出现了疫情。根据《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。答辩人要求免除疫情期间的租金于法有据；4、2020年4月20日，答辩人就将被答辩人给的钥匙交还给了被答辩人妈妈；5、被答辩人并没有向法院提交与现租客的租赁合同，以及因限水限地导致现租客要求减免一个月租金的相关证据，无法证实被答辩人有损失；6、即使答辩人没有及时交纳物业管理费，被答辩人也可以先行交纳。反诉原告（被告）熊忠胜反诉：1、判令被反诉人开具2015年4月10日至2020年4月10日的房屋租赁发票（增值税专用发票）给反诉人；2、判令被反诉人退还押金3700元给反诉人；3、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告（原告）周纯对反诉原告（被告）熊忠胜的反诉辩称：1、（反诉原告）熊忠胜要求（反诉被告）周纯开具（增值税专用发票）给（反诉原告）熊忠胜无法律依据；2、（反诉原告）熊忠胜要求（反诉被告）周纯退还押金3700元的条件尚未成立。根据原、被告双方当事人的陈述和当庭提交的证据，本院确认事实如下：2015年3月15日，原告（反诉被告）周纯委托其母亲王爱姣与被告（反诉原告）熊忠胜代签了《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）周纯将位于永州市冷水滩区平方）租给被告（反诉原告）熊忠胜使用。租赁期限为5年，自2015年4月10日起至2020年4月10日止。2015年4月10日至2018年4月10日，租金按照每月3700元交纳；2018年4月10日至2020年4月10日，租金按照每月4000元交纳。押金3700元，合同终止，原告（反诉被告）周纯退回被告（反诉原告）熊忠胜。租金交付方式为一次性交半年租金。租赁期内的物管费、水电费、被告（反诉原告）熊忠胜的经营费用由被告（反诉原告）熊忠胜承担。合同签订后，被告（反诉原告）熊忠胜向原告（反诉被告）周纯支付了房屋租赁押金3700元，原告（反诉被告）周纯母亲王爱姣在租赁合同上注明：收押金叁仟柒佰元正。被告（反诉原告）熊忠胜将租赁房屋用作其开设的永州市快车道汽车销售服务有限公司的办公室。租赁期间，被告（反诉原告）熊忠胜已按合同约定交纳了租赁房屋的全部租金，原告（反诉被告）周纯未向被告（反诉原告）熊忠胜开具相关税票。但从2018年1月1日起，被告（反诉原告）熊忠胜未交纳租赁房屋的物业管理费。2020年5月24日，永州市冷水滩区帝王广场小区物业管理向原告（反诉被告）周纯发出催费通知单：现贵户已欠鼎诚物业2018年1月1日至2020年4月31日，共计28个月×2元／ｍ2合计人民币11879元。因此，被告（反诉原告）熊忠胜至2020年4月10日止共欠交租赁房屋的物业管理费为11596.16元。2020年4月20日，被告（反诉原告）熊忠胜在微信沟通中提出将租房钥匙交与原告的母亲王爱姣，至5月1日才将租赁房屋钥匙等全部快递给原告方。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告（反诉被告）周纯委托其母亲王爱姣与被告（反诉原告）熊忠胜签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告（反诉被告）周纯与被告（反诉原告）熊忠胜在合同签订后，双方均依约履行了合同约定，被告（反诉原告）熊忠胜向原告（反诉被告）周纯方缴纳了押金3700元，原告（反诉被告）将房屋交付给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）熊忠胜将租赁房屋用作其开设的永州市快车道汽车销售服务有限公司的办公室。在租赁期间，被告（反诉原告）熊忠胜依照合同约定交纳了全部房屋租金，但未交纳从2018年1月1日至2020年4月10日止的房屋物业管理费11171.91元，且2020年4月10日合同期满后未及时将房屋钥匙交给原告，至2020年4月20日才将钥匙交付原告方，5月1日才将租赁房屋钥匙全部快递给原告方，应承担合同期满后拖延的房屋租金及物业管理费。但被告（反诉原告）熊忠胜提出新冠肺炎疫情期间应减免租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二部分第六条第二款之规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院结合本案件的实际情况依法减免被告（反诉原告）熊忠胜合同期满后拖延应承担的房屋租金及物业管理费。原告（反诉被告）周纯提出租金及物业管理费应算至2020年5月1日的辩论意见，本院不予采纳。原告（反诉被告）周纯提出因被告（反诉原告）熊忠胜欠交了物业管理费，致其在后期出租中减免了租户一个月的租金为4000元，造成了其经济损失，要求被告（反诉原告）熊忠胜赔偿4000元损失的诉请，本院亦不予支持。因该损失不为原、被告双方在合同履行当中造成的直接经济损失。被告（反诉原告）熊忠胜反诉要求原告（反诉被告）周纯开具2015年4月10日至2020年4月10日的房屋租赁税票符合法律规定，本院予以支持。原、被告双方的租赁合同期满，合同终止，原告（反诉被告）周纯应依约返还被告（反诉原告）熊忠胜缴纳的合同押金3700元，被告（反诉原告）熊忠胜对此提出的反诉请求，本院亦予支持。被告（反诉原告）熊忠胜从2018年1月1日至2020年4月10日还应交纳物业管理费为11596.16元。被告（反诉原告）熊忠胜应交纳的物业管理费扣除原告（反诉被告）周纯应依约返还被告（反诉原告）熊忠胜缴纳的合同押金3700元，被告（反诉原告）熊忠胜还应支付原告（反诉被告）周纯物业管理费7896.16元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二部分第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）熊忠胜在本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）周纯房屋物业管理费7896.16元（租房押金3700元已扣除）；二、原告（反诉被告）周纯在本判决书生效后十日内为被告（反诉原告）熊忠胜开具2015年4月10日至2020年4月10日交纳的房屋租金的税费；三、驳回原告（反诉被告）周纯的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费267元，减半收取133.50元；反诉费50元，减半收取25元，合计158.50元，由原告（反诉被告）周纯负担68.50元，被告（反诉原告）熊忠胜负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。逾期本判决即发生法律效力。当事人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  高纯銮二〇二〇年九月八日代理书记员  唐玉玲