山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2020）晋0502民初59号   原告：晋城市某服务处，登记住所地晋城市。   法定代表人：上官某，该处主任。   委托诉讼代理人：周某、原某，山西赛林律师事务所律师。   被告：山西某房地产开发有限公司，住所地晋城市。   法定代表人：赵某1，该公司执行董事兼总经理。   被告：晋城市某商贸公司，住所地晋城市。   法定代表人：赵某2，该公司执行董事兼总经理。   二被告的共同委托诉讼代理人：何某、张某，山西弘毅律师事务所律师。   原告晋城市某服务处诉被告山西某房地产开发有限公司（以下简称“某房地产公司”）、被告晋城市某商贸公司（以下简称“某商贸公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋城市某服务处的委托诉讼代理人周某、原某，被告某房地产公司以及被告某商贸公司的共同委托诉讼代理人何某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告晋城市某服务处向本院提出诉讼请求：   判决被告支付欠付2019年度的补偿款30万元，并支付“2019年度补偿款”截止付清之日止的延期付款滞纳金（其中，算至2019年11月10日为308.5万元）。判决被告支付2020年度的补偿款71万元。   二、判决被告交付某购物广场内13层之上不少于600平方米的房屋以及紧连的5个停车位并办理房屋产权过户手续给原告，或者在市区内购置600平方米的写字楼交付原告并将房屋产权过户至原告。   三、判决被告向原告支付截止交付房屋并办理过户之日止的延长过渡期间的临时安置费（其中，计算至2019年11月为97.223万元）。   四、诉讼费由被告承担。   诉讼期间，原告明确上述诉请一中补偿款的滞纳金按以下计算：按约定，被告每年应于十一月底前支付下一年度的补偿款，自超出约定的缴款期限次日起，每天按补偿额的1%支付延期付款滞纳金；延期二个月还不能支付，自第二个月起每天按照补偿额的2%支付延期付款滞纳金。   “2019年度补偿款”的滞纳金计算如下：   按约定被告应于2018.11.30前支付“2019年度补偿款”70万元，但被告于2019.1.30支付了10万元，于2019.6.27支付了20万元，于2019.8.2支付了10万元，余款30万元现在仍未支付。按以上被告支付的时间以及金额计数，截止2019年11月10日，2019年度补偿款的延期付款滞纳金共计为308.5万元。   原告要求在上述诉讼请求一后面增加：要求被告支付2020年补偿款71万元的延期付款滞纳金，从2019年12月1日起计算至实际付清之日止。   原告对以上诉请二进行了变更，明确该项请求为：判决被告交付某购物广场内13层之上不少于600平方米的房屋以及地下停车场紧连的5个停车位，并办理房屋产权过户手续。如被告无法交付，要求被告向原告支付同地段13层之上600平方米的房屋对价款455.7万元（第14层的鉴定价7595元/㎡×600㎡）及5个停车位的对价款60万元（每个12万元），以上共计515.7万元。原告在此项诉讼请求后增加：鉴定费3万元由被告承担。   原告对以上第三项诉讼请求进行了明确：要求被告按照每月27778元的标准支付从2016年12月31日至其交付房屋并办理过户之日的延长过渡期间的临时安置费（现计算至2019年11月为97.223万元）。   事实和理由：晋城市某购物广场二期拆迁建设项目是晋城市城区政府2013年的重点项目，由被告负责开发建设，原告系所涉项目中房屋所有权人。   2013年11月21日，二被告与原告签订《房屋拆迁补偿及安置协议书》，约定以房屋产权调换和货币补偿相结合的方式进行补偿和安置，约定了回迁安置房的地点、面积、交付时间以及延期交付的安置费用标准，并约定了补偿款的金额、补偿期限以及支付方式，同时还约定了违约责任。但被告未能按约向原告交付回迁安置房屋，也未能按约支付补偿费用。原告多次催要无果，遂诉至法院。   被告某房地产公司与被告某商贸公司共同答辩称：驳回原告的全部诉讼请求。   事实和理由：   一、据被告了解，原告现已不具有独立事业单位主体资格，其无权提起诉讼。   原、被告2013年11月21日签订的《房屋拆迁补偿及安置协议书》效力有问题。   原告在签订协议当时并未提供其对被拆迁房屋具有所有权的证明，鉴于被拆迁房屋无合法手续，待原告提交相关证明后，效力才能确定。   《协议书》第二条约定的经营补偿款实际上为管理费的补偿，原告的职能是承担市场建设服务及机关后勤服务工作，为商务领域市场发展提供服务，不是盈利性经营主体，不存在经济损失，而且因相应法律法规已经取消了市场管理费，该约定内容违反现行政策和公序良俗，应为无效。另外，原告所诉的滞纳金为补偿款本金的10倍，远超过原告的实际损失，协议中约定的违约金过高，法院应予以调整。   《协议书》第三条第一款约定调换回迁地点为被告在其开发建设的某购物广场13层居民回迁楼上给原告调换回迁办公用房，但被告2015年10月15日取得的建设工程规划许可证明确载明地上用地为商业楼6层、住宅楼**，并特别注明该项目的住宅建筑面积仅限于拆迁居民的回迁安置（不得对外出售），因原告并非拆迁居民，故无法取得回迁面积。以上约定违反了《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国城乡规划法》的规定。因此，《协议书》中关于产权置换的约定均为无效约定。   经审理查明：   1997年，晋城市机构编制委员会批准成立“晋城市某服务处”。晋城市某服务处（原告）系自收自支的事业单位，负责对晋城市（新市西街）旧体育场内的某大市场进行管理，负责市场的物业、服务性的日常管理、改造维修、卫生等，收取市场服务费。   原告成立后，租赁了位于晋城市旧体育场内的3万多㎡土地。原告在其中539.4㎡土地上修建了二层办公用房，将剩余土地租赁给商户，向商户收取租金后交给政府，并向商户收取市场服务费。晋城市国土资源局城区分局2003年给原告下发的《土地使用权证》载明上述土地租赁的终止日期是2013年12月31日；晋城市人民政府2005年给原告的办公用房下发的《房屋所有权证》载明该证书终止日期至2013年12月31日。   2013年，晋城市城区人民政府引进“晋城市某购物广场”二期项目，两被告共同开发建设。当年，原告的上级部门给市政府曾报过请示拟续租土地使用权20年，因两被告要在此地开发，未能续租。经过协商，2013年11月21日，两被告（甲方）与原告（乙方）针对“拆迁补偿和人员经费等问题”签订了《房屋拆迁补偿及安置协议书》，协议内容如下：   一、拆迁补偿方式：乙方选择房屋产权调换和货币补偿相结合的方式进行补偿和安置。   二、甲方对乙方的经营收入采用货币补偿的形式，补偿期共20年，自2014年1月1日至2033年12月31日。   1、补偿金额：前三年甲方每年补偿乙方80万元，第四年补偿68万元，以后每年以上一年补偿额为基数递增1万元，以此类推。例如第五年69万元、第六年70万元……最后一年84万元。   2、支付方式：第一年补偿款80万元在本合同签订十日内由甲方一次性支付给乙方，以后每年的补偿款甲方在当年的十一月底前支付乙方下一年度的补偿款。   三、甲方对乙方的办公用房采取产权调换的方式，调换面积即回迁安置面积。   1、调换回迁地点：甲方在其开发建设的某购物广场13层居民回迁楼上给乙方调换回迁办公用房（框架结构，适合办公）。   2、调换回迁面积：甲方给乙方调换回迁的办公用房建筑面积不得少于600平方米，另外甲方在其地下室停车场补偿乙方紧连在一起的标准停车位5个。   3、回迁安置时间：甲方于2016年12月31日前安排乙方回迁，由于甲方原因不能按时回迁的，需要乙方延长过渡期的，甲方按过渡期原标准（见第四条第1款）的两倍支付乙方临时安置费。   4、关于产权：甲方给乙方调换回迁安置的办公用房和停车位产权归乙方。甲方负责给乙方办理回迁办公用房的房屋产权手续。   四、关于过渡期及搬迁   1、过渡期为36个月，过渡费三年共计50万元......   2、乙方于2014年2月15日前自行搬迁，甲方于合同签订十日内一次性支付乙方两次搬迁产生的费用6万元。   五、违约责任   1、关于补偿款的违约责任：   每年的补偿款甲方如不能按时支付给乙方，自超出约定缴款期限次日起，每天按补偿额的1%支付乙方延期付款滞纳金；延期两个月甲方还不能支付，自第二个月起每天按补偿额的2%支付乙方延期付款滞纳金；延期三个月甲方还未能支付，甲方自愿意将现大华商厦一楼房产让与乙方收取等额的房租作为支付方式。   2、关于置换补偿办公用房的违约责任   甲方置换给乙方的办公用房建筑面积误差不能超过约定面积的5%；少于的面积经乙方同意甲方可按每平方米当年的房产平均价格以货币形式补偿给乙方，多于的面积经甲方同意乙方用同样的价格以货币形式可选择性购买。   生效条件   本协议签订后十日内甲方一次性给乙方结清1999年-2013年租赁某大市场期间所欠的土地租金、服务费及本合同约定的签订合同需要支付的补偿金等还未支付的费用共计232.10657万元后方能生效。   其它   本协议的前提是甲方获取项目土地进行拆迁改造，如若在本协议履行前期甲方原因未实现其目的，但给乙方造成不可挽回的损失的情形，甲方应在市区给乙方购置等面积（600平米）的写字楼补偿给乙方办公。   ......   以上协议签订后，两被告于2013年11月27日向原告支付了232.10657万元。同期，被告按协议约定向原告支付了2014年的补偿款80万元，支付了搬迁费6万元，三年的过渡费50万元也履行完毕。   2015年1月，被告某房地产公司经过公开竞拍取得某地块的国有建设用地使用权。2015年10月，晋城市规划局为某房地产公司颁发了《建设工程规划许可证》，证书载明，涉案项目名称为商业楼、回迁住宅楼，其中，商业楼6层、住宅楼15层、地下**，并特别注明回迁住宅楼仅限于拆迁居民回迁安置。   其间，2015年4月，晋城市财政局、晋城市国土资源局作出《关于拨付新市街北大华地块征地补偿费及土地出让业务费的通知》，该通知载明第一被告某房产地公司受让新市街北大华地块，其中，原告晋城市某服务处地上附着物补偿费为193.6152万元。同期，原告与两被告达成《协议》约定两被告同意原告从收到代两被告结算（市国土资源局土地收购储备中心）的拆迁补偿款中直接扣除两被告应给原告的2015、2016年经营损失补偿款160万元，多余款项由原告转给两被告。2015年7月，原告收到上述193.6152万元扣除了160万元后将余款33.6152万元转给了第一被告，并给第一被告开具了收到2015年、2016年经营补偿款各80万元的收据。   关于2017年的经营补偿款68万元，2018年的经营补偿款69万元，两被告均支付给了原告。2019年的经营补偿款70万元（按约定应于2018年11月底前支付），两被告于2019年1月30日支付原告10万元、于2019年6月27日支付原告20万元、于2019年8月2日支付原告10万元，以上共计支付40万元，余款30万元未能支付。2020年的经营补偿款71万元（按约定应于2019年11月底前支付），两被告未能支付。   另外，两被告也未按协议约定向原告交付回迁办公用房及地下停车位。   原告于2020年1月3日向本院提起诉讼。   另查明：原告的现上级单位是晋城市商务局。原告2019年领取的“事业单位法人证书”载明其举办单位是晋城市商务局，开办资金是566.1万元，宗旨和业务范围是“承担市场建设服务及机关后勤服务工作，为商务领域市场发展提供服务”。   以上事实有原告提供的的事业单位法人证书，晋城市机构编制委员会晋市编字（1997）第XX号文件，晋城市人民政府晋市政发（1995）XXX号文件，房屋所有权证复印件，晋城市商务局晋市商办（2013）XX号文件，晋城市城区人民政府城政字（2011）X号文件，招商银行的三支收款回单，晋城市财政局、晋城市国土资源局《关于拨付新市街北大华地块征地补偿费及土地出让业务费的通知》，当事人签订的《协议》，收款收据，结算业务申请书，借贷记账凭证；被告提供的案涉房屋的房产证档案，建设工程规划许可证，土地成交确认书；原、被告提供的《房屋拆迁补偿及安置协议书》；以及原、被告陈述等在案佐证。   另外，诉讼期间，两被告提出，因规划局未规划有办公用房，且现房屋已经全部回迁完毕，无法给原告交付办公用房，另外，地下停车位也无法交付原告。为此，原告向本院提出申请，要求对晋城市城区某购物广场内13层以上房屋的现市场平均单价（元/㎡）以及广场内地下停车位的价格（元/个）进行鉴定，本院委托晋城市中级人民法院司法技术中心由该中心委托鉴定机构进行鉴定。晋城市中级人民法院委托山西琨仲房地产资产评估有限公司进行了鉴定。山西琨仲房地产资产评估有限公司于2020年7月1日作出估价报告：2020年6月11日时某购物广场内13层以上房地产，第13层为7550元/㎡，第14层为7595元/㎡，第15层为7414元/㎡；某购物广场地下停车位为12万元/个。原告为此花费鉴定费31680元。   两被告对该估价报告不认可，认为《房屋拆迁补偿及安置协议书》并未约定给付评估报告中的房屋，故该报告与本案无关，且第五条中第2款约定的按2013年签协议时的价格给付。   本院认为：被告提出原告现已不具有独立事业单位主体资格，无权提起诉讼，对此，原告提供了“事业单位法人证书”，旨在证明其具有独立事业单位主体资格，有权提起诉讼。本院认为，被告的主张没有依据，本院不予支持。另外，被告方提出，2013年签订协议时原告并未提供其对被拆迁房屋具有所有权的证明，鉴于被拆迁房屋无合法手续，协议为效力待定。本院认为，2013年签订协议时原告对其办公房屋有合法的手续，被告以此为由提出协议效力待定，没有依据。   原、被告本案争议的主要问题是涉案《房屋拆迁补偿及安置协议书》违约责任二被告是否要承担以及如何承担的问题。   一、二被告是否要支付相应补偿款及违约金以及如何支付。   被告方提出，《房屋拆迁补偿及安置协议书》第二条为无效内容，原告不是盈利性经营主体，不存在经济损失，且市场管理费后来早已被取消，该约定的补偿经营补偿款的内容违反现行政策以及公序良俗。   本院认为，原告虽不是盈利性经营主体，但系自收自支的单位，也就是说原告要依靠收取的各项服务费（物业、服务性的日常管理、维修、卫生等）以维持其单位的人员工资以及单位运作的经费，被告方对原告的经营收入货币补偿实际上是原告人员以及经费问题进行的补偿，且在双方2013年签订的协议时，就明确约定了是为了对“房屋的拆迁补偿和人员经费等问题”进行的补偿。两被告现提出以上内容违反了现行政策以及公序良俗，本院不予支持。   两被告应当按照约定向原告支付2020年度的补偿款71万元，支付2019年度的欠付的补偿款30万元。   关于违约金，被告方提出，协议约定的滞纳金过高，应予以调整。   本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，《协议书》第五条第1项的延期支付补偿款滞纳金的约定（日1%或日2%），远超同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，属于违约金的约定过分高于造成的损失，本院对原告主张的滞纳金利率，酌情在中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍至1.5倍范围内确定。2019年中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%；2019年8月20日之后全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别为：2019年8月20日，一年期4.25%；2019年9月20日，一年期4.2%，2019年10月20日，一年期4.2%，2019年11月20日，一年期4.15%。结合本案履行情况及违约方的过错程度，本案滞纳金利率确定为以上利率的1.3倍。该延期付款滞纳金具体计算为：2018年12月1日至2019年1月29日，以70万元为本金计算60天，即70万元×4.35%×1.3÷365天×60天≈6507元；2019年1月30日至2019年6月26日，以60万元为本金计算148天，即60万元×4.35%×1.3÷365天×148天≈13758元；2019年6月27日至2019年8月1日，以40万元为本金计算36天，即40万元×4.35%×1.3÷365天×36天≈2231元；2019年8月2日至2019年11月30日，以30万元本金为基数，即[30万元×4.35%×1.3÷365天×18天（2019.8.2-2019.8.19）]+[30万元×4.25%×1.3÷365天×31天（2019.8.20-2019.9.19）]+[30万元×4.2%×1.3÷365天×61天（2019.9.20-2019.11.19）]+[30万元×4.15%×1.3÷365天×11天（2019.11.20-2019.11.30）]≈5470。以上滞纳金共计27966元，二被告应当予以支付。此外，二被告还应继续支付2019年度补偿款欠付30万元的从2019年12月1日之后的滞纳金，滞纳金利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。   原告要求两被告支付2020年的经营补偿款71万元及自2019年12月1日起至实际付清之日止的延期付款滞纳金，本院也予以支持，滞纳金利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。   二被告是否要承担交付房屋以及地下室不能的责任，如果承担要如何承担。   被告方提出，2015年被告办理的建设工程规划许可证许可被告修建的是商业楼6层、、住宅楼**该许可证并特别注明住宅建筑面积仅限于拆迁居民的回迁安置，故被告无法在13层居民回迁楼上给原告调换回迁办公用房，故关于《房屋拆迁补偿及安置协议书》第三条的内容为无效内容。被告方以此认为自己不应承担房屋和车位交付不能的违约责任。   本院认为，在2013年签定该协议时，二被告已经明确了是要在某购物广场13层居民回迁楼上给原告回迁办公用房，对于能否在居民回迁楼上给原告回迁办公用房，二被告当时就应当明确知晓，故后来不论是二被告自身的原因未能交付还是行政规划的原因而未能交付，二被告都需要承担相应的交付不能的责任。被告方以此认为不应承担相应的违约责任，不能成立。   被告方提出即使赔偿房款也应按第五条中第2款约定的按2013年签协议时的价格给付。对此，本院认为，被告所提到的第五条的第2款约定的是二被告给原告交付房屋时产生的面积误差超过或少于约定面积的5%时该误差面积可按当年的房产平均价格计算，而非全部不能交付时如何承担违约责任的问题，被告该主张不能成立。   另外，被告还提出，如无法交付房屋，按协议的约定是被告为原告购置600平方米的写字楼补偿给原告，对此本院询问被告方是否能够购置，被告称购置的前提是市区内要有一个600平方米的写字楼，现在市区内是否有这样一个写字楼不明确。本院认为，既然该问题不明确，被告该主张现无法实现，原告要求按上述鉴定价格进行赔偿，符合协议约定，应当支持。   本协议的前提是甲方获取项目土地进行拆迁改造，如若在本协议履行前期甲方原因未实现其目的，但给乙方造成不可挽回的损失的情形，甲方应在市区给乙方购置等面积（600平米）的写字楼补偿给乙方办公。   两被告现不能交付某购物广场13屋居民回迁楼上给原告调换回迁办公用房，现原告申请鉴定了第13层、14层、15层的房屋价格，分别为7550元/㎡、7595元/㎡、7414元/㎡，要求按第14层的鉴定价赔偿其损失，本院认为，原告要求按最高的价格来计算，没有依据，本院按照评估报告显示的第13层为7550元/㎡、第14层为7595元/㎡、第15层为7414元/㎡的价格确定房屋单价为（7550元+7595元+7414元）÷3=7520元，房屋总价为7520元/㎡×600㎡=451.2万元；关于停车位，本院按照评估报告显示的12万元/个，计算5个，停车位价款为60万元。被告共应向原告支付房屋及停车位对价款511.2万元。   本案中原告花费鉴定费31680元，要求两被告承担3万元，系合理主张，本院予以支持。   临时安置费的问题。   协议第三条第3款约定如二被告的原因不能在2016年12月31日前按时回迁的，需要按过渡期原标准（见第四条第1款）的两倍支付原告临时安置费。原告现要求被告按第四条第一款约定的安置费（三年50万元）的二倍即每月27778元的标准从2017年1月1日起开始支付临时安置费，系合理主张，本院予以支持，该费用计算至本案起诉立案之日2020年1月3日为宜，共为100.1826万元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   被告山西某房地产开发有限公司与被告晋城市某商贸公司于本判决生效后三十日内共同支付原告晋城市某服务处2019年度经济补偿款30万元、2020年度经济补偿款71万元，并以该101万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向原告支付从2019年12月1日起至付清之日止的延期付款滞纳金。   被告山西某房地产开发有限公司与被告晋城市某商贸公司于本判决生效后三十日内共同支付原告晋城市某服务处2019年度经济补偿款截止2019年11月30日的延期付款滞纳金27966元。   被告山西某房地产开发有限公司与被告晋城市某商贸公司于本判决生效后三十日内共同支付原告晋城市某服务处600平方米房屋及5个停车位的对价款511.2万元、鉴定费3万元、安置费100.1826万元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费83145元，减半收取41572.5元，由原告晋城市某服务处承担12370.5元，由被告山西某房地产开发有限公司与被告晋城市某商贸公司共同承担29202元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 李      芳     二〇二〇年九月二十九日   法官助理 霍玲玲书记员郭颖