湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8344号原告：周某1，女，1985年6月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周某2，男，1985年9月19日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系周某1丈夫。委托诉讼代理人：陆丹，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：长沙某甲商务咨询有限公司，住所地长沙市雨花区新塘冲巷**。法定代表人：郭某。被告：郭某，男，1982年9月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。以上两位被告共同委托诉讼代理人：田新宇，湖南展纶律师事务所律师。以上两位被告共同委托诉讼代理人：吴璀，湖南展纶律师事务所实习律师。原告周某1与长沙某甲商务咨询有限公司（以下简称某甲公司）、被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周某2、陆丹，被告某甲公司及被告郭某的共同委托诉讼代理人田新宇、吴璀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某1向本院提出诉讼请求：一、判令原告与郭某签订的2020年5月1日至2021年5月11日部分的转租合同无效；二、判令两被告赔偿原告装修损失40000元（按折旧2年分摊）；三、判令两被告退回原告房租38000元；四、判令由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月30日，某甲公司与长沙市某某公司签订《房屋租赁合同》，双方约定将位于长沙市芙蓉区某处门面出租给某甲公司，租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日。2019年5月11日，某甲公司的法定代表人郭某将承租的15号门面转租给原告，并签订《房产租赁合同》，月租金为19000元，转租期限自2019年5月11日至2021年5月10日。在签订转租合同时，被告隐瞒了其与长沙市某某公司约定的租赁期限，原告对双方《房产租赁合同》远远超出原租赁合同期限的情形完全不知情，直至长沙市某某公司通知原告搬离店面时，才知晓上述事实。2020年5月10日，原告无奈搬离房屋，并因此遭受机器设备搬迁、停产停业、装修费用等严重的经济损失。根据湖南省人民政府关于印发《应对新冠肺炎疫情影响促进企业健康发展的若干政策措施》的通知，对承租国有资产类生产经营用房的中小企业免收1个月租金、减半收取2个月租金，原告承租的房屋属于国有资产类生产经营用房，但被告并未按上述规定给原告减免相应租金，应予退回。与此同时，原告一直向郭某的个人账户支付房屋租金，郭某作为某甲公司股东将个人银行卡与公司经营资金进行混同，构成股东个人财产与公司财产混同，应对某甲公司的上述责任承担连带责任。被告某甲公司及被告郭某辩称：某甲公司与长沙某乙供应链有限责任公司（原长沙市某某公司，以下简称某乙公司）签订租赁合同共计五份，租赁5间门面，除一间自己经营外，其他均经某乙公司同意后转租他人，某甲公司租赁房屋时，房屋本身以及临街街道不具备出租条件，经某甲公司修缮后才能对外出租，且转租部分转租合同签订有先后，在此情况下，出租人与承租人达成一致意见，对超过承租合同的转租期限，出租人均予以认可，关于这部分约定，因年代久远，不能提供直接证据，但除本案原告外，其他三位转租人均已与某乙公司签订承租合同，承租期限均包含超过承租合同的部分转租期限，足以证明出租人与承租人对超过承租期限的转租部分是予以认可的，本案之所以发生纠纷，是因为原告在正常经营中因经营不善和疫情影响导致不愿意继续承租，是主观想放弃来弥补自己的损失，今年的疫情对很多企业都产生了打击，我们对原告同情但不认可该行为，原告放弃权利不应通过不当途径来挽回损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2015年4月30日，湖南欧某甲商贸有限公司（2019年10月17日改名为某甲公司）与长沙市某某公司（2019年12月5日改名为长沙某乙公司供应链有限责任公司）签订《房屋租赁合同》，双方约定将位于长沙市芙蓉区××巷××商住楼××楼门面共5间出租给某甲公司，租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日。2019年5月11日，某甲公司的法定代表人郭某将前述承租的15号门面转租给原告，并签订了《房产租赁合同》，月租金为19000元，转租期限自2019年5月10日至2021年5月11日。2019年5月11日，原告向郭某支付了2019年5月11日至2019年11月11日的租金107667元、押金50000元；2019年11月13日，原告向郭某的个人账户支付半年租金77100元。2020年4月份，某甲公司与某乙公司的租赁合同即将到期之际，某乙公司的工作人员吴某某与原告协商过续租事宜，因双方存在分歧，故未达成一致意见，后吴某某要求原告于2020年5月10日前清空门面，并于当日收原告电卡一张，钥匙一片。2020年8月26日，本院工作人员王双石、梁芸哲依法对吴某某进行询问，其在谈话笔录中陈述，其现为某乙公司公司的总经理助理，对郭某将租赁的房屋转租给原告的事情知晓，郭某与公司的合同到期后，其负责跟实际承租人协商续租事宜，其在与原告的沟通过程中同意按照原告与郭某签订合同的租金标准甚至少一千元左右的标准续签合同，但原告不同意，故双方未续签合同，其余从郭某手里转租的几户均与公司续签了合同，基本上也是按照他们与郭某签订的合同租金标准续签的，原告不同意续租后，其公司将涉案门面出租给他人，租金低于19000元。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中某甲与某乙公司的租赁合同的期限为2015年5月1日至2020年4月30日，而郭某将涉案门面转租给原告的期限自2019年5月10日至2021年5月11日，转租期限超过承租人剩余租赁期限，故对原告要求判令原告与郭某签订的《房产租赁合同》中2020年5月1日至2021年5月11日部分的转租合同无效的诉讼请求，本院予以支持。郭某明知转租期限超过剩余租赁期限还将涉案房屋超过租赁期限转租给原告，对该部分合同无效存在一定过错，原告在与郭某签订租赁合同时未审查郭某的原租赁合同期限，未尽审慎义务，对此也存在一定过错，也就是说双方都对该部分合同无效存在过错。某甲与某乙公司的租赁合同到期后，吴某某代表某乙公司同意以原告与郭某的合同租金标准甚至低于该合同约定的租金标准续签合同，但原告不同意，致使原告未能继续租赁涉案房屋。原告的装修损失本可避免，但由于原告自身的原因产生了该损失，现原告主张应由被告承担装修损失，于法于理无据，本院不予支持。对原告要求被告退回房租38000元的诉讼请求，虽然涉案的场地为国有企业的物业，但原告租赁合同的相对方为郭某，其也是从某乙公司处承租该房屋，原告并未提供证据证实某乙公司因疫情原因向郭某免除或者减免过租金，现其主张郭某向其退还租金，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认周某1与郭某于2019年5月11日签订的《房产租赁合同》中期限自2020年5月1日至2021年5月11日的部分无效；二、驳回周某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费875元（已减半），由郭某负担75元，由周某1负担800元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇二〇年九月七日法官助理王婷婷书记员梁芸哲