陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终9587号   上诉人（原审被告）：西安房天下房屋中介有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区朱雀大街南段紫郡城市立方G3栋5层509室。   法定代表人：代建宁，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘斌，男，1984年3月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区丈八东路**。   委托诉讼代理人：袁霄霄，陕西华格律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张刚，男，1989年9月1日出生，汉族，西安陕鼓动力股份有限公司员工，，住陕西省西咸新区空港新城底张街道王村东街**   上诉人西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司）因与被上诉人张刚居间合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   房天下公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张刚全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张刚承担。事实与理由：西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初447号民事判决第四项认定“被告徐恺应于本判决生效之日起十日内向原告张刚赔偿房屋增值差价100000元。”徐恺不服提起上诉，西安市中级人民法院（2019）陕01民终5121号民事判决：驳回上诉，维持原判。在（2018）陕0113民初447号民事判决认定“关于房屋增值价部分，参考鉴定意见书，结合徐恺实际出售他人的房屋总价及原告对及时履行合同存在过错，本院酌情认定为100000元。”因此张刚本案主张的房屋差价损失已在以上判决中得到支持，张刚在本案再次主张属于重复诉讼。房天下公司与张刚之间仅是居间合同关系，张刚要求房天下公司承担房屋差价损失违背合同相对性原则。本案中，房天下公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形，一审适用合同法第四百二十五条、第四百二十六条适用法律错误。张刚的房屋差价损失与房天下公司之间不存在因果关系。房天下公司在2017年4月22日已完成居间任务，房天下公司理应获得居间服务费无需退还。   张刚辩称，房天下公司作为专业的居间机构，在张刚与徐恺的房屋买卖合同中对政策解读错误，致使徐恺将涉案房屋另行出售，给张刚造成巨大损失。已生效的判决认定房天下公司存在过错。房天下公司应向张刚退还居间费用，并赔偿损失。请求驳回上诉，维持原判。   张刚向一审法院起诉请求：1、房天下公司退还收取张刚的中介费13000元。2、房天下公司赔偿张刚各项损失共计188600元。3、本案的诉讼费由房天下公司承担。   一审法院认定事实：2017年4月22日，张刚与徐恺、房天下公司签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定：张刚购买徐恺位于西安市雁塔区丈八东路以南世纪小区（中建•群星汇）第4幢1单元29层12901号（以下简称该房屋），建筑面积为117.31平方米。房屋权属情况约定，该房屋已设定抵押，徐恺应于2017年5月30日前办理抵押注销手续。徐恺与张刚通过房天下公司居间介绍成交。该房屋成交价格为920000元，张刚应于本合同签订当日将定金50000元支付徐恺。如张刚违约，应按照合同总成交价的百分之十向徐恺支付违约金。张刚、徐恺及房天下公司签订《居间服务合同》一份，约定，买卖双方在居间方的居间服务下就坐落于西安市雁塔区丈八东路以南世纪小区（中建•群星汇）第4幢1单元29层12901号房屋签订《西安市存量房屋买卖合同》，买卖双方同意，共同委托居间方房天下公司作为交易居间人，由买受人向居间方支付居间服务费13000元。居间服务范围包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。违约责任部分约定，买卖双方任何一方违反合同约定或《买卖合同》约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未支付的，居间方有权利通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费；买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任，除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。《西安市存量房屋买卖合同》签订后当日，张刚向向房天下公司支付居间服务费13000元。后在房屋买卖合同履行过程中，西安市人民政府办公厅下发《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，2017年7月4日，西安市住房保障和房屋管理局下发《西安市关于落实住房交易政策有关问题的实施细则》，对西安市二手房交易政策进行了调整。2017年11月28日，徐恺委托律师向张刚发函，以其房屋不符合上述限售政策为由要求解除合同。后徐恺以100万元将房屋出售给案外人。张刚将徐恺及房天下公司起诉至西安市雁塔区人民法院，要求解除三方签订的《西安市存量房屋买卖合同》、徐恺向张刚返还定金50000元并支付利息、徐恺支付张刚违约金92000元、徐恺支付张刚房屋差价280000元及中介费13000元。在该案审理过程中，房天下公司称因西安市调整了二手房交易政策，徐恺所出售的房屋网签备案时间不足5年，且政策出台时，该房屋未取得不动产权证，不适用该实施细则，故徐恺、张刚及房天下公司于2017年7月5日口头约定于2017年12月办理过户手续，但因房价上涨，徐恺于2017年11月不愿继续出售其房屋。张刚对此予以认可。但经一审法院工作人员前往西安市住房保障和房屋管理局询问，该局工作人员表示，徐恺所售房屋不受备案满5年才可交易的限制，亦与取得不动产权证的时间无关。张刚在该房屋买卖合同纠纷中申请对徐恺出售房屋价值进行评估，陕西金达房地产评估公司出具陕金达房评字[2018]第06-031号房地产估价报告，该报告载明，2018年4月，涉案房屋评估值为1784300元。张刚花费评估费6900元。西安市雁塔区人民法院于2018年12月26日作出（2018）陕0113民初447号民事判决书，以张刚未了解限售政策，对合同的及时履行存在过错，并结合鉴定意见书及徐恺实际出售他人的房屋总价以及张刚对及时履行合同存在的过错，判决解除张刚、徐恺及房天下公司于2017年4月22日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；由徐恺返还张刚定金50000元；由徐恺支付张刚房屋增值差价100000元；......。对中介费，该判决以房天下公司向张刚提供错误的政策致使合同履行产生迟延，但退还中介费与房屋买卖合同关系并非同一法律关系，张刚可以另案主张为由，驳回了张刚要求房天下公司退还中介费的诉讼请求。徐恺对该判决不服，向西安市中级人民法院提起上诉，经审理，该院于2019年9月9日作出（2019）陕01民终5121号民事判决书，驳回了徐恺的上诉，维持了原判决。庭审中，张刚明确其要求房天下公司赔偿的损失为：（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由张刚承担的违约金46000元；（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由张刚承担的诉讼费3000元、评估费1600元；（2018）陕0113民初447号案件及（2019）陕01民终5121号案件律师费13000元；本案律师费5000元；房屋差价120000元。张刚提交收据，证明其本案花费律师费5000元。房天下公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可。   一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经房天下公司提供居间服务，张刚确与房屋出卖人徐恺签订房屋买卖居间合同。按照合同约定，居间人已促成合同成立，对此张刚应按约定向房天下公司支付相应的报酬。但在房屋买卖合同履行过程中，房天下公司作为居间方，专业的中介服务机构，向张刚提供错误的政策致使张刚与徐恺的房屋买卖合同的履行产生迟延，后徐恺将房屋另行出售，房天下公司在居间服务过程中存在较大过错，应当向张刚退还部分居间费用。而张刚作为买受人，在西安市对二手房交易政策作出调整后，未积极了解限售政策，对合同的迟延履行亦存在过错，故结合双方的过错程度，对中介费的返还，酌情认定为8000元。关于张刚要求房天下公司支付的（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由张刚承担的违约金46000元；（2018）陕0113民初447号民事判决中判决由张刚承担的诉讼费3000元、评估费1600元的诉讼请求，因在（2018）陕0113民初447号民事判决中已经结合双方的过错程度对上述费用的承担作了处理，现张刚要求房天下公司承担上述费用，于法无据，应不予支持。关于张刚要求房天下公司支付的（2018）陕0113民初447号案件及（2019）陕01民终5121号案件律师费13000元及本案律师费5000元的诉讼请求，该费用并非诉讼案件的必要费用，故对该诉请，应不予支持。关于张刚要求房天下公司支付房屋差价损失120000元的诉讼请求，因房天下公司对政策的错误解读，致使徐恺将房屋另行出售给案外人，对张刚造成了一定的损失，故结合张刚、房天下公司双方的错误程度，对该房屋差价损失酌情认定为20000元。兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告西安房天下房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张刚退还中介报酬8000元；二、被告西安房天下房屋中介有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张刚房屋差价损失20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张刚的其余诉讼请求。本案案件受理费4324元，由张刚承担3324元，西安房天下房屋中介有限公司承担1000元。因张刚已预交，由西安房天下房屋中介有限公司在向张刚支付上述款项时一并付清。     经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。    本院认为,本案中，房天下公司作为涉案房屋买卖合同的居间方应当就有关订立合同的事项向房屋买卖双方如实报告。与涉案房屋相关购买政策亦应属于居间人如实告知内容。在本案中，房天下作为专业房屋销售中介机构，未正确理解告知限售政策，明显存在过程，对于本案房屋买卖合同最终未能履行给张刚造成的损失亦应承担一定赔偿责任。一审结合张刚、房天下公司双方的错误程度，酌情认定房天下公司向张刚赔偿房屋差价损失20000元并退还中介费8000元，符合本案实际情况，应予以维持。房天下公司认为张刚本案主张的房屋差价损失已在张刚与徐恺的房屋买卖合同纠纷判决中得到支持，张刚在本案再次主张属于重复诉讼。因张刚与徐恺房屋买卖合同纠纷案生效判决仅认定徐恺承担张刚产生部分损失，且本案张刚系主张房天下公司向其赔偿房屋差价损失，与房屋买卖合同纠纷案主张的赔偿主体并不相同，故不属于重复诉讼情形。    综上所述，房天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费500元，由西安房天下房屋中介有限公司负担。   本判决为终审判决。                             审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年九月二十七日                         书 记 员  张舒涵                  1