陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终9040号上诉人（原审原告）：王怀亮，男，汉族，1985年5月12日出生，籍住西安市临潼区周家场巷**。委托诉讼代理人：宋宗新，陕西群鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德宪，陕西迎旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张盼，男，汉族，1983年1月5日出生，籍住陕西省大荔县范家镇加北村**。被上诉人（原审被告）：西安智豪房地产信息咨询服务有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区团结中路****楼****。法定代表人：林治，系该公司销售顾问。委托诉讼代理人：冯海焦，男，汉族，1986年6月25日出生，该公司员工，住河北省邯郸市成安县。上诉人王怀亮因与被上诉人张盼、西安智豪房地产信息咨询服务有限公司（以下简称智豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初9050号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王怀亮的上诉请求为：1、判令撤销雁塔区人民法院(2019)陕0113民初9050号民事判决书的第二项，请依法改判或发回重审，判令被上诉人张盼双倍返还上诉人购房定金合计60000元，判令被上诉人张盼赔偿上诉人的损失10万元，判令被上诉人智豪公司退还中介费15000元并对张盼应承担的赔偿承担连带赔偿责任；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人在买房的过程中没有违约，不是上诉人不履行义务，张盼提出将首付款打到他私人账户，该要求与合同约定不符，其没同意，加之张盼以收不到首付款就拒绝交房，上诉人才没将首付款支付给张盼，上诉人没有违约。据了解，张盼从2017年7月就拖欠月供，并被开发商起诉过，经法院判决解除了张盼与开发商签订的房屋买卖合同，并判令张盼腾交房屋，现其又查明张盼又将房屋卖给第三方，这些表明张盼在与上诉人签订合同时，隐瞒拖欠按揭款的事实，设置付款障碍，导致上诉人的购房目的不能实现。上诉人相信作为中介的智豪公司，但智豪公司并没有如实告知上诉人该房的实情，理应退还中介费，中介智豪公司没有尽到审慎职责，从客观上帮助被上诉人欺诈上诉人，导致上诉人的损失进一部扩大，必须对上诉人的损失承担连带赔偿责任。二、一审法院适用法律不当。基于一审法院没有查清案件事实，导致适用法律错误，恳请二审法院依法改判或发回重审，维护善良的上诉人的合法权益，支持上诉人的全部请求。智豪公司辩称：当时上诉人是知道房屋情况的，不能因为房东存在资金问题就认定其无法履行合同，合同是由双方主导签订的，其只是提供信息。上诉人认为其伙同房东存在欺诈行为是不正确的，其认为一审判决是正确的。张盼未到庭接受询问。王怀亮向一审法院提出诉讼请求：1、解除其与张盼之间的购房合同，合同标的额：52万元；2、张盼退还购房定金30000元及中介费15000元；3、张盼赔偿其同等数额定金3万元；4、张盼赔偿其利息及房屋差价损失10万元整；4、本案诉讼费由张盼承担。一审法院经审理查明，2017年10月15日，王怀亮（买受方，乙方）与张盼（出售方，甲方）、智豪公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其位于陕西省西安市高新区房屋出卖给乙方，房屋交易总额为52万元。产权现状为购房合同（产证在手一栏未勾画）。丙方促成本合同成功签署，视为中介成功。乙方按照房屋总价款3%的佣金支付丙方。各方一致同意，签订本合同时乙方支付定金人民币贰万元，以确定买卖关系，该定金由丙方代收代管。如因可归责于买方事由解除合约者，已付全部定金不予退还，50%归卖方所有，50%归居间方所有，同时支付居间方3%的全额中介佣金；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方须赔偿买方所付同额定金，50%归买方所有，50%归居间方所有，同时支付居间方3%全额中介佣金，双方收到款项后，合同终止，互不追究责任。双方指定资金监管账户，甲乙双方同意共管账号资金按资金监管协议支付给甲方。甲乙双方协商于2017年10月28日交付首付款，甲方收到首付款后一周内交房于乙方。在办理不动产过户时，甲方收乙方首付款需全额拿出来存入房地局资金监管账户。同日，张盼出具《收条》一张，载明：今收到王怀亮购买高薪逸品1#404室定金贰万元正。2017年10月16日，智豪公司出具《收款收据》一份，载明：今收到王怀亮高薪逸品1-404室中介费15000元。2017年10月23日，张盼另出具《收条》一份，载明：今收到王怀亮购买西安市高新区高薪逸品1#404室除房屋买卖合同所交定金2万元外，补交购房定金1万元。2018年2月13日，张盼（甲方，卖方）与案外人曹宏伟（乙方，买方）、案外人西安秦翔房地产营销策划有限公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖居间协议》，约定：甲方将其位于西安市高新区高薪逸品1幢1单元10404房屋出卖给乙方，房款为54万元整。庭审中，智豪公司申请证人刘某（王怀亮朋友）出庭作证，证人述称：王怀亮担心张盼涉及其他诉讼,房子存在风险，不愿意支付首付款。事后王怀亮与张盼一直在联系,积极协商解决问题。庭审中，王怀亮主张其未支付首付款原因系张盼房屋无房产证，同时首付款应存入指定交易账户，但张盼却主张将款项转入其私人账户。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，王怀亮、张盼、智豪公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反其他法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应秉承诚信原则全面履行合同义务。根据合同约定，王怀亮应于2017年10月28日交付首付款，一周后张盼交付房屋。在办理房屋过户手续时，张盼须将王怀亮支付的首付款全额存入房地局资金监管账户。但根据查明的事实，王怀亮未依约按时支付首付款，显然已经构成违约。王怀亮主张张盼要求其将首付款转入张盼私人账户不符合合同规定，但合同约定为王怀亮先行支付首付款，在办理房屋过户手续时，张盼再将首付款存入房地局资金监管账户，故王怀亮的上述主张于法无据。现王怀亮要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，其为违约方，无法定解除权。但鉴于张盼已将涉案房屋出卖给案外人，该合同实际上已履行不能，合同目的不能实现。王怀亮继续履行合同,对其显示公平,为平衡双方利益和维护交易秩序，故对于王怀亮的此项主张予以支持。因王怀亮事先未通知张盼解除合同，故应认定自起诉状副本公告送达张盼时视为解除合同的通知已经到达张盼，故2019年10月28日，王怀亮与张盼于2017年10月15日签订的《房屋买卖合同》解除。至于王怀亮主张张盼退还购房定金、并要求张盼支付利息及房屋差价损失的主张，因王怀亮未支付首付款构成违约，根据合同约定，其已付全部定金不予退还，亦无权要求张盼赔偿损失，故王怀亮的此项诉讼请求于法无据，其请求不予支持。至于王怀亮要求智豪公司退还中介费，根据合同约定，智豪公司促成合同成功签署，视为中介成功。双方合同签署后，智豪公司已经完成居间事宜，且并未存在任何过错。故对于王怀亮的此项诉讼请求不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王怀亮与被告张盼签订的《房屋买卖合同》于2019年10月28日解除。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费9000元，公告费300元，由原告王怀亮自行承担。二审中，王怀亮提供两份证据，1、西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初7374号民事判决书，证明张盼隐瞒了房屋的重要信息，和中介公司没有如实告知上诉人房屋相关信息存在缺陷。2、2017年10月23日其与中介公司人员谈话录音，证明张盼要求王怀亮将款项打入自己账户。经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，王怀亮与张盼、智豪公司所签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的内容，应为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据该合同约定，王怀亮应支付首付款，张盼交付房屋，在房屋过户时张盼将首付款存于房地局资金监管账户，故王怀亮理应先履行支付首付款的合同义务，但王怀亮以交易不安全为由拒不履行合同义务，但其未通过合法途径解决问题，其不付款的行为构成违约，故一审认定王怀亮违约在先并无不当。鉴于涉案合同已经不能履行，一审予以解除亦无不当，因王怀亮违约在先，其要求张盼返还双倍定金以及支付利息、赔偿损失之理由不能成立，智豪公司已经履行了其中介义务，王怀亮要求支行公司退还中介费的请求亦不能成立，故一审未支持其请求并无不当。综上，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元（王怀亮已预交），由王怀亮承担。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年九月一日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜