湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终945号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘向东，男，1966年10月1日出生，汉族，湖北省安陆市人，个体经营，住安陆市。委托诉讼代理人：晏涛森，湖北弘愿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安陆市府城办事处中山社区居民委员会，住所地：安陆市碧涢路**。法定代表人：刘国清，该社区主任。委托诉讼代理人：郭定江，该社区副主任。委托诉讼代理人：董建海，湖北浩法律师事务所律师。上诉人甘向东因与被上诉人安陆市府城办事处中山社区居民委员会（以下简称中山社区居委会）租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人甘向东及其诉讼委托代理人晏涛森，被上诉人中山社区居委会的法定代表人刘国清及委托诉讼代理人郭定江、董建海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘向东上诉请求：1.依法撤销（2019）鄂0982民初923号民事判决书；2.依法判决支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实及理由：1.（2017）鄂0982民初1569号民事调解书第二项：“原、被告双方同意合同期内第二、三两个年度租金调整为572500元……合同期内第四、第五两个年度租金原、被告双方同意按原协议结合当年市场行情另行协商确定。”在双方之间的租金数额因未曾协商而处于不确定的状态情况下，甘向东应不应该交？应该交多少都还无法确定，甘向东何来违约？因此，一审判决房屋租金760000元及违约金228000元毫无事实和法律依据。2.（2017）鄂0982民初1569号民事调解书第三项：“原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会于2018年5月30日前完成对租赁房屋楼顶的维修。”一审中，中山社区居委会举证其到开庭时止仅仅只打了维修报告但没有维修，很明显的事实是中山社区居委会违约在先，在此情况下，应当判决中山社区居委会向甘向东支付违约金以弥补甘向东的损失才能体现法律的公平正义。3.甘向东一审证据5，中山社区居委会发给甘向东的危房通知书，该通知书中山社区居委会加盖公章，且当庭承认至开庭没有维修。《最高人民法院关于民事诉讼证据规则》第八条规定：诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无须举证。而一审法院竟然认定，中山社区居委会未对房屋进行维修虽然对其经营存在一定影响，但不构成根本性违约。《合同法》第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。一审判决对解除合同的诉请不予支持很明显不符合法律规定。4.甘向东维修房屋是事实，甘向东也提交了费用清单和工程结算书，中山社区居委会认可维修房屋的事实，且并没有对维修价格提出相反的证据，也未申请对维修价格进行鉴定，对甘向东主张的维修费用依法应予以支持。中山社区居委会答辩称，1.一审判决认定事实清楚。一审判决认定甘向东与中山社区居委会之间的租赁合同关系有效，且甘向东违约是正确的。认定租赁合同不能解除，有充分的事实依据。因租赁合同中双方没有约定甘向东解除合同的要件，且不构成法定解除条件，法定解除条件是一方对合同的履行构成根本性违约，本案中中山社区居委会对出租房屋未进行维修，客观上没有对甘向东的经营造成影响，甘向东仍然正常占有、使用出租房屋。一审判决没有支持甘向东的所谓维修费，是正确认定事实后的判断，甘向东未能提供维修合同、维修事实情况的证明和维修费用原始清单及发票，这些证明维修发生及费用支出的基本事实没有向一审法院举证，一审法院不予支持合法。一审法院认为甘向东的反诉请求超出了本诉的范围，是对2015年和2008年合同约定这一事实的尊重。2.一审法院适用法律正确。一审法院根据甘向东违约的事实，判决其承担违约金228000元，根据未支付租金的事实，判决其支付租金760000元，基于2015年合同约定和2020年5月《房地产租赁估价咨询报告》是适用法律正确的表现。故请求驳回上诉，维持原判。中山社区居委会向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令甘向东向中山社区居委会支付租金760000元及利息和违约金（甘向东按《房屋租赁合同》第十二条第一款的规定承担违约责任，向中山社区居委会支付违约金，违约金支付标准为760元/天，支付时间从2018年8月2日开始计算至付清租金之日止；利息按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，时间从2018年8月2日开始计算至租金付清为止）；2、本案的诉讼费由甘向东承担。甘向东向一审法院反诉请求：1.请求法院依法解除双方于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同》；2.判决中山社区居委会承担拒不履行房屋维修义务的违约责任，返还已经支付的租金1145000元（2016年-2017年度）；3.支付甘向东屋面倒塌维修费93000元；4.依据双方2008年租赁协议书的约定支付对房屋的维修费（以实际评估价格为准）；5.返还押金200000元；6.本案全部诉讼费由中山社区居委会承担。一审法院认定事实，2008年11月20日甘向东与中山社区居委会签订《租赁协议书》，由甘向东租赁中山社区居委会所有的位于安陆市××号的胜利旅社，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日，合同中约定“租赁期满后，乙方（甘向东）自费装修费用经双方协商折旧计款转让”。2009年3月2日，甘向东向中山社区居委会申请对胜利旅社进行改造装修，中山社区居委会盖章同意，安陆市规划管理局2009年4月8日作出安规小（2009）第029号小型报建项目建设工程规划许可证，许可甘向东对胜利旅社加盖隔热层并对门面进行扩宽。2013年3月8日，甘向东再次向中山社区居委会申请对胜利旅社进行改造装修，中山社区居委会在甘向东的报告上盖章同意，但合同履行期限届满，双方未对装修费用或残值进行结算。2013年12月31日租赁合同到期后，甘向东继续经营胜利旅社，租金等参照原合同执行。2015年8月3日，甘向东通过三资交易竞租程序，依法取得涉案房屋的经营权，并再次与中山社区居委会签订租赁合同，租赁期限五年，自2015年9月1日至2020年9月1日止，租金为每年760000元，合同保证金200000元，租金每年8月1日付清。合同还约定“如乙方（甘向东）要对房屋内部结构进行调整，必须经甲方（中山社区居委会）书面同意并留存备档后按规定报相关部门批准后才能施工，自负相关费用；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，也须按规定报经有关部门批准才能施工，并自负所有费用”。合同还约定了违约责任“1、乙方如不按期交纳租金，每逾期一日则按应交租金的日万分之十支付违约金，如逾期超过三个月不交，则甲方有权单方面解除本租赁合同；如甲方提前收回租赁房屋，则应赔偿乙方全部损失。2、乙方应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋，未经甲方同意无故逾期返还房屋的，每逾期一日，甲方应按实际的租金的5倍向乙方收取占用期间的使用费，并可提请法院强制收回。3、如一方违反约定义务，对另一方造成损失的，由双方协商或委托评估机构评估损失金额，违反约定的一方负责赔偿”。合同签订后，2016年2月18日和2月22日，甘向东向中山社区居委会提交《强烈要求结算前期合同所用的装修资金》和《胜利旅社经营现状严峻问题的说明与请示》，要求对2015年重新签订合同前的装修费用进行评估结算，并要求中山社区承担整修房屋的责任，对租金进行适当减免。2017年9月，中山社区居委会以甘向东未按期交纳租金为由向法院提起诉讼，要求甘向东交纳租金，并解除合同，甘向东提起反诉。经法院主持调解，双方于2017年11月27日达成调解协议，湖北省安陆市人民法院作出（2017）鄂0982民初1569号民事调解书，内容为：一、原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会、被告（反诉原告）甘向东同意继续履行双方于2015年8月3日签订的租赁合同，直至合同约定的租赁期满（合同期5年，期限为2015年9月1日至2020年9月1日）。二、被告（反诉原告）甘向东已按2015年8月3日签订的租赁合同约定向原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会缴纳了合同期内第一年度的租金760000元；原、被告双方同意合同期内第二、三两个年度租金调整为572500元（该两个年度租金合计1145000元，甘向东于2017年12月14日前支付900000元，2018年4月30日前支付245000元）；合同期内第四、第五两个年度租金原、被告双方同意按原协议结合当年市场行情另行协商确定。三、原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会于2018年5月30日前完成对租赁房屋楼顶的维修。四、其他事项按双方签订的租赁协议及房屋租赁合同的约定履行。五、原告（反诉被告）安陆市府城办事处中山社区居民委员会自愿放弃其他本诉请求，被告（反诉原告）甘向东自愿放弃其他反诉请求。2018年7月梅雨季节，涉案租赁房屋胜利旅社出现漏水现象，最后出现南侧楼屋顶坍塌，甘向东自行组织人员进行了维修。至今甘向东并未将租赁房屋交还中山社区居委会。一审法院认为，2015年8月3日甘向东与中山社区居委会签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行合同义务。甘向东没有按照合同约定及时缴纳租金，属于违约，应当缴纳下欠2018年8月至2019年8月房屋租金760000元，并支付违约金。甘向东与中山社区居委会在租赁合同中约定不按期缴纳租金，每逾一日按应交租金的日万分之十即每日760元的标准支付违约金，该约定超过违约损失的百分之三十，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调整按照中山社区居委会的损失，即租金760000元的30%计算，即228000元。中山社区居委会要求甘向东除支付违约金外，还要支付租金利息，没有事实和法律依据，不予支持。关于甘向东要求解除房屋租赁合同的问题，中山社区居委会认为依据合同约定甘向东没有单方解除合同的权利，不同意解除房屋租赁合同。甘向东认为租赁房屋是危房，但未能提供证据证明，仅仅依据2015年4月中山社区居委会给甘向东下达的《通知》，不能认定租赁房屋属于危房。甘向东一直占有使用租赁房屋进行经营，中山社区居委会未对房屋进行维修虽然对其经营存在一定影响，但不构成根本性违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条合同法定解除的条件，甘向东要求解除房屋租赁合同的反诉诉请，不予支持。甘向东与中山社区居委会签订的房屋租赁合同尚在履行中，甘向东要求中山社区居委会退还已经交纳的租金1145000元及押金200000元的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。关于房屋维修问题，湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初1569号民事调解书已经作出处理。此后，2018年7月租赁房屋南侧楼屋顶坍塌后的维修费用，甘向东未能提供维修合同或发票作为证据证明维修费用的金额，其提供的费用清单和工程结算书均不是维修的原始证据，不能直接证明维修费用。甘向东申请对维修费用进行司法评估，但未能提供足够资料进行评估，应当承担举证不能的法律责任，据此，对于其要求中山社区居委会承担屋顶坍塌维修费用93000元的反诉请求，不予支持。本案中，中山社区居委会依据2015年与甘向东签订的房屋租赁合同起诉，甘向东依据双方2008年租赁协议书的约定要求中山社区居委会支付对房屋的维修费，其该项反诉请求超出了本诉范围，应当另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、甘向东于判决生效之日起十日内，向安陆市府城办事处中山社区居民委员会支付2018年至2019年度房屋租金760000元及违约金228000元；二、驳回安陆市府城办事处中山社区居民委员会的其他诉讼请求；三、驳回甘向东的反诉请求。如未按判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费2700元、反诉案件受理费2767元、鉴定费7000元由甘向东负担。二审中双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2019年12月6日甘向东向一审法院提交申请，请求由有资质的第三方对胜利旅社前、后进行评估所产生的实际租金，并对房屋坍塌、改造、装修费用进行清算。经一审法院委托，湖北中正价格评估事务所于2020年5月28日对胜利旅社位于安陆市满春路7号1-4层商业房地产进行了租赁价格评估，确定评估对象在价值时点2018年8月至2019年8月的年租金为761700元。该报告书送达给双方当事人，并由一审法院于2020年6月1日组织双方当事人及该鉴定机构负责人对该报告书进行了质证。关于甘向东申请的对房屋坍塌、改造、装修费用进行清算，安陆市人民法院司法技术科于2019年8月12日向案件承办部门发出司法鉴定复函称，因甘向东在规定的时间内没有提交必要的鉴定资料，根据相关规定终结本案对外进行委托工作。该复函于2019年8月20日送达给甘向东。本案争议焦点为：1.甘向东在上诉请求中请求的依法支持其一审全部诉讼请求能否得到支持。2.甘向东在上诉事实及理由中关于租金及违约金是否应支付；中山社区居委会违约是否在先，应向其支付违约金。关于本案争议焦点1，甘向东一审的诉讼请求事项为：1.请求法院依法解除双方于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同》；2.判决中山社区居委会承担拒不履行房屋维修义务的违约责任返还已经支付的租金1145000元（2016年-2017年度）；3.支付甘向东屋面倒塌维修费93000元；4.依据双方2008年租赁协议书的约定支付对房屋的维修费（以实际评估价格为准）；5.返还押金200000元；6.本案全部诉讼费由中山社区居委会承担。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，甘向东未能提交证据证明中山社区居委会的行为有符合以上条款的情形，应承担举证不能的责任。甘向东称中山社区居委会未能维修危房，认为依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人安全的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本院认为，甘向东提交的2015年4月中山社区居委会给其下达的《通知》，并不能认定租赁房屋属于危房。房屋是否属于危房，应由有专门资质的鉴定部门出具鉴定报告进行认定，且甘向东并无证据证明租赁物危及承租人的安全，并一直占有经营。故一审法院驳回其要求解除合同的诉请并无不当。因甘向东与中山社区居委会签订的房屋租赁合同尚在履行中，甘向东要求中山社区居委会退还已经交纳的租金1145000元及押金200000元的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确。关于房屋维修，湖北省安陆市人民法院（2017）鄂098216民初1569号民事调解书已经作出处理。此后，2018年7月租赁房屋南侧楼屋顶坍塌后的维修费用，甘向东未能提供维修合同或发票作为证据证明维修费用的金额，其提供的费用清单和工程结算书均不是维修的原始证据，不能直接证明维修费用。甘向东申请对维修费用进行司法评估，但未能提供足够资料进行评估，应当承担举证不能的法律责任，据此，对于其要求中山社区居委会承担屋顶坍塌维修费用93000元的反诉请求，不予支持。本案中，中山社区居委会依据2015年与甘向东签订的房屋租赁合同起诉，甘向东依据双方2008年租赁协议书的约定要求中山社区居委会支付对房屋的维修费，其该项反诉请求超出了本诉范围，应当另行主张权利。关于本案争议焦点2，甘向东在上诉事实及理由中关于租金及违约金是否应支付；中山社区居委会违约是否在先，应向其支付违约金。本院认为，2015年8月3日甘向东与中山社区居委会签订的房屋租赁合同合法有效。2017年11月27日，双方就履行该合同的争议诉至法院，经湖北省安陆市人民法院主持调解，并作出（2017）鄂0982民初1569号民事调解书。调解协议是双方就2015年8月3日签订的房屋租赁合同形成了新的一致意思表示，调解协议约定双方签订的租赁合同继续履行，只是就合同的租金及维修达成了新的约定，属原房屋租赁合同的补充协议。而该调解协议第二项约定：“……合同期内第四、第五两个年度租金原、被告双方同意按原协议结合当年市场行情另行协商确定”。现双方协商不成，理应结合原协议及市场行情确定。原协议约定年租金为760000元，且湖北省安陆市人民法院委托湖北中正价格评估事务所对涉案房屋2018年至2019年8月的年租金价值进行评估，得出价值为761700元。因此，一审法院认定涉案房屋2018年8月至2019年8月的年租金认定为760000元，符合双方合同约定。甘向东认为中山社区居委会未对房屋进行维修违约在先，应向其支付违约金。经查阅一审卷宗，中山社区居委会于2018年3月20日向相关部门申报胜利旅社屋面维修，相关部门于2018年5月9日批复同意。后维修公司将维修义务转包给甘向东，且甘向东反诉请求中有要求中山社区居委会支付其维修费的诉求。可见，中山社区居委会在（2017）鄂0982民初1569号民事调解书作出后，其行为并没有违反调解书的约定，甘向东要求中山社区居委会向其支付违约金的理由本院不予采信。综上所述，甘向东应理应按照合同约定向安陆市府城办事处中山社区居民委员会支付2018年8月至2019年8月的租金。但一审判决其支付违约金不当。甘向东上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初923号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖北省安陆市人民法院(2019)鄂0982民初923号民事判决第一项；三、甘向东向安陆市府城办事处中山社区居民委员会支付2018至2019年度房屋租金760000元。上述给付义务，均限本判决生效后十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元、反诉案件受理费2767元、鉴定费7000元由甘向东负担。二审案件受理费13680元，由甘向东负担11400元，由安陆市府城办事处中山社区居民委员会2280元。（二审案件受理费甘向东已预缴纳17742元，该款项于本判决生效之日起十日内按负担标准由中山社区居民委员会给付2280元给甘向东或在执行过程中由中山社区居民委员会直接给付甘向东）本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  陈伟审判员  王政二〇二〇年九月二十二日法官助理王会容书记员王萍