四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1102执异53号 案外人：帅丽，女，1985年3月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司柏杨西路支行。住所地：四川省乐山市市中区柏杨西路**。统一社会信用代码：915111000603073544。 主要负责人：徐婷，该支行行长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 被执行人：唐昌建，男，1985年12月19日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：黎建江，男，1965年3月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：黎超（系黎建江之女），女，1987年7月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：李俊英，女，1966年2月18日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：黎超（系李俊英之女），女，1987年7月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：黎超，女，1987年7月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院恢复审理申请执行人乐山市商业银行股份有限公司柏杨西路支行（以下简称乐山商业银行柏杨西路支行）与被执行人唐昌建、黎超、黎建江、李俊英借款合同纠纷一案中，案外人帅丽不服本院作出的（2020）川1102执恢304号之一执行裁定中查封登记在被执行人唐昌建名下位于四川省乐山市市中区的房屋，向本院提出书面异议。本院于2020年8月20日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人帅丽称，乐山市市中区人民法院在（2020）川1102执恢304号案件执行中，作出（2020）川1102执恢304号之一执行裁定，于2020年7月9日查封了位于四川省乐山市市中区房屋。但案外人帅丽对案涉房屋享有所有权或者物权期待权，案涉房屋不应成为该案的执行标的。理由如下：1.2013年7月8日，帅丽作为乙方与黎建江、唐昌建作为甲方签订《房屋买卖合同》，约定唐昌建、黎建江将位于四川省乐山市市中区的案涉房屋出卖给帅丽，并在该《房屋买卖合同》上注明：“待该房房产证、土地证办理后，甲方无条件配合乙方办理该房过户相关手续”。案涉房屋总价款为26万元，签订该《房屋买卖合同》当日交付定金2万元，2013年7月10日前支付购房款20万元，其余购房款4万元“待甲方领取该房房产证、土地证原件交予乙方时，一次性以现金方式支付给甲方”。2.2013年7月9日，帅丽委托其舅舅杨建军通过银行转账的方式将22万元转给唐昌建，同日，唐昌建、黎建江出具《收条》给帅丽，并将案涉房屋实际交付给帅丽。3.2014年2月17日，帅丽对案涉房屋进行装修并于同年9月入住至今，因案涉房屋系拆迁还房，物业管理费免五年，自2018年7月4日开始至今，该费用由帅丽支付。4.因案涉房屋系拆迁还房，需要排队办理房产证。2020年1月底，在帅丽的帮助下，案涉房屋的产权证办理在唐昌建的名下。后因新冠疫情的影响，且唐昌建一直在省外，再加上帅丽教师职业的特殊性，为防疫不能与省外人员接触，故帅丽于2020年7月29日才办理案涉房屋产权过户登记。但在办理案涉房屋产权过户登记时，帅丽被告知案涉房屋于2020年7月9日法院查封。因此，未办理案涉房屋的产权过户登记，并非案外人帅丽自身原因，也非案外人怠于行使权利所致，案外人不具有任何过错。5.帅丽在2013年7月8日购买案涉房屋，并已支付大部分购房款。案涉房屋被查封是因为唐昌建与乐山商业银行柏杨西路支行于2017年发生的借款纠纷，唐昌建未拿案涉房屋去银行抵押，因此，乐山商业银行柏杨西路支行对案涉房屋不享有优先受偿权利。综上，案外人帅丽对案涉房屋完全享有所有权或者物权期待权，足以排除对案涉房屋的执行，且案外人愿意将剩余部分未支付房款4万元交付法院执行。请求中止乐山市市中区人民法院（2020）川1102执恢304号之一执行裁定的执行，并解除对位于四川省乐山市市中区房屋的查封。 申请执行人乐山商业银行柏杨西路支行未提交书面陈述意见及相关证据。 被执行人黎建江、李俊英、黎超称，黎建江、唐昌建与帅丽签订案涉房屋的《房屋买卖合同》是真实的，约定案涉房屋总价款是26万元，帅丽支付了大部分价款，还剩余4万元双方约定待办理了案涉房屋过户登记时支付。签订《房屋买卖合同》的当日，就把案涉房屋的钥匙交给了帅丽。落款时间为2013年7月8日的《收条》上载明的2万元是唐昌建收的。《住宅室内装饰装修管理服务协议》是帅丽签订的，是帅丽装修的案涉房屋。他们把案涉房屋交给帅丽后就没有交过物管费，也没有在案涉房屋居住过。案涉房屋是拆迁还房，一直没有办理产权证，他们把拆迁还房的办证手续全部交给帅丽，是帅丽自己去办理的案涉房屋的产权证，因案涉房屋系拆迁还房，今年年初才办理到案涉房屋的产权证。案涉房屋的产权证办理下来后，帅丽催过李俊英办理案涉房屋的过户登记。因为爆发新冠肺炎疫情，帅丽又是老师，就一直没有去办理案涉房屋的过户登记，直到放假才去办理过户登记，但被告知案涉房屋被法院查封了。其认为案涉房屋属于帅丽所有，帅丽的异议请求成立。 被执行人唐昌建称，其与帅丽于2013年7月8日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定案涉房屋总价款为26万元，在2013年7月8日支付定金2万元，在2013年7月10日前支付20万元，剩余4万元在办理了案涉房屋的过户登记手续时支付。其中有22万元是通过帅丽的舅舅杨建军转给他。帅丽支付价款购买案涉房屋，其向帅丽出具了《收条》。其在帅丽支付案涉房屋价款后就把案涉房屋的钥匙、水、电、气卡等交付给了帅丽，并把拆迁还房的所有手续都交给了帅丽。2020年之前案涉房屋没有办理产权登记是因为帅丽联系不上其，直至今年才拿到案涉房屋的产权证。拿到案涉房屋的产权证后，帅丽催过其办理过户登记，但因为疫情，其又在外地，就没有办理到过户登记。其认为，其在2013年把案涉房屋出卖给帅丽，而其与乐山商业银行柏杨西路支行的借款合同纠纷发生在2017年，两者之间没有任何关联，案涉房屋属于帅丽所有，帅丽的异议请求成立。 本院查明：2020年7月1日，乐山商业银行柏杨西路支行依据本院已经发生法律效力的（2017）川1102民初1803号民事判决书向本院申请恢复执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执恢304号。根据该生效法律文书，被执行人唐昌建、黎超归还申请执行人乐山商业银行柏杨西路支行借款本金226011.37元及利息、罚息、复利，被执行人李俊英、黎建江对前述债务承担连带清偿责任。该案案件受理费7138元、公告费600元，合计7738元，由唐昌建、黎超、李俊英、黎建江负担。在该案执行过程中，本院于2020年7月7日作出（2020）川1102执恢304号之一执行裁定，裁定查封登记在被执行人唐昌建名下位于四川省乐山市市中区住宅（权XXXX），查封期限为三年。2020年7月9日，本院向乐山市不动产登记中心送达了（2020）川1102执恢304号之一执行裁定书和（2020）川1102执恢304号之一协助执行通知书。案外人帅丽遂以本院查封的案涉房屋为其所有为由，向本院提出前述异议请求。另，该案执行中，本院依职权对四被执行人的财产状况进行了调查,除依法查封前述案涉房屋外，未查到四被执行人有银行存款、房地产登记等可供执行的财产信息。经本院依法告知后，申请执行人乐山商业银行柏杨西路支行表示也不能提供被执行人有可供执行的财产线索，并同意终结本次执行程序。本院已依职权向被执行人发出限制高消费令进行惩戒。2020年8月25日，本院作出（2020）川1102执恢304号之二执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。 另查明：1.黎建江、李俊英系夫妻，黎超系黎建江、李俊英之女。唐昌建、黎超于2007年12月19日登记结婚，于2014年11月18日登记离婚，XXXX系唐昌建、黎超之女。 2013年7月8日，黎建江、唐昌建作为甲方（卖方）与帅丽作为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将座落在四川省乐山市市中区XXXXXX房屋出卖给乙方（此房现为安置住房，待该房房产证、土地证办理后，甲方无条件配合乙方办理该房过户相关手续），房屋产权面积为82.55㎡，房屋用途为住宅；房屋总价款为26万元，乙方于2013年7月8日交付购房定金2万元给甲方，同时甲方将案涉房屋房产证、土地证原件交由第三方监管，合同生效后定金自动转为房款，其余房款于2013年7月10日前一次性支付给甲方；付款补充约定：乙方于2013年7月10日前支付甲方购房款20万元，余款4万元待甲方领取案涉房屋房产证、土地证原件交与乙方时一次性以现金方式支付给甲方；甲方于2013年7月10日前将案涉房屋交付给乙方；案涉房屋为安置住房，双方了解并认可。唐昌建、黎建江在该合同“甲方”处签字捺印，帅丽在该合同“乙方”处签字捺印。 2013年7月8日，黎建江、唐昌建向帅丽出具《收条》载明：“今收到帅丽交来购市中区XXXXX（XXXXX）住房款人民币贰拾贰万元整（￥220000.00）”。 2013年7月8日，帅丽向杨建军出具《借条》，载明：“帅丽兹于2013年7月8日向舅舅杨建军借取人民币拾伍万元整（小写：150000），并承诺在2028年之前归还上述借款本金，以及利息”。2013年7月9日，帅丽通过其舅舅杨建军招商银行账号为62×××55的账户向唐昌建账号为62×××15的账户分别汇款15万元、7万元，共计22万元。帅丽支付案涉房屋的前述购房款后，唐建昌即将案涉房屋的钥匙、水、电、气卡以及拆迁还房办证所需资料交付与帅丽。 2014年2月17日，帅丽与四川岷江**瑞物业管理有限公司（以下简称华瑞公司）签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》。同日，华瑞公司向帅丽出具《房屋装修开工验收单》和《装修许可证》，帅丽开始对案涉房屋进行装修并在装修完毕后入住。因案涉房屋系拆迁还房，物业费免五年，帅丽自2018年7月4日起支付案涉房屋物业费至今。2020年1月19日，案涉房屋产权初始登记至唐昌建、XXXX名下后，黎超曾多次催促黎超、唐昌建办理案涉房屋的产权过户手续。 2.据乐山市不动产登记中心的《乐山市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果》载明：座落于四川省乐山市市中区住宅的产权人为唐昌建，不动产权属证书号：川（2020）乐山市不动产权第××号，房屋面积为82.55平方米，登记原因为拆迁还房，登记日期：2020年1月19日。 据帅丽提交的川（2020）乐山市不动产权第××号《不动产权证书》载明：座落在四川省乐山市市中区住宅的权利人为唐昌建、XXXX，共有情况为按份共有，唐昌建、XXXX共有份额各占50%，权利性质为出让／动迁房，房屋建筑面积为82.55ｍ2。 2020年8月24日，案外人帅丽已自愿将《房屋买卖合同》约定的尚未支付的剩余购房价款4万元交至本院诉讼费及案款账户交付执行。 审查中，案外人帅丽陈述案涉房屋的产权证办理下来后，其多次催促黎超办理案涉房屋的过户登记，其也通过黎超催促唐昌建办理案涉房屋的过户登记，但因唐昌建在外省，加之新冠肺炎疫情影响，故未能及时办理案涉房屋的过户登记。唐昌建陈述，帅丽催过其办理案涉房屋的过户登记，但因为疫情，其又在外地，无法回乐山，就没有及时去办理案涉房屋的过户登记。 上述事实，有案外人帅丽提交的《房屋买卖合同》《收条》《证明》《物业公司收款收据》《住宅室内装饰装修管理服务协议》《装修须知》《住宅装修隐蔽工程规范要求》《装修提示》《房屋装修开工验收单》《装修许可证》《消防安全责任书》、ＩＣ购电卡、一卡通（乐山电力股份有限公司）、川（2020）乐山市不动产权第××号《不动产权证书》、户口本复印件（黎建江、李俊英、黎超、唐昌建、唐黎诗蕊、唐黎诗可）、《住房安置协议书》、微信聊天截图、《结婚证》《离婚证》《出生医学证明》《房屋拆迁补偿协议书》《借条》《招商银行户口历史交易明细表》《中国农业银行业务凭证》，本院依职权调取的（2020）川1102执恢304号受理执行案件通知书、（2020）川1102执恢304号之一执行裁定书、（2020）川1102执恢304号之二执行裁定书、（2020）川1102执恢304号之一协助执行通知书、送达回证、《房屋信息摘要》《乐山市中区不动产登记和房屋产权交易信息查询结果》、（2017）川1102民初1803号民事判决书、（2020）川1102执恢304号案件卷宗材料以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据查明的事实，在本院查封案涉房屋之前，黎建江、唐昌建与案外人帅丽签订了《房屋买卖合同》,将案涉房屋出售给帅丽，前述合同不违反法律效力性强制性规定，合法有效。帅丽按照合同约定支付了22万元购房款，并于2020年8月24日将剩余4万元房款交至本院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。唐昌建在合同签订后将案涉房屋钥匙、水电卡等交给帅丽，帅丽已合法占有案涉房屋。案涉房屋自2020年1月19日登记至唐昌建、XXXXX名下后，帅丽多次催促办理过户手续，因唐昌建在外省及新冠肺炎疫情等原因，未能及时办理过户登记手续，导致案涉房屋被本院查封，故未能及时办理过户手续非帅丽自身原因所致。因此，帅丽在取得法定物权的行为中无任何过错，其对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，案外人帅丽的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人帅丽提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2020）川1102执恢304号之一执行裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 万 敏 审判员 王 涛 审判员 高 奕 二〇二〇年九月二日 书记员 赵若晴