贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初10567号原告付艳琳，女，1988年3月22日生，汉族，住四川省岳池县。委托代理人严良芹、梁忠，贵州泽丰律师事务所律师。被告贵州九州名城房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼******，统一社会信用代码：915201030677038513。法定代表人陆石玉。委托代理人陈露、王新宇（实习），贵州汇能辉律师事务所律师。原告付艳琳与被告贵州九州名城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告付艳琳的委托代理人梁忠，被告贵州九州名城房地产开发有限公司的委托代理人陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理房屋不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金10955.41元（165240×0.1‰×663）；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金22951.84元（暂计至2020年5月31日为883天（165240元×0.1‰×377天＋330480元×0.1‰×506天），支付至被告向原告交付商品房转移登记有关文书时止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2015年4月26日签订了《商品房买卖合同》，原告以330480元向被告购买位于贵阳市云岩区，建筑面积为81.60平方米。合同签订后原告按照合同约定于当日即2015年4月26日向被告支付了购房首付款165240元，并于2019年1月11日支付了余款165240元。合同第十一条、第十三条约定，被告应于2016年11月30日前将房屋交付至原告使用，若被告逾期交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。合同第二十二条约定，被告应在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的，每日按已付房价款的万分之一承担违约责任。上述约定时间届满后，被告未按合同约定交付房屋，也未将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告。被告将房屋实际交付给原告的时间以被告《交房通知》确定的时间即2018年9月25日为准，已逾期交房663日，且至今为止被告仍未将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告。被告辩称：1.逾期办证的主要原因是在于对国家相应政策的响应和政府部门的协商而非答辩人故意延期，答辩人现正在积极履行合同义务，正在与相关部门进行协调，在达成办证条件后将第一时间通知并协助业主办理产权事宜。对被答辩人诉请的逾期办证违约金的金额不认可，合同约定，逾期办证的违约金应当按照每日万分之0.1的标准向购房人支付。2.根据补充协议第3.3条的约定，被答辩人应当在合同签订后三十日内一次性付清全部房款，而合同约定答辩人的交房时间为2016年11月30日，即双方在履行时间上存在先后顺序，根据补充协议第7.4条的约定，被答辩人需先付清全部房款，答辩人才履行交房义务，因此答辩人在未收到全部购房款前，可以行使先履行抗辩权，有权利不履行交房义务，故不应当支付逾期交房的违约金。经审理查明：2015年4月26日，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区，房屋总价款为330480元。合同第八条约定“买受人采取下列第2种方式付款。……2.分期付款。买受人应当在2015年4月26日前分期支付房价款。预付款165240元。第二笔款于2015年10月26日前付清，计99144元，第三笔款于2016年4月26日前付清，计66096元……”。第十一条约定“出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房……”第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金……”。附件十二《补充协议》第7.4条约定“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。同时，因此造成的逾期交付责任由买受人承担”。同日，原告向被告支付购房款165,240元。2019年1月11日，原告向被告支付购房款165,240元。2018年9月24日，被告在《贵阳晚报》上刊登一则《交房通知》，载明“尊敬的九州十里锦城E区3栋至7栋业主：我公司现已完成竣工验收备案，请上述业主本人于2018年9月25日起携带《商品房买卖合同》原件、身份证原件、付款收据原件办理收房手续”。原告另提供网上信息截屏，拟证明涉案房屋烂尾，社会影响大，原告有权行使不安抗辩权暂停支付款项。被告的意见为对真实性不认可，但楼盘在2016年10月1日之后已由政府接管，所有不安因素均消除，原告应在合理期限内付款，原告未按期付款责任不在被告。以上事实，有原、被告陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定在2017年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任，即自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金，暂计至2020年5月31日为165,240×0.00001×377+330,480×0.00001×506≈2295.18元。关于逾期交房违约金。根据双方签订的《补充协议》第7.4条的约定，原告在付清房款前，被告有权不交付房屋。虽原告主张其未付款系行使不安抗辩权，但其在未付清房款的前提下，亦无权要求被告交付房屋。现原告实际付清房款的时间晚于被告交房时间，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告协助办理不动产权证的诉请。本案中，未有证据显示被告已取得房屋所有权初始登记，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，故对该诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告贵州九州名城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告付艳琳逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金（违约金截至2020年5月31日为2295.18元，之后违约金按每日万分之0.1计算，以330,480元为基数，从2020年6月1日计算至被告向原告交付商品房转移登记有关文书之日止）；二、驳回原告付艳琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取324元，由原告付艳琳负担299元，被告贵州九州名城房地产开发有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员  陈雪娇二〇二〇年九月十八日书记员  王 静