江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1315号原告：南通市崇川科技创业服务中心有限公司，住所地南通市崇川路**。法定代表人：贾彦利，执行董事。委托诉讼代理人：周玉华，江苏通南律师事务所律师。被告：江苏鑫信金融云数据服务集团有限公司，住所地南京市建邺区奥体大街**新城科技大厦**。法定代表人：刘艾付，执行董事。委托诉讼代理人：章继军，江苏鸿创律师事务所律师。原告南通市崇川科技创业服务中心有限公司（以下简称南通科技创业公司）与被告江苏鑫信金融云数据服务集团有限公司（以下简称江苏鑫信服务集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南通科技创业公司委托诉讼代理人周玉华及被告江苏鑫信服务集团公司委托诉讼代理人章继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通科技创业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2013年6月1日至2014年3月18日的租金70333.13元；二、判令被告向原告支付2013年7月1日至2014年3月18日期间的物业管理费和公摊水电费8606.15元；三、判令被告向原告支付违约金65579.89元；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告原名“江苏鼎锋资产管理集团有限公司”，2014年8月20日，更名为“江苏鼎峰投资管理集团有限公司”，2015年9月30日，更名为“江苏鑫信金融云数据服务集团有限公司”。2011年10月12日，原告与被告江苏鼎锋资产管理集团有限公司南通分公司（以下简称被告南通分公司，2014年9月4日注销）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号：QZSF2011009，简称合同），约定：甲方（原告）出租给乙方（被告南通分公司）的房屋位于南通市产（建筑面积约206㎡），租期10年，自2011年12月1日至2021年11月30日止。前三年年租金为111240元，单价为45元/月/平方米，从第四年起房租递增13%，且以后每两年递增一次，递增比例为13%、租金每半年支付一次，乙方应在合同签订之日起10日内将第一次租金55620元支付给甲方，以后在每半年度的最后一个月内将下一个半年度的费用支付给甲方。乙方除缴纳水电费用外还须按每月2元/㎡的标准向甲方缴纳物业管理费，按每月1元/㎡的标准向甲方缴纳公摊水电费。合同还约定，乙方延付租金、水电费、物业管理费、公摊水电费超过壹个月的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，因此而造成的损失由乙方自负，乙方还应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应继续赔偿直至弥补甲方全部损失为止。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经期满或解除租赁关系的房屋中将乙方的物品进行处置和搬出，不承担保管义务和其他经济补偿。上述租赁合同签订后，原告按约履行了出租人的义务。而被告南通分公司占用房屋进行装修后，未正常开展经营活动，且长期将房屋空置。被告南通分公司仅于2011年10月24日向原告支付了租金55620元。此后一直拖欠租金、物业费和公摊水电费等费用。原告多次催促被告及其分公司支付有关款项，但被告一直推托不付。鉴于被告南通分公司已经严重违约，原告于2013年8月29日按合同约定书面通知被告解除合同。被告收到解除合同通知后，派员来通协商，提出宽限支付欠费的要求。2013年10月14日，被告向南通崇川经济开发区管委会提交《关于我集团南通分公司房租和物业费欠费情况的说明报告》，承诺在当年年底其南通分公司正式运营，付清所欠房租和物业费。但被告此后并未兑现承诺。2014年1月28日，被告向南通崇川经济开发区管委会提交《关于我集团南通分公司办公区拟现状转让和装修等费用转让的说明》，要求将其在租赁房屋内的装修、设备、办公家具等转让给园区，原告未予同意。2014年3月4日，原告委托律师向被告送达律师函，要求被告于2014年3月15日之前支付结欠原告的租金、物业管理费、水电费，并于2014年3月15日之前将房屋腾空、返还给原告。被告回函，要求继续履行合同，承诺近期支付拖欠租金，并要求原告同意其将部分租赁房屋转租。对此原告不予认同，通知被告于2014年3月19日9点30分之前派员到达租赁房屋现场，配合原告处理收回出租房屋有关事宜。2014年3月19日上午，原告在被告委派工作人员李崴在场情况下，收回出租给被告南通分公司的房屋，并制作了物品清单，李崴亦在清单上签字确认。2014年3月20日，原告通知被告，要求被告支付截至2014年3月18日为止的租金（占有使用费）、水电费、物业费，于2014年3月31日之前取回或撤出其留存于案涉房屋的物品，逾期不处置上述物品，原告将按合同约定处置。2014年4月3日，被告与原告协商，提出重新租用原告房屋，付清欠费要求，并表示将在2014年4月30日之前提交相关工作方案。2014年4月22日，原告向被告发送《催告函》，要求其如期提供相关工作方案，否则将重新考虑被告要求租赁房屋的要求。2014年4月28日，被告回函给原告，认为原告解除合同及收回房屋未经其确认，重新租赁房屋的事宜，有待进一步商榷，要求对所取租金等给予优惠，在其公司正式运营后逐步付清所欠房租。2014年5月5日，原告向被告发送《联系函》，要求其在2014年5月10日之前付清拖欠租金、水电费、物业费。2014年5月30日，被告的关联公司江苏鑫信投资担保集团有限公司（以下简称江苏鑫信投资集团）向原告支付租金125820元，其中70200元用于支付江苏鑫信投资担保集团有限公司南通分公司（以下简称江苏鑫信投资集团南通分公司）2012年6月1日至11月30日期间的租金，余额55620元用于支付被告南通分公司2012年6月1日至11月30日之间的租金。2016年8月26日，江苏鑫信投资集团向原告汇付20万元，该款用于支付江苏鑫信投资集团南通分公司结欠原告的房租101558.36元、物业费和公摊水电费22243.89元、水电费36234.8元之后，余额39962.95元，用于支付被告南通分公司欠原告的2012年12月1日至2013年5月31日期间的租金39962.95元。2016年9月13日，江苏鑫信投资集团向原告汇付租金33554元，其中15657.05元用于支付被告南通分公司欠原告的2012年12月1日至2013年5月31日期间的租金15657.05元，余款17896.95元用于支付被告南通分公司欠原告2013年6月1日至11月30日期间的租金17896.95元。至此，被告南通分公司结欠原告2013年6月1日至2014年3月18日期间的租金余额为70333.13元。2017年6月23日，被告合作单位南通华睦商务咨询有限公司代被告南通分公司支付物业费和公摊水电费8388元，至此，被告南通分公司还结欠原告2013年1月1日至2014年3月18日期间的物业管理费和公摊水电费人民币8606.15元。被告逾期支付房租还应按合同第十四条第一款约定向原告支付违约金65579.89元。公司法第十四条规定，“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告南通分公司也于2014年9月4日注销，故被告应当对南通分公司在案涉合同中的义务和责任承担民事责任。为维护自身合法权益，特提出前述诉讼请求。被告江苏鑫信服务集团公司辩称：一、本案诉讼时效期间已经届满，原告于2020年3月30日向法院起诉被告，已丧失胜诉权。基于法律规定，即便本案尚未结清房屋租金等费用，被告可以提出不履行义务的抗辩；二、原告诉状所述的2017年6月23日南通华睦商务咨询有限公司代被告南通分公司支付物业费和公摊水电费8388元不是事实。事实上，被告已与原告结清全部房租、物业管理费、公摊水电费等费用，且依照原告的统计数据，被告已向原告多付26060.72元，被告要求原告退还。原告遗漏了被告于2016年8月9日支付的8万元房租及两笔履约保证金合计2.5万元【含1.5万元、1万元（本案）】，两笔共计10.5万元款项没有计入被告已付款项内；三、被告已不欠原告款项，原告主张违约金没有任何依据；四、即便被告尚欠原告款项（事实上已不欠），被告认为原告主张的违约金过高，请求依法调低。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并责令原告向被告退还多收的26060.72元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告举证的国家企业信用信息公示系统查询信息、《房屋租赁合同》、房屋产权证、解除合同通知书、EMS收寄投递记录、《关于我集团南通分公司房租和物业费欠费情况的说明报告》、《关于我集团南通分公司办公区拟现状转让和装修等费用转让的说明》、租赁房屋内物品清单、通知等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告南通科技创业公司举证电子邮件截屏、律师函、回函，证明2014年3月4日，原告委托律师以电子邮件方式向被告送达律师函，要求被告于2014年3月15日之前支付结欠的租金、物业管理费、水电费，并于2014年3月15日之前将房屋腾空、返还给原告。同日，被告回函给原告，要求继续履行合同，承诺近期支付拖欠租金，并要求原告同意其将部分租赁房屋转租。后原告通知被告于2014年3月19日9:30之前派员到达租赁房屋现场，配合原告处理收回出租房屋有关事宜。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可。因原告未能提供相应的原始电子介质，本院对该组证据难以认定。2、原告南通科技创业公司举证的催告函、回函、联系函，证明2014年4月22日，原告向被告通过邮件发出催告函，要求被告如期在2014年4月30日前拿出南通公司项目开展营运相关工作方案。被告于2014年4月28日回函给原告，认为原告解除合同及收回房屋事宜未经其确认，重新租赁房屋的事宜有待进一步商榷，要求对所欠租金等给予优惠，在其公司正式运营后逐步付清所欠租金。后原告于2014年5月5日向被告发送《联系函》，要求其在2014年5月10日之前付清拖欠的租金、水电费、物业费，作为重新租赁房屋的先决条件。经质证，被告对该组证据的真实性不予认可。因原告未能提供相关邮送记录，回函亦未有被告单位签字盖章，本院对该组证据难以认定。3、原告南通科技创业公司举证的代付款说明，证明南通华睦商务咨询有限公司是被告推荐过来的，其使用的房屋是被告原来的房屋，亦延续被告的装修，其帮助被告代付8388元物业费。经质证，被告对其不予认可，认为该组证据系原告为规避诉讼时效故意为之。因该份说明为复印件，且未有被告确认，本院对其难以认定。4、原告南通科技创业公司举证的《房屋租赁合同》，证明案涉房屋租金除第一笔是被告支付外，剩余租金均是由案外人江苏鑫信投资集团支付。江苏鑫信投资集团支付的费用优先支付其自身承租房屋租金，剩余用来抵扣被告租金。经质证，被告对该份证据真实性不予认可。本院认为，根据被告提供的相关支付凭证及收据载明，江苏鑫信投资集团与其分公司多次向原告支付房屋租金，且被告在庭审中亦陈述江苏鑫信投资集团与原告签订过租赁合同，亦缴纳过相应保证金，故该份证据与本案待证事实相关，本院对其予以认定。5、被告江苏鑫信服务集团公司提供的已付款项凭证及财务会计记账凭证，证明被告已不欠原告任何款项，且原告统计被告已付款时遗漏8万元和两笔履约保证金2.5万元，合计10.5万元，结合原告诉请的欠付房租、物管费、公摊水电费，原告仍应退还被告26060.72元（10.5万元-70333.13元-8606.15元）。经质证，原告对该组证据的真实性予以确认，但认为部分发票及记账凭证为被告关联企业江苏鑫信投资集团南通分公司支付的租金、履约保证金等费用，对其关联性不予认可。因双方当事人对上述证据真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。原、被告双方在诉讼中均确认被告南通分公司与江苏鑫信投资集团南通分公司所缴租金存在混同，本院将结合在案证据综合予以认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名称为“江苏鼎锋资产管理集团有限公司”，2014年8月20日，变更为“江苏鼎峰投资管理集团有限公司”，2015年9月30日，变更为“江苏鑫信金融云数据服务集团有限公司”。2011年10月12日，原告南通科技创业公司（作为出租人、甲方）与江苏鼎锋资产管理集团有限公司南通分公司（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：QZSF2011009），约定甲方出租给乙方的房屋位于南通市产（建筑面积约206平方米），框架结构，租期10年，自2011年12月1日至2021年11月30日止。合同签订后甲方即将房屋交由乙方装修，至2011年12月1日前不计租金…双方约定前三年年租金为111240元，单价为45元/月/平方米，从第四年起房租递增13%，且以后每两年递增一次，递增比例为13%。租金每半年支付一次，乙方应在合同签订之日起10日内将第一次租金55620元支付给甲方，以后在每半年度的最后一个月内将下一个半年度的费用支付给甲方。乙方自行承担水、电费、物业管理费、公摊水电费和房屋正常使用和维护的费用。水电费由乙方按照计量表显示的数据及有关部门的收费标准，按月与甲方结算。乙方除缴纳水电费用外还须按每月2元/㎡的标准向甲方缴纳物业管理费，按每月1元/㎡的标准向甲方缴纳公摊水电费。合同第十条第二款约定，乙方延付租金、水电费、物业管理费、公摊水电费超过壹个月的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，因此而造成的损失由乙方自负。租赁期间，甲方欲提前解除合同或乙方欲提前退租的，须提前三个月书面通知对方。对方同意的，双方办理解除合同手续，但同时应向对方支付违约金，违约金标准为6个月的房租…合同期满或乙方提前解约的，乙方所依附于租赁房屋的装潢均不予拆除，乙方同意全部归甲方所有。合同第十一条约定，乙方在签订本合同之日起10日内应当向甲方交纳履约保证金1万元。乙方不及时交纳水电费、物业管理费、公摊水电费时，甲方有权从该保证金中支取水电费、物业管理费、公摊水电费…租赁期满或终止本合同时，乙方没有违约行为和应向甲方支付或赔偿的项目，甲方应在乙方返还租赁房屋后五日内向乙方全额返还该履约保证金（不计息）…租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经期满或解除租赁关系的房屋中将乙方的物品进行处置和搬出，不承担保管义务和其他任何经济补偿。合同第十四条乙方违约责任约定，租赁期间，如乙方违反本合同第十条第二款的行为，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，还应继续赔偿直至弥补甲方全部损失为止。此外，合同还就房屋转让及转租、甲方违约责任及争议解决等事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告交付房屋，被告依约缴纳1万元保证金及55620元租金。同日，原告还与江苏鑫信投资集团南通分公司签订《房屋租赁合同》，出租房屋同为清之华园大楼369号第一层面积约260平方米，租期为10年，租金前三年为140400元，单价45元/月/平方米，从第四年起房租递增13%，且以后每两年递增一次，递增比例为13%。物业管理费每月2元/㎡，公摊水电费每月1元/㎡。保证金1万元，合同其他相关条款与前述租赁合同基本相同。因被告拖欠租金、物业费和公摊水电费等费用，双方产生纷争。2013年8月28日，原告南通科技创业公司向江苏鼎锋资产管理集团有限公司发出解除合同通知书，载明：2011年10月12日，我司与你司南通分公司签订了《房屋租赁合同》（合同编号：QZSF2011009），将位于南通市崇川区（清之华园）一层206㎡的房屋出租给你司南通分公司，租期为10年，该合同还就租金、履约保证金、违约责任等作了约定。合同签订后，我司按约履行了出租人的义务，而你司南通分公司却未能全面履行承租人的义务，不仅拖欠租金等不付，还将上述房屋长期空置。你司南通分公司的上述行为，违反了合同约定，损害了我司合法利益。根据法律规定和合同有关规定，我司特通知你司：一、解除2011年10月12日我司与你司南通分公司签订的《房屋租赁合同》；二、我司将依法追究你司的法律责任。收到解除合同通知后，被告及江苏鑫信投资集团于2013年10月14日向南通崇川科技园管委会提交《关于我集团公司南通分公司房租和物业费欠费情况的说明报告》，载明：…我公司在南通分公司装修工期被延误，装修完后一直没有投入使用，未能正式运营，自2012年6月起至今的房租和物业管理费也未能缴纳…2013年8月20日，我公司收到贵园区的催缴房租和物业费的书面通知，并提出要求解除合同的要求。我公司随即派员前往贵园区，报告有关情况，恳请再给予一定的宽限期…近期，我公司通过不断调整内部管理结构，基本步入正常阶段，南通分公司也将于12月份正式运营。目前，我公司在加大催收力度前提下，会在今年底将所欠房租和物业管理费缴纳。但被告此后并未兑现承诺。2014年1月28日，被告及江苏鑫信投资集团向南通崇川科技园管委会提交《关于我集团公司南通分公司办公区拟现状转让和装修等费用转让的说明》，载明：…南通分公司自2012年5月后，一直未能正式运营，其办公场地一直也处于闲置状态…目前南通分公司所欠贵园区的房租和物业管理费约40多万元，我公司多次派员前往南通，向贵园区实事求是地汇报和反映了公司的现状…为能妥善解决南通分公司的问题，经双方慎重研究，拟向贵园区协商将南通分公司办公区以目前现状（含装修、设备、办公家具等全部资产）转让给贵园区。2014年3月19日，原告收回案涉房屋，双方当事人清点了案涉出租房屋内的物品。2014年9月4日，被告南通分公司登记注销。诉讼中，原、被告双方对案涉房屋租金、物业管理费、公摊水电费的缴纳情况存在争议。原告南通科技创业公司陈述：江苏鑫信投资集团与被告系关联公司，根据合同约定，自2011年12月1日至2014年3月18日，被告南通分公司应付租金255090.08元，物业管理费、公摊水电费16994.15元；江苏鑫信投资集团南通分公司应付租金321958.36元，物业管理费、公摊水电费22243.89元，两家单位共实际发生水电费36234.8元。2011年10月24日，被告公司向原告直接支付租金55620元，同日，江苏鑫信投资集团向原告支付自己的租金70200元。除此之外，被告的剩余租金均由其关联公司江苏鑫信投资集团支付。其中一、2014年5月30日，江苏鑫信投资集团向原告支付租金125820元；二、2016年8月9日，江苏鑫信投资集团付款8万元；三、2016年8月26日，江苏鑫信投资集团向原告汇付20万元；四、2016年9月13日，江苏鑫信投资集团向原告汇付租金33554元。江苏鑫信投资集团支付的上述款项应视为其优先支付自己欠付原告的租金321958.36元，物业管理费、公摊水电费22243.89元及两公司共用水电费36234.8元，其余款项则为代被告向原告支付租金。至今，被告尚欠租金70333.13元，物业管理费和公摊水电费16994.15元，扣除案外人南通华睦商务咨询有限公司代付8388元，尚欠8606.15元。被告向原告交纳的保证金，因其违约，根据合同约定不予退还。被告江苏鑫信服务集团公司则陈述：被告南通分公司及江苏鑫信投资集团南通分公司确分别与原告签订过租赁合同，租赁地点分别为案涉房屋的一楼和二楼，除房屋面积不一样外，其与租赁条款基本一致。关于案涉房屋相关费用的支付情况如下：2011年10月份，被告向原告支付1万元履约保证金；2011年10月24日向原告支付租金55620元；2012年3月1日向原告支付租金11700元（备注：2012.6.1-2012.6.30房租）；2012年3月2日向原告支付物业费5460元（备注：2011.12.1-2012.12.1物业费）；2012年5月23日向原告支付租金58500元（备注：2012.7.1-2012.11.30日房租）；2014年5月30日向原告支付租金125820元（备注：2014.6-2014.11房租）；2016年8月9日向原告支付房租8万元（备注：房租）；2016年8月26日向原告支付房租20万元（备注：鑫信南通分公司房租）；2016年9月13日向原告支付房租33554元。在诉讼中原告遗漏了两笔保证金2.5万元及前述8万元，故原告主张房租70333.13元及物业管理费、公摊水电费8606.15元，扣减上述10.5万元，原告应退还被告26060.72元。本院认为，原告南通科技创业公司与被告南通分公司签订的《房屋租赁合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。据审理查明，被告南通分公司因拖欠租金，存在违约行为，原告方已行使合同解除权，双方亦已办理房屋退还手续。合同解除后，被告南通分公司仍应负有结清租金的义务。根据法律规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。鉴于被告南通分公司已于2014年9月4日注销，被告应对其分公司债务承担民事责任。另据查明，两份合同租金交纳大多由江苏鑫信投资集团统一支付，诉讼中，被告亦对此不持异议，原告主张江苏鑫信投资集团所付款项应优先支付自己单位拖欠的租金等相关费用，其余部分视为代被告南通分公司支付，具有合理性。综合在案证据及双方当事人陈述，对于原告主张的被告尚欠70333.13元租金，本院予以认定。关于物业管理费、公摊水电费，根据合同，被告分公司应付物业管理费、公摊水电费16994.15元，现原告主张8606.15元，未损害被告权益，本院亦予以认定。关于本案是否超过诉讼时效的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。经查，案涉合同已经解除，双方也办理房屋交接手续，此后，被告陆续支付部分租金，其最后一次支付租金时间节点为2016年9月13日。对于原告主张案外人南通华睦商务咨询有限公司于2017年6月28日代被告支付物业费8388元，因原告未能举证证明代付行为得到被告确认，故本院对此难以认定。而直至2020年3月30日，原告方予以起诉主张权利，诉讼中原告未充分举证证明在此期间存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故被告抗辩本案已超诉讼时效，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告南通市崇川科技创业服务中心有限公司全部诉讼请求。案件受理费3190元，由原告南通市崇川科技创业服务中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费3190元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长 吴陈根审 判 员 毛策骏审 判 员 范纪强二〇二〇年九月三十日法官助理 黄晨阳书 记 员 陈枫茜