广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初593号原告：广州市越秀区北秀实业公司，住所广州市越秀区海珠北路****。法定代表人：叶宇骏。委托代理人：陆智杰，系公司员工；委托代理人：余毅敏，系公司员工；被告：李太强，男，1982年1月2日出生，汉族，，住址广东省廉江市原告广州市越秀区北秀实业公司诉被告李太强租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，由审判员龚锋独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市越秀区北秀实业公司的委托代理人陆智杰、余毅敏，被告李太强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市海珠区下渡路68号705房的产权人是广州市越秀区北秀实业公司。原告于2019年6月1日将上址物业出租给被告作住房使用，建筑面积为27.38平方米，双方签订《广州市房屋租赁合同》（下称“合同”），约定租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为人民币1505元，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为人民币1580.25元，2021年6月1日至2022年5月31日的月租金为人民币1659.3元，租金按月结算，被告应于每月的10日前以现金、支票或银行转账付款方式缴付租金给原告，并约定若被告逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的2%向原告支付违约金。签订合同后，原告依约将房屋交付被告使用，被告理应按照自然月逐月向原告交纳租金。但从2019年6月起，被告无故不缴纳租金，原告多次通过电话及邮寄催租通知等多种形式多次向被告催缴无果。依据租赁合同第六条第4款、第七条第l款及第十二条的约定，被告拖欠租金一个月以上的，原告可以解除合同，收回出租标的；被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按当月租金额的2%向原告支付违约金。因此根据合同约定及相关法律规定，原告有权解除合同，收回房屋，追缴被告拖欠的租金及收取违约金。请人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令解除原告与被告关于广州市海珠区下渡路68号705房的租赁合同；2、判令被告将广州市海珠区下渡路68号705房腾空交还原告；3、判令被告向原告支付自2019年6月1日起至交还涉案房屋之日止的租金10535元（暂计至2019年12月31日的租金为10535元，按每月1505元，共7个月计算，即1505元/月×7月=10535元。4、判令被告按照每月租金金额的2%每日向原告支付自2019年6月11日起至实际付清前述欠付租金之日止的逾期支付租金的违约金（暂计算至2019年12月31日的违约金=月租金额×2%×逾期天数=1505×2%×204=6140.4元）被告辩称：1、本人于2019年3月15日网络报价竞得原告物业，当时平台方答应成交后，之前所欠的物业管理费、水电费结清，房屋垃圾会清理干净，但在我成交后的多次催促下，原告依然没有结清这些欠费，致使我无法入住，这是典型的官僚主义，形式主义，有失国资机构公信力。2、合同的第八条第五点有句：“出租标的的交付使用时间为甲方收到乙方支付的首月租金和履约保证金之日。”所以，由于原告欠了几年的费用不交，不知房屋有什么关系是没理清的，当时也没开始收租，不确定什么时候出租。我请求解除合同，要求原告退回保证金，赔偿我交易服务费、清扫房屋费、清理房屋垃圾费、误工费。经审理查明：据粤房地证字第**《房地产权证》记载：海珠区下渡路68号705房的权属人是广州市越秀区北秀实业公司，建筑面积32.927平方米，套内面积28.979平方米。2019年5月13日，原告广州市越秀区北秀实业公司（出租方、甲方）与被告李太强（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》主要约定：甲方同意将海珠区下渡路68号705房出租给乙方作为住宅使用；租赁期限2019年6月1日至2022年5月31日，其中2019年6月1日至2020年5月31日每月租金1505元，2020年6月1日至2021年5月31日每月租金1580.25元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票或现金（银行转账）的付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳4515元履约保证金；甲方的权利和义务：依照合同的约定将出租标的及设备交付乙方使用，未按约定提供出租标的的，每逾期一日，须按月租金额的1%向乙方支付违约金；…发现乙方擅自改变出租标的结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回出租标的，并要求赔偿损失；乙方的权利和义务：依时缴纳租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日的，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金…；出租标的出租期限为三年，租期起算日为租赁合同签订且生效之日；租赁期内，乙方须承担出租标的的水、电、煤气、电视费用和因使用出租标的所产生的有关费用；甲方于出租标的的租期起算日期(含起算日)收到乙方支付的首月租金和履约保证金的，出租标的的交付使用时间为租期起算日，否则，出租标的的交付使用时间为甲方收到乙方支付的首月租金和履约保证金之日；租赁期满或租赁合同因故解除，乙方应将出租标的交还甲方；乙方认可并承诺按照出租标的的现有质量、现状和甲方指定的用途进行使用，不得擅自改变出租标的结构及拆卸相关物品；双方确定被告已经于签订合同当天向原告支付了保证金4515元，被告没有向原告支付过租金。2019年10月17日，原告向被告发出《催租通知书》，要求被告支付2019年6月至2019年10月的租金。根据邮局《改退批条》显示：收件人拒收。涉案物业拖欠2014年9月至2019年5月物业管理费及垃圾处理费共计1851元，原告已于2019年7月1日向广州中信厚德物业管理有限公司交清并提供《广东增值税普通发票》为证。原告陈述接到被告通知后已经于2019年7月1日交清物业管理费并由郭昀亮通知被告，被告予以否认。涉案物业欠缴2015年7、8月份电费，广州供电局有限公司多次向该物业发出《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》，根据现有的通知书，最早的通知是2015年10月29日对该户进行停电，最晚的通知是2018年12月23日对该户进行停电。根据上述通知书，用户名称是吴芽仙，（根据广州供电局有限公司2018年10月23日发出的通知，用户名依然是吴芽仙）。据被告提交的广东电网有限责任公司广州海珠供电局出具的《缴费明细》，涉案物业的2015年7月及8月的电费及违约金共计1448.94元，用户名称吴芽仙，缴费时间2019年12月10日。原告当庭陈述电费不知是否是其交付，故没有通知被告已经交清。被告陈述，其没有使用过涉案房屋，原因是没有钥匙和没有电，不具备居住条件，无法入住，故其无需支付租金及违约金。被告陈述涉案房屋是一个大房间，房间里有厨房、厕所、阳台，房间外就是走廊，楼下3楼有一道门，大门口还有一道门，三道门均需要钥匙才能通行，原告对该情况予以确认。关于房屋是否交付，原告陈述已经在签订合同当天将涉案钥匙交付给被告，被告陈述交付了几把钥匙，其中只有一把钥匙是房间的，其他钥匙均无用，无法打开三楼门及大门，其多次联系物业，物业公司以涉案物业欠缴物业管理费为由没有给其钥匙。被告陈述物业管理费是原告催其交租的时候知道已经交清，电费是本案起诉后其才去查，2020年3、4月份才知道，原告交完费没有通知其，其一直以为不符合居住条件，一直找原告沟通，原告没有回复。原告于2020年7月1日向本院提交《情况说明》主要陈述：于签订租赁合同当天把涉案房屋房门钥匙一套两条交予被告，并告知被告，因该房所处小区大门与该楼三楼大门使用的是电子门禁卡，物业管理处会定期对其进行升级，故需要被告自行到物业管理处购买电子门禁卡；电费并非其缴纳，因供电局的用户名不是其，其无法缴纳电费，在签订合同时已与被告协商好，我司从2019年6月1日开始向被告计收租金，如涉案房屋有欠缴的电费由被告自行消化；领取钥匙约两周，被告电话联系我方反馈欠缴物业管理费问题，我方已经在2019年7月1日已经交清排除了不能进入小区门口问题，2019年10月23日，被告在收到催租通知书后，被告曾上公司，我方当面通知已经补交物业管理费并当被告面给管理处确认此事，被告离开后没有再与我司联系，也未向我司反馈因存在停电不能入住的问题。另查明，被告通过广州市越秀公有物业租赁服务平台租赁涉案物业。被告陈述在签订涉案合同前已经与上述平台的工作人员看过涉案物业，但原告方没有参与。其在看房子的时候已经发现没有电，但平台工作人员说签订合同的时候会处理。庭审中，原、被告均同意于2020年6月29日解除合同，被告同意随时将涉案房屋交还给原告。被告明确本案中无需处理保证金等问题。本院认为：原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，没有损害第三人的合法权益，双方理应根据诚实信用原则切实履行义务。根据我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”,故原告最主要的义务是交付房屋及保证涉案房屋能够符合居住的用途，否则，应承担相应的民事责任。根据查明的事实，本院认为，原告未交付涉案房屋，其要求被告支付租金的主张缺乏事实依据，本院不予支持，理由如下：一、原告未完全交付涉案房屋的钥匙或门禁卡。交付涉案房屋的钥匙及通行的钥匙（门禁卡），保证被告能正常使用涉案物业，是原告的必要义务，但原告只是交付了涉案房屋的房间钥匙，未交付涉案小区大门与该楼三楼大门的钥匙（门禁卡），导致被告无法入住，不能认定已经交付涉案物业；二、原告经被告通知后，在长达一个多月后才交清物业管理费，由于原告的迟延履行，严重影响被告按时入住。此时虽已经解除取得涉案钥匙（门禁卡）的障碍，但未有证据证明原告已经通知被告障碍已经解除，在被告否认收到通知的情况下，原告应承担举证不能的法律后果。三、原告虽主张其已经通知被告自行联系物业管理处购买门禁卡，但如前文论述，交付涉案房屋钥匙（门禁卡）是原告的必要义务，在没有证据证明被告同意自行联系购买以及可以购买的情况下，不能认定已经免除了原告该义务，事实上原告拖欠物业管理费，物业公司不予配合被告购买门禁卡，被告也无法取得该门禁卡。关于涉案物业是否符合居住条件的问题。被告主张涉案物业没有电，不符合居住条件。根据现有证据，供电部门给涉案物业下发了几次停电通知，涉案物业于2019年12月10日才交清电费及违约金，原告虽陈述没有停电的记录，但没有提交相应的证据为证，故被告的主张盖然性更高，本院予以采信。原告作为涉案物业的权属人，涉案物业的用电用户名虽然为案外人吴芽仙，但其有能力及义务去变更用户名并缴清相应费用后才将涉案物业出租给被告，保证涉案符合约定的居住条件，但原告没有变更并否认涉案欠缴的电费是其所交，是极之不负责任的行为，应承担相应的民事责任。原告主张已经口头约定由被告自行清缴所欠的电费，从2019年6月1日起才计收租金（2019年5月13日至2019年5月31日免租），但被告不予确认，原告亦未提供相应的证据证明，故原告的该主张本院不予采信；原告主张被告同意按现状承租，在签订合同时被告已经知道现状，被告应承担责任。根据双方合同约定：乙方认可并承诺按照出租标的的现有质量、现状和甲方指定的用途进行使用，不得擅自改变出租标的结构及拆卸相关物品；根据该条文的上下文理解，更偏向于被告同意按照房屋现有质量的问题的现状承租，并不包含没有电的情况，被告同意没有电的情况下承租涉案房屋作为居住用途显然也不符合常理，原告也不清楚是否存在没有电的情况，故不可能合同中约定的“现状”包含“停电”，原告也不可能因为有可能拖欠电费直接给与被告免租。另外，被告陈述在看房时已经提出停电问题，涉案交易平台陈述签订合同时会解决，根据被告提交的现场遗留的大量的《广州供电局有限公司欠费客户停止供电执行通知书》及日常生活经验，被告的陈述合理，本院予以采信，故原告该主张没有依据且不合常理，本院不予支持。鉴于原告未实际交付涉案房屋给被告且未保证涉案房屋符合居住条件，故原告主要求被告支付租金及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持，相反，鉴于原告的行为已经构成违约，被告可另行向原告主张权利。鉴于双方均同意解除合同，本院予以准许。关于腾空搬迁的问题，被告尚未实际使用涉案房屋，如前文论述，原告亦未实际交付涉案房屋给被告，故不存在腾空搬迁的问题，但被告应将涉案的房间钥匙交还给原告。鉴于被告当庭确认原告交付给其3、4把钥匙，本院确定涉案钥匙数量为4把。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等规定，判决如下：一、原告广州市越秀区北秀实业公司与被告李太强于2019年5月13日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年6月29日解除；二、被告李太强在本判决书生效之日起十日内向原告广州市越秀区北秀实业公司返还4把钥匙。三、驳回原告广州市越秀区北秀实业公司的其他诉讼请求。本案受理费1377元，由原告广州市越秀区北秀实业公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 龚 锋二〇二〇年九月一日书记员 马智妍庄婷婷