江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7029号上诉人（原审被告）：昆山亚欣金属制品有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇合丰开发区金竹路。法定代表人：沙玲，该公司总经理。上诉人（原审被告）：沙品亚，男，1967年10月1日出生，住江苏省昆山市。上诉人（原审被告）：王成兰，女，1962年9月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈焕青，江苏传承律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱元根，江苏传承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李克俭，男，1968年11月28日出生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审原告）：端木薇薇，女，1969年6月22日出生，住昆山市。被上诉人（原审原告）：苏州方昶精密机电有限公司，住所地昆山市陆家镇金竹路**。法定代表人：李克俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫莉平，上海天尚(苏州)律师事务所律师。代理上述三被上诉人。委托诉讼代理人：陈镜明，上海天尚(苏州)律师事务所实习律师，代理上述三被上诉人。上诉人昆山亚欣金属制品有限公司（以下简称亚欣公司）、沙品亚、王成兰因与被上诉人李克俭、端木薇薇、苏州方昶精密机电有限公司（以下简称方昶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初4292号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亚欣公司上诉请求：撤销原审判决并改判驳回李克俭、端木薇薇、方昶公司的诉讼请求或发回重审，诉讼费由李克俭、端木薇薇、方昶公司负担。事实与理由：1.被上诉人多次要求我方将涉案厂房过户至方昶公司名下，可见其明确目标买方为方昶公司，但被上诉人未经我方同意，变更目标公司为昆山竹昊机电有限公司（以下简称竹昊公司），不符合合同约定。双方当事人签订的《资产转让协议》约定通过分割转让的方式实现合同目的，而被上诉人现主张通过整体转让的方式受让，未取得我方同意，属于对合同的重大变更及调整。2.陆家镇人民政府回函明确竹昊公司不属于转型升级盘活存量项目，不符合受让条件。涉案地块是公园绿地性质，在高铁100米控制线范围内，我方已经承诺配合政府完成相关工作，以确保项目优先进行，出于公众利益及受让条件的考虑，本案应驳回被上诉人的诉讼请求。3.根据昆山市自然资源和规划局的答复意见，其原则上同意整体转让的处置方式，但需通过昆山土地二级市场交易监管平台，征求陆家镇政府和相关部门的意见，最终确定能否整体转让。而本案中一审未征求相关意见即作出判决，属认定事实不清。4.在本案诉讼过程中，我方按照政府要求对污水处理、变压器进行了改造，花费了100余万元，如法院判决支持被上诉人的诉讼请求，则被上诉人应当就此支付我方相应的改造费用。另外，被上诉人自2017年6月份即占用我方的9号厂房至今，应当就此向我方支付占有使用费。李克俭、端木薇薇、方昶公司辩称，1.涉案的资产转让协议是双方当事人真实意思表示，没有违反法律及法规的禁止性规定，系真实、合法、有效的。双方应该按照协议的约定履行相应的权利和义务。2.关于资产转让协议中第二条第一款的约定，乙方将名下的目标资产转让给甲方（成立有限责任公司），邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、李克俭、端木薇薇均系竹昊公司的自然人股东，故两关联案件当事人一致同意将涉案的厂房以及土地过户登记至竹昊公司名下，由竹昊公司整体受让目标资产，符合资产转让协议的合同目的，并非对合同内容的变更，此行为无需经过亚欣公司的同意，亚欣公司应当配合被上诉人将资产转移给我方，这一行为既符合诚实信用的原则，也符合鼓励交易的原则。3.陆家镇人民政府已于2020年3月7日同意涉案的整体转让、受让方式，而且经我方当事人及现场考察，涉案土地为用途为工业用地，虽然政府有相关的规划为绿地和公园，但仅是规划，并非是正在实施的行为。涉案土地周边均是规划内的工业地，工业厂房规划统一，并不属于政府现在的拆迁范围，截止目前政府也没有出具相关正式文件表明要进行拆迁或收回。因此涉案土地以及厂房转让符不违反政府的政策及法律规定，双方当事人的合同目的可以实现，亚欣公司应当履行合同义务配合我方办理进行土地及厂房的过户手续。4.涉案厂房的占有使用费以及亚欣公司所称垫付的相关费用，与本案没有关联性，属于另外一种法律关系，亚欣公司主张相关权利应该另案诉讼，我方不同意在本案中一并处理。李克俭、端木薇薇、方昶公司向一审法院起诉请求：1.请求判令沙品亚、王成兰、亚欣公司继续履行双方当事人签订的《资产转让协议》，并判令亚欣公司协助李克俭、端木薇薇、方昶公司将位于昆山市相应的土地使用权不动产过户登记在竹昊公司名下，并将合同约定项下的9号厂房、10号厂房交付竹昊公司；2.判令沙品亚、王成兰、亚欣公司交付涉案10号厂房；3.判令亚欣公司支付逾期交房违约金455000元(自2018年1月1日暂计算至2019年4月1日共计455天，按1000元/日标准计算，之后违约金按上述标准计算至实际交房之日止)；4.判令沙品亚、王成兰为亚欣公司的上述付款义务承担连带责任；5、本案的诉讼费、保全费由沙品亚、王成兰、亚欣公司承担。一审法院认定事实如下:亚欣公司取得昆集用（2005）字第22005110014号集体土地使用权，坐落于昆山市西侧，，地号1100101258使用权面积为16379.9平方米，在上述土地上分别有昆山市18号9号房（昆房权证陆家字第**，建筑面积3160.71平方米，以下简称9号房）、10号房（昆房房权证陆家字第**，筑面积3160.71平方米，以下简称10号房），5号房（昆房权房权证陆家字第**，面积1736.22平方米，以下简称5号房）、6号房（昆房权证房权证陆家字第**，积1736.22平方米，以下简称6号房）。2017年1月，李克俭、端木薇薇（甲方、受让方）与亚欣公司（乙方，转让方）、沙品亚、王成兰（丙方，担保方）签订《资产转让协议》，约定，“一、转让资产明细，1.房屋为9号房、10号房、9号和10号厂房下的宗地上的无产证的建筑物，2.土地为昆山市西侧16379.9平方米的集体土地使用权，其中东面的9号房和10号房厂房下的11亩土地使用权（具体面积从9号房、10号房厂房花墙向西6米处进行测绘，若实测后面积多于或少于7337平方米，但总合同转让价不变），3.其他配套设施包括但不限于：室外道路、门卫、路灯、配电房、电力设施、消防、给排水及装修等地上建筑物及附属设施（具体以实际交付交接为准）；二、转让模式及目的资产交付时间，1.乙方及股东均表示同意乙方将其名下的目标资产转让给甲方（甲方成立的有限责任公司），乙方同意配合转让过户登记，……4.乙方于2017年5月31日前将9号厂房交付给甲方（其中3层楼于本合同签订次日交付给甲方），乙方于2017年12月31日前将10号厂房交付给甲方；三、转让对价及支付，转让款1390万元分四笔支付，在本协议书签订之日当天，甲方向乙方支付定金250万，2017年2月28日，甲方向乙方支付500万，2017年3月31日，甲方向乙方支付600万元，在乙方将10号厂房交付给甲方后的2日内支付40万元给乙方；四、违约条款……3.如乙方逾期交付房屋，每逾期一天按1000元支付违约金，如逾期超过三个月乙方仍无法交付房屋的，则甲方有权解除本协议，并按合同总价的20%承担违约责任；五、保证条款……2.丙方作为乙方的连带保证人，愿意同乙方一起承担对甲方之赔偿责任，赔偿责任包括但不限于违约责任、赔偿损失及因甲方向其主张权利而产生的诉讼费、律师费、查档费、诉讼费等，上述连带赔偿责任及担保责任之期限为债务履行届满之日起二年”。协议还对其他事项进行了约定。2017年4月24日，李克俭、端木薇薇（甲方、受让方）与亚欣公司（乙方，转让方）、沙品亚、王成兰（丙方，担保方）签订《资产转让协议之补充协议》，约定：“1.双方确认甲方已支付乙方款项为389.2万，2.甲方同意支付乙方违约金200万元，于2017年5月30日之前支付100万元，于2017年7月30日之前支付100万元，3.甲方在2017年4月26日之前向乙方支付960.8万元，4.上述第2、3条约定的款项如有任何一笔超过3日未能支付，乙方有权立即解除原合同，并从甲方已支付的款项中扣除违约金，违约金数额为200万元，5.原合同约定的其他事项，甲乙任何一方在后续合同履行过程中未能按照约定履行，按原合同违约条款执行，守约方除要求违约方继续履行合同或者解除合同外，还可以要求违约方赔偿违约金，6.在办理过程中向政府部门提交备案用的双方签署的其他资产转让协议，仅作为备案所用，不视为对本补充协议和原合同的变更或补充”。2017年1月至6月期间，端木薇薇、方昶公司陆续支付沙品亚、王成兰、亚欣公司1550万元（其中购房款1350万元、违约金200万元），余款40万元，竹昊公司已支付至一审法院指定账户，涉案厂房有法院查封，李克俭、端木薇薇、方昶公司同意代亚欣公司清除其他案件查封，清除过户障碍。2017年6月30日起，亚欣公司向李克俭、端木薇薇、方昶公司交付9号房，《资产转让协议》所涉其余房屋，亚欣公司未交付李克俭、端木薇薇、方昶公司，同时，《资产转让协议》中所涉的房屋及土地未办理过户手续，遂引起纠纷。另查明，亚欣公司签订资产转让协议将5号房、6号房、7号（1736平方米没有房产证）转让给案外人邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司，上述房屋及土地也未办理过户手续，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司亦提起诉讼，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司明确诉争的5号、6号房产及土地登记在竹昊公司名下。又查明，亚欣公司主张坐落于昆山市西侧昆集用（2005）字第22005110014号土地不可以分割转让，因此，一审法院于2018年4月24日向昆山市国土资源局发函征询“9号房、10号房和5号房、6号房及土地能否分别过户至两案原审原告名下（土地采用共用宗转让方式）？如能办理，请告知具体办理需要的手续”，昆山市国土资源局于2018年5月8日回函“鉴于土地使用权出让合同中未明确共有方式分割转让事宜，在盘活存量建设用地过程中，在依法依规的前提下，如涉及企业提出共用方式分割转让土地的，建议由属地政府召集规划、国土、住建、环保、消防等部门会商，综合考虑符合安全、环保、消防等因素，经会商认定是否予以分割转让”。一审法院于2018年5月31日要求昆山市陆家镇人民政府召集规划、国土、住建、环保、消防等部门会商进行认定是否予以分割转让，昆山市陆家镇人民政府于2018年6月14日回函“6月12日，我镇就该问题召开专题协调会，经过认真分析研判，会议明确亚欣公司部分地块在高铁100米控制线范围内，且总规上该地块的用地性质为公园绿地；竹昊公司及方昶公司不属于转型升级盘活存量项目。根据《昆山市工业用地再开发及交易管理办法（试行）》(昆政发C2018)7号）第四章第十四条（二）‘在符合当前城市规划及项目准入要求的前提下，经相关程序批准，工用地可以办理共用宗土地转让手续’，故该地块不具备分割转让条件，建议不予分割转让”。案件审理中，李克俭、端木薇薇、方昶公司明确将厂房及土地采取整体转让的方式登记在竹昊公司名下，一审法院向昆山市自然资源和规划局询问采取整体转让方式是否可行，如能办理，需要哪些手续。2019年12月20日，昆山市自然资源和规划局回复，原则同意整体转让的处置方式，但根据《昆山市工业用地再开发及交易管理办法》的有关规定，需要对受让方竹昊公司是否符合产业政策等情况进行审核，建议将该转让事宜通过昆山土地二级市场交易监管平台，征求陆家镇政府和市各相关部门意见。最终能否转让以昆山土地二级市场交易监管领导小组意见为准。2020年3月7日，陆家镇政府回复，原则同意贵院拟采取的整体转让的处置方式，经法院判决后，通过土地流转的方式进行审批。再查明，竹昊公司于2017年5月22日成立，邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、李克俭、端木薇薇系自然人股东。上述事实由李克俭、端木薇薇、方昶公司提供的《资产转让协议》、房产证、土地证、企业信用信息、付款凭证、一审法院依职权调取的函件及当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，李克俭、端木薇薇、方昶公司与亚欣公司签订的《资产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同约定亚欣公司同意将目标资产即涉案转让的房产转让原审原告（原审原告成立的有限责任公司），亚欣公司同意配合转让过户登记。现李克俭、端木薇薇、方昶公司主张将涉案9号、10号厂房产权及土地使用权登记在竹昊公司名下，因该主张不违反法律、法规规定及双方的约定，一审法院予以支持。关于9号、10号厂房的交付，根据双方合同约定，10号厂房的交房时间为2017年12月31日，但是由于是否能够分割转让及整体转让，过错不在于亚欣公司，但鉴于李克俭、端木薇薇、方昶公司选择整体转让方式进行，过户不存在事实障碍，其主张的10号厂房交付，亚欣公司应予以配合，9号厂房已实际交付李克俭、端木薇薇、方昶公司，不存在再次交付问题。但关于李克俭、端木薇薇、方昶公司主张的逾期交付违约金，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山亚欣金属制品有限公司于判决生效后十日内配合李克俭、端木薇薇、苏州方昶精密机电有限公司将位于昆山市相应的土地使用权登记在第三人昆山竹昊机电有限公司名下。二、昆山亚欣金属制品有限公司于判决生效后十日内将位于昆山市交付李克俭、端木薇薇、苏州方昶精密机电有限公司。三、驳回李克俭、端木薇薇、苏州方昶精密机电有限公司的其他诉讼请求。案件受理费105200元，财产保全费5000元，合计110200元，由昆山亚欣金属制品有限公司、沙品亚、王成兰负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,双方当事人签订的《资产转让协议》约定亚欣公司将涉案的土地厂房转让给李克俭、端木薇薇、方昶公司（成立的有限责任公司），虽亚欣公司无法将其名下的涉案土地及建筑物分割转让给李克俭、端木薇薇、苏州方昶精密机电有限公司以及案外人邱丽伟、陆喜春、潘爱玉、竹昊公司，但上述受让人已经一致同意由亚欣公司将涉案土地及其上建筑物整体转让登记至竹昊公司名下，且李克俭、端木薇薇亦已成为竹昊公司股东，该转让方式符合《资产转让协议》中转让至受让人成立的有限责任公司之约定。此外，根据政府及行政主管部门就涉案资产转让事宜的回复函，政府部门同意涉案土地及厂房通过上述方式转让。综上，本案所涉转让不存在障碍，亚欣公司应当按约履行其配合办理过户登记手续的义务。涉案协议于2017年1月签订，协议约定“乙方于2017年5月31日前将9号厂房交付给甲方（其中3层楼于本合同签订次日交付给甲方）”，故亚欣公司主张李克俭、端木薇薇、方昶公司支付自2017年6月份占用9号厂房至今的占有使用费，该抗辩意见本院不予采纳。关于亚欣公司所称其在涉案协议签订后又根据政府的要求对相关设施进行了改造，李克俭、端木薇薇、方昶公司应向其支付改造费用，本院就此认为，亚欣公司在本案诉讼一审中并未提及涉及该项改造事宜，且未就此提供相应证据，亦未就此提起反诉，亚欣公司可就此搜集相关证据另案主张，本案不予理涉。综上，昆山亚欣金属制品有限公司上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105200元，由上诉人昆山亚欣金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年九月三十日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。