广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12422号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街富华东路****，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江。委托诉讼代理人：刘禄华，系该公司员工。委托诉讼代理人：黎楚欣，系该公司员工。被告：林常青，男，1973年5月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：郭清花，系被告林常青的配偶。原告广州市领荟翔物业管理有限公司诉被告林常青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司委托诉讼代理人刘禄华、被告林常青委托诉讼代理人郭清花到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市领荟翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付从2014年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币4652.06元，及从2014年4月11日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛溪新城芳华花园洛涛居南区17幢之五603房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2014年4月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告林常青辩称，一、番禺洛溪新城地产有限公司及广州市番禺区开源房地产实业公司（以下称“开发商公司”）违法聘用物业服务企业，其所订立的物业服务合同对被告不具法律约束力。二、原告也无证据证明广州市洛城物业管理有限公司依约提供了相关服务，应承担举证不能的不利后果。居委会属于违法作证，其《证明》不具有相应的证明力。三、退一万步而言，假使被告拖欠物业服务费，也已超过诉讼时效。被告从未收到过原告的催收函，其所提供的信函并不能证明内附的就是催款律师函，假使是催款律师函，但信函收件人是“林常有”，而非被告“林常青”，原告未履行送达义务，导致因未催收而超过诉讼时效。四、被告与广州市洛城物业管理有限公司没有任何合同关系，不存在缴纳滞纳金一说，滞纳金是行政机关收取的，企业没有资格收取。本院经审查双方当事人提交证据，并结合其庭审陈述、质证，认定事实如下：原告广州市领荟翔物业管理有限公司是从事物业管理服务的有限责任公司。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区17幢之五603房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为79.20平方米，被告林常青于2002年6月2日向案外人广州市番禺洛溪新城地产有限公司购买涉案房屋，业主原为被告林常青，但被告在庭审表示其于2018年8月办理了产权变更登记，将涉案房屋转让至他人。2005年8月29日，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》，约定广州市洛城物业管理有限公司为广州市番禺区洛浦街洛溪新城洛涛居南区（以下简称涉案小区）等区域提供物业管理服务。委托管理期限自2005年9月1日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。住宅管理服务费为1.2元/月·平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应管理费的千分之一交纳滞纳金。合同中未约定物业管理费的具体交纳时间。2016年8月16日，广州市洛城物业管理有限公司通过邮寄挂号信方式向被告追讨拖欠2014年4月至2016年4月的物业费用，挂号信因无人领取而被退回。2017年5月9日，广州市洛城物业管理有限公司通过邮寄挂号信方式向被告追讨拖欠2014年4月至2016年12月的物业费用，挂号信均因无人领取而被退回。邮寄地址均为涉案房屋地址，联系人为林常青。广州市番禺区洛浦街洛涛南社区居民委员会于2018年6月22日出具一份证明，证实广州市洛城物业管理有限公司自2005年9月1日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业管理服务。原告提供了广州市洛城物业管理有限公司于2018年4月3日向芳华花园洛涛居南区业主委员会移交材料的交接清单，显示该日广州市洛城物业管理有限公司移交的物品如下：1、业主产权资料清册；2、物业维修基金查询卡929张；3、业主停车卡209张；4、业主卡88张。交接物业还包括出入道闸、门禁、监控等。2018年6月26日，广州市洛城物业管理有限公司与原告签订一份《债权债务抵偿协议》，约定将广州市洛城物业管理有限公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告行使。2018年6月29日，原告通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年11月26日，原告向被告的涉案物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》。原告未能提供邮寄之后的送达详情。被告表示没有收到上述邮件，且邮件上的“林常有”非本人的名字。但确认邮件上的收件人电话139××******为林常青使用的电话，139××××****之前为林常青配偶即其为本案的委托诉讼代理人郭清花的电话，但现在已经没再使用了。原告回应邮件信函中虽打错名字，但是房号以及里面的信函内容与被告的信息一致。被告确认自2014年1月1日起至2018年4月30日期间未缴纳物业费用，但其抗辩原告提供的广州市洛城物业管理有限公司与开发商签订的前期物业合同对其不具有法律效力；原告未能提供证据证实广州市洛城物业管理有限公司已按照合同履行相关的物业服务；即使拖欠物业服务费，其拖欠的物业服务费已过诉讼时效。本院认为，案外人广州市洛城物业管理有限公司与广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司签订《物业管理合同》为前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。被告接受了广州市洛城物业管理有限公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费用。合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费。2014年4月的物业管理费的缴纳时间为2014年4月30日，因在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施以前普通债权诉讼时效期间为两年，2014年4月的物业管理费诉讼时效至2016年2月29日，如此类推，2014年9月的物业管理费诉讼时效至2016年7月31日。原告于2016年8月16日才向被告追讨2014年4月至9月的管理费，上述时间的物业管理费的诉讼请求已超过两年的诉讼时效。2014年10月之后的物业费的因广州市洛城物业管理有限公司于2016年8月16日、2017年5月9日寄送催款函而发生中断。故，原告可向被告主张2014年10月1日至2018年4月30日的物业管理费，上述期间共43个月，每月应交纳物业费为95.04元，共计4086.72元。关于滞纳金部分，物业合同未约定交纳物业管理费的具体时间，视为被告应在每月月末交纳当月的物业管理费，应从次月1日开始计算上月物业管理费的滞纳金。但上述滞纳金是规定在前期物业合同中，明显过于加重了被告负担。原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失，涉案小区存在较多业主抗辩广州市洛城物业管理有限公司服务质量较差的情况，广州市洛城物业管理有限公司确实已经被涉案小区解聘赶走，综合上述事实，本院确认广州市洛城物业管理有限公司存在提供物业服务质量较差的情况，被告无需支付拖欠管理服务费的滞纳金。原告广州市领荟翔物业管理有限公司与广州市洛城物业管理有限公司签订债权债务抵偿协议，原告对债权转让内容通过广州日报进行公告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。原告的上述追讨权利系由案外人广州市洛城物业管理有限公司转让债权而来，其请求超出原债权人可主张权利内容的部分，本院依法不予支持。原告邮寄债权转让通知书的邮件封面虽将“林常青”误写为“林常有”，但邮件封面的联系电话为林常青及其配偶的电话，邮寄地址为涉案房屋地址，应视为有效送达。对于被告抗辩邮件不是寄给其本人、其未收到该邮件的抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第七十九条、第八十条、第八十二条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告林常青应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付自2014年10月1日至2018年4月30日的物业管理费4086.72元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司承担15元，被告林常青承担10元。被告林常青在履行判决义务时一并向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付受理费10元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 杨 东二〇二〇年九月二十八日书记员 何震宇