江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初3527号原告：中国银行股份有限公司盐城城南新区支行，统一社会信用代码913209008403106770，住所地在江苏省盐城市建军中路**。负责人：杨旭，该支行行长。委托诉讼代理人：沈志刚，该行盐城盐都支行风险经理。委托诉讼代理人：朱红，江苏一正律师事务所律师。被告：周为才，男，1980年1月21日生，，住所地在江苏省射阳县被告：姜海罗，女，1983年7月9日生，住址。被告：江苏耀都置业有限公司，统一社会信用代码91320902550200998Q，，住所地在江苏省盐城市亭湖区南洋镇振兴路（人力资源服务中心**）法定代表人：陈军，该公司董事长。原告中国银行股份有限公司盐城城南新区支行（下称中行新区支行）与被告周为才、姜海罗、江苏耀都置业有限公司（下称耀都公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于同年8月17日公开开庭进行了审理。原告中行新区支行的委托代理人朱红到庭参加诉讼。被告周为才、姜海罗、被告耀都公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行新区支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告周为才、姜海罗立即偿还贷款本金262981.11元，利息17527.35元，罚息2736.32元（利息、罚息暂算至2020年5月20日）合计283227.56元，并支付从2020年5月21日起至被告实际履行义务之日止的利息和罚息（利息、罚息按双方合同约定的标准计算），2、请求法院判令被告支付实现该债权律师代理费人民币17500元（1、2项合计300727.56元）；3、请求法院判令原告对被告周为才、姜海罗抵扣的房屋享有优先受偿权，4、请求依法判令被告江苏耀都置业有限公司对上述第1.2项债务承担连带偿还责任，5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月27日，被告周为才、姜海罗与原告签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同约定了贷款金额为310000元，贷款期限为15年，同时对还款方式、贷款利率及双方的权利、义务、费用等都作了明确约定，借款人未按期归还贷款本息即构成本合同违约，贷款人有权分别或同时采取下列等措施：1、要求借款人归还贷款本息；2、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；3、对抵押房屋行使抵押权；4、要求保证人承担保证责任；5、贷款人认为必要的其他措施，且约定将位于盐城市亭湖区房屋抵押给原告，被告江苏耀都置业有限公司对上述贷款承担阶段性连带责任保证。现被告周为才、姜海罗未按合同的约定履行还款义务，已逾期多期，被告江苏耀都置业有限公司亦未尽保证义务，原告经多次催要未果，被告已明显违反合同约定。为此，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特具诉状至贵院，望判如前请。被告周为才辩称：购买东某房屋向银行贷款属实。因所购房屋不能办理产权证，该房屋已经退出由他人购买，所欠贷款应由实际购房人偿还。被告姜海罗、耀都公司均未答辩。经审理查明：周为才、姜海罗原系夫妻关系。2015年11月23日，周为才、姜海罗与耀都公司签订商品房买卖合同约定，周为才、姜海罗购买耀都公司开发的位于盐城市亭湖区房屋，总价款450721元。同年11月27日，周为才、姜海罗（借款人、抵押人）、耀都公司（保证人）与中行新区支行（贷款人）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定：1、借款金额：31万元，借款期限：180个月。2、借款用途：购买盐城市亭湖区房屋。3、借款利率：浮动利率，在基准利率基础上下浮10%执行月利率为3.675‰。4、划款方式：借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人耀都公司的账户。5、还款：等额本息还款法。6、担保：阶段性保证担保+抵押，盐城市亭湖区房屋设定抵押。姜海罗向中行新区支行出具共有权人承诺书，承诺以所购房屋抵押给中行新区支行。7、借款人、担保人的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，在逾期贷款利率上上浮50%收取罚息，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。要求借款人赔偿其因违约给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用。同日，周为才、姜海罗就上述抵押房屋至盐城市住房保障和房产管理局办理了抵押权人为中行新区支行的预抵押登记手续。2015年11月30日，中行新区支行按约将31万元贷款划至上述指定账户。周为才、姜海罗在借款凭证上签名。该借款凭证上明确：借款人：周为才；借款金额：31万元；还款方式：按月等额本息还款，执行月利率3.675‰。此后，周为才未按约偿还贷款本息至2018年12月26日。截止2020年5月20日，周为才已拖欠贷款多期，共欠中行新区支行贷款本金262981.11元，利息17527.35元，罚息2736.32元，合计逾期本息283227.56元。原告多次催要未果，遂根据合同约定，宣布其贷款全部提前到期，要求周为才、姜海罗偿还全部借款本息，并诉至本院。另查明，2020年5月20日，中行新区支行与江苏一正律师事务所签订委托代理合同，约定：中行新区支行因本案委托江苏一正律师事务所代理诉讼，代理费17500元。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、个人一手住房贷款合同、个人借款凭证、欠款明细、预抵押登记、委托代理合同等证据证明，本院经审核予以确认。本院认为：原告中行新区支行与被告周为才、姜海罗、耀都公司签订的《个人一手住房贷款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将30万元出借给被告周为才，被告周为才未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求周为才履行全部义务。故原告中行新区支行要求被告周为才偿还全部到期及未到期借款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告姜海罗在借款合同中以共同借款人和抵押人的身份签名，应承担共同还款责任。被告耀都公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，原告未能享有现实的抵押权，故被告耀都公司应按合同约定承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。关于律师代理费的承担问题，双方在合同中约定借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括律师代理费等费用，且保证人均已明确对律师费用也承担保证责任，故原告的该请求应予支持。关于被告周为才辩称所购房屋已经退出由他人购买，不应偿还贷款问题，因被告周为才未能提供证据证明，且即使周为才所述属实，但因其退出房屋，并未将实际购房人的信息及由实际购房人偿还所借贷款与原告达成变更协议，故原告按照与被告周为才和姜海罗所签订的合同主张权利并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周为才、姜海罗应于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司盐城城南新区支行贷款本金262981.11元，利息17527.35元，罚息2736.32元，合计逾期本息283227.56元，并支付自2020年5月21日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的方法和标准计算）。二、被告周为才、姜海罗应于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司盐城城南新区支行律师代理费17500元。三、被告江苏耀都置业有限公司对上述一、二款项承担连带责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司盐城城南新区支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5811元，减半收取2905.5元，由被告周为才、姜海罗、江苏耀都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  杨淑芬二〇二〇年九月二十八日书记员  瞿 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。