云南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云执复266号复议申请人（利害关系人）：郑建宇，男，汉族，住浙江省仙居县。委托代理人：范晓媛，云南联云律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：张耀，云南联云律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：赵刚，男，汉族，住云南省昆明市五华区。被执行人：杨俊杰，男，汉族，住浙江省仙居县。被执行人：胡艳娇，女，汉族，住云南省昆明市五华区。复议申请人郑建宇不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称“昆明中院”）（2020）云01执异35号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。昆明中院执行的赵刚与杨俊杰、胡艳娇债权转让合同纠纷一案，执行依据为本院作出的（2017）云民终729号民事调解书，执行案号为（2017）云01执2031号。在执行过程中，昆明中院拍卖了被执行人杨俊杰名下位于昆明市正义路x号一层房产。对此，郑建宇不服提出执行异议，认为其作为杨俊杰上述房屋的承租人，依法享有优先购买权和司法拍卖竞买权。昆明中院拍卖未进行任何形式的告知，程序严重违法，请求撤销对昆明市正义路x号一层房产的拍卖行为，重新起拍，以保障郑建宇的优先购买权。昆明中院于2020年2月21日作出（2020）云01执异35号执行裁定书，裁定驳回郑建宇的异议请求。昆明中院查明，在执行过程中，昆明中院查封了被执行人杨俊杰名下位于昆明市正义路x号负一层（房产证号20××**）、昆明市正义路x号一层（房产证号20××**）、昆明市正义路x、x号一层（房产证号20××**）的房产，委托了云南银信房地产土地资产评估有限公司对上述房产进行评估。2018年8月21日，云南银信房地产土地资产评估有限公司向昆明中院出具云银信房评字（2018）第0309号《房地产价格评估报告》，载明：昆明市正义路x号负一层（房产证号20××**）评估总价1158.37万元、昆明市正义路x号一层（房产证号20××**）评估总价2893.50万元、昆明市正义路x、x号一层（房产证号20××**）评估总价5254.02万元。昆明中院委托云南泰运拍卖有限公司对昆明市正义路x号一层、负一层网络司法拍卖辅助工作的《财产拍卖委托移送表》中载明：“瑕疵说明：存在租赁，其他瑕疵不明……优先购买权人及联系方式：承租人……”等内容。2018年11月2日，昆明市正义路x号一层（房产证号20××**）、昆明市正义路x号负一层（房产证号20××**）在淘宝网进行网络司法拍卖。昆明市正义路x号一层（房产证号20××**）房产以起拍价2893.50万元成交，昆明市正义路x号负一层（房产证号20××**）房产流拍。昆明中院另查明，云南泰运拍卖有限公司向该院出具《关于昆明市正义路x号一层及负一层房地产司法拍卖项目司法辅助现勘工作情况说明》载明：“昆明市中级人民法院执行局于2018年9月19日向我公司移送昆明市正义路x号一层及负一层房地产财产拍卖委托移送表，在接收移送表及案件评估报告后，我公司于2018年9月20日，由申请执行人赵刚先生带领到标的物现场进行标的物实地勘察及粘贴司法拍卖告知书等事宜。我公司现勘人员到昆明市房地产时发现，一层房地产绝大部分为迪信通手机卖场在经营使用，随后进入商场，向商场有关工作人员出示了法院的财产拍卖委托移送表，并表明来意及说明需要对昆明市正义路x号一层及负一层房地产进行拍照、录像，及粘贴司法拍卖告知书。在协商中，对方工作人员表示粘贴司法拍卖告知书影响其正常经营活动，请求不粘贴，对于拍照、摄像，对方表示同意。随后我公司现勘人员对标的进行拍照、摄像后离开。离开一楼后，工作人员来到新大新百货公司咨询标的租赁情况。我公司现勘人员进入办公室表明我公司是法院司法辅助拍卖的工作人员，将要对昆明市正义路x号一层及负一层房地产进行司法拍卖，想了解下标的相关租赁情况，新大新工作人员得知我方身份及来意后，情绪较为激动，表示即使知道租赁情况也不会告诉我方，随后在交流过程中得知，申请人（赵刚）原是他们公司的员工，因为某些原因，现在起诉原公司老板等等。直到我方人员离开，新大新方面也未透露相关租赁情况。现场查勘标的过程中，只有负一层商户向我方介绍了租赁及租金支付情况。在勘验完毕后，申请人赵刚表示能联系上一楼主要租户迪信通手机卖场了解租赁事宜，随后申请人联系了迪信通，迪信通表示己经知道该标的被查封，即将被执行拍卖，故迪信通租金为按月支付，即每月底支付当月租金。我公司于第一次上拍前致电双方当事人告知拍卖事宜，被申请人电话无法接通，我公司通过ＥＭＳ法院专递邮件分别邮寄司法拍卖通知书给被申请人杨俊杰、胡艳娇，与此同时，在第一次上拍时，我公司制作了网络司法拍卖送达公告，拍卖时间为2018年11月2日。时至2018年11月3日10时，在淘宝网该拍卖标的页面前端留痕。2018年11月2日，标的正义路95号一层房地产有客户报名，当日下午，我公司工作人员接到一位自称该案件被执行人律师的电话（电话号码180××******）对方要求我方提供报名者身份信息，理由为标的租赁关系复杂，要告知报名者有关租赁关系，我方工作人员回复对方，首先电话中我方无法核实对方是否为被执行人律师，有疑问或其他请到执行局一楼4号窗口，我公司由专人负责解答。第二，报名者信息在成交前无法提前知道。第三，我公司作为网络司法拍卖辅助服务机构，有义务对其保密，即使知道也不会告知任何人。在回复完毕后，对方随即表示并不知道该标的要拍卖等等，我方回答，如果有疑问及其他请到执行局一楼4号窗口，我公司将当面解答，对方随即挂断电话。截止到一拍结束，未有被执行人及其律师等有关人到我公司窗口了解或咨询。截止第一次拍卖开始前，我公司己告知了昆明市正义路x号一层及负一层房地产租户承租人享有优先购买权，在规定时间内，承租人未向法院及我公司提交优先购买权有关资料。”云南泰运拍卖有限公司向昆明中院提供了现勘时拍摄的照片及视频资料。昆明中院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”本案中，昆明中院委托云南泰运拍卖有限公司进行网络司法拍卖辅助工作时明确告知了拍卖标的存在租赁的情况。根据云南泰运拍卖有限公司情况说明，其在现场勘验期间告知了现场租户拍卖的情况，并准备张贴拍卖公告，现场租户以“影响经营”为由，要求不予张贴。云南泰运拍卖有限公司在拍摄了照片和视频后离开。而截止到拍卖开始，承租人未向昆明中院及云南泰运拍卖有限公司提交优先购买权有关资料。据此，昆明中院在网络司法拍卖过程中，按照法律规定通知了相关人员。异议人没有提供证据证明本案网络司法拍卖存在前述关于撤销网络司法拍卖的法律规定事由，其异议请求没有事实和法律依据，应不予支持。据此，昆明中院裁定驳回郑建宇的异议请求。复议申请人郑建宇向本院申请复议称，昆明中院仅凭一份在证明力级别上最低的，对裁判结论有利害关系的拍卖公司为了证明自己无过错而出具的所谓“情况说明”，就认定拍卖公司执行行为合法。对郑建宇提供的大量相反证据没有进行任何审查和评述，既没有在裁定书里列示，也没有在裁定书上对不采纳大量相反证据的理由给出任何合理的评述。在对相反证据不组织质证的情况之下单方面认定拍卖公司作出的虚假陈述，而且是证明力级别最低的“当事人陈述”，违背基本的证据裁判规则，裁判无法得出正确的结论。请求：1、撤销（2020）云01执异35号执行裁定书；2、撤销针对新大新房产（产权证号：20××**）的网络司法拍卖，重新起拍，以保障复议申请人的优先竞买权；3、请求法院组织双方进行听证，对双方提供的完全相反的证据进行审核。针对复议申请人有争议的拍辅机构云南泰运拍卖有限公司提交的情况说明的问题，本院在复议审查过程中进行核实。从云南泰运拍卖有限公司提交的4段视频和15张照片看，并未显示其粘贴过拍卖公告或通知过承租人，更无证据证明拍辅机构已向承租人送达拍卖通知书告知承租人行使优先购买权。故对于云南泰运拍卖有限公司提交的情况说明所陈述的事实，本院不予认可。本院另查明，2018年9月26日，昆明中院在网络司法拍卖平台发布的《拍卖公告》说明拍卖标的物处于出租状态，租赁情况备查，要求优先购买权人参加竞买的需在竞价开始前5个工作日向执行法院提交相关证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的视为放弃对标的物享有优先购买权。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条第二款规定，“拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。”拍卖标的物成交后拍卖成交裁定送达买受人前，买受人对拍卖标的物享有的是交付请求权。拍卖成交裁定送达买受人后，买受人即对拍卖标的物享有所有权。而承租人对拍卖标的物享有的优先购买权是债权性质的优先购买权，不能对抗成交裁定送达买受人前的债权性质的买受人交付请求权，更不能对抗成交裁定送达买受人后买受人物权性质的所有权。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，应不予支持。因此，在本案中，即使复议申请人郑建宇确实享有涉案房屋的优先购买权，其也不能以执行法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，否认司法拍卖成交效力或要求撤销拍卖。综上，对于郑建宇的复议请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条规定第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回郑建宇复议申请，维持云南省昆明市中级人民法院（2020）云01执异35号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  包靖秋审判员  冯 华审判员  马宝伦二〇二〇年九月一日书记员  杨春凡