陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终10911号上诉人（原审被告）：陕西万顺实业有限公司，住所地:西安市碑林区南广济街风雷巷**。法定代表人：乔兔则，该公司董事长。委托诉讼代理人：高晓玲，北京市中兆（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：习泽锐，北京市中兆（西安）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市碑林区长安北路**。负责人：杨建彬，该行行长。委托诉讼代理人：纪彭飞，男，1988年11月26日出生，汉族，系该行员工，住。委托诉讼代理人：曹恩玉，男，1980年12月12日出生，汉族，系该行员工，住。被上诉人（原审原告）：訾治斌，男，1976年1月20日出生，汉族，住陕西省神木县。被上诉人（原审原告）：王桂霞，女，1981年5月20日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：訾治斌，男，1976年1月20日出生，汉族，住陕西省神木县，系王桂霞丈夫。上诉人陕西万顺实业有限公司（以下简称万顺公司）、上诉人华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏银行）因与被上诉人訾治斌、王桂霞房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。华夏银行上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第五项、第七项；2.判令王桂霞、訾治斌向其公司偿还借款本金361453.62元、利息3833.37元、罚息36.23元、复利22.31元，共计365345.53元（暂计算至2017年6月28日），及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；3.判令万顺公司对上述第二项承担连带责任；4.二审诉讼费由万顺公司、王桂霞、訾治斌承担。事实和理由：根据其与王桂霞、訾治斌签订的《个人房屋抵押借款合同》第27第、第48.7条、第49.4条之约定以及合同法第97条之规定，王桂霞、訾治斌均应向其承担返还借款并赔偿损失的责任；一审法院判决万顺公司向其偿还借款本息，免除了王桂霞、訾治斌的还款责任，违背了最高人民法院生效判决的精神。王桂霞、訾治斌辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华夏银行上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判决。万顺公司辩称，王桂霞、訾治斌与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》不应予以解除，若法院认为该合同应予解除，则其公司同意华夏银行的上诉请求。万顺公司同时上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王桂霞、訾治斌全部诉请；2.判令王桂霞、訾治斌承担本案诉讼费用。事实和理由：王桂霞、訾治斌没有依约履行足额交付购房款的义务，其不能取得房屋权属证书的重要原因是未缴纳契税和专项维修基金，不可完全归责于其公司；王桂霞、訾治斌在获得银行贷款后，仅陆续偿还部分按揭款便不再偿还，其公司已代王桂霞、訾治斌偿贷达12万余元，王桂霞、訾治斌在2014年8月收房后从未主张解除合同，直至2018年才提起本案之诉要求解除合同，解除权早已经过除斥期间而消灭，解除涉案《商品房买卖合同》及《个人按揭贷款合同》，既不利于保护交易稳定，又不利于稳定市场秩序，且有违公平原则；即使合同解除，王桂霞、訾治斌也应向其公司返还房屋。华夏银行辩称，其行对事实不清楚，不发表意见。王桂霞、訾治斌辩称，万顺公司建设的房屋没有通过消防验收，至今也不能为其办理房产证，神木政府虽早在2016年就发文要求万顺公司协调解决，但万顺公司一直未能妥善协商解决，万顺公司严重违反合同约定，致其合同目的根本无法实现，其有权退房，且早在2017年9月就向万顺公司发送《解除合同通知》，一审法院判决解除《商品房买卖合同》符合合同约定和法定解除条件，裁处正确。请求驳回上诉，维持原判。王桂霞、訾治斌向一审法院起诉请求：1、依法确认其与万顺公司双方《商品房买卖合同》约定解除（合同编号LY8）；2、依法判令万顺公司返还已付购房款331453.57元（包含大修基金21063元），并支付赔偿金33145.36元；3、确认其与华夏银行所签《个人房屋抵押借款合同》解除。4、诉讼费由万顺公司承担。华夏银行向一审法院起诉请求：1、王桂霞、訾治斌偿还本金361453.62元、利息3833.37元、罚息36.23元、复利22.31元，共计365345.53元（暂计至2017年6月28日）及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；2、王桂霞、訾治斌承担因其违约致华夏西安分行实现债权的费用，包括诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他费用；3、万顺公司对第一项、第二项承担连带责任；4、确认华夏西安分行有权就王桂霞、訾治斌提供的抵押物（位于神木市房屋）折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。一审法院认定事实：2012年7月25日，王桂霞、訾治斌与万顺公司签订《商品房买卖合同》，约定王桂霞、訾治斌购买位于榆林市神木县，总价款为620000元。付款方式为买受人签约当日付清房价款首付款186000元，余额434000元办理银行按揭贷款。交房期限为2013年10月31日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2012年7月25日神木丽苑住宅小区建设管理办公室（甲方）与王桂霞（乙方）签订《合作投资开发住宅协议书》，约定甲方负责建设神木丽苑住宅小区，建成后交乙方住宅一套，该住宅的所有权归乙方所有。乙方总投资款620000元。2012年12月4日王桂霞与华夏西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》，约定王桂霞向华夏西安分行贷款434000元，用于购买位于榆林市神木县。万顺公司为保证人，对合同约定的王桂霞应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有王桂霞应付款项承担连带保证责任。2013年7月25日，王桂霞、訾治斌向万顺公司交纳购房款50000元，2013年9月1日交纳106000元，2013年10月16日交纳30000元，共计186000元。2012年12月26日华夏西安分行将向王桂霞、訾治斌发放的贷款434000元转至万顺公司的银行账户。之后王桂霞、訾治斌向万顺公司交纳大修基金21063元，向华夏西安分行还款124390.57元。截止2019年3月31日，万顺公司已为王桂霞、訾治斌代偿了借款123125.54元。2014年8月万顺公司将房屋交付王桂霞、訾治斌。之后因万顺公司未按规划部门规划建设，至今未办理房屋产权证,导致购房人与万顺公司产生纠纷。王桂霞、訾治斌不再给华夏西安分行还款。神木县政府下发神办发（2016）44号文件，要求各部门发文，为有效化解房地产市场矛盾纠纷，决定实行县级领导包抓房地产纠纷案件制度，丽苑小区被列在全县房地产领域重点矛盾纠纷报量表内。2017年9月9日王桂霞、訾治斌向万顺公司邮寄送达《解除合同通知》，要求解除《商品房买卖合同》。一审法院认为，王桂霞、訾治斌与万顺公司签订的《商品房买卖合同》及王桂霞、訾治斌与万顺公司与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。王桂霞、訾治斌已依约履行交付房款的合同义务，万顺公司未按合同约定履行为王桂霞、訾治斌办理房屋产权证的义务。依照合同约定，王桂霞、訾治斌有权要求解除合同，现王桂霞、訾治斌要求解除《商品房屋买卖合同》，证据充足，理由充分，依法应予支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现王桂霞、訾治斌要求解除《个人房屋抵押借款合同》，符合法律规定，该院依法予以支持。万顺公司应将王桂霞、訾治斌支付的购房款返还给王桂霞、訾治斌，并赔偿王桂霞、訾治斌因此产生的损失。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告王桂霞与被告陕西万顺实业有限公司签订的《商品房屋买卖合同》；二、解除原告王桂霞、訾治斌与被告陕西万顺实业有限公司及第三人华夏银行股份有限公司西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还原告王桂霞、訾治斌购房款186000元，及自2012年12月26日至本判决生效之日止原告王桂霞、訾治斌已向第三人华夏银行股份有限公司西安分行归还的贷款本金（以华夏银行股份有限公司西安分行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；并赔偿自2012年12月26日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息（以186000元为基数）；四、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司赔偿原告王桂霞、訾治斌自2012年12月26日至本判决生效之日止，王桂霞、訾治斌已向华夏银行股份有限公司西安分行偿还的贷款利息（以华夏银行股份有限公司西安分行于判决生效当月出具的还款明细单为准，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还第三人华夏银行股份有限公司西安分行本金361453.62元，并赔偿利息3833.37元、罚息36.23元、复利22.31元，共计365345.53元（暂计至2017年6月28日）及按合同约定计算至本判决确定给付之日的利息、罚息、复利；六、驳回第三人华夏银行股份有限公司西安分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12700元，由陕西万顺实业有限公司负担。（此款陕西万顺实业有限公司已预交5920元，华夏银行股份有限公司西安分行已预交6780元，陕西万顺实业有限公司在支付上述款项时一并支付王桂霞、訾治斌及华夏银行股份有限公司西安分行。）本院二审期间，万顺公司提交：证一组，1.《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见的通知》，2.《关于神木市丽苑小区购房纠纷相关问题的调解意见》，3.神木丽苑小区生活服务设施项目用地测量报告，4.《陕西省建筑消防设施监测报告》，5.《神木市发展改革和科技局关于同意丽苑住宅小区生活服务设施项目备案的通知》，6.《神木市建设项目占用非林地调查证明》，证明案件涉及到的9亩土地已经批准立项，且相关手程序正在进行完善，特别是消防设施设备已经完成检测，正在备案过程中。丽苑小区原有遗留问题已经逐步解决，不日即可办理不动产权登记，合同目的完全可以实现，合同不应予以解除；证二组，神木市丽苑住宅小区项目照片7张，证明《关于神木市丽苑小区购房纠纷相关问题的调解意见》中要求完善的内容基本已经整治完成，小区完全具备居住条件；证三组，中华人民共和国房屋预告登记证明，证明万顺公司一直主动维护业主权益，积极办理各项手续，不存在拒不解决有关问题的情况；证四组，《建筑工程竣工综合验收审核表》，证明丽苑住宅小区于2013年10月1日即通过验收，符合合同约定的交付标准；证五组，《关于发布榆林市首期住宅专项维修资金缴交标准的通知》，证明王桂霞、訾治斌应当按照90元/平方米的标准缴纳专项维修资金，结合《商品房买卖合同》之约定，其公司有权延迟交付房屋；证六组，1.《陕西省建设工程质量建筑节能检测报告》五份，2.《建设工程竣工规划验收测量成果资料》，证明其公司未项目完善持续作出了大量工作，项目各项审批均在有序进行。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王桂霞、訾治斌称其对证一组的1、2真实性认可，关联性不认可，认为与本案无关。这些情况是政府需要进行审核的，如果政府审核通过会给万顺公司颁发两书一表。涉案房屋是否合格应由行政部门判断。对3.4.5.6.一系列证据真实性不认可，认为不能证明其目的，且与本案无关；对证二组的真实性认可，但照片不属于新证据，也不能证明其证明目的；对证三组的真实性认可，但证明对象及证明目的均与本案无关；证四组证据不构成涉案《商品房买卖合同》第7条的交付条件，不能达到其证明目的，认为根据相关规定，该验收审核表非五方验收，不符合国家相关规定的验收；证五组证据与本案无关。如果我方未缴纳大修基金，万顺公司可另诉。没有交大修基金正是因为万顺公司超规划违法导致业主未入住和未缴纳大修基金；证六组，证明目的与本案无关，本案是《商品房买卖合同》的解除，但合同约定的条件不包含万顺公司所提交的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。万顺公司提交的证据，王桂霞、訾治斌不认可，根据该证据也不能证明万顺公司取得房屋产权证的事实，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，万顺公司与王桂霞、訾治斌签订涉案《商品房买卖合同》后，虽已在2014年8月向王桂霞、訾治斌交付了涉案房屋，但其公司至今没有按照合同约定，在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今未办理房屋产权证书，万顺公司之行为已构成根本违约。一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》及《个人房屋抵押借款合同》，既综合了当事人诉讼请求、举证证据，也考虑了涉案合同性质、约定内容、履行实际等因素，裁量符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判处并无不当。万顺公司虽上诉认为王桂霞、訾治斌在2014年8月收房后长达六年的时间内从未主张解除合同，直至2018年才提起本案之诉要求解除合同，解除权早已经过除斥期间而消灭，但王桂霞、訾治斌在本案中同时以合同约定解除和法定条件为据诉请解除涉案合同，根据本案现已经查明的事实情况，万顺公司开发的涉案项目确因万顺公司未按规划部门规划建设，目前仍不具备办理房屋产权证的相关条件，且万顺公司在本案诉讼中所提交的相应证据亦不足以证明王桂霞、訾治斌知道或应当知道解除事由之日起怠于行使或经过其公司催告后在合理期限内不行使解约权的事实，故王桂霞、訾治斌以合同目的不能实现为由诉请解除合同之理由成立，涉案《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之法定解除条件，应予以解除为宜。万顺公司基于王桂霞、訾治斌已经收房、约定解除权已消灭、涉案《商品房买卖合同》不应解除之理由提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。关于华夏银行就王桂霞、訾治斌应与万顺公司对返还借款本息承担责任问题提出的上诉。《商品房买卖合同》解除后，《个人房屋抵押借款合同》的合同目的亦已无法实现，一审法院判决解除涉案《个人房屋抵押借款合同》，并由万顺公司返还业主购房款、利息及已偿还的贷款，返还华夏银行贷款本金、利息、罚息、复利，既符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，也考虑了减少当事人诉累，减少不必要的重复等因素，裁处亦无不妥。至于万顺公司上诉提及的返还房屋问题，涉及房屋交付后的添附问题，万顺公司亦没有在一审诉讼期间提出相应诉讼请求，不宜在本案中一并处理，万顺公司应另行主张为宜。综上所述，华夏银行、万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16780元，由华夏银行股份有限公司西安分行负担6780元，陕西万顺实业有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年九月八日书记员 周美丽