甘肃省张掖市甘州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）甘0702执异158号异议人（案外人）：甘肃景隆房地产开发有限责任公司。地址，张掖市杏林南街**。统一社会信用代码：9162070271026318XP。法定代表人：王生明，该公司经理。委托代理人：王**，该公司售楼部经理。委托代理人：盛兴明，甘肃鑫星律师事务所律师。申请人：王波，女，1977年2月12日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住，住本区/div>申请人：王彦斌，男，1981年1月4日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住，住该县/div>被申请人：郭旗，男，1971年1月1日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住，住甘州区县/div>本院在执行申请人王波、王彦斌与被申请人郭旗买卖合同纠纷一案申请财产保全过程中，异议人（案外人）甘肃景隆房地产开发有限责任公司对本院查封被申请人郭旗名下位于甘州区，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人（案外人）甘肃景隆房地产开发有限责任公司称：2013年6月8日，异议人与被申请人郭旗签订预售商品房买卖协议一份，约定将异议人开发的位于甘州区出售给被申请人，并在房产交易中心办理了预告登记。此后，被申请人向中国银行张掖分行申请购房按揭贷款，由异议人提供担保。因被申请人未按期还款，中国银行张掖分行提起诉讼，经甘州区人民法院判处后，被申请人未能履行。中国银行张掖分行申请强制执行，执行过程中，他人代被申请人偿还该笔债务，该案予以执结。该案执结后，中国银行张掖分行申请注销了该房产的抵押登记。2017年5月24日，被申请人、异议人共同在张掖市不动产交易中心办理了预告注销登记，撤销了预售商品房买卖预告登记和抵押登记。该房产的权利人仍为异议人。同年8月16日，异议人将该房产出售给第三人，并签订商品房预订协议，第三人将价款支付后，由异议人公司向第三人出具了增值税发票，并交付房屋。在第三人要求异议人协助办理房产过户手续时，异议人才得知，该房产被甘州区人民法院查封。现异议人认为法院对该房产的查封侵害了异议人的合法权益，要求撤销甘州区法院（2018）甘0702财保96号民事裁定书，并解除对甘州区的查封。本院查明，申请人王波、王彦斌与被申请人郭旗买卖合同纠纷一案，申请人于2018年6月4日向本院申请财产保全，对被申请人名下位于甘州区予以查封，本院受理后，经审查于同月5日作出（2018）甘0702财保96号民事裁定书，裁定如下：查封被申请人郭旗名下位于甘州区。同年6月12日，申请人向本院提起诉讼，本院受理后，于同年10月23日作出（2018）甘0702民初5544号民事判决书，判决如下：一、被申请人郭旗向申请人王波、王彦斌支付货款180800元；二、被申请人郭旗向申请人王波、王彦斌承担逾期付款利息23926元；三、驳回申请人的其他诉讼请求。案件受理费4428元，保全费1770元，合计6198元，由被申请人负担。该判决生效后，被申请人未按生效法律文书所确定的期限履行义务。申请人于2019年3月1日向本院申请执行，本院以（2019）甘0702执1535号案件受理。在执行过程中，因被执行人无可供执行财产，其名下的房产（景隆文化广场Ｂ座1单元401室）已注销预告登记，本院于同年10月22日作出（2019）甘0702执1535号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。异议人（案外人）于2020年8月27日向本院提出执行异议。另查明，2013年6月8日，异议人与被申请人郭旗签订预售商品房买卖协议一份，约定将异议人开发的位于甘州区出售给被申请人，并在房产交易中心办理了预告登记。此后，被申请人于同年7月11日与中国银行张掖分行签订住房贷款合同，约定借款期限为240个月，按月等额本息还款，并由异议人作为连带责任保证人提供担保。因被申请人未按约还款，中国银行张掖分行提起诉讼，经甘州区人民法院（2016）甘民初字第8154号民事判决书，但被申请人未按判决履行其义务。中国银行张掖分行申请强制执行，执行过程中，异议人代被申请人偿还该笔债务，该案予以执结。该案执结后，中国银行张掖分行申请注销了该房产的抵押登记。2017年5月4日，被申请人、异议人向张掖市不动产交易中心提交注销商品房预告登记约定书，同月24日，双方共同在该中心办理了预告注销登记，撤销了预售商品房买卖预告登记。同年8月16日，异议人将该房产出售给第三人，并签订商品房预订协议，约定房屋价款为563155元，价款支付后，由异议人公司向第三人出具了增值税发票，并将房屋交付第三人。审查期间，异议人（案外人）向本院提交张掖市不动产交易中心出具的预告登记信息表二张及其与被三人签订的商品房预订协议一份、增值税发票一张；本院依职权在张掖市不动产交易中心调取的涉案房产预告登记注销相关资料（注销商品房预告登记约定书、不动产登记申请书、预购商品房设定抵押权预告登记证及该房产现显示的权利人情况等）。本院认为，人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。财产保全措施进行执行程序后，保全措施转为执行中的查封、扣押、冻结措施。本案中，本院根据申请人的申请，并由其提供担保，作出（2018）甘0702财保96号民事裁定书，对被申请人名下位于甘州区予以查封。因该房产系被申请人购买的仅办理了商品房预告登记的房屋，法院对该房产的查封系预查封，预查封是对尚未在登记机构进行物权登记但又履行备案等预登记手续，被执行人（被申请人）享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的预先控制性措施，是对财产权利主体尚不确定，但预告登记人享有有期待权的财产予以控制的制度。本院据此而作出对被申请人郭旗进行预告登记的位于甘州区予以查封，符合法律的规定，于法有据，并无不当。现异议人（案外人）认为本院查封的房产被申请人已撤销预告登记，该涉案房产的权利人系异议人，申请撤销查封裁定并解除查封。对此，本院在审查期间，向张掖市不动产交易中心调取了该房产相关资料，从资料显示，该涉案房产于2013年7月15日办理了预售商品房买卖预告登记，登记的权利人为被申请人郭旗；同日，该房产又进行了预售商品房抵押权预告登记，权利人为中国银行张掖分行，义务人为被申请人郭旗。2017年5月24日，被申请人郭旗在不动产交易中心申请办理了该房产预告注销登记。以上证据表明，被申请人作为该预售房产的购买人，在不动产登记管理部门进行了预告登记后，成为该房产预告登记权利人，其享有对该房产所有权的期待权，但之后，被申请人因其他原因在不动产登记管理部门撤销了预告登记，并办理了注销登记，则其享有的期待权随之消灭，该房产的权利人即属房地产开发企业即本案异议人甘肃景隆房地产开发有限责任公司，且在不动产登记管理部门现所显示该房产的权利人亦为甘肃景隆房地产开发有限责任公司。故，本院以被申请人为预告登记人所作出的预查封裁定，因其注销预告登记，被申请人并非该房产的实际权利人，现该房产的权利人应为异议人，系查封案外人财产，属查封错误，应予撤销。异议人的异议请求，本院应予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）甘0702财保96号民事裁定书；二、解除本院对甘州区的查封。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长 陆 军审判员 郑 华审判员 李建华二〇二〇年九月十日书记员 张 慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或其他原因，使判决难以执行或造成当事人其他损害的，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……