广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2137号上诉人（一审被告）：罗来大，男，1963年9月15日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，居民身份证号码：440************518。委托诉讼代理人：侯雅觅，广东百道律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：高玉华，男，1974年11月14日出生，汉族，住江西省赣州市于都县******，居民身份证号码：362************659。委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郑日洪，男，1957年10月18日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区*************，居民身份证号码：440************518。上诉人罗来大因与被上诉人高玉华、郑日洪房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2019）粤0404民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗来大上诉请求：撤销珠海市金湾区人民法院作出的（2019）粤0404民初2199号民事判决第一、二项并依法改判。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。涉案房屋购房款56万元，案外人陈某强收取了42万元，杜某棠和罗某欢共收取了4.6万元，郑日洪收取了4万元，罗来大仅收取了5.4万元，故罗来大仅应当在5.4万元购房款范围内承担过错责任。本案的历史背景为：涉案房屋登记于郑日洪的父亲郑某庭名下，郑某庭缺乏资金兴建房屋，便和珠海市西部某某有限公司合作建房，郑某庭出地、珠海市西部某某有限公司出资，房屋建成后，郑某庭将涉案房屋的房地产权证留置于珠海市西部某某有限公司处。后来，珠海市西部某某有限公司拖欠案外人陈某强借款无力偿还便以涉案房屋抵债。陈某强将涉案房屋装修使用一段时候后，有意出售涉案房屋，案外人杜某棠受陈某强委托代为出售该房。于是，杜某棠找到了罗来大（罗来大系当时涉案土地所在村的村长），让罗来大居间介绍卖房。罗来大找到了涉案房屋的买方高玉华。2010年6月1日，罗来大和高玉华签订《房屋转让协议》后，高玉华向陈某强支付了现金19万元，向陈某强的配偶彭映红的银行账户汇款23万元。高玉华向罗来大支付了现金14万元，其中杜某棠和罗某欢共收取了4.6万元，郑日洪收取了4万元，罗来大仅收取了5.4万元。一审庭审过程中，杜某棠和罗某欢均自认已经收到上述款项。一审判决未认定上述事实，实属错误。二、郑日洪作为涉案房屋权属人，于2010年出卖涉案房屋时已收取4万元购房款，而且郑日洪作为一个完全民事行为能力人，自2010年8月至2018年3月，未对高玉华占有、使用涉案房屋提出任何异议，应视为其对罗来大代为出售涉案房屋的默认，故郑日洪亦应当承担过错责任。郑某庭于2007年1月30日死亡，从2007年2月1日起至2010年6月1日罗来大出卖涉案房屋之日止，郑日洪有足够的时间去变更涉案房屋的权属人。但为什么郑日洪迟迟拖延不办呢？因为涉案房屋已经由珠海市西部某某有限公司抵押给案外人陈某强，郑日洪无法行使对涉案房屋的任何权利。2012年12月4日，郑日洪欺骗高玉华，声称可以配合把房地产权证办理至高玉华名下，故收取了高玉华2万元办证费，并出具了《收据》，并且在《收据》上注明了：郑日洪借用高玉华房产原件。此时，郑日洪已明知涉案房屋出售了给高玉华，且自认涉案房屋的房产原件属于高玉华占有和支配。2013年1月9日，郑日洪再次收取高玉华办证费5000元，且出具了《收据》。2013年1月29日，郑日洪将涉案房屋登记至其本人和其母亲罗环齐名下（各自享有50%的份额）。2018年4月8日，郑日洪要求高玉华腾退搬出涉案房屋时，又将收取的2.5万元办证费退还给了高玉华，高玉华出具了《收据》。根据以上事实可知，郑日洪自始至终均知晓涉案房屋已由罗来大代为出售给了高玉华，作为涉案房屋的权属人和部分购房款的受益人，其亦应当在过错范围内承担责任。三、一审法院认定涉案房屋装修费为340000元过高，与事实不符。涉案房屋的装修损失应为293000元。虽然案外人刘万兵和高玉华签订《珠海市三灶镇鱼弄一队（改建工程）建设工程施工合同》，合同尾部约定：包括单车房所有费用388000元。而根据高玉华于2019年7月31日提交的《账户交易明细查询》及《支付系统普通业务凭证》显示，高玉华一共仅向案外人刘万兵的配偶罗德芬转账348000元，故涉案房屋装修费仅为348000元，扣除郑日洪向高玉华支付的包括防盗网、门、防盗门、窗等物品55000元，高玉华的装修损失应为293000元。四、一审判决支持高玉华的楼房增值损失的同时，一并支持高玉华的购房款利息损失，于法无据。首先，高玉华的购房款已经用于购买涉案房屋，并持续使用了7年，高玉华的购房款利息损失已由其收取涉案房屋的租金得以相抵。其次，即便涉案房屋有楼房增值损失产生，该增值损失与购房款的利息损失不能同时并存，且该增值损失远大于购房款的利息损失，而高玉华在本案中已向罗来大、郑日洪请求赔偿上述增值损失，故高玉华请求罗来大、郑日洪赔偿购房款利息损失的请求应不予支持。高玉华辩称，一、罗来大应对返还高玉华支付的56万元购房款及从2010年6月10日至返还之日止的利息损失的50%、装修损失、楼房增值损失1173869元承担责任。首先，《房屋转让协议》系郑日洪与罗来大签订，高玉华支付了56万元的购房款，罗来大向高玉华出具了收据，罗来大与高玉华是合同的主体，至于罗来大与其他人如何分配这56万元款项系其内部关系，罗来大作为与高玉华签订合同的收款方以及直接收款人，应承担返还款项及赔偿损失的责任，一审判决对此认定正确。二、针对郑日洪在本案是否应承担责任的问题，同意罗来大在事实和理由的第二项内容的陈述，涉案房屋从转让给高玉华时郑日洪就已经知情并表示无异议，且还承诺帮忙办理房产证至高玉华个人名下，从2012年12月开始共收取了高玉华2.5万元的办理房产证费用，且在收款时明确注明是借用高玉华房产证原件来办理，这证实了郑日洪是同意罗来大将房屋转让给高玉华的。郑日洪在本案中应与罗来大一起对高玉华主张的四项款项共同承担责任。三、关于装修损失，一审法院经委托评估确认房屋装修价格为498000元，高玉华提交的装修合同等证据以及除转账凭证之外还支付了现金等装修款，评估的装修价值远远超过装修合同的价格，一审判决认定高玉华的装修损失扣除郑日洪支付的5.5万元外为34万元有事实和法律依据。四、一审判决支持楼房的增值损失与购房款利息损失有事实和法律依据，高玉华虽然购买涉案房屋后陆续使用了几年，一审法院对高玉华的租金使用情况也委托了评估，评估该期间的租金收益为470228元。一审法院在计算损失时已经扣除了该租金收益。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引》第四十四条的规定，买受人在已经支付房款及已支付占有使用费的情况下，出卖人应当将收取的价款返还给买受人并支付贷款利息以及房屋价值波动受到的损失，所以一审判决罗来大赔偿楼房增值损失及购房款利息有法律依据。郑日洪辩称，郑日洪没有收取涉案房屋的任何房屋出让费。郑日洪知道涉案房屋被占有使用后，已经多次报警和上访，在2018年4月9日已经和高玉华在珠海市金湾区三灶镇人民调解委员会三灶人民调解工作室达成调解协议。高玉华向一审法院起诉请求：一、判令罗来大、郑日洪返还购房款560000元及利息216720元（利息计算方法：以560000元为基数，按银行同期贷款利率标准计算，自2010年6月10日起暂计算至2019年6月9日，实际计算至付清日止）；二、判令罗来大、郑日洪支付楼房装修款333000元；三、判令罗来大、郑日洪支付涉案楼房价格上涨造成的楼房增值部分损失(具体以评估机构出具的评估报告为准）；四、诉讼费由罗来大、郑日洪承担。一审法院查明：2010年6月1日，罗来大作为转让方、高玉华作为受让方签订《房屋转让协议》，约定罗来大将自己合法拥有位于珠海市金湾区*****************产，占地面积100平方米、建筑使用面积830平方米（产权证号码：粤房地证字第08******号）出让给高玉华。转让价格为56万元。协议第五条约定，罗来大应保证无有任何因房屋产权而引起的纠纷，如有纠纷，应由罗来大解决。罗来大、高玉华均在合同上签名。杜某棠在见证方签名。后高玉华向罗来大支付了款项56万元，其中向彭映红的银行账号支付了23万元。罗来大于2010年6月9日向高玉华出具了收款56万元的收据。高玉华于2010年6月10日接收了涉案房产并用于出租，于2018年4月9日将房屋退回给郑日洪。一审法院又查明，涉案房屋所对应的土地为集体用地，原登记在郑日洪的父亲郑某庭名下，后在郑某庭去世后于2017年2月6日登记在罗环齐、郑日洪名下。高玉华不是涉案土地所在村的村民。罗来大、高玉华于2012年12月6日出具委托书记载，由于郑某庭死亡，两人委托郑日洪等人办理房屋过户的登记手续。高玉华向郑日洪转款8000元用于办理案涉房产证的费用。郑日洪确认收到该款项，但称由于案涉房屋所对应的土地使用权登记在其父亲名下，高玉华以后要办证必须先将土地使用权过户至郑日洪及其母亲名下，8000元就是用于将土地使用权过户至郑日洪及其母亲名下的费用。该款项已退回给高玉华。另查明，2012年10月8日，珠海市金湾区三灶派出所主持罗来大、郑日洪调解。罗来大称“此楼我是通过陈某强得来的……我不知道第二层是郑日洪所有的，现我承认承担责任”，并约定由罗来大负责将第二层还给郑日洪。2012年11月30日，罗来大出具《协议书》记载，其于2010年6月1日与高玉华签订的购房合同由于各种原因，高玉华要求把购房款及装修费用退回给高玉华。2楼等以后房东协商后再另行解决，现高玉华可以装修1、3、4、5、6楼后进行出租和居住。2018年4月9日，郑日洪与高玉华达成和解，郑日洪一次性补偿房屋装修费（包括防盗网、门、防盗门、窗等物品）、房屋所有物件费共计55000元给高玉华。高玉华收到款项后，不拥有涉案房屋的任何权利。郑日洪当日向高玉华支付55000元。一审法院还查明，高玉华对房屋进行过旧房屋改造及装修。根据高玉华提交其与刘万兵于2012年7月15日的《建设工程施工合同》显示，涉案房屋的装修由刘万兵承包，将旧房屋每套房间改造成3个带厨房、卫生间的单间等，方式为包工包料。总费用为388000元。根据高玉华提交的银行交易明细显示，其向罗德芬最后一笔转账时间为2013年2月。高玉华以此用于证明涉案房屋的装修时间为2012年7月至2013年4月。罗来大、郑日洪不认可《建设工程施工合同》、转账交易的真实性、关联性。一审庭审中，高玉华称其装修共花费了38.8万元。一审法院传唤证人陈某强、杜某棠、罗某欢出庭作证。陈某强称，由于珠海市西部某某有限公司向其借款，并把郑某庭涉案房屋的房产证作为抵押，约定如果到期没有偿还借款，涉案房屋就归陈某强。后该公司到期没有还款，涉案房屋就由陈某强使用。陈某强花了十几万元装修涉案房屋后用于出租，租金大概一个月2000元。后来杜某棠告诉陈某强有人想购买涉案房屋。陈某强只收取42万元，至于杜某棠出售给谁，跟买家的成交价多少，陈某强不清楚。其从没委托过杜某棠、罗来大、郑日洪出售涉案房屋。陈某强不清楚本案高玉华与罗来大之间的房屋买卖事宜。彭映红是陈某强的妻子，陈某强确认收到高玉华汇入的款项23万元。杜某棠称，其此前帮陈某强管理涉案房屋。陈某强委托其找人买房，罗来大介绍高玉华买房。杜某棠口头委托过罗来大卖房，但杜某棠不清楚陈某强是否有委托罗来大卖房。罗某欢称，郑日洪并不知道罗来大把房屋卖给高玉华。杜某棠跟罗某欢有说过陈某强委托过杜某棠卖房，没有说过委托罗来大卖房。根据高玉华及罗来大的申请，一审法院委托广东省正大新土地房地产与资产评估有限公司分别对涉案房屋于2010年6月、2018年4月的市场价值、装修价格、2010年7月1日至2019年6月13日期间的租金收益进行评估。高玉华支付评估费11500元、罗来大支付评估费2000元。根据估价报告显示，涉案房屋2010年6月、2018年4月的市场价值为1241313元、3037966元，2010年7月1日至2019年6月13日期间的租金收益579904元，装修价格为498000元。装修评估包括了铝合金窗和不锈钢防盗网。高玉华对租金收益的评估提出异议称，涉案房屋并不是全部都能出租。2010年至2012年7月，涉案房屋只有12间房屋，每间房屋大概150-200元。装修后改成30间单间和一间单车房，整体给别人出租，每月只收2500元。评估公司派工作人员到庭接受双方的质询，评估公司称已考虑涉案房屋的空置率，按一年11个月计算租金。从涉案房屋的面积看，至少需要6个月的装修期，评估租金收益时已扣除6个月的租金。后评估公司根据双方当事人补交的资料将租金调整为470228元。一审法院认为，一、关于合同效力的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及第十一条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”，集体土地与特定身份关系相联系，非经人民政府批准，非集体经济组织成员无权取得。高玉华不属于三灶镇鱼弄一居民小组成员，不得受让涉案土地。因此，高玉华与罗来大签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，为无效合同。二、关于《房屋转让协议》的主体问题。罗来大称，陈某强才是房屋的转让方，其是代理陈某强与高玉华签订《房屋转让协议》，且郑日洪口头授权其处理房屋，所以合同的主体应该为陈某强及郑日洪。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。《房屋转让协议》转让方处仅有罗来大的签名，罗来大称是其代理陈某强卖房，也是接受郑日洪委托签名，但罗来大没有提交陈某强、郑日洪的授权委托书，陈某强、郑日洪对此没有追认，无法认定陈某强、郑日洪之间存在委托关系。其次，从房屋转让前后的情形看，均是罗来大与高玉华直接协商出售房屋的有关事宜。在房屋交付给高玉华使用后也是罗来大在协助高玉华处理办理房地产过户的事宜。房产价格是转让合同的重要内容，买卖双方都会在合同中载明协商一致的价格，如果本次协议是陈某强委托罗来大签订的，那么高玉华受让房产的价格与陈某强的出让价格一致，但现高玉华受让的房产价格56万元超过陈某强的出让价格42万元。虽然罗来大称其他款项用于支付给其他人，但是这是罗来大与其他人的内部关系，与高玉华没有关系，如果转让款项为42万元，高玉华应在转让合同中予以列明。再者，从上述从杜某棠、罗某欢的证言可知，陈某强、郑日洪并没有委托过罗来大与高玉华签订涉案合同。罗来大自己也在2012年10月8日珠海市金湾区三灶派出所主持的调解中也称“此楼我是通过陈某强得来的……我不知道第二层是郑日洪所有的，现我承认承担责任”。虽然涉案房屋是陈某强所卖的房屋，但是其是通过杜某棠进行处理，而并非委托罗来大处理，陈某强跟高玉华没有存在直接的买卖关系。同时，虽然涉案房屋所在的土地登记在郑某庭名下，郑日洪收取过办证的费用，但高玉华与罗来大签订《房屋转让协议》时，郑日洪并不知情，其是为了将涉案土地从其父亲过户至其名下才配合高玉华办证之事宜，并不能证明郑日洪是在履行合同义务。现罗来大没有证据证明其在《房屋转让协议》签名的行为是代理陈某强、郑日洪所进行，高玉华也没有证明郑日洪委托罗来大签订《房屋转让协议》或证明是郑日洪与罗来大共同出售房屋。一审法院认为，《房屋转让协议》的主体应为罗来大及高玉华，应由罗来大承担《房屋转让协议》所产生的法律责任。三、关于高玉华主张返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房屋转让协议》为无效，罗来大取得依该合同取得购房款56万元应当返还。高玉华主张罗来大返还购房款，于法有据，一审法院予以支持。四、关于过错比例。高玉华、罗来大明知涉案房屋所在的土地为集体用地仍签订合同，高玉华、罗来大各有过错。高玉华在明知涉案土地不是登记在罗来大名下，罗来大也未出具授权书的情况下，仍与罗来大签订合同。罗来大明知涉案土地不是登记自己名下，在未经得土地权属人同意或者授权与高玉华签订合同。综合上述情况，一审法院酌定高玉华、罗来大各承担50%的过错责任。五、高玉华主张利息损失、装修费损失、增值部分损失的问题。关于利息损失的问题。高玉华将购房款56万元支付了给罗来大，高玉华产生了利息损失。该损失将按双方过错比例分担。利息的计算方法为：以56万元为基数，从2010年6月10日起计算至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率；从2019年8月20日起至本金付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。罗来大赔偿该利息损失的50%。关于装修费的金额，高玉华提交的装修合同及高玉华在一审庭审中确认花费38.8万元，评估公司的评估价格没有低于高玉华实际支付的装修费用。评估报告只是作为参考，高玉华的损失仍以其实际损失为依据。结合高玉华提交的装修合同及高玉华所陈述的装修费用38.8万元，一审法院认为高玉华的装修费为38.8万元。由于装修合同的费用包括防盗网、门、防盗门、窗户的装修，而高玉华与郑日洪达成了和解协议，郑日洪已向高玉华支付了包括防盗网、门、防盗门、窗等物品55000元。考虑该款项包括了赔偿高玉华所购置床的损失，一审法院酌定高玉华在郑日洪处受偿防盗网、门、防盗门、窗等方面的装修损失为48000元，本案应扣除该部分装修损失。因此，高玉华的装修损失为34万元。关于涉案土地及房屋增值部分的损失。一审法院认定合同无效后，赔偿损失的部分是完全履行合同时可期待获得的利益损失部分，这包括升价部分和因该交易通过谈判、比价等行为获得比“市价”低而获得的利益。该部分是卖方对自己权利的处分。因此，涉案土地及房屋虽然在签订合同时的市场价格为1241313元，但是高玉华与罗来大在履行合同时约定的价格为56万元，合同约定的价格与当时市场价的差价也属于高玉华在完全履行合同后所能获得的利益。涉案土地及房屋交还之时即2018年4月的市场价值3037966元，故涉案土地及房屋增值部分应为3037966-560000元=2477966元。关于高玉华的租金收益问题。评估报告已对涉案房屋的空置率、装修期、租金增幅的问题予以考虑，因此对该租金部分的评估结论一审法院予以采纳。高玉华主张装修期应截止至2013年4月，但是高玉华提交的装修合同、转账单不能证明高玉华所主张的装修截止时间。虽然高玉华在2013年2月时有转账给罗德芬，但是即使罗德芬是装修款项的收款人，也不足以证明该款项是在装修期间支付的款项。评估公司已给予6个月的装修期，该期间也符合涉案房屋的情况。至于租金标准的问题，高玉华没有提供证据证明其租金收入情况。根据高玉华的陈述，涉案房屋在未装修前每间都可以租到150至200元，租金总收入都达到2000元以上。高玉华花了三十多万元装修后却以每月2500元让别人代租，与常理不符合。因此，高玉华的主张，一审法院不予采信。高玉华在占用涉案房屋期间的租金收入应在其损失予以扣减。综上，高玉华的损失为装修损失340000元+增值损失2477966元-租金收益470228元=2347738元。按高玉华、罗来大的过错比例，罗来大应向高玉华赔偿损失1173869元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二的规定，一审法院判决：一、罗来大于判决发生法律效力之日起七日内向高玉华返还购房款56万元及利息损失（利息损失计算方法：以56万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2010年6月10日起计算至2019年8月19日，再乘以50%；以56万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起至本金付清之日止计算，再乘以50%）；二、罗来大于判决法律效力之日起七日内向高玉华赔偿装修损失、楼房增值损失1173869元；三、驳回高玉华的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取15511元，高玉华负担7546元，罗来大负担7965元;鉴定费13500元由罗来大负担(罗来大已支付2000元)。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，2018年4月9日，郑日洪与高玉华在珠海市金湾区三灶镇人民调解委员会三灶人民调解工作室的主持下签署了《人民调解协议书》，其中关于“纠纷简要情况”的描述为“高玉华在2012年对此楼房进行装修，郑日洪当时就告知高玉华此楼房是我本人的，你们的买卖无效，不能装修，……郑日洪多次与高玉华交涉都没有要回此楼房，一直由高玉华占用，现双方就此事特申请调解。”经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案合同卖方的主体责任问题。罗来大上诉主张郑日洪应向高玉华承担责任的理由是，郑日洪于2010年出售涉案房产时收取了4万元房款，且自2010年8月至2018年3月未对高玉华占有使用涉案房屋提出异议，应视为对罗来大代为出售的默认。对此本院认为，关于郑日洪有无收取房款的问题，罗来大于2019年7月5日出具的《声明》中称“郑日洪没有收取房屋出让费一分钱”，现罗来大在本案中主张郑日洪收取房款，郑日洪对此不予认可，罗来大也未能提交证据证明郑日洪收取房款的事实，应承担举证不能的不利后果。罗来大主张郑日洪事后默认了其代为出售涉案房屋的事实，主要理由是郑日洪以可以配合将房产证办至高玉华名下为由欺骗高玉华，借用了高玉华房产证原件并收取了办证费，可见郑日洪明知涉案房屋已出售给高玉华并认可由高玉华占有支配。郑日洪抗辩称，当时房产证在高玉华手上，其要把房产证拿回来办到郑日洪和其母亲名下。对此本院认为，既然罗来大称郑日洪是欺骗高玉华，便不能证明其借用房产证是对涉案房产出售给高玉华的认可，且郑日洪借用高玉华房产证原件的事实，最多能证明郑日洪知晓了涉案房产的出售，但不能以此推定郑日洪对此予以同意和认可。而根据2012年10月8日罗来大与郑日洪签署的《人民调解协议书》《人民调解笔录》的内容来看，郑日洪并未同意涉案房产的出售。郑日洪于2018年4月8日向高玉华返还了25000元的办证费，且在2018年4月9日郑日洪与高玉华签署的《人民调解协议书》中，双方确认了郑日洪曾多次对卖房提出异议并交涉的事实。罗来大在本案中没有充分的证据证实郑日洪同意出售涉案房屋的事实，郑日洪对《房屋转让协议》的无效不应承担责任。罗来大上诉主张涉案房屋的出售系受陈某强的委托，陈某强是合同的卖方，但其并无证据证明，应承担举证不能的不利后果。在涉案《房屋转让协议》的转让方（甲方）处签名的是罗来大，罗来大以自己的名义出具了全部房款56万元的收据，且并无证据证实其受他人委托卖房等事实的基础上，一审法院认定罗来大系涉案合同的出卖方，由此应承担向高玉华返还购房款并赔偿装修损失、楼房增值损失的责任，并无不当，本院予以维持。至于购房款的利息应否赔偿的问题。涉案合同被认定为无效后，高玉华支付的购房款被占用期间的损失应当获得赔偿，该损失体现为购房款利息，与合同无效导致的房屋增值的信赖利益损失系不同的损失，两者并不重复。一审法院对高玉华的该项请求予以支持并无不当，本院予以维持。二、关于装修费的赔偿数额问题。涉案房屋装修费的评估价格高于高玉华实际支付的金额，一审法院以实际支付的金额认定高玉华的装修损失，扣减高玉华从郑日洪处受偿的装修损失后，从而认定罗来大应向高玉华赔偿的装修损失为340000元，处理并无不当，本院予以维持。罗来大主张应以高玉华转账装修款的数额作为认定本案装修款的依据不能成立，本院不予采纳。综上，罗来大的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实基本清楚，实体处理无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20405元，由上诉人罗来大负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二〇年九月二十七日书记员  梁 暐