四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1602民初1458号 原告：王**军，男，汉族，生于1971年10月24日，住四川省广安市广安区。 原告：邓寄南，女，汉族，生于1986年7月11日，住湖南省新宁县。 以上二原告之共同委托诉讼代理人：雍朝江，男，汉族，生于1956年3月12日，住四川省广安市广安区。 被告：广安碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区新天地**第****门市。 法定代表人：刘浩，董事长。 委托诉讼代理人：甘雅文，男，汉族，生于1991年8月2日，住重庆市涪陵区，系被告员工。 原告王**军、邓寄南与被告广安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王**军及其委托诉讼代理人雍朝江，被告的委托诉讼代理人甘雅文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王**军、邓寄南向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍支付原告购房面积差异款814444元；2、判令被告向原告支付逾期交付商品房违约金81363元。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、请求被告返还面积差异款416295.66元及资金占用利息，利息以416295.66元为基数从2017年7月21日起按年利率24%计算至被告返还之日止；2、请求被告赔偿原告向银行贷款380000元而支付的利息157851元；3、请求被告向原告支付已多支付的的购房款资金占用利息以36295.66元为基数以年利率24%从2017年5月21日起计算至2017年7月20日止；4、被告支付原告逾期交房违约金83965.4元；5、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告王**军与邓寄南系夫妻，于2017年5月20日，夫妻共同在被告修建的广安市广安区花园路3号碧桂园·翡翠湾购买了一期1幢1-5号门市，并签订了商品房买卖合同。被告擅自将原告所购买的门市由原来约定的建筑面积85.6平方米变更给建筑面积不到43.16平方米，且未按照合同约定在2019年6月30日向原告交付房屋。在2019年6月30日双方就该门市签订了租赁协议，租期为2019年7月1日至2019年12月31日。2020年1月，在租期届满后被告仍然无法向原告交付商品房，原告主动找被告协商，被告答复：被告只同意按解除合同承担违约责任，不同意继续履行合同，亦不同意按继续履行合同承担违约责任。故原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。 被告碧桂园公司辩称，1、针对原告请求返还面积差异款416295.66元无异议，针对该部分款项的资金占用利息，考虑到该部分款项主要为原告办理的按揭贷款380000元及其多支付的36295.66元，而原告已在第二项、第三项主张该部分损失，故对原告第一项诉请主张的资金占用利息不应得到支持。2、针对原告的第二项诉讼请求，原告主张的157851元为其整个贷款期间的全部利息，而实际该贷款并未实际履行完毕，原告主张并非其实际损失，其实际损失应以实际支付的为限。3、针对原告的第三项诉讼请求，其并未主张证明其实际损失，依据的年利率24%也无任何法律依据。4、针对第四项诉讼请求，案涉房屋虽然存在面积差异的事实，但是并不构成逾期交房，根据商品房买卖合同的约定，逾期交房仅限于商品房未达到交房条件，而实际上案涉房屋已经达到交付条件并通知原告进行收楼，原告因面积差异问题拒绝收楼，应当按照双方关于面积差异的约定处理，并不能同时适用逾期交房的约定。 经审理查明：2017年5月20日，原告王**军、邓寄南（乙方、认购方）与被告碧桂园公司（甲方、出售方）签订了《广安碧桂园认购书》，主要约定：乙方向甲方认购广安市广安区花园路3号1幢05号（型）商铺，建筑面积为85.60平方米，单价为9809、04元/㎡，交楼日期为2019年6月30日，认购价为839654元，付款方式为期楼商铺按揭三个月分期97折。乙方的付款时间为：1、定金50000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款459654元须于2017年5月20日前付清（含定金）；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款380000元须于2017年8月20日前付清（银行按揭款）。当天，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定原告根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意采取以商业银行按揭贷款的方式支付被告380000元。 同日，原告王**军、邓寄南（乙方、认购方）与被告碧桂园公司（甲方、出售方）签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于广安区房屋，建筑面积为85.60平方米，总价为839654元。买受人于2017年5月20日前支付首期房价款459654元，占全部房价款的54.74%；余款380000元向指定银行申请贷款支付。出卖人在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日的，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积差异百分比超过3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。 同日，原告向被告支付第一期楼款459654元（含定金50000元）。 2017年7月20日，王**军（借款人、抵押人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司广安区支行签订了《个人消费贷款及担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为380000元；本合同项下贷款期限为120个月，自2017年7月20日至2027年7月20日。借款人授权贷款人将贷款发放至王**军的中国邮政储蓄银行账户，账号为62×××00；借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至广安碧桂圆房地产开发有限公司的中国邮政储蓄银行账户，账号为95×××82。原告与银行签订的《个人消费贷款及担保合同》约定，可以提前偿还贷款。随后原告以银行按揭贷款的方式向被告支付第二期楼款380000元。原告每月向银行偿还贷款金额为4384.75元，其中本金3166.67元，利息1228.08元。原告贷款380000元，共需向银行支付利息157851元，至本案2020年8元6日开庭时，原告已支付利息44210.88元。 2019年6月30日，原告王**军、邓寄南（出租方、甲方）与被告碧桂园公司（承租方、乙方）签订了《租赁协议》，主要约定：甲方将坐落于广安市广安区花园路3号碧桂园翡翠湾1#5号商铺出租给乙方，租赁期间为2019年7月1日至2019年12月31日，租期为6个月。房屋月租金为2500元，总费用（含税费）合计15000元。甲方应于本合同生效之日起，将该商品交付给乙方。 2019年7月4日，被告通过银行转账的方式向原告支付租金13650元。 2019年12月25日，岳池县三和测绘有限公司出具房产面积测绘成果报告，载明碧桂园·翡翠湾（1幢）单间房屋的产权面积为43.16㎡。 2019年12月30日，广安碧桂园房地产开发有限公司建设的碧桂园翡翠湾1#楼工程取得竣工验收备案书。 原告认可被告在2019年12月30日通知回来接房，2020年3月发了收房通知书。 上述事实，有《广安碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、碧桂园集团通用机打收据、《补充协议》、《个人消费贷款及担保合同》、《租赁协议》、《税收完税证明》、网上银行转账明细、中国农业银行电子回单、《房产面积测绘成果报告》、《四川省建设工程竣工验收备案书》以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、原告因被告未按照合同约定的房屋标准交付房屋所受损失应当如何确定；2、被告是否应当承担逾期交付房屋的违约责任。 关于原告因被告未按照合同约定的房屋面积标准交付房屋所受损失应当如何确定的问题。原告与被告签订的《广安碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的禁止性规定，应认定为有效。从《广安碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的内容可以看出，双方对买卖位于广安市广安区达成合意。原告按照合同约定实际支付了839645元，被告未按照合同约定的房屋面积标准交付房屋，应当承担违约责任。《房产面积测绘成果报告》载明案涉商铺的产权面积为43.16㎡，因此案涉商铺的价格应为423358.17元（单价9809.04元／㎡×43.16㎡），面积差异款为416286.83元（839645元-423358.17元）。原告首付款多支付36295.83元（459654元-423358.17元）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。本案中，对于被告占用原告多支出的购房款给原告造成的损失是原告失去支配利用该笔款项的使用利益，其相当于被告从银行处取得同等数额贷款应当支付的利息。故被告应当向原告返还面积差异款416286.83元及利息，利息以416286.83元为基数，自2017年7月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率（在2019年8月20日后的利率计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至款项还清之日止。 原告首付款已经超过被告最终交付房屋的购房款，故原告为380000元贷款向银行支付的资金利息属于被告应当向原告进行赔偿的损失范围。原告与银行签订的《个人消费贷款及担保合同》约定，可以提前偿还贷款，故原告收到被告返还的购房款后，应当主动向银行提前还款，以建少不必要的损失。因被告尚未退还购房款，原告也未向银行请求提前还款，本案无法确定原告最终需向银行支付的贷款利息的数额，待相关损失确定后，原告可再向被告进行主张，本案仅处理原告最后举证时已经向银行支付的贷款利息金额。 原告向被告支付的首付款数额为459654元，原告应付购房款为423358.17元，原告首付款多支付36295.83元（459654元-423358.17元）。原告请求被告向原告支付多支付的36295.66元购房资金占用利息，亦具有事实和法律依据。 关于被告是否应当承担逾期交付房屋违约责任的问题。《商品房买卖合同（预售）》约定被告在2019年6月30日前向原告交付该商品房，因被告未能按照合同约定在2019年6月30日前交房，故被告应当承担逾期交付房屋的违约责任。双方在2019年6月30日签订《租赁协议》约定原告将房屋出租给被告，双方在庭审中对签订《租赁协议》的原因予以认可。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告并未取得房屋，双方在《租赁协议》中约定的租金实际上是被告因迟延交付房屋支付原告的赔偿金，原告接受赔偿金，则代表在协议约定的期间内不再主张被告承担迟延交付房屋的违约责任。因此被告迟延交付房屋的违约时间应当从该期限届满之日即2020年1月1日起计算。双方在《补充协议》第五条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。被告主张违约金过分高于造成的损失请求予以调整，结合本案实际情况，本院酌定对合同约定标准予以调整。在原告起诉前，原告因被告欲交付的房屋面积与合同约定相差近一倍，且未妥善处理退款事宜，而未接收房屋，在此期间的逾期交房责任主要在被告。原告起诉之日，则表明其选择不退房，此时，原告应当积极接收房屋。且原告认可被告在2019年12月30日通知回来接房，2020年3月发了收房通知书，原告未积极接收房屋造成的扩大损失，应当由原告自行承担。综合原、被告双方签订的房屋租赁合同的租金标准和合同约定，及原、被告过错程度，本院酌定由被告向原告支付15000元的逾期交房违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告王**军、邓寄南返还面积差异款416286.83元及利息，利息以416286.83元为基数，自2017年7月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率（在2019年8月20日后的利率计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至款项返还之日止。 二、被告广安碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内赔偿原告王**军、邓寄南向银行贷款380000元而已经支付的利息44210.88元； 三、被告广安碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告王**军、邓寄南多支付的36295.66元购房款的资金占用利息（利息以36295.66元为基数，从2017年5月21日起至2017年7月20日止）； 四、被告广安碧桂园房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向原告王**军、邓寄南支付逾期交付房屋违约金15000元。 五、驳回原告王**军、邓寄南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费10381元，减半收取5191元，由原告王**军、邓寄南负担1440元，由被告广安碧桂园房地产开发有限公司负担3751元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  杨秀华 二〇二〇年九月八日 书记员  李小龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的原告，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。