广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8082号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：张银坤，男，1977年4月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区**************，公民身份号码：342************412。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告张银坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案，后本院依法适用普通诉讼程序于2020年8月20日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸到庭参加诉讼，被告经公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年10月至2019年2月期间的物业管理费8465.68元，滞纳金1465.28元（每月滞纳金自当月11日起以尚欠物业管理费为本金按日万分之三暂计至2019年11月5日止，实际计至付清日止）；2.被告向原告支付2014年12月8日至2016年12月4日期间所欠公摊水费148.05元、2014年12月8日至2018年12月31日期间所欠公摊电费908.97元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为劲嘉·金棕榈园提供物业服务，物业地址在佛山市*******。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是劲嘉·金棕榈园7Axxx业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告长期拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告张银坤未作答辩。诉讼中，原告围绕其诉讼请求依法提交了《不动产登记信息查询结果》、《前期服务合同》、《担保书》等证据;本院依职权调取了（2018）粤06民终8548号民事判决书、（2019）粤0605执1535号执行完毕告知书、（2019）粤0605执异486号执行裁定书及生效证明，并在庭审中出示。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交证据材料，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据真实合法，与本案存在关联，证据间内容与当事人陈述能够相互印证，本院对原告提交的证据予以采信。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，权利人为被告张银坤、李金花，房屋建筑面积为141.28平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·金棕榈园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制，彩生活公司按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳，物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业公司按照以下方式提取基本酬金：（每季）按照10%的比例从预收的物业服务资金中提取；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金等。另查明，案涉小区于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，业主表决结果为同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日作出公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除、判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。案涉小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续；2.金棕榈园第一届业主委员会协助和担保在5月30日前将业主所欠公摊费用追缴到彩生活公司，如未收齐由业委会补齐，转至彩生活公账（额度不低于所交公摊水电费），同时业委会继续协助彩生活催收物业费。”本院认为，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据业主委员会《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止及本院执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。被告负有给付义务但未到庭抗辩亦未举证证明已清偿，故本院对原告的主张予以采信。综上，原告请求被告支付2015年10月至2019年2月期间的物业管理费8465.68元，经核算未超出计算标准（每月物业管理费为1.6元/月/平方米×141.28平方米=226.05元/月，共计41个月），且理据充分，本院予以支持。原告还主张上述欠费的逾期违约金，本案分析如下：1.2015年10月至12月的物业管理费的违约金，根据《前期服务合同》的约定，被告应于每月10日前交纳物业管理费，未按时交纳物业管理费，每逾期一日，应按欠费的万分之三向彩生活公司支付违约金。现两原告主张按上述标准计算，符合合同约定，本院予以支持，但违约金总额应以所欠物业管理费总额为限。2.2018年1月起至2019年2月的物业管理费的违约金。综合本案查明事实，自小区业主与彩生活公司就《前期服务合同》履约期限及解聘物业公司效力发生争议后，涉案小区物业服务费的结算尚待法院判决确定，被告作为普通业主，在费用结算尚不明确的情况下选择暂缓交费，不构成违约，原告请求被告支付该期间物业管理费逾期违约金，本院不予支持。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。被告经本院公告传唤无到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、张银坤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费8465.68元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、张银坤应以2015年10月至2017年12月期间每月物业管理费226.05元为本金分别从当月11日起，均至付清款日止，按日万分之三的标准计付违约金予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，每期违约金均以物业管理费本金为限，本项随上列第一项清；三、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74.7元（原告已预交），由张银坤负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内径付予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  卢柱平人民陪审员  黎钻平人民陪审员  张铨述二〇二〇年八月二十八日书 记 员  岑洁文