吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初1169号原告∶魏敬博，男，1992年1月26日出生，汉族，住辽源市。委托诉讼代理人：王锦波，吉林辽东律师事务所律师。被告：崔传福，男，1956年10月28日出生，汉族，住辽源市。委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。第三人∶吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，住辽源市龙山区中银大厦**楼301。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。原告魏敬博与被告崔传福、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称“龙腾公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏敬博及其委托诉讼代理人王锦波、被告崔传福的委托诉讼代理人董晓丽、第三人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏敬博向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的位于辽源市××区由第三人出卖的产籍号：008006-0002-2511，面积为97.65平方米住宅房屋的强制执行，并解除对上述房屋房籍的查封；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月9日，原告购买了第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司的案涉房屋，购买当天就办理了物业入住手续，并将相关费用全部交纳。2019年7月12日，第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》。同年7月31日原告将案涉房屋拖欠热力集团的取暖费全部补交。原告于2020年7月6日去房屋管理局办理房照时，才被告知案涉房屋被龙山区法院查封。2020年8月4日，原告依法向辽源市龙山区人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并停止对案涉房屋的执行。2020年8月14日曰，辽源市龙山区人民法院作出（2020）吉0402执异48号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上所述，原告认为∶2019年7月12日，第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。同时，原告购买涉案房屋后，已依合同约定支付全部价款。虽然没有办理产权登记，但原告对此没有过错。根据《物权法》第15条："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，因此，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，虽然涉案房产登记在被执龙腾地并发集团有限公司名下，但是，在人民法院依法查封案涉房屋之前，双方已经签订了《商品房买卖合同（预售》，按约定支付了全部购房款。并实际占有使用了案涉房屋。因此，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。崔传福辩称，1、原告仅凭商品买卖合同没有其他证据相佐证是不能证明原告通过合法方式取得涉案房屋，是涉案房屋的权利人；2、原告自认购房时间是2019年的7月9日，但是涉案房屋是2020年4月14日查封，原告在购买涉案房屋后应将交了全款的房屋登记在开发商名下不符合交易习惯；3、鉴于原告未能提供证据证明是涉案房屋的权利人及该权力的合法性和真实性，故原告的诉讼请求不应得到支持；4、涉案房屋系登记在开发商名下，故人民法院应依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条对本案进行审理。综上龙山区人民法院的查封是正确的符合法律规定，原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。龙腾公司述称，原告所述与事实相符，其诉讼请求应当依法的到法律的保护和支持。经审理查明，本院在执行申请执行人崔传福与被执行人龙腾公司民间借贷纠纷一案过程中,执行案号为（2019）吉0402执675号，于2020年4月13日查封被执行人龙腾公司所有的、位于辽源市××区、产籍号008006-0002-2511、面积为97.65平方米住宅房。魏敬博向本院提出执行异议，要求依法解除对其购买的位于辽源市××区、产籍号008006-0002-2511住宅房的查封。本院于2020年8月13日作出（2020）吉0402执异48号执行裁定书，驳回魏敬博的异议请求。魏敬博提起本案诉讼。另查明，2019年7月12日，龙腾公司（出卖人）与魏敬博（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定，魏敬博购买的房屋为中银大厦科技城项目中的××楼房，该商品房用途为住宅，建筑面积97.65平方米，单价为3564元/平方米，房屋总价款348024.6元，付款方式为一次性付款，2019年7月12日前支付该商品房全部价款。合同还就其他条款作出了约定。龙腾公司于同日向魏敬博出具了收到魏敬博购房款348024.6元的红联收据。2019年7月9日，龙腾公司收据载明收到魏敬博供热费2187元。同日辽源市圣洁物业服务有限公司收据载明收到魏敬博建筑垃圾清运费、电梯费用、公用电费、物业费、垃圾清运保证金、卡扣费等费用。魏敬博于2019年7月31日向辽源市热力集团有限公司交纳2016-2019年度供暖基础费1410.87元。另有魏敬博提交的母亲陈利存折明细和取款凭证，载明2019年7月9日、7月12日陈利分别取款302071.58元、54072.93元。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、银行存取款凭证、存折、供热费收据、物业公司物业费等收据、供暖费付款凭证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与龙腾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽名为预售合同，但实际是现房出售，具备商品房买卖合同的主要内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同载明的签订时间为2019年7月12日，可以认定原告与龙腾公司于人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。龙腾公司向原告出具红联收据，认可其收到了全部购房款现金348024.6元。现金支付购房款不符合一般的交易习惯，但现金支付亦属于合法的支付方式，且魏敬博母亲陈利的取款凭证在时间与数额上与购房款收据载明的收款时间、和数额基本一致，可以证明款项来源。故可以认定原告已履行了支付全部购房款的合同义务。另外，根据原告交纳的供暖费票据、电费收据、物业公司收取物业费、卡扣费等费用的收据，可证明原告在案涉房屋被人民法院查封前已合法占有该房屋。关于原告至今未办理过户登记的原因，是龙腾公司案涉地块土地信息与房产信息不一致，存在诉讼纠纷且并未向原告出具正式购房发票等原因，并非因魏敬博自身原因未办理过户登记。故本院认为，魏敬博提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行，综上所述，对原告魏敬博停止强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。因本案属于案外人执行异议之诉，解除对房屋的查封不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下:不得执行位于辽源市××区房屋（产籍号008006-0002-2511）。案件受理费100.00元，由被告崔传福负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  宋民秀人民陪审员  孙海燕人民陪审员  洪 波二〇二〇年九月二十五日书 记 员  褚师仪