江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0111民初1694号原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地南昌市。法定代表人：吴建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭雯，江西明实律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所实习律师。被告：龚伟华，男，汉族，1958年8月2日生，现住：江西省南昌市。被告：樊木兰，女，汉族，1960年4月21日生，现住：江西省南昌市。原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称南昌恒兴物业）诉被告龚伟华、樊木兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。南昌恒兴物业委托诉讼代理人彭雯、黄曾祺，被告龚伟华、樊木兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南昌恒兴物业向本院提出诉讼请求：1.判令龚伟华、樊木兰支付拖欠的恒茂国际都会*栋****室2017年7月1日至2020年6月30日的物业管理费11839.68元，水费177元，违约金3551.9元，共计15568.58元；2、本案诉讼费用由龚伟华、樊木兰承担。事实与理由：依据2017年6月28日江西恒茂房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理服务合同》约定，被告所购买的恒茂国际都会*栋****室，房屋总面积160.69平方米，2017年7月1日至2019年6月30日住宅四层以上的住户按每月每平方米1.98元计缴物业服务费，2019年7月1日至2020年6月30日住宅四层以上的住户按每月每平方米2.18元计缴物业服务费。被告入住恒茂国际都会小区后，享受了原告提供的物业服务，但未能按时履行缴纳物业服务费的义务，从2017年7月拖欠物业服务费至2020年6月30日，共拖欠物业费11839.68元，水费177元，合计12016.68元。按照合同约定按日千分之的标准计算违约金，则被告所承担数额巨大，原告充分考虑后酌情要求被告只承担违约金3551.9元。原告对被告所欠物业费进行了多次催讨，但被告置若罔闻。其拖欠物业费的行为已经影响到原告对整个小区的正常管理，严重影响了原告的正常服务工作。原告为维护自身合法权益，诉至法院。龚伟华、樊木兰辩称：原告的诉讼请求第一条用拖欠两字用词不当，被告只是暂未交纳物业费，理由如下：1、被告多次前去前台要求交纳1.6元的物业费，原告一直拒收说没有1.6元的物业费，只有1.98元和2.18元的物业费。所以谈不上违约金之说，被告有视频和录音为依据。2、众所周知的小区公共收益（小区路边广告牌、电梯里广告，开放对外游泳池，幼儿园，摆摊设点，占用安全通道的停车收费等等）这些收费都是物业公司和全体小区业主共同所得，但十多年来从未公示过任何费用和用途及结余，物业公司的这种行为是无视小区业主，既然物业公司无视小区业主，那么按有关法规小区业主就可以拒交物业费，这也是暂未交费的理由。3、说被告入住后享受了原告提供的服务，但未能按时履行缴纳物业公司服务费的义务，前几年服务比较好，被告按时交纳服务费，从未缓交过物业费，近几年来，服务极差导致小区树木花草枯死现象严重，外来人员进出自由，无人过问，偷盗频繁，这也是暂未交费用的理由。4、四层以上2017年7月1日起收1.98元和2.18元的服务费，原告是依据2017年6月28日江西恒茂地产开发有限公司与原告签订的《物业管理服务合同》约定，这约定仅对登记在江西恒茂房地产开发有限公司名下取得权属房的屋所有人或房屋承租人有效，该《物业管理服务合同》与被告无关，特别是对十年前已取得该房屋权属而居住至今的被告没有法律约束力。近几年来原告与被告之间没有服务合同，更没有直接证据证明原告与被告之间签订了《物业服务合同》，5、原告以与其3届业主委员签订的合同为依据，被告从未看过此合同。6、据了解此合同3届业委员成员对合同内容及条款有异议并明确将情况告知物业公司，在此之前合同就已盖了章，当时的3届业委员会七位成员均表示公章不在自己手上，那么原告的公章是如何得来的，所以3届业委会报案，公章被盗，补刻新的公章。并且这份《物业服务合同》签订是没有业主大会的授权，是违反管理公约和业主大会议事规则的。没有提供业主大会表决的，更没有获得小区业主“双过半”通过的法定条件，因此被告想知道签订合同的全过程，这也是执行合同人的权利。据被告所知2018年5月3日届业委会都没有看到合同原件，并要求原告提供原件，这一情况极不正常。既然是光明正大地签订的合同，为什么不给3届委员会呢？根据《合同法》第三条，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方的原则。同时也属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中、二、四、五项无效合同定义。连合同另一方都不承认的情况下这还算有效合同吗？体现了这份合同签订过程的荒唐始末，何况3届业委会已经被南昌铁路运输中级人民法院撤销多年行政行为，原告还一直履行没有另一方为主体的单方合约，这符合《中华人民共和国合同法》吗？这还能是有效合同吗？综上所述，事实清楚，依据我国法律规定，请求法院依法裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对南昌恒兴物业提交的物业管理服务合同，被告以其未见过该合同而不予认可，但未提交相反的证据予以佐证，故本院对该证据予以认定并采信。2、对南昌恒兴公司提交的欠费明细、收据、律师函等本院予以确认并采信。3、对龚伟华、樊木兰提交的照片、微信聊天图片、录音录像等本院结合查明事实综合予以考量。根据当事人的陈述及经审核确认的证据，本院认定事实如下：龚伟华、樊木兰系青山湖区北京东路308号恒茂国际都会5栋A单元15A02室业主。该房屋为住宅，建筑面积为160.69平方米。2017年6月28日，南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与南昌恒兴物业签订《物业管理服务合同》，约定2017年7月1日至2019年6月30日住宅四层以上物业服务费为1.98元/㎡/月，2019年7月1日至2020年6月30日住宅四层以上物业服务费为2.18元/㎡/月。物业管理服务合同载明：“业主违反本合同，不按约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费用及其他费用……从逾期之日起，业主每天应按欠缴费用的千分之一向乙方支付违约金”。龚伟华、樊木兰自2017年7月1日开始便未按约支付物业服务费，拖欠物业费为11839.65元（2017年7月至2019年6月的物业费为：1.98元/平方米/月×160.69平方米×24个月=7636元；2019年7月至2020年6月30日的物业费为：2.18元/平方米/月×160.69平方米×12个月=4203.65元）。另查明，（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级人民法院行政判决书，认为青山湖区住政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第3届业主委员会予以备案的行政行为。本院认为，业主和物业服务公司的合法权益均应当依法受到保护。被告龚伟华、樊木兰对南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与南昌恒兴物业签订的《物业管理服务合同》的有效性提出异议，认为该合同因合同签订程序违法，且签订合同的第3届业主委员会行政备案被南昌铁路运输中级人民法院撤销，不能对其产生约束力，故不应当按该合同计付物业费。本院认为，虽然（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级人民法院行政判决书认为青山湖区住政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第3届业主委员会予以备案的行政行为，但不必然导致《物业管理服务合同》无效，《物业管理条例》第34条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会在物业服务合同中加盖了公章，且南昌恒兴物业已经实际履行了物业服务的义务，故该份物业服务合同是合法有效的。被告龚伟华、樊木兰作为青山湖区北京东路308号恒茂国际都会*栋****室业主，在享受物业服务的同时应当按约支付物业服务费，故本院对原告要求被告支付物业费11839.65元的诉讼请求，本院依法予以支持。龚伟华、樊木兰主张南昌恒兴物业提供的物业服务存在不足，但未能向法庭提交充分的证据予以佐证，且通过南昌恒兴物业提交的证据表明南昌恒兴物业已进行过整改，故本院对龚伟华、樊木兰的该抗辩意见依法不予支持。龚伟华、樊木兰逾期交纳物业费，按照合同约定应支付违约金，南昌恒兴物业主张按照所欠物业费本金的30%主张违约金3551.9元，综合本案案情，本院酌定违约金为所欠物业费本金的15%，故龚伟华、樊木兰应支付的物业费违约金为1776元。南昌恒兴物业当庭自认龚伟华、樊木兰已缴纳了水费，故其要求龚伟华、樊木兰支付水费的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、龚伟华、樊木兰于本判决生效之日起10日内一次性支付南昌恒兴物业管理有限公司2017年7月至2020年6月的物业管理费11839.65元及违约金1776元，共计13615.65元；二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费95元（减半收取），由龚伟华、樊木兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李露二〇二〇年九月三日法官助理王经毅书记员周林丽