黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020)黑81民终211号上诉人（原审被告）：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市浑**营盘北街**********。负责人：胡宝新，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘红旗，黑龙江卓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑龙江红兴隆农垦龙脉供热有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市集，住所地黑龙江省双鸭山市集贤县二九一农场四委****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：许敬国，该公司经理。委托诉讼代理人：王素娟，黑龙江诺成律师事务所律师。上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人黑龙江红兴隆农垦龙脉供热有限公司（以下简称龙脉公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省红兴隆人民法院（2018）黑8103民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信达公司委托诉讼代理人刘红旗，被上诉人龙脉公司委托诉讼代理人王素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判信达公司给付龙脉公司物业费288,875.20元；2.驳回龙脉公司其他诉讼请求。事实和理由：一、信达公司自2016年10月26日起给付物业费，认定事实错误，依法应予改判；二、信达公司按照0.939元/平方米标准向龙脉公司支付物业费，缺乏事实依据，且与红兴隆管理局物业收费标准相违背，依法应予改判；三、信达公司向龙脉公司支付违约金，缺乏事实及法律依据，依法应予改判。龙脉公司辩称，一、案涉房产的所有权自黑龙江省农垦中级法院于2016年10月26日将抵债裁定送达信达公司时转移，因此信达公司应于该日起交纳物业费；二、龙脉公司与秦皇岛市弘企房地产开发有限公司（以下简称弘企公司）签订的《前期物业管理合同》效力应及于信达公司，按上述合同约定物业费按照0.939元/平方米标准收取有事实及法律依据。《物业管理条例》第三十二条、四十一条废止了物业企业资质管理制度的要求，信达公司主张按物业企业资质登记确定收费标准，于法无据。2018年2月2日，龙脉公司向信达公司发出《关于中国信达资产管理有限公司辽宁分公司交纳供热费及物业费的函》，属于要约行为，信达公司未作出明确承诺，双方未达成一致，《前期物业管理合同》收费标准并未变更。三、因龙脉公司与弘企公司签订的《前期物业管理合同》对信达公司有约束力，信达公司应按合同交纳物业费及违约金。龙脉公司向一审法院起诉请求：1．信达公司给付物业费601,857.46元及2016年10月26日至2018年10月22日期间的滞纳金328,313.24元，合计930,170.70元，2018年10月23日之后的滞纳金按日1‰标准计算至实际付清之日止；2．案件受理费由信达公司负担。一审法院认定事实：龙脉公司于2013年10月14日成立，经营范围为热力生产和供应，物业服务。2013年10月16日，龙脉公司与弘企公司签订《前期物业管理合同》，该合同第十二条约定：向业主和物业使用人收取物业管理服务费,即按红兴隆管理局相关部门文件，按每月0.939元/㎡标准执行。第十九条约定：业主、使用人或弘企公司逾期未交纳物业管理服务费，给予十日宽限期。龙脉供热公司有权自宽限期满之日起至实际付清之日止，每逾期一日以当期应付的物业管理服务费为基数，按日1‰标准加收滞纳金。黑龙江省农垦中级法院因信达公司申请执行弘企公司、黑龙江省二九一农场（以下简称二九一农场）、徐树明一案，于2016年9月26日作出（2013）垦执字第4-12号执行裁定，被执行人二九一农场履行1,100,000.00元，其余债务以弘企公司所有位于二九一农场龙脉小区A6号楼、A7号楼剩余的住宅、大小仓、商服及A5号楼、A8号楼、A9号楼、A10号楼、A11号楼剩余的住宅、大小仓，按第三次流拍价人民币40,758,931.00元交付信达公司抵债，该案终结执行。案涉房产于2016年10月26日转移至信达公司。2018年2月2日，龙脉公司向信达公司发送《关于中国信达资产管理有限公司辽宁省分公司交纳供热费及物业费的函》，信达公司未按该函的约定交纳物业费。龙脉公司与信达公司对案涉房产的物业服务面积26706.49平方米无异议。龙脉供热公司主张物业费以每月0.939元/平方米计算，2016年10月26日至2018年10月25日期间的物业服务费为601,857.46元。龙脉供热公司主张的滞纳金的计算方法为：2016年度至2017年度的物业服务费为300,928.73元，逾期日数为728日，滞纳金219,076.12元；2017年度至2018年度的物业服务费300,928.73元，逾期日数为363日，滞纳金109,237.13元，滞纳金合计328,313.24元。一审法院认为，龙脉公司与弘企公司签订的《前期物业管理合同》合法有效。因信达公司通过法院强制执行以物抵债方式取得弘企公司所有的案涉房产并成为所有权人，《前期物业管理合同》对龙脉公司、信达公司具有约束力。因案涉房产的所有权自2016年10月26日起已转移至信达公司，信达公司应自该日起向龙脉公司交纳物业费。关于信达公司主张物业费应以0.50元/平方米标准计算的意见，因龙脉公司于2018年2月2日向信达公司发送的《关于中国信达资产管理有限公司辽宁分公司交纳供热费及物业费的函》，信达公司并未依约履行，双方对物业服务标准未达成合意，故信达公司主张物业服务费应以0.50元/平方米标准计算的辩解意见不予支持。关于龙脉供热公司主张的按日1‰标准计算的滞纳金，实为因信达公司未按时支付物业服务费而产生的违约金。因《前期物业管理合同》对物业服务费及违约金已有约定，龙脉公司提出的诉讼请求，不违反法律规定，故应予支持。判决：信达公司给付龙脉公司物业服务费601,857.46元、违约金328,313.24元，合计930,170.70元，2018年10月23日之后的违约金按日1‰标准计算至实际付清之日止，于判决生效后10日内履行完毕；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,551.00元，由信达公司负担。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为,本案存在以下焦点问题：1.物业费的起算时间；2.物业费的收费标准；3.信达公司是否应支付违约金。一、关于物业费起算时间问题。信达公司主张2016年10月26日黑龙江省农垦中级法院向其送达了（2013）垦执自第4-12号裁定书，并形成该日期的送达回证，由于该裁定书所载部分抵债房产被他人占用，法院另出一份案号、落款时间一致，抵债房产范围不一致的执行裁定书并于2017年1月7日向其重新送达。关于该主张信达公司并未提供证据证明。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”因此案涉房产所有权自2016年10月26日法院将执行裁定送达信达公司时转移，即信达公司应自2016年10月26日起向龙脉公司交纳物业费。二、关于物业费的收费标准问题。信达公司通过法院强制执行以物抵债方式取得弘企公司所有的案涉房产所有权，弘企公司与龙脉公司签订的《前期物业管理合同》对信达公司有约束力。龙脉公司向信达公司发出的《关于中国信达资产管理有限公司辽宁省分公司交纳供热费及物业费的函》，信达公司未作出明确承诺，双方未就此达成一致意见，因此信达公司应按《前期物业管理合同》约定即0.939元/平方米标准交纳物业费。三、关于信达公司是否应支付违约金问题。如前所述《前期物业管理合同》对信达公司具有约束力，信达公司应按合同支付违约金。综上所述，中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,633.00元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李单丹审判员  周志强审判员  鲁 民二〇二〇年九月二十九日书记员  石 岩