安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终2023号 上诉人（原审原告）:张月梅，女，1977年5月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：张新，安徽高速律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:六安辰龙置业有限公司，住所地安徽省六安市中辰一品****，统一社会信用代码91341500MA2NMDJE22。 法定代表人:张峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：石经纬，安徽中特（六安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨传庚，安徽中特（六安）律师事务所律师。 上诉人张月梅因与被上诉人六安辰龙置业有限公司（以下简称辰龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张月梅上诉请求：请求撤销一审判决,改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：辰龙公司未按合同约定交房系因其工作失误所致，应当认定其在合同中存在违约行为。辰龙公司逾期交房且上诉人未取得房屋实际控制权，上诉人不应缴纳在接受房屋之前的物业管理费用。疫情结束后因辰龙公司原因导致上诉人未能接收房屋，辰龙公司应当承担违约责任。 辰龙公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张月梅向一审法院起诉请求：请求判令辰龙公司支付从2020年1月20日至2020年5月11日期间逾期交房违约金35520元，辰龙公司不得收取在未收到交房通知书之前的物业管理费并尽快办理交房手续。 一审法院认定事实：2019年8月1日，张月梅与辰龙公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：张月梅购买辰龙公司开发的位于六安市商业用房，总价款价格为1600000元，首付款800000元，商业贷款800000元。合同第九条约定商品房交付条件“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合查验合格”。合同第十一条约定交付时间和手续“（一）出卖人应当在2020年1月20日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。合同约定的前期物业服务企业为安徽天正物业服务有限公司。案涉商铺验收合格达到交付条件后，辰龙公司于2019年9月21日在皖西日报上刊登交房通告：“我司开发的辰龙.欢乐颂2＃将于2019年9月28日至2019年9月30日集中办理交房手续，不明事宜请拨打相关咨询电话0564-32××××6，交付地点：辰龙欢乐颂营销中心”。通告发出后，张月梅未到营销中心办理交房手续，辰龙公司销售人员于2019年12月8日起多次拨打张月梅丈夫魏红宇电话督促其办理交房手续。2020年3月28日，双方也通过微信方式沟通交房问题。此后，双方在沟通上出现矛盾，造成张月梅房屋至今未办理相关交付手续。另查明,2019年12月份以来，我国发生新型冠状病毒疫情，疫情期间，全国人民停工停产居家隔离抗疫。2020年3月6日，六安市住建局发布复工复产公告，辰龙公司售楼部门店开始有序复工。 一审法院认为，本案争议焦点为辰龙公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担违约责任。张月梅与辰龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。张月梅依约支付全部购房款，辰龙公司应在合同约定的期限内交付房屋。辰龙公司在案涉房屋达到交付条件时，及时在报纸上刊登通告，并电话通知张月梅。在疫情稳定后，也通过微信告知张月梅前往营销中心办理交房手续，辰龙公司已经履行了通知义务。庭审中，张月梅陈述其一直未收到《书面交付通知书》，其应以合同约定的交付日期或者在疫情稳定后前往商品房所在地办理交房手续，但张月梅在知晓房屋能办理交付手续后仍未办理相关手续，造成房屋至今未交付，由此而造成的后果应自行承担。双方在合同上约定的前期物业服务企业系安徽天正物业服务有限公司，辰龙公司并非是适格主体，且辰龙公司也未收取张月梅物业费。综上，张月梅并未提供确实有力证据证明辰龙公司逾期交房违约行为的存在，故对其诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告张月梅的诉讼请求。案件受理费690元，减半收取345元，由张月梅负担。 二审中，上诉人张月梅向本院提交光盘两张，录音文字资料四份，证明辰龙公司认可没有书面通知和电话通知上诉人交房的事实，已经构成违约，应当支付违约金。 辰龙公司质证意见为：证据三性均有异议，不认可其证明目的。 辰龙公司向本院提交证据两组，证据一、工程竣工验收报告，证明案涉商铺在2019年9月29日已经验收合格的事实；证据二、交房退费表、收条各一份，证明2020年7月16日张月梅到公司售楼部办理交房手续，退还其面积差价1918元，扣除部分应缴费用后实际退款1328元，公司未收取物业管理费用。 张月梅质证意见为：证据一真实性、证明目的均有异议，该验收表没有房屋主管部门公章，根据相关规定房屋交付应通过综合验收，其提供的仅是建筑主体验收合格，达不到交付条件；证据二与本案不具有关联性。 本院对张月梅提供的证据认证意见为：真实性予以认定，但不能达到其证明目的；对辰龙公司提供的证据认证意见为：真实性予以认定。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审查明的案件事实和相关法律规定，归纳本案争议焦点为张月梅一审诉讼请求即主张辰龙公司支付逾期交房违约金及不支付前期物业管理费用能否成立。本案中，从张月梅与辰龙公司签订的商品房买卖合同第十一条交付时间和手续第二项约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”内容可知，案涉商铺的交付以出卖人向买受人邮寄送达交付通知书或以合同约定的交付时间现场办理交付手续为准。张月梅虽未收到辰龙公司邮寄的交付通知书，但其应在合同约定的交付时间即2020年1月20日前往辰龙公司办理商品交付手续。因合同约定的交房时间段处于新冠疫情爆发期间，属不可抗力，在合同约定的交付时间实际无法完成交付手续。在疫情逐渐减弱的情况下六安市住房和城乡建设局发布了复工复产通知，辰龙公司亦通知了张月梅前往该公司办理交房手续，但张月梅因与辰龙公司就违约金等问题产生争议并未办理收房手续。辰龙公司在合同履行过程中并不存在违约情形，张月梅主张的逾期交房违约金不能成立。关于物业管理费用一节，因双方合同第二十一条约定的前期物业服务企业系安徽正天物业服务有限公司，张月梅向辰龙公司主张不应收取在未收到交房通知书之前的物业管理费用无事实依据，不予支持。 综上所述，上诉人张月梅的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费690元，由上诉人张月梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年九月十八日 书记员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；