吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初1095号原告：郑琳娜，女，1989年11月17日出生，满族，住辽源市。被告：辽源市巨源工贸集团有限责任公司，住所地辽源市龙山区齐宁大路**。法定代表人：王志新，该公司总经理。委托诉讼代理人：于清生，吉林恒太律师事务所律师。第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，，住所地辽源市龙山区中银大厦**楼301法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。原告郑琳娜与被告辽源市巨源工贸集团有限责任公司（以下简称“巨源公司”）、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称“龙腾公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑琳娜、被告巨源公司的委托诉讼代理人于清生、第三人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑琳娜向本院提出诉讼请求：一、依法解除对原告人居住的××园的查封并停止执行。二、被告承担诉讼费。事实和理由：辽源市龙山区人民法院在执行被告（执行申请人）辽源市巨源工贸集团有限公司与第三人（被执行人）吉林省龙腾房地产开发集团有限公司合同纠纷一案中，于2018年8月30日查封原告人购买的的位××区面积71.11平方米，该房屋是原告人于2017年2月15日从被告人龙腾公司以总价款199108.00元购买，原告人交付了物业费，建筑垃圾清理费，电梯费、公用照明费、生活垃圾费、供热费及各种费用，居住至今。2018年8月30日龙山区人民法院查封原告居住案涉房屋，对此原告向查封法院提出异议请求，要求依法解除对原告（申请人）案房屋的查封。2020年8月13日辽源市龙山区人民法院下达（2020）吉0402执异41号执行裁定书，驳回案外人郑琳娜的异议请求，故原告人认为，龙山区人民法院（2020）吉0402执异41号执行裁定书是错误的，因为该41号裁定书违反最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条。故提起案处人异之诉，请人民法院依法审理。维护原告人合法权益。巨源公司辩称，一、原告据以提起诉讼的《商品房买卖合同（预售）》是虚假的。1.第三人参加该公司的几次执行异议之诉的庭审中均陈述，因土地存在争议，该楼盘不能签订《商品房买卖合同（预售）》。2.如果在2017年2月15日签订了案涉《商品房买卖合同（预售）》，在不动产中心必有备案，法院无法在后期进行查封。3.该合同第十一条约定的房屋交付时间早于合同签订时间，不合常理。二、被答辩人的房款收据和自认不足以证明其向龙腾公司支付了房款的事实。三、购房人自认购房手续齐全而三年多不办理过户登记是其自身原因未办理过户登记。请求法院驳回起诉。龙腾公司述称，原告所诉合情合理合法，应当依法得到保护。经审理查明，本院在执行申请执行人巨源公司与被执行人龙腾公司民间借贷纠纷一案过程中,执行案号为（2018）吉0402执386号，于2018年8月30日查封被执行人龙腾公司所有的、位于辽源市××区、产籍号008006-0002-1604住宅房。郑琳娜向本院提出执行异议，要求依法解除对其购买的位于辽源市××区的查封，本院于2020年8月13日作出（2020）吉0402执异41号执行裁定书，驳回郑琳娜的异议请求。郑琳娜提起本案诉讼。另查明，2017年2月15日，龙腾公司（出卖人）与郑琳娜（买受人）签订了商品房买卖合同（预售），合同载明出卖人将位于辽源市××区商品房项目核准名称为中银大厦科技城（现为龙腾景昇嘉园小区）的2幢2单元1604号商品房出售给买受人，该商品房规划用途为住宅，该商品房预测建筑面积共71.11平方米，房屋单价每平方米2800元，总价款199108元，付款方式为买受人应当在2019年3月19日前一次性支付该商品房全部价款，合同还对其他条款进行了约定。2017年2月15日，龙腾公司向郑琳娜出具收到郑琳娜房款199108元的红联收据一张，该收据加盖了龙腾公司财务专用章。2017年2月15日龙腾物业公司收据，载明收到郑琳娜供热费1370元、2月16日龙腾物业公司收据，载明收到郑琳娜卡扣费、物业费、垃圾清运费、建筑垃圾清运保证金、结构保证金、生活垃圾费、电梯费、电梯维护费、公共照明费等各项费用合计金额5186元。2018年4月3日辽源市热力集团有限公司付款凭证，载明收到中银大厦2号楼1604室2016-2018年度供暖费3461.09元。2020年8月31日辽源市自来水公司水费凭证，载明2018年3月水费13.5元，污水5.7元。用户水费清单，载明2018年3月郑琳娜预交水费100元。电费明细载明案涉房屋2018年1月至2020年8月用电情况。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、物业公司物业费等各项收据、辽源市热力集团有限公司供暖费付款凭证、辽源市自来水公司水费凭证、用户水费清单等及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与龙腾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽名为预售合同，但实际是现房出售，具备商品房买卖合同的主要内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同载明的签订时间为2017年2月15日，可以认定原告与龙腾公司于人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。原告提交的物业公司出具的物业费等收据、供暖费交纳凭证等相关票据载明的收款时间均早于案涉房屋被人民法院查封的时间即2018年8月30日，可以认定郑琳娜于人民法院查封前已经合法占有案涉房屋。对于购房款支付方式，从郑琳娜提供的证据来看，郑琳娜于2017年2月15日向龙腾公司用现金支付了购房款199108元，龙腾公司向其出具了购房款收据。虽然用现金支付购房款不符合一般人的付款习惯，但并不排除少部分人用现金进行交易。被告对该支付款项有异议，但没有举出相反证据证明郑琳娜存在与龙腾公司进行虚假交易。故可以认定郑琳娜已于案涉房屋被人民法院查封之前支付了全部购房款。关于原告至今未办理过户登记的原因，是龙腾公司案涉地块土地信息与房产信息不一致，存在诉讼纠纷且并未向原告出具正式购房发票等原因，并非因郑琳娜自身原因未办理过户登记。故本院认为，郑琳娜提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行，综上所述，对原告郑琳娜停止强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。因本案属于案外人执行异议之诉，解除对房屋的查封不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下:不得执行位于辽源市××区房屋（产籍号008006-0002-1604）。案件受理费100.00元，由被告辽源市巨源工贸集团有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  宋民秀人民陪审员  邵显洋人民陪审员  何雨倩二〇二〇年九月二十七日书 记 员  褚师仪