内蒙古自治区乌审旗人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）内0626执异34号 异议人（案外人）：苏恨山，男，1964年12月18日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市。 申请执行人：张志强，男，1971年6月26日出生，汉族，现住内蒙古呼和浩特市赛罕区。 被执行人：乌审旗艾克斯煤炭运销有限公司，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX，住所地内蒙古鄂尔多斯市。 法定代表人：罗宇，董事长。 被执行人：罗宇，男，1984年5月21日出生，汉族，现住内蒙古包头市青山区。 本院在执行申请执行人张志强与被执行人乌审旗艾克斯煤炭运销有限公司、罗宇买卖合同合同纠纷一案中，案外人苏恨山提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人苏恨山称，在申请执行人张志强与被执行人罗宇就乌审旗人民法院做出的（2018）内0626民初1016号民事判决书的强制执行过程中，乌审旗人民法院于2020年1月16日作出（2019）内0626执132号执行裁定书，误将异议人的财产，即位于内蒙古鄂尔多斯市东胜区商铺，当作被执行人的财产予以执行，异议人现依法提出执行异议。理由如下：第一、乌审旗人民法院查封的位于内蒙古鄂尔多斯市东胜区商铺（以下简称诉争房产）的实际所有人为异议人。于2013年3月份，异议人依法取得了诉争房产，并依法全额支付了房屋价款，于2013年3月29日，异议人与被执行人口头协商将诉争房产以300万元的价格出售于被执行人。异议人与被执行人达成房屋买卖合同后，由于被执行人迟迟未向异议人支付房款，于2015年9月9日向异议人出具了欠条，证明欠到异议人名仕花园108室房款叁百万元。被执行人打下欠条后，因没有能力支付房款，于2018年1月18日，异议人与被执行人达成《房屋买卖协议》，协议约定：双方于2013年3月29日达成房屋买卖协议，异议人将东胜区XX处商用房103.53平米，以300万元价格出售给被执行人。被执行人承诺每年给付购房款100万元，至今未付。为此，异议人与被执行人协商，由被执行人将XX处商用房退还给异议人。关于房屋过户手续，由于房地产商原因，至今未办理房产证，待后期办理房屋过户手续时，被执行人承诺配合异议人办理。当日，由被执行人向异议人做出证明，被执行人将东胜区XX处商用房103.53平米购房款收据及房产税收据丢失，如找到归还苏恨山，同时证明购房款300万元由异议人交纳。而乌审旗人民法院于2020年1月16日查封了诉争房产，故异议人已在乌审旗人民法院查封之前合法拥有了该处房产。第二、异议人已合法占有该房产。自异议人取得该处房产后，异议人对房屋进行了装修，异议人自取得房屋之日起已实际合法享有了该处房产的使用权、管理权等所有权力。因此该房屋的所有权自交付时已归异议人所有。异议人已对该房已享有实际所有权，并一直在使用、管理中，故异议人已合法占有了该房产。第三、该房产未办理过户登记手续，异议人对此并无过错。该房产虽未办理过户登记手续，但是异议人对此并没有过错。异议人在几年来多次找开发商，但由于该处房产的开发商约于2015年左右人去楼空，一直无法联系到开发商，造成异议人无法办理变更手续。因此，并不是异议人怠于过户登记，更不是故意不去完成登记，是条件不允许，故异议人对此并无过错。基于上述事实和理由，异议人认为，乌审旗人民法院对上述房产的查封行为是不合理的，继续执行将严重损害异议人的合法权益，异议人特提出书面异议，请求：立即中止对位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区商铺的执行，并解除对该房屋的查封。 本院查明，原告张志强诉被告乌审旗艾克斯煤炭运销有限公司、罗宇买卖合同纠纷一案，原告张志强于2018年5月3日向本院申请财产保全，要求对被申请人罗宇所有的位于鄂尔多斯市东胜XX商铺（合同编号：xxxxxxx）予以保全。本院于2018年5月3日作出（2018）内0626民初1016号民事裁定书，对被申请人罗宇所有的位于鄂尔多斯市东胜XX商铺（合同编号：xxxxxx）予以保全。2018年8月23日，本院作出（2018）内0626民初1016号民事判决书，判决：一、被告乌审旗艾克斯煤炭运销有限公司于本判决生效后六十日内返还原告张志强预付煤款80万元。二、被告乌审旗艾克斯煤炭运销有限公司于本判决生效后六十日内支付原告张志强违约金20万元、出具保函的保险费用0.25万元，共计20.25万元。三、被告罗宇对上述一、二项负连带偿还责任。四、驳回原告张志强的其他诉讼请求。案件受理费14138元，保全费5000元，共计19138元由被告乌审旗艾克斯煤炭运销有限公司、罗宇负担。判决书生效后，被告乌审旗艾克斯煤炭运销有限公司、罗宇未按期履行给付义务，张志强向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2020年1月16日作出（2019）内0626执132号执行裁定书，裁定：查封被执行人罗宇所有的XX号商铺（合同编号：XXXXXXXXX）房屋一套。案外人苏恨山于2020年9月7日向本院提出执行异议。 另查明，2013年，买受人罗宇与出卖人鄂尔多斯市XX房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX），出卖人将位于鄂尔多斯市东胜XX商铺，建筑面积为103.53平方米的房屋一套出售给罗宇。2013年3月11日，罗宇将房款给付出卖人鄂尔多斯市XX房地产开发集团有限公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产、按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，涉案房屋的所有人为被执行人罗宇，故案外人苏恨山并非上述房屋的权利人，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 驳回异议人（案外人）苏恨山的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 额尔德尼布拉格 审判员 呼     和 审判员 敖  特  根 二〇二〇年九月二十二日 书记员 郝  耀  华 法条索引： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产、按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。