广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1015号 原告：桂林市叠彩区碧水嘉园小区业主委员会，住所地：桂林市叠彩区碧水嘉园小区业主委员会办公室。 负责人：李建华，男，系业委会主任。 被告：贺军，男，1974年4月7日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：袁志强，广西桂山律师事务所律师。 第三人：桂林时代物业服务有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇金水路**天下桂林商业文化步行街B5-1-401。 法定代表人：沈建斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李怀奇，广西铁痕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董连玉，广西铁痕律师事务所律师。 原告桂林市叠彩区碧水嘉园小区业主委员会（以下简称碧水嘉园业委会）诉被告贺军、第三人桂林时代物业服务有限公司(以下简称时代物业公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告碧水嘉园业委会的负责人李建华,被告贺军及其委托诉讼代理人袁志强,被告时代物业公司的委托诉讼代理人董连玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧水嘉园业委会向本院提出如下诉讼请求：1、请求判决不得执行拆除碧水嘉园小区大门物业门岗（即16-17栋1-1号门面外墙相邻门岗）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：桂林市叠彩区人民法院因被告与第三人租赁合同纠纷一案，强制执行拆除碧水嘉园大门物业门岗，原告提出执行异议，请求中止执行，桂林市叠彩区人民法院作出（2020）桂0303执异6号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求，原告认为，碧水嘉园小区大门物业门岗为碧水嘉园小区全体业主所有，为小区物业管理用房，享有足以排除被告申请执行的民事权益，不得强制拆除，理由如下:一、碧水嘉园小区大门右侧物业门岗自碧水嘉园住宅小区建成交付业主使用时即已存在，原为铝制门岗亭，略为狭小，物业保安人员执勤时不甚方便，之后，物业与业委会进行过简易装修，即为现岗亭状，原告于2018年2月在小区原门岗位置（与16-17栋1-1号门面外墙相邻）又对门岗维修，便于物业保安人员执勤使用。根据《虞山片区8#地块住宅小区第三次修改规划》规划，碧水嘉园小区大门右侧物业门岗所在位置地块属碧水嘉园小区公共用地，依《物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，该地块及物业设施于住宅小区建设完成交付业主使用后即转移为小区全体业主所共有，原告为小区物业管理需要，在该地块上重新修建物业管理门岗，该门岗土地使用权及地上设施均属原告小区全体业主所有，原告享有足以排除被告强制执行的权益。二、原告为小区公共利益之需要，在小区大门右侧建设物业管理门岗，虽与被告门面外墙相邻，但并未侵害被告任何权益，亦不妨碍被告使用其门面，法院若允许拆除门岗，原告小区大门安防将形同虚设，将对原告小区公共安全及正常秩序造成严重影响，严重损害小区全体业主利益。小区大门门岗作为小区物业管理设施，属整个小区所有业主之公共利益，为维护小区公共利益，亦不应拆除该门岗。综上，碧水嘉园小区大门物业门岗属原告小区全体业主所有，属公共物业管理设施，原告对该门岗享有足以排除被告申请执行的民事权益，依《民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提起诉讼，请求依法判决。 被告贺军辩称，1、原告诉请错误，本案执行标的为桂林市叠彩区房屋外墙恢复原状即拆除玻璃幕墙，恢复原外墙原状，执行标的中不存在碧水嘉园小区物业门岗；2、原告在诉状中的自述自相矛盾，一下说物业和业委会进行简易装修即为现岗亭状，一下说原告于2018年2月在小区原门岗亭位置又对门岗维修，到底是谁修建现状不清楚；3、原审判决已经认定玻璃幕墙为第三人所建，原审判决已经生效，在该判决中已经认定玻璃幕墙为第三人所建，第三人在其上诉状中也自认为其所建；4、原告的诉讼程序错误，原告认为小区门卫室为其所建，与原判决认定的事实不符合，原告应该提起再审，而不是提起案外人执行异议之诉。综上所述原告的诉请缺乏事实与法律依据，应该依法驳回。 第三人时代物业公司陈述称，原告所述确为事实，叠彩区碧水嘉园小区大门物业门岗为被告所称的桂林市叠彩区房屋，该物业门岗自碧水嘉园小区交付业主就存在，为碧水嘉园小区全体业主所有，用作小区物业管理用房。之后业委会对其进行修缮，被告对其不享有所有权，因此被告申请强制拆除物业门岗侵害了全体小区业主权益，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因与双方抗辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下:2016年4月15日，贺军与时代物业公司签订《房屋租赁合同》，约定由时代物业公司承租贺军座落于桂林市叠彩区商铺，面积约42.39平方米；租赁期限为2016年4月15日至2020年4月15日。合同签订后，时代物业公司使用租赁房屋。后来贺军认为：时代物业公司在租赁期间拆除原墙壁并新建玻璃幕墙的行为属于严重违约以及在商铺门口铺设水泥路的行为严重影响贺军对商铺的使用，贺军遂于2018年4月8日以租赁合同纠纷为案由将时代物业公司作为被告诉至本院，请求：1、判令时代物业公司将承租的贺军房屋恢复原状（拆除玻璃幕墙，重建原墙壁，挖除商铺门口的水泥路面至与原路面持平）；2、判令时代物业公司支付违约金人民币10000元；3、诉讼费由时代物业公司承担。本院对于该房屋租赁合同纠纷审理后认为：贺军与时代物业公司在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，各方均应严格履行合同义务。时代物业公司在使用租赁房屋过程中违反合同约定，拆除房屋外墙并外移新建玻璃幕墙，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定，贺军诉请要求时代物业公司将承租的贺军房屋恢复原状，即拆除玻璃幕墙，重建原墙壁，有合同依据和法律依据，予以支持。因双方在所涉合同第二条约定违约情形，故时代物业公司在未取得贺军同意的情况下拆除原墙壁的行为符合合同约定的情形，已构成违约，根据所签合同第十四条“任何一方违反本合同的规定，都将向对方支付违约金1万元”的约定，贺军诉请时代物业公司支付违约金10000元，理由充分，予以支持。关于贺军以时代物业公司在其商铺门口路面垫高铺设了约30厘米的水泥路面，严重影响商铺的排水为由，主张挖除商铺门口的水泥路面至与原路面持平的诉请，因该项诉请属物权纠纷，与该案合同纠纷分属不同的法律关系，对该项诉请不予审理，贺军可另行主张权利。本院于2018年5月30日作出（2018）桂0303民初861号民事判决，判决：一、时代物业公司于判决生效之日起三十日内对贺军名下位于桂林市叠彩区房屋的外墙恢复原状，即拆除玻璃幕墙，重建原外墙（外墙原状、玻璃幕墙、拆除痕迹详见附件一）；二、时代物业公司支付贺军违约金10000元；三、驳回贺军的其他诉讼请求。时代物业公司对该判决不服提出上诉，桂林市中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）桂03民终2711号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 本院在执行贺军诉时代物业公司房屋租赁合同纠纷一案中，原告碧水嘉园业委会提出异议，2020年5月26日，本院做出（2020）桂0303执异6号执行裁定书驳回了碧水嘉园业委会的异议。2020年5月28日，碧水嘉园业委会收到上述裁定书，后于2020年6月12日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，执行异议之诉，是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，故提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，一、原告碧水嘉园业委会提供的《竣工图》、《虞山片区8#地块住宅区第三次修改规划》等证据不足以证明案涉争议处属于规划配套的岗亭；二、《房屋租赁合同》第二条约定时代物业公司向贺军承租房屋用于小区门卫和商业用途，且从租赁合同的履行情况来看，时代物业公司是向贺军给付租金，若案涉争议处系碧水嘉园业委会主张的在公共用地所建的门卫岗亭，该部分的房屋租金时代物业公司无需向贺军交纳。且该争议处位于出入小区的必经之处，从2016年开始碧水嘉园业委会一直未就争议处系公共用地向贺军提出异议，与常理不符。故原告碧水嘉园业委会的异议不满足上述法律规定的条件，不享有足以能够排除执行的权利，故其诉请不应支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定,判决如下： 驳回原告桂林市叠彩区碧水嘉园小区业主委员会的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告桂林市叠彩区碧水嘉园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李明权 人民陪审员  张秀娟 人民陪审员  黄 昕 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  徐建真 附相关法律条文: 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。