湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18522号原告：张涵瑜（反诉被告），女，1951年7月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：夏俊武、夏武，湖北瀛楚律师事务所律师。被告：吴海涛（反诉原告）,男，1973年12月6日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：田晓芳，湖北仁义律师事务所律师。被告：罗继华（反诉原告），男，1977年4月6日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：田晓芳，湖北仁义律师事务所律师。张涵瑜与吴海涛、罗继华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，吴海涛、罗继华提出反诉，张涵瑜明确表示不需要举证期和答辩期，本院依法予以准许。张涵瑜及其委托诉讼代理人夏俊武，吴海涛、罗继华及其共同的委托诉讼代理人田晓芳到庭参加诉讼。在本案审理过程中，对新冠××疫情防控期间，即2020年1月23日至2020年4月20日审限予以扣除。本案现已审理终结。张涵瑜提出以下诉讼请求：1、判令二被告母亲罗年珍单方解除2015年7月29日签订的《房屋租赁合同》构成违约；2、判令二被告在继承财产范围内立即支付原告违约金1500元，装饰装修损失6000元；3、判令二被告在继承财产范围内立即退还原告押金606元，未用完的燃气储值50元，多收取的租金2500元；4、本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告于2015年7月29日经中介介绍与二被告母亲罗年珍签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、乙方（原告）承租的房屋位于武昌区中北路锦绣中北E-2-1202室，面积87.9平方米，月租金1500元，租金按年度结算，先付后住，到期提前7日支付，租赁期限共60个月，自2015年8月1日至2020年7月31日；2、租赁期间双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同的，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方（二被告母亲）擅自解除合同的，应当赔偿乙方1500元。3、房屋租赁期间，乙方承担水、电、物业管理、煤气费用。双方签署上述合同之后，因二被告母亲的房屋属于毛坯房，经其同意后，原告支付16000多元装饰装修后入住。居住一年后，被告吴海涛无故随意骚扰原告的居住生活，提出房租上涨要求或者要求原告退房，但是又不给装饰装修补偿、支付违约金、退还押金。在此期间，被告吴海涛私下找原告无理收取2500元上涨租金，原告儿子通过微信进行了全部支付。2017年7月至2018年11月期间，被告吴海涛又采取各种威胁、骚扰甚至纠结社会闲杂人等上门，强行要求原告搬出去，此事经社区、街道、派出所、物业部门多次调解，双方纠纷均没有得到解决。原告因此承受了巨大的侮辱、精神压力，加之自身患有重病，实在经不起这样折腾。原告被迫于2018年11月3日找人搬家，并在当日与二被告母亲罗年珍签订房屋移交清单，二被告母亲确认要求退房、支付违约金1500元，退还押金606元等。但是此后，二被告母亲罗年珍均不承认，且至今没有退还一分钱给原告。在合同的实际履行中，原告一直严守合同约定、积极支付房租、承担应承担的费用，但二被告母亲罗年珍无法保证原告的居住安宁、不配合调解并要求原告退房，造成原告迫于无奈搬出房屋、装饰装修损失较大，二被告母亲罗年珍的上述行为已经构成根本违约。另经核实，二被告母亲罗年珍现已死亡，被告吴海涛，被告罗继华为其全部继承人。据此，原告为了维护合法权益，诉至法院。吴海涛、罗继华辩称：1、解除租赁合同不构成违约，双方已经于2018年8月16日签署补充协议，将租期变更为2018年10月30日截止。2、张涵瑜提交的证据里有2018年11月3日签署的移交清单，说明是张涵瑜自愿移交房屋。3、张涵瑜的第二三四项诉求是基于诉求一的，因诉求一不成立，故后面的诉求都不成立。吴海涛、罗继华提出以下反诉请求：1、张涵瑜向吴海涛、罗继华支付2018年8月16日至2018年10月30日的房屋租金4000元以及期间水费及物业费493元；2、张涵瑜向吴海涛、罗继华支付房屋财产（大门）损失1000元；3、张涵瑜承担本案诉讼费及律师费。事实与理由：吴海涛于2018年8月16日与张涵瑜签署一份补充协议，约定房屋租期为2018年8月16日至2018年10月30日，期间房屋租金为3000元。张涵瑜应于2018年8月20日之前支付，未按期支付视为违约。张涵瑜实际于2018年11月3日搬离，并当日与罗年珍签署了租户移交清单。2018年3月12日，张涵瑜与其儿子刘欣发生冲突并报警，过程中刘欣暴力将房屋大门损坏。张涵瑜辩称：1、张涵瑜不拖欠吴海涛、罗继华任何租金和物业费，双方未签订房屋租赁合同，吴海涛、罗继华无资格起诉张涵瑜。2、从反诉状中陈述可看出，张涵瑜未有侵害吴海涛、罗继华房屋财产的行为。经审理查明如下事实：2015年7月29日，张涵瑜作为乙方与罗年珍作为甲方，签订了一份《房屋租赁合同》，约定：乙方承租的房屋位于武昌区中北路锦绣中北E-2-1202室，面积87.9平方米，月租金1500元，按年度结算，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日；乙方于合同生效之日向甲方支付房屋保证金1500元；租赁期间双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同的，需提前三十日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应当赔偿乙方1500元；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返还保证金；房屋租赁期间，乙方承担水、电、物业管理、煤气费用等……合同签订后，罗年珍交付房屋给张涵瑜使用，张涵瑜装修房屋花费16300元。张涵瑜于2015年7月29日支付4500元（押金1500元+2015年8月1日至2015年9月30日期间房租）、于2015年8月15日支付房租15000元（2015年10月1日至2016年7月31日期间房租）、于2016年7月25日支付18000元（2016年8月1日至2017年7月31日期间房租）、于2017年8月8日支付18000元（2017年8月1日至2018年7月31日期间房租）。2018年8月16日，吴海涛与张涵瑜签订《协议》，载明“1、租户继续租住到2018年10月30日为止；2、三个月租期只交两个月租金，金额为3000元，本月20日之前支付；3、租期满后，从2018年10月31日开始锦绣中北E栋2单元1202号房内物品归于甲方吴海涛所有；4、押金1500元待乙方租户所欠水、电、物业结清2018.10.30以前将退还乙方租户，8月20日之前未收租金将视为乙方违约。甲方：吴海涛；乙方：张涵瑜，2018.8.16”。其后张涵瑜加上一点，“要拆热水器、煤气灶、空调及各项电器、个人家具等财产按合同处理，张涵瑜全部搬走”。张涵瑜于2018年8月21日支付2018年8月1日至2018年10月30日期间房租3000元。2018年11月3日，张涵瑜与罗年珍签订《锦绣中北E栋2单元1202室租户移交清单》，载明“水费、电费、物业费三项共计894元；燃气费至11月3日尚存20个字；说明：租赁房屋合同终止于11月3日，因房主要求退房，承租户原交合同押金1500元，扣除各项费用894元，应退租户606元现金及违约金1500元。房主方：罗年珍；承租方：张涵瑜；2018.11.3下午”，之后张涵瑜腾退该房屋。另查明，罗年珍系吴海涛、罗继华的母亲，于2019年6月9日去世。张涵瑜于2020年7月17日提交《装饰装修残值鉴定申请书》，要求对涉案房屋装修残值进行鉴定，本院依法予以准许并委托评估鉴定，但因张涵瑜拒交评估费，湖北衡平资产评估有限公司于2020年9月14日退案。本院认为，张涵瑜与罗年珍签订的《房屋租赁合同》、张涵瑜与吴海涛签订的《协议》、张涵瑜与罗年珍签订的《锦绣中北E栋2单元1202室租户移交清单》，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同的约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张涵瑜与罗年珍于2018年11月3日签订的《锦绣中北E栋2单元1202室租户移交清单》系出租方与承租方就房屋退租相关事宜的最后约定，载明“水费、电费、物业费三项共计894元；燃气费至11月3日尚存20个字；说明：租赁房屋合同终止于11月3日，因房主要求退房，承租户原交合同押金1500元，扣除各项费用894元，应退租户606元现金及违约金1500元。”罗年珍和张涵瑜均签字、按手印予以确认。在庭审中，吴海涛认可上述“应退租户606元”尚未支付给张涵瑜；吴海涛亦认可燃气费截至2018年11月3日尚存20个字价值50元，尚未退还给张涵瑜；上述约定中载明了租赁房屋合同终止于11月3日，因房主要求退房，应退租户违约金1500元，结合《房屋租赁合同》中约定的“租赁期间甲方擅自解除合同的，应当赔偿乙方1500元”，因此，罗年珍在租赁期间提出解除房屋租赁合同构成违约，应当向张涵瑜支付违约金1500元。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所根据的事实或者反驳对方诉讼请求所根据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张涵瑜未能提交确实充分的证据证明装饰装修损失为6000元，对其要求对涉案房屋装饰装修残值进行鉴定的申请，本院依法予以准许并委托评估鉴定，但因张涵瑜拒交评估费，该项评估鉴定被退案，张涵瑜应承担举证不能的法律后果；吴海涛、罗继华亦未提交任何证据证明存在房屋财产（大门）损失1000元的事实、未明确律师费的具体金额、未提交已实际支付律师费用的相关票据，故本院对其在反诉中主张房屋财产损失1000元和律师费的诉讼请求不予支持；张涵瑜已于2018年8月21日按照与吴海涛签订的《协议》支付了2018年8月1日至2018年10月30日期间房租3000元，已于2018年11月3日就水费、物业费进行了结算，现吴海涛、罗继华向张涵瑜主张上述期间房租、水费、物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于张涵瑜主张吴海涛向张涵瑜的儿子刘欣多收取租金2500元，系吴海涛与张涵瑜的儿子刘欣达成的协议，系刘欣对自身权利的处分，若刘欣认为该2500元系吴海涛的不当得利，可另案进行主张，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、吴海涛、罗继华在继承财产范围内于本判决生效之日起十日内向张涵瑜退还押金606元、燃气费50元；二、吴海涛、罗继华在继承财产范围内于本判决生效之日起十日内向张涵瑜支付违约金1500元；三、驳回张涵瑜的其他诉讼请求；四、驳回吴海涛、罗继华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，由张涵瑜负担33元，吴海涛、罗继华负担33元（此款张涵瑜已预付，吴海涛、罗继华于本判决生效之日起十日内支付给张涵瑜）。反诉费25元，由吴海涛、罗继华负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐 倩人民陪审员  胡开康人民陪审员  范利平二〇二〇年九月十八日书 记 员  王文兴