河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4266号原告：江亚蒲，男，1990年6月10日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：曾俊飞，洛阳法律研究会会员。被告：洛阳复兴学校，住所地洛阳市洛龙区卫国路**。法定代表人：鲍贯伟。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，，住所地洛阳市西工区行署路**院**楼4门**，现经营地洛阳市洛龙区金城寨街**正大国际中心**法定代表人：白松朝，董事长。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。第三人：洛阳鸿诚百货有限责任公司，住所地，住所地洛阳市西工区中州中路**iv>法定代表人：王四平。原告江亚蒲与被告洛阳复兴学校、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇房产公司）、第三人洛阳鸿诚百货有限责任公司（以下简称鸿诚百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。江亚蒲及其委托诉讼代理人曾俊飞，懿皇房产公司的委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。洛阳复兴学校、鸿诚百货公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。江亚蒲向本院提出诉讼请求：1.判令解除江亚蒲与洛阳复兴学校、懿皇房产公司之间签署的房屋租赁合同（合同号0000805）；2.判令洛阳复兴学校退还江亚蒲租房押金70000元及剩余房租32499元，支付江亚蒲违约金26000元；3.判令懿皇房产公司退还江亚蒲中介费10000元；4.本案的诉讼费由洛阳复兴学校、懿皇房产公司承担。事实和理由：2019年8月3日，江亚蒲与懿皇房产公司达成房屋中介合作意向，约定由懿皇房产公司为江亚蒲寻找租赁房源，江亚蒲为此向懿皇房产公司支付2万元诚意金（租赁合同签订后转为中介费并冲抵房租）。2019年8月9日，江亚蒲与洛阳复兴学校、懿皇房产公司签订编号为0000805的房屋租赁合同，租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日，租金为每月10833元，按年支付。合同签订后，江亚蒲以转账方式向洛阳复兴学校支付押金7万元，房租12万元。原交诚意金2万元转化为向懿皇房产公司支付中介费1万元（合同约定为10833元，协商后实际支付1万元），另1万元由懿皇房产公司转给洛阳复兴学校冲抵房租。江亚蒲当时已被告知所租房屋为鸿诚百货公司实际所有，洛阳复兴学校为二房东，但洛阳复兴学校、懿皇房产公司皆承诺房屋无纠纷，江亚蒲基于对懿皇房产公司专业服务的信任，随后便装修开始营业。2020年5月份左右，鸿诚百货公司告知江亚蒲因洛阳复兴学校未按期向其缴纳租金，鸿诚百货公司将采取措施，无法保证江亚蒲再继续正常经营。江亚蒲遂与洛阳复兴学校联系协商，但洛阳复兴学校告知江亚蒲其会与鸿诚百货公司商议解决纠纷，不会影响江亚蒲经营。然而直到5月底，纠纷仍未得到解决，鸿诚百货公司直接强行更换江亚蒲所租房屋的锁芯，导致江亚蒲经营陷入停顿，经济损失巨大。江亚蒲的合法权益受到严重侵害，无奈诉至法院，要求判如所请。懿皇房产公司辩称，1.懿皇房产公司已完成居间服务工作，江亚蒲无权要求退还居间报酬10000元。2019年8月9日，出租方洛阳复兴学校与承租方江亚蒲在懿皇房产公司的居间中介下，签订《房屋租赁合同》（编号：0000805），合同约定洛阳复兴学校将位于洛阳市中州中路25号鸿诚百货公司前楼9楼的房屋，出租给江亚蒲，租期共36个月，自2019年9月1日至2022年8月31日。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。根据《合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，江亚蒲无权要求退还懿皇房产公司已收取的居间服务费10000元。2.第三人解除合同的行为系出租方、承租方与第三人之间的法律纠纷，与懿皇房产公司无关。合同签订前，懿皇房产公司及出租方均明确告知承租方，此房屋的产权人系鸿诚百货公司，洛阳复兴学校属于转租，承租方同意租赁且承租方在租赁该房屋时，该房屋无任何纠纷。现因为洛阳复兴学校拖欠第三人的租金，致使第三人解除合同，其行为对承租人带来的经济损失，承租人应向其合同相对方洛阳复兴学校主张。3.懿皇房产公司同意解除合同。综上，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。洛阳复兴学校未作答辩。鸿诚百货公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.江亚蒲于2019年8月3日向懿皇房产公司交纳20000元诚意金，委托懿皇房产公司提供居间服务，懿皇房产公司向江亚蒲开具《代收房款专用收据》。江亚蒲称该20000元诚意金中的10000元于签订《房屋租赁合同》时转化为向懿皇房产公司支付的中介服务费，另外10000元冲抵应付租金，由懿皇房产公司交付给洛阳复兴学校。懿皇房产公司对此无异议。2.2019年8月9日，洛阳复兴学校（出租人、甲方）、江亚蒲（承租人、乙方）与懿皇房产公司（居间方、丙方）签订合同号为0000805《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的位于洛阳市××路××货前楼××楼的房屋租给乙方使用，用途为商用，房屋面积为420平方米；该房屋租赁期限共36个月，自2019年9月1日至2022年8月31日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；该房屋租金为10833元/月，中介费10833元由乙方负担并在签定本合同时支付，乙方应同时交纳首期租金130000元给甲方，丙方只为甲方、乙方提供订约机会，作为双方居间介绍、协调作用的中间人，非因丙方原因导致租赁合同不能履行，丙方所收取的中介服务费一律不予退还；该房屋租金按年支付，支付时间为本期租金到期前提前3个月支付下期租金，以对方实际收到为准；甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方70000元作为押金；租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按年度总租金的20%向乙方支付违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应另行赔偿等。该合同的出租人（甲方）处加盖洛阳复兴学校印章，代理人为张国良签名。同日，洛阳复兴学校（出租方）、江亚蒲（承租方）与懿皇房产公司（居间方）签订《补充协议》一份，约定承租方资产折旧费5000元包含在租赁费130000元中，非承租方原因造成房屋无法使用，承租方有权拒支付其损失时间房屋租赁费用；出租方的付款账号为张国良6231180002001135253等。该《补充协议》的出租方处为张国良签名并按指印。江亚蒲于当日向张国良6231180002001135253账户转账70000元租房押金及120000元房租。经法庭询问，懿皇房产公司称张国良系签订合同时洛阳复兴学校的委托代理人，并提供洛阳复兴学校2019年8月9日出具的《授权委托书》一份，显示洛阳复兴学校通过懿皇房产公司居间位于洛阳市中州中路251号鸿诚百货前楼9楼房屋，特委托张国良代理洛阳复兴学校前往办理该房屋租赁事宜，有权签订一切合同/协议文本及相关法律文件。江亚蒲对此无异议。3.江亚蒲提供鸿诚百货公司（甲方）与洛阳复兴学校（乙方）签订的《租赁合同》复印件一份，显示甲方将洛阳市××路××货前楼××楼约420㎡出租给乙方使用；乙方承租场地用于教育培训使用，未经甲方同意，乙方不得擅自变更场地用途及销售范围，否则甲方有权提前终止合同，乙方因此承担违约责任；租赁期自2015年12月1日起至2023年11月30日止，合同期限为8年等。经法庭询问，江亚蒲称其在签订《房屋租赁合同》时知道洛阳复兴学校不是涉案房屋的所有权人，但当时洛阳复兴学校强调其与鸿诚百货公司签订的是长期稳定合同，不拖欠租金，房屋不存在其他任何纠纷，如果出现纠纷，所有后果洛阳复兴学校承担。懿皇房产公司称在签订合同的时洛阳复兴学校确实说自己不是原房东，其余情况与江亚蒲所说的一致。4.经法庭询问，江亚蒲称因洛阳复兴学校欠鸿诚百货公司租金，鸿诚百货公司于2020年5月左右开始将涉案房屋锁住，于5月底更换锁芯，导致江亚蒲无法经营，目前该房屋已由鸿诚百货公司另行租给他人使用。江亚蒲主张的剩余房租系自2020年5月31日至《房屋租赁合同》到期日即2020年8月31日期间的租金为32499元（年租金130000元÷12个月×3个月）。本院认为，江亚蒲、洛阳复兴学校与懿皇房产公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系各方真实意思表示，本院予以确认，各方应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。江亚蒲按约向洛阳复兴学校支付了房屋首期租金130000元（120000元+10000元），洛阳复兴学校应按照合同约定保证江亚蒲能够正常使用涉案房屋，但是洛阳复兴学校并未尽到自己的义务，故江亚蒲要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除后，洛阳复兴学校应当返还江亚蒲押金70000元及未使用房屋的租金32499元（年租金130000元÷12个月×3个月）。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因洛阳复兴学校违约，导致合同目的无法实现，给江亚蒲造成损失，江亚蒲依照合同约定主张洛阳复兴学校支付违约金26000元（130000元×20%）的诉讼请求，本院予以支持。关于江亚蒲主张懿皇房产公司退还中介费的诉讼请求，因懿皇房产公司已经按照《房屋租赁合同》的约定为江亚蒲和洛阳复兴学校提供了订约机会，签订合同时也未隐瞒洛阳复兴学校非涉案房屋的所有权人的情况，懿皇房产公司已经履行了自己的合同义务，致使各方签订的《房屋租赁合同》目的无法实现的责任不在懿皇房产公司，故中介服务费不应退还。洛阳复兴学校、鸿诚百货公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国》第六十四条第一款、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告江亚蒲与被告洛阳复兴学校、洛阳懿皇房产经纪有限公司于2019年8月9日签订的《房屋租赁合同》（合同号：0000805）予以解除；二、被告洛阳复兴学校于本判决生效之日起十日内返还原告江亚蒲租房押金70000元及房租32499元；三、被告洛阳复兴学校于本判决生效之日起十日内支付原告江亚蒲违约金26000元；四、驳回原告江亚蒲的其他诉讼请求。如洛阳复兴学校未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1534元，由江亚蒲负担111元，由洛阳复兴学校负担1423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 陶 源二〇二〇年九月十八日书记员 王丹阳