江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2606号原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路**。负责人：范建锁，该分行行长。委托诉讼代理人：刘涛，男，1970年9月24日生，汉族，该分行客户经理，住徐州市。委托诉讼代理人：李妍，江苏清正苑律师事务所律师。被告：罗佳宁，女，1980年8月10日生，苗族，住徐州市泉山区。被告：魏世虎，男，1968年1月12日生，汉族，送达地址徐州市泉山区。被告：徐州中汉房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山新区北京路西、湘江路北。法定代表人：冯祥权，该公司经理。委托诉讼代理人：张士伟，江苏青英律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建设银行徐州分行）与被告罗佳宁、魏世虎、徐州中汉房地产开发有限公司（以下简称中汉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行徐州分行的委托诉讼代理人刘涛、李妍、被告罗佳宁、被告中汉公司的委托诉讼代理人张士伟到庭参加诉讼，被告魏世虎经合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿贷款本金1003151.81元、利息及罚息（截止至2020年8月12日为48703.02元，继续计算至实际付清之日）、律师费5000元；2、判令被告徐州中汉房地产开发有限公司对上述借款等承担连带担保责任；3、判令原告对本案抵押房产行使抵押权优先受偿；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及在执行过程中产生的执行费及评估费用。事实和理由：2013年4月16日，被告罗佳宁、魏世虎与原告建设银行徐州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款236万元，被告罗佳宁、魏世虎将位于徐州市的房产抵押给原告，作为履行合同的抵押物，原告有权就抵押物行使优先受偿权，被告中汉公司为被告罗佳宁、魏世虎的上述借款提供连带担保。借款合同签订后，原告按照约定向被告发放了贷款236万元，但被告未按照约定还款，被告中汉公司也未履行担保责任，按照合同约定被告应当偿还全部贷款本息并支付律师费。被告拖欠贷款的行为已给原告造成了较大的损失，故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求如上。被告罗佳宁辩称，对于原告起诉的事实理由及诉讼请求无异议，但是本案抵押的房屋已经在泉山法院拍卖完成了，原告可以去泉山法院就房款直接申请强制执行。被告中汉公司辩称，中汉公司不清楚原告诉请的具体数额，由法院审查原告的举证，中汉公司作为担保人是有一定期限的，涉案四套房产已经办理了抵押登记手续，中汉公司至此已不再承担担保责任，同时涉案的四套房产已经由徐州市泉山区人民法院另案查封拍卖完毕，本案原告应当优先行使抵押权，并对抵押物的拍卖变卖行使优先受偿权，涉案房产拍卖400多万元，完全能够满足原告主张的诉请范围。综上，原告应依法行使优先受偿权，中汉公司不再承担担保责任。被告魏世虎未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2012年8月13日，被告中汉公司（甲方）与原告建设银行徐州分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同主要约定：本合同所称“债务人”是指因购置甲方依法销售的房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2012年8月13日至2014年8月13日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币大写壹亿伍仟陆佰万元正。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。2013年4月16日，原告建设银行徐州分行（贷款人、抵押权人）与被告罗佳宁、魏世虎（借款人、抵押人）、被告中汉公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。主要约定：被告罗佳宁、魏世虎因购置位于徐州市铜山区商业用房房产向原告借款236万元，借款期限为120个月，即自2013年4月16日至2023年4月16日止；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，利率调整日为每年的1月1日；还款方法为每月等额本息还款法，还款方式为委托扣款；担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押人以其位于徐州市铜山区商业用房房产设定抵押；抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。此外，原告建设银行徐州分行与被告罗佳宁、魏世虎另签订《个人住房（商业用房）借款合同补充协议一份》。同日，被告罗佳宁、魏世虎与原告建设银行徐州分行签订《徐州市房地产抵押合同》。合同主要约定：为确保借款合同的履行，抵押人罗佳宁、魏世虎愿意以其位于徐州市财富中心商办楼1101、1102、1103、1104房产抵押给抵押权人建设银行徐州分行。主合同签订后，抵押人与抵押权人约定以抵押房地产价值的100%设定抵押，权利价值（人民币）236万元，大写贰佰叁拾陆万元正。约定期限2013年4月16日起至2023年4月16日止。经查询，涉案不动产仅办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告向被告指定的账户发放贷款236万元，但被告罗佳宁、魏世虎未按合同约定归还贷款本息。截止至2020年8月12日，被告罗佳宁、魏世虎尚欠原告建设银行徐州分行全部贷款本金1003151.81元、利息（含罚息）48703.02元。2018年4月3日，原告委托江苏清正苑律师事务律师李妍参加诉讼，并为本次诉讼支出律师代理费5000元。本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《关于个人住房（商业用房）借款合同的补充协议》、《房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》发放贷款后，被告罗佳宁、魏世虎未按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权根据合同约定要求被告罗佳宁、魏世虎返还剩余全部本金并支付利息。截至2020年8月12日，被告罗佳宁、魏世虎尚欠原告建设银行徐州分行全部贷款本金1003151.81元、利息及罚息48703.02元。原告要求被告罗佳宁、魏世虎返还上述借款本金、利息及罚息以及2020年8月12日至实际付清之日的利息及罚息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费。双方签订的合同中约定了被告应当承担原告“为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）”的内容，原告的举证可以证实其实际支出了律师费5000元，该费用未超出律师收费标准，故原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于诉争抵押房产的优先受偿权问题。根据法律规定，对建筑物作抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，虽然诉争房产办理了抵押预告登记，但未办理正式的抵押登记，故诉争房产的抵押权尚未依法设立，对原告主张对本案抵押物享有优先受偿权的诉请，本院依法不予支持。关于本案执行过程中的执行费及评估费问题。因该项费用尚未实际产生，本院对原告的该项诉请不予支持。关于被告中汉公司的责任问题。根据原告建设银行徐州分行与被告中汉公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。现有证据可以证明涉案房产仅办理了抵押预告登记，尚未办理他项权证书，原告要求被告中汉公司承担连带责任，有事实及法律依据，本院依法予以支持。如被告中汉公司履行债务，其有权向被告罗佳宁、魏世虎进行追偿。被告魏世虎未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗佳宁、魏世虎于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金1003151.81元及利息、罚息（截至2020年8月12日应付利息为39600.41元、罚息为9102.61元，后自2020年8月13日起继续计算至本金给付完毕之日止，以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；如被告在2020年8月13日后向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行还款，可在执行过程中作相应扣除。二、被告罗佳宁、魏世虎于本判决生效后十日内一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行赔偿律师费5000元；三、被告徐州中汉房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告徐州中汉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告罗佳宁、魏世虎追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14227元（原告已预付），减半收取7113.5元，保全费5000元，以上合计12113.5元，由被告罗佳宁、魏世虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 蒋 敏二〇二〇年九月二十一日书记员 吴晓晨