陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终5109号上诉人（原审原告）：杨斌，男，1986年10月1日出生，汉族，百年人寿陕西分公司团险部工作人员，住咸阳市秦都区。委托代理人：于滋堃，上海市汇业（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高平，男，1949年8月23日出生，汉族，西安市民盟退休干部，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：鲁春阳，陕西克利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，陕西克利律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安金阁房屋中介有限公司，住所地：西安市高新区科技四路南侧心桥佳苑******。法定代表人：王宁，该公司经理。委托诉讼代理人：刘勇，男，1987年2月2日出生，汉族，西安金阁房屋中介有限公司职员，住。上诉人杨斌、上诉人高平因与被上诉人西安金阁房屋中介有限公司（以下简称金阁中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨斌上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判高平支付杨斌违约金310000元；2.本案全部诉讼费用由高平负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。杨斌主张的310000元违约金既有合同依据，又有法律依据，依法应当得到支持。高平辩称：第一，案涉房屋买卖合同载明的出卖人是高梦爽，高平不是合同当事人，不是本案适格被告。杨斌要求高平承担合同违约责任，无事实依据和法律依据。第二，出卖人的委托书系金阁中介公司伪造，案涉房屋买卖合同是意向性合同，对双方没有约束力。第三，杨斌与金阁中介公司是本案中的过错方，且杨斌没有实际损失。第四，一审法院未依法向高平送达起诉状即开庭审理，程序违法。综合以上理由，高平不同意杨斌的上诉请求。高平上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判高平不承担任何责任；2、一审诉讼费和保全费、二审诉讼费用由杨斌、金阁中介公司负担。事实和理由：第一，案涉房屋是高平与开发商签订合同出资购买的，后更名至女儿高梦爽名下。高梦爽已出具书面证言证明案涉房屋由高平代管，同时追认高平的代理人权限。第二，由于高梦爽身居国外，短时间内无法回到西安配合办理过户手续。杨斌不愿等待，也不愿在没有过户的情况下提前入住，所以请求高平退还定金、解除合同。可见，杨斌的行为构成根本违约。第三，金阁中介公司明知案涉房屋没有产权证不能交易，仍违规操作，误导高平签订合同。对此金阁中介公司存在重大过错。第四，金阁中介公司为隐瞒真相而谎称2018年12月20日已办好房产证并告知高平，但其实际并未完成按期加急办证的义务，导致案涉房屋短期内无法过户。综上，一审判决认定事实错误，高平并无过错，亦无违约行为。杨斌辩称：高平所述并不属实，杨斌无违约行为。事实是高平未取得高梦爽授权，签订案涉房屋买卖合同亦未得到高梦爽的追认，且高平明确表明合同不能履行。杨斌不同意高平的上诉请求。金阁中介公司辩称：高平明确表示案涉房屋是其自己出资购买的，其可以决定出卖事宜，并向金阁中介公司出具了其女儿高梦爽的委托书。案涉房屋买卖合同等文件均系高平代签。金阁中介公司并无过错。现不同意高平的上诉请求。杨斌向一审法院起诉请求：判令解除杨斌与高平所签订的房屋买卖合同，高平支付违约金310000元、赔偿居间服务费46500元，本案诉讼费用由高平负担。一审法院认定事实：2010年10月12日，高平之女高梦爽与陕西地方电力房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，双方就该公司开发的位于西安市长安区房屋的购买达成一致。上述房屋建筑面积为129.19平方米，套内面积为102.52平方米，每平米单价为3193元，总房价为412504元。2018年前，高平方接收了本案所涉房屋。2018年11月16日，高平代其女儿与金阁中介公司签订房屋出售委托协议，就涉案房屋的出售高平委托金阁中介公司居间服务。该协议对房屋坐落、房屋建筑面积、房屋性质、房屋抵押情况、交易房屋年限（所有权证满5年）、委托时限等内容进行了约定。同日，高平向金阁中介公司提供了本人及高梦爽的身份证复印件，提供了涉案房屋的商品房买卖合同复印件。高平与金阁中介公司同时签署了涉案房屋钥匙托管协议，高平将房屋钥匙交付给了金阁中介公司。2018年11月27日，高平与金阁中介公司的工作人员签署了房屋状况说明书，高平向金阁中介公司出具了自行填写的授权委托书，委托人为高梦爽，受托人为高平。在此期间，金阁中介公司并未与高梦爽取得联系，也未征询高梦爽对高平代为出售涉案房屋的意见。2018年11月27日，通过金阁中介公司的主持，杨斌与高平签订了西安市存量房屋买卖合同，该合同就高梦爽将涉案房屋通过高平出售给杨斌达成一致。该合同约定，涉案房屋坐落于西安市长安区，房屋所在楼层为4层；该房屋为商品房，未设定抵押，未向外出租；杨斌与高平通过金阁中介公司居间介绍成交；高平保证该房屋无产权纠纷，未被限制转让，高平及杨斌承诺配偶及共有人均同意本次交易，认可本合同及相关文件的约定，如一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承诺按照房屋成交总价款20%赔偿守约方的损失；该房屋成交价格为155万元，付款方式为贷款；杨斌向高平方支付定金10万元，于2018年11月27日转给高平；杨斌于贷款审批完3个工作日向高平支付房款80万元，以房管局监管支付方式支付；杨斌以公积金贷款形式贷款65万元，于网签后1个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；杨斌与高平授权金阁中介公司于资金审批后7个工作日开始办理网上签约手续，并配合金阁中介公司办理相关手续；该房屋契税票出具已满2年，本次交易的税费全部由杨斌承担；杨斌与高平应于银行放款后7个工作日共同向房屋登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续，办理完毕房屋所有权登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给杨斌；高平提供的房屋所有权证书、原购房合同等相关产权证明书文件不真实、不完整、无效，该房屋被查封或限制转让，逾期履行本合同约定义务超过15日的，拒绝将该房屋出售给杨斌或擅自提高交易价格的，将该房屋出售给第三方的，均构成根本违约，高平应自违约行为发生之日起15日内，以相当于房屋总价款20%向杨斌支付违约金；办理产权证加急费用由杨斌承担；鉴于高平所陈述的客观情况，在过户手续暂时拖延而办理不下来时，杨斌表示理解并认可不属于违约行为，也不承担任何违约责任。同时，杨斌与高平对其它内容也进行了约定。至此，杨斌和金阁中介公司均未与高梦爽取得联系，并征询其对涉案房屋出售的意见。在杨斌与高平签订西安市存量房屋买卖合同的同时，杨斌与高平及金阁中介公司签订了居间服务合同。该合同约定，金阁中介公司协助杨斌与高平查看房屋权属证明文件，促成交易双方签署合法有效的买卖合同，协助办理网上签约手续，协助办理资金监管手续，协助办理房屋评估手续，协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，协助办理权属转移登记手续，协助办理房屋买卖涉及的各类税收报税手续；杨斌向金阁中介公司于本合同签订当日支付居间服务费46500元；如杨斌需办理购房贷款，应向金阁中介公司支付贷款服务费4000元，杨斌还应向金阁中介公司支付权证服务费1000元；杨斌与高平应积极配合金阁中介公司的居间活动，提供房屋买卖所需的一切证书、材料，并保证真实有效，导致金阁中介公司不能继续履行义务的，金阁中介公司不承担责任，金阁中介公司有权收取居间服务费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同时，三方对其它内容亦进行了约定。2018年11月28日，杨斌向高平转款10万元。2018年12月20日，涉案房屋的不动产权证办理完毕。不久，该产权证转到开发商处，金阁中介公司并未持有。2019年1月4日，金阁中介公司第一分公司收取了杨斌的中介服务费46500元、权证费5000元。2019年3月，高平向杨斌及金阁中介公司说明其女儿不同意出售涉案房屋。2019年4月1日，高平将此前杨斌所转的10万元退回杨斌。2019年4月1日，杨斌与高平进行过短信沟通，杨斌表示其他赔偿问题找时间再商议。2019年4月4日，杨斌与高平短信沟通中杨斌仍提出补偿问题。由于高平不同意继续履行合同，金阁中介公司从开发商处将产权证取回，高平从金阁中介公司处拿到了产权证。杨斌收回了贷款服务费和加急办证费。由于杨斌与高平就合同终止履行的问题未达成一致，杨斌遂诉至一审法院要求解除与高平所签订的西安市存量房屋买卖合同，并要求高平支付违约金310000元、赔偿居间服务费46500元、贷款服务费4000元、加急办理产权证费用3500元，本案诉讼费用由高平负担。经一审法院释明，杨斌追加金阁中介公司参与诉讼。一审审理中，杨斌对贷款服务费、加急办证费之请求予以放弃。经杨斌申请，一审法院对高平银行卡进行了冻结，杨斌交纳保全费用2345元。杨斌认为，其经金阁中介公司居间服务与高平签订了房屋买卖合同，合同约定高平将其女儿所有的房屋代为出售，高平出示了授权委托书，加之金阁中介公司介绍高平与高梦爽为父女关系，其认为可以与高平签订合同；其向高平支付了定金10万元，高平在取得房屋产权证的情况下拒绝继续出售房屋，已构成根本违约；依据合同约定，高平拒绝出售房屋应当承担总房价款20%的违约金，即310000元；依据居间合同约定，其为守约方，高平为违约方，高平应承担居间服务费46500元。高平答辩中认为，涉案房屋为其女儿所有，就涉案房屋的出售其并未取得女儿的授权，是在金阁中介公司误导下自行书写了授权委托书，故杨斌与高平所签订的合同应为无效；其在与杨斌签订房屋买卖合同后将此事告知女儿，其女儿不同意出售房屋，其告知杨斌不要向金阁中介公司支付居间服务费；其要求金阁中介公司必须在2018年圣诞节前将涉案房屋产权证办理下来，当时其与女儿均在香港，其可以陪女儿回西安办理房屋过户手续，但金阁中介公司拿到产权证的时间为2019年1月，其女儿已回欧洲，致过户未成，其并无过错；其与杨斌此后达成了谅解，终止了买卖合同，依据双方合同的相关规定，在过户手续暂时拖延而办理不下来时，杨斌表示理解并认可不属于违约行为，也不承担任何违约责任，故其不应承担违约责任，不同意杨斌的诉讼请求。金阁中介公司认为，在签订涉案买卖合同及居间服务合同之时，高平女儿虽未直接授权高平出售涉案房屋，但高平表示涉案房屋实为其出资，其可以自行出售；高平提供了女儿的身份证复印件，提供了涉案房屋的商品房买卖合同，高平给付了房屋的钥匙；高平表示其女儿将于2018年圣诞节前回西安办理过户手续，其加急办理了涉案房屋的产权证，于2018年12月20日办理成功，并向高平进行了告知；杨斌与高平间的房屋买卖合同应为有效，高平不同意出售房屋，存在违约，应承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，杨斌与高平在金阁中介公司的主持下签订了西安市存量房屋买卖合同，该合同内容不违反相关法律强制性的规定。合同内容出自杨斌与高平的自愿，故高平认为其对涉案房屋无处分权、上述合同应为无效之抗辩意见，一审法院不予采纳。杨斌与高平及金阁中介公司所签订的居间服务合同亦出自三方的自愿，合同内容不违反相关法律强制性的规定，现三方对该合同真实性无异议，该合同应为有效。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，由于高平对涉案房屋无处分权，且高平现不同意继续履行房屋买卖合同，更不同意为杨斌就涉案房屋办理过户登记手续，杨斌要求解除该房屋买卖合同之请求于法有据，依法应予支持。由于涉案房屋买卖合同无法继续履行，导致杨斌无法实现合同目的，并给其造成一定的损害，杨斌要求高平承担违约责任之请求亦于法有据，依法应予以支持。结合本案查明的事实及相关法律规定，杨斌作为完全行为能力人，其在与高平签订房屋买卖合同时，明知涉案房屋非高平所有，但对所有权人高梦爽是否同意出售房屋并未核实，仅凭高平自行出具的授权委托书、给付房屋钥匙及金阁中介公司的陈述即判定高平具有代售权，对此其未尽到相应的注意义务，在缔约过程中存在一定过失；高平在未取得房屋所有人同意的情况下私自委托金阁中介公司居间服务，并与杨斌签订房屋买卖合同，收取了杨斌定金，合同签订后未说服房屋所有人追认其出售行为，导致合同无法继续履行，在缔约过程中存在主要过错；金阁中介公司作为中介服务机构，应对居间服务中所涉及的相关法律规定有全面的理解和运用，在未核实房屋所有人是否同意委托高平代售涉案房屋的情况下，为追求公司效益，轻信高平陈述，主持杨斌与高平签订房屋买卖合同，并与杨斌及高平签订居间服务合同，其居间服务违反相关规定，在缔约过程中存在一定过错。依据杨斌与高平房屋买卖合同中的约定、缔约过程中各方的责任大小及涉案房屋市场单价的上涨情况，高平向杨斌承担违约金的数额酌情定为180000元。关于杨斌要求高平承担居间服务费之请求，杨斌与高平及金阁中介公司在居间服务合同中虽对违约责任存在约定，但该约定是高平完全违约的情况下方承担此费用，因金阁中介公司在涉案合同的缔约过程中存在过错，杨斌可向金阁中介公司就居间服务费主张返还，一审法院对其此节请求不予支持。杨斌认为涉案合同无法履行完全为高平过错所致之理由，与事实不符，一审法院司不予采纳。高平认为金阁中介公司延误了办证时间而导致涉案房屋未能过户之理由，依据不足，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条及相关民事法律之规定，判决：一、杨斌与高平于2018年11月27日所签订的西安市存量房屋买卖合同予以解除。二、高平于本判决生效后十日内支付杨斌违约金180000元。三、驳回杨斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6775元，保全费2345元，杨斌已预交，由杨斌负担4020元，高平负担5100元。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人高平在未取得案涉房屋所有权人高梦爽授权委托的情况下，以高梦爽代理人的名义与上诉人杨斌签订案涉房屋买卖合同，之后未得到高梦爽追认，该行为对高梦爽不发生效力。高平的行为系无权处分。但高平与杨斌所签房屋买卖合同自依法成立时即生效，高平的无权处分行为不影响该合同效力。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，因高平的无权处分行为致使杨斌不能取得案涉房屋所有权，杨斌主张解除合同并要求高平承担违约责任，人民法院应予支持。鉴于杨斌在签订案涉房屋买卖合同时自身存在未尽相应注意义务的过错，一审法院综合考虑后酌定由高平支付杨斌违约金180000元，并无不当。杨斌认为一审判决认定事实不清、适用法律错误、其主张违约金310000元有充足依据等上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。高平认为一审判决认定事实错误、程序违法、杨斌存在根本违约行为、高平并无过错亦无违约行为等上诉理由，亦不能成立，本院依法不予采信。综上所述，杨斌与高平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6800元，杨斌已预交2900元，高平已预交3900元，由其各自自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年九月四日书记员  张佳欣