广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初4653号原告：广东益威物业服务有限公司，住所地广东省江门市蓬江区*****之三，统一社会信用代码914************853。法定代表人：舒某1。委托诉讼代理人：容貌全、梁志成，均系该公司员工。被告：江门市远辉房地产有限公司，住所地广东省江门市*******，统一社会信用代码914************909。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈凤转、贾丽，均系国信信扬（江门）律师事务所律师。原告广东益威物业服务有限公司（以下简称“益威公司”）与被告江门市远辉房地产有限公司（以下简称“远辉公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告益威公司的委托诉讼代理人容貌全，被告远辉公司的委托诉讼代理人陈凤转、贾丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告益威公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付2019年4月8日至2019年12月31日的物业服务费97080.83元，并从违约之日起支付逾期付费违约金直至服务费及违约金全部清偿之日止（截至2020年2月29日，违约金为10607.3元，从逾期之日起按每日万分之六计算）;2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：江门市蓬江区****业主委员会与原告于2017年8月20日签订《中远大厦物业服务合同》，约定原告为该大厦提供物业服务。被告是江门市********业主。原告于2018年12月29日与被告签订《中远大厦专项物业服务合同》，约定原告为被告的江门市********、负二层，面积为31884，03㎡提供专项物业服务，合同有效期为2019年1月1日至2019年12月31日，一至五层空置面积物业服务费按1.5元／㎡／月收取（1-3层空置面积9951.87㎡，4层空置面积3976.99㎡，合计空置面积13928.86㎡），每月15日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的按每日干分之五的标准收取滞纳金。合同签订后，原告即向被告提供物业管理服务。但从2019年4月起，被告经原告多次催告仍拒绝支付所拖欠的物业管理费。根据合同约定，被告于2019年4月8日至2019年12月31日应付物业服务费为97080.83元，各期物业服务费的违约金从逾期之日起按每日万分之六的标准计算至2020年2月29日为10607.3元（后附欠费明细表）。原告认为，原告为被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业服务费，被告拒不支付物业服务费的行为构成违约，应当承担向原告支付物业服务费及违约金。因此，原告为维护自己的合法权益，提起本案诉讼。原告为其起诉提供的证据有：1.中远大厦专项物业服务合同；2.房地产登记证及产权人企业信用信息公示报告复印件；3.催款律师函、催缴通知书；4.被告给原告的律师函；5.相关工作照片；6.电子回单复印件。被告远辉公司答辩称，一、对原告主张被告欠付其2019年4月8日至2019年12月31日的物管费97080.83元有异议。根据被告与广东红点教育科技有限公司（以下简称“红点公司”）于2019年8月28日签订的《租赁合同》第16点约定，以及根据被告与原告签订的《中远大厦专项物业服务合同》第七条第1点约定，原告在其证据“江门市远辉房地产2019年物业费欠费明细”11月至12月物业欠费的两项，应由红点公司［现更名为学界教育科技（广东）有限公司］支付11930.98元。但从红点公司交给被告的“原告与红点公司的物业服务合同”中，原告只与红点公司签订了一至三层面积的物业服务合同，而根据原告员工陈红梅与被告员工张锦洪的微信记录中，原告明知被告与红点公司签订的是一至四层的面积的租赁合同，将涉案租赁物一至四层均已出租给红点公司，其中包括原告提出的2019年11月和12月被告欠物管费的面积。根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业费的，从其约定，故对于红点公司使用四层租赁物所产生的物管费11930.98元应由红点公司承担。二、根据原告与被告2019年1月至12月的《物业费及水电费用对数表》，原告欠付被告2019年7月至12月的水电费共39177元，故该笔水电费应从原告起诉的物管费中，按照同月应产生的费用进行抵消。三、原告欠广州珠江物业酒店管理有限公司（以下简称“珠江公司”）的公共水电费共515268.8元，珠江公司将该笔债权转让给被告，并在2019年11月9日被告交给原告的“律师函”中已明确表示被告的意愿。根据2019年2月21日原告与被告、大厦业主委员会三方的会议记录表，原告应当在2019年4月前与中远业委会确认后支付该笔款项，但原告不予配合，一直未确认支付。原告的债务与被告的债务进行抵消后，原告仍欠被告418187.97元，被告将通过另案起诉，对该笔费用进行追偿。四、原告主张按每日万分之六计算违约金明显过高，实际上原告所产生的损失仅为资金占用期间的利息，因此违约金计算应按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率。被告为其答辩提供的证据有：1.租赁合同、中远大厦裙楼商场交接确认书；2.中远大厦专项物业服务协议书；3.微信聊天记录；4.应收原告水电费汇总表、物业费及水电费确认表；5.三方协商会议记录；6.债务抵销律师函；7.2019年1月-7月益威公司与远辉公司物业费及水电费对数表、付款申请表、付款委托书、物管费发票、水费发票、电费发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于江门市*********至六层及地下二层的产权人为被告。2018年12月29日,由被告作为委托方（甲方）与原告作为受托方（乙方）就×1-6楼、负二层物业管理相关事项共同签订《中远大厦专项物业服务合同》一份，约定的主要内容如下：一、总建筑面积为31884.03平方米；其中1-5楼商业区为26057.99平方米；6楼为2930.98平方米；负二层为2895.06平方米（车位数量：小车位：33个）。二、专项管理服务内容：乙方负责甲方专有物业、设施设备（中央空调系统、商业供电系统、商业供水管网、排水系统、中央消防系统、专有物业区域的建筑物）管理、维修、养护、运行服务；乙方负责裙楼内中央空调系统的维护保养；乙方负责向各层间配电房提供正常照明、事故照明电源两路电源；乙方负责甲方的市政商业供水总水表（含总水表）后至裙楼各层间用户分表前的管网及共用排水管道的维修、保养、管理；裙楼内全部电梯的监管和维保工作；乙方每月负责对裙楼商业各楼层的电表和水表的抄表，计算核实各租户的水电用量提供给甲方；乙方负责对裙楼共用区域每天进行保洁工作等等。三、合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。四、甲乙双方同意委托乙方负责开展专项服务及费用结算，以及负责按照与裙楼各租户签订的服务合同的相关规定，直接收取租户服务费，并开具合法的票据。五、收费标准。1、一至四楼商场按每月每平方米3元收取物业服务费。如甲方物业未能出租，甲方提供面积数据，经由乙方核实，空置面积按每月每平方米1.5元收取物业服务费。2、五楼分租式写字楼按每月每平方米1.8元收取，其中每月每平方米1.5元的费用，属公共服务费用，每月每平方米0.3元的费用，属专项服务费用。3、六楼按每月每平方米0.8元收取，该费用全属公共服务费用。4、业主和物业使用人于每月15日前缴交的物业服务费，逾期缴纳的，从逾期之日起，支付逾期付款违约金（按照未缴物业服务费逾期一日千分之五计收）。2019年2月21日，由原告、被告与中远大厦业委会代表参加会议，会议内容为：1、消防改造定于2019年3月中旬确定改造方案并施工；2、珠江物业电费定于2019年4月前，由中远业委会确认后支付；3、远辉公司申请加入中远大厦业委会，由远辉公司提出书面申请交业委会后由业委会进行公示，经全体业主投票后决定。2019年8月28日，被告与广东红点教育科技有限公司（以下简称“红点公司”）签订《租赁合同》一份，约定被告将位于江门市***********建筑面积为13928.86平方米的房屋出租给红点公司使用，租赁期间为自2019年11月1日到2034年10月31日止；并约定物业管理事宜待该《租赁合同》签订后由被告协助红点公司与物业管理公司另行约定，被告可以委托物业管理公司管理该租赁物，物业管理费收费标准为每月3元/㎡，被告不再收取有关物业管理其他费用，物业管理费从2019年11月1日起缴交。2019年10月28日，原告向被告出具《催款律师函》，催告被告尽快缴清所有欠费，后被告于2019年11月8日签收该函。2020年2月27日，原告在被告办公场所外张贴《催缴物业服务费通知书》，催告被告尽快缴清所拖欠的费用。2019年11月7日,被告向原告出具《律师函》，内容为：原告欠广州珠江物业酒店管理有限公司（以下简称“珠江公司”）的公共水电费515268.8元，目前珠江公司将该笔债权转让给被告。根据2019年2月21日原告的会议记录表，原告应当在中远业委会确认后支付该笔款项，但原告一直未确认支付，故被告将位于江门市********远大厦1-6成空置物业的8、9、10三个月的管理费共85149.86元拖延，并通知原告该笔债务与珠江公司的债权相抵消，抵消后，原告仍拖欠被告430118.94元债务。2019年12月10日，红点公司与原告签订《中远大厦专项物业服务协议》一份，约定由原告为红点公司租赁的一至三楼，承租面积为9951.87平方米的区域提供专项物业服务，并约定物业服务费按2元/平方米/月计收，合计每月物业服务费为19903.7元；管理服务费及其他费用每月收取一次，每月15日为缴费日期；合同期限自2019年11月1日起至2019年12月31日止等内容。另查，红点公司现更名为学界教育科技（广东）有限公司（以下简称“学界公司”），学界公司于2019年12月18日转账支付39807.4元物管费给原告。庭审中，被告对原告主张的尚欠2019年4月8日至7月31日中远大厦第四层空置区域的物管费数额及2019年8月1日至10月31日中远大厦第一至四层空置区域的物管费数额均予以确认，即4月至10月的物管费数额分别为4573.54元、5965.49元、5965.49元、5965.49元、20893.29元、20893.29元和20893.29元。而对于2019年11月1日至12月31日被告拖欠的物管费，原、被告对其中第四层是否空置存在争议，原告主张第四层空置面积为3976.99平方米，被告拖欠其11月、12月的物管费各为5965.49元，但被告抗辩称该第四层由红点公司承租，不应计入本案的空置面积。又，根据双方交易习惯，每月对物管费及水电费进行对数确认，将当月应交物管费总额扣减上月水电费后，再由被告转账支付该差额即最终的物管费给原告。而被告在向原告支付2019年4月1日至7月31日中远大厦第一至三层空置区域的物管费时已扣除2019年3月至6月的水电费。对于2019年7月至11月期间的水电费数额，原、被告确认分别为9975.19元、3866.45元、6364.07元、6496.10元和6203.42元，合计32905.23元。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原、被告签订的《中远大厦专项物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方当事人均应遵照履行。依据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，在原告依约为中远大厦提供物业管理服务的情况下，被告作为业主也应依约履行向原告支付物管费的义务。由于原、被告对于被告拖欠原告2019年4月8日至7月31日中远大厦第四层空置区域的物管费数额及2019年8月1日至10月31日中远大厦第一至四层空置区域的物管费数额均予以确认，故本院依法对此予以确认。而对于2019年11月1日至12月31日被告拖欠的物管费，原、被告对红点公司是否承租第四层存在争议，本院具体分析如下：首先，根据原告与红点公司签订的物业服务协议，红点公司只租赁中远大厦第一至三层，原告为红点公司提供物业服务亦限于第一至三层。其次，根据被告与红点公司签订的《租赁合同》约定，物业管理事宜由被告协助红点公司与物业管理公司另行约定，即一方面应以红点公司与原告签订的物业服务协议为准；另一方面，被告有义务告知原告租赁情况以便原告向承租人收取物管费，但被告未举证证明其已告知原告其将中远大厦第四层也出租给红点公司使用，应承担举证不能的后果。再次，红点公司（即学界公司）转账支付给原告的物管费39807.4元是2019年11月、12月第一至三层的物管费（9951.87平方米×2元/平方米/月×2月），并不包含第四层的物管费。因此，现有证据只能证明红点公司于2019年11月、12月租赁了中远大厦第一至三层，第四层应推定为空置区域，被告应向原告支付2019年11月1日至12月31日该3976.99平方米空置区域的物管费。综上，2019年4月8日至7月31日中远大厦第四层空置区域的物管费、2019年8月1日至10月31日中远大厦第一至四层空置区域的物管费及2019年11月1日至12月31日中远大厦第四层空置区域的物管费合共为97080.86元（4573.54元+5965.49元+5965.49元+5965.49元+20893.29元+20893.29元+20893.29元+5965.49元+5965.49元）。被告向原告支付上述2019年8月1日至12月31日的物管费中应对应扣除2019年7月至11月期间的水电费合共32905.23元，故被告实际应向原告支付2019年4月8日至2019年12月31日的物管费为64175.63元（97080.86元-32905.23元）。原告主张超过部分，本院不予支持。因被告未依约交纳物管费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。原告请求按照每日万分之六计算违约金，明显过高，本院酌情调整为以每月拖欠的物管费为本金，自2019年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款项给付之日止。原告主张超过部分，本院不予支持。对于被告抗辩称珠江公司将原告所欠公共水电费共515268.8元的债权转让给被告，被告拖欠原告的物管费应在该笔债权中进行相应抵扣的意见。一方面，被告没有与珠江公司签订债权转让协议，即未能提供证据证明珠江公司已将被告述称的该笔债权转让给被告。另一方面，无论从2019年2月21日原、被告与中远大厦业委会代表三方参加的会议内容还是2019年11月7日被告向原告出具《律师函》的内容均可知，原告欠珠江公司的公共水电费一直未经确认。因此，原、被告之间尚不具备互相抵销债务的前提，本院依法对被告的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告江门市远辉房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付物管费64175.63元及逾期付款的违约金（以每月拖欠的物管费为本金，自2019年4月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款项给付之日止）给原告广东益威物业服务有限公司；二、驳回原告广东益威物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2453.76元，由原告广东益威物业服务有限公司负担831.76元，由被告江门市远辉房地产有限公司负担1622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  区俭琴人民陪审员  林叶容二〇二〇年九月二十五日法官 助理  陈怡杏书 记 员  王敏仪