广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13716号原告：游晓立，男，1994年5月7日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县******委阳三队，公民身份号码441************152。委托诉讼代理人：黄杰仁，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艺莹，广东泓业正杰律师事务所实习律师。被告：洪汶沣，男，1989年3月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区******新厦苑新翠阁7A，公民身份号码445************359。委托诉讼代理人：姚伟铄，广东胜伦律师事务所律师。第三人：中山市深通地产有限公司，住所地中山市火炬开发区*****君华新城7区79幢56卡商铺之一，统一社会信用代码91442000MA4UPTLX0N。法定代表人：肖尚月，总经理。委托诉讼代理人：张芸茜，系该司财务负责人兼行政主管。原告游晓立诉被告洪汶沣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，本院依法追加中山市深通地产有限公司（以下简称为深通公司）作为第三人参加诉讼，后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游晓立及其委托诉讼代理人黄杰仁，被告洪汶沣的委托诉讼代理人姚伟铄，第三人深通公司的委托诉讼代理人张芸茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告游晓立向本院提出诉讼请求：被告双倍返还定金300000元。事实与理由：2018年7月29日，经深通公司居间，原告与被告签订二手房买卖合同，约定被告将位于中山火炬开发区凯捷路28号雅景花园3区10幢2205房出让给原告。根据合同约定，原告应于房屋不动产权证出具后三十日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。被告在拿到证后应还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予深通公司托管。合同签订后原告向被告支付150000元定金，但被告在房产证出具后，并没有提交给第三方托管，也没有告知原告，致使原告因无法提供房产证去申请银行按揭贷款手续。2020年4月22日，被告突然出具律师函，单方解除了上述合同并没收原告所交纳的定金。原告认为，被告没有按照合同约定告知中介方及原告上述房屋已出具不动产权证，也没有依合同约定将该不动产权证原件交予第三方深通公司托管，也没有告知原告已出具房产证，致使原告不能申请按揭贷款，后被告又突然单方解除合同，其行为已构成严重违约，被告应按照合同第十一条的约定向原告承担违约责任。被告洪汶沣答辩称，1.原告要求被告双倍返还定金缺少事实及法律依据。涉案房屋买卖事项由经纪方居间促成，经纪方介入后，买卖双方不能私下沟通，有关房屋交易的所有事项均需通过经纪方经办人彭健、王沙转达和负责。结合《佣金必要费用支付承诺书（卖方）》，涉案房屋买卖事项由经纪方深通公司负责。同时，根据前述《佣金必要费用支付承诺书（卖方）》第4条及二手房交易的市场惯例，经纪方介入后，原被告双方不能私下沟通，且双方互无对方的联系方式，所有交易事项均须由经纪方业务员进行沟通转达。2.结合被告提交的收件证明及收款收据，经纪方业务员彭健、王沙是涉案房屋买卖事项的具体经办人，负责涉案双方之间有关房屋交易事项的所有对接、沟通及具体负责双方之间的合同履行事宜。2.被告始终依约合同履行义务，并无违约行为。被告早于合同约定，提前偿还涉案房屋银行贷款并办理注销抵押登记手续。根据被告提交（交通银行）贷款回单及银行流水，被告在涉案房屋房产证未下发的情况下，早已于2019年9月20日即一次性全部提前还清涉案房屋的银行贷款，远远超出合同约定的“拿到房产证后三日内偿还清银行贷款并办理注销抵押登记手续”。同时，结合前述合同约定，被告于2019年11月29日取得涉案房屋房产证后，在2020年1月4日即向涉案房屋原抵押权人申请办理抵押登记手续（依据见短信聊天记录截图）。被告于2020年1月2日取得涉案房屋产权证，并于当日通知经纪方两经办人，经转达对接，原告清楚知悉房产证于2020年1月2日下发，其诉称被告从未告知其房产证已出具是扭曲客观事实。被告于2020年1月2日取得涉案房屋的不动产权证，并分别于2020年1月2日下午14:55分通过微信通知经纪方经办人彭健、于2020年1月2日下午15:05分通过电话同步通知经纪方经办人王沙。随后，经纪方两经办人明确表示已将“房产证已下发的事实”通知原告，且明确了逾期履行合同的相关违约责任。而原告在收到相关通知后，以人在外地为由拖延履行合同义务。经此，原告于诉称被告从未告知中介、告知其自身房产证已下发是对客观事实的扭曲，也是极不诚信的表现。3.自2020年1月2日通知原告后，被告多次催促原告履行合同未果。被告分别于3月8日、3月21日、3月39日、4月13日多次催促原告履行合同义务，但原告均拒不回应或以各种理由拖延履行。3.原告始终未向任何银行办理按揭贷款申请，无法申请按揭贷款手续是因其自身严重违约行为所致，并非因被告未递交托管房产证原件所致，且原告的违约行为、违约动机恶劣。原告未依约于2020年2月2日前向按揭银行提交贷款申请，截至2020年4月22日，逾期达80日，《二手房买卖合同》第4条第（2）款B项约定：“买方于房产证出来后三十日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查”。结合前述答辩意见，原告已于2020年1月2日接到被告房产证已下发的通知，依照合同约定，原告应于2020年2月2日前完成向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，但截至2020年4月22日（解除合同的律师函通知送达原告之日），经被告多方催促，原告从未按合同约定向银行申请按揭，其逾期办理贷款申请达80日，远远超出合同约定的5日解除期限。不能办理银行按揭贷款手续是因原告违约行为所致，而不是因被告未提交托管房产证原件所致。4.原告以房价下跌等为由拒绝履行合同，其违约动机恶劣。原告先是通过以“人在外地”为由迟延履行合同约定的按揭贷款义务，后又于2020年4月20日明确表示拒绝履行合同的实质原因是“涉案房屋小区房价已严重下跌”，其属于恶意违约。再次，原告也于2020年4月20日明确表示自身无中山市的购房资格，如确实如此，原告也将因自身原因导致合同陷入履行不能，被告与之订立的买卖合同目的将不能得以实现。5.原告试图偷换房产证原件的“用途”概念，将自身违约行为归咎于被告。《二手房买卖合同》第6条第（2）款约定：“卖方同意于拿到房产证后三日内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于第三方作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房产证原件交予上述第三方托管”。但是，原告诉称：“被告在房产证出具后，并没有提交给第三方托管，也没有告知原告，致使原告无法提供房产证去申请银行按揭贷款手续”。显然，原告将合同约定的“用于过户手续之用”变为“用于申请银行按揭之用”，并试图将自身“从未申请银行按揭贷款”的违约行为归咎于“因被告未向经纪方托管房产证原件导致其无法申请银行按揭贷款”，其该主张极不诚信，违反诚信原则。6.基于原告的严重违约行为，被告解除合同并不予退还定金合法且合理，合同解除后，被告已无必要再向经纪方提交涉案房产证原件。根据前述答辩意见，截至2020年4月22日（解除合同的律师函通知送达原告之日），原告逾期办理按揭贷款申请手续达80天，远远超过合同约定的5日解除期限，就此，涉案房屋买卖合同解除条件已然成就，为了避免自身损失进一步扩大，被告依照合同约定及法律规定解除合同享有合同及法律依据。目前涉案房屋小区房价下跌，差价损失达25万，没收定金具有合理性，且没收定金不足以弥补被答辩人的所有损失。根据原告提交的《安居客房价截图》，目前涉案房屋所在小区中，与涉案房屋同等面积、户型等房屋均价为11000元/㎡左右，同等90㎡的房屋交易成交价约为100万元，因原告违约导致被告另行出售的交易差价损失达25万元，被告没收原告定金15万元具有相当合理性。7.合同解除前，涉案合同约定的交付房产证予经纪方托管条件未成就。涉案房屋买卖合同第6条第（2）款约定：“卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将涉案房屋房产证原件交予经纪方托管”，而根据被告提交的《（与交通银行罗经理）短信记录截图》（P16），在被告多次询问后，涉案房屋原抵押权人于2020年4月24日才告知被告涉案房屋完成了注销抵押登记，依据涉案房屋买卖合同约定，被告应在2020年4月28日（25、26日为周末）前将房产证原件交经纪方托管，逾期提交托管的，才视为违约。因此，在2020年4月28日前，被告向经纪方提交房产证原件的合同约定条件未成就。而涉案合同解除后，被告没有必要再提交经纪方进行托管。基于原告的严重违约行为，涉案房屋买卖合同已于2020年4月22日即被合法解除，因此被告没必要再将房产证原件交给经纪方进行托管。对于被告的答辩意见原告回应称，1.原被告在交易过程中无法联系，双方没有对方的联系方式，原告本人没有收到被告的通知。2.被告一直未向第三人提交房产证原件或复印件或照片，原告无法办理银行按揭贷款手续。3.根据合同约定，原告有申请银行贷款及过户时变更名额的一次权利。4.根据中山市自然资源局登记的信息显示，被告于2020年1月14日已办理了注销登记手续。第三人陈述称，涉案房屋交易是第三人原在职人员王沙与彭健跟进处理的，经与彭健确认，在房屋买卖合同签署后2019年5月份左右，被告称房产证已经办出来了，要求彭健通知原告办理贷款及过户手续，但被告的房产证图片及原件第三人没有看到。第三人在收到涉案房屋已出证的信息后，已及时通过微信及口头形式通知过原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2018年7月29日，游晓立与洪汶沣签订二手房买卖合同1份，约定游晓立以1250000元总价向洪汶沣购买位于中山市火炬开发区******雅景花园3区10栋2205房，游晓立应在过户之前将除定金、交楼押金之外的剩余购房款（以银行同贷书为准）支付至洪汶沣账户；游晓立于房产证办出后30天内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查；该物业处于抵押状态，卖方同意拿到房产证后三日内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方托管；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基准数按日万分之五支付违约金并继续履行本合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或没收买方支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基准数按日万分之五支付违约金并继续履行本合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十违约金承担违约责任或双倍返还买方支付的定金；卖方同意并配合买方向银行申请按揭贷款及过户时可更换名额一次。合同还约定其他条款。合同签订后，游晓立按约向洪汶沣支付了150000元定金。2.涉案房屋于2019年11月29日办出不动产权属证书。2019年9月20日，洪汶沣向银行申请后提前一次性归还了涉案房屋的剩余按揭贷款。洪汶沣主张曾在2020年1月与交通银行罗姓经理联系，要求其帮忙办理涉案房屋注销抵押登记一事。2020年4月24日，该罗姓经理回复“已经注销了”。涉案房屋目前名下没有任何抵押或查封，经查涉案房注销抵押登记的时间为2020年1月14日。3.2020年4月22日，洪汶沣委托广东胜伦律师事务所律师姚伟铄寄送律师函，载明洪汶沣已于2020年1月2日通知游晓立房产证已下发的事实，因游晓立未按合同约定期限履行向按揭银行申请按揭贷款、支付购房款的义务且已达到合同约定的解除条件，故洪汶沣有权单方解除合同、没收游晓立支付的150000元定金。故通知游晓立：一、自本函件送达或视为送达之日起解除与游晓立签订的二手房买卖合同（合同编号：0001268），并不予退还游晓立支付的定金；二、前述合同解除后，洪汶沣有权将房屋出售给任何其他第三方，游晓立不得主张任何权利，且如洪汶沣再次销售房屋的售价低于二手房买卖合同约定转让成交价的，洪汶沣保留向游晓立追索差价损失的权利。4.深通公司于2020年5月15日出具情况说明1份，载明“至今为止，我单位未收到洪汶沣先生位于中山市火炬开发区******************的房产证及图片复印资料等”。5.洪汶沣提交电话录音一份，其中与彭健的电话录音中反映彭健在洪汶沣通知其涉案房屋出证后已通过电话方式通知游晓立相关情况。洪汶沣与王沙的电话录音中反映王沙确定已通知游晓立涉案房屋办出房产证的事实。游晓立对上述录音真实性不予确认，认为无法确认谈话对象身份，且无法证明彭健是何时通知原告的。6.根据深通公司提交的与彭健的微信聊天记录显示，彭健陈述在业主通知房产证出来后，其已通知客户（游晓立）该信息。7.洪汶沣提交与彭健的微信聊天记录显示，洪汶沣于2020年1月2日告知涉案房屋房产证已妥一事，并称“要不这周末签约”。彭健于当天下午14:55分回复“好的，我去跟客户说。我先联系客户，稍等”、“洪哥，你跟我同事讲吧，180*****809王莎”。后于当天15:52分回复称“洪哥，联系客户了，我让客户准备资料，等客户资料准备好，在做面签过户”、“客户在外地，可能要等过完春节才行”、“来不及，年底最忙了，只有年后了”。3月8日，洪汶沣再次联系彭健要求通知游晓立过户，并于2020年3月、4月期间多次电话联系王沙。8.2020年4月20日，经王沙组建，游晓立、洪汶沣共同加入“凯茵2205沟通群”微信聊天群，双方曾进行以下沟通：洪：“游先生，我房产证已经下来几个月了，按照合同早该往前推进交易了，你现在什么想法呢？我们直接沟通就好了。”游：“我实话跟你说，我名下是有房贷的，然后之前那个中介跟我说可以操作贷款第二套，然后现在我这边在惠州，没有在中山，我也在找名额。”洪：“意思是你现在没有购房名额？”游：“是的，不行的话我可以打出来给你看。然后之前他们中介就是说这个房子便宜什么的，现在是不是掉价了，我听我那边的朋友说。我听中介这边的人说你要发律师函给我吗，那我也不知道，我也没有名额，只能看亲戚朋友帮忙找个名额，不然只能大家打官司了。”洪：“那你的意思呢？是想继续履行合同还是想终止？因为确实已经过了挺久了，我过年前已经拿到证了，现在都四月底了。”游：“你看怎么处理呢，而且现在房价都掉了，是不是。而且当时签合同，没有房产证的，这个地产是违法操作。”洪：“所以你的意思倾向于不履行了？”游：“不是不履行，是现在我没有名额你懂吗？我名下有房贷。你看要不这样，大家就说实在的吧，现在房价掉了，我交了15万元定金，你至少退10万给我，不然大家一起打官司，我也无所谓。”10.庭审中，深通公司曾回复称彭健是在2020年5月告知游晓立涉案房屋已办证事宜，后称为理解有误，实际是彭健在收到洪汶沣的通知后已立刻通知游晓立相关事宜。游晓立、洪汶沣一致确认在涉案房屋交易的全程，都是由第三人分别联系双方进行沟通，原、被告之间没有直接联系。双方均确认涉案合同在被告下发解除合同通知时已解除（即2020年4月22日）。本院曾询问游晓立是何时经过什么方式首次知道涉案房屋已经办妥房产证，游晓立回复称是在2020年4月24日才知道，之前一直不知道，4月24日是通过王沙发了房产证图片才知情。同时游晓立一直没有联系第三人提交其需提交的贷款申请资料，因其不知道房产证何时出具，洪汶沣也没有将房产证托管给第三人。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。游晓立与洪汶沣签订的二手房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应恪守履行。本案的争议焦点为：谁是涉案房产交易的根本违约方。涉案合同约定，洪汶沣应在房产证办出后三日内自行筹资还清银行贷款并办理注销抵押登记手续。涉案房屋不动产权证办妥时间为2019年11月29日，洪汶沣在2019年9月20日还清涉案房屋名下银行按揭贷款并于2020年1月4日申请办理注销抵押登记手续，已按合同约定履行前述义务。游晓立应在不动产权证书办下后30日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。游晓立主张因洪汶沣、深通公司未及时告知（主张深通公司首次告知为2020年4月24日）其涉案房屋不动产权证办妥的情况，洪汶沣也未将不动产权证托管于深通公司处，所以其未向按揭银行申请提交按揭贷款申请的相关资料。根据洪汶沣与深通公司员工彭健的微信聊天记录显示，洪汶沣已于2020年1月2日通知深通公司员工彭健涉案房屋已办出不动产权证，而彭健亦于当天回复称已联系游晓立并通知其准备资料。在“凯茵2205沟通群”中，洪汶沣于2020年4月20日称“我房产证已经下来几个月了”，并询问游晓立“现在有什么想法”。游晓立没有对“房产证已经下来几个月了”的消息作出任何回应或提任何异议，仅多次陈述“没有购房名额”、“房价掉价”等观点。本院认为，首先，深通公司作为涉案房屋交易的居间方，其提供居间服务的目的是促成双方完成房产交易并收取居间服务费。鉴于二手房买卖交易的特殊性（涉及跟进多个购房环节以保证交易顺利完成），行业惯例中居间方的居间服务费多在房产交易完成（办妥过户、交房等手续）后再收取。故在深通公司未收取居间服务费的情况下，深通公司理应极力配合买卖双方完成交易流程，深通公司在收到涉案房产证已办出的消息后故意不通知游晓立相关情况的可能性极低。其次，“凯茵2205沟通群”中洪汶沣于2020年4月20日陈述“房产证已经办下来几个月”后，游晓立并未就房产证办出的通知问题提出异议或对合同履行期限发表意见，从游晓立回复的内容可推断其在该微信聊天群组建前已得知涉案房产证已办妥的消息。且游晓立在庭审中称于2020年4月24日才首次得知涉案房屋已办妥房产证的消息亦有悖于“凯茵2205沟通群”微信聊天记录反映的情况，是不诚信的陈述。综合以上分析，在游晓立未能提交有力反驳证据的情况下，本院采信游晓立、深通公司的陈述，认定游晓立、深通公司已在涉案房屋办出房产证后及时（2020年1月2日）通知游晓立该信息，完成告知义务。游晓立诉称洪汶沣、深通公司未告知其涉案房屋已出证的事实，本院不予采信。故游晓立应在合同约定的期限内即2020年2月1日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料。但即使在2020年4月20日的微信沟通中，游晓立仍未作出要履行合同义务办理按揭贷款手续的意思表示，只是一直表示“没有购房名额”、“房价已掉”等观点，在洪汶沣再次询问是否继续履行合同时，游晓立亦继续表示“没有名额”、“现在房价掉了，我交了15万元定金，什么都没了……你至少退10万这样给我，……我要是亏了10多万，我也不愿意，是你也不会……”，应视为游晓立以其行为表明不履行合同主要债务。本院认为，游晓立在合同约定期限内没有履行向按揭银行申请贷款的义务，后又以其行为表明不履行合同主要债务，游晓立的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。游晓立认为洪汶沣没有通知其涉案房产已出证的事实，也未将涉案房产证托管于深通公司处，构成根本违约，也导致游晓立无法向银行申请按揭贷款。如前所述，本院认定洪汶沣、深通公司已在2020年1月2日告知游晓立涉案房屋出证事实，洪汶沣对此不存在违约行为。对于洪汶沣未提交房产证到深通公司处托管的问题。洪汶沣在结清涉案房屋名下按揭贷款并申请办理注销抵押登记手续后，应积极跟进办理情况，并在房屋注销抵押登记后按合同约定期限将房产证托管给深通公司。洪汶沣称在2020年4月24日才得知涉案房屋办妥了注销抵押登记手续，是其未及时跟进办理进度所致，不能按该时间推算房产证的托管时间。涉案房屋在2020年1月14日办妥注销抵押登记手续，洪汶沣应在2020年1月16日前将该房产证托管于深通公司处，其未及时托管，构成违约。但该行为不是导致涉案合同解除的根本原因。且在涉案房产交易过程中，洪汶沣一直积极履行合同义务（如提前清偿按揭贷款申请注销抵押登记、得知房产证办出后及时联系深通公司工作人员并多次跟进询问进度、建群后多次询问游晓立履约意向等），没有违约的主观恶意。按合同约定，将房产证托管到深通公司处是作为“办理过户手续之用”。而在游晓立知道涉案房屋已出证的事实后，其应及时联系深通公司并按深通公司的通知准备银行按揭贷款资料，向银行提交按揭贷款申请。洪汶沣有无将涉案房屋房产证提交到深通公司处托管不影响其准备贷款资料并向银行提出贷款申请。若因洪汶沣未提交房产证到深通公司处托管致使游晓立按揭贷款申请不通过，其应提交相关证据予以证明。故此，洪汶沣未及时将房产证托管于深通公司，虽构成违约，但应属履行瑕疵，不构成根本违约。综上分析，游晓立作为涉案房屋交易的根本违约方，洪汶沣有权行使合同解除权解除涉案二手房买卖合同并没收游晓立已付定金150000元。游晓立诉请判令洪汶沣双倍返还定金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告游晓立的全部诉讼请求。案件受理费2900元（原告已预付），由原告游晓立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年九月十五日书记员 梁敏霞孙永辉