浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初4501号 原告:蔡永良，男，1971年12月1日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：曹轩，浙江清溪律师事务所律师。 被告：浙江**盛达建设集团股份有限公司，统一社会信用代码913300007109583289，住所地浙江省湖州市德清县武康镇中兴北路****。 法定代表人：郑晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾国强、沈杰，该公司职员。 原告蔡永良与被告浙江**盛达建设集团股份有限公司（以下简称华盛达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理，原告蔡永良的委托诉讼代理人曹轩，被告华盛达公司的委托诉讼代理人贾国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡永良向本院提出诉讼请求：1.判令被告华盛达公司根据建筑面积44.97平方米，按每平方米1000元返还装饰、设备差价款共计44970元；2.本案诉讼费用由被告华盛达公司承担。 事实和理由：2016年5月11日，原告蔡永良以“售后返租”的形式购买了位于德清县××镇××广场××号商铺，建筑面积44.97平方米，并与被告华盛达公司签订《房屋委托装修合同》，将该商铺交付被告华盛达公司装修，装修合同款总金额为67455元，原告蔡永良在合同签订后支付了该笔款项。该合同约定被告华盛达公司应于2017年3月30日前按合同附件一的装修内容装修完成并交付原告蔡永良，现被告华盛达公司虽交付，但是其交付的装修工程不符合合同约定的装饰材料、设备标准，用材偷工减料，装饰和设备均无法达到宣传图册及样板间的效果，其行为已经构成了欺诈。 被告华盛达公司辩称，双方签订的合同是合法有效的，对权利义务做了约定，该合同已经履行完毕。委托装修合同本身对装修标准和交付标准做了约定，蔡永良在签订合同时都是知晓的。本案中的装修合同约定的是装修总价，并不是蔡永良所说的多少钱一个平方。涉案房屋已经按合同约定交付给蔡永良，蔡永良也支付了费用。本案中华盛达公司并不存在欺诈的行为，也不构成欺诈，请法庭依法驳回蔡永良的全部诉讼请求。 原告蔡永良为证明自己的诉请，向本院提交了以下证据： 1、《房屋委托装修合同》及附件一、发票，证明原告蔡永良委托被告华盛达公司装修的事实，按装修总价计算装修标准为每平方米1500元； 2、样板房照片4张、销售宣传册一份，证明被告华盛达公司销售宣传资料及现场样板房照片，装修与交房对比严重不符； 3、关于3-14层业主回复函及附件、补充协议，证明2017年5月9日，被告华盛达公司答复涉案项目装修标准为每平方米1500元，并按此模式操作，在委托评估结果出来后，方案二选一等告知事项，被告华盛达公司与物业、业主三方就方案确定后，就选择补偿方案业主拟定的补充方案，该方案中对装修固定收益部分维持每平方米1500元的标准不变； 4、2017年4月7日至2017年5月13日期间的四段录音及文字版，证明原告蔡永良等业主装修维权经过，其中录音一中被告华盛达公司员工表示装修标准1500元与装修内容匹配，录音二中镇政府代表居中协商评估事宜，要求华盛达方提供材料清单，录音三系原销售人员认可原7楼也是做曼城酒店，而不是后来的公寓，录音四系镇政府分管侯书记与业主代表就评估进展协商，并建议业主方先交房； 5、宣传资料，证明被告华盛达公司在销售过程中，多次以开元酒店为宣传点，但对具体装修和楼层模糊处理，以致业主误判； 6、群众来访登记表及书面信访文本，证明2017年5月17日，陈玉仙等业主就涉案项目装修欺诈提出重新鉴定、全额退房加违约金等要求。 被告华盛达公司为证明其主张，向本院提交了《物业委托经营协议》，证明承租方可以对房屋内部装修进行重新布局。 对原告蔡永良提交的证据，被告华盛达公司质证认为：证据1，对其真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明装修标准是每平方米1500元，合同只约定装修总价格，并由被告华盛达公司提供装修所需的材料，是包工包料；证据2，对其真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能证明原告蔡永良想要证明的事实；证据3，对其真实性无异议，该证据的形成是业主对华盛达广场交付的房屋装修有异议，并通过信访后，开发商和业主为尽快和有效解决矛盾，避免矛盾激化，向全体业主所作的相关处理方案，并与部分业主达成了和解协议，但不能证明原告蔡永良的证明目的；证据4，对其真实性有异议，该录音中相关人员的身份无法核实，也不能证明原告蔡永良的证明目的；证据5，对该证据的真实性有异议，该证据不能证明原告蔡永良的证明目的，被告华盛达公司从未发布过类似的宣传资料；证据6，对该证据的真实性有异议，该证据是其他业主向政府的信访诉求，对其信访的事实予以认可，但其信访中提到的相关事实、诉求等不予认可，这些都是原告蔡永良与其他业主的单方陈述。 对被告华盛达公司提交的证据，原告蔡永良质证认为，对其真实性无异议，对关联性有异议，因为房屋没有交房，所以他们所提的可以重新布局是不存在的。 对原告蔡永良提交的证据，本院经审核认为，证据1，因被告华盛达公司对其真实性、合法性均无异议，故对该证据予以认定，至于该证据与本案的关联性问题，具体在下文中阐明；证据2，因照片未显示拍摄时间和拍摄地点，且照片中未出现被告华盛达公司的工作人员等能足以证明所拍摄的房屋系样板房的线索，故对照片不予认定，宣传资料均系手机照片截图等，未看到原件，且该宣传资料中仅是对华盛达广场的整体项目进行宣传，并未涉及涉案房屋装修标准的具体内容，故对该证据不予认定；证据3，因被告华盛达公司对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定，至于该证据与本案的关联性问题，具体在下文中阐明；证据4，录音一、二中人员众多，无法辨别说话人员身份，录音三、四中的人员未能出庭作证接受被告华盛达公司的询问，故该四份录音不符合证据的形式要件，故对该证据不予认定，但该证据系原告方提交的，故可以作为原告方的陈述；证据5，因被告华盛达公司对其真实性有异议，且该证据系开元曼居酒店的宣传资料，内容为开元曼居酒店的全国分布及房价、入住率等情况的介绍，故该证据与本案无关，对其不予认定；证据6，因群众来访登记表系原件，且华盛达公司对原告方去信访一事无异议，故对该证据的真实性予以认定，该证据能证明信访的事实，但与本案的关联性，具体在下文中阐明。 对被告华盛达公司提交的证据，本院经审核认为，因原告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，至于该证据与本案的关联性问题，具体在下文中阐明。 本院经审理，认定事实如下： 2016年5月11日，原告蔡永良与被告华盛达公司签订《房屋委托装修合同》一份，合同约定原告蔡永良与浙江**盛达房地产开发有限公司于2016年5月11日签订《商品房买卖合同》一份，现由原告蔡永良委托被告华盛达公司为其所购房屋进行室内装修；房屋位置为德清县新市镇华盛达广场811室；居室规格为建筑面积约44.97平方米；合同内容详见附件一装饰范围、材料设备标准；本合同总金额陆万柒仟肆佰伍拾伍元；被告华盛达公司于2017年3月30日前将本合同附件一中的装修内容装修完成并交付给原告蔡永良；装修图纸中使用的所有材料由被告华盛达公司提供；合同生效后，在合同履行期间，任何一方擅自解除合同方，应按合同总金额的20%作为违约金支付给对方。该合同的附件一对装修的材料、设备及保修期限作了约定。 2016年5月11日，原告蔡永良与浙江**盛达房地产开发有限公司、浙江林沃物业管理有限公司（以下简称林沃公司）签订《物业委托经营协议》一份，合同约定原告蔡永良自愿将其所有的房屋委托林沃公司经营管理；原告蔡永良同意在本协议有效期内将该物业全权委托给林沃公司经营管理，并允许由林沃公司以其自己名义对该物业进行对外宣传和经营（包括出租等）；委托经营期限为自2016年5月11日开始计算至2022年12月14日；在该物业委托经营期间由林沃公司定期定额向原告蔡永良支付物业经营收益；从2016年5月11日至2017年12月14日止原告蔡永良同意免租，该期限内的收益全部归林沃公司所有；自2017年12月15日至2022年12月14日止，由林沃公司按照购房价款及装修费相加总金额的相应比例每年支付原告蔡永良经营收益，其中2018年需支付17375元，2019年需支付20850元，2020年需支付20850元，2021年需支付24325元，2022年需支付24325元；本协议签订后，该物业的硬装由原告蔡永良委托被告华盛达公司进行装修（详见附件委托装修合同），软装及家电由林沃公司按自身实际经营情况进行采购和布置；考虑到经营连续性，本协议签订后任何一方在合同有效期内都不得擅自变更、解除本协议；本合同有效期内，林沃公司有权按实际经营情况对房屋内部装修等进行重新或局部装修，原告蔡永良表示同意；本合同签订后，任何一方不得无故提前解除合同，否则由违约方支付守约方违约金人民币50000元。 2017年5月9日，浙江**盛达房地产开发有限公司发布《关于新市华盛达广场项目3-14层业主回复函》，其中针对7-14层房源的解决方案为两项，第一项为留房方案，由业主在2个方案中选择1个，其中第2个方案为按照200元／平方米给予业主现金补偿，同时在后续计算租金收益时，按照原房款和装修款1500元／平米之和为基数进行计算，返还的装修款不作扣除；第二项为退房方案，业主支付购房款和装修款总额8%的违约金，浙江**盛达房地产开发有限公司同意业主退房，并协助办理退房手续。该回复函载明留房方案系浙江**盛达房地产开发有限公司在××镇××业主代表协商沟通后制定。被告华盛达公司与林沃公司的德清分公司另签补充协议，确认了留房方案中第2个方案的内容。 2017年5月17日，华盛达广场的部分业主向德清县人民政府信访局信访，信访内容包括不同意支付8%违约金退房的方案，要求全额退房；按合同规定装修标准为1500元/平方米，华盛达公司存在欺诈。 本院认为，本案的争议焦点为一、涉案房屋的装修标准是否是每平方米1500元；二、被告华盛达公司是否需要返还原告蔡永良装饰、设备差价款及应返还的价款数额问题。 关于争议焦点一，原告蔡永良与被告华盛达公司签订的《房屋委托装修合同》中仅约定了合同总金额，并未约定每平方米的装修单价。原告蔡永良提交的群众来访登记表中来访反映主要内容中载明的按合同规定装修标准为1500元／平方米，系原告方的单方陈述，未能得到被告华盛达公司的认可。浙江**盛达房地产开发有限公司于2017年5月9日发布的回复函里有关于1500元／平方米的内容，但原告蔡永良提交的2017年4月7日到2017年5月13日的录音作为其本人陈述，能证实原告蔡永良等业主一直在信访，结合回复函中载明的留房方案系浙江**盛达房地产开发有限公司在××镇××业主代表协商沟通后制定的内容，以及为配合留房方案的实施，被告华盛达公司与林沃公司的德清分公司另签补充协议的事实，可以确认回复函中有关1500元／平方米的内容，系在业主不断信访且政府出面的情况下，浙江**盛达房地产开发有限公司及被告华盛达公司作出对原合同条款的相应调整，唯有在相关业主签字同意留房方案的情况下，该1500元／平方米的内容才生效。原告蔡永良并未签字同意留房方案，故原告蔡永良与被告华盛达公司签订的《房屋委托装修合同》的合同条款未变更。2017年5月9日回复函中的内容对涉案《房屋委托装修合同》不发生法律效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。故即使被告华盛达公司在调解协商中作出对己不利的陈述，也不属于可以免除原告蔡永良举证责任的情形。涉案《房屋委托装修合同》明确约定由原告蔡永良委托被告华盛达公司进行室内装修，且材料均由被告华盛达公司提供，故涉案《房屋委托装修合同》系承揽合同。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。故涉案《房屋委托装修合同》并不存在每平方米的单价问题,且该合同中的合同总金额与装修总价值并不是相同的概念。现有证据无法证明涉案房屋的装修标准系每平方米1500元，故原告蔡永良需承担举证不利的法律后果。 关于争议焦点二，原告蔡永良认为被告华盛达公司对涉案房屋的装修情况不符合合同约定。因《房屋委托装修合同》里载明合同内容详见附件一装饰范围、材料设备标准以及被告华盛达公司于2017年3月30日前将本合同附件一中的装修内容装修完成并交付给原告蔡永良的相关内容，故本院向原告蔡永良释明其可以按照附件一的内容申请司法鉴定，但原告蔡永良拒绝申请鉴定，因此原告蔡永良应承担举证不利的法律后果。原告蔡永良向本院提出的鉴定装修价值的申请，因本院根据现有证据查明本案不涉及每平方米的装修单价问题，也不涉及装修总价值的问题，故对该申请不予准许。涉案《物业委托经营协议》载明物业的硬装由原告蔡永良委托被告华盛达公司进行装修（详见附件委托装修合同），软装及家电由林沃公司按自身实际经营情况进行采购和布置等内容，结合《物业委托经营协议》约定的委托经营期限长达六年半且该期限中的后五年均需由林沃公司向原告蔡永良支付回报收益的情况，可以确认，在本案中，《房屋委托装修合同》系《物业委托经营协议》的从合同，《房屋委托装修合同》的合同目的是使涉案房屋的装修能达到林沃公司经营的需要，保证林沃公司正常经营并能向原告蔡永良支付回报收益。原告蔡永良购买涉案房屋并非是用于自住，其与被告华盛达公司签订的《房屋委托装修合同》也并非是独立的合同，在林沃公司并未提出装修阻碍了其正常经营且原告蔡永良拒绝按照附件一的内容申请司法鉴定的情况下，原告蔡永良主张被告华盛达公司应返还装饰、设备差价款的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，现有证据无法证明涉案房屋的装修标准系每平方米1500元，被告华盛达公司无需返还装饰、设备差价款。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告蔡永良全部诉讼请求。 本案受理费924元，减半交纳462元，由原告蔡永良负担。限于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 沈筱婕 二〇二〇年九月二十五日 代书记员 傅 琪