广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初782号原告：罗团大，男，1953年12月20日出生，汉族，住广东省开平市。被告：开平市鸿发综合开发公司，住所地：广东省开平市三埠区新昌路4巷**地下**。法定代表人：李福牛。原告罗团大与被告开平市鸿发综合开发公司（以下简称“鸿发公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理，经审理后发现案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年8月7日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告罗团大、被告鸿发公司的法定代表人李福牛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗团大向本院提出诉讼请求：一、判令被告派员持公章协助原告前往政府有关部门办理1993年12月31日签订的合同书和1994年3月1日补充协议的相关手续（即建联街38号二幢、三幢的开发业务、销售、产权办理）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告罗团大明确第一项诉讼请求为：判令被告按双方于1993年12月31日签订的合同书和1994年3月1日补充协议的相关约定，协助原告到政府有关部门办理开平市********、三幢房屋的所有权初始登记到被告名下；协助原告进行开平市********、三幢房屋的销售工作（即被告需在商品房销售合同中加盖其公司公章及持公章协助原告向购房者开具销售发票）；协助原告及购房者办理房屋所有权登记手续（即将房屋由被告公司名下变更登记到原告及购房者名下）。事实和理由：原告于1993年12月31日以承包的开平市第四建筑集团公司下属没有独立法人资格的第六公司的名义与被告签订挂靠合同开展房地产开发业务，后于1994年3月1日签订补充协议。合同第一条约定：由甲方（被告）法人代表委托乙方罗团大同志为开平市鸿发综合开发公司进行房地产开发的承包人，承包期一定为两年，实行大包干，乙方实行自负盈亏，自行理财；第二条约定承包时间：由1994年1月1日至1995年12月31日；第四条约定债权债务：乙方在合同期限内进行房地产开发经营期间，以及在本合同期届满后，因未尽事宜，经甲、乙双方协商并经主管部门同意继续以乙方名义进行业务运作的，乙方所发生的一切债权债务由乙方承包责任人负责；第八条约定：乙方在经营期间购置的固定资产归乙方处理；第十一条约定：本公司合同一式四份，甲乙双方各存两份，均具有同等法律效力，双方应共同遵守，如一方违反，则由违反合同者负一切经济责任。现被告没有出面协助原告办理政府相关部门的手续，且该公司营业执照没有年审被工商局吊销。综上，请求法院判令被告派员持公章协助原告前往政府有关部门办理合同书及补充协议书的相关手续。被告鸿发公司辩称，一、原告拖欠被告承包款（管理费），其无权要求被告协助办理其诉请的手续；二、被告早已被工商部门吊销营业执照，被告法定代表人李福牛实际上是开平市第四建筑集团公司（即被告上级单位）的司机，被告法定代表人只是挂名。李福牛在职期间并未参与被告的单位经营、管理，也没有法定代表人的职权。李福牛已于2004年下岗，李福牛手上没有被告公章，也不清楚被告公章具体下落，据李福牛了解，被告公章原由开平市第四建筑集团公司的法定代表人麦炳棠（已去世）保管；三、原告的诉讼请求过于笼统、空泛，且缺乏事实和法律的依据。综上，请求法院驳回原告全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告罗团大提供的证据有：罗团大居民身份证原件一个、被告企业机读档案登记资料复印件一份、开平市第四建筑集团公司企业机读档案登记资料复印件一份、李福牛居民身份证复印件一份、合同书原件两份、补充协议书原件一份、建设用地规划许可证原件两份、建设工程规划许可证原件两份、国有土地使用权证原件两份、开平市建筑施工许可证原件两份、预售商品房许可证原件两份、建安工程交工验收证明书原件两份、红线图原件两份。被告鸿发公司提供的证据有：李福牛身份证原件一个、失业证原件一本。本院依法调取的证据有：（2005）开法民重字第5号民事判决书复印件一份、（2008）江中法民一终字第215号民事判决书复印件一份、（2006）开法经初字第42号民事判决书复印件一份、（2006）江中法民三终字第242号民事判决书复印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供的合同书原件两份、补充协议书原件一份、建设用地规划许可证原件两份、建设工程规划许可证原件两份、国有土地使用权证原件两份、开平市建筑施工许可证原件两份、预售商品房许可证原件两份、建安工程交工验收证明书原件两份、红线图原件两份，因上述证据均为原件，且来源合法，与本案具有关联，故本院对其均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鸿发公司系于1987年12月28日登记成立的内资企业法人，经济性质为集体所有制，法定代表人为李福牛，出资人为开平市第四建筑集团公司，经营范围为土地开发（凭资质证书经营）、租售房屋商品住宅、建筑材料、装修材料，该公司因逾期未年检于2013年1月21日被开平市工商行政管理局吊销营业执照。开平市第四建筑集团公司系于1993年9月13日登记成立的内资企业法人，经济性质为集体所有制，法定代表人为麦炳棠，出资人为开平市建设局，经营范围为房屋建筑、基础打桩工程、公路工程、室内外装饰工程（凭资质证书经营）、建筑材料、汽车零配件、建筑机械，该公司因逾期未年检于2013年8月16日被开平市工商行政管理局吊销营业执照。1993年12月31日，开平市第四建筑集团公司作为甲方与“第六公司（开平）”作为乙方签订《合同书》一份，约定：一、由甲方法定代表人委托乙方罗团大同志为第六公司的承包责任人，承包期一定为两年，实行大包干；二、承包时间：由一九九四年一月一日至一九九五年十二月三十日止；三、承包金额：乙方是新成立单位，在目前发展阶段，九四年上交拾万元，九五年上交拾万元，交给甲方承包款（包括开发）两年合计为贰拾万元;……六、承包期满后，乙方已完成了甲方下达的承包款任务，按国家规定交纳税款，经甲方核实的留成利润，由乙方处理；……八、债权债务：承包期间，乙方发生的一切债权债务由乙方负责；九、上缴各有关单位的税款、报建费、上缴开平市建委的管理费，以及所发生其他一切费用，均由乙方负责；十、劳保福利：承包期间，一切劳保福利补贴由乙方负责；甲方责任：1、负责检查督促乙方工程质量和安全工作，并定期组织到乙方工地进行质安检查……2、协助乙方办理有关业务和行政管理事务；乙方责任：……2、遵守国家现行有关规范、规程条例，抓好工程质量和安全工作，施工中出现质量、安全事故均由乙方承担责任及其经济损失……；十三、乙方在承包期间购置的固定资产归乙方处理……；十六、乙方的管理人员由乙方的承包人组阁，报甲方审批。乙方要适当接受甲方的人事安排……。上述《合同书》的“甲方盖章”栏显示加盖有开平市第四建筑集团公司印章、“乙方盖章”栏显示加盖有开平市第四建筑集团公司第六公司印章，另罗团大在“乙方承包人签名”栏签名。同日，鸿发公司作为甲方与罗团大作为乙方签订《合同书》一份，约定：由甲方法定代表人委托乙方罗团大同志为开平市鸿发综合开发公司进行房地产开发的承包人，承包期一定为两年，实行大包干。乙方实行自负盈亏，自行理财；二、承包时间：由一九九四年一月一日至一九九五年十二月三十日止；三、承包形式：乙方在九四、九五年两年要向开平市鸿发综合开发公司主管部门（开平市第四建筑集团公司）已签订上交承包款贰拾万元（已包括房地产开发）；四、债权债务：乙方在本合同期间内进行房地产开发经营期间，以及在本合同期届满后，因未尽事宜，经甲乙双方协商并经主管部门同意继续以乙方名义进行业务运作的，乙方所发生的一切债权债务由乙方承包责任人负责；五、乙方在房地产开发经营期间，上缴各有关单位税费、报建费以及发生其他一切费用，均由乙方承包责任人负责；六、劳保福利：乙方在经营期间，一切劳保福利补贴由乙方承包责任人负责；甲方责任：1、负责检查督促乙方工程质量和安全工作，并定期组织到乙方工地进行质安检查……；乙方责任：接受甲方的工作指导和技术监督，遵纪守法，遵守国家现行有关规范、规程条例，抓好工程质量和安全工作，施工中出现质量、安全事故均由乙方承担一切责任及其经济损失；……八、乙方在承包期间购置的固定资产归乙方处理；九、乙方的管理人员由乙方的承包人组阁，报甲方审批，乙方要适当接受甲方的人事安排……。上述《合同书》的“甲方盖章”栏显示加盖有鸿发公司印章、“乙方盖章”栏显示加盖有开平市第四建筑集团公司第六公司印章，另罗团大在“乙方承包人签名”栏签名。1994年3月1日，鸿发公司作为甲方与罗团大作为乙方签订《补充协议书》一份，约定：甲乙双方经协商，就乙方开发（建联街A、B幢）即建联街38号二幢三幢，约6700平方米，因经营业务需要，达成如下协议：一、乙方开发位于建联街38号二幢、三幢商品楼，乙方负责策划、建筑及销售，乙方所开发的商品楼自负盈亏；二、乙方在以甲方的名义销售建联街38号二幢、三幢商品楼，一切费用资金、税费及经营由乙方负责。独产核算，甲方不承担经营风险；三、乙方以甲方的名义所开发的商品房，所发生的建筑质量问题及经济合同等一切纠纷均由乙方负责，与甲方无关；四、乙方开发经营的建联街38号二幢三幢商品房所发生的一切债权债务以及法律责任由乙方负责。上述协议“甲方盖章”栏显示加盖有鸿发公司印章、“乙方签名”栏显示有罗团大签名。上述开平市第四建筑集团公司第六公司系开平市第四建筑集团公司设立的内设机构，没有办理营业执照。1993年9月7日，罗团大以鸿发公司名义取得“洪门楼村前鱼塘A幢”《建设用地规划许可证》，许可证载明用地项目名称为仓库、商品住宅，用地面积为268㎡；1993年12月7日，罗团大以鸿发公司名义取得“洪门楼村前鱼塘B幢”《建设用地规划许可证》，许可证载明用地项目名称为仓库、商品住宅，用地面积为460㎡。1994年7月15日，罗团大以鸿发公司名义分别取得“长沙*****A栋”及“长沙*****B栋”《建设施工许可证》，两本许可证均载明建设单位为鸿发公司，施工单位为“四建六公司”。2000年10月16日，罗团大以鸿发公司名义分别取得“三埠区*****之二（洪门楼A幢）”及“三埠区*****之三（洪门楼B幢）”的《预售商品房许可证》。另罗团大分别于2000年10月12日、2001年3月14日以鸿发公司名义取得“星光路洪门楼A幢”及“长沙建联洪门楼B幢”的《建设工程规划许可证》两本，其中，“*****洪门楼A幢”许可证上备注有“验收换证”。2000年10月12日，“洪门楼A幢”工程取得《建安工程交工验收证明书》，该证明书上载明“建设单位为鸿发公司、施工单位为开平市第四建筑集团公司第六公司、层数8层，竣工面积2552㎡，工程地址为建联街洪门楼A幢，建设单位、设计单位、建设银行、规划局、消防大队、统计局均同意验收，开平市建筑工程质量安全监督站核定结果为合格”。2001年1月17日，“洪门楼B幢商住房”工程取得《建安工程交工验收证明书》，该证明书上载明“建设单位为鸿发公司、施工单位为开平市第四建筑集团公司第六公司、层数8层，竣工面积3751㎡，工程地址为洪门楼B幢，建设单位、设计单位、规划局、消防大队、统计局均同意验收，开平市建筑工程质量安全监督站核定结果为合格”。2011年7月26日，罗团大以鸿发公司名义取得坐落于开平市**********《国有土地使用权证》【开府国用（2011）第03582号】，该证载明土地使用权人为鸿发公司，地类（用途，地类镇住宅用途，使用权面积及独用面积均为268㎡。同日，罗团大以鸿发公司名义取得坐落于开平市**********《国有土地使用权证》【开府国用（2011）第03583号】，该证载明土地使用权人为鸿发公司，地类（用途，地类镇住宅用途，使用权面积及独用面积均为440㎡。罗团大持有上述证件及证明书原件。另查明，在本院审理的（2005）开法民重字第5号原告开平市三埠区*********与被告罗团大、开平市第四建筑集团公司、开平市鸿发综合开发公司土地使用权转让合同纠纷案中，本院作出的（2005）开法民重第5号民事判决书，认定如下事实：“开平市第四建筑集团公司是开平市第四建筑集团公司第六公司的主管单位，开平市第四建筑集团公司第六公司在1994年1月1日至1995年12月30日期间由罗团大承包，开平市第四建筑集团公司第六公司没有法人资格，也没有营业执照，是开平市第四建筑集团公司的内设分公司。开平市鸿发综合开发公司是一个具有四级资质等级的房地产开发公司，在1994年1月1日至1995年12月30日期间，该公司被罗团大所承包，由罗团大以该公司名义经营房地产开发、销售业务。罗团大在进行开平市*********、B两幢楼的房屋建设报批用地手续时，均以开平市鸿发综合开发公司的名义进行。……罗团大承包开平市鸿发综合开发公司，在承包期间是以被告开平市鸿发综合开发公司的名义进行A、B两幢楼的开发经营……”。2005年12月27日，开平市第四建筑集团公司曾以罗团大于1994年1月1日至1995年12月30日期间向其承包开平市第四建筑集团公司第六公司和鸿发公司承接相关工程（其中承包*****第38号2幢、3幢商住楼）未支付相关承包款为由，向本院提起诉讼，请求罗团大向其支付承包款84563.25元、滞纳金164516.59元、滞纳金损失48487.52元。案经审理，本院于2006年6月26日作出（2006）开法经初字第42号民事判决，判决：一、被告罗团大应自本判决生效之日起十日内偿付承包款84563.25元及滞纳金（从2005年11月29日起至付清款日止以欠款额每月5‰计算）给原告开平市第四建筑集团公司；二、驳回原告开平市第四建筑集团公司的其他诉讼请求。罗团大不服上述判决，向广东省江门市中级人民法院提起上诉，案经审理，广东省江门市中级人民法院以“上诉人罗团大上诉认为本案开平市第四建筑集团公司的债权超过两年的诉讼时效期间的主张理据充足”为由，于2006年12月9日作出（2006）江中法民三终字第242号民事判决，判决：一、撤销开平市人民法院（2006）开法经初字第42号民事判决；二、驳回开平市第四建筑集团公司的诉讼请求。再查明，本案庭审中，原、被告双方均表示开平市第四建筑集团公司及鸿发公司已停止经营、目前不知晓两公司的公章下落。本案在审理过程中，本院就上述两公司的公章下落及涉案*****38号2幢、3幢商住房的竣工验收问题向开平市住房和城乡建设局进行调查，开平市住房和城乡建设局函复本院：1、根据当时的有关规定，建安工程交工验收证明书手续有序过渡为竣工验收备案手续。开平市**********、3幢分别在2000年和2001年进行了工程验收，出具了《建安工程交工验收证明书》，该证明书可作办理不动产登记手续资料；……3、开平市第四建筑集团公司、开平市鸿发综合开发公司未办理清算手续，资产及公章不在我局进行管理。至今，坐落于开平市**********（洪门楼A幢）、3幢（洪门楼B幢）商住房尚未办理房屋所有权初始登记。罗团大于庭审中称，其已对外销售上述两幢商住房中的部分房屋。本院认为，本案属房地产开发经营合同纠纷。原告罗团大与被告鸿发公司先后签订《合同书》、《补充协议书》，约定罗团大于1994年1月1日至1995年12月30日期间承包鸿发公司，并以鸿发公司名义开发涉案坐落于开平市**********、3幢商住房，且开发经营上述商住房所发生的一切债权债务及法律责任由罗团大负责。根据上述约定，及已发生法律效力的（2005）开发民重字第5号民事判决认定罗团大在承包期内以鸿发公司的名义进行开平市**********、3幢商品房开发经营的事实，本院认定罗团大实际挂靠鸿发公司对开平市**********、3幢商住房项目进行开发。所谓挂靠经营是指挂靠者定期或不定期给被挂靠者或其主管部门、开办单位缴纳管理费，并以被挂靠者名义对外进行民事活动的经营发放。关于鸿发公司应否协助罗团大办理开平市**********、3幢商住房所有权初始登记至鸿发公司名下的问题。罗团大自1994年起挂靠鸿发公司开发涉案项目，当时《中华人民共和国城市房地产管理法》尚未施行，参照最高人民法院曾印发的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（于2013年1月18日被废止）意见，在房地产管理法施行前，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件，经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。罗团大不具备房地产开发的资格，其挂靠鸿发公司开发涉案项目的行为显然已违反有关规定。但由于罗团大已挂靠鸿发公司将涉案项目的商住房建成并销售给部分购房者，为了保护善意购房者的合法权益，鸿发公司应继续协助罗团大以其名义办理开平市**********、3幢商住房所有权初始登记手续。鸿发公司抗辩罗团大没有缴足承包款，故其无需协助罗团大办理相关手续。因广东省江门市中级人民法院已作出生效判决，驳回开平市第四建设集团公司要求罗团大支付承包款的请求，故鸿发公司的上述抗辩意见，没有事实依据，本院依法不予采纳。故此，现罗团大请求鸿发公司协助其办理开平市**********、3栋商住房所有权初始登记至鸿发公司名下有理，本院予以支持，但因上述两幢商住房的开发工作均是由罗团大负责，鸿发公司并未参与其中，如因罗团大提供的资料不足或不符合有关规定，导致上述商住房无法办理所有权初始登记的后果，应由罗团大自行承担。关于罗团大诉请鸿发公司提供公章协助其进行涉案两幢商住房销售工作的问题。因鸿发公司已于2013年1月21日被工商行政管理部门吊销营业执照，根据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十二条“企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行，其债权债务由主管部门或者清算组织负责清理。”的规定，鸿发公司被吊销营业执照后，其公章应被收缴不得继续使用，且其亦不得继续从事经营活动。本案庭审中，原、被告双方均表示目前不知晓鸿发公司公章的下落，在未能查明鸿发公司公章下落且鸿发公司已被吊销营业执照的情况下，鸿发公司目前实际无法为罗团大提供公章并协助其进行销售，即事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有系列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；……”的规定，本院对罗团大要求鸿发公司提供公章协助其进行涉案两幢商住房销售工作的请求不予支持。关于罗团大诉请鸿发公司协助其及实际购房者办理涉案两幢商住房的房屋所有权变更登记手续的问题。因涉案开平市**********、3幢商住房目前尚未办理所有权初始登记，且能否成功办理所有权初始登记尚未确定，在此情况下，罗团大诉请鸿发公司协助其及实际购房者办理房屋所有权变更登记手续，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平市鸿发综合开发公司应自本判决生效之日起十五日内协助原告罗团大办理坐落于开平市**********、开平市**********商住房的所有权初始登记至被告开平市鸿发综合开发公司名下；二、驳回原告罗团大的其他诉讼请求。一审案件受理费100元（已由原告罗团大预交），由原告罗团大负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒艺贞审判员 梁 丽 冰审判员 谭 玉 媚二〇二〇年八月三十一日书记员 谭 晓 玲