襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初3511号原告：魏莹。委托诉讼代理人：施阳，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。代理权限：代承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解；代领法律文书。被告：襄阳威秀商业管理有限公司。法定代表人：王兵辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张剑毅，湖北思扬律师事务所律师。代理权限：一般授权代理；代收法律文书。委托诉讼代理人：郑本学，该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行调解；提起反诉或者上诉；代为收发相关的法律文书等。被告：刘英。被告：向英。被告：李莉。被告：曹玉林。被告：洪大国。原告魏莹与被告襄阳威秀商业管理有限公司（以下简称威秀公司）、刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏莹及其委托诉讼代理人施阳，被告威秀公司的委托诉讼代理人张剑毅、郑本学，被告刘英，被告向英，被告曹玉林，被告洪大国到庭参加诉讼。被告李莉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏莹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年8月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即支付少付和未付的租金15318元及违约金4135.86元，房租及违约金支付至解除房屋租赁合同为止；3、判决被告赔偿原告律师代理费1300元及其他的诉讼费用。事实和理由：2015年8月4日，原告将自己所有的座落于襄阳市樊城区大庆路××××商铺号为2023号与被告签订房屋租赁合同。合同约定：被告租赁时间为12年，免租装修期为四个月（2015年6月28日至2015年10月27日），租赁期限自2015年10月28日至2027年10月27日，商铺用途为卖场、餐饮、酒店等合法商业用途。租金、押金及付款方式为：先付后用，租金按季支付，被告于每季租金到期前10日内打款。一层为110元/平米/月，二层为40元/平米/月，扣除管理费1%，一层实为108.9元/平米/月，二层实为39.6元/平米/月。每两年房租递增4%。押金伍拾万元交至被告刘英的账户。违约约定：被告逾期交纳租金或未按合同约定按时缴纳租金，每日按逾期总额的0.3%向原告支付违约金，逾期超过30日，原告有权解除本合同，并没收被告的租赁押金，被告须三倍租金赔偿原告。现被告于2017年1月起就按照每月85元/平米，从2020年1月27日起就没有付过租金。综上所述，被告未依约履行合同，给原告造成损失，故应当共同承担赔偿责任。被告威秀公司辩称，一、我方不存在少付和未付租金的情况。1、2015年10月28日至2017年1月27日期间，我方在每月27日按照合同约定的租金，即二楼每月40元/㎡（扣除1%管理费为39.6元/㎡）的标准向原告支付租金，因此不存在逾期缴纳租金的情形。2、2017年1月28日至2020年1月27日期间，因人民广场片区消费不振，经济萧条，无法维持之前的租金标准，故我方两次召开业主大会，商讨租金调整事宜，最终决定将二楼租金下调为35元/平方米，租金由之前的按季度支付调整为按月支付，原告与我方已经就租金标准和支付方式调整达成了一致合意，我方按照调整后的租金标准支付租金并未违反合同约定。再者，我方自2017年1月28日起按照调整后的标准和支付方式向业主支付租金，原告在此诉讼之前的三年内未拒绝受领或向我方返还租金，也未提出任何异议，原告以自己的行为认同双方就租金标准和支付方式的调整达成了一致意见，因此我方不存在逾期缴纳租金的行为。3、2020年1月28日至5月期间，受疫情影响严重，在此情况下，我方多次同业主代表及部分业主商谈，最后通过法院调解室调解，决定免除3个半月的租金（即2020年1月28日至5月12日），并减免6个月的租金，即从2020年5月13日至11月12日按照原月租金（一楼85元/平方米，二楼35元/平方米）的75%交纳，并按照该约定与面积占比超过50%的业主签订了《补充协议》，目前已经有大部分业主表示支持和理解，并且也签订了该《补充协议》。参照业主大会业主表决权的相关规定可见，在表决涉及全体权利人的重大事项时，均是按照少数服从多数的原则进行。本案涉及业主人数众多，应同样适用该原则，以维护全体业主的共同利益。而业主代表作为全体业主的委托管理人，负责商铺出租给承租人的一切相关事宜，其与我方的调解结果应及于全体业主，故该时间段内我方也不存在逾期缴纳租金的情形。况且，目前我方已经参照与其他业主签订的《补充协议》的约定，支付了2020年5月应当支付的半个月的房租664元。二、我方同意解除合同，但因受新冠疫情不可抗力等因素的影响，我方不应承担任何违约责任。2020年1月24日以来，我方受疫情的不可抗力的影响严重，但仍按照其与业主代表和大多数的业主达成的补充协议的约定，向原告支付了5月份应当支付的半个月的房租，此后的租金因原告提起本案诉讼，租金数额和支付方式处于争议之中，故我方暂未予支付。我方虽同意解除合同，但原告据此要求我方承担违约责任没有事实和法律依据。1、法律规定和合同约定我方应当免责。新冠疫情属于不可抗力，根据相关法律规定以及合同约定，不可抗力属于免责事由，故我方应当免责。2、法律规定本案情形下要求我方承担违约责任不予支持，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，原告主张违约责任没有法律依据。受疫情管控影响，我方于2020年1月24日收到停业通知，直到6月3日仍被要求娱乐场所暂不得开放。我方作为一家娱乐场所，无法营业损失严重，资金运作瘫痪。三、不承担原告代理律师费。首先，律师费无固定标准，系其自由协商产生，会给我方造成不合理的负担。其次，我方无违约行为，不应当支付律师费。最后，律师费是否实际产生不得而知。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告刘英辩称，我们本身也是业主，我们代表的是全体业主，根据合同，应该是承租方承担责任，不应当由丙方承担责任，原告要求我们承担责任于法无据。我们收取1%管理费是双方达成的共识，合同中也有约定。我们一直在做他们双方的沟通工作，我们将这些照片在我们的业主群里也有公示出来，我们不应当承担责任。作为业主代表我们不希望双方解除合同，避免空铺的风险，我们商铺一共是5300多平方，一楼二楼是不可分割的整体，任何一人都不能独立解除合同，因为我们商铺是一个整体，希望所有业主为180位业主着想。押金50万是威秀交给全体业主的押金，我们5个代表收取1%管理费，但实际每人收取的管理费0.2%。被告向英辩称，疫情前3年我们一直在管理和沟通，疫情后我们一直在和威秀协商，并且每次都有视频和照片为证，将近有15次，所以原告要我们承担连带责任无依据。被告曹玉林辩称，苏宁撤租以后我们一直在做招租等工作，我们也为此付出很多，现在经济不好，我们也和双方进行了沟通，我们履行了相应的权利和义务。被告洪大国辩称，我们是丙方，他们之间的租赁合同是独立的，我们只有协商的义务。我们收取1%管理费，为招租做了大量的工作，一楼从110降到85，二楼从40降到35，我们都是和威秀做了大量的工作。这是共用商铺，希望尊重大多数人意见，我们听从法院的裁决。被告李莉在法定期限内未提出答辩意见，也未提交任何证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：襄阳市樊城区大庆西路5号××××1幢一、二楼均为商铺，其面积约为5400㎡，由181位业主分别购买、共计有230个铺位。该230个商铺均由威秀公司整体租赁，并对其装修。魏莹系坐落于2层2023号商铺的所有权人。2015年8月4日，魏莹（甲方）与威秀公司（乙方）、刘英、向英、李莉、洪大国、曹玉林（共同作为丙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、租赁物业及期限：甲方将座落于襄阳市樊城区大庆路××××一层、二层（商铺号2023）（面积为37.95平方、房产证号70××78、土地使用证号××××）租赁给乙方使用，租赁时间为壹拾贰年，免租装修期为四个月（2015年6月28日至2015年10月27日），租赁期限自2015年10月28日至2027年10月27日。二、租赁用途：乙方租赁甲方商铺用做二层为大型KTV，一层为卖场、餐饮、酒店等合法的商业用途。三、租金、押金及付款方式：1、租赁期间房租一层为110元/㎡/月，扣除管理费1%，实为108.9元/㎡/月，二层房租40元/㎡/月，扣除管理费1%，实为39.6元/㎡/月（注：甲方同意从租金中扣除1%作为管理费，由乙方直接支付给丙方的账户），其他年度租金以此方法计算。2、签订正式合同之日，乙方交付押金伍拾万元，转入丙方刘英账户，丙方收到乙方交付的押金后，向乙方开具收款收据。3、租金按季支付，乙方须于每季租金到期前10日内以银行转账方式将下季度租金（扣除管理费后）支付至甲方指定的魏莹的账户。4、以上租金所交房屋租赁税由乙方承担。5、丙方作为甲乙双方租赁关系的协调方，有权收取甲方合同期间的服务管理费用1%，乙方须于每季度到期前10日以银行转账的方式将服务管理费（一层、二层月度总租金的1%的标准），每季度支付至丙方指定的刘英的账户。6、租赁期间，每两年房租递增4%。……六、违约责任：1、乙方逾期缴纳租金或未按本合同约定按时缴纳租金的，每日按逾期总额的0.3%向甲方支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除本合同，并没收乙方租赁押金，乙方须三倍租金赔偿甲方，情节严重的还将追究相关法律责任。2、乙方违约解除本合同或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。……八、其他约定：……3、租赁期内，如遇自然灾害（地震、洪水等）不可抗拒的因素造成的损失，甲、乙、丙三方互不追究。合同还约定了其他事项。魏莹、刘英、李莉、向英、洪大国、曹玉林分别在合同签章处签名、捺印，威秀公司在合同签章处盖章。合同签订后，威秀公司按照40元/㎡/月的标准，每月向魏莹支付租金1503元至2016年12月27日。在此期间，威秀公司于2016年4月22日向全体业主发了一份《申请书》，其内容为：“尊敬的各位业主：您好！因目前全国经济整体下滑，实体经济受到严重冲击，各行各业都陷入经济低迷期，近两年襄阳地区餐饮行业竞争尤为激烈，加上物价上涨，人均消费水平无法跟上全国经济加快的步伐。V秀美食广场自12月12日开始营业以来，日均客流量较少，直接导致V秀美食广场各经营商户经营压力剧增。期间我公司与各位商户也推出了各项优惠活动以及大力促销方案，但经过双方几个月以来的共同努力，在整体经济低迷情况下，经营状况并未得到明显的好转。为了保证各位业主的切身利益，也为了保证V秀美食广场各位经营商户的效益，我公司已对V秀美食广场各商户作出房租减免的扶持政策。在这全国经济萧条的情况下，望各位业主考虑到经营压力的问题，对我公司进行一定的扶持，也是对V秀美食广场各位商户的一个扶持，同时也是对各位业主您自己切身利益的一个保障。我公司特向各位业主申请此季度租金先行按月支付，下季租金支付方式恢复正常，按原合同执行。望各位业务给予支持”。2016年12月20日，威秀公司又向所有业主发了一份《邀请函》，其内容为：“尊敬的各位业主：你们好，襄阳威秀商业管理有限公司诚邀各位业主，抽出宝贵的时间，于2016年12月25（星期日）14点在长虹大酒店（市供电局旁），主楼九楼会议室商议租金事宜。注：望12月18日未到的业主，能积极参与，共商事宜！恳请得到各位业主的理解与支持！”。会后双方决定在原合同的基础上，将一楼的租金调整为85元/㎡/月，二楼的房租调整为35元/㎡/月。威秀公司自2017年1月3日起，按照下调过的租金标准，每月以1328元的标准向魏莹支付租金至2020年1月27日。期间，魏莹未提出异议。2020年，因受新型冠状病毒的影响，威秀公司从同年1月24日停止营业至同年6月3日。后威秀公司以疫情期间未营业，损失较大为由，向××××181位业主提出减免疫情期间的租金并再次降低租金的要求，经过反复协商，曹玉林、向英、李莉、洪大国、刘英5位业主代表与威秀公司达成调解意见，并通过微信的方式将调解方案告知了全体业主。其主要内容为：“××××一、二楼的商铺业主：您们好！受广大业主的信任和委托，由曹玉林、向英、刘英、李莉、洪大国五位业主代表，代为管理的一、二楼商铺租赁相关事宜。因突发的新冠××疫情及防疫措施的强制规定，自疫情以来承租人无法正常经营，导致租金交纳的纠纷。业主代表时刻站在广大业主利益立场着想和工作，多次与承租方进行了交涉，咨询、求助了政府及司法部门，并在多个不同部门主持下进行协调调解，均无果，后经樊城区民商事诉前调解委员会多次协调与调解，就租金交纳和承租人的经营达成初步意见，现将相关情况通过一封信形式告知广大业主。一、出租房屋按协议收取租金天经地义，合情、合理、合法；但经司法部门释明，不可抗力因素所致的停业、停产减免租金也是于法有据，新冠××防疫政府强制要求关门停业确系不可抗力的情形。国有集体房屋出租已要求了租金减免，更是提倡私有房屋出租主动减免租金，支持疫情防控工作。放水养鱼的道理简单易懂，承租人关门停业出现的租金交纳困难，出租人减免部分租金，就是放水养鱼。只有让它存活下去，我们才能继续收取租金，我们商铺的投资才能尽快收回，业主代表和广大业主们时刻都是利益共同体。二、现达成的调解方案：（一）减免三个半月的租金，减免六个月的部分租金，即一楼85元/㎡每月按75%交纳，二楼35元/㎡每月按75%交纳，六个月后，恢复到减免之前的租金交纳状态。（二）若承租人不能按此方案履行，租赁合同解除，一楼二楼经营权及所有设备设施原状态交给出租人作为担保，包括押金。（三）承租人若能履行，之前纠纷全部了结，概不再议。此方案发布于我们新天地业主群，进行公告两天。如果有异议者，请以书面的形式向业主代表提出。二天公告期内业主代表在五楼办公室值班，以提出书面异议为准，公告期满后，业主代表将会根据业主“授权书”授权，尊重大多数业主同意意见与承租方签订补充协议。广大业主们！希望我们能齐心协力，维护好我们这个利益共同体，大家团结一心才能让我们的投资尽早收回，理解尊重少数业主采取其他途径解决问题。我们投资的商铺就是通过收取租金才能回报，若房屋不能像现在一样对外整体出租，将无法保证我们的商铺能正常出租收益，只有大家心齐思想统一，才不会出现人散心散房屋无法租出去的后果（拉美步行街已有九年租不出去的先例）。业主代表：曹玉林、向英、刘英、李莉、洪大国2020年6月17日。”后有超过51%的业主与威秀公司签订了补充协议。因原告魏莹不同意该调解意见，引起诉讼。另查明，被告威秀公司于2020年5月27日向原告魏莹支付租金664元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。法律规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人协商一致，可以变更合同。当事人协商一致，可以解除合同。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。今年在世界范围内蔓延的新型冠状病毒疫情，符合不可抗力的属性。本案中，原告魏莹、被告威秀公司在协商一致的情况下签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，依法应受法律保护。现原告诉至本院，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告威秀公司在本案审理过程中，于2020年9月4日书面同意解除《房屋租赁合同》，故对原告此诉讼请求，本院予以支持；双方在履行合同时，被告威秀公司基于受经济环境的影响，多次与××××的业主协商，要求降低租金，在无人反对的情况下，将一楼的租金降为85元/㎡/月，二楼的房租调整为35元/㎡/月。并按此标准从2017年1月3日一直支付原告的租金至2020年1月27日。虽然双方在降低租金前后均未签订书面的补充协议，但应视为原告对此行为的默认，故对原告要求被告支付少付租金的诉讼请求，本院不予支持；因受新型冠状病毒疫情的影响，被告威秀公司从2020年1月24日停止营业至同年6月3日，期间威秀公司于2020年5月27日向原告魏莹支付租金664元。同年6月9日，本院受理原告魏莹与被告威秀公司、刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国房屋租赁合同纠纷一案。本院认为，威秀公司因受新型冠状病毒疫情，即不可抗力的影响，依法应免除不能履行合同的责任。故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持；关于原告要求被告威秀公司支付未付的租金的问题，因威秀公司已将魏莹的租金支付至2020年1月27日，仅有疫情停业期间的租金未付，而威秀公司为了自身和更多业主的利益，已与超过51%的业主达成减免三个半月，降低租金的补充协议，而原告魏莹坚持要求威秀公司按原合同执行支付标准，势必影响××××业主的整体利益，也势必增加更多的诉讼，不利于社会的稳定，也扰乱了社会经济秩序，故本院酌定魏莹未收取的疫情期间的租金，也与××××其他51%以上的业主一样，减免三个半月的租期，由威秀公司按二楼租金35元的75%，即26.25元/㎡每月的标准支付至其同意解除合同之日止，即2020年9月4日。经计算，威秀公司应支付未付的租金为3851.93元，扣减威秀公司已付的664元，威秀公司实际应付魏莹3187.93元；魏莹主张律师费由被告承担，因律师代理费不是必要的支出，且原告也未举证证明其律师费已实际支出，故本院对其该项诉讼请求也不予支持；关于被告刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国，作为业主代表，由刘英管理威秀公司交纳的保证金50万元，收取了原告1%的管理费，现原告以5被告未履行管理义务，要求5被告承担连带赔偿责任，与事实不符，也于法无据，故对原告要求刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第九十三条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告魏莹与被告襄阳威秀商业管理有限公司、刘英、向英、李莉、曹玉林、洪大国签订的《房屋租赁合同》于2020年9月4日解除。二、被告襄阳威秀商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告魏莹租金3187.93元。三、驳回原告魏莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，由原告魏莹负担269元，由被告襄阳威秀商业管理有限公司负担49元，保全费382元，由原告魏莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 李 韬人民陪审员 刘 宁人民陪审员 刘喜东二〇二〇年九月十六日书 记 员 吴 怡