河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民再153号再审申请人(一审原告、二审上诉人):段成林,男,1957年6月16日出生，汉族,住新乡市。被申请人(一审被告、二审被上诉人):新乡县供销烟花爆竹有限公司,住所地:新乡县七里营镇八柳树村。法定代表人:杨家轩,该公司经理。委托诉讼代理人：吕标祥，该公司员工。委托诉讼代理人：佘利平，该公司员工。被申请人(一审被告、二审被上诉人):新乡县新农资产管理有限公司，住所地:新乡县小冀供销合作社院内。法定代表人:孟新胜。再审申请人段成林因与被申请人新乡县供销烟花爆竹有限公司（以下简称县烟花爆竹公司）、新乡县新农资产管理有限公司（以下简称新农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫07民终3610号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）豫民申522号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人段成林、被申请人县烟花爆竹公司的委托诉讼代理人吕标祥、佘利平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段成林申请再审称，依据《合同法》再审申请人认为被申请人有维修房屋的义务或补偿维修金，被申请人提供的证据不能免除其维修责任。故请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、要求被申请人赔偿再审申请人违约金30000元，履行协议有效期至2020年11月25日，并支付租赁费90000元。3、要求被申请人赔偿再审申请人，执行《合同法》按照双方签约的租赁合同，第四条和第八条约定租赁期满后，房屋及其它要完好无损的交给再审申请人。维修价款：190400元。4、要求被申请人承担本案产生的诉讼费用、律师及其它一切费用。这两年的租赁费用应由被申请人承担支付给再审申请人（协议到期是2020年11月25日）。县烟花爆竹公司辩称，原一、二审判决正确，证据充分，要求维持原判。房屋漏水等情况是随着年限增长老化造成的，不应该由我们公司来承担。段成林向一审法院起诉请求：1、要求县烟花爆竹公司赔偿段成林违约金10000元；2、要求县烟花爆竹公司赔偿段成林维修房屋所产生的一切费用(以鉴定数额为准)；3、要求县供销烟花爆竹公司承担本案诉讼费用及其他费用；4、要求新农公司对县烟花爆竹公司承担的责任承担连带责任。一审法院认定事实：2015年10月27日段成林与县烟花爆竹公司签订一份租赁协议，该公司租赁段成林的黄河大道261号院门面房及仓库，期限为5年（每5年续签一次合同，从2005年开始）；本期租赁期间为2015年11月26日至2020年11月25日；每年租赁费45000元，每年租金提前一个月一次性交付；租赁期间房屋维修、改造一切经济责任应当由乙方（县烟花爆竹公司）承担；如遇特殊情况不能经营时，应提前一个月通知乙方（县烟花爆竹公司），按实际使用时间收取租金；租赁期满后，房屋及其他要完好无损的交给甲方（段成林）；一方违约，违约方赔偿另一方违约金1万元；乙方（县烟花爆竹公司）如遇重大变化无法经营时，应提交一个月通知甲方（段成林）等。段成林在该合同上签字，县烟花爆竹公司签字并加盖公章。因县烟花爆竹公司所销售的区域禁售烟花爆竹，2018年10月31号该公司通知段成林不再租赁场地，并于11月26日下午交还钥匙，涉案房屋的租金已交至2018年11月25日。后段成林发现涉案房屋存在房顶漏水，瓦脱落，屋檐门窗损坏等情况。另查明，新农公司是县烟花爆竹公司的唯一股东。案外人张福强于2019年1月17日向新乡县工商行政管理局申请登记个体工商户，营业场所为涉案房屋。一审法院认为，一、关于县烟花爆竹公司是否承担维修责任的问题。首先，本案段成林与县烟花爆竹公司系租赁合同关系，段成林为出租人，县烟花爆竹公司为承租人。双方在租赁合同第四条约定，租赁期间，房屋维修、改造一切经济责任由承租人承担。本案合同于2018年11月26日已经解除。段成林要求承租人维修房屋的时间已不在租赁期间，且段成林没有证据证明房屋损坏是由于承租人的过错造成的，故承租人没有义务维修房屋；其次，涉案合同第八条规定，在经营期间承租方管理不当，如发生事故及所有房屋、设施有损坏，由承租方承担一切赔偿经济责任。租赁期满后，房屋及其他要完好无损的交给段成林。故段成林要求承租人维修房屋的前提应是由于承租人的过错，造成了段成林的房屋损坏。段成林主张因该条款后半段约定租赁期满，房屋要完好无损的交给段成林，故即使是房屋自然老损，承租人也应维修好后交付给段成林。一审认为，该条款应联系上下文，综合分析。该条款目的在于约定如因承租人管理不善，造成损失的应承担赔偿责任。任何房屋随着年限的增长，均会产生自然老损，且本案涉案房屋为老瓦房，承租人从2005年承租至今，该房屋呈现老损的状态也在可预料的范围之内；再次，段成林收回承租人钥匙时，未提出任何异议，该行为应视为对房屋状态默认；最后，段成林又将涉案房屋租赁给案外人，案外人将该房屋作为其个体工商户的经营地址，段成林陈述未实际租赁但未提供任何证据证明，对段成林的陈述不予认可，故承租人不应承担维修责任；二、关于县烟花爆竹公司是否违约的问题。该公司因政府禁售禁燃烟花爆竹的行政行为无法继续经营，于2018年10月31日电话告知段成林过了十月初一不再经营，并于2018年11月26日下午交还钥匙。段成林认为合同约定提前1个月通知，上述期限未满一个月。原审认为根据涉案合同十一条，故承租人遇重大变化，无法经营应提前一个月通知段成林终止协议。段成林在得知县烟花爆竹公司不再经营和交还钥匙的时间，并未向该公司提出异议，应视为对该时间的默认，故该公司并未违约，不应向段成林支付1万元违约金；三、关于段成林申请鉴定房屋维修费用的问题。原审认为由承租人承担维修费用的前提系由于承租人的过错造成段成林房屋受损，因段成林没有证据证明承租人有过错，故段成林的申请，不予支持；四、关于新农公司的责任问题。因原审认为县烟花爆竹公司不承担维修责任，故其股东新农公司也不应承担责任。综上，段成林的诉求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：驳回段成林的诉讼请求。案件受理费50元，由段成林负担。段成林不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审法院（2019）豫0721民初583号判决，依法改判。二审查明的事实与一审认定一致。二审法院认为，关于县烟花爆竹公司是否存在违约行为，是否应该承担维修房屋的一切费用，应否向上诉人承担违约金1万元的问题。根据法律规定，房屋租赁合同中的出租人的义务主要有：按照合同约定交付房屋、在租赁合同的期限内保持房屋适于使用收益的状态、对租赁房屋进行必要的修缮（合同另有约定的从其约定）等。而承租人的主要义务则是按照约定或房屋性质使用房屋、妥善保管房屋、按时支付租金等，尤其是按时支付租金，是租赁合同作为有偿合同的当然之义，承租人应当按照合同约定的数额、期限与支付方式向出租人支付租金。本案中上诉人段成林与被上诉人之间具有房屋租赁合同关系，上诉人段成林为租赁人，被上诉人为承租人，期限为5年，从2015年11月26日起至2020年11月25日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百条的规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。依据双方当事人签订的租赁合同第四条和第八条约定租赁期间房屋的维修由被上诉人承担，租赁期届满后，房屋及其他应当完好无损交给上诉人。上诉人段成林主张被上诉人没有按照合同约定完好交付房屋，应当承担违约金1万元。首先，涉案房屋已租赁多年，存在自然老化现象属于自然规律，上诉人段成林主张被上诉人按照合同约定完好交付房屋，其没有证据证明房屋最初交付的状态如何，另外不应理解为租赁房屋的自然老化等自然损耗也应由被上诉人维修完好。上诉人段成林主张被上诉人承担修缮责任的，应当承担承租人在租赁期间具有主观过错或不合理使用该涉案房屋造成房屋毁损的证明责任，在本案审理中，上诉人段成林并未对此进行举证，应承担举证不能的不利后果。故被上诉人不应承担维修该房屋的一切费用。其次，根据民事合同法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中该县烟花爆竹公司因政府禁售禁燃烟花爆竹的行政行为无法继续经营，由于客观原因，被上诉人依据法律规定享有合同解除权，即有权据此解除租赁合同，被上诉人已经履行了事先通知上诉人的义务，并于2018年11月26日向上诉人交段成林付了房屋钥匙，段成林并未及时提出相应异议，应视为此时租赁合同已经解除。故被上诉人不存在上述违约行为，上诉人段成林主张被上诉人承担违约金1万元及维修房屋的一切费用不能成立。关于新农资公司应否承担连带责任问题。据法律规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。连带责任，由法律规定或当事人约定。连带责任是多人共同责任的一种，是指任何一个责任人都有义务全部承担的民事责任。由于连带责任对责任人苛以较为严格的共同责任，使得责任人处于较为不利的地位，因此对连带责任的适用应当遵循严格的法定原则，即不能通过自由裁量权的行使的方式任意将多人责任关系认定为连带责任，而必须具有充分的法律规定或明确的合同约定作为适用连带责任的前提基础。因上诉人段成林主张被上诉人承担维修费用无法律依据，故其股东新农公司也不应承担责任，一审判决对此的处理符合法律规定，二审法院依法予以维持。综上所述，上诉人段成林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由段成林负担。再审过程中，当事人均未提交新证据。再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，关于县烟花爆竹公司是否对涉案租赁房屋承担维修责任的问题。首先，本案段成林与县烟花爆竹公司系租赁合同关系，段成林为出租人，县烟花爆竹公司为承租人。涉案合同第四条约定，租赁期间，房屋维修、改造一切经济责任由承租人承担。涉案合同第八条约定，在经营期间承租方管理不当，如发生事故及所有房屋、设施有损坏，由承租方承担一切赔偿经济责任。租赁期满后，房屋及其他要完好无损的交给段成林。本院认为，上述条款应联系上下文，综合分析。上述条款目的在于约定如因承租人管理不善，造成损失的应承担赔偿责任。任何房屋随着年限的增长，均会产生自然老损，且本案涉案房屋为老瓦房，承租人从2005年承租至今，该房屋呈现老损的状态也在可预料的范围之内，不应理解为租赁房屋的自然老化等自然损耗也应由承租人维修完好。故段成林要求承租人维修房屋的前提应是由于承租人的过错，造成了段成林的房屋损坏。因此段成林主张承租人承担修缮责任，应当承担承租人在租赁期间具有主观过错或不合理使用该涉案房屋造成房屋毁损的证明责任。在本案审理中，段成林并未对此进行举证，应承担举证不能的不利后果。故被申请人不应承担维修该房屋的一切费用。关于段成林的其他再审请求，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，段成林的再审请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫07民终3610号民事判决。本判决为终审判决。审判长 孙 琦审判员 吕 亮审判员 杨 府二〇二〇年九月十六日书记员 来振扬