山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2900号 上诉人（原审原告、申请执行人）：泰安市泰山区建筑安装工程公司，住所地泰安市泰山区韩家结庄村。 法定代表人：高峰，总经理。 委托诉讼代理人：宁鲁，山东衡昌律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：律天文，女，1985年1月3日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：任朋，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：赵振美，男，1956年6月21日出生，汉族，住泰安市。 上诉人泰安市泰山区建筑安装工程公司（以下简称建安公司）因与被上诉人律天文、赵振美申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建安公司上诉请求：撤销原审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定“该协议在法院查封前签订，且以书面形式签订，合同签订后，被告律天文依照合同的约定支付了全部价款，履行完毕己方合同义务，并已实际占有该房产”是错误的。因为，涉案房屋在一审法院查封前，是空房一座，律天文并没有实际占有。直到一审法院查封后进行评估时，仍是空房一座，无人居住和占有。这一事实，足以证实《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情况并不存在。根据我国物权法第五十二条之规定，律天文与赵振美所签协议，无论效力如何，并不代表涉案房屋的所有权发生转移。2.一审法院认定“涉案房屋是因第二被告赵振美没有履行完支付房款的义务，致使涉案房屋未变更至赵振美名下，进而导致第一被告律天文无法办理房产过户登记，对此律天文并不存在过错。”原审法院的这一认定是错误的，理由如下：我国自住房制度改革以来，房屋的买卖皆属于大额交易。依法律规定和交易习惯，大额交易的买受人应尽到“充分注意”的义务。这就要求律天文在交易之前，就应当对涉案房屋进行考察、了解。房屋能否进行权属登记，属于公开信息，到房产管理部门可以进行查询。由于律天文未尽到其应尽的“充分注意义务”，到产权管理部门对涉案房屋的情况进行查询，致使该涉案房屋无法办理房产过户登记，其错误是明显的，可见一审判决中“律天文并不存在过错”的认定，与事实不符。涉案房屋是顶账房屋，上诉人有类似顶账的房屋许多套，均可以办理权属证书。这一事实，足以证实《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人原因未办理过户登记”规定的情况是不存在的。也就是说，只要交齐房款，涉案房屋是可以办理过户登记的。本案涉案房屋之所以没有办理过户登记，是赵振美没有交齐房款，且买受人律天文没有尽到“充分注意”的义务造成的，而不是“非因买受人原因未办理过户登记”。故一审法院的这一认定属认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。1.本案涉案房产是位于城市的房产，一审法院在审理此案时，应优先使用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，对律天文与赵振美所签订的《房屋买卖协议》的效力进行认定。上诉人虽在起诉状中引用了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，但一审法院却未按该法律规定对律天文与赵振美所签订的《房屋买卖协议》的效力进行审查，就认定第双方所签订的《房屋买卖协议》合法有效，一审法院对《房屋买卖协议》合法有效的认定，缺乏法律依据。2．本案中，律天文在人民法院查封前并未实际占有涉案房屋；且其在此次买卖行为中存在过错，故一审法院应当使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，支持上诉人的诉讼请求。 律天文辩称，一审法院查明认定案件事实清楚准确，适用法律正确，其在上诉人申请执行及查封前已经合法购买占有该房产，支付了相应对价，且过户不能的原因并非交易双方，其已经取得了该房产的期待物权，足以排除和对抗上诉人的执行权益，上诉人对合法占有进行了缩小解释，不应予以采信，而且其购买时间为2013年9月份，当时却因上诉人的不配合无法进行过户，而在时隔四五年之后，上诉人又对该房产进行申请执行，更无法过户，原因并非在于律天文以及赵振美，被上诉人的交易完成和实际占有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，因此应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 赵振美未作答辩。 建安公司向一审法院起诉请求：1、准予继续执行泰安市青山小区7号楼10号房屋；2本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1996年8月6日，原告与被告赵振美签订《购房协议》一份，约定将位于泰安市房屋出售给赵振美，房屋建筑面积93平方米，每平方米940元，配套房4平方米，每平方米500元，总计房款为89420元；付款方式为被告于双方达成协议后支付总价的50%，计44710元，1996年底付至80%，1997年6月底前付清余款；原告负责为被告办理房屋确权手续；协议自双方签字盖章后生效。合同签订后，被告赵振美仅于1996年8月8日、1996年9月27日分别向原告交付房款20000元、3000元，其余房款未支付完毕。原告于2011年4月14日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《购房协议》，判令被告立即腾退涉案房屋。在该案中，被告主张并非其未交房款，而是建筑安装公司以其已退房为由拒收剩余房款；其于2011年入住涉案房屋。一审法院于2012年1月5日作出（2011）泰山民初字第1450号民事判决书，认定原、被告自1997年6月30日通过合意的行为已解除了1996年8月6日签订的《购房协议》，判令被告自判决生效之日起三十日内将涉案房屋腾退给原告。被告不服该判决提起上诉，泰安市中级人民法院作出（2012）泰民一终字第419号民事裁定书，将该案发回一审法院重审。后原告撤诉，一审法院于2016年4月8日作出（2016）鲁0902民初1236号民事裁定书，准许原告撤回起诉。2017年5月18日，原告向一审法院起诉，要求被告赵振美支付购房款89420元，并赔偿损失，一审法院于2018年1月23日作出（2017）鲁0902民初2248号民事判决书，该判决认为：原告与被告签订的《购房协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。一审法院对双方合同未解除及涉案房屋现仍由被告占有使用的事实依法予以确认，原合同尚未履行完毕，原告有权要求被告继续履行合同义务，故判决赵振美于判决生效后五日内支付房款66420元及利息。该判决书生效后，因被告没有履行义务，原告泰安市泰山区建筑安装工程公司申请立案执行。执行过程中，一审法院于2019年2月22日公告查封了被执行人赵振美名下位于泰安市房屋。后被告律天文提出执行异议，并提交证据以证实涉案房产归其所有，一审法院于2019年7月1日作出（2019）鲁0902执异123号执行裁定书，该裁定书查明，2013年9月25日赵振美与律天文在丁某见证下，签订了《房屋买卖协议》，约定将坐落在青山小区7号楼10号房屋出卖给律天文，并将与所出卖该房屋的相关的土地使用权同时出卖给律天文（附房产证原件及该房产位置图）；双方议定上述房屋及附属建筑物总价款为人民币30万元。合同签订当天，律天文将房款以237000元银行转账、63000元现金支付的形式交付给丁某，统一由其保管。赵振美出具收条一份，载明“今收到律天文购房款300000元整”，并将涉案房屋钥匙及收条交给丁某，由其转给律天文，后由丁某将全部购房款支付给赵振美。该裁定认为，律天文的异议请求能够阻却对涉案房产的执行，案外人异议成立，裁定中止对被执行人赵振美名下位于泰安市房屋的执行。该裁定书送达后，原告泰安市泰山区建筑安装工程公司不服，故提起了执行异议之诉。 一审法院认为，双方当事人的争议焦点有两个：1、涉案房产是否存在权属争议；2、律天文是否依法取得足以阻却执行的权利。本案中，原告泰安市泰山区建筑安装工程公司与被告赵振美于1996年8月6日签订购房协议，将位于房屋出售给被告赵振美，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，该购房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。合同签订后，房产已由被告赵振美使用，但其至今未依照合同约定履行完毕支付房款的义务，原合同尚未履行完毕，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，赵振美需继续履行支付房款的义务。原告虽曾于2011年起诉被告赵振美解除合同，腾退涉案房屋，但一审法院作出的一审判决并未生效，后原告自愿撤回起诉，故原房屋买卖合同并未解除，房屋所有权已由原告泰安市泰山区建筑安装工程公司转归被告赵振美所有，这也是原告向人民法院申请强制执行涉案房产的权利依据，故涉案房产并不存在权属争议。2013年9月25日，赵振美与律天文在案外人丁某见证下，签订了《房屋买卖协议》，该协议在法院查封房产前签订，且以书面形式签订，合法有效。合同签订后，被告律天文依照合同约定支付了全部价款，履行完毕己方合同义务，并已实际占有该房产。因被告赵振美未依照其与原告之间的合同约定履行完毕支付房款的义务，致使房产登记未变更至赵振美名下，进而导致律天文亦无法办理房产过户登记，对此律天文并不存在过错。故律天文异议主张所依据的事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的买受人权利排除执行的情形，律天文依法取得足以阻却执行的权利。综上所述，对原告泰安市泰山区建筑安装工程公司的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，判决：驳回原告泰安市泰山区建筑安装工程公司的诉讼请求。案件受理费1000元，由原告泰安市泰山区建筑安装工程公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2013年9月25日，赵振美与律天文在案外人丁某见证下签订的《房屋买卖协议》发生在一审法院查封(2019年2月22日)之前。律天文与赵振美签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。上诉人虽主张赵振美在涉案房屋未取得权属证书的情况下，与律天文签订的《房屋买卖协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的强制性规定，应属无效合同，但是该法律规定并非针对转让合同效力的强制性规定，故对上诉人的主张，本院不予支持。根据律天文提交的银行交易凭证、赵振美出具的收到条以及合同的见证人丁某的陈述，能够证明房屋买卖协议签订当天，律天文按照合同约定支付了全部价款，赵振美向其交付涉案房屋后，律天文实际占有了涉案房屋。上诉人虽主张在人民法院查封之前律天文并未占有涉案房屋，但是未提交证据证明，故对其主张，本院不予采信。一审法院于2018年1月23日作出（2017）鲁0902民初2248号民事判决已认定赵振美未按照其与上诉人签订的合同约定支付全部房款，由此可见，赵振美的违约行为致使涉案房屋登记未变更至其名下，进而导致律天文无法办理过户登记，律天文并不存在过错。一审认定并无不当，本院予以维持。综上所述,律天文对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行权利。 综上所述，建安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人泰安市泰山区建筑安装工程公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年九月三十日 书记员  张甜甜