广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1202民初2124号 原告：莫华堂，男，壮族，1981年12月1日生，户籍地：广西河池市金城江区。 原告：韦柳愿，女，壮族，1987年4月1日生，户籍地：广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：谭振猛，广西博爱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光袍，广西博爱律师事务所律师实习律师。 被告：河池市盈泰置业投资有限公司，住所地：河池市金城中路**。统一社会信用代码：914512000865432085。 法定代表人：梁强荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢钟信，广西河城律师事务所律师。 原告莫华堂、韦柳愿与被告河池市盈泰置业投资有限公司（以下简称盈泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告莫华堂、韦柳愿及其委托诉讼代理人谭振猛、李光袍，被告盈泰公司的法定代表人梁强荣及委托诉讼代理人卢钟信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告逾期交房违约金45624.27元（从2019年9月1日起算至2020年8月1日止，共计332天，按日万分之三计付）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于河池市金城江区，购房金额为458075元，被告应于2019年8月31日向原告交付商品房。如逾期交房，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按约向原告支付了158075元首付款，并办理了相关的手续，履行全部合同义务。但被告未能按合同约定的期限将房屋交付原告，截止2020年8月1日逾期交房332天，按照合同约定，被告应支付逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，一、合同履行过程中，发生不可抗力的事实。根据原、被告于2019年1月16日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款的约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理”。自2019年1月16日签订合同至2020年5月1日交房，因不可抗力造成可延期交付的时间有：1.政府行为。2019年6月7日、8日高考2天，6月24日、25日、26日、27日中考4天，10月26日、27日成人高考2天，合计8天。2.新冠××疫情。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，新冠××疫情属于不可抗力。2020年1月21日国家规定不给人口流动，居家隔离，本项目施工人员大部分是都安籍农民工，2020年3月25日都安政府同意解除封闭后，都安籍农民工才得回到工地，隔离14天至2020年4月9日才能施工，2020年1月21日至4月9日合计78天。3.2019年11月供电局线路改造停电无法施工7天。4.雨天无法施工。根据河池市金城江区晴雨统计表2019年1月16日至2020年5月1日中雨、大雨、暴雨、大暴雨为43天。二、逾期在90天内不应追究被告的违约责任。合同第八条逾期付款责任第1款第（2）点约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付应付款万分之3的违约金”。该条款关于逾期付款责任的约定与合同第十二条第2项约定的“逾期在90日内不追究违约责任，逾期超过90日后，按第1条第（2）的约定”是对等的。《商品房买卖合同》是国家住建局和国家工商总局提供的格式合同，合同对双方的权利义务是平等的。在原告的付款义务上，原告给予90日内逾期付款不承担违约责任的权利。那么，在被告的交房期间义务上，原告也应给予90日内逾期交房不承担违约责任的义务。综上，不可抗力不予追究责任的天数合计为8＋78＋7＋43＋90＝226天。三、违约金过高，应当减少。合同第十二条第五款约定“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金”过高。根据《合同法》第一百一十四条第二款及《合同法解释（二）》第二十九条第二款的规定，被告请求减少。违约金应以逾期交房造成原告另租房居住的租金损失的30%作为违约金，申请法院委托有资质的评估机构对该楼盘同等地段同类房屋每天租金评估。参照评估结果认定实际损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合双方的陈述意见及庭审查明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2019年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于河池市金城江区，价款458075元。合同约定：被告应于2019年8月31日前，将取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、房屋测绘报告、建筑工程竣工规划验收合格单、物业承接查验备案证明交付给原告，同时还约定在不符合前述条件时将以经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字验收合格为交付条件；除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。在涉案合同第十二条逾期交付责任条款中还特别增加有“逾期在90日内不追究违约责任……”的约定。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件受人进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。 合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2019年8月31日在双方合同约定的交房期限到后，被告未能如期交房。 2020年4月27日被告向原告莫华堂发送短信（手机号：159××××8607），载明：“尊敬的银泰.王府小区业主：您好！我公司开发建设的银泰.王府城市花园项目住宅部分已具备交房条件，您购买的Ｂ栋901号房具体安排交付时间为2020年5月1日。交房流程：1、持购房手续相关材料及身份证到售楼部申请领房。2、办理领房手续及填实相关信息资料（提供一寸照片）。3、交付各项费用。4、凭交费收据领取住房钥匙。请届时前往物业公司办公室参加收房工作。河池市盈泰投资置业有限公司，收到请回复，如无法参加，我公司再进行安排”。2020年5月1日原告接收了房屋，同年6月中旬原告开始装修房屋。 综合原、被告的诉辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期交房的行为，是否构成违约，其逾期交房的天数应如何认定；2、违约金应如何计算。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。双方当事人应当遵守合同的约定及法律规定，全面履行合同义务并享有相应的权利，构成违约的,依法承担相应的违约责任。 一、关于被告是否存在逾期交房的行为，是否构成违约，其逾期交房的天数应如何认定的问题。 根据合同约定，在房屋不符合《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、房屋测绘报告、建筑工程竣工规划验收合格单、物业承接查验备案证明的交付条件时，符合经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字验收合格时亦作为被告交房的条件。原、被告在合同中约定，除不可抗力外，被告应在2019年8月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，现被告未能在上述时间内交付房屋，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。被告主张未能按合同约定日交付房屋的理由其一是受不可抗力影响，即政府行为、新冠××疫情、停电、雨天等因素造成，逾期交房期间应顺延，其二是被告享有90天免责期。对于被告提出的两个理由，本院分别作如下认定：根据民法原理，不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件，一般指发生台风、洪水、地、地震等自然灾害及政府行为导致的延误。1.中、高考应否扣除问题。2019年6月7日、8日高考2天和2019年6月24日、25日、26日、27日中考4天。中、高考每年时间确定，属可遇见范围，不属于不可抗力，被告主张扣除上述天数，本院不予支持。2.新冠××疫情问题。新冠××疫情不可遇见，属不可抗力，且原告同意扣除，本院予以确认。自2020年1月30日河池市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组指挥部发布第1号（河新冠防指）起至2020年4月13日广西壮族自治区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发布的《关于在有效防控疫情的同时全面加快推进复工复产的实施意见（桂新冠防〔2020〕16号）》止，共计74天。3.雨天应否扣除。合同未明确约定雨天可作为逾期交房免责事由，但原告同意日降雨量达大于200㎜予以扣除，被告主张扣除2019年1月16日至2020年5月1日中雨、大雨、暴雨、大暴雨共43天，其提供的《晴雨表》未能证明存在日降雨量大于200㎜日期，本院无法支持。另，被告主张90天免责期理由是否成立问题，经本院核对合同第八条与第十二条的内容，该条款权利义务平等，被告断章取义所出的理解，并非合同上下文含义，因此，对被告的该主张本院不予支持。 原告主张逾期交房的天数自2019年9月1日起至2020年8月1日止，但原告于2020年5月1日收房，视为其愿意改变原合同关于交房条件的约定，因此，原告请求2020年5月1日后的逾期交房违约金，本院不予支持。被告逾期交房的天数自2019年9月1日至2020年5月1日共计243天，扣除被告可据实予以延期的天数74天，被告实际逾期交房的天数应为169天。虽然被告抗辩的事由部分成立，其合理并符合法律规定的部分本院予以支持，但被告仍然存在逾期交房的违约行为，已构成违约，应当为此承担相应的违约责任。 二、关于本案违约金应如何计算的问题。 合同约定逾期交房违约金为房款数额的日万分之三计付，经换算已达年10.95％，高于本地普遍认知的住房租金的收益率，对此，被告认为合同约定的违约金过分高于原告的实际损失，请求予以调整，并向本院提出以房屋租金损失来确认原告的实际损失，承担违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告请求调整违约金本院予以支持；根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，为减少当事人诉累，减轻当事人诉讼成本负担，节约诉讼资源，本院不再对案涉房屋作租金损失鉴定，综合考量涉案房屋的价格、房屋面积、所处地段、合同的履行情况以及被告过错程度等综合因素，根据住房租金收益率一般与无风险金融投资利率相匹配的市场规律，将违约金调整为按已付房款的日万分之1.5计付（即年5.4％）较为合理。综上，被告在本案应支付的逾期交房违约金本院核算为：458075元×0.00015×169日＝11612元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 由被告河池市盈泰置业投资有限公司支付给原告莫华堂、韦柳愿逾期交房违约金11612元； 二、驳回原告莫华堂、韦柳愿的其他诉讼请求。 案件受理费632元（原告已预交），减半收取316元，由原告莫华堂、韦柳愿负担206元，由被告河池市盈泰置业投资有限公司负担110元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费632元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈珍妮 二〇二〇年九月一日 书记员  杨 涵 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文件，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-22××××0