安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1822民初2868号 原告：广德市国有资产投资经营有限公司，住所地安徽省广德市桃州镇爱民路广建兰馨大厦**。统一社会信用代码9134182274085241XW。 法定代表人：卢贤德，董事长。 委托诉讼代理人：潘婕，安徽渊源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程世哲，安徽渊源律师事务所律师。 被告：安徽省台客隆连锁超市有限责任公司，住所地安徽省宣城市经济技术开发区宝城路。统一社会信用代码9134180078306689XT。 法定代表人：余綯，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙颖，安徽南宣律师事务所律师。 原告广德市国有资产投资经营有限公司（以下简称国投公司）与被告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简称台客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘婕、程世哲，被告台客隆公司委托诉讼代理人张世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国投公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2018年8月1日至2019年7月14日沿街三间门面房房租631193元（共347日，按1819元/日标准计算），并从起诉之日起按同期LPR承担利息；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原桃州路农贸市场于2002年5月28日由原广德县工商行政管理局出租给案外人安徽省广德县安东商贸有限公司，后双方经多次补充协议，将租赁场地(房屋)的截止日期统一调整至2018年6月1日止。在合同期内，安徽省广德县安东商贸有限公司将承租的场地和房屋转租给台客隆公司使用。台客隆公司又将部分门面房转租给他人使用。2017年2月21日，广德县市场监督管理局向原告移交了批经营性国有资产，其中包括上述由台客隆公司使用的房产和场地。租期届满之后，原告与被告台客隆公司签订了一份短期租房协议。约定台客隆公司续租2个月(从2018年6月1日至2018年7月31日)，租金为43万元。实际台客隆公司仅续租了1个月便完成了主体搬迁工作，故原告又向台客隆公司退还了多收取的1个月房租，在退还房租时，因台客隆对外转租的部分门面房(转租的门面房分别被用于开设国胜大药房、海宁皮革城及艾莱依服饰店)未同步搬离，经双方协商原告提取了三户没有搬离的门面房的房租56391元(合1819元/日)。即从2018年7月31日以后，台客隆公司虽然向原告交付了所租赁的大部分房产，但沿街仍然有三间门面因台客隆公司的转租导致未能向原告交还，此后原告与台客隆公司及实际承租人协调，但未能达成一致。2019年7月15日，原告对该处标的物进行了整体加固装修，装修工程结束后，艾莱依服装店搬离该处房产，国胜大药房及海宁皮革城仍在经营至今。原告认为，被告台客隆公司在合同期满之后，应当完整地向原告交还所承租的标的物，现因其转租行为导致不能将沿街三户门面并交回，且造成了从2018年8月1日起至2019年7月14日(共计347日)之间该三户房屋一直被占用、使用且无人缴纳租金的状态，给原告造成了损失，故原告依据有关法律诉至贵院，望能判如所请。 台客隆公司辩称：一、被答辩人要求答辩人支付2018年8月1日至2019年7月14日沿街三间门面房房租631193元及利息的诉请没有事实及法律依据。2018年6月1日，答辩人与被答辩人签订《租房协议》，被答辩人将原台客隆超市房屋出租给答辩人，租赁期限暂定2个月（2018年6月1日至2018年7月31日），租金43万元。2018年6月26日，被答辩人向答辩人发送《收回房屋承租权通知书》，要求收回房屋承租权及立即停止营业，撤出相关人员。答辩人于2018年6月29日回函，不同意停止营业。之后，被答辩人以租赁房屋有安全隐患为由又找到答辩人，双方于2018年7月2日签订《合同终止协议》，约定：“甲乙双方终止台客隆超市房屋租赁合同，乙方需及时清理退场，甲乙双方于2018年6月1日续签的租房协议提前一个月终止，实际租期为2018年6月1日至2018年6月30日；甲方收取乙方的7月份21.5万元租金，在扣除沿街门面租金56391元以及消防设施拆除费用3000元后，将剩余租金155609元退还给乙方”。由此可见，双方于2018年7月2日确定租房合同于2018年6月30日终止，被答辩人收取了2018年7月份三间沿街门面房的租金，双方以其行为表示答辩人已经于2018年7月1日起将租赁房屋整体交付给被答辩人，被答辩人同意以现状接收租赁房屋（包括本案案涉的三间门面房）。之后，双方未再联系。2019年7月19日，被答辩人将协议约定的155609元退还给答辩人。二、被答辩人已经与答辩人终止租赁合同，且收取三间门面房2018年7月份的租金，应当告知三间商户搬离或者续签租赁合同。但是被答辩人在明知租赁房屋有安全隐患的情况下，仍然让三间商户继续经营，其行为欠妥。退一步讲，被答辩人在即使不让三间商户搬离，也应当及时与三间商户签订租赁合同。再退一步讲，被答辩人也应当通知答辩人协助其处理或者要求答辩人处理，但是，答辩人从未收到被答辩人此类要求。被答辩人却在两年后起诉要求答辩人支付租金，其做法欠妥。三、被答辩人诉称“此后原告与台客隆公司及实际承租人协调，但未能达成一致”与事实不符，被答辩人从未通知答辩人参与协调。被答辩人与三间商户是否协调答辩人不清楚。答辩人也相信其与三间商户协调过，这更能说明被答辩人也认可答辩人已经将租赁房屋整体交还给被答辩人。四、被答辩人诉称“被告台客隆公司在合同期满之后，应当完整地向原告交还所承租的标的物”，导致“三户房屋一直被占用、使用且无人缴纳租金”，此节理由不能成立。提请法庭及被答辩人注意的是，答辩人与被答辩人之间的租房合同系因“租赁房屋有安全隐患”，被答辩人提出提前终止合同，而非合同期满终止。五、自2018年7月1日起，答辩人与被答辩人之间不存在租赁关系。2018年6月26日，在合同尚未到期的情况下，被答辩人以租赁房屋存在安全隐患为由要求答辩人立即停止营业。之后因房屋存在安全隐患，双方终止租赁合同。而答辩人在收到诉状时才知道，被答辩人直到2019年7月15日才对租赁房屋进行了整体加固装修。被答辩人以出租房屋存在安全隐患强制要求答辩人停止营业，逼迫答辩人同意提前终止租赁合同，被答辩人的行为有违诚实信用原则。 国投公司为证明自己的主张，向本庭提供的证据有： 1、原告企业营业执照副本、法定代表人身份证明、房产证、广市监【2017】20号《关于移交经营性资产的函》，证明原告是案涉房屋的所有权人。 2、被告企业信息公示查询单一份，证明被告主体资格。 3、房屋（场地）租赁合同补充协议（五）、原被告之间的《租房协议》，证明（1）原出租人广德县工商行政管理局将原桃州路农贸市场房屋出租给了安徽省广德县安东商贸有限公司，经过多次补充协议，将出租期限统一调整至2018年6月1日止。（2）在合同期满之后，原告与被告又续订了为期两个月的短期租赁合同。 4、被告2020年4月2日出具的证明一份、租赁合同三份，证明被告将承租的部分门面房转租给了他人使用，并且在其租赁期届满之后没有解决该三户门面房的交还问题。 5、工程竣工验收报告，证明案涉工程于2019年7月15日起进行屋面维修改造工程。 6、现场照片，证明被告转租的房屋在2018年8月1日至2019年7月14日期间内持续营业。 台客隆公司为证明自己的主张，向本庭提供的证据有： 1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告台客隆公司的身份情况。 2、租房协议复印件一份，证明2018年6月1日，原被告双方签订《租房协议》，原告将台客隆超市房屋出租给被告使用，租赁期限2个月，2018年6月1日-2018年7月31日，租金43万元。 3、合同终止协议二份，证明2018年7月2日，原被告双方提前终止房屋租赁合同，实际租赁期限截至2018年6月30日；原告将收取的7月份租金21.5万元，在扣除沿街门面租金（即本案涉案门面房）56391元以及消防设施拆除费用3000元后，将剩余租金155609元退还给被告。证明被告已经将承租房屋（包含本案涉案门面房）整体按当时现状交付给原告，原告予以接收。证明本案涉案的三间门面房的7月份租金由原告收取。 4、安徽农金电子回单复印件一份，证明原告于2019年7月19日将上述155609元租金退还给被告。 5、关于不同意停止营业的函复印件，证明原告于2018年6月26日发函收回房屋，要求被告停止营业。 本院结合庭审及当事人的陈述、举证、质证意见，对上述证据做如下认证：（一）国投公司提供的证据证据1、2、3、4，台客隆公司经质证对上述证据的三性无异议，本院经审查对上述四份证据予以认定。对证据5、6，台客隆公司表示不清楚，本院经审查对证据5的真实性予以确认，对证据6，本院认为即使照片为真实拍摄，但无法证明国投公司的证明对象。（二）台客隆公司提供的证据1、2、4，国投公司经质证对上述证据的三性无异议，本院经审查予以认定。对于证据3，国投公司对其真实性合法性无异议，但认为双方在2018年7月协议解除6月1日协议时，仍存在部分房屋未能交还的遗留问题。本院经审查对该份证据予以确认。对于证据5，国投公司对其真实性不予认可，又因该份证据系复印件，真实性无法核实，故对该份证据不予认定。 经审理查明：原桃州路农贸市场于2002年5月28日由原广德县工商行政管理局出租给案外人安徽省广德县安东商贸有限公司，后双方经多次补充协议，将租赁场地(房屋)的截止日期统一调整至2018年6月1日止。在合同期内，安徽省广德县安东商贸有限公司将承租的场地和房屋转租给台客隆公司使用。2017年2月21日，广德县市场监督管理局向原告移交了一批经营性国有资产，其中包括上述由台客隆公司使用的房产和场地。2017年10月20日，台客隆公司与程军签订专柜租赁合同一份，约定将台客隆超市精品百货专柜租赁给程军使用，租赁期限为2018年1月1日至2018年5月31日。2017年11月21日，台客隆公司与安徽国盛大药房连锁有限公司签订专柜租赁合同一份，约定将台客隆超市精品百货专柜租赁给安徽国盛大药房连锁有限公司使用，租赁期限为2017年12月26日至2018年5月31日。2017年11月28日，台客隆公司与张儒修签订专柜租赁合同一份，约定将台客隆超市精品百货专柜租赁给张儒修使用，租赁期限为2018年1月1日至2018年4月30日。2018年6月1日，原告与台客隆公司签订了一份租房协议。协议约定租期暂定2个月(从2018年6月1日至2018年7月31日)，租金为43万元。原被告于2018年7月2日签订两份《合同终止协议》，该协议约定:双方于2018年6月1日签订的租房协议提前一个月终止，实际租期为2018年6月1日至2018年6月30日。国投公司收取台客隆公司7月份租金21.5万元，在扣除沿街门面租金56391元以及消防设施拆除费用3000元后，将剩余租金155609元退还给台客隆公司。此后台客隆公司搬离租赁房屋。2019年7月15日，原告对该处标的物进行了整体加固装修。装修工程结束后，张儒修经营的艾莱依服装店搬离该处房，程军经营的海宁皮革城、安徽国盛大药房连锁有限公司未搬离。因国投公司向上述三租户收取租金未果，应国投公司的要求，台客隆公司于2020年4月2日出具《证明》一份，声明其实际退场时间是2018年6月底，7月份租金退还给了国投公司，7月份以后的相关事宜由该三户直接与出租方协商解决，与其公司无关。国投公司认为台客隆公司在合同期满之后，应向其交还所承租的标的物，因其转租行为导致该三户房屋处于一直被占用且无人缴纳租金的状态，故原告向本院提起诉讼要求判如所请。 本院认为：本案的争议焦点为台客隆公司作为承租人是否完全尽到了承租人的返还租赁物的义务。《中华人民共和国合同法》第二百五十三条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故台客隆公司作为承租人在与国投公司终止租赁合同后负有腾退义务。结合国投公司与台客隆公司于2018年7月2日签订的两份《合同终止协议》以及2020年4月2日台客隆公司出具的《证明》可以看出，双方的房屋租赁合同已于2018年7月2日终止，国投公司也实际收取了沿街三家门面2018年7月份的租金。此后国投公司未通知台客隆公司将上述门面清退返还给出租人，且向该三家租户主张过2018年8月1日至2019年7月14日期间的租金。故上述门面虽在上述时间段仍被台客隆公司转租的商户继续占用经营，但应视为国投公司已经接受台客隆公司按照2018年7月份该房屋的使用状态进行的退场，即台客隆公司已经履行了在合理期限内腾退归还租赁房屋的义务。台客隆公司与沿街三家租户的转租合同期限也分别于2018年4月30日和2018年5月31日届满，故在2018年7月2日国投公司与台客隆公司终止租赁合同之后，国投公司作为出租方可直接要求房屋实际占用人腾退房屋并支付房屋占用费。台客隆公司作为本案被告，要求追加该三家租户作为本案被告共同参加诉讼，本院认为上述租户不是本案必须共同诉讼的当事人，故本院未予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 驳回原告广德市国有资产投资经营有限公司的诉讼请求。 案件受理费10110元，由广德市国有资产投资经营有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  朱泽芳 人民陪审员  江光辉 人民陪审员  刘春平 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  贺 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。