河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初5859号原告（反诉被告）：张林，女，1974年3月17日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：孔维民，河南发时达律师事务所律师。被告（反诉原告）：驻马店市佳恒置业有限公司。住所地：驻马店市金雀路西段北侧（颐和山庄西500米）。法定代表人：王永群，董事长。委托诉讼代理人：张瑞瑞，女，1985年4月9日出生，汉族，系该公司员工，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王世果，河南民青律师事务所律师。原告（反诉被告）张林诉被告（反诉原告）驻马店市佳恒置业有限公司（以下简称佳恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张林及其委托诉讼代理人孔维民，被告佳恒公司的委托诉讼代理人张瑞瑞、王世果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林诉称，原告所有的位于金雀路与文祥路交叉口西北角，房产证号为驻市国用（1998）第6106-1号一套房产，因被告开发该地块旧城改造项目，需征用原告的一处房产，经协商双方签订了联合建房协议书，其中第七条约定，本协议生效之日起15天内甲方（原告）将房屋房产证，土地证及相关税费交付给乙方（被告）并腾出房屋交付给乙方，乙方一次性向甲方支付12个月过渡租房费2万元，超出18个月时，每个月向甲方支付5000元过渡租房费，直到乙方向甲方交付置换住房为止。合同的签订日期为2012年12月28日，从合同签订至今已长达90个月，超出18个月已有72个月，每月5000元的过渡租房费被告只支付了两次共计3.8万元，剩余322000元，原告多次催要，被告以各种理由拖延不予支付。请求依法判令：被告支付拖欠原告的置换房屋过渡租房费322000元（从2014年6月28日至2020年6月28日期间，每月5000元）。被告佳恒公司辩称，1、就合同来说，原、被告之间签订的联合建房协议书实为土地使用权转让，但是原告的土地已于2013年5月27日被驻马店市人民政府收回，原告丧失了土地使用权，合同目的已经不能实现，双方之间的合同应当依法解除。2、协议本身，在签订协议时原告主张其房屋面积为400平方米，按1.15的置换比例得出的460平方米，但是现经向政府了解，原告的房屋实际面积为260平方米，原告在签订协议时即存在欺诈行为，协议书中约定的460平方米的置换房屋本身就是不成立的。3、本案协议书签订后，原告的房屋并未实际交付，而且房屋至今保持现状未拆除，从这一点来说，原告主张租房费不能成立。4、虽然被告于2017年与原告签订了置换房屋的商品房买卖合同，但该置换是根据政府部门的要求所进行的，而且被告是于2014年6月通过公开竞标竞得的包括原告原土地使用权在内的宗地的土地使用权，非履行与原告之间的协议，被告与原告签订的商品房买卖合同共七份，七套房屋，总面积467.64平方米，按照原告原房屋的实际面积，原告应得置换房屋面积为260×1.15＝299平方米，原告多得了168.64平方米的房屋。5、被告于2019年5月26日已经通知原告接房，并于同日开始交房。6、即便不考虑本案联合建房协议书是否应当解除的问题，原告主张的过渡租房费数额也是不成立的，且部分主张已经超出了法定的诉讼时效期间，现房屋已经交付，被反诉人应当返还多得的房屋部分。对此被告佳恒公司提出反诉，反诉请求：1、解除双方2012年12月28日签订的《联合建房协议书》及2017年1月8日签订的《联合建房补充协议》。2、判令被反诉人返还反诉人房屋168.64平方米，折合人民币978112元。诉讼中，反诉原告明确其第2项反诉请求为：被反诉人向反诉人赔偿价款978112元（按照房屋168.64平方米，按照5800元平方米）。针对被告佳恒公司的反诉，原告张林辩称，被告的反诉请求不能成立。1、原、被告2012年12月28日签订的《联合建房协议书》是双方在平等自愿、友好协商、互惠互利的原则下签订的，协议书签订之前，被告因开发该土地多次到原告房屋进行实地勘察，并且签订协议时，原告将原告的土地证、相关税费等证件均交给被告核实，根本不存在任何欺诈或隐瞒事实的情形，原、被告签订协议书是双方真实意愿的表示。2、原、被告双方2012年12月28日签订联合建房协议，被告承诺给原告置换房并对置换房的面积进行了约定。而且在2017年1月8日，双方又签订了联合建房补充协议，约定了给原告置换房的面积及位置。因此原、被告双方约定的置换房屋的面积及位置也是双方真实意愿的表示。3、被告诉称原告的房屋一直未腾出，明显与事实不符，协议签订后，被告向原告交付了2万元的过渡租房费后，原告即把房屋土地证等相关证件及房屋一并交付给被告。房屋交给被告后，被告是否拆除与原告无关，并且该房屋已经由被告占有使用至今。4、原、被告双方所签订的《联合建房协议书》至今已经长达八年，被告置换房屋建成后已经通知原告到被告处进行选定房屋，并签订了商品房买卖合同，且房管部门已经将置换给原告名下的7套房屋进行了网签备案。原告多次要求被告向原告交付房屋及过渡租房费，被告称房屋尚未验收合格，验收合格后将置换房屋及过渡费一并交付给原告。经审理查明，2012年12月28日,原告张林（甲方）与被告佳恒公司（乙方）签订了《联合建房协议书》，约定：一、甲方在位于金雀路西段北侧、文祥路西侧100米处拥有房屋一幢,建筑面积约400平方米，其中主房面积300平方米，简易配房100平方米。该处房屋张林持有国有出让土地使用权证，证号：驻市国用[1998]第6106-1号，使用权面积132平方米。乙方自行申报与甲方相邻的驻马店高新区精工密封件有限公司原厂址的旧城改造项目，并自行负责取得该旧城改造项目的开发权。基于上述前提条件，甲方同意将自己使用的土地使用权无偿交付给乙方，并同意拆除自己的现有住房；乙方承诺在甲方做到上述行为后，给甲方置换住房。二、乙方承诺给甲方置换的住房位于精工密封件有限公司原厂址西侧（紧邻原厂址用地）、金雀路北侧（紧邻金雀路）建筑的地第三、第四层；建筑面积约460平方米（不少于435平方米）。三、按照上述约定，甲方交付乙方土地使用权、并自己腾出房屋，乙方按本协议约定置换给甲方住房，除本协议约定的条款外，双方互不要求对方其他经济补偿。四、乙方实施旧城改造和建设给甲方的置换住房期间，一切规划审批、土地过户、建筑设计、建筑施工等甲方不予参与，所有费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用。办理相关手续需要甲方配合时，甲方应当予以积极配合。……六、本协议生效之日起，甲方将土地证交给乙方，房屋根据乙方要求，由乙方提前30日通知甲方腾出房屋交给乙方自行处理，甲方不干预乙方的开发建设。七、本协议生效之日起15天内甲方将原房屋房产证（乙方原未办理），土地证及相关税费票据交付乙方；并腾出房屋交给乙方，乙方一次性向甲方支付12个月的过渡租房费2万元，超出18个月时，乙方每月向甲方支付5000元过渡租房费，直到乙方向甲方交付置换住房为止。八、乙方负责办理置换住房的房产证给甲方，并承担办房产证的各种税费，房产证的办理时间同乙方开发房屋一起完成。九、乙方承诺旧城改造项目完成后，在项目区域内无偿给甲方提供车库一个等条款。2017年1月8日，原告张林（甲方）又与被告佳恒公司（乙方）签订了《联合建房补充协议》，约定：1、乙方承诺给甲方置换住房位于原精工密封件有限公司西侧，金雀路北（临近金雀路）建筑的第三、四层，建筑面积约为460平方米，不能少于435平方米，现经双方协商变更为城中雅居东单元26层4套住房和29层3套住房（其中2套须南面朝阳）共七套房子等条款。2013年1月9日，被告佳恒公司向原告张林支付20000元的过渡租房费；2015年4月2日，被告佳恒公司向原告张林支付30000元的过渡租房费；2017年1月24日，被告佳恒公司向原告张林支付20000元的过渡租房费；2018年5月8日，被告佳恒公司向原告张林支付18000元的过渡租房费。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2017年7月13日，被告佳恒公司与原告张林及原告张林的女儿陈靖媛分别签订了位于城中雅居2601、2602、2603、2604、2902、2903、2904号商品房的七份商品房买卖合同，建筑面积分别为：65.36平方米、55.93平方米、81.33平方米、63.88平方米、55.93平方米、81.33平方米、63.88平方米，合计467.64平方米。一、（一）诉讼中，被告佳恒公司提交：①1999年的房产所有权证复印件一份，显示：房屋所有权人为张林，住址为驻市橡林高庄谷邢庄，结构为砖混，2层，总建筑面积为260㎡，间数为4间，占地总使用面积为130㎡。②房屋照片两张。③驻马店市国土资源局于2012年9月18日作出的《关于依法收回国有建设用地使用权的听证告知书》一份，写明：“张林：你使用的位于金××路××、××新区精工密封件厂西侧，土地证（土地证号：驻市国用［1998］字第**）登记面积为132平方米……经研究拟依法收回你现使用的132平方米国有建设用地使用权，对收回的国有建设用地使用权，按照有关法律规定给予补偿……”。④土地管理公文送达回证一份，显示：“受送达人为张林，送达人为驻马店市国土资源局，送达文件名称为关于依法收回国有建设用地使用权的听证告知书”，该送达回证收件人签章处显示签有“张林”名字并捺印，该送达回证备注一栏显示手写有“不听证，同意收回”。⑤河南驻马店经济开发区管理委员会于2013年4月9日作出的《驻马店经济开发区管委会关于依法收回驻马店市高新区精工密封件有限公司及马爱枝等十户国有土地使用权的请示》。⑥驻马店市人民政府于2013年5月27日作出驻政［2013］71号关于依法收回高新区精工密封件公司及马爱枝等十户国有土地使用权的决定，写明：“开发区管委会：……依法收回高新区精工密封件有限公司旧厂址周边马爱枝等十户（详细信息见附件）国有土地使用权1540平方米，注销其国有土地使用权证……”，其后附表一份，附表显示：“……8、张林，驻市国用（1998）第6106-1号……”。⑦驻马店市国土资源局国有土地使用权招拍挂出让成交公示及成交公告，显示佳恒公司拍得位于金雀路与生活支路交叉口西北角土地一宗。⑧2014年5月14日的ZMDK-2012-36号宗地国有建设用地使用权成交确认书一份；2014年5月27日，驻马店市国土资源局与佳恒公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》；河南驻马店经济开发区财政局于2014年6月12日出具的28303899元土地出让价款票据及发票一份；建设工程规划许可证一份。（二）被告佳恒公司用以证明：1、张林房屋的面积实为260平方米，在签订合同时，张林存在欺诈。依据原告主张的400平方米计算出的置换房屋面积不正确，原告应得房屋置换面积为299平方米（260平方米×1.15）。2、原告的房屋至今未拆除，因此原告主张的租房费不成立。3、《联合建房协议书》签订之前原告的土地就已经被政府拟收回，原告却隐瞒与被告签订协议，存在欺诈。4、原告的土地已于2013年5月27日被驻马店市人民政府收回，并注销了其国有土地使用证，丧失了转让土地使用权的基础，合同不能继续履行系因不可抗力因素，双方之间签订的《联合建设协议书》依法应当解除。5、原告的土地被政府收回后，经过了公开的挂牌出让，参与公开竞标的数家公司，虽然被告最终竞得了包括原告原土地在内的宗地使用权，但被告取得土地使用权并不是履行双方《联合建房协议书》而获得。6、2015年7月14日，政府行政规划部门向被告依法颁发了规划许可证。（三）原告的质证意见为：对①房屋所有权证系复印件，真实性有异议，当时原告的房屋只有土地证，没有房产证，原告也只是将土地证及相关税票交给了被告，应当按照双方签订的《联合建房协议书》为准。2、对②照片有异议，未显示拍摄时间，原、被告2012年12月28日签订协议后，原告将相关手续及房屋交付给被告，被告给原告支付2万元现金后，该房屋由被告实际占有和使用，房屋是否拆除与原告无关。3、对③、④真实性有异议，该送达回证中“张林”的签名不是原告本人签名，也不是原告本人所捺印，也不是原告书写的“不听证，同意收回”，对此原告并不知情。4、对⑤⑥原告均不知情，原、被告在签订协议之前已经经过多次协商，经过协商后，原告同意将土地使用权转让给被告联合开发，由被告进行操作处理相关手续，如果原、被告没有联合建房意向，也就不存在原告的土地权收回，所有的程序、手续均由被告操作执行，原告不知情。5、对⑦⑧均与原告无关。二、诉讼中，被告佳恒公司提交（2019）豫1702民初9527号民事判决书，该判决书中本院认为部分显示：“根据合同第八条，应从被告延期交房天数中扣除因政府通知、高考、中招原因停工的天数137天”。被告用以证明：城中雅居项目因政府通知、高考、中招等原因停工137天，为不可抗力因素，即使合同不解除，也应当扣除该137天的过渡租房费。原告的质证意见为：真实性无异议，但对其证明目的有异议，该判决属于商品房迟延交付违约金，与原告起诉的房屋过渡租赁费无关，且合同中约定了超过18个月后才每个月按照5000元支付过渡租赁费，也已经考虑到了这部分因素，已经免除部分房屋租赁费。三、诉讼中，被告佳恒公司提交：佳恒公司于2019年6月3日出具的《致城中雅居业主的一封信》；四份业主交房验收交接表。被告用以证明：被告已经于2019年5月26日通知原告接房并于同日开始交房，应视为被告于2019年5月28日向原告交付房屋。原告的质证意见为：真实性有异议，原告从未收到过该封信，其他业主的交接表，原告不清楚，房屋至今未交付给原告。上述事实，有原告提交的《联合建房协议书》等，被告提交的收条等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告张林与被告佳恒公司签订《联合建房协议书》一份，约定：“乙方自行申报与甲方相邻的驻马店高新区精工密封件有限公司原厂址的旧城改造项目，并自行负责取得该旧城改造项目的开发权。基于上述前提条件，甲方同意将自己使用的土地使用权无偿交付给乙方，并同意拆除自己的现有住房；乙方承诺在甲方做到上述行为后，给甲方置换住房”，故原、被告之间的协议名为《联合建房协议书》，实为房屋拆迁安置补偿合同。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。一、关于本诉。双方于2012年12月28日签订《联合建房协议书》约定“本协议生效之日起15天内甲方将原房屋房产证（乙方原未办理），土地证及相关税费票据交付乙方；并腾出房屋交给乙方，乙方一次性向甲方支付12个月的过渡租房费2万元，超出18个月时，乙方每月向甲方支付5000元过渡租房费，直到乙方向甲方交付置换住房为止”。本案中，协议签订后，原告张林依约将房屋及土地使用权交付给被告佳恒公司，被告佳恒公司向原告支付12个月的过渡租房费20000元，后又向原告支付了超出18个月的过渡租房费30000元、20000元、18000元，合计68000元。诉讼中，被告佳恒公司抗辩主张，被告已于2019年5月26日通知原告接房，并于同日开始交房，应视为被告于2019年5月28日向原告交付房屋，因被告仅提交了《致城中雅居业主的一封信》及其他业主的四份业主交房验收交接表，且原告对此不予认可，故被告的该项抗辩主张，事实依据不足，本院不予采信。故被告佳恒公司应从2014年6月28日起按每月5000元向原告支付过渡租房费，经核算，被告应向原告支付自2014年6月28日至原告请求的2020年6月28日期间的过渡使用费360000元（5000元/月×72个月）。扣除被告已向原告支付的超出18个月之后的过渡租房费68000元，被告尚欠原告2014年6月28日至2020年6月28日期间的过渡使用费292000元（360000元-68000元）。原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，被告辩称，原告未将其房屋交付给被告，原告的房屋至今保持现状未拆除，原告主张租房费不能成立；原告对此不予认可。因被告已向原告支付了原告腾房时的12个月的20000元过渡租房费，且之后又陆续支付了超出18个月的租房费合计68000元，故被告辩称的原告未将房屋交付给被告，其不应支付过渡租房费，与事实不符，本院不予采信。诉讼中，被告辩称原告主张的过渡租房费中的部分主张已经超出了法定的诉讼时效期间。因《联合建房协议书》于2012年12月28日签订后，被告自2015年至2018年期间陆续向原告支付了超出18个月的过渡租房费68000元，已构成诉讼时效的中断，故被告的该项辩称，本院不予采纳。诉讼中，被告辩称，城中雅居项目因政府通知、高考、中招等原因停工137天，应当扣除该137天的过渡租房费。因双方的《联合建房协议书》中未有相关约定，故被告的该项辩称，本院不予采纳。二、关于反诉。（一）诉讼中，被告抗辩主张，原告的土地已于2013年5月27日被驻马店市人民政府收回，原告丧失了土地使用权，合同目的已经不能实现，双方之间的合同应当依法解除。因被告虽是在原告的国有土地使用权被驻马店市人民政府收回后，其取得的包括原告国有土地使用权在内的宗地土地使用权，但双方签订的《联合建房协议书》实为双方对原告腾出房屋交由被告开发，被告为原告置换住房进行相关约定的房屋拆迁安置补偿协议，现原告已将其房屋交给被告，被告也进行了开发建设，且双方也就安置后的七套商品房签订了七份《商品房买卖合同》，被告的合同目的已经实现，故被告抗辩主张的原告丧失土地使用权，合同目的不能实现，双方之间的合同应当依法解除，本院不予采信。被告据此反诉请求解除其与原告之间的合同，本院不予支持。（二）、因《联合建房协议书》约定原告腾出房屋交由被告开发，被告自愿为原告置换约460平方米的房屋，现原、被告已就置换后的七套商品房签订了七份商品房买卖合同，且合同中约定该七套房屋的面积合计为467.64平方米，该面积与双方合同约定的置换面积基本相符，同时在双方的《联合建房协议书》有效且继续履行的情况下，被告以原告的房屋实际面积为260平方米，原告多得了168.64平方米的房屋，原告应当返还多得的房屋部分为由，反诉请求原告向其赔偿978112元（按照房屋168.64平方米，按照5800元平方米），本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：限被告驻马店市佳恒置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张林支付过渡租房费292000元。驳回原告张林的其他诉讼请求。驳回反诉原告驻马店市佳恒置业有限公司的反诉请求。如被告驻马店市佳恒置业有限公司未按本判决指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3065元（已减半收取），由原告张林负担285元，由被告驻马店市佳恒置业有限公司负担2780元；反诉案件受理费6791元（已减半收取），由反诉原告驻马店市佳恒置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  刘林二〇二〇年九月三十日书记员  孙鑫