江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初2092号原告：中国建设银行股份有限公司阜宁支行,统一社会信用代码91320923140528907B，住所地阜宁县阜城街道城河北路**。负责人：唐红力，该支行行长。委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。被告：陈清华，男，1982年2月14日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：盐城富翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码913209237235470187，，住所地阜宁县阜城街道阜城大街**法定代表人：孙昌成，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔俐，阜宁县城北法律服务所法律工作者。原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行（以下简称建行阜宁支行）与被告陈清华、盐城富翔房地产开发有限公司（以下简称盐城富翔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行阜宁支行的委托诉讼代理人沈党开、被告盐城富翔公司的委托诉讼代理人孔俐到庭参加诉讼，被告陈清华经本院公告送达开庭传票，期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.被告陈清华偿还贷款本金190779.8元及利息、罚息（截止2020年4月14日，利息为11404.09元、罚息为998.11元，自2020年4月15日起至实际还款之日止，按照合同约定利率计算利息、罚息）；2.被告承担律师代理费11000元；3.被告盐城富翔公司对被告陈清华的上述还款义务承担连带清偿责任；4.原告对被告陈清华提供抵押的房产折价或依法拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年7月23日，原告建行阜宁支行与被告盐城富翔公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告盐城富翔公司愿意为原告与债务人（因购买紫薇花园项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债权人）所形成的一系列债权提供最高额保证。2011年8月25日，原告与被告陈清华签订《个人住房（商业用户）借款合同》1份，约定被告陈清华向原告申请个人住房贷款，借款金额为246000元，期限为240个月，采用等额本息还款方式。担保方式为抵押加最高额保证。由被告陈清华以所购的位于阜宁县房屋作为抵押。同年9月6日，原、被告双方办理了抵押权预告登记手续。同年10月27日，原告将借款246000元发放至合同约定的指定账户。借款发放后，被告陈清华仅偿还部分借款本息，被告盐城富翔公司亦未能履行担保义务。截止2020年4月14日，被告陈清华拖欠本金190779.8元、利息11404.09元、罚息998.11元，现原告诉至法院，请求支持其诉请。被告陈清华未作答辩。被告盐城富翔公司辩称，对原告主张的金额由法庭予以审核，利息和罚息不应超过法律规定。我公司承担阶段性担保属实，被告陈清华已用其所购房屋向原告办理了预抵押，首先应由被告陈清华以抵押的房产偿还原告的债务，我公司不承担本案的诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2010年7月23日，原告建行阜宁支行与被告盐城富翔公司签订编号为（2010）004的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》1份，约定：为保障原告债权的实现，被告盐城富翔公司愿意为原告与债务人（因购买紫薇花园项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债权人）所形成的一系列债权提供最高额保证。本最高额保证担保的债权是指自2010年7月23日至2015年7月23日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金，债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为35000000元；被担保的债权项下的利息、罚息等各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。如果主合同项下债务到期或者原告依据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告盐城富翔公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，被告盐城富翔公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求盐城富翔公司在本合同约定的保证范围内承担连带保证责任，盐城富翔公司不提出任何异议。合同还对其他相关内容作了约定。2011年8月25日，被告陈清华作为借款人和抵押人，与原告建行阜宁支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定：借款本金为贰拾肆万陆仟元整，借款期限为贰佰肆拾个月，即2011年8月25日至2031年8月25日，还款方式为等额本息还款法，本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。本合同项下的抵押财产为阜宁县阜城街道紫薇花园2幢601室房屋。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同约定的划款账户名称：陈清华，账号：62×××66。开户银行：阜宁支行。如借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息和其他应付款项等情况，则构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止。合同还对其他相关内容作了约定。2011年9月6日，被告陈清华以其购买的位于阜宁县房屋办理了抵押权预告登记，预告登记证号为阜房预阜城字第20117115号。预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司阜宁支行，预告登记义务人为陈清华。2011年10月27日，被告陈清华出具个人贷款支付凭证向原告借款246000元，原告建行阜宁支行出具开立贷款账户通知书，载明：客户姓名陈清华，产品名称为中长期个人新建住房贷款，贷款金额为贰拾肆万陆仟元整，贷款期限240个月，还款方式为等额本息还款法，贷款执行利率为8.46%，利率调整方式为下年初调整，逾期罚息利率浮动比例为50%。收款人账号为32×××73，收款人账户名称为盐城富翔房地产开发有限公司，开户行:建行金鑫分理处。当日，原告将借款246000元发放至上述指定账户。借款发放后至2018年1月份，被告陈清华尚能正常还款，自2018年2月份起即未能按时足额偿还借款本息，被告盐城富翔公司亦未能履行保证义务。截止2020年4月14日，被告陈清华尚欠原告借款本金190779.8元、利息11404.09元、罚息998.11元。另查明，原告建行阜宁支行委托江苏一正律师事务所参加本案诉讼，提供的发票显示律师代理费金额为11000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告建行阜宁支行与被告陈清华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告盐城富翔公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应受法律保护。原告建行阜宁支行依约履行了发放贷款义务，而被告陈清华出现不按本合同约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告依据合同的约定主张权利，依约有据，应予支持。因自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)公布贷款市场报价利率,在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准,故本院对原告所主张的利率计算标准予以调整。被告盐城富翔公司作为借款的连带责任保证人，依法应在保证合同约定的担保范围内承担连带保证责任。关于原告提出对被告陈清华提供预抵押的房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，因原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告提出的被告承担律师代理费11000元的主张，因《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费)由借款人承担,原告为实现债权,委托律师代理诉讼产生代理费，经本院审查,原告主张的律师代理费金额并未超过本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定,但结合物价部门的有关规定及本案的具体案情，酌定律师代理费为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈清华于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行借款本金190779.8元及利息、罚息（利息计算方法：2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，罚息利率按实际执行利率上浮50%计付）；二、被告陈清华支付原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行律师代理费5000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告盐城富翔房地产开发有限公司对被告陈清华的上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4512元（原告已预交2256元），由被告陈清华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  邵延巧人民陪审员  殷 欣人民陪审员  杨大罗二〇二〇年九月五日法官 助理  韩建伟书 记 员  刘晓露