江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终2379号上诉人（原审被告、反诉原告）:张国林，男，1973年9月5日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：戚剑锋，江苏兴典律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏昱，江苏兴典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:中共高邮市委机构编制委员会办公室（原名：高邮市机构编制委员会办公室），住所地高邮市盂城路**。负责人：戴光耀，主任。委托诉讼代理人：陈春满，副主任。委托诉讼代理人：闻云高，江苏民泰律师事务所律师。上诉人张国林因与被上诉人中共高邮市委机构编制委员会办公室（以下简称高邮编办）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2019）苏1084民初2882号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张国林上诉请求：1.撤销一审判决第一项利息部分、第二、四项，发回重审或依法改判。2.一审反诉受理费和二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人作为原告主体不适格。被上诉人系中共高邮市委下属的办事机构，不符合《民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条的主体规定要求，一审庭审中没有对此作审查。二、一审判决对于反诉部分的认定：“从张国林当庭出示的证据分祈，可以认定2016年间编办进行路面维修及张国林维修租凭房屋在一定程度上影响了张国林的经营，但不能证明张国林所支付或受损的维修费和经营损失的具体数额”，完全不符合事实。1.被上诉人出具两份《证明》，因路面黑化整修，导致奎楼宾馆无法正常经营，时间共计15天，经双方书面确认，上诉人主张的直接损失，即应扣减维修期间的租金和人员工资损失2.2万元，十分具体。2.被上诉人出具《证明》，对该房屋西侧房顶渗水现象进行全面维修，维修期长达一个多月，实际近二个月。结合被上诉人的《承诺》，按年租金比例计算，应扣减5.8万元租金和人员工资损失2.8万元，共计8.6万元,十分具体。3.对于房屋漏雨的事实，上诉人的《报告》内容经被上诉人证实。上诉人多次函告并要求维修，甚至在深夜漏雨时将被上诉人的领导请到现场查看，没有得到维修的情况下，上诉人自己维修，维修费用及人员工资损失共计17.3万元，有书证、人证，也十分具体。另有维修期间的水电费3.25万元。对于上诉人的一审反诉主张，被上诉人并没有提供相反证据，或者提供相反证据证明上诉人的主张不成立。三、上诉人不应承担利息。从2014年开始，因房屋漏雨、被上诉人修路、维修等事实，己充分证明被上诉人违约在先，并且造成上诉人实际损失。被上诉人没有作出及时赔偿并引发纠纷。上诉人对房屋租金予以相应缓缴，属于自助行为，待损失确认后结算，不存在利息损失的事实。退一步说，即使有，也是因被上诉人过错和违约而产生的，应当自行承担。四、一审法院对迟延交房的事实认定错误，上诉人不应承担迟延让房租金责任。一审查明，上诉人于2019年春节前就停止营业，4月2日出具书面函要求被上诉人接收房屋。根据生活常识，上诉人应当在3月16日左右就口头提出让房要求，但让房必须被上诉人配合，需要双方对房屋内的物品、设备清点和水电费等进行交接。因为被上诉人没有及时接收房屋，上诉人担心可能由此引发新的纠纷，才以书面通知函的形式通知被上诉人表达让房的意思表示，便于保存证据。其间有十多天应属正常对接交流的合理时间。被上诉人提供的交接清单证明接收房屋的是高邮市国资委。正因为被上诉人和国资委在接收房屋的衔接才导致了十多天的迟延，其责任完全在被上诉人。因此，上诉人不应当承担迟延让房责任。五、本案只是普通的民事纠纷，我国的司法原则就是以事实为根据，以法律为准绳。高邮编办答辩称：一、被上诉人是独立承担法律责任的主体，有自己的名称、场所、资产、人员，并且有统一社会信用代码。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同合法有效，上诉人拖欠被上诉人房屋租金人民币40万元，事实清楚，有充分的证据予以佐证，一审判决正确。三、关于上诉人主张的经营损失和维修费用损失，一审庭审中上诉人已经进行了举证，但提供的证据不能支撑其主张的损失金额。一审法院认定证据不充分，由上诉人在证据齐全时可另行诉讼。综上，一审判决在认定事实、适用法律和审理程序上都是合法的，请求依法驳回上诉人的上诉请求。高邮编办向一审法院提出诉讼请求：1.判令张国林支付房屋租金40万元并承担逾期利息；2.判令张国林让出房屋并从2019年3月16日起按本合同租金标准向其支付迟延让房的租金；3.由张国林承担诉讼费用。张国林向一审法院提出反诉请求：1.判令高邮编办赔偿张国林各项损失496400元及间接损失；2.高邮编办承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实如下：2013年12月31日，原高邮市机构编制委员会办公室与张国林签订了一份房屋租赁合同，约定：将高邮编办培训中心（位于高邮市的房屋租赁给张国林用于经营；租赁期限共60个月，从2014年1月16日至2019年1月15日止；租金为每年35万元，采取按年支付一年一付，于当年1月16日一次性支付；保证金5万元与第一笔租金同时支付，保证金不计算利息，在租赁期满后扣除张国林未及时支付的费用后如有多余退还张国林。合同签订后，双方经协商，合同推迟两个月履行，即：租赁期从2014年3月16日至2019年3月15日。合同在履行过程中，张国林向编办共计缴纳了135万元租金（含保证金5万元），尚欠40万元的租金未支付。本案在诉讼过程中，高邮市机构编制委员会办公室更名为中共高邮市委机构编制委员会办公室。诉讼中，张国林撤回了要求高邮编办赔偿间接损失的诉讼请求。一审法院认为，高邮编办与张国林签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约全面、真实、正确履行各自的义务。张国林未按约定履行支付房屋租金的义务，应负本诉的全部责任，对高邮编办要求张国林支付到期租金40万元诉讼请求，予以支持。对高邮编办要求张国林按合同的约定承担租金滞纳金，张国林认为合同约定的租金迟延支付利息计算的利率过高，应予调整，一审法院认为，租金迟延支付利息可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。庭审中，张国林认为双方在合同履行过程中，双方已约定调整了租金，故现其不欠编办的租金，对此抗辩，一审法院认为，张国林当庭出具的与编办副主任陈春满的通话录音证据，不能证明双方补充约定调整租金的事实，对张国林的该抗辩不予采纳。高邮编办认为，张国林未按约定的期限交付房屋，故要求张国林从2019年3月16日起按本合同租金标准向其支付迟延让房的租金。一审法院认为，2019年4月2日，张国林向高邮编办发出了一份函，明确表达了向高邮编办交付房屋的意思表示，当时，张国林的宾馆亦已停止经营，此时，从张国林单方来说其已经完成了房屋交付的准备工作，之后，双方未按约交付房屋，责任不在张国林，故对高邮编办要求张国林支付2019年4月2日之后的迟延让房租金的诉讼请求不予支持，张国林应支付从2019年3月16日至4月2日期间的迟延让房租金16528元。张国林反诉认为，由于租赁房屋大面积漏水，其对房屋进行了维修，其支付了维修费，同时，高邮编办在维修该单位的路面时，响影了其开办的宾馆的经营，所以，要求高邮编办支付或赔偿其支付的维修费及因维修房屋和路面而给其经营造成的损失及垫付费用计406400元。一审法院认为，从张国林当庭出示的证据分析，可以认定2016年间编办进行路面维修及张国林维修租赁房屋在一定程度上影响了张国林的经营，但不能证明张国林所支付或受损的维修费和经营损失的具体数额，一审法院对张国林的此诉讼请求不予支持，张国林在证据齐全时可另行诉讼。对张国林要求编办支付门卫工资9万元的诉讼请求，由于无证据予以证明，对该反诉不予支持。诉讼中，张国林放弃要求编办赔偿间接损失的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以许可。为此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张国林于本判决生效之日起十日内支付中共高邮市委机构编制委员会办公室房屋租金40万元并承担利息（计算方法：其中20万元从2017年3月16日计算，另20万元从2018年3月16日计算，两笔利息均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行义务之日止），该款汇入一审法院账户转交高邮编办，开户银行为工商银行高邮海潮支行；账户名：高邮市人民法院，账号：95×××45)。二、张国林于本判决生效之日起十日内支付中共高邮市委机构编制委员会办公室迟延让房租金16528元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回中共高邮市委机构编制委员会办公室的其他诉讼请求。四、驳回张国林的诉讼请求。本诉案件受理费7300元，由张国林承担（中共高邮市委机构编制委员会办公室已申请缓缴，张国林在履行义务时缴纳）；反诉案件受理费4373元，由张国林承担。二审中，张国林为证明其上诉主张，向本院提供了如下证据：1.从高邮市机构编制委员会办公室官网下载的网页，证明高邮编办属于全额拨款制，不符合民事诉讼法的主体要求。2.被上诉人一审未交受理费，应当按照撤诉处理，一审判决程序上存在错误，被上诉人不符合诉讼费费用缴纳办法第44条、第47条规定的可应当免缴、缓缴诉讼费的情形。3.收据。证明上诉人工作人员的工资数额以及在维修停业期间实发工资的事实，系产生的工资损失。4.水电费缴纳的流水记录。证明水电费损失。5.照片一组。证明当时路面黑色化整修施工车辆堵塞大门，施工过程中损坏了经营供水管道以及当时漏水情况的事实。6.申请证人谢某,4、徐某,张某,4到庭，证明宾馆漏雨维修、宾馆七名工作人员的工资标准以及正常发放的事实。本院依法双方当事人进行了证据交换和质证。经质证，高邮编办认为：证据1-5不属于新证据，上诉人应当在一审时提供。1.对证据一不予认可，因为被上诉人是机关法人，是独立的诉讼主体。2.证据二与本案无关。3.对于证据三，无法确认上诉人已实际支付7位职工的工资，而且工资单中说明部分很不明确，有的没有标注日期，所以对该证据的真实性不予认可。4.对于证据四的真实性予以认可，但无法证明上诉人在维修期间因为维修而多支出的水电费用。5.证据五中四张现场维修的照片没有任何记载，无法确认时间。6.对证人证言的真实性、客观性、关联性不予认可。理由是：三名证人均未提供劳动合同，无法确认劳动关系身份的真实性。三名证人均不同程度地存在夸大维修停工和经营损失，甚至虚构部分事实的情形。特别是证人张某,4系张国林的小姨子，其证言的真实性很低。二审查明，2016年10月26日张国林向高邮编办出具《报告》，内容为:“…因房屋南侧及北侧，下雨墙面大面积渗水，使房屋内墙、廊道墙面油漆腐烂、脱落，其经营大受影响。尤其2015年8月10日大雨之时，房屋大厅及四楼顶部造成外下大雨内下小雨（有视频照片），使宾馆无法正常经营，损失严重，每次雨后都是由承租人自己出面维修。根据2014.3.28日市编委承诺要求，墙面漏水现象和西侧玻璃幕墙漏水问题一直未得到解决。特此报告”。高邮编办盖章认可情况属实。二审另查明，高邮编办在2016年10月26日《证明》中明确2014年3月15日开始承租，张国林亦在2019年4月2日《告知函》中确认从2014年3月15日开始承租。二审再查明，张国林向一审法院提出的反诉请求中主张维修期间的水电费32500元（5000*6.5）,在答辩状中主张24000元（8000*3），二审中表示按8000元主张。二审庭审中，对于自行维修期间，张国林陈述：2014年修了二十几天，2015年修了四十几天，2016年接近三十天；张国林委托诉讼代理人陈述：2014年4月第一次自行维修25天，2015年8月底修了45天，2016年8月修了25天。二审审理期间，本院于2020年9月17日依法组织双方当事人进行了现场勘验。对于通道北侧的房屋，张国林确认其中一楼门面房约150平方米转租他人开饭店，月租金4000元，租期五年，其他一楼房屋自己用于开设妇女用品商店，楼上房屋由全家自住，但水电与宾馆共用，是一体的。高邮编办确认2014年5月第一次维修宾馆南北侧外墙，屋面用彩钢瓦封顶；2015年9月第二次维修西侧沿街屋面，用彩钢瓦封顶；路面黑色化整修系从马路边一直至院内东墙，宾馆客人的车辆正常停在院内。二审审理过程中，张国林撤回关于诉讼主体的上诉请求。高邮编办认可其两次维修以及路面黑色化整修合计期间为120天。本案二审的争议焦点是：一、张国林主张高邮编办承担维修费用145000元、维修期间扣减租金13.6万元及水电费损失是否具有事实和法律依据？二、一审法院判决张国林承担房屋租金利息及迟延让房租金16528元是否正确？关于争议焦点一，本院认为，1.关于张国林主张的维修费用问题。2016年10月26日张国林向高邮编办出具《报告》反映下雨房屋漏水及维修问题，并提供相关视频照片，高邮编办认可情况属实，二审中宾馆工作人员亦到庭证明维修情况，应当认定张国林因漏雨对宾馆进行维修的事实客观存在。对于具体维修费用的确定，虽然一审庭审中朱某,4到庭证实其于2014年、2015年、2016年为宾馆进行了墙面维修、室内油漆、更换地板及吊顶，并提供三张收款收条，其中2014年4月25日收条注明“墙面维修及油漆2400平方米×20元”，2015年10月8日收条注明“墙面维修及油漆2400平方米×20元、吊顶166.5平方米×45元、地、地板324平方米×78元”016年9月21日收条注明“墙面维修油漆16500元”，但张国林与朱某,4均陈述双方系口头协议，现金支付。除三张收条之外，张国林未能提供证明其已实际支出上述维修费用的相应支付凭证或其他证据。从2014年、2015年的收条内容看，在时隔一年半即进行面积均精确为2400平方米的墙面维修及油漆，与常理不符，且张国林在2016年10月26日《报告》中仅确认2015年8月10日大雨后维修事宜，并未提及与《报告》出具时间相近的9月21日收条所注明的墙面维修问题。根据证人朱某,4陈述及本案证据情况，参考修缮施工时间，本院酌情认定张国林自行维修费用为80500元。2.关于维修期间问题。根据高邮编办出具的《承诺》和《证明》，其认可第二次维修期间为45天。综合本案事实及双方当事人陈述，本院认定高邮编办自行维修期间和张国林自行维修期间合计为170天。鉴于双方均同意租期顺延两个月，张国林亦认可该两个月租金免交，故应扣减维修期间的租金为105479元（350000/365×110）。3.关于人员工资问题。首先，高邮编办对因维修影响宾馆正常经营的事实予以认可，并同意承担2016年11月5日至11月19日路面黑色化整修期间宾馆无法正常营业期间的经营损失。经现场勘察，路面黑色化整修为包括宾馆客人在内的车辆进出通道，对宾馆经营客观上造成影响；其次，张国林向本院提供部分工资收条，申请证人出庭作证，能够证明宾馆维修停业期间张国林正常支付工资的人数和标准，但鉴于双方当事人一致确认从2014年3月15日开始承租，则推迟履行合同的两个月期间不应产生人员工资，又因2015年高邮编办对西侧屋顶维修与张国林第二次自行维修大致同期，双方各自维修相重合45天期间的人员工资亦不应重复计算。依据前述维修期间，本院认定人员工资损失为51331元（2000×7，按110天计算）。4.关于水电费问题。虽然张国林在本院二审期间提供了部分水电费发票，但对其主张因维修导致水电费损失的事实及具体金额并未提供证据予以证明，加之其亦自认一楼北侧门面房系转租他人开设饭店、自己开店及楼上自住房屋的用水用电与宾馆共用水电表，水电费是一体的，故张国林要求高邮编办承担因维修产生的水电费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，张国林主张的维修费用、因维修扣减租金及人员工资损失合计为237310元。关于争议焦点二，本院认为，1.关于迟延支付租金的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张国林未按合同约定缴纳租金，应当承担迟延付款责任。一审法院已对张国林主张合同约定租金滞纳金过高的请求予以支持，张国林提出不应支付欠付租金利息的上诉请求，于法无据，本院不予采信。2.关于迟延交房费用问题。租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。承租人未按约返还租赁房屋属违约行为。案涉租赁合同至2019年3月16日届满，张国林应当及时向高邮编办返还房屋，但其一审时陈述2019年3月底才要求交房，且对其提出主动交房的事实亦明确不能提供证据证明。一审法院判决张国林承担租赁期限届满至双方履行交房手续期间的房屋占有使用费，并无不当。据此，高邮编办应向张国林支付维修费用、人员工资损失及应扣减维修期间相应租金计237310元，与张国林欠付高邮编办租金40万元相冲抵后，张国林应当向高邮编办支付162690元并承担利息。综上所述，张国林的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省高邮市人民法院（2019）苏1084民初2882号民事判决第一、四项；二、维持江苏省高邮市人民法院（2019）苏1084民初2882号民事判决第二、三项；三、张国林于本判决生效之日起十日内向中共高邮市委机构编制委员会办公室支付租金162690万元并承担利息（以162690万元为基数，从2018年3月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）。四、驳回张国林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7300元，由张国林承担；反诉案件受理费4373元，由张国林承担2373元，中共高邮市委机构编制委员会办公室承担2000元；二审案件受理费4373元，由张国林承担2373元，中共高邮市委机构编制委员会办公室承担2000元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  孙建瑢二〇二〇年九月二十四日书记员  陆昱玥