南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初811号 原告：南京余斯达景区管理有限公司，统一社会信用代码91320111339445703H，住所地南京市。 法定代表人：董凤鸣。 委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅珊珊，上海市海华永泰（南京）律师事务所实习律师。 被告：曹丹丹，女，汉族，1982年5月29日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：邱加明，江苏通雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晗，江苏通雅律师事务所实习律师。 原告南京余斯达景区管理有限公司（以下简称余斯达公司）与被告曹丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余斯达公司委托诉讼代理人羌晓莉、梅珊珊，被告曹丹丹委托诉讼代理人邱加明、张晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余斯达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金218411.29元（自2017年9月11日至2017年12月23日止）及房屋占有使用费164838.71元（自2017年12月24日至2018年3月11日止），合计383250元；2、判令被告支付原告自2017年8月11日至2019年11月10日止的违约金103477.5元，自2019年11月11日起至实际给付之日止的违约金以191625元为基数，按年利率24%的标准计算；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月17日，曹丹丹（乙方）与原告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租南京市、16、17、18、19商铺，建筑面积201平方米，使用面积约140.7平方米，租赁用途为商用，租赁期限为5年，即2014年12月11日至2019年12月10日，免租期为2014年11月1日至2014年12月11日；该房屋年租金为9.95元∕平方米，年租金为73万元，第二年租金73万元（不含税），第三年租金递增5%为766500元（不含税），第四年租金为766500元（不含税），第五年租金递增5%为804825元（不含税）；租金按季支付，双方签约当日，乙方需要支付182500元作为季度租金，乙方需要在下一次付款到期日前三十天支付给甲方下一期的租金，乙方拖欠租金的，除应足额支付外，每延迟一天按所欠租金的1%支付违约金。上述合同涉及的承租方为原南京市鼓楼区芒果六咖啡甜品店（以下简称芒果六咖啡甜品店）。在合同履行过程中，芒果六咖啡甜品店未能按照合同约定在2017年8月10日前支付下一季度租金。2018年1月15日，芒果六咖啡甜品店以原告违约为由提起诉讼，要求解除案涉租赁合同，经审理，法院判决案涉合同于2017年12月23日解除。2018年3月11日，芒果六咖啡甜品店搬离案涉商铺，但未支付拖欠的房屋租金、违约金及合同解除后的房屋占有使用费。为维护原告合法权益，诉至法院请求判令所请。 被告曹丹丹辩称，一、原告总经理田光辉明确表示，案涉租赁合同在产权移交后生效，如果原告提交的陈耀磐说明属实，则至2019年11月11日，原告才取得陈耀磐的转租许可，因此截止到2017年12月23日，该租赁合同没有生效。二、即便原告与芒果六咖啡甜品店已实际行为履行了租赁合同，但是原告通过各种不正当手段，迫使芒果六咖啡甜品店缴纳了租金，缴纳租金的行为不表示芒果六咖啡甜品店认可该合同的法律效力。三，即便合同有效，租赁期届满后，原告不一定具有继续经营案涉商铺的权利，且田光辉承诺芒果六咖啡甜品店原交给南京富威企业管理有限公司（以下简称富威公司）的履约保证金可以在案涉合同期满后冲抵租金。四、关于房屋占有使用费，因系原告行为导致芒果六咖啡甜品店无法搬离商铺，芒果六咖啡甜品店不存在过错，故原告主张房屋占有使用费无法律基础。五、关于违约金，因法院执行部门要求停止向原告支付租金，且陈耀磐明确表示本案原告没有商铺经营管理权利，故芒果六咖啡甜品店不再支付原告2017年9月11日之后的案涉商铺租金，并且期间产生的租金远远不到法院要求停止支付的18万元；另，原告计算违约金数额过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名为南京余斯达旅行社有限公司，2017年10月11日，企业名称变更为南京余斯达景区管理有限公司。位于南京市.9平方米，即案涉商铺）登记所有权人为陈耀磐。2014年2月28日，陈耀磐与富威公司签订《商铺租赁合同》，约定陈耀磐将案涉商铺出租给富威公司使用，约定租赁期限自2014年1月1日起至2024年4月30日止等；同日，双方又签订了《商铺委托经营管理协议及补充条款附件》。上述合同订立后，陈耀磐依约向富威公司交付了案涉商铺。2014年，富威公司与原芒果六咖啡甜品店签订了一份《商铺租赁合同》，约定富威公司将包括案涉商铺在内建筑面积约201平方米的商铺出租给芒果六咖啡甜品店使用，租赁期从2014年12月11日起至2019年12月10日止，年租金为730000元，前两年租金不变，第三年、第四年的租金（不含税）递增5%，第五年租金递增5%（不含税），双方签约当日，原芒果六咖啡甜品店需要支付182500元作为履约保证金及房屋租赁押金50000元等等。该合同签订后，2014年11月1日，富威公司将案涉商铺交付给芒果六咖啡甜品店使用。 2016年3月7日，余斯达公司（甲方）与芒果六咖啡甜品店（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将南京市，使用面积140.7平方米出租给乙方经营使用（含本案案涉商铺），租赁期限从2014年12月11日起至2019年12月10日止，第一年租金为73万元，第二年租金73万元（不含税），第三年租金递增5%为766500元（不含税），第四年租金为766500元（不含税），第五年租金递增5%为804825元（不含税）；租金按季支付，双方签约当日，乙方需要支付182500元作为季度租金，乙方需要在下一次付款到期日前三十天支付给甲方下一期的租金，乙方拖欠租金的，除应足额支付外，每延迟一天按所欠租金的1%支付违约金等等。该合同尾部注明：“如与业主发生纠纷，都与芒果六咖啡甜品店无关，产权移交完毕此合同生效，合同结束后，原先支付的履约保证金，以房租的形式顺延抵冲”，上述文字上加盖余斯达公司的印章。 2017年12月19日，余斯达公司在案涉商铺的正门张贴通知，要求芒果六咖啡甜品店支付租金及水电费，并于2017年12月21日清空涉案商铺的物品。当日，余斯达公司将案涉商铺正门上锁，但芒果六咖啡甜品店仍可以从其它两处门进出案涉商铺。余斯达公司称，上锁时间为三天，第四天就打开了锁。2018年3月11日，芒果六咖啡甜品店搬离案涉商铺，芒果六咖啡甜品店已支付租金至2017年9月10日。 2016年9月12日，因富威公司欠付陈耀磐2016年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租金144614元，陈耀磐将其诉至本院，请求判令富威公司支付该款项，并承担违约金。2017年2月28日，本院作出（2016）苏0106民初8584号民事判决书，判决富威公司给付陈耀磐租金144614元及违约金。在（2016）苏0106民初8584号民事判决书执行过程中，本院执行部门要求芒果六咖啡店在尚未支付给余斯达公司以及今后要支付给余斯达公司的租金，预留18万元不要支付，待本案以及相关问题解决后，再行通知支付。 2018年1月15日，本院立案受理芒果六咖啡甜品店诉余斯达公司房屋租赁合同纠纷一案,在该案中，芒果六咖啡甜品店主张：1、解除双方之间的租赁合同（解除时间是2017年12月23日）；2、余斯达公司返还履约保证金182500元；3、余斯达公司返还扣留在商铺中原告的物品；4、余斯达公司承担原告装修残值损失，残值损失评估后确认等，经审理中，本院于年月日作出（2018）苏0106民初950号民事判决书，在该份民事判决书中，本院认为，因双方之间均要求解除合同，故双方之间的合同于2017年12月23日解除；关于芒果六咖啡甜品店是否构成违约的问题，本院认为：“原告支付被告租金至2017年9月10日，但并未按照合同约定提前30天支付下一季度租金。而本院执行部门于2017年9月20日要求其‘18万元不要支付’此时迟于原告应履行合同的期间，因此原告构成违约。被告于2017年12月19日在涉案商铺的正门张贴通知，要求原告支付租金和水电费，此时被告要求原告支付相关费用大于原告需要预留的18万元费用，原告并未在预留18万元的基础上支付被告租金等费用，原告构成违约，应承担违约责任。原告在合同履行期间迟延、拒绝支付租金等费用，构成违约，应承担违约责任”。关于余斯达公司是否构成违约的问题。本院认为：“被告因原告未按期支付租金，而将原告承租的涉案商铺上锁，系一种私力救济行为，因此被告不构成违约”。关于余斯达公司是否返还芒果六咖啡甜品店履约保证金的问题。本院认为：“双方在合同中约定‘合同结束后，原先支付的履约保证金，以房租的形式顺延抵冲’，是指合同履行期限届满后，可以将原告已经支付富威公司的履约保证金，冲抵房租，而双方并无意思表示由被告负责返还原告履约保证金。同时原告并未向被告支付履约保证金。双方并未按照合同的约定履行完毕，原告要求被告返还履约保证金没有事实根据和法律依据。被告继续经营富威公司在涉案商铺的业务，但是原告的举证不足以证明被告概括承受富威公司与原告之间合同的权利义务。因此对于原告的该项主张，本院不予支持。原告可以另行向富威公司主张”等。据此，上述民事判决书判决：一、解除芒果六咖啡甜品店、余斯达公司于2016年3月7日签订的《商铺租赁合同》；二、驳回芒果六咖啡甜品店的其他诉讼请求。 另，在上述案件审理中，原芒果六咖啡甜品店提供一份富威公司在2014年11月份出具给曹丹丹的收据，用以证明原芒果六咖啡甜品店支付富威公司押金182500元。该收据载明：人民币叁拾壹万伍仟元整，收款事项：三个月租金、三个月押金，共计365000元（其中5万元定金已于2014年9月30日支付）。余斯达公司质证认为，不清楚。田光辉作为余斯达公司的委托诉讼代理人参加了该案的庭审。关于案涉履约保证金，田光辉陈述：“履约保证金，合同说的很清楚，我们没有收到，是另一家公司收取的，我们更改完了之后，按原先的合同，履约保证金以租金的形式顺延。……”。 原芒果六咖啡甜品店不服本院上述950号民事判决书，上诉于南京市中级人民法院，后市中院以（2018）苏01民终9582号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。 本案审理中，关于原芒果六咖啡甜品店支付富威公司履约保证金182500元，曹丹丹辩称应按双方合同顺延抵冲房租；余斯达公司则认为，对于履约保证金不清楚，且与本案无关。关于违约金，曹丹丹认为因本院执行部门要求原芒果六咖啡甜品店暂停向富威公司支付180000元租金，而至今未接到法院其他通知，故余斯达公司主张违约金的基数应扣除该180000元。 2019年11月11日，陈耀磐出具一份“说明”，言明：“本人陈耀磐对南京余斯达景区管理有限公司于2016年3月7日与曹丹丹就本人名下位于南京市，本人已充分知晓，并认可南京余斯达景区管理有限公司就本人名下位于南京市，对南京市鼓楼区芒果六咖啡甜品店（含曹丹丹）享有《商铺租赁合同》中的权利。”案件审理中，陈耀磐通过微信视频认可上述说明系其出具。 另查明，原芒果六咖啡甜品店成立于2014年10月31日，经营者为曹丹丹，本案在审理过程中，原芒果六咖啡甜品店于2020年6月19日注销，本院依法变更曹丹丹为本案被告。田光辉原系富威公司经理。 本院认为，一、关于余斯达公司与原芒果六咖啡甜品店签订的《租赁合同》效力问题。该租赁合同已被本院及市中院两审民事判决书认定具有法律效力，且合同已依法解除；并且，在本案中，案涉商铺权利人陈耀磐也已出具说明，认可案涉租赁合同的效力，故对于曹丹丹辩称案涉租赁合同未生效，本院不予采信。 二、关于案涉租金数额。鉴于原芒果六咖啡甜品店已支付租金至2017年9月10日，案涉租赁合同在2017年12月23日解除，故2017年9月11日至2017年12月23日期间的租金为218400元（766500元÷365天×104天）。 三、关于房屋占有使用费。租赁合同于2017年12月23日解除，原芒果六咖啡甜品店在2018年3月11日搬离商铺，期间的房屋占有使用费应为163800元（766500元÷365天×78天）。庭审中，原芒果六咖啡甜品店辩称，系因余斯达公司将涉案商铺正门上锁，导致商铺内的物品无法搬离，因此，原芒果六咖啡甜品店不应承担房屋占有使用费。对此本院认为，余斯达公司因原芒果六咖啡甜品店未按期支付租金，而将涉案商铺上锁，系一种私力救济行为，芒果六咖啡甜品店已主张解除合同，且仍可以从其它两处门进出涉案商铺搬运物品，而其至2018年3月11日才搬离商铺，是放任商铺空置的行为，故原芒果六咖啡甜品店应承担商铺空置期的房屋占有使用费163800元。 四、关于履约保证金抵充租金问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然在2014年富威公司与原芒果六咖啡甜品店签订的《商铺租赁合同》中，明确约定芒果六咖啡甜品店应支付富威公司履约保证金182500元，原富威公司总经理田光辉在本院950号案件庭审时也已认可富威公司收到上述履约保证金，结合原芒果六咖啡甜品店提供的富威公司收条，应能证明富威公司实际收到原芒果六咖啡甜品店履约保证金182500元。由于原芒果六咖啡甜品店在本院950号案件中系主张返还履约保证金，本院以双方并无意思表示由余斯达公司负责返还履约保证金为由，驳回诉讼请求。现曹丹丹抗辩将履约保证金冲抵所欠租金，根据余斯达公司在其与原芒果六咖啡甜品店签订的《商铺租赁合同》尾部的承诺“合同结束后，原先支付的履约保证金，以房租的形式顺延抵冲”，可见双方之间有将履约保证金顺延冲抵房租的合意。鉴于案涉商铺租赁合同中未约定履约保证金的数额，故推定承诺中所述履约保证金应为富威公司与原芒果六咖啡甜品店签订的《商铺租赁合同》中的履约保证金。鉴于此，曹丹丹抗辩182500元履约保证金应冲抵案涉租金，有事实依据，本院予以认可。即案涉租金、房屋占有使用费382200元在扣除履约保证金后，剩余款项199700元应支付余斯达公司。 五、关于余斯达公司主张的违约金。本院认为，案涉《商铺租赁合同》约定，原芒果六咖啡甜品店需要在下一次付款到期日前三十天支付给余斯达公司下一期的租金，拖欠租金的，除应足额支付外，每延迟一天按所欠租金的1%支付违约金。原芒果六咖啡甜品店应在2017年8月10日前支付季度租金191625元，该租金因未支付，原芒果六咖啡甜品店构成违约，应按约定支付违约金。庭审中，曹丹丹辩称，因本院要求暂停支付租金180000元，该款项应在计算违约金基数中扣除。本院认为，因原芒果六咖啡甜品店未按照合同约定提前30天支付下一季度租金，已经逾期，因此，其辩称意见于法无据，本院不予采纳。案涉违约金应自2017年8月10日起，以191625元为基数计算；鉴于双方约定的违约金标准过高，本院依法调整为：2019年8月20日前，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算；2019年8月21日至2020年9月18日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。因本院判决将履约保证金182500元冲抵租金，故自2020年9月19日起，以35900元（实际欠付租金218400元-履约保证金182500元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。 由于原芒果六咖啡甜品店现已注销，故其经营者曹丹丹依法应对上述债务承担给付义务。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，本院判决如下： 一、被告曹丹丹自本判决生效之日起十日内支付原告南京余斯达景区管理有限公司租金、房屋占有使用费合计199700元，并支付违约金（以191625元为基数，自2017年8月10日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算；自2019年8月20日起至2020年9月18日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以35900元为基数，自2020年9月19日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至给付之日止）；       二、驳回原告南京余斯达景区管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8061元，原告南京余斯达景区管理有限公司承担3000元，被告曹丹丹承担5061元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周子川 人民陪审员  吴济平 人民陪审员  孙 冰 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  傅娇阳