安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5537号 上诉人（原审原告）：徐静，女，1978年7月21日出生，汉族，住南京市建邺区云锦美地花园合锦苑******。 委托诉讼代理人：余本军，上海兰迪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道。 诉讼代表人：安徽汉合律师事务所，管理人。 委托诉讼代理人：万迎娥，安徽汉合律师事务所律师。 上诉人徐静因与被上诉人安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初882号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐静上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持徐静一审诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由永顺公司承担。事实和理由：一、一审法院未对徐静提交的证据三和证据四的关联性进行充分审查，从而得出错误结论，事实认定错误。徐静向一审法院提交的证据三《收条》及证据四《收据》能够证明永顺公司继受北京融信通荣资本管理有限公司对徐静负有的人民币1030833元的债务，并同意用涉案的两套商品房抵债。徐静与永顺公司之间已达成一致，永顺公司用其商品房替北京融信通荣资本管理有限公司偿还债务，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案，永顺公司向徐静出具了《收据》，表明永顺公司偿还徐静债务款的行为已经完成。一审法院未就徐静提供的证据之间的关联性进行充分的审查，一味强调徐静未实际支付购房款，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，徐静已足额支付购房款，永顺公司应协助徐静办理过户登记。 永顺公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。 徐静向一审法院起诉请求：1、判令永顺公司继续履行《商品房买卖合同》，配合徐静完成北辰天都9号楼1801室和1802室物权变更登记；2、判令永顺公司依据《商品房买卖合同》向徐静支付逾期交房违约金（自2015年11月29日至2018年8月28日合肥市瑶海区人民法院裁定受理永顺公司破产清算一案止总计1004天，按日万分之0.15计算）15524元及逾期办理产权登记违约金10308元；3、判令永顺公司承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费及公告费等）。 一审法院认定事实：2013年8月29日，徐静与北京融信通荣资本管理有限公司签署《基金协议》，约定徐静投资由融信通荣发起设立的1年永顺中心（有限合伙）基金。徐静投资该基金总计投资额为1000000元。2014年11月29日，徐静与永顺公司签订两份《商品房买卖合同》，约定永顺公司将其开发的北辰天都9号楼1801室与1802室出售给徐静，永顺公司向徐静开具两套房产购房款收据，支付方式为“其他”，但徐静实际未支付购房款。同日办理了网签备案。 另查明：2014年3月5日，永顺公司将北辰天都小区9幢在建工程于抵押登记给中国长城资产管理公司合肥办事处。2015年3月16日，安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认中国长城资产管理公司合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期9幢楼享有优先受偿的权利。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日，中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。2018年10月30日，长城资产安徽分公司向永顺公司破产管理人申报债权。 2016年9月30日，合肥市中级人民法院作出（2016）皖01民初6号民事调解书，确认合肥建工集团有限公司就永顺公司所欠工程款人民币64400000元对北辰天都二期9#楼等及地下室工程折价或拍卖或其他方式处置的价款享有建设工程价款优先受偿权。2018年12月12日，合肥建工集团有限公司向永顺公司破产管理人申报债权，申报金额为工程款6440万元、停工损失200万元等。 永顺公司因不能清偿到期债务，2018年8月28日，安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，（2018）皖0102破申1号决定书指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定一审法院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。 法院受理永顺公司破产申请后，徐静于2018年12月19日向永顺公司破产管理人申报债权，以双方签订商品房买卖合同且徐静已支付购房款为由，要求过户并办证。永顺公司破产管理人作出债权初审意见表，以徐静所签合同未实际缴纳购房款，合同未实际履行；徐静与债务人（即本案永顺公司）在签订合同前无债权债务关系，徐静所称的“基金协议”1000000元不是与债务人（即本案永顺公司）所签，债务人（即本案永顺公司）也没有作出对该笔基金债务加入的意思表示为由对徐静要求交房债权不予确认。 一审法院认为，人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。本案双方争议焦点是，2014年11月29日，徐静与永顺公司签订两份《商品房买卖合同》是否成立和履行。从徐静提供的证据形式上看，徐静、永顺公司已签订了《商品房买卖合同》，且也办理了商品房网上认购备案，虽然徐静向永顺公司开具了收据，但因徐静未实际支付购房款，导致合同实际未履行；徐静诉称其已将投资在北京融信通荣资本管理有限公司的1年永顺中心（有限合伙）基金1030833元的债权转由永顺公司偿付，但徐静未提供相关债务转移的证据，或有永顺公司同意继受该债务的证据，或徐静向永顺公司转账的证据，徐静向法庭提供的收条系徐静出具的自我证明，故徐静、永顺公司双方签订的合同未实际履行；其次，案涉房屋在徐静、永顺公司签订《商品房买卖合同》前已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司，根据相关法律规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，故双方签订的合同也违反《物权法》和《合同法》的相关规定。为此，徐静的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百九十一条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十四条、第五十八条第三款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回徐静的诉讼请求。案件受理费14310元减半收取7155元，由徐静负担。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明：徐静在上诉状中陈述“徐静向一审法院提交的证据三《收条》及证据四《收据》能够证明永顺公司继受了北京融信通荣资本管理有限公司对徐静负有的人民币1030833元的债务，并同意用涉案的两套商品房抵债。” 本院认为，根据一审已查明的事实，徐静与永顺之间签订的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议，徐静在上诉状中对该事实亦予以认可，但直至一审法院裁定宣告永顺公司破产之日，作为抵债物的房屋尚未办理产权变更登记手续，根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉抵债房产仍属于永顺公司的破产财产，在永顺公司进入破产程序的情况下，继续履行合同，办理产权证书，会使得作为一般债权人的徐静实际取得案涉房屋所有权，在案涉房屋属于永顺公司破产财产的情况下，继续履行不符合破产法公平清偿的原则，对其他债权人不公平，本院不予支持。徐静上诉称其符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定中消费者条件，享有的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利，本院经审查认为，该司法解释赋予消费性购房者优先权，是基于公民生存权的保护，徐静以房抵债的目的在于消灭与北京融信通荣资本管理有限公司的债务，不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋，不应被认定为消费购房者，对该上诉理由，本院不予支持。 综上，徐静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14310元，由徐静负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年九月三日 法官助理陈思 书记员陈晓妹 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。