湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1338号上诉人（原审原告）：杨跃强，男，汉族，1979年1月1日出生，住湘潭市九华经开区。委托诉讼代理人：凌键军，湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王雷，男，汉族，1973年7月5日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：颜凯，湖南百舸律师事务所律师。原审第三人：湘潭经开区帮帮房产中介服务部，住所地湘潭经开区和平街道宝马路**湘台国际花园******。经营者：张富，男，汉族，1986年11月22日出生，住湘潭市雨湖区。上诉人杨跃强与被上诉人王雷、原审第三人湘潭经开区帮帮房产中介服务部（以下简称帮帮房产中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初343号民事判决，向本院提起上诉。2020年8月15日本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨跃强上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。1、上诉人已向第三人帮帮房产中介服务部支付代办费3000元。由于被上诉人的原因导致合同不能成就，上诉人请求判决被上诉人承担代办费3000元的诉讼请求被一审法院驳回，该费用已缴纳至中介机构，杨跃强有损失的发生，法院应当判决由被上诉人承担或者由第三人中介机构承担该费用。2、合同约定违约方应承担诉讼所产生的律师费，一审法院参照湖南省律师收费办法调整代理费为7740元，远远低于湖南省律师收费办法的收费标准，且上诉人已经实际支付，一审法院调低律师费没有依据。3、被上诉人违约导致合同解除应当承担违约责任，合同约定违约金是总房价的20%，应当得到支持。若法院认为约定的违约金过高，也可以按照双方约定的100元/天计算违约金，100元/天并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。法院也可依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定对违约金进行判决。退其次，法院也可按20000元的定金双倍返还。综上，一审判决虽然认定事实正确，但适用法律错误，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。王雷答辩称，上诉人诉求的事实不成立，上诉人与被上诉人以及帮帮中介签订房屋买卖合同以后，合同中明确约定是下证后办理上诉人过户手续，因房屋抵押贷款证件是下发给银行，上诉人与被上诉人均不清楚证件下发时间。在事实不清的情况下，上诉人提起诉讼，上诉人并没有提交其已经购买房屋的相关证明，上诉人是为了获取违约金才起诉被上诉人的。按照合同的相关约定，必须是在下证之后买卖成就，上诉人在本次房屋买卖中仅交付定金2万元，其实际经济损失也就是2万元，一审认定事实不清，判决由被上诉人承担违约责任错误，请依法查明客观事实，予以改判或者发回。杨跃强向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告王雷签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告王雷返还定金20000元；3判令被告王雷承担违约责任及违约金96360元；4、判令被告王雷向原告赔偿居间服务费及代办费损失12636元；5、判令被告王雷赔偿原告损失（律师费）19350元；6判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2019年3月28日，原告杨跃强（乙方）与被告王雷（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同居间方丙方为第三人、合同管理方丁方为湘潭新环境房地产经纪有限公司）。该合同约定，1.甲方自愿将坐落于湘潭市九华经开区××道××栋××单元××号房屋出售给乙方。2.该房产现在状况为抵押给银行，抵押金额约240000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。3.房屋售价为481800元，双方约定付款方式为“购房定金＋购房首付款＋公积金贷款或银行贷款＋（购房款、政府货币补贴款项）＋交房尾款”；双方约定付款步骤为乙方于2019年3月28日支付甲方购房定金20000元，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收据，甲乙双方要求丁方指定帐户托管，购房首付款乙方在产权过户进窗后缴税前以第三方银行监管，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款360000元，办理贷款所属费用由乙方承担，此房款由乙方的贷款银行或者第三方直接放款至甲方指定帐户的方式支付，购房款乙方在产权过户进窗扣缴税前，手续办理之时支付甲方购房款91800元，交房时乙方支付甲方交房尾款10000元，乙方自行支付给甲方。4.签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方（即第三人帮帮房产中介）为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用；甲方应向丙方支付居间费4818元，乙方应向丙方支付居间服务费9636元；甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无须退还，违约方除向守约方支付违约金外还应承担守约方的居间服务损失费。5.甲方在下证后20日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。6.本次交易应按国家规定所缴纳的税、费及其他费用经双方协商由乙方承担，甲、乙双方相互配合。7.合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一天违约方向守约方支付100元／天的违约金，如甲乙任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同还对其他进行了约定。2019年3月29日，原告向第三人帮帮房产中介支付代办费3000元；居间服务费9636元。2019年4月1日，被告王雷出具收条，“今收到杨跃强购买湘潭市九华经开区××道××号××华春天里1栋1单元0501004号房定金贰万元”。该定金由第三人帮帮房产中介托管，并由第三人向被告开具两张收款收据。一张为收取王雷居间服务费4818元；一张为收取王雷定金托管费15182元。之后，因被告王雷未能及时办理案涉房屋解除抵押手续，双方产生争议，在双方沟通过程中，王雷表示不再出卖房产给原告。原告诉至法院。另查明，1.涉案房产发证日期为2019年8月12日，同年的8月6日办理了不动产登记证明，标明抵押债务履行期限为2017年6月12日至2032年12月12日。2.因涉案纠纷，原告杨跃强委托湘潭市岳塘区纵横法律服务所法律工作者作为本案的代理人，并支付了代理费19350元。3.涉案房产并未就房产的过户产生代办费用。一审法院认为，一、原告杨跃强与被告王雷签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据查明的事实，导致上述《房屋买卖合同》无法继续履行的根本原因在于被告王雷未及时办理案涉房屋解除抵押手续，原告杨跃强依据合同约定支付了定金、居间服务费、代办费,而被告王雷未按合同约定积极履行合同，被告王雷构成违约，应当承担违约责任。因此，原告杨跃强请求解除《房屋买卖合同》有事实和法律依据，法院予以支持。二、关于已经产生费用的承担问题。因合同解除，被告王雷托管在第三人帮帮房产中介由原告支付的20000元定金应当予以返还。依据双方合同约定，被告应承担双方的居间服务费用，现该20000元定金已由第三人收取居间服务费4818元，故此，该20000元定金，由被告向原告返还4818元，由第三人返还15182元较为适宜。同理，被告应承担因违约造成原告已支付的居间服务费用9636元。代办费3000元在双方的合同中并没有明确的约定，且该笔费用并未实际产生，该款项由第三人收取，依据公平原则，应由第三人返还给原告较为适宜。故此，法院对原告提出由被告返还其代办费3000元的诉讼请求不予支持。三、关于律师费的承担问题。双方合同约定违约方应承担守约方应支付的律师费，鉴于原告有实际委托他人代理的行为，法院参照湖南省律师收费办法调整为由被告承担代理费7740元（128,996×6%）。四、关于原告要求被告支付违约金的问题，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，并且以赔偿非违约方之损失为主要功能。违约金的数额除按照双方的约定以外，还应当以实际损失为基础，兼顾公平、诚实的原则予以确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本案中原告要求被告承担案涉房屋总价20%的违约金明显过高，考虑到原告实际损失等因素，法院酌情认定为12000元。综上所述，法院对原告杨跃强的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、解除原告杨跃强与被告王雷签订的《房屋买卖合同》；二、由被告王雷返还原告杨跃强定金4818元；第三人湘潭经开区帮帮房产中介服务部返还原告杨跃强定金15182元（上述费用均在本判决生效后十日内付清）；三、由被告王雷在本判决生效后十日内赔偿原告杨跃强居间服务费9636元、代理费7740元、违约金12000元，共计29376元；四、驳回原告杨跃强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由原告杨跃强负担130元，由被告王雷负担2000元。二审中，各方当事人均未向法院提交新证据。经审理查明，对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为，杨跃强与王雷签订的《房屋买卖合同》系双方自愿签订，因王雷未积极履行合同义务构成违约，应当承担违约责任。合同同时约定了定金和违约金，杨跃强选择适用违约金条款。合同关于违约金约定为：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一天违约方向守约方支付100元/天的违约金，如甲乙任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。涉案合同不能履行的根本原因是王雷未积极履行合同义务，未能及时办理案涉房屋解除抵押手续造成，王雷应当承担违约责任。但违约金虽具备一定的惩罚功能，但损失填平仍应为其主要功能，杨跃强要求王雷承担房屋总价20%的违约金，也没有提交证据证明自己的损失，该请求明显过高。但一审法院酌情认定违约金为12000元过低，本院适当调整为酌情认定违约金20000元。杨跃强向帮帮房产中介服务部缴纳了代办房屋产权过户等手续的代办费用3000元，该代办费在合同中没有约定，并且该费用未实际产生，不应由王雷承担。依据不诉不理原则，杨跃强诉讼请求是请求王雷返还其支付的代办费，一审法院判决不予支持，并依据公平原则，应由帮帮房产中介服务部返还给杨跃强较为适宜，并无不当。合同约定违约方应承担守约方因诉讼产生的律师费，杨跃强与湘潭市岳塘区纵横法律服务所签订的委托代理合同约定本案代理费为19350元（按诉讼标128996元的15%收费），一审法院参照湖南省律师收费办法调整为由王雷承担代理费7740元（128996×6%），亦无不当。综上，上诉人杨跃强的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实部分正确，处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初343号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初343号民事判决第三项为：由王雷在本判决生效后十日内赔偿杨跃强居间服务费9636元、代理费7740元、违约金20000元，共计37376元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2130元，由杨跃强负担130元，王雷负担2000元；二审案件受理费2130元，由杨跃强负担2000元，王雷负担130元。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 周 粤审判员 曾波毅二〇二〇年九月十五日法官助理张成东书记员刘欣