四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5011号 上诉人（原审被告）：成都蓉和家园房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都高新区天府大道中段********。 法定代表人：薛建强，总经理。 委托诉讼代理人：唐旭，四川量力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭蓬胜，四川量力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯彬，女，1968年2月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：胡云峰，四川元海律师事务所律师。 上诉人成都蓉和家园房地产经纪有限公司（以下简称“蓉和公司”）因与被上诉人冯彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7384号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蓉和公司上诉请求：一、撤销一审法院第三项，改判蓉和公司不应向冯彬支付房屋占有使用费。二、本案上诉费用由冯彬承担。 事实与理由：一、一审法院认定部分事实不清，导致判决部分内容错误。一审法院认为“蓉和公司辩称，冯彬将案涉房屋的门锁住导致其无法搬出设备物品，但并未提交证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予支持”属于认定事实不清。理由如下：1．蓉和公司在一审中提供了证据，用于证明冯彬将案涉房屋锁住，导致蓉和公司无法搬出其设备及无法腾退房屋。一审庭审中，蓉和公司提供了以下证据：（1）蓉和公司员工与案涉房屋所在地物业公司员工对话的录音录像证据材料；（2）案涉房屋现场被蓝色U形锁锁住的录像证据材料；（3）物业工作人员与冯彬的通话录音录像材料；（4）案涉租赁房屋旁超市工作人员的录音录像材料；（5）蓉和公司报警记录。2．蓉和公司提供的证据能够证明冯彬加锁导致房屋无法交付、腾退的事实。（1）案涉房屋现场被蓝色U形锁锁住的录像、图片证据材料及派出所报警记录载明的内容均能证明，租赁房屋被他人锁住，蓉和公司无法搬离物品，不能腾退房屋；（2）超市员工证明：“我们看到他们了，隔壁物业锁的吧，我看到物业在那儿锁的”、“就他们几个，那个胖的和那个瘦的”；物业员工证明：“我现在没拿到任何钥匙，她不承认我还是不得承认，她这个人太不对了，做事太没有原则性了，你就说你锁的就是你锁的，她又不敢承认，知道吧，你是房东还是我是房东嘛，对不对”；（3）物业员工与冯彬通话内容中提及“对，你锁了好久你自己心里有数，我现在不想说那些，你自己相信很清楚”。蓉和公司认为其提供的上述证据达到了民事诉讼要求的高度盖然性的证明要求，真实有效。证明了并非蓉和公司主观上不愿意腾退案涉租赁房屋，系冯彬行为导致无法腾退。故蓉和公司不应承担房屋占用费。3．冯彬有义务收房，其阻碍房屋腾退加大其自身损失，应由其自行承担。虽蓉和公司提前解除合同，但也愿意支付部分违约金，冯彬为继续履行合同采取阻止蓉和公司搬离物品导致蓉和公司无法履行腾退交付房屋义务。双方均有多次报警记录，在达成解除租赁合同的一致意见的情况下，冯彬应配合收回其房屋，而非阻止腾退，放任其损失进一步扩大。二、一审法院判定部分内容违反“不告不理”的基本原则。冯彬在一审时诉请为：“2．判令蓉和公司支付拖欠的房租从2019年6月15日起至房屋腾退归还为止”，即冯彬一审的该项诉请系要求蓉和公司支付租金。而一审法院已经查明且判决确认蓉和公司与冯彬之间的房屋租赁关系已于2019年6月16日解除，双方至此已无租赁合同关系，故蓉和公司支付租金的前提条件丧失。同时，基于当事人诉讼权利的自愿处分原则，其并未主张房屋占用费，法院在原告没有明确的诉讼请求的前提下判决蓉和公司支付占用费违反“不告不理”的基本原则、违反法定程序。故二审法院应依法予以纠正。综上，蓉和公司认为，其已经提供充足的证据证明无法退还房屋的原因系冯彬上锁导致的。冯彬的行为扩大了其自身的损失，不应由蓉和公司承担，故蓉和公司不应当支付房屋占用费。请求法院查明事实，依法改判支持蓉和公司的上诉请求。 冯彬辩称，一审判决正确，事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回蓉和公司的上诉请求。 冯彬向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除冯彬和蓉和公司签订的店面房屋租赁合同，并立即将房屋腾空退还给冯彬；2．判令蓉和公司支付拖欠的房租从2019年6月15日起至房屋腾退归还为止，每月12000元计算，暂计算到2019年9月15日，共计36000元；3．判令蓉和公司支付在租赁期间房屋所产生的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费共3072元；4．判令蓉和公司承担因逾期缴纳房租的违约责任，并支付违约金12000元；5．本案诉讼费用由蓉和公司承担。 一审法院经审理查明：2018年9月13日，蓉和公司与冯彬签订了《店面房屋租赁合同》，约定冯彬将其所有的位于西××街道机场路常××楼××商铺出租给蓉和公司，该店铺建筑面积为122平方米；房屋租期为3年3个月，自2018年9月15日起至2021年12月14日止，冯彬同意留出90日不计房租，作为蓉和公司装修期；租金标准为每月12000元，付款方式为半年付款；付款时间为：第一次付款是2018年9月13日，第二次付款是2019年6月15日，第三次付款是2019年12月15日，第四次付款是2020年6月15日，第五次付款是2020年12月15日，第六次付款是2021年6月15日。合同签订后，蓉和公司交保证金12000元给冯彬，合同期满，如蓉和公司不续租，冯彬退还蓉和公司全部保证金。冯彬同意蓉和公司转租，转租后，冯彬退还蓉和公司剩余房租及保证金；蓉和公司必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各项相关文件、按时交纳水、电费用，并做好一切安全措施，若出现安全事故均由蓉和公司自行负责；蓉和公司必须按时交纳房租，否则冯彬有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由蓉和公司承担；双方在协议期内均不得违约，如冯彬违约则按该房月租金及搬家所造成的损失作为违约赔偿金，蓉和公司违约则从押金扣除一个月房屋租金赔偿给冯彬。 合同签订后，冯彬向蓉和公司交付了案涉商铺，蓉和公司向冯彬支付了第一次的租金72000元和押金12000元，共计84000元。期间蓉和公司以经营不善为由向冯彬提出解除合同，双方协商未果。2019年6月15日蓉和公司仍未支付租金，冯彬经催缴无果，故起诉。 另查明，2019年6月13日，成都市公安局双流区分局接到蓉和公司报警称其未交齐于2019年6月15日到期的水费和物管费，案涉商铺被人用锁锁上了，经民警现场核实，处理结果为蓉和公司与物管、冯彬沟通，三方自行协商处理。2019年6月16日，冯彬与蓉和公司就案涉商铺产生纠纷，故报警至成都市公安局双流区分局。处警情况载明：“经了解，当事人房屋出租方冯彬与承租方蓉和公司因案涉商铺发生租房纠纷，双方在派出所现场调解未果，民警做现场法律告知：承租方房租已于2019年6月15日截止，承租方现场表示以后不续租，民警告知承租方依据租赁合同限期搬离，双方房租问题自行协商不好走司法程序”。 2019年6月16日、17日、18日、19日、20日、21日、24日、25日，冯彬分别向蓉和公司以短信的方式发送了一份《告知书》，载明：1．蓉和公司应该于2019年6月15日给付房租费72000元；2．如果蓉和公司不再继续租用案涉商铺，请蓉和公司在2019年6月26日之内到物业处结清所有的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费，然后搬走蓉和公司在案涉商铺内的所有东西；3．如蓉和公司有异议，请到双流机场派出所当面进行调解。2019年8月3日，冯彬向蓉和公司邮寄一份《律师函》，要求蓉和公司在收到此函之日起三个工作日内按实交清所拖欠房租、结清拖欠费用、搬走所有物品、设施、将商铺交还冯彬，由于蓉和公司违约，冯彬书面通知从即日依法解除双方签订的《店面房屋租赁合同》，上述律师函的落款时间为2019年7月31日。 2019年9月1日，案涉商铺所在物业公司温资投资（成都）物业有限公司发出一份《缴费通知单》，载明：案涉商铺所产生的电费940.8元（2019年3月）；物业管理服务费2019元，从2019年3月至2019年9月；生活垃圾处置费112.2元，合计3072元，至今未收到上述费用。 一审法院认为，2018年9月13日蓉和公司与冯彬签订的《店面房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。冯彬依约向蓉和公司交付案涉商铺，蓉和公司应依约向冯彬支付租金。 关于冯彬要求解除双方签订的《店面房屋租赁合同》。蓉和公司同意解除合同，但认为2019年6月案涉商铺被冯彬锁住时双方合同即已解除。一审法院认为，尽管双方所持理由不同，但均同意解除合同，一审法院对此予以确认。关于合同解除时间，一审法院认为，冯彬曾于2019年6月16日向蓉和公司经办人员发短信，内容为：“1．蓉和公司应该于2019年6月15日给付房租费72000元；2．如果蓉和公司不再继续租用案涉商铺，请蓉和公司在2019年6月26日之内到物业处结清所有的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费，然后搬走蓉和公司在案涉商铺内的所有东西。……”同日，冯彬和蓉和公司发生纠纷，民警到场进行调解，蓉和公司明确表示不再租赁案涉房屋，故能够确认双方此时就解除案涉《店面房屋出租合同》达成了合意。 关于冯彬要求蓉和公司腾退案涉商铺。一审法院认为，按照合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，在《店面房屋出租合同》解除后，蓉和公司应腾退案涉商铺。蓉和公司辩称，冯彬将案涉房屋的门锁住导致其无法搬出设备物品，但并未提交证据予以证明，故本院对此抗辩意见不予支持。 关于冯彬要求蓉和公司支付拖欠的房租，从2019年6月15日起至房屋腾退归还为止按照每月12000元计算，暂计算到2019年9月15日，共计36000元。一审法院认为，案涉《店面房屋出租合同》于2019年6月16日解除，蓉和公司已向冯彬支付截至2019年6月15日的租金，还应向冯彬支付2019年6月16日的租金。合同解除后，蓉和公司至今仍未腾退案涉房屋，应当按照《店面房屋出租合同》约定的租金标准（每月12000元）向冯彬支付房屋占有使用费。蓉和公司辩称，冯彬将案涉房屋的门锁住导致其无法搬出设备物品，但并未提交证据予以证明，故一审法院对此抗辩意见不予支持。 关于冯彬要求蓉和公司支付其未结清的水费、电费、物业管理费、清洁卫生费共计3072元。一审法院认为，冯彬仅举证证明了上述费用的具体金额，但并未举证证明其已经代为支付了该笔费用，故其向蓉和公司主张上述费用无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 关于冯彬要求蓉和公司支付违约金12000元，其主要理由为蓉和公司逾期支付租金构成违约。一审法院认为，根据双方签订的《店面房屋出租合同》关于“租金标准为每月12000元，付款方式为半年付款；付款时间为：第一次付款是2018年9月13日，第二次付款是2019年6月15日……”的约定，蓉和公司未按约定支付租金，属违约，应当按照合同中关于“双方在协议期内均不得违约，如冯彬违约则按该房月租金及搬家所造成的损失作为违约赔偿金，蓉和公司违约则从押金扣除一个月房屋租金赔偿给冯彬”的约定承担违约责任，蓉和公司已按一个月租金的标准向冯彬支付押金12000元，抵扣违约金后蓉和公司无须再向冯彬支付违约金。故对于冯彬的该项诉讼请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、冯彬与蓉和公司于2018年9月13日签订的《店面房屋租赁合同》于2019年6月16日解除；二、蓉和公司于判决生效之日起三十日内腾退位于西××街道机场路常××楼××商铺；三、蓉和公司于判决生效之日起三十日内向冯彬支付2019年6月16日的房屋租金400元以及自2019年6月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按照12000元／月的标准）；四、驳回冯彬的其他诉讼请求。案件受理费538元，由冯彬负担88元、蓉和公司负担450元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。 蓉和公司提交以下证据：视频以及短信，拟证明案涉房屋因冯彬长期不配合蓉和公司返还，导致蓉和公司于2020年1月15日上午才将案涉房屋交付给冯彬，并且在交付过程中冯彬仍以缴纳物管费为由，拒绝在房屋交付手续中签字。 对蓉和公司提交的以上证据，冯彬发表质证意见称，真实性无异议，但并非冯彬不配合返还，因蓉和公司把案涉房屋锁住，直到2020年1月15日才交接房屋，故对其证明目的不予认可。 冯彬提交以下证据：证据1．报警记录，拟证明冯彬在2020年1月15日才收到案涉房屋。证据2．实物钥匙、照片，拟证明2020年1月15日蓉和公司交给冯彬钥匙，从其交给冯彬的钥匙可以看出是蓉和公司锁门的。证据3．蓉和公司工作人员赵永和2020年1月14日发给冯彬的短信，拟证明蓉和公司发送短信给冯彬后，冯彬就马上即回复了“收到，好的、一切照办！”。 对冯彬提交的以上证据，蓉和公司发表质证意见称，对证据1，仅能证明双方于2020年1月15日履行了房屋交接手续，实际上案涉房屋的控制转移时间是发生在2019年6月13日，即蓉和公司发现案涉房屋的门被上锁的时间。对证据2，该钥匙交付时间确实是2020年1月15日，通过视频证据也可以印证，但是因为冯彬从2019年6月16日连续给蓉和公司发短信均要求支付物管费而拒绝收房，才导致蓉和公司的家电等东西无法搬离。除了卷帘门钥匙之外，其他的两把钥匙，根据蓉和公司提供的视频，冯彬控制上锁之后，蓉和公司无法搬离家电才强行锯开进入屋内。该证据达不到冯彬所证明的目的。对证据3的真实性予以认可。 本院对蓉和公司及冯彬提交证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力于本院认为部分结合争议焦点问题予以阐述。 本院二审期间查明的事实与认定的证据与一审一致，本院予以确认。另补充查明，冯彬认可蓉和公司已于2020年1月15日返还了案涉房屋，蓉和公司认可其已于该期日履行了案涉房屋的交接手续，并搬空了房内物品。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉房屋何时转移管控占有问题。蓉和公司认为在其于2019年6月13日前往案涉房屋时，案涉房屋已被上锁，房屋的实际占有权已转移给冯彬。对蓉和公司的该主张，本院不予支持，理由如下：首先，蓉和公司提交的音视频资料以及蓉和公司提交的2019年6月13日的报警记录均只能证明案涉房屋有被上锁的事实，但不能证明该上锁行为确系冯彬所致，且并无其他足以采信的证据佐证，故不足以认定2019年6月13日之前案涉房屋的占有已转移至冯彬。其次，虽蓉和公司诉称冯彬长期不配合交付，但其并未提交相关证据证明其于2020年1月15日之前曾主动向冯彬履行返还案涉房屋的义务。综上，蓉和公司提交的证据不足以证实其主张。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，案涉合同解除后，蓉和公司负有及时将案涉房屋返还冯彬的义务，但蓉和公司于2020年1月15日才履行完腾退义务并将钥匙交于冯彬，故此时案涉房屋的实际占有才完成转移，故对于案涉房屋占有转移之前所产生的占有使用费应当进行给付；同时，该案涉房屋的占有使用费亦计算至该期日，本院对此予以明确。 关于一审法院是否存在超越当事人诉请的问题。蓉和公司认为冯彬仅主张租金并未主张占有使用费，于2019年6月16日合同解除后，蓉和公司支付租金的前提条件丧失，一审法院判令支付2019年6月16日之后的占有使用费违反不告不理。对此，本院认为，租金、占有使用费系承租人支付给出租人基于占有、使用案涉标的物的对价，冯彬向一审法院主张“判令蓉和公司支付拖欠的房租从2019年6月15日起至房屋腾退归还为止，每月12000元计算，暂计算到2019年9月15日，共计36000元”系基于蓉和公司对案涉房屋的占有、使用，在合同未解除之前应定性为租金，在合同解除之后应定性为占有使用费。故冯彬的诉讼请求已明确，一审法院并未违反不告不理的原则，本院对蓉和公司的该上诉理由不予支持。 综上，蓉和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1076元，由成都蓉和家园房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年九月二十五日 书记员  崔金枝