福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0627民初1735号 原告吴西安，男，1955年8月25日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：王锋生，男，1949年9月5日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。系南靖县金山镇马公村民委员会推荐。 被告吴爱国，男，1962年6月9日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 被告邓春菊，女，1967年2月1日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 被告吴鹏飞，男，1985年5月13日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 被告吴巧云，女，1989年11月4日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。 原告吴西安与被告吴爱国、邓春菊、吴鹏飞、吴巧云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴西安及其委托诉讼代理人许锋生到庭参加诉讼，被告吴爱国、邓春菊、吴鹏飞、吴巧云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴西安向本院提出诉讼请求：一、判令四被告全面履行按双方当事人在2014年8月18日签订的“房屋产权转让协议书”条例：二（1）、三（2）、（3）、（6）的协议内容事宜；二、判令四被告停止侵害行为：1.把第1、第2间店面交付给原告；排除侵害行为，把更换了第1、2间店面门锁钥匙交予原告；2.且将协议签订的第1、2间店面的地下室事宜转让给原告使用；三、本案案件受理费由四被告全部承担。庭审中，吴西安第一项诉讼请求变更为：判令四被告全面履行按双方当事人在2014年8月18日签订的“房屋产权转让协议书”。事实和理由：1.2014年8月18日,四被告(甲方)与原告(乙方)经友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则达成房屋产权转让协议，四被告将在河墘村吴坑组319线国道边的一块土地建好的8间店面中的第1、2间以550000元永远转让给原告长期使用。2.吴爱国分三次(2014年8月10日250000元;2014年8月13日200000元;2014年8月18日100000元)向原告收取了这两间店面的转让费550000元。3.自该协议书签订后，四被告未将协议第三点(2)、(3)的地下室事转让给原告使用，构成侵权。4.原告一段时间没有居住在这两间店面期间，四被告用不法手段，把这两间门锁更换了。经协商，四被告不愿把钥匙移交原告，致原告无法整修这两间店面二层楼房，被告违反了该协议第二点(1)、第三点(2)、(3)、(6)，均构成侵权。5.四被告与原告签订转让的这二间店面，也经金山镇河墘村委会确认，该二间店面由吴西安永久性使用，任何人不得侵权。6.《中华人民共和国物权法》第二百四十一条：“基于合同关系等产生的占有、有关不动产或者动产的使用，收益，违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”7.《中华人民共和国侵权责任法》第三条：“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”。原告为维护自己的合法权益不受侵害，请求法院依法判决。 吴爱国、邓春菊、吴鹏飞、吴巧云未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，吴西安作为乙方与甲方吴爱国、邓春菊、吴鹏飞、吴巧云协商签订一份《房屋产权转让协议书》，协议书载明：“经甲乙双方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，甲方就河墘村吴坑组319线国道边，将自己的一块土地及已建好的8间店面，其中的第1第2间店面转让给乙方达成如下协议:一、地块概况:地块地址位于福建省漳州市南靖县边，东至319线国道边水沟，西至甲方厂房，房屋滴水后留5米做乙方通往地下室通道。南至甲方的盛泉食品厂大门，北至通道到第3间店面至第8间店面跟吴万清隔壁。甲方所转让的店面是第1、2间。二、转让方式及价款:1.甲方将此地块的第1、2间店面土地占地面积的使用权和财产权永久性转让给乙方，总价款人民币:伍拾伍万元整（￥550000元）。2.付款方式:乙方在10天内必须支付给甲方人民币伍拾伍万元整（Ｙ550000），有甲方签收条款给乙方吴西安凭据。三、1.甲方确保该转让的地块属自己所有，不存在任何产权纠纷问题，如出现或故意隐瞒任何产权纠纷问题时，乙方有权终止本协议，且甲方应承担全部责任，并一次性退还乙方房款伍拾伍万元整（￥5500元）并且甲方应赔偿乙方违约金30％，共计:人民币壹拾陆万伍千元整（￥165000元）。2.甲方所转让的房屋结构，店面包墙4.6米，每间的房屋总长度为16.3米到滴水位置，店面内附有夹层及地下室，地下室的通道是房屋滴水后留5米做乙方通往地下室通道，店面前至319线国道边水沟，店面到国道边目前有23米的长度。3.甲方现在地下室前面所搭建的固定物（包括地下室所建的厨房及住宿房）要无偿给乙方使用，并留一条公用通道。4.甲方的第1间店面旁的通道（盛泉食品厂大门入口）要给乙方第1、2间地下室公用通道通往，不得擅自堵起来自己使用。5.整栋房子8间店面中间的通道属于8间店面共同使用。6.双方签定协议后，甲方在一个月内必须把店内货物清理干净交给乙方使用。四、转让过程中，所产生的相关办证费用由乙方承担。如今后乙方需将产权转让给第三方时，甲方需无条件配合办理相关转让手续，不得推辞。五、本协议未尽事宜经双方协商可另行补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。六、争议解决:本协议如在执行过程中发生争议，由双方友好协商解决，如协商不成任何一方有权向法院提请诉讼。七、本协议一式三份，一份两张，双方各执一份，公证处一份，自签订日起生效。”吴西安在乙方代表栏签名及捺手印，吴爱国、邓春菊、吴鹏飞、吴巧云在甲方代表及家庭成员栏上签名及捺手印。2014年8月10日、8月13日、8月18日吴爱国分别出具三张收条给吴西安收执，三张收条分别载明吴爱国各收到吴西安讼争第1、2间店面转让款250000元、200000元、100000元。2017年7月，吴西安开始使用讼争2间店面。2019年6月12日，吴西安将讼争的2间店面又转让给案外人卢明钦，双方签订一份《房屋转让协议书》，约定：吴西安将讼争的第1、2间店面以500000元价款转让给卢明钦；卢明钦应在本协议书生效日先付款300000元，余款200000元，每年付款40000元，5年交清；吴西安确保该转让店面土地属卢明钦所有，不存在任何产权纠纷，如出现任何产权纠纷，卢明钦有权终止本协议，吴西安应承担全部责任，并一次性退还卢明钦全部资金。协议签订同日，卢明钦支付给吴西安300000元，吴西安将讼争2间店面移交给卢明钦。卢明钦接受讼争2间店面后，在讼争2间店面上又续建2层，在进行外装修时，遭邓春菊阻拦。2020年3月11日，吴西安与卢明钦协商，双方签订一份《退定协议》，约定讼争2间店面退还给吴西安，吴西安需退还300000元及续建2层楼房费用140000元。后吴西安归还卢明钦部分款项。 另查明，吴爱国与邓春菊系夫妻，吴鹏飞系吴爱国与邓春菊的儿子，吴巧云系吴鹏飞的妻子。2010年、2011年间吴爱国二次向吴西安借款计150000元;2017年8月8日，吴西安代吴爱国归还吴爱国欠南靖县金山镇河墘村老人协会本金200000元。吴鹏飞、吴巧云于2013年10月30日向吴西安借款50000元。2017年8月9日，南靖县金山镇河墘村民委员会出具一份证明：“位于福建省漳州市南靖县边，盛泉食品厂大门从右边起第一、二间店面及水泥埕的使用权为吴西安永久性使用，不得任何人侵权、霸权。使用权为吴西安，该土地属村集体所有，不存在安全隐患，无违章建筑，无经济纠纷。土地停车位用于佳仕美新能源汽车南靖运营中心布桩充电桩使用。” 以上事实，有吴西安提供的《房屋产权转让协议书》、收条、照片、借条、欠条、收款收据、《房屋转让协议书》、退定协议、证明，以及吴西安的陈述等为证，本院予以确认。 本院认为，农村宅基地使用权未经批准不得擅自出让、转让。农村宅基地使用权属集体土地使用权，该使用权只能由本村村民享有，不得在非同村村民之间转让。本案中，吴西安与四被告虽然签订了房屋产权转让协议书，但宅基地的使用权是农村集体组织成员享有的权利，与其特定身份相联系，具有社会保障性，非此身份无权取得。显然吴西安不是金山镇河墘村中吴组的村民，即使有金山镇河墘村村民会证明，也因违反法律强制性规定而导致宅基地转让无效，基于“房地一体”原则，房屋的转让也是无效的，况且没有证据证明讼争房屋建设已经相关部门批准。因此，吴西安请求全部履行其与四被告签订的房屋产权转让协议书，并责令四被告停止侵权的诉讼请求，因于法无据，不予支持。在吴西安与四被告签订房屋产权转让协议书前后，吴爱国书写三张共计收到吴西安500000元的收条给吴西安收执，根据吴西安庭审陈述，吴西安并未支付给吴爱国500000元，而是以以物抵债的形式，以抵销其债务。鉴于该买卖合同的目的为以物抵债，即通过让与房屋所有权和宅基地使用权来抵销吴爱国等人的债务，既然合同无效，以物抵债的目的自然无法实现，故吴西安只能按照基础法律关系向相关债务人另行主张其债权。需要指出的是，吴西安提出其于2017年8月8日代吴爱国垫交的欠南靖县金山镇河墘村老人协会本金200000元包含在500000元内，而吴爱国出具给吴西安的三张收条时间均是在2014年8月份，时间相差三年，不合常理。庭审中，吴西安主张买卖合同有效，并提出全面履行合同等请求，与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院已将买卖合同效力问题作为焦点问题进行审理，而吴西安仍坚持其诉讼请求。吴爱国、邓春菊、吴鹏飞、吴巧云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本案依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回吴西安的全部诉讼请求。 案件受理费9300元，减半收取计4650元，由吴西安负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 王振勇 二〇二〇年九月三十日 法官助理 卢琳静 书 记 员 卢録葑