陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终3906号上诉人（原审原告）：杨凡，男，1989年11月17日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林飞龙，男，1981年6月28日出生，汉族，住福建省福清市。被上诉人（原审被告）：范朋飞，男，1987年5月9日出生，汉族，住河南省项城市。被上诉人（原审被告）：常婷，女，1988年4月25日出生，汉族，住河南省项城市。被上诉人（原审被告）：西安邦房企业管理咨询有限公司，住所：陕西省西安市雁塔区团结南路4号中建国熙台项目5-10103、5-10104号商铺。法定代表人：赵楠，总经理。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西居尚地产品牌管理有限公司，住所：西安市大明宫遗址区太元路华远君城********。法定代表人：邢燕。被上诉人（原审被告）：陕西居尚地产品牌管理有限公司西安第四分公司，住所：西，住所：西安市未央区太元路华远君城********v>法定代表人：邢燕。共同委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。上诉人杨凡因与被上诉人林飞龙、范朋飞、常婷、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称邦房咨询公司）、陕西居尚地产品牌管理有限公司（以下简称居尚地产公司）、陕西居尚地产品牌管理有限公司西安第四分公司（以下简称居尚地产四公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨凡上诉请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10280号民事判决书，改判为被上诉人范朋飞、常婷返还购房金20000元；范朋飞、常婷、林飞龙、邦房公司、居尚公司、居尚四公司连带承担返还上诉人佣金及服务费107000元；范朋飞、常婷、林飞龙、邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司连带赔偿上诉人违约金40000元；范朋飞、常婷、林飞龙、邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司连带赔偿上诉人房屋差价损失（以最终评估价为准）；或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用、评估费、公告费等由范朋飞、常婷、林飞龙、邦房公司、居尚公司负担。事实与理由：案涉房屋登记在范朋飞、常婷名下，范朋飞、常婷与其订立了《房屋买卖合同》，并收取定金，至今范朋飞、常婷未向上诉人退还定金，也未与上诉人解除合同。林飞龙并非《房屋买卖合同》的当事人，无权解除合同。其购房时，法律并没有明文禁止通过更名形式购置房屋，更名未办理的原因是林飞龙制止所致。范朋飞、常婷将案涉房屋卖给案外人，应按合同承担违约金。上诉人主张的房屋溢价损失属于可得利益损失，范朋飞、常婷、林飞龙应予赔偿。其主张邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司退还佣金及服务费，与本案属同一法律关系，应一并审理。上诉人起诉的时间在法律规定的时效内，符合法律规定。邦房咨询公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。居尚地产公司、居尚地产四公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。林飞龙、范朋飞、常婷未到庭答辩。杨凡向一审法院提出诉讼请求：1、判令范朋飞、常婷返还购房金20000元；2、判令范朋飞、常婷、林飞龙、邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司连带承担返还佣金及服务费107000元；3、判令范朋飞、常婷、林飞龙、邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司连带赔偿违约金40000元；4、判令范朋飞、常婷、林飞龙、邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司连带赔偿房屋差价损失（以最终评估价为准）；5、本案的诉讼费用、评估费等均由范朋飞、常婷、林飞龙、邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司承担。一审认定的事实：2018年3月12日，杨凡（乙方）与范朋飞、常婷(甲方)共同订立《房屋买卖合同》一份，该合同约定：甲方自愿将坐落在西安市未央区环园中路南侧恒大帝景9幢2单元4层20403室房地产（建筑面积84.95平方米，《商品房买卖合同》：Y14137005））出卖给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币87万元，乙方在签订合同时，支付定金2万元，并约定双方于2018年6月20日前办理产权过户手续，过户当天乙方一次性付清房款。上述合同还约定甲方应在产权转移手续当天将该房产交付乙方，如一方违反合同条款，应向对方支付4万元的违约金，并在附加条款中约定：“……2、甲方承诺，于2018年4月20日前取得该成交物业房屋撤押单，甲方予以认可。3、甲乙双方协商约定，剩余房款85万元于房屋产权转移手续当天，由乙方一次性转于甲方指定账户，甲乙双方予以认可。4、乙方向中介方支付服务费用2万元，乙方予以认可”。签订合同当日，杨凡向范朋飞、常婷支付房屋定金2万元，由范朋飞、常婷出具定金收条。同时，邦房咨询公司向杨凡出具2万元佣金的收款收据，杨凡向居尚地产四公司银行转付10.7万元。另查，林飞龙与范朋飞、常婷系朋友关系，涉案房屋系双方共同出资购置，杨凡与范朋飞、常婷、林飞龙曾约定涉案房屋以更名的形式购置，后因更名未办成，2018年7月1日，林飞龙向杨凡退还房屋定金2万元。上述涉案房屋在双方签订上述合同时，尚未办理房屋产权证，2018年10月，范朋飞、林飞龙将涉案房屋出售于案外人。杨凡认为范朋飞、常婷、林飞龙拒绝向其出售房屋构成违约，为维护其合法权益，故起诉至法院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，杨凡与范朋飞、常婷订立的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，该合同中约定双方于2018年6月20日前办理涉案房屋的产权过户手续，过户当天由原告一次性付清房款，根据法庭查明的事实，双方并未依约于2018年6月20日前办完涉案房屋过户手续，合同履行中，双方约定的以更名的方式购置，不符合不动产转移的法定形式，后因未办成更名手续，涉案房屋的共有权利人林飞龙于2018年7月1日向杨凡退还已付定金2万元，杨凡予以收取，未提出任何异议，直至起诉前近一年以来，杨凡亦未举证其向出卖方主张继续履行合同，应视为杨凡与范朋飞、常婷签订的《房屋买卖合同》在2018年7月1日杨凡收取其已付的定金2万元时以其实际行为表示同意解除合同。2019年6月6日，杨凡起诉主张林飞龙等一房二卖构成违约，时隔近一年，不符合常理，于法无据，证据不足，故对杨凡的诉请依法应予驳回。至于杨凡主张邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司承担返还定金及支付违约金的连带责任一节，无事实及法律依据，予以驳回。关于杨凡主张邦房咨询公司、居尚地产公司、居尚地产四公司退还佣金及服务费，属另一法律关系，本案不宜一并处理。诉讼中，杨凡申请对房屋差价损失进行评估鉴定，因并未认定林飞龙等违约不存在赔付，故不予支持。至于庭审结束后双方补充的证据，因不影响审理结果，合议庭合议后不再组织质证。范朋飞、常婷经合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应当承担相应的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杨凡之全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3640元，公告费600元，原告均已预交，应由原告自行承担。二审经审理查明，原审查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，合同双方应当诚信履行合同义务。本案中，杨凡与范朋飞、常婷订立了《房屋买卖合同》，由杨凡购买登记于范朋飞、常婷名下的西安市未央区环园中路南侧恒大帝景9幢2单元4层20403室房屋。上述合同双方意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。双方争议的焦点是《房屋买卖合同》未履行完成的原因的问题。杨凡称，合同未能履行完成是因范朋飞、常婷将房售卖他人所致。常婷、范朋飞、林飞龙则称是因双方约定更名的方式过户不能实现的问题。从查明的事实看，双方订立的书面合同并未将过户方式约定为更名，可见办理更名只是双方在合同履行过程中以口头方式对合同履行的方式进行磋商，更名不成亦不影响合同以二手房交易的规范流程进行。但在更名不成的情况下，范朋飞、常婷、林飞龙却在未经买受人杨凡同意的情况下，将案涉房屋转卖他人，应当认定为根本违约。至于，林飞龙在本案中，其将杨凡支付的定金返还，杨凡收取了其退还的定金且未提出异议，应认定杨凡同意解除合同的问题。如前所述，现并无证据证明杨凡在办理更名不成的情况下，表示同意解除合同，且林飞龙在退还定金过程中双方并未就合同违约责任承担问题进行协商，仅依杨凡接收了林飞龙退还的定金而认定杨凡同意不追究范朋飞、常婷、林飞龙的违约责任,依据不足。双方合同因范朋飞、常婷、林飞龙拒绝履行合同将房屋转卖他人终不能实际履行，构成违约。杨凡要求支付违约金40000元的请求应予支持。至于，杨凡要求范朋飞、常婷返还其支付的定金20000元一节，经查明，林飞龙已退还杨凡定金20000元，故杨凡的该请求不应支持。关于杨凡要求范朋飞、常婷、林飞龙等赔偿房屋溢价损失的问题。案涉合同虽因范朋飞、常婷、林飞龙将房屋转卖他人不能实际履行，但在合同履行过程中杨凡要求以更名方式履行合同，其履行行为亦存在瑕疵，且杨凡除支付定金20000元外并未履行其他合同义务，范朋飞、常婷、林飞龙向其支付违约金40000元以足以弥补其损失，故对其要求赔偿房屋溢价损失的请求，本院不予支持。关于杨凡要求赔偿其办理更名产生的费用107000元一节。该费用非因双方履行合同产生，属另一法律关系，双方如有争议可以另案主张。综上，杨凡的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内范朋飞、常婷、林飞龙连带赔偿杨凡违约金40000元；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初10280号民事判决为：驳回杨凡的其余诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费3640元，由杨凡负担3000元，范朋飞、常婷、林飞负担640元。本判决为终审判决。审判长 候 静审判员 朱利安审判员 候新省二〇二〇年九月十四日书记员 李妍慧