四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0722民初4582号 原告：李小英，女，1975年2月2日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：杨**斌，四川浩鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张富，四川盛豪律师事务所律师。 被告：鲍文华，女，1958年5月2日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：田明安，三台县北坝法律服务所法律工作者。 被告：廖青松，男，1974年5月29日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：马旭，男，1963年07月30日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：绵阳市中信建信息咨询有限责任公司，住所地三台县北泉路**。 法定代表人：马旭。 第三人：姚光雄，男，1984年12月12日出生，汉族，住四川省三台县。 第三人：刘世春，女，1990年3月12日出生，汉族，住四川省三台县。 原告李小英与被告鲍文华、廖青松、马旭、绵阳市中信建信息咨询有限责任公司（以下简称中信建公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月22日立案受理，并于2017年9月5日作出（2017）川0722民初2971号民事判决书。因李小英不服提起上诉，四川省绵阳市中级人民法院于2018年4月12日作出（2018）川07民终653号民事判决书。李小英不服，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2019年3月8日作出（2018）川民申4956号民事裁定，指令绵阳市中级人民法院再审。四川省绵阳市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）川07民再48号民事裁定书，裁定撤销（2018）川07民终653号民事判决及（2017）川0722民初2971号民事判决，并将该案发回我院重审。我院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，并追加姚光雄、刘世春作为第三人参加诉讼。本院于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告李小英及委托诉讼代理人张富，被告鲍文华及委托诉讼代理人田明安，被告马旭（被告中信建公司的法定代表人）到庭参加诉讼，被告廖青松、第三人姚光雄、刘世春经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。经审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。 原告李小英向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告所签订的《房屋联建合同补充协议》及《转让出售协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告明确第一项诉讼请求为要求确认廖青松与鲍文华于2016年11月8日签订的《房屋联建合同补充协议》，鲍文华、廖青松、马旭于2016年11月11日签订的《房屋联建合同补充协议》及马旭、廖青松于2016年11月9日签订的《转让出售协议》无效；并增加诉讼请求：3.判令鲍文华返还案涉门面7㎡；4.被告马旭、廖青松依法返还案涉门面及住房或案涉住房予以折价补偿25万元、门面价值30万元，合计55万元。事实与理由：被告廖青松在与原告李小英夫妻关系存续期间，于2006年5月8日与被告鲍文华签订《联建房屋合同》，出资共同修建三台县梓锦新城拆迁房龙凤苑7-4-27号房屋，并约定建成后，一号商业门面和二楼住宅归原告李小英和被告廖青松所有。房屋建成后，2012年11月1日，原告李小英与被告廖青松离婚，将上述房屋赠送给婚生子廖翰林，房屋由原告使用。2016年9月，被告廖青松雇人向原告假租房，取得该房屋钥匙后，于同年11月1日，与被告鲍文华、马旭签订《房屋联建合同补充协议》，继而又于同月9日与被告马旭、中信建公司签订《转让出售协议》将案涉房屋出售给被告马旭。原告得知权益受到侵害后多次要求四被告停止侵害却无效果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告鲍文华辩称，1.李小英无合同相关性，不是适格的原告；2.鲍文华与廖青松于2016年11月8日签订的《房屋联建合同补充协议》是对2006年5月18日《联建房屋合同》的完善，李小英要求确认该协议无效违反了法律规定；3.李小英称返还涉案门面7㎡，但其不是案涉的相对人。签订该补充协议目的是证明多余7平方米门面是我的，我没权利管廖青松家事，该给他的房子门面都是给了他的，我不知道他与李小英的事。故请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告廖青松通过微信向本院提交意见辩称，我因做事情失败在外面借款比较多情况下，于2016年6月我“朋友”何白成介绍他的“朋友”马旭处借款四万元还账；后因马旭叫我还钱，当时没有办法我就告诉何白成我在梓锦新城拆迁安置房有一套房和一个门面可以卖给他，何白成说他没有钱叫我去找马旭，我去找马旭把房子的基本情况告诉马旭的，他说没事然后同意买房子；我就想办法于2016年9月7日找乔沙沙去以租房子的方式取得钥匙，然后于2016年11月8日和马旭去找鲍文华签订（签订合同之前我同意把门面给鲍文华隔出7个平方的条件她才签订合同的）《房屋联建合同补充协议》，当天晚上我叫马旭给我转钱他说我和李小英的关系，于第二天也就是2016年11月9日又和马旭签订《转让出售协议》，签订协议后马旭除去我的借款给我转了八万元。 被告马旭辩称，我与李小英无利害关系，李小英的资料显示他们2012年离婚协议的是1楼门面和住房，而我们合同针对的是2楼住房，不在离婚协议内，请求驳回原告的诉讼请求。 被告中信建公司辩称，本案与中信建公司无关。 第三人姚光雄、刘世春向本院提交书面意见陈述称，因工作原因，姚光雄与刘世春（夫妻）不能出庭，原告李小英与被告马旭争议的是三台县梓锦新城龙凤苑7-4-27号房屋的一号商业门面和一楼的住宅官司。而姚光雄与马旭交易的是三台县梓锦新城龙凤苑7-2-2-2号房产。姚光雄已经取得国家认可的不动产证。所以姚光雄的住房（龙凤苑7-2-2-2）的房产完全与他们的案件无关。 经审理查明，原告李小英与被告廖青松于2005年8月30日登记结婚，2007年11月14日生育一子廖翰林。2006年5月18日，被告廖青松（乙方）与被告鲍文华（甲方）签订《联建房屋合同》，该合同约定的主要内容：由甲方出7-4-27号宅基地（96.66㎡），乙方出资（12万元左右）共建商住宅楼一栋；新建商住宅楼为三楼一底，甲方负责宅基房屋基础、厨房瓷砖、外墙瓷砖费用，其余人工、水电安装等由乙方负责，办证、水电气、室内装修费用各自负担；房屋建成后一号商业门面（55.29㎡见图）和一楼住宅房的所有权归乙方所有；二号商业门面（34.65㎡见图）和二、三楼住宅房的所有权归甲方所有，楼梯公用共有，楼顶各自有独立使用权40㎡；未尽事宜由甲、乙双方协商解决。该房屋于2007年完工投入使用（未登记），一至四楼建筑面积均为96.66㎡。2012年11月1日，李小英与廖青松在三台县民政局登记离婚，在同日签订的《自愿离婚协议书》载明：“……三、夫妻共同财产的分割：夫妻关系存续期间有共同财产位于三台县潼川镇广化蟠龙村一组鲍文华在2006年6月18日签订的7-4-27号宅基地《联建房屋合同》第十条：商业使用门面面积为：55.29平方米归女方李小英使用（该门面办理产权的一切费用由廖青松支付）；一楼住宅房屋使用面积为：96.66平方米归廖青松使用，经双方协商该门面、住宅房均由儿子廖翰林所有。办理该商业门面和一楼住宅房房屋产权证时需在产权证所有人上将儿子廖翰林的姓名注明。五、其他。双方离婚后，李小英在廖青松未偿还完借款前有7-4-27号房屋居住权，待廖青松偿还完借款后李小英搬出7-4-27号房屋，但房屋内的东西必须保持完整。”2016年9月7日，李小英与乔莎莎签订《租房协议》将该住房出租。 2016年11月8日，被告鲍文华、廖青松签订《房屋联建合同补充协议》，约定：“兹有梓锦新城拆迁安置房龙凤苑7-4-27号宅基地户主鲍文华，政府划给建筑面积96.66平方米房屋宅基地，于2006年5月18日与廖青松签订联建房屋合同，建成了3楼一底商住房一栋，按双方协商同意鲍文华划给廖青松底楼门面55.29平方米，二楼住房一套，其余部分属鲍文华所有。因统一施工设计，底楼门面有大小之分，所以，大门面多了7平方米，而小门面不够41.37平方米，经双方协商同意，从大门面内划出建筑面积7平方米给小门面鲍文华，此后廖青松无论把门面转给谁，都不得以任何理由找鲍文华纠葛。”双方在协议上签名捺指印。 2016年11月9日，被告廖青松（甲方）与被告马旭（乙方）签订《转让出售协议》，约定：“兹有三台县梓锦新城拆迁房龙凤苑7-4-27号，宅基地户主:鲍文华，政府划给建筑面积为96.66平方米的房屋宅基地，于2006年5月18日与廖青松签订联建房屋合同，建成了3楼一底商住房一栋，按双方协议，同意鲍文华划给廖青松底楼门面55.29平方米（7-1-2号），二楼住房一套（7-2-2号）面积96.66㎡现通过甲方廖青松与乙方马旭协商达成以下事项:一、甲方廖青松同意解除2006年5月18日与鲍文华签订联建房屋合同，同意转让给乙方马旭与鲍文华签订联建房屋合同。甲方廖青松自愿将二楼住房一套（7-2-2号）面积96.66㎡。按壹拾陆万元￥160000.00元人民币将二楼住房（7-2-2号）面积96.66㎡出售转让给乙方马旭，甲方廖青松承担伍万元￥50000.00元办理不动产权证产生的交易税费、建设税费、土地出让等一切费用。甲方廖青松自愿将一楼门面商业服务一间（7-1-2号）面积55.29㎡由乙方马旭垫支办理该门面不动产权证，所产生的一切税费等费用，并过户到马旭名下，但该产权实属廖青松所有。在廖青松归还了马旭所支付办理该不动产权的税费，马旭无条件的过户给廖青松。”该协议有双方的签名，并加盖有中信建公司印章。 2016年11月11日，被告鲍文华、廖青松、马旭签订《房屋联建合同补充协议》，约定：“兹有梓锦新城拆迁安置房龙凤苑7-4-27号宅基地户主鲍文华，政府划给建筑面积96.66平方米的房屋宅基地，于2006年5月18日与廖青松签订联建房屋合同，建成了3楼一底商住房一栋，按双方协商同意鲍文华划给廖青松底楼门面55.29平方米（7-1-2号）；二楼住房一套（7-2-2号），面积96.66平方米。现经三方商议，同意二楼住房一套（7-2-2号），面积96.66平方米归马旭所有（鲍文华、廖青松必须无条件协助马旭办理相关手续和不动产权证），其余部分除7-1-2门面外均属于鲍文华所有。因统一施工设计，底楼门面有大小之分，大门面多了7个平方，而小门面不够41.37平方米，经三方协商同意，从大门面内划出建筑面积7平方米给小门面鲍文华，此后廖青松无论把门面转售给谁，都不得以任何理由找鲍文华纠葛”。鲍文华、廖青松、马旭均在协议上签名捺指印。 被告马旭于2017年取得川（2017）三台县不动产权第××号不动产权证书，房屋坐落于三台县，建筑面积为55.29㎡。2016年，鲍文华从所建成的三台县号门面房内隔出7㎡。 2017年5月18日，被告马旭取得川（2017）三台县不动产权第××号不动产权证书，房屋坐落于三台县，房屋建筑面积为96.66㎡。被告马旭与第三人姚光雄、刘世春于2017年6月14日签订《存量房买卖合同》，约定：房屋坐落于四川省绵阳市三台县（产权证号：20××15）；该套房屋的成交价格为200000元。姚光雄、刘世春取得川（2017）三台县不动产权第××号不动产权证书，房屋坐落于三台县，房屋建筑面积为96.66㎡。 另查明，2013年12月20日，鲍文华取得单独所有四川省绵阳市三台县的房屋所有权证（编号：三台房权证县房监字第××号；建筑面积为41.37平方米）和国有土地使用证〔编号：三城区国用（2014）第200253号〕。 再查明，李小英与马旭分别于2016年12月13日和2017年2月19日因案涉房屋发生纠纷，三台县公安局潼川派出所均出警并作出处理。 还查明，《联建房屋合同》约定的三楼一底实际为四层楼房，第一层为商业用房（门面），第二至四层为住宅。 上述事实，有当事人的陈述、结婚证复印件、离婚证复印件、《自愿离婚协议书》《联建房屋合同》《转让出售协议》《房屋联建合同补充协议》2份、《租房协议》、三台县潼川镇（乡）集镇私有房屋所有权登记申请书、办证申请、质量承诺书、分户协议、户口簿复印件、身份证复印件、房屋产权登记现场查看表、《三台县西城区农房拆迁安置补偿协议》《存量房买卖合同》、不动产权证书复印件、开庭笔录、报警记录、手机通话录音、税收完税证明等证据在卷证实。 本院认为，因《联建房屋合同》约定的三楼一底的底商住宅楼实际为四层楼房，第一层为商业用房（门面），第二至四层为住宅房。该合同中约定的“房屋建成后一号商业门面（55.29㎡见图）和一楼住宅房的所有权归乙方所有。二号商业门面（34.65㎡见图）和二、三楼住宅房的所有权归甲方所有”中的一楼住宅房应系笔误，实际是指二楼住宅房。故对被告马旭，第三人姚光雄、刘世春认为其合同约定的房屋与《联建房屋合同》中约定的“一楼住宅房”无关的意见，本院不予采纳。本案的争议焦点是原告李小英要求确认无效的三份合同是否有效以及是否应当返还案涉房屋或折价赔偿。 第一，原告要求确认无效的三份合同效力问题。李小英与廖青松婚姻关系存续期间，廖青松与鲍文华于2006年5月18日签订《联建房屋合同》并于2007年建设完毕，当时约定取得的门面和住房应是李小英与廖青松的夫妻共同财产。二人于2012年离婚时对该财产协议分割，共同表示该房屋归其子所有，该协议合法有效。由于案涉房屋在李小英与廖青松离婚时未进行产权登记，至本案诉讼时亦从未将此房屋登记在其子名下，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”和第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”之规定，该赠与行为尚未完成，赠与人李小英与廖青松可以撤销赠与。廖青松出售房屋、李小英起诉要求返还其房屋均是以其实际行为撤销赠与。 廖青松未经李小英同意将《联建房屋合同》约定的案涉房屋出售给被告马旭，系廖青松擅自处分夫妻共有财产。但就夫妻一方处分共有财产的合同，并非绝对认定为无效，应当审查其合同是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定合同无效的法定事由。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”之规定，第三人取得夫妻共同共有的房屋需是善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第二款“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”、第十八条第一款“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”之规定，在不动产交易中，受让人在不动产物权转移登记时需是善意的。本案中，李小英与马旭因案涉房屋发生纠纷，并分别于2016年12月13日和2017年2月19日报警，故马旭至迟在2016年12月13日就应当知道房屋系李小英与廖青松共同所有，但马旭在这种情况下仍然与廖青松继续交易，并于2017年才办理不动产登记至马旭名下，马旭取得案涉房屋不是善意。两份《房屋联建合同补充协议》约定的7㎡门面，鲍文华虽然已经分割出来，但其未支付任何对价、至今未办理变更登记至鲍文华名下，且其至迟于2017年8月3日收到本院送达的起诉状副本时即应知道案涉门面系廖青松与李小英共同所有。综上，不动产受让人马旭、鲍文华知道廖青松未取得李小英同意处分房屋，仍与廖青松继续交易，属于恶意串通，损害李小英利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”之规定，《转让出售协议》和两份《房屋联建合同补充协议》无效。 第二，关于案涉房屋的返还和折价赔偿问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第六条“物权的种类和内容，由法律规定”和第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，本案中，廖青松与鲍文华签订《联建房屋合同》，房屋于2007建成使用，但因未办理该房屋的产权证书，当事人并未取得该房屋的所有权，物权尚没有发生效力。本案当事人虽在《自愿离婚协议书》中约定了案涉房屋的所有权归属，但该约定并非前述法律所规定的可以产生物权变动效力的内容。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”该项规定虽然是指双方离婚时对未取得所有权的房屋有争议且协商不成时人民法院的处理方式，但基础理论是，在双方当事人对争议的房屋不享有所有权的情况下，无权对房屋所有权的归属问题提出请求。第三，马旭取得了案涉房屋所有权，但其向房屋登记机关提交的登记申请书中载明的登记材料为：拆迁安置协议、办证申请、质量承诺书、户口簿、身份证复印件及分户协议，并没有案涉被确认无效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，合同被确认无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，虽然该三份合同被确认无效，马旭取得案涉房屋的所有权并未依据该合同，鲍文华又并未取得案涉7㎡门面的所有权（鲍文华系2013年取得其门面的房屋所有权证），故对原告李小英要求被告返还房屋、门面或者折价补偿的诉讼请求，本院依法予以驳回。 中信建公司虽在《转让出售协议》上加盖了公章，但未具体实施以后的产权登记行为，属意思表示不明，即该公司既不是房屋的买卖一方，也不是其他关系，故被告中信建公司认为与本案无关的辩称理由，本院予以采纳。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款第五项、第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十六条第一款第二款、第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告鲍文华与被告廖青松于2016年11月8日签订的《房屋联建合同补充协议》无效； 二、被告廖青松与被告马旭于2016年11月9日签订的《转让出售协议》无效； 三、被告廖青松与被告马旭、鲍文华于2016年11月11日签订的《房屋联建合同补充协议》无效； 四、驳回原告李小英的其他诉讼请求。 案件受理费9300元，由原告李小英负担1300元，被告廖青松、马旭各负担3000元，被告鲍文华负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  田 勇 审 判 员  林小燕 人民陪审员  赵碧琼 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  朱国敏 书 记 员  王 艳