广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3389号 原告：中国工商银行股份有限公司来宾分行，住所地来宾市。 法定代表人：林盛超，该分行行长。 委托诉讼代理人：张益校，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗快，广西万然律师事务所律师。 被告：陈贤想，男，1984年10月9日生，壮族，住来宾市兴宾区。 被告：来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司，住所地来宾市。 法定代表人：何国定，总经理。 原告中国工商银行股份有限公司来宾分行（以下简称工行来宾分行）与被告陈贤想、来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鸿公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张益校、被告陈贤想到庭参加诉讼，被告鑫鸿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行来宾分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈贤想签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：购房字广西分行来宾支行2011年570号）；2.判令被告陈贤想向原告偿还借款本金202219.48元，利息69101.22元（暂计至2020年1月31日，之后利息、罚息等按合同约定的利率计算到被告实际清偿本息之日止）；3.判令被告赔偿原告为实现债权的律师费12709元；4.判令被告鑫鸿公司对以上债务承担连带责任；5.判令原告对被告陈贤想提供的借款抵押物位于来宾市上湾·亲河名居第1栋2单元904号房产享有优先受偿权；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告陈贤想因购买住房与原告依法签订了借款为220000元、借款期限20年计240个月的《个人购房借款/担保合同》。被告陈贤想以其购买的位于来宾市上湾·亲河名居第1栋2单元904号房产作为贷款抵押，并办理了抵押登记。《个人购房借款/担保合同》约定：实行按月分期还款，借款人应当在每期还款日前向还款账户足额存入应偿还的贷款本息用于还款。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同；如合同履行过程中发生纠纷协商不成，在贷款人所在地人民法院提起诉讼；由于借款人没有按照合同约定履行还款义务，贷款人为实现债权及担保权利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。 合同签订后，原告按合同约定向被告足额发放住房贷款，但截止2020年1月31日被告陈贤想已连续违约55期没有归还贷款本息。为实现上述债权原告委托广西万然律师事务所代理本案，按《委托代理合同》原告应支付律师费12709元。经原告多次催收，被告均未按合同约定履行还款义务，按照合同约定，原告有权提前解除借款合同，提前收回贷款本息，要求被告赔偿律师费损失且原告对抵押物享有优先受偿权。为此特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。 原告工行来宾分行向法庭提交下列证据：1.被告的身份证，企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格；2.《个人购房借款/担保合同》，证明原被告存在借款和抵押担保合同关系，双方的权利义务约定明确，被告连续三个月或累计六次未按时足额还贷构成违约，被告违约应承担的律师费损失的责任；3.借款凭证，证明原告已经履行付款义务；4.抵押预登记证明书，证明抵押物已经合法登记，原告为抵押权人；5.违约清单，证明被告违约的事实；6.委托代理合同及票据，证明原告为实现债权支出的律师费损失；7.截止今年7月被告的欠款明细，证明被告欠款情况；8.律师费发票，证明原告已经实际支付律师费。 被告陈贤想辩称，同意解除借款合同，但是贷款应该由鑫鸿公司偿还，因为在2016的时候本人已经起诉解除与鸿鑫公司的购房合同，法院判决鑫鸿公司退还已经支付的贷款本息给本人，本人已经向法院申请执行，但一直没有执行成功。 被告陈贤想向法庭提交下列书面证据：本院（2016）桂1302民初2647号民事判决书。 被告鑫鸿公司在法定期限内未答辩，亦未提交任何书面证据。 对于原、被告提交的证据，客观真实，可以作为本案查明事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月11日，被告陈贤想与被告鑫鸿公司签订《商品房买卖合同》1份，约定被告陈贤想购买被告鑫鸿公司开发的位于来宾市上湾·亲河名居第1栋2单元09层04号房（分户号：908），合同总价款为317887元，采取银行按揭付款方式。合同签订后，被告陈贤想支付了首付款97887元，余款由被告陈贤想向银行申请贷款。 2012年1月11日，被告陈贤想（借款人及抵押人）、被告鑫鸿公司（保证人）与原告工行来宾分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》1份，约定贷款金额为220000元，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款人应将借款用于购置位于来宾市上湾·亲河名居第1栋2单元09层04号房。借款按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；遇基准利率调整，贷款期限一年以下的执行原贷款利率，不分段计息；贷款期限一年以上的，贷款利率自基准利率调整次年1月1日开始相应调整。借款采用阶段性保证+抵押担保方式，由保证人提供阶段性连带责任保证，即正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任；同时，由抵押人以所购前述房产向抵押权人设定抵押担保；保证及抵押担保的范围均包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；合同同时约定了借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按照借款利率基础上加收50%确定，罚息利率变动周期与借款利率一致。同时，合同还约定合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决，协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。 合同签订后，被告于2012年1月18日依约协助原告工行来宾分行办理了来宾市上湾·亲河名居第1栋2单元09层04号房的抵押预登记手续，抵押金额220000元，抵押期限2012年1月11日至2032年1月11日，抵押登记设定自2012年1月18日至领取《房屋他项权证》之日止。2012年2月9日，原告工行来宾分行依约向被告陈贤想发放了借款220000元，借款执行基准利率7.05%，借款当期执行利率8.1075%，逾期年利率12.16125%，期限20年，自2012年2月9日至2032年2月9日。截止2020年1月31日被告陈贤想已连续违约55期没有归还贷款本息，尚欠借款本金202219.48元，利息69101.22元。至今，原告工行来宾分行尚未收到来宾市上湾·亲河名居第1栋2单元09层04号房的《房屋他项权证》。 另查：被告陈贤想于2016年向本院提起商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2016年11月22日作出（2016）桂1302民初2647号民事判决，判决内容为：一、解除陈贤想与鑫鸿公司于2011年8月11日签订的《商品房买卖合同》；二、鑫鸿公司返还给陈贤想首付购房款97887元；三、鑫鸿公司偿还陈贤想已向工行来宾分行归还的贷款本金17780.52元，利息53953.39元；四、鑫鸿公司支付陈贤想违约金16962.09元；五、驳回陈贤想的其他诉讼请求。该判决至今已生效。 本院认为，原告工行来宾分行与被告陈贤想、鑫鸿公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，为有效合同，对各方当事人具有约束力。被告陈贤想已另案向本院起诉鑫鸿公司解除《商品房买卖合同》，本院（2016）桂1302民初2647号民事判决书已发生效力，被告陈贤想与被告鑫鸿公司签订的《商品房买卖合同》已解除。原告工行来宾分行对《个人购房借款/担保合同》享有解除权，陈贤想亦同意解除，应对《个人购房借款/担保合同》予以解除。鉴于本案《商品房买卖合同》已被确认解除，《个人购房借款/担保合同》也解除，且相关按揭贷款已由工行来宾分行直接支付给鑫鸿公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人”之规定，应由被告鑫鸿公司向原告工行来宾分行承担返还购房贷款的责任。故被告陈贤想的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳，原告诉请要求被告陈贤想承担偿还责任，理由不成立，本院不予以支持。根据合同约定，原告有权行使抵押权，但由于上述房屋未取得产权证，只办理抵押预告登记手续，原告尚未取得《房屋他项权证》，该登记只具有排他性，而实现优先受偿权的条件尚未成就，故原告主张对上述房产享有优先受偿权，本院不予以支持。关于原告主张的律师费问题，原告因提起本案诉讼已经实际支付了律师代理费12709元，且合同对此已有约定，该费用金额亦符合《广西律师服务收费管理实施办法》的标准，故原告主张被告支付该项费用，合法有据，本院依法予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司来宾分行与被告陈贤想、来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司于2012年1月11日签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司返还给原告中国工商银行股份有限公司来宾分行借款本金202219.48元，利息69101.22元（暂计至2020年1月31日，之后的利息、罚息按合同约定另行计付至实际清偿之日止）； 三、被告来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司向原告中国工商银行股份有限公司来宾分行支付律师费12709元； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司来宾分行的其他诉讼请求。 上述二、三项共计284029.7元，义务人应于本判决生效之日起十日履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费5560元，减半收取计2780元，由被告来宾市鑫鸿房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  莫长求 二〇二〇年八月十九日 书记员  黄 婧