西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初12250号原告：陕西海成物业服务有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：赵兴跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐进军，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵斌，陕西金镝律师事务所实习律师。被告：李晨兴，男，1992年9月7日出生，汉族，住西安市高新区。委托诉讼代理人：仲玉华，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原告陕西海成物业服务有限责任公司（以下简称海成物业公司）诉被告李晨兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海成物业公司的委托诉讼代理人齐进军、赵斌，被告李晨兴的委托诉讼代理人仲玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海成物业公司向本院提出诉讼请求，1、被告立即支付物业服务费4249.8元、电梯费1274.4元、垃圾费162元、公共能耗费483.3元、水费486.4元，合计6655.9元（截止2017年10月至2019年12月），并从拖欠之日起按每日千分之3的标准支付违约金至2020年5月31日止，计6169.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系西安市高新区XX小区的物业服务企业。被告系西安市高新区XX小区业主，位于小区********。根据《前期物业服务协议》第六条的规定，被告应在每季度第一个月25日前履行缴费义务，但被告自2017年10月开始未缴纳相关费用，虽经原告多次催要，但被告以各种理由拒不缴纳。为了维护小区的正常秩序，切实保护原告的合法权益。原告依法向贵院提起诉讼，请求依法判令被告立即支付拖欠的物业管理费。被告李晨兴辩称，1、对原告的诉讼请求不认可，尤其是对收费的标准、确定的依据。按照物业管理条例，服务、收费相对等，但2017年和2018年原告没有达到服务标准；2、公共能耗费不认可，陕西省物业管理条例明确规定，公共部分的电费等计入物业服务费内，不单独收取，对诉请的水费已经缴纳，对事实和理由部分不认可，3、被告不缴纳物业费并非是恶意拖欠，而是因为自2018年6月份，被告和开发商就逾期交房违约金抵物业费的事情进行协商，并且是2018年9月被告起诉开发商要求赔偿逾期交房、违约金，一直在磋商当中，2019年6月份，终审结束，所以被告不存在拒不缴纳物业费的事实。4、2017年10月及2018年的物业服务不达标，当时原告也在打折某某，被告对此期间物业费不同意按照被告所述的标准支付，5、就2019年的物业费被告多次主动缴纳，但原告不收取称必须全部缴纳并缴纳违约金，因此，原告要求被告承担违约金无事实根据，被告不存在违约行为。经审理查明，2016年6月28日，原告与被告就被告所有的高新大都荟5幢3单元24层4号房屋，建筑面积104.90平米的物业签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业服务，服务内容包含房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序的维护、修缮、服务及管理。物业服务费用按建筑面积1.5元/平方米•月计收，电梯运行维护费用3-10层按照0.3元/平方米•月计收，11-20层按照0.4元/平方米•月计收,21-34层按照0.45元/平方米•月计收。代收代缴服务费用包含水费、电费、采暖费、生活垃圾处理费。水费按照3.8元/吨标准，按照政府公布的阶梯水价执行，区域公共能耗费用按实际用量由全体业主共同分摊，按每户0.25元/平方米•月计收。物业费应当在每季度第一个月25日前缴纳。每逾期一日加收应付金额3‰的违约金。原告公示的垃圾费为每户每月6元。审理中，原告提供了向被告催交物业服务费用的通知，另提供了楼宇巡查表、保洁签字表等，证明其提供了物业服务。被告称原告物业服务并未达到合同约定的条件。提供2018年3月29日西部网网络报道，XX道XX小区多处施工，并且在深夜施工，叨扰业主休息。业主因此与原告发生冲突。并称由于此原因，原告主动向各业主提出减额支付物业费。就此原告补充提交关于物业费优惠交纳的支付通知。通知载明：2018年第三季度物业费收取持续按照第二季度的优惠方案实施（物业费单项按照70%缴纳），2018年第二三季度物业费收取优惠活动截止本季度9月15日，过期仍未交纳的不再享受本活动优惠。物业费单项按照100%全额收取。原告认为被告未按照通知要求支付物业费，不应当享受物业减额交纳的优惠。庭审中，原告陈述，2017年因迟延交房及办理产权证的问题将涉案物业开发商起诉至法院，案件在审理过程中开发商提出以物业费抵扣违约金的调解方案，双方在一二审中多次和解，故因此原告未缴纳物业费。但是在二审判决履行完毕后被告主动缴纳2019年及以后的物业费，但原告却拒绝收取。原因系此前物业费有逾期，物业费及违约金要同时交纳。经当庭与被告物业公司经理核实，物业公司经理称不交清违约金的情况下拒收物业费。另查明，原告本次主张的水费被告已经缴清，原告已撤回该项诉讼请求。上述事实，有《前期物业服务协议》、催缴通知、公示牌、楼宇巡查表、网络报道、通知等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案争议的焦点为1、原告物业服务是否符合合同约定；2、被告是否逾期交纳物业费用，如何承担违约责任。关于焦点1、被告虽然提供了楼宇巡查及保洁的相应记录，但是物业服务并非这两项内容，结合被告李晨兴提供的网络报道及被告对于2018年第二三季度物业费交付的通知，足以证明原告当时的物业服务并未达到合同约定。关于焦点2，被告认可原告在2019年以后提供的物业服务，并主动向被告支付物业费时，被告以前期物业费用逾期为由拒收物业费，该行为系原告单方扩大了被告的支付实际，虽客观上导致被告迟延交付，但是扩大部分原因系原告造成，由此而产生的违约责任不应由被告承担。2018年的物业费用原告已经通过减额的方式向各业主通知，但被告仍未履行支付义务，确实存在违约。关于被告辩称因其他诉讼案件调解涉及以物业费抵扣的问题，该调解方案仅是被告与案外人和解的方案，并不能以此为由而不支付物业费。即使双方达成和解，因物业服务是持续性的，也不会因此而造成被告的损失。故被告以此为由而不支付物业费，本院不予支持,故其应当承担一定的逾期违约责任。关于违约责任的承担问题，违约金的目的除了对违约方的惩罚，最主要的目的是弥补守约方的损失。综合双方合同履行情况及原告的实际损失，被告的违约责任与原告通知减额支付物业费相折抵，被告李晨兴按照实际欠付的物业费向原告支付。截止2019年12月，被告欠付物业服务费共计27个月，应向原告支付物业费4248.45元、电梯费1274.5元、垃圾费162元、公共能耗费708.01元，合计6392.96元。原告现主张公告能耗费483.3元，电梯费1274.4元,各项费用合计主张6168.15元，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李晨兴应于本判决生效之日起十日内向原告陕西海成物业服务有限责任公司支付物业服务费4248.45元、电梯费1274.4元、垃圾费162元、公共能耗费483.3元，合计6168.15元。二、驳回原告陕西海成物业服务有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费108元，减半后54元，由被告李晨兴承担。因原告已全部预交，被告应于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 秦 冰二〇二〇年九月二十七日书记员 王心羽打印：相丽华校对：吕颖2020年月日送达