西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初3435号原告（反诉被告）：西安善水里茶业有限公司。住所地：陕西省西安市。统一社会信用代码91610132MA6W5AEU6X。法定代表人：陈玉华。委托诉讼代理人：陈莎，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊清，陕西其源律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陕西蓝海风漫巷商业运营管理有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码91610132311060668A。法定代表人：张兵辉。委托诉讼代理人：张继海，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹睿哲，陕西同步律师事务所实习律师。原告（反诉被告）西安善水里茶业有限公司（以下简称善水里公司）与被告（反诉原告）陕西蓝海风漫巷商业运营管理有限公司（以下简称蓝海风公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，由审判员白锋独任公开开庭进行了审理。原告善水里公司的委托诉讼代理人陈莎，被告蓝海风公司的委托诉讼代理人张继海、曹睿哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告善水里公司诉称，2018年4月28日其与被告签订《租赁合同》约定被告将运营的蓝海风中心1楼112号楼商铺租赁给其，供其经营乙未里茶馆。合同签订后，其积极履行合同，严格按照约定被告支付合同款98583元，经装修商铺、办理相关手续后于2019年1月份开业运营。其在运营时发现租赁商铺存在严重噪音，严重影响茶馆日常营运，遂联系被告了解情况。经了解其方知租赁的商铺正上方为中央大型空调机组室。随后其多次致函要求被告解决该事宜，时至今日，被告仍未予解决。故诉至本院请求判令：1.解除其与被告签订的租赁合同；2.被告向其退还合同款（包括定金、租金、）98583元；3.被告向其赔偿损失39.2万元；4.诉讼费被告负担。被告蓝海风公司辩称，原告所述不属实，其公司于2018年4月28日与成都源食餐饮管理有限公司签订的租赁合同，约定XX巷XX层XX号商铺租赁用于经营“乙未里”茶馆，租期5年，面积175㎡，计租方式为基本租金（固定租金），第一第二租赁年度的租金每月22750元。2018年12月28日原告与其及成都源食餐饮管理有限公司三方签订了《变更补充协议》，将承租人由成都源食餐饮管理有限公司变更为原告，品牌名称由“乙未里”变更为“汖里”，租赁合同其它约定内容均未变更。“蓝海风·漫巷”项目于2018年12月22日整体开业，开业5个月前期公司就将该商铺（于2018年9月13日）实际交付，且交付时工程质量验收合格证明、消防验收合格证明就已取得，并且各项设施、设备运行良好，根本不存质量问题。原告是2018年12月28日签订《变更补充协议》从成都源食餐饮管理有限公司接手的商铺，此时商铺已经交付5个月并且“蓝海风·漫巷”项目也已开业，商铺实际情况是透明的，其公司无需隐瞒，客观上也无法隐瞒。空调噪音并非技术难题或设备缺陷，更非原告所称严重影响经营。事实其接到原告投诉后联系了空调供应商和空调安装单位，供应商和安装单位回复告知噪音是由于原告装修采用开放式吊顶影响降噪所致，改为封闭式吊顶问题即可解决降噪问题。虽责任不在其公司，但为了体现对客户重视，其公司多次告知原告愿意对商铺顶部进行装修并承担装修费用，施工周期仅需一周，并愿意为此减免当月的租金和物业费以弥补原告损失。但原告并不接受并以此为由拒绝缴纳租金。其公司于2019年10月31日依照《租赁合同》约定向其发出《解除合同通知书》正式通知其解除合同，要求其在7日内付清欠付租金、物业费、POS机使用费等共计63166.67元及违约金，并依约归还商铺。但原告接到通知后未予理会。其仅同意解除合同，要求驳回原告其他诉讼请求。被告蓝海风公司提起反诉称，2018年4月28日其与成都源食餐饮管理有限公司签订租赁合同，约定XX巷XX层XX号商铺租赁用于经营“乙未里”茶馆，租期5年，面积175㎡，计租方式为基本租金（固定租金），第一第二租赁年度的租金每月22750元。2018年12月28日原告与其及成都源食餐饮管理有限公司三方签订了《变更补充协议》，将承租人由成都源食餐饮管理有限公司变更为原告，品牌名称由“乙未里”变更为“汖里”，租赁合同其它约定内容均未变更。2019年2月13日原告支付首期租金75833元，租赁保证金22750元（其中含原租赁保证金10000元），自2019年3月22日起原告开始拖欠物业费，自2019年7月1日起原告开始拖欠第三季度商铺租金11375元，第三季度POS机使用付费（2019年7月1日至9月30日）250元。为此其多次催缴未果，其无奈于2019年10月31日依照租赁合同约定向原告发出《解除合同通知书》，要求原告在7日内清欠付租金、物业费、POS机使用费等共计63166.67元及违约金，并依约归还商铺。但原告接到通知后未予理会，故提起反诉，请求判令：1.原告支付拖欠的商铺租金、物业费、POS机使用费等共计63166.67元；2.原告支付上述欠款逾期违约金93063.51元；3.反诉费原告负担。原告善水里公司针对反诉辩称，1.物业费金额无异议，但不应由反诉原告主张，主体存在问题；2.租金方面还未达到起租日，不应收取；3.POS机使用费无异议，但POS机2000元押金应退还。经审理查明，2018年4月28日被告蓝海风公司（甲方）与成都源食餐饮管理有限公司（乙方，以下简称源食公司）签订《租赁合同》，约定甲方将其 “蓝海风·漫巷”1层112号商铺租赁给乙方用于经营“乙未里”品牌餐饮，暂测租用面积175㎡，租期60个月，自2018年9月20日起至2023年9月19日止；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付1万元作为履约保证金；本合同项下之开业日暂定为2018年9月20日；甲方另行书面通知乙方开业日的，开业日以甲方通知的日期为准，乙方应当于该开业日开业经营；乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对被告的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利；付款时间：首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2018年9月20日至2018年11月30日，应交租金为53842元；除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，即乙方应当在每个交租期第25个工作日前或者最后一个月的第25个工作日前（若25日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期的租金。本合同租金以基本租金方式构成，基本租金自租赁期的第1个月起至租赁期的第24个月止，每个公历月的基本租金为22750元；合同附件其它特别约定：首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，首期租金应于承租单元交铺日后五个工作日内支付；计租日是指蓝海风中心整体商铺开业率超过80%；合同期内给予乙方陆个月免租期；免租方式为：从计租日后的第二季度开始起计算；陆个月免租期分阶段减免，第二季度一次性免租叁个月，第三季度免租贰个月，第四季度免期壹个月；免租期间物业费正常收取；合同对其他相关权利义务进行了约定。同日源食公司与陕西迈科物业管理有限公司签订了物业管理服务协议。2018年9月13日原告与陕西迈科物业管理有限公司完成了案涉房屋的交付。2018年12月28日原、被告与源食公司三方签订《变更补充协议》，约定原告取代上述《租赁合同》成为原合同的一方主体，替代源食公司拥有、履行及管理所有本项目合同事宜，原合同所订立之一切合同条款将由原告履行，即原告获得原合同中源食公司拥有的各种权利和利益以及承担源食公司应承担的各种义务和责任；原合同品牌名“乙未里”变更为“汖里”。将承租人由源食公司变更为原告，品牌名称由“乙未里”变更为“汖里”，租赁合同其它约定内容均未变更。2018年12月22日商场开业，原告在经营过程中以商铺空调机存在严重噪音影响其经营为由，与被告协商解决方案未果，被告要求原告支付下欠租金等费用，双方产生争执，2019年9月16日原告已不再实际经营，被告于2019年10月29日向原告发出解除合同通知书。现原告诉至本院，形成诉讼。庭审中，反诉原告明确其主张的租金计算至2019年9月16日；经双方核实确认，原告已向被告支付商铺保证金、租金及押金98583元，POS机押金2000元，下欠POS机使用费300元。以上事实，有当事人陈述，租赁合同，变更补充协议，付款凭证等证据在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案根据2018年12月28日原、被告与源食公司三方签订的《变更补充协议》，能够认定2018年4月28日被告蓝海风公司与源食公司签订《租赁合同》的租赁合同，合同主体已变更为本案原、被告。现原、被告双方均认可合同已于2019年11月4日解除，本院予以确认。被告确已将涉案商铺交付原告，原告也已使用、收益，理应支付租金。考虑到合同附件特别约定了计租日是指蓝海风中心整体商铺开业率超过80%，庭审中被告并未举证证明开业率达到80%，本院结合本案具体案情，酌情认定租金自2018年12月22日起计算至2019年9月16日，按每月22750元的标准，根据合同中免租期约定:第一季度不免租租金计68250元，第二季度租金全免，第三季度（实际租赁日为2019年6月22日至2019年9月16日），扣除免租二个月计18958元，租金共计87208元。同时考虑到被告对于空调噪音问题其予以认可愿意对商铺顶部进行装修并承担装修费用，减免租金等以弥补原告损失，被告履行合同确有瑕疵，酌情按80%计算租金计69766元，原告理应支付被告。原告主张的POS机押金2000元，被告理应退还原告。因本院已酌情对租金进行了减免，足以弥补原告损失，故对于原告另主张的损失赔偿39.2万元，本院不予支持。反诉原告主张的物业费，因其不能提供证据证明其代反诉被告垫付了物业费用，故本案不予支持。反诉原告主张的POS机使用费，反诉被告亦认可下欠300元，本院予以确认，反诉被告应支付反诉原告。因双方对计租日具有争议，且商铺确有噪音问题，原告欠款并非恶意，故对于反诉原告主张的逾期违约金本院不予支持。结合原告已向被告支付商铺保证金、租金及押金98583元，POS机押金2000元的事实，以上互付金钱义务相抵后，被告还应退还原告30517元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第一百零七条之规定，判决如下：一、原告西安善水里茶业有限公司与被告陕西蓝海风漫巷商业运营管理有限公司之间的租赁合同解除；二、被告陕西蓝海风漫巷商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告西安善水里茶业有限公司30517元；三、驳回原告西安善水里茶业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陕西蓝海风漫巷商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费8658元（原告已预交），由原告负担8138元，被告负担520元，反诉受理费1712元（被告已预交），由被告负担1680元，原告负担32元；被告于本判决生效之日起五日内支付原告488元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员     白  锋   二〇二〇年九月二十八日法 官 助 理    王  东书  记   员    薛妮妮  1