广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3433号上诉人（原审原告）：台山市渔人码头物业发展有限公司，住所地：台山市**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：余惠军，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：官子谦，广东雄军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：台山市百雀电影城有限公司，住所地：台山市广海镇海滨南路******房。法定代表人：胡某1。上诉人台山市渔人码头物业发展有限公司（以下简称“渔人公司”）因与被上诉人台山市百雀电影城有限公司（以下简称“百雀公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渔人公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或者改判支持渔人公司的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由百雀公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，解除权为形成权，仅凭单方面的意思表示就可以发生法律效力，当事人可以通过通知的形式行使，也可以通过诉讼形式行使。百雀公司拖欠渔人公司的租金，按照合同约定，渔人公司有权解除租赁合同。一审判决不予解除不当。2.根据《中华人民共和国》合同法第一百一十四条的规定，对于双方约定的违约金，只有在当事人请求调整且确有调整必要时才予以调整。百雀公司未请求调整违约金，一审判决予以调整不当。二、一审判决认定事实错误。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第1点的约定，受偿顺序为滞纳金、水电费、物业管理服务费、租金。因此，一审判决认定百雀公司已经缴纳了从2016年5月1日至2018年4月30日的全部租金，明显错误。三、一审判决程序错误。一审以简易程序立案，并已经开庭。后来法院通知转为普通程序，但未重新开庭即径行判决。百雀公司答辩称：一、百雀公司从2018年5月1日至2019年10月31日期间的租金合计192024元，百雀公司分别于2018年4月19日、2019年2月19日支付58372元、72198元，尚欠61454元。根据渔人公司出具的收据，其收取的是租金而并非滞纳金。二、百雀公司愿意履行判决，支付2019年11月1日至今的租金。但因受疫情影响，请求以公平原则予以调整。三、百雀公司请求继续履行合同。1.渔人公司诉前从来没有向百雀公司发出解除通知书；2.渔人公司请求人民法院解除合同，解除合同时间应为判决生效之日；3.百雀公司愿意支付租金，渔人公司解除合同的理由已经不存在；4.百雀公司投入大量的资金对租赁物进行装修，如提前解除，将导致巨大损失。四、渔人公司无法举证证明除银行利息以外的其他损失，一审判决根据公平原则和诚实信用原则，对违约金进行调整，并无不当。渔人公司向一审法院起诉请求：1.判令解除渔人公司与百雀公司于2015年11月1日签订的《商铺租赁合同》；2.判令百雀公司将位于台山市**********某商铺返还给渔人公司；*判令百雀公司向渔人公司支付2018年5月1日至2019年10月31日期间的租金合计192024元，2019年11月1日以后的租金按《商铺租赁合同》约定的标准继续计付至百雀公司返还商铺之日止；4.判令百雀公司向渔人公司支付违约金453182.96元（违约金每日按照欠缴款项千分之五的标准从2017年11月2日计算至付清全部款项之日止，暂计至2019年10月31日的违约金为违约金）；5.判令百雀公司支付给渔人公司的51000元保证金不予退还；6.本案诉讼费由百雀公司负担。一审判决认定事实：2015年11月1日，出租方渔人公司（甲方）与承租方百雀公司（乙方）共同签订《商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于台山市**********某商铺（下称“租赁商铺”）出租给乙方用于经营电影院，租赁期限从2015年11月1日至2025年10月31日止。二、甲方同意给予乙方的免租期从2015年11月1日起至2016年4月30日止。从2016年5月1日至2021年10月31日期间的租金为10668元/月，从2021年11月1日全2023年10月31日期间的租金为12802元/月，从2023年11月1日至2025年10月31日期间的租金为15362元/月。合同生效后，乙方同意一次性缴交前半年租金总额为64008元，下次交租时间为2016年5月1日，隔半年后再交租金，且交租方式是每次一次性缴交半年租金，每年交租时间为5月1日和11月1日。三、乙方应在签订本合同后向甲方支付相当于2个月的租赁保证金即为21000元，水电保证金30000元。四、乙方须于每月5日前到甲方或甲方指定的物业服务机构指定的地点缴交当月租金和相关费用，逾期支付的每天按欠缴额的千分之五计收滞纳金，逾期超过半个月的，甲方有权单方面终此合同。上述合同签订后，渔人公司依约交付租赁商铺给百雀公司经营使用，百雀公司已经缴交了从2016年5月1日至2018年4月30日期间的全部租金。从2018年5月1日至2019年10月31日期间的租金合计192024元，百雀公司拟于2018年4月19日缴交租金58372元、于2019年2月19日缴交租金72198元，截止至2019年10月31日尚欠原告租金61454元（192024元-58372元-72198元）。渔人公司经多次向百雀公司催收租金未果，遂提起本案诉讼。另查明，2013年2月26日，江门市金发经贸发展有限公司与陈健文签订《铺位租赁合同》，将涉案租赁商铺出租给陈健文，陈健文在租赁期间可以转租。2015年6月1日，陈健文与渔人公司签订《商铺租赁合同》，将涉案租赁商铺出租给渔人公司，渔人公司在租赁期间可以转租。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。双方当事人签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，应予确认。关于渔人公司诉请解除合同的问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的第一款的规定，渔人公司主张解除合同的，应当通知百雀公司，但渔人公司未能提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向百雀公司发出解除合同的通知。二、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，渔人公司与百雀公司未就涉案合同的解除事宜协商一致，不符合协商解除的情形。至于渔人公司主张百雀公司未按照合同约定缴交租金，遂请求解除合同的问题，经查明百雀公司依约缴交了2016年5月1日至2018年4月30日期间的全部租金，并于2018年4月19日、2019年2月19日分别缴交租金58372元、72198元的事实，虽然百雀公司迟延缴交部分租金，但渔人公司并未提供证据证明其已依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定对百雀公司进行催告后并给予合理的履行期限。据此，渔人公司诉请解除涉案《商铺租赁合同》，由于不符合法律规定的解除条件，依法不予支持。因涉案《商铺租赁合同》并未解除，渔人公司诉请百雀公司返还租赁商铺、没收保证金51000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于渔人公司诉请百雀公司支付租金的问题。百雀公司应按约定的期限交付租金，但其未按约定期限交付租金，其行为已构成违约，应当承担继续履行即向渔人公司支付截止至2019年10月31日尚欠的租金61454元，从2019年11月1日起继续按照涉案《商铺租赁合同》约定支付租金的违约责任，对于渔人公司诉请的租金超出部分，不予支持。关于渔人公司诉请百雀公司支付违约金的问题。渔人公司主张以未付租金为基数，按合同约定每日千分之五的标准从2017年11月2日计付至还清款项之日止，但渔人公司未能举证证明除银行利息损失之外存在其他损失，其主张的逾期付款违约金超过造成损失的百分之三十，应认定为“过分高于造成的损失”。一审法院根据公平原则以及违约金的惩罚性质，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、百雀公司逾期付款的过错程度等综合因素，对渔人公司主张违约金调整为以未付租金为基数，从2019年11月1日起至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。百雀公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、百雀公司应自判决生效之日起十日内向渔人公司支付租金61454元（租金暂计至2019年10月31日止，从2019年11月1日起按照《商铺租赁合同》的约定继续支付租金）以及支付违约金（以未付租金为基数，从2019年11月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至还清款项之日止)；二、驳回渔人公司的其他诉讼请求。本案受理费14915.93元，由渔人公司负担12015.93元，由百雀公司负担2900元。二审期间，百雀公司向本院提交以下证据：证据1、农业银行转账记录，以证明百雀公司于2015年10月28日向渔人公司交付租金50万元；证据2、百雀公司水浸照片，证明百雀公司因台风被水浸泡，无法经营的情况。当时双方口头协议给予百雀公司减免租金。渔人公司质证称，对证据1的真实性没有异议，但该汇款单的汇款人并非渔人公司而是台山市委中美永成贸易有限公司，且百雀公司称属于借款，故与本案纠纷无关，不属于百雀公司缴纳的租金；对于证据2的三性均不予认可。经审查，百雀公司提交的上述证据没有正当理由未在一审期间提交，且该款项往来发生在双方当事人签订涉案的《商铺租赁合同》之前，不能证明与本案争议事实存在关联性，本院不予采纳。渔人公司没有向本院提交新的证据。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人渔人公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于对渔人公司解除涉案合同的请求应否支持的问题。双方当事人签订的涉案《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，双方均应当依约履行。根据双方当事人在《商铺租赁合同》中约定，2016年5月1日至2021年10月31日，每月租金为10668元；2021年11月1日至2023年10月31日，每月租金为12802元；2023年11月1日至2025年10月31日，每月租金为15362元。合同生效后，乙方（百雀公司）同意一次性缴交前半年租金总额为64008元，下次交租时间为2016年5月1日，隔半年后再交租金，且交租方式是每次一次性缴交半年租金，每年交租时间为5月1日和11月1日。一审法院经已查明，百雀公司已经缴纳涉案商铺2018年4月30日之前的租金，但对于涉案商铺2018年5月1日至2018年10月31日的64008元租金，百雀公司应当于2017年11月1日缴纳，但百雀公司没有依约支付，之后也没有全面依约支付本应分别于2018年5月1日及同年11月1日、2019年5月1日的租金，而是于2018年4月19日、2019年2月19日方分别缴交58372元、72198元，计至本案起诉之日仍拖欠租金为19300元，百雀公司逾期缴纳租金近半年。根据双方当事人在《商铺租赁合同》第三条第7点的约定“乙方（百雀公司）须于每月5日前，到甲方（渔人公司）或甲方指定的物业服务机构指定的得到缴交当月租金和相关费用，逾期支付的，每天按照欠缴额的千分之五计收滞纳金，逾期超过半个月的，甲方有权单方面终止合同”的约定，因百雀公司逾期缴纳租金超过双方约定的十五日，依照双方合同约定，渔人公司有权行使解除权，解除涉案《商铺租赁合同》。百雀公司称因台风漏水导致影院水浸，其与渔人公司商定用租金抵扣损失，但未提供证据予以证明，渔人公司对此亦不予认可。现渔人公司向一审法院提起诉讼，请求解除涉案《商铺租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定和双方当事人约定的解除条件，理由充分，应当予以支持。百雀公司应当将涉案商铺返还给渔人公司。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方……”，但该规定并没有明确限定解除通知的形式。解除权人向人民法院提起解除合同的诉讼，阐述解除合同的理由，通过人民法院向相对方送达相关诉讼文书，使相对方知悉解除权人的意思表示，应当视为解除权人通过法院送达的方式履行了通知的义务。因此，本院确认涉案《商铺租赁合同》于一审法院向百雀公司送达渔人公司起诉状副本的2019年12月9日解除。一审判决以渔人公司未书面通知百雀公司解除合同，对渔人公司解除涉案合同的请求不予支持，没有法律依据，本院予以纠正。关于百雀公司拖欠租金数额的问题。如上所述，百雀公司拖欠2018年5月1日起的租金，至解除涉案合同的2019年12月9日，应付租金为（19个月×10668元/月）＋（10668×9÷30）=205892.4元。百雀公司于2018年4月19日、2019年2月19日分别缴交58372元、72198元，合计130570元，应当予以扣减。另双方在涉案《商铺租赁合同》中约定，签约时百雀公司缴纳租赁保证金21000元，水电费保证金30000元，并约定上述保证金作为履行合同之保证，在合同期届满，百雀公司结清费用后，渔人公司予以退还。现渔人公司解除涉案合同，该保证金理应冲抵百雀公司拖欠的费用。双方当事人在合同中约定“乙方（百雀公司）违反合同约定而甲方（渔人公司）不行使合同解除权时，甲方有权没收租赁保证金”现渔人公司请求解除合同，其要求判令上述51000元保证金不予退还的请求不符合上述约定，本院不予支持。综上，至2019年12月9日，百雀公司仍然拖欠渔人公司205892.4－130570－51000元=24322.4元的租金，百雀公司应当支付。至于2019年12月10日之后的占有使用费，应当以10668元/月为标准，计算至百雀公司返还涉案商铺之日止。对于渔人公司请求百雀公司支付违约金453182.96元的问题。双方在涉案《商铺租赁合同》第九条“违约责任”第1点约定“乙方未按照本合同约定时间向甲方支付证据或其他费用，案应付款项的千分之五向甲方支付每日滞纳金直至款项付清，乙方逾期支付的费用不足以清偿所有欠款或滞纳金的，受偿顺序如下：1、滞纳金；2、水电费；3、万元管理服务费；4、租金”。本院认为，渔人公司未能举证证明除银行利息损失之外存在其他损失，上述约定的滞纳金明显过高，不符合法律的规定，因此，根据本案事实和公平原则，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张应当的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度依据预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院酌情将双方相关违约条款予以调整为：百雀公司先前支付的130570元确认为租金，违约金赔付标准调整为以未付租金为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2019年8月20日起至租金实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算违约金。综上所述，一审判决查明事实不清，适用法律不当，本院予以纠正，并对上诉人渔人公司的上诉理由成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省台山市人民法院（2019）粤0781民初4490号民事判决；二、台山市渔人码头物业发展有限公司与台山市百雀电影城有限公司于2015年11月1日签订的（2015）租字第005号《商铺租赁合同》于2019年12月9日解除；三、台山市百雀电影城有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于台山市**********某商铺返还给台山市渔人码头物业发展有限公司；四、台山市百雀电影城有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向台山市渔人码头物业发展有限公司支付至2019年12月9日拖欠的租金24322.4元，并以未付租金为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2019年8月20日起至租金实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算违约金；五、台山市百雀电影城有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内以10668元/月为标准向台山市渔人码头物业发展有限公司支付2019年12月10日之后的占有使用费，计算至台山市百雀电影城有限公司返还涉案商铺之日止；六、驳回台山市渔人码头物业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14915.93元（已由台山市渔人码头物业发展有限公司预交），由台山市渔人码头物业发展有限公司承担4474.78元，台山市百雀电影城有限公司承担10441.15元。台山市渔人码头物业发展有限公司多预交的一审案件受理费10441.15元，由一审法院予以退回；台山市百雀电影城有限公司应向一审法院补缴案件受理费10441.15元。二审案件受理费14915.93元（已由台山市渔人码头物业发展有限公司预交），由台山市渔人码头物业发展有限公司承担4474.78元，台山市百雀电影城有限公司承担10441.15元。台山市渔人码头物业发展有限公司多预交的一审案件受理费10441.15元，由本院予以退回；台山市百雀电影城有限公司应向本院补缴案件受理费10441.15元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月二十九日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷