河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终4341号 上诉人（原审被告）：刘蓉晖，女，1971年10月16日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：刘景高，北京市两高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：康文弟，男，1989年3月17日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。 上诉人刘蓉晖因与被上诉人康文弟租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘蓉晖上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人康文弟的诉讼请求。事实和理由：2019年7月9日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，被上诉人并没有讲房屋是他转租的。合同签订后，投入大量资金对房屋进行了装修，并按时支付房屋租金，2020年新冠疫情发生时，上诉人并没有拖欠房屋租金。一、原审判决认定事实错误，1、被上诉人实际主张的是管理费而不是租赁费。2、新冠疫情发生以来，涉案房屋餐饮不可能经营，原审认定与事实不符。3、2020年新冠疫情发生以来，没有及时交纳租金，是由于不可抗力的影响。4、原审法院无故拒收我方邮寄的答辩状等文件。二、原审判决适用法律错误，1、本案因为不可抗力不能履行民事义务，不承担民事责任。2、本案不应解除租赁合同，上诉人依法不应承担违约责任。3、原判没有给上诉人另外找房、腾退房屋留出时间。4、上诉人不应向被上诉人支付管理费。三、原审程序违法，法庭拒收法律文书，剥夺了上诉人的诉讼权利。 康文弟答辩称，1.我们认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决中也适用公平公正原则，整体说一审判决更考虑到上诉人的利益，对上诉人更为有利。我们认为一审应予以维持。具体理由是，双方签署的租赁合同合法有效，并不违反法律的禁止性规定，租赁合同对租金和管理费的数额以及支付期限非常明确，而且合同第三条第三项第四项以及合同的补充条款第五项均证实了管理费的支付，是上诉人自愿的行为，实际上管理费就相当于租金，那么租金加管理费相当于租赁市场的租金价值，而且从合同签署以来，上诉人均按照合同约定的租金和管理费交付，并未提出任何异议，所以上诉人再次提出管理费的诉求没有任何法律依据。2.关于疫情对本合同的影响，我们认为在本案中，疫情不属于不可抗力，根据合同法第117条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任，同时根据118条主张不可抗力一方，应当履行通知及证明义务，那么上诉人未支付2019年11月13号以后的租金、及管理费，那么实际截止到该日，所支付的租金总额是119000元，并非上诉人在上诉状中称的160051元，所以在疫情未发生之前，上诉人就存在根本违约的行为，而且被上诉方多次催促并且发出了律师函，上诉方均拒绝缴纳租金，导致被上诉人巨大经济损失。所以上诉人认为自己不构成违约与事实不符，那么根据双方合同的约定其应当承担迟延滞纳金和相当于3个月租金的违约金，但是一审法院已经考虑到租赁合同受到疫情的影响，本着公平的原则，在上诉人并未出庭对违约金提出任何异议的情况下，酌定了违约金及其利息的3万元，与合同的约定相差甚远。实际影响疫情是从2月1号之后，才开始要求停产停工，2020年3月15日三河市政府发布文件餐饮业可以复工，那么即便是疫情有影响其实也就是一个月左右，并非是上诉人称的3个月。即便是有影响那么一审法院在判决中已经予以考虑。综上所述一审判决正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 康文弟向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原被告双方在2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》，并判决被告在合同解除后第二日将房屋恢复原状返还原告；2、请求法院判令被告支付原告2019年11月13日至2020年1月31日期间的租金、管理费共计92588.5元，并以本金92588.5元为基数，暂计从2019年10月1日起至2020年4月10日按照月利率2%的标准计算（因合同约定每日5‰的标准计算过高）向原告支付逾期违约金11688元，最终金额以被告实际支付之日为准；3、请求法院判令被告支付原告2020年2月1日至被告实际返还房屋之日的租金、管理费以及逾期违约金，暂计至2020年4月30日，租金、管理费108294.25元为基数，逾期违约金为7120元（计算方法：以本金108294.25元为基数，从2020年1月1日起至2020年4月10，按照月利率2%的标准计算）；4、请求法院判令被告支付原告违约金108294.25元（三个月租金）；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月25日案外人张国欣与原告康文弟签订《房屋租赁合同》，甲方张国欣、乙方康文弟，合同约定甲方将其名下位于三河市燕郊开发区商业房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，租赁期限自2019年7月1日至2025年6月30日；房屋租赁合同中第六条第三款载明“乙方在租赁期内，有权对外转租，无需经甲方同意，甲方不得干预乙方与第三方租赁合同事宜，若因第三方承租租赁物导致甲方利益受损等，由乙方向甲方承担责任”。2019年7月9日，原告康文弟与被告刘蓉晖签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将涉案房屋，建筑面积351.12平方米，租赁给被告经营餐饮（老爆三）项目，租赁期限共60个月，租赁期间自2019年8月1日至2024年7月31日；房屋租金每年238000元，管理费195177元；支付方式为按季度支付，2019年7月15日前被告支付第一年第一季度租金、管理费共计108294.25元；2019年10月1日前被告支付第一年第二季度租金、管理费108294.25元；2020年1月1日前被告支付第一年第三季度租金、管理费108294.25元；2020年4月1日前被告支付第一年第四季度租金、管理费108294.25元，以此类推，三个月一次交纳租金及管理费共计108294.25元。合同第七条第6款约定被告如拖欠租金、管理费或不足额交付租金、管理费1个月或空关1个月，原告有权解除合同。被告逾期支付租金或管理费，每逾期一日应向原告按逾期金额的5‰支付滞纳金。逾期超过30日的，原告有权解除合同。租赁期限内，任何一方无故单方终止合同或因第七条中5、6、7款原因解除合同，违约方均需承担三个月租金作为违约金。另查明，被告已经将第一季度租金和管理费如实支付给原告，第二季度租金实际支付至2019年11月12日，共计向原告支付了124000元租金及管理费。至庭审时，涉案房屋仍由被告占有且仍在实际经营。上述事实有原告的陈述及其提交的《房屋租赁合同》、聊天记录、视频录像、缴纳水电费收据为凭。经审查，本院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，原、被告于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行义务。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，承租人刘蓉晖仅支付了第一年第一季度的租金，经原告催要，第二季度的租金仅支付至2019年11月12日，剩余租金至今未付，被告的行为已经构成违约，故原告请求解除《房屋租赁合同》，既符合法律规定，又符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故被告应在合同解除后将涉案房屋返还给原告。按合同约定，被告应缴纳第一年第二季度（2019年11月1日至2020年1月31日）租金、管理费为108294.25元，但被告实际支付租金至2019年11月12日，故原告请求被告支付第二季度剩余租金及管理费92588.5元，本院予以支持。按照合同约定，第一年第三季度（2020年2月1日至2020年4月30日）的租金108294.25元，被告亦应支付。因涉案房屋至今仍由被告使用进行经营，故被告应支付原告2020年5月1日起至实际腾退房屋之日的租金（每日租金按108294.25元÷92天=1177.11元计算）。对于原告主张的逾期利息及违约金，因约定的标准过高，且考虑到2020年1月以来受到新冠肺炎疫情的影响，本着公平原则，本院酌定被告支付原告违约金及逾期利息共计3万元。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告康文弟与被告刘蓉晖于2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘蓉晖于本判决生效后七日内将涉案房屋腾退给原告康文弟；被告刘蓉晖于本判决生效后七日内支付原告康文弟2019年11月13日至2020年1月31日期间的租金及管理费92588.5元及2020年2月1日至2020年4月30日的租金及管理费108294.25元；按每日租金1177.11元的标准支付原告康文弟2020年5月1日起至实际腾退房屋之日的租金及管理费；三、被告刘蓉晖于本判决生效后七日内支付原告康文弟违约金及逾期利息共计30000元；四、驳回原告康文弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2381元，由被告刘蓉晖负担（于本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，上诉人与被上诉人均向法庭提交了新的证据，法庭组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与原审认定一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人向被上诉人交纳管理费是基于合同的约定，且上诉人并未提出异议，故上诉人主张被上诉人收取管理费没有事实依据和法律依据与事实不符。至于新冠肺炎疫情的影响，一审法院已经酌定减少了违约金。综上所述，刘蓉晖的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4763元，由上诉人刘蓉晖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 罗丕军 审 判 员 柴秋芬 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 杜振辉 书 记 员 何 欢