吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初1174号原告：遇丽华，女，1950年4月20日出生，汉族，住辽源市。委托诉讼代理人：侯双喜，男，1951年6月8日出生，汉族，住辽源市，系遇丽华丈夫。被告：崔传福，男，1956年10月28日出生，汉族，住辽源市。委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，住所地辽源市龙山区中银大厦**楼**。法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。原告遇丽华与被告崔传福、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称“龙腾公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遇丽华及委托诉讼代理人侯双喜、被告崔传福的委托诉讼代理人董晓丽、第三人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遇丽华向本院提出诉讼请求：一、依法解除对原告购买居住的××园的查封并终止对该房屋的执行；二、被告承担诉讼费。事实和理由：2019年1月22日，原告与第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）签署了商品房买卖合同（该合同系其以前的预售格式合同，其销售的房屋都用此版本的合同），并在主管部门备案，购买龙腾景昇佳园小区2号楼4单元2510室，面积71.11平方米。当日原告用丈夫侯双喜银行卡将总价款213330.00元交予龙腾公司指定的银行卡，龙腾公司向原告出具了收据（附后）。2019年2月13日，原告在交纳了该房屋进户费、物业费，建筑垃圾清理费，电梯费，公用照明费，供热费，水电费等后，进户（占有）居住至今。2020年6月下旬，原告在办理产权证时才知道该房屋已于2020年4月13日（因申请执行人崔传福与被执行人龙腾公司借款纠纷一案）、2020年5月26日被龙山区法院查封、轮候查封。原告向查封法院提出执行异议，要求依法解除查封。被龙山区人民法院以（2020）吉0402执异43号执行裁定驳回。故原告提起案处人异议之诉，请求法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定。依法维护原告合法权益，解除查封。特别说明：2020年6月之前龙腾景昇佳园小区所有房屋都不能办理产权证，非原告原因未办理过户。崔传福辩称，1、原告仅凭商品买卖预售合同没有其他证据佐证是不能证明原告通过合法方式取得涉案房屋，是涉案房屋的权利人；2、原告自认购房时间是2019年1月22日，但是涉案房屋是2020年4月14日查封，原告在购买涉案房屋后将交了全款的房屋登记在开发商名下，不符合交易习惯；3、鉴于原告未能提供证据证明是涉案房屋的权利人及取得该权利的合法性和真实性，故原告的诉讼请求不应得到支持；4、涉案房屋系登记在开发商名下，故人民法院应依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对本案进行审理；5、原告与第三人的交易价格明显低于市场交易价格，该交易价格严重损害了债权人的利益。龙山区人民法院的查封是正确的，符合法律规定，原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。龙腾公司述称，原告所述与事实相符，合情合理，其诉讼请求应当依法得到法律的保护和支持。。经审理查明，本院在执行申请执行人崔传福与被执行人龙腾公司民间借贷纠纷一案过程中,执行案号为（2019）吉0402执675号，于2020年4月13日查封被执行人龙腾公司所有的、位于辽源市××区、产籍号008006-0002-2510住宅房。遇丽华向本院提出执行异议，要求依法解除对其购买的位于辽源市××区的查封，本院于2020年8月13日作出（2020）吉0402执异43号执行裁定书，驳回遇丽华的异议请求。遇丽华提起本案诉讼。另查明，2019年1月22日，龙腾公司（出卖人）与遇丽华（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份并将该合同向辽源市房地产市场服务中心进行了备案。合同约定，遇丽华购买的房屋为中银大厦科技城项目中（现为龙腾景昇嘉园小区）的××楼房，该商品房用途为住宅，建筑面积71.11平方米，单价为3000元/平方米，房屋总价款213330元，付款方式为一次性付款，2019年1月22日前支付该商品房全部价款。合同还就其他条款作出了约定。当日，遇丽华丈夫侯双喜向张利君账号转账213330元，龙腾公司于同日向遇丽华出具了收到遇丽华购房款213330元的红联收据。2019年1月23日龙腾公司收据载明收到遇丽华供热费1370元。2019年2月13日，辽源市圣洁物业公司收据载明收到遇丽华物业费、卡扣费、建筑垃圾清运费、电梯费用、公共照明费等各项费用。2019年2月13日，遇丽华向辽源市热力集团有限公司交纳2016-2019年度供暖基础费1027.32元。2019年7月23日，遇丽华向辽源市热力集团有限公司交纳2019-2020年度供暖费1693.85元。同日，遇丽华向辽源供电公司交纳电费200元。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、辽源市房地产市场服务中心的备案查询记录、购房款收据、银行转账凭证、书面情况说明和证明、物业公司的物业费等各项收据、供热公司供热费付款凭证、供电公司电费收据及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与龙腾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽名为预售合同，但实际是现房出售，具备商品房买卖合同的主要内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同载明的签订时间为2019年1月22日，与合同备案时间吻合，可以认定原告与龙腾公司于人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。同时，原告的转账记录时间、转账数额与合同签订时间、红联收据收款时间和购房款数额完全一致，且根据收款人张利君书面证人证言、转账明细以及龙腾公司出具的情况说明、和龙腾公司出具房款收据的行为、当庭陈述，可以认定原告系向龙腾公司指定账户、指定收款人张利君支付购房款，原告已履行了支付全部购房款的合同义务。另外，根据原告交纳的供暖费票据、电费收据、物业公司收取物业费、卡扣费等费用的收据，可证明原告在案涉房屋被人民法院查封前已合法占有该房屋。关于原告至今未办理过户登记的原因，是龙腾公司案涉地块土地信息与房产信息不一致，存在诉讼纠纷且并未向原告出具正式购房发票等原因，并非因遇丽华自身原因未办理过户登记。故本院认为，遇丽华提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行，综上所述，对原告遇丽华停止强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。因本案属于案外人执行异议之诉，解除对房屋的查封不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下:不得执行位于辽源市××区房屋（产籍号008006-0002-2510）。案件受理费100.00元，由被告崔传福负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  宋民秀人民陪审员  孙海燕人民陪审员  洪 波二〇二〇年九月二十五日书 记 员  褚师仪