上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9311号原告：上海奥海鞋业销售有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：潘长忠，总经理。委托诉讼代理人：沈振佳，上海锦维律师事务所律师。被告：金山区枫泾镇兴枫眼镜总汇，住所地上海市金山区。经营者：施成兵，男，1963年6月29日生，汉族，住上海市金山区枫泾镇白牛新村****。委托诉讼代理人：方晓晖，上海市汉盛律师事务所律师。原告上海奥海鞋业销售有限公司与被告金山区枫泾镇兴枫眼镜总汇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈振佳、被告委托诉讼代理人方晓晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还2020年1月24日至2020年3月23日期间的租金85,750元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于上海市金山区枫泾镇中大街194、196号及新泾路XXX-XXX号商铺用于商业经营，月租金为42,875元。2019年12月武汉爆发新型冠状病毒肺炎疫情，2020年1月24日上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，根据上海市政府的相关要求，原告暂停各个门店营业，2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应，但是疫情已经给原告造成了重大经济损失。2020年2月24日，原告委托代理人陈福松向被告发送关于新冠肺炎疫情期间减免租金的商函，希望被告减免2020年1月24日至2020年3月31日期间的租金，遭到被告拒绝，并向原告发送律师函要求支付租金，原告为避免产生误解，按被告要求支付了2020年4月5日至2020年10月4日期间的租金257,250元，但原告并未放弃要求减免租金的权利此后多次与被告沟通，被告均拒绝减免，原告于2020年5月12日向被告发送律师函，要求被告减免2020年1月24日至3月23日期间的租金85,750元，被告仍拒绝。原告认为新冠肺炎属于不可抗力，疫情对于原告经营产生重大影响，疫情影响房屋使用，被告应免除原告租金给付义务，原告遂依法提起诉讼。被告辩称，被告也是从别人手里租来的房子，原告已经履行了合同，现在要求返还没有依据；上海高院涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答主要涉及到的是国有企业，原、被告都是民营企业，新冠肺炎不仅仅影响原告，也影响到被告；合同约定前四年租金是490,000元每年，现在前四年还没过，原告却主张按照514,500元每年的标准返还租金没有依据；原告在此前每次都不按照合同约定的期限按时支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对于原告提交的房屋租赁合同、关于新冠肺炎期间减免租金的商函、被告发送的律师函等证据均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。对于原告提供的2020年5月12日律师函及快递凭证，该组证据均系客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月10日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方房屋坐落于枫泾镇中大街194、196号，新泾路XXX-XXX号，面积200平方米，自愿出租给乙方作为商业经营。甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同之约定租赁给乙方，否则承担一切法律后果；房屋租赁期共8年，自2016年3月1日起至2024年3月31日止；房屋租赁期内年租金为前四年租金490,000元/年，后四年租金514,500万元/年，租金支付期限和方式为半年一付，支付时间为：首期租金支付日期为2016年2月24日，第二期开始为每年的9月20日和3月20日，遇节假日顺延；甲方须于2016年3月1日将该房屋交付乙方使用；甲、乙双方任何一方未经对方同意无正当理由提前终止或解除本合同，视为严重违约，违约方应向守约方支付300,000元的违约金，该违约金不足以弥补损失的，守约方有权要求违约方承担全部损失；定金为82,000元，2015年11月17日之前支付到甲方账户，合同开始，定金自动转换为押金。合同还对其他事项作了约定。2020年2月24日，原告向被告发送了关于新冠肺炎疫情期间减免租金的商函，主要内容为：由于疫情导致原告面临经营上的巨大压力，希望被告体会原告的困境，减免2020年1月24日至2020年3月31日期间的全部商铺租金及相关其他费用，疫情影响为不可预知事件，后续减免事宜视疫情影响情况再进行商议。2020年4月3日，被告通过律师向原告发送律师函，主要内容为：鉴于原告未按房屋租赁合同约定今年3月20日支付房屋租金257,250元，现特此书面催告，请严格按照合同的约定支付租金，若到时再未收到租赁费，视为原告不愿继续履行合同，构成严重违约，由此，造成被告一切损失由原告承担(包括但不限于租赁费及利息、违约金、诉讼费、律师费等)。原告收到律师函后，按被告要求已经付清了半年的租金共计257,250元。2020年5月12日，原告通过律师向被告发送律师函，主要内容为：新型冠状病毒肺炎疫情的爆发是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于合同法规定的不可抗力情形，因疫情导致原告不能履行合同的，原告有权要求部分或者全部免除责任。基于上述事实与理由，原告于2020年2月24日向被告发送关于新冠肺炎疫情期间减免租金的商函，希望被告减免2020年1月24日至3月31日期间的租金，遭到被告拒绝，为避免与被告产生误解，原告按被告要求支付了2020年4月5日至2020年10月4日期间的租金257,250元，但原告并未放弃要求减免租金的权利，希望被告郑重考虑免除原告2020年1月24日至2020年3月23日期间的租金，并于本律师函送达之日起五日内向原告返还上述期间的租金85,750元。庭审中，原告称，疫情给原告造成的影响主要有，2020年1月30日至2020年2月28日期间完全闭店，没有任何营收，开店之后收到疫情影响，客流下降，今年2、3月份的营收相比去年同期下降了四分之三。被告称，原告所说的闭店时间无法核实，即便是闭店，这个期间是春节期间，大部分门店本来就是关门的，3月份原告就正常营业了，期间营收与疫情关系不大，是否政府通知强制闭店也没有依据。本院认为：依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应恪守履行。首先，原、被告于2015年11月10日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，原、被告均应按照合同约定履行各自义务，被告按照合同约定将案涉房屋交付给原告使用，已经履行了合同项下的义务，即便新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同法的规定，只有在不可抗力导致不能履行合同的情形下，才能够根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，所以不可抗力属于免责事由而并非合同一方拒绝履行合同义务的法定事由，在此前提下，原告不能因为疫情原因拒绝履行支付租金的义务；其次，结合疫情给原、被告合同履行造成的影响，疫情并未影响原告实际占有使用案涉房屋，相关职能部门并未强制要求原告闭店，尽管因为疫情因素导致客流减少以及营业收入受到了影响，这均不能成为原告拒付租金的理由；最后，本案原告事实上已经支付了2020年度半年的租金，在支付租金的义务已经实际履行完毕的情形下，现在提出返还2020年1月24日至3月23日期间的租金，显然也缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告上海奥海鞋业销售有限公司的全部诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取971元，由原告上海奥海鞋业销售有限公司承担(已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李贵贤二〇二〇年九月七日书记员  钱洁琼附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。