江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5888号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐志敏，男，1982年9月16日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张春艳，江苏正文人律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：马雪珍，女，1937年2月15日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘艳方，江苏道金律师事务所律师。上诉人徐志敏、上诉人马雪珍因房屋买卖合同纠纷一案，分别不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初8669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。徐志敏的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：购房意向合同中明确约定2019年7月28日前支付首付款,并在签署购房意向合同后60天内签订《存量房买卖协议》。根据规定必须持有房产证原件才可以进行首付款的资金托管，上诉人马雪珍未在2019年7月28日之前取得房产证原件和生效法律文书，且刻意隐瞒取得房产证的事实和时间。涉案房屋的原所有权人存在非婚生子，我方要求出卖方出具书面的承诺，或者让非婚生子也出具放弃继承的协议，但是对方明确表示拒绝。我方购买房屋是为了小孩上学，因此要求对方在2019年7月28日前配合查学区，但是对方恶意拖延，不予配合。上诉人马雪珍刻意回避存在非婚生子，以及其房产证是绕过非婚生子非法取得的事实。我方申请调取公证机关的卷宗材料，以及原审法院（2019）苏0508民初6060号案件的卷宗材料，以查明案件事实。马雪珍的上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人徐志敏向我方支付违约金25万元。事实和理由：根据购购房意向合同的约定，违约方应当按照房屋价款的10%支付违约金，涉案房屋的成交价格为250万元，因此上诉人徐志敏应当支付违约金25万元。双方签约后我方及时腾空了房屋，至今未能出租，原审法院酌定违约金时未考虑我方损失情况，仅支持违约金5万元缺乏依据，二审应予改判。马雪珍向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的购房意向合同；2、判令徐志敏承担违约责任，支付违约金25万元。本案诉讼费用由徐志敏承担。徐志敏向一审法院反诉请求：判令马雪珍承担违约责任并支付违约金25万元。本案反诉费用由马雪珍承担。原审法院经审理查明：2019年5月31日，徐志敏（买方，甲方）、马雪珍（卖方，乙方）、苏州我爱我家房地产经纪有限公司（居间方，丙方，以下简称我爱我家公司）签订购房意向合同，约定甲方通过丙方居间服务购买乙方所有的坐落于苏州市姑苏区房屋，建筑面积79.05平方米，转让总价为250.8万元，含部分家具家电。在支付方式中，合同约定商业按揭，首付款125.4万元于2019年7月28日之前支付，资金托管当日办理商业贷款，出卖方承诺该房屋继承到马雪珍一个人名下，该房屋为马雪珍在江苏省内的唯一住宅。合同第六条中约定，甲乙双方同意在本意向书乙方签字后60天内，签订存量房买卖协议，期限届满如任一方未前来签约的，另一方有权按定金罚则要求对方承担责任或要求对方继续履行协议并承担违约金及损失。合同第七条违约责任中约定，本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋拟转让价的10%向对方支付违约金并赔偿相应损失。合同第八条其他事项中约定，出卖方承诺该房屋拥有继承权的其他所有人均放弃该房屋产权，拥有该房屋继承权的其他所有人在签约本合同前都电话一一确认对房屋的成交价格无异议，且均同意出售该房屋，如有反悔，出卖方马雪珍承担一切违约责任。同日，出卖方马雪珍与买受方徐志敏签订补充协议一份，约定：因该房屋需要办理继承换证手续，出卖方承诺该房屋所有法定继承人均放弃该房屋产权，并同意把该房屋产权继承到马雪珍一个人名下，且均同意以人民币贰佰伍拾万捌仟元整的价格出售给买受方。如出卖方反悔违约，出卖方按照该房屋成交价的10%支付给买受方违约金。如买受方违约，买受方按照该房屋成交价的10%支付给出卖方违约金。同日，马雪珍出具收条，收到徐志敏购房定金2万元。因涉案房屋所有权原登记在马雪珍已故丈夫王景名下，故马雪珍出售该房屋需要取得各继承人共同意思表示。2019年7月16日，原审法院受理了马雪珍与王苏芳、王春葆、王海舫法定继承纠纷一案，并于7月24日组织当事人调解，于7月29日出具民事调解书，主要内容：坐落于苏州市不动产由马雪珍继承，该房屋全部产权归马雪珍所有。2019年7月30日，苏州市不动产登记中心受理了马雪珍依生效法律文书申请转移登记的不动产登记申请。7月31日，涉案房屋不动产权属登记至马雪珍名下，为马雪珍单独所有。8月3日马雪珍领取了上述不动产权属证书。2019年8月6日，马雪珍向徐志敏发送催告函，“双方约定于2019年7月30日前往我爱我家公司签订正式的房屋买卖合同，买受方徐志敏现场借故不签订合同。2019年8月4日下午马雪珍要求买受方徐志敏签订后同，买受方徐志敏还是借故不签。现通知您尽快联系我方确定具体签约时间，如您未能在2019年8月14日前联系我方确定签约时间，即视为您拒绝履行该合同，则卖方马雪珍有权单方面解除该合同并通过法律等相关途径，追究您的违约责任，您将承担巨大的经济损失及法律责任。”2019年8月19日，徐志敏向马雪珍发送催告书，“双方约定于合同签订之日60天内被催告人马雪珍办理完换证，且拿到产证，但是直到合同签订60日，马雪珍依然没有拿到产证，依据我爱我家的公司规定以及房产局相关规定，不能在正式产证没有拿到的情况下签订正式房屋买卖合同。且在换证期间，马雪珍及其家人主动告知了产证迟迟办不下来的原因，是因为在相关部门查出此房屋有继承人关系不明确的现象，并试图劝说徐志敏无条件解除原来的合同。在履行原合同的情况下，徐志敏希望被催告人马雪珍尽快协助明确解决，后续可能出现继承人关系不明确导致的房屋纠纷，且能有份官方明确的书面性合理解释，但是直至2019年8月19日下午，马雪珍方面仍没给出任何的解释以及结果。现通知您尽快消除签订合同中会出现的不稳定因素，约定具体的签约时间，如您在2019年9月1日核实学区工作结束后未能给出结果，催告人将诉诸法律，陈述事实，经待法律去判决，待法律判决结果生效之后再另行约定时间签订合同。”对上述催告书，马雪珍陈述收到，但不认可其中的内容。2019年8月4日，路镇泽出具情况说明一份，“买卖双方依据购房意向合同的约定，应在2019年7月30日前签订关于新学前学地34号4幢301室房屋的存量房买卖协议，因出卖方和买受方在2019年7月30日共同到达我们总部包厢以后，因出卖方未提供房屋产证，无法签订买卖合同。”依徐志敏申请，我爱我家公司的工作人员路镇泽作为证人出庭作证，其陈述：上述情况说明是其本人所出具；涉案房屋因为涉及到继承问题要换证，没有签订正式的房屋买卖合同，双方协商先签订意向合同，原审被告说所有换证的材料都准备好了，已经去公证处询问过了，提交材料就可以换证；换证时间本来是定一个月的，其建议一个月时间比较紧，所以最后双方协商下来是2个月；意向合同签后几天，其听说出卖方那里有个非婚生子，也听原审原告说陪同原审被告一起来中介公司的小伙子打电话给原审原告，说房子有纠纷，不卖了；按照意向合同约定的期限签合同的最后一天，买卖双方都到中介公司来的，卖方虽提供了换证的收件单，但由于没有房产证无法确定房屋权属且收件单可能是自己制作的，按照公司规定，无法与买方签订正式买卖合同，原审原告希望原审被告提供一个保证，但双方没有达成一致。审理中，徐志敏陈述称，涉案房屋系学区房，从双方签订购房意向合同之日至2019年9月份，房价已经上涨30万元左右，故其要求马雪珍赔偿房屋差价损失30万元，不再根据合同主张违约金。涉案房屋原产权人有非婚生子女，截至庭审之日马雪珍仍未能提供所有合法继承人放弃涉案房屋产权的材料，构成违约。审理中，马雪珍于2019年11月21日第一次开庭时即表示同意解除双方签订的购房意向合同。原审法院认为：在房屋买卖合同履行中何方违约。徐志敏认为系马雪珍违约，未在约定的60天内即2019年7月30日前取得涉案房屋所有权；马雪珍认为系徐志敏违约，其办好产证后徐志敏无故不履约。原审法院认为，徐志敏和马雪珍签订的购房意向合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。涉案房屋因原所有权登记人死亡发生继承，需要各继承人共同意思表示才能出卖，对此，买卖双方均为明知，故约定了签订存量房买卖协议的期限为购房意向合同签字后60天内，马雪珍于7月29日取得了苏州市不动产归其所有的民事调解书，并于次日向苏州市不动产登记中心申请转移登记，7月31日，涉案房屋不动产权属登记至马雪珍名下，为马雪珍单独所有。从上述时间可以显示，马雪珍在约定的期限内积极履行了合同义务。因办理登记转移手续所需时间，于8月3日领取不动产权属证书，虽超过约定期限4天，但并不构成根本违约，徐志敏据此要求解除购房意向合同，没有法律依据。后马雪珍于2019年8月4日持不动产权属证书再次与徐志敏协商继续履行房屋买卖合同事宜，然徐志敏以房屋可能存在其他继承人为由拒绝签订正式房屋买卖合同。鉴于马雪珍作为不动产权属证书载明的所有权人，其依法享有处分涉案房屋的权利，故其与徐志敏履行房屋买卖合同并无法律上的障碍，徐志敏拒不签订正式房屋买卖合同已构成根本违约，其不享有法定解除权，马雪珍于2019年11月21日庭审中表示同意解除双方签订的购房意向合同书，故原审法院确认购房意向合同于2019年11月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于徐志敏支付的购房定金2万元，马雪珍同意返还，原审法院照准。因徐志敏构成根本违约，故其要求双倍返还定金以及赔偿损失30万元的诉请，原审法院不予支持。对于马雪珍主张的违约金25万元，虽合同解除系徐志敏根本违约所致，然马雪珍亦未在约定期限内取得不动产权属证书，亦有过错，故原审法院综合考量双方的违约程度及情形，酌定徐志敏应赔偿马雪珍违约金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，判决：一、徐志敏与马雪珍就苏州市姑苏区房屋签订的购房意向合同于2019年11月21日解除。二、马雪珍于本判决生效之日起十日内返还徐志敏定金2万元。三、徐志敏于本判决生效之日起十日内支付马雪珍违约金5万元。四、驳回徐志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26864元，由徐志敏负担26650元，马雪珍负担214元，马雪珍负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给徐志敏。反诉案件受理费2525元，由马雪珍负担2020元，徐志敏负担505元。徐志敏负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给马雪珍。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的购房意向合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案的购房意向合同签订于2019年5月31日，双方约定在60天之内签订《存量房买卖协议》。因涉案房屋原所有权人已经死亡，上诉人马雪珍为履行购房意向合同的约定义务，需要征得其他继承人的同意将房屋过户到自己名下。马雪珍在2019年7月29日取得了与涉案房屋有关的民事调解书，第二天即向苏州市不动产登记中心申请转移登记，2019年7月31日涉案房屋不动产权属登记至马雪珍名下，均属于其积极履行合同义务的行为。上诉人马雪珍实际领取不动产权属证书的时间是2019年8月3日，虽然超出了双方约定的订立《存量房买卖协议》的截止时间，但是并不构成根本违约。上诉人徐志敏在办理涉案房屋产权变更手续的法律障碍已经消除的情况下，无正当理由要求解除合同，依法构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院综合考虑合同履行情况和当事人过错程度等因素，酌情确定违约金的数额为50000元，未超出合理范围，二审依法不作调整。上诉人马雪珍在本案中也存在违约情形，其二审主张违约金数额过低，依据不充分，本院依法予以驳回。上诉人徐志敏在二审中申请本院出具调查令，以调取王景的个人档案和公证机关的相关卷宗材料，因并非查明案件事实所必需，且一审中其也未提出相关申请，故本院不予准许。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7575元，由上诉人徐志敏负担5050元，由上诉人马雪珍负担2525元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年九月十四日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。