广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初516号原告：卢家成，男，1995年5月17日出生，汉族，住广东省封开县*****************。公民身份号码：441************019。委托诉讼代理人：董展庆，广东引力律师事务所律师。被告：封开县晨辉隆房地产开发有限公司，住所地：封开县********。统一社会信用代码：9144122********956。法定代表人：罗敏峰，该公司经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。原告卢家成诉被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司（以下简称“晨辉隆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢家成的委托诉讼代理人董展庆，被告晨辉隆公司的委托诉讼代理人姚文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢家成向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金47520元（以原告已支付全部房价款按日万分之三自2018年7月1日起暂计算至2019年6月22日止，共352天，实际应计至交楼之日）。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月15日，原告与被告双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由其开发的位于肇庆市封开县********佰隆山河16幢501号房屋，总价款450000元；被告于2018年6月30日前交付房屋，逾期交房按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行完全部付款义务，但被告开发的案涉楼盘迟迟未能通过竣工验收备案，从而导致其未能依约交付房屋，严重影响了原告对原告对所购房屋的正常使用。原告要求被告支付逾期交房违约金，但被告拒绝支付。原告认为，被告未按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。被告晨辉隆公司辩称：本案原告在收楼的时候签订了一份收楼确认书，自愿放弃向被告索赔，确认双方不存在争议纠纷。我们认为这份收楼确认书是双方当事人的真实意思，是双方协商之后达成的，没有欺骗业主，是真实合法有效的，故原告无权就本案向被告主张逾期交楼违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：一、被告晨辉隆公司是封开县********佰隆山河楼盘的开发商。被告晨辉隆公司在与原告卢家成签订《广东省商品房买卖合同》之前,其已取得了房管部门对案涉楼盘核发的《商品房预售许可证》，其对涉案房屋依法具有预售资格。二、2018年1月15日，原告卢家成（买受人）与被告晨辉隆公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定：卢家成以450000元购买晨辉隆公司位于封开县********佰隆山河16幢501房。第六条付款方式及期限约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付商品房首期房款140000元整。余款310000元整，买受人向银行申请办理按揭贷款支付。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。……第九条出卖人逾期交付的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款；按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交楼手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。三、原告于2018年1月15日向被告支付房屋首付款140000元，余款310000元向中国农业银行封开县支行申请按揭贷款，该银行于2018年7月24日放款130000元，于2018年9月25日放款180000元。至此，原告已经履行了支付房价款的义务。四、涉案楼盘于2019年4月11日通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案。2019年12月30日，原告与被告签署了《佰隆山河物业及资料移交书》并办妥物业及相关资料的移交手续，期间，原告在被告打印好题目为《收楼确认书》，内容为“致：封开县晨辉隆房地产开发有限公司。本人是封开县佰隆山河16栋1单元501房的业主，现确认该房符合合同约定的收房条件，本人从即日起正式接收该房，现确认：本人与贵司不存在任何争议纠纷，本人自愿放弃对贵司一切索赔的权利，但贵司将继续承担对房屋的质量保修责任。业主签署”的《收楼确认书》“业主签署”处签名并摁指模。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》的效力的确认问题。根据该合同是原、被告双方的真实意思表示，其内容没有违反我国相关法律和行政法规的强制性规定，属有效的合同，受法律保护，双方当事人依约应全面履行自己的义务。二、对被告辩称提出由于原告在写有自愿放弃对被告一切索赔权利内容的《收楼确认书》中签了名，应视为原告放弃向被告追偿逾期交楼违约金的权利，法院对原告在本院中提出的诉讼请求应不予支持的主张，应如何处理的问题。被告辩称的该主张，涉及原告是否单方放弃合同权利，以及原告单方放弃合同权利是否产生法律效力问题。衡量原告是否单方放弃权利及其放弃权利是否产生法律效力的标准，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”、第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。”的规定，一、原告所放弃的必须是自身拥有的权利；二、原告放弃的权利必须是原告的真实意思表示。被告在本案中向本院提供的原告在由被告提供写有“本人与贵司不存在任何争议纠纷，本人自愿放弃贵司一切索赔的权利，“业主签署”项签“卢家成”的《收楼确认书》证据，这证据虽然能证明原、被告依照《广东省商品房买卖合同》的约定履行义务，和证明原告于2019年12月30日签名确认接收被告交付涉案房屋的事实，但由于：1.该《收楼确认书》不是原告按自己的意思书写后交付给被告，而是被告打印好交由原告签名；2.该《收楼确认书》有关原告放弃权利的内容与标题所指的内容不完全一致，况且原告现对放弃权利的事实又不认可，而被告又未能向本院提供原告在该《收楼确认书》签名时，已明确知道放弃权利的内容，以及放弃权利后将产生的法律后果的证据；3.根据原告向本院提供另案业主梁定初与佰隆山河的物管人员麦某的微信记录，证明麦某在被告的工作人员的监控下将写有业主放弃权利内容的《收楼确认书》放入业主需要签名大叠资料中，使业主在无意中在《收楼确认书》的“业主签署”项签名的事实。综上3点说明，被告向本院提交的《收楼确认书》，不足以证明该《收楼确认书》中涉及原告放弃权利的内容是原告的真实意思表示。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，被告应承担举证不能的后果，对此，对原告辩称的该主张，因证据不足，本院不予采纳。三、被告是否构成违约？如果被告违约，应如何承担违约责任问题？首先，关于被告是否构成违约问题。根据原被告所签订的商品房买卖合同约定，被告应给原告交付商品房时间为2018年6月30日前，而被告对涉案楼盘于2019年4月11日才通过各项专项综合验收合格并在行政主管部门备案，且被告于2019年12月30日才给原告办妥相关收楼手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告的行为因违反合同有关给被告交楼的约定，已构成违约。其次，被告应如何承担违约责任问题。1.关于逾期交楼违约金的起止时间如何确定问题。由于原告于2018年9月25日才付清购房款给被告，对此，依照交易习惯，被告可将给原告交楼时间推延至原告付清最后一期房款次日（即2018年9月26日），据此，被告逾期交房违约时间应从2018年9月26日起算。被告违约的终止时间，由于被告于2019年12月30日才给原告办妥相关收楼手续，被告的违约责任依约应计算至2019年12月30日，故被告的违约责任依约应从2018年9月26日计算至2019年12月30日，共计461天。根据商品房买卖合同第九条“出卖人逾期交付的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款；按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”的约定，被告应当从2018年9月26日起至2019年12月30日止每日按照全部房价款即450000元的万分之三给原告支付违约金，即62235元（450000元×461天×0.03%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢家成支付逾期交房违约金62235元。二、驳回原告卢家成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费988元，减半收取494元，由被告封开县晨辉隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 卢海金二〇二〇年九月八日法官助理 李小玲书 记 员 翟金均