湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初1553号原告：王美祝，女，1976年8月26日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。原告：吕建清，男，1975年11月11日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。以上二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：肖怀祥，东安县国泰法律服务所法律工作者。被告：东安县大诚置业有限公司，住所地：湖南省东安县舜皇大道**。法定代表人：陈建荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：桑劲松，湖南慎明律师事务所律师。原告王美祝、吕建清与被告东安县大诚置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王美祝、吕建清及委托诉讼代理人肖怀祥，被告东安县大诚置业有限公司的委托诉讼代理人桑劲松到庭参加诉讼，被告东安县大诚置业有限公司因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王美祝、吕建清向本院提出诉讼请求:1.请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续；2.请求贵院判令被告即日给付原告延迟交房产生的违约金10,5037元（28.6989万元×610×6=105,037元）；3.请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2019年9月13日与被告签署了《商品房的商铺买卖合同》，原告购买被告开发的田园都市3栋b25号商铺。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2018年3月3日交首付款人民币166989元，款项已全部交清，余款30000元在交房时一次性付清。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第七条约定，该商铺应于2018年11月30日前验收合格并交付使用。但由于房屋漏水质量问题，该商铺导致至今未交房，被告也未及时采取补救措施，致使一拖再拖至今未交房入住。虽经原告无数次催促未果，被告的行为构成了严重违约且恶意拖延。按照合同第八条第二项之约定，“自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之六的违约金，合同继续履行”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付适用。因房屋延迟交付系被告单方面过错原因所致，被告未及时采取补救措施，属恶意拖延交房行为，理应受到法律制裁及承担法律后果。被告不法行为严重侵害了原告合法权益，为此特提起诉讼，请求支持原告诉诸。原告王美祝、吕建清为支持诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.买卖合同复印件，拟证明双方签订了买卖合同；2.收据复印件，拟证明①原告交足房款286989元，②证实原告交水电入户费4200元；3.完税证明复印件，拟证明原告完税12234.27元；4.收据复印件，拟证明原告交专项维修资金1550元；5.照片，拟证明房屋漏水的事实。经庭审举证、质证、辩证，现对原告提供的证据认证如下：被告对证据1、2、3、4无异议，本院予以采信。被告认为证据5，是事实，但是现在都已经维修好了的。本院认为，证据5符合证据“三性”，予以采信。被告东安县大诚置业有限公司辩称，原告所诉与事实不符，其诉请不能成立，依法应予以驳回。1.答辩人已经履行了合同义务，在房屋达到交付条件后，原告拒绝交付，是原告违约，责任后果应当由原告承担；2.房屋交付和房屋漏水问题是不同的法律关系，房屋交付是房屋达到交付条件，买受人应当无条件接收交付。被告东安县大诚置业有限公司为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据:1.被告《营业执照》、《法定代表人证明书及身份证复印件》拟证明被告及法定代表人身份主体资格；2.《商铺买卖合同》两份复印件，拟证明原、被告先后签订两份《商铺买卖合同》的事实；3.原告缴款收据三份复印件，拟证明原告向被告购房款286089元，尚欠被告30000元购房款的事实；4.综合验收报告，拟证明被告商铺楼房经验收合格达到交付条件的事实；5.被告置业顾问陈艳玲电话催促原告交付房屋的电话记录，拟证明被告置业顾问多次催促原告交付房屋，原告拒绝交付的事实；6.原告不动产权证复印件，拟证明被告已按合同约定履行了义务为原告办理了不动产权登记的事实。经庭审举证、质证、辩证，现对被告提供的证据认证如下：原告王美祝、吕建清对于证据1无异议，本院予以采纳。对证据2买卖合同无异议，认为第一份合同已经失效，经核对，本院对双方于2018年9月13日签订的第二份买卖合同予以采纳。对证据3无异议，但对其证明目的有异议，尚欠被告30000元是事实，但是是要在交付房屋的时候才会给付的，本院认为该证据符合证据“三性”，予以采纳。对证据4，只是针对于其他的房屋验收合格，但是对于该商铺的验收并不合格，本院认为该证据明确东安县田园都市小区3#楼工程安全等级为合格，原告所购买的房屋属于该栋，已经达到交付条件，该证据符合证据“三性”，且能达到证明目的，本院予以采纳。对证据5有异议，并未电话督促交房，本院认为该证据不能证明拨打电话的机主身份，对该证据不予采纳。对证据6无异议，但是不能达到被告的证明目的，本院认为该证据符合证据“三性”，予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月13日，原告王美祝、吕建清与被告东安县大诚置业有限公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告3栋B25号商铺，建筑面积为51.12平方米，商铺总金额为319,989元。合同约定付款方式为一次性付款，买受人签订合同当天首付款为总房款的90%，即286,989元，余款为总房款10%，共计30,000元，在交房时一次性付清。原告于2018年3月3日付款166,989元，于2018年9月13日付款120,000元。合同约定房屋交付时间为2018年11月30日，被告于2018年12月4日取得房屋综合验收报告，并在相关部门进行竣工验收备案。2019年5月13日，原告缴纳契税和印花税共计12,234.27元，同日，缴纳房屋维修资金1,550元。2019年11月8日，东安县国土资源局为原告颁发了编号为湘（2019）东安县不动产权第0006375号的不动产权证书。本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面实际的履行各自义务。原告已经依约履行了付款义务，被告应于双方约定交房之日即2018年11月30日取得房屋验收合格相关报告并进行竣工验收备案，向原告交付质量合格的房屋。对被告提出的已经电话通知原告收房的抗辩意见，未能提供准确真实的证据证明，且不符合合同约定“出卖人应当书面或短信通知买受人办理交付手续”的形式要件，本院不予采纳。2019年5月13日，原告向有关部门缴纳了契税、印花税和房屋维修资金，根据常理推知，被告已经以有效的方式通知原告办理房屋交付手续。原告以房屋漏水为由拒绝收房，本院认为房屋于2018年12月4日验收，房屋主体质量已经合格，房屋漏水问题原告可要求物业修复，以房屋漏水为由拒绝收房，本院不予采纳，因漏水导致的损失，原告可另案起诉。对2018年12月1日至2019年5月13日之间，被告逾期通知原告交付商铺的行为已构成违约，理应承担违约责任，故对于原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于本案合同约定的违约金标准。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则对双方的违约金予以确定。本案双方约定的每日万分之陆违约金已明显大于原告所造成的损失，故被告逾期交房的违约金应调整为每日按已交房款万分之一点五为标准。以被告违约天数164天计算，即7059.93元（286,989元×0.00015×164天），对原告诉请超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王美祝、吕建清与被告东安县大诚置业有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行，被告应于本判决生效后十日内为原告办理房屋交付手续；二、被告东安县大诚置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王美祝、吕建清违约金7059.93元；三、驳回原告王美祝、吕建清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,400元，减半收取计1,200元，由原告王美祝、吕建清承担1,150元，由被告东安县大诚置业有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  李洪涛二〇二〇年九月二十五日法官助理杨乔书记员唐艳芳附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。