重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7643号原告：石建梅，女，1981年6月24日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：叶大明，重庆市北碚区复兴法律服务所法律工作者。被告：岳学建，男，1981年6月13日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：邓声菊，女，1982年9月8日出生，汉族，住重庆市巴**。第三人：喻朝琴，女，1971年3月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告石建梅与被告岳学建、邓声菊，第三人喻朝琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告石建梅及其委托诉讼代理人叶大明，被告岳学建，第三人喻朝琴到庭参加诉讼。被告邓声菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石建梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告石建梅与被告岳学建签订的《房屋买卖合同》有效，被告协助原告石建梅办理房屋产权过户登记；2.判令二被告支付违约金53000元（265000×20%）。事实和理由：二被告系夫妻关系。2018年6月9日，原告石建梅与被告岳学建签订了《房屋买卖合同》，约定被告岳学建将其位于重庆市巴南区XXX[渝（XXX）巴南区不动产权第XXX号]住房以265000元出售给原告石建梅（为少交房屋过户税在合同上未写房屋总价款），并向原告石建梅保证其拥有合法产权，无债权债务及司法冻结等情况。随后，原告石建梅向被告岳学建指定的收款人喻朝琴账户三次转款，其中2018年6月8日转款20000元、2018年6月9日转款112500元，另以胡正明名义转款132500元。2019年1月21日，被告岳学建向原告石建梅承诺将办理房屋产权过户的时间延至2019年8月，并承诺此期间造成的损失按每月1500元赔偿至房屋过户登记为止，如在办理房屋产权过户登记前房屋被其他债权人司法查封扣押，自愿双倍退还房款300052元。现被告岳学建承诺的房屋过户期限已届满，房屋具备产权过户条件，其仍未办理房屋过户。原告石建梅遂诉请如上。被告岳学建辩称，二被告系夫妻关系。原告石建梅与被告岳学建签订《房屋买卖合同》属实，房屋未过户是因为房屋处于抵押状态。原告石建梅未向被告岳学建付款，被告岳学建也未指示其向第三人喻朝琴付款。被告岳学建最初将房屋指标作价20000元卖予第三人喻朝琴，由第三人喻朝琴另自行支付房款15余万元。之后，第三人喻朝琴带原告石建梅与被告岳学建联系，称其已将房屋转卖给原告石建梅。原告石建梅遂与被告岳学建补签了《房屋买卖合同》。半年后房屋登记在被告岳学建名下。之后，被告岳学建因资金紧张需将房屋抵押贷款，征求原告石建梅意见时其未明确表示同意或反对。抵押贷款后原告石建梅要求被告岳学建出具了延迟过户协议，约定被告岳学建因延迟过户向原告石建梅支付5000元。后因被告岳学建未能偿还全部贷款致使房屋无法解押，也无法办理过户手续。被告邓声菊未参与本次房屋买卖，与本案无关。现房屋一直由原告石建梅实际使用，除房屋未能过户外原告石建梅无其他损失，原告石建梅主张的违约金过高要求调整，同意支付违约金5000元。被告邓声菊未作答辩。第三人喻朝琴陈述，第三人喻朝琴从被告岳学建处以20000元购买了房屋指标，并向开发商支付了购房款15余万元，后因资金紧张将房屋卖予原告石建梅，由原告石建梅与被告岳学建重新签订了《房屋买卖合同》。第三人喻朝琴收到了原告石建梅支付的购房款。原告石建梅围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《房屋买卖合同》，拟证明被告岳学建于2018年6月9日将其所有的房屋出售给原告石建梅；2.《承诺书》，拟证明被告岳学建于2019年1月21日承诺延迟办理过户手续的期限及违约责任；3.《收条》，拟证明被告岳学建于2017年6月29日收到第三人喻朝琴支付的房屋指标费20000元；4.《选房信息卡》，拟证明2017年5月27日选房；5.《接房通知单》，拟证明被告岳学建于2017年6月29日接房；6.《房屋登记信息查询结果》，拟证明案涉房屋办理了抵押登记；7.《中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单》、《重庆农村商业银行个人业务凭条（回单）》、《中国邮政储蓄银行账户对账单》，拟证明原告石建梅向第三人喻朝琴的付款情况；8.《水费收据》、《气费专用收据》、《物管专用收据》，拟证明被告岳学建于2018年6月将房屋交付原告石建梅使用；9.（2019）渝01民终6933号民事判决书、（2020）渝0109民初220号民事判决书，拟证明类似安置房屋只要办理了产权证就能买卖过户；10.《收据》，拟证明第三人喻朝琴支付了购房款150026元。被告岳学建的质证意见为：对证据1、3、4、5、6、10无异议；对证据2中关于双倍退还购房款300052元的承诺系按原告石建梅要求出具，非被告岳学建真实意思表示；对证据7、8、9不清楚，但房屋已交付原告石建梅使用。被告邓声菊无质证意见。第三人喻朝琴的质证意见为：对证据1、3、4、5、7、8、10无异议，对其余证据不清楚。被告岳学建、邓声菊、第三人喻朝琴未举示证据。本院对原告石建梅举示的证据认定如下：对证据真实性均予以认可，对证明力将结合全案证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年5月27日，被告岳学建到重庆市巴南区人民政府征地办公室选定了安置房一套，总金额为150026元。被告岳学建与第三人喻朝琴协商将安置房指标以20000元转让给第三人喻朝琴。2017年6月29日，第三人喻朝琴向被告岳学建支付了房屋指标费20000元，并向重庆市巴南区人民政府征地办公室支付了购房款150026元。2018年6月9日，原告石建梅与被告岳学建签订了《房屋买卖合同》，主要约定：房屋地址：XXX（重庆市巴南区XXX），房屋总价150026元；被告岳学建为房屋合法产权人，承诺该房屋权属真实有效面积属实，无债权债务纠纷及司法冻结情况，并已取得共有人同意拥有完全处分权（庭审中原、被告认可此处邓声菊的签名及捺印系被告岳学建作出）；产权下来后被告岳学建无条件配合原告石建梅过户，如双方任何一方违反条款约定导致合同无法继续履行时视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，房屋总价一倍。2019年1月21日，被告岳学建向原告石建梅出具《承诺书》，载明“房屋产权于2018年1月已办下来。由于我的原因致使目前不能办理房屋产权过户登记，特作出以下承诺：1.本人承诺我与你签订的《房屋买卖合同》一直有效，仍按2018年6月9日的《房屋买卖合同》约定的条款执行。2.办理房屋产权过户的时间延至2019年8月进行，此期间给你造成的损失我愿每月赔偿你1500元，此费用过户时结清。3.如在办理该房产权登记前，该房被其他债权人申请司法机关查封、扣押，本人愿意双倍赔偿你的购房款，即300052元，并承担一切法律责任。4.本人承诺必须在2019年8月1日前，无条件按原《房屋买卖合同》为你办理房屋产权过户登记手续”。2018年6月8日，原告石建梅向第三人喻朝琴转款20000元。次日，原告石建梅向第三人喻朝琴转款112500元，胡正明向第三人喻朝琴转款132500元。另查明，案涉房屋位于重庆市巴南区XXX[渝（XXX）巴南区不动产权第XXX号]，登记在被告岳学建名下。被告岳学建与原告石建梅签订《房屋买卖合同》后，因需要资金将房屋办理了抵押贷款，抵押权人为龙泓，现该房处于抵押状态。该房现由原告石建梅实际使用。本院认为，原告石建梅与被告岳学建签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。对原告石建梅要求确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。对原告石建梅要求被告协助办理房屋产权过户的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，现原告石建梅未举证证明抵押权人同意办理房屋过户，该房屋过户条件尚未成就，对原告石建梅的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告石建梅要求被告岳学建支付违约金53000元的诉讼请求，根据《承诺书》约定，被告岳学建应于2019年8月1日前办理房屋过户，但至今未办理，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。根据《承诺书》约定，被告岳学建在迟延过户期间按每月1500元赔偿原告石建梅，现被告岳学建要求调整违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“第三人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，第三人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，现原告石建梅无证据证明被告岳学建的违约行为给其造成的实际损失，本院酌情将违约金调整为10000元。对原告石建梅超出该数额的违约金请求，本院不予支持。对原告石建梅要求被告邓声菊共同承担责任的诉讼请求，因被告邓声菊非《商品房买卖合同》当事人，房屋亦未登记在被告邓声菊名下，被告邓声菊不负有合同履行义务。对原告石建梅的该项诉讼请求，本院不予支持。被告邓声菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担相应法律后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告石建梅与被告岳学建于2018年6月9日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告岳学建于本判决生效之日起十日内支付原告石建梅违约金10000元；三、驳回原告石建梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由原告石建梅负担2141元，被告岳学建负担497元（此款已由原告垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 刘 晶二〇二〇年九月二十三日书记员 祖懋楠