内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终2179号   上诉人（原审被告反诉原告）：包头市福清渔港置业有限公司。   法定代表人：林朝辉，董事长。   委托诉讼代理人：姚永伟，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。   被上诉人（原审原告反诉被告）：陈文娟，女，1981年7月18日出生，个体工商户，住包头市。   上诉人包头市福清渔港置业有限公司（以下简称：福清渔港置业公司）因与被上诉人陈文娟商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2020）内0203民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人包头市福清渔港置业有限公司的委托诉讼代理人姚永伟及被上诉人陈文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   包头市福清渔港置业有限公司上诉请求：上诉请求一、请求一审判决，改判上诉人不承担违约责任，不向被上诉人支付违约金。二、请求二审人民法院判决被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由一、一审判决认定事实不清。一审判决认为：“原告应当在收到被告通知后，向被告提供办理产权登记所需资料，被告在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案”,本案中，被上诉人未依约定提供办理权属证书的全部相关资料，故上诉人无从向产权登记机关提供全部资料报备，所以，上诉人没有违约。事实上，上诉人确在案涉所在小区的公示栏中张贴过通知，房屋销售人员也电话通知过相关业主在规定时间提交办理产权登记所需的资料，但因张贴时间已过很久，电话通话没有录音，所以此证据在庭审时无法提交，但公示事实是存在的，被上诉人也应当是知情的。更何况，正是因被上诉人知晓通知内容后补足全部资料，案涉房屋才具备备案条件，案涉房屋上诉人己于20l8年11月6日由包头市不动产登记中心备案。所以，一审判决认定事实错误，上诉人确己通知被上诉人交付相关资料，故上诉人在一审时的抗辩意见，有事实和法律依据。另外，依照双方《商品房买卖合同》约定：上诉人向被答辩人支付违约金是附条件的，所附条件是：1.出卖人没有在约定内提供资料报产权登记机关备案。2.因出卖人原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的。照此约定，以上两条件同时具备时，上诉人才承担违约责任。而本案中，被上诉人并没有在约定时间内依约全部履行自己的合同先义务，没有及时向上诉人提交办证委托书及相关身份资料等办理该房屋所有权证书的全部资料导致其房产备案时间滞后。更重要的，案涉房屋之所以没有依约取得所有权证书，是政府行为原因所致，并不是上诉人的违约行为体现。综上，《商品房买卖合同》十二条出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，应当解释为在购买人向主管部门申请办理房地产权属证书前提下，出卖人仅向主管部门提供需由出卖人提供的办理房地产权属证书所需的登记材料的义务”。现因被上诉人原因未依约办理，上诉人不应承担相关责任。二、一审法院未采信上诉人提交的重要证据，导致认定事实错误。一审庭审时，上诉人提交了证据：20l7第094号《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》和2018第111号《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》以及包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室在20l7年l月9日和2018年1月16日先后给市不动产登记局发出《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》，证明上诉人在发此函前，已具备办理不动产登记条件（已提交备案材料，但之前没有接收），只是因办理单位移交，没有及时办理相关手续，证明上诉人迟延办理相关手续是政府行为，不可抗力所致，上诉人没有违约。但此关键证据在一审判决书中没有体现，所以，上诉人认为一审判决认定事实有误。上诉人认为，本案所涉房之所以没有及时备案，是因不动产局成立时间不长，是因其工作人员工作交接，工作协调事由所致，导致办理备案手续需分批控制办理，希望二审法院依职权调取涉案的相关证据，核查案件事实。所以，本案不能依约办证的原因是政府行为，不可抗力所致，依据相关法律规定，上诉人因此可以免责，不需承担违约责任，希望二审法院对此予以认定。三、一审判决缺乏法律依据。《城市房地产管理法》第六十一条第三项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《商品房销售管理办法》第三十四条第三项等相关法律规定，办理房权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，开发商只有协助义务，所以，一审判决缺乏法律依据。四、一审法院部分支持被上诉人关于违约金的请求既没有事实也没有法律依据。《中华人民共和国合同法》规定的违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。被上诉人购买的房产20l5年6月30交付后已经使用，办理房产证与否，没有对其产生经济损失。按照法律规定，在开发商依法主张违约金过高的情况下，法院应适当调低违约金。《中华人民共和国合同法》第114条第2款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条等均详细明确的规定了：当事人约定的违约金高于损失的30%时，请求法院调低违约金的，法院应当予以支持，且应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量作出裁决。据了解，包头许多地产公司和购房人签订的合同中，关于违约金的约定是每日按商品房总价款的万分之0.1向买受人支付违约金，而上诉人和购房人签订的合同中对违约金的约定是，“甲方应每日按商品房价款的万分之1向买受人义付违约金”,这十倍的差别让同样是包头市开发商的上诉人压力巨大，即使一审法院判决结果只支持约定违约金的1/2,上诉人也认为还应该做减少违约金数额的调整，将违约金的请求支持为诉请合理金额的1/10为宜。综上所述，一审判决认定事实不清，部分事实认定错误，判决结果缺乏法律依据。上诉人恳请二审法院查明本案事实，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。   陈文娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   陈文娟向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理不动产房屋产权证的违约金53552.83元（每日按照房款569711元的万分之一计算，从2015年9月28日至2019年1月21日止）；2.本案诉讼费由被告承担。   包头市福清渔港置业有限公司同时向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告承担逾期付房款的违约责任：承担合同约定付款日到实际付款日的利息3000元并每日按商品房总价款1支付违约金9514元；2.本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2013年12月10日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于包头市××区房屋一套，约定房屋总价款为569711元。被告应于2015年6月30日前交付房屋，应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的1向原告支付违约金。合同附件五中约定，原告同意委托被告办理产权，原告应当在被告通知的时间提供办理房屋产权所需的全部资料、签署相关法律文件、缴纳各项费用，否则原告应承担相应违约责任。合同附件六中约定，合同签订当日，原告应向被告支付购房首付款179711元，剩余房款390000元办理按揭贷款。2015年6月30日，被告向原告交付房屋，被告认可原告于2014年5月27日付清购房首付款，剩余房款办理了银行按揭贷款。2018年2月7日，被告取得了涉案房屋的不动产情况表。2019年1月21日，原告取得涉案房屋的不动产权证，产权证号为蒙（2019）包头市不动产权第XXXX号。庭审中，原告为证明双方当事人已对付款方式进行了变更、原告不存在逾期付款情形，向法庭举证了原、被告于2013年12月9日签订的《还款协议书》一份。该协议写明：涉案房屋总价款569711元，首付款179711元，原告已支付首付款79711元，剩余首付款100000元。原告分两次将首付款余款付清：于2014年2月18日前支付剩余首付款50000元，2014年5月18日前支付剩余首付款50000元。2014年5月27日，被告公司的工作人员在该协议下方空白处写明：“已付清壹拾柒万玖佰壹拾壹元整。此协议作废”。被告对于该份证据没有异议，但认为该协议书是被告考虑到原告的相关付款因素，基于善意同意其分批付款，原告更不应向被告主张逾期办证的违约金。本院收到原告起诉状日期为2020年3月16日，审批立案日期为2020年3月24日。被告认为，交房日期为2015年6月30日，原告起诉的时间为2020年3月24日，其起诉已过诉讼时效。原告称其在2016年6月25日以后不断要求被告履行合同义务、承担违约责任，诉讼时效发生中断。经法庭询问，原告未对诉讼时效中断提供相应证据。   一审法院认为，根据原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告的收房日期为2015年6月30日，按约定被告需在商品房交付使用后360日内，即2016年6月25日前向产权登记机关提交备案手续，被告已构成违约。故被告违约期间应当从2016年6月26日开始计算至其取得不动产情况表的时间即2018年2月7日止。因原告于2020年3月16日向本院提交起诉状，其中2016年5月26日至2017年3月15日的违约金已超过诉讼时效，被告在庭审过程中对于诉讼时效作出了抗辩，一审法院予以部分采信。故被告应向原告支付从2017月3月16日起计算至2018年2月7日止的违约金，共计算328天。违约金的立法本意旨在以补偿性为基础，以惩罚性为补充，被告亦请求减少，综合考虑被告的违约情形，并参照本小区及本辖区内其他小区同类案件的审理情况，本院认为违约金的计算标准以每日按商品房价款的0.5计算较为适宜，即每日28.48555元（569711元×0.5）。因被告于2018年11月6日已向包头市不动产登记中心备案，故对原告主张2018年11月6日之后的违约金的诉讼请求，不予支持。故被告应支付原告逾期备案的违约金9343.26元（28.48555元×328天）。反诉原告以反诉被告逾期交纳购房首付款为由主张反诉被告赔偿利息损失及违约金。根据原告举证的《还款协议书》显示，双方对于《包头市商品房买卖合同》约定的付款方式进行了变更，反诉被告按照该协议书的约定已履行了付款义务，不构成违约。故反诉原告的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，原告的诉讼请求，一审法院予以部分支持。反诉原告的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、被告包头市福清渔港置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告陈文娟支付违约金9343.26元；二、驳回原告陈文娟的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告包头市福清渔港置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1138元（原告已预交），由原告陈文娟负担1088元，由被告包头市福清渔港置业有限公司负担50元。反诉案件受理费56元（反诉原告已预交），由反诉原告包头市福清渔港置业有限公司负担。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案中，上诉人福清渔港置业公司与被上诉人陈文娟签订的《包头市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效。因上诉人福清渔港置业公司未按合同约定日期将办理权属登记所需的资料向房屋产权登记部门备案，致使被上诉人陈文娟未能如期取得不动产权属证书，应承担违约责任。由于双方约定的违约金过高，一审法院依法酌情予以调整正确。上诉人福清渔港置业公司称已履行了合同义务，无事实依据，所以上诉人福清渔港置业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，上诉人福清渔港置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1138元，由上诉人福清渔港置业公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 杨励昕   审 判 员 岳海岩   审 判 员 李 梅  二〇二〇年九月九日   法官助理 于 雁   书 记 员 辛 昕