江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0706民初3228号 原告：连云港市工商业联合会，住所地连云港市海州区苍梧路****楼。 法定代表人：张家炯，该工商联主席。 委托诉讼代理人：范江**，江苏公善民律师事务所律师。 被告：连云港列奇达房地产开发有限公司，，住所地在连云港市海州区市化路**列奇达花园广场****门面 法定代表人：孙德平，该公司董事长。 原告连云港市工商业联合会（以下简称工商联合会）与被告连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告工商联合会的委托诉讼代理人范江**到庭参加诉讼，被告列奇达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工商联合会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理位于连云港市海州区商铺的土地分割使用权证和房屋产权证登记手续；2、被告支付原告逾期办证违约金1532.55元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年，被告因开发建设需要，拆迁了原告所有的小香港商城867.05平方米房屋，并以产权调换的方式将其开发的列奇迗花园广场一层4号、29号、38号商铺安置给原告。同年9月12日，原、被告双方又签订《商品房买卖合同》一份，约定原告另外出资306510元购买被告开发的列奇达花园广场一层32号商铺一套，并约定被告应于房屋交付使用后180日内为原告办理产权登记手续，如逾期办理，被告应按已付房价款0.5%向原告支付违约金。被告已于2002年12月27日将上述四套商铺交付给原告使用。2004年5月18日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定被告应积极协助原告按照拆迁置换房屋的有关规定办理4号、29号、32号、38号四套商铺的土地分割使用权证和房屋产权证登记手续。但时至今日，被告仍未按约履行办证义务。原告认为，被告逾期为原告办理产权登记的行为，严重侵犯了原告的合法权益。为此，特具状诉至贵院，请求依法判如所请。在诉讼过程中，原告工商联合会将第一项诉讼请求：“请求判令被告立即为原告办理位于连云港市海州区商铺的土地分割使用权证和房屋产权证登记手续”变更为“请求判令被告立即为原告办理位于连云港市海州区市化路59号列奇达花园广场一层29号、32号两套商铺的土地分割使用权证和房屋产权证登记手续”。 被告列奇达公司未作答辩。 原告工商联合会围绕诉讼请求依法提交了2002年7月25日协议书一份、入住通知书一份、商品房买卖合同一份、2004年5月18日的协议书一份，房屋分布图。本院调取不动产登记簿查询记录、房屋土地信息匹配结果告知单。根据上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 一、2002年7月25日，原告工商联合会（乙方）与被告列奇达公司（甲方）签订列奇达花园广场房屋产衩置换协议书。协议约定，乙方将其所拥有的列奇达花园广场二楼商场1、2、3号商铺475.3平方米及三楼东户中间361平方米的建筑面积置换甲方所拥有的列奇达花园广场首层商场四号商铺169.97平方米及三十八号商铺86.86平方米的建筑面积。乙方应支付甲方置换房屋的差价203558元，因乙方资金困难;经协商，乙方将置换后拥有产权的列奇达花园广场四号商铺给甲方使用一年半（2002年11月1日起到2004年5月3日止)；甲方从本合同签订同时支付乙方现金50000元，乙方不再支付甲方置换房屋的差价金额；甲、乙双方置换后的列奇达花园广场物作为产权合法拥有人；甲方帮助乙方办理置换后房屋的产权手续，甲乙双方对置换后的房屋各自自行经营、租赁，对方无权干涉。 二、2002年9月12日，原告工商联合会（买受人）与列奇达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于市化路与市，建筑面积60.1平方米，每平方米5100元，总金额306510元，签合同之日起五日内付清房款300000元，余款6510元办理产权证时支付；出卖人应当在2002年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遇到特殊原因经有关部门证明可以顺延，但最长不超过100天；除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过100日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过100日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人依约交房时，买受人未能按期收楼后，在交楼后的之日至三十日内，买受人应当支付每日百分之一的违约金（按房产总值）并承担房屋毁损风险；2、买受人超过30天不交接的，出卖人有权解除合同，并有权处置该房屋，买受人应当承担房价5%的违约金，并承担出卖人的损失；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金等内容。 二、2002年12月17日，被告列奇达公司出具的入住通知载明：尊敬的工商联业主，您购买的列奇达花园广场首层商铺四号、二十九号、三十二号、三十八号已具备交付使用的条件，请您接到本通知十日内，携带购房合同及已交房款的收款收据来我司市场部办理有关收楼手续。 三、2004年5月18日，原告工商联合会（乙方）与被告列奇达公司（甲方）签订协议书。协议主要内容为：甲方拆迁乙方所有的小香港商城867.05平方米房屋，置换为列奇达花园广场二楼和三楼共计836.3平方米商铺（其中二楼1、2、3号商铺475.3平方米，三楼东户中间商铺361平方米）。后经双方协商，乙方以拥有的上述836.3平方米商铺置换甲方的列奇达花园广场一楼商场共计256.83平方米商铺（其中4号商铺169.97平方米、38号商铺86.86平方米），并将位于瑞琪阁二楼的2号商铺94.98平方米置换甲方的列奇达花园广场一楼商场29号商铺45.56平方米。经友好协商，现就双方房屋拆迁、置换中的财务结算遗留事项达成如下协议：一、在房屋拆迁及置换过程中，乙方目前共欠甲方174816.26 元，分别为：1、在2001年1月19日双方签订的《房屋拆迁安置协议书》费用结算表中,乙方欠甲方房屋置换换差价83406.26元；2、乙方2001年1月19日借甲方用于被拆迁户的安置费用45000元；3、乙方2002年9月12日购买甲方32号商铺时，尚欠甲方13242元；4、乙方小香港商城拆迁前欠甲方电费7168元及乙方房屋未出租前的空置房物业管理费等相关费用6000余元；5、2002年7月25日协议，应付列奇达置换房款2万元。上述1-5项乙方所欠甲方款项共计174816.26元，经友好协商，乙方将置换后拥有产权的列奇达花园广场一楼商场4号门面商铺169.97平方米出租给甲方使用24个月，即从2004年6月1日起至2006年5月31日止，以冲抵乙方所欠甲方全部款项即174816.26元；甲方同时免收29号、32号门面商铺未出租前的物业管理费用。甲方将积极协助乙方按照拆迁置换房屋的有关规定分别完成4号、29号、32号、38号商铺土地分割所有权证和房屋产权证等手续的办理。 四、海州区（新浦区）市化路59号列奇达花园广场4号A门面登记在案外人张名连名下，海州区（新浦区）市化路59号列奇达花园广场4号B门面登记在案外人朱晓玲名下，海州区（新浦区）市化路59号列奇达花园广场38号门面登记在案外人董奇名下。海州区市化路59号列奇达花园广场底层29号、32号门面尚未办理不动产登记，其中29号门面不动产单元编号为320706021002GB00375F00010035,32号门面不动产单元编号为320706021002GB00375F00010038。 本院认为，原告工商联合会与被告列奇达公司签订的《商品房买卖合同》及协议书，其内容双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告列奇达公司将市化路59号列奇达花园广场4号、29号、32号、38号商铺交付给原告工商联合会后，至今未按协议约定协助原告工商联合会办理登记登记手续，被告列奇达公司的行为构成违约，原告工商联合会要求被告列奇达公司办理位于连云港市海州区门面房屋产权证登记手续，因其中4号、38号门面房已经登记在他人名下，原告工商联合会在庭审中撤回要求办理4号、38号门面房屋产权登记手续，本院予以准许；对于原告工商联合会继续要求被告列奇达公司办理29号、32号门面房土地分割使用权证和房屋产权登记手续的诉讼请求，符合合同和协议约定，本院予以支持。因被告列奇达公司未按《商品房买卖合同》及协议约定协助原告工商联合会办理办理房地产权属证书手续，原告工商联合会根据《商品房买卖合同》的约定，要求被告列奇达公司支付32号门面房逾期办理房地产权属证书违约金1532.55元（306510元*0.5%），符合合同约定，本院予以支持。被告列奇达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其对答辩及举证、质证权利的放弃，不利后果依法由其承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内协助原告连云港市工商业联合会办理位于连云港市海州区门面房的土地分割使用权和房屋过户手续，将该房屋的房地产权利登记至原告连云港市工商联合会名下。 二、被告连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市工商业联合会逾期办理房地产权属证书违约金1532.55元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由连云港列奇达房地产开发有限公司负担（连云港市工商业联合会已预交，连云港列奇达公司有限公司在支付上述款项时一并给付连云港市工商业联合会）。 本判决为终审判决。 审判员  孟善业 二〇二〇年九月二十一日 书记员  武 蓓 法律条文附录 （一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。