湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初378号原告：武汉东湖新技术开发区花也鲜花店，住所地：武汉东湖新技术开发区国家地球空间信息产业基地第****。经营者：吴明。被告：武汉东湖新技术开发区美颂创意烘焙馆，住所地：武汉东湖新技术，住所地：武汉东湖新技术开发区当代铂公馆18-106style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：高东岳。委托诉讼代理人：洪伟，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鉴增，北京金台（武汉）律师事务所实习律师。原告武汉东湖新技术开发区花也鲜花店（以下简称原告）诉被告武汉东湖新技术开发区美颂创意烘焙馆（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月31日举行庭前会议，2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告经营者吴明，与被告经营者高东岳及其委托诉讼代理人洪伟、刘鉴增到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告结清拖欠的2019年10月15日至2019年11月11日房租4725元和电费2403元，以及判决期间店铺空置不能出租的租金损失，具体金额按法院最终判决时间据实结算；2、被告按双方合同约定赔偿违约金60000元；3、被告将经营位置回复原状，包含被告拆除的吧台、水槽等原有物品，如果不能恢复原状，则赔偿原告3500元；4、被告赔偿原告提起诉讼产生的一切费用，包括诉讼费、请律师费等。事实与理由：原告与被于2018年10月15日签订《合作协议》，原告出借场地及营业执照供被告经营销售烘焙类产品及饮品，被告按季度支付房租及电费，合同有效期至2023年10月14日。被告于2019年10月9日起就再未进场经营，2019年10月15日也未按合同约定缴纳下季度的房租及结清上季度的电费，并在2019年11月10日及11日两天将所有设备及店铺招牌搬离现场。原告与被告在此其间多次协商未果，原告对于违约金额做出多次退让，但被告既不按合同约定进行继续经营，也不接受原告提出的赔偿金额。此事对原告的店铺正常经营、个人名誉及精神都造成了极大的影响，现请求法院做出公正判决。被告辩称：《合作协议》“违约解决办法”中约定若原告再招纳其他商户进场经营，应提前告知被告，不得招纳影响被告经营活动的商户。2019年9月28日，在被告未得到原告任何事先通知的情况，原告直接在花店场地招募艾灸类商家进场并进行装修拆除作业，且告知被告花店场地将引进美容减肥及艾灸项目。原告擅自招纳美容院进场经营的行为构成《合作协议》违约，应当承担相应的违约责任。原被告签订《合作协议》的根本目的在于花店和烘焙相互搭配、合作共赢以获取更多盈利。若原告招纳艾灸类商家进场，艾灸气味较大，将严重影响食品类经营活动，与被告签订《合作协议》初衷相违背，剥夺了被告根据合同有权期待的利益，致使被告期待通过《合作协议》而达到的交易目的无法实现。期间经被告与工商局沟通，工商局明确表示美容院和食品店两个业态在一家店铺经营中间仅用门帘隔离不符合相关规定，将对食品店内食品安全构成潜在威胁，这进一步表明，原告行为及诉求无事实与法律依据。因原告违约行为，被告于2019年10月9日起被迫暂停营业，期间多次与原告协商，原告均拒绝停止违约行为并承担违约责任，给被告造成严重的经济损失，最终被告于2019年11月9日、10日陆续搬离经营设备离场，原告的全部诉讼请求均无事实与法律依据。经审理查明：2018年10月15日，原告与被告签订一份《合作协议》，约定原告提供花店场地供被告经营销售烘焙产品及非咖啡饮品，原告还负责办理食品相关的经营许可证；合作期间自2018年10月15日至2023年10月14日；被告按每月销售业绩固定支付5000元给原告，每经营12个月后涨5%，每三个月支付15000元；合约期未结束，原告要求被告离场，原告应支付给被告违约金60000元整，并提前60天告知原告做离场准备；合约期未结束，被告离场，被告应支付给原告违约金60000元整，并提前60天告知原告做离场准备，原告不得扣留被告设备物品；原告如因个人事由退租离场，需提前60天告知被告，如被告有意接下店铺，原告需在能力范围内极力帮助被告与业主方沟通店铺租赁相关事宜，但因原告无店铺转让权，所以原告对被告是否能成功租赁店铺不负责任。如因原告离场导致被告不能经营，原告须补偿被告60000元，并提前60天告知被告准备离场；原告再招其他商户进场经营，应告知被告，不得招影响被告经营活动的商户。合作协议还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，双方依约进行了履行，被告已支付截至2019年10月15日的租金。2019年9月底，被告有意再招租一家经营美容艾灸类商户入场经营，但其未与原告进行协商。2019年10月初，商户开始在花店场地进行装修。被告得知此事后表示异议，认为此商户经营过程中有气味，且美容艾灸类与烘焙食品类业态不符，会影响其经营，不同意其入场经营。原告则认为根据合同约定，其有权引入新的商户，通知被告即可，且新引入商户与被告经营范围有门帘隔断，不会影响其正常经营，反而会给其带来大量客户。双方经过协商后未达成一致意见，原告最终于2019年11月11日离场。双方之后再次协商未果，原告提起本案诉讼。被告尚欠原告2019年10月16日至2019年11月11日租金4667元和电费2403元。以上事实，有合作协议、微信聊天记录、照片和当事人陈述等在卷予以证明。本院认为，原告和被告签订的是合作协议，虽然以房屋租赁为主要合同内容，但双方还有合作的权利义务内容，不是纯粹的房屋租赁合同关系。两个商户之所以能够在一个场地合作经营，必然与商户的业态性质、客户群体等有一定关联，往往具有互补和互促的性质。原告新引入商户也应当提前与被告沟通，以使其提前做好准备或调整经营策略，以达到合作共赢的目的，合作协议约定“原告不得招影响被告经营活动的商户”也说明了上述共存商户的关系，具有合法性和合理性，双方应当共同遵守。首先，原告在合作期间，新引入商户应当提前征求被告的意见，而不能仅仅是通知被告，原告此行为不符合诚实信用原则，具备一定过错。其次，从一般交易习惯判断，美容艾灸类商户与被告经营的烘焙类不是同一行业，前者是保健养生类，后者是食品类，原则上不应在同一经营场所经营，且食品类对卫生等方面有较高要求。但两者共存是否必然会减少其人流量（客户群），从而导致被告不能实现合同目的，也不能仅仅从性质上认定，因为从共享客户角度，不同业态会带来更多人的人流量，具体情况要等商户入驻并经营一段时间才能显现。被告得知原告引入艾灸类商户并协商未果后，并未等待商户入驻并根据经营情况再做决定，而是提前解除合同，其行为不符合法律规定和合同约定，构成违约，应当承担违约责任。虽然合同约定的违约金为60000元，但鉴于原告也有一定过错，且原告并未举证证明其受到的实际损失的具体金额，本院根据公平原则和本案事实酌定调减为10000元。合同解除后，被告应当结清2019年10月16日至2019年11月11日租金4667元和电费2403元。原告主张的其他损失，其未提供证据证明损失的实际发生以及与被告有因果关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告武汉东湖新技术开发区美颂创意烘焙馆于本判决生效之日起十日内向原告武汉东湖新技术开发区花也鲜花店支付租金4667元；被告武汉东湖新技术开发区美颂创意烘焙馆于本判决生效之日起十日内向原告武汉东湖新技术开发区花也鲜花店支付租金2403元；被告武汉东湖新技术开发区美颂创意烘焙馆于本判决生效之日起十日内向原告武汉东湖新技术开发区花也鲜花店支付违约金10000元；驳回原告武汉东湖新技术开发区花也鲜花店的其他诉讼请求。如果被告武汉东湖新技术开发区美颂创意烘焙馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1566元，适用简易程序减半收取783元，由原告武汉东湖新技术开发区花也鲜花店负担626元，被告武汉东湖新技术开发区美颂创意烘焙馆负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李志涛二〇二〇年九月十五日书记员  张 晨