江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初1410号原告：刘钦强，男，汉族，1977年3月14日生，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：王林霞，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201611358060。委托诉讼代理人：胡媛，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，实习证号36011905210172。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201911137814。原告刘钦强诉被告江西满威实业有限公司（下称满威公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘钦强的诉讼代理人王林霞、胡媛，被告满威公司的诉讼代理人吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘钦强诉称：2017年6月26日，原被告签订了嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定1、原告认购被告开发的位于南昌市“嘉禾小区（力高御景天城）”小区的地下车位。2、原被告在签订商品房买卖合同前签订正式的车位使用权出让协议。根据协议第二条第二款约定，原告必须先交清车位尾款并签署正式的车位使用权出让协议才可以签订商品房买卖合同，故本协议为一份预约协议，但原被告在签订本协议以及商品房买卖合同两年之久，被告未按照本协议约定组织原告进行车位的选号并签订车位使用权出让协议。根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，我方可以请求解除预约合同并主张损害赔偿。其次，本协议为无效协议。根据《物权法》第七十四条以及相关部门的规定，目前小区车位主要包括规划内开发商享有所有权的车位、计算在公摊面积内业主共同所有的车位以及人防车位。被告未取得诉争小区车位的所有权，因其没有证据证明其享有小区车位的使用权，其预售车位违反1997年建设部第58号令以及2013年南昌市人民政府颁布的第151号政府令《城市地下空间开发利用管理办法》第二十八条关于“对地下建筑物应当经初始登记确认权属后方可销售、出租”的规定。同时，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告预售车位为无效民事行为。另外，实际情况是原告在向被告认购的“嘉禾小区（力高御景天城）”商品房时被强制要求购买车位,根据协议第二条第二款约定，也明确了原告必须先签订车位认购协议才可以签订商品房买卖合同，违反了《反不正当竞争法》第十二条的规定，属于强制搭售车位。同时，排除了原告自主购买商品房的权利，加重了原告购房负担，违反了格式合同无效的规定。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判令1、原被告于2017年6月26日签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议无效；2、被告返还原告已付的车位预付款12万元；3、本案诉讼费用2700元由被告承担。被告满威公司辩称：一、车位使用权认购协议系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。被答辩人未在协议约定的期限内履行义务，应承担违约责任。答辩人基于方便每位业主日后出行停车的考虑，仍愿意继续履行该认购协议，优先将车位使用权转让给已预定的业主。二、答辩人并未将车位强制搭售给被答辩人，车位的购买与否是小区业主的自由选择。1、案涉嘉禾小区平均每户只对应0.78个车位，不存在车位比住户多而车位销售不出的情况，大部分业主在购房的同时预定了车位。2、被答辩人是于2017年6月26日签订的《嘉禾小区项目认购书》及车位使用权认购协议，不存在被答辩人所称的先购买车位才能购买住宅的情况。三、嘉禾小区车位使用权认购协议第二条第2款及第二条第3款并非无效的格式条款。1、协议第二条第2款约定被答辩人应缴清车位尾款的时间，第二条第3款约定被答辩人逾期未缴清车位尾款的违约责任，并无合同法规定的无效情形。2、在被答辩人签订该认购协议时至签订商品房买卖合同时，被答辩人有资金准备期限，并未设置明显过短的期限并加重对方责任。3、在合同第四条中备注条款明确可由被答辩人备注其具体要求，如要求延期缴纳尾款等，但被答辩人未备注。四、根据协议约定，被答辩人需先缴清车位尾款，答辩人再让被答辩人选车位并将使用权转让给被答辩人。现被答辩人一直未缴清尾款，故答辩人未让其选车位并不是违约行为，也不是不履行订立买卖合同的义务，而是被答辩人未履行订立买卖合同的义务。经审理查明：位于南昌市红谷滩新区嘉禾小区（力高御景天城）系被告满威公司开发的楼盘。2017年6月26日，原告刘钦强（认购方、乙方）与被告满威公司（开发商、甲方）签订了一份嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定1、乙方自愿认购甲方开发的位于“嘉禾小区（力高御景天城）”地下车位。2、乙方同意在本认购协议签订时向甲方支付预付款120000元。乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，后携本认购协议及收款收据到营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号并签署车位使用权出让协议（表格内载明车位共计6类，价款26万至40万元不等，仅限认购一个类别的车位）。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。4、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款，乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结，在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效等。上述车位使用权认购协议为被告方提供的格式合同。签订当日，原告向被告支付了车位预付款120000元，被告向原告出具了收据。同日，原被告签订了一份嘉禾小区项目认购书，约定由原告认购被告开发的嘉禾小区6栋2单元802号房。此后，原、被告于2017年7月19日签订了南昌市商品房买卖合同。房屋买卖合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，房屋至今未交付，也没有办理产权证。期间，因双方对车位认购协议存在分歧，原告未交付车位尾款，至今未签订《车位使用权出让协议》。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2017年6月26日嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议、2017年6月26日车位预付款收据、2017年7月19日南昌市商品房买卖合同以及被告提供的2017年6月26日嘉禾小区项目认购书等主要证据予以证明，双方对上述证据的真实性均无异议。本院认为：原、被告签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效，故原告要求确认车位认购协议无效，本院不予支持。合同签订后，原告依约向被告支付预付款12万元，但未按合同约定期限交清车位尾款、选购车位，也未签订车位使用权出让协议（本约），事实清楚。因原告违反合同约定，拒绝签订本约并履行预约合同约定的义务，故应承担相应的责任。鉴于车位涉及众多业主，为调整原、被告双方的利益，结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由原告按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向被告支付违约金5.2万元。扣除该款项被告应返还原告车位预付款6.8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告刘钦强车位预付款6.8万元；二、驳回原告刘钦强其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告刘钦强预交案件受理费2700元，由原告刘钦强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  熊 娟人民陪审员  张晓茜人民陪审员  陈 冬二〇二〇年九月二日书 记 员  贺倩文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。