陕西省咸阳市杨陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0403民初1002号 原告:李香红，女，1975年11月17日出生，汉族，现住陕西省咸阳市杨陵区，公民身份号码：61012XXXXX********。 委托诉讼代理人：何海勋，陕西松意律师事务所律师。 被告:陕西隆发房地产开发有限公司，住所地陕西省渭南市大荔县。统一社会信用代码：91610523735366660J。 法定代表人：张进学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈红刚，该公司经理。 原告李香红与被告陕西隆发房地产开发有限公司（以下简称“隆发公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李香红及其委托诉讼代理人何海勋、被告隆发公司的委托诉讼代理人陈红刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李香红向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告2016年1月5日签订的两份《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告返还购房款2236553元；3、判令被告向原告支付从2017年1月1日至2020年5月31日的违约金551543.29元以及从2020年6月1日起至还清该款本息之日止的违约金(按照年利率7.125%支付违约金)；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2016年1月5日,原、被告在签订编号为GF-2000-0171之000004、000005两份《商品房买卖合同》,合同约定原告购买被告位于杨凌示范区XX广场XX幢XX层及XX层XX号房(建筑面积为139.95平方米)、商W108号房(面积为127.42平方米)两套商品房,两份合同总价分别为2339841元、2096712元。合同约定交房期限均为2016年12月31日前。原告已分别向被告支付了商W107号房房款1179841元、支付了商W108号房房款1056712元。在合同履行过程中,被告在2016年12月31日前未将该二房屋的五证办理齐全,亦未按照合同第八条约定的交房期限交付房屋。经原告多次催告,被告至今仍五证不全,且工程干干停停,至起诉之日工程亦未竣工。根据《中华人民共和国合同法》第93条、94条之规定,以及原、被告《商品房买卖合同》第九条第1项(2)之约定,原告有权解除合同,被告应向原告支付违约金。但该合同为被告方的格式合同,约定的违约金明显过低,原告依据《中华人民共和国合同法》第114条之规定,请求以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准调高违约金。现原告提起诉讼,望判如所请。 被告隆发公司辩称，原告主张的违约金无事实及法律依据。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定,原告按分期付款的方式向被告支付购房款,原告于2016年1月份只向被告支付了第一期购房款,剩余购房款并未按照合同约定支付,显然已经违反了合同约定。被告开发的杨凌隆发城市广场南区项目五证齐全,并不存在原告所称“五证不全”的情况。因原告违约在先,故按照合同约定,被告无需向原告支付违约金，且其按照年利率7125%计算违约金无事实及法律依据,其该项诉请依法应予驳回。若法院判决解除购房合同,按照合同约定,被告扣除原告应承担的违约金后,将剩余购房款无息退还原告。 经审理查明：2016年1月5日，李香红与隆发公司签订两份《商品房买卖合同》,约定李香红购买隆发公司出售位于杨凌示范区XX广场XX幢XX层及XX层XX房、商XX号房两套商品房,两份合同总价分别为2339841元、2096712元。合同约定交房期限均为2016年12月31日前。两份合同约定的付款方式分别为：1、买受人于2016年1月5日支付购房款50万元，于同年1月12日前支付房款556712元，五证齐全交付房款63万元，剩余房款41万元于交房前付清；2、买受人于2015年9月8日支付房款30万元，于2016年1月5日支付房款50万元，同年1月12日支付房款379841元，五证齐全付房款70万元，剩余房款46万元于交房前付清。 李香红已分别向隆发公司支付了商W107号房房款1179841元、支付了商W108号房房款1056712元。截至起诉时，涉案商品房仍未竣工。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收款收据、隆发公司企业信用信息公示报告能够相互印证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照书面约定全面履行自己的义务。现约定的交付争议房屋日期已经超过三年有余,根据合同约定,出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，故李香红要求解除涉案的商品房买卖合同于法有据,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告已支付购房款共计2236553元,被告应当全额退还原告。 原告已向被告支付了案涉部分房款,被告长期占用、享有了相关资金使用收益,现因被告违约致合同解除,原告向被告主张违约金符合法律规定，应予支持。但原告主张的违约金计算方式没有法律依据,且超出合理范围,本院依法调整为按照同期银行贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定,判决如下: 一、解除原告李香红与被告陕西隆发房地产开发有限公司于2016年1月5日签订的两份商品房买卖合同。 二、被告陕西隆发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李香红购房款2236553元。 三、被告陕西隆发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李香红已付购房款的利息（以2236553元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率自2017年1月1日起计算至实际支付之日止）。 四、驳回原告李香红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46705元（原告已预交）,由被告陕西隆发房地产开发有限公司负担；保全费5000元（原告已预交），由被告陕西隆发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。 审判员  刘磊 二〇二〇年九月二十七日 书记员  张帅 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。