山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0105民初1819号 原告：张现军，男，1971年1月22日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：党虎，山东圣义律师事务所律师。 被告：耿燕，女，1966年10月5日出生，汉族，济南造纸科研所退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：弭宝顺（系耿燕之夫），男，1964年5月20日出生，汉族，无业，住济南市。 第三人：董进，男，1978年11月14日出生，汉族，住济南市。 第三人：宋荻帆，女，1982年7月3日出生，汉族，山东飞马消防工程有限公司职工，住济南市。 第三人：许同辉，男，1981年11月21日出生，汉族，个体工商户，住济南市。 原告张现军与被告耿燕、第三人董进、宋荻帆、许同辉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张现军及其委托诉讼代理人党虎、被告耿燕及其委托诉讼代理人弭宝顺、第三人宋荻帆、许同辉到庭参加了诉讼。第三人董进经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张现军向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）鲁0105执异300号执行裁定书；2.解除对坐落于济南市房产（含地下室）及16号地下车库的查封。事实与理由：耿燕申请强制执行董进民间借贷纠纷一案，天桥区人民法院已受理，案号为（2015）鲁0105天执恢字第158号。经耿燕申请，法院依法查封了董进购买的位于济南市槐荫区吴家堡办事处石佛村委会开发建设的英大丽水华庭小区西区x房产（含地下室）及16号地下车库。但该查封是错误的，涉案房屋已由张现军出资购买并长期占有使用。张现军向天桥区人民法院提出执行异议，天桥区人民法院作出（2019）鲁0105执异300号执行裁定书驳回了张现军的申请。张现军认为该裁定书认定事实不清楚，查封过程亦存在问题，且涉案房产及地下车库，已不再是董进的财产而是归张现军所有，天桥区人民法院进行的查封已损害了张现军的相关权益。为此，张现军诉至法院，请求判如所请。 耿燕辩称，其与董进因民间借贷纠纷诉至法院，其在诉讼过程中申请法院查封了涉案房产，并向石佛村委会分别送达了（2011）天商园初字第60号协助执行通知书及（2011）天商园初字第60号民事判决书。2011年12月6日，上述民事判决生效后，其向法院申请强制执行，因董进涉及刑事案件被济南市历下区公安局刑事拘留，被告知待董进刑事案件有结果后再执行。在此期间，耿燕分别于2013年、2015年、2018年在查封到期日前申请续封，最后一次续封的截止日期为2021年9月18日。2019年上半年，董进刑事案件结案后，耿燕再次向法院申请强制执行，但被告知张现军对涉案房产提出异议。2020年2月19日，法院作出（2019）鲁0105执异300号执行裁定书，裁定驳回张现军的异议。2020年6月23日，耿燕与董进见面，董进将其与宋荻帆在2010年真实的借款情况，写了书面保证让耿燕代为提交法庭。耿燕认为董进与宋荻帆之间签订的《房屋买卖合同》不符合常理，双方之间并非房屋买卖关系而是借贷关系。为此请求法院查明事实，驳回张现军的诉讼请求。 第三人董进未到庭亦未提交书面答辩状。 第三人宋荻帆、许同辉述称，董进通过宋荻帆的朋友找到宋荻帆，说他名下有一套房屋20万元便宜出售。宋荻帆购买该房屋后，就联系不到董进了，直到一年多后才知道他被逮捕了。宋荻帆不知道通过什么方式联系董进办理相关手续。宋荻帆可以提供给董进打款的银行凭证。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：2009年3月13日，董进与济南市槐荫区石佛屯村委会签订《房屋购销合同》一份，约定由董进以206486元的购房款购买位于槐荫区丽水华庭小区x的房屋及16号车库。 2011年1月16日，本院受理了耿燕与董进民间借贷纠纷一案，在审理过程中，根据耿燕的申请，本院于2011年2月28日依法查封了涉案房屋，查封期限为2011年2月28日起至2013年2月27日止。2011年5月30日，本院作出（2011）天商园初字第60号民事判决书，判决董进偿还耿燕借款10万元并支付利息（以10万元为基数，自2010年9月23日起至2011年1月26日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。该判决生效后，董进未能履行判决确定义务，耿燕向本院申请强制执行。张现军遂向本院提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2020年2月29日作出（2019）鲁0105执异300号执行裁定书，驳回张现军的异议申请。张现军不服该裁定，于2020年3月20日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查，涉案房屋系小产权房，未能办理产权登记。 对双方当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：第三人宋荻帆主张其于2010年11月1日与董进签订《房屋买卖合同》，约定董进以20万元的价格将涉案房屋出售给宋荻帆。就上述合同的签订原因，宋荻帆主张如下：董进向宋荻帆借款40万元，后未能按约还款，经双方协商后，宋荻帆同意董进以两套房屋抵顶40万元借款，其中涉案房屋抵顶借款20万元。上述合同签订后，宋荻帆于2010年11月2日占有涉案房屋。就宋荻帆主张其向董进出借40万元款项的事实，宋荻帆未提交证据予以证实。 张现军主张其于2011年10月11日与宋荻帆签订《房屋买卖协议》一份，约定宋荻帆以33.5万元的价格将涉案房屋出售给张现军。张现军主张其共计向宋荻帆支付购房款30万元。因双方在《房屋买卖协议》中约定办理房屋过户时支付尾款3.5万元，涉案房屋一直未能将购房合同的买受人更改为张现军，故涉案房屋的尾款3.5万元尚未支付。涉案房屋自张现军与宋荻帆签订《房屋买卖协议》后，一直由张现军占有、使用。 诉讼中，耿燕主张董进与宋荻帆之间签订的《房屋买卖合同》无效，因涉案房屋在济南市槐荫区石佛屯村委会登记的购房人为董进，未办理过更名手续，故涉案房屋的权利人系董进，张现军无权依据其与宋荻帆之间的《房屋买卖协议》要求停止对涉案房屋的执行。 本院认为，本案的争议焦点为张现军对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本院现分述如下：第一，目前涉案房屋的登记购房人为董进，济南市槐荫区石佛屯村委会未将涉案房屋买卖合同的买受人变更为张现军；第二，张现军于2011年10月11日与宋荻帆订立涉案房屋《房屋买卖协议》，而耿燕于2011年2月28日已经申请法院对涉案房屋进行了查封，张现军未在法院查封之前签订《房屋买卖协议》；第三，张现军在签订上述《房屋买卖协议》后才占有涉案房屋，未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。综上，张现军对涉案房屋所享有的权利并不足以排除对涉案房屋的执行，故张现军要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告张现军的诉讼请求。 案件受理费6325元，由原告张现军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 胡 滨 二〇二〇年九月十四日 书记员 郝慧明