北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24079号原告：王诗雨，女，1988年5月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告：郝宁，男，1984年7月2日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。二原告共同委托诉讼代理人：孙曼丽，北京英淇律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：牟睿，北京英淇律师事务所实习律师。被告：袁梅珍，女，1962年12月31日出生，汉族，无业，住浙江省临安市锦。委托诉讼代理人：程婷婷，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：方振江，浙江泽大律师事务所律师。被告：张丽疆，女，1971年11月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：宋东涛（系张丽疆之夫），男，无业。原告王诗雨、原告郝宁与被告袁梅珍、被告张丽疆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日作出（2018）京0115民初11808号民事判决书。被告袁梅珍不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）京02民终7644号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王诗雨及其与原告郝宁的共同委托诉讼代理人孙曼丽、牟睿，被告袁梅珍的委托诉讼代理人程婷婷、方振江，被告张丽疆的委托诉讼代理人宋东涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王诗雨、郝宁向本院提出诉讼请求：1、判令袁梅珍向王诗雨退还自2017年4月2日至2018年1月23日的房屋租金67961元；2、判令袁梅珍向王诗雨退还房屋押金7000元；3、判令袁梅珍、张丽疆赔偿因侵犯王诗雨对涉案房屋的优先购买权造成的房屋差价损失600000元；4、判令袁梅珍、张丽疆支付王诗雨、郝宁月租金100%的违约金7000元；5、判令袁梅珍、张丽疆赔偿王诗雨、郝宁房屋装修维护款和家具家电款500000元；6、判令袁梅珍、张丽疆赔偿因其强行更换入户门锁造成王诗雨生活物品无法拿出不得不另行购置生活物品的损失200000元；7、判令袁梅珍、张丽疆赔偿因其强行更换入户门锁造成王诗雨不得不另行出租的租金损失89367元（自2017年4月2日至2018年4月24日，按月租金7000元计算）；8、本案诉讼费用由袁梅珍、张丽疆各自承担。在案件审理过程中，郝宁明确表示同意由王诗雨收取退还的租金、押金及违约金、房屋装修维护款和家具家电款。事实和理由：王诗雨和郝宁系朋友关系，2012年12月中旬欲在北京寻找合适的出租房源。2012年12月18日，王诗雨、郝宁经中间人麻雷雷介绍看中产权人袁梅珍位于北京市经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号的房屋，王诗雨、郝宁随即与袁梅珍取得联系，并协商订立房屋租赁合同相关事宜，合同基本内容商定后王诗雨、郝宁决定承租涉案房屋。2012年12月23日，王诗雨、郝宁确定以郝宁的名义与袁梅珍签订了《北京市房屋租赁合同》，约定郝宁承租袁梅珍所有的位于北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号房屋，租金为每月7000元，押一付三，按季支付，租期为5年，自2013年4月24日至2018年4月24日止，2012年12月23日至2013年4月23日为装修免租期，该期间的物业费由承租人承担。在租赁合同履行过程中，均是由王诗雨与袁梅珍沟通处理相关事宜，且除了第一期租金（2013年4月24日至2013年7月23日）和第四期租金（2014年1月24日至2014年4月23日）由郝宁支付外，剩余各期租金均由王诗雨向袁梅珍支付。此外，由于涉案房屋内存在淤泥和漏水等问题先后进行了两次装修，装修均由王诗雨、郝宁出资和完成。郝宁因工作原因于2014年4月调离北京，之后由王诗雨承租涉案房屋并向袁梅珍交纳房租。2016年10月18日，袁梅珍告知王诗雨将出卖房屋，并询问王诗雨是否同意以8000000元的价格购买涉案房屋，王诗雨当即表示愿意购买。但其后袁梅珍又表示暂时不卖涉案房屋，等到租赁合同到期后房价涨至10000000元时再卖。2016年12月10日，王诗雨再次询问袁梅珍房子是否已经出售，袁梅珍明确告知王诗雨不打算出售涉案房屋。2017年3月6日，王诗雨家人告知其涉案房屋被张贴了告知通知书，载明涉案房屋业主已变更。为核实告知通知书内容的真实性，王诗雨试图与“新业主”联系，告知“新业主”王诗雨作为承租人要求行使优先购买权，但“新业主”不予理睬，王诗雨无法确定涉案房屋被出售的真实性。后涉案房屋门锁被强行更换，王诗雨所有物品被锁在涉案房屋。2018年4月份，王诗雨通过查询北京裁判信息网发现在2016年10月19日袁梅珍将涉案房屋及车库和储藏室以7950000元的价格卖给了张丽疆，该价格远远低于袁梅珍曾向王诗雨的报价。袁梅珍、张丽疆恶意交易涉案房屋，侵犯了王诗雨、郝宁的优先购买权，并且在王诗雨、郝宁合同租期内强行换锁并办理停缴水、电、燃气，明显违反了租赁合同的约定。对于涉案房屋，王诗雨、郝宁始终倍加爱惜，曾付出将近两年的心血进行装修和维修，并亲自设计与装修监工，房屋的装修及家具均是依据涉案房屋独特尺寸而量身设计和定制，很多艺术装置是王诗雨、郝宁日夜未眠亲手制作，且款式尺寸仅适用此涉案房屋的高度及挑空等，过程极其耗时耗力。因为房屋屋顶漏水质量问题，使得第一次装修和家具尽毁，第二次为了更好的重新装修和采购全套家具，也为避免入住新装修房屋伤害身体，王诗雨、郝宁甚至长期住在酒店，刚打算入住新装修好的房屋时，却又被“新业主”突然上锁，所有物品无法取出。王诗雨、郝宁对涉案房屋耗费如此多的心血和人力财力，均是因为王诗雨、郝宁在承租涉案房屋之前就多次跟袁梅珍说明想买该房，袁梅珍口头答应若其孩子不去北京生活，就打算出售涉案房屋，一定优先出售给王诗雨、郝宁。可以说王诗雨、郝宁是本着买房的目的才承租的涉案房屋，而袁梅珍、张丽疆的侵权行为严重损害了王诗雨、郝宁的优先购买权，使得王诗雨、郝宁多年的心血和多少个不眠不休的投入及付出全被付之一炬。综上，为维护自身合法权益，王诗雨、郝宁诉至法院，望判如所求。袁梅珍辩称，一、王诗雨、郝宁主张的500000元房屋装修维护家具家电款及200000元生活物品损失没有任何依据。首先，袁梅珍在涉案房屋出售给张丽疆且张丽疆完成房屋过户手续拥有房屋所有权后，郝宁与袁梅珍签订的房屋租赁合同即对张丽疆发生约束力，即日起张丽疆加入诉争房屋租赁关系，袁梅珍当即退出与郝宁之间的租赁合同关系，王诗雨、郝宁无权就房屋租赁关系向袁梅珍主张任何款项；其次，王诗雨、郝宁不能正常使用涉案房屋系张丽疆在2017年4月将房屋门锁更换所致，袁梅珍对此不具有任何控制权；再次，本案的房屋租赁期限是从2013年4月24日至2018年4月24日，2012年12月23日至2013年4月23日期间袁梅珍额外给予王诗雨、郝宁4个月的免租期。一方面王诗雨、郝宁搬家时已将其可以搬迁的家具家电全部搬走，另一方面王诗雨、郝宁明知租期为5年，花费的装修等款项都应根据5年租期予以相应折抵，王诗雨主张的200000元生活物品费用没有任何依据，王诗雨将自己的生活开销转嫁到袁梅珍身上没有任何道理；最后，王诗雨、郝宁不能通过起诉，租赁房屋后滥用司法资源，再获取额外收益，租赁房屋期满后拒绝搬家还要额外赚一笔钱。二、王诗雨无权向袁梅珍主张退还房屋租金和押金，袁梅珍在向王诗雨、郝宁交付房屋后即完成交付义务，王诗雨、郝宁占有涉案房屋无权主张房屋租金等退款，并且王诗雨于2019年4月24日才搬离给袁梅珍额外造成几十万元的损失，王诗雨是过错方，其无权主张押金返还，具体袁梅珍的损失将在反诉中向王诗雨主张。三、王诗雨主张的租金损失无任何依据，袁梅珍从未阻止或试图阻止其使用涉案房屋。四、本案是房屋租赁合同纠纷，王诗雨主张的房屋差价损失不属于本案的审理范围，并且王诗雨自己不去买房子，房价上涨的损失要袁梅珍承担匪夷所思。综上，由法院依法裁决。张丽疆辩称，根据《北京市房屋租赁合同》约定，租金为7000元／月，押一付三，但王诗雨、郝宁没有向张丽疆支付租房押金。而且郝宁、王诗雨没有向张丽疆支付租金，依据合同约定，乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同。张丽疆于2017年3月1日取得涉案房屋的所有权，并多次通过张贴告知通知书和短信微信的方式联系原房主和租户，推进承租问题，并请求原房主一并找到租户商谈后续承租问题，然而租户不但拒绝正常联系，还给张丽疆发骚扰与威胁短信，短信中称租户不会和新业主有任何见面与商谈的可能。因原房主不配合找租户、张丽疆只收到所谓租户的两次威胁短信，在迟迟无法推进商谈、张丽疆也未收到房屋押金与租金的情况下，张丽疆因怕涉案房屋内有违法事件发生，故在取得房产证一个月后的2017年4月2日，只能采用换锁维护自己的正当权利，张丽疆没有任何违约责任。换锁后，张丽疆仍然积极想办法联络原房主与租户，均未果。《北京市房屋租赁合同》于2018年4月24日到期，但原租户于2019年4月24日才腾空涉案房屋，在2019年4月24日宋东涛与王诗雨交接房屋时签订了证明，其上明确写到：……现双方商定，郝宁、王诗雨与张丽疆双方对涉案房屋交接完毕并就此事再无其他任何争议，张丽疆撤诉，双方概不相欠再无瓜葛。张丽疆在2017年3月1日取得涉案房屋所有权后，车位和储物间也包含在涉案房屋租赁合同之中，期间张丽疆并未对储物间换锁，但郝宁、王诗雨在2019年4月24日之前一直占有储物间，并未支付租金与押金。张丽疆认为是原房主袁梅珍将涉案房屋出售给张丽疆后仍然收取原租户郝宁、王诗雨的房屋租金，而张丽疆取得涉案房屋所有权后未收到任何房屋押金与租金，期间一直积极联络原租户未果，一个月后才被迫换锁，张丽疆换锁不是不想将房屋租给王诗雨、郝宁，而是租户拒绝与张丽疆联系，而且威胁和讹诈张丽疆说有重要财物丢失。针对王诗雨的第三项诉讼请求，张丽疆认为其与袁梅珍签订了房屋买卖合同，袁梅珍明确表明租户放弃了优先购买权，因此这个赔偿与张丽疆没有任何关系。王诗雨、郝宁提出500000元装修款和200000元损失没有任何依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月19日，王诗雨以短信形式与袁梅珍联系沟通租房事宜，并称“阿姨，您好！我是昨晚给你打电话想租您房子的姑娘诗雨……倘若阿姨您真打算租就没有比我们更合适更省心的租户了，您只要定期查房款就可，我们会在不改动格局下装修完，照看好您的房子，也许您和叔叔觉得租金七千太少，不租空着也无妨。若非您的房子是因无人照看被水泡了，整个房子地板、墙面、屋顶、柜子全毁了，还长了草，需全拆再重装，那我们一万早签了……我们也是希望能少些租金全用来装修，我们两个人租别墅每年只住半年，也是注重生活质量，所以装修品质也请放心……假设到期后您们再租给别人若不嫌弃，我们添置的所有家具家电均不带走，都是咱自用的不会太差东西……到期后您再卖或是租，房子只会比现在更好如新。”后双方以短信形式对房租、免租期等事宜进行协商。2012年12月21日，王诗雨向袁梅珍发送短信，告知了袁梅珍其与郝宁次日至袁梅珍处的飞机航班号、起飞和到达时间。2012年12月23日，郝宁（承租人、乙方）与袁梅珍（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（编号为RDDC000134），约定乙方承租甲方位于北京市北京经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号房屋；租赁用途为居住，租赁期自2013年4月24日至2018年4月24日，共计5年，2012年12月23日至2013年4月23日为装修免租期，此4个月物业费由乙方承担；租金标准为每月7000元，支付方式为季付；支付押一付三，各期租金支付日期为每季24日，押金7000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%支付违约金。甲方应退还剩余房租，甲方还应赔付乙方房屋装修维护款和家具家电款共计500000元整。上述租赁合同签订后，郝宁向袁梅珍交纳了押金、租金及物业费，袁梅珍交付了涉案房屋，郝宁、王诗雨对涉案房屋进行装修并使用。2013年1月3日，王诗雨以短信形式请袁梅珍与物业人员联系并告知物业人员涉案房屋5年内由郝宁、王诗雨居住。2016年1月，王诗雨以短信图片形式向袁梅珍展示房屋现状，并告知袁梅珍其与郝宁没有结婚，分开了。2016年3月11日，袁梅珍向王诗雨催要房租。当日，王诗雨回复短信，告知袁梅珍已一次性付了42000元。袁梅珍回复称已收到。2016年10月10日，袁梅珍以微信方式告知王诗雨欲出售涉案房屋，但双方对购房款数额及付款方式未达成一致意见。2016年10月18日，袁梅珍再次告知王诗雨欲出售涉案房屋，并表示如王诗雨购买，出售价格为8000000元。王诗雨提出以7000000元价格购买涉案房屋，袁梅珍没有同意，并表示有其他客户在身边，马上就能签合同。王诗雨称其有优先购买权，袁梅珍回复“是的，但已提前跟你说了”。随后的沟通中，袁梅珍再次向王诗雨表明出售价格为8000000元，王诗雨表示即使价格为8000000元也希望袁梅珍给一定时间核算和商量。当日，双方就购房款数额及付款方式、时间仍未达成一致意见。2016年10月19日，袁梅珍与张丽疆签订房屋买卖合同，袁梅珍以7950000元的价格将涉案房屋及所附车库和储藏室（三者均有独立产权证）出售，合同注明出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。2017年3月1日，张丽疆取得涉案房屋的房屋所有权证书。2017年3月2日、2017年3月28日，张丽疆张贴告知通知书，告知涉案房屋已过户至新业主，通知屋内人员5日内联系现业主办理相关交接事宜。2017年3月9日，王诗雨以短信形式回复张丽疆，载明：“您好！我是此房租户，我家人今天看到了您在房门上的告知书，因我们现人在国外工作，所以发信给您！……您关于此房的所有事宜只能和袁房主沟通，而不能联系和影响我们的正常使用和生活……您与此房的全部事宜只能与袁阿姨沟通，不得影响我们的生活，否则我方要起诉您，及要求赔偿相关损失……此房仍在租期内，我们在法律上拥有合法的使用权，而房主只拥有所有权，您所贴告示是严重侵犯我承租方的合法使用权……法律规定‘买卖不破租赁’，您与此房的全部事宜只能与袁阿姨沟通，不得影响我们的生活……中国人买新房都得图吉利和开门红……所以很多人宁愿多花钱买房，也不愿沾惹有官司或纠纷的房子，以免得不偿失……依照法律，贵方无权且不应和我方联系，请贵方联系原房主。”2017年4月2日，张丽疆将涉案房屋门锁更换。关于更换门锁的原因，张丽疆称其是在取得房产证以及多次短信、张贴告示通知租户，对方不和其进行协商的情况下，才更换了门锁。张丽疆还称其在购买涉案房屋前没有看过该房，因为在涉案房屋所在的小区看了三十多套房，且当时中介联系张丽疆称涉案房屋的租户没在国内，当时张丽疆觉得涉案房屋各方面比较合适，就签订合同购买了涉案房屋。张丽疆认为如果王诗雨同意和其在同等条件下购买涉案房屋，袁梅珍没有理由不出售给王诗雨，因此肯定是王诗雨不接受这个价格。袁梅珍与张丽疆签订房屋买卖合同后，双方因涉案房屋交付问题发生纠纷，张丽疆将袁梅珍诉至法院。2018年3月23日北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终717号民事判决书，认定法院在2017年4月27日对双方的问话中袁梅珍自认其与承租人签订了5年的租赁合同，租赁期限至2018年到期，其与租客之间的合同尚未解除，租客仍在交纳租金，因为房屋中有承租人物品，且租赁合同处于持续状态，所以无法进行交接，袁梅珍的上述行为构成违约。庭审中，王诗雨主张涉案房屋是其与郝宁共同租赁，后其与郝宁约定，涉案房屋的承租购买权利由王诗雨享有，郝宁同意直接将押金退还给王诗雨。为证明己方主张，王诗雨、郝宁提交了双方于2017年3月20日签订的《协议书》以及郝宁于2018年4月9日出具的《声明》。《协议书》约定：郝宁因与袁梅珍房屋租赁合同纠纷（2017）京0115民初1740号案件，鉴于王诗雨为郝宁与袁梅珍房屋租赁合同的实际履行人（王诗雨找到涉诉房屋的房源，从与袁梅珍初次接触以及后续的全部沟通往来、房屋租赁合同的签订，均由王诗雨单独沟通和办理，王诗雨出资完成缴纳房租和租赁期内的两次装修及家具家电的购置．．．．．．2014年4月30日郝宁搬离涉诉房屋，由王诗雨继续单独承租。）双方经友好协商达成如下协议：1、郝宁自愿将涉诉房屋的优先购买权等承租人的全部权利与义务给王诗雨，由王诗雨单独承担承租人的全部权利和义务，并对该案件的判决结果承担相应的法律责任．．．．．．5、郝宁未经王诗雨同意，不得单独向袁梅珍作出任何意思表示包括但不限于同意解除租赁合同、放弃优先购买权等。《声明》的内容为：2012年12月中旬，原告王诗雨通过中介寻找到产权人袁梅珍位于北京市经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号租赁房屋一套。同月23日，声明人与王诗雨决定共同承租该房屋，并以声明人的名义与袁梅珍签订了合同编号为：RDDC000134的《北京市房屋租赁合同》，租金每月7000元，押一付三，按季支付；租期五年，自2013年4月24日至2018年4月24日止。在租赁合同履行过程中，除第一期租金及第四期租金由声明人支付以外，其余各期租金均由原告王诗雨支付转给房东袁梅珍。2014年4月，声明人因工作调动调离北京，此后由王诗雨一人继续承租涉案房屋并向房东袁梅珍交纳房租。现因承租人优先购买权问题承租人与产权人袁梅珍产生纠纷，声明人认为应由王诗雨单独承担承租人的全部权利和义务，并单独对该案件的判决结果承担相应的法律责任，承租人优先购买权及主张赔偿权应由王诗雨一人行使，若涉及到声明人的优先购买权及相应赔偿权问题，声明人同意全部由王诗雨一人享有，特此声明。就为何签订《协议书》一节，王诗雨、郝宁解释称在2017年时袁梅珍恶意起诉二人欠缴房租，因郝宁未到庭，故王诗雨、郝宁共同委托律师进行诉讼，并签订了该《协议书》，开庭时袁梅珍当庭撤诉。王诗雨、郝宁还称双方在签订《协议书》时并不知道袁梅珍已将涉案房屋出售。对于上述《协议书》和《声明》，袁梅珍、张丽疆认为：《协议书》和《声明》有相同的内容，《协议书》第一条权利义务的转移必须经过债权人同意。从《协议书》内容可见自始至终郝宁都是认为其是承租人。《协议书》第五条的内容是欲盖弥彰，王诗雨明知郝宁已经放弃了优先购买权。2018年4月27日，袁梅珍分别发送了“致租户王诗雨的函”及“致租户郝宁的函”，载明：“我们之间关于北京市经济技术开发区凉水河一街37号院39-乙-301号的房屋租赁合同已于2018年4月23日届期，我决定不再与您续期。故，请您于2018年5月10日之前搬离并腾退房屋，如在2018年5月10日之后房屋内仍然有遗留物品视为您遗弃并授权我方处理，由此产生的搬家费、存储物品房子的房租等费用将都由您来承担。”另查，王诗雨交纳涉案房屋房租至2018年1月23日，王诗雨、郝宁确认2017年4月2日至2018年1月23日期间的房租均是由王诗雨交纳。对此，袁梅珍认可收取了该期间的房租。就与郝宁签订房屋租赁合同后如何支付房租的问题，袁梅珍称前期是由郝宁向其支付房租，后面由王诗雨向其支付房租。经询，袁梅珍表示将涉案房屋出售给张丽疆后，并未将收取的押金、租金转交给张丽疆。再查，王诗雨于2019年4月24日将涉案房屋交付给了张丽疆，双方当日签订了《证明》，内容为：“王诗雨、郝宁诉张丽疆、袁梅珍房屋租赁合同纠纷案件中王诗雨与张丽疆达成一致，王诗雨于2019年4月24日将涉案房屋内物品腾空并交付给张丽疆。现王诗雨已于该日期将涉案房屋清空完毕并交付给张丽疆，张丽疆已经验收完毕并同意接收涉案房屋。现双方商定，王诗雨与张丽疆双方对涉案房屋交接完毕并就此事再无其他任何争议，张丽疆撤诉，双方概不相欠再无瓜葛。”经询，郝宁明确表示同意由王诗雨收取袁梅珍退还的房屋押金、租金以及袁梅珍、张丽疆赔偿的款项。在本案审理过程中，袁梅珍提出反诉，要求郝宁支付房租并要求王诗雨赔偿经济损失。本院经审查，当庭告知袁梅珍，因其提起的反诉请求与本案并非同一法律关系，对其提起的反诉不予受理。本院认为，郝宁与袁梅珍签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。本案的争议焦点主要有：一、王诗雨就涉案房屋是否具有承租人身份；二、袁梅珍是否侵犯了郝宁、王诗雨的优先购买权；三、房屋租赁合同不能正常履行的违约责任应由谁承担。针对焦点问题，本院认定如下：一、王诗雨就涉案房屋是否具有承租人身份。根据查明的事实，无论在签订《北京市房屋租赁合同》之前，还是在履行该合同过程中，均是王诗雨与袁梅珍沟通协商，租金亦多是由王诗雨向袁梅珍支付，对此袁梅珍从未提出过异议。尤其在郝宁搬离涉案房屋后，王诗雨继续租用涉案房屋，并向袁梅珍交纳租金至2018年1月23日，这足以表明袁梅珍不仅从未对王诗雨亦系涉案房屋承租人的身份提出过异议，并以与王诗雨沟通涉案房屋的相关事宜、收取租金、询问王诗雨是否购买涉案房屋、向王诗雨发送函件等行为对王诗雨亦系涉案房屋承租人的身份予以了默认。故本院认为王诗雨具备共同承租人身份，涉案房屋租赁合同的承租人应为郝宁、王诗雨。二、袁梅珍是否侵犯了郝宁、王诗雨的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应该在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的……”。根据查明的事实，袁梅珍与郝宁、王诗雨租赁合同届满日期为2018年4月24日，袁梅珍于2016年10月19日与张丽疆签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售。在出售过程中，即使郝宁明确表示了不购买涉案房屋，但王诗雨作为共同承租人，且是袁梅珍出售涉案房屋时的实际使用人，其应当享有优先购买权。事实上，袁梅珍确实将欲出售涉案房屋的决定告知了王诗雨，对此王诗雨做出有意购买涉案房屋的意思表示。但在案证据显示，袁梅珍并未在合理期限内通知王诗雨，亦未将出售涉案房屋的“同等条件”（含房屋价款、付款条件等）如实告知王诗雨，且未给予王诗雨合理考虑期限。在此情况下，袁梅珍出售涉案房屋的行为侵害了王诗雨的优先购买权。三、房屋租赁合同不能正常履行的违约责任应由谁承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。就本案，张丽疆于2017年3月1日取得涉案房屋的所有权，虽然其没有与原承租人王诗雨、郝宁重新签订租赁合同，但袁梅珍于2012年12月就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》对张丽疆具有约束力，即“买卖不破租赁”。张丽疆在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人王诗雨、郝宁之间建立了房屋租赁合同关系，承继袁梅珍的权利和义务，成为新的出租人，王诗雨、郝宁与新的产权人张丽疆之间无须另行订立租赁合同，新的出租人要受该租赁合同的约束，张丽疆应当按照《北京市房屋租赁合同》的约定继续向王诗雨、郝宁提供涉案房屋，确保王诗雨、郝宁在租赁期限内能够正常使用涉案房屋。但根据查明的事实，张丽疆明知涉案房屋尚在租赁期间内，却于2017年4月2日将涉案房屋门锁更换，系以行为表明不再继续履行房屋租赁合同，客观上也导致王诗雨无法继续正常使用涉案房屋，张丽疆构成违约，应当承担涉案租赁合同约定的违约责任。但在案证据显示，在更换门锁之前，张丽疆通过发送告知通知书、短信等方式试图与承租人协商未果。且袁梅珍作为原出租人，其应当将收取的押金、房屋产权变更后的租金交于张丽疆，但却未依约履行，并收取王诗雨交付的租金直至2018年1月23日，袁梅珍对租赁合同不能继续履行亦存在过错，鉴于袁梅珍已退出该租赁合同关系，张丽疆在承担责任后可另行向袁梅珍主张权利。此外，还需指出的是，王诗雨作为承租人，在收到张丽疆发送的告知通知书后，并未理性与张丽疆沟通继续履行合同事宜，亦存在不妥之处。总而言之，本案争议之所以产生，原出租人、现出租人及承租人均存在欠妥的地方，本院将在认定违约责任时综合考虑多种因素。针对王诗雨、郝宁的诉讼请求，本院逐项分析认定如下：第一，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍向王诗雨退还自2017年4月2日至2018年1月23日期间房屋租金67961元的诉讼请求。根据查明的事实，张丽疆于2017年4月2日将房屋门锁更换，导致王诗雨在2017年4月2日至2018年1月23日期间内未能正常使用涉案房屋，相应租金应予退还。由于该期间的租金由袁梅珍收取，其在涉案房屋产权变更至张丽疆名下后，并未将租金转予张丽疆，故本院认定由袁梅珍直接退还租金。鉴于该期间内的租金系王诗雨支付，且郝宁同意由王诗雨直接收取退还的租金，本院对此不持异议，认定袁梅珍向王诗雨退还2017年4月2日至2018年1月23日期间的租金67961元。第二，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍向王诗雨退还押金7000元的诉讼请求。根据查明的事实，自2017年4月2日张丽疆将涉案房屋的门锁更换时起至合同期满，涉案租赁合同未能正常履行，主要责任并不在于王诗雨。现租赁期限已经届满，且王诗雨与张丽疆已于2019年4月24日办理了涉案房屋的交付手续，出租方应当依约退还押金。如上所述，鉴于押金系由袁梅珍收取，应由其直接退还给承租人。郝宁同意由王诗雨收取退还的押金，本院对此不持异议，认定袁梅珍向王诗雨退还押金7000元。第三，关于王诗雨要求袁梅珍赔偿因侵犯优先购买权造成的房屋差价损失600000元的诉讼请求，其并未提交充分证据证明该损失已实际产生，本院对此不予支持。对王诗雨要求张丽疆赔偿因侵犯优先购买权造成的房屋差价损失600000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。第四，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍、张丽疆支付月租金100%违约金7000元的诉讼请求，根据《北京市房屋租赁合同》约定，租赁期限内甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，还应赔付乙方房屋装修维护款和家具家电款共计500000元。张丽疆承继袁梅珍的权利和义务，成为涉案租赁合同新的出租人后，并未按约定时间通知承租人，即以更换门锁的行为提前收回涉案房屋，构成违约，应向承租人王诗雨支付违约金，该违约金数额并不过高，本院予以支持。郝宁同意由王诗雨收取该款项，本院对此不持异议。张丽疆赔付后，如认为系袁梅珍的过错所致，可另行向袁梅珍主张权利。第五，关于王诗雨、郝宁要求袁梅珍、张丽疆赔偿房屋装修维护款和家具家电款500000元的诉讼请求，根据查明的事实和在案证据可见，王诗雨、郝宁在承租涉案房屋后，为提高生活品质，自愿对涉案房屋进行了精心、精致的装修并添加了家具家电等生活用品，毋庸置疑，王诗雨、郝宁肯定为此付出了心血和物力、财力。但需要看到的是，租赁合同约定的租期毕竟只有5年，5年租金数额不足500000元，且王诗雨、郝宁在与袁梅珍协商租房事宜时，为减少租金曾向袁梅珍承诺待租期届满时添置的所有家具家电均不带走，那么王诗雨、郝宁在装修涉案房屋时应当尽到谨慎注意义务，对装修投入的成本进行理性预判，即应当考虑到一旦出现争议，不能苛责违约方按照过分高于正常范围的装修标准进行赔付。根据查明的事实，在与张丽疆办理房屋交接时，王诗雨已经将涉案房屋内的物品腾空，这在一定程度上减少了其损失，因此取回的财产价值不应当再计入王诗雨、郝宁的损失当中。而且，涉案租赁合同的租期于2018年4月24日到期，距离张丽疆更换门锁的时间仅剩1年出头，故在判断王诗雨、郝宁损失数额时亦应当考虑到装修折旧及残值的问题。综上，本院考虑到王诗雨的实际损失，结合本案实际情况、当事人的过错程度，酌定张丽疆赔偿房屋装修维护款300000元，王诗雨、郝宁超出该数额的此项主张，本院不予支持。郝宁同意由王诗雨收取该款项，本院对此不持异议。张丽疆赔付后，如认为系袁梅珍的过错所致，可另行向袁梅珍主张权利。第六，关于王诗雨要求袁梅珍、张丽疆赔偿因其强行更换入户门锁造成王诗雨生活物品无法拿出不得不另行购置生活物品的损失200000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。第七，关于王诗雨要求袁梅珍、张丽疆支付租金损失89367元的诉讼请求，本院认定袁梅珍退还已收取的2017年4月2日后的房屋租金时已对王诗雨的该部分经济损失予以考量，且其提交的证据亦不能体现与本案的关联性，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、袁梅珍于本判决生效之日起十日内向王诗雨退还房屋租金67961元；二、袁梅珍于本判决生效之日起十日内向王诗雨退还房屋押金7000元；三、张丽疆于本判决生效之日起十日内赔偿王诗雨违约金7000元；四、张丽疆于本判决生效之日起十日内赔偿王诗雨房屋装修维护款300000元；五、驳回王诗雨、郝宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17238元，由王诗雨、郝宁负担12535元（已交纳），由袁梅珍负担928元（于本判决生效后七日内交纳），由张丽疆负担3775元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  邓小燕人民陪审员  刘秀敏二〇二〇年九月十五日法官 助理  张 冉书 记 员  苏 舫