北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9517号原告：魏森，男，1990年7月1日出生，汉族，北京市怀柔镇居民，住北京市怀柔区，身份号码×××。被告：张鑫，男，1985年6月24日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：赵红玉，女，1983年2月4日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：张岩，北京市狄克律师事务所律师。被告：张俊荣，女，1953年8月14日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告兼被告张俊荣委托诉讼代理人：赵景稳（张俊荣之夫），1955年12月2日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告魏森与被告张鑫、赵红玉、赵景稳、张俊荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏森，被告张鑫、赵红玉之共同委托诉讼代理人张岩，被告兼被告张俊荣之委托诉讼代理人赵景稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏森向本院提出诉讼请求1．判令四被告腾退房屋交付原告；2．被告张鑫、赵红玉赔付原告逾期交付房屋违约金56万元；3．被告赵景稳、张俊荣支付租金（以每月5000元计算，自合同交房之日起至实际将房屋交付给原告之日止）；4．案件受理费由四被告负担。事实与理由：原告于2017年7月11日购买被告顺义区××花园15号楼3层一单元301号房屋（以下简称301室），双方约定房屋价格为279万元，原告向被告支付完房款后，于2017年8月办理过户手续，双方签订买卖合同时约定被告最晚于2019年7月10日交付房屋，到期后被告一直占有房屋至今未交付给原告，原告找被告协商多次，但始终无果。原告特向法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告张鑫、赵红玉、赵景稳、张俊荣共同辩称：不同意原告魏森的全部诉讼请求。被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系，双方是外表形成买卖合同关系，但实际是资金融通关系，双方始终没有房屋买卖的真实意思表示，四被告从未想把房屋所有权变更为原告的意思表示，四被告从事的签字、房屋的变更登记的事实均是为了取得借款，取得债权人的信任，能够顺利得到资金周转，所以不同意原告的诉讼请求。请求确认双方的买卖合同和回购合同均不是真实意思表示，均为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对魏森提交的补充协议、北京市存量房屋买卖合同、二手房买卖合同、保证担保借款合同、收条、银行流水、结清证明、借条、借款合同、补充协议、证明、公证书、收费收据、存量房买卖合同、不动产权证书、房屋回购协议、款项支出明细、回单、录音、微信记录截屏，被告赵景稳、张俊荣提交的自动提款机客户通知单、交易明细、房屋产权证书、录音及本院（2019）京0113民初26034号卷宗材料、北京市公安局顺义分局关于犯罪线索移送回函、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年7月11日，张鑫（甲方）作为出卖人、魏森（乙方）作为买受人、北京金色时光房地产经纪有限公司（丙方）作为居间人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张鑫出售301室，经买卖双方协商一致该房屋成交价格为279万元，买受人在签订本合同同时支付定金70万元，该房屋内家电、家具、装饰装修、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其他房屋维护费用合计作价121万元。买受人无需贷款的，以现金或银行转账方式支付全部购房款，首付款为100万元，剩余款项应于2017年9月11日前支付。出卖人应当在2017年12月31日前将该房屋交付给买受人。自本合同签订之日起2017年9月30日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日双方签订补充协议，约定房屋成交价格400万元，乙方于2017年7月15日前向甲方支付定金50万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。乙方于2017年7月15日前将首付款100万元（整含前期定金50万元）支付甲方，甲方同意在2017年12月31日前将房屋交付给乙方，剩余钱款300万元乙方承诺在2017年9月11日前支付给甲方。2017年7月11日，卖方（甲方）张鑫、赵红玉与买方（乙方）魏森签订《二手房买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的座落在301的房产，建筑面积为130．65平方米，（详见京房权证顺私移字第××**）。上述房产的交易价格为279万元。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日60日内，乙方向甲方支付全额房款279万元，作为甲方偿还贷款及办理过户手续及其它费用。甲方应于收到乙方全额房款之日起15天内，将交易的房产所需全部过户手续交付给双方所委托的房产中介公司，双方约定该房屋过户后，甲方最晚于2019年7月10日交付乙方房屋。税费分担甲乙双方应遵守国家房地产、政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易各项税费由甲方承担，中介费及代办产权过户手续费由甲方承担。违约责任甲、乙双方合同签定后，若甲、乙双方任何一方违约，导致合同无法继续履行的，则赔付合同交易总金额的20%作为违约赔偿。出卖方有张鑫、赵红玉签字按印，购买方有魏森签字按印，手写“见证人赵景稳×××”。该《二手房买卖合同》下方还有如下手写内容：“因在金色时光中介签订的合同无法履行资金监管，卖方实际收到279万元收款后用于归还个人债务，此合同为最终履行合同，张鑫，2019年8月27日。买方实际付款279万元，中介费1万元，合计280万元，收款后我将此款归还个人债务，无法履行金色时光资金管理要求，双方协商一致。居间合同作废，张鑫”。关于上述《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、《二手房买卖合同》关系，魏森表示，开始签了存量房屋买卖合同，约定价款400万元，后来发现涉诉房屋有抵押和权利设定，最后协商为280万元，中介要求把钱打给中介，但出卖方不同意，他着急用钱，因其是全款支付，并且涉诉房屋有权利瑕疵，需要承担很大风险，所以价格便宜到280万元。房屋上被设定的权利都由出卖人自己处理。中介称需要解抵押之后才能办理过户，中介怕担责任，所以签订了补充协议。后，因资金监管问题，所以其又和张鑫、赵红玉重新签订了《二手房买卖合同》，之前签订的存量房屋买卖合同等一系列材料就作废了，中介只负责代办后续过户手续。四被告表示赵景稳与魏森之间存在借款关系，之所以签订房屋买卖合同是魏森说必须有房担保他才愿意出钱，他要求将房屋变更到自己名下才放心，才愿意借钱。当时中介已经感觉到房屋交易不真实，中介要求交易中间必须有真实付款，要进行资金监管，但因实际不存在支付购房款的事实，而是要把购房款还给其他债权人，中介无法履行中介义务，所以双方自行签订了《二手房买卖合同》，虽然《二手房买卖合同》中被告签字是真实的，但不是真实意思表示。赵景稳作为见证人在二手房买卖合同上签字，是因为实际借款活动中，赵景稳是实际借款人，张鑫只不过是房屋登记所有权人，由其出面办理出卖手续。赵景稳表示当时房价在400万左右，魏森称他只能借款到房价的70%，所以确定的280万元。2017年8月25日，房屋登记至魏森名下。2017年7月11日，出借人（甲方）魏森与借款人（乙方）张鑫、赵红玉、担保人（丙方）赵景稳签订《保证担保借款合同》，约定：乙方向甲方借款100万元，用于乙方个人资金周转，期限为3个月，即2017年7月11日至2017年10月11日。还款方式到期以银行转账形式一次性还本付息。还款说明：此借款为朋友拆解无利息借款，此款用途为沧州市凤凰城绿化养护，如到期无法还款，则每月27号归还28000元本金，记账方式为银行转帐，以转账凭条为准，直至款项还清为止。张鑫出具收条证实：收到魏森借款100万元，银行转账张鑫名下华夏银行账户，账号为×××，并出具收据显示今收到甲方借款100万元。2017年8月7日，甲方张鑫与乙方魏森签订《房屋回购协议》，约定：乙方因个人购房需求于2017年7月11日在“北京金色时光房地产经纪有限公司”和甲方签订购买甲方位于301室房产一处，双方签订合同金额为400万元，合同款包含：1．房屋成交款279万元；2．该房屋内家具家电装修装饰等作价121万元；因甲方以此房屋向多人借款抵押，乙方得知后不敢贸然购买此房屋，怕引起其他经济纠纷导致房屋无法顺利过户，双方于2017年7月11日晚再次协商一致签订《二手房买卖合同》，该合同为最终履行合同，约定房屋交付日期为2019年7月10日前交付，房屋交易价格为280万元，各项税费及中介费10000元，不包含家具家电；今日，甲方向乙方提出房屋回购计划，甲乙双方协商后达成一致，双方约定于2019年7月14日之前甲方以4144000元回购此房屋，回购方式为分期支付回购款。本协议有效期贰年：自2017年7月14日至2019年7月13日。2017年8月14日至2018年6月14日每月14日支付房屋回购款28000元。2018年7月14日支付房屋回购款364000元。2018年8月14日至2019年6月14日每月14日支付房屋回购款28000元。2019年7月13日支付房屋回购款3164000元。特别说明：本房屋甲乙双方协商后实际购买价格为280万元，此款含支付中介费；回购价格4144000元，如甲方按回购协议支付全额回购金，双方款项计算完毕核对无误后，乙方应在甲方指定的日期内将该房屋过户至甲方名下，额外支付的1344000元为该房屋乙方的投资收益，如在回购期甲方未按照协议第二条约定向乙方付款，逾期45日仍未补齐款项，则视为甲方放弃回购权利，此协议自动作废，之前所付款项均视为房租，乙方不予退还，甲方搬离房屋。如回购成功，乙方须承认当时房屋价值为协议价格，不得加价或以其他方式向甲方索要其他款项，回购所产生的任何费用如过户费，契税等一切费用由甲方自行承担。付款方式以转账或现金形式给付乙方。甲方处有张鑫签字按印，乙方处有魏森签字按印。该《房屋回购协议》下方手写有“我承诺甲方付齐协议回购款，按协议价格承认的房屋当时价值，并在甲方要求时间内为甲方办理过户手续。魏森”及“此协议我已仔细阅读知晓，并同意该协议的全部条款，如未按协议约定履行，我自愿放弃回购权利，已付款项视为房屋租金。张鑫”。双方当事人均认可截止至法庭辩论终结之日，张新、赵红玉并未按照房屋回购协议约定支付全部回购款。四被告人表示，目前偿还房款有100多万，具体金额不清楚。关于280万房款的付款情况，魏森表示张鑫有100万工程款急需归还，让其先给100万，但其怕给了100万，涉诉房屋抵押不能及时解除，影响过户，张鑫没有能力偿还，所以要求张鑫签订借款合同，张鑫和赵景稳将北京通顺景玉种植中心营业执照、授权委托书、绿化养护承包合同及配套表格提供给其，告知他被告有工程，有能力还钱。如果张鑫还不上钱，赵景稳担保将钱还上，赵景稳在法院有执行案件，无法收钱，所以提出让张鑫和赵红玉作为借款人签订了保证担保借款合同，这100万元可以直接抵房款。2017年7月11日其最终没有给张鑫钱，只是为了做给其他债权人看做的转账。7月12日凌晨，张鑫带着十几个人到怀柔找其，让把魏森卡里的27万元先转给他，其转给张鑫两笔5万元和一笔14000元，张鑫把钱还人家了，收钱的人给张鑫出具了收条和结清证明。其又在当天或头天给了张鑫5万元，张鑫还了王帅，王帅出具了借条，这两笔钱是其给张鑫还的钱。7月12日上午，其和张鑫、赵景稳去了一个公司偿还借款，张鑫和对方洽谈之后，对方表示合同没到期，需要支付利息，张鑫表示同意，让其转给他163200元，张鑫收到后转给公司叫宫文的人，宫文出具了证明付清所有利息，宫文承诺只要在8月25日前归还本金，就解押归还房本，因朱敬超无法到场，所以让朱敬超给其委托手续让其去办理解押。张鑫让其转给公司的田立祥56000元，说是提前还款的手续费。7月14日130万元，其中30万元张鑫取出后把30万元给了魏森，因为魏森需要用钱，大额需要预约，而张鑫正好预约了，所以他取出后给魏森，省的魏森再取了，当日张鑫归还了其之前垫付的他还债权人的383200元，剩余的钱张鑫拿走了。7月14日当天，其车里有200多万元现金，其先通过柜台存入了现金135万，在柜台转给了张鑫后，其又通过柜台存了135万现金。给张鑫的135万，其让张鑫取出了68万元给其去还招商银行的贷款，后来银行说只能划扣张鑫本人的卡还贷，所以其又将68万还给了张鑫，是通过转账还给他的，其中在2017年8月4日还了44358元、120元、164304元、164300元（共计373082元），剩余的306918元(68万-373082元)视为张鑫还其借给他的100万元借款了。其通过平安银行账户给张鑫的平安银行账户转了135万元，张鑫将这135万取出给了其，张鑫又另外给了其35万元，让其去还田立祥的170万元。7月17日其分两笔转给了田立祥100万用于房屋解押，其又通过中信银行转给田立祥20万元、通过农业银行转给田立祥50万元。当天田立祥出具结清证明，朱敬超将解押委托给其出具了公证书。综上，魏森称其7月14日通过华夏银行转给张鑫135万元，7月14日通过平安银行转给张鑫135万元，共计支付房款270万元，因合同规定的契税、过户费、中介费共计9万余元都是出卖人出，但实际是魏森出的，故应视为所有房款280万元已经付清。关于其与张鑫的100万元借款没有对账，是否还清不知道。对于280万房款的付款问题，被告张鑫、赵红玉表示，张鑫当时的银行卡是新注册的，是魏森带着张鑫到华夏银行、平安银行、中信银行分别注册的。之后魏森又带着张鑫到中国移动用张鑫的身份证办理了新的手机号和手机号卡，用新注册的手机号去银行全部开通了手机银行，且把手机银行限制的转款金额调的非常高。魏森将张鑫注册的手机卡放在自己的手机里掌控。7月11日的转账是针对之前的100万元借款合同制作的假流水，被告没有收到该100万元，全部由魏森自行操作，用手机银行方式转到陈凌国名下，陈凌国再转到魏森名下，循环转账。7月12日的几笔钱都是原告操作的，张鑫不知情。7月14日的130万元始终在原告手中，被告从来没有取得这笔钱，原告带着张鑫到华夏银行、平安银行来回串，用这130万元转到张鑫名下，取出现金给魏森，魏森又存入自己名下，魏森将135万元又转给张鑫，张鑫取出来再次给魏森，魏森又将135万放到平安银行存在他自己的名下，他又转给了张鑫，张鑫取出来后将现金给魏森，魏森把这笔钱最后存入到华夏银行回到他自己名下，所以自始至终张鑫都没有拿到钱，只是配合魏森在做流水，当时魏森说不用张鑫管，魏森让干嘛就干嘛，张鑫不配合的话魏森就不借给他钱。7月17日两笔50万元是170万元的一部分，这100万元是赵景稳之前欠的角门小额贷款公司的债务，这笔钱名义上是购房款280万元的一部分，实际是赵景稳向原告的借款。8月4日的四笔转账是还招商银行的贷款，包含在名义是房款实际是借款的280万之内。原告制作的假流水实际已经超过了房款金额。张鑫、赵红玉没有向魏森借过钱，赵景稳向魏森借款大概有200万元，双方是依据赵景稳欠款金额协商的房屋价款。赵景稳对于房款支付情况同意张鑫、赵红玉的意见，其表示营业执照、授权委托书、绿化合同都是魏森从其包里翻走的，借款合同所称的100万元没有收到，是做的假借款，但不签字的话魏森就不给钱，其从魏森处共计借款不到210万元，所有借款都签有手续，手续在魏森处，借的钱魏森没有给其，都是通过魏森的手替其偿还的，其中还朱敬超170万元，招商银行解押30多万元。对于魏森所说的转给黄千峰11．4万元，王帅5万元，朱敬超利息16．32万元，田立祥手续费5．6万元确实是其欠的钱，是魏森替还的，但魏森承诺他愿意还，并不属于魏森替其还的欠款。2019年8月27日张鑫出具情况说明内容为：本人张鑫……我与魏森于2017年7月11日在顺义区金色时光房屋中介签订房屋买卖合同，委托金色时光代理居间服务，合同签订后，买方支付我房款279万元，中介费壹万元，合计280万元；支付完成后因我房屋存在多项抵押，无法办理过户手续，后我将房款用于偿还个人借款，所剩资金无法达到居间合同资金监管要求，后与魏森协商一致，重新签订二手房买卖合同，自行成交，成交价格279万元，中介费1万元，合计280万元，不包含家具家电，该合同为最终履行合同。我承诺房屋交付最晚时间为2019年7月10日，到期后，因赵景稳、张俊荣在此房屋居住，我多次劝说搬离，劝说无效。此房屋过户前是我名下单独所有财产，签订合同我与爱人同时签订，为真实意思表达，房屋过户前不存在任何纠纷。关于房屋权属情况，四被告表示原产权人为张俊荣，房屋实际是张俊荣和赵景稳的，不是张鑫的，转移到张鑫名下主要是因为赵景稳外债欠款比较多，为了保住这套家庭唯一住宅，所以转到了张鑫名下，张鑫是张俊荣的侄子，没有支付对价，只是借用张鑫的名字登记，也没有转移所有权的意思表示，张鑫夫妻从未使用和居住过涉诉房屋，一直由张俊荣和赵景稳使用至今。魏森表示，房屋登记在张鑫名下应以登记为准，家庭内部关系与买房人无关，其也不知情。魏森曾起诉四被告房屋买卖合同纠纷案件，案号为（2019）京0113民初26034号，该案中我院曾与魏森谈话，魏森表示赵景稳找其合作绿化工程项目，其没有同意，赵景稳就找其借款100万元，当时约定每月还28000元，还清为止，没有约定利息。因赵景稳和张鑫合伙干绿化工程，赵景稳在法院有案子，担心钱给了赵景稳就没有，所以用变通的方式以张鑫为借款人、赵景稳为担保人，张鑫还不了就赵景稳还，与张鑫签订了借款合同。后赵景稳一直还款，还款包括偿还借款100万元，也包括替张鑫支付每月回购款28000元，具体其没有对账，以赵景稳手中收据为准。关于两个案件中前后陈述不一致问题，魏森解释称不存在矛盾之处，后续还款因为张鑫还不上，赵景稳是保证人所以他还款。四被告表示魏森涉嫌套路贷等犯罪行为，要求将案件移送至公安机关处理。我院经审查后认为本案有经济犯罪嫌疑，故裁定驳回魏森起诉，将有关材料移送公安机关处理。2020年5月24日，北京市公安局顺义分局出具《关于犯罪线索移送回函》，认为经办案部门工作、我单位审核，目前该案证据不足，不具备移送条件。建议我院完善相关证据材料，再进行案件移送，故将材料退回我院。经本院询问，四被告表示如其不同意支付违约金的诉讼请求不被法院支持的情况下，四被告要求对违约金数额予以调低。本院认为：本案主要争议焦点为魏森与张鑫、赵红玉签订的《二手房买卖合同》及《房屋回购协议》是否合法有效。首先，从房屋登记、变更情况看，涉诉房屋原登记在张俊荣名下，变更登记至张鑫名下后，房屋仍一直由赵景稳夫妻实际居住，张鑫夫妻并未占有使用房屋。第二，魏森曾明确表示其与赵景稳之间存在借款关系，即2017年7月11日，出借人为魏森与借款人为张鑫、赵红玉、担保人为赵景稳签订《保证担保借款合同》，实际借款人为赵景稳，借用张鑫名义与魏森签订借款合同。而本案中魏森又称该100万元是借给张鑫的，对于借款100万元的表述前后不一致，未进行合理解释。魏森认可赵景稳后期每月还款28000元，还了100多万元，已经快还完了，上述借款协议签订时间和房屋买卖协议签订时间是同一日，借款约定的每月还款金额也与房屋回购协议中的每月还款金额完全相同，且据魏森所述，如此大额借款不收取利息，在魏森与赵景稳并非熟知多年的朋友关系情形下，魏森此举与一般常理不符，对此魏森开始解释为属于投入工程款，工程盈利后平分利息，后又解释为该100万元可以抵房款所以不计利息，但实际操作中魏森并未将该笔100万元抵扣房款，前后矛盾。第三，如果魏森是实际购房人，作为购房人，其为保障房屋买卖顺利履行而监督张鑫或者代张鑫偿还抵押借款本无可厚非，但从魏森提交的银行记录中可见，魏森与张鑫有多笔交易记录，同一日实际账面交易金额远高于280万元，魏森此种转款做法明显不符合常理且不符合一般房屋的交易习惯。第四，按双方购房协议约定，魏森购得房屋支付的对价远低于实际房屋价值，房屋买卖应当是双方磋商的结果，魏森主张因张鑫有抵押有外债，所以愿意低价出卖，其也有购房风险，但若真如此，从张鑫角度考虑，其出卖房屋应当是为偿还抵押和其他外债，按当时房价，张鑫明明可以卖得更高价格，即使着急用钱，其降低一部分房价也属常理之中，正常情况下张鑫是不可能以低于市场价值一百多万元的价格出卖房屋的。第五，魏森主张将房屋腾退，除了双方二手房买卖协议约定以外，房屋回购协议应属对其极其有利的证据，但魏森却未主动提交该份证据，系在赵景稳陈述有回购协议后，在法院强制要求下魏森才提供，回购协议记载了双方约定张鑫还可以在两年内将房屋回赎，约定的月还款金额与借款月还款金额均为28000元，两年内回赎款比房款多1344000元，该款正为280万元每年24%利息的计算金额。第六，魏森与张鑫之前并不相识，是通过赵景稳与张鑫认识，张鑫也未曾通过中介公司或网上挂售的方式将房屋进行出售登记，魏森与张鑫签订二手房买卖合同的同时还签订了回购协议，这与一般房屋交易流程和惯例不符。赵景稳作为借款人，按照出借人魏森要求以各种方式签订各种协议均属基于借贷关系而为，而魏森此举既能保证赵景稳顺利还款，在赵景稳不能还款情形下获得房屋所有权亦属于纯获益行为。综上，通观全案证据情况及双方陈述，可以认定魏森与赵景稳存在借款关系，魏森与张鑫、赵红玉签订二手房买卖合同并办理过户，只是为了担保魏森与赵景稳之间借款的履行，双方真实的意思表示并非购房，而是担保关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效。魏森与张鑫、赵红玉以虚假意思表示实施的民事法律行为，属于通谋虚伪的行为，双方的房屋买卖合同法律关系应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：驳回原告魏森的全部诉讼请求。案件受理费五千零二十五元，由原告魏森负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月二十四日书记员 王雅菲