海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2124号 上诉人（原审原告）：蔡某，女，1973年5月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李某，海南商汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南中东方旅游投资有限公司，住所地海南省澄迈县大丰镇美桃村金马大道**海南欧洲风情小镇意大利小区院内。 法定代表人：陈某，该公司经理。 上诉人蔡某因与被上诉人海南中东方旅游投资有限公司（以下简称中东方公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2644号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。被上诉人中东方公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 蔡某上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人向上诉人支付逾期办理不动产权证书违约金12456.49元（按已付房价款357945元的每日万分之0.5计算，自2017年9月4日起暂计算至2019年8月1日止，共696天，违约金应计算至上诉人取得不动产权证之日止）。事实与理由：一审法院认定没有证据证明涉案房屋的实际交付时间错误。首先，整个小区的交房时间都是统一交付。从本次系列案件来看，大多数人的交房时间是2016年6月3日。其次，对于交房时间的确定，被上诉人作为开发商，其应当持有证明交房时间的证据，并应当向人民法院提供。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立。因此，一审法院应当采纳上诉人主张的交房时间。恳请二审法院纠正一审错误判决，支持上诉人的上诉请求。 中东方公司二审未提交书面答辩意见。 蔡某向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金12456.49元（按已付房价款357945元的每日万分之0.5计算，自2017年9月4日起暂计算至2019年8月1日止，共696天，违约金应计算至上诉人取得不动产权证之日止）。 一审法院认定事实：2017年6月5日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于澄迈县大丰镇虎头岭地段海南××镇房，房屋总价为357945元。合同第八条约定：被告应于2017年5月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第十五条约定：被告应当自房屋交付之日起90日内为原告办理房屋权属证书；在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在360日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。……如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。合同签订后，原告依合同约定交付了购房款。原告在诉讼中主张计算办证违约金的时间，按实际交房时间起经过90天起计，计至实际取得不动产权证书之日止。 另查明，至本案一审法庭辩论终结前，被告尚未到澄迈县住房和城乡建设局办理本案所涉工程竣工验收备案手续，也未向不动产登记机关提交申请办证的材料。自2016年6月30日起，澄迈县辖区正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书停止发放。 一审法院认为，本案争议焦点是：被告是否存在逾期办证行为，应否承担违约责任及违约金应如何计算。原、被告双方签订的《合同》系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。《合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。本案中，原告主张自房屋实际交付之日起计算逾期办证违约金，其主张实际交房时间为2017年6月5日，但未能提交证据证明涉案房屋的实际交付时间，被告对此亦不认可，故原告主张被告承担逾期办证责任并支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告蔡某的所有诉讼请求。案件受理费111.42元，减半收取55.71元，由原告蔡某负担。 二审中，上诉人向本院提供一份证据：《住宅质量保证书》；用于证明案涉商品房交付时间为2017年2月8日。因被上诉人未到庭参加诉讼，视为其放弃其抗辩权。本院经审查，对上诉人二审提交的上述证据的真实性、合法性、关联性和证明效力予以确认。 二审审理查明：2017年2月8日，上诉人与被上诉人签订一份《澄迈县商品房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人开发的位于澄迈县大丰镇虎头岭地段海南××镇房，房屋总价为357945元。合同约定，被上诉人应于2017年5月30日前，将符合合同约定的商品房交付给上诉人，被上诉人应自房屋交付之日起90日内为上诉人办理房屋权属证书；在取得房屋权属证书后的360日内，为上诉人办理土地使用权证；如因被上诉人的责任，上诉人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向上诉人支付违约金。合同签订的当日，上诉人即付清了全部购房款，并于当日与被上诉人办理了交房手续。 因双方在2017年2月8日签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋尚未解除抵押登记，无法办理备案。2017年6月5日，案涉商品房解除抵押登记后，双方重新签订了一份买卖合同，除了合同落款时间，合同内容与前一份合同约定的内容完全一致。至一审庭审结束前，被上诉人尚未给上诉人办理不动产权属证书。 除此之外，二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题为：中东方公司是否存在逾期办证的违约事实？如构成违约，违约的时间起算点如何确定？ 根据双方签订的合同约定，中东方公司应自房屋交付之日起90日内为蔡某办理房屋权属证书，并在取得商品房权属证书后的360日内为蔡某办理土地使用权证。本案中，双方签订案涉商品房买卖合同之前，国家就已经出台实施了新的房地产登记行政法规，对房地产登记制度进行了改革调整，即：将之前分别办理的房屋权属证书和土地使用权证书，调整为统一办理不动产权属证书，即“两证合一”。双方在合同中约定所购买的商品房分别办理房屋权属证书和土地使用权证书的内容已经无法履行。在双方并未重新达成协议的情况下，依据合同中分别对办理房屋权属证书和土地使用权证书的两段期间期限约定，将合同中约定的两段期间的天数相加之和，认定为中东方公司应当履行为蔡某办理不动产登记证书的期限较为符合合同本意。中东方公司是在2017年2月8日将案涉商品房交付给蔡某，依据合同约定，中东方公司应自2017年2月8日起，在两段期间天数共计450日内、即应在2018年5月3日之前为蔡某办理案涉商品房不动产权属证书，但中东方公司至一审庭审结束前，仍未给蔡某办理案涉商品房不动产权证书，已经逾期，应认定构成违约。 根据合同约定，逾期办证违约金为每日按照已付房屋总价款的万分之0.5计算。故蔡某主张的逾期办证违约金应自2018年5月4日起，以蔡某已付房屋总价款357945元为基数，按照每日万分之0.5计算，计至中东方公司实际给蔡某办出不动产权证书之日止。但蔡某主张自2017年9月4日起算逾期办证违约金，没有合同依据，不予支持。 综上，蔡某的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实和适用法律均错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初2644号民事判决； 二、被上诉人海南中东方旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人蔡某支付逾期办证违约金；违约金计算：自2018年5月4日起，至被上诉人海南中东方旅游投资有限公司给上诉人蔡某办出不动产权证书之日止，以357945元为基数，按照每日万分之0.5计付； 三、驳回上诉人蔡某的其他上诉请求。 一审案件受理费人民币55.71元及二审案件受理费111.42元，均由被上诉人海南中东方旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月二日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。