四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初1478号 本诉原告（反诉被告）：罗英，女，汉族，1978年6月14日出生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：卢湛，四川鼎正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗治平，男，汉族，1945年10月28日出生，住四川省叙永县。 本诉被告（反诉原告）：上海围乐文化传播有限公司泸州分公司，住址地：泸州市龙马大道一段********，社会信用代码：91510504MA6BEXD31F。 法定代表人：刘平 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李迅，男，汉族，1992年10月26日出生，住，住泸州市江阳区公司员工。 本诉原告与本诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2019）川0504民初803号民事判决书，罗英和上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（以下简称“围乐公司“）均不服该判决上诉，泸州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）川05民终88号民事裁定书发回重审，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，本诉原告罗英及其委托诉讼代理人卢湛、罗治平，本诉被告围乐公司的委托诉讼代理人梁雨婷、李迅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2、判决被告向原告赔偿装修损失568583元、补偿拆迁搬运费18000元，共计586583元；3、判决被告返还租赁押金、物业费、垃圾清理、监控拆装费共计30550元；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：本诉原告与本诉被告于2018年4月24日签订《楷模汇商业用房租赁合同》，合同签订后原告按照商场审批通过的装修图进行装修并营业。后因本诉被告消防未验收合格，消防大队责令其整改，本诉被告在未提前告知本诉原告的情况下擅自进入本诉原告店铺进行消防整改，严重破坏店内装修格局。且本诉原告尽力配合整改，但本诉被告无正当理由强制关闭店面，同时锁住电箱停止供电，导致本诉原告无法继续营业，并造成重大的经济损失。而且本诉被告收取了本诉原告租赁押金、物业费、垃圾清理、监控折费共计30550元，现本诉被告因提供不适格的租赁物，严重违法违约，应解除合同并返还其收取的租赁押金及赔偿损失，为维护本诉原告的合法权益，故提起诉讼。 本诉被告辩称：1.因本诉原告罗英逾期未缴纳综合管理费等费用达到15日以上，根据案涉合同第8.1.2条的约定，本诉被告享有单方解除权，案涉租赁合同已于2019年8月26日解除；2、案涉商场未通过消防验收仅导致本诉原告承租目的暂缓实现，本诉被告不存在根本违约情形，罗英无法定解除权；3、根据案涉合同第6.1条约定，罗英应向本诉被告缴纳租金、物业费、综合管理费等费用，但合同签订后，罗英并未严格按照合同约定向本诉被告缴纳综合管理费（含物业费），根据案涉合同第8.1.2条约定，本诉原告拖欠15日以上的，本诉被告有权解除合同，且根据案涉合同第6.10条约定，因本诉原告原因解除合同的，租赁商业用房的装饰无偿归答辩人所有，故本诉原告无权要求赔偿其装修费等损失；4、根据案涉合同约定，对案涉商铺开业时间无明确约定的，且租赁期限及租金的计算节点均约定从商场整体开业前计算，故案涉商场于2019年4月30日验收合格后正式开业并未违反合同关于开业时间的约定，综上，本诉被告对于合同的解除不存在过错，不应承担赔偿损失的违约责任。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告2018年8月1日至2019年2月28日的房屋使用费122876元，2019年4月30日至2019年10月31日期间的租金24575元（扣除免租期后实际只有1个月），综合管理费10842元，违约金47487.9元，合计205780.9元；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2018年4月24日，反诉原告与反诉被告签订《楷模汇商业用房租赁合同》，约定反诉原告租赁反诉被告的位于泸州市商业用房（以下简称“涉案房屋”），期限自商场开业前一个月起至6年后止，合同签订后，反诉被告仅支付了租赁押金和第一、第二季度的物业费后再未支付其他费用，该行为已违反合同约定，且经反诉原告多次催收反诉被告仍拒不支付，为维护反诉原告合法权益，故提起诉讼。庭审过程中，反诉原告变更诉讼请求为：请求判令反诉被告支付房屋使用费122876元、租金24575元、综合管理费10842元、违约金47487.9元，以上合计205780.9元（2018年8月1日至2019年2月28日的房屋使用费，参照合同租金计算，共计122876元；2019年4月1日至2019年9月30日为免租期，现租金仅计算一个月，租金为24575元；2018年8月1日至2019年10月31日的综合管理费，按每平方米2元计算，每月722.8元，共计10842元；违约金根据合同约定过高，按照拖欠金额30%计算，为47487.9元。） 反诉被告辩称：1、双方是在2018年4月2日签订的合同，但是反诉原告一直未交房，而是在开业前一个月，2018年7月18日才交房给反诉被告；2、合同约定的免租装修期是一个月，租金是以整体开业后免租六个月；3、反诉被告在2019年2月份就搬走了，综合管理费不应当计算至2019年9月31日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的双方当事人的身份信息、《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》、《关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》、“泸州楷模汇商家群”聊天记录25页、展示门市现状的照片、《中心店特许加盟合同》、手机银行转账流水两张、原告店铺装修现场照片6张、装修发票5张、租赁押金、物业费及垃圾清理费收据、解除《楷模汇商业用房租赁合同》的通知、2019年3月5日的缴纳诉讼费用通知书、（2019）川0504民初803号判决书、红星派出所现场调查照片及调解协议书、新承租人陈位已进场经营活动的照片、罗英装修后的照片、光盘、工商信息（苏州绿叶日用品有限公司、苏州绿叶房地产经纪有限公司、杭州诸程装饰工程有限公司）、中国银行流水一张、转委托装修合同一份、泸州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、2019年8月26日的解除合同通知书及物流信息，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、本诉原告提交的：《楷模汇商业用房租赁合同》一份、《补充协议》一份、《关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》、多家媒体报道的“泸州楷模汇商业综合体项目营业数百日却两次消防检查不合格”的文章、“泸州楷模汇商家群”聊天记录25页、照片及微信截图一张，拟证明本诉被告出租给本诉原告的商铺因未通过消防验收，存在较大安全隐患而不适格，本诉被告有重大过错，应当解除合同并赔偿损失，且案涉商场管理混乱，存在诸多问题，且经媒体报道后商场的社会信誉受损，对经营造成不良影响，案涉商铺事实上无法正常经营，应当返还租金等费用。本诉被告质证认为：对《租赁合同》及《补充协议》三性无异议；对停业整改通知真实性无异议，不认可关联性，案涉商场于2019年4月30日整改完毕，已具备开业条件；对文章的三性均不认可，不存在消防不合格的情况；对25页聊天记录真实性无异议，与本案无关联；对展示门市现状的照片无异议，不认可锁门照片，未体现照片形成时间以及锁门人，且微信截屏系原告单方陈述，均达不到本诉原告证明目的； 第二组证据：《中心店特许加盟合同》一份、手机银行转账流水两张、与罗开泉的《装修协议》一份、罗开泉出具的收条两张（73583元）、原告店铺装修现场照片、罗开泉出具的拆装、运输费用收条一张、本诉被告出具的租赁押金、物业费、监控拆装费、垃圾清理费收据各一张，拟证明本诉原告装修损失为568583元，拆装、运输费用18000元，因本诉被告提供的租赁标的不适格，应当返还给本诉原告。本诉被告质证认为：认可《中心店特许加盟合同》真实性、合法性，不认可关联性，仅能体现加盟关系无法体现装修关系，达不到原告的证明目的；认可银行转账流水真实性、合法性，但不排除本诉原告与绿叶公司有其他经济往来；对《装修协议》真实性认可，但其中的装修款为手写，对此不认可；对罗开泉出具的收据不认可，应当提供正式的发票；认可装修照片；认可押金。物业费、垃圾清理费的三性，但不认可证明目的，不认可监控拆装费的三性，系上城公司向本诉原告出具的，非被诉被告收取的费用。 第三组证据：围乐公司2019年2月14日锁案涉门市的照片、2019年3月1日罗英发的关于解除《楷模汇商业用房租赁合同》的通知、2019年3月5日龙马潭法院的交纳诉讼费通知书、2019年9月9日龙马潭法院的判决书、2019年9月5日红星派出所到现场调查的照片、2019年9月6日红星派出所出具的调解协议书、新铺主陈位已经进场经营活动的照片、罗英装修后的照片、解除合同回函一份，拟证明围乐公司的不诚信行为导致与本诉原告的租赁合同在原审判决前已无法再继续履行，即租赁关系已实际解除。本诉被告质证认为，不认可锁门照片；认可解除合同通知的真实性，但不认可解除原因；认可缴费通知书，但与本案无关；对判决书无异议；认可红星派出所调查记录和调解协议的真实性，但与本案无关，系本诉原告与案外人的纠纷；新铺主进场经营照片与本案无关；收到了回函，但不认可解除合同的内容。 第四组证据：光盘一张、工商信息三份（苏州绿叶日用品有限公司、苏州绿叶房地产经纪有限公司、杭州诸程装饰工程有限公司）、说明一份、中国银行流水一张、转委托装修合同一份，拟证明绿叶公司派装修队对案涉店铺进行装修，以及产生这部分装修费损失的事实。本诉被告质证认为：认可光盘三性，但与本案无关，且本诉原告明知消防未验收，存在过错；认可工商信息；说明不符合证据形式，没有负责人或经办人签章；认可银行流水的真实性、合法性，但达不到证明目的，未备注转款内容，不排除其他经济来往；认可转委托装修合同真实性、合法性，但与本案无关，泸州龙马潭区众泽家居经营部未盖章，合同未发生未生效； 本诉被告提交的证据：泸州市公安消防支队建设工程消防验收意见书、《租赁合同》及《补充协议》、2019年8月6日解除合同通知函、2019年8月26日解除合同通知书及物流信息，拟证明案涉商场已验收合格，具备开业条件，根据三方签订的补充协议约定，楷模汇商业管理有限公司将租赁合同的权利义务让与给围乐公司，且根据租赁合同约定，本诉原告已违反合同约定，逾期缴纳相关费用达15日以上，本诉被告享有单方解除权，且于2019年8月6日本诉被告要求罗英缴纳相关费用，因其未缴，故于2019年8月26日明确合同解除，并要求其办理退租手续。本诉原告质证认为：认可消防验收意见书、《租赁合同》、《补充协议》的三性，但验收合格是在诉讼过程中，且罗英的物管费缴纳到了2019年2月18日，租金也是从进场免了的；没有收到解除合同通知函，收到了解除合同通知书，对其无异议，但原告未违约，不认可证明目的。 庭审中，双方均认可案涉商场正式营业时间为2018年8月18日以及合同解除时间为2019年9月15日，且被告认可案外人陈位于2019年9月5日进场对案涉店铺进行装修的事实。被告认可案涉店铺营业执照载明的名称是泸州龙马潭众泽家居经营部，经营者是本诉原告罗英，且对于罗英对案涉店铺进行装修的事实无异议。 结合各方当事人陈述及其出示的证据，本院经审理查明事实如下： 2018年4月24日，泸州市楷模汇商业管理有限公司与罗英签订《楷模汇商业用房租赁合同》，约定：罗英租赁泸州市龙马大道一段7号1幢1层103号一层1B-2、1B-3号商业用房用于经营超市类等，面积361.4平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至6年后止，租赁期限包含免租装修期1个月，免租期6个月，分1次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至7个月后止；租金从商场整体开业前一个月起计付，租金自第三年开始递增，每年递增5%，第一年租金68元/平方米/月，月租金为24575元，租金按季度支付，上一季度期满前5日付清下季度租金，每逾1日，按未付款项额的千分之一支付滞纳金，逾期达15日甲方有权停止供水电等及停止提供相关服务，逾期达30日甲方有权立即解除合同，采取封锁租赁商业用房等一切可行之措施，终止乙方使用，并单方收回乙方所租商业用房另行出租，由此造成的一切责任和损失均由乙方自行承担；租赁押金为一个月房租（24575元），承租方在签订合同时一次性付清。同时约定，乙方同意将所承租商业用房涉及的公共设施、设备、公用部分交由甲方统一综合管理，双方的权利义务及各项费用（包含但不限于物业管理费）的缴纳等事项，由双方另行签订《综合管理合同》予以约定。并约定，在本合同租赁期内，如出现拖欠水电气费用、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的情形，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不退还。2018年10月31日，泸州市楷模汇商业管理有限公司、罗英、围乐公司三方签订《补充协议》，约定原泸州市楷模汇商业管理有限公司的合同权利与义务均转让与围乐公司承受。 前述合同签订后，罗英向围乐公司缴纳了租赁押金24575元并对案涉商铺进行装修，案涉商场于2018年8月18日开始整体营业。2018年9月27日，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室向泸州楷模汇商业管理有限公司发出泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》，责令泸州楷模汇项目停业整改，整改完毕并经消防部门验收合格后，报经泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室审查同意，方可恢复经营。经过整改后，2019年4月30日，泸州市公安消防支队就泸州楷模汇商业管理有限公司申报的泸州楷模汇室内装修工程的消防验收出具泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》，意见如下：“一、该工程所存在的问题已整改完毕，综合评定该工程消防验收合格……” 罗英于2019年3月1日向围乐公司发送《关于解除的通知》，称围乐公司存在不诚信行为，且消防未验收合格，存在严重安全隐患，整改过程中严重影响经营，致使其达不到合同目的，故要求解除合同，并要求赔偿装修费、押金款、拆迁搬运费共计613113元。2019年3月5日，罗英向本院起诉，要求解除《楷模汇商业用房租赁合同》，并要求围乐公司支付其装修费、拆迁搬运费、工人工资、营业损失等。在该次诉讼过程中，围乐公司于2019年7月13日向罗英发出《告知函》，称双方就解除《租赁合同》一事已达成一致，但因罗英未按约到围乐公司解除合同，故致函告知罗英在三日内到围乐公司办理解除合同事宜，并将租赁房屋内的物品搬离，且将租赁房屋配套设施及配套物品移交给围乐公司；2019年8月6日，围乐公司又向罗英发送《解除合同通知函》，要求罗英在收到该通知五日内缴纳2019年2月18日至2019年8月17日期间的租金147450元、综合管理费4336.8元，共计151786.8元，并称如在期限内未收到上述费用，围乐公司将按照《商业用房租赁合同》约定，解除与罗英签订的《商业用房租赁合同》，并追究违约责任；2019年8月26日，围乐公司又向罗英发出《解除合同通知书》，告知罗英围乐公司根据合同约定解除合同，并对合同解除后的相关处理作出了说明。 2019年9月5日，罗英向红星派出所报案称有人打开她的租赁房屋进行装修，红星派出所派人去现场进行了调查，次日，红星派出所主持调解罗英与陈位双方的纠纷，并出具龙潭区公安分局治安调解协议书由双方签字确认生效，该协议书载明：2019年9月6日16时许，罗英与龙马潭区楷模汇商城存在合同纠纷，今日到龙马潭区铺与新铺主陈位发生争吵，后罗英将龙马潭区铺正在装修中使用的隔板损坏、民警将双方带回派出所调查。 罗英于2019年9月16日就《解除合同通知书》回函围乐公司，称其在未收到围乐公司解除合同通知书前，围乐公司就将其承租的店铺转让给他人并进行了装修，已构成违约，故围乐公司无权要求支付水电气费、租金、物业管理费等各项费用，并对解除合同事宜作出相关要求。 本院认为，原、被告签订的《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。而双方在履约过程中，均有解除合同的意思表示并先后向对方发送了解除合同通知，且在庭审中均一致认可解除合同的时间为2019年9月15日，对此本院依法予以确认。对双方的其他诉讼请求，本院评述如下： 一、本诉原告的诉讼请求。 1.关于装修损失及拆迁搬运费、监控拆装费。因原告拖欠综合管理费15天以上，被告以此行使合同约定解除权，故原告对合同解除存在过错，即便如原告所述，涉案商场因消防整改给其营业造成了影响，但涉案商场于2019年4月30日便已通过了消防验收，影响商场正常营业的障碍因素已消除，原告既已投入资金装修，且在剩余租期还有五年的情况下，其理应继续履行合同，而原告却自行放弃经营，应当对其投入的装修费用、经营成本有充分地考虑并承担相应的商业风险；虽然本诉被告于2019年9月将案涉门市租与了案外人，但这是基于本诉原告在2019年2月便已搬离商场，并于2019年3月1日向本诉被告发送了解除合同通知书的情况下，本诉被告为减少双方损失而采取的行为，且依照双方合同第六条第10款：“本合同期满终止或因乙方原因导致甲方解除合同时，租赁商业用房的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得擅自破坏……”的约定，对原告主张的装修费用及拆迁搬运费、监控拆装费本院依法不予支持。 2.关于已支付的租赁押金、综合管理费、垃圾清运费。 根据双方合同第七条第4款约定：“乙方擅自撤场或逾期15日内未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租赁押金不退还……”，因本诉原告于2019年2月擅自撤场，未与本诉被告办理交接手续以及结清各项费用，按前述合同约定，对本诉原告主张的退还租赁押金的诉讼请求，本院依法不予支持。鉴于本诉原告在经营期间实际接受了本诉被告提供的垃圾清运服务，故其要求返还垃圾清运费的诉求本院依法不予支持。对于综合管理费，因涉案商场于2019年4月30日才通过消防验收，故本诉被告应当退还本诉原告缴纳的第一季度的综合管理费2168.4元。 二、关于反诉原告的诉讼请求。 因涉案商场于2019年4月30日才通过消防验收，故对其主张的此前的房屋使用费及综合管理费本院依法不予支持；对于2019年4月30日后的租金，依照双方关于免租期从商场整体开业前一个月起至七个月后止的约定，免租期应从2019年3月30日（通过消防验收前一个月）起计算，而双方已确认合同于2019年9月15日解除，故对反诉原告请求的租金因在免租期内本院依法不予支持；至于反诉原告主张的违约金，综合双方的履约情况及过错程度，本院依法不予支持；对于2019年4月30日后的综合管理费，因反诉被告未实际占有使用涉案房屋，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除本诉原告罗英与本诉被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于2018年4月24日签订的《楷模汇商业用房租赁合同》，解除日期为2019年9月15日； 二、本诉被告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于本判决生效之日退还本诉原告罗英综合管理费2168.4元； 三、驳回本诉原告罗英、反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6025元，保全费2020元，合计8045元，由本诉原告承担；反诉案件受理费6100元，由反诉原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判长 王 睿 审判员 刘焱彬 审判员 钟昌林 二〇二〇年九月三十日 书记员 徐燕秋