陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民初491号 原告（案外人）：顾红霞，女，1966年11月7日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区长庆鸽湖基地2-2-10-151号。委托诉讼代理人：陈东杰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马娜，陕西云德律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告顾红霞与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、被告西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾红霞委托诉讼代理人陈东杰，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加了诉讼，被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾红霞向本院提出诉讼请求：1. 确认西安市未央区未央路中登大厦B幢1单元13层D号房归顾红霞所有，并判决排除对该房屋的执行；2.诉讼费用由永联公司、中登公司负担。事实与理由:2004年12月8日顾红霞以郭保林的名义与中登公司签订《商品房买卖合同》，顾红霞作为实际出资人交纳了全部房款及契税、维修基金等款项，中登公司出具相应收据。2012年顾红霞作为实际出资人要求中登公司进行更名，中登公司认可顾红霞作为实际出资人的事实，同意进行更名并与顾红霞重新签订《商品房买卖合同》，并重新向顾红霞出具了交纳房款、契税及维修基金等费用的收据。顾红霞2004年出资购买涉案房屋后曾多次要求中登公司办理房屋产权证，中登公司均拒绝。在顾红霞2020年4月23日领取西安市中级人民法院裁定书前对涉案房屋登记于中登公司名下一事并不知情。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第125-127条规定，顾红霞的权利优先于永联公司的抵押权，法院应当排除永联公司对涉案房屋的执行。请求依法支持顾红霞的诉讼请求。被告永联公司辩称，顾红霞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案顾红霞并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，顾红霞亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故顾红霞主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因顾红霞与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区未央路138-1号2幢1单元12605室、12606室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区138-1号2幢1单元12605室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12605-1）、12606室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12606-1）、12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12705-1）、10706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10706-1）、12805室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12805-1）、12806室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12806-1）、12905室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12905-1）、12906室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12906-1）、10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10204-1）、10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10303-1）、10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10403-1）、10504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10504-1）、10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10603-1）、10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11203-1）、10704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10704-1）、10804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10804-1）、10903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10903-1）、11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11104-1）、11203室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11203-1）、11204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11204-1）、11303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11303-1）、11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11304-1）共计二十二套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。顾红霞以前述房产中的11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11304-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异134号执行裁定，驳回了案外人顾红霞的异议请求，顾红霞即提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2004年12月8日，郭保林与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人顾红霞；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢13层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2228元，总价379985元。中登公司分别于2002年8月10日、2003年4月3日、2003年11月11日、2004年11月30日向郭保林出具收款收据，显示郭保林以现金及电汇方式交房款379985元。2012年6月1日郭保林向中登公司出具房产登记变更申请，以郭保林系受儿媳顾红霞委托与中登公司于2004年12月8日签订商品房买卖合同，实际出资人为顾红霞为由申请将涉案房屋房产登记人和合同签订人变更为顾红霞。顾红霞与中登公司就涉案房屋又签订《商品房买卖合同》。中登公司向顾红霞出具其交纳涉案房屋购房款379985元的收据。另外，本案审理中，顾红霞还提交了涉案房屋查封之前交纳维修基金、契税、天然气初装费、闭路电视费、不动产权登记费等票据。再查明，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月4日，本院查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异134号执行裁定书,（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、《商品房买卖合同》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为顾红霞就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，顾红霞与中登公司签订书面买卖合同且已支付价款，顾红霞提交涉案房屋维修基金、契税、天然气初装费、闭路电视费、不动产权登记费等票据亦可证实顾红霞已办理入住手续，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系顾红霞购买房屋之后所设定，故顾红霞购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给顾红霞后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人顾红霞的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案顾红霞异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。至于顾红霞要求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对位于西安市未央区138-1号2幢1单元11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11304-1）房屋的强制执行；二、驳回顾红霞关于确认位于西安市未央区138-1号2幢1单元11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-11304-1）房屋归其所有的诉讼请求。案件受理费7000元（顾红霞已预交），由顾红霞负担3500元，陕西永联典当有限公司负担3500元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付顾红霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审  判  长   刘      琪审  判  员   师      婷审  判  员   卫  婉  莹二〇二〇年九月二十四日 书  记  员    刘  明  明 陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民初491号 原告：顾红霞，女性，1966年11月07日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区长庆燕鸽湖基地湖心****，居民身份证6401041966********。    被告：陕西永联典当有限公司，组织机构代码916100000679364951。    被告：西安中登德胜洋楼有限公司，组织机构代码9161013272492126X6。原告顾红霞与被告陕西永联典当有限公司、西安中登德胜洋楼有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年05月09日立案后，依法适用普通程序，公开/因涉及……（写明不公开开庭的理由）不公开开庭进行了审理。原告顾红霞、被告陕西永联典当有限公司、西安中登德胜洋楼有限公司、第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾红霞向本院提出诉讼请求：（明确原告的诉讼请求）。事实和理由：（概述原告主张的事实和理由）。陕西永联典当有限公司、西安中登德胜洋楼有限公司辩称，……（概述被告答辩意见）。null诉/述称，……（概述第三人陈述意见）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．……；２．……（写明法院是否采信证据，事实认定的意见和理由）。本院认为，……（写明争议焦点，根据认定的事实和相关法律，对当事人的诉讼请求作出分析评判，说明理由）。综上所述，……（对当事人的诉讼请求是否支持进行总结评述）。依照《中华人民共和国……法》第×条、……（写明法律文件名称及其条款项序号）规定，判决如下：一、……；二、……。（以上分项写明判决结果）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。案件受理费6999.77元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于。  审判长      刘琪    审判员      师婷    审判员      卫婉莹   二〇二〇年九月二十三日 书  记  员   刘明明1