四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初3505号 原告：陶小茹，女，生于1972年10月27日，汉族，居民，住新疆温宿县。 原告：张**，男，生于1971年2月7日，汉族，居民，住新疆温宿县。 二原告委托诉讼代理人：邱有蓉，四川寸心律师事务所律师。 被告：眉山市恒瑞房地产开发有限公司，住所地仁寿县文林镇陵州路二段**，统一社会信用代码：91511421558221857G。 法定代表人：曹宇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓峰，四川红地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张栋，四川红地律师事务所律师。 原告陶小茹、张**与被告眉山市恒瑞房地产开发有限公司（以下简称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告陶小茹、张**的委托诉讼代理人邱有蓉，被告恒瑞公司的委托诉讼代理人张晓峰、张栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶小茹、张**向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告恒瑞公司于2018年8月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；2.请求判令被告退还原告购房款473,000元；3.判令被告支付合同约定的资金占用利息，即从付款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照银行间同业拆借贷款市场报价利率计算至购房款返还之日（利息暂计至2020年6月4日，计52,030元）。同时，判令被告按照全部购房款的3%向原告支付违约金，即14,190元。4.本案诉讼费用、保全费用、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，二原告与被告恒瑞公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告应在2019年10月30日前向原告交付仁寿县房地产管理局出具的预售许可证20180640号下第3幢1单元13层2号的商品房。原告已经全额支付该商品房的房价款473,000元给被告，但由于被告自身的原因，被告至今仍未将该商品房交付给原告。根据原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条之约定，原告有权解除合同，被告应退还原告已支付的全部房价款，并应支付自原告付款之日其按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的资金占用利息，同时，被告应按照全部房价款的3%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。 被告恒瑞公司辩称，1、原、被告双方签订商品房买卖合同约定原告购买被告开发的案涉房屋的情况属实；2、逾期交房的原因是因为政府交付土地边界未完成征收补偿工作，当地村民李菊芳阻挡消防通道的施工，且因疫情导致竣工验收推迟造成的，现案涉房屋已经符合交房条件，被告已在庭前向原告送达了交房通知，通知原告收房；3、被告不存在根本的违约行为，恒瑞公司请求履行合同，并可以参照合同的约定补偿给原告因逾期收房造成的实际损失；4、若法院认定被告存在违约行为，商品房买卖合同约定的违约金意已远远超过了原告的实际损失，请求法院依法予以调减。 原告陶小茹、张**为证实自己主张，向本院提供以下证据： 1.双方身份信息，拟证明双方主体资格； 2.认购协议、商品房买卖合同摘要、《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议，拟证明双方就本案案涉房屋买卖所签署的有关协议和合同，合同内容约束原、被告双方，合同中具体约定了案涉房屋的买卖价款、支付方式、交房时间及违约责任承担等； 3.仁寿县商品房买卖合同备案查询结果、仁寿县个人不动产登记信息，拟证明原、被告在签署了与商品房买卖有关的合同后，原、被告办理的商品房买卖合同备案，证明本次交易的真实性，证明截止到本案起诉之日被告仍未将案涉房屋变更登记至原告名下，被告已构成违约； 4.两份转款明细，拟证明本次商品房买卖原告已按照合同约定分两次向被告支付了全部的价款，原告完成付款义务，被告也应当按照合同约定按时按约向原告交付案涉房产。 被告恒瑞公司为证实自己主张，向本院提供以下证据： 1.《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，拟证明原告与被告达成了相应的商品房买卖合同及相关约定，其中商品房买卖合同第19条第1款第2项规定：非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任； 2.建设工程竣工验收合格证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表、房屋建筑面积测绘成果报告、交房通知、EMS邮政快递回执，拟证明案涉房屋已经符合交付条件，被告已于2020年8月10日通知原告交付房屋，两次向原告邮寄交房通知，其中一份没有查到回执信息，另一份是收件人拒收； 3.仁寿县自然资源和规划局出具的《信访事项处理意见书》、《仁寿县满井镇人民政府关于袁刚信访事项的处理意见书》、案涉小区的规委会纪要、土地移交通知单、不动产权证书、施工许可证、规划许可证，拟证明逾期交房的责任并非被告的原因，被告取得案涉小区地块后因2014-142土地内存在的权属纠纷问题，因与边界处的村民李菊芳的权属问题造成拍卖用地范围内北侧约205.6平方米无法完成征收补偿工作，影响了消防通道的施工，进而影响了案涉项目的竣工验收，导致逾期交房。 经质证，本院对原、被告双方提供的证据认定如下： 对原告陶小茹、张**提供的证据1，被告无异议，本院予以认可；对证据2，被告对该组证据的真实性无异议，认为根据合同第19条第1款第2项的约定，非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任；对证据3，被告无异议，但认为不能证明被告存在违约行为，办理产权证的时间系在商品房交付后，因此截至目前未办理房屋变更登记不构成违约，办理房屋变更登记需收房并缴纳契税及维修基金后共同向不动产登记部门来申请，由于被告对证据本身无异议，本院对该组证据予以确认；对证据4，被告对真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 对被告恒瑞公司提供的证据1，原告对证据本身无异议，但认为根据合同约定被告应当在2019年10月30日前向原告交付案涉商品房，但被告未按此约履行合同义务，被告的行为已属违约，由于原告对证据无异议，本院对该组证据予以确认；对证据2，原告认为被告已逾期交房接近一年，在本身已属违约的情况下，所取得的房屋验收报告等相关材料并不能导致原告需要继续履行商品房买卖合同，被告的违约行为在先，原告有权按照合同约定解除商品房买卖合同，并要求被告承担相应的违约责任，此外，房屋的验收报告等相关材料，虽系被告通过相关的主管部门所取得的，但并不能保证合同继续履行房屋交付给原告后，房屋的相关设施或者建筑质量真正符合法定的标准，由于原告对该组证据的真实性未提出异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据3，原告认可其真实性，但认为与本案无关，根据合同相对性原则，被告负有向原告按期交付房屋的义务，本案被告实际上并没有按期交房，也不属于合同中第19条约定的非出卖人原因，原告方认为被告作为房地产开发公司，本身应当在房屋建设及履行买卖合同的约定及充分行使自己的审慎义务，导致逾期交房的，该原因不可归于原告，被告仍应当向原告承担相应的违约责任，由于原告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告陶小茹、张**系夫妻关系。2018年7月15日，原告陶小茹与被告恒瑞公司签订了《认购协议》，约定由原告购买被告开发的位于四川省眉山市仁寿县，建筑面积约为90.18平方米，总价为473000元，协议同时载明原告的通讯地址为：新疆温宿县。当日，原告向被告转账支付了认购款220000元，被告向原告出具了《收据》。2018年8月5日，原告陶小茹、张**作为买受人与被告恒瑞公司作为出卖人正式签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定二原告向被告购买被告开发的位于四川省眉山市仁寿县，建筑面积约为90.18平方米，总价为473000元，交房时间为2019年10月30日前，合同第十九条逾期交房责任约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第1项第⑴目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第⑴目中的比率）。⑵逾期在90日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。……”，交房时间为商品房交付之日起720日内。合同还对其他事项进行了约定。同日，双方还签订了一份《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议书》，补充协议第六条交付条件与交付手续约定“合同第十五条第（一）中的‘建设工程竣工验收合格证明’指建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方主体共同签署的竣工验收报告。……6.6非出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。在买受人办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题（包括未达到本合同第十六条约定条件或存在第十八条第（五）项及第二十条第（二）、（三）、（四）项情况的），买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为房屋已经按照合同约定条件交付，买受人构成逾期收房，由买受人承担相关责任。本条款与其他条款不一致的，以本条约定为准。……”合同签订后，原告于当日向被告转账支付购房尾款253000元，被告向原告出具了相应购房款《收据》。 后，被告未在合同约定的时间内向二原告交付案涉房屋。2020年8月10日，被告向原告约定的通讯地址新疆温宿县邮寄了《仁寿县满井镇金塘印象小区交房通知书》，原告拒收。2020年8月11日，二原告以被告逾期交房为由诉至本院请求判如所请。 另查明，2014年12月26日，袁刚通过公开拍卖竞得了案涉小区地块系（2014-142号地块），宗地出让面积6279.32平方米（合约9.42亩）。之后，被告恒瑞公司在案涉地块上开发建设了“金塘印象”项目。因案涉地块内存在的权属纠纷问题及因土地纠纷引起的未能办理的各项相关手续问题，袁刚曾多次信访。2020年6月23日，仁寿县满井镇人民政府向袁刚出具了《仁寿县满井镇人民政府关于袁刚信访事项的处理意见书》载明：“……经调查核实，2014年12月26日，在仁寿县公共资源交易中心举行的拍卖会上，您（眉山市恒瑞房地产开发有限公司）以630万元的价格公开竞得了位于满井镇××号地块，土体出让面积6279.32平方米（约9.42亩），土地用途：住宅兼容商业用地（Ｒ2兼容Ｂ1），其中商业建筑面积不超过计入容积率建筑面积的10%，2.0≤容积率≤2.5。2019年4月。金塘印象项目1＃、2＃、3＃号楼主体工程完成封顶。关于土地权属纠纷问题，由县自规局牵头，满井镇配合进行核实……为解决满井金塘印象项目遗留问题，按照尊重历史、妥善解决遗留问题的原则，县自然资源和规划局于2020年6月3日向县政府报送了解决满井镇金塘印象项目土地权属纠纷问题、土地纠纷引起的160户业主的稳定问题、因土地纠纷引起的未能办理的各项相关手续等问题。……”2020年6月24日，仁寿县自然资源和规划局向袁刚出具了《信访事项处理意见书》载明：“……经调查核实，2014年12月26日，在仁寿县公共资源交易中心举行的拍卖会上，您（眉山市恒瑞房地产开发有限公司）以630万元的价格公开竞得了位于满井镇××号地块，土体出让面积6279.32平方米（约9.42亩），土地用途：住宅兼容商业用地（Ｒ2兼容Ｂ1），其中商业建筑面积不超过计入容积率建筑面积的10%，2.0≤容积率≤2.5。2019年4月。金塘印象项目1＃、2＃、3＃号楼主体工程完成封顶。金塘印象项目合同约定交房时间为2019年10月31日前。由于该项目用地边界距离村民李菊芳的房屋较近（最近距离约1米），造成拍卖用地范围内北侧约205.6平方米（约0.31亩）无法完成征收补偿工作，多民村民自该项目基础开挖之时起，一直阻挡施工，导致开发企业至今不能顺利施工贯通消防通道，影响该项目整体交房。2020年5月29日，100多户购房业主分别到满井镇政府、县信访局上访，要求按期交房并赔偿损失，存在极大的社会稳定风险……”。 再查明，2020年4月，案涉项目进行了竣工验收。2020年8月3日，案涉小区取得了《房屋建筑面积测绘成果报告》。另，案涉小区大部分业主已与被告恒瑞公司就逾期交房的问题达成了协议并完成了交房手续。庭审中，被告明确表示不同意解除房屋买卖合同，但愿意承担逾期交房的相应损失。经本院向原告释明，原告明确表示如最终法院认为案涉房屋买卖合同不宜解除的情况下，其仍然不变更诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点在于案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当予以解除。原告诉称双方约定了合同的解除条款，条件现已成就，合同应当予以解除；被告辩称逾期交房系因案涉地块内的权属争议导致，并非开发商的原因，按照合同约定被告不应当承担解除合同的违约责任。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》不宜解除，理由如下：首先，合同虽然约定了解除条件，但应当考虑当事人的违约程度，从而对约定解除权予以必要的限制。本案中，购房合同虽约定交房时间为2019年10月30日并约定逾期90日后原告有权解除合同，但从审理查明的事实来看，案涉楼盘已于2019年4月完成1#、2#、3#号楼主体封顶，在修建过程中及主体完工后，因权属争议导致当地村民阻挡施工，致使消防通道无法完工，在一定程度上导致交房时间的延迟，也就是说案涉地块内的权属争议确实系造成被告逾期交房的原因之一，被告已于2020年8月10日通知原告交房，且期间还存在疫情因素，综合全案，被告自身的违约程度较轻；其次，买卖合同的目的在于交付使用房屋及取得房屋权属，案涉楼盘现已达到交付条件且大部分业主已完成交房手续，被告已于2020年8月10日向原告发出了交房通知，也就是说交付使用房屋的合同目的是能够实现的，原告虽辩称被告还未完成房屋产权的转移登记，但根据合同约定，办理产权转移登记的期限还未届满，对被告的该项辩称理由本院不予采信；再次，被告已与案涉楼盘的大部分业主就逾期交房事宜达成了赔偿协议，被告也当庭表示愿意承担逾期交房给原告造成的损失，对于逾期交房造成的损失，原告可以与被告进行协商，也可以另案主张权利。综上，考虑被告恒瑞公司自身违约程度较轻，根据公平原则，对原告请求解除房屋买卖合同，返还购房款并支付资金占用利息及违约金的主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告陶小茹、张**的诉讼请求。 案件受理费4,595元，由原告陶小茹、张**负担（该款与二原告已交纳的6,955元相品迭后，剩余2,360元予以退还）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王琴 二〇二〇年九月二十九日 书记员  黄越