黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3632号上诉人（原审原告）：黑龙江省冠铭房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区绿波小区****。法定代表人：王帅，总经理。委托诉讼代理人：谭成新，黑龙江明正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨杰，女，1976年4月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：王连全（系杨杰丈夫），男，1972年2月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：杨雅凤，黑龙江航科律师事务所律师。上诉人黑龙江省冠铭房地产开发有限公司（以下简称冠铭地产）因与被上诉人杨杰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院（2019）黑0112民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。冠铭地产上诉请求：1.撤销一审判决主文第二、三、四判项；2.维持一审判决主文第一判项；3.依法改判杨杰支付冠铭地产违约金73,080.15元。事实和理由：1.一审判决程序违法，在杨杰未向原审提请反诉的前提下，一审违反不告不理的原则，擅自增加了判项“二、黑龙江省冠铭房地产开发有限公司于判决生效后15日内给付杨杰购房款661,603元”。“三、黑龙江省冠铭房地产开发有限公司于判决生效后15日内给付杨杰购房款利息”。2.一审判决认定冠铭地产未在合同预定期间交付房屋构成违约错误，本案是由于被上诉人杨杰没有按照合同约定期限支付购房款所致，应由杨杰承担违约责任，故一审认定事实错误，适用法律不当。杨杰辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。冠铭地产向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同。2.判令杨杰向冠铭地产支付违约金73,080.15元。一审法院认定事实：杨杰购买冠铭地产开发建设的金源世家Y8-2-102室房屋，建筑面积为249.56平方米，成交单价5,857元，成交总价为1,461,603元.双方于2017年10月31日签订了《商品房买卖合同》，购房款支付方式为贷款方式付款，约定于2014年10月24日前支付首付款661,603元，余款80万元申请贷款支付。杨杰于2015年10月15日支付购房款66,240元、于2015年11月27日支付购房款375,363元、杨杰于2017年7月14日支付购房款22万元，合计支付购房款661,603元;杨杰尚有购房款80万元至今未支付，杨杰提供的照片可以表明涉案房屋的地下室有水的事实存在。铭地产签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同合法有效；该合同未履行完毕，现杨杰与冠铭地产均同意解除《房屋买卖合同》，法院予以支持；《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。”本案中，杨杰与冠铭地产签订的《房屋买卖合同》就赠与地下室的事宜没有约定，而购买冠铭地产出售的金源世家房屋一层而赠与地下室及花园的事实已经形成交易习惯，故法院对杨杰购买冠铭地产开发建设的金源世家Ｙ8-2-102室房屋而赠与地下室的事实予以采信，冠铭地产赠与地下室的行为系附随义务，该义务也应依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行，而涉案房屋地下室有水应视为冠铭地产未能在合同约定期限交付房屋，故冠铭地产违约；杨杰与冠铭地产签订的《房屋买卖合同》中对贷款后支付房款的期限未约定，故不能视为杨杰违约；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，杨杰与冠铭地产签订的《房屋买卖合同》第十二条约定：“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知15日内退还买受人已交付全部房款，并自买受人付款之日起按照0.01%计算给付利息。”本案中冠铭地产应当返还杨杰已交付的购房款661603元，应于判决生效后15日内给付；杨杰要求按照银行同期贷款利率双倍支付利息不是合同约定的计算方法，杨杰也未提交证据证明其损失金额，故本院按照合同约定按日0.01%计算给付利息，给付利息起始日期应按照票据出具日期，即2015年10月15日支付购房款66240元、2015年11月27日支付购房款375363元、2017年7月14日支付购房款220000元，按照三次交付时间分别计算至付清为止。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除黑龙江省冠铭房地产开发有限公司与杨杰于2017年10月31日签订的《商品房房买卖合同》；二、黑龙江省冠铭房地产开发有限公司于判决生效后15日内给付杨杰购房款661603元;三、黑龙江省冠铭房地产开发有限公司于判决生效后15日内给付杨杰购房款利息。（自2015年10月15日起至付清之日止，以本金66240元为基数，按日万分之一利率计算；自2015年11月27日起至付清之日止，以本金375363元为基数，按日万分之一利率计算；自2017年7月14日起至付清之日止，以本金220000元为基数，按日万分之一利率计算）；四、驳回黑龙江省冠铭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审中，杨杰申请证人韩某出庭作证。拟二审中，杨杰申请证人韩某出庭作证。拟证明：1.冠铭地产最初销售涉案小区一楼房产时，销售人员宣传买一楼送地下室和花园；2.现在涉案房产的地下室依然有水；3.其它一楼的买受人均已将地下室利用改造成居住空间的一部分。冠铭地产质证意见为：对该证人证言的关联性有异议，与本案无关。本院认证意见为：该证人作为涉案同小区业主，其证言能够证实其购买房屋时，冠铭地产销售人员对于地下室性质及用途的宣传情况。亦能够证实案涉房屋地下室的目前是否有水的情况。该证言与本案具有关联性，且冠铭地产未对其证言真实性提出异议，本院予以采信。本院将结合其他证据和事实予以综合认定。二审对一审查明的事实予以确认。本院另查明，关于涉案房屋的地下室只能通过杨杰购买的涉案房屋室内一楼进入，并无其它入口。本院认为，一审判决关于双方签订的《房屋买卖合同》的性质及效力认定得当，本院予以确认。关于一审判决是否违反不告不理原则，程序违法的问题。冠铭地产和杨杰在一审均同意解除案涉《房屋买卖合同》，一审也判令解除案涉《房屋买卖合同》，虽然双方均未提出已经交付房款处置问题的诉请及答辩意见，但合同解除的后果必然会产生买方交还房屋，卖方返还买方已经交付的房款等问题，本案涉案房屋未实际交付，一审综合全案考量，为了全面解决讼争，避免产生的诉累，判决冠铭地产返还房款，并无不当。关于是冠铭地产还是杨杰构成违约的问题。经查，虽然涉案房屋的地下室未在双方签订的《房屋买卖合同》中约定，但冠铭地产的销售人员曾宣传买一楼赠地下室及花园；该地下室实际只能通过杨杰购买的房屋一楼进入，故应认定涉案房屋的地下室为冠铭地产作为双方房屋买卖合同组成部分赠与杨杰，该赠与以商品房买卖合同的成就为前提条件，可以视为附义务、附条件的赠与，该赠与行为属于商业赠与范畴，实质仍是买卖行为的一种。故涉案房屋地下室现在仍然有水严重影响房屋使用功能及杨杰合同目的实现，一审判决据此认定冠铭地产未能在合同约定期限交付符合使用条件房屋，构成违约，并无不当。综上所述，黑龙江省冠铭房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,627元，由上诉人黑龙江省冠铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 赵 晟审判员 张禹珩二〇二〇年九月十八日法官助理乔雪飞书记员于文娟