重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0242民初3042号原告：冉秀丽，女，1975年3月13日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。原告：孙文章，男，1973年6月9日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：刘刚，重庆渝法律师事务所律师。被告：重庆华典房地产开发有限公司，住所重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇翠屏街**。统一社会信用代码：91500242568728010D。法定代表人：冉龙军，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉丽明，重庆汇润律师事务所律师。原告冉秀丽、孙文章诉被告重庆华典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉秀丽、孙文章的委托诉讼代理人刘刚、被告重庆华典房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冉丽明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉秀丽、孙文章向本院提出诉讼请求:1.判决原、被告双方继续履行《重庆市商品房买卖合同》；2.判决由被告支付原告逾期交房违约金59726元（从2017年4月1日至2018年6月6日共432天，按日以原告已付首付款140520元的万分之三为标准计算；从2018年6月7日至2019年3月26日共296天，按日以原告已付全部购房款467520元的万分之三为标准计算）；3.判决被告立即为原告所购买的房屋向土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4.判决被告支付原告逾期办证违约金20150元（从2019年5月27日至2020年8月1日按日以原告已付购房款的万分之一为标准计算）；5.判决被告支付原告从2020年8月2日起至取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止的逾期办证违约金（按日以原告已付购房款的万分之一为标准计算）；6.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月10日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发预售的位于酉阳土家族苗族自治县XX镇XX号的商品房一套，房屋建筑面积113.57平方米，房屋总价款467520元。合同签订后原告通过首付和银行按揭方式付清了购房款。按照合同第七条约定，被告应于2017年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期未交付的，被告应当按日以原告已付购房款的万分之一为标准向原告支付违约金。因被告延迟交房，原告与本小区的其他业主多次向被告主张权利，政府多部门也参与了协调处理。被告于2018年2月9日向小区4、5、6号全体业主公开作出交房时间及违约责任的承诺并予以公示，被告承诺于2018年6月30日前交付房屋，如未能在该时间内交付，将按已付总房款万分之三支付逾期交房违约金。另合同十三条约定，由被告在实际交付使用之日起60日内向房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，并取得房屋登记受理单，由于被告的责任未按期取得，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。被告于2019年3月27日实际交付该商品房供原告使用，但时至今日，该房屋仍未取得《房地产权证》，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告的行为构成违约。原告认为，被告于2018年2月9日向小区4、5、6号全体业主作出的交房违约责任的承诺对被告具有约束力，被告应当按承诺的内容承担违约责任。为了维护自身合法权益，故原告诉至人民法院。被告重庆华典房地产开发有限公司辩称，1.原告所主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，根据法律的规定权利人应当从知道或应当知道权利受到侵害之日起三年内主张权利，原告的起诉已经超过三年，逾期交房违约金不应得到支持；2.即使原告所主张的逾期交房违约金未超过诉讼时效，但原告主张的违约金标准与双方约定的标准不一致，原告主张的计算标准过高且无任何依据，依法应当予以驳回；3.原、被告签订合同之时约定的违约金标准过高，应当予以调整减少。本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原告冉秀丽、孙文章（乙方）与被告重庆华典房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定由原告购买被告开发预售的位于酉阳土家族苗族自治县XX镇XX号的商品房一套，房屋建筑面积为113.57平方米，房屋总价款为467520元。《合同》第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2017年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。第十三条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同60日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”。第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。原告于2016年8月15日向被告支付首付款140520元，余款327000元原告于2018年6月6日通过银行按揭贷款方式支付给被告。原告另外还向被告支付了契税、转移登记费、交易手续费、印花税、大修基金等费用。2019年3月27日，原告自愿接房。本案审理过程中，原告主张逾期办证违约金计算至2020年9月18日止，之后产生的违约金另案起诉。另查明，被告就本涉案楼盘至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告就购买的房屋至今也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。再查明，因被告在合同约定的时间内未向原告交房，原告所在楼房小区的业主多次与被告交涉吼闹，2018年2月9日，被告在原告所在小区的售房部张贴告示，载明“感谢您购买我公司开发的“盛世华典”项目的房屋并与我公司签订了《商品房买卖合同》，因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故造成未能按期交房；现公司郑重承诺于2018年6月30日前完成房屋所有使用功能，交付全体业主使用；如未能在2018年6月30日交付使用，我司严格按购房者购房合同里的交房时间至接房时间之间产生的违约金按买方已付总房款的万分之三每日计算。由此给您带来的不便我公司深表歉意……”。之后，原告以及所在小区的业主未再就逾期交房问题与被告进行交涉。以上事实，有原告的身份证复印件、被告的营业执照、重庆市商品房买卖合同、重庆市增值税普通发票、收据、账户交易历史查询、“致4、5、6号楼全体业主的公开信”以及当事人的陈述等证据在卷相互佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，针对原告的诉讼请求，本院分别评述如下：关于《合同》是否继续履行的问题。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现原告主张继续履行《合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金的问题。根据《合同》的约定，被告应当在2017年3月31日前向原告交付房屋，但因为被告的原因，原告于2019年3月27日才实际接房，被告逾期交房，其行为构成违约，根据《合同》第九条约定，被告应当承担相应的逾期交房违约金。原告于2018年6月6日向被告付清全部购房款，逾期办证违约金应分别计算，即从2017年4月1日至2018年6月5日的违约金以首付款140520元为基数进行计算，从2018年6月6日至2019年3月26日的违约金以全部购房款467520元为基数计算。但原告请求从2017年4月1日至2018年6月6日以首付款140520元为基数计算，从2018年6月7日至2019年3月26日以全部购房款467520元为基数计算，原告的请求符合法律规定，本院予以确认。因此，逾期交房违约金应为：140520元×432天×0.0001＋467520元×293天×0.0001=19768.80元，原告主张的超过部分，本院不予支持。关于原告主张逾期交房违约金按每日万分之三计算的问题，从原告所举示的《致4、5、6号楼全体业主的公开信》来看，该公开信对交房时间、逾期交房违约金的标准等进行了重新约定，属于对合同内容作出了变更，被告作出的公开信系其单方意思表示，应为被告向原告发出的新的要约。根据我国合同法的规定，要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。原告在被告张贴告示后的两年多时间里，均未对被告的要约作出是否同意的意思表示，显然已经超过“合理期限”。因原告未在合理期限内作出承诺，原、被告双方未就该公开信的内容形成合意，合同内容并未发生变更，双方仍应按合同中所约定的每日万分之一计算逾期交房违约金。关于被告辩称逾期交房违约金已经超过诉讼时效的理由，因原告一直在主张自己的权利，故不存在超过诉讼时效，对于被告的该辩称理由，本院不予采信。三、关于被告是否应为原告取得土地房屋登记机构的登记受理单的问题。国务院《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。以上相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得房屋竣工验收资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的取得属于行政许可范畴，是办证不能的事实障碍，该障碍属于行政许可范畴。故原告诉请被告取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因存有客观障碍而无从实际判决执行，不具备办证条件，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。四、关于原告主张的逾期办证违约金的问题。《合同》约定，原、被告应在商品房实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办证申请，如因被告的责任，未能按期提出申请并取得登记受理单的，逾期超过90日后且原告要求继续履行合同的，被告应自约定提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的义务在被告，但被告就本涉案楼盘至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备向登记机构提出办证申请的前提条件，因此，原告至今未能取得房屋产权登记受理单的责任在于被告，被告存在违约行为，应当支付逾期办证违约金。逾期办证违约金的起算日为商品房实际交付使用之日(2019年3月27日)起60日后的次日，即2019年5月26日；原告请求从2019年5月27日起算，符合法律规定，本院予以确认；原告请求计算至2020年9月18日，符合法律规定，本院予以确认。因此，被告应当支付的逾期办证违约金为：467520元×0.0001×481天=22487.71元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原、被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》；二、由被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告冉秀丽、孙文章逾期交房违约金19768.80元；三、由被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告冉秀丽、孙文章截至2020年9月18日止的逾期办证违约金22487.71元；四、驳回原告冉秀丽、孙文章其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1796.90元，因适用简易程序减半收取898.45元（已由原告预交），由被告重庆华典房地产开发有限公司负担475.30元，由原告冉秀丽、孙文章负担423.15元，退回原告预交费475.30元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  徐 锒二〇二〇年九月三十日法官助理  涂茂常书 记 员  冉 佳