江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1002民初2234号原告:杨藕霞，女，1976年4月22日出生，汉族，住扬州市广陵区。被告：东方国际扬州商业管理有限公司，住所地扬州市东方国际公司食品城****。法定代表人：徐以宝。原告杨藕霞与被告东方国际扬州商业管理有限公司（以下简称东方国际公司）委托经营合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨藕霞到庭参加诉讼，被告东方国际公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。杨藕霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告将东方国际商业广场B区4-1059号、4-1060号商铺恢复成符合买卖合同约定的交房条件，交还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠商铺4-1059的租金19920元，商铺4-1060的租金19920元（从2019年2月1日至2020年4月30日，已扣除被告已支付的部分租金），合计39840元；3、判令自2020年5月1日起，被告按照每间商铺每月1384元支付原告2个商铺使用费至被告将商铺交还原告之日止；4、判令被告向原告支付商铺4-1059、商品4-1060拖欠租金的违约金共19920元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年8月20日签订《东方国际广场商铺委托经营管理协议》，约定将扬州市东方国际广场B区4-1059号、4-1060号商铺委托被告经营管理，委托经营管理期限为2017年5月1日至2020年4月30日，共计3年。被告确保该商铺的第一年收益不低于9960元整，第二年收益不低于13280元整，第三年收益不低于16600元整。委托协议中第八条第二款第4项约定，无论任何原因乙方违约而应承担的违约各项责任总额，不超过乙方实际已代收甲方收益总额的50%。之后在原告多次催交的情况下被告陆续向原告支付租金，但被告于2019年8月20日支付截止2019年1月租金后，至今未再支付租金。期间被告虽于2019年9月23日出具一次解决租金问题的《会议纪要》，但其仍不守诚信，不支付租金。上述委托经营期满后，被告在原告不知情，不愿意续租的情况下，仍旧租给他人使用。原告认为，原告与被告签订的商铺委托经营管理协议合法、有效，被告应当按照上述协议约定支付原告租金收益，并在协议期满后将商铺交还给原告。现原告为维护合法权益，诉至贵院，望判如所请。东方国际公司提供书面答辩状辩称，1、原、被告双方签订的《东方国际广场商铺委托经营管理协议》虽然于2020年4月30日到期，但合同第七条约定答辩人享有优先续租权，若双方就续约无法达成一致，甲方委托他人经营或自营，应服从乙方或商业广场管理者统一规划布局、业态经营、物业管理、市场管理等要求。现案涉商铺已整体出租给案外人，如原告不同意续约，于双方利益、于理、于法不符，另若不能续约，根据合同第五条第1款约定应按现状返还商铺；2、答辩人认可欠付原告租金39840元，但应扣除3.5%税后应支付38445.6元；3、合同未约定逾期支付租金的利息，亦未约定违约金，被告不应承担违约金；4、对于2020年5月1日后的商铺使用的租金损失，应参照市场实际租赁情况和同类别业主的委托经营管理协议执行，不认可按原委托经营管理协议支付。本院经审理查明事实如下：2018年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东方国际商业广场商铺委托经营管理协议》两份，约定原告将其购买的东方国际商业广场四号楼一层1060号商铺、1059号商铺委托被告经营。两份协议第二条约定，委托经营期限自2017年5月1日至2020年4月30日，共计三年；第三条第2项约定，在本合约期内，甲方须委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得收益以市场实收收益为准；乙方确保该商铺第一年收益不低于9960元整，第二年收益不低于13280元整，第三年收益不低于16600元整；第三条第3项约定，乙方按每季度向甲方交付收益，即在每季度的第一个月的20日内向甲方指定的银行账号支付季度收益（遇节假日则相应顺延）；第五条约定，……本合同期满或解除时，乙方有权按届时的装修现状将商铺返还甲方，未形成附合的物品乙方或承租人或乙方允许的使用人可以带走；第七条约定，委托期满甲方仍继续委托经营或对外租赁商铺的，乙方享有优先续租权或优先租赁权。如双方就续约或租赁无法达成一致，甲方委托他人经营或自营商铺的，应服从乙方或商业广场的管理者统一规划布局、业态经营、物业管理、市场管理等要求；第八条第二项约定乙方违约责任为乙方擅自解除、终止本合同的、乙方由于经营原因提前解除合同的、乙方未尽到受托人义务，致使甲方的委托商铺在实际使用人使用期间被人为恶意损坏的，无论任何原因乙方违约而应承担的违约各项责任总额，不超过乙方实际已代收甲方收益总额的50%。诉讼中，被告提供了2019年元月16日案外人扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）与案外人郭坤签订的房屋租赁合同，约定自2019年1月1日起至2038年12月31日止，美凯公司将东方国际商业广场四楼一层（含案涉商铺）计4237.17平方米房屋出租给郭坤，月租金单价18.88元/㎡，即月租金80000元，年租金960000元，每五年递增5%。原告对该份合同不认可，认为美凯公司无权对外签订租赁合同。原、被告签订的委托经营合同期满后，双方就续约协商未果，原告要求收回商铺自用。经本院释明，原告表示不同意追加案涉商铺实际使用人参加本案诉讼。本院认为，原、被告订立的《东方国际广场商铺委托经营管理协议》系当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规规定，应认定为合法有效，双方应按约履行各自义务。现委托经营期限于2020年4月30日届满，双方未再达成新的委托经营协议，故被告应按合同约定将案涉商铺按合同期满时的装修现状返还原告。原告要求被告将商铺恢复原状返还，不符合双方合同约定，依法不予支持。对于原告主张的委托经营管理期限内的租金收益，双方陈述一致，本院依法确认，被告虽辩称税金应予扣除，但双方在委托经营管理协议中未约定由被告代为扣除税金，故被告应向原告支付租金收益39840元。对于逾期未付租金收益的违约金，双方在商铺委托经营管理协议中并未约定违约金标准，可按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准的1.5倍计算。对于2020年5月1日起被告占有使用案涉房屋的使用费，原告主张按委托经营管理协议的约定，按第三年租金收益16600元主张，不违反法律、行政法规的规定，本院予以支持。被告东方国际公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告东方国际扬州商业管理有限公司于本判决生效后十日内将东方国际商业广场四号楼一层1060号商铺、1059号商铺腾空让尽交原告杨藕霞执管；二、被告东方国际扬州商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨藕霞租金收益39840元并支付逾期付款损失（以39840元为基数，从2020年2月21日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、被告东方国际扬州商业管理有限公司从2020年5月1日起至实际返还商铺之日止，商铺4-1059、商铺4-1060各按16600元/年向原告杨藕霞支付房屋占有使用费；四、驳回原告杨藕霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元，减半收取为647元，由原告负担216元，由被告负担431元（此款原告已预交，被告应负款项于本判决生效后十日内直接交付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 李卫二〇二〇年九月二十八日法官助理 吴锦书 记 员 宁翔