黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1288号上诉人（原审被告）：李继胜，男，1987年5月23日出生，汉族，无职业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：黄佩华，北京特派律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：陈井华，女，1975年4月11日出生，汉族，大庆市龙凤区区委督查考评办公室干部，住黑龙江省大庆市高新区。委托诉讼代理人：郑玉凤，黑龙江庚辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：冉照芹，女，1969年4月9日出生，汉族，大庆市龙凤区卫生和计划生育局干部，住黑龙江省大庆市龙凤区。上诉人李继胜因与被上诉人陈井华、冉照芹委托合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初2732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李继胜及其委托诉讼代理人黄佩华、被上诉人陈井华及其委托诉讼代理人郑玉凤、被上诉人冉照芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李继胜上诉请求：1.撤销一审判决一、二项，依法改判上诉人李继胜不承担给付购房款及利息的责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人陈井华承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。1.微信聊天记录及其他相关证据清晰显示华瑞欣苑的房产被上诉人陈井华已购买成功。购买过程中每一个决策均得到被上诉人陈井华书面认可。根据实际情况北京周边相关楼盘很多证件不齐全即销售，该处楼盘已有土地证，被上诉人陈井华父亲亲自去现场观看认可。上诉人没有收取任何费用，只是提供一个居间机会，购房已完成，陈井华已收到购房确认书。上诉人不存在重大过失，上诉人系无偿免费提供居间机会。二、一审判决适用法律错误。依据合同法，双方应订立的为居间合同。三、一审判决未体现法律公正。一审认定上诉人全款退还购房款、按照银行贷款利率赔偿损失承担诉讼费违反公平原则，损害了上诉人合法权益。被上诉人陈井华辩称，一、陈井华系委托上诉人李继胜购买房屋，并非提供居间介绍的机会，且上诉人已经收取购房款并超越权限代替陈井华签订了认购协议，也自认已替陈井华购买房屋成功，这些足以说明双方之间系委托购房关系，并非居间关系。二、上诉人已无法完成委托事项，无法购买到合法房屋，上诉人所称已为陈井华成功购买的房屋系违法房屋，该房屋至今没有取得合法销售手续，且霸州市已于2017年4月5日，也就是上诉人认购房屋前就已经对房屋进行了限购，陈井华委托上诉人购买房屋并不是委托其认购，现陈井华已无法实现委托合同目的。三、上诉人在超越权限的情况下，购买违法房屋，并在陈井华没有同意情况下向所谓的开发商支付购房款，给陈井华造成的重大损失存在重大过失。第一、上诉人收取陈井华购房款时，霸州市对房屋已经进行了限购。第二，上诉人没有及时告知陈井华所购房屋限购，开发商没有取得合法销售手续等房屋真实状况。第三，上诉人没有经过陈井华同意，便擅自委托第三人签订购房认购书。第四，上诉人购买房屋时没有审查或故意隐瞒开发商不具有房屋预售手续，导致购买违法房屋，还狡辩称北京周边的房屋很多证件不齐全即销售，无论北京周边的房屋什么状态，都不能说明上诉人购买了合法房屋、尽到了审慎审查的义务，以上几点事实均说明上诉人就陈井华的损失存在重大过失，故一审判决事实清楚，证据充分，上诉人应当返还陈井华购房款并赔偿利息损失。被上诉人冉照芹辩称，一、在本人与陈井华闲聊的过程中，了解到李继胜在北京周边房源出售的信息，陈井华有意愿就房源的问题与李继胜进行沟通，本人才把李继胜的微信推荐给陈井华，在此过程中本人没有任何企图，事实也证明本人没有从中收取任何费用。二、陈井华与李继胜经过沟通后确定购买房屋，陈井华把本人叫到办公室，委托本人代转购房款给李继胜。三、本人把陈井华、殷殷购房款共53万元，分批次转到李继胜的银行卡中，有打印的银行账单为证，已完成代转账的委托。四、转房款之前，本人曾多次问李继胜房子是否证件齐全，李继胜多次强调此房源是大产权，有土地证，其他证件都会陆续办理下来，没有购房风险。上诉人李继胜补充陈述，一、针对陈井华所说行为非居间行为，然后陈井华说是上诉人代替被上诉人陈井华签订了认购协议，不符合事实的。上诉人一再强调陈井华的名字不是上诉人去签的，是当时的爱房购的人员代替签署的，这都可以申请笔迹鉴定。二、对于2017年4月5日限购的行为，上诉人根本不知情，其实2017年4月4日陈井华父亲去现场进行过查看，回去后决定购买此房屋，也就是说被上诉人陈井华明知不能亲自去现场签字，仍实施了支付购房款的行为，也就是默许任何人替他签署认购书的行为。在实际实施购房这种重大行为决策的时候，每个人都具有完全民事行为能力，应该对自己的行为负责，陈井华明知自己不能亲自去现场签字，却仍然实施了在2017年4月10日委托冉照芹转款31万元给上诉人的行为，因为上诉人看冉照芹提供的汇款记录，是在2017年4月10日，把31万汇给李继胜的。就是说如陈井华所说4月5日已经限购了，陈井华作为实际的购房人，不认真审视自己的行为，出于投资的希望，仍然实施了汇出31万购房款的行为，应该对自己的行为负责。陈井华的父亲作为具有血缘关系的近亲属，他的注意义务比上诉人更大，其亲自考察行为也是促使了陈井华投资房产的决心，陈井华说上诉人隐瞒情况，不符合事实。陈井华是经过了冉照芹的介绍，然后与上诉人认识的，并且陈井华是在看到冉照芹在北京周边买房，房产升值后，主动要求接触有房产信息的人员，表达强烈的投资愿望以后，冉照芹才给其推荐了上诉人，上诉人和陈井华加微信联系后，上诉人按陈井华的意愿向其推荐房源信息，陈井华的父亲还专程到现场进行了查看，然后才决定购买的，至此上诉人已经完成了居间交易的行为。这一点从上诉人与房地产开发商的房产代理销售公司爱房购工作人员石磊的微信聊天记录中表现得非常鲜明，石磊给李继胜发送大量的房源信息，李继胜再转发给陈井华让其挑选，包括后来陈井华的父亲亲自查看以后，陈井华才支付购房款的行为，都表明了上诉人仅仅是一个居间行为，陈井华的父亲才是受托人，他的现场考察给了陈井华以投资房产的决心，所以说陈井华说上诉人隐瞒情况，与事实不符。上诉人转给陈井华的所有信息，都是转自爱房购的工作人员石磊，上诉人没有任何的虚构和渲染，房源信息都是一键转发的。被上诉人陈井华补充陈述，一、上诉人称认购书不是上诉人签的，是爱房购人员签的，爱房购人员与陈井华没有任何关系，陈井华只委托李继胜代为购买房屋，至于是谁签的字，应当由上诉人李继胜承担责任，应视为李继胜代陈井华签署。二、上诉人称其不知情2017年4月5日已经限购，上诉人不知情行为足以说明其没有尽到审慎义务，具有重大过错。三、上诉人称陈井华明知不能亲自去签字仍支付购房款是默许行为，陈井华委托李继胜代购房屋，并没有明确委托其代为签字，如果需要签订房屋买卖协议，陈井华在李继胜通知到的情况下，便会第一时间赶赴北京去签订协议，陈井华支付购房款是在李继胜称先交款才能留房的情况下，将部分购房款支付给了李继胜，该行为不能说明陈井华已经默许李继胜代为签字。四、上诉人称已经限购了，陈井华作为实际购房人，不认真审视自己的行为，出于投资的希望仍汇款，应自行承担责任。陈井华已经委托李继胜代为购买房屋，由于李继胜与陈井华自身相比，具有更专业的购房经验，其曾经成功为冉照芹购买了房屋，陈井华出于对冉照芹及介绍的专业购房人员的信任，才没有自行审查房屋的现状以及购房手续。陈井华认为既然委托了李继胜代为购买房屋，李继胜也接受了委托，那么审查房屋是否限购，以及房屋是否具有销售手续的行为，应当由李继胜来完成，出于对李继胜的信任才支付了购房款，因此该房屋限购以及不具有销售手续，应当由受托人李继胜承担责任，而不应由委托人承担责任。如委托人所有事项都能自己亲自来办理，就无需再委托李继胜。五、关于上诉人称石磊等人给李继胜发送了大量房源信息，李继胜系一建转发的行为，上诉人的该主张与其没有审慎审查，该房屋没有任何关系，无论是谁给上诉人发的房源信息，均与陈井华没有关系，陈井华认可的是李继胜为陈井华发送的信息，李继胜应当对自己发送信息的内容的真实性承担责任。六、关于陈井华的父亲到现场查看房屋一事，陈井华的父亲只是看了房源所处的位置，且陈井华父亲也没有看到房屋的存在。其他内容李继胜均没有带陈井华的父亲去查看，如果陈井华的父亲能确定房源的所有信息，陈井华也不会继续委托李继胜代为购房。七、陈井华就房屋限购的信息，陈井华是在2019年末，龙凤法院开庭期间才了解到的，在房屋限购时，陈井华对此内容是不知晓的，此限购信息应当由李继胜接受委托并签订协议支付房款时，应了解的所有信息。陈井华向一审法院起诉请求：一、判令二被告返还购房款31万元，并赔偿自2017年4月至实际返还之日的利息损失；二、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：原告陈井华与被告冉照芹系同事关系，被告冉照芹与被告李继胜是亲属关系。陈井华在与被告冉照芹的聊天中得知其通过被告李继胜成功购买了河北省廊坊市的房产，陈井华表示也想购房，就找到了冉照芹，冉照芹将李继胜的微信推荐给了陈井华。2017年3月，陈井华通过微信联系到李继胜，委托李继胜购买北京周边的房产。李继胜将河北霸州杨芬港华瑞欣苑等房产信息发送给陈井华，在华瑞欣苑楼盘的介绍信息中明确记载“大产权、高端社区、全地下车库”，并告知推荐给陈井华的华瑞欣苑小区的房产是大产权，八月底可以更名一次。经过协商，陈井华同意让李继胜帮助购买华瑞欣苑的房产，双方并未明确约定李继胜完成委托事项后的报酬问题。陈井华委托李继胜以自己的名义购买一套120平方米的房屋，并委托其姐姐陈井霞将购房款31万元于2017年4月转账给被告冉照芹，再由冉照芹于2017年4月10日将此款转汇给李继胜。另查明，李继胜收到购房款后告诉陈井华已购得房产，并将启创地产“华瑞欣苑”项目认购书及收据通过快递邮寄给陈井华，项目认购书中的“陈井华”系他人代签。日期为2017年3月26日的收据主要内容为：今收到郭志峰4-2-1301交来华瑞欣苑团购服务费伍万元整。收款单位为“霸州市佳帝房地产经纪有限公司”，交款人为“郭志峰”。日期为2017年4月10日的收据主要内容为：今收到陈井华交来华瑞欣苑4－2－1301号房款壹拾万元整。收款单位为“河北启创房地产开发有限公司”，交款人为“陈井华”。两张收据共计款项15万元。再查明，二被告在通话中曾提到120平方米房屋是陈井华购买，与另一购房人殷殷两个都是15万元的票据。为购房一事，原告多次与被告李继胜通过微信沟通，询问和催促尽快办理购房相关事宜，李继胜一直让原告等，时至今日仍未能为原告购得上述120平方米房屋。庭审中，原、被告均认可被告李继胜购买的华瑞欣苑小区的房产没有商品房预售许可证等合法手续，并不具备销售条件。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告陈井华虽然未与被告李继胜签订书面委托购房协议，但根据二被告之间的通话录音及原告与被告李继胜的微信聊天记录等证据，能够证明原告陈井华委托被告李继胜以陈井华的名义购买一套120平方米的房屋，并已向李继胜支付房款31万元。被告李继胜在接受陈井华委托后，应当按照陈井华的要求妥善处理委托事务，并及时报告委托事务的完成情况，但事实上被告李继胜并未及时向陈井华报告购房的相关流程，亦未对购房款的去向提供充分证据并作出合理说明。同时，被告李继胜作为熟知房产交易的中介人员，在未审查所购楼盘是否具备合法预售手续的情况下，即承诺所购房产为“大产权、可更名”，且其提供的两张收据总价款为15万元，与原告交付的31万元明显不符，被告李继胜无法证明其已将全部31万元购房全部交与其自称的“开发商”，致使原告的购房目的无法实现，具有重大过失。现原告陈井华明确要求解除与被告李继胜的委托合同，并要求被告李继胜返还购房款31万元的诉讼请求合法，理由正当，予以支持。双方虽未明确约定委托事项的报酬，但被告李继胜在处理委托事务中存在重大过失，原告陈井华作为委托人可以要求其赔偿损失，酌定支持从原告提起诉讼之日（即2019年1月15日）至被告李继胜返还购房款之日期间的利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。至于被告冉照芹是否应当承担民事责任，一审法院认为，被告冉照芹虽代李继胜收取了购房款，但已将购房款全额汇给李继胜，其并未实际接受原告陈井华的委托，也未承诺为陈井华办理购房事宜，故被告冉照芹并不是委托合同的当事人，原告要求被告冉照芹承担民事责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零六条、第四百一十条之规定，判决：一、被告李继胜于本判决生效之日起十日内返还原告陈井华购房款31万元；二、被告李继胜以购房款31万元为基数，自2019年1月15日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告陈井华支付利息；三、驳回原告陈井华的其他诉讼请求。案件受理费5，950元，由被告李继胜负担。二审期间，上诉人提交证据如下：一、录音一份（2020年6月2日李继胜与杨芬港镇政府工作人员陈克军的对话，已当庭播放）。欲证明被上诉人陈井华起诉的根本原因是房地产市场低迷，达不到预期收入。现在是可以调换别的小区的房子。陈井华怠于行使权利，不能归责于上诉人。被上诉人陈井华质证称对录音的真实性有异议，无法确认录音双方身份。对该录音与本案的关联性有异议，陈井华系委托李继胜购买房屋，与政府如何处理没有关系，李继胜在处理委托事务中存在重大过错，该录音无法证明李继胜接受委托为陈井华合法购买了房屋。录音可以说明上诉人李继胜是认可双方之间是委托合同关系。陈井华提起诉讼的原因不是达不到预期收益，是李继胜无法为陈井华购买到合法房屋。陈井华没有怠于行使权利。上诉人李继胜提供的录音能够证明李继胜已经无法为陈井华合法购买到华瑞欣苑的房屋，陈井华不同意更换其他房产，陈井华不再委托其购买。被上诉人冉照芹质证称对录音证据的真实性不清楚，是否与本案有关也不清楚，不知道录音是怎么回事。本院认为，该证据不能证明上诉人所要证明的问题，本院对该证据不予确认。二、2017年5月16日杨芬港镇政府承诺书复印件一份，2018年3月4日承诺书复印件一份，2018年8月27日答复意见复印件一份。欲证明华瑞欣苑不受2017年4月5日河北省购房政策影响，政府承诺将华瑞欣苑房屋予以调换。被上诉人陈井华质证称上诉人提供三份照片无法确认真实性。带政府公章的承诺书写2017年4月5日前签订购房合同情况，陈井华委托上诉人购买房屋2017年4月7日汇款，陈井华交付购房款时间不符合承诺书中日期。上诉人擅自找人代陈井华签订认购书，上诉人并没有签订合法有效的购房合同，也未网签。上诉人为陈井华购买的房屋不是合法有效。证据不能证明上诉人为陈井华代理进行的房屋购买行为是合法有效的。上诉人提供的证据不能证实委托事务过程中其没有过错。被上诉人冉照芹质证称该组证据是否存在本人不清楚，但是华瑞欣苑楼房烂尾是事实。本院认为，该组证据不能证明上诉人所要证明的问题，本院对该组证据不予确认。三、上诉人李继胜北京晶枫科技有限公司在职证明一份、社保缴费信息机打件一份（加盖北京晶枫科技有限公司公章）。欲证明上诉人有自己的本职工作，其提供房源信息是一种居间行为，并且免费没有获利。被上诉人陈井华质证称该组证据只能证明上诉人在2018年社保缴费信息，无法证明在2017年在该公司就缴纳了社会保险，上诉人在与陈井华聊天记录中其自称与开发商是合作关系，而且其为冉照芹及冉照芹亲属多次代理购买房屋，该组证据可以看出上诉人的行为存在欺诈行为。上诉人无论是否系中介人员，也无论上诉人是居间还是委托，其受托购买房屋就应当妥善处理受托事项。在其没有审慎审查房屋情况下，导致陈井华无法购买到合法房屋，上诉人均存在重大过错应该予以赔偿。被上诉人冉照芹质证称与陈井华意见一致。本院对该组证据的真实性予以确认。二审期间，被上诉人未提交证据。本院查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为，综合李继胜的上诉请求以及陈井华、冉照芹的答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要有两个争议焦点问题。本院逐一评述如下：一、关于李继胜与陈井华之间法律关系认定问题。依据合同法第四百二十四条的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见，居间人仅是向委托人报告订立合同的机会促成合同订立，并不具体处理委托事务，本案中李继胜接受陈井华委托，主张将陈井华支付的房款转交至相关单位，签署认购书等系列行为，表明李继胜具体负责处理委托事务，符合委托合同的法律特征。虽目前双方无关于报酬的约定，但不足以否认双方委托合同关系的成立。综合全案证据及审理情况，一审法院认定李继胜对案涉房屋实际由陈井华购买是知情的并无不当，故陈井华与李继胜形成事实上的委托合同法律关系。二、关于李继胜是否应当承担赔偿责任问题。合同法第三百九十九条规定“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”，第四百零一条规定“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况”，第四百零六条规定“无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”，故李继胜作为受托人，接受陈井华委托后，应当依法依约妥善处理委托事务，如因其故意或者重大过失造成委托人陈井华损失的应当承担赔偿责任。李继胜在处理委托事务过程中，是否存在故意或者重大过失，是确定李继胜是否承担本案责任的关键。首先，李继胜在介绍案涉房源信息时未经审核确认便承诺“大产权、可更名”，导致陈井华未能成功购买房屋。在案涉楼盘出现问题后，亦未能第一时间向陈井华报告，违反法律规定和双方约定，在完成委托事务过程中存在重大过失，对陈井华的损失应当承担赔偿责任。虽李继胜主张将陈井华汇给其的31万元购房款交付开发单位河北启创房地产开发有限公司10万元，但其仅提供了一份收据，并未提供其他证据予以佐证，与其陈述亦存在矛盾，故李继胜应承担举证不能的责任。本院对李继胜关于已经将10万元支付开发单位陈井华应当向开发单位主张权利的意见不予支持，李继胜应承担该10万元部分的赔偿责任。对于5万元服务费部分，虽有一份收据，但收款单位为房产经纪公司，且李继胜对将该5万元交付给房产经纪公司事项并未向陈井华告知。按照合同法第四百条关于“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托”的规定。本案中，李继胜为了帮助陈井华购买房屋向房产经纪公司交付了5万元，该行为性质上属于转委托。李继胜未经受托人陈井华同意，擅自将部分委托事务转由房产经纪公司处理，应当认定为超越委托权限，违反法律关于委托合同的规定，该5万亦应由李继胜承担赔偿责任。其余款项李继胜称全部交由开发公司销售关联人员，但其一、二审期间所举证据均不足以证明其主张，对其余款项的去向李继胜未能提供确实充分证据予以证实，故应认定其对其余款项的处理亦存在重大过失，应当依法承担相应的赔偿责任。李继胜主张其提供的石磊证人证言可以证实已经将陈井华的31万元购房款全部转入开发公司以及关联公司，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款关于“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”的规定，石磊无正当理由未出庭作证，李继胜亦未提供其他确实充分证据佐证证人证言，故石磊证人证言不能作为认定31万元已经交付开发单位及关联公司的依据。综上所述，李继胜的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人李继胜承担。本判决为终审判决。审判长  张智源审判员  刘 放审判员  郑丽媛二〇二〇年九月二十二日法官助理顾婉婷书记员夏欣欣