江苏省徐州市泉山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0311执异96号 异议人（案外人）：王聪，男，汉族，1987年5月16日生，户籍地：徐州市铜山区，现住徐州市云龙区。 申请执行人：韩梅，女，1968年1月6日生，住徐州市泉山区。 申请执行人：祝志强，男，汉族，1965年9月13日生，住徐州市泉山区。 被执行人：朱书华，男，汉族，1968年4月11日生，住徐州市云龙区。 本院在执行韩梅、祝志强申请执行朱书华民间借贷纠纷一案中，异议人王聪提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，韩梅、祝志强与朱书华民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月16日作出（2020）苏0311民初362号民事调解书：一、经双方确认，被告朱书华尚欠原告韩梅、祝志强借款本金350000元及利息45000元（暂计算至2020年3月18日），合计395000元，于2020年1月22日前支付原告20000元，于2020年2月20日前支付原告20000元，剩余款项355000元于2020年3月30日前一次性付清。并将上述款项汇至原告祝志强名下的建设银行账户内，账号43×××13。二、被告朱书华于2020年3月30日前支付原告韩梅、祝志强律师费30000元。三、原告韩梅、祝志强对被告朱书华所有的位于徐州市××、××支路东惠民花园××＃××室房产享有抵押权，并对抵押房产处置价款享有优先受偿权。四、如被告朱书华有任一期未按约足额支付上述款项，则原告韩梅、祝志强有权就剩余未付款项及利息（以剩余未付借款本金为基数，自2020年3月19日起按年利率24%计算至实际付清之日止）申请强制执行。案件受理费3745.5元，由被告朱书华负担。 根据韩梅、祝志强的申请，本院于2020年4月9日立案执行，案号为（2020）苏0311执844号。于同年4月15日作出（2020）苏0311执844号执行裁定：冻结、扣划被执行人朱书华银行存款人民币600000元或查封其等值财产。同日，向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：查封被执行人朱书华名下位于本市云龙区××＃××室房产[权证号：苏（2017）徐州市不动产权第XXXXXX号]，查封期限三年。2020年7月6日，本院发布执行公告：限朱书华及本市云龙区××＃××室房产及XXXX地下室住户于本公告发布之日起十日内腾空上述房产，交付本院执行，逾期本院将依法强制执行。 申请执行人韩梅、祝志强未提交意见。 被执行人朱书华未提交意见。 异议人王聪提出异议称，请求贵院中止执行并解除对本市云龙区××＃××室房产的查封。事实和理由为：朱书华早在2011年10月3日就将该房产出售给异议人王聪，有房屋买卖协议书为凭，该协议书对房屋的价格，房款的交付时间进行了约定，买卖协议合法有效。因交付时该房屋为毛坯房，异议人从交付后又对房屋进行了装修并一直居住至今，期间有缴纳水电费（缴费凭证）为据；异议人王聪在签订房屋买卖协议的当天就全部支付了房屋价款，有转账凭证与收条为证，朱书华在取得房屋权证后并未通知异议人，异议人在得知朱书华取得房屋权证后，一直积极催促其办理过户手续，而朱书华一再推脱不予办理。据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及江苏省高院《关于执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有的物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或《异议复议规定》第二十八条规定审查，本案中符合上述法律规定 综上，异议人提出异议，应予支持。 又查明，2011年10月3日，卖房人朱书华、刘艾侠与买房人王聪签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：卖房人将坐落在本市云龙区××＃××室房产（建筑面积83.15平米）及地下室XXX室（建筑面积9.89平米）的拆迁安置房一套（现状）出卖给买房人，总价款268000元。定于2011年10月3日卖房人将该房屋钥匙、拆迁房屋调查决算表（原件）、安置补偿协议书（原件）、上房通知书及用水、用电手续一并交给买房人，买房人将购房款一次付清，该房屋归买房人所有。过户登记费用的承担：在办理过户登记时，登记机构要求双方提供必要的过户材料由双方共同提供，应缴纳的各项税、费（包括卖房人应缴纳各项税费）均由买房人负担。违约责任：卖房人在取得土地、房屋“两证”前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、反悔本协议，致房屋买卖不成属于卖房人违约。卖房人在取得土地、房屋“两证”后的当日没有通知买房人并交给“两证”的（除有特殊情况外）属于卖房人违约。在买房人要求办理过户时卖房人应无条件的配合，若无故拖延时间不配合过户，致过户不成，属于卖房人违约。卖房人如有以上违约行为，买房人有权要求卖房人返还购房款，支付双方约定违约金260000元，赔偿范围装修费用和房屋市场现值价与购买价268000元间的差额部分。 2011年10月3日，徐州市××区潘塘法律服务所作出【2011】潘见证字第158号《见证书》，载明：兹证明卖房人朱书华、刘艾侠与买房人王聪于2011年10月3日在徐州市××区潘塘法律服务所签订前面的《房屋买卖协议书》，经查，甲方双方当事人均具有民事权利能力和完全民事行为能力，意思表示真实，内容具体符合《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》相关规定，协议上的当事人签字，指纹属实。见证单位徐州市××区潘塘法律服务所盖章并加盖见证人韩玉祥印鉴。 位于本市××＃××室房产（建筑面积83.15平米）及地下室XXX室（建筑面积9.89平米）的拆迁安置房即涉案房产，系2006年5月6日由拆迁单位徐州市云龙区人民政府委托其下属潘塘街道办事处与被拆迁人朱书华根据徐政发（2004）22号文件规定，自愿订立的《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》后安置补偿给朱书华的拆迁安置房。2011年10月3日，朱书华将拆迁安置房出卖给王聪，朱书华于同日向王聪出具收条一份，载明“今收到王聪购房款大写贰拾陆万捌仟元（268000）；注售出XX小区XX#楼X单元XXX室及地下室全套。收款人朱书华2011.10.3”。 2020年9月1日，住在本市云龙区××＃××室住户孙东出具证明一份，载明“邻居王聪于2011年购买朱书华位于XX小区XXX号楼X单元XXX室住房后，于当年装修入住至今，以上是我所了解的全部事实，保证所陈述的为真实情况；若属伪证，愿承担相应法律责任”。同年9月1日，住在本市云龙区××翡翠××＃楼的周丽出具张明一份，载明“证明同学刘冉及丈夫王聪夫妇从2011年12月居住在XX小区XXX楼X单元XXX室至今，以上就是我所了解的全部事实，保证所陈述的为真实情况，若属伪证，愿承担相应法律责任。”同年9月2日，住在本市云龙区××＃××室住户陈建出具证明一份，载明“兹有王聪系本人朋友，于2011年经中介购买了XX小区XXX号楼X单元XXX室并于当年装修入住至今，以上是我所了解的真实情况，本人保证所陈述属实；若属伪证，愿承担相应法律责任”。 再查明，2011年10月5日，徐州市潘塘自来水厂制发的用水户交款手册载明“XX小区XX-X-XXX室，用户名王聪”。徐州港华燃气有限公司制发的燃气缴费本载明“XXXX小区XX幢X单元XXX室客户姓名王聪，账号号码34×××10”。2018年度、2019年度、2020年度国家电网用户系统记载：“XX花园XXX单元XXX室用户户名王聪”。 另，2018年12月17日，朱书华将涉案房产抵押给韩梅、祝志强，抵押金额350000元，期限从2018年12月15日至2019年12月14日。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款。或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或者《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：（2）、案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴费凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。本案的金钱债权执行中，涉案房屋系拆迁安置房，在签订买卖协议之时，未取得土地、房屋“两证”；作为出卖人的朱书华与买受人王聪在签订的《房屋买卖协议书》中都是明知的，故双方在该协议中明确约定了在朱书华取得土地、房屋“两证”后不协助买受人王聪过户的违约责任条款；作为卖房人朱书华为债务人即本案的被执行人，而买房人王聪早在2011年10月3日即与朱书华签订合法有效的书面买卖协议，并经法律服务所见证，支付了全部购房款并实际占有使用该房产至今。再者本院对该房屋的查封却在2020年4月15日远远迟于上述情形之后。且涉案房屋未能过户的责任非异议人自身原因，其期待权可以排除本院的强制执行。鉴此，异议人提出异议阻却执行的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 一、中止对位于徐州市云龙区房产的执行； 二、解除本院对徐州市云龙区室房屋的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，可在自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  朱进军 人民陪审员  周生光 二〇二〇年九月八日 书 记 员  李为卿