江苏省徐州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0391民初41号 原告（反诉被告）：薛中欣，女，1983年10月19日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王**，江苏泉山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：鹿路礼，男，1987年6月17日出生，汉族，住徐州经济技术开发区（思必客对面）。 委托诉讼代理人：刘萌萌，江苏它石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘刚，徐州市云龙区新生法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）薛中欣与被告（反诉原告）鹿路礼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。薛中欣及其委托诉讼代理人王**、鹿路礼及其委托诉讼代理人刘萌萌、刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告薛中欣向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、判令鹿路礼退还租金40150元(签订合同到期日为2020年5月25日，共计8个月零一天，按月租金5000元计算为4万元，一天租金按150元计算)；3、判令鹿路礼退还押金5000元；4、判令鹿路礼支付违约金30000元；5、诉讼费由鹿路礼承担。事实和理由：2018年5月6日，薛中欣、鹿路礼双方签订《房屋租赁合同》，薛中欣租用鹿路礼的房屋用于经营菡美美容连锁店。合同约定，租赁期为两年(从2018年5月26日起至2020年5月25日止)，租金每年60000元，房屋押金5000元。合同签订后，薛中欣陆续将两年租金120000元及押金5000元交付给鹿路礼。2019年9月29日下午，鹿路礼以还需交付40000元转让费为由强行将薛中欣承租的房屋门锁上，不让薛中欣继续经营。随后，薛中欣报警，经东山派出所调解后，鹿路礼仍不允许薛中欣继续经营。综上，薛中欣认为鹿路礼的行为己构成根本性违约，导致合同无法继续履行。因此，薛中欣诉至法院，望判如所请。 本诉被告鹿路礼辩称，第一，鹿路礼认可解除《房屋租赁合同》，但是解除合同的时间应当为2019年8月29日，因薛中欣一直拖欠房租，且不按时交纳水电费、物业费，故鹿路礼在2019年8月29日通过微信向薛中欣告知，由于薛中欣已经违约，鹿路礼有权收回房屋，双方合同终止，薛中欣应尽快搬离。由于薛中欣未能在2019年4月26日前付清房租，导致8月29日还没有付清房租，故按总房租的总金额，应每天收取2%的滞纳金。鹿路礼下发通知后，薛中欣并未搬离，因此，薛中欣应当支付房屋占用费用，故鹿路礼不应退还房屋租金40150元，该费用已变成占用房屋费用。第二，鹿路礼没有违约，是薛中欣一直违约，2018年5月6日双方签订的房屋租赁合同约定年租金为6万元，房租到期，薛中欣要付下一年的房租，以此类推。薛中欣在2018年5月至2019年5月的租金，本应当在2018年5月26日之前支付，但薛中欣在2018年8月19日才陆续将上述租金支付完毕，2019年5月26日至2020年5月25日的租金，其拖欠到2019年8月29日才支付完毕，故其存在违约。同时薛中欣应当按合同约定支付滞纳金，因此鹿路礼不存在违约，同时薛中欣在2019年10月24日向鹿路礼发出确认解除租赁合同的通知，说明双方就解除租赁合同一事已经达成一致意见，故鹿路礼不存在违约。 反诉原告鹿路礼向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2019年8月29日解除《房屋租赁合同》；2、判决薛中欣支付滞纳金36000元；3、判决薛中欣支付装修费40000元；4、判决薛中欣立即清空房屋；5、诉讼费由薛中欣承担。事实和理由：2018年5月6日，薛中欣、鹿路礼双方签订《房屋租赁合同》，薛中欣用于美容院经营。合同约定，租赁期为两年(从2018年5月26日起至2020年5月25日止)，每年租金60000元，同时约定薛中欣应提前一个月缴纳下一年的房租，每逾期一日，鹿路礼有权按年租金的2%收取滞纳金。现薛中欣存在违约，双方解除租赁合同，按合同约定，薛中欣应支付鹿路礼装修费40000元。故鹿路礼提出反诉，望判如所请。 反诉被告薛中欣辩称，第一，薛中欣认可解除合同，但解除的原因是基于鹿路礼的违约行为，薛中欣于2019年10月22日向鹿路礼发出解除租赁合同的通知，解除的日期应当是该日。鹿路礼提出的2019年8月29日解除合同没有事实和依据，如果鹿路礼在2019年8月29日提出了解除合同的要求，那么就违反了房屋租赁合同的第八条，即鹿路礼不会以任何理由向薛中欣提出终止合同，说明鹿路礼自认违约。第二，关于滞纳金，2018年的租金分两次缴纳，是双方口头达成的协议。至于2019年度租金未能按合同约定缴纳，原因有两个：1、涉案的房屋漏水而导致影响薛中欣的经营，经多次催促无果。2、双方已经口头商量同意延期支付，鹿路礼收到房租后也没有提出异议。因此不存在滞纳金。即便是薛中欣逾期交付房租，也只能按同期银行贷款利率计算。第三，对装修费，薛中欣不认可，按合同约定，只有在第三年不能续约且经鹿路礼同意后方可转让，并将当时的装修费向受让方收取之后才给鹿路礼，目前支付条件未成就。第四，涉案房屋中，尚有薛中欣的大量物品及客户的部分物品，薛中欣也想将物品全部搬离，但因鹿路礼将门锁上了，无法进行搬离。 到庭当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2018年5月6日，薛中欣、鹿路礼双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方鹿路礼将坐落于徐州经济技术开发区尚东花园B1号楼1-111室房屋（100平方米）出租给乙方薛中欣使用，租赁期限两年(从2018年5月26日起至2020年5月25日止)，年租金为60000元，押金5000元，两年不涨房租，第三年则按8%递增，房租到期，乙方须提前一个月缴纳下一年房租，租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业等费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。在房屋租赁期间，甲方不会以任何理由向乙方提出终止合同，如有违反，按年度向乙方缴纳50%年度违约金，乙方逾期未交付租金，每逾期一日，甲方有权按年租金的2%收取滞纳金，乙方两年内房屋不得转让、出租、不得收取任何转让费、装修费，如果第三年不能续约，必须取得甲方同意后方可转让，并将甲方当时的装修费（地砖、吊顶、墙面、灯具、卫生间、窗帘、隔断、电线、电动门合计4万元）一起涵盖在内收取，转让后归还甲方。2018年5月6日，薛中欣通过支付宝向鹿路礼转账30000元，2018年5月14日，薛中欣通过微信向鹿路礼转账5000元（押金），2018年8月15日、16日、19日薛中欣又通过微信分别转账10000元，至此，薛中欣缴纳完毕2018年5月26日至2019年5月25日的租金60000元。2019年4月19日、4月24日、5月1日，薛中欣分别通过微信向鹿路礼转账5000元、7000元、30000元，5月1日另通过支付宝转账10000元，以上共计52000元。后双方因租金问题发生争议，2019年8月29日上午，鹿路礼微信通知薛中欣：“我现在正式通知你：由于乙方未能在4月26日之前付清房租，至8月29日仍然未付清房租，按总房租金额收取2%滞纳金，共计扣除14440元滞纳金，另外限于今日收回房子，并清理所有乙方遗留物品。”当日晚20:00左右，薛中欣通过微信向鹿路礼转账12444.2元（包括8000元租金）。鹿路礼收取该12444.2元后，微信告知薛中欣：“不是我逼迫你，现在我确实不负责这个店铺了，你把转让费一起给我吧。”2019年9月29日，鹿路礼将薛中欣租赁房屋的房门（内）上锁，后薛中欣将房屋外面的大门上锁。2019年10月24日，薛中欣微信通知鹿路礼：“鹿路礼，我与你2018年5月6日签订的《房屋租赁合同》，在履行过程中因你无故将我承租房屋的门锁上，且经公安机关调解后，你仍不允许我进行经营，导致合同无法继续履行。因此，特通知你自今日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。”鹿路礼当日回复：“然后呢？”同时，薛中欣将一份载明上述内容的《解除租赁合同通知》贴在租赁房屋的大门上，该通知落款日期为2019年10月22日。2019年11月5日，鹿路礼微信告知薛中欣：“薛中欣，我在10月14日主动电话通知你，如果你继续营业，就正常营业，如果不开就协助你转让，你自己至今不开，并且无任何回复，造成的损失由你自己承担。”2020年3月18日，鹿路礼微信通知薛中欣：“薛中欣，介于你临近租期，如果续租请提前续交房租，租金按去年递增8%，并支付收取转让费4万，如不续租，我近期会出租房子，看到请回复！”薛中欣回复称：“因为你去年违约，我已向法院提起诉讼，等法院通知吧。” 本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》是否已经解除，双方均无异议，但对于解除的时间，双方存在争议，薛中欣认为，双方的房屋租赁合同于2019年10月22日解除（张贴在房屋大门上的解除租赁合同通知的落款日期），鹿路礼认为，解除合同的时间为2019年8月29日（鹿路礼向薛中欣发微信收回房屋的时间）。本院认为，薛中欣在2019年8月29日上午向薛中欣发送微信告知其欠付房租，要求收回并清空房屋等，当晚，薛中欣微信转账给鹿路礼，将欠付房租付清，鹿路礼接收了房租，并未提出异议。后双方又因转让费发生争议，从2019年11月5日及2020年3月18日鹿路礼向薛中欣发送的微信内容可以看出，鹿路礼并不认为合同在2019年8月29日已经解除。2019年9月29日，鹿路礼将薛中欣租赁房屋的房门（内）上锁，该行为系解除合同的意思表示，2019年10月24日，薛中欣微信通知鹿路礼解除合同，鹿路礼收到该通知，故本院认为，应当以此时间节点作为合同解除的时间。 关于薛中欣主张的退还租金40150元，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。薛中欣支付租金的前提，应当是鹿路礼让薛中欣正常使用房屋，但2019年9月29日，鹿路礼将租赁房屋的内门上锁，导致薛中欣无法正常使用房屋，故该日之后的租金，薛中欣不应继续支付。因薛中欣已经将2019年5月26日至2020年5月25日的租金付清，故鹿路礼应当退还薛中欣2019年9月30日至2020年5月25日共计7个月零25天的租金，薛中欣主张一天租金按照150元计算，不违反法律规定，据此计算鹿路礼应退还租金38750元（7个月*5000元/月+150元/天*25）元。关于鹿路礼不应退还租金且认为该费用系房屋占用费的抗辩，本院不予采纳，因2019年9月29日鹿路礼将房门上锁的行为，导致薛中欣放在屋内的物品无法搬出，薛中欣占用房屋的事实，基于鹿路礼的锁门行为，且锁门期间，薛中欣无法正常经营，故鹿路礼无权要求将房租抵扣房屋占用费。 关于薛中欣主张鹿路礼退还押金5000元的诉请，本院认为，因涉案《房屋租赁合同》已经解除，鹿路礼亦未提出不应返还押金的抗辩，故薛中欣预交的5000元押金鹿路礼应当予以退还。 关于薛中欣主张的违约金30000元及鹿路礼主张的滞纳金36000元，本案中，双方当事人基于转让费（即装修费）40000元没有达成一致，导致鹿路礼锁门，继而薛中欣要求解除合同，双方均未采取积极措施防止损失扩大，在鹿路礼锁门后，薛中欣可以作出催告，也可以在有记录的情形下打开房门，另一方面，鹿路礼可以将房门打开，采取合理合法方式商谈转让费事宜，而不应采取锁门的强硬手段，主观过错较大。但虑及该纠纷的起因在于薛中欣迟延交付房租，虽数额不大，且已经足额补齐，但基于双方均存在违约行为。故薛中欣主张的违约金30000元及鹿路礼主张的滞纳金36000元，本院均不予支持。 关于鹿路礼主张的装修费40000元，因合同第八条违约条款约定：“乙方两年内房屋不得转让、出租、不得收取任何转让费、装修费，如果第三年不能续约，必须取得甲方同意后方可转让，并将甲方当时的装修费（地砖、吊顶、墙面、灯具、卫生间、窗帘、隔断、电线、电动门合计4万元）一起涵盖在内收取，转让后归还甲方。”首先，该合同不能继续履行的原因在于鹿路礼的锁门行为，该行为明显超出必要及合理的限度；其次，薛中欣未将房屋转让，合同约定的支付装修费的条件尚未成就；再次，产生该装修费的地砖、吊顶、墙面、灯具、卫生间等，多为固定物，租赁合同解除，鹿路礼并不会基于此产生损失，故鹿路礼主张薛中欣支付装修费40000元的诉请，本院不予支持。 关于鹿路礼主张薛中欣清空房屋的诉请，因鹿路礼自认，自本判决前，薛中欣已经腾空房屋并搬离，故自愿撤回该诉请，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、薛中欣与鹿路礼于2018年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月24日解除； 二、鹿路礼于本判决生效之日起十日内一次性退还薛中欣租金38750元及押金5000元，合计43750元； 三、驳回本诉原告薛中欣的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告鹿路礼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取890元（薛中欣已预交），由薛中欣负担390元，由鹿路礼负担500元；反诉案件受理费减半收取900元（鹿路礼已预交），由鹿路礼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 张基奎 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 陈 青 书 记 员 智伊军