安徽省六安市叶集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1504民初1093号原告：朱勇，男，1994年9月29日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：王明成，系安徽梅山律师事务所律师。被告：闵星晨，男，1989年3月28日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：台德梅，女，1972年11月5日生，汉族，住安徽省六安市叶集区，系被告之母。委托诉讼代理人：金永定，系六安市叶集区法律服务所法律工作者。原告朱勇诉被告闵星晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托代理人王明成，被告及其委托理人台德梅、金永定均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱勇向本院提出以下诉讼请求：判决一、原、被告解除商铺租赁合同；二、被告支付原告租金29563.2元（当庭变更为59126.4元，计算截止至2020年9月1日），并按照14781.6元/月继续支付租金至双方解除合同之日止；三、被告支付原告违约金177379.2元；四、被告承担诉讼费。事实与理由：被告因经营需要，租赁原告所有的位于叶集区京辉老街10幢120、121、122室房屋用于经营网吧。双方于2015年4月1日签订《商铺租赁合同》、《补充协议》，并约定租赁期限、租金等。被告需在每年4月15日前向原告支付当年租赁费，如拖欠租金超过30天以上的，原告有权解除合同收回商铺经营权，被告可以经营、转租该商铺，但不得经营重油烟类型的商业活动。今年约定的支付租金期限到期后，经原告多次催要，被告一直没支付，且被告将商铺转租给他人用于经营重油烟的餐馆，为维护原告合法权益，提起诉讼。原告朱勇围绕其诉请，提交以下证据：一、原、被告身份证复印件，证明双方主体身份信息；二、商铺租赁合同、补充协议书、房租约定、录音，证明被告租赁原告的房屋，并签订商铺租赁合同及补充协议，目前原告所有的商铺市场价格为40元/M2/月，被告应当支付租金及违约金；三、聊天记录，证明被告严重违约；四、照片，证明原告出租商铺位于京辉小区主干道，被告将承租商铺转租他人用于经营餐饮等重油烟的商业活动，原告有权解除合同。被告闵星晨答辩称：一、其不是租赁房屋的实际使用人，也不是适格被告，2015年5月1日-2017年5月1日，租金5.5万元/年均由被告按期足额交付。2017年5月1日-2018年5月1日，租金5.5万元/年，由二楼转租户即案外人朱某承担2.5万元，被告承担3万元，2018年5月1日-2019年5月1日，租金9万元/年，由案外人朱某承担4万元，被告承担5万元，2019年5月1日-2020年5月1日，租金9万元/年，由案外人朱某承担4万元，被告承担5万元（因被告转租给肖春林用于餐饮业，肖退款3.3万元给被告），上述年度租金均已按期足额交付；本案租金未付的原因是因为原告突然将房租涨至16万元/年，否则不收租金、不签合同。被告将承租房屋转租给案外人肖春林经营餐饮、朱某经营美容是经过原告父子同意，几年来，原告从未提出异议，京辉物业也未进行过干预，现原告父子未通过我找案外人朱某、肖春林签合同，已实际上不认定我是原合同相对方，构成对我的实际违约，原告应承担违约赔偿责任；二、不同意解除双方之间的商铺租赁合同，要求确认该合同有效，继续履行；三、按14781.65元/月计算租金没有合同依据；四、要求我支付违约金177379.2元无依据，综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告提交以下证据：一、被告身份证复印件，证明主体适格；二、房屋租赁补充协议、租金补充约定，证明原告同意涉案商铺转租和租金议定；三、原告出具的收款收据，证明原告已收取2018-2020年度租金；四、转租合同，证明房屋实际使用人不是被告；五、证人证言，证明转租过程、租金交付情况，并证明2020年5月1日后租赁合同未签订、租金未能交付的原因和过程；六、朱某、台德梅与朱新文的通话记录、光盘，证明双方就房屋租赁、租金沟通情况；七、证人朱某的当庭证言，证明其从2017年即从被告处转租使用涉案商铺的楼上二层，2020年度，原告父子找其要求上浮本年度租金为16万元，双方因租金数额未协商一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：朱勇作为出租方与作为承租方的闵星晨于2015年4月1日签订《商铺租赁合同》一份，约定将朱勇所有的位于叶集区京辉老街10栋120、121、122号商铺出租给闵星晨经营使用，经营项目为网吧，租赁期限为10年，从2015年5月1日截止至2025年5月1日，第1-3年租金为55000元/年，第四年起租金随市场行情浮动，租金需在每年4月15日前一次性支付，逾期按年度租金总额日0.5%支付违约金。该租赁合同签订当日，双方又签订《合同补充协议》一份，主要内容为：一、朱勇承诺：不干涉闵星晨的装修过程；承租期内，闵星晨未违约的情况不收回商铺使用权；如有特殊原因，闵星晨可转营转租该商铺，但不得经营重油烟类型的商业活动，不得经营洗头房等；二、闵星晨承诺：各项税费自理；合同期满后两日内向朱勇交付房屋，不要求朱勇承担装修费用（不包含可移动物品）；自签约之日起，该商铺装修经营规范及其他事宜须与物业公司沟通协调。2017年4月10日，闵星晨作为转租方，朱某作为承租方签订《茶楼转租合同》一份，主要内容为：闵星晨同意将叶集区京辉老街10栋120室商铺及楼上楼下共230平方转租给乙方。2018年9月1日，闵星晨作为转租方，与作为承租方的肖春林签订《商铺转租转让合同》一份，主要内容为：闵星晨同意将叶集区京辉老街10栋120、121、122号下面商铺转租、转让给肖春林使用，所有装潢都归肖春林所有，经营项目为饭店，并约定租赁期为2019年9月1日-2020年5月1日，后期房租合同由肖春林与房东重签。再查明：涉案商铺2015-2017年度租金均为5.5万元/年，2018-2019年度为9万元/年，朱勇均已收取。因原、被告就2020年度租金数额未协商一致（朱勇要求将该年度租金涨至17万元/年），原告遂诉讼来院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，本院依法予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱勇与闵星晨于2015年签订《商铺租赁合同》，其后因闵星晨经营网吧不善，闵星晨分别于2017年将涉案商铺二层转租给朱某，2019年将涉案商铺一层转租给肖春林，该转租时间距今已分别为三年、一年有余，朱勇本人亦居住在叶集城区史河街道范围内，与涉案商铺距离较近，结合朱某的当庭证言，本院认为，朱勇称不知情闵星晨将涉案商铺转租与常理不符，朱勇对闵星晨的转租应认定为知情且同意。但承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同仍继续有效。现原、被告就2020年度租金数额未协商一致，且差异巨大，朱勇拒收租金，闵星晨本年度的租金也未能交付，导致涉案租赁合同已没有再继续履行的可能，故原告诉请要求解除合同，本院予以支持。但原告认为涉案租赁合同中约定“第四年起租金随市场行情浮动”，故诉请按14781.6元/月计算利息及违约金，本院认为，“随市场行情浮动”不能仅片面理解为“上涨”，而应结合当年度的生活实际、市场行情及社会环境全面考虑，因本年度疫情影响，波及到居民收入及消费支出等诸多方面，故本院认为，2020年度租金应维持2019年度数额即90000元为宜，故该合同解除后，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，被告应支付原告租金22500元（2020年5月1日-8月1日）。同时，因原告未能举证被告存在涉案租赁合同中约定的违约情形，故其要求被告支付违约金177379.2元的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除朱勇与闵星晨之间的租赁合同关系；二、闵星晨向朱勇支付22500元的租赁费损失；三、驳回朱勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4846元，减半收取2423元，由原告朱勇2060元，被告闵星晨负担363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  程黎明二〇二〇年九月九日书记员  吴义娟附：一、本院账号（汇款请注明案号、当事人姓名）户名：六安市叶集区人民法院开户行：中国银行六安叶集支行账号：18×××30二、适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……