湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初1220号原告（反诉被告）：岳阳市城市旧改投资有限公司，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区吕仙亭街道洞庭南路**。法定代表人：杨雄辉，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：彭彦林，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：余熙文，湖南岳州律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：万继元，1972年4月14日出生，汉族，住岳阳楼区。委托诉讼代理人：钟龙，湖南了得律师事务所律师。第三人：岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区云梦路南津港**。法定代表人：甘支香，执行董事。委托诉讼代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）岳阳市城市旧改投资有限公司（以下简称“岳阳城市旧改公司”）与被告（反诉原告）万继元、第三人岳阳洞庭名城文化产业发展有限公司（以下简称“洞庭名城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。岳阳城市旧改公司的委托诉讼代理人彭彦林，万继元及其委托诉讼代理人钟龙、第三人的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）岳阳城市旧改公司向本院提出诉讼请求：1、解除第三人洞庭名城公司与被告（反诉原告）万继元于2014年8月7日签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》，万继元将承租的洞庭路鱼巷子文化街项目X号楼X层X号、X号楼X层X号商铺返还给岳阳城市旧改公司；2、判令万继元向岳阳城市旧改公司支付拖欠的租金944900元（自2018年5月1日计算至2020年2月29日）及之后的占用费（1号楼9号商铺按20720元/月标准、1号楼2层6号商铺按22230元/月自2020年3月1日起计算至实际返还商铺之日止），物业管理费130820元（自2014年8月7日计算至2020年3月7日）及以后的物业费（按4220元/月标准自2020年3月8日起计算至实际返还商铺之日止）；3、由万继元承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月7日，第三人与万继元签订《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》，租赁期自该房屋交付之日起五年，月租金为X层80元/平方米，X层38元/平方米。后第三人将租赁合同的权利义务移交给岳阳城市旧改公司。因万继元一直关门未营业，拖欠租金及物业管理费。被告（反诉原告）万继元辩称，1、被答辩人岳阳城市旧改公司要求解除《租赁合同》，没有事实与法律依据。2、项目至今没有按照第三人洞庭名城公司承诺的开街时间开街，被答辩人无权要求答辩人支付租金和物业管理费；3、被答辩人一直未向答辩人催讨过租金，已过诉讼时效；4、由于涉案房屋一直未进行竣工验收及消防验收，导致不能正常营业，相应的证照也无法办理，交付的房屋不能正常使用。被告（反诉原告）万继元向本院提出诉讼请求，请求判令原告（反诉被告）岳阳城市旧改公司：1、赔偿万继元损失共计4000000元；2、返还万继元保证金94340元；3、承担本案的反诉费用。事实与理由：第三人与万继元签订租赁合同后，由于出租方一直未兑现正式开街的承诺，导致万继元无法营业，给其造成了巨大经济损失。原告（反诉被告）岳阳城市旧改公司辩称，1、答辩人与万继元之间租赁合同的租赁期限已届满，按照合同约定，租赁关系终止时，万继元需将租赁场地恢复原状返还给答辩人，答辩人无需向万继元支付任何的赔偿或补偿。2、万继元未按合同约定交纳租金、物业管理费，合同到期后未支付占用费、物业管理费，其行为构成根本违约，无权要求答辩人支付任何的赔偿或补偿；3、履约保证金不是由答辩人收取，不应由答辩人返还。第三人洞庭名城公司述称，第三人是按照市政府的会议精神要求将鱼巷子改扩建项目整体移交给原告（反诉被告）岳阳城市旧改公司的，与被告（反诉原告）万继元之间租赁合同的全部权利义务已移交给岳阳城市旧改公司，对岳阳城市旧改公司的诉讼请求没有异议。查明的事实岳阳市洞庭路鱼巷子文化街项目为岳阳市洞庭新城投资建设开发有限公司（以下简称“洞庭新城公司”）投资建设。第三人洞庭名城公司为洞庭新城公司全额出资成立的子公司。2014年8月7日，第三人（甲方）与被告（反诉原告）万继元（乙方）签订《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》，约定：甲方将洞庭路鱼巷子文化街项目X号楼X层X号、X号楼X层X号商铺出租给乙方，商铺面积为X层为259平方米、X层为585平方米，合计应收费面积844平方米，房屋用途为餐饮，以“湖湘小镇”品牌经营；租赁期自该房屋交付之日起五年，免租装修期自该房屋交付（或视为交付）之日起算180天，该房屋自甲方向乙方发出收楼通知后第15天视为已交付给乙方，租赁期限、免租装修期、开业日不变。月租金X层按80元/平方米、X层按38元/平方米（按每年6%递增），物业管理费每月5元/平方米，支付方式为该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费；履约保证金：承租人应于合同签订时向出租人一次性交纳相当于二个月的租金和物业管理费作为履约保证金，共计94340元；在租赁期间，甲方有权从履约保证金中扣除因乙方不恰当使用房屋或其他设施损坏之赔偿金，因乙方违约应向甲方支付的违约金或其他赔偿金，履约保证金被扣除后，承租人应补足差额，如履约保证金不足抵付的，出租人有权另行追偿不足部分，承租人应在出租人通知补付保证金之日起三日内补足，逾期不补的，出租人有权解除合同。乙方必须遵循“装修指南”安排设计装修事宜，在对房屋进行装修或安装消防、机电、空调（甲方提供空调外机指定的位置）、网络等设备时必须事先向甲方或物业公司递交设计图纸，在获得甲方或者物业公司及及有关政府部门的书面同意后方可施工，甲方或物业公司不得无理拒绝或拖延同意。乙方应不迟于免租装修期届满后次日在该房屋内按约定用途开业。每逾期一天须向甲方支付相当于日租金两倍金额的违约金。在租赁期内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将该房屋以任何形式向任何第三方转租或者转让、交换承租权或部分承租权，亦不得将乙方的经营权转让给任何第三方或委托第三方进行经营管理或转让其公司股权或在租赁期内转让合伙份额。本合同约定租期届满但未续约或者提前解除终止合同后的7日内，乙方应将房屋恢复原状或甲方同意接受的状态（甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用）返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无需给予补偿。本合同项下租期届满，本合同自动终止。乙方在同等条件下享有优先续租权，届时乙方应在租期届满前提前六个月向甲方发出书面不可撤销的续租通知，若乙方未在上述期限内提出申请或未在上述期限内协商确定租金并签妥续租协议的，则本合同到期终止，乙方同时放弃其对该房屋的优先承租权。合同还对其他事项进行了约定。根据合同约定，每月的租金为42950元/月（X号楼X号商铺按20720元/月标准、X号楼X层X号商铺按22230元/月）。租赁合同签订后，第三人洞庭名城公司将租赁商铺交付给万继元。万继元分三次向第三人交付了履约保证金94340元。万继元租赁门面后，进行了装修，并以“湖湘小镇音乐餐厅”进行了经营。期间，万继元未支付过租金和物业管理费。2015年12月31日，第三人就湖湘小镇音乐餐厅、潇湘明珠宾馆、菲尔酒吧、彩虹堂儿童娱乐城、巴陵美食广场、醉洞庭餐馆等鱼巷子一期试营业商户诉求申请报告出具了回复函，主要内容如下：1、同意给予一期于2015年6月前试营业商户2年的免租期，免租期为正式开街之日起；2、一期开街时间预定为2016年4月28日或5月1日，已试营业商户在正式开街前仍然享受试营业期政策......3、对于未参加试营业，未装修以及歇业的一期商户公司将于1月份发出正式通知要求其在正式开街前10天内完成装修或业态调整，按正式开街时间统一开业，如至规定时间内不能正式开业的商户，公司将视同该经营商户单方违约，公司将无条件收回其经营商铺……5、同意给予一期商户以下市场培育期扶持政策：1）给予2年租金减半的政策，2）要求取消原合同递增办法，前五年不递增。以上条款将在2016年3月以补充协议形式与各商户签署确定。但双方之后未再签订任何补充协议。岳阳城市旧改公司未举证证明向万继元作出了正式开街的通知。另查明，2019年4月30日，岳阳市旅游发展有限公司（以下简称“旅游发展公司”）与洞庭新城公司签订《鱼巷子改扩建项目整体移交框架协议》（以下简称《框架协议》），约定：洞庭新城公司将鱼巷子改扩建项目资产整体移交至旅游发展公司名下，移交范围包括鱼巷子改扩建项目一、二期、三期一阶段、慈氏塔修缮项目及历史文化街区项目，移交资产帐面价值约6亿元（以最终审计评估结论为准）。2019年12月17日，岳阳市城投集团注册成立岳阳城市旧改公司，并由岳阳城市旧改公司负责洞庭南路历史文化街区项目（含鱼巷子）建设、投资、运营。洞庭新城公司、旅游发展公司与岳阳城市旧改公司三方经协商于2020年1月10日签订《鱼巷子改扩建项目整体移交补充协议》，约定：鱼巷子改扩建项目由洞庭新城公司整体移交至岳阳城市旧改公司名下，《框架协议》中约定的事项不变，原由洞庭新城公司履行的权利义务继续由洞庭新城公司履行，原由旅游发展公司履行的权利义务转接至由岳阳城市旧改公司履行，旅游发展公司不再承担《框架协议》中约定事项的任何法律、经济等责任。万继元承租的商铺在上述资产整体移交范围内。2020年1月13日，岳阳城市旧改公司向万继元送达书面告知文件，称万继元承租的商铺已正式移交给岳阳城市旧改公司，万继元与洞庭名城公司签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》中有关洞庭名城公司的权利义务由岳阳城市旧改公司继受和承担。案涉租赁门面2018年12月25日经岳阳市公安消防支队验收合格，2019年1月28日整体竣工验收，2019年4月15日完成工程竣工验收备案登记。诉讼过程中，经双方申请，本院委托湖南天翔工程项目管理有限公司对案涉房屋的工程造价进行了鉴定，委托湖南三权价格评价咨询有限公司对案涉房屋的现值（包含物品设备原值和现值）进行了评估，湖南三权价格评价咨询有限公司结合工程造价的鉴定结果，出具了湘三权评字[2020]085号价格评估结论书，结果为：案涉商铺装修的原值为2206644.8元、现值为1544915元；设备物品的原值为979385元、现值为714995元。万继华向评估机构支付了鉴定费用20000元。判决的理由与结果本院认为，第三人洞庭名城公司与被告（反诉原告）万继元之间签订的《鱼巷子历史文化街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。案涉租赁商铺虽然在租赁合同签订时未通过竣工验收以及消防验收，但在合同履行过程中已经通过竣工验收及消防验收，本院依法认定租赁合同合法有效。因租赁商铺的产权现已移交原告（反诉被告）岳阳城市旧改公司所有，该合同中第三人的所有权利及义务，由岳阳城市旧改公司承继。租赁到期后，万继元未按照合同约定向岳阳城市旧改公司提出续租申请，双方未签订新的租赁合同，第三人2015年12月31日回函承诺了相关优惠，但该回函仅承诺了给予减免租金的优惠，并未承诺延长或顺延租赁期限，故双方租赁关系自双方合同到期日（2019年8月6日）终止，不存在再予解除的问题。对于岳阳城市旧改公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不再处理。合同到期后，万继元应将承租的案涉门面返还给岳阳城市旧改公司，对岳阳城市旧改公司要求万继元返还租赁商铺的诉讼请求，本院予以支持。从本案查明的合同履行情况来看，岳阳城市旧改公司未通知万继元正式开街，其要求万继元支付租金的条件未成就，故对于岳阳城市旧改公司的该项诉讼请求，本院不予支持。合同到期后，万继元未及时返还案涉门面，应向岳阳城市旧改公司支付占用期间的房屋占用费。对于岳阳城市旧改公司要求万继元比照租金标准（42950元/月—X号楼X号商铺按20720元/月标准、X号楼X层X号商铺按22230元/月）支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。支付时间应自合同到期日的次日计算至实际返还商铺之日止。租赁合同是双务合同，对于开街，出租方与承租方双方都有相应的义务。出租方除有向承租人交付租赁物的义务，其作为街区的规划者、管理者还负有为整个街区提供良好管理服务、营造良好经营环境的附属义务，承租方有诚实经营、按时缴纳租金的义务。本案中，出租方未通知正式开街，对承租人的经营造成了一定的影响，但出租方通过回函的方式对承租人减免了租金，本院亦对岳阳城市旧改公司主张的租期内的租金未予支持，已经对承租人的损失进行了考虑。故对万继元反诉请求岳阳城市旧改公司承担装修等损失4000000元的诉讼请求，本院不予支持。第三人收取了万继元的履约保证金，应予以退还，现岳阳城市旧改公司承继了第三人的权利义务，故对万继元要求岳阳城市旧改公司退还履约保证金94340元的诉讼请求，本院予以支持。至于物业费，应当由物业公司进行主张，除非岳阳城市旧改公司已先行向物业公司垫付才有权向被告追偿，但岳阳城市旧改公司并未提供证据证明已垫付物业费的证据，对岳阳城市旧改公司要求万继元支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于鉴定费用，双方均同意进行鉴定，应当共同承担，各承担鉴定费用的一半。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于》第五条、第十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）万继元将承租的洞庭路鱼巷子文化街项目1号楼1层9号、1号楼2层6号商铺返还给原告（反诉被告）岳阳市城市旧改投资有限公司；二、被告（反诉原告）万继元按42950元/月的标准（X号楼X号商铺按20720元/月标准、X号楼X层X号商铺按22230元/月）向原告（反诉被告）岳阳市城市旧改投资有限公司支付自2019年8月7日起至实际返还商铺之日止的房屋占用费；三、原告（反诉被告）岳阳市城市旧改投资有限公司向被告（反诉原告）万继元返还履约保证金94340元；四、驳回原告（反诉被告）岳阳市城市旧改投资有限公司其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）万继元的其他反诉请求；上述第一、二、三项，限于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费减半收取6625元，反诉费用19778元，鉴定费用20000元，共计46403元，由原告（反诉被告）岳阳市城市旧改投资有限公司负担13227元，被告（反诉原告）万继元负担33176元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  彭莎莎二〇二〇年九月十一日书记员  刘 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。