江苏省南京市鼓楼区人民法院  民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6052号 原告：徐幼健，男，1980年12月29日出生，汉族，住南京市。 原告：王昉，男，1981年7月19日出生，汉族，住南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏品映律师事务所律师。 被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市。 法定代表人：林乃轩。 委托诉讼代理人：周毅，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崇祝文，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 原告徐幼健、王昉与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐幼健、王昉的委托诉讼代理人蒋旺翔，被告图腾公司委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐幼健、王昉向本院提出诉讼请求：1.被告腾空南京市、返还两原告；2.被告按照65293.5元/年的标准支付两原告自2018年4月30日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。事实和理由：原、被告于2010年4月10日签订《南京大观•天地MALL商铺房屋委托经营合同书》（以下简称委托经营合同），约定两原告将其所有的位于南京市，期限为2010年4月30日至2018年4月29日，最后一期租金标准为65293.5元/年，合同还约定合同期满被告应将房屋恢复原状。合同期满后双方沟通续签合同事宜无果，经催告被告也未能归还房屋。为维护原告合法权益特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告图腾公司辩称，首先案涉商铺系产权式商铺，与其他商铺打通后统一规划管理并对外出租，如将案涉商铺返还将损害包括原告在内广大业主的利益，故案涉商铺目前不具备返还条件；其次对原告主张的占有使用期间没有异议，但因案涉商铺在被告统一经营期间对外出租收益率约为2%，不足以支撑原告主张的8.5%的占有使用费标准，且同类案件的生效判决法院也支持了4%的标准，故被告同意按照每季度7401元的标准支付原告占有使用费，即按照商铺总价款766998元×年租赁汇报率4%÷4×96.5%（扣除代扣代缴的3.5%税费）计算。综上，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下，坐落于南京市.04平方米，以下简称案涉商铺）的所有权人为原告徐幼健、王昉。案涉商铺规划用途为商业。 2010年4月10日，原告徐幼健、王昉（甲方）与被告图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方将案涉商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为768159元；委托经营期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为16323元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金等等。 上述合同签订后，原告将案涉商铺交付被告经营管理，被告将案涉商铺所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，将案涉商铺与其他商铺打通后对外出租。 2018年2月20日，被告向原告邮寄《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》：可以回购案涉商铺，或者可以按不超过房屋价款的4%支付每年租赁回报等等。原告收到上述函件，表示不同意被告回购及续租意见。合同期限届满后，被告继续占有使用案涉商铺。 另查明，原、被告签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》时，案涉商铺登记购房总价款为768159元，后因实测面积减少，退还原告1161元，案涉商铺总价款实际为766998元。 再查明，2018年10月26日，原告严蔚将被告图腾公司诉至本院，主张被告按照商品房预售合同交付标准归还原告所有的南京市；被告按照原租赁合同标准（年回报率8.5%）支付房屋占有使用费及违约金等。本院于2018年12月10日作出（2018）苏0106民初12332号民事判决，判决被告图腾公司一次性给付原告严蔚2018年4月30日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费10892.7元，并驳回原告其他诉求。原告严蔚对该判决不服提起上诉，南京市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）苏01民终750号民事判决，驳回上诉，维持原判。另外，本院在同期还作出多份判决，驳回了原告要求返还案涉商铺的诉请，并按照4%的标准计算占有使用费，多位原告在判决作出后均提出上诉，但均被南京市中级人民法院驳回。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并有效。原、被告签订的委托经营合同是原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告因此按季度支付固定回报的合同，而非原告委托被告经营商铺，因此双方签订的委托经营合同的性质是租赁合同。现该租赁合同已履行完毕，双方当事人在租赁期届满后，未能就续签合同达成一致，故原、被告双方在2018年4月30日之后就案涉商铺未成立不定期租赁合同关系。 关于3026室商铺返还问题。因案涉商铺系产权式商铺，原告徐幼健、王昉虽享有所有权，但案涉商铺与其他商铺之间并无墙体予以分割，商场内除通道、楼梯等公共空间外，空调、排风等系统亦是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密型决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生的管理混乱，提升商场的经营能力，体现其价值，进而使广大业主获益。从个人利益和整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，也对原告无益，故个别商铺业主的利益应兼顾广大业主的共同利益，接受整个商场规划布局的限制和约束。案涉商铺所在建筑由被告图腾公司统一经营南京大观·天地MALL商场，大部分商铺系被告自行持有，在2018年4月合同到期后，部分业主已经与被告续签了合同或者由被告回购，商场经营仍然持续且经营状况已有好转，如此时返还商铺，将有损业主的利益，无法实现经营产权式商铺的目的，故原告要求被告将3026室商铺按照预售合同套型及分层平面位置图的图示恢复原状并腾空返还的诉讼请求，本院不予支持。 关于占有使用费标准问题。被告持续占有、使用案涉商铺，应向原告支付商铺占有使用费。现双方对于支付标准意见不一，从案件事实来看，目前案涉商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，若按原告主张的价格标准将不利于整体业态的发展和经营主体的利益，其最终损害的是全体业主的利益。结合商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率的现状，从维护业主长远利益的角度出发，参考同商场同类商铺的年租赁回报率为房屋总价款的4%以及生效判决的认定，本院酌定被告按照30680元/年（766998元×4%）的标准，以每季度为周期及时向原告支付房屋占有使用费，故被告应支付原告2018年4月30日起至2020年9月29日期间的商铺占有使用费74220元（30680元÷365天×883天）。 3026室商铺目前虽无法返还，但原、被告仍应根据大观•天地MALL商场的经营现状，对产权式商铺经营等相关问题进行磋商，如在合理期限内仍不能达成合意，两原告可再行主张相关权益。两原告如有证据证明被告收取的年租金回报率超过4%，亦可随时进行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告徐幼健、王昉2018年4月30日至2020年9月29日期间的房屋占有使用费74220元；       二、驳回原告徐幼健、王昉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2912元，减半收取计1456元，由原告徐幼健、王昉担771元，被告南京图腾置业发展有限公司负担685元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦 履行告知书