北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6508号原告（反诉被告）：侯体省，男，1985年6月8日出生，汉族，住山东省兖州市。委托诉讼代理人：高峰，北京振邦（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩飞，男，1988年1月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告（反诉被告）侯体省与被告（反诉原告）韩飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩飞在诉讼中提出反诉，本院依法合并审理。侯体省及其委托诉讼代理人高峰，韩飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯体省向本院提出以下诉讼请求：1．要求韩飞支付拖欠的房屋租金69300元（自2019年3月12日起至2020年3月12日止）、房屋占有使用费4312元（按照月租金5900元的标准，自2020年3月13日起计算至2020年4月3日止）；2．要求韩飞按照合同约定支付违约金16800元；3．要求韩飞赔偿侯体省各项财产损失共计25080元；4．本案诉讼费由韩飞承担。事实和理由：2018年7月29日，侯体省与韩飞签订编号为JZL2185402ZY的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定韩飞承租侯体省位于北京市通州区芙蓉园xxx号楼xx层D单元xxxx号房屋用于居住，侯体省向韩飞交付了房屋。但韩飞拒绝支付租金，导致无法实现合同目的，且租赁期间，韩飞毁坏房屋内的家具等设施，给侯体省造成了经济损失。侯体省认为，双方签订的合同真实有效，依法应得以保护。为维护自身合法权益故向法院提起诉讼。韩飞答辩称，不同意侯体省的诉讼请求，是侯体省违约在先，韩飞不同意向其支付违约金，侯体省主张的损失过高。主要理由：一是侯体省违约在先，根据合同第七条约定，出租人有义务保障消防、卫生等方面的安全条件，但从入住至今，出租人对房屋维修严重缺位，累计严重坏损包括空调2次、下水道20余次、多处地板浸泡变形、抽油烟机1次、电灯多盏、排风机1个、门锁1把等。二是根据合同第五条约定，物业费、供暖费均由出租方承担，但侯体省拒不履行相关义务，给韩飞造成明显损失，月亮河城堡公寓物业费每月每平方米6．5元，承租人之所以租住月亮河城堡公寓，就是为了享受完善的物业服务，出租人不缴纳物业费的行为应认定出租人不履行主合同义务导致韩飞从根本上无法实现合同目的。三是出租人于2019年3月16日已经向张颢鹏主张不安抗辩权，理由是出租人违反了合同第一条约定的告知义务，隐瞒了房屋已经设立抵押并被起诉的事实，出租人自始至终不谈义务只谈要钱，承诺解决问题，但却实际推脱责任不履行合同，加深了承租人的担忧。四是根据合同法的规定，当事人一方提供的产品或者服务不达到合同要求得，应当减少价款，不应当按照合同原价计价。五是签订合同过程中，韩飞从未见过侯体省本人，一直是张颢鹏办理的，韩飞认为起诉书中侯体省的签字系伪造的。六是侯体省主张的财产损失过高，侯体省主张丢失的沙发、高低凳、床垫等与韩飞无关，韩飞租赁涉案房屋后主要在使用自己的家用电器，韩飞饲养的宠物虽抓伤了侯体省的圆凳和衣柜门板，但不认可侯体省主张的损失数额。综上，请求法院驳回侯体省的诉讼请求。案件审理过程中，韩飞向本院提出反诉请求：1．解除韩飞与侯体省签订的《房屋租赁合同》；2．判决侯体省返还韩飞租房押金5600元；3．判决侯体省向韩飞支付违约金16800元；4．判决侯体省向韩飞支付中介费5000元，搬家费用，包括运费、打包、人工等合计2000元；5．判决侯体省赔偿因未及时缴纳物业费、供暖费给韩飞造成的损失6586．74元；6．判决侯体省向韩飞支付因疏通下水支出的人工、材料、设备等费用合计1424．5元；7．判决侯体省支付韩飞空调修理费1800元；8．判决侯体省赔偿因违约造成的玻璃门装修损失1250元；9．案件受理费由侯体省负担。事实和理由：2018年7月29日，原、被告双方于房屋中介我爱我家（运河园店）签订编号为JZL2185402ZY的《房屋租赁合同》。韩飞入住房屋后，发现该房屋不符合合同规定的消防安全要求，下水道常年堵塞，导致使用过程中经常反水，充满异味，电器也多有损坏，年久失修，先后发生厕所下水道堵塞20余次，厨房下水道堵塞多次，空调严重漏水并淹没卧室1次，空调因年久失修疏于保养大修1次，窗户因年久失修损坏2扇，入户大门门锁脱落损坏1次。张颢鹏在微信沟通中承认，厕所进行过改造，改造过程极为粗糙，疏于管理。韩飞租住在月亮河城堡小区就是为了享受该小区的物业服务，但侯体省未按照合同约定履行缴纳物业费的义务，致使韩飞不能享受物业服务，导致合同目的无法实现。侯体省在合同签订前为履行告知义务，隐瞒房屋已经抵押且逾期还款的事实，上门催债的放款人影响韩飞的正常休息，造成巨大精神困扰。上述事项发生后，韩飞及时提出不安抗辩，但侯体省不解决各种问题，故韩飞要求解除合同，并由侯体省赔偿各项损失，望法院予以支持。侯体省针对韩飞的反诉请求答辩称，按照合同约定，侯体省实际交付了房屋，交付的房屋符合建筑、消防等安全要求，韩飞在反诉状中陈述的理由均属于瑕疵担保义务。韩飞长期占用房屋，不支付租金，该合同早就应该终止，侯体省同意解除合同、返还押金，维修费、人工费、材料费具体数额以韩飞提供的票据为准，但不同意支付违约金、中介费、物业费、供暖费、搬家费及其他费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月29日，经案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍，侯体省（甲方）委托案外人张颢鹏与韩飞（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定侯体省将位于北京市通州区芙蓉园xxx号楼xx层D单元xxxx号房屋出租给韩飞居住使用；房屋租赁期自2018年8月12日起至2021年8月11日止，共计3年；租金第一年为每月5600元，第二年为每月5900元，第三年为每月6300元；租金支付方式为2018年8月12日支付第一笔租金，每六个月支付一次，押金为5600元；合同对于涉案房屋是否已设定了抵押未进行标注；关于房屋维护及维修，《房屋租赁合同》第七条第（一）款约定，甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全……第（二）款第1项约定，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响韩飞使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；关于合同解除，《房屋租赁合同》第九条第（三）款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．延迟交付房屋达7日的；2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的；2．欠缴分享费用达伍佰元的；3．擅自改变房屋用途的……；关于违约责任，《房屋租赁合同》第十条约定，如甲方有九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的2倍向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的2倍向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；关于其他约定事项，《房屋租赁合同》第十二条约定，第一年（2018年8月12日至2019年8月11日）房租5600元每月，违约金为三个月房租。《房屋租赁合同》还约定了其他内容。合同签订后，韩飞向北京我爱我家房地产经纪有限公司支付中介费5000元并向侯体省支付了房屋押金5600元及6个月的房屋租金（至2019年2月11日），侯体省向韩飞交付了房屋。租期内，韩飞在涉案房屋卧室与过道间安装玻璃门一扇。因涉案房屋下水道堵塞，韩飞与张颢鹏联系维修，张颢鹏向韩飞支付了150元维修费。此后，涉案房屋下水管道又多次发生堵塞，韩飞购买了下水管道疏通设备及疏通剂，自行及雇人对下水管道进行疏通。2019年2月13日，韩飞向侯体省支付了一个月的租金。同年6月1日，韩飞支出空调维修费1800元。案件审理过程中，侯体省陈述起诉书上的签名不是其本人所签，为他人代签，但提起本案诉讼系其真实意思表示，侯体省认可已收到韩飞已付的押金和租金并同意解除与韩飞签订的《房屋租赁合同》、退还押金，同意支付韩飞为疏通下水道支出的费用，该费用以相应票据为准，但不同意支付违约金、中介费、搬家费、物业费、供暖费等其他费用。2020年4月3日，韩飞从涉案房屋搬走，同年5月18日双方通过视频完成房屋交接。侯体省仅主张2012年3月12日至2020年4月3日的房屋占有使用费。侯体省陈述其提出的25080元损失包括：乳白色三人座沙发1个7000元、实木高低凳2个共1600元、水龙头1个180元、大床垫1张4000元、水晶射灯5个共500元、大衣柜外皮革门2扇共2000元、壁纸10平方米1500元、冰箱1个6000元、室内卫生费900元、圆形实木凳1个200元、电磁炉1台12**元。韩飞对于侯体省主张的损失不予认可，认为其入住时并未见过乳白色三人座沙发及2个实木高低凳；水龙头使用太久早就出现问题，并不是韩飞造成的；因韩飞要使用自己的床垫，所以大床垫被张颢鹏拿走了；水晶射灯刚入住时就有损坏，后来陆续坏了5个，其自己拉线进行照明，没有使用射灯照明；韩飞主张其没有使用侯体省的冰箱和电磁炉，使用的是自己的电磁炉和电陶炉；韩飞认可其饲养的宠物抓坏了侯体省的衣柜门及圆形实木凳，认可其在侯体省的壁纸上粘贴自己的壁纸并同意向侯体省支付卫生费350元至450元，但认为侯体省主张的损失过高。对于韩飞主张的其安装的玻璃门损失，侯体省不同意支付，其要求韩飞拆走。案件审理过程中，本院进行现场勘查，房间内的冰箱可以正常使用，韩飞在卧室及过道间安装的玻璃门也可以使用。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人协商一致可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则将承担不利的法律后果。侯体省与韩飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。关于本诉中侯体省提出的要求韩飞支付房租及房屋占有使用费的诉讼请求，因侯体省与韩飞签订《房屋租赁合同》后，已依约向韩飞交付了房屋，韩飞使用涉案房屋理应向侯体省支付房屋租金，但韩飞仅支付租金至2019年3月11日。庭审中，双方一致同意解除合同，本院对此不持异议，应以庭审当日即2020年3月12日视为合同解除之日，故韩飞应向侯体省支付2019年3月12日至2020年3月11日的房屋租金。合同解除后，韩飞继续使用房屋应参照合同约定的租金标准向侯体省支付房屋占有使用费。现侯体省主张至4月3日的房屋占有使用费，本院对此不持异议，故对于侯体省提出的要求韩飞支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求本院予以支持。经核算，韩飞应向侯体省支付房屋租金69300元、房屋占有使用费4187．1元。对于韩飞提出的侯体省提供的房屋不符合合同约定，应当减少房屋租金以及涉案房屋不符合消防、卫生等安全条件的主张，因其提供的证据不能证明上述主张，对此本院不予支持；关于韩飞提出的其租住涉案房屋就是为了享受该小区的物业服务、侯体省未缴纳物业费违反主合同义务的主张，因双方在签订的《房屋租赁合同》中对此并无明确约定，韩飞的此项主张缺乏事实依据，本院不予支持；关于韩飞提出的其已于2019年3月16日向张颢鹏主张不安抗辩权的答辩意见，因侯体省已将房屋交付韩飞，履行了主合同义务，韩飞如认为履行合同存在风险，可通过与侯体省协商变更租金支付方式等途径降低自身风险，故韩飞主张行使不安抗辩权及不支付租金的行为并无相应事实和法律依据，本院不予支持。综上，韩飞提出的答辩意见不能成立。关于侯体省要求韩飞给付违约金的诉讼请求及韩飞要求侯体省给付违约金的反诉请求，侯体省未在合同中标明涉案房屋是否设定抵押，侵害了韩飞的知情权，且未按照《房屋租赁合同》的约定履行房屋维修义务，对韩飞正常使用涉案房屋造成一定影响，属于一般违约。韩飞以侯体省未告知涉案房屋已设定抵押、未履行房屋维修义务等为由拒不支付房租违反了主合同义务，属于根本违约。鉴于双方均存在违约行为，根据双方当事人各自的违约程度及对违约金约定的标准，在将双方应支付给对方的违约金进行折抵后，本院确定韩飞应再向侯体省支付违约金5600元。关于侯体省主张的沙发、高低凳、床垫损失，侯体省提交的证据不足以证明侯体省将房屋交付韩飞时包含上述家具，侯体省主张的水龙头、水晶射灯、冰箱、电磁炉损失，侯体省提交的证据不能证明韩飞系不合理使用上述家电及设施造成损坏，故本院对侯体省的上述请求均不予支持；关于侯体省主张的衣柜门、圆形实木凳及壁纸损失，本院根据本案情况酌定为800元；关于侯体省主张的卫生费，本院酌定为韩飞向侯体省支付600元。关于韩飞提出的解除《房屋租赁合同》的反诉请求，因双方均同意解除合同，本院不持异议。关于韩飞提出的返还押金5600元的反诉请求，前已论述，因双方均存在违约行为，在将双方应支付给对方的违约金进行折抵后，本院确定韩飞应再向侯体省支付违约金5600元，因押金具有弥补房屋出租人损失等功能，故本院将侯体省应退还韩飞的5600元押金与韩飞应向侯体省支付的5600元违约金进行折抵。折抵后，韩飞无须再向侯体省支付违约金，侯体省亦无须退还韩飞房屋押金。关于韩飞要求侯体省返还中介费的反诉请求，因中介费系案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司收取，韩飞要求侯体省返还中介费并无法律依据，本院对此不予支持。关于韩飞要求侯体省支付搬家费的反诉请求，系韩飞从别处搬至涉案房屋产生的费用，该费用与本案双方签订的《房屋租赁合同》无关，对韩飞的此项反诉请求本院不予支持。关于韩飞主张的因侯体省未缴纳物业费、供暖费给其造成损失的反诉请求，因韩飞并未替侯体省交纳物业费、供暖费，且其提供的证据不能证明其主张，故对韩飞的此项反诉请求本院不予支持。关于韩飞主张的因疏通下水支出的人工、材料、设备等费用，经本院核算韩飞的合理支出为645．6元，对该部分支出本院予以支持，对其主张过高部分本院不予支持。关于韩飞主张的空调维修费用1800元，系其为维修涉案房屋空调产生，侯体省应当予以支付，故该项诉求，本院予以支持。关于韩飞提出的安装玻璃门产生的损失，其主张安装玻璃门系经张颢鹏同意，且经本院现场勘查，韩飞安装的玻璃门亦在正常使用，如要求韩飞将玻璃门拆除势必会过分增加当事人负担，故本院根据本案情况酌定侯体省给付韩飞玻璃门损失800元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认侯体省与韩飞于2018年7月29日签订的编号为JZL2185402ZY的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月12日解除；二、韩飞于本判决生效之日起七日内给付侯体省房屋租金69300元、房屋占有使用费4187．1元，以上合计73487．1元；三、韩飞于本判决生效之日起七日内赔偿侯体省壁纸、衣柜门、圆形实木凳损失800元、卫生费600元，以上合计1400元；四、侯体省于本判决生效之日起七日内给付韩飞空调维修费1800元、玻璃门损失800元及疏通下水的人工、材料、设备费用645．6元，以上合计3245．6元；五、驳回侯体省的其他诉讼请求；六、驳回韩飞的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1304元，由侯体省负担272元（已交纳），由韩飞负担1032元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费408元，韩飞负担206元（已交纳），由侯体省负担202元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年九月三十日法官助理  吕 永书 记 员  田子佳