广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1021号 上诉人（原审原告）：防城港彰泰房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区东兴大道西侧彰泰观江海小区。统一社会信用代码：91450600MA5N9Y2L3L。 法定代表人：姜涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兰娟，广西迈泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴余焱，男，1976年11月27日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。 上诉人防城港彰泰房地产开发有限公司（以下简称彰泰公司）因与被上诉人吴余焱商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彰泰公司的委托诉讼代理人李兰娟到庭接受询问。被上诉人吴余焱经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人彰泰公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判吴余焱向彰泰公司支付逾期付款违约金11160元、赔偿律师代理费损失13000元；二、本案一、二审全部诉讼费用由吴余焱负担。事实与理由：一、一审判决以吴余焱受新冠疫情影响无法及时办理银行贷款为由酌情扣减吴余焱实际违约天数缺乏事实和法律依据，应予纠正。1.涉案合同第八条及附件十一补充协议第七条明确约定，吴余焱应于签订合同之日起30日内将剩余房款付至彰泰公司账户，逾期支付超过90天，彰泰公司选择继续履行合同的，吴余焱应自逾期之日起至实际付清之日止按逾期应付款每日万分之二的标准向彰泰公司支付违约金。同时，吴余焱在合同附件十一补充协议承诺愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动等原因而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险）并承诺按照约定的付款时间付清房款。根据上述约定，30天贷款期限是吴余焱的付款期限，超过该期限付款均属违约，吴余焱积极办理按揭贷款不能作为其违约免责事由，且没有证据反映双方约定的30天贷款期限不符合以按揭贷款方式购买商品房的一般交易习惯，故一审判决免除吴余焱部分违约责任违背双方约定且无事实和法律依据。2.吴余焱未能按约在2019年11月12日前支付购房款已构成违约，至彰泰公司实际收到剩余购房款之日即2020年4月14日已逾期154天。新冠××疫情发生在2020年1月底，此时吴余焱已逾期付款。吴余焱本应在新冠疫情发生前付清剩余房款，但其不顾违约后果继续申请银行贷款，必然导致违约期限延长并加大自身违约责任。吴余焱违约在新冠疫情发生前，本案不构成因不可抗力致合同无法履行、应予减免责任情形，故一审判决酌情减免除吴余焱部分违约责任没有事实和法律依据，应依法改判吴余焱向彰泰公司支付逾期付款违约金11160元。二、一审判决仅支持彰泰公司律师代理费1000元缺乏依据且违反律师费相关收费规定及标准，应予改判。涉案补充协议第十九条关于合同解除或终止第8款明确约定，因买受人未按约支付合同约定的任一款项等原因导致双方发生纠纷的，出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）均由买受人承担。吴余焱违约产生本案纠纷，彰泰公司实际支付律师代理费用13000元。该13000元包含一审、二审以及强制执行阶段的律师代理费，未超过《广西壮族自治区律师服务收费标准》。吴余焱在案件审理过程中付清剩余购房款致彰泰公司变更诉讼请求、减少诉讼金额、增加律师工作量。律师代理费属彰泰公司为实现债权已实际遭受的合理损失且彰泰公司已实际支付，一审判决以彰泰公司诉请标的额为基础酌情支持吴余焱赔偿彰泰公司律师费1000元没有事实和法律依据，应予改判。 被上诉人吴余焱既未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃其依法享有的辩论等诉讼权利。 彰泰公司向一审法院起诉请求：一、吴余焱继续履行《商品房买卖合同（预售）》，向彰泰公司支付逾期付款违约金11160元（以逾期应付款为基数，按每日万分之二从吴余焱逾期之日起计至2020年4月14日，共155天）；二、吴余焱赔偿彰泰公司律师代理费13000元；三、吴余焱承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年10月12日，彰泰公司（出卖人）与吴余焱（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019114234），约定吴余焱向彰泰公司购买防城港市港口区东兴大道西侧彰泰观江海10号楼6层606号房，房屋建筑面积65.34平方米，单价为每平方米8481.25元，总价款计554165元。合同第七条约定买受人采取贷款方式付款，即买受人应当在2019年10月14日前支付首期房价款194165元，占全部房价款的35％，余款36万元向出卖人指定的合作银行申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定。合同附件十一补充协议第七条对本合同第七条的补充约定（付款方式及期限）为：1、贷款购房的买受人声明：在签订本合同时，已经充分了解现行的购房政策、贷款政策（含银行贷款和公积金贷款，下同）、办理条件、贷款额度、贷款年限、贷款利率、程序及需交纳的全部资料及费用。买受人愿意承担本合同签订后贷款政策、条件等发生变化或者不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款；2、买受人通过按揭贷款方式、公积金贷款方式支付的，除买受人交付的首付款（含定金）外，其余房价款应于签订本合同之日起30日内支付至出卖人账户。因任何事由导致与买受人签订《个人住房按揭贷款合同》（具体名称以买受人与按揭银行签订的合同名称为准，以下简称《按揭合同》）的按揭银行（或公积金中心）未能在上述约定期限内向出卖人支付剩余购房款的或买受人与银行未能订立《按揭合同》或银行批准的贷款金额少于《按揭合同》约定贷款金额的，买受人都应在该约定期限内自行筹款一次性付清或自行筹款补足差额贷款部分，否则应按本合同有关约定向出卖人承担违约责任。银行（或公积金中心）未按时放款、未能订立《按揭合同》、银行批准的贷款金额少于《按揭合同》约定贷款金额都不构成买受人逾期付款的免责理由。补充协议第十九条第8款约定：若因买受人未按约支付本合同约定的任一款项、或归还银行贷款、欠付的出卖人受让债权款项（若有）、或该商品房被查封、预查封、冻结等原因导致双方发生纠纷的，买受人同意承担出卖人为实现债权或解除本合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、保全费、申请财产保全的保险费、律师费等）。合同还约定了其他事项。同日，彰泰公司将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房和城乡建设局登记备案。 2019年10月2日，彰泰公司向吴余焱开具了一份《收据》（编号：1506400），表明收到吴余焱交来涉案商品房定金5万元。2019年10月9日，彰泰公司向吴余焱出具了一份《收据》（编号：1506474），表明收到吴余焱交来涉案商品房房款144165元。 2020年4月2日，彰泰公司为保证人与吴余焱为借款人、中国光大银行股份有限公司钦州分行（以下简称光大银行钦州分行）为贷款人签订了一份《中国光大银行个人贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定吴余焱向光大银行钦州分行贷款36万元用于购买涉案商品房，并约定了借款期限、利率等事项。同日，光大银行钦州分行出具了一份《贷款借据》，载明上述36万元贷款的发放日为2020年4月14日。 另查明，吴余焱于2019年10月10日开始在银行办理涉案商品房的按揭贷款手续，但因其银行流水问题先后被农业银行、中国银行拒绝放贷，后才向光大银行钦州分行申请贷款。期间吴余焱通过微信与彰泰公司置业顾问孙瑶、陆小燕交涉办理按揭贷款的事宜。其中2020年3月5日孙瑶向吴余焱发送“如果您再没有处理这笔贷款，我们就要下一步动作了”，吴余焱“你好，现在去不了呀”。2020年3月23日，陆小燕向吴余焱发送了按揭贷款所需资料并问“您是周五上午去面签对吗，光大银行面签，要去钦州，您这边安排好车”，吴余焱回复“好的，星期三我们就过去”。 再查明，2020年3月20日，彰泰公司（甲方、委托人）与广西迈泰律师事务所（乙方、受委托人）签订了一份《委托代理合同》，约定彰泰公司就与吴余焱的商品房买卖合同纠纷委托乙方的李兰娟、黄世军律师代理诉讼，律师服务费为13000元。2020年4月29日，广西迈泰律师事务所向彰泰公司开具了一份《增值税专用发票》，载明律师服务费为13000元并在备注处注明“防城港彰泰公司与吴余焱商品房买卖合同纠纷案代理费”。2020年5月8日，彰泰公司向广西迈泰律师事务所转账支付59000元，并注明“律师代理费”。2020年5月8日，彰泰公司向一审法院出具了一份《情况说明》，表明彰泰公司在与吴余焱、毛蓝青、董和友、董帅、陈景丽商品房预售纠纷的5个案件中，统一支付了5个案件的律师代理费59000元，其中与吴余焱案件的为13000元。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，吴余焱已依约向彰泰公司支付首付款，后又于2020年4月14日以按揭贷款的方式向彰泰公司支付完毕剩余购房款，现彰泰公司主张吴余焱继续履行涉案《商品房买卖合同（预售）》，予以支持。 关于违约金的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条及附件十一补充协议第七条的约定，吴余焱应在签订《商品房买卖合同（预售）》之日起30日内将剩余购房款支付给彰泰公司，逾期支付超过90天，彰泰公司选择继续履行合同的，吴余焱应按逾期应付款每日万分之二的标准向彰泰公司支付逾期付款违约金。本案中，吴余焱未能按照合同约定的时间即在2019年11月12日前向彰泰公司支付购房款确已构成违约，至彰泰公司实际收到剩余购房款之日即2020年4月14日，已逾期154天，应以逾期应付款36万元为基数，按每日万分之二的标准向彰泰公司支付违约金。但考虑到吴余焱一直积极履行办理按揭贷款的义务，不存在恶意违约的情形，且合同附件十一补充协议第四条第2款约定的在签订《商品房买卖合同（预售）》之日起30日内通过银行按揭贷款方式支付购房余款不符合以按揭贷款方式购买商品房的一般交易习惯，在现实中也较为难以实现。同时，本案确实存在吴余焱所辩称的因受新冠××疫情影响无法及时到银行办理按揭贷款手续的情况，故综合吴余焱的过错程度及吴余焱逾期付款行为给彰泰公司造成的损失，从公平合理的角度出发，一审法院酌情予以扣减吴余焱的违约天数50天，即吴余焱的违约天数按104天计算，吴余焱应向彰泰公司支付违约金7488元。 关于律师费的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十九条第8款的约定，吴余焱应向彰泰公司支付彰泰公司为实现债权而支出的律师费。彰泰公司为涉案纠纷与广西迈泰律师事务所签订了《委托代理合同》并实际支付了律师费13000元。根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号）及《广西壮族自治区律师服务收费标准》中有关民事案件的收费标准，结合一审法院已实际支持彰泰公司的诉请标的额，一审法院予以支持彰泰公司律师费1000元，对超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、吴余焱继续履行与彰泰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019114234）；二、吴余焱在本判决生效之日起十日内向彰泰公司支付违约金7488元；三、吴余焱在本判决生效之日起十日内向彰泰公司支付律师费1000元；四、驳回彰泰公司的其他诉讼请求。案件受理费404元，减半收取计202元（彰泰公司已预交），由彰泰公司负担132元，吴余焱负担70元。 在本案二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。除“买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金”与事实不符，本院不予确认外，一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、一审判决吴余焱向彰泰公司支付逾期付款违约金7488元有无事实和法律依据；二、一审判决吴余焱向彰泰公司支付律师费1000元有无事实和法律依据。 本院认为，本案《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审判决对此认定正确，本院予以确认。 一、关于一审判决吴余焱向彰泰公司支付逾期付款违约金7488元有无事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同（预售）》约定吴余焱以商业贷款付清剩余购房款36万元，该36万元应于签订本合同之日起30日内支付至彰泰公司账户。双方于2019年10月12日签订《商品房买卖合同（预售）》，按照前述约定，吴余焱应当在2019年11月11日前付清剩余购房款36万元。但光大银行钦州分行于2020年4月14日发放贷款36万元至彰泰公司账户，即吴余焱实际于2020年4月14日付清剩余购房款，已构成逾期付款，应当承担违约责任。考虑到一般交易习惯、吴余焱积极办贷减少损失以及新冠疫情防控要求的因素，一审判决酌情按吴余焱违约天数104天计算其违约金并无不当。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，买受人逾期支付超过90天的应按逾期应付款每日万分之二的标准向出卖人支付逾期付款违约金，并综合吴余焱过错程度及其逾期付款行为给彰泰公司造成的损失，吴余焱应向彰泰公司支付逾期付款违约金7488元（36万元×104天×0.0002），一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。 二、关于一审判决吴余焱向彰泰公司支付律师费1000元有无事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同（预售）》约定买受人欠付购房款的，应承担出卖人为实现债权支出的律师费等。彰泰公司为实现本案权利已签订《委托代理合同》并支付律师费13000元。综合吴余焱过错、彰泰公司损失及支持逾期付款违约金比例，一审判决酌定吴余焱支付彰泰公司律师费1000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人彰泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费404元（上诉人防城港彰泰房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港彰泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  李丽莉 审 判 员  李启宁 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  王景山 书 记 员  刘德明 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。