江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5719号 原告：姚川柱，男，1958年10月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住南京市, 原告：姚川平，女，1964年9月5日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：吉玉梅，江苏苏海律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：张佳伟，江苏苏海律师事务所实习律师。 被告：姚川华，男，汉族，1955年10月10日出生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：孙亚飞，江苏君劭律师事务所律师。 原告姚川柱、姚川平与被告姚川华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚川柱、姚川平及其共同委托诉讼代理人吉玉梅、被告姚川华及其委托诉讼代理人孙亚飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚川柱、姚川平向本院提出诉讼请求：1、确认房屋转让行为无效（被告姚川华与其母陈桂英于2018年5月11日签订的南京市经济适用住房买卖合同无效）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系兄妹，父亲姚银山、母亲陈桂英共生育四个子女，长子姚川祥（己故）、被告为次子；父亲姚银山于1999年过世，留下南京市下关区宝塔桥街道方家营的祖宅一套；2005年长子姚川祥提出翻建祖宅，兄妹四人签订了协议，同意将房屋过户至姚川祥名下，如遇拆迁，仍由母亲陈桂英与兄妹四人公分祖屋；2008年该房屋拆迁，兄妹四人于2008年5月13日在母亲陈桂英主持及宝塔桥街道办事处工作人员王军炎见证下，签订协议一份，约定祖屋120平方米拆迁款116万，由老大姚川祥分得拆迁款69万元、房屋三套，母亲陈桂英及原、被告分得47万元、60万元的经济适用房一套；以母亲陈桂英的名义购买的经济适用房将来由原、被告三人共同继承；拆迁款购房后的余款27万元，由陈桂英分得12万元用于养老，原、被告三人各分得5万元；2020年3月原、被告母亲去世，两原告提出分配房产，此时被告姚川华才告知自己早己瞒着两原告将水关桥社区象山和园2幢一单元104室的房屋转入自己的名下，并拒绝分配遗产；被告的行为己严重侵犯了两原告的合法权益，故诉至法院。 被告姚川华辩称：原、被告双方的母亲陈桂英将坐落于象山和园的房产过户给被告，系其真实意思表示，该转让行为合法有效；陈桂英亲自至房产交易场所，签署房屋过户文件，并配合房管部门拍照，表明其神志清楚，具备完全民事行为能力；其次双方系在公共场所签约，并在相关文件上按捺手印，表示将房屋过户至被告名下，陈桂英是清楚的；第三、双方约定交易房屋的价格低于市场行情，其内容中并未约定款项及房屋交付的细节，事后也没有真实的交付，系因为被告与母亲一直居住在涉案房屋，由被告赡养老人，该行为明显有别于正常的房屋买卖，因被告尽到赡养义务，陈桂英将案涉房屋以买卖形式进行了赠与，涉案房屋系陈桂英个人财产，其有权进行处分，且产权过户已经完成，过户的行为合法有效；两原告依据协议主张房屋过户行为无效，无事实及法律依据，2008年5月13日的协议书因年代久远，被告并不能清楚记得是否在该协议书上签署过名字，该协议约定一式五份，但被告处根本没有这份协议，故对协议书的真实性无法确定；即便该协议真实，但案涉房屋系陈桂英的个人财产，其遗产处分只能由其决定，而协议上并无陈桂英本人签字确认，事后亦未经其追认；该协议不属于遗嘱，不具有继承的法定要件；陈桂英去世前，涉案房屋已经过户至被告名下，不属于遗产，原告据此要求确认转让行为无效，显然无事实及法律依据；协议也约定了陈桂英的生活起居、生老病死，其四个子女均有赡养义务，任何人不得推脱，但陈桂英之后的生养死葬均由被告负责，原告并未尽到赡养义务，陈桂英是考虑到子女的赡养和孝顺，在去世前，将案涉房屋过户给被告的，案涉房屋系陈桂英赠与给被告的真实意思表示，并无法律规定的无效情形，应属有效。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年5月11日，被告姚川华与其母陈桂英签订《南京市经济适用住房买卖合同》一份，约定：陈桂英将座落于南京市，上述房屋转让价款为783316元等等。双方对款项支付及房屋交付等均未作约定。在上述买卖合同及不动产登记申请表上，均由陈桂英捺手印。 当日，姚川华缴纳契税7833.16元，取得案涉房屋的不动产权证书。 另，陈桂英（1932年生）与姚银山系夫妻，育有儿子姚川祥、姚川华、姚川柱及女儿姚川平。姚银山于1999年去世。2020年3月27日，陈桂英因病去世后被注销户籍。 2008年5月13日，姚川祥、姚川华、姚川柱及姚川平共同签订协议书一份，主要内容为：今有下关区宝塔桥街道方家营3号拆迁，因此房产系已故先人姚银山所遗留，但现房屋的产权系大儿子姚川祥与陈桂英所共有（因其房屋在三年前兄妹四人有份协议，因大哥姚川祥需翻建祖屋，其他兄妹三人考虑其当时经济状况和现实情况，故把产权都过户到其名下，但协议是如遇拆迁，兄妹四人与其母陈桂英共分祖屋）。现遇拆迁，故母亲陈桂英与兄妹四人就拆迁款及所分配经济适用房和产权房的归属问题共同拟定如下协议1.祖屋拆迁120平方米的拆迁款为116万元，现姚川祥分配到75平方米的产权房，其拆迁款为69万元，房屋3套，75平方米中的60平方米为姚川祥翻建祖屋自建房，15平方米为姚川祥从祖屋60平方米的四分之一分配所得；2.母亲陈桂英分得一楼经济适用房一套，面积60平方米以上，地址在金陵小区或郭家山暂未定；房款分得47万元；3.因母亲陈桂英所分得的房款里还有其余三个子女姚川华、姚川柱及姚川平的份额，所以在母亲陈桂英购得经适房后（其购经适房房款为19万元左右），剩余房款为27万余元，由母亲陈桂英及子女姚川华、姚川柱及姚川平共同分配（此款已无姚川祥的份额）；4.分配方案为陈桂英分得27万元房款的12万元，此款为陈桂英养老金，剩余15万元，由姚川华、姚川柱、姚川平各得5万元；5.母亲陈桂英所购一套经适房，将来由姚川华、姚川柱、姚川平共同继承，此房无姚川祥份额；6.母亲陈桂英将来生活起居、生老病死，其四个子女均有赡养义务，任何人不得无故推脱。协议一式五份，由陈桂英、姚川华、姚川柱、姚川平各执一份，此协议由宝塔桥街道办工作人员王军炎主任见证拟定等等。王军炎在公证人处签名。 庭审中，被告认为上述协议书时间较长，记不清是否签名；且即使为真实，亦系其之后补签，其手里也无该协议，问姚川祥的儿子也称没见过该协议。 被告并提交其母陈桂英近几年的病历、医药费收据等，以证明系其一直在照顾母亲。其并申请邻居陈同兰、鹿立志作为证人出庭作证，以证明因姚川华照顾母亲好，陈桂英说过要把房子给他。 本院认为，合法的房屋买卖合同关系应受法律保护。合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告姚川华与其母陈桂英于2018年5月11日签订的《南京市经济适用住房买卖合同》及不动产登记申请表上，均有陈桂英的手印，应系其本人办理，其虽已年届八十多岁，但无证据证明其非完全民事行为能力人，故应视为其真实意思表示。 案涉姚川祥、姚川华、姚川柱及姚川平于2008年5月13日签订的协议书中，就其母陈桂英的相应房款已予分配，并约定“母亲陈桂英所购一套经适房，将来由姚川华、姚川柱、姚川平共同继承，此房无姚川祥份额”，该约定亦已明确案涉房屋系陈桂英个人财产。而就该房屋所作分配，系对陈桂英遗产继承的约定，但该协议书上并无陈桂英的签名或手印，故不能视为陈桂英予以认可；即使上述约定系其真实意思表示，其于2018年将案涉房屋转让给其子姚川华，应视为其改变了上述约定，此系其自行处置其个人财产，合法有效。 综上，案涉《南京市经济适用住房买卖合同》并无合同法第五十二条规定的无效情形，应系合法有效。两原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：       驳回原告姚川柱、姚川平的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告姚川柱、姚川平共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  苗军 二〇二〇年九月三十日 书记员  赵晨