陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终5427号上诉人（原审被告）：陕西万顺实业有限公司，住所地：西安市碑林区南广济街风雷巷**。法定代表人：乔兔则，该公司董事长。委托诉讼代理人：高晓玲，北京市中兆（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：习泽锐，北京市中兆（西安）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市市碑林区长安北路**。负责人：杨建彬，该行行长。委托诉讼代理人：纪彭飞，男，1988年11月26日出生，汉族，系该行员工，住。被上诉人（原审原告）：张飞霞，女，1987年6月10日出生，汉族，住陕西省神木县。委托诉讼代理人：左银锁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹刘刚，男，1984年12月26日出生，汉族，自由职业者，住陕西省榆林市榆阳区。委托诉讼代理人：左银锁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。上诉人陕西万顺实业有限公司（以下简称万顺公司）、上诉人华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏银行）因与被上诉人张飞霞、曹刘刚房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。华夏银行上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第五项、第七项；2.判令张飞霞、曹刘刚向其公司偿还借款本金663139.71元、利息9713.08元、罚息25.97元、复利77.54元，共计672956.30元（暂计算至2017年6月28日），及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；3.判令万顺公司对上述第二项承担连带责任；4.二审诉讼费由万顺公司、张飞霞、曹刘刚承担。事实和理由：根据其与张飞霞、曹刘刚签订的《个人房屋抵押借款合同》第27第、第48.7条、第49.4条之约定以及合同法第97条之规定，张飞霞、曹刘刚均应向其承担返还借款并赔偿损失的责任；一审法院判决万顺公司向其偿还借款本息，免除了张飞霞、曹刘刚的还款责任，违背了最高人民法院生效判决的精神。张飞霞、曹刘刚辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华夏银行上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判决。万顺公司辩称，张飞霞、曹刘刚与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》不应予以解除，若法院认为该合同应予解除，则其公司同意华夏银行的上诉请求。万顺公司同时提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张飞霞、曹刘刚全部诉请；2.判令张飞霞、曹刘刚承担本案诉讼费用。事实和理由：按照其公司与张飞霞、曹刘刚签订的《商品房买卖合同》第14条约定，其公司提供备案资料18个月的起算时间节点为商品房交付使用，然而张飞霞、曹刘刚经其公司数次通知，至今仍拒不接収房屋，其公司履行备案义务的条件尚不具备，张飞霞、曹刘刚无权根据合同第14条约定的解除条件要求解除合同；其公司仅负有为办证提供资料等其他协助义务，张飞霞、曹刘刚没有依约收房是不能取得房屋权属证书的主要原因，没有缴纳契税和大修基金是不能取得房屋权属证书的另一个重要原因，不能将行政机关的办证职能强加于其公司；涉案房屋取得消防验收不是合同约定的交房条件，张飞霞、曹刘刚以此为由拒绝收房没有事实依据，解除涉案《商品房买卖合同》既不利于保护交易稳定，又不利于维护市场秩序，同时也有违公平。华夏银行辩称，其行对事实不清楚，不发表意见。张飞霞、曹刘刚辩称，万顺公司建设的房屋没有通过消防验收，至今也不能为其办理房产证，神木政府虽早在2016年就发文要求万顺公司协调解决，但万顺公司一直未能妥善协商解决，万顺公司严重违反合同约定，致其合同目的根本无法实现，其有权退房，且早在2017年9月就向万顺公司发送《解除合同通知》，一审法院判决解除《商品房买卖合同》符合合同约定和法定解除条件，裁处正确。请求驳回上诉，维持原判。张飞霞、曹刘刚向一审法院起诉请求：1.依法确认双方《商品房买卖合同》约定解除（合同编号：LY134）；2.依法判令万顺公司返还已付购房款61505.74元，并支付赔偿金6150.5元；3.一审诉讼费用由万顺公司承担；4.确认张飞霞、曹刘刚与华夏银行所签《个人房屋抵押借款合同》解除。华夏银行向一审法院起诉请求：1、张飞霞、曹刘刚向华夏银行西安分行偿还本金663139.71元、利息9713.08元、罚息25.97元、复利77.54元，共计672956.30元（暂计至2017年6月28日）及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；2、判令张飞霞、曹刘刚承担因其违约致华夏银行西安分行实现债权的费用，包括诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他费用；3、判令万顺公司对第一项、第二项承担连带责任；4、确认华夏银行西安分行有权就张飞霞、曹刘刚提供的抵押物（位于神木市房屋）折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。一审法院认定事实：2012年11月10日，张飞霞、曹刘刚与万顺公司签订《商品房买卖合同》约定，张飞霞、曹刘刚购买位于榆林市神木县中东侧第南楼3单元3层2号房，总价款为1020000元。付款方式为买受人签约当日付清房价款首付款320000元，余额700000元办理银行按揭贷款。交房期限为2013年10月31日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。同日神木丽苑住宅小区建设管理办公室（甲方）与张飞霞、曹刘刚（乙方）签订《合作投资开发住宅协议书》，约定甲方负责建设神木丽苑住宅小区，建成后交乙方住宅一套，该住宅的所有权归乙方所有，乙方总投资款700000元。2012年12月5日张飞霞、曹刘刚与华夏银行西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》，约定张飞霞、曹刘刚向华夏西安分行贷款700000元，用于购买位于榆林市神木县中东侧第南楼3单元3层2号房。万顺公司为保证人，对合同约定的张飞霞、曹刘刚应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有张飞霞、曹刘刚应付款项承担连带保证责任。2012年12月25日华夏银行西安分行将向张飞霞、曹刘刚发放的贷款700000元转至万顺公司的银行账户。张飞霞、曹刘刚称未接到被告的收房通知,故一直未收房。之后因万顺公司未按规划部门规划建设，至今未办理房屋产权证，导致购房人与万顺公司产生纠纷。张飞霞、曹刘刚不再向华夏银行西安分行还款。神木县政府下发神办发（2016）44号文件，要求各部门发文，为有效化解房地产市场矛盾纠纷，决定实行县级领导包抓房地产纠纷案件制度，丽苑小区被列在全县房地产领域重点矛盾纠纷包联表内。2017年9月9日张飞霞、曹刘刚向万顺公司邮寄送达《解除合同通知》，要求解除《商品房买卖合同》。截止2017年6月28日，张飞霞、曹刘刚尚欠华夏银行西安分行本金663139.71元、利息9713.08元、罚息25.97元、复利77.54元，共计672956.30元。截止2019年3月31日被告万顺公司替原告代偿银行按揭贷款269433.91元。一审法院认为，张飞霞、曹刘刚与万顺公司签订的《商品房买卖合同》，及张飞霞、曹刘刚、万顺公司与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。张飞霞、曹刘刚同时还与万顺公司签订《合作投资开发住宅协议书》，协议约定内容与《商品房买卖合同》内容基本一致，故双方之间应系商品房买卖合同关系，而非合作投资关系。张飞霞、曹刘刚已依约履行交付房款的合同义务，万顺公司未按合同约定履行为张飞霞、曹刘刚办理房屋产权证的义务，依照合同约定，张飞霞、曹刘刚有权要求解除合同，现张飞霞、曹刘刚要求解除《商品房买卖合同》，证据充足，理由充分，依法应予支持。万顺公司应将张飞霞、曹刘刚支付的购房款返还给张飞霞、曹刘刚，并赔偿张飞霞、曹刘刚因此产生的利息损失,其余损失于法无据,该院不予支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现张飞霞、曹刘刚要求解除《个人房屋抵押借款合同》，符合法律规定，该院依法予以支持。因银行已将贷款支付至万顺公司，张飞霞、曹刘刚与万顺公司之间的房屋买卖合同已解除，故应由万顺公司向银行返还剩余贷款本息。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告张飞霞、曹刘刚与被告陕西万顺实业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告张飞霞、曹刘刚与被告陕西万顺实业有限公司及第三人华夏银行股份有限公司西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》。三、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司赔偿原告张飞霞、曹刘刚已向第三人华夏银行股份有限公司西安分行偿还的贷款61505.74元。四、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还第三人华夏银行股份有限公司西安分行本金663139.71元、利息9713.08元、罚息25.97元、复利77.54元，共计672956.30元（暂计至2017年6月28日）及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利。五、驳回原告张飞霞、曹刘刚的其余诉讼请求。六、驳回第三人华夏银行股份有限公司西安分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6632.5元，由陕西万顺实业有限公司负担。二审中，万顺公司提交：证一组，1.《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见的通知》，2.《关于神木市丽苑小区购房纠纷相关问题的调解意见》，3.神木丽苑小区生活服务设施项目用地测量报告，4.《陕西省建筑消防设施监测报告》，5.《神木市发展改革和科技局关于同意丽苑住宅小区生活服务设施项目备案的通知》，6.《神木市建设项目占用非林地调查证明》，证明案件涉及到的9亩土地已经批准立项，且相关手程序正在进行完善，特别是消防设施设备已经完成检测，正在备案过程中。丽苑小区原有遗留问题已经逐步解决，不日即可办理不动产权登记，合同目的完全可以实现，合同不应予以解除的事实；证二组，神木市丽苑住宅小区项目照片7张，证明《关于神木市丽苑小区购房纠纷相关问题的调解意见》中要求完善的内容基本已经整治完成，小区完全具备居住条件；证三组，中华人民共和国房屋预告登记证明，证明万顺公司一直主动维护业主权益，积极办理各项手续，不存在拒不解决有关问题的情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张飞霞、曹刘刚称其对证一组的1、2真实性认可，关联性不认可，认为与这些情况本案无关，如果政府审核通过会给万顺公司颁发两书一表，涉案房屋是否合格应由行政部门判断。对3.4.5.6.一系列证据真实性不认可，认为不能证明其目的，且与本案无关；对证二组的真实性认可，但认为照片不属于新证据，也不能证明其证明目的；对证三组的真实性认可，但认为证明对象及证明目的均与本案无关。华夏银行表示其行不发表意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。万顺公司提交的证据，张飞霞、曹刘刚不认可，上述证据虽能反映出政府督促万顺公司解决项目遗留问题的事实，但并不能证明万顺公司能够履行协助办证义务及目前情况下涉案《商品房买卖合同》交易目的能够实现的事实，本院对万顺公司提交的证据不作为新的证据予以采信。另查，张飞霞、曹刘刚在诉讼中明确:由于该房屋违反国家强制性规定，同时房产证至今未办理，万顺公司严重违反合同约定及法律规定，致其合同根本目的无法实现，其根据合同法九十四条之规定诉请解除合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张飞霞、曹刘刚与万顺公司签订《商品房买卖合同》后，万顺公司没有按合同约定于2013年10月31日向张飞霞、曹刘刚交付涉案房屋，张飞霞、曹刘刚至今也一直没有实际收房。虽然涉案双方就涉案房屋是否通过验收、是否具备交付条件，以及张飞霞、曹刘刚至今没有收房的原因各执一词，但根据本案已经查明的事实情况，万顺公司开发的涉案项目确因万顺公司未按规划部门规划建设，至今不具备办理房屋产权证的相关条件，根据万顺公司在本案诉讼中提交的相关证据材料亦不能得出万顺公司能够履行协助办证义务、涉案房屋能够办理房屋权属证书的结论，故张飞霞、曹刘刚以合同目的不能实现为由诉请解除合同理由成立，一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》并无不当。万顺公司基于《商品房买卖合同》第十四条约定的解除条件尚未成就，张飞霞、曹刘刚没有收房、缴纳契税和大修基金等理由上诉主张不应解除涉案合同的理由不能成立，本院对其该项上诉意见不予采纳。关于华夏银行就张飞霞、曹刘刚应与万顺公司对返还借款本息承担责任问题提出的上诉。《商品房买卖合同》解除后，《个人房屋抵押借款合同》的合同目的已经无法实现，一审法院判决解除涉案《个人房屋抵押借款合同》，并由万顺公司返还业主购房款、利息及已偿还的贷款，返还华夏银行贷款本金、利息、罚息、复利，既符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，也考虑到了减少当事人诉累，减少不必要的重复等因素，裁处亦无不妥。本院对华夏银行提出的上诉意见亦不予采纳。综上所述，华夏银行、万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24491元，由华夏银行股份有限公司西安分行负担10511元，陕西万顺实业有限公司负担13980元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年九月八日书记员 周美丽