福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初1388号 原告：罗某2，男，1966年10月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：罗某1，男，2017年4月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 法定代理人：罗某2（系罗某1父亲），住福建省福州市鼓楼区。 以上俩原告共同委托诉讼代理人：彭彦，福建和厚律师事务所律师。 以上俩原告共同委托诉讼代理人：陈兴源，福建和厚律师事务实习律师。 被告：柯修宁，男，1972年8月27日出生，汉族，住江西省瑞昌市。 原告罗某2、罗某1与被告柯修宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告罗某2的委托诉讼代理人彭彦、被告柯修宁到庭参加诉讼。因涉及继承人申请参加诉讼，本案转为普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告罗某2、罗某1的共同委托诉讼代理人彭彦、陈兴源到庭参加诉讼，被告柯修宁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗某2、罗某1向本院提出诉讼请求：1.判令柯修宁立即偿还罗某2、罗某1店铺租金75000元；2.判令柯修宁支付拖欠罗某2、罗某1店铺租金违约金22500元（违约金按拖欠租金总额的30%计算）；3.判令柯修宁立即支付罗某2、罗某1店铺物业管理费及水电分摊费合计11337元（以上三项款汇入罗某2工商银行卡：持卡人罗某2，卡号62×××82）；4.判令柯修宁将其工商注册“福建宏宁装饰工程有限公司”（法定代表人陈玲）的住所，立即迁出罗某2、罗某1出租店铺住所——宁德市蕉城区；5.判令柯修宁承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月22日，柯修宁因经营需要，向罗某2承租位于宁德市蕉城区店铺，作为其设立的“福建宏宁装饰工程有限公司”办公经营地点，罗某2以其妻子陈悦秀的名义与柯修宁签订了《店铺租赁合同》一份，合同约定：店铺租赁期60个月，自2016年1月1日起至2020年12月30日止；第一年租金每月1万元，第二年起每个月的租金上浮10%，并以此类推；租金按季度收取，每期租金存入罗某2提供的银行账号，租赁期间的工商、税务、水电、卫生、有线电视、宽带、物业管理费等一切费用由柯修宁交纳，约定本案诉讼由蕉城区人民法院管辖。2019年3月25日，柯修宁提出终止《店铺租赁合同》，经双方协商一致，签订《店铺租赁补充合同》一份，合同约定：同意于2019年3月30日终止合同，罗某2同意退还柯修宁保证金1万元，柯修宁于2019年3月30日前一次性付清拖欠的2018年第四季度租金36000元和2019年第一季度租金39000元；在2019年4月30日前柯修宁仍逾期未付清拖欠的租金，罗某2按租金总额再加上总额30%违约金收款，在2019年4月30日后柯修宁仍未付清拖欠上述租金，罗某2按上月拖欠的总额再加收30%违约金累计计算收取本金和违约金，直至被拖欠的钱款完全执行到位为止；柯修宁应在2019年3月30日前结清店铺租赁期间包括水电、物业、卫生及租金税收等合同约定的一切费用，逾期未按时结清的款项按加收30%违约金执行；2019年6月30日以前柯修宁必须将其公司注册地址迁出罗某2店铺所属的房屋处所；2019年3月30日前，双方共同对移交店铺现状进行检查核实，办理店铺移交手续。截止今日，柯修宁仍未支付上述拖欠租金、物业管理费及水电分摊费，未将其公司注册住所地迁出罗某2、罗某1店铺，经罗某2催讨催告，柯修宁未予履行。 柯修宁辩称，其自2016年1月开始租赁罗某2店铺，当时谈的时候说好条件是罗某2所在单位的装修工程由其承包，故双方签订的租赁合同租金高出市场价格一半，当时市场行情租金一个月才4000元，考虑到有工程承包就没有计较租金过高。到2018年罗某2未有工程交付，其从2018年9月向罗某2提出不再租赁该店铺，并张贴转让公告，罗某2未予同意，也不允许其继续经营，故租金只能计算至2018年9月。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。罗某2提供的罗某2、柯修宁、陈悦秀身份证、结婚证、内资企业登记表、《店铺租赁合同》、店铺移交证明、物业公司出具的证明、房屋所有权证及火化证。柯修宁在第一次庭审时质证认为，对证据的真实性无异议，上述证据来源形式合法，内容客观真实，证据间能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以采信。罗某2提供的《店铺租赁补充合同》，柯修宁第一次庭审质证对证据的真实性持有异议，合同第一页内容存在异议，认为合同上租金、转让费与约定不一致，因柯修宁未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信。第一次庭审时柯修宁提供的承诺书，罗某2对证据三性均有异议，认为陈悦秀是2017年病故的，承诺书是2018年签订的，本院审查认为，承诺书记载系陈悦秀去世后签订，真实性存疑，本院不予采信。对第二次庭审时罗某2、罗某1提交的村委会证明、陈悦秀家庭户口簿、罗可出具的《放弃继承和不参与诉讼的声明书》及身份证复印件，柯修宁未到庭，视为自愿放弃质证权利，上述证据虽未经柯修宁质证，但符合证据三性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.罗某2与陈悦秀系夫妻关系。夫妻共同共有位于宁德市蕉城区店铺。 2.2015年11月22日，陈悦秀作为出租方、柯修宁作为承租方签订了《店铺租赁合同》一份，合同约定：柯修宁向陈悦秀租赁位于宁德市蕉城区店铺用于经营建筑、装饰工程，租赁期限60个月，自2016年1月1日起至2020年12月30日止。店铺第一年月租金1万元，之后每年租金上浮10%，即2017年月租金11000元，2018年月租金12000元，以此类推。租赁期间店铺所需工商、税务、水电、卫生、有线电视、宽带费、物业管理费及租金税收等一切费用由柯修宁缴纳。 3.柯修宁租赁店铺后，以案涉店铺为住所设立福建宏宁装饰工程有限公司，公司法定代表人为陈玲，并经工商部门注册登记。 4.2019年3月25日，罗某2与柯修宁签订了《店铺租赁补充合同》一份，合同约定：双方同意于2019年3月30日终止《店铺租赁合同》，柯修宁于2019年3月30日前一次性付清2018年第四季度租金36000元和2019年第一季度租金39000元。若2019年4月30日前柯修宁仍未付清拖欠租金合计75000元，罗某2按75000元总额的30%即22500元计收违约金。柯修宁应于2019年6月30日前将公司注册地搬迁出店铺所属的房屋处所。 5.2019年3月27日，罗某2与柯修宁签订《店铺移交证明书》，双方办理了案涉店铺腾空交接手续。 6.陈悦秀于2017年9月5日病故，其父母均早于陈悦秀死亡，生前与罗某2生有一男一女，男孩罗某1（2017年4月1日出生）、女孩罗可（1997年8月5日出生）。审理期间，罗可向本院声明放弃案涉租赁房陈悦秀份额的继承权，且不参与本案诉讼。 本院认为，案涉租赁房产权人为罗某2、陈悦秀，陈悦秀病故后，其份额由罗某2、罗某1、罗可共同继承，罗可已放弃该份额继承权，故罗某2、罗某1作为本案出租方诉讼主体适格。2015年11月22日，陈悦秀与柯修宁就案涉租赁房签订的《店铺租赁合同》，系双方自愿订立的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同履约过程中，陈悦秀依约交房，柯修宁未按约支付租金，2019年3月25日，罗某2与柯修宁签订了《店铺租赁补充合同》，双方以书面的形式合意终止上述合同，同时，柯修宁亦履行腾房义务，但仍欠合同期内2019年10月1日至2020年3月30日期间的租金75000元至今未予支付，构成违约，柯修宁应予支付，并依《店铺租赁补充合同》的约定向罗某2、罗某1偿付违约金。因此，罗某2、罗某1主张柯修宁支付店铺租金75000元及偿付租金总额30%的违约金22500元，有事实和法律依据，本院予以支持。柯修宁认为本案租赁合同不符合市场价格，两个季度租金为6万元，不是75000元，但未提供相应证据予以反驳，故对其抗辩理由本院不予采纳。罗某2请求判令柯修宁支付物业管理费和水电分摊费11337元，因罗某2、罗某1未提供证据证明其已实际缴纳该项费用，故对该项请求本院不予支持。罗某2、罗某1要求柯修宁把工商注册为“福建宏宁装饰工程有限公司”的住所迁出宁德市蕉城区，由于履行该义务的主体为福建宏宁装饰工程有限公司，应另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、柯修宁应于本判决生效之日起五日内向罗某2、罗某1支付租金75000元、偿付逾期付款违约金22500元，合计97500元； 二、驳回罗某2、罗某1的本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2477元，由罗某2、罗某1负担100元，柯修宁负担2377元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  陈信优 人民陪审员  曾育城 二〇二〇年九月一日 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。