重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初1390号原告：何秀林，男，1970年8月12日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：何丽荣，女，1975年11月9日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：章重生，男，1958年5月21日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：白明才，男，1972年1月9日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。第三人：酉阳土家族苗族自治县商务委员会，住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多街道西山街**。法定代表人：石磊，该委员会主任。委托诉讼代理人：陆文祥，重庆渝鑫律师事务所律师。第三人：酉阳土家族苗族自治县糖酒公司，住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇翠屏街**。诉讼代表人：酉阳土家族苗族自治县糖酒公司管理人。负责人：彭辉。委托诉讼代理人：陆文祥，重庆渝鑫律师事务所律师。原告何秀林与被告章重生、白明才以及第三人酉阳土家族苗族自治县商务委员会(以下简称：酉阳商务委员会）、酉阳土家族苗族自治县糖酒公司（以下简称：糖酒公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何秀林的委托代理人何丽荣、被告章重生、白明才、第三人糖酒公司的诉讼代表人的负责人彭辉以及第三人糖酒公司与酉阳商务委员会共同委托诉讼代理人陆文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何秀林向本院提出诉讼请求：1.判决被告停止侵害，排除被告对原告酉阳县XXXXXXXXX房屋行使所有权的妨害；2.判决被告将酉阳县XXXXXXXXX房屋返还给原告管理和使用；3.判决被告向原告补偿从2011年5月23日至2020年5月23日的房屋占用费54000元（6000元/年×9年）；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年12月，因酉阳土家族苗族自治县糖酒公司实施破产清算，根据当时的企业文件之相关规定，酉阳土家族苗族自治县糖酒公司管理人将名为XXXXXXXXX房屋卖给原告，双方立有售房协议。2011年5月23日原告交付了全部购房款。2019年原告取得了该房屋产权证，证号为：渝（2019）酉阳县不动产权第001XXXXX9号。原告获得房产证后发现被告白明才居住之内，遂要求其腾退，其告知是章重生出租的。原告又去找商务局处理收回房屋，没有处理。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。故此，原告认为前述房屋为自己所有，应该依法享有房屋的管理和使用权，其他人不能妨害权利人行使物权，为此，诉往你院，请依法支持，以维权益。被告章重生辩称，1.原告住在本县钟多街道翠屏街2号，和其身份证住址相符，这是糖酒公司职工宿舍，原告在这里居住多年后又出租给冉医生，一直在行使住房权。而原告又买了XXXXXX的房屋，这也是糖酒公司职工住房。酉府办发[2007]77号和酉阳企改办[2008]29号两文件规定：一个职工不能在同一单位有两套住房，这不符合两个文件精神。2.原告售房协议中的第4条只是说“甲方必须为乙方负责办理完毕购房的各项手续及产权证书”并没有说明什么时候、什么时间将被告的房屋交给乙方。被告认为，原告售房协议中的卖房人，应该将被告的房屋按照国家政策规定合理合法收回后，再卖给乙方。3.原告将自己的购房款，存入农村商业银行西山沟分理处，账号：42XX********，这是一个私人账号。由此得知原告的房屋买卖是属个人关系，是买方与卖方的个人行为。原告售房协议中卖房人应将被告的房屋合理合法收回后，再卖给原告。4.原告的售房协议没有甲方代表，也没有卖房人的签字，也没有手指印，被告认为该协议不生效。5.原告与被告没有售房协议也没有经济上的往来，原告向被告直接要房，理由不充分、事实不清楚、证据不完全。本案的诉讼费应该由原告售房协议中房屋买卖人共同承担。综上，请求判决原告售房协议中的卖房人在没有收回案涉房屋之前，被告将继续使用，原告找售房协议的卖房人要房，诉讼费由原告及售房协议中的卖房人共同承担。被告白明才辩称，我的房子是租的，章重生好久喊我走，我就好久走，虽然我没有租赁合同，但已经住了约10年了。第三人酉阳商务委员会述称，我单位在本案中没有义务排除妨害。第三人糖酒公司述称，房屋的卖方是糖酒公司管理人，糖酒公司于2007年被酉阳县人民法院裁定破产，指定彭辉为破产管理人的负责人，并且公司有规定，必须是糖酒公司正式员工才能享受房屋，我方作为管理人的义务已经尽到，章重生在糖酒公司还有一套房屋。本院经审理查明如下事实：2007年12月28日本院依法受理了糖酒公司破产申请，并于2008年4月30日作出（2007）酉法民初字第3号决定书，成立酉阳土家族苗族自治县糖酒公司破产管理人。原告何秀林与被告章重生均系糖酒公司职工。2011年5月23日，糖酒公司管理人向原告何秀林出具收款收据，载明：“今收到何秀林交来砖房2-4房款25322.80元”。糖酒公司管理人在收款单位处盖章。2013年7月23日，糖酒公司管理人（甲方）与何秀林（乙方）订立《售房协议》，载明：“酉阳县糖酒公司于2007年12月实施破产，职工安置工作已结束，按照酉府办发[2007]77号、酉阳企改办[2008]29号文件精神，县糖酒公司管理人现将糖酒公司符合出售条件的职工宿舍出售给符合购买条件的已居住职工。经甲乙双方协商，签订如下协议：1.甲方将糖酒公司位于酉阳县翠屏山大道中路5号糖酒公司职工宿舍砖房2楼4号房屋出售给乙方，产权面积43.66平方米，售价按重君资评报字[2007]第0060号评估报告书所评估的每平方米580元的单价计算，合计售价总额为贰万伍仟叁佰贰拾贰元捌角零分（小写：25322.80元）；2.乙方必须积极主动地配合甲方的售房工作，为甲方提供其购房所需的相关资料及证件，并按规定时限及时向甲方缴纳购房款；3.乙方除交齐房款以外，还必须按规定缴纳其应承担的各项税金及工本费，此费用由甲方代收代缴；4.甲方必须为乙方负责办理完毕购房的各项手续及产权证书；5.本协议一式三份，甲乙双方及税务部门各执一人份，双方签字后生效。”糖酒公司管理人未在甲方处签章，何秀林在乙方处签章。同日，章重生也与糖酒公司管理人订立《售房协议》，购买原糖酒公司XXXXX号房，双方均在协议上签字或盖章。2019年10月25日，原告何秀林取得其所购房屋的不动产权证，登记字号为：渝（2019）酉阳县不动产权第001XXXXX9号。2019年11月，原告到案涉房屋查看，发现被告白明才居住在该房内，得知白明才是从章重生处租赁后居住，原告遂与章重生电话联系腾退房屋，章重生予以拒绝，认为应当由房屋出卖人找他。另查明，案涉房屋作为糖酒公司职工宿舍原由章重生母亲居住。章重生在庭审中称，糖酒公司和烟草公司原为一家公司，其母于1982年从上述公司退休，1984年糖酒公司与烟草公司分家时，其母被划入烟草公司退休职工管理，在烟草公司通过集资建房方式获得住房，2008年其母去世后，原居住的糖酒公司房屋由其代管。章重生认为，其母系在糖酒公司退休，并且是南下干部，应该享受相关待遇，并要求糖酒公司管理人为其母亲居住的房屋办理产权证。再查明，案涉房屋现被章重生租赁给被告白明才居住，租金为一年一付，本期租期到2021年3月14日止，租金为2500元。本院认为，合法的房屋买卖依法受法律保护。糖酒公司管理人按照酉府办发[2007]77号、酉阳企改办[2008]29号文件精神，将糖酒公司符合出售条件的职工宿舍出售给符合购买条件职工何秀林并不违反法律规定，糖酒公司管理人虽然未在《售房协议》上签章，但其对协议内容予以认可，原告何秀林已支付全部购房款，第三人糖酒公司也按照协议约定为原告办理了出售房屋的产权登记，双方均依约履行了自己的主要义务。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此即使第三人糖酒公司未在《售房协议》上签章，也不影响双方房屋买卖合同事实上的成立。对于章重生辩称原告在糖酒公司还有另一套住房的问题，因该房原告并未购买，未享有所有权，故并不属于有两套房屋的事实，本院对其辩解意见不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”本案原告何秀林依法律行为已取得讼争房屋的物权，其作为权利人依法对该房屋享有直接支配和排他的权利，即使出卖人未实际交付，也可对抗无权占有人。本案中，被告章重生辩称该房屋之前作为原糖酒公司职工宿舍是由其母亲居住，原告及第三人糖酒公司对此未提出异议，本院予以确认。但职工住房仅是由职工居住而不是由其所有，故其母亲对该房不享有处分的权利。章重生的母亲退休之后被划入分家后的烟草公司管理，而案涉房屋是由分家后的糖酒公司享有，无证据显示其母亲在划归烟草公司管理时曾书面申请继续居住该房屋并获准许，因此章重生的母亲在划入烟草公司管理后，不应再对糖酒公司的职工住房享有居住使用的权利。即便认为其母亲基于福利分配一直享有该房的使用权，但案涉房屋自始未通过房改变为其母亲的私有合法财产，其母亲不具有处分权，因此在2008年其母亲去世后，相关的居住使用权也不复存在，章重生在其母亲去世后代管该房无法律依据，其将讼争房屋租赁给白明才的行为，属于无权处分行为，其控制管理该房屋以及白明才租赁并居住该房屋均无合法依据，属无权占有行为。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”因此，即使本案房屋未实际交付，也不应限制房屋所有权人行使保护物权的方式，原告可以请求实际控制该房的被告章重生排除妨害，同时，被告白明才基于与章重生的租赁关系居住于该房内，也负有腾退房屋的义务和责任。关于原告主张的房屋占用费问题。因原告对房屋享有所有权的时间是2019年10月25日，其取得房屋产权证后请求被告返还房屋的时间是2019年11月，故原告主张从2011年5月23日起计算房屋占用费的请求，本院不予支持，可考虑从2019年11月起算。原告主张房屋占用费按6000元/年计算，但未举示证据证明其损失计算的依据。根据被告章重生与白明才的陈述，其租金为一年一付，本期租期到2021年3月14日止，租金为2500元，可作为本案房屋占用费参考，即每月租金为208.3元，原告主张房屋占用费计算至2020年5月23日止，其房屋占用费应为208.3元×6个月=1249.8元。白明才虽然居住于案涉房屋内，但其是基于与章重生之间订立了租赁合同，并交纳了相应租金，因此其不应承担房屋占用费，至于其因本案导致提前搬离租赁房屋受到的损失，可以与房屋出租方协商解决或依法向其主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告章重生、白明才于本判决生效后停止对原告何秀林就酉阳县XXXXXXXXX房屋（房产证号：渝（20**）酉阳县不动产权第001XXXXX9号）行使所有权的妨害；限被告章重生、白明才于本判决生效后30日内将酉阳县XXXXXXXXX房屋腾退返还给原告何秀林管理和使用；被告章重生于本判决生效后10日内赔偿原告何秀林从2019年11月起至2020年5月23日的房屋占用费1249.8元；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1230元，因适用简易程序减半收取615元，由被告章重生承担，原告预交案件受理费1230元，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 何伟二〇二〇年九月三十日法官助理 雷琴书 记 员 黄群