广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3306号上诉人(原审原告)：徐新平，男，1981年9月13日出生，汉族，住湖南省攸县****************。公民身份号码：430************014。委托诉讼代理人：贺文明，北京市盈科(呼和浩特)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黄进智，男，1975年4月7日出生，汉族，住浙江省永嘉县***********。公民身份证号码：330************01x。上诉人徐新平因与被上诉人黄进智租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐新平上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除徐新平与黄进智的租赁合同，黄进智双倍返还徐新平押金160000元，赔偿徐新平损失约270000元(以合同解除之日实际损失为准)；2.本案一、二审诉讼费用由黄进智承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1.黄进智实施了多次、连续停电行为，导致徐新平的租客大量退租，合同目的不能实现。黄进智为达到逼走徐新平、不退押金不赔损失的目的，不择手段，以电费损失为由，要求徐新平补偿电费，徐新平不从，黄进智就以停电，赶走徐新平的租客相威胁。2020年1月13日，黄进智第一次停电，停电时间2天，理由是房屋消防不过关；2020年1月21日，黄进智第二次停电，停电时间为3天。该时间正是中国传统的年关，徐新平的租客大部分都已放假辞旧迎新，黄进智在这个时候停电，给留在江门过年的外地的租客带来极大不便，影响了他们的生活和心情，当时就有10多个租客退租搬离。2月24日(大年三十)，黄进智恢复供电，但他同时表示，只送电两天，还要继续停电。后来因新冠疫情的影响未实施。2020年3月1日，黄进智对徐新平承租房屋的第3层停电，3月3日对第2层和第4层停电，持续到3月7日。该时间正是新冠疫情严重时期，因黄进智停电一个星期，徐新平的租客无法正常生活，退租40多人，徐新平与黄进智发生了严重的冲突，徐新平多次报警并向社区、街道办信访，社区责令黄进智恢复用电，黄进智不予恢复，经有关部门同意，徐新平自行购买了电闸并安装，才于3月8日恢复用电。徐新平于2020年3月8日向法院起诉。诉讼期间，黄进智多次对徐新平及租客实施滋扰，在楼梯间张贴各种不实的告示，如“注意，各租客本宿舍租期快到，请各租客小心为妙”；将报废的面包车停在房屋的必经通道处，妨碍徐新平和租客通行，租客不胜其扰，继续退租搬离；4月16日黄进智再次停电，在房屋楼梯间闹事，徐新平报警，公安机关将黄进智带离，并对黄进智处以拘留10天的行政处罚。徐新平以经营出租屋为生，黄进智停电行为，使徐新平的房屋出租率从90%以上减少到不到30%。徐新平租客退租与黄进智多次、连续停电和其他滋扰行为具有直接的因果关系。徐新平承租黄进智113间房屋，每月租金30000元，平均每间成本为265.5元/月，对外出租价格360-460元/月，平均每月的毛收入45000元左右，净收入15000元左右，如果继续履行合同，按现有出租率，每月的毛收入不到15000元，根本不可能支付黄进智租金，更别说盈利。再让徐新平履行合同支付黄进智租金显然不可能，合同目的已不能实现，合同应当解除；2.徐新平从未拖欠黄进智水电费，没有违约，是黄进智怠于结算，导致徐新平无支付水电费依据。一审判决认定徐新平拖欠水电费不属实。如前所述，黄进智以电费损失为由，要求徐新平补偿其电费9万多元。2020年1月前，徐新平都是主动记录水电数据，及时主动支付水电费，黄进智提出补偿电费9万多元的要求后，2020年1月15日，徐新平为了排除嫌疑，要求黄进智自行记录水电数据，根据黄进智的数据支付水电费。同时，徐新平还预付了5000元的水电费。但截至徐新平起诉之日，黄进智从未向徐新平提供过水电数据，没有提出过支付水电费的要求。这个时间段内徐新平未支付水电费，不是徐新平的过错，徐新平没有违约，应当由黄进智自行承担责任。徐新平每月支付租金3万元，从未拖欠；徐新平每月产生的水电费3000元(春冬季节)――5000元(夏秋季节)，根据实际产生的费用如期缴纳。徐新平如果要拖欠黄进智的费用，为何要拖欠很少的水电费，却不拖欠数倍于水电费的租金呢?一审判决采信黄进智关于徐新平拖欠水电费的意见纯属偏听偏信，为错误裁判制造依据。“黄进智短暂停电，不妥”的表述违背常识，也无视黄进智停电造成的严重后果。黄进智因多次、连续停电，被公安机关处以拘留的行政处罚，也足以看出其性质的恶劣程度，对社会秩序的破坏严重程度；3.黄进智的违约行为给徐新平造成严重损失，应当赔偿。徐新平一家人以经营出租屋为业，赚取租金差额是徐新平的全部收入，因黄进智的违约行为，导致徐新平的房屋出租率不足30%，收取的租金连支付黄进智租金都不够，这样严重后果，已构成解除合同的条件，应当赔偿损失。2018年7月10日徐新平以360800元(包含80000元押金)的价格从谢小平处转租了涉案的房屋，至起诉时，仅承租了该房屋20个月，还有21个月未履行。按照280800的转让价格，每个月的转让成本为6848.78元，徐新平至少有21个月计143824元的成本不能收回。无论合同是否解除，徐新平的损失是客观存在的。按目前的出租率，每月收取的租金不足以支付黄进智的租金，租金的差额部分应当由黄进智自行承担，徐新平的净收入损失应当由黄进智承担。二、适用法律错误。本案的争议焦点是双方的租赁合同是否应当解除以及黄进智是否应当返还押金，赔偿损失，需要适用实体法进行判决，但一审判决适用《民事诉讼法》第六十四条和《民事诉讼法解释》第九十条驳回徐新平的诉讼请求，实属适用法律错误。诉讼是为了定纷止争，继续履行合同显然达不到定纷止争的目的，如果继续履行合同，徐新平无力支付租金，则会引发另一场主张租金与赔偿损失的诉讼，浪费司法资源，对解决双方的争议没有任何帮助。综上，一审判决未查明事实，未进行证据审查，未论证黄进智违约行为和后果的严重性，便作出了合同未达到法定解除条件的认定，进而错误判决，应当撤销。请求撤销一审判决，支持徐新平的上诉请求。被上诉人黄进智辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。徐新平向一审法院起诉请求：1.判令解除徐新平与黄进智签订的房屋租赁合同；2.判令黄进智双倍返还徐新平押金160000元；3.判令黄进智赔偿徐新平违约损失从判决之日起按15000元/月计算至合同约定终止日期(约270000元)；4.本案诉讼费用由黄进智承担。一审法院查明的事实及裁判理由：一、双方对事实、诉讼请求无争议部分各方当事人对租赁场所、租赁合同、租赁物权属、租金缴纳期限等事实无争议，一审法院予以确认。二、双方对事实、诉讼请求争议部分。争议事项1：双方签订的租赁合同是否应该解除。徐新平主张：黄进智切断租赁公寓的供电，大量租客退房。黄进智的断电行为属于不履行主要债务导致合同目的不能实现的情形，构成根本违约，徐新平有权解除合同。黄进智答辩意见：徐新平拖欠水电费没有缴纳，黄进智多次催收水电费未果才实行停电，并非恶意停电，且只是短暂停电，现水电供应已恢复正常，目前合同还可以正常履行。双方矛盾主要在水电费结算问题，只要协商沟通明确结算办法和流程后，完全可以继续履行下去，因此黄进智不同意解除租赁合同。法院认定及理由：徐新平与黄进智签订的租赁合同约定租赁期限至2021年12月14日，租赁期内黄进智提供原有的水电设施并保证能正常使用，经营期内由徐新平负责维护维修，徐新平必须在每月15日前准时缴纳租金及水电费。徐新平与黄进智对双方签订的租赁合同的效力均无异议，因此，双方应当按照合同约定全面履行各自义务，徐新平应按时缴纳租金、水电费，黄进智应保障水电供应。尽管黄进智确实存在暂停供电的行为，但一审法院认为双方的合同未达到法定解除条件，理由如下：首先，对于是否按期足额缴纳租金及水电费的举证责任在于徐新平，但其提交的证据无法证明其已经按期足额缴纳了2020年1至3月份的水电费，且徐新平与黄进智提交的微信聊天记录也显示徐新平确实存在拖欠水电费的行为；其次，黄进智确实存在短暂停电行为，但也是因为双方水电费结算产生矛盾而致，徐新平与黄进智对此均存在过错，均有违约情节；再次，黄进智短暂停电的行为确实不妥，但现已恢复供电，黄进智也表达了希望继续履行合同的意愿，双方之间的租赁合同未达到法定解除条件，因此，双方应当继续履行合同，但为了更好依约履行义务，今后双方应当友好协商，沟通解决水电费结算、供应的问题。综上，徐新平主张合同解除，理据不足，不予支持。争议事项2：黄进智是否应向徐新平返还押金及赔偿违约损失。徐新平主张：黄进智的行为导致合同无法继续履行，根据租赁合同约定应返还押金160000元及因黄进智行为违约导致徐新平产生损失应由黄进智予以赔偿。黄进智答辩意见：不同意返还押金及赔偿违约损失，合同还可以正常履行，不存在黄进智违约解除合同的情况。且黄进智是在徐新平拖欠水电费的情况下才对徐新平采取短期的停电措施，只有三天时间，其他断电时间是由于线路问题，不是黄进智故意造成导致合同未能实际履行。法院认定及理由：如前所述，徐新平提交的证据不足以证明合同无法继续履行达到法定解除的条件，因此，对于徐新平的上述主张，理据不足，本院不予支持。一审法院判决：徐新平主张解除与黄进智签订的《租赁合同》并返还押金、赔偿违约损失的请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用二审期间，徐新平提交了如下证据：1.报警短信回执，用以证明因黄进智停电，徐新平六次报警，六次报警分别对应黄进智的六次停电。黄进智因此被治安拘留；2.徐新平与黄进智之妻微信聊天记录之一，用以证明徐新平与黄进智协商解决争议，并且预付了水电费，无违约行为；3.黄进智张贴各种不实告示、通知，用以证明黄进智误导租客退租，以明确的行为拒不履行合同；4.徐新平起诉后黄进智继续停电照片，证明黄进智通过停电阻止徐新平使用房屋，阻碍合同履行；5.徐新平与黄进智之妻微信聊天记录之二，用以证明徐新平告诉黄进智房屋的出租受到了严重影响，徐新平欲行使不安抗辩权；6.徐新平的租客与徐新平的微信聊天记录，用以证明黄进智停电闹事，租客退租，合同无法继续履行；7.行政复议终止决定书，用以证明黄进智确认了停电行政违法的事实。经质证，黄进智发表了如下质证意见：除行政复议终止决定书外，其他证据均在一审时提交了，对上述证据的三性不予确认。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对上述证据综合予以认定。黄进智未提交新的证据。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。另查明，根据江门市公安局江海分局2020年4月19日作出的《行政处罚决定书》认定：“2020年1月份至今违法人员黄进智因与承租人徐新平纠纷多次以各种理由断江海区北苑路10号时代公寓二、三、四楼的住户用电，情节较重。”决定对黄进智处以行政拘留十日。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对徐新平的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：一、徐新平主张解除与黄进智的租赁合同的请求是否能够支持；二、徐新平主张的黄进智双倍返还押金及赔偿损失的请求是否能够支持。针对第一个争议焦点：徐新平与黄进智在平等、自愿的基础上签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，双方对《租赁合同》的有效均无异议，应本着诚实信用的原则切实履行。徐新平上诉主张由于黄进智实施了多次停电行为，导致租客大量退租，合同目的不能实现，黄进智已构成根本违约，徐新平有权解除合同。黄进智承认其有停电行为，但认为是因徐新平拖欠水电费，黄进智多次催收水电费未果才实行停电，并非恶意停电，现水电供应已恢复正常，租赁合同可以继续履行，不同意解除租赁合同。经查，双方签订的租赁合同第六条虽然约定了租赁期间黄进智有责任提供原有的水电设施并保证能正常使用，但并未约定不正常提供水电设施是合同解除的条件。同时，虽然黄进智确实存在故意停电的违约行为，但目前已恢复供电，黄进智也表达了希望继续履行合同的意愿。徐新平提交的证据也不足以证明合同无法继续履行，且已达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定不能实现合同目的的法定解除的条件。因此，双方之间的租赁合同应当继续履行。双方应当友好协商，沟通解决水电费结算等合同履行的问题。因此，徐新平上诉请求解除租赁合同的理据不足，不予支持。针对第二个争议焦点：租赁合同属于双务合同。如前所述，双方签订的租赁合同第六条约定：“租赁期间，甲方(黄进智)提供原有的水电设施并保证能正常使用，……”第七条规定:“乙方(徐新平)必须按照合同第五条约定，准时交付租金及上月所有的水电费，……”本案中，徐新平提供的报警短信回执、照片、《行政处罚决定书》、《行政复议终止决定书》等证据均证明黄进智确实存在多次故意暂停供电的违约行为，并造成了徐新平的损失，其行为违反了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，已构成违约。同时，本案证据也显示黄进智与徐新平之间存在徐新平是否足额交纳水电费的纠纷，黄进智亦主张其是在徐新平拖欠水电费的情况下才对徐新平采取短期的停电措施的。本院认为，若黄进智认为徐新平的行为构成违约，导致其合法权益受到损害，可以进行协商处理或者依法行使合同权利，但其自行采取停电的不当方法，明显已超过了作为出租人自力救济的合理幅度。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，黄进智对徐新平的损失，应承担一定的赔偿责任。对于徐新平因黄进智违约行为所造成的损失，由于双方继续履行合同，徐新平主张的黄进智双倍返还押金的请求，本院不予支持。对于徐新平请求按15000元/月计算至合同约定终止日计算其损失。虽然徐新平主张由于黄进智实施了多次停电行为，导致租客大量退租，但其未提供证据证明租客退租均是由黄进智实施了多次停电行为为唯一原因造成的，其上述请求理据不足。综合本案中黄进智停电的次数、天数、造成的后果及双方对合同履行存在其他争议的情况，本院酌定黄进智赔偿徐新平一个月租金损失(3000元)为宜。综上所述，徐新平上诉请求有理部分，本院予以支持；理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初898号民事判决；二、黄进智应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失30000元给徐新平；三、驳回徐新平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10500元(已由徐新平预交)，由徐新平负担9750元，黄进智负担750元。徐新平多预交的一审案件受理费750元，由一审法院予以退回；黄进智应向一审法院补缴案件受理费750元。二审案件受理费21000元（已由徐新平预交），由徐新平负担19500元，黄进智负担1500元。徐新平多预交的二审案件受理费1500元，由本院予以退回；黄进智应向本院补缴案件受理费1500元。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二〇年九月十七日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢赵金兰