广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初2132号 原告：伍某，男，汉族，1970年2月4日出生，住广西全州县。 被告：桂林某发展有限公司，住所地：桂林市临桂区，统一社会信用代码：91XXXXXXXXX7。 法定代表人：蒋某。 原告伍某与被告桂林某发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日进行了公开开庭审理。原告伍某到庭参加诉讼，被告桂林某发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案已审理终结。 原告伍某向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金245635.4元(以总房款354350元计算，从2015年7月31日起计算至2020年4月27日为1733天，按万分之四计算）。二、判决被告在90天内为原告办理房产证。三、判决被告补开全额购房发票。四、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年3月3日，原告与被告桂林某发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定:原告购买被告开发的位于桂林市临桂区第20幢8层5号商品房一套，建筑面积90.11平方米，套内面积70.47平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5028.38元，总价款为354350元，付款方式为银行按揭贷款方式。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定:“出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格。”《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日买受人有权解除合同买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之曰止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。”2014年3月3日，原告向被告支付了106350元购房款，后通过中国银行贷款支付248000元。但按《商品房买卖合同》约定交房时间到期后，被告未履行交房义务。2015年11月25日、2015年11月30日，被告分别两次向20#楼业主出具《延期交房承诺书》，并盖有公司印章，承约:“原定的20#楼于2015年7月30日交房，现因我司资金周转问题等原因导致20延期交房，现定于2016年1月30日前交付使用并承诺如果在该限定期限之内未交付给客户，则违约金按已支付合同房价总金额的万分之四/天（从7月30日至实际交房日按日结算），延期交房违约金于交房当日办理清楚。” 第3页共8页 2017年6月8日，为避免损失原告只能按现状收房，此时涉案房屋还未符合交房条件，出于无奈只好先收房。鉴于此，原告依据合同约定及法律规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告桂林某发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。 原告伍某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据一、《商品房买卖合同》；证明原被告之间的购房事实，约定房屋于2015年7月31日交付。证据二、购房发票复印件；证明原告己向被告交纳房款。证据三、延期交房承诺书；证明涉案房屋因被告原因导致至今仍未交付，且被告承诺房屋未在2016年2月20日未完成交付全额退还首付款及被告代收的相关费用。证据四、贷款抵押合同；证明原告购房向银行申请按揭贷款。证据五、收据；证明被告收取产权办证费、高清网费。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林某发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告伍某提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告伍某陈述的案件事实予以确认。 经审理查明，2014年3月3日，原告伍某与被告桂林某发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：原告购买被告开发的位于桂林市临桂区，建筑面积90.11平方米，套内面积70.47平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5028.38元，总价款为354350元，付款方式为银行按揭贷款方式。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的 第4页共8页 商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格。”《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”同日，原告向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。签订《商品房买卖合同》时，原告向被告支付了106350元购房款，后通过中国银行贷款支付248000元。《商品房买卖合同》约定交房时间到期后，被告未履行交房义务。2015年11月25日，被告向原告出具一份《20#楼延期交房承诺书》：“由于雨季，停电，国家法定节假日及我公司工程进度原因，造成20#楼延期交房。对于交房延期对您造成的困扰和不便，我们也深表歉意，特此向您致歉。公司已经安排了施工队伍近期施工，另违约金按合同约定赔付方式结算到实际交房日起，20#楼将在2016年2月20日完成交付，若未完成交付，我公司承诺全额退还您购房首付款，银行贷款以及合同约定我司代收的相关费用（高清电视入网费：350元，房屋所有权证代办费：600元，抵押登记费：160元，办证委托费200元）。”2015年11月30日，被告向20#楼业 第5页共8页 主出具《延期交房承诺书》，并盖有公司印章，约定：“原定的20#楼于2015年7月30日交房，现因我司资金周转问题等原因导致20#延期交房，现定于2016年1月30日前交付使用。并承诺如果在该限定期限之内未交付给客户，则违约金按已支付合同房价总金额的万分之四/天（从7月30日至实际交房日按日结算），延期交房违约金于交房当日办理清楚。”后被告未能按期交房，原告称在政府的调解下，才拿到涉案房屋钥匙，又在政府组织协调下，涉案房屋楼栋的业主通过自救完成涉案房屋的后期施工工程，才得以入住，但被告从未按合同约定履行交房义务，故认为被告至今未完成交房义务，应承担逾期交房的违约责任，遂诉至法院。 本院认为，原告伍某与被告桂林某发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。 本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设工程竣工验收合格。”合同签订时，原告以银行按揭贷款的方式支付了354350元购房款给被告。按照2015年11月25日、2015年11月30日，被告向20#楼原告出具的《延期交房承诺书》约定，被告应于2016年1月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告至今未履行交房义务，故原告请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持，而原告要求逾期交房违约金算至2020年4月27日止，是对其诉权的处分，本院亦予支持。至于原告要求按约定的日万分之四计算逾期交房违约金，本院认为该标准过高，依据公平原则，应予调整， 第6页共8页 按日万分二的标准计算为妥，故违约金计算方式为：以总房款354350元为基数，从2015年7月31日起按万分之二计算至2020年4月27日（共1733天）为122817.7元。 至于原告要求被告在90日内为其办理房产证的诉请，从双方签订的《商品房买卖合同》关于买受人同意出卖方指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记的约定以及双方签订的《委托书》的内容看，原、被告之间就房屋权属证书的办理，双方形成的是一种委托代理关系，被告受原告的委托为其办理相应的房屋登记并代为领取相应的房屋权属登记证明，原告对被告的代理行为承担相应的法律责任。但在双方签订的《委托书》中并没有约定被告为原告办理并取得房屋权属证书的具体时间，被告作为代理人只是依据委托书的约定代理原告办理房屋权属证书。因此，原告诉请被告在90日内到房产登记机构为原告办理房产证缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 又根据合同约定的付款方式，原告已依约向被告支付了房款共计354350元，履行了付款义务，依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”据此，被告亦有向原告开具销售不动产统一发票的义务，被告只为原告开具了首付款106350元的发票，剩余购房款发票尚未开具，故原告要求被告补开全额购房发票的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林某发展有限公司支付逾期交房违约金122817.7元（按 第7页共8页 总房款354350元，从2015年7月31日起按已付房款的万分之二计算，计至2020年4月27日为1733天）给原告伍某； 二、被告桂林某发展有限公司向原告伍某补开全额购房款发票； 三、驳回原告伍某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2499.5元，由原告伍某负担1249.5元，被告桂林某发展有限公司负担1250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4999元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇二〇年九月二十七日 第8页共8页 书记员 黄红丹