黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1313号上诉人（原审第三人）：李铁男，男，汉族，1976年02月28日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：郑晓东，黑龙江欲凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏桂芬，女，汉族，1970年11月10日出生，下岗职工，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：张义学（系苏桂芬丈夫），男，汉族，1965年07月27日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。被上诉人（原审被告）：杜兴海，男，汉族，1970年04月12日出生，无职业，住黑龙江省肇源县。被上诉人（原审被告）：李继，男，汉族，1970年05月06日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：陈树民，黑龙江竭诚律师事务所律师。上诉人李铁男因与被上诉人苏桂芬、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海、李继房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622民初4006号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李铁男上诉请求：一、撤销原判第一、二、三项，改判驳回原审原告的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实与实际情况不符，严重错误。被上诉人苏桂芬购买的房屋是从王东、刘建伟手中购得，而王东、刘建伟尚未获得产权证，并且房屋买卖合同无效，所以苏桂芬应当退回购房款而不是起诉获得房屋。二、一审判决适用法律错误。上诉人是动迁房屋，依法应当优先取得房屋的产权。被上诉人苏桂芬答辩称，一、案涉房屋转让变更登记，不需王东、刘建伟进行产权登记。王东、刘建伟于2015年11月21日与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司“金瑞花园项目部”签订“金瑞花园房屋认购书”并交纳了购房款。经肇源县宇龙房地产开发有限责任公司“金瑞花园项目部”同意，转让给被上诉人苏桂芬，金瑞花园项目部将王东、刘建伟于2015年11月21日与其签订购房协议收回，并重新为被上诉人苏桂芬签订“金瑞花园房屋认购书”及收款收据，认购书标明时间同样是2015年11月21日。在案涉房屋争议时，肇源县宇龙房地产开发有限责任公司一直未给金瑞花园小区业主办理产权登记，未办理物权登记，不影响合同效力。为此案涉房屋转让变更登记符合法律规定。二、王东、刘建伟不存在对案涉房屋退回购房款。被上诉人苏桂芬认购房屋交款后，“金瑞花园”项目部将房屋交付给被上诉人，被上诉人交纳了取暖费、大修理基金、水电费、清运垃圾费、装修保证金等费用。并进行装修，在装修快要结尾时，上诉人李铁男于2018年12月23日将已交付给苏桂芬的房屋锁芯破坏后重新换上锁芯，强行抬进两张床。就此苏桂芬进行诉讼。上述情况已被生效判决确认。王东、刘建伟不存在返还购房款。三、上诉人李铁男与肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的征地拆迁补偿协议书未履行。上诉人李铁男与肇源县字龙房地产开发有限责任公司于2015年9月27日签订《征收拆迁补偿协议》第四条约定：“甲方同意支付乙方房屋拆迁、搬迁和停产、停业补偿费400万元。其中350万元于协议签订后，甲方与乙方会同乙方的贷款银行办理乙方借款350万元的债权转让手续，由甲方为乙方偿还银行借款350万元方式支付。甲方协调银行出具乙方已经通过转移债务方式偿还贷款手续，剩余50万元乙方同意甲方以价值约为50万元的住宅楼抵顶，抵顶住宅楼位置位于金瑞花园小区A-9号楼二单元11层1101室”。协议第五条约定：本协议签订后甲方承担与乙方的贷款银行将乙方的350万元的债务转让给甲方并出具贷款与乙方无关的手续义务。办理转让债务成功后。甲方有权拆除拟动迁房屋。而至今李铁男在肇源县农商银行古恰支行的贷款也未办理债权、债务转让手续。甲方肇源县宇龙房地产开发有限责任公司对上诉人拟动迁房屋未拆迁，所以征地拆迁补偿协议未履行。被上诉人宇龙公司、杜兴海、李继均未提出答辩意见。原告苏桂芬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告苏桂芬与被告宇龙公司于2015年11月21日签订的《金瑞花园房屋认购书》有效，房屋归原告所有，被告协助办理不动产权登记手续；2.第三人李铁男立即将房屋内的床等搬出；3.诉讼费由被告承担。原告苏桂芬于2020年03月13日向本院提出申请，申请撤回第二项诉讼请求：第三人李铁男立即将房屋内的床等搬出。一审法院认定：被告杜兴海挂靠被告宇龙公司，在肇源县肇源镇金瑞花园小区建筑楼房，被告杜兴海与被告李继系合伙关系。2015年11月21日，案外人王东购买金瑞花园小区9号楼2单元1101室，合同约定建筑面积为160.1平方米，价款为621,188元，出卖人处盖有“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司金瑞花园项目部章”和“项目经理杜兴海名章”，上述房屋实际购买人为案外人王东和刘建伟。2017年09月04日，原告苏桂芬与王东、刘建伟签订商品楼买卖合同，约定“王东、刘建伟自愿出售给苏桂芬原二商店东金瑞花园小区临街9号楼2单元1101室，建筑面积为161平方米，交易价格280,000元”，苏桂芬实际交付购房款282,000元，王东、刘建伟为其出具收条一张。同日，被告李继以金瑞花园项目部名义为原告苏桂芬出具金瑞花园房屋认购书及收据各一份，金额为621,188元,李继称出具上述合同系为苏桂芬更名之目的。苏桂芬占有房屋后交纳水费、取暖费等生活费用。2015年09月27日，被告宇龙公司（甲方）与第三人李铁男（乙方）签订征地拆迁补偿协议书，第二条约定：“乙方自愿选择以产权调换和货币补偿相结合方式，进行原地回迁安置。甲方同意补偿乙方2841平方米商服楼回迁安置，由甲方按照乙方要求建成该回迁楼，具体楼层面积分布：一层、二层合计1762.50平方米，三层963.5平方米，甲方另行给乙方一个115平方米的一层至二层商服楼回迁房屋位置为金瑞花园小区B-2号楼东侧等内容”。第四条约定：“甲方同意支付乙方房屋拆迁、搬迁和停产补偿费400万元，其中350万元于协议签订后，甲方与乙方会同乙方的贷款银行办理乙方借款350万元的债权转移手续，由甲方为乙方偿还银行借款350万元方式支付，甲方协调银行出具乙方已经通过转移债务方式偿还贷款的手续，剩余50万元乙方同意甲方以价值约为50万元的住宅楼抵顶，抵顶住宅楼位置位于金瑞花园小区A-9号楼2单元11层1101室等内容”。宇龙公司在拆迁过程中仅拆迁协议约定的“房屋为一至三层（原址临东环大街处）”中的锅炉房部分，其余房屋未被拆迁。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案外人王东、刘建伟于2015年11月21日在被告宇龙公司处购买金瑞花园小区9号楼2单元1101室，并签订《金瑞花园房屋认购书》。2017年09月04日王东、刘建伟将该房屋出售给原告苏桂芬，双方签订《商品楼买卖合同》。上述两份合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”被告李继于2017年09月04日以金瑞花园项目部名义为原告苏桂芬出具金瑞花园房屋认购书及收据,可以证实对王东、刘建伟将合同权利义务概括转让给苏桂芬其是同意的，故认购人为苏桂芬的《金瑞花园房屋认购书》依法有效。李铁男称王东和刘建伟与苏桂芬签订的《商品楼买卖合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，尚未获得房屋产权证的房屋是不得交易的，该买卖合同应为无效合同。该《商品楼买卖合同》的效力并不因违反相关法律的管理性规定而无效，李铁男的该主张依法不予采信。宇龙公司与李铁男签订的征地拆迁补偿协议中约定“具体楼层面积分布：一层、二层合计1762.50平方米，三层963.5平方米，甲方另行给乙方一个115平方米的一层至二层商服楼回迁房屋位置为金瑞花园小区B-2号楼东侧。抵顶住宅楼位置位于金瑞花园小区A-9号楼2单元11层1101室等内容”，但因在拆迁过程中并没有将约定的“房屋为一至三层（原址临东环大街处）”全部拆迁，致使合同的履行发生变更，在仅拆迁锅炉房后，宇龙公司与李铁男也没有就可履行的内容达成新的合意，致使应回迁给李铁男的安置房屋无法确定。另在苏桂芬提交的回迁安置房屋分户审核明细表中，亦没有载明李铁男作为被拆迁人对应的安置楼号。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。虽该拆迁协议中明确约定了特定的房屋，但该协议在履行过程中发生了实际变更，致使履行情况无法确定，故李铁男称依照该法律规定优先取得案涉房屋的主张，一审法院依法不予采信。原告苏桂芬基于合法有效的《商品楼买卖合同》占有、使用案涉房屋，该房屋应归其所有，故原告要求确认其与宇龙公司签订的《金瑞花园房屋认购书》有效，房屋归其所有的诉请，符合法律规定，依法予以支持。被告宇龙公司作为案涉工程项目开发单位，应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务，协助苏桂芬办理相关产权登记手续，故苏桂芬要求宇龙公司协助其办理案涉房屋不动产权登记手续的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告苏桂芬与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司签订的《金瑞花园房屋认购书》合法有效；二、肇源县肇源镇金瑞花园小区A-9号楼2单元11层1101室房屋归原告苏桂芬所有；三、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即协助原告苏桂芬办理肇源县肇源镇金瑞花园小区A-9号楼2单元11层1101室房屋不动产权登记手续；四、驳回原告苏桂芬的其他诉讼请求。案件受理费5,530元，由被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司负担。在二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案外人王东、刘建伟于2015年11月21日在被上诉人宇龙公司处购买涉案房屋，并已签订《金瑞花园房屋认购书》。2017年09月04日，王东、刘建伟将涉案房屋出售给被上诉人苏桂芬，并签订《商品楼买卖合同》，且已支付房屋价款。上述两份合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定，不存在法律规定的合同无效情形，故该两份合同合法有效，现上诉人李铁男主张合同无效，本院不予支持。上诉人李铁男主张其是动迁户，应当优先取得房屋所有权，但上诉人李铁男在一、二审中均已认可在拆迁过程中，并没有将《征地拆迁补偿协议书》中约定的“房屋一至三层”全部拆迁，由于拆迁过程中情况已发生变化，李铁男又未与宇龙公司就变化后的房屋拆迁问题达成合意，故就《征地拆迁补偿协议书》的效力及实际履行情况无法确定，因此，上诉人李铁男并不享有优先权。综上，上诉人李铁男的上诉理由不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上诉人李铁男负担。本判决为终审判决。审判长  边坤审判员  王丹审判员  田蕾二〇二〇年九月二十九日法官助理张欣然书记员李婷