北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2325号原告：北京奥和物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子东街**院****。法定代表人：黎军,总经理。委托诉讼代理人：刘静，北京市在线律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨贺，北京市在线律师事务所实习律师。被告：王森，男，1951年1月2日出生，汉族，北京市门头沟区永定镇何各庄村农民，住北京市门头沟区。原告北京奥和物业管理有限公司（以下简称奥和公司）与被告王森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告奥和公司的委托诉讼代理人刘静、杨贺，被告王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥和公司向本院提出诉讼请求：判令王森给付北京市门头沟区永定镇永和新苑南区x号楼x单元xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）2017年2月26日至2018年3月20日期间物业费3035．11元、生活垃圾清运费30元、楼道公共照明费20元、违约金500元，共计3585．11元。事实和理由：2016年2月1日，奥和公司中标门头沟区永定镇何各庄小区物业管理服务项目。同年2月26日，奥和公司与王森签订《前期物业服务合同》，就其504号房屋的物业服务及收费标准等事项进行约定。同时，王森根据约定预交了2016年2月26日至2017年2月25日物业费以及2016年度垃圾清运费。2017年，王森未按合同约定交纳物业费。奥和公司因永和新苑南区多数业主未按期交纳2017年度物业服务费，在垫付大量服务费开支后难以为继，遂于2017年12月20日在小区公告栏张贴了将撤出物业服务的决定和催缴物业费的通知，同时奥和公司向有关管理部门报告了将撤出物业服务的工作事项。2018年3月20日，奥和公司撤出永和新苑南区物业服务后，王森拖欠物业费和垃圾清运费至今。为此，奥和公司诉至法院。被告王森辩称：xxx号房屋是我的回迁安置房。2016年2月，回迁安置房交付时，建设单位与奥和公司串通，违反公平、自愿和诚实信用原则，在回迁业主都不知情的情况下选定奥和公司提供物业服务，物业合同是奥和公司预先拟定的格式合同，合同条款事先并未与业主们协商，合同中约定的2．12元的物业服务标准没有依据。当时业主不签订物业服务合同就不给发放安置房钥匙。《前期物业服务合同》是受欺诈和被胁迫情况下签订的，应当是无效的。物业服务合同假如被认定有效，奥和公司也是在没有按照约定公布账目情况下撤离小区服务的，违反了合同约定，业主有权拒绝交纳物业费。另外，奥和公司在服务管理中存在以下问题：垃圾清运不及时，环境卫生差；公共绿地无人管，公共道路损坏、公共照明长期不亮无人修；消防通道、楼道和单元门口堆物无人清；门卫无人值班，小贩进入小区无人管，小区安全防范存在风险；曾发生电梯“坠梯”事故；2016年7月，大雨导致居民楼地下室被淹，停水停电给业主正常生活带来严重影响等等。综上，不同意奥和公司诉讼请求。目前，永和新苑小区的物业服务由自管会进行管理，参照自管会标准，同意给付1000元物业费。经审理,本院认定以下事实：2016年2月1日，青宇（北京）国际招标有限公司向奥和公司发出《中标通知书》，该通知书载明：“奥和公司：北京市门头沟区何各庄小区房屋管理服务项目的开标、评标工作已结束，经评标委员会评审，按照相关法律法规规定，最终确定你公司为以下项目中标人：中标内容：何各庄小区房屋管理服务项目。”奥和公司中标后，进驻永和新苑南区提供物业管理服务。2016年2月26日，奥和公司（甲方）与王森（乙方）签订《前期物业服务合同》，载明：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理；乙方所属房屋基本情况：永定镇何各庄地块、高层住宅、建筑面积112．14平方米。第一条双方的权利和义务。一、甲方的权利和义务，对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向乙方收取物业管理费用；每半年（不得低于一次）向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目；向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。乙方的权利义务，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；依据前期物业服务合同规定，向甲方交纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容，……三、环境卫生：物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁，生活垃圾收集、清运；四、安全防范。门岗值班、物业管理区域内巡视。第三条物业管理服务费用，高层住宅2．12元/月/平方米；代收生活垃圾清运费30元/年/户。第四条违约责任，一、甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、乙方违反协议约定，不按照约定缴纳物业服务费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金（不得超过千分之二）。第五条其它约定事项，乙方同意委托建设单位选定的物业服务企业按照《前期物业服务合同》中的物业服务标准及服务费用提供前期物业服务，并承诺每年按时向甲方交纳下一年度物业管理费用。双方还约定了其他事项。《前期物业服务合同》签订后，王森按照约定交纳了2016年度物业服务费用及生活垃圾清运费。2017年12月20日，奥和公司在永和新苑南区门口橱窗张贴《关于退出永和新苑小区物业管理的通告》，告知奥和公司将于2018年3月20日撤出服务事项并向拖欠物业费的业主明确了催交物业费的意见。2018年3月20日，奥和公司退出永和新苑南区物业服务。经核实，2017年2月26日至2018年3月20日，按照合同约定标准，王森应交纳物业服务费3035．11元、生活垃圾清运费30元，共计3065．11元。庭审中，围绕奥和公司是否按照约定履行了《前期物业服务合同》规定义务争议，双方当事人分别提交了相关证据。奥和公司提供了以下证据：2017年度日常工作汇总、物业服务合同履行情况报告、物业服务外包合同、安保监控巡视照片、养护绿地工作照片、清理楼道杂物告知照片、维护维修小区道路排水和照明照片、关于2016年7月暴雨何各庄小区受灾的情况说明和报告、中标通知书、何各庄地块施工方遗留问题统计和撤出服务移交施工方的书面材料等复印件。奥和公司述称，永和新苑南区（何各庄地块）回迁安置房交付时，建设单位存在遗留问题，居民楼地下室因暴雨导致被淹，并非奥和公司履职不当导致，后经多方配合协调才妥善予以处置；奥和公司服务过程中，对于业主的报修都登记后提供了必要的服务，对不属物业公司服务职责范围的事项，业主报修后，奥和公司都及时告知联系施工方并未给业主造成损失；奥和公司未及时公布物业维修、更新收支账目，现已撤出，业主可以到公司查阅；考虑到奥和公司已撤出服务以及奥和公司在协助开发商、施工方、市政等单位履行维修服务上存在轻微瑕疵情况，为尽快解决物业费争议，在当事人同意调解情况下，奥和公司同意给予物业费八五折的优惠。王森提供了以下证据：北京市门头沟区永定镇何各庄村村民委员会出具的《情况说明》1份，照片复印件23张、证人证言2份，用以证明所述答辩意见中奥和公司在环境卫生清理、公共设施维护和管理等物业服务方面存在问题的事实。《情况说明》中载明：此照片图片共计23张，全部是2019年永和新苑南区环境整治时整治前、整治中的情况照片。“杨重富、王国胜、张尤广、赵树立”签名的证言，主要内容为：“给永和新苑业主发放回迁房钥匙时，先交物业费然后签字，不签物业合同就不给楼房钥匙。”“奥和公司撤出物业服务没有向业主公布收入支出账目。”经询问，王森表示，自己没有因奥和公司物业管理服务不到位而造成经济损失的情况。王森述称，其所在楼道的照明灯一直不亮，曾给物业公司报修两次没有人管，刚入住装修回迁房时，公共水表的总管道出现问题时，找到奥和公司，其工作人员只给了一个电话，让业主自己找施工方来处理，他们不管，为此，施工方收我50元的手续费，这事应当是奥和公司做的。诉讼中，王森与奥和公司未能就给付物业服务费数额达成一致意见。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定行使权利履行义务。本案中，奥和公司依据《中标通知书》进驻永和新苑南区提供物业服务，并与王森就物业管理服务中，双方的权利义务、服务标准、收费标准等内容签订《前期物业服务合同》，当事人意思表示真实，从合同内容看，奥和公司作为提供格式合同一方，在事先拟定的合同中并不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”等无效情形，格式合同权利义务约定并未减损王森的合同权利，相关约定亦不违反法律行政法规强制性规定，合同有效。应当明确，门头沟区永定镇永和新苑南区的建设和居民回迁安置工作，是涉及永定镇何各庄等村广大回迁村民极其重要的民生工作，应当是在人民政府主导和领导下，由政府有关职能部门、村民自治组织及相关企业依法参与并公开组织实施的，回迁安置房交付时，签订合同交付费用领取安置房钥匙顺序为交付工作流程安排，无可非议。王森提供的证人证言不能证明其受到欺诈或胁迫而签订《前期物业服务合同》，其关于“建设单位与奥和公司串通，违反公平、自愿、诚实信用原则，物业服务合同是受到欺诈和胁迫才签订的，合同应当是无效的”答辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。国务院《物业管理条例》第三十五条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据上述行政法规规定和双方当事人在《前期物业服务合同》中关于权利义务及违约责任的约定，王森享有监督奥和公司物业管理服务行为、就物业管理的有关问题提出意见和建议的权利，在奥和公司履行义务不符合约定给王森造成损失情况下，其有权请求奥和公司承担相应法律责任。但是，王森在没有因“奥和公司物业服务未达到管理服务质量约定标准”造成实际损失的情况下，拒绝支付2017年度物业费，既无合同依据也无法律依据。奥和公司于2018年3月20日撤出物业服务，2019年永和新苑南区环境整治时存在的相关问题，不能推定系奥和公司履行合同义务不符合约定所致，对王森提供的何各庄村委会《情况说明》的证明目的，本院不予采信。奥和公司撤出物业服务前，未按照约定及时公布物业维修、更新收支账目，属于履行合同义务不符合约定的行为，但不构成业主拒绝交纳物业服务费的法定事由。王森相应答辩意见，本院不予采信。奥和公司履行物业服务义务后，有权向业主王森收取物业服务费和垃圾清运费，奥和公司提出相应诉讼请求，本院予以支持。奥和公司主张楼道公共照明费，缺乏合同依据，本院不予支持。鉴于奥和公司存在履行合同义务不符合约定情形，且其自认物业管理和服务过程中存在一定瑕疵，王森并非恶意拖欠物业费，奥和公司关于给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据公平原则及物业合同履行具体情况，并结合本院审理辖区内相关物业服务纠纷裁判尺度，本院酌减奥和公司应收物业服务费15%。应当指出，在新建回迁安置项目集中安置回迁居民时，有关各方应当为居民提供良好的生活居住环境，物业公司亦应加强沟通联络，为居民提供优质的物业管理和服务。当物业公司履行义务不符合约定时，全体业主均享有监督和提出建议、要求限期改正的权利，但在没有证据证明物业公司履行义务不符合约定给业主造成经济损失的情况下，业主不得拒绝交纳物业服务费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、王森于本判决生效之日起七日内给付北京奥和物业管理有限公司二○一七年二月二十六日至二○一八年三月二十日的物业服务费2580元、垃圾清运费30元，共计2610元。二、驳回北京奥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由王森负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 张金星二〇二〇年九月二日法官助理 赵爱忠书 记 员 孙 彤