山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初2360号原告：战荣梅，女，1972年5月10日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：张同军，蓬莱德源法律服务所法律工作者。被告：蓬莱裕源置业有限公司，住所地蓬莱市武霖村。法定代表人：陈静，任总经理。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。原告战荣梅与被告蓬莱裕源置业有限公司（以下简称裕源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告战荣梅及委托诉讼代理人张同军，被告委托诉讼代理人贺建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告战荣梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2016年7月1日至2019年11月11日的违约金104125.2元。2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为依法判令被告立即支付自2016年7月1日计算至2020年7月1日止的违约金129834元。事实与理由：2013年12月23日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的蓬莱武霖*紫金世家16号楼2单元401号住宅，总价款为428499元，原告按揭贷款的方式交付了全部的房款。合同第八条规定交房期限为2015年6月30日前，交付条件为：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、《建设工程竣工验收备案表》；3、取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但被告至今没有取得上述条件。经全体业主多次与被告协商，达成补充协议，在补充协议第二款中约定，业主与被告签订补充协议当日向业主支付2016年6月30日前的违约金。自2016年7月1日起至紫金世家综合验收前的违约金，被告按照补充协议第一款的约定支付日万分之二的违约金。2016年7月5日被告向全体业主承诺，己交钥匙装修的业主，在未综合验收前，仍享有被告赔付的违约金。2017年11月26日被告又向全体业主承诺，2018年1月20日前开始支付业主违约金。但被告至今没有履行承诺，故原告诉至贵院望依法予以照准。被告裕源公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告诉讼请求。第一，诉争的房产，原、被告双方于2015年7月13日办理交房手续，逾期交房时间未超过一年，被告在与原告签订的交房确认单和交房协议中，原告已自认该房符合交房条件，交房协议第四条明确约定接房后被告无需再承担违约金。通过上述证据能够证实原、被告双方已将交房条件予以变更，变更为现状交房。如果被告的房屋不符合交房条件的话，作为原告应该依法予以拒绝接收，但是原告的接收行为已经说明其同意按现状接房，因此原告是认可当时的交房条件。第二，原告未按合同约定支付房款，根据购房合同及购房合同的补充协议第四条第四款第五项约定，如原告未按期支付房款，被告交房时间除可以顺延外，无需承担违约责任。因此即便诉争房产被告未按合同约定交付，是因为原告未按时付款违约在先造成的，因此作为被告不应承担违约责任。第三，诉争的房屋在2016年8月16日取得五家竣工验收，已具备基本的使用功能。原告要求支付逾期交房违约金，根据证据规则，应该提交因被告违约给其造成相关损失的证据，否则其主张不应予以支持。被告在原告接房后无偿提供了水、电及物业费，因此被告的逾期交房行为并没有给原告造成实际损失，且被告也已经按照双方的约定，将第一笔违约金支付给了原告，该笔违约金足以弥补被告逾期交房而给原告造成的损失。现在原告向法院要求被告支付至2020年7月1日的违约金与合同约定相悖，于法无据，不应支持。第四，诉争的房屋在2017年底配套设施已全部到位并交付使用。第五，原告根据双方签订的补充协议作为其主张的依据，因该补充协议第二条所约定的内容与国家法律相悖，该条款的约定也不再适用，法院应该根据原告接房行为以及在诉争房屋已经取得五家验收和配套设备全部到位的时间，以及结合原告是否因违约而造成损失等实际情况，合理确定违约金的具体数额，而不能单单根据已废止的条款作为计付违约金的根据。第六，原告主张按照日万分之二计算违约金不但与购房合同相悖，而且与并未造成原告实际损失的客观事实相悖，因此原告依据补充协议的约定，按日万分之二计违约金没有合法依据，且该约定即使存在也过高，且交房时间并未超过补充协议约定的一年期限，请法院依法予以调整。综上理由，被告请法院依照公平合理的原则，合理认定违约金标准和违约金截止日期，以维护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2013年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓬莱武霖*紫金世家16号楼2单元401号住宅，建筑面积77.85平方米，总房款合计428499元。合同第八条约定，卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条约定，逾期交付商品房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年6月30日前被告未按合同约定交付商品房，原告已完成付款义务。2015年7月13日原、被告办理房屋交接手续，签署房屋交接确认单。2016年11月15日，被告与原告签订补充协议，约定“一、因甲方（被告）延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金。二、甲、乙双方签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年6月30日，截止2016年6月30日，甲方应支付乙方违约金13913元，甲方于本协议当日支付乙方；自2016年7月1日起至紫金世家综合验收前的违约金，甲方按照本协议第一款在综合验收完毕30日内陆续支付乙方……”。补充协议约定的违约金13913元被告已向原告支付完毕。另，涉案房屋于2016年8月16日通过勘察、设计、施工、建设、监理五家单位竣工验收。同年10月31日，涉案工程取得了建设工程竣工规划核实合格证。2020年1月21日涉案房产项目取得竣工综合验收备案证书。被告主张2015年7月13日交房时与原告签订了交房协议书，约定被告不再承担违约责任，原告质证对于该协议书的真实性不予认可。被告为证明涉案房产配套设施已于2017年12月30日之前全部施工完毕并交付使用，具备使用功能，提交《新建住宅供电工程建设合同》《供热工程施工协议》《供、用水合同书》《燃气管道工程安装合同》《电梯工程安装合同》以及小区道路施工完毕证明。原告质证对于其证明目的不予认可。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同有效，被告应按约定向原告履行交房义务。原、被告争执的焦点是违约金计算标准及截止时间问题。被告提交的2015年7月13日的交房协议书，原告对其真实性不予认可，即使该协议书真实存在，因2016年11月15日双方又签订了补充协议，该交房协议书关于被告不再承担违约责任的约定也已不再执行，故对于该证据本院不予认定。原告已于2015年7月13日接收房屋，装修后已实际入住，涉案房屋于2016年8月16日通过五家单位竣工验收，于2016年10月31日取得竣工规划核实合格证，再结合裕源置业提交的《新建住宅供电工程建设合同》《供热工程施工协议》《供、用水合同书》《燃气管道工程安装合同》《电梯工程安装合同》等证据，可以认定涉案房屋水、电、暖等基础设施及配套设施于2017年底基本具备使用功能，此时原告已实现了涉案房屋的居住及使用功能。现原告按照其与裕源公司于2016年11月15日签订的补充协议主张逾期交房违约金，但未提交证据证明裕源公司逾期交房对其造成的实际损失，且裕源公司认为双方约定的逾期交房违约金标准过高，请求法院适当减少，本院根据公平原则，酌情认定违约金按已付房款日万分之一的标准从2016年7月1日起支付至2017年12月31日止，违约金共计为23525元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、限被告蓬莱裕源置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告战荣梅逾期交房违约金23525元。二、驳回原告战荣梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2897元，由原告战荣梅负担2509元，被告蓬莱裕源置业有限公司负担388元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王 琪人民陪审员  王秀华人民陪审员  梁新英二〇二〇年九月三日书 记 员  程 呈