贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异66号 异议人（案外人）：庹学龙，男，1980年5月4日生，汉族，住贵州省普定县。 异议人（案外人）：汪红，女，1984年8月17日生，苗族，住贵州省安顺市西秀区。 二异议人委托代理人：周祥国，贵州惟志勤律师事务所律师。 二异议人委托代理人：陈恩仲，贵州惟志勤律师事务所实习律师。 申请人：张丹，女，1986年5月20日生，汉族，住贵州省普定县。 被申请人：王可宇，男，1983年8月4日生，汉族，住贵州省织金县。 申请人张丹与被申请人王可宇民间借贷诉讼前保全一案，本院于2020年5月18日作出（2020）黔0524执保218号执行裁定书，裁定查封被申请人王可宇名下的位于安顺市普定县筑家首府8栋802房产，同月27日，本院向普定县自然资源局送达协助执行通知书查封了该房。后异议人庹学龙、汪红向本院提出异议，要求解除对该房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人庹学龙、汪红称，被申请人王可宇与安顺市筑佳房地产开发有限公司于2017年2月23日签订《商品房买卖合同》，以304466元的价格购买了该公司开发建设的位于普定县城关镇普化路筑佳首府8号楼1单元8层2号房（预售许可证号:安顺商房预字第**、建筑面积为103.66平方米），被申请人王可宇于签订合同之日支付首付款94466元，余款210000以银行（普定农村信用合作联社）按揭方式付款。后异议人因需购房居住，通过普定县愉群房产中介中心介绍与被申请人王可宇达成一致，在中介方见证下于2020年5月9日签订《房屋买卖契约》，约定被申请人王可宇将其购买的前述房屋以380000元的价格出售给异议人庹学龙、汪红，异议人于2020年5月10日前将该房屋首付款360000元支付给被申请人，待房产证办下来正常过户到异议人名下当天支付尾款20000元，并约定异议人把首付款360000元支付给中介方（陶渝账户）后，由中介方全程陪同被申请人王可宇将剩余购房银行贷款还完。后异议人按约定向被申请人支付该房首付款360000元（其中10000元2020年5月9日已通过微信转账支付给被申请人王可宇，2020年5月10日通过银行转账方式将358000元（8000元系中介费）购房款转至陶渝（中介方）账户，再由陶渝交付给被申请人王可宇），异议人向被申请人交付该房首付款后，2020年5月11日被申请人王可宇在中介方工作人员陪同下到普定农村信用合作联社银行结清该房屋剩余贷款191301.04元，第二天即2020年5月11日异议人便搬进该房居住。但现该房屋却被织金县人民法院于2020年5月27日强制执行查封[（2020）黔0524执保218号执行裁定书]。异议人为居住使用目的而与被申请人于2020年5月9日签订《房屋买卖契约》，双方通过房产中介（普定县愉群房产中介中心）促成该房屋买卖交易，异议人已按照合同约定将该房屋的360000元的首付款支付给被申请人，现该涉案房屋被查封前异议人就已入住并一直居住至今，且该房屋非因异议人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，异议人提出的执行异议完全符合该规定的情形，异议人已实际享有该房屋的所有权，异议人所享有的民事权利足以排除对涉案房屋的强制执行。综上所述，贵院所作出的（2020）黔0524执保218号执行保全裁定保全错误，故异议人依法提出申请，请求立即解除对涉案房屋的执行保全措施，并予以解除查封。 申请人张丹述称，被申请人王可宇通过普定县愉群房产中介中心居间出售被查封的房屋我是知道的，该中心还从王可宇出售上述房屋所得的款项中代王可宇拿出5万元还给我，但现在王可宇差我的钱还未还完，所以我不同意解除查封。 被申请人王可宇未作答辩。 经审查查明：2017年2月23日，被申请人王可宇与安顺市筑佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以304466元的价格购买了该公司开发建设的位于普定县城关镇普化路筑佳首府8号楼1单元8层2号房，并支付了该公司首付款94466元，余款210000元其以该房作为抵押担保向普定县农村信用合作联社贷款付清。2020年5月9日，在普定县愉群房产中介中心居间服务下，王可宇与庹学龙、汪红签订《房屋买卖契约》，将其购买的上述房屋以380000元的价格转让给庹学龙、汪红。协议签订后，庹学龙、汪红向居间人普定县愉群房产中介中心支付了10000元定金。同日，王可宇向居间人预支了购房款5万元。2020年5月11日,庹学龙、汪红将35万元房款支付给居间人，同时向该中介中心支付了居间服务费8000元。普定县愉群房产中介中心收到上述款项后，用上述款项代王可宇偿清该房尚欠的191301.04元按揭贷款，并按照王可宇要求将其中50000元支付给申请人张丹用于偿还王可宇所欠张丹的债务，并向庹学龙、汪红交付了该房的钥匙。次日，居间人将王可宇购买该房的《商品房买卖合同》等购房手续移交庹学龙、汪红二人。 2020年5月18日，张丹向本院申请诉讼前财产保全，本院受理后，于同日作出（2020）黔0524执保218号执行裁定：“一、冻结被申请人王可宇名下银行存款及微信支付金150000元。冻结期限一年。二、查封被申请人王可宇名下位于安顺市普定县筑家首府5栋802房产。查封期限三年。”同月27日本院向普定县自然资源局送达协助执行通知书查封了该房,截止至本院查封时,该房仍尚未办理正式的产权登记手续。2020年6月1日，张丹向本院提起诉讼，现该案已审理终结。 上述事实，有异议人庹学龙及汪红、申请人张丹的陈述，《商品房买卖合同》、《房屋买卖契约》、银行打款凭证、贷款还款凭证、居间人普定县愉群房产中介中心出具的《情况说明》、《收据》、本院（2020）黔0524执保218号执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、立案登记表等证据在卷证实。 本院认为：位于安顺市普定县筑家首府**802房屋虽系被申请人王可宇向安顺市筑家房地产开发有限公司购买，但在本院查封前，王可宇已将该房转让给异议人庹学龙、汪红，并在居间人普定县愉群房产中介中心的居间服务下签订了书面的《房屋买卖契约》、将该房交付给买受人庹学龙、汪红，买受人庹学龙、汪红按协议约定支付了房屋价款，虽有20000元房款未支付，系买卖双方约定的给付条件尚未成就，异议人可在申请执行前对该款申请保全。因该房在本院查封时尚未办理房屋产权登记，后被本院查封，致使异议人客观上不能办理房屋产权的过户登记手续。综上，异议人庹学龙、汪红的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的应予支持的情形，其异议请求本院依法予以支持。异议人张丹向本院申请调取该房水、电等费用缴纳的情况，但由于其本人已明知该房已转让的事实，且现有证据足以证实该房已交付给异议人，故本院无需再行调取。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 解除对登记在王可宇名下的位于安顺市普定县筑佳首府8栋802号房的查封。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李  玉  军 审判员 段  家  勇 审判员 罗  天  勇 二〇二〇年九月二十九日 书记员 段忠彩（代）