湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初1356号原告：韩晗，女，1996年8月17日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：韩利平，女，1973年5月28日生，汉族，汉川市人，住址同上。系原告韩晗之母。代理权限：代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解、提起反诉、上诉、代为申请强制执行、签收法律文书等。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q法定代表人：王奇龙，公司董事长。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权，承认诉讼请求，和解，签收法律文书。原告韩晗与被告湖北太福堂置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告韩晗的委托诉讼代理人韩利平、被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩晗向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效，责成被告依合同履行交付房屋的义务；2.判令被告从2016年6月30日起，以房款346401元为基数，按照日万分之二向原告支付逾期交房和违规交房违约金，计算至该房屋取得竣工验收备案合格证之日止（至2020年5月31日的违约金为99139.966元），保留此后直至房屋交付时止追加违约金的权力。事实和理由：2015年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的澳林新都6栋1单元1903号商品房，交房日期为2016年6月30日前，签订合同当日原告向被告支付了216401元，余款130000元原告通过现金转账方式支付。合同约定的交房日期到期后，被告一直未通知原告收房。为此，原告认为，被告未向原告交付竣工验收合格的房屋，也不能向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，违反了合同约定。故向法院提起诉讼。被告湖北太福堂置业有限公司辩称，1.原告诉请延期交房违约金计算有误，被告于2016年9月28日张贴《房屋交付通知书》，通知客户于2016年10月1日办理房屋交付手续，但原告未按时收房，故应视为被告于2016年10月1日已交付房屋，故按双方合同约定，应按日万分之一从2016年7月1日计算至2016年10月1日；2.即使《房屋交付通知书》不能认定为已交房，原告也于2016年12月17日办理了房屋交付手续，根据相关司法解释的规定，应视为被告已事实上交付了房屋，故延期交房违约金的计算期间应为2016年7月1日至2016年12月17日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提交的证据四真实性无异议，但认为可以证明原告已接收了案涉房屋。本院认为，被告对该证据真实性无异议，本院依法予以采信；2.原告对被告提交的证据五有异议，认为没有看到该公告。本院认为，该证据无法达到其证明目的，本院不予采信；3.原告对被告提交的证据六有异议，认为只能证明其拿了钥匙。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，应视为被告于2016年12月18日已交付房屋给原告，但该交付不能免除原告方完善商品房交付条件的义务。经审理查明：2015年12月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于汉川市人民大道53号澳林新都6幢1单元1903号商品房，总价款346401元，合同签订当天一次性支付房款，交房日期为2016年6月30日前，逾期交付不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条还约定：商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同约定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担;合同还约定了其他相关条款。合同签订后，原告于当日支付了全部房款346401元。2016年12月18日，原告领取了住房钥匙。现原告以被告不能出示竣工验收备案证，也不能向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，违反了合同约定为由，向本院提起诉讼。另查明，2019年6月13日，被告取得了编号为422228-19-0020的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为，被告将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给原告，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后,原告已支付了全部购房款，被告应按照合同的约定交付房屋。被告未按约定交付房屋，应承担相应民事责任。原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，责成被告依合同履行交付房屋的义务的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》第十一条对商品房的交接作了明确约定，被告在交付房屋时并未办理竣工验收备案手续，既不符合法定的交付条件，也不符合双方合同的约定,而原告在接收涉案商品房时并未提出异议,仍然领取钥匙接收房屋,已构成事实交付,即使该交付不完全产生符合法律规定的交付效果,亦不能否定原告已接收涉案商品房的事实,但是不能据此免除原告方完善商品房交付条件的义务。故本院认定被告交付房屋时间为2016年12月18日，且原告对被告提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》不持异议，应视为被告的交付义务已完善。故原告的该项诉请实质上已实现，本院已无判决该项诉请的必要；原告要求被告支付逾期交房违约金，而被告对逾期交房的事实并未否认，故被告应支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的认定：本院认定原告已于2016年12月18日接收房屋，双方合同约定的交房时间为2016年6月30日，按双方合同约定，应以总房款346401元为基数，从2016年7月1日起至2016年12月18日止，按日万分之二计算为11846.91元(346401元×0.0002×171天)。原告诉请的计算方式有误，本院部分予以支持。被告的辩称理由部分成立，本院予以采信。综上,原告的诉讼请求部分成立,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩晗支付逾期交房违约金11846.91元；二、驳回原告韩晗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2278元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担2000元，原告韩晗负担278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  倪翠荣人民陪审员  赵雄桥人民陪审员  汪文涛二〇二〇年九月十日书 记 员  宋 高附件1：本案证据目录原告韩晗提交的证据：证据一：身份证复印件。拟证明原告的基本情况；证据二：房屋买卖合同一份。拟证明原告按约履行义务，被告未按约交房；证据三：购房发票。拟证明根据合同约定支付了购房款；证据四：前期物业服务协议。拟证明原告按约履行协议。被告湖北太福堂置业有限公司提交的证据：证据一：营业执照。拟证明被告的主体资格；证据二：商品房预售预售许可证。拟证明被告具有预售房产资格；证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。拟证明被告开发房涉及房产具有合法手续、资格；证据四：竣工验收备案证明书。拟证明1.被告取得竣工验收备案证明书；2.被告具有办理房产登记手续必备文件；证据五：房屋交付通知及公告照片。拟证明1.被告于2016年9月28日张贴房屋交付通知书；2.应认定案涉房屋已于2016年10月1日交付；证据六：收房证明。拟证明原告于2016年12月18日办理交房手续。附件2：相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。