重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初4618号原告：牛晨曦，女，1985年10月12日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：刘元刚，男，1963年3月5日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区兴华东路**丝绸公寓**1-1，公民身份号码5123011963********。被告：何杰，男，1976年8月25日出生，汉族，居民，住，住重庆市涪陵区/div>被告：郭传彬，男，1977年5月13日出生，汉族，居民，住，住重庆市涪陵区/div>原告牛晨曦与被告何杰、郭传彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法由审判员孙潇潇独任审理，适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了缺席审理，原告牛晨曦的委托诉讼代理人刘元刚、被告何杰到庭参加了诉讼。被告郭传彬经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加本案的庭审活动。本案现已审理终结。原告牛晨曦向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决1、被告支付拖欠的租金231307元，以及按照欠条约定，自欠租之日起，每逾期一天，按欠款总额的0.5%支付违约金直至还清为止（诉讼中明确为以房屋租金96145元为基数从2020年6月8日起开始计算违约金，以房屋租金135162元为基数从2019年12月27日开始计算违约金）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于涪陵区滨江大道一段56号海怡江山的6幢负1-13、1-14号商铺【产权证号为：（2016）涪陵区不动产权第000107280、000107321号】出租给被告用于经营餐饮。2019年12月31日，双方协商解除《商铺租赁合同》，被告给原告出具欠条两张，共计欠原告租金231307元，于2020年6月30日还清。若逾期不还，自欠租之日起，每逾期一天，按欠款总额的0.5%支付违约金直至还清为止。但被告至今没有支付拖欠的租金，已严重违约。被告郭传彬对以上欠款承担连带担保责任。综上所述，被告长期拖欠大额租金的行为，严重侵害了原告的合法权益。特诉至贵院，望判如所请。被告何杰辩称：原告请求的金额不属实，要求根据合同计算，租赁合同很复杂，总共有三份合同，有跟胡晓兰、牛晨曦签的合同，租期内该商铺租给多家承租，我也不是法人，原告的租赁合同混乱。被告郭传彬未作答辩。原告牛晨曦围绕诉讼请求依法提交了证据：1、商铺租赁合同2份；2、商铺租赁合同解除协议2份；3、告知函2份；3、欠条3份；4、房产证复印件3份；5、被告何杰备注的收条复印件。被告何杰的质证意见为：商铺租赁合同是我签的字属实，但原告提供的商铺租赁合同混乱，他们拿来我签的，当时我没有看合同内容，我只认可与胡晓兰签的合同。欠条是在我不得已的情况下，原告威胁我签的。告知函我也不清楚。另外，我缴了40000元的保证金在原告处，还有装修保证金5000元和水电保证金5000元。对房产证没有意见。针对收条，40000元保证金是算清楚了，但10000元保证金未结清，我当时确实没有注意看。本院在庭审中进行了审查，对证据1-5的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告何杰围绕诉讼请求依法提交了证据：1、收条复印件3份；2、微信截图；3、牛晨曦与胡晓兰于2016年10月28日签订的商铺租赁合同复印件；4、牛晨曦与何杰于2018年8月24日签订的商铺租赁合同复印件；5、转租申请、收据2张。原告牛晨曦的质证意见为：保证金4万元直接抵扣的租金，装修保证金和水电保证金也已经结清。对租赁合同无异议，对微信截图需要核实手机微信，胡晓兰转租给被告的商铺属实。被告郭传彬未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月28日，胡晓兰与原告牛晨曦签订《商铺租赁合同》，原告牛晨曦将其所有的位于涪陵区滨江大道一段56号的“海怡江山商业”6幢负1-11至负1-15、1-8至1-15号商铺租赁给胡晓兰用于经营足疗保健类家富富侨品牌，租赁期限为120个月，即2016年12月1日至2026年11月30日止。2017年2月16日，胡晓兰拟将其中的1-13、1-14号两间商铺转租给被告何杰，遂向原告牛晨曦递交了转租申请，原告牛晨曦予以同意。2017年6月6日，被告何杰将商铺保证金40000元以及装修保证金5000元、水电保证金5000元、垃圾清运费等11735元，共计51735元交给了重庆市涪陵区富侨养生会所。2018年8月24日，原告牛晨曦与被告何杰签订《商铺租赁合同》，原告牛晨曦将位于重庆市涪陵区滨江大道一段56号的海怡江山6幢1-12、1-13、1-14号商铺，套内建筑面积为347平方米，租赁给被告何杰用于经营餐饮类泓霖塔锅品牌，租赁期限为44个月，即2018年7月1日起至2022年2月28日止。合同约定租赁费采取纯租赁方式收取，自计租日起，按下列规定收取：2018年7月1日至2019年2月28日期间，月租赁费按租用面积61.1元/月·平方米计算，即月租赁费为21202元；2019年3月1日至2020年2月28日期间，月租赁费按租用面积64.92元/月·平方米计算，即月租赁费为22527元。被告何杰须按“先付款后使用”的原则，在每期到期前15日内，将下一个季度租金支付给原告牛晨曦，如上述费用计算起始日或届满日不是自然月首日或最后一日，则该月款项（含租赁费以及其他费用）应按照被告何杰在该自然月实际租用天数支付。若被告何杰违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、物业管理费及其他各项费用，原告牛晨曦有权每日向被告何杰按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若被告何杰延迟缴纳前述款项超过7日的，原告牛晨曦有权解除本合同。因被告何杰未按期缴纳租赁费，2019年4月23日原告牛晨曦向其发出催缴函告，被告何杰在该函告上注明“已收悉，于2019年5月5日前支2018年10月至12月31日租63606元，2019年1月1日至2019年3月31日于2019年6月底之前支付。”2019年7月31日，原告牛晨曦再次向其发出催缴函告，被告何杰在该函告上注明“已收悉，于2019年8月30日前支付2019年1月1日至3月31日租金64931元整，于2019年12月15日前结清所有租金（2019年4月1日-12月30日止）。”2019年12月27日被告何杰出具欠条一张，载明“本人何杰（身份证号码：5123011976********）今欠到出租方牛晨曦（身份证号码4128011985********）位于重庆市涪陵区滨江路滨江大道一段**海怡江山**1-13、1-14号商业商铺房屋租金人民币：135162元（欠租时间2019年7月1日至2019年12月31日，欠租金额共计人民币：135162元），大写人民币：壹拾叁万伍仟壹佰陆拾贰元整。本人承诺在2020年6月30日前全部还清所有租金，若逾期不还，自欠租之日起，每逾期一天，按欠款总金额的0.5%向牛晨曦支付违约金直至还清为止，超过还款期30日牛晨曦有权提起诉讼追偿，牛晨曦所请律师费及诉讼费由本欠款人及担保人全额承担。”被告何杰作为欠款人，被告郭传彬作为连带责任担保人在该欠条上签字捺印。2020年6月8日，原、被告签订《商铺租赁合同解除协议》，协议约定：双方于2018年8月24日所签订的重庆市涪陵区滨江大道一段56号海怡江山商业街《商铺租赁合同》于2019年12月31日自动终止履行。被告何杰在租赁期间应支付原告牛晨曦2019年1月1日-2020年1月5日共12个月零5天租金合计271307元（大写：贰拾柒万壹仟叁佰零柒元整），双方在签订本协议时，被告何杰一次性支付给原告牛晨曦6个月零5天房租（即2019年1月1日-2019年6月30日）租金合计132512元（大写：壹拾叁万两仟伍佰壹拾贰元整），5天（即2020年1月1日-2020年1月5日）租金合计3633元（大写：叁仟陆佰叁拾叁元整）。合计支付136145元（大写：壹拾叁万陆仟壹佰肆拾伍元整）。被告何杰余下未支付的6个月（即2019年7月1日-2019年12月31日）房租租金合计135162元（大写：壹拾叁万伍仟壹佰陆拾贰元整），原告牛晨曦同意被告何杰延至2020年6月30日前付清此笔款项。被告何杰履行书面欠款手续并由担保人共同承担偿还责任（详见欠条原件）。就双方签订的《商铺租赁合同》第8.1.1条中关于保证金，被告何杰应缴纳合同保证金共计40000元（大写肆万元），被告何杰在2018年8月24日签订《商铺租赁合同》时被告何杰未支付合同保证金到原告牛晨曦账户。该肆万元保证金被告何杰已支付给原告牛晨曦另一租赁户胡晓兰（富侨养生会所）代为收取保证金肆万元，原告牛晨曦已在被告何杰2019年1月1日至2019年6月30日应缴租金中直接减除该笔肆万元保证金费用。双方签订本协议时，被告何杰向原告牛晨曦实际支付2019年1月1日至2019年6月30日租金为96145元（大写玖万陆仟壹佰肆拾伍元整）。同日，被告何杰向原告牛晨曦出具欠条一张，载明“本人何杰（身份证号码：5123011976********）今欠到出租方牛晨曦（身份证号码4128011985********））位于重庆市涪陵区滨江路滨江大道一段**海怡江山**1-131-14号商业商铺房屋租金人民币：96145元（欠租时间2019年1月1日至2019年6月30日，欠租金额共计人民币：96145元），大写人民币：玖万陆仟壹佰肆拾伍元整。本人承诺在2020年6月30日前全部还清所有租金，若逾期不还，自欠租之日起，每逾期一天，按欠款总金额的0.5%向牛晨曦支付违约金直至还清为止，超过还款期30日牛晨曦有权提起诉讼追偿，牛晨曦所请律师费及诉讼费由本欠款人及担保人全额承担。”被告何杰于同日在2017年2月17日杨利向其出具的收条复印件上备注“费用已结清，收条原件已遗失作废”，该收条载明了杨利收到何杰51735元，其中履约保证金40000元、装修保证金5000元（装修完工后3个月内退还）、水电保证金5000元（装修完工后1个月内退还）、装修垃圾清运费1735元（不退）。此后，原告牛晨曦向二被告催款未果，遂于2020年7月22日诉至本院。本院认为，胡晓兰将商铺转租给被告何杰后，原告牛晨曦与被告何杰重新签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告牛晨曦按合同约定将诉争商铺交付并出租给被告何杰，被告何杰则应按双方合同约定按期缴纳租金，逾期未支付则应当承担相应的违约责任。根据双方签订的租赁合同约定，2018年7月1日至2019年2月28日期间的月租赁费按61.1元/平方米/月计算，为21202元/月；2019年3月1日至2020年2月28日期间的月租赁费按64.92元/平方米/月计算，为22527元/月。则被告何杰尚欠原告牛晨曦2019年1月1日至2020年1月5日的月租赁费共计271428.5元（21202元/月×2个月＋22527元/月×10个月＋22527元/月÷30天×5天）。根据双方签订的《商铺租赁合同解除协议》，被告何杰应缴纳原告牛晨曦2019年1月1日至2019年6月30日租金132512元，2019年7月1日至2019年12月31日的房屋租金135162元，2020年1月1日至2020年1月5日的租金3633元，共计271307元，被告何杰缴纳的保证金40000元折抵租金，则被告何杰共计应向原告牛晨曦支付租金231307元（271307元-40000元）。该计算标准符合双方合同约定，本院予以确认。故原告牛晨曦主张被告何杰支付房屋租赁费231307元的诉讼请求符合法律规定，本院予以准许。2019年12月27日，被告何杰向原告牛晨曦出具欠条，承诺2020年6月30日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金135162元，逾期未支付则从欠租之日起按欠款总额的0.5%按日支付违约金。被告郭传彬自愿作为连带责任保证人对该笔租金承担保证责任。未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，因原、被告未约定保证期间，则主债务于2020年6月30日届满后被告郭传彬应于2020年7月1日至2020年12月31日期间承担保证责任。原告牛晨曦于2020年7月20日向本院提起诉讼，要求被告郭传彬承担保证责任，未超过上述保证期间。2020年6月8日，被告何杰再次向原告牛晨曦出具欠条，承诺2020年6月30日前支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金96145元，逾期未支付则从欠租之日起按欠款总额的0.5%按日支付违约金。因被告何杰未按约定按期缴纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的租赁合同约定，租金的支付方式为先付费后使用，在每期到期前15日内支付下一个季度租金，原告牛晨曦主张从2019年12月27日起以租金135162元（2019年7月1日至2019年12月31日的租金）为基数，从2020年6月8日起以租金96145元（2019年1月1日至2019年6月30日的租金）为基数计算支付逾期付款的违约金符合法律规定，但违约金的计算月利率不应超过欠款总额的2%。被告郭传彬自愿为部分租金135162元提供担保，其应承担连带清偿责任。综上，被告何杰应支付原告牛晨曦租赁费231307元，并支付以租金135162元为基数从2019年12月27日起、以租金96145元为基数从2020年6月8日起计算至付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金。被告郭传彬对上述租金135162元及相应的违约金承担连带清偿责任。关于被告何杰辩称应抵扣履约保证金40000元、装修保证金5000元、水电保证金5000元的问题，因被告何杰于2020年6月8日在上述费用的收条上已备注“费用已结清，收条原件已遗失作废”，本院视为双方已对此进行了结算，对被告何杰要求折抵租金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何杰于本判决生效之日起15日内支付原告牛晨曦商铺租金231307元，并支付以租金135162元为基数从2019年12月27日起、以租金96145元为基数从2020年6月8日起至付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金。二、被告郭传彬对上述租金135162元及相应的违约金承担连带清偿责任。三、驳回原告牛晨曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5152元，减半收取2576元，由被告何杰负担1074元，被告何杰和郭传彬共同负担1502元。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  孙潇潇二〇二〇年九月四日书记员  邓晓琴