广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1276号 原告：胡旺达，男，1987年12月1日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：吴震，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文建，广西卓秀律师事务所律师。 被告：张志强，男，1986年6月11日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所律师。 原告胡旺达与被告张志强土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡旺达及其委托诉讼代理人吴震和李文建、被告张志强及其委托诉讼代理人岑思易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡旺达向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告口头订立的土地租赁合同；2.判令被告退还原告租金86000元、变压器订金30000元和其他费用10000元，并支付资金占用利息（利息以126000元为基数，按年利率6%自2020年5月起计至付清之日止）；3.判令被告赔偿原告损失23770元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系经营废旧轮胎处理加工企业的经营者，因业务发展需要租用场地，2020年4月中旬，原告在58同城网上浏览到被告发布的场地招租信息（该信息显示其出租的场地可以搭建大型仓库和厂房），原告遂与被告联系租赁事宜。被告带原告考察了3块土地，原告支付10000元意向金后，被告将位于贺州市平桂区凯达家具厂对面约7亩土地推平出租给原告用于搭建废旧轮胎处理加工厂房，双方口头确定了租赁合同，被告口头承诺协助原告搭建厂房和开通变压器。2020年5月1日原告通过微信向被告发送了《年处理2万吨废旧轮胎项目计划书》后，原告通过微信转账和银行转账方式陆续转给被告租金76000元、变压器订金50000元共136000元（意向金10000元转为租金），2020年5月11日，被告向原告出具收条确认收到原告两年的租金86000元和变压器订金50000元。期间，被告以协助原告搭建厂房需要其他经费为由让原告支付费用，原告于2020年5月1日通过微信转账支付被告10000元。原告于2020年5月12日进场施工、搭建厂房，原告因不再需要被告为其安装变压器，遂要求被告返还变压器订金50000元，2020年5月14日，被告返还了20000元给原告。2020年5月14日，贺州市平桂区自然资源局向原告下达《责令停止违法行为通知书》，原告立即停工并将此情况报告给被告，被告答复说“没事，可以托人搞定”。2020年5月下旬，因案涉地块相邻的属于被告的厂房也被行政机关强制拆除，原告遂向被告提出解除合同，要求被告退还已支付的款项126000元，被告仅同意退还变压器订金30000元，不同意退还其余款项。原告认为，被告将不具有使用权的土地出租给原告，并承诺该地块可以搭建厂房，现原告合同目的无法实现，原告要求解除合同，退还已付款项并赔偿损失有事实和法律依据，请人民法院予以支持。 原告胡旺达对其陈述主张向法庭提供的证据有:1.被告户籍证明；2.被告场地招租信息截图（打印件）、微信聊天记录截图（打印件）、转账明细表（打印件）、银行转账记录（打印件）；3.原告损失统计表（自制）、原告平整场地、材料入场视频截图打印图片、原告为平整场地、购买材料等雇请工人和机械支出的微信转账记录截图；4.责令停止违法行为通知书；5.收条（原件）。 被告张志强辩称，原、被告签订的租赁合同不存在法定、约定的解除情形，原告应当继续履行合同。相关行政部门下发的《责令停止违法行为通知书》不必然导致合同履行不能，被告已履行了作为出租人的合同义务，原告应自担投资风险，理由如下：一、案涉土地系案外人刘家赤从农户手中租赁而来，面积达几十亩。2020年1月1日，被告与案外人签订《合作协议》，租赁案外人土地14亩，租期11年（即2020年1月1日至2031年1月1日），协议签订后，被告按约定缴纳租金，案外人亦将土地交付被告使用。2020年4月，原告通过58同城网联系被告希望租赁合适的土地，被告带原告到讼争的场地了解相关情况后，原告当即表示要承租，并于2020年4月17日交付了意向金10000元，两人随后磋商了合同的具体细节，双方口头协商为：1.被告将位于平桂区凯达家具厂对面的7亩土地租赁给原告使用；2.租期为十年，每年租金43000元，原告在首年支付2020年-2021年的租金86000元；3.应原告使用需求，被告同意帮助其推平土地并拉变压器，费用由被告垫付，原告待完工后再支付给被告。其中，案涉土地相邻土地为被告租赁使用，为使用方便由双方共同出资共同使用，原告同意出资130000元。合同订立后，原告陆续通过微信支付被告两年租金86000元和50000元变压器订金，被告也找到工人、压土机推平土地供原告使用，并雇请专业安装公司安装变压器。被告交付土地，原告进场使用。2020年6月30日，原告要求解除合同，被告已于2020年5月退还原告20000元变压器押金。二、土地租赁合同合法有效，原告应当按约定继续履行。第一、案涉土地系被告从案外人处承租而来，被告对土地享有合法使用权，其有权将土地租赁给原告。双方对租金、租期作了约定，且原告亦支付了两年租金给被告，足以证明合同系双方真实意思表示。第二、被告作为出租方，已将土地出租给原告，原告对土地有自由的使用权，原告使用土地用于建设轮胎厂房等，由此产生的报建、立项等均系其个人投资事务，与被告无关，由此带来的投资风险也应由原告自行承担。三、《责令停止违法行为通知书》不必然导致合同履行不能。原告平整土地、硬化使用，违反了土地管理法的相关规定，行政部门责令其停止该违法行为与本案被告无关。四、原告应当支付被告垫付款项共计237000元。被告应原告要求，帮助其推平土地、拉变压器等，费用由被告先行垫付，原告待完工后再支付给被告。为此，被告支出了推土机、铲车使用费50000元、人工费11000元、电线杆押金20000元、变压器安装费156000元，四项共计237000元。综上，原、被告签订的租赁合同合法有效，不具备法定或约定的解除合同情形，双方应继续履行合同，原告诉请解除合同无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉请。 被告张志强对其辩驳主张向法庭提交的证据：1.道石村25组赛狗地合作协议，2.图片4张（打印件），3.张志强垫付费用清单（自制打印件），4.人工费支付记录截图（打印件），5.丘万谦出具的收条，6.收条（复印件），7.电线杆押金支付记录截图（打印件），8.证明。 当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，被告对原告的证据1、2、4、5无异议，对证据3的真实性、关联性有异议。原告对被告的证据1的真实性不清楚，由法庭认定，对其关联性有异议；对证据2-8的真实性无异议，对关联性有异议。综合各方质证意见及本院审核，对各方当事人无异议的证据，本院予以认定。对当事人有异议的证据，即原告的证据3和被告的证据1，本院认为，原告证据3系其自制的损失统计表，对其用于证明的内容因无其他证据佐证，本院不予认定；被告证据1系被告与案外人签订的合同，被告向法庭出具该合同的原件核对，本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年1月1日，被告张志强、案外人李郁佼（乙方，承租方）与案外人刘家赤（甲方，出租方）签订《道石村25组赛狗地合作协议》一份，该协议约定：甲方将道石村25组赛狗地的旱地出租给乙方合作使用，合作时间为11年，即2020年1月1日至2031年1月1日。租赁价格3000元/亩，分三年为一期，共计14亩。租金分三期支付，先交租金后使用，如不按时付甲方有权收回。合同签订后甲方不得再将旱地出租他人，可与他人合作经营等。 被告张志强在58同城网发布招租信息，2020年4月，原告胡旺达在58同城网看到被告张志强发布的招租信息（招租信息内容为：“本人有2个仓库以及厂房出租，一个1000平方，一个300平方，空地有2000平方连在一起，适合做大型仓库以及厂房，有三厢电，有水井，17米拖头车进出方便。”），遂与被告联系洽谈承租事宜。原告在对案涉土地实地考察后，于2020年4月17日通过微信转账方式向被告交付了10000元作为承租意向金，双方就承租一事达成口头协议，未签订书面合同，被告雇请挖掘机等将案涉土地上的小山坡进行推平作业以便原告进场。2020年5月1日，原告通过微信发送《年处理2万吨废旧轮胎项目计划书-送交》的文件给被告，于同日以“其他经费”为名向被告交付10000元。2020年5月1日至2020年5月11日期间，原告通过微信转账方式共向被告转账6笔租金合计76000元。2020年5月11日，原告以银行转账方式向被告交付“变压器订金”50000元。2020年5月11日，被告张志强出具收条一张给原告，内容为“今收到胡旺达土地租金86000元（两年，每年43000元），第三年起一年一交，每年43000元。变压器订金50000元，共136000元。收款人张志强，2020年5月11日”。2020年5月14日，被告张志强返还原告变压器订金20000元。 2020年5月，原告进场使用案涉土地，对案涉土地实施压路、硬化等施工作业。同年5月15日，贺州市平桂区自然资源局向原告胡旺达作出通知内容为“胡旺达：你未经依法批准，擅自在贺州市平桂区凯达家具对面推平土的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十八条的规定，现责令你立即停止上述违法行为，听候处理。”的《责令停止违法行为通知书》。原告遂即将此事向告知被告。 2020年6月30日，原告通过微信聊天方式，向被告张志强发出内容为“张志强：变压器不用你装了，订金还差三万请退还给我；还有和你有意向租的那个在道石的场地不租了，现在我要求解除口头合同并退回租金”，被告张志强微信回复：“3万可以退回，要时间。” 截至本案一审法庭辩论终结前，案涉场地仍未取得建设施工规划许可证，原告无法继续使用承租土地，目前涉案土地上未搭建有建筑物，原告认可其在案涉土地堆放了相关建筑材料。 2020年7月21日，原告向本院提起诉讼要求解除合同，双方由此涉诉。 本院认为，被告张志强将案涉土地出租给原告胡旺达使用，双方成立租赁合同关系，由于双方未签订书面合同，仅在收条中注明租金的价格及收取方式，对案涉土地的具体用途未明确约定，对承租期间单方解除合同、政府行为或其他不可抗力因素导致合同不能履行的责任承担方式亦未明确约定，双方均有过错。现原告以案涉土地未能取得建设施工许可被相关行政部门责令停工，导致无法继续使用其承租的土地为由主张解除合同，并以实际行为不再履行双方订立的口头协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（五）法律规定的其他情形。”的规定，对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告主张被告退还的各项数额确认如下：1.关于租金86000元。原、被告双方确认每年租金43000元，原告已付的86000元为2020年5月至2022年5月的租金，现有证据表明原告于2020年5月进场使用案涉土地，同年6月30日通过微信方式要求与被告解除租赁合同，即原告实际使用了案涉土地2个月后才向被告发出解除合同的意思表示，且庭审查明，原告至今为止依然堆放了部分建筑材料在案涉土地上，解除双方的租赁合同后，原告客观上仍需要一定时间对案涉土地进行腾退，本院根据本案查明的事实及原告主张解除合同的原因，酌情确定原告应向被告支付5个月的租金即17917元（43000元/年÷12个月×5个月），该款与原告已付的86000元租金抵扣后，被告张志强尚应退还原告胡旺达租金68083元；2.关于变压器订金30000元。原告向被告支付变压器订金50000元作为被告代原告安装变压器的费用，之后，原告告知被告，无需被告代其安装变压器，被告亦于2020年5月14日退还原告部分订金20000元，尚余30000元未退还，从被告向原告退还20000元变压器订金的行为可知，被告张志强是知道并且应当知道原告不再需要其代为安装变压器的，且双方于2020年6月30日在微信聊天中被告对原告要求其退还剩余30000元变压器订金一事亦予认可并同意退还，故对原告主张被告退还变压器订金30000元的诉讼请求，本院予以支持；3.关于其他经费10000元。被告对收取该笔款项的事实予以认可，由于双方对该款的具体用途未作约定，被告亦不能证明该费用实际支出在什么地方，故对原告主张退还该10000元的诉讼请求，本院予以支持；4.关于赔偿损失23770元。原告对案涉土地路面进行平整、压实，投入的费用客观存在，原告无证据证实被告在出租案涉场地时存在故意隐瞒该地块不能办理相关建设施工许可证，亦无证据证实被告负责为原告办理案涉地块的相关施工许可证等，原告承租案涉土地后对该地块进行施工作业，系其个人投资行为，因投资不当所产生的风险应由原告自行承担，故对原告诉请被告赔偿其损失23770元的主张，本院不予支持；5.关于利息。原、被告对解除合同后逾期退还租金是否需要支付资金占用利息没有约定，故对原告主张被告应以126000元为基数按年利率6%自2020年5月起向其支付利息至清偿之日止的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告主张原告向其支付垫付237000元费用问题。因原、被告未签订书面合同，对案涉土地上的小山坡由谁负责推平、推平费用由谁承担没有约定，该小山坡推平的施工作业实际由被告雇请案外人施工完成，被告无证据证实该项工程费用系应由原告负责承担，故对被告辩称原告应向其支付推土机、铲车使用费50000元及人工费11000元的辩驳主张，本院不予采纳；关于电线杆押金20000元及变压器安装费156000元的问题。原告已在2020年5月明确告知被告不再需要其代为安装变压器，被告亦予认可并同意退还原告变压器订金，被告再主张原告支付安装变压器及电线杆的相关费用理据不充分，对被告的该项辩驳主张，本院亦不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告胡旺达与被告张志强于2020年4月17日就贺州市平桂区凯达家具对面土地达成的土地租赁合同（口头合同）； 二、被告张志强于本判决生效之日起十日内退还原告胡旺达租金68083元、其他费用10000元、变压器订金30000元，合计108083元； 三、驳回原告胡旺达的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2820元，减半收取计1410元，由原告胡旺达负担184元，被告张志强负担1226元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 蔡小凤 二〇二〇年九月十五日 法官助理 袁 巧 书 记 员 戚瑞慧