上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20202号原告：彭征，女，1970年4月29日生，汉族，住上海市浦东新区上南路******。委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海何跃实业有限公司，住所地上海市宝山区蕰川路****。法定代表人：吴友朝，执行董事。原告彭征与被告上海何跃实业有限公司(以下简称何跃公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭征的委托诉讼代理人白孝甫到庭参加诉讼。被告上海何跃实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彭征向本院提出诉讼请求：1、判令何跃公司返还上海市宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场1352号、1353号、2125号商铺(以下简称系争商铺)；2、判令何跃公司按照每季度人民币(以下币种同)18,351元(年投资额3.8%)计算，支付彭征自2019年3月1日至2020年8月31日止的商铺使用费110,106元；3、判令何跃公司支付使用费利息(以110,106元为本金，按银行同期贷款利率计算，自2020年9月1日起算至实际付清款项之日止)。事实和理由：彭征是系争商铺的产权人。彭征与何跃公司签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，彭征将系争商铺出租给何跃公司，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期；租金每三个月支付一次，先付后租；何跃公司应每年按照原告实际投资额的3.8%支付租金，自第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。合同签订后，何跃公司多次拖欠租金，经法院生效判决，确认彭征与何跃公司所签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》已解除，何跃公司与业主委员会所签订的备忘录无效，何跃公司应当在合理期间内退出北上海商业广场的经营。但何跃公司至今仍未向彭征返还商铺，并欠付使用费。彭征认为，何跃公司已失去占有使用商铺的法律及合同依据，应当返还商铺，并按双方合同约定的租金标准支付使用费，故向本院提出上述诉请。被告上海何跃实业有限公司未作答辩。本院经审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：彭征是系争商铺的权利人。2013年，彭征(甲方)、何跃公司(乙方)签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，甲方将系争商铺出租给乙方，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。彭征于2017年向本院起诉，要求何跃公司支付欠付租金。本院经审理后认为，上海市宝山区北上海商业广场全体业主通过业主大会决议的形式解除了与何跃公司之间的租赁合同，何跃公司应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向上海市宝山区北上海商业广场业主委员会移交账目及经营权，若上海市宝山区北上海商业广场业主委员会认为必须由何跃公司继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。该案判决何跃公司向彭征支付截止至2016年5月31日前的欠付租金。彭征又于2019年向本院起诉，要求何跃公司支付欠付使用费。本院经审理后，支持了原告要求被告支付自2016年6月1日至2019年2月28日的商铺使用费及相应利息。已有生效判决查明，关于系争商铺，每季度被告应付租金标准为18,351元。2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具《收回“何跃公司”商场经营监督管理权的决议》。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。2016年4月13日，被告(甲方)与上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。2016年4月15日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。审理中，原告表示，自2019年3月1日起，被告未向原告支付系争商铺房屋使用费。本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。生效判决已认定，包括彭征在内的小业主系以业主大会决议的形式向何跃公司行使解除权，但并未就如何处理商铺返还问题形成决议。故彭征单独要求何跃公司返还商铺，本院难以准许。小业主可通过业主大会决议形成一致意见后再行主张。根据查明的事实，自2016年3月18日上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”之后，何跃公司并未实际退出北上海商业广场，未办理移交手续，商场仍由何跃公司统一进行监督管理和运营。因此，本院对彭征主张的自2019年3月1日至2020年8月31日止的使用费，本院予以支持。关于租金及使用费标准，根据此前生效的民事判决书，每季度何跃公司应付租金为18,351元，使用费亦参照此标准支付。自2019年3月1日至至2020年8月31日，何跃公司应付使用费金额合计110,106元。本院考虑本案实际情况，支持上述欠付金额自2020年9月1日起的利息。被告何跃公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告彭征支付2019年3月1日至2020年8月31日的使用费110,106元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，支付该款自2020年9月1日至实际付清日止的利息。二、驳回原告彭征其余全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,251元，由被告上海何跃实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年九月二十四日法官助理 顾名锦书 记 员 顾名锦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。