大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初3815号原告：张清，女，1994年12月9日出生，汉族，无业，户籍地河南省光山县，现住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：夏铮，系辽宁怀瑾律师事务所律师。被告：韩群，男，1989年6月10日出生，汉族，系大连市普兰店区弘康食品经销处司机，住大连市普兰店区。原告张清与被告韩群返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张清的委托诉讼代理人夏铮、被告韩群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张清向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退普兰店市光明街30号4-5-7号房屋；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经朋友介绍相识，双方于2019年3月21日签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于普兰店市光明街30号4单元5层7号的房产以价款10万元出售给原告。合同签订之后，原告给付被告房款现金10万元。双方办理了房屋变更登记手续。后被告主张家里孩子年幼，需暂住一段时间以办理孩子学籍及搬家事宜。原告因处于备孕期间，念及朋友感情且暂时不急于入住，便同意了被告的暂住请求。同年10月末，原告向被告主张腾退房屋，但被告以未找到房屋搬家为由拒绝腾退房屋。新冠疫情管控缓解后，原告再次要求被告腾退房屋，但仍被拒绝。故原告诉至法院，请求判如所请。被告韩群辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：被告与原告之间不是真实的房屋买卖关系，房屋过户是为借款提供担保。2019年2月，被告向原告借款3万元，被告给原告出具了3万元的欠条，并将案涉房屋的房照交付给原告作抵押。半个月后，被告又向原告借款7万元，没有出具欠条，而是被告与原告一起到普兰店公证处作房屋抵押公证，但公证处不给做公证。之后双方协商以房屋过户作为借款担保。办理房屋过户的相关手续和税费均是从7万元的借款中扣除，7万元借款原告实际只给付被告55000元。当时被告给原告出具了一份收条，同时被告又给原告出具了一个10万元的借条。被告与原告到房产部门办理过户时签订的房屋买卖合同价款是16.8万元。原告从未打电话要求我腾退房屋，被告曾多次要求与原告协商还款事宜，但原告拒接电话。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的原告提供的房屋买卖合同复印件、收款收据、大连增值税普通发票、完税证明、银联商务签购单两份、不动产权证书，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供东亚银行的账户交易历史查询，拟证明2018年11月13日原告自银行取款10万元现金。被告对该证据的真实性无异议，但认为该款项取款时间是2018年11月13日，而被告与原告之间的借款时间是2019年2月，原告不能证明这10万元就是借给被告的10万元。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月21日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：第一条、甲方转让的房屋坐落于普区，建筑面积49.06㎡，产权证号：20193003924。甲方保证已如实陈述房屋权属状况和相关关系，乙方对甲方所要转让的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房产。第二条、甲乙双方经商议决定上述房屋的成交价格为人民币壹拾万元，￥100000.00元。乙方于2019年3月21日前付清房款，付款方式：现金。第三条、双方同意2019年3月21日将上述房屋正式交给乙方。房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……第五条、违约责任，乙方不能按期付清购房款，或甲方不能按期交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房屋价款3‰的滞纳金。第六条、上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。……上述合同签订后，原告自述其以现金方式分三次向被告交付100000元购房款。被告于2019年3月25日出具收款收据一份，载明：“收到张清交来购买大连市普兰店区光明街30号4单元5层7号的购房总款共计人民币壹拾万元整付款方式现金。该房屋的购房款已全部结清。”2019年3月25日原、被告各自交纳了案涉房屋买卖的相关税费，国家税务总局大连市普兰店区税务局代开了大连市增值税普通发票，载明案涉房屋价款为100000元。2019年3月26日，原告取得案涉房屋的权属证书，案涉房屋的不动产登记权利人为原告，产权证号为辽（2019）大连普兰店区不动产权第03004466号。被告现仍占有案涉房屋未向原告交付。对于案涉房屋在买卖时的市场价格，原告认为是13万元—15万元，而被告认为是17万元—18万元。另查，2019年3月15日，被告向原告借款30000元用于资金周转，并于同日向原告出具借条一份，现该借条由原告持有。被告认可当天收到原告交付的30000元现金。庭审中，原告否认其与被告间存在另70000元的借贷关系，否认被告向其出具过100000元的借条。本院认为，本案争议的焦点是原、被告之间房屋买卖合同是真实买卖还是以房屋过户作为借款担保。关于双方是否存在真实的房屋买卖关系。首先，从房屋买卖合同的内容看。双方签订了书面的房屋买卖合同，对房屋的位置、面积、房屋总价款、付款时间和方式、相关费用承担及违约责任等均在合同总进行了明确的约定，合同落款处均由双方签名确认，且被告对该合同真实性无异议。其次，从合同所约定的主要权利义务的履行来看。原告作为买受人向出卖人被告以现金方式交付了全部购房款，被告亦向原告出具了收到全部购房款的收条。原、被告双方均交纳了房屋交易相关的税费，被告配合原告将案涉房屋权利人变更登记至原告名下，原告取得了案涉房屋的权属证书。至此，原告对案涉房屋享有物权，具有公示效力。但被告未向原告交付房屋且仍继续占有，构成违约，原告享有要求被告交付房屋的请求权。第三，从房屋价款数额的合理性及现金交付购房款的合理性来看。案涉房屋系二手房，房屋竣工时间是2004年1月1日，建筑面积49.06平方米，房屋总层数为7层，案涉房屋位于第5层，性质为住宅，地址为大连市普兰店区光明街********。从上述房屋的自然信息可知，案涉房屋在双方买卖时（2019年3月）房龄已达15年，面积较小，楼层较高，所在地址亦非所在市区房产价值最高地段。原、被告双方均未向本院提供相关房屋中介机构或评估机构对案涉房屋当时市场价值的预估，但结合双方各自预估的市场价值数额区间及个人之间二手房交易存在议价空间较大的特点，案涉房屋总价款10万元并未明显低于市场价格，具有一定的合理性。原告庭后提交了对庭审中待核实问题的回复中陈述了案涉10万元购房款系自2019年3月21日至2019年3月25日间分3次以现金方式交付给被告，被告也在2019年3月25日向原告出具了收到10万元购房款的收条。虽原告陈述的交付过程没有证据证明，但10万元并非数额较大，以现金方式交付存在现实可能性和合理性。综合上述各方面的分析，本案原告所提供的证据形成优势证据链条，可以证明原、被告间具有房屋买卖的合意。对于被告抗辩称案涉房屋并非真实买卖而是为借款提供担保一节。被告称“其向原告借款两笔共计10万元，第一笔借款是2019年3月15日30000元，被告向原告出具了一份借条，并认可已经以现金方式收到全部借款，口头约定利息为每月3000元；半月之后，被告又向原告借款70000元，以案涉房屋过户为借款提供担保，扣除相关办理房屋过户的税费，被告实际收到55000元。两笔借款被告实际共收到85000元，被告同时给原告出具了一份10万元的收条和一份10万元的借条。”原告认可与被告间仅存在30000元的民间借贷关系，但否认约定借款利息，并对被告陈述之后又存在70000元借款予以否认，同时亦否认房屋过户是为借款提供担保的意见。本院认为，若如被告所述其在出具收到100000元收款收条时又向原告出具了100000元借条，那么按照民间借贷的交易习惯，被告应将30000元的借条收回。但本案30000元的借条仍在原告处，与被告的陈述存在矛盾。另，被告在答辩中称其与原告到房产部门办理过户时签订的房屋买卖合同价款是16.8万元，但本案原告所提供的税务部门开具的案涉房屋发票中载明的案涉房屋价款为100000元，被告的答辩陈述与此显然存在矛盾之处。因此，被告对其陈述未向法院提供任何证据予以证实，在原告不认可且形成优势证据的情况下，被告仅凭自己的陈述不能证明其待证事实，应承担举证不能的不利后果。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十六条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告韩群于本判决生效之日起四十日内将位于大连市普兰店区光明街30号4单元5层7号、建筑面积49.06平方米、权属证书号为辽（2019）大连普兰店区不动产权第03004466号的房屋腾退给原告张清。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告韩群负担，被告韩群于本判决生效之日起四十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  王辉二〇二〇年九月三十日书记员  于翕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。