上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初259号原告：上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会，住所地上海市普陀区。负责人：沈凤元，职务主任。负责人：马荣华，职务副主任。委托诉讼代理人：叶府荣，上海市明鸿律师事务所律师。被告：上海祥和物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡铠，职务董事长。委托诉讼代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会与被告上海祥和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，经原告申请，本院委托上海上审会计师事务所就系争小区公益金收支情况进行审计。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会的负责人马荣华及委托诉讼代理人叶府荣、被告上海祥和物业管理有限公司的委托诉讼代理人汪伟敏、陈帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告移交祥和家园小区2000年1月1日至2014年11月30日期间的前期公益金收入人民币7，646，509.78元(以下币种均为人民币)；2、判令被告向原告移交祥和家园小区2014年12月1日至2016年12月31日期间公益金余额209，997.04元；3、判令被告向原告移交祥和家园小区的竣工资料，包括但不限于：总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网竣工图、设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；4、判令被告承担律师费180，000元；5、诉讼费、审计费由被告承担。事实和理由：祥和家园小区由上海申豪房地产有限公司开发，被告为开发商聘请的前期物业管理公司，实际管理小区至2016年年底。被告管理小区期间，小区公益金收支均由被告掌控。根据原、被告共同委托的三次审计结果显示，2000年1月至2014年11月期间存在公益金余额12，859，650.51元，按照惯例，被告可以收取其中的25%用于补贴物业管理费用，剩余金额应当移交原告，但被告并未移交。2014年12月至2016年12月期间，在已经公示的公益金收入中，尚有209，997.04元未移交。此外，被告离开小区时，亦未移交小区的竣工资料。就上述事项，原告多次与被告交涉，被告均以各种理由推脱，故原告向法院提起诉讼。被告上海祥和物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉请，1、前期公益金收入已经抵充支出，没有余额；2、该两年的公益金余额无异议，但原告未能收齐其承诺被告代收的物业管理费，故应做抵扣，抵扣后，没有余额；3、2014年被告公司股东发生变更，届时未就小区竣工材料进行交接，故被告现在无法移交竣工资料；4、本案系合同纠纷，双方未对律师费作出约定，且原告提供的相关材料显示付款人并非原告，金额也与诉请不一致，不同意支付；5、原告提起起诉，审计费用应由原告承担，诉讼费由法院判决。经审理查明：一、被告系祥和家园小区前期物业管理公司，实际管理小区的时间为1999年小区交房至2016年12月底其退出小区。小区物业管理服务合同签订情况如下：(一)上海申豪房地产有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，委托被告管理祥和家园一期东区(真光路XXX号)，期限为1999年7月1日至2001年6月30日，第十三条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费：多层0.30元/㎡高层0.37元/㎡。2.保洁费：多层0.08元/㎡高层0.09元/㎡。3.保安费：多层0.12元/㎡高层0.14元/㎡。4.房屋设备运行费：实支实收。5.维修养护费：实支实收。”(二)上海申豪房地产有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，委托被告管理祥和家园一期西块(真光路XXX弄XXX-XXX号)，期限为2000年6月1日至2002年5月31日，第十三条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费：多层0.33元/㎡高层0.40元/㎡。2.保洁费：多层0.09元/㎡高层0.10元/㎡。3.保安费：多层0.13元/㎡高层0.16元/㎡。4.房屋设备运行费：多层0.20元/㎡高层0.55元/㎡(暂定价，按实计算，定期公布账目)。5.维修养护费：按实计算，定期公布账目，按面积分摊收取。”(三)上海申豪房地产有限公司与被告签订《前期物业管理服务合同》，委托被告管理祥和家园二期(梅川路XXX弄XXX-XXX号)，期限为2000年9月1日至2002年8月31日，第十三条有关收费标准的约定内容与前述一期西块合同约定一致。(四)原、被告签订《物业服务合同》，期限为2015年12月16日至2016年12月15日，约定“继续按乙方(被告)提供有关数据核定总包干费用390万(含税25万左右)。合同期内聘用人员的最低工资额如遇按规定须增加的部分及按原商定运行费额度合理超出部分，经双方核定，届时由甲方(原告)公共收益部分予以补充。总包干费用由以下4部分组成：(1)由业主及非居民向乙方支付本合同第七条约定的物业费用，应收250万元。(2)地下机动车库和架空机动车库收取的管理费，暂按收30万元。(3)非居住用房的应收物业费另计。(4)差额部分在乙方账目清楚的情况下，由小区公共收益5：5分成所得弥补。”物业管理费、设备运行费、维修费的收费标准均与前述一期西块合同约定一致。二、就被告管理小区期间的公益金收支情况，当事人曾委托三家会计师事务所对于1999年至2014年11月期间的公益金收支情况分三段进行审计(被告主张系原告单方委托，但100，000元的审计费用系其支付，并要求在本案中一并抵扣)。因相关审计就部分时段未出具正式审计报告，部分时段未能审计支出金额，且原、被告对部分时段收入、支出金额并不认可等原因，在本案审理中，经原告申请，本院通过高院指定，委托上海上审会计师事务所对于祥和家园小区1999年至2014年11月期间的公益金收支情况进行了审计。审计费用225，000元，由原告垫付。审计结论为：(一)1999年6月至2014年11月期间祥和物业公司收取记账的地面泊车费、机动车停车费、临时停车费、场租费和已记账为权属业主的管理费收入扣除税金后的金额合计12，696，383.41元，应确认公益金收入。(二)1999年6月至2014年11月期间祥和物业公司收取记账为“营业收入”的房租扣除税金后的金额合计234，377.68元、收取记账为“营业收入—租金”和“其他业务收入—租金”的房租扣除税金后的金额合计1，030，148.82元、管理费扣除税金后的金额合计55，196.74元。由于缺乏依据，我们无法确定归属。(1999年仅有三笔总计13，200元的房租收入，均属无法确定归属。)(三)1999年6月至2014年11月期间祥和家园小区列支在其他应付款借方的运行费支出共计17，530，119.63元，扣除物业服务成本支出14，900，060.79元(具体包括电梯人员工资、奖金等、水费、绿化养护费、维修支出、电费、水箱清洗保养费、电梯保养费、电梯检测费、门禁系统维护费、设备运行费、消防设施维护)及不合规支出125，021.80元(无附件、无依据、非公益性支出)之后为2，505，037.04元(具体包括健身器材更新费，电梯修理费，电梯工程费，消防设施维修、消防工程，消防设施更新，道路、围墙改造、水泵大修等，门禁系统工程，水箱改造费，祥和物业公司1999年12月起设置其他应付款—维修基金科目，2002年11月该科目余款银行划转房地局维修基金专户)。三、对于上述审计结论，原告表示，认可审计结论中第一项公益金收入金额即12，696，383.41元。审计结论中第二项无法确定归属的事项实际系开发商产权的房屋对外出租的收益，原告不主张作为公益金收入。认可审计结论中第三项将物业服务成本及不合规支出扣除后的余额即2，505，037.04元作为公益金支出金额。故就第一项诉请，现要求取得前述两个金额相减后差额的75%即7，646，509.78元，剩余25%金额按照惯例可以归被告所有。被告表示，认可审计结论中第一项公益金收入金额即12，696，383.41元。审计结论中第二项无法确定归属的事项系开发商产权房屋对外出租的收益，用于补贴被告经营，不应作为公益金收入。审计结论中第三项所列各项金额认可，但审计单位未认定此笔费用为公益金支出金额。审计单位将14，900，060.79元作为物业服务成本支出进行扣除系依据2004年开始实施的规范性文件和2015年签订的物业合同，但相关文件和合同显然不能溯及既往。根据前期物业合同约定，运行和维修养护费用实支实收，故被告支付的此类费用应当由全体业主分摊。同时由于小区业委会迟迟未能成立，成立后也对于相关支出不予认可等原因，被告才在公益金中支取。此外，不合规支出主要是比较紧急的小修补，因为从小店采购，故无凭证，但费用是实际发生的。综上，审计涉及的运行费支出17，530，119.63元均应当作为公益金支出，全额抵扣公益金收入，抵扣后已无公益金余额。上海上审会计师事务所的审计人员周奇豪、吴鸣到庭说明情况，关于结论中第二项，审计单位要求被告提供房产证、租赁合同、台账等资料，但被告仅提供了产证，产证信息并不能和相关凭证对应，且被告未提供租赁合同、台账，故无法确定收入归属。如果房产系原告所有，则为公益金收入，如果非原告所有，则非公益金收入。关于结论中第三项，其中扣除不合规支出，除无附件、无依据的支出外，占比较大的是车库维修费用，若车库系开发商所有，相关租金收入非公益金收入，相关维修支出也不应当在公益金中列支。关于扣除物业服务成本，法规中并无关于公益金支出事项的规定，前期物业服务合同中也无相关约定，而《物业服务收费管理办法》第十一条明确了物业服务成本的构成，所以我们参照该规定进行审计，此外2015年签订的物业服务合同中就公益金收支作出了约定，我们也一并作为参考。四、原告曾于2018年4月15日向被告发送律师函，表示根据此前三个阶段的审计结果，“公益金余额1193.8万元应归祥和家园业主所有，业委会经研究认为：虽然小区早期设备、设施所维修保养任务较轻，且管理人工费用标准相对较低，但是仍可按目前公益金补贴物业公司的比例标准百分之五十左右，约600万元归还给祥和家园全体业主，并在此基础上再让利要求贵公司支付450万元。”被告对此未予同意。本案中，被告据此主张双方关于公益金五五分成早有约定。原告主张当时系为与被告友好协商，故给予较低的金额，但被告不予同意，现原告不同意按照该金额主张，且双方约定五五分成系在2015年之后，此前并无此项约定，故应当按照上海市的惯例按照75%与25%的比例分成。被告坚持五五分成，同时强调若合同另有约定，则按照约定处理。五、原告提交的管理费账单显示，被告存在向业主直接收取运行费的情况；六、2018年5月10日，原告出具证明，记载2014年12月至2016年12月期间被告应移交公益金209，997.04元，即公益金收支报表余额362，997.04元，加上被告实际并未支付的2016年业委会活动经费75，000元(此前原告以为被告已支付，误扣除)，减去实际已为被告代收的2016年物业费228，000元。被告对报表余额、未支付的业委会活动经费均认可，但主张原告承诺为其代收483，687.16元的物业费，故应扣除应收物业费，而非实收物业费，扣除后亦不存在公益金余额。并提交了落款时间为2016年12月26日的委托书，载明被告委托原告收取2016年物业费差额部分(现收缴率为72%，应达到90%)，承诺1个月内收到2016年物业管理费90%，该委托书由被告盖章，原告工作人员签字。被告另提交原告2017年1月25日出具的函，载明因元月工作忙，目前仅收75，000多元，春节后力争达到90%。七、在前期被告起诉祥和家园小区部分业主物业费纠纷案件中，法院的生效判决书认定《前期物业服务合同》中关于收取费用的约定内容对小区业主具有约束力，其中包括被告收取费用的项目名称、金额以及结算方式。八、在本案诉讼之前当事人委托立信会计师事务所有限公司出具的《执行商定程序报告》记载，1999年至2010年3月期间设备运行费实收金额为6，230，560.57元，原、被告对于该收入金额均无异议。九、审理中，对于2010年4月至2014年11月期间设备运行费应收金额，原、被告分别按照小区高层、多层的面积和对应运行费单价，在收取率为100%的情况下进行核算，原告主张为4，476，838.69元，被告主张为4，463，042.45元。以上事实有《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、上海上审会计师事务所出具的《报告书》、《律师函》、账单、《执行商定程序报告》、证明、判决书等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，根据法律规定，小区公共收益归小区全体业主所有，物业服务企业应当在物业服务合同终止时将包括公共收益、小区竣工资料等移交给业主委员会。现围绕原告的诉请本院依次分析如下：一、关于返还1999年6月至2014年11月30日期间的公益金。首先，从合同约定分析。根据《前期物业管理服务合同》的约定，房屋设备运行费、维修养护费均为实支实收，并不包含在定额的物业管理费、保洁费、保安费中。故被告主张就该两项费用单独结算，存在依据。其次，从履行情况分析。鉴于被告提供物业服务期间，实际以系争公益金垫付了部分房屋设备运行费、维修养护费，而该两项费用应由业主共同负担，在长达逾15年的物业服务期间，原、被告并未就两项费用进行结算，被告主张根据实际履行情况、两项费用的性质、开支情况，要求与公益金相抵，有其合理性。再次，从法律规定分析。虽然审计报告引用了《物业服务收费管理办法》的相关规定，该规定将共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、绿化养护等费用均列为“物业服务成本或者物业服务支出的组成部分”，然前述办法的规定为“一般”情形，而本案所涉《前期物业管理服务合同》对此已有不同约定，即房屋设备运行费、维修养护费均实行实支实收，且根据查明的事实，关于设备运行费被告确实额外进行收取，可见该小区物业管理的约定和履行均非按照相关办法的一般规定执行。对此，应当从事实出发，予以尊重。故本院将被告作为运行费列支并经审计单位确认已实际开支的14，900，060.79元，在物业服务成本之外列支；最后，关于具体抵扣、余额。1、1999年至2010年3月期间设备运行费，双方均认可实收金额为6，230，560.57元，关于2010年4月至2014年11月期间设备运行费若足额收取，原告主张金额为4，476，838.69元、被告主张金额为4，463，042.45元。本院据此酌情确定被告历年运行费收入总计10，700，000元。结合被告将14，900，060.79元的支出均列支为运行费，本院先以前述10，700，000元抵扣。2、关于125，021.80元费用，审计报告载明，因无附件、无依据、非公益性等，不列入公益金支出，鉴于审理中被告亦未就实际开支提供证据，故本院对该项费用不予抵扣。3、关于剩余2，505，037.04元，各方对于作为公益金支出均无异议，本院予以确认。4、前述金额经核算(14，900，060.79+2，505，037.04–10，700，000)，剩余未抵扣支出为6，705，097.83元。各方对于公益金收入金额12，696，383.41元，均无异议，本院确认为公益金收入。前述两个金额相抵扣，尚余公益金5，991，285.58元。结合原告提供的相关停车费收费规定，原、被告审理中确认存在三一分成的惯例，且双方仅在2014年12月之后才有关于五五分成的约定等因素，本院确认原告取得上述金额中的75%即4，493，464元。至于本案审计中涉及的权属开发商的房屋对外出租的收益，因原告已明确表示不作为公共收益主张，故本院对此不作裁判。另，考虑到本案双方就相关费用结算争议较大、时间跨度较长等因素，本院对被告提出的其在前期就原告委托的审计所支付的费用100，000元一并结算。二、关于返还2014年12月1日起至2016年12月31日止的公益金余额。双方该笔款项的性质及金额均不持异议，本院予以确认。鉴于双方系无偿委托关系，且原告亦未就收足物业费作出保证，故被告主张将原告未收足的物业费抵扣被告应返还的公益金，依据不足，本院不予采纳，本院认定被告应当返还上述期间的公益金余额。三、关于要求被告移交祥和家园小区竣工资料。根据我国《物业管理条例》第二十九条规定，在物业合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和下列资料交还给业主委员会：竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料；设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料。故原告的该项诉请，符合法律规定，应予支持，被告抗辩的事由不能免除其法定义务，本院不予采纳。四、关于被告承担律师费。原告的该项请求并无法律和合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《物业管理条例》第二十九条、第五十四条、《上海市住宅物业管理规定》第五十一条的规定，判决如下：一、被告上海祥和物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会自2000年1月1日起至2014年11月30日止的前期公共收益资金人民币4，493，464元；二、被告上海祥和物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会自2014年12月1日起至2016年12月31日止的公共收益资金人民币209，997.04元；三、被告上海祥和物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会移交下列资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料，设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；四、原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付被告上海祥和物业管理有限公司审计费人民币50，000元，该款从上述判决所得的公共收益资金中予以抵扣；五、对原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会的其余诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案审计费人民币225，000元，由原、被告各半负担。案件受理费人民币68，756元，由原告上海市普陀区长征镇祥和家园业主委员会负担人民币40，168元，被告上海祥和物业管理有限公司负担人民币28，588元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 飞人民陪审员  王进英人民陪审员  严建芳二〇二〇年九月三十日法官 助理  童小标书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《上海市住宅物业管理规定》第五十一条利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。