黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1853号原告：关士武，男，满族，1980年3月25日出生，大庆油田化工有限公司甲醇分公司职工，住大庆市让胡路区。原告：董艳，女，汉族，1982年5月20日出生，龙江银行大庆分行馨园支行柜员，住大庆市让胡路区。被告：刘伯辰，男，汉族，2000年11月20日出生，黑龙江省八一农垦大学学生，住密山市。委托诉讼代理人：刘长龙（系刘伯辰父亲），男，汉族，1974年11月30日出生，住密山市。原告关士武、董艳诉被告刘伯辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告关士武、董艳、被告刘伯辰委托诉讼代理人刘长龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关士武、董艳向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除关士武、董艳与刘伯辰签订的房屋租赁合同；2．依法判决刘伯辰支付关士武、董艳租金4250元；3．依法判决刘伯辰支付关士武、董艳违约金6171元；4．依法判决刘伯辰立即归还房屋钥匙及门禁卡；5．本案诉讼费由刘伯辰承担。事实与理由：2019年8月25日，关士武、董艳与刘伯辰签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年8月25日至2020年8月25日，年租金17,000元，提前1个月交付下半年租金；刘伯辰逾期交付租金，除应补缴所欠租金外，并按租金的千分之三，以天数计算向关士武、董艳交付违约金；如关士武、董艳违约则赔偿刘伯辰双倍的年租金；刘伯辰违约则定金不退。2019年8月25日，刘伯辰向关士武、董艳支付押金2000元，上半年租金8500元。自2020年1月25日起，刘伯辰开始拖欠关士武、董艳下半年租金，至今依然没有支付拖欠的租金，故关士武、董艳诉至本院。刘伯辰辩称：1．刘伯辰疫情期间提出的中止履行合同的要求合情合理，并无违约事实。刘伯辰与关士武、董艳在2019年8月25日签订房屋租赁合同，新冠××疫情发生之前，刘伯辰正常履行合同。疫情发生之后，学校严禁学生返校、返庆，租赁房屋至今未居住。疫情属于不可抗力，故刘伯辰因为疫情发生无法实现合同目的，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的范畴。2020年3月18日，刘伯辰向关士武、董艳提出由于本人不在大庆，待返回大庆后再交剩余房租，关士武、董艳表示同意，有微信聊天记录截图为证，故关士武、董艳主张刘伯辰自2020年1月25日开始拖欠房租的主张不成立。2020年3月28日，因受疫情影响，刘伯辰欲提前解除合同，与关士武、董艳电话沟通告知二人可以提前收回房屋，屋内物品可以自行处置，但关士武、董艳拒绝。在2020年5月5日，刘伯辰再次提出终止履行合同，但关士武、董艳仍拒绝。刘伯辰疫情期间提出终止履行合同的要求合情合理，并无违约事实，关士武、董艳在明知刘伯辰因为疫情无法继续履行租赁合同的前提下可以选择收回房屋，减少损失，但二人不采取任何措施继续索要房租，甚至以刘伯辰征信为要挟，逼迫刘伯辰缴纳剩余房租，该行为严重侵犯了刘伯辰的权利。关士武、董艳的行为产生的损失，应该由二人自行承担，与刘伯辰无关。2.根据《中华人民共和国合同法》规定，押金和违约金只能选择性使用，不能同时约定，不能叠加计算。关士武、董艳已经将刘伯辰押金全部扣除，所以二人主张违约金的请求不成立。3.违约金不得超过实际损失的30%，关士武、董艳要求四个月的违约金6171元，双方签订的租赁合同约定半年房租为8500元，故违约金明显高于实际损失，关士武、董艳关于违约金的主张与实际严重不符，也不符合法律公平公正的原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。关士武、董艳就其主张向本院提交如下证据：房屋租赁合同、房产证、结婚证各1份（出示原件，提交复印件），欲证明关士武和董艳是夫妻关系，共同享有案涉房屋所有权。租赁合同约定租期自2019年8月25日至2020年8月25日，按照半年交付，并且提前一个月给付下半年租金，违约金每天按照租金的千分之三计算。刘伯辰应于2020年1月25日提前交付下半年房租，但其未交付租金存在违约。经质证，刘伯辰对上述证据的真实性和证明问题均无异议。因刘伯辰对该组证据无异议，本院对该组证据予以采信。刘伯辰向本院提交证据如下：八一农垦大学2020年2月7日发布的《关于进一步加强疫情防控期间学生管理通知》、2020年2月9日电气与信息学院疫情防控期间学生健康信息报送工作细则、手机通话记录截图打印件各1份，微信聊天记录打印件2张，欲证明疫情期间刘伯辰不能返庆上学，其所在的密山也封城，疫情属于不可抗力，并不是刘伯辰违约；2020年3月18日，刘伯辰已告知关士武、董艳不能去大庆，协商在开学时候把房租给关士武、董艳，同时协商把押金给二人，解除租赁合同。经质证，关士武、董艳认为合同约定了2020年1月25日交付房屋下半年租金，多次联系刘伯辰，至2020年5月也没有解除合同，刘伯辰已经违约，不论是否因为疫情原因，租赁合同都有效。因该证据内容、形式符合法律规定，关士武、董艳对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性均予以确认。根据关士武、董艳及刘伯辰当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2019年8月25日，刘伯辰（承租方）与关士武、董艳（出租方）就租赁联想科技城B9-1-1410房屋签订租赁合同一份，合同约定：租赁期限自2019年8月25日至2020年8月25日止，年租17,000元；刘伯辰应于签订合同当日交付上半年租金8500元、押金2000元，提前1个月支付下半年租金；逾期支付租金，除应补缴所欠租金外，并按租金的3‰以天数计算向关士武、董艳支付违约金；违约则定金不退。合同签订当日，刘伯辰向关士武、董艳交付租金8500元及押金2000元，关士武、董艳交给刘伯辰2套房屋的钥匙及门禁卡。2020年1月25日后，因受到新冠××疫情的影响，刘伯辰所在的城市密山封城，所在学校八一农垦大学也延期开学，刘伯辰与关士武、董艳协商疫情解封后回到大庆市再支付下半年租金，关士武、董艳表示可以微信转账支付剩余租金，但刘伯辰一直未交付下半年租金。2020年5月5日，刘伯辰微信告知关士武、董艳其交付的押金不要了，下半年租金也不再支付。2020年7月20日，刘伯辰与关士武、董艳协商后，刘伯辰通过其在大庆市的亲属将案涉房屋的钥匙及门禁卡邮寄给了关士武、董艳。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关士武、董艳与刘伯辰签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规效力性强制性规定，合同合法、有效，双方均应按约定履行各自义务。关士武、董艳已向刘伯辰交付房屋，刘伯辰应按照约定的期限支付租金。因协议约定下半年租金需提前1个月交付，故刘伯辰应在2020年1月25日前支付下半年租金。但在2020年1月春节后，受到新冠××疫情的影响，家住密山的刘伯辰不能回到在大庆上学，亦不能回到其租赁的房屋居住，刘伯辰与关士武协商在疫情解封后回到大庆市后再支付下半年租金后，关士武未同意延期支付租金，其后因疫情一直持续，刘伯辰的学校一直未能开学，其亦不能返回大庆市。故刘伯辰在2020年5月5日通过微信向关士武明确表示不再支付租金，已交的押金不用返还，该行为是刘伯辰向关世武发出解除租赁合同的通知，关世武、董艳虽未表示同意解除合同，且对解除合同通知的效力有异议，但因受疫情的影响致使刘伯辰租赁房屋使用的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，本院认为刘伯辰有权解除合同，且租赁合同自该通知到达对方时解除，故本院对关世武、董艳请求解除合同的诉讼请求予以支持，但租赁合同解除的时间确认为2020年5月5日。案涉租赁合同解除后，刘伯辰仍应当支付2020年2月25日至2020年5月5日的租金，经计算该期间租金为3353元（17,000元÷12个月÷30天×71天），对关士武、董艳请求刘伯辰支付自2020年2月25日至2020年5月25日期间租金4250元，诉讼请求超出部分，本院不予支持。案涉租赁合同约定迟延交付租金应当支付违约金，刘伯辰受新冠××疫情影响已迟延交付租金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，本院认为刘伯辰的违约责任应当予以免除，故对关士武、董艳请求刘伯辰承担违约金6170元的诉讼请求不予支持。刘伯辰尚有押金2000元在关士武、董艳处未返还，合同并未约定该押金属于定金性质，故租赁合同解除后该款项应予以返还。因刘伯辰尚未归还房屋的一套钥匙及门禁卡，现已丢失无法返还，本院对关士武、董艳请求返还钥匙及门禁卡的诉讼请求无法支持，但丢失的钥匙及门禁卡作价200元，该款项应在押金中予以扣减，其余部分押金1800元应在未支付的租金中予以抵扣，故刘伯辰还应支付关士武、董艳租金1553元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、关士武、董艳与刘伯辰签订的房屋租赁合同于2020年5月5日解除；二、被告刘伯辰于本判决生效后十日内向原告关士武、原告董艳支付租金1553元；三、驳回原告关士武、原告董艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费30元（已减半），由被告刘伯辰负担25元，原告关士武、董艳负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二〇二〇年九月三十日书记员  赵晓明附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。