河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3126号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：吕兵兵，男，汉族，1989年12月20日出生，住河南省西华县。委托诉讼代理人：王红，河南晓燕律师事务所律师。一般代理。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄春生，男，汉族，1968年3月17日出生，身份证住址河南省信阳市浉河区，常住地河南省信阳市浉河区。上诉人吕兵兵因与被上诉人黄春生房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕兵兵的委托诉讼代理人王红和被上诉人黄春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕兵兵的上诉请求：1、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1517号民事判决第二项判决内容，改判被上诉人退还上诉人租房押金5000元；2、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1517号民事判决第三项判决内容，改判上诉人不承担28000元的赔偿责任，驳回被上诉人的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，其提前解除租赁合同是经过被上诉人同意的，并通过其朋友将房屋钥匙交给被上诉人的。尽管被上诉人在一审开庭时极力否认该事实，但是其并不否认上诉人提前跟他提出过解约的事，按其本人的说法，其是在2019年4月份私自将房屋打开门锁并对外张贴出租广告的。不管被上诉人是收到钥匙打开房门，还是私自锯锁打开房门。这只能说明被上诉人是同意解除与上诉人之间的租赁合同的。否则，在上诉人的租赁期限内，被上诉人是无权收回房屋另行处置的。以上事实只能说明上诉人不存在违约行为，故被上诉人收取的5000元租房押金应当予以退还上诉人。二、被上诉人的反诉无事实和法律依据。在双方合意解约的情况下，被上诉人在2019年4月接收房屋后，房屋的租赁就是被上诉人自己的事情，跟上诉人是无关，其将期间未租赁出去的损失算在上诉人头上是毫无依据的。一审判决酌定上诉人承担70%的赔偿责任，判决上诉人赔偿被上诉人28000元也是没有法律依据的。综上所述，一审判决认定上诉人违约，将5000元租房押金视为违约金扣除，并判决上诉人赔偿被上诉人28000元房租损失均是错误，请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人黄春生答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。吕兵兵向一审法院起诉请求：1、被告（反诉原告）黄春生立即退还给我交的租房押金5000元和物业费1000元；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）黄春生承担。事实与理由：我于2018年3月25日租赁黄春生位于信阳市建材港第22幢41号门面房从事卖建材生意，双方签订了租期三年的租房协议书。我按协议约定交付了2018年的租金40000元，另外交纳5000元押金和1000元物业费与黄春生，有协议和票据为凭。因市场不景气，经营一直亏损，无法经营下去，我自2018年5月开业至9月仅6个月不到便停业，于是和黄春生协商退租，经其同意，我于2019年2月将租赁的房屋完好地交付给黄春生，黄春生并将房屋重新租赁给他人。在我退出租赁房屋时要求黄春生退还押金5000元和物业费1000元，黄春生许诺过几天给。然而几天后仍不给我，我又多次催要，其依然借故推脱至今未退。黄春生向一审法院提出反诉请求：1、依法判令吕兵兵支付其房屋租赁费60000元；2、本案诉讼费全部由吕兵兵承担。事实与理由：吕兵兵单方撕毁合同，导致其门面房屋闲置一年多，造成重大经济损失，其应当承担违约赔偿责任。双方签订的“租房协议”约定：租赁期限2018年4月1日至2021年4月2日，租金每年40000元，提前一个月交房租。但吕兵兵仅仅支付第一年的房租费，第二年也不交房租也不提前说退房，导致其门面房屋闲置一年多，造成一年房租(2019年4月-2020年3月)损失共计40000元，以及在吕兵兵违约后，导致门面房在2020年、2021年未能按2018年租赁价钱出租，之间差价损失共计14000元，应由吕兵兵承担责任。吕兵兵违约后，其租赁的门面房也没有按照租赁协议将其恢复原样，产生的拆除工时费共计5000元，导致现在出租房屋的交通费、广告费等共计1000元，应由吕兵兵承担责任。一审法院认定的事实：2012年3月5日，黄春生购买了位于信阳市羊山新区南京路146号信阳国际建材港22号楼1至2层141号、241号门面房。2018年3月25日，黄春生（作为甲方）与吕兵兵（作为乙方）签订了一份租房协议，双方约定：甲方将上述房屋租赁给乙方经营。1、租赁时间2018年4月1日至2021年4月2日；2、年租金40000元，押金5000元，租金随建材港房屋租赁价浮动，押金在租赁期满无任何拖欠费用及房屋损失如数退还；3、甲方的房屋，租赁期间由乙方使用和管理，租赁房屋的装修改造须经甲方同意后实施，甲方不承担费用，经费由乙方自负。租赁期间，水、电费及物业管理费由乙方自负。在租赁过程中，如出现任何意外事故，乙方负全部责任，甲方不承担任何责任……。合同签订后，当日，吕兵兵付给黄春生第一年租金40000元，保证金5000元，并付给前承租人物业押金1000元，前承租人将物业公司于2011年4月12日开具的收据原件交给吕兵兵。2019年3月份，吕兵兵因经营不善将房屋腾空后离开；同年4月份，黄春生在该房屋门口张贴对外出租的公告。后于2020年3月19日，黄春生将该房屋租赁给案外人冯瑞，年租金33000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，黄春生将其拥合法产权的房屋租赁给吕兵兵使用，且双方对其签订的房屋租赁合同均无异议。为此，该租赁合同合法、有效，应予认定。吕兵兵因经营不善提出提前终止合同，其诉称黄春生同意提前解除合同并通过朋友将房屋钥匙交给黄春生，但是黄春生在书面答辩及庭审中予以否认。相反，黄春生称吕兵兵给其打电话退租时，其不同意，并且说如果房屋租不出去损失由吕兵兵承担。为此，吕兵兵诉称黄春生同意提前解除合同理由不成立，其单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。吕兵兵交纳的押金5000元，双方合同约定：押金在租赁期满无任何拖欠费用及房屋损失的情况下如数退还，故吕兵兵要求黄春生退还押金的请求不能支持。吕兵兵付给原承租人的物业押金1000元，为减少诉累，节约司法资源，可由黄春生支付后，转向下一承租人收取。为此，吕兵兵要求黄春生退还物业押金1000元的请求应予支持。黄春生提出的反诉请求中，其要求吕兵兵赔偿2019年4月1日-2020年3月19日期间房租损失40000元的部分：庭审中黄春生称因疫情原因，其张贴对外出租公告后直到2020年3月19日才将房屋租赁出去。为此，酌定吕兵兵承担70%的赔偿责任，即40000×70%=28000元。其余反诉请求中：租赁费差价损失14000元，因重新签订的租赁合同系黄春生其与案外人冯瑞自愿行为，为此，该损失不能支持。其余反诉请求因无证据证实，不能认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）黄春生于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吕兵兵物业押金1000元；二、驳回原告（反诉被告）吕兵兵的其他诉讼请求；三、限原告（反诉被告）吕兵兵于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）黄春生损失28000元；四、驳回被告（反诉原告）黄春生的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费25元由吕兵兵负担13元，黄春生负担12元；反诉费650元由黄春生负担300元，吕兵兵负担250元。二审中，上诉人吕兵兵和被上诉人黄春生均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审一致，本院予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更和解除合同。本案的争议焦点：1、上诉人吕兵兵要求被上诉人黄春生返还押金5000元应否得到支持；2、一审判令上诉人吕兵兵赔偿被上诉人黄春生房屋空闲损失28000元是否适当。经查：其一，上诉人吕兵兵与被上诉人黄春生于2018年3月25日签订《租房协议》第三条明确约定“押金5000元，在租期满无任何拖欠费用及房屋损失如数退还”，未有证据证明上诉人吕兵兵拖欠费用及房屋损失；其二，上诉人吕兵兵与被上诉人黄春生未签订书面解除涉案房屋租赁合同，且双方就涉案房屋租赁合同是否解除及解除的时间陈述不一致，上诉人吕兵兵陈述其于2019年2月将房屋钥匙交付给被上诉人黄春生，被上诉人黄春生陈述其于2019年4月份用电锯将租赁房屋门锁锯开后张贴租赁广告，根据两人的陈述，结合日常法则和交易习惯，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示……”的规定，本案应认定上诉人吕兵兵与被上诉人黄春生于2019年4月协议一致解除了涉案房屋租赁合同。及于上述查明的事实与证据，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，上诉人吕兵兵未构成违约，其交纳的押金应予退还，被上诉人黄春生主张要求上诉人吕兵兵继续支付涉案房屋租赁费和损失的请求不成立，本院不予采纳。原判认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十六条的规定，判决如下：一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1517号民事判决中第一项判决。即“限被告（反诉原告）黄春生于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）吕兵兵物业押金1000元”；二、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初1517号民事判决中第二、三、四判决。即“二、驳回原告（反诉被告）吕兵兵的其他诉讼请求；三、限原告（反诉被告）吕兵兵于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）黄春生损失28000元；四、驳回被告（反诉原告）黄春生的其他反诉请求。”；三、被上诉人黄春生于本判决生效之日起十日内退还上诉人吕兵兵的租房押金5000元；四、驳回被上诉人黄春生的反诉请求。一审案件受理费675元（含反诉费），由上诉人吕兵兵负担25元，被上诉人黄春生负担650元；二审案件受理费625元，由被上诉人黄春生负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年九月十日法官助理黄涛书记员刘唱