海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2089号 上诉人（原审原告）：阎某，男，1980年11月8日出生，汉族，住河南省郑州市。 被上诉人（原审被告）：海南博鳌卡森置业有限公司，住所地海南省琼海市博鳌万泉河口海滨旅游区。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶某，浙江潮乡律师事务所律师。 上诉人阎某因与被上诉人海南博鳌卡森置业有限公司（以下简称卡森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2020）琼9002民初511号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理，现已审理终结。 阎某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定“确认办理不动产权证期限一共为1440天”，该认定错误。首先，《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应当自房屋交付之日起720日内为上诉人办理房屋产权证书，并自房屋权属证书后的720日内办理土地使用权证。因此，被上诉人应在交房之日起720日内为上诉人办理房屋产权证。鉴于目前已经实行不动产登记制度，该约定办理房屋产权证已经失去意义。但国家实行不动产登记制度是为了方便群众登记提供便利，如果期限是“两证”期限相加，不符合该政策的初衷。并且实行不动产统一登记并未加大被上诉人办证的难度，该政策不构成被上诉人逾期办证的理由。《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。而双方约定的办证时限为720日，足够办理案涉产权证。其次，被上诉人签订合同之前己知悉海南开始实施不动产统一登记，已经知道不存在房产证和土地使用权这两个证，被上诉人在此情况下仍然与上诉人签订本案格式合同，却未向上诉人释明，系为规避自己将来逾期办证的责任。若适用1440天的办证期限，明显违反公平原则，是对被上诉人不诚信行为的鼓励和放纵。再次，该事实认定与该院同类案件判决中的事实认定完全相反。琼海市人民法院在(2019)琼9002民初349号和(2019)琼9002民初546号等案中，均支持买受人的主张。 另外，一审认定“2019年1月10日办理了涉案房屋的不动产权证”，该认定不完整。被上诉人虽在庭审中称已在办妥不动产证当时通知了上诉人，但其承认没有证据。应按被上诉人通知领证的时间、即2019年6月6日，为不动产证办妥的时间。一审认定事实错误，恳请二审法院依法查明事实，予以改判。 卡森公司代理人口头辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方于2015年12月15日签订案涉商品房买卖合同，于2016年7月15日交付案涉房产，2017年7月28日取得土地使用权分割转让证明书，同年10月9日取得15号楼的不动产权大证，2018年10月28日取得案涉房屋交易和产权的确认书，2019年1月10日代领了案涉房屋的不动产权证。根据合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内代领房屋权属证书，在取得房屋权属证书后720日内向土地申请机关代领土地使用权证，即按合同约定的房屋产权证和土地证分别代领，但是由于政府机构的改革，办证程序发生变化，使合同约定的办证程序无法进行，按照后续的规定，即先到房管局办理房屋交易和产权确认书，后到不动产登记中心办理不动产权证，再将二证合一办理产权证书，此情形属于法律约定的变更，由于双方对变更后代理不动产权的时间没有约定，所以应当按照合同约定的代领产权证的最后日期为准，也即在交房之后再加1440天这一期限，被上诉人不存在违约行为，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不应得到支持。 阎某向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金19589元及利息(以19589元为基数，自2019年6月26日至2019年8月20日按银行贷款基准利率4.35％上浮50％计算，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25％上浮50％计算至实际支付之日止)。 一审法院认定事实：位于琼海市××镇（博鳌﹒亚洲湾二期）马六甲15#楼系被告开发建设，并取得房产预售许可证。2015年12月15日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买博鳌﹒亚洲湾马六甲15#（幢）1层103房，房屋总价款为514149元；出卖人应在2016年5月31日前将经质量监督部门验收合格的商品房交付买受人。合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等。 合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年7月15日，被告向原告交付涉案房屋，原告在房屋交付验收表上签名同意接受。2017年7月28日，被告取得涉案马六甲15#楼的房屋国有土地使用权分割转让证明书，同年10月9日，取得该15#楼的不动产权证〔琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号〕。2018年10月23日，原告购买的上述房屋取得房屋交易和产权确认书（转让）（琼海市房交转字第201629716号），转让人为被告，受让人为原告。2019年1月10日，原告购买的上述房屋办理了不动产权证〔琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号〕，权利人为原告。 另查明，琼海市于2016年4月26日开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证,不再分别办理房屋产权证和土地使用权证。 一审法院认为，本案的争议焦点是被告在为原告办理产权证过程中是否存在违约行为，应否向原告支付违约金及逾期支付违约金的利息。根据查明的事实，被告于2016年7月15日交付房屋，2019年1月10日办理了涉案房屋的不动产权证。琼海市于2016年4月26日开始实施不动产统一登记政策，房屋产权证与土地使用权证两证合一，统一办理不动产权证。本案中，双方在合同中对办理房屋产权证与土地使用权证分别约定了720天的期限，因国家出台两证合一政策，不动产权证涵盖了房屋产权与土地使用权两项内容，因此，在双方未对办理不动产权证的期限重新进行约定的情况下，且在实施两证合一政策之前，依合同约定办理房屋产权证的期限尚未届满，故应参照合同约定的两证合计期限，确认办理不动产权证期限一共为1440天，故从被告交房之日起计算办理不动产权证期限至2019年1月10日办理了涉案房屋的不动产权证，并未超过办理期限，因此，原告主张被告存在逾期办证违约行为并要求被告支付违约金及逾期支付违约金的利息，缺乏合同和法律依据，予以驳回。 一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告阎某的诉讼请求。案件受理费154元，由原告阎某承担。 二审中，上诉人提交2份证据，即微信和短信记录截图各一份，用于证明被上诉人在2019年6月6日才通知上诉人领取不动产权证，办证逾期。被上诉人质证认为，没有证据证明微信和短信截图上显示信息交流所使用的手机号码是被上诉人的工作人员所使用的手机号码，故不予确认证据的真实性。经审查，本院认为，上诉人没有相应证据证明与其进行微信和短信交流所使用的手机号码使用人是被上诉人的工作人员，故对证据的真实性不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案需解决的争议问题是：被上诉人是否存在逾期办证违约行为？ 根据双方签订的合同约定，被上诉人应自房屋交付之日起720日内为上诉人办理房屋权属证书，并在取得商品房权属证书后的720日内为上诉人办理土地使用权证。但在双方签订了案涉商品房买卖合同之后，国家出台实施了新的房地产登记行政法规，对房地产登记制度进行了改革调整，即：将之前分别办理的房屋权属证书和土地使用权证书，调整为统一办理不动产权属证书，即“两证合一”。本案中，国家施行新的不动产登记制度之前，合同约定办理房屋权属证书的期限尚未届满，故被上诉人不存在违约行为。在国家实行统一的不动产登记制度之后，合同约定分别办理房屋权属证书和土地使用权证书的约定已经无法继续履行，但在上诉人与被上诉人并未对原合同约定的办证期限重新进行约定的情况下，一审依据合同对分别办理房屋权属证书和土地使用权证书的两个期间期限约定，简单将原合同约定的两个期间的天数之和，认定为被上诉人应当履行为上诉人办理不动产登记证书的期限，并无不当。被上诉人是在2016年7月15日将案涉商品房交付给上诉人，于2019年1月10日为上诉人办理了案涉商品房不动产权属证书，并未超过合同约定的1440天，被上诉人并未存在逾期办证违约行为。合同约定的时间是办证时间，不是交付权属证书时间。上诉人主张被上诉人逾期交付不动产权证无事实依据，不予采纳。 综上，上诉人阎某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费308元，由上诉人阎某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 周忠胜 二〇二〇年九月一日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。