江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6368号 原告：南京宁高国际物业顾问有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李生稳。 委托诉讼代理人：叶强，江苏联创伟业律师事务所律师。 被告：张鹏，男，1974年2月20日出生，汉族，户籍地江苏省南京市，现住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：蔡斐霞（系张鹏配偶），户籍地江苏省南京市，现住江苏省南京市鼓楼区中央路201号北楼一单元3301室。 委托诉讼代理人：鲁思远，江苏博事达律师事务所律师。 原告南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）与被告张鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁高物业公司的委托诉讼代理人叶强，被告张鹏的委托诉讼代理人蔡斐霞、鲁思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁高物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费92378.16元、公摊水电费11547.27元以及2018年6月1日至2020年3月31日期间的热水费540元、空调能耗费13857.9元，合计118323.33元；2.被告支付自起诉之日至实际付款之日止，按欠付物业服务费92378.16元为基数，以每日万分之五的标准计算违约金。事实和理由：原告系南京市，被告系金茂广场北楼御景华府3301室的业主。自2018年7月起，被告即开始陆续拖欠热水费、空调能耗费、物业服务费和公摊水电费，至2020年3月31日，被告累计拖欠上述费用合计达118323.33元。原告虽多次催要，但被告仍不支付。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告张鹏辩称，1.原告未按前期物业服务合同约定及其公开的承诺提供高质量、高水准的物业服务，物业管理混乱，服务质量低下，电梯、地下车库车位被占用、逃生层被占用、公共空间堆放杂物等等。原告提供的服务存在瑕疵已被生效法律文书所确认；2.原告的收费不合理，其主张的公摊水电、能耗费等没有依据，无相应的计算标准，可能存在重复收费的问题。综上，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：位于南京市.87平方米，以下简称案涉房屋）登记的所有权人为被告张鹏。 2015年，原告（乙方）与开发商南京国际集团股份有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，约定甲方选聘乙方为金茂广场（含御景华府小区）提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理,装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，乙方按照ISO9001标准制定相关服务计划并按计划完成；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，北塔楼豪宅（御景华府）为8元/月/平方米，物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积比例分摊，北塔区域（御景华府、怡景公寓）能耗由乙方单独挂表计量，加上北塔住宅应分摊项目公共能耗，由北塔公寓、豪宅的业主按建筑面积比例分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积比例分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内二层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔电梯运行电费由北塔内十一层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔二次加压供水水泵由北塔业主按用水量分摊，中央空调运行能耗费由业主分摊，北塔公寓和豪宅中央空调运营能耗收费标准为1.05元/度。北塔公寓和豪宅的热水费由业主分摊，热水费收费标准为30元/吨。业主应按季向乙方交纳物业服务费，自觉履行交纳义务；乙方应于每年1月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；业主、物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金等等。前期物业服务合同签订后原告即入驻金茂广场（一期）提供物业服务。 案涉房屋室外配有单独的配电房，对被告室内空调（室内热泵机组）用电量进行计量，该配电房系房屋交付时一并交付。 被告的物业服务费、公摊水电费已交至2018年6月30日。热水费、中央空调能耗费被告已交纳至2018年5月30日。此后，原告向被告邮寄物业费催款函，要求被告缴纳拖欠费用。 审理过程中，本院前往案涉房屋所在的小区对原告提供的物业服务等情况进行了勘验，经查，案涉房屋所在小区的地下车库存有异味，快递包裹无序堆放等，且此前未及时对破损明显的车库地面进行维修、养护。 上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、房屋所有权证、民事判决书、企业信用信息公示系统公示的信息以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主存在约束力。案涉房屋为高档住宅，而高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。原告与南京国际集团股份有限公司之间签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有约束力。原告应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，被告亦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。被告辩称原告收费标准过高、重复收费等意见，因无事实根据，本院不予采纳。 关于物业服务费、公摊水电费、热水费、空调能耗费问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未按约定支付2018年7月1日至2020年3月31日的物业服务费、公摊水电费以及2018年6月1日至2020年3月31日期间的热水费、空调能耗费，应承担继续履行的法律责任。根据本院现场勘验查明的事实，原告提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，亦应承担相应的法律责任，结合原、被告的履约情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付物业服务费为80000元。原告主张的公摊水电费、热水费、空调能耗费等费用为被告使用案涉房屋实际产生的费用，原告主张的该部分费用未超出合同约定，亦符合法律规定，被告应按照约定向原告支付。综上，被告应向原告支付物业服务费80000元、公摊水电费11547.27元、热水费540元、空调能耗费13857.9元，以上合计105945.17元，超出部分，本院不予支持。 关于原告主张被告支付逾期付款违约金问题。基于前述分析，原告提供的物业服务质量确有瑕疵并存在过错等情况，对于原告该项诉讼请求不再支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告张鹏于本判决生效之日起五日内向原告南京宁高国际物业顾问有限公司支付2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费80000元、公摊水电费11547.27元以及2018年6月1日至2020年3月31日期间的热水费540元、空调能耗费13857.9元，以上合计105945.17元； 二、驳回原告南京宁高国际物业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2666元，减半收取计1333元，由原告南京宁高国际物业顾问有限公司负担133元，被告张鹏负担1200元（此款原告已预交，被告应负担的部分于本判决生效之日起五日内直接给付原告）。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 韩 浩 二〇二〇年九月二十九日 书记员 张璐璐