陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终8292号   上诉人（原审原告）：钟选金，男，1977年12月28日出生，汉族，住湖南省新宁县。   委托诉讼代理人：王富强，陕西至正律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：袁建军，男，1958年2月1日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：高飞，陕西益图律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李雨辰，陕西益图律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：袁凯锋，男，1982年12月10日出生，汉族，住西安市未央区。   上诉人钟选金因与被上诉人袁建军、袁凯锋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员师婷独任审理。本案现已审理终结。   钟选金上诉请求：1.撤销一审判决；2.袁建军、袁凯锋向钟选金返还租金57927.5元；3.本案一、二审诉讼费由袁建军、袁凯锋负担。事实与理由：1.双方约定年租金为22.2万元，一审认定库房租金235560元错误，钟选金以及袁建军、袁凯锋分别提交的两份合同签订时间均为2014年12月4日，钟选金与袁建军在房屋租赁合同签字、捺印，两份合同唯一区别是钟选金提供合同中有合计金额，而袁建军、袁凯锋提供合同合计金额处空白，钟选金自2015年1月1日起至2019年2月租用袁建军、袁凯锋库房，按合同约定22.2万元向袁建军、袁凯锋支付租金，袁建军、袁凯锋收取租金从未提出异议，现因拆迁致合同无法继续履行，钟选金要求退回未使用租金时袁建军、袁凯锋却不认可双方签订并实际履行的合同，也未向法庭出示任何证据证明库房租金为235560元。2.根据合同约定，扣除每年上涨5%后，袁建军、袁凯锋仍应退回钟选金库房租金57927.5元，根据房屋租赁合同第三条，厂房第三年开始在原租金基础上每年上涨百分之五，2018年12月20日钟选金向袁建军、袁凯锋共计支付2019年租金110000元，并由袁建军向钟选金出具收据，2019年2月因库房被拆除，合同无法继续履行，2019年钟选金共计使用库房两个月，钟选金一直按照22.2万元支付库房租金，在扣除上涨金额后，袁建军、袁凯锋应退还钟选金租金57927.5元。   袁建军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，钟选金上诉理由不能成立，二审应驳回钟选金上诉请求。1.钟选金与袁建军签订的房屋租赁合同未约定租金22.2万元，一审按照租赁合同认定库房年租金235560元并无不当，双方提交的租赁合同其他内容均相同，仅对租金总额为每年22.2万元有差异，钟选金提交合同总额部分手写22.2万元，袁建军提交合同此处为空白，按照合同约定租金单价和租赁面积计算，租金总额应为235560元，钟选金称双方约定优惠价22.2万元，该主张属于减损钟选金利益的主张，钟选金应证明双方对此达成合意，如该金额经袁建军签字盖章予以确认，或者为袁建军手写，该事实并不存在证明困难，可对数字手写部分与签订合同双方笔迹进行鉴定。一审中钟选金、袁建军对该事实有较大争议，钟选金明知负有证明责任仍不申请鉴定也未提交其他证据佐证，无法证明双方对优惠价22.2万元主张达成合意，应承担不利后果。2.2018年12月钟选金所付11万元并非2019年上半年租金，而是补交之前所欠房租，该笔款项在扣除占有使用费后，并无剩余，袁建军没有返还租金义务。双方约定在合同签订日前一个月支付下一年租金，但钟选金从未按照合同约定时间、数额履行付款义务，往往是不定期、分批次支付，钟选金提交的个人交易明细恰恰证明其履行合同义务的方式、数额均未按合同约定，袁建军提交的2018年钟选金支付记录可以佐证，钟选金主张该笔款项按照约定为2019年上半年租金自相矛盾。该款系钟选金对以往所欠租金的补交。按照合同约定，2015年1月1日至2015年12月31日钟选金应向袁建军支付厂房租金235560元，2016年1月1日至2016年12月31日钟选金应向袁建军支付厂房租金235560元，2017年1月1日至2017年12月31日钟选金应向袁建军支付厂房租金259704.9元，2019年1月1日至2019年3月1日钟选金离场期间租金合计44825.78元，若如钟选金所言，每年支付房租22.2万元，按照合同约定，2015年至2018年钟选金尚欠袁建军房租90162.9元，2018年12月20日钟选金支付的11万元扣除上述款项余19837.1元，而2019年1月1日至钟选金离场期间租金合计44825.78元，即钟选金尚欠袁建军租金24988.58元。   袁凯锋辩称，其与袁建军意见一致。   钟选金向一审法院起诉请求：1.判令袁建军、袁凯锋返还其房屋租金73333元；2.本案诉讼费由袁建军、袁凯锋负担。   一审法院认定事实如下：2014年12月4日，钟选金与袁建军签订《房屋租赁合同》，袁建军将位于西安市未央区XX村XX路与丰产路交汇处自有房屋出租给钟选金作加工、生产使用。该合同约定，房屋租赁期限自2015年1月1日起至2021年1月1日止，房屋面积为1510平方米，月租金为每平方米13元，并自第三年开始在原租金基础上每年上涨百分之五；合同签订三日内付清全年租金，钟选金应在合同签订日前一个月支付下一年的房屋租金，如不能按时支付房租，袁建军有权终止合同。合同签订后，袁建军将约定房屋交付钟选金使用。其中，钟选金在2018年共向袁建军交纳四次租金，分别为：2018年2月11日支付5万元，载明为2018年1月1日至2018年12月31日房租；2018年5月19日支付5万元，载明为2018年房租；2018年9月2日支付12万元，载明为2018年1月1日至2018年12月31日房租；2018年12月20日支付11万元，载明为库房租金。以上四笔款项均由袁建军向钟选金出具收据。2019年2月16日，西安市未央区六村堡街道办事处、西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合行政执法局、西安市未央区文物局联合下发《关于拆除违法建（构）筑物的公告》，认定案涉房屋系未经政府批准，擅自占地建设的建筑物，并责令三日内自行拆除，恢复土地原状。2019年2月底，钟选金搬离该房屋。   一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿。本案中，所涉房屋未经政府批准，属违法建筑物，该《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。据此，袁建军基于租赁合同取得的房屋租赁费在扣除占用使用期间费用后，剩余部分应予退还。本案争议焦点在于钟选金所交纳的租金在扣除占用使用期间费用后是否仍有剩余。钟选金主张其在2018年12月20日支付的11万元为2019年1月至6月的房屋租金，因其已于2019年2月底搬离房屋，应由袁建军、袁凯锋返还其2019年3月至6月的租金；袁建军、袁凯锋对此并不认可，认为钟选金并未足额支付租金，该11万元在补足欠付租金，并扣除占用使用期间费用后并无剩余。关于以上争议焦点，一审法院认为，根据钟选金及袁建军、袁凯锋所提交证据，该11万元收据中并未载明为何时的租金，双方所提交的两份《房屋租赁合同》中均约定房屋面积为1510㎡、月租金为13元/㎡，据此计算得出的年租金应为235560元，并非钟选金所持合同中约定的22.2万元，而袁建军所持合同中并无此项约定，两份合同内容存在不一致。因钟选金主张年租金为22.2万元与合同约定的租金计算标准相互矛盾，且其未提交合同外的其他证据予以佐证，故对其主张不予采信。另外，根据合同约定，租金从第三年开始每年上涨5%。因钟选金未举证证明其已依据合同约定的以上租金标准足额履行了租金支付义务，且据其庭审陈述，其是依22.2万元/年的标准支付租金，据此，其在2018年12月20日支付的11万元在补足欠付租金以及扣除占用使用期间费用后并无剩余，故钟选金关于由袁建军退付租金的诉讼请求，不予支持。袁凯锋非合同相对方，钟选金诉请由袁凯锋退付租金无法律依据，亦不予支持。钟选金的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 驳回原告钟选金的诉讼请求。案件受理费1633元（原告钟选金已预交），由原告钟选金自担。    经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，2019年2月16日，西安市未央区六村堡街道办事处、西安市国土资源局、西安市未央区城市管理综合行政执法局、西安市未央区文物局联合下发《关于拆除违法建（构）筑物的公告》，认定案涉租赁房屋系未经政府批准，擅自占地建设的建筑物，并责令三日内自行拆除，恢复土地原状，一审法院据此认定钟选金与袁建军签订的涉案《房屋租赁合同》无效，符合法律规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但租赁合同应扣除承租人实际使用期间的占有使用费，该占有使用费一般参照合同约定的租金标准予以支付。一审法院认定钟选金与袁建军租赁合同中约定的租金每平方米13元为约定月租金标准，符合客观实际。关于年租金标准，钟选金主张应为222000元，并提交房屋租赁合同，该合同中租金合计处手写222000元，二审经询钟选金认可该处系其填写，但称系经袁建军同意给予优惠，袁建军对此不予认可；袁建军主张年租金标准即为合同约定单价计算所得，应为235560元，并提交房屋租赁合同，该合同中租金合计处空白。对于前述各方主张，本院认为，钟选金于房屋租赁合同中合计处填写的合计金额显然不符合合同约定单价标准，钟选金虽主张该年租金标准系与袁建军协商一致享受优惠价格，但袁建军对此未予认可，钟选金亦无其他充分证据予以佐证，在此情况下，一审法院对钟选金主张未予采纳，并无不妥，参照双方租赁合同约定租金标准计算，钟选金已付款项在扣除其实际使用期间的占有使用费已无剩余，一审法院驳回钟选金诉讼请求，符合本案审查情况。   综上所述，钟选金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1633元，钟选金已预交，由钟选金负担。   本判决为终审判决。       审判员  师    婷     二○二○年九月十一日   书记员  程    姣