河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0505民初1487号原告（执行案外人）：李计昌，男，1949年7月11日出生，汉族，住林州市，现住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：程现红，河南新天地律师事务所律师。被告（申请执行人）：王秀君，女，1960年3月9日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：刘十前，大沧海律师事务所律师。第三人：董**，女，1963年5月17日出生，汉族，住安阳市北关区县。第三人（被执行人）：樊章文，男，1959年8月26日出生，汉族，住安阳市北关区县。原告李计昌诉被告王秀君及第三人樊章文、董**案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月29日作出（2018）豫0505民初1238号民事判决，被告王秀君不服提起上诉，安阳市中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）豫05民终1385号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告王秀君不服，向该院提出申诉。2019年12月20日，安阳市中级人民法院作出（2019）豫05民终228号民事裁定，另行组成合议庭再审。2020年5月7日，该院作出（2020）豫05民再19号民事裁定，撤销该院（2019）豫05民终1385号民事判决和本院（2018）豫0505民初1238号民事判决，发回重审。本院于2020年5月27日重新立案后，于2020年6月22日组织庭前证据交换后，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告李计昌，被告王秀君及其委托诉讼代理人刘十前到庭参加诉讼，第三人董**、樊章文经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。李计昌向本院提出诉讼请求：1.依法判令安阳市殷都区人民法院执行机关终止对安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋的执行；2.依法确认与第三人董**于2015年8月20日签订的位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋买卖合同合法有效并判令上述房屋（含阁楼）所有权归原告所有；3.诉讼费由被告、第三人承担。主要事实与理由：2015年5月20日，董**与原告签订房屋买卖协议，约定董**将位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋（含阁楼）转让给原告，房价共计40万元，其中20万元由原告分三期支付，第一期在双方签订房屋买卖协议时支付7万元，第二期董**将房屋腾清且将房屋钥匙交给原告后一个月内支付12万元，第三期房屋办理完房产证后支付1万元，剩余20万元用于支付银行按揭贷款，董**应于2016年4月25日之前将房屋腾清并交付给原告。协议签订后，都按约定履行了各自义务，原告甚至将第三期房款提前支付给董**，于2016年4月开始占有、使用该房屋，并按时交纳物业费、水电费和偿还银行按揭贷款。综上所述。原告与董**自愿签订房屋买卖协议是其双方真实意思表示，根据物权法、合同法等法律及司法解释之规定，该房屋买卖协议合法有效，应受到法律保护，且该房屋买卖协议已经实际履行，原告已实际完全占有、使用该房屋，现王秀君申请强制执行该房屋不合法，请求判如所请。被告王秀君辩称，1.李计昌要求终止对案涉房屋的执行无事实和法律依据。殷都区法院于2016年8月对涉案房屋采取查封措施，虽然李计昌与董**买卖合同上记载签约时间2015年8月20日在查封之前，但其提交的水电气物业费票据显示时间均在查封之后，即使买卖合同真实，其实际占有涉案房屋是在查封之后；李计昌与董**买卖合同不合法，在法院采取执行措施前后，董**以不合理低价转让其与樊章文共有的房产不符合一般常理，买卖均非“善意”，该合同因恶意侵害第三人合法权益而无效。除收款条和购房合同显示日期在查封之前外，其他水、电、气、物业费票据日期均在查封之后，支付购房款均未采取转账支付，全部用现金支付，也无购房款来源证据，虽然收款条和购房合同显示日期在查封之前，但合同系伪造，樊章文在法院2017年3月3日调查笔录中陈述名下财产时确认案涉房屋闲置，房产为分期付款，房屋大票显示其妻子董**。如果房屋已出卖，樊章文不可能不知情，2016年12月法院就已经裁定拍卖涉案房屋，并将裁定张贴在涉案房屋门口告知，而李计昌却在2018年3月20日向法院提起执行异议，属于与被执行人串通抗拒执行。2.李计昌和董**的合同违法，房屋也未办理过户登记，故其要求判决涉案房屋归李计昌所有应予驳回；3.即使认定购房合同有效，李计昌也应当将剩余购房款20万元交付给法院。第三人董**述称，1.李计昌与我签订的房屋买卖合同真实合法有效，李计昌已支付20多万元购房款，在法院查封之前已经实际占有该房屋，是涉案房屋的所有权人，没有办理过户登记是由于开发商原因导致，李计昌的权利能够排除执行，请求法院支持原告诉请；2.诉讼费用不应由我承担。第三人樊章文述称：1.案涉房产是妻子董**个人独资购买，我未出钱，董**出卖时我同意也没过问，只知道要卖，何时卖、卖给谁、卖多少钱都未过问。2017年3月3日殷都区法院让我陈述自己财产时，我并不知道该房屋已经卖了，但对上述情况，当时做笔录时未记录进去。回家询问后才知房子早已经卖出，房款已经全部收到，房屋也已经交付李计昌，并且李计昌早已经实际占有该房屋。我虽未在合同上签字，但知道此事，也同意卖出。请法院对董**与李计昌签订的房屋买卖合同确认有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、执行案件及对案外人执行异议审查情况。王秀君与林州市汇和石料厂、樊章文民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月8日作出（2015）殷民初字第473号民事判决，林州市汇和石料厂、樊章文偿还王秀君借款80万元及利息（从2014年10月1日起到限定被告履行债务的期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。判决生效后，王秀君申请强制执行，本院于2015年10月14日立案执行，2016年11月14日，本院在案涉房屋门口张贴执行通知书和报告财产令，于2016年12月26日作出（2015）殷执字第600-1号执行裁定，裁定拍卖案涉房产。李计昌以其与董**2015年8月20日已签订房屋买卖合同为由主张所有权，并向本院提出执行异议，本院于2018年5月15日作出（2018）豫0505执异22号执行裁定，驳回李计昌异议请求。李计昌不服该裁定，于2018年5月28日诉至本院。二、案涉房产买卖合同签订情况。1.董**于2008年5月12日与安阳市贞元房地产开发有限责任公司（以下简称贞元房地产公司）签订商品房买卖合同一份，购买案涉房产一套，面积155.12平方米，单价3043.2元/㎡，总金额472060元；2008年5月13日，董**与贞元房地产公司签订枫林水郡顶层阁楼协议，约定上述房屋顶层阁楼面积82.36平方米，顶层阁楼赠送，不办理房产证，顶层阁楼需交纳地温中央空调费、物业管理费等。付款方式为签署商品房买卖合同时已付清首付款142060元，余款33万元向银行按揭贷款。2008年5月26日，董**、樊章文与中国建设银行安阳分行签订个人住房（商业用房）借款合同，因购买上述房产贷款33万元，借款期限为180个月，即从2008年5月26日起至2023年5月26日，每期（月）还款2902.94元，抵押物为上述所购房产，该合同在担保条款第七条就抵押人处分抵押财产的限制约定，未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割等。中国建设银行安阳分行于2008年5月28日放款33万元，2008年6月起董**每月偿还贷款至今。该房屋至今未办理不动产所有权证。董**于2008年6月5日交纳抵押服务费660元和权利登记费80元，2009年5月2日交纳垃圾清运费、装修管理费465元、公共维修基金14161元、贷款保证金16500元、中央空调初装费42746元、预收物管费2000元，以上共计76612元。2.2015年8月20日，董**作为出卖人（甲方）与李计昌作为买受人（乙方）签订房屋买卖合同约定，一、甲方自愿将其位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户的房屋（含阁楼）建筑面积238平方米，以人民币40万元出售给乙方；二、由于甲方新房没有装修好，没法搬迁，所以分3次支付房款；三、首次支付在双方签订合同时，乙方支付甲方7万元，甲方把本房产所有手续全部交于乙方；第二次在甲方搬迁后把钥匙交与乙方，乙方一个月内交给甲方12万元整，并由乙方开始支付房产分期；第三次支付在办理完房产证后，余款1万元一次性全部付清；四、本合同签订时甲方保证此房产除按揭外没有其他债权债务纠纷，并且保证提供本房屋的相关手续和相关资料等真实有效。如有任何欺瞒，甲方自行承担相关过失和相应法律惩罚，并且双倍承担乙方所有经济损失。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担；五、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、处分、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方；六、甲方应当于2016年4月25日前将该房屋交付乙方，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额1‰向乙方支付违约金。樊章文2017年3月3日在接受本院执行局调查申报财产时称，枫林水郡B区13号楼11层西户房产闲置着，该房产系分期付款的房屋，现在还没有还清房款，房屋大票名字是其妻子名字董**，其在本案原审及重审庭审中称，申报财产时，并不知道该房屋已经卖了，我没有在该房屋买卖合同上签字，但事后对董**的卖房行为予以认可。3.款项往来情况。合同签订后，董**于2015年8月20日收李计昌购房款7万元，2016年2月28日收现金8万元，2016年4月15日收现金3万元，2016年5月16日收现金1万元，2016年5月26日收5000元，2016年6月19日收现金5000元，均出具收据，在2016年6月19日收据上注明房款全部结清，以上共计20万元。李计昌及董**均认可双方签订合同后董**名下住房贷款由李计昌偿还，李计昌也出具了代董**偿还住房贷款的凭证，董**名下银行贷款按月偿还至今。李计昌出示的付款人为李计昌的水费、燃气费发票最早时间为2016年12月20日。三、其他情况王秀君于2018年5月3日以樊章文犯拒不执行判决、裁定罪,向本院提起刑事自诉，本院于2018年10月31日作出了（2018）豫0505刑初111号刑事判决，该判决认定的事实中包括本案所涉执行案件的执行经过，另查明，2018年9月28日，王秀君与樊章文达成执行和解协议，得到王秀君的谅解。判决樊章文犯拒不执行判决、裁定罪,判处有期徒刑一年,缓刑一年(缓刑考验期限从判决确定之日起计算)。该刑事案件卷宗显示，2018年9月28日，董**代表樊章文（乙方），并与安阳市稳泰物贸有限公司共同作为保证人，与王秀君（甲方）签订执行和解协议，协议约定：一、樊章文按人民币80万元偿还王秀君,协议签订当天樊章文支付10万元给王秀君,转账到王秀君建设银行52×××19账户;二、剩余款项70万元,由樊章文分期归还王秀君；2019年10月1日前归还10万元,2020年10月1日前归还20万元,2021年10月1日前归还20万元,2022年10月1日前归还20万元；三、樊章文按以上方式清偿王秀君债务后，双方债权债务全清，双方互不追究;四、本协议由安阳市稳泰物贸有限公司提供其在安阳市文峰法院申请执行案件债权和在安阳市殷都法院申请执行案件债权为樊章文偿还王秀君上述债务提供连带保证责任;五、王秀君在收到第一笔款项10万元后,王秀君应出具谅解书,对樊章文表示谅解。当日，王秀君出具收据收到樊章文10万元，并出具谅解书，表示谅解樊章文,请求法院对其从轻处罚。王秀君于当日向本院申请执行结案。上述事实有原告李计昌在原审中举证并作为重审证据继续举证的（2018）豫0505执异22号执行裁定、2015年8月20日房屋买卖合同、董**出具的房款收到条、2016年12月20日-2018年2月部分水电气和物业费的缴费票据、2016年5月-2017年2月个人存款交易存单和银行转账凭条、个人贷款还款凭证、董**房屋买卖合同、公证书、个人住房借款合同、贞元集团收据，在重审中举证的本院（2018）豫0505刑初111号刑事判决书，被告王秀君在原审中举证并作为重审证据继续举证的2017年3月3日本院对樊章文询问笔录以及本院依职权调取的本院（2018）豫0505刑初111号刑事案件中樊章文与王秀君达成的执行和解协议和王秀君对樊章文的谅解书等证据予以证实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，不动产买受人物权期待权受保护需同时满足以上四个条件时，方可排除强制执行。本案中，关于李计昌主张其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题，经查,案涉房产未取得预售许可证等手续，也未经不动产管理部门初始登记，同时依据董**、樊章文在购买该房时与银行签订的抵押借款合同约定，未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，本案中李计昌未举证证据证明该买卖合同经抵押权人同意，该买卖合同不能认定为依法成立，故李计昌所举证证据无法证明其同时满足以上四个条件，故无法排除强制执行，其他诉求证据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告李计昌的诉讼请求。案件受理费8300元，由原告李计昌负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审判长  李军林审判员  王 莉审判员  陈捷锋二〇二〇年九月二十九日书记员  张俊蓝