西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏02民终115号   上诉人（原审被告）：马东拉黑，男，1982年2月26日出生，回族，经商,现住甘肃省临夏市。   被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行，住所地日喀则市雪强路**。   法定代表人：旺金，行长。   委托诉讼代理人：白嘎，西藏冈仁律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曾荦荦，西藏冈仁律师事务所律师。   上诉人马东拉黑因与被上诉人中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行（以下简称农行桑珠孜支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马东拉黑，被上诉人农行桑珠孜支行的委托诉讼代理人曾荦荦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马东拉黑的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持马东拉黑与农行桑珠孜支行之间的租赁合同继续履行；二、—审、二审诉讼费用全部由农行桑珠孜支行承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案是给付之诉，一审法院应当审查农行桑珠孜支行是否对案涉房屋具有给付请求权，即农行桑珠孜支行是否对案涉房屋具有占有、使用、处分、收益的权利。本案中农行桑珠孜支行提交相关房产产权归属文件中，不仅房产的地址、户型与本案所涉房屋对不上号，且系复印件，因此该证据并不能证明农行桑珠孜支行对案涉房屋具有所有权或用益物权，故本案一审原告诉讼主体不适格。二、本案一审原告诉求不应得到法院的支持。（一）解除双方之间的租赁合同，没有事实和法律依据。根据双方合同约定，双方合同解除的条件仅一条：“本合同拆迁通知日自行终止”，农行桑珠孜支行在起诉时并未向法院出示案涉房屋的拆迁函件，双方合同解除的条件并未成就。（二）农行桑珠孜支行要求支付房屋占有费的诉求没有法律依据，不应得到支持。相关法律中均没有“房屋占有费”的规定。只有《最高人法院根据审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第十八条中有关于占有使用费的规定，分别是“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”和“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”首先，第五条针对的是房屋租赁合同无效的情形，但本案并不存在合同无效的情形，因此不能适用该条规定。其次，根据该司法解释第十八条的规定，该条规定针对的对象是次承租人，但在本案中，马东拉黑是直接承租人，并不是次承租人，因此该司法解释的第十八条也不能适用。（三）至于房租催收函，在此函件上催收房租时间出现了偏差，根据庭审查明的事实，双方房屋租赁期间都是农行桑珠孜支行到马东拉黑处收取房租，且时间上并未按照合同约定一季度一收。双方合同中也载明是按季收回，请注意该条规定是收回，是双方之前的房租缴纳的方式，已经形成交易习惯。农行桑珠孜支行在庭审中也自认收取过房租，但是并未出示相应时间段收取房租向马东拉黑开具的收据，双方就房租缴纳时间和数额存在厘不清的情况，作为一审原告农行桑珠孜支行诉请要求缴纳相应时间段的房租，就应当负举证责任证明在此时间段之间马东拉黑未履行缴纳义务，缴纳的数额及时间，显然在此问题上农行桑珠孜支行并未尽到举证义务，应当承担举证不能的法律后果。但一审法院在此前提下认可了催收函的内容，在没有查明房租收取时间及数额的前提下就作出了不利于马东拉黑的判决。三、一审法院遗漏必要诉讼参加人，依法应予以发回重审。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。根据该条规定，“好胃口面莊”是在签订合同后对租赁物实际占有并使用的对象，与本案是同一诉讼标的，应被作为必要共同诉讼人参与到诉讼活动中来。但直至下判，一审法院均未将其追加，剥夺了其作为“实际使用人”的诉讼权利，因此应当依法予以发回重审。综上所述，一审法院存在遗漏必要诉讼参加人，在没有审核农行桑珠孜支行是否对房屋具有权利的前提下作出判决，存在裁判前提缺失、认定事实不清、错误认定证据，程序违法等情形，请求二审法院依法撤销一审判决并改判，支持马东拉黑的上诉请求，以维护其合法权益。   农行桑珠孜支行答辩称：马东拉黑关于改判支持双方租赁合同继续履行的诉求，超出了本案的审理范围。事实与理由方面，一是案涉房屋属于农行桑珠孜支行下属，是支行代理签署的，营业所也没有异议。支行主张权利没有任何问题；二是本案中马东拉黑没有履行交付租金义务的情况下，农行桑珠孜支行出示了催缴通知书但马东拉黑还是没有缴纳；三是占有使用费方面，要求支付该费用是符合法律规定的；四是遗漏当事人的问题，合同明确约定了不能转租，因此不存在遗漏的问题。故恳请依法驳回其全部上诉请求。   农行桑珠孜支行向一审法院起诉请求：一、解除双方之间的房屋租赁合同；二、判令马东拉黑搬离并返还案涉房屋；三、判令支付房屋租金6,000元（2018年7月1日至2019年9月30日）；四、判令从2019年10月1日起按每月400元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还日止；五、全部诉讼费由马东拉黑承担；六、判令马东拉黑承担农行桑珠孜支行由此案产生的律师费4,000元和差旅费1,500元。   一审法院认定事实如下：2016年9月1日农行桑珠孜支行与马东拉黑签订了一份《房屋临时租赁合同》，合同约定将坐落于日喀则市××区一间60平方米营业厅门面出租给马东拉黑，租期为2016年9月1日至房屋拆迁通知日，每月租金为400元，按季收回租金。同时约定了房屋的交付以及装修、修缮，乙方责任，合同终止等内容。2019年5月8日农行日喀则支行向马东拉黑送达了房屋租金催收函，内容载明“马东拉黑，中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行（以下简称我行）于2016年9月1日与你签订了《房屋临时租赁合同》，合同约定我行将位于日喀则市××区号一间营业厅门面60平方米的房屋临时租赁给你使用，合同还约定，每月租金为400元，按季收回。但你于2018年7月1日开始就未向我行缴纳租金，现我行特发函告知予你，请你在收到本函后3日内将拖欠的租金共计3,600元（从2018年7月1日至2018年3月30日的租金）交到中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行账号×××，户名：桑珠孜支行备用金存款，否则，一切责任和后果由你承担”。签收人处由马东拉黑的签字以及送达人的签字。农行桑珠孜支行称催收函截止日的年份为笔误。马东拉黑在收到房屋租金催收函之后并未按指定的账户交纳拖欠的租金。另查明，房产证及土地使用权证上所有权人处注明了中国农业银行日喀则支行仁布路营业所。   一审法院认为，一、关于农行桑珠孜支行的主体资格，房屋租赁合同是在日喀则撤地建市之后签订的，租赁地点与房产证上的位置名称势必有所不同且实际租赁的地点也确实在仁布路。马东拉黑认为房产证、土地使用证上的名称与起诉主体不一致，对此认为虽然产权证上载明的所有人是中国农业银行日喀则支行仁布路营业所，但是根据合同相对性与马东拉黑签订合同的是属中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行，且马东拉黑也一直在使用，加之营业所属于农行桑珠孜支行下属部门，对外不具有独立的民事主体，没有对外签订合同的权利，综上，关于马东拉黑提出的农行桑珠孜支行诉讼主体不适格的抗辩意见不予采纳。二、2019年5月8日农行桑珠孜支行向马东拉黑送达了房屋租金催收函，要求马东拉黑在收函后3日内将拖欠的租金缴纳至农行桑珠孜支行指定的账户，在收到催收函之后马东拉黑并未在规定的期限内缴纳拖欠的租金。对此在庭审当中马东拉黑辩称，按照合同约定是农行桑珠孜支行应当到其住所收取租金，且农行桑珠孜支行收取的租金从未出具过收条，租金交纳至何时无从知晓，对此一审法院认为，虽然合同约定由农行桑珠孜支行收回租金，但是催收函当中已明确载明了拖欠租金缴纳的指定账户，缴纳租金是承租人的义务，马东拉黑理应按照催收函指定的期限缴纳拖欠的租金，而不能以未来收取租金为由对抗其应承担的义务。同时对需要补交的租金期限有异议，可在指定的期限内与出租方确认，综上根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。对农行桑珠孜支行要求解除与马东拉黑的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持，房屋租赁合同解除后案涉房屋理应予以返还，故对农行桑珠孜支行要求马东拉黑腾退返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于支付2018年7月1日至2019年9月30日期间的房屋租金，对此认为，马东拉黑在收到催收函之后未在指定缴纳租金的期限内对拖欠租金的计算提出异议，且未提出相反的证据佐证其抗辩意见，马东拉黑作为承租人应当按照约定的期限支付租金，故对农行桑珠孜支行要求马东拉黑支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。农行桑珠孜支行的第一项诉讼请求系解除双方之间的房屋租赁合同，而非确认双方合同的解除，双方合同是否解除系属待定，故房屋占有使用费理应从判决生效之日起计算，而不应从2019年10月1日起计算，对农行桑珠孜支行要求支付房屋占有使用费的起算日不予支持。至于要求支付律师费及差旅费，根据合同相对性，本案的律师费和差旅费理应由支付相关费用的中国农业银行股份有限公司日喀则分行主张，故对此项诉讼请求不予支持。综上所述，农行桑珠孜支行的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行与马东拉黑之间签订的《房屋临时租赁合同》；二、马东拉黑于判决生效之日起三十日内腾退其承租位于日喀则市××区的位于日喀则市××区商品房，将上述租赁物交付给中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行；三、马东拉黑于本判决生效之日起三十日内向中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行一次性支付拖欠的房屋租金6,000元；四、马东拉黑在本判决生效之日起按400元/月的标准至实际腾退租赁物时止支付房屋占用使用费；五、驳回农行桑珠孜支行的其他诉讼请求。   二审中，马东拉黑向本院提交了以下证据：1.《营业执照》，《房屋租赁合同》用于证明经农行桑珠孜支行同意，在租赁房屋上于2019年9月3日工商注册登记“好胃口面莊”，经营者为马玉秀，因此一审法院遗漏了必要共同诉讼当事人。农行桑珠孜支行对两份证据的真实性认可，但对证明目的不予认可，该份合同只是为了办理营业执照而签订的，双方真正履行的合同是一审中提交的只有马东拉黑签订的那份合同。2.房屋租金催收函（第一联），用于证明实际收到催收函日期是2019年4月25日，并且催收函当中的日期计算方式与事实不符。农行桑珠孜支行对该证据真实性认可，同时认为催收函当中的日期系笔误。   农行桑珠孜支行向本院提交了由中国农业银行日喀则分行出具的《关于农业银行总分公司设置的说明》，用于证明仁布路营业所无权对外签订合同，需要由上级支行行使相关权利义务，因此本案农行桑珠孜支行作为当事人的主体适格。   本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，一、关于农行桑珠孜支行的主体资格问题。案涉房屋产权登记证上的所有权人名称为“中国农业银行股份有限公司日喀则市仁布路营业所”，根据农行桑珠孜支行在一审中提交的相关批复文件显示，该名称已于2015年更名为“中国农业银行股份有限公司桑珠孜仁布路营业所”，而仁布路营业所作为农行桑珠孜支行的下属部门，无民事主体资格，双方《房屋租赁合同》也是由农行桑珠孜支行签订，而非仁布路营业所。因此农行桑珠孜支行作为本案当事人诉讼主体适格。二、关于一审是否遗漏当事人。马东拉黑于2016年9月承租案涉房屋后，于2019年9月开始在该场所注册经营“好胃口面莊”，营业执照登记在其配偶马玉秀名下，由夫妻双方共同经营，该店铺也不存在转租等情形，因此本案当中并没有追加“好胃口面莊”与马玉秀为当事人的必要性。故本院认定一审程序合法。三、关于双方房屋租赁合同是否应当解除。在双方租赁合同履行期间因马东拉黑拖欠房屋租金，农行桑珠孜支行向马东拉黑送达了房租催收单，催收单中也载明了付款方式，对此马东拉黑并未提出异议，同时也未按时缴纳拖欠的租金。马东拉黑在拒不支付房屋租金情况下经农行桑珠孜支行催告后仍未履行，因此农行桑珠孜支行有权单方面解除合同。至于马东拉黑提出的合同约定的是桑珠孜支行应当主动收取租金，而且双方就租金缴纳时间和数额存在厘不清的抗辩理由，本院认为，对于已付租金的期间与金额应当由承租人马东拉黑负举证责任，马东拉黑在庭审中并无证据证明已付租金金额，对于农行桑珠孜支行主张的欠付租金的事实也无反驳证据，因此一审法院认定马东拉黑自2018年7月1日拖欠租金事实本院予以确认。四、关于双方合同解除时间的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，合同解除权是形成权，系法律赋予当事人的法定权利，法院生效判决不是对当事人法定权利的改变，因此一审法院将判决生效时间确定为合同解除时间有误，本院予以纠正。本案中农行桑珠孜支行关于解除合同的意思表示于马东拉黑收到起诉状副本时到达，因此双方房屋租赁合同解除时间为2019年11月13日。五、关于房屋租金及占有使用费的支付。根据本案查明的事实，马东拉黑自2018年7月1日起欠付租金，双方租赁合同于2019年11月13日解除。农行桑珠孜支行主张的欠付房屋租金及房屋占有使用费理应得到支持。但由于一审法院将判决生效时间作为合同解除日，只支持截至2019年9月30日期间十五个月的租金6,000元及判决生效后至腾退前每月400元的占有使用费，对于自2019年10月1日至判决生效前期间的租金或占有使用费并未得到支持。对未支持部分因农行桑珠孜支行未提起上诉，本院不予审查。   综上所述，马东拉黑的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、维持西藏日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初1059号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项（二、马东拉黑于判决生效之日起三十日内腾退其承租位于日喀则市××区的位于日喀则市××区商品房，将上述租赁物交付给中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行；三、马东拉黑于本判决生效之日起三十日内向中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行一次性支付拖欠的房屋租金6,000元；四、马东拉黑在本判决生效之日起按400元/月的标准至实际腾退租赁物时止支付房屋占用使用费；五、驳回农行桑珠孜支行的其他诉讼请求）；   二、变更西藏日喀则市桑珠孜区人民法院（2019）藏0202民初1059号民事判决第一项为中国农业银行股份有限公司桑珠孜支行与马东拉黑之间签订的《房屋临时租赁合同》于2019年11月13日解除。   一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由马东拉黑负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   旺  加   审  判  员   次仁琼拉   审  判  员   拉巴次仁   二〇二〇年九月二十一日   法 官 助 理   德吉白珍   书  记  员   尼玛普赤   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条第一款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。   第九十六条第一款 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第一款第（二）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；