江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1035号原告：南通优家尤嘉家居市场有限公司，住所地江苏省南通市钟秀路**。法定代表人：瞿蔚，总经理。委托诉讼代理人：柳宝玲，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一璐，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。被告：吴乔，男。委托诉讼代理人：陈四新，江苏大生律师事务所律师。原告南通优家尤嘉家居市场有限公司（以下简称“优家尤嘉公司”）与被告吴乔租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳宝玲、李一璐，被告吴乔及其委托诉讼代理人陈四新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优家尤嘉公司向本院提出诉讼请求：1.判令合同解除，要求被告吴乔按标准摊位租金立即支付实际租用15个月的剩余租金费用92600元；2.判令被告按未付款额92600元每日万分之五(即每日46.3元)支付逾期付款违约金，自合同签订后十日即2018年6月22日起计算至付款之日止；3.判令被告支付尚欠的13个月的市场管理费10920元；4.判令被告按60天摊位费支付赔偿金43680元；5.判令被告支付摊位拆除费80元/㎡×210㎡，共16800元；以上五项合计186918.5元。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月12日，原告与被告吴乔签订了一份《招商合同》，约定由原告提供商铺作为营业场地，供被告吴乔租赁经营“皓尔宝”品牌产品，期限自2018年3月1日起至2020年4月30日止，共26个月，其中包含2个月的免租期。并约定租赁摊位的标准费用为524160元，给予优惠后为378000元，由被告一次性支付。在前期招商过程中及合同期内，被告共支付租金235000元。剩余租金经原告多次催缴，被告拒不执行。被告于2019年5月6日提出撤场申请，在对合同约定的撤场结算金额未达成一致意见的情况下，于2019年5月10日擅自撤离。现被告行为构成违约，原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告吴乔辩称：一、原、被告签订的合同是否有效存在疑问，因双方签订的是招商合同，故房屋的性质应是经营，现原告未举证证明房屋的性质，且双方约定房屋租金为75元/平方米/月的前提是案涉房屋性质为经营用房。二、合同期限是26个月，其中有两个月免租期。因案涉合同属于格式合同，签订合同时，被告对标准租金条款并不清楚，故根据双方协商一致的租金总价378000元，按26个月租期计算的租金应为14538元/月，即便按照24个月租期计算的租金应为15750元/月。合同虽约定摊位费一次性支付，但未约定支付时间，原告主张逾期利息亦无依据。三、合同约定具体起租期应以摊位实际交付的交接单时间或者以市场开业的时间为依据，原告未举证证明计租日期的依据。四、合同虽约定市场管理费为840元/月，实际上被告按525元/月标准支付过两个月，故应以此标准计付。五、被告没有违约，原告主张违约金缺乏依据。另摊位原告可自行拆除。综上，被告实际租用时间为十四个月零十天，已缴纳257000元（含质保金22000元），并未拖欠租金。原告的诉讼缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：原告举证的《招商合同》、营业执照、撤场申请、商铺现场照片及视频、记账凭证，被告举证的收据等，本院予以确认并在卷佐证。此外，被告提交了聊天记录截屏，证明市场的管理人员要求其按照525元/月的标准支付摊位管理费。经质证，原告不予认可。因被告提供原始电子介质，故本院对其真实性予以认定，该组证据与本案待证事实相关，本院将结合在案证据综合予以认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月12日，原告优家尤嘉公司（甲方）与被告吴乔（乙方）签订《招商合同》一份。合同约定，甲方向乙方提供位于南通市优家尤嘉店四层，商铺面积210㎡（含公摊面积，公摊系数为1.2）的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为4071）；乙方按合同约定向甲方支付摊位费、物业管理费、广告费等费用，并接受甲方的统一管理。租赁期限自2018年3月1日起至2020年4月30日止。甲方给予乙方共计2个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育，在此期间，乙方不向甲方支付摊位费，但发生的相关费用（水、电、通信、空调、垃圾清运费等）、市场管理费、广告费等费用仍应正常交纳。具体免租期间为：2020年3月1日至2020年4月30日。起租日及计租期：自2018年3月1日开始计租，除去免租期后的计租期限共计24个月（具体起租日以：□摊位实际交付的交接单时间为准；□市场开业时间为准。租赁合同期以起租日起顺延，乙方表示认可）。乙方经营品牌为皓尔宝，经营类别为空气净化墙饰…合同期内乙方共计应支付甲方摊位费用（含免费期优惠）378000元（该摊位的标准费用为524160元）。乙方一次性支付摊位费用（…摊位费用首付款的付款时间应为本合同签订十日内，首付款的金额按合同约定支付）…乙方在本合同项下应交（或补交）质量保证金20000元，乙方所售商品或提供的服务存在问题，甲方有权直接动用质量保证金对消费者赔付…乙方在交纳首期摊位费时要为销售人员交纳服务保证金2000元，当乙方销售人员出现违纪现象时，甲方有权动用服务保证金进行罚款…合同第十一条约定，甲方每月按乙方销售额的0.5%收取市场管理费，乙方应于每月15日前将上月的市场管理费交付甲方。乙方租赁摊位的市场管理费每月（不论月份大小）每平方米的保底销售额为800元，合计共840元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额0.5%收取…合同第十三条约定，乙方未按第四条至第十二条的规定向甲方支付摊位等费用（含税款、电话通讯费、空调使用费等）的、乙方中途单方面中止合同的或乙方以甲方担保形式办理银行按揭并在还贷期间发生一个月不按规定归还贷款的，则甲方取消乙方所有优惠，乙方除应按标准费用补缴甲方合同约定费用外，还应向甲方支付逾期付款的违约金，违约金每日按未付款额的万分之五计算，未付款额按取消优惠后标准费用计算，自本合同约定的付款期限届满之次日计算至实际付款之日止。同时，甲方有权视乙方违约情况随时终止合同，收回租赁场所并保留追究乙方违约责任的权利…合同第十七条约定，乙方不论何种原因撤场，撤场时须将场地恢复原样交还甲方，否则，须向甲方缴纳80元/m2摊位拆除费，否则甲方有权留置乙方的履约保证金、质量保证金和预缴的各项费用…合同第三十二条约定，甲、乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致或对方未违约而单方面提前终止合同的，一律视为违约，违约方必须按第八章规定承担违约责任。乙方在经营期内若因经营困难需提前终止合同，若合同起租日起已经营满18个月且书面报经甲方同意可按已经营时间享受优惠期平摊的政策；否则，则取消优惠，按标准摊位费和物业管理费计算租赁费…合同第三十四条约定，除本合同有特别约定外，因乙方违反合同约定导致合同终止的，乙方已向甲方缴纳的各项款项（含摊位费、物业管理费、质保金、履约保证金等），甲方有权不退还乙方；若乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠（“减”是指收费标准低于市场公开招商的收费水平；“免”是指收费天数少于合同期的天数），乙方应全额予以支付；给甲方带来其它损失的（包括但不限于银行按揭贷款手续费等），甲方有权追索；另外，乙方还应按不少于60天的摊位费、物业管理费赔偿给甲方。此外，合同还对其他事项进行了约定。2018年3月1日之前，被告即进场装修，后领取营业执照（名称为崇川区芸蕾涂料经营部），店牌为“皓尔宝”。2017年11月至2019年1月期间，被告共支付房屋租金235000元、服务保证金2000元、质量质保金20000元，合计257000元。2019年5月6日，被告以经营不善为由申请撤场，双方未办理房屋交接手续。诉讼中，关于案涉商铺市场管理费的标准，被告吴乔陈述，被告依据原告工作人员要求，曾于2018年6、7月间按照525元/月的标准缴纳管理费，即便仍需缴纳相关费用，应以525元/月为标准。为证明其主张，被告提供微信聊天记录截屏。对此，原告优家尤嘉公司陈述：案涉合同约定，每月保底市场管理费为840元。被告提供的微信聊天记录并非原告工作人员的，原告不予认可。况且原告未主张2018年6、7月份的管理费，仅主张剩余13个月的管理费共计10920元（840元/月*13月）。本院认为，原告优家尤嘉公司与被告吴乔签订的《招商合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告吴乔在不具备合同约定或法律规定的解除权的情况下单方撤场属于违约行为，原告有权解除租赁合同。现原告以诉讼方式要求解除合同，本院认定合同自起诉状副本送达被告之日起解除。因被告单方原因导致合同解除，被告应按合同第三十二条约定，以标准摊位费和物业管理费计算租赁费用。关于案涉店铺摊位费的支付问题，诉讼过程中，双方当事人对于吴乔已支付摊位费235000元并无异议，本院予以确认。关于应支付摊位费的金额，原告主张被告应按照标准摊位费计付自2018年3月1日至2019年5月30日止的租金，被告则辩称案涉店铺的交付时间不明确，原告仍应负有举证责任，且应按照优惠标准计付。本院认为，经查被告于2018年3月1日前进场装修，故摊位租金自2018年3月1日计算至被告申请撤场即2019年5月6日，该部分费用为：524160÷24个月×（14个月零6天）=310128元，扣除已付费用235000元，被告尚欠摊位费75128元。关于市场管理费的支付，原告主张应以840元/月标准计付剩余13个月的管理费，被告则辩称应以525元/月计付，本院认为，尽管被告在庭审中提交微信聊天记录加以佐证，但该份聊天记录原告不予认可，在无其他证据证明其与原告就案涉管理费为525元/月达成一致意见的情况下，被告的该项抗辩，本院碍难采信。综上，被告仍应按照实际使用期限（实际使用14个月零6天-2个月）支付市场管理费10248元（840元/月*12个月零6天）。关于原告主张的被告逾期支付租金的违约金，原告主张按未付款额的日万分之五计算，被告提出免责抗辩，本院酌定将违约金标准调整为按银行贷款基准利率（2019年8月20日后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算。关于原告主张的赔偿金43680元（524160元÷24个月×2个月），符合当事人约定的单方原因导致合同终止的违约赔偿计算方法，未超过原告的商铺空置损失，本院予以支持。关于原告主张的摊位拆除费16800元。根据合同约定，被告应将案涉商铺恢复原状交还原告，现被告撤场时未能恢复原状交还，原告按合同约定的每平方米80元的标准主张拆除费用，本院予以支持。此外，因合同已经解除，原告主张相关违约金业已支持的情况下，被告向原告缴纳的保证金22000元应予以退还，该款可在欠付租金中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告南通优家尤嘉家居市场有限公司与被告吴乔于2018年6月12日签订的《招商合同》。二、被告吴乔于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通优家尤嘉家居市场有限公司摊位租金53128元（应付租金75128元-应退保证金22000元）。三、被告吴乔于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通优家尤嘉家居市场有限公司逾期付款违约金（以53128元为基准，自2018年6月22日起计算至实际付款之日止，2019年8月19日之前按同期银行贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的1.3倍计算）。四、被告吴乔于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通优家尤嘉家居市场有限公司市场管理费10248元。五、被告吴乔于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通优家尤嘉家居市场有限公司赔偿金43680元。六、被告吴乔于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通优家尤嘉家居市场有限公司摊位拆除费16800元。七、驳回原告南通优家尤嘉家居市场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8385元，由原告南通优家尤嘉家居市场有限公司负担1041元，被告吴乔负担7344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8385元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  范纪强审 判 员  余雪松人民陪审员  顾圣龙二〇二〇年九月十七日法官 助理  黄晨阳书 记 员  陈枫茜