河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0103民初4387号原告：张凯，男，汉族，1977年3月14日出生，住郑州市，到庭。委托诉讼代理人：周臣献，郑州市铭功路法律服务所，特别授权，到庭。被告：李爱枝，女，汉族，1963年4月3日出生，住郑州市，到庭。委托诉讼代理人：张瑜，河南轩仁律师事务所律师，特别授权，到庭。被告：王园园，女，汉族，1987年1月12日出生，住郑州市，与被告1系母女关系，到庭。原告张凯诉被告李爱枝、王园园房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告张凯及其委托诉讼代理人周臣献、被告李爱枝的委托诉讼代理人张瑜、被告王园园到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张凯诉至本院请求：诉讼请求协助原告办理位于“郑州市××区××南路××楼××单元××号（不动产权证号为NOD41001862445）”的房产过户手续到原告名下。事实与理由：原告于2003年年初经原父亲张文政的朋友范方韬和范方鹏兄弟二人介绍，与被告李爱枝的丈夫王园园的父亲王建民（已于2016年病故）达成一份房屋买卖口头协议，王建民自愿将其名下位于郑州市××区××南路××楼××单元××号房权证字第**的一套住宅房以5万元的价格卖给原告，并承诺协助原告办理房屋过户手续。原告和父亲张文政在王建民的带领下去看过房子以后同意购买。2003年过完年后的第一天（大约是在三四月份，具体日期记不清了），原告的父亲张文政夫妇和二人和介绍人范方韬一起来到介绍人范方鹏的公司办公室，将准备好的5万元现金交给了王建民，王建民收取5万元现金后将他交纳的购房款的交款凭证和分配住房的协议书、铁路住房本等证件原件以及房屋钥匙交给了张文政（该房屋已经交已经于交付房屋钥匙之日交付原告居住至今）。由于双方都是介绍人范方韬、范方鹏十分要好的朋友，王建民夫妇又是他们的近邻，互相之间非常信任，王建民也十分坚定的承诺，等房本下来以后已经按照约定协助原告办理过户手续，所以就没有写任何文字东西。2004年11月9日，原告和王建民一起到郑州铁路局直属建筑段房管室领取了房权证字第**房产证，王建民当即将房产证交给了原告张凯持有。后王建民没有履行承诺，始终没有协助原告办理房屋房屋过户手续，由于王建民2016年突然病故，故被告李爱枝是王建民的妻子，被告王园园是王建民的女儿，系王建民财产的法定继承人。双方未能通过协商解决，只好诉至法院，望判如所请。被告李爱枝辩称：原告提出的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。第一、原告起诉书中所讲述的2003年年初其父亲张文政通过范方鹏等人介绍与王建民达成房屋买卖口头协议，王建民以5万元的价格将位于郑州市××区××南路××楼××单元××号的房屋卖给原告的情况纯属子虚乌有。本案所涉及的是房屋，价值比较巨大的财产，5万元在2003年的时候是一个非常巨大的款项，任何一个有常识的人，精神健康的人，都不可能以口头形式来处分价值这么大的房产。其次，依据房屋过户的相关规定，办理过户的时候要需要有合同或者协议，尤其是买方为了过户手续的需要，也必然会要求签订合同，如果交易真的存在，买方怎么可能会不要求签订协议。之所以原告陈述说是口头协议，恰恰证明了此交易是不存在的。第三，从2003年到2020年17年间，为何原告从未找过王建民及其家人要求签订房屋的补充协议，从原告提供的证据中也未发现原告曾经找过王建民及其家人要求办理过户手续的相关事事宜，这也足以说明了原被告之间根本不存在什么口头的房屋买卖协议。第二、原告的诉讼主体不适格。本案是合同纠纷案件，原告并未提供任何足以证明原被告之间存在合同关系的证据，所以本案的被告与原告张凯之间根本不存在合同关系。依据中华人民共和国合同法第二条，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立变更终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种债的关系，有不同于其他民事法律关系的重要特点，即合同的相对性，主要表现为主体的相对性，即合同关系只发生在特定关系主体之间，只有合同当事人一方能够向合同当事人另一方提出诉讼请求。2、内容的相对性，即法律、合同规定之外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利和义务，并承担合同规定的权利义务。除合同当事人外任何第三人不能主张合同上的权利。3、权利义务关系的相对性，即相关合同责任只能在特定关系当事人之间发生，合同关系以外的人之间不负有项下的权利义务关系。在本案中，原告张凯与被告均不是房屋买卖合同任一方主体，从原告提供的证据中无法证明被告是合同当事人，而本案的案由又属于合同纠纷。故此原告张凯属于诉诉讼主体不适格，被告不负有向原告协助过户的义务。本案案由是合同纠纷，合同关系只发生在特定主体之间，原告张凯与被告之间根本不存在合同关系。当然彼此之间也不可能存在合同的权利义务关系。所以被告对原告不存在的合同关系义务。综上，原被告之间根本不存在合同关系，彼此之间不是合同法律关系主体，原告以合同一方主体的身份来起诉，属于明显诉讼主体不适格。其次，由于原被告之间不存在合同关系，所以原告、被告对原告张凯不负有任何合同项下的义务。第三，原告张凯长期霸占被告的房屋，拒不归还是侵权行为，应当立即停止侵权行为，归还房屋。被告王园园辩称：1、原告的起诉书里面写原告和我爸爸他们都是长时间的老朋友，所以当时达成了一份口头协议，如果是朋友的话，我父亲王建民是2013年去世的，都不知道。我家里我父亲去世，我结婚，我生孩子从来没有见过张文政和张凯，这不能证明他们是朋友。我们全家人也都不认识张文政和张凯。2、范方鹏当时是我小姨的朋友，他们有合作关系，当时他有社会背景，有关系，可以买到单位的福利房，还便宜，所以我小姨李爱英从中协调，说给我们家买套房子。范方鹏给我小姨和我父亲提的要求就是房子可以帮忙买到，但是要提供给他的朋友住一段时间，就是先由他使用，具体住多久没有明确，因为我们自己有房子住，也不急着要住涉案房屋，所以导致我们也根本不认识一直住在里面的人。3、原告陈述的“达成了一份房屋买卖口头协议”，不存在。因为一个房子那么大的事情，正常人就不能理解一份口头协议就买了一套房。4、就涉案房屋，2005年之后一直到我父亲去世，我们家人多次在不同的地点在找范方鹏协调要房子，但是范方鹏以他有事或者正在忙就拒绝了沟通这个问题，一直到现在涉案房子也没有要回来。5、中间这一段时间，我父亲意外去世，××倒，又加上范方鹏也去世了，也去过涉案房屋找实际居住者，也不知道他们的信息，通过一个老人找到了一个居住者的电话，联系协调房子的事情，无结果。直到原告起诉我们，我们才知道涉案房屋的实际使用人是张凯。经审理查明：1、王建民与被告李爱枝系夫妻关系，与被告王园园系父女关系.现王建民户口因死亡已注销，被告王园园称王建民2013年已去世。2、2000年1月17日，王建民与郑州铁路局直属房屋修建段签订补充协议书一份，约定王建民购买京南路（街）139#院1号楼2××号房一套。当日郑州铁路局直属房屋修建段出具的收据显示王建民交款19086元。2002年9月4日，王建民取得该房屋产权证，该房产证显示房屋坐落位置在二七区京广南路139号院1号楼2单元2××号，房产证号为郑房权证字第**。现上述房屋已于2018年登记到被告李爱枝名下，不动产权证号为NOD41001862445。3、涉案房屋一直由原告及其家人居住使用，原告张凯提供的户口本显示原告户籍自2007年7月2日登记在涉案房屋所在地址，原告提供的缴费凭证及供热合同显示涉案房屋的暖气费用2003、2004年由原告缴纳，王建民名下的房产证原件、购房补充协议原件、收据等均由原告持有。原告称该房系其父亲张文政通过朋友范方韬、范方鹏介绍以5万元价款向王建民购买的，由于双方都是介绍人的朋友，双方未签订书面房屋买卖合同，也未出具收款收据。4、范方韬称：原告的父亲张文政是其朋友，其弟弟范方鹏是郑州铁路局下面土木建筑工程公司副经理，王建民跟范方鹏的认识，其和张文政均不认识王建民。2003年张文政说他儿子在郑州××机务南段工作，准备结婚想给儿子买房，其向其弟弟范方鹏说了此事，范方鹏说王建民有一套房屋想卖，后王建民同意将其房屋以5万元价款卖给原告。2003年的某一天（具体时间记不清），在永安东街××楼××办公室，范方鹏、范方韬在场等情况下，张文政夫妇把5万元款交给王建民，王建民把铁路局最先发的房本、房屋钥匙、所有的关于房屋的交款手续等交给张文政夫妇，就算交接了。当时说等房本下来王建民协助过户。张文政一家买过房子后就一直在这住到现在。后来张凯和王建民一起去铁路局建筑段领的房本，领出来后直接交给了张凯。5、两被告均不认可原告向王建民购买涉案房屋的事实，被告王园园称：范方鹏是其小姨李爱英的朋友，当时他有社会背景，可以买到单位的福利房，其小姨李爱英从中协调，给其家购买了涉案房屋。范方鹏提的要求就是房子要提供给他的朋友住一段时间，具体住多久没有明确，所以就先由他使用，因为被告家庭有房子住，不急着要住涉案房屋，所以导致被告方根本不认识一直住在涉案房屋里的人。被告李爱枝称，自2005年前后至今王建民及其家人一直在找范方鹏寻求解决房子问题。被告全家人均不认识原告及其家人，直到起诉的时候才知道他们。本院认为：当事人未采用书面形式订立合同，但一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案房屋在王建民名下的房屋产权证、交款收据等相关手续原件均由原告持有，且原告及其家人一直在涉案房屋居住，原告提供的缴费凭证及供热合同显示涉案房屋的暖气费用2003、2004年由均原告缴纳，原告提供的户口本显示原告户籍自2007年就登记在涉案房屋。根据双方当事人陈述，结合双方证据，本案原告主张其是基于口头买卖协议购买的涉案房屋，双方一手交钱、一手交付涉案房屋相关手续，实际履行了房屋买卖交付义务。一般来说，一手交钱、一手将证明房屋权属凭证的相关手续交付对方，符合交易的常理，且范方韬对购房细节进行的陈述，亦能与原告的主张相印证，故对原告的该主张本院予以采信。而被告主张系范方鹏借用房屋，称其家人一直在找范方鹏寻求解决房子问题。一般来说，房屋是一个家庭的重大财产，出借房屋使用权无需将证明房屋权属的相关凭证交给借用人，且原告及其家人长期在涉案房屋居住，户籍也登记在涉案房屋所在地，在长达十多年的时间里被告不知道谁在涉案房屋居住，有悖常理，故对被告该主张本院不予采信。根据上述认定，原告与王建民之间存在房屋买卖合同关系，原告已全部履行合同义务，王建民也已实际履行房屋交付义务，按照房屋买卖交易习惯，王建民尚负有继续履行合同，协助原告办理房屋过户登记的义务，现因王建民已去世，涉案房屋已登记在被告李爱枝名下，故被告李爱枝有协助原告办理过户的义务。因此原告请求判令被告李爱枝履行协助办理涉案房屋过户义务，本院予以支持；原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、被告李爱枝于本判决生效之日起十五日内协助原告张凯办理位于郑州市二七区京广南路139号院1号楼2单元2××号房屋（不动产权证号为NOD41001862445）的产权过户手续；二、驳回原告张凯其他诉讼请求。案件受理费8800元，由两被告李爱枝、王园园负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张西俊二〇二〇年九月十四日书记员  高重坤