江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0681民初1540号原告：陈秋华，男，1972年7月7日出生，汉族，住所地江西省贵溪市。原告：叶水根，女，1972年10月29日出生，汉族，住所地江西省贵溪市。上列二被告委托诉讼代理人：张秋亮，江西融冰律师事务所律师。上列二被告委托诉讼代理人：江沙，江西融冰律师事务所律师。被告：贵溪市新银海商务酒店，统一社会信用代码92360681L59148053M，经营场所鹰潭市贵溪市建设大道税苑小区**。经营者：江云，男，1975年9月25日出生，汉族，住所地江西省贵溪市。委托诉讼代理人：陈光明，江西华星律师事务所律师。原告陈秋华、叶水根诉被告贵溪市新银海商务酒店返还原物纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋华、叶水根向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止对位于贵溪市房屋的占用，并返还原告;2.判令被告向原告支付上述房屋自2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费共计人民币78467元（具体计算方式详见所附租金计算单）;3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年12月30日，原告同毛金玲、李有福、江山好、方根有、李小平等五人以总价96万元价格从江道银手中购买当时在建的位于贵溪市靠冶炼厂方向整层三分之二，面积约600平方米的房屋，并签订了商铺房购买合同。2009年10月30日，江道银为经营需要与六人签订了房屋租赁合同，约定六人将购买的上述房屋出租给江道银经营酒店，租期从2009年12月30日至2017年12月29日，年租金12万元（换算后为每平方每月16.67元），每半年支付一次，江道银仅在此后支付了9万元租金，2013年江道银涉嫌非法吸收公众存款罪被羁押即无法履行租赁合同，也无法继续经营。2013年6月25日，江云注册成立贵溪市新银海商务酒店，占用包括原告所有的613、614二间房屋在内的六楼整层，或者自己经营或者出租他人经营酒店至今，原告及六楼其他产权人在江云占用期间，每年均向江云提出签订租赁协议支付租金或者退还房屋的要求，但江云以原告等人无产权证等事由不予理会并继续无偿占用。2019年1月，原告取得贵溪市冶金大道税苑小区Ｄ栋613、614房屋产权证（证号分别为赣20**贵溪市不动产权第0000116、0000115号），权利期限为2006年至2046年。原告在取得产权证后据此再次向被告主张权利，被告故自2019年1月开始向原告支付了租金，但对此前66个月的房屋占用费却仍拒绝支付。贵溪市新银海商务酒店答辩称：1.被告占用涉案房屋并不是非法占用，也不是无权占用，被告向原告支付了租金，原告也收取了被告的租金，双方是租赁的关系，被告是有权占用该涉案房屋，原告要求被告返还涉案房屋是不能成立。2.原告要求被告支付2013年至2018年的租金没有事实依据，被告占用的涉案房屋是从江道银、陈志辉的手上受让过来的，是一种产权的全部受让。2013年-2018年原告对涉案房屋不具备主张权利的依据，原告也是从江道银手上受让的房屋。综上请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月30日，原告陈秋华及另五位案外人作为乙方与作为甲方的江道银分别签订了商品房购买合同，合同约定乙方购买甲方在建的位于贵溪市北端靠冶炼厂方向整层三分之二、面积约600平方米的商品住宅，总价款为96万元。2009年10月30日，江道银为经营需要与包括原告在内的上述六名乙方人员签订了房屋租赁合同，约定六人将购买的上述约600平方米的房屋出租给江道银使用，租期从2009年12月30日至2017年12月29日止，年租金12万元，每半年支付一次。此后，江道银将房屋用以经营银海商务宾馆，并在2010年6月30日之前共计支付过房屋租金9万元。2013年9月29日，原告等上述乙方6人作为原告，以江道银作为被告向本院提起诉讼，要求：确认2007年12月30日的商品房购买合同合法有效；解除2009年10月30日的房屋租赁合同，由江道银支付拖欠的房租36000元。在该案诉讼过程中，作为原告的上述乙方6人又自愿放弃了要求被告支付租金及解除房屋租赁合同的诉讼请求。2015年1月7日，江道银因犯罪被法院判处有期徒刑18年,现仍在监狱服刑。2015年7月17日,本院以（2013）贵民一初字第1200号民事判决书认为“在房屋权利人追认或江道银尚未取得房屋权利之前，商品房买卖合同属效力待定合同”而驳回了该案原告的全部诉讼请求。2019年1月，本案原告取得贵溪市冶金大道税苑小区Ｄ栋6楼613、614房屋的所有权证（证号分别为赣（2019）贵溪市不动产权第0000116、0000115号），该房屋均为前述600平方米商品住宅的一部分。2013年6月，由于本案被告贵溪市新银海商务酒店的经营者江云与陈志辉、江道银之间存在连环的债权债务关系，经各方协商，分别达成了以税苑小区Ｄ栋楼房4、5、6层以及一楼通道的产权以及银海商务酒店的经营权及其在酒店名下的一切财产（含酒店设施、装修等）作价转让抵偿部分债务的协议，即：江道银因为欠陈志辉2384万元借款本息未还，便将其经营的银海商务酒店的经营权及其在酒店名下的一切财产（含酒店设施、装修等）和税苑小区Ｄ栋楼房4、5、6层以及一楼通道的产权作价转让给陈志辉以抵偿部分债务；而陈志辉因为欠江云、樊建宏1280万元借款本息未还，又将银海商务酒店的经营权及酒店名下的一切财产（含酒店设施、装修等）和税苑小区Ｄ栋楼房4、5、6层以及一楼通道的产权作价转让给江云、樊建宏以抵偿部分债务。2013年6月24日，江道银出具了一份《情况说明》，其主要内容为将银海商务酒店转让给江云，同意法人代表变更给江云。2013年6月25日，被告贵溪市新银海商务酒店由江云注册成立并经营至今，本案争议所涉税苑小区Ｄ栋6楼613、614房屋均为被告酒店用房。在2019年1月本案原告取得涉案房屋的所有权之前，被告未向他人交纳过酒店用房的使用费，之后经原、被告协商就该房屋2019年开始的租赁使用达成了一致协议，即：涉案房屋由被告承租使用，被告每年向原告交纳房屋租金9万元。目前，原、被告均按该协议正常履行且不存在任何争议，双方均当庭表示愿意继续履行协议，原告为此当庭放弃了其“要求被告立即停止对位于贵溪市房屋的占用并返还原告”的诉讼请求。以上事实，由原告出具的原告居民身份证、（2013）贵民一初字第1200号民事判决书、赣（2019）贵溪市不动产权第0000116、0000115号不动产权证和被告提供的土地共同开发补充协议复印件、还款协议、江道银的情况说明等证据及原、被告双方的庭审陈述在卷予以证实。本院认为，原告自2019年1月取得涉案房屋的所有权之后，原、被告就房屋的使用达成了由被告付费承租的协议，该协议至今正常履行且不存在任何争议，双方均当庭表示愿意继续履行，原告当庭放弃其“要求被告立即停止对位于贵溪市房屋的占用并返还原告”的诉讼请求符合法律规定，本院对此予以支持。本案的争议焦点是原告是否有权对其现在所有的房屋向他人主张其取得该房所有权之前的租金。本院认为，我国《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，根据（2013）贵民一初字第1200号民事判决书认定的事实以及本案原、被告均认可的事实，原告虽然在2007年12月30日与江道银签订了当时尚不存在的涉案房屋的商品房购买合同，2009年10月30日双方又签订了2009年12月30日至2017年12月29日的房屋租赁合同，但直到2015年7月17日本院作出（2013）贵民一初字第1200号民事判决之时，江道银仍非房屋所有权人，其与原告签订的合同也未得到房屋权利人的追认，本院生效的（2013）贵民一初字第1200号民事判决全部驳回了原告的“要求享有涉案房屋所有权”等诉讼请求。同时，被告酒店经营者江云是通过与其有连环债权债务纠葛的陈志辉、江道银的同意和转让而使用的涉案房屋，其在2019年以前并非是基于与原告有租赁关系或需要原告的允许才能使用房屋，并未损害当时不是房屋权利主体的原告的合法利益。故此，原告在与江道银签订合同至2019年1月取得房屋所有权之前的期间，其对涉案房屋并不享有所有权，当然也不能享有就该房屋产生的收益权，其在2019年1月取得的涉案房屋不动产权证并不能对该房的所有权具有溯及既往的效力。故此，原告要求被告支付2019年之前的房屋租金于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：驳回原告陈秋华、叶水根的诉讼请求。案件受理费1762元，减半收取计881元，由原告陈秋华、叶水根负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  付育红二〇二〇年九月二十日书记员  方阿娉