成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初3920号 原告：浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司，营业场 所成都市成华区成华大道杉板桥路1号3层01号。 负责人：王红国，公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师， 特别授权。 被告：陈姝涵，女，汉族，1990年12月1日出生，住四川 省资阳市乐至县中天镇乐阳青山村3组，公民身份号码5139221990××××××××。 原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称多弗公司）与被告陈姝涵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月11 日公开开庭进行了审理。原告多弗公司的委托诉讼代理人李康， 被告陈姝涵到庭参加了诉讼，本院依法审理后，本案现已审理终结。 原告多弗公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间存在物业服务关系；2.判决被告向原告支付欠付物业费等费用（2019年1月1日-2019年8月31日）共计2668.5元；3.判决被告自2019年2月1日至所有费用完全清偿之日支付延期支付物业管理费的滞纳金，暂计至2020年8月31日，为1242元；4.判决被告支付本案全部诉讼费用。庭审中原告变更第二项诉讼请求，要求被告向原告支付欠付物业费等费用（2020年4月1日-2020年8月31日）共计2032.53元。事实和理由：2019年1月1日，原告作为前期物业服务方为多弗国际中心项目提供物业服务，期间，原告提供的物业服务项目包括建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理等。原告进场后投入了大量人力物力，与第三方签订多项协议，良好 完成了各项物业服务内容，此外，原告除履行前期物业服务协议约定的内容外，为了项目业主的便宜，还代收水费等费用。被告所购买的多弗国际中心1-1-2803号房屋位于原告服务的多弗国际中心项目，并接受了原告的物业服务，但遗憾的是，被告自2019年1月1日以来，一直拒绝繳纳物业服务费用等，经原告多次催收仍未缴纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为明确原被告双方的权利与义务，现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告陈姝涵辩称，对滞纳金不清楚，小区其他业主未支付滞纳金。被告房屋漏水情况一直未处理，物业未尽到应尽的义务，物业收取的公摊费用和广告费用并未明示，物业的安保人员上班时未尽到应尽的义务。被告在今年四月份已缴纳物业费，如果物业公司愿意解决被告房屋漏水情况，被告愿意缴纳物业费，现在不是不交是暂缓缴纳物业费。 经审理查明，被告陈姝涵系中迪创世纪广场小区1幢1单元28楼2803号房屋业主，房屋建筑面积79.38平方米。 2017年4月1日被告与四川港联华茂物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，协议约定：乙方（四川港联华茂物业服务有限公司）根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，高层住宅按2.6元/平方米每月收取费用。首次接房一次性缴纳6个月物业服务费，后期按季度缴纳，每个缴费周期起始日起每季度的第一个月的10号前履行交纳义务。逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按欠费额的千分之三的标准向乙方支付违约金，若有跨年度欠费的，从逾期之日起应按欠费额的千分之五的标准支付违约金，此违约金为惩罚性违约金。 2017年4月1日被告与成都泰达世纪实业有限公司及四川港联华茂物业服务有限公司完成房屋交接，签订了交房（入住）程序表。 2018年12月18日成都泰达世纪实业有限公司（乙方）与四川北至贸易有限公司（甲方）签订房屋买卖协议，约定由甲方整体购买中迪创世纪B区房屋（包含6-39层写字楼、-1层至5层商铺，563个车位）。 2019年7月12日四川北至贸易有限公司与原告签订《多弗国际中心前期物业服务合同》，协议约定高层住宅按2.6元/平方米每月收取费用，甲方、业主应分别在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前，10月1日起或于每个缴费周期起始日起每季度的第一个月的10号前履行交纳义务。逾期未交纳的，从逾期之日起业主应按欠费额的千分之三的标准向乙方支付违约金，跨年度欠费的，从逾期之日起业主应按欠费额的千分之五的标准向乙方支付违约金。 2019年11月原告向被告邮寄了物业费催收律师函。庭审中原被告共同确认被告已缴清2020年3月31日前的物业服务费用。 上述事实，有当事人身份信息、《前期物业服务协议》、《多弗国际中心前期物业服务合同》、交房入住程序表、《房屋买卖协议》等证据及原被告当庭陈述在案证实。 本院认为，案外人四川北至贸易有限公司整体购买了成都泰达世纪实业有限公司所有的中迪创世纪B区房屋，四川北至贸易有限公司与原告签订物业服务合同约定由原告向其提供物业服务。虽然被告未与原告签订物业服务合同，但原告以实际行为向被告提供了物业服务，被告也以实际缴纳物业费的行为认可了原告向其提供的物业服务，该行为系双方自由真实意愿表示，合同的订立既可以是书面的也可以是口头的或者其他方式，故依据原被告的实际行为足以认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系。被告应按照此前向原告缴纳的物业费标准（即2.6元/平方米每月）履行缴费义务。因原被告庭审中均认可2020年3月31日前的物业服务费被告已经缴清，故截止2020年8月31日被告需向原告支付物业服务费79.38平方米×2.6元/平方米/每月×5个月=1031.94元。 对于原告要求被告支付每月垃圾清缴费及代收的水费的主张，因原告未举证其代缴的相关票据，本院无法核实，对此主张本院不予支持。 关于滞纳金的问题，因被告存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。但按照物业合同约定的违约金计算，被告应当承担的违约金高于被告所欠的物业费本身。故本院结合双方的过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等综合认定，根据公平原则，酌定违约金以欠付物业服务费1031.94元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。 关于被告以房屋漏水物业不予处理为由，认为物业未尽到服务，不应缴纳物业服务费的问题。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以免除没有法律依据，故对被告该项辩称意见本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司与被告陈姝涵之间存在物业服务合同关系； 二、被告陈姝涵于本判决生效之日起十日内向原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司支付2020年4月1日至2020年8月31日的物业服务费1031.94元； 三、被告陈姝涵于本判决生效之日起十日内向原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司支付逾期支付物业服务费违约金（以所欠物业服务费1031.94元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2020年4月1日起计算至付清之日止）； 四、驳回原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈姝涵承担。 如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁跃成 二〇二〇年九月二十三日 书记员  纪朝元