广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初7080号 原告：张华娟，女，1985年8月26日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：蓝承哲，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白龙女，广西万益律师事务所律师。 被告：广西丽诚东投资有限公司（原广西丽原投资有限公司），住所地南宁市青秀区民族大道**德瑞花园****，统一社会信用代码：914501007565451906。 法定代表人：张玉川，总经理。 委托诉讼代理人：卢霄霄，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐青，广西欣源律师事务所实习律师。 被告：广西壮族自治区蚕业技术推广站（原广西壮族自治区蚕业技术推广总站），住所地南宁市西乡塘区下均路1，住所地南宁市西乡塘区下均路**000498503050H。 法定代表人：李标，站长。 委托诉讼代理人：覃海光，广西锦记律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何澍民，广西同望律师事务所律师。 原告张华娟与被告广西丽诚东投资有限公司（以下简称丽诚东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告于2019年6月20日申请追加广西壮族自治区蚕业技术推广站（以下简称蚕业站）作为本案被告参加诉讼，本院予以准许。后本院于2020年5月11日公开开庭审理本案 。原告张华娟的委托诉讼代理人蓝承哲，被告丽诚东公司的委托诉讼代理人卢霄霄，被告蚕业站的委托诉讼代理人何澍民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张华娟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告丽诚东公司签订的《锦绣丽园小区危旧房改造住房代理认购合同》；2.判令被告丽诚东公司退还原告购房款200482元并赔偿利息54130.14元（以购房款200482元为基数，按照年利率6%，自付款之日2014年10月29日起暂计至2019年4月28日的利息为54130.14元，后续另计至付清之日止）；3.判令被告蚕业站对上述债务承担连带责任；4.判令两被告承担本案的诉讼费5119元、保全费1793元、保全保险费1018元。事实和理由：2014年10月29日，原告与被告丽诚东公司签订《锦绣丽园小区危旧房改造住房代理认购合同》，约定丽诚东公司将其代建的南宁市房屋出售给原告，原告购买的房屋建筑面积124.56㎡，单价为4018元/㎡，房屋总价预计为500482元。应丽诚东公司售楼部工作人员要求，原告签署合同的落款日期签署为2010年10月29日。合同签订当天原告通过工商银行、中国银行分别转账110082元、90000元及现金400元的方式依约付清合同总价款40%的首付款，被告丽诚东公司据此出具三张收据并加盖财务专用章。合同约定，房屋交付使用的时间为取得楼栋施工许可证之日起36个月内。但近5年，原告多次催促，被告丽诚东公司一直无理由拒绝向原告交付房屋致使原告资金被占用亦无能力购买其他住房。起诉前，原告了解到南宁市锦绣丽园小区的建设方被告蚕业站已经取消了被告丽诚东公司的代建资格，故被告丽诚东公司已无法履行本合同确定的交付房屋义务。被告蚕业站作为案涉锦绣丽园小区的建设方，委托被告丽诚东公司代理建设并对外销售，原告有权要求被告蚕业站对被告丽诚东公司应当退还的全部款项承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告丽诚东公司辩称，一、原告与被告丽诚东公司签订的《锦绣丽园小区危旧房改造住房代理认购合同》属于有效合同，该合同的内容并没有违反法律法规的强制性规定。二、原告要求解除合同并要求丽诚东公司退回购房款并支付利息没有事实和法律依据应不予支持。理由如下：（一）根据合同第六条的约定，卖房人在取得楼栋施工许可证之日起36个月内将房屋交付买房人，建设单位蚕业站2017年9月6日取得建设施工许可证，应当于2020年9月6日之前将房屋交给原告使用，现未达到交付条件，原告的诉讼请求是不满足合同解除条件的。（二）本案交付房屋的主体是蚕业站，丽诚东公司只是受蚕业站的委托收取房款并签订合同，无论本案两被告之间的合同是否 解除不影响原告与被告丽诚东公司之间签订代理认购合同的履行。（三）如果蚕业站拒绝将原告办理准购证的资料送审，原告只能要求蚕业站继续履行合同或者要求退款，与丽诚东公司无关。 被告蚕业站辩称，一、原告与被告丽诚东公司签订的《锦绣丽园小区危旧房改造住房代理认购合同》属于无效合同，（一）涉案房屋系蚕业站所有，丽诚东公司无权处分，其擅自出卖涉案房屋所定的认购合同无效。（二）丽诚东公司的售房行为，严重违反危旧房改住房改造法规、政策的规定，其违规售房行为及所订的房屋买卖合同应当认定无效。（三）丽诚东公司与原告恶意串通，损害国家、集体、他人合法权益并损害社会公共利益，所订的房屋买卖合同应当认定无效。丽诚东公司和原告均明知项目住房为为肌肤昂改造的政策性保障住房，明知住房出售和购买应当符合《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》等危旧房改住房改在规定的情况下，还私自出售和购买项目住房，其目的在于谋取不正当利益，其行为不应获得支持。二、蚕业站没有委托丽诚东公司出售锦绣丽园小区住房，丽诚东公司擅自违规售房并收取房款，应由丽诚东公司自行承担全部责任。丽诚东公司出售住房给原告的行为完全背离了《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发[2009]16号）的强制性、程序性规定，不在蚕业站委托授权范围之内。按政策规定，调剂行为并非销售行为，《危旧房改住房委托改造合同》及《补充协议》的授权内容是委托被告依法依规开展调剂相关工作，不是委托销售。三、蚕业站没有收到丽诚东公司擅自违规售房给原告的房款，不应承担还款责任，涉案房款应当由丽诚东公司返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张华娟为南宁市城镇居民。原告张华娟作为买房人，被告丽诚东公司作为卖房人签订《锦绣丽园小区危旧房改造住房代理认购合同》（以下简称《认购合同》），前言部分载明：“为改善职工的住房条件，广西区蚕业技术推广总站根据广西壮族自治区人民政府桂政发（2009）16号文件精神，利用南宁市进行危旧房改住房改造。现广西区蚕业技术推广总站已委托广西丽原投资有限公司（卖房人）对锦绣丽园小区进行调剂。卖房人与买房人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖危旧房改造住房达成如下合同内容，以共同遵守执行。”合同约定原告认购的房屋位于南宁市，建筑面积124.56平方米，单价为4018元/平方米，预计房价为500482元，原告签订本合同时付清合同总价款的40%即200482元作为首期房款，剩余300000元房款由原告在60日内向银行办理按 揭贷款，卖房人应在取得楼栋施工许可证之日起36个月内将房屋交付给原告使用。第九条第1款约定，如因卖房人原因造成工程延误，不能按规定期限交房，分别按以下方式处理：①买房人解除合同，办理退房，卖房人自买房人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买房人已付房款的同期存款活期利率支付违约金。……③房屋交付逾期的7日内，卖房人未收到买房人书面解除合同通知的，视为买房人不退房。第九条第2款第④项约定，如买房人提供资料不真实，或买房人不符合桂政发[2019]16号文规定的购买条件，卖房人有权终止合同，将该房屋另行调剂，同时退回买房人所交房款（无息），买房人需配合卖房人办理退房手续。 2014年10月29日，原告通过POS机向被告丽诚东公司支付购房款110082元、90000元。当日，被告丽诚东公司向原告出具三张《收据》，确认收到原告交来代收购房款共计200482元。 涉案危旧房改住房项目“锦绣丽园”4-9栋、13-15栋及地下室于2017年9月6日取得《建筑工程施工许可证》。 另查明，原告于2019年5月24日向本院起诉后，还向本院申请财产保全，本院依法查封、冻结被告丽诚东公司名下的财产，原告为此支出保全费1793元、诉讼财产保全责任保险费1018元。 同时查明，2012年11月19日，被告蚕业站（甲方）与被告丽诚东公司（乙方）签订《危旧房改住房委托改造合同》，约定蚕业站委托丽诚东公司全权代理其位于南宁市的危旧房改住房改造项目的建设。合同第三条甲方的主要义务第（七）、（八）款约定：（七）协助乙方办理非还建住房、车库、车位对外供应销售的相关手续，并协助乙方办理住房的房屋产权登记证。（八）协助乙方为购房户办理购房贷款事宜。第十一条双方权益约定：甲方履行本合同规定的责任和义务后，获得权益：（一）甲方空置的75套住房共6253.6㎡，乙方按《暂行办法》的规定还建给甲方；（二）甲方91户还建住户的管道燃气安装费用由乙方支付，并计入改造成本；……乙方履行本合同规定的责任和义务后，获得的权益：（一）本项目配套建设的地面车库、地下室车位和架空层车位，由乙方、地下室车位和架空层车位减车库、架空层和地下室的建设费用；（二）乙方按政策收取本项目总投资额7%的代建利润以及2%的代建管理费，该两项费用计入建设成本……双方还就其他事项进行约定。当日，双方又签订《补充协议》，在协议第四条房源管理及房价控制约定：1、166套还建住房由甲方制定选房方案并负责组织被拆迁户进行选房……3、剩余房源由乙方按《暂行办法》等规定负责调剂销售。第五条资金管理约定：……2 、乙方负责调剂销售的房源由乙方负责收取房款；3、为确保项目顺利建设，乙方负责调剂的购房款项（含管道燃气初装费）必须全部存入本项目专用账户，甲方及农业厅系统职工购房款由甲方收取后按本协议第六条的约定拨付至本项目专用账户；4、本项目专用账户名称：广西壮族自治区蚕业技术推广总站危旧房改住房改造项目工程部。 2016年12月20日，蚕业站向南宁市中级人民法院起诉丽诚东公司归还30604711.01元，该院于2017年11月作出（2016）桂01民初717号民事判决书，驳回蚕业站的诉讼请求，同时该民事判决书认定，根据丽诚东公司及蚕业站签订的《危旧房改住房委托改造合同》及《补充协议》内容显示，蚕业站作为建设人，其在获得国有土地使用权的基础上，将其需要改造的房屋委托有房地产开发资质的丽诚东公司代为建设，并以本项目总投资的7%的代建利润及2%的代建管理费作为报酬支付给丽诚东公司，即蚕业站享有土地使用权并承担立项成本，而受托的丽诚东公司利用自己的资质代建房人蚕业站依法进行相关的建设活动，双方建立委托代建合同关系。蚕业站不服该民事判决，上诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院于2018年10月10日作出（2018）桂民终448号民事判决书，认定涉案30604711.01元系丽诚东公司依约负责调剂的预售危旧房改造住房款，应当存入项目专用账户，丽诚东公司未将预售住房款存入专用账户，属履行合同中的违约行为，蚕业站可依法要求丽诚东公司将预售住房款存入专用共管账户，但要求丽诚东公司归还30604711.01元于法无据，应予驳回，维持南宁市中级人民法院的一审判决。 本院认为，本案的争议焦点是：1.《认购合同》的效力如何确定？2.《认购合同》应否予以解除？3.承担本案民事责任的主体如何确定？ 关于《认购合同》的效力。涉案的《认购合同》，双方当事人主体合法，意思表示真实，合同内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。被告蚕业站提出的被告丽诚东公司无权处分涉案房屋且被告丽诚东公司的销售行为违反《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》之规定导致《认购合同》无效的意见，对此，本院认为：首先，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不产生合同无效的法律后果。而根据丽诚东公司与蚕业站签订的《危旧房改住房委托改造合同》及《补充协议》之约定，丽诚东公司可对涉案危旧房改住房项目剩余房源进行调剂销售，即丽诚东公司有权销售涉案房屋。其次，《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》规范了购买非还建住房的条件及程序，根据该办法第三十条规定，涉案危旧房改住房改造项目房屋供应后还有剩余住 房的，可以向同级政府的其他单位中的职工家庭及当地城镇居民供应，因此，作为南宁市城镇居民的原告，其可申购涉案房屋。如遵从相应审批程序，原告无法获得准购证，按照双方合同约定，原告可办理退房手续，因此，原告与被告丽诚东公司签订的《认购合同》并不产生损害国家、社会和他人合法利益之效果，该合同并不因此无效。故，被告蚕业站提出的前述合同无效的抗辩意见，本院不予采信。 关于《认购合同》解除的问题。涉案房屋所在项目于2017年9月6日取得《建筑工程施工许可证》，按照《认购合同》之约定，被告丽诚东公司应在取得楼栋施工许可证之日起36个月内将房屋交付给原告使用，即被告丽诚东公司至迟应于2020年9月6日前将房屋交付原告，现被告丽诚东公司未向原告交付房屋，且两被告尚未为原告办理准购证，根据《认购合同》第九条之约定，原告有权解除合同。现原告要求解除《认购合同》，本院予以支持。 关于《认购合同》解除后责任承担的问题。已生效的广西壮族自治区高级人民法院民事判决书已确认丽诚东公司与蚕业站之间建立委托代建合同关系，丽诚东公司根据与蚕业站签订的《危旧房改住房委托改造合同》及《补充协议》之约定对外预售危旧房改造住房，原告也知道丽诚东公司与蚕业站之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，该《认购合同》应直接约束原告与蚕业站，合同权利义务应由原告及蚕业站享有和承担。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，原告向丽诚东公司支付的购房款200482元应当视为向蚕业站支付，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，因蚕业站逾期向原告交付涉案房屋导致《认购合同》解除后，蚕业站理应退还原告已支付的购房款200482元并赔偿原告利息损失。《认购合同》第九条第1款约定买房人解除合同办理退房时，卖房人需退还全部已付款并按买房人已付房款的同期存款活期利率向买房人支付违约金，现原告主张利息按年利率6%计算不符合上述约定，本院不予支持。故利息应以200482元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自支付款项之日即2014年10月29日起计算至付清之日止。 根据丽诚东公司与蚕业站签订的《危旧房改住房委托改造合同》及《补充协议》约定，丽诚东公司应当将其 收取的预售危旧房改造住房款存入项目专用账户，本案中丽诚东公司是否将原告支付的购房款转入项目专用账户，属于蚕业站与丽城东公司之间的合同关系，不属于本案的审理范畴，蚕业站可另案向丽诚东公司主张权利。原告在本案中要求被告丽诚东公司承担责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的保全保险费。如前所述，被告丽诚东公司无需承担本案责任，原告申请保全被告丽诚东公司的财产并支出保全费、诉讼财产保全责任保险费应由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百四十四条、第四百零二条、第四百零四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张华娟与被告广西丽诚东投资有限公司签订的《锦绣丽园小区危旧房改造住房代理认购合同》； 二、被告广西壮族自治区蚕业技术推广站退还原告张华娟购房款200482元； 三、被告广西壮族自治区蚕业技术推广站向原告张华娟支付利息（计算方式：以200482元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率，自2014年10月29日起计算至付清之日止）； 四、驳回原告张华娟的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5119元（原告张华娟已预交），由被告广西壮族自治区蚕业技术推广站负担。保全费1793元（原告张华娟已预交），由原告张华娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  农小凤 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  唐 敏