江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初55号原告:南通五洲国际商业运营管理有限公司，住所地南通市钟秀中路**。法定代表人：黄玉敏，总经理。委托诉讼代理人：季峰，北京市隆安（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建，北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告：贲宏祥，男，1982年7月29日生，汉族，住南通市崇川区。原告南通五洲国际商业运营管理有限公司（以下简称“五洲国际公司”）与被告贲宏祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建、季峰，被告贲宏祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通五洲国际公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年4月13日签订的《商铺租赁合同》、补充协议及《商铺管理合同》；2.判令被告将其所承租的五洲城市广场2－1001号、2－1002号、2－1003号、2－1148号、2－1149号、2－1150号商铺腾空并交还给原告。3.判令被告向原告支付欠缴的租金共计232317.48元（暂计算至2019年11月30日）；4.判令被告向原告支付欠缴的商业管理费共计22129.45元（暂计算至2019年11月30日）；5.判令被告向原告支付合同解除后至实际腾房前的占有使用费（以合同约定的租金和管理费的两倍为标准，计算至实际腾出商铺之日止）；6.判令被告向原告支付违约金68986.16元；7.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告2017年4月13日签订的商铺租赁合同、补充协议、商铺管理合同于第一次公告送达之日解除。事实与理由：2017年4月13日，原、被告签订了《五洲国际广场商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)及补充协议，租赁合同约定由被告承租位于南通市钟秀中路25号五洲城市广场2－1001号、2－1002号、2－1003号、2－1148号、2－1149号、2－1150号商铺；租赁区域的建筑面积为192.43平方米；租赁期限三年，自2017年6月1日始至2020年5月31日止，补充协议约定第一年优惠期4个月、第二年优惠期4个月、第三年优惠期3个月，租金实际按2017年6月1日至2018年5月31日租金84284.34元、2018年6月1日至2019年5月1日租金84284.34元、2019年6月1日至2020年5月31日租金94819.88元支付。租赁合同第12-1条约定，乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日(或以上)的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失，乙方应予全额赔偿。第13-6条约定，乙方应按本合同约定时间交还租赁区域，若乙方原因造成甲方无法按时恢复对租赁区域的正常使用，每逾期1日，乙方应当向甲方支付相当于本合同约定日租金的两倍的租赁区域占用期间的使用费。第13-7条约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须返还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金(按解除或终止合同时的租金标准计算)的违约金。租赁合同还约定了租赁用途等其它内容。补充协议第三条约定，双方明确，如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用(按第一年月费用标准计算)，且甲方在主合同项下的其他权利不受任何影响。2017年4月13日，原、被告还签订了《南通五洲城市广场项目商铺管理合同》(以下简称“管理合同”)，管理合同约定由被告租用位于江苏省南通市钟秀中路25号五洲城市广场2－1001号、2－1002号、2－1003号、2－1148号、2－1149号、2－1150号商铺，其建筑面积为192.43平方米(下称“租用面积”)，商业管理费、物业管理费及相关费用以租用面积为基数计算，管理合同的管理期限为三年，自2017年6月1日始至2020年5月31日止。管理合同第三条约定，2017年6月1日至2020年5月31日租赁区域的商业管理费34637.4元，物业管理费69274.8元；管理合同第12-1条约定，乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日(或以上)的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失，乙方应予全额赔偿。第13-5条约定，乙方应按租赁合同约定时间交还租赁区域，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于本合同约定日商业管理费、物业管理费两倍的租赁区域占用期间的管理费。第13-6条约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的保证金、商业管理费和物业管理费等相关费用，甲方无需退还，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费(按解除或终止合同时的商业管理费和物业管理费标准计算)的违约金。合同签订后，原告合同签订后，原告按约定交付了租赁物，提供了管理服务，但被告尚欠部分租金物业管理费、商业管理费未能缴纳。被告贲宏祥辩称，原告主张的费用太高，承担不起。对原告主张的金额也不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房屋产权证、授权书、南通五洲城市广场（五洲国际广场）商铺委托经营管理协议、五洲国际广场商铺租赁合同及补充协议、五洲国际广场商铺管理合同，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，五洲国际公司(甲方)与贲宏祥(乙方)签订《商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将位于南通五洲国际城市广场2-1001、2-1002、2-1003、2-1148、2-1149、2-1150号商铺出租给乙方。租赁区域的建筑面积为192.43平方米。租期为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。如甲方向乙方发出书面通知、公示的项目开业日，与本合同约定的租期起算日不一致的，以甲方发出书面通知的项目开业日为准，租赁、计租总期限维持不变，相应的租期起始日、计租日期进行提前或顺延。租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳。具体如下：2017年6月1日至2018年5月31日年租金84284.34元；2018年6月1日至2019年5月31日年租金84284.34元；2019年6月1日至2020年5月31日年租金94819.88元。乙方首次租金缴纳日为2017年4月13日。合同第12-1条约定：乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，甲方有权单方面解除合同；合同第13-7条约定：因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。合同第14-1条约定：本合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净，保证租赁区域及全部附属设施以完好无损(正常使用损耗除外)，以良好的可以正常使用的状态交还给甲方，并与甲方办理有关的交接手续。同日，五洲国际公司(甲方)与贲宏祥(乙方)还签订《商铺管理合同》一份。合同约定，租赁区域的商业管理费以5元/月/平方米计算。物业管理费以10元/月/平方米计算。第12-1条约定，乙方拖欠保证金、商业管理费、物业管理费、周年庆费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日(或以上)的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失，乙方应全额赔偿。第13-5条约定，乙方应按租赁合同约定时间交还租赁区域，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于本合同约定日商业管理费、物业管理费两倍的租赁区域占用期间的管理费。第13-6条约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的保证金、商业管理费和物业管理费等相关费用，甲方无需退还，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月商业管理费和物业管理费(按解除或终止合同时的商业管理费和物业管理费标准计算)的违约金。同日，五洲国际公司(甲方)与贲宏祥(乙方)还签订《补充协议》一份。《补充协议》第一条约定：乙方的装修期自2017年5月1日始至2017年5月31日止。装修期内，甲方不收取租金，但乙方须一次性交纳1443.23元垃圾清理费及装修管理费等有关费用。第二条约定，甲方给予乙方优惠期共11个月，第一年4个月、第二年4个月、第三年3个月。优惠期内，甲方不收取租金，但乙方须交纳商业管理费、物业管理费及实际发生的水、电等有关费用。第三条约定：双方明确，如因乙方原因导致主合同提前终止或解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或解除后3日内向甲方补交优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用(按第一年月费用标准计算)，且甲方在主合同项下的其他权利不受任何影响。上述合同与补充协议签订后，五洲国际公司向贲宏祥交付了租赁商铺。被告贲宏祥已交纳费用的情况：租金83748.8元、商业管理费6735.05元、物业管理费13470.1元。因被告欠交费用，原告曾于2019年6月11日起诉被告，诉讼请求包含解除《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺管理合同》。本院于2019年8月22日向被告公告送达诉状副本等材料。后原告于2019年11月8日申请撤回起诉，现原告再次起诉。2020年7月1日的庭审中，原、被告双方确认可以按现状收回租赁商铺。其后，原告收回商铺并撤回第二项诉讼请求。本院认为，《商铺租赁合同》、《补充协议》、《商铺管理合同》系原告五洲国际公司与被告贲宏祥的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。被告未按合同约定支付租金、商业管理费、物业管理费，已构成违约。原告按照合同约定享有单方解除权。原告第一次起诉时，经本院公告向被告送达了诉状副本，公告送达之日（2019年10月21日）应为上述合同解除时间。关于租金的标准问题，《商铺租赁合同》约定“2017年6月1日至2018年5月31日年租金84284.34元；2018年6月1日至2019年5月31日年租金84284.34元；2019年6月1日至2020年5月31日年租金94819.88元。”该约定系结合《补充协议》对租金优惠得出的金额。根据《补充协议》第一年度、第二年度租金优惠4个月、第三年度租金优惠3个月，折算后每年未优惠的月租金为10535.54元，年租金为126426.48元。实际履行过程中，在第一年度首期三个月租金（2017年6月1日-2017年8月31日），贲宏祥交纳的租金为31606.63元与上述折算的月租金相吻合。关于被告欠付的租金，因合同解除系由于被告单方违约解除，五洲国际公司要求被告按合同约定补交优惠期内的租金、交纳未交租金，符合合同约定，本院予以支持。自2017年6月1日至2019年10月21日，按月租金为10535.54元的标准，应付租金为305018.81元，扣除已付租金83748.8元，尚欠租金218270.01元。关于被告欠缴的商业管理费，自2017年6月1日至2019年10年21日，按每月962.15元计算，应付27581.63元，扣除已付商业管理费6735.05元，尚欠20846.58元。关于原告主张的违约金，因贲宏祥违约造成合同解除，根据《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》约定五洲国际公司可视情况要求贲宏祥支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）、管理费的违约金。按租金每月10535.54元、商业管理费每月962.15元计算违约金为68986.14元。关于原告主张的自合同解除后至实际腾房前的房屋占有使用费以合同约定的租金和管理费的两倍为标准，计算至实际腾出商铺之日止。本院认为，《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》虽然作了相应的约定，但两倍的标准约定显然含有惩罚性，被告提出费用过高。而在前述分析中已支持了原告的违约金主张，惩罚性的违约责任不应再重复主张。考虑到原告在第一次起诉中撤诉且隔一段时间方才再次起诉，事实上部分扩大了损失。此外，合同解除后的商铺占有期间发生了新冠疫情，商铺无法正常营业，占有使用费应适当减免。本院酌情确定自合同解除之日2019年10月21日起至2020年7月1日的房屋占有使用费、管理费为（10535.54+962.15）×4=45990.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告南通五洲国际商业运营管理有限公司与被告贲宏祥2017年4月13日签订的商铺租赁合同、补充协议、商铺管理合同于2019年10月21日解除。二、被告贲宏祥于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司租金218270.01元。三、被告贲宏祥于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司商业管理费共计20846.58元。四、被告贲宏祥于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司房屋占有使用费45990.76元。五、被告贲宏祥于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通五洲国际商业运营管理有限公司违约金68986.14元。六、驳回原告南通五洲国际商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10241元，由原告南通五洲国际商业运营管理有限公司负担3630元，被告贲宏祥负担6611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理,10241元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  陈 丽二〇二〇年九月二十七日法官 助理  王曙曙书 记 员  韩云香