陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8471号上诉人（原审原告、反诉被告）：王淳，男，1990年6月21日出生，汉族，湖北省监利县村民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李德军，陕西泾渭律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：凡庆，女，1994年10月1日出生，汉族，湖北省随州市曾都区居民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：李德军，陕西泾渭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何利平，男，1978年10月5日出生，汉族，长庆油田采油一厂职工，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦琪，陕西博硕律师事务所实习律师。上诉人王淳、凡庆因与被上诉人何利平房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年4月15日，王淳（乙方）与何利平（甲方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于西安市未央区东元路106号桐树湾小区1幢1单元11010号房屋，建筑面积93.62平方米，总价51万元；乙方于2017年4月15日支付甲方定金3万元，房屋网签当日将首期房价款13万元（包含定金）进行资金监管，存入西安市二手房交易结算资金监管账户，剩余38万元由乙方办理银行按揭贷款，若银行批准的贷款额度不足或不批准贷款的，则乙方须在办理产权转移登记申请同时将相应尾款存入监管账户；乙方贷款申请审核通过后7个工作日内双方办理产权转移登记；双方申请办理产权转移登记手续2日内交付房屋；若乙方未能依约支付房款，或由于乙方原因未能依约办理产权转移手续，逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应在收到甲方解约通知7日内退房，并向甲方支付违约金；合同解除应当采用书面形式。合同还约定，甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方必须赔偿违约金10万元给守约方，还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、交通费等。合同签订后，王淳支付了定金3万元。2017年7月4日，涉案房屋取得不动产权证书。2017年7月11日，何利平向王淳交付了房屋，此后王淳办理了房屋装修手续。2018年初，凡庆落户本市。2018年1月12日，凡庆（乙方）与何利平（甲方）签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，就上述房屋办理了合同网签备案手续，约定房价50万元，双方应自行办理资金监管，乙方应将首付款15万元存入资金监管账户，余款35万元申请银行贷款，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；自合同签订之日起90日内，双方应办理资金监管相关手续，逾期本合同网签备案状态自动失效，如需交易应另行网签合同。网签合同签订后，但因销售价格和估价相差太大，凡庆未能获得银行贷款。2018年1月25日，经中介与王淳父亲协调，买卖双方同意买方支付全款继续交易，但就房款支付及过户时间未形成一致意见。此后，中介数次催促王淳、凡庆支付全款办理过户未果。2018年3月26日中介公司工作人员催促王淳之父，询问何时支付房款办理过户，并当场录音，淳父表示房款未凑够，次日一定给予最后答复。但王淳、凡庆及家人未如期答复。2018年3月28日，何利平向王淳发送短信，称自己在小区，要求王淳尽快将钥匙交回。王淳未予回应。2018年3月31日，王淳向何利平发送短信称其已筹款完毕，正式通知何利平准备相关资料，准备过户。何利平当日回复请按合同规定内容办理相关手续。2018年4月4日，何利平再次向王淳发送短信，以王淳未按时支付购房款构成违约为由，要求解除合同，并要求王淳在七日内办理违约手续。王淳未予回复。此后，何利平又于2018年4月25日、5月13日、5月15日向王淳、凡庆发出《违约告知函》，通知何利平自收到告知函之日起解除双方所签《西安市存量房买卖合同》，王淳、凡庆支付的定金不予退还，异议期为收到告知函之日起七日内。该函件均被拒收退回。2018年5月29日，王淳、凡庆诉至原审法院，形成诉讼。王淳、凡庆于2019年10月16日向原审法院提出诉讼请求：1、判令在其支付何利平购房余款48万元七日内，何利平协助将西安市未央区东元路106号桐树湾小区1号楼11010室房屋过户至其名下，过户产生的税费由其承担；2、判令何利平支付违约金10万元；3、案件受理费由何利平承担。事实与理由：王淳、凡庆诉称，王淳与何利平2017年4月15日通过西安金家房地产营销策划有限公司作为中介，达成买卖西安市未央区东元路106号桐树湾小区1号楼11010室房屋的协议，王淳当场支付3万元定金及中介费7,650元。三方约定：何利平于签订合同之日起一个月内办理好房产证，两个月内办理过户。两个月后，王淳多次督促何利平尽快办理过户手续，但何利平总以房产证没办下来为由推脱。2017年7月7日何利平的房产证取得后，双方于2017年7月11日办理了交接房产手续，何利平以王淳的名义办理了装修许可证，将房屋交付给王淳、凡庆装修使用，装修期间的物业费、装修许可证及后期暖气费等均由王淳、凡庆支付。2017年王淳、凡庆装修完毕并入住房屋。由于王淳是外地户口，不符合西安市的限购政策，凡庆符合西安市户口迁入政策，但由于迁户口需要时间，2017年12月22日凡庆的户口才转入西安市。2018年1月，双方及中介公司代表三方共同在西安市房管局办理了网签购房合同，当日下午办理房屋贷款业务时何利平故意不提供其配偶身份证原件，其本人不签字导致贷款无法通过。更换贷款银行后审批仍未通过。何利平要求王淳、凡庆全额交易，但在三方协商筹款的期限内，何利平要求涨价。至今也不协助办理过户手续，也不理会王淳、凡庆，故诉至法院。何利平辩称，双方签订的《西安市存量房买卖合同》明确规定了价款支付方式和产权过户时间，现王淳、凡庆单方面要求变更前述合同履行方式，与合同约定不符，亦违反《中华人民共和国合同法》的规定，该请求应当予以驳回。本次房屋买卖无法继续履行的根本原因在于王淳、凡庆的银行贷款始终未能审批通过，并非王淳、凡庆所称的何利平肆意涨价。王淳、凡庆迟迟未支付首付款且无法办理银行贷款的单方违约行为在先，何利平获得房屋价款的合同目的已无法实现。鉴于房屋网签备案已于2018年4月12日失效，合同已无法继续履行，何利平在2018年4月4日以短信方式向王淳、凡庆发出解除房屋买卖合同的解除函，又分别于同年4月25日、5月11日、5月13日向王淳、凡庆邮寄了房屋买卖合同的解除函，但王淳、凡庆一直拒收，故其有权行使合同解除权，王淳、凡庆无权主张违约金。综上，请求驳回王淳、凡庆诉讼请求。何利平向原审法院提出反诉请求：1、判令解除其与王淳、凡庆2017年4月15日签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判令王淳、凡庆向其支付违约金10万元、律师费1万元，共计11万元；3、判令王淳、凡庆向其支付房屋换锁费150元、房屋占有使用费（2017年7月11日至2018年5月14日）约16,962.58元，共计17,112.58元；4、判令王淳、凡庆返还涉案房屋门禁卡、天然气卡及电卡；5、本案诉讼费用由王淳、凡庆承担。事实和理由：房屋买卖合同签订后，又遇王淳之妻凡庆怀孕，急于装修房屋，其于2017年7月11日向王淳、凡庆实际交付了房屋及附属设备。2017年7月4日，其拿到房产证。又因王淳不满足西安市房屋限购销售政策，凡庆于2017年12月22日将户口迁至西安市未央区。2018年1月12日，双方办理了房屋网签合同备案登记。但因王淳、凡庆原因，银行按揭贷款一直无法通过审批，因而其要求王淳、凡庆一次性支付房屋价款，但王淳、凡庆一直未能筹集房款，房屋网签备案已于2018年4月12日失效。鉴于合同已无法继续履行，其于2018年4月4日以短信方式向王淳、凡庆发出解除房屋买卖合同的解除函，又分别于2018年4月25日、5月11日、5月13日向王淳、凡庆邮寄了房屋买卖合同的解除函，但王淳、凡庆一直拒收，且拒不返还涉案房屋。2018年5月15日，其对房屋进行换锁。综上，其认为，王淳、凡庆因自身原因一直无法办理房屋按揭贷款，致使合同目的无法实现，故提起反诉。王淳、凡庆共同辩称，何利平在合同签订后即违反合同约定，没有办理产权证，导致后续手续不能办理；西安市二手房交易需要资金监管，何利平不开设资金监管账户，其无法将款项存入；网签备案后，因房价上涨，导致银行按揭贷款不能办理，但此后其已备齐余款，何利平却在2018年4月4日以短信形式要求解除合同，属于故意违约；本案房屋已经实际交付并进行了装修。综上，请求驳回何利平请求。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条同时规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，王淳与何利平签订的《西安市存量房买卖合同》，系双方自愿，且不违反法律规定，该合同合法有效。合同约定王淳未能依约支付房款，或由于王淳原因未能依约办理产权转移手续，逾期超过30日，何利平有权解除合同。实际履行中，因王淳及凡庆未能成功办理银行按揭贷款，买卖双方均同意王淳、凡庆以全款方式付款，但在此后两个月内王淳、凡庆仍未备齐房款以便过户，王淳及其家人在承诺的2018年3月27日最后答复期限内亦未就款项筹备情况予以明确答复。以上情形已经达到了合同约定的解除条件，何利平享有单方解除合同的权利，但何利平于2018年4月4日以短信方式通知王淳解除合同，不符合双方约定的合同解除形式。此后虽于4月24日、5月13日、5月15日先后邮递送达书面《违约告知函》，通知解除合同，但均被拒收。何利平上述通知均未产生合同解除的效力，故何利平现请求解除《西安市存量房买卖合同》，予以支持。王淳、凡庆要求判令其向何利平支付剩余房款，由何利平继续办理过户手续，并向其支付违约金的诉讼请求，不予支持。因双方对王淳、凡庆提前入住涉案房屋相关问题未作约定，且王淳、凡庆所付3万元定金足以弥补何利平的损失，故何利平要求王淳、凡庆支付违约金、律师费、房屋换锁费及房屋占有使用费的请求，不予支持。涉案房屋门禁卡、天然气卡及电卡，属于涉案房屋的附随物品，在《西安市存量房买卖合同》解除后，王淳、凡庆应向何利平返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、驳回原告王淳、凡庆全部诉讼请求；二、反诉原告何利平与反诉被告王淳2017年4月15日签订的《西安市存量房买卖合同》自本判决生效之日解除；三、反诉被告王淳、凡庆于本判决生效后十日内向反诉原告何利平返还西安市未央区东元路106号桐树湾小区1幢1单元11010号房屋的门禁卡、天然气卡及电卡；四、驳回反诉原告何利平其余诉讼请求。案件受理费9,900元（王淳、凡庆已预交）现由王淳、凡庆承担。反诉受理费1,421元（何利平已预交），现由何利平承担。宣判后，王淳、凡庆不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、改判其支付何利平购房余款480,000元七日内，何利平协助将西安市未央区东元路106号桐树湾小区一号楼11010室房屋过户至其名下，过户产生的税费由其承担；3、判令何利平支付其违约金100,000元；4、一、二审诉讼费用由何利平承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。2018年1月双方办理了网签手续，虽然因销售价格和估价相差太大，其未能获得银行贷款。但是经中介协调，2018年3月25日双方协商同意其以现金支付方式一次性支付房款，从原审中双方的陈述也明确了自2018年3月25日起给予至少两周的筹款期，而2018年3月31日其就筹齐了房款通知何利平共同去办理交易手续，其不存在协商一次性付款后两个月未备齐款项的违约行为，是何利平故意不配合办理才导致纠纷的产生。双方的合同约定已明确在按揭未办成的情况下，双方应同时履行过户和付款的义务，从已查明事实看，何利平要求其必须先予履行交款，再配合履行合同义务。西安市二手房交易资金必须由何利平开立帐户，其才能存入。何利平始终不配合开设资金监管账户，才导致双方达成的一次性付清余款无法操作。二、原审判决不但违背了“鼓励交易”的原则，也助长了恶意毁约的不诚信行为。何利平办理房产证后，已将房屋交付其。其办理了装修许可证，装修期间物业及后期暖气费均由其支付，并花费20余万元装修费。何利平因房价上涨不配合办理交易手续导致房屋难以过户，在未达到法定及约定解除条件下，原审判决解除合同有悖司法公正。三、原审法院适用法律错误。原审判决并未处理其花费的装修费用，明显有误。何利平辩称，一、其未开设资金监管账户并非违约行为，且其是否开设资金监管账户并不影响王淳、凡庆支付购房款，王淳、凡庆以其未开设资金监管账户来规避自己无法支付购房款的事实纯属肆意转嫁违约责任，王淳、凡庆无权主张违约金，原审法院认定事实正确，王淳、凡庆的上诉请求应予驳回。二、王淳、凡庆未通过银行贷款审批又迟迟无法支付购房款的违约行为致使合同目的不能实现，《西安市存量房买卖合同》依法应当解除，原审法院判令解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》符合法律规定，王淳、凡庆的上诉请求应当予以驳回。三、王淳、凡庆并未在原审诉讼请求中主张装修款项，原审法院未处理该争议符合法定程序。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，王淳（乙方）与何利平（甲方）于2017年4月15日签订的《西安市存量房买卖合同》以及于2018年1月12日签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》均为合法有效的合同，双方均应按合同约定并按利于实现合同目的的方式履行义务。本案中，合同未能履行的原因是合同约定的购房款支付方式为首付加按揭。合同约定了按揭款的支付方式，但未明确约定银行贷款未获批准情况下尾款的支付时间，在银行贷款未获批准后，王淳、凡庆未能及时筹得购房款、支付购房款，何利平认为按照合同约定合同应予解除，拒绝继续履行合同。本案争议焦点为，王淳、凡庆申请的银行贷款未获批准后，未能及时筹得购房款、支付购房款，直到2018年3月31日才向何利平发送短信称其已筹款完毕，此种情形下，合同应予解除还是继续履行。双方签订的《西安市存量房买卖合同》第二条2.5、第四条4.1约定，首付款应于网签当日存入资金监管账户，银行不批准按揭贷款的，则王淳、凡庆须在办理产权转移登记申请同时将相应尾款存入资金监管账户，王淳、凡庆贷款申请审核通过后7个工作日内双方办理产权转移登记。按照上述约定，王淳、凡庆应于2018年1月12日（网签当日）将首期房价款存入资金监管账户，但因网签当日双方并未办理资金监管账户，故网签当日，即2018年1月12日王淳、凡庆无法将首期房价款存入资金监管账户，对此不应认定王淳、凡庆违约。因王淳、凡庆贷款申请审核并未通过，按上述合同约定无法确定尾款的支付时间。2018年1月12日双方签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》第四条虽约定，自本合同签订之日起30日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。即乙方应将首付款15万元存入资金监管账户，余款35万元申请银行贷款，同时委托贷款机构将贷款资金划入资金监管账户。该条约定尾款35万为贷款方式支付，依据该条亦不能确定银行贷款并未通过情况下，尾款的支付时间。所以，本案合同存在购房款尾款支付时间约定不明确的情形。2018年1月25日，双方同意买方支付全款继续交易，但就房款支付及过户时间未形成一致意见。《中华人民共和国合同法》第62条（四）规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方同意全款继续交易后，何利平多次要求王淳、凡庆交付购房款，但购房款数额较大，何利平应当给王淳、凡庆必要的准备时间。《西安市存量房买卖合同》5.5条约定，若非甲、乙双方中任何一方的原因而导致本合同交易未能按期完成，则甲、乙方双方均同意有关交易日期相对顺延。本案银行贷款未获批准的原因是房屋销售价格和估价相差太大。按上述合同条款，相关交易日期应相对顺延。按照上述法律规定、合同约定仍难以确定购房款支付的具体时间。《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》特别提示5内容为，自合同签订之日起90日内，双方应办理资金监管相关手续，逾期本合同网签备案状态自动失效，如需交易应另行网签合同。按该条特别提示2018年4月12日以前，双方仍可办理资金监管相关手续。即在2018年4月12日以前，合同仍可以履行。而2018年3月31日，王淳向何利平发送短信称其已筹款完毕，正式通知何利平准备相关资料，准备过户。综合考虑合同的约定及合同法的规定，结合本案的实际情况，原审法院认定何利平向王淳、凡庆所发的解除合同通知均未产生合同解除的效力是正确的，应予确认。在王淳、凡庆同意一次性支付全部购房款，并提供了其有能力支付全款的证据、合同可以继续履行之下，原审法院判决解除《西安市存量房买卖合同》欠妥，应予纠正。双方之间签订的《西安市存量房买卖合同》具备履行条件，应当继续履行。故王淳、凡庆上诉请求：1、撤销原审判决第一、二、三项；2、改判其支付何利平购房余款480,000元七日内，何利平协助将西安市未央区东元路106号桐树湾小区一号楼11010室房屋过户至其名下，过户产生的税费由其承担，本院予以支持。王淳、凡庆上诉请求：3、判令何利平支付其违约金100,000元。因合同未能顺利履行原因与王淳、凡庆申请的银行贷款未获批准后，未能及时筹得购房款、支付购房款有关，且合同继续履行后其并无损失，故对其该项上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18126号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初18126号民事判决第四项内容为：驳回何利平的全部诉讼请求；三、王淳、凡庆于本判决生效后7日内向何利平支付购房余款480,000元；同时何利平协助王淳、凡庆将西安市未央区东元路106号桐树湾小区1号楼1单元11010室房屋过户至王淳、凡庆名下，过户产生的税费由王淳、凡庆承担；四、驳回王淳、凡庆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9,900元，王淳、凡庆已预交，由王淳、凡庆承担1,789元，由何利平承担8,111元；反诉受理费1,421元，何利平已预交，由何利平承担。二审案件受理费9,900元，王淳、凡庆已预交，由王淳、凡庆承担1,789元，由何利平承担8,111元。上述案件受理费于本判决生效后7日内结清。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年九月一日书记员 陈 歆