广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终2161号上诉人（一审原告）：杨红，女，1965年12月1日出生，汉族，住广东省珠海市九洲大道中2088号锦园小区*********，居民身份证号码：432************028。委托诉讼代理人：熊天，男，汉族，1956年3月5日出生，住广东省珠海市香洲区*********，居民身份证号码：432************338，系上诉人杨红的丈夫。上诉人（一审被告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市*********************14-18号，统一社会信用代码：914************190。法定代表人：刘广略，董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。一审第三人：夏静美，女，汉族，1982年2月15日出生，住广东省中山市************************，居民身份证号码：430********215。一审第三人：杨桂华，男，汉族，1973年8月25日出生，户籍地湖南省攸县*****************，居民身份证号码：430************13X。上诉人杨红与上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）、一审第三人夏静美、杨桂华商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨红上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨红一审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由南福公司承担。事实与理由：一、一审认定《补充协议》有效错误。因补充协议未经工商备案登记，依《合同法》第四十五条、《最高院审理商品房买卖合同纠纷解释》第六条第二款、《商品房买卖合同（预售）》首部“未尽事实，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案”和尾部“以下附件（附件十一《补充协议》）可另行签订，但须报经工商部门备案”之规定，因没有证据证实《补充协议》经工商备案而无效。二、一审认定逾期交房违约截止日期错误。1.南福公司提供的入伙通知EMS邮寄单，没有2017年4月25日寄出日期，无法辨认出真正的邮寄日期。2.《商品房买卖合同》第十二条规定：“逾期交房责任：逾期在120日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过120日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金”。即合同约定的逾期交房违约金的计算截止时间是房屋实际交付之日，不是履行收楼通知义务之日。通知收楼与房屋交付不是同一概念，存在以下过渡阶段：提前10天通知→收到通知→查验房屋→出示证明文件→收楼，一审将逾期交房违约金的计算截止时间由约定的“至实际交付之日止”变更为“履行收楼通知义务之日”显然错误。3.《最高院商品房买卖合同纠纷适法解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。转移占有起码要交钥匙。一审将收楼通知寄出日期认定为房屋交付与法相悖。4.南福公司2017年4月25日制作的《入伙通知书》通知“2017年4月25日至5月24日”办理收楼。据杨红提交的（2018）粤04民终1824号生效判决的认定，“本院以杨红自认收到快递通知的时间即2017年5月15日作为南福公司履行了通知义务的时间”，即购房人自认收到快递通知的时间才是开发商履行收楼通知义务的时间，一审以收楼通知邮寄时间认定为履行收楼通知义务时间、房屋交付日期与生效判决确定的事实相悖。一审认定实际收楼日期是2017年7月30日正确，即涉案房屋实际交付之日是2017年7月30日。5.南福公司向夏静美、杨桂华邮寄送达《入伙通知书》，夏静美、杨桂华于2017年7月30日收到入伙通知书并当日领取钥匙。即南福公司逾期交付商品房210天（已扣除台风2天），应支付逾期交房违约金457.1629×210×1.5＝14.4006万元。三、一审认定交付基础设施是滞后于房屋交付情形错误。1.基础设施设备约定了交付使用时间。①《委托改造合同》第三条约定“装修改造工程应在2016年12月31日完工，完工后由出卖人将房屋交付买受人使用”。②《商品房买卖合同》第十一条规定：“交付时间和手续：㈠出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。㈡该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后…通知交付”。第十条规定“商品房相关设施设备交付条件：┄”。即合同约定商品房与基础设施设备同时交付。2.假设“逾期交付基础设施是指滞后于房屋交付情形”成立的话，等于“基础设施设备的交付不可能存在承担违约金的可能性”。因为合同约定商品房和基础设施设备同时交付。那么“每迟延一日，由出卖人按照买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金”约定等于形同虚设。3.《商品房买卖合同》对逾期交房责任、基础设施设备未达到交付使用条件责任、交付条件、违约金标准，均不相同并分开约定。南福公司提供的竣工验收备案表显示2017年4月24日对基础设施设备（通信配套设施等）工程验收备案，即基础设施设备2017年4月24日前无法达到交付使用条件，房屋基础设施设备起码2017年4月25前未达到使用条件，作为让步，杨红将违约金计算到2017年4月25日，共计457.1629×114×0.5＝2.6058万元。四、一审依《补充协议》第七条第5点确认违约时间错误。《补充协议》第七条第5点的约定，是针对“开发商向产权登记机关申请确权”即初始登记的违约责任约定，并非“开发商过户给购房人”之逾期办证违约责任约定。南福公司已于2017年2月27日取得了珠房地权属字第201700079号《商品房地产权权属证明书》，没有违反房屋买卖双方约定。即南福公司在向产权登记机关申请确权的时间没有违约，杨红没有对此提起诉讼。《补充协议》第七条第5点关于“向产权登记机关申请确权”约定与“为购房者办理商品房所有权证书”约定毫无关联。“开发商向产权登记机关申请确权”，是开发商向产权登记机关申请初始登记，领取《商品房地产权权属证明书》。“开发商为购房者办理商品房所有权证书”，是将产权登记为开发商的房屋过户给购房者而领取《不动产权证书》。合同约定“开发商为购房者办理商品房所有权证书逾期时，违约责任按补充协议处理”，因补充协议无效，而且没有开发商逾期为购房者办理不动产权证书的违约责任计算标准约定，根据《最高院第八次民商审判会议纪要》第29条“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定”规定，应以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。一审认定逾期交房违约金时确认房屋交付日期是2017年4月25日，认定逾期办证违约金时确认房屋交付日期是2017年7月30日。这是典型的枉法裁判。南福公司辩称，一、杨红及其丈夫熊天通过与夏静美、杨桂华虚构债权转让事实的方式，掩盖杨红及其丈夫违法从事民事诉讼代理的行为。夏静美、杨桂华出具的《权利转让通知书》全部是不真实、不合法的虚假文件，杨红不具备本案合法的诉讼主体资格，依法应驳回杨红对本案的起诉。第一，杨红与夏静美、杨桂华签订名为债权转让的文件，实质是夏静美、杨桂华需要向杨红支付代理费和律师费。1.在（2020）粤0402民初7581号案中，该案中锦园8栋业主刘凤岚与杨红签订的《债权转让协议》第三条约定杨红作为债权受让人，无需向业主刘凤岚支付任何的转让价款，而是由杨红追回违约金之后，由业主刘凤岚赠与杨红30%。即该《债权转让协议》的签订并未改变追回的违约金的所有权依然归属于刘凤岚所有的事实，因此，其双方根本没有发生债权转让的事实和法律后果。另外，该协议第三条同时约定了：“不能胜诉时不收甲方（刘凤岚）任何费用；法院执行款收回时三天内支付给甲方。”这一约定清楚地表明了杨红据该协议承担的义务是“（令案件）胜诉”，协议的履行过程则完全与民事执行程序相挂钩，也显示杨红与刘凤岚之间不是债权转让关系，而是委托代理关系，故该协议的实质是民事诉讼委托代理合同。2.杨红与南福公司（2020）粤0402民初3783号案的法庭审理笔录第22页亦记载，业主陈东方在该案庭审中明确承认其将所谓的债权转让给杨红，不仅不收杨红的转让对价，反而需要以案件判决结果的2%支付向杨红支付费用，这也证明杨红与8栋业主之间不是真实的债权转让关系，而是杨红招揽诉讼代理，并企图规避法律规定的行为。3.在锦园小区业主组成的“锦园大业主群”中，业主均称熊天为“熊律师”，并且明确向其指出“我们已经交了律师费给你了”。这也反映了杨红夫妻假借“律师”名义招揽诉讼，欺骗夏静美、杨桂华与其建立委托代理关系的事实。因此，杨红夫妻与夏静美、杨桂华之间并无债权转让的真实意思表示，也没有债权转让的客观事实和履行行为。第二，杨红夫妻与夏静美、杨桂华同为小区业主，其二者之间并不存在债权转让的事实基础。杨红与夏静美、杨桂华均是同一小区业主，相互之间没有普遍的经济往来，也无普遍的债权债务关系。但杨红却获得夏静美、杨桂华的债权转让，这一过程本身就是极不合常理。而从杨红提交的《权利转让通知书》可见，所有的文字内容、字体、排版、内容均与杨红此前十多宗系列案的全部一致，也与杨红目前在香洲法院一审的20宗系列案完全相同。这明显就是杨红专门设计出来提供给所有业主签订并用于诉讼代理的格式合同文件，并非其基于与单个业主独立的债权关系而形成的特定文件。第三，杨红在珠海两级法院已经通过相同的手段代理了数十宗案件，杨红的违法行为应当得到司法机关的正视和处罚。根据民事诉讼法第五十八条及民事诉讼法司法解释第八十八条的规定，公民代理应当获得所属社区的证明材料和推荐材料，并且不得收费。但是，杨红假借债权转让的名义代理夏静美、杨桂华提起民事诉讼，其行为严重扰乱了民事代理活动的合法秩序，是对国家法律、诉讼规则的公然蔑视。针对与杨红相同的违法行为，四川省宜宾市中级人民法院作出的（2018）川15民终852号民事判决书中，已认定对这一虚假债权转让方式企图是合法形式掩盖非法目的的合同为无效合同，并依法驳回了该案原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，请求二审法院认定杨红行为违法，驳回杨红的起诉或全部诉讼请求。二、一审认定逾期交付违约金的截止时间为2017年4月25日正确。南福公司一审期间已经提交EMS邮寄单证证实在2017年4月25日完成了案涉房屋的通知交付义务。在房屋不存在不符合交付要件的情况下，夏静美、杨桂华无权拒绝接收房屋，其迟延办理收楼手续的行为及迟延的时间，也均与南福公司无关，南福公司对此不存在过错。杨红主张逾期交楼违约金的计算截止至2017年7月30日不成立。三、南福公司不存在逾期交付基础设施设备的事实，一审对此认定事实清楚。其一，《商品房买卖合同》第十条已经约定了基础设施设备就是供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视和宽带网络，《委托改造合同》与基础设施设备无关。其二，珠海两级法院已经认定南福公司不存在先行交付基础设施设备，之后再交付房屋的情形。在房屋存在逾期交付时，夏静美、杨桂华已经有逾期交付违约金进行补偿。而在夏静美、杨桂华接收房屋时，并无基础设施设备不能交付的情况发生。南福公司没有逾期交付基础设施设备，杨红的该项主张不成立。四、一审法院认定办证履行期的起算点是2017年7月30日是正确的。对于案涉商品房的买卖，不仅南福公司负有交付商品房的义务，夏静美、杨桂华也享有收楼或拒绝收楼的权利。根据合同约定，若夏静美、杨桂华因房屋质量问题拒绝收楼或者主张退房的，则不可能发生后续的办证事宜。因此，夏静美、杨桂华只有以实际收楼行为确认接收案涉的特定房屋，才能发生对该房屋进行物权登记的期待权，南福公司此时也才起算约定的办证履行期限。综上所述，请求二审法院驳回杨红的起诉或全部上诉请求。南福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨红的起诉，或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由杨红承担。事实和理由：一、南福公司从未收到夏静美、杨桂华有关债权转让的任何通知，一审也未查明债权转让的真实性和合法性。一审判决确认杨红是适格的诉讼主体并就此判决南福公司向其承担合同责任，明显缺乏事实依据。请求二审予以纠正。一审理应查明该合同部分权利转让的事实是否真实发生，转让形式是否合法，转让的权利是否属于明确无争议的合同权利，转让行为是否对南福公司已经发生法律效力等，但一审判决却在南福公司已经明确提出上述质疑情形下，仅以“杨红在本案中提交了夏静美、杨桂华的身份证以及委托杨红的代理人熊天领取诉讼材料的委托书以及案涉合同、购房发票等原件”为由即作出与法律规定不符的判决，应予以纠正。南福公司是在一审法院送达民事起诉状和证据材料时，才知悉杨红主张已经受让了夏静美、杨桂华债权这一说法。但是民事起诉状和证据材料是杨红提交，而杨红并不是履行债权转让通知义务的法定主体。杨红将相关书面材料作为证据用于向人民法院提起诉讼，主观上既不是夏静美、杨桂华的意思表示，也没有代替夏静美、杨桂华向南福公司告知债权转让并通知到达的意思表示，客观上也没有这一行为。因此，杨红提起本案诉讼的行为，不能认定是夏静美、杨桂华向南福公司发出债权转让通知的行为，更不产生债权转让的法律效力和法律后果。更何况在本案起诉之时，夏静美、杨桂华和南福公司之间的债权债务并未结算，所谓的违约金“债权”更是不确定的单方主张。在此前提下，根本没有所谓“（违约金）债权”的事实基础。杨红向法院提交的权利转让通知书是唯一一份用于证明债权转让事实发生的证据，该通知书落款处“夏静美”“杨桂华”是否真实，不得而知。从肉眼所见，两个签名的字迹极为相似，不排除是同一人所签。但一审法院对此未进行审查。根据民事诉讼法司法解释第九十一条第（一）项“主张法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。”杨红作为主张债权转让发生的一方，理应就该事实真实、合法承担举证责任。但是在杨红仅提供一份存在重大瑕疵、真伪不明的《权利转让通知书》的情况下，一审却据此定案，已违反法律规定和公平公正的审判原则。二、一审判决以“原告（杨红）在本案中提交了夏静美、杨桂华的身份证以及委托原告代理人熊天领取诉讼材料的委托书以及案涉合同、购房发票等原件”为由，确认夏静美、杨桂华向杨红转让债权的真实性，是不能成立的。1.熊天是杨红家属，其同时担任杨红和夏静美、杨桂华的代理人，是故意阻断查明本案基本事实。如上所述，在杨红提供的债权转让证据存在重大伪证嫌疑的情况下，一审法院依法应当通知夏静美、杨桂华本人出庭接受调查，以查明所谓债权转让的真实性和合法性。但一审不但未通知夏静美、杨桂华到庭接受询问，却任由熊天不断变换其代理身份以对其主张的事实进行“自我确认”，并以此裁判确认了债权转让的真实性，显然是错误的。2.一审诉讼过程中，夏静美、杨桂华本人自始至终没有出现过，先不论熊天取得的夏静美、杨桂华授权是否真实合法（夏静美、杨桂华为香港居民，需要面签授权或依法办理公证认证手续），其是否将从法院领取的文书没有依法完整转交给夏静美、杨桂华不得而知，不排除一审法院也被熊天欺瞒。因此，一审法院应当审查熊天取得夏静美、杨桂华的授权是否合法，其作为杨红及夏静美、杨桂华代理人的身份是否存在明显利益冲突，但这些都被忽略，以致程序严重错误。3.杨红在诉讼过程中虽然提交了夏静美、杨桂华的购房合同和发票原件，但这与法律规定的债权转让程序没有关联，不能以此印证债权转让的真实性及合法性。杨红提交证据原件仅仅代表其持有和出示了该证据原件，这与夏静美、杨桂华是否真实自愿出让债权、是否真实转让给杨红、是否履行了通知义务等无关。三、南福公司已经履行己方协助办证的义务，案涉房产未能办证的原因在于夏静美、杨桂华未办理完税手续，一审法院判决南福公司承担逾期办证违约金至取得商品房所有权证书之日止，没有事实依据。房屋的产权登记是南福公司和夏静美、杨桂华共同履行的双务行为，南福公司已经提交证据证明已经在2020年1月16日通知夏静美、杨桂华领取购房发票原件，其在次日即已实际领取。直至一审判决之前，仍尚待夏静美、杨桂华办理完税手续并确定是否委托南福公司进行房产登记手续的递件。因为夏静美、杨桂华没有参加诉讼，故本案未能查明为何夏静美、杨桂华没有完税，但无论基于何种原因，最迟在2020年1月16日，南福公司的违约事实已经终止，夏静美、杨桂华后续擅自拖延的办证时间不能归责于南福公司，南福公司对此不应再继续承担违约责任。另，案涉房产于2020年4月22日取得房屋所有权登记，一审判决南福公司承担逾期办证违约金的截止点已不复存在。这同时也证明只有夏静美、杨桂华完成己方义务，产权登记才能顺利办结。杨红辩称，一、关于债权转让通知问题。1.债权转让可以起诉的形式告知债务人。最高院《公报》判例最高人民法院(2003)民二终字第56号案件，最高院认为根据我国《合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，债权人的义务是通知债务人，而且并未规定必须在什么时间内通知，债权转让可以起诉的形式通知债务人。最高人民法院（2012）民监字第44号再审案，最高院认为：“杨波以起诉的方式通知了张先桥。张先桥以该债权转让协议书未经公证认证为由而否定债权转让协议的效力，其该项申请再审理由不能成立”。其实，这种判例珠海中院就非常多，杨红诉南福公司商品房买卖合同纠纷生效判例就有二十例。2.债权转让的合法性，无需答辩。因为这是一个基本法律常识。“明确无争议的合同权利”方可转让主张与法相悖，没有事实、法律依据，对公民而言，只要法律没有禁止的民事行为，就是合法的。二、关于债权转让的真实性，杨红提交了一审判决认定的证据，南福公司没有提供证据予以否定。夏静美、杨桂华在签收二审送达的传票上注明了“我们已将债权转让给杨红，可能没有时间到庭参加诉讼”。南福公司上诉称“熊天同时担任杨红和夏静美、杨桂华代理人、不断变换代理身份、夏静美、杨桂华为香港居民”，纯属胡言乱语。熊天从未作为夏静美、杨桂华的诉讼代理人，也没有变换过代理身份。三、关于逾期办证的原因问题。已有多份生效判决认定是“南福公司无法及时向夏静美、杨桂华开具购房款税票原因”，南福公司向夏静美、杨桂华开完发票后，夏静美、杨桂华办理契税手续是需要一定过程和时间，特别是在今年疫情当下，《商品房买卖合同》并未约定办理契税手续的限制时间，合同第二十条却约定了“逾期办证违约金计算至夏静美、杨桂华取得房屋产权证书之日止”。一审判决时尚未出证，因此一审判决南福公司逾期办证违约金至取得房产证之日止并无不当。夏静美、杨桂华缺席，且未向本案提交书面答辩状。杨红向一审法院起诉请求：1.南福公司向杨红支付逾期交付商品房违约金144006元、房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金26058元、逾期办证违约金至今416331元，合计586395元（2019年12月31日之后的逾期办证违约金以购房款4571629元为基数、按6%的年利率另行计算至夏静美、杨桂华取得不动产证书日止）；2.诉讼费用全部由南福公司承担。一审法院查明事实，2015年12月31日，夏静美、杨桂华与南福公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，以总价4571629元购买香洲区吉大九洲大道2088号8栋2单元2001房，合同约定：第九条商品房交付条件，该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，确属出卖人责任的，每迟延一日，由出卖人按买受人已支付房价款的万分之零点五承担违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在120日之内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房间款万分之一的违约金，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款的万分之一点五的违约金。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理，补充协议第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。若因买受人原因（包括不限于：未充分及时提交各类资料；买受人未按规定支付税费；未按协议约定支付购房款，不具备受让资格等）导致延迟或不能办证，出卖人不承担任何责任。在买受人缴清全部购房款、税费、违约金、物业专项维修资金、面积补差款等款项并承担完毕全部违约责任的情况下，出卖人应当及时协助提供相应资料，未履行完毕前述义务，出卖人有权不予配合办理产权登记，不承担违约责任。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。《补充协议》第三条第2点约定，“遭遇不可抗力”交付期限顺延的情况包括，遭遇暴雨、台风、地震、战争等自然灾害，类似“非典”的疾病等普遍性的流行病疾病等等，若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人，当发生上述情况时，商品房交付期及办证期限应当相应顺延。第3点约定，本合同项下的商品房达到买卖合同规定的交付条件后，出卖人按照买受人在买卖合同中预留的送达地址以书面形式发出或在《珠海特区报》上以公告方式刊登办理商品房交付手续（入伙手续）的通知。第十条关于送达，买卖双方中一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以电话形式、书面形式（邮递或传真方式）、直接递交形式、公告形式任何一种方式送达，邮寄的以寄出之日视为送达。其中第4点约定：如出卖人在房屋所在地级市范围内发行的报纸刊登公告（含广告）的方式通知的，则该公告（含广告）通知的效力优先于其他通知方式，且该公告（含广告）刊登日期视为送达日期，对双方均有法律效力。《商品房买卖合同》封面首部注明“本合同文本为示范文本。未尽事宜，双方可签订补充协议，格式条款须经工商部门备案。”尾部注明：“以下附件可另行签订，但须报经工商部门备案”。其中附件包括附件十一补充协议。《补充协议》第十二条第11款约定：“一经签署对出卖人和买受人具有法律约束力，双方将严格遵守执行”。夏静美、杨桂华依照合同约定支付了涉案房屋首付款1371629元，并办理了按揭贷款手续。涉案房屋所在的珠海市*****#（现已变更为九洲大道中2088号8栋）地下室及上部工程于2017年4月24日取得竣工验收备案表。南福公司于2017年4月25日在珠海特区报上刊登《收楼通知》，通知锦园第8栋业主在刊登公告之日起30日内携带相关资料到锦园物业管理处办理收楼手续。南福公司提交一份EMS邮寄单，显示南福公司于2017年4月25日向夏静美、杨桂华邮寄了《锦园入伙通知书》，邮寄快递单上显示寄出日期4月25日字样，未显示签收的日期。杨红主张夏静美、杨桂华在2017年7月30日收到南福公司邮寄的书面入伙通知书。2017年7月30日，夏静美、杨桂华签署《业主验楼收楼确认书》，办理了收楼手续。南福公司另提交《关于停止施工做好台风“妮妲”防御工作的紧急通知》、《关于启动II级应急响应做好台风“海马”防御工作的紧急通知》，主张2天的不可抗力，在计算南福公司的交付期限时予以扣除。杨红对此表示认可。2019年3月26日，夏静美、杨桂华出具《权利转让通知书》，内容为：南福公司:我们于2015年12月31日与贵公司签订了《商品房买卖合同》（亦含附件《个人住宅委托改造合同》），合同中约定了“逾期交房、在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件和逾期办理不动产登记之违约责任”。据《合同法》第七十九条、第八十条之规定，我们向你追究“逾期交房、在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件和逾期办理不动产登记”之违约责任请求权等合同债权全部转让予杨红。庭审中，杨红主张未在起诉前向南福公司送达该通知。南福公司对该通知不予认可，认为无法核实业主的签名的真实性。另查明，案涉房屋至今未办理产权登记至夏静美、杨桂华名下。杨红主张未办证的原因在于南福公司没有开具购房发票，南福公司抗辩于2020年1月16日向夏静美、杨桂华开具购房发票，杨红认可夏静美、杨桂华于2020年1月17日领取购房发票。杨红主张办证是开发商去办的，南福公司抗辩购房人领取资料后，要先办理完税，取得完税后可根据购房人的需要自行或委托南福公司递交办证资料进行办证。庭审中杨红出示了夏静美、杨桂华向南福公司支付办证费用的发票，南福公司对该收据认可，抗辩是办证产生的工本费用，南福公司也要交给登记中心。一审法院认为，夏静美、杨桂华与南福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。根据原、南福公司的诉辩意见，一审法院对双方争议的焦点问题分析认定如下：一、杨红请求的内容是否可以作为债权转让。《合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给夏静美、杨桂华，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”本案中基于违约责任产生的违约金请求属于合同的部分权利，不属于前述除外的情形，夏静美、杨桂华将其转让给杨红未违反法律规定，本案应予审理，南福公司抗辩此权利不能转让，没有法律依据，一审法院不予支持。二、债权转让是否发生效力。《合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生法律效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”南福公司抗辩未收到债权转让的通知，但签署法律规定并未明确通知的形式及要求，本案审理过程中已追加买受人作为夏静美、杨桂华参加诉讼，并向南福公司送达了《债权转让通知书》，已构成前述法律规定中的通知，南福公司此项抗辩理由不成立，该转让已发生效力。杨红在本案中提交了夏静美、杨桂华的身份证以及委托杨红代理人熊天领取诉讼材料的委托书以及案涉合同、购房发票等原件，可以确认夏静美、杨桂华向杨红转让债权的真实性，南福公司对债权转让不真实性的抗辩，一审法院亦不予采纳。三、逾期交房违约的天数及逾期违约金标准。（一）因不可抗力应扣除2天，双方对此无争议，一审法院予以确认。（二）违约截止的日期。南福公司于2017年4月25日登报公告通知8栋业主收楼，并主张向夏静美、杨桂华通过EMS邮寄了收楼通知书，虽然其提交的MES邮寄单上没有显示夏静美、杨桂华签收邮单，但杨红认可夏静美、杨桂华在2017年7月30日签收南福公司邮寄的书面收楼通知，而南福公司实际收楼时间亦是2017年7月30日，故一审法院认定南福公司于2017年4月25日向夏静美、杨桂华邮寄书面的收楼通知具有高度可能性，据此认定南福公司于2017年4月25日履行了合同约定的通知收楼的义务，逾期交房违约金的计算截止时间应为2017年4月25日。逾期交房的天数应为2016年12月31日次日起计算至2017年4月25日，违约天数扣除不可抗力因素后为113天。（三）违约金标准。根据前述认定的南福公司承担迟延交房违约责任的天数，按照双方合同约定的房款的万分之一计算违约金为51659.41元（4571629元×0.1‰×113天），超出部分，一审法院不予支持。四、关于杨红主张的房屋基础设施未按时达到交付使用条件的违约金。基础设施是房屋的附属设施，其不能独立于房屋交付前交付，一般应与房屋同时向买受人交付，但亦存在房屋交付后基础设施仍未达到交付条件的情形，因此，合同中关于逾期交付基础设施的约定应是针对基础设施交付滞后于房屋交付的情形，本案夏静美、杨桂华确认在收楼时房屋的基础设施已经符合合同约定，并签署《业主验楼收楼确认书》，故杨红该主张一审法院不予支持。五、关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第二十条约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，按补充协议约定处理。”补充协议第七条第5点约定“出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。”逾期办证违约计算标准为日万分之零点五，上述条款已明确约定，一审法院予以确认。杨红认为合同中没有约定逾期办证违约金，主张按照年6%计算违约金，一审法院不予支持。根据查明的事实，双方合同约定共同向房屋登记机构申请办理产权登记，夏静美、杨桂华于2017年7月30日收楼，而南福公司在2020年1月16日才向夏静美、杨桂华开具了全额的购房款发票，已经超出前述合同约定的“该商品房交付之日起360日”，一审法院认定南福公司对逾期办证存在过错，其应承担相应的逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的起算时间应为合同约定的商品房交付之日加上补充协议约定的60日的免责期，案中买受人实际收楼日期为2017年7月30日，起算日期应为2018年9月24日，故违约金应以房款4571629元为基数，按照日万分之零点五，自2018年9月24日计至取得该商品房所有权证书之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条之规定，一审法院判决如下：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付逾期交房违约金51659.41元；二、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨红支付延迟办证违约金（计算方式：以房款4571629元为基数，按照日万分之零点五，自2018年9月24日计算至夏静美、杨桂华取得该商品房所有权证书之日）；三、驳回杨红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4832元，由杨红负担3566元，南福公司负担1266元。二审期间，杨红提交如下证据：珠海市中级人民法院（2018）粤04民终174号民事判决书，证明生效判决确认（第16页）“《入伙通知书》载明入伙期为2017年4月25日至5月24日，李蓥洁实际办理收楼日期是2017年5月30日，超出上述合理期间，应将2017年5月24日视为收楼时间”。南福公司提交如下证据：1.债权转让协议，证明杨红与夏静美、杨桂华等业主的债权转让虚假，双方实质是民事诉讼委托代理关系。2.微信锦园大业主群聊天截图，证明杨红夫妻假借律师名义拉拢夏静美、杨桂华与其建立委托代理关系并收取律师费，本案债权转让实质是杨红夫妻为规避民诉法对公民代理的规定，恶意虚构事实。3.（2020）粤0402民初3783号案件庭审笔录，证明杨红在其他案件中，同样采取债权转让的名义实施违法民事代理活动。4.四川省宜宾市中院（2018）川15民终852号二审民事判决书，证明针对杨红所实施的违法代理行为，四川省宜宾市中级人民法院认定了该等情形下的债权转让协议是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，依法驳回了该案上诉人的诉讼请求，本案与此案事实相同，依法应予参考。5.短信记录，证明南福公司在2020年3月20日短信催促夏静美、杨桂华交回完税凭证以便办证，但夏静美、杨桂华未予理会，由此导致的办证迟延，与南福公司无关。6.《关于尽快提交完税资料配合办证的函》、邮寄单证、邮寄记录、《锦园移交客户交契税资料》，证明因夏静美、杨桂华长时间不交回完税凭证以致无法办证，南福公司在2020年4月16日再次书面催促，直至2020年4月20日夏静美、杨桂华才交给南福公司契税完税凭证。7.珠海市*******受理回执单、粤（2020）珠海市不动产权第0022646号证书，证明南福公司在2020年4月20日已向不动产登记中心递件办证申请，登记中心在2020年4月22日颁发涉案房屋的不动产权证。上列证据，经质证，本院审查认为，杨红提交的证据所反映的案件事实与本案不同，故该判决与本案无关，本院不予认定。南福公司提交的证据1、3、4与本院对夏静美所作的调查笔录中反映的事实不同，因此南福公司提交的证据1、3、4与本案无关，本院不予认定。南福公司提交的证据2，未提供证据来源，故本院对该证据不予认定。南福公司提交的证据5、6、7来源合法，内容真实，且与本案有关联和起到证明案件事实的作用，本院予以认定。本院经审理查明，2020年3月20日，南福公司以短信方式通知夏静美、杨桂华尽快办理完税手续并交回完税凭证。2020年4月16日，南福公司又向夏静美、杨桂华邮寄送达《关于尽快提交完税资料配合办证的函》，催促夏静美、杨桂华收到本函之日起三日内，提交完税证明，以便尽快办理不动产权证。2020年4月20日，杨桂华、夏静美向南福公司交齐完税证明材料。2020年4月24日，夏静美、杨桂华取得涉案房屋的不动产权证。2020年8月13日，本院对夏静美进行调查，夏静美陈述其将向南福公司追究逾期交房和逾期办证违约责任的权利转让给杨红，双方签订有债权转让协议，但时间久了，协议需要再找找。协议的内容是其与杨桂华把上述债权转让给杨红，杨红向其二人支付对价，第一期杨红已转账支付约32000元，第二期大约是10万元，因为杨红的丈夫熊天是其公司的法律顾问，故双方协商将杨红应付的转让对价10万余元与其应支付给熊天的顾问费相抵销。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据本院2020年8月13日对夏静美进行调查，夏静美认可其与杨桂华将其二人就涉案房屋预售合同对南福公司所享有的追究逾期交房和逾期办证违约责任的权利转让给杨红，并且已收到杨红支付的对价，因此就杨红与夏静美、杨桂华之间的债权转让合同关系，其真实性应予认定。诚如一审法院所分析，该债权转让合同关系并不违反《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，且在本案诉讼过程中，杨红通过向本院提交夏静美、杨桂华出具的《权利义务通知书》作为证据，一审法院依法向南福公司送达，夏静美、杨桂华已履行债权转让的通知义务，因此杨红已依法取得就涉案房屋预售合同向南福公司追究逾期交房和逾期办证违约责任的权利。熊天作为杨红的丈夫，代理杨红参加本案诉讼，亦不违反法律规定，南福公司上诉主张杨红并非本案适格原则以及熊天作为诉讼代理人参加本案诉讼违反民事诉讼法的相关规定，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于案件的实体处理，本院逐一分析如下：一、关于夏静美、杨桂华与南福公司签订的《补充协议》的效力。夏静美、杨桂华与南福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》仅是约定补充协议须报经工商部门备案，这并非对补充协议生效条件的约定，因此杨红主张协议未经工商部门备案而无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。该补充协议亦是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。二、关于计算南福公司逾期交房违约金截止日期的认定。因南福公司已提供由邮政公司确认盖章确认交寄的快递单，该快递单收件人的地址是按夏静美、杨桂华在商品房预售合同中确认的送达地址和手机号码填写，寄件日期载明“4月25日”，杨红称夏静美、杨桂华于2017年7月30日才收到交楼通知书的快递件，明显不符合常理，本院不予采纳。根据《补充协议》第十条关于送达第1点的约定“一方以对方提供的联系方式资料发出的任何通知、文件上、催告等在下列情形下均被视为已经送达：……（2）按照对方提供的通信地址发出书面通知的，寄出当日即为送达；……”，一审法院认定南福公司于2017年4月25日已通知夏静美、杨桂华收楼，理据充分。夏静美、杨桂华迟至2017年7月30日才办理收楼手续，非南福公司未履行合同义务造成，因此南福公司逾期交房违约金应计算至2017年4月25日，一审法院认定正确，本院予以维持。三、关于杨红主张的房屋基础设施设备未按时达到交付使用条件违约金。本院认为，诚如一审法院所分析，基础设施属于房屋的配套设施，因此交房理应包括房屋本身及其配套设施一并交付使用，逾期交房违约责任理应包括房屋本身迟延交付及配套基础设施迟延交付产生的违约责任，涉案合同中单独约定基础设施逾期交付的违约责任理解为房屋本身已完成交付但基础设施却不具备交付条件时卖房人应承担的违约责任，更符合合同当事人签订时的本意及公平原则。因南福公司于2017年4月25日通知夏静美、杨桂华交房时基础设施已具备交付条件，因此杨红请求南福公司除承担逾期交房违约责任外，还应另行承担基础设施逾期交付的违约责任，没有合同依据，不应支持。四、关于逾期办证违约金。涉案商品房买卖合同第二十条约定中的“商品房交付之日”，理解为买房人实际收房之日更为公平合理，因为买房人在房屋具备交付条件后及时配合收房，则实际收房之日之前的逾期交房期间的损失可通过出卖人承担逾期交房违约责任得以弥补。本案之所以造成夏静美、杨桂华在2017年4月26日至2017年7月30日未收房期间，南福公司无需承担逾期交房的违约责任，原因在于此期间内未收房的责任并非南福公司造成，因此如果将该期间又计入南福公司办理产权证的期间360日内，这实际是将夏静美、杨桂华逾期办理收房手续造成的损失又转由南福公司承担，这显然不符合公平原则，因此一审法院认定从2017年7月30日起算南福公司的办证时间，并认定从2018年9月24日起计算逾期办证违约金，并无不当。关于逾期办证违约金计算标准，因涉案商品房买卖合同第二十条约定出卖人原因造成买受人未按合同约定的期限取得产权证的，按补充协议约定处理，虽然补充协议第七条第5点是指出卖人未按约定申请确权情形下的违约责任，但是出卖人未依约申请确权，亦可能是造成买受人迟延取得产权证的原因之一，而且确权应作广义理解，不仅包括出卖人对涉案房屋办理初次确权，还应包括出卖人将房屋产权转移登记至买受人名下，因此该约定属于最接近涉案商品房买卖合同第二十条约定的条款，一审法院参照该补充协议的约定认定出卖人承担逾期办证违约金的计算标准，符合公平原则，本院予以维持。关于南福公司上诉主张夏静美、杨桂华故意拖延办理完税手续，逾期办证违约责任应计算至其二人领取购房发票之日止，对此，本院分析认为，因办理产权证需买卖双方相互配合，夏静美、杨桂华于2020年1月17日领取购房发票后，直至2020年4月16日仍未履行己方的完税义务并向南福公司交回完税证明，明显怠于履行己方义务，因此造成迟延办理产权证，夏静美、杨桂华应承担相应责任，考虑到夏静美、杨桂华领取购房发票后，需合理的时间办理完税材料，故本院酌情给予3个工作日时间办理完税材料并向南福公司交回材料，即从2020年1月22日起至2020年4月20日，共计90天，应由夏静美、杨桂华自行承担迟延办证的责任，南福公司无需承担该期间的违约办证责任，则南福公司应向杨红支付逾期办证违约金为111776.33元（4571629×0.00005×489天）。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因出现新的事实，故本院予以改判。杨红上诉无理，本院对其无理之诉求予以驳回。南福公司上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初767号民事判决第一项；二、变更珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初767号民事判决第二项为：珠海市南福房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杨红支付延迟办证违约金111776.33元；三、驳回杨红的其他诉讼请求；四、驳回珠海市南福房产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4832元，由杨红负担3485元，珠海市南福房产开发有限公司负担1347元。二审案件受理费18716元，由杨红负担16022元，珠海市南福房产开发有限公司负担2694元。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇二〇年九月二十四日书记员  陈瑞祥