北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9169号原告：郑学英，女，1955年6月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑学红（郑学英之妹），1963年9月23日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：汤英，女，1970年10月29日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王晶晶，北京市勤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：果磊，北京市勤和律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司法务。原告郑学英与被告汤英、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月2日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑学英的委托诉讼代理人郑学红，被告汤英的委托诉讼代理人王晶晶、果磊到庭参加诉讼，被告链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑学英向本院提出诉讼请求：1、判令解除汤英及链家公司2017年6月25日三方签订的北京存量买卖合同及补充协议，汤英及链家公司立即配合办理撤销网签手续；2、汤英支付违约金1320000元；3、汤英赔偿腾房搬家费10000元及租房费用72000元；4、汤英赔偿360000元（房屋市场价值与违约金1320000元的差额）；5、诉讼费由汤英承担。事实与理由：我（出卖人、甲方）与汤英（买受人、乙方)于2017年6月25日经链家公司（丙方）经手人顺驰领海店姬科伟签订北京市存量房屋买卖合同，合同中约定：我将坐落于北京市大兴区黄村香海园12号楼1单元401，产权面积109.65平方米出售给汤英，并与链家公司签订居间服务合同。同日三方签订补充协议书，协议约定：房屋价款为6600000元整。约定付款方式为：当日付50000元定金，2017年7月26日付1500000元（由第三方担保支付），在过户前3个工作日内将第二笔首付款2240000元（由建委监管支付）过户前3个工作日将第三笔首付款1300000元支付给甲方，期间乙方贷款1490000元由银行直接支付给出卖人，双方在丙方陪同下交房当日付20000元，办理物业各种缴费。协议约定：甲乙双方任何一方逾期履行约定，每逾期一日违约方应按日支付总房款5%给守约方。乙方出现根本违约，甲方有权要求乙方支付总房款的20%作为违约金。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。实际情况：乙方在付定金50000元后，我即将房屋腾空，并告知乙方与丙方链家公司（有带当日报纸的照片为证），2017年7月26日汤英付1500000元。后汤英不再继续履行合同中的付款义务。我因急需用这笔款，多次督促第三方链家公司通知汤英履行合同，但汤英一直没执行合同约定，直到2019年9月18日，我在贵院对汤英提起了诉讼，案号为（2019）大预民字第25707号，经调解，汤英与我达成协商约定2020年5月1日之前完成后续款支付，合同继续履行，我当庭撤诉。可汤英至今未按调解时间履行付款义务，2020年4月25日，汤英向我发出了一封《合同解除通知》称不再履行合同和调解义务。由于汤英彻底的违约行为，制约我卖此房的最佳时间，我遭受到巨大的精神上和物质上重大损失，房价降低、用钱借款无门、腾退房屋、租赁住房、搬家费用、近三年的精神和经济折磨使我心力交瘁。汤英辩称，同意郑学英第一项诉讼请求，但郑学英先行或同时退还已收取的购房款，我同意配合办理撤销网签手续，我不同意郑学英的第二项、第三项、第四项诉讼请求，理由如下：一、因客观情况发生变化，房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，且双方均明确提出解除合同的意思表示基础不复存在，房屋买卖合同事实上已经解除。l.双方于2017年6月25日签订房屋买卖合同、补充协议及相关文件，合同签订后，我按照合同约定支付购房定金50000元，首付款1500000元，并支付了中介费、交易保障服务费、房屋评估费各项费用缴纳了税费。2017年10月初，郑学英以我违约为由，要求我先行支付违约金或增加购房款，单方变更交易条件，导致交易长期搁置。2.经贵院调解，双方本着尊重事实、尊重合同的原则，同意按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》确定的交易价格和交易条件，继续履行房屋买卖交易，双方商定在2020年5月1日前完成交易。但是由于贷款政策发生了变化，我不能再按照在京购买首套房的贷款政策申请购房贷款，我可申请的贷款额度大幅降低，购房资金压力陡增。同时，受2020年初突如其来的新冠病毒疫情影响，导致很多业务停滞，我爱人吴虹长期在武汉地区工作、居住，而武汉受新冠病毒疫情影响最为严重，无法对一些资产进行处置，客观上导致交易无法继续进行。在上述客观情况之下，我于2020年4月20日向郑学英发出解除通知解除房屋买卖合同，并处理合同解除后退还购房款等相关事项。二、我在履约过程中不存在违约行为，双方对于解除合同达成一致意思。合同解除后，郑学英应退还已收取的全部购房款。1.房屋买卖合同签订后，我按照合同约定积极妥善履行合同义务。房屋买卖合同对于第二笔购房款的支付没有约定明确的时间，而是约定了给付条件，即过户前三个工作日支付，而办理过户需要链家公司先约号，然后双方共同到有关部门办理。2017年国庆节后，郑学英以我违约为由提出违约金、加价等不合理要求，交易中止。直到2019年底通过贵院主持调解，郑学英才同意按照原合同的价格和交易条件继续交易。在此之前，郑学英一直坚持要求加价，或先扣除违约金后才能继续交易。因此导致合同长期不能得到履行并最终解除的责任不在我一方。2.房屋买卖合同关于贷款的约定买受人拟贷款金额为1490000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款批准。因贷款政策变动导致我贷款额度降低，同时受疫情影响导致我无法处置资产筹集现金，从而导致合同客观无法继续履行。未避免双方损失扩大，我及时向郑学英发出解除合同通知，客观上不存在过错。3.郑学英诉讼请求提出的各种损失缺乏事实和法律依据，不应得到法院的支持。在合同签订后，我即向郑学英支付了1550000元购房款、并支付中介费、税费等各项费用十余万元，累计支付了170余万元，由于合同履行出现问题，导致交易长期搁置，我不能及时取得房屋，而长期租房居住，遭受了实际损失。而郑学英长期占用我支付的资金，并且案涉房屋一直由郑学英占有使用。经在链家公司官方网站查询，案涉房屋所在小区、相同户型房源交易情况可以发现目前的市场交易价格与2017年签约时差异不大，郑学英主张房屋大幅贬值与事实不符。综上所述，本案原、被告双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，我妥善履行了己方义务，不存在违约情形。2019年年底，经贵院主持调解，双方对以往履行过程中的各种争议，相互谅解、互不追究。双方重新协商确定，继续履行房屋买卖交易，在2020年5月1日前完成交易。后合同无法继续履行的责任并非我或郑学英单方造成，而是因为我国的购房贷款政策突然发生变化，导致我不能再按照在京购买首套房的贷款政策申请购房贷款，导致我购房资金压力陡增。同时，2020年初爆发新冠病毒疫情，此不可抗力致使本案诉争房屋买卖合同无法继续履行。因此，本案因不可抗力以及发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使合同目的无法实现，现双方均同意解除合同，在此情况下，郑学英要求我承担违约金及各项损失的诉讼请求，与实际情况不符，违背公平原则，请求法院在查明事实的前提下，综合考虑本案客观情况，依法公正处理。链家公司未到庭，但提交书面答辩状称，2017年6月25日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，2017年7月12日，网签完成。2017年9月21日，完成批贷手续，批贷银行为中国建设银行。2017年9月25日缴税完成。汤英支付定金50000元，首付款1500000元，后续因汤英没有充足资金支付剩余购房款，致使合同履行终止。2020年3月份左右，汤英委托律师与我方经办人姬科伟关于履行合同事宜进行初步沟通，其表示想提升贷款数额，重新办理贷款。由于提高贷款额度，需要变更网签价格，撤销网签，汤英先自行去找银行确认贷款事宜。确认后，我公司再组织双方沟通撤销网签的情况。之后，我公司再与汤英沟通，其表示不再继续履行合同，想通过法院办理解除合同事宜。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月25日，郑学英（出卖人）与汤英（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区黄村香海园12号楼1单元401，产权证明所载建筑面积共109.65平方米，该房屋未设定抵押。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3730000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2870000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人，买受人直接支付给出卖人定金50000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款1490000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的）。双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。出卖人办理完毕该房屋所有权转移登记手续当日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起96日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，当日将房屋交付给买受人。同日，郑学英（甲方，出卖方）、汤英（乙方，买受方）与链家公司（丙方，居间方）三方共同签订《补充协议》，内容为，第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1.乙方应于2017年6月25日将第一笔定金50000元以自行划转方式支付给甲方。乙方于2017年7月26日将第一笔首付款1500000元以第三方担保方式支付甲方。乙方于过户前三个工作日将第二笔首付款2240000元以建委监管的方式支付给甲方。乙方于过户前三个工作日将第三笔首付款1300000元以理房通的方式支付给甲方。甲乙双方应于网签合同三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在乙方申请贷款机构批贷函下发且乙方足额监管首付款后三个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……第四条违约责任，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3.若乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无去办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第五条如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。当日，汤英向郑学英支付定金50000元。2017年7月25日，汤英向郑学英支付房款1500000元。2017年9月25日，汤英缴纳案涉房屋税费37505元。2020年4月20日，汤英向郑学英邮寄《合同解除通知》一份，内容为：尊敬的郑学英女士：2017年6月25日，我与您签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，关于协议项下坐落于北京市大兴区黄村香海园12号楼1单元401房屋买卖事宜，因在履行过程中出现问题，导致交易中止。经北京市大兴区人民法院调解，双方本着尊重事实、尊重合同的原则，同意按照《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》确定的交易价格和交易条件，继续履行房屋买卖交易，双方商定在2020年5月1日前完成交易。目前，客观情况发生了重大变化，导致出现履约困难，且我方合同根本目的无法实现，具体情形包括：一、贷款政策发生变化，导致我方不能按照合同约定，按照在京购买首套房的贷款政策，进行公积金和银行商业组合贷款，导致我方可申请贷款的额度大幅降低，购房资金压力陡增。二、受突如其来的新冠病毒疫情及国家防控措施影响，导致很多业务停滞，我无法对一些资产作出处理，客观上致使交易无法继续进行。三、该房屋买卖交易目前已历时近三年，交易过程困难重重，导致我本人及家人身心俱疲，俨然已成为家庭的累赘和负担，签约时的初衷和合同目的已无法实现。基于以上情况，我特此致函通知您，解除贵我双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。请您及时配合，共同办理合同解除后退还房款，及办理相关手续的事宜。郑学英认可于2020年4月底收到上述解除通知，郑学英于2020年5月7日向本院递交本案起诉材料。另查，2019年11月，郑学英以房屋买卖合同纠纷将汤英作为被告，链家公司作为第三人诉至本院，案件审理过程中，双方于2020年1月6日达成和解意见为：双方继续履行于2017年6月25日签订的房屋买卖合同，且房屋价款仍按原约定的6600000元履行，房屋价款支付方式仍是双方配合汤英办理相应的贷款审批手续，双方对于具体办理贷款及房屋交易具体手续另行协商配合处理，且双方约定由汤英在2020年5月1日前完成房屋按揭贷款审批手续并将房款支付给郑学英，郑学英随后于收到款项后15日内配合汤英办理房屋过户手续及交付手续。双方对于合同具体履行的细节仍需与中介公司进行三方沟通后遵照履行。郑学英暂时先撤诉，如双方在后续合同履行过程中再产生争议，双方均可另行起诉解决。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。郑学英、汤英及链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现双方均同意解除合同并办理网签撤销手续，对此本院不持异议。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，本案中，汤英应配合郑学英办理解除案涉房屋网签撤销手续事宜，郑学英对已收房款1550000元负有返还义务。根据双方的诉辩意见，双方争议的主要问题是2020年1月6日双方达成和解意见继续履行合同后，汤英是否存在违约行为。双方于2020年1月6日约定继续履行于2017年6月25日签订的房屋买卖合同，房屋价款按6600000元履行，双方配合汤英办理相应的贷款审批手续，具体办理贷款及房屋交易具体手续另行协商配合处理，汤英在2020年5月1日前完成房屋按揭贷款审批手续并将房款支付给郑学英，但汤英于2020年4月20日遂向郑学英发出书面解除合同通知，该通知书明确载明因自己不能按照合同约定按照在京购买首套房的贷款政策办理公积金和银行商业组合贷款及新冠疫情影响业务停滞等导致购房款资金不足，双方交易无法继续履行，应认定汤英在履行期限届满之前明确表示不履行合同义务已构成违约，汤英应承担违约责任。关于违约金数额，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。郑学英未能充分举证证明汤英的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且汤英亦认为违约金过高请求调整，本院综合考虑合同履行不能的原因、结合当事人合同履行的具体阶段，以及汤英为合同履行支付房款1550000元的客观情况，酌定具体数额为450000元，因违约金具有履约担保和弥补损失的功能，本院在确定违约金金额时已经实际考虑到郑学英的实际损失范围，故关于郑学英搬家损失及差价损失差额的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除郑学英与汤英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及郑学英、汤英与北京链家房地产经纪有限公司签订的补充协议；二、于判决生效后十日内，汤英配合郑学英办理北京市大兴区黄村香海园12号楼1单元401房屋网签撤销手续；三、于判决生效后十日内，郑学英退还汤英购房款（含定金）1550000元；四、于判决生效后十日内，汤英给付郑学英违约金450000元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还购房款中直接扣减）；五、驳回郑学英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29000元，由郑学英负担9000元（已交纳）；由汤英负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇二〇年九月九日书记员  刘雪飞