福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1924号 上诉人（原审被告）：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路，统一社会信用代码913503006112527171。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：方智清，男，1982年12月12日出生，汉族，农民，住福建省莆田市城厢区。 被上诉人（原审原告）：朱雪霞，女，1984年9月17日出生，汉族，农民，住福建省仙游县。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：姜绍东，福建升恒律师事务所执业律师。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈晟南，福建升恒律师事务所实习律师。 上诉人莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）因与被上诉人方智清、朱雪霞商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初5245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 世全公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方智清、朱雪霞对世全公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由方智清、朱雪霞负担。事实和理由：一、根据方智清、朱雪霞提供的莆田市南门企业集团有限公司（以下简称南门集团）出具的《承诺函》，方智清、朱雪霞系与南门集团存在房屋买卖关系，并由南门集团收取方智清、朱雪霞的购房款，而世全公司只是协助办理相关手续，故方智清、朱雪霞要求世全公司承担合同责任缺乏事实和法律依据。二、在涉案项目尚不具备不动产登记法定条件的情况下，一审判决世全公司办理房屋所有权初始登记，也缺乏事实和法律依据，判决结果将是一纸空文，无法执行。三、讼争商品房由南门集团销售并收取购房款，方智清、朱雪霞至今未向世全公司缴纳任何办证费用，一审判决由世全公司承担逾期办理初始登记的违约责任，缺乏事实和法律依据，也显失公平。四、讼争商品房的交接手续并非由世全公司办理，方智清、朱雪霞向南门集团接收商品房多年后，反过来向世全公司主张交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》没有事实和法律依据。 方智清、朱雪霞答辩称：一、《商品房买卖合同》是与世全公司签订的，并不是向南门集团签订的。本案与世全公司与姚爱华商品房买卖合同纠纷一案案情不同，与陈金姐一案也完全不同，不能套用另案判决。二、世全公司作为开发商，在房屋交付后，本身就应该及时为业主办理相应的证件，这是世全公司的义务，方智清、朱雪霞要求世全公司办理产权证明，符合法律规定，不存在无法执行问题。三、世全公司一边称方智清、朱雪霞所购的商品房不是其建设的，一边又称方智清、朱雪霞至今未向其缴纳任何办证费用，完全是一种自相矛盾的上诉理由。四、商品房是向世全公司购买的，至于具体的购买环节如何，都不影响双方之间所建立的房屋买卖法律关系的成立，世全公司依法应为方智清、朱雪霞提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 方智清、朱雪霞向一审法院起诉请求：1.世全公司尽快为方智清、朱雪霞所购房产到有关部门办理《商品房买卖合同》备案手续，所需费用由世全公司承担；2.世全公司自判决生效之日起两个月（60日）内为方智清、朱雪霞办理位于城厢区世全·兴安名城南11幢4层403、404号、总建筑面积为118.52平方米（其中套内建筑面积为98.66平方米、分摊共有建筑面积19.86平方米）的房屋所有权证和土地使用权证（即《不动产权证书》），办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款的千分之一向方智清、朱雪霞支付违约金；3.世全公司尽快向方智清、朱雪霞提供其所销售商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.案件受理费由世全公司承担。诉讼过程中，方智清、朱雪霞撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为“世全公司自判决生效之日起两个月（60日）内为方智清、朱雪霞办理位于城厢区世全·兴安名城南11幢4层403、404号、总建筑面积为118.52平方米（其中套内建筑面积为98.66平方米、分摊共有建筑面积19.86平方米）的初始登记，办证所需费用由世全公司承担；若逾期未予办妥，每超过一日，按合同总价款的万分之五计算至初始登记之日止向方智清、朱雪霞支付违约金”。 一审法院认定事实如下：2017年10月9日，方智清、朱雪霞与世全公司签订合同编号为Ｃ201706396的《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房（预测建筑面积为118.52㎡，规划用途为成套住宅）出售给方智清、朱雪霞，单价为每平方米3385元，总价款401190.2元。合同第七条约定，买受人应当在2017年10月1日前支付该商品房全部价款。合同第九条约定，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起Ｘ日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第Ｘ种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。 2017年10月11日，世全公司向方智清、朱雪霞出具兴安名城南区11#403号商品房购房款为285186.25元、11#404号商品房购房款为116003.95元的福建增值税普通发票各一份。涉案商品房于2017年10月交付给方智清、朱雪霞使用。涉案商品房的门牌证现已办理至方智清、朱雪霞名下。现因涉案商品房至今尚未办理房屋所有权初始预登记，致讼。一审庭审中，世全公司自认涉案商品房尚未办理竣工验收和消防验收手续。案经审理，因双方无法达成一致调解意见，致一审法院无法组织调解。 另查，2013年11月4日，翁秀碧与世全公司签订合同编号为Ｃ201306102的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房（建筑面积为237.11㎡，商品房用途为成套住宅）出售给翁秀碧。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。2013年11月4日，翁俊英与世全公司签订合同编号为Ｃ201306100的《商品房买卖合同》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房出售给翁俊英。该合同第十四条约定，出卖人（即世全公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。 一审法院认为，方智清、朱雪霞与世全公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。世全公司已经开具了涉案商品房的全额购房款发票，方智清、朱雪霞已交纳清楚涉案商品房的购房款，涉案商品房已于2017年10月交付方智清、朱雪霞使用。根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，但涉案商品房截止目前仍未办理房屋所有权初始预登记，世全公司已构成违约，应承担相应的违约责任。故方智清、朱雪霞请求世全公司自本案判决生效之日起60日内办理涉案商品房的房屋所有权初始预登记具有事实和法律依据，一审法院予以支持。方智清、朱雪霞请求世全公司若在本案判决生效之日起60日内未办妥涉案商品房的所有权初始预登记，每超过一日按合同总价款的万分之五支付违约金；一审法院经审查认为，《商品房买卖合同（预售）》第二十条对于因出卖人的原因，买受人未能取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，出卖人应当支付的违约金计算标准未作约定。鉴于方智清、朱雪霞未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及涉案商品房所在楼盘其他买受人与世全公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，一审法院酌定方智清、朱雪霞请求的上述违约金按日0.001%计算。方智清、朱雪霞请求办证所需费用由世全公司承担，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。世全公司辩称逾期办证违约金已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。经核算：世全公司应自本判决生效之日起的第61日起至房屋所有权初始登记之日止以已付购房款401190.2元为基数按日0.001%向方智清、朱雪霞支付逾期办证违约金；鉴于方智清、朱雪霞已支付全部购房款、商品房已交付方智清、朱雪霞使用且方智清、朱雪霞并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即401190.2元×30%=120357.06元。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，该商品房为住宅的，世全公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因涉案商品房用途为成套住宅且已交付使用，故方智清、朱雪霞请求世全公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合合同约定，一审法院予以支持。世全公司辩称方智清、朱雪霞与其不存在真实的买卖关系，方智清、朱雪霞系向南门集团购买涉案商品房，并向南门集团支付购房款及办理房屋交接手续，应当追加南门集团作为第三人参加诉讼并由南门集团承担相应的责任，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，且上述《商品房买卖合同》系由世全公司签订，世全公司亦出具了涉案商品房的购房款发票，故世全公司的上述辩解意见没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起60日内申请办理坐落于莆田市城厢区商品房的房屋所有权初始登记手续；如莆田市世全房地产开发有限公司未在上述期限内履行上述义务，则莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起60日后的十日内支付给方智清、朱雪霞以401190.2元为基数自本判决生效后的第61日起至坐落于莆田市城厢区商品房所有权初始登记之日止按日0.001％计算的违约金，该违约金最高限额为120357.06元；二、莆田市世全房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向方智清、朱雪霞提供坐落于莆田市城厢区商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回方智清、朱雪霞对莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，世全公司与方智清、朱雪霞对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，本案《商品房买卖合同》系世全公司与方智清、朱雪霞签订的，该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反相关法律法规的禁止性规定,应属合法有效,双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。世全公司主张方智清、朱雪霞系与南门集团存在房屋买卖关系，但其所提交的《承诺函》并不足以证实该主张。且不管世全公司与南门集团之间存在何种关系，因涉案房屋对外系以世全公司名义进行开发的，涉案房屋的初始登记均应由世全公司办理。房屋所有权初始预登记与办理涉案房屋不动产权证是不同概念，世全公司主张方智清、朱雪霞未缴纳办证费用，故其不予办证，办理涉案房屋所有权初始登记是世全公司应承担的义务，并不以方智清、朱雪霞是否缴纳办证费用为前提。本案双方虽未约定世全公司办理房屋所有权初始预登记的期限及逾期办理的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，世全公司应承担逾期办证的违约责任。世全公司逾期办理涉案房屋所有权初始登记已构成违约，一审参照所在楼盘其他买受人与世全公司的约定确定逾期办证违约金，方智清、朱雪霞没有异议，对该违约金的认定并无不当。根据《商品房买卖合同》第九条规定涉案房屋系商品住宅的，世全公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故一审法院认定世全公司应当交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》亦并无不当。综上所述，世全公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由莆田市世全房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年九月二十九日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。