江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初3569号原告：申小琴，女，1984年8月19日生，汉族，住海安市。被告：张亚梅，女，1968年10月17日生，汉族，住海安市。委托诉讼代理人：陈源，海安市城东立发法律服务所法律工作者。原告申小琴与被告张亚梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申小琴、被告张亚梅及其委托诉讼代理人陈源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申小琴向本院提出诉讼请求：1、解除房屋买卖合同；2、请求贵院判令被告向原告支付违约金30万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2020年4月19日与被告在海安市海安鼎杰房产经纪服务部签署了《房屋买卖合同》，房屋位于海安市的房屋，总楼价131万元，被告依约支付了23000元的定金，根据合同第四条约定被告应于2020年5月5日前第二次付款467000元，原告经过多次与被告沟通，催促无果，被告于2020年5月12日短信、电话告知原告方不买此房。根据合同第七条：甲乙双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方30万元违约金，另承担对方实际发生的诉讼费等。原告在上海市宝山区预缴购房定金10万元整，因被告方未按合同约定时间付款，最终产生我方损失购房定金10万，为了这件事原告在上海与海安之间来回跑了数趟，差旅费，误工费，精神消耗费等等，并付海安鼎杰房产经纪服务部8000元中介费，共计18万多元。原告认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，原被告均应按照合同履行。现在被告未按照约定如期支付款项，已经违约，原告为维护自身合法权益，依据相关法律诉至本院请求依法判决。被告张亚梅辩称，1.原、被告签订房屋买卖合同时，案涉房屋已经设定抵押，原告在拟转让前并未征得抵押权人同意，在订立合同时亦未告知被告，故按合同法的相关规定，案涉房屋买卖合同应属无效，所以合同违约责任也应无效，原告所主张的违约金于法无据，请求驳回原告诉讼请求；2、案涉房屋系无效合同，根据合同法相关规定，被告为此缴纳的23000元定金应予返还；3、即使合同有效，原告主张300000元的违约金也过高，违约金应以实际损失为基准，兼顾惩罚性，原告就本案合同履行不能并没有损失，即使有误工损失，被告缴纳的23000元定金足以弥补。本院经审理查明：原告申小琴与案外人祁海鸣系夫妻关系。2018年5月22日，申小琴与祁海鸣取得位于海安市房屋一套，房屋产权证号为苏（2018）海安县不动产权第0009426，共有情况为共同所有。2020年3月29日，祁海鸣、申小琴（乙方）与案外人张金国、郭芝荣（甲方）签订房地产买卖定金协议一份，主要约定：1、乙方向甲方购买坐落于上海市宝山区房屋一套，产权编号为沪房（地）宝字（2008）第050486号，该房屋无抵押，无租赁；2、房价款为181万元整，支付方式为：待甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》（买卖合同）并申请办理买卖合同公证手续后当日内，乙方应支付甲方首期房价款计人民币64万元整（包含定金100000元）；待甲乙双方签订买卖合同，且公证处出具买卖合同公证书后60个工作日内，甲乙双方亲自赴上海宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，乙方应支付甲方第二期房价款计116万元整；待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后60日内，甲乙双方应对该房产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应支付甲方尾款10000元；3、……协议尾部甲方处由张金国、郭芝荣签字确认，乙方处由祁海鸣、申小琴签字确认。当日，祁海鸣、申小琴向张金国支付100000元，张金国当日出具收款收据一份，载明：兹收到祁海鸣支付本人款项100000元，本人确认，上述款项系祁海鸣用于购买上海市宝山区房地产的定金，张金国于该收款收据尾部收款人处签字确认。2020年4月19日，经海安鼎杰房产经纪服务部（丙方）介绍，原告申小琴（甲方）与被告张亚梅（乙方）签订房屋买卖合同一份，主要约定：1、甲方自愿将位于房屋一套出售给乙方；2、该房产在交易前已经设定抵押，甲方应于过户前办理抵押注销手续；3、房屋成交总价为131万元，本合同签订之日乙方应向甲方支付定金23000元，由乙方转交丙方，再由丙方转给甲方，余款1287000元由乙方于2020年5月5日前付款420000元，余860000元由乙方申请贷款；4、甲乙双方约定于2020年5月15日前共同携带相关资料办理房屋所有权转移登记，乙方承担所有税费；……5、违约责任：双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方300000元外另承担对方实际发生的律师费、诉讼费等，丙方中介服务费按合同约定正常收取……当日，被告张亚梅通过鼎杰中介向原告转款20000元，另有3000元系被告张亚梅于签订合同前通过中介给付原告。后至2020年5月5日前，被告未按约定给付第二笔房款，为此原告于2020年5月12日向被告张亚梅发送通知函一份，内容为：您于2020年4月19日与申小琴签订的《房地产转让合同》已经生效，双方约定于2020年5月7日前履行相应款项，但时至今日我方多次催款你未能按约履行，现特此函告，请您于收到本函后按合同约定切实履行合同义务，限您于2020年5月15日前交纳相应款项，否则相应不利后果由你承担。函告人：申小琴2020年5月12日。被告张亚梅收到上述通知函后，仍未履行交纳相关款项义务。2020年5月27日，申小琴丈夫祁海鸣向张金国出具说明一份：本人因个人原因无法购买南大路20弄8号204室，之前支付定金10万元归房东，之前的购房协议作废，双方互不追究责任。现原告申小琴认为被告张亚梅不履行合同的原因，导致其产生的损失应由被告张亚梅承担，并且应按合同约定承担30万元违约金，双方沟通未果，遂诉来本院。通过关联案件检索，2020年6月，海安鼎杰房产经纪服务部（诉讼代理人同为本案被告诉讼代理人陈源）通过本院向申小琴提起诉讼，主张涉案中介费10000元，后于当月24日以申小琴给付8000元中介费为由，向本院撤回起诉。上述事实，有房屋买卖合同一份，房地产买卖定金协议一份，收款收据一份，通知函一份，转款明细清单，微信聊天记录截图、不动产权属情况一份及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，1、关于合同效力，被告张亚梅认为案涉房屋买卖合同系无效合同，因为原告存在故意隐瞒案涉房屋设定抵押的情况。对此本院认为，案涉房屋买卖合同中第二条甲方承诺中第2条“该房地产的权利被限制情况为”后面用A、B的情况分别表示案涉房屋存在抵押和不存在抵押情况，被告辩称原告未在B相栏中进行勾划，即存在对房屋隐瞒抵押情况，但实际该合同中在B栏后面的空白处，明确填写了“甲方应于过户前办理抵押注销手续”，被告张亚梅作为一个成年人，具有完全的民事行为能力，应明确知晓若该房产无抵押情况，就无必要填写“甲方应于过户前办理抵押注销手续”，故其辩称原告故意隐瞒案涉房产存在抵押情况导致合同无效的理由不能成立，案涉房屋买卖合同成立且合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务；2、关于原告要求解除合同的诉讼请求。被告张亚梅除给付23000元外，余款至今未能交纳，经原告书面催要，仍未履行，故其行为已经表明不再履行案涉合同，案涉合同的目的已经不能实现，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；3、关于原告要求被告支付违约金30万元的诉讼请求。根据《合同法解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告申小琴与被告张亚梅在合同中约定的违约金为30万元，原告申小琴因合同履行不能导致的实际损失且有相应证据证明的为给付张金国的房屋定金100000元，给付鼎杰中介的中介费8000元。合同约定的30万违约金过分高于造成的损失，本院综合考虑双方履行合同的情况、过错大小、违约后果及已付23000元不返还的情况下，酌定被告向原告支付合同违约金90000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告申小琴要求解除与被告张亚梅于2020年4月19日签订的房屋买卖合同，本院准许。二、被告张亚梅于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告申小琴90000元。三、驳回原告申小琴其他诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取8250元，由被告张亚梅负担（已由原告垫付，被告在履行上述义务时将此款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16500元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 员 唐 小 红二〇二〇年九月十八日法官助理 见习朱彤书 记 员 吴  瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。