广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5660号原告：甘玲，女，1975年4月2日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师律师。委托诉讼代理人：辜曼霞，广东广信君达律师事务所律师实习律师。被告：张杰琪，女，1989年8月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被告：黄小燕，女，1965年2月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。原告甘玲诉被告张杰琪、黄小燕确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张磊强、辜曼霞到庭参加诉讼；两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认被告张杰琪与被告黄小燕之间的房产抵押合同无效。事实和理由：2016年8月23日，在中介公司促成下，原告与被告张杰琪签订房屋买卖合同，约定被告张杰琪将位于广州市天河区天河东路266号X房出售给原告，价款为195万元。签订合同后，原告依约支付了定金及首期款共计585000元。次日，双方办理了涉讼房屋买卖合同的网上签约手续。后被告张杰琪在原告不知情的情况下先后两次将涉讼房屋进行恶意抵押：1、2017年8月18日，抵押权人为案外人陈月友，债权金额为50万元；2、2018年8月8日，抵押权人为被告黄小燕，债权金额为200万元。其中第二次抵押发生于诉讼期间，应为无效。被告张杰琪曾向法院起诉要求解除房屋买卖合同，在法院一审判决驳回其诉讼请求后，在二审开庭前将涉讼房屋抵押给被告黄小燕，导致合同履行障碍，损害了原告的合法权益。两被告恶意串通，将已出售的房屋进行抵押，违反了法律的强制性规定。两被告之间实际并无真实的债权，也无任何转账记录；在设定抵押时，被告黄小燕不可能不了解作为债权担保物的涉讼房屋作为争议标的正处在诉讼中。涉讼房屋在该次抵押前已有50万元的抵押登记，但被告黄小燕仍然同意以该房屋担保价值200万元的债权，甚至超过原告与被告张杰琪房屋买卖合同约定的成交价，担保债权金额巨大，有违常理。两被告均没有进行答辩。经审理查明，广州市天河区天河东路266号X房（下简称案涉房屋）的权利人为被告张杰琪，建筑面积为66.32平方米，房屋用途为住宅；2017年8月22日，以17登记字1047094号办理抵押登记，他项权人为案外人陈月友，债权数额为50万元。2018年8月8日，案涉房屋以2018登记字1040243号办理抵押登记，他项权利人为被告黄小燕，债权数额为200万元。2016年8月23日，经广州德能地产代理有限公司（经纪方，下简称德能代理公司）促成，被告张杰琪（卖方，由委托代理人方芳代为签订）与原告（买方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出售给买方，总成交价为1950000元；定金200000元，买方须在2016年8月23日支付给卖方；定金余款385000元，买方须在2017年2月15日前支付给卖方；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内；卖方允许买方落名到其他成员；此交易于2017年6月30日前卖方收齐全款；卖方保证此房过五年并且唯一房产；买卖双方委托德能代理公司五天内网签存量房买卖合同等。同日，方芳开具收款收据，确认收到原告支付的购买案涉房屋的定金200000元。2016年8月24日，德能代理公司通过存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》（合同编号：16080225769）。该合同显示卖方为张杰琪，买方为甘达维（笔误，实际为原告的父亲甘达雄）2017年2月16日，原告向被告张杰琪支付了385000元。同日，被告张杰琪将案涉房屋交付给原告，双方签署了《交楼确认书》（卖方处由陈月友代签）。2017年7月20日，德能代理公司办理了《存量房买卖合同》（合同编号：16080225769）撤销手续。同日，德能代理公司通过存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》（合同编号：17070182556）。该合同显示卖方为被告张杰琪，买方为甘达维（笔误，实际为原告的父亲甘达雄）。2017年7月17日，张杰琪向广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）提起诉讼，请求法院判令解除上述《房地产买卖合同》等。天河法院于2018年7月5日作出（2017）粤0106民初16850号民事判决书，认为违约方为张杰琪，是否解除合同是作为守约方的甘玲的权利，而甘玲明确表示不同意解除合同。且自合同签订后，广州市的住宅价格有较大的涨幅，若解除本案合同，明显对作为守约方的甘玲不公平。一审判决驳回张杰琪的诉讼请求。张杰琪不服判决，提起上诉，广州市中级人民法院（以下简称广州中院）于2018年12月6日作出（2018）粤01民终17731号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月17日，两被告签订《借款合同》、《房地产抵押合同》，约定被告张杰琪以涉讼房屋作抵押，向被告黄小燕借款200万元。同年8月7日，两被告向房管部门申请办理抵押登记手续。次日，房管部门核准登记。以2018登记字1040243号存案。2018年9月3日，原告向天河法院提起诉讼，请求法院判令被告张杰琪按照合同总成交价1950000元的千分之一的标准向原告支付逾期履行合同违约金，自2017年5月14日起计至实际履行之日止。天河法院于2019年5月17日作出（2018）粤0106民初23386号民事判决书，认为案涉房屋已分别于2017年8月18日、2018年8月8日办理了抵押登记，现均未涂销，《房地产买卖合同》继续履行存在客观障碍。故在《房地产买卖合同》能否继续履行不明的情况下，原告基于《房地产买卖合同》继续履行要求被告张杰琪支付违约金缺乏事实依据，实难支持。一审判决驳回原告的诉讼请求。案经广州中院二审判决维持原判。2019年7月12日，原告以广州市规划和自然资源局为被告，本案两被告为第三人向广州铁路运输法院提起诉讼，请求法院撤销广州市规划和自然资源局于2018年8月8日对涉讼房屋作出的（2018登记字1040243）抵押登记行为。广州铁路运输法院于2020年1月8日作出（2019）粤7101行初3618号行政判决书，认为被告张杰琪利用其已出售给原告的涉讼房屋，先后与陈月友、被告黄小燕签订《房地产抵押合同》，将已经出卖的房屋作为抵押物进行借款担保，并隐瞒上述情况向广州市规划和自然资源局申请办理抵押登记，违反了《不动产登记暂行条例》第十六条、《广州市城镇房地产登记办法》第十条第二款的规定。广州市规划和自然资源局在受理被告张杰琪抵押登记过程中，没有通过存量房网上交易系统核查房屋已经出售的情况，未能审慎审查涉案利害关系人是客观事实，故广州市规划和自然资源局于2018年8月8日核准粤（2018）广州市不动产证明第00216269号他项权证应予撤销。一审判决：撤销广州市规划和自然资源局于2018年8月8日对位于广州市天河区天河东路266号103号房产作出的粤（2018）广州市不动产证明第00216269号《不动产登记证明》（2018登记1040243）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的。本案中，被告张杰琪在提出解除《房地产买卖合同》的诉讼请求被法院一审驳回的情况下，与被告黄小燕签订《房地产抵押合同》，将涉讼房屋作为抵押物进行借款担保，并隐瞒已经出售给原告的情况向房管部门申请办理抵押登记，明显是企图以合法形式掩盖其阻碍《房地产买卖合同》继续履行的非法目的。因此，依照上述法律规定，两被告签订的《房地产抵押合同》无效。原告提出的诉讼请求合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定，判决如下：被告张杰琪、黄小燕于2018年7月17日就广州市天河区天河东路266号X房签订的《房地产抵押合同》无效。本案受理费22800元，由被告张杰琪、黄小燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  刘月娴人民陪审员  邓晓红二〇二〇年九月一日书 记 员  梁菁菁