安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1524民初2636号 原告:合肥居安物业管理有限公司，住所安徽省合肥市新站区龙门岭路以东青年创业大厦**，统一社会信用代码91340100684999328L。 法定代表人：余勇，总经理。 委托诉讼代理人：闵道军，男，汉族，1975年6月28日出生，住安徽省金寨县。，住安徽省金寨县iv> 委托诉讼代理人：陈德红，安徽远宏律师事务所律师。 被告：吴**钟，男，汉族，1949年7月19日出生，户籍地金寨县，现在居住地安徽省金寨县。 原告合肥居安物业管理有限公司与被告吴**钟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥居安物业管理有限公司的委托诉讼代理人闵道军、陈德红，被告吴**钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥居安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判决吴**钟支付拖欠的物业费7211.57元，并按日万分之五支付逾期付款违约金2427.52元。事实和理由：吴**钟系梅山镇水岸春天小区16栋1单元101室业主，房屋建筑面积为119.52平方米,2009年11月9日至2020年6月30日共拖欠物业费为119.52平方米×127个月×0.45元/月/平方米;公共能耗费为3元/月×127个月，经原告多次催收未果。 被告吴**钟辩称，其属于拆迁安置户，在入住水岸春天小区时与金诚物业公司签订了物业合同。在接收房屋的时候，金诚公司收取了物业费和维修基金，并口头承诺对拆迁户的物业费进行减免。与居安物业公司之间没有契约关系，不成立违约、拖欠，不应当支付物业费。居安物业公司应当对拆迁安置户和商住购置户之间区别对待，对拆迁安置户的物业管理费用给予优惠政策。 经本院审查，认定事实如下：2008年，吴**钟与安徽金诚物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。在合同期限内，安徽金诚物业管理有限公司终止了服务合同。 2009年6月18日，九江市华强房地产开发有限公司金寨分公司（甲方）与合肥居安物业管理有限公司（乙方）签订了《水岸春天前期物业管理委托服务合同》,约定甲方委托乙方对水岸春天物业项目实行前期物业管理，建筑面积91100平方米，管理事项为：公共部位的维修养护和管理；公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，公告区域消杀、消毒、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共区域、公共绿化的养护和管理；区域内交通和车辆停放秩序的管理；维护公共秩序和小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防等工作、安全防范等事项的管理；物业管理区域内装饰装修管理服务；管理和物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化活动。物业服务费用标准按物业的建筑面积交纳，物业收费标准以金寨县物价局批准为准。 2009年7月2日，金寨县物价局、金寨县房地产管理局下发的金价管（2009）34号《关于规范金寨县物业服务收费的通知》确定，多层和高层住宅物业综合服务费收费标准（每月每平方米建筑面积）：一级0.8-0.65元，二级0.65-0.45元；三级0.45-0.35元；四级0.35-0.2元；等外0.20元以下。 水岸春天业务委员会成立后，分别于2014年3月，2017年3月，2020年3月与合肥居安物业管理有限公司续签了三份《金寨县水岸春天物业服务合同》，由合肥居安物业管理有限公司继续提供物业服务。在前期物业服务合同的基础上，明确了物业服务标准为：多层住宅0.45元/月/平方米，商业住宅0.45元/月/平方米，高层物业0.45元/月/平方米。电梯费用0.35元/月/平方米，公共能耗为每户3元/月。业主应在缴费日前的5日前缴纳物业费，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业费用的，从欠费之日起按日万分之五收取滞纳金。业主应在缴费日前的5日前缴纳物业费，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业费用的，从欠费之日起按日万分之五收取滞纳金。 吴**钟作为拆迁安置户入住金寨县水岸春天小区，在该小区拥有16栋1单元101室住房一套，房屋建筑面积为119.52平方米,2009年11月9日至2020年6月18日共欠付物业费为119.52平方米×127个月×0.45元/月/平方米=6830.57元;公共能耗费为3元/月×127个月=381元，合计7211.57元。 其中，自2014年3月至2020年6月期间，物业费为119.52平方米×75个月×0.45元/月/平方米=4033.8元;公共能耗费为3元/月×75个月=225元，合计4258.8元。 上述事实，有原告合肥居安物业管理有限公司提供的《水岸春天前期物业管理委托服务合同》，《金寨县水岸春天物业服务合同》，收费价格许可证，催款记录，物业服务费拖欠清单；吴**钟提供的物业服务合同在卷佐证，以及双方当事人当庭陈述，足以认定。 本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。合肥居安物业管理有限公司与九江市华强房地产开发有限公司金寨分公司签订的《物业管理服务合同》，以及与水岸春天业主委员会签订的《金寨县水岸春天物业服务合同》均为真实有效，合肥居安物业管理有限公司在签订合同之后已履行物业服务义务。建设单位、业主委员会签订的物业服务合同对业主具有约束力，吴**钟作为小区业主，接受了合肥居安物业管理有限公司的物业服务后，没有交纳物业费，显属违约，应支付拖欠的物业费7211.57元。物业合同自2014年3月起约定的逾期付款滞纳金，吴**钟应予支付，但物业合同对缴费日约定不明，且合肥居安物业管理有限公司未举证证明对滞纳金主张过权利，起诉之日可视为对滞纳金主张权利之日，滞纳金按4258.8元（2014年3月至2020年6月）为基数，自2020年8月3日起按日万分之五标准计算至付清之日止；吴**钟主张应对拆迁安置户的物业管理费用给予优惠政策，未能提供相关证据予以佐证，本院不予确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第二款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告吴**钟支付原告合肥居安物业管理有限公司2009年11月9日至2020年6月30日物业服务费7211.57元; 二、被告吴**钟支付支付原告合肥居安物业管理有限公司逾期滞纳金，即以4258.8元为基数自2020年8月3日起按日万分之五的标准计算至付清之日止； 上述两项内容，于本判决生效之日后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151元，减半收取75.5元，原告合肥居安物业管理有限公司负担25.5元，被告吴**钟负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员  汪    伟 二〇二〇年九月十四日 法官助理  兼书记员杜超 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用，公共秩序和环境维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用; （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人二签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或者业主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务服务合同。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二：金寨县人民法院法院案款账号 开户名：金寨县人民法院机关案款 开户账号：10090436889001000124016 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行