安徽省黟县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1023民初246号 原告：朱金根，男，1960年9月20日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。 原告：吴丽媛，女，1964年8月1日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。 两原告共同委托诉讼代理人：许振序，安徽金天都律师事务所律师。 被告：丁亮，男，1972年1月25日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。 被告：汪秀华，女，1978年12月27日出生，汉族，黟县人，住安徽省黟县。 两被告共同委托诉讼代理人：干方林，安徽干方林律师事务所律师。 原告朱金根、吴丽媛诉被告丁亮、汪秀华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱金根、吴丽媛向本院提出诉讼请求：1.解除朱金根、吴丽媛与丁亮、汪秀华于2019年4月27日签订的《租房协议》；2.丁亮、汪秀华退还朱金根、吴丽媛租金500000元及违约金250000元，合计750000元。事实和理由:丁亮在黟县宏村镇屏山村注册登记黟县秀华客栈。2019年4月27日，丁亮、汪秀华将黟县秀华客栈出租给朱金根、吴丽媛，双方签订《租房协议》，协议约定租用的时间为6年（自2019年9月1日起至2025年9月1日止），租金每年120000元。考虑到丁亮、汪秀华改建房屋等存在资金问题，朱金根在签订协议时先支付500000元，余款在两年内付清。若丁亮、汪秀华因改建房屋需延期交房，可延期两个月，租赁期限也相应顺延。协议还对丁亮、汪秀华在淡季管理使用房屋作了约定，并约定了违约责任：甲方（丁亮、汪秀华）违约付乙方（朱金根、吴丽媛）先付的租金500000元及违约金250000元，总计750000元。合同签订后第二天，朱金根、吴丽媛支付500000元租金给丁亮、汪秀华，丁亮、汪秀华2019年10月1日房屋改建后交付朱金根、吴丽媛使用。2019年12月7日，朱金根、吴丽媛将房屋交还丁亮、汪秀华管理使用，并将汪秀华工资结清。此后，丁亮、汪秀华未经朱金根、吴丽媛同意，在该房屋内经营。2020年5月20日，丁亮、汪秀华因违法经营，黟县市场监督管理局对该房屋进行查封。朱金根、吴丽媛认为，自2020年1月以来，全国新冠状病毒疫情暴发，至今尚未解除危情，为不可抗力，其有权解除合同。丁亮、汪秀华未经朱金根、吴丽媛同意，擅自使用该房屋经营，违反合同约定，尤其是其在使用房屋过程中，违法经营，被市场监督管理部门查封，严重违约，应承担违约责任。为此朱金根、吴丽媛诉至法院。 丁亮、汪秀华辩称：1.本案虽是房屋租赁，但是拿到的租金要先用来扩建房屋、添置家具后再交付给朱金根、吴丽媛使用；2.朱金根、吴丽媛擅自解除合同构成违约；3.疫情的损失应当由双方共同承担，可以延长租赁期限或适当减免租金，不存在解除合同的情形；4.朱金根、吴丽媛租赁的是房屋，丁亮、汪秀华并没有将营业执照一并租赁给其二人，房屋在2020年5月20日被查封与本案无关，更不是朱金根解除合同的理由；5.房屋所在地屏山村已经开始接待学生，这不影响朱金根、吴丽媛以学生为主要客源的盈利，目前所有的营业执照和特种行业的证件都已齐全。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。朱金根、吴丽媛提交的身份证复印件、《租房协议》、银行汇款凭证及收条、从黟县市场监督管理局调取的黟县秀华客栈的工商登记信息一组，丁亮、汪秀华对真实性无异议，本院经审查予以确认。 朱金根、吴丽媛提交的照片九张，丁亮、汪秀华对真实性、关联性、合法性均有异议。本院经审查认为，相关证据可以证明，2020年5月曾有人入住案涉房屋的事实，对相关证据予以确认。 丁亮、汪秀华提交的微信聊天记录、房屋照片、朱金根及吴丽媛尚有部分财物存放在黟县秀华客栈的现场照片、相关证照，朱金根、吴丽媛对真实性无异议，本院经审查予以确认。 丁亮、汪秀华提交的写生学生及乘坐车辆照片、屏山村委会出具的证明，朱金根、吴丽媛对真实性、合法性有异议。本院经审查认为，写生学生及乘坐车辆照片、屏山村委会证明可以证明有写生学生前往屏山村写生的事实，对相关证据予以确认。丁亮、汪秀华提交的建房支出清单，朱金根、吴丽媛对真实性有异议，本院经审查认为，该建房支出清单系丁亮、汪秀华自行制作，不予确认。 依据本院确认的证据及当事人的陈述，对争议事实认定如下：2019年4月27日，丁亮、汪秀华与朱金根、吴丽媛签订《租房协议》，协议约定租房时间为6年，租金每年120000元。协议签订后次日，朱金根、吴丽媛一次性支付丁亮、汪秀华部分租金共计500000元。丁亮、汪秀华按照协议约定，加盖了房屋第三层，加盖过程中，朱金根提供了部分建议。2019年10月，房屋改建后交由朱金根、吴丽媛使用，丁亮、汪秀华根据合同约定仍居住在案涉房屋中自己的房间内。朱金根、吴丽媛租赁房屋后，房屋用于接待外地来黟人员的住宿经营，主要客源由朱金根联系。合同约定朱金根、吴丽媛聘请汪秀华为长年服务员，全年工资为30000元。2020年以来，朱金根一直未直接安排人员入住租赁房屋。2020年5月20日，房屋被黟县市场监督管理局查封，房屋被查封后丁亮、汪秀华办理了案涉房屋的食品经营许可证，变更了营业执照的经营范围，现房屋查封已予以解除。2020年5月24日，朱金根、吴丽媛从案涉房屋搬离，将房屋钥匙交还给丁亮、汪秀华。 本院认为：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同。本案中，朱金根、吴丽媛明确表示不继续承租，并搬离租用房屋，案涉合同可予以解除。朱金根、吴丽媛预付房款扣除朱金根、吴丽媛占用房屋期间应支付的租金及朱金根、吴丽媛违约应向丁亮、汪秀华承担的违约金外部分，应由丁亮、汪秀华予以返还。朱金根、吴丽媛要求丁亮、汪秀华支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 朱金根、吴丽媛已付的房屋租金500000元，扣除朱金根、吴丽媛实际使用房屋期间租金67740元，丁亮、汪秀华因朱金根、吴丽媛解除合同产生的损失本院结合朱金根、吴丽媛实际使用房屋的时间、租赁期限以及丁亮、汪秀华获取先付租金后用途等情形酌定为60000元。丁亮、汪秀华应返还数额为372260元。 朱金根、吴丽媛认为是丁亮、汪秀华的行为导致案涉房屋被查封，不具备经营条件，因案涉房屋查封已被解除，且朱金根、吴丽媛所租房屋的条件并未发生不利的变化，朱金根、吴丽媛的相关辩论意见，不予采纳。 丁亮、汪秀华认为案涉合同不应解除的辩论意见，不符合本案的实际情况和法律规定，相关辩论意见，不予采纳。 丁亮、汪秀华认为朱金根、吴丽媛退租给其造成巨大损失，房屋新建部分及装修是按照朱金根要求量身定做，应由朱金根、吴丽媛承担违约金200000元。本案中，朱金根在建设装修过程中向丁亮、汪秀华提供过一定意见，但现有证据不能证明装修是为满足朱金根特殊需要和要求制作。丁亮、汪秀华的相关辩论意见不予采纳。丁亮、汪秀华亦未就其实际损失提供充分证据予以证明，相关损失本院酌情予以确定，丁亮、汪秀华要求朱金根承担200000元违约金的辩论意见，缺乏事实依据，不予采纳。 朱金根所述，汪秀华擅自使用案涉房屋、收取费用未上交及汪秀华所述工资等问题均不属于本案的审理范围，双方可另行主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除朱金根、吴丽媛与丁亮、汪秀华于2019年4月27日签订的《租房协议》； 二、丁亮、汪秀华于本判决生效之日起十日内退还朱金根、吴丽媛租金372260元； 三、驳回朱金根、吴丽媛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5650元，由朱金根、吴丽媛负担2825元，由朱金根、吴丽媛负担2825元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  李征军 二〇二〇年九月一日 书记员  吴 岚 附：相关法律法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表示不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。