四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7763号 上诉人（原审被告）：成都旭和房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市青羊区下南大街******。 法定代表人：颜旭，董事长。 委托诉讼代理人：周勇峰，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张奇，男，1986年1月5日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：文丽，女，1986年10月12日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人成都旭和房地产开发有限公司（以下简称旭和房地产公司）因与被上诉人张奇、文丽商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员白福群适用独任制对本案公开开庭进行了审理。旭和房地产公司的委托诉讼代理人周勇峰，张奇、文丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 旭和房地产公司上诉请求：1.撤销原判决第二项；2.依法改判旭和房地产公司不承担违约责任；3.本案上诉费用由张奇、文丽承担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》第十九条第二项第二点约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，双方按照买受人不退房，出卖人按照买受人已付房款万分之一每日的标准向买受人支付违约金至房屋所有权证书办理完成。国有土地使用权证的办理时间见附件。《商品房买卖合同二》第四条关于权属办理的特别约定第二项，买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人的故意或重大过失行为给委托人造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。旭和房地产公司在办理不动产登记的过程中，不存在过错，也不存在违约。《商品房买卖合同二》约定，出卖人协助办理不动产证的前提为，出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权办理后的3年内根据买受人的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用权证。二、因不动产登记政策变动，成都市天府新区不动产登记中心于2016年8月19日开始实行不动产统一登记，将房屋所有权证与国有土地使用权证进行合并为不动产权证，因此，在事实上已无法为张奇、文丽办理房屋所有权证。三、不动产登记政策实施后，办理不动产权证的时间应为合同约定办理土地使用权证的时间，而不是办理房屋所有权证的时间。根据约定，买受人应在商品房交付之日且交清所有办理所需资料后548日内取得房屋所有权证，在房屋所有权证取得后的3年内办理国有土地使用权证。四、张奇、文丽要求的违约金是指向逾期办理房屋所有权证的违约金，在约定的办理该证的期间，旭和房地产公司不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。双方签订的合同未约定办理不动产权证的违约金，旭和房地产公司亦不承担违约责任。请求二审法院驳回张奇、文丽的诉讼请求。 张奇、文丽辩称，不同意旭和房地产公司的事实和理由。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，2016年11月11日前，旭和房地产公司应取得不动产权属证明，其理应在548日内取得房屋所有权证，但到目前为止旭和房地产公司都没有取得该证书。商品房作为商品，旭和房地产公司没有取得合格证书情况下就交付给业主使用，旭和房地产公司存在违约行为。合同约定2015年11月12日交房，2016年6月14日系办理的接房时间。按2016年6月14日计算548日内，旭和房地产公司应办理案涉房屋产权证。至今，已有3年多的时间。请求法官公平公正审理此案；要求旭和房地产公司15日内办理不动产权证，并支付契税和违约金；违约金计算日期调整至今日；在一审判决的基础上，更改诉讼费由旭和房地产公司承担。 张奇、文丽向一审法院起诉请求：1.判令旭和房地产公司办理洛森堡·蝶郡22栋1单元26楼2604号房产权证，并支付办理房屋产权证相关契税；2.判令旭和房地产公司向张奇、文丽支付逾期办证违约金32192.4元；3.本案诉讼费由旭和房地产公司承担。 一审法院认定事实：案涉《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年11月12日。商品房交付使用后，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按照买受人已付房款万分之一每日的标准向买受人支付违约金直至房屋所有权证办理完成。《商品房买卖合同（二）》第一条约定：“买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充”。第四条约定：“买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托书为无偿委托。非因出卖人故意或重大过失行为给买受人造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的3年内根据买受人的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用权证。”且张奇、文丽于2017年4月21日委托旭和房地产公司代为办理房屋不动产权证登记手续并代为缴纳契税。 一审法院认定上述事实，有当事人提交了其身份信息、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同（二）》等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》的约定，旭和房地产公司代张奇、文丽办理房屋权属登记手续的时间为张奇、文丽委托旭和房地产公司代为办理产权证并交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，即自2017年4月21日起开始计算旭和房地产公司办证时间。旭和房地产公司办证起算时间已在国家实行不动产统一登记政策之后，故旭和房地产公司以国家实行不动产统一登记政策作为其逾期办证的抗辩理由，一审法院不予支持。旭和房地产公司无正当理由逾期办证，应按照合同约定承担逾期办证的违约责任。自2017年4月21日起超过548日之日，系旭和房地产公司逾期办证责任的起算时间。张奇、文丽在此次诉讼中要求旭和房地产公司承担逾期办证违约责任的截止时间为2019年8月1日，共计284天，违约金为284天×46.3271元/天=13157元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、成都旭和房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内帮助张奇、文丽办理房屋权属证书并承担办证所需契税；二、成都旭和房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十五日内向张奇、文丽支付逾期办证违约金13157元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4366元，由张奇、文丽负担2000元，成都旭和房地产开发有限公司负担2366元。 本院二审期间，张奇、文丽围绕上诉请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张奇、文丽提交的新证据：《22栋“要产权”签到表》《2018年7月12日洛森堡蝶郡产权协调会议承诺书》等，证明目的，旭和房地产公司违约。 旭和房地产公司发表质证意见，该证据无原件，对证据真实性、合法性、关联性均不予认可。旭和房地产公司不认识该证据上的签字人，具体是什么不清楚，与本案无关。 二审另查明，成都天府新区直管区于2016年8月19日实施不动产统一登记。 又查明，一审法院于2019年10月8日开庭笔录第5页载明，审：原告，你方向被告提交办证所需资料的时间具体是多久？ 原：应该是2017年，具体时间节点不清楚了，被告清楚时间。 被代：我方可以提交原告提交办证所需资料和时间证明。 审：被告在三日内提交上述材料。 再查明，一审法院于2019年10月10日开庭笔录第4页载明，审：现在由被告提交上次庭审时法庭要求补充的证据。 被代：原告委托我方办证的所需材料，包括《洛森堡商品房面积差结算协议》《委托书》、房屋登记询问笔录、契税委托书、诚信保证书。 审：现在由原告发表质证意见。 原张：对上述证据的三性均无异议。 审：上面的时间是什么时候？ 原张：2017年4月21日。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：张奇、文丽诉请旭和房地产公司向其支付逾期办理房屋产权证违约金是否成立。 本院认为，旭和房地产公司与张奇、文丽签订的《商品房买卖合同》《“洛森堡”商品房买卖合同（二）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方当事人均应按约定履行各自的义务。 《“洛森堡”商品房买卖合同（二）》第四条关于权属办理的特别约定的第2项“买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为给委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任”；第3项“买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作”；第5项“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的3年内根据买受人的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用证”。据此可知，旭和房地产公司在张奇、文丽交清包括委托书在内的全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的548日内，为张奇、文丽办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的3年内根据张奇、文丽的委托协助其办理房屋分户的国有土地使用证。从本案查明的事实看，张奇、文丽于2017年4月21日交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差，按双方约定，房屋所有权证书的办理起始时间为2017年4月22日，截至期限应在2018年10月21日；国有土地使用权证书的办理截至期限应在2021年10月21日。因成都天府新区直管区于2016年8月19日实施不动产统一登记后，将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，而不动产权证书具有房屋所有权证书与国有土地使用权证书属性，故办理不动产权证书的期限应以合同约定的后证即国有土地使用权证书的办理期限为准，即在2021年10月21日前，旭和房地产公司为张奇、文丽办理完毕不动产权证书。现办理案涉房屋不动产权证的期限尚未届满，故旭和房地产公司不存在逾期办理案涉房屋不动产权证的违约行为，故张奇、文丽诉请旭和房地产公司办理案涉房屋不动产权证，并向其支付逾期办理房屋产权证违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，旭和房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初7783号民事判决； 二、驳回张奇、文丽的诉讼请求。 本案一审案件受理费减半收取4366元，由张奇、文丽负担；二审案件受理费129元，由张奇、文丽负担。 本判决为终审判决。 审判员  白福群 二〇二〇年九月二十三日 书记员  夏玉荣