江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7246号上诉人（原审被告）：张家港市中梁轩置业有限公司，住所地张家港市杨舍镇吾悦商业广场****。法定代表人：吴军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：任银龙，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李桂珍，女，1971年1月10日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：徐晓烨，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰龙，江苏君桥律师事务所律师。上诉人张家港市中梁轩置业有限公司（以下简称中梁轩置业公司）因与被上诉人李桂珍商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初15683号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中梁轩置业公司上诉请求：撤销原审判决并改判驳回李桂珍的诉讼请求，诉讼费由李桂珍承担。事实与理由：1.在涉案楼盘开发建设过程中，政府相关部门基于恶劣天气、大气污染防治、高考管制等原因，要求我方停工，据统计共有136天。一审中我方持法院调查令向上述政府部门调取核实停工天数约50天。上述情况属于补充协议第十条第1款第（1）、（6）项约定的“自然灾害导致工程拖期或逾期交房”、“政府行为……导致工程拖期或者逾期交房”的情形，按约应当免除相应责任。我方逾期交房天数为110天，停工天数136天，故我方无需承担违约责任。2.虽我方无需承担责任，但为了尽快友好解决争议，我方实际上也按照补充协议约定的万分之一/日标准向小业主支付了违约金。即便我方应当承担的违约金需按万分之二/日计算，但我方能够证实的停工天数约50天，约占逾期交付天数的一半，如此计算，我方亦已足额支付了逾期交房违约金。3.我方在2019年6月30日前已经完成了房屋交付的大部分工作，房屋实质上已经达到了交付条件，但小区二期众多业主通过向政府部门投诉等不合理手段向我方施压，我方不得不对小区相关配套设施进行完善，因此基于提升小区房屋品质所需的工期应当从逾期交付天数中扣除。4.补充协议第十条第3款对于违约金标准的调整作出约定，我方已经在补充协议首部对“特别提示”字样进行加粗标注，应视为我方尽到了提示义务，该条款也不存在免除我方义务、加重对方责任的情形，故不属于格式条款。5.一审认定逾期交房违约金标准过高。李桂珍的主要实际损失是租金损失，本案在认定逾期交房违约金标准是应当以房屋租金作为参考，我方按照已付房款万分之一/日的标准支付违约金，足以弥补李桂珍的损失。李桂珍辩称，1.中梁轩置业公司提及的政府行为并不属于不可抗力，其不能因此而免责。首先，政府相关部门对大气污染防治、高考噪声管控、防暑降温要求等环保安全措施，不属于不可抗力范畴。我国相关地区的大气污染防治法、防暑降温措施管理办法、苏州市建筑施工噪声污染防治管理规定等法律法规早已颁布并实施，相关部门根据这些规定作出的管控措施完全是常规性的常态化的政府行为，而非临时性突发性的政府行为。中梁轩置业公司系具有多年行业经验的房地产开发企业，在制定涉案房屋买卖合同时，理应考虑相关因素对案涉工程施工期限、房屋交付时间可能产生的影响。其次，相关政府部门的行为客观上也并未影响上诉人的工程施工进度。根据合同法第117条规定，只有当不可抗力因素影响合同履行的，违约方才有可能免责，而正如中梁轩置业公司所述，在2019年6月30日前，涉案房屋已实质上达到合同约定的交付条件，由此可以说明相关政府行为并未实际影响工程进度。另外根据合同法第118条之规定，如中梁轩置业公司确实遭遇不可抗力而不能履行合同的，也应当及时通知购房人并提供证明。综上所述，上诉人主张因此而扣减相应天数无任何依据。2.由于中梁轩置业公司自身项目工程不符合规定，需对工程进行整改，因而其于2019年10月14日才取得涉案二期项目的商品房交付使用通知书，故中梁轩置业公司逾期交房完全系自身项目工程不符合交付条件所致。3.补充协议相关条款与商品房买卖合同约定存在冲突，减轻了出卖人的责任，排除了购房人的主要权利，且未尽提示说明义务，应作出不利于上诉人的解释。此外，上诉人发送的交房日期变更通知书中明确表示将按照商品房买卖合同第十条的约定支付逾期交房违约金，该通知系其自愿作出的真实意思表示，理应就此承担相关责任。4.根据法律规定，法院参照同地段同类房屋租金标准来确定逾期交房违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额或计算方法，且该条款仅仅是参照而非绝对适用，而商品房交易中购房人逾期交房的损失，不仅包括租金损失，还应包括融资损失、其他预期利益损失等。因此，本案约定的每日万分之二的逾期交房违约金标准客观上并不高。李桂珍向一审法院起诉请求：1.中梁轩置业公司向李桂珍支付逾期交房违约金35036.71元及相应利息损失(违约金分别以1600778元及1613599元为基数，从2019年7月1日起按照每日万分之一的标准计算至2019年10月18日止，计109天；利息自2019年10月19日起至被告实际履行之日止按照中国人民银行同期的活期存款基准利率计算的金额)；2.本案受理费等全部诉讼费由中梁轩置业公司承担。一审法院认定事实如下:2017年5月9日，李桂珍（乙方、买受人）与中梁轩置业公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：Y2017013435），约定由李桂珍购买中梁轩置业公司开发的鼎尚花园16幢1602室，房屋建筑面积131.94㎡，商品房总价款为1600778元。合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》；2.第四条所列权利瑕疵已消失等。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第十条关于房屋交接、质量异议等处理的约定第三项又约定，经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更：无论出卖人逾期交付超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。同日，2017年5月9日，李桂珍（乙方、买受人）与中梁轩置业公司（甲方、出卖人）又签订一份《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：Y2017013436），约定由李桂珍购买中梁轩置业公司开发的鼎尚花园16幢1604室，房屋建筑面积131.91㎡，商品房总价款为1613599元。合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》；2.第四条所列权利瑕疵已消失等。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第十条关于房屋交接、质量异议等处理的约定第三项又约定，经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更：无论出卖人逾期交付超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，李桂珍依约向中梁轩置业公司支付了两商品房的全部购房款。2019年6月29日，中梁轩置业公司向李桂珍发出两份《交房日期变更通知书》，载明：……。现抱歉地通知您，《商品房买卖合同》原定于2019年6月30日交付的张家港鼎尚花园商品房，因提升品质增加工程量，导致工期延长而不得不逾期交付，具体交付时间我司将另行提前通知。根据与您签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，逾期交房不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至我司通知交付之日止，我司将按日向您支付已付房价款的万分之一作为违约金，合同继续履行。2019年10月15日，中梁轩置业公司又向李桂珍发出两份《交付通知书》，载明：……，您所购买的位于张家港市暨阳湖大道南侧鼎尚花园项目16幢1602室/1604室房屋将于2019年10月18日正式交房，迎接您和家人的检阅。我们荣幸地通知您，请您在2019年10月18日上午9时至下午16时30分至鼎尚花园二期物业办公室东侧办理该房屋的交房入户手续等。后双方办理了案涉两商品房的的收房手续。审理中，双方一致确认中梁轩公司已按照房屋总价每日万分之一的标准向李桂珍支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付违约金，其中16幢1602室的违约金为17749.59元，16幢1604室的违约金为17608.56元，合计35358.15元。李桂珍明确中梁轩公司在签订补充协议时未提示其注意补充协议第十条第三项的内容，中梁轩置业公司亦明确其在案涉商品房的销售过程中，除在补充协议开头概括性地提示买受人注意外，没有单独对补充协议第十条第三项的内容进行过提示，在业主未特别要求的情况下，也不对补充协议的条款作主动说明。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、收据、付款凭证、交房日期变更通知书、交付通知书以及一审法院庭审笔录等予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，补充协议第十条第三项系中梁轩置业公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与李桂珍协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，在《商品房买卖合同》第十条已对逾期交房违约金的支付标准作出了明确约定的情形下，即“自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，中梁轩置业公司却通过补充协议第十条第三项即“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”对《商品房买卖合同》第十条的约定进行了变更，中梁轩置业公司就该变更条款也没有明确向李桂珍提示和说明，致使双方对适用何一条款发生争议，根据上述法律规定，应当对中梁轩置业公司作出不利解释，故中梁轩置业公司应按照《商品房买卖合同》第十条的约定向李桂珍支付逾期交房违约金。双方均明确中梁轩置业公司已按照房屋总价每日万分之一的标准向李桂珍支付了两商品房自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交房违约金35358.15元，故中梁轩置业公司还应再向李桂珍支付上述期间的逾期交房违约金35358.15元。李桂珍主张35036.71元系对其自身权益的处分，不违反法律规定，一审法院对此予以支持。李桂珍要求中梁轩置业公司支付上述违约金的利息，于法无据，一审法院不予支持。中梁轩置业公司辩称其已与李桂珍就逾期交房事宜协商解决完毕，与事实不符，一审法院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条的规定，判决：一、张家港市中梁轩置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李桂珍逾期交房违约金35036.71元。二、驳回李桂珍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取338元，由张家港市中梁轩置业有限公司负担。二审经审理查明，涉案《商品房买卖合同》第八条买受人逾期付款的违约责任约定如下：(1)逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。涉案补充协议第二条关于买受人逾期付款的违约责任约定如下：(1)逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，本合同及本补充协议继续履行；(2)逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日其至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。该事实由当事人提供的《商品房买卖合同》、补充协议予以证实。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,李桂珍与中梁轩置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，中梁轩置业公司未能按照《商品房买卖合同》的约定于2019年6月30日前交房，而是延期至2019年10月18日才正式将涉案房屋交付李桂珍，中梁轩置业公司因此应承担相应的违约责任。关于涉案补充协议第十条第三项是否属于无效格式条款的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》及补充协议均系中梁轩置业公司单方提供的格式合同；其次，在关于付款与交房这两项合同双方最主要的合同义务的相关违约责任的约定方面，《商品房买卖合同》中对双方的违约责任的约定基本对等，而在补充协议中，一方面增加了买受人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付违约金从按累计应付款的10%增加到20%），另一方面却减轻了出卖人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人向买受人支付违约金的标准由每日万分之二调整为每日万分之一，同时还排除了该情形下买受人的合同解除权，免除了出卖人原来在合同解除后应承担赔偿违约金的义务），且根据现有证据显示，在《商品房买卖合同》及补充协议的签订过程中，作为该格式合同的提供方，中梁轩置业公司并未就此特别提请李桂珍予以必要的关注。因此，一审法院认定对本案所涉补充协议第十条第三项约定应作对中梁轩置业公司不利解释，中梁轩置业公司应按照《商品房买卖合同》第十条的约定即按房屋总价每日万分之二的标准向李桂珍支付违约金，符合相关法律的规定。中梁轩置业公司之前已支付的逾期交房违约金，可在总数中予以扣除。关于中梁轩置业公司上诉所称其因天气恶劣、大气污染防治、高考管制等原因停工，相应停工期限是否应在逾期交房天数中扣除的问题。本院就此认为，首先，中梁轩置业公司作为房产开发公司，其作为格式合同提供方，在制定合同文本相关内容时，应当对施工过程中天气、环境变化、每年度大概率发生的高考管制等情况能够预见，并就上述情况对于工期的影响应作充分考虑，上述情形不属于合同约定的不可抗力或政策因素；其次，中梁轩置业公司称2019年6月30日其房屋已经达到交付条件，其逾期交房的主要原因是二期业主要求提高物业品质，其不得不另行完善配套设施，依照其该陈述，实际施工工期并未受到天气、环境原因或政策因素的影响；再次，中梁轩置业公司与相关业主结算逾期交房违约金时，是按照实际逾期天数计算的，并未扣除其所称的停工天数，仅是对于计算标准是按照已付款的万分之一/日还是万分之二/日有争议，应视为其对逾期交房天数的认可。综上，本院对于中梁轩置业公司该项上诉理由不予采纳。《商品房买卖合同》约定逾期交房的违约金标准为按已付房款的每日万分之二计算，并不过高，一审依照该约定计算逾期交房违约金，并无不当。综上，中梁轩置业公司上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由上诉人中梁轩置业公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 杨恩乾二〇二〇年九月二十八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。