陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终3804号上诉人（原审被告）：西安市临潼区XX街XX店，住所地：西安市临潼区栎阳车站东。负责人：宋亚萍，该店店主。委托诉讼代理人：王钧毅，北京市方诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李述森，男，1943年2月14日出生，汉族，西安市临潼区村民，。委托诉讼代理人：王衡，男，1972年10月15日出生，汉族，西安市临潼区税务局职员，住西安市临潼区，系李述森女婿。上诉人西安市临潼区XX街XX店（以下简称海鹰家具店）因与被上诉人李述森租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2019）陕0115民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。海鹰家具店上诉请求：1.撤销原判，改判驳回李述森的全部诉请或发回重审；2.诉讼费由李述森承担。事实与理由：一审判决认定李述森与案外人邰某某的房屋租赁合同与本案无关联性是错误的，海鹰家具店是通过转租获得的房屋使用权，李述森只与邰某某存在合法有效的房屋租赁合同关系，应向邰某某主张合同价款。一审认定海鹰家具店与李述森通过口头协议成立租赁关系，不是事实。一审判决认定店面回转合同成立有效但终止履行一节无法律依据。李述森表示不同意转租，其依法获得的仅仅是解除合同的权利，只能要求邰某某支付租金。即使一审判决认定的“口头租赁”关系存在，双方租赁关系也早已解除，合同解除后海鹰家具店未实际使用房屋，二审租赁合同的房屋承租人邰某某占用房屋。李述森辩称，不认可海鹰家具店的上诉理由。2016年就与邰某某终止了租赁合同，2017年开始，和宋亚萍达成协议，收取海鹰家具店的租金，由其继续经营。2018年11月，宋亚萍因与他人纠纷店门被堵，自己也积极帮忙解决，但未果。李述森向一审法院起诉请求：1、判令解除与海鹰家具店的租赁协议，限期海鹰家具店搬离；2、判令海鹰家具店清偿已拖欠房屋租金50000元（截止2019年3月底）。庭审中，李述森当庭追加诉讼请求，要求海鹰家具店支付已拖欠租金至2019年9月30日共计11万元。一审法院认定事实：2011年李述森经规划审批将位于栎阳街道车站东自家宅基地建成框架结构平房三层并对外出租。2014年6月26日李述森将房屋的第二、三层出租给邰某某，并签订房屋租赁合同，邰某某将承租房屋交与儿媳茹某甲从事家具经营。后因经营不善，茹某甲2015年11月22日将家具店及店内部分货物、装饰物、设备等作价转让给宋亚萍，并签订转让协议，宋亚萍将店面更名为海鹰家具店继续经营。因邰某某拖欠房租未付，李述森到店面催收房租得知店面已转让，与海鹰家具店重新达成口头协议，约定海鹰家具店按年租金14万元支付后续房租。因海鹰家具店后期经营困难，2018年5月李述森同意房租变更为每月一万元当月付清，海鹰家具店如期支付租金至2018年10月。2018年10月底茹某甲与海鹰家具店因原转让协议履行问题引起纠纷，双方签订店面回转协议后海鹰家具店仍未履行回转协议约定义务，茹某甲用车辆封堵门店并诉至法院要求海鹰家具店按原转让协议清偿剩余店面转让款。西安市临潼区人民法院作出（2019）陕0115民初138号民事判决书，认定海鹰家具店与茹某乙签订店面回转协议，但海鹰家具店未按约定期限及时付款，又违反民警调解约定私自开锁拉货，违背了回转协议的基本诚信，店面回转协议成立有效但终止履行，双方应按照原转让协议继续履行，判决海鹰家具店限期支付茹某甲剩余转让款，海鹰家具店不服提起上诉，二审判决维持原判。后李述森向海鹰家具店催要2019年10月之后房租，海鹰家具店以店面已回转，茹某甲封堵门店无法经营为由拒绝支付，房租拖欠至今。一审法院认为，本案争议焦点为：1、双方是否存在房屋租赁关系？2、李述森有无事先通知海鹰家具店，现当庭主张解除租赁、海鹰家具店限期搬离，应否支持？3、李述森主张海鹰家具店支付2018年11月至今的租金应否支持？关于争议焦点1，海鹰家具店受让店面后并未在原房屋租赁合同上签字确认，李述森到店催收拖欠房租时与海鹰家具店达成新的口头协议，海鹰家具店如期支付接店后的房屋租金，双方新的房屋租赁关系依法成立，合法有效。关于争议焦点2，原房屋承租人邰某某和原店主茹某甲转让店面均未征得李述森同意，也未告知受让方海鹰家具店原房屋租赁合同相关违约责任，海鹰家具店对原合同约定超期不付房租李述森有权解除合同并不知情。李述森与海鹰家具店达成新的口头协议后各自履行约定义务，2018年11月海鹰家具店因店面被堵未及时支付房租，但李述森也未提前通知海鹰家具店将解除租赁并限期腾房，海鹰家具店店面被堵纠纷正在诉讼中，无法履行腾房义务，故李述森主张解除租赁协议并限期海鹰家具店腾房，依法不予支持。关于争议焦点3，法院已认定店面回转协议终止履行，店面仍归海鹰家具店所有，海鹰家具店应及时向李述森支付房屋租金（包括门店被堵期间），故李述森要求海鹰家具店支付已拖欠的房屋租金，依法应予支持。至于门店被堵造成海鹰家具店房租损失、经营损失等，海鹰家具店通过诉讼方式正在解决中，本案暂不涉及。2018年11月1日至2019年9月30日租金共计11万元。综上所述，海鹰家具店受让家具店后，与李述森达成新的口头协议，海鹰家具店如期支付房租至2018年10月底。虽因原转让履行纠纷门店被堵，但店面仍归海鹰家具店所有，海鹰家具店仍负有向李述森支付房租的法律义务，故李述森要求海鹰家具店支付已拖欠房屋租金的诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条规定，判决：一、被告西安市临潼区XX街XX店于本判决书生效后10日内支付原告李述森已拖欠房屋租金110000元。二、驳回原告李述森其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告西安市临潼区XX街XX店全部负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，涉案房屋系李述森于2011年经规划审批后在自家宅基地建成并对外出租。2014年6月26日李述森将涉案房屋出租给邰某某，邰某某将房屋交与儿媳茹某甲经营。后茹某甲于2015年11月22日将店面转让给宋亚萍，宋亚萍遂将店面更名为海鹰家具店继续经营。之后，海鹰家具店如期支付租金至2018年10月。因此，李述森与海鹰家具店虽未签订书面租赁合同，但海鹰家具店受让店面后，一直占有租赁房屋且直接缴纳房租给李述森，故二者之间已形成租赁合同关系。双方应依约履行各自义务，享有相应权利。李述森已将涉案租赁房屋交付给海鹰家具店使用，但海鹰家具店自2018年10月底开始，以自己与原转让人茹某甲之间发生纠纷、无法经营等为由，拒绝支付租金，其于二审审理中表示，因自己与茹某甲之间的另案诉讼原因，海鹰家具店物品被查封至该房屋至今。因此，海鹰家具店持续占有租赁房屋，且无法正常经营之原因无法归责于出租人李述森，故一审判决判令海鹰家具店支付2018年11月1日至2019年9月30日租金11万元一节，并无不当。至于海鹰家具店上诉称，自己是通过转租获得房屋使用权、李述森应向邰某某主张租金一节，（2019）陕0115民初138号民事判决已生效，认定《店面回转协议》终止履行、海鹰家具店与茹某甲应按照原“转让协议”继续履行，并判令海鹰家具店支付茹某甲剩余转让款。因此，海鹰家具店该项上诉理由与生效判决查明事实不符，即其与茹某甲之间应系转让关系，并非转租关系，且海鹰家具店未能提供足以推翻生效判决的证据，故对其上诉理由，依法不予支持。综上所述，海鹰家具店的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由西安市临潼区XX街XX店负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年八月二十一日 书 记 员  杨 雪  薇 1