四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3648号 原告：高寅俊，男，汉族，1991年11月22日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：袁纪芸，四川博业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永玺，四川博业律师事务所律师。 被告：成都市宏誉房地产开发有限公司，住所地：成都市锦江区东大路**********。 法定代表人：蔡风佳，成都市宏誉房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：杨琳，泰和泰律师事务所律师。 原告高寅俊与被告成都市宏誉房地产开发有限公司（简称宏誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高寅俊的委托诉讼代理人袁纪芸、王永玺及被告宏誉公司的委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，庭外和解期间双方未能达成一致。本案现已审理终结。 高寅俊向本院提出诉求请求：1．判令宏誉公司向高寅俊返还定金100000元；2．判令宏誉公司向高寅俊赔偿至返还之日的资金利息暂计算至2020年4月20日为5833.33元；3．由宏誉公司承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：高寅俊于2019年5月6日到宏誉公司位于通源街的销售中心咨询购买成都市攀成钢【环球汇•地块4】房产;地块4】房产事宜房产可办理贷款，最高贷款五成。高寅俊支付了诚意金100000元。2019年5月8日高寅俊至售楼部与宏誉公司签订《【环球汇•地块4】认购;地块4】认购书》买宏誉公司开发建设的成都市环球汇•地块4号1号;地块****楼******房25平方米，套内建筑面积149.05平方米，该物业成交价为3200587元；高寅俊签订认购书时向宏誉公司交付定金100000元；该房产首付款为总价款的50.01%，即人民币1600587元，剩余部分1600000元（即总价款的49.99%）由高寅俊向南洋商业银行成都分行申请办理10年按揭贷款。认购书签订后，高寅俊向宏誉公司支付的诚意金转为定金，宏誉公司向高寅俊出具收据载明收到高寅俊支付的定金100000元。另据宏誉公司销售人员向高寅俊提供的拟签订房屋买卖合同的文本亦载明与认购书相同的首付款及贷款条件。高寅俊按认购书拟签订房屋买卖合同，准备首付款及申请贷款资料，前往认购书指定的贷款银行、工商、农业、建设、中国银行均被告知上述房产不符合办理按揭款的条件，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发［2007］359号）》（简称“359号通知”）的规定，“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”。而宏誉公司所销售的案涉商业不动产2019年7月25日才竣工验收，在销售时未竣工验收，高寅俊实际上无法贷款，亦无法按照认购书条件与宏誉公司签订《商品房买卖合同》。另认购书系宏誉公司提供的格式合同，未突出显示不符合商业按揭贷款的后果，且销售人员未告知办理贷款要求。宏誉公司作为房地产开发商，对贷款条件未向高寅俊释明，未遵守合同法的诚信原则，导致合同无法签订并履行。根据《合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情况之一，给对方造成损失的，应当承担损失赔偿责任“……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”之规定，高寅俊多次向宏誉公司提出返还定金100000元未果，遂诉至法院。 宏誉公司辩称：1．与高寅俊签订的认购书约定了《商品房买卖合同》签订时间，也约定了超过认购书规定的时间未按认购书约定签订《商品房买卖合同》及其附件等，认购书自动解除，宏誉公司将物业另行出售，定金不予退还。高寅俊在收到催促签约函后，高寅俊提出资金困难要求延长签约时间，在延长时间后，高寅俊未签订《商品房买卖合同》，宏誉公司已解除认购书，高寅俊无权要求返还定金。2．宏誉公司未违反诚信原则，高寅俊称其前往指定的贷款银行被告知案涉房屋不符合办理按揭贷款的条件没有证据予以证明；即使认购书签订时案涉房屋不具备办理按揭贷款条件，但在高寅俊申请延期签订《商品房买卖合同》的时间为2019年6月20日，而案涉房屋2019年6月15日即取得竣工验收合格报告，案涉房屋在签订《商品房买卖合同》前已经具备按揭贷款条件，且从先后关系而言，《商品房买卖合同》签订在前，只有签订了合同，才能申请按揭贷款。“359号通知”是银行内部管理文件；2019年2月11日宏誉公司与南洋商业银行（中国）有限公司成都分行签订的《关于合作开展房地产抵押贷款业务协议书》中明确约定了为案涉房屋所在的环球汇•地块4商业物业提;地块4商业物业提供贷款何条件，且南洋商业银行（中国）有限公司成都分行已为案涉项目其他商业物业办理按揭贷款。3．关于本案认购书中涉及争议内容的按揭条款有3条，认购书第三条第2款约定高寅俊选择按揭贷款方式支付房款，除首付款外，剩余房款向银行办理10年按揭贷款，该条系单独填写不属于格式条款；第四条第1款、2款是对交易程序的安排及相关规定，是众所周知的常识，不涉及免除或加重一方责任情况。综上，定金的目的是为了确保当事人最终订立正式的《商品房买卖合同》，高寅俊违反认购书约定拒不签订《商品房买卖合同》，依法依约都无权要求退还定金，因此，请求驳回高寅俊的全部诉讼请求。 双方无争议的及本院经审理认定事实如下：2019年5月6日，高寅俊通过银行向宏誉公司转款400000元（卡号：62×××53，预购【环球汇•地块4】4套房屋;地块4】**房屋诚意金00元）。2019年5月8日宏誉公司（甲方、出卖人）与高寅俊（乙方、买受人）签订《【环球汇•地块4】认购书》;地块4】认购书》成交价格，高寅俊购买宏誉公司开发建设的成都市【环球汇•地块4】1号楼1;地块4】**楼******房05平方米，该物业含增值税成交总价为3200587元。二、定金条款，高寅俊签订认购书时向宏誉公司交付定金100000元，宏誉公司收到高寅俊定金时开具收款收据，并在高寅俊支付首期房款且双方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期商品房物业服务协议》、《临时管理约定》等相关文件（简称“《商品房买卖合同》及相关文件”）时，定金转为该成交价款的一部分，定金按本金转入，不计利息。三、付款方式，高寅俊同意按商业银行按揭方式支付成交价款，并在2019年5月15日前与宏誉公司签订《商品房买卖合同》及相关文件，同时支付成交价款的首期款（含定金），首期款为成交款的50.01%，即人民币1600587元，成交价款的剩余部分1600000元由高寅俊向南洋商业银行成都分行申请办理10年的按揭贷款（高寅俊的贷款年限及贷款金额以贷款机构最后批复为准）。四、认购条款，1、乙方必须自本认购书签署之日起7日内即2019年5月15日前与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件，并按本认购书第三条约定的付款方式向甲方支付该成交价款（含定金）并于签署《商品房买卖合同》当日向甲方提交全部签约资料及向按揭银行提交按揭所需资料，若逾期支付前述款项或交付资料，则每逾期一日，乙方应按该成交价的万分之三向甲方支付滞纳金。若乙方没有在上述约定的期限内交清成交价款或签订《商品房买卖合同》及相关文件或未向甲方提交全部签约资料及向按揭银行提交按揭所需资料的，甲方有权选择是否与乙方签订《商品房买卖合同》。如甲方同意继续与高寅俊签订《商品房买卖合同》，则该物业实际成交价款变更为人民币3264598.74元；该物业新的成交价款扔为含增值税成交价款。2、若乙方选择商业银行按揭方式付款，则乙方已了解到办理按揭的相关要求，承诺自己的情况符合办理按揭的条件，并同意在签订《商品房买卖合同》及相关文件的同日到甲方指定按揭合同银行办理按揭手续，签订借款合同，若因国家政策变动或者银行信贷政策变化、个人资信问题等导致贷款不被按揭银行批准或批准金额不足，乙方不得以此为由拒绝签订《商品房买卖合同》或者解除认购书，乙方必须受到甲方或银行通知之日起5日内选择甲方提供的其他付款方式，履行义务。如按揭银行批准的贷款额度与乙方申请的贷款额度不一致，则两者之间的差额由乙方在按揭银行批准贷款额度明确之日起7日内一次性向甲方支付完毕。乙方确认在签订本认购书时已经仔细阅读并清楚理解了甲方在销售中心公示的《【环球汇•地块4】认购书》、《;地块4】认购书》《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务协议》、《临时管理约定》等所有合同文件的内容，对本条前述文件的内容无异议，并同意不再修改，且同意签订和遵守前述文件的约定，如乙方未按本认购书的约定签订前述文件，则本认购书第四条第1款所述期限届满时，本认购书自动解除。本认购书解除后，甲方有权在不知会乙方的情况下，将该物业另行出售并且乙方应向甲方做出赔偿，该赔偿金等值于乙方所支付的全部定金。 认购书签订后，高寅俊向宏誉公司支付的诚意金转为定金，同日宏誉公司向高寅俊出具收据载明收到高寅俊支付的定金100000元。在认购书约定的时间内高寅俊未与宏誉公司签订《商品房买卖合同》，2019年5月23日宏誉公司向高寅俊发出《催促函》，要求高寅俊应于2019年5月29日前按照认购书约定支付商品房价款并签订《商品房买卖合同》及相关文件，并交付相应的滞纳金；若没有在上述指定日期内签订《商品房买卖合同》及相关文件并交齐房价款及滞纳金，宏誉公司将按照认购书约定单方面解除认购书，将该物业另行出售，并不退还认购金。高寅俊收到《催收函》后，于2019年5月30日向宏誉公司提出申请，理由：高寅俊于2019年5月8日认购环球汇蔚然中心1栋1单元301、302、303、304号写字楼，建筑面积为724.02平米，原总价为11467956元，付款方式：按揭，优惠326498元，优惠后总价为11141458元；正常签约时间为2019年5月22日，应支付金额为5581458元（含定金），现因客户资金周转困难，特申请于2019年6月20日前签约并支付首付款即5581458元（含定金），余款通过银行按揭支付，延期共计29天。申请后高寅俊仍未与宏誉公司签订《商品房买卖合同》及相关文件，也未支付任何价款。2019年6月24日宏誉公司再次向高寅俊发出《催促函》，要求高寅俊应于2019年6月28日前按照认购书约定交付商品房价款并签订《商品房买卖合同》及相关文件，并交付相应的滞纳金；若没有在上述指定日期内签订《商品房买卖合同》及相关文件并交齐房价款及滞纳金，宏誉公司将按照认购书约定单方面解除认购书，将该物业另行出售，并不退还认购金。2019年6月28日高寅俊仍未签订《商品房买卖合同》及相关文件，也未支付任何价款。2019年6月29日宏誉公司向高寅俊发出《关于终止高寅俊认购书事宜的通知书》，函告高寅俊终止《【环球汇•地块4】认购书》的履;地块4】认购书》的履行v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 经查，2018年4月18日宏誉公司取得成房预售中心城区字第101248号《商品房预售许可证》，项目名称环球汇广场，地址成都市锦江区东大，地址成都市锦江区东大路**地块**楼2019年6月15日《竣工验收报告》，载明建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及负责人对该案涉工程确认验收合格。 2007年9月27日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合向其下属下发的“359号通知”规定：利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，商业用房购房贷款首付比例不低于50%，期限不得超过10年。2019年2月11日，宏誉公司（甲方）与南洋商业银行（中国）有限公司成都分行（乙方）签订《关于合作开展房地产抵押贷款业务协议书》，就宏誉公司位于成都市锦江区东大路（街）246号的“环球汇广场地块4”等项目销售，邀请南洋商业银行（中国）有限公司成都分行为购房者提供房地产抵押贷款，南洋商业银行（中国）有限公司成都分行同意为该等楼盘提供房地产抵押贷款；约定：甲方销售该等楼盘的房产时，购房者如需向银行贷款，应有甲方介绍向乙方申请贷款；个人购买物业（商业）每笔房产抵押贷款额度最高不超过净购入价的50%或不超过银行指定认可估价机构评估值的50%（以低者为准），贷款期限最长不超过10年。宏誉公司举证2019年6月17日至8月28日期间签约备案的10份《商品房买卖合同摘要》，证明宏誉公司出卖给案外人的锦江区东大路246号1幢办公用房10套，贷款银行均为南洋商业银行（中国）有限公司成都分行，贷款年限10年。 另查明，2019年8月14日高寅俊租赁位于成都市锦江区东大路246号1幢2楼211号和212号商铺，租期为八年。证人陈某到庭证明：6月初陪同高寅俊前往银行及售楼部咨询办理贷款事宜，银行因贷款人资质不够未能办理贷款。 以上事实，有双方当事人的身份信息、营业执照、商品房预售许可证、转账凭证、【环球汇•地块4】认购书、收据、商品;地块4】认购书）复印件、竣工验收报告、催促函、关于终止高寅俊认购书事宜的通知书、银行业监督管理委员会文件、房地产抵押贷款业务协议书、商品房买卖合同摘要、租赁合同等证据以及当事人的陈述、证人证言在案为证。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为宏誉公司是否应返还高寅俊定金100000元及赔偿资金利息，对此本院评判如下： 高寅俊与宏誉公司于2019年5月8日签订《【环球汇•地块4】认购书》的目的是为;地块4】认购书》的目的是为固定当前交易机会商品房买卖协议的预约合同。高寅俊按约定支付的100000元属于定金。认购书中约定定金100000元为保证在约定时间内订立正式商品房买卖协议的立约定金，第三条付款方式及第四条认购条件是预约合同的目的体现，协议内容约定清楚明确，并不存在免除宏誉公司责任、加重高寅俊责任、排除其主要权利的情况，高寅俊作为完全民事行为能力人，应当能够清楚签订认购协议产生的法律后果，故《【环球汇•地块4】认购书》是双方真实;地块4】认购书》是双方真实意思表示强制性规定，对双方具有约束力。关于高寅俊主张宏誉公司所销售的案涉商业不动产在销售时未竣工验收，按照银行“359号通知”的规定，其实际上无法贷款亦无法签订《商品房买卖合同》的问题。前述规定，仅适用于银行内部纵向管理关系，并不适用本案的平等民事主体间的合同关系；且宏誉公司在延期签订合同的期限内已取得《竣工验收报告》，并且高寅俊亦未向本院证明其不符合办理按揭贷款条件是因案涉房屋没有取得竣工验收报告的证据。2019年2月11日宏誉公司与南洋商业银行（中国）有限公司成都分行签订的《关于合作开展房地产抵押贷款业务协议书》中明确约定了为案涉房屋所在的环球汇•地块4商业物业提供贷款，且;地块4商业物业提供贷款公司成都分行也已为案涉项目其他商业物业办理了按揭贷款，故本院对高寅俊的理由不予支持。 本案《【环球汇•地块4】认购书》签订后，高;地块4】认购书》签订后定的商品房价款并签订《商品房买卖合同》及相关文件，宏誉公司多次向高寅俊发送《催促函》，高寅俊还以资金周转困难为由向宏誉公司提出延期履行申请，但延期到期后其未履行义务也未作出任何意思表示，宏誉公司函告高寅俊终止《【环球汇•地块4】认购书》的履行，不;地块4】认购书》的履行有举证证明其在约定的期间就《商品房买卖合同》及相关文件的签订与宏誉公司进行过协商，也没有举证证明最终未签订《商品房买卖合同》系宏誉公司一方的原因导致。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定的定金规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，高寅俊要求宏誉公司返还定金并赔偿利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 驳回高寅俊的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1208元，由原告高寅俊负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李娅 二〇二〇年九月二十八日 书记员  王尹