江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初9878号 原告（反诉被告）：南京阳光大道投资股份有限公司，统一社会信用代码91320100057984645J，住所地南京市。 法定代表人：张尧坤。 委托诉讼代理人：陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仇卫佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏永嘉置业有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地南京市。 法定代表人：陆锦元。 破产管理人：江苏法德东恒律师事务所。 委托诉讼代理人：陶冶，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘志伟，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 第三人：李千，男，汉族，1984年1月12日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告（反诉被告）南京阳光大道投资股份有限公司（以下简称阳光大道公司）与被告（反诉原告）江苏永嘉置业有限公司（以下简称永嘉置业公司）、第三人李千破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。2019年9月23日，本案第一次公开开庭，阳光大道公司的委托诉讼代理人陈佳、仇卫佳，永嘉置业公司的委托诉讼代理人陶冶到庭参加诉讼。后本院根据阳光大道公司的申请追加李千作为第三人参加诉讼。2019年11月6日，本案第二次公开开庭，阳光大道公司的委托诉讼代理人陈佳、仇卫佳，永嘉置业公司的委托诉讼代理人陶冶、潘志伟，第三人李千到庭参加诉讼。2020年1月17日，本案第三次公开开庭审理，阳光大道公司的委托诉讼代理人陈佳与永嘉置业公司的委托诉讼代理人陶冶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）阳光大道公司向本院提出诉讼请求：请求判令:1、被告继续履行《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》；2、如果法院判令解除《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》，请求确认因解除《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》造成的损失（包括需返还的租金5255521元、违约金即预期可得利益损失2125216元）为共益债务；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年4月8日，原被告签订《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》，约定原告承租被告投资的永嘉年华商住楼地下车库74个车位面积及人防内附属用房，租赁期限20年，租金共计663万元。同日，原告以交付招商银行本票（票号92220318）的方式支付上述协议约定的首笔租金198万元，后按协议约定的付款节点分别于2013年4月25日、4月26日、4月27日以交付银行本票（票号分别为92220496、92220507、92220516）的方式支付租金65万元、200万元、200万元，共计663万元。2015年7月31日，因被告与南京瑞丽安物业管理有限公司就争议标的物一直存在诉讼案件而未能按时交付原告，双方遂签订《补充协议》，约定租赁期限从2015年8月1日起算至2035年7月31日止。原告实际占有前述车位及设施后用于商用至今。2018年10月25日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01破19号民事裁定书，裁定受理苏州居易建设工程有限公司对被告的破产清算申请，并于同日指定江苏法德东恒律师事务所（以下简称法德东恒律所）担任被告的破产管理人。2019年1月7日，原告向破产管理人提交债权申报材料。2019年4月22日，破产管理人出具《告知函》一份，认为《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》已解除，因解除合同造成的损失原告可以作为普通债权进行申报。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）永嘉置业公司辩称：1、案涉租赁合同涉及的地下室有部分未按照建设工程规划许可证的规定建设，依据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同无效。针对这部分的地下室签订的租赁合同是无效的，不能继续履行。2、针对剩余部分的地下室签订的租赁合同，系原告与永嘉置业公司恶意串通所签，并非真实的，理由如下：①关于原告主张的四笔租金，从未进入过永嘉置业公司的账户，并且这四笔租金的来源均来自于永嘉置业公司的法定代表人陆锦元及陆锦元之子陆挺的妻子丁蔚文。②关于地下室的使用，据管理人调查，在2019年之前从未有过关于原告使用地下室的情况，地下室一直由永嘉置业公司的员工张棋友和丁蔚文实际控制，相关的租金由该二人收缴。2018年底永嘉置业公司进入破产程序后，原告才突然主张其系地下室的承租人。但在前段时间地下室与该小区的物业发生纠纷时，出面处理的依然是张棋友。③原告与永嘉置业公司之间自2013年1月起频繁产生资金往来，且在（2015）苏民终字第265号民事判决书中查明原告及其法定代表人与被告及其法定代表人及一些案外人之间转账频繁，曾以虚假转账记录作为购房款向法院申请执行异议。基于上述情况，管理人认为不能认可原告与永嘉置业公司之间的租赁关系。管理人认为，即使确有租金，也不应当认定为共益债务，而是普通债权。3、依据破产法的相关规定，管理人有权解除未履行完毕的合同，在此前管理人未能了解到刚刚陈述的情况，因此向原告发函要求解除合同。故即使租赁合同是真实的，管理人也已经发函解除了。4、依据最高人民法院、最高人民检察院《关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在破产案件审理过程中申报捏造的债权应当认定为刑法第三百零七条之一第一款规定的以捏造的事实提起民事诉讼，被告提请法院在必要时将本案移送公安机关处理。 被告（反诉原告）永嘉置业公司向本院提出反诉请求：请求判令：1、反诉被告返还南京市；2、第三人李千协助返还其所使用的南京市，返还面积为其所使用的面积；3、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月25日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01破19号民事裁定书，裁定受理永嘉置业公司破产清算一案，并于同日指定法德东恒律所担任管理人。2018年12月3日，反诉被告向管理人主张其系永嘉年华商住楼地下室的承租人，并提交《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》及相关票据，证明其已将地下室20年的租金共计663万元支付给了永嘉置业公司。管理人经过审查，确认反诉被告系地下室承租人，同时告知反诉被告管理人自2018年10月25日永嘉置业公司破产申请受理之日起二个月内未通知反诉被告继续履行合同，应当视为《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》已解除，反诉被告应当配合管理人接管永嘉年华商住楼地下室，但反诉被告拒不配合，并实际控制地下室至今。后管理人于2019年9月得知永嘉置业公司地下室有部分面积与建设规划许可证的规定不符，针对不符合建设规划的部分签订的租赁合同无效，反诉被告需履行返还义务。针对剩余部分地下室，管理人认为反诉被告提交的《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》并非真实有效的协议，反诉原告从未收取过租金，反诉被告无权占用永嘉年华商住楼地下室。 原告（反诉被告）阳光大道公司反诉辩称：1、本案合同合法有效，反诉被告承租的面积都是在规划许可证许可的面积之内，故不存在合同无效的情形。2、反诉被告不认为本案存在恶意串通损害第三人利益的事实，案涉合同合法有效，反诉原告的诉讼请求应予以驳回。 第三人李千述称：第三人租赁案涉场地用于做洗车、换油保养等经营，已于2019年8月21日停止经营，场地尚未交还。如果法院判决案涉地下室归永嘉置业公司管理人来管理，需要第三人返还地下室，第三人愿意配合，但是需要时间返还。 本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01破19号民事裁定书，裁定受理苏州居易建设工程有限公司对永嘉置业公司的破产清算申请，并于同日作出（2018）苏01破19号决定书，指定江苏东恒律师事务所（2019年6月6日更名为江苏法德东恒律师事务所）担任永嘉置业公司管理人。 2019年4月22日，永嘉置业公司管理人向阳光大道公司发送《告知函》一份，主要内容为：阳光大道公司：贵司于2018年12月3日向管理人主张系永嘉年华地下室的承租人，并提交《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》及相关票据，证明贵司已将地下室20年的租金共计663万元支付给永嘉置业公司；管理人经过核查，确认贵司与永嘉置业公司之间的租赁关系；管理人自2018年10月25日永嘉置业公司破产申请受理之日起二个月内未通知贵方继续履行合同，应当视为双方的《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》已经解除，贵方因解除合同造成的损失可以作为普通债权向管理人申报；后续，管理人将与贵方签订不定期租赁合同，并要求贵方在规定时间内与管理人做好交接工作，配合地下室变现；如贵方拒不配合管理人工作，管理人将不排除通过诉讼等方式，要求贵方迁出。2019年5月5日，阳光大道公司向南京市中级人民法院提起本案诉讼，后南京市中级人民法院将案件移交本院审理。 阳光大道公司提交《永嘉年华商住楼地下人防设施租用协议》（以下简称《租用协议》）一份含附图一张，上面记载：甲方：永嘉置业公司，乙方：阳光大道公司，基于甲方为永嘉年华商住楼地下人防设施的投资人，根据《中华人民共和国防空法》第5条、第20条、第26条及南京市人民防空管理办公室的有关规定，经过甲乙双方共同协商，在双方自愿基础上就永嘉年华商住楼地下停车库（属人防工程）使用达成如下协议：一、甲乙双方确认：本协议项下地下车库属人防工程；乙方出租标的物为人防设施及车位使用、收益权及管理权。二、甲方提供永嘉年华商住楼地下车库74个车位面积及人防内附属用房一并租赁给乙方，乙方在本协议签订之日将租赁第一笔租金款项198万元支付甲方，在本月底之前将剩余465万元租金支付甲方，将以上标的物20年租金款项人民币663万元全部付清。三、甲方应交付出租面积为附图红线部分。四、甲方权利义务。1、甲方应保障出租标的物不存在任何障碍，并保障乙方在合同约定范围内正常利用取得收益。2、甲方应保障出租标的水电接通，建筑设施安全。3、甲方应保障对出租建筑设施进行定期检查维修义务。五、乙方权利义务。1、按《中华人民共和国防空法》规定，战时人防设施需用，乙方应服从。2、乙方应按时履行付款义务，如有逾期，按同期银行贷款利息双倍支付违约金。3、乙方应保证所租赁的车位面积优先出租给永嘉年华业主，剩余部分可用于车库、仓储租赁、场地分割出租等用途。4、乙方应保障人防设施安全，如有人为损坏，应承担修复及赔偿责任。5、乙方应合法利用人防设施，不得违法经营，经营期间所产生的债务及纠纷与甲方无关。六、上述约定，经甲乙双方确认无异议。双方有义务严格按照本协议内容认真、全面履行。履行协议过程中的有关纠纷由双方协商解决。七、甲乙双方有义务对本协议内容保密，未经对方书面同意不得单方向第三方透露，违者需承担相关违约责任。八、本协议履行期间，如发生不可抗力导致协议无法履行，本协议自行终止。九、乙方在承租期间就地下人防设施等权益问题需行使诉讼权利，有权以乙方名义向法院起诉，无需征得甲方授权。十、本协议经双方签字、盖章后生效，乙方付清协议第二条约定费用后，甲方应于4月30日前向乙方完成实际交付，如因甲方原因未完成交付，甲方应承担赔偿乙方已付租赁款项损失的违约责任，按同期银行贷款利息双倍支付违约金。《租用协议》落款处加盖有永嘉置业公司印章、阳光大道公司的印章，记载日期为2013年4月8日。《租用协议》上虽然记载附图为74个停车位面积红线图，但附图上并未记载停车位面积，亦未记载停车位分布情况。 阳光大道公司另提交《补充协议》一份，上面记载：甲方：永嘉置业公司，乙方：阳光大道公司，鉴于甲方与南京瑞丽安物业管理有限公司就永嘉年华商住楼地下人防车位一直存在诉讼案件，甲乙双方租赁协议签订后，甲方一直未能将标的物人防地下设施按时交付乙方；现鼓楼区人民法院执行局于2015年7月29日强制执行清空车库，甲方交付乙方已无障碍。双方基于公平原则，确定租赁合同的起算时间以2015年8月1日起到2035年7月31日止。《补充协议》落款处加盖有永嘉置业公司印章、阳光大道公司的印章，记载日期为2015年7月31日。 阳光大道公司在第二次庭审中主张《租用协议》、《补充协议》的签订时间与其落款时间一致。在第三次庭审中，阳光大道公司又主张《租用协议》与《补充协议》的签订时间是2017年，称只知道这两份协议是2017年签订的，但不知道准确签订时间，并主张《租用协议》与《补充协议》上的落款时间是倒签的，同时提交《协议书》一份，主张《协议书》是2013年4月8日签订的。 前述《协议书》记载内容如下：甲方：永嘉置业公司，乙方：阳光大道公司，一、甲、乙双方经友好协商，确认以下事实：1、乙方应在签订《协议书》之日将租赁甲方车位第一笔租金款项198万元支付甲方；2、甲方应在本月底之前将车位交付乙方；二、甲、乙双方就出租车位事项达成如下协议：1、甲方有部分车位可出租，双方经友好协商，甲乙双方一致同意：甲方将永嘉年华地下车库共74个车位的20年使用权租给乙方使用，乙方租赁甲方74个车位20年，租赁费用总计663万元；2、车位使用权20年租赁到期后，应优先出租给乙方。三、双方确认，自本协议签订之日，乙方支付的租赁费198万元加上本月底之前支付465万元，总额为人民币663万元，租赁74个车位；协议签订之日，双方同时签署《永嘉年华地下车库停车位使用协议》及《永嘉年华地下车库停车管理规定》，并附以上车位详图。五、甲方应于4月30日前向乙方完成车位实际交付，逾期甲方将承担所有违约责任，并按银行同期贷款利息双倍计算实际到账之日乙方已付款项之利息，否则甲方可解除合同。乙方应于4月30日前支付剩余租金465万元，逾期将承担所有违约责任，并按照银行同期贷款利息双倍计算未付部分的租金款项之利息，否则甲方可解除合同。六、乙方认可并追认甲方以其自己的名义为履行车位交付义务而采取的必要行为和措施，包括对非法侵占车位的车主进行诉讼；七、本协议自双方签字盖章之日起生效。《协议书》落款处加盖有永嘉置业公司印章、阳光大道公司的印章，记载日期为2013年4月8日。 阳光大道公司提交招商银行本票复印件4张，申请人均为阳光大道公司，收款人均为永嘉置业公司，出票日期分别为2013年4月8日、2013年4月25日、2013年4月26日、2013年4月27日，金额分别为198万元、65万元、200万元、200万元；本票上“备注”处记载均为“车位使用费”。阳光大道公司帐号为xxxxxxxxxxxxxxx的银行账户流水显示：2013年4月8日银行本票签发，金额198万元；2013年4月25日银行本票签发，金额65万元；2013年4月26日银行本票签发，金额200万元；2013年4月27日银行本票签发，金额200万元。 另查明，根据《建设工程规划许可证》记载，永嘉年华（云中居）工程建设单位为永嘉置业公司，工程地址位于南京市，为高层商住综合楼，共1幢楼，地上21层，地下1层，地上建筑面积为58070㎡，地下建筑面积为3910㎡（其中人防3509㎡）。永嘉年华（云中居）工程于2006年1月12日竣工验收合格。2019年8月13日，南京房地产测绘事务所针对永嘉年华商住楼地下1层出具《南京市房产测绘成果报告》，记载永嘉年华商住楼坐落于南京市，房屋总层数22层，所在层数-1，建筑面积为1054.73㎡。2019年9月24日，永嘉置业公司领取了永嘉年华商住楼地下1层的不动产权证书，记载不动产坐落于南京市，房屋总层数为22层，所在层数为-1层，用途为城镇单一住宅用地/车位，建筑面积为1054.73㎡。 关于所承租的永嘉年华商住楼地下1层的车位及辅助用房的面积，阳光大道公司陈述其租用的面积全部属于人防，仅是部分人防面积，其无法明确具体的租赁面积，仅陈述租赁面积与《租用协议》附图一致。阳光大道公司主张：其于2015年8月1日实际进入案涉租赁场地，在此之前租赁场地一直被他人占有使用，永嘉置业公司通过诉讼后申请强制执行收回案涉场地；其在与永嘉置业公司签订协议时知晓案涉租赁场地存在纠纷、永嘉置业公司尚未收回场地。阳光大道公司另主张其从2015年8月开始对外出租车位，收取租金，并主张其是向本幢楼居民和附近居民出租车位，未与居民签订书面租赁合同，租期不固定，按月或者按季度收费。 永嘉置业公司主张《租用协议》与《补充协议》是虚假的，永嘉置业公司与阳光大道公司之间不存在真实的租赁关系，理由如下：1、从租金支付看，永嘉置业公司从未收到过案涉四笔款项。永嘉置业公司申请法院调取了一系列银行流水，阳光大道公司主张的四笔租金均是从永嘉置业公司的控制人陆锦元及其儿媳丁蔚文的银行账户流出，经过数人流转后到达张尧坤的银行账户，再由张尧坤转给阳光大道公司，阳光大道公司转给南京艺兰斋拍卖有限公司（以下简称艺兰斋公司），艺兰斋公司又返还给了陆锦元。事实上，阳光大道公司从未付过租金，永嘉置业公司也从未收取过租金。2、从阳光大道公司有无实际占用永嘉年华商住楼地下车库来看，不管是从阳光大道公司收取租金的收款回单，还是第三人李千的当庭陈述，还是南京市永嘉年华住宅小区业主委员会（以下简称永嘉年华业委会）出具的《证明》，均可以看出在永嘉置业公司进入破产程序前阳光大道公司从未实际占用过地下车库，也从未以任何形式被任何承租人或者是小区业主知晓，即使在2019年阳光大道公司对永嘉置业公司管理人宣称其为地下车库的控制人时，地下车库的现场管理人员依然是永嘉置业公司及其关联公司的有关人员。3、从租赁协议的合理性看，地下车库20年的租金为663万元，平均到每月的租金是27625元，从阳光大道公司提交的证据来看，车位出租给小区业主的租金为每个车位每月480元，整个小区内一共也没有几个业主租赁车位，甚至不能收回成本，是非常不合常理的。 永嘉置业公司为证明其上述主张，向本院提交以下证据： 1、自招商银行南京分行城南支行调取的案涉四张本票的兑付信息、自中国工商银行南京钟山支行调取的案涉四张本票的进账情况、自中国工商银行股份有限公司南京分行调取的艺兰斋公司的银行流水，记载四张本票在开票当日由永嘉置业公司背书给艺兰斋公司，艺兰斋公司均于开票当日兑付，并均于兑付当日将全部款项转账汇至陆锦元的银行账户。该组证据证明：阳光大道公司以本票方式付给永嘉置业公司的四笔款项均未进入永嘉置业公司账户，而是进入了艺兰斋公司的银行账户，并且在入账当日立马全额转回永嘉置业公司法定代表人陆锦元的银行账户。 2、王叶军、曹凤飞、陈恩明、周裕静、丁蔚文、张尧坤、陆锦元、陈菊芬等人的银行账户2013年4月1日至2013年4月27日期间的流水清单、阳光大道公司招商银行账户流水清单，证明：阳光大道公司主张支付给永嘉置业公司的四笔本票的钱款在开票当日由张尧坤转账至阳光大道公司账户，而这些钱款来源于永嘉置业公司的法定代表人陆锦元及其儿媳丁蔚文，阳光大道公司并未支付过租金； 3、（2013）建民初字第631号民事调解书，证明：丁蔚文是陆锦元的儿媳。 4、永嘉置业公司工商信息资料、阳光大道公司工商信息资料、艺兰斋公司工商信息资料、南京永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）工商信息资料，记载永嘉置业公司的股东为陆锦元、张棋友；阳光大道公司的股东为张尧坤、张杰、曹凤飞；艺兰斋公司的法定代表人为周裕静，股东为陆锦元、陈菊芬。该组证据证明：这几家公司相互关联，永嘉置业公司与艺兰斋公司的实际控制人均为陆锦元；永嘉物业公司变更前的股东是陆锦元、陈菊芬。 5、最高额借款及担保协议、（2015）苏民终字第265号民事判决书，证明：阳光大道公司与永嘉置业公司自2013年1月开始产生资金往来，生效判决书中查明阳光大道公司及其法定代表人张尧坤与永嘉置业公司及其法定代表人陆锦元及一系列人员通过转账，以虚假转账记录作为购房款向法院申请执行异议。 6、2019年9月24日永嘉年华业委会出具的《证明》一份， 内容为：南京市永嘉年华住宅小区地下车库从建成始一直到2018年12月31日止，都是由永嘉置业公司实际管理并收取停车费，实际管理人为该公司员工张棋友；2018年12月31日前其管辖范围内的停车费收款方为永嘉物业公司的招商银行账户；2019年1月1日前，从未见过也未听说过阳光大道公司拥有本小区地下车库的管理权与收益权，亦未见过该公司有任何人参与了地下车库的实际管理；自2019年1月1日后地下车库的停车收费账户变更为阳光大道公司招商银行账户xxxxxxxxxxxxxxx；地下车库管理方从建成起就私自将电偷接在小区消防泵线路上，长期盗用小区公共用电十数年，对外出租商用谋利，每月收取商户高额电费，严重侵犯业主权益并对小区的安全造成了重大隐患，于近日被本小区物业排查出并采取断电措施后，出面交涉、闹事的也是永嘉置业公司的员工张棋友（派出所有出警记录）。该份证据证明：永嘉年华地下室从建成一直到2018年12月止都是由永嘉置业公司实际管理并收取停车费，实际管理人为永嘉置业公司的员工张棋友，停车费的收款方是永嘉物业公司的招商银行账户；2019年1月1日后地下车库停车费收费账户突然变更为阳光大道公司的账户，并且在永嘉年华小区的物业公司发现地下室存在盗电的情况后，出面交涉的人依然是张棋友。 永嘉置业公司提交的上述证据，阳光大道公司经质证，认为： 对证据1的真实性无异议，对于本票的进账，款项最后进入陆锦元的账户是合理的，证明永嘉置业公司收到了阳光大道公司的车位使用费。对证据2的真实性无异议，认为永嘉置业公司因资金紧张，急需大量资金，通过各种渠道进行借款融资，阳光大道公司及相关投资方将自有资金及向他人募集的资金出借给永嘉置业公司，至2014年4月8日双方已发生多笔资金拆借往来，因永嘉置业公司短期不能偿还借款，双方协商永嘉置业公司以房产、人防车库出租抵偿债务；尽管永嘉置业公司对阳光大道公司尚有借款没有清偿，但双方基于财务做账考虑，采取了租金与还款分别记账的方式，即阳光大道公司需要向永嘉置业公司支付租金，阳光大道公司所支付的租金来源中包含了王叶军的157万元、陈恩铭的67万元、周裕静的769000元、陈菊芬的146万元拆借款；关于丁蔚文分两笔80万元、140万元汇给张尧坤的220万元，均系代永嘉置业公司向阳光大道公司归还的到期欠款。对证据3无异议。对证据4的形式真实性无异议，如果艺兰斋公司与永嘉置业公司是关联公司，阳光大道公司支付的款项汇入艺兰斋公司银行账户，最后回到陆锦元银行账户，过程更加合理；永嘉物业公司的股东在2014年就已变更。对证据5的真实性无异议，能否达到永嘉置业公司的证明目的，由法庭依法裁判。对证据6的形式真实性无异议。 阳光大道公司否认《租用协议》、《补充协议》是虚假的，主张自2013年4月8日起承租案涉地下车库，2015年8月1日实际进入案涉租赁场地。阳光大道公司为证明其上述主张，向本院提交以下证据： 1、包月车明细表、收取租金的收款回单1组。明细表记载的停车费期间为2019年7月至2019年9月，收款回单记载收到停车费的期间为2019年5月至2019年9月。 2、阳光大道公司与李千签订的《永嘉年华地下负一层场地租赁协议》（以下简称《场地租赁协议》）两份、支付业务回单三份、收款回单三份。第一份《场地租赁协议》记载：出租方：南京阳光大道投资股份有限公司，承租方：南京市鼓楼区车车堂汽车维修中心（以下简称车车堂维修中心），出租方允许承租方在出租方场内用于承租方经营范围内合法经营，出租方向承租方提供（面积）位置位于场地（场地示意图如下）；承租方向出租方按照每月900元缴纳管理费，管理费包括场地保洁费、水、电分摊损耗费；承租方按照一年租金15万元向出租方缴纳房屋租赁费用；租金半年一交；首次租赁期2016年9月19日至2017年9月18日。这份《场地租赁协议》首部“出租方”、“承租方”内容为手写，“出租方”手写内容与“承租方”手写内容字迹不一致，字迹颜色深浅不一。这份《场地租赁协议》尾部落款处加盖有阳光大道公司与车车堂维修中心的印章，另有李千的签名。这份《场地租赁协议》附有一张图，但只粗略记载了租赁的大致区域，未记载租赁的面积。 第二份《场地租赁协议》记载：出租方：南京阳光大道投资股份有限公司，承租方：李千，关于江东北路209号永嘉年华大厦负一层场地租赁的相关事宜，达成如下协议：承租面积为承租方实际地坪面积，租期为壹年，从2017年9月18日到2018年9月18日，租金为每年15万元，本协议签订之日起支付半年租金柒万伍仟元正。这份《场地租赁协议》首部“出租方”、“承租方”内容为手写，“出租方”手写内容与“承租方”手写内容字迹不一致，字迹颜色深浅不一。《场地租赁协议》尾部落款处加盖有阳光大道公司的印章，有李千的签名。 三份支付业务回单记载李千于2016年10月13日、2016年12月11日、2017年4月25日分别向张尧坤转账汇款5万元、5400元、5万元。三份收款回单记载案外人陈建新分别于2019年6月14日、2019年7月22日、2019年8月20日向阳光大道公司转账汇款12000元、12000元、10300元。 3、银行转账凭证复印件一组，证明：陆锦元、丁蔚文与王叶军等人有大量的频繁的转账，双方存在借贷关系，故陆锦元、丁蔚文与王叶军之前的转账不能认定为伪造流水作为车位使用费。 阳光大道公司提交的以上证据，永嘉置业公司经质证，认为：对证据1的真实性无异议，但是所有租金的收取都是在2019年5月之后，阳光大道公司是在永嘉置业公司进入破产程序之后才实际管理地下车库。证据2中《场地租赁协议》的真实性无法确认；支付业务回单记载第三人李千的钱支付至了张尧坤的个人账户，无法证明该钱款付给了阳光大道公司；收款回单付款人是陈建新，与本案无关，不予认可。对证据3的真实性无异议，但认为与本案无关，这些人之间有频繁的转账往来不能证明他们之前就是借贷关系，无借贷合同或者协议加以证明，与案涉四张本票有关的银行流水显示的均是在当日或者提前几日数额相同或者几乎相同的资金往来，足以证明并非阳光大道公司所述的借贷关系。 阳光大道公司提交的上述证据2，第三人李千经质证，认为：车车堂维修中心是个体工商户，经营者是第三人，第三人自2016年9月起承租案涉场地，租赁面积200平方米左右，租赁场地的位置、范围与阳光大道公司提交附图一致；第三人租赁场地从事洗车、换油保养等经营；第三人确实前后以车车堂维修中心的名义及其个人名义各签了一份《场地租赁协议》，但第三人是向永嘉租赁的场地，至于是永嘉置业公司还是永嘉物业公司不清楚，租赁过程中与其接洽的人员一直是丁蔚文、张棋友，签署协议时出租方将协议打印好交给第三人，第三人签字盖章，签字盖章时出租方并未盖章，出租方盖章后向第三人返还了一份协议，由于时间较长，仅留存了一份协议的复印件，复印件中记载的出租方为永嘉物业公司；对支付业务回单的真实性无异议，第三人是按照张棋友的要求将钱款汇至张尧坤账户的，不清楚张棋友是永嘉置业公司的员工还是永嘉物业公司的员工，也不清楚张尧坤是什么人；陈建新是代第三人支付的租金，当时是按照丁蔚文、张棋友的指示汇入阳光大道公司银行账户的。 第三人李千为证明其上述主张，向本院提交以下证据： 1、《场地租赁协议》复印件一份，该协议与阳光大道公司提交的第一份《场地租赁协议》相比，首部“出租方”为空白，落款处出租方签章处加盖的是永嘉物业公司的印章，除此之外，其余内容一致。 2、2017年10月17日至2018年10月31日期间张棋友代表永嘉物业公司向李千收取租金、水、电、保洁等费用所出具的收条13张。 第三人李千提交的上述证据，阳光大道公司经质证，认为：对《场地租赁协议》不予认可；对13份收条，这是永嘉物业公司、张棋友代阳光大道公司收取租金。阳光大道公司主张：2015年7月底，阳光大道公司接手案涉车位后，因前期诉讼及车库被停电淹水，租赁车位的业主稀少，阳光大道公司基于成本考虑遂委托永嘉物业公司代为管理，代收部分租金，委托期限自2016年1月1日至2018年11月底，双方对此未签订协议；部分租金由阳光大道公司自己收取；永嘉物业公司所收取的租金未交还阳光大道公司；因地下车库年久失修，阳光大道公司接手时车库停电淹水，很多设施损坏，需要维修更换，该费用根据双方约定由永嘉物业公司先行垫付，在其收取的停车费中予以冲抵，阳光大道公司应支付永嘉物业公司垫付费用247850元、管理费244000元，合计491850元；永嘉物业公司应支付阳光大道公司所收取的停车费用523400元，于2017年11月11日已支付1万元，于2019年2月15日已支付10800元，还需支付502600元；两项冲抵之后，永嘉物业公司还应支付阳光大道公司10750元。阳光大道公司为证明 其上述主张，提交用水证明4份、收款回单2份。永嘉置业公司经质证认为，用水证明上缺少相应单位盖章，无法确认其真实性与合法性，且用水单位也不是阳光大道公司，阳光大道公司与永嘉物业公司之前的关系缺少相应合同加以证明；对收款回单的真实性予以认可，不认可其合法性与关联性，如果阳光大道公司确有委托永嘉物业公司管理地下室，不可能三年来只收入2万余元，与常理不符。李千经质证，认为其承租案涉场地期间，永嘉物业公司从未交过水费，案涉地下车库用水涉及修理厂、洗车机、棋牌室的男女卫生间，但是洗车业务早已停止经营，棋牌室已搬离，洗车间已封门，却仍然产生用水度数，与实际不符，阳光大道公司提交的证据缺乏可信性。 庭审中，法庭限期要求阳光大道公司提交其向第三人收取租金的其他证据，阳光大道公司未提交。法庭限期要求阳光大道公司提交其在2019年5月之前对外出租案涉地下车位收取停车费的相关证据，阳光大道公司未提交。 关于本诉诉讼请求，阳光大道公司主张：其所主张的第二项诉讼请求中的损失分为两部分，第一部分损失为需要返还的租金，金额为5255521元，计算方式为用已经支付的租金总额663万元，减去截止2019年9月23日的租金金额。第二部分损失为违约金，系预期可得利益损失，金额为2125216元，计算方式为用阳光大道公司收到的租金金额（车位出租54个，每个车位每月收取租金480元，加上第三人每年支付的租金15万元），减去阳光大道公司应承担的租金金额，差价部分就是阳光大道公司的利润，预期可得利益按照利润自2019年9月24日起计算至2035年7月31日止。阳光大道公司另主张：其所主张的租金与违约金为暂定金额，2019年9月23日为暂定日期，实际应以人民法院判决生效后阳光大道公司迁出之日作为时间节点，阳关大道公司应付租金计算至该日，阳关大道公司可得利益损失自该日次日起计算至2035年7月31日止。 2020年9月4日，本院组织阳光大道公司、永嘉置业公司、李千至南京市永嘉年华商住楼地下1层进行现场勘验，并制作了现场勘验笔录。在现场勘验过程中，阳光大道公司对其所主张租赁使用的南京市，并用以数字为编号的标识对场地的边界范围进行了标注（阳光大道公司所主张租用的场地均为人防，未划分具体车位，且场地不规则，故采取对场地边界进行标注的方式明确场地范围），另以数字为编号的标识对其所主张租赁使用的南京市永嘉年华商住楼地下1层的附属用房进行了标注。李千明确了其所租赁使用的南京市，并用以数字为编号的标识对场地的边界范围进行了标注，另以数字为编号的标识对其租赁使用的附属用房进行标注，阳光大道公司、永嘉置业公司对李千所做标注无异议。根据现场勘验情况，李千所租赁使用的场地（含附属用房）在阳光大道公司标注的场地（含附属用房）范围内，亦为人防。 以上事实，由阳光大道公司提交的《租用协议》、《补充协议》、《协议书》、本票、阳光大道公司银行账户流水、告知函、收款回单、支付业务回单、《场地租赁协议》，永嘉置业公司提交的民事裁定书、决定书、通知、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收备案表、南京市房产测绘成果报告、不动产权证书、最高额借款及担保协议、民事判决书、民事调解书、《证明》、工商信息资料、本票的兑付信息、本票的进账情况、艺兰斋公司的银行流水、阳光大道公司银行账户流水清单、王叶军、曹凤飞、陈恩明、周裕静、丁蔚文、张尧坤、陆锦元、陈菊芬等人的银行账户流水清单，第三人李千提交的收条及本院庭审笔录、质证笔录、现场勘验笔录加以佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。阳光大道公司主张其于2013年4月8日向永嘉置业公司承租了南京市永嘉年华商住楼地下1层的74个车位及相关附属用房，并于2015年8月1日起实际进驻租赁场地，对外出租车位。阳光大道公司应对其主张的上述事实承担举证责任，但依据其提交的现有证据，无法证实其在永嘉置业公司进入破产清算程序之前与永嘉置业公司之间存在真实的租赁关系，无法证实其在永嘉置业公司进入破产清算程序之前实际占有使用其所主张的租赁场地。首先，阳光大道公司虽然提交了《租用协议》、《补充协议》，但对于这两份协议的签订时间前后陈述不一致，且无法明确协议的准确的签订时间。根据阳光大道公司的最后陈述，《租用协议》、《补充协议》是在2017年补签的，上面的落款时间进行了倒签，而《协议书》的签订时间是2013年4月8日，即先签订《协议书》，在此之后近四年时间才签订了《租用协议》，但是《协议书》记载的却是“双方同时签署《永嘉年华地下车库停车位使用协议》……，并附以上车位详图”，《协议书》记载内容与阳光大道公司的陈述存在矛盾之处。且阳光大道公司自认其在与永嘉置业公司签订《协议书》时案涉租赁场地被他人占用，永嘉置业公司就此正在进行诉讼，即永嘉置业公司在短时间内无法交付租赁场地，但是《协议书》中却约定“甲方（永嘉置业公司）应于（2013年）4月30日前完成车位实际交付”，与常理不符。如《租用协议》是在2017年补签的，按照阳光大道公司的主张，此时其已实际占用租赁场地，《租用协议》的内容未根据当时的实际情况进行拟定，而仍然约定的是“甲方应于4月30日前向乙方完成实际交付”。阳光大道公司提交的与租赁相关的《租用协议》、《补充协议》、《协议书》从内容及其陈述来看，存在矛盾与可疑之处，单凭这几份协议，本院无法确认阳光大道公司自2013年4月8日起租赁其所主张的地下车位及附属用房并于2015年8月1日起实际占用其所主张的租赁场地。 其次，从阳光大道公司主张的租金支付情况来看，阳光大道公司提交了四份银行本票用以证明其在签订《协议书》之后一个月内向永嘉置业公司支付了20年的全部租金计663万元。根据这四张本票的兑付信息、进账情况、艺兰斋公司的银行流水、阳光大道公司银行账户流水清单、张尧坤、陆锦元、丁蔚文等人的银行账户流水清单反映，这四张本票对应的钱款是从张尧坤的银行账户转入阳光大道公司的银行账户的，而张尧坤的钱款并非来源于阳光大道公司，故不能表明本票所载的钱款是阳光大道公司支付的租金。本票所载钱款最终并未进入永嘉置业公司的账户，而是进入了陆锦元的账户，虽然陆锦元是永嘉置业公司的法定代表人，但并无证据证明陆锦元将这663万元交给了永嘉置业公司，故陆锦元收到663万元不能证明永嘉置业公司收到了663万元。且本票上记载的收款人是永嘉置业公司，如果永嘉置业公司实际收取这663万元，直接由永嘉置业公司兑付即可，完全没有必要在本票出具当日先由永嘉置业公司将本票背书给艺兰斋公司，由艺兰斋公司进行兑付，然后再由艺兰斋公司转账支付给陆锦元。故仅凭四张银行本票，不足以证明阳光大道公司向永嘉置业公司支付了663万元租金以及永嘉置业公司收到了663万元租金。且在永嘉置业公司并未向阳光大道公司交付租赁场地的情况下，阳光大道公司即支付了20年的全部租金663万元，与常理不符。此外，关于阳光大道公司主张因截至2013年4月8日永嘉置业公司结欠其借款无法归还，双方协商由永嘉置业公司以房产、人防车库出租抵偿债务的意见，既然永嘉置业公司有大量借款未归还，双方约定以出租人防车库抵债，正常情况应该是双方进行债务冲抵，而阳光大道公司却在债权未收回的情况下，另向永嘉置业公司支付租金，亦与常理不符，且阳光大道公司提交的与租赁相关的协议中无任何关于以出租人防车库抵债的约定，故本院对阳光大道公司的该主张不予采信。 再次，从阳光大道公司主张的收取停车费的情况来看。阳光大道公司提供的车位收款回单仅能显示其在2019年5月之后对外出租了案涉地下车位并收取了停车费，其并无证据证明其在2019年5月之前对外出租了案涉地下车位收取了停车费。阳光大道公司提交的第三人李千向张尧坤付款的支付业务回单并不足以证明第三人是向阳光大道公司支付租金。阳光大道公司提交的陈建新向其付款的收款回单时间均是在2019年6月之后，并不足以证明第三人李千在2019年5月之前是向阳光大道公司承租的案涉场地。阳光大道公司虽然提交了两份《场地租赁协议》，但第三人对这两份协议予以否认，主张在其租赁期间一直是与永嘉的人员张棋友、丁蔚文接洽租赁事宜，合同亦是与永嘉签订，租金亦是交给张棋友，或是按照张棋友的指示付给其他人，第三人的主张有张棋友出具的若干份收条加以佐证；因阳光大道公司提交的两份《场地租赁协议》上首部“出租方”手写内容的字迹及字迹颜色与“承租方”手写内容的字迹及字迹颜色不一致，本院无法确定这两处内容是同时手写形成的，这两份《场地租赁协议》的真实性存疑，仅凭这两份《场地租赁协议》，不足以证明案涉场地是由阳光大道公司出租给第三人的。永嘉年华业委会亦反映在2019年1月1日之前从未见过亦未听说过阳光大道公司对案涉地下车库进行管理与收费。阳光大道公司主张其进场后，委托永嘉物业公司收取了部分租金，并主张永嘉物业公司收取的租金冲抵了永嘉物业公司为其垫付的地下车库的相关费用。阳光大道公司并未提供证据证明其与永嘉物业公司之间达成了由永嘉物业公司为其垫付费用的协议及其委托永嘉物业公司收取租金的协议以及用收取的租金冲抵垫付费用的协议，且就其主张的永嘉物业公司为其垫付的费用未提供充足证据证明，本院对阳光大道公司的该项主张亦不予采信。 综上，阳光大道公司提交的证据不足以证明其于2013年4月8日向永嘉置业公司租赁了其所主张的案涉租赁场地，不足以证明其自2015年8月1日起至永嘉置业公司进入破产清算程序之前实际占有使用其所主张的案涉租赁场地，亦不足以证明其在2013年4月向永嘉置业公司支付了663万元租金。本院无法确认阳光大道公司在永嘉置业公司进入破产清算程序之前与永嘉置业公司之间存在真实的租赁关系，无法确认阳光大道公司在永嘉置业公司进行破产清算程序之前占有使用其所主张的租赁场地，亦无法确认阳光大道公司向永嘉置业公司支付了663万元租金。对阳光大道公司主张永嘉置业公司继续履行《租用协议》的诉讼请求，以及阳光大道公司主张如果法院判令解除《租用协议》，请求确认因解除《租用协议》造成的损失包括租金损失与可得利益损失为共益债务的诉讼请求，本院不予支持。 另外，根据阳光大道公司的自认及其所提交的车位租金收款回单、向第三人收取租金的收款回单，结合永嘉年华业委会出具的《证明》，可以认定阳光大道公司在2019年即永嘉置业公司进入破产清算程序之后，占有南京市永嘉年华商住楼地下1层部分人防面积，并将所占用的部分人防面积对外出租。根据《中华人民共和国企业破产法》第十七条的规定，阳光大道公司应将其所占有使用的南京市。第三人李千租赁使用南京市永嘉年华商住楼地下1层部分人防面积，如前所述，在永嘉置业公司进入破产清算程序后，第三人应向永嘉置业公司管理人交付其所租赁使用的南京市。 综上，依照《中华人在民共和国企业破产法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款的规定,判决如下: 一、驳回原告（反诉被告）南京阳光大道投资股份有限公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）南京阳光大道投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内将其占有使用的南京市； 三、第三人李千于本判决生效之日十日内将其租赁使用的南京市鼓楼区江东北路209号永嘉年华商住楼地下1层人防面积（以2020年9月4日现场勘验为准）交付被告（反诉原告）江苏永嘉置业有限公司。       本诉案件受理费49950元，反诉案件受理费24975元，合计74925元，由原告南京阳光大道投资股份有限公司负担（本诉诉讼费49950用元由原告预交，反诉案件受理费24975元由被告预交，原告还应支付被告诉讼费用24975元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 杨 丽 人民陪审员 王 玲 人民陪审员 陈尚文 二〇二〇年九月十一日 书 记 员 王静静