广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终3240号 上诉人(原审原告)：孙起昱，男，1962年11月1日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。 委托诉讼代理人：于化先，男，住桂林市叠彩区。桂林市叠彩区华城新贵小区业主委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：桂林华城房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区北辰路**。统一社会信用代码：91450300718821641A。 法定代表人：朱名学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹柄力，该公司法务。 上诉人孙起昱因与被上诉人桂林华城房地产开发有限公司（以下简称：“华城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院 于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙起昱上诉请求：1．撤销（2019）桂0303民初1539号民事判决，按（2019）桂03民终1155案判决被上诉人赔偿上诉人每房10000元损失；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决回避被上诉人非法交房的事实，使本案主要诉讼内容无结果，是判决不明。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五、六、七条规定：房屋建筑工程竣工验收应提交《工程竣工验收备案表》，有《工程竣工验收报告》，有规划、消防、环保出具的验收证明；经备案部门登记备案，有质监部门《质量监督报告》，方为工程竣工验收，方可交付使用，否则是非法交房。按该法第十二条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条，建设方除应受到相关部门处罚外还应承担房屋使用人的损失赔偿责任。被上诉人交房至交房后的2016年缺上述应有资料，至2017年才规划竣工验收，至2019年1月才消防验收，2019年5月才整改完毕，工程至今没登记备案。事实证明，被上诉人是非法交房，按法律规定应承担赔偿上诉人损失的责任。一审判决故意回避此诉讼请求和争议焦点，是违法判决。二、一审判决被上诉人的赔偿额过低，是故意非法错判。合同第十五条约定的违约金，无时间限制，不管违约多久，十年、五十年每房也只赔几百元，与实际损失差距太大，是过低。交房十余年由于不能办产权证，使上诉人的房子不能抵押贷款、转卖，不能落户，孩子不能就近入学的损失远远超过赔偿额。由于合同对赔偿额无约定。上诉人的上述损失不好计算，按《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》第十八条“损失额难以确定的，可以按照己付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算，上诉人每房的损失均超十万元。上诉人从实际出发，仅要求被上诉人赔偿每房10000元。综上，请求二审法院依法改判。 华城公司辩称，一、关于上诉人所诉的非法交房的问题，被上诉人认为是合法交房。首先，房屋涉及的工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门验收其实是出于政府行政管理角度进行的干预和监督，属于管理性强制规范，不能作为判断合同有效无效的依据。其次，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》是针对竣工验收备案管理的规定并非竣工验收，《工程竣工验收备案表》是办理产权证必须提交的资料，不是交房时必须具备的条件。因此，双方交房是根据涉案合同约定的交付方式及法律规定进行的，是合法有效的。双方并未将验收备案后交付在合同中进行约定。法律法规仅规定，商品房必须“经验收合格”，但并没有明确商品房必须“经验收合格并备案”才能交付，或者说必须取得《竣工验收备案表》才符合交房条件。根据2010年桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》规定，《建设工程质量竣工验收意见书》“五方验收”合格就是当时合法交房的依据。二、关于违约金的问题。合同违约责任应当首先考虑意思自治原则，即合同双方签订合同时对合同违约应承担的责任。本案逾期办理房产证应当按照合同约定承担违约金。如果合同没有约定违约金，再按照购房人的实际损失承担责任；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收 逾期贷款利息的标准计算。根据谁主张谁举证的原则及法律有关规定，当事人认为违约金数额过低要求调高的，应当向法院提交因违约造成的损失证据，本案上诉人没有提交因被上诉人违约所造成其损失的证据，故不足以支持其10000元赔偿的诉求。且未能提供资料报产权登记机构备案的责任是施工单位拒绝履行法院判决所导致，不是被上诉人的责任。其他意见同一审答辩意见。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 孙起昱向一审法院起诉请求：一、判决被告将没验收的商品房交付使用是非法交房，至今9年不能验收办证，是延迟办证，是违约行为，赔偿原告每房人民币10000元，共计20000元；二、判决合同第十五条是在被告欺诈下订立的，该条款的内容违法，应为无效；三、判决本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2010年2月28日签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市“华城商贸城”1单元8层44、45号房屋两套，建筑面积分别为42.17、41平方米，房屋总价格为182469元、213560元。合同第八条均约定：“出卖人应当在2010年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经监理公司质量验收合格。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交清了购房款。2010年双方履行了交房手续。由于被告与建设施工单位发生纠纷，该楼盘的备案验收工 作现在仍在进行中。原告因未取得房屋权属证书，故起诉到法院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年9月7日，李艳春、黄嘉妮向该院起诉华城公司房屋买卖合同纠纷一案，李艳春、黄嘉妮要求：1、判决华城公司赔偿原告经济损失10000元；2、判决双方签订的《商品房买卖合同》第十五条无效。本院于2018年11月7日作出(2018)桂0303民初1775号民事判决，驳回李艳春、黄嘉妮的诉讼请求。后李艳春、黄嘉妮不服提起上诉，桂林市中级人民法院于2019年6月11日作出（2019）桂03民终1155号民事判决，认为《商品房买卖合同》的第十五条不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，涉诉合同第十五条并不违反法律规定，应认定为有效条款。判决：一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2018）桂0303民初1775号民事判决；二、被上诉人桂林华城房地产开发有限公司赔偿上诉人李艳春、黄嘉妮10000元经济损失；三、驳回上诉人李艳春、黄嘉妮一审的其他诉讼请求。该判决现已生效。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案原告起诉是否已过诉讼时效；2.原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条是否有效；3.被告是否逾期办证，被告辩解不能办证的原因是不可抗力、第三人因素造成应予免责是否成立；4.原告诉请被告赔偿20000元有无事实和法律依据。 关于争议焦点1，涉案合同第十五条约定的：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将……”，因行政管理部门已经取消房屋综合验收，双方约定由被告报产权登记备案的条件已不存在，则被 告提交办证资料的履行时间无法明确，且原、被告事后对何时提交办证资料未达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：”未约定履行期限的合同，依照 合同法第 六 十一条、第 六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”的规定，本案原告于2019年8月23日向该院起诉，此时间应视为原告向被告催告提交办证资料的起始时间，诉讼时效从此时开始计算，因此本案未超过诉讼时效。被告辩解本案已过诉讼时效，理由不能成立，该院不予采信。 关于争议焦点2，原告认为《商品房买卖合同》第十五条构成欺诈应属无效，但原告提供的证据不足以证实其主张；同时（2019）桂03民终1155号判决中认为“《商品房买卖合同》的第十五条不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，涉诉合同第十五条并不违反法律规定，应认定为有效条款。”综上，原告主张《商品房买卖合同》第十五条构成欺诈应属无效，该院不予支持。 关于争议焦点3，桂林市中级人民法院2015年对该小区系列案件作出判决后，被告理应明知其仍需履行提交办证资料的义务，但被告多年来一直未与原告协商提交办证资料的时间。本案原告于2019年8月23日向本院起诉，向被告催告提交办证资料，但被告提供的证据不足以证明截至目前为止其已经按照合同要求提交全部办证资料到房管部门，因此原告认为被告逾期办证，该院予以采信。被告认为其逾期办证的原因系不可抗力及第三方因素，不可归 责于被告。该院认为，被告提出的辩解理由不构成不可抗力，第三方因素不属于法定免责事由。 关于争议焦点4，被告交付房屋后一直未能提交办证材料到房管部门备案，导致原告至今未取得产权证书，被告应承担民事责任。原告主张被告应承担违约责任和赔偿责任。关于违约金，合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，该约定是原、被告的真实意思表示，内容明确具体，民事活动应尊重当事人的意思表示。原告认为该违约金过低要求调高并要求被告按实际损失赔偿，原告提供的证据不能作为认定违约金过低和实际损失的依据，且若买受人因违约金调整过高获取高额收益也不符合我国房住不炒的政策规定。因此根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的法律后果。故对原告的该项主张，该院对违约金按原告每房已付房款的0.5%计算为1980元[（182469＋213560）×0.5%]予以支持，对原告主张的赔偿损失，证据不足，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告桂林华城房地产开发有限公司支付原告孙起昱逾期办证违约金1 980元；二、驳回原告孙起昱的其他诉讼请求。案件受理费300元（原告孙起昱已预交），由被告桂林华城房地产开发有限公司负担50元，原告孙起昱负担250元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人依法提交如下证据：1.商品房买卖合同特别补充协议，拟证实合同第十五条的约定应按原合同生效；2.文件整改通知，拟证实在2019年4月18日的时候还缺很多资料，是非法交房；3.1-3区文件整改通知，拟证实在2019年的时候还缺很多资料，是非法交房；4.整改通知书，拟证实小区在2019年的时候还缺很多资料，证明交房时房屋没有竣工；5.消防验收意见书，拟证实交房时房屋没有竣工，是非法交房；6.关于华城商贸城竣工图缺失的情况说明，拟证实交房时房屋没有竣工，是非法交房；7.江西省高院开发商逾期交房办证违约责任纠纷案件判决指引，拟证实（1）被上诉人是非法交房；（2）按约定违约金付是过低；（3）固定不变极低的约定无效；（4）应按解释第十八条计算违约金。被上诉人经质证认为，对于证据1、2、3、4、5、7未提交原件，对上述证据的真实性、合法性和关联性和证明内容均不予认可；对于证据6的真实性予以认可，但对证明内容不认可。 被上诉人依法提交关于华城商贸城竣工图缺失的情况说明一份，拟证实不能办证的责任在于第三方。上诉人经质证认为，对该证据的真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为该证据仅能证明没有验收交房。 对双方提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据1已在一审提交 并质证，本院对此不再评判；对于证据2、3、4、5、7，上诉人未提交原件，本院对其真实性不予认定，对上述证据，本院不予采信；对于证据6，被上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。对于被上诉人提交的证据，上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。 经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》第十五条的效力问题；二、上诉人要求被上诉人赔偿每房10000元损失有无事实和法律依据。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，确定本案实际争议条款是否有效关键在于该条款中是否存在被上诉人一方免除其责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形。涉案合同第十五条内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后并经房产局综合验收合格后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据该条款内容可以看出，约定了报送资料备案的方式和时间，并没有免除卖方的办理登记备案的责任，也没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利。该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，涉诉合同第十五条并不违反法律规定，应认定为有效条款，对双方均有约 束力。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照 合同法第 一百一十四条第 二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，上诉人与被上诉人在合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。然上诉人并未按照合同约定主张违约金，而是要求被上诉人承担每房10000元的赔偿责任，本院认为，上诉人该诉讼请求可视为其向人民法院提出调整违约金的主张。考虑到被上诉人已于2010年交付涉案房屋给上诉人，仍未能协助将有关办理权属证书的资料交房产管理部门备案，上诉人至今仍未办理房屋权属证书，故一审按照合同约定按每房已付房款的0.5%计算违约金明显过低，对此，本院调整为按每房已付房款的6%计算。经计算。 被上诉人应向上诉人支付的逾期办证违约金为23761.74元[10948.14元（182469元×6%）+12813.6元（213560元×6%）]，因上诉人仅主张被上诉人支付每房10000元，合计20000元，故对上诉人该上诉请求，本院予以支持。另，关于上诉人提出的被上诉人是否存在非法交房的问题，与本案争议焦点无关联性，本院不予评判。 综上所述，孙起昱的上诉请求成立；一审判决认定事实清楚，但实体处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1539号民事判决； 二、被上诉人桂林华城房地产开发有限公司支付上诉人孙起昱逾期办证违约金20000元； 三、驳回上诉人孙起昱一审的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费300元（上诉人孙起昱已预交），由上诉人孙起昱负担50元，被上诉人桂林华城房地产开发有限公司负担250元；二审案件受理费300元（上诉人孙起昱已预交），由被上诉人桂林华城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫