山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终5010号上诉人（原审被告）：山东道恩海玛德里化工有限公司，住所地：山东省龙口市龙口经济开发区和平路北首。法定代表人：安努拉哥·乔特瑞（印度籍），总经理。委托诉讼代理人：涂湧，上诉人公司行政经理。委托诉讼代理人：迟宗媛，山东智峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：道恩集团有限公司，住所地：龙口开发区东首。法定代表人：于晓宁，任董事长。委托诉讼代理人：凌明坤，山东精诚人律师事务律师。委托诉讼代理人：迟航，被上诉人公司职工。上诉人山东道恩海玛德里化工有限公司因与被上诉人道恩集团有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初6344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人山东道恩海玛德里化工有限公司上诉请求：一、依法撤销原审判决中的关于判决上诉人应给付被上诉人违约金378万元的判决内容，依法发回重审或改判，改判”违约金的数额378万元过高，应当予以减少，2013年至2017年的违约金请求因已过诉讼时效而不予支持。”二、一审和二审的案件受理费等由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人签订的土地租赁合同中约定的违约金数额过高，应当予以调整减少。根据合同法114条第二款规定调整过高违约金时，应根据合同履行情况、当事人的过错、预期利益、缔约合同地位的强弱等多种因素来调整违约金数额高低的问题，而不是仅仅依据合同的约定来判决违约金。二、被上诉人道恩集团是上诉人的股东之一，道恩集团并没有因为上诉人逾期支付租金而要求解除合同、支付违约金等任何要求和主张，道恩集团根本没有认为我方的延期支付租金给其造成了任何损失。三、一审判决的违约金没有明确的判决内容和计算方法，既不符合合同的解释，也不符合违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，没有法律依据。四、2013年1月7日至2019年1月7日的违约金378万元，已过诉讼时效，最多也只能主张2017年到2019年的违约金。五、应阐明判决计算违约金数额的依据和方法。被上诉人道恩集团有限公司二审书面答辩称：一、一审法院认定事实清楚。上诉人与被上诉人签订合法有效的土地租赁合同，应按合同约定及时履行义务，虽合同约定日千分之四的违约金，但基于上诉人经营状况及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，仅主张378万元违约金，不违反法律规定，应予支持。二、一审法院适用法律正确。根据《合同法》第一百零七条规定，一审法院判决上诉人支付欠付的租金及违约金于法有据。三、根据《民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、第四条规定，上诉人不能在二审主张被上诉人超诉讼时效。道恩集团有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即向原告支付土地租赁费人民币378万元及违约金378万元，合计756万元。2、本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：道恩集团有限公司是涉案土地的使用权人，土地使用权证为龙国用（2010）第0495号。2009年1月6日，原告道恩集团有限公司与被告海玛德里公司签订土地租赁合同，合同约定出租方为山东道恩集团有限公司（以下简称甲方），承租方为海玛德里公司（以下简称乙方）。合同第一条约定甲方将位于和平路北头路东一宗土地出租给乙方使用。该宗土地面积为50000.25平方米（75亩）。合同第二条第一款约定，租期为20年，从2008年12月22日至2028年12月22日。合同第三条租金及支付方式中约定，经甲乙双方商定，采用先付费后使用的方式，上述75亩土地的年租金为人民币伍拾肆万元整（税后），由乙方于每年01月07日前一次性支付给甲方。合同第十条违约责任中约定，如乙方延期支付租金，需按年租金总额的4‰/日向甲方支付违约金。合同签订后，原告将涉案土地交由被告使用并收取租金，被告于2013年2月8日向原告名下的中国工商银行账户（尾号为4070）支付2010年、2011年及2012年三年的租金共计162万元。自2013年1月7日至2019年1月7日，被告并未向原告支付任何租金。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中，原被告双方于2009年1月6日签订土地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同中关于租赁期限、租金及支付方式、违约责任等事项的约定均合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。土地租赁合同签订后，原告已经按照合同约定将涉案土地交由被告使用，被告也应按照合同约定按时如数缴纳租金。根据租赁合同中对租金支付方式的约定，被告应于每年1月7日前一次性将租金支付给原告，但被告仅向原告支付了2010年至2012年三年的租金共计162万元，而尚未支付2013年1月7日至2019年1月7日七年的租金共计378万元，其长期拖欠租金未付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告履行租金给付义务的诉讼请求合理有据，法院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。法院认为，原被告双方在签订土地租赁合同时已经对违约责任作出明确约定，在被告已构成违约的情况下，原告按照合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求合理有据。被告自2013年1月7日至2019年1月7日因逾期支付原告租金产生违约金共计1600余万元，现原告仅主张378万元，不违反法律规定，法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决：被告山东道恩海玛德里化工有限公司于判决生效之日起五日内给付原告道恩集团有限公司土地租金378万元及违约金378万元，共计756万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64720元，由被告山东道恩海玛德里化工有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交双方工作人员就上诉人欠付土地租金及违约金的微信聊天记录及整理光盘一份，证实上诉人一审代理人涂湧、薛志及被上诉人法务部人员温少华就违约金租金聊天协商。上诉人质证称提交的两张微信记录时间都是在2019年5月份，无法证实双方一直在就违约金、租金进行协商，不能证实2019年5月份之前上诉人和被上诉人进行过租金及违约金的沟通及协商，不能证实不存在诉讼时效问题，另两份微信聊天很多语音，但是被上诉人没有提供没有提交语音内容，根本没有关于违约金及租金的内容，关于司法建议书是否和微信聊天内容里的一致，代理人当庭不能查证，但是另外那个案子双方二审已经判决，还在进一步协商中，并不存在司法建议书中所说情况，与本案没有关联。本院认为，2009年1月6日，双方当事人签订土地租赁合同，约定上诉人租赁被上诉人土地50000.25平方米（75亩），期限20年至2028年12月22日止，年租金50万元（税后），于每年1月7日前一次性支付，延期支付租金违约金按租金总额4‰/日计算等条款；土地租赁合同签订后，上诉人使用土地并支付2010年至2012年租金162万元，自2013年未交纳租金；为索要租金及违约金，被上诉人起诉至一审法院形成本案。上诉人的上诉理由有二，一是被上诉人主张的违约金数额过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率调整；二是被上诉人起诉前未向上诉人主张过租金及违约金，依照法律规定被上诉人在本案中主张2013年至2016年租金及违约金超过法定诉讼时效期间，不应得到支持。关于理由一，双方在土地租赁合同中约定了延期支付租金的违约金计算标准，但该计算标准明显过高，故上诉人要求调整违约金的计算标准符合相关规定；一审法院综合当事人的请求及相关规定判定的违约金数额并无明显不当，上诉人仅依据非强制性规定主张违约金计算标准，依据不足。关于理由二，双方当事人虽在土地租赁合同中约定租金支付期限，但因双方当事人之间存在股权关联、股权纠纷等事实，且被上诉人提交的微信聊天等证据亦能够佐证被上诉人与上诉人就租金股权等不断进行协商，故上诉人割裂双方的其他法律关系，仅以土地租赁合同约定的租金期限而主张2013年至2016年租金、违约金超过法定诉讼时效期间，理由不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37040元，由上诉人山东道恩海玛德里化工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  殷连泽审判员  栾建伟二〇二〇年九月四日书记员  王译伟