成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1204号 原告：周蓉，女，汉族，1990年5月4日出生，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：白加跃，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都市花样年房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区白果林小区青西路**。 法定代表人：朱国刚，职务不详。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：赵建洪，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都花样年置富房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区温泉大道三段**********。 法定代表人：朱国刚，职务不详。 委托诉讼代理人：王倩，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：赵建洪，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：四川中荔锦城实业有限公司。住所。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路****div> 法定代表人：陈希杰，职务不详。 被告：陈希杰，男，汉族，1989年6月29日出生，住四川省南部县。 原告周蓉与被告成都市花样年房地产开发有限公司（以下简称花样年地产公司）、成都花样年置富房地产开发有限公司（以下简称花样年置富地产公司）、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称中荔公司）、陈希杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告周蓉的委托诉讼代理人白加跃到庭参加诉讼，被告花样年地产公司、花样年置富地产公司的委托诉讼代理人王倩、赵建洪到庭参加诉讼，被告中荔公司、陈希杰经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周蓉向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认原告与被告中荔公司签订的《商品房定购协议》于2020年4月9日解除；2．请求法院依法判决四被告共同向原告返还购房款640000元及利息（利息计算标准：以640000元为基数，自2018年12月20日至2019年8月19日止，按照同期同档次银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至购房款返还完毕止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．请求法院依法判决四被告向原告返还定金50000元；4．请求法院依法判决四被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月13日，原告周蓉与被告中荔公司在“花样年·花样城”营销中心签订《商品房定购协议》，约定原告周蓉定购位于成都市温江区，购房款总价为700000元，原告周蓉应当自签订本定购协议之日，向中荔公司支付定金50000元，被告中荔公司收取定金后，应当向原告周蓉开具收款凭证。原告同意在支付定金之日起90日内，到开发商销售中心签订《商品房买卖合同》及其附件合同等合同文件，并付清相关所有款项。2018年9月13日原告周蓉向被告中荔公司支付了定金50000元，2018年9月30日支付了购房款250000元，2018年10月25日支付购房款100000元，2018年12月20日支付购房款190000元，以上总计支付购房款640000元。2019年6月20日，被告中荔公司及被告陈希杰出具《欠条暨周蓉购房款退款事宜说明》，明确表示由于中荔公司自身原因导致案涉的该套房屋无法过户于周蓉，中荔公司及其负责人陈希杰愿意于2019年12月30日前将所有购房款以及定金退还原告周蓉，并支付资金占用利息。但被告中荔公司及陈希杰至今未退款购房款及定金。案涉商铺系被告花样年地产公司及花样年置富地产公司共同开发，其委托中荔公司销售，原告周蓉与被告中荔公司在“花样年·花样城”营销中心签订合同，且被告员工陈超也向原告周蓉介绍案涉房屋系被告花样年地产公司和花样年置富地产公司委托中荔公司销售。故，被告中荔公司代理被告花样年地产公司与被告花样年置富地产公司销售商铺，现因被告的原因导致无法完成购房，被告花样年地产公司与被告花样年置富地产公司不再出售该房屋，鉴于此，四被告应当共同向原告周蓉承担返还购房款及双倍返还定金的义务。原告周蓉多次要求被告返还购房款，但四被告未依照合同约定支付款项，已经严重侵犯了原告的合法权益，已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告周蓉依法行使法定解除权，被告依法应当承担法律责任。 花样年地产公司辩称：案涉房屋是由花样年置富地产公司开发并对外销售，且原告缴纳定金购房款均由中荔公司收取，原告与我公司之间并不存在任何法律关系，因此原告请求我公司承担返还定金及购房款无事实依据。 花样年置富地产公司辩称：花样年置富地产公司并不是合同主体也非收款主体，不承担返还义务，被告和中荔公司的纠纷及协议签订，花样年置富地产公司并不知晓，不是案涉商品房的合同主体，根据合同相对性原则，被告花样年置富地产公司不应承担任何合同责任，原告提到的欠款及退款事宜明确定金及购房款的责任是由被告中荔公司返还。案涉商铺开发商是花样年置富地产公司，但是并未委托中荔公司进行销售，中荔公司系无权代理。 中荔公司、陈希杰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月13日周蓉与中荔公司在“花样年·花样城”营销中心签订了《商品房定购协议》，约定由周蓉购买位于成都市温江区，购房款总价为700000元，付款方式为分期付款。其中第三条约定，乙方周蓉应当自签订定购协议之日向甲方中荔公司支付定金50000元，乙方周蓉同意在支付定金后90日内，到开发商销售中心签订《商品房买卖合同》及其附件合同等合同文本，并付清相关所有款项。第四条约定，乙方周蓉与开发商签订的《商品房买卖合同》中关于交易价款的约定仅为备案需要，实际交易价格以本协议确定的为准，房屋交付、现状、税费负担等均以乙方周蓉与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。2018年9月13日周蓉向中荔公司支付定金10000元，中荔公司出具收据后中荔公司向周蓉出具收据，收到周蓉支付的剩余定金40000元。2018年9月30日、2018年10月25日、2018年11月28日、2018年12月20日周蓉向中荔公司陆续支付剩余购房款，分别为250000元、50000元、100000元、190000元，共计590000元，中荔公司也分别向周蓉出具了收据，收据上载明收到的是周蓉的购房款。 2019年1月14日陈希杰向周蓉出具承诺书，承诺于2019年1月31日前将案涉房屋备案至周蓉名下，否则退还全款。 2019年2月28日陈希杰向周蓉出具《欠条》，载明：“本人陈希杰欠周蓉人民币640000元”落款处有陈希杰的签名及捺手印。2019年6月20日陈希杰在四川温江金马派出所处向周蓉出具《欠条暨周蓉购房款退款事宜说明》，载明：陈希杰系中荔公司的法定代表人，周蓉于2018年9月30日向中荔公司定购的案涉商铺，由于中荔公司自身原因，导致该商铺不能过户交易，故陈希杰及中荔公司共同承担退还购房款的义务，陈希杰应于2019年6月底退还周蓉购房款100000-150000元，后续每个月陈希杰应履行退还房款义务。自2018年12月20日起，陈希杰应承担640000元房款所产生的资金占用费，费率为1%每日。落款处有陈希杰的签名，以及手指捺印。 另查明，案涉房屋的开发建设单位系花样年置富地产公司，案涉房屋所在楼栋的不动产权首次登记在花样年置富地产公司名下。 以上事实，有《商品房定购协议》、承诺书、《欠条》《欠条暨周蓉购房款退款事宜说明》《收据》《询问笔录》、名片在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，周蓉与中荔公司于2018年9月13日签订的《商品房定购协议》，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故双方签订的《商品房定购协议》有效。 本案中，周蓉以与花样年地产公司、花样年置富地产公司和中荔公司之间存在委托合同关系，主张花样年地产公司、花样年置富地产公司承担责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”周蓉主张存在委托合同关系，其应当对产生该委托合同关系的基本事实承担举证证明责任。周蓉出具了陈超名片以及四川省成都市公安局温江区分局金马派出所对陈希杰、高飞、高虎以及吴小军的《询问笔录》，拟证明案涉商铺开发商系花样年地产公司及花样年置富地产公司，且委托中荔公司对案涉商铺进行销售。本院认为被告陈希杰的《询问笔录》属于当事人陈述，其他三人高飞、高虎、吴小军属于案外人，其《询问笔录》属于证人证言，但高飞、高虎以及吴小军均未出庭作证，且除此之外，周蓉再无其他证据证明案涉商铺是由花样年地产公司及花样年置富地产公司共同开发，也无其他证据证明花样年地产公司及花样年置富地产公司委托中荔公司代为销售案涉房屋，即无其他证据加以佐证。另，虽然陈超带领周蓉看过房屋，但陈超作为中荔公司的员工，仅一张陈超名片不能证明花样年地产公司与花样年置富地产公司曾委托中荔公司销售。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”周蓉提供的四份《询问笔录》以及一张陈超名片不能证明花样年地产公司、花样年置富地产公司和中荔公司之间存在委托合同关系。故，中荔公司并无代理花样年地产公司、花样年置富地产公司出售案涉房屋的权限，即中荔公司系无权代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追人的，对被代理人不发生效力。”本案中，中荔公司并无代理权，中荔公司同周蓉签订《商品房定购协议》，拟将案涉房屋出售于周蓉的行为，花样年地产公司、花样年置富地产公司亦未进行追认。因此，周蓉与中荔公司之间签订的《商品房定购协议》对被代理人花样年地产公司、花样年置富地产公司不发生效力。故，花样年地产公司、花样年置富地产公司与周蓉之间不存在法律关系，周蓉要求花样年地产公司、花样年置富地产公司退还其购房款、定金以及支付利息的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 中荔公司和陈希杰是否承担责任及承担责任多少的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，周蓉与中荔公司签订《商品房定购协议》，周蓉作为成年人，购买案涉房屋，根据法律和社会常识，其应该查询案涉房屋的不动产权信息，案涉房屋是否存在查封、抵押，商品房的开发商是否取得商品房预售许可证明等基本信息，在中荔公司没有书面的委托授权且周蓉提交的证据不能证明中荔公司和花样年置富地产公司之间存在委托销售案涉房屋的事实的情况下，周蓉应当知道行为人中荔公司无权代理的事实，周蓉和行为人中荔公司的过错行为相对于外部的花样年置富地产公司，如果给花样年置富地产公司造成损害，则周蓉和行为人中荔公司按照各自的过错向花样年置富地产公司承担责任，而就内部责任而言，周蓉和行为人中荔公司之间均存在过错，根据过错大小进行过失相抵。但是中荔公司的法定代表人陈希杰在因无权代理造成后续正式房屋买卖合同无法签订、无法履行的情况下就债权债务清理赔偿作出了承诺。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事民事活动，其法律后果由法人承受。”陈希杰作为中荔公司的法定代表人，对外代表中荔公司从事民事活动，陈希杰的行为可以对外代表公司，其法律后果由中荔公司承担。故，陈希杰的承诺由中荔公司承担。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，2019年6月20日陈希杰出具的《欠条暨周蓉购房款退款事宜说明》中明确表示由于中荔公司自身原因导致案涉的该套房屋无法过户于周蓉，中荔公司及其负责人陈希杰表示愿意于2019年12月30日前将所有购房款以及定金退还原告周蓉，于2019年6月底退还周蓉购房款100000-150000元，后续每个月陈希杰应履行退还房款义务，自2018年12月20日起，陈希杰应承担640000元房款所产生的资金占用费，费率为1%每日。第一，陈希杰作为中荔公司的法定代表人，出具的该份《欠条暨周蓉购房款退款事宜说明》可以对外代表公司，其法律后果由中荔公司承担；第二，该份《说明》表明了周蓉与中荔公司之间达成了一致的意思表示，由中荔公司退还周蓉购房款，该份《商品房定购协议》不再继续履行，视为周蓉与中荔公司之间于2019年6月20日协商一致，解除合同；第三，该份《说明》表明陈希杰作为自然人向周蓉表示自愿加入中荔公司与周蓉之间的债务，与中荔公司共同承担返还周蓉购房款的义务。虽然债务加入在现行的法律规范之中并未予以规定，但已通过并将于2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》第五百五十二条中规定：“第三人于债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”参照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，陈希杰在《说明》中明确表示的愿意于2019年12月30日前将所有购房款以及定金退还原告周蓉，即加入周蓉与中荔公司之间的债务，与中荔公司一起承担返还周蓉购房款的义务。周蓉有权请求陈希杰共同承担返还其购房款并支付利息。综上，周蓉与中荔公司之间签订的《商品房定购协议》于2019年6月20日双方达成一致解除。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，中荔公司与陈希杰承诺将退还周蓉购房款、定金以及支付利息，但中荔公司与陈希杰未出庭参加诉讼，亦未提出证据证明已将上述购房款、定金及利息退还于周蓉，故，对于周蓉要求中荔公司以及陈希杰向其返还购房款640000元（其中包含590000元购房款与50000元定金）及支付利息的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于周蓉主张中荔公司与陈希杰赔偿一倍定金5万元的问题。是否赔偿一倍定金5万元，陈希杰在《欠条暨周蓉购房款退款事宜说明》中未作出承诺，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条中关于定金罚则的适用前提是合同缔约方之间发生定金双倍返还或定金没收，如果中荔公司属于有权代理或者其代理行为事后被花样年置富地产公司追认，则合同的缔约方是花样年置富地产公司，定金的收取人是花样年置富地产公司，才能在花样年置富地产公司和周周蓉之间产生定金罚则的适用余地，如果代理行为属于无权代理，则无权代理人，也就是行为人承担责任的法律依据是《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款和第四款的规定，该责任为法定责任，不能延伸理解为包括定金担保责任，因为周蓉的意思是和花样年置富地产公司之间建立定金合同关系，并无意和无权代理人中荔公司之间建立合同关系，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款实质上是一种拟合同责任，其性质既非违约责任，亦非侵权责任，而是法律特别规定的一种责任，该责任范围不包含双倍返还定金这种合同根本违约责任。况且，周蓉在缔约时存在过错，即便承担责任，也是按照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款承担责任。故周蓉在中荔公司无权代理的情况下，在自身亦存在过错的情况下，主张无权代理人（行为人）承担定金罚则没有法律依据，请求陈希杰承担定金罚则也没有法律依据。 另外，关于向被告中荔公司和陈希杰公告送达相关诉讼文书产生的公告费，根据《诉讼费用交纳办法》第十二条关于“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”的规定，本案公告费560元由本案原告周蓉自行负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认周蓉与四川中荔锦城实业有限公司于2018年9月13日签订的《商品房定购协议》于2019年6月20日解除； 二、四川中荔锦城实业有限公司与陈希杰于本判决生效之日起十五日内退还周蓉购房款640000元； 三、四川中荔锦城实业有限公司与陈希杰于本判决生效之日起十五日内向周蓉支付资金占用利息（利息计算标准：以640000元为基数，自2018年12月20日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起至640000元履行完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回周蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5400元，由四川中荔锦城实业有限公司和陈希杰共同负担，公告费560元，由周蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇二〇年九月一日 书记员  倪海燕 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。