成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初2665号 原告：成都珠江创展投资有限公司，住所地：成都市温江区柳城镇两河路东段******。 法定代表人：罗宪宇，职务：总经理 委托诉讼代理人：张红薇，女，1984年9月1日出生，汉族，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈杨，女，1994月10日26出生，汉族，系该公司法工作人员。 被告：谢灵龙，男，1988年5月30日出生，汉族，住成都市温江区。 原告成都珠江创展投资有限公司（以下简称珠江创展公司）与被告谢灵龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈杨、被告谢灵龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告珠江创展公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年8月、2018年9月、2018年10月电费874.94元，以及逾期支付电费的违约金519.69元（以欠付电费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年05月31日）；2、判令被告立即向原告支付2018年9月、2018年10月租金24360.00元，以及逾期支付租金的违约金15566.04元（以欠付租金为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年05月31日）；3、判令被告立即向原告支付2018年9月、2018年10月物业管理费4918.40元，以及逾期支付物业管理费的违约金3142.86元（以欠付物业管理费为基数按照日千分之一的计算标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2020年05月31日）；4、判令被告立即向原告支付装修拆除费用4522.00元；5、判令被告立即向原告支付解约赔偿金43917.60元。以上金额暂共计97821.52元；6、判令本案诉讼费、保全费等由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求：判令被告缴纳的保证金由原告没收。事实和理由：2018年6月8日，原告与被告签订了《租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告将位于成都市温江区房屋（下称“该房屋”）出租给被告使用。合同签订后，原告已按合同约定将房屋交付给被告使用并向其提供了合同约定的物业管理服务。然，合同履行期间，被告不履行支付租金、物业管理费、电费等费用的义务，且经原告多次催收其仍拒不交纳。基于此，原告依据合同的约定解除了与其签署的租赁合同。合同解除后，被告亦未按合同约定将房屋恢复至合同约定的交还状态，为此，原告自行承担费用委托第三方将房屋恢复了原状。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益。故原告特根据上述原合同的约定以及法律规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，以维护原告的合法权益。 被告辩称：1、2018年7月到10月的租金、押金及物业费都已缴纳完毕；2、交过一次电费；3、吊顶、地、地面等物品都是沿用的之前的添附了门头；4、双方都同意了解约，且签订了解约函，违约金不该给。 经审理查明：2018年6月8日，珠江创展公司作为甲方（出租方），谢灵龙作为乙方（承租方）签订了《租赁合同》。合同19.1约定“甲方出租给乙方的房屋坐落在成都市温江区（以下称“商场”）的3Ｆ层Ｌ3-15号房屋（合同中简称“该房屋”）。”20.1约定“该房屋的租赁期为自交付日起2年的时间，即2018年07月01日至2020年06月30日。”21.1约定“该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付祖金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金＝保底租金＋提成租金超出保底租金的部分。”21.1.1约定“保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度：2018年07月01日至2018年08月31日期间的保底租金为人民币11600.00元（即壹万壹仟陆佰元整）；第一个租赁年度:2018年09月01日至2019年06月30日期间月保底租金的计算标准为每平方米人民币200.00元，月保底租金为人民币11600.00元（即壹万壹仟陆佰元整）；第二个租赁年度：2019年07月01日至2020年06月30日期间月保底租金的计算标准为每平方米人民币210.00元，月保底租金为人民币12180.00元（即壹万贰仟壹佰捌拾元整）。”21.1.3约定“乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2018年08月01日前向甲方付清2018年07月01日至2018年08月31日的保底租金，并应于甲方通知的日期向甲方付清2018年07月01日至2018年08月31日期间提成租金超出保底租金的部分（如有），自2018年09月01日起，该房屋的租金每3个月支付一次，第一个支付期为2018年09月01日至2018年11月30日，第二个支付期为2018年12月01日至2019年02月28日，其后各支付期的起止日期以此类推。乙方应于每个支付期开始前向甲方付清当期的保底租金，并于每个支付期中的第二个月1日前向甲方付清上个支付期提成租金超出保底租金的部分（如有）。”21.2约定“乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金人民币45744.60元（即肆万伍仟柒佰肆拾肆元陆角整）”21.3约定“目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米人民币40.00元计算，每月的物业管理费为人民币2320.00元（即贰仟叁佰贰拾元整）。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2018年08月01日至2018年08月31日的物业管理费。自2018年09月01日起，该房屋的物业管理费每3个月支付一次，第一个支付期为2018年09月01日至2018年11月30日,第二个支付期为2018年12月31日至2019年02月28日，其后各支付期的起止日期以此类推。乙方应于每个支付期开始前向甲方或管理公司付清当期的物业管理费。”10,1约定“乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1％向甲方支付违约金……”12.2约定“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同……12.2.1逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的……”13.1条约定“……乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担……” 合同签订后，珠江创展公司按照约定将租赁标的物交付谢灵龙使用，谢灵龙将该租赁物用于经营“巧手丫品牌儿童手工配套业态”。双方签订了《房屋交接确认书》，该确认书中注明了标的物均沿用以前商铺的装修。后期谢灵龙对该租赁物仅添附门头，其余均保持租赁物交付时的状态。 谢灵龙于2018年7月2日通过其平安银行账户向珠江创展公司转账45744.6元租赁保证金。2018年7月4日，谢灵龙通过其平安银行账户向珠江创展公司转账6160元，其中5000元为装修押金，1160元为装修管理费。2018年7月30日，谢灵龙通过其中国农业银行账户向珠江创展公司转账15777.2元用于支付7月租金及物业管理费。2018年7月31日，谢灵龙通过其中国农业银行账户向珠江创展公司转账5,000元用于支付poss机押金，poss机未安装，押金亦未退还。 2018年9月18日，珠江创展公司向谢灵龙发出《关于珠江广场（L3-15）巧手丫商铺的费用催缴函》，要求谢灵龙于2018年9月24日前缴纳9-11月的保底租金和物业管理费合计43917.6元。2019年9月25日，珠江创展公司向谢灵龙发出《关于珠江广场L3-15租赁合同款项催缴事宜的函》，要求谢灵龙于2019年9月30日支付拖欠固定租金、物业管理费、水电费用及违约金共计91401.89元。2018年10月19日，珠江创展公司向谢灵龙发出《解除租赁合同通知函》。通知函中，珠江创展公司以谢灵龙拖欠租金及其它费用的时间超过《租赁合同》约定的期限为由要求于2018年10月31日解除《租赁合同》。通知函第三条内容为“您已付的租赁保证金将抵充欠款（租金人民币36540元、物业管理费人民币7377.6元、水电费人民币867.44元及相应逾期滞纳金，须计至您清偿全部欠款之日。）”谢灵龙于2018年10月26日在通知函回执单中签字确认。 2018年12月4日，珠江创展公司与成都市品立装饰工程有限公司签订《珠江广场L3-15商铺装饰拆除工程施工合同》。由成都市品立装饰工程有限公司为珠江创展公司提供拆除珠江广场L3-15号商铺装饰的服务。总共花费4,522元。 以上事实，有原被告身份信息、《租赁合同》、转账记录、《房屋交接确认书》、《解除租赁合同通知函》、《珠江广场L3-15商铺装饰拆除工程施工合同》、当事人到庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以认定。 本院认为，《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，主体适格，内容合法，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。珠江创展公司按照合同约定将坐落在成都市温江区光华大道三段1588号珠江广场的3F层L3-15号房屋交付谢灵龙使用，谢灵龙应当按照合同约定支付房屋租金、物业管理费、水电费。2018年10月19日，珠江创展公司向谢灵龙发出《解除租赁合同通知函》，通知函中，珠江创展公司以谢灵龙拖欠租金及其它费用的时间超过《租赁合同》约定的期限为由要求于2018年10月31日解除《租赁合同》。通知函第三条内容为“您已付的租赁保证金将抵充欠款（租金人民币36540元、物业管理费人民币7377.6元、水电费人民币867.44元及相应逾期滞纳金，须计至您清偿全部欠款之日）”。谢灵龙于2018年10月26日在通知函回执单中签字确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《解除租赁合同通知函》是珠江创展公司的真实意思表示，且该通知函已到达谢灵龙，故该通知函已生效，《租赁合同》于2018年10月26日解除。按照《解除租赁合同通知函》中确认的内容，珠江创展公司认可谢灵龙所交付的租赁保证金45744.6元用以抵充其所欠付的租金36540元、物业管理费7377.6元、水电费867.44元，共计44785.04元，抵充后租赁保证金还剩959.56元。因谢灵龙欠付的相关费用，珠江创展公司已认可从租赁保证金中抵扣，被告无需再行支付。故，对原告珠江创展公司要求被告支付2018年8月、2018年9月、2018年10月电费874.94元，以及逾期支付电费的违约金519.69元的诉讼请求；要求被告支付2018年9月、2018年10月租金24360.00元，以及逾期支付租金的违约金15566.04元的诉讼请求；要求被告支付2018年9月、2018年10月物业管理费4918.40元，以及逾期支付物业管理费的违约金3142.86元的诉讼请求不予支持。 原告向谢灵龙交付房屋时，《房屋交接确认书》中注明了标的物均沿用以前商铺的装修，后期谢灵龙对该租赁物仅添附了门头。《租赁合同》第13.1条约定“……乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担……”，该条款约定的内容存在歧义，可解释为“乙方需拆除其添置的物品等”，也可解释为“乙方需使房屋恢复为毛坯状态”，因该条款是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，因为该租赁物交付给谢灵龙时并非毛坯状态，“使房屋恢复为毛坯状态”加重了谢灵龙的负担，应理解为：乙方需拆除其添置的物品，使房屋恢复为交付状态。故被告谢灵龙仅需支付其添附门头的拆除费，原告提供的商铺装饰拆除造价单中载明，门头拆除费为239.22元，本院予以认可，故对原告珠江创展公司要求被告谢灵龙支付装修拆除费用4533元的诉讼请求本院予以部分支持。 谢灵龙未按照合同约定支付租金，系违约，按照《租赁合同》12.2条的约定，谢灵龙应当支付43917.60元的违约金，但珠江创展公司未举证证明其因谢灵龙的违约行为造成的具体损失，谢灵龙主张双方系协商解除合同不应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院认为珠江创展公司主张的解约赔偿金43917.60元过高，本院酌情调整为8000元。故，对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。 《解除租赁合同通知函》中明确载明了，珠江创展公司认可谢灵龙所交纳的租赁保证金45744.6元用以抵充其所欠付的租金、物业管理费等费用，故，对原告珠江创展公司要求没收谢灵龙交纳租赁保证金的诉讼请求不予支持。 2018年7月4日，谢灵龙通过其平安银行账户向珠江创展公司转账6160元，其中5000元为装修押金，1160元为装修管理费。2018年7月31日，谢灵龙通过其中国农业银行账户向珠江创展公司转账5000元用于支付poss机押金，poss机未安装，押金亦未退还。故原告珠江创展公司尚有5000元装修押金及5000元的poss机押金未退还给谢灵龙，本案中谢灵龙应支付给珠江创展公司的违约金8000元及装修拆除费239.22元，应在原告珠江创展公司未退还的押金中扣除，故本案中谢灵龙无需向珠江创展公司另行支付款项。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、谢灵龙于本判决生效之日起五日内向成都珠江创展投资有限公司支付违约金8000元及装修拆除费239.22元（该费用在成都珠江创展投资有限公司未退还给谢灵龙的5000元装修押金及5000元的poss机押金中扣除，谢灵龙无需再行支付）； 二、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1123元，由成都珠江创展投资有限公司负担1000元，由谢灵龙负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 莹 二〇二〇年九月十六日 书记员 李俊瑶