广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初2302号原告：广东肇庆星湖生物科技股份有限公司，住所地肇庆市*******，统一社会信用代码914************519。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：杨斌，北京市康达（广州）事务所律师。委托诉讼代理人：李耀，北京市康达（广州）事务所律师。被告：肇庆星越房地产开发有限公司，住所地肇庆市*********，统一社会信用代码914***********369B。法定代表人：孙某1。被告：兴宁市丰源实业有限公司，住所地兴宁市************第35卡，统一社会信用代码914************784。法定代表人：孙某1。被告：兴宁市汉基实业有限公司，住所地兴宁市龙田镇南小区，统一社会信用代码914***********992P。法定代表人：罗某1。上述三被告的委托诉讼代理人：王河东，广东西江律师事务所律师。原告广东肇庆星湖生物科技股份有限公司（以下简称肇庆星湖生物科技公司）诉被告肇庆星越房地产开发有限公司（以下简称肇庆星越房地产公司）、兴宁市汉基实业有限公司、兴宁市丰源实业有限公司物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨斌，三被告的委托诉讼代理人王河东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认肇府国用(2011)第0010165号《国有土地使用证》上盖建筑物的1栋五层宿舍楼为原告所有；二、请求判令三名被告立即将上述宿舍楼返还给原告；三、请求判令被告肇庆星越房地产公司立即向原告支付租金1404000元（以每月每平方30元，按1300平方米计算，每年租金468000元。自2017年6月1日计算至被告肇庆星越房地产公司实际清偿之日，现暂计至2020年5月31日）；四、请求判令本案全部诉讼费用由三名被告承担。事实和理由：肇庆市*******原系原告(原名“肇庆味精厂”)的生产居住用地，共计约17582平方米的土地，分别办有编号为肇府国用(2011)第0010163、0010164、0010165号三个《国有土地使用证》。上述“1栋5层的宿舍楼”，建筑面积约1300平方米，系原告在上世纪80年代建设的房屋，系肇府国用(2011)第0010165号《国有土地使用证》的上盖建筑物，主要用于职工居住，至今未办理房产证。2011年期间，为实施旧城改造，经当地政府批准，原告为开发味精厂地块，设立全资子公司即被告肇庆星越房地产公司，开发建设“星湖华府”项目。上述宿舍楼作为项目建设办公室。2011年底，原告通过土地使用权出资方式，将地块土地注入被告肇庆星越房地产公司，上述三个《国有土地使用证》的使用权人变更为肇庆星越房地产公司。根据《评估报告书》，并未将包括涉案宿舍楼在内的其他地上建筑物列为出资财产。因此，原告以土地使用权出资方式注资入肇庆星越房地产公司，该宿舍楼仍属于原告所有，肇庆星越房地产公司无涉案宿舍楼在内的其他地上建筑物的权益。2013年7月，原告通过南方联合产权交易中心公开挂牌出让被告肇庆星越房地产公司的100%股权。公告的交易条件中明确“星湖华府”项目开发主体西侧(位于内部马路西侧)有1栋旧员工简易宿舍楼，该建筑物的所有权和使用权归转让方所有，不在此次转让范围之内。”此次转让的《资产评估报告》也未列明涉案宿舍楼为肇庆星越房地产公司资产。2013年8月，兴宁市汉基实业有限公司成功摘牌，竞得肇庆星越房地产公司的100%股权。根据《产权交易合同》第六条的约定，“星湖华府”项目开发主体西侧有1栋旧员工简易宿舍楼，该建筑物的所有权归转让方所有，不在此次转让范围之内。股权转让后，被告肇庆星越房地产公司继续占用上述宿舍楼。2017年8月，被告兴宁市汉基实业有限公司将100%股权转让给被告兴宁市丰源实业有限公司。2020年5月，原告获悉肇庆星越房地产公司拟拆除宿舍楼，并向肇庆市自然资源局申请调整规划用途，建设一栋住宅楼。综上所述，涉案宿舍楼系原告所有，三名被告违反法律规定及合同约定，违反诚实信用原则，严重损害原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。诉讼中，肇庆星湖生物科技股份有限公司明确第一项诉讼请求为请求法院确认肇府国用(2011)第0010165号《国有土地使用证》上盖建筑物的1栋5层宿舍楼的所有权和使用权归原告所有。被告肇庆星越房地产公司辩称：一、本案争议的建筑物所有权属于肇庆星越房地产公司所有。涉案土地使用权原属于肇庆星湖生物科技公司所有。2011年，肇庆星湖生物科技公司将该土地进行评估，然后通过土地使用权出资方式注入到肇庆星越房地产公司，成为公司所有的资产。根据《物权法》第一百四十六条规定，本案争议的建筑物基于以上出资行为直接归于肇庆星越房地产公司所有。二、肇庆星越房地产公司以所有人的名义缴纳了房产税。多年来，肇庆星越房地产公司一直使用该房产以及土地，为该房产缴纳房产税，有多年年限的完税凭证作实，足以证明，肇庆星越房地产公司对争议建筑物享有所有权。由于房产税是向产权所有人征收的一种财产税，因此，肇庆星越房地产公司的所有人身份得到了税务部门的认可。三、多年以来，肇庆星越房地产公司使用该建筑物，肇庆星湖生物科技公司未提异议。肇庆星越房地产公司工商登记的注册地址一直在该建筑物内，未进行过变更。显然，肇庆星湖生物科技公司确认肇庆星越房地产公司对该建筑物享有所有权。综上所述，争议房产归肇庆星越房地产公司所有。肇庆星越房地产公司无义务返还房产给肇庆星湖生物科技公司，更无义务支付租金，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告兴宁市丰源实业有限公司辩称：一、肇庆星湖生物科技公司出让的是肇庆星越房地产公司100%股权，肇庆星湖生物科技公司不应保留任何权益。根据《产权交易合同》约定，肇庆星湖生物科技公司出让的肇庆星越房地产公司100%股权，肇庆星湖生物科技公司不应保留任何财产权益。二、肇庆星湖生物科技公司保留建筑物所有权及使用权，是无效约定。《产权交易合同》是单方面制定的合同，肇庆星湖生物科技公司保留对涉案建筑的所有权以及使用权，实际上剥夺肇庆星越房地产公司的财产权益，该条款不公平，因此，不具有法律效力。肇庆星越房地产公司作为独立法人，对自己的房产享有独立的财产权利，不应受到股东肇庆星湖生物科技公司的干涉。《产权交易合同》约定建筑物的所有权以及使用权归肇庆星湖生物科技公司所有，混淆了公司之间的产权关系，不具有法律效力。此外，将建筑物与土地使用权进行剥离，让土地使用权归肇庆星越房地产公司一方，让地上建筑物归肇庆星湖生物科技公司一方，根本不具有可行性，违反了物权法“房随地走”的规定。因此，肇庆星湖生物科技公司保留建筑物所有权及使用权，是无效约定。这个条款对各方当事人无法律效力。综上所述，该争议房产归肇庆星越房地产公司所有，不归肇庆星湖生物科技公司所有，故无义务返还房产给肇庆星湖生物科技公司，请法院依法驳回肇庆星湖生物科技公司的所有诉讼请求。被告兴宁市汉基实业有限公司辩称：我方已经将肇庆星越房地产公司的100%股权转让给兴宁市丰源实业有限公司，我司不再承担任何责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肇庆星越房地产公司于2011年8月23日成立，系肇庆星湖生物科技公司全资成立的法人。2012年2月2日，肇庆星越房地产公司作出《公司章程修正案》，对于第六章第九条修改为“股东以货币出资700万元，实缴出资700万元，占注册资本的35%，以土地作价增资1300万元，占注册资本65%，第一次出资于申请公司设立登记前即2011年8月18日缴纳500万元；第二次出资于2012年2月7日缴纳200万元，2012年2月7日前完成土地使用权出资，以土地使用权出资1300万元，土地使用权4989.08万元作为资本公积。”2012年2月9日，肇庆天元信展会计师事务所对肇庆星越房地产的2012年度作出《验资报告》，其中载明：以土地使用权作为出资，作价6289.08万元，该土地使用权土地证号为肇府用（2011）第0010163、0010164、00101**，坐落于肇庆市端州区*******，土地使用权面积17582平方米，出资价格于2011年7月13日经肇庆市永辉评估有限公司出具的《肇永地估字第[2011]0709号》资产评估报告确认，评估价值为6289.08万元，2011年12月23日土地使用权由肇庆星湖生物科技公司变更为肇庆星越房地产公司。2013年7月10日，肇庆星湖生物科技公司在南方联合产权交易中心对其持有的肇庆星越房地产公司100%的股权进行挂牌交易。2013年8月23日，肇庆星湖生物科技股份有限公司（甲方）与兴宁市康联房地产有限公司（乙方）签订《产权交易合同》，其中明确约定：第一条约定甲方将所有的肇庆星越房地产开发有限公司100%股权有偿转让给乙方；第二条约定甲方将上述产权以9000万元的价格转让给乙方；第六条约定标的公司的“星湖华府”项目开发主体西侧（位于内部马路西侧）有1栋旧员工简易宿舍楼（建筑面积约1300平方米），该建筑物的所有权和使用权归转让方所有，不在此次转让范围内。随后，兴宁市康联房地产有限公司取得肇庆星湖生物科技股份有限公司持有的肇庆星越房地产公司100%的股权。2017年8月，被告兴宁市汉基实业有限公司将其持有的肇庆星越房地产公司的100%股权转让给兴宁市丰源实业有限公司。2020年5月12日，肇庆星湖生物科技股份有限公司向兴宁市联康房地产有限公司、肇庆星越房地产公司发出《关于限期搬出员工宿舍楼的告知函》，主要内容为：依据《产权交易合同》，员工宿舍楼不在交易的范围内，兴宁市联康房地产有限公司、肇庆星越房地产公司自签订合同以来一直无偿使用该员工宿舍作为办公楼，经多次催促仍未搬出，限于2020年5月15日前你司人员以及物资搬出该员工宿舍并交还。随后，双方就上述宿舍楼发生争议，肇庆星湖生物科技公司遂向本院提起诉讼。另查明，根据《国有土地使用权》所载：端州区端州三路56号的土地使用权人为肇庆星越房地产开发有限公司，土地使用权类型为出让，使用面积为590平方米。再查明，2019年7月9日，兴宁市联康房地产有限公司变更企业名称为兴宁市汉基实业有限公司。诉讼中，原、被告确认如下事实：1、案涉五层宿舍楼建筑物位于肇府国用(2011)第0010165号《国有土地使用证》的土地使用权范围内；2、案涉五层宿舍楼建筑物没有办理产权登记手续。本院认为，本案为物权确认纠纷。本案的争议焦点为肇庆星湖生物科技股份有限公司对案涉五层宿舍楼建筑物是否享有所有权、使用权。本院对此作如下认定：根据《民法总则》第五十七条的规定“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”有限责任公司为独立的民事主体，能独立地享有自己的财产。股东通过出资的方式取得有限责任公司的股权，出资财产的所有权随之转移至有限责任公司，有限责任依法取得财产的所有权。本案中，肇庆星湖生物科技公司以土地使用权[肇府用（2011）第0010163、0010164、0010165号]作为对肇庆星越房地产公司出资，肇庆星湖生物科技公司依法取得股东资格，随之也将该土地使用权变更至肇庆星越房地产公司名下。肇庆星越房地产公司作为独立的法人，依法取得案涉的土地使用权，本院对此予以确认。根据《物权法》第一百四十六条的规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”建筑物与土地不可分离，因此，地上建筑物可视为土地的组成部分。地上建筑物的权属随土地使用权的转移而转移，两者不能相互分离。本案中，双方均确认案涉五层宿舍楼位于肇府国用(2011)第0010165号《国有土地使用证》的土地使用权范围内，属于附着于该土地上的建筑物。由于该宿舍楼并未办理产权登记，故宿舍楼的所有权因肇庆星湖生物科技公司的出资行为一并转移至肇庆星越房地产公司，肇庆星越房地产公司依法取得案涉宿舍楼的所有权。尽管《产权交易合同》第六条约定，宿舍楼的所有权、使用权归肇庆星湖生物科技公司，但是，肇庆星湖生物科技公司仅为肇庆星越房地产公司的股东，其无权代表肇庆星越房地产公司的财产作出所有权保留，故肇庆星湖生物科技公司请求确认涉案宿舍的所有权、使用权归肇庆星湖生物科技公司，理据不足，本院不予采纳。同理，鉴于肇庆星湖生物科技公司取法相应的权利基础，肇庆星湖生物科技公司主张返还原物以及占用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告广东肇庆星湖生物科技股份有限公司的全部诉讼请求。本案受理费17436元（原告已预交），由原告广东肇庆星湖生物科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 林 达审 判 员 杨 华人民陪审员 黄 蕾二〇二〇年九月十一日书 记 员 梁智杰