成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初2854号 原告：李定兴，男，汉族，1964年4月17日出生，住甘肃省白银市白银区。 原告：张琴，女，汉族，1966年1月21日出生，住甘肃省白银市白银区。 共同委托诉讼代理人：刘强，四川蜀信律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：李昊霖，男，汉族，系二原告之子。 被告：成都锦府中建房地产开发有限公司，住所地成都市成华区新鸿南路**。 法定代表人：刘联华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁维，泰和泰律师事务所律师 原告李定兴、张琴与被告成都锦府中建房地产开发有限公司（以下简称锦府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，并于2020年5月21日、2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告李定兴、张琴的共同委托诉讼代理人刘强、李昊霖以及被告锦府公司的委托诉讼代理人曹骥、丁维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李定兴、张琴向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付因逾期办理房屋所有权证书所需承担的违约金至实际办理房屋所有权转移登记时为止，被告因逾期办理房屋所有权证所需承担的违约金（计算方式：以房屋总价1106530元为基数，从2017年7月4日至2020年4月26日共1027天，按照每日万分之一的标准计算为113640.63元。事实与理由：2015年12月29日，原告与被告成都锦府中建房地产开发有限公司〔以下简称“锦府房产公司”〕签订了《四川省商品房买卖合同》，购买由被告锦府房产公司开发的中海××小区××单元××号房屋。被告向原告交付房屋后拒绝给原告办理房屋所有权转移登记，原告多次要求被告履行办理该商品房的房屋所有权转移登记，但被告均以无正当理由拒绝。其行为严重违反合同约定，原告在别无选择的情况下只能要求被告支付违约金，被告无正当理由拒绝支付。现被告既不办理房屋所有权转移登记又不支付因超期办理房屋所有权转移登记而产生的违约金，严重损害了原告的合法权益。原被告双方签订的《四川省商品房买卖合同》中第二十七条约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起（2016年1月1日〕365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。第二十八条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理。买受人有权解除合同。…不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”按照合同约定被告应当于2017年1月16日之前办理完成房屋所有权转移登记，但因被告锦府房产公司自身原因直至2020年4月27日才办理了房屋所有权转移记，违约天数暂计算至2020年4月26日为1027天，违约金额为113640.63元。因此原告诉至法院，请法院依法裁判，保障原告合法权益。 被告锦府公司辩称，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告认为并不存在违约行为，不存在违约责任。商品房买卖合同约定的办理房屋转移登记是双方的，原告有义务及时的提供办证的所需的全部资料，根据商品房买卖合同第28条第1款第2项因买受人怠于迟延提交必要的登记资料，支付相应税费或以及因履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。同时根据被告律师在相关政府部分查询书证显示，原告部分资料载明的提交时间为2017年12月，部分为2019年8月，显然原告提供的办证所需的登记资料已经是在合同约定的交房之后365个工作日之后，作为受托人被告只能在资料齐全后才能协助办理转移登记履行委托事项，因此被告不承担违约责任。此外，根据我国不动产登记条例的要求，成都市从2016年11月17日起就停止受理分别办理房屋所有权证和国有土地使用权证业务，在原告方提交较早的那一份2017年12月签发的户口本时，被告已经无法按照合同的约定协助其办理约定的商品房房屋所有权证，转而需要为其办理房屋不动产权权属登记证书，因此根据合同法规定对应的违约情形已经不存在，原告该请求权已经丧失基础不应得到支持。鉴于原告明确提出支付违约金，如法院认为被告应当承担违约责任，我方认为原告主张的违约金起算时间为2017年7月4日，但根据被告代理人查询到的买受人的登记资料中户口本签发时间为2017年12月12日，婚姻家庭状况承诺书的签字日期是2019年8月6日，均已超过约定期限。原告主张的违约金过高，原告并没有实际损失产生，请求调低违约金。 经审理查明，2015年12月29日，原告方与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售》（以下简称《合同》），约定原告方向被告购买位于成都市成华区房屋（预测建筑面积96.41平方米），房屋总价款1106530元。《合同》第十八条约定“出卖人在2016年2月13日前向买受人交付该商品房”。《合同》第二十七条约定“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应当缴纳的税费”。《合同》第二十八条第一款约定“（一）房屋所有权转移登记违约责任：1、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）……不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）详见《商品房买卖合同补充协议》的约定；2、因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料，支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担”。同日，原告方与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》第四条第五款约定：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金后的365个工作日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完成后的5年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。如果因出卖人的故意或重大过失行为导致买受人未在本款约定的期限内办理房屋所有权证或国有土地使用权证给买受人造成损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。损失计算方式为：每逾期三个月，出卖人应赔偿买受人1000元，但出卖人赔偿损失最高不超过3000元”。第四条第八款约定：“双方共同办理房屋所有权转移登记的，出卖人在房屋交付之日起365个工作日内向房屋登记机构提交按照规定应由其提供的相关资料、文件并缴纳自身应承担税费后，即已履行完毕出卖人协助登记义务，非因出卖人原因导致买受人不能在交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任”。第四条第十款约定“合同第二十八条第（一）款第1项所约定的“取得该商品房房屋所有权证书”，“取得”系指房屋登记机构完成不动产登记并颁发所有权证书；“房屋所有权证书”不包括该房屋的国有土地使用证书”。 另查明，《合同》及《补充协议》签订后原告方已向被告支付了全部购房款1106530元。2016年1月16日，原告方向被告锦府公司提供了办理分户产权手续的相关资料。2016年1月18日原告方向被告支付了交易房屋的产权契税16598元、登记费90元、维修资金2651元、印花税5元、国土证费20元合计19364元。目前本案案涉交易房屋已于2016年1月16日交付收房。2016年3月10日被告锦府公司取得了案涉房屋的房屋所有权证（权3222250）。庭审过程中原告表示案涉房屋已于2020年4月27日办理了不动产权证书（证书号：川（2020）成都市不动产权第0090406号、川（2020）成都市不动产权第0090405号）。 还查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 上述事实有原、被告身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋交付确认单、购房款发票、委托付款确认函、收据、银行转账凭证、不动产权证书、房屋信息摘要3以及当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，原告方与被告签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。案涉交易房屋于2016年1月16日交房，且原告已缴纳了案涉房屋办理过户手续的相关费用及证明材料，根据《补充协议》约定被告应当原告交清全部资料、税、费及维修资金后的365个工作日内即从2016年1月18日起算为2017年7月6日之前为原告办理房屋所有权证书。但期间从2016年11月17日起，由于政策原因，成都市国土资源局自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，并从2016年11月23日起，开始在成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。被告在2016年11月17日后从事实和法律上已无法为原告方单独办理房屋所有权证书，故从2016年11月17日起，因该办证政策发生调整导致办证手续和时间发生的变化后的责任，不应当归责于被告。此外由于不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证的合并，根据原被告的约定，办理国有土地使用权证的时间在原告取得所购房屋分户产权证5年内，因办理国有土地使用权证的期限尚未届满，故对李定兴、张琴要求锦府公司承担从2017年7月4日至逾期办理案涉房屋所有权证违约金的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 驳回原告李定兴、张琴的诉讼请求。 案件受理费2553元，减半收取1276.50元，由原告李定兴、张琴负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年九月十五日 书记员  李 琦