广东省深圳市罗湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0303执异326号 案外人：朱小友，女，汉族，1994年10月13日出生，身份证住址：广东省陆河县。 委托代理人：张海标，广东世超律师事务所律师，执业证号：14403200410532668。 委托代理人：张灿标，广东世超律师事务所律师，执业证号：14403201710385254。 申请执行人：陈炜豪，男，汉族，1994年7月26日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区）二区4栋一单元701。 委托代理人：高毅超，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201610781377。 被执行人：钟日权，男，汉族，1971年10月21日出生，身份证住址：深圳市龙岗区。 委托代理人：张海标，广东世超律师事务所律师，执业证号：14403200410532668。 委托代理人：张灿标，广东世超律师事务所律师，执业证号：14403201710385254。 在本院执行（2020）粤0303执10432号一案中，案外人不服该执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人提出异议请求：依法解除龙岗区龙岗镇爱联B区(爱联社区爱新东十二巷8号)壹栋六层住宅的202号房屋的查封，并排除对上述房屋的执行，立即停止对涉案房屋进行评估及司法网络拍卖等执行行为。事实与理由：陈炜豪与钟日权民间借贷纠纷一案[案号：(2020)粤0303执10432号],在强制执行过程中，贵院查封了位于龙岗区龙岗镇爱联B区壹栋六层住宅的202号房屋，误将异议人朱小友的财产当作被执行人钟日权的财产予以执行。异议人依法提出本执行异议，理由如下：案涉房屋在查封前异议人已签订《房屋转让协议书》并支付了全部购房款和实际受领和占有使用涉案房屋，因此异议人在合法有效的买卖法律关系之上应当享有足以排除强制执行的民事权益。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，钟日权于2018年7月8日与赖秀玉就龙岗区龙岗镇爱联B区住宅六层中的第二层房屋签署了《房屋转让协议书》,约定钟日权就前述房产以160.68万元的价款转让给异议人赖秀玉。之后异议人依约向钟日权支付全部房屋转让款，钟日权向异议人出具了收据并向异议人实际交付了涉案房屋。2019年12月22日，赖秀玉又将其购买的202号房屋以75万元的价格出售给异议人，异议人依约向赖秀玉支付全部房屋转让款，并实际受领和占有使用涉案房屋。异议人所购买的房屋符合上述四个要件，足以排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另外根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序的，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。本案中，贵院在查封涉案房屋前，赖秀玉已将该房屋出售并交付给异议人，异议人支付了全部购房款并实际占有涉案物业且没有过错，不存在善意第三人，应认定双方合意真实有效，发生物权变更效力，异议人应为实际产权人。综上所述，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》第225条的规定，提出异议。 申请执行人答辩称，一、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1.本案提交的合同无法确定其真实性，而且是一个单一的证据，存在倒签的可能。本案当中的律师见证不符合法律规定。尤其是王学亮的律师见证书，仅有一名律师见证，且书面合同上有人为修改痕迹。2.异议人是否合法占有该不动产，本案异议人均没有有力的证据予以证明。3.异议人是否按照合同约定支付了全部价款问题。异议人提交的合同金额看不清楚转账的账户，身份信息不明，转账有多处瑕疵。合同总价款与异议人提交的证据清单当中所陈述的价款，加总之后金额不符。4.关于买受人是否因自身原因未办理过户。各方均完全了解涉案房屋的性质不是商品房，没有国家法律和政府规定的使用年限保障，属于自建房，明摆对于这一房屋占有使用存在利益，也存在风险（如无法确权，转让方无实际处分权，一房多卖重复抵押买卖等并有承担的准备），涉案房产本身是属于不能转让的。几方在签订转让合同时，应当知晓，因此房产未能过户属于买受人自身的过错。二、朱小友不是从被执行人钟日权处购买房产，而是从赖秀玉处购买房产，而赖秀玉对该房产并无处分权，买受人应当对此有正常、合理的注意义务，过错明显。三、异议人提交的证据当中有本案房产的房产证，而该房产证上有办理抵押登记的印章，买受人知晓涉案房产一直存在抵押无法办理过户，但仍购买该房产过错明显。异议人在房屋转让协议当中对该房产的瑕疵也有明确的确认。申请执行人已经于2018年12月19日在涉案房产上设立了抵押权，根据会议纪要最新精神，本案买受人属于一般房产的买受人，而非商品房消费者，不能排除抵押权人的执行。出于防范买受人与被执行人恶意串通逃避执行的考量，在无有力证据支撑的情况下，被执行人钟日权在本案中对买受人的有利陈述应当不予采信。 被执行人钟日权答辩称，涉案的房产确实已经转让给本案的异议人，确实已经实际发生，涉案房产房产证也没有记明不可转让，明显涉案房产是红本，因此并不违反法律规定。钟日权是从原来业主受让过来的。其次本案申请执行人所谓的抵押登记，并不能对抗善意的三位异议人。买卖的时间都是发生在抵押登记之前，钟日权与陈伟豪之间的抵押登记或者发生诉讼情况，三位异议人根本不知道。 本院查明，陈炜豪与钟日权民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）粤0303民初21005号民事判决书。该案民事判决书已发生法律效力，因被执行人未履行其所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号（2020）粤0303执10432号。2020年6月23日，本院作出（2020）粤0303执10432号执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人钟日权名下位于深圳市××区住宅共××层（不动产证号：**），以清偿本案债务。 另查明，深圳市不动产登记中心《不动产资料电脑查询结果表》显示，深圳市××区住宅共××层于2004年6月15日由被执行人向方锦元购买后于2004年6月24日登记在被执行人名下，份额为100%。案外人主张：钟日权于2018年7月8日将上述房产的的第二层以160.68万元的价格出售给赖秀玉，赖秀玉于2019年12月22日将其购买的202房以75万元的价格出售给案外人朱小友，朱小友已向赖秀玉支付了全部房屋转让款并实际占有使用202房屋。案外人向本院提交了《转让协议书》（广东港仁律师事务所见证书）、《房屋转让协议书》、授权及声明书、收据、银行转账流水等证据以证明可停止涉案执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人未提交有效证据以证明其已实际占有涉案房屋、其及赖秀玉非因其自身原因未办理过户登记，故其异议主张不符合上述法律规定。因此，本院裁定拍卖、变卖涉案房产符合规定。此外，案外人能否排除涉案执行，需经诉讼程序实体审查，故案外人可提起执行异议之诉以维护自身权益。 综上，案外人所提异议请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，裁定如下： 驳回案外人朱小友的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 吴   坚 审判员 王 冬 梅 审判员 王 晓 改 二〇二〇年九月二十五日 书记员 陈昉（兼）