贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终4794号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610789666。被上诉人（一审原告）：戴明翔，男，汉族，1969年12月9日出生，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（一审原告）：李利毕，女，汉族，1975年3月18日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权代理）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人戴明翔、李利毕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实错误。上诉人在房屋具备交付条件后，合同约定的交房时间之前，已经向被上诉人履行了通知义务，通过电话邮寄等方式，通知被上诉人收房，但是因被上诉人自身原因没有在合同约定的期限内接收涉案房屋，其逾期接房的后果应由被上诉人承担，与上诉人无关。此外上诉人在合同约定的交房时限以内已具备商品房交付的条件，双方在合同中已经载明交房的时间，应当视为上诉人在合同中已尽到了通知义务，可以不再另行通知，被上诉人未在该约定的期限内接房，是其自身原因所致，与上诉人无关。被上诉人戴明翔、李利毕辩称：上诉人并未举证证明其交付符合法律规定及合同约定的房屋给被上诉人，根据商品房买卖合同第11条的约定，上诉人在交付房屋时，应当取得建筑工程合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，且满足商品房买卖合同第12条的约定，并提供住宅质量证书，住宅使用说明书及住宅工程分户验收表。且上诉人未尽到合同约定及法律约定的通知收房及交付房屋义务。对此上诉人上诉理由应当驳回。原审原告戴明翔、李利毕一审诉讼请求：一、判决被告以款350,588.00元购房为基数，按每日万分之一的标准计算并支付原告自2015年4月1日至2017年7月8日的逾期交房违约金29,063.75元；二、判决被告立即为原告办理并交付招商花园城第D9幢6层2号商品房（房号：D9-6-2）产权证；三、该案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年12月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｄ9-6-2；该商品房总价款为350588.00元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款110588.00元，余款240000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日之，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3.关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依合同约定于2013年12月10日向被告交付了110588.00元的首付款；2015年7月27日，原告以公积金支付了余款240000.00元。2017年7月8日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｄ9幢，于2015年5月21日取得商品房备案证明书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。原告认为，被告迟延交付涉案商品房，损害了原告的合法权益。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。该案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，其已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告申请办理商品房不动产权证书。故对原告主张被告为其办理涉案房屋不动产权证书并交付的诉请，予以支持。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付涉案商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年7月8日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按约定的期限和条件将涉案商品房交付买受人的，逾期超过90日之，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。因原告在2013年12月10日前支付了首付款110,588.00元，余款240,000.00元是在2015年7月27日以公积金贷款支付，故该案违约金应分两部分进行计算，计算方式为：按照日万分之一的标准，以110,588.00元为基数从2015年4月1日起计算至2015年7月26日止；以350,588.00元为基数从2015年7月27日起计算至2017年7月8日止，对应的违约金为26,255.74元。故对原告主张被告支付逾期交房违约金29,063.75元的诉请，以26,255.74元为限予以支持，其余部分不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告戴明翔、李利毕交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告戴明翔、李利毕申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴明翔、李利毕逾期交房违约金26,255.74元；三、驳回原告戴明翔、李利毕的其他诉讼请求。案件受理费263.00元，由原告戴明翔、李利毕负担34.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担229.00元。本案审理过程中，上诉人提交寄件人为上诉人，无落款日期，内件品名为招商花园城9-6-2《入伙通知书》，加盖中国邮政集团有限公司毕节市七星关区寄递事业部市场部印章但无邮戳的邮寄单、《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》各一份，拟证明：上诉人在合同约定的期限内具备了交房条件，在交房期限之前按照合同约定的邮寄方式向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，通知被上诉人收房。其已履行完毕自己的合同义务，不承担违约责任。被上诉人质证意见为：邮寄单没有邮戳证明投递时间和是否投递，不能证明邮寄单所载明的具体邮件内容，对邮寄单三性均不认可。《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》三性不持异议，但是达不到证明目的。经审查，上诉人二审提交的邮单无邮戳，真实性不能认定，不能达到该邮件已经寄给被上诉人的证明目的，不予采信。《竣工验收备案表》、《房屋面积实测测绘成果书》客观真实，与待证事实相关联，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，关于逾期交房的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人对其通知被上诉人收房的主张负有证明责任，否则应承担举证不力的不利后果。本案中，上诉人提交的邮递单无落款日期及邮戳，虽邮递部门为其加盖了其市场部印章，但邮递部门未提供该邮件确实已经寄出的依据予以佐证，该证据不能证明上诉人确已向被上诉人邮寄了《入伙通知书》，其所提供的证据不能证明其已尽到通知被上诉人收房的义务，其上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年九月二十四日法官助理 王 江书 记 员 邓 千