广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0507民初668号原告：谢锟，男，1991年5月15日出生，汉族，住汕头市金平区************9*****,公民身份号码440************018。委托诉讼代理人：邱志强，广东潮之荣律师事务所律师。被告：汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司，住所地汕头市龙湖区*******************、205号铺面。法定代表人：孙某1。被告：孙某1，女，1963年4月9日出生，汉族，住汕头市龙湖区****春泽庄中区信基明珠豪庭1栋804房,公民身份号码440************024。被告：罗斌，男，1987年2月13日出生，汉族，住汕头市龙湖区****春泽庄中区信基明珠豪庭1栋804房,公民身份号码440************614。上述三被告委托诉讼代理人：吴克志，广东和为律师事务所律师。原告谢锟与被告汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司（下称伟业地产公司）、孙某1、罗斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱志强、三被告的委托诉讼代理人吴克志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告谢锟与被告伟业地产公司于2018年4月3日签订的《商品房诚意协议书》；二、判决被告伟业地产公司偿还原告谢锟购房款2,456,080元及违约金(按本金2,456,080元自2018年4月3日起至实际还款之日止按月利率4%计算的违约金，暂计至2020年3月2日，违约金为2,259,593.60元)；三、判决被告孙某1、罗斌对上述第二项判项承担连带清偿责任；四、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告谢锟与被告伟业地产公司2018年4月3日签订《商品房诚意协议书》，约定原告向被告购买位于汕头市龙湖区****银安庄洪门片(地号代码A-02-01)万嘉楼A幢15、16层，建筑面积614.02平方米，每平方米售价4000元，购房款合计2,456,080元。同日，即2018年4月3日，被告罗斌、孙某1出具《诚意商品房担保确认书》，承诺若伟业地产公司无法按《商品房诚意协议书》约定的期限向原告交付约定的房产，造成应向原告承担违约责任，被告罗斌、孙某1愿意对伟业地产公司还款责任承担连带责任担保。协议书签订后，原告将购房款汇入被告伟业地产公司的法定代表人即被告孙某1的银行账户。被告伟业地产公司出具《收款收据》，确认收到购房款2,456,080元，被告孙某1签名确认。被告孙某1与被告罗斌为母子关系，均为被告伟业地产公司的股东，被告孙某1为公司法定代表人。2018年9月13日，汕头市房管局发布《截至2018年8月9日未取得预售许可证商品房项目名单》，被告伟业地产公司名列其中。至今，该房地产项目仍未开工建设，合同关于2019年11月15日交房的约定根本无法实现。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请，以维护原告的合法权益。三被告辩称：1.原告还不具备起诉、解除合同的条件，根据合同的约定，原告要解除合同，应当有解除合同的通知书送达被告，但至今被告没有收到解除合同的通知书；2.被告尚未取得商品房预售许可证，合同应当认定无效，合同无效的法律后果除了退还购房款外，被告无需承当违约金；3.即使被告必须支付违约金，但合同约定的违约金明显过高，应当按银行同业拆借的利率计算；4.本案实际是涉及案外人余学望的高利贷、套路贷的虚假诉讼，因被告孙某1向余学望借款利率过高无法付清，余学望就与原告等人迫使被告签署合同，原告虽通过银行转账入被告的账户，但账户由余学望等人控制，被告实质上没有收到任何购房款。综合所述，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》结合当事人庭审陈述予以综合认定。根据双方提交的证据和质证情况以及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年4月3日,原告谢锟与被告伟业地产公司签订《商品房诚意协议书》，协议书约定原告向被告购买位于汕头市龙湖区****银安庄洪门片(地号代码A-02-01)万嘉楼A幢15、16层，建筑面积614.02平方米，每平方米售价4000元，购房款合计2,456,080元。协议书还约定被告伟业地产公司应当在2019年11月15日前将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按月息4%计付违约金，直至付清全部款项。2018年4月3日，被告罗斌、孙某1出具《诚意商品房担保确认书》，承诺若被告伟业地产公司无法按《商品房诚意协议书》约定的期限向原告交付约定的房产，造成应向原告承担违约责任，被告罗斌、孙某1愿意对被告伟业地产公司还款责任承担连带责任担保。上述协议书签订后，原告按照协议书的约定将购房款2,456,080元通过银行多次转入被告伟业地产公司指定孙某1的银行账户，被告伟业地产公司于2018年4月13日出具《收款收据》，确认收到原告购房款2,456,080元，被告孙某1签名确认。另查明，万嘉楼为三旧改造项目，由被告伟业地产公司申请开发建设，被告伟业地产公司确认该三旧改造项目现在还没有建设，也没有取得商品房预售许可证。本院认为，原告谢锟与被告伟业地产公司签订《商品房诚意协议书》，原告按照约定支付了购房款，被告伟业地产公司没有按合同约定的时间交付原告所购商品房，且该三旧改造项目尚未建设，原告根据合同的约定解除合同，要求偿还购房款并要求支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但双方合同中约定的违约金明显过高，被告也提出了予以调整的请求，本院调整违约金为按银行同期同类贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。被告孙某1、罗斌向原告出具《诚意商品房担保确认书》，应按确认书中的约定对被告伟业地产公司应付的款项承担连带清偿责任。被告伟业地产公司没有按约定交付商品房，原告有权按协议书的约定解除合同，且已经通过诉讼的形式主张解除合同，被告关于没有收到解除合同的通知书，不具备起诉、解除合同的条件的辩称，本院不予采纳；被告关于无需支付违约金的理由不足，本院不予采纳，关于约定的违约金过高的意见，本院予以采纳，并予以适当调整；被告关于本案涉及案外人高利贷、套路贷以及被迫签署协议书等答辩意见，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告谢锟与被告汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司于2018年4月3日签订的《商品房诚意协议书》；二、被告汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日偿还原告谢锟购房款2,456,080元及利息（自2018年4月13日起至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，自2019年8月20日起至实际还清之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、被告孙某1、罗斌对被告汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告谢锟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44,525元，保全费5000元，合计49,525元（原告已预交），由原告负担9525元，由被告汕头市恒基金伟业房地产开发有限公司、孙某1、罗斌负担40,000元，并应于本判决发生法律效力之日十日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  杨自强人民陪审员  王国梁人民陪审员  罗玉华二〇二〇年九月三日书 记 员  丁 玲