上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4913号原告(反诉被告)：陈蓉，女，汉族，1990年2月18日，住上海市长宁区新泾镇通协小区**803。委托诉讼代理人：刘某某，1990年2月18日出生，汉族，，住上海市长宁区新泾镇通协小区**803被告(反诉原告)：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住，住所地上海市普陀区/div>法定代表人：陈倩，职务经理。委托诉讼代理人：朱恩伟，该公司员工。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住，住所地陕西省/div>法定代表人：张智军，职务总经理。委托诉讼代理人：朱恩伟，城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司员工。原告陈蓉与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称“城市社区服务公司上海分公司”)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称“城市社区服务公司”)及反诉原告城市社区服务公司上海分公司与反诉被告陈蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈蓉，被告(反诉原告)城市社区服务公司上海分公司、城市社区服务公司的共同委托诉讼代理人朱恩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈蓉向本院提出诉讼请求：1.2020年3月27日解除原告与被告城市社区服务公司上海分公司之间的《房屋托管合同》(合同编号：3101SJXXXXXXXXXXXXX);2.被告支付原告上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)房租及占有使用费自2020年2月14日至2020年5月11日止，按每月人民币4800元(以下币种均为人民币)计算;3.被告支付违约金14400元;4.被告返还原告房屋托管费用计3200元;5.被告补偿原告剩余合同损失,总计24000元;6.本案诉讼费用由被告承担,被告承担诉讼过程中原告的误工费、材料打印费、交通费、律师费等相关诉讼费用。事实与理由：2019年10月14日,原告与城市社区服务公司上海分公司在平等自愿的基础上,经友好协商签订了房屋托管合同,双方约定合同期自2019年10月14日起至2020年10月13日止,房屋租金为每月4800元,并约定付款方式为月付,每月25日被告会将当月租金打到原告账户上。合同中还约定,非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的,甲方有权单方解除合同,收回该房屋，乙方应按3个月租金的违约金赔偿给甲方。合同生效后,城市社区服务公司上海分公司于2020年1月31日前按时履行了合同。但是2020年2月起,城市社区服务公司上海分公司以种种理由开始拖欠原告房租,并单方面提出将2月的房租无息分12期给原告,原告拒绝后,被告便采取不作为的态度,城市社区服务公司上海分公司的业务员更是不接电话不回信息,多次以“不知道”、“等公司通知”、“签了补充协议才给钱”等理由搪塞原告。以上款项经原告多次催要,但被告一直拖延不交,为了维护原告的合法权益不受损害，故诉至法院请求判如所请。被告城市社区服务公司、城市社区服务公司上海分公司共同辩称，同意陈蓉与城市社区服务公司上海分公司双方之间《房屋托管合同》解除，被告城市社区服务公司上海分公司收到了原告于2020年3月27日发出的《解除合同通知函》，但因为是2020年4月14日当日清退了租客，故认为合同解除日期为2020年4月14日。但合同解除的责任在原告方。根据最高人民法院针对疫情影响出台的指导意见二：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，系争房屋是经营性用房，本案因疫情引发，疫情防控导致2020年2月份停工、3月份瘫痪，客流少，营业收入下降，导致被告无法按合同按期支付租金。然被告曾积极主动与原告协商，准备在协商一致的基础上将疫情期间的未付租金变更为三期支付，原告不同意且提出解约，原告带人闯入系争房屋，是原告违反了合约导致租客提前退租。被告欠付的租金是2020年2月14日至4月13日的租金，这些租金同意全额支付。2月份欠付的租金是因为被告引起的，三月份的房屋是因为有争议所以延期支付，托管费用不同意返还，因为被告提供了服务。不同意原告的其他诉讼请求。反诉原告城市社区服务公司上海分公司向本院提出反诉诉讼请求：1.按双方签订的《房屋托管合同》违约责任支付三个月违约金计14400元；2.2020年4月14日解除双方签订的《房屋托管合同》；3.返还押金4800元。事实与理由：反诉原告与案外人签订租赁合同，将系争房屋转租给案外人，租期自2019年10月21日至2020年10月20日止，由于反诉被告在2020年3月底至4月初期间多次上门骚扰租客，带人闯入系争房屋不让其居住，租客无奈通过报警，由于反诉被告无法正常在系争房屋内居住，经过协商，反诉原告与租客于2020年4月14日签订退房确认书，反诉原告为该案外人寻找了他处房屋承租。反诉被告提前解约，构成违约，应当支付三个月租金的损失赔偿，并返还押金。反诉被告陈蓉辩称，反诉被告没有违约，反诉被告是在2020年3月27日送达解约函之后收房，反诉原告逾期支付租金超过30日，押金不同意返还，该约定系反诉原告提供的合同文本，反诉原告应当遵守，故不同意反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在原告陈蓉与案外人刘某某名下。2019年10月17日，原告作为甲方(托管方)与被告城市社区服务公司上海分公司作为乙方(受托方)签订《房屋托管合同》，约定：甲方将系争房屋托管给乙方；该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；托管期限内,甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理,乙方向甲方提供房屋托管服务,并收取相应的托管服务费；经甲、乙双方协商,合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费,此费用直接用每年春节当月租金冲抵,互不支付；1.本合同托管期合计12个月;自2019年10月14日(以本合同起租日为准)2020年10月13日止;甲方实收租期11个月,冲抵服务费1个月；月租金标准为4800元；押金为4800元；本合同起租日前三天内乙方向甲方支付首次租金,以后起每个月25日乙方支付甲方租金,每年春节当月除外：托管期内,甲方承担的各项费用：物业费，乙方承担的各项费用：水费、电费、天然气费用、网络费用、取暖费；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)的，甲方有权单方解除合同,收回该房屋。合同签订后，原告按约交付了房屋。城市社区服务公司上海分公司支付了3个月的租金和押金4800元，2020年1月14日至2020年2月13日的应付租金4800元抵扣托管服务费。城市社区服务公司上海分公司自2020年2月14日起未再支付租金。城市社区服务公司上海分公司将系争房屋转租案外人。2020年3月26日，原告向城市社区服务公司上海分公司发送《解除合同通知函》，表示因城市社区服务公司上海分公司逾期支付租金超过30日，原告有权单方解除合同，自函件到达之日双方合同解除，要求城市社区服务公司上海分公司于2020年4月1日前清退房屋，支付拖欠的租金，结清水、电、煤费用，并支付3个月的违约金14400元。被告城市社区服务公司上海分公司于2020年3月27日收到该函。2020年4月1日，陈蓉就本案诉至法院。2020年4月14日，城市社区服务公司上海分公司清退系争房屋内租客。陈蓉与城市社区服务公司上海分公司未能就系争房屋租金、违约金等费用结算发生争议。2020年5月11日，陈蓉与城市社区服务公司上海分公司对系争房屋进行交接并清算水、电、煤气费等费用。反诉查明事实同本诉。以上事实，有《房屋托管合同》、缴费凭证、银行流水、解除房屋托管合同通知函以及邮寄凭证、产权证明文件、交房的微信聊天记录等证据以及当事人的到庭陈述为依据。审理中，案外人刘某某并作为陈蓉的委托诉讼代理人当庭表示，同意原告将系争房屋委托被告城市社区服务公司上海分公司进行出租。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告就系争房屋签订的《房屋托管合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，陈蓉与城市社区服务公司上海分公司均同意解除《房屋托管合同》，并无不妥，本院予以确认。本案的争议焦点系涉案《房屋托管合同》的履行是否受到不可抗力的影响。此次新冠肺炎疫情的发生，属于不可预见、不可避免和不能克服的不可抗力。本案中，被告欠租情况发生自2020年2月疫情期间，被告城市社区服务公司上海分公司经营多处房屋托管出租事宜，被告城市社区服务公司上海分公司曾于2020年3月与原告协商租金分期支付，原告无法接受，故要求解除房屋租赁合同。本院认为，被告作为住房租赁经营的公司，恰逢新冠肺炎疫情爆发，正常社会生活秩序受到冲击，依据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，双方就疫情期间的租金减免事宜进行磋商但无法协商一致的情况下，原告发函解除合同，被告在收到合同解除函后清退租客返还系争房屋的行为，均表示双方不再具有继续履行合同之意思表示，故涉案《房屋托管合同》应于城市社区服务公司上海分公司收到原告解除通知函之日即2020年3月27日解除。对于陈蓉主张欠付疫情期间的租金构成违约的意见以及城市社区服务公司上海分公司主张原告提前解除《房屋托管合同》构成违约并要求对方承担违约责任的意见，本院均不予支持，合同解除后，城市社区服务公司上海分公司应当按照每月4800元支付2020年2月14日至2020年5月11日的租金及占有使用费。关于房屋托管费用的返还，根据《房屋托管合同》约定，该笔房屋托管费用实际系用一个月租金折抵费用，现合同提前解除，城市社区服务公司上海分公司应当予以部分返还，结合双方合同履行程度以及合同约定，本院对城市社区服务公司上海分公司应当返还的房屋托管费用金额酌定为2000元。关于原告主张的剩余合同损失，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。关于押金，原告陈蓉应当在合同解除、办理房屋交接手续、所有费用结清之后全额返还，故城市社区服务公司上海分公司要求返还押金4800元的反诉诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，城市社区服务公司应当承担本案中城市社区服务公司上海分公司的民事责任，故综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈蓉与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司于2019年10月17日就上海市普陀区祁安路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋托管合同》于2020年3月27日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于应于本判决生效之日起十日内向原告陈蓉支付2020年2月14日至2020年3月27日的房屋租金以及自2020年3月28日起至2020年5月11日的房屋占有使用费，均按每月人民币4800元计算；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈蓉返还房屋托管费人民币2000元；四、对原告陈蓉的其余诉讼请求，不予支持。五、反诉被告陈蓉应于反诉原告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司履行本判决主文第二、三项付款义务当日返还反诉原告押金人民币4800元；六、对反诉原告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1120元，减半收取计人民币560元，由原告陈蓉负担人民币280元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、被告城市社区服务集团(西安)有限公司负担人民币280元。本案反诉受理费人民币80元(已减半收取)，由反诉原告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、被告城市社区服务集团(西安)有限公司负担人民币40元，由反诉被告陈蓉负担人民币40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年九月二十七日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条(8)因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。