四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终6750号 上诉人（原审原告）：吴定才，男，1980年11月6日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张义文，四川川商律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：周晓霞，女，1984年9月5日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：张义文，四川川商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都盛世房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道清泰路二段**。 法定代表人：吴藤伟，董事长。 委托诉讼代理人：罗敏，四川广都律师事务所律师。 上诉人吴定才、周晓霞因与被上诉人成都盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2860号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。 吴定才、周晓霞上诉请求：撤销一审裁定，指令成都市双流区人民法院对本案进行实体审理。事实与理由：一、双方订立的合同系双方真实意思表示，合法有效，且并未达到约定或法定解除的条件，盛世公司应当按合同约定向吴定才、周晓霞交付案涉房屋。1.合同并未达到《商品房买卖合同补充协议（一）》中约定的解除条件，一审已查明吴定才、周晓霞无法办理房屋贷款系因案涉房屋未解除抵押，且合同履行过程中因盛世公司原因导致案涉房屋停建，直至2018年11月才达到交付条件。根据吴定才、周晓霞提交的证据可知，双方在合同的实际履行过程中不存在解除合同的意思表示。2.根据合同法第94条约定，双方签订的案涉合同有效，且案涉房屋已完成修建，盛世公司发出了收房通知，吴定才、周晓霞亦具备支付全部购房款的能力，故合同不存在无法实现或其他法定解除的情形。且根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释第15条规定，盛世公司在诉讼过程中向吴定才、周晓霞发出的以逾期付款为由解除合同的通知没有法律依据，不符合合同的法定解除条件。二、案涉房屋已经完成修建，且盛世公司已于2018年11月30日发出收房通知，吴定才、周晓霞有能力且愿支付剩余购房款，本案合同可以继续履行，即便案涉房屋存在查封，也并不影响房屋的交付及使用，一审认定双方签订的合同在事实及法律上存在履行不能，系事实认定不请。1.双方订立的案涉合同合法有效，现案涉房屋已竣工，具备交付条件，吴定才、周晓霞也能够支付剩余购房款，双方合同目的均能实现，有继续履行条件。2.案涉房屋在销售时存在抵押情况，但抵押权人明确同意销售，即便案涉房屋上存在多个查封，也均在抵押权人之后存在，案涉房屋除吴定才、周晓霞外，其余两处查封时间为2017年11月28日、2018年8月13日，均在双方订立合同之后，且该两次被查封原因系盛世公司未按照《城市商品房预售管理办法》第10条规定办理备案登记所致。根据最高院关于执行工作的若干规定及城市房地产管理法规定可知，双方买卖房屋后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。故本案中吴定才、周晓霞仅要求盛世公司办理房屋入住手续，并非要求办理案涉房屋的过户手续，故该诉求与房屋存在抵押与查封不冲突。3.根据城市房地产管理法第38条规定，案涉房屋的查封时间在双方案涉合同签订之后，而查封目的系限制房屋权属登记转移，并未限制房屋实际使用，故不存在合同法第110条规定的情形。盛世公司因自生原因围在规定期限内交付房屋，并办理备案登记，而导致案涉房屋权利仍登记在盛世公司名下以至于被查封，因盛世公司债务致使房屋查封不能成为阻却吴定才、周晓霞要求盛世公司交付房屋权利的实现。三、本案盛世公司主张解除合同的根本目的系房价上涨，若驳回吴定才、周晓霞请求，要求另案主张解除合同及承担违约责任不符合市场经济规定，盛世公司仅主张解除案涉合同，而未提及款项退还，且案涉房屋存在多个查封的情况下，其目的是通过法律规定转嫁其自身风险，不符合民事活动公平、公正的根本性原则。 盛世公司辩称，1.案涉房屋已被查封，盛世公司无法交付，本案一审系裁定驳回起诉，二审程序上不应进行实体审理。一审认定事实清楚，适用法律正确，且以裁定形式驳回吴定才、周晓霞起诉，依法应当予以维持。2.本案中吴定才、周晓霞主张交付房屋，但盛世公司认为交付房屋的前提不成就，且因吴定才、周晓霞长期未履行合同义务，故盛世公司发出解除通知，现合同已经解除，吴定才、周晓霞要求交付房屋没有依据。 吴定才、周晓霞向一审法院起诉请求：判令盛世公司协助办理位于四川省成都市双流区房屋的全部入住手续，并将该房向吴定才、周晓霞交付。 一审法院认定事实：吴定才、周晓霞欲购海棠·时代广场的房屋，于2015年9月20日向盛世公司支付定金20000元。2015年9月27日，吴定才、周晓霞与盛世公司签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议（一）、（二），以及银行及公积金贷款的补充协议（三）。商品房买卖合同约定，1、吴定才、周晓霞以681899元的价格购买盛世公司开发的房屋。2、该房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为金融机构，抵押登记日期以双流县国土资源局登记时间为准。同时该房屋已设定在建工程抵押，抵押权人为金融机构，抵押登记日期以双流县国土资源局登记时间为准。3、吴定才、周晓霞通过其他方式付款，具体付款时间和期限的约定见附件五。4、吴定才、周晓霞未按约定时间付款的，按逾期时间分别处理：①逾期30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起15日内按累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还其全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内支付该违约金。5、盛世公司在2016年12月30日前交付该房屋。除不可抗力外，盛世公司未按合同第十条约定的期限和条件交付房屋的，终止合同，该司按总房款2%向吴定才、周晓霞支付违约金，二人不能在依据本合同第十一条要求支付违约金。6、吴定才、周晓霞的通讯地址均为：双流县。 商品房买卖合同补充协议（一）、（二）约定，1、吴定才、周晓霞采用按揭付款方式支付房款。二人须于主合同签订之日起7日内即2015年10月2日前向出卖人提供办理贷款手续的相关资料（买受人应提供的资料、担保人条件、按揭贷款金额、首付款比例、贷款年限等贷款条件均以银行要求为准）。如银行审核二人资信后拒绝提供贷款或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、要求二人补充资料或另行提供担保人时，二人应主动配合并与盛世公司协商变更相关合同内容。如仍无法办理银行贷款，则二人应在本协议签订之日起60日内向盛世公司支付全部购房款或在盛世公司书面同意的前提下采取其他方式付款，否则盛世公司有权解除主合同、补充协议和附件，盛世公司解除合同的，该司有权将房屋另行出售，同时二人应向该司支付总房款2%的违约金。2、二人应在主合同签订之日起7日内自行到银行办理贷款手续。若二人未在前述期限届满前办理按揭贷款手续，视为二人违约。每迟延1日，二人应按总购房款的万分之三，每日支付违约金；若迟延超过7日未办理贷款手续的，盛世公司有权解除主合同、补充协议和附件，该司解除合同的，该司有权将房屋另行出售，且二人应支付总房款2%的违约金。3、如因吴定才、周晓霞的原因导致盛世公司通知办理按揭贷款手续之日起30日内仍未办理完毕贷款手续的，视为二人违约。在此情况下，二人应在本协议签订之日起60日内支付全部购房款或在该司书面同意的前提下采取其他方式付款，否则该司有权解除主合同、补充协议和附件。该司解除合同的，该司有权另行出售该房，且二人应支付总房款2%的违约金。4、如因盛世公司原因导致吴定才、周晓霞未能订立商品房贷款合同并导致主合同不能继续履行的，二人有权解除合同，由该司向其支付总房款2%的违约金。若因不可归责于双方的事由导致未能订立商品房贷款合同并导致主合同不能继续履行的，二人解除合同的，盛世公司应在15个工作日内返还所收取的购房款本金并按中国人民银行公布的同期活期存款利息或者定金向二人支付。5、采用按揭贷款方式付款的，吴定才、周晓霞须在办理完毕贷款手续且相关贷款银行将二人委托支付的款项划拨到盛世公司的账户后，该司才能按本条第4款办理完毕相关手续再办理房屋交付手续。6、吴定才、周晓霞须在签订按揭贷款合同当日签订委托书以委托盛世公司办理本合同项下银行贷款商品房抵押的他项权利登记，该委托书需进行公证，公证费由二人承担。7、双方的通讯方式以主合同载明的地址、电话为准。双方保证所提供资料的真实性、有效性，并对其负全部责任。任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式或短信息告知对方。否则，因无法尽到通知义务的后果由过错方自行承担，任意一方通知发出之日视为已通知送达。出卖人以电话、短信息、信函或报纸公告的形式通知买受人办理相关按揭手续和办理房屋交接手续以及其他事宜的视为有效通知送达，买受人对此予以认可。8、盛世公司给予吴定才、周晓霞65889元的优惠，即优惠后的建筑面积总房价为681899元，二人于主合同签订之日向该司支付首付款272899元，剩余购房款409000元二人向该司指定银行20年贷款的方式进行支付。上述合同文本签订后，吴定才、周晓霞支付公证费220元、抵押登记费80元、房款252899元。 2018年6月22日，盛世公司向海棠·时代广场业主出具通知。该通知载明，该司已按2017年10月28日向全体业主作出的建立工程资金专款专用机制，从2017年10月28日起绝对工期5个月完工交房的承诺，建立了工程资金专款专用机制，工程进度也在逐渐推进，力争在2018年8月30日前完成交房。2018年11月30日，盛世公司出具海棠·时代广场交房公告并在成都商报登报公告，海棠·时代广场1、2栋已具备交付条件，定于2018年11月30日开始办理交房手续。 一审另查明，案涉房屋的水电气均以吴定才、周晓霞的名义办理。吴定才、周晓霞另持有盛世公司分别于2016年12月29日、2017年1月19日出具的承诺书、关于海棠·时代广场延期交房造成影响给业主的部分答复的复印件各一份。2016年12月29日的承诺书载明，因该司资金原因，原定于2016年12月30日竣工交房的海棠·时代广场不能按时交房，该司承诺于2017年10月30日前交房。2017年1月19日的关于海棠·时代广场延期交房造成影响给业主的部分答复载明，业主可根据合同约定主张法律许可的延期交房的损失，该司积极协调相关部门处理因延期交房而影响孩子入学的问题及按法律规定和法院判定执行因延期交房未提前告知业主以致外地业主来回的交通费用；加紧协调查封金融机构，尽力办理合同未备案的问题并最终办理房屋不动产权证；2017年春节后继续施工，确保10月30日前交付房屋。 吴定才、周晓霞提起本案诉讼后，盛世公司于2019年4月18日出具解除商品房买卖合同通知书，以二人逾期未履行合同约定的付款义务为由，解除双方所签的商品房买卖合同以及相关补充协议，并于2019年4月25日以EMS邮政特快专递的方式向收件地址为双流县的吴定才、周晓霞邮寄该通知书。该邮件妥投。二人收件后就该邮件向盛世公司进行回复，不同意该司单方面解除合同的行为，剩余房款将在法院判决或调解的情况下才予以支付。 一审庭审中，吴定才、周晓霞陈述，二人已向盛世公司指定的贷款银行招商银行股份有限公司成都红照壁支行提交办理按揭贷款所需资料。 一审诉讼中，吴定才、周晓霞向一审法院申请财产保全。一审法院作出（2019）川0116民初2860号之一民事裁定，对案涉房屋采取了轮候查封措施。另，一审法院还分别向成都市双流区不动产登记中心、成都市双流区房产管理局、招商银行股份有限公司成都红照壁支行、成都市双流区住房建设和交通局发函查询海棠·时代广场的情况。成都市双流区不动产登记中心函告，海棠·时代广场楼盘1、2、3栋均未办理初始登记；案涉房屋未备案，且于2015年4月23日被设立了抵押权人为中原信托有限公司的在建工程抵押权登记（该抵押状态截止2019年9月18日15:07为有效），于2017年11月18日被河南省高级人民法院查封（查封期限为2017年11月28日—2020年11月27日），于2018年8月13日被四川省成都市中级人民法院轮候查封（查封期限为2018年8月8日—2021年8月7日），于2019年4月23日被一审法院轮候查封（查封期限为2019年4月23日—2022年4月22日）。 成都市双流区房产管理局函告，该局分别于2014年11月25日、2015年3月5日办理了海棠·时代广场项目2批次预售许可，预售许可证号分别为13365号、13401号。在办理以上2批次预售许可时，该项目未设立在建工程抵押登记，但土地设有抵押登记，土地抵押权人均为招商银行股份有限公司成都天顺路支行，并分别出具了关于同意销售“海棠·时代广场”项目商品房的函。 招商银行股份有限公司成都红照壁支行的上级银行招商银行股份有限公司成都分行回复，该行于2015年与盛世公司海棠·时代广场项目建立按揭业务，但非该项目唯一的按揭贷款银行；吴定才、周晓霞非该行贷款客户，因未发生贷款业务，故未留存客户资料，无法核实是否在该行申请按揭贷款业务。 成都市双流区住房建设和交通局复函，海棠·时代广场项目已于2018年11月15日终止施工安全监督，未收到该项目书面停工报告；该项目复工时，书面申请复工，并在复工申请中书面说明于2016年2月—2016年7月自行停工，自2016年8月1日开始复工。 2019年10月18日，一审法院以截止2019年9月5日案涉房屋仍处于被河南省高级人民法院查封、四川省成都市中级人民法院轮候查封为由，向吴定才、周晓霞与盛世公司释明，现双方所签的商品房买卖合同和补充协议等合同文本在事实上和法律上不能履行，应当予以解除，双方可以变更诉讼请求。吴定才、周晓霞当庭拒绝变更诉讼请求，盛世公司在一审法院指定的期限内未提交变更诉讼请求申请书。 一审法院认为，吴定才、周晓霞与盛世公司签订的商品房买卖合同等合同文本均为双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。本案中，一审法院按照吴定才、周晓霞关于盛世公司指定的按揭贷款银行为招商银行股份有限公司成都红照壁支行的陈述，向该行发函查询其按揭贷款办理情况。根据该行的上级银行招商银行股份有限公司成都分行关于吴定才、周晓霞非该行贷款客户，因未发生贷款业务，故未留存客户资料，无法核实是否在该行申请按揭贷款业务的回复和吴定才、周晓霞未举证证明自身已向招商银行股份有限公司成都红照壁支行或其上级银行招商银行股份有限公司成都分行提交办理案涉房屋按揭贷款所需资料的事实，一审法院认为，吴定才、周晓霞不能证明未能办理案涉房屋按揭贷款系该房被设立抵押权登记所致。二人的该项主张，一审法院不予支持。 吴定才、周晓霞要求交付房屋，一审法院在审理过程中查明截止2019年9月5日案涉房屋仍处于被河南省高级人民法院查封、四川省成都市中级人民法院轮候查封状态，尚不具备交付房屋的条件，遂向吴定才、周晓霞释明双方所签合同现在事实和法律上无法履行，所签合同应予解除，并告知其可以变更诉讼请求。但其拒绝变更诉讼请求，因此一审法院在本案中不对其实体权利进行处理，故应驳回吴定才、周晓霞的起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定：驳回吴定才、周晓霞的起诉。诉讼保全费3929元，由吴定才、周晓霞负担。 二审中，吴定才、周晓霞向本院提交了2019年12月12日在国立公证处提取的授权委托书、公证书等查档材料，拟证明吴定才、周晓霞在2015年委托中国工商银行成都双流支行和盛世公司代办按揭手续。 盛世公司质证认为，对公证委托书的真实性、合法性无异议，但该证据不能达到吴定才、周晓霞的证明目的，相反证明因系吴定才、周晓霞的原因未能取得按揭贷款。 本院经审查认为，对吴定才、周晓霞提交的在国立公证处提取的授权委托书、公证书等查档材料的真实性、合法性、关联性予以确认，依法予以采信。 本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，关于吴定才、周晓霞提出本案应当予以实体审理的问题。吴定才、周晓霞与盛世公司签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”之规定，本案属于人民法院的受案范围，故本院依法指令一审法院审理本案。 综上所述，吴定才、周晓霞的上诉请求依法成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初2860号之二民事裁定； 二、本案指令成都市双流区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 龚 耘 二〇二〇年九月十五日 书记员 何佳林