河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1623民初1017号原告：陈红，女，汉族，1971年12月15日出生，住商水县。原告：姚丰产，男，汉族，1974年5月8日出生，住商水县。二原告共同委托诉讼代理人：许元昭，河南碧轩律师事务所律师，执业证号14116199110121535，代理权限特别授权。被告：张峰林，男，汉族，1962年12月5日出生，住商水县。被告：张瑞连，女，汉族，1962年5月14日出生，住商水县。二被告共同委托诉讼代理人：王海涛，河南商振律师事务所律师，执业证号：14116201210172992，代理权限：特别授权。第三人：刘连生，男，汉，1978年6月28日出生，住商水县。原告陈红、姚丰产诉被告张峰林、张瑞连，第三人刘连生执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，于2019年11月22日作出（2019）豫1623民初5020号民事判决，被告张峰林、张瑞连不服，提出上诉，周口市中级人民法院于2020年2月27日作出（2020）豫16民终68号民事裁定书，撤销商水县人民法院（2019）豫1623民初5020号民事判决，发回商水县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告陈红、姚丰产委托诉讼代理人许元昭、被告张峰林、张瑞连的委托诉讼代理人王海涛到庭参加诉讼，第三人刘连生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈红、姚丰产向本院提出诉讼请求：请求依法判令对原告购买并占有使用的，位于商水县××路××北门面房40-4-1-1-5（体委大门东门面房第5、6间）两间不得强制执行。事实与理由：被告与第三人借款合同纠纷一案，商水法院作出（2019)豫1623执1159号执行裁定，并于2019年7月8日向商水县房地产管理中心送达协助执行通知书，查封第三人名下位于商水县××路××北门面房40-4-1-5（体委大门东门面房第5、6间）两间。2007年3月19日，原告姚丰产与第三人刘连生签订房地产买卖合同，刘连生将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第五间的房地产，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给原告姚丰产，双方就该买卖合同在商水县公证处进行了公证，因刘连生所出售房屋与另一间在同一个房屋所有权证上，暂时无法办理房屋所有权过户手续。2006年元月25日，刘连生将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第六间的房屋，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给袁保华，2010年5月1日，袁保华又将该房屋作价12万元出售给原告陈红，虽然因国家政策原因暂时无法办理房屋所有权过户手续，但原告对贵院所查封的房屋是拥有完全所有权，因此，商水法院查封原告所有的房屋是错误的。原告依法提出书面的执行异议申请后，商水法院于2019年9月24日送达（2019)豫1623执异48号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。现原告依法提起执行异议之诉，请求法院在核对房屋实际所有人后，依法解封原告所有的房屋。被告张峰林、张瑞连辩称，一、法院查封的涉案房产所有权人系本案第三人刘连生，与二原告并无关联。根据《物权法》第9条之规定：“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。2019年7月，商水县人民法院依法查封了第三人刘连生名下的商水县健康路西段路北40-4-1-1-5两间房屋，该房屋依法登记的所有权人为本案第三人刘连生，商水县人民法院对涉案房屋的查封合法有效。二、原告对《房屋买卖合同》进行公证，不产生物权变动的效力。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。而根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，”而该房屋至今仍登记在刘连生名下，房屋买卖合同虽经公证处公证，但是没有正式办理过户手续的，仍然是出卖方的财产，不产生物权变动的效力。因此，第三人刘连生仍是本案不动产的合法所有权人，原告的请求不能成立。三、原告的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执行异议规定）的规定，不能够排除对涉案房产的执行。根据《执行异议规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，认定异议成立必须满足上述四个条件，且其权利能够排除执行的。而对于本案，首先，即使双方房屋买卖协议为真，但买卖协议自2006年及2007年签订后，该协议并未实际履行，该房屋仍登记在第三人刘连生名下，表明原告陈红、姚丰产并不期待办理房屋过户登记取得房屋所有权。由此可知，原告陈红、姚丰产对该房屋未办理房屋过户登记是因其自身原因所致；因此，本案并不符合上述法律规定，原告陈红、姚丰产依据该规定要求排除执行的理由并不能成立。综上，为依法维护答辩人张峰林、张瑞连的合法权益，请求依法驳回原告陈红、姚丰产的诉讼请求。第三人刘连生未答辩。原告姚丰产、陈红向本院提交的证据材料有，第一组证据：1、二原告户口本一份；2、姚丰产与刘连生的买卖合同、收条、公证书各一份；3、陈红与袁保华的买卖合同、收条、转账凭证各一份；4、袁保华证言一份（附身份证复印件）；5、房产证一份。证明原被告系夫妻关系，诉争的两间房屋分别是2007年和2010年两次购买，两间房屋在一个房产证上；第二组证据：证人冯某出庭作证以及营业执照一份。证明证人是原告买袁保华房子的见证人，诉争的两间房屋多年来一直由原告占有使用，开办门诊，证人曾在2010年同原告一起到房管部门询问过，办证部门答复因房屋与土地权利不一致不能过户；第三组证据、不予登记告知书一份，法律规定链接一份。证明诉争房屋从买卖之日到今天，因土地与房屋权利不一致不能过户，不是原告自身过错造成的；第四组证据：执行裁定书一份。证明原告提起执行异议之诉程序合法，房屋买卖交付是在法院查封之前。被告对原告提交的证据质证意见是，对第一组证据：户口本真实性与证明目的无异议。对买卖合同以及公证书真实性无异议，对证明目的有异议，该买卖合同并不产生物权变动的法律效力，只能说明第三人刘连生作为买卖合同的出卖人，更应该履行合同约定的义务，因为合同标的被法院执行，造成第三人刘连生合同履行不能，刘连生应当依法承担对原告的违约责任。对公证书，首先该公证书系对合同双方民事法律行为真实性予以证明，并不产生物权变动的效力。对于原告陈红与袁保华签订的房屋买卖合同，对该房屋买卖合同的真实性无法核实，袁保华也不是本案的第三人，该合同达不到原告的证明目的。对袁保华的证言，证人本人应当出庭作证，仅仅提供证言，其真实性无法核实，不符合民事诉讼法关于证言的合法形式。对房产证，对其真实性无异议，该房产证恰恰说明涉案房屋登记在第三人刘连生名下，刘连生对涉案房产享有合法所有权。对第二组证据：关于证人冯某出庭作证，该证人证言与本案并无关联，证人仅仅能够说明第三人刘连生以及袁保华作为买卖合同的出卖方，其应当履行合同的义务，但因为合同标的被法院执行，造成刘连生以及袁保华履行不能，二人应当承担对二原告的违约责任，不产生物权变动效力。关于营业执照，该营业执照和本案并无关联，不能证明涉案房产的所有权为二原告所有。对第三组证据：不予登记告知书，首先该不予登记告知书形成时间为2019年11月1日，是在法院对涉案房产进行查封后，而不是2007年合同签订当时，自2007年双方签订买卖合同至2019年11月1日中间长达12年时间，二原告一直未办理房屋变更登记，从不予登记告知书可以看出，二原告并不期待办理房屋变更登记，取得涉案房屋所有权。关于法律规定，城市房屋权属登记管理办法以及房屋登记办法，该两部行政法规已经被住建部明文废止，不再使用，对于不动产登记条例，该不动产登记条例恰恰说明不动产以变更登记为准，二原告房屋买卖合同以及公证书并不产生物权变动的法律效力。对第四组证据：执行裁定书，首先该执行裁定书已经依法驳回二原告对涉案房产的执行异议申请，且该执行异议裁定书中也已经明确说明二原告对涉案房屋不享有合法所有权，法院对涉案房屋的查封合法有效。补充质证意见，从第一组证据公证书可以看出买卖双方签订门面房买卖合同后没有及时向房产管理部门变更登记，而是在公证处进行了公证，可以认定本案原告怠于行使变更登记，主观上存在过错，另外在本案执行异议诉讼中原告于2019年11月向不动产登记中心申请变更或者过户，在长达10多年间没有行使该权利，没有向法庭提交证据说明。以上，可以归结于买受人的原因，没有及时行使权利，但是物权和债权的二分性没有剥夺原告可以依据债权协议向第三人主张，因此原告诉讼请求应当依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交证据客观真实，与本案有关联，能够相互印证，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下案件事实：被告张峰林、张瑞连与第三人刘连生借款合同纠纷一案，经商水县人民法院判决并进入执行程序后，商水县人民法院作出（2019)豫1623执1159号执行裁定，并于2019年7月8日向商水县房地产管理中心送达协助执行通知书，查封第三人刘连生名下位于商水县××路××北门面房40-4-1-5（体委大门东门面房第5、6间）两间。原告姚丰产、陈红认为，在2007年3月19日，原告姚丰产与第三人刘连生签订房地产买卖合同，刘连生将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第五间的房地产，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给原告姚丰产，双方就该买卖合同在商水县公证处进行了公证，因刘连生所出售房屋与另一间在同一个房屋所有权证上，暂时无法办理房屋所有权过户手续。2006年元月25日，刘连生将其所有的位于体育局（健康路西段）大门东门面房第六间的房地产，房屋建筑面积42.9平方米，作价8万元出售给袁保华，2010年5月1日，袁保华又将该房屋作价12万元出售给原告陈红，虽然因国家政策原因暂时无法办理房屋所有权过户手续，但原告对法院所查封的房屋是拥有完全所有权，据此，认为法院查封涉案房屋是错误的。并向法院提出书面的执行异议申请，商水县法院于2019年9月24日作出（2019)豫1623执异48号执行裁定书，驳回了原告姚丰产、陈红的执行异议申请。二原告对驳回执行异议申请不服，故提起本次诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持．（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人原因未办理过户登记。”本案中，原告陈红、姚丰产与第三人刘连生房屋转让行为发生在法院查封之前，且原告就所购房产已支付了相应价款，并已实际占用，双方所签订的房屋转让协议系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效并受到法律保护。原告姚丰产、陈红未能办理过户登记系因该房产房屋与土地权利不一致不能过户，二原告本身不具有过错。原告姚丰产、陈红对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于商水县健康路西段路北门面房40-4-1-1-5（体委大门东门面房第5、6间）房屋。案件受理费100元，由被告张峰林、张瑞连负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  郭自强审判员  付天林审判员  张天立二〇二〇年九月十日书记员  刘若彤