陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8936号上诉人（原审被告）：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区北二环中段马旗寨村附近。法定代表人：朱振平，董事长。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春蕊，陕西云德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张鹏飞，男，1978年11月26日出生，汉族，住周至县。委托诉讼代理人：郝升阳，西安市灞桥区洪庆法律服务所法律工作者。上诉人陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）因与被上诉人张鹏飞商品房预约合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初4930号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华帝龙公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判为上诉人退还被上诉人购房款30万元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，适用法律有误，签订《华帝金座订购协议》时，双方对2017年5月10日之前交清房屋首付款即总价款的50%已达成一致，不存在任何争议。房屋总价款的50％时，其应缴价款才具备具体准确的条件。即便按照被上诉人所述，2017年5月10日应交纳价款为首付款的50%，那么其主张首付款为房屋总价款的30％也未提供任何的证据予以佐证。上诉人认为涉案合同约定的“2017年5月10之前交清首付50%”不存在格式条款的限定。第一，案涉合同虽为上诉人员工填写，但上诉人为销售服务行业，其员工代替填写合同相关当事人认可的内容合理正常，不存在任何隐瞒情形。第二，即便按照被上诉人所述，合同约定5月10日之前应交纳的数额为首付款的50%。实质上，上诉人已经于合同签订时向被上诉人明确告知了案涉房屋性质为商办房（上诉人的营业执照已经在售楼处公示），按照银行及相关贷款政策其首付款比例不得低于50%。针对上述首付款比例，上诉人已经向一审法院提供了《中国人民银行中国银行业监督管理委员关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发[20071359号文件，其对此贷款比例可以予以佐证。根据上述有客观证据证明的事实可知，双方合同签订时，不可能约定为30％首付款的50%，若以此约定，贷款银行根本不可能同意贷款，该条件下的合同不具有现实履行性。故案涉条款并不存在约定不明的情形，被上诉人主张的首付款为房屋价款的30%，其比例没有任何事实及法律依据，一审法院据此予以判决，对上诉人实属不公。2、鉴于被上诉人确未在2017年5月10日之前足领交纳约定款项，违约情形确认无误，故其依法无权向上诉人主张返还定金。即便按照2017年5月10日之前应交纳价款为首付款的50%，根据银行及相关贷款政策，被上诉人应交纳的金额也应当为349298.5元。按照该金额来看，被上诉人确实存在未在合同约定的日期前交纳足额价款的违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定及涉案合同第四条约定：“乙方一违反本协议任意约定的、甲方将不予退还乙方支付的定金。”被上诉人拒不支付剩余房屋首付款违约在先，作为不履行约定债务的一方无权要求上诉人返还定金。张鹏飞答辩称：1.一审法院查明事实清楚，认定事实正确。双方签订的订购合法有效。该协议已于2017年7月解除，但是一审判决未注明解除时间。被上诉人不存在违约行为，交纳首付款是按照双方合同履行的，首付款交纳时间不明责任在上诉方。上诉人提供的是格式合同，上诉人出具收据是对合同履行时间的认可，被上诉人不存在违约。2.一审法院未支持资金占用费对被上诉人不公，上诉人非法占用被上诉人购房款至今三年有余，且上诉人将案涉房屋恶意另售他人，行为恶劣，上诉人公司相当于非法占用了两份购房款。张鹏飞未上诉不代表其认可一审判决。张鹏飞起诉至一审法院请求：1、依法判令华帝龙公司退还购房款320000元人民币；2、华帝龙公司承担占用费（2017年5月至今），按银行同期贷款利率的四倍计算。3、判令华帝龙承担本案诉讼费。原审法院审理查明：张鹏飞与华帝龙公司于2017年4月25日签订了《华帝金座定购协议》，约定张鹏飞认购华帝龙公司开发的华帝金座项目A栋20层22002号商铺，面积约为176.86平方米，总房款1397194元，协议签订当日张鹏飞向华帝龙公司交纳定金2万元，华帝龙公司向张鹏飞出具收款收据。同年5月16日，张鹏飞向华帝龙公司通过POS机刷卡交纳30万元，华帝龙公司向张鹏飞出具收款收据。后因华帝龙公司不能与张鹏飞签订《商品房买卖合同》及后续退款事宜未达成一致意见，张鹏飞诉至原审法院。庭审中，就案涉协议中备注“2017年5月10日之前交清首付50%”，张鹏飞表示案涉协议系华帝龙公司提供，华帝龙公司的工作人员在案涉协议中并未写明首付款具体金额，故其理解为交清30%首付款的50%即209579.1元，其已按约超额履行了付款义务。华帝龙公司称案涉协议系其公司工作人员书写，“交清首付50%”的意思应为总房款1397194元的50%即698597元。另，华帝龙公司表示已于2017年7月12日通知张鹏飞解除案涉协议，但未向法庭提供证据予以证明，张鹏飞表示虽未收到华帝龙公司解除合同的通知，但因房屋已经出售给案外人华帝龙公司无法向其履行，同意解除合同。因双方各执己见致调解未果。原审法院认为，张鹏飞与华帝龙公司所签《华帝金座定购协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现张鹏飞、华帝龙公司双方均认可合同解除事实，法院予以确认。本案中，案涉协议系华帝龙公司提供，关于房屋首付款金额一项亦有明确的书写格式，华帝龙公司员工未写明首付款具体金额导致双方对此发生歧义，华帝龙公司对此应承担责任。张鹏飞现要求华帝龙公司返还房款32万元，依法予以支持。另，张鹏飞虽在2017年5月16日向华帝龙公司交纳30万元购房款，但华帝龙公司仍向张鹏飞出具收款收据，应视为华帝龙公司认可张鹏飞延迟交纳房款的行为，故华帝龙公司辩称张鹏飞未于2017年5月10日交纳房款构成违约的意见，依法不予采纳。张鹏飞主张华帝龙公司承担占用费，无事实依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日内退还张鹏飞购房款32万元；二、驳回张鹏飞其余诉讼请求。如华帝龙公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元（张鹏飞已预交），现由陕西华帝龙置业有限公司承担，华帝龙公司承担部分于上述第一项付款时一并给付张鹏飞。二审中，华帝龙公司提交证据：1、案外人的两份订购协议，用于证明上诉人出售案涉房屋以交纳首付款为房屋总价款50%为条件，且该条件并非为个例而是已向全部购买者明确告知。2、中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知以及相关负责人答记者问，以证明商业用房贷款首付款比例不得低于50%，即使按照首付款的50%交纳，被上诉人也没有交齐。张鹏飞质证称，一审中上诉人未提交，不属于新证据，且其提交的是案外人的合同，不能证明本案事实。人民银行答记者问的相关政策不能作为证据提交，且业主和开发商是可以自行约定交纳房屋总价款比例。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，华帝龙公司与张鹏飞对双方签订的《华帝金座定购协议》已解除的事实无争议，本院二审予以确认。双方在协议中约定“2017年5月10日之前交清首付50%”，协议条款由华帝龙公司提供，关于房屋首付款金额一项亦有明确的书写格式，华帝龙公司员工签订协议时未写明首付款具体金额导致双方对该约定理解发生争议，华帝龙公司对此应承担责任。张鹏飞虽在2017年5月16日向华帝龙公司交纳30万元购房款，但华帝龙公司仍向张鹏飞出具收款收据，应视为华帝龙公司认可张鹏飞延迟交纳房款的行为，故华帝龙公司上诉称张鹏飞未于2017年5月10日交纳房款构成违约的意见，依法不予采信。华帝龙公司虽提交了人民银行关于商业用房贷款首付款的规定，但本案双方并未进行到向银行申请贷款的程序，华帝龙公司并不能证明双方在协议中约定会严格按照相关规定进行。双方未签订《商品房买卖合同》以及所签订的《华帝金座定购协议》解除，华帝龙公司并无充足证据证明是因张鹏飞的原因造成。故华帝龙公司上诉称张鹏飞违约，依据不足。原审法院判决支持张鹏飞退还购房款320000元的诉讼请求，判处并无不当。综上，本院对华帝龙公司的上诉请求依法不予支持，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（陕西华帝龙置业有限公司预交6100元），由陕西华帝龙置业有限公司承担，其余5800元退还陕西华帝龙置业有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年九月二日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩