重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8019号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222736563527B。法定代表人：翁春涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛兰，女，1970年3月28日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：余昌兰，女，1986年10月24日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，一般授权。被告：牟有均，男，1970年12月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：陈永蓉，女，1970年3月24日出生，汉族，住址同被告牟有均，系被告牟有均妻子，特别授权。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）诉被告牟有均物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告千山物业公司委托诉讼代理人薛兰、余昌兰及被告牟有均及其委托诉讼代理人陈永蓉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费4，909.00元；2、请求判决被告支付原告公共能源费530.00元；3、请求判决被告支付违约金4，042.15元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年10月25日与被告签订了《前期物业服务协议》。原告一直积极履行相关权利义务，对被告居住的小区提供物业服务。但被告自2016年4月1日至2020年7月31日拖欠物业服务费4，909.00元、公共能源费530.00元，且依据被告签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，累计产生违约金4，042.15元，以上费用合计9，481.15元。被告拖欠费用的行为对物业服务工作造成了严重影响，同时侵犯了已缴费业主的切身利益。原告曾多次以电话、张贴催费单、书面邮件、支付令等多种形式向被告催缴费用，但其至今未予补交。原告根据《前期物业服务协议》的相关规定，特诉至贵院，请求判如所请。被告牟有均辩称：楼栋电梯使用不到一年就坏了，经常在维修，使用未到3年的时间便没有经过业主同意使用大修基金维修，因两台电梯同时故障导致我迟到被公司罚款两、三百元，并且电梯的保修期是多久业主也不得知。电梯内长期打广告，严重影响业主视觉美观，电梯门口立的广告牌经常被凤吹倒，我小孩被广告牌砸到过。外来人员、摊贩随意进入小区，游泳池对外开放，招收学员，不仅影响业主子女学习，业主去游泳要收费，还带来偷盗等隐患。小区业主遛狗不牵狗绳，狗成群追逐，影响小孩身心健康，公共收益没有分享给业主。我房门接房后一两个月就坏了，不只维修了一两次，有一次门坏了等到半夜一两点过物管才喊人打电话叫开锁匠给我开锁才进去的，接房时我客厅裂缝我也没有找过物管。经审理查明，2013年10月25日，原告与被告牟有均签订《前期物业服务合同》，约定：原告为千山×××小区提供物业服务，具体服务范围：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的维护和管理、公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理和其他服务。物业服务费高层住宅为1.70元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按1.20元/平方米·月收取），花园洋房住宅为2.50元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按2.00元/平方米·月收取），商业物业3.00元/平方米·月（不含公摊水电费及经营垃圾处理费），物业服务管理自建设单位通知的正式接房之日起计算。公摊水电费：包括楼道照明、大堂（厅）照明、电梯间照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等，根据专表计量或总表与各分表的差额、损耗所产生的费用自正式接房之日起按户据实分摊（后实际按每户每月10元计收）。水、电、气等相关能源费用，按国家或重庆市相关标准收取，水费涉及二次加压供水的，其收费标准按照二次供水单位或参照政府有关规定核算执行，现行收费标准为每吨加收0.80元。服务协议还对物业服务质量、合同期限、双方的权利义务、违约责任等进行约定。原告按照服务协议约定，为千山×××小区提供了物业服务。被告牟有均系该小区×幢××业主，房屋建筑面积79.83平方米；被告牟有均从2016年4月起以原告未按物业服务合同服务、未能履行物业服务职责等理由未向原告缴纳物业服务费，截止2020年7月31日，被告共欠物业服务费4，909.00元、公共能源费530.00元元，合计5，439.90元。庭审中，原告自愿撤回对被告违约金的诉讼请求。审理中，原告对被告在答辩中提出的问题认为，电梯质保期是一年，并且大修基金经过该楼栋三分之二以上的业主同意后才使用的，虽然被告未签字，但已经有三分之二的业主签字同意，程序符合规定。被告提出的电梯同时故障，被告未举证证明。游泳池是外包的，且具有相应资质，在使用中收费是合理的，公共收益也半年进行了公示。小区里我们设立了关于高空抛物及文明饲养宠物的广告。被告认为立式广告位存在安全隐患，我们愿意更换到相应位置或撤除。被告认为，电梯的大件保修期不应该是一年，业主是因为电梯故障长时间未解决才被迫签字，公共收益无法得到分享，游泳池可以不对外开放，外来人员过多导致我们小区存在安全隐患。原告还出示了被告违章搭建单一份，证明被告存在违章搭建。被告质证后认为是因为房屋差平方，套内布置不下才设置拉闸门，只要把差平方的钱或者所有安装拉闸门的业主集体拆除，我愿意拆除拉闸门。前述事实，有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、整改通知书、照片等书证和双方当事人陈述在案为凭，经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系依法成立的合同，原告对千山×××小区进行了物业服务，履行了合同的主要义务，被告作为该小区的业主之一，在长期接收原告提供的物业服务的同时，应当按照合同的约定支付物业服务费。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力、共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供相应物业管理服务后，小区业主在没有重大事由的情况下，不能对抗物业服务费的交纳。庭审中被告提出的关于大修基金问题，原告在该栋业主三分之二签字的情况下使用，符合相关规定流程，并无不妥。公共收益问题，原告在业主委员会未成立之际，进行对公摊收益建立专户保管并公示，待成立业主委员会后移交给业主委员会管理，符合相关规定。对于原告提出的被告存在违章搭建及被告提出的面积差问题，其属于另一法律关系，本案不予解决，双方可就该问题由相应侵权方另案起诉或寻求其他途径予以解决。庭审中原告自愿放弃对违约金的主张，系对自身权利的放弃，本院予以准许。因此，对原告要求被告支付2016年4月至2020年7月31日的物业服务费4，909.00元、公共能源费530.00元元，合计5，439.90元，本院予以支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告牟有均尚欠原告重庆市綦江区千山物业有限公司2016年4月至2020年7月31日的物业服务费4，909.00元、公共能源费530.00元元，合计5，439.90元，此款于本判决发生法律效力后5日内付清；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告牟有均负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告牟有均在履行上述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 刘 斌二〇二〇年九月二十一日书记员 邓乐懿