河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初3747号原告：张会娜，女，汉族，1971年1月28日生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李悦，河南蓝标律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔长江，男，汉族，1955年10月20日生，住郑州市金水区。被告：漯河市至尚物业管理有限公司，住所地，漯河市郾城区青山路与辽河路交叉口食品批发市场****楼****，统一社会信用代码91411100MA4102BN92。法定代表人：徐建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文奇，河南长风律师事务所律师。原告张会娜诉被告漯河市至尚物业管理有限公司（以下简称至尚物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告张会娜的委托诉讼代理人李悦、孔长江，被告至尚物业公司的委托诉讼代理人刘文奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张会娜向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告2018年9月至2019年4月（共计7个月）的物业费1293.1元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告之间为物业服务合同关系，2018年5月8日双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告为原告提供物业服务，原告向被告缴纳物业费，缴费标准为每月每平方1.30元，原告的房屋面积为141平方米。合同签订后，被告即向原告收取2018年9月至2019年8月的物业费共计2200元。但是2018年9月，房屋并没有交工，被告也没有履行物业服务内容，直至2019年4月房屋经建设单位、施工单位和监理单位共同验收合格，才具备交工条件。对于被告没有履行物业服务期间收取的物业费，原告有权要求返还。被告至尚物业公司答辩称，被告是依法成立的物业管理服务企业，原告是涉案房屋的所有权人。2018年5月8日，原告与建设单位签订了广天颐城房屋交接书，建设单位提前将涉案房屋交付给原告，当天原、被告双方签订了物业管理服务协议，根据协议约定，原告应当提前缴纳下一年度全年的物业费，合同签订后，被告按照合同约定全部履行了物业服务合同的约定，原告诉称其交付的物业费应当退还的诉请不能成立，据调查，原告起诉状签字并非本人签字，与被告物业服务协议上的签字笔记不一致，原告涉嫌虚假诉讼，请法庭驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告张会娜为漯河市郾城区昆仑路北段广天·颐城小区********房屋的所有权人。被告至尚物业公司于2017年5月15日依法成立，经营范围为物业管理服务，现为广天·颐城小区的物业公司。庭审中，原告提交被告至尚物业公司向其出具的收到条、广天颐城11号楼的竣工验收报告、2019年2月份涉案房屋的现场照片、信访事项处理意见书一份，欲证明被告至尚物业公司在涉案工程未竣工验收合格、不符合交房条件的情况下收取原告2018年9月至2019年4月的物业费，应予以返还。其中，2018年5月8日的收据内容载明：“今收到张会娜11#东1804交来物业费（2018年9月-2019年8月）人民币贰仟贰佰元正￥2200元”。2019年4月7日的竣工验收报告抬头为《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》，广天颐城11#楼经建设单位河南广天地产有限公司（以下简称广天地产）、施工单位河南中达建筑有限责任公司、监理单位漯河市长城建设监理有限公司及物业公司被告至尚物业公司共同验收，在该验收记录上分别加盖公章。信访事项处理意见书显示信访人为孔长江，信访事项是反映要求按照拆迁协议赔偿等问题，区城乡建设局从产权调换安置办法、安置房差价、过渡安置费几个方面对贾艳丽（系孔长江妻子）的安置房作出处理并予以回复，孔长江在信访人意见上签写自己对处理意见的意见。被告至尚物业公司对原告提交的收据和竣工验收记录的真实性无异议；对原告提交的照片和信访事项处理意见书不予认可，质证认为与本案无关。同时，被告辩称广天颐城11号楼虽然于2019年4月9日验收合格，但是其已于2018年5月8日将涉案房屋交付给原告，双方签订有房屋交接书、前期物业管理服务协议，被告也将广天颐城11号楼的工程进展情况及相关手续正在完善的情况告知原告，并按照双方签署的前期物业管理服务协议向原告提供了物业服务。对于被告的上述辩称，其提交下列证据予以佐证，原告质证意见如下：一、《广天·颐城房屋交接书》，签订时间为2018年5月8日，签订主体为广天地产（甲方）、原告张会娜（乙方），交接书约定被告至尚物业公司为受托方，鉴于乙方于2018年5月8日向甲方提出提前交房申请，甲方同意提前交房，并已经告知乙方工程建设进度状况及相关手续正在完善的事实，甲乙双方同意签署本房屋交接书，用于证明甲方将乙方所购买的广天·颐城11幢东单元18层04室房屋自即日起正式移交给乙方，并确定下列条款：1、自2018年5月9日起，该房屋有甲方委托至尚物业公司交付给乙方入住使用……3、经漯河相关部门确认，该房屋的建筑质量和初装修质量符合双方所签“房屋销售合同”的规定，乙方对此并无异议……。广天地产在该交接书上加盖公章，原告张会娜在交接书上签名捺印。原告张会娜对该证据的真实性无异议，但质证认为其在受胁迫的情况下签订的，且《广天·颐城房屋交接书》违反了法律强制性规定，系无效的，并补充提交《沙北小高庄安置房选房意向书》佐证其受胁迫的主张。该选房意向书的日期为2018年5月10日，被征收人为案外人贾艳丽，其中的备注内容为“请被征收人（选房人）签订选房意向书后7日内，到广天地产销售中心，办理相关手续。逾期未办理者，视为自愿放弃所选房源。”原告称选房意向书是分批次、分人员进行签订的，其之所以提交案外人贾艳丽的是因为张会娜的选房意向书在郾城区房屋征收中心存放，其手中只有贾艳丽的选房意向书。对于该意向书，被告质证认为与本案无关。原告未提交其他证据证明其签订《广天·颐城房屋交接书》系受胁迫的。2、2018年5月8日，被告至尚物业公司（甲方）与原告张会娜（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定被告对原告的涉案房屋提供物业管理服务，物业费按照房屋面积每月1.3元/㎡计算，同时约定物业管理费实行预交制度，每年交纳一次，每次交费时间为每年12月1-30日预交下年度全年的物业服务费。此外协议对物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、违约责任等事项进行了约定。至尚物业公司在该协议上加盖公章，原告张会娜在该协议上签名捺印。原告对《前期物业管理服务协议》的真实性不持异议。3、2018年7月至2019年4月的岗位交接记录、巡逻签到表、2018年5月至2019年6月保洁日常检查表、2018年6月至2018年10月维修记录、2018年7月至2019年1月的客服前台日志，原告不予认可，质证认为被告提交的上述证明不能证明其已经全面履行了合同义务，理由是:工作日志大多数显示的是其他楼栋的物业服务事项，对11号楼大部分内容为送水送电，可以说明当时11号楼是不符合入住条件的；维修派工单均没有业主本人签字，是虚假的，不能作为定案依据；维修日志仅显示的是电梯出现问题和入库送水送电排查，基本没有11号楼的维修内容，与11号楼有关的，可以证实11号楼不符合入住条件。4、（2020）豫1103民初1692号民事判决书，至尚物业公司因案外人贾艳丽（孔长江妻子）不交纳物业服务起诉至本院，本院于2020年6月11日作出上述民事判决书，判决贾艳丽向至尚物业公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费3634.8元及利息。原告对该判决书的真实性无异议，但称其不交纳物业费的是因为其与至尚物业公司协商用2018年9月至2019年8月的物业费进行折抵，后来至尚物业公司又反悔，其当庭提出反诉未被准许。庭审中，原告代理人孔长江称原告是2018年5月11日拿到涉案房屋的钥匙，2018年7月份开始装修，2019年3月下旬入住。庭后，原告本人向本院提交说明一份，称代理人孔长江第一次代别人出庭，没有转换角色，以为问的是他自己的房屋的各项时间，实际上其本人的房屋至今未曾装修，现在仍是毛坯房，更不可能入住。因原告提交的该说明已过举证期，本院未组织双方进行质证。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律、行政法规，系合法有效的，故原、被告之间系物业服务合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”原、被告签订《前期物业管理服务协议》后应按照法律的规定和协议的约定履行各自义务并享有权利。根据各方的诉辩及陈述意见，本院归纳本案争议焦点为：一、物业服务费的交纳起点和涉案房屋交付的时间；二、被告是否履行《前期物业管理服务协议》约定的合同义务。三、被告是否应退还原告交纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费。一、关于物业服务费的交纳起点和涉案房屋交付的时间的问题。原告张会娜称被告应从涉案房屋经验收合格、符合入住条件后，被告才有权利收取物业服务费。被告则辩称原告应自接收涉案房屋之日起交纳物业服务费。对于物业服务费的交纳起点，应是业主从开发商处接收房屋之日，接收房屋的形式有多种，可以是到小区物业办理入住手续，也可以是业主取得新房的钥匙。此后，业主就对房屋有实际占有、使用的权利，并享有物业服务企业的物业管理服务，业主接收房屋后是否入住，不影响物业公司收物业取服费。本案中，2018年5月8日，广天地产公司与原告签订的《广天·颐城房屋交接书》，将涉案房屋交付给原告并将工程建设进度状况及相关手续正在进行完善的事实告知原告，原告虽然对该交接书不予认可并提交案外人贾艳丽的《沙北小高庄安置房选房意向书》称其是受胁迫签订交接书的，但是其提交的《沙北小高庄安置房选房意向书》不是其本人的，形成时间在交接书之后，从其内容上并不能反映出原告是受胁迫签订交接书的，原告也未提交其他证据证明其是受胁迫的，故对于被告称其受胁迫签订《广天·颐城房屋交接书》的辩称，本院不予采信。同时，庭审中，原告代理人孔长江称原告是2018年5月11日拿到钥匙，2018年7月份开始装修，2019年3月份开始入住，虽然庭后原告本人提交说明推翻其代理人孔长江庭审中所说的装修和入住时间，但是原告并未否定其代理人孔长江所说的拿钥匙时间，即2018年5月份，且原告委托孔长江为其特别授权的代理人，孔长江在庭审中的陈述即视为其本人的陈述，庭审后原告的说明意见和庭审中的意见相矛盾，故对于其庭后的说明意见，本院不予采信。综上，业主应自接收房屋之日起交纳物业服务费、涉案房屋的交付时间应为2018年5月8日。二、关于被告是否履行《前期物业管理服务协议》义务的问题。原告不认可被告提交的岗位交接记录、巡逻签到表、保洁日常检查表、维修记录、客服前台日志。本院认为，被告提交的2018年7月至2019年1月的服务前台日志表显示，针对原告房屋所在的11号楼，反映的事项有送水、送电、卫生间下水管往下漏水、次卧窗户框压不严、主卧室窗户渗水、跳电闸、水压低等，以上事项可以说明此期间11号楼已经符合入住的条件；维修派工单虽然没有业主的签字，但是该维修派工单可与其他证据相互印证；被告提交的每月的工程维修日志，均有11号楼的维修内容、地点、报修人、维修人；2018年8月至2019年4月交接班记录表，记录着交接物品、交接时间、交班人、接班人、交接情况、值班情况记录等；保洁日常检查表也记录着保洁人员每月对广天颐城11号楼进行打扫的情况及保洁人员的出勤情况。综合被告提交的上述大量且可相互印证的证据，本院确认涉案房屋交接后，被告按照《前期物业管理服务协议》的约定履行协议约定的义务的事实。三、关于被告是否应当退还原告交纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费的问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”据此，被告在原告接收涉案房屋后向原告所在小区提供了相关物业管理服务，原告应按照上述法律的规定及双方的约定交纳物业服务费，故对于原告已经交纳的2018年9月至2019年4月的物业服务费，被告不应予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：驳回原告张会娜的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告张会娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  许凤梅二〇二〇年九月十五日书记员  张 豪