江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0321民初2369号 原告（反诉被告）：刘西京，男，1978年4月23日出生，汉族，农民，住丰县。 委托诉讼代理人：渠辉，丰县欢口法律服务所法律工作者。 被告(反诉原告)：司海防，男，1972年12月8日出生，汉族，个体工商户，住丰县。 委托诉讼代理人：刘信永，丰县梁寨法律服务所法律工作者。 原告刘西京诉被告司海防房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘西京及其委托诉讼代理人渠辉，被告司海防的委托诉讼代理人刘信永到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告刘西京向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2019年3月1日至2020年7月底的租金206833元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因经营幼儿教育学校需要与被告于2017年12月26日签订了《门面房租赁合同》，租赁了我位于丰县金丰尚城南大门西三间门面，每年租金人民币146000元，租赁日期2018年3月1日到2028年2月31日。我和被告签订合同并按时交付了门面房，被告就对房屋进行了装修，现正在经营。2019年2月初我按合同规定找被告要房租，经多次催讨，被告仍未支付租金，故诉至法院，请求依法判决。 被告司海防辩称，1、原告在诉状中陈述虚假，就涉案租赁房屋的房租已按合同约定足额履行，原告滥用诉权；2、根据2017年12月26日双方签订的门面房租赁合同约定的交付日期为2018年3月1日起交付，该涉案房屋实际交付日期为2018年3月8日，另外被告在对涉案租赁房屋装修时因丰县城管局罚款3万元，由被告代缴，在丰县城管局要求停工期间，征得原告同意，房屋的实际租赁日期顺延两个月，就本案来讲涉案房屋的实际起算点为2018年5月8日，原告推迟交付日期，根据合同约定违约在先；3、2019年3月12日被告在毫不知情的情况下，原告私自违法将租赁房屋上锁，其导致被告租赁房屋无法经营使用，合同目的无法实现，因原告的原因造成合同被迫解除，迫使被告将收取的幼教学费退还，涉案房屋签订的租赁期限为10年，因被告经营是幼儿早期教育，前期的基础投资较大，在征得原告同意的基础上，在室内承建了二层建筑，该部分建筑的投入及室内外的装饰装修花费约70余万元，故根据房屋租赁合同第五条第二款、第九条第二款第二、三项，第十条第二项以及最高院关于审理城镇房屋租赁合同的司法解释第十一条第一款的规定，因原告多次违约在先，直接造成被告的大量经济损失，该损失依法应由原告赔偿给被告，被告将当庭提出反诉，要求被告赔偿并退还租金；4、本次的诉讼起因是因原告的原因恶意诉讼造成的，自原告锁门之日起，如合同解除，被告将不予承担涉案房屋的任何租赁费用。 被告司海防向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的《门面房租赁合同》；2、原告赔偿装修损失554218元、退学费90092元、租金146000元，合计790310元；3、本诉及反诉费用由原告承担。事实和理由：双方于2017年12月26日签订了门面房租赁合同，合同约定2018年3月1日到2028年2月31日，租期10年。房屋的实际交付日期为2018年3月8日，在装修时被城管局罚款30000元，该款由反诉人垫付，后又代缴上房物业费8000元，被反诉人表示该38000元抵两个月的房租，多余部分也不退还了，租期往后推迟两个月，本次给付的租金到期日应为2019年5月8日，2019年5月8日后预交下年房租。2019年3月12日被反诉人不按合同约定，违法将房屋上锁，因反诉人经营早教行业，造成恶劣影响，家长投诉，反诉人无奈将收取的学费退回，进一步影响到无法经营，前期装修无法使用。 原告针对反诉答辩称，反诉人反诉的内容不是事实，原告没有违反合同，也不同意解除合同并要求反诉人继续履行合同，并立即支付2019年3月1日-2020年2月29日期间的房租14.6万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 2017年12月26日，原告刘西京(甲方)与被告司海防(乙方)签订《门面房租赁合同》一份，主要内容有：“一、甲方将其合法拥有的坐落于金丰尚城(商业2号1单元101、102、103共三间)门面房出租给乙方用于经营，建筑面积共约400平方米。二、乙方租赁房屋作为商业门面使用。三、租赁期限，自2018年3月1日起至2028年2月31日止。四、租金及支付方式，租期五年不动价，后五年随行就市，前五年146000元，签订日开始租金为每年人民币，租金提前一个月每一年一次性支付。六、2、乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。九、合同的变更和解除，2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：(1)、甲方不交付或者延迟交付租赁房屋20天以上的；(2)、乙方承租期间，如因甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过20天的。……。”合同签订后原告将房屋交于被告，被告进行了装修。2017年12月至2018年3月期间被告陆续支付完毕第一年房租146000元。后因原告向被告催要第二年房租未果，在2019年3月12日下午双方因房租问题发生争执，下午五点左右原告将被告使用的涉案房屋大门上锁，并将钥匙交于涉案房屋其中一间的次承租人代瑞英处，让其第二天将锁打开，第二天中午代瑞英的丈夫将锁打开。3月16日因被告的儿子从涉案房屋中向外拉东西，原告报警，3月17日被告将部分东西拉走，2019年11-12月份被告将屋内空调拉走，现房屋内仍留有电视、课桌椅等物品。 另查明，被告司海防承租上述门面房后，于2018年4月1日与案外人代瑞英签订个人租房合同，将金丰尚城南大门西第一间房屋转租给代瑞英。被告司海防提出反诉后申请对装修部分价值进行评估，2020年8月3日江苏旺达房地产评估咨询有限公司作出估价报告，估价结果为350051元。 本案的争议焦点为：双方的门面房租赁合同能否解除、责任应如何承担。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原被告之间签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。关于合同能否解除的问题，本院认为，首先，按照双方合同约定，租金的支付方式为提前一个月、每年一次性支付，按照签订日，被告应于2019年2月1日前支付第二年租金，被告辩称因装修被罚款原告同意租赁日期顺延两个月，但没有提供证据予以证实；其次，原告因索要租金采取了锁门的方式，虽方式欠妥，但次日即打开，时间很短，打开后被告仍能正常使用房屋，并未达到导致被告无法继续经营的严重程度，该行为并不能构成根本违约，被告提供的证据不能证明退回学费是因为锁门原因造成，或者排除存在其他经营问题。在被告未按约支付租金的情况下，反诉以原告违约为由要求解除合同，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。根据民商事审判工作会议纪要的规定精神，合同解除权通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不能享有解除权，但在一些长期性合同中，在特定的条件下允许违约方起诉请求解除合同，以维护公平和诚信原则、降低交易成本，但不能免除其违约责任，故被告可依据不同的请求权基础事实另案起诉解除合同。 因被告请求解除合同未予支持，其要求赔偿损失等诉求亦不能得到支持，而原告要求继续履行合同，且被告的电视、课桌等物品仍存放在租赁房屋中，故被告仍应按约支付租金。关于租金的数额，本院认为，2020年1月发生新型冠状病毒疫情，该疫情属于不可抗力，涉案租金可予以相应减免，根据疫情影响的实际情况及公平原则，本院酌定扣减三个月租金，故，被告应支付2019年3月1日至2020年7月31日期间的租金为170333元(146000÷12×14)。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告司海防于本判决发生法律效力后十日内支付给原告刘西京租金170333元。 二、驳回原告刘西京的其他诉讼请求。 三、驳回被告司海防的反诉请求。 案件受理费4402元，由原告刘西京负担695元，由被告司海防负担3707元；反诉费5852元、评估费6000元，由被告司海防负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 科 人民陪审员  张红侠 人民陪审员  于艳芝 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  刘 燃