内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终1371号   上诉人（一审被告）：郭宪立，男，1962年12月19日出生，个体工商户，现住包头市。   委托诉讼代理人：刘云鹏，内蒙古石兴律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：侯秀莲，女，1972年12月19日出生，现住包头市。   原审被告：包头市汇金房地产开发有限责任公司。   法定代表人：刘有奇，现在呼和浩特市第一监狱服刑。   上诉人郭宪立因与被上诉人侯秀莲、原审被告包头市汇金房地产开发有限责任公司（以下简称汇金公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郭宪立及委托诉讼代理人刘云鹏，被上诉人侯秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   郭宪立上诉请求：1.撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初23号民事判决，并根据民事诉讼法第一百七十条（二）规定依法改判，中止对昆都仑区钢铁大街38街坊汇金小区1l-108房产的执行；2.一、二审案件受理费用由侯秀莲承担。   事实和理由：1.根据查明的事实，2012年9月15日郭宪立购买涉案房产，并已经接收使用，2016年8月14日昆区法院查封涉案房产；2.一审判决认为法院查封之前没有办理过户是郭宪立的原因所致，其推理是错误的，办理过户登记属于双务行为，必须买卖双方亲自到不动产登记部门办理，无法办理过户的原因是汇金公司一直拖延办理原因所致。郭宪立是后期才知道查封情况。一审判决将未过户原因归责于郭宪立的过错属于适用法律错误；3.郭宪立所购汇金公司房产的目的是转移房产并取得产权证书，郭宪立购房并接收房产后曾多次向汇金公司提出办理房产过户手续的要求，该公司相关工作人员对这一情况是完全知晓的；4.郭宪立作为买受人在诉请排除强制执行房产就是主张房产的所有权，郭宪立作为一般买受人获得房产所有权的请求权优先于侯秀莲对汇金房地产公司的一般债权。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知127条：［案外人系商品房消费者之外的一般买受人］金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。可见本案中一审判决对郭宪立存在过错的认定违反了法律规定，属于适用法律错误。最高人民法院相关指导性案例对此已作明确解释。   综上，郭宪立认为一审判决适用法律错误，判决有悖于执行异议之诉的法条内涵，判决结果有失公正，请二审法院正确适用法律，维护上诉人的合法权益为盼。   侯秀莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭宪立一审提交的合同审批单没有盖章，对其提交的其他证据也不予认可。案涉房屋承租人是从物业租的，房屋一直由物业经手。   侯秀莲向一审法院起诉请求：准许对包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区11-108号房屋进行执行。   一审法院认定事实：侯秀莲诉汇金公司民间借贷纠纷一案，昆都仑区法院于2014年3月6日作出（2014）包昆民初字第478号民事调解书，确认汇金公司欠侯秀莲借款本金100000元及利息57600元，于2014年6月6日前支付。后侯秀莲申请强制执行，昆都仑区法院将本案所涉房屋查封。郭宪立提出异议，昆都仑区法院作出（2017）内0203执异100号执行裁定，裁定中止对本案所涉房屋进行执行。该裁定书载明：2014年6月16日，侯秀莲诉汇金公司民间借贷纠纷一案进入强制执行程序，2014年8月14日，昆都仑区法院作出（2014）包昆执字第1096号执行裁定，查封了本案所涉房屋。2016年8月8日，昆都仑区法院作出（2014）包昆执字第1096-1号执行裁定，再次续封了该房屋。   一审庭审过程中，郭宪立称其向汇金公司承包了防水工程，汇金公司欠其工程款，所以在2012年时将汇金小区11-7和11-8两套底店抵给了郭宪立。为此，郭宪立提交了一份合同审批单，该审批单记载：签约客户姓名郭宪立，房号汇金小区11栋7号、11栋8号底店，成交总价506766元。审批单上有郭宪立和汇金公司法定代表人刘有奇的签字，落款日期为2012年9月15日。郭宪立还提交了一张购房款收据，该收据载明：今收到××区底店购房款206152元。该收据上盖有被告汇金公司的财务专用章。还提交了钢铁大街38号街坊11栋8号底店的电费发票、水费通知单和一份房屋租赁合同，租赁期限为2012年11月26日至2014年2月11日。汇金公司对郭宪立提交的合同审批单和收据均认可，其称在2012年出具合同审批单后就把房屋交给郭宪立，该房屋的产权证书在2009年就办到了汇金公司名下，顶房子的时候说可以办过户，但是过户费用由郭宪立自己承担，至于为什么没有办过户不清楚。郭宪立称曾一直找汇金公司办理过户手续，但是没有办成。侯秀莲对郭宪立所提交的证据均不认可，其认为这些证据都是虚假的。   一审法院认为，郭宪立主张停止对本案所涉房屋进行执行，应当就其对该房屋享有所有权或者其他足以排除强制执行的民事权益所依据的事实承担举证责任。汇金公司作为被执行人，即使其对郭宪立主张的事实认可，不能因此免除郭宪立的举证责任。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力，未经登记不发生效力。汇金公司称本案所涉房屋已于2009年登记至公司名下，郭宪立称一直找汇金公司办理过户，只是没有办成，郭宪立没有提供证据证明未办理过户手续非其自身原因所致，故应当认定郭宪立对在法院将该房屋查封之前没有办理过户手续存在过错。而侯秀莲在其申请强制执行该房屋过程中并无过错，应保护其合法权益。该房屋为底店，执行该房屋并不涉及郭宪立的生存利益。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郭宪立对该房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，对侯秀莲的诉讼请求，一审法院予以支持。   一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊汇金小区11-108号房屋。   二审中，郭宪立向法庭提交了三张汇金公司电话号码表及申请证人索某、李某出庭作证，以上证据及证人证言意在证明郭宪立购买房屋的过程以及购买房屋后向汇金公司提出办理过户登记的情况。侯秀莲质证表示，对郭宪立提供的证据及证人证言均不认可。   庭审后，郭宪立又向法庭提交了四组证据，因郭宪立提供的证据涉及案件基本事实的认定，本院对郭宪立逾期提供证据予以训诫后，组织双方进行了质证。郭宪立提交了一份顶账协议、四张汇金公司出具的收据，一份工资表，《包头市建设项目报建登记表》《建设领域工程项目支付工程款及农民工工资保证书》，意在证明其与汇金公司前期存在真实的业务关系，以及证明证人索某、李某的身份。侯秀莲质证表示，对郭宪立提供证据的真实性不认可，郭宪立逾期提供证据不应采信。   郭宪立提供的汇金公司出具的收据结合顶账协议、可以证实其与汇金公司存在顶账关系，证人索某、李某的证言能够证实，郭宪立购买房屋后，曾到汇金公司找过刘有奇。因郭宪立提供的其他证据为复印件，本院不予采信。对一审法院审理查明的事实本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是郭宪立对案涉房屋是否享有阻却人民法院强制执行的民事权益。郭宪立提供的证据证实其与汇金公司存在业务往来关系，之后由于汇金公司欠付其款项，以案涉房屋抵顶欠款。因双方并未签订房屋买卖合同，亦不存在买卖不动产的合意，其双方之间的法律关系仍属于债权债务关系。郭宪立虽已占有案涉房屋，但该行为属于以房抵债的履行方式，其并不能据此即享有优先权。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，针对的是无过错买受人，在没有办理过户登记的情况下，一定条件下也可以对抗金钱之债的执行。本案中，郭宪立与汇金公司签订的合同审批单，其目的在于消灭汇金公司欠付的款项，以房抵债属于原来金钱之债的履行方式，郭宪立享有的仍然是金钱之债，并没有优于其他债权的权利。据此，郭宪立与汇金公司之间属于以房抵债法律关系，其并不属于无过错买受人，因此本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。   综上所述，郭宪立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适应法律不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   一审案件受理费3452元（侯秀莲已预交），由郭宪立、包头市汇金房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费3452元（郭宪立已预交），由郭宪立负担。   本判决为终审判决。   审判长 李 玺   审判员 贺 斌   审判员 杨 娜     二〇二〇年九月二十二日   书记员 刘晓龙   附：相关法律条   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。