江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4860号 原告：田玉兰（反诉被告），女，1971年9月20日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：谢翔，系原告丈夫。 被告：夏栋（反诉原告），男，1986年10月23日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 原告（反诉被告）田玉兰与被告（反诉原告）夏栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田玉兰及其委托诉讼代理人谢翔，被告夏栋委托诉讼代理人夏元林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田玉兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏栋赔偿原告一个地下室60年的使用权费用及缺少的家电购置费合计100000元（150元/月×720个月＝108000元，2台空调4000元、一台热水器1000元、一台洗衣机1000元，扣除尾款14000元）2.判令被告赔偿原告不能及时入住产生的房租12000元（3000元/月×4个月）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年8月27日，原、被双方和案外人南京邦恒置业顾问有限公司一起签订了《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》，约定被告出售其座落于鼓楼区燕归园20号1幢4单元202室房屋，房屋价款1838000元。同日，三方签订补充协议，约定被告收到所有房款（除尾款外）15日内将房屋交付给乙方（原告）使用。另再签补充协议：被告承诺，涉案房屋内除租客外所有附属设施交由原告使用；交房当日将此房屋包含的两个地下室以及一个租赁车位跟物业协调交由原告使用。原告已于2019年12月13日前付清除尾款18000元外的所有款项，因被告将房屋出租未到期，经协商2020年2月17日交付房屋，被告补偿原告4000元，实际剩余尾款14000元。因疫情，原被告方定于2020年3月5日交付涉案房屋。交付前，被告擅自拆除部分房屋附属设施空调两台，热水器一台，同时不能按约交付其中一个地下室，双方就此事未能协商一致。故诉至法院，以维护自身合法权益。 被告夏栋辩称：一、原告要求被告赔偿地下室60年的使用费及缺少的家电购置费100000元没有法律依据。理由如下：首先，地下室系被告租赁的，原告知晓被告不具备该地下室的所有权，故不存在原告所说的60年使用费的问题。其次，案涉房屋所在的小区将地下室按照大中小分成了三种地下室，小号地下室为一间或一个、中号为两间或两个、大号地下室为三间或三个。在签订协议时约定的将两间地下室交付给被答辩人使用，实际上就是一间中号地下室，并非两间独立的地下室，被告已经完成了地下室的交付。再次，双方在签订补充协议时约定除租客的家用电器外，剩下的电器设备均归原告所有，但该协议中未明确约定具体的家电清单，被告已经履行了交付义务，将房屋及家电进行了交付，原告在无任何证据的情况下要求被告赔偿家电费用没有法律和事实依据。二、原告已经在起诉状中自认因疫情影响，双方商定的于2020年3月5日交付涉案房屋，支付尾款，被告已经完成了交房的义务，即使补充协议中约定的房屋交付日期为房客租赁到期即2020年2月17日，也因双方达成了新的合意而进行了变更，故被告无需支付原告无法及时入住产生的房租12000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告夏栋向本案提出了反诉请求：判令原告支付房屋剩余尾款14000元，并承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告已经按照合同的约定完成了交付房屋的义务，并且已经办理了产权过户手续，但原告却迟迟不肯支付剩余尾款，故被告提出反诉，请求判令原告支付该款。 原告田玉兰对反诉辩称：被告交付的房屋装潢被破坏，附属设施丢失，且仅交付了一个地下室，另外由于被告延迟交房导致原告至今不能入住，故原告有权拒绝给付购房尾款。综上请求驳回被告的诉讼请求。 本院经审理查明：2019年8月27日，夏栋作为甲方与乙方田玉兰以及丙方南京邦恒置业顾问有限公司一起签订了《房地产买卖中介合同》。该合同约定：甲方将燕归园20号1幢4单元202室房屋出售给乙方，总价1838000元，乙方于2019年8月27日前支付甲方购房定金50000元整；2019年9月5日前，甲、乙双方办理贷款手续，预批通过三日内甲、乙双方办理产权过户手续；过户成功后乙方支付甲方首付款1470000元；余额计人民币300000元整，乙方以公积金贷款形式支付给甲方；尾款18000元，在乙方已付清购房定金、首付款及余款后，在甲方清空该房屋内所有户口，结清水、电、气等相关费用后与乙方交接房屋时，由乙方支付给甲方；甲方承诺该房价款中包含水、电、燃气等附属设施，并随房交付乙方。该合同中关于交付的附属设施除水、电、燃气处被勾划表示存在外，其余设施如热水器、空调等均被划掉。双方签订的补充协议约定：1.甲方承诺承担此房屋交易的所有费用；2.甲方承诺，此房屋内除租客外所有附属设施交由乙方使用；3.甲方承诺交房当日将此房屋包含的两个地下室以及一个租赁车位，跟物业协调交由乙方使用。 田玉兰与夏栋还签署了《南京市存量房买卖合同》，该合同所约定的房屋价格虽与《房地产买卖中介合同》不同，但所附载的补充协议与《房地产买卖中介合同》中补充协议处的约定一致。 原、被告双方在签订上述协议时，涉案的房屋仍在被夏栋出租，双方当事人未对当时存放在房屋内的家电进行清点，夏栋亦未告知田玉兰哪些家电系租客所有的，哪些是自己所有的。 2019年12月13日，田玉兰付清了《房地产买卖中介合同》所约定的款项中的除尾款18000元以外的所有款项。因该房屋被夏栋出租，且租期未满，双方协商于2020年2月17日交付房屋，夏栋补偿田玉兰4000元，实际剩余尾款为14000元。因疫情，双方又协商将交房日期变更为2020年3月5日。当日，夏栋将本案所涉房屋的钥匙交付给了田玉兰，但未将地下室的钥匙交给田玉兰，且地下室仅有一间，而非两间，面积为4平米左右，系承租地下室，没有产权。田玉兰取得房屋的钥匙后，没有入住该房屋。 田玉兰称，交房时夏栋在物业公司说其交了1400元的地下室费用。夏栋称，其记得当时交了两间地下室的钱，一直没有进去住，后来到物业公司核实是“两户”。目前，夏栋尚未协助田玉兰将地下室承租权人变更至田玉兰名下。 上述事实有双方在案证据和庭审笔录在案佐证，本院予以认定。庭审中，原、被告双方对田玉兰的损失以及涉案房屋内存在哪些电器存在争议。田玉兰为证明其产生地下室损失和承租房屋的损失，向本院提供了录音、案外人孙娣出售小区内其他房屋的合同以及其对外承租房屋的合同，以证明一间地下室的租金为150元/月，其是基于该房屋有两个地下室才购买该房屋的，且其因未获得地下室而对外承租房屋产生了3000元/月的租金损失。夏栋对上述证据的真实性和关联性均不予认可。田玉兰称其看房时，涉案房屋内存在3台空调、一台冰箱、一台洗衣机，另外卫生间热水器有被拆走的痕迹，但目前仅有一台空调以及厨房地上放置的一个东西。夏栋称，房屋内原来只有2台空调，一台挂式空调是租客自己装的，冰箱和洗衣机也是租客的，租客走时带走了，热水器坏了，被拆下来放到了厨房的地上。夏栋为证明合同中的两间地下室实际就是“两户”，向本院提供了一张收据，该收据记载的收款事由为“两户费用（22#）租金280，门250，押金200”。田玉兰提供的照片显示22#地下室是一间，而非两间。 本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，原、被告双方所签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。因夏栋在该合同中承诺交房当日将此房屋包含的两个地下室以及一个租赁车位，跟物业协调交由田玉兰使用，而其在交付房屋时，仅能交付一个地下室，而未能交付另一个地下室，对此其虽辩称自己对物业公司给付的收据理解有误，但该错误并非原告田玉兰理解错误所致，而是其自身理解错误所致，故根据合同的约定应认定双方之间达成了买卖涉案房屋以及夏栋协助将两个地下室变更至田玉兰名下的协议。因夏栋未能依约交付合同中所称的另一间地下室，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。田玉兰主张按照同小区内其他地下室出租的价格以及60年的期限确定其未能得到的另一间地下室的损失，但因该地下室系夏栋承租的地下室，夏栋对其并无所有权，且该地下室不得供人居住，而按照法律的规定租赁期限亦不得超过20年，故田玉兰主张按照供人居住使用的出租价格以及60年的期限计算损失，缺乏法律依据，本院不予支持。根据该地下室的性质、面积以及该地下室的功能价值、周围环境等，本院酌定夏栋赔偿田玉兰未交付另一间地下室的损失8000元。 关于电器损失的问题。田玉兰主张其购买本案所涉房屋时，房间内有3台空调、但并未提供充分的证据予以证明，且夏栋不予认可，故本院对其主张的该项事实，不予认定。因夏栋称涉案房屋内原有两台空调、一台洗衣机和一台热水器，该陈述属于自认，故本院予以认定。夏栋与田玉兰在交易时本应明确告知房屋内的哪些电器系租客所有的，哪些是自己的，以保护田玉兰的利益不受侵害，而夏栋在出售房屋时并未告知田玉兰，致使田玉兰认为涉案房屋内的电器都归房主夏栋所有，故夏栋应承担电器被租客拿走而给田玉兰造成的损失。因涉案房屋内仅有一台空调，并无洗衣机，且田玉兰未提供证据证明被搬走的电器的品牌和状态，故参照一般二手货物的价格，本院酌定夏栋赔偿田玉兰空调和洗衣机的损失1000元。关于热水器的损失问题，因田玉兰陈述其看房时发现墙上仅有热水器的痕迹，并未发现有热水器，故无论存放于厨房内的设施到底是不是热水器，均不应认定田玉兰在购房时购买了该附属设施。因此，田玉兰主张夏栋赔偿其热水器损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于房租损失问题。夏栋于2020年3月5日将本案所涉房屋的钥匙交付给了田玉兰，田玉兰作为买受人完全可以入住本案所涉房屋，其以夏栋未交付合同中所称的另一个地下室违约拒绝入住该房屋，并另行承租房屋，其行为系主动扩大了损失，应对扩大的损失承担责任，故其请求判令夏栋承担其对外承租房屋的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于尾款问题。因夏栋尚未协助田玉兰办理完毕现存的一间地下室的承租人变更手续，故其要求田玉兰向其支付剩余房款14000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）夏栋于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）田玉兰赔偿少交付一间地下室的损失8000元、电器损失1000元，共计9000元； 二、驳回原告（反诉被告）田玉兰的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）夏栋的诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2480元，减半收取为1240元，反诉案件受理费75元，共计1315元，由原告（反诉被告）田玉兰承担315元，被告（反诉原告）夏栋承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇二〇年九月四日 书记员  赵晶晶