海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终2057号 上诉人（原审被告）：琼海市木材公司,住所地海南省琼海市加积龙利坡。 法定代表人：黄某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴某，琼海市中心法律事务所律师。 上诉人（原审被告）：海南润奇房地产开发有限公司，住所地琼海市嘉积镇金海路**。 法定代表人：林某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周某，海南坤和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，海南坤和律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：黎某，女，1973年10月31日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：李某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 上诉人琼海市木材公司（以下简称木材公司）、海南润奇房地产开发有限公司（以下简称润奇公司）因与被上诉人黎某商品房预售合同纠纷一案，不服琼海市人民法院(2019)琼9002民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 琼海市木材公司、海南润奇房地产开发有限公司上诉请求：1.依法改判或发回重审，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定双方所签订的《琼海市木材公司（润奇公寓）合同书》内容真实有效、合法成立，判决将B栋9层C1房交给被上诉人，这一认定和判决是错误的。具体如下：一、被上诉人提交的购房合同，对于所购房号是改动后的，这一改动并没有经两上诉人盖章确认，所以该份合同是不真实的。而且改动前的房号为××栋房，收款收据上注明购买的房号也是该房号。后由于被上诉人擅自更改合同的房号，导致房屋面积不明确，写的是约99.77平方米。但是B栋9层C1房的总面积为103.17平方米，与合同也不相符合。二、一审认定被上诉人主张已经支付部分购房款提供了两张收款收据，并盖有公司的财务印章，且在黎海冰股权转让时的审计报告中也有记载，上诉人称该款未入公司账户，属于公司财务管理问题，这一认定没有分清前股东和后股东的行为，是不合理的。上述合同签订时，黎某的妹妹黎海冰担任公司副经理兼财务部经理，她具备开收款收据的条件。两份收款收据经手人是黎海冰，出纳处无人签名，证明没有交现金，且被上诉人称购房款是交给其妹黎海冰，提供不了转账凭证或者其他证据证明实际支付了该款项，依法应当承担举证不能的后果。另外，审计报告是黎海冰担任法定代表人期间为了将股权转让给林某单方作出的，两张收据也是其交给会计入账然后进行审计，审计报告并没有对每笔账目到银行进行核实是否确实有进账。三、B栋9层C1房于2015年11月又出售给了案外人周志刚，签订了购房协议，但未签订正式购房合同，且周志刚已经交付了购房定金130000元。上诉人与周志刚之间的购房协议是有效的，虽然没有签订正式购房合同，但是不影响合同的继续履行。一审判决结果与周志刚存在利害关系，一审应当追加周志刚作为第三人参加诉讼，一审未追加属于程序错误。且一审现场调查的结果未经质证，亦属程序错误。四、如果被上诉人能够提供支付了6万元购房款的银行凭证或其他证据的话，根据合同第九条违约责任约定：“乙方（黎某）如中途退房，甲方（润奇公司）不退还乙方已缴的购房款，甲方若擅自取消乙方订购的房屋，则应双倍返还乙方所缴的购房款。”鉴于涉案房屋已经卖给周志刚，应当按照合同约定双倍返还被上诉人购房款。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判或发挥重审，驳回被上诉人的诉讼请求。 黎某辩称，1.原审认定事实清楚，证据清楚，适用法律正确，程序正当，应当依法维持原判。对方当事人提出案涉合同是虚假合同，与事实不符没有证据证明。2.本案案涉房屋并没有交付给他人并装修入住，也就不存在房屋已经过户的情况，一审判决案涉合同继续履行是正确的。3.上诉人说一审调取的证据未经质证，但一审其实并未调取任何证据，只是查明涉案房屋的现状，故不存在对方说的原审调取的证据未经质证的情形。4.关于一审遗漏案外人周志刚的问题，这是上诉人与案外人相关的交易，与本案无关。该交易只停留在债权状态，并没有进行物权变更。 黎某向一审法院起诉请求：判令木材公司、润奇公司继续履行双方于2011年1月25日签订的购房《合同书》，将嘉积镇万泉河路琼海市××公寓房交付给黎某。 一审法院认定事实：2010年，木材公司、润奇公司商议合作共建润奇公寓楼，由木材公司提供324422（2）-432-2号地块，润奇公司提供资金并负责建设。经设计规划报琼海市政府批准后，木材公司、润奇公司陆续向外销售润奇公寓楼房。2011年1月25日、2月15日黎某向润奇公司分别支付了购房款46000元和14000元，共计60000元。双方签订了《琼海市木材公司（润奇公寓）合同书》，该合同书约定，购房位置为琼海市××公寓房；购房总面积为99.77平方米，最后以房管局丈量为准；房屋每平方标准价位人民币3900元；第一期付款为签订本合同时缴交购房款30000元，工程开工乙方接到甲方通知后交购房款30%；第二期付款为主体结构工程竣工由建设部门验收合格后办理。此外，合同书还约定了建房标准、房屋及产权证的交付、违约责任、物业管理等主要条款。楼房开发不久，润奇公司面临资金不足等问题，公司的初始股东叶卓雄和黎海冰因公司管理权而发生纠纷。2014年5月13日，润奇公司委托海南昌兴会计师事务所对公司财产进行审计。该所出具的《海南润奇房地产开发有限公司审计报告》中预收账款项目显示，债权人黎某交付60000元。2014年6月黎海冰将所持有股权转让给林某。2014年6月17日林某成为润奇公司新股东后，又投入大量资金建设，使该楼盘于2017年得以顺利建设封顶，并通过了竣工验收。现大批业主已居住使用。在此期间，黎某曾找木材公司、润奇公司协商履行购房合同事宜未果，便于2017年8月22日通过公证送达《催告函》给木材公司、润奇公司，要求木材公司、润奇公司提供公司账户给黎某，让黎某支付购房余款并切实履行合同交付房屋。 经查，木材公司、润奇公司开发的琼海市××公寓房，又于2015年11月向案外人周志刚出售，已签订了购房协议，但未签订正式购房合同。案外人周志刚已交付买房定金130000元，该房尚未装修，也未交付。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是黎某所举证的购房合同是虚假的合同还是真实有效的合同，依法应否继续履行。从双方签订的《琼海市木材公司（润奇公寓）合同书》内容看，合同书对当事人姓名、住所、标的、数量、质量、价款、履行期限、违约责任等主要条款均已明确，符合法律关于合同内容条款的规定。合同须双方签字盖章才能成立。本案中买受人黎某有签名，出售人有木材公司法定代表人黄某、润奇公司法定代表人叶卓雄、项目经理黎海冰的签名，并且盖有木材公司、润奇公司的印章，亦符合法律规定。木材公司、润奇公司主张黎某所举证的购房合同虚假，其理由是合同书落款没有写明签订时间，是黎某利用黎海冰作为公司股东和项目经理的身份签订的空白合同，合同中没有写明总价款，黎某支付购房款没有入公司账户。本院认为，黎某主张已支付部分购房款提供了2011年1月25日和2011年2月15日开具的两张收款收据证明，并盖有木材公司、润奇公司的财务印章，且在黎海冰的股权转让时的审计报告中也有记载，木材公司、润奇公司称该款未入公司账户，属于公司财务管理问题，不能以此否定黎某交付的购房款。黎某提供的两张收款收据上均有落款时间。2011年2月15日的收款收据上有记载黎某购买的房屋为××栋，黎某主张的购房合同中有写明第一期付款为合同签订时缴交的购房款30000元，可视为购买2栋8层C号房合同签订的时间为2011年2月15日。购买B栋9层C1号房的购房合同签订的时间为2011年1月25日。黎某所举证的购房合同书除了原润奇公司法定代表人叶卓雄签名盖公司章外，另木材公司的法定代表人黄某也签名盖公司印章，而黎海冰只是公司的股东和项目经理，木材公司、润奇公司称其制造空白合同仅是推测，没有证据佐证。黎某所举证的购房合同没有写明总价款，但有写明购房的标准价位每平方米3900元，最后以房管局的丈量为准，此只能作为合同的瑕疵。综上，木材公司、润奇公司主张黎某提供的购房合同是虚假合同，证据理由不充分，本院不予采纳。双方所签订的《琼海市木材公司（润奇公寓）合同书》内容，对合同的标的、数量、质量、价款、履行期限、违约责任等主要条款都作了约定，不违反法律规定，是真实有效、合法成立的合同。依据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照双方签订的购房合同约定，木材公司、润奇公司应在工程开工后通知黎某交付购房款的30%；工程竣工验收后付清购房款。在黎某按合同约定支付购房款后，木材公司、润奇公司可将合同约定的××栋房交付黎某。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、三十二条、四十四条、六十条之规定，判决如下：海南润奇房地产开发有限公司、琼海市木材公司应继续履行于2011年1月25日与黎某签订的《琼海市木材公司（润奇公寓）合同书》，在黎某按该合同约定支付购房款后，将B栋9层C1号房交付黎某。案件受理费6686元，由海南润奇房地产开发有限公司、琼海市木材公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，2011年1月25日、2月15日,润奇公司向黎某出具收款收据，载明收到黎某交来购房款46000元和14000元，且14000元的收据上还载明所购房号为2栋8层C号、1#12层B号，两张收据均盖有润奇公司财务专用章，经手人为黎海冰。黎某与木材公司、润奇公司签订了《琼海市木材公司（润奇公寓）合同书》，该合同书约定，购房位置为琼海市××公寓房；购房总面积为99.77平方米，最后以房管局丈量为准；房屋每平方标准价位人民币3900元；第一期付款为签订本合同时缴交购房款30000元，工程开工乙方接到甲方通知后交购房款30%；第二期付款为主体结构工程竣工由建设部门验收合格后办理。此外，合同书还约定了建房标准、房屋及产权证的交付、违约责任、物业管理等主要条款。但是该合同书中购房位置和购房总面积经过手写修改，原购房位置为××栋房，原面积为115.54平方米；“工程开工乙方接到甲方通知后交购房款30%”亦是手写，上述手写修改没有黎某的签字确认，也没有润奇公司或者木材公司的盖章确认。 对一审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但是，被上诉人黎某与上诉人木材公司、润奇公司签订的《琼海市木材公司（润奇公寓）合同书》对于合同总价款未进行约定，对于合同的标的即所购房型房号、购房面积，以及付款条件及时间这些主要条款又进行了手写修改，上诉人润奇公司、木材公司对此修改不予认可。虽然被上诉人黎某辩称该修改是对方所写，却未提供证据予以证明。另外，合同修改后的房号××栋所约定的面积与该房号的实际面积不符。上述合同书的三项重要条款的修改都未经双方当事人签字或盖章确认，故该修改无效。被上诉人黎某要求上诉人木材公司、润奇公司继续履行双方于2011年1月25日签订的修改后的《合同书》，将嘉积镇万泉河路琼海市××公寓房交付给黎某的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人木材公司、润奇公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下： 一、撤销海南省琼海市人民法院(2019)琼9002民初1272号民事判决； 二、驳回被上诉人黎某的诉讼请求。 一审案件受理费6686元，由被上诉人黎某负担；二审案件受理费6686元，由被上诉人黎某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二〇年九月十六日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。