北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初3041号原告（反诉被告）：北京仙台日异农贸市场有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇仙台村村委会东500米。法定代表人：桂海军，总经理。委托诉讼代理人：孙新建，河南长风律师事务所律师。被告（反诉原告）：金义双，男，1976年2月24日出生，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：石金平，北京典石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘军，北京市赢嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）北京仙台日异农贸市场有限公司（以下简日异农贸公司）与被告（反诉原告）金义双租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）日异农贸公司的委托诉讼代理人孙新建、被告（反诉原告）金义双的委托诉讼代理人石金平、周英、刘军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。日异农贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除日异农贸公司与金义双于2017年4月17日签订的《市场场地租赁合同》；2.判令金义双将承租的土地腾退后交付给日异农贸公司；3.判令金义双支付场地占用费（计算自2020年1月1日至实际腾退之日止，按照每日5479.45元标准计算）；4.判令金义双给付违约金（自2020年1月1日至实际腾退之日止，按照每日200元保标准计算）；5.判令金义双承担本案诉讼费。诉讼中，日异农贸公司撤销要求金义双给付违约金的诉讼请求。事实和理由：2017年4月17日，日异农贸公司与金义双签订《市场场地租赁合同》，约定了租赁场地及现状、租赁期限、租金支付方式及违约责任等内容。合同签订后，日异农贸公司与金义双依约履行合同，直至2020年1月15日之前，金义双应当交纳当年租金200万元，但金义双仅交纳70万元之后就拒绝履行合同。日异农贸公司认为金义双的违约行为符合约定的解除条件，故诉至法院请求法维护合法权益。金义双辩称，不同意日异农贸公司的诉讼请求。一、根据合同第二条约定，租期自2018年1月1日起至2033年11月30日止，租期为16年，双方合同关系尚在履行期间不同意解除合同，不同意腾退；我延迟交纳租金是双方的合意，我与日异农贸公司的负责人王新关于今年租金的支付另有约定，不再执行合同约定，因双方对租金另有约定以及存在一定分歧是我未按约交纳租金的原因，不应据此认定违约；自2019年12月疫情爆发后，迅速影响全国，直接导致我承租的市场无法经营，造成我的履约能力下降。疫情属于不可抗力事件，依据合同法第117条，应当免除我的违约责任；根据前述事实，日异农贸公司要求我完全履行合同，与合同法第5条、第117条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条不符。二、日异农贸公司计算标准有误，根据合同约定，每年租金为200万元，日租金为5479.45元，如果我完全不支付租金，按照合同约定每日租金计算标准为5479.45元，但我已经支付了70万元，仍以每日租金5479.45作为计算标准，明显错误；该计算标准未考虑受疫情影响，2020年1月至4月期间，市场完全关闭。关闭前后，受疫情影响，我租赁市场仅出租了三分之一，因此，我不同意日异农贸公司的计算标准，请求减免三个月租金。我要求减免租金符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定。三、我租赁市场后，进行了重大投资，如果本合同解除，也必将给我造成巨大损失，故请求法院支持我的答辩意见，对本年度租金进行变更。金义双向本院提出反诉请求：1.判令双方继续履行《市场场地租赁合同》；2.判令日异农贸公司减免3个月房屋租金；3.判令日异农贸公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年4月17日，我与日异农贸公司签订了《市场场地租赁合同》，约定我自2018年1月1日至2033年11月30日期间租赁日异农贸公司的场地。合同签订后，我一直按约履行义务。2020年初，因受疫情等因素影响，我经与日异农贸公司协商，一致同意我延期交纳租金。另受疫情影响，我承租的场地在2020年1月至4月完全关闭，还导致租赁场地大部分未能使用，给我造成重大经济损失，若仍按原合同履行显失公平，故提起反诉请求维护合法权益。日异农贸公司针对金义双反诉答辩称，不同意金义双的反诉请求。疫情是在2020年1月24日开始公布的，一月份，疫情对市场的影响还没有显现。一月份是市场正繁忙的时候，这是众所周知的事实，不需要举证。租金交纳的期限最迟是2020年1月15日，超过这个期限，按照约定，我方有权要求解除合同，这是双方在合同中明确约定的。法院应当按照合同意思自治的结果。反诉状中称，4月份完全关闭，并不属实，根据我方掌握的情况，市场自4月5日开始营业，并非完全关闭。本院经审理认定如下事实：2013年7月31日，北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社（甲方）与北京丹桂温阳文化发展有限公司（乙方）签订了《市场场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村，东至田间路，西至公厕，北至祥瑞路，南至仙台村地，面积为20.5亩，地上设施现状为市场办公室117平方米，市场办公室西侧商业用房121.9平方米，东侧市场厂房6138.45平方米，西侧市场厂房2408.16平方米，铁制摊位458个，出租给乙方，租期20年。2017年4月14日，北京丹桂温阳文华发展有限公司出具承诺书，载明：“北京丹桂温阳文华发展有限公司同意将2013年7月31日与北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社签署的《市场场地租赁合同》转让给北京仙台日异农贸市场有限公司，北京仙台日异农贸市场有限公司继承《市场场地租赁合同》中的所有权利义务，如因此而产生的一切法律后果由北京丹桂温阳文华发展有限公司承担”。2017年4月17日，日异农贸公司作为出租方（甲方）与金义双（乙方）签订《市场场地租赁合同》，约定如下：“鉴于1、甲方完全继承北京丹桂温阳文化发展有限公司与北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社签订《市场场地租赁合同》中所规定的一切权利义务，甲方保证其因此拥有该场地及地上物的房屋、地上建筑物的合法使用权；2、合作社同意甲方转租，因此甲方拥有合法出租权；3、合作社同意甲方拥有对地上建筑物的改建、扩建、翻建、装修的权利；4、甲方将北京丹桂温阳文化发展有限公司与北京市怀柔区杨宋镇仙台村社区股份合作社签订的《市场场地及租赁合同》作为本合同附件附在合同后。……双方就租赁场地从事经营的有关事宜经协商达成协议如下：第一条租赁场地及现状，乙方承租甲方场地，土地使用面积20.5亩，其中建筑面积8785平方米，（四至：东至市场东侧道路，南至大棚南侧，西至市场西墙，北至祥瑞路，现有场地为钢结构大棚），乙方拟用于建设，经营综合商业体。第二条租赁期限、租金及支付方式租期16年，自2018年1月1日起至2033年11月30日止（2017年9月30日至2017年12月31日为免租期），本合同租金实行年付制，其中前两年（即2018年度和2019年度）为半年付制。租金标准为：第一个5年（即从2018年1月1日起至2022年12月31日止）租金为人民币0.623元/平米/天，年租金为2000000元/年，前两年租金为半年付，每次支付日期为：1月1日和6月30日支付（第一个半年租金应在本合同签署生效后15日内支付），后三年支付日期为每年1月1日，租金自本合同签字生效后15个工作日内支付（如遇节假日自动顺延）。……第三条租赁经营相关约定……3.保证金，合同保证金作为乙方履行合同和提供商品服务质量的担保，本合同保证金为人民币壹拾万元，自本合同生效之日起7个工作日内支付；租赁期满后，如乙方未违反本合同约定，甲方有权在扣除相关费用或损失赔偿后无息退还乙方，在合同期内，如乙方未经甲方同意擅自解除合同，保证金不予返还。……第八条特别约定……2.本合同签署后15个工作日内和合同生效期间如乙方未按合同约定向甲方支付租金和保证金，甲方有权单独解除本合同，本合同自行终止。3.本合同到期后，所有地上物自动归属甲方所有，同时甲方确认在市场同等条件下乙方可以优先续租20年。……”合同签订后，双方按约履行至2019年年底。金义双利用承租场地对外出租摊位。2020年1月，金义双未按约交纳2020年度租金，仅支付租金70万元。因金义双未按合同约定全额支付2020年度租金，日异农贸公司于2020年7月16日向本院起诉，要求解除与金义双签订的《市场场地租赁合同》，腾退土地，同时要求金义双支付场地占用费。金义双持辩称理由不同意日异农贸公司的诉讼请求，并提起反诉，要求日异农贸公司继续履行《市场场地租赁合同》，并免除三个月租金。2020年8月17日，杨宋镇人民政府出具杨宋镇关于仙台日异农贸市场有限公司的营业日期证明，载明：“兹有北京仙台日异农贸市场有限公司（位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村祥瑞路临**），原定于2020年2月2日正式对外营业，但因受疫情影响春节假期后一直处于停业状态。该市场经相关部门审核后，于2020年4月5日正式复工”。本案审理中，经向北京市怀柔区杨宋镇仙台社区股份合作社询问，北京市怀柔区杨宋镇仙台社区股份合作社表示同意北京丹桂温阳文化发展有限公司将二者签订的《市场场地租赁合同》中承租方的权利义务转让给日异农贸公司。上述事实，有原、被告双方陈述及双方签订的《市场场地租赁合同》、北京市怀柔区杨宋镇仙台社区股份合作社与北京丹桂温阳文化发展有限公司签订的《市场场地租赁合同》、北京丹桂温阳文化发展有限公司出具的承诺书、本院对北京市怀柔区杨宋镇仙台社区股份合作社所作调查笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定忠实履行自己的义务。本案中，日异农贸公司继受北京丹桂温阳文华发展有限公司在2013年7月31日签订的《市场场地租赁合同》中的权利义务，并以该权利义务为基础与金义双于2017年4月17日签订了《市场场地租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。双方在《市场场地租赁合同》约定：2018年1月1日至2022年12月31日期间，后三年支付日期为每年1月1日，租金自本合同签字生效后15个工作日内支付（如遇节假日自动顺延）。基于对该条约定的一般理解，金义双应于2020年1月1日支付2020年度租金。全国疫情防控措施实施时间为2020年1月下旬。就当时情况来说，金义双应履行合同义务的时间早于疫情爆发及防控措施实施的时间，即疫情的发生不构成金义双未按合同约定支付租金的正当理由。虽然金义双提出曾就减免租金及延期交纳租金事宜与日异农贸公司协商，但是双方并未就此达成一致，不能成为金义双延付租金的合法理由。金义双未按照约定时间足额交纳租金，确属违约行为，且符合双方约定的日异农贸公司行使合同解除权的条件。故本院对于日异农贸公司要求解除《市场场地租赁合同》的诉讼请求，予以支持。就合同解除时间问题，因日异农贸公司未向金义双送达过书面解除通知，本院以向金义双送达民事起诉状副本的日期（2020年6月11日）为合同解除日。合同解除后，金义双应将土地腾退给日异农贸公司。自2020年1月1日至合同解除日，双方合同仍在履行期间，金义双应当向日异农贸公司支付租金，考虑到新冠疫情对金义双的经营产生了较大的影响，租金应当予以减免，故对金义双要求减免租金的请求本院予以支持，具体减免的数额由本院酌情确定为40万元。在合同解除日之后，因金义双仍持续占用承租土地，金义双应给付相应使用费，本院对日异农贸公司提出金义双支付土地占用费的请求予以支持。根据杨宋镇人民政府开具的证明，金义双承租的场地已于2020年4月5日正式复工，在合同解除日之后，考虑到北京疫情第二次暴发的影响，对2020年7月31日前的占用费，本院在双方合同约定的租金标准基础上适当酌减。2020年8月1日以后，疫情对金义双经营活动已基本不再产生影响，使用费标准由本院根据双方合同约定的租金标准确定。金义双已支付租金70万元，与其应交纳的2020年6月11日之前的租金相抵后，剩余部分折抵自2020年6月12日起至2020年7月31日的占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、北京仙台日异农贸市场有限公司与金义双签订的《市场场地租赁合同》于2020年6月11日解除；二、金义双于本判决生效后二十日内将其承租的位于北京市怀柔区杨宋镇仙台村的场地腾退并交付给北京仙台日异农贸市场有限公司；三、金义双自2020年8月1日起，按照每日5479.45元的标准向北京仙台日异农贸市场有限公司支付场地占用费，至金义双将承租的场地及地上物交还北京仙台日异农贸市场有限公司之日止；四、驳回北京仙台日异农贸市场有限公司的其它诉讼请求；五、驳回金义双的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7294元，由金义双负担（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费4400元，由北京仙台日异农贸市场有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二〇年九月二十五日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎