湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5125号原告：湖南华诺房地产经纪有限公司，住所长沙高新开发区麓云路**兴工科技园**栋**。法定代表人：段若屏，系公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：刘永维，湖南俊彦律师事务所律师。被告：方新莲，女，1961年4月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，现住娄底市娄星区。特别授权委托诉讼代理人：廖建华，男，1960年6月14日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区，现住娄底市娄星区，系被告丈夫。原告湖南华诺房地产经纪有限公司（以下简称华诺公司）与被告方新莲委托合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人段若屏及委托诉讼代理人刘永维、被告方新莲及其特别授权委托诉讼代理人廖建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告销售保证金3000元；2、判令被告向原告支付违约金74400元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年3月，原告与被告商定初步协商，被告将名下位于湖南省宁乡市碧桂园山水桃园××街××栋别墅委托原告售卖。3月20日，原告工作人员从宁乡驱车至娄底与被告签订《委托代理销售协议》，并向被告支付3000元销售保证金。协议约定为独家委托，委托期限为2020年3月21日至6月21日，如原告未在委托期限内销售出去，则销售保证金归被告所有，同时也约定委托期限内，第三方出价达到委托价格，而被告不出售的，则应当支付委托出售价格的3%作为违约金。合同签订后，原告集中公司所有资源在线上线下做大量积极推广，带许多有意购房者去实地看房，从海量客户中遴选，甚至中途不缺乏签订意向合同缴纳诚意金的客户。原告为了能在协议约定的期限找到合适的客户，付出了大量精力包括时间、金钱等。但就在原告找到客户后且稳定，不仅缴纳购房诚意金，但被告却不再售卖，而是就地起价，违反合同约定，在原告多次协调下，被告依然不售卖，甚至对原告催促行为进行漠视，最终导致在委托期限内房屋未售卖，造成原告重大损失。综上，被告违反诚信原则，造成原告重大损失，应当依据合同承担违约责任，故原告提起诉讼。被告辩称，1、该房屋属于夫妻共同财产，原告与被告签订的《委托代理销售协议》，被告丈夫并不知情，他不同意这个价出售，因此该协议无效。2、原告违约在先，被告并未表示不卖了，被告没有违约，保证金不退还。3、根据《合同法》第410条之规定，被告有权随时解除合同，不承担违约责任。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告方新莲拥有的位于宁乡市碧桂园山水桃园××街××栋房屋（不动产信息登记权利人为方新莲）一套需出售，原告得知消息后即与被告沟通，并于2020年3月20日从宁乡赶赴至被告老家所在地涟源市，作为受托方（乙方）与被告作为委托方（甲方）共同签订《委托代理销售协议》一份。《委托代理销售协议》写明：“甲乙双方经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，遵循诚实信用原则，在平等自愿的基础上，就甲方将自有房屋委托乙方限时销售的事宜达成如下协议，以兹共同遵守。第一条房屋基本状况1.1甲方所有的房屋坐落于碧桂园山水桃园××街××栋，产权人为方新莲，产权面积288平方米。……第二条委托销售事项2.1自本协议签订之日起，甲方委托乙方销售上述房屋，委托销售期限自房屋实际交付乙方之日起叁个月。2.2委托价格：甲方委托乙方出售房屋的总价款为人民币248万元。2.3委托方式为独家委托（即甲方独家委托乙方销售该物业后，不再另行委托其他单位或者个人代理销售）。2.4委托有效日期：2020年3月21日起至2020年6月21日止，期限届满，本协议自行终止。2.5甲方在签署本协议时向乙方提供身份证、房屋所有权证等资料复印件。2.6、甲方授权乙方工作人员直接代为签订房屋买卖合同、收取购房定金，乙方并有权转委托其他中介机构代为出售该房屋。2.7、乙方于本协议签订之日起当日内向甲方支付销售保证金叁仟元。……．第三条委托销售费用3.1、在委托销售期限内，上述房屋未成功售出的，乙方支付的销售保证金归甲方所有。3.2、甲乙双方确认，在委托销售期内，房屋成功出售的，甲方应在签订房屋买卖合同当天全额无息退还乙方本协议书的定销售保证金，并支付房屋的成交价的1%（已删）作为居间服务费给乙方；3.3、其他：此房屋约定贰佰肆拾捌万元为净得价（不出中介费），若有超过部分，则有一个点中介费（若出售价超过248万，超过1万则为中介费）……第四条权利和义务4.1甲方的权利和义务4.1.1．甲方必须按照本协议约定提供相应资料。4.1.2甲方须积极配合签订房屋买卖合同，办理银行贷款手续等。4.1.3甲方同意本协议签订后，不单方解除本协议，也不与乙方介绍的承购人及任何他人（方）私下成交，否则甲方按委托出售价格的3%向乙方支付违约金。4.1.4当承购人出价达到或高于委托出售价格时，甲方授权乙方代为收取第三方就房屋买卖支付的定金。乙方收受定金后，应于当日将此情况告知甲方，第三方支付定金后违约致使交易失败，甲方可没收此定金，并将此金额的50%作为乙方的劳务报酬。4.1.5委托期限内，第三方出价达到委托出售价格，甲方不出售或不以委托价出售，甲方应按照委托出售价格的3%向乙方支付违约金，如承购人已支付定金，甲方还应将定金双倍退还给承购人。…4.2乙方的权利义务…4.2.2将上述物业作为乙方主推重点房源，通过媒介渠道免费向公众发布上述物业的出售信息。4.2.3乙方应积履行甲方委托事宜，寻找意向客户，促成交易。4.2.4乙方指定工作人员签订房屋买卖合同；4.2.5乙方有权按本协议约定收取相关费用；4.2.6协助甲方与承购人达成房屋买卖合同；…。第五条违约责任5.1如甲方出现以下情形之一的，甲方应按委托销售价格的3%向乙方支付违约金：①单方面提前解除合同；②在委托销售期限内自行出租、销售房屋的；③在委托销售期限内委托第三方出租、销售房屋的；④因甲方原因造成房屋不能销售的。5.2如甲方未按本协议第3.2条绵约定支付相应款项，则每逾期1日按应付金额的3%向乙方支付违约金。第六条争议解决方式……”。上述《委托代理销售协议》签订后，原告工作人员当即向被告支付了独家协议销售押金3000元，并拿到了需出卖房屋的钥匙，立即对房屋进行了宣传推广。2020年4月7日，原告找到买家后，通知被告来宁乡签合同，后因买家原因又告知被告无法签合同。2020年5月20日，原告找到买家眭某某，与眭某某签订了《房屋购买委托书》，收取了眭某某“购买长沙市宁乡市碧桂园山水桃园××街××栋诚意金”2000元。原告与眭某某签订的《房屋购买委托书》约定：眭某某意向购买位于长沙市碧桂园山水桃园××街××栋（产权面积288平方米，价格248万元），为表示对该物业之购买诚意，在签署本委托书时支付诚意金2000元。2020年5月22日22：19，原告工作人员通过微信发信息给被告：“方姐，我有个客户看中你的房子，但是只能出到240万元，你看考虑不”“他只贷款100万的样子”。5月23日6：11，被告回复原告：“不考虑”。5月23日8：19，原告向被告发送信息：“好的”“方姐，最低什么价格？”，被告回复：“算了，不卖了”，原告：“你不会是跟别人签了合同吧”，被告回复：“天天拿价格说事烦”，原告回复：“那我跟客户沟通沟通”“看她能不能加”，被告回复：“我老公说要一次性付款不搞按结”，原告回复：“你这样子，就是为难我们了”。5月23日8：26，被告向原告发送短信：“不是难为你们，就是天天也没个什么靠谱的，还要压价还要按结，我老公烦得很”“说是这样的话干脆不要卖，等以后价格上来了再卖”。5月23日8：33，原告回复信息：“价格，我做客户工作咯！”“方姐，我们也不容易”“希望你能理解一下，我们按揭的话，很快可以放款，也不会要你多跑，很简单的”。后来，原、被告双方又进行了电话沟通，原告一直在要求被告降价销售，被告遂要求解除合同。5月26日20：12，被告向原告工作人员发送信息：“小杨，那我把3000块钱退给你，那个委托销售合同就解除了哦”，20：26发送如下信息：“是你打电话说要我退钱的，那我就把钱退给你了”，原告回复：“不是我找你退钱，而是你不配合签合同”，被告随后通过微信向原告退还3000元，并于20：32向原告工作人员发送信息：“钱退过来了，请你收款”、“那个价格太低啦，我实在是划不来嘞”，21：10，原告工作人员回复：“方姐，那你要卖的话，现在要卖什么价？”“什么价格你才会签合同”，21：15，被告回复：“我老公说要卖268万”，原告回复：“一下涨20万”，被告回复：“还要一次性付款”，原告回复：“难度很大”，被告回复：“看下半年或明年是不是有价格回升”。原告没有领取被告退还的3000元，于5月28日9：48向被告发送信息：“方新莲女士，您好，您所委托售卖房产，位于长沙市宁乡市金州新区欧洲北路**碧桂园山水桃园××街××栋现在还考虑出售嘛？本公司华诺地产已经找到买主，诚意金已经交给公司，成交价248万，与我司与您签订的《委托代理销售协议》所约定的金额一致，是否售卖，请您回复”，于14：30分向被告发送信息：“方新莲女士，如果今日不回复，我司视为默认您不再售卖委托房屋，且构成违约，华诺保留追偿违约责任的权利”，于19：57向被告发送信息：“方新莲女士，你所委托的宁乡市碧桂园山水桃园翠湖湾9街5栋的独栋别墅，现在客户还在问是否能够购买，如果你还是有售卖意向请及时回复，如果不回复，公司将明确回复客户，你所委托的房屋不再售卖，那么由此造成的损失将由你承担”，同时将2020年4月份所签订的协议、收据发照片给了被告。6月1日22：07，被告向原告工作人员发送信息：“小杨啊，你还在拿这个诚意金在这里说事，当天我们都到长沙来啦，你又讲人家不签啦，不是我们不签，当时是你们没有诚意，拿我们当猴耍，我都没怪你，你还怪我，本来价格讲的好好的，天天打电话压价压价，搞得我天天烦死了，我跟我老公说他就发脾气他说不卖啦。再者当时签合同的时候我老公也不知道，我也没告诉他”。6月2日10：38分，原告工作人员向被告回复信息：“第一，我没有一直压你的价，没有天天去烦你。第二，我们约定好的价格，你一变再变，你觉得对我们公平吗？第三，上面那个发错了，那个是签不了了，我们有了新的客户，且已经交了诚意金，至于价格买房毕竟金额不小，哪个买房的都会谈价，这是正常的市场交易，所以我们希望你能考虑继续售卖”，同时于10：43将眭某某已交纳诚意金的收据通过微信拍照发送给了被告。后来，被告亦一直未再回复原告，双方未再有联系。原告于2020年7月7日向本院提起诉讼。后被告于2020年7月将上述合同中的房屋自行出卖，并于7月22日办理了产权过户登记。上述事实，有《委托代理销售协议》、《房屋购买委托书》、收据、不动产登记信息表及双方聊天记录、庭审笔录在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原、被告双方签订的《委托代理销售协议》内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法、有效的合同，被告独家委托原告卖房，原告收取的报酬则根据所出售房屋的成交价款情况确定，原、被告之间的委托合同关系真实、合法、有效，双方当事人均应当依照合同规定全面履行义务。根据查明的事实及双方提交的证据，原告接受被告委托后，虽然已经进行了销售推广并联系了不同的购房意愿者，但在2020年5月20日找到合适的买家后，并没有依照合同约定将真实情况及时向被告反馈和披露。从双方沟通的内容来看，原告在双方已经约定好出售价款的情况下，作为受托人而一再要求委托人降价，该行为引起被告的不满从而导致被告方产生意欲解除合同的想法应属于原告方的过错；双方虽约定委托方不单方解除合同，原告也一直未收取被告退还的3000元，但综合被告提交的微信内容（5月26日20：12的信息：“小杨，那我把3000块钱退给你，那个委托销售合同就解除了哦”，20：26的信息：“是你打电话说要我退钱的，那我就把钱退给你了”等）来看，应视为双方已经于5月26日自愿协商解除委托合同，双方约定的权利义务内容已提前终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，双方提前终止合同权利义务内容后，当事人有权要求恢复原状，即原告有权要求被告返还收取的3000元销售保证金，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。被告于5月26日退回3000元后，虽然原告一再发信息给被告欲重新建立合同关系并征询被告房屋的出售价，至6月2日也将原来房屋出售的真实情况向被告进行了披露，但并未与被告取得一致意见，被告事实上亦未再履行合同义务。综上，原告认为被告存在违约行为的证据不充分，要求被告支付违约金的理由不成立，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零五条、第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告方新莲于本判决生效后五日内返还原告湖南华诺房地产经纪有限公司3000元；二、驳回原告湖南华诺房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1736元，减半收取868元，由原告湖南华诺房地产经纪有限公司负担838元，由被告方新莲负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  林利二〇二〇年九月十七日书记员  杨晓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应报酬。当事人另有约定的，按照约定。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。……