长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0105民初497号原告：赵红艳，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：邓丽娜，吉林圣天衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：申建平，吉林圣天衡律师事务所律师。被告：崔革，住长春市朝阳区。被告：吉林省吉家房地产顾问有限公司，住所地吉林省长春市二道区东盛大街与安乐路交汇吉盛小区******。法定代表人：杨宝龙。被告：杨宝龙，男，1976年7月27日生，汉族。原告赵红艳与被告崔革、被告吉林省吉家房地产顾问有限公司（以下简称吉家公司）、被告杨宝龙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵红艳及其委托诉讼代理人邓丽娜、申建平到庭参加诉讼，被告崔革到庭参加诉讼，被告吉林省吉家房地产顾问有限公司及被告张宝龙到庭参加诉讼。本案现己审理终结。赵红艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告买卖合同关系；2、请求依法判令被告崔革返还原告购房款50000.00元及利息，双倍返还原告定金共10000.00元；3、请求依法判令被告连带给付原告中介费5000.00元，房屋装修费、维修费4000.00元；4、请求依法判令三被告连带赔偿原告房屋差价损失58000.00元；5、请求依法判令三被告连带赔偿原告经济损失16800.00元；6、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：赵红艳于2017年10月8日在吉林省吉家房地产顾问有限公司（以下简称吉家公司）的协助下，想要购买崔革名下位于长春市××区的房屋。经原、被告双方协商，崔革出卖房屋总价款为270000.00元，赵红艳向崔革支付了购房首付款55000.00元，在中介公司处交纳了购房定金5000.00元。之后经被告允许，赵红艳搬入所购买的该房屋内居住。在办理房屋更名过户过程中，崔革将该房屋卖给他人，构成违约。被告中介公司及杨宝龙未履行中介职责，没有及时为买卖双方办理房屋按揭贷款及更名过户手续，其也应当承担违约责任。中介公司的类型是自然人独资，对于公司的债务应当由公司和法人承担连带责任。原、被告经多次协商未果，起诉至人民法院。崔革辩称：原告私自入住房屋，没有经过我的许可，我没有违约行为，所以原告的诉请我均不认可。吉家公司辩称：关于我方违约的问题，我方并不存在延期办理贷款及过户手续，虽然原告征信没有不良，但因评分很低我方一直在与银行协商；10月份原告签订了合同，后来因为贷款一直没办下来被告崔革就和原告及我司说过如果再协商不成的话就要把房子另行处理。原告进入该房屋，是因为说要往房屋里搬东西从我司这里拿的钥匙，崔革也知道这件事，但是后来是否一直居住我不清楚。张宝龙辩称：我不认可原告诉请，我个人已经做到合同约定的义务。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：（一）崔革将其崔革所有的的位××区房屋交给房屋中介吉家公司出售，底价255000元包销，如销售价格高于底价，则高出部分归中介公司。后赵红艳通过中介公司购买该房屋，成交价格270000元。2017年10月9日，赵红艳向吉家公司微信转账5000.00元购房定金，并由吉家公司向赵红艳出具《收条》一份，载明：“今收到赵红艳补购定金伍千元整，及中介费壹万元整，合计：壹万伍仟元。”收款人处有杨宝龙签字及吉家公司印章。同时，庭审中赵红艳提交《定金收条》一份，载明：“今收到赵红艳购房定金伍仟元整，房屋地址：××区。成交价：贰拾柒万元整，全部中介费：壹万元整”。收款人处有杨宝龙签字及吉家公司印章。2017年12月29日，杨宝龙向崔革交付49000元，同时崔革向杨宝龙出具《收条》一份，载明：“今收到杨宝龙代客户赵红艳交购房定金肆万玖仟元整。房屋位置吉盛小区5楼，成交价：贰拾伍万伍仟元整”。收款人处有崔革签字捺印。2018年1月3日吉家公司向赵红艳《收条》一份，载明：“今收到赵红艳中介费2200.00元，合计收到壹万柒仟二佰元整，春节保证更名”。收款人处有杨宝龙签字及吉家公司合同专用章印章。2018年2月8日，赵红艳向崔革支付房款首付55000元，崔革向吉家公司返还首付款49000元；同时，吉家公司向赵红艳返还中介费7200元、购房定金5000元。（三）赵红艳向崔革交纳房屋首付款后，从中介公司处取得房屋钥匙并实际居住。2017年12月，赵红艳支付了2017年至2019年的取暖费。后买卖双方及中介公司针对剩余房款问题进行多次沟通。2018年4月，赵红艳、崔革、杨宝龙针对于剩余房款交付时间最后一次协商，未果。庭审中，吉家公司称因2018年春节因政策变化，50平米以内房屋的首付款由20%增加30%，因赵红艳征信问题及已交首付款数额不足，故无法办理贷款亦无法支付剩余房款。（四）2018年5月，崔革将其所有的的位××区房屋卖给案外人韩某，成交价格为280000.00元，并于2018年6月20日将房屋更名至韩某名下。案外人韩某于2019年10月9日起诉原告赵红艳返还原物，长春市二道区人民法院出具（2019）吉0105民初2340号民事判决书，判决赵红艳将位于××区房屋返还给韩某。同时赵红艳承担诉讼费2876元。后赵红艳搬出该房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，房屋买卖双方虽未签订房屋买卖合同，但崔革已收取赵红艳首付款55000元（含定金），赵红艳也实际入住该房屋，双方之间形成事实上买卖合同关系。本案的争议焦点为：1、赵红艳与崔革之间的房屋买卖合同是否已经解除，崔革是否应当向赵红艳返还购房款及双倍返还定金，2、三被告是否应向赵红艳连带给付中介费5000元并赔偿装修费用、房屋差价款及其他损失；1、关于赵红艳与崔革之间的房屋买卖合同是否已经解除，崔革是否应当向赵红艳返还购房款及双倍返还定金的问题。三方最后一次2018年4月协商时，崔革表示房屋不用吉家公司销售，且后自行另行出售并过户，即崔革已单方通知解除合同，本案不再对解除合同进行重复确认。庭审中吉家公司称因赵红艳征信问题及50平方米以内房款首付提高政策性变化，无法办理贷款，但其未提交证据证明当时房款首付提高的相关政策，且赵红艳庭审提交其个人征信报告中2018年5月份前并显示有不良，不能确认系因赵红艳拒交剩余房款违约或因政策调整原因导致交易无法进行。三方最后一次2018年4月协商时，虽针对于剩余房款交付时间未协商未果，但崔革表示过房屋不用中介公司卖了，后将房屋以280000元价格出售案外人韩某，并于2018年5月31日完成更名过户。崔革在收取赵红艳首付款、赵红艳已入住房屋情况下，在未与赵红艳达成解除合同合意亦不具备法定解除事由情况下，单独口头通知买卖合同不再履行，并在未通知赵红艳情况下将房屋转卖并更名，构成违约。则赵红艳诉请要求返还房款50000元，并双倍返还定金10000元，同时赵红艳承因韩某诉请腾迁案件承担的诉讼费用2874元应由崔革负担。关于租房损失及房屋差价损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”该条规定的“合同履行后可以获得的利益”包括直接损失与间接算数，赵红艳主张的租房损失与房屋差价损失应当属于间接损失，考虑到2018年的房屋市场价格及赵红艳在涉案房屋的居住时间，则酌情保护间接损失10000元。关于维修房屋损失1768元，因赵红艳未提交正规发票予以证明，相对应诉请本院不予保护。关于韩某断电导致赵红艳经济损失因与本案无关联，本院不予保护。关于中介费，首先，吉家公司作为中介公司，虽促成双方达成房屋买卖合同，但未形成书面合同对买卖双方后续责任义务履行进行进一步约束；其次，即便有首付款提高的政策变化，吉家公司亦未提交证据证明告知过赵红艳需要首付差额款，不能确定吉家公司已尽到告知义务。最后，吉家公司于2018年1月3日在《收条》中向赵红艳承诺“春节保证更名”，但实际赵红艳未进行更名。故因吉家公司未完成主要义务，应当向赵红艳返还中介费5000元。另依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，被告杨宝龙应当对吉家公司所担责任承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、崔革返还赵红艳购房款50000元、双倍返还定金10000元，于本判决生效后七日内给付；二、崔革赔偿赵红艳维房屋差价损失、诉讼费及其他经济损失共计10000元，于本判决生效后七日内给付；三、吉林省吉家房地产顾问有限公司返还赵红艳中介费5000元，于本判决生效后七日内给付，张宝龙承担连带给付责任；四、驳回赵红艳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元，由赵红艳负担813元，由崔革负担766元，由吉林省吉家房地产顾问有限公司负担59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 翟 微二〇二〇年九月三十日书记员 黄小龙