河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初2974号原告：杜威，男，汉族，1993年9月15日出生，住长葛市。委托诉讼代理人：申奇，河南律范律师事务所律师。被告：王超杰，男，汉族，1979年12月29日出生，住长葛市。原告杜威诉被告王超杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告杜威及其委托诉讼代理人申奇，被告王超杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜威向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行2017年11月30日签订的《房屋买卖合同》，立即配合原告办理房屋过户相关手续；2、判令被告赔偿原告违约金60000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2017年11月30日，原告（乙方）和被告（甲方）在长葛市恋家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的位于长葛市盛合中央花园第42号楼2单元1502号房屋以58.6万元的价格出售给乙方，合同第二条付款方式约定：乙方于合同签订当天支付第一笔首付款10万元，2017年12月7日前支付第二笔首付款10万元，房屋贷款余额33.6万元作为甲方所欠银行按揭贷款剩余本金，由乙方接替甲方按期归还，待甲方房产证办理出来后三个月内甲方申请提前还款，此笔款项由甲方负责筹款还清，还款当天乙方支付剩余款项5万元；第三条第二款约定：该房产暂未办理不动产权证书，待该房产可以办理房屋产权证明时甲方需在20个工作日内办理出自己的产权证明；第八条违约责任条款约定：如有一方违约或中途毁约或违反本合同任何条款均构成违约，由违约方承担上述房产总价款的30%支付给对方。合同签订当日，原告支付被告首付款10万元，2017年12月2日，原告支付被告首付款10万元，银行按揭原告依约每月正常还款，现房屋已能办理不动产证书正常过户，原告多次联系被告继续履行合同，尽快办理不动产权证书，被告却以各种理由迟迟不予配合，严重违反合同约定。原告认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行义务，故诉至法院，以维护自身合法权益。被告王超杰辩称，我们约定的是我把房屋产权证明办理出来以后申请提前还款，事实是该房屋产权证明还没有办理出来，原因如下：1、售楼部从未通知我办理房屋产权证明，我之前用微信向售楼部多次咨询能不能办理，得到的回复都是不能办理，并且我也跟售楼部的人员说过能办理房屋产权证明的时候及时通知我，我在大周支教，原告和我联系的时候我们学校还没有放假，刚好在期末备考当中，很难抽出时间在放假前办理；2、案涉房屋在工行做的贷款，我2018年朋友生意遇到挫折，我把信用卡上的钱借给朋友周转，朋友没有按时归还导致我信用卡逾期，我咨询过工行人员，说是必须把我工行信用卡还清才能办理该房屋的产权证明，从2018年开始，我多次联系原告把尾款5万元先付给我一部分，或者联系律师通过法院用最安全的方法把该房屋与我的债务撇清关系，但原告多次不予理会，并且把责任推脱给中介。另原告在购买该房屋的时候，第一次是和中介一起到我家里看房，随后甩掉中介独自一人直接去我家谈买房事宜，为的就是省中介费，签合同也是原告安排的中介拟定的合同，里面很多条款都对我不利，我当时觉得一年内能把5万元给我就行了，但现在看来，原告从一开始就把自己的利益看得最重，而且想尽一切办法有预谋地录音和截取短信记录，诱导我采纳一些对其有利的证据，为的就是谋取其利益的最大化，而且用并不公平的合同，想拒不付尾款，该房屋总的现金款项是25万元，而押的尾款为5万元，占总现金款项的20%，这在房屋买卖合同当中，本身就是一个很不公平的条款，而且我曾与原告沟通过，假如十年内不能办理房屋产权证明，是不是原告就打算十年不付尾款，原告的回答是中介不让他付。我现在也在想尽一切办法尽快把工行信用卡还清及时与原告协商该房屋产权证明过户事宜。我的总意见是：1、愿意配合过户，目前我的能力是把住房公积金提取出来用于归还贷款，尾款5万元与住房公积金的总和如果能够还清工行信用卡，我及时过户，差额部分在我能力范围内我会尽力凑齐，或者等我凑齐后再办理过户。2、我可以找我身边的亲戚朋友原价把该房屋收回，不让原告的购房款有任何损失，我相信不管从原告买房抛开中介，随后又找自己的熟人拟定不公平合同，法院都会以事实为根本，给予最公平的判决。3、我不愿意赔偿原告6万元违约金，合同约定房屋产权证明办理出来3个月内我申请提前还款，但现在产权证明还没有办理出来，我也在积极想办法把工行信用卡还清，尽快满足能办理房屋产权证明的条件。根据经审查确认的证据和双方当事人庭审陈述，本院认定以下案件事实：2016年2月25日，被告王超杰与河南盛合置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于盛合中央花园第42号楼2单元15层中户0215002号的商品房一套，总价款492858元，被告于签订合同当日支付购房款147858元，剩余34.5万元采用银行按揭贷款方式支付等。后被告王超杰与中国工商银行股份有限公司许昌分行签订《个人购房借款/担保合同》，就上述房产向该行申请贷款34.5万元，约定贷款期限30年等。2017年11月30日，原告杜威（乙方）与被告王超杰（甲方）签订《房屋买卖合同》，内容包括：1、甲方将上述房产（按揭购买）以58.6万元的总价出售给乙方，建筑面积约104.96平方米，暂未办理不动产权证书，并约定了随房屋交付乙方的附属设施设备及提供给乙方的手续。2、付款方式：乙方于签订合同当天支付第一笔首付款10万元、于2012年12月7日前支付第二笔首付款10万元给甲方，房屋贷款余额约33.6万元是甲方欠银行的按揭剩余本金，由乙方接替甲方按期归还相关本金及利息和其他相关费用（还至甲方工商银行尾号为1355的卡中），待甲方房屋产权证明办理出来后3个月内甲方申请提前还款，该款由甲方负责筹款还清，还款当天乙方支付剩余尾款人民币5万元整，甲方筹集的款项由乙方通过二手房按揭方式支付甲方。3、产权变更方式：甲方负责办理上述房产的不动产权证书，所需费用由甲方负责，乙方负责将上述房产过户至自己名下，所需一切费用（含增值税、契税、个人所得税等税费）由乙方负责，甲方必须配合乙方办理上述手续；该房产暂未办理不动产权证书，待房产可以办理房屋产权证明时甲方需在20个工作日内办理出自己的产权证明，甲方产权证明解押5个工作日内，甲乙双方去银行办理乙方对于该房产的银行按揭贷款审批手续，审批通过后5个工作日内甲乙双方去相关房屋主管部门办理产权过户手续。4、违约责任：如有一方违约或中途毁约或违反本合同任何条款均构成违约，则由违约方或毁约方承担上述房产总价款的30%作为违约金支付给对方，给对方造成损失的还应赔偿损失。5、其他约定事项：若甲方对于该房屋的产权证明在2018年3月10日前办理出来，则甲方提前还款时间延后至2018年6月10日之前，甲方筹集归还银行贷款后45日内乙方银行按揭贷款未放款给甲方，甲方筹集的款项按照每日万分之三计算利息甲乙双方各自承担一半等。2017年11月30日、2017年12月2日，原告分别支付被告购房款各10万元，合计20万元。2020年7月8日，原告以被告不配合过户为由，诉至本院。另查明，案涉房屋设定有抵押权，已具备办证条件。本院认为，本案中，原告杜威与被告王超杰签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，具有法律效力。依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。虽原告已依约支付被告首付款20万元，被告也将《房屋买卖合同》所涉的相关手续交付原告，但因案涉房屋上设定有抵押权，且原告明确表示不愿还清剩余房贷以涤除抵押权，故原告要求被告继续履行合同，立即配合其办理过户手续的诉请属法律上履行不能，本院不予支持。案涉房屋已具备办理不动产权证的条件，依照合同约定，被告应当在20个工作日内办理出自己的产权证明而未办理，构成违约，应当支付原告违约金，关于违约金的数额，综合考虑案涉合同履行情况、原告的实际损失，参照《房屋买卖合同》中关于被告筹款归还银行贷款后原告按揭款未发放时的利息约定，本院酌定为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王超杰于本判决生效后十日内支付原告杜威违约金3万元；二、驳回原告杜威的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，减半收取后为650元，由被告王超杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  任伟娜二〇二〇年九月三日书记员  乔炜炜