河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初477号 原告：王飞宇，男，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：于晓瑜，女，汉族，现住河北省秦皇岛市经济技术开发区,系原告王飞宇之妻。 被告：秦皇岛秦浙企业管理咨询有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区。 法定代表人：周宗夫，经理。 委托诉讼代理人：徐真理,河北昊海律师事务所律师。 原告王飞宇与被告秦皇岛秦浙企业管理咨询有限公司（简称秦浙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王飞宇委托诉讼代理人于晓瑜、被告秦皇岛秦浙企业管理咨询有限公司委托诉讼代理人徐真理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王飞宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年6月1日至2019年5月30日应得的租金4405元。２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告有坐落于秦皇岛市海港区。2018年3月原告按照业委会及被告的要求签订过二份授权委托书给当时的业委会主任陈建军及被告。2018年5月18号被告与凤凰娱乐秦皇岛有限公司签订了租赁协议，并收取了第一年的租金53.3万元。但被告至今并未向原告分发过一分钱的租金，原告多次讨要无果。为了保护原告的合法利益不受侵害，特向法院提起诉讼以维护原告合法权益。 被告秦皇岛秦浙企业管理咨询有限公司辩称，一、我公司是依秦皇岛市金原广场5、6号楼业主委员会（以下简称业委会）的决定设立的公司，我公司的全部经营活动实际上是业委会的经营活动。业委会是于2017年5月8日经合法程序成立的，并报政府管理部门正式备案的非法人组织。被告是因业委会代表广大业主对外招商、经营的需要而成立公司，承担对外招商、签订合同等职能。2017年9月6日，业委会以时任业委会主任陈建军个人的名义成立了秦皇岛秦浙企业管理咨询有限公司。从形式上看，我公司是由个人独资的法人单位，但实际上，我公司是由业委会决定成立，法定代表人是由同期的业委会主任担任，公司没有员工，注册地址也是业委会的办公地址，财务完全由业委会的管理人员把控。除了协助业委会对外招商、签订租赁合同等活动以外，对外没有其他任何独立的经营活动，而且协助业委会的经营活动全部是无偿的、没有任何的收益和回报。业委会的主任经过两次变更，首任主任陈建军，2018年5月27日变更为钱亚非，2019年9月25日又变更为周宗夫。同时，被告的法定代表人、股东也同时发生变更。由此可以证实，我公司是一家由业委会设立、控制、为业委会服务的公司。我公司的经营活动完全以业委会的意志为转移，并不是独立的接受业主的委托开展的经营活动，经营活动所产生的民事责任，理应由业委会承担。 二、凤凰娱乐秦皇岛有限公司（以下简称承租方）交付的第一年租金53.3万元实际已由业委会收取，我公司未收取和占有任何的租金收入。 业委会于2018年1月28日与承租方签订了《房屋租赁合同》，承租方于次日即2018年1月29日，即向时任业委会主任陈建军的个人银行账户转款10万元，该款是租房保证金。因业委会没有银行账户，所以才转入了业委会主任个人银行账户中。业委会于2018年3月初就将租赁房屋交付给了承租方，承租方于2018年5月初进场装修。2018年5月7日转入陈建军个人银行账户53.3万元第一年租金。 后因承租方要求延长装修免租期限，经业委会与承租方协商同意，又延长了3个月的免租期。因业委会属于非法人组织，所以在承租方要求下，业委会使用了秦浙公司的公章又与承租方签订了一份《房屋租赁合同》，这份合同，除了延长3个月的免租期和电梯约定以外，与2018年1月28日签订的合同条款完全一致。同时还将收款《收据》换成了秦浙公司出具的票据。但在实际上，承租方交付的租房保证金和第一年的租金并不是交付给我公司的。 王飞宇等业主给业委会出具的委托书一直没有解除，在我公司与承租方签订合同之后，业委会仍然在履行出租方的义务。所以，业委会才是实际的房屋出租人。在业主给我公司出具的《商铺委托经营管理委托书》第6条规定：我公司不收取任何的管理费用，但双方自愿接受业主公约的约束。王飞宇抛开业委会的管理，直接向我公司主张租金也是没有根据的。 三、王飞宇所计算的租金数额是错误的。 根据由王飞宇等业主签名表决同意的《第二次业主大会书面表决书》中规定：“金原广场5、6号楼商铺28700㎡，不分楼层和位置，统一由业委会管理，统一对外整体招租，统一核算营业收入，统一投资回报率[投资回报率计算公式：（金原广场5、6号楼税后净收入-业委会工作费用）/金原广场5、6号楼原始购房投入（购房金额）统一分配业主投资收益]。”这是正常的业主租金回报计算方式。 以下列举按照整体分配利润方式计算业主年分红款： ①投资回报率计算方式：（大楼年租金净收入70万元-业委会工作费用20万元）÷大楼整体原始投资金额1000万元=0.05（投资回报率）。 ②甲业主年分红款=甲业主原始投资额3万元×0.05投资回报率=1500元。 根据《第二次业主大会书面表决书》的规定，业委会是可以局部对外招租的，但其收入归全体业主所有，所产生的费用由全体业主共同承担。把五楼局部出租，租金并不应全部归于五楼的业主。《业主公约》和《第二次业主大会书面表决书》的规定就是根据。虽然现在承租方租的是五楼，但也占用了一至四层业主的商铺面积开设电梯，所使用的平台也是四楼的楼顶，占据消防通道、墙体广告装饰，还有很多公用面积，这都有其他楼层业主的权益在里面。也就是说，抛开一至四层的业主的权益，五楼是无法单独对外出租使用的。所以，本案原告就其计算的租金数额以五楼的租金总额除以房屋面积是不正确的。 四、王飞宇所主张的租金收入已经业主同意由业委会用于返还业主的集资款和当作工作费用了，所以也不应由我公司承担返还义务。 由业委会经业主表决程序作出决定，并在业委会微信公众号里，于2018年10月16日发布的《关于金原广场5、6号楼启动金、租金返还说明与操作流程》，将第一年的租金用于返还业主的集资款和业委会的开办经费，并向业主说明第一笔租金（53.5万元）的使用流程。这证实了该笔租金已由业委会管理和使用了，对此王飞宇及全体业主是明知和同意的。所以，要求我公司返还该部分租金理由不能成立。 根据以上事实和理由，我公司认为，王飞宇所提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 原告王飞宇为证明自己的主张提供以下证据： 证一、房屋所有权证一份，证明案涉商铺的所有权人是原告及案涉商铺的面积及收益应该归原告所有； 证二、房屋租赁合同（五层）复印件，证明被告将涉诉房屋出租给凤凰娱乐秦皇岛有限公司。 被告秦浙公司对原告王飞宇提供的上述证据的质证意见为： 对证一、真实性、合法性、关联性没有异议，但该证据不能证明原告所主张的全部证明目的。金源广场5、6号楼，5楼出租的总面积是3499.28平方米，原告所有权所占有的面积是其中的一部分，总面积当中还包括整个大楼全体业主所享有的公用面积的所有权，所以，原告所主张的房屋面积租金的计算方式是错误的。 对证二、房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性没有异议。 被告秦浙公司为证明自己的主张提供以下证据： 证一、由原告给被告出具的《商铺委托经营管理委托书》一份（共1页），证明目的：根据该委托书的第6条规定，在接受委托后被告不收取任何的管理费用，但双方必须接受《业主公约》的约束。证实被告的被委托行为及原告的委托行为是秦皇岛市金原广场5、6号楼业主委员会（以下简称业委会）代表广大业主管理物业不可分割的一部分，原被告之间不是孤立的委托与被委托关系。 证二、建设大街街道办事处《关于金原广场5、6号楼业主委员会备案的通知》海建办[2017]1号文件一份（共4页）,证明目的：证明业委会是经合法程序设立的非法人组织，业委会的第一任主任是陈建军。 证三、陈建军名下的中国建设银行个人活期账户交易明细一份（共1页），证明目的：证明将原告房屋出租的是业委会，而不是被告。在业委会与凤凰娱乐秦皇岛有限公司（以下简称承租方）吕子胜（即该公司独资股东）签订了《房屋租赁合同》的第二天，即2018年1月29日支付了租房押金；因业委会没有独立的银行账户，承租方将租房押金10万元转入了业委会主任陈建军的个人银行卡上。 证四、陈建军名下的中国农业银行个人账户明细一份（共1页），证明目的：证明在2018年5月7日，承租方将第一年的租金53.3万元转入了业委会主任陈建军个人的银行账户。转款时被告还没有和承租方签订《房屋租赁合同》。所以，房屋的实际出租人为业委会，而不是被告。 证五、原告给业委会出具的《商铺委托经营管理委托书》一份（共1页），证明目的：证明原告在委托被告之前已委托业委会对物业进行经营管理，原告对业委会的经营管理行为是同意并认可的。 证六、业委会和承租方于2018年1月28日签订的《房屋租赁合同》一份（共8页），证明目的：证明业委会是实际的出租方，也是业委会收取承租方租房押金和房租的根据。 证七、被告于2018年5月18日与出租方签订的《房屋租赁合同》一份（共9页），证明目的：证明在被告与承租方签订《房屋租赁合同》之前，业委会就已经收取了承租方的租金和租房押金，被告没有实际收到承租方交付的租金。 证八、秦皇岛市金原广场5、6号楼业主委员会出具的《证明函》一份（共1页），证明目的：证明在房屋出租以后，第一年的租金是由业委会收取的，被告没有实际占有此笔租金收入。 证九、秦皇岛市金原广场5、6号楼业主委员会（2017）003号会议纪要、（2018）003号会议纪要各一份（共9页），证据目的：证明被告是业委会设立的公司，被告的法定代表人由业委会主任担任，资金由业委会负责管理，业委会以被告的名义代表业主管理物业。 证十、由业委会和被告共同发给承租方催要第二年租金的《关于催收五层租金的通知》、《租金催告函》各一份（共2页），证明目的：证明业委会是受业主委托代表广大业主出租房屋的主体，因业委会没有银行账户，所以只提供了被告的银行账户；但至今为止，被告的银行账户没有收到承租方给付的一分钱租金。 证十一、由承租方发给业委会和被告的《告知函》一份（共2页），证明目的：证明承租方也认可业委会的出租方身份。 证十二、由业委会在2018年3月1日发给秦皇岛市金原房地产开发有限公司的《关于五层装修移交手续的函》、《关于协助五层进场装修的函》各一份（共2页），证明目的：证明承租方于2018年3月1日就已开始着手进场装修，在2018年5月18日被告与承租方签订合同之前，业委会和承租方已经开始依约履行合同了。 证十三、由业委会于2018年7月2日向海港区建设大街街道办事处出具的《关于金原广场5、6号楼五层安全施工备案》文件一份（共1页），证明目的：证明在被告与承租方签订《房屋租赁合同》之后，业委会仍在履行出租方的义务。 证十四、《秦皇岛市金原广场5、6号楼业主公约》表决版一份（共7页），证明目的：《业主公约》内容：①公约第二条规定：“本公约对物业管理区域内全体业主具有约束力”；②公约第十一条规定：“本物业业主大会、业主委员会依法开展工作所需的经费，由全体业主共同承担，不包含在本物业区域内物业服务费中，按投资额的比重（例）进行提取，并由业主委员会委员筹集和管理”。③公约第十五条明确说明本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的含义：包括主体承重结构、外墙面、由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、通行、通风、采光、道路、非经营性停车场所等；④公约第十条第2项规定：“利用业主依法享有的商铺本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分归该号楼全体业主所有…”。证明根据该规定，业主大会、业主委员会依法开展工作所需的经费，由全体业主共同承担，利用业主依法享有的商铺本体共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益部分归该号楼全体业主所有。 证十五、由原告签名表决同意的《第二次业主大会书面表决书》一份（共1页），证明目的：在这份表决内容当中，有租金分配的计算方式，即“金原广场5、6号楼商铺28700㎡，不分楼层和位置，统一由业委会管理，统一对外整体招租，统一核算营业收入，统一投资回报率[投资回报率计算公式：（金原广场5、6号楼税后净收入-业委会工作费用）/金原广场5、6号楼原始购房投入（购房金额）统一分配业主投资收益]。”“在未能实现整体招租前，为了活跃商铺的商业气氛，有利于对外整体招租，业委会将实行展馆是的招租方式。临时，局部对外招租，其收入归全体业主所有，所产生的费用共同承担。”证明了原告是同意业委会制定的租金分配方案的，并且同意局部对外招租，其收入归全体业主所有，所产生的费用共同承担。 证十六、《秦皇岛市金原广场5、6号楼议事规则》表决版一份（共9页）,证明目的：证明业主大会和业主委员会作出决定的程序。 证十七、由业委会微信公账号于2018年10月16日发布的《关于金原广场5、6号楼启动金、租金返还说明与操作流程》打印件一份（共1页）,证明目的：业委会根据程序作出将第一年的租金用于返还业主的集资款和业委会的开办经费，并向业主说明第一笔租金53.3万元）的使用流程，证实该笔租金已由业委会管理和使用。 证十八、《返款协议》、《收据》、《返还业主集资款明细表》各一份（共180页）,证明目的：证明业委会收取承租方的第一年租金已根据会议决议返还业主集资款220027.7元，该笔租金已由业委会管理和分配，包括本案原告在内的全体业主是明知并且同意的。被告并未实际占有原告的租金。 证十九、业委会微信公众号于2018年11月6日发布的《工作汇报5》文件打印件一份（共3页）,证明目的：证明业委会定期在微信总群或微信公众号公示费用的收支情况，且全体业主均明知租金收入是实际由业委会在管理和使用。 证二十、《金原家居装饰五楼业主强烈要求发放商铺租金的意见书》一份（共3页）,证明目的：证明业主明知是业委会将房屋出租给承租方的，租金也是由业委会收取并管理的，并且同意承担部分费用。只是对租金的分配方式有不同的意见。 原告王飞宇对被告秦浙公司提供的上述证据的质证意见为： 对证一、真实性无异议，对证明目的有异议，对业主公约的合法性有异议，认为公约没有生效。 对证二、三、真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，打款给陈建军，陈建军是当时被告的法人，所以陈建军收取该租金，证明被告已经收取了该租金。 对证四、真实性、合法性、关联性无异议，同证二证三。 对证五、关联性有异议，与本案没有实际关联，涉诉房屋我们业主现在已经委托第三方出租。 对证六、关联性不认可，与本案没有实际联系，而且没有秦皇岛凤凰娱乐公司的盖章，对其合法性也不认可。 对证七、真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的不认可，支付租金的时间不能确定，没有实际收到租金的问题。 对证八、真实性、合法性、关联性均不认可，该证据为业委会单独出具的，没有实际意义。 对证九、真实性、合法性、关联性均不认可，该会议违法，且与本案没有实际联系。 对证十、合法性、关联性均不认可，该证据为业委会和被告出具的，与本案无实际联系。 对证十一、真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该份证据恰恰证明业委会和业主存在层层矛盾，并不是所有业主都同意业委会出租。 对证十二、真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，证据证明涉诉房屋是业委会管理，并不能证明业委会对其出租。 对证十三、真实性、合法性、关联性均不认可，该证据是业委会单独出具的，没有实际意义。 对证十四、合法性不认可，该公约违法，没有法律效力。 对证十五、合法性有异议，表决人数过少，该表决书不合法。 对证十六、同证据十四的意见。 对证十七、真实性、合法性、关联性均不认可，该证据没有实际异议。 对证十八、关联性有异议，与本案没有实际关联。 对证十九、真实性、合法性、关联性均不认可，该证据是 业委会单独发布的，不能证明全体业主知晓。 对证二十、真实性、合法性、关联性不认可，证明目的也不认可，该证据与本案没有关联。 本院经审理认定事实如下：原告王飞宇是秦皇岛市海港区民族路1号（金原广场5、6号楼）五层B-111,112,113号商铺的所有权人。2018年4月21日，原告王飞宇签署《商铺委托经营管理委托书》，将秦皇岛市海港区民族路1号（金原广场5、6号楼）五层B-111,112,113号商铺三间委托被告秦浙公司经营管理。 2018年5月18日，被告秦浙公司与凤凰娱乐秦皇岛有限公司签订《房屋租赁合同（五层）》，被告将金原广场5、6号楼的五层建筑面积为3499.28平方米出租给凤凰娱乐秦皇岛有限公司作为餐饮娱乐项目场地使用，租期为2018年6月1日至2028年5月30日，共计10年，第一年租金起算时间为2018年10月1日至2019年5月30日，租金为53.3万元。合同签订后，被告秦浙公司将房屋交付凤凰娱乐秦皇岛有限公司使用。 上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告王飞宇向被告秦浙公司出具《商铺委托经营管理委托书》，将商铺委托被告进行管理，被告应将处理委托事务所取得的财产转交给委托人。虽原告亦向业委会出具过《商铺委托经营管理委托书》，但实际与凤凰娱乐秦皇岛有限公司签订租赁合同的为被告，且原告委托业委会的时间在前，该委托相当于未实际履行。被告向凤凰娱乐秦皇岛有限公司出具的租金收据，证明被告已收到租金；对于被告以没收到租金进行抗辩，本院不予采纳；故被告应向原告支付租金4405元（53.3万元÷3499.28平方米×28.92平方米）。原告请求被告支付租金4405元，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告秦皇岛秦浙企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王飞宇支付2018年10月1日至2019年5月30日期间的商铺租金4405元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告秦皇岛秦浙企业管理咨询有限公司负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  张冬梅 审 判 员  韩有强 人民陪审员  吕凤玲 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  王 宇