广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初12459号原告(反诉被告)：王丝雨，女，1987年2月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：向军，广东广厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东江南坊商业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗东路**自编**106。法定代表人：马泽槟，董事长。委托诉讼代理人：林燕雯，被告员工。原告(反诉被告)王丝雨诉被告（反诉原告）广东江南坊商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告及其委托诉讼代理人向军、被告的委托诉讼代理人林燕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除，被告退还租赁保证金35211元、管理费保证金5289元、水电保证金1675元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年4月17日就江南坊第—层41铺签订租赁合同，约定：被告位于广州昌岗中路252号江南坊第一层41铺由原告经商使用。受疫情影响，原告多次向被告申请减免租金，被告没有同意。从2020年1月底到目前为止，原告没有正常营业，收入接近于零，即使疫情在一段时间内被控制，其带来的影响估计最少3-6个月，可以预见未来3-6个月原告将面临盈利不足以缴纳租金及人工费。原告作为小商户，无力独自承担损失。根据相关法律规定，合同履行过程中出现了双方不可预测的因素，导致合同目的无法实现或对合同履行有重大影响，继续履行合同对于—方当事人明显不公平时，可以类推适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，结合实际情况申请变更或解除合同。原告多次向被告提出2020年2月租金全免，2020年3、4月租金减半的诉求。2020年2月23日，原告收到被告复函，回复仅2月租金减免半个月，原告对此不能接受。合同约定，若因不可抗力因素致使协议终止执行，被告应退还原告租赁保证金。被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。一、原告滥用不可抗力拒绝履行合同义务。疫情影响原告的正常经营，但经营风险（含不可抗力）是经营者应当承担的风险之一，不可归责于被告，不能作为原告拒交租金的理由。被告本着合作、合理性原则，已尽情理减免原告部分租金。疫情不仅影响原告，被告也是受损失方。二、原告拒绝缴纳从2020年2月开始的租金、管理费、水电费等，经被告及物业管理公司多次催缴后仍不缴纳，构成严重违约，造成重大影响或导致合同目的不能实现。此后，原告更是滥用不可抗力为理由，单方面提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，合同第44条、第47条、第50条及其他相关约定，被告有权没收租赁保证金并追讨相关欠缴费用，有权要求原告赔偿损失，此外，管理保证金并非被告收取，与被告无关。三、被告是国有物业的承租方，拥有合法转租权。在没有得到业主中远海运（广州）有限公司任何减免优惠的情况下，被告作为民营企业，在自身资金困难的情况下给予原告2020年2月租金减半的优惠，尽全力协助原告正常经营，被告已经完全履行了合同义务，原告要求加大减免力度，被告难以承受。四、原告不缴纳欠费构成违约，且明确不再履行合同义务并单方面提出解除合同，被告依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四项规定及双方合同的约定向原告发出了《解除租赁合同协议书》，原告收悉后既不解除合同搬离商铺，也不按照合同约定开业经营，一直占用商铺至2020年3月1日被告催促原告继续履行合同才搬离。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付自2020年2月1日起至2020年3月1日止的租金（每月12324元）及逾期交租的违约金[其中逾期交付2020年2月1日至2020年2月29日期间租金的违约金以12324元为基数，自2020年1月26日起至2020年3月1日止；逾期交付2020年3月1日租金的违约金以397.5元（12324元/月÷31天）为基数，自2020年2月26日起至2020年3月1日止；逾期一天按拖欠金额的千分之一计算]；2、判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：合同第11条约定，原告应于每月25日前支付下月租金。原告从2020年1月25日开始拒绝缴纳2020年2月租金，被告可以解除合同。原告实际占用商铺到2020年3月1日，理应按合同约定支付租金13357.42元及支付拖延缴费的违约金，逾期一天按拖欠金额的千分之一计付拖延缴费的违约金。原告反诉答辩称：不同意被告的全部反诉请求。双方合同于2020年2月18日解除，被告向所有租户发出2月租金减免半个月的通知，原告实际上没有拖欠被告租金。原告延迟支付是受疫情影响，涉案商铺没办法营业，双方一直在协商租金减免事宜。原告在双方协商无果后，于2020年2月18日向被告提出退租申请。2020年2月26日，被告向原告发出《解除租赁合同协议书》，原告对该协议有异议，所以没有签字，但原告还是按照该协议于2020年2月29日退场。因被告周末休息，所以要等工作日才能办理放行条，原告于2020年3月1日才能将物品清走。经审理查明：粤房地证字第**《房地产权证》记载，海珠区昌岗东路252号自编8号106的权属人为广州海运（集团）有限公司，建筑面积642.9568平方米。原、被告确认涉案商铺在上述房屋产权范围内。2015年10月22日，广州海运（集团）有限公司出具《委托证明书》，委托下属公司广州海运（集团）有限公司房地产租赁分公司对广州市海珠区昌岗东路252号房产进行出租。2015年11月9日，广东白天鹅文化企业有限公司出具《委托书》，载明：现将我公司位于广州市海珠区昌岗东路252号自编4号(101、102)、自编5号、自编6号、自编7号、自编8号(101、102、103、104,105,106,107,201,202,203,204,205,206,301,302,501、601)、自编9号……的物业全权委托广东江南坊商业经营管理有限公司管理（包括出租、转租、分租、行使物业管理责权）期限由2014年10月1日至2035年3月31日止。2015年11月19日，广州海运（集团）有限公司房地产租赁分公司出具《证明》，载明：兹有我司原为广州航运电子设备厂物业因产业升级改造于2014年6月23日与广东白天鹅文化企业有限公司签订物业租赁合同，该物业位于广州市海珠区昌岗东路252号，租赁期限为20年，从2014年10月1日至2034年9月30日止；在租赁期间，广东白天鹅文化企业有限公司负责把上述地址物业进行全面改造，并有权在完成改造后进行分租及招商；我司同意广东白天鹅文化企业有限公司成立全资子公司广东江南坊商业经营管理有限公司进行运营。据广远海办函[2016]1号《广州海运（集团）有限公司名称变更告知函》记载，“广州海运（集团）有限公司”变更为“中远海运（广州）有限公司”。2018年4月17日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意租给乙方使用的商铺（以下简称本商铺），地址、面积见本合同附表一，平面图列于本合同附件一（见阴影标识部分）；本商铺的物业管理，包括水电、公共管理服务等，由甲方聘请的广东天石物业有限公司（以下简称“物业公司”）负责，乙方应与物业公司另行签订《物业管理服务协议》，并按约定执行；租金交纳时间及方式：(1)本商铺的租赁保证金及首月租金应由乙方在签订本合同时向甲方缴纳；(2)甲方于每月20日前向乙方派送下月应缴费用单据，乙方应于每月25日前向甲方财务部门或甲方指定的代收银行支付下月租金；水电费及管理费具体由乙方与物业公司另行约定；于本合同签订时，乙方应向甲方缴纳本合同附件表二的“租赁保证金”，以确保乙方遵守其在本合同项下所必须遵守的一切约定；保证金的抵扣：甲方有权在乙方违反本合同约定时以书面的形式通知乙方抵扣保证金，以补偿甲方损失（包括但不限于租金的损失）；这种情况发生时，在甲方给予乙方书面通知后3日内，乙方必须把被甲方扣除部分的保证金重新补足；保证金的退还：租赁期届满，若乙方缴清全部租金费用且无违约行为，甲方验收商铺完好无损后，应在乙方在完成退场手续之日起十个工作日内，将租赁保证金全额无息退还乙方；租赁期间，乙方有下列行为之一，且在收到甲方书面通知后7日内仍不纠正的，甲方有权解除本合同，收回物业：……(9)乙方单方解除本合同的；若本合同在上述情形下解除，乙方的租赁保证金不予退还，甲方并有权向乙方追讨所有欠缴费用及要求乙方赔偿损失；由于地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争等社会现象、政府行为及其他不可抗力的因素影响本合同执行或造成双方损失，甲乙双方互不承担责任，若因此致使协议终止执行，甲方退还乙方租赁保证金；甲方对乙方的通知，甲方可选择当面送达、电子邮件送达、微信或QQ送达、按乙方的通讯地址邮寄送达、或将信函置于本商铺明显位置后满15日的，均视为有效送达；等。附表一：商铺地址：中国广州市海珠区昌岗东路252号江南坊第一层41铺（其位置参见本租赁补充合同附件l的平面图中以红色标识部分）；本商铺的建筑面积为44.08平方米；租赁用途：商铺仅限于由乙方用于商业经营用途，商铺仅限于经营以下品牌：饺饺喆：小吃服务；租赁期：3年，2018年4月23日至2021年4月22日；附表二：2018年4月23日至2019年4月22日的月租金为11737元，2019年4月23日至2020年4月22日的月租金为12324元，2020年4月23日至2021年4月22日的月租金为12940元；租赁保证金：三个月首年月租金，共计人民币35211元；等。2018年4月17日，被告向原告出具《收据》，载明收取了原告交来涉案商铺租赁保证金35211元。2020年2月18日，被告向江南坊（商户）出具《关于新型冠状病毒感染××疫情防控期间减免租金事宜的通知》，载明：经我公司研究决定：2020年2月份各商户的租金按五折优惠收取（2月份已经交租的商户，在三月的租金中予以抵扣减免）；请各商户按以上确定的优惠标准按时缴交租金；如果未按时缴交租金的，我公司有权撤回上述优惠，并保留根据合同约定追究相应违约责任的权利；等。2020年2月18日，原告向被告提交商户申请表，事由为因疫情原因遭受不可抗拒因素，无法继续履行合同，申请2月1日-18日租金减免，2月18日开始退租，退还三个月押金以及水电物业押金。2020年2月26日，被告通过微信向原告发送《解除租赁合同协议书》，载明：现因乙方经营原因，单方提出申请违约撤场，于2020年2月18日终止经营；经甲乙双方协商一致，就乙方违约提前终止合同事宜达成如下协议：自本协议书于2020年2月18日起生效，即日起双方正式解除合同，该合同随附的“江南坊”商铺物业管理服务协议（以下简称为协议）及其他随附协议也一并解除；乙方于2020年2月29日前将甲方第一层商铺铺内的设施、设备（包括不动产、锁匙）完整归还甲方，如有人为损坏，按价赔偿；乙方单方违约的租赁保证金和物业管理等保证金，我司将根据合同规定不予退还；等。2020年3月1日，被告向原告发出《关于继续履行合同恢复正常营业的函》，内容：被告于2020年2月26日发给贵租户“解除租赁合同协议书”，贵租户已经收悉，至协议书限期日为止，“逾期未办理退铺手续，乙方默认必须继续履行合同”；等。诉讼中，原、被告确认如下事实：原告依约缴纳租金至2020年1月31日，之后的租金没有再缴纳；租金按自然月缴纳，2020年2月1日至2020年2月29日的租金应在2020年1月20日发出缴费通知，2020年1月25日前缴纳2020年2月租金。原告表示其向广东天石物业有限公司支付管理费保证金。原告为证实其主张还提交了如下证据：1、广东天石物业有限公司于2018年4月17日出具的《收据》，载明收到原告管理费保证金5289元、水电保证金1675元；拟证明押金缴纳情况。2、日期为2020年2月29日的《退铺确认书》；拟证明原告按照物业要求于2020年2月29日前撤场并办理手续。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，不是被告收取；对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，原告于2020年3月1日才撤场。被告为证实其主张还提交了如下证据：1、广东天石物业有限公司与原告于2018年4月17日签订的《“江南坊”商铺物业管理服务协议》；拟证明原告与物业公司签订物业服务协议，处理管理费、水电费等事宜。2、被告于2020年2月14日向原告发出的《催交欠费通知》；拟证明被告催告原告履行合同义务。3、聊天记录、日期为2020年3月1日的《放行条》；拟证明原告于2020年3月1日才撤场。4、《关于受疫情影响申请减免物业租金函》；拟证明被告并无得到回复，没有任何减免优惠。原告质证表示：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据3的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，撤场时间是2020年2月29日，当天是周日，被告称领导不在场，原告于2020年3月1日把剩下的物品搬离涉案商铺；对证据4有异议，不清楚。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于合同解除问题。原告于2020年2月18日向被告提出退租申请，并要求退还租赁保证金等；被告于2020年2月26日向原告送达《解除租赁合同协议书》，并明确租赁保证金不予退还。原、被告双方于2020年2月29日办理了退铺手续，故本院认定原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除。原告要求确认《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除依据不足，本院不予支持。关于租金和逾期交租的违约金问题。被告要求原告支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金，原告辩称因新型冠状病毒疫情影响，涉案商铺无法正常经营，要求减免租金。考虑到原告承租涉案商铺是用于经营餐饮，新型冠状病毒疫情及防控措施对餐饮行业的正常经营及收益确有较大影响。原、被告作为出租方、承租方各有损失，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌情确定原告应向被告支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金6162元为宜，对于被告要求原告支付超出本院支持以外的其他租金请求，本院予以驳回。至于2020年3月1日的租金，如上所述，本院确认《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除，故该租金应为房屋占用费。从双方提交的证据及陈述可见原告至2020年3月1日才交还商铺，故本院认定原告应向被告支付2020年3月1日的占用费397.5元。至于被告要求原告支付逾期交租的违约金问题。原告并未故意拖欠租金，亦是因为疫情影响到正常经营，故被告要求原告支付上述违约金的诉请，本院不予支持。关于租赁保证金问题。原告与被告签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限至2021年4月22日止，是为期3年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，原告应承担经营的相应风险，但原告于2020年2月18日先行提出退租，对合同解除应承担一定责任。鉴此，本院酌情确定被告退回原告租赁保证金17605.5元，原告要求退还全部租赁保证金的诉请，本院不予支持。关于管理费保证金和水电保证金问题。从原告提交的管理费保证金、水电保证金的《收据》可见，管理费保证金、水电保证金的收款单位为广东天石物业有限公司，原告亦确认管理费保证金系向广东天石物业有限公司缴纳，故原告要求被告退还上述款项的诉请缺乏依据，本院不予支持，原告可另循途径主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王丝雨与被告广东江南坊商业经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告广东江南坊商业经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金17605.5元给原告王丝雨；三、原告王丝雨在本判决生效之日起10日内向被告广东江南坊商业经营管理有限公司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金6162元及2020年3月1日的房屋占用费397.5元；四、驳回原告王丝雨的其他诉讼请求；五、驳回被告广东江南坊商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费680元，由原告负担。反诉受理费72.82元，由原告负担36.41元、被告负担36.41元。上述反诉受理费已由被告预交，被告同意由原告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年九月二十三日书记员  于悦姗何国卫