山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4462号上诉人（原审被告）：太原乐购美食娱乐广场有限公司，住所地太原市迎泽区双塔寺街**底商。法定代表人:傅永强,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹伟、贾文文，山西弘韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范文明,男,1975年11月4日生,汉族,个体工商户,住太原市。上诉人太原乐购美食娱乐广场有限公司（以下简称乐购公司）因与被上诉人范文明房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初3946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人乐购公司的委托诉讼代理人曹伟，被上诉人范文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐购公司上诉请求：1.依法撤销太原市迎泽区人民法院(2019）晋0106民初3946号民事判决书,依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实错误、证据不足。一审法院认定“上诉人于2018年12月11日拆除了被上诉人承租场所的电梯,致使被上诉人店铺无法经营，造成其损失”，属于明显的事实认定错误、证据不足。1.被上诉人承租场所内的电梯是该商场的开发商拆除的，并非上诉人所为，而上诉人作为该商场的物业管理公司，只是负责商铺的出租以及日常物业管理,是无权对商场公共设施进行规划改造的。并且被上诉人的经营场所在商场二层,商场内除了已拆除的一部扶梯外,还安装有楼梯、直梯，都可以直接抵达被上诉人的饭店,并非只有已拆除的电梯这一条通道,因此拆除涉案电梯根本不影响被上诉人的正常经营。早在电梯被拆除前，被上诉人就已经因经营不善开始停业,不再继续经营。因此,一审法院认定上诉人拆除电梯,导致被上诉人无法继续经营而被迫停业,属于事实认定错误。2.一审法院依照被上诉人提交的三份《证人证言》，就认定上诉人于2018年12月11日拆除了电梯,影响了被上诉人的经营,属于明显的证据不足。第一,三份证人证言中都未提及到底是谁拆除了电梯;第二,针对这一事实,被上诉人只提交了证人证言，没有提供其他证据予以佐证,根本无法作为认定事实的依据。因此，一审法院以此认定上诉人拆除了电梯这一事实,属于明显的证据不足。3.一审法院依照被上诉人提交的《中华人民共和国税收完税证明》，认定被上诉人每日营业损失为1000元,属于明显的证据不足。第一,《税收完税证明》只能证明被上诉人履行了纳税义务，并不能证明被上诉人每月的营业收入;第二,被上诉人提交的三份《税收完税证明》,显示的是被上诉人在2017年11月1日至2018年1月31日三个月缴纳的个人所得税，而被上诉人主张的是2018年12月至2019年1月的营业损失，中间相隔一年之久,而饭店营业额每天都存在不确定性,因此根本无法仅仅依照一年之前的纳税证明来计算被上诉人的营业损失。二、一审法院适用法律错误。上诉人并未实施任何影响被上诉人正常营业的行为,一直在履行房屋租赁合同中的义务,不存在任何违约行为。相反被上诉人在未经上诉人书面批准的情况下,合同期内私自停止营业,根据《商铺租赁合约书》约定:未经甲方书面批准,乙方不得私自停止营业、歇业或中途退场等,否则构成根本违约。被上诉人的行为已经构成违约。一审法院却依据《中华人民共和国合同法》的规定,认定双方房屋租赁合同法律关系已经终止，判决上诉人向被上诉人退还租金、物业费并赔偿其营业损失,属于明显的适用法律错误。三、一审超诉讼请求判决。被上诉人一审并未起诉要求解除合同，一审法院超出诉讼请求的范围，认定原、被告的行为符合合同法法定解除的条件。一审判决违反不告不理的法律规定，显然属于超判。综上所述,一审法院认定事实错误、证据不足、适用法律错误,上诉人并未实施任何违约行为,无须退还被上诉人的租金、物业费,更无须赔偿其损失。请二审法院依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审。范文明辩称，一、对方陈述我是在2018年12月11日之前已经停业，与客观事实不符。对此，我可以提供供货商、我的工作人员作证。12月11日，我的员工都在正常上班，后来对方来了七个工人拆除扶梯，导致我的饭店不能营业。二、消防通道是步行梯，且与我的餐馆相距约60米，对方拆了扶梯，直接导致我餐馆无法运营。三、我的租金是交给了上诉人，我只能找他们修复扶梯。扶梯拆除后，我多次要求他们修复，他们一直推托，至今没有修复。因上诉人的原因导致我不能正常营业，上诉人应该赔偿我由此造成的损失。范文明向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告租金14549元,物业费2363元;2.判令被告赔偿原告2018年12月11日至2019年1月18日营业损失32917元;3.判令被告赔偿原告装修、设备、物品损失150000元,共计199829元。一审法院认定事实：自2017年7月20日起，原告在所承租的被告商铺经营饭店，工商注册及纳税人名称为太原市迎泽区瑞和家餐馆。2018年4月16日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）续签《商铺租赁合约书》，双方加盖公章、签字捺印予以确认。约定：1、甲方将位于太原市双塔寺街21号二层,商铺号A206、A207等面积共计259平方米的场地租赁给乙方作为经营场所(以下简称“商地”)用于乙方经营,乙方经营范围与品类为餐饮。2、甲乙双方合作的形式为:租赁费用:租金为每天每平方米1.8元，物业管理费为每天每平方米0.3元，合计贰拾万元整，房租按季度缴纳。3、租赁约期为2017年7月20日起至2022年7月19日止，租期为伍年。乙方须在入场前向甲方一次性缴纳保证金(大写)壹万元整（2个月租金）。双方终止合约后,如乙方无经营期间所售商品质量问题,无任何违反商场消防安全管理规定及损坏商场公用设施设备等行为时,甲方须于三个月后一次性全额无息退还；如有违规,按相应管理规定从中扣除,多退少补。如乙方未履行完合同,中途退场保证金不子退还。4、甲方有权利与义务对商场进行统一管理与规范；未经甲方书面批准,乙方不得私自停止营业、歇业或中途退场等,否则视为根本违约；商户保证金以整年度为单位进行票据替换手续，如在规定时间内未办理换票手续，原保证金票据自动作废,所产生的后果由乙方自行承担；合约期内,如乙方违约则乙方所交纳的保证金不予退还，情节严重者，甲方有权直接清退出场，所缴纳费用不予退还。5、本合约期满而双方未予续签或本合约提前终止时,乙方应于本合约终止后三日内(72小时内）将场地及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、清洁、适租的状态交还甲方;场地交还前,乙方应将物品自行负担费用搬出场地，否则视为乙方遗弃，甲方有权自行处分。场地交还时,乙方装修等不可拆除的设施归甲方所有,但甲方要求乙方恢复承租铺位原状的，乙方应予恢复。6、甲乙双方在合约履行期间，如甲方无正当理由单方终止合约的，需向乙方退还剩余租金,并赔偿乙方装修及设备等费用(根据国家标准按年限折旧后赔偿)。合同签订后，2017年11月21日，原告以纳税人名称为太原市迎泽区瑞和家餐馆名义开始申请领取电子发票，该餐馆以不超过3万元营业额每月实缴定额税费987.5元。2018年10月19日，原告以“拌汤烙饼村”名义向被告缴纳2018年10月19日至2019年1月20日的租金（含物业费）伍万元整（现金），被告出具收据加盖公章予以确认。2019年1月14日，太原市工商行政管理局迎泽分局并州工商所出具（迎）个销字[2019]第333号准予注销登记通知书，准许太原市迎泽区瑞和家餐馆注销登记。2019年6月14日，国家税务总局太原市迎泽区税务局第一税务分局出具纳税人名称为太原市迎泽区瑞和家餐馆的《中华人民共和国完税证明》。庭审中，证人张某、王某、马某三人出庭作证称，1、2018年12月11日，原告经营场所电梯被拆除，有其他见证人在场；2、电梯拆除后原告店铺关门停止经营，餐馆经营物品及设备保存于店内。庭审中原告自称，电梯拆除后，与被告多次协商解决电梯问题，均未果。2019年3月21日，被告将原告店铺内存放的物品及设备搬出，放置在隔壁的空房间。原告知晓后，向公安报警，桥东派出所出警处理。经原告确认，其存放的物品及设备均未丢失，隔天原告将餐馆物品及设备搬回其承租场所。2019年4月16日，被告再次将原告店铺内存放的物品及设备搬出，放置在楼道的公共区域。原告知晓后，确认物品及设备有所丢失，再次报警处理未果。原告将部分物品设备搬回其承租的商铺内，大件设备因搬不动放置在楼道的公共区域。2019年4月19日，原告最后一次与被告交涉电梯问题。2019年8月，原告回店里发现店内、楼道的全部物品及设备丢失。一审法院认为，涉案《商铺租赁合约书》有原、被告签字确认，且尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。关于案涉合同法律关系终止。原告庭审称，原、被告均未通知对方案涉商铺租赁合同终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(二)合同解除;…”；第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…”。本案中，2018年12月11日，原告承租场所的电梯被拆除，原、被告双方协商未果，原告无法经营于2019年1月14日将其店铺工商税务证照予以注销。原、被告作为案涉合同双方均以行为明示不再继续履行房屋租赁合同，其行为符合合同法定解除的条件，构成事实上房屋租赁合同法律关系的终止。关于原告诉请被告返还2018年12月11日至2019年1月10日的租金及物业费的主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，合同签订后，原告依约于2018年10月19日向被告缴纳截止2019年1月20日的租金及物业费共计5万元；2018年12月11日，原告所租场所的电梯被拆除，后原告将店铺关闭，2019年1月14日，原告将店铺的工商税务证照办理注销登记。原告承租场所的电梯被拆除，致使原告店铺不能经营，被告未尽到保障商铺适租的义务，存在过错，故原告店铺不能经营停业期间的租金及物业费应予退还。根据合同约定，“1、甲方将位于太原市双塔寺街21号二层,商铺号A206、A207等面积共计259平方米的场地租赁给乙方作为经营场所…租金为每天每平方米1.8元，物业管理费为每天每平方米0.3元…”，则原告诉请的2018年12月11日至2019年1月10日的租金及物业费应为(1.8元+0.3元)×259平方米×31天=16860.9元，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿2018年12月11日至2019年1月18日营业损失的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，2018年12月11日，原告所租场所的电梯被拆除，致使原告店铺不能经营，构成违约，造成原告营业损失，故对原告截止其店铺工商税务证照注销日，即2019年1月14日前的营业损失予以支持。根据原告提交的《中华人民共和国完税证明》，原告店铺以每月3万元营业额为限缴纳定额税费987.5元，营业损失按一天1000元计，自2018年12月11日至2019年1月13日为34000元，现原告诉请的32917元营业损失属合理范围，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告支付物品设备丢失损失15万元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，在原告店铺物品及设备第一次被搬离后，原告未采取适当措施而是在清点物品设备确认未丢失后再次将其存放在所承租的商铺，长时间放任财产管理，致使财产流失，存在过错。现原告亦不能提交证据证明丢失物品设备的数量及价值，依法应承担举证不能的不利后果，故对该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，缺席判决如下：一、被告太原乐购美食娱乐广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告范文明租金及物业费共计16860.9元；二、被告太原乐购美食娱乐广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告范文明营业损失32917元；三、驳回原告范文明的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，相关证据不影响本案事实的认定。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：导致解除涉案租赁合同的责任在谁；乐购公司应否退还范文明剩余租金；乐购公司应否赔偿范文明营业损失。一、关于涉案租赁合同解除的责任。根据相关法律规定，出租方负有对出租物适租的义务。本案中，涉案租赁场所的扶梯被拆除后，乐购公司至今未能修复，违反了法定的适租义务，直接影响了范文明餐馆的正常经营；为防止损失的继续扩大，范文明停止餐馆营业并要求解除合同，符合法律规定。原审认定导致涉案租赁合同解除的责任在乐购公司，并无不当之处。二、关于租金（物业费）的问题。首先，根据合同约定，涉案租赁房屋的总面积为259平方米，租金为每天每平方米1.8元，物业管理费为每天每平方米0.3元；其次，涉案租赁费已交至2019年1月20日；第三，范文明诉请乐购公司退还自2018年12月11日至2019年1月10日的租金及物业费16860.9元，属于合理范围。原审判决乐购公司赔偿范文明租金及物业费16860.9元，并无不当之处。三、关于营业损失的问题。根据范文明提交的《中华人民共和国完税证明》，涉案餐馆以每月3万元营业额为限缴纳定额税费987.5元，结合当事人的陈述，原审认定营业损失按一天1000元计算，自2018年12月11日至2019年1月13日为34000元，鉴于范文明诉请的损失为32917元，原审判决乐购公司赔偿范文明营业损失32917元，并无不当之处。乐购公司认为，餐馆的营业额具有不确定性，原审按每天1000元认定明显不合理。根据谁主张谁举证的原则，乐购公司并未提供与之相关的证据，应承担举证不能的法律后果。综上所述，乐购公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4296元，由上诉人太原乐购美食娱乐广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 成志刚审判员 赵四民审判员 李 哲 二〇二〇年九月十日书记员 张 峥