湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1036号上诉人（原审原告）：丹江口市自然资源和规划局。住所地：湖北省丹江口市丹一巷**。统一社会信用代码：11420381MB19746832。法定代表人：刘吉尧，该局局长。委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：十堰玉龙阁置业有限公司。住所地：湖北省十堰市人民南路**。统一社会信用代码：914203007739342868。法定代表人：王峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊瑞波，湖北车城律师事务所律师。原审被告：湖北丹江口农村商业银行股份有限公司。。住所地：湖北省丹江口市均州二路**统一社会信用代码：91420300182214332J。法定代表人：马勇，系该行董事长。上诉人丹江口市自然资源和规划局与被上诉人十堰玉龙阁置业有限公司（以下简称玉龙阁公司）以及原审被告湖北丹江口农村商业银行股份有限公司（以下简称丹江农商行）合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院(2019)鄂0381民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、调查、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。丹江口市自然资源和规划局上诉请求：撤销一审判决第二、三项，判决被上诉人补缴超出容积率（1.5至4.99）的土地出让金675.46万元，并承担评估费58400元。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人对原容积率不大于1.5是知情的；被上诉人认可两部分容积率的事实，并提出了分段评估的基准日的确定。被上诉人未提交答辩状。丹江口市自然资源和规划局向一审法院起诉请求：玉龙阁公司立即补缴土地出让金1712.77万元；评估费用5.84万元及诉讼费用由其承担。一审判决认定事实：2009年9月10日，丹江口市人民政府通过专题会议形成《关于支持农村信用社组建改革农村合作银行有关问题的会议纪要》：市联社历史遗留的不良资产1755万元，可通过有效资产置换，用原肉联厂改制后剩余国有资产（土地、房屋）来置换；在此之前，丹江口市建设局为该宗地于2009年8月24日向丹江口市土地收储中心出具了丹规设字（2009）第28号《规划建设设计条件通知书》，该工程容积率不大于1.5，原丹江口市国土资源局按照容积率1.5对该宗地进行了地价评估。2009年9月16日，丹江口市自然资源和规划局（原丹江口市国土资源局）与原丹江口市农村信用合作联社签订《国有土地使用权出让合同》，将位于丹江口市饶家营，宗地总面积为10309.6平方米，出让土地面积为10309.6平方米的土地使用权出让给丹江口市农村信用合作联社，土地出让金总额为649.2308万元。合同第十七条约定，在出让期内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同第二十二条约定，土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。2010年9月4日，原丹江口市农村信用合作联社与玉龙阁公司签订《土地使用权转让合同书》，原丹江口市农村信用合作联社将位于丹江口市××路（原肉联厂），土地使用权证编号为丹江口市国有（2009）第1478号，面积为10309.6平方米土地转让给玉龙阁公司，该宗地的土地使用权转让金为人民币649.24万元，附属建筑物转让金为人民币292.76万元，两者合计金额为人民币942万元。2011年4月6日，经设计单位同意申报、建设局规划科初审、规划委员会评审、建设局审查、分管市长审核、市长审定，玉龙阁公司商住楼项目容积率为4.99。玉龙阁公司于2011年6月24日取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，准予施工。2013年，丹江口市城市房地产测量中心出具《房屋面积测绘报告书》（丹房测字2013第069号），该宗地总建筑面积为76420.09㎡，楼层总数为34层（地（地上**，地下**）中3#楼一层为商铺。2014年1月20日丹江口市城乡规划局为玉龙阁公司颁发建字第2014-02号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，建设规模为76420.58㎡，经审核，建设工程符合城乡规划要求。2019年6月1日经竣工验收发现，玉龙阁公司开发的饶家营路水岸国际项目批准用途为住宅，实际用途为商业、住宅；批准面积为10309.60平方米，实际面积为10309.60平方米；验收建筑面积76420.58平方米，计容建筑面积64682平方米，土地证面积10309.6平方米，实际容积率为6.27。丹江口市自然资源和规划局土地收购储备供应中心委托湖北恒佳房地产评估有限公司对玉龙阁公司开发的位于丹江口市××路国有建设用地使用权容积率调整和用途变更补缴地价款价格进行评估。湖北恒佳房地产评估有限公司以2019年6月1日为估价期日，于2019年6月15日出具恒佳[2019]（估）字第6540号《土地估价报告》：设定变更前容积率为1.5，变更后容积率为6.27，超容积率补缴出让金1707.59万元；规划用途为住宅，实际用途为商业和住宅，地块，地块用途变更补缴出让金5万元。经评估玉龙阁公司对超容积率、改变土地用途部分，需补缴出让金为1712.77万元，此次评估费用为58400元。2019年6月10日，丹江口市自然资源和规划局经研究后向丹江口市人民政府进行了请示，丹江口市人民政府签批同意依规办理。2019年6月14日，丹江口市自然资源和规划局向玉龙阁公司发出《土地出让金催缴函》，要求玉龙阁公司接函之日起3日内补缴土地出让金1712.77万元。玉龙阁公司在收到通知后，未在规定的时间内缴纳。丹江口市自然资源和规划局遂提起诉讼。本案审理过程中，玉龙阁公司对前述评估报告提出异议，认为评估基准日错误，评估数额过高，本着维护公共利益、妥善化解争议的原则，经双方协商，均同意以经依法调整容积率部分估价基准日设定为规划批准变更容积率的时间的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让金。另因改变用途、未经批准超容积率部分估价基准日设定为原丹江口市规划局向原丹江口市国土局函告征缴时间。并同意仍由湖北恒佳房地产评估有限公司对本案的超容积率、改变土地用途部分进行评估。湖北恒佳房地产评估有限公司以2015年11月30日为估价期日，于2019年9月5日出具恒佳[2019]（估）字第6713号《土地估价报告》：设定国有建设用地使用权容积率变更前为4.99，变更后为6.27，超容积率补缴出让金418.53万元；规划用途为住宅，实际用途为商业和住宅，地块，地块用途变更补缴出让金13万元。经评估玉龙阁公司对超容积率、改变土地用途部分，需补缴出让金为432.47万元。湖北恒佳房地产评估有限公司以2011年4月6日为估价期日，于2019年9月6日出具恒佳[2019]（估）字第6714号《土地估价报告》：国有建设用地使用权容积率由1.5调整为4.99，调整容积率需要补缴地价款为675.46万元。另查明，丹江口市城乡规划局于2016年4月29日向丹江口市土地收购储备供应中心发出“市城乡规划局关于确定新港商住楼等6项目改制出让时容积率的函的回复情况”函,主要内容为，“对该6个企业改制时出让的土地以规划审批时确定的容积率作为原始容积率。目前水岸国际项目可按以上方式计算……，现将水岸国际具体情况告知如下:水岸国际土地面积为10309.6平方米。该项目设计方案容积率为4.99（即规划审批容积率），规划方案审批时间为2011年4月6日，该项目建设工程规划许可证（规划验收）于2014年1月20日，规划验收建筑面积76420.58平方米，其中地下不计容面积为11738.58平方米，该项目实际容积率为6.27”。2015年省委巡视组在对丹江口市进行巡视中发现，该涉案土地存在审批容积率与实际容积率不符，少缴土地出让金的问题。2015年12月31日丹江口市自然资源和规划局（原丹江口市国土资源局）向玉龙阁公司下达了《催款通知书》，需补缴超容积率部分（1.5-6.27，超4.77）土地出让金2135.6万元。丹江农商行（由原丹江口市农村信用合作联社、农村合作银行多次改制而组建的地方性商业银行）通过查阅资料发现，2009年土地评估转让时，丹江口市建设局下达《规划建设设计条件通知书》（丹规划字2009第28号）中说明“用地指标中容积率不大于1.5”。2011年3月玉龙阁公司申报的规划建筑设计方案中容积率为4.99，且获得有关部门审批通过。丹江农商行分别于2016年10月18日、2018年1月30日向丹江口市政府请示关于解决丹江口农商银行改制期间遗留问题（丹农商银文【2016】51号、【2018】2号文件），请市政府出面协调相关部门，对原丹江口市农村信用联社转让的原肉联厂土地容积率1.5-4.99之间的土地出让金，由于审批程序均已到位，可否不予补缴，或采用即征即返的方式给予解决。2018年2月11日，丹江口市自然资源和规划局（原丹江口市国土资源局）就丹江口农商银行改制期间遗留问题回复市政府：根据相关政策要求，土地出让金不得减免，建议按100%比例收缴其增加容积率部分土地出让金，完善用地手续；涉及农商行所提返还问题，建议根据现行的政策经市政府同意后由财政部门予以落实。一审法院认为，丹江口市自然资源和规划局与丹江口市农村信用合作联社签订的《国有土地使用权出让合同》及丹江口市农村信用合作联社与玉龙阁公司签订的《土地使用权转让合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定的内容全面履行义务。合同签订后，丹江口市自然资源和规划局依约交付了土地，丹江口市农村信用合作联社将涉案土地转让给玉龙阁公司，根据《国有土地使用权出让合同》第二十二条约定，土地使用权转让的，合同项下的权利义务随之转让。因此涉案宗地补缴土地出让金的义务应由玉龙阁公司承担。对丹江农商行的辩称其不应承担责任，予以支持。经验收发现涉案宗地，超容积率，改变土地用途。丹江口市自然资源和规划局以单方委托的湖北恒佳房地产评估有限公司出具鄂恒佳[2019]（估）字第6540号《土地估价报告》为依据向提起民事诉讼，要求玉龙阁公司按照评估报告支付土地出让金1712.77万元。案件审理过程中，经双方协商一致，调整估计基准日后，经湖北恒佳房地产评估有限公司作出的恒佳[2019]（估）字第6713号《土地估价报告》，玉龙阁公司需对超容积率（由4.99调整为6.27）、改变土地用途部分，补缴出让金为432.47万元。恒佳[2019]（估）字第6714号《土地估价报告》，对超容积率（由1.5调整为4.99），补缴出让金为675.46万元。两份评估报告结论双方均无异议，该评估报告可以作为认定玉龙阁公司缴纳出让金的计算依据。本案争议焦点在于玉龙阁公司是否应当补缴容积率在1.5-4.99部分的土地出让金价款。一审法院认为，涉案宗地原始容积率不大于1.5，是丹江口市建设局向丹江口市土地收储中心于2009年8月24日下发《规划建设设计条件通知书》（丹规设字（2009）第28号）用地指标部分核定的，从双方提交的证据来，丹江口市自然资源和规划局与丹江口市农村信用社签订《国有土地使用权出让合同》以及原丹江口市农村信用社与玉龙阁公司签订的《土地使用权转让合同书》中对涉案宗地审批容积率均未作约定，且无证据显示玉龙阁公司对涉案宗地原始容积率不大于1.5是知情的。玉龙阁公司申报的规划建筑设计方案中容积率为4.99，在2011年4月获得规划审批通过，其建设项目原始容积率应以规划审批的数据为准。玉龙阁公司辩称只应补缴规划容积率4.99与实际容积率6.27之间超容积率1.28相应的土地出让金，有事实和法律依据，予以支持。玉龙阁公司未经规划部门审批，超容积率、改变土地用途已构成违约，由此导致的土地估价评估费应当由玉龙阁公司按照实际补缴费用与原告诉请标的的比例承担。对玉龙阁公司辩称其不应当承担评估费用，予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、十堰玉龙阁置业有限公司自判决生效之日起10日内向原告丹江口市自然资源和规划局支付其未经批准改变土地用途及超容积率建设部分的土地出让金432.47万元；二、十堰玉龙阁置业有限公司自判决生效之日起10日内向丹江口市自然资源和规划局支付评估鉴定费用2.28万元；三、驳回丹江口市自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124917元，由丹江口市自然资源和规划局负担93317元，十堰玉龙阁置业有限公司负担31600元。本院查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为：容积率直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。容积率提高，意味着地上建筑总面积加大，实际上改变了土地原有的规划条件，那么土地出让金也应当随之调整。依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》【国发（2001）15号】指出“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补缴不同用途和容积率的土地差价”。土地使用者需改变土地容积率的，首先要经过批准，其次还应依法依规补缴相应的土地出让金。换言之，经过批准是前提，补缴土地出让金是法定义务。同时，2010年原国土资源部出台《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》【国土资发（2010）204号】第四条规定，坚决制止擅自调整容积率行为，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。本案中，玉龙阁公司申报并获批准调整了土地的容积率，并不意味着可以不缴纳相应的土地出让金。一审法院以案涉土地容积率调整获得政府批准为由未判决玉龙阁公司缴纳相应土地出让金没有法律依据。关于玉龙阁公司是否知晓原有规划条件的问题。经一审法院查明，2011年3月，玉龙阁公司申报的规划建筑设计方案中的容积率为4.99，并获得批准，该申报行为至少可以证实，案涉土地的容积率在玉龙阁公司申报之前不是4.99，据此，玉龙阁公司在申报前知道或者应当知道案涉土地已有的规划条件。2009年8月24日，丹江口市建设局下达的《规划建设设计条件通知书》【丹规设字（2009）第28号】明确记载案涉地块容积率：“用地指标中容积率不大于1.5”。2009年9月，原丹江口市国土资源局将案涉土地出让给原丹江口市农村信用合作社，该合作社又于2010年9月将其转让给玉龙阁公司。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定，国有土地在出让前，应当确定地块的规划条件，否则不得出让。因此，国有土地在出让前确定规划条件是法律的明确规定，也是土地出让、转让不可或缺的条件，签订土地转让协议的双方也应当知道这一法律规定和交易常识。案涉土地转让前，规划条件已经存在，玉龙阁公司知道或者应当知道案涉土地已有的规划条件，该公司称不知原土地的容积率为1.5与常理不符。且土地容积率并非禁止公开的政府信息，玉龙阁公司完全可以通过政府主动公开的信息获知，也可依申请获知。综上，案涉项目的实际容积率为6.27，超出了审批的容积率4.99，超出容积率1.28部分应当补缴相应的土地让金。同时，案涉土地容积率经过调整，即由1.5调整为4.99，容积率变更后玉龙阁公司并未补缴相应的土地出让金，应当依法依归予以补缴。一审法院仅支持超容积率1.28部分相对应的土地出让金无法律依据。评估机构分别就上述两部分的土地出让金作出评估，玉龙阁公司应当依法补缴该两部分的土地出让金，5.84万元鉴定费按照实际补缴费用与诉讼请求标的额的比例由玉龙阁公司承担3.7579万元。故，一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，结果处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，撤销一审判决并综合判决如下：一、十堰玉龙阁置业有限公司自判决生效之日起10日内向丹江口市自然资源和规划局补缴土地出让金1107.93万元。二、十堰玉龙阁置业有限公司自判决生效之日起10日内向丹江口市自然资源和规划局支付评估鉴定费用3.7579万元。三、驳回丹江口市自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124917元，二审案件受理费59491元，共计184408元，由十堰玉龙阁置业有限公司负担147600元，丹江口市自然资源和规划局负担36808元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  徐恩田二〇二〇年九月二十九日书记员  刘亚琼