上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初5422号原告(反诉被告)：张伟，女，1990年5月19日出生，汉族，住安徽省枞阳县横埠镇左岗村刘中组**。委托诉讼代理人：陈珏，上海问学律师事务所律师。被告(反诉原告)：欧美娜，女，1978年2月1日出生，汉族，，住上海市浦东新区浦东大道******原告张伟与被告欧美娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年6月3日和2020年7月1日，本院对本案进行了两次公开开庭审理。原告张伟及其委托诉讼代理人陈珏、被告欧美娜均到庭参加诉讼。期间，本院于2020年6月12日受理被告提起的反诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认房屋租赁合同解除；2.判令被告支付原告押金8,500元。事实和理由：2019年10月18日，原、被告经居间签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于上海市松江区明中路XXX弄XXX号房屋等。原告遂按约向被告支付保证金8,500元，以及租期至2020年3月的租金。之后，因疫情问题，原告没办法过来住，且被告也表明自己家人要搬进来住，故双方达成解除合同的合意，原告在2020年4月5日前退租。此后，双方完成房屋交接，然被告拒绝返还保证金。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，其同意解除合同，但合同解除系因原告违约而非双方合意，故其有权扣除押金。而且，原告退租后未结清水电费。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告违约金8,500元；2.判令原告支付被告电费449.41元、水费38元；3.判令原告赔偿被告房屋修缮费用4,000元；4.判令原告赔偿被告不能正常使用房屋损失4,000元。事实和理由：原告因其自身原因提出解除租赁合同，并于2020年3月自行搬离房屋，故原告应当向被告支付上述违约金。此外，原告至今还拖欠水电费未付。另外，原告在使用房屋期间饲养猫狗将房屋损伤破坏，室内猫尿狗屎味臭气熏天，致使被告不能正常使用房屋，被告为此对房屋进行清整修缮，并造成被告近大半月不能正常使用房屋。因此，被告提出如上反诉请求，望法院作出公正判决。对被告的反诉，原告辩称，合同解除是双方协商一致的结果，故其不存在违约行为，其不应支付违约金。其不存在不当使用房屋的行为，在其返还房屋时，被告进行了细致的检查，当时并未对此提出异议，而且其从未收到被告要求其履行维修义务的通知。因此，其不同意被告如上相关反诉请求。对被告主张的水电费，其予以认可。经审理查明，2019年10月18日，原、被告经居间签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，原告将本区明中路XXX弄XXX号房屋租赁给被告，作居家使用。2019年10月25日至2019年11月4日为免租期，租赁期限为2年，自2019年11月5日起至2021年11月4日止。租金为每月8,500元，按3个月为一期支付。原告向被告支付租赁保证金8,500元。除本合同另有约定之外被告应于租赁关系消除且在原告将房屋及其附属物品向被告交割清楚，并付清所有原告应付费用当日将租赁保证金全额无息退还原告，未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期内的水电费由原告承担。租赁期限内，原告应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于原告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，原告应负责维修，原告拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。除本合同特别约定外，如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的01倍。该合同另对其他事宜作了相应约定。上述合同签订后，被告按约向原告交付房屋，原告按约向被告支付租赁保证金8,500元和5个月租金42,500元。2020年3月31日，原告将上述房屋返还被告。期间，原、被告以微信多次相互联系。2020年2月6日，原告联系被告称：……最近大家在讨论免房租的事情……房租能否减免一个月。当日，被告回复原告称：……我们比你惨……大家多不想碰到这个事情……。2020年2月29日，原告联系被告称：……店铺也不让营业，房租也不能免……到四月份就没办法租了，上个月也说了……那只能提前到期了。疫情导致很多不可预测的因素。次日，被告回复原告称：疫情期间大家都不好过，那最晚三月底前面交接一下吧。3月2日，原告联系被告称：……物业说不能搬家……三月底搬不了的情况下，四月份五月份的时候能不能用押金吗？房租抵一半一半的……。被告回复原告称：问过物业了可以搬家……原告自行提出提早解约，别墅区人少更安全，被告四月会搬回来住。2020年3月26日，原告联系被告称：确定退租的话，何时有空交接下房子。直接把钥匙给原告。被告回复原告称：上次不是确定说月底嘛。2020年3月30日，被告将拍摄的现场照片发给原告，并称一塌糊涂，房间里都是猫屎味道。原告语音回复被告。2020年3月31日，原告联系被告称：什么时候把车库钥匙给原告，去搬个东西，然后交接完了，没问题了麻烦把押金退了。被告回复原告称：下午二点半吧。当日下午，原告又联系被告：要求被告退押金。被告回复原告称：原告自行提早解除租房合同，已是违约方，故不退押金。之后，双方又多次交涉，但未果，遂涉讼。诉讼中，原告认可被告主张的水电费数额。此外，被告就其主张的修缮费用以及不能正常使用房屋的损失，提供收据、转账截屏、照片、微信聊天记录。原告对如上证据证明内容均不予认可，并认为不存在因原告不当使用房屋而造成损坏的事实，而且此前被告从未将此事告知原告等。就被告主张的违约金与损失赔偿是否存在重复问题，被告称两者不重复。原告称，违约金过高，但其又明确对此没有证据提供。就合同解除后果一并处理问题，本院当事人进行了释明，要求其在指定期间提出相应主张，否则本案中不予处理。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、电子回单、微信聊天内容、账单及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为,原、被告之间就租赁涉案居住房屋签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，当事人对合同的解除并无争议，其主要争议在于合同解除的责任如何认定，合同解除后果如何处理。就合同解除责任问题。本案中，根据当事人之间的微信聊天记录，被告在之前已明确不同意原告有关“减免一个月”租金的情形下，基于2020年2月29日原告向其明示“……到四月份就没办法租了”于次日回复“……那最晚三月底前面交接一下吧”。这只能证明因原告已向被告明示毁约，故被告才同意“交接”房屋的事实。也就是说，双方仅对合同明确将不再继续履行，以及交接房屋的初步时间达成共识。在达成如上共识的过程中，双方并未涉及具体费用如何结算、提前解约的违约责任是否需要承担以及如何承担等问题。因此，在被告未向原告明示放弃追究原告提前解约的违约责任的情形下，不应仅仅以被告同意与原告“交接”房屋而免除原告应当向被告承担的其提前解除合同的违约责任。基于此，合同的解除责任归责于原告，原告应当向被告承担合同解除的违约责任。就合同解除后果处理问题。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，就原告主张的押金亦即合同约定的租赁保证金，按合同关于租赁关系消除、房屋交割清楚、付清所有费用当日无息退还的约定，结合前述合同解除部分的裁判理由以及房屋已经实际返还的事实，被告应当在原告付清所有费用的同时及时将该价款返还原告。就被告反诉主张的违约金，根据合同关于一方经另一方书面催告仍未按约履行，违约方须支付守约方月租金一倍的违约金的约定，结合前述合同解除责任部分的裁判理由，原告应当向被告支付违约金8,500元。原告有关违约金过高的抗辩意见，鉴于：其对此未提供任何证据相佐证。合同约定租期为两年，此外还另行给予了10天的免租期。而合同仅实际履行仅近5个月。因此，本院不予采纳。就被告反诉主张的水电费，原告予以认可，故本院支持被告该项反诉请求。就被告反诉主张的修缮费用及不能正常使用房屋的损失。合同约定，因原告不当使用致使房屋附属物毁损的，原告应负责维修，原告拒不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。因此，若被告认为因归责于原告的原因导致房屋附属物毁损，被告应首先负有通知原告进行维修的义务。若原告认可被告意见，则应由原告履行维修义务，只有在原告拒不履行时，被告才可代为维修，并向原告主张维修费用。若原告不认可被告意见，则需对毁损原因作进一步甄别，以明确是非责任。现被告既未按上述要求通知原告履行维修义务，又无证据其他充分证据证明代为维修系归责于原告，故本院对被告该两项反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张伟与被告(反诉原告)欧美娜于2019年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月1日解除；二、被告(反诉原告)欧美娜于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张伟押金8,500元；三、原告(反诉被告)张伟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)欧美娜违约金8,500元；四、原告(反诉被告)张伟于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)欧美娜电费449.41元、水费38元；五、驳回被告(反诉原告)欧美娜的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，减半收取65元，反诉案件受理费112元，合计诉讼费177元，由原告(反诉被告)张伟负担25元(已付)，被告(反诉原告)欧美娜负担152元(已付112元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年九月十一日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。