广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020)粤1323民初4233号原告：张娘带，男，汉族，1982年1月8日出生，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码441************55X。原告：翁幼招，女，汉族，1982年4月13日出生，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码441************626。委托诉讼代理人：张娘带，系原告翁幼招配偶。被告：王新合，男，汉族，1972年10月28日出生，河南省郸城县人，住河南省郸城县****************，公民身份号码412************339。被告：杨记兰，女，汉族，1974年9月26日出生，河南省郸城县人，住广东省惠东县**************，公民身份号码412************36X。原告张娘带、翁幼招与被告王新合、杨记兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张娘带（亦系原告翁幼招的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告王新合、杨记兰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娘带向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认两原告与两被告在2020年5月29日签订的座落在惠东县******工业城华盛商贸街E栋11、12号【整栋】两间门面六层半面积约900平方的价值人民币叁百零五万元整（￥3050000.00元）的《房屋买卖合同》依法成立、合法有效。二、判令两被告继续履行上述《房屋买卖合同》，直至把上述合同的房屋过户到两原告的名下止。三、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系，两被告是夫妻关系。两被告在2011年7月29日取得了位于惠东县******工业城华盛商贸街E栋11、12号使用面积为120平方米的国有土地使用权，国有土地使用权证【惠东国用（2011）第010894号，地类（用途）；商业、住宅。终止日期：2053年3月27日、地号0116010043，独用面积120平方米】。并在2011年9月28日经惠东县住房和城乡规划建设局批准取得了【《建设用地规划许可证》，证号：地字第PS441********0288号、流水号2011002335、项目号2002000306、用地性质居住、用地位置：平山泰园工业城华盛（一期）E栋11-12号、用地面积120.0平方米】。为此，两被告在上述的国有土地上建设了两间六层半约900平方米的房屋。该房屋已经建设完毕，并已经交付使用。该房屋目前两被告还没有到政府相关部门办理《房屋不动产权证》。由于两被告的原户籍地在河南省，现两被告想回到其原户籍地发展，遂想把上述房产转让给他人。两被告遂通过朋友把上述转让房屋的信息发出去。两原告在朋友处得知两被告转让房屋的信息后，通过朋友的介绍，认识了两被告。双方经过多次了解、接触，并到两被告上述房屋实地察看后，双方就上述房屋转让的事宜达成了初步的意向。为此，两被告在2020年5月27日到惠东县不动产档案馆查询了其房屋的使用情况，经过查询：该房屋目前无抵押、无查封、无异议。两原告与两被告在2020年5月29日签订了《房屋买卖合同》（祥见证据三）；合同约定：1、两被告把位于惠东县******工业城华盛商贸街E栋11、12号【整栋】两间门面六层半面积约900平方米的房屋昼夜以叁百零五万元整（￥3050000.00）的价格整体（包括按现状包用地，楼房有装修及相关配套，附着物配套包括：空调13台部；空气能1部）转让给两原告；2、该物业在产权转移过程中产生的税费由两原告承担；3、付款方式为（1）2020年5月29日（即签订合同的当天）支付定金伍拾万元整（￥500000.00元）；（2）2020年6月4日前再付贰佰伍拾伍万元整（￥2550000.00元）；4、在第二次付款后（即6月4日）10天内两被告把上述物业的所有权交付给两原告拥有；5、在第二次付清款后（即6月4日）十个工作日内两被告无条件协助两原告到惠东县******办理产权过户手续；6、在第二次交清款后（即6月4日）十天内两被告必须把附着物在该物业的租赁合同转移给两原告；7、两被告在交割物业前结清水、电、有线电视等相关费用；8、如两被告不履行合同，需承担合同总价款的每日万分之五的违约金；9、如果原、被告双方在履行合同过程中有争议协商不成，可以向人民法院起诉。合同签订后，两原告按《房屋买卖合同》的约定通过银行转账的方式向被告王新合名下的银行账户支付完所有的购房款（叁百零伍万元整，见证据四），两被告也向原告出具了购房款的《收款收据》。两被告在规定的时间内已经把上述房屋交付给两原告使用。按《房屋买卖合同》的约定，两被告在规定的时间内把上述房屋的产权转移给两原告，并到惠东县******协助两原告办理产权过户手续。经两原告多次催促两被告到惠东县******办理过户手续，两被告拒不履行。两原告与两被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，虽然两被告所建的房屋未办理房产权等权属登记，但该一并处分行为符合《物权法》“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理的原则，双方签订的《房屋买卖合同》不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，故两原告与两被告在2020年5月29日签订的《房屋买卖合同》依法成立、合法有效。综上所述，两原告依据《房屋买卖合同》的约定已经支付了购买房屋的全部购房款（￥3050000.00元），两被告也已经把房屋交付给两原告使用。但两被告拒不配合两原告到惠东县*******办理房屋过户手续。为维护两原告的合法权益不受侵犯，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，及双方签订的《房屋买卖合同》双方在履行合同过程中有争议协商不成，可以向人民法院起诉的规定，就上述三项诉请向法院提起诉讼，请法院作出支持两原告诉请的判决。被告王新合、杨记兰未作答辩，亦未提交证据。原告对其诉讼主张提交了如下证据：1.两原告公民身份证、结婚证、户口簿，用于证明两原告的诉讼主体资格及是夫妻关系的事实；2.两被告公民身份证、结婚证、户口簿，用于证明两被告的诉讼主体资格及是夫妻关系的事实；3.《房屋买卖合同》，用于证明两原告与两被告之间就购买两被告位于惠东县*****工业城华盛商贸街E栋11、12号整栋房屋【现状两间六层半约900平方米】达成一致，并签订了《房屋买卖合同》的事实；4.银行转账凭证、收据，用于证明两原告与两被告签订了《房屋买卖合同》后，按合同中约定向两被告转账了购买房屋的购房款3050000元的事实；5.国有土地使用权证，用于证明两被告位于惠东县*****工业城华盛商贸街E栋11、12号整栋的房屋己取得国有土地使用权证的事实【惠东国用（2011)第010894号；地类：商业、住宅。终止日期2053年3月27日；使用权类型：出让；使用面积120平方米】；6.建设用地规划许可证，用于证明两被告位于惠东县*****工业城华盛商贸街E栋11、12号整栋的房屋在建设时己经经惠东县住房和城乡规划建设局规划，符合建设条件的事实；7.不动产登记资料查询结果证明，通过惠东县不动产档案馆查询，两被告位于惠东县*****工业城华盛商贸街E栋11、12号整栋的房屋目前没有被查封、没有被抵押，也没有异议的事实；8.照片，用于证明两被告位于惠东县*****工业城华盛商贸街E栋11、12号整栋的房屋的现状。本院对上述证据真实性予以确认。根据原告的陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：原告张娘带、翁幼招系夫妻关系。被告王新合、杨记兰系夫妻关系。被告王新合于2011年7月27日取得位于惠东县**工业城华盛商贸街E栋11、12号建设用地使用权【土地证号：惠东国用（2011）第0108**，土地面积120平方米，用途为商业、住宅】。2011年9月28日，被告王新合办理了建设用地规划许可证【规划证号：PS-441********0288号】。此后，两被告在该建设用地上加盖了一栋六层半的楼房，但未办理房产证。2019年5月29日，两被告作为卖方与两原告作为买方，双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告将上述建设用地使用权及地上建筑物转让给原告，转让价款为3050000元。双方约定，原告方付清款项后10个工作日内被告方协助原告方办理过户手续。合同签订后，原告张娘带分别于2020年6月1日、2日、3日、4日共向被告王新合的账户转账3000000元。两被告于2020年6月4日签名出具《收据》给原告方收执，载明收到原告张娘带总款项3050000元。原告陈述，除上述转账款项外，已另向被告方支付定金50000元。原告方要求履行合同过户未果，诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。本院就案涉标的物的过户等问题向惠东县自然资源局具函调查，惠东县自然资源局于2019年8月6日作出复函，陈述：王新合名下位于惠东县**工业城华盛商贸街E栋11、12号的国有土地使用权无抵押、查封情况。我局未查找到上述宗地范围内的房屋登记信息，根据房地一体登记原则，国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋所有权一并转移。上述宗地范围内的房屋需完善报建、工程竣工验收手续并办理首次登记后，方可办理转移登记。因案涉建设用地使用权地上房屋未办理房产证，不具备过户条件，本院依法向原告释明可变更诉讼请求为解除合同、退回转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉讼请求，要求继续履行合同。本院认为，被告王新合、杨记兰将王新合名下的建设用地使用权及地上建筑物一并转让给原告张娘带、翁幼招，双方签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，原告方支付了转让款3050000元，虽然地上房屋未办理房产权属登记，但该一并处分行为符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则，双方签订的合同不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，依法成立并有效。原告方诉请确认该合同有效，理由充分，予以支持。被告王新合名下的建设用地上已加建了六层半的楼房，该楼房未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，该房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，且惠东县自然资源局亦明确上述房屋需完善报建、工程竣工验收手续并办理首次登记后方可办理转移登记，因此，按现有状况，案涉房地产不具备办理变更登记手续的条件。原告诉请继续履行合同、办理过户手续，理由不足，不予支持。被告王新合、杨记兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告张娘带、翁幼招与被告王新合、杨记兰于2020年5月29日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告张娘带、翁幼招的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告张娘带、翁幼招负担7800元，被告王新合、杨记兰负担7800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  黄文青人民陪审员  张小勇二〇二〇年八月二十五日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟