广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂03民终3239号 上诉人(原审原告)：傅晓萍，女，1958年4月18日出生，汉族，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：于化先，男，住桂林市叠彩区。桂林市叠彩区华城新贵小区业主委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：桂林华城房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区北辰路**。统一社会信用代码：91450300718821641A。 法定代表人：朱名学，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹柄力，该公司法务。 上诉人傅晓萍因与被上诉人桂林华城房地产开发有限公司（以下简称：“华城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅晓萍上诉请求：1．撤销（2019）桂0303民初1535号民事判决，按（2019）桂03民终1155案判决被上诉人是非法交房逾期不能办证，应赔偿上诉人10000元损失，判此诉讼没过诉讼时效；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决回避诉被上诉人非法交房的事实，使本案主要诉讼内容无结果，是判决不明。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五、六、七条规定：房屋建筑工程竣工验收应提交《工程竣工验收备案表》，有《工程竣工验收报告》，有规划、消防、环保出具的验收证明；经备案部门登记备案，有质监部门《质量监督报告》，方为工程竣工验收，方可交付使用，否则是非法交房。按该法第十二条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条，建设方除应受到相关部门处罚外还应承担房屋使用人的损失赔偿责任。被上诉人交房至交房后的2016年缺上述应有资料，至2017年才规划竣工验收，至2019年1月才消防验收，2019年5月才整改完毕，工程至今没登记备案。事实证明，被上诉人是非法交房，按法律规定应承担赔偿上诉人损失的责任。一审判决故意回避此诉讼请求和争议焦点，是违法判决。二、一审认为上诉人诉讼己过时效，是违背实情，无法律依据。1．上诉人是近一年内才知道被上诉人非法交房的，一审判决上诉人过了诉讼时效无证据证明，是认定事实错误的判决。合同第十五条“交房后90天办证”的约定是交房后另行修改了，原约定同其他“180天内”的约定一样，修改后双方订立了《特别补充协议》，该协议第二条约定“原约定的与修改后的约定同样具有法律效力”；在第三条又约定“两种约定不同的仍以原约定为准”，“双方承诺不以备案的商品房买卖合同第十五条90日期限主张权利。”原条款没有约定何时办证，上诉人不知何时应履行办证手续。一审认为上诉人是知道被上诉人违约过了诉讼时效，是无视《特别补充协议》，无视非法交房的事实。三、关于赔偿额。被上诉人非法交房应承担赔偿上诉人损失的责任。合同第十 五条约定的违约金，无时间限制，不管违约多久，十年、五十年每房也只赔几百元，与实际损失差距太大，是过低。交房十余年由于不能办产权证，使上诉人的房子不能抵押贷款、转卖，不能落户，孩子不能就近入学的损失远远超过赔偿额。由于合同对赔偿额无约定。上诉人的上述损失不好计算，按《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“损失额难以确定的，可以按照己付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算，上诉人每房的损失均超十万元。上诉人从实际出发，仅要求被上诉人赔偿每房10000元。综上，请求二审法院依法改判。 华城公司辩称，上诉人起诉被上诉人逾期不能办证，要求被上诉人赔偿其违约金每房10000元。被上诉人认为，上诉人要求被上诉人承担逾期办证的违约金或赔偿金的诉讼主张已过诉讼时效，一审判决是正确的。本案是一时性债权，从约定履行期届满之次日起计算诉讼时效。涉案商品房买卖合同第十五条就明确约定“不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按……已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，很明显这是一个一时性债权。所以本案诉讼时效已过，请二审法院驳回上诉，维持原判。 傅晓萍向一审法院起诉请求：1．判决被告将没验收的商品房交付使用是非法交房，至今8年不能验收办证，是违约行为，应承担逾期办证的违约赔偿责任，赔偿原告每房人民币10000元；2．判决本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告于2011年3月21日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市叠彩区“华城商贸城”1单元3层132号房屋，建筑面积为42.7平方米，房屋总价格为149443元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2011年5月28日 前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5．该商品房经监理公司质量验收合格……6．将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》市住建［2010］9号的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。”合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。”合同签订后，原告交清了购房款。原告诉称被告于2011年6月21日将涉案房屋交付给原告，而被告辩称其于2011年5月28日将涉案房屋交付给原告。由于被告与建设施工单位发生纠纷，该楼盘的备案验收工作现在仍在进行中。原告因未取得房地产权属证书，故起诉到法院，提出上述诉讼请求。 一审法院认为，被告辩称原告起诉已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”和第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。按照原告所诉被告于2011年6月21日将涉案房屋交付给原告，根据双方合同的约定被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。原、被告在合同中明确约定了办证违约金数额，属于一时性债权，从合同约定商品房交付使用后90日届满的次日起计算诉讼时效。本案中，按照原告主张被告于2011年6月21日将 涉案房屋交付给原告，原告自2011年9月20日起就知道或应当知道其在规定期限内取得房地产权属证书的权利被侵害，本案诉讼时效开始计算。因原告未能提交证据证明原告在其权利受到侵害二年内向被告主张过权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的后果，对被告的该辩解，该院予以采信。鉴于被告对原告的诉讼请求提出诉讼时效抗辩，原告在知道其民事权利被侵害之后未能提交证据证明其在诉讼时效内向被告积极主张权利，原告业已丧失胜诉权，因此对原告要求被告支付逾期办证赔偿10000元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告傅晓萍的诉讼请求。本案案件受理费50元（原告傅晓萍已预交），由原告傅晓萍负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人依法提交如下证据：1.商品房买卖合同特别补充协议，拟证实合同第十五条的约定应按原合同生效；2.文件整改通知，拟证实在2019年4月18日的时候还缺很多资料，是非法交房；3.1-3区文件整改通知，拟证实在2019年的时候还缺很多资料，是非法交房；4.整改通知书，拟证实小 区在2019年的时候还缺很多资料，证明交房时房屋没有竣工；5.消防验收意见书，拟证实交房时房屋没有竣工，是非法交房；6.关于华城商贸城竣工图缺失的情况说明，拟证实交房时房屋没有竣工，是非法交房；7.江西省高院开发商逾期交房办证违约责任纠纷案件判决指引，拟证实（1）被上诉人是非法交房；（2）按约定违约金付是过低；（3）固定不变极低的约定无效；（4）应按解释第十八条计算违约金。被上诉人经质证认为，对于证据1、2、3、4、5、7未提交原件，对上述证据的真实性、合法性和关联性和证明内容均不予认可；对于证据6的真实性予以认可，但对证明内容不认可。 被上诉人依法提交关于华城商贸城竣工图缺失的情况说明一份，拟证实不能办证的责任在于第三方。上诉人经质证认为，对该证据的真实性予以认可，对证明内容不予认可，认为该证据仅能证明没有验收交房。 对双方提交的证据，本院认定如下：上诉人提交的证据1已在一审提交并质证，本院对此不再评判；对于证据2、3、4、5、7，上诉人未提交原件，本院对其真实性不予认定，对上述证据，本院不予采信；对于证据6，被上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。对于被上诉人提交的证据，上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。 经审理，二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效；如未超过，上诉人要求被上诉人赔偿10000元有无事实和法律依据。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保 护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，上诉人主张其提起诉讼尚未超过诉讼时效，被上诉人逾期办证，应赔偿其10000元违约金。经查，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2011年5月28日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。”由此可知，双方在合同中明确约定了逾期办证违约金的数额，属于一时性债权，如被上诉人未按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋交付使用后的第91日开始计算逾期办证违约金的诉讼时效。按照上诉人所述，被上诉人于2011年6月21日将涉案房屋交付于上诉人，上诉人应自2011年9月20日起就知道或应当知道其在合同约定时间内获得房地产权属证书的权利受到侵害，本案诉讼时效开始计算。根据上述法律规定，上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，上诉人虽主张其在权利受到侵害的二年内向被上诉人主张过权利，但未提交相关证据予以证明，依法应承担举证不能的法律责任。关于上诉人提出的被上诉人是否存在非法交房的问题，与本案争议焦点无关联性，本院不予评判。 综上所述，傅晓萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人傅晓萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫