南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0118民初2384号原告：中国工商银行股份有限公司南京高淳支行，统一社会信用代码：913201188358458376，住所地南京市高淳区淳溪街道通贤路**。负责人：蔡中，该支行行长。委托诉讼代理人：耿健，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：吕洪彬，男，1966年10月12日生，汉族，住南京市高淳区。被告：王秀英，女，1967年3月19日生，汉族，住南京市高淳区。被告：南京绿枫房地产开发有限公司，，住所地在南京市高淳区古柏镇古柏集镇法定代表人：许援朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：周云巧，江苏奋发律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司南京高淳支行（以下简称工行高淳支行）与被告吕洪彬、王秀英、南京绿枫房地产开发有限公司（以下简称绿枫公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行高淳支行的委托诉讼代理人耿健、被告绿枫公司的委托诉讼代理人周云巧到庭参加诉讼，被告吕洪彬、王秀英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行高淳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕洪彬立即归还原告贷款本金134370.74元及利息、罚息、复利2723.69元（暂计算至2020年5月30日此后按合同约定计算至实际给付之日止）；2、判令被告王秀英对上述债务承担连带清偿责任；3、判令被告绿枫公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告有权对位于南京市高淳区房屋变价款项享有优先受偿权；5、判令由三被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年8月26日，原告工行高淳支行与被告吕洪彬签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：被告向原告借款288000元用于购房，借款期限15年；还款方式为按月等额本息还款法；被告绿枫公司作为保证人对上述债务承担连带保证责任。被告王秀英出具了《共同还款承诺书》，承诺承担共同还款责任。同日，原告与三被告签订《高淳县房地产抵押合同》，合同约定：被告以其名下位于南京市高淳区房屋为上述借款提供抵押担保。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告未能按约履行还本付息义务。现诉至本院，请求依法判决。被告吕洪彬、王秀英未作答辩，亦未提供相应证据。被告绿枫公司辩称：对原告起诉的事实无异议，要求先处置被告吕洪彬、王秀英的房产，不足部分由绿枫公司承担保证责任。原告工行高淳支行围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证各1份；2、共同还款承诺书1份；3、《高淳县房地产抵押合同》1份；4、原告系统查询的自营历史明细列表1份。被告绿枫公司对原告提供的证据无异议。被告吕洪彬、王秀英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃举证质证的权利。经审查，原告工行高淳支行所举证据来源合法，内容真实，可以证明本案相关事实，本院依法对原告工行高淳支行提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月26日，原告工行高淳支行与被告吕洪彬、绿枫公司签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ字自营行高淳支行［2010］年0650号）1份，合同对贷款利率及利率的调整、贷款内容、发放条件及支付方式、还款规则、保证、抵押、三方的权利和义务、违约责任等条款进行了约定。其中：被告吕洪彬购买的房屋位于南京市高淳区，贷款金额288000元，贷款期限15年。并对贷款利率、逾期还款本息部分按照罚息利率的计算、贷款的支付方式等作了约定。被告绿枫公司为本合同项下贷款提供阶段性连带保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期限为至贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止；本合同项下的抵押物即为被告吕洪彬所购买的房屋，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人依法可以处理抵押物。被告王秀英出具共同还款承诺书，承诺承担共同还款责任。2010年8月26日，原告工行高淳支行（乙方、抵押权人）与被告吕洪彬（甲方、抵押人）、绿枫公司（丙方、担保人）签订《高淳县房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押），抵押合同约定所对应担保的主合同是《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ字自营行高淳支行［2010］年0650号），借款金额288000元；抵押房屋即位于南京市高淳区产的房产，抵押担保范围为主合同项下借款本息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日止；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后10日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项。三方同意在本合同签订后办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。2010年8月26日，南京市高淳区不动产登记中心在合同登记机关处加盖不动产登记专用章。2010年8月30日，原告工行高淳支行向被告吕洪彬发放贷款288000元。合同履行过程中，被告吕洪彬发生多次未按期足额偿还贷款本息，其中2019年以来发生连续六个月以上未按期足额偿还贷款本息，构成违约，截止2020年5月30日，尚欠原告工行高淳支行贷款本金134370.74元，利息2723.69元。本院认为，原告工行高淳支行与被告吕洪彬、绿枫公司签订的《个人购房借款／担保合同》、《高淳县房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）真实、合法、有效，应受法律保护。被告吕洪彬未按合同约定履行还款义务，且连续六个月以上未按期足额偿还贷款本息，构成违约；原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可向借款人主张违约责任。被告王秀英出具了配偶承诺书自愿对被告吕洪彬上述债务承担共同还款责任，该借款应作为被告吕洪彬、王秀英的夫妻共同债务，由两被告共同偿还。被告绿枫公司为案涉借款合同项下被告吕洪彬的贷款提供阶段性连带责任保证担保，被告吕洪彬违约行为发生在保证期间，被告绿枫公司应按约定承担连带担保责任，担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告吕洪彬以其位于南京市高淳区产为其向原告工行高淳支行的购房借款提供抵押担保时，未取得该房产的所有权，但案涉《南京市房地产抵押合同》（预购商品房贷款抵押）已办理了抵押预告登记，故在被告吕洪彬未能依约履行还本付息的义务时，原告工行高淳支行有权按约依法处分抵押房产优先清偿其贷款。综上，原告的诉请，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕洪彬、王秀英应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国工商银行股份有限公司南京高淳支行支付借款本金134370.74元及相应利息（截止2020年5月30日为2723.69元，此后按合同约定自2020年6月1日起计算至实际付清之日止）；二、如被告吕洪彬、王秀英未能偿还上述款项，原告中国工商银行股份有限公司南京高淳支行有权对被告吕洪彬、王秀英的抵押物位于南京市高淳区产，以折价或者拍卖、变卖所得价款优先清偿其债权；三、被告南京绿枫房地产开发有限公司对本判决第一项中被告吕洪彬、王秀英应支付款项承担连带清偿责任，担保人在承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京高淳支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3042元、财产保全费1270元，共计4312元，由被告吕洪彬、王秀英、南京绿枫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 陈启胜二〇二〇年九月二十七日法官助理 芮 钢书 记 员 马宁富