江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏0302民初2687号之一 原告：吴保民，男,1952年6月7日生，汉族，退休干部，住徐州市云龙区。 被告：褚衍梅，女，1968年3月26日生，汉族，退休工人，住徐州市鼓楼区。 被告：张楚，男，1991年4月25日生，汉族，工人，住徐州市鼓楼区。 原告吴保民与被告褚衍梅、张楚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴保民、被告褚衍梅、张楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴保民向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《购房协议》属于有效合同，判令二被告继续履行合同义务；2、确认二被告具有向原告提供过户手续和配合原告过户的义务；3、诉讼费和保全费由二被告承担。事实及理由：褚衍梅于2013年9月25日购买山南小镇二期5号楼103室和地下室，褚衍梅将不满14岁的儿子张楚列为第二买受人。褚衍梅、张楚因急需用钱公告售房，褚衍梅于2019年2月25日代理张楚将山南小镇二期5号楼103室和地下室卖给吴保民，褚衍梅收到房款68万元，将毛坯房交给吴保民，将购房合同及各房钥匙交给吴保民入住，双方专等过户。因山南小镇开发商隐匿失踪，没有将土地使用权分割到各户，导致整个小区2000户业主无法办理房地产权属证书，故涉案房屋至今没能办理过户。2020年4月28日，褚衍梅、张楚聚众七人，抢夺涉案房产砸门换锁入住，理由是张楚没有在卖房合同上签字，也没有收到售房款，要求吴保民再增加40万元购房款给张楚，吴保民多次报警。褚衍梅向公安机关歪曲事实，将卖房给吴保民说成是借款20万元，抵押房产，没有卖房；张楚说没有在卖房协议上签字，导致公安机关认为本案属于经济纠纷不予处理，告知去法院解决。原告为维护自身权益，诉至法院请求如上。 被告褚衍梅、张楚辩称，2013年，褚衍梅及其儿子张楚都没有新房，二人及其亲戚凑钱购买了涉案房屋，首付是45万元，贷款302000元，张楚买房子的时候是22周岁。因褚衍梅去山东做直销，团队需要钱，褚衍梅就向吴保民借钱，约定月息8分，每月提前付息。2018年11月30日，褚衍梅借了14万元，借款时褚衍梅就把11200元的利息付了，第二个月的利息也给了11200元，用完两个月褚衍梅把钱还清了。2019年1月底，褚衍梅又借了吴保民8万元，扣息6400元。2019年2月17日，褚衍梅又借了吴保民4万元，扣息3200元，月利息8分，每月提前付息。2019年2月25日，褚衍梅又写了一个4万元的条，扣掉3200元利息和之前欠的利息，褚衍梅记不清了拿到多少钱。后来曲阜的直销公司倒闭了，褚衍梅赚不到钱了，没有钱付高息，吴保民就让褚衍梅写条，6月28日褚衍梅写了一个10万元的条，其中利息是79224元，褚衍梅只拿到20776元。8月8日褚衍梅又给吴保民写了10万元的条，又扣掉前两个月欠的利息，褚衍梅只拿到了2万多元。此后吴保民让褚衍梅继续给利息、写条，褚衍梅不同意写，吴保民就提出让褚衍梅将房子抵押给他，说褚衍梅把钱还清，吴保民就把房子还给褚衍梅，褚衍梅同意了。褚衍梅和吴保民是朋友，为了还清欠吴保民的本金及高息，褚衍梅让房产中介朱红帮卖房子，当时说好了卖房房款扣掉欠吴保民的钱，剩下的钱还是褚衍梅的。吴保民和朱红这几年都知道房子是褚衍梅、张楚共同买的，褚衍梅将钥匙交给朱红，让朱红挂卖110万元，一直也没卖掉。2020年5月份，吴保民从朱红手里得到的钥匙去装修房屋，邻居告诉张楚有人来装修了，张楚才知道因为褚衍梅借高利贷导致房子被吴保民占用了。张楚他们就换锁，焊门，报警了好几次，褚衍梅只是想把房子卖掉还钱，房子一直都没有卖掉。综上，褚衍梅同意还钱，但不同意履行买卖合同，请求法院驳回原告诉请。 针对原、被告提供的证据，本院依法进行审查后，对双方无异议的证据在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告褚衍梅与张楚系母子关系。2013年9月25日，二被告购买了案涉山南小区（镇）A5幢1单元103室商品房及﹣103地下室,商品房价款为601681元，地下室价款为15万元。目前上述房屋仍无法办理产权登记。 原告与被告褚衍梅系朋友关系。2018年11月份起，被告褚衍梅开始陆续向原告借款。2019年2月25日，原告吴保民与被告褚衍梅签订《购房协议》，主要约定：吴保民购买褚衍梅坐落于山南，房屋价款为40万元，吴保民于2019年2月25日交付褚衍梅16万元作为购房定金，褚衍梅收到定金后7日内搬出该房，吴保民于过户时支付褚衍梅全额房款。诉讼过程中，原告吴保民主张其并未支付褚衍梅16万元购房定金，而是将被告褚衍梅欠吴保民的16万元借款转为购房定金，被告褚衍梅认可在签订《购房协议》时尚欠原告吴保民借款本息16万元。 2019年4月7日，原告从徐州淮海农村商业银行取款3万元，取款凭条背面书面载明“褚衍梅收款”。 2019年4月9日，原告吴保民向被告褚衍梅银行账户汇款2万元。同日，被告褚衍梅在吴保民5万元现金取款的中国建设银行客户回单上签字“褚衍梅收款”。 2019年4月20日，被告褚衍梅向原告吴保民出具借条，载明“今借吴保民人民币陆万元整（60000）仍用山南小镇A5-1-103抵押（房屋）”。 2019年6月26日，被告褚衍梅向原告吴保民出具收条，载明“今收到吴保民拾万元整”。 2019年6月28日，被告褚衍梅向原告吴保民出具借据，载明“今借到吴宝（保）民人币壹拾万元整（￥100000）借期30天，仍用山南小镇房屋抵押，若超期不还房屋归吴保民所有”，该借据上加盖了“徐州市鼓楼区地源房产有限公司”印章。 2019年8月8日，被告褚衍梅向原告吴保民出具借据，载明“褚衍梅急需周转金，向吴保民借款壹拾万元整（￥100000）保证2019.9.31前还清，山南小镇房产已抵押给吴保民。若2019.9.31前不能归还吴保民全部本息，房产归吴保民所有。褚衍梅积极配合产权登记过户，今日将1楼及地下室（空）钥匙交给吴保民。褚衍梅共多次欠吴保民借款肆拾贰万元整（￥420000）”。 2020年5月20日，针对涉案房屋，原告吴保民向徐州市公安局牌楼派出所报警称“5月11日报过警，当时没有处理好，现在又有人把我的另一个门给焊死了”，派出所民警告知原告吴保民该房屋涉及债务纠纷，到法院起诉解决。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。本案中，根据原告吴保民的举证，结合原、被告陈述，本院可以认定原告与被告褚衍梅之间存在借贷关系。案涉房屋的买受人是被告褚衍梅及张楚，但原告仅与和其有借款关系的被告褚衍梅签订《购房协议》，约定的转让价款远低于二被告在购买商品房及地下室时投入的价款，且原告并未按照合同约定向被告褚衍梅支付购房定金，而是主张将褚衍梅欠其16万元转化为购房定金。签订《购房协议》后，原告与被告褚衍梅又数次发生借款关系，从原告吴保民提供的2019年4月20日借条、2019年6月28日借据及2019年8月8日的借据中可以看出，被告褚衍梅明确表示用案涉房屋作为抵押向原告吴保民借款，原告吴保民主张上述借款凭证中所涉部分款项是向被告褚衍梅预支购房款，却未提供充分有效的证据予以证明，原告应当承担不利的法律后果。本院综合审查原、被告借款关系形成过程及《购房协议》的签订主体、约定价款、款项支付情况及合同当事人的意思表示等因素，依法认定案涉《购房协议》实质上系为了原告与被告褚衍梅之间的借款关系提供担保。庭审中，本院根据查明的事实询问原告吴保民是否变更诉请，但原告明确主张按照房屋买卖合同关系起诉，故本院依法驳回原告起诉。 综上，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下： 驳回原告吴保民的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员 蒋 敏 二〇二〇年九月三十日 书记员 吴晓晨