贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异73号 异议人（案外人）：陈江，男，1970年8月26日生，穿青人，住贵州省织金县。 申请执行人：织金惠民村镇银行有限责任公司，住所地：贵州省织金县文腾街道金中路**，统一社会信用代码：91520524560929993J。 法定代表人：简林华，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：孙中杰，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）：王璞，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。 被执行人：织金县金玉龙城商业管理有限公司，，住所地：贵州省织金县原城关镇金玉龙城小区**楼**统一社会信用代码：915205240760342581。 法定代表人：王正军，该公司总经理。 被执行人：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所，住所地：贵州省织金县文腾街道向阳路社会信用代码：915205247613885993。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 被执行人：尚显能，男，1967年11月24日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：王正军，男，1965年1月5日生，穿青人，住贵州省织金县。 本院在执行申请执行人织金惠民村镇银行有限责任公司（下称惠民银行）与被执行人织金县金玉龙城商业管理有限公司（下称金玉龙城商管公司）、织金县金锦房地产开发有限责任公司（下称金锦公司）、尚显能、王正军借款合同纠纷一案中，查封了被执行人金玉龙城商管公司名下位于织金县11幢1层10号（合同备案号为x）、11幢1层2号（合同备案号为x）、9幢1单元1层9号（合同备案号为x）、9幢1单元1层10号（合同备案号为x）、9幢1单元1层12号（合同备案号为x）、8幢1单元1层10号（合同备案号为x）、10幢1层7号（合同备案号为x）、10幢1层9号（合同备案号为x）、10幢1单元1层10号（合同备案号为x）、7幢1单元1层12号（合同备案号为x）、8幢1单元1层9号（合同备案号为x）、10幢1单元1层8号（合同备案号为x）、15幢1层30号（合同备案号为x）、15幢1层40号（合同备案号为x）、15幢1层40号（合同备案号为x）、11幢1单元1层7号（合同备案号为x）的房屋及被执行人王正军名下位于织金县38、1-4幢1单元1层8号（合同备案号为x）、5幢1层2号（备案号为x）的房屋。后异议人陈江向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人陈江称，异议人与金锦公司于2016年11月21日共同签订《商品房买卖合同》，该合同中明确约定金锦公司将位于织金县11幢1层3号、10号、11号、12号商铺出售给异议人陈江，双方协商11幢1层10号商铺的成交价格为461700元人民币，并约定买受人陈江应当在2016年11月21日前支付全部购房款。后因该商铺房开商金锦公司未办理网签之原因，一直未能办理产权过户登记。现织金县人民法院在执行惠民银行申请执行金玉龙城商管公司、金锦公司、尚显能、王正军借款合同纠纷一案中，于2020年8月10日以(2020)黔0524执1198号执行裁定查封该房，侵犯了异议人的合法权益。异议人认为，金锦公司与异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前已合法占有该不动产，现已支付完毕全部价款，虽未办理过户登记，未办理过户登记的原因系金锦公司未办理网签的原因导致不能办理，客观上，该房实际权属已归属于异议人。故异议人认为，该商品房买卖合同已足以排除贵院的执行行为。根据我国《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，该协议合法有效。综上，为维护异议人之合法权益，现依据我国《民事诉讼法》第二百二十七条:“执行过程中，案外人对执衔标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行:理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理:与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定提出执行异议，请求人民法院依法审查查明后解除对该房的查封。 被执行人金锦公司认可与陈江之间的交易行为，并称金玉龙城商管公司同意其将诉争房屋出售给异议人陈江。 申请执行人惠民银行、被执行人金玉龙城商管公司、尚显能、王正军未作答辩。 经审查查明：金玉龙城商管公司与惠民银行于2016年7月20日签订“织金村银【2016】（安）借字0062号”《（人民币资金）个人借款合同》，由金玉龙城商管公司向原告借款450万元，双方并对借款利率、还款期限、还款方式、逾期利率等事项进行约定。同日，金锦公司、尚显能、王正军向惠民出具书面承诺，自愿承担前述债务的连带保证责任。金玉龙城公司提供其所有的位于织金县小区第8栋1单元1层10号、第9栋1单元1层5号、第9栋1单元1层9号、第9栋1单元1层10号、第9栋1单元1层12号、第10栋1单元1层7号、第10栋1单元1层9号、第10栋1单元1层10号、第11栋1单元1层7号、第11栋1单元1层2号、第11栋1单元1层10号、第8栋1单元1层9号、第10栋1单元1层8号、第7栋1单元1层12号、第15栋1单元1层30号、第15栋1单元1层40号房屋为该笔借款抵押担保，并于2016年7月26日办理了抵押权预告登记；申请执行人于2016年7月20日发放贷款450万元。借款期限届满后，因金玉龙城商管公司未如期偿还借款，惠民银行于2020年1月20日向本院提起诉讼，该案在审理过程中，惠民银行与金玉龙城商管公司、金锦公司、尚显能、王正军自愿达成“一、被告织金县金玉龙城商业管理有限公司定于2020年5月31日前偿还所欠原告织金惠民村镇银行有限责任公司的借款本金405万元并一次性支付利息、罚息、逾期还款违约金共计金额95万元及律师费5万元，若逾期偿还，对利息、罚息及逾期还款违约金则按双方签订的“织金村银【2016】（安）借字0062号”《（人民币资金）个人借款合同》约定计算支付自2018年7月21日起至借款本金偿还完毕之日止，律师费支付金额变更为10万元；二、被告织金县金锦房地产开发有限责任公司、尚显能、王正军对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；三、案件受理费50296元，减半收取计25148元，被告织金县金玉龙城商业管理有限公司、织金县金锦房地产开发有限责任公司、尚显能、王正军自愿共同负担。”的调解协议，本院作出（2020）黔0524民初629号民事调解书予以确认。后因金玉龙城商管公司、金锦公司、尚显能、王正军未履行调解书确定的义务，惠民银行向本院申请执行，本院于2020年6月10日立案执行，并于2020年6月29日查封了诉争财产，案外人陈江不服，向本院提出书面异议。 另查明，诉争房屋系金锦公司开发建设，2016年7月10日，金玉龙城商管公司与金锦公司签订《商品房买卖合同》购买了诉争房屋。2016年12月7日，金锦公司与异议人陈江签订《商品房买卖合同》，将出售给金玉龙城商管公司并办理了抵押权预告登记的诉争房屋出售给异议人。 上述事实，有异议人陈江、申请执行人惠民银行、被执行人金锦公司的陈述、《商品房买卖合同》、房屋预告登记证明、本院（2020）黔0524民初629号民事调解书、（2020）黔0524执1198号立案审批表、执行裁定书、送达回证等在卷证实。 本院认为，根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记权利人基于预告登记，享有取得物权的顺位有限效力，可阻却不动产物权的变动，故当事人之间基于物权的变更、转移对已经进行过预告登记的不动产就物权的变更签订协议的，应当征得预告登记权利人的同意。本案中，诉争房屋虽系织金县金锦房地产开发有限责任公司开发建设，但该房已于2016年7月10日被出售给被执行人金玉龙城商管公司，后被金玉龙城商管公司用作抵押担保向申请执行人贷款，并于2016年7月26日办理了抵押权预告登记。异议人虽于2016年12月7日与织金县金锦房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同购买诉争房屋，但双方的交易并未征得预告登记权利人惠民银行的同意，故双方的买卖行为并未发生物权转移。因此，异议人陈江的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题的规定》中应予支持的情形，其请求本院依法不予支持。异议人陈江虽以本院执行行为侵犯其权益为由要求解除对诉争房屋的查封，但其异议的请求及理由均系基于对涉案房屋实体权利的主张，其最终目的是排除人民法院对涉案房屋的执行，属案外人异议。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人陈江的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。 审判长 张  义  林 审判员 段  家  勇 审判员 袁    海 二〇二〇年九月二十八日 书记员 段忠彩（代）