安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1470号 上诉人（原审原告）：吴跃干,男,1977年2月18日出生，汉族,户籍地安徽省安庆市迎江区,现住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：吴跃健（系吴跃干姐姐），住安徽省安庆市迎江区，安庆市迎江区老峰镇长山村民委员会推荐。 委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安庆市先锋房地产开发有限责任公司,住所地安徽省安庆市戏校南路**。 法定代表人:杨瑞东,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘方平，安徽品仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆市宝宏房地产开发有限公司,住安徽省安庆市开发区中兴大街**。 法定代表人：徐基高,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽至奥城市艺术酒店有限公司,,住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城**** 法定代表人：石建玉,执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：安徽至奥房地产营销策划有限公司,住,住所所地安徽省芜湖市弋江区中央城**楼**div> 法定代表人：石建玉,该公司执行董事。 上诉人吴跃干因与被上诉人安庆市先锋房地产开发有限责任公司（以下简称先锋房地产公司）、安庆市宝宏房地产开发有限公司（以下简称宝宏房地产公司）、安徽至奥城市艺术酒店有限公司（以下简称至奥酒店公司）、安徽至奥房地产营销策划有限公司（以下简称至奥房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院(2020)皖0811民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴跃干及其委托诉讼代理人吴跃健、陈磊、被上诉人先锋房地产公司的法定代表人杨瑞东及委托诉讼代理人潘方平、宝宏房地产公司的法定代表人徐基高及委托诉讼代理人李清到庭参加诉讼，被上诉人至奥酒店公司、至奥房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴跃干上诉请求：撤销一审判决，改判先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司共同返还吴跃干已支付的购房款276161元并自2018年12月25日起按照同期银行贷款利率支付利息至清偿之日止；一、二审案件受理费由先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司承担。事实和理由：一、一审查明事实错误。吴跃干已付购房款金额为276161元，其一审提交的《收据》、《退款协议》均能证明该事实。二、一审判决认定各主体间的法律关系不当。先锋房地产公司与宝宏房地产公司系合伙关系，是涉案房屋的联合开发商。至奥房地产公司与至奥酒店公司构成人格混同。本案不构成隐名代理关系，先锋房地产公司、宝宏房地产公司与至奥房地产公司构成房屋销售委托代理关系。吴跃干与先锋房地产公司、宝宏房地产公司构成房屋买卖合同关系，一审认定吴跃干与至奥房地产公司构成房屋买卖合同关系错误。三、先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司应共同承担已付购房款的返还义务。先锋房地产公司、宝宏房地产公司作为案涉房屋销售委托人应当首先承担返还义务。受托人至奥房地产公司在销售活动中存在违法行为，应当与委托人承担连带返还义务。至奥房地产公司与至奥酒店公司基于人格混同应当共同承担返还义务。四、先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司应当承担利息支付义务。吴跃干支付购房款后无法取得房屋及产权证书，先锋房地产公司、宝宏房地产公司已构成违约，吴跃干要求支付资金占用期间的法定孳息，符合法律规定。 先锋房地产公司辩称，一、一审法院判决至奥房地产公司、至奥酒店公司连带返还吴跃干已付购房款，认定事实客观，应当予以维持。1.吴跃干与开发企业没有任何合同关系，也没有任何经济往来。2.吴跃干与至奥酒店公司签订的委托经营合同和至奥酒店公司开具的收据相一致，开发企业和至奥酒店公司没有任何合同关系，也不存在委托关系，也没有任何经济往来。3.吴跃干的款项一直由至奥酒店公司占有使用，开发企业没有收到一分钱，至奥酒店公司和吴跃干签订合同没有受开发企业的委托，也没有事后追认，还款责任应当由至奥酒店公司承担。二、开发企业在吴跃干事件中无过错，不应当承担连带还款责任。开发公司与至奥房地产公司签订房屋销售总代理合同并无过错，已经被仲裁裁决确定了合同有效，该合同明确约定宝瑞商场项目涉及的订单由开发商审核确认加盖公章后生效，甲方与购置方签订买卖合同并收到购置方的款项后开具收据。由此可见，吴跃干要购买宝瑞商城的房产先签订认购书，认购协议加盖了开发企业的公章，将款项交给开发企业，开发公司开具收据，这是正常程序，否则不存在房屋买卖关系，更无需返还款项。三、至奥酒店公司是恶意侵占吴跃干等人的款项，吴跃干等人的纠纷案从已有证据和客观存在的事实可以看出，至奥酒店公司以高额回报作为诱饵，以其名义与吴跃干签订《委托经营管理合同》，让吴跃干等人取得高额回报率。至奥酒店公司在房地产行政主管部门约谈其负责人明确其不准代理销售并在至奥酒店公司醒目位置贴了不得对外销售的告示、同时开发企业提出解除合同并二次开庭后，在已无任何代理权限的情况下，至奥酒店公司仍然收取购置方140万元房票，非法套现，只开据收据一百多万元，至奥酒店公司房屋买卖合同是假，非法集资是真。四、吴跃干等人存在重大过错，应当承担相应责任。吴跃干等人在知道宝瑞商城房产由开发公司开发建设的、至奥房地产公司代理的权限、签订认购书后应由开发企业加盖公章确认、然后与开发企业签订《房屋买卖合同》、逾期订购协议无效、购房款必须交给开发企业、开发企业开具正规收据或发票房屋买卖合同才能成立的情况下，未把认购书交到开发企业确认、不和开发企业签订《房屋买卖合同》、不把款项交给开发企业，为贪图投资回报，与没有代理销售权限的至奥酒店公司签订《委托经营管理合同》，其实质不是购买房屋，而是投资行为。 宝宏房地产公司辩称，一、从授权书的出具时间可以看出，授权书是宝宏房地产公司在先锋房地产公司与至奥房地产公司仲裁案件过程中应先锋房地产公司请求补充出具的。二、吴跃干要求先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司共同承担责任依据的是至奥酒店公司出具的《收据》，至奥酒店公司未得到先锋房地产公司、宝宏房地产公司的委托授权，属无权代理。1.宝宏房地产公司、先锋房地产公司在吴跃干向至奥酒店公司交款过程中没有过错。2.先锋房地产公司、宝宏房地产公司与至奥酒店公司之间不存在特殊关系。三、至奥房地产公司将获得的代理权转由至奥酒店公司行使未经先锋房地产公司、宝宏房地产公司同意，故吴跃干要求返还款项的责任主体最大范围只能扩大到至奥房地产公司。四、合同法规定，受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同约定委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。委托销售总代理合同中明确约定了项目涉及的合同需要由先锋房地产公司审核确认加盖公章后才能生效，即使至奥酒店公司收取款项的行为可以视为至奥房地产公司收取，至奥房地产公司也超越了代理权限，其与吴跃干之间形成的合同义务不能约束委托人。五、吴跃干在本案中非善意第三人。 至奥酒店公司、至奥房地产公司未向本院提交书面答辩意见。 吴跃干向一审法院起诉请求：一、判令先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司共同返还吴跃干已支付的购房款276161元及自支付之日起的利息（按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日起，自2018年12月25日起算）。二、本案的诉讼费用由先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月24日，宝宏房地产公司取得安庆市房地产管理局颁发的宜秀区宝瑞商城1-3幢楼商品房预售许可证。2018年5月26日，先锋房地产公司与至奥房地产公司签订一份《委托销售总代理合同》，先锋房地产公司将安庆市宝瑞商城所属全部商铺、写字楼及公寓的销售事宜全权独家委托给至奥房地产公司。合同约定，先锋房地产公司委托至奥房地产公司总代理本项目的销售事宜，由至奥房地产公司全权负责本项目的案场接待与成交的订单、合同的协助签订及销售策略的建议提报工作；本项目销售涉及到的定单、合同等，均由至奥房地产公司销售代表与购置方填写，并由先锋房地产公司审核确认加盖先锋房地产公司公章（或合同章）后生效。购置方交付的认筹金由至奥房地产公司收取并开具收据，先锋房地产公司与购置方签订《房屋买卖合同》并收到购置方全部款项后向购置方开具正式收据或发票。同时，合同规定了双方权利义务、违约责任等。合同签订后，先锋房地产公司向至奥房地产公司提供了房管部门颁发的《商品房预售许可证》，至奥房地产公司以自己的名义对外销售涉案房产。2018年7月20日，宝宏房地产公司出具一份《授权书》，写明依据《项目合作开发协议》授权先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产公司签订《房屋销售总代理合同》。2018年9月11日吴跃干银行汇款方式向至奥酒店公司法定代表人石建玉账户支付购房款13万元。2018年12月25日，吴跃干向至奥酒店公司交付购房定金10800万元，2018年12月25日至奥酒店公司出具一张收据，写明现金金额10800万元，收款事由“购宝瑞商城5024室”，加盖至奥酒店公司财务专用印章。该收据上载明“已全部付清总金额276161元”但该行字迹上未加盖公章和签名。2018年10月22日，宝宏房地产公司向至奥房地产公司书面通知，认为至奥房地产公司对“宝瑞商城”项目进行市场推广宣传文案有夸大事实和虚假用语，要求至奥房地产公司立即停止上述行为，且承担上述行为造成不良后果的法律责任。至奥房地产公司未在合同约定期限内完成房屋业绩考核指标，与先锋房地产公司产生纠纷，向安庆市仲裁委员会申请仲裁。2019年9月23日，安庆市仲裁委员会作出裁决书，认定先锋房地产公司未能按合同约定提供测绘单位的预测报告、至奥房地产公司未能在规定时间内完成业绩,且未按约定支付保证金，均存在违约行为，裁决解除先锋房地产公司与至奥房地产公司签订的《委托销售总代理合同》。至奥酒店公司收取吴跃干的购房款未缴纳给委托方。吴跃干未能与委托方签订《房屋买卖合同》，故引发诉讼。另查明：2018年9月11日，吴跃干与至奥酒店公司签订一份《委托经营管理合同》，吴跃干将“宝瑞商城内至奥城市艺术酒店”产权物业（位于安庆市宜秀区委托奥艺术酒店经营管理，奥艺术酒店根据合同约定向吴跃干支付相应的收益；至；至奥酒店公司住所地安徽省安庆市宜秀区宝瑞商城****东为石建玉（持股比例99%）、石峰（持股比例1%）,石建玉为法定代表人。至奥房。至奥房地产营销有限公司住所地安徽省芜湖市弋江区中央城**楼**石建玉（持股比例100%），石建玉为法定代表人。 一审法院认为，吴跃干与至奥房地产公司虽未签订房屋认购书，但结合系列案件中的《宝瑞商城销售定购书》，一审法院认定吴跃干与至奥房地产公司之间形成房屋买卖合同关系。至奥房地产公司基于其与先锋房地产公司签订的《委托销售总代理合同》而取得销售涉案房屋的权利，现该代理合同已被解除，至奥房地产公司与吴跃干房屋买卖合同无法继续履行。至奥酒店公司与至奥房地产公司两公司法定代表人均为同一人石建玉，实际控制人均系石建玉。至奥房地产公司未提供其在本地设有从事涉案房屋销售事务办事机构。至奥酒店公司收取吴跃干购房款，证实至奥酒店公司与至奥房地产公司财务混同。因此，至奥酒店公司与至奥房地产公司构成人格混同，收取吴跃干购房款，而不能继续履行买卖合同，损害了吴跃干利益，应当承担连带责任。吴跃干要求至奥酒店公司与至奥房地产公司返还购房款276161元的诉讼请求，只提供至奥酒店公司收取了吴跃干的购房现金10800元及转账13万至石建玉账户，未提供其他证据予以证明，一审法院认定吴跃干支付购房款140800元。吴跃干与至奥房地产公司形成房屋买卖合同关系是基于宝宏房地产公司授权先锋房地产公司代销而与其形成的，现尚无证据证明吴跃干在与至奥房地产公司形成房屋买卖合同关系时明知至奥房地产公司是基于上述委托代理而与其形成的买卖关系，故不能依据《合同法》第402条认定该房屋买卖合同直接约束宝宏房地产公司，吴跃干要求宝宏房地产公司返还购房款276161元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。先锋房地产公司就“宝瑞商城”开发项目与至奥房地产公司签订《房屋销售总代理合同》，经宝宏房地产公司追认，形成合法有效委托代理合同关系。先锋房地产公司经宝宏房地产公司的授权，与至奥房地产公司签订代理合同，签订合同事项本身并不违法，吴跃干要求先锋房地产公司返还购房的诉讼请求，亦于法无据，一审法院不予支持。吴跃干在购房时未尽到审查义务，存在一定过错，吴跃干要求给付购房款利息的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第九条、第一百三十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、安徽至奥房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内向吴跃干返还购房款140800元。二、安徽至奥城市艺术酒店有限公司对安徽至奥房地产营销策划有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回吴跃干的其他诉讼请求。案件受理费5442元，减半收取2721元，由安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担。 二审中，吴跃干提交以下证据（均为复印件）：一、退款协议一份，证明吴跃干已支付购房款276161元；二、石李亮的询问笔录一份，证明石李亮承认出现至奥酒店公司签章收款的原因是工作人员混淆了公章，石李亮已告知消费者其只是代理单位；三、石建玉的询问笔录一份，证明石建玉承认至奥酒店公司与至奥房地产公司是两个公司、一套人马；四、徐基高、杨瑞东的询问笔录及项目合作开发协议各一份，证明先锋房地产公司、宝宏房地产公司是合伙关系；五、胡梅梅的询问笔录一份，证明胡梅梅等消费者在购房时已知晓案涉房屋是由先锋房地产公司、宝宏房地产公司委托至奥房地产公司对外销售，且至奥房地产公司向消费者出示了代理销售合同；六、宝宏房地产公司出具的报告一份，证明宝宏房地产公司向安庆市房地产管理处做出报告，承诺向消费者开具发票并办理不动产登记手续，但涉及到装潢、包租、托管、回购等购房政策，不再执行，相关损失由先锋房地产公司向至奥房地产公司追偿；七、至奥房地产公司出具的承诺书两份，证明在公安机关介入后至奥房地产公司承诺最晚于2019年11月30日退还房款。 先锋房地产公司质证认为，对证据一的真实性无异议，对转账方式不清楚。对证据二、三的真实性无异议，证明目的有异议，认为至奥房地产公司的经营范围是房屋销售，至奥酒店公司没有代为销售房屋的经营范围，在一审时至奥的代理律师表述至奥房地产公司、至奥酒店公司是两个独立的公司。对证据四的真实性及证明目的均无异议。对证据五的真实性无异议，开发企业和至奥房地产公司有委托代理合同，但达不到吴跃干主张的证明目的，其知晓委托关系，更应当与开发公司签订买卖协议。对证据六、七的真实性无异议，对证明目的有异议，宝宏房地产公司对安庆市房地产管理处出具报告的前提条件是购房及缴款的真实性，款项必须是购房款，款项是交给至奥房地产公司的，而不是至奥酒店公司。 宝宏房地产公司质证认为，证据一由至奥酒店公司出具，与房屋买卖没有必然联系，支付款项的数额应提供支付凭证予以证明，且该证据不属于新证据，应在一审中提交。对证据二、三的真实性没有异议，从石李亮的笔录中可以看出，至奥酒店公司是用高额回报来吸引吴跃干等人交纳款项，同时从二人陈述来看，如确实是两个公司一套人马，有利用混同公司进行非法集资的嫌疑。同时该两份证据是在吴跃干等人报案以后，至奥酒店公司和至奥房地产公司迫于无法偿还款项，不排除为了逃避责任，做了一些虚假陈述，因此对于两个公司是否构成混同，不能单凭当事人的口供，还应该结合其它证据。对证据四的真实性和证明目的均无异议。对证据五的真实性无异议，但不能仅凭口供材料认定购房者知晓两房产公司委托至奥房地产公司对外销售，应当提供佐证予以证明。对证据六的真实性没有异议，对证明目的有异议，整改措施第一项就已经说明，出具报告的背景，前提是调查购房户的缴款真实性，也就是说并不存在宝宏房地产公司认可了吴跃干等人的买卖行为。对证据七，承诺书是在公安机关介入以后，房产公司出具的，同证据二、三的质证意见，是迫于压力形成的，不能达到吴跃干主张的证明目的。 本院认证意见，先锋房地产公司、宝宏房地产公司对吴跃干提交的证据一至证据七的真实性均无异议，本院对吴跃干提交的证据的真实性予以采信。证据一与吴跃干一审提交的收据相印证能证明吴跃干缴纳的购房款为276161元；先锋房地产公司、宝宏房地产公司对证据四无异议，能证明先锋房地产公司、宝宏房地产公司合作开发案涉方房产；先锋房地产公司、宝宏房地产公司虽对证据二、三、五、六、七的证据目的有异议，但未提供足以反驳的相应证据，且证据二、三与一审查明至奥酒店公司、至奥房地产公司的法定代表人和实际控制人相同的事实能够相互印证，证据五、六、七与其他证据及先锋房地产公司法定代表人杨瑞东庭审中陈述能够相互印证，故本院依法予以采信。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，至奥酒店公司与至奥房地产公司人格混同；案涉房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发；安庆市房地产管理处通报后，宝宏房地产公司针对未对至奥房地产公司进行资格审查及销售过程中未进行有效监督管理导致购房者投诉问题，提出整改措施并做出报告；至奥房地产公司在公安机关介入后承诺最晚于2019年11月30日前退还房款。 本院认为，关于吴跃干缴纳的购房款应如何认定的问题。吴跃干一审提交的收据上备注的“已全部付清总金额276161元已全部付清”与吴跃干二审提交的至奥酒店公司出具的退款协议上约定的“经甲乙双方协商协定退还乙方购房款人民币贰拾柒万陆仟壹佰陆拾壹元（￥：276161元）”向印证，能够证明吴跃干缴纳的购房款为276161元。 关于先锋房地产公司、宝宏房地产公司、至奥酒店公司、至奥房地产公司应否连带返还吴跃干购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，案涉房产系先锋房地产公司与宝宏房地产公司合作开发，并向至奥房地产公司提供了《商品房预售许可证》、售楼部，结合胡梅梅的公安机关询问笔录等证据，可以认定购房者购房时知晓至奥房地产公司代理销售先锋房地产公司的房产，且先锋房地产公司与宝宏房地产公司未提供充分证据证明吴跃干与至奥房地产公司之间的购房行为只约束至奥房地产公司与购房者。因此，先锋房地产公司与宝宏房地产公司应承担至奥房地产公司代理销售房产所产生的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。本案中，安庆市房地产管理处的通报及宝宏房地产公司出具的报告证实先锋房地产公司与宝宏房地产公司委托没有资格的至奥房地产公司代理销售商品房，且对销售过程中存在的虚假宣传、返本销售等违法违规行为缺乏监督管理和采取有效措施予以制止。至奥酒店公司与至奥房地产公司人格混同。至奥酒店公司、至奥房地产公司实际收取了吴跃干缴纳的购房款，在不能签订购房合同的情况下，实际收取方应当返还购房款，被代理人先锋房地产公司、宝宏房地产公司承担连带返还责任。 关于吴跃干的利息诉求应否得到支持的问题。本案中，吴跃干交付了全部购房款，结合系列案件中的《宝瑞商城销售定购书》，吴跃干交付购房款的行为旨在将来签订买卖合同从而取得案涉房屋的所有权，故吴跃干与至奥房地产公司之间形成事实上的预约合同关系，但出卖人至今仍未与吴跃干签订房屋买卖合同，虽然至奥房地产营销公司未向出卖人先锋房地产开发公司交付购房者支付的定金及房款导致出卖人未按期向购房者提供《商品房买卖合同》签订，但属于代理人与被代理人之间的法律关系，不能以此认定购房者存在过错并免除出卖人的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，吴跃干要求返还购房款276161元及支付资金占用期间的利息，有事实与法律依据,予以支持。 综上所述，吴跃干的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初240号民事判决； 二、安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还吴跃干已支付的购房款276161元并支付利息（自2020年1月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）； 三、安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司对上述债务共同承担连带清偿责任； 四、驳回吴跃干的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5442元，减半收取2721元，由安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司、安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担；二审案件受理费3007元，由安庆市先锋房地产开发有限责任公司、安庆市宝宏房地产开发有限公司、安徽至奥城市艺术酒店有限公司、安徽至奥房地产营销策划有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  诸冬林 审判员  高 平 审判员  陈世拥 二〇二〇年九月二十九日 法官助理王岳霞 书记员吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。