陕西省延长县人民法院民事判决书 （2020）陕0621民初141号原告：高琴，女，1974年4月13日出生，汉族，延长县居民，现住延长县，公民身份号码：61262XXXX404130023。委托代理人：李晓娟，系陕西屹立律师事务所律师。被告：延安大森林房地产开发有限公司（以下简称大森林公司）地址:延安市宝塔区南市办凉水井居委法定代表人:赵占军,系该公司董事长委托代理人：买真，男，1983年4月2日出生，回族，宁夏吴忠市村民，现住延长县市，公民身份号码：64032XXXX304022038，（系该公司项目经理）原告高琴与被告延安大森林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高琴及其委托诉讼代理人李晓娟与被告延安大森林房地产开发有限公司的委托代理人买真到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令1、解除原、被告签订的《延长-商业中心预购协议》,返还原告预付购房款79万及从支付之日至实际履行之日的同期中国人民银行利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在延长县城区内做大量销售广告和宣传资料(楼房精装修交房)进行楼房销售，原告通过了解后，在2014年1月11日与被告签定了购买负一层A-025号商铺《延长一商业中心预购协议》，约定售价为:16989元/平方米，建筑面积约为93平方米，预购房款总额合计为:1580000元。原告首付预购房款790000元，其余房款由被告交房时负责办理银行按揭。2015年12月，被告公司楼盘建成后进行销售时，原告发现负一层A-025号商铺被延长县保险公司大楼严重遮挡，不符合原、被告在预购协议中的约定和被告在销售广告、宣传资料中的承诺等购买条件。原、被告双方经过协商后，同意将负一层A-025号商铺调换为二层B208号商铺，并于2016年7月15日重新签定了二层B208号商铺的《延长一商业中心预购协议》，双方约定预购商铺售价9525.85元/平方米，商铺93.43平方米，总价款共计为:890000元，原告首付款790000元，其余100000元继续做成按揭付款。之后，被告公司私自改变设计图纸，在二层B208号商铺门前通道增设电梯一部，使原来设计8米的通道变成了1米的通道。在签定协议时原、被告因面积问题发生争执，被告承诺签正式合同时按照宣传图册或房产部门测绘面积签订合同。2016年12月，被告与他人就商铺的商品房买卖合同按照设计图纸平面图标记的面积予以签定了合同，但是与原告未按照原设计图纸平面图标记的面积67.24平方米予以签定合同，违背当初的承诺，也不给原告退还房款和承担预付款同期银行利息的相关法律责任。双方数次协商，一直不能达成一致意见，致使原、被告至今未能签定二层B208号商铺的商品房买卖合同，导致原告的合法权益受到严重侵犯。被告延安大森林房地产开发有限公司答辩称，二层增加电梯经过设计部门的批准，不是被告私自设计的；商铺的面积与原告是按照预测的面积签订的预购协议。同时，明确告知原告最终以房屋测绘报告为准，被告现在的面积是经过第三方有资质的测绘公司严格测绘得出的，原告的其他诉讼请求及意见没有异议。原告为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、2016年7月15日延长ー商业中心欲购协议、2016年7月15日收据各一份，证明1、原、被告签订的《预购协议》合法有效2、原告已为延长ー商业中心2层B208号商铺缴纳购房款790000元、3、原、被告签订的协议为预约合同。2、《商品房买卖合同(预售)-刘某某》、宣传图纸、照片各一份，证明被告未按照图纸上标记的建筑面积与原告签订的《预购协议》，被告存在虚假宣传:2、被告随意改变图纸，已经违背了当初的承诺。且原告与其他购房者签订的《商品房买卖合同)》标准不一致。被告延安大森林房地产开发有限公司为支持自己的主张，向本院提交以下证据：1、各幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表，证明预购协议与最终面积不一样的原因。2、设计变更申请函、工作联系单、两部电梯自动扶梯与自动人行道监督检验报告各一份，证明被告变更是满足商场使用功能的需求。3、五证二书:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、黄陵县房地产测绘有限公司测绘公司资质、测绘报告、面积测绘统计表，证明被告公司具有合格资质。经当庭举证、质证，被告延安大森林房地产开发有限公司对原告提供的2016年7月15日延长ー商业中心欲购协议、2016年7月15日收据的真实性无异议，对其中的预约合同证明目的有异议，其余的无异议，对《商品房买卖合同(预售)-刘某某》、宣传图纸、照片真实性有异议，原告提供的宣传册被告没有见过，宣传册跟被告的有相似之处，房屋最终不能以宣传册为主，图纸之前就已经出来了，图纸的变更是经过规划部门许可才变更的，符合设计的规定，与刘某某签订的合同面积不一致，被告签订预售合同的时候根据的是预估面积，最终签订的面积是房屋测绘中心来确定的。原告高琴对被告延安大森林房地产开发有限公司提供的各幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表的真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据恰好证明被告与购房者刘某某签订《商品房买卖合同》是在测绘报告作出之后，其所述事实存在虚假，测绘统计表时间是2016年5月16日，而与刘某某签订的是2016年9月9日。对设计变更申请函、工作联系单、两部电梯自动扶梯与自动人行道监督检验报告真实性无异议，对证明目的有异议，认为预购协议2016年7月15日签订，设计变更申请函、工作联系单、两部电梯自动扶梯与自动人行道监督检验报告均在预购协议之后。由此证明签订预购协议时并没有电梯设计，同时变更、申请等没有经过原告同意，原告并不知情，侵犯了原告合法权益。对五证二书:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、黄陵县房地产测绘有限公司测绘公司资质、测绘报告、面积测绘统计表真实性无异议，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是单方面做出的，原告不认可，面积测绘统计表刚好证明了原告购买的房屋在最初的时候是没有电梯设计的。本案所有证据在庭审中，原、被告均进行了质证，经本院对原告提供的证据综合分析认为，原告提供的2016年7月15日延长ー商业中心欲购协议、2016年7月15日收据、《商品房买卖合同(预售)-刘某某》、宣传图纸、照片与被告提供的各幢房屋内分层、分户各类面积测算统计表、设计变更申请函、工作联系单、两部电梯自动扶梯与自动人行道监督检验报告、五证二书:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、黄陵县房地产测绘有限公司测绘公司资质、测绘报告、面积测绘统计表符合证据的真实性、关联性和合法性，故依法予以采信。经审理查明，原告高琴与被告延安大森林房地产开发有限公司在2014年1月11日签定了《延长一商业中心预购协议》，原告购买了被告公司开发的“延长ー商业中心”负一层A-025号商铺，约定售价为:16989元/平方米，建筑面积约为93平方米，预购房款总额合计为:1580000元。原告首付预购房款790000元，其余购房款约定由被告交房时并负责办理好银行按揭后予以支付。2015年12月，被告公司楼盘建成进行销售时，原告发现自己购买的负一层A-025号商铺因被延长县保险公司单位大楼严重遮挡，不符合原、被告在预购协议中的约定和被告在销售广告、宣传资料中的承诺等购买条件。原、被告双方经过数次协商后，双方同意将负一层A-025号商铺调换为二层B208号商铺。被告宣传资料中B-208建筑面积为67.24平方米，后被告于2016年7月15日重新签定了二层B208号商铺的《延长一商业中心预购协议》，约定预购商铺售价9525.85元/平方米，商铺建筑面积93.43平方米，其中套内面积45.78平方米，套外面积47.16平方米，总价款共计为:890000元，原告之前首付款790000元，其余100000元由被告负责办理按揭付款，被告至今未办理按揭贷款手续，至今未向原告交付该商品房。2016年8月20日被告向宁波市明州建筑设计院有限公司申请变更设计，2016年9月1日宁波市明州建筑设计院有限公司书面回复同意对原设计的商场二层到三层新增设两部自动扶梯。被告未向行政规划部门申请设计变更，亦未得到行政规划部门对变更设计的审批。被告变更设计后未通知原告，被告至今未办理按揭贷款手续，未向原告交付商品房。另查明，2016年9月9日，与原告在同一层相邻的购房者刘某某按照被告宣传资料上的面积69.68平方米与被告签订了商品房买卖合同（预售），购买了B207号商铺，在合同中约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。购房者刘某某商品房买卖合同（预售）附图纸与原告提供的被告宣传资料一致。又查明，被告于2013年4月2日取得建设用地规划许可证，2014年7月7日取得建筑工程施工许可证，2014年4月24日取得建设工程规划许可证，2014年7月15日取得商品房预售许可证。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《延长一商业中心预购协议》，显属合法有效。被告的宣传资料对商品房开发规划范围内的房屋具体说明了房屋面积，对合同的订立及房屋价格有重大影响，故其宣传资料应视为要约，原、被告所签订的《延长一商业中心预购协议》缺少双方关于诉争房产交付使用条件、日期等必备条款的约定及未按被告宣传资料上的面积与原告签订合同，而被告与原告相邻的购房者却按照宣传资料的面积签订了商品房买卖合同（预售），明确约定了交房日期，且被告未经行政规划部门审批擅自变更设计，变更设计后又未通知原告。现被告由于其主、客观原因而不能将涉诉房屋交付原告，导致正式合同不能成立。故原告请求解除原、被告签订的《延长-商业中心预购协议》,返还原告预付购房款790000的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张的利息，因其未提供相关证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《延长-商业中心预购协议。二、被告延安大森林房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告的购房款790000元。三、驳回原告高琴的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，由被告延安大森林房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  长   白智如审  判  员    常根伟人民陪审员    刘  琴                         二Ｏ二Ｏ年六月二十三日 书 记 员   何亚茹 1