山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初3897号原告（反诉被告）：高先强，男，1981年3月XX日出生，汉族，住邹城市。原告（反诉被告）：周华伟，女，系高先强之妻，1980年9月XX日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：张开贞，山东思雅律师事务所律师。被告（反诉原告）：李战贻，男，1979年6月出生，汉族，住邹城市。被告（反诉原告）：梁燕，女，李战贻之妻，1980年4月××日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：韩允亮，山东法至上律师事务律师。第三人：中国工商银行股份有限公司邹城支行，住所地：邹城市峄山北路**。法定代表人：孟召贤，行长。委托诉讼代理人：张德刚，该行职工。原告（反诉被告）高先强、周华伟与被告（反诉原告）李战贻、梁燕、第三人中国工商银行股份有限公司邹城支行（以下简称邹城工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告高先强、周华伟及其共同委托诉讼代理人张开贞、被告李战贻及被告李战贻、梁燕共同委托诉讼代理人韩允亮、第三人邹城工商银行委托诉讼代理人张德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告于2016年7月18日签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告继续履行合同，与原告共同完成邹城市崇义路3×XX号嘉禾世纪国宏小区XXXX幢X单元XXXX室房屋产权过户相关手续，原告把剩余房款交付被告（扣除代缴的银行贷款及诉讼有关费用和违约金等）；3、请求法院确认原告有权代被告向第三人偿还涉案房屋剩余贷款余额，第三人在贷款清偿完毕后及时办理涉案房屋抵押权注销登记手续；4、判令被告支付按合同约定的违约金从2019年9月13日至起诉之日的以成交价的日万分之四计算；5、诉讼费用、保全费、担保费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年7月18日，通过邹城市置信房地产代理有限公司中介介绍，原、被告签订房屋买卖合同，被告夫妇以544000元价格将其位于邹城市邹城市崇义路3×XX号嘉禾世纪国宏小区XXXX幢X单元XXXX室房屋及储藏室出卖给原告夫妇。原告当时支付定金2万元，于2016年8月8日又支付定金18万元，同时签订房屋买卖补充协议。两天后被告夫妇搬出该房屋，把涉案房屋交付给原告。原告装修后于2016年阴历八月十六日搬进入住至今。2019年8月13日，被告办理了不动产登记，将涉案房屋登记在两被告名下。原告要求被告办理过户手续，被告以种种理由不予办理。原告也多次找中介公司联系被告协商处理涉案房屋及尾款事宜，被告不给见面。无奈之下，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、高先强、周华伟身份证复印件一份。证明原告的身份。2、原告的结婚证复印件一份。证明二原告系夫妻关系。3、2012年8月21日，被告与山东峰夏置业投资有限公司签订的商品房买卖合同一份。证明被告购买涉案房屋的事实。4、2016年7月18日，原、被告签订的房屋转让合同书一份，补充协议2份。证明成交价款544000元，合同约定：2016年7月18日原告交定金2万元，2016年8月8日又付18万元，该买卖合同明确约定原告交付20万元后选择银行按揭的方式支付剩余房款，但明确约定银行按揭的时间点以办证日期为准，也就是办理房产证过户后申请银行贷款。并同时签订了房屋买卖补充协议，被告在办完房产登记后30日内向原告办理过户手续。5、被告的收条、银行流水。证明被告收到定金2万、18万元的事实。6、燃气公司改户合同。证明涉案房屋由被告交付给原告后，原告改户的事实。7、2020年6月16日13:55，原告周华伟与被告李战贻的电话通话录音。证明原告催让被告回来办理过户，被告表示不回来。8、2020年6月17日12:40，原告周华伟与中介公司业务员的电话通话记录。证明原告多次找中介公司要求联系被告回来办理房产过户手续，被告不来。9、2019年10月9日11:00，被告李战贻通过邮政特快专递寄给原告的涉案房屋的不动产登记证书（第XXXXXXX号）复印件及邮政特快专递快递单各一份。证明2019年8月13日原告办理完房产登记证后没有按照合同约定30日内办理产权过户手续，以便于原告办理银行贷款按揭。10、房屋他权证一份，房屋他项权利人为周华伟，房屋所有权人为被告的父亲李庆迎、母亲韩福兰，登记日期为2016年8月12日。证明被告确实想把该房屋卖给原告，并且用其父母名下的房产提供抵押。11、邹城法院（2020）鲁0883执保857号执行裁定书一份，诉讼保全保费发票一张。证明依原告申请法院将涉案房屋进行查封，原告为此缴纳诉讼保全保险费1632元、保全申请费3240元。被告（反诉原告）辩称，被告不认可原告的事实理由陈述及诉讼请求，理由在于本案从合同的成立以及到履行，在接近4年的期间内，原告在已经实际占有房屋的前提下，以所谓的过户条件为由拒绝支付合同尾款，已经构成根本违约。基于原告的不诚信行为，依法提起反诉。被告提出反诉请求：1、请求解除反诉原、被告于2016年7月18日签订的《房屋转让合同书》；2、判令反诉被告返还位于邹城市邹城市邹城市崇义路3XXX号嘉禾世纪国宏小区XXXX幢X单元XXXX室房产，并自2016年8月10日起至房屋实际返还时止，按照每月1000元的标准向反诉原告支付房屋占有使用费；3、判令反诉被告自2016年9月29日起至判决解除之日，以344000元为基数，按照每天万分之四的标准向反诉原告支付违约金；4、判令反诉被告赔偿反诉原告贷款期间的利息损失（从双方签订合同的次月还贷之日即2016年8月22日计算至判决生效之日，其中计算至2020年6月22日的损失为18699.95元），按被告实际向银行支付的利息数额计算；5、诉讼费用、律师费由反诉被告承担。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份、《世纪国宏地下储藏室购买协议》一份及房产中介“邹城市置信房地产代理有限公司”于2016年7月8日出具《房产证收据》一份，证明原告享有出卖房产的合法来源，房产中介及被告知悉涉案房产尚未取得产权确权的事实。2、原被告签署的《房屋转让合同书》一份，被告手机短信一份，证明至房屋交付被告之日起，原告就负有支付定金、首付款之外余款的合同主要义务，而非被告认为的房产证不下来，就不能付款的错误理解，并不能作为构成不支付巨额尾款的抗辩理由。原告手机短信“当时买这个房子的时候就是为了孩子上学”的内容表明，购房人对交易房产短期内就能够办理房产确权的事项，是存在明确的、合理的心理预期的，否则其购房的该目的就无法实现，更不可能得出房产证确权是遥遥无期的心理认知结论。3、《邹城市房屋登记申请书》邹房他证城区XXXXXX号《他项权证副本》及相关资料一套，证实：在2016年8月12日，买受人为保障其房屋买卖合同的履行，在中介公司的安排下以“民间借贷合同”为由提供父母房产为其抵押，为出卖人为其办理他项权抵押登记。结合诚实信用履行原则，购房人待房产证下发后再行贷款支付尾款的借口，实为违法悖理。4、鲁（2019）邹城市不动产权第XXXXXXX号《不动产权证书》及2019年9月1日给反诉原告邮寄该证书附件的EMS快递单打印一份，证明原告构成根本违约。5、涉案房产《银行贷款还款明细》资料一套，证明涉案房产从2011年7月1日开始取得公积金贷款21万元，截止2020年7月16日，该贷款尚有本金90150.43元、利息49868元待履行。反诉原告从2016年8月22日—2020年6月22日期间支付的利息合计18699.95元，该损失应由反诉被告承担。针对被告的反诉请求，原告辩称，被告要求解除房屋买卖合同理由不成立。该涉案房屋已于2016年8月16日由被告交付后，原告装修居住。合同约定交完20万元后，由被告办理房产证之日起30日内协助原告办理房产过户手续。2019年8月13日被告办理了不动产登记，被告于2019年10月9日才向原告邮寄办理不动产证书的复印件。后原告多次联系被告协助办理过户手续，被告以种种借口不与原告见面，无奈之下，原告又多次联系中介公司，被告也不出面，只是要求原告再向其打款。因买卖合同中约定不办理房产过户原告无法办理银行按揭手续，一直拖至今日，被告仍不协助原告办理过户手续。被告先行构成违约，不履行其应尽的义务。后原告周华伟用手机联系被告，让其被告回来办理过户的同时一次性给付剩余款项，被告都不回来。被告要求在原来的成交价基础上再加20万元才回来办理，被告的种种行为是导致不能过户及贷款的主要原因。被告提出的反诉理由不成立，请求法院依法驳回被告的反诉请求。第三人述称，1、原、被告房屋买卖合同纠纷与我行无关，我行只是善意第三人；2、借款人还清我行贷款余款后，我方可以协助办理案涉房产的抵押权注销手续。本院认为，原、被告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年7月18日，经邹城市置信房地产代理有限公司居间介绍，原告高先强（买方）与被告李战贻（卖方）签订编号为5370911号《房屋转让合同书》，合同载明：“买卖双方交易的房产位于邹城市（以下简称该物业），建筑面积约为110.64平方米，房地产用途为住宅，交易价格内包含储藏室，面积9平方米；卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币伍拾肆万肆仟元整（小写￥544000.00）；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金人民币两万元整（小写￥20000.00）；买方必须向卖方支付除定金之外的剩余楼款人民币伍拾贰万肆仟元整（小写￥524000.00），买方须于2016年7月29日之前（含当日）将首期款（不含定金）人民币壹拾捌万元整（小写180000.00）支付至卖方（以收款收据为准）；除定金、首期款以外的楼款，买方可以商业贷款进行按揭贷款；买方须于从办证日期之前向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续；卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相应的法律文件；如买方不能获批上述贷款，则买方应于得知不能获批贷款之日起五个工作日以其他付款方式全面、足额履行其付款义务；如贷款部门承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价，买方应于贷款部门出具贷款承诺函之日起五个工作日内补足差额部分；如贷款部门承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后多于本合同转让成交价，则卖方须在收到款项后2个工作日内将多出部分退回买方；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易；该物业产权现状有抵押，卖方自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；按有关规定，买卖双方需付税费全部由买方支付；……卖方应当于收到第二笔定金七日内将该物业交付予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之五十（50%）的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；本合同自双方签字或盖章之日起生效，买卖双方各执壹份，均具同等法律效力。备注：收到第二笔定金时，卖方从其他物业做等值他权；物业费由买方交纳；买方办理房产证的费用由卖方承担。”原告高先强与被告李战贻分别在合同上签名捺手印。同日，高先强之妻周华伟向李战贻转账20000元作为定金。2016年7月20日，被告李战贻将涉案房产交付给原告。2016年8月8日，周华伟向李战贻账户转款18万元。李战贻向原告出具收据一份，载明：“今收到高先强、周华伟交来用于购买位于邹城市世纪国宏小区X栋X单元XXXX室购买定金人民币：壹拾捌万元整，小写￥180000.00（至2016年8月8日共计收到贰拾万元整）收款人：李战贻”。同时，李战贻作为甲方（卖方），与作为乙方（买方）的高先强、周华伟签订《房屋转让合同第5370911号之补充协议（1）》，载明：“房屋地址：世纪国宏X-X-XXXX上述物业小区开发商未同意办理房产证，甲方与开发商暂签署《商品房买卖合同，编号：GF-XXXX-XXXX》,未办理房产证，待开发商同意办理房产证时（由开发商公布时间为准，与第三方无关），甲方需30工作日内先办理甲方房产证（办理此房产证所有费用由卖方承担支付）；待甲方办理出房产证30日内甲乙双方再办理过户手续（过户产生的所有费用由买方承担支付）。2016年8月8日前，甲方将名下东关大街吉市口巷19号办理等值他项权利证书至乙方。上述物业以现状实测面积为准，办理房产证记载面积按邹城房管局法律法规执行，面积增加或减少均由乙方收益、补偿，与甲方无关。以上条款买卖双方均已阅读，确认无误并无异议。双方如有违约，违约方按合同约定承担责任。”李战贻与高先强、周华伟分别在该协议上签名捺手印。同日，双方又签订《补充协议》一份，载明：“买方高先强、周华伟购买李战贻位于世纪国宏X-X-XXXX（合同号GF-XXXX-XXXXX），因未办理房产证，买方先支付卖方贰拾万元整，卖方将其父母名下东关大街XX号做他权至买方名下，待卖方办理完房产证后按补充协议（1）号第1条办理，卖方必须按协议履行配合买方办理一切手续，如有违约按合同第10条、第11条支付违约金，待卖方办理完房产证，买方必须配合卖方解除他项权利证书，此他项权利仅是约束卖方未办理房产证期间如因买方违约不购买此物业（世纪国宏X-X-XXXX），卖方不退回买方因装修产生的任何费用并按合同第10条、11条支付违约金。”李战贻及其父亲李庆迎和高先强、周华伟分别在该协议上签名捺手印。2016年8月12日，被告李战贻将其父母名下东关大街吉市口巷19号房产的房屋他项权利人登记为周华伟，载明债权数额为20万元。此后，原告对涉案房产进行装修入住至今。2019年8月13日，原告为涉案房产办理了不动产权利证书，将涉案房产的权利人登记在二原告名下。2019年10月9日，李战贻通过邮政快件将涉案房产的不动产权利证书复印件寄给高先强和周华伟。此后，原、被告因办理过户及房款支付问题酿成纠纷，原告诉讼来院。另查明，涉案房产系被告李战贻于2012年8月21日以公积金贷款方式向开发商购买取得，涉案房产附属的储藏室系李战贻于2013年8月5日向开发商购得。李战贻一直按月偿还贷款本息，至庭审之日，涉案房产尚欠银行贷款本金119849.57元。再，依原告申请，本院于2020年6月30日作出（2020）鲁0883执保857号执行裁定书，依法将登记在李战贻、梁燕名下位于邹城市XXXXXX房产予以查封，原告为此支出保全保险费1632元、保全申请费3240元。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告签订的房屋转让合同及补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告请求继续履行合同问题。原告购买案涉房产居住至今，因不归责于原、被告的原因，案涉房产迟迟未能办理不动产权证，不具备办理过户手续的条件，原告依据合同约定不能办理二手房按揭贷款为由未向被告支付购房余款，被告则一直按月向第三人偿还涉案房产的贷款本息。原告至今仅向被告支付房款20万元，且被告收取的该20万元房款后，原告要求被告父母以借款名义用其名下房产为原告提供抵押担保并办理了抵押登记。原告居住在案涉房产且将支付的房款设立了抵押担保，从交易风险分析，原告的购房行为基本不存在风险。原告居住使用案涉房产多年，因涉案房产未能办理不动产权证而不具备办理过户手续的条件，原告以此为由拒绝向被告支付购房余款。此时，如果按照合同的约定，被告已陷入不能正常催要购房余款的境地，这显然有违公平原则。从正常交易习惯分析，卖方出售房产一定要求及时快速的回笼资金，不可能在需要继续偿还贷款的情况下任由买方拖延支付房款。在合理期限内，原告在不能用涉案房产提供抵押的方式获得贷款情况下，应在被告催要房款时积极与被告协商，商讨采用其他付款方式。在涉案房产具备办理不动产权证条件后，二被告将涉案房产的不动产权权利人登记在其夫妻名下，并将证件复印件邮寄给二原告。至此，被告不存在违约行为。原、被告纠纷产生的根本原因在于，根据房产中介提供的合同文本，原、被告将付款方式选择为按揭付款，且是在办证日期之前提交贷款资料，根据庭审查明的事实可以推定，被告未能预测到涉案房产会在买卖行为发生后三年才能办理不动产权证，故对于购房余款的支付没有设定最迟期限。原告依据合同约定进行抗辩，亦没有违约之处，但原告欠付被告的房款占总房款的三分之二，在长达四年的时间里无偿使用涉案房产，同时，因近几年房地产价格不断上涨的因素，涉案房产的价格已大幅上升。从公平原则的角度考量，原告在支付被告相关购房余款后，应给予被告一定的经济补偿，具体到本案，参照当地同等位置的同等房产的租赁价格，一年的租金约15000元，原告已居住4年，被告在出售房产后偿还的贷款本息近20000元，故本院认为以80000元较为公允。原告已居住使用涉案房产多年且同意继续履行合同，没有证据证明其有违约行为，故被告请求解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告同意偿还银行贷款，第三人亦同意在贷款结清后协助办理案涉房产的抵押权注销登记。在办理抵押权注销登记后，案涉房产即具备办理过户登记的条件。被告应当遵循诚实信用原则，按照协议约定协助原告办理案涉房产的变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高先强与被告（反诉原告）李战贻于2016年7月18日签订的《房屋转让合同书》有效；二、确认原告（反诉被告）高先强、周华伟有权代被告李战贻（反诉原告）向第三人中国工商银行股份有限公司邹城支行偿还涉案房产的贷款本金119849.57元及相应的利息；上述款项限原告于本判决生效后五日支付，第三人于款项付清之日起五日内协助原、被告办理涉案房产的抵押权注销登记手续；三、原告（反诉被告）高先强、周华伟于本判决生效后十日内将购房款（用购房余款344000元扣减原告代为偿还的银行贷款本息）支付给被告（反诉原告）李战贻、梁燕；四、原告（反诉被告）高先强、周华伟于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李战贻、梁燕支付补偿款80000元；五、被告（反诉原告）李战贻、梁燕于收到原告高先强、周华伟（反诉被告）相关款项后七日内协助原告高先强、周华伟将涉案房产（邹城市XXXXXX号）的不动产权利人变更登记至原告名下；六、驳回原告（反诉被告）高先强、周华伟的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李战贻、梁燕的其他诉讼请求。案件受理费4400元，财产保全费3240元，由原告高先强、周华伟负担；反诉费3370元，由被告李战贻、梁燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇二〇年九月二十五日书记员  李 晓