西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7548号原告：王勃，男，汉族，1984年9月10日出生，住西安市雁塔区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张纯，女，回族，1987年11月13日出生，住西安市莲湖区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告王勃妻子。被告：李艺铭，男，汉族，1994年7月13日出生，籍住陕西省商洛市商南县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告王勃与被告李艺铭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王勃的委托诉讼代理人张纯到庭参加了诉讼、被告李艺铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王勃向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告支付原告房屋租金12600元；3、请求法院判令被告支付原告房屋物业费567元、采暖费2088元；4、请求法院判令被告支付原告丢失家电赔偿金4300元；5、请求法院判令被告支付原告家具家电安装维修2598元；6、请求法院判令被告支付原告违约金6300元，共计28453元；7、请求法院判令被告维修完善原告被损坏的家具及家电。事实与理由：在2019年4月7日，原告与被告签订了为期1年的房屋租赁合同。房屋位于西安市XX小区XX号楼XX单元XX室，房屋支付方式是按半年支付，每半年支付房租12600元。原告是出租人，被告是承租人。在合同履行期间，被告在未经过原告的同意下擅自将房屋转租给任琦（音译），在2019年9月26日，任琦在原告毫不知情的情况下将房屋所有家具家电变卖。曲江派出所民警已将任琦刑事拘留，目前己进入诉讼阶段，并追回部分赃物，部分丢失的家电为美的热水器、美的燃气灶、美的抽油烟机。盗窃案件发生后，被告失踪，一直联系不上，在此期间微信名为@_zi xuan的说对该事件负责，并承诺赔偿各项损失。协商期间就赔偿问题@_zi xuan一直拖延，拒不赔付，协商失败。原告换锁后进入房屋，房屋一片狼藉，苍蝇臭虫满天飞，家具家电都有不同程度的损坏。被告未按照合同规定按时缴纳房租及物业等费用，不仅擅自将房屋租给他人，而且导致房屋内家具家电丢失及损坏并拒不赔偿。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告李艺铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年4月7日，原告王勃（甲方）与被告李艺铭（乙方）、案外人西安腾运房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于西安市XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋，建筑面积90平方米，2室2厅1厨1卫。租赁期自2019年4月10日至2020年4月9日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为2100元/月，第一次付款时间为2019年4月7日，第二次付款时间为2019年10月7日。押金2100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：(1)不按照约定日期支付租金达十日的；(2)欠缴各项费用达伍佰元的：(3)擅自改变房屋用途的：(4)擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；(5)保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；(6)转租未经同意的；(7)利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。乙方有第八条第三款约定情形之一的，按1个月租金向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿    损失。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告李艺铭向原告支付了押金2100元，同时支付了半年租金12600元。被告在租赁期间，将涉案房屋给他人使用，后在实际使用人使用房屋的过程中，屋内设备设施被破坏，热水器、抽油烟机、燃气灶等物品丢失，空调遭到损坏。实际使用人与原告通过微信沟通，表示愿意承担赔偿责任，但最终并未赔偿。另查明,涉案房屋物业费交至2019年6月底,每月费用63元整。庭审中，原告陈述因涉案房屋遭到破坏、物品丢失，实际使用人于2019年9月26日报警，派出所随后联系原告。原告于2019年10月29日将涉案房屋换锁进入房屋。以上事实,有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片、情况说明等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核实，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同的约定履行义务。合同第八条第3款第（5）项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：(5)保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；”，因被告在租赁房屋期间，涉案房屋附属物品、设施遭到破坏，屋内部分设备丢失，未尽到妥善保管及合理使用的义务，故原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》本院予以支持。因被告违约，根据合同第九条第1款的约定“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按1个月租金向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；”，故原告仅能主张被告向其支付1个月的租金2100元作为违约金，对于超出部分，本院不予支持。因合同押金条款约定“押金2100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”，故虽然双方合同解除，但被告支付的押金与其应支付的违约金相抵后，原告可无需向被告返还押金。庭审中，原告陈述其于2019年10月29日将涉案房屋换锁，故被告自此时再未使用房屋，因被告已支付半年房租，即支付至2019年10月9日，故原告仅能主张被告支付2019年10月10日至10月29日的未付房租1354.84元，对于超出的部分，本院不予支持。物业费部分，因被告仅交至2019年6月底，故对原告主张的2019年7月至10月的物业费252元，本院予以支持，对于超出的部分，本院不予支持。因被告自2019年10月29日未再使用房屋，故原告主张的2019年冬季取暖费2088元本院不予支持。对于原告主张的空调安装维修费2598元，因其提交的票据购买方为陕西中辉规划设计院有限公司，并非其本人，故对该主张本院不予支持。对于原告主张的热水器、抽油烟机、燃气灶等丢失物品的赔偿金4300元，因其未提供支付票据，故本院不予支持。对于原告主张被告维修完善原告被损坏的家具及家电的诉请，因合同第六条第2款B项约定“因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”故对上述诉请本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、原告王勃与被告李艺铭于2019年4月7日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告李艺铭于本判决生效之日起十日内支付原告王勃拖欠的房租1354.84元、物业费252元；三、被告李艺铭于本判决生效之日起十五日内维修完善涉案房屋被损坏的家具及家电；四、驳回原告王勃的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元, 由原告承担280元，被告李艺铭承担281元，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将上述款项一并支付于原告。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    宋  一  林审  判  员    赵      妍审  判  员    刘  霁  月                                                                        二〇二〇年 九 月二十五日 书  记  员    唐  珮  云     打印：相丽华         校对：田雪     2020年  月  日送达  1