江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6617号 原告：南京邻仕家超市有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MFAT02H，住所地南京市。 法定代表人：王宝娣。 委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。 被告：陈小华，女，1949年10月13日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住江苏省南京市。 被告：王子辰，男，1976年9月11日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住江苏省南京市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：梁刚，江苏宁通律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：陈莉，江苏宁通律师事务所实习律师。 原告王子辰与被告南京邻仕家超市有限公司（以下简称邻仕家公司）、陈小华房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邻仕家公司的委托诉讼代理人王明鑫，被告陈小华及被告陈小华、王子辰的共同委托诉讼代理人梁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邻仕家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年5月9日签订的《租赁合同书》并判令被告赔偿原告定金50万元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月9日，原、被告签订《租赁合同书》，合同约定原告承租两被告名下位于南京市，租期5年，自2019年1月5日至2024年1月4日止，年租金50万元，每两年一次性支付，合同签订之日起7日内原告向被告支付定金50万元，被告不履行合同的，应当向原告双倍返还租金。合同签订后，原告依约支付了50万元定金，但被告于2018年11月28日将50万元定金退给了原告，并与案外人苏果超市签订了年租金为55万元的租赁合同。原告认为，被告与他人订立合同的行为已经构成根本违约，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告陈小华、王子辰辩称，1、被告王子辰不是适格主体，不应作为本案被告；2、陈小华认为经双方协商，2018年5月9日原告与其签订的《租赁合同书》于2018年11月28日在被告将50万元房租退给原告后，协商一致已经解除，被告不同意赔偿50万元，因为原告向其支付的50万元只是房租并非定金，被告也没有收到原告支付的定金；3、被告陈小华愿意支付原告一定的违约金，但认为合同约定的违约金标准过高，请法院予以调整，被告认为应按50万元的银行利息自2018年5月计算至2018年11月28日。综上，被告陈小华认为租赁合同书虽然有定金条款，但原告并未实际支付定金，故原告不能主张对陈小华适用定金罚则，并应驳回原告对被告王子辰的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：南京市、王子辰、王祖昱，产权份额分别为60%、39%、1%。陈小华系王子辰之母，王子辰系王祖昱之父。 2018年5月9日，陈小华（出租方、甲方）与邻仕家公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：租赁房屋范围为南京市，现苏果超市使用部分；租赁面积为129.07平方米；租赁期限5年，自2019年1月5日起至2024年1月4日止，租赁期内，乙方每年支付甲方租赁费50万元，以上费用为净得价，如需开具发票，由乙方自理等等；租金每两年一次性支付，合同签订之日起七日内乙方向甲方支付定金伍拾万元整，甲方不履行本合同的，应当向甲方双倍返还定金等。在租赁合同首部出租方一栏，注明出租人为陈小华、王子辰，在尾部甲方签字栏内由陈小华一人签名。 2018年5月15日，邻仕家公司向陈小华支付款项50万元，并备注为“邻仕家凤凰西街124-5号房租”。2018年11月28日，陈小华将50万元退还给邻仕家公司。 另，案涉房屋原出租给苏果超市使用，苏果超市于2018年11月28日向陈小华支付了次年（2019年）的房租55万元（含税）。刘慧原系苏果超市员工，曾处理过苏果超市与陈小华租赁案涉房屋事宜，后其转至邻仕家公司工作，亦负责处理案涉租赁合同签订事宜。 2018年12月17日，王子辰向本院提起诉讼，要求确认陈小华与邻仕家公司所签订的案涉租赁合同无效。本院于2019年3月18日作出（2018）苏106民初14521号民事判决书，认定“该租赁合同欠缺合同成立的要件，即欠缺王子辰的意思表示，故陈小华与邻仕家公司签订的租赁合同不成立。对于原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求，不予支持”，并判决驳回原告王子辰的诉讼请求。后邻仕家公司提起上诉，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终5622号民事裁定书，裁定撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初14521号民事判决并将案件发回南京市鼓楼区人民法院重审。后本院另行组成合议庭进行审理，并于2019年12月31日作出（2019）苏106民初12103号民事判决书，认定“陈小华为涉案房屋的共有人，其拥有涉案房屋60%的份额，有权行使相应的物权权能，其将涉案房屋出租是对涉案房屋的管理行为。王子辰和陈小华内部关于如何管理共有物的约定，并未告知邻仕家公司，故二人的内部约定不得对抗邻仕家公司。陈小华同意将涉案房屋出租给被告邻仕家公司，当事人在签订涉案合同时的意思表示真实且一致，王子辰虽主张其不同意出租，但无论陈小华系无权处分还是表见代理，陈小华将房屋出租给邻仕家公司的合同均已经成立。依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同亦不存在无效情形或者可撤销情形，已经依法成立并生效，王子辰主张确认陈小华与邻仕家所签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持”，并判决驳回原告王子辰的诉讼请求。后王子辰提起上诉，南京市中级人民法院于2020年6月19日，作出（2020）苏01民终2350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 审理中，邻仕家公司提交陈小华与刘慧的微信聊天记录，证明双方一直协商50万元如何退还的事宜，没有解除合同的意思表示，双方提到的50万元一直说的是定金，在双方聊天过程中，陈小华曾表态同意支付10万元并另外给刘慧5万元，但原告没有接受。被告对聊天记录真实性无异议，对证明目的不认可，只能证明被告将50万元房租退给原告，对方已接受，双方协商一致解除合同，双方只是对赔偿的事宜没有达成一致意见。 被告陈小华陈述其于2018年11月14日书面向原告提出解除合同，当着刘慧面写的申明。原告认为被告于2018年5月15日收到定金后，至2018年11月通知原告不能租给原告涉案房屋，原告合同目的不能实现，故要求确认自起诉之日起解除合同。被告则认为自2018年11月28日被告将50万元房租退给原告后，双方已协商一致解除案涉合同。 本院认为：根据生效法律文书的认定，原告与被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。本案争议的焦点是：1.原告主张确认涉案合同自起诉之日起解除应否支持；2.涉案合同解除后，原告主张的定金双倍返还能否支持，具体分析如下： 一、关于案涉合同解除的问题。本案《租赁合同书》约定原告租赁被告陈小华、王子辰所有的南京市，后被告陈小华、王子辰于2018年11月28日将50万元款项返还原告，并将案涉房屋租赁给他人使用，以自己的行为表明不再履行案涉合同，案涉《租赁合同书》已实际无法履行，应当予以解除。关于案涉合同解除的时间，虽然2018年11月28日，原告收到被告返还的50万元款项，但是原告收取该50万元款项的行为并非对合同解除的认定，双方此后就案涉合同的性质以及履行问题发生多起诉讼，故被告向原告返还50万元，原告予以接收的事实，并不符合《合同法》第九十四条关于当事人协商一致，可以解除合同的约定，被告主张案涉合同已于2018年11月28日解除的理由不能成立。现原告邻仕家公司主张自其起诉之日即2020年7月21日起解除合同，本院予以确认。 二、涉案合同解除后，原告主张的定金双倍返还能否支持。首先，由于被告将案涉房屋租给他人，致使原告不能实现合同目的，导致双方签订的涉案合同解除，故合同解除的责任在于被告，因此，被告应当承担相应的违约责任。其次，关于原告要求被告双倍返还定金50万元，对此，案涉合同中约定“合同签订之日起七日内原告向被告支付定金伍拾万元整，被告不履行本合同的，应当向原告双倍返还定金”，被告陈小华认为原告向其转账50万元时备注的是租金，而非定金；现原告主张被告双倍返还定金，可以看出原告实际上就是要求被告承担合同解除合同后的相应违约责任。鉴于本院已确认双方合同解除，且被告已经将50万元款项于2018年11月28日返还原告，而原告在签订案涉《租赁合同书》的行为中也有不妥之处，因此，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定被告向原告承担赔偿15万元的违约责任，对超出部分，本院不予支持。被告王子辰作为案涉房屋的共有人和合同相对方，应当承担共同赔偿责任。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告南京邻仕家超市有限公司与被告陈小华、王子辰签订的《租赁合同书》于2020年7月21日解除； 二、被告陈小华、王子辰于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京邻仕家超市有限公司150000元； 三、驳回原告南京邻仕家超市有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，减半收取15400元，由原告南京邻仕家超市有限公司负担4000元、被告陈小华、王子辰负担11400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王 姣