安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020)皖0422民初3405号原告（反诉被告）：朱庆玲，女,1994年4月6日出生，回族，安徽省寿县人，住安徽省淮南市寿县。委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：寿县房产管理服务中心，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇寿县行政服务中心**，统一社会信用代码123414224862354823。法定代表人：江旭东，该中心主任。委托诉讼代理人：孟凡民，该中心副主任。委托诉讼代理人：赵宴宾，安徽繁星律师事务所律师。原告（反诉被告）朱庆玲与被告（反诉原告）寿县房产管理服务中心（以下简称寿县房管中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行审理。朱庆玲的委托诉讼代理人许鲁、寿县房管中心的委托诉讼代理人孟凡民和赵宴宾，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱庆玲向本院提出诉讼请求：1.解除朱庆玲与寿县房管中心签订于2019年6月12日的《房屋租赁合同》；2.案件受理费由寿县房管中心承担。诉讼过程中，增加诉讼请求如下：判决寿县房管中心免收朱庆玲三个月租金共9675元。事实和理由：2019年6月12日，朱庆玲与寿县房管中心签订《房屋租赁合同》，寿县房管中心将位于寿县寿春镇北街原百货大楼第八门市部出租给朱庆玲经营使用，该房屋建筑面积271.4平方米，建筑结构为砖混，共2层。租赁期限为3年，从2019年6月12日至2022年6月11日止，房屋租金每年为38700元。朱庆玲承租该房屋后便开始装修装潢，开展了经营活动。因受疫情影响，朱庆玲经营不到十个月便无法继续经营。目前疫情虽然缓解，但防疫形势依然严峻，顾客寥寥无几，朱庆玲不能实现租赁该房从事商业经营的目的。朱庆玲近期分娩，更不能从事经营活动，朱庆玲为此曾多次向寿县房管中心反映，要求减免租金或解除租赁合同，但未得到寿县房管中心应允，现为避免损失，特提起诉讼，请求法院支持朱庆玲的诉讼请求。寿县房管中心辩称，第一，同意解除合同。第二，朱庆玲承租案涉房屋后已转租给孙娇娇，孙娇娇是房屋实际承租人，孙娇娇有权按照国家政策及寿县的规定申请减免3个月的租金。朱庆玲无权申请减免租金。第三，寿县房管中心已经根据朱庆玲的要求为其填报过减免租金申请，因案涉房屋的实际经营户与承租人不是同一人，不符合减免条件，没有得到寿县国资委的批准。寿县房管中心向本院提出反诉请求：1.朱庆玲给付寿县房管中心违约金15000元；2.朱庆玲给付寿县房管中心从2020年6月12日开始至7月9日交还案涉房屋钥匙期间的房屋租金2902.5元（按日租金107.5元计算27日）；3.本案诉讼费用由朱庆玲承担。事实与理由：朱庆玲于2019年5月17日通过公开竞拍的方式，取得寿县房管中心直管的上述商业门面房的租赁使用权，双方对租期、租金及违约金等进行了约定。2020年6月30日，朱庆玲单方提出解除合同，寿县房管中心于2020年7月7日书面回复同意解除合同，并要求朱庆玲必须立即腾空房屋并承担违约责任，但朱庆玲至今未给付违约金，并继续占有房屋达27日。故提出以上反诉请求。朱庆玲针对反诉请求辩称，第一，朱庆玲认为因疫情导致合同目的不能实现，双方均无过错，寿县房管中心诉请支付的违约金违反法律规定，不应予以支持，如果法院认定朱庆玲应支付违约金，朱庆玲认为双方约定的违约金也过高，应当酌减，朱庆玲仅认可1000元。第二，朱庆玲在2020年6月30日书面提出解除合同之前已经多次口头提出解除合同，但寿县房管中心未予答复，该房屋于2020年5月份已经不再使用，不应再支付租金。如果法院认定朱庆玲应当支付交还钥匙前的租金，也只能计算至2020年6月30日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下：2019年5月17日，寿县房管中心与朱庆玲签订《寿县房产管理服务中心直管公房租赁项目成交确认书》一份，确认朱庆玲竞得第1标段门面房（即寿县寿春镇北街原百货大楼第八门市部、房屋建筑面积271.4平方米，砖混结构，共2层）的使用权，成交租赁价为38700元每年，要求朱庆玲在领取《成交确认书》之日起30日内与出租人签订房屋租赁合同，签订合同时付清第一年度租金，以后每年度第一个月前3个工作日内交付下一年度房屋租金。2019年6月12日，寿县房管中心与朱庆玲就该处房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为3年，自2019年6月12日至2022年6月11日，年租金38700元，签订合同时付清第一年度租金，以后每年度第一个月前3个工作日内交付下一年度房屋租金。双方还约定，本合同一经签字或盖章，即发生法律效力，一方违约应承担对方15000元违约金并赔偿对方相应损失。2020年6月底或7月初，朱庆玲向寿县房管中心发送了落款日期为2020年6月30日的《解除合同通知书》，要求解除案涉房屋的租赁合同，理由是其本人孕期分娩临近，不能从事商业经营活动，要求寿县房管中心在收到通知书后三日内书面答复，逾期视为寿县房管中心同意解除合同。2020年7月7日，寿县房管中心向朱庆玲复函，称该单位于2020年7月6日收到朱庆玲的《解除合同通知书》，该单位同意解除合同，要求朱庆玲三日内腾空房屋并交还钥匙，否则视为合同没有解除。该单位另要求朱庆玲在合同解除后按约定承担相应违约责任。2020年8月18日，寿县房管中心向朱庆玲发出《催缴通知书》，要求朱庆玲给付违约金15000元，并给付2020年6月至7月期间的房屋期间租金3325元。另查明：案涉房屋已于2019年8月11日转租给孙娇娇经营火锅店，由朱庆玲的亲戚朱玉泉与孙娇娇签订房屋租赁合同。朱庆玲已于2020年7月9日将房屋交还给寿县房管中心。又查明：2020年3月19日，为落实《安徽省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》中“关于对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业单位房产的中小微企业（含个体户），免收3个月（2020年2月、3月、4月）房租”的要求，寿县财政局和寿县国资委下发了寿财资〔2020〕39号《关于疫情防控期间落实减免房租政策措施有关事项的通知》，关于适用对象，通知要求“涉及转租的，享受减免政策的承租方要按政策规定，减免转租方相应租金。”关于免收房租时间，通知要求“从2月开始计算，即2020年2月、3月、4月全月。免租起算时点距租赁合同到期时间不足3个月的，按实际剩余租期给予享受免收房租政策。”关于免收房租金额及方式，通知要求“签订年季租金的按月均摊计算。对已提前预交的，优先在下期续租中减免，确实无法在下期减免的予以退还。”关于减免租金办理流程，通知要求：（一）摸底。（二）告知。（三）受理。出租单位接收承租方提交的《申报审批表》及附件，经初审签署意见后报送主管部门审核。（四）审批。县财政局（国资委）根据出租单位及主管部门审核情况及所附资料进行复核后，在寿县人民政府信息网予以公示，公示结束后汇总报告，经县政府批准后，分单位予以统一批复下达各主管部门。（五）反馈。减免事项批复后，承租单位应及时书面告知承租方，承租方凭批复办理减免手续。对转租的，由出租单位制定操作办法，负责将减免政策落实到具体生产经营者，对于不符合减免条件的承租方，要及时告知并做好政策解释工作。（六）存档备查。本院认为，当事人的争议焦点如下：一、寿县房管中心应否退还朱庆玲三个月的租金共9675元；二、朱庆玲应否向寿县房管中心支付2020年6月12日至交还房屋期间的租金2902.5元；三、案涉租赁合同解除后，朱庆玲应否支付违约金15000元。关于焦点一，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》前言指出：“为进一步贯彻落实党中央关于统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作部署，扎实做好“六稳”（本院注：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳预期工作）工作，落实“六保”（本院注：保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转）任务，指导各级人民法院依法妥善审理涉新冠××疫情合同、金融、破产等民事案件，提出如下指导意见。”第6条第1款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”本案中，朱庆玲于2019年6月12日承租案涉房屋，在疫情发生前的2019年8月11日已将案涉房屋转租给孙娇娇，受疫情或者疫情防控措施影响的是案涉房屋的实际经营户孙娇娇，寿县房管中心依照寿县财政局和寿县国资委下发的寿财资《关于一切防控期间落实减免房租政策措施有关事项的通知》中的前述规定未减免朱庆玲租金，不属于违约行为。朱庆玲在诉讼期间要求减免3个月的租金，因其已经退租，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的政策制定目的，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，朱庆玲向寿县房管中心发出解除合同的书面通知后，寿县房管中心复函表示附条件的同意解除合同，朱庆玲在收到复函后仍选择解除合同，故本院确认朱庆玲实际将房屋交还给寿县房管中心之日（2020年7月9日）为双方合同解除的时间。朱庆玲与寿县房管中心签订的是3年期合同，合同解除前的租金，朱庆玲应当给付。本院对寿县房管中心诉请朱庆玲支付2020年6月12日至7月9日期间的房屋租金，予以支持，认定朱庆玲应支付该期间的租金额为2862.7元（38700元÷365日×27日）。关于焦点三，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）略。”本案中，寿县境内的经营者因疫情及疫情防控受到影响的主要时间段在2020年2-4月，朱庆玲于2020年6月30日提出解除合同时，疫情及疫情防控措施的影响已经减弱，该影响并未达到需要解除合同的程度，寿县房管中心复函朱庆玲同意解除合同时已要求朱庆玲承担违约责任，朱庆玲仍选择解除合同，其应承担相应的违约责任。双方在合同中虽约定了违约金15000元，但本院考虑目前疫情及疫情及疫情防控措施尚未完全解除等因素，酌定朱庆玲支付寿县房管中心违约金4000元。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱庆玲在租期届满前提出解除合同，应当承担违约责任。对寿县房管中心的反诉请求，本院予以部分支持。朱庆玲向寿县房管中心发出解除合同的书面通知后，寿县房管中心复函表示附条件的同意解除合同，朱庆玲在收到复函后仍选择解除合同并于2020年7月9日将承租的房屋退还给寿县房管中心，故双方的租赁合同已经于2020年7月9日解除；朱庆玲在合同解除后又诉请法院判决解除合同，本院不予支持；朱庆玲诉请寿县房管中心免除3个月的租金，因不符合减免条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告朱庆玲的诉讼请求；二、反诉被告朱庆玲于本判决生效之日起十日内给付反诉原告寿县房产管理服务中心2020年6月12日至7月9日的房屋租金2862.7元；三、反诉被告朱庆玲于本判决生效之日起十日内给付反诉原告寿县房产管理服务中心违约金4000元；四、驳回反诉原告寿县房产管理服务中心的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取即40元，由原告朱庆玲负担。反诉案件受理费124元，由反诉被告朱庆玲负担48元，由反诉原告寿县房产管理服务中心负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  余益辉二〇二〇年九月二十五日书记员  陶 红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。