江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初428号原告：屠汉群，女，1972年1月20日生，住盐城市国飞尚城**。原告：吴国秀，女，1975年6月19日生，住盐城市国飞尚城**。委托诉讼代理人：王瑞勇，盐城市亭湖区新兴法律服务所法律工作者。被告：盐城中瓯置业有限公司，住所地盐城市亭湖区新洋街道办事处圩洋村开放大道**（7）。法定代表人：陈大凤。第三人：苏州肯德基有限公司，统一社会信用代码91320505608236652W，住所苏州高新区珠江路**创新中心****。法定代表人：黄进栓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：顾亚宾，江苏新天伦（北京）律师事务所律师。原告屠汉群、吴国秀与被告盐城中瓯置业有限公司（以下简称“中瓯置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于同年5月12日公开开庭进行了审理。原告屠汉群、吴国秀的共同委托诉讼代理人王瑞勇到庭参加诉讼，被告中瓯置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后原告屠汉群、吴国秀申请追加苏州肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）为第三人参加诉讼，本院经审查依法予以准许，并通知肯德基公司作为本案第三人参加诉讼，分别于2020年7月30日、8月18日公开开庭进行审理。上述开庭时间，原告屠汉群、吴国秀的共同委托诉讼代理人王瑞勇，第三人肯德基公司的委托诉讼代理人顾亚宾均到庭参加诉讼，被告中瓯置业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2020年9月28日，本院再次依法组成合议庭公开开庭审理本案，原告屠汉群、吴国秀的共同委托诉讼代理人王瑞勇到庭参加诉讼，被告中瓯置业公司、第三人肯德基公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告屠汉群、吴国秀的共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付2018年7月1日起至2019年12月31日止的租金及物业费计656062.53元（租金按照每半年174950.01元计算，物业费按照每半年43737.5元计算）。2、判令被告立即将盐城市亭湖区开放大道313号430平方米的房屋交付给原告使用。事实与理由：2015年6月28日，原被告签订了一份使用权转让协议书，协议书约定被告将位于盐城市亭湖区两层建筑，面积430平方米的肯德基经营用房（现房）使用权转让给原告，原告给付被告转让费150万元，并约定原租给苏州肯德基有限公司的场地和其它设施在2029年6月30日前归原告使用，同时还约定被告租给苏州肯德基有限公司的房屋和场地租金由原告收取，使用权转让时间至2049年11月3日止等相关条款。协议书签订后原告按协议书约定将150万元给付被告，被告也将租给苏州肯德基有限公司的租金从2015年7月1日起给付原告，但使用权未与原告办理交付手续。到2018年7月1日起至今被告未能将苏州肯德基有限公司的租金交付原告，主要原因是被告所欠债务，致使苏州肯德基有限公司租金被法院查封保全，使原告权益未能得到保障，原告虽通过多方努力，但未能如愿。现原告为依法保护自己的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告中瓯置业公司未到庭亦未答辩。第三人肯德基公司辩称：关于原告主张的租金和物业费，第三人认为原告要求支付案涉房产租金及物业费的相关诉讼已经经过盐城市中级人民法院2019苏09**民终1752号民事裁定书以及福州市鼓楼区人民法院2019闽01**民初10901号民事判决书处理。根据上述案件的确认，案涉房屋的租金收益已被福州鼓楼区法院执行。原告没有法律依据去阻却鼓楼区人民法院的执行。我方作为协助执行义务人，仍需按照福州市鼓楼区人民法院协助执行。通知书内容协助支付义务，目前我方已经截止2020年6月份的租金支付到法院的相关账户；关于原告要求交付房屋使用权的诉请，我方认为根据福州市鼓楼区人民法院相关判决书的认定，案涉房产目前由第三人合法租赁使用，原被告双方的使用权转让协议系被告将肯德基公司与被告之间的租赁关系一并转让给了原告，但是没有经过我方的认可。原告基于该使用权的转让协议对被告的权利系债权不是物权。因此我方认为系被告违约导致原被告双方的使用权转让无法履行，原告应追究被告的违约责任。我们有权依据租赁合同继续依法使用案涉房屋。本院经审理查明：本案所涉位于盐城市的房屋，系临时设施。2013年12月11日，盐城市规划局就该设施向中瓯置业公司颁发了盐临建字NO.0952538号盐城市临时建设许可证。2014年3月20日，盐城嘉华义务国际商贸城有限公司（以下简称“嘉华公司”）（出租人，甲方）和肯德基公司（承租人，乙方）签订一份租赁合同，约定肯德基公司租赁该房屋经营，租期15年，租金标准按乙方营业额确定抽成比例，按月支付租金。2014年11月20日嘉华公司（甲方）、肯德基公司（乙方）和中瓯置业公司（丙方）三方签订补充协议约定，甲方将该租赁合同的全部债权债务转移给丙方中瓯公司，即出租人变更为中瓯公司，其余内容仍按原合同执行。2015年6月28日中瓯置业公司与屠汉群、吴国秀签订一份使用权转让协议书约定，将肯德基公司正在使用的经营用房430平方米（现房）的使用权转让给屠汉群、吴国秀，转让费150万元。转让期限从2015年7月1日至2049年11月3日。中瓯置业公司与肯德基公司签订的租赁合同中的权利义务全部由屠汉群、吴国秀享有和继承，并从2015年7月1日起，租金由屠汉群、吴国秀收取。中瓯置业公司将房屋使用权转让给屠汉群、吴国秀后，中瓯置业公司在2049年11月3日前不得收取屠汉群、吴国秀物业管理费。协议中还对其他内容作了约定。转让协议签订后，屠汉群、吴国秀于2015年6月30日向中瓯公司一次性支付转让费150万元。在之后的履行合同过程中，由肯德基公司将应交租金计算后，由中瓯公司向肯德基公司开具发票，肯德基公司再按约将租金支付给中瓯公司，中瓯公司收到后将扣除税费后的租金和管理费支付给屠汉群、吴国秀。2018年6月底，因中瓯公司的账户被法院查封，无法开具发票，故要求肯德基公司暂时停止支付租金。从2018年7月起，肯德基公司未再支付租金。2018年12月3日，福州市鼓楼区人民法院依法向肯德基公司送达协助执行通知书，要求其将该门面租金收入直至还清情况为止（无具体金额）扣留，并汇入法院指定账户。2018年12月3日本院受理了屠汉群、吴国秀与中瓯置业公司、肯德基公司房屋租赁合同纠纷一案（2018苏09**民初6999号），并提出如下诉讼请求：1、判令中瓯置业公司、肯德基公司共同向原告支付2018年7月至11月的租金和物业管理费约163725元（具体按照租赁合同计算）；2、判令肯德基公司从2018年12月1日至2029年6月30日止，每月按照《租赁合同》约定直接向原告支付租金和物业费大约32745元（具体按照租赁合同计算），即确认屠汉群、吴国秀和肯德基公司履行2014年3月30日的《租赁合同》。本院经审理后于2019年2月19日作出（2018）苏0902民初6999号民事裁定书，裁定驳回屠汉群、吴国秀的起诉。该民事裁定书载明“另查明，从2018年7月至12月，肯德基公司应支付租金为174950.01元；物业费43737.5元。”，并认为“肯德基公司作为被协助执行单位，其按照协助通知将应支付给中瓯公司的租金支付到福州市鼓楼区人民法院，是其应履行的义务，符合法律规定。但因涉案房屋无产权证，屠汉群、吴国秀从中瓯公司处取得涉案房屋的使用权，福州市鼓楼区人民法院不知情。现福州市鼓楼区人民法院已经对肯德基公司应支付的租金作出处置，而屠汉群、吴国秀的租金包含在协助执行金额之内，在该租金已被其他法院执行处置的情况下，对屠汉群、吴国秀的诉讼请求，一审法院不宜审理，屠汉群、吴国秀可以向执行法院提出执行异议。”后屠汉群、吴国秀不服该裁定，向盐城市中级人民法院提起上诉。盐城市中级人民法院经审理，于2019年4月24日作出（2019）苏09民终1752号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。该民事裁定书中还载明：“本院二审另查明，2017年5月16日，福建省福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102执1012号执行裁定书，申请执行人刘某、被执行人中瓯公司，裁定内容为：一、冻结、划扣被执行人中瓯公司在银行等金融机构的存款（详见协助执行通知书）。二、扣留、提取被执行人中瓯公司应当履行义务部分的收入（详见协助执行通知书）。三、查封、扣押、冻结被执行人中瓯公司应当履行义务部分的财产（清单另列），限其于财产被查封、扣押、冻结的次日起七日内按照生效法律文书所确定的义务履行完毕。如逾期不履行，福建省福州市鼓楼区人民法院则将上述财产依法予以处理。2018年12月3日，福建省福州市鼓楼区人民法院依据上述裁定向肯德基公司作出（2017）闽0102执1012号协助执行通知书，请肯德基公司协助以下事项：请协助扣留、提取被执行人中瓯公司所有的位于盐城嘉华义乌国际商贸城肯德基店面的租金收入直至还清欠款为止，并将扣留、提取的款项汇入其法院指定账户。”2019年6月11日，福建省福州市鼓楼区人民法院受理了原告屠汉群、吴国秀诉被告刘某、第三人盐城中瓯置业有限公司、第三人苏州肯德基有限公司案外人异议之诉一案（2019闽01**民初10901号）。该院经审理后，于2019年12月5日作出民事判决书，判决：驳回屠汉群、吴国秀的全部诉讼请求。该民事判决书中载明：“本院认定事实如下：……屠汉群、吴国秀与中瓯置业公司在庭审时均表示至2018年4月份时，肯德基公司才知道双方之间签订《使用权转让协议书》的事实。双方均表示因屠汉群、吴国秀不好开具发票，故在签订《使用权转让协议书》后，系由肯德基公司将应交租金计算后，由中瓯置业公司，中瓯置业公司收到后将扣除税费后的租金和管理费支付给屠汉群、吴国秀。……”另查明，肯德基公司根据福建省福州市鼓楼区人民法院协助执行通知的要求，至2020年8月，已将其公司应支付的2018年7月至2020年7月期间的租金合计634185.28元支付至法院账户（其中2018年7月1日至2019年12月31日期间的租金合计462041.6元）。肯德基公司在庭审中陈述，根据几方于2016年7月26日所签订的补充协议约定2016年4月1日起，物业费应当是交给嘉华公司的，不在福州鼓楼区法院的协助执行范围内。至目前，因客观原因，对于2018年7月至今的物业费，肯德基公司未能支付给嘉华公司。本院认为：本案中屠汉群、吴国秀与中瓯置业公司签订的《使用权转让协议书》实质上也将属于中瓯置业公司与肯德基公司之间的租赁合同的权利义务一并转让给屠汉群、吴国秀。根据双方该协议约定，两原告享有对案涉建筑出租的收益权。关于两原告要求被告中瓯置业公司支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的房屋租金问题。根据原被告双方所签订的上述协议书的约定以及在实际履行该协议过程中，就案涉建筑出租给肯德基公司所得租金的交付习惯来看，被告中瓯置业公司负有向两原告转付租金的义务。现第三人肯德基公司依据福州市鼓楼区人民法院的协助执行通知书要求，将上述两原告主张的期间的应付租金交付给福州市鼓楼区法院，其实质是为中瓯置业公司履行了生效判决确定的义务，应视为肯德基公司已根据其与中瓯置业公司所签订的租赁合同的约定履行了租金交付义务。故中瓯置业就上述肯德基公司已交付的租金负有向两原告转付的义务。对于两原告所主张的物业费。因客观上中瓯置业公司未获得肯德基公司应付的物业费，故现两原告要求被告中瓯置业公司向其支付该部分物业费的主张，于法无据，本院依法不予支持。关于两原告主张要求被告中瓯公司交付房屋的问题。因案涉建筑（含其对应的收益）现已被福建省福州市鼓楼区人民法院查封，在其被解除查封之前，本院依法不能对被查封的标的物进行任何处置，包括实体处置或其他方式的处置。故对两原告的该项请求，本院依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告盐城中瓯置业有限公司应于本判决生效之日起向原告屠汉群、吴国秀支付租金合计462041.6元。二、驳回原告屠汉群、吴国秀的其他请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10360元，由原告告屠汉群、吴国秀负担3064元，被告盐城中瓯置业有限公司负担7296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  夏 凡人民陪审员  王尊朝人民陪审员  周志勇二〇二〇年九月三十日书 记 员  夏正途附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。