北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2273号原告（反诉被告）：孙立成，男，1976年8月6日出生，汉族，无业，住天津市武清区。委托诉讼代理人：孟嗣雨，北京普纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴湘昀，北京普纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路******1254-2。法定代表人：魏海波，董事长。委托诉讼代理人：李梦赏，北京市海嘉律师事务所律师。原告孙立成与被告北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司（以下简称中诚嘉福公司）租赁合同纠纷一案，立案后中诚嘉福公司提起反诉，本院依法适用简易程序，公开合并开庭进行了审理。原告孙立成及其委托诉讼代理人吴湘昀，被告中诚嘉福公司的委托诉讼代理人李梦赏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙立成向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付剩余房租416667元；2.要求被告赔偿房屋装修费用299600元；3.要求被告返还押金80000元；4.要求被告赔偿房屋添附的价值136856元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年10月，原、被告签订投资合伙协议，该协议实为房屋租赁合同。双方约定，被告须提供东城区广渠门内大街29号的商业楼（以下简称涉诉房屋）给原告进行商业活动，并在合同约定期限内保证房屋及水电气等功能的正常使用。原告须每年按约定给被告分红500000元（即租金），合同另有违约条款约定了双方违约之后的处理规则。合同签订后，原告预先支付了500000元分红及80000元押金。之后原告花费299600元进行装修，并在房屋添附广告牌、沐浴房、燃气改造、增压水泵、消防验收、灯具、浴盆、马桶、监控、壁纸（装修与添附互不重合）。2016年11月15日，原告取得营业执照。但在2017年1月6日，因东花市街道的“疏解改善促提升”专项执法行动导致租赁房屋大门被封堵，无法正常使用、不能正常经营，随后水电也无法正常使用。至此被告构成违约，致使合同目的不能达成。2018年11月，被告又将尚在合同期内的房屋租给他人经营。原告的租金已经缴纳至2017年8月31日，其中有一个月免租期，原告认为被告应当退还2017年1月10日之后的房屋租金，因为该日期城管将房屋唯一进口封堵。此外，在原告承租房屋初始时，因被告不配合的原因，导致原告延迟办理营业执照，耽误了两个月时间，所以原告认为被告应将这两个月的租金一并退还。因此，原告诉至法院，诉如所请。被告中诚嘉福公司辩称，2016年8月1日，原、被告签订合同，性质为房屋租赁合同。2017年1月4日，政府发出关于整治开墙打洞的告知。2017年7月17日，政府封堵了涉诉房屋一楼底商东侧门及南侧门。诉争房屋位于三楼，从楼宇北门可以正常出入，封堵影响的是一楼用户，并不影响三楼。原告的租金支付至2017年8月31日。原告从未向被告发出过解除合同的通知，也没有办理过交房手续。被告不同意原告的全部诉讼请求。此外，被告认为，原告从未与被告交接房屋，原告使用房屋直到2017年12月31日后自行撤离，因此被告提起反诉，要求原告支付2017年9月1日至12月31日的房屋租金166666元。针对被告的反诉，原告认为被告违约，应当对原告进行赔偿；被告的反诉没有依据，2017年1月10日通道被封堵后合同无法继续履行。因此，原告不同意被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年10月原、被告订立《投资合伙协议》，载明案外人北京×餐饮管理有限公司（以下简称×公司）与北京××集团公司（以下简称××公司），订立有《房屋租赁协议》，×公司承租××公司位于北京市东城区广渠门内大街29号的商业楼；×公司授权被告在上述地址投资开展多种业态形式的经营项目；原、被告共同投资商业项目，被告以免费提供拥有经营使用权的商业楼作为出资，原告以资金和足疗养生项目作为出资，被告不享有对项目运营和管理的权利，只享有分红权；合伙期限自2016年8月1日至2020年12月31日；协议签订后至2016年8月31日为项目装修期；自2017年9月1日开始，原告每年支付被告利润，前两年每年50万元，之后每年52.5万元；在合伙期间，被告应保证房屋以及水电气等各项功能的全面正常使用；由于房屋产权方或其他第三方行使权利，致使原告经营项目不能正常经营，则原告有权要求解除协议，同时要求被告赔偿因此造成的一切损失。为证明其诉讼请求及答辩意见，原告出示了银行流水、装修保证金及房屋保证金收据，以证明其支出情况，经质证，被告认可该组证据真实性，但不能确定银行流水中的收款人身份。原告又出示了装修及安装合同、收据、照片，以证明装修及添附情况，经质证，被告不认可该组证据的真实性。原告还出示了照片及告知，以证明封门事实，经质证，被告认可告知的真实性。原告又出示了电气防火检测报告、消防设施检测报告，以证明其添附财产支付及损失情况，经质证，被告对该组证据的真实性无法确定。诉讼中，原告的证人王某到庭，称其原系原告公司员工，原告公司名称为北京×休闲健身有限公司，王某职务为经理，工作期间为2016年11月至2017年1月9日；店铺位于三层，有前后两个门，后门是消防通道，前门是正常通道；2017年1月9日街道和城管联合将店铺正门封堵，所有员工都不能正常上班；对于正门的朝向，证人表示不清楚，但表示就是院里的门。经质证，原告认可证人证言，被告认为证人系原告单位员工，与原告有利害关系，陈述亦不属实，故不认可证人证言。为证明其答辩意见及反诉请求，被告出示了（2018）京0101民初13701号判决书，以证明封门时间是2017年7月17日，经质证，原告认可证据的真实性，但不认可其证明目的，并坚称原告的门就是在2017年1月10日被封堵的；被告还出示了银行业务回单，以证明被告法定代表人于2017年9月27日向北京××集团有限公司支付2017年第四季度房租，经质证，原告不认可证据的真实性，亦不认可其关联性；被告又出示了北京市东城区东花市街道城市综合行政执法组2018年4月16日出具的情况说明，内容为“东花市街道广渠门内大街29号，××集团主楼东侧配楼，共三层。超出墙体部分属于违建，不得用于经营，东花市街道综合执法组于2017年3月16日拆除；依据规划图东侧门与南侧门属于破坏原墙体的开墙打洞行为，于2017年7月17日封堵。”该情况说明来自（2018）京0101民初13701号卷宗，经质证，原告不认可该证据的真实性和关联性，并表示涉诉房屋被封堵的东门并非果多美的东门。被告还出示了微信聊天记录，以证明2017年12月原告还在着手将涉诉房屋兑店。经质证，原告不认可该证据的真实性、证明目的。经询，原告表示不申请对涉诉房屋内的装修残值或添附物品残值进行司法鉴定，亦不考虑折旧。被告表示知晓原告对涉诉房屋进行装修及添附，但不清楚具体情况。诉讼中，本院向北京××集团有限公司广安分公司进行调查，该单位工作人员胡某1表示，广渠门大街29号商业楼的产权人是××公司，原本是一座四层的主楼和一座三层的副楼，主楼大门朝南，副楼的设计图纸上并无大门，每一层都与主楼连通，以消防梯相连，主楼位于副楼西侧。胡某1自称是2017年来到这里工作，当时副楼在南侧加了一个门，在2017年政府整治拆墙打洞时，凡是设计图上没有的门都要封堵，所以副楼的门就被封了。目前副楼北侧的门是租户为了清场运货临时开设的。胡某1表示记不清副楼东侧原来是否有门，也记不清整治开墙打洞的具体时间。胡某1还表示，原告并非××公司的租户；××公司的租户是×公司，原告是×公司的联营方；原告已经撤场很久了，但是撤场时间记不清了；被告与××公司无合同关系。2019年2月1日，××公司将副楼另行出租，并在副楼内加装一部电梯供三楼使用；在该日期之前，副楼三楼为空置状态。在拆墙打洞治理之后、加装电梯之前，进入副楼三楼需要走副楼北侧门的楼梯，是消防疏散梯。在新租户入住涉诉房屋时，原告之前经营的物品都在涉诉房屋内。目前副楼北侧有两个出入门，即消防疏散梯及其东侧的临时小门。原告又向胡某1出示了从城管部门调取的照片，胡某1认可该照片是整治行动现场，并表示自己也在场，但是仍然表示记不清具体日期。胡某1又表示，整治拆墙打洞时，封堵了副楼东侧的门，位于东侧偏北一点，电箱旁边，现在这个电箱还在；这个门不是××集团开的，是×公司未经相关部门审批开设的；这个门就是原告原来上三楼的通道；原告有两个门，一个是东侧门，一个是北侧消防疏散梯，其中东侧门是原告主要进出通道，北侧消防疏散梯是紧急情况下的通道。2018年3月，××集团向×公司发送收房通知，当时原告并未经营，同月××集团将三楼屋内物品清出存房，2019年1月，原告前来拉走其物品。对于以上调查情况，原、被告均表示认可，原告同时表示，被调查人认可城管部门调取的照片，而该照片中的人物衣着明显为冬天。本院又向北京市东城区人民政府东花市街道办事处调查，该单位回复称，北京市东城区广渠门内大街29号商业楼配楼在东立面一层北端违规开墙打洞设置的门，于2017年1月10日由该街道组织相关执法部门实施封堵。一层用户（果多美）在楼南侧和东侧分别有违规设置的独立门，于2017年7月17日被封堵。经该街道与规划部门核实，该配楼正式门位于楼梯北侧一层。经质证，原告认可上述复函的真实性，认可封堵时间是2017年1月10日，但认为配楼北侧的门是消防门。被告认可复函的真实性，认可配楼北侧的门是正式门，并认为2017年1月10日街道办事处只是着手封堵一事，真正封堵的日期是2017年7月17日。本院组织双方当事人对涉诉房屋进行现场勘验，涉诉房屋位于北京市东城区广渠门内大街29号院内，29号院内包括一栋三层楼、一栋四层楼和一排平房，涉诉房屋位于三层楼宇的三层。目前三层楼宇北侧有一消防疏散楼梯，楼梯东侧有一校门，楼宇其他方向没有门，楼宇东墙最北端有一电箱。关于腾退房屋的问题，原告表示，房屋封堵后就无法进场，所以添附的物品、家具都无法搬出，当时被告的法定代表人说过可以把能搬走的物品统一存放，不能搬走的就没办法了，但是后来并没有给过原告这些物品；因为大门已经封堵，就没有再交接钥匙，已经没有必要了。关于合同解除过程，原告表示，其于2017年1月10日至15日期间联系被告的法定代表人，后者说去想办法，以后可能还能开门，如果不行就退钱；1月15日之后被告法定代表人不再接听原告的电话。原告未就此举证。对于原告的以上陈述，被告不予认可，并认为合同于2018年1月1日解除，因为该日期××公司解除合同、收回房屋。关于是否催要租金的问题，被告称其在房租到期之后当面与原告沟通催要房租，但原告找理由推诿。被告未就此举证。本院认为，原、被告订立的《投资合伙协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均认可该协议的实质是房屋租赁合同，且协议内容与双方上述意见不矛盾，故本院依法认定《投资合伙协议》实为房屋租赁合同。关于涉诉房屋通道被封堵的日期问题，根据本院调查的结果，涉诉房屋所属副楼东侧北端通道于2017年1月10日被封堵。被告所持封堵日期是2017年7月17日的观点，依据不足，本院不予采信。关于合同的解除情况，原告所持合同于2017年1月10日解除的观点，缺乏事实依据，本院不予采信。因双方均未提交证据证明任一方当事人曾经行使解除权，亦无证据证明双方协商一致解除合同，故本院根据本案具体情况，确定2018年1月1日为原、被告双方合同解除之日。被告作为出租人，负有提供适租房屋的合同义务。原告承租涉诉房屋的合同目的在于经营，在涉诉房屋所属副楼东侧通道被封堵之后，东侧通道虽非原告的唯一通道，但仅有北侧不临街的通道可以通行，这对于原告的经营势必造成相当程度的不利影响，致使合同目的无法实现，故对于封堵之后的已交租金，被告应当予以酌减，具体比例本院将酌情确定。在通道封堵之后，原、被告未就涉诉房屋进行交接，且××集团直到2018年3月清理房屋时，原告的物品仍然放置在涉诉房屋内。应当指出，虽然东侧通道被封堵对原告的经营有实质性的不利影响，但该通道被封堵并不意味着原告完全无法进出涉诉房屋。另一方面，被告在东侧通道封堵、租金到期的情况下，并未积极敦促原告腾退房屋。故对于未能及时腾退房屋所产生的损失，双方均有过错，因此，对于2017年9月1日至12月31日期间的房屋租金，本院酌情确定。但对于原告所诉承租房屋初始时的两个月租金，原告未就此出示相关证据，故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还押金，理由正当，本院予以支持。对于原告所主张的装修费用及添附价值，涉诉房屋东侧通道封堵确实对原告在合同期限内的正常经营构成不利影响，被告应当对此予以赔偿，具体金额本院将结合在案证据、过错程度、折旧耗损、剩余租期、部分收回等因素酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于本判决生效后七日内，退还孙立成房屋租金160273.98元；二、北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于本判决生效后七日内，赔偿孙立成房屋装修费用、房屋添附费用250000元；三、北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司于本判决生效后七日内，退还孙立成押金80000元；四、孙立成于本判决生效后七日内，支付北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司房屋租金41666元；五、驳回孙立成的其他诉讼请求；六、驳回北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6566元，由孙立成负担3116元（已交纳），由北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司负担3450元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1817元，由北京中诚嘉福商业地产投资管理有限公司负担1363元（已交纳），由孙立成负担454元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨志彤二〇二〇年九月二十二日书记员  周丽萍