四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2262号 上诉人（原审被告）：四川省营山县城乡建设综合开发公司，住所地：四川省营山县城北坝横街**。 法定代表人：郭翔，经理。 委托诉讼代理人：沈小龙，营山县法律援助中心律师。 上诉人（原审被告）：王海瑛，男，汉族，生于1961年11月20日，住四川省营山县。 被上诉人（原审原告）：蔺夏钦，男，汉族，生于1996年1月23日，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：蒋凤连，女，汉族，生于1969年4月20日，住四川省营山县。系蔺夏钦之母。 委托诉讼代理人：杨盛华，营山县新店法律服务所法律工作者。 上诉人四川省营山县城乡建设综合开发公司（以下简称城乡建设公司）、王海瑛因与被上诉人蔺夏钦房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人城乡建设公司、王海瑛上诉请求：依法判令被上诉人支付产权调换差价款73840元后，上诉人才将调换住房交付给被上诉人。事实及理由：1、上诉人已将应调换的门市按照2013年2月4日双方签订的《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》约定的时间交付给了被上诉人，被上诉人现已在该门市营业经营，原审认定上诉人至今没有交付门市不是事实。2、上诉人没有交付住房，是因被上诉人没有按照上诉人与被上诉人于2013年2月4日签订的《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》第9条的约定支付上诉人产权调换差价款73840元造成的，被上诉人没有履行付款义务，上诉人有权拒绝交付房屋。3、上诉人在履行2013年2月4日签订的《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》过程中，没有任何违约行为，不应当承担违约责任。4、2013年2月4日签订的《补充协议》，不能否定双方于2013年2月4日签订的《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》的内容，更不能免除被上诉人支付差价款73840元的义务。 被上诉人蔺夏钦答辩称，一审法院判决认定事实清楚，应当依法予以维持。2013年2月4日，双方签订的是补充协议书，不是调换协议书，被上诉人至今没有收到上诉人按照协议约定交付房屋住宅和门面的手续，也没有按照协议约定将住房和门面的产权手续交付给被上诉人，真正住进门市镇领导多次协调后。我方在2016年6月19日在社区居委会组织的协商中，被上诉人和李仁俊与上诉人进行了补偿协调，达成了意见。被上诉人于2018年9、10月份为避免损失才住进门市，并非是上诉人交付房屋。2、签订拆迁协议书是在2012年12月7日，该协议书是上诉人安排工作人员将打印好的格式条款交给被上诉人的，被上诉人的母亲不识字，上诉人的工作人员说需要经过公司盖章签字将合同带回后，才交给被上诉人。2012年12月7日当天，被上诉人的母亲仅在合同上签名，合同条款上没有加注要进行差价补款的条款，上诉人将合同交还给被上诉人时才发现合同上增加了内容，故被上诉人拒绝拆房，双方在2013年2月4日达成补充协议，上诉人说按照补充协议执行，补充协议中对门市和住房的具体位置所在楼层都写得很具体，且明确了双方互不补偿，注明了水电气的开户责任在上诉人，同时约定按照房屋总价值的20%承担违约责任，故上诉人主张的补差价不是事实。3、上诉人主张其没有违约不是事实，违约事实客观存在。 蔺夏钦一审起诉请求：1.判令城乡建设公司、王海瑛继续履行房屋拆迁产权调换协议及补充协议，将东升镇桂花苑二期第3幢2单元3楼6号住房和二期第3幢第5号门市交付蔺夏钦使用，同时按合同约定完善好附属工程，办好权属证书。2.判令城乡建设公司、王海瑛给付蔺夏钦延迟交房违约金20000元。3.门市属经营性用房，由于城乡建设公司、王海瑛延期交房，应按现行门市租金给予蔺夏钦经济补偿50000元。4.本案诉讼费由城乡建设公司、王海瑛承担。一审庭审中，蔺夏钦自愿放弃第3项诉讼请求，同时自愿放弃“按合同约定完善好附属工程，办好权属证书”的请求。 一审审理查明，2010年4月6日，营山县东升镇人民政府向城乡建设公司发函，将东升镇场镇旧（危）房拆迁改建及街道等公共设施建设工程交由城乡建设公司实施。2010年4月30日，东升镇人民政府向营山县规划和建设局发函，请求该局对东升镇旧城改造开发进行规划设计和业务指导，并批准场镇旧城改造开发工程。2011年3月21日，东升镇人民政府向营山县国土局发函，向该局申请7.8亩国有土地用地指标，以用于旧城改造。2011年3月22日，城乡建设公司的法定代表人郭翔出具委托书，授权王海瑛担任桂花苑项目部负责人，负责实施该项目工程开发建设任务，城乡建设公司及其法定代表人郭翔分别在委托书上盖章和签名。 同时查明，蔺夏钦是蒋凤连（又名蒋凤莲）之子，生于1996年1月23日。蔺夏钦在营山县有一幢37.23平方米的房屋，该房屋所有权证为营房权证营字第××号，登记时间为2011年6月7日。2012年12月7日，王海瑛受城乡建设公司（甲方）的委托，与蔺夏钦（乙方）签订《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》，该协议书载明“乙方被拆迁房屋位于东升镇老街，建筑面积37.23平方米，房屋为木结构。甲方以新建第二期工程第3幢2单元2屋3号成套住宅房屋，建筑面积105平方米，砖混建筑结构住宅房屋与乙方被拆迁住房进行产权调换；乙方有门市的，甲方经新建第二期工程第3幢第4号门市（建筑面积约40平方米）与乙方被拆迁门市进行产权调换……甲乙双方实行产权调换，进行差价结算后，乙方应付给甲方人民币73840元。”蒋凤连作为蔺夏钦的法定代理人在该协议书上签字，王海瑛和桂花苑项目部分别在该协议书上签字和加盖公章。2013年2月4日，王海瑛与蔺夏钦的监护人蒋凤连签订《补充协议书》，约定将《营山县东升镇房屋拆迁产权协议书》第九条结算办法变更为“甲方改建乙方房屋，甲方新建后，甲方还乙方新房一套，位置在第二期工程第3幢2单元3楼6号成套住宅房屋，面积105平方米，门市为第二期工程第3幢第5号门市，面积为40平方米，甲乙双方不补偿任何款项。”另外还约定“甲乙双方如一方违约，必须赔偿守约方房屋总价值的20%的违约金。”蒋凤连与王海瑛在《补充协议书》上签字，桂花苑项目部在《补充协议书》上盖章。 另查明，2012年12月7日，蒋凤连与城乡建设公司签订《房屋预售契约》，以8万元的价格购买后者开发建设的营山县住房，建筑面积约105平方米。因城乡建设公司迟迟未交付房屋，蒋凤连于2019年9月2日向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年11月27日作出（2019）川1322民初2864号民事判决书，该判决书已发生法律效力。 上述事实有经庭审举证、质证的当事人身份信息、《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》、收据、《补充协议书》、收条、《房屋预售契约》等证据在卷佐证。 一审法院认为，企业法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法享有民事权利和承担民事义务的组织。法人项目部是由工程承包人委派，专为某一项建设工程而设置的便于对施工进度、质量进行直接管理而组建的特定工程的临时性的管理团队，不具有独立的法人地位。城乡建设公司作为东升镇场镇旧（危）房拆迁改建及街道等公共设施建设工程的承包人，书面授权王海瑛担任桂花苑项目部负责人，负责实施该项目工程开发建设任务。在双方的关系中，王海瑛是委托代理人，城乡建设公司是被代理人。王海瑛在城乡建设公司授权范围内对外签订的合同所产生的民事责任，应由城乡建设公司承担。本案中，被拆迁的37.23平方米房屋属于蔺夏钦所有，因签订拆迁还房协议时蔺夏钦尚未成年，蒋凤连作为蔺夏钦的法定代理人，代其与城乡建设公司的委托代理人王海瑛签订《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议书》，这两份协议书是蔺夏钦和城乡建设公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。城乡建设公司未按约定时间向蔺夏钦交付诉争房屋和门市，构成违约。蔺夏钦主张城乡建设公司继续履行协议并将诉争住房及门市交付其居住使用，符合法律规定，一审法院予以支持。关于延迟交房违约金的问题，案涉《补充协议书》约定违约方须赔偿守约方房屋总价值20%的违约金。蔺夏钦作为守约方，其37.23平方米的房屋被拆迁后，按还房协议应当获得面积105平方米的住房一套和面积40平方米的门市一间。参考蒋凤连在同一地段购买的相同面积住房价格以及40平方米门市的市场价值，蔺夏钦主张20000元延迟交房违约金较为合理，一审法院予以支持。蔺夏钦自愿放弃第3项诉讼请求以及“按合同约定完善好附属工程，办好权属证书。”的请求，系当事人意思自治，一审法院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、四川省营山县城乡建设综合开发公司继续履行《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议书》，并于判决发生法律效力之日起三十日内将营山县东升镇桂花苑第二期工程第3幢2单元3楼6号住房、第二期工程第3幢第5号门市交付蔺夏钦居住使用；二、四川省营山县城乡建设综合开发公司于判决发生法律效力之日起二十日内给付蔺夏钦延迟交房违约金20000元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取计525元，由四川省营山县城乡建设综合开发公司负担。 二审中，王海瑛、城乡建设公司提供如下证据：1、城乡建设公司、王海瑛与蔺正品、蒋凤连于2011年5月19日签订的《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》，该协议中载明的房屋建筑面积为72.68平方米，约定进行差价结算后，乙方（蒋凤连、蔺正品）应给付甲方（城乡建设公司）73840元。城乡建设公司开发项目部在该协议上盖章，王海瑛在协议中签字，蔺正品在该协议中签字。2、城乡建设公司与蒋凤连于2012年12月7日签订的《房屋预售契约》，该份协议中，约定房屋为3栋楼一单元3楼2号，建筑面积约为105平方米，房屋成交价格为8万元。（该份协议蒋凤连亦持有一份，但落款时间为2013年2月4日）。3、城乡建设公司与蔺夏钦于2013年2月4日签订的《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》，该份协议中，约定房屋为二期第3幢2单元2层3号，建筑面积105平方米，门市为二期第3幢第4号。同时约定乙方（蔺夏钦）应付给甲方（城乡建设公司）人民币73840元。（该份协议蔺夏钦亦持有一份，但落款时间为2012年12月7日）。4、城乡建设公司与蒋凤连签订的《补充协议书》，载明“双方于2012年12月8日签订的‘营山县东升镇房屋拆迁产权协议书’（以下简称协议书），为了方便甲方拆迁工作需要，双方就原协议书第九条结算办法达成如下协议：一、原协议书第九条结算办法应改为甲方改建乙方房屋，甲方新建后，甲方还乙方新房屋一套位置是在第二期工程第3幢2单元3楼6号成套住宅房屋，面积105平方米，门市为第二期工程第3幢5号门市，面积为40平方米，甲乙双方互不补偿任何款项。四、违约责任：甲乙双方如一方违约，必须赔偿守约方房屋总价值的20%的违约金。”（城乡建设公司与蒋凤连均持有该份协议书，且落款时间均为2013年2月4日）。5、照片一张，用于证明城乡建设公司已将门市交付给蔺夏钦。6、营山县东升镇东盛社区居民委员会出具的证明一份，载明“兹证明四川省营山县城乡建设综合开发公司东升镇桂花苑开发项目部在修建桂花苑项目中，李仁俊、蒋凤连、罗举文等拆迁户及家人，从2012年至2019年期间，长期数十次阻扰施工（不准放线，不准挖孔桩，李仁俊睡在基坑里和门市里，不准进材料），给开发商和项目部造成了经济损失和无法按期交房，造成还有一个单元没有修建。李仁俊等人房屋补差款9万多元至今一分钱未缴，造成水、电、气无法安装和继续修建。经镇、村多次协调，至今未果”。以上证据用于证明城乡建设公司、王海瑛已向蔺夏钦交付门市，未交付住房的原因是因蔺夏钦未支付房屋补差款。蔺夏钦对城乡建设公司、王海瑛提交的证据发表如下质证意见：1、对上诉人提交的2013年2月4日的房屋拆迁调换协议书的落款时间有异议，蒋凤连一审中已经提交过协议书，蒋凤连仅仅在协议书上签了名字，落款时间是2012年12月7日。双方签订了补充协议后，上诉人主张补偿房屋差价款是矛盾的。2、照片不能反映被上诉人在使用门市，对该照片的证据三性均有异议。3、对社区出具的证明的证据三性均有异议，该证明中所说的2012年至2019年长期数次阻扰施工不是事实，证明中所说的差价款9万多元没有交并非是蒋凤连，不存在补差价的情况。 二审庭审中，城乡建设公司、王海瑛陈述其与蒋凤连签订了两个协议和一个补充协议，2012年12月7日签订了房屋调换协议，2013年2月4日再次签订了房屋调换协议，2013年2月4日签订了补充协议。王海瑛陈述在2012年12月7日双方达成了协议，拿了两份协议给蒋凤连签，蒋凤连一份，王海瑛留了一份。二审法院要求王海瑛、城乡建设公司提供其持有的2012年12月7日有蒋凤连签字的房屋产权调换协议书，但城乡建设公司及王海瑛当庭表示该协议书已经找不到了，因为2013年签订了协议，2012年的协议就没有保存了。王海瑛同时陈述2013年2月4日的房屋调换协议和补充协议是同一天所写，先达成调换协议，再达成补充协议，王海瑛又当庭反悔，陈述系先达成补充协议，再达成调换协议。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，城乡建设公司与蔺夏钦签订《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》，城乡建设公司与蔺夏钦各持有一份，但双方所持有的协议书的落款时间不一致，城乡建设公司持有的落款时间为2013年2月4日，而蒋凤连持有的落款时间为2012年12月7日。双方达成《补充协议书》，双方各持有一份，且落款时间一致，均为2013年2月4日，故对《补充协议书》的真实性予以采信。《补充协议书》中载明“根据甲、乙双方于2012年12月8日签订的‘营山县东升镇房屋拆迁产权协议书’（以下简称协议书），为了方便甲方拆迁工作需要，双方就原“协议书”第九条结算办法达成如下协议：……”可知，该《补充协议书》的基础是双方于2012年12月8日签订的《营山县东升镇房屋拆迁产权协议书》，但双方提交的证据中均只有一份《营山县东升镇房屋拆迁产权协议书》，并无2012年12月8日的《协议书》，且双方持有的两份《营山县东升镇房屋拆迁产权协议书》落款的时间不同。蒋凤连持有的落款时间为2012年12月7日，而城乡建设公司、王海瑛持有的落款时间为2013年2月4日，蒋凤连持有的协议书与补充协议中指向的协议书时间仅相差一天，再结合城乡建设公司、王海瑛关于其也持有2012年12月7日的协议书，但未保存的陈述，根据民事诉讼证据高度盖然性的原则，蒋凤连所持有的2012年12月7日的产权协议书从落款时间上来看更符合补充协议书中指向的《营山县东升镇房屋拆迁产权协议书》，更符合逻辑。 从《补充协议书》的内容来看，双方对结算办法进行了变更，约定甲乙双方互不补偿任何款项。虽城乡建设公司、王海瑛主张互不补偿任何款项仅是在应换面积内不补偿，超出面积应该补偿，但从《补充协议书》无法当然得出此结论，城乡建设公司、王海瑛也未提供其他证据加以证明，故对城乡建设公司、王海瑛主张蔺夏钦应按照《营山县东升镇房屋拆迁产权协议书》的约定补偿差价款的上诉理由不予支持。 关于城乡建设公司、王海瑛上诉主张已按照《协议书》约定的时间向蔺夏钦交付门面房的问题。城乡建设公司提交门面房照片一张，但不能证明照片中的门面房就是应当交付给蔺夏钦的门面房，也无法证明门面房的交付时间。蔺夏钦在答辩意见中表示于2018年9、10月份为避免损失才住进门面房，无论其住进门面房的原因是什么，案涉门面房已经由蔺夏钦实际使用，城乡建设公司、王海瑛无需再向蔺夏钦交付门面房，一审判决城乡建设公司交付门面房不当，本院予以纠正。 综上，因二审中，王海瑛、城乡建设公司提供新证据，王海瑛、城乡建设公司的上诉理由部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1269号民事判决第二项，即“二、被告四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告蔺夏钦延迟交房违约金20000元”； 二、变更四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1269号民事判决第一项“被告四川省营山县城乡建设综合开发公司继续履行《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议书》，并于本判决发生法律效力之日起三十日内将营山县东升镇桂花苑第二期工程第3幢2单元3楼6号住房、第二期工程第3幢第5号门市交付原告蔺夏钦居住使用”为“四川省营山县城乡建设综合开发公司继续履行《营山县东升镇房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议书》，并于本判决发生法律效力之日起三十日内将营山县东升镇桂花苑第二期工程第3幢2单元3楼6号住房居住使用”。 二审案件受理费1646元，由四川省营山县城乡建设综合开发公司、王海瑛负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇二〇年九月二十一日 书记员 李 俊