山东省莱州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0683执异63号异议人（被执行人）：姜永杰，男，1962年2月15日生，汉族，住莱州市。委托代理人：程建英（异议人妻子），住莱州市。申请执行人：徐焱，男，1992年9月5日生，汉族，住莱州市。委托代理人：李光兴，山东光州律师事务所律师。本院在执行申请执行人徐焱与被执行人姜永杰民间借贷纠纷一案中，异议人姜永杰向本院提出异议，本院于2020年1月8日作出（2019）鲁0683执异142号执行裁定。异议人姜永杰不服，提出复议。2020年8月21日山东省烟台市中级人民法院作出（2020）鲁06执复67号执行裁定，撤销本院（2019）鲁0683执异142号执行裁定，发回重新审查。本院于2020年9月14日重新立案，另行组成合议庭，依法进行了审查。现已审查终结。异议人称，请求法院依法终止执行莱州市人民法院（2018）鲁0683执1987-6号执行裁定书，终止拍卖异议人姜永杰位于莱州市的莱房权证城港路街道字第******号房屋所有权证下的房屋、莱集用（2010）第****号项下的集体土地使用权、配电室一处、院内903.11平方米房屋（无土地证、房屋权证）一处。理由：一、（2018）鲁0683执1987-6号执行裁定书出具之前的拍卖公告无效，应予撤销。根据民诉法的规定人民法院在决定变价财产时应当先作出裁定，在作出裁定之前的拍卖公告无效；二、在未与国土资源管理部门取得一致意见前，莱州法院不能拍卖异议人所有的集体土地使用权及该集体土地使用权上的房屋。依据相关规定“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”。对能否拍卖出售上述房屋，莱州市人民法院在2019年11月14日征求了莱州市自然资源和规划局的意见，回函：“根据土地管理法律法规和最高人民法院、国土资源部、建设部《关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的规定》法发【2004】5号规定，涉及集体建设用地的处置，应依法办理土地征收和国有建设用地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让价款及有关税费。土地征收应征得土地所有权人的相关权利人同意，符合相关产业政策，被征收土地符合土地利用总体规划和城市总体规划，依法按程序实施征收”。莱州法院未按照国土资源管理部门的回函招拍挂手续，未与国土资源管理部门取得一致意见，故对该集体土地使用权及该土地使用权上的房屋、依法不能拍卖。另走访国土资源管理部门，目前对于流转土地使用权的再流转，没有文件可依据，也就是说，目前流转土地使用权不能再流转。该处莱州集用（2010）第****号项下集体土地使用权（批准流转企业使用），即便拍卖成交，国土资源管理部门也不能办理土地使用权证的过户手续（即不能办理集体土地使用权的物权变动登记）；三、根据房地一体的原则，因异议人姜永杰所有的莱州集用（2010）第****号项下的集体土地使用权不能拍卖，该处集体土地使用权上的莱房权证城港路街道字第******号项下的房产院内东一幢903.11平方米的房屋、院内配电室一处不能拍，否则拍卖无效；四、无证土地的处置没有法律依据，因院内903.11平方米房屋项下的土地使用权是否有土地证及土地归属，法院未查清，无权处置；五、2018年莱州法院曾在（2018）鲁0683执1987-3号执行裁定中裁定拍卖上述财产，现又再次拍卖上述财产，同样的拍卖出具两份裁定。本院审查查明，申请执行人徐丰强与被执行人姜永杰民间借贷纠纷一案，本院以（2016）鲁0683民初751号民事判决书判决被执行人姜永杰偿还原告借款本金8460269.93元及相应的利息、代理费等。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年5月11日以（2016）鲁0683执1565号立案执行。执行期间，本院依法裁定变更第三人徐焱为本案的申请执行人。因烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民再19号民事判决，撤销（2016）鲁0683民初751号民事判决，本院于2018年9月10日裁定终结本案执行。一审原告徐丰强与一审被告姜永杰民间借贷纠纷一案，烟台市中级人民法院于2018年7月11日以（2018）鲁06民再19号民事判决书判决“一、撤销莱州市人民法院（2016）鲁0683民初751号民事判决；二、申诉人姜永杰偿还被申请人徐丰强借款本金8447642.6元……；三、申诉人姜永杰向被申请人徐丰强支付律师代理费30万元……”，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院依法立案执行。执行期间，本院于2018年9月25日通知被执行人姜永杰，决定对本院查封的被执行人所有的房产证号为莱房权证城港路街道第******号项下的房产一处，莱州集用（2010）第****号项下的土地使用权、位于莱州市被执行人院内**903.11平方米的房屋、院内配电室一处及设备四台进行评估，并通知被执行人按规定时间到本院选取评估机构及领取评估报告。2018年10月10日双方当事人在本院技术室通过摇号的方式选取评估机构为烟台久丰资产评估事务所。2018年12月30日出具了鲁久丰评报字[2018]第037号资产评估报告书，该报告书认定莱房权证城港路街道******号项下的房屋建筑物、机器设备、构筑物等附属设施评估价值共计10375812元。同时该机构又指出因土地性质为集体，土地使用权人以每年交租金的方式实现使用，无法实现拍卖，经与委托方沟通，本次不对土地价值进行评估。2019年2月2日，本院以（2018）鲁0683执1987-3号执行裁定书裁定拍卖被执行人姜永杰所有的房产证号为莱房权证城港路街道******号项下的房产一处及莱州集用（2010）第****号项下的土地使用权；拍卖位于莱州市的姜永杰院内东一幢903.11平方米的房屋、院内配电室一处及设备一宗。本院于2019年3月11日在莱州市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上分别进行公告，决定于2019年4月11日10时至2019年4月12日10时分别拍卖位于莱州市的房屋及附属设施，，位于莱州市的机械设备一宗但本案中，执行裁定中裁定拍卖的标的与实际网拍时的拍卖标的不符，执行程序存在瑕疵，需重新审查执行。因此本院于2019年4月4日以（2019）鲁0683执异30号执行裁定撤销本院（2018）鲁0683执1987-3号执行裁定书；中止本院对位于莱州市的房屋及附属设施、、位于莱州市的机械设备一宗的网络拍卖另在执行期间，被执行人姜永杰以涉案财产评估程序不合法、评估报告漏评财产、评估资质不合法等理由多次提出异议，本院经审查，驳回其异议。烟台市中级人民法院对被执行人姜永杰提出的复议认为本院在执行评估形式和程序不当，出具裁定发回本院重新审查。故本院决定对涉案的财产重新启动处置程序。本院在重新处置涉案的财产时，发现涉案的厂房被他人租赁使用，证人彭***证实自己开办的盛捷汽配是在姜永杰开办的盛达螺栓厂基础上接着干的，证人负责继续经营厂子，姜永杰欠的债务与证人没有关系，姜永杰做技术指导。本院于2019年8月27日以（2018）鲁0683执1987-5号执行裁定查封被执行人姜永杰所有的锉丝机两台、JH21-200锻压机一台、2000K多工位冷成型机一台、春日牌冷钝机一台。执行期间，本院于2019年5月27日和2019年11月8日两次向莱州市自然资源和规划局送达了征求意见函，征求是否可以在不改变土地性质的前提下对涉案的土地进行评估拍卖，该回复：“……涉及集体建设用地的处置，应依法办理土地征收和国有建设用地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让价款及有关税费。土地征收应征得土地所有权人和相关权利人同意，符合相关产业政策，被征收土地符合土地利用总体规划和城市总体规划，依法按程序实施征收”。另本案在执行过程中，执行人员调查发现，被执行人姜永杰曾与莱州市民委员会发生土地租赁合同纠纷，本院（2015）莱州平民初字第618号民事判决书中认为“因涉案土地（亦是本次异议审查指向的土地）双方签订了土地租赁协议，虽在其后又签订了流转合同，但该流转合同对确定双方的权利义务关系并不具有实质意义，即确定双方之间因涉案土地产生的权利义务关系仍应以双方于2008年8月1日签订的协议书为准”，该判决确认“被告姜永杰给付原告莱州市民委员会租赁费172800元……”。该判决中还记载了被执行人姜永杰在莱州市公安局询问笔录中的陈述，表示“2010年1月15日签订的集体土地使用权流转合同，是为了办理过户手续，按土地局要求需要有流转合同，找村里临时补的，实际没有交钱，因为当时谈土地租赁时，只说明办理土地手续费用由我来承担，证办在我名下，没有涉及土地补偿使用费问题。办理土地过户手续的原因是因为房子是我的，再加上租赁时有约定，如果当时办手续时，能直接办到我个人名下，就直接办成个人所有，不用再费别的事了，因为当时不允许，所以非得走这一步。土地流转合同只是办过户手续用的，也不是真实的交易，如果是真实的，村里也不能同意，因为我如果交上62万元流转补偿费，就不用交租赁费了。办理土地流转以后，我只按照当时的租赁协议，每年交租赁费，其余的什么钱也不交”。本院向该村委会征求意见，该村委会同意与拍卖竞得者办理土地租赁等相关手续。2019年12月4日本院发出了执行公告，公告中载明本院将拍卖被执行人姜永杰的位于莱州市的莱房权证城港路街道******号房屋所有权证项下的房屋、莱集用（2010）第****集体土地使用证项下的土地使用权；配电室一处、院内903.11平方米房屋（无土地、房屋权证）一处；挫丝机两台、JH21-200锻压机一台、2000K多工位冷成型机一台、春日牌冷钝机一台。告知如案外人对上述财产享有租赁权而合法占有的，须在公告张贴起十五日内向本院提出书面执行异议。公告同时具有止付孶息的效力，标的物产生的租金等收益应支付到法院账户，用以清偿债务。同日，本院出具（2018）鲁0683执1987-6号执行裁定书，裁定拍卖被执行人姜永杰的上述财产。被执行人姜永杰向本院提出异议，请求终止执行（2018）鲁0683执1987-6号执行裁定书。本院于2020年1月8日作出（2019）鲁0683执异142号执行裁定。异议人姜永杰不服，提出复议。2020年8月21日山东省烟台市中级人民法院作出（2020）鲁06执复67号执行裁定，撤销本院（2019）鲁0683执异142号执行裁定，发回重新审查。在异议人复议期间，本院依法选取了山东博莱仕资产评估有限公司再次对本院拟拍卖的姜永杰名下的财产进行评估。2020年3月25日，该公司出具了山博评报字[2020]第026号评估报告，认定房屋建筑物评估8785567.14元、机器设备评估898260.00元、构筑物等附属设施评估466562.45元，共计10150389.59元。同时特别事项说明中记载“根据委托方提供的《莱州市城港路街道高家村民委员会与姜永杰协议》中双方的权利和义务规定，乙方不能及时缴纳租赁费，甲方有权无偿收回土地……。根据委托方提供的《调取证据申请书》中显示姜永杰自2012年起一直未按合同约定支付租赁费，该集体土地使用权属不清，权利不明，不纳及本次评估范围……”。异议人以资产报告财产基本信息错误、遗漏财产、不具备相应评估资质、评估程序违法等问题向本院再次提出异议，本院以（2020）鲁0683执异33号执行裁定驳回异议，烟台市中级人民院以（2020）鲁06执复109号执行裁定驳回了异议人姜永杰的复议，维持该裁定。本院认为，本案争议的焦点为涉案的集体土地使用权及地上房屋、构筑物是否能评估、处置。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及税费。处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”。涉案的莱集用（2010）第****号集体土地使用权证项下的土地系集体土地，由被执行人姜永杰向莱州市民委员会租赁所得，故被执行人姜永杰享有该租赁土地使用权。在未与国土资源管理部门协商一致的前提下，对该租赁土地使用权与附着在该土地上的房产及构筑物进行拍卖处置,程序不当，应予以纠正。另，本院查明，锉丝机两台、JH21-200锻压机一台、2000K多工位冷成型机一台、春日牌冷钝机归异议人所有，本院对此查封及处置并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：一、撤销本院（2018）鲁0683执1987-6号执行裁定及执行公告中的第一、二项。二、驳回异议人姜永杰的其他异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向山东省烟台市中级人民法院申请复议。审判长  于卫东审判员  宋尚东审判员  林浩杰二〇二〇年九月二十四日书记员  周倩倩