福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1965号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷彬，男，1983年11月17日出生，汉族，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陈生江，福建威明律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人雷彬房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷彬全部诉讼请求，一、二审案件受理费由雷彬承担。事实和理由：1．逾期办理讼争商品房权属登记不是因碧桂园房地产公司的原因所致，而是因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园房地产公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园房地产公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园房地产公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2．根据双方《商品房买卖合同》的约定，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 雷彬未作答辩。 雷彬向一审法院起诉请求：1．判令碧桂园房地产公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金24250元并继续支付违约金至碧桂园房地产公司将需要雷彬提供的办理不动产登记资料报送不动产登记行政服务主管部门并告知雷彬之日；2．本案的诉讼费用由碧桂园房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月26日，雷彬与碧桂园房地产公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：雷彬向碧桂园房地产公司购买三明市碧桂园一期24#2007室商品房，碧桂园房地产公司应当在2016年12月30日前向雷彬交付商品房。碧桂园房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园房地产公司提供的资料交付雷彬。如因碧桂园房地产公司原因，雷彬不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，雷彬不退房，碧桂园房地产公司自逾期之日起每日50元向雷彬支付违约金。商品房合同签订后，雷彬支付了全部房款。碧桂园房地产公司于2016年12月24日向雷彬交付商品房，2018年8月31日通知雷彬办理产权登记手续。 一审法院归纳本案争议焦点并分析认定如下： 一、碧桂园房地产公司是否应承担违约责任的问题。 一审法院认为，一、《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园房地产公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。二、在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园房地产公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。三、房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园房地产公司的负担。四、办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园房地产公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。雷彬与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园房地产公司的原因导致雷彬未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园房地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、违约金如何计算的问题。 一审法院认为，《商品房买卖合同》约定如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起按每日50元向雷彬支付违约金。碧桂园房地产公司提前交房行为不应加重其违约责任，故逾期办理不动产首次登记违约金应从合同约定的碧桂园房地产公司交付商品房截止日期的次日（2016年12月31日）起的第91日（即2017年3月31日）起计算至碧桂园房地产公司通知雷彬办理产权登记手续的前一日（2018年8月30日），共计518天。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系雷彬与碧桂园房地产公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园房地产公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。雷彬要求碧桂园房地产公司自2017年4月1日起按每日50元支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。碧桂园房地产公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给雷彬逾期办理商品房权属登记违约金25850元（该违约金按每日50元计算，从2017年4月1日计算至2018年8月30日，共计517天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，因适用简易程序减半收取203元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，雷彬与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当依照合同的约定全面履行各自义务。根据合同约定，碧桂园房地产公司于2016年12月24日向雷彬交付案涉商品房后，应在案涉商品房约定交房之日起90日内协助雷彬办理并取得房屋权属登记证书，但碧桂园房地产公司直至2018年8月31日才通知雷彬办理产权登记手续，该时间明显超过合同约定的协助办理并取得权属证书时间，碧桂园房地产公司依法应当按照每日50元的标准，自雷彬应当取得房屋权属证书期限届满的次日起至碧桂园房地产公司通知雷彬办理产权登记手续的前一日止，支付雷彬逾期办证违约金，并无不当。碧桂园房地产公司关于逾期办证违约金计算明显错误的上诉理由，依据不足，不予采信。关于不动产统一登记政策调整问题。经查，《不动产权登记暂行条例》早于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施。三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园房地产公司按照合同约定所承担的办理房屋所有权初始预登记义务自然变更为办理不动产首次登记（总确权）义务，碧桂园房地产公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，双方约定取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限能够保证碧桂园房地产公司仍有充分时间按照政策调整后所需的材料和程序协助雷彬办理不动产权证。综上，碧桂园房地产公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予采信。 综上所述，碧桂园房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费406元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志历 审判员  王有章 审判员  谢明华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  段剑岚 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。