成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初3921号 原告：浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司，营业场 所成都市成华区成华大道杉板桥路1号3层01号。 负责人：王红国，公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师， 特别授权。 被告：杜刚华，男，藏族，1980年5月8日出生，住四川省 康定县姑咱镇文化路82号。 委托诉讼代理人：泸进，女，杜刚华配偶，特别授权。 原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称多弗公司）与被告杜刚华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告多弗公司的委托诉讼代理人李康，被告杜刚华的委托诉讼代理人泸进到庭参加了诉讼，本院依法审理后，本案现已审理终结。 原告多弗公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠付物业费等费用（2019年1月1日-2019年8月12日）共计5809.95元；2.判决被告自2019年2月1日至所有费用完全清偿之日支付延期支付物业管理费的滞纳金，暂计至2019年12月31日，为1142.93元；3.判决被告支付本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与案外人成都泰达世纪实业有限公司签订租赁合同，承租秦达实业旭光路22号，星月里B区1层商铺，面积30.25平方米，2018年12月18日，泰达实业将前述商铺所在的项目整体出售给四川北至贸易有限公司并更名为多弗国际中心，同时，北至贸易委托原告为案涉房屋所在项目提供相应的物业管理服务。原告提供的物业服务项目包括建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理等。原告进场后投入了大量人力物力，与第三方签订多项协议，良好完成了各项物业服务内容，此外，原告除履行前期物业服务协议约定的内容外，为了项目业主的便宜，还代收水费等费用。被告租赁使用的商铺位于原告服务的多弗国际中心项目，被告亦接受了原告的物业服务，但遗憾的是，被告自2019年1月以来，一直拒绝缴纳物业服务费用等，经原告多次催收仍未缴纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为明确原被告双方的权利与义务，现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告杜刚华辩称，1.被告是在2019年1月份把房屋退给案外人张静（案外人张静是欣悦林的员工），被告所有的东西都是跟案外人张静交接的，没有退押金，案外人张静告知被告押金转到五楼上面被告承租的铺面，被告五楼承租了一千多平米，案外人张静还告知被告如果有人租案涉房屋，就让后面的承租人给被告一些装修补偿费。2.把被告的1月份退了的钱给被告，押金退给被告；3.是案外人张静出错了，没有让被告签字，因为被告的房屋已经退完了，所以在交接手续上出现了问题，被告后面没有租，不应该承担物业费用。 经审理查明，2018年2月26日成都泰达世纪实业有限公司（甲方）与被告杜刚华（乙方）签订租赁合同，合同约定甲方合法拥有成都市成华区杉板桥路1号的星月里B区项目，现将星月里B区项目1层旭光路22号（该编号为暂定编号）商铺出租给乙方，经甲乙双方协商该商铺租赁面积以商铺套内建筑面积计算，暂以30.25平方米计取。租赁期间为2018年4月8日至2026年4月7日。自起租之日起乙方应向物业公司缴纳物业服务费，物业服务费按该商铺租赁面积计算，物业服务费标准为26元人民币/平方米/月，逾期缴纳物业服务费，自逾期之日按逾期交付金额的千分之三向物业服务公司支付违约金。合同还约定甲方应当依照通常合理的标准及本合同第14.2规定查验商铺。在符合本合同第14.2规定的情况下，并结清各项费用，交还该商铺钥匙及移交各项文件资料等商铺交换手续后，甲乙双方应当签署一份交换凭证，交还凭证一经签署，乙方交还该商铺的义务立即完成。合同还约定乙方若拖延支付租金、租赁保证金、物业服务费、推广费或其他费用连续超过15日、累计超过30日或累计未付金额达到一个月固定租金金额（无论是否正式追索）甲方有权单方面终止合。 2018年12月18日成都泰达世纪实业有限公司（乙方）与四川北至贸易有限公司（甲方）签订房屋买卖协议，约定由甲方整体购买坐落于成都市成华区杉板桥1号地块中迪创世纪B区房屋（包含6-39层写字楼、-1层至5层商铺，563个车位）。 2019年7月12日四川北至贸易有限公司与原告签订《多弗国际中心前期物业服务合同》，协议约定商业按40元/平方米每月收取费用，甲方、业主应分别在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前，10月1日起或于每个缴费周期起始日起每季度的第一个月的10号前履行交纳义务。逾期未交纳的，从逾期之日起业主应按欠费额的千分之三的标准向乙方支付违约金，跨年度欠费的，从逾期之日起业主应按欠费额的千分之五的标准向乙方支付违约金。 2019年8月22日案外人四川北至贸易有限公司向被告发出解约函，解除与被告之间的租赁合同关系。 庭审中，被告提交了录音证据拟证明其已将商铺钥匙归还，已经退租不应当缴纳物业服务费，原告对此不予认可。 上述事实，有当事人身份信息、《租赁合同》《多弗国际中心前期物业服务合同》、解约函、《房屋买卖协议》等证据及原被告当庭陈述在案证实。 本院认为，案外人四川北至贸易有限公司整体购买了成都泰达世纪实业有限公司所有的中迪创世纪B区房屋后取得了房屋所有权（其中包括被告所承租的商铺的所有权），虽然房屋所有权出现变动，但是根据法律规定在租赁期间内房屋产权发生变动的，不影响租赁合同效力，故案外人四川北至贸易有限公司作为新的案涉房屋产权人，原租赁合同对案外人四川北至贸易有限公司继续有效，被告及案外人四川北至贸易有限公司均应按照租赁合同约定的内容履行自己的义务。因被告2019年1月至2019年8月一直未交纳房租，案外人四川北至贸易有限公司于2019年8月22日依据租赁合同约定向被告发出解约函解除与被告之间的租赁合同。该行为符合约定解除的条件，被告与案外人四川北至贸易有限公司的租赁合同已于2019年8月22日解除。 关于被告辩称已经退租不应当承担物业服务费的问题。根据被告提交的录音证据，可得知被告确实有过退租的意思表示，但无法证明被告是否真的履行了退租的行为也无法证实被告是否已经交付商铺钥匙，被告亦未提供其他证据佐证已经退租，故对被告该项辩称意见不予支持。又案外人与原告签订了物业服务合同，委托原告提供物业服务，原告作为该商铺所在区域的物业管理公司在向被告提供了物业服务后有权要求被告按照租赁合同中的约定向原告交纳物业服务费。故本院对于原告要求被告支付2019年1月1日-2019年8月12日物业服务费5809.95元的请求予以支持。 关于滞纳金的问题，因被告存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。但按照约定的违约金计算，被告应当承担的违约金过高。故本院结合双方的过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等综合认定，根据公平原则，酌定违约金以欠付物业服务费5809.95元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十九条，《物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杜刚华于本判决生效之日起十日内向原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司支付2019年1月1日至2020年8月12日的物业服务费5809.95元； 二、被告杜刚华于本判决生效之日起十日内向原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司支付逾期支付物业服务费违约金（以所欠物业服务费5809.95元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2019年1月1日起计算至付清之日止）； 三、驳回原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杜刚华承担。 如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁跃成 二〇二〇年九月二十八日 书记员  纪朝元