江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5330号 原告：赵鹤兰，女，1977年4月22日出生，居民身份证号xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省盱眙县。 委托诉讼代理人：王帆，江苏宁星律师事务所律师。 被告：江苏天天订电子商务有限公司，统一社会信用代码91320115MAIMJ1806Y，住所地江苏省南京市。 法定代表人：谭玲。 委托诉讼代理人：薛贵苏。 原告赵鹤兰与被告江苏天天订电子商务有限公司（以下简称天天订公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹤兰及其委托诉讼代理人王帆、被告天天订公司的委托诉讼代理人薛贵苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵鹤兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告将原告位于南京市，如不能恢复按65000元进行赔偿；2.判令被告给付2020年5月21日至房屋二楼楼板恢复并交付房屋之日止的房屋占用费（计算标准：2020年5月21日-2021年5月20日按年租金85955元计算，2021年5月21日-2022年5月20日按年租金90294元计算）；3.被告按照月租金的3倍支付违约金（扣除保证金6500元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原告和江苏永鸿巴布洛电子商务有限公司（以下简称永鸿公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于南京市，租期从2017年12月1日至2022年5月20日，租金一年一付等；随后双方按约履行了房屋交付及支付租金等相关义务；2019年7月31日，原告和巴布洛公司及被告三方签订转让协议，约定由被告承租房屋履行《房屋租赁合同》；2020年2月10日，被告发函要求提前退租房屋，但直到2020年5月14日才与原告交接，在交接时原告提出根据《房屋租赁合同》约定，提前退租需将拆除的二楼层恢复，但被告予以拒绝，双方无法达成一致，房屋至今没有交付；故原告诉至法院，请求判如所请。 被告天天订公司辩称，其没有为原告恢复案涉房屋二楼楼板的义务，案涉房屋楼板系原承租人江苏云厨一站新零售有限公司（原名永鸿公司，以下简称云厨公司）拆除，并非被告损坏；在云厨公司转让承租房屋时，原告未让其恢复楼板，且三方协议约定云厨公司在原租赁合同项下不再欠付原告任何其他款项，即原告已放弃向云厨公司主张恢复楼板或赔偿的权利；原租赁合同已约定房屋交还时勿需恢复原状，原告提交的租赁合同最后一页下方的内容系其自行手写添加，该部分无云厨公司签字或盖章确认，无法证明双方达成合意，更无法要求被告承担恢复义务；案涉房屋租赁期间的租金、水、电费已经结清，原告主张的房屋占用费、违约金没有依据；即使需要支付违约金，除了扣除保证金6500元，还应扣除2020年5月15日-2020年5月20日期间房屋未使用的租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于南京市，于2013年9月26日登记在原告名下，建筑面积为108.21平方米，用途为商业。 2017年4月21日，原告（甲方）与永鸿公司（乙方，2017年9月8日更名为云厨公司）签订房屋租赁合同，约定：房屋租赁期自2017年4月21日至2022年5月20日，装修免租期30天；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物，不得改变房屋主体结构；租金标准为2017.5.21-2018.5.20租金78000元，……2019.5.21-2020.5.20租金为81900元，2020.5.21-2021.5.20租金为85995元，2021.5.21-2022.5.20租金为90294元；首期租金乙方于合同签订起七日内支付，按年支付；其余各期租金，乙方于每期期满前30日向甲方预付下期租金；如未满一个周期的，按实际天数折算租金；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金6500元；租赁期满或合同解除或终止后，乙方应返还该房屋及其附属设施；勿需恢复原状；乙方添置的新物可由其自行收回；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，已支付但未使用的租金需退还，租赁保证金不退还；租赁期内，乙方提前退租的，按月租金的3倍支付违约金（含租赁保证金）；本合同经双方签字盖章后生效；本合同一式四份，甲方执一份，乙方执三份等等。原告在出租方（甲方）处签名捺手印，永鸿公司在承租方（乙方）处盖章。 原告提交的上述房屋租赁合同，系从其与云厨公司员工（原告称该员工姓名记不清）微信聊天记录中打印，在合同最后一页下方，有手写的“补充条款：在承租期内，如乙方提前退出，中止合同需恢复二楼隔层”字样，并捺有手印。其对此陈述：跟云厨公司签订租赁合同时，我先签好了，把合同原件给了云厨公司的员工，由其带回盖章，盖章之后一直没有把原件交给我，后来我需要合同原件，向云厨公司索取，云厨公司给我发送了一个电子文档，当庭提交的就是电子文档的打印件，应该是3份，每一份合同上都手写注明了恢复楼板的条款，我都捺印了。 被告提交的上述房屋租赁合同亦系扫描件，但无上述手写的补充条款内容。其对此陈述：办理案涉房屋转让时，云厨公司向被告出示了租赁合同，只是让我们留存了照片，方便日后履行租赁合同；对原告提交的租赁合同打印部分的内容无异议，但对最后一页的手写内容有异议，手写内容系原告自行手动添加，并没有云厨公司的签字或盖章确认；被告提交的合同打印件，是从云厨公司存档的档案库里拷贝出来的。 2019年7月31日，原告（甲方）、云厨公司（乙方）与被告（丙方）签订门店租赁和资产转让协议一份，约定：乙方于2019年7月31日将乙方在原租赁合同项下的全部权利和义务转让给丙方，乙方不再作为原租赁合同项下的承租人，而由丙方作为新承租人继续承租原租赁合同项下的门店；甲方与丙方不再就门店的租赁另行订立新的租赁合同，而由甲方作为出租人和丙方作为承租人按照原租赁合同的条款（包括但不限于租赁期限、租金支付方式以及租金金额等内容）继续履行各自的权利义务等；截至转让日，乙方向甲方欠付的租金由丙方以向乙方提供借款方式代为垫付之后，乙方在原租赁合同项下不再欠付甲方任何其他款项，包括但不限于任何租金、罚息、违约金或赔偿金等；乙方已向甲方预付的租金和押金在转让日全部直接转成丙方向甲方预付的租金和押金等等。 2020年2月10日，被告向原告送达关于解除房屋租赁合同的申请：贵我双方于2019年7月31日签订房屋租赁合同，因疫情不可抗力我司无力继续经营，经公司决定自2020年2月15日前解除该合同；关于该店铺的提前解除，我司同意按照合同约定进行违约补偿；烦请在收到本函在合同解除日10个工作日内到店办理交接手续等等。 庭审中，原告赵鹤兰陈述：原先房屋是挑高设计，我在中间加装了隔板，云厨公司承租房屋时，嫌楼层太低，要拆除二层隔板，其对房屋的改造一开始我不同意，后来云厨公司承诺至少承租5年，如果承租不满5年，就恢复楼板，我才同意云厨公司改造的；被告经营范围是网络出售生鲜食品，原告认为疫情对该公司没有影响，故不同意减免房租。 被告天天订公司陈述：其受让了云厨公司部分门店经营生鲜业务，在疫情期间其没有经营，不然也不会闭店等等。 另，庭审中，双方确认房租已经付到了2020年5月20日，房屋租赁合同于2020年5月14日解除。在5月14日双方进行了交接，原告认为钥匙只交了一把，还有一把没有交；被告认为钥匙已经全部交还，案涉房屋已经腾空，如果房屋内留有物品都是不要的。在诉前调解阶段（2020年5月底），被告支付了电费，故原告撤回要求其支付电费的诉讼请求。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与云厨公司所签订的房屋租赁合同，原告与云厨公司及被告签订的门店租赁和资产转让协议，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。被告已承继云厨公司在房屋租赁合同中的全部权利、义务。 本案中，被告租赁原告案涉房屋系用于经营网上订购生鲜食品业务，虽有疫情影响因素，但该疫情因素并非必然导致被告不能使用案涉房屋，故被告据此解除案涉房屋租赁合同的依据不足，其应承担相应违约责任。案涉房屋租赁合同约定：租赁期内，乙方提前退租的，按月租金的3倍支付违约金（含租赁保证金）。故原告主张被告支付违约金13975元（81900元÷12×3－6500元）的诉讼请求，本院予以支持。被告至本案诉调阶段才付清电费，故就其认为应扣除5月14日至20日期间的房租，本院不予采信。另，综合考量被告经营模式、要求解除合同时间（2020年2月10日即提出解除租赁合同），对其认为应减免部分租金的抗辩意见，本院不予采信。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告均未能提交房屋租赁合同的原件，而相应合同扫描件中，对是否由承租方恢复被拆除的二楼隔板，存在截然相反的约定，对此，原告应承担进一步举证的责任。依据房屋租赁合同约定，原告应该持有一份房屋租赁合同原件，而原告提交的租赁合同来源自其与原承租人云厨公司员工微信聊天记录，但无法证实该人员的身份；且该手写部分仅有原告捺手印，未有云厨公司对该条款盖章确认，不能认定双方对此达成合意。故原告要求恢复二楼楼板并支付相应房屋占用费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江苏天天订电子商务有限公司于本判决生效后五日内支付原告赵鹤兰违约金13975元； 二、驳回原告赵鹤兰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费2148元，减半收取1074元，由原告赵鹤兰负担752元，由被告江苏天天订电子商务有限公司负担322元（此款原告已预付，被告在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  苗军 二〇二〇年九月十七日 书记员  赵晨