云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初4133号原告（反诉被告）：黄金雷，男，汉族，1992年4月16日出生，身份证登记住址为云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：段艳国、王俊（实习），系云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：云南华达房地产开发有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区源清村委会清水河村民小组**。法定代表人：王清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴少朋，系云南鑫融律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡坤，特别授权代理。被告：昆明中梁达成房地产开发有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区源清村委会清水河村民小组**。法定代表人：肖争光，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晗睿，系该公司法务，特别授权代理。黄金雷（反诉被告）与被告云南华达房地产开发有限公司（反诉原告、以下简称华达公司）、昆明中梁达成房地产开发有限公司（以下简称中梁达成公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。黄金雷的委托诉讼代理人段艳国、王俊，华达公司的委托诉讼代理人吴少朋、蔡坤，中梁达成公司的委托诉讼代理人张晗睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄金雷向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告继续履行《书香水岸房源确认书》约定，与原告就中梁华章小区一期7幢2单元701号房屋签订《房屋商品房购销合同》；2．本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与华达公司于2016年1月8日签订了《“书香水岸”房源确认书》，约定黄金雷以团购方式预定华达公司投资开发的“书香水岸”项目住宅7幢2单元701号房屋，华达公司取得《商品房预售许可证》30日内与原告签订《商品房购销合同》，原告按照约定支付了全部费用。后该项目转让由中梁达成公司继续开发，更名为“中梁华章小区一期”，且于2018年12月19日取得了“中梁华章小区一期”的《商品房预售许可证》，商品房预售证号：预许云字［2018］）第（84）号。但被告在取得《商品房预售许可证》后拒绝与原告签订《商品房购销合同》，经原告多次协商均未果。原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，起诉至法院，请求法院依法查明事实，判如所请。华达公司答辩称，1．原被告双方在2016年1月8日签订了《“书香水岸”房源确认书》，该确认书属于预约合同，原告需要先付钱，但在签订该确认书后原告未按合同约定支付过任何费用，故我方没有义务履行签本约的义务。2.2017年11月27日，该涉案项目的国有土地使用权由中梁达成公司取得，华达公司已丧失了涉案项目的开发权利，对涉案房屋没有处分权，同时华达公司请求法院依法解除双方签订的《“书香水岸”房源确认书》。中梁达成公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。原告与中梁达成公司无房屋买卖合同关系，中梁达成公司于2017年10月16日与昆明市盘龙区政府签订土地出让合同，取得相应地块，于2018年10月正式开盘出售，楼盘名为中梁华章小区，但至今原告与我方从未签订过任何协议，我方亦未收取过原告的任何款项，不论我方项目取得的方式如何，我方均未与原告建立房屋买卖合同关系，我方无义务承担与原告签订商品房买卖合同和继续履行合同的义务。华达公司向本院提出反诉诉讼请求：1．请求法院依法解除反诉原被告2016年1月8日签订的《“书香水岸”房源确认书》；2．由反诉被告承担反诉的那件受理费。事实与理由：反诉原告是涉案房屋的一级开发主体。反诉原被告双方于2016年1月8日签订的《“书香水岸”房源确认书》，合同约定反诉被告以团购的方式预订“书香水岸”项目住宅物业7幢2单元701号房屋，总房款为684558元。反诉被告应在2016年1月8日支付诚意金20000元，同日支付664558元余款。但反诉被告一直未支付上述款项。反诉原被告双方签订的合同反诉被告的原因未履行。2017年11月27日涉案项目的国有土地使用权由本诉第二被告取得，反诉原告没有继续开发涉案项目。反诉原被告双方签订的合同因反诉被告未按照约定支付预定房屋的款项，且反诉原告现今不具备开发的权利，请求法院依法解除反诉原被告之间签订的《“书香水岸”房源确认书》，并判令反诉原告承担本案诉讼费。黄金雷答辩称，1．我方不同意解除双方于2016年1月8日签订的《“书香水岸”房源确认书》，华达公司要求解除房源确认书，不符合合同法规定的法定解除事由，且双方在房源确认书上双方没有约定解除的适用条件，华达公司要求解除确认书，无法律依据；2．关于我方是否支付房屋的一个款项问题，在我方签订确认书当天，华达公司即开具了该套房屋全款的收据给我方，证明双方就款项事宜已经了结完毕。华达公司认为该套房屋现在没有继续开发，不具有处分权，我方认为不管是谁来开发这个项目，因为华达公司是开发商，任何人来接盘，都应该跟我方继续履行双方签订的预约合同。中梁达成公司答辩称，与我公司没有关系，没有意见。当事人围绕其诉讼主张提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。当事人对真实性无异议的证据本院确认其真实性，并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：对华达公司提交的民事判决书，本院经审查后对该证据的真实性予以确认。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2016年1月8日，黄金雷（团购方）与华达公司（发展商）签订了编号为0000016《“书香水岸”房源确认书》，约定黄金雷以团购方式预定华达公司开发的“书香水岸”项目住宅物业7幢2单元701房屋，面积为126.77㎡，房屋总价款为684558元，于2016年1月8日支付诚意金20000元和剩余款项664558元。同日，华达公司向黄金雷出具《收据》一份，载明：今收到黄金雷支付书香水岸7-2-701房款684558元。项目取得商品房预售许可证之日起30日内双方签订商品房购销合同，前期已付款项转为购房款。被告若于2016年8月31日前没有取得商品房预售许可证，黄金雷可于2016年10月31日前要求被告退还已付款项，并按同期银行存款利率支付资金使用费。华达公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。庭审中，黄金雷确认实际未向华达公司支付购房款。另查明，涉案项目商品房预售许可证已实际由中梁达成公司取得。庭审中，黄金雷称本案房屋未支付过购房款，本案系工程抵款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院归纳争议焦点如下：1．黄金雷及华达公司签订的编号为0000016《“书香水岸”房源确认书》，应继续履行还是应当解除；2．如《“书香水岸”房源确认书》解除，华达公司应否向黄金雷返还确认书所载明的房款684585元，并支付相应的利息；3．中梁达成公司应否在本案中承担合同义务。针对第一个争议焦点，本案中，原告主张未支付购房款系与华达公司达成以抵偿工程款方式付款，双方签订的《“书香水岸”房源确认书》属于预约合同，系对后续签订本约的约定，华达公司是原始开发商，涉案项目现由中梁达成公司接管，故两被告均应与原告继续履行预约合同。被告主张因原告未按照房源确认书实际支付购房款，华达公司无义务履行后期签订房屋购销合同的义务，工程抵款协议系与案外人达成的债权债务关系，与华达公司无关，故双方签订的《“书香水岸”房源确认书》应当解除。本院认为，首先，原告庭审中明确表示未向华达公司支付购房款，系以抵偿工程款方式付款，但未提交相关证据证明与华达公司之间存在工程抵偿协议，仅以《收据》不足以证明其已履行合同义务，故亦无权要求华达公司履行后合同义务；其次，华达公司至今未取得涉案房屋预售许可证，客观上无法履行与原告签署房屋买卖合同的义务；第三，因原告与中梁达成公司之间并无缔结合同关系的合意，或磋商拟缔结关系的意思表示，故根据合同自由原则，原告亦无权要求中梁达成公司与其签订房屋买卖合同。综上，本院认为双方签订的《“书香水岸”房源确认书》应当依法解除。针对第二个争议焦点，如前所述，原告与华达公司签订的《“书香水岸”房源确认书》解除，因原告未实际支付购房款，故对于原告要求华达公司返还购房款及支付利息的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。针对第三个争议焦点，《“书香水岸”房源确认书》系原告与华达公司签订，而原告与中梁达成公司之间未成立合同，根据合同相对性原则，中梁达成公司在本案中无须承担合同义务，故对原告要求中梁达成公司履行合同义务，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：一、黄金雷与云南华达房地产开发有限公司于2016年1月8日签订的《“书香水岸”房源确认书》（编号：0000016）解除；二、驳回黄金雷的诉讼请求。案件受理费10646元及反诉费50元，共计10696元，由黄金雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  徐莎莎二〇二〇年九月二十四日法官助理解冬梅书记员孙海鸥