安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2404号上诉人（原审原告）：天长市天森置业有限公司，住所地安徽省天长市冶山镇关塘社区关公路，统一社会信用代码913411815545587860。法定代表人：侯其涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵永庚，安徽知秋（天长）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋菲菲，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢娜，女，1974年1月24日出生，汉族，住安徽省天长市。委托诉讼代理人：陈诚，江苏通税律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈政东，江苏通税律师事务所律师。上诉人天长市天森置业有限公司（以下简称天森置业）因与被上诉人卢娜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2020）皖1181民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天森置业上诉请求：1.撤销（2020）皖1181民初1131号民事判决，改判支付其公司一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由卢娜承担。事实和理由：1.原审认定志铖信息服务部收取房屋应视为天森置业收取的房款缺乏事实和法律依据，属认定基本事实不清，志铖信息服务部及杨玉军是中介，不具有代为收取购房款的职能，志铖信息服务部及杨玉军收取的款项并非其公司授权，无证据证明志铖信息服务部系其公司的代理人，卢某、周希仕的房屋首付款均是向其公司直接支付的，卢娜未尽到交易上的合理注意义务，不存在需要保护的合理依赖利益；2.原审认定卢娜合同目的已经实现，判决驳回其公司的诉讼请求属适用法律错误，其公司订立合同的目的无法实现，有权主张解除合同。卢娜辩称，1.其是通过志铖信息服务部看的房，与天森置业签订《滁州市商品房预售合同》也是志铖信息服务部的工作人员带去的，其是从志铖信息服务部拿到的商铺钥匙，卢某出庭作证证明购买天森置业的商铺也是通过志铖信息服务部介绍，现已办理了房产证，过程与其现在购房过程一致，根据以上事实可见天森置业有通过志铖信息服务部作为代理人销售商铺的行为，由此志铖信息服务部收取房款应视为代天森置业收取的；2.根据一审证人杨玉军证词证明志铖信息服务部代理销售了9间商铺，其中7间已经办理房产证，这当中4间的购房款都由购房人向志铖信息服务部打款，志铖信息服务部扣除代理费后其余都交给天森置业；3.本案中志铖信息服务部的身份不是中介而是天森置业的代理人，《商品房销售管理办法》第28条的规定与本案无关；4.天森置业称卢某直接将购房款向公司支付与事实不符；5.其在本次交易中已经履行了交易应尽的合理义务，其有理由相信志铖信息服务部收取房款是代天森置业收取的；6.其已经履行了合同约定的付款义务，天森置业诉请不仅有违诚实信用原则而且毫无事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。天森置业向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2019年4月4日签订的《滁州市商品房预售合同》；2.判决卢娜赔偿违约金172080元；3.本案全部诉讼费用由卢娜承担。一审法院认定事实：卢娜经中介志铖信息服务部介绍购买天森置业开发的天森国际花都B11楼11-13号商铺，2019年3月20日，卢娜的哥哥卢某代表卢娜与志铖信息服务部的人员杨玉军签订《房屋买卖合同》，并按合同约定，交付了定金100000元给志铖信息服务部。同月29日，卢娜再次给付志铖信息服务部100000元，杨玉军将天森国际花都B11楼11-13号商铺的钥匙交付给卢娜，卢娜对商铺进行了装修并使用。2019年4月4日，卢娜与天森置业签署《滁州市商品房预售合同》。合同约定，所购商铺面积为178.88㎡，每平方米单价为5200元，房屋总价款为930176元。付款方式为分期付款、商业贷款，乙方（卢娜）应于2019年4月8日前支付房款计人民币465176元，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付金额的日万分之2计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期付款超过90日，甲方（天森置业）有权解除合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的2%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。合同签订后卢娜给付天森置业305000元房款。2019年8月26日，卢娜给付志铖信息服务部120000元，同年9月11日，卢娜给付志铖信息服务部51512元。一审法院认为，双方签订的《滁州市商品房预售合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。天森置业要求解除双方签订的《滁州市商品房预售合同》,给付违约金。卢娜通过中介志铖信息服务部介绍购买天森置业的商铺，虽然天森置业否认委托志铖信息服务部介绍出售商铺，但卢娜看商铺是通过志铖信息服务部看的，与天森置业签订《滁州市商品房预售合同》也是志铖信息服务部的工作人员带去，卢娜是从志铖信息服务部拿到的商铺钥匙。证人卢某出庭作证，证明其购买的天森置业的商铺也是通过志铖信息服务部介绍，现已办理了房产证，其过程与卢娜现在购房过程一致。可见天森置业有通过志铖信息服务部作为中介，推销商铺的行为，由此志铖信息服务部收取房款应视为代天森置业收取的房款，卢娜交付的房款已超过双方约定交付的首付款金额。现涉诉的商铺已实际交付给卢娜，卢娜对该涉诉商铺也已占有、装修、使用，合同的目的已经实现，故天森置业要求解除《滁州市商品房预售合同》，赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决：驳回天长市天森置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3742元，减半收取1871元，由天长市天森置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，卢娜提交的（2020）皖1181民初1132号民事判决书与本案无关联性，本院不予采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的其他事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，卢娜于购房前是从志铖信息服务部获取的案涉房屋信息，在与志铖信息服务部商谈后，双方就案涉房屋买卖签订了《房屋买卖合同》，并交纳了定金；该合同签订及定金交纳后，卢娜从志铖信息服务部取得案涉房屋的钥匙，对案涉房屋进行了装修并使用；之后卢娜由志铖信息服务部工作人员带领至天森置业，与天森置业签订了正式的《滁州市商品房预售合同》，经天森公司核定数额，直接向天森置业交纳了部分房款；此外，卢娜的亲属卢某也是通过志铖信息服务部按照上述流程购买了天森置业类似房屋，并完成交易办理了房产证。基于上述事实，卢娜有理由相信志铖信息服务部在其购买房屋前及过程中的行为代表天森置业，志铖信息服务部的行为构成表见代理，卢娜向志铖信息服务部交纳的款项能够视为向天森置业交纳的房款，加之卢娜直接向天森置业交纳的款项，卢娜支付的房款已超过双方约定的首付款金额，天森置业以卢娜未足额支付首付款为由，要求解除合同并由卢娜承担违约金的主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人天森置业的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3742元，由上诉人天长市天森置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二〇年九月十七日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；