上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8422号原告：上海松江新城建设发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：宋国林，董事长。委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：何斯斯，上海市志致远律师事务所律师。被告：赵争，男，1973年3月8日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：酉杰，上海尚简律师事务所律师。原告上海松江新城建设发展有限公司与被告赵争房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告上海松江新城建设发展有限公司的委托诉讼代理人何斯斯、被告赵争及其委托诉讼代理人酉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海松江新城建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金28,251元、物业管理费13,280元、水电费2,883元；2.判令被告支付原告滞纳金(以41,531元为基数，按日千分之三的利率计算，自2019年9月21日起计算至实际支付之日止)；3.判令被告支付原告解约违约金84,753元；4.判令原告没收被告已缴纳的保证金61,502元。事实与理由：2018年1月9日,原、被告签订《泰晤士小镇文诚路XXX号商铺租赁合同》(以下简称“系争租赁合同”),约定原告将位于上海市松江区文诚路XXX号商场内306号、313号商铺(以下简称“涉案房产”)出租给被告,套内面积为387平方米。双方约定租赁期间自2018年1月1日起至2021年7月31日止,每月租金28,251元,先付后用,按季度支付租金，被告应向原告支付租赁保证金61,502元。2018年1月11日,原、被告就涉案房产签订了《泰晤士小镇文诚路XXX号物业管理服务合同》(以下简称“系争物业合同”),约定由原告提供物业管理服务,并收取物业管理费用。合同签订后,原告按合同约定向被告交付涉案房产,被告亦按约定缴纳保证金。2019年11月1日,被告向原告发出《通知》,要求解除《泰晤士小镇文诚路XXX号商铺租赁合同》。2019年11月14日,被告搬离并向原告返还涉案房产。截至起诉之日,被告尚欠原告2019年10月1日至2019年10月31日的租金28,251元、物业管理费13,280元及水电费2,883元。因被告单方面解除合同,需承担合同约定的违约责任，故被告需向原告支付违约金84,753元,同时,原告有权没收租赁保证金61,502元。综上，为维护自身合法权益，故原告诉至本院，请求判如所请。被告赵争辩称，同意原告的第一项诉讼请求。不同意原告的其他诉讼请求。因原告断水断电，影响了被告的正常经营，导致合同解除，故被告并非违约方，不应承担违约责任。另，根据系争租赁合同的约定，即使被告欠付租金，原告也可以从保证金中扣除，被告欠付租金的行为并未造成原告的损失。本院经审理认定事实如下：涉案房产的权利人为原告。2018年1月9日，原、被告签订系争租赁合同，约定被告向原告承租涉案房产，租赁期限自2018年1月1日起至2021年7月31日止，月租金为28,251元，每次支付3个月租金，于每个租金周期届满提前10日先付后用。合同第6.1条约定，被告已按照2个月租金的标准56,502元及5,000元水电费押金的标准向原告支付租赁保证金，合计61,502元。合同第6.2条约定，被告如逾期未付租金、物管费、水电费及本合同规定的其他费用，或违反本合同之规定存在其他违约、侵权行为，原告可无条件从租赁保证金中扣除未付的金额及逾期违约金，或原告因被告之违约行为而遭受的实际费用、损失、损害金额，若扣除租赁保证金仍不足以弥补的，被告应予补足，租赁保证金一经扣除，被告应在收到通知后三日内立即将租赁保证金补足。合同第7.1条约定，本合同签订的同时，被告需与原告或原告指定的物业管理公司签署系争物业合同，按物管合同约定支付物业管理费，物业管理费标准和支付周期以物业合同内约定为准，自涉案房产交付之日起被告须支付物业管理费。合同第16.6条约定，除本合同另有约定外，被告应按期支付、补足租金、物业管理费或任何其他应由被告向原告(或物业管理公司)支付的款项，被告逾期支付的，逾期一日，则被告需按逾期支付款项的0.3%支付违约金直至全部应付款项付清为止。被告逾期超过三十日或租赁期内发生三次及以上的逾期支付情形，原告有权解除本合同并提前收回涉案房产，在此情形下，除被告需补交应付款项、逾期违约金外，还应承担本合同第16.9条提前退租的违约责任。合同第16.7条约定，除本合同另有约定外，被告发生违约情形，经过原告通知被告5日内仍拒不整改的，原告亦有权采取以下止损措施，因此造成的一切后果由被告自行承担：1)在租赁保证金中扣减上述所欠费用；2)停止向被告供水、供电；3)留置被告在该租售场所内所有的设施、设备、装饰等并可自行委托经原告认可的拍卖机构经过委托拍卖后，抵扣被告所欠费用及违约金。合同第16.8条约定，租赁期间，非本合同约定的情况，被告擅自解除本合同，应向原告支付相当于当年三个月租金的违约金，若违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿超出违约金部分的其他损失。合同第16.9条约定提前退租的违约责任，包括没收保证金的同时另外支付违约金，违约金金额相当于3个月的租金，如违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额。该合同另对其他事项作出了约定。2018年1月11日，原、被告签订系争物业合同，约定原告向被告提供物业管理服务，服务期限等同于租赁期限，即2018年1月1日起至2021年7月31日止，每月物业管理费为12,480元，先付后用，每次支付3个月物业管理费，于每个物业管理费支付周期届满提前10日先付后用，水电费由原告代收代缴，费用每月一付。该合同另对其他事项作出了约定。2019年11月1日，被告向原告提交《通知》，载明：“本商铺因各方原因，于2019年11月1日终止租赁协议，其余善后事宜如经协商未果的话，走司法程序解决。”2020年4月7日，被告向原告提交《协商申请书》，载明：“今收到贵司的告知函，首先因和贵司解除合同表示遗憾，现针对贵司告知函中的违约金一事，我司希望如下解决：1)拖欠费用：租金28,251元、物业费13,280元、水电费2,883元，合计44,414元；2)保证金是：61,502元；3)处理方案：我希望保证金里抵扣所欠44,414元，其余部分抵作违约金。请贵司能体谅我司实际问题，圆满处理此事，感谢！”审理中，被告提供落款为杨**、朱倩、李巧莉、李巧云的证人证言，欲证明涉案房产在2019年11月1日出现断电的情况。原告对上述证人证言均不予认可，且否认曾于2019年11月1日对涉案房产断水断电。上述证人均某出庭作证。审理中，被告提供视频一份，其中反映被告在涉案房产内陈述断水断电。原告对上述视频的真实性无异议，但认为仅是被告的个人陈述，不能反映是否存在断水断电的事实。审理中，原、被告均确认系争租赁合同和系争物业合同于2019年11月1日因被告通知而解除。被告称其提出解除上述合同的依据是涉案房屋于2019年11月1日断水断电，影响了正常经营。审理中，原、被告均确认被告仅支付租金、物业管理费及水电费至2019年9月30日，此后的租金、物业管理费及水电费均某支付。审理中，原告明确同意本院基于原告的实际损失，按照违约责任的处理方式，对其第二、三、四项的诉讼请求一并衡量处理。被告亦同意对上述三项诉讼请求一并衡量处理，并同意直接抵扣租赁保证金。以上事实，有《泰晤士小镇文诚路XXX号商铺租赁合同》、《泰晤士小镇文诚路XXX号物业管理服务合同》、《通知》、《协商申请书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，系争租赁合同及系争物业合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应恪守。被告于2019年11月1日通知原告解除合同，因原告表示同意在被告违约的情形下解除系争租赁合同和系争物业合同，故本院认定原、被告之间的系争租赁合同及系争物业合同于2019年11月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案的主要争议焦点在于被告解除双方之间的系争租赁合同是否违反合同约定。被告主张因涉案房产断水断电导致无法正常经营，故提出解除合同。对此，本院认为，其一，被告未能提供充分的证据证实涉案房屋在2019年11月1日存在断水断电的事实；其二，即使存在断水断电的情形，也尚未超过一天时间，被告依此即解除合同，依据并不充分；其三，即使存在断水断电的情形，根据被告的陈述，亦是因被告逾期缴纳租金和物业管理费导致，被告对此应承担主要责任；其四，根据系争租赁合同约定，在被告违约的情形下，原告有权采取断水断电的方式进行止损，因被告确有逾期交付房租、物业管理费的情形，且至2019年11月1日仍未付款，故即使存在断水断电的事实，也难言被告可以依此即解除系争租赁合同及系争物业合同；其五，根据《协商申请书》可以反映被告已经认可自身存在违约并同意支付部分违约金，只是希望就违约金金额和原告进行协商。综上，被告解除系争租赁合同及系争物业合同，缺乏依据，系属违约，故应承担相应的违约责任。关于租金、物业管理费及水电费的诉讼请求，被告均同意支付，故本院支持原告的该项诉讼请求。关于违约金和没收租赁保证金的诉讼请求，因系争租赁合同及系争物业合同均系被告违约解除，故原告要求被告承担合同解除的违约责任，符合双方合同约定，应予支持。至于违约责任的具体承担，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定被告应支付原告违约金84,753元，但保证金不再予以没收。扣除已付的保证金61,502元，被告仍应支付原告违约金23,251元。关于滞纳金的诉讼请求，因被告确实存在逾期支付租金及物业管理费的事实，故原告要求其支付滞纳金，于法有据，应予支持。考虑到系争租赁合同及系争物业合同已经于2019年11月1日解除，此后逾期付款的违约责任在解约违约金中已经一并考量，故本院仅支持原告合同解除之前的滞纳金。考虑到原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定被告应支付原告滞纳金500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、被告赵争于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设发展有限公司2019年10月租金28,251元、物业管理费13,280元、水电费2,883元；二、被告赵争于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设发展有限公司滞纳金500元；三、被告赵争于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设发展有限公司解约违约金23,251元；四、驳回原告上海松江新城建设发展有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,526元，减半收取2,263元，由原告上海松江新城建设发展有限公司负担1,511元(已付)，由被告赵争负担752元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 名二〇二〇年九月十一日书记员 杨亦珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。