湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初4756号 原告：李青，女，1996年11月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：曲凌樱子，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：庄栋，男，1979年6月19日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。 委托诉讼代理人：王博，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段忆慧，湖南唯楚（湘潭）律师事务所实习律师。 被告：滕盾，男，1987年2月19日出生，苗族，住长沙市开福区。 被告：长沙肖肖房地产经纪服务有限公司，住所地长沙市开福区新河街道湘江北路三段**北辰三角洲奥城**商铺车库**。 法定代表人：肖先明，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：葛丽芬，女，1995年11月3日出生，汉族，住山东省莱西市，系公司员工。 原告李青与被告庄栋、长沙肖肖房地产经纪服务有限公司、滕盾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李青及其委托诉讼代理人曲凌樱子，被告庄栋的委托诉讼代理人王博、段忆慧，被告长沙肖肖房地产经纪服务有限公司、滕盾的共同委托诉讼代理人葛丽芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李青向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告庄栋签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令解除与被告长沙肖肖房地产经纪服务有限公司、滕盾的房屋居间服务合同关系；3、请求判令三被告返还或者赔偿损失15万元；4、请求判令被告支付自2020年4月30日起至实际履行完毕之日的资金占有利息，按照年利率6%计算；5、请求判令被告承担原告合法维权支出的律师费1万元；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月29日，原告在被告滕盾（系长沙肖肖房地产经纪服务有限公司）的中介经纪人的撮合下，与被告庄栋签订了《房屋买卖合同》，购买庄栋位于长沙市开福区××路××段××号××广场××栋××房。合同签订当日，原告以手机银行转账的方式向被告庄栋支付了15万元购房定金，庄栋通过中介公司向原告出具了《收条》。同日，滕盾代表长沙肖肖房地产经纪服务有限公司与原告就购买该房屋签订了《佣金支付承诺书》，约定“中介服务费6万元”、“房屋价格高于成交价360万以上所产生的垫资费用由中介方承担”。合同签订时，被告滕盾、长沙肖肖房地产经纪服务有限公司仅告知原告所购房屋系法拍房。后经原告了解，中介公司与庄栋以虚构债权债务非法操作的手段，将该房屋作为法拍房进行售卖，以规避国家房地产调控政策。签订的房屋买卖合同内约定“买方（原告）知悉房屋可能会有纠纷，会由法院处置，双方均愿意配合办理所有手续，如由法院处置，卖方（庄栋）知悉原告会将剩余全部房款打入法院指定账户；如果能够正常交易，在符合政策条件情况下，在房产局办理过户手续之时乙方支付剩余房款给卖方（庄栋），房价以3600000元为最终成交价格，价格以多退少补为原则”。且合同签订次日，原告向中介方索要房屋产权证核查后，知悉被告庄栋取得该套房产的不动产权属证书时间为2017年7月24日，未达到上市交易的期限，无出售房屋资格。故合同签定的次日即2020年4月30日，原告要求解除合同，返还购房定金15万元，但被告拒不退还。被告滕盾、长沙肖肖房地产经纪服务有限公司一再向原告保证，可以操作法拍房，庄栋并不存在其他债务，该房屋项下只有银行按揭的抵押贷款，不存在风险，要求原告交易该套房屋。被告方为规避国家房地产市场调控政策，企图以虚构债权债务非法销售房屋，原告不同意以此种违法操作手段购买房屋，要求解除房屋买卖合同、解除房屋居间服务合同关系、返还购房定金合法合理。且根据《中华人民共和国合同法》第94条第4款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被告庄栋无出售房屋资格，双方的合同目的根本无法实现，原告要求解除合同符合合同法法定解除条件。被告拒不解除合同、拒不退还购房定金15万元的行为，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，要求判如所请。 被告庄栋辩称，第一、答辩人和被答辩人于2019年4月29日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规等强制性规定，合同应属有效。第二、被答辩人主张解除合同，于法无据。被答辩人称“根据我国合同法第94条第4款的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的之规定，被告庄栋无出售房屋资格，双方的合同目的根本无法实现，原告要求解除合同符合合同法的法定解除条件”。答辩人认为：本案不存在合同目的无法实现的情形。答辩人明确表示愿意积极履行合同义务，并未迟延履行债务或者其他违约行为。虽然涉案房屋需到2021年方可办理不动产过户手续，但这并不影响买受方支付价款、出售方交付房屋的主合同义务的履行。被答辩人对于该房屋的产权情况均知晓无异议，也默认了等该房屋取得上市交易资格之时再办理过户手续的约定。2020年签订房屋买卖合同，到2021年办理过户手续，中间虽然有时间差但也符合房产市场的交易习惯。双方在合同第八条明确约定“如果能够正常交易，在符合政策条件情况下，在房产局办理过户手续之时乙方支付剩余房款给甲方，房价以人民币叁佰陆拾万为最终的成交价格。”双方已对房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式作出了明确的约定，故被答辩人拒不履行合同的行为属于违约，而非行使法定解除权。第三、被答辩人称签订的房屋买卖合同内约定：“买方知悉房屋可能会有法院纠纷，会由法院处置，双方均愿意配合办理所有手续……”系被告方为虚构债务非法操作法拍房的手段。答辩人认为：该条款系中介方提供的房屋买卖合同的格式条款，从该规定的“可能”、“如”、“如果”等字眼可知该条款系附条件生效的条款。条件未达成前该条款不生效。现房屋并非法拍房，答辩人也并非被执行人，故本条款前部分内容并未生效，对合同目的的实现没有任何影响。综上，合同未出现约定或者法定的解除事由，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告长沙肖肖房地产经纪服务有限公司、滕盾共同辩称,一、原告所诉法律关系不明，于法于理无据。二、原告要求解除与答辩人之间的房屋居间服务合同关系缺乏事实和法律依据。根据合同法规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告……”本案中答辩人已经将自己所掌握的信息全部告知原告，原告提供的证据中亦证明了原告知晓房屋相关信息，并不存在欺骗情况。因此答辩人已经完成了居间人应完成的义务，原告未签订合同是其自身原因突然反悔，因此原告应当支付居间报酬，其诉讼请求第二项乏事实和法律依据。三、原告要求答辩人返还150000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据。根据合同法规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同中介所从事的中介活动仅是带有沟通性质的中间活动，其目的是撮合双方交易，促成合同成立。中介人的中介活动只需为委托人提供与另一方订立合同的必要信息和机会并促成合同成立。除此之外，中介人并不需要在合同约定以外提供额外服务，至于委托人与第三人签订的合同最终是否得到全面履行，中介人对该合同不承担全面履行的义务。本案中被告接受原告委托从事活动，向原告提供了订立房屋买卖合同的机会且告知了全部相关信息，已经完成了居间义务，而房屋买卖合同是双方意愿的体现，是否签订时是双方行为，不是居间人的责任，原告与庄栋的合同未成立与答辩人无关，是买卖双方的责任。且150000元作为购房定金直接汇入被告庄栋的账户，亦与答辩人无关。四、原告要求答辩人支付资金占用利息、律师费、诉讼费缺乏事实和法律依据。原告将150000元购房定金直接支付给被告庄栋，与答辩人无关。且答辩人作为房产中介，提供的是居间服务，其义务是对原告提供订立合同的机会并撮合双方交易，原告突然反悔致使合同未成立，更与房产中介无关。 经审理查明，经被告长沙肖肖房地产经纪服务有限公司长沙北辰豪宅部工作人员王代龙、腾盾介绍，原告李青（乙方、买受方）与被告庄栋（甲方、出售方）于2020年4月29日签订了《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场板上部分D1-2栋3006房屋，房屋总售价为3600000元，支付方式为购房定金+购房款+交房尾款，乙方应于2020年4月29日支付甲方定金贰拾万元整，交房时间为收到全款之日。并备注，乙方知悉甲方此房屋可能会有纠纷，会由法院处置，双方均愿意配合办理所有手续，如由法院处置，甲方知悉乙方会将剩余全部房款打入法院指定账户；如果能够正常交易，在符合政策条件情况下，在房产局办理过户手续之时乙方支付剩余房款给甲方，房价以人民币叁佰陆拾万为最终的成交价格，价格以多退少补为原则。合同签订后，原告李青将150000元购房定金支付给被告庄栋。 2020年4月29日，原告李青作为甲方向被告滕盾出具佣金支付承诺书，承诺书载明，甲方委托乙方购房北辰三角洲开福区湘江北路三段1500号北辰时代广场板上部分D1-2栋3006房，甲方同意支付乙方中介服务费人民币陆万元整，如果高于成交价叁佰陆拾万以上所产生的垫资费用由中介方承担。 原告李青主张被告以法拍房方式进行房屋售卖，并提供了其与案外人王代龙、被告腾盾的谈话录音。录音载明，因原告没有购房资格，涉案房屋要一年后才符合出售条件，双方原本协商以法拍房的方式进行房屋买卖交易，后因原告家人不愿意，故原告诉请解除合同，退还房款。 以上事实有房屋买卖合同、房屋产权信息、佣金承诺书、录音资料、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，合同应依法成立。本案中，原告李青没有购房资格，涉案房屋亦不符合出售条件，原告李青与被告庄栋、腾盾在房屋无纠纷和查封的情况下，约定以法拍房的形式出售，并约定限定成交价格为3600000元，明显违反了法律的强制性规定，并扰乱了国家房地产管理秩序，损害国家和社会公共利益，其《房屋买卖合同》及约定的《佣金支付承诺书》应属无效，不涉及诉请解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告庄栋应将所收取的150000元定金返还给原告李青。原告李青自身亦存在过错，故对其要求支付资金占用利息及律师费用的诉求本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告庄栋应于本判决生效之日起十日内返还原告李青购房定金150000元； 二、驳回原告李青的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费3500元，因适用简易程序减半收取1750元，由原告李青、被告庄栋、长沙肖肖房地产经纪服务有限公司、滕盾各承担437.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  吴晓君 二〇二〇年九月二十二日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  刘 艳