广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1223号原告：梁永庚，男。原告：徐秀女，女。上述两原告的共同委托诉讼代理人：梁思潮，广东协诚律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴绮琪，广东协诚律师事务所实习律师。被告：郑灼平，男。第三人：张焕寅，男。第三人：黎小英，女。原告梁永庚、徐秀女与被告郑灼平，第三人张焕寅、黎小英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁永庚、徐秀女及其共同委托诉讼代理人梁思潮、吴绮琪，被告郑灼平，第三人张焕寅、黎小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁永庚、徐秀女向本院提出诉讼请求：1、停止对恩平市**********屋的执行措施（解除查封并终止拍卖）；2、确认恩平市**********屋属原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月22日，恩平市人民法院对张焕寅、黎小英与郑灼平民间借贷纠纷一案作出（2019）粤0785民初1470号《民事判决书》，判令张焕寅、黎小英偿还借款本金350000元及利息（自2019年4月2日起至款项清偿日止以借款本金350000元为基数按年利率24%计算）给郑灼平。上述民事判决发生法律效力后，因张焕寅、黎小英未履行支付义务，根据郑灼平申请，恩平市人民法院以（2019）粤0785执521号案立案执行，在执行过程中查封了登记在张焕寅名下位于恩平市*********的土地使用权及地上建筑物（以下简称涉案房屋），并于2020年3月30日裁定拍卖涉案房屋。2020年5月6日，原告不服恩平市人民法院查封、拍卖涉案房屋提出执行异议，恩平市人民法院于2020年5月21日作出（2020）粤0785执异49号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。上述执行措施明显违反法律规定，理由如下：一、原告与第三人双方就房屋买卖问题经协商一致，于2019年2月20日到恩平市*********签订了《恩平市房地产买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”和《土地管理法》第六十二条：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，法律并未禁止农村宅基地上房屋的出售和出租，且第三人的房屋已于2018年3月19日办理不动产权证，因此，原告梁永庚与第三人张焕寅所签订的《恩平市房地产买卖合同》是合法有效。二、于2019年2月20日双方签订《恩平市房地产买卖合同》当日，第三人已经将涉案房屋交付给原告使用至今。由此可见，涉案房产已实际交付原告使用，产权没有争议，原告从2019年2月20日起已合法占有该房屋。三、第三人张焕寅、黎小英于2017年5月27日至2019年2月20日期间多次向原告借款，共拖欠借款68万元。上述借款均已到期，第三人张焕寅、黎小英因无力偿还上述到期债务，于是与原告协商一致，将上述拖欠的借款转为原告购买第三人张焕寅名下位于恩平市**********屋的购房款，该事实亦得到第三人确认，因此，该房产的购房款原告已经全部付清。四、原告梁永庚与第三人张焕寅于2019年2月20日签订《恩平市房地产买卖合同》当日，已经向恩平市*********递交资料办理过户手续，之后又多次向不动产部门提交资料申请过户，但由于受到房地两证合一的限制，造成涉案房屋至今未能完成房屋过户登记手续。由以上事实可见，房屋未能办理过户登记并非原告自身的原因或过错造成的。基于上述事实，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，人民法院应当依法停止对该房屋采取执行措施（包括解除查封并终止拍卖）。综上，为维护异议人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告郑灼平辩称，一、买卖合同无法律依据。1、证据目录第7页《恩平市房地产买卖合同》，不动产交易中心并没有办理任何手续，只是原告和第三人拿空白合同回去私下签订的，合同中的签名不符合规定，买卖双方都签名了，为何再出现委托代理人、见证人签名？没有鉴证单位盖章，为何有鉴证人签名？2、证据目录第11页，居委会仅证明此宅基地权利人属于第三人张焕寅，并办理了不动产权证，因此证明法院查封、拍卖此宅基地及地上建筑物合法合规。如果转让给其他人必须到不动产交易中心办理过户手续才合法，证明上所有的见证人及村长签名都是无效，没有法律依据的。3、该地块属于农村宅基地，法律法规是不能转卖给非本村以外人员，所以原告没有购此宅基地及地上房屋的主体资格。如果受让人是本村合资格的受让人，也必须土地及地上建筑物一并转让，地随屋走，不能单独转让土地或地上建筑物。《土地管理法》第六十二条并没有提及农村宅基地及地上房屋可以转让给非本村以外居民，因此原告与第三人所签的《恩平市房地产买卖合同》是违反国家效力性法律规定的。因此，原告提出《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”并不符合法律法规规定。二、第三人并未交付该土地及建筑物给原告，而原告也并未实际占有该房屋。1、按正常居住使用来讲，原告无法提供其在占有并使用时的电费单据，这不符合常理，由此证明原告并没有占有并使用该房地产。2、证据目录第20页，第三人出具给原告的证明中，确认借到原告借款680000元，由于第三人无力偿还此债务，欠款转为购房款，将此房屋转让给原告，原告占有及使用该房屋。该借款仅属民间借贷，并不是购买此宅基地及房屋的。但在签订房屋买卖合同中，填写成交价格为300000元，原告用现金方式支付给第三人，所有证据前后矛盾，因此该证明无效，属于原告向法院提出异议后与第三人串通签写的，不足以证明原告占有并使用该房屋。3、证据目录第25-31页，水费账单显示开户业主为张焕群，并不表示为原告所有，并且每月固定水费仅3.8元，仅属于管道正常损耗及其它挂钩收费，不能证明原告在占有并使用该房地产。4、证据目录第33页，证明人所签的证明中提到原告自2019年2月20日使用至今，但没有其它证据可以支持原告在使用，签写日期也没有，从而断定原告及第三人串通证明人事后签写的。三、原告梁永庚、徐秀女交付款项给第三人属于民间借贷，并非正常的房屋买卖，后期补签的所谓房产买卖合同（也没有在房地产管理部门进行登记或备案，无法对抗第三人或法院的查封）纯属以合法形式掩盖其非法高息借贷的目的，并不涉及该房地产的买卖。究其原因，就是原告与第三人当时一起合作炒作云联惠等平台，因此怀疑在云联惠等平台倒闭时，第三人为了逃避债务，与原告故意串通恶意转移财产。而被告与第三人在诉讼期间，第三人张焕寅都拒不签收法院传票、判决书，拒不出庭应诉而导致公告送达两次，但原告在提出执行异议及本次执行异议之诉的诉讼，第三人张焕寅都积极配合签收法律文书并亲自为原告积极出庭作证，因此证明原告与第三人关系良好，有恶意串通逃避债务的可能性。四、原告及第三人提及多次向恩平市*********提交资料办理过户手续，但无法提供房地产管理部门拒绝办理的相关证明或申办回执，也没有任何审批手续。因此原告提出的房屋未能办理过户手续并非原告自身的原因或过错造成的是不成立的，原告根本没有向房地产管理部门提出过申办手续。综合以上问题，对涉及所有证据中一干签名的证明人动机值得怀疑，涉嫌串通和金钱交易可能。对于第三人张焕寅在和被告诉讼中拒不签收法院传票、判决书，拒不出庭应诉，涉嫌恶意转移财产，应属蔑视法庭，请求法院对第三人张焕寅实行扣押处罚。根据法律规定，请求贵院驳回原告的诉讼请求，请求判令原告负责诉讼费用，继续执行第三人位于恩城驿地四巷2号的土地使用权【土地证号：粤(2018)恩平不动产权第00018**】及地上建筑物拍卖程序。第三人张焕寅辩称，对原告的起诉没有意见。第三人黎小英辩称，对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：郑灼平与张焕寅、黎小英民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月22日作出（2019）粤0785民初1470号民事判决，判令张焕寅、黎小英偿还借款本金350000元及利息（自2019年4月2日起至款项清偿日止以借款本金350000元为基数按年利率24%计算）给郑灼平。案件受理费6763.9元由张焕寅、黎小英负担并迳付给郑灼平。该判决书生效后，张焕寅、黎小英未履行相应的还款义务，郑灼平遂于2020年3月9日向本院申请强制执行（2019）粤0785民初1470号民事判决确定的债权。本院于2020年3月25日作出（2020）粤0785执521号民事裁定书，裁定：查封张焕寅所有的位于恩平市*********的土地使用权[不动产权证号：粤（2018）恩平市不动产权第0001863号]及地上建筑物（未办理产权登记），查封期限为三年；又于2020年3月30日作出（2020）粤0785执521号之一执行裁定书，对上述查封物进行拍卖。2020年5月6日，梁永庚、徐秀女以张焕寅、黎小英用恩平市*********的土地使用权[不动产权证号：粤（2018）恩平市不动产权第0001863号]及地上建筑物（未办理产权登记）以物抵债以偿还其借款、现涉土地及房屋属于梁永庚、徐秀女为由向本院申请执行异议。本院作出（2020）粤0785执异49号民事裁定书，裁定驳回梁永庚、徐秀女的异议请求。梁永庚、徐秀女不服该裁定，遂提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。恩平市*********于2020年4月16日出具的《不动产登记查询结果证明》载明：涉案不动产[产权证号：粤（2018）恩平市不动产权第0001863号]的权利人为张焕寅（单独所有）；该不动产土地用途为农村宅基地，权利类型为宅基地使用权。在本案审理过程中，本院就涉案房屋是否可以在市场上自由流通、买卖及其产权登记情况发函至恩平市自然资源局进行调查。恩平市自然资源局作出《复函》【恩自然资（登记）函﹝2020﹞71号】：“贵院送来《协助调查函》收悉，经我局核查，现答复如下：一、恩平市*********上盖的房屋所占之土地权利类型为宅基地使用权，根据《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发(2016)191号）、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999)39号)的有关规定：1．非本农民集体经济组织成员因易地扶贫搬迁、地质灾害、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准拨用宅基地的，可以办理不动产登记；2．非本集体经济组织成员（含城市居民）：除因继承房屋占用宅基地的可以办理登记之外；3．城市居民违法占用宅基地违法建造房屋、购买农房的，不予登记。因此，建议贵院依据上述有关规定，依法处置该宗宅基地使用权。二、粤(2018)恩平市不动产权第0001863号不动产权证书已办理宅基地使用权登记，但无办理房屋所有权登记，不属于两证合一。三、经核查粤(2018)恩平市不动产权第0001863号不动产权证书的档案资料，该不动产为单独所有，不存在共同共有人。”另，梁永庚与徐秀女为夫妻关系；张焕寅与黎小英曾为夫妻关系，双方于2019年7月6日办理离婚手续。梁永庚与徐秀女持有以下原件：1、张焕寅、黎小英于2017年5月27日至2019年2月18日共同出具的《借款凭证》8份，借款金额合计692200元；2、张焕寅与梁永庚签订的《恩平市房地产买卖合同》，落款时间为2019年2月20日，该合同约定：张焕寅将坐落于恩平市*********【不动产权证号为：粤（2018）恩平市不动产权第0001863号】共四层的房地产（土地用途为农村宅基地）出售给梁永庚，双方确认该房地产成交价格为300000元，梁永庚于2019年2月20日前一次付清，付款方式为现金支付。此外，在本案庭审中，原告梁永庚、徐秀女自认以下事实：1、案涉房屋尚不能居住使用；2、两原告以680000元借款抵案涉房屋及土地；3、梁永庚不是驿地村村民。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为：梁永庚、徐秀女就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，对此，结合本案证据，本院综合认定如下：一、梁永庚、徐秀女提供的梁永庚与张焕寅签订的《恩平市房地产买卖合同》的效力问题。该《恩平市房地产买卖合同》显示是于本院查封之前已经签订，该合同约定张焕寅是以300000元的价格将案涉房地产出卖给梁永庚。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”之规定，本案中，张焕寅自建的恩平市*********房屋虽属其所有，但所建房屋所占用之土地是属于集体所有。虽然该房屋买卖合同是梁永庚与张焕寅自愿签订，但根据“地随房走”的原则，以及梁永庚、徐秀女自认其以680000元借款抵案涉房屋及土地的事实，该房屋买卖实际上已经涉及了案涉宅基地转让，也必然涉及了案涉宅基地的买卖。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。梁永庚与张焕寅签订的案涉《恩平市房地产买卖合同》非同正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，梁永庚并非驿地村村民，不是该农民集体经济组织成员，其不具备该区域内购房权利。因此，梁永庚与张焕寅签订的《恩平市房地产买卖合同》应认定为无效合同。二、案涉房屋尚不能居住使用，且梁永庚、徐秀女提供的证据不足以证明其已经实际占有、使用案涉房屋，梁永庚、徐秀女应承担举证不能的法律后果，故应认定梁永庚、徐秀女并未实际占有、使用案涉房屋；三、根据梁永庚、徐秀女提交的《借款凭证》及庭审记录，张焕寅、黎小英于2017年5月27日至2019年2月18日期间共向梁永庚、徐秀女借款合计692200元，梁永庚、徐秀女已依约将相应的款项交付给张焕寅、黎小英。现梁永庚、徐秀女主张张焕寅、黎小英无力偿还，双方遂协商以登记在张焕寅名下的案涉土地及上盖房屋抵偿梁永庚、徐秀女，虽然梁永庚与张焕寅签订了《恩平市房地产买卖合同》并约定梁永庚已经以现金的形式支付了300000元，但该《恩平市房地产买卖合同》并未约定梁永庚是以借款抵债的方式支付案涉房地的价款，并不能证明梁永庚、徐秀女已经支付了案涉房地产的相应价款；四、梁永庚、徐秀女并未为案涉房屋办理过户手续，其主张是因受到房地两证合一的限制而无法过户。但根据查明的事实，首先，梁永庚、徐秀女未提供证据证明其向相关部门办理过户手续；其次，即使梁永庚已经向相关部门申请办理相关手续，因梁永庚并非该集体组织的成员，相关部门对该变更登记手续亦不予办理，而梁永庚在购买案涉房屋时明知该房屋所占之土地权利类型为宅基地使用权而仍然购买，梁永庚对此存在过错。综合以上四点，应认定梁永庚、徐秀女就案涉执行标的不足以享有排除强制执行的民事权益，因此，梁永庚、徐秀女请求停止对恩平市**********屋的执行措施（解除查封并终止拍卖）并确认恩平市**********屋属原告所有的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告梁永庚、徐秀女的全部诉讼请求。本案受理费10600元（原告梁永庚、徐秀女已预交），由原告梁永庚、徐秀女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴丽冰审 判 员  陈婷婷人民陪审员  郑伟潮二〇二〇年八月三十一日法官 助理  朱明亮书 记 员  吴洁莹