吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初1171号原告：刘剑军,男,1979年8月9日出生，满族,住辽源市龙山区龙腾景昇嘉园**楼2711。委托诉讼代理人：孙竹全，吉林恒太律师事务所律师。被告：崔传福，男，1956年10月28日出生，汉族，住辽源市。委托诉讼代理人：董晓丽，吉林恒太律师事务所律师。第三人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司法定代表人：伍国春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王延安，该公司副总经理。原告刘剑军与被告崔传福、第三人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称“龙腾公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘剑军及委托诉讼代理人孙竹全、被告崔传福的委托诉讼代理人董晓丽、第三人龙腾公司的委托诉讼代理人王延安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘剑军向本院提出诉讼请求：一、依法解除对龙腾景昇嘉园2号楼4单2711室的查封并停止强制执行。二、被告承担诉讼费。事实和理由：辽源市龙山区人民法院在执行被告（执行申请人）崔传福与第三人（被执行人）吉林省龙腾房地产开发集团有限公司合同纠纷一案中，于2020年5月26日查封原告人购买的位于龙山区龙腾景昇佳园小区2号楼4单元2711室面积97.65平方米，该房屋是原告人于2019年1月23日从被告人龙腾公司以总价款292950.00元购买，原告人交付了物业费，建筑垃圾清理费，电梯费、公用照明费、生活垃圾费、供热费及各种费用，居住至今。2020年5月26日龙山区人民法院查封原告居住案涉房屋，对此原告向查封法院提出异议请求，要求依法解除对原告（申请人）案房屋的查封。2020年8月13日辽源市龙山区人民法院下达（2020）吉0402执异45号执行裁定书，驳回案外人刘剑军的异议请求，故原告人认为，龙山区人民法院（2020）吉0402执异45号执行裁定书是错误的，因为该45号裁定书违反最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，第二十八条。故提起案处人异之诉，请人民法院依法审理。维护原告人合法权益崔传福辩称，1、原告仅凭现有证据是不能证明原告通过合法方式取得涉案房屋，是涉案房屋的权利人；2、原告自认购房时间是2019年的1月22日，但是涉案房屋是2020年4月14日查封，原告在购买涉案房屋后将交了全款的房屋仍登记在开发商名下不符合交易习惯；3、鉴于原告未能提供证据证明是涉案房屋的权利人及该权力的合法性和真实性，故原告的诉讼请求不应得到支持；4、涉案房屋系登记在开发商名下，故人民法院应依据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条对本案进行审理；5、原告自认以292950.00元的总价款购买了97.65平方米的房屋，平均每平米3000元左右，该价格明显低于市场交易价格，经律师了解第三人的房屋于2015年在房产部门备案价格为4800元每平方米，存在交易事实不真实的情形。综上，龙山区人民法院的查封是正确的符合法律规定，原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。龙腾公司述称，原告所述与事实相符，合情合理，其诉讼请求应当依法得到法律的保护和支持。经审理查明，本院在执行申请执行人崔传福与被执行人龙腾公司民间借贷纠纷一案过程中,执行案号为（2019）吉0402执675号，于2020年4月13日查封被执行人龙腾公司所有的、位于辽源市龙山区龙腾景昇嘉园**楼、产籍号008006-0002-2711、面积为97.65平方米住宅房。刘剑军向本院提出执行异议，要求依法解除对其购买的位于辽源市龙山区龙腾景昇嘉园2号楼4单元2711室的查封，本院于2020年8月13日作出（2020）吉0402执异45号执行裁定书，驳回刘剑军的异议请求。刘剑军提起本案诉讼。另查明，2019年1月22日，龙腾公司（出卖人）与刘剑军（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份并将该合同向辽源市房地产市场服务中心进行了备案。合同约定，刘剑军购买的房屋为中银大厦科技城项目（现为龙腾景昇嘉园小区）中的2号楼4单元2711号房，该商品房用途为住宅，建筑面积97.65平方米，单价为3000元/平方米，房屋总价款292950元，付款方式为一次性付款，2019年1月22日前支付该商品房全部价款。合同还就其他条款作出了约定。当日，刘剑军向张利君账号转账292950元，龙腾公司于同日向刘剑军出具了收到刘剑军购房款292950元的红联收据。2019年1月23日，龙腾公司收据载明收到刘剑军供热费1881元。物业公司出具的书面证明，载明刘剑军为案涉房屋业主，并于2019年1月23日在龙腾景昇小区物业公司办理了交付进户、至今在该小区居住。同日，刘剑军向辽源市热力集团有限公司交纳2016-2019年度供暖基础费1410.87元。2019年10月11日，刘剑军向辽源市热力集团有限公司交纳2019-2020年度供暖费2351.44元。2020年7月31日，刘剑军向辽源市热力集团有限公司交纳2020-2021年度供暖费2326.25元。另有辽源市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》一份，载明刘剑军在该登记机构所辖范围内目前在吉林省辽源市不动产登记中心无电子产权登记记录。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、辽源市房地产市场服务中心的备案查询记录、购房款收据、银行转账凭证、书面情况说明和证明、以及证人证言、供热费收据、物业公司书面证明、供暖费付款凭证、《不动产登记资料查询结果证明》、照片及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告与龙腾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽名为预售合同，但实际是现房出售，具备商品房买卖合同的主要内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同载明的签订时间为2019年1月22日，与合同备案时间吻合，可以认定原告与龙腾公司于人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。同时，原告的转账记录时间与数额均与合同签订时间、约定房款数额一致，且根据证人证言及第三人龙腾公司出具房款收据的行为及书面说明、当庭自认，可以认定原告系向龙腾公司指定账户、指定收款人支付购房款，原告已完成了支付全部购房款的合同义务。另外，根据原告交纳的供暖费票据、物业公司书面证明及室内装修照片及根据《不动产登记资料查询结果证明》亦可证明原告查封前已合法占有该房屋，购买案涉房屋系用于居住，且其在辽源市不动产登记中心所辖范围内名下并无其他住房，原告系商品房消费者。本院认为，刘剑军提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行，综上所述，对原告刘剑军停止强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。因本案属于案外人执行异议之诉，解除对房屋的查封不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下:不得执行位于辽源市龙山区龙腾景昇嘉园小区2号楼4单元2711号房屋（产籍号008006-0002-2711）。案件受理费100.00元，由被告崔传福负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  宋民秀人民陪审员  孙海燕人民陪审员  洪 波二〇二〇年九月二十五日书 记 员  褚师仪