湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0106执异146号之二案外人：浙江城建建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市良渚街道逸盛路**，统一社会信用代码91330000720082024J。法定代表人：林韵强，该公司董事长。委托代理人：石伟，十堰市茅箭区武当路街道法律服务所法律工作者。申请执行人：陈高浩，男，1984年1月30日生，汉族，住湖北省鄂州市华容区。被执行人：鄢贤成，男，1966年7月28日生，汉族，住武汉市武昌区。被执行人：竹溪新正水电开发有限公司，住所地竹溪，住所地竹溪县城关镇幸福大道**用代码91420324753433062Y。法定代表人：李本宽，该公司执行董事兼总经理。被执行人：十堰市和泽置业有限公司，住所地湖北省十，住所地湖北省十堰市人民南路**码91420300550692945K。法定代表人：鄢贤成，该公司执行董事。本院在执行陈高浩与鄢贤成、湖北新正水电开发有限公司（以下简称湖北新正公司）、竹溪新正水电开发有限公司（以下简称竹溪新正公司）、十堰市和泽置业有限公司（以下简称和泽置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人孙友厚等88人及十堰市上达再生资源开发有限公司（以下简称上达公司）、浙江城建建设集团有限公司（以下简称浙江城建）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。审查过程中，孙友厚等88人及上达公司申请撤回异议申请，本院已另行裁定准许。本案现已审查终结。浙江城建请求：中止对十堰市“道和天下”1＃楼（还迁楼）所占用土地使用权（土地证号：十堰市国用（2014）第0004726号、十堰市国用（2013）第0806002-**）的执行，并解除查封措施。事实和理由：2019年10月30日，经申请执行人陈高浩申请，贵院作出（2019）鄂0106执6090号及（2019）鄂0106执6090号之一执行裁定书，查封了和泽置业公司名下土土地证号：十堰市国用（2012）第0004219号、十堰市国用（2014）第0004726号、十堰市国用（2013）第0806002-**土地使用权。贵院查封的前述土地上建设的“道和天下”1＃楼（还迁楼）｛占用土地土地证号十堰市国用（2014）第0004726号全部面积和土地证号十堰市国用（2013）第0806002-1B号部分面积｝系还迁上达公司及**工住房，其他抵偿浙江城建垫资工程款，异议人对“道和天下”1＃楼（还迁楼）所有商业、住宅、车位及所占用的土地享有拆迁安置排他权、优先受偿权和物权期待权，该等权利享有足以排除执行的权利，应中止执行，并解除查封措施。2011年6月29日、2014年6月13日，上达公司与被执行人和泽置业公司签订拆迁安置补偿协议（名为《联合开发房地产合同》）、《房屋置换协议》、孙友厚等88户职工亦与和泽置业公司签订《房屋搬迁安置补偿协议》，约定和泽置业公司拆迁上达公司位于十堰市××21133.7㎡土地上的所有建筑物、构筑物、附着物、设施及孙友厚等88户职工住房，和泽置业公司原拆原建，还迁补偿上达公司商业12000㎡、车位7000㎡、住房552.09㎡，还迁补偿孙友厚等88户职工166套住房。和泽置业公司将上达公司及88户职工住房拆除后，土地过户到和泽置业公司名下，土地证号分别为：十堰市国用（2014）第0004726号（面积3034㎡）、十堰市国用（2013）第0806002-1B号（面积21133.7㎡）。2014年6月10日，十堰市规划局向和泽置业公司下发了“十规JG审字（2014）第025号《建设工程设计方案核定通知书》”，审批通过了十堰市建筑设计研究院提供的十堰市太和医院科技楼、“道和天下”二期及“道和天下”1＃楼（还迁楼）建设工程设计方案。和泽置业公司随即将该设计方案送交上达公司及88户职工选定还迁补偿房屋。2014年6月25日，和泽置业公司与上达公司签订《还迁还建协议》，履行了“道和天下”1＃楼（还迁楼）正负零以上1-4层商业12000㎡、正负零以下负一层、负二层车位7000㎡及“道和天下”现售楼部房产，即3＃楼、5＃楼负一层、负二层共564.81㎡房屋还迁补偿给上达公司的手续；和泽置业公司与孙友厚等88户职工签订了《确认还迁安置补偿协议》，履行了“道和天下”1＃楼（还迁楼）相应住房还迁补偿给孙友厚等88户职工的手续。上达公司及88户职工选定还迁补偿房屋后，还迁补偿房屋资料经十堰市人民政府房屋征收办公室审核，办理了“道和天下”1＃楼（还迁楼）拆迁还建房屋、“道和天下”3＃楼、5＃楼负一层、负二层共564.81㎡房屋的备案手续。2015年5月26日，十堰市发改委以十发改审批[2015]56号文件，核准建设“道和天下”1＃楼（还迁楼）项目。2016年6月20日，十堰市规划局向和泽置业公司核发了2016-56号《建筑工程规划许可证》，载明“道和天下”1＃楼（还迁楼）建设规模为59369.23㎡，红线图注明“道和天下”1＃楼（还迁楼）的设计依据为十堰市国用（2014）第0004726号《土地使用权证》、十堰市国用（2013）第0806002-1B号《土地使用权证》，2014-12号、2014-19号《建设用地规划许可证》，十堰市建筑设计研究院提供的建筑方案等。即，“道和天下”1＃楼（还迁楼）占用土地为十堰市国用（2014）第0004726号《土地使用权证》载明面积3034㎡全部和十堰市国用（2013）第0806002-1B号《土地使用权证》载明面积21133.7㎡部分组成。2015年9月10日，和泽置业公司与浙江城建签订《建筑工程施工合同》，和泽置业公司将其开发的“道和天下”1＃楼（还迁楼）工程发包给浙江城建施工。后由于和泽置业公司资金短缺无法支付工程进度款，工程被迫停工。为促进“道和天下”1＃楼（还迁楼）工程尽快复工建设，保障施工方和还迁户的切身利益，双方经友好协商后于2016年6月7日签订《补充协议》。该协议约定：一、“道和天下”1＃楼（还迁楼）工程的开发建设财务独立，和泽置业公司任何债务与1＃楼（还迁楼）无关；二、“道和天下”1＃楼（还迁楼）由浙江城建自筹资金垫资建设，工程款采取“以房抵款”加现金的方式，即：1、浙江城建享有除去还迁住宅、商业、车库以外的住宅15360.75㎡及商业（车库）6165.18㎡，该面积属浙江城建所有，由浙江城建自行销售，销售所得完全归浙江城建；2、上述面积销售款不足以抵偿浙江城建全部工程款，和泽置业公司另行支付2000万元。双方还对其他事项做了约定。协议签订后在十堰市建设工程造价管理站进行了备案，浙江城建按约定进行施工，现房屋已具备交付条件，浙江城建已垫资近1.5亿元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置……被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”我国《物权法》第四十二条三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”第147条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”综合以上事实和法律规定，和泽置业公司拆迁上达公司和88户职工房屋建设“道和天下”项目，并经审批确定“道和天下”1＃楼（还迁楼）为还迁安置补偿房屋，用于还建上达公司和88户职工经营、居住用房、抵扣浙江城建垫付工程款，上达公司及88户拆迁户对“道和天下”1＃楼（还迁楼）享有的拆迁安置优先权和物权期待权、浙江城建享有的建筑工程款优先受偿权和物权期待权，任何组织、单位和个人不得侵犯。贵院查封“道和天下”1＃楼（还迁楼）的土地使用权，虽在和泽置业公司名下，但实际权利人属上达公司、88户职工拆迁户、浙江城建，贵院的查封行为侵害、损害的是上达公司、88户职工拆迁户及浙江城建的切身利益。“道和天下”1＃楼（还迁楼）项目建设过程中，因和泽置业公司资金断裂引发多家人民法院对“道和天下”1＃楼（还迁楼）所占用土地予以查封保全。为保证项目顺利建设，异议人先后向多家人民法院提出执行异议，且均已得到人民法院的支持。“道和天下”1＃楼（还迁楼）建设历经波折，现交房迫在眉睫，贵院对项目占用土地的查封导致后续很多工作无法继续，势必会给社会带去严重的不稳定因素，请求立即中止对“道和天下”1＃楼（还迁楼）所占用土地使用权（十堰市国用（2014）第0004726号、十堰市国用（2013）第0806002-1B号）的执行，并解除查封措施。陈高浩抗辩称，浙江城建基于其建设工程款优先权及抵债文件提出执行标的异议没有法律和事实依据,特别是浙江城建在执行异议申请书中陈述,以房抵债的该面积归属其所有(但并不过户至浙江城建名下),由其自行销售(即以和泽置业公司名义对外销售),销售所得完全归其所有。该约定已表明其与和泽公司并非真实的以房抵债,而仅系非典型的债权担保。故本人不同意浙江城建提出的中止执行及解除查封申请。审查查明，本院在执行陈高浩申请对鄢贤成、湖北新正公司、竹溪新正公司、和泽置业公司民间借贷纠纷一案中｛执行依据：本院（2018）鄂0106民初8462号民事调解书；执行案号：（2019）鄂0106执6090号｝，于2019年10月23日作出（2019）鄂0106执6090号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被执行人鄢贤成、湖北新正公司、竹溪新正公司、和泽置业公司的财产，限额18958155元。……。于2019年11月7日向十堰市不动产登记中心送达上述执行裁定书及（2019）鄂0106执6090号《协助执行通知书》，通知该中心协助查封和泽置业公司包括位于十堰市××号｛土地土地证号：十堰市国用（2013）第0806002-**地面积21133.7㎡｝，十堰三堰擂鼓台土地｛土地土地证号：十堰市国用（2014）第00047**内的三块国有土地使用权。查封期限三年，至2022年11月6日。武汉市中级人民法院在执行湖北合作银通融资租赁有限公司申请对和泽置业公司、湖北新正公司、随州市新正汽车贸易有限公司、湖北和泽物业服务有限公司、十堰嘉轩商贸有限公司、竹溪新正公司、鄢贤成、周博、贾占强借款合同纠纷一案过程中，浙江城建不服该院查封和泽置业公司名下位于十堰市××××路的土地使用权以及位于十堰市三堰擂鼓台的土地使用权（以下简称案涉土地使用权），向该院提出异议。该院于2018年11月7日作出（2018）鄂01执异1305号执行裁定书，裁定查明：……，2015年9月10日，和泽置业公司与浙江城建约定将1#楼（还迁楼）工程发包给浙江城建施工，开工日期为2015年9月15日，竣工日期为2018年3月2日，合同价款9080万元。后因和泽置业公司资金短缺导致无法正常施工。2016年6月7日，浙江城建与和泽置业公司签订《补充协议》约定1#楼（还迁楼）工程原则上由浙江城建自筹资金垫资建设，浙江城建的工程款采用"以房抵债"加现金的方式实现，抵债房产为1#楼（还迁）除去还迁上达公司和还迁户住宅15657.72㎡、商业12000㎡、车库7000㎡以外其他剩余的住宅15360.75㎡及商业6165.18㎡。裁定认为，本案的焦点问题是浙江城建就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于浙江城建对案涉房屋及所占用土地享有的优先受偿权的问题，担保物权的目的是以担保财产的交换价值担保债权的履行，该权利是就标的物变价款优先受偿的权利，此种优先受偿权仅系债的实现顺位优先，不能阻止标的物的转让或者向受让人交付，不能排除法院对执行标的采取的拍卖、变卖、折价等执行行为，不属于“足以排除强制执行”民事权益。若浙江城建对案涉房屋及所占用土地享有的优先受偿权，可以直接申请参与案款分配，主张优先受偿权。其次，关于浙江城建对案涉房屋及所占用土地享有的物权期待权的问题。浙江城建主张对其因建筑工程施工债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。本案中，浙江城建与和泽置业公司于人民法院查封之前签订以房抵债协议，约定由浙江城建自筹资金垫资建设1#楼（还迁楼）工程，浙江城建工程款采用“以房抵债”加现金的方式实现。该协议虽以消灭金钱债务为目的，但在房产交付之实际履行方式上与买卖合同相同，且浙江城建以自筹资金建房、工程款抵顶的方式支付了全部购房款。另，在查封之前，浙江城建已开始建设工程表明该工程在查封之前为浙江城建实际控制并合法占有。因工程尚未完成验收交付，案涉工程所占土地被法院查封，未办理过户登记的原因非属浙江城建自身原因。故浙江城建公司对1#楼（还迁楼）除去还迁上达公司和还迁户住宅15657.72㎡、商业12000㎡、车库7000㎡以外其他剩余的住宅15360.75㎡及商业6165.18㎡享有足以排除强制执行的民事权益。根据物权法关于建筑物处分时,其占用范围内的建设用地使用权一并处分的相关规定，浙江城建公司对上述房屋项下土地亦享有足以排除强制执行的民事权益。该院裁定：中止对位于十堰市××××路1#楼（还迁楼）除去还迁十堰市上达再生资源有限公司和还迁户住宅15657.72㎡、商业12000㎡、车库7000㎡以外其他剩余的住宅15360.75㎡及商业6165.18㎡项下土地使用权的执行。该裁定作出后，湖北合作银通融资租赁有限公司未提出执行异议之诉，裁定发生法律效力。另查明，位于十堰市××××路****楼（即道和天下**楼）地下三层总建筑面）地下**总建筑面积为11065，按照浙江城建与和泽置业公司所签《补充协议》的约定，其中7000㎡归上达公司所有，剩余4065.16㎡归浙江城建所有。地上1至4层为商。地上**为商业用房61.91㎡，按照《补充协议》的约定，其中12000㎡归上达公司所有，剩下861.91㎡归浙江城建所有。5层总建筑面积1078.98㎡，为物业、公用设施用房。6层以上为住宅用房，共343套，总建筑面积34638.67㎡。其中还迁孙厚友等88户原住户159套，还建面积为16688.03㎡。配套廉租房54套，建筑面积3753.06㎡。剩余130套总建面积为14197.58㎡，按《补充协议》的约定归浙江城建所有。本案在审查过程中，申请执行人陈高浩同意解除对孙友厚等88人及上达公司在十堰市××××路46号、十堰三堰擂鼓台土地上所得还建房屋对应的土地国有使用权的查封。本院于2020年9月16日作出（2019）鄂0106执6090号之一，裁定解除了对孙友厚等88人及上达公司还建房屋对应的土地国有使用权的查封。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项、第二款的规定，本院对武汉中院（2018）鄂01执异1305号执行裁定书所认定的事实予以确认。关于浙江城建对案涉房屋及所占用土地享有的物权期待权的问题。本院认同该裁判文书观点，即：浙江城建与和泽置业公司于本院查封之前签订以房抵债协议，约定由浙江城建自筹资金垫资建设1#楼（还迁楼）工程，浙江城建工程款采用“以房抵债”加现金的方式实现。该协议虽以消灭金钱债务为目的，但在房产交付之实际履行方式上与买卖合同相同，且浙江城建以自筹资金建房、工程款抵顶的方式支付了全部购房款。另，在查封之前，浙江城建已开始建设工程表明该工程在查封之前为浙江城建实际控制并合法占有。因工程尚未完成验收交付，案涉工程所占土地被法院查封，未办理过户登记的原因非属浙江城建自身原因。故浙江城建公司对1#楼（还迁楼）除去还迁上达公司和还迁户住宅15657.72㎡、商业12000㎡、车库7000㎡以外其他剩余的住宅15360.75㎡及商业6165.18㎡享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于十堰市人民南路道和天下1#楼中归属于浙江城建建设集团有限公司所有的地下4065.16㎡车库，地上1至4层861.，地上**861.91㎡商业用房建面积为14197.58㎡住宅房项下对应国有土地使用权的执行。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  万文沙审判员  韩 野审判员  刘 霞二〇二〇年九月二十一日书记员  金 菁