江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3230号 原告：孙家同，男，1977年7月26日出生，汉族，住江苏省宿迁市。 原告：毛敏，女，1982年9月22日出生，汉族，住江苏省宿迁市。 委托诉讼代理人：周玉，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小华，江苏博事达律师事务所实习律师。 被告：南京中储房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李传玉。 委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪宽，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告：南京青年公寓管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：刘洋。 原告孙家同、毛敏与被告南京中储房地产开发有限公司（简称中储公司）、南京青年公寓管理有限公司（简称公寓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙家同、毛敏及其委托诉讼代理人周玉、李小华，被告中储公司委托诉讼代理人李美柯、汪宽到庭参加诉讼。被告南京青年公寓管理有限公司经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙家同、毛敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决撤销原告与被告中储公司于2018年6月11日签署的关于鼓楼区中央北路1号No.2012G54地块B6幢601室、602室《南京市商品房预售合同》《喜年中心项目B6幢装修协议》；2.请求依法判决解除原告与被告公寓公司就B6幢601室、602室于2018年6月11日分别签署的《花样年喜年中心公寓房屋委托运营合同》及2018年12月28日分别签署的《补充协议》；3.请求依法判决被告中储公司向原告返还B6幢601室、602室购房款、装修费合计1680000元及利息128091.67元（其中两个房屋的购房款均为810000元、装修费均为30000元；利息计算标准为2019年8月19日前按照同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，暂以年息6%计，利息计算期间为40000元自2018年4月5日起至被告中储公司实际给付之日止，60000元自2018年4月7日起至被告中储公司实际给付之日止，100000元自2018年4月25日起至被告中储公司实际给付之日止，620000元自2018年6月11日起至被告中储公司实际给付之日止，470000元自2018年12月3日起至被告中储公司实际给付之日止，330000元自2018年12月28日起至被告中储公司实际给付之日止，装修费60000元自2018年6月11日起至被告中储公司实际给付之日止）；4.请求依法判决被告中储公司向原告返还团购费160000元及14373.33元（2019年8月19日前按照同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，暂以年息6%计，利息计算期间为自2018年6月11日起至被告中储公司实际给付之日止）；5.请求依法判决被告中储公司向原告赔偿租金损失110000元（每套月租金损失标准为5000元/月，自2019年1月1日起至被告中储公司实际返还购房款之日止，案涉两套房屋暂计至2019年11月30日，损失金额为110000元）。事实和理由：两原告系夫妻关系。2018年6月11日，原告为购买被告中储公司开发的公寓，与其签署《南京市商品房预售合同》两份，约定由原告购买被告中储公司开发的位于南京市.2012G54地块B6幢601室、602室房屋两套。其中B6幢601室合同第一条约定规划用途为空白，建筑面积44.54平方米。第四条约定单价为18185.9元/平方米，房屋总价为810000元，第六条约定交付时间为2018年12月31日。其中B6幢602室第一条约定规划用途为空白，建筑面积为44.39平方米。第四条约定单价为18247.35元/平方米，房屋总价为810000元。第六条约定交付时间为2018年12月31日。该两份合同签订后，被告中储公司以备案为由将《商品房预售合同》收回，现场未交付给原告。2018年6月11日，双方关于上述房屋的装修事宜签署《喜年中心项目B6幢装修协议》两份，两份合同均约定装修标准及项目包含五金、洁具、热水器、电磁炉、微波炉、风暖浴霸、家具、冰箱、电视、洗衣机、智能家居控制系统等。家居一体化配置费用由原告方承担，原告方在签订协议时一次性支付装修费用30000元。2018年6月11日，被告中储公司以公寓托管租赁为由，引导原告与广州优家投资管理有限责任公司（以下简称优家公司）另签署《花样年喜年中心公寓房屋委托运营合同》两份，均约定原告所购房屋委托给优家公司经营管理。期限为协议签订之日起至2022年12月31日止。委托经营期间，原告已将该房产自起算日起至第2个委托经营自然年度届满之日止，共24个月的收益已折算购房款优惠，此期间（2019年1月1日至2020年12月31日），原告无权向优家公司收取任何形式房屋收益，因本公寓的开发商中储公司已代优家公司向原告支付了该部分收益，优家公司需向中储公司支付该部分收益。自该房产实际委托经营的前2年届满后至协议期满，优家公司保证每经营满一个月向原告支付房屋固定收入5000元。超出5000元/月的部分，优家公司得30%，原告得70%。上述合同签订后，原告向中储公司履行了全部支付义务。2018年6月11日原告还按中储公司要求支付了装修费6万元（两套房屋），团购费16万元，团购费首款收据由广州市通顺房地产代理有限公司出具，该公司现已经注销。2018年12月29日，被告中储公司按约定精装标准向原告交付了公寓房屋。同时，原告向优家公司交付时，优家公司要求原告与其和公寓公司另行签署《优家公寓房屋委托运营合同之补充协议》，约定关于喜年中心项目6幢601室、6幢602室的委托运营管理方由优家公司变更为公寓公司，原合同中优家公司的权利与义务全部转由公寓公司享有和承担。据此，原告将案涉房屋交付给公寓公司委托运营管理至今。2019年9月份，原告了解案涉房屋实际土地性质为办公，并非被告中储公司营销宣传的公寓房，现交付的虽是公寓房外观，但原告根本无法办理公寓房的不动产权证书。2019年9月29日，南京市鼓楼区市场监督管理局已经对被告中储公司的虚假宣传行为作出认定，并对其作出责令停止违法行为，罚款120万元的行政处罚决定。因此，原告认为，被告中储公司关于案涉房屋的销售行为已经构成民事欺诈，双方关于案涉两套房屋所签《南京市商品房预售合同》及《喜年中心项目B6幢装修协议》属于《合同法》第五十四条第二款规定的可撤销情形，依法应予撤销。同时，被告中储公司作为过错方，不仅应向原告承担返还已支付购房款、装修费用、团购费等费用及利息等责任，还应赔偿原告托管租赁损失及投资差价损失等。因原告与被告中储公司所签合同被撤销自始无效，原告与优家公司、公寓公司所签《花样年喜年中心公寓房屋委托运营合同》的合同目的已根本无法实现，依法也应予以解除。故诉至法院，请求判如所请。 被告中储公司辩称，第一，原告的第一、二项诉讼请求并非同一法律关系，主体也并不相同，应当分别诉讼。第二，关于第一项诉讼请求，原告的合同目的已实现，原告购买涉案房屋目的为投资，原告本身为南京市市外人员，对南京的购房政策非常了解，无本地户口，购买住宅是限购的，原告购买涉案房屋目的为获得租金和稳定的收益。无论哪种土地性质只要满足了原告的投资目的即满足了原告购房目的。原告签署合同的真实目的为投资，并不以其他为目的。关于涉案房屋所有信息原告完全知情，原告在2018年4月签署认购书和认购协议，在上述文件中已就涉案房屋的土地性质进行了披露，在认购书中已明确土地性质为办公。对所有的销售文件已进行了公示，南京市住建局对涉案房屋的预售方案已进行了公示，也明确了涉案房屋的土地性质为办公。在双方签署的商品房买卖合同中对土地性质也有约定。以上通过各种方式，原告对涉案房屋的所有信息是完全知情的，并不存在被告隐瞒或欺诈的事实。原告自2018年4月签署认购协议，至原告起诉为止，早就超过一年的时间，原告已没有撤销权，在长达一年半的时间里，原告从未就涉案房屋的性质提出任何异议。涉案房屋在2018年12月29日已交付给原告，并由公寓公司进行实际管理运营。原告与中储公司合同来说，不仅合同目的已实现，且已履行完毕，并不存在撤销的理由。原告购买涉案房屋的时间点与同类地段二手房住宅的价格有明显的差异，原告以1.8万多的价格购买涉案房屋，是对周边的房价和涉案房屋的性质有过深入的了解，否则不会在没有了解的情况下以如此悬殊的房价购买涉案房屋。关于公寓，南京市江北新区人民政府于2020年1月8日下发文件，对商办项目的答复，就开发商宣传的公寓不构成虚假宣传，这虽然不是对鼓楼区的答复，但同为一级政府，其对公寓宣传的定性具有权威性和参照性。关于原告提出的团购费，因原告购买涉案房屋是以认购价和优惠价进行的选择，参加团购、缴纳团购费，可以在认购价基础上进行优惠，原告也享受到了大幅的优惠，这是原告购买房屋享受优惠价格的条件。该条件已实现并履行完毕，并无退还理由。同时，收取团购费的一方也并非中储公司，而是原告参与的第三方销售公司组织的团购优惠活动，原告是向第三方缴纳的，即使要退还团购费，原告也应向第三方主张。关于装修费，因为原告与被告签署的装修协议已履行完毕，装修部分已作为房屋的添附物，且已交付给原告实际使用。原告无权再主张要求返还。原告提出的赔偿房屋差价损失即租金损失均无事实及法律依据。原告在第三项诉讼请求中所说的数字与事实有部分出入。综上，原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回。 被告公寓公司未到庭，亦未答辩。 经审理查明，原告孙家同、毛敏系夫妻关系。2018年4月5日，孙家同与中储公司签订编号为20170974、20170975《商品房认购协议》两份，约定原告共向中储公司支付定金50000元，购买中储公司的B6幢601、602室房屋，两套房屋认购总价分别为1179772元、1176835元。第9条载明，卖方告知：在签署本协议之前，卖方已将如下所列的文件置于本项目销售现场。买方应当仔细阅读这些文件；确定完全知悉并同意其全部内容之后，再签署本协议。这些文件是：（1）《认购须知》；（2）《预售合同》示范文本及补充协议；……（5）《土地使用权出让合同书》；（6）《建设用地规划许可证》；（7）《建设工程规划许可证》；（8）《施工许可证》；（9）《房地产预售许可证》……。买方声明：买方已认真阅读上述文件，完全知悉上述文件的全部内容。买方完全同意上述文件的全部内容，并同意签署上述文件。2018年6月11日，孙家同与中储公司签署编号为1201814786、1201814788《商品房认购协议》两份，载明，B6幢601、602室商品房规划用途为办公，房屋总价均为810000元。 2018年6月11日，孙家同（乙方）与中储公司（甲方）签订编号为宁房预售合字2018005746、2018005747的两份《南京市商品房预售合同》，约定甲方已领取宁鼓国用（2013）第09600号《国有土地使用证》、宁房销第2016100154W号《南京市商品房预售许可证》。商品房规划用途为办公。B6幢601室单价18185.9元/平方米，建筑面积44.54平方米，总价810000元。2018年6月11日前支付410000元，商业贷款400000元。B6幢602室单价18247.35元/平方米，建筑面积44.39平方米，单价18247.35元/平方米，总价810000元。2018年6月11日前支付410000元，商业贷款400000元。甲方应于2018年12月31日前向乙方交付上述两套商品房。上述合同于2018年6月28日在南京市房地产交易管理中心办理备案手续。2018年6月11日，中储公司、孙家同、上海瑞泓建筑装饰工程有限公司三方就上述两套房屋签订了《喜年中心项目B6幢装修协议》，约定了装修事宜。 同日，孙家同与优家公司就上述两套房屋签订了《花样年喜年中心公寓房屋委托运营合同》，均约定孙家同同意将上述两套房屋委托给优家公司经营管理。期限自本协议签订之日起至2022年12月31日止。在委托经营期间，孙家同已将该房产自起算日起至第2个委托经营自然年度届满之日止，共24个月的收益已折算购房款优惠，在此期间（即2019年1月1日至2020年12月31日），孙家同无权向优家公司收取任何形式的房屋收益，因本公寓的开发商中储公司已代优家公司向孙家同支付了该部分收益，优家公司需向中储公司支付该部分收益。自该房产实际委托经营的前2年届满后至协议期满，优家公司保证每经营满一个月向孙家同支付房屋固定收益5000元。超出5000元/月的部分，优家公司得30%，孙家同得70%。孙家同除了按本协议约定向优家公司支付以上房屋收益之外，无需再向优家公司支付任何其他费用。 上述合同签订后，孙家同2018年4月5日支付了50000元，4月7日支付了50000元，4月25日支付了100000元，6月11日支付了620000元，12月3日支付了470000元，12月28日支付了330000元。B幢601室孙家同于2018年12月28日支付了补差款20368元。2019年1月25日中储公司退还孙家同B幢602室29743元。2018年6月11日，中储公司收取家具家电费60000元。孙家同向广州市通顺房地产代理有限公司支付团购费160000元。 2018年12月28日，孙家同与中储公司签订了《房屋移交验收记录》。后委托经营管理方由广州优家投资管理有限公司变更为公寓公司。 2019年9月29日，南京市鼓楼区市场监督管理局做出鼓市监罚字（2019）01816号行政处罚决定书，该决定书查明，据当事人自述称，从2014年售楼开始，通过现场销售人员宣传、楼书、店堂悬挂横幅等方式对外宣传销售的花样年喜年中心是“公寓”，土地证载明是批发零售用地及其他用途。建筑工程规划许可证，建筑用途为商务办公楼（写字楼）、大中型商场。该局认为，中储公司采取通过现场人员宣传、楼书介绍、店堂悬挂横幅等方式对外宣传其销售的花样年喜年中心房产是公寓，此对商品房的性能、用途等作引人误解的虚假宣传的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假宣传或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者”的规定，遂作出行处处罚决定：1.责令停止违法行为；2.罚款1200000元，上缴国库。中储公司陈述已就该行政处罚提出行政复议。 2020年1月8日，江北新区管理委员会建设与交通局《关于江北新区商办项目业主信访的答复》载明，1.按照《关于加强商业办公项目等非住宅类建筑项目管理的通知》（宁政规字〔2017〕79号）的规定，在2017年3月8日之前已取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑，维持现状，确保房屋及消防安全。对销售比例高的项目参照前款执行，不予追究。2.根据JG67-2006《办公建筑设计规范》规定，办公建筑包含公寓式办公楼。开发商宣传的是“公寓”，购房人拿到的房子具备居住功能，虚假宣传证据不足，不构成虚假宣传。3.房屋性质按照土地出让及规划确定的用途进行确权登记。4.入学问题以教育部门当年招生工作实施方案为准。5.开发企业与业主协商退房，协商未果的，经由司法途径处理。6.民用水电问题，由业主统一委托代理人会同开发企业与水电运营单位协商处理。 2018年4月10日，中储公司取得宁房销第2016100154W号《商品房预售许可证》载明，房屋用途性质为商业、办公。为证明中储公司一直把房屋预售许可证在销售案场公示，中储公司出示公示栏照片一张，照片显示销售公示栏包含商品房预售许可证等材料。原告认为该证据本身无法看出具体的拍摄时间及地点，无法达到中储公司的证明目的。 孙家同主张在中储公司售楼处向中储公司支付团购费16万元，并提供了其与吴水容的聊天记录，中储公司予以否认。孙家同陈述团购费收据为广州市通顺房地产代理有限公司，系中储公司为了避税以该公司名义收取的，故返还主体应为中储公司。中储公司陈述收据上加盖的是广州市通顺房地产代理有限公司的章，因此原告对该笔款项的性质、用途、收取主体是完全知情的。吴水容是广州市通顺房地产代理有限公司的工作人员，原告的团购费与中储公司无关。 原告提供的转账记录显示，其2018年6月11日支付装修费60000元对方信息为中储公司。16万元团购费的对方信息为南京花样年.喜年中心。中储公司认为该信息仅为支付地点。 为证实签署销售合同时土地性质为空白及原告得知土地性质的时间，原告提供2019年9月2日孙家同（136*****910）与吉岚燕（181*****778）通话录音（光盘）及录音文字记录、181*****778支付宝实名验证图片等证据一组，并陈述吉某某是中储公司的销售顾问，签署预售合同时，土地性质为空白内容，中储公司当场以备案为由收回，直至2018年12月28日交付时原告才取回销售合同。孙家同与吉某某的通话记录显示：“孙：我当时是到12月份交房的时候才给我合同，是不是啊？吉：是的，是的。嗯！是的。孙：我签合同的时候，房屋用途那个地方都是空白的，对吧？吉：嗯！因为你签的是预售合同呀。孙：对呀，预售合同当时你们说拿去备案，都空白的嘛。吉：嗯！！！孙：是不是啊？吉：是的！孙：然后，怎么交合同给我的时候，打印上去都是变成办公了？我明明买的时候都是公寓哎！……”中储公司认可上述证据的真实性，但证明目的不认可，并陈述预售合同并非空白，2018年6月11日签署认购协议的时候用途已写明，原告签署认购协议，第一条就明确规划用途为办公。2018年6月11日，原告签署认购协议时就知道土地性质为办公，不存在空白一说。 为证实签署合同时土地性质为空白，收房后将合同交付原告及团购费的事实，原告提供2019年8月7日现代快报A7版、2019年8月3日南京开盘公众号的报道，以及光盘中江苏公共频道第30秒处反映的业主陈述内容“拿合同时傻眼了，空白的，填上了”这一事实，相互印证案涉花样年项目在对外销售时销售合同的土地性质确实为空白。包括原告在内的业主均是在2018年12月下旬收房并取得备案合同后才知晓案涉房屋实际系办公用房的事实。被告对上述证据的真实性、关联性均不认可。 孙家同自认在签署本案两份合同时无南京市住宅购房资格。中储公司股东为深圳市花样年地产集团有限公司。深圳市花样年地产集团有限公司、南京花样年房地产开发有限公司均系花样年集团（中国）有限公司全资子公司。 以上事实，有当事人的陈述、《商品房认购协议》、《南京市商品房预售合同》、《喜年中心项目B6幢装修协议》、《花样年喜年中心公寓房屋委托运营合同》、《房屋移交验收记录》、行政处罚决定书、《商品房预售许可证》、收据、交易记录、照片、聊天记录截图、支付宝实名验证截图、通话录音（光盘）及录音文字记录等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。孙家同与中储公司签订的《南京市商品房预售合同》、《喜年中心项目B6幢装修协议》、《花样年喜年中心公寓房屋委托运营合同》及2018年12月28日分别签署的《补充协议》均系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。 《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告主张签订两份《南京市商品房预售合同》时，土地性质为空白，并提供了其与中储公司工作人员的通话记录，但该证据系间接证据，与《南京市商品房预售合同》的记载不一致。且2018年6月11日原告签署的《商品房认购协议》也载明了规划用途为办公。上述两份文件均明确了孙家同购买的房屋已领取了房销第2016100154W号《南京市商品房预售许可证》。2018年4月5日的《商品房认购协议》也明确原告应仔细阅读并完全知悉包含《房地产预售许可证》等文件。原告对中储公司提供的已经在现场公示《南京市商品房预售许可证》的照片不予认可，但房销第2016100154W号《南京市商品房预售许可证》及相应的《国有土地使用证》均已在互联网公开，原告可以随时合法查阅。原告作为具备完全民事行为能力的个人，明知自身不具备南京市纯住宅的购房资格，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项负有谨慎注意义务。中储公司的虚假宣传行为因违反《中华人民共和国反不正当竞争法》已被相关部门处理，但两套涉案房屋现实际作为公寓在使用，原告亦未提供证据证明相关部门要求涉案两套房屋禁止作为公寓。虽然中储公司有虚假宣传行为，但其公布了相关有效审批材料，尚不足以认定其构成欺诈，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 鉴于本院认定双方的两份《南京市商品房预售合同》合法有效且支付房款和交付房屋的主要合同义务均已履行完毕，涉案房屋现已由公寓公司实际经营管理，故原告要求解除两份《喜年中心项目B6幢装修协议》《花样年喜年中心公寓房屋委托运营合同》、2018年12月28日签署的《补充协议》及返还已支付款项和利息的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回孙家同、毛敏的诉讼请求。       案件受理费22350元，由孙家同、毛敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年九月三十日 书记员  吴 丹