新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初604号  原告：博乐市汇富房地产开发有限公司，住所地博乐市南城区鑫龙水泥制品厂院内。法定代表人：许媛，该公司总经理。委托诉讼代理人：田进，该公司销售部经理。委托诉讼代理人：赵红珊，新疆双湖律师事务所律师。被告：杨婷婷，女，1982年10月10日出生，汉族，个体户，住博乐市。委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。原告博乐市汇富房地产开发有限公司（以下简称博乐市汇富房地产公司）与被告杨婷婷商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博乐市汇富房地产公司的委托诉讼代理人田进、赵红珊，被告杨婷婷及委托诉讼代理人康国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博乐市汇富房地产公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除原、被告之间的商品房预售合同；2、请求依法判令被告立即腾出并向原告交付房屋；3、请求判令被告向原告支付占用房屋的损失419677.78元；4、请求依法判令被告按照3.5元/平方米/天向原告支付自2019年12月14日至实际返回房屋之日止的损失。5、本案的诉讼费、送达费等费用由被告承担。事实与理由：2015年9月13日，原、被告签订了《世纪华庭定购协议书》，协议约定，被告定购原告开发建设的位于博乐市××路商铺一套，面积为144.692平方米（最终以房产部门测绘为准）。双方约定被告需在交纳定购金后7天内签订《商品房买卖合同》，逾期未签订正式合同，原告有权将被告所认购的房屋另行出售，定购金作为违约金不予退还。《定购协议书》签订当日被告支付了10000元定金，原告将房屋交付给被告，但被告未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，被告无理占用房屋至今，原告多次交涉未果，故诉讼至法院。被告杨婷婷辩称，原、被告签订协议属实，被告不同意与原告解除协议。1、原、被告签订定购协议书时房屋还处于预售阶段尚不存在，原告称当天交房不符合实情；2、原告2016年6月向被告交房时不想按照协议中约定的价格出售给原告，欲以更高的价格出售给他人，故原告存在一房二卖的行为；3、被告2016年6月才拿到房子，后开始进行装修，原告参照相邻租金索要赔偿没有依据，故对原告诉讼请求中关于占用房屋的时间和损失计算标准均不认可。综上，原告一房二卖违约在先，现被告不同意解除合同，亦不同意支付租金，但愿意向原告支付购房款。原告博乐市汇富房地产公司针对其诉讼请求，提供如下证据：证据组1、《世纪华庭商品房定购协议书》、收据、银行打款凭证。拟证实：2015年原告与被告签订商品房定购协议书，约定原告将世纪华庭G2-0106号房屋即涉案房屋以15700元/平方米的价格出售给被告，被告缴纳定金10000元，缴纳定金后7日内需到原告处签订商品房买卖合同，逾期未签订合同视为违约，定购金不予退还，原告有权另行出售房屋。2015年9月，被告缴纳定金10000元。证据组2、商品房买卖合同、商铺返租协议2份、电子回单2份、贾宝奎出具的情况说明及收条。拟证实：2016年12月20日，博乐市汇富房地产公司将涉案房屋以每平方米13200元的价格出售给贾宝奎，房屋总价款为1905658元。同日，贾宝奎与博乐市汇富房地产公司签订商铺返租协议，每年租金100000元。2019年约定的租金为每年106000元以及博乐市汇富房地产公司向贾宝奎支付涉案房屋的租赁费用的情况。证据组3、商铺返租协议2份。拟证实：原告将其开发的其他商铺对外返租的租金标准，原告即是按照该标准主张损失的。证据组4、通知、协助函及照片、视频、催款函、对账单各一份。拟证实：2019年2月2日，原告将要求被告缴纳房租的通知送达给在被告经营的仁义大药房的营业员。2019年7月3日，原告的工作人员向在涉案房屋经营大药房的被告姐姐杨芳送去催款函及对账单，向其催要租金，在此之前原告亦多次向其催款。2019年10月23日，原告为催促杨婷婷支付到期房屋租金并将房屋交付给原告，向涉案房屋所在的社区请求协助调解，证据组5、商品房销售许可证、竣工验收报告。拟证实：涉案房屋2015年12月30日竣工，原告于2014年9月12日取得房屋销售资格。经质证，被告对第1组、第5组证据的真实性无异议，对第2组证据的房屋买卖合同、电子回单以及第4组证据的协助函及照片、视频、催款函、对账单的真实性无异议；对其他证据的真实性不认可。其具体质证意见为：1、定购协议书系原告提供的格式合同，第七条应视为无效，不能依据该证据认定未签订合同是被告违约；2、原告在定购协议未解除的情况下无权将房屋出售给了别人，电汇单中的款项去向其不清楚，对原告的返租行为不认可；3、商铺的租金价格受多种因素影响原告与案外人签订的协议无法证实其主张的损失；4、2019年2月2日被告未收到原告送达至药房的通知；原告虽然曾要求社区协助调解，但社区并未通知被告参加调解，且定购协议签订于2015年9月，协助函中称是2019年4月，按照协助函的内容原告已经实际变更签订协议的时间，原告实际是在2016年6月份向原告交付房屋，其以实际行为变更了协议的履行方式，2019年7月3日被告确实曾向杨芳催款，杨芳因不认可金额未签名，该证据不能证实被告在此之前曾有催款行为；竣工报告证实原告不可能在2015年9月向其交房，原告主张损失起算日期错误，也进一步证实原告依据定购协议第七条主张原告违约解除合同不能成立。被告针对其辩称，未向法庭提供证据。对被告经质证对其真实性无异议的证据，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；对被告对其真实性不认可的证据，本院做以下认定：第2组证据中贾宝奎出具的情况说明实质为证人证言，在证人未到庭接受质证的情况下，本院对该证据不予采信；该组证据中的收条、返租协议与电汇单内容相互吻合，本院对其真实性予以确认；第3组证据系原告与案外人签订的其他商铺的返租协议，且租金受面积、位置等多重因素影响，故对该证据与本案的关联性本院采信；第5组证据中的通知系原告单方制作，且无被告方的签名，故对该证据的真实性，本院不予确认。本院依据依法确认的合法有效的证据以及庭审中原、被告的陈述，对以下事实予以确认：1、2015年9月13日，原告作为甲方与乙方杨婷婷签订《世纪华庭商品房定购协议书》，约定乙方自愿购买世纪华庭商铺G2栋06号（自编房号，最终房号以派出所认定的门牌号为准），住宅/商铺建筑面积约144.692平方米（计价面积最终以房产部门测绘为准）。销售单价为15700元/平方米，乙方在签订协议时需缴纳住宅定购金10000元。在协议有效期内若甲方未经乙方同意，擅自将乙方所订房屋转卖给第三者视为甲方违约，甲方应双倍退还乙方所缴定购金。乙方需在缴纳定购金后七天内到甲方世纪华庭营销中心签订《商品房买卖合同》，定购金自动转为首付；逾期未签订正式合同视同乙方违约，甲方有权将乙方所认购的房屋另行出售，定购金作为违约金不予退还。当日，被告向原告支付购房款10000元。2016年6月，原告将房屋交付给杨婷婷，后该房屋由杨婷婷的姐姐杨芳用于经营博乐市仁义大药房。2016年12月20日，博乐市汇富房地产公司与案外人贾宝奎签订《商品房买卖合同》，约定贾宝奎购买涉案房屋，面积共144.368平方米，单价13200元/平方米，总金额1905658元。同日，博乐市汇富房地产公司与贾宝奎签订《商铺返租协议》，约定贾宝奎将其购买的涉案房屋出租给博乐市汇富房地产公司，租赁期限自2017年1月1日起至2020年1月1日止，每年租金均为10万元并约定了租金支付时间及其他权利义务。2019年12月20日，贾宝奎与博乐市汇富房地产公司又签订了一份《商铺返租协议》，约定暂定租赁期限为一年，即自2019年12月20日至2020年12月19日，签订协议时由博乐市汇富房地产公司预先支付贾宝奎一年租金106000元。2018年12月24日，博乐市汇富房地产公司向贾宝奎打款10万元，2019年12月30日，贾宝奎向原告出具收到其返租款（2019.1.1-2020.1.1）10万元的收条。2019年12月23日，博乐市汇富房地产公司向贾宝奎打款10.6万元。2、2019年7月3日，原告的工作人员向杨芳送达催款函及截至2019年7月租金对账单，对账单显示仁义大药房负责人杨芳截至2019年7月合计欠缴费用464337元，催款函中注明要求在2019年7月10日之前足额支付逾期款（租金），如未能按时足额支付将在到期之次日视为解除合同并收回房屋。杨芳收到催款函及对账单时表示对金额有异议拒绝在催款函上签名。2019年10月23日，原告向世纪华庭社区委员会出具协助函，称2015年4月杨婷婷有意向其购买或租赁涉案房屋，双方达成口头协议，约定杨婷婷在30日内筹齐购房定金10000元即将房屋交付杨婷婷使用，如在30日内筹齐购房款或按揭首付款双方签订商品房买卖合同，如不能筹齐公司有权将房屋另售，如另行销售公司帮助杨婷婷与买受人协调采取返租形式将房屋继续租赁给杨婷婷。杨婷婷在房屋交付后30日内未付购房首付款，公司将房屋出售给他人并办理了返租手续。现返租临近到期，杨婷婷既不缴纳租金又占用房屋，其要求杨婷婷支付到期租金及利息共计507710元并于2019年11月15日之前交房，请求社区给予协助。3、本案所涉房屋建设单位为博乐市汇富房地产公司，2014年4月20日开工，2014年9月12日，原告取得商品房预售许可证。2015年12月30日，该工程竣工。本院认为，原告博乐市汇富房地产公司与被告杨婷婷于2015年9月13日签订的《世纪华庭商品房定购协议书》系双方自愿签订，不违反法律规定，为有效协议，原、被告应当按照协议约定履行各自的权利及义务。协议约定，被告杨婷婷在缴纳定金10000元后七日内应到原告处签订商品房买卖合同，但截至2016年12月，原、被告仍未签订商品房买卖协议，2016年12月20日，原告将房屋出售给他人，被告得知后未提出异议，2019年7月3日，原告向被告催要房屋租金时房屋实际使用人杨芳亦未对款项性质提出异议，故对原告要求解除其与被告签订的《世纪华庭商品房订购协议书》以及要求被告立即腾出并向原告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持；关于原告要求被告向其支付占用房屋期间损失的诉讼请求，本院认为，协议约定被告杨婷婷需在缴纳定购金后七日内到原告处签订《商品房买卖合同》，被告辩称是原告不想按照协议约定的价格出售房屋，欲以更高的价格出售给他人，经查原告将房屋出售给贾宝奎的价格为13200/平方米，原、被告签订的定购协议约定的商铺单价为15700元/平方米，被告该项辩称意见无事实及法律依据，本院不予采纳，被告杨婷婷应承担其使用房屋给原告造成的损失。原告要求从2015年9月14日开始计算房屋租金，其未提供向被告交付房屋的相应证据，也未对其主张的损失计算标准提供相应证据，本院认为，涉案房屋系2015年12月30日竣工验收，被告自认原告2016年6月交付的房屋，2016年12月20日博乐市汇富房地产公司将涉案房屋出售给贾宝奎后双方又达成返租协议，由原告向贾宝奎支付租金，原告支付的租金即为被告占用房屋给其造成的损失，故对被告占用房屋期间的损失，本院依照原告向贾宝奎支付的租金计算，又因为原、被告在签订定购协议后未能达成商品房买卖合同，原告在未解除定购协议书的情况下将房屋另行出售，直至2020年5月提起本案之诉，亦存在一定过错，本院酌情由原告自行承担20%的责任。对原告要求被告支付截至2019年12月14日的房屋租金本院支持23.67万元（100000元÷12个月×35.5个月×80%），被告已经支付的10000元可以从中予折抵；2019年12月14日至实际返还房屋之日期间的损失中，2019年12月15日至2019年12月31日的损失为3333.3元（100000元÷12个月×0.5×80%）；2020年1月1日实际交房日止占用房屋的损失按照年租金106000元计算由被告杨婷婷按照80%的比例支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告博乐市汇富房地产开发有限公司与被告杨婷婷签订的《世纪华庭商品房定购协议书》；二、被告杨婷婷于本判决书生效后立即腾出并向原告博乐市汇富房地产开发有限公司交付与博乐市建国路世纪华庭G2-01-06号商铺；三、被告杨婷婷于本判决生效后十日内向原告博乐市汇富房地产开发有限公司支付截至2019年12月14日期间占用房屋的损失22.67万元；四、被告杨婷婷于本判决生效后十日内向原告博乐市汇富房地产开发有限公司支付2019年12月15日至2019年12月31日期间占用房屋的损失3333.3元；2020年1月1日至实际返还房屋之日的损失按照每年106000元的标准计算由被告杨婷婷按照80%的比例向原告博乐市汇富房地产开发有限公司支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3798元，由原告博乐市汇富房地产开发有限公司负担1500元，由被告杨婷婷负担2298元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 谢玲  二〇二〇年九月八日 书记员 贾彧