安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5324号 上诉人（原审原告）：安徽真心食品有限公司，住所地安徽省合肥市肥东县肥东经济开发区合店路**。 法定代表人：孙国升，董事长。 委托诉讼代理人：马青松,安徽临湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽可靠科技有限公司，，住所地安徽省合肥市肥东县肥东经济开发区祥和路西侧东部科创产业园**201-210 法定代表人：张孝慈，总经理。 委托诉讼代理人：林尘，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴春玲，女，系安徽可靠科技有限公司股东。 上诉人安徽真心食品有限公司（以下简称真心食品公司）因与被上诉人安徽可靠科技有限公司（以下简称可靠科技公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院(2020)皖0122民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 真心食品公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，并依法改判支持真心食品公司一审诉讼请求；二、请求判令本案一审、二审全部诉讼费用由可靠科技公司负担。事实与理由:一、真心食品公司与可靠科技公司之间的房屋租赁合同合法有效，可靠科技公司拒不支付房租及相关费用，其行为构成根本性违约，真心食品公司有权根据合同约定解除合同，并要求其承担相应义务及违约金责任。租赁合同对租期、年租金数额、押金、水电费、租金支付方式、合同解除违约条款等进行明确约定，可靠科技公司未按照约定支付房租构成违约，依法应当承担违约责任。二、可靠科技公司辩称房屋装修款抵付租金的理由不能成立，且举证不足。首先，双方没有就房屋装修抵付租金达成过任何协议，事后也未得到真心食品公司的追认；其次，可靠科技公司租赁房屋本身系自己使用，装修费用及责任由其自己承担，并不是真心食品公司的义务负担范围；最后，虽然可靠科技公司提交了涉案房屋装修花了18万元的证据，但并未提交证据证实该装修方案已经报真心食品公司方审核，且该款项得到真心食品公司方的确认或事后认可，更得不出上述款项就能直接抵付真心食品公司的房租结论。可靠科技公司虽提交的与真心食品公司员工曹毅的微信聊天记录截图，但只是片段性截取微信记录，断章取义，该证据根本不能证明房屋装修抵付租金作为合作条件是真心食品公司知晓的。相反该微信记录正好能够反映真心食品公司方一直在找可靠科技公司方催要房租及费用，并早已告知账户信息，可靠科技公司方总以各种理由推脱，根本不是可靠科技公司辩称的真心食品公司从未主张过房租，换人导致其也不知账号，无法交费的事实。 可靠科技公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 真心食品公司向一审法院起诉请求：1、解除真心食品公司与可靠科技公司于2018年5月21日签订的《东部科创产业园房租合同》及相关《补充协议》；2、判令可靠科技公司立即向真心食品公司支付拖欠房租人民币167270.4元（暂计算至2020年5月1日，实际计算至可靠科技公司交还房屋之日止）；3、判令可靠科技公司向真心食品公司支付拖欠的租赁房屋物业费、水电费人民币13789.5元（电费从2019年11月12日暂计算至2020年3月27日，期间办公及停车位充电费人民币2164.5元；保洁、保安服务费从2019年11月1日暂计算至2020年3月31日为人民币11625元，共计13789.5元，实际计算至可靠科技公司交还房屋之日止）；4、判令可靠科技公司向真心食品公司支付违约金人民币49551元；5、本案的诉讼费及相关费用由可靠科技公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月21日，真心食品公司与可靠科技公司签订《东部科创产业园房租合同》及《补充协议》，《东部科创产业园房租合同》约定真心食品公司将位于肥东县祥和路西侧5幢201-205室、217-220室房屋出租给可靠科技公司使用，租赁期限为3年，从2018年7月1日起至2021年6月30日止。租赁面积为464.4㎡。合同的第三条租金及押金的支付约定为第一年租金单价为15/㎡/月，年租金为83635.20元；第二年租金单价为18/㎡/月，年租金为100362.24元；第三年租金单价为20/㎡/月，年租金为111513.60元。租金押金为20000元，在合同签订日起5日内支付。租赁期间，电费按照日常实际使用数收费，1.4元/度含损耗，水费按8元/吨，物业费0元/月/平方米（卫生暂时自行负责），能耗费0月/月，水电费、物业管理费、能耗费每月30日前一次性结算完毕。租金付款方式为预付制即先付后用，押一付三。因案涉房屋为毛坯房，真心食品公司称没有充足资金进行装修，真心食品公司当时的签约负责人孙飞承诺以装修费抵扣租金作为合作条件，后《补充协议》约定可靠科技公司自行装修其所租赁区域，装修方案需报真心食品公司审核同意后实行等内容。合同签订后，可靠科技公司于2018年5月22日向真心食品公司支付产业园装修风险金（押金）20000元，并与合肥典固装饰工程有限公司签订《办公楼店面装修工程施工合同》，装修总价款为180000元。2018年8月可靠科技公司正式入驻后，可靠科技公司按照约定支付水电费等费用。2019年3月至2019年11月因真心食品公司负责财务人员调整，可靠科技公司多次要求真心食品公司开具相关费用收据以便可靠科技公司支付水电费，期间，真心食品公司、可靠科技公司之间就水电费支付问题一直协商未决，后在真心食品公司强行断电断水的情况下，可靠科技公司交纳上述费用。2019年11月之后，因真心食品公司、可靠科技公司就物业水电费支付问题协商无果，导致可靠科技公司一直无法正常交付物业水电费。 另查，2020年1月10日，真心食品公司方战略投资总监曹毅与可靠科技公司股东裴春玲在微信聊天中提到：“装修费18万，按照合同第一年8万，第二年10万多，也快了吧。”对之前以装修费抵扣租金作为合作条件情况视为知晓。 一审法院认为，真心食品公司、可靠科技公司之间签订的租房合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案存在的两个争议焦点问题：第一个为装修费抵扣租金问题，第二个为可靠科技公司支付物业水电费违约问题。关于装修费抵扣租金问题，双方当事人在签订《东部科创产业园租房合同》、《补充协议》时，真心食品公司与可靠科技公司就装修费抵扣租金达成了一致意见。可靠科技公司装修款为180000元，合同的第三条租金及押金的支付约定为第一年租金单价为15/㎡/月，年租金为83635.20元；第二年租金单价为18/㎡/月，年租金为100362.24元；且真心食品公司在可靠科技公司入驻后，真心食品公司在近两年的时间内未向可靠科技公司主张租金，且根据真心食品公司方与可靠科技公司方相关人员的通话记录与微信聊天记录也能证实存在以装修款抵扣租金的事实;另合同约定;租金付款方式为：“先付后用，押一付三”,可真心食品公司在一年多时间内并未向可靠科技公司主张房屋租金。 关于可靠科技公司支付物业水电费违约问题，可靠科技公司入驻后，双方当事人的水电物业费支付习惯为真心食品公司方负责收取水电物业费人员先是抄可靠科技公司的水电表，确认收费金额后开收据给可靠科技公司，可靠科技公司方行政张艳收到收据后向公司提交申请，结算后转账给真心食品公司。后因真心食品公司公司人事管理变动导致可靠科技公司无法正常交付物业水电费，且可靠科技公司在与真心食品公司积极协商的情况下仍未能达成一致意见。 现真心食品公司主张解除双方之间的租房合同关系，可靠科技公司支付真心食品公司各项损失。因真心食品公司方在合同履行过程中未能有效协调双方之间水电费交付问题，导致可靠科技公司无法及时进行交纳。因此，双方应当积极配合协商解决所遇问题。现真心食品公司主张可靠科技公司存在违约行为，证据不足，理由不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回真心食品公司的诉讼请求。案件受理费2380元，由真心食品公司负担。 二审中，真心食品公司向法庭提交了以下证据：证据一，告知函，拟证明2020年6月30日可靠科技公司向真心食品公司发送解除涉案租赁合同函告的事实；证据二，裴春玲与曹毅的微信聊天记录，拟证明可靠科技公司在一审中提供的与曹毅的微信聊天记录不完整，无法反映客观事实。可靠科技公司质证认为，对证据一三性及证明目的没有异议，对证据二三性没有异议，对证明目的有异议，该组证据可以证明真心食品公司从未向可靠科技公司主张过租金。对于双方争议的事实，即可靠科技公司与真心食品公司是否因开具相关费用收据问题，致使双方一直就水电费支付问题协商未决。真心食品公司主张可靠科技公司未按合同约定缴纳水电费构成违约，可靠科技公司辩称其2019年3月以前一直按照真心食品公司出具的水电费收据确定的金额交费，2019年3月以后因真心食品公司未出具水电费收据导致其无法交纳相关费用，可靠科技公司为证明其诉讼主张向法院提交了水电物业费支付宝转账凭证和微信转账凭证、真心食品公司向可靠科技公司出具的收据以及双方工作人员之间的微信聊天记录，可以据此认定双方于2019年11月份以后因水电费支付问题一直协商未果，导致可靠科技公司一直无法正常交付物业水电费，本院予以采信。 二审另查明，2018年5月21日，可靠科技公司、真心食品公司在《租房合同》第三条第（四）项约定付款方式为“预付制即先付后用；押一付三”；在《补充协议》第2条约定“在租赁期间，因乙方的原因而退租的，对乙方超出租金的装修费用，甲方不予返还”，时任案涉房屋租赁项目负责人孙飞在《租房合同》及《补充协议》上签字并加盖真心食品公司合同专用章。真心食品公司在一审庭审时对孙飞录音质证意见为“被告是在原告没有任何意识的情况下提出的问题并录音，并不能证明装修费抵租金、物业费等，孙飞的离职也与此有关”。庭审期间，真心食品公司与可靠科技公司经过结算，截至2020年6月30日，可靠科技公司尚欠真心食品公司物业费18600元、电费3283.2元，合计21883.2元。 本院认为，关于可靠科技公司是否欠付真心食品公司房屋租金及欠付租金数额问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从证据的证明力分析，真心食品公司向可靠科技公司主张房屋租金167270.4元，可靠科技公司抗辩称《补充协议》第2条系双方达成协议以装修费抵扣租金，并向法院提交了《租房合同》、与孙飞通话录音、微信聊天记录等证据加以佐证。本院经审查认为，对《补充协议》第2条的理解，应综合协议整体约定及案件相关事实的关联性与合理性，从而探究当事人之间的真实意思表示。按照《租房合同》约定，可靠科技公司在交付租金之后方能使用房屋，但真心食品公司在可靠科技公司使用房屋1年半以后才通过微信催要租金，与常理不符，亦不符合《租房合同》约定，且时任案涉项目负责人孙飞在与可靠科技股东电话中对以装修费用抵扣租金的事实予以认可，真心食品公司虽不认可孙飞电话录音的内容，但认可通话人员系孙飞本人。基于前述，可靠科技公司为证明其主张，其提供的证据能够形成证据锁链，具有高度可能性，本院认定《补充协议》第2条系双方关于装修费抵扣租金的约定。根据双方结算，可靠科技公司应支付真心食品公司2018年7月1日至2020年6月30日房屋租金183997.44元（83635.2元+100362.24元），扣除可靠科技公司装修费用180000元，可靠科技公司尚应支付真心食品公司房屋租金3997.44元（183997.44元－180000元）。 关于可靠科技公司是否应当支付真心食品公司违约金，真心食品公司诉称可靠科技公司未按合同约定交纳水电物业费构成违约，但未提供有效证据加以证明，对此一审已作阐述，本院予以认同，故不再赘述。 关于合同解除问题，真心食品公司向法院诉请解除其与可靠科技公司签订的《租房合同》及补充协议，可靠科技公司于2020年6月30日向真心食品公司出具《告知函》予以同意，故本院确认双方签订的《租房合同》及补充协议于2020年6月30日解除。 关于可靠科技公司欠付真心食品公司物业与水电费金额，根据双方结算，可靠科技公司应支付真心食品公司物业费18600元、电费3283.2元，合计21883.2元。 综上所述，真心食品公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省肥东县人民法院(2020)皖0122民初1992号民事判决； 二、安徽真心食品有限公司、安徽可靠科技有限公司签订的《租房合同》及《补充协议》于2020年6月20日解除； 三、安徽可靠科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付安徽真心食品有限公司房屋租金3997.44元、物业费18600元、电费3283.2元； 四、驳回安徽真心食品有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2380元，由安徽真心食品有限公司负担2113元，由安徽可靠科技有限公司负担267元；二审案件受理费4760元，由安徽真心食品有限公司负担4226元，由安徽可靠科技有限公司负担534元。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年九月八日 法官助理陈思 书记员陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。