河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8247号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张俊某，女，1977年4月12日出生，汉族，住石家庄市原桥**。 委托诉讼代理人：张洛，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：河北旭远祥华房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区肖家营联合社区居委会大院西侧办公楼。 法定代表人：王治，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈军，该公司员工。 上诉人张俊某因与被上诉人河北旭远祥华房地产开发有限公司（以下简称旭远祥华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张俊某的上诉请求：1、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2020）冀0102民初72号民事判决；2、请求改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人未依约交纳剩余房款是与被上诉人有约在先，并非违约。上诉人于2017年5月26日签订《森林城买卖协议》，本来按约定上诉人应当在2017年11月26日或办理贷款以先到为准交纳剩余房款。但当时被上诉人五证不齐全，上诉人就询问被上诉人的员工，其表示不用按合同来，等能办房本了再说把钱交齐即可。从此之后被上诉人从未进行过催告，也可以印证上诉人的说法。即并非上诉人违约，而是双方就此达成了一致，被上诉人自愿放弃催告和索赔权利。2、原审法院擅自扩大合同解释，剥夺上诉人合同解除权。在庭审过程中，被上诉人已明确表示其无法在合同约定的2019年12月31日交房，而在2019年12月31日拿到房子也是上诉人的合同目的，无论是结合现实目前已2020年6月，被上诉人依旧不能交房，还是其新承诺的交房时间2021年7月，可见其已明示拒绝按照合同交房，均无法让上诉人在2019年12月31日拿到房子，且在庭审中被上诉人举证工程因天气原因而造成工程停工，其不应承担赔偿和违约责任，这也严重侵犯了上诉人的合同权利，交付时间是被上诉人提供的，并未上诉人强加给被上诉人的，环保问题造成政策性延迟，上诉人理解，但被上诉人从未告知于上诉人，或在合同期内与上诉人进行协商，推迟交付日。根据合同法第94条规定，首先，被上诉人抗辩所提出的天气原因导致其无法按时交付，天气变化导致政策性停工确实是被上诉人无法控制的，不可抗力导致合同无法在2019年12月31日履行交付符合不可抗力因素；其次，被上诉人到2020年6月依旧无法交房，可见其是明示表示拒绝履行其主要债务；再次，被上诉人所提交的施工许可证可见其交房时间延迟至2021年7月，可见其是明示表示延迟履行其所承担的主要债务。更进一步说在被上诉人来看，上诉人为依约交纳剩余房款，已经符合合同所约定的解除合同的情形。如上几点来看上诉人完全符合法定和约定解除合同的情形。故，不要再让上诉人和被上诉人强行履行合同，双方已经不再信任，何必继续履行，请求法院判决解除合同，让双方早日互相解脱。 旭远祥华公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《森林城买卖协议》及《森林城小区地下室使用权出售协议》是双方达成的合意，不存在法定解除和约定解除的情形，被答辩人请求解除《森林城买卖协议》及《森林城小区地下室使用权出售协议》没有依据。根据合同法第94条的规定可以看出，法定解除权的行使权在非违约方，也就是本案的答辩人，被答辩人没有法定的解除权。双方签订的《森林城买卖合同》是双方的合意，也没有约定解除的条款。另，答辩人已经取得涉案房产的预售证，不存在被答辩人所述的致使合同目的不能实现的情形。故被答辩人请求解除合同返还房款，没有法律依据和事实依据。二、答辩人已取得森林城二期1号楼商品房预售许可证，双方签订的《森林城买卖协议》及《森林城小区地下室使用权出售协议》有效，被答辩人请求返还购房款并支付利息没有依据。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，答辩人于2019年9月10号取得森林城二期1号楼商品房预售许可证（即在本案起诉前），根据上述规定，双方签订的《森林城买卖协议》等为有效合同。2、房屋买卖合同中标的物房屋价款较大，被答辩人是经过充分了解，多次考察比较后，最终自愿决定与答辩人签订森林城买卖协议及森林城小区地下室使用权出售协议，且缴纳了部分首付款及地下室全款，是双方的真实意思表示。且《森林城买卖协议》第九条第6项明确约定了：“在本项目具备商品房预售条件时，买受人须在出卖人指定的时间内无条件积极配合与出卖人签订正式的《商品房买卖合同》”。答辩人取得预售证后，多次致电通知被答辩人配合签订正式的《商品房买卖合同》并办理银行贷款手续，而被答辩人迟迟不来办理。现被答辩人要求退回房款并支付利息，显然违背了诚实信用原则，也不利于市场交易的稳定。三、答辩人交房时间延期属于政府行为的影响，根据双方合同的约定，答辩人不承担责任。《森林城买卖协议》第4条第3款约定“如因政府行为或不可抗力因素，致使该房屋交房日期延后则出卖人不承担责任”。第4条第4款约定“非出卖人的过错造成的延期交房，出卖人不承担责任。”自2017年5月26日至2019年12月31日，因政府相关要求，答辩人工地累计停工317天。且在2020年1月2日又被迫停工。因此，根据合同的约定，因政府行为造成的交房屋时间推迟，答辩人不承担责任，同时交房时间也应予以延后。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的《森林城买卖协议》及《森林城小区地下室使用权出售协议》合法有效，且不存在法定解除或约定解除的情形，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。 河北旭远祥华房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求法院判令被告支付房屋买卖合同剩余首付款527770元，并按照合同约定支付违约金22621.8元（自2017年11月27日至履行付款义务之日止，按年利率2.1%计算，暂计于2019年12月10日：745天*0.021/365*527770=22621.8元）；二、请求法院判令被告继续履行与原告签订的《森林城买卖协议》，配合办理银行贷款手续，并支付违约金772.87元（贷款1550000元，自2019年10月20日至办理完毕全部贷款手续之日止，按年利率0.35%计算，暂计于2019年12月10日：52天*0.0035/365*1550000元=772.87元）；三、本案诉讼费由被告承担。 张俊某向一审法院反诉请求：1、请求依法解除原被告之间订立的《森林城买卖协议》、《森林城小区地下室使用权出售协议》；2、请求判令反诉被告返还反诉原告购房款150000元及利息23725元(以150000元为基数,按人民银行同期贷款利率计算利息计算至实际给付日,先计算至2019年12月31日);3、请求判令反诉被告返还反诉原告地下室购房款项35604元及利息5631.37元（以35604元为基数,按人民银行同期贷款利率计算利息计算至实际给付日,先计算至2019年12月31日）；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2017年5月26日，旭远祥华与张俊某签订了《森林城买卖协议》，约定张俊某购买旭远祥华开发的森林城项目二期1号楼1单元xxxx室，房屋总价为2227770元。协议第二条约定了付款方式与期限，签订本协议之日支付房款150000元，2017年11月26日前或办理贷款前（以时间先到为准）支付房款527770元，剩余房款1550000元办理银行按揭贷款。协议第三条第一款：买受人逾期付款的，逾期付款在30日内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付房款同期银行存款利率的违约金，协议继续履行。协议第四条第一款：买受人全部房款交清后或银行贷款全部到账后，出卖人应于2019年12月31日前将房屋交付买受人使用。协议第四条第三款：如因政府行为或不可抗拒因素，致使该房屋交房日期延后，则出卖人不承担责任。协议第四条第七款约定了，出卖人未按期交房的，出卖人向买受人支付违约金，协议继续履行。协议第八条第一款约定了，买受人办理贷款手续应在指定日期内向出卖人指定的贷款银行交齐所需资料及缴清相关费用，并在7日内签署《借款合同》，如果买受人未在规定期限内提交齐全贷款所需资料或缴清相关费用以及因买受人原因导致银行未能在约定期限内支付全部房款的，出卖人有权要求买受人依照本协议第三条承担逾期付款的违约责任。同日，旭远祥华与张俊某签订了《森林城小区地下室使用权出售协议》，约定张俊某购买旭远祥华开发的森林城项目二期1号楼1单元地下室-1/3号，总价为35604元，付款方式为一次性付款，地下室交付期限同商品房交付时间。同日，张俊某支付房款150000元，地下室购房款35604元。另查明，2019年9月10日，旭远祥华取得包括涉案房屋在内的高远森霖城（二区）1号、4号住宅楼的商品房预售许可证。截至开庭审理时，涉案项目已建到15、6层，一共是20多层。以上事实有庭审笔录、《森林城买卖协议》、《森林城小区地下室使用权出售协议》、收据、石家庄市商品房预售许可证等证据予以在卷佐证。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，旭远祥华与张俊某签订的《森林城买卖协议》、《森林城小区地下室使用权出售协议》系双方真实意思表示，且旭远祥华已于2019年9月10日取得了商品房预售许可证，本院予以确认协议内容合法有效。旭远祥华与张俊某应当按照协议约定履行义务。根据双方约定，张俊某应于2017年11月26日前支付第二期首付款527770元并在指定日期办理贷款手续，张俊某逾期未履行，其行为已构成违约。旭远祥华虽未按约定时间交付房屋，但根据双方协议约定，如旭远祥华未按期交房，张俊某可以主张违约金，但协议继续履行；况且旭远祥华已取得商品房预售许可证，涉案项目已建到15、6层，旭远祥华具备履行合同的条件，张俊某的合同目的是可以实现的。故协议应继续履行，而对旭远祥华延期交房的行为，张俊某可在实际交房后，能够确定旭远祥华逾期交房天数后，另行主张旭远祥华逾期交房的违约责任。综上，对旭远祥华要求张俊某支付二期首付款527770元及办理贷款手续的诉讼请求，本院予以支持。旭远祥华主张违约金亦可待交房后根据合同的履行情况综合处理。张俊某要求解除合同、返还购房款及支付利息的反诉请求，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）张俊某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）河北旭远祥华房地产开发有限公司购房款527770元；二、被告（反诉原告）张俊某于本判决生效后十日内配合办理剩余房款1550000元的银行贷款手续；三、驳回被告（反诉原告）张俊某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9312元，反诉费2262元，合计11574元，由被告（反诉原告）张俊某负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，张俊某与旭远祥华公司签订的《森林城买卖协议》和《森林城小区地下室使用权出售协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且旭远祥华已于2019年9月10日取得了商品房预售许可证，一审法院认定协议内容合法有效并无不当。根据双方约定，张俊某应于2017年11月26日前支付第二期首付款527770元并在指定日期办理贷款手续，张俊某逾期未履行，且未提供证据证明双方就支付时间作出新的约定，一审法院认定其行为已经构成违约并无不当。张俊某可在实际交房后，确定旭远祥华公司逾期交房天数，另行起诉主张旭远祥华公司逾期交房的违约责任。双方签订协议第四条第3、4款约定“如因政府行为或不可抗拒因素，致使该房屋交房日期延后则出卖人不承担责任”。旭远祥华公司提供的证据能够证实因石家庄市重污染天气应急预案通知而停工的行为以及新型冠状肺炎疫情的影响均系该条约定的情形，故未在约定时间交房并非主观故意，一审法院认定张俊某不享有合同法定解除权本院予以确认。 综上所述，张俊某的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11574元，由上诉人张俊某负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  王 婷 审判员  李荣水 二〇二〇年九月二十三日 书记员  马利佳 附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条 当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审。 当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。