河南省周口市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫16民终3032号上诉人（原审被告）：夏伟，男，汉族，1974年4月7日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：秦宏伟，河南明辨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河南神风锅炉有限公司，住所地：太康县产业聚集区。统一社会信用代码：91411627690564160W。法定代表人：秦伟，公司董事长。被上诉人（原审原告）:太康县美丽乡村建设开发有限公司。住所地：太康县符草楼镇政府院内。组织机构代码：39526642-7。法定代表人：刘放，该公司经理。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭晓倩，河南众望律师事务所律师。原审第三人：太康县符草楼镇人民政府。住所地：河南省周口市太康县符草楼镇，统一社会信用代码11411724005912666B。法定代表人：孙海，该镇镇长。委托诉讼代理人：荣小龙，河南阳夏律师事务所律师。上诉人夏伟因与被上诉人河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发有限公司、原审第三人太康县符草楼镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，太康县人民法院于2017年9月12日作出（2017）豫1627民初3067号民事判决，夏伟提起上诉。本院于2017年11月14日作出（2017）豫16民初4636号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。太康县人民法院在审理过程中，河南神风锅炉有限公司又申请作为原告参加诉讼，并于2018年1月23日作出（2017）豫1627民初5143号民事判决，夏伟提起上诉。本院于2018年3月29日作出（2018）豫16民初1415号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。夏伟不服该判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年10月22日作出（2019）豫民申1249号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年12月19日作出（2019）豫16民再108号民事裁定，裁定撤销上述一、二审民事判决，发回重审。太康县人民法院通知太康县符草楼镇人民政府作为本案第三人参加诉讼，并于2020年6月23日作出（2020）豫1627民初82号民事判决，夏伟不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。夏伟上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，依法改判确认合同有效，并驳回被上诉人的起诉；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院适用法律及及认定事实错误，二审法院应依法改判确认合同有效，并驳回被上诉人起诉。本案合同所涉房屋是新农村建设房屋，不是法律意义上的商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定双方签订的房屋买卖合同无效的规定。2、本案合同合法有效，不存在合同解除或无效的法定事由。案涉房屋出卖给上诉人后，被上诉人又在2015年经太康县人民法院（2015）太民初字第2218号民事调解书将案涉房屋以物抵债给了案外人马义奇，说明该房屋开发手续合法，可以转让交易。3、本案合同已经实际履行，上诉人不存在违约情形。合同签订后，上诉人缴纳了50000元保证金，下余150000元保证金由上诉人修建该社区道路及排水系统的工程款予以折抵，被上诉人在工程款折抵保证金单据上加盖印章。4、合同约定被上诉人将房产证办理后，上诉人在一年内将购房款一次性支付给被上诉人，故支付条件没有成就。5、被上诉人欠上诉人工程款足以抵偿合同约定的购房款。河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发有限公司答辩称，1、涉案房屋是河南神风锅炉有限公司根据国务院关于新农村建设政策，作为投资商以太康县太康县美丽乡村建设开发有限公司名义，通过招商开发建设的，占用集体土地，只能在皇王社区成员内部购买使用，而夏伟与二被上诉人签订的房屋买卖合同本意是商品房买卖合同，故一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》认定双方签订的房屋买卖合同无效完全正确。且夏伟不属于皇王社区居民，无权购买涉案房屋，所签合同应为无效。2、一审法院审理合同纠纷案件，认定合同效力，一审法院审理该案符合法律规定。3、被上诉人从无任何以欠款抵房款的协议，且被上诉人无直接欠上诉人任何款项，上诉人持有的多份案外人的欠条，主要目的是在诉讼过程中恶意收购债权，意图用来抵房款的行为。4、上诉人只缴纳保证金50000元。现涉案房屋已执行完毕。太康县符草楼镇人民政府述称，1、第三人与上诉人之间不存在任何法律关系，本案系被上诉人将涉案房屋出售与上诉人。双方合同主体是上诉人与被上诉人，本案第三人没有参与任何环节。2、本案讼争的法律关系也与第三人无关，至于上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同是否有效及是否应当退还相应款项也与第三人无任何关系。3、被上诉人出售房屋是其履行皇王社区招商建设协议书中的合同义务，同时也是其行使合同权利的行为。第三人为原、被告讼争法律关系的案外人，与本案无关，不应承担任何责任。河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发有限公司向一审法院起诉请求：1、要求解除2014年7月15日太康县美丽乡村建设开发有限公司与被告夏伟签订的房屋买卖合同（庭审中变更为请求认定合同无效）；2、判令被告返还房屋，腾空房屋内被告自有物品（除房屋之外的所有物品），赔偿损失100000元整；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2012年6月20日，原告河南神风锅炉有限公司与太康县符草楼镇人民政府签订《皇王社区招商建设协议书》，约定“甲方（太康县符草楼镇人民政府）以省国土厅(豫土综治办发〔2012〕7号)文件审批的项目用地与乙方（河南神风锅炉有限公司）共同合作建设。甲方出让临街商业用地使用权和社区节余用地住宅利润分成,用于宗地范围内附着物的搬迁,农民青苗、树木补偿,租用土地农民基本生活费;群众到社区建房奖补;拆迁费用等。乙方负责临街商业用房、社区住宅建设及销售。社区内道路、绿化等基础设施建设按市场化运作,由乙方实施建设。”河南神风锅炉有限公司为履行该协议，成立了太康县美丽乡村建设开发有限公司。2014年7月15日，原告河南神风锅炉有限公司（出卖人即甲方）与夏伟（买受人即乙方）签订房屋买卖合同。合同约定：“一、本合同经甲乙双方友好协商、甲方（太康县美丽乡村开发建设有限公司)愿将河南省太康县符草楼镇皇工社区内建设的宾馆、浴池(建筑面积1424.31㎡）出售予乙方，甲方需向乙方提供办理房屋产权证，办证涉及费用由乙方负担。二、经双方共同协商，甲方愿以人民币1600元/㎡的价格(大写壹仟陆佰圆),总价共计人民币2278896元,大写贰佰贰拾柒万捌仟捌佰玖拾陆元出售给乙方，此价格经双方商议决定，合同生效后不得变更。三、经双方商定，乙方需向甲方预交合同保证金人民币贰拾万元、（200000.00),甲方将房屋产权证办理后，乙方需在一年内(365日）将房款一次性支付给甲方。否则，甲方有权收回房产所有权及证件。四、双方商议，甲方需向乙方提供停车场所，由乙方负责管理。五、甲方需完成图纸设计内容及验收标准交于乙方。六、乙方支付全额房款后、房屋产权证及使用权归乙方所有,甲方不再拥有产权及使用权利。七、违约责任：1.乙方如不按规定时间将房款交付甲方,甲方可依照本合同收回房产。2.依据本合同，甲方必须将房产手续交付乙方,乙方才能按时交付房款。”2014年7月15日，被告夏伟在合同乙方处上签名，同年7月23日，河南神风锅炉有限公司皇王社区项目部、太康县美丽乡村建设开发有限公司在合同甲方处加盖各自印章。原、被告双方就该合同的真实性均无异议。合同签订前的2014年7月2日，被告向原告河南神风锅炉有限公司预交了房屋买卖合同保证金50000元，收条上加盖了河南神风锅炉有限公司财务专用章，下余150000元合同保证金至今未支付。后原告主张被告违约未付剩余保证金起诉至法院，要求解除双方买卖合同，腾空房屋、赔偿损失100000元。庭审中，被告提出原告河南神风锅炉有限公司欠其工程款432200元，且受让宁新民对河南神风锅炉有限公司1421790元皇王社区建设工程款债权，并主张以此抵销欠原告河南神风锅炉有限公司的购房款。另查明，河南神风锅炉有限公司皇王社区项目部系河南神风锅炉有限公司设立，未经工商登记备案。原告太康县美丽乡村建设开发有限公司系河南神风锅炉有限公司为履行皇王社区开发协议设立，依法在周口市太康县工商行政管理局登记注册，依法有独立的法人资格，其经营范围是房地产开发销售。本案原、被告对涉案房屋买卖合同的甲方均认可为河南神风锅炉有限公司。另查明，至本案辩论终结前，二原告未取得该涉案房屋的预售许可证明。一审法院认为，本案涉案房屋是原告河南神风锅炉有限公司以太康县美丽乡村建设开发公司名义通过招商开发建设，原、被告均认可为原告河南神风锅炉有限公司为适格当事人。原告河南神风锅炉有限公司与第三人太康县符草楼镇人民政府签订的招商协议中约定第三人太康县符草楼镇人民政府出让临街商业用地使用权，原告河南神风锅炉有限公司负责房屋建设销售，且该涉案宾馆、浴池的性质为商业用房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得预售许可证明的，可以认定有效。本案原告太康县美丽乡村建设开发有限公司作为房地产建设开发企业与被告签订房屋买卖合同，将开发建设的涉案商业用房出卖给被告，至法庭辩论终结前，未取得该涉案房屋上市交易的预售许可证明。依据最高人民法院上述司法解释，双方的买卖合同违反了《合同法》第五十二条的强制性规定，原、被告之间订立的房屋买卖合同属无效合同。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告河南神风锅炉有限公司收取被告夏伟50000元保证金因合同无效，应返还给被告夏伟。被告夏伟应当将因合同取得的涉案房屋返还给原告河南神风锅炉有限公司。关于原告要求被告腾空房屋内被告自有物品（除房屋之外的所有物品）的诉讼请求，原告的该项诉讼请求不明确，该争议房产内的新增附属物的名称、数量、种类及新增附属设施的装饰装潢情况不明确，原告对此未向本院提供证据证明，对该项诉讼请求待有相关证据后可另行主张，在本案中对该诉讼请求，不予处理。关于原告要求被告赔偿损失100000元的诉求，因原告没有提供证据证明其具体损失状况，故对原告该诉请，亦不予支持。在原告河南神风锅炉有限公司皇王社区建设过程中，第三人太康县符草楼镇人民政府只是出让临街商业用地使用权和社区节余用地住宅利润分成,用于宗地范围内附着物的搬迁、农民青苗、树木补偿、租用土地农民基本生活费、群众到社区建房奖补、拆迁费用等。第三人太康县符草楼镇人民政府既不是该工程的建设方，亦不是售房合同的出卖方，根据合同相对性原理，第三人太康县符草楼镇人民政府不享有和承担民事法律意义上的权利和义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告河南神风锅炉有限公司与被告夏伟于2014年7月23日签订的房屋买卖合同无效；二、被告夏伟于本判决生效之日起三日内将位于太康县符草楼皇王社区的房屋（宾馆、浴池）返还给原告河南神风锅炉有限公司；三、原告河南神风锅炉有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告夏伟保证金50000元；四、驳回原告河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发有限公司要求被告夏伟赔偿损失100000元的诉讼请求。五、驳回原告河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发有限公司其他诉讼请求。六、第三人太康县符草楼镇人民政府不承担责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。如未按本判决指定的期限履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费1150元，由原、被告分别承担575元。二审期间，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审法院查明的事实相一致,本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋是太康县符草楼镇人民政府以河南省国土厅(豫土综治办发〔2012〕7号)文件审批的项目用地与河南神风锅炉有限公司签订《皇王社区招商建设协议书》共同合作开发建设。该项目为新型农村社区项目，为了完成该项目，河南神风锅炉有限公司成立了太康县美丽乡村建设开发有限公司，该项目所使用的土地为农村集体土地。在农村集体土地上进行的合作开发房地产，目前尚无明确的立法规定，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序处理，缺少明确的立法依据，人民法院受理此类民事诉讼案件于法无据，应由当地人民政府统筹协调处理。本案中，被上诉人河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发公司在原审中的诉请，是建设在农村集体土地上的新型农村社区项目，因房屋买卖所产生的纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，故应驳回被上诉人河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发公司在原审中的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销太康县人民法院（2020）豫1627民初82号民事判决；二、驳回河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发公司的起诉。一审案件受理费1150元，退还河南神风锅炉有限公司、太康县美丽乡村建设开发公司；上诉人夏伟预交的二审案件受理费575元予以退还。审判长  张述涛审判员  胡体兵审判员  杜文杰二〇二〇年九月二十一日法官助理魏婷书记员贾腾