江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5604号 原告（反诉被告）：南京春回大地网络科技有限公司，住所地南京市。 法定代表人：李方剑。 委托诉讼代理人：周莲芳，北京市京师（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡更荣，女，1952年6月3日生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：吕宏伟，江苏维尔利律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京春回大地网络科技有限公司（简称春回大地公司）与被告（反诉原告）蔡更荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。春回大地公司委托诉讼代理人周莲芳，蔡更荣委托诉讼代理人吕宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告春回大地公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原被告于2019年5月22日签订的房屋租赁合同解除；2.请求依法判令本诉被告退还原告的房屋押金17000元；3.请求判令本诉被告赔偿原告损失50000元。事实和理由：原被告于2019年5月22日签订了《房屋租赁合同》，蔡更荣将坐落于南京市，春回大地公司按照合同约定支付了相关租金。后由于蔡更荣提供的房屋不符合合同的约定，不能作为办公用房使用，双方也一致协商同意变更不了营业执照就不再租赁房屋，后春回大地公司去工商登记部门办理相关变更手续未果，就联系蔡更荣解除合同事宜，并给蔡更荣发了律师函，蔡更荣以各种理由拒绝退还春回大地公司的房屋押金17000元。出租房屋不符合《房屋租赁合同》约定的用途，致使春回大地公司无法变更营业执照，合同目的根本不能实现，给春回大地公司造成了巨大的经济损失。春回大地公司为了维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。 本诉被告蔡更荣辩称，春回大地公司的诉讼请求不能成立。第一，蔡更荣已履行了作为出租人的义务，不存在违约。第二，对于出租房屋的性质和用途，春回大地公司自始至终是完全清楚的。签订房屋租赁合同前和签订房屋租赁合同时，房屋权证的原件和复印件都提交给了春回大地公司。《房屋租赁合同》第2-1中的约定，是作为承租人的春回大地公司承诺租赁该房屋作为办公使用，而不是蔡更荣对春回大地公司的强制性要求。房屋交付后，春回大地公司的员工也在里面正常办公，长达一年之久。因此，春回大地公司诉称租赁房屋不符合合同约定，不用作为办公用房使用不符合客观事实。第三，春回大地公司称“双方一致协商同意变更不了营业执照就不再租赁使用”没有事实依据。首先，双方没有该项约定，也从没有春回大地公司可以不按合同约定的租赁期限履行义务的约定，只是春回大地公司在租赁房屋半年后，其工作人员突然联系蔡更荣，称他们工商营业执照变更无法办理，要求双方协商处理，对此工作人员的无理要求，蔡更荣未予认可。其次，在其工作人员提出协商处理的要求后，春回大地公司又主动支付了下一个半年期的租金，并进一步作为办公用房使用了半年之久。这充分说明春回大地公司租赁房屋符合合同约定要求，能够满足其实际需求。第四，春回大地公司单方面要求解除合同，但需要承担相应的违约责任，原被告之间并没有协商一致达成办理工商变更的意思表示，春回大地公司以此为由解除合同，蔡更荣不认可。第五，蔡更荣经过向市场监督管理部门了解，获知住宅类房屋可以办理相关公司注册登记手续，其中包括①计算机系统服务、数据处理服务；②软件和信息服务、网络技术服务；③文化创意服务、咨询策划服务；④动漫游戏开发；⑤电子商务、无实体店铺的网络交易服务；⑥翻译服务；⑦工业设计；⑧股权投资。涉案房屋不仅可以作为办公使用，而且可以作为上述八类企业的经营场所使用。因此，春回大地公司称“租赁房屋不能作为办公用房使用”不符合客观事实。第六，依据《房屋租赁合同》第4-2条约定，春回大地公司应当于2020年4月21日前缴纳第三期租金10万元，但春回大地公司至今未缴纳，已构成违约。其于2020年5月26日通过律师发函要求解除合同，按照合同5-1条、7-1条的约定，蔡更荣均有权不退还押金。第七，关于损失，春回大地公司无事实依据、不符合法律规定，不成立。故请求驳回春回大地公司的诉讼请求。 反诉原告蔡更荣向本院提出反诉请求：判令春回大地公司支付违约金50000元。事实和理由：双方2019年5月22日签订了《房屋租赁合同》，合同约定蔡更荣将南京市，租期3年，年租金为20万元，以半年为一期，分期交纳租金，除首次租金外，其余每期租金于使用前30日内交纳。另合同约定，如春回大地公司恶意拖欠租金达七天或未经蔡更荣同意中途退租的，按年租金的100%承担违约金。合同签订后，蔡更荣按照合同约定履行了全部义务，而春回大地公司在合同履行一年后，恶意拖欠第三期租金不付，单方面要求解除双方间签订的租赁合同，并擅自搬离了房屋，致使蔡更荣的房屋至今仍空置，给蔡更荣造成了严重经济损失。由于春回大地公司的行为已构成违约，蔡更荣为保护自己的合法权益，特依照相关法律规定提起反诉，请求依法判处。 反诉被告春回大地公司辩称，双方协商一致解除了房屋租赁合同，春回大地公司不存在违约。春回大地公司两位工作人员去找了蔡更荣协商，后双方口头达成一致解除租赁合同，且退还一个月押金。后来春回大地公司就准备搬家，春回大地公司有录音记录显示钥匙给张老板。签订租赁合同时，住宅性质不能作为工商注册使用，蔡更荣说没有问题，春回大地公司认为因为地址无法变更，导致企业相关产品等无法印制地址，给春回大地公司带来损失。至于蔡更荣称，所谓春回大地公司被列入企业经营异常，正是因为企业经营地址无法变更，实际经营地和注册地不一致，才导致被列入经营异常，并没有被列入失信黑名单。蔡更荣所主张的违约的请求无事实和法律依据。 经审理查明，不动产权证书显示，蔡更荣为广州路228号701室的所有权人之一。规划用途为成套住宅。 2019年5月22日，蔡更荣（甲方，出租方）与春回大地公司（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其合法拥有的座落在南京市广州路228号（易发科技大厦）七楼701室的房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；租赁期限自2019年5月22日至2022年5月22日止；年租金为20万元；租金每半年支付一次，先付后用；首期租金乙方应于2019年5月30日前支付给甲方；除首期租金外，其余每期租金乙方于使用前30日内支付给甲方；押金为17000元，待租赁期满乙方结清相关使用费用后，并未损坏甲方提供物品（家具、电器等），甲方应于结清将押金无息退还乙方；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，可视为乙方违约，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并不退还任何房租和押金：（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）使用到期，恶意拖欠租金达七天的。在租赁期限内，乙方有第七条第7-1款规定的情况或未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按年租金的100%向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，春回大地公司向蔡更荣支付了押金17000元，蔡更荣将涉案房屋交付给春回大地公司使用。庭审中，双方确认租金已支付至2020年5月21日。蔡更荣认可春回大地公司物业费、公摊水电费已付清。 春回大地公司出示的通话记录显示，2020年4月22日春回大地公司财务吕国玲拨打过蔡更荣的电话。 春回大地公司提交的短信截图显示，2019年5月24日，其向蔡更荣转账10万元。蔡更荣确认收到。春回大地公司财务吕国玲：“蔡大姐您好!房租我先转给你，如工商执照办不下来我们还要协商怎么处理。”2020年5月23日，财务吕国玲：“蔡大姐您好!打电话你不接，我到你家你家有没人在。租房子钥匙你看你什么时间有空我给你送过去，还有租房押金你什么时候转给我。” 春回大地公司出示的2020年5月25日案外人李方剑与张先生之间的通话录音，李方剑：“我想问你一下，就是那天22号晚上，那个蔡更荣蔡大姐，钥匙给你了是吧，你给她了吗？后来”张先生：“后来我到那边去搞那个热水器，搞热水器她要去了。”李方剑：“他要去了是吧？”张先生：“嗯，对。”李方剑：“嗯，好，知道，谢谢谢谢啊。”张先生：“钥匙要去了，她也不敢进去的。”李方剑：“她们不敢进去啊？”张先生：“她们肯定要找110或者是保安一起陪她进去，要不然里面东西搞丢掉怎么弄啊。”李方剑：“你看东西不差吧，是不是？”张先生：“应该不差东西。”李方剑：“不会差的。”春回大地公司称张先生为蔡更荣表弟张国银。蔡更荣陈述，姓张的是搞装修的，不是其表弟。 2020年5月26日，北京市京师（南京）律师事务所接受春回大地公司的委托，指派周莲芳律师，向蔡更荣发函称，现因蔡更荣提供的涉案房屋性质用途属于成套住宅，导致春回大地公司无法去工商登记部门变更营业执照，从而导致合同目的不能实现。2020年5月22日，春回大地公司在蔡更荣的授意下，已将涉案房屋钥匙交付给张国银，张国银也将钥匙交付给蔡更荣，至此，春回大地公司与蔡更荣的房屋租赁合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，双方签订的房屋租赁合同合法有效，春回大地公司已完全履行合同义务，但蔡更荣交付的房屋属于成套住宅，导致春回大地公司无法去工商登记部门变更营业执照，春回大地公司的合同目的根本不能实现，春回大地公司有权解除合同，并要求返还押金。 蔡更荣回复称，2020年5月20日，春回大地公司突然告知蔡更荣要将房屋腾空、退房，其后在蔡更荣不知情的情况下，擅自将钥匙丢给一个房屋维修工人张先生，而且还告知张先生不要将钥匙交还给蔡更荣。5月21日，蔡更荣得悉春回大地公司已经搬离后，考虑到房屋租金已经被长时间拖延，房屋内什么状况也不知悉，既不知道春回大地公司是否遗留什么物品，也不知道其是否对房屋原有设施造成毁损，为避免房屋在没有正常交接、无人看管的状态下发生更大损失。蔡更荣于5月21日报警110，请求警察和物业管理公司人员现场见证，请开锁公司人员现场开锁，蔡更荣到房屋内检查核验房屋状况，发现房屋多处遭到毁损，空调等设施也被破坏，随后蔡更荣在各方见证下更换了新锁。 春回大地公司提交朱晓盼书面说明，朱晓盼陈述2019年11月4日白天蔡更荣到公司协商房租事宜，李方剑和蔡更荣说明了因房屋性质问题给公司造成经营障碍后，同意先将半年房租给她，如果找到新地址可以退还已缴纳的房租和押金。双方达成一致，李方剑给了蔡更荣一份补充协议，不到半小时蔡更荣过来态度急变，否认口头承诺，拒绝签订补充协议。晚上大约18：30左右蔡更荣和她女儿过来继续商议，最后互相达成这次半年到期后提前一个月通知，解除合同并正常退还押金的口头约定。第二天李方剑向蔡更荣转账。朱晓盼还陈述，搬家时，经李总授意，朱晓盼把钥匙给了张老板暨张国银。办公室打扫完毕后，朱晓盼对房间进行了录像。春回大地公司提交唐斌书面说明，称其为南京春回大地农副产品有限公司总经理，2019年5月22日双方签订《房屋租赁合同》时，唐斌表示其在场，看见合同附件的产权证上规划用途为住宅，当即表示住宅性质不能作为办公使用，蔡更荣表示没问题，可以办理。唐斌陈述，2019年11月4日下午18：00左右，蔡更荣到公司来交涉，双方就下半年租金继续支付，但找到新的办公场所后，可以退租金以及押金全额退还达成一致。过了不到半小时，蔡更荣携其女儿重新回到公司，否认刚才达成的协议，经过一番劝说，双方再次达成一致：这次先把下半年房租转账过去，在半年到期提前一个月通知，正常解除合同和全额退还租房押金。唐斌在离开前表示，补充协议可以不签，但需要在原合同上增加刚才的约定，避免今后扯皮。蔡更荣表示同意。蔡更荣对上述两份书面说明真实性不认可，认为朱晓盼、唐斌是春回大地公司的人，其陈述不具有客观性。且两份书面说明之间有多处矛盾。 为证实涉案房屋可以办理营业执照，蔡更荣提供南京市鼓楼区市场监督管理局业务窗口照片一张，载明，住宅可办理的范围如下：①计算机系统服务、数据处理服务；②软件和信息服务、网络技术服务；③文化创意服务、咨询策划服务；④动漫游戏开发；⑤电子商务、无实体店铺的网络交易服务；⑥翻译服务；⑦工业设计；⑧股权投资。春回大地公司对照片真实性认可，但认为工商部门明确无法办理，合同目的无法实现。2020年9月14日，南京市鼓楼区市场监督管理局出具《公司变更登记驳回通知书》，对春回大地公司的企业住所变更，经审查，决定不予核准。理由如下：材料不全或不符合法定形式，拟变更的地址为住宅，未征得利害关系人同意，申请不符合《江苏省城乡规划条例》及宁政发【2016】15号文件精神。蔡更荣认可该通知书的真实性，但认为与本案无关联，无法证明与涉案房屋有关，且时间在双方租赁关系结束后。 以上事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》、函、回复、录音记录、短信截图、通话记录、书面说明、《易发科技大厦水电缴费明细》、《易发科技物业费、水电费及公摊水电费缴费通知单》、《公司变更登记驳回通知书》等证据证实，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。蔡更荣与春回大地公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，春回大地公司按约支付了押金17000元，并将房租支付至2020年5月21日。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定,人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，双方因涉案房屋是否能办理营业执照发生争议，春回大地公司主张2019年11月双方就提前退租、退还押金等达成过口头协议，并提供了朱晓盼、唐斌两人的书面说明，蔡更荣否认双方存在变更的合意。因春回大地公司未提供其他书面证据相佐证两人的证言，且作出证言的均为其公司工作人员，春回大地公司主张双方已达成提前退租、退还押金的协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。蔡更荣给春回大地公司的《关于“律师函”的回复》载明，2020年5月21日，蔡更荣在警察和物业管理公司人员现场见证下，更换了新锁，故自2020年5月21日蔡更荣进入房屋并更换新锁时，应视为其已收回涉案房屋。双方的《房屋租赁合同》因蔡更荣收回房屋解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，《房屋租赁合同》约定押金待租赁期满结清相关使用费用后，并未损坏物品（家具、电器等），蔡更荣应于结清后将押金无息退还春回大地公司。春回大地公司因无法办理相关营业执照要求解除合同，双方亦存在协商的过程，虽有拖欠租金的行为，因春回大地公司已经将房租支付至2020年5月21日，该拖欠行为不符合双方关于“使用到期，恶意拖欠租金达7天以上”的约定，故蔡更荣以此为由主张不退押金，缺乏事实依据，本院不予支持。至于2020年4月22日的通话记录，亦无法证明双方就退房、退押金达成一致意见。现《房屋租赁合同》实际已解除，蔡更荣已收回房屋，蔡更荣并未提供证据证实春回大地公司存在《房屋租赁合同》7-1项下（1）到（3）的行为，或物品损坏的事实，故春回大地公司主张退还押金17000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，《房屋租赁合同》春回大地公司向蔡更荣承诺租赁该房屋作为办公使用，蔡更荣并未作出任何书面承诺。春回大地公司主张蔡更荣口头承诺其办理营业执照，蔡更荣予以否认，春回大地公司并未举证证明蔡更荣有上述口头承诺。故春回大地公司主张蔡更荣承担损失50000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定，未经蔡更荣同意，中途擅自退租的，春回大地公司应按年租金的100%（200000元）支付违约金。现蔡更荣主张违约金50000元，未超过双方合同约定，具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，判决如下： 一、蔡更荣与南京春回大地网络科技有限公司2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》解除； 二、蔡更荣于本判决生效之日起五日内退还南京春回大地网络科技有限公司押金17000元； 三、南京春回大地网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内支付蔡更荣违约金50000元； 四、驳回蔡更荣、南京春回大地网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1474元，减半收取737元，由南京春回大地网络科技有限公司负担550元，由蔡更荣负担187元；反诉受理费525元，由南京春回大地网络科技有限公司负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 贾亚东 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 吴 丹 书 记 员 沈彦池