西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初14360号 原告：王萱，女，汉族，1945年7月10日出生，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：张可非，男，汉族，1986年7月25日出生，住西安市碑林区，系原告之子。 委托诉讼代理人：韩誉，陕西省老法律工作者协会法律工作者。 被告：西安尊盛商贸有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：李勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗乐，陕西丰瑞律师事务所律师。 被告：供销大集集团股份有限公司，住所地：西安市。 法定代表人：杜小平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高晶晶，女，汉族，1985年6月26日出生，住西安市碑林区，系公司员工。 被告：西安紫薇城市花园商业广场业主委员会，住所地：西安市长安区都市紫薇物业公司。 负责人：符连生，该业委会主任。 委托诉讼代理人：施文辉，女，汉族，1959年5月4日出生，住浙江省温州市鹿城区，系业委会委员。 委托诉讼代理人：刘新启，男，汉族，1936年12月17日出生，住西安市莲湖区，系业委会委员。 原告王萱与被告西安尊盛商贸有限公司（以下简称尊盛公司）、被告供销大集集团股份有限公司（以下简称供销大集公司）、被告西安紫薇城市花园商业广场业主委员会（以下简称紫薇花园业委会）恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王萱的委托诉讼代理人张可非、韩誉，被告尊盛公司的委托诉讼代理人高瑞霞、罗乐，被告供销大集公司的委托诉讼代理人高晶晶，被告紫薇业委员会的委托诉讼代理人施文辉、刘新启均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王萱诉称，2001年7月原告购买电子正街紫薇城市花园商业广场一层A5号商铺(全产权)，建筑面积145.17平方米。2002年12月5日，西安市房屋管理机关给原告王萱颁发了房屋所有权证书。2006年中旬，原告参加紫薇城市花园商业广场业主大会，签署了承诺书承诺遵守，《紫薇商业广场业主公约》，在此之后，西安紫薇城市花园业主委员会以《紫薇商业广场业主公约》为由，委托西安尊盛商贸有限公司将原告的商铺转租给西安供销大集集团股份有限公司。在此期间，原告经实地考察及调阅城建档案后证实，被告在未告知原告并征得同意的情况下私自将该商铺主体结构墙体全部拆除，也未在国家相关部门变更登记。被告的行为严重的改变了原告的商铺主体结构，系违法行为。故原告坚决要求被告将该商铺依照购房合同所附图纸以及紫薇城市花园商业广场工程竣工图恢复原状。原告现诉至法院，请求判令：1、排除妨碍，要求被告按照西安市XX花园XX广场XX层XX号紫薇城市花园商业广场一层临街商铺A5号竣工图恢复原状；2、要求以上被告互负连带责任；3、诉讼费由被告承担。 被告尊盛公司辩称：一、本案案由定为排除妨害纠纷，显然王萱认为本案系因侵权行为引发的纠纷，但实际上本案应为合同引发的纠纷。如果本案为侵权纠纷，就应存在具体的侵权行为、损害结果且侵权行为与损害结果之间存在因果关系。但在本案中，尊盛公司并未对王萱所购商铺墙体实施过拆除行为，自然不会对王萱产生损害结果，也就不存在恢复原状的义务。紫薇商业广场是紫薇地产于2001年开发的产权式商铺。2001年王萱与紫薇地产签订商品房买卖合同，购买了涉案商铺；同时王萱及其他业主与紫薇地产签订了统一返租的《租赁合同》，约定将购买的商铺出租给紫薇地产统一经营，租赁期为5年；2006年返租期满后，紫薇地产不再续约，广大业主为了维护自身利益，在返租期满后组织成立了业主大会并选举产生了商业广场业主委员会。当时共有80%以上的业主签署了《业主公约》、《议事规则》等文件，基于商业广场各商铺不能独立经营的实际情况，同意将紫薇商业广场作为一个整体统一招商、统一管理和统一经营。2007年，尊盛公司根据业主委员会的委托，将商业广场整体出租给供销大集（原民生集团）。综上，紫薇商业广场包括王萱在内的业主签署了同意遵守业主公允的承诺书、选举成立了商业广场业主委员会，业主委员会根据业主大会决议与尊盛公司签订了《委托合同》，尊盛公司根据业主委员会的委托与民生集团签订了《租赁合同》，将商业广场整体出租给民生集团，王萱也一直领取着民生集团支付的租金。实质上王萱已经与民生集团形成了租赁合同关系。二、尊盛公司成立于2007年，在尊盛公司成立之前，紫薇商业广场已经整体出租给天通公司经营过。尊盛公司并没有拆除过王萱要求恢复的墙体，不存在侵权行为。在购买紫薇商业广场商铺的业主将所购商铺返租给紫薇地产后，紫薇地产即与天通公司签订租赁合同，将紫薇商业广场整体出租给天通公司，后因天通公司经营不善撤场。商业广场在重新出租前由紫薇地产暂时看管。在尊盛公司接受业委会委托与民生集团签订租赁合同后，尊盛公司即将商业广场现状移交给民生集团，尊盛公司并没有对商业广场进行过任何拆除改造行为，也没有拆除过王萱要求恢复的墙体，不存在侵权行为。三、王萱要求尊盛公司对恢复涉案商铺原状承担连带责任没有任何法律依据。关于连带责任的承担，法律有明确规定，只有存在共同侵权行为时，才可能承担连带责任，但在本案中尊盛公司没有实施侵权行为，也不存与其他被告实施共同侵权行为。因此，王萱要求尊盛公司对恢复涉案商铺原状承担连带责任没有任何法律依据。四、王萱在签署了同意遵守业主公约的承诺书，同意将其购买的商铺统一管理、统一经营后，又想反悔，是不诚信的行为。王萱购买涉案商铺时就与紫薇地产签订《租赁合同》，《租赁合同》明确约定将购买的商铺出租给紫薇地产统一经营；返租期满后，商铺并未实质返还。2006年返租期满后，全体业主召开业主大会、制定《业主公约》、《议事规则》，紫薇商业广场包括王萱在内的业主签署了同意遵守业主公约的承诺书、选举成立了商业广场业主委员会，业主委员会根据业主大会决议与尊盛公司签订《委托合同》，尊盛公司根据业主委员会的委托与民生集团签订《租赁合同》。2018年，供销大集又将租赁合同中权利义务转让给民生百货，因民生百货拖欠租金，尊盛公司根据商业广场业主委员会的授权解除租赁合同，又根据商业广场业主委员会的委托与陕西惠欧嘉邦超市有限责任公司签订租赁合同。王萱签署承诺书同意将商业广场作为一个不可分割的整体，对外统一招商、统一管理和统一经营，就意味着同意为统一经营而对商业广场包括对其自己所购商铺进行改造。对涉案商铺改造，是王萱依照相关合同同意进行的，并不构成侵权。综上所述，答辩人认为本案应为合同纠纷并非侵权纠纷。即使为侵权纠纷，尊盛公司也并未实施过拆除的侵权行为，没有将涉案商铺恢复原状的义务，且王萱要求尊盛公司对涉案商铺恢复原状承担连带责任没有任何法律依据，依法应予驳回。 被告供销大集公司辩称：我们认为排除妨害的本质是当事人的物权受到侵害，而原告的诉请不能被支持的原因：首先，被告主体不适格，被告与西安尊盛商贸及西安民生百货管理有限公司于2018年6月9日达成合同主体变更协议，约定自2017年8月1日起由西安民生百货管理有限公司变为承租方，承继被告在原租赁合同中的一切权利义务，被告目前非承租方，也非实际使用人，无法实施原告诉请，被告与本案无关；其次，被告并非拆除了原告的商铺的主体结构，在被告接手该处场地前，该场地已被出租给陕西天通电子责任有限公司，被告接手后并未对原告的主体结构进行拆除。同时原告所购买的是一处商铺，商铺并非传统意义上的房屋，其主要功能是使其商业用途最大化，即使被告当初为了经营需要对其外围进行了部分改造，也使得原告的商铺商业价值大增并非使其权利受到损害。最后，被告与尊盛公司前期签订租赁合同明确约定合同终止后，被告无需将承租场地恢复原状，而是以现状交付给出租方尊盛商贸。故，综上被告认为不应承担恢复义务。 被告紫薇花园业委会辩称：一、答辩人认为原告诉求，完全没有事实和法律依据，其理由分述如下：1.关于对原告王萱要求恢复原状的答辩。原告王萱在起诉状中承认“2006年中旬，原告参加紫薇城市花园商业广场业主大会，签署了承诺书，承诺遵守紫薇商业广场《业主公约》”。答辩人查阅该《业主公约》第三章商业经营篇称“本物业作为一个不可分割的整体，统一招商，统一管理，统一经营”，“在本物业管理区域内，包括屋面和外墙等所有场地，不因产权的分割而进行场地的分割”，将“业主各自商铺有机结合形成一个整体，才能保证全体业主的共同利益，才能发挥商业广场的整体效用”。基于《业主公约》上述经营管理原则，于2007年召开的业主大会，依据《业主公约》上述原则表决决定，授权业主委员会委托尊盛公司招商，与当时民生公司签订了整体租赁合同，租期15年。民生公司按照统一招商，统一管理，统一经营对场地按照整体经营需要，进行了规划和装修。其中依照统一管理统一经营需要，将外墙与墙内场地进行整合后，包含A5商铺在内，装修成若干临时商铺，发挥了商业广场整体效益。供销大集（原民生公司)依据租赁合同进行的上述装修，完全符合《业主公约》的有关经营原则。这些装修的内容，全部属于非主体结构的临时施工，并未改变建筑物主体结构，也改变不了业主的产权性质。原告王萱要求恢复原状，是违反王萱自己承诺的《业主公约》经营原则的。《业主公约》第八条关于业主的义务条款中规定“业主应遵守《业主公约》”，“业主有义务配合业主委员会有关工作，自觉维护业主的共同利益”等等。因此，原告王萱的诉求，实质上与自己承诺遵守的《业主公约》相违背，王萱没有理由改变自己的诺言。2、原告王萱本次提起的排除防碍之诉，没有任何事实和法律依据。事实上，王萱的A5商铺出租给民生公司经营，是依照王萱本人承诺遵守的《业主公约》的自愿行为，没有受到任何人的胁迫和阻碍，王萱的A5商铺每年的出租收益，按《业主公约》规定以投资额比例统一分配到王萱的银行账户上，并由王萱全额领取。没有任何人防碍其取得合法收益。因此，原告王萱在其房屋以自己意愿出租并全额收取租金情况下，其权利没有受到任何防碍的情况下，对答辩人等提起排除防碍之诉，不符合相关法律规定。因此，答辩人请求人民法院依法驳回王萱的起诉。二、业主委员会不是本案适格当事人。业主委员会不是法人单位，没有财产。不是社会组织。不具有法律规定的当事人执行能力。商业性质的业主委员会法律法规没有明确的规定。原告王萱将业主委员会列为被告，可是原告在本案中所起诉的事项，却是针对原告自己承诺遵守的《业主公约》的相关事项。而《业主公约》并非业主委员会或其他被告所制定。业主委员会只是业主大会的执行机构。业主大会依照《业主公约》的规定作出的决议，授权业主委员会委托尊盛公司与民生公司签订租赁合同，业主委员会并无过错。因此，业主委员会在本案中系不适格当事人。另据西安市雁塔区人民法院民事裁定书（2020）陕0113民初5945号民事裁定书“认为原告王萱诉请确认紫薇商业广场业主公约无效，但业主公约并非紫薇商业广场业主委员会作出，故紫薇商业广场业主委员会作为本案被告主体不适格，驳回原告王萱起诉”。综上，原告王萱以与自已承诺遵守的《业主公约》相背事项，起诉被告完全没有事实和法律依据，请求人民法院驳回其起诉。另外，原告王萱近年来，连续不断起诉，又连续不断败诉。我们规劝原告不再累诉，认清自己购买的商铺是投资型产权式商铺的性质，回归大家庭同广大业主一道，轻轻松松作老板坐收租金，共同维护并遵守《业主公约》，共同开创商业广场新局面，共同取得长期稳定良好的投资回报！ 经审理查明，2001年8月7日，原告购买西安紫薇实业发展有限公司开发的紫薇城市花园商业广场一层A5号商铺。2002年12月5日，西安市国土资源和房屋管理局向原告颁发了房屋产权证。2006年8月，紫薇城市花园商业广场业主经多次业主会议形成统一意见，并经2/3以上业主以签署承诺书的方式通过了业主公约，该公约第五条规定：鉴于本物业所具有的特殊性，即：（1）业主人数众多，商铺产权分散。如果不能进行统一管理和经营，将会造成整个广场经营无序，不利于维护全体业主的利益。（2）业主之间利益的相互依赖性。每一位业主的利益都有赖于其他业主的支持和帮助，整个商业广场各业主之间的利益事实上是互相依存的。（3）全体业主的事务必须按照符合绝大多数业主平均利益的要求进行集中管理。（4)各自商铺有机结合形成一个整体，才能保障全体业主的共同利益，才能充分发挥整个商业广场的整体效用。有鉴于此，本物业作为一个不可分割的整体，对外统一招商，统一管理和统一经营。本款所称“本物业作为一个不可分割的整体”是指在第二章第三条中在本物业管理区域内包括屋面及外墙等所有的场地，不因产权的分割而进行场地的分割，不因权利的不同而施以不同的管理方式；业主依据自己的投资充分行使表决权和收益权，而相对弱化对自用面积的实际控制权。本款所称统一招商，统一管理和统一经营，是指继续委托西安紫薇地产开发有限公司(以下称统一经营单位）统一经营本物业，进行整体运营，并承担本物业范围内的物业管理工作，全体业主按照投资份额比例获取收益。第六条规定：本物业将由全体业主组成业主大会，作为本物业经营管理的最高决策机构，对涉及本物业经营管理方面的事项进行决策，并按照本公约规定的程序和表决方法形成最终决议，该最终决议对全体业主具有约束力；并选举出业主委员会，作为业主大会的常设执行机构。第八条规定：遵守业主公约、业主大会议事规则；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；配合业主委员会的有关工作，自觉维护业主共同利益；业主对业主大会做出的决议，或对业主委员会及统一经营单位的工作有意见或建议，应通过合理途径提出，不得以个人利益影响或损坏业主的共同利益；当业主的个人合法权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会做出的符合大多数业主权益的决议。原告于2006年8月13日签署承诺书，确认已详细阅读本公约，同意遵守并倡导其他业主遵守本公约。 另查，2011年9月紫薇公司将紫薇商业广场租给陕西天通电子有限公司，由于天通公司经营不善，长期拖欠租金，紫薇公司随后要求解除租赁合同。自2006年3月开始，紫薇公司为了解决紫薇商业广场租赁期满后如何经营的问题，专门成立了全资子公司尊盛公司，负责管理此项工作，尊盛公司系独立法人。2007年7月，紫薇城市花园商业广场业主召开第三次业主大会，以超过全体业主所持投票权2/3的比例，通过决议，决议同意业主大会授权业主委员会，代表全体业主与尊盛公司签订关于紫薇商业广场《委托合同》，同意由业主委员委托尊盛公司与西安民生集团股份有限公司签订、履行紫薇商业广场《租赁合同》。其中，紫薇花园业委会与尊盛公司签订的《委托合同》约定，委托尊盛公司就商业广场对外统一招商、统一管理和统一经营事项，并与西安民生集团股份有限公司签订《租赁合同》。受业主委员会的委托，尊盛公司于2007年7月21日和西安民生集团股份有限公司签订租赁合同，约定尊盛公司作为出租方，将紫薇商业广场一层部分、二层、三层及地下室租给民生公司，租期15年，自2007年8月1日至2022年7月31日。租赁合同设备设施约定：租赁合同生效后，民生公司可以根据经营需要对租赁物进行重新装修改造、添置设施设备。民生公司租赁后，对整个商业广场进行整体装修，随后民生公司以出租、代销、联营、自己经营等形式对商业广场进行招商。2020年6月3日，因民生公司拖欠租金，尊盛公司向供销集团公司（原西安民生集团股份有限公司）送达解约函，解除了与供销集团公司的租赁合同。2020年7月24日，紫薇花园业委会形成会议纪要，同意向尊盛公司出具委托书，审议尊盛公司与陕西惠欧嘉邦超市有限责任公司签订租赁合同。随后，紫薇花园业委会与尊盛公司签订委托协议，委托尊盛公司就商业广场对外统一招商、管理、经营，并与陕西惠欧嘉邦超市有限责任公司签订租赁合同。 又查，原告王萱一直领取其商铺应分得收益款。 上述事实，有商品房买卖合同、房产证、业主公约、承诺书、租赁合同、选票、会议纪要、委托合同、解约函、委托协议、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第一百三十条规定，民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。本案中，紫薇城市花园业主大会通过表决方式通过了业主公约，公约中明确了紫薇城市花园商业广场对外统一招商、管理、经营，业主应遵守该公约及业主大会议事规则。紫薇花园业委会依据业主公约约定委托尊盛公司将紫薇城市花园商业广场统一经营并对外出租，原告作为业主获得定期投资回报，这是紫薇花园商业广场业主为实现共同利益自治行为的体现，是全体业主自愿接受对其所有权权能进行约束的意思表示，原告王萱自愿签署了承诺书，确认遵守业主公约，原告按照自己的意愿行使民事权利，该业主公约对原告具有约束力。尊盛公司依据紫薇花园业委会委托与供销集团公司所签订的租赁合同涉及到原告所有商铺部分有效，供销集团公司依据租赁合同的约定对包含原告所有商铺在内的商场进行装修改造，符合合同约定，三被告的行为并未侵害原告的物权，原告据此主张三被告侵害其物权并排除妨害恢复原状的诉请，无事实和法律依据，对原告该请求，本院依法不予支持。现依据《中华人民共和国民法总则》第五条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告王萱全部诉讼请求。 本案案件受理费100元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  刘洁 二〇二〇年九月二十七日 书记员  祁鑫 打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达 1