陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4986号上诉人（原审被告）：陕西万顺实业有限公司，住所地西安市碑林区南广济街风雷巷**。法定代表人：乔兔则，该公司董事长。委托诉讼代理人：高晓玲，北京市中兆（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：习泽锐，北京市中兆（西安）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司西安分行，住所地西安市市碑林区长安北路**。负责人：杨建彬，该行行长。委托诉讼代理人：纪彭飞，系华夏银行股份有限公司西安分行律师。被上诉人（原审原告）：何世军，男，1983年2月16日出生，汉族，内蒙古易高煤化科技有限公司员工，住陕西省神木市。委托诉讼代理人：左银锁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李妮，女，1983年4月14日出生，汉族，无业，住陕西省神木市。委托诉讼代理人：左银锁，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。上诉人陕西万顺实业有限公司（以下简称万顺公司）、上诉人华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏银行）因与被上诉人何世军、李妮房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初8236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。华夏银行上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第五项、第七项；2.判令何世军、李妮向其公司偿还借款本金341910.26元、利息7126.18元、罚息216.46元、复利121.14元，共计349374.04元（暂计算至2018年2月2日），及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；3.判令万顺公司对上述第二项承担连带责任；4.二审诉讼费由万顺公司、何世军、李妮承担。事实和理由：根据其与何世军、李妮签订的《个人房屋抵押借款合同》第27第、第48.7条、第49.4条之约定以及合同法第97条之规定，何世军、李妮均应向其承担返还借款并赔偿损失的责任；一审法院判决万顺公司向其偿还借款本息，免除了何世军、李妮的还款责任，违背了最高人民法院生效判决的精神。何世军、李妮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华夏银行上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判决。万顺公司辩称，何世军、李妮与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》不应予以解除，若法院认为该合同应予解除，则其公司同意华夏银行的上诉请求。万顺公司同时提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何世军、李妮全部诉请；2.判令何世军、李妮承担本案诉讼费用。事实和理由：何世军、李妮没有依约履行足额交付购房款的义务，其不能取得房屋权属证书的重要原因是未缴纳契税和专项维修基金，不可完全归责于其公司；何世军、李妮在获得银行贷款后，仅陆续偿还按揭款20万元便不再偿还，其公司已代何世军、李妮偿贷达6.9万余元，何世军、李妮在2013年11月收房后长达七年的时间内从未主张解除合同，直至2018年才提起本案之诉要求解除合同，解除权早已经过除斥期间而消灭，解除涉案《商品房买卖合同》及《个人按揭贷款合同》，既不利于保护交易稳定，又不利于稳定市场秩序，且有违公平原则；即使合同解除，白清候也应向其公司返还房屋。华夏银行辩称，其行不清楚万顺公司所述事实，不发表意见。何世军、李妮辩称，万顺公司未依约办理房产证，且涉案房屋至今未通过消防验收，其购房合同目的无法实现，其有权退房，一审法院判决解除《商品房买卖合同》既符合合同约定解除条件，也符合法定解除条件，裁处正确。请求驳回上诉，维持原判。何世军、李妮向一审法院起诉请求：1.确认双方《商品房买卖合同》约定解除；2.判令万顺公司返还已付购房款406594.68元，并支付赔偿金40659.47元；3.确认其与华夏银行所签《个人房屋抵押借款合同》解除；4.本案诉讼费用由万顺公司承担。华夏银行向一审法院起诉请求：判令何世军、李妮向其偿还本金341910.26元、利息7126.18元、罚息216.46元、复利121.14元，共计349374.04元（暂计至2018年2月2日），及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；2、判令何世军、李妮承担因其违约致其实现债权的费用，包括诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他费用；3、判令万顺公司对第一项、第二项承担连带责任；4、确认其有权就提供的抵押物（位于神木市房屋）折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。一审法院认定事实：2012年8月15日，何世军、李妮、万顺公司签订《商品房买卖合同》，约定何世军、李妮购买位于榆林市神木县中东侧第东楼七单元十层1001号房，总价款为620000元。付款方式为买受人签约当日付清房价款首付款186000元，余额434000元办理银行按揭贷款。交房期限为2013年10月31日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2012年8月15日,神木丽苑住宅小区建设管理办公室（甲方）与何世军、李妮（乙方）签订《合作投资开发住宅协议书》，约定甲方负责建设神木丽苑住宅小区，建成后交乙方住宅一套，该住宅的所有权归乙方所有，乙方总投资款620000元。2012年11月19日何世军、李妮与华夏银行西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》，约定何世军、李妮向华夏西安分行贷款434000元，用于购买位于榆林市神木县中东侧第东楼七单元十层1001号房。万顺公司为保证人，对合同约定的何世军、李妮应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有何世军、李妮应付款项承担连带保证责任。合同签订后，何世军、李妮于2012年8月15日向万顺公司交纳首付款50000元，于2012年8月27日向万顺公司交付首付款136000元，共计186000元，此外还于2013年11月14日向万顺公司交纳专项维修基金5000元，并交纳装修押金500元、壁挂炉费用8913元、物业费1350元，电费500元。后华夏银行西安分行将向何世军、李妮发放的贷款434000元转至万顺公司的银行账户。2013年11月14日,何世军、李妮入住涉案房屋。之后因万顺公司未按规划部门规划建设，至今未办理房屋产权证，导致购房人与万顺公司产生纠纷。何世军、李妮不再向华夏银行西安分行还款。神木县政府下发神办发（2016）44号文件，要求各部门发文，为有效化解房地产市场矛盾纠纷，决定实行县级领导包抓房地产纠纷案件制度，丽苑小区被列在全县房地产领域重点矛盾纠纷包联表内。截止2018年2月2日，何世军、李妮尚欠华夏银行西安分行贷款本金341910.26元、利息7126.18元、罚息216.46元、复利121.14元。截止2019年3月31日万顺公司替何世军、李妮代偿银行按揭贷款69665.47元。一审法院认为，何世军、李妮与万顺公司签订的《商品房买卖合同》，及何世军、李妮、万顺公司与华夏银行签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。何世军、李妮同时还与万顺公司签订《合作投资开发住宅协议书》，协议约定内容与《商品房买卖合同》内容基本一致，故双方之间应系商品房买卖合同关系，而非合作投资关系。何世军、李妮已依约履行交付房款的合同义务，万顺公司未按合同约定履行为何世军、李妮办理房屋产权证的义务，依照合同约定，何世军、李妮有权要求解除合同，现何世军、李妮要求解除《商品房买卖合同》，证据充足，理由充分，依法应予支持。万顺公司应将何世军、李妮支付的购房款及专项维修基金5000元返还给何世军、李妮，并赔偿何世军、李妮因此产生的利息损失。对何世军、李妮要求万顺公司返还壁挂锅炉费用8913元的请求，因与本案不是同一法律关系，故该院对此不予处理。其余物业费电费等费用系何世军、李妮在入住该房时产生，对其要求万顺公司返还的请求不予支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现何世军、李妮要求解除《个人房屋抵押借款合同》，符合法律规定，该院依法予以支持。因银行已将贷款支付至万顺公司，何世军、李妮与万顺公司之间的房屋买卖合同已解除，故应由万顺公司向银行返还剩余贷款本息。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告何世军、李妮与被告陕西万顺实业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告何世军、李妮与被告陕西万顺实业有限公司及第三人华夏银行股份有限公司西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还原告何世军、李妮186000元、专项维修基金5000元，以上共计191000元。并按中国人民银行同期贷款利率计算上述金额的利息（分别以50000元为基数自2012年8月15日算至实际给付之日，以136000元为基数自2012年8月27日算至实际给付之日，以5000元为基数自2013年11月14日算至实际给付之日）；四、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司赔偿原告何世军、李妮已向第三人华夏银行股份有限公司西安分行偿还的贷款204331.68元。五、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还第三人华夏银行股份有限公司西安分行本金341910.26元、利息7126.18元、罚息216.46元、复利121.14元，共计349374.04元（暂计至2018年2月2日）及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利。六、驳回原告何世军、李妮的其余诉讼请求。七、驳回第三人华夏银行股份有限公司西安分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14549元，由陕西万顺实业有限公司负担。（此款何世军、李妮已预交8008元，华夏银行股份有限公司西安分行已预交6541元，陕西万顺实业有限公司在支付上述款项时一并支付何世军、李妮及华夏银行股份有限公司西安分行。）二审中，万顺公司提交：证一组，1.《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市化解中心城区建设项目历史遗留问题指导意见的通知》，2.《关于神木市建设用地购房纠纷相关问题的调解意见》，3.神木丽苑小区生活服务设施项目用地测量报告，4.《陕西省建筑消防设施监测报告》，5.《神木市发展改革和科技局关于同意丽苑住宅小区生活服务设施项目备案的通知》，6.《神木市丽苑住宅小区占用非林地调查证明》，证明案件涉及到的9亩土地已经批准立项，且相关手程序正在进行完善，特别是消防设施设备已经完成检测，正在备案过程中。丽苑小区原有遗留问题已经逐步解决，不日即可办理不动产权登记，合同目的完全可以实现，合同不应予以解除的事实；证二组，神木市丽苑住宅小区项目照片7张，证明《关于神木市丽苑小区购房纠纷相关问题的调解意见》中要求完善的内容基本已经整治完成，小区完全具备居住条件；证三组，《中华人民共和国房屋预告登记证明》，证明万顺公司一直主动维护业主权益，积极办理各项手续，不存在拒不解决有关问题的情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何世军、李妮称其对证一组的1、2真实性认可，关联性不认可，认为与这些情况本案无关，如果政府审核通过会给万顺公司颁发两书一表，涉案房屋是否合格应由行政部门判断。对3.4.5.6.一系列证据真实性不认可，认为不能证明其目的，且与本案无关；对证二组的真实性认可，但认为照片不属于新证据，也不能证明其证明目的；对证三组的真实性认可，但认为证明对象及证明目的均与本案无关。华夏银行表示其行不发表意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。万顺公司提交的证据，何世军、李妮不认可，上述证据虽能反映出政府督促万顺公司解决项目遗留问题的事实，但并不能证明万顺公司能够履行协助办证义务及目前情况下涉案《商品房买卖合同》交易目的能够实现的事实，本院对万顺公司提交的证据不作为新的证据予以采信。另查，何世军、李妮在诉讼中明确:由于该房屋违反国家强制性规定，同时房产证至今未办理，万顺公司严重违反合同约定及法律规定，致其合同根本目的无法实现，其根据合同法九十四条之规定诉请解除合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，万顺公司与何世军、李妮签订涉案《商品房买卖合同》后，虽已在2013年11月向何世军、李妮交付了涉案房屋，但其公司至今没有按照合同约定，在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋至今未办理房屋产权证书，万顺公司之行为已构成根本违约。一审法院判决解除涉案《商品房买卖合同》及《个人房屋抵押借款合同》，既综合了当事人诉讼请求、举证证据，也考虑了涉案合同性质、约定内容、履行实际等因素，裁量符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判处并无不当。万顺公司虽上诉认为何世军、李妮在2013年11月收房后长达七年的时间内从未主张解除合同，直至2018年才提起本案之诉要求解除合同，解除权早已经过除斥期间而消灭，但何世军、李妮在本案中同时以合同约定解除和法定条件为据诉请解除涉案合同，根据本案现已经查明的事实情况，万顺公司开发的涉案项目确因万顺公司未按规划部门规划建设，目前仍不具备办理房屋产权证的相关条件，且万顺公司在本案诉讼中所提交的相应证据亦不足以证明何世军、李妮知道或应当知道解除事由之日起怠于行使或经过其公司催告后在合理期限内不行使解约权的事实，故白清候以合同目的不能实现为由诉请解除合同之理由成立，涉案《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之法定解除条件，应予以解除为宜。万顺公司基于何世军、李妮已经收房、约定解除权已消灭、涉案《商品房买卖合同》不应解除之理由提出的上诉意见，事实及法律依据不足，本院不予采纳。关于华夏银行就白清候应与万顺公司对返还借款本息承担责任问题提出的上诉。《商品房买卖合同》解除后，《个人房屋抵押借款合同》的合同目的亦已无法实现，一审法院判决解除涉案《个人房屋抵押借款合同》，并由万顺实业有限公司返还业主购房款、利息及已偿还的贷款，返还华夏银行贷款本金、利息、罚息、复利，既符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，也考虑了减少当事人诉累，减少不必要的重复等因素，裁处亦无不妥。至于万顺公司上诉提及的返还房屋问题，涉及房屋交付后的添附问题，万顺公司亦没有在一审诉讼期间提出相应诉讼请求，不宜在本案中一并处理，万顺公司应另行主张为宜。综上所述，华夏银行、万顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16541元，由华夏银行股份有限公司西安分行负担6541元，陕西万顺实业有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年九月十一日书记员 周美丽