贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6538号上诉人（原审被告）：贵州太升商业管理集团有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路**双龙区。法定代表人：曹茜，该公司总经理。上诉人（原审被告）：贵州太升物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路**双龙区。法定代表人：黄尧，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：何镜君，贵州时格律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余美，女，1970年8月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：郭娅，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴常雄，贵州黔信律师事务所实习律师。原审第三人：王军，男，1986年8月24日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。上诉人贵州太升商业管理集团有限公司（以下简称太升集团公司）、贵州太升物业管理有限公司（以下简称太升物业公司）因与被上诉人余美、原审第三人王军房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初9589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太升集团公司、太升物业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、请求判令一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人与太升物业公司之间是物业服务合同关系，被上诉人与太升集团公司之间是租赁合同关系，故被上诉人所诉案件是两个不同的法律关系。二、二上诉人与原审第三人签订了租赁合同和物业服务合同，因此被上诉人是通过原审第三人的转让关系才取得合同主体资格，故原审第三人的履行行为对被上诉人具有法律效力。三、二上诉人与原审第三人签订了租赁合同和物业服务合同后，均是由原审第三人支付相应款项，被上诉人与二上诉人之间没有任何款项往来，且二上诉人已经履行了合同义务，作为合同的当事人即原审第三人也履行了合同义务，即被上诉人没有向二上诉人履行义务的行为，故也无权向二上诉人主张。四、太升集团公司已经按照《合同法》第九十六条的规定解除了租赁合同，这一事实，被上诉人在起诉状中也承认解除合同。原审判决超出被上诉人的诉讼请求，综上，二上诉人请求二审人民法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。余美答辩称，上诉人与被上诉人并未签订物业服务合同，被上诉人交费给上诉人属于合同条款第五条约定，故太升物业公司收取的物业费等不属于其他的法律关系，且该合同是经三方同意才将合同权利义务转给被上诉人，所有收取款项的收据都是由上诉人出具的。上诉人与被上诉人系委托关系，故被上诉人才会在上诉人处缴纳费用，上诉人未正式交接房屋，且已经逾期交房，在上诉人违约的情况下应当赔偿违约金。我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。原审第三人王军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。余美向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《太升国际商铺租赁合同》，被告立即退还原告商铺保证金6861元、预交租金20584元、装修保证金8576.5元、装修垃圾清理费1029.18元、物业费5145.9元、水电费5145.9元、装修出入证50元，共计47392.48元；2、判令被告赔偿原告逾期交房的违约金41028元（计算方式为首月租金按日1%从2017年10月1日暂计至2019年5月21日，即6861元ⅹ1%ⅹ598天，违约金应计算至合同解除之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原被告签订的《太升国际商铺租赁合同》中载明：“第2.1条、租赁期自正式移交铺面钥匙次日起开始计算（5）年”；“第5.1.1条、起租日（暂定为）自2017年10月1日，最终以实际签订交房验收的时间作为租金起租的计算时间”；“第6.1条、该商铺的交付日期（暂定为）2017年10月1日，甲方应当于该日期或者之前交付该商铺，乙方应当于该日期或者之前接受交付，具体交付时间由甲方另行通知。若因甲方原因，甲方与此所诉交接日期之后30日内仍未交付该商铺，则乙方有权要求甲方承担第15.1条【按本合同约定，如甲方在约定交付日期后30日内未能交付商铺，每逾期一日则应按首月月租金的3%向乙方支付违约金】所述违约金,第6.3条、甲乙方交付/接收该商铺时，应当签署一份交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及交付状况，该商铺交付状况以交接凭据所载为准，交接凭据一旦签署，则甲乙双方的交付/接收立即完成”；“第14.10条、若非因甲方原因，乙方至交房之日起6个月内未装修完毕开始营业，则甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，保证金不予退还，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿”；“第17.1条、任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述法定地址（甲方：贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路9号，乙方：贵阳市观山湖区世纪城福州路龙泽苑18幢）或者双方书面通知的其他地址。落款处有原告的签字和捺印及太升商业管理公司的签章。合同签订后，原告按照约定支付了合同约定的所有预付费用，但被告未交房。2019年1月，原告收到被告发出的通知函，告知原告要解除合同，于是原告找到被告要求退款未果，原告诉至本院。审理中原告提交的证据有：1、原告身份证、被告公司的工商信息。证明原被告的诉讼主体资格。2、《太升国际商铺租赁合同》，证明被告逾期已超过30日，已构成根本违约。3、收据（7张）、银行流水清单，微信转账记录。证明原被告在签订合同之后，已向被告太升商业管理公司支付装修款1029.18元、预交租金20584元、装修保证金8576.5元、物业费5145.9元、水电预收费5145.9元、装修出入证50元，共计47392.48元，证明原告是在王军手里承租，其向王军共转款47392.48元，至此王军与被告太升公司的合同权利义务全部转给原告.4、照片4页。证明：整个商场都是空的，与被告当时向原告承诺的人气商圈完全不相符，被告作出虚假广告、夸大其词的宣传存在过错；原告承租的房屋现在还是大门紧闭，被告根本未向原告交付商铺，已构成根本违约，应赔偿损失。二被告对证据1、2、3真实性无异议，对关联性有异议，认为案涉合同是与第三人王军签订的，之后变更为本案原告予以认可。二被告对照片真实性无异议，但认为房屋已交给第三人王军，是王军未进行装修。被告太升物业公司提交的证据：房屋交接移交手续8份。证明于2018年3月26日太升物业管理公司已经向合同当事人王军办理了交接手续，交由王军自行装修。原告对该组证据真实性无异议，但认为只是针对装修而签订的，不能证明该商铺已经交付，且被告明知商铺已经转交，应该通知原告进行交接被告太升商业管理公司提交的证据有：支付凭证，证明合同签订后，第三人王军支付给太升商业管理公司保证金及首期房租共计27445元。原告对该组证据真实性无异议，认为同时也证明第三人王军的权利义务已经转让给原告。另查明，原告并未与被告太升物业管理公司签订物业服务合同，但该合同中已收取原告物业服务费用。被告太升物业管理公司收取的费用明细如下：2018年3月26日收取预交水电费5145.90元；2018年3月26日收取装修垃圾清理费1029.18元；2018年3月26日收取装修出入证50.00元；2018年3月26日收取装修保证金8576.50元；2018年3月26日收取物业服务费5145.90元。被告太升商业管理公司收取的费用明细如下：2018年5月16日收取预交租金20584元；2018年5月16日收取保证金6861元。一审法院认为，第三人王军与被告太升商业管理公司签订的《太升国际商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，合同有效。之后，经双方当事人及第三人协商同意，合同承租人由王军变更为余美，因此，该合同内容仍然合法有效。因合同履行期限内，被告为按约定交付案涉房屋，原告诉请解除原被告签订的《太升国际商铺租赁合同》，合同解除后的法律后果，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但本案中，原被告未签订书面交接手续，且无其他证据证明，被告交付案涉房屋，被告未按约交付房屋，构成违约，应承担由此产生的不利后果。关于原告主张返还的款项，系二被告分别收取，太升物业管理公司收取预交水电费5145.90元、装修垃圾清理费1029.18元、装修出入证50.00元、装修保证金8576.50元、物业服务费5145.90元，五项合计19947.48元；太升商业管理公司收取预交租金20584元、保证金6861元，两项合计27445元。以上二被告收取的费用应当返还。原告主张违约金过高，按年利率24%予以支持。第三人王军经一审法院公告传唤未到庭参加诉讼，自行放弃应有权利，法律后果自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、贵州太升商业管理集团有限公司于本判决生效之日起五日内支付余美预交租金20584元、保证金6861元，两项合计27445元；二、贵州太升物业管理服务有限公司于本判决生效之日起五日内支付余美预交水电费5145.90元、装修垃圾清理费1029.18元、装修出入证50.00元、装修保证金8576.50元、物业服务费5145.90元，五项合计19947.48元；三、贵州太升商业管理集团有限公司于上款同时，向余美支付逾期交房违约金，违约金计算方式为首月租金按年利率24%计算，从2017年10月1日起计算至合同解除之日止；四、驳回余美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1317元，由贵州太升商业管理集团有限公司负担831.70元、贵州太升物业管理服务有限公司负担485.30元。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。经审理查明，二上诉人在一审审理中，认可涉案合同最早是王军签订的，后来变更为被上诉人。查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，初始签订涉案《太升国际商铺租赁合同》的承租人系原审第三人王军，后来变更为被上诉人，二上诉人在本案一审中认可涉案《太升国际商铺租赁合同》相对人的变更，故本案事实符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”规定的合同权利义务概括转让之情形，应认定，经涉案《太升国际商铺租赁合同》的合同当事人太升集团公司同意，相对合同当事人王军将其在涉案合同中的权利义务一并转让给被上诉人，被上诉人成为涉案《太升国际商铺租赁合同》的合同当事人。合同履行中，被上诉人以自己名义数次交纳了相应的款项，且二上诉人提交的证据不能证实太升集团公司履行了交付租赁物的合同义务，故被上诉人诉请解除涉案合同，退还其支付的相应款项于法有据，一审法院予以支持并无不当。并且，一审法院根据收款主体，判决二被上诉人分别退还收取的费用并无不当，亦未超出被上诉人原审诉请。二上诉人其余上诉所持理由在一审审理中均提出，因均不成立，一审法院未予采纳并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1317元，由上诉人贵州太升商业管理集团有限公司、贵州太升物业管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年九月二十二日书记员 罗 艳