贵州省清镇市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0181民初3951号 原告：邱洪锦，男，1997年10月18日生，汉族，登记住址贵州省六枝特区。 委托诉讼代理人：黄亚，北京（盈科）贵阳律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：贵阳联众易达房地产营销有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路与红旗北路交汇处中央公园****（11）**，统一社会信用代码：91520181MA6H7J2A8P。 法定代表人钟四新。 委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：郎雄，贵州浩辩律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。 原告邱洪锦诉被告贵阳联众易达房地产营销有限公司（以下简称联众易达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告邱洪锦的委托诉讼代理人黄亚，被告联众易达公司的委托诉讼代理人杨波和郎雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱洪锦向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年8月11日签订的租赁合同已于2019年9月30日解除；2、判令被告双倍返还原告定金10000元；3、判令被告立即退还原告履约保证金、租金、物业费、装修保证金共计24402元；4、判令被告赔偿原告门面装饰装修、设备购置等各项损失40608元；5、案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年8月11日，原告与被告签订《中央公园贵州唐人街租赁合同书》，约定被告将由贵州立祥房地产开发有限公司开发建设并委托其统一出租管理的中央公园唐人街项目7负1-S5门面出租给原告用作经营使用，期限3年，租金1800元／月，半年一交。2019年8月9日，原告向被告支付门面租赁定金5000元。2019年8月11日，原告又向被告支付履约保证金10000元、租金5800元、物业费1602元。此后原告在组织人员进场装修施工时交付装修保证金2000元。后因商铺整体规划建设不合理、被告管理不善，导致商铺长期浓烟滚滚，环境污染严重，无法开展正常经营活动。后经政府部门下达整改通知，被告仍未妥善处理，导致合同目的无法实现。2019年9月30日，被告对所有网红街、唐人街发出退铺通知。2019年10月10日，原告填写《中央公园客户特殊申请表》，并将之提交被告，并在被告规定时间内搬离。2019年11月20日，被告向原告发出告知函，表示被告已同意终止租约履行，原告也在2019年11月22日依约交接完手续。但被告一直未在规定时间将原告申请的款项退还。原告多次与被告协商无果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告联众易达公司辩称：1、被告主体不适格。被告作为贵州立祥房地产开发有限公司委托的管理公司，实施法律行为系该公司授权，故原告遗漏被告。2、原告所述无法正常经营公司，系原告自己管理不善所导致，与被告无关，且原告所称因油烟导致不能经营，也不是被告导致。3、原告提交的退出申请表，被告并不知情，是被告员工私自行为，不代表公司。原告所称合同目的无法实现无证据证明，只能证明原告对其管理不善导致的无法经营。4、原告双倍返还定金及赔偿损失无依据。及时法院支持解除合同，相应的费用也不应全额退还。 经审理查明，2019年8月9日，邱洪锦通过微信向联众易达公司公司员工程麟支付“（7）负1-S5”租赁定金5000元。 2019年8月11日，联众易达公司出具《收据》3张，分别确认收到邱洪锦支付的“（7）负1-S5”履约保证金10000元、租金5800元、物业费1602元。 2019年8月17日，联众易达公司作出《装修许可证》，同意邱洪锦在2019年8月17日至9月16日期间对（7）“负1-S5”进行装修；并出具《收据》，确认收到邱洪锦支付的装修保证金2000元。 2019年9月30日，联众易达公司作出贵联房公司字[2019]33号《通知》，内容为“2019年9月30日经与贵州立祥房开公司各领导协商，针对所有网红街、唐人街退铺商家，作出如下决定：一、退款商家从已交费用中扣除已发放一个月奖励佣金；二、在此期间商家收到解约函截止时间前所产生的房租及物业费、水电费不予退还；三、退铺时除了自身的器械设备，其余装修一律不能拆除，其中包含卷帘门及本公司安装的油烟设备，若违反规定强制拆除造成的损失从该店铺房租中扣除；四、商家退场时间以本公司解约函下达三日内必须撤离；五、商铺退款时间由总经理签字后的30个工作日后退款”。 2019年10月10日，邱洪锦填写《中央公园客户特殊申请表》，申请退铺，并申请应退还金额为门面保证金10000元、门面租金7200元、装修保证金2000元、门面物业1130元，同时注明“收据掉了一张5000元的”。联众易达公司销售经理朱勇签字；营销总监范永松签署“退铺手续按公司规定和时间办理，收据遗失核准处理”。 2019年10月，联众易达公司向邱洪锦作出《解除合同通知书》，确认邱洪锦承租清镇中央公园7负1-S5号房屋，双方签约时间为2019年8月11日；并通知正式解除《商铺租赁合同》。 2019年11月20日，联众易达公司下设的中央公园商业管理中心向邱洪锦发出《告知函》，同意于2019年11月20日终止租约履行，三日内到商管公司办理钥匙交接、合同、水电结清票据、相关收据等商铺交接手续，手续完毕日于40个工作日内完成相关结算，余款退还。 2019年11月22日，中央公园商业管理中心签署《文件签收单》，请确认收到邱洪锦交付的S5相关收据原件4份、收据复印件1份、身份证复印件1份、租赁合同原件1份。中央公园商业管理中心在《文件签收单》签盖“贵州（清镇）中央公园商管中心”字样公章。 现邱洪锦以联众易达公司未退还履约保证金等费用为由，诉至本院。 另查明，2020年8月15日，案外人秦光富出具《情况说明》，确认邱洪锦与其于2019年8月16日达成口头协议，约定将清镇市中央公园唐人街项目7负1-S5号门面交由其装修，并通过微信转账的方式陆续支付工程款8800元。 诉讼中，联众易达公司向本院提交《租赁合同书》欲证明其作为被告的主体不适格，合同内容为：甲方（出租方）贵州博纳士房地产营销策划有限公司，乙方（承租方）邱洪锦；商铺位置为清镇市中央公园·唐人街美食广场项目7栋负1层，商铺编号S6，租赁面积26.72平方米；租期3年，从2019年9月1日起至2020年8月31日止；租金标准为第1年1800元/月，第2年1890元/月，第3年1985元/月；承租方需向出租方交付履约保证金10000元。邱洪锦认可了此份合同的真实性，但认为其并未实际履行。 上述事实，有原、被告的陈述、有原告所举《收据》、微信付款记录、《装修许可证》、《情况说明》、《收款收据》、《通知》、《告知函》，有被告所举《租赁合同书》，有本院调取《中央公园客户特殊申请表》、《解除合同通知书》等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，本院予以认定。 本院认为，2019年8月11日，邱洪锦与联众易达公司就中央公园唐人街项目7负1-S5号门面，达成租赁合同，月租金1800元/月。2019年9月30日，联众易达公司发出《通知》，已实际同意与有解约意愿的商家（含邱洪锦）解除租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，邱洪锦与联众易达公司达成的上述租赁合同于2019年9月30日《通知》发出之日解除。 上述租赁合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在扣除邱洪锦使用上述门面1个月零19日的相应租金2940元后，联众易达公司应承担向邱洪锦退还履约保证金10000元、租金（含预付定金）7860元、物业费、装修保证金2000元的民事责任。关于物业费，因联众易达公司未明确已收取款项的对应期间，致使具体应扣除金额无法确定，该公司因就此承担举证不能的不利后果，本院确认联众易达公司应将物业费1602元全额退还。 关于邱洪锦要求联众易达公司双倍返还定金10000元的诉讼请求，因其预交的定金5000元在租赁合同达成、联众易达公司交付门面后，已转为预付租金，故不再适用定金罚则，其本项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 关于邱洪锦要求联众易达公司赔偿门面装饰装修、设备购置等各项损失40608元的诉讼请求，因邱洪锦提供的证据仅能证明其支出装修款8800元，而不能证明联众易达公司对其此部分款项受损存在过错，故邱洪锦应承担举证不能的不利后果，本院确认其系向诉讼请求无事实依据、证据支撑，故不予支持。 关于联众易达公司以其所举《租赁合同书》为依据，主张其作为被告不适格的抗辩主张，因该《租赁合同书》所涉门面为清镇市中央公园·唐人街美食广场项目7栋负1层S6号，并非本案案涉门面，故与本案的关联性不能得到证明。联众易达公司的此项抗辩主张，缺乏充分的事实依据，本院不予采信。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院判决如下： 一、原告邱洪锦与被告贵阳联众易达房地产营销有限公司于2019年8月11日就清镇市中央公园唐人街项目7负1-S5号门面达成的租赁合同已于2019年9月30日解除； 二、被告贵阳联众易达房地产营销有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告邱洪锦履约保证金10000元、租金7860元、物业费1602元、装修保证金2000元，共计21467元； 三、驳回原告邱洪锦的其他诉讼请求。 案件受理费1498元，减半收取749元，由被告贵阳联众易达房地产营销有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员 崔 波 二〇二〇年九月二十一日 书记员 郑智升