湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2828民初653号原告：湖北鹤峰农村商业银行股份有限公司（以下简称鹤峰农商行），住所地鹤峰县容美镇溇水大道**，统一社会信用代码914228000114970835。法定代表人：魏斌武，系该行董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘强，系该行不良资产清收部经理。被告：恩施州金海湾实业投资有限公司（以下简称金海湾公司），住，住所地恩施市航空路**中大御城（中大国际**）一社会信用代码914228007775843917。法定代表人：郑德厚，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：何超群，系湖北雄视律师事务所律师。被告：向丽平，女，生于1987年10月29日，土家族，高中文化，农民（从事美妆职业），户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县，被告：田锋，男，生于1988年5月20日，土家族，高中文化，农民（从事建筑行业），户籍地湖北省鹤峰县，现住湖北省鹤峰县，系被告向丽平之夫。二被告委托诉讼代理人（特别授权）：鲁诚，系湖北联信律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人（特别授权）：胡鹏，系湖北联信律师事务所律师。原告湖北鹤峰农村商业银行股份有限公司诉被告恩施州金海湾实业投资有限公司、向丽平、田锋金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北鹤峰农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼，被告恩施州金海湾实业投资有限公司委托诉讼代理人何超群到庭参加诉讼，被告向丽平及向丽平、田锋的委托诉讼代理人鲁诚、胡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹤峰农商行向本院提出诉讼请求：1、请求判令向丽平、田锋偿还鹤峰农商行借款本金462880.93元，并按年利率8.281%支付自2020年5月21日起至借款清偿之日止的利息；2、请求判令金海湾公司对向丽平、田锋的上述债务承担连带清偿责任；3、请求判令鹤峰农商行对向丽平、田锋向金海湾公司购买的位于鹤峰县××镇××号容阳半岛小区D幢D-119号房地产（商业用房）具有优先受偿权；4、由向丽平、田锋、金海湾公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：向丽平、田锋于2016年5月24日向鹤峰农商行申请个人住房(商用房)按揭贷款670000元，并提供了与金海湾公司签订的《商品房买卖合同》及相关购房资料，且称已交纳购房首付款678500元。鹤峰农商行与向丽平、田锋(借款人)、金海湾公司(保证人)于2016年7月22日签订《住房(商业用房)按揭借款合同》约定：鹤峰农商行给向丽平、田锋提供按揭贷款670000元，年利率6.37%，借款人未按约定期限(含提前到期借款)归还借款的在上述约定利率基础上加收30%罚息，向丽平、田锋以其向金海湾公司购买的位于鹤峰县××镇××号容阳半岛小区D幢D-119号房地产(商业用房)提供抵押担保，金海湾公司对向丽平、田锋该借款提供连带责任保证。该按揭借款合同还对违约责任等相关内容进行了约定，前述抵押担保依法办理了抵押登记。鹤峰农商行于2016年7月27日按约定给向丽平、田锋发放了该贷款。中国银保监会恩施分局经调查，发现向丽平、田锋(借款人)前述购房首付款678500元以及分期偿还的按揭贷款，其资金均来源于金海湾公司。因此，向丽平、田锋、金海湾公司申请贷款时的相关陈述及提交的部分资料不实，根据《住房(商业用房)按揭借款合同》的相关约定，向丽平、田锋、金海湾公司的行为已构成违约，鹤峰农商行有权宣布该贷款提前到期，要求向丽平、田锋、金海湾公司立即偿还全部借款。鹤峰农商行已宣布该贷款提前到期，但向丽平、田锋、金海湾公司至今不予全额清偿，现该贷款尚欠借款本金462880.93元，利息仅支付至2020年5月21日。故，鹤峰农商行诉至法院，望判如所请。金海湾公司辩称：按揭贷款属实，但是向丽平、田锋一直按期偿还借款本息，鹤峰农商行起诉的借款尚未到期，起诉尚不具备条件，应该驳回鹤峰农商行的诉讼请求。向丽平、田锋辩称：向丽平、田锋为夫妻，向丽平于2013年至2018年期间在金海湾公司工作，公司因资金紧张，遂要向丽平签订虚假的商品房买卖合同套取银行按揭贷款，答辩人向丽平基于工作原因，按照公司的要求签订了鹤峰农商行诉称的商品房买卖合同等相关资料，但该相关资料向丽平并不知道具体内容，相关手续都是金海湾公司与鹤峰农商行商量好，向丽平只是按金海湾公司及鹤峰农商行的要求办理。鹤峰农商行诉称的所谓首付款及按揭款都是金海湾公司经手办理，每期按揭还款都是金海湾公司偿还，已还至2020年6月份。金海湾公司并未将案涉房屋给答辩人向丽平、田锋，更未将该商铺交付给向丽平、田锋。向丽平、田锋于2020年6月19日查询得知鹤峰农商行与金海湾公司已协商将该房屋按揭款实际归还。综上，请求驳回鹤峰农商行对向丽平、田锋的诉讼请求，向丽平、田锋不应承担还款义务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：向丽平、田锋系夫妻，向丽平于2013年至2018年期间在金海湾公司从事房屋销售工作。2016年3月19日，向丽平、田锋与金海湾公司签订《商品房买卖合同》，购买金海湾公司位于鹤峰县××镇容阳半岛D幢D-119号房地产(商业用房)，建筑面积53.94平方米，套内建筑面积35.5平方米，每平方米25000元，共计1348500元。付款方式为：买受人于2016年3月25日前首付购房款678500元，剩余购房款670000元，由买受人采用银行按揭方式支付。2016年4月12日，向丽平通过湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）转账支付恩施州金海湾实业投资有限公司鹤峰分公司购房款678500元，同日恩施州金海湾实业投资有限公司鹤峰分公司给向丽平、田锋出具收到该购房款（商铺）的收据。2016年5月24日，向丽平、田锋向鹤峰农商行申请办理个人住房（商用房）按揭贷款670000元，借款时间10年，并承诺自愿将所购买的商铺作为贷款抵押，并保证按月偿还贷款本息。2016年7月22日，向丽平、田锋与鹤峰农商行签订《住房（商业用房）按揭借款》合同，金海湾公司为该借款提供担保，合同主要内容为：一、借款种类为个人住房按揭贷款；二、借款用途为1、本合同项下借款用于借款人向房屋出售人购买位于鹤峰县××镇××号的房屋；2、借款人的购房合同编号为ESZ201605427，该房屋的购买总借款为人民币1348500元，房屋建筑面积为53.94平方米；3、借款金额为本合同项下的借款金额人民币670000元；4、借款期限为120个月；十三、保证担保（一）保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购买房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（二）保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚金、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的一切费用。十六、借款人违约责任（一）、发生下列情形之一的，构成借款人违约：1、借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息的；3、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。7月26日将所购买位于鹤峰县××镇××号（容阳半岛2期）D栋119号商铺为鹤峰农商行办理预告登记（鹤峰房预容美字第××号），7月27日鹤峰农商行给向丽平、田锋转账支付借款670000元。从2016年8月起到2018年8月21日，申美云每月通过鹤峰农商行柜面将现金存入向丽平账户，向丽平每月偿还鹤峰农商行的借款本金4494.98元，利息3040.8元。2019年12月16日，中国银保监会恩施监管分局作出恩银保监罚决字（2019）6号行政处罚决定，经查，鹤峰农商行存在以下违法行为：2016年7月22日鹤峰农商行向借款人向丽平发放个人商业用房按揭贷款670000元，用于购买位于鹤峰县××镇××号（容阳半岛）的商铺。2016年4月12日，向丽平账户收到陈道斌转账5笔共计678500元，划转该笔资金前，向丽平账户余额不足以支付首付款678500元。同日，向丽平将购房首付款678500元汇入楼盘开发商恩施州金海湾实业投资有限公司鹤峰分公司的账户。自2016年8月起，申美云每月通过鹤峰农商行柜面将现金存入向丽平账户，存入金额与鹤峰农商行扣划向丽平个人商业用房按揭贷款本息金额一致。经调查，陈道斌和申美云均为金海湾公司的员工。借款人向丽平的购房首付款由楼盘开发商支付，个人商业用房按揭贷款本息也由楼盘开发商偿还，该笔按揭贷款实际信用人为楼盘开发商金海湾鹤峰分公司。上述行为违反了《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（银监发〔2008〕42号）第三条“严格房地产企业资信审查，防范房地产企业向银行转嫁风险……二要通过实地暗访等方式掌握借款人首付款的真实情况，防止开发商降低首付比例或垫付首付款等‘假首付’行为”，《中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知》（银监发〔2006〕71号）第二条“……严禁向不具备真实购房交易行为，由开发商支付首付款，提供虚假身份证件、虚假购房合同和虚假房屋所有权证的借款人发放个人住房贷款”，《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）第三十一条“商业银行……应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析”以及《个人贷款管理暂行办法》第三十四条“采用借款人自主支付的……贷款人应当通过账户分析、凭证查验或现场调查等方式，核查贷款支付是否符合约定用途”之规定。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条之规定，对鹤峰农商行处以罚款250000元。鹤峰农商行宣布该贷款提前到期，以向丽平、田锋尚欠借款本金462880.93元，金海湾公司应承担连带清偿责任诉至本院。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，从中国银保监会恩施监管分局行政处罚决定书来看，2016年4月12日，向丽平账户收到金海湾公司员工陈道斌转账5笔共计678500元，同日，向丽平将购房首付款678500元汇入金海湾鹤峰分公司的账户，说明2016年3月19日向丽平、田锋与金海湾公司签订《商品房买卖合同》的购房首付款来源于金海湾公司，向丽平、田锋并无真实购房意向，是为办理按揭贷款解决金海湾公司的融资问题所签订的《商品房买卖合同》，并非向丽平、田锋的真实意思表示，故该民事行为无效。向丽平、田锋与金海湾公司签订的《商品房买卖合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形，为无效合同。向丽平、田锋、金海湾公司于2016年7月22日与鹤峰农商行签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，应是双方当事人的真实意思表示，该《住房（商业用房）按揭借款合同》合法有效。鹤峰农商行按约定给向丽平、田锋提供借款，借款人向丽平、田锋未按合同约定用途使用借款，且经中国银保监会恩施监管分局查处，已构成违约，鹤峰农商行依约有权宣布该借款立即到期。鹤峰农商行诉请向丽平、田锋偿还其借款本金462880.93元，并按年利率8.281%支付自2020年5月21日起至借款清偿之日止的利息，本院予以支持。鹤峰农商行诉请金海湾公司对向丽平、田锋向鹤峰农商行的借款承担连带清偿责任，本院认为，《住房（商业用房）按揭借款合同》对保证责任有明确约定，鹤峰农商行的该诉请，本院予以支持。鹤峰农商行诉请对向丽平、田锋向金海湾公司购买的位于鹤峰县××镇××号容阳半岛小区D幢D-119号房地产（商业用房）具有优先受偿权。鹤峰农商行与向丽平、田锋、金海湾公司签订的《住房(商业用房)按揭借款合同》中的条款约定向丽平、田锋以其预购的商铺为其在鹤峰农商行贷款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的效力是未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记并不具有设立物权的效力，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，以不动产抵押的，抵押权自登记时设立，未经登记，不发生物权设立效力。本案抵押权仅进行了预告登记，未进行抵押登记，抵押权尚未设立，鹤峰农商行对进行了抵押权预告登记的商铺不享有优先受偿权。对鹤峰农商行的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十七条的规定，判决如下：一、被告向丽平、田锋于本判决生效后十日内给原告湖北鹤峰农村商业银行股份有限公司偿还借款本金462880.93元，并按年利率8.281%支付自2020年5月21日起至借款清偿之日止的利息；二、被告恩施州金海湾实业投资有限公司对被告向丽平、田锋的上述还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告湖北鹤峰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8244元，减半收取4122元，原告湖北鹤峰农村商业银行股份有限公司已预交，由被告恩施州金海湾实业投资有限公司、向丽平、田锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  覃斌二〇二〇年九月十七日法官助理徐航书记员(兼)  徐航附：本判决所援引的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。