河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2150号上诉人（原审被告）：张小明，男，1982年11月8日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：邹家瑞，河南天然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张芳芳，女，1984年10月14日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：邹家瑞，河南天然律师事务所律师。委托诉讼代理人：董秀云，女，1960年3月19日出生，汉族，住河南省博爱县，系张芳芳婆婆。被上诉人（原审原告）：河南鑫阳置业有限公司。住所地：河南省博爱县清化镇鸿昌街道办事处鸿昌路（西段）**。法定代表人：张清兰，该公司经理。委托诉讼代理人：张太儒，男，该公司职工。上诉人张小明、张芳芳因与被上诉人河南鑫阳置业有限公司（以下简称：鑫阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省博爱县人民法院于2020年6月16日作出的（2020）豫0822民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张小明、张芳芳上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0822民初457号民事判决书，驳回被上诉人河南鑫阳置业有限公司诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，被上诉人请求已超出诉讼时效，判决显失公平正义。一审认定“商品房买卖合同第5条面积确认及面积差异处理双方同意按第1种方式处理，即以房地产管理部门实测核定面积为准，按核定的建筑面积计算多退少补，2019年进行登记，面积为126.3平方米，2020年3月10日原告向二被告要求补交面积差价款”与事实不符且显失公平，上诉人在一审答辩中已阐明商品房买卖合同是格式合同，在格式合同重要条款上未尽到明确告知义务，也未在合同上提示注意，只是让当事人签名，侵犯当事人的知情权，根据合同法第39条、40条、41条以及最高法合同法司法解释（二）第9条、10条规定，提供格式合同的一方应承担不利后果。对合同第五条约定按第1种方式处理出卖方未尽到告知义务是无效的，其明显以合法形式掩盖非法目的，也剥夺了作为合同所有买受方对“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房的权利”，应以第五条第2款的原则处理。合同出卖方处于强势地位故意避开法律和司法解释，专门对房屋面积误差的规定欺骗弱势方的买受人不仅不合法，且显失公平正义。对房地产管理部门实测核定面积，被上诉人在2013年11月5日向博爱县兴业房地产测绘有限公司提供两份委托书对涉案房屋面积进行测绘，在2014年5月14日被上诉人根据房地产测绘公司的测绘结果向税务部门申请给上诉人开具税票，涉案房屋建筑面积126.3平方米，比合同面积多出10.1平方米。而对多出的10.1平方米被上诉人在房地产测绘结果中就已经知道，其在2013年底和2014年知道或者应当知道多出10.1平方米而不积极向业主主张补交差价，是担心业主退房。诉讼时效规定是从知道或者应当知道开始计算的，房地产部门的登记是以房屋的测绘和发票为依据的，一审以上诉人主张超过诉讼时效理由不能成立，存在明显偏袒被上诉人，对超出诉讼时效的主张不予采纳明显不妥，应予纠正。2020年4月27日一审庭审后上诉人向博爱县兴业房地产测绘有限公司调取被上诉人申请对涉案房屋面积测绘的两份委托书，并于2020年4月29日提交，以证明被上诉人在2013年和2014年直到房地产测绘部门测绘多出10.1平方米而不积极主张，一审的诉讼请求已超过时效，但一审对庭审后提交的新证据未质证，判决书也没提出是否采纳。一审原告主张补交面积差价合同的约定是无效的，也不符合法律和司法解释规定，根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷司法解释第14条规定第二款的规定，被上诉人主张商品房买卖合同第五条第1款约定明显不符合司法解释的规定，即使没有超出诉讼时效理应按照司法解释具体规定执行，一审判决与该司法解释相悖，对双方的约定应在法律规定的范围内，不能超出和规避法律的专门规定，更不能剥夺和限制法律规定作为买受方享有的权利，一审判决明显违背司法解释规定，显失公平。鑫阳公司辩称，原判认定事实清楚，判决合法有据，本案并未超法律规定的诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。2012年10月10日，上诉人购买被上诉人位于博爱县××港湾住宅小区××楼××单元××房产××套是事实，房屋合同约定面积为116.2平方米，每平方米单价为2667.81元。2019年12月11日，博爱县国土局为上诉人颁发的该房产不动产权证书上登记的房屋建筑面积为126.3平方米，即该房屋的实测面积与合同约定面积差额为10.1平方米。而合同第五条第一项第一种方式约定即双方自行约定以房地产管理部门实测核定面积为准，总金额按核定的建筑面积计算，多退少补。2019年9月2日博爱县兴业房地产测绘有限公司对该房屋的测绘建筑面积为126.3平方米。因此上诉人应当补交该房屋实测面积与合同约定面积误差款26944.88元。同时根据合同第五条载明的内容，合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。由此可见，房屋登记面积是确定该房屋差数额的依据，房屋的实际面积在不动产权证书没有登记之前，该房屋的面积差额款都应该是不确定的状态，只有在不动产权证书颁发后，该房屋的登记面积与合同约定面积相减后才是确定该房屋面积实际差额，多退少补的依据。所以被上诉人认为2019年12月11日博爱县国土资源局才为该房屋颁发了不动产权证书，被上诉人于2020年3月10日采用书面方式催缴面积差款，上诉人拒绝不久后，被上诉人于2020年4月14日进行立案起诉，并未超过法律规定的诉讼时效。关于上诉人抗辩的格式合同条款问题，本案合同格式及内容是行政管理部门的固定格式的示范性合同，所证明的内容是两种方式供当事人选择。而双方选择的是合同文本当中的第五条第一种方式的内容，并没有写在第二种方式的内容。根据合同约定原则，上诉人的上诉理由明显是对合同约定内容的不正确理解，不符合逻辑和合同约定，其理由根本不能成立。鑫阳公司向一审法院起诉请求：二被告支付商品房面积差价款26944.88元。一审法院认定，2012年4月4日，原告鑫阳公司与二被告签订了一份商品房买卖合同，双方约定，二被告购买了原告开发的位于博爱县××港湾住宅小区××楼××单元××号房××套。合同约定面积为116.2平方米（最终以房管部门登记据实结算），每平方米2667.81元。合同第五条面积确认及面积差异处理“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理”即“以房地产管理部门实测核定面积为准，总金额按核定的建筑面积计算多退少补。”2019年11月涉案房屋进行了登记，登记面积为126.3平方米。2020年3月10日，原告向二被告发出书面通知，要求补交面积差价款。另查明，2014年5月14日，原告向二被告开具了涉案房屋的发票（发票显示涉案房屋建筑面积126.3平方米）。一审法院认为，原告与二被告之间的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定。该合同合法有效，各方均应全面履行合同义务。双方在合同中约定以房地产管理部门实测核定面积为准。本案中，涉案房屋于2019年11月进行了登记，登记面积为126.3平方米。现原告要求二被告补足房屋面积差价款，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。二被告以原告在2014年开具了涉案房屋的发票，提出本案超过诉讼时效的理由不能成立，该院不予采纳。一审法院判决：被告张小明、张芳芳应在本判决生效之日起十日内向原告河南鑫阳置业有限公司支付房屋面积差价款26944.88元。案件受理费474元，减半收取237元，由被告张小明、张芳芳负担。二审中，张小明、张芳芳提供如下证据：1、2013年11月5日鑫阳公司委托的测绘公司对涉案房屋的面积初始测绘事项两份；2、前期物业管理服务协议。证明：鑫阳公司交给上诉人房屋时的面积是116.2平方米，对比2014年5月14日涉案房屋的税票显示的建筑面积是126.3平方米，被上诉人在交付房屋时是明知房屋超出十多平方而故意不告知上诉人，明显存在欺诈行为及超出诉讼时效，故上诉人主张解除商品房买卖合同。鑫阳公司质证称，对这两份证据的真实性没有异议，对两份证据的证明指向有异议，不能证明被上诉人的起诉已超过诉讼时效。鑫阳公司提供如下证据：博爱县兴业房地产测绘有限公司2019年9月2日出具的报告一份。证明：被上诉人的起诉并未超过诉讼时效。张小明、张芳芳质证称，被上诉人未提供全面的委托事项，与上诉人当庭提交的2013年11月5日被上诉人委托该测绘公司进行初始测绘的结果矛盾。本院对当事人提供的证据认证如下：对于张小明、张芳芳提交的证据，双方对其真实性均无异议，但不能证明上诉人的主张，本院不予采信。对于鑫阳公司提供的测绘报告，上诉人对该证据真实性提出异议，但未提出相应证据证明其主张，故对于该证据本院予以采信。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，上诉人张小明、张芳芳与被上诉人鑫阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。关于案涉房屋面积差异的处理，双方在合同第五条作出了明确约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即以房地产管理部门实测核定面积为准，总金额按核定的建筑面积多退少补，上诉人要求按照第2种方式处理无事实和法律依据。另上诉人主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款规定处理，该规定系合同没有约定或者约定不明确时的适用原则，不适用于本案，故上诉人张小明、张芳芳的该主张本院不予支持。关于诉讼时效的问题，本案中，博爱县兴业房地产测绘有限公司于2019年9月2日对涉案房屋作出测绘报告，测绘面积为126.3平方米，2019年11月涉案房屋进行了登记，登记面积为126.3平方米，根据合同约定，被上诉人现要求二上诉人补足房屋面积差价款，不超过诉讼时效期间。综上所述，上诉人张小明、张芳芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由上诉人张小明、张芳芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年九月二十五日书记员 刘 颖