山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初576号原告：济南市职工文化事业发展中心，住所地济南市。法定代表人：郝慎超，该中心主任。委托诉讼代理人：姚虎明，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘荣义，住济南市。被告：缤纷五洲集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：傅光星，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王恩奎，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：魏秀彩,住济南市。原告济南市职工文化事业发展中心（以下简称职工文化中心）诉被告缤纷五洲集团有限公司（以下简称五洲集团）合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告职工文化中心的法定代表人郝慎超及其委托诉讼代理人姚虎明、刘荣义，被告五洲集团的委托诉讼代理人王恩奎、魏秀彩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告职工文化中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建议协议书》、《补充协议》；2.判令被告向原告支付使用费2416.67万元；3.判令被告向原告腾退房屋（含工会大厦、文体中心及地下）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：2007年9月6日，济南市第二工人文化宫（甲方，以下简称二宫）与山东缤纷五洲商城开发有限公司（乙方，以下简称五洲商城）签订《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》，协议约定：甲乙双方合作建设济南市第二工人文化宫改扩建工程中的工会大厦和文体中心，拟合作建设总面积60604平方米，其中工会大厦45420平方米（地下3111平方米），文体中心建筑面积15184平方米。甲方提供40.8亩规划建设用地，保留原划拨土地性质，不进行土地出让，乙方投入建设资金。工期12个月，工程建成后，全部产权归甲方，甲方使用工会大厦19555平方米，包括17555平方米（地上14440平方米、地下3111平方米）的酒店和第四层2000平方米的写字间，其余44164平方米作为建设资金的偿还，由乙方有偿使用20年，乙方每年向甲方支付有偿使用费500万元，支付周期为6个月，第一次有偿使用费的支付为本协议商定的工程竣工日期后10日内。同时，二宫（甲方）与五洲商场（乙方）签订《补充协议》，约定：实际规划地上建筑面积57500平方米，包括工会大厦42309平方米（其中酒店14440平方米），文体中心15191平方米，地下3111平方米，工会大厦25869平方米和文体中心的15191平方米共计41060平方米归乙方使用，鉴于乙方投入资金回收困难，在使用20年的基础上，再增加15年。使用期满，由甲方无偿收回，工会大厦四楼2000平方米写字间归甲方使用，工会大厦14440平方米的酒店及地下面积3111平方米归乙方使用，使用期限20年，试用期满由甲方无偿收回，乙方使用的酒店等设施，每年向甲方缴纳使用费500万元。每隔6个月缴纳一次，每次缴纳使用费的50%，以后以此类推。乙方使用的41060平方米的面积，由乙方进行管理，前20年的管理费归乙方所有，20年后，管理费60%归乙方，管理费的40%归甲方，同时协议约定，如被告不按期支付使用费，按应付金额的日千分之三支付违约金。2007年9月6日，济南市总工会（甲方）与五洲商场（乙方）签订《协议书》，约定：乙方使用的酒店，包括二宫与乙方签订的《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》中乙方使用的44164平方米，每年向甲方缴纳有偿使用费500万元。工程建设投入使用后，五洲集团开业经营，根据协议约定，被告应当自起向原告支付使用费，但被告一直未付，原告无奈诉至法院，法院判决被告向原告支付自起至止的使用费，判决生效后，被告仍一直未履行生效判决确定的义务，且自起至今仍未支付使用费，构成严重违约。另原、被告双方签订的协议违反了中华全国总工会的有关批复，省总工会发文要求原告进行整改，为此原告诉至贵院，望判如所请。被告五洲集团辩称，第一，关于原告主张解除协议的问题：1、原被告双方仅履行了《合作协议》与《补充协议》，原告主张的《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》以及济南市总工会与被告签订的《协议书》并未实际履行。2004年二宫改扩建工程被相关政府部门批复同意，要求所需建设资金自筹及市场化运作筹措解决。因此，原告找被告合作建房，双方于2006年6月27日签订《合作协议》，约定原告以土地出资，被告以建房所需资金作为出资，整个项目建设由被告负责，建设完成后双方按比例取得房屋进行使用，该协议为双方合作建房初衷的体现。但2007年8月份中华总工会和山东省总工会下发文件，要求原告与开发商签订的协议必须符合文件精神，并上报备案，故双方于2007年9月6日签署了《济南市第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》，该协议仅做备案使用，非双方真实意思表示，所以，原告上级单位济南市总工会同一天与被告签署了《协议书》，明确将应由原告使用的17551平方米的大酒店交由被告使用；被告每年交付使用费500万元。但该协议并未明确应由被告使用的房屋期限以及每年500万元为大酒店使用费等内容，于是，原告根据济南市总工会签署的《协议书》及2006年签署的《合作协议》精神，最终与被告签署了《补充协议》，明确了：双方分配房屋的使用面积，使用期限为35年，500万元使用费为酒店使用费，并明确了《合作协议》及《补充协议》为双方执行协议的依据，即：原被告双方签署的《济南市第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》，济南市总工会与被告签署的《协议书》，双方不予执行。在合同实际履行过程中，原被告也仅履行了《合作协议》与《补充协议》。2、原被告实际履行的协议未达到《合同法》规定及《合作协议》约定的解除条件，客观上也不具备解除的条件。首先，原被告履行的协议不具备法定及约定的解除条件。根据《合同法》第94条法定解除的规定以及双方签订的《合作协议》第九条解除合同条款的约定，被告只有迟延履行合同主要义务，以及根本违约造成合同无法继续履行或造成无法实现合同目的，原告才能解除协议。就本案而言，原被告合作建房，原告以土地出资，被告以建房所需资金作为出资，并负责整个工程的建设，房屋建设完成后，双方按比例分配房屋使用。协议签署后，被告已按协议约定投入巨额资金将房屋建设完成并装修完毕投入使用，即已完成合同约定的主要义务。而且被告使用的41060平方米是作为其投资建设资金的回报，已经支付了对价，原告无权收回该房屋。因此，本案根本不具备解除合同的条件。另外，被告并非像原告诉状中所称的不履行每年支付500万元酒店使用费的义务，截止至目前为止，被告已支付原告使用费1000多万元，而且目前仍在持续支付过程中。对于原告起诉的2015年1月31日之后的租金，经过双方债权债务抵销以及疫情期间的租金减免后，被告仅欠原告1000多万元。就原告而言，其自身也存在严重违约行为，因其未按《合作协议》约定在2006年10月1日之前办理土地出让手续，取得土地证；未办理达到开工条件的规划手续，致使涉案房屋目前无法办理产权手续，导致被告经营受困。因此，不能仅因被告的瑕疵履行，就认定协议达到解除条件。综上，本案未达到解除合同的法定和约定条件。其次，原、被告履行的协议客观上已不具备解除协议的条件。被告在建设过程中为筹集资金，已按原被告签署的《合作协议》约定将部分商铺使用权出售给案外人，目前缤纷五洲商城部分商铺使用权为业主所有，原告无权要求业主腾退房屋并交付给原告。对于被告自持的商铺，被告已支付租金对价，原告也无权要求被告腾退房屋，而且被告自持商铺的租金收入目前已被济南市中级人法院执行，该款项全部用于偿还被告拖欠的原告租金，直至全部偿清为止，该商铺收益已被原告占有。至于原告交付给被告使用的大酒店和委托被告对外租赁的工会大厦四层，早已对外出租，目前租赁合同尚未到期，原告无权解除协议要求被告腾空房屋并交付给原告。因此，就本案而言，客观上已不具备解除协议的条件，解除协议将会严重损害案外人的合法权益，不利于维护合同的稳定性和交易安全，也无法达到解除协议的法律后果。3、原告即使解除，也仅能解除《补充协议》的第二条第2、4项条款，为合同的部分解除。被告使用的41060平方米是作为其投资建设资金的回报，已经支付了对价（这点前面已经陈述），原告无权要求收回。即使原告要求解除协议，也仅能解除《补充协议》的第二条第2、4项条款，将交付给被告使用的大酒店予以收回，自此被告无需再向原告交付年使用费500万元，只需偿还已欠付的租金即可。综上，原告要求解除的《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》并未实际履行，双方实际履行的《合作协议》及《补充协议》，根本不具备解除条件，即使解除，也仅能解除《补充协议的》第二条第2、4项条款，为合同的部分解除。第二，关于被告向原告支付使用费的问题：1、原告应为被告减免4个半月租金187.50万元。本次疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。而且，为支持企业积极应对疫情影响、实现平稳健康发展，山东省相关政府部门出台了多项政策。根据省委经济运行应急保障指挥部于2020年4月2日下发的《关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》第5条规定：“对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。”因此，原告应为被告减免4个半月的租金187.50万元。2、被告支付给原告的使用费应扣除：被告已向原告主张的抵销债权9176875元。通过“原告与嵇惠侠签订的《借款合同》、《借款协议》、《关于处理缤纷五洲项目合作问题的会议纪要》”可以看出，原告尚欠嵇惠侠借款利息9176875元。嵇惠侠于2017年6月9日将该债权转让给被告，并通知了原告。被告受让该债权后，向原告邮寄《债权债务抵销通知书》，通知相互抵销等额债务的事宜，但原告拒收，被告只好通过报纸公告的方式向原告进行了送达。因原被告相互拖欠的都是金钱债务，根据《合同法》第八十三条、九十九条规定，被告有权向原告主张抵销债务，且抵销债务通知书到达原告时生效。因此，被告应支付给原告的使用费中应扣除相互抵销的9176875元债权债务。综上所述，被告应支付给原告的使用费应扣除：4个半月的租金187.50万元、相互抵销的债权债务9176875元。第三，关于原告要求被告腾退房屋的问题：1、原告无权要求被告腾退房屋。至于被告使用的41060平方米，是作为被告投资建设资金的回报，被告已支付对价，原告无权收回。且被告在建设房屋过程中，为筹集资金，已根据双方签订的《合作协议》约定，将部分商铺使用权出售给众多业主，原告对此明知且认可，原告无权要求各业主腾退房屋。原告交付给被告使用的酒店，因被告已出租给山东缤纷五洲大酒店有限公司，目前租赁合同尚未到期，被告无法腾空酒店并交付给原告。至于工会大厦四层2000平方米写字间，山东省高院作出的（2016）鲁民终1745号判决书已作出判决，该判决书载明：双方已就该2000平方米写字间形成委托房屋租赁关系，应视为五洲集团已经向职工文化中心交付该房产，并受职工文化中心的委托代职工文化中心对外进行了出租，现职工文化中心要求五洲集团予以返还房屋，于法无据。2、若原告坚持收回大酒店及工会大厦四层写字间，被告同意积极配合原告，协调租户山东缤纷五洲大酒店、侯艳君按照租赁合同向原告履行合同义务，并向原告缴纳租金。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，职工文化中心将五洲集团诉至济南市中级人民法院，要求五洲集团向职工文化中心支付使用费2500万元、交付工会大厦四楼2000平方米写字间并赔偿损失328.5万元。案经审理，济南市中级人民法院作出（2014）济民一初字第24号民事判决书，判决：一、被告缤纷五洲集团有限公司于本判决生效之日起10内支付原告济南市职工文化事业发展中心使用费1950万元（截止至2015年1月30日）；二、被告缤纷五洲集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南市职工文化事业中心工会大厦四楼2000平方米写字间的租赁费及损失共计2144173元；三、驳回原告济南市职工文化事业发展中心的其他诉讼请求。判决作出后，五洲集团不服判决提出了上诉，后经山东省高级人民法院审理，作出（2016）鲁民终1745号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现民事该判决均已经生效。上述已生效的民事判决书中对济南市第二工人文化宫（以下简称二宫）与山东缤纷五洲商城开发有限公司（以下简称五洲商城）签订的《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》、2007年9月6日，济南市总工会与五洲商城签订的《协议书》、2014年11月13日，职工文化中心与五洲商城签订的《关于处理缤纷五洲项目合作问题的会议纪要》签订及约定内容予以查明，主要内容为：二宫提供规划建设用地40.8亩，五洲商城负责投入建设资金，工程建成后五洲商城每年向二宫交付有偿使用费500万元；2012年12月27日，济南市第二工人文化宫并入职工文化中心，2013年6月17日五洲商城更名为五洲集团。上述已生效的民事判决书还对涉案《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》和《补充协议》的性质及效力进行认定，认为：“首先，五洲集团与职工文化中心之间的协议，不是合作开发房地产合同。根据国有土地使用权纠纷司法解释第十四条，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险、合作开发房地产为基本内容的协议。而职工文化中心提供的土地为国有划拨土地，且建成后的房屋不对外销售，不属于开发房地产。其次，就职工文化中心一方而言，其真实意思表示是寻求融资，以完成房屋的建设，进而将房屋出租获取收益，其缔约目的落实在通过租赁房屋获取租金收益上。提前收取承租人的租金，并由承租人进行房屋建设，是其融资建设房屋的一种方式。就五洲集团而言，其真实意思表示并不是就合作本身进行利益分配，而是在一定期限内使用建成后的房屋做商业经营，其缔约目的最终落实在所建房屋的租赁上，其投资建设行为，是其租赁建成后房屋的对价。无论双方是否约定出资一方使用建成的房屋应否支付租金，出资一方对建成房屋的使用都已经支付了对价。由此可知双方的真实意思表示符合租赁合同的本质特征，因此合同的性质应为租赁合同，但是与一般意义上的租赁合同不同，由于合同签订时房屋尚未建成，且承租人对租赁房屋的对价包括承担房屋的建设，该合同有其特殊性，是一种具有特殊履行特征的租赁合同。…本案中，根据济南市发改委和济南市规划局的系列批复，可以认为涉案工程已经得到了主管部门的批准，五洲集团与职工文化中心之间签订的协议有效。”本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》应否解除；二、五洲集团应向职工文化中心支付使用费的数额。对于第一个焦点问题，已生效的民事判决书认定，职工文化中心与五洲集团签订的协议的性质应为具有特殊履行特征的租赁合同。现职工文化中心以五洲集团未按判项支付使用费；五洲集团的股权已经发生实质性变化全部转让，不再是原合作协议的双方；双方私下签订的协议违背了中华全国总工会、省总工会的批复为由，要求解除与五洲集团签订的《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》。根据法律规定，合同的解除分为法定解除及约定解除两种形式，法定解除应具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的五种情形；而约定解除应具有双方在《合作协议》中第九条载明的情形，即：1.出现不可抗力，造成合同无法履行；2.国家政策发生变化，造成合同无法履行;3.一方根本违约，造成合同无法继续履行的或造成无法实现合同的目的。本案中，首先，已生效的民事判决书已经认定职工文化中心缔约的目的系通过租赁房屋获取租金收益，提前收取承租人的租金并由承租人进行房屋建设，是其融资建设房屋的一种形式，而五洲集团缔约的目的系享有一定期限内使用建成后的房屋用于商业经营，五洲集团对工程进行了投资建设，而其投资建设的行为是其租赁建成后房屋的对价，因此，五洲集团的主要义务并不在于向职工文化中心支付每年500万的租金，现五洲集团已经按照合同约定建设完成相关建筑物并交付使用，故不能因五洲集团未依约及时支付房屋使用费认定其构成根本违约；其次，五洲集团系依法成立的有限责任公司，即使股东发生变化，并不能影响公司对外享受权利和承担义务，职工文化中心以此为由解除合同，没有法律依据；再次，职工文化中心未能提交有效证据证明《合作协议》、《济南第二工人文化宫改扩建二期工程部分项目合作建设协议书》、《补充协议》违反法律法规的禁止性规定。综上，职工文化中心主张解除双方之间的上述协议，依据不足，本院不予支持。对于第二个焦点问题，二宫与五洲集团签订协议，约定由五洲集团建设工程，现协议约定的工程已经竣工并由五洲集团占有使用或出租，故五洲集团应按协议约定向职工文化中心支付使用费，且五洲集团亦认可支付使用费事实及使用费计算的起止时间，但双方对使用费数额未能达成一致。职工文化中心要求五洲集团支付使用费为自2015年1月31日起计算至2019年11月29日，共计4年10个月，按照每年500万元计算，共计2416.67万元。五洲集团认为应在上述数额之上减免四个半月房屋187.5万元，并抵销原告尚欠嵇惠侠的借款利息9176875元。本院认为，职工文化中心主张的使用费系截止至2019年11月29日，因此五洲集团抗辩称因疫情而减免租金的理由，与事实不符，本院不予采纳；对于五洲集团主张的债权抵销问题，因该债权债务关系与本案并非同一法律关系，且职工文化中心对此不予认可，故五洲集团的该项抗辩意见，于法无据，本院不予支持。因本案纠纷的产生，系因五洲集团未及时支付使用费所导致，故本案的案件受理费，应由五洲集团承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定，判决如下：一、被告缤纷五洲集团有限公司于判决生效之日起10日内支付原告济南市职工文化中心使用费2416.67万元；二、驳回原告济南市职工文化中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162634元，由被告缤纷五洲集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 王善人民陪审员郗毓红人民陪审员薛景礼二〇二〇年九月十八日书记员 杨                洋