山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初3600号原告：苏凡华，男，1967年6月19日出生，汉族，住邹城市。原告：苏凡荣，女，1970年3月21日出生，汉族，住邹城市。原告：苏凡军，男，1977年6月12日出生，汉族，住邹城市。三原告共同委托诉讼代理人：郭静，山东佳君律师事务所律师。被告：孙文良，男，1968年2月10日出生，汉族，户籍地址：邹城市。被告：孟虎，男，1983年1月9日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：孙卫民，山东太阳石律师事务所律师。原告苏凡华、苏凡荣、苏凡军与被告孙文良、孟虎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理，于2020年7月6日公开开庭进行审理。原告苏凡华、苏凡荣、苏凡军及其共同委托诉讼代理人郭静、被告孟虎及其委托诉讼代理人孙卫民到庭参加诉讼，被告孙文良经本院传票传唤拒未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告苏凡华与被告孙文良于2013年4月6日签订的房屋出卖契约无效；2、请求确认涉案房屋及相关权益归原告所有；3、请求法院依法判令被告孙文良返还原告位于邹城市房屋一处（西邻xxx、北邻xxx、东南均xxx）及其相关财产权益和该房屋的集体土地建设用地使用证等相关文件；4、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2013年4月6日，苏凡华与被告孙文良签订了房屋出卖契约，约定苏凡华将位于邹城市的宅基房屋一套以12万元的价格卖给被告，被告支付了购房款。原告认为，上述房屋为原告父亲苏庆尧的房屋，其父亲已去世，该房屋应为原告三人所有，苏凡华一人无权单独处分。另外，涉案房屋土地性质为集体所有，根据法律规定，只有集体组织成员之间才可以买卖该集体组织所有土地上的房产，农村集体经济组织成员之外的人员不得购买。被告不是xx街道办事处xx村集体经济组织成员，无权取得涉案房屋。因此，苏凡华与被告签订的房屋出卖契约因违反法律强制性规定而无效。为此，原告特诉至法院，望判如所请。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件和千泉派出所出具的户籍证明。证明原告的诉讼主体资格以及三原告与苏庆尧的亲属关系，三原告的父亲苏庆尧于2009年11月去世。2、1990年10月15日邹县人民政府出具的农村建设用地申报登记审批表一份。证明涉案房屋产权归苏庆尧所有。3、2013年4月6日苏凡华与被告孙文良签订的房屋出卖契约和孙文良的户籍证明各一份。证明原告苏凡华未经苏凡军、苏凡荣允许擅自将涉案房屋出售给被告孙文良；买受方孙文良系xx街道办事xxx村民，非尚兰村村民，被告孙文良不具备取得涉案房屋的主体资格，买卖行为无效。被告孙文良未作答辩。被告孟虎辩称，一、原告无权对涉案房屋和宅基主张权利。原告已于2013年4月6日将其和家人所有宅基房屋一套以12万元的价格出售给被告孙文良，并且宅基房屋的出售是经其家人同意的，房屋没有分歧，没有经济纠纷。契约第1条载明，房屋出售后，原告苏凡华的妻子、儿子、兄弟等无权干涉。因此，原告已丧失了主张房屋产权的权利。二、原告的诉请，已超过法定的诉讼时效。原告已于2013年4月6日将涉案宅基房屋进行了转让，三原告是兄弟姐妹关系，对于所转让的房屋在产权转让时，是明知的（在转让契约中已表述）或应当是知道的，特别是在转让时又有两个中证人在场，并签字证实，因此，该转让是各方真实意思表示，不存在欺诈行为。同时，该房屋又通过几手转让，才到孟虎手中。从2013年4月到2020年5月原告起诉之时，已有7年时间，期间三原告从未主张过合同无效。因此，原告的主张已超过了法定的诉讼时效，依法不应再予以保护。三、原告主张的房屋和宅基，已不能实现相应的权利。为顺利完成xxx村库区移民工作，按照政府及xxx村村民委员会的要求，对本案所涉及的房屋进行拆迁。孟虎与xxx村民委员会已于2020年5月21日签订了搬迁安置协议，xxx村村民委员会认可孟虎对涉案房屋、宅基地占用、使用和收益，孟虎对房屋、宅基拥有所有权和使用权。案涉宅基和房产已列入拆迁范围，无法恢复原状，更无法继续使用。综上所述，原告无权主张买卖合同无效，同时原告的诉请已超过法定的诉讼时效，请人民法院依法驳回原告的起诉。被告孟虎为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房屋出卖契约复印件一份（原件已提交xxx村村委会）。证明原告于2013年4月6日将其和家人所有宅基房屋一套以12万元的价格出售给被告孙文良；原告宅基房屋的出售是经其家人同意的；孙文良于2013年4月15日将涉案宅基房屋以12万元出售给李尚金；原告的诉请，已超过诉讼时效。2、2018年10月1日房屋买卖合同复印件一份（原件已提交xxxx村委会）。证明2018年10月1日李尚金将涉案宅基房屋以12万元出售给孟虎。3、集体土地建设用地使用证复印件（原件已提xxx村村委会）。证明在涉案宅基和房屋买卖时，出售方将该证交付给买受人；孟虎购买涉案宅基房屋，拥有合法的所有权；孟虎已将该证的原件上交xxx村村民委员会保管。4、邹城市xxx街道xxx村村民委员会证明一份。证明孟虎的所有房屋手续原件已交于尚兰谷村村民委员会；孟虎拥有涉案房屋和宅基的使用权；尚兰谷村村民委员会对孟虎购买宅基和房屋的行为是认可的。5、搬迁安置协议书一份。证明孟虎与xxx村村民委员会已签订了搬迁安置协议；尚兰谷村村民委员会已认可孟虎对涉案宅基房屋的占用、使用和收益，孟虎对涉案宅基房屋拥有使用权和所有权。6、xx街道xxx村库区移民搬迁安置方案复印件一份。证明孟虎可以按安置方案购买优惠房屋，对房屋差价在旧房款冲抵后，不足部分可用现金找平。经当庭质证，本院认为，原、被告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，原告苏凡华作为甲方（卖主），与作为乙方的被告孙文良（买方）签订《房屋出卖契约》，载明：“甲方位于xxx宅基房屋一套，经家同意自愿卖出，乙方通过家人商量同意自愿买甲方的宅基房屋，注明堂屋后面有壹米空地属于甲方的宅基地。经甲乙双方座谈商定打成协定，契约为君子之定，共同做到以下几条：一、甲方房屋与邻居没有宅基分歧，没有经济纠纷，其中包括《借款、抵债、其他承诺》。二、此宅基地房屋两证齐全，《集体土地使用证、城乡建设委员会颁发的房权证》。三、价格总钱数壹拾贰万人民币。四、付款方式甲方将两证交给乙方，乙方将房款一次性付清。五、地界如果与邻居有不清之处，甲方要积极帮助指清。六、房屋出售后，甲方直系亲属包括妻子、儿子、兄弟等人无权干涉。以上六条甲乙双方共同遵守，签字后即日产生法律效力，不得反悔。此契约一式两份，甲乙双方各保留壹份。”原告苏凡华、被告孙文良及证人李xx分别在契约上签名并捺手印。当天，孙文良将房款支付给苏凡华，苏凡华将房屋及集体土地建设用地使用证交付给孙文良。2013年4月15日，孙文良将上述房屋以12万元价格转让给案外人李尚金。孙文良将其保留的《房屋出卖契约》交给李尚金，并在该契约上注明“此房屋已原价拾贰万转给李尚金孙文良2013.4.15”字样。2018年10月1日，李尚金与被告孟虎签订《房屋买卖合同》，李尚金将该房屋宅基以12万元的价格出卖给孟虎。2020年5月7日，邹城市xx街道xxx村村民委员会为响应邹城市政府对处于西苇水库库区的村庄进行移民搬迁的决定，发布《xx街道xxx村库区移民搬迁安置方案》。5月21日，孟虎与邹城市xx街道xxx村村民委员会签订《搬迁安置协议书》，并将案涉房屋的集体土地建设用地使用证、房屋出卖契约、房屋买卖合同交至xx谷村村民委员会。原告获知孟虎与村委会签订搬迁安置协议后，遂以孙文良为被告诉至本院，孟虎听说后，于2020年7月1日向本院提交参加诉讼申请书。同日，本院通知孟虎作为本案共同被告参加诉讼。庭审中，原告表示同意向被告孟虎返还购房款12万元。孟虎则要求原告赔偿装修费用及房屋增值收益损失50万元。经本院释明后，孟虎表示提出反诉请求，但庭后未向本院预交反诉费用。庭审后，原、被告均表示意欲协商解决本案纠纷。经协商同意，原告苏凡荣于2020年8月19日向本院交付房款及补偿款24万元。2020年8月30日，本院通知当事人到庭调解，最终因不能达成一致意见调解未成。另查明，涉案房屋所占用宅基地的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为三原告的父亲苏庆尧。孙文良为邹城市xx街道办事处xx村居民，孟虎为邹城市城镇居民。原告苏凡华、苏凡军在村里均有宅基地，苏凡荣婚后将户口迁入平阳寺镇后鲍村。本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据土地管理法及相关法律法规，宅基地使用权的转让只能在同一集体经济组织成员内部转让，城镇居民或者其他村居民无权取得或者变相取得。原告苏凡华与被告孙文良签订的房屋出卖契约，转让的标的物不仅是房屋，还包含该房屋所占用的宅基地使用权。孙文良并非涉案房屋所在地xxx村的居民，无权取得该村的宅基地使用权。原告苏凡华与被告孙文良签订的房屋出卖契约违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。原告请求确认苏凡华与被告孙文良签订的房屋出卖契约无效，理由正当，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。但孙文良已将涉案房屋出售给案外人李尚金，李尚金又将该房出售给孟虎，孙文良实际已不能返还。故原告要求被告孙文良将涉案房屋及涉案房屋的集体土地建设用地使用权证返还的诉讼请求，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告与被告孟虎之间没有合同关系，原告无权要求孟虎返还房屋及集体土地建设用地使用权证。孟虎与xxx村村民委员会针对涉案房屋签订的《搬迁安置协议书》，与本案并非同一法律关系，故原告请求确认涉案房屋及相关权益归原告所有，本院不予支持。另外，原告及被告孟虎在庭审后表示意欲协商解决纠纷，原告苏凡荣将相关款项24万元交至本院，但最终双方未能达成一致意见，该款项应退还苏凡荣，苏凡荣可自行领取。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏凡华与被告孙文良于2013年4月6日签订的《房屋出卖契约》无效；二、驳回原告苏凡华、苏凡荣、苏凡军的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由原告苏凡华、苏凡荣、苏凡军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇二〇年九月四日书记员  李 晓