江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6487号 原告：南京宁高国际物业顾问有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李生稳。 委托诉讼代理人：刘海涛，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告：孙冬云，女，1969年3月14日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：孙爱国，泰和泰（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯康，泰和泰（南京）律师事务所律师。 原告南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）与被告孙冬云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁高物业公司的委托诉讼代理人刘海涛，被告孙冬云及其委托诉讼代理人孙爱国、冯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁高物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年1月1日至2020年3月31日的物业服务费38721.24元、公摊水电费6453.54元；2.被告支付自起诉之日起至实际付款之日止，按欠付物业服务费38721.24元为基数，以每日万分之五的标准计算违约金。事实和理由：原告系南京市，被告系金茂广场怡景公寓1111室房屋（以下简称案涉房屋）的业主。自2016年1月起，被告即开始陆续拖欠物业服务费和公摊水电费（本次诉讼撤回对热水费、空调能耗费的主张），至2020年3月31日，被告累计拖欠物业服务费和公摊水电费合计45174.78元。原告虽多次催缴，但被告仍不支付。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判决支持原告全部诉请。 被告孙冬云辩称，1.案涉房屋所在小区的前期物业服务公司为仲量联行测量师事务所（上海）有限公司（以下简称仲量联行公司），其后开发商在业主不知情的情况下将物业公司更换为原告，开发商更换的原告是开发商的全资子公司，原物业服务公司的等级为一级，而原告资质等级为二级，在业主不知情且未同意的情况下仍然按原物业的收费标准收费；2.原告主张的物业收费标准一直未能进行备案，其按照前期物业服务合同收费是单方行为，案涉房屋是住宅性质，按照江苏省物业收费管理办法的规定，建设单位在小区未成立业主大会前选聘物业服务企业，应在政府指导价范围内定价，且需征得业主意见，征得过半业主同意后方可实行。原告主张的6元每平方米每月的标准远超出南京的市场指导价；3.原告提供的物业服务存在诸多问题，小区内住户包括被告均曾多次反映，原告均未能解决。综上，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：位于南京市.54平方米，即案涉房屋）登记的所有权人为被告孙冬云，该房屋于2015年从案外人邓正飞处购得。 在上述怡景公寓房屋预售时，南京国际集团股份有限公司与买受人的预售合同的附件《前期物业服务合同》由南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）签订，该《前期物业服务合同》约定由乙方为南京国际广场一期（含怡景花园小区）提供前期物业服务，物业服务收费采取酬金制，按照业主房屋的建筑面积计算，高层住宅中怡景公寓为6元/月·平方米，御景华府为8元/月·平方米；乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收叁个月的物业服务费和每平米1元代收代缴的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月；物业服务费用按每季交纳，业主应在每季的第1月第15日履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺等等。 2011年10月，南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与仲量联行公司约定解除上述《前期物业服务合同》，双方协商确定仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场一期提供物业服务。后南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与原告发布联合公告，告知南京国际广场的业主仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场北塔楼（含怡景花园小区即怡景公寓）提供物业服务，此后将由原告为南京国际广场北塔楼（含怡景花园小区即怡景公寓）提供物业服务。 2015年，原告（乙方）与开发商南京国际集团股份有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》（注：为与上述合同区分，以下备注2015）、《临时管理规约》，约定甲方选聘乙方为金茂广场（南京国际广场于2014年更名为金茂广场，含怡景公寓）提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理,装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，乙方按照ISO9001标准制定相关服务计划并按计划完成；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，北塔楼（怡景公寓）为6元/月·平方米，北塔楼豪宅（御景华府）为8元/月·平方米，物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积比例分摊，北塔区域（御景华府、怡景公寓）能耗由乙方单独挂表计量，加上北塔住宅应分摊项目公共能耗，由北塔公寓、豪宅的业主按建筑面积比例分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积比例分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内二层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔电梯运行电费由北塔内十一层及以上业主按建筑面积比例分摊。北塔二次加压供水水泵由北塔业主按用水量分摊，中央空调运行能耗费由业主分摊，北塔公寓和豪宅中央空调运营能耗收费标准为1.05元/度。北塔公寓和豪宅的热水费由业主分摊，热水费收费标准为30元/吨。业主应按季向乙方交纳物业服务费，自觉履行交纳义务；乙方应于每年1月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况。乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；业主、物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金等等。《前期物业服务合同》（2015）签订后原告即入驻金茂广场（一期）提供前期物业服务。 被告购买案涉房屋后，仅支付了2016年1月1日之前的物业服务费和公摊水电费。本次诉讼原告主张被告欠付的费用具体情况如下：2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费及公摊水电费，按照6元/月·平方米的标准计算欠付物业服务费应为38721.24元，按照1元/月·平方米的标准计算欠付公摊水电费应为6453.54元。 2020年4月，原告向被告邮寄物业费催款函，要求被告支付拖欠的费用。 为了证明原告的服务有瑕疵，被告提交了2018年、2019年、2020年业主微信群聊天记录及相关的照片等证据。 审理过程中，本院前往案涉房屋所在的小区对原告提供的物业服务等情况进行了勘验，经查，案涉房屋所在小区的一楼公共区域存有异味，快递包裹无规律堆放等，且此前未及时对破损明显的车库地面进行维修、养护。 上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》（2015）、《临时管理规约》、《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）、民事判决书、企业信用信息公示系统公示的信息以及本院开庭笔录等证据予以证实。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主存在约束力。案涉房屋为高档住宅，而高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。原告与南京国际集团股份有限公司之间签订的《前期物业服务合同》（2015）及《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有约束力。原告应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，被告亦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。被告辩称该《前期物业服务合同》（2015）对物业服务费等费用的约定标准过高等意见，因无事实根据，本院不予采纳。 关于物业服务费问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未按约定支付2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费，应承担继续履行的法律责任。根据本院现场勘验查明的事实，原告提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，亦应承担相应的法律责任，结合原、被告的履约情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告向原告支付物业服务费为34000元。 关于公摊水电费问题。根据《前期物业服务合同》（2015）约定，公摊水、电费由全体业主按建筑面积比例分摊，而2016年1月1日至2020年3月31日期间实际支出的公摊水电费用单价均高于1元/平方米/月，现原告主张按照1元/平方米/月的标准合计为6453.54元，未超出实际支出的公用水电费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于原告主张被告支付逾期付款违约金问题。基于前述分析，原告提供的物业服务质量确有瑕疵并存在过错等情况，对于原告该项诉讼请求不再支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告孙冬云于本判决生效之日起五日内向原告南京宁高国际物业顾问有限公司支付自2016年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费34000元、公摊水电费6453.54元； 二、驳回原告南京宁高国际物业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费1142元，减半收取计571元，由原告南京宁高国际物业顾问有限公司负担71元，被告孙冬云负担500元（此款原告已预交，被告应负担的部分于本判决生效之日起五日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 韩 浩 二〇二〇年九月二十九日 书记员 张璐璐