江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13204号 原告：谈龙泉，女，1953年11月2日出生，汉族，住南京市。 法定代理人：谈龙源（曾用名曹源，系原告儿子），住南京市鼓楼区北京西路99号5幢三单元102室。 被告：南京广厦物业服务有限公司，住所地南京市。 法定代表人：徐永和,该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭佳，女。 原告谈龙泉与被告南京广厦物业服务有限公司（以下简称广厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告谈龙泉的法定代理人谈龙源，被告广厦物业公司的法定代表人徐永和及委托诉讼代理人郭佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谈龙泉向本院提出诉讼请求：1.被告向南京市鼓楼区住房保障和房产局申请维修资金，修复位于天星翠琅大厦1705室和1706室之间损坏的幕墙玻璃；2.被告按照前期物业服务合同约定，按照每月每平方米4.5元的标准收取物业费且空置期按照7折标准收取，扣除公共收益部分；3.被告分配业主共有的停车位给原告使用。事实及理由：南京广厦置业（集团）有限公司（以下简称广厦置业公司）和被告于2005年5月13日签订天星翠琅大厦前期物业服务合同，原告是天星翠琅大厦1705室的房主。2019年2月，原告发现1705室、1706室的幕墙玻璃损坏，该幕墙玻璃系大厦的外墙，属于公共设施，但被告拒绝原告要求被告申请物业维修基金修理破损玻璃幕墙的请求。前期物业合同约定物业费为每月每平方米4.5元，但被告自2005年起一直按照每月每平方米6.5元的标准收取物业费，原告要求被告停止该违约行为。天星翠琅大厦的车位分为建设单位代建的人防车位和属于业主共有的车位，被告应当分配业主共有车位给原告使用。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广厦物业公司辩称，被告于2019年6月4日带着维修玻璃幕墙的专业人员以及原告儿子谈龙源至天星翠琅大厦1705室和1706室损坏的幕墙玻璃处进行现场查看，初步判断系人为原因造成，并将该结果告知了谈龙源和1706室的业主。根据《南京市住宅专项维修资金管理办法》第三十二条第三款规定，案涉幕墙玻璃维修费用属于应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据该办法第二十五条第三款规定，使用维修基金应当经双三分之二以上专有部位的业主同意。根据侵权责任法规定，造成损坏的系1706室业主和使用人，应由1706室业主和使用人承担幕墙玻璃维修费用。原告在购买天星翠琅大厦1705室房屋时，曾与被告签订前期物业服务合同，约定的物业费收费标准即为每月每平方米6.5元，原告要求按照每月每平方米4.5元的标准收取，没有合同依据。停车位是广厦置业公司在出售房屋时分配给部分业主使用，被告并无权决定将车位分配给谁使用。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告于2005年向广厦置业公司购得南京市，并于2007年12月办理了房屋产权登记。 2005年5月13日，广厦置业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对天星翠琅大厦提供前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务收费选择包干制方式，办公楼和商业物业均为每月每平方米4.5元；属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方管理；业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；本合同期限自2005年5月1日起至2008年4月30日止；本合同期满前三月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买受合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买受合同，即为对接受本合同的承诺等等。 2007年1月9日，广厦置业公司与被告签订《补充协议》，约定根据物业管理有关法规和《天星翠琅大厦前期物业服务合同》的相关内容，经双方协商一致订立补充协议，前期物业服务收费标准变更为每月每平方米6.5元，该标准的制定主要是根据天星翠琅大厦的楼盘等级及物业管理成本的测算等等。此后，被告自业主收房时起即按照每月每平方米6.5元的标准向业主收取物业费。 2007年4月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购物业为天星翠琅大厦1705室房屋，商业用房按建筑面积每月每平方米6.5元收取；根据大厦总体规划，大厦业主停车全部停入地下车库（地下二层的防空层），车位由业主向开发商购买，地面不设专门的停车位，只设临时泊车位，用于来访客人使用；维修资金的管理与使用按政府最新文件规定执行，本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止等等。 2008年1月31日，被告向广厦置业公司提出将天星翠琅大厦的物业服务合同延期至业主大会成立之日止的请求，广厦置业公司于2008年2月1日予以确认同意。天星翠琅大厦小区至今未成立业主委员会。 现经现场勘验确认天星翠琅大厦1705室房屋和1706室房屋之间的外墙玻璃呈放射状碎裂，该玻璃系双层钢化玻璃，碎裂的系内层玻璃。 审理中，本院组织双方就申请维修资金事宜进行调解，被告认为其没有义务代为申请，但作为物业服务企业也可以帮助业主申请，需要1705室和1706室业主提供授权委托书。后原告以及1706室房屋产权人向被告提供了授权委托书，被告依法就天星翠琅大厦1705室和1706室之间损坏的幕墙玻璃向南京市鼓楼区住房保障和房产局申请维修资金。 上述事实，有当事人陈述；原告提供的房屋所有权证、《前期物业服务合同》、《商品房预售许可》、收款收据，被告提供的《前期物业服务合同》及其《补充协议》、《前期物业管理服务协议》、《关于前期物业服务合同延期确认的报告》关以及本院开庭笔录等予以证实。 本院认为，民事主体享有的合法权益受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 根据《南京市住宅物业管理条例》及《南京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，业主委员会或物业管理委员会为维修资金使用的申请人，但在未成立业主委员会的情形下，经街道确认后，受相关业主委托的物业服务企业、业主代表、社区居（村）民委员会可以按顺位依次成为申请人。本案中，在原告以及1706室房屋产权人向被告提供授权委托书后，被告已经依法向南京市鼓楼区住房保障和房产局申请维修资金，纠纷已经解决。经本院释明后，原告仍坚持要求被告履行申请维修资金的义务，其对此已无诉的利益，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致,可以变更合同。被告与天星翠琅大厦的开发商广厦置业公司签订《前期物业服务合同》后，经双方协商一致变更该合同，将物业费收费标准提高至每月每平方米6.5元的标准，此后被告也与单个业主签订合同进行确认，原告在签订《前期物业服务协议》时未提出异议，表明其认可该标准，并未认为该标准明显过高、侵害业主权益，故原告要求被告按照每平方米每月4.5元的标准收取物业费，没有法律依据和合同依据，本院不予支持。原告要求被告在收取物业费时将应分配给业主的公共收益抵扣后收取差额部分，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。对于公共收益分配问题，可依法另行主张。 被告负有对小区停车位的经营管理职责，其义务体现在维护停车秩序，对于业主停车进行疏导和管理，而非分配决定谁有权使用停车位。小区内属于开发商投资兴建的人防车库，可由开发商对人防车库进行使用、管理与收益，车位分配权归开发商；而小区业主共有的停车位分配方案应由小区业主共同制定。在小区内停车位远低于业主需求，停车难问题日益凸显时，原告要求被告制定停车位分配方案，并将停车位分配给原告，不符合法律规定，本院不予支持。       综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谈龙泉的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告谈龙泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  颜敏 二〇二〇年九月十四日 法官助理  王菲