山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5594号 原告魏祥玉等（后附当事人信息统计表）。 原告魏祥玉等59原告共同委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。 原告徐伟、徐云旭、李亦涵、傅翔的共同委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 原告刘珊珊、马俊飞的共同委托诉讼代理人：颜克平，山东温纳律师事务所律师。 原告刘珊珊、马俊飞的共同委托诉讼代理人：陈慧，山东温纳律师事务所实习律师。 原告李静、李丹的共同委托诉讼代理人：王贝贝，山东金盛阳律师事务所律师。 原告耿加杰的委托诉讼代理人：耿华（耿加杰之姐），住济南市天桥区。 原告耿加杰的委托诉讼代理人：尹立俊（耿加杰配偶），住济南市天桥区。 原告谭冰的委托诉讼代理人：甄素珍，山东泉灏律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区经十路**，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。 原告魏祥玉与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于诉前调解阶段组织双方当事人分别进行了证据交换、质证并于质证过程中总结双方争议焦点。本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了合并审理。原告魏祥玉等59原告的共同委托诉讼代理人张娟，原告徐伟、徐云旭、李亦涵、傅翔的共同委托诉讼代理人李清亮，原告刘珊珊、马俊飞的共同委托诉讼代理人颜克平、陈慧，原告李静、李丹的共同委托诉讼代理人王贝贝，原告耿加杰的委托诉讼代理人耿华，原告谭冰的委托诉讼代理人甄素珍，原告段辉，原告刘晓明，原告房艳，原告王戒，原告李如彬，被告景和置业公司的委托诉讼代理人李友震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏祥玉等原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付逾期交付房屋、储藏室、车库违约金（各原告诉请数额见判决书附表）;2.本案诉讼费、鉴定费、公告费由景和置业公司承担。事实和理由：魏祥玉等原告与景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定魏祥玉等原告购买景和山庄房屋（储藏室、车库），魏祥玉等原告已经按照约定交纳总房款，景和置业公司应当按照合同约定交付房屋（储藏室、车库），但景和置业公司迟延交的行为给魏祥玉等原告造成了严重的经济损失，为维护魏祥玉等原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。 景和置业公司辩称，针对以上诉讼请求总的答辩意见如下：请求判决驳回涉案原告诉讼请求。请求判令本案受理费由涉案原告承担。一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，不应承担逾期交房违约责任。根据《商品房买合同》第八条的约定，施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》第八条关于出卖人可据实予以延期的情况的约定，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。另外，《商品房买卖合同》第八条之“交付期限”条款，“如遇下列特殊原因：因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误(因出卖人过失除外)的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的(以本项目监理单位出具的证明为准)；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，即便计算逾期交房期间，应按照前述合同约定扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。二、双方签订的《商品房买卖合同》的附件五:补充协议第五条第1款约定，交付房屋条件为“该商品房取得竣工验收备案证明”，而非魏祥玉等原告主张的分期综合验收合格。在其实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再廷续。因此，魏祥玉等原告无权主张实际收房后的违约金。三、针对魏祥玉等原告所诉的具体情况对应的答辩意见：1.根据合同约定，逾期交房违约金不应超过已付房款2%的上限，魏祥玉等原告在本案中所主张的违约金标准违反合同约定。《商品房买卖合同》第九条第2款对逾期交房违约金及违约金上限进行了明确约定，合同中出卖人也已通过标注下划线的方式予以特别提醒，应为有效条款。该条款首先赋予买受人在逾期交房情况下解除合同的权利，同时在买受人要求继续履行合同时，基于出卖人和买受人对可能出现逾期交房、逾期期限以及开发商承担违约责任能力的充分考虑，进一步约定了已付房款2%的违约金上限。该2%违约金上限的约定是买受人在选择继续履行合同时对已付房款2%以上的违约金部分权利的放弃。买受人在签订商品房买卖合同时就已经知晓并完全能够预见到已付房款2%以上违约金不被支持的情形，该违约金上限的约定合理合法。现魏祥玉等原告完全无视2%违约金上限的约定，以鉴定的实际损失主张违约金，远远超过了2%的约定，违反双方合同约定。2.合同约定已付房款2%的违约金上限也明显高于魏祥玉等原告实际损失，应当结合实际损失予以调减。我国对违约金适用“补偿性为主”的原则，《合同法》第一百一十四条的规定违约金高于实际损失的应当予以调减，因此，违约金的确定应以损失为基础。在与涉案房屋为同一小区的其他业主起诉景和置业公司的另一同类案件中，一审法院经业主申请委托山东方正土地房地产评估有限公司，对涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金进行鉴定。经鉴定涉案小区在前述期限内的平均租金为每日每平米0.48元。该同类案件开庭时鉴定人员亦出庭参加庭审，对鉴定报告进行详细说明及解释。该鉴定结论系参照同地段同类型房屋出租情况作出的，已经明显高于涉案小区的实际租金价格，故景和置业公司请求调减违约金。3.涉案房屋2020年1月22日竣工验收备案，此后山东省发布了公共卫生事件一级响应，因为新冠疫情肺炎导致没有将部分房屋在竣工验收备案后及时交付，景和置业公司认为该部分业主的交房时间以竣工验收备案之日为准。对于至今未收房的应该计算至竣工验收备案之日。4.李美、李智谦等原告主张要求车库的违约金没有事实依据，李美、李智谦等原告实际收房后景和置业公司即配合物业部门录入了李美、李智谦等原告的车牌号，没有影响李美、李智谦等原告进出小区及停车使用，李美、李智谦等原告没有实际损失，无权要求违约责任。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋：魏祥玉等原告（买受人）分别与景和置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份，约定：魏祥玉等原告购买景和置业公司开发的景和山庄房屋，合同第八条交付期限分别约定：出卖人应在2017年12月15日（或其他约定日期）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%（季永禹等原告与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》中该条款无2%限制约定）…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日（或其他约定日期）前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，魏祥玉等原告按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，涉案房屋收房情况详见表二。李文韬等原告晚于通知交房时间收房，且同意逾期交房违约金计算至通知交房时间的最后一日。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 二、涉案车库：景和置业公司（出卖人）分别与李美、李智谦等原告（买受人）签订关于车库的《济南市商品房买卖合同》各一份（含附件五：补充协议），该合同约定李美、李智谦等原告购买景和山庄车库，第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月30日（或其他约定日期）前，景和置业公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的;3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月30日（或其他约定日期）前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，李美、李智谦等原告支付了约定的车位价款。李美、李智谦等原告至今未收取涉案车位。马俊飞已收取涉案车位。 三、涉案储藏室：景和置业公司（出卖人）分别与马俊飞、房艳、王戒（买受人）签订关于储藏室的《济南市商品房买卖合同》各一份（含附件五：补充协议），该合同约定马俊飞、房艳、王戒购买景和山庄储藏室，第八条交付期限约定：出卖人应在2019年1月31日（或其他约定日期）前，景和置业公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的;3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%（房艳与景和置业公司签订的涉案储藏室合同中该条款无2%限制约定）…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2019年1月31日（或其他约定日期）前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，马俊飞、房艳、王戒支付了约定的涉案储藏室价款。房艳在收到交房通知书后至今未收取涉案储藏室，王戒、马俊飞已于2020年3月28日收取涉案储藏室。 双方当事人争议的事实和证据如下： 一、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 魏祥玉等原告主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》，证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.政府文件2份，拟证明2016年-2017年，2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府公告1份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气及需要工地停工的时间为51天；证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；相应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染、大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天，2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从魏祥玉等原告主张的逾期交房天数中予以扣除；6.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市中重污染天气预警信息及解除公告通知12份，拟证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天，根据《济南市人民政府办公厅关于印发济南市重污染天气应急预案的通知》济政办发【2013】27号，1、2、3级预警的重污染天气均要求建筑工地停工。景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。具体为:1、2015年1月24日0时发布3级黄色预警，2015年1月25日0时解除，共计1天；2、2015年11月12日0时发布3级黄色预警，2015年11月14日0时解除，共计2天。3、2015年11月28日0时发布3级黄色预警，2015年12月1日0时解除，共计3天;4、2015年12月7日0时发布3级黄色预警，2015年12月11日0时升级为2级橙色预警，2015年12月14日调整为3级黄色预警，2015年12月15日0时解除，期间共计8天；5、2015年12月18日0时发布2级橙色预警，2015年12月24日0时调整为3级黄色预警，2015年12月28日解除，期间共计10天；7.（2018）鲁0112民初5386号民事判决和（2019）鲁01民终5548号案判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天；8.山东省卫生健康委员会官网刊登的《重大突发公共卫生事件I级响应政策解读》，拟证明2020年1月24日山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应，因此延迟交房时间，应该扣除。经质证，魏祥玉等原告对证据1的真实性不予认可，因是复印件，此工程的暂停令不能证实是涉案房屋的工程项目。且暂停令中也显示，没有确切的停工日期，不能够证实景和置业公司主张的停工天数。停工令是济南英泰克工程咨询有限公司开具给济南舜联建设集团有限公司和济南建工总承包集团有限公司关于凤凰山西侧地块建设项目，而本案被告是景和置业公司，无法证实此停工令和本案有关，而且停工令中表述只是当天要求在某一天中的某个时间段暂时避高温停工，并不是一整天都责令停工；证据2、3是复印件，对真实性不予认可，而且两份合同所约定的内容与本案无关；对证据4的真实性不予认可，从打印件的内容上看，也只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理，文件中明确下达了要求是施工工地对围挡、道路硬化、湿法作业、渣土车密闭运输等作了要求，如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的，此证据不能够证实景和置业公司停工472天的主张；对证据5、6打印件不予认可，不能够证实涉案项目因政府通知而暂停施工，景和置业公司如果因此有停工的损失，应当另行主张行政诉讼，维护权利；对证据7的真实性无异议，但与本案无关，在中院的判决中法院并没有认定景和置业公司存在停工51天并依法扣除的天数；对证据8的真实性予以认可，景和置业公司既然在2020年1月22日就已经取得了竣工验收备案，但是没有及时通知业主交付房屋，新冠疫情在1月30日政府才下达了防疫通知，景和置业公司的逾期通知交房不应当以新冠疫情作为借口，业主更不应当为景和置业公司的逾期通知而承担损失。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 关于疫情期间是否应顺延，本院认为，涉案商品房已于取得竣工验收备案证明，具备了履行交付义务的法定及约定条件，但“新冠疫情”发生后，因国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司虽然具备了房屋交付条件，但无法办理涉案商品房交付事宜。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司要求扣除因疫情防控所致的逾期交付时间，本院部分予以支持，酌定扣除43天。 二、关于尹淼主张因涉案房屋存在质量问题未收取的问题。 尹淼主张景和置业公司的房屋存在质量问题，尹淼为证实其主张提交：景和置业公司房屋存在质量问题的证据即照片一组，拟证明其在购买房屋时景和置业公司未向其明示房屋紧挨着采光井，且采光井玻璃破碎，采光井下没有进行回填，中水管外漏，采光井与尹淼所购买的房屋有很大的缝隙，造成下雨积水往屋内渗透，涉案房屋存在严重的质量问题，导致尹淼无法收房。尹淼曾多次向开发商要求其维修，截止到2020年7月12日止，景和置业公司仍未进行修复。经质证，景和置业公司对该证据不认可，辩称该照片不是房屋内的照片是楼房外的设施照片与本案无关，不能证明房屋质量存在问题。 关于尹淼主张的涉案房屋质量问题，本院认为，尹淼提交的证据不足以证明出现双方合同约定的涉案房屋出现国家认定的影响房屋结构安全的重大质量事故，不应构成拒不收取涉案房屋的理由。 三、关于雷婷、周晓、傅衍昌、牛小琳的房屋交付问题，雷婷、周晓、傅衍昌、牛小琳称至今未收取涉案房屋，景和置业公司辩称已向雷婷、周晓、傅衍昌、牛小琳发送《交房通知书》，且已全部收房。景和置业公司未就其辩称提交证据证实，于法无据，本院不予采信，故应计算至实际收房之日。 四、本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，魏祥玉等原告与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。魏祥玉等原告已按照合同约定支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件和期限及时向魏祥玉等原告交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： 一、涉案房屋、车库、储藏室违约金的计算标准。 （1）涉案房屋：《商品房买卖合同》中有2%上限约定的：1.夏亨华等原告于2020年1月22日之前已经收房，其主张逾期交房违约金到实际交房之日。计算方式分为：房屋总价款的2%或房屋面积×0.48元/平方米/天×1.3倍×逾期交房天数（自约定的交房时间次日计算至实际交房之日止）；2.苑秀芝等原告于2020年1月22日之后收房，其主张逾期交房违约金到实际交房之日。计算方式分为：房屋总价款的2%或房屋面积×0.48元/平方米/天×1.3倍×逾期交房天数（自约定的交房时间次日计算至实际交房之日止）；3.傅衍昌等原告至今未收房，其主张逾期交房违约金至实际交房之日。计算方式为：房屋面积×0.48元/平方米/天×1.3倍×逾期交房天数。 （2）涉案车库：李美、李智谦等原告与景和置业公司签订了车库《商品房买卖合同》，李美、李智谦等原告主张逾期交付车库的违约金计算方式为：车库总价款×2%（除马俊飞外，涉案车库至今未交付）。 （3）涉案储藏室：房艳、王戒均主张涉案储藏室自2017年12月31日起至2020年3月29日止，每日按已付涉案储藏室价款的万分之一点五支付违约金。马俊飞主张涉案储藏室按照价款×2%计算。 景和置业公司对涉案原告主张的计算标准有异议，辩称涉案原告并没有实际损失，对于违约金也有限额的约定，涉案原告主张过高，景和置业公司不同意承担。部分业主违约金虽然没有限额，但该部分业主也没有证实自己发生实际损失。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、关于逾期交付涉案房屋的违约金，本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积×逾期天数。 （一）（1）苑秀芝等原告主张按照实际损失的1.3倍计算违约金，其合同约定限额为总购房款的2%。苑秀芝等原告的实际损失高于总购房款的2%，应当在实际损失范围内予以调整；苏义超等原告主张按实际损失的1.3倍计算违约金，该数额高于实际损失，高于总购房款的2%，根据法律规定，苏义超等原告要求调高违约金数额至实际损失数额的1.3倍及景和置业公司要求调低违约金数额的主张，均不符合法律规定，本院均不予采信。本院按照合同约定支持苏义超等原告主张的违约金数额。 （2）李北辰等原告主张按照总房款的2%计算违约金，其合同约定限额为总购房款的2%。李北辰等原告主张按总购房款的2%计算违约金，该数额高于实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。 （3）季永禹等原告主张按日支付已付房款万分之一点五计算违约金，其合同约定无2%上限。季永禹等原告主张按日支付已付房款万分之一点五计算违约金，该数额超出实际损失1.3倍的，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。 （4）徐伟、徐云旭等原告主张按照实际损失的1.3倍计算违约金，其合同约定无2%上限。徐伟、徐云旭等原告主张按实际损失的1.3倍计算违约金，该数额不超过按日支付已付房款万分之一点五计算的违约金及实际损失的1.3倍，本院依法予以支持。 （5）刘晓明主张按日支付已付房款万分之一计算违约金，该违约金数额超过实际损失1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。 （二）景和置业公司未举证雷婷、周晓、傅衍昌、牛小琳收取涉案房屋，其逾期交房违约金应计算至实际收房之日，其中傅衍昌、牛小琳涉案房屋逾期违约金计算方式为：0.48元/平方米/日×建筑面积×逾期交房天数（逾期交房天数自2017年12月16日至实际交付之日止再扣除疫情期43天）；雷婷、周晓涉案房屋逾期违约金计算方式为：0.48元/平方米/日×建筑面积×逾期交房天数（逾期交房天数自2018年7月1日至实际交付之日止再扣除疫情期43天）。 （三）景和置业公司已支付杨彬、冯昌蓉、徐伟、徐云旭、李亦涵、傅翔部分违约金，应当予以扣减。 三、关于涉案车位违约金，本院认为，李美、李智谦等原告提交的车位收据可以证实其已经按照合同约定的时间内支付了车位款项，景和置业公司应根据合同约定将涉案车位交付李美、李智谦等原告使用。景和置业公司逾期交付该车位，应自合同约定交付之日至实际交付之日止按日向买受人支付已交付车位款万分之一点五的违约金，支付的违约金总额累计不应超过已付车位款的2%。现景和置业公司逾期交付车位，构成违约，按照合同约定的限额，应支付逾期交付车位违约金，按照车位总价款×2%计算。 四、关于涉案储藏室违约金，马俊飞主张按照已付储藏室款项的2%支付违约金，其合同约定限额为总购房款的2%，符合合同约定，本院依法予以支持。王戒主张按照万分之一点五支付储藏室违约金，其合同约定限额为总购房款的2%，故应按总储藏室款项的2%计付储藏室违约金。房艳主张按照万分之一点五支付储藏室违约金，其合同约定无2%上限，符合合同约定，本院依法予以支持。 经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向魏祥玉等原告支付逾期交付房屋（储藏室、车库）违约金（具体支付金额见附表）。 二、驳回魏祥玉等原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费123811元，由山东景和置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 刘 明 人民陪审员 李 娜 人民陪审员 王孝智 二〇二〇年九月七日 法官 助理 刘 梅 书 记 员 翟文丽