吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终1398号 上诉人（原审被告）：松原敬亿农副产品仓储物流有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人:梁荣艺，经理。 委托代理人:陈志翔，公司员工。 委托代理人:许锐，吉林迅捷律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：任丽红，男，1977年4月13日生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托代理人:丛丽华，前郭县维稳法律服务所法律工作者。 上诉人松原敬亿农副产品仓储物流有限公司（以下简称敬亿公司）与上诉人任丽红租赁合同纠纷一案，不服宁江区人民法院(2019)吉0702民初6685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，经过调查征询当事人意见，各方当事人均没有新证据要提交，本院决定书面审理此案。本案现已审理完毕。 敬亿公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销（2019）吉0702民初6685号民事判决书第二、三、五项内容，改判驳回原审原告的诉讼请求并支持反诉原告的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、审查证据不足，导致判决结果错误，具体如下:1、原审原告主张的保证金不应予以返还。本案中，原审法院依据上诉人与被上诉人签订的《商户入驻经营合同书》中违约责任和处罚规定2，判决被上诉人按照保证金的30%支付违约金，与合同约定目的不符且显失公平。首先根据双方签订的商铺《入驻经营合同书》中第二条第5款、第三条第2款和第6款、第九条第4款及第十条第3款的约定，特别是:第二条第五款明确约定“乙方经营满两年，无违反市场管理规定并自愿书面申请放弃本合同第三年经营权者，甲方同意按自然终止合同处理，乙方结算清全部费用后，30个工作日内甲方无息全额退回经营保证金。”第九条第4款明确约定“乙方按照甲方通知时间入驻装修,并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请并批准，乙方不得擅自停止正常营业:乙方在规定进驻日期未准时正常营业的,或月累计擅自关门歇业超过.五天视为违约(含)，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿。”第十条第3款明确约定“合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其它相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的1%违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没收已向甲方缴纳的保证金作为违约金”。至此，被上诉人在经营期限内未经书面申请和上诉人同意，擅自关门超过五日;同时，对于其在占有使用租赁的商铺和临时档口期间产生的水、电、暖、物业、垃圾处理费等各项费用和租金至今未缴纳;对于上述违约行为，上诉人有权没收原告已缴纳的全部保证金作为违约金。第二，结合合同整体内容而言，上诉人向被上诉人收取保证金的目的,不仅用于保证连续经营及按时缴纳相关费用,同时也是用于保证其在市场的最低经营期限及合法经营等。根据《入驻经营合同书》约定，被上诉人在市场的经营期限为2017年12月1日起至2020年11月30日止，以此为前提，上诉人就合同约定的1A35号大棚为其提供24个月的免租优惠政策,在此意义上,保证金则是对于被上诉人享受该优惠政策所需前提的一种保证。上诉人为更好地发展市场经营、促进与商户的合作共赢，,除在前期投入大量人力、物力、财力进行开发建设外，在市场经营初期，对入驻经营的商户给予了极大力度的优惠支持,而被上诉人根本违约的行为，给上诉人带来的不仅仅是租金、费用及营业利益的损失，更造成了非常严重的不良影响。同时，自合同签订至本案诉讼过程中，上诉人一直按照合同约定履行对1A35号大棚24个月免租的承诺,在被上诉人违约的情况下,上诉人在反诉中也没有向其主张该商铺的租金。因此，无论是从合同具体条款约定内容的角度,还是考虑合同本身签订的目的、意义，亦或是结合本案的事实情况、依据公平原则，对于被上诉人主张的返还保证金的请求，均应予以驳回。2、上诉人就任丽红的违约行为提起反诉，反诉请求符合事实和法律依据，应予以支持。首先，双方签订的《入驻经营合同书》中约定的“入驻费”指的是场地（合同签订场地）使用费即租金，而非包含所有费用，这一点是很明确的。合同仅就1A35号大棚约定了24个月免租优惠，并且是以被上诉人在被告市场按照合同约定期限经营的前提下。而在被上诉人经营期间，上诉人从未向其收取1A35**号大棚的租金，并不存在违约行为。对于水、电、取暖、物业费、垃圾处理费及交易管理费的约定，在合同附件一中均有明确约定，具体标准也已在市场内进行过公示。其中取暖费部分:合同约定按照合同建筑面积（以不动产权证面积为准）计收，收费标准为38.5元/平。同时也约定甲方有权根据市政供热收费标准的变化而调整取暖费收费标准。根据松原市发改委及公用事业局相关文件规定，每年度按建筑面积（以不动产权证面积为准）计算，6米以上（不包括6米）的，增加100%的基础采暖面积。被上诉人入驻的商铺层高已经超过6米，应按照规定缴纳2倍取暖费,上诉人将在二审中进一步补充相关证据。垃圾处理费部分:根据《商户入驻经营协议》附件一第二条第4款明确约定:“根据环卫规定垃圾转运处理必须缴纳费用，乙方应按照市场公示收费标准缴纳”。市场开业后,上诉人已将每个商铺每年收取200元垃圾清运费的标准通知全体商户，商户也在按照要求缴纳。对于被上诉人入驻商铺产生的水、电量，在上诉人提供的验收单上有明确记载。据此，被上诉人应就其商铺实际产生的费用履行缴纳义务。第二，临时交易位是市场为了满足商户经营需求，由商户根据自身实际情况向市场申请临时租用的交易场地,凡事租用临时交易费的商户均需按照统一标准缴纳租金，该货位无免租优惠。且上诉人市场内的临时交易位均具有单独产权，对于该部分将进一步补充证据。临时交易位的租金标准，上诉人已于2017年12月25日面向市场全体商户公示《市场临时交易位使用管理规定》，公示期为26日-31日,期间被上诉人等人未提出异议，即该《规定》自2018年1月1日00:00起开始正式实施至今，以上事实，上诉人在庭审中提供的其他商户的《入驻经营合同书》和临时档口收费凭证也可以证实。被上诉人并于2018.1.1-2018.3.31期间租用B1-1B146号临时档口，于2019.1.1-2019.3.31其间租用B1-1B1**号、B1-1B1**号临时档口,。那么其中2018年1月1日至2019年6月30日第一个临时档口租金为50元/天/个，第二个临时档口起租金为100元/天/个;2019年7月1日之后临时档口租金为淡季即4月1日至9月30日50元/天/个，旺季即10月1日至次年3月31日100元/天/个。（该标准实际低于合同签订标准计算)但该两个档口的租金原告至今未缴纳，已构成根本违约。被告有权在反诉中要求其缴纳租金并承担违约责任。第三，由于被上诉人的违约行为，导致上诉人商铺和档口出现空置，造成了损失，对于该部分损失上诉人有权在反诉中要求其承担赔偿责任，庭审中，上诉人提交了对应商铺新签订的合同进行证明，对此应予以保护。最后，本案系被上诉人违约引发的争议，因此对于给上诉人造成的利息损失及诉讼费用，均应由被上诉人承担。3、综上所述，原审法院认定事实不清，对证据审查不足，导致判决结果错误。任丽红作为原审原告主张的诉讼请求无法律和事实依据，其欠缴租金和费用、擅自终止履行合同义务的行为已构成根本违约，请求人民法院依法撤销（2019）吉0702民初6685号民事判决书第二、三、五项内容，改判驳回原审原告的诉讼请求并支持反诉原告的诉讼请求。以维护其合法权益。 任丽红上诉请求：请求二审法院撤销松原市宁江区人民法院作出的(2019)吉0702民初6685号民事判决书中的第二项、三项、四项并改判。判决支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由一审法院判决被上诉人返还上诉人保证金28000元错误的，上诉人在免租期内不存在提前终止合同,上诉人没有法约。被上诉人应将上诉人保证金4万元全部退还。1、因本诉上诉人及本诉被上诉人均系在本诉及反诉诉讼时提出的要求双方解除合同,，庭审时一致同意解除双方签订《商入驻经营合同书》。另外本诉上诉人2019年7月停止经营是比于被上诉人乱收费,并强行要求上诉人缴纳,后因缴费间题遭到被上诉人妨碍经营，采取锁门、停电等方式致使上诉人不能正常经营。上诉人是在不得已的情况下才提出的解除双方签订的合同并非上诉人提前终止合同,上诉人并没有违约。2、免租期内被上诉人强行向上诉人收取商铺、档口、排位费是不合理的,属被上诉人乱收费，被上诉人的这种行为已构成违约。2017年末上诉人与被上诉人签订《商户入驻经营合同书》时,被上诉人的场地免费提供给上诉人使用2年，场地包括:商铺、档口、摊位。被上诉人均不向上诉人收取任何费用,如果向被被上诉人所说的涉及到缴费问题,上诉人认为,双方在签订合同时应当在合同中明确约定哪一项具体收费标准,上诉人也能对合同内容进行斟酌，然后决定是否承租，而该案合同中并没有约定,现上诉人在免租期内，被上诉人强行向上诉人收取费用是不合理的，被上诉人已构成根本违约。二、被上诉人强行收取上诉人交易费也是不合理的,属被上诉人违约,要求被上诉人全部予以返还。被上诉人不但向上诉人收取档口租金,还强行要求上诉人缴纳交易佣金，按上诉人所进货物重量的多少进行收取，如果上诉人不按其要求交费,被上诉人就不让上诉人拉货物的车进入市场,被上诉人的这种做法已给上诉人造成极大经济损失。被上诉人在认知到对该项交易费收取标准过高,将原来自行规定的每吨30元收费标准调整为每吨30元，并将以前多收取的每吨50元以充值卡的方式逐步返还给上诉人。上诉人认为,被上卡人不应该向上诉人收取交易佣金，被上诉人的做法是不合理的。被上诉人依据双方于2017年末签订的入住经营合同书附件一市场管理公约第二条第2款中明确约定“乙方严格按照本市场公示的交易费收取标准缴纳交易管理费，且承诺按照真实交易数据缴纳,不弄虚作假”。上诉人依据双方于2017年11月11日签订的入住经营合同书第八条第1款约定甲方享有如期获得乙方支付本场地进驻费、交易管理费及其它应收费用的权利。该条款中如期就是在签订合同时约定的免租期两年以后。关于此说法双方存在争议,本案双方签订的《商户入驻经营合同书》属格式条款合同,为此合同法四十一条在兼顾双方利益的基础上规定了一项特殊的解释原则。该条规定“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常的理解予以解释”对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于格式条款一方的解释。本案上诉人认为租期两年内被告免收商铺、档口、摊位等租金及场地进驻费、交易管理费等三、关于上诉人储值卡中的存款金额以及被上诉人自2018年11月末以每吨30元收取上诉人交易费的数额问题,上诉人认为,依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定)第七十五条规定,被上诉人应承担举证责任。并将收取上诉人的交易费等全部返还给被上诉人。四、一审法院判决上诉人给付被上诉人物业费4800元、取暖费9515元极其不合理。上诉人承租的档口为被上诉人经营场地中B区1A**号排位面积约100平方米，被上诉人认为面积为151.82平方米,实际上是按照两层的面积计算的，但上诉人所使用的档口没有楼梯不具备使用条件,另外二层高度也不够。如果缴纳物业费及取暖费也应该按照一层面积计算。另外关于取暖费问题，上诉人经营的是水果批发项目，众所周知水果的储存温度不宜过高,应该在零上度左右，被上诉人如果收取取暖费也应该收基本供热费收取,即供热金额的20%。上诉人认为取暖是用电自行取暖的,被上诉人没有给供暖。综上，2017年11月上诉人与被上诉人签订《商户入驻经营合同书》上诉人按合同约定履行，并不存在任何违约事项相反的被上诉人未按合同约定履行,强行对上诉人进行乱收费致使上诉人无法经营，已构成根本违约。另外一审法院计算的物业费及取暖费数额有误,上诉人提起上诉，请求贵院支持。 任丽红、敬亿公司答辩意见均与上诉内容一致。 任丽红向一审法院诉称::2017年末原、被告签订商户入驻经营合同书,合同约定原告入驻经营场地位于市场B区1A**号摊位经营水果，合同经营期:原告入驻经营期共36个月。被告初步制定市场进入时间为2017年12月1日，原告入驻经营期自2017年12月1日起至2020年11月30日止，优惠约定:被告同意本场地优惠免费提供给原告使用24个月,从市场交付进驻之日起计,即2017年12月1日起至2019年11月30日止，原告向被告交纳入驻经营保证金4万元。原告在正常经营过程中，被告违反合同约定，自2018年11月份起强行收取原告摊位费，每吨按照80元收取,如果原告拒绝交付，被告就不让原告拉货的车进入市场，无奈原告只好交付货物费，后原告多次找到被告认为这种收费方式不合理，被告又变通方式每吨按30元收费，大约收取原告2万元，对另外收取的每吨50元逐渐返还给原告并为原告办理储值卡,储值卡卡号为:********。现原告诉至法院要求解除与被告签订的商户入驻经营合同书;返还原告经营保证金4万元;返还原告自2018年11月末起以每吨30元的价格收取的货物费2万元。 敬亿公司向一审法院辩称及反诉称:同意解除原被告之间签订的入驻经营合同书，不同意返还保证金，原告擅自退出市场经营，欠缴多项租金和费用，其行为已经构成根本违约，根据合同约定保证金不予返还。结合合同的整体内容上看，被告向原告收取的保证金是的目的是保证连续经营及按时缴纳相关费用同时也是用于保证其在市场的最低经营期限以及合法经营。自合同签订以来在诉讼过程中被告一直按照合同约定履行对1A35号商铺24个月免租的承诺，在原告违约的情况下，被告在反诉中也没有想原告主张该商铺的违约金。被告向原告收取的交易管理费即交易佣金，而非货位费，被告在2018年11月24日面向蔬菜、水果类批发商户公示《收费通知》明确告知商户收费的标准，在公告期间并未有人提出异议，该标准于2018年12月1日起开始正式实施。收取的交易佣金或者交易管理费属于行业惯例，按照每吨50元的标准进行返还是被告市场自开始收取管理费就一直在实施的返利政策，并非原告主张的因商户反映而采取的变通形式。原告的货物也已经实际进场，其账户内金额随着结算发生变动，现在已全部结算完毕，原告主张的数额没有证据支持，综上对原告主张的返还交易管理费的诉讼请求不予认可，原告的主张没有事实以及法律依据。现我公司针对该案件已经提出反诉的请求，请求解除原被告之间签订的《商户入驻经营合同书》;判令反诉被告向反诉原告支付B1-1B146、B1-1B144两个档口租金18000元;判令反诉被告向反诉原告支付欠缴的物业费、供暖费、垃圾处理费、水电费等总计24303元;判令反诉被告赔偿反诉原告场地空置损失16032元;判令反诉被告自起诉之日起至给付之日止以58335元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率向反诉原告支付利息。 任丽红向一审法院辩称:原告在免租期内不存在提前终止合同的行为，原告没有违约，被告理应将收取的原告的经营保证金全部退还。免租期内向原告收取商铺、档口、摊位费是不合理的，被告的这种行为已经构成违约，要求被告予以返还，被告强行收取原告交易费也是不合理的，属于被告违约，要求被告对已经收取的交易费全部予以返还。原告认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定被告应该承担举证责任。原告一直按照合同约定履行并不存在任何违约的事项，相反被告未按照合同约定履行，强行对原告进行乱收费，致使原告无法经营已经构成违约。 一审法院经审理查明:2017年11月17日原告(作为乙方)与被告(作为甲方）签订商户入驻经营合同书，合同约定乙方入驻甲方经营场地中B区1栋1A6**号档口经营水果;合同经营期限:乙方入驻经营期共36个月。甲方初步制定市场进入时间为2017年12月1日，按市场交付进驻之日起计，乙方入驻经营期自2017年12月1日起至2020年11月30日止;优惠约定:甲方同意本场地优惠免费提供乙方使用24个月，从市场交付进驻之日起计,即2017年12月1日起至2019年11月30日止;合同经营保证金规定:本合同签订时，乙方自愿向甲方缴纳入驻经营保证金4万元;经营管理费用及缴纳规定:乙方入驻市场经营涉及到的交易管理费、物业管理费、水电费等，收费标准详见《市场管理公约》;市场设施保证:乙方在合同期限内对本场地设施设备有损害时，应及时修复，如未能修复的，乙方应照价赔偿，否则甲方有权直接从乙方交纳的保证金中扣除相应金额作为赔偿;免费使用本场地保证:1、如果乙方在免租期内提前终止合同的，经营保证金不予退回，2、乙方未经甲方同意的情况下单方面终止，解除本合同，或因乙方违约被甲方单方面解除本合同的，乙方经营保证金不予退回;保证金清退办法:合同自然终止，乙方无任何拖欠款和无违反合同规定之内容前提下，保证金在合同终止之日起30个自然日内，甲方无息全额退还给乙方;乙方权利和义务:乙方按照甲方通知时间入住装修，并保证遵照甲方确定进驻日期开门营业，保持连续正常营业，未书面向甲方申请批准，乙方不得擅自关门停止正常营业，乙方在规定进驻日期未准时正常营业的，或月累计擅自关门歇业超过5天视为违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方已缴纳所有款项费用作为赔偿;违约责任和处罚规定:1、甲方确定市场进驻时间而乙方未能入住经营者，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金作为违约金，2、乙方在合同期内未书面申请经甲方批准而连续停业超过5个自然日以上的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方已缴纳保证金的30%作为违约金，3、合同有效期内，乙方逾期向甲方缴纳合同规定的租金及其他相关费用的，乙方每天向甲方支付未付金额的千分之一的违约金，超过30个自然日仍未全额缴清欠款的，甲方有权单方面解除合同，并没收向甲方缴纳的保证金作为违约金。该商户入驻经营合同书附件1为市场管理公约，附件2治安、消防、安全经营目标管理责任书，3、附件3经营活动“三包”承诺书。原、被告双方签订的市场管理公约约定物业费一层底商每平方米每月2元、二层及以上每平方米每月1.2元,取暖费每平方米38元。原告租赁1A35号档口面积为151.82平方米，其中二层面积为51.29平方米。原告主张其与2019年7月17日撤出租赁的档口，被告抗辩原告于2019年7月10日撤出档口的。被告主张原告给付水费38元，原告对此无异议。认定上述事实的证据有:原、被告陈述、商户入驻经营合同书、收据、光盘、书面说明、不动产使用证、房地产测绘成果(竣工）确认表。 一审法院认为：本院认为:原、被告签订商户入驻经营合同书是双方真实意思表示，合法有效应受法律保护。原告主张解除双方签订的商户入驻经营合同书，被告也同意解除双方签订的商户入驻经营合同，故原告该项请求本院予以支持。原告主张被告强行将其租赁的档口门锁上，被告抗辩因原告撤离档口后才将门锁上，原告未提供出充分证据证明被告强行将档口门锁上导致其不能经营才车里档口的证据，故原告应按照商户入驻经营合同书的约定按保证金30%支付违约金，故被告应返还原告保证金28000元。对于原告主张返还被告收取的货物费，被告抗辩收取的此费用系交易管理费，因原告已经缴纳，原告未提供证据证明被告收取货物费违反法律、法规强制性规定，且双方签订的商户入驻经营合同书中对交易管理费有约定，故原告该项请求本院不予支持。被告主张原告给付水费38元，原告对此无异议，故原告给付被告水费38元。原告承租的1A35号档口面积为151.82平方米，其中二层为51.29平方米,故原告给付被告2018年度物业费3151元、2019年度物业费1649元。被告主张原告租赁的档口高超过6米，被告未提供证据予以证实,故原告应给付被告2017年度取暖费3846元、2018年度取暖费5769元。因被告未提供其主张的上述费用的给付时间及利息标准，故原告自被告反诉之日即2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。对于被告主张的B1-1B146、B1-1B146租金,因原告否认使用过,被告未提供证据证明其主张,故被告该项主张本院不予支持。对于被告主张原告承租的档口空置费没有法律依据，故被告该项请求本院不予支持。对于被告主张的垃圾清运费，被告未提供收垃圾处理费的依据，故被告该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下:一、解除原告任丽红与被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于2017年11月17日签订的商户入驻经营合同书;二、被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司于本判决生效后立即返还给原告任丽红保证金28000元;三、原告任丽红于本判决生效后立即给付被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司水费38元、物业费4800元、取暖费9615元，并以14453元为基数自2019年11月14日起至给付之日止按照同期全国同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息;四、驳回原告任丽红其他诉讼请求;五、驳回被告松原敬亿农副产品仓储物流有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，由被告负担500元，由原告负担800元;反诉费629元，由反诉原告负担308元，反诉被告负担321元。 本院二审查明事实与原审认定事实一致。 本院认为：任丽红与敬亿公司签订的商户入驻经营合同合法有效。合同签订后按照合同约定任丽红交纳了保证金4万元，双方开始履行合同。由于合同约定的履行期限至2020年11月30日，期限为三年，双方履行未满三年发生争议，合同双方属于部分履行。在履行过程中，任丽红连续停业超过五个自然日，依据双方签订的《商户入驻经营合同书》第八条第12款：“连续歇业超过5个自然日以上，甲方有权单方解除合同”，且任丽红未能提供充分证据证明敬亿市场将门强行锁上才导致其不能经营，因此任丽红单方停业，构成违约。根据合同的实际履行情况、公平原则和合同条款，本院认定合同已部分履行、任丽红存在违约行为，原审法院判决返还任丽红28000元保证金符合事实和法律规定，因此，任丽红和敬亿公司关于保证金的上诉请求本院不予支持。对于履行期间发生的水费、物业费、取暖费等相关费用，由于是任丽红在经营过程中产生的实际使用费用，应由其承担，并且由商户承担符合合同约定，因此由任丽红承担，本院予以认可对于任丽红及敬亿公司提出的其他上诉请求与理由，因无事实和法律依据本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3858元，由上诉人任丽红云负担1929元，上诉人松原敬亿农副产品仓储物流有限公司负担1929元。 本判决为终审判决。 审判长  翟会青 审判员  徐 芳 审判员  于 航 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张淇媛