广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异362号 异议人（案外人）:谢建国，男，1969年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市。 委托代理人：汲广珍，广东砝码律师事务所律师。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地香港。 负责人：陈柏香。 委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓蓉，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：佛山市安鸿贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：王国新。 被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区。 法定代表人：陈鑑全。 被执行人：广宁县悦景实业发展有限公司，住所地广东省广宁县。 法定代表人：董世豪。 被执行人：佛山市佛冷食品冷冻有限公司，住所地广东省佛山市禅城区澜石江湄大道**，组织机构代码19353662-8。 法定代表人：欧梓宗。 被执行人：英德市万昌房地产开发有限公司，住所地广东省英德市英城建设路东利民路南（明珠广场**），工商注册号441881000004055。 法定代表人：董泽标。 被执行人：广宁县汇融房地产发展有限公司，住所地广东省广宁县南街镇大迳村口环市路之一，组织机构代码56262953-X。 法定代表人：王国新。 被执行人：陈鑑全，男，1959年3月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 被执行人：王国新，男，1953年12月8日出生，汉族，住广东省龙门县。 被执行人：欧晓宝，男，1985年9月5日出生，汉族，住广东省。 被执行人：欧梓雄，男，1974年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：黄丽梅，女，1967年10月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2019）粤0605执恢509号】过程中，异议人谢建国提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人谢建国称：一、请求立即停止拍卖被执行人位于清远市清城朝阳花××座××车库××层（房产证号粤房地权证清字第××号）、首层05号（房产证号粤房地权证清字第××号）、4层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、5层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、6层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、7层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、8层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、9层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、10层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、11层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、12层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、13层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、14层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、15层01号（房产证号粤房地权证清字第××号）、天面层（房产证号粤房地权证清字第××号）房产；二、请求撤销佛山市南海区人民法院作出的（2019)粤0605执恢509号执行裁定，撤销对上述房产的执行拍卖行为，同时解除对上述财产的查封；三、若法院对上述房产采取执行拍卖措施，请求采取带租约拍卖的执行措施。事实与理由：一、异议人对清远市清城区富宝大酒店享有经营权，合法有据，依法应当受到法律的保护。2013年3月份，被执行人陈鑑全因需资金向异议人借款700万元，期届满后被执行人未偿还借款，异议人诉至法院，东莞市第三人民法院判决被执行人陈鑑全偿还异议人借款本息814万及其利息（以700万元为本金，自2014年1月30日按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的四倍计算至清偿之日止），钟灿明对上述债务承担连带清偿责任，该民事判决书生效后异议人向法院申请强制执行。见：（2014)东三法清民一初字第2389号《民事判决书》，《生效证明》，《执行告知书》。被执行人陈鑑全、清远市韶星物业发展有限公司授权由异议人代收租金抵偿债务，后被执行人钟灿明与异议人达成《债务清偿协议书》，协议约定，钟灿明将其开办的清远市清城区富宝大酒店（以下称“富宝大酒店”）及酒店楼下的地下停车场的经营权清偿给异议人经营，换取异议人同意放弃东莞市第三人民法院（2014)东三法清民一初字第2389号民事判决书确定的异议人对钟灿明、陈鑑全享有的权利。该《债务清偿协议书》生效后，异议人接管并经营富宝大酒店至今，经营期间异议人投入巨资对酒店重新装修。见证据《债务清偿协议书》。综上，钟灿明与异议人达成《债务清偿协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，且双方己按协议约定实际履行，故异议人对富宝大酒店享有的占有、使用、收益、处分的权利，应当受到法律保护。二、法院对涉案执行标的物（包括富宝大酒店）采取的强制执行措施，侵犯了异议人对富宝大酒店享有的经营权，损害了异议人的合法权益。异议人经营的富宝大酒店，位于涉案××市清城区朝阳花××座房产的首层的一半及4层至16层，包括客房、杂物间以及地下停车库、地面停车场。也就是说，贵法院强制执行并拍卖的涉案房产，包含异议人经营的富宝大酒店在内。贵法院无视异议人对酒店享有的经营权，无视异议人对酒店的实际占有、使用、收益和处分权，而直接强行对清远市清城朝阳花苑十座房产进行强制执行拍卖，已侵害了异议人对酒店享有的经营权，对富宝大酒店的正常营业造成严重影响，持续下去必将使异议人遭受极大的经济损失，损害了异议人的合法权益，在此恳请法院停止并解除对标的物的强制执行行为。三、退一步讲，即使涉案房产依法应当强制执行并拍卖，也应当采取对涉案房产带租约拍卖的执行措施。2010年9月18日，案外人钟灿明与被执行人清远市韶星物业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》，清远市韶星物业发展有限公司将清远市清城区朝阳花苑十座房产的首层、四层至十六层，包括客房、杂物间以及地下停车库、地面停车场，租赁给钟灿明使用，期限自2010年9月18日起至2027年4月17日止。钟灿明对租赁物装修后用于经营清远市清城区富宝大酒店(酒店成立日期2011年8月2日）。2014年12月28日，双方签订补充协议书，租期变更为自2010年9月18日起至2035年4月17日止。以上有《房屋租赁合同》、《补充协议书》、酒店营业执照等证据相证明。本案中，被执行拍卖的涉案标的物为先租赁后抵押，根据物权法一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，以及根据合同法第二百二十九条、以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条之规定，贵法院拍卖涉案房产时，没有采取带租约拍卖的执行措施，违反了买卖不破租赁的原则，侵犯了承租人的合法权益。综上，异议人认为，本案的申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司的合法权益依法应受到法律的保护，同理，异议人的合法权益，亦应当依法受到法律的保护。贵院对包括富宝大酒店在内的清远市清城朝阳花苑十座房产采取的强制执行措施，损害了异议人的合法权益，为此，异议人为维护自身的合法权益，特提出执行异议之申请，恳请支持申请之请求。 申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）答辩称，首先，从案外人谢建国提供的异议材料可知，其并非标的物的所有权人，也并非标的物的承租人，其主张的权益与本案并无关系。案外人谢建国依据其与钟灿明于2019年7月3日签署的《债务清偿协议书》主张其对标的物中的酒店享有经营权，但标的物的所有权人为韶星公司，并非《债务清偿协议书》中所述的钟灿明，其将标的物的经营权转让给案外人系无权处分，且根据合同的相对性，案外人谢建国若要主张权利，理应找钟灿明，故案外人谢建国的主张与本案并无关系，其无权干涉标的物的处置。其次，案外人谢建国签署的材料均在抵押设立之后，且其主张的经营权并不能对抗申请执行人的抵押权。本案标的物也已于2011年1月24日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，后抵押权人将对应的债权几经转让至申请执行人处，贵院也于2019年5月7日作出（2019）粤0605执恢509号之一《执行裁定书》，变更橡树联合3号资产管理有限公司（英文名称：OCMUnited3Limited）为本案的申请执行人，至此，申请执行人也合法成为本案的抵押权人。但申请执行人及原抵押权人至今均未收到任何关于标的物处分的书面通知，案外人谢建国主张对标的物享有经营权，也并未代替抵押人清偿任何债务，无权对抗申请执行人的抵押权，根据《物权法》第一百九十一条的规定，案外人谢建国对标的物的所有行为均为无权处分。而其提交的申请书还描述到对标的物进行重修，该行为极大可能降低标的物的价值，但抵押权人自始至终对该行为并不知晓，案外人谢建国的行为严重损害了抵押权人的合法权益，根据《物权法》第193条的规定，抵押权人有权要求标的物的抵押人暨本案债务人韶星公司停止该行为并提前清偿债务，况且债务早已到期并处于司法执行阶段，现法院依法启动处置标的物完全符合法律规定，合情合理。最后，本案所涉债务自2015年出具生效判决至今债务人暨标的物抵押人未偿还过任何款项，现申请执行人仅能依据标的物的处置来实现债权的回收，但案外人谢建国却无故阻挠，并在未得到抵押权人许可的前提下擅自处分标的物，极大损害了抵押权人的合法权益。综述，执行法官在执行过程中依法执行处置标的物合法合理，而案外人谢建国却因此无故提出异议，既耗费了一定的司法资源，也大大增加了申请执行人实现债权的时间，故为了维护申请执行人的合法权益，恳请驳回案外人谢建国的异议，并清场处置标的物。 被执行人佛山市安鸿贸易有限公司、清远市韶星物业发展有限公司、广宁县悦景实业发展有限公司、佛山市佛冷食品冷冻有限公司、英德市万昌房地产开发有限公司、广宁县汇融房地产发展有限公司、陈鑑全、王国新、欧晓宝、欧梓雄、黄丽梅没有答辩。 经审查查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司从中国农业银行股份有限公司南海狮山支行处受让（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决确定的债权后，向本院申请执行。本院于2017年1月4日立案执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605执191号】。经执行，本院于2018年1月17日裁定该案终结本次执行程序。2018年7月9日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)签订债权转让协议，约定将申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对上列被执行人的债权转让予橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)。2019年2月2日，（2017）粤0605执191号案恢复执行，案号为（2019）粤0605执恢509号。2019年5月7日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之一执行裁定书，裁定：变更橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)为本案申请执行人。2020年7月23日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之二执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）属被执行人清远市韶星物业发展有限公司所有的……位于清远市清城朝阳花××座车库××层[产权证号：粤房地权证清字第××号]、十座天面层[产权证号：粤房地权证清字第××号]，位于清远市清城朝阳花××座首层××号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、……、4层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、5层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、6层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、7层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、8层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、9层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、10层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、11层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、12层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、13层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、14层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、15层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]，……。异议人遂提出本案异议。 又查明，位于清远市清城朝阳花××座车库××层[产权证号：粤房地权证清字第××号]、十座天面层[产权证号：粤房地权证清字第××号]，位于清远市清城朝阳花××座首层××号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、……、4层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、5层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、6层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、7层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、8层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、9层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、10层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、11层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、12层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、13层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、14层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]、15层01号[产权证号：粤房地权证清字第××号]登记的权利人为清远市韶星物业发展有限公司，其抵押情况载明，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限为2011年1月20日至2014年1月20日。上述房产由本院于2019年10月20日首封。上述涉案物业于2011年1月24日办理抵押登记。 再查明，（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决载明，“原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇红星大道俊景花园****铺，组织机构代码：89377299-8。负责人：蔡一建，该行行长。”又载明，“……本院确认如下事实：……2011年1月20日，原告与被告韶星公司签订44100620110001040号《最高额抵押合同》，约定被告韶星公司为原告自2011年1月20日起至2014年1月19日止与被告安鸿公司办理各类业务所形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为20336.9万元，抵押物为被告韶星公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产。合同签订后，双方办理了抵押登记。”又载明，“……判决如下：……四、被告佛山市安鸿贸易有限公司不能清偿上述债务时，原告有权对被告清远市韶星物业发展有限公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产在20336.9万元限额内以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决已经发生法律效力。 异议人提供资料显示，（2014)东三法清民一初字第2389号民事判决书于2015年9月25日生效。钟灿明和谢建国于2019年7月达成《债务清偿协议书》约定：钟灿明将其开办的富宝大酒店的剩余租赁期间的经营权清偿给异议人经营，换取异议人同意放弃东莞市第三人民法院（2014)东三法清民一初字第2389号民事判决确定的异议人对钟灿明和清远市韶星物业发展有限公司享有的权利。缴款单位为“清远市韶星物业发展有限公司”和“清远市清城区富宝大酒店”分多次向多个单位缴纳清洁卫生服务费、生活垃圾处理费、垃圾代运费、电费、通信服务费等费用。清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全于2014年6月17日同意将富宝大酒店部分租金偿还给谢建国，陈鑑全个人又于2015年8月29日委托钟灿明将富宝大酒店收取租金及收取租金的全部事务交由谢建国全权代理收取。2016年6月起，陈鑑全在多个月份向经手人谢建国归还借款。谢建国于2018年7月和2018年8月收到富宝轩酒楼给付款两笔。清远市韶星物业发展有限公司与钟灿明于2010年9月18日签订《房屋租赁合同》，又于2014、2015年两次签订《补充协议书》。清远市清城区富宝大酒店于2011年8月2日成立。 本院认为，本案的争议焦点为被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下的前述涉案房产是否应当停止拍卖，撤销对上述房产执行拍卖行为的同时解除对上述财产的查封，以及若法院对上述房产采取执行拍卖措施是否采取带租约拍卖的执行措施。对此，本院分析如下：首先，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”本案中抵押权人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）就前述涉案的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利优先于异议人与清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全以及钟灿明之间发生的债权债务关系，异议人请求前述涉案房产应当停止拍卖、撤销对上述房产执行拍卖行为的同时解除对上述财产的查封，实质上是要求以其主张的一般债权排除为实现抵押权而实施的执行行为，其请求不能成立。其次，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行之不动产的只能是承租人，而异议人并非清远市韶星物业发展有限公司、陈鑑全与钟灿明之间租赁关系的当事人，即异议人并非承租人。异议人请求若法院对上述房产采取执行拍卖措施应采取带租约拍卖的执行措施，实质上是要求其主张的一般债权取得与租赁权同样的对抗抵押权效力，其请求亦不能成立。综上，本院对异议人关于停止拍卖，撤销对上述房产执行拍卖行为的同时解除对上述财产的查封，以及若法院对上述房产采取执行拍卖措施应采取带租约拍卖的执行措施的异议请求缺乏理据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定,裁定如下: 驳回异议人谢建国的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为本裁定所涉及的原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与本裁定所涉及的原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  敬志超 审判员  何 键 二〇二〇年九月二十八日 书记员  郑妙霞