四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12051号 上诉人（原审被告）：陈丹丹，女，1983年10月7日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被上诉人（原审原告）：李晓华，女，1968年9月14日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：熊雪彦，四川方舟达律师事务所律师。 原审第三人：周辉，男，1982年4月17日出生，汉族，住四川省华蓥市。 原审第三人：成都保龙房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道群益街**。 法定代表人：徐鲁，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张诺依，国浩律师（成都）律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司成都金牛支行，营业产所：四川省成都市金牛区沙湾路258号附1号。 责任人：胡蓉，行长。 委托诉讼代理人：余刚，男，公司员工。 上诉人陈丹丹因与被上诉人李晓华，原审第三人周辉、原审第三人成都保龙房地产开发有限公司（以下简称保龙公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称金牛支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月27日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年9月8日由审判员李俊公开开庭独任审理了本案。上诉人陈丹丹，被上诉人李晓华及委托诉讼代理人熊雪彦，第三人周辉、第三人保龙公司的委托诉讼代理人陈娇、第三人金牛支行的委托诉讼代理人余刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈丹丹上诉请求：1.撤销龙泉驿区人民法院作出的（2020）川0112民初188号判决，发回重审或改判按照8250元/平方米的价格进行结算；2.本案诉讼费由李晓华承担。事实和理由：李晓华、陈丹丹双方商定以市场价为计价依据，而李晓华故意隐瞒真实市场价格，基于对李晓华的信任签订第一份合同，后因李晓华无法按时付款又重新签订第二份合同。陈丹丹发现市场价远远高于李晓华所说价格时，基于李晓华未按合同付款，李晓华提出以单价8250元结算，但对其违约行为给陈丹丹造成的损失不承认，导致协商未成。对前述事实陈丹丹已作陈述，但一审法院只看表面证据作出不公正的判决，请求二审法院改判。 李晓华答辩认为，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，陈丹丹上诉理由不能成立，上诉说李晓华隐瞒了市场价格、欺骗了陈丹丹、按8250元结算都不是事实。陈丹丹与李晓华以及前夫以前是熟人，双方是比较了解的，对当时的房屋的实际情况和价格都是清楚的，因陈丹丹一直拖着不去涤除抵押，也不履行过户手续，认为房价上涨想涨价而拒绝履行自己的合同义务，导致李晓华不得不起诉。 周辉陈述称，与李晓华签订的购房协议周辉和陈丹丹没有违约，协议上明确了支付时间、节点、金额，开始是做到的，后来因为李晓华资金一直不到位，整个过程中，包括还款协议，陈丹丹、周辉没有任何一点违约。 保龙公司陈述认为，涉案房屋所有权已从保龙公司转移登记至陈丹丹，陈丹丹为涉案房屋的所有权人，陈丹丹与李晓华之间的交易与保龙公司无关，请法院依法判决。 金牛支行陈述认为，涉案房屋系陈丹丹在金牛支行的住房按揭贷款抵押物，办理有正式的抵押手续，目前贷款尚未结清，抵押担保有效，请求法院依法保护金牛支行的抵押权和债权。 李晓华一审诉讼请求：1.确认陈丹丹、李晓华2017年6月15日签订的《购房协议》合法有效；2.判令继续履行合同：（1）由李晓华行使涤除抵押权，代陈丹丹向工行金牛支行偿还位于成都市龙泉驿区房屋的抵押按揭贷款，消灭涉案房屋设定的抵押权（或判令陈丹丹立即还清该房的银行按揭贷款并由金牛支行协助办理房屋注销抵押登记手续）；（2）判令陈丹丹协助李晓华办理该房的不动产权属转移登记手续（即将该房过户登记在李晓华名下）；3.判令陈丹丹及周辉立即偿还李晓华代为支付的银行按揭贷款，金额以实际代偿的金额为准；4.判令陈丹丹按照购房款的10%向李晓华支付违约金52680元；5.本案诉讼费用由陈丹丹负担。 一审法院认定事实：2017年1月21日，李晓华（买方）与陈丹丹（出卖方）签订购房协议，约定：出卖方将保利玫瑰花语2期3栋1单元16楼1604号房屋转让给李晓华，总价款526800元。首付200000元，2017年3月31日付200000元，2017年5月31日付剩余尾款126800元。 2017年1月21日，曹玲珑向周辉转账支付购房款200000元；2017年6月1日，李晓华向周辉支付购房款30000元；2017年6月2日，李晓华向周辉支付购房款10000元；2017年6月14日，李晓华向购周辉支付购房款200000元。2017年6月14日，陈丹丹向李晓华出具《收条》一份，载明：今收到买方李晓华购买我位于龙泉驿区房屋购房款440000元。 2017年6月15日，李晓华与陈丹丹再次签订《购房协议》，协议第1条约定：卖方自愿将其所有的位于成都市龙泉驿区，西干道西延线以南房屋出售给买方，房屋合同备案号为2XXX2，建筑面积87.8㎡，房屋尚有按揭贷款。协议第3条约定：房屋成交价为526800元。支付方式：分期付款。买方已于2017年1月21日支付房款200000元，2017年6月1日支付房款30000元，2017年6月2日支付房款10000元，2017年6月14日支付房款200000元，剩余房款86800元于2017年6月16日支付。协议第4条约定：卖方承诺在2017年6月19日号前亲临该房屋贷款银行完成预约还款手续，卖方收到银行还款通知后，在还款当日结清该房屋所有按揭贷款，并将结清证明等相关文件交于开发商处用于办理该房屋不动产证，卖方必须在收到银行通知办理注销资料后3日内完成该房屋注销抵押登记手续。协议第5条约定：待该房屋取得不动产证后7个工作日内，卖方必须配合买方完成该房屋的递件过户手续，直至买方取得新的不动产证。协议第6条约定：该房屋交易过程中所产生的交易税费用均由买方承担，具体交易税费由相关部门核算为准。协议第7条约定：若买卖双方任何一方未按协议履行，给对方造成损失，违约方须向对方支付该房屋成交价30%的违约金。2018年4月24日，曹玲珑向周辉支付购房款50000元。 一审法院另查明，曹玲珑与李晓华原系夫妻关系，二人于2018年12月11日办理离婚登记。周辉与陈丹丹系夫妻关系。李晓华支付第一笔房款后，陈丹丹将房屋钥匙交付李晓华，李晓华装修后居住至今。涉案房屋位于成都市龙泉驿区，业务件号：2019XXX11，权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0XXX1号。2019年3月8日，涉案房屋所有权人由保龙公司变更登记为陈丹丹。陈丹丹为购买涉案房屋向工行金牛支行申请了贷款并办理了抵押登记，抵押权人为工行金牛支行。陈丹丹就涉案房屋的按揭贷款至今未向银行申请还款，截止2020年4月28日，尚有约168216.94元贷款未偿还。涉案房屋所涉抵押权至今未涤除。 一审法院再查明，庭审辩论结束后宣判前，在一审法院电话组织调解过程中，李晓华向周辉支付购房余款36800元，但调解未果。 2017年3月23日，成都市人民政府办公厅出台《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办发〔2017〕10号），李晓华与陈丹丹签订的第一份购房协议与支付第一笔购房款时间均在此通知发布之前。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。李晓华、陈丹丹双方签订的两份《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行第一份协议过程中，由于李晓华未能按期支付房款等因素，双方形成了第二份《购房协议》，该协议具体详尽地约定了双方的权利、义务以及违约责任，双方均应按照合同的约定履行其义务。李晓华诉请确认双方于2017年6月15日签订的《购房协议》合法有效，一审法院予以支持。根据协议的约定，李晓华应于2017年6月16日支付尾款86800元，但李晓华在一审法院宣判前才将该尾款全部支付完毕。李晓华认为，在履行合同过程中，已支付大部分房款，陈丹丹足以用该款涤除抵押权。同时还认为，陈丹丹口头承诺在2017年6月16日前将涤除抵押权的相关材料递交中介代为提交。陈丹丹辩称，陈丹丹之所以出售房屋，就是因为做生意急需用钱，在李晓华没有将剩余尾款支付前，陈丹丹也无力归还贷款涤除抵押权。陈丹丹曾在电话里告知李晓华想看一下户口本，陈丹丹告知李晓华户口本在老家，并非承诺在2017年6月16日前将涤除抵押权的相关材料递交中介代为提交。一审法院认为，李晓华未能提供证据证明双方协商一致对支付购房尾款的时间进行了变更，故李晓华应当按约支付购房尾款。李晓华诉请陈丹丹至今未能涤除抵押权办理过户手续，从而应当承担违约金52680元的诉请，没有事实依据，一审法院不予支持。 关于李晓华诉请陈丹丹继续履行合同义务即涤除抵押权，办理房屋过户手续等问题。虽然李晓华未能按照合同约定的时间支付尾款，但该行为不足以导致合同目的不能实现以致解除合同，且李晓华现已将购房余款支付完毕，故对李晓华主张判令过户的诉请，一审法院予以支持。李晓华诉请在涤除抵押权时，可以由法院判令李晓华代陈丹丹支付贷款，也可以判令陈丹丹归还贷款。一审法院认为，就本案而言，李晓华代为归还银行贷款金额较大，且银行收取的贷款本息以及可能产生的提前还贷的损失等在法院作出判决时，均具有不确定性。根据合同约定，判令陈丹丹继续履行合同义务，即判令陈丹丹继续归还贷款义务并涤除抵押权为妥当。 综上所述，一审法院对李晓华诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认李晓华与陈丹丹于2017年6月15日签订的《购房协议》合法有效。二、李晓华与陈丹丹继续履行双方签订的《购房协议》：1.陈丹丹于判决生效之日起二十日内向中国工商银行股份有限公司成都金牛支行归还位于成都市龙泉驿区【业务件号：2019XX11，权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0XX1号】房屋的贷款本息等费用，并办理抵押注销手续；2.陈丹丹在抵押注销手续办理完毕后十日内，协助李晓华将位于成都市龙泉驿区【业务件号：2019022112Ｆ00311，权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0020611号】房屋的权属过户登记至李晓华名下。三、驳回李晓华的其他诉讼请求。案件受理费1117元，减半收取计558.5元，由李晓华负担。 二审审理过程中，各方当事人均未提供新证据，对一审判决认定的事实亦无异议。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈丹丹上诉认为“李晓华故意隐瞒市场价格、同意按单价8250元结算”，对陈丹丹的该陈述内容李晓华并不认可，而陈丹丹主张该事实只有其陈述，未提供任何证据予以证明，对此陈丹丹应承担举证不能的责任。故本院对陈丹丹主张“李晓华故意隐瞒市场价格、同意按单价8250元结算”的事实不予确认。陈丹丹的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1117元，由陈丹丹负担。 本判决为终审判决。 审判员 李 俊 二〇二〇年九月八日 书记员 杨珍梅