广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初2348号原告：赵轶，男，汉族，1984年12月14日出生，住上海市长宁区**************，公民身份号码：310************534。被告：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾**办公室****。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：李海疆，男，系公司员工。原告赵轶诉被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司（以下简称恒大海泉湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，并于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告赵轶、被告恒大海泉湾公司的委托诉讼代理人李海疆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令2017年7月28日的关于恒大海泉湾花园楼盘A1地块40栋904单元的《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》无效；二、判令被告向原告返还己付款本金人民币940,948元；三、判令被告向原告支付资金占用利息〔以每笔付款的金额为本金，自支付之日起，按照年利率6%的标准计算至本金实际返还之日止。暂计至2020年6月30日为99,392.95元）。事实与理由：一、涉案合同形成过程。2017年7月27日，原告经朋友介绍，有意向购买恒大海泉湾花园楼盘房屋。该朋友电话中告知原告，被告的销售人员称现场房源紧俏，仅剩下40栋904单元，如有意向购房可先行支付1万元到销售人员个人微信，该朋友同意为原告先行垫付。同时，被告销售通过朋友电话转告原告，被告实行无理由退房的销售制度，虽然珠海市当地实行限购政策，原告不具有购房资格，但因为房价如上涨可以免费更名转卖，反之可随时退房，所以房源位置无所谓，就当是投资理财，直接付款即可。原告遂同意由朋友先行支付1万元。2017年7月30日，被告销售与原告首次添加了微信，询问将《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》如何寄给原告。原告认为是邮寄正本给自己签署，便告知被告销售联系电话和地址。但原告此后未能收到任何被告邮寄的文件，原告在2017年10月26日再次通过微信催告被告销售邮寄认购协议来签署，被告销售表示同意。但原告此后仍未收到，于2017年11月5日再次催促被告，被告销售表示没有寄送，是怕原告丢失而导致将来无法更名或退房，原告表示必须寄送认购协议，原告此时不清楚付款要求，完全凭被告销售告知。2017年11月22日，原告第三次催促被告销售寄送认购协议签署，被告销售方才邮寄给原告。原告收到邮寄文件后，发现认购协议已经有人代签完毕，这是原告首次看到认购协议的内容。二、付款过程。原告除2017年7月27日通过朋友微信代付1万元后，分别于同年7月30日付款129,904元、8252元；2018年1月26日付款139,904元；2018年8月1日付款186,539元；2019年1月28日付款186,539元；2019年7月28日分二笔付款200,000元、79,810元。共计940,948元。三、1.认购协议不具备形式要件，对双方不具有法律约束力。原告认为认购协议并非本人签署，且被告在寄送认购协议前，从未向原告出示过认购协议的条款内容，双方也未有协商过程。原告收到被告邮寄的认购协议前，付款全凭被告销售口头通知。收到认购协议后，原告在诉讼时效内有权进行追认或不予追认；原告的付款行为仅系按照被告的宣传，以保留房源为形式进行理财投资，并非原告对认购合同条款的追认。2.在认购协议出具时，原告不具有签署的主体资格。在认购协议代签时，原告在珠海市不具有购房资格，且被告清楚知晓，原告不具有订立认购协议的主体资格。被告销售在2018年12月17日通过微信告知原告，珠海市解除了限购政策。3.被告做出过无理由退房的承诺。被告销售在电话、微信的沟通中，多次表示可以无理由退房，在原告仅收到已被代签的认购协议时，有理由相信该认购协议仅是形式上的投资凭证。被告若自己认为原告可以无理由退房、退款，其唯一合理解释是认购协议并非具有强制约束力的法律文件，仅是对原告的投资款总额的约定，否则被告无理由退房的承诺与认购协议条款内容相悖。故，该认购协议并未合法订立，应认定为自始无效，被告应按照收到原告款项的时间承担资金占用利息，因双方并未约定利息标准，应参照相关司法解释，按照年利率6%的利率计算。但原告提出要求退款时，被告销售却突然提出要收取房款总额10%或3万元的违约金。原告认为，在认购协议不具有法律效力的情况下，被告单方面提出扣取违约金的要求缺乏事实和法律基础，故向法院起诉。原告提交的证据材料有：1.与被告销售人员微信聊天截图；2.付款凭证；3.付款统计表格；4.《珠海市*******商品房认购书》；5.被告销售人员要求收取违约金的微信聊天截图；6.《律师函》及寄送凭证。被告恒大海泉湾公司提出如下答辩意见：本案商品房认购书系经原告授权他人签订，且原告收到该认购书后，一直没有异议，向被告陆续支付购房款，应认定双方建立了商品房买卖合同关系，该认购书内容不违反法律法规，应认定为合法有效。请求依法驳回原告诉讼请求。被告提交证据材料有：《珠海市商品房预售许可证》。本院经审理认定事实如下：2017年7月，原告赵轶称经朋友金香玉介绍，有意在本市购买被告恒大海泉湾公司开发建设的恒大海泉湾花园楼盘房屋。同时，被告销售人员崔鸣镝添加了原告的微信进行联系，该销售人员于同年7月15日向原告声称恒大地产都有无理由退房，在签正式合同时会有一份协议，退房最长时间在半年之内可以办理完毕。并要求原告提供地址，用于邮寄《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》给原告签署。由于原告身在异地，2017年7月27日，其称委托朋友金香玉代为向崔鸣镝支付了1万元房款。此后，原告收到被告邮寄来一份《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》，落款日期为2017年7月28日，原告的签名后注明“邱椰代”。该认购书内容有：乙方（原告）自愿向甲方（被告）认购恒大海泉湾花园楼盘A1地块40栋904单元,面积91.69平方米，总金额为932,696元；原告同意签署本认购书时，支付1万元作为定金，签定《商品房买卖合同》时转入房款；分期付款：原告须于2017年7月30日前支付首期房款129,904元（不含定金），专项维修基金8252元，并签署《商品房买卖合同》，2018年1月28日前支付139,904元，2018年7月28日前支付186,539元，2019年1月28日前支付186,539元，2019年7月28日前支付首期房款279,810元；原告须在约定的付款方式和期限内到恒大海湾花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方可另行销售该房屋；等等。此后，原告分别于2017年7月30日付购房款129,904元、专项维修基金8252元；2018年1月26日付款139,904元；2018年8月1日付款186,539元；2019年1月28日付款186,539元；2019年7月28日分两笔付款200,000元、79,810元。连同定金共计支付人民币940,948元。2020年，原告因要求退房退款无果，于2020年3月6日向被告邮寄了一份《律师函》，声称：《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》并非原告本人签署，应属无效，要求被告收到函件后7日内向原告返还已付款项及资金占用费。后因被告未予同意退款，原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，被告认可曾向原告表示过可无理由退房，但双方要签订正式商品房买卖合同及无理由退房协议书，且购房人没有任何违约情形，符合以上条件的购房者才可以主张无理由退房。销售人员崔鸣镝在与原告的微信聊天中也解释过签正式合同时会有一份无理由退房协议。原告并没有与被告签订正式商品房买卖合同，且未按认购书中的约定于2018年7月28日按期支付当期购房款186,539元，而是在2018年8月1日才付款，存在违约行为。原告则回应称：1.被告在销售房屋时，未告诉原告无理由退房的限制条件；2.2018年7月28日是周六，对公账号无法付款，原告当天曾打款但被退回。也不认可被告关于按照认购书节点付款是被告无理由退房前提，没有见到此约定。庭审中，原告变更其诉讼请求为：一、解除原告与被告于2017年7月28日签订关于恒大海泉湾花园楼盘A1地块40栋904单元的《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》；二、判令被告向原告返还己付款本金人民币940,948元；三、判令被告向原告支付资金占用利息（依各笔付款到账时间，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率标准分别计算至实际付清之日止）。以上事实，有双方当事人提交的证据及当庭陈述等在卷佐证。本院认为，原告自愿向被告购买本案商品房一套，双方虽未签订正式《商品房买卖合同》，但双方所签订的《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》明确约定了双方的权利义务，完全具备商品房买卖合同的形式要件，应认定双方通过此认购书确定商品房买卖合同关系，且该合同不违反国家法律法规的禁止规定，合法有效。根据现已查明的事实，结合双方当事人提交的证据材料和争议焦点，本院综合评述如下：（一）《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》是否有效的问题。原、被告双方确认，原告系通过电话和微信联系等方式，由原告委托他人代为签订该认购书及交纳定金1万元，原告在收到此认购书后，对他人代为签名并未提出过异议，且按该认购书约定继续交纳房款，足以证实双方系按该认购书实际履行。因此，原告述称该认购书非其本人签名而否定其法律效力的理由不能成立，本院不予采纳。至于原告述称签订认购书时其不符合珠海市政府的限购政策，没有买房资格，但同时认可事后已不受此政策限制，可以签订正式商品房买卖合同。因此，该事实同样不影响此认购书的效力。（二）对于原告是否符合解除合同条件的问题。由于被告销售人员在双方签订认购书时，明确向原告承诺过“无理由退房”，该承诺意思表示真实，并未附加条件。因此，原告享有权利随时提出解除合同，退房退款。被告辩称“无理由退房”需双方签订一份专门协议，并附加有购房人没有任何违约情形的条件。但因在签订认购书前，被告销售人员并未将此条件告知原告，且此条件也不符合“无理由退房”承诺的字面含义。因此，在原告请求解除合同的情况下，被告予以拒绝理据不足。对于原告解除双方买卖合同关系的请求，本院予以支持。（三）解除合同的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告要求退还已付款940,948元理据充分，本院予以支持。但对于利息损失，由于对于合同解除后果被告并无过错，原告请求从其支付各期房款时起算利息不合理，应从法院生效判决确认解除双方买卖合同之日起计付。原告请求按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率标准计算合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵轶与被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司于2017年7月28日签订关于恒大海泉湾花园楼盘A1地块40栋904单元的《珠海恒大海泉湾花园商品房认购书》；二、被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵轶返还己支付房款人民币940,948元；三、被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告赵轶支付上述房款占用利息（以本金人民币940,948元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率，从2020年9月30日起计算至实际付清之日止）。本案受理费减半收取人民币7082元、保全费人民币5000元，共计12,082元，原告赵轶负担人民币1154元，被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担10,928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  曾 剑二〇二〇年九月三十日法官助理  刘 帆书 记 员  袁嘉睿