江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初1169号原告：常州武进万达广场投资有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇花园街**，统一社会信用代码91320412053532713J。法定代表人：于修阳，该公司总裁。委托诉讼代理人：沈祥霞，江苏正气浩然律师事务所律师。被告：夏红明，男，1970年5月28日生，汉族，住常州市天宁区，现羁押于杭州市看守所。委托诉讼代理人：石小开，浙江德名律师事务所律师。原告常州武进万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告夏红明商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，于2019年1月31日作出(2018)苏0412民初5794号民事判决。被告夏红明不服该判决提起上诉。常州市中级人民法院于2019年12月30日作出(2019)苏04民终1414号民事裁定，发回重审。本院于2020年3月10日受理后，依法适用普通程序进行审理。原告万达公司的委托诉讼代理人沈祥霞、被告夏红明的委托诉讼代理人石小开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间就武进万达广场商铺D3-001、D3-002、D3-003、D3-006、D3-007号房屋签订的五份《商品房买卖合同》及补充协议，合同解除后该房屋归原告所有；2.请求判令被告在《商品房买卖合同》及补充协议解除后10日内协助原告撤销武进万达广场商铺D3-001、D3-002、D3-003、D3-006、D3-007号房屋合同备案登记手续；3.请求判令原告有权将被告已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款本金及利息，滞纳金、违约金等费用，金额为4893930.53元；4.请求判令被告向原告支付违约金2217771元；5.请求判令被告承担本案原告的律师代理费90000元及本案诉讼费用。事实和理由：2015年3月7日，原、被告就施工编号分别为D3-006号房、D3-007号房签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同备案号分别为1F3FE49D7DDA4857B58E、2CF1BAFD774C4FF6ACB6。2016年10月18日，原、被告之间就施工编号分别为D3-001号房、D3-002号房、D3-003号房签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同备案号分别为0A9BAD2CCE9642E18176、38740D253A0F4B0CA80A、9344EE083CA44DA3A938，合同总价11088855元，约定首付款5588855元，剩余房款5500000元由被告分别向中国银行常州分公司及中国邮政储蓄银行常州分公司贷款支付。因被告未能按贷款合同的约定偿还贷款，银行向法院起诉要求原告承担连带清偿责任。现原告因被告违约已向银行支付了本息、滞纳金、违约金等合计4893930.53元。综上，被告已构成违约，原告为维护自身合法权益，向法院起诉。被告夏红明辩称，1.原告诉请解除原被告双方间签署的合同和补充协议以及要求判令被告协助原告办理撤销备案登记手续，其最终目的是为了确认涉案房屋归属于原告所有，但是涉案房屋因被告涉及集资诈骗一案被公安机关依法查封。根据公安机关办理刑事案件适用查封冻结措施的有关规定第14条，在公安机关查封期间不得办理变更转让和抵押的相关手续，所以原告的诉请违反了上述规定，且由于被告现在人还处于服刑期间，事实上也无法协助原告办理合同备案登记的注销撤销手续。2.对诉请三，原告代偿了被告在中国银行以及邮政储蓄银行的贷款，产生的代还本金、利息、滞纳金，因为金融合同借款的几个案件均涉及程序违法，应当予以撤销，且具体如何计算代理人也不清楚，不应当加收滞纳金以及罚息，对该4893930.53元的金额数我方不认可，希望原告能给出一个具体计算的解释。3.对诉请四，我方认为原告主张的违约金远远超过了实际损失，对于过高的违约金被告申请法庭依法予以调整。被告主观上并没有故意违约的恶意，其违约仅仅是因为其与爱人施某涉及了刑事犯罪被羁押，以及名下所有财产被查封冻结，导致其客观不能按照协议履行，才导致了被告的违约，代理人认为被告不应当承担违约责任；被告在涉案的房贷违约之前，缴纳了50%的首付款，正常的还贷已经长达数年，资金本息将近有200万元左右，且作为原告公司在涉案的贷款违约以及代偿之前，其已经通过被告支付首付款以及银行的贷款资金，实际上已经收到了全部房款，在代偿之前原告是没有任何损失的。第三项诉请中实际已经包含了被告违约的利息、滞纳金、违约金等，违约的金额重复计算，加重了被告的负担，希望法庭能够充分考虑被告违约的主观过错以及协议履行的具体情况，同时参考被告因为集资诈骗被没收全部个人财产的实际情况，能够调整违约金或判令被告无须支付违约金。4.对诉请五，原告仅仅提供了代理合同，我方无法确认是否实际支付该费用，对该诉请被告不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年3月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议一份，合同备案号为1F3FE49D7DDA4857B58E，约定由被告购买原告施工编号为D3幢006号、建筑面积134.96平方米的房屋，单价为每平方米16000元，房屋总价2159360元。合同首付款约定被告于签订合同之日起支付全部房款的50%计1089360元，剩余房款1070000元由被告于合同网上备案之日起7日内申请办理银行贷款，并按贷款方式付款，原告于2015年4月30日前交付房屋，合同对其他事项作了相应约定。合同补充协议约定原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保，被告承诺严格按照借款合同履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致原告承担阶段性担保责任，并约定无论任何原因，被告逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权解除本合同，并要求被告按照本补充协议的约定承担违约责任。违约责任约定，因被告原因导致合同解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金。同日，双方就施工编号为D3幢007号房签订了与D3幢006号房内容基本一致的《商品房买卖合同》及合同补充协议，该合同备案号为2CF1BAFD774C4FF6ACB6，房屋建筑面积134.96平方米的房屋，单价为每平方米15500元，房屋总价2091880元，首付款1051880元，剩余房款1040000元申请办理银行贷款。合同签订后，被告按约支付了首付房款并就剩余房款申请办理了银行贷款，原告为被告的贷款提供了阶段性连带责任保证。该二份买卖合同于同年3月9日办理了备案登记。2016年10月18日，原、被告之间就施工编号分别为房分别签订了与前述内容基本一致的《商品房买卖合同》及合同补充协议，合同备案号分别为0A9BAD2CCE9642E18176、38740D253A0F4B0CA80A、9344EE083CA44DA3A938，每套房屋总价均为2279205元，约定首付款50%为1149205元，剩余房款1130000元由被告向银行贷款支付，合同约定的房屋交付日期仍为2015年4月30日前。合同签订后，被告按约支付了首付房款并就剩余房款申请办理了银行贷款，原告为被告的贷款提供了阶段性连带责任保证。该三份买卖合同于同年10月20日办理了备案登记。上述合同所涉房屋至今未办理交付手续。合同履行过程中，因被告未能按约向贷款银行偿还贷款，中国银行股份有限公司常州分行于2018年6月就案涉号房屋向江苏省常州市天宁区人民法院起诉，要求被告与其妻施某承担还款责任并由本案原告承担连带责任。该院于2018年7月3日作出（2018）苏0402民初2781号民事判决，判决由被告偿还借款本息并承担律师代理费，本案原告对上述被告的债务承担连带清偿责任。案件受理费、保全费由本案原、被告负担。同年8月24日，原告向中国银行股份有限公司常州分行共计偿还款项1695969.91元。2018年9月，中国邮政储蓄银行股份有限公司常州市分行就案涉房屋的贷款事宜分别向江苏省常州市钟楼区人民法院起诉，要求被告与其妻施某承担还款责任并由本案原告承担连带责任。该院于2018年10月29日作出（2018）苏0402民初5306、5305、5304号民事判决，判决由被告偿还借款本息、律师代理费及案件受理费，本案原告对上述被告的债务承担连带清偿责任。2019年1月8日，原告向中国邮政储蓄银行股份有限公司常州市分行共计偿还款项3197960.62元。2018年4月18日，被告因涉嫌集资诈骗被公安机关刑事拘留。同年4月28日，案涉房屋被杭州市公安局富阳分局查封。同年5月25日被告被逮捕，羁押于杭州市看守所。2019年12月1日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2019）浙01刑初102号刑事判决，本案被告犯集资诈骗罪被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。被告不服该刑事判决提起上诉，浙江省高级人民法院于2020年4月30日作出（2020）浙刑终9号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议合法有效，双方应严格按合同约定履行各自的合同义务。对原告诉请判令解除原、被告之间就武进万达广场商铺D3-001、D3-002、D3-003、D3-006、D3-007号房屋签订的五份《商品房买卖合同》及补充协议，合同解除后该房屋归原告所有的请求，因买卖合同签订后案涉房屋至今未进行交付，现原告就被告的银行借款已承担了连带保证责任。根据双方间的约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除合同的请求予以支持。因案涉房屋至今并未发生物权变动登记，故原告要求确认案涉房屋归其所有的请求不予支持。对原告诉请判令被告在合同解除后10日内协助原告撤销案涉房屋的合同备案登记手续的请求，因双方对合同解除后协助撤销合同备案事宜有约定，故该请求应予支持。但因案涉房屋已被查封，故应当在查封被解除后由被告协助办理。对原告诉请判令原告有权将被告已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款本金及利息，滞纳金、违约金的请求，虽双方对此有约定，但优先受偿权系法定权利，并非系由双方约定即产生法律效力，且双方约定优先受偿权可能对第三人的合法权益造成损害，故对该请求不予支持。对原告诉请判令被告向原告支付违约金的请求，从被告贷款向原告支付房款的事实可以看出被告已履行了全部房款，故应认定被告在履行商品房买卖合同过程中并不存在违约行为。原告主张的被告违约系被告在履行双方间借款担保合同关系中存在的违约，应当在其承担保证责任后向被告进行追偿时主张，故对该请求不予支持。对原告诉请判令被告承担律师代理费90000元的请求，因双方协议有约定，且该费用原告也已实际支付，故对该请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告常州武进万达广场投资有限公司与被告夏红明于2015年3月7日签订的合同备案号为1F3FE49D7DDA4857B58E、2CF1BAFD774C4FF6ACB6及双方于2016年10月18日签订的合同备案号为0A9BAD2CCE9642E18176、38740D253A0F4B0CA80A、9344EE083CA44DA3A938的《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、被告夏红明于上述《商品房买卖合同》所涉房屋被解除查封措施后十日内协助原告常州武进万达广场投资有限公司办理撤销上述案涉房屋的登记备案手续；三、被告夏红明于本判决生效之日起十日内给付原告律师代理费90000元；四、驳回原告常州武进万达广场投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115461元、保全费5000元，合计120461元，由被告夏红明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  潘金保人民陪审员  陆 铭人民陪审员  谢炜祎二〇二〇年九月二十九日书 记 员  赵 倩