甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1015号上诉人（原审被告）：王某1，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：王某2（系王某1丈夫），住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：魏某，甘肃鸣沙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨某，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：陆某，甘肃飞天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：司某1，住甘肃省敦煌市。上诉人王某1因与被上诉人杨某、司某1房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2020）甘0982民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨某的诉讼请求。事实和理由：一、王某1与司某1签订的房屋买卖合同以及房地产买卖契约合法有效。1.双方于2014年12月23日签订了房屋买卖合同，约定司某1将诉争房屋出售给王某1。经王某1、王某2（王某1丈夫）和司某1及司某1家人协商达成一致意见后，王某1、王某2与司某1及司某1家人签订了房屋买卖合同130000元。一审中，司某1认为属于借款抵押合同不属实，并且没有证据证明。司某1及其家人系完全民事行为能力人，在房屋买卖协议中签名表明有出售房屋的真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，房屋买卖合同的内容不违反法律禁止性规定，具备有效合同的全部要件，王某1已履行了给付全部购房款的义务（已履行多年），为合法有效的合同。司某1无视以上事实作出虚假陈述，进一步说明其与杨某之间恶意串通的事实。二、2017年4月17日签订的房地产买卖契约，是为了履行2014年12月23日签订的房屋买卖合同，目的是为了办理房屋过户手续，房地产买卖契约合法有效。1.合同约定的交付时间和过户时间届满后，经王某1多次向司某1主张权利，司某1总是推拖，最终王某1与司某1于2017年4月开始办理房屋过户手续，同年7月房屋过户手续办理完毕，王某1已取得房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，王某1与司某1之间的房屋买卖行为合法有效。一审判决收到后，王某1在整理资料时发现了当时办理房屋过户手续时和司某1签订的房产买卖协议以及办理契税手续通知单，以上证据证明办理房屋过户手续是双方真实意思表示。2.根据杨某一审起诉状的内容，可以明确其只是占有房屋，并未实际取得房屋的所有权，因王某1已取得房屋所有权，杨某应当依法向司某1主张债权。（1）王某1与司某1于2014年12月23日签订合同，王某1已支付全部购房款，根据杨某提交的证据和陈述，其与司某1签订合同的日期为2015年8月29日，只支付了部分房款。杨某和司某1签订的房屋买卖合同属于二人恶意串通，损害了王某1的合法权益。理由如下：杨某与司某1在2015年8月29日签订房屋买卖合同时，司某1明知房屋已出售给了王某1，司某1的行为属于一房二卖；2018年8月29日房屋买卖合同约定的价款为175000元，而杨某提交的起诉状以及杨某陈述的房款为170000元；杨某没有充分的证据证明向司某1支付购房款100000元。根据杨某的陈述，张某是介绍人，100000元房款由杨某哥哥杨文利转入张某账户，张某一审出庭作证时陈述，8月29日下午转账到其账户，后转交给了司某1。对以上杨某的陈述和张某的证言，王某1在一审时提出了以下异议：杨文利与张某之间有经济往来，这笔款项不一定就是购房款；杨文利或张某应当提交银行转账记录；张某或者司某1应当提供收到100000元购房款的证据。因以上证据缺失，导致杨某是否向司某1给付100000元购房款事实不清。3.杨某虽然占有房屋，但没有取得房屋所有权，根据《全国民事审判工作纪要》[2011]442号第16条的规定，王某1与司某1的合同在先，王某1已取得房屋所有权，应当依法确认王某1和司某1之间的房屋买卖合同有效，保护王某1对房屋的所有权。综上所述，本案是司某1一房二卖，王某1与司某1签订的合同在先，王某1已实际取得房屋所有权，杨某和司某1签订的房屋买卖合同事实上已不能履行，杨某应依照合同向司某1主张债权。王某1与司某1于2017年4月17日签订的房地产买卖契约是为了履行2014年12月31日签订的房屋买卖合同，并不是1份新的合同，其目的就是为了办理房屋过户手续。故杨某一审提出的诉讼请求无事实依据，于法无据，应予驳回。杨某辩称，1.2014年12月23日签订的房屋买卖合同及2017年4月17日签订的房地产买卖契约均为无效合同。（1）司某1、司某2均证明双方之间名为买卖，实为借贷。2014年司某1向王某1丈夫王某2借款130000元，约定司某2向王某2支付利息。为保证借款的偿还，司某1将诉争房屋抵押给了王某2，王某1、王某2与司某1签订房屋买卖合同的真实目的是为借款提供担保，双方当事人在签订房屋买卖合同时没有转移诉争房屋所有权的意思。（2）2014年12月23日房屋买卖合同的当事人为王某1、王某2与司某1，合同约定2015年6月23日交付房屋，但至今都未交付，王某1、王某2作为房屋买受人没有要求司建交付房屋，进一步证明双方之间是借贷关系。（3）王某1主张2017年4月17日签订房地产买卖契约是为了履行2014年12月23日签订的房屋买卖合同，目的是为了办理房屋过户手续。庭审时王某2认可2015年就知道司某1将房屋出售给了杨某并由杨某实际居住，证人张某、司某2的证言以及司某1的陈述证实王某1知晓司某1将房屋出售给了杨某。王某1在明知司某1将房屋出售给杨某以及房屋由杨某居住的情下，于2017年4月17与司某1再次签订房地产买卖契约并办理变更登记，充分说明双方系恶意串通，损害了杨某的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，2014年12月23日签订的房屋买卖合同、2017年12月23日签订的房地产买卖契约应为无效。（4）王某1与司某1签订房屋买卖合同或者办理变更登记手续后，从来没有催促杨某搬离房屋，王某1的这种作法违反正常交易习惯及常理，故王某1转让房屋时不是善意的，属于恶意办理产权登记的买受人。根据八民会议纪要第15条的规定，杨某合法占有诉争房屋，其保护顺位在先，司某1与王某1签订的房地产买卖契约无效。（5）王某1称合同约定的交付时间和过户时间届满后多次向司某1主张权利，但没有提供相应的证据予以证明。司某1陈述双方之间系借贷关系，进一步说明双方签订房屋买卖合同是为债权设定的担保。2.杨某与司某1于2015年8月29日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方按照合同约定履行了自己的义务，该合同依法成立，合法有效，应受法律保护。司某1于2015年8月29日向杨某交付了房屋并由杨某居住至今，杨某属于合法占有。合同约定的购房款为175000元，其中5000元是司某1居住期间欠付的物业费和暖气费，实际由杨某交纳，故一审时杨某误认为房款是170000元。杨某已提交了相应的证据，证明杨某哥哥杨文利将100000元购房款转入了张某账户，证人张某出庭作证，证明已将100000元购房款交给司某1，司某1也认可收到了购房款，并出具了收条。以上证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明已支付购房款的事实。综上，请求驳回王某1的上诉请求。司某1辩称，司某1与王某1之间是借贷关系，当时因工程资金周转不开向王某1借款，并支付了利息。杨某向一审法院起诉请求：确认司某1与王某1于2017年4月17日签订的房地产买卖契约无效。一审法院认定事实：2015年8月29日，司某1与杨某经张某介绍签订了房屋买卖合同，合同约定：司某1将其位于敦煌市××元房屋一套以175000元的价格出售给杨某，合同签订之日杨某向司某1支付首付款100000元，司某1保证在2015年9月10日前将房产证交付于杨某手中，同时约定在司某1交付房产证之日杨某向司某1支付剩余房款。合同签订次日，杨某将100000元首付款通过杨某的哥哥杨文利付给介绍人张某，由张某转交给司某1。2015年，王某2知晓了司某1已经将敦煌市杨家桥教师楼6号住宅楼7单元601室房屋卖给了杨某，2017年4月17日，王某1与司某1签订了房地产买卖契约，约定司某1以130000元的价格将敦煌市××楼卖给王某1，2017年7月12日，王某1取得该房屋的不动产权证书。一审法院另查明，2020年1月7日，杨某将司某1诉至法院，要求司某1为其购买的上述房屋办理过户手续时得知该房屋已登记在王某1名下，杨某于2020年1月20日向一审法院申请撤诉，一审法院裁定予以准许。2020年2月24日，杨某再次向一审法院提起诉讼，要求认定2017年4月17日司某1与王某1签订的房地产买卖契约无效。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的……。杨某与司某1签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。杨某与司某1签订房屋买卖合同后，按照约定向司建民支付首付款100000元后司某1依约将房屋交付给杨某，杨某实际居住该房屋至今，有杨某提交的房屋买卖合同、转款凭证证实。王某1辩称杨某与司某1之间是房屋租赁关系，但未提交有力证据证实，不予采信。庭审中，王某1之夫王某2自认其在2015年的时候就已明知司某1将房屋出售给杨某且杨某已实际占有居住的事实，但王某1仍与司某1于2017年4月17日签订房屋买卖契约，以130000元的价格将房屋出售给王某1，属于明显不合理低价，并在2017年7月12日办理了该房屋的过户手续，该行为属于双方恶意串通，故意损害第三人杨某的合法权益的行为，对杨某请求确认2017年4月17日司某1与王某1签订的房屋买卖契约无效的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：确认2017年4月17日司某1与王某1签订的房地产买卖契约无效。案件受理费3700元（杨某已交纳），由司某1负担1850元，王某1负担1850元。本院二审期间，司某1没有提交新证据，王某1、杨某围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了举证质证。王某1提交了房产买卖协议1份、办理契税通知单1份，拟证明司某1与王某1于2014年12月23日签订了房产买卖协议，王某1向司某1支付了房款。经质证，杨某对真实性、关联性及合法性均有异议，认为房产买卖协议系王某1与司某1恶意串通的行为，约定的价款130000元明显低于市场价格，办理契税手续通知单系复印件，不能作为证据使用。司某1对真实性无异议，但认为当时王某1答应先借给司某1诉讼费，将钱还给王某1后，再把房产证收回来。经审查，司某1对以上证据的真实性无异议，故对真实性予以确认，因司某1、王某1认可房产买卖协议的实际签订时间为2017年，故对王某1的证明目的不予确认。杨某提交了甘肃敦煌农村商业银行股份有限公司营业部客户交易明细对账单1份、2015年8月30日司某1向杨某出具的100000元收条1份，拟证明杨文利将购房款100000元转入张某账户，张某于2015年8月30日取款交给了司某1。经质证，王某1对真实性无异议，对证明目有异议，认为不能证明是杨文利转款，也不能证明100000元是购房款，司某1出具的收条的金额是100000元，张某实际取款77000元，数额不对。司某1对真实性及证明目的无异议。经审查，杨某、司某1对以上证据的真实性无异议，对真实性予以确认，对杨某的证明目的，本院将结合本案其他证据综合认定。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于2014年12月23日司某1与王某1、王某2签订的房屋买卖合同，司某1主张双方之间系民间借贷关系，借款金额为130000元，签订房屋买卖合同的目的是以房屋为借款提供的担保（抵押）。经查，首先，一审期间杨某提交了其与王某2的通话录音，王某2陈述：“他（司某1）借我的钱不是一笔，是三笔，70000一笔是麻辣烫店抵押，一个是车抵押50000；2017年下半年办开房产证房子的130000我再没收过他（司某1）的利息。”其次，二审期间王某1陈述：“（除了房屋买卖合同涉及的130000元），与司某1之间还有一个50000元和70000元的借款。”第三，一审期间法院向在房屋买卖合同中签名的司某2进行了调查，司某2陈述：“司某1向王某2借款，按王某2的要求签了房屋买卖合同，借款的时候把房子抵押给了王某2，并不是卖给王某2。”以上通话录音、王某1的陈述、证人证言、以及司某1一、二审期间的陈述相互印证，形成完整的证据链，足以认定2014年12月23日司某1与王某1、王某2签订的房屋买卖合同，实际上是司某1为130000元借款以房屋提供的一种担保方式，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。关于2015年8月29日司某1与杨某签订的房屋买卖合同。王某1上诉称杨某与司某1签订房屋买卖合同时，杨某已知道司某1将房屋出售给了王某1、王某2，但未提交相应的证据，该上诉理由不能成立。王某1上诉称杨某起诉时陈述的购房款与房屋买卖合同约定的购房款不一致，对此二审期间杨某与司某1已作出合理解释，对王某1的该上诉理由不予支持。王某1上诉称杨某向司某1支付100000元购房款证据不足，经查，司某1认可收到杨某100000元购房款的事实，杨某并交提交了证人证言、客户交易明细对账单，足以认定杨某向司某1支付100000元购房款的事实。综上，王某1主张杨某与司某1恶意串通签订房屋买卖合同的上诉理由，没有事实依据和法律依据，不能成立。关于2017年4月17日司某1与王某1签订的房地产买卖契约，王某1上诉称是为了履行2014年12月23日司某1与王某1、王某2签订的房屋买卖合同，目的是为了办理房屋过户手续。司某1陈述：“为了要西湖的工程款，准备起诉，当时我哥（司某2）找到王某2，王某2愿意帮我们出起诉费，前提是要求把房子过户到王某1名下；当时王某1答应借钱给我们交诉讼费，钱还给他（王某1）后再把房产证要（办）回来。”现王某1认可2015年就知道司某1将房屋出售给了杨某，2015年下半年就发现杨某在房屋中居住，因2014年12月23日司某1与王某1、王某2签订的房屋买卖合同名为买卖，实际是为借款提供的一种担保方式，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，故结合前述王某1的上诉理由、司某1的陈述、以及王某1认可的事实，足以认定司某1、王某1于2017年4月17日签订的房地产买卖契约，系二人恶意串通，损害房屋实际购买人杨某利益的行为，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，认定2017年4月17日司某1与王某1签订的房地产买卖契约无效有事实依据和法律依据。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年九月八日书记员 王 童