河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初2505号原告：中国工商银行股份有限公司伊川支行，住所地：洛阳市伊川县城关镇杜康大道，统一社会信用代码：91410329X14852386W。负责人：梁利萍，女，汉族，1973年2月8日生，住河南省伊川县，该支行行长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：王炜，男，汉族，1987年7月9日生，住河南省伊川县，该支行职工，一般代理。被告：洛阳龙鼎新置业有限公司，住所地：洛阳市伊川县城关镇人民大街（城关镇院内），统一社会信用代码：91410329798243254D。法定代表人：赵鹏，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨**，男，1982年8月16日生，系公司职工。被告：何少恒，男，汉族，1993年3月15日生，住河南省伊川县。被告：贾爱娟，女，汉族，1971年3月19日生，住河南省伊川县。原告中国工商银行股份有限公司伊川支行（以下简称“工商银行伊川支行”）诉被告何少恒、贾爱娟、洛阳龙鼎新置业有限公司（以下简称“龙鼎新置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告工商银行伊川支行的委托诉讼代理人张继承、王炜到庭参加了诉讼，被告龙鼎新置业的委托诉讼代理人杨**到庭参加了诉讼,被告何少恒、贾爱娟经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行伊川支行向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告何少恒、贾爱娟立即偿还原告借款本金272938.74元，并按合同约定标准向原告支付利息2694.92元(截止2020年8月10日)，后段利息计算至借款本息清偿完毕之日止；2.请求判令被告洛阳龙鼎新置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3.请求判令原告对抵押物（伊川县鹤鸣路南侧倚林佳园5座2304号房）拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权。4.请求判令三被告共同承担本案诉讼费和实现担保物权申请费5563元。事实和理由：原告与借款人何少恒、共同借款人贾爱娟和担保人龙鼎新置业共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告何少恒、贾爱娟共同从原告处借款34万元，以所购倚林佳园5座2304号房产作为抵押。原告与被告何少恒、龙鼎新置业共同签订了《洛阳市房地产抵押合同》，并对抵押房产进行了抵押登记。被告龙鼎新置业自愿向贷款人何少恒提供连带责任保证。《个人购房借款/担保合同》生效后，原告按约足额发放34万元贷款。现被告何少恒、共同借款人贾爱娟已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，经原告多次催要，被告怠于偿还，原告依约有权宣布《个人购房借款/担保合同》项下未偿还的借款本息立即到期并要求立即清偿。被告龙鼎新置业对上述款项应当承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告龙鼎新置业答辩称：1.因被告何少恒、贾爱娟不配合办理他项权证和房产证，致使被告购买的该房屋至今未办理产权转移登记手续，导致答辩人龙鼎新置业担保期间延长;2.在承担阶段性担保责任期间，被告何少恒、贾爱娟逾期还贷，答辩人龙鼎新置业履行按约履行担保义务，替被告偿还贷款本息。答辩人龙鼎新置业2019年7月26日曾就被告何少恒违约，向伊川县人民法院诉请被告何少恒办理房屋产权转移登记手续，诉请被告何少恒支付答辩人龙鼎新置业代偿的借款本息、违约损失等，2019年8月21日答辩人龙鼎新置业与被告何少恒达成调解合意，法院于当日出具了（2019）豫0329民初3570号民事调解书;3.答辩人龙鼎新置业支持原告工商银行伊川支行对抵押物（涉案房产）拍卖、变卖，并对其所得或折价优先受偿的诉请，并就银行实现债权后的剩余款项偿还答辩人龙鼎新置业代偿的款项。债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在放弃权利的范围内免除保证责任。本案中物的担保由主债务人提供，应采取保证人绝对优待主义，绝对限制债权人的选择权，债权人应第一顺位执行物的担保;4.本案的诉讼费和实现担保物申请费应由被告何少恒、贾爱娟承担。本案中答辩人龙鼎新置业既无过错又无违约行为，并积极履行担保行为，且因被告何少恒、贾爱娟的过错，造成答辩人龙鼎新置业阶段性担保责任延长，过错在于二被告何少恒、贾爱娟，因此答辩人不应当承担本案的诉讼费及其他相关费用。被告何少恒、贾爱娟未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。原告工商银行伊川支行为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《商品房预售合同》一份、《借款合同》一份，同意抵押声明一份，共同申请人同意抵押申请人声明一份，共同还款承诺书一份；2.洛阳市房地产抵押合同（洛房地押（按）字2014-005-0562号）一份；3.个人借款凭证一张；历史还款明细一份；4.伊川县人民法院（2020）豫0329民特8号民事裁定书一份。被告龙鼎新置业质证称：对原告提交的证据均无异议。被告龙鼎新置业为证明其辩解，向本院提交如下证据：1.银行代偿款凭证22张；2.调解书一份。原告工商银行伊川支行质证称：对被告龙鼎新置业提交的证据均无异议。被告何少恒、贾爱娟未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。本院根据当事人的陈述、举证及庭审情况认定本案以下事实：2014年5月16日被告龙鼎新置业与被告何少恒签订了合同编号为YS0002450的《商品房预售合同》，合同标的为倚林佳园二期5幢2304号房屋，房款总金额为489184元；合同约定付款方式为买受人（何少恒）于2014年5月10日付清首付款149184元，余额34万元办理贷款。2014年6月5日原告工商银行伊川支行、被告何少恒、贾爱娟、龙鼎新置业、合意签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告工商银行伊川支行向被告何少恒发放个人购置住房贷款34万元，贷款期限360个月，担保方式为抵押、保证，抵押人何少恒，抵押物为伊川县鹤鸣路中段倚林佳园5-2304房产；被告贾爱娟作为共同借款人签字按印；被告龙鼎新置业作为保证人盖章，约定提供连带责任保证。同日原告工商银行伊川支行、被告何少恒、龙鼎新置业合意签订编号为洛房地押（按）字2014-005-0562号《洛阳市房地产抵押合同（按揭）》。抵押人何少恒，抵押权人工商银行伊川支行，担保人龙鼎新置业，约定抵押物为伊川县鹤鸣路南侧倚林佳园（小区）5座2304号房产，伊川县房地产管理所作为登记监证机关在合同上加盖“伊川县房地产管理所抵押专用章”。2014年7月21日原告工商银行伊川支行向被告何少恒发放34万元贷款，双方签订了《个人借款凭证》（借据）。原告工商银行伊川支行自贷款发放后执行分期扣款，2018年1月，被告何少恒、贾爱娟不再还款，原告开始一直按约扣龙鼎新置业的保证金，扣到2020年8月21日。截至2020年8月21日，贷款余额为272938.74。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告龙鼎新置业与被告何少恒签订《商品房预售合同》；原告工商银行伊川支行、被告何少恒、贾爱娟、龙鼎新置业签订《个人购房借款/担保合同》；原告工商银行伊川支行、被告何少恒、龙鼎新置业签订《洛阳市房地产抵押合同（按揭）》；以上三份合同均是合同双方当事人的真实意思表示，三份合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告工商银行伊川支行作为贷款人已按约定发放贷款，被告何少恒作为借款人应当按约归还借款，被告贾爱娟作为共同借款人应同被告何少恒承担同等责任，被告龙鼎新置业作为保证人应当按约承担连带保证责任。被告何少恒、贾爱娟从2017年12月开始不履行分期还款义务，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，按合同约定构成违约。原告作为贷款人按约有权宣布合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。原告诉请被告立即偿还借款余额及结欠利息，符合合同约定，本院予以支持。被告龙鼎新置业作为保证人应按合同约定承担连带担保责任,被告龙鼎新置业承担连带责任后有权向被告何少恒、贾爱娟追偿。对于诉请对抵押物拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告工商银行伊川支行与被告何少恒、龙鼎新置业签订的《洛阳市房地产抵押合同（按揭）》合法有效，合同的合法有效并不等于担保物权的设立，申请实现担保物权，应当提交能够证明担保物权存在的材料，原告工商银行伊川支行未提交抵押权登记证明或他项权证书，抵押权未成立。故对于原告诉请的对抵押物拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告何少恒、贾爱娟于本判决生效后十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司伊川支行借款本金272938.74元及利息（利息按合同约定自2020年8月22日计算至本息清偿完毕之日止）被告洛阳龙鼎新置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告洛阳龙鼎新置业有限公司承担连带责任后有权向被告何少恒、贾爱娟追偿。驳回原告中国工商银行股份有限公司伊川支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2749元，由被告何少恒、贾爱娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 黄 园二〇二〇年九月十四日书记员 杨志娟