四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2261号 原告：税婷婷，女，1995年7月11日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：冷燕，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子盛，四川川胜律师事务所律师。 被告：四川明新房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区佳灵路********。 法定代表人：王龙才，总经理。 委托诉讼代理人：鲜丽红，四川智典律师事务所律师。 原告税婷婷诉被告四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日第一次公开开庭进行审理，原告税婷婷的委托诉讼代理人冷燕、被告明新公司的委托诉讼代理人鲜丽红均到庭参加诉讼；本院于2020年7月8日第二次公开开庭进行审理，原告税婷婷的委托诉讼代理人王子胜、被告明新公司的委托诉讼代理人鲜丽红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 税婷婷向本院提出诉讼请求：1．请求确认税婷婷及明新公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年1月16日解除，当庭明确为：请求解除税婷婷与明新公司于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2．请求判令明新公司向税婷婷退还购房款300384元以及资金占用期间的利息（以210384元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2017年12月22日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年1月22日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年2月13日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年3月9日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年4月10日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年5月8日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年6月6日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年7月4日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年8月2日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年9月5日起计算至实际付清之日止；以9000元为基数，按照日利率0.03%的标准，自2018年10月8日起计算至实际付清之日止；以上资金占用期间的利息暂计算至2020年3月4日为68185.01元，为分段递增主张）；3．判决明新公司按总房款300384元的3%向税婷婷支付违约金；4．本案的全部诉讼费用由明新公司承担。事实与理由：2017年12月22日，税婷婷与明新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定明新公司将位于成都市新都区房屋（以下简称案涉房屋）以300384元的价格卖给税婷婷。现税婷婷已按约向明新公司支付全部的购房款。根据合同第十九条约定“出卖人在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”，截至目前，税婷婷已多次催告交房，但明新公司仍未向税婷婷交付案涉房屋，并且明新公司承诺的于2019年12月30日前完成案涉房屋的备案登记手续，但至今未完成。现明新公司的行为已构成严重违约，故税婷婷诉至法院，提出前述诉讼请求。 明新公司辩称：第一，明新公司不同意解除合同。解除合同分为法定解除和约定解除。从法定解除角度，案涉房屋已经于2019年5月29日进行了竣工验收，并于2019年7月3日在四川科技报上刊登交房公告，案涉房屋已经具备交付条件，但税婷婷迟延收房，《四川省商品房买卖合同（预售）》的根本目的能够实现，税婷婷不具备法定解除的条件。从约定解除角度，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定如果逾期交房处理方式详见补充协议，该补充协议明确约定如果是出卖人提前或延后交房不超过360个工作日的，双方互不追究责任，故税婷婷不具备约定解除的条件。第二，明新公司不同意退还购房款300384元。税婷婷仅主张解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，但《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议均明确记载案涉房屋的购房款为204070元，另有96314元为明新公司依据双方签订的《协议》收取的装修方案设计费，税婷婷并未要求解除该《协议》。第三，明新不同意支付违约金和资金占用利息。明新公司不构成违约，同时，就本案而言，约定交房时间为2018年12月30日，明新公司实际于2019年7月3日履行交房义务，税婷婷于2020年3月提起本次诉讼要求解除合同，但起诉时合同目的已经实现，并已具备行使解除权的阻却事由，所以明新公司不应当支付违约金和资金占用利息。第四，明新公司认为税婷婷主张的违约金过高，若合同被解除，违约金的计算时间应自合同解除之日起开始计算，计算标准应按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率为基准进行计算。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。经查明，2017年12月22日，税婷婷与明新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及《协议》，《四川省商品房买卖合同（预售）》约定：税婷婷从明新公司处购买位于成都市新都区房屋，房屋总价204070元。合同第九条约定，“付款方式及期限……（二）买受人采取下列第2种方式付款：……2．分期付款（详见补充协议）……”；第十条约定，“逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在7日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过7日【该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同】后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁【该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率】的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……”；第十五条约定，“商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书……”；第十八条约定，“交付时间和手续：（一）出卖人在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1．不可抗力……”；第十九条约定，“逾期交房责任：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．详见补充协议……”；第二十四条第一款约定，“出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房产管理部门查询本合同登记备案信息”；第二十六条约定，“预告登记（一）双方于本合同登记备案之日起360日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。（二）出卖人未按照前款约定与买受人申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记”。《商品房买卖合同补充协议》约定，补充协议与《商品房买卖合同》有抵触之处，以补充协议为准；第三条约定，“关于房屋交付的特别约定：1．该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付。2．出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间。3．出卖人提前或延后交房不超过360个工作日的，双方互不追究违约责任……6．符合收房条件的买受人如未在公告交房期间内前往（或委托代理人前往）指定地点办理房屋交接手续，房屋以通知的交房日期视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。7．对于经竣工验收合格的房屋，买受人拒绝接房的，房屋以通知的交房日期为准视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担。如经有权机关鉴定，房屋存在质量问题的，出卖人应承担房屋的维修义务，但并不因此视为逾期交房……”。《协议》约定：“甲（明新公司）、乙（税婷婷）双方按照平等、自愿的原则，经协商达成以下协议……一、乙方于2017年12月22日购买明都汇物业，购买总价为204070元，同时签订了相关的协议，乙方在购房时除按《商品房买卖合同》约定所交款项外还需缴纳装修方案设计费96314元，由甲方代收且由甲方委托设计公司对该物业进行装修方案设计……”。 合同签订当日，税婷婷向明新公司支付210384元（其中190384元为税婷婷委托案外人罗麟刷卡支付，另20000元为购房定金转购房款），明新公司出具两份收据，其中编号为0014918的收据载明：收到税婷婷明都汇购房款114070元，编号为0014919的收据载明：收到税婷婷明都汇装修款96314元。后税婷婷分别于2018年1月22日、2018年2月13日、2018年3月9日、2018年4月10日、2018年5月8日、2018年6月6日、2018年7月4日、2018年8月2日、2018年9月5日、2018年10月8日向明新公司付款共10笔各9000元，明新公司出具了相应填写日期、收款金额均为9000元的收据。明新公司确认，税婷婷向明新公司支付共计300384元。2015年4月28日，成都市新都区民政局作出新民地建［2015］17号建筑物名称备案通知，同意对明新公司提交的“明都汇大厦”建筑物名称申请及资料予以备案。2016年3月2日，新都区城乡建设局作出510125201603020101号建筑工程施工许可证，载明工程名称为“明新国际·财富中心”，备注新民地建［2015］17号建筑物名称备案为“明都汇大厦”。2019年5月29日，明新公司开发的“明新国际·财富中心”项目经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，形成《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，载明“本工程质量验收合格”。2019年7月3日，明新公司在报纸上刊登《“明都汇大厦”项目交房公告》，内容为：“尊敬的‘明都汇大厦’项目业主：您所购买的‘明都汇大厦’项目已竣工验收合格，具备交房条件。为便于业主收房，我公司定于2019年6月30日至7月30日（9：00—18：00）集中办理交付手续。请各位业主安交付通知书要求携带相关资料和费用按时前往办理房屋交付手续。……”。2019年11月13日，税婷婷（乙方）与明新公司（甲方）签订《协议》一份，内容为“乙方购买甲方建设的‘明都汇’项目房，为约定上述房屋备案登记时间，经甲、乙双方友好协商，达成一致协议如下：1、甲、乙双方同意于2019年12月30日前完成上述房屋的备案登记手续；2、本协议作为房屋购房合同的附加协议。” 税婷婷提交的自述为税婷婷与明新公司销售人员的聊天记录显示，税婷婷于2019年7月15日向对方发送消息：“明天可以过来接房吗”，对方回复：“可以的哦”。陈述明新公司有通知接房，但由于房屋未备案，就没有接房。税婷婷提交落款时间为2020年1月13日的川胜函2020第（15）号《律师函》及单号为1086481842632的EMS邮寄单证，《律师函》载明：“……贵方（明新公司）在我委托人（税婷婷）按约支付商品房全部房款后，在交付房屋期限已逾期数日后贵方拒不将房屋交与我委托人的行为已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条：‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任’的规定，我委托人要求贵方解除合同及支付违约金，请贵方在收到本函后7日内与我委托人联系协商赔偿事宜，否则我委托人有权向房屋所在地人民法院起诉，主张与贵方解除合同且承担相应的违约责任，包括但不限于退还已交房款、支付违约金、以及赔偿我委托人相应损失（包括但不限于案件受理费、财产保全费、执行费、律师费）”。邮政物流记录显示，运单已于2020年1月16日由“收发室”签收。 以上事实，有双方当事人提交的证据及陈述在卷为证。 本院认为，税婷婷与明新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和两份《协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定诚信全面履行合同义务。围绕双方争议焦点，本院评述如下： （一）关于税婷婷的诉讼请求。 双方于2017年12月22日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和关于装修设计费的《协议》，于2019年11月13日签订关于办理签约备案的《协议》，税婷婷提交的民事起诉状中要求确认《商品房买卖合同（预售）》已于2020年1月16日解除，当庭明确为请求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，未要求解除两份《协议》，经本院释明后仍坚持不变更诉讼请求。对此本院认为，双方于2017年12月22日签订的三份合同中虽然分别约定了房屋总价204070元和装修方案设计费96314元，明新公司对“购房款”和“装修款”也分别开具收据，但合同中并无明确的装修设计服务内容，明新公司也未提交证据证明该公司已向税婷婷提供了与收费金额及市场行情基本相符的服务，故可以认定为明新公司以装修方案设计费名义收取的款项实质为部分购房款，则在税婷婷提出要求退还全部已付款300384元的诉请，并表明装修设计费《协议》在主合同已经解除情况下无履行基础也应当解除时，为减少当事人诉累、节约司法资源，本院对该装修设计费《协议》是否符合解除条件、应否一并解除纳入本案整体审查评判，而不再以经过释明后仍未就联立合同请求一并解除而驳回起诉。对于2019年11月13日的《协议》，从内容看系对办理案涉房屋签约备案的补充约定，《协议》中也明确“本协议作为房屋购房合同的附加协议”，则作为商品房买卖合同的组成部分，可以视为税婷婷的解除合同请求中已经包含了解除该《协议》的内容。 （二）关于案涉系列合同是否符合约定解除条件。 双方《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条对明新公司未在2018年12月30日前交付案涉房屋的处理方式约定为“详见补充协议”，补充协议第三条第三款约定，“出卖人提前或延后交房不超过360个工作日的，双方互不追究违约责任”，税婷婷认为该条款为减轻明新公司义务与责任、排除税婷婷主要权利的格式条款、应属无效，主张按照主合同第十九条第一款第1项第（2）点约定“逾期（交房）在30日后，买受人有权解除合同”约定解除。对此本院认为，双方补充协议第三条第三款约定包含如明新公司在2020年6月10日前向税婷婷交付房屋则不承担违约责任的理解，该约定是双方关于迟延交付房屋免责期限的合意，但并未免除明新公司承担逾期交房的违约责任，也没有排除税婷婷取得房屋的主要权利，故对税婷婷关于该条款无效的意见，本院不予采纳。双方合同中虽有“逾期（交房）在30日后，买受人有权解除合同”的表述，但依据合同足以明确双方所采的约定并非是该条款，交付期限仍应按照约定认定，故税婷婷基于房屋逾期交付的主张行使约定解除权并无相应约定依据，本院不予支持。 （三）关于案涉系列合同是否符合法定解除条件。 对应税婷婷意见，其主张法定解除主要有两方面：一是认为明新公司逾期交房，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款主张解除。二是认为明新公司就案涉房屋未办理备案登记导致税婷婷合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款主张解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。 1．关于税婷婷以逾期交房主张法定解除的意见。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定该商品房交付给买受人时需同时符合已取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书两项条件，《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款则约定为“该商品房经建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格即可交付”，并明确补充协议与商品房买卖有抵触之处，以补充协议为准，形成房屋面积实测报告书并非房屋交付的约定条件和强制性要求，故按照双方约定，案涉房屋所在项目于2019年5月29日经竣工验收合格后，即符合约定的交付条件。明新公司述称案涉房屋已于2019年7月3日通过登报公告方式完成交付，税婷婷则分别述称案涉房屋未向其实际交付、“原告一直催促被告交房，且房屋存在质量问题，被告一直在整改”、“被告有通知接房，但由于房屋未备案，就没有接房”。对此本院认为，双方补充协议中虽约定“2．出卖人主要以报纸公告的形式书面通知交房的具体时间”、“6．符合收房条件的买受人如未在公告交房期间内前往（或委托代理人前往）指定地点办理房屋交接手续，房屋以通知的交房日期视为交付，相关房屋的风险责任由买受人承担”，但在明新公司仅能提交登报交房公告而不能提交证据证明该公司已采取其他约定方式或合理方式通知税婷婷情况下，是否完成交付及税婷婷知悉房屋已满足约定交付条件的时间需结合证据综合判断。由税婷婷提交的微信聊天记录显示，税婷婷于2019年7月15日询问“明天可以过来接房吗”，获得聊天对方肯定答复；在2019年7月16日至10月15日向聊天对方询问房屋整改情况；2019年11月13日，税婷婷与明新公司签订了以约定办理签约备案时间为主要内容的《协议》，当时双方存在继续履行商品房买卖合同及补充协议的合意，则虽无直接证据证明明新公司已通知税婷婷领受房屋、组织查验房屋状况、结算实测面积差异费用、办理房屋占有使用等，但综合税婷婷所提交证据足以认定税婷婷在签订该11月13日《协议》前对房屋通知交付这一情况已知悉，并对房屋提出整改意见。如认为房屋存在质量问题，且未提交证据证明属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条第一款规定的可以解除合同的情形时，依据双方合同第十条、补充协议第三条第七款约定和前述司法解释第十三条第二款规定，系通过明新公司整改修复等方式解决，而不能以税婷婷未实际领受房屋认定属于明新公司逾期交付房屋。综上，案涉房屋已在双方约定的免责期限届满前符合约定交付条件且税婷婷在该期限届满前对房屋交付事宜已知情，此情况下主张明新公司迟延交付房屋并经催告后在合理期限内仍未履行与事实不符，对于税婷婷的该项意见，本院不予采纳。 2．关于税婷婷以逾期办理签约备案登记、预告登记主张法定解除的意见。关于签约备案登记，双方《商品房买卖合同（预售）》第二十四条约定明新公司在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，于2019年11月13日签订《协议》中约定双方同意于2019年12月30日前完成对案涉房屋的备案登记手续，但未约定逾期办理的后果或责任。商品房买卖合同签约备案是就房屋交易双方所签订的房屋买卖合同在行政主管部门备案并在网上公布、形成可查询信息的行为，本案中税婷婷与明新公司签订商品房买卖合同及补充协议等系列合同，其目的在于完成房屋交易、向税婷婷交付房屋并将房屋所有权转转移登记至税婷婷名下，进行合同签约备案并非对房屋权属的转移登记，税婷婷关于未办理签约备案登记构成根本违约、导致合同目的不能实现的主张不能成立。关于预告登记。《商品房买卖合同（预售）》第二十六条约定双方于合同登记备案之日起360日内申请办理商品房预告登记，并约定出卖人未按照约定与买受人申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，由此可见，通过产权预告登记可以产生在正式产权登记办理之前排除产权异动的效果，但其区别于不动产物权的转移登记，不发生物权变动的效力，办理案涉房屋预告登记并非双方签订《商品房买卖合同（预售）》等系列合同的目的，也非办理房屋权属转移登记的必要前提，税婷婷关于房屋的取得必须要以登记为准、逾期未办理预告登记即构成根本违约导致合同目的不能实现的主张不能成立。 （四）关于税婷婷通知解除合同行为的效力。 税婷婷在委托律师于2020年1月13日出具的《律师函》中载明“在交付房屋期限已逾期数日后贵方拒不将房屋交与我委托人的行为已经构成严重违约”，为此要求解除合同，但从双方签订的系列合同看，双方所采的约定并非是逾期超过交房30日买受人即有权解除合同，而是依照补充协议约定允许明新公司迟延360个工作日交房而不承担违约责任，在约定的迟延交付免责期限届至前，案涉房屋已经竣工验收、具备约定的交付条件，税婷婷对交付事宜已知情，以逾期交付房屋为由主张解除合同并无约定依据，也不符合法定解除条件，其通知解除行为未获明新公司认可，不能产生解除合同的效果。 综上，税婷婷请求解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的各项理由均不能成立，对税婷婷解除合同、支付资金占用利息及违约金的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回税婷婷的全部诉讼请求。 案件受理费3670.35元（已因适用简易程序减半收取），由税婷婷负担（此款税婷婷在起诉时已支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年九月四日 书记员  曾妙