贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0222民初5019号原告:贵州金坤房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市翰林街道为干沟桥320国道旁**，统一社会信用代码915200005650329588。法定代表人：任利金，系贵州金坤房地产开发有限公司经理。委托代理人:张德甫，执业证号32409011100142。委托诉讼代理人：唐仁昆，男，1987年12月11日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告:赵贤伟，男，汉族，1980年7月12日出生，住贵州省盘州市。被告：盘州市大木桶足疗店，住所地贵州省六盘水市盘州市亦资街道办平川西路金坤大厦，统一社会信用代码915202223088100268。投资人：杨锡朴。二被告共同委托诉讼代理人：何波，男，1980年1月27日出生，汉族，住贵州省盘州市。二被告共同委托诉讼代理人：杨华，男，1974年11月29日出生，白族，住贵州省盘州市。原告贵州金坤房地产开发有限公司诉被告盘州市大木桶足疗店、赵贤伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州金坤房地产开发有限公司（以下简称金坤房开）的委托诉讼代理人张德甫、唐仁昆，被告盘州市大木桶足疗店（以下简称大木桶足疗）、赵贤伟的共同委托诉讼代理人杨华、何波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金坤房开向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告赵贤伟于2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告连带支付拖欠原告房屋租金296100.5元及违约金88830.15元（即296100.5元×30%），共计384930.65元，自2020年7月15日之后的房屋租金以《房屋租赁合同》的解除时间计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月11日，原告与被告赵贤伟签订了《房屋租赁合同》，原告将自己位于贵州省盘州市（整层）出租给被告赵贤伟，该《合同》第三条第一款对租赁期限、用途、进场移交约定，约定房屋的租赁期为10年；第四条第一款对每年租金及支付方式进行了约定，即每年的8月8日之前支付租金，即先支付租金，后使用房屋。同时也对双方的权利义务、违约责任等等进行了约定。原告按约定将房屋交给被告赵贤伟使用，被告赵贤伟租用该房屋用于经营足疗。经原告于2020年5月18日起诉被告赵贤伟，才得知被告赵贤伟租赁原告房屋，在经营盘县大木桶足疗店期间，已于2018年4月24日变更登记为盘州市大木桶足疗店，而投资人变更为杨锡朴（已将该店转让给杨锡朴经营），被告赵贤伟却从未告知原告，因《房屋租赁合同》第二条第七款中有约定房屋不得转租，如需转租，必须经过原告书面签字同意，所以被告赵贤伟已违反合同的约定。2020年7月9日，盘州市人民法院以原告起诉主体有误裁定驳回原告起诉。从2014年9月8日至2020年7月15日，被告租赁原告房屋近六年的时间，但被告还欠2018年9月8日至2019年9月8日的租金78178元未支付，2019年9月8日至2020年7月15日共10个月零5天的租金217922.5元未支付（257232元／年＋12月×10月零5天＝217922.5元）。在被告拖欠2018年9月8日至2019年9月8日的房屋租金期间，原告分别于2019年1月21日、2019年4月28日向两被告送达了房屋租金催缴通知，要求被告支付拖欠的已到期房屋租金，谁知两被告不但不支付，反而越拖越多。同时两被告还欠有物业管理费及水电费未支付。原告多次打电话给两被告催要房租，但两被告均以各种理由拖欠不肯支付。所以两被告从2018年9月8日至2020年7月15日共欠原告租金296100.5元未支付。因被告在履行合同期间严重违约，原告要求两被告按《房屋租赁合同》第八条第五款承担违约责任，即被告应承担的违约金为88830.15元（即296100.5元×30%）。被告大木桶足疗、赵贤伟辩称，1、对原告主张的房屋租金计算方式没有意见，但庞国家代付的75000元要从租金中扣减。2、关于被告是否向原告支付保证金的问题，作为合同履行的必要条件，保证金是本合同后期履行的前提和基础，在没有保证金的前提下，该合同根本无法履行，所以保证金是交付原告方的。3、关于原告主张的违约金因房屋存在漏水严重致被告方经营受到较大损失且与原告方多次沟通漏水问题一直无法解决，有法院判决以及现场图片及现场漏水情况为证。所以房租欠缴是原告方严重违约造成的，因此不存在被告方违约的问题，不应承担任何违约金。4、关于疫情期间减免房租的问题，要求原告方根据相关规定给予减免房租费用六个月。5、关于从房租费中扣减诉讼费及直接经营损失的问题，根据（2019年）黔0222民初6890号民事判决书载明由于原告房屋漏水的原因，每月减少承包费8000元，共计20个月，总应减免费用176000元和诉讼费7274元，应予以扣减原告的租金。经本院审理认定事实如下：2014年6月11日，原告金坤房开作为甲方与被告赵贤伟作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于贵州省盘州市（整层）出租给被告赵贤伟，合同对房屋坐落位置、面积、租赁期限、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定，租赁期限为10年即2014年9月8日至2024年9月8日，租金支付方式为当年的8月8日前按年支付，并制作年度租金表载明：2014年9月8日至2018年9月8日期间的租金每年为220536元、2018年9月8日至2019年9月8日至的租金为238178元、2019年9月8日至2020年9月8日期间的租金为257233元，……。合同第八条第5项约定“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。……，（3）拖欠房租累计1个月以上的。”，第十条约定“……，乙方须于签订合同同时向甲方一次性付租金保证金，共计人民币（小写）40000元整”。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告依约足额向原告支付租金至2018年9月8日。现下欠原告2018年9月9日至2019年9月8日期间的部分租金78178元及2019年9月9日至原告起诉之日的租金。另查明，被告赵贤伟租用原告的房屋用于经营盘县大木桶足疗店，投资人为赵贤伟，后投资人变更为杨锡朴，名称变更为盘州市大木桶足疗店。经营期间，被告与案外人庞国家于2018年2月10日签订《大木桶足疗店经营权承包合同》，承包期限为2018年2月21日至2021年2月20日，承包费以原告与被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金为准，后因案外人庞国家未按约定向支付被告承包费，被告诉至本院，经审理后作出（2019年）黔0222民初6890号民事判决书，确定庞国家代被告支付了下欠原告房屋租金75000元，自2018年8月起，盘州市大木桶足疗店部分房间出现漏水情况，为此自2018年9月21起，每月酌情扣减被告的承包费8000元。认定上述事实的证据有：原告的陈述及其提交的裁定书、不动产权属证复印件、房屋租赁合同、催缴通知，被告的答辩及其提交的营业执照复印件、证明、判决书、承包合同及补充协议、盘州财发（2020）53号文件、聊天记录及函、图片、房屋租赁合同，上述证据均在卷佐证。本院认为：原告与被告赵贤伟签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方应按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，双方合同第八条第5项约定承租方拖欠租金累计1个月以上的，出租方有权终止合同。被告拖欠原告租金已超过1个月，其行为已经构成违约，庭审中被告亦表示同意解除合同，故原告请求解除合同的理由成立，本院予以支持。本案《房屋租赁合同》的承租人虽为被告赵贤伟，但其租赁原告房屋系用于经营大木桶足疗店，现实际占用使用该租赁房屋的是被告盘州市大木桶足疗店，故原告请求二被告共同支付拖欠房屋租金的理由成立，本院予以支持。但因贵州省盘州市人民法院（2019年）黔0222民初6890号民事判决书认定案外人庞国家代被告支付了下欠租金75000元，故被告辩解应予以扣减该部分租金的理由成立；同时，被告以因新冠肺炎疫情影响经营，依照相关规定应减免房屋租金的辩解，因2020年1月以来开始爆发新冠肺炎疫情，属于当事人不可预见的不可抗力，对各行业均造成不同程度的影响及本案合同履行的实际情况，酌情减免原告主张的2020年度3个月的租金，双方约定2019年9月8日至2020年9月8日的租金为257233元，即减免3个月租金应为64308元（257233元÷12个月×3个月）。故原告要求被告支付拖欠租金296100.5元，本院支持156792.5元（296100.5元－75000元－64308元）。对于原告主张的违约金，被告未按约定支付租金，其行为确已经构成违约，但被告在2018年9月8日前均按时履行了租金支付义务，后未按时履行支付义务，是因盘州市大木桶足疗店自2018年8月开始出现漏水问题，对被告经营造成相应的影响，被告向原告反应后，房屋出现渗水情形是何原因所致，原告未及时进行处理，原告作为出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案合同的解除及被告未按时支付租金不能全部归结于被告的原因，故原告主张的违约金不予支持。对于被告辩解因原告交付给被告的租赁房屋存在渗水情况，导致其在与承包人庞国家的诉讼中因此原因被法院判决每月减少8000元承包费，原告作为房屋出租人亦应当相应每月减少租金8000元。因原告不是贵州省盘州市人民法院（2019）前0222民初6890号民事判决书中的当事人之一，该判决对原告不具有约束力，且在本案中原告并未认可房屋渗水是其交付的房屋存在质量问题所致，该租赁房屋系2018年8月才出现渗水情况，客观上不能排除其他原因导致该租赁房屋出现渗水情形，故对被告要求每月扣减租金8000元的理由不能成立，本院不予采信。如被告有证据证实确因原告交付的房屋存在质量问题导致房屋渗水给被告造成损失，被告可另行主张权利。对于被告要求在应支付原告的租金中予以扣减被告交付的保证金40000元，双方《房屋租赁合同》虽然约定乙方须于签订合同同时向甲方交付租金保证金40000元，庭审中原告不予认可收到被告交付的该保证金，被告亦未能提供证据予以证实其向原告履行了交付义务，故对被告要求从租金中扣减该费用的辩解，本院不予采信。同样如被告有证据证实其已向原告交付了约定的保证金，双方合同解除后，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵州金坤房地产开发有限公司与被告赵贤伟2014年6月11日签订了《房屋租赁合同》。二、由被告盘州市大木桶足疗店、赵贤伟于判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州金坤房地产开发有限公司租金156792.5元。三、驳回原告贵州金坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3537元，由原告贵州金坤房地产开发有限公司负担1819元，被告盘州市大木桶足疗店、赵贤伟负担1718元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  丁娅二〇二〇年九月十五日书记员  李煜