江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0505民初389号 原告：何福兴。 委托诉讼代理人：常志刚，上海市恒信律师事务所律师。 被告：胡蔼儒。 委托诉讼代理人：金佩霞，江苏执着律师事务所律师。 原告何福兴与被告胡蔼儒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何福兴的委托诉讼代理人常志刚、被告胡蔼儒的委托诉讼代理人金佩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何福兴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同及附加协议。2、判令被告返还原告保证金50,000元、租金75,000元、赔偿装修费65,500元。 原告何福兴为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、租赁合同一份，证明原、被告双方于2017年7月25日签订该合同，约定被告向原告出租位于XX市XX区XX生活广场X幢XXX商铺，其用途为私房菜馆。协议签订时，原告向被告支付保证金50,000元、租金75,000元。 2、附加协议一份，证明2018年1月13日，因案涉房屋无法办理营业执照，原、被告在中介的调解下签订协议，降低第二季度租金至40,000元，并同意原告通过转让方式弥补装修损失。 3、中国农业银行银行卡交易明细清单10页、中国建设银行个人活期账户交易明细2页、收条1张，证明租赁合同签订后，原告依约通过中介向被告支付保证金50,000元、租金75,000元。 4、施工合同一份、微信转账明细9页，证明原告承租案涉房屋后基于对被告的信任，对案涉房屋进行装修，共支付装修费65,500元。 5、接警记录单一份，证明在原告转让涉案房屋时，被告未经原告允许，强行进入涉案房屋，故原告选择报警。 被告胡蔼儒对原告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之租赁合同的真实性、关联性予以认可，原告在承租案涉房屋时，应该明知其能否办理营业执照，合同对于租金付款方式、违约事项都有相应约定。对于证据2之附加协议的真实性予以认可，但对证明目的不认可，能否办理营业执照，不影响租金的支付，也不是原告要求免除租金的理由。对于证据3之交易明细及收条的真实性予以认可，原告在2018年4月25日后未再支付租金，另中介费用与被告无关。对于证据4之施工合同的真实性无法确认，被告不是合同的当事人，原告是否对案涉房屋进行装修及装修支出多少费用都与被告无关。对于证据5之报警记录的真实性予以认可，但证明目的不予认可，合同在2018年5月25日解除后，被告有权收回租赁房屋并出租给他人，另原告损害被告财产，被告还保留向原告索赔的权利。 被告胡蔼儒辩称，原、被告双方签订的《租赁合同》及《附加协议》已于2018年5月25日解除，根据合同约定，被告没有义务退还原告保证金、租金及装修费，事实上，原告尚应支付被告租金及违约金，故要求驳回原告的诉讼请求。 被告胡蔼儒为支持其辩称意见提供了以下证据： 1、被告与中介的微信聊天记录4页，证明被告要求将房屋恢复原状。 2、被告与中介的短信聊天记录5页，证明被告明确提出解除合同，并要求原告搬离。 3、被告与原告的短信聊天记录截屏1页，证明原告同意交接，故双方之合同已经解除。 原告何福兴对被告提交之上述证据进行质证后提出以下意见：对于证据1之被告与中介的微信聊天记录之真实性无法确认，聊天记录是被告与中介私下的聊天，从未向原告进行过披露；聊天记录内容说明案涉房屋存在新旧商铺的交接，而被告、中介都知道房屋不能获得营业执照的现状，事实上，被告、中介、原告都按照附加协议执行。对于证据2之被告与中介的短信聊天记录之真实性亦无法确认，从中并不能看出原、被告双方就退租事宜达成一致，也无法确定涉案房屋是否需要交接。对于证据3之被告与原告的短信聊天记录之真实性予以认可，但原告并未答应要将房屋返还被告，被告也并没有提出要原告退还房屋，该证据显示的是双方按照补充协议正在进行协商。 本院经审理认定事实如下：2017年7月25日，原告何福兴（乙方、承租方，何正林代）与被告胡蔼儒（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，由被告将其名下所有之坐落于XX市XX区XX生活广场X幢XXX号商铺出租与原告用于经营私房菜馆。合同主要条款内容如下：月租金为25,000元；租金递增方式为：第一年度租金总额300,000元，第二年度租金总额300,000元，第三年度租金总额330,000元，第四年度租金总额330,000元，第五年度租金总额360,000元，第六年度租金总额360,000元；租赁期限75个月，自2017年7月25日至2023年10月24日止，期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权；免租期限：自2017年7月25日至2017年10月25日止，在此期间产生的物业管理费由乙方承担，承租方承租不满一年的不能享有免租期；乙方应在签订本协议时一次性向甲方支付保证金50,000元及3个月租金，合计125,000元，待租赁期届满后，甲乙双方结清费用并验房后，甲方将保证金无息全部归还乙方；租金支付：首年季度支付，次年始为半年支付，乙方应在租金到期前15天向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期每天225元（应付租金的3‰，合同期内年租金递增按照实际年租计算），逾期达到30天，甲方除有权要求违约金外，可单方面解除本合同，并另行出租，同时要求乙方搬出上述物业，且保证金不予退还。合同第五条之其他约定的主要内容如下：转租权的设定：乙方在合同期内拥有转租权，但乙方与第三方的转租合同期限不得超过与甲方合同的剩余期限。租金不得低于本合同约定的相应的租金及递增方式，低于设定租金部分由乙方承担，高于设定租金部分为甲方所得。第三方须直接与甲方签订租赁合同。乙方可通过转租从第三方处获得转让费以弥补装修损失。乙方不得利用该房屋从事违反国家法律法规的活动，否则自行承担全部法律责任。不可转租，乙方在合同期内无转租权。合同的提前解除：1.租赁期内如因不可抗力导致上述物业不能继续出租的，甲乙双方互不承担责任，甲方应退还乙方已交而未产生的租金并退还保证金，本合同终止。2.甲、乙双方友好协商，且共同签署书面材料、结清未产生的租金或赔偿后，可自行解除。合同的续租：乙方若要求在租赁期满后继续租赁的，应当在租赁期满前90日通知甲方，甲方应当在租赁期满前对是否同意继续续租作出答复。如甲方同意续租的，双方应当重新签订租赁合同（租金按当时市场价格双方协商确定）。若甲乙双方不能就续租达成一致，则租赁期限到期，合同自然终止。合同的终止：1.本合同期限届满，甲乙双方签订或不再续签合同的。2.甲乙双方通过书面协议解除本合同的。3.如因国家建设、不可抗力因素，甲方需终止合同的，应提前一个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不承担。4.期限届满之前，甲、乙双方任何当事人一方明确表示或以自己的实际履约行为表明不履约主要合同义务的。5.甲乙双方任何一方当事人有违约或违法行为致使合同不能履行或合同目的不能实现的。如因甲、乙双方任何一方，单方面直接违约的，丙方将不承担任何经济及法律责任，产生的损失直接由违约方承担全部责任：甲方违约须双倍退还乙方押金（保证金）外，依据事实轻重，须向乙方赔偿整年度租金的20%作为违约金。乙方违约甲方将押金（保证金不予退还），依据事实轻重，甲方有权向乙方索取整年度租金的20%作为赔偿金。此租赁合同到期时，乙方须将该物业改变原结构部分回复原貌交还甲方，否则保证金甲方不予退还。其他约定：本协议约定条款经甲、乙双方确认无误，共同履行并遵守，合同期六年期满续租的情况下，其租金递增范围不超出本合同期最后一年度租金总额的15%。合同落款处有甲方（胡蔼儒）、乙方（何福兴，何XX代）及丙方（经办人张XX）三方签名，根据原告提供的支付明细显示，何XX于2017年7月26日向案外人张XX支付34,780元（一笔为20,000元、另一笔为14,780元）、原告于2017年10月23日向案外人张XX支付75,000元，案外人张XX另出具的收条则确认，“今（2017.7.16）收到关于XX生活广场X幢XXX室承租人何福兴（6321XXXX538）承租意向金20,000元”。庭审中，原、被告双方对原告是否按合同约定向被告“支付保证金50,000元及3个月租金合计125,000元”一事未有分歧和争议。另，2017年9月23日，原告（委托方、甲方）与案外人唐X（施工方、乙方）就案涉商铺之装修事宜签订《施工合同》一份，双方约定工程造价为65,500元。根据原告提供的微信转账记录，原告前后共计给付案外人唐X计72,400元。2018年1月13日，原（乙方）、被告（甲方）及案外人张成志（丙方）尚签订《附加协议》一份，其主要内容如下：一、原条款约定中乙方于2018年1月10日所支付甲方第二季度租金75,000元协商调整为40,000元，甲、乙、丙方签定本合约时该款项一次性支付。二、第一条协议中所涉及租金，有效期非《租赁合同》中所签订的合约租期，有效期截止日期为：经甲、乙、丙三方共同确认可办理、不可办理《工商营业执照》后立即中止。三、经甲、乙、丙三方共同确认可办理工商营业执照后，租金恢复《租赁合同》中季度租金的原额计算，乙方补足中止日期后的不足部分。四、经甲、乙、丙三方共同确认不可办理工商营业执照后，对于乙方所经营的投资，乙方可转让，且期间不产生租金，甲方对该房屋拥有所有权，乙方可通过转让费获取装修损失，但不得影响甲方对该房屋的正常出租，房屋出租相关所有合约及合同要与甲方签订，乙方所签订的任何关于房屋出租相关条约均无效，超出原租金部分属于甲方。五、合同中原定支付方式：首年季度支付，次年始为半年支付现调整为：合同期前两年季度支付，第三年始为半年支付，乙方在约定日当日一次性支付，且向丙方提供支付凭证，未能履约，丙方有权追究乙方责任。如有特殊情况须在此之前征得甲方的书面同意或有效证明。六、甲、乙双方对上述该物业的出租事宜全权委托丙方进行监督履约，甲方有权驳回乙、丙方所要求《租赁合同》中未体现的其他约定。乙方有权驳回甲、丙方所要求合同中未体现的其他约定。七、合同租期中次年租金支付详细……八、《租赁合同》到期前，乙方若要续租的情况下，无论有无整改营业内容，须提前90日向甲方提出申请，同等条件下乙方享有优先承租权，续租时享有5天免租期，乙方在此期限内时对于该房屋的部分设施做出营业内容调整，停业维修、维护部分设施，厨房、门窗、地板、墙面等相关所有房屋设施，维护好并履行物业公司及相关执法部门所有要求和应尽的义务。九、本附加协议对《租赁合同》中第四条款中约定的甲、乙、丙三方应尽的权利和义务不作更改，三方执行原约定内容。十、此附加协议仅作用与《租赁合同》配合使用，未提及约定，仍需按照原约定严格遵守，他用无效。”该日，原告向被告账户转入40,000元。因原告在2018年4月9日前尚未支付被告下一期（2018年4月25日至2018年7月24日）的租金，被告与案外人张XX多次微信商议解除租约事宜，原告则于2018年6月30日与被告之微信聊天中确认，“房东您好，我是小何，我这几天要回家一趟，我们就准备做个交接吧，我给小张打电话说一下”、“好的，让小张安排吧”。2018年7月17日、7月18日两天，被告与案外人张XX之微信聊天记录显示，案外人确认“我赶紧凑时间过去把房子交接一下！！”、“我在办理交接了！已清空”。2019年5月30日，原告报警称“房东将房子又租给了另一个人，现有纠纷”。苏州市公安局苏州高新区分局（虎丘分局）狮山派出所出警后，其处警经过及结果为“现报警人自行走其他法律途径解决”。嗣后，原告即诉讼法院。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告何福兴与被告胡蔼儒之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。合同就租金支付作出约定，“乙方应在租金到期前15天向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期每天225元（应付租金的3‰，合同期内年租金递增按照实际年租计算），逾期达到30天，甲方除有权要求违约金外，可单方面解除本合同，并另行出租，同时要求乙方搬出上述物业，且保证金不予退还。”原告在2018年4月9日前未能支付被告下一期的房租金，且其与被告于2018年6月30日之微信聊天中也确认，“我们就准备做个交接吧”、“让小张安排吧”，结合原告上述聊天记录中所作出的意思表示以及原告未按照合同约定支付被告房租金的事实可认定，原告之上述行为已构成违约，因此，被告有权要求原告支付“违约金外，可单方面解除本合同，并另行出租，同时要求乙方搬出上述物业，且保证金不予退还”。其后，被告与得到原告授权的第三人张XX（“让小张安排吧”）就案涉之坐落于XX市XX区XX生活广场X幢XXX号商铺进行了交接，该事实表明，原、被告双方对于房屋租赁合同的解除已经形成了合意，故被告在取回原用于出租与原告的案涉商铺后，其将案涉商铺另行出租与他人的行为并未违反其与原告之间的合同约定。鉴于原、被告双方之间的房屋租赁合同及附加协议业已解除，故原告要求解除原、被告签订的租赁合同及附加协议之诉讼请求，没有法律和事实依据，本院对其请求不予支持。同时，原告要求被告返还原告保证金50,000元、租金75,000元、赔偿装修费65,500元的诉讼请求，也没有法律和事实依据，故本院对该请求亦不予支持。被告辩称认为原告尚拖欠其房租金、尚应支付其违约金之意见，因被告未在本次诉讼中向原告提出反诉主张，故本院对此不予理涉。 综上所述，原告何福兴要求解除其与被告胡蔼儒签订的租赁合同及附加协议、并由被告退还原告保证金、租金、赔偿装修费的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下： 驳回原告何福兴的所有诉讼请求 案件受理费11,750元，减半收取5,875元，由原告何福兴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：XX支行；账号：105********。 审判员 陆 平 二〇二〇年九月十七日 书记员 叶圣娅