四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1275号 上诉人（原审原告）：黄庆腾，男，生于1981年2月9日，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审被告）：广安市龙川房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北辰城北综合市场街**。 法定代表人：白全茂，系公司总经理。 委托诉讼代理人：周伟岸，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 上诉人黄庆腾因与被上诉人广安市龙川房地产开发有限公司（以下简称龙川房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄庆腾上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由龙川房地产公司负担。事实和理由：龙川房地产公司未告知案涉商铺被查封，该行为构成欺诈，黄庆腾可依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定行使撤销权，撤销与龙川房地产公司签订的《商品房商铺买卖合同》及其补充协议。因龙川房地产公司未按合同约定妥善处理好与第三方的问题，导致黄庆腾购买的商铺被查封，甚至被法院拍卖，致使合同目的不能实现，造成了重大的经济损失，龙川房地产公司应当予以赔偿。 黄庆腾向一审法院起诉请求：1.依法判决解除双方于2015年5月30日签订的《商品房商铺买卖合同》及2018年3月25日签订的《商品房商铺买卖》补充协议；2.依法判决龙川房地产公司返还黄庆腾购房款4,600,000元，并按已交房款日万分之六向黄庆腾支付违约金；3.本案诉讼费由龙川房地产公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月30日，黄庆腾（买受人）与龙川房地产公司（出卖人）签订了《商品房商铺买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人将其开发建设的位于广安市出售给买受人，建设面积以房产证为准，不低于1806平方米，总价款27,500,000元。 龙川房地产公司腾空房屋于2015年6月5日向黄庆腾交付了房屋钥匙。黄庆腾分别于2015年6月8日、8月14日向龙川房地产公司转账支付购房款1,000,000元，共计2,000,000元。 后黄庆腾认为龙川房地产公司未能在约定的时间办理房产证、土地使用证，致使黄庆腾不能实现合同目的为由，在广安市广安区人民法院提起诉讼，该院于2017年6月30日作出（2017）川1602民初187号民事判决书，判决龙川公司向黄庆腾返还房款2,000,000元。龙川公司不服上诉，提起上诉，本院于2017年9月20日作出（2017）川16民终1169号民事判决书，判决：一、撤销广安市广安区人民法院（2017）川1602民初187号民事判决；二、确认黄庆腾与龙川公司继续履行《商品房商铺买卖合同》。 2018年3月25日，黄庆腾(买受人、乙方)与龙川房地产公司（出卖人、甲方）签订了《商品房商铺买卖》补充协议，主要约定：合同总价款变更为25,500,000元；乙方分八年支付剩余的23,500,000元；乙方在按时依次付款到13,675,000万元即付完2022年7月31日这一期的款项90天内，甲方必须给乙方办理（网签备案）手续，但在未付清本协议约定的总价款之前，不能要求甲方办理产权过户登记手续。该协议签订后，甲方不得将该商品房商铺进行任何抵押贷款等实质处置房屋的商业行为。否则甲方必须承担所有的赔偿及法律责任。乙方在未付清款项之前，商铺是登记在甲方名下的，因为甲方是房地产开发公司，有存在建筑纠纷的可能性，如果在乙方办理产权过户登记之前被其他第三人用作财产保全而被查封，甲方必须在乙方付清款项办理产权过户登记之前妥善处理好与其他第三方的一切问题而解除查封，以保证在乙方付清款项之后两个月内，甲方将商铺产权过户相关资料和乙方应提供的过户相关资料一并交与广安市不动产登记中心办理过户登记手续（如果因政府相关部门或乙方的原因造成的过户时间延长，则时间延顺）；如果逾期付款，视为乙方违约，甲方有权解除合同；如果甲方不能按约定之节点给乙方办理（网签备案）手续和房屋产权过户登记，则视为甲方违约。 广安区人民法院在付德兵、丁洪元与龙川房地产公司、李志强建设工程施工合同纠纷一案中于2017年6月21日作出（2017）川1602民初2350号民事裁定书，对龙川房地产公司在广安市城南前进大道中桥地块开发的原名为“名流经典”项目，现为“名爵公馆”项目【预售证号为：（2013）房预售证第8号】的未销售的1幢102号（面积665.39平方米）、201号（面积为657.62平方米）和2幢103号（面积229.44平方米）、201号（面积217.19平方米）房屋进行了查封（查封登记时间为2017年6月23日）。 2018年12月7日，黄庆腾授权李雪健律师参加案涉房屋查封的执行异议的处理。 2019年1月3日，李雪健律师代表黄庆腾参加了由广安区人民法院执行局主持的有付德兵、丁洪元、李志强、龙川房地产公司参加的案件处理的协商会议。 2019年3月18日，广安区人民法院作出（2019）川1602执异8号执行裁定书，裁定驳回了龙川房地产公司对案涉财产的异议请求。 2019年5月5日，本院作出（2019）川16执复9号执行裁定书，裁定：一、撤销广安区人民法院（2019）川1602执异8号执行裁定书，二、发回广安区人民法院重新审查。 2020年4月2日，广安区人民法院作出（2018）川1602执1389号执行裁定书，裁定：解除对龙川房地产公司在广安市城南前进大道中桥地块开发的原名为“名流经典”项目，现为“名爵公馆”项目【预售证号为：（2013）房预售证第8号】的未销售的1幢102号（面积665.39平方米）、201号（面积为657.62平方米）和2幢103号（面积229.44平方米）、201号（面积217.19平方米）房屋的查封。 广安市房产交易中心限制信息显示：前述商铺查封的注销时间为2020年4月2日。 一审法院认为，双方签订的《商品房商铺买卖合同》、《商品房商铺买卖》补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。 双方争议的焦点为：黄庆腾与龙川房地产公司签订的《商品房商铺买卖合同》和《商品房商铺买卖》补充协议应否解除的问题。案涉商铺因龙川房地产公司另案诉讼之原因被查封，在本案诉讼中该商铺的查封已解除，法院对案涉商铺的查封是在一定期间内对商铺所有权转让加以限制的行为，并非对案涉商铺的实质处分行为，同时按照《商品房商铺买卖》补充协议中关于保全查封的“龙川房地产公司必须在黄庆腾付清款项办理产权过户登记之前妥善处理好与其他第三方的一切问题而解除查封”之约定，故对于导致案涉商铺被查封及龙川房地产公司未将查封情况及时告知黄庆腾的行为，不能当然界定为龙川房地产公司存有违约行为。案涉房屋多年前已交付给黄庆腾占用使用，其上的查封措施现已解除，只要黄庆腾按照约定履行自己的合同义务，其取得房屋产权亦无障碍，黄庆腾购买商铺的合同目的完全能够实现。综前所述，黄庆腾主张龙川房地产公司隐瞒房屋被查封的情况，存在违约行为致使不能实现合同目的的主张不能成立，故对其要求解除合同、返还房款、支付违约金等诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄庆腾的全部诉讼请求。案件受理费43,600元，减半收取21,800元，由黄庆腾负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，黄庆腾上诉称龙川房地产公司未告知其案涉商铺存在查封，该行为构成欺诈，从而主张行使撤销权，但其该项上诉主张与其一审诉请主张的解除权系不同的法律关系，该主张超出了一审诉请的范围，不属于二审审理范畴，本院不予审查。关于案涉房屋的司法查封，双方签订的《商品房商铺买卖补充协议》中约定“龙川房地产公司必须在黄庆腾付清款项办理产权过户登记之前妥善处理好与其他第三方的一切问题而解除查封”。龙川房地产公司通过努力，目前该查封已经解除，房屋产权过户已无障碍，黄庆腾主张合同目的不能实现的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。 综上所述，黄庆腾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43,600元，由黄庆腾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年九月四日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜