广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2455号原告：赵耀辉，男，1963年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：赵郁芊，广东兆庆麟律师事务所律师。被告：毛陈燕，女，1962年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告赵耀辉与被告毛陈燕租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵耀辉的委托诉讼代理人赵郁芊及被告毛陈燕的委托诉讼代理人周乐忆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵耀辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告于2016年1月13日签订的《承包协议》；2、请求法院判令被告向原告返还场地保证金80万元；3、请求法院判令被告向原告返还已交场地租金324万元；4、请求法院判令被告向原告返还上述404万元款项的利息48.48万元（从2016年11月5日开始计息，暂计至起诉之日，利息标准按同期商业银行贷款年利率6%计算）；5、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月13日，原被告签订《承包协议》，被告同意将坐落在广州市白云区西场增步桥螺涌路133号的螺涌酒楼现有整体包括二楼、厨房和包间承包给原告作经营餐饮使用。原告按《承包协议》约定向被告付齐80万保证金及首月租金19万元。之后，原告按月将租金转账给被告毛陈燕及其女儿何洁明名下的银行账户内，原告转账租金的总额为404万元，其中包括80万元保证金。按照《承包协议》第四条约定，被告应协助原告办理涉案场地的《营业执照》，从2016年2月23日被告应清空场地交付给原告进行装修使用。但直到2016年11月4日，被告一直未能协助原告办理好《营业执照》，导致原告无法正常运行和营业，被告也未能按合同进行场地交接。后原告提出解除本协议，退回保证金80万元，以及交纳的324万元租金退回给原告，但被告一直置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告毛陈燕辩称，请求驳回原告的全部诉请。原告作为涉案酒楼的承租人，在被告已履行《承包协议》中关于办理营业执照及场地交付等义务的情况下，恶意拖欠巨额租金，破坏酒楼设施设备，已构成违约。被告已于2017年2月9日向原告发出解除合同通知，原告在2017年2月10日收到后并未提出异议。原告作为违约方，不享有单方解除权。一、原告投资入股的广州李氏食家餐饮连锁管理有限公司在2016年9月30日已经将其住所地转移登记到螺涌海鲜酒家所在地，且该公司的经营范围为餐饮管理，被告已按照合同约定配合原告办理了餐饮功能的营业执照。二、原告自《承包协议》签订后即长期处于未按期足额缴纳租金的违约状态。自2016年2月23日至2017年2月23日，原告实际支付保证金80万元，租金累计126万元。按照每月19万元的租金标准，一年的总租金为228万元，原告已累计拖欠被告租金达102万元。原告主张其交纳404万元缺乏证据支持，其提交的银行明细表将大量账户进账项目作为转账项目，恶意夸大其已交租金金额。三、被告以书面通知的方式单方解除合同符合合同约定，属于合法行使约定的合同解除权。因原告在租赁期内长期存在逾期交租、交租金额不足及未付、拖欠租金的行为。根据《承包协议》第五条第1款及第七条的规定，被告有权单方解除合同及收回酒楼，有权处理酒楼的一切物品，并没收保证金，原告无条件退出，不作任何补偿。被告在2017年2月9日向原告发函要求解除合同并没收保证金80万元的行为符合协议约定，也符合《合同法》第九十四条第三款的规定。四、原告在2017年2月10日收到解除合同函件后，未能在函件约定的5日内向被告补交拖欠租金，也未就被告单方解除协议并没收保证金的行为提出任何异议。故《承包协议》应在2017年2月16日解除。五、被告的解除合同通知在2017年2月10日已到达原告，其后原告对被告解除合同、收回酒楼场地并没收保证金的行为均未表示任何异议，酒楼场地因无人看管也在2017年2月16日后被被告自行收回后重新装修。原告直至数年后才提起本诉。根据最高人民法院关于《合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，被告的解除知会函中已经明确了5日的异议期，原告在此时才提起本诉，显然已经超过了法律规定期限，法院应对其相关诉求不予支持。六、根据《承包协议》第五条第9款的约定。在承包期内，原告自行将原酒楼设施全部拆除损坏的，导致原本正常经营的酒楼在被告收回场地时根本无法使用，被告自此需要自行再投入巨资对酒楼进行重新装修，截止目前已累计投入100万元。该投入均系原告的违约行为所引起的不必要损失。被告保留另案起诉要求原告支付拖欠租金以及对违约损失进行赔偿的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《承包协议》、明细清单、复函、《营业执照》、《商事登记基本信息》、《准予变更登记通知书》签收证明及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，被告（甲方，出租人）与原告（乙方，承租人）签订《承包协议》，约定：一、甲方同意将坐落在广州市白云区西场增步桥螺涌路133号螺涌酒楼整体包括二楼、厨房和包间（以下简称涉案物业）承包给乙方作经营餐饮使用，承包期从2016年2月23日至2019年12月31日。二、乙方在每个月第5日按现金付款方式缴付租金19万元给甲方。三、签订本合同时，乙方向甲方交纳保证金80万元和首月租金19万元。合同终止，甲方应即时将保证金无息退回给乙方。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除。四、甲方应协助乙方办理《营业执照》，经营范围包含“制作中餐”。五、租期内乙方承担如下责任：1、乙方依时缴纳租金及每月经营期间所产生的费用，甲方无权解除协议，如乙方逾期缴纳租金，甲方有权单方面解除合同，收回酒楼，有权处理酒楼一切物品，并没收保证金，乙方无条件退出，不作任何补偿。七、因乙方违约而合约终止，甲方有权不经乙方同意单方面解除合同，收回酒楼，有权处理酒楼一切物品，并没收保证金，乙方无条件立即迁出该酒楼，不作任何补偿。补充协议：1、合同签订即付20万元保证金给甲方，从2016年2月23日甲方清空场地交付给乙方进行装修使用，乙方在2016年2月22日前再另行支付保证金60万元和当月租金19万元给甲方，甲方同意给装修期15天给乙方。如乙方不按时交纳保证金即视为违约，保证金20万元不予退回等。后原告分别于2016年1月11日、2月22日、3月1日向被告支付20万元、40万元及39万元的保证金及首月租金，合计99万元。2016年4月18日，原告向被告支付19万元；2016年6月10日，原告向被告支付19万元；2016年7月15日及16日，原告向被告支付共计14万元（5万元+9万元）；2016年8月10日，原告向被告支付19万元；2016年9月17日，原告向被告支付16万元；2016年11月4日，原告向被告支付15万元，合计102万元。被告除对7月15日转账5万元款项不予确认外，对上述其余款项均予以确认。但对原告称于2016年3月1日转账30万元及80万、3月25日转账53万元、3月29日转账10万元、4月18日转账20万元及10万元均不予确认。另查，本院曾于2019年11月11日向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询位于广州市白云区西场增步桥螺涌路133号螺涌酒楼的报建情况。同年11月27日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，经初步核查，暂未查到《建设工程规划许可证》信息。庭审中，被告提供位于白云区螺冲路××大街××西南首层（房产证号：粤房地权证穗字第**）房产证、位于白云区螺冲路××大街××号首层东南面（房产证号：粤房房地权证穗字第**）产证、位于白云区螺冲路××大街××楼西南面（房产证号：粤房地房地权证穗字第**）证，拟证实涉案物业已取得房地产权证，产权人为卢秀芳。后本院于2020年7月13日再次向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询位于广州市白云区西场增步桥螺涌路133号螺涌酒楼的报建情况，并核实位于广州市白云区西场增步桥螺涌路133号与房地产权证上载明的地址即白云区螺冲路××大街××号是否为同一地址。2020年8月3日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，该位置查有《建设工程规划许可证》（1993穗城规云建字第134号）及《建筑审核书》（93建字第134号）。根据现有档案资料无法确定“广州市白云区西场增步桥螺涌路133号”与“白云区螺冲路××大街××号”是同一地址。再查，2020年7月13日，广州市白云区分局松洲派出所及广州市白云区松洲街桥西社区居委会出具《证明》，证实螺涌海鲜酒楼所在的广州市白云区松洲增步桥脚螺涌路133号与白云区螺冲路××大街××号及广州市白云区松洲街增槎路榕桂街东一巷2号之二系同一地址。庭审中，被告提交：1、《营业执照》、《商事登记基本信息》、《准予变更登记通知书》，拟证实被告已履行协助原告办理营业执照的义务，将原告投资的广州李氏食家餐饮连锁管理有限公司住所地变更至涉案物业所在地；2、《知会》及签收证明，拟证实被告曾向原告发出催收租金函，告知其补交租金，否则解除合同。原告已于2017年2月10日签收上述函件。被告称其已于2017年2月底收回涉案物业。本院认为，根据复函、房地产权证及证明等证据可知，涉案物业已取得合法报建手续，原被告于2016年1月13日签订的《承包协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《承包协议》合法有效，双方应恪守履行。结合本案现有证据可知，原被告签订《承包协议》后，被告已按协议约定将涉案物业交付原告使用并协助其办理营业执照，而原告并未按照协议约定按时足额向被告支付租金，其行为已构成违约。现原被告均表示解除《承包协议》，本院予以支持。对于原告称被告并未交付涉案物业与其又向被告支付租金相矛盾，且涉案物业已取得房地产权证，与原告称因被告无法提供房产证导致其无法办理营业执照亦相矛盾，故本院对原告上述陈述不予采信。关于解除时间。被告向原告邮寄的《知会》并非解除租赁合同通知书，而是催收租金函，故不应以原告收到上述《知会》的时间作为租赁合同解除时间。本院将《承包协议》解除时间认定为本判决生效之日为宜。关于保证金80万元是否返还。根据《承包协议》第五条第1项之约定，租期内，乙方依时交纳租金及每月经营期间所产生的费用，甲方无权解除协议，如乙方逾期缴纳租金，甲方有权单方面解除合同，收回酒楼，有权处理酒楼一切物品，并没收保证金，乙方无条件退出，不作任何补偿。因原告未按时足额支付租金，已构成违约，被告依据上述约定有权没收保证金80万元用于抵扣原告拖欠的租金，现原告主张被告退还保证金80万元于法无据，本院不予支持。对于原告主张被告返还租金324万元及利息的诉请。原告共向被告支付保证金80万元及首月租金19万元，2016年11月4日前原告共向被告支付租金102万，上述款项合计201万元，并非原告主张的324万元。对于原告称其于2016年3月1日转账30万元及80万、3月25日转账53万元、3月29日转账10万元、4月18日转账20万元及10万元，因被告否认收到上述款项，且原告也未举证予以证实被告收到上述款项，应承担举证不能的法律后果。因原告向被告支付的上述款项系2016年11月4日前的租金及保证金，其尚欠被告租金仍未支付，现其主张被告返还租金324万元及利息的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵耀辉与被告毛陈燕于2016年1月13日签订的《承包协议》自本判决生效之日起予以解除；二、驳回原告赵耀辉的其他诉讼请求。本案受理费42998元，由原告赵耀辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  陈秀娥人民陪审员  陈惠玲二〇二〇年九月十一日书 记 员  陈春燕