河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初7536号原告（反诉被告）：张书凡，女，1967年1月24日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李华康，河南智举律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志豪，河南智举律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄丽，女，1980年6月5日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：许琼娜，河南扬善律师事务所律师。原告（反诉被告）张书凡与被告（反诉原告）黄丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张书凡及其委托诉讼代理人李华康，被告黄丽的委托诉讼代理人许琼娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张书凡向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付2020年2月1日至2020年6月17日期间的房租244800元；3．判令被告支付拖欠的水电费、物业费12783元；4．本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：要求被告支付房屋占用期间的损失133200元。事实与理由：2019年10月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：将郑州市二七区长江路128号22号楼1楼的房屋租赁给被告，房屋租金54000元/月，付租方式：按半年缴费，每次应提前5天交纳，不得拖延。双方签订合同后，被告一直拖延支付房屋租金，且至今仍拖欠2020年2月1日-2020年6月17日期间的房租及物业费、水电费。原告多次与被告沟通租金事宜，被告屡屡推脱，迟迟不予解决。现为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告黄丽就本诉辩称，1．原、被告的房屋租赁关系因原告将房屋钥匙要走，被告于2020年4月17日将房屋钥匙交付给原告，从事实上已经解除；2．原告要求支付2020年2月1日至2020年6月17日期间的房屋租金，没有事实及法律依据。2020年2月1日起遭遇疫情不可抗力，导致被告无法开门营业，没有收入，被告经营的火锅店经营困难，难以支撑，被告多次与原告协商减免房租，原告同意减免两个月的房租，根据联合发布餐饮行业应当减免3个月的房租。2020年4月17日以后原告将涉案房屋钥匙从被告处要走，原被告之间的房屋租赁关系已经解除，故原告应当减免2020年2月1日至2020年4月17日期间的房租，无权再要求2020年4月17日之后的房屋租金，2020年4月17日之后因原告原因，被告也未能再开门营业；3．关于拖欠的水电费、物业费，根据原告向被告发送的单子确定，被告尚欠水电费、物业费12023元，因被告向原告交纳的有50000元的合同保证金，被告同意从合同保证金里扣除。被告（反诉原告）黄丽向本院提出反诉请求：1．请求依法判令反诉人向被反诉人退回保证金50000元；2．请求依法判令被反诉人将涉案房屋内的所有设备、物品返还给反诉人，并向反诉人赔偿食材损失38450.4元；3．本案本诉、反诉案件受理费由被反诉人承担。事实及理由：2019年10月31日，被反诉人张书凡与反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同第四条约定，由反诉人向被反诉人交纳50000元合同保证金。因疫情不可抗力原因，反诉人经营的饭店无法正常开门营业，无任何收入，反诉人与被反诉人多次协商，请求被反诉人减免房租，并且被反诉人于2020年4月17日让反诉人将房屋钥匙交付给被反诉人，至此，反诉人与被反诉人之间的房屋租赁关系于2020年4月17日在事实上已经解除。被反诉人应当将合同保证金退还给反诉人，且被反诉人将租赁房屋上锁，反诉人多次与被反诉人沟通将租赁房屋内属于反诉人的设备、物品、食材等取回，但被反诉人迟迟不打开房屋，给反诉人造成了巨大损失，故反诉人为维护自身的合法权益，提起反诉。原告（反诉被告）张书凡针对反诉辩称，1．被告要求退回保证金，缺乏事实依据；2．反诉原告诉请食材损失，缺乏依据，不应得到支持。本院经审理，认定事实如下：原告张书凡的丈夫党春亮于2009年11月11日取得位于长江路××楼××、××层商铺的承租权，并授权张书凡对外出租获取收益。2019年10月31日，原告张书凡（甲方）与被告黄丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述商铺一层出租给乙方使用，租赁期限五年，自2017年4月16日至2022年5月31日止，2017年4月16日至2017年5月31日为装修期，若合同未履行期满，甲方承担一个月房租，乙方承担半个月房租；租金2017年6月1日至2019年5月31日期间，每月50000元，2019年6月1日至2022年5月31日期间，每月54000元；每六个月交一次，每次300000元，提前5天交纳；签订合同时乙方现给甲方交纳合同保证金50000元，待合同到期后，结清水、电和物业费后，乙方凭收据和合同退还保证金。最下面备注：由于前期石某经营不善，现由黄丽接手管理经营，合同于2019年．10.31续签。被告按照每月54000元租金标准，将房租交至2020年1月31日，2020年2月之后的房租一直未交。被告由于新冠肺炎疫情原因，一直未营业，原、被告通过微信协商房租减免及解决方案，未果。2020年4月1日，原告在店铺门口张贴缴费通知，显示：2019年12月28日至2020年3月28日电费10260元、水费623元、物业费1140元；5月13日、22日，原告张贴催收房租的通知。2020年4月17日，被告将房屋钥匙通过UU跑腿送还原告，房屋一直处于原告管理之中。另查明，证人石某提交证人证言、《房屋租赁合同》、转账记录显示，本案涉案房屋原系党春亮和李明明于2017年4月16日签订租赁合同，2018年12月1日由石某从李明明处转租，由石某和张书凡在党春亮和李明明的《房屋租赁合同》上备注形成新的合同关系，合同内容同前述合同一致。手写备注：“第一次交付（2018.12.1-2019.2.28）150000元，第二次交付（2019.3.1-2019.12.1）450000元，押金50000元整，以后每半年交付一次，合同结束后免半个月房租。”2018年12月1日，石某向原告转账20万元，系付2018年12月1日至2019年2月28日的房租15万元及保证金5万元；2019年3月至2019年5月，石某每月支付5万元租金，2019年6月至10月，每月支付5.4万元租金。尚欠3030元水电费。2019年10月31日，石某退出，将房屋转租给本案被告黄丽，黄丽与原告张书凡按照原合同内容订立租赁合同关系。以上事实，有《房屋租赁合同》、银行转账明细、微信聊天记录、证人证言等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告黄丽从前一租户石某处接手涉案商铺后，与原告续签新的《房屋租赁合同》，但合同内容与原承租人石某的租赁合同内容一致，且租金也按照5.4万元/月履行，该合同明确载明收取合同保证金5万元，且通过石某的转款明细，可以认定原告已收取保证金5万元，在黄丽的合同中未再收取，应视为保证金条款的概括继承，原告抗辩没有收取保证金5万元的辩解，缺乏事实依据，本院不予认可。根据已查明事实，原告于2020年4月17日收回钥匙，于5月22日发出通知，并以上锁的形式阻止被告继续使用房屋，致使合同目的已经无法实现，故对原告请求解除双方租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告及第三人应将房屋交付原告，故判令被告应于本判决生效之日起五日内腾空个人物品，逾期未腾空，视为对私人物品的放弃。原告要求被告支付自2020年2月1日起至6月17日的房租244800元的请求，由于受新冠肺炎疫情的影响，对于2020年2月3日起至政府允许的复工复产之日止期间的租金，结合双方履行情况、过错程度及双方协商记录，兼顾公平原则，本院认为风险平摊为宜，原告减免一半租金，故本院酌定2020年2月1日至3月1日应付租金27000元。复工复产后的损失应按照实际履行情况判定，又因4月17日原告收回钥匙，之后被告未将房屋腾空，实际占用原告房屋，双方对扩大的损失均有责任，故自3月1日至4月17日期间应付租金84600元，4月17日起至判决生效之日止，按照每月27000元的标准计算租金。综上，被告2月1日至4月17日期间应付租金111600元，4月18日起至判决作出之日止的租金按照每月27000元标准计算。原告主张的水电费、物业费12783元，于法有据，本院予以支持。被告反诉主张的返还保证金50000元，于法有据，但因被告未清偿租金、水电费等，故应扣除12783元后予以返还。被告反诉的赔偿食材损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告张书凡与被告黄丽的《房屋租赁合同》依法解除；二、被告黄丽于本判决作出之日起五日内腾空案涉房屋，将房屋内的设备、物品搬离，逾期未处理，视为对所有物品的放弃；三、被告黄丽于本判决生效之日起十日内向原告张书凡支付租金111600元，自2020年4月17日起至判决生效之日止的租金按照每月27000元标准计算；四、被告黄丽于本判决生效之日起十日内向原告张书凡支付水电费、物业费12783元，张书凡应返还黄丽保证金50000元，两项折抵后，原告张书凡向被告返还37217元；五、驳回原告张书凡的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告黄丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7162元，减半收取3581元，由原告张书凡负担1790.5元，被告黄丽负担1790.5元，剩余1583元退回原告张书凡；反诉案件受理费1006元，由原告张书凡负担572元，被告黄丽负担434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年九月十四日法官助理顾百灵书记员张永泽