沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初12009号原告：沈阳新世界新汇置业有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区，统一社会信用代码：9121010060461875XY。法定代表人：陈耀豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿秀坤、沈阳，系辽宁同文律师事务所律师。被告：徐德全，男，1972年8月24日出生，汉族，住辽宁省东港市。委托诉讼代理人：孙丽，系辽宁江公律师事务所律师。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉被告徐德全房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈阳新世界新汇置业有限公司委托诉讼代理人沈阳、被告徐德全及委托诉讼代理人孙丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳新世界新汇置业有限公司诉称，2015年11月27日，被告自愿租赁原告位于沈阳市和平区房屋。该房屋建筑面积为112.04平方米。合同期限自2015年11月27日起至2016年12月7日止。租金自2015年12月8日起开始计算至2016年12月7日止。被告按照合同约定对该房屋现有装修及设施情况进行验收，房屋状况完好无损。原告如约将房屋于2015年12月8日交付被告使用。后原、被告另行签署租赁协议书，租赁期限顺延至2019年12月7日。合同第五条及第六条分别对房屋交付、验收及造成损坏需要承担修复、赔偿等义务进行特别约定。合同第九条约定，若被告没有及时恢复原状，则原告有权要求被告按照本协议约定的附件五财产损害赔偿价目表进行赔偿。协议到期后，原告、被告及物业公司于2019年12月9日共同对该房屋进行查验，被告对租赁期间造成房屋不同部位损失情况及需维修的项目等事宜进行了确认，三方共同签署了《租户退租房间查验单》。原告通知被告及时履行修复义务，被告既不履行修复义务，也不按照约定予以赔偿。依据双方签订的协议约定，被告不履行修复义务的，原告有权要求被告进行赔偿，原告依据租赁合同的约定优先从被告已付的履约保证金中扣除11352元，对于尚欠的修复费用23170元，被告置之不理。原告为了维护合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告赔偿房屋损坏欠付的修复费用23170元[34522元（实际维修费用）-11352元（履约保证金）]；2、判令被告赔偿原告自行修复期间损失3027.2元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告徐德全辩称，原告诉求无事实和法律依据，请法庭驳回原告诉讼请求。依据合同法第218条，承租人按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗，不承担赔偿责任，并且依据双方合同第六条第二项规定，维修责任属于甲方，原告诉状中的房屋损坏，均为划痕、掉漆、灯泡不亮等损坏，除正常损耗外，甲方负维修责任。被告并未改动房屋设施，原告房间查验单所述的房屋损坏，均为正常损耗，并非人为损坏；对租赁房屋评估报价单被告不予认可，该报价单系原告自行制作，而且价格过高，且依据房屋查验单中的损失，有些轻微划痕并不需要更换，并且原告报价单中的价格多处为全部换新价格，恶意抬高了被告的损失。报价单中有些项目均为原告的维修责任，例如灯泡不亮需要更换、理石开裂。厨房门是我租赁开始时就已经坏了，原告物业并没有修好。原告提供的其与第三方公司单独签订维修协议及票据等证据，被告不予认可，且报价单中第8、9项，原告将全屋壁布、地板更换，恶意增加被告责任。被告租赁原告房屋有四年之久，地板有正常的划痕磨损属于正常使用，原告报价单中的项目是将该房屋全部重新装修，目的是为了出售该房屋。另，租赁合同到期后，原告尚欠被告保证金11352元未退还，原告违约在先，综上，请法庭驳回原告诉讼请求。经审理查明，2015年11月27日，原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告徐德全（乙方，承租方）就涉案房产签订《新世界?名汇房屋租赁协议书》，内容载明：“乙方自愿租赁甲方位于沈阳市和平区之房屋（建筑面积112.04平方米），用途为商业；乙方对房屋进行了实地勘察，对房屋质量现状予以认可，乙方承诺仅用于自住，保证不改变其用途；本合同的有效期自2015年11月27日起至2016年12月7日止。租金自2015年12月8日起开始计算至2016年12月7日止；在租赁期间，乙方应爱护并合理使用该房屋及其配套设施，该房屋为精装修房屋，乙方不得再次进行装修，更不得擅自拆改、扩建或增添。如因乙方过错造成损坏或故障，乙方应负责及时修复，不能修复的，应照价赔偿。乙方拒不修复或赔偿时，甲方可代为维修，所需维修费或赔偿金，由乙方支付给甲方或由甲方从乙方已付履约保证金中直接扣除。同日，被告在《租户房间查验单》上签字确认。2018年12月4日原告沈阳新世界新汇置业有限公司（甲方，出租方）与被告徐德全（乙方，承租方）就涉案房产再次签订《新世界?名汇房屋租赁协议书》，内容载明：“本合同的有效期2018年12月8日起至2019年12月7日止，租金自2018年12月8日起开始计算至2019年12月7日止，共计12个月；合同期内租金总额68112元；乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币11352元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用，乙方应在7日内补足保证金……。同日，被告在附件五《财产损坏赔偿价目表》上签字确认。另，被告共交纳履约保证金11352元。2019年12月9日，原、被告双方就涉案房产进行现场勘察，并制作了《租户退租房间查验单》，内容记录“入户门、弱电、强电、地热供暖、橱柜、窗户、室内门、五金件、壁纸、吊顶”等项目查验（破损、钉孔、划痕、掉漆、污渍、磕痕）等情况。被告搬离涉案房产后，并未对查验单中存在的问题进行修复。原告遂就上述问题与被告进行沟通，并向被告发送《维修通知书》，被告已收到。后，原告委托天津天化丰源科技发展有限公司对涉案房屋进行修复支出维修费39501.8元。2020年5月13日，原告就房屋维修费用问题向被告发送关于新世界名汇2714房间补交维修费的《通知书》。上述事实，有《新世界?名汇房屋租赁合同书》、收款收据、租户退租房间查验单、维修通知书、维修工程维保协议、维修报价单、发票、通知书以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为,原、被告双方签订的房屋租赁合同书系双方当事人真实意思表示,内容并未违反法律行政法规的强制性规定,应为有效,当事人应按协议约定全面诚信履行各自的权利义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题。经查，被告搬离涉案房产前，原、被告双方就房屋现状进行现场查勘，租户退租房间查验单明确载明涉案房产内多处部位存在打孔、破损、划痕、污渍、掉漆等问题，但被告在搬离房产后并未对相关部位进行修复，原告自行修复存在经济损失，故对于原告要求被告赔偿房屋修复费用问题，本院予以支持。关于被告提出的《租户退租房间查验单》载明的室内问题属于房屋使用过程中正常磨损的问题，依照日常经验判断，钉孔、掉漆、破损、划痕的问题属于被告在使用中的不当行为所造成；污渍问题属于被告在使用中造成后未清除的原因造成；上述问题均不属于正常磨损的问题。被告在签字确认《租户退租房间查验单》时，并未对记载的内容提出异议，应视为被告认可案涉房屋存在的问题。关于本案维修费用的数额确定问题，案涉《维修通知书》载明被告应于2020年1月2日前进行维修，但被告未及时进行维修，且被告对于原告提出的维修价格并未提出异议，亦未就维修费用数额的确定问题提出鉴定申请，本院对于被告的抗辩不予支持。故本院对于原告主张的要求被告给付房屋修复费34522元的诉求予以支持。另，因原、被告签订的房屋租赁合同中已明确约定“……乙方应在签署本合同当日支付相当于两个月租金的履约保证金，即人民币11352元，若乙方违约，甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金及其他相关费用……”综上，被告应另行向原告赔偿房屋修复费23170元（34522元-11352元）。关于原告主张的修复期间损失，系间接损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐德全于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈阳新世界新汇置业有限公司房屋修复费23170元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费227元（已减半收取），由原告沈阳新世界新汇置业有限公司负担26元，由被告徐德全负担201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 冯 菲二〇二〇年九月十五日书记员 王俊恫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。