文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1181号上诉人（原审被告，反诉原告）：李国梅，女，1973年4月16日出生，汉族，住湖北省恩施市。被上诉人（原审原告，反诉被告）：恩施市远兴物业管理有限公司，住所地湖北省恩施市航空大道二巷（世纪花园）。法定代表人：田宗远，总经理。委托诉讼代理人：余杭，湖北勇鑫律师事务所律师。上诉人李国梅因与被上诉人恩施市远兴物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。李国梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;判令李国梅无需向恩施市远兴物业管理有限公司缴纳物业管理费，恩施市远兴物业管理有限公司承担继续履行合同，采取补救措施，并赔偿李国梅22234.59元;诉讼费用由恩施市远兴物业管理有限公司负担。事实与理由：一、恩施市远兴物业管理有限公司在签约期内不完全履行所签订的《物业服务合同》应视为违约。恩施市远兴物业管理有限公司在其签约管理的小区内出现业主破坏承重墙，霸占采光井的违法违建现象。该业主将采光井遮盖，在里面晾晒衣物，堆放杂物等，严重侵犯了其他全体业主享有采光井的权益，也导致李国梅的房屋没有安全保障和隐私。该违章建筑在李国梅入住前就已经产生。恩施市远兴物业管理有限公司作为当时的物业公司，应当在业主装修时与业主签订装饰装修管理合同，在该业主装修时应当制止纠正违规行为并及时向有关主管部门报告，违背了《物业服务合同》的相关约定。如果该违章建筑在其承接物业之前形成，根据《物业服务合同》的相关规定，其应当对承接物业的共用部分进行查验。恩施市远兴物业管理有限公司如果无法提交证据证明其对业主的违法违规行为进行了批评、规劝、警告、制止并上报有关部门，其就构成违约，应承担相应的违约责任。二、一审判决回避了恩施市远兴物业管理有限公司是否履行上述条款中所指的义务从而是否违约这一焦点问题，判断恩施市远兴物业管理有限公司履行了相应的义务从而未违约有误，损害了李国梅的合法权益。其认定的事实的主要证据与本案的案情焦点毫无关联，李国梅的一审诉求事实和理由是恩施市远兴物业管理有限公司在合约期内对肖琼业主私搭乱建、霸占采光井的违法违规问题没有巡视监督，也没有向有关行政管理部门上报，只要恩施市远兴物业管理有限公司能提供其进行过上报的证据材料，李国梅同意按照约定交纳物业费。一审判决认定李国梅以不可归责于恩施市远兴物业管理有限公司的缘由拒绝交纳物业费，但并未明确不可归责的原因是什么原因。三、李国梅是因为恩施市远兴物业管理有限公司违反《物业服务合同》的约定才拒交物业费用的。属于行使先履行抗辩权。恩施市远兴物业管理有限公司也为按照物业服务合同的约定通过业主委员会督促李国梅限期提交，其无权直接起诉欠费主体。恩施市远兴物业管理有限公司没有履行其义务，也应按照《物业服务合同》的约定承担违约责任，一审法院应予以支持。恩施市远兴物业管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院维持一审判决。恩施市远兴物业管理有限公司向一审法院起诉请求1.判令李国梅给付2013年8月1日至2018年3月15日物业管理费7234.59元；2.判令李国梅承担本案全部诉讼费用。李国梅向一审法院提起反诉请求：1.判令恩施市远兴物业管理有限公司违反《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物业管理条例》及《中华人民共和国消费者权益保护法》赔偿李国梅22234.59元；2.判令恩施市远兴物业管理有限公司按规定采取补救措施，做好善后处理；3.本案的诉讼费、反诉费用均由恩施市远兴物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：2010年7月27日，恩施土家族苗族自治州司法局（甲方）与恩施市远兴物业管理有限公司（乙方）签订《恩施自治州司法局机关小区物业服务合同》，约定甲方将恩施自治州司法局机关小区委托给乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理服务事项：1.房屋、建筑物本体共用部位的维修、养护和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.小区绿地、花木、花池等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生的维护与管理；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.维护公共秩序；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10.根据州司法局的委托组织开展社区文化娱乐活动；11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但费用由双方协商；12.对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，根据情节轻重采取批评、规劝、警告、制止等措施。委托管理期限为2年即2010年8月1日起至2012年8月1日止。装饰装修管理服务：装修申报备案管理，签订装饰装修管理合同；装修现场巡视管理，纠正违规行为；装修中的禁止行为及事项告知业主和装修企业；违规装修责任上报追究处理。物业管理服务费用：住宅业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元计算向乙方交纳，每季度交一次。合同到期后，恩施市远兴物业管理有限公司继续为恩施自治州司法局机关小区提供物业服务。2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日，恩施土家族苗族自治州司法局与恩施市远兴物业管理有限公司连续签订了《恩施自治州司法局机关小区物业服务合同》，委托管理期限至2018年3月31日至，其他相关内容没有变化。李国梅系恩施自治州司法局机关小区3-203室房屋的业主，该房屋的面积为163平方米。2013年8月李国梅入住该房屋。入住前，李国梅发现与其相邻的202号房业主占用了采光井，搭建棚子并堆放杂物，存在影响其采光及正常生活等。后李国梅多次向恩施市远兴物业管理有限公司反映该问题并要求恩施市远兴物业管理有限公司出面解决未果，故李国梅以该问题未得到解决为由拒绝向恩施市远兴物业管理有限公司交纳物业管理费。截至2018年3月15日，李国梅欠交恩施市远兴物业管理有限公司物业管理费7234.59元。一审法院认为，恩施市远兴物业管理有限公司与恩施土家族苗族自治州司法局签订的《物业管理服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李国梅系该小区业主，该合同对李国梅具有约束力。合同签订后，恩施市远兴物业管理有限公司依照约定履行了相应义务，李国梅作为该小区的业主享受了物业服务，理应按合同约定支付物业服务费，故恩施市远兴物业管理有限公司请求李国梅支付物业服务费的理由成立，予以支持。恩施市远兴物业管理有限公司作为物业服务机构，对业主之间的纠纷只能调处，不具有类似强制执法权的职能。李国梅所述其邻居202号房业主存在侵害其权益的问题，可以申请恩施市远兴物业管理有限公司进行调处，当恩施市远兴物业管理有限公司调处不能时，李国梅可以通过其他有效途径进行救济。恩施市远兴物业管理有限公司调处不能的行为不构成违约，李国梅提出反诉以恩施市远兴物业管理有限公司存在违约为由要求赔偿其损失等请求的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李国梅于判决生效之日支付恩施市远兴物业管理有限公司物业管理费7234.59元。二、驳回李国梅的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费177.93元，合计202.93元，由李国梅负担。二审中，双方均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，物业服务合同为物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。恩施市远兴物业管理有限公司作为物业服务机构，其主要职责在于根据双方合同约定对建筑物的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等。对业主之间的纠纷其只能进行调处，调处不能的，业主可以通过合法方式主张权利。李国梅所陈述的相邻202号房业主存在侵害其权益的行为，在恩施市远兴物业管理有限公司调处不能时，其可以通过合法方式主张权利。在恩施市远兴物业管理有限公司已经按合同约定提供服务，履行了主要义务的情况下，李国梅拒交物业费于法无据。对于李国梅反诉要求恩施市远兴物业管理有限公司继续履行合同，并承担违约赔偿责任的问题，现双方物业服务合同已经解除，李国梅要求恩施市远兴物业管理有限公司继续履行合同已经没有事实基础，且李国梅也没有提交相应的证据证明恩施市远兴物业管理有限公司存在违约行为并给其造成了实际损失，故对其反诉请求本院不予支持。综上所述，李国梅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人李国梅负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  侯著韬审判员  杨 芳            本件与原件核对无异      二〇二〇年九月二十五日法官助理何奕娥书记员汪蜀建