四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初10986号 原告：陈智勋，男，1986年6月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：向宸锋，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁东，四川卓宇律师事务所律师。 被告：成都中强实业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街**。 法定代表人：李俊，成都中强实业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋璨，女，住成都市龙泉驿区，系成都中强实业有限公司员工。 原告陈智勋与被告成都中强实业有限公司（简称中强公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈智勋的委托诉讼代理人向宸锋、梁东，被告中强公司的委托诉讼代理人蒋璨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈智勋向本院提出诉讼请求：1.中强公司按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定办理案涉房屋备案及预告登记手续； 2.中强公司向陈智勋支付自2019年1月1日起至案涉房屋实际交付之日止的逾期交房违约金（均以已付购房款1318059元为基数，从2019年1月1日起至2019年6月30日按照万分之二计算为47450.12元，从2019年7月1日起至房屋实际交付之日止按万分之三计算，截止2020年8月11日暂计为160935元），暂共计208385.12元；3.本案诉讼费由中强公司承担。事实与理由：2017年11月30日，陈智勋与中强公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，就陈智勋购买位于成都市锦江区事宜作出约定。合同约定：房屋总价款为2188059元，付款方式为商业贷款，买受人于2017年11月30日前支付首期房价款1318059元，余款870000元申请贷款支付；出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房……出卖人自本合同签订之日起Ｘ日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息……嗣后，因中强公司未按照约定办理案涉房屋的备案及交付手续，经多次沟通，中强公司于2019年4月15日向陈智勋出具《告星汇项目业主书》，其中第4条载明：对于选择维续持有房屋的客户，按照以下计算方式支付违约金：（1）自2019年1月1日起至2019年6月30日期间，延期交付违约金按照客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；（2）2019年7月1日至8月31日期间，按照客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付；（3）2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况的，按客户实际支付房款每日万分之四赔付支付至星汇项目完成施工并达到交付实用功能止；（4）因本项目采用分段验收方式，由于分段验收在成都市属首例，存在一定的不可预期性，故逾期交房违约金的起算时间点为业主签署的商品房买卖合同的交房时间起至星汇项目完成施工并达到交付使用功能之日止（不包含取得分段验收证照时间）。但至今，中强公司仍未实际交付案涉房屋，亦未办理案涉房屋备案手续。陈智勋为维护其合法权益，特提起诉讼。 中强公司辩称，陈智勋未按合同约定支付全部房款，违约在先，中强公司不应当承担违约责任。对于违约金的问题，双方并未就违约金达成最终的书面协议，违约金金额应按合同第19条约定的标准，每逾期一日按照已支付房款的万分之一计算。根据合同第24.3条约定，陈智勋在未办理完毕贷款手续前，中强公司有权不予办理合同备案手续。由于陈智勋尚未履行付款义务，中强公司有权主张不安抗辩权或同时履行抗辩权。 本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，陈智勋与中强公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：陈智勋向中强公司购买成都市锦江区房屋，预测建筑面积86.99平方米，总价款为2188059元；陈智勋采取贷款方式支付房款，于2017年11月30日前支付首期房价款1318059元，占全部房价款的60%，余款向银行申请贷款支付；中强公司应在2018年12月31日前向陈智勋交付该商品房；逾期交房的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，中强公司按日计算向陈智勋支付全部房价款万分之一的违约金。第二十四条“预售合同登记备案”，（一）中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，陈智勋在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，中强公司保持签约文本与备案文本内容的一致。（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款审批后30日内办理商品房预售备案手续……【第（三）款内容进行了加黑标注】；双方于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。 合同签订后，陈智勋支付了首期购房款合计1318059元。后中强公司未按约定交房。2019年4月15日，中强公司出具《告星汇项目业主书》，承诺按以下计算方式支付违约金：自2019年1月1日至2019年6月30日期间，延期交付违约金按客户实际支付的房款（包括银行已支付的按揭贷款）的每日万分之二进行赔付；2019年7月1日至8月31日期间，按客户实际支付的房款的每日万分之三进行赔付违约金；2019年8月31日之后若仍存在逾期交付的情况，按客户实际支付的房款每日万分之四赔付至星汇项目完成施工并达到交付使用功能止。 另查明，截至本案庭审之日，案涉房屋所属建设工程尚在建设中，尚未进行竣工验收。 以上事实，有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、中强公司专用收据、《告星汇项目业主书》等证据以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，陈智勋与中强公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。陈智勋向中强公司支付了首期购房款，但中强公司未按约于2018年12月31日前向陈智勋交付房屋。中强公司的行为构成违约，应当承担相应违约责任。关于逾期交房违约金，陈智勋与中强公司均认可以已支付房款为基数计算，本院予以确认。关于具体违约金标准。中强公司在《告星汇项目业主书》中对2019年1月1日后的逾期交房违约金标准进行了上调，陈智勋对此予以认可，故应视为双方就逾期交房违约金标准达成新的协议。即自2019年1月1日起至2019年8月31日的违约金标准应按《告星汇项目业主书》确定。2019年8月31日之后的逾期交房违约金，因《告星汇项目业主书》约定标准过高，本院酌情调整为已支付房款的每日万分之三计算。截至本案庭审之日，案涉房屋尚不具备法律规定的交付条件，且最终交付时间尚不确定，故本案中逾期交房违约金计至判决生效之日，后续违约金陈智勋可根据实际交房时间另行主张。 关于中强公司是否应为陈智勋办理商品房预售合同备案手续，即办理该手续是否需以陈智勋付清全部房款为前提问题。本院认为，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条预售合同登记备案的约定中，第（一）款“中强公司自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续”，虽然在天数之前划上了×，但从文意上无法确认就是双方约定该款不适用，应当认定是合同签订之日到30日之间双方没有明确具体时间。而第（三）款的内容虽然进行了加黑，但双方在合同上并未约定加黑的内容优先于其他条款适用。从第二十四条整体结构上看，第（一）款、第（二）款、第（三）款采用的是并列方式罗列，未约定优先适用哪一款，也未约定哪一款不适用。在同一份合同文本自身存在结构缺陷或内容不清晰可能导致签约人误解的情况下，中强公司应按合同约定顺序条款的约定完成登记备案。而且，商品房预售合同备案仅是合同当事人根据相关规定到相关行政管理部门对签订合同这一事实予以登记公示，与签订合同后的具体履行情况无关，并不以合同履行完毕即支付房款和交付房屋、办理产权证等为前提条件。综上，陈智勋主张中强公司对双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》进行备案的诉讼请求，本院予以支持。 关于陈智勋主张中强公司协助办理预告登记。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，陈智勋与中强公司于本合同登记备案之日起×日内向房屋登记机构申请办理该商品房预告登记。案涉合同目前未登记备案，办理商品房预告登记条件尚未成就，故本院对陈智勋此项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告成都中强实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈智勋支付2019年1月1日至判决生效之日的逾期交房违约金（均以已付购房款1318059元为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按每日万分之二计算，2019年7月1日至判决生效之日按每日万分之三计算）； 二、被告成都中强实业有限公司应于本判决生效之日起五日内办理其与原告陈智勋于2017年11月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案手续； 三、驳回原告陈智勋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4426元，减半收取2213元，由被告成都中强实业有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年九月二十五日 书记员  刘茜