安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2726号 上诉人（原审原告）：张殷玉，男，1982年5月20日生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审原告）：施苏芳，女，1985年3月29日生，汉族，住安徽省涡阳县。 共同委托诉讼代理人：王建军，安徽永恒律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王明明，安徽永恒律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告）：中农批（亳州）市场建设开发有限公司，住所地安徽省涡阳县南环西路北侧。 法定代表人：张寿颖，该公司总经理。 上诉人张殷玉、施苏芳因与被上诉人中农批（亳州）市场建设开发有限公司（以下简称中农批公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初8136号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张殷玉、施苏芳上诉请求:1.依法撤销(2019)皖1621民初8136号民事判决,依法改判被上诉人支付上诉人违约金170099元(自2017年7月31日至2019年1月31日止共计548天),被上诉人支付上诉人自2019年1月31日至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金或发回重审。2.本案的一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院直接认定“被上诉人不存在逾期交房违约行为”事实错误,适用法律错误。通过一审中双方的举证及一审查明的事实，可以得出案涉房屋实际竣工时间是2018年11月19日之后,此前房屋不具备交付条件,被上诉人存在逾期交房的违约行为。依据《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《消防法》等相关规定，商品房不仅要经过施工、监理部门、建设、勘察、设计部门的验收，要达到交付使用条件必须经过消防、规划、环保验收，方可进行交付使用。2018年11月19日施工、监理、勘察、设计、建设等部门对案涉房屋进行复验，2018年11月26日才经相关消防、规划、环保、质检等部门验收合格，达到交付条件。根据合同约定，书面通知上诉人交接房屋之日视为交接房屋之日。二、一审法院依据上诉人与被上诉人的下属经营公司于2017年2月22日签订的《委托经营管理协议》,直接认定案涉房屋已经交付给上诉人,被上诉人不存在逾期交房错误。首先,上诉人签订《委托经营管理协议》的时间是2017年2月22日,即签订商品房买卖合同的当日,“委托经营管理协议”能够履行的前提是被上诉人能够在2017年7月31日前按时交付房屋,因案涉房屋在2017年7月31日并没有竣工验收合格,没达到交付使用条件,案涉房屋没有经过竣工前该《委托经营管理协议》不具备履行条件。其次,《委托经营管理协议》第二条第一项约定为:委托经营的期限自2017年7月31日起至2022年7月30日止;第三项为:甲方应于房屋交接手续办理完毕后即将该商铺交付乙方;如因开发商的原因造成该商铺不能立即交付,则以开发商实际交付该商铺的时间作为甲方向乙方交付该商铺的时间,并由开发商直接交付乙方。开发商向甲方实际交付该房屋的时间迟延的,如甲方放弃向开发商主张迟延交付责任,则本协议约定的委托经营期限不变,由甲方自行承担相应损失;如甲方向开发商主张延迟交房责任,则本协议约定的委托经营期限开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日起计算。因此,依据该“委托经营协议”,需要上诉人与被上诉人将房屋交接手续办理完毕后,被上诉人才可以将房屋直接交付给案外人进行经营管理;上诉人一旦要求被上诉人承担逾期交房责任,则委托经营期限的起始时间为开发商向上诉人交房之日开始计算。本案中被上诉人并没有与上诉人将房屋交接手续办理完毕,且上诉人已经向被上诉人主张了逾期交房责任,委托经营的期限已经自动顺延。 中农批公司未答辩。 张殷玉、施苏芳一审诉讼请求：1.继续履行合同，并支付逾期交房违约金170099元(自2017年7月31日至2019年1月31日止共计548天)；2.要求被告支付自2019年1月31日至交房之日止按已交房款的日万分之三的违约金；3.诉讼费用全部由被告承担。 一审法院查明事实：2017年2月22日，张殷玉、施苏芳与中农批公司签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第9幢1层120铺号房…总金额人民币壹佰零叁万肆仟柒佰玖拾捌元整…出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格…商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…。同日，张殷玉、施苏芳与涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司签订《委托经营管理协议》，约定：甲方（张殷玉、施苏芳）将其购买的中国供销·涡阳农产品电商物流园项目的商铺全权委托乙方（涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司）进行出租和经营管理事宜…甲方同意本合同自2017年7月31日起至2018年7月30日止，作为招商和市场培育期免收租金…该商铺的委托经营期自2017年7月31日起至2022年7月30日止（共计5年）……为了把市场做强、做大,快速发展壮大项目，甲乙双方共同努力培育市场，乙方在第一个租赁期：2018年7月31日至2018年12月31日只收取半个月租金作为委托管理费…从2019年1月1日开始，租金与委托管理费均为年缴方式，当年租金标准的一个月租金作为委托管理费，乙方从当年租金中一次性扣除…。2016年9月27日，张殷玉付定金10000元，2016年12月15日，张殷玉以房票方式支付426205元，2017年2月20日，张殷玉、施苏芳支付518593元，2017年4月5日，张殷玉通过安徽农金支付80000元，合计支付完毕房屋总价款1034798元。2017年7月20日，中农批公司向张殷玉、施苏芳邮寄了交房通知单。2018年4月4日，涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司将涉案9幢120号商铺租赁给马杰，双方签订《中国供销·涡阳农产品批发市场租赁合同》，马杰已经领取入户门钥匙、《临时管理规约》和《管理服务协议书》。另查明，涉案中国供销·涡阳农产品电商物流园的开发商系本案被告中农批公司，涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司是中农批公司的全资子公司。2017年7月18日，施工、监理、设计、建设等单位对涉案房屋工程中的9幢、10幢、19幢、25幢进行了验收，并在《工程竣工验收报告》上盖章，其综合验收结论为合格；公安消防部门、规划部门、环保部门在专业管理部门验收意见一栏也加盖了公章；工程质量监督站在监督验收意见一栏加盖了公章，签章日期为2018年11月26日。后经群众反映“中农批项目”存在质量问题，涡阳县住房和城乡建设委员会作出回复，并已于2017年9月30日向中农批公司下发《责令整改通知书》，要求其限期整改。2017年10月24日，因存在将未经综合验收的房屋交付使用行为，涡阳县房地产管理局对中农批公司作出30万元的行政处罚（涡房罚字【2017】006号行政处罚决定）。2018年3月，中农批公司对涉案房屋工程进行了质量问题整改，2018年11月19日，施工、监理、勘察、设计、建设单位对涉案房屋工程中的10幢、19幢、23幢、24幢、25幢进行了复验，均同意验收。2018年11月29日，中农批公司在亳州晚报上发布交房公告，通知一期业主（7-35号楼）已经通过工程竣工验收备案，并达到办理产权登记条件，请尚未办理交房手续的业主在2018年12月10日前到项目招商中心办理房屋交付手续。 一审法院认为，国务院住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第七条规定，“工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容”，国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据此规定，建设单位在收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，有关单位全部验收合格后，即视为竣工验收合格，再由建设单位将竣工验收报告等文件提交给政府建设主管部门备案。竣工验收备案是一项行政管理手段，并非认定竣工验收合格的依据或竣工验收合格的前置程序。2017年7月18日，施工、监理、设计、建设等单位对涉案房屋工程中的9幢、10幢、19幢、25幢进行了验收，并在《工程竣工验收报告》上盖章，其综合验收结论为合格，2017年7月18日应为首次竣工验收合格的日期。原告所举证据《责令整改通知书》、《行政处罚决定》及重新组织竣工验收的相关文件，不能证明涉案房屋所在的9幢存在未经竣工验收合格即交付使用的情况。原告主张双方签订的《商品房买卖合同》未采用2014年新版“商品房买卖合同（预售）示范文本”，对此本院认为，示范文本是作为商品房买卖双方签订合同的参考，起示范和引导作用，并非强制性法律规定，不能据此影响合同效力。张殷玉、施苏芳与中农批公司签订《商品房买卖合同》约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，但在签订《商品房买卖合同》的当日，即2017年2月22日，张殷玉、施苏芳与中农批公司的全资子公司涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司签订了《委托经营管理协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，将涉案房屋交给第三方进行委托经营应视为双方当事人对交付方式的另行约定，虽然签订该协议时尚未竣工验收合格，但该协议约定委托经营期为2017年7月31日至2022年7月30日，即自2017年7月31日起将涉案房屋直接交付给第三方视同为交付给原告本人。故综上，对原告要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持，对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。交付行为具有不可逆性，若后期涉案房屋因质量问题被建设主管部门组织重新验收，原告仍可以存在质量问题为由另行提起诉讼。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张殷玉、施苏芳与中农批（亳州）市场建设开发有限公司于2017年2月22日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、驳回张殷玉、施苏芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3702元，由张殷玉、施苏芳负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被上诉人是否存在逾期交房的违约行为；2.如果逾期交房，逾期交房的天数如何确定；逾期交房的违约金如何计算。 关于是否逾期交房的问题。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件。建设行政主管部门在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。因此，商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是不够的，不仅公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。国家通过建设工程竣工验收备案制度加强政府对工程质量的监督管理，目的在于防止不合格工程流向社会。故，在合同约定“该商品房经验收合格”为交付标准的条件下，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的竣工验收备案证明为标准。一审法院按照建设单位自行验收时间作为竣工验收合格时间不当，应予纠正。上诉人2018年11月26日经验收合格符合约定交付使用条件的主张，本院予以采纳。 关于逾期交房天数的问题。本案中，一审法院以张殷玉、施苏芳与案外人涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司签订了《委托经营管理协议》，认定自2017年7月31日起将涉案房屋直接交付给第三方视同为交付给原告本人。本院认为，上诉人与案外人涡阳县中农批市场运营管理有限责任公司签订的委托经营管理协议第二条第3款“开发商向甲方实际交付该商铺的时间迟延的，如甲方放弃向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间不变，由甲方自行承担相应损失；如甲方向开发商主张延迟交房责任，则本协议约定的委托经营期开始时间顺延至开发商实际向甲方交房之日开始计算”的约定，在购房户选择向开发商主张逾期交房责任的情况下，相应的委托经营起始时间顺延。故一审法院认定“自2017年7月31日起将涉案房屋直接交付给第三方视同为交付给原告本人”不当，应予纠正。案涉房屋交付应以2018年11月26日经验收合格符合交付条件为前提，结合上诉人一审提交的《中农批业主与开发商会议纪要》、2018年11月14日余智签署的《保证函》等证据，中农批业主与开发商就逾期交房违约金进行过多次协商，案涉房屋验收合格符合交付条件的时间购房户应当知情。故逾期交房截止日期应计算至2018年11月26日。 关于违约金数额计算问题。中农批公司与购房户房屋买卖合同纠纷是系列案件，本院已生效判决对中农批公司逾期交房期间违约金按照已付购房款总额的同期同类贷款利息上浮30%计算。本案房屋逾期已经超过一年，其时中国人民银行1-3年期贷款基准利率为年利率4.9%，上浮30%后为年利率6.37%。案涉购房款已付总额为1034798元，自2017年8月1日至2018年11月26日按照年利率6.37%计算，违约金总额为88255.05元。 综上，张殷玉、施苏芳的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初8136号民事判决第一项（张殷玉、施苏芳与中农批（亳州）市场建设开发有限公司于2017年2月22日签订的《商品房买卖合同》继续履行）； 二、撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初8136号民事判决第二项（驳回张殷玉、施苏芳的其他诉讼请求）； 三、中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张殷玉、施苏芳逾期交房违约金88255.05元； 四、驳回张殷玉、施苏芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3702元，由中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  沙启峰 审判员  王艳东 二〇二〇年九月十一日 法官助理高辛冉 书记员张依隽