广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1402民初2287号 原告：广西添彩物业管理服务有限公司（以下简称添彩物业公司），住所地广西壮族自治区崇左市友谊大道龙胤财富广场第****房。统一社会信用代码914514003484863634。 法定代表人：邹晓平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李光诚，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蒙晓剑，广西桂海天（崇左）律师事务所执业律师。 被告:卢文生，男，1980年10月3日出生，壮族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：小额诉讼程序 立案日期：2020年8月4日 开庭日期：2020年8月21日 原告添彩物业公司诉讼请求：1.卢文生支付添彩物业公司2018年7月20日至2020年7月31日期间的物业费5398.14元、违约金12062.73元（从2018年7月20日起，按每日千分之三计算，暂计至2020年7月31日，往后顺延计算至付清之日止）、13个月生活垃圾处理费91元（从2019年6月20日起，暂计至2020年7月31日，代收代交每个月7元），共计17551.87元；2.本案诉讼费由卢文生负担。事实与理由：卢文生与添彩物业公司于2017年7月16日签订了崇左市江州区景鸿新天地小区《前期物业服务协议》，约定由添彩物业公司提供物业服务，物业费每月每平方米1元。添彩物业公司在小区安全、清洁及维护等方面进行了物业管理，卢文生作为业主接受了物业服务，应当按照协议缴纳各项费用。卢文生至今仍拖欠添彩物业公司物业费等相关费用，为维护添彩物业公司的合法权益，故诉至法院请求判如所请。 被告卢文生答辩意见：卢文生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。 查明事实：卢文生购买崇左市江州区景鸿新天地小区第1栋118号房，建筑面积221.54㎡。2017年7月16日，卢文生在交房时与添彩物业公司签订《“景鸿·新天地小区”前期物业服务协议》，物业服务期限至本物业正式成立业主大会，并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。添彩物业公司对涉案小区管理执行物业费标准为1元/月/㎡（建筑面积），物业协议对涉案小区的房屋公用设施设备、环境卫生、公共秩序、公共绿化等方面物业公司维护和管理的内容进行了约定。物业协议还约定业主入伙即办理收楼之日起交纳1年物业服务费，之后物业费以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每周期的首月5日前履行交纳义务，从逾期交纳物业费之日起，按照应交物业费总额的3‰按日交纳违约金。2018年9月8日，崇左市江州区景鸿新天地小区成立业主委员会。添彩物业公司在管理小区期间对小区的公共秩序、公共绿化等方面的维护管理没有达到物业协议约定的要求，添彩物业公司在与业主就物业管理问题发生纠纷后也未能整改到位。2018年7月20日至添彩物业公司向本院起诉时，卢文生没有交纳该期间的物业费用。 本院意见：一、关于添彩物业公司是否按照物业服务合同约定履行了物业服务义务，卢文生不支付物业费、垃圾费的理由是否成立的问题。物业管理服务需要具备与其所收取的物业服务费相当的服务质量,物业公司应当就涉案小区内相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主提供符合约定的物业服务。添彩物业公司因物业费纠纷已陆续起诉涉案小区业主，这些系列案中部分业主提供的证据证实了添彩物业公司存在公共秩序维护管理、公共绿化养护管理等方面的服务不符合协议的约定。涉案小区在交房时业主已经预交了一年的物业费，不存在添彩物业公司运营经费不足导致服务质量下降的问题。添彩物业公司在收取了足额的物业费用后应尽心依照物业协议的约定管理小区，但在服务过程中存在各种瑕疵导致业主不满从而引发业主集体拒交物业费，最终损害更多正常交纳物业服务费的业主利益。添彩物业公司因物业服务问题与小区业主存在争议时应按物业协议的内容做好服务，物业服务具有长期性、琐碎性和重复性的特征，而且物业服务质量标准难以量化，服务最后的效果是通过服务对象的主观感受来解决的。根据法律规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。添彩物业公司就业主反映强烈的一些物业服务问题上并无改进，添彩物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付该项目物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。虽然卢文生经本院传票传唤不到庭，但本案系物业服务合同纠纷系列案，在该批系列案中其他业主已经提供添彩物业公司服务存在不达标的情况，故添彩物业公司要求卢文生全额交纳物业费的诉请，本院不予支持，酌情判令卢文生按照添彩物业公司主张物业费的70%向其支付物业费较适宜,即应支付2018年7月20日至2020年7月31日的物业费3835.60元(5479.42元×70%)。涉案小区业主在未实际使用或入住物业时，并未产生生活垃圾。虽然收取生活垃圾处理费仍然是基于维护小区整体卫生条件为目的，但在小区的入住率低时，所产生的生活垃圾比较少，物业服务公司可以适当减少对该部分管理服务的次数和人力，降低成本。因此业主并未通过其行为产生生活垃圾的前提下，仍然要求其缴纳该费用，显然不符合常理。添彩物业公司交纳给环卫站的垃圾处理费数量仅为48户，卢文生在通知交房时已经预交了一年的生活垃圾费处理费，但添彩物业公司并未提交证据证实卢文生在通知交房后何时入住涉案小区，应承担举证不能的后果。对于添彩物业公司主张2019年6月20日至2020年7月31日的生活垃圾费的请求没有事实依据，本院不予支持。 三、关于添彩物业公司主张的违约金是否支持，如支持应如何确定的问题。虽然涉案协议中约定逾期缴费应该支付违约金，但本案的发生也存在添彩物业公司对于物业服务中的瑕疵问题一直没有改进导致双方矛盾情绪对立加重的原因，双方对于物业协议的履行均存在违约行为，应承担各自相应的责任。现添彩物业公司要求从2018年7月20日起按日千分之三计算违约金为12062.73元，此计算方式明显过高；且卢文生在拒绝交费后，添彩物业公司应及时采取适当措施防止损失扩大，本院以实际损失为基础，结合案件的实际情况、当事人的过错程度，酌定违约金以3835.60元为基数，从添彩物业公司起诉之日即2020年8月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止。 判决主文：一、卢文生向广西添彩物业管理服务有限公司支付物业费3835.60元及违约金（违约金以3835.60元为基数，自2020年8月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计至欠款实际清偿之日止）； 二、驳回广西添彩物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。 诉讼费：案件受理费238元，因适用简易程序审理减半收取119元，由卢文生负担72元、广西添彩物业管理服务有限公司负担47元。 相关权利：本判决为终审判决。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 李振京 二〇二〇年九月二日 法官助理 梁 晨 书 记 员 蒙 伟 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。