河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4168号上诉人（原审被告）：宁若男，女，1991年11月26日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘伟，河南威铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓静，河南威铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶城敬，男，1984年10月1日生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：邓玉杰，洛阳法律研究会推荐代理。上诉人宁若男因与被上诉人陶城敬所有权确认纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，组成合议庭审理本案。上诉人宁若男及其委托诉讼代理人袁晓静，被上诉人陶城敬及其委托诉讼代理人邓玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁若男上诉请求：1.撤销一审判决书;2.依法确认位于河南省××高新技术产业开发区××路北侧××花园××单元××房归宁若男所有;3.依法判令陶城敬协助宁若男办理房产过户手续;4.依法判令陶城敬依照协议支付宁若男违约金(按照每天1000元,从2019年1月14日起计算至执行之日,即涉案房屋产权登记人为宁若男为止);5.一、二审上诉费、律师费等费用由陶城敬承担。事实与理由：一、一审判决依据的中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行对该协议的意见存在重大错误,导致本案事实没有查清。宁若男是涉案房屋的主贷人,陶城敬也曾委托宁若男代表全部借款人与贷款人签订借款合同及其他必要文件,且房屋贷款一直由宁若男作为主贷人偿还,在还款期间宁若男按时足额偿还贷款,没有任何失信行为。双方签订《财产分割协议》的本意是双方自愿的对其名下的房产份额的处置,根据诚实信用原则,当事人在民事活动中应讲究信用,恪守诺言,忠于事实。一审判决书依据的主要条款错误,造成认定事实不清。二、现在客观情况已发生变化,该房产已不存在抵押的事实。宁若男与陶城敬在中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行办理按揭贷款用于购买涉案房屋的35万元,已由宁若男作为主贷人于2020年4月27日全部结清,借款合同履约完毕。所以,现在客观情况已经发生变化,不存在抵押的事实,应根据《财产分割协议》本意,宁若男也已将13万补偿给陶城敬,涉案房屋应属于宁若男。陶城敬辩称：一审时宁若男所提出的三个诉讼请求都被驳回。理由是双方所争议的房屋是贷款购买，它的产权应当属于银行。二审说还完也不是二审能够处理的。因为陶城敬在一审时候提出前期投入了四十多万，包括银行的首付、按揭装修、家具家电、生活用品等，那套房屋当时买的时候是49万，现在已经升值，大概是130万元。双方共同共有产权需要双方共同去解决。宁若男向一审法院起诉请求：1.依法确认位于河南省××高新技术产业开发区××路北侧××花园××单元××房归宁若男所有，房屋总价505641元；2.陶城敬协助宁若男办理房产过户手续；3.陶城敬依照协议支付宁若男违约金（按照每天1000元，从2019年1月14日起计算至执行之日（房产办理完毕之日）止）；4.本案诉讼费由陶城敬承担。陶城敬向一审法院提出反诉请求：1.依法判令宁若男返还陶城敬争议房屋的前期投资454056元（首付155645元，还贷7万元，房屋装修、家具、家电等生活用品18万元，合计454056元）；2.反诉费用由宁若男承担。一审法院认定事实：宁若男、陶城敬原系恋人关系，2015年1月30日，二人购买了位于洛阳××开发区××路北侧××花园××单元××号，总房款505641元，首付款155641元，贷款350000元，后因房屋实测面积小于约定面积，房款变为504919元。2015年1月30日，宁若男、陶城敬作为共同借款人、抵押人向中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行贷款350000元，河南新恒顺地产有限公司为借款合同的保证人。2017年5月16日，宁若男（甲方）与陶城敬（乙方）签订《财产分割协议》，载明：“……现双方分手对该房屋进行处理达成以下协议：1、双方确认房屋首付款155645元中甲方支付7万元，乙方支付85645元；分期房贷已付4.5万元中甲方支付1万元，乙方支付3.5万元；装修费用17万元系乙方支付。双方对此事实无异议。2、现甲乙双方协商一致决定该房屋归甲方所有，甲方对乙方补偿13万元，双方不再产生任何纠纷。3、甲方于年月日向乙方一次性支付13万元，支付方式为银行转账。4、因该房屋房产证尚未办理，双方不能直接办理变更手续，双方共同决定等房产证办理之后，乙方于30日内协助甲方到房管局办理变更手续。5、若乙方在房产证办出之后30天内未协助甲方到房管局办理过户手续，每逾期一天乙方向甲方支付违约金1000元，直至乙方协助甲方办理变更手续完毕为止。6、本协议为双方真实意思表示，本协议一式两份，双方各持一份具有同等法律效力。”一审法院询问中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行对此协议的意见，该行回复不同意该《财产分割协议》。宁若男、陶城敬均确认涉案房屋房产尚未办理房产登记，贷款尚未清偿完毕，双方签订《财产分割协议》后贷款一直由宁若男偿还至今。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，涉案加州花园房产为宁若男、陶城敬共同贷款购买，仍有贷款尚未清偿，抵押权并未注销，宁若男、陶城敬双方签订的《财产分割协议》系其对共有房产份额的转让，该协议未经抵押权人同意，故对该协议效力不予认可，宁若男要求确认涉案房屋归其所有并办理房产过户手续不符合相关法律规定，不予支持。宁若男要求陶城敬支付违约金无事实及法律依据，不予支持。关于反诉，因该房屋系宁若男、陶城敬共同贷款购买，一审法院亦未认可宁若男、陶城敬双方签订的《财产分割协议》，故陶城敬要求返还涉案房屋前期投资（首付、还贷部分、房屋装修）不符合相关法律规定，不予支持。关于陶城敬要求返还涉案房屋家具、家电等生活用品，因陶城敬并未提交其反诉请求所涉家具、家电明细及具体价值，该诉讼请求不具体明确，无法处理。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经合议庭评议，判决：一、驳回宁若男的全部诉讼请求；二、驳回陶城敬的全部反诉请求。一审案件本诉受理费9426元，由宁若男承担。反诉受理费4055元，由陶城敬承担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据。另查明，2020年4月27日，中国农业银行股份有限公司涧西支行出具证明一份，载明：兹客户宁若男、陶城敬于2015年2月4日在农行涧西支行办理按揭贷款35万元，用于购买位于高××区九都西路××花园××房产，该笔贷款于2020年4月27日已全部结清。宁若男于2020年4月27日办理提前还款手续，还款总额为326525.63元。宁若男分别于2017年5月16日转账支付陶城敬7万元、于2017年8月31日转账支付陶城敬2万元。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，案涉房屋系宁若男、陶城敬基于恋爱关系共同出资购买，应按共有财产处理。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定,共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。本案中，宁若男和陶城敬已经终止恋爱关系，故对该该房屋丧失了共有基础，符合分割房屋的法定条件，应予准许。对共有财产的分割，有约定的，应按照约定处理。案涉《财产分割协议》为双方所签订，系双方真实意思表示，并对案涉房屋的出资、补偿分配作出明确约定，应作为处理案涉房产的依据。陶城敬主张案涉协议系附条件的协议，以双方复合为前提，但在协议中未显示该条款，亦未能提交充分证据证明其主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋并未办理不动产权属证书，故宁若男上诉请求确认案涉房屋为其所有的主张，本院不予支持。因双方协议约定案涉房屋归宁若男，现实际由宁若男居住使用，且2017年5月16日至2020年4月27日提前清偿银行借款期间，房屋按揭款项均由宁若男偿还，故陶城敬应按照约定协助宁若男办理不动产权证书。根据二审查明的事实，2017年5月16日签订案涉协议后，宁若男共转账支付陶城敬9万元，对剩余的4万元补偿款，宁若男主张抵偿之前陶城敬的借款6万元，因陶城敬不认可，且双方恋爱关系存续期间，经济往来频繁，故本院不予认定。宁若男可另行主张权利。因宁若男未按照约定足额支付陶城敬13万元补偿款，故对其主张的违约金，本院不予支持。同时，其亦应当按照约定支付陶城敬剩余的4万元补偿款。综上所述，宁若男的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初885号民事判决;二、陶城敬于本判决生效之日起三十日内协助宁若男办理位于洛阳高新技术开发区九都西路北侧加州花园9幢2单元2-2303号房屋的不动产权证书；三、宁若男于本判决生效之日起十日内支付陶城敬4万元；四、驳回宁若男的其他诉讼请求；五、驳回陶城敬的其他反诉请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照原判决执行。二审案件受理费8856元，由宁若男、陶城敬各半负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年九月一日书记员  王静楠