山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2020）晋0214民初1613号原告：山西裕金德物业管理有限公司，统一社会信用代码91140203MAOGY4411W。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某，山西漠北律师事务所律师。被告：赵某，居住地大同市。第三人大同市中扶建设有限责任公司，统一社会信用代码91140200681909753E。法定代表人马某。原告山西裕金德物业管理有限公司与被告赵某、第三人大同市中扶建设有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法由审判员郝利宏适用简易程序独任，公开开庭进行了审理。原告山西裕金德物业管理有限公司委托诉讼代理人张某，被告赵某、第三人大同市中扶建设有限责任公司法定代表人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西裕金德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2014年至2019年度物业费3534元及2014年度和2015年度采暖费3464元，共计6998元;2、依法判令本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2008年11月26日，第三人大同市中扶建设有限责任公司与大同煤矿集团有限责任公司的下设单位同煤集团房地产管理中心签订《同煤集团平旺地区危旧平房拆迁改造集资建房合作协议》，系大同市云冈区同煤集团安全苑的建设单位。根据大同煤矿集团有限责任公司的要求涉案小区在竣工验收后5年内由第三人组织物业管理。涉案小区竣工验收交付使用后，第三人组建物业管理站负责涉案小区的物业管理服务，同时负责小区的供暖。2016年第三人将涉案小区的物业管理服务及2016年前业主所欠的物业费及采暖费债权整体移交给了原告，由原告负责涉案小区的物业管理服务。被告系大同市同煤集团安全苑A区4楼6单元203号房屋业主，入住后就接受了物业服务和供暖服务。根据大同煤矿集团有限责任公司的下发文件的规定，被告应当按房屋的建筑面积每月0.6元/月/平米向原告支付物业费，被告的房屋建筑面积为81.87平方米，每年物业费为589元。从2014年1月1日至2019年12月31日的物业管理费人民币3534元及2014年度和2015年度采暖费3464元被告未向原告支付。经原告多次催缴被告仍未繳纳，被告却拒不履行缴费义务的行为已经构成违约，应当承担的违约责任。维护原告的合法权益，现原告向贵院提起诉讼，望人民法院判如所请。为证明其主张，原告提供以下证据:1、《同煤集团平旺地区危旧房拆迁改造集资建房合作协议》，以证明第三人及同煤集团房地产管理中心系案涉小区的开发商；2、《物业管理委托合同》、《物业管理委托协议》、收据，以证明原被告之间存在物业服务合同关系及双方约定物业费收费标准；3、大同煤矿集团有限责任公司专业会议纪要、大同煤矿集团有限责任公司文件；4、通知、公告，以证明原告催要拖欠物业费及采暖费的事实；5、照片，以证明原告进行相应的物业服务，被告应当缴纳相应的物业费。赵某辩称，我方与安全苑小区物业公司签订过物业服务合同的物业公司是同煤平旺物业公司，与原告之间并没有签订过物业服务合同。原告公司实际成立于2016年11月，原告没有权利本案主张2014年的费用，原告提供的证据原告与第三人之间签订的委托合同没有法定代表人的签字，我方对该协议表示怀疑，平旺物业和同煤安全苑小区的章与原告没有关系，另，第三人收取的天然气入户费2950元、装修保证金1000元应予退还及第三人延期交房应当承担相应的违约责任支付我方1025元违约金，以及安全苑的物业公司对小区环境没有提供相应的物业服务，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决。经庭审质证，被告对原告提供的证据1-5、的真实性无异议，故本院对原告提供的该证据，予以确认。经审理查明：2008年11月26日，第三人大同市中扶建设有限责任公司与大同煤矿集团有限责任公司的下设单位同煤集团房地产管理中心签订《同煤集团平旺地区危旧平房拆迁改造集资建房合作协议》，第三人大同市中扶建设有限责任公司系大同市云冈区同煤集团安全苑的建设单位。根据大同煤矿集团有限责任公司的要求涉案小区在竣工验收后5年内由第三人组织物业管理。涉案小区竣工验收交付使用后，第三人组建物业管理站负责涉案小区的物业管理服务，同时负责小区的供暖。2016年第三人将涉案小区的物业管理服务及2016年前业主所欠的物业费及采暖费债权整体移交给了原告，由原告负责涉案小区的物业管理服务。被告系大同市同煤集团安全苑A区4楼6单元203号房屋业主，入住后就接受了物业服务和供暖服务。根据大同煤矿集团有限贵任公司的下发文件的规定，被告应当按房屋的建筑面积每月0.6元/月/平米向原告支付物业费，被告的房屋建筑面积为81.87平方米，每年物业费为589元。从2016年1月1日至2019年12月31日的物业管理费534元及2014年-2015年度的采暖费3464元，被告未向原告支付。以上事实有原告提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，债务应当清偿。本案原、被告之间形成的事实上的物业服务合同关系真实、合法、有效。原被告双方实际均在履行该合同，原告已向被告提供了相关的物业服务，进行了相应的物业管理，被告应按约定支付相应的物业管理费，而被告实际并未交纳2016年年度及2019年度的物业费3534元及2014年度和2015年度采暖费3464元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，故原告请求被告支付2016年至2019年度物业费3534元，本院予以支持。关于被告提出的我方与安全苑小区物业公司签订过物业服务合同的物业公司是同煤平旺物业公司，与原告之间并没有签订过物业服务合同，原告提供的证据原告与第三人之间签订的委托合同没有法定代表人的签字，我方对该协议表示怀疑，平旺物业和同煤安全苑小区的章与原告没有关系的辩解，因第三人大同市中扶建设有限责任公司与大同煤矿集团有限责任公司的下设单位同煤集团房地产管理中心签订《同煤集团平旺地区危旧平房拆迂改逆集资建房合作协议》，第三人大同市中扶建设有限责任公司系大同市云冈区同煤集团安全苑的建设单位。根据大同煤矿集团有限责任公司的要求涉案小区在竣工验收后5年内由第三人大同市中扶建设有限责任公司组织物业管理。涉案小区竣工验收交付使用后，第三人组建物业管理站负责涉案小区的物业管理服务，而2016年第三人大同市中扶建设有限责任公司将涉案安全苑小区的物业管理服务及2016年前业主所欠的物业费及采暖费债权整体移交给了原告，由原告负责涉案小区的物业管理服务，原告系涉案安全苑小区的物业服务公司，原被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，另经本院庭审核实证据原告提供的证据即：原告与第三人之间签订的《物业管理委托协议》均加盖有原告与第三人的公司公章，且第三人对该证据认可无异议，故本院对被告的该辩解，不予采信。关于被告提出的第三人收取的天然气入户费2950元，应予退还的问题，系被告与第三人之间所产生的纠纷，本案系物业服务合同纠纷，天然气入户费与本案没有关联性，被告应另行主张权利。关于被告提出的原告提供的物业服务没有尽到日常的维护和保养义务，公共环境的卫生清理不到位的辩解，因没有提供合法有效的反驳证据予以证实，即使原告在提供物业服务的过程中存在某些不完善之处被告亦不应以此理由拒绝支付全部物业费，故本院对被告的该辩解不予采信。另，原告对该小区的实际管理，确实存在不到位的现象，以致业主意见较大；原告对纠纷的发生也有一定的责任，理应加强内部管理水平，提高物业服务质量，更有力于双方合同的履行。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：被告于本判决生效后十五日内向原告支付2016年至2019年度的物业费3534元及2014年度和2015年度采暖费3464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。审判员 郝利宏二〇二〇年九月二十九日书记员 马 琛