宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初750号原告：韩某，公民身份号码×××，住宁夏回族自治区固原市。委托诉讼代理人：张某，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司。法定代表人：杨某。管理人：宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：王海燕，宁夏合天律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张静，宁夏合天律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告韩某与被告彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司（以下简称新华装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月13日作出（2019）宁0425民初1913号民事判决。韩某不服，向宁夏回族自治区固原市中级人民法院提起上诉。2020年3月23日，宁夏回族自治区固原市中级人民法院作出（2020）宁04民终117号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩某及委托诉讼代理人张某与被告新华装饰公司管理人宁夏合天律师事务所的委托诉讼代理人王海燕、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩某向本院提出诉讼请求：确认位于彭阳县“茹河大酒店”第三层42、44号商品房所有权归韩某所有，要求新华装饰公司协助办理房屋产权登记证书。事实和理由：2009年12月17日，韩某与新华装饰公司签订商品房买卖合同2份，约定韩某以250701.2元购买新华装饰公司开发的“茹河大酒店”第三层42、44号商品房。韩某交付房款后，新华装饰公司交付了涉案房屋。2008年12月份，刘志升又反租韩某“茹河大酒店”二楼5号摊位，韩某剩余房款5万元与刘志升欠的摊位租赁费抵账，刘志升在合同注明“款已付清”。买卖合同第九条约定，新华装饰公司应在房屋交付后30日内为韩某办理权属登记备案手续。后因新华装饰公司原因，房屋产权登记手续至今未能办理。2019年1月3日，彭阳法院作出新华装饰公司破产决定书，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，涉案房屋应属韩某所有，不属于破产财产。本案在审理过程中，韩某变更诉讼请求，要求新华装饰公司继续履行房屋买卖合同，并要求新华装饰公司协助办理房屋产权登记手续。韩某向法庭提供的证据：商品房买卖合同2份，证实2009年12月17日新华装饰公司与韩某签订商品房买卖合同，合同约定新华装饰公司将开发的“茹河大酒店”第三层42号摊位32.987平方米、44号摊位32.987平方米卖给韩某。其中，42号摊位32.987平方米与二楼5号摊位39.129平方米置换。刘志升在2份合同首页均签有“款已付清”字样。收款收据复印件6张，证实韩某儿子韩亮向新华装饰公司支付摊位款120000元，向刘志升支付摊位款20000元；2009年12月17日、同月18日、同月19日，韩某分三次支付新华装饰公司摊位款60000元，新华装饰公司出具收款收据5张、刘志升出具收条1张。摊位租赁协议一份，证实2008年12月28日，韩某将“茹河大酒店”二楼5号摊位以每月800元租金租赁给刘志升，租赁期限自2009年1月1日至2012年1月1日。新华装饰公司辩称，对韩某提供的证据的真实性无异议，但其中3张收据的交款人是韩亮，并非韩某；另1张收条的收款人是刘志升，并非本案被告新华装饰公司，该收条与本案无关。本院依法调取彭阳县不动产登记事务中心出具的刘志升房屋登记信息证明一份、三楼商铺图一份，刘志升名下有4处房屋登记信息，新华装饰公司名下有17处房屋登记信息；宁夏红阳实业集团有限责任公司和宁夏小额贷款有限公司名下无房屋登记信息。本院依法调取宁夏回族自治区固原市中级人民法院于2017年2月6日作出的（2017）宁04民调2号、（2017）宁04民调3号、（2017）宁04民调4号民事调解书各一份，证实2015年9月22日、12月9日、2016年1月20日，宁夏红阳实业集团有限责任公司向中国建设银行股份有限公司固原分行贷款，新华装饰公司将涉案房屋占用范围内的土地使用权（彭土国用[2007]620125号土地使用权）抵押给建行固原分行。本院依法调取彭阳县市场监督管理局出具的企业信息查询单2份、证明一份，证实彭阳县新华建筑集团装饰有限责任公司于1997年6月11日成立，法定代表人刘志升；股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%；2011年9月21日，该公司法定代表人变更登记为杨某，居民身份证号码×××。股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%。2013年7月8日，宁夏红阳实业有限责任公司变更登记为宁夏红阳实业集团有限公司，公司法定代表人刘志升，居民身份证号码×××。股东刘志升出资5824万元，出资比例97.07%，股东尹向珍出资176万元，出资比例2.9333%。2016年3月16日，公司法定代表人由刘志升变更登记为郭彦飞。2016年7月19日，公司法定代表人由郭彦飞变更登记为刘志升，居民身份证号码×××。股东刘志升出资变更登记为2824万元，出资比例变更为47.0667%，股东尹向珍出资变更为3176万元，出资比例变更为52.9333%。茹河购物广场、红阳实业大酒店、茹河大酒店、彭阳县红阳楼饭店4家公司名称，未在彭阳辖区注册登记。本院依法调取彭阳县人民法院2018年11月20日作出的（2018）宁0425破申2号民事裁定书，证实2018年11月5日新华装饰公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由向彭阳县人民法院申请重整，彭阳县人民法院裁定受理新华装饰公司的重整申请。本院依法调取彭阳县人民法院2019年1月3日作出的（2019）宁0425破1-1号决定书，证实彭阳县人民法院指定宁夏合天律师事务所担任新华装饰公司管理人，明确管理人接管债务人财产、印章、账簿、文书等9项职责。本院依法调取彭阳县人民法院2019年10月10日作出的（2019）宁0425破1-2号裁定书，证实彭阳县人民法院裁定终止新华装饰公司重整程序，宣告新华装饰公司破产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的陈述及本院经合议确认的证据能够证明如下事实：2009年12月17日，韩某与新华装饰公司签订商品房买卖合同2份。新华装饰公司法定代表人刘志升在2份合同首页均签有“款已付清”字样。合同约定韩某购买新华装饰公司开发的“茹河大酒店”第三层42号32.987平方米商品房摊位、44号32.987平方米商品房（摊位）。合同还约定，“茹河大酒店”第三层42号32.987平方米商品房摊位与原二楼5号摊位39.129平方米置换。该合同第九条约定，新华装饰公司（甲方）应在房屋交付使用后三十日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因新华装饰公司原因，韩某（乙方）无法取得房屋相关证书的，韩某（乙方）有权退房，自韩某（乙方）提出退房之日起三十日内将已交房款退还给韩某（乙方），并按已交房款同期银行利率四倍的利率，赔偿韩某（乙方）的损失；韩某（乙方）不退房的，新华装饰公司（甲方）按已付房屋价款的10%向乙方支付违约金。合同签订后，韩某分三次向新华装饰公司支付房款60000元，新华装饰公司给韩某出具收款收据3张，并加盖公司印章。合同签订前，韩某儿子韩亮分2次向新华装饰公司支付二楼5号摊位款120000元，新华装饰公司给韩亮出具收款收据2张，并加盖公司印章。2008年12月7日韩亮向刘志升支付二楼摊位款20000元，刘志升出具收条1张。新华装饰公司向韩某交付了涉案房屋（摊位），但未办理产权登记。2008年12月28日，韩某将“茹河大酒店”二楼5号摊位以每月800元租金租赁给刘志升，租赁期限自2009年1月1日至2012年1月1日。同时查明，彭阳县新华建筑集团装饰有限责任公司于1997年6月11日成立，法定代表人刘志升；股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%；2011年9月21日，该公司法定代表人变更登记为杨某，居民身份证号码×××。股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%。另查明，2015年9月22日、12月9日、2016年1月20日，宁夏红阳实业集团有限责任公司向中国建设银行股份有限公司固原分行贷款，新华装饰公司将涉案房屋占用范围内的土地使用权（彭土国用[2007]620125号土地使用权）抵押给建行固原分行。对该抵押信息，新华装饰公司及其法定代表人、主要出资人刘志升并未以合理方式告知韩某。另查明，2018年11月5日，新华装饰公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由申请重整。2018年11月20日，彭阳县人民法院作出（2018）宁0425破申2号民事裁定，受理新华装饰公司的重整申请。2019年1月3日，彭阳县人民法院作出（2019）宁0425破1-1号决定，指定宁夏合天律师事务所担任新华装饰公司管理人，明确管理人接管债务人财产、印章、账簿、文书等职责。2019年10月10日，彭阳县人民法院作出（2019）宁0425破1-2号裁定，终止新华装饰公司重整程序，宣告新华装饰公司破产。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。韩某与新华装饰公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应依约履行。刘志升在案涉2份合同首页均签有“款已付清”字样，足以证明韩某已全部付清房屋（摊位）款。新华装饰公司交付房屋（摊位），但未按照合同约定的期限办理房屋产权登记，致韩某至今未取得案涉房屋产权证书，韩某物权的实现有待新华装饰公司继续履行合同并协助办理产权登记，因此，新华装饰公司对此应依法承担违约责任。故对韩某的诉讼请求，本院予以支持。新华装饰公司管理人虽对韩某提供的证据真实性不表异议，但提出韩亮支付新华装饰公司摊位款以及支付刘志升摊位款与本案无关的辩解意见，韩某、韩亮系父子关系，韩亮代父亲支付摊位款并无不妥，且韩某对此表示认可。因刘志升系新华装饰公司的法定代表人、控股股东和实际控制人，韩亮支付刘志升20000元摊位款，刘志升出具收条，应当认定刘志升收取房款的行为属于法定代表人以公司名义从事的民事活动，属于履行职务的行为。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”因此，新华装饰公司公司应对法定代表人刘志升以公司名义从事的民事活动承担责任。况且，韩某已经提供基本证据以证明其诉讼主张成立，新华装饰公司反驳时未提供相反证据足以推翻韩某提供的证据，应承担举证不能的法律后果。故对新华装饰公司该辩解意见，本院不予采纳。韩某实际占用房屋（摊位）多年后，新华装饰公司及其法定代表人、主要控股股东刘志升虽未以合理方式告知韩某已将案涉房屋占用范围内的土地使用权用于抵押贷款等重大信息，且在新华装饰公司申请重整未果后进入破产程序，但均属于其公司在抵押、破产方面的民事行为，与韩某并无法律上的因果关系，因此该民事行为并不能有效对抗韩某的物权期待权以及新华装饰公司继续履行合同义务后物权实现的可能。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司于本判决生效之日起一个月内继续履行与韩某签订的合同，即协助韩某办理房屋产权登记手续。案件受理费100元，由被告彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 高俊龙人民陪审员 马东颖人民陪审员 夏 锟 二〇二〇年九月二十九日（法官助理 何志芳书记员 刘丽霞附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。