广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初4129号原告：深圳市森佳实业发展有限公司，住所地深圳市坪山区坑梓街道办秀新社区东二村二巷**，统一社会信用代码9144030076347989XY。法定代表人：许慈秀，总经理。委托诉讼代理人：杨军文，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋歆迪，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被告：蒋俊洋，男，汉族，1970年11月5日出生，户籍地址江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：王学连，广东融关律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克拓，广东融关律师事务所律师。原告深圳市森佳实业发展有限公司与被告蒋俊洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨军文、蒋歆迪、被告蒋俊洋及其委托诉讼代理人陈克拓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市森佳实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年9月1日至2019年6月20日拖欠的租金人民币13406.33元；2.请求判令被告向原告支付2019年1月至2019年6月20日拖欠的水电费人民币353.67元；3.请求判令被告向原告支付逾期支付租金、水电费等滞纳金人民币3820.10元（以逾期未付款项为基数，按每日万分之七暂计至2020年4月15日）；4.请求判令没收被告合同保证金2000元。事实和理由：2016年9月20日,被告与原告签订了《租用金沙市场厂房店铺存档合同书》,约定:由原告出租坑梓金沙市场厂房店铺(店铺号7)给被告使用;原告向被告收取押金人民币2000元,在被告没有违反合同情况下,期满无息退还,如被告违约，押金一律不退还;并追究违约法律责任;租期暂定三年,自2016年9月1日至2019年8月31日,第1-2年每间每月租金1750元,第3年每间每月租金2000元;被告应每月5号前支付当月租金及上月水电卫生费用,超期一天加收滞纳金10%,超期一个月未交租金视为违约,原告有权终止合同收店铺转租他人并没收押金。自2019年2月起,被告便停止向原告交纳租金及水电卫生费且未足额缴纳2018年9月至2019年1月间的租金,经原告多次催告仍置之不理,并继续使用房屋至2019年6月底。被告逾期拒不向原告支付租金及水电费的行为严重违反了相关法律规定和双方的约定,严重侵犯了原告合法权益,给原告造成了巨大的经济损失,已经构成严重违约。为维护原告合法权益,特诉至贵院,请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告蒋俊洋辩称：一、原告与案外人深圳市坑梓金沙股份合作公司关于涉案物业的租赁合同已经于2019年1月31日到期，原告于2019年1月31日之后就没有权利收取答辩人租金或占有使用费。二、根据《解除厂房店铺租赁清算单》可知，被告仅拖欠原告租金及水电费共计3068.67元；同时，根据缴费通知书显示，2018年9月之后，原告仍按1750元/月的标准向被告收取租金，应视为双方已经以实际行为变更了《租用金沙市场厂房店铺存档合同书》中关于第三年增加租金的约定。三、被告认可拖欠水电费353.67元。四、答辩人缴纳的保证金,被告无权没收，应当返还或者抵扣。经审理查明：2016年9月20日，原被告签订《租用金沙市场厂房店铺存档合同书》，约定主要内容为“被告租用原告的坑梓金沙市场厂房7号店铺，合同期限为2016年9月1日至2019年8月31日，前两年每月租金1750元、第三年每月租金2000元。押金为2000元，在被告没有违反合同的情况下，期满无息退还，同时收清第一个月租金，以后每月5号前，被告向原告交清当月租金及上月水电卫生费用......”。依据被告提交的缴费通知书、收款收据、《解除厂房店铺租赁清算表》可知：2018年12月至2019年1月期间，被告拖欠原告租金（按每月1750元为标准核算）2500元；被告另拖欠原告2018年11月水电费105元、2018年12月水电费110、2019年1月水电费108元，合计323元。2019年6月21日，原被告双方进行结算，被告需向原告补交2018年9月1日至2019年1月期间递增租金1250元；被告需向原告支付2019年2月至6月期间水电费357元。另查明：2016年8月8日，原告和深圳市坑梓金沙股份合作公司签订《物业租赁合同》，约定原告租用深圳市坑梓金沙股份合作公司位于深圳市坪山区㎡，无房产证。原告出租给被告的是该物业中的一部分。2019年3月25日，原告和深圳市坑梓金沙股份合作公司签订《解除〈物业租赁合同〉协议书》，深圳市坑梓金沙股份合作公司是协议书甲方，原告是协议书乙方，协议书内容为“甲方和乙方于2016年8月8日签订《物业租赁合同》,约定乙方租赁甲方位于深圳市坑梓街道金沙社区坪山大道6403号(原深汕路1097号)厂房。租赁期限至2019年8月31日止。因深圳市市政府建设地铁14、16号线,需要拆迁乙方租赁的厂房,甲方接深圳市坪山区人民政府(深坪府〔2019〕16号)及深圳市坪山区坑梓街道办事处土地整备中心《关于全力配合地铁14号线征收拆迁工作的通知》,要求甲方必须在2019年3月30日前移交该厂房予政府拆除。基于上述不可抗力因素,甲方与乙方达成本协议:1、结合征拆的相关情况该物业租赁合同终止至2019年1月31日;2、该物业租金结算至2019年1月31日;3、要求乙方务必在2019年3月30日前搬迁完毕,将物业返还给甲方;4、该物业拆迁补偿标准,按照政府相关规定的补偿标准给予承租方;5、对此次拆迁,甲方不对承租方做任何赔偿和补偿。6、本协议一式两份,自双方签字后生效”。再查明：原告第一项、第三项诉讼主张计算方式不明。庭审时，原告陈述“三个工作日内提交书面诉讼主张计算表”。原告逾期未提交诉讼主张计算表。本院认为，原告出租给被告的涉案物业无产权证，原告也未能提交建设工程规划许可证，被告与原告签订的《租用金沙市场厂房店铺存档合同书》属于无效合同，原告第四项诉讼主张，缺乏法律依据，本院予以驳回。关于原告第一项诉讼主张中“2018年9月1日至2019年1月期间租金”，本院依据查明事实确认为3750元；依据《解除〈物业租赁合同〉协议书》约定内容可知，原告从2019年2月1日起对涉案物业不再拥有出租收益的权利，被告是否实际占用涉案物业，均无需向原告支付占有使用费，故原告向被告主张2019年2月份之后租金，缺乏事实依据，本院不予支持。原被告签订合同无效，被告抗辩原告无权没收保证金、应当抵扣的抗辩理由成立，故原告主张的租金，本院支持1750元。关于原告第二项诉讼主张,被告拖欠原告2019年1月至6月20日的水电费等共计465元，原告主张353.67元，系对其实体权利的处分，本院予以认可；被告也承认原告该项诉求。原告该项诉讼主张，本院予以支持。关于原告第三项诉讼主张，双方签订的合同无效，原告主张被告承担违约责任缺乏法律依据，本院予以驳回。综上，被告抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告蒋俊洋于本判决生效之日起三日内向原告深圳市森佳实业发展有限公司支付2018年9月1日至2019年1月期间的房屋占用使用费差额1750元；二、被告蒋俊洋于本判决生效之日起三日内向原告深圳市森佳实业发展有限公司支付2019年1月至2019年6月20日期间拖欠的水电费353.67元；三、驳回原告深圳市森佳实业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由原告深圳市森佳实业发展有限公司负担127元，被告蒋俊洋负担18元。本判决为终审判决。审判员  贾延涛二〇二〇年九月二十七日书记员  石斐宇