四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3524号 原告：绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区喜树街****。 法定代表人：吴松，系执行董事。 委托诉讼代理人：彭浩然，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都黑大砲影业有限公司。住。住所地：成都市武侯区郭家桥南街望江路街道办事处内/div> 法定代表人：陈诚，职务不详。 原告绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司（以下简称成都蜀峰房地产公司）与被告成都黑大砲影业有限公司（以下简称成都黑大砲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告成都蜀峰房地产公司的委托诉讼代理人彭浩然到庭参加诉讼，被告成都黑大砲公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 成都蜀峰房地产公司向本院提出诉讼请求：1．确认《租赁合同》于2019年9月27日解除；2．判令成都黑大砲公司支付欠付租金82,617.7元（自2019年6月1日至2019年9月27日）、租金逾期支付违约金42,899.23元（以应付租金1%/日为利率，自2019年7月21日至2019年9月27日），合同违约金42,685.8元；3．判令成都黑大砲公司支付保证金逾期补足违约金256.11元（按保证金金额2‰为利率，自2019年9月22日至2019年9月27日）；4．本案诉讼费、保全费等由成都黑大砲公司承担。 事实和理由：2019年5月30日，成都蜀峰房地产公司与成都黑大砲公司签订《租赁合同》（以下简称“合同”），约定由成都蜀峰房地产公司（甲方）将坐落在成都市锦江区驿都西路316号1栋14楼1/2号写字楼出租给成都黑大砲公司（乙方）。租赁期限为自2019年6月1日起至2021年5月31日止。租金为每月21,342.9元。根据合同第5.2条约定，每期应缴纳租金为3个月租金，乙方应在已付租金到期10日前向甲方支付下期租金。乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方按欠付租金1%向甲方支付违约金。合同第6.1条和6.3条约定，乙方应向甲方支付租赁保证金21,342.9元，如甲方划扣乙方保证金导致乙方保证金不足额，乙方应在收到甲方补足通知起5日内对保证金进行补足，未及时补足的，每日按缺额部分保证金金额2‰向甲方支付违约金。另据合同第11.2条约定，乙方拖欠租金逾期超过15天的，甲方有权以书面通知方式解除合同，且违约方应向另一方按租赁月租金额2倍支付违约金。合同签订后，成都蜀峰房地产公司如约将上述房屋交付给成都黑大砲公司使用，但成都黑大砲公司一直未按合同约定履行租金和保证金的付款义务。2019年9月10日，成都蜀峰房地产公司向成都黑大砲公司寄送《逾期缴款催告函》，进行租金及租赁保证金催告，但成都黑大砲公司依旧未履行付款义务。后，鉴于成都黑大砲公司的违约行为已达到解约条件，成都蜀峰房地产公司于2019年9月20日向成都黑大砲公司寄送《解约函》，书面通知解除上述租赁合同。成都蜀峰房地产公司认为成都黑大砲公司逾期支付租金的行为已经严重违约，成都蜀峰房地产公司有权单方解除合同，成都黑大砲公司应当支付租金及逾期支付租金的违约金和逾期支付保证金的违约金。 成都黑大砲公司未作答辩。 本院经审理查明：2019年5月14日，成都蜀峰房地产公司将成都市锦江区驿都西路316号1栋14楼1/2号写字楼交给成都黑大砲公司公司使用。 2019年5月30日，成都蜀峰房地产公司（甲方）与成都黑大砲公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在成都市锦江区驿都西路316号1栋14楼1/2号写字楼出租给乙方，计租面积为454.16平方米，其中精装区计租面积317.65平方米，月租金为15,882.5元，清水区计租面积136.51平方米，月租金为5,460.4元，租金总计21,342.9元。租赁期限自2019年6月1日起至2021年5月31日止。甲方同意给予乙方2个月的免租期，作为乙方的装修补贴。甲乙双方约定，每期租金为3个月租金，乙方应在已付租金到期10日前向甲方支付下期租金。乙方逾期支付，每逾期一日，乙方按欠付租金的1%向甲方支付违约金。房屋物业管理费为每月每平方米18元。若乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补缴免租装修期内的全部租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金21,342.9元，该款为用于保证乙方履行合同项下义务的担保，乙方不履行支付租金、物管费等义务或逾期支付租金、物管费等，甲方有权直接从保证金中扣取相应的金额，如甲方划扣乙方保证金导致乙方保证金不足额，乙方应在收到甲方补足通知起5日内对保证金进行补足，未及时补足的，每日按缺额部分保证金金额2‰向甲方支付违约金。乙方拖欠租金逾期超过15天的，甲方有权以书面通知方式解除合同，且违约方应向另一方按租赁月租金额的2倍支付违约金。任何一方就本合同向另一方送达任何文件及其他任何事宜进行联系，必须以书面方式进行，如以特快专递方式发出，以通知交予特快专递公司后第7日视为收悉日，以交寄记录作为发送凭证；如以挂号邮寄方式，在投递后（以寄出的邮戳为准）次日视为送达。 成都蜀峰房地产公司于2019年9月10日作出《逾期缴款催告函》，告知成都黑大砲公司，因成都黑大砲公司未按照合同约定的时间缴纳保证金及租金，若成都黑大砲公司收件后3日内未回复，成都蜀峰房地产公司将追究法律责任。2019年9月20日，成都蜀峰房地产公司作出《解约函》，因成都黑大砲公司未按照合同约定缴纳相应租金、保证金，且在催告后仍未履行义务，故而函告成都黑大砲公司收到该函件之日起解除租赁合同并要求该公司支付相应违约金。 成都蜀峰房地产公司于2019年10月22日向成都黑大砲公司邮寄《腾退通知函》，该函要求成都黑大砲公司务必于2019年10月20日前完成腾退，否则，每逾期一日，按照日租金的200%向成都蜀峰房地产公司支付房屋占用使用费。 庭审中，成都蜀峰房地产公司陈述成都黑大砲公司入驻后未向成都蜀峰房地产公司支付过任何款项，且其违约行为导致案涉房屋无法正常使用及出租。 上述事实，有成都蜀峰房地产公司提交的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、企业信息公示报告、《绿地Office＋企业服务平台签约告知书》、《468文创孵化中心入驻企业信息登记表》、《租赁合同》、《逾期缴款催告函》、《解约函》、《腾退通知函》、邮件发送记录，以及成都蜀峰房地产公司的当庭陈述在案为证。 本院认为，成都黑大砲公司与成都蜀峰房地产公司签订《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方形成房屋租赁合同法律关系。 合同签订后，成都蜀峰房地产公司将案涉房屋交付给成都黑大砲公司使用，按照合同约定，成都黑大砲公司应当在2019年7月20日缴纳3个月的租金，但成都黑大砲公司至今未缴纳租金，成都黑大砲公司的行为已构成严重违约，根据双方合同约定，成都黑大砲公司逾期支付租金15天后，成都蜀峰房地产公司有权解除合同。 虽然成都蜀峰房地产公司于2019年9月20日作出《解除函》，但并未举证证明已经将该《解除函》向成都黑大砲公司送达。然而2019年10月22日，成都蜀峰房地产公司向成都黑大砲公司邮寄了《腾退通知函》，该函明确要求成都黑大砲公司腾退房屋，已经明确表示不愿意继续出租房屋给成都黑大砲公司，成都蜀峰房地产公司有解除合同之意，故按照双方合同约定，通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日视为收悉日，所以2019年10月29日为成都黑大砲公司收到《腾退通知函》之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的通知自到达对方时解除，故双方合同解除的时间为2019年10月29日。 关于租金。案涉《租赁合同》于2019年10月29日解除，成都黑大砲公司实际租赁该房屋的时间为2019年6月1日至2019年10月29日，其应当按约支付租金。现成都蜀峰房地产公司只主张2019年6月1日至2019年9月27日期间的房屋租金82,617.7元，系其对自身权利的处分，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。 关于违约责任。成都蜀峰房地产公司称成都黑大砲公司逾期支付租金，按照合同约定每逾期一日应当支付1%的违约金，同时因成都黑大砲公司逾期支付租金超过15日，成都蜀峰房地产公司有权单方解除合同，因此成都黑大砲公司应当向成都蜀峰房地产公司支付2个月租金标准的合同违约金。所以成都蜀峰房地产公司主张的合同违约金及逾期支付租金违约金系因同一个违约行为产生，逾期付款违约金应当被合同违约金吸收评价。我国的违约赔偿以弥补守约方实际损失为主要目的，兼具惩罚性，案涉合同的损失主要表现为逾期支付租金的利息损失、腾退房屋的成本损失、再次出租房屋所耗费的成本。且合同中约定违约金的数额按照2个月的租金计算，该约定违约金数额足以弥补因成都黑大砲公司违约带来的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，本院酌情确定成都黑大砲公司应当向成都蜀峰房地产公司支付2个月租金42,685.8元的违约金。 成都蜀峰房地产公司称成都黑大砲公司未按约支付保证金，应当承担逾期支付保证金的违约责任。保证金性质为保障合同顺利履行，当承租方给成都蜀峰房地产公司造成损失的或者未按照合同约定支付租金、物业服务费的可用保证金抵扣，保证金在合同履行完毕后应当返还给承租方，所以该款项仅为担保性质，仍属于成都黑大砲公司的款项，该笔款项未支付仅直接导致成都蜀峰房地产公司该期间保证金利息损失。本案中，因为成都黑大砲公司未支付保证金，使得成都蜀峰房地产公司在成都黑大砲公司逾期支付租金的情况下无法从保证金中抵扣租金、逾期付款违约金，所以从合同签订之日至合同解除之日，成都黑大砲公司未支付保证金的行为直接导致成都蜀峰房地产公司产生利息损失，双方对此约定的违约金过高，本院对此酌定为450元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司与被告成都黑大砲影业有限公司之间的《租赁合同》于2019年10月29日解除； 二、被告成都黑大砲影业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司支付欠付租金82,617.7元及违约金43,135.8元； 三、驳回原告绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1,835元，公告费300元及后续送达本裁判文书产生的公告费，由被告成都黑大砲影业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 晶 二〇二〇年九月二十八日 书记员 李茜兰