云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7196号上诉人（一审被告）：云南金泽房地产开发有限公司，住所地云南省昆明高新区海源北路**。法定代表人：刘永清。委托诉讼代理人：傅梁、李遇蓝，云南刘胡乐律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：浦仕伟，男，汉族，1977年2月25日生，汉族，住云南省宣威市。被上诉人（一审原告）：夏利仙，女，汉族，1988年12月1日生，住云南省宣威市。两被上诉人委托诉讼代理人：张建华、曾洋，云南圣唐律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：云南金秉房地产经纪有限公司，住，住所地昆明市五华区学府路**鼎易天景小区********/div>法定代表人：洪兴虎，总经理。委托诉讼代理人：唐莹、杨子江，云南大朋律师事务所律师。上诉人云南金泽房地产开发有限公司（以下简称“金泽公司”）因与被上诉人浦仕伟、夏利仙、云南金秉房地产经纪有限公司（以下简称“金秉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初13754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日受理此案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金泽公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：上诉人对金秉公司违反商业销售协议的行为不知情，确实也未收到诉争的定金款项。金秉公司与浦仕伟签订的订购单和收取定金的行为，未经上诉人授权，且未获得上诉人追认，应由金秉公司承担责任。综上，请求二审法院查清事实依法改判。被上诉人浦仕伟、夏利仙答辩认为，金泽公司应承担退款责任，对于一审判决结果没有上诉，认可一审判决结果。被上诉人金秉公司答辩认为，退款责任应由金泽公司承担，对一审判决结果无异议。浦仕伟、夏利仙向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告连带归还购房款538483元及自还款之日起2019年6月19日至款项还清之日止，每日按万分之五计算的违约金；2、判令两被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理确认的本案事实：2018年12月19日，被告金秉公司与被告金泽公司就被告金秉公司销售被告金泽公司开发的海源财富中心项目签订了一份《商业销售协议》，协议对双方在海源财富中心项目销售过程的权利义务进行了约定。其中协议第二条第（二）项载明：甲方（指金泽公司）保证自身是本项目预售许可证中载明的唯一权利人，对本项目享有完全的所有权，并对因委托乙方（指金秉公司）销售之物业本身的权属或资格瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。第九条第（一）项第3条载明：一切有关本项目之协议文件均须由甲方签署，任何个人或单位对外签订有关本项目的任何协议文件均属无效，乙方工作人员不得误导客户误认为乙方或其他人员有承诺或签署任何文件的权利；甲方对与购房客户签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。第九条第（二）项第6条载明：甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、并办理相关的各项购房手续，乙方或乙方人员不得经手客户的任何款项。2019年3月19日，原告与被告金秉公司的营销人员签订了一份《“海源财富中心”物业认购协议》，约定乙方（指浦仕伟、夏利仙）购买甲方（指金泽公司）开发的位于昆明市高新技术开发区交汇处“海源财富中心”物业，乙方认购的物业按照建筑面积计价，建筑面积为68.91平方米，单价为16812元／平方米，总价为1158483元，最终面积以《商品房买卖合同》上载明的面积为准；乙方在签订本认购协议时，已经向甲方支付认购定金588483元，甲方已向乙方开具收款凭证，并明确收款时间，该定金在正式签订《商品房买卖合同》时一并计入乙方房款中。协议还对合同的其他一些事项作出了约定。认购协议签订前原告已向被告金秉公司交付了认购定金588483元，被告金秉公司出具了收据。2019年4月23日，被告金泽公司针对海源财富中心购房户发出了通知，内容为：云南金泽房地产开发有限公司与云南金秉房地产经纪有限公司签订的《商业销售协议》，自2019年4月12日起已终止履行，现将终止协议后的相关事宜通知如下：一、云南金秉房地产经纪有限公司自2019年4月12日起，停止（包括销售渠道单位）对海源财富中心一切商业宣传销售行为，停止使用海源财富中心“营销中心”。二、2018年12月19日至2019年4月12日期间，通过云南金秉房地产经纪有限公司购买海源财富中心商铺的客户，请本人携带相关资料，尽快与云南金泽房地产开发有限公司营销部联系核实购房信息，办理退款手续……。三、自2019年4月12日起，若云南金秉房地产经纪有限公司（包括销售渠道单位）继续宣传销售海源财富中心物业，由此产生的一切后果由客户和该公司负责，云南金泽房地产开发有限公司将保留对该公司的法律追诉权，请购房客户慎重甄别。2019年6月11日，被告金秉公司向原告出具《退款承诺书》，承诺书内容为：我司与浦仕伟商铺退款一事，我司承诺与浦仕伟商铺退款在15个工作日内全额退款到浦仕伟提供账户，我司保留他对相关人员言语辱骂行为的诉讼权。如果云南金秉房地产经纪有限公司在15个工作日内没有按全额退款，按提交之日起万分之五的违约金每日支付给浦仕伟。一审法院认为：本案是围绕海源财富中心商铺的售卖产生的纠纷，海源财富中心商铺是被告金泽公司开发的商品房项目，被告金泽公司是项目的开发商，被告金秉公司并非海源财富中心项目的建设开发商或合作开发商，其只是从事房地产中介服务的企业法人，其在项目销售过程所扮演的角色或是委托销售，或是居间服务，委托的法律性质是代他人处理一定事务，居间的法律性质则是为他人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务。在海源财富中心项目的销售过程中，被告金泽公司与被告金秉公司签订了《商业销售协议》，该协议虽名为商业协议，但从合同条款的记载，双方合同性质实为委托销售合同关系，如合同第二条第（二）项明确记载的被告金泽公司保证对委托被告金秉公司销售的物业的权属或资格瑕疵纠纷承担责任。第五条第（三）项记载的被告金秉公司对项目享有销售权等等，且被告金秉公司与原告签订的《“海源财富中心”物业认购协议书》也明确记载甲方为被告金泽公司。虽然两被告签订的《商业销售协议》约定项目对外销售过程中的一切文件均由被告金泽公司签署，客户的定金、购房款也应由被告金泽公司派专人收取，但该约定是两被告之间的内部约定。我国民法总则第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”原告作为购房者是无从知晓两被告的这些约定的，其购房应了解的应是项目的开发商、项目的价格、交付日期等。有效的代理，其行为对被代理人发生法律效力，因此，被告金秉公司在代理销售项目过程的签约，收取定金的行为的后果应由委托其销售的被告金泽公司承担。现原告与两被告尚未签订正式商品房买卖合同，被告金泽公司也于2019年4月23日以通知的形式明确了通过被告金秉公司购买海源财富中心商铺的客户，与被告金泽公司办理退款手续。在该通知中，被告金泽公司对退款并未附加任何条件，因此，被告应按原告的要求退还其交纳的定金。被告金秉公司虽然在海源财富中心项目销售中是作为被告金泽公司的代理人，但其出具了《退款承诺书》，自愿退还原告所交纳的定金，被告金秉公司未提交任何证据证明其主张《退款承诺书》系被胁迫所出具的事实存在，被告金秉公司的这一行为视为自愿加入到被告金泽公司作为债务人的这一债权债务关系中，与被告金泽公司共同承担归还原告交纳款项的义务，属于债务的加入。对于违约金，被告金秉公司出具的《退款承诺书》中承诺的违约金自提交之日起计算，双方对提交之日理解有歧义，该承诺是被告金秉公司出具的，按照有利于权利人的解释方法，一审法院确认原告主张的从支付之日计算成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：被告云南金秉房地产经纪有限公司和被告云南金泽房地产开发有限公司于本判决生效后五日内共同退还原告浦仕伟、夏利仙购房定金538483元及该款自2019年3月19日起按日万分之五计算的逾期退款违约金。二审中，双方当事人对一审确认的事实均无异议，故本院对一审确认的事实依法予以认定。被上诉人金秉公司提交一份网上银行转帐截图及收据；框架性协议一份及汇款凭证、收款收据各一份，上述证据欲证实金秉公司与金泽公司之间相关法律关系，上诉人金泽公司质证认为，系复印件对真实性及关联性均不认可，被上诉人浦仕伟质证认为上述证据与其无关不发表意见。本院认为，上述证据与本案审理的房屋买卖合同关系无关联性，本院不予采信。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人金泽公司是否应当返还定金？本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，金泽公司主张其不应承担返还定金的责任，根据审理查明的事实，金泽公司与金秉公司之间系委托销售合同关系，金泽公司系房屋买卖关系的合同相对方应承担相应的合同责任和义务，《海源财富中心定购单》系金泽公司与浦仕伟之间关于涉案商铺建立的买卖关系，浦仕伟基于该合同约定向金泽公司支付定金，现该房屋买卖合同由金泽公司单方以通知的形式表示不予履行，金泽公司亦应向浦仕伟退还定金。至于金泽公司与金秉公司之间基于委托销售合同关系存在的争议应另行解决。故一审判决对此认定正确，且论述理由充分详尽，本院在此不再赘述，依法予以确认。综上，上诉人的上诉主张不能成立且有违诚实信用原则，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9322元由上诉人云南金泽房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年九月四日书记员 王麒翔