江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1091民初398号原告：王罗根，男，1971年5月6日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：高晓光，江苏江扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪海，江苏江扬律师事务所律师。被告：单霖，男，1975年9月2日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：陈东升，江苏首维律师事务所律师。原告王罗根与被告单霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，由审判员王睿冰适用简易程序，并于2020年5月19日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，依法转为普通程序审理，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告王罗根及其委托代理人高晓光、汪海，被告单霖及其委托诉讼代理人陈东升到庭参加诉讼。第二次庭审，原告王罗根的委托诉讼代理人汪海，被告单霖的委托诉讼代理人陈东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王罗根向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告房屋租赁合同解除；2、被告退还给原告房屋租金149333元；3、被告退还给原告转让费175660元；4、被告退还给原告押金20000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原、被告双方签订房屋租赁合同，被告将位于扬州市房屋（建筑面积477.88平米）出租给原告用于经营。约定：租期53个月，从2017年4月6日至2021年9月5日。房屋装让费49万元，年租金25.6万元。另合同第十一条约定，合同有效期内，如遇政府行为或地震或不可抗力的灾害，致使本合同无法履行，本合同自动解除，双方不追究对方责任，多余租金退还。2020年春节前后，爆发新冠××疫情，政府要求包括原告经营的饭店在内的企业实体全部停业。春节期间正式餐饮旺季。疫情导致停业，原告损失很大，无法继续经营，符合合同第十一条约定的条件。原告于2020年2月8日书面通知被告解除合同。原告于3月8日交还该租赁房屋，被告将房屋内的设备设施拆除移走。现为解决矛盾，平息争议，具状起诉，请予支持。为支持自己的诉讼请求，王罗根提供以下证据：1、房屋转租合同１份，证明原、被告于2017年3月14日签订房屋转租合同，约定租用房屋期限为53个月，自2017年4月6日起至2021年9月5日止；2、邮寄单及《关于解除合同的函》各１份，证明原告曾于2020年2月8日向被告寄送解除合同函，内容为根据合同第十一条规定要求解除合同；3、收条１份，证明原、被告之间于2020年3月8日交接，水电气费未结清，最迟在2020年3月8日将涉案房屋及屋内设备设施交还给被告；4、押金收条１份，证明2017年5月5日，被告收到原告水电押金2万元;5、2017年３月31日收条、2017年5月25日收条、银行转账记录各１份，证明原告向被告支付转让费496666元，租金10万元、256000元，房租交至2020年9月5日。单霖辩称：1、原、被告双方转租合同解除，双方已经达成协议，从2020年3月8日起解除，原告未使用期间的房屋租金同意退还；2、关于原告在被告处的押金，双方同意在结清水电气费用后，予以退还；3、原告诉状中提出的被告将房屋内设备设施拆除移走不是事实，被告对房屋内的物品没有做任何的处置，我们认为原告起诉的转让费是原告对于被告方在店铺内的装修以及厨房设备、桌椅等用具的作价收购，上述物品已经被原告搬走拆除，原物不存在，被告不应当再予以退还。据此请求法庭驳回原告的诉讼请求。为支持自己的主张，单霖提供了水电气费发票四张作为证据，证明原告尚欠水电费1760元。原、被告围绕自己的主张均提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对于对方所提供的证据均无异议，本院予以确认。本案经过审理，本院对如下事实进行予以确认：1、扬州市开发区新城东路49、51号店面一、二楼房屋属案外人所有，被告单霖从案外人处承租了该房屋，在租赁期间，被告将该房屋转租给原告王罗根；2、2017年3月14日，被告单霖作为出租方（甲方）、原告王罗根作为承租方（乙方）签订《房屋转租合同》1份。合同约定的主要内容为：甲方将位于扬州市开发区转租给乙方使用，用于经营饭店，建筑面积477.88平方米；租赁期限为53个月，即自2017年4月6日起至2021年9月5日止，年租金256000元，先付后租，提前两个月付租金；乙方于2017年4月1日前给付甲方房屋转让费49万元（此款含甲方装修、转让的物品的费用，但不含天然气表费用，乙方应在租赁期满或者合同解除后三日内返还给甲方）；乙方中途提出解除合同的，则乙方同意甲方收取的房屋转让费、租金、押金不予退还（《房屋转租合同》第六条第一款）；租赁期间，乙方需付甲方押金20000元。租赁期限届满后，待乙方缴清水、电、煤气、电话等费用后甲方归还乙方；本合同有效期内，如遇政府行为或者地震、战争等不可抗力的自然灾害，致使合同无法履行，本合同自动解除，甲乙双方不得追究对方责任，多余租金退还（《房屋转租合同》第十一条）；2、上述合同签订后，原告于2017年3月31日向被告支付转让费和租金合计496666元。被告出具收条一张给原告，内容为“今收到兴城店转让、装修、物品费用及房租计人民币：肆拾玖万陆仟陆佰陆拾陆元整（496666元）”。2017年5月5日，原告向被告支付押金2万元，被告出具收条一张，内容为“今收到新城东路49、51号房屋水电押金计人民币贰万元整”。2017年5月25日，原告向被告支付转让费10万元，被告出具收条一张给原告，内容为“今收到兴城东路49号资产转让费计人民币壹拾万元整”。2019年8月9日，原告向被告支付房租256000元。庭审中，原、被告一致陈述原告向被告支付了转让费49万元、押金2万元，租金已付至2020年9月5日；3、2020年1月26日，因新冠病毒疫情影响，原告响应政府疫情防控号召停止经营。疫情防控期间，原告与被告协商解除租赁合同，并于2020年2月8日向被告邮寄《关于解除合同的函》1份，以《房屋转租合同》第十一条“即日起视原合同自动解除，乙方向甲方退还房屋，并要求甲方向乙方退还剩余租金、押金、房屋转让费”的规定为由，通知被告租赁合同于2020年2月8日视为自动解除，并要求被告退还剩余租金、押金、转让费。被告称经协调大房东同意解除大房东与他之间的租赁关系，并称大房东已退其2020年3月6日至2021年9月5日期间的租金138000元（含押金1万元），所以同意解除与原告之间的租赁合同。原、被告双方于2020年3月8日进行了房屋交接，当日被告出具收条一张给原告，内容为“今收到兴城东路49、51号店面房门钥匙两把，店内所有相关物品与王罗庚无关，已清楚交接，水电费、煤气费未结清”；4、原、被告一致确认尚有1760元水电气费用未结清，同意从押金中扣除。被告同意返还未使用房屋期间的租金，同意退还扣除水电气费后的押金，不同意退还转让费。本院认为，原、被告签订的《房屋转租合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规，本院依法认定合法有效，双方应按合同约定享受权利、承担义务。原告认为，受今年新冠病毒疫情的影响，其承租房屋所开办的酒店被迫停业，符合《房屋转租合同》第十一条的约定，进而认为《房屋转租合同》于响应扬州市疫情一级响应2020年1月26日时自动解除。本院认为，虽然新冠病毒疫情防控措施客观上造成原告停止经营，但是疫情防控对原告的影响是暂时性的，结合双方约定的租赁期间、原告已使用房屋的情况以及剩余租期，疫情防控未导致合同目的不能实现，政府的疫情防控措施以及疫情本身对《房屋转租合同》的履行而言不构成不可抗力，故本院对原告主张的合同已于2020年1月26日自动解除的诉请不予支持。依据原告提供的收条，以及原、被告双方的陈述，本院依法确认《房屋转租合同》已于2020年3月8日经双方协商一致解除。为抗击疫情，政府号召停产停业，原告响应政府号召主动停止经营，为疫情防控作出了贡献，如果依据《房屋转租合同》第六条第二款的约定，原告提出解除后不得要求被告退还已支付的房屋转让费、租金、押金显失公平。被告同意与原告解除合同，系出于帮助原告减少损失的目的，化解疫情防控过程中停产停业所产生的矛盾，减少社会冲突也是为疫情作贡献的行为，如果合同解除后被告将所有的合同正常履行应获得的利益全部退还原告，对被告也显失公平。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，本院对《房屋转租合同》第六条第二款的约定进行变更，因疫情防控期间停产停业所产生的损失由原、被告双方分担，原告有权要求退还部分房屋转让费、租金、押金。转让费是被告在有权转租房屋的情况下，原告为获得剩余租赁期限向被告支付的一种对价，根据市场惯例以及双方在《房屋转租合同》中的约定，转让费包括了房屋装饰装修费用、房屋内设施设备等。现被告同意退还合同解除后的租金、扣除水电费后的押金，已主动放弃了合同正常履行的期待利益，再要求被告全额退还转让费有失公平。本院结合疫情期间原告停产停业的原因、停业时长、租赁期限以及已使用房屋的情况，酌定被告向原告返还3个月转让费，即27736元（490000元÷53个月×3个月）。综上，被告应向原告返还房屋租金125896元（年租金256000元÷12个月×6个月-256000元÷365天×3天）、转让费27736元、押金18240元（20000元-水电费1760元），合计171872元。至于原告主张的装潢费169876元，缺乏事实依据，故本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告王罗根与被告单霖于2017年3月14日签订的《房屋转租合同》于2020年3月8日解除；二、被告单霖于本判决生效之日起十日内向原告王罗根支付171872元；三、驳回原告王罗根的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9028元，由原告王罗根负担5241元，由被告单霖负担3787元。（此款已由原告垫付，本院不再退还，由被告于履行判决确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  王睿冰人民陪审员  孙 磊人民陪审员  顾晓蔚二〇二〇年九月二十二日法官 助理  杨玉娟书 记 员  冯奕睿