广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初719号原告：曾庆辉，男，1982年8月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：向华友，广东木棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪文，广东木棉律师事务所律师。被告：成水清，男，1983年5月21日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：梁振业，广东天诺律师事务所律师。曾庆辉与成水清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曾庆辉及其委托诉讼代理人向华友、李雪文，成水清的委托诉讼代理人梁振业，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾庆辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖合同》；2.判令被告返还定金5万元；3.判令被告支付违约金11万元；4.判令被告承担经纪代理服务费及咨询服务费2.5万元；5.判令被告承担按揭服务费9240元；6.判令被告承担律师代理费1万元；7.判令被告负担本案诉讼费用。事实与理由：原告通过房地产中介服务机构广州市德才房地产代理有限公司提供的居间服务，与被告于2018年09月03日签订《房屋买卖合同》。同日，原告及其妻子陈梅丽与被告通过存量房网上交易系统签订《广州市存量房买卖合同》，办理网签手续，合同编号为穗存量房合字180××××****。《房屋买卖合同》约定：1.原告购买被告位于广州市番禺区西城路三街西兴苑九幢东梯606房屋；2.房屋总金额为1100000元；3.定金为50000元，于签订合同三天内支付；4.部分楼款280000元于2018年11月20日前取得过户申请受理回执时支付，剩余楼款770000元于过户完成后支付；5.若因故无法交易过户或交易无法继续进行，责任方须向守约方支付等额于成交价10%的违约金；6.约定管辖为物业所在地人民法院；7.本合同与网签合同不一样的，以本合同内容为准。当天，原、被告与德才公司同时签订了《中介服务三方协议(买卖)》，约定如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付。合同签订后，原告按照合同规定履行合同义务，于2018年9月2日和2018年9月3日分别向被告支付定金10000元及40000元，共计50000元。同时，通过中介服务机构广州市美泽按揭服务有限公司代办按揭手续，支付按揭服务费共9240元。同年9月18日，二手住房购置贷款770000元获批。然而，在合同约定办理产权转移登记手续的期限届满前，被告因犯非法控制计算机信息系统数据罪被判处有期徒刑四年，刑期自2018年9月10日起至2022年9月9日止。被告本人无法办理相关后续交易过户手续。德才公司在2018年10月中旬约了原告夫妻及被告配偶、被告妹妹、被告妹妹的朋友见面，商量产权转移登记手续办理事宜。被告的配偶委托被告妹妹跟进，被告妹妹又委托她的朋友跟进。但是，过了一年多的时间，被告家属及其朋友一直拖延，不予配合办理产权转移登记手续，甚至到现在已无法联系到被告家属。原告在多次催促无果的情况下，无奈只能于2019年12月2日委托广东木棉律师事务所通过司法手段解决纠纷，并于2019年12月10日通知对方解除合同。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，遵守契约、切实履行是缔约双方的责任。被告的行为严重违反《中华人民共和国合同法》规定的诚信原则和契约精神，导致房屋买卖合同无法继续履行、原告的合同目的最终无法实现，已构成根本违约。原告根据合同法第九十四条第二款、第九十七条第三款的规定，要求解除合同并赔偿损失，特提起本案诉讼。成水清辩称，1.原告请求解除《房屋买卖合同》没有法定的程序及法定的依据，且被告也不同意解除《房屋买卖合同》。原告并没有向被告发出解除《房屋买卖合同》的相关文件，所以被告不同意解除《房屋买卖合同》。2.关于违约金的问题，假如原告主张的解除《房屋买卖合同》请求成立，该违约金的标准太高，被告请求法院予以调低，理由是被告并不是不想卖房屋给原告，而是因为被告于2018年9月10日被公安机关刑事拘留，至今被告一直被限制人身自由，无法在外办理相关的银行涂销手续，以致没有配合原告办理相关买卖房屋的手续。因此，被告在《房屋买卖合同》中不是故意违约，而是因为前述的刑事拘留而无法进行房屋买卖，请求法院对此予以考虑。3.关于经纪代理服务费及咨询服务费，我方认为是无需承担的，该费用应该是被包含在违约金中，具体理由是原、被告与中介是先签订《中介服务三方协议（买卖）》之后才再签订《房屋买卖合同》，虽然《中介服务三方协议（买卖）》有一个条款约定如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付，但是后来买卖双方签订了《房屋买卖合同》，该合同第八条第五款第四项约定，也即买卖双方在后签订的《房屋买卖合同》的约定对《中介服务三方协议（买卖）》的同样约定进行了变更，所以应以《房屋买卖合同》的约定为准。也就说该经纪代理服务费及咨询服务费已经包含在违约金中，被告无需承担。4.被告无需承担按揭服务费，既没有法律规定又没有合同约定，原告可以向相关银行申请银行贷款而无需他人的帮助，原告自行找相关的公司按揭是其自行选择的行为，费用由原告自行承担。5.被告无需承担律师代理费，既没有合同规定也没有法律规定，而且原告也没有提交相关的银行流水证明原告已经支付律师费。原告也可以直接向人民法院起诉被告而无需聘请律师。即使被告违约，也不是必然产生该律师代理费和按揭服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街XX路X街XX苑X幢东梯XX，建筑面积为62.37平方米，权属人为成水清。2018年9月3日，成水清（甲方、卖方）及曾庆辉（乙方买方）签订一份《房屋买卖合同》（No.XX），约定：涉讼房屋按套售予乙方，成交价为110万元；乙方应于签订本合同起3天内支付首期楼价款（含定金）5万元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续，部分楼款28万元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年11月20日前）到税务部门完税及到不动产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清，77万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；若由于买卖双方原因导致该物业在涂销抵押后无法交易过户或本次交易无法进行的，责任方应向守约方支付等额于成交价10%的违约金；甲方于收齐楼款七天内移交该物业；甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲乙双方同意按规定通过存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；该合同还约定了其他内容。同日，成水清、曾庆辉与广州市德才房地产代理有限公司就涉讼房屋签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定中介服务的相关内容，并约定如一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付。双方另就委托广州市美泽按揭服务有限公司代办按揭、抵押等相关手续签署《业务资料告知函》。另，成水清与曾庆辉、陈梅丽（曾庆辉的配偶）及广州市美和物业租赁有限公司于同日就涉讼房屋签订了《广州市存量房买卖合同》。为此，成水清出具《收款收据》确认收到曾庆辉购买涉讼房屋之定金5万元；广州市德才房地产代理有限公司出具《收款收据》及增值税发票确认收到曾庆辉就涉讼房屋支付的中介代理费2.5万元；广州市美泽按揭服务有限公司出具《按揭费收据》及发票确认收到曾庆辉、陈梅丽按揭服务费9240元。2018年9月18日，工商银行向曾庆辉发送短信通知其申请的二手住房购置贷款77万元已经审批通过。另查明，根据（2018）粤0113刑初2876号《刑事判决书》所查明事实，成水清于2018年9月10日因涉嫌非法控制计算机信息系统数据罪被羁押，次日被刑事拘留，同年10月18日被逮捕。该案判决成水清有期徒刑四年，折抵后，刑期自2018年9月10日起至2022年9月9日止。其后，曾庆辉就涉讼房屋交易一事多次与成水清的家人进行联系，但均未果，遂与广东木棉律师事务所签订《委托合同书》，委托律师处理本案纠纷，并为此支付了代理费1万元。庭审中，成水清称其收取曾庆辉所支付的5万元定金后，正准备向抵押权人申请涂销抵押手续，但被公安机关刑事拘留，现于监狱服刑，因人身自由被限制而无法履行合同。曾庆辉则述称，成水清的亲属于2018年10月份告知曾庆辉关于成水清被限制人身自由一事，并称在刑事判决后可办理公证手续以便继续办理交易手续，但在刑事判决后，其亲属未联系曾庆辉；直到2019年11月份，曾庆辉想约成水清的亲属商谈，但对方均予推脱，曾庆辉只好提起本案诉讼；曾庆辉在本次交易中的实际损失除前述已支付的代理费、中介费、按揭代理费等费用外，还包含租金损失及房价上涨损失及误工损失。本院认为，成水清与曾庆辉于2018年9月3日签订的《房屋买卖合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。合同签订后，曾庆辉已依约向成水清支付了含定金在内的首期楼款5万元，但成水清未切实履行涂销抵押、协助办理过户等义务，致使涉讼房屋的交易至今仍未完成，合同目的无法实现，故曾庆辉主张解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，具有合同及法律依据，本院予以支持。虽成水清辩称其无法办理交易相关手续是因人身自由被限制所致，但首先其因犯罪而被限制人身自由的理由不具备正当性，其次，在其被羁押之日（2018年9月10日）至曾庆辉提起本案诉讼之日（2020年1月8日），长达一年有余，其完全可以通过委托等方式继续履行合同，然而，现并无证据证明成水清在此期间有相关的履约行为。因此，成水清应就其违约行为承担相应的违约责任。现曾庆辉主张成水清返还定金5万元及支付合同约定的违约金11万元（110万元×10%），合法有据，本院予以支持。根据公平原则，综合考虑曾庆辉继续买入涉讼房屋的成本、持有涉讼房屋的成本、变现机会成本及其实际支付购房款的金额等因素，《房屋买卖合同》约定的违约金11万元足以弥补曾庆辉因此次交易受到的损失，故其所主张的中介服务费2.5万元、按揭服务费9240元以及律师代理费1万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除成水清与曾庆辉于2018年9月3日就买卖位于广州市番禺区市桥街XX路X街XX苑X幢东梯XX房屋所签订的《房屋买卖合同》及双方由此形成的房屋买卖合同关系；二、成水清应于本判决发生法律效力之日起七日内向曾庆辉返还购房款50000元；三、成水清应于本判决发生法律效力之日起七日内向曾庆辉支付违约金110000元；四、驳回曾庆辉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14700元，由成水清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  叶 青人民陪审员  赖江南二〇二〇年九月二十七日书 记 员  杜嘉华