广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12530号原告：林某，女，汉族，1968年4月3日出生，居民身份证住址广州市萝岗区，户籍住址广州市天河区。被告：梁某，男，汉族，1981年12月3日出生，居民身份证住址广州市海珠区，户籍住址广州市番禺区。原告林某与被告梁某租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某、被告梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林某向本院提出诉讼请求：1.被告按《房屋租赁合同》支付违约金18000元；2.被告支付两个月零三天房屋租金18900元；3.被告赔偿房屋中介费用4500元；4.被告赔偿原告依据被告要求更换全屋纱门窗、室内门锁和翻新墙面、橱柜等材料及人工安装费5000元；5.被告未按《房屋租赁合同》约定提前一个月通知原告造成原告房屋空置损失（一个月租金）9000元；6.被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费、误工费等。事实和理由：原告（房屋业主）委托代理人陶某与被告在房产中介兴业地处大学城星汇文华分公司职员李某介绍下，经多次协商、察看需租赁的房屋现状、周边环境后，于2019年5月25日签订关于广州市大学城X房的《房屋租赁合同》。原告在签订合同后按约定对全屋纱门纱窗进行更换，于2019年5月26日将房屋开门锁密码、小区入户卡等事宜办理了移交手续，《房屋租赁合同》正式生效。2019年6月3日，被告曾提出退租要求，陶某表示同意退租，但需按合同支付违约金，被告表示需要再考虑，此后被告未再提起退租一事，同时被告提出需要办理出入门卡、防盗门安装手续，原告据此前往物业管理处办理。2019年7月4日，被告通过中介公司转告要求面见原告。同年7月7日在李某见证下，原告、陶某在中介公司会议室与被告配偶面谈，被告配偶要求将房屋租金转账账户变更为原告的银行账户，原告、陶某均无异议并签订《补充协议》，同时中介公司、原告、被告三方再次察看房屋现状，被告再次提出更换门锁、整改橱柜等项目。原告考虑被告租期为三年，希望为被告提供一个舒适的居住环境，原告对房屋部件再次进行了更换。原告一直在积极配合被告按被告要求对房屋进行维护，包括一个月的免租期，均是考虑房屋租期较长，原告人性化让利希望双方在合同租赁期间能够友好相处。2019年7月26日，被告未按合同约定支付租金，28日原告催促支付租金，此时被告表示退租，不再执行合同并表示不会再支付任何费用，原告通过中介公司协调均无结果，被告甚至警告原告，合同是不合法的，为了不必要的麻烦希望原告不要就此事进行法律诉讼。被告打着要长期租住的幌子，不断要求原告办理手续、进行房屋部件更新，原告一一满足。被告表面看似要长期租住，实质不愿支付违约金，拖延时间。由于被告恶意违约行为，致使房屋至今空置，已经造成原告实际损失达数万元，为维护原告合法权益，根据法律相关规定，原告向贵院提起诉讼，恳请依法判决。被告梁某辩称，一、其对原告提出的诉讼请求意见如下：1.对于第一项诉讼请求，违约金在合同中没有明确的字眼，只有押金，如果原告指的是押金，其没有意见，同意扣除，且该押金18000元在其之前提出退租的时候其已经同意扣除；2.对于第二项诉讼请求，其不予认可，没有合同依据，且原告房屋已经于2019年8月25日出租，没有实际损失；3.对于第三项诉讼请求，不予认可，没有合同依据；4.对于第四项诉讼请求，不予认可，相关的更换，其没有明确提出；5.对于第五项诉讼请求，不予认可，没有合同依据；6.对于第六行诉讼请求，不予认可，没有合同依据。二、签订合同的主体为陶某，非林某，根据合同相对性，林某不能成为原告，林某作为原告主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：林某是坐落于番禺区×大学城×房（下称案涉房屋）权属人，房屋性质为商品房，用途为住宅，登记时间2014年12月22日，共有情况为单独所有。林某于2019年12月9日查询的案涉房屋的登记情况同上。2019年5月25日，陶某作为出租人（甲方）与梁某作为承租人（乙方）在房产中介公司处签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方，作居住使用；房屋的固定电话、网络等不能以甲方的名义安装，如需要安装费用由乙方自付；甲乙双方拟定房屋月租为9000元（未含发票税和出租税，不含管理费等其他费用）。租赁期为三年，自2019年5月26日起至2021年6月25日止。年租金在前一年基础上递增5%，即2019年5月26日至2019年6月25日为一个月免租期，2019年6月26日至2020年6月25日租金为9000元/月，2020年6月26日至2021年6月25日租金为9450元/月，2021年6月26日至2021年6月25日租金为9922元/月；乙方向甲方交纳该房屋押金（含房屋所有家用电器等押金）共计18000元。由乙方在每月26日前三日内支付房屋租金，存入陶某的银行账户。逾期一天按该月租金额交付3%的滞纳金，超过7天不交房租，甲方有权收回该房屋，终止合同，并视为乙方违约；在租赁期内乙方注意爱惜房屋设施，并应承担以下责任：1）依约按时交纳租金，保证不改变房屋用途，不得在墙壁上打洞、粘贴东西、订钉子、严禁钻孔，由于电线埋藏在墙内、地板下、天顶上，以防止触电而发生生命危险。如有需要，须事先提出要求，经甲方同意方可进行，否则由此发生的任何事情和后果由乙方全部负责。2）未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩建、加建、改建和装修。3）爱护和正常使用此房屋及设备，该房屋内全部家电、家具及设备维修费用由甲乙方各负责50%，并搞好房屋卫生，保持清洁。4）该房屋只能作为居住使用。5）租赁期满或解除合同之日应交还承租房屋和设备给甲方，如继续承租房屋，应提前一个月与甲方协商，另签合同。6）按时交纳电话、垃圾、水、电、保安、有线电视、房屋管理费、出租房屋税以及物业管理费等费用，以上费用在所规定的时间内付清，如乙方拖欠不交纳，甲方有权解除本合同，并以乙方违约处理。7）乙方在租赁期内，提前退租视为违约处理。……；违约责任：1）任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权利提前解除本合同，造成的损失由有责任一方承担，乙方违约，不退还房屋押金。2）租赁期满，双方共同检查交接房屋和设备，如发现损坏由乙方负责修复或赔偿（包括水管、电器、家具、墙、门、窗、锁、洗手间下水道畅通等），并搞好房屋卫生，办妥移交手续后经甲方认可，方可退回房屋押金和家电押金。……；本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，本协议具有同等法律效力。经双方签字之日起生效。《房屋租赁合同》的附件包括有家具清单、物业管理费等相关费用缴费情况和退费清单。其中家具清单由陶某与梁某于当日签订，记载物品及现状包括橱柜1个正常、全室木地板良好、马桶3个正常、厨洗手盆（含镜子）3个正常、厨浴盆浴头3个正常、门9个正常、窗正常、密码锁3件正常、小区出入卡2张、空调6台。上述《房屋租赁合同》签订后当日，梁某向陶某转账支付押金18000元和一个月租金9000元，合计27000元，支付方式为支付宝转账。梁某、陶某分别向房产中介公司支付中介费4500元。2019年5月26日，陶某将案涉房屋交付给梁某使用。2019年7月7日，陶某作为出租人与承租人（空白）签订《补充协议》，约定将上述《房屋租赁合同》约定的每月租金转入账户修改为林某的银行账户。2019年7月28日，梁某向陶某明确表示退租，当日陶某收回案涉房屋。庭审中，双方确认案涉房屋交付使用后，梁某没有入住过。梁某陈述退租原因称，其配偶觉得住在案涉房屋不适用、不舒服，屋内物品破损的居多，其配偶强烈反对在案涉房屋居住。林某称，梁某在2019年6月3日曾提出退租，其当时表示同意，但要求没收梁某交纳的押金，之后梁某没有再提出退租，陶某还帮忙协助办理门卡、防盗门等事宜，梁某存在恶意占有房屋行为。梁某否认其恶意占有房屋。梁某称，其本人没有退租的意思，其也一直劝解其配偶租赁案涉房屋，但劝解无效，其已经交纳了押金和一个月租金，林某实际上没有存在损失，且租赁房屋过程中出租方存在信息误导行为，陶某一开始向中介称房屋为两人共有，无法保证房屋安全性，其入住案涉房屋存在被赶出的可能。2019年8月25日，案涉房屋另行出租给他人。庭审中，双方确认，除上述27000元外，梁某未支付过其他租金，梁某使用案涉房屋期间的物业管理费和水电费已经缴清。林某明确其主张梁某支付的两个月零三天房屋租金18900元是指梁某实际使用案涉房屋期间即2019年5月26日至同年7月28日，未扣除梁某已经支付的第一个月租金。对此，梁某主张《房屋租赁合同》约定了一个月的免租期，其签订合同当日缴纳的租金是2019年6月和7月的，其第一次交租时间是2019年7月底，故陶某才在7月底向其催租。林某主张，合同约定的一个月免租期成立的条件是梁某没有违约，该免租期是基于梁某长租三年给予的优惠，但梁某在使用两个月后即退租，梁某构成违约，故梁某应按实际使用时间据实支付租金。对此，梁某称，林某上述陈述仅是其个人主观意见，押金与未缴纳的租金并行亦是林某的个人理解，合同对此没有约定。林某明确其主张梁某按合同支付违约金18000元是指没收梁某交纳的押金18000元。林某对其主张赔偿的更换全屋纱门窗、更换室内门锁、翻新墙面、翻新橱柜等材料及人工安装费用合计5000元，提交了以下证据加以证明：1.陶某与房产中介公司职员李某的微信聊天记录。聊天内容显示，2019年5月25日，李某与陶某加为微信好友。李某告知陶某租客当日下午5时前到达中介公司，陶某到中介公司与租客会面。下午6时，陶某发“我已经加办了一张，明天你来物业拿两张卡一起给租客”，李某复“行”。下午6时54分，李某发“阳台门纱窗要换”，陶某复“已经叫人准备换了”；2019年6月3日，李某发“如果她能找到同样条件的客人，您同意她转吗？”陶某复“现在你跟他说，我不同意。我合同的条款是，必须在甲方书面同意的前提下，乙方才可以转租。未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租、分租给他人使用或调换使用。如违反视为乙方违约并自动放弃该房屋使用权，由此造成的损失由乙方负责赔偿。你先跟她交涉吧。不要给我电话，这就是我的意见”。李某发“租客说现在要装防盗门。租客说旁边住户不同意。麻烦您跟服务中心沟通一下”，陶某复“哪一户不同意，进门右手边的那户吗？为什么不同意？他们自己不是也装了吗？”李某复“03吧。租客说让您联系03户业主，了解情况，为什么不让您家装防盗门，租客担心以后跟邻居关系不好”，陶某回复称其已经问过物业直接安装就可以了。李某发“租客说热水器、炉灶、抽烟机不正常工作，需要您安排师傅过来检查”，陶某复“可以。热水器、灶、抽油烟机会保证”；2019年6月4日，李某发“我问过服务中心，如需装防盗门，要到服务中心填写施工申请，因您是业主，到事后您过来写一写吧”，陶某复“好，什么时候装，我去写一个，申请要写施工日期”，李某发去申请表照片，并告知陶某需要业主本人办理，让陶某打印一份出来让陶某配偶签字，施工日期等到安装那天再填写，陶某表示同意。李某发“租客刚提出下次交房租是在7月25日，因为您已收到2押1付，1个月免租期，请确认”，陶某复“是的”；2019年6月5日，陶某发“办好了，你叫租客参考隔壁的，材质装不锈钢，款式跟大家一致就可以”，李某问“那张申请表服务中心收了吗？您发给我，我发给租客”，陶某复“收了，他们说可以了”，陶某向李某发去申请表。李某问“租客问我房子是您太太独有，还是您跟她共有的？”陶某复“我们是夫妻，当然是共有”，李某问“有一本房产证还是两本房产证”，陶某复“两本”；2019年6月11日，李某发“我刚去服务中心办了一张门禁卡，明天才能拿，15元”，陶某复“好的，谢谢，15元是我给你，还是租户给？”陶某向李某发去微信红包1个，李某领取了该红包，并告知陶某“我把以前的卡都取消了，不取消办不了，一套房只能办8张卡”，陶某复“以前好像是从没有取消过”；2019年6月21日，陶某发“他们要转租，每月就需要付租金给我，如果6月26日我没有收到租金，就只能默认他们不转租。如果他们7月26日也不付房租，我就要收回房屋，并通过法律手段来追究赔偿”；2019年7月6日，李某发“租客梁先生刚打电话给我，说保障他的利益，需要您提供您太太的身份证复印件，您太太名下的银行卡账号，都需要您太太签名并公证”，陶某问“什么意思，他们是租，还是不租？”李某复“租的。之前是梁先生老婆跟我联系，今天是梁先生跟我联系的”，陶某复“可以，我可以提供给他身份证复印件、银行卡号码、签名，但是这个小事我们就懒得去公证了。要不约个时间，我太太带上房产证/身份证、银行卡，跟他们见面确认一下？你约一下时间，到你们店，这样没有问题吧”，李某复“我先跟梁先生约时间”，陶某复“好的，这样可以解决是不是业主，是不是本人，及本人银行卡。约好了告诉我一下，我们就过去，跟他当面核对”，李某发“梁先生明天上午11点过来我店，跟您和您太太见面，请带房产证、业主身份证。”、“梁先生说12点才有空过来”，陶某复“12点？ok，准时”，李某复“好的”；2019年7月8日，李某问“请问您的师傅什么时候过来？”陶某复“维修师傅已经跟梁先生联系上了”；2019年7月28日，陶某发“那个租客说还是违约不租，并准备明天给你钥匙。明天你收钥匙时，你要叫他们写张交钥匙证据，并签名确认，要不然你不能收。另外请他们给你管理费水电煤气费结清单据，因为他们有些费用不支付，我们要走法律程序。另外请重新帮我们房子放盘”，李某复“好吧”；2019年7月29日，李某发“谭小姐的门禁卡找不到了，我把她的2张卡取消了，重新办2张新卡”，陶某复“不光拿好门卡，开门密码，还要他们签字的交楼交房证据，到时提交我们法院要用”、“我是要起诉他，赔偿我房屋租金，中介费等损失。房屋租金是哪天起租，哪天不租，法院是要提供字面证据的”。陶某向李某发去不再租住房屋等相关内容的书写要求，并告知李某让租客在原合同上签字同意终止合同，否则不能算移交房屋，其要计算房租；2019年8月6日，陶某发“后来他们有来办手续吗？”李某复“没有”，陶某发“好的，那门卡现在在哪里”，李某复“服务中心，过去拿就可以”。陶某发“ok。上次他太太要求重新补签的资料还在你那里，也没有签吧”，李某复“他先生约了我一次，那天说过来太晚就没来签”，陶某复“好，我会去拿”；2019年8月7日，陶某约李某取租客要求转账补充签的协议和门禁卡。2.“广东稳业建设工程有限公司”出具的收款收据、情况说明和房屋修缮翻新工作清单。该组证据显示，该公司职员秦某于2019年5月25日至2019年7月7日期间受林某委托负责对案涉房屋内部进行修缮翻新工作，主要修缮翻新内容为更换全屋纱门窗4500元、更换门锁（含锁）1把100元、木门局部补油漆100元、内墙局部补油漆100元、橱柜局部翻新2**元，修缮工作总费用5000元包干，修缮费用已在修缮工程完成后一次性现金支付结清。经质证，梁某对上述微信聊天记录无异议，但梁某主张其本人没有明确表示需要更换屋内物品；梁某对收款收据表示不清楚；梁某未对情况说明和房屋修缮翻新工作清单发表质证意见。林某称，2019年7月应梁某要求，其与陶某、梁某配偶、李某见面时，梁某配偶亲口告知是其要求更换纱窗，理由是梁某特别怕蚊子，当日其满足了梁某配偶提出的各项要求。对此，梁某确认其配偶于2019年7月初与林某、陶某接触，但梁某主张，当时见面是要确认案涉房屋权属，至于其配偶是否提出更换纱窗要求其不清楚。梁某提交其与陶某的微信聊天记录显示，2019年5月25日，陶某通过梁某的朋友验证请求，并发去银行凭证，告知梁某物业费和水费已全部缴清；2019年5月28日，梁某发“请问纱窗和马桶等收尾工程都完成了吗？”陶某复“马桶已经装好了，水龙头今天下午换，纱窗明天来装新的。”梁某复“好的，谢谢”；2019年6月1日，梁某发去房屋照片两张并问“阳台外的纱窗直接撤掉了？”陶某复“卸下来去工厂换新的纱了。”梁某复“好的”。梁某发去门照片一张告知“通道右侧房间里卫生间的门有损坏哈”，陶某复“知道的”，梁某再发去照片两张告知“主卧卫生间门也有一些”、“主卧卫生间里镜子下面这张泡沫板是作何用？”陶某复“我问问那师傅，他最近修了那个灯”，梁某发“卫生间门角的破损，可否安排个师傅一并修复一下？另外，有些门的门吸也失灵了，看能否一并处理。”陶某复“好的，我在问他，看看怎么能修一下”。陶某发“纱明天会来装回去，门会想办法来补一下。”梁某复“好的。另外两个马桶，可否让师傅一并帮换一下？就按新的这个标准，多少钱我一起结给你”，陶某复“等等我问问师傅再回复你”、“我问了师傅，马桶换一个材料加人工是900一个，两个要换要1800，你看换不换”，梁某复“这个价钱有点贵。要不我们按你新的这个牌子自己换。然后旧的就扔了，新的留下来咯”，陶某复“可以的”，梁某发“或者我们换东鹏的马桶。没问题吧？”陶某复“没有问题。你能搞自己搞更好”，梁某复“好”、“马桶下坑距是多少？帮问问师傅？”陶某复“好的”随后发去“131……秦工”，梁某复“好”；2019年7月8日，陶某发“我们这边那个负责维修的秦工等会会跟你联系开门事情，确定是今天下午还是明天过去”，梁某复“已联系上”；2019年7月15日，陶某发“那几个问题都已经修好了”；2019年7月28日，陶某发“这个月房租请问有转吗？我们好像没有收到。你们是每月26号付房租”，梁某发“明天下午五点半之前，你那套房子的两张门卡会送到中介处，请知悉”，陶某复“今天吧，今天下午我过去拿。另外，请问你身份证地址是否是可以收到传票的地址”，梁某发“今天无人处理”。梁某发去两段语音信息（显示语音暂时不支持播放，无法确认相应内容）。陶某发“我们不用在这争执了。你是否确定违约不租？如果不租，你无论如何要给我两个月房租，两个月违约金，减去你已经支付的三个月，也就是你还要给我一个月租金”，梁某向陶某发去其收传票的地址和联系电话。陶某发“请于明日交付钥匙前，结清所有管理费，水电费等费用，并附上缴清单据。钥匙门卡交付中介，并注明具体门卡张数，并请你签名确认，后面会有我们法律团队跟你们联系。另，你2019年5月25日提出的更换纱窗费用和2019年7月7日你太太提出后续要求的所涉及费用也在赔偿之列，请知悉”，梁某复“纱窗、小房门、空调后墙壁气泡属于租赁前破损，连同锁生锈都属于业主修复义务，租给我们或者其他人你们是都需要承担这些费用的。这个不在我们认可而定赔偿范围内，请知悉”；2019年7月29日，梁某发“按照物业出具的缴费清单，今天已通过中介，交齐了6月和7月的物业管理费及第二季度的水费、污水处理费共计1249.6元（详见清单）。鉴于物业表示水费和污水处理费只能按季度缴纳，我们这两个月也没有实际发生什么水电费用，建议水电此部分费用就到此为止，你的意见如何？门禁卡已办理挂失补办，补办费用30元已缴纳，卡办好后中介会交给你们，请知悉，水电费处理意见等你回复”，并发去缴费凭证照片三张，及告知“相当于我们帮你们缴纳了4月5月的水费和排污费，你这里给我免掉7月的水费、排污费及6月和7月的电费。建议门禁卡今日已移交，此两月物业管理费已缴清，我在此声明明星汇文华5栋1402单元已不再租用，请尽快办理收房手续。”经质证，林某对上述微信聊天记录无异议。对于上述2019年7月8日聊天内容中提及的“联系开门”情况，梁某称，当时其取得门卡后，其配偶更换了房屋大门密码锁的密码，需要其提供新的密码给维修工开门。林某则称，是因为梁某配偶在2019年7月6日见面时提出需要维修，故告知梁某让维修工联系梁某开门。庭审中，梁某陈述称，由于合同约定其负有退回屋内物品的义务，故其需要对屋内物品状况进行确认，上述聊天记录反映了其对屋内设施现状提出疑问，且在签订合同前，李某和陶某都告诉其可以对屋内损坏的设施进行更换，其本人没有明确表明需要更换屋内物品。庭审中，林某确认，梁某违约给林某造成的损失为其提出的第三至五项诉讼请求中主张的费用，此外不存在其他损失。对于其中主张的中介费用4500元，林某称，其再将案涉房屋出租给他人需要另外支付中介费用。本案中，林某未举证证明其因再次出租案涉房屋另行支出中介费用。另，林某提交显示由其与陶某于2018年1月1日签订的《租房授权委托合同》约定：林某委托陶某对案涉房屋进行出租及管理，委托期自2018年1月1日至2028年1月日，委托权限包括房屋租赁合同签订、租金收取、房屋日常管理和房屋合同期满收回、房屋的相关设施设备的维护与管理、双方义务以房屋租赁合同为准。经庭审质证，梁某称其签订《房屋租赁合同》时未见过上述《租房授权委托合同》。庭审中，林某陈述称，其与陶某是夫妻关系，但没有办理结婚登记，案涉房屋首期房款由其支付，房屋贷款由陶某按月支付，房屋由其与陶某共同共有。本院认为，虽然案涉《房屋租赁合同》由陶某作为出租人签订，签约主体与案涉房屋登记权属人为林某不符，但是，林某提交的《租房授权委托合同》表明陶某是在林某授权范围内代为进行签约等相关事宜，即使该委托合同是林某与陶某为本案诉讼补签，也表示林某对陶某的代理行为进行了追认，且陶某与李某的微信聊天内容能够证明林某配合梁某办理安装防盗门施工申请的手续及根据梁某的要求与梁某配偶进行了见面并签订了更改合同约定的收租账户的《补充协议》等，在此过程中，梁某应当已经知悉案涉房屋权属情况及陶某有权代表林某签署合同和办理相关事宜，现双方因履行合同发生争议，林某作为案涉房屋权属人，林某提起本案诉讼，向梁某主张赔偿损失等，林某诉讼主体适格。林某与梁某之间成立的租赁合同关系合法有效，双方应当遵循诚实信用原则全面履行合同。本案中，梁某在租赁期内提出提前退租，林某表示同意，视为双方协商一致解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”梁某因其配偶的原因提前退租，按照《房屋租赁合同》的约定，视为梁某违约，根据该合同有关违约责任的约定，梁某违约，不退还房屋押金，据此，林某主张不予退回梁某交纳的押金18000元，理据充分，且梁某对此表示同意，故本院予以支持。关于林某主张梁某支付实际占有案涉房屋期间即2019年5月26日至2019年7月28日合计两个月零三天的租金18900元。根据《房屋租赁合同》约定，2019年5月26日至2019年6月25日为一个月免租期，该约定并未附加任何成就或者解除的条件，合同也未对梁某违约导致合同提前终止情形下免租期内租金处理进行约定，林某主张该免租期系基于双方正常履行三年租赁期限给予的优惠，梁某对此予以否认，且陶某与李某的微信聊天内容显示，陶某于2019年6月4日再次确认一个月免租期的事实，现梁某主张上述一个月免租期其无需支付租金，有合同依据，本院予以采纳，故梁某应向林某支付实际占有案涉房屋租金期间应为2019年6月26日至2019年7月28日。《房屋租赁合同》约定每月26日前三日支付租金，虽未明确支付当月还是上月的租金，但是，根据梁某于签订合同当日支付了一个月租金及陶某于2019年7月28日询问梁某当月租金是否支付的事实，可推定双方约定当月租金于当月26日前支付，故扣除梁某已经支付的一个月租金9000元后，梁某仍需向林某支付2019年7月26日至2019年7月28日合计3天的租金900元（9000元/月÷30天×3天）。林某主张该部分租金超出部分，本院不予支持。关于林某主张梁某赔偿中介费4500元。林某本案提交的中介公司出具的收款收据及相应转账凭证均显示为因涉案租赁支出的中介费4500元，根据微信聊天内容，林某委托同一中介重新放盘出租，林某以其重新出租需另外支付中介费为由要求梁某赔偿中介费4500元，但林某未举证证明其因重新出租另行支付了中介费4500元，且合同也未约定梁某提前退租违约需支付林某中介费4500元，故林某主张梁某赔偿中介费4500元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于林某主张梁某赔偿更换全屋纱门窗、室内门锁及翻新墙面、橱柜等材料及人工安装费合计5000元。首先，林某提供的由广东稳业建设工程有限公司出具的收款收据、情况说明和房屋修缮翻新工作清单能够相互印证，且有双方提供的微信聊天记录显示案涉房屋进行了相应更换和维修及维修师傅姓氏佐证，故本院采信证据，认定林某支出上述费用5000元。其次，对于更换全屋纱门窗费用4500元。根据双方提供的微信聊天内容，《房屋租赁合同》签订后当日，李某告知陶某“阳台门纱窗要换”，梁某于2019年5月28日问陶某“纱窗和马桶等收尾工程都完成了吗”，陶某复“纱窗明天来装新的”，梁某于2019年6月1日问陶某“阳台外的纱窗直接撤掉了？”陶某复“卸下来去工厂换新的纱了”，梁某复“好的”，2019年7月28日陶某告知梁某更换纱窗是梁某于2019年5月25日提出的，对此梁某回复称“纱窗属于租赁前破损”，由此可推定是梁某方提出更换全屋纱门窗的要求。再者，林某主张其与梁某配偶于2019年7月见面时梁某配偶表示是因梁某特别怕蚊子故提出更换全屋纱门窗，对此，梁某称其不清楚其配偶是否提出过更换纱门窗要求，梁某表示其本人没有提出更换纱门窗要求与其于2019年7月28日回复“纱窗属于租赁前破损”相矛盾。因此，林某主张根据梁某方要求更换全屋纱门窗，由此支出费用4500元，梁某应予赔偿，理据充分，本院予以支持。第三，对于更换门锁（含锁）、木门和内墙局部补油漆费合计300元。根据梁某与陶某的微信聊天内容，梁某于2019年6月1日告知陶某部分门存在损坏，陶某回复门会想办法补一下，陶某于2019年7月15日发“那几个问题都已经修好了”，梁某于2019年7月28日回复称小房门、空调后墙壁气泡属于租赁前破损及锁生锈，结合梁某未实际入住的事实，本院确认该部分费用是因对租赁物进行维修支出的费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。根据《房屋租赁合同》中“爱护和正常使用此房屋及设备，该房屋内全部家电、家具及设备维修费用由甲乙方各负责50%”的约定，本院认定该部分费用由双方各自承担50%，故梁某应向林某支付该部分费用为150元。第四，对于橱柜局部翻新费200元。双方于签约当日签订的家具清单中记载橱柜现状为正常，该部分费用显示为翻新费用，故也应属于对租赁物进行的修缮费用，根据上述法律规定和合同约定，本院认定该部分费用由双方各自承担50%，故梁某应向林某支付该部分费用为100元。因此，本院认定梁某应向林某赔偿更换全屋纱门窗、室内门锁及翻新墙面、橱柜等材料及人工安装费合计4750元（4500元+150元+100元）。关于林某主张梁某赔偿未按《房屋租赁合同》约定提前一个月通知退租造成案涉房屋空置一个月租金损失9000元。首先，《房屋租赁合同》未约定梁某在租赁期内退租需提前一个月通知林某，林某以此为由主张梁某赔偿案涉房屋空置期间租金损失，无合同依据。其次，《房屋租赁合同》对提前退租约定了相应违约条款，房屋空置损失亦属于因提前退租违约行为导致的可预见损失，理应包含在该违约责任范围内，且陶某与李某2019年7月28日微信聊天内容显示，陶某于收回案涉房屋当日通知李某对案涉房屋重新放盘出租，案涉房屋也实际于2019年8月25日另行出租给他人，林某收取梁某两个月租金作为房屋押金足以弥补案涉房屋上述空置期间的租金损失，既然林某已经依据合同约定主张没收房屋押金，林某再另行主张赔偿案涉房屋空置期间租金损失，理据不足，本院不予支持。关于林某主张梁某赔偿律师费、误工费等损失。林某未举证证明存在相应损失，且林某在庭审中明确梁某违约造成其损失除上述主张的各项损失外不存在其他损失，故林某主张赔偿的该部分损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告林某不予退回被告梁某交纳的押金18000元；二、被告梁某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林某支付租金900元；三、被告梁某于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林某赔偿更换全屋纱门窗、室内门锁及翻新墙面、橱柜等材料及人工安装费合计4750元；四、驳回原告林某本案其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1185元（原告林某已预交），由原告林某负担679元，被告梁某负担506元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  龙 琼人民陪审员  刘燕珊二〇二〇年九月二十二日书 记 员  何佳玲