陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终5829号上诉人（原审被告）：陈长治，男，1946年7月18日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张振国，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙平，陕西法智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周丰合，男，1947年3月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张晓哲，北京（西安）大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军93942部队，住所地：咸阳市联盟二路**。法定代表人：李振祥，该部队部队长。委托诉讼代理人：郭鹏，陕西哲尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈长贤，男，1954年11月5日出生，汉族，无业，住西安市。上诉人陈长治因与被上诉人中国人民解放军93942部队（以下简称93942部队）、周丰合、陈长贤确认合同无效纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。陈长治上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回93942部队在一审的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由93942部队、周丰合承担。事实和理由：1、周丰合将涉案房屋出卖给陈长贤后，其系从陈长贤处购买涉案房屋，其购买涉案房屋时主观上为善意，且按照市场价值支付了对价195000元，93942部队也未举证证明其与陈长贤之间存在恶意串通。93942部队制定的《修建西安家属楼集资管理办法》，虽然对集资房的转让作了相关的限制规定，但该办法系93942部队单方的内部管理规定，其并不知悉且也不可能知道该规定，故其与陈长贤之间的房屋买卖行为不属于恶意串通，其行为属于善意取得。2、周丰合于2006年1月6日将涉案房屋出售给陈长贤，陈长贤又于2011年5月2日将涉案房屋出售给其，涉案房屋的转让行为已发生近十年，且购买后其一直以其名义按时向93942部队缴纳相关水、电、物业费，93942部队对周丰合出卖涉案房屋不仅知情且予以认可，周丰合转让房屋的行为并没有对93942部队的利益造成损害，事实上，涉案房屋所在的小区大部分房屋已转卖，甚至有的房屋买卖协议上还有93942部队后勤部的公章及部长的签名。3、本案诉讼实际系因中央军委要求清退多占住房所致，目的是为了清房，故本案不应属于人民法院受理范围，应驳回93942部队的起诉。4、其与陈长贤签订的关于涉案房屋买卖的《协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定、且符合民事法律行为的全部有效要件，应为合法有效。5、司法实践中，已有类似的房屋买卖合同被人民法院认定为有效。93942部队辩称，1、根据其部队下发的《修建西安家属楼集资管理办法》的规定，周丰合享有该栋楼的购房资格，仅享有使用权，不得出租、借用、抵押、赠与，如私自转让、变相赠与，管理单位有权无偿收回房屋。周丰合在明知的情况下，将涉案房屋出卖给陈长贤，明显属于恶意。且涉案房屋及土地使用权属于中国人民解放军总后勤部，周丰合并不享有涉案房屋的物权，故周丰合无权将涉案房屋出售给任何第三人。2、陈长贤在与周丰合签订协议时，未审查周丰合对涉案房屋是否享有产权，根据协议内容，陈长贤是明知涉案房屋的产权属于十七旅，并非周丰合，且双方协议约定“因此房需和十七旅协商解决的问题，由周丰合负责出面协调”，足见周丰合与陈长贤当时明知涉案房屋不能出售，也不能办理产权变更登记。陈长贤与陈长治签订的协议，内容和陈长贤与周丰合签订的协议内容完全一致，因此，陈长治也明知涉案房屋属于军产房屋，而非陈长贤合法取得，陈长贤与陈长治系亲兄弟关系，二人对涉案房屋的产权非常清楚。3、涉案房屋所使用的土地使用权系军事用途，周丰合与陈长贤签订的合同及陈长贤与陈长治签订的协议，出卖部队房产牟利，侵害了部队利益。4、陈长治并非善意，陈长治主观上为了低价获取部队房产，且支付的对价也大大低于市场价格，涉案房屋的产权登记在部队名下，陈长治从未取得涉案房屋的产权，故陈长治不属于善意取得。5、陈长治、陈长贤及周丰合等人签订的协议自始至终是为了满足个人的利益，三人主观上对涉案房屋的产权属性及权利限制非常清楚，买卖军产房屋牟利，侵害了其部队作为涉案房屋的管理人及部队的实际利益。6、本案所涉主体系平等主体，并且现在占有房产的并非系其部队军人，与其部队无任何隶属关系，故本案属人民法院的受案范围。5、中央军委部属的“清房”行动，也是为了对军产房屋进行有效管理，保障军人的居住权利，其部队在本案中是通过法律手段维护部队的合法权益。综上，请求驳回陈长治的上诉请求。周丰合辩称，1、2005年陈长贤因其母亲要从老家来西安，想借住其房屋，后陈长贤又以他当兵的外甥复原后没有住房为由要求其将涉案房屋出卖给他，其经过走访发现，涉案房屋所在小区大部分住户经房屋卖给他人，93942部队均未出面阻拦，其就同意了陈长贤的请求，陈长贤在买房的过程中，对涉案房屋属于部队的事实是明知的，至于陈长贤后面将涉案房屋又卖给陈长治，与其无关。2、2018年11月，其听闻部队决定收回房屋，陈长贤的哥哥陈长治、陈长治的儿子陈长贤在其所居住的小区大肆张贴大字报，对其进行武断共计，其与家人身心受到极大伤害，并曾因此住院治疗。3、其从未抗拒过部队的政策，本着严格律己的态度，其多次与陈长贤商量如何退房，陈长贤成陈长治不同意协商退房，并屡次狮子大张口，其确实无能为力。陈长贤辩称，同意陈长治的上诉请求。93942部队向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认2006年1月6日周丰合与陈长贤签订《协议》无效；2、确认2011年5月2日，陈长贤与陈长治签订《协议书》无效；3、本案的诉讼费用由周丰合、陈长贤、陈长治承担。一审法院经审理查明，周丰合原系93942部队军人。1992年8月10日，93942部队作出《修建西安家属楼集资管理办法》，内容包括：个人集资占建筑面积总造价的60%。集资建房的产权属个人和某部队共有，个人享受使用权，并可以合法继承（只限子女），但不准出租、借用、抵押和赠与（含亲属）。个人住房不满五年的，因转业、调动等其住房只能由某部队收购，个人得款数额为个人总集资额扣除历年累计房租和房屋折旧费后的余额。如系外单位人员，不退交付的50000元开发配套费。如果私自转让、变相赠与，管理单位有权无偿收回，如发生纠纷，则可诉诸法律。周丰合交付了集资购房款后，93942部队于1994年将位于西安市莲湖区房屋交给其使用。2006年1月16日，周丰合与陈长贤签订《协议》，约定周丰合以170000元将上述房屋卖给陈长贤。2011年5月2日陈长贤又将上述房屋以195000元卖给陈长治，双方签订有《协议书》。现该房屋由陈长治居住使用。涉诉房屋产权证号为西安市军产房屋所有权证市房权字**，产权人登记为中国人民解放军总后勤部。2002年12月，周丰合被部队批准退休。2018年7月，中央军委要求清退多占住房，清房中，因涉诉房屋由陈长治占有，93942部队遂提起诉讼。一审法院认为，周丰合作为93942部队军人，其根据该部队《修建西安家属楼集资管理办法》取得涉诉房屋的购房资格，个人集资60%，取得该房屋使用权。涉诉房屋产权证登记号为西安市军产房屋所有权证市房权字105010805-7-1-24，产权人为中国人民解放军总后勤部。周丰合作为原部队团职干部，知晓部队作出的《修建西安家属楼集资管理办法》第八条集资建房的产权属于个人和十七旅共有，个人享有使用权，不得对外抵押、赠与和转让。在2006年1月16日周丰合与陈长贤签订《协议》及2011年5月2日，陈长贤与陈长治签订《协议书》时，各方均明知涉案房屋为军产。周丰合、陈长贤、陈长治对于涉诉房屋属于军产均属明知，但仍签订买卖协议转让房产，损害了部队的合法权益，因此周丰合、陈长贤、陈长治的行为属于恶意串通，侵害了部队的财产利益，应认定无效。现93942部队主张周丰合、陈长贤签订的《协议》及陈长贤、陈长治签订的《协议书》无效，合法有据，法院予以支持。经法院释明，合同被确认无效后的民事责任应当一并处理，但周丰合、陈长贤、陈长治仅坚持要求确认合同效力，故合同无效后的民事责任可另案主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款第三项、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、周丰合与陈长贤于2006年1月13日签订的《协议》无效；二、陈长贤与陈长治于2011年5月2日签订的《协议书》无效。案件受理费387元，由周丰合、陈长贤、陈长治负担。二审经审理查明，陈长贤与陈长治系兄弟关系，2006年陈长贤与周丰合签订《协议》买卖涉案房屋，协议约定的价格为17万元，在支付购房款时，陈长贤向周丰合支付了6万元，陈长治向周丰合支付了11万元，涉案房屋从2006年起一直由陈长贤及陈长治两人的母亲居住使用。陈长贤与周丰合签订《协议》时，周丰合和陈长贤均知道涉案房屋为部队集资房，且周丰合未向陈长贤出示任何关于其可以出售涉案房屋的相关手续。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，根据《中华人民解放军房地产管理条例》第三条、第三十七条的规定，军队房地产的权属全归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产在军队单位之间实行无偿调配。涉案房屋为军队房地产，由总后勤部调配给93942部队管理使用，基于军队房地产使用的特殊性，93942部队作为涉案房屋的管理、使用人，履行上级单位赋予的部队住房清理整治工作要求，保护军队的房地产权益，提起本案诉讼，符合《中华人民解放军房地产管理条例》第三条第三款的规定，93942部队有权作为原告提起本案诉讼。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中规定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，该通知所涉及的纠纷主要是指单位与职工内部纠纷解决不属于人民法院受案范围，而本案中，陈长贤、陈长治并非93942部队的内部职工，双方之间没有隶属关系，93942部队认为陈长贤与周丰合所签订的涉案《协议》及陈长贤与陈长治签订的涉案《协议书》侵害了其部队利益而起诉要求确认合同无效，故本案并不属于上述通知所规定的范围，故陈长治上诉认为本案不属于人民法院受案范围的理由不成立，本院不予采信。93942部队在组织周丰合等人集资建设涉案房屋时，制作的《修建西安家属楼集资管理办法》明确规定集资建房个人不许私自转让涉案房屋，周丰合作为集资建房个人对此是明知的，故周丰合私自将涉案房屋出卖给陈长贤明显存在恶意的。陈长贤在与周丰合签订涉案《住房买卖协议书》时，对涉案房屋为军队房地产是明知的，且签订合同时周丰合并未向陈长贤出具其对涉案房屋享有所有权或有权处分涉案房屋的相关证据，故陈长贤在明知涉案房屋是军队房地产的情况下，仍与周丰合签订买卖合同买卖涉案房屋，陈长贤主观上也存在恶意。陈长贤与陈长治系亲兄弟，陈长贤在2006年从周丰合处购买涉案房屋时，陈长治就参与并支付了大多数购房款，且双方签订的《协议书》内容与陈长贤与周丰合签订的《协议》大部分内容相同，足以说明陈长治对涉案房屋为军队房地产也是明知的，故陈长治在签订涉案《协议书》时主观上也存在过错。从物权的登记原则，至今涉案房屋仍为军队房地产，所附属的土地使用权也属于军产，周丰合、陈长贤及陈长治明知涉案房屋及土地使用权为军队房地产，且在没有取得军队方面同意的情况下，恶意签订涉案的《协议》及《协议书》买卖涉案房屋，交易军队房地产，损害了军队的利益。现中央军委组织全军清退多占房屋，是基于全军整体利益出发的，而周丰合、陈长贤及陈长治签订涉案《协议》及《协议书》将不能转让的房屋转让，导致93942部队无法落实清退多占房屋的政策，也客观上体现出涉案涉案《协议》及《协议书》损害军队利益的事实，故根据《合同法》第五十二条的规定，涉案《协议》及《协议书》应为无效合同。综上，陈长治上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，陈长治已预交，由陈长治承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年九月十日书记员 袁 萱