四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初4057号 原告：龚建国，男，汉族，生于1951年3月22日，住四川省攀枝花市**。 原告：周春霞，女，汉族，生于1990年2月22日，住四川省广安市广安区。 原告：朱剑兵，男，汉族，生于1971年7月10日，住四川省广安市广安区。 原告：李纯洁，女，汉族，生于1966年11月21日，住四川省广安市广安区。 原告：陈光荣，男，汉族，生于1973年1月30日，住四川省广安市广安区。 原告：肖盛平，女，汉族，生于1966年11月21日，住四川省广安市广安区。 原告：刘华安，男，汉族，生于1973年1月25日，住四川省广安市广安区。 原告：陈秋菊，女，汉族，生于1969年6月30日，住四川省广安市广安区。 原告：刘波，男，汉族，生于1957年6月20日，住四川省广安市广安区。 原告：刘学敏，女，汉族，生于1963年3月7日，住四川省广安市广安区。 原告：刘畅，女，汉族，生于1989年11月7日，住四川省成都市高新区。 原告：吴开萍，女，汉族，生于1954年11月1日，住四川省广安市广安区。 原告：魏裔春，女，汉族，生于1969年11月23日，住四川省广安市广安区。 上述原告共同委托诉讼代理人：张宗举，四川鑫泰律师事务所律师，系特别授权。 诉讼代表人：李纯洁，女，汉族，生于1966年11月21日，住四川省广安市广安区。 诉讼代表人：刘学敏，女，汉族，生于1963年3月7日，住四川省广安市广安区。 诉讼代表人：周春霞，女，汉族，生于1990年2月22日，住四川省广安市广安区。 被告：广安市华都花园业主委员会，住所地广安市广安区西溪新城华都花园物管部。 法定代表人：杨贤平，主任。 委托诉讼代理人：郭文平，广安市广安区大众法律服务所法律工作者。 被告：广安市富强物业管理有限公司，住所地广安市平安大道******车库**。 法定代表人：邓丽君。 委托诉讼代理人：王华（公司员工），男，汉族，生于1964年8月18日，住四川省广安市广安区，系特别授权。 原告龚建国、周春霞、朱剑兵、李纯洁、陈光荣、肖盛平、刘华安、陈秋菊、刘波、刘学敏、刘畅、吴开萍、魏裔春与被告广安市华都花园业主委员会（下简称华都花园业委员会）、广安市富强物业管理有限公司（下简称富强公司）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序审理。诉讼中，原告刘波对门市租金是否降低进行了司法鉴定。本案于2019年7月16日、2020年7月13日、2020年8月17日、2020年9月25日公开开庭进行了审理。并于2020年8月4日组织原、被告双方进行调解。原告龚建国、周春霞、李纯洁、肖盛平、陈秋菊、刘学敏及原告龚建国、周春霞、朱剑兵、李纯洁、陈光荣、肖盛平、刘华安、陈秋菊、刘学敏共同委托诉讼代理人张宗举，诉讼代表人李纯洁、刘学敏、周春霞，被告华都花园业委员会的委托诉讼代理人郭文平及法定代表人杨贤平（第一次庭审到庭），被告富强公司的委托诉讼代理人王华（第一次庭审到庭）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龚建国、周春霞、朱剑兵、李纯洁、陈光荣、肖盛平、刘华安、陈秋菊、刘波、刘学敏、刘畅、吴开萍、魏裔春向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告华都华园业委会关于华都花园安装门禁系统和水泥柱的决议；2、请求判令二被告立即撤除安装的门禁系统和水泥柱，恢复原状；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月，华都花园业委会公告称，通过业委会二次会议研究决定，决定在Ｃ区会展街出入口处、Ｄ区门口处、Ａ区的主干道处安装门禁系统，大门等处安装水泥柱。公告后，位于××街和××小区商业门市业主向业委会提出异议，认为业委会的决定违反法律规定，违反了规划，严重侵害了其合法权益，不应安装门禁系统和水泥柱。但业委会一意孤行，置门市业主的利益不顾，与被告富强公司在2019年1月初强行在通行道路入口处安装门禁系统，及相应入口街道上安装水泥柱，致原告位于道路两边的商业门市与外面隔离，外面车辆不能通行，将通行道路作为住户停车使用。原告认为，业委会的决定，改变了规划设计，改变了门市业主当时购房的条件，背离了购房的初衷。门市业主的经营受到严重影响，门市出租、出售价值降低，出售困难，严重侵害了门市业主的合法权益。 被告华都花园业委会辩称,原告请求不成立，依法应予以驳回。理由是：1、被告业委会作出的设立门禁系统、安装水泥柱的决定是根据2018年6月广安市城市管理委员会作出的会议纪要，经华都花园小区绝大部分业主同意而作出的，实施的行为符合法律规定，就华都花园小区环境脏乱差，流动商贩随意摆摊问题，车辆乱停乱发问题各相关部门作出的会议纪要，针对一系列问题作出了整改措施；2、作出的决定经华都花园小区全体748户业主中609户业主签名同意，符合物业管理条例；3、华都花园安装门禁和水泥柱后并不是封闭了小区，行人和业主车辆仍然畅通无阻，并不影响门市的商业价值，原告仅以业委会设立门禁造成门市商业价值贬值，并无依据，原告起诉的事实与理由不成立。 被告富强公司述称，1、他公司是与华都花园小区签订物业服务合同，应该满足小区业主的要求，要配合、支持业委会的管理工作，这项工作的当事人是业委会，他公司只是配合；2、华都花园业委会是为了小区环境卫生、人身财产安全，也是召开了业主大会，征求了绝大部分业主的同意，安装了门禁系统；3、业委会于2019年1月安装门禁系统时就被原告反对，原告认为影响了门市生意，但小区并没有完全封闭，想要买东西的人还是可以进出；4、小区改造是业委会代表小区全体业主实施的，他公司只能全面配合支持，所以他公司不应该被列为被告，请求法院依法判决。 经审理查明：华都花园小区由A、B、C、D四个封闭小区组成，里面有两条十字形的步行街，并有华都农贸市场，是一个商住两用型的大小区。原告在华都花园购买的门市位于华都花园总平面图规划范围内。 2018年7月6日，华都花园小区选举产生了新一届业主委员会。2018年9月，华都花园业委会在华都花园小区张贴了公告，主要内容为：通过业委会二次会议研究决定，制定如下方案，其中2018年改造内容：1、安装小区智能门禁系统，C区会展街出入口处、D区门口处、A区的主干道处安装门禁系统，大门等处安装水泥柱。2019年11月，华都花园业委会又制定了《广安市华都花园（小区）管理方案》，具体方案包括了设置车辆进场的门禁系统，实现人车分流；在小区与华都市场之间设立不锈钢大门，禁止流动商贩进入小区售卖和占道经营等。 2018年12月15日、2019年1月14日、2019年3月16日，华都花园业委会因为安装门禁系统和水泥柱前后召开了几次业主大会，但具体到会人数不详，被告华都花园业委会陈述因很多人在外务工等原因，大约到会的人数为一百多人，未作会议记录，书面征求了业主意见，签名同意的业主有六百余户。被告华都花园业委会未能提供华都花园所有业主名册，陈述内圈门市业主有70户，不包含临街，住户业主有**，住，住户业主和内圈门市业主大约有**左右未能提供业委会会议记录和业主大会会议记录及表决情况。 2019年1月，在被告富强公司的配合下，华都花园业委会实施了上述决议，在华都花园小区C区会展街出入口处、D区门口处、A区的主干道处安装了门禁系统，大门等处安装了水泥柱。 安装门禁系统和水泥柱的决议公告发布和实施后，华都花园小区流摊、环境卫生、车辆乱停乱放问题等得到明显解决。但原告等人向华都花园业委会提出了异议和反对意见，认为业委会的决定违反法律规定，违反了规划，严重侵害了其合法权益，不应安装门禁系统和水泥柱。 诉讼中，原告刘波申请对其位于广安市广安区商业门市（华都花园小区内）在2019年1月被告广安市华都花园业主委员会、广安市富强物业管理有限公司在街道或道路安装门禁系统、隔离栏和水泥柱进行封闭前和封闭后，如果进行出租、出售，该门市的价值是否存在降低（具体幅度大小、多少）进行评估鉴定（评估鉴定时应排除物价上涨因素）。本院对鉴定评估申请予以了准许，并组织了评估鉴定。2020年6月23日，四川维诚资产评估事务所作出川维诚评报字（2020）第105号资产评估报告，广安市广安区商业门市（华都花园小区内）在2019年1月被告在街道或道路安装门禁系统、隔离栏和水泥柱进行封闭前后的市场租金存在降低，降低金额为12.85元／月／平方米，另根据中国房价行情网查询的广安市广安区2018年8月至2019年10月商铺租金水平，广安市广安区的商铺租金价格从2018年12月到2019年9月下降了6.45元／平方米。 2016年10月17日，原告龚建国将其位于华都花园**门市出租给他人，签订了《门市租赁合同》，租期3年，从2016年10月18日至2019年10月17日，第一年租金24000元，第二年租金26400元，第三年租金29040元。2019年1月23日，原告龚建国就上述门市又与案外人签订了《门市租赁合同》，租期5年，租赁时间从2019年1月23日至2024年1月22日，前三年租金24000元/年，第4年租金按第3年租金递增10%，第5年租金按第4年租金递增10%。原告龚建国陈述在安装门禁和水泥柱后，其门市租金每年降低了5000元。 审理中，本院向相关部门调查咨询了相关问题。 2019年7月30日，广安市自然资源和规划局复函：华都花园A、C、D区原批准规划设计方案无门禁系统等设施，是否违反规划建议向规划执法部门咨询。 2019年8月26日，广安市城管执法局复函：华都花园小区由A、B、C、D四个封闭小区组成，里面有两条十字形的步行街，并有华都农贸市场，是一个开放型的大小区；长期以来，小区内两条步行街地面破损、车辆乱停乱放、摆摊设点、环境卫生脏乱差等问题非常突出，小区业主怨声载道，多次向市委市政府反映情况。为切实解决华都花园小区的实际情况，小区业主委员会通过征求全体业主意见，经绝大多少业主同意，在C区会展街出入口处、D区门口处、A区的主干道处安装门禁系统，并在大门等处安装水泥柱禁止外来车辆随意进入小区；该措施目前较为有效，小区内的脏乱差环境得到有效改善；安装门禁系统及水泥柱是否违反规划，他局无法认定。 2020年7月28日，广安市广安区消防救援大队复函：他单位未发现被告华都花园业委会在C区会展街出入口处、D区门口处、A区的主干道处安装门禁系统、大门等处安装水泥柱的行为存在违反消防相关规定的情形。 2020年7月28日，本院对华都花园小区的门禁系统、大门等处的水泥柱及原告门市的经营情况邀请行政执法、消防、社区等部门共同进行了现场勘察，经过走访，部分在原告门市的经营者陈述，华都花园安装门禁系统和水泥柱后，对其经营造成了一定不利影响。现场勘察后，本院向相关部门工作人员询问了相关情况和问题，未有相关部门认为被告安装门禁和水泥柱违反了法律的规定，勘察后，本院组织了原、被告双方现场座谈和协商。 另查明：2018年6月4日，广安市城市管理委员会办公室作出“关于解决华都花园相关问题的会议纪要”，主要内容为：2018年5月28日下午，市城管办副主任、市城管执法局副局长舒剑侠组织市城管执法局、市住房城乡建设局、市工商局、市食品药品监督局、市商务局、广安区政府、广福街道办事处、西溪社区、华都花园业委会、富强物业公司、华都市场业主在华都花园召开现场办公会，解决小区内两条步行街地面破损、车辆乱停乱放、摆摊设点、环境卫生脏乱差等问题，纪要如下：一、清理流摊问题。该小区内华都市场业主管理市场不善，存在脏乱差以及照明设施缺失的问题，导致摊贩不愿在市场内摆摊，摆在了步行街上，市场内摊位闲置，步行街拥堵。会议明确，市工商局牵头、市商务局、市食品药品监督局配合、责成市场业主整改到位。会后由街道社区牵头，市城管执法局、华都花园业委会、富强物业公司、华都市场业主一起将流摊全部迁至市场内，做到座商归店、摊点入市。二、环境卫生脏乱差问题。会议明确广福街道办事处牵头、西溪社区具体负责、整治环境卫生，富强物业公司负责及时清运。三、车辆乱停乱放问题。会议明确华都花园业委会征求业主意见，申请由相关部门对有地板砖的步行街利用石湫封堵，留水泥路面通车，由交警现场踏勘，进行规划，再由广安交投集团实施。四、地、地面破损问题议明确华都花园业委会根据小区自身无资金维修步行街的情况写出书面申请，经街道社区同意后上报，由市住建局统一维修。 2018年12月19日，华都花园业委会向广福街道办事处作出“关于西溪新城华都花园小区安设门禁系统的请示”，主要内容为：华都花园小区位于城南西溪新城中心地段，呈十字状划分为ABCD四个小区，四面设有出入口，C区居民楼旁建有华都农贸市场。近几年来，由于在小区内买菜、卖水果及其他小商品的商贩越来越多，大多集中摆放在小区内的消防通道和人行通道上叫卖，致使小区内休闲广场及消防人行横道都逐渐变成了一个混乱的自由市场。每天商贩们的叫卖声、吵闹声、车辆鸣笛声等不绝于耳。另，由于部分商贩用农用车装运水果、蔬菜等直接在小区内叫卖，造成小区步行通道长期被小商贩们的超载车辆碾压，多处变得坑坑洼洼，晴天尘土飞扬、雨天泥水四溅。但被告未能提供上述请示是否得到批准的证据。 又查明：2019年7月19日，广安市广安区广福街道西溪社区居民委员会出具《关于广安华都花园第三届业主委员会产生的说明》，我社区辖区内的华都花园，2018年6月15日在第二届业主委员会组织下召开业主大会进行了换届准备工作，社区居民小组组长参加了在2018年7月6日，在华都花园召开了业主大会，选举产生了第三届新的业主委员会成员，于7月11日完成了华都花园业委会全部换届选举工作，完成换届后于7月18日向我社区进行了报备，华都花园小区第三届业委会成立。 上述事实，有公告打印件，华都花园业委会安装门禁系统征求意见表，华都花园总平面图，照片，回复函，鉴定申请、四川维诚资产评估事务所作出川维诚评报字（2020）第105号资产评估报告，龚建国的《门市租赁合同》2份，现场勘察笔录，业委会成立的情况说明，广安市城市管理委员会办公室作出的“关于解决华都花园相关问题的会议纪要”，华都花园业委会向广福街道办事处作出“关于西溪新城华都花园小区安设门禁系统的请示”、2019年7月30日广安市自然资源和规划局复函、2019年8月26日广安市城管执法局复函、2020年7月28日广安市广安区消防救援大队复函及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，本案争议的焦点法律问题有：1、原告要求撤销华都花园业委会安装门禁和水泥柱的决议是否具有事实和法律依据，是否应当得到支持；2、原告要求被告华都花园业委会和富强公司立即拆除门禁和水泥柱、恢复原状是否与本案属同一法律关系，是否属于本案审理范围；3、富强公司作为被告主体是否适格，原告要求被告富强公司承担法律责任是否具有法律依据。 关于第一个争议焦点问题。华都花园小区安装门禁系统和水泥柱的决议公告上载明，华都花园小区安装门禁系统和水泥柱的决议系经过华都花园第三届业委会第二次会议研究决定，被告华都花园业委会辩称决议是经过业主大会决定，但没有提供相关召开业主大会的会议记录，并证实到会人数和通过人数达到法定人数和标准的确切证据，故对其辩称意见，本院不予采纳。由于被告华都花园业委会未能提供就华都花园小区安装门禁系统和水泥柱的决议依法召开了业主大会，且通过决议人数达到法定要求的确切证据，故原告要求撤销华都花园业委会安装门禁和水泥柱的决议具有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于第二个争议焦点问题。业主撤销权纠纷针对的只是业委会的决定是否应当予以撤销的问题，立即拆除门禁和水泥柱、恢复原状属于排除妨害等其他法律关系。故原告要求被告华都花园业委会和富强公司立即拆除门禁和水泥柱、恢复原状的诉讼请求与本案业主撤销权纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，不能在本案中一并处理。 关于第三个争议焦点。富强公司并未作出安装门禁系统和水泥柱的决议，不属于业主撤销权纠纷的适格被告，原告要求被告富强公司在本案中承担法律责任，本院依法不予支持。 综上，本案经本院民商事法官专业会议讨论和审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款第六项、第七十六条第一款第七项、第七十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销被告广安市华都花园业主委员会关于华都花园安装门禁系统和水泥柱的决议； 二、驳回原告龚建国、周春霞、朱剑兵、李纯洁、陈光荣、肖盛平、刘华安、陈秋菊、刘波、刘学敏、刘畅、吴开萍、魏裔春的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告龚建国、周春霞、朱剑兵、李纯洁、陈光荣、肖盛平、刘华安、陈秋菊、刘波、刘学敏、刘畅、吴开萍、魏裔春负担50元，被告广安市华都花园业主委员会负担50元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨秀华 人民陪审员  蒋忠兵 人民陪审员  张广燕 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  李小龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十六条第一款第六项第七项下列事项由业主共同决定： （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第七十六条第二款决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。