黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1391号上诉人（原审原告、反诉被告）：孟庆波，男，1966年7月25日出生，汉族，哈尔滨天源水环保设备有限公司经理，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江建业房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路******。法定代表人：王海弘，经理。委托诉讼代理人：刘世璞，男，1950年11月9日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道外区。上诉人孟庆波因与被上诉人黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对备案进行了审理。现已审理终结。孟庆波上诉请求：撤销一审判决，改判支持孟庆波的上诉请求。事实及理由：一、一审法院诉讼过程中程序违法，错误如下：1.在诉讼过程中，一审法院对建业房地产公司的反诉主体和反诉请求的同一法律关系审查错误。建业房地产公司在反诉过程中故意混淆孟庆波和案外人两个主体，在诉讼请求中把与案外人的法律关系争议歪曲成与孟庆波的法律关系争议，一审法院明知反诉主体错误和反诉请求非同一法律关系，却强行受理反诉并将两案合并审理，违反了民事诉讼的相关法律规定和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条规定，诉讼程序严重违法。2.一审法院在诉讼过程中，审理范围违法。孟庆波的诉讼请求和建业房地产公司的反诉请求都没有要求审理建业房地产公司与案外人之间的《订货合同》履行争议，而一审法院却不是围绕当事人之间的《商品房买卖合同》事实和证据进行审理，而是违法审理和裁判的焦点集中在与本案不是同一法律关系的《订货合同》履行争议上，严重违反了民事诉讼法的相关规定和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十八条规定，诉讼程序严重违法。二、一审法院判决认定事实错误如下：1.一审法院的审理过程中忽视了如下两个事实：首先是忽视了证据《订货合同》和《商品房买卖合同》之间的履行顺序约定。依据《订货合同》第4条付款方式约定：“甲方（即建业房地产公司）预付货款伍拾万元（以价值伍拾万元的商品房壹套支付）；”即商品房（含产权）作为预付款，应先完成交付，才能履行《订货合同》中的其他条款，也就是《商品房买卖合同》应先履行完毕后，才能执行《订货合同》中订制货物的交付。其次是《商品房买卖合同》十五条约定，建业房地产公司应在商品房交付使用后60日内为孟庆波办理权属登记，即应在2002年11月28日前为孟庆波办理完房屋产权，但建业房地产公司违约，孟庆波的合法权利受到严重侵害，孟庆波长期索要产权无果。2.一审法院认定的双方虽然签订了《商品房买卖合同》，但不存在真实的房屋买卖合同法律关系是错误的。孟庆波与建业房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，孟庆波与建业房地产公司在庭审质证时都没有对《商品房买卖合同》的真实性、合法性提出异议，《商品房买卖合同》中的付款方式约定是建业房地产公司自愿同意并确认的，所以根据《中华人民共和国民法总则》第五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定的事实错误。3.孟庆波提供的付款证据是事实存在，合法有效。根据《协议书》第4条的约定：对案外人购买的商品房，双方同意以孟庆波的个人名义进行订立合同及办理产权，即协议双方同意将商品房卖给孟庆波，同意孟庆波把购房款支付给案外人，作为其订货的预付款。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条规定，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立。同时按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定，负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。4.一审法院对《订货合同》履行争议的认定，事实错误，程序违法。《订货合同》中对货款支付方式和货物交付方式及时间都做了约定，履行过程中建业房地产公司均违反约定。首先是预付款环节即发生违约，预付商品房过程中只是交付了房产，而没有按期交付房屋产权。侵害了孟庆波的权利；其次是在合同规定货物交付日期前，单方面违约变更货物交付方式和交付期限，侵害了案外人的权利。本案审理过程中，案外人向孟庆波提供了4份证据，证明建业房地产公司违约事实和案外人履约事实。案外人是完全按照《订货合同》履行了货物交付义务，并按照建业房地产公司合同变更通知单（即因现场不具备安装条件，部分货物暂缓进入现场，具体时间等待通知）的要求，将部分货物存入仓库并等待其通知。目前剩余货物仍然在委托保管的仓库内，等待建业房地产公司提取货物。其间，案外人多次催告提货，建业房地产公司置之不理。而建业房地产公司在反诉状中陈述其没有收到部分货物，但没有证据证明案外人拒绝给付其货物，也没有证据证明案外人交付货物违约。《订货合同》履行争议不是本案当事人之间纠纷，一审法院强行审理并认定此纠纷，属审判程序违法。5.一审法院认为在建业房地产公司与案外人合同履行存在巨大争议的情况下，建业房地产公司有权拒绝为孟庆波办理产权证，并认为孟庆波的诉讼请求应当以解决建业房地产公司与案外人关于《订货合同》的履行争议为前提。这种逻辑关系的认定不符合《民事诉讼法》关于应该基于同一法律关系的规定，也不符合《民事诉讼法》第一百一十九条和第一百二十三条关于起诉条件和当事人权利的规定，该事实认定法理逻辑错误和适用法律错误。并且从合同法来看，《商品房买卖合同》和《订货合同》都是基于商品房易货《协议书》下的两个独立的从属合同，分别具有独立的法律地位和效力，两者之间没有从属关系，当事人应该按照各自的合同约定履行义务，产生纠纷应该按各自的法律关系分别进行诉讼。按照民事诉讼法规定，建业房地产公司与案外人履行合同过程中发生纠纷，应该是另案解决该纠纷与本案无关。三、一审法院判决适用法律不当，错误如下：1.本案审理过程中，建业房地产公司与孟庆波共同拥有三份证据，即《协议书》、《商品房买卖合同》及《订货合同》，而建业房地产公司仅仅出示其中一份《商品房买卖合同》证据，而隐藏了其他二份证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。即一审法院应该认定孟庆波的诉讼主张成立。同时，建业房地产公司反诉过程中除了反诉状的陈述，也没有提供其他任何证据证明其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。一审法院应该判定建业房地产公司反诉主张不成立。而一审法院仅凭建业房地产公司的陈述即认定建业房地产公司与案外人之间《订货合同》履行有巨大争议的主张成立，与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》不符，属适用法律不当。2.一审法院判决认为孟庆波的诉讼请求应当以解决建业房地产公司与案外人关于《订货合同》的履行争议为前提，即认为立案条件不成立。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据适用法律问题的解释》第二百零八条规定，如果立案条件不成立，一审法院应该驳回起诉，而不是驳回孟庆波的诉讼请求。一审法院适用法律错误，违法裁判。建业房地产公司辩称：建业房地产公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。理由：案涉的房屋是基于建业房地产公司与案外人哈尔滨金水源净水设备有限公司（以下简称金水源公司）于2002年9月23日、9月26日分别签订的协议书和订货合同。但是到现今金水源公司也没有将纯净水系统安装完毕，而且原来安装的设备存在质量问题。在一审中，建业房地产公司反诉请求孟庆波给付购房款50万。一审判决认为建业房地产公司与案外人金水源公司合同履行存在巨大争议的情况下，建业房地产公司有权利拒绝为孟庆波办理房屋房屋产权证，一审判决认定事实是实事求是的。在建业房地产公司与金水源公司合同纠纷没有解决前，孟庆波的诉请是不成立的，请求二审法院维持一审判决。孟庆波向一审法院起诉请求：1.建业房地产公司立即为孟庆波开具商品房专用发票，出具办理房屋产权证所需手续资料，协助孟庆波办理案涉房屋不动产权登记；2.建业房地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以50万元为基数，自2002年11月28日起自实际办理完房屋所有权证止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）。建业房地产公司反诉请求：孟庆波交付房屋购房款未付部分315,500元及按每日万分之五支付违约金（自2002年至给付之日止）。一审法院认定事实：建业房地产公司与案外人金水源公司于2002年9月23日、26日分别《协议书》和《订货合同》，约定：案外人金水源公司为建业房地产公司订制安装游泳池水处理设备、纯净饮用水系统设备、分质供水系统设备各一套，双方约定对等易货交易，即用商品房抵付价款，由案外人金水源公司向建业房地产公司订购商品房，房屋位于哈尔滨市量具小区××单元××层××号，双方同意以金水源公司法定代表人孟庆波名义订立《商品房买卖合同》并办理产权。协议签订后，案外人金水源公司对建业房地产公司进行了部分交付。2002年9月25日，孟庆波与建业房地产公司签订《商品房买卖合同》，房屋即建业房地产公司与金水源公司约定的哈尔滨市量具小区××单元××层××号，后建业房地产公司交付房屋。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》虽然有发生争议后由房地局仲裁委员会仲裁条款，但因房产局仲裁委员会已不存在，故一审法院审理此案。孟庆波与建业房地产公司签订《商品房买卖合同》，是基于建业房地产公司与案外人金水源公司之间的《订货合同》，该订货合同约定案外人金水源公司为建业房地产公司安装游泳池水处理设备、纯净饮用水系统设备、分质供水系统设备，作为对等易货交易，建业房地产公司与案外人金水源公司法定代表人孟庆波签订《商品房买卖合同》，并以孟庆波名义办理房屋产权，即用商品房抵付价款。现建业房地产公司与案外人金水源公司在履行《订货合同》过程中存在争议，建业房地产公司认为案外人金水源公司尚未履行完毕订制安装义务，故建业房地产公司不能继续履行办理产权证义务，孟庆波认为尚未履行完毕原因在于建业房地产公司。本案中，孟庆波与建业房地产公司虽签订《商品房买卖合同》，但双方不存在真实的房屋买卖合同法律关系，孟庆波未实际向建业房地产公司支付购房款，至于孟庆波是否向案外人金水源公司支付价款不是本案审查范围。同时，建业房地产公司向孟庆波交付房屋，非基于其与孟庆波之间的《商品房买卖合同》，而是基于其向案外人金水源公司履行以房抵付工程款的对价义务。在建业房地产公司与案外人金水源公司合同履行存在巨大争议的情况下，建业房地产公司有权拒绝为孟庆波办理产权证，同时建业房地产公司亦不应当要求孟庆波支付购房款。孟庆波的诉讼请求，应当以解决建业房地产公司与案外人金水源公司关于《订货合同》的履行争议为前提。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、驳回孟庆波的诉讼请求；二、驳回建业房地产公司的反诉请求。案件受理费100元，由孟庆波负担，反诉费3016元，由建业房地产公司负担。二审审理期间，孟庆波为证实其上诉主张成立，申请证人汤某出庭出具证人证言。拟证明：金水源公司已按《订货合同》约定的条款履行完毕，是建业房地产公司没有按照合同的约定提取货物，责任不在金水源公司。建业房地产公司针对证人证言发表质证意见为：1.证人汤某所述设备应由建业房地产公司自提，没有证据，根据《订货合同》约定，金水源公司应负责安装，由谁安装即应由谁去提货？不可能是建业房地产公司自提货物。2.该证人没有证据证实其当时金水源公司的安装人员。3.证人仅证实金水源公司把游泳池的设备进行了安装。纯净水系统至今没有安装，而且证人也证实了纯净水设备没有安装，所以也就证实了建业房地产公司与案外人金水源公司合同纠纷至今没有解决。在该纠纷没有解决之前，孟庆波的上诉请求不成立。本院认证意见：建业房地产公司虽对证人身份持有异议，但对证人出庭陈述的事实表示认可，故本院对该证言内容予以认定，对于待证事实将结合其他事实及证据综合评判。本院经审理查明：2002年9月23日，建业房地产公司（甲方）与金水源公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：兹有甲方与乙方互购下列商品，经双方协商达成如下条款：1.甲方向乙方订购商品名称数量及规格：游泳池水处理设备1套，金额144,000元，设备配置详见临江花园游泳池设计方案；纯净饮用水系统设备1套，金额225,800元，设备配套详见皇家花园分质供水方案；分质供水系统设备1套，金额154,200元，设备配置详见肇东小区分质供水方案。货款合计人民币伍拾贰万肆仟元整。2.乙方向甲方订购商品名称数量及规格：商品房（量具小区9单元11层1号）1套，金额500,000元，详见商品房销售合同；停车泊位费（量具小区地下车库）4个，单位：年，金额24,000元。货款合计伍拾贰万肆仟元整。3.甲乙双方同意彼此之间进行对等易货交易。4.对乙方所购商品房，甲乙双方同意以乙方法人孟庆波个人名义进行订立合同及办理产权。5.双方所达成的协议及合同，从订立之日起开始执行。建业房地产公司、金水源公司加盖公章及负责人签名。2002年9月25日，建业房地产公司与孟庆波签订《商品房买卖合同》，主要约定：建业房地产公司将量具小区B幢9单元11层1号住宅，使用面积96.05平方米出卖给孟庆波；价款伍拾万元；付款方式：水处理设备、纯净饮用水系统设备等换房；交付期限为现房；产权登记约定为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理（3.协商）。孟庆波于2002年9月27日办理了入户手续，并向黑龙江建业物业管理有限公司交纳了案涉房屋进户相关费用。案涉房屋一直由孟庆波占有使用至今。2002年9月26日，建业房地产公司与金水源公司签订《订货合同》，约定：1.商品名称数量及规格：游泳池水处理设备1套，金额144,000元，设备配置详见临江花园游泳池设计方案；纯净饮用水系统设备1套，金额225,800元，设备配套详见皇家花园分质供水方案；分质供水系统设备1套，金额154,200元，设备配置详见肇东小区分质供水方案。货款合计人民币伍拾贰万肆仟元整。2.交货期限：2002年12月30日前。3.交货地点：乙方施工地。4.货款支付方式：甲方预付货款伍拾万元（以价值伍拾万元的商品房壹套支付），余款以量具小区地下车库的壹个停车位的四年使用费形式支付。5.运输方法及费用：运输和卸车费用由乙方承担。6.其他费用：安装调试费用由乙方负责。7.产品质量：设备品质应符合乙方相应设计方案中之规定标准。8.维修服务：乙方对产品质量保修一年（耗材除外），终身维修。9.其它：本合同一式四份（包括三个设计方案），未尽事宜，双方协商解决。建业房地产公司、金水源公司加盖合同专用章及负责人签字。建业房地产公司承认临江花园泳池设备现已安装完毕，但设备未试水，管道未打压，泳池系统未调试，且尚有部分设备没有安装。孟庆波在一审提交了2002年12月20日《水处理设备安装验收单》、2002年12月29日《合同执行变更通知单》、2003年1月15日建业房地产公司工程部杨长友出具的承认单、2006年8月9日《合同执行变更通知单》、2006年8月18日建业房地产公司出具的收条、2006年9月26日《设备供货及安装验收单》等，证明部分设备没有安装及调试，系因建业房地产公司原因。本院认为：关于建业房地产公司与孟庆波签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。建业房地产公司将案涉房屋以顶抵货款的方式抵偿给金水源公司，并同意以金水源公司法定代表人孟庆波个人名义订立合同及办理产权的事实存在，后建业房地产公司与孟庆波签订《商品房买卖合同》，并且在《商品房买卖合同》的付款方式标注为水处理设备、纯净饮用水系统设备等换房。同时将案涉房屋交付与孟庆波，并由孟庆波占有使用至今。应视为对金水源公司将案涉房屋转与孟庆波行为的认可，故建业房地产公司与孟庆波签订的《商品房买卖合同》有效。对于其公司与金水源公司间《订货合同》是否履行完毕，并不影响其公司与孟庆波将的法律关系，建业房地产公司应依据《商品房买卖合同》的约定，协助孟庆波办理案涉房屋权属登记。对于建业房地产公司辩称其与金水源公司签订的《订货合同》尚有争议，在该纠纷未解决之前，孟庆波上诉主张不能成立。因其抗辩主张与本案非同一法律关系，且从本查明的事实表明，《订货协议》不能履行的主要原因系建业房地产公司所致，故建业房地产公司可另行主张。关于孟庆波主张建业房地产公司应给付其逾期办理产权登记违约金问题。建业房地产公司与孟庆波签订的《商品房买卖合同》十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。”但该条同时约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。”因孟庆波与建业房地产公司就办理产权登记未能达成一致意见，故孟庆波主张至2002年11月28日起，以50万元为基数按中国人民银行逾期贷款利率计算违约金的请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，孟庆波的上诉主张成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8955号民事判决；二、黑龙江建业房地产综合开发有限公司于本判决生效后十日内协助孟庆波办理量具小区B幢9单元11层1号房屋不动产转移登记；三、驳回孟庆波的其他诉讼请求；四、驳回黑龙江建业房地产综合开发有限公司的反诉请求。一审案件受理费100元，反诉费3016元，二审案件受理费100元，均由黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年九月十日法官助理申艳楠书记员周小倩