福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初851号 原告：泉州万鑫房地产开发有限公司，住所地惠安县东岭镇涂厝村，统一社会信用代码91350521581121790D。 法定代表人：林泽渊，总经理。 委托诉讼代理人：刘泉禄，男，系原告职员。 委托诉讼代理人：金龙，男，系原告职员。 被告：杨瑞斌，男，1992年7月15日出生，汉族，住龙海市。 被告：陈丽璇，女，1990年4月1日出生，汉族，住厦门市集美区。 第三人：惠安县农村信用合作联社荷山分社，住所地惠安县东岭镇大邱村荷芳路与华光路交叉处，统一社会信用代码91350521569254611F。 代表人：柳安忠，主任。 原告泉州万鑫房地产开发有限公司（以下简称万鑫地产公司）与被告杨瑞斌、陈丽璇、第三人惠安县农村信用合作联社荷山分社（以下简称信用社荷山分社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万鑫地产公司的委托诉讼代理人刘泉禄、金龙到庭参加诉讼，被告杨瑞斌、陈丽璇，第三人信用社荷山分社经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万鑫地产公司向本院提出诉讼请求:一、解除原告与两被告于2017年6月21日签订的编号为201706200034《商品房买卖合同》；二、两被告立即向原告返还位于惠安县惠安裕福国际城第2幢17层1705号商品房；三、解除原告与两被告、第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，确认原告有权将收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿两被告尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的结算数额为准）；四、两被告向原告偿还被银行划扣的款项及违约金42870元（暂计至2019年12月31日，具体数额以第三人实际划扣数额为准）；五、两被告支付原告违约金101557.6元（按总房款507788元的20%计算），并确认上述第三、四、五项的款项从原告已收取的购房款中直接抵扣；六、两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续。事实和理由：2017年6月21日，原告与两被告签订了编号为201706200034《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的位于惠安县惠安裕福国际城第2幢17层1705号商品房，房屋总价款507788元。两被告支付首付款101788元，并向第三人借款406000元用以支付案涉剩余购房款，原告为该借款提供阶段性担保。现因两被告逾期偿还按揭贷款，截至2019年12月31日，第三人已经从原告处划扣按揭贷款本息等共计42870元。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第五款第一项约定：“买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息及出卖人损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息及出卖人因此发生的损失，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金；出卖人进行上述扣除后，若有剩余，余款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”原告曾多次通知并要求两被告履行按揭还款义务，并委托律师向被告发送《律师函》，但两被告未在规定期限内偿还原告被第三人划扣款项。 被告杨瑞斌、陈丽璇未作答辩。 第三人信用社荷山分社未作陈述。 经审理查明，原告万鑫地产公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营销售。2017年6月21日,原告与两被告签订合同编号为201706200034《商品房买卖合同》1份，约定两被告购买原告开发建设预售的位于惠安县惠安裕福国际城第2幢17层1705号商品房,该商品房建筑面积125.69平方米，总价款507788元，付款方式为首付＋银行按揭贷款，其中首付款101788元，余款406000元办理银行按揭贷款，交房期限为2018年2月28日前。商品房买卖合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第五款第一项约定，买受人在办理按揭贷款手续后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息及出卖人损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息及出卖人因此发生的损失，并按合同总房款的20%向出卖人支付违约金；出卖人进行上述扣除后，若有剩余，余款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。上述《商品房买卖合同》于2017年6月28日办理了登记备案。2017年7月10日，原告与两被告、第三人签订《个人住房按揭借款合同》，约定两被告向第三人贷款406000元用于支付案涉购房款，由原告提供阶段性连带责任保证担保。原告自认两被告已支付首付款101788元，第三人于2017年9月28日发放按揭贷款406000元，两被告已付清全部购房款。案涉商品房于2017年7月6日办理预购商品房预告登记，尚未交房，尚未办理产权证。因两被告未能按期归还按揭贷款本息，导致第三人从原告的银行账户直接扣划款项用于代偿两被告欠付的按揭贷款本息，2018年10月31日至2020年7月25日期间，原告为两被告代偿18笔按揭贷款，合计代偿按揭贷款本息64325.63元。原告曾于2019年11月1日按商品房买卖合同中约定的联系地址向两被告发送律师函,要求两被告在收到律师函之日起十五日内向原告交清由原告代偿的贷款本息及损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则原告有权解除合同。该邮件因无法联系到两被告未能成功送达。 以上查明事实，有原告提供的营业执照副本、《商品房买卖合同》(含附件)、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《个人住房按揭借款合同》、预购商品房预告登记证明、按揭贷款业务凭证（18份）、律师函及顺丰速运快递单及运单详情微信截图，以及到庭当事人的陈述等证据加以证明，本院依法予以认定。 综上事实，本院认为，原告与两被告于2017年6月21日签订的《商品房买卖合同》(含附件)，不违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还按揭贷款本息，导致原告因承担保证责任于2018年10月31日至2020年7月25日期间，为两被告代偿18笔按揭贷款，合计代偿按揭贷款本息64325.63元。根据附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定，两被告构成根本违约，原告有权解除购房合同。两被告逾期还款近两年，经本院公告送达传票未到庭应诉，又未以任何方式表示愿意继续履行合同，诉讼中，承办人多次力图与两被告联系以协调妥善解决本案纠纷，但均无法联系到两被告。原告请求解除与两被告签订的《商品房买卖合同》，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案《商品房买卖合同》解除后，导致案涉商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告请求解除其与两被告及第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，符合规定，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因两被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定和法律规定，两被告应向原告支付合同解除违约金，偿还原告代偿的按揭贷款本息。截至2020年7月25日，原告代两被告偿还按揭贷款本息64325.63元，原告请求两被告偿还原告代偿的实际按揭贷款本息，理据充分，予以支持。原告请求两被告支付合同解除违约金101557.6元即总房款507788元的20%，该违约金数额过高，结合本案具体情况，可酌情按总房款507788元的5%即25389.4元予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告请求从两被告已付购房款507788元中直接向第三人偿还两被告尚欠的按揭贷款本息，符合规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求两被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续，符合规定，予以支持。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款、违约金，依据不足，不予支持。案涉商品房尚未交房，原告要求两被告返还商品房，缺乏事实与法律依据，不予支持。两被告未在本案主张返还已付购房款，故购房款的返还问题由双方当事人另行处理。两被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。第三人信用社荷山分社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、解除原告泉州万鑫房地产开发有限公司与被告杨瑞斌、陈丽璇于2017年6月21日签订的合同编号为201706200034《商品房买卖合同》； 二、解除原告泉州万鑫房地产开发有限公司与被告杨瑞斌、陈丽璇、第三人惠安县农村信用合作联社荷山分社于2017年7月10日签订的《个人住房按揭借款合同》； 三、原告泉州万鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内从被告杨瑞斌、陈丽璇已付购房款507788元中直接向第三人惠安县农村信用合作联社荷山分社偿还被告杨瑞斌、陈丽璇尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人惠安县农村信用合作联社荷山分社开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）； 四、被告杨瑞斌、陈丽璇应于本判决生效之日起十五日内偿还原告泉州万鑫房地产开发有限公司代偿的按揭贷款本息64325.63元； 五、被告杨瑞斌、陈丽璇应于本判决生效之日起十五日内支付原告泉州万鑫房地产开发有限公司违约金25389.4元； 六、被告杨瑞斌、陈丽璇应在本判决生效之日起十五日内配合原告泉州万鑫房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》及附件解除后的备案注销手续和预购商品房预告登记注销手续； 七、驳回原告泉州万鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9893.4元，由原告泉州万鑫房地产开发有限公司负担830.4元（多预交的9063元予以退回）；被告杨瑞斌、陈丽璇负担9063元，应于本判决生效后五日内缴交。公告费610元，由原告泉州万鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  许景利 人民陪审员  周惠南 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。