江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6752号 原告：胡玉芳，女，1971年2月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：许钟予，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134910587Q，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明。 委托诉讼代理人：陈志，男。 被告:南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 原告胡玉芳与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉芳委托诉讼代理人许钟予，被告友谊华联公司委托诉讼代理人陈志到庭参加诉讼。被告郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡玉芳向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告友谊华联公司立即向原告支付2019年3月31日至2020年3月31日期间租金153111元及违约金（自被告逾期付款第16日起，每日按本期租金的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算至被告实际付清之日止）；2、判令被告友谊华联公司立即向原告支付2018年9月超期支付租金的违约金2824元；3、判令被告郑和国际公司对上述债务向原告承担担保责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原、被告于2012年5月26日签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定原告将其所有的南京市，期限为2013年7月1日至2021年6月30日止，前两年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%,并直接用于冲抵购房款，后六年回报率为房屋核准.登记总价款的8%。从第三年起被告将年租金107562元分两次付给原告，每半年付一次，第一次当年9月30日前付，第二次为次年3月31日前付。每次租金被告代扣税后实付51037元。被告郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租金回报事宜，向原告承担一般保证责任。合同履行至今被告尚欠原告租金153111元未付，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告友谊华联公司辩称，对欠付租金数额无异议；违约金同意按合同约定，逾期15个工作日后支付利息。关于担保责任问题由法院认定。 被告郑和国际公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告胡玉芳从被告郑和国际公司处购买了位于南京市，总价1344527元。2012年5月26日，原告胡玉芳（甲方、购买方）与被告友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将南京市，乙方可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营；委托经营期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；租赁回报率：前两年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订《商品房预售合同》时，直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率；自第三年起，每年的租赁回报107562元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，原告胡玉芳支付购房款1344527元，将案涉房屋交付给了友谊华联公司进行经营，友谊华联公司已付清2017年及2018年3月的租金。对于2018年9月租金，友谊华联公司自2019年1月24日至2020年8月14日陆续向胡玉芳支付51037元，2019年3月31日-2020年3月31日的租金153111元未依约向胡玉芳支付。 审理中，被告友谊华联公司向本院申请给予两个月租赁回报的减免。原告胡玉芳认为被告自2018年9月份开始拖欠租金，在疫情期间也并未遭受损失，即使有损失，也应由被告自行承担，故不同意予以减免。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，案涉租赁及委托经营合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告已将所购房产交付被告友谊华联公司经营出租，被告友谊华联公司应按照约定向原告支付租赁回报。根据合同约定，被告友谊华联公司应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前向原告胡玉芳支付上期租赁回报51037元，共计204148元；因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准应支付上述期间的租赁回报34025元（51037元÷6个月×4个月）。因友谊华联公司仅支付了2018年9月的租金51037元，故仍欠付租赁回报136098元。被告友谊华联公司自2019年1月24日至2020年8月14日陆续支付了共计51037元租金，其他租金未按约给付，构成违约，除了仍应付清欠付款项外，还应承担违约责任。根据合同约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”。原告胡玉芳据此主张被告友谊华联公司自逾期付款第16个工作日之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，存在合同和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的2018年9月被告超期支付租金的违约金2824元，具有依据，本院予以支持。 根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司向原告支付租赁回报承担一般保证责任。一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，则应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月。而友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前。对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算。胡玉芳提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2019年3月31日至2020年3月31日期间的债务，友谊华联公司本应分别于2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别向后推算6个月，即胡玉芳应于2019年9月30日前、2020年3月31日前和2020年9月30日前向本院提起诉讼，而胡迎春于2020年7月23日提起本次诉讼，其请求中关于2019年3月31日前、2019年9月30日前应获得的租赁回报已经超过了诉讼时效，2020年3月31日应获得的租赁回报及违约金仍在诉讼时效内，郑和国际公司应对该期租赁回报承担一般保证责任。被告郑和国际公司经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，应视为放弃本案相关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、《关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡玉芳2019年3月31日至2020年3月31日期间未付的租金136098元、违约金2824元，并支付以51037元为基数自2019年4月23日起，以51037元为基数自2019年10月29日起，以51037元为基数自2020年4月24日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月19日前）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）标准计算的违约金至实际给付之日止； 二、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司上述债务中的34025元承担一般担保责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）； 三、驳回原告胡玉芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费4752元，减半收取2376元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员  徐小菲 二〇二〇年九月二十五日 书记员  王 姣