四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9664号 上诉人（原审被告）：成都雷曼大酒店有限公司，住所地成都市金牛区蜀汉路**4F-7F。 法定代表人：张世雷，总经理。 委托诉讼代理人：廖江月，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲虎，四川汇韬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都轨道交通集团有限公司，住，住所地成都市金牛区蜀汉路**/div> 法定代表人：胡庆汉，董事长。 被上诉人（原审原告）：成都地铁实业有限公司，住所地，住所地成都市金牛区蜀汉路**iv> 法定代表人：秦冬云，执行董事。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 原审被告：四川川湘投资有限公司，住所地乐至，住所地乐至县天池镇工业集中发展区> 法定代表人：苏德均。 上诉人成都雷曼大酒店有限公司（以下简称雷曼公司）因与被上诉人成都轨道交通集团有限公司（以下简称轨道交通公司）、成都地铁实业有限公司（以下简称地铁实业公司）、原审被告四川川湘投资有限公司（以下简称川湘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初5340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷曼公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持雷曼公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉三份房屋租赁合同已于2018年11月6日解除，而非2019年4月3日才解除，雷曼公司后续欠付的租金不应以原合同违约条款计算违约金；二、雷曼公司并未就案涉物业4-7楼5202平方米及2楼1042.86平方米与轨道交通公司、地铁实业公、地铁实业公司约定房屋占用费及断水断电条款实不清，适用法律错误；三、雷曼公司已于2018年12月18日全额交纳了2018年全年物业租金，一审认定的逾期交纳租金起算日期属认定事实不清；四、雷曼公司自案涉物业被断水断电后便己撤离案涉物业，案涉物业实际被地铁实业公司、轨道交通公司控制占有，一审判决雷曼公司支付房屋占用费无事实和法律依据；五、在案涉房屋租赁合同的履行过程中，地铁实业公，地铁实业公司司并未严格按照合同条款履行，且履行尺度不一，令雷曼公司产生错误期待，对本案发生存在一定过错，请求法庭依法改判退还雷曼公司部分履约保证金并酌情减少违约金。 地铁实业公司、轨道交通公司答辩称，雷曼公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 川湘公司未答辩。 地铁实业公司、轨道交通公司向一审法院起诉请求：1.判令确认轨道交通公司与川湘公司签订的《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同》，轨道交通公司、地铁实业公、地铁实业公司雷曼公司签订的《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同补充协议》、《成都地铁蜀汉路158号综合楼1F附8号租赁合同》已于2019年4月3日解除；2.判令川湘公司、雷曼公司立即向轨道交通公司、地铁实业公、地铁实业公司腾退交还其承租的成都市金牛区蜀汉路**综合楼****房屋；3.判令川湘公司、雷曼公司连带支付拖欠轨道交通公司的租金837098.83元（4F-7F的租金从2018年12月18日起计算至2019年4月3日），违约金321939.67元（从2018年12月17日起暂计算至2019年4月17日，实际计算至川湘公司、雷曼公司付清全部房屋租金之日止）；4.判令川湘公司、雷曼公司连带支付拖欠地铁实业公司的管理费93010.98元（4F-7F的管理费从2018年12月18日起计算至2019年4月3日），违约金35771.07元（从2018年12月17日起暂计算至2019年4月17日，实际计算至川湘公司、雷曼公司付清全部管理费之日止）；5.判令川湘公司、雷曼公司连带支付拖欠轨道交通公司的房屋占用费134484.19元（一楼、二楼、4F-7F的房屋占用费均从2019年4月4日起暂计算至2019年4月17日，实际计算至川湘公司、雷曼公司腾退房屋之日止）；6.判令川湘公司、雷曼公司连带支付拖欠地铁实业公司的房屋占用费14942.69元（一楼、二楼、4F-7F的房屋占用费均从2019年4月4日起暂计算至2019年4月17日，实际计算至川湘公司、雷曼公司腾退房屋之日止）。诉讼过程中，轨道交通公司、地铁实业公司将上、地铁实业公司将上述第三项诉讼请求中租金及违约金的计算基数均变更为792577v> 一审法院认定事实：2012年10月20日，地铁实业公司（出，地铁实业公司司（承租方）签订《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同》（以下简称《蜀汉路158号租赁合同》），主要约定：1.租赁场所位于成都市金牛区（以下简称4-7层房屋），建筑面积共计5202平方米，租赁场所各楼层建筑平面图详见合同附件一；2.租赁用途：川湘公司将在租赁场所从事酒店类业态为主的商业经营活动；3.租赁期限：本合同租赁期为10年，自2012年10月26日至2022年10月25日，其中2012年10月26日至2013年1月25日期间（共计90天）为川湘公司筹备及装修期；4.租赁场所移交：合同签订后7日内，地铁实业公司向川，地铁实业公司向川湘公司完成租赁场地的整体移交工作确认；5.房屋租金：租赁场所建筑面积按5202平方米计算，2012年10月26日至2013年1月25日期间的租金单价为每月每平方米20元，租金总价为312120元；2013年1月26日至2013年10月25日期间的租金单价为每月每平方米40元，租金总价为1872720元；2013年10月26日至2015年10月25日期间的租金单价为每月每平方米40元，租金年总价为2496960元；2015年10月26日至2017年10月25日的租金单价为每月每平方米42元，租金年总价为2621808元；2017年10月26日至2019年10月25日期间的租金单价为每月每平方米46.2元，租金年总价为2883988.8元；2019年10月26日至2021年10月25日期间的租金单价为每月每平方米50.82元，租金年总价为3172387.68元；2021年10月26日至2022年10月25日期间的租金单价为每月每平方米58.4元，租金年总价为3645561.6元；6.租金支付方式：川湘公司每半年支付一次房屋租金，在合同签订后30日内川湘公司一次性支付第一个合约年度半年度的房屋租金，以后每期的房屋租金在上一期届满前十五日内向地铁实业公司足额支付；7.履约保证金：川湘公司应于本合同签订后15日内，提供现金50万元及银行出具的50万元见索即付的履约保函作为履约保证金，现金部分汇入地铁实业公司指定账户；如因川湘公司违约，不履行合同等原因，地铁实业公司可根，地铁实业公司可根据第22条之规定扣除履约保证金司扣除履约保证金的情况，地铁实业公司应书，地铁实业公司应书面通知川湘公司铁实业公司通知之日起15日内补足履约保证金；履约保证金于本合同租赁期满或本合同清算后30日内，在扣除应扣款项后，余额部分由地铁实业公司无息返还给川湘公司；8.川湘公司应按时、足额向地铁实业公司缴纳租金及其他费用；9.合同第22条：川湘公司逾期缴纳租金的，应自支付之日起至实际支付之日止，按拖欠金额的每日千分之三向地铁实业公司支付逾期付款的违约金，同时缴纳逾期租金；如川湘公司无正当理由或非依本合同约定，在地铁实业公司发出的催款通知之日起60日未付租金，则地铁实业公司有权解除本合同，并没收川湘公司的履约保证金；就上述川湘公司逾期支付租金，地铁实业公司应在，地铁实业公司应在逾期之日起30日内向川湘公司发出书面催款通知公司违约，地铁实业公司单方，地铁实业公司单方终止合同的情形时赁场所返还给地铁实业公司，双方应从合同终止日起7日内办理租赁场所的交接手续，自合同终止日起15日内，川湘公司有权将租赁场所内属于川湘公司的一切可移动物品（装修及其附着的设备设施除外）撤去，费用由川湘公司承担，川湘公司同时向地铁实业公司支付退场期的租金。当日，川湘公司在作为合同附件二的《租赁场所交付确认书》上加盖公章。2012年11月19日，川湘公司向地铁实业公司提供履约保证金50万元。 2015年6月23日，成都地铁有限责任公司（以下简称地铁有限公司，出租方）、地铁实业公司（代、地铁实业公司司（承租方）和雷曼公司签订《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），主要约定：1.新增租赁场所情况：川湘公司分别于2013年6月1日起新增租赁成都地铁蜀汉路158××楼××1042.86平方米区域和2013年10月28日起新增租赁成都地铁蜀汉路158号楼一楼80平方米区域用作经营使用，但非因地铁实业公司、川湘公司原因导致至今未签订书面协议，现特通过本协议对该新增租赁事实予以确认，具体如下：（1）蜀汉路158号一楼（以下简称1层房屋），租赁面积80平方米，租赁期限4年，自2013年10月28日至2016年10月27日，第一、二合约年度的租金单价为每月每平方米40元，第三、四年合约年度在第一、二年合约年度租金单价基础上上浮5%，即为每月每平方米42元；（2）蜀汉路158号二楼（以下简称2层房屋），租赁面积1042.86平方米，租赁期限10年，自2013年6月1日至2023年5月31日（装修期为3个月，即2013年6月1日至2013年8月31日），装修期租金单价为每月每平方米20元，租金总价为62571.6元；2013年9月1日至2014年5月31日的租金单价为每月每平方米40元，租金总价为375429.6元；2014年6月1日至2016年5月31日的租金单价为每月每平方米40元，租金年总价均为500572.8元；2016年6月1日至2018年5月31日的租金单价为每月每平方米42元，租金年总价均为525601.44元；2018年6月1日至2020年5月31日的租金单价为每月每平方米46.2元，租金年总价为578161.58元；2020年6月1日至2022年5月31日的租金单价为每月每平方米50.82元，租金年总价均为635977.74元；2022年6月1日至2023年5月31日的租金单价为每月每平方米58.4元，租金年总价为730836.29元；2.新增租赁区域部分相关权利义务，除本协议另有约定的按本协议执行外，其他内容均按原合同的相关约定执行；3.合同主体变更：（1）鉴于原合同各方的机构调整，为保障原合同权利义务的正常履行，原合同由双方变更为四方，地铁实业公司在原，地铁实业公司在原合同中所享有的全部权利义务由变更后的地铁有限公司和地铁实业公司共同享有公司负责原合同约定场地的具体经营管理工作，并由川湘公司授权雷曼公司具体履行原合同中约定的川湘公司的权利义务，同时川湘公司就雷曼公司的行为承担连带责任；4.合同价款支付：（1）四方同意，自本协议签订之日起，雷曼公司将原合同及本协议中所提及新增租赁场所的房屋租金的90%支付给地铁有限公司，其余的10%作为管理费支付给地铁实业公司；（2）任何情况下，若雷曼公司无法按时足额支付相关款项，则川湘公司应及时向地铁有限公司、地铁实业公司缴纳、地铁实业公司缴纳补齐相应款项、地铁实业公司有权、地铁实业公司有权向川湘公司追讨雷曼公司未支付的合同款项（1）本协议签订后，雷曼公司作为川湘公司的被授权方，应继续履行川湘公司在原合同及本协议中的各项权利及义务，承担因违约而造成的相应责任，但雷曼公司履行原合同及本协议的各种行为不得减轻或免除川湘公司在原合同及本协议下的任何责任及义务；若雷曼公司在履行过程中对地铁有限公司、地铁实业公司或第、地铁实业公司或第三人造成了伤害司双方应按照原合同及本协议的约定承担相应的连带赔偿责任；（2）原合同及本协议履行过程中，如出现四方约定的或法律规定的因川湘公司及雷曼公司的原因，导致合同无法继续履行、或据该等情形地铁有限公司、地铁实业公司享有、地铁实业公司享有合同解除权的，地铁有限公司、地铁实业公司均有权解除原合同及本协议司应限期退场并办理场地交接手续，结清所有租金等费用，由此产生的全部损失均由川湘公司、雷曼公司承担连带责任，同时川湘公司、雷曼公司不得向地铁有限公司、地铁实业公司主张、地铁实业公司主张包括但不限于装修费；6.本协议同原合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的内容，仍按原合同的约定执行。 2015年10月12日，南充市商业银行股份有限公司成都世纪城支行为雷曼公司承租案涉房屋向地铁实业公司出具50万元的《租赁保函》，雷曼公司向该支行提供定期存单50万元作为质押。 2017年2月23日，地铁有限公司变更，地铁有限公司变更为轨道交通公司div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 2017年11月10日，轨道交通公司（出租方）、地铁实业公司（管、地铁实业公司司（承租方）、雷曼公司（承租方）签订《成都地铁蜀汉路158号综合楼1F附8号租赁合同》（以下简称《附8号租赁合同》），主要约定：1.四方签订有《蜀汉路158号租赁合同》及《补充协议》，上述合同项下的蜀汉路158号大楼1楼租赁场地租赁期限于2017年10月27日到期，轨道交通公司将其拥有的坐落于蜀汉路158号附8号的物业（详见附件一《蜀汉路158号附8号示意图》，阴影部分不在租赁范围内）出租给川湘公司、雷曼公司使用，租赁面积共80.02平方米，本合同约定租赁面积按该租赁场地套内建筑面积计算；2.该租赁场地的使用用途为商业（酒店大堂），川湘公司、雷曼公司不得擅自改变其用途；3.租赁期为4年，即2017年10月28日至2021年10月27日止；4.鉴于本合同为续租合同，雷曼公司已实际以现状占用使用租赁场地，地铁实业公司无需，地铁实业公司无需另行向川湘公司场地，本合同签订后，即视为轨道交通公司、地铁实业公司已向、地铁实业公司已向川湘公司的租赁场地；5.租金：双方约定，租赁场地的租金按本合同约定的租赁面积计算，租金价格为每月每平方米198元；6.租金支付：本合同租赁期内的租金，以每六个月为一个支付周期支付至轨道交通公司指定账户，除首期租金雷曼公司须于本合同签订后10日内支付外，雷曼公司应于每个支付周期届满15日前足额支付下个支付周期的租金，轨道交通公司在收到雷曼公司当期足额租金的7个工作日内向地铁实业公司支付相当于当期租赁场地租金金额10%的商业管理费；7.雷曼公司于本合同签订后5日内向地铁实业公司指定账户支付相当于3个月租金的履约保证金，共47531.88元，如川湘公司、雷曼公司提前终止合同或因川湘公司、雷曼公司原因导致合同解除的，履约保证金不予退还；8.若川湘公司、雷曼公司逾期返还租赁场地，地铁实业公司有权，地铁实业公司有权进入租赁场地匙或以其他方式收回该租赁场地，地铁实业公司也有，地铁实业公司也有权暂停对租赁场地的水备、能源的供应（在此期间，川湘公司、雷曼公司仍应按照本合同承担支付占用费及其他费用的义务），若因此给川湘公司、雷曼公司方造成损失，由川湘公司、雷曼公司方自行承担，此外，川湘公司、雷曼公司应自逾期返还租赁场地之日起每日向地铁实业公司支付金额为日基本租金二倍的占有使用费；9.违约情形：若川湘公司、雷曼公司方逾期支付本合同项下租金，地铁实业公司有权，地铁实业公司有权暂停对租赁场地的水备、能源供应（在此期间，川湘公司、雷曼公司仍应按合同支付相应的租金、物管费等费用，若因此给川湘公司、雷曼公司经营产生的影响及损失均由川湘公司、雷曼公司自行承担）；逾期在30日内的，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，川湘公司、雷曼公司应按日向轨道交通公司支付逾期付款金额0.02%的违约金；若川湘公司、雷曼公司逾期支付租金超过30日的，本合同自动终止，地铁实业公司可自，地铁实业公司可自行收回该租赁场地金，川湘公司、雷曼公司仍应承担前述违约金，并支付至轨道交通公司账户；10.四方承诺，若川湘公司、雷曼公司方在承租《蜀汉路158号租赁合同》及《补充协议》项下的租赁场地（2楼、4-7楼）过程中有任何违约行为或其他解约情形的，轨道交通公司、地铁实业公司依照、地铁实业公司依照前述合同及协议约定及法律法规规定解除前述合同及协议时同，并不承担任何违约或赔偿责任。合同签订后，雷曼公司向地铁实业公司支付履约保证金47531.88元。庭审中，各方确认该份租赁合同所载物业与《补充协议》所涉位于蜀汉路158号一楼，租赁面积80平方米物业为同一房屋。 2018年12月6日，成都轨道资源经营管理有限公司（以下简称轨道资源公司）向川湘公司、雷曼公司发出《催收函》，告知截止2018年12月6日，川湘公司、雷曼公司累计欠付租金共计1826138.95元（其中，1楼自2018年10月28日至2019年4月27日欠费95063.76元、2楼自2019年1月1日至2019年6月30日欠费289080.79元，4-7楼自2018年12月18日至2019年6月17日欠费1441994.4元）、共需支付违约金14023.65元。同时，因轨道交通公司内部业务调整，地铁实业公司的商，地铁实业公司的商业管理业务划至轨道资源公司轨道资源公司负责日常经营管理工作。 2019年3月5日，轨道资源公司向川湘公司、雷曼公司发出《催收函》，告知川湘公司、雷曼公司于2018年12月前后陆续支付了部分欠款1826138.95元。在新一期租金合同履行过程中，川湘公司、雷曼公司仍拖欠房屋租金。截止2019年2月27日，川湘公司、雷曼公司累计欠付租金共计1646307.6元（其中，2楼自2019年1月1日至2019年6月30日欠费204313.2元，4-7楼自2018年12月18日至2019年6月17日欠费1441994.4元）、共需支付违约金416779.15元。同时，因轨道交通公司内部业务调整，地铁实业公司的商，地铁实业公司的商业管理业务划至轨道资源公司轨道资源公司负责日常经营管理工作。请川湘公司、雷曼公司务必于收到本催款函之日起5个工作日内足额支付以上欠付租金及违约金，否则，出租方会终止与川湘公司、雷曼公司的合同关系。 2019年4月3日，轨道交通公司、地铁实业公司、轨、地铁实业公司湘公司、雷曼公司送达《轨道交通公司、地铁实业公司、关、地铁实业公司es;×路××租赁合同××、××补充协议××、××号租赁合同>的通知》（以下简称《终止合同的通知》），载明“……上述合同履行过程中，我司严格按照合同约定履行各项义务，但贵司多次拖欠房屋租金，经我司多次约谈并催收，贵司仍未按时足额缴纳相关费用。其中，蜀汉路158号楼1楼项下欠付房屋占用费63375.84元（从2018年11月17日暂计算至2019年4月1日，最终计算至实际腾退之日止），欠付违约金988.66元（从2018年10月14日计算至2018年12月5日）；蜀汉路158号楼2楼项下欠付租金39080.79元，欠付违约金83786.33元（从2018年12月1日起暂计算至2019年4月1日，最终计算至租金实际付清之日止）；蜀汉路158号楼4-7楼项下欠付租金1441994.4元，欠付违约金449902.25元（从2018年12月18日起暂计算至2019年4月1日，最终计算至租金实际付清之日止）。以上共计欠付租金1481075.19元，欠付房屋占用费63375.84元，违约金暂定534677.24元。……。经我司研究，决定依法终止与贵司签订的相关合同，现正式通知贵司：一、我司与贵司签订的《附8号租赁合同》已于2018年11月14日自动解除（从2018年10月14日开始欠付租金累计超过30日），其余两个合同于该通知送达之日或视为送达之日起正式终止。请贵司务必于2019年4月1日前将自有资产、杂物、办公设备等搬离合同所涉房屋，否则视为放弃所有权，我司将进行处置并将断水、断电，所产生的处置费用、损失由贵司承担。如贵司腾退房屋造成房屋损毁或认为损害房屋及设施设备的，贵司应当恢复原状及赔偿损失。二、根据协议约定，合同解除前，我司将全额扣除贵司提供的履约保证金及履约保函，共计104.7532万元。三、请贵司于2019年4月1日前按照合同约定一次性向我司结清截至贵司实际腾退全部房屋之日止的租金及房屋占用费等相关费用。……”。 2019年4月、5月间，地铁实业公司收到，地铁实业公司收到四川天府银行股份有限公司成都世纪城支行为雷曼公司提供《租赁保函》所支付的50万元div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 一审另查明，诉讼中，雷曼公司主张其2018年度的租金已全部支付完毕，2019年雷曼公司共向轨道交通公司支付租金25万元，并向一审法院提供聊天记录1页以及转账凭证2页。对于雷曼公司提供的聊天记录（雷曼公司陈述对话双方为雷曼公司股东的母亲与出租方财务人员），轨道交通公司、地铁实业公司对该、地铁实业公司对该份证据三性不予认可雷曼公司单方提供，轨道交通公司、地铁实业公司不予、地铁实业公司不予认可对话双方的身份及该份证据的真实性，且该聊天记录所载“上次打款有个尾数3毛钱差异，要麻烦你让财务那边打一下”亦不足以证实雷曼公司已将2018年度租金支付完毕的事实，故对该份证据一审法院不予采信。对于雷曼公司提供的2019年1月、3月的两张转账记录，符合证据三性，一审法院予以采信。 诉讼中，轨道交通公司、地铁实业公司认可、地铁实业公司认可雷曼公司已将**房屋截止2018年12月17日前的租金支付完毕018年11月30日前的租金支付完毕、将1层房屋截止2018年10月27日前的租金支付完毕，并认可雷曼公司于上述截止日期后又向其缴纳租金共计345063.76元。 一审法院认为，案涉三份租赁合同系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应当依约行使权利、履行义务。本案的争议焦点为轨道交通公司、地铁实业公司、轨道资、地铁实业公司9年4月3日向川湘公司、雷曼公司送达的《终止合同的通知》是否发生解除案涉租赁合同的效力。轨道交通公司、地铁实业公司主张川湘、地铁实业公司主张川湘公司函之日起60日仍未付租金，其有权依约解除合同，并没收川湘公司、雷曼公司支付的履约保证金（含现金保证金及银行保函），而该处的“没收”实为对川湘公司、雷曼公司违约的处罚。而雷曼公司主张截止2019年4月3日其实际欠付租金约60万元，扣除其已缴纳的履约保证金50万元及银行保函50万元后，尚余40万元，故雷曼公司不存在拖欠租金的问题。一审法院认为，一方面，根据《蜀汉路158号租赁合同》约定，如因承租人违约，不履行合同等原因，出租人可根据第22条之规定扣除履约保证金，故此处“扣除履约保证金”的具体方式应结合该合同第22条加以理解。根据该合同第22条约定，如承租人在出租人发出催款通知之日起60日未付租金，则出租人有权解除合同，并没收承租人支付的履约保证金，故出租人行使合同解除权的前提为承租人在出租人催告后60日仍未付租金，且该条也并未约定出租人应首先扣除履约保证金后，承租人仍欠付租金并经出租人催告，出租人才可行使合同解除权。故对雷曼公司主张应首先用欠付租金扣除履约保证金的意见，一审法院不予采纳。另一方面，根据雷曼公司的举证，并不足以证实其已将截止2018年12月31日前的租金支付完毕。而轨道交通公司、地铁实业公司向一审法、地铁实业公司向一审法院提供了其认可的雷曼公司支付各笔租金的截止日期其在上述截止日期后支付过租金25万元，而轨道交通公司、地铁实业公司认可雷曼、地铁实业公司认可雷曼公司于上述截止日期后又缴纳租金3450639年4月3日，4-7层房屋自2018年12月18日起尚欠租金849174.48元（46.2元/月/平方米×5202平方米÷30日×106天）、2层房屋自2018年12月1日起尚欠租金197538.54元（46.2元/月/平方米×1042.86平方米÷30日×123天）、1层房屋自2018年10月28日起尚欠租金82916.72元（198元/月/平方米×80.02平方米÷30日×157天），上述尚欠租金合计1129629.74元，扣除雷曼公司在截止日期后又支付的345063.76元，故截止2019年4月3日，雷曼公司尚欠租金784565.98元。因此，轨道交通公司、地铁实业公司于201、地铁实业公司于2019年4月3日向川湘公司合同的通知》具备解除租赁合同的效力，故对于轨道交通公司、地铁实业公司请求确认、地铁实业公司请求确认案涉合同于2019年4月3日解除的诉讼请求同解除后，川湘公司、雷曼公司应当将案涉房屋腾空并交还给轨道交通公司、地铁实业公司。 对于轨道交通公司、地铁实业公司主张川湘、地铁实业公司主张川湘公司通公司支付租金792577.07元、连带向地铁实业公司支付管理费93010.98元的诉讼请求。一审庭审中，雷曼公司主张本案系房屋租赁合同纠纷，何来管理费的问题。根据《补充协议》约定，雷曼公司将原合同及本协议中所提及新增租赁场所的房屋租金的90%支付给轨道交通公司，将其余10%作为管理费支付给地铁实业公司，故该条款所约定的管理费虽名为管理费，但仍具有租金性质，对于雷曼公司主张本案何来管理费的意见，一审法院不予采纳。一审诉讼中，轨道交通公司、地铁实业公司陈述其该、地铁实业公司陈述其该项诉讼请求中租金及管理费的计算方式为用雷曼公司新缴纳的345063屋、2层房屋尚欠租金后的所得余款，再与4-7层房屋尚欠租金进行抵扣，并将所抵扣后的最终余款的90%作为向轨道交通公司支付的租金，将其余10%作为向地铁实业公司支付的管理费，故雷曼公司应将截止2019年4月3日尚欠租金784565.98元的90%即706109.38元支付给轨道交通公司，将其余的78456.6元支付给地铁实业公司。因《补充协议》约定，川湘公司就雷曼公司的行为承担连带责任，故川湘公司、雷曼公司应连带向轨道交通公司支付租金706109.38元，连带向地铁实业公司支付管理费78456.6元。 对于轨道交通公司、地铁实业公司主张川湘、地铁实业公司主张川湘公司通公司支付拖欠租金违约金、连带向地铁实业公司支付拖欠管理费违约金的诉讼请求。川湘公司、雷曼公司逾期支付租金及管理费，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然《蜀汉路158号租赁合同》约定，承租人逾期支付租金，应按拖欠金额的每日千分之三向出租人支付逾期付款的违约金，但雷曼公司主张合同约定每日千分之三的违约金过高，且轨道交通公司、地铁实业公司未就川湘、地铁实业公司未就川湘公司及管理费给其造成的损失向法庭举证。根据本案实际，一审法院酌情判令川湘公司、雷曼公司连带向轨道交通公司支付违约金70000元，连带向地铁实业公司支付违约金30000元。 对于轨道交通公司、地铁实业公司主张川湘、地铁实业公司主张川湘公司通公司支付房屋占用费暂计134484.19元（从2019年4月4日起计算至实际腾房之日止）、连带向地铁实业公司支付房屋占用费暂计14942.69元（从2019年4月4日起计算至实际腾房之日止）的诉讼请求。一审庭审中，雷曼公司主张轨道交通公司、地铁实业公司于201、地铁实业公司于2019年4月18日对诉争房屋断电房屋，故不应向其支付房屋占用费。一审法院认为，因庭审中，雷曼公司未就轨道交通公司、地铁实业公司对其实施、地铁实业公司对其实施停水；同时根据租赁合同约定，雷曼公司、川湘公司逾期返还租赁场地，地铁实业公司有权暂停，地铁实业公司有权暂停对租赁场地水电等的供应其停水、停电而不支付房屋占用费的主张，于法无据，一审法院不予采纳。对于轨道交通公司、地铁实业公司主张按照、地铁实业公司主张按照《附**租赁合同》约定的日租金二倍计算**房屋占用费的问题实业公司未就雷曼、地铁实业公司未就雷曼公司房屋给其造成损失超过日租金向法庭举证，故对轨道交通公司、地铁实业公司主张按照、地铁实业公司主张按照日租金的二倍计算**房屋占用费的意见诉讼中，轨道交通公司、地铁实业公司要求雷曼、地铁实业公司要求雷曼公司屋占用费的90%支付给轨道交通公司、将剩余10%支付给地铁实业公司，故雷曼公司、川湘公司应当自合同解除之次日即2019年4月4日起至实际腾退房屋之日止，按照4-7层房屋、1层房屋及2层房屋每日占用费之和即10145.21元标准[4-7层房屋按照每日8011.08元（46.2元/月/平方米×5202平方米÷30日）、2层房屋按照每日1606元（46.2元/月/平方米×1042.86平方米÷30日）、1层房屋按照每日528.13元（198元/月/平方米×80.02平方米÷30日）]支付房屋占用费，并将其中的90%即每日按9130.69元（10145.21元×90%）计算的房屋占用费支付给轨道交通公司，将剩余10%即每日按1014.52元（10145.21元×10%）计算的房屋占用费支付给地铁实业公司。川湘公司经一审法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、轨道交通公司与川湘公司签订的《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同》、轨道交通公司、地铁实业公司与川湘公、地铁实业公司与川湘公司地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同补充协议》及《成都地铁蜀汉路158号综合楼1Ｆ附8号租赁合同》于2019年4月3日解除；二、川湘公司、雷曼公司于判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区（租赁面积共计80.02平方米）、2楼（租赁面积为1042.86平方米）、4-7楼（建筑面积共计5202平方米）房屋腾空并交还给轨道交通公司、地铁实业公司；三、川、地铁实业公司司于判决生效之日起十五日内连带向轨道交通公司支付租金706109.38元、违约金70000元；四、川湘公司、雷曼公司于判决生效之日起十五日内连带向地铁实业公司支付管理费78456.6元、违约金30000元；五、川湘公司、雷曼公司于判决生效之日起十五日内连带向轨道交通公司支付自2019年4月4日起按照每日9130.69元计算至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；六、川湘公司、雷曼公司于判决生效之日起十五日内连带向地铁实业公司支付自2019年4月4日起按照每日1014.52元计算至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；七、驳回轨道交通公司、地铁实业公司的其他诉、地铁实业公司的其他诉讼请求期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17735元，保全费5000元，合计22735元，由川湘公司、雷曼公司负担15386元，由轨道交通公司、地铁实业公司负担73、地铁实业公司负担7349元v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 对于一审审理查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，雷曼公司提交了新证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。雷曼公司提交：一、《国内支付业务付款回单》《会记记账簿》《银行流水查询明细》、微信聊天截图，拟证明雷曼公司已经按要求足额支付2018年全年租金；二、《关于终止××路××租赁合同××、××补充协议××、××号租赁合同>的通知》，拟证明案涉合同于2018年11月6日解除；三、《水电费缴费通知》，拟证明轨道交通公司、地铁实业公司对案涉房、地铁实业公司对案涉房屋采取了断水断电措施；四、（2020）川0106民初748号民事判决书、案涉酒店视频、一楼大厅照片、雷曼公司与案外人签订的多份租赁合同、《雷曼大酒店七楼茶楼内部承包协议》，拟证明案涉房屋物业一直被轨道交通公司、地铁实业公司控制，雷、地铁实业公司控制际占有1楼、2楼、7楼茶房的并非雷曼公司；五、雷曼公司工商登记信息、《关于雷曼酒店欠缴租金及物业管理费还款计划函》、《欠费通知》，拟证明雷曼公司现任股东于2018年1月17日开始管理案涉酒店，轨道交通公司、地铁实业公司在前任股、地铁实业公司在前任股东持续欠费的情况下未没收保证金业公司质证认为、地铁实业公司质证认为轨道公司的财务人员，但该组证据不能证明雷曼公司足额缴纳了2018年的全年租金；二、认可于2018年11月6日送达了解除合同的通知；三、《水电费缴费通知》与断水断电无关，只能证明曾催缴水电费用；四、不能证明雷曼公司按合同约定的标准移交案涉物业，是否开展经营活动与是否占有无关。转租合同均与本案无关联性，也不影响雷曼公司履行合同义务；五、股东变更与合同义务的履行和责任承担无关，该组证据无关联性。对于雷曼公司提交的证据，本院认定如下：一、第一组证据的真实性予以确认，但微信聊天记录并未明确支付的是截止2018年年底的租金费用，故不能达到雷曼公司的证明目的；二、通知书的真实性予以确认，可以证明轨道交通公司、地铁实业公司于201、地铁实业公司于2018年11月6日通知雷曼公司、《水电费缴费通知》与本案无关联性，亦不能达到雷曼公司的证明目的，不予采信；四、该组证据无法证明雷曼公司已经完成腾退或者轨道交通公司、地铁实业公司已经实际、地铁实业公司已经实际收回案涉物业关联性。 二审另查明，轨道交通公司、地铁实业公司于201、地铁实业公司于2018年11月6日向雷曼公司止××路××租赁合同××、××补充协议××、××号租赁合同>的通知》，该通知主要载明因雷曼公司、川湘公司多次拖欠租金，轨道交通公司、地铁实业公司决定终止、地铁实业公司决定终止合同司于2018年11月16日前交还房屋。雷曼公司对轨道交通公司、地铁实业公司于201、地铁实业公司于2018年11月6日行使约定解除权解除合同无异议v id='5'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 本院认为，因雷曼公司、川湘公司长期拖欠租金，轨道交通公司、地铁实业公司于201、地铁实业公司于2018年11月6日通知雷曼公司权，雷曼公司对此予以认可，故本院确认《蜀汉路158号租赁合同》、《补充协议》、《附8号租赁合同》已于2018年11月6日解除。二审中的主要争议焦点是：雷曼公司、川湘公司欠付轨道交通公司、地铁实业公司的费用应、地铁实业公司的费用应如何确定？轨道交通公司、地铁实业公司关于违约金的请求是否成立？评析如下v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 因《蜀汉路158号租赁合同》《补充协议》《附8号租赁合同》已于2018年11月6日解除，雷曼公司应将案涉租赁物业返还给轨道交通公司、地铁实业公司，逾期返、地铁实业公司占有使用费，故轨道交通公司、地铁实业公司的诉讼请、地铁实业公司的诉讼请求中所主张的租金实为占有使用费v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 对于占有使用费的起止时间，应为合同解除之日即2018年11月6日至雷曼公司实际完成腾退之日。雷曼公司主张实际完成腾退之日为2019年4月18日，理由是轨道交通公司、地铁实业公司于当天采、地铁实业公司于当天采取了断水断电措施际占有使用，不应该继续支付占有使用费。对此，本院认为，在合同解除之后，雷曼公司应当按照合同约定与轨道交通公司、地铁实业公司办理案涉、地铁实业公司办理案涉物业的交接手续可移动物品，但迄今为止雷曼公司未办理交接手续，亦未提交证据证明其曾经通知轨道交通公司、地铁实业公司收回案涉、地铁实业公司收回案涉物业经履行腾退义务。轨道交通公司、地铁实业公司虽然对案、地铁实业公司虽然对案涉物业采取了断水断电措施公司解除租赁合同关系并腾退而雷曼公司拒绝的情形下，轨道交通公司、地铁实业公司基于其对、地铁实业公司基于其对案涉物业的权利主张所采取的私力救济措施处置，且在2019年4月3日《终止合同的通知》中也已经提前书面告知了雷曼公司将采取断水断电措施，故雷曼公司仍应支付断水断电之后的占有使用费。 对于占有使用费的计算标准，一审判决确定以合同约定的租金标准进行计算，符合法律规定。对于欠付费用的具体金额，轨道交通公司、地铁实业公司认可雷曼、地铁实业公司认可雷曼公司已将**房屋截止2018年12月17日前的费用支付完毕8年11月30日前的费用支付完毕、将1层房屋截止2018年10月27日前的费用支付完毕，并认可雷曼公司于上述截止日期后又向其缴纳租赁费用345063.76元。对此，雷曼公司抗辩认为2018年年内的费用已经支付完毕，其依据是与出租方财务人员的微信聊天记录，但该聊天记录的内容不足以说明雷曼公司已缴纳的租赁费用所对应的期间为2018年全年。二审中本院亦要求雷曼公司提交合同履行期间缴纳租金的凭证，但雷曼公司未能提交，而已付租金的举证责任在于承租人，雷曼公司应承担举证不能的不利后果，故本院对雷曼公司的抗辩意见不予采信。由于占有使用费的计算标准与租金的支付标准一致，故一审判决对于2019年4月3日前欠付费用的计算并无不当，仅需对该费用的法律性质予以重新认定。 对于轨道交通公司、地铁实业公司所主张的违约、地铁实业公司所主张的违约金合同解除后承租人逾期支付占有使用费的违约金作出约定，也没有法律规定承租人逾期支付占有使用费需同时支付违约金，故本院对此不予支持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但由于二审中出现了新的证据，合同解除的时间发生变化，雷曼公司关于违约金的上诉请求部分成立，应予改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初5340号民事判决第二项即“四川川湘投资有限公司、成都雷曼大酒店有限公司于判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区（租赁面积共计80.02平方米）、2楼（租赁面积为1042.86平方米）、4-7楼（建筑面积共计5202平方米）房屋腾空并交还给成都轨道交通集团有限公司、成都地铁实业有限公司”； 二、维持成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初5340号民事判决第五项即“四川川湘投资有限公司、成都雷曼大酒店有限公司于判决生效之日起十五日内连带向成都轨道交通集团有限公司支付自2019年4月4日起按照每日9130.69元计算至实际腾退房屋之日止的房屋占用费”； 三、维持成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初5340号民事判决第六项即“四川川湘投资有限公司、成都雷曼大酒店有限公司于判决生效之日起十五日内连带向成都地铁实业有限公司支付自2019年4月4日起按照每日1014.52元计算至实际腾退房屋之日止的房屋占用费”； 四、撤销成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初5340号民事判决第一项即“成都轨道交通集团有限公司与四川川湘投资有限公司签订的《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同》、成都轨道交通集团有限公司、成都地铁实业有限公司与四川川湘投资有限公司、成都雷曼大酒店有限公司签订的《成都地铁蜀汉路158号楼场地租赁合同补充协议》及《成都地铁蜀汉路158号综合楼1F附8号租赁合同》于2019年4月3日解除”； 五、撤销成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初5340号民事判决第七项即“驳回成都轨道交通集团有限公司、成都地铁实业有限公司的其他诉讼请求”； 六、变更成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初5340号民事判决第三项为“四川川湘投资有限公司、成都雷曼大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向成都轨道交通集团有限公司支付占有使用费706109.38元”； 七、变更成都市金牛区人民法院(2019)川0106民初5340号民事判决第四项为“四川川湘投资有限公司、成都雷曼大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向成都地铁实业有限公司支付占有使用费78456.6元”； 八、驳回成都轨道交通集团有限公司、成都地铁实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17735元，保全费5000元，合计22735元，由四川川湘投资有限公司、成都雷曼大酒店有限公司负担15000元，由成都轨道交通集团有限公司、成都地铁实业有限公司负担7735元；二审案件受理费17735元，由成都雷曼大酒店有限公司负担17000元，由成都轨道交通集团有限公司、成都地铁实业有限公司负担735元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年九月九日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  何浩铭