安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖16民终2731号 上诉人（原审原告）：陈慧敏，女，1989年2月27日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人：涡阳县七度置业有限公司。住所地安徽省涡阳县站前东路北侧，统一社会信用代码91341621080319926R。 法定代表人：王颖洲。 委托诉讼代理人：沈宇，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。 原审原告：罗圆圆，男，1987年11月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人陈慧敏因与被上诉人涡阳县七度置业有限公司（以下简称七度公司）、原审原告罗圆圆房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初1006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人陈慧敏、七度公司的委托诉讼代理人沈宇、吴增鑫到庭参加诉讼。原审原告罗圆圆经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈慧敏上诉请求，1.撤销涡阳县人民法院（2020）皖1621民初1006号民事判决,依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由七度公司承担。事实和理由：本案中，双方合同中明确约定违约金计算方法，应当遵从合同约定，不能参照同地段同类房屋租金，否则与法律规定相悖，适用法律错误。一审法院片面认定同地段同类房屋租金标准计算为上诉人的损失，属认定事实错误。涉案房屋不具备交房条件，属未竣工验收状态，包括案涉小区亦不具备完善的使用条件，七度公司出具的评估报告是依据不能合法交付使用的房屋作为评估对象，因此该评估报告的结果不客观、不真实，并且该报告系七度公司庭后提供，一审法院仅依据不客观不真实的评估报告作为定案依据显然不公；一审法院之前作出的同类判决书且已生效，七度公司业已履行完毕。同一事由、同一法律关系具体同案性，判决结果明显违背同案不同判原则，损害上诉人的合法权益；四、因涉案房屋目前仍不具备交房条件，七度公司处于持续违约状态，为避免诉累，对于逾期交房违约金应计算至实际交付房屋之日止。 七度公司辩称，根据合同法和最高法关于商品房买卖合同第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，该条明确约定，有约定的违约金，进行核减。并非适用上诉人所称的第十七条。民法保护的损失是直接纯粹的经济损失，现案涉房屋不符合交付条件，无法通知上诉人收房，对于上诉人而言，其损失应是不能收房而导致的租房损失；上诉人缴纳购房款是应履行的合同义务，如不缴纳购房款也就没有主张逾期交房违约金的权利基础。上诉人并非要求解除合同，只是因政策原因无法通知收房，房屋是要交付上诉人。虽案涉房屋不符合交房条件，但该栋楼已有多家收房入住，本小区已有十余栋楼已经综合查验备案，入住业主人数较多，按照相关司法解释的规定，答辩人评估的是同地段同类型房屋租金，且有亳州地区整体房租均价作为辅证，答辩人认为评估房屋租金金额并不低。无论是按照合同约定还是按照常理办理银行贷款系上诉人自己的义务，到银行办理按揭贷款时也需要上诉人本人到场提供材料并签字。我方没有代办义务，况且根据双方签订的合同中第六条第2项，按揭付款的，剩余房款需在15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人未能办理，在催告之日起60日内以一次性付款方式补足剩余房款，未能补足的，出卖人做以下处理:出卖人不予交付该房屋。根据《合同法》中关于不安抗辩权的规定和双方签订的商品房买卖合同约定，在购房户未足额缴纳房款时，答辩人公司有权拒绝交付房屋。对于上诉人所称同案不同判的理由，答辩人认为不能成立，系上诉人断章取义，答辩人在当时情况下并未要求核减租金或提供房屋租金的评估报告，系答辩人举证不能才导致的上述判决。在本案中，答辩人提出要求核减租金并提供相应证据予以支持，一审基于答辩人在本案中新提供的证据予以判决，不属于同案不同判的情形。案涉房屋交付期限未定，违约金无法计算，一审判决并无不当。根据双方签订的合同约定，案涉房屋交付方式为：房屋验收合格，案涉房屋工程质量已竣工验收，双方可协商收房，如上诉人不同意协商收房，答辩人认为后期的违约金不应当计算。 陈慧敏、罗圆圆一审诉讼请求：1、判令七度公司继续履行合同，将涡阳县“七彩城”第9幢8层804号房屋交付给陈慧敏、罗圆圆；2、判令七度公司支付逾期交房违约金64705元（计算至2020年1月2日）；剩余违约金每日按已付房款的万分之二交付至实际交房之日；3、案件受理费由七度公司负担。 一审法院认定事实：2017年1月19日，陈慧敏、罗圆圆以按揭付款的方式购买七度公司开发的位于乐行路北侧、涡阜路东侧第9幢8层804号商品房一套，该房款总价为441980元，买受人首付款人民币231980元，剩余房款210000元需在15日内办理银行按揭贷款手续，双方签订了商品房买卖合同。合同约定的交房期限为2017年12月31日前，如出卖人逾期交房，不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之2（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。在审理过程中，七度公司以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金，以实际损失计算违约金。2020年3月27日，经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋面积为109.87平方米，案涉房屋至今未通过综合验收也未交付陈慧敏、罗圆圆使用。 一审法院认为：陈慧敏、罗圆圆与七度置业公司之间的房屋买卖行为系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于陈慧敏、罗圆圆要求七度置业交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》亦约定房屋经分期综合验收合格方可交付，即商品房经竣工验收合格方可交付既是法律强制性规定，亦是当事人合意约定。案涉房屋未验收合格，不具备交房条件，故对陈慧敏、罗圆圆该诉讼请求本院不予支持。 关于陈慧敏、罗圆圆要求按照合同约定支付违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”经安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉小区住宅房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金9元/平方米。案涉房屋为109.87平方米，按该评估结果计算案涉房屋租金每月为988.83元，每年为11865.96元；而按照合同约定的每月违约金为2651.89元，每年违约金为31822.56元。故该合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低。根据上述司法解释规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金11865.96元上浮30%，即每年违约金为15425.75元，每日违约金为42.26元。故七度置业应自2018年1月1日起至陈慧敏、罗圆圆起诉主张的日期2020年1月2日止（共计731天）向陈慧敏、罗圆圆按照日违约金42.26元的标准支付逾期交房违约金30892.06元。关于陈慧敏、罗圆圆主张七度公司支付后续违约金的诉讼请求，因该笔损失尚未发生，无法确定具体数额，陈慧敏、罗圆圆可待损失实际发生后另行主张，故对该诉讼请求一审不予支持。 关于七度公司因环保、新冠××疫情等不可抗力情形，该期间的违约金要扣除的辩称，因其并未提供证据证明其因环保耽误的具体施工天数，故对七度公司该辩称一审不予采信。对新冠××疫情应扣除的天数，安徽省启动重大公共卫生一级响应的时间为2020年1月24日，七度公司主张的违约金期间为2018年1月1日至2020年1月2日，陈慧敏、罗圆圆主张的期间不在疫情扣除期间，故对该辩称一审不予采信。综上，对陈慧敏、罗圆圆的诉讼请求一审予以部分支持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、涡阳县七度置业有限公司在本判决书生效之日起十日内支付陈慧敏、罗圆圆2020年1月2日之前的违约金30892.06元；二、驳回陈慧敏、罗圆圆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1418元，减半收取709元，由涡阳县七度置业有限公司负担339元，由陈慧敏、罗圆圆负担370元。 二审中，七度公司提供安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具《房地产估价报告》，证明该评估报告是按照涉案房屋同地段同类型评估的租金。 一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1、一审调整逾期交房违约金标准及计算违约金起止日期是否符合法律规定；2、一审是否存在严重违反法定程序的情形。 1、七度公司一审提出双方合同约定违约金过高，并提供安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》，确定案涉房屋市场月租金为9元/㎡（不含物业费）。依据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。虽双方合同约定有逾期交房违约金计算标准，但通过按照合同约定计算的违约金数额与案涉房屋评估租金进行对比，一审认定双方合同约定违约金过高并予以调整并不违反法律规定，应予维持。 因案涉房屋现今仍不符合交付条件，实际交付日期不确定，一审判决将陈慧敏、罗圆圆本次诉讼主张逾期交房违约金截止至其提起诉讼之日即2020年1月2日不违反法律规定，对于七度公司在2020年1月2日后仍存在逾期交房的情形，陈慧敏、罗圆圆可依法向七度公司主张相应违约责任。 2、七度公司虽于一审开庭审理后提供《房地产估价报告》，但一审法院亦组织陈上诉人进行质证，上诉人一审代理人于2020年4月22日出具内容为“超出举证期限，对房地产估价报告不予认可”的书面质证意见。根据法律规定，对于逾期提供的证据，如该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，故在陈慧敏一审审理期间已对《房地产估价报告》发表质证意见的情况下，一审综合查明事实认定《房地产估价报告》确定涉房屋市场月租金为9元/㎡并不违反法定程序，故对于陈慧敏关于程序违法的上诉理由，不予支持。 综上，陈慧敏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费645元，由陈慧敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 怀 峰 审判员 王艳东 审判员 黄战营 二〇二〇年九月十日 法官助理高辛冉 书记员李宋培