上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初10007号原告：上海绿城广场置业有限公司，住所地上海市长宁区天山路****地下****。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：安信信托股份有限公司，住所地上，住所地上海市杨浦区控江路********v>法定代表人：王少钦。委托诉讼代理人：马同舟，男，公司员工。委托诉讼代理人：费秋瑞，上海君澜律师事务所律师。原告上海绿城广场置业有限公司与被告安信信托股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日组织进行证据交换。其后，经双方申请庭外和解，于2020年9月14日对本案公开开庭进行了审理。原告上海绿城广场置业有限公司的委托诉讼代理人杨阳、被告安信信托股份有限公司的委托诉讼代理人马同舟、费秋瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿城广场置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《SOHO天山广场店铺预租合同》于2020年4月1日解除；2.判令被告向原告支付已享受的装修期租金559,698.30元；3.判令被告向原告支付违约金663,731.64元，并确认保证金663,731.64元不予返还；4.判令被告承担复原义务，恢复至《SOHO天山广场店铺预租合同》附件四所列明的状态。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告签订了《SOHO天山广场店铺预租合同》，约定原告将位于上海市长宁区天山路XXX号的SOHO天山广场106室房屋(以下简称涉讼房屋)租赁给被告。2020年4月1日，被告向原告发送《解约函》，提出单方解约。原告收悉该函件后于2020年4月16日回复《终止函》，确认解除日期为2020年3月31日，要求被告将涉讼房屋予以复原，并于2020年4月22日之前一次性支付违约金及已享受的装修期租金等。但截至目前，被告仍未履行支付义务，亦未将涉讼房屋复原。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告安信信托股份有限公司辩称，确认《SOHO天山广场店铺预租合同》于2020年4月1日解除，但合同解除系原告单方面决定，并非被告违约导致。新冠疫情导致被告在涉讼房屋开设的财富管理中心没有业务，另根据上级部门对被告提出的精简人员机构开源节流等要求，被告不得已在2020年3月上旬向原告表达退租的想法，但原告在解约日期及手续没有达成一致的情况下，单方面发送了解除合同的《终止函》。双方就租期已履行过半，在不考虑新冠疫情及上级部门对被告提出的要求的情况下，装修期租金应调整至一个半月以下。被告已缴纳了保证金663,731.64元，合同对保证金的约定类似于违约金，原告主张的违约金过高。合同解除并非被告单方违约所致，不同意没收保证金。同意将涉讼房屋复原至合同附件四所列明的状态。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告系涉讼房屋产权人。2017年6月1日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《SOHO天山广场店铺预租合同》，约定：1.1甲方将涉讼房屋预租给乙方。……2.1乙方应仅以安信信托的商号经营安信信托的品牌，且仅将涉讼房屋用于下列经营活动：经政府批准的信托类金融活动用于财富管理、理财经营之用。……5.5(1)……在租赁期内，除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其它一切在本合同项下应当支付的款项，……10.1除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点前完全履行其将涉讼房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将涉讼房屋返还甲方。……17.2在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回涉讼房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任；……(12)如乙方在未得到甲方事先书面同意之情况下连续七个工作日或累计三十个工作日暂停营业或未按照本合同第9.2条所述营业时间的要求营业的，或乙方威胁暂停营业或擅自解除本合同；……(17)乙方违反、不遵守或不履行本合同项下任何义务或违反公序良俗，且在甲方发出书面整改通知后七个工作日内仍未改正的。17.3当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；(2)乙方应依照本合同约定的租金及其增值税向甲方支付其已享受的装修期的租金及其增值税；……该合同附件二约定：3.“交付日”系指2017年7月4日，而乙方同意于交付日至管理公司办理交付手续(以管理公司与乙方签署《业主/租户单元设备移交表》及乙方签署《楼宇接收确认书》为标志，而《业主/租户单元设备移交表》及《楼宇接收确认书》详见本合同附件五)并按本合同约定支付所有应付款项及其增值税。若甲方未在交付日或双方另行书面同意的其它日期将涉讼房屋交付给乙方的，则以甲方或管理公司书面通知的另一日期为准(在该等情况下，装修期、租金起付日及租赁期应相应顺延，而甲方和管理公司无义务就该等顺延对乙方进行任何形式的补偿或赔偿)。4.“装修期”系指自交付日起至2017年10月3日止(包括头尾两日)的连续期间。乙方于装修期内无需缴付租金，但应缴付管理费及增值税及其他一切与租赁涉讼房屋相关的费用及增值税。“租金起付日”系指装修期结束后之次日，即2017年10月4日乙方应自租金起付日起缴付租金及其增值税、管理费及其增值税及其它一切与租赁涉讼房屋相关的费用及增值税。5.租赁期系指自交付日起至2022年10月3日或提前解除日(以两者之间较早的日期为准)止的连续期间。该合同附件三约定：1.1租赁期内第一个租赁年度(自2017年10月4日起至2018年10月3日止)月租金为177,682元，增值税为8,884.10元。租赁期内第二个租赁年度(自2018年10月4日起至2019年10月3日止)月租金为177,682元，增值税为8,884.10元。租赁期内第三个租赁年度(自2019年10月4日起至2020年10月3日止)月租金为195,450.20元，增值税为9,772.51元。……2.1“管理费”系指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费标准为40.57元/公历月/平方米，而增值税税率为6%。为避免疑问，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。……3.2乙方应支付的保证金金额等于第一租赁年度月租金及其增值税之和的三倍加上三个公历月的管理费及其增值税之和(计663,731.64元)。乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式，向甲方支付租金保证金(计559,698.30元)，并向管理公司支付管理费保证金(计104,033.34元)。该合同附件四约定：房源基本信息：项目SOHO天山广场，建筑物名称1幢1737号，……租赁单元号106，……精装：天花装修毛坯，地面装修毛坯，墙面装修，地面装修毛坯门玻璃门，……暖空空调：预留冷水接口管径DN65一对，预留新风接口管径600*250，……排水及燃气：预留热水接口管径DN40一对，预留给水管径DN25，预留排水管径DN100，……消防：消火栓有，消防报警有，喷淋有，消防排烟有，……该合同附件六约定：甲方与乙方于【】年【】月【】日已就涉讼房屋的租赁签署《SOHO天山广场店铺预租合同》，甲方与乙方根据预租合同的约定已完成涉讼房屋的交付，甲方已取得涉讼房屋的《不动产权证》。甲方和乙方特此于【】年【】月【】日签署本预租合同转换为租赁合同的协议并确认：自转换协议签署日起预租合同转为房屋租赁合同，并且转换协议的签署视为甲、乙双方已完成房屋租赁合同项下涉讼房屋的交付。原、被告在该附件落款处分别盖章确认。2017年6月，被告支付租赁保证金559,698.30元、管理费保证金104,033.34元。其后，原告将涉讼房屋交付被告使用，被告支付相应的租金及管理费。2020年3月9日，被告通过发送电子邮件的方式，提出由于疫情影响，公司出于各方面控制考量，拟部分减少现有办公室，恳请原告同意自2020年3月31日起退租的请求。其后，双方就提前解除合同事宜进行沟通。2020年4月1日，被告向原告发送《解约函》，提出由于疫情影响及未来盈利预期，要求《SOHO天山广场店铺预租合同》于2020年4月1日提前终止，具体退租事宜以双方最终签署的终止协议为准。2020年4月16日，原告向被告发送《终止函》，提出被告擅自解除租赁合同之行为已构成严重违约，且已严重侵害原告的合法权益，现函告如下：1.租赁合同于2020年3月31日解除；2.被告应立即将房屋复原并返还原告，否则原告将收回房屋并处置房屋内的一切物品；3.被告应于4月22日之前一次性支付原告相当于保证金金额之违约金以及已享受的装修期的租金及其增值税。审理中，北京搜厚物业管理有限公司上海第八分公司出具《情况说明》，表示为避免讼累，节约司法成本，本案涉及该公司的权利、义务均由原告享有和承担。审理中，原、被告确认，被告实际支付租金至2020年3月31日。被告确认，在物业管理公司授权的情况下，若法院认为保证金应当不予返还，则同意由原告行使相关权利。因原、被告意见不一，致本院调解不能。本院认为，原、被告签订的《SOHO天山广场店铺预租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，涉讼房屋租期至2022年10月3日止，然被告在2020年3月提出提前解除合同。尽管被告辩称新冠疫情导致被告在涉讼房屋开设的财富管理中心没有业务，另根据上级部门对被告提出的精简人员机构开源节流等要求，不得已才提出解除合同，但是，并无在案证据证明新冠疫情致使被告无法依照合同的约定使用涉讼房屋，被告提出的上述抗辩意见均不能成为其提前解除合同的合法理由。被告在无权提前解除合同的情况下，通过发送电子邮件、《解约函》的方式向原告明确表明了提前解除合同的意思表示，根据双方约定，原告在此情况下有权解除合同，故系争合同系因被告违约而解除。关于合同的解除时间，原、被告一致确认为2020年4月1日，本院对此予以认定。根据合同约定，被告作为违约方，在擅自解除合同时，已经支付的保证金不予退还，且应向原告支付相当于保证金金额的违约金，并支付已享受的装修期的租金及其增值税。关于原告所主张的要求被告支付装修期租金559,698.30元的诉讼请求，本院根据合同所约定的租赁期间及合同履行情况酌情支持二分之一即279,849.15元。关于原告所主张的确认保证金663,731.64元不予返还的诉讼请求，鉴于合同已对此进行明确约定，且物业公司已出具书面意见同意由原告行使相关权利，故本院应予以支持。关于原告所主张的要求被告支付违约金663,731.64元的诉讼请求，鉴于本院上述已支持原告的支付装修期租金、不予返还保证金的诉讼请求，已使被告承担了相应的违约责任，且涉讼房屋空置也系多方面原因所导致，相应损失不应全由被告承担，故本院在此情况下，就原告的该部分诉讼请求难以支持。根据合同约定，被告还应将涉讼房屋恢复至合同附件四所列的交付状态或原告另行书面同意的状态，现原告要求被告承担复原义务，将涉讼房屋恢复至合同附件四所列明的状态，被告亦表示同意，本院对原告的该项诉讼请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告上海绿城广场置业有限公司与被告安信信托股份有限公司就上海市长宁区天山路XXX号的SOHO天山广场106室房屋签订的《SOHO天山广场店铺预租合同》于2020年4月1日解除；二、被告安信信托股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海绿城广场置业有限公司支付装修期租金279,849.15元；三、被告安信信托股份有限公司已经支付的保证金663,731.64元归原告上海绿城广场置业有限公司所有，原告上海绿城广场置业有限公司不予返还；四、被告安信信托股份有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区天山路XXX号的SOHO天山广场106室房屋恢复至《SOHO天山广场店铺预租合同》附件四所列明的状态；五、驳回原告上海绿城广场置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,768.20元，因本案适用简易程序审理，减半收取计9,384.10元，由原告上海绿城广场置业有限公司负担2,766.20元，由被告安信信托股份有限公司负担6,617.90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二〇年九月二十九日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。