宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初4832号原告：银川惠众物业服务有限公司，统一社会信用代码91640122083535309M。法定代表人：漆某。委托诉讼代理人：杨某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：汪某1，汉族,宁夏回族自治区贺兰县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：汪某2（系被告汪某1父亲），男,宁夏回族自治区贺兰县人，初中文化，中共党员，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告银川惠众物业服务有限公司（以下简称惠众物业公司）与被告汪某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告惠众物业公司的委托诉讼代理人杨某、被告汪某1的委托诉讼代理人汪某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠众物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告贺兰县百荣苑1-3-201室2014年7月1日至2020年6月30日的物业费2787元，违约金3054元，共计5841元；2.本案诉讼费由被告承担。事实理由:我公司自2014年7月1日接管贺兰县百荣苑小区物业服务管理工作，与该小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务收费标准为普通多层住宅0.48元/平方米/月，商业用房0.6元/平米/月，被告系百荣苑小区室业主，面积88平方米，属普通多层住宅用房(0.48元/平米/月)。合同生效后原告为被告提供物业服务和管理工作，按约定被告应当向原告缴纳2014年7月1日至2020年6月30日的物业费2787元，违约金3054元，共计5841元，但被告一直拒绝缴费。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴无果，根据《中华人民共和国物权法》、《合同法》、《民法通则》等相关法律规定，原告依法起诉被告人至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称：对物业公司的进驻小区不予认可，业主反映问题没有人处理，小区内自行车充电桩声音大影响我休息。自来水管坏了我自己维修；雨棚里有积水，我自己清扫；政府改造小区后的遗留建筑垃圾没有人清理，我去清理的。我认为自行车棚是私搭乱建，故我没有缴纳物业费。2020年以后的物业费我可以交，之前的我不认可。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：2014年7月24日，原告惠众物业公司（乙方）与被告所居住的百荣苑小区业主委员会（甲方）签订了《百荣苑物业服务合同》，合同约定：自2014年7月1日起至2017年6月30日止，原告负责百荣苑小区物业管理服务工作。小区多层住宅物业费标准为0.4元/月/平方米，业主应按合同约定按时足额缴纳物业服务费用，逾期不缴纳的，业主或物业使用人每日应按未交金额的3‰支付物业费违约金，物业服务企业可以向人民法院起诉。2017年7月1日，原告与贺兰县百荣苑小区业主委员会续签订了《百荣苑物业服务合同》，合同约定：自2017年7月1日起至2020年6月30日止，原告负责百荣苑小区物业管理服务工作。小区多层住宅物业费标准为0.48元/月/平方米。被告汪某1系百荣苑小区室业主，房屋面积是88平方米。庭审中原告认可其物业服务存在瑕疵，且被告已经缴纳2019年6月30日至2020年6月30日期间的物业费。被告仍欠付2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业费，经原告多次催要被告未在限定期限内交纳物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告与被告所居住的小区业主委员会签订了百荣苑小区物业服务合同，并实际对该小区进行物业管理，即与该小区的全体业主形成了事实上的物业服务合同关系。原告提供了相应物业管理和服务，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的物业服务合同能够证明2014年7月1日至2017年6月30日，其收取物业费的标准为0.4元/月/平方米，2017年7月1日至2020年6月30日，其收取物业费的标准为0.48元/月/平方米。故自2014年7月1日起至2017年6月30日期间，被告应交物业费为1267元（88㎡×0.4元/月/㎡×36个月），自2017年7月1日起至2019年6月30日期间，被告应交物业费为1014元（88㎡×0.48元/月/㎡×24个月），以上共计2281元。因被告辩称原告卫生清扫不及时，且原告认可之前物业服务有不到位的地方，应对被告承担一定的违约责任，可酌情扣减被告应交纳总额10%的物业费，对原告要求被告支付物业服务费2787元的诉讼请求，本院予以支持2053元（2281元－2281×10%），超出部分不予支持。关于违约金，原告惠众物业公司与被告所居住的小区业主委员会签订的百荣苑小区物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间。原告亦未提交证据证明已向被告告知合同中关于违约金的相关约定，故对原告惠众物业公司要求被告汪某1承担违约金3054元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪某1向原告银川惠众物业服务有限公司支付2014年7月1日起至2019年6月30日期间的物业费2053元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告银川惠众物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告银川惠众物业服务有限公司负担16元，被告汪某1负担9元。本判决为终审判决。审判员 时 楠二〇二〇年九月十八日书记员 王昭君附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。