广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1402民初1951号 原告：陈银清，男，1982年11月23日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：潘冠霖，广西金狮律师事务所执业律师。 被告：崇左市谷益商业管理有限公司（以下简称谷益公司），住所地广西壮族自治区崇左市江州区壶兴街339-1号大学生创业园一楼101室。统一社会信用代码91451402MA5NCL632L。 法定代表人：陈启文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖立华，广西艺高律师事务所执业律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年7月2日 开庭日期：2020年7月29日 原告陈银清诉讼请求：1.解除陈银清与谷益公司于2018年9月18日签订的《商业街铺面租赁协议》；2.谷益公司退还陈银清已支付的押金75000元，首期租金1065900元，按已交款项的1.5倍支付违约金1711350元，前述共计2852250元；并依法承担已交款项的资金占用利息（利息计算方式为自2018年11月27日起算至清偿之日，按银行同期贷款利率计付）。事实与理由：2018年9月18日，陈银清与谷益公司就广西理工职业技术学院崇左北校区商业街铺面的经营权出租事项签订了编号为001的《商业街铺面租赁协议》。双方约定谷益公司于2019年6月30日前将其1号楼1-1-21、1-1-22、1-1-23三间铺面租赁给陈银清使用;期限为2019年9月1日至2028年8月31日共9年,租金计算方式为第一期5年(即2019年9月1日至2024年8月31日)执行一次性租金共计1065900元,第二期4年(即2024年9月1日至2028年8月31日)执行一次性租金共计1103520元;协议签订后陈银清须在5日内支付租赁押金75000元。双方还约定若学院招生不足4500人时，租金减半收取，已多交租金转作下一年度租金；陈银清经营业务为联通和电信及数码业务及其他经营（除超市、生活用品、网吧不得经营),谷益公司承诺在在校人数不超过8000人前不得在商业街和食堂或与第三方合作另开设类似经营项目、保证陈银清经营通讯业务的唯一性并订立了违约条款。协议签订后，谷益公司因未能按时交铺、于2019年9月19日作出《关于学院新校区推迟开学时间损失补偿的承诺》，称租赁期及租金从2020年3月1日起算，租期按原协议约定后延6个月且其他条款按原协议执行。2020年5月22日,谷益公司又告知因疫情影响开学,租赁期及租金从2020年6月1日起算，租期按原协议约定后延9个月且其他条款按原协议执行，2019年9月19日《关于学院新校区推迟开学时间损失补偿的承诺》作废。因谷益公司未能及时交铺且又引进除陈银清之外的经营通讯业务的商家，陈银清遂于2020年6月3日向谷益公司发送合同解除函件,要求解除原租赁合同及退租,但谷益公司至今未予理会，也未按协议约定时间内撤除相关商家。陈银清认为，双方所形成的租赁合同关系主体适格、意思表示真实、内容未违反法律法规，陈银清已依约全面履行了支付租金的义务,谷益公司不能依约及时交铺且未能确保通讯经营的唯一性已构成根本性违约,造成了陈银清经营目的落空，陈银清依法有权解除租赁合同关系并要求谷益公司承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益,故诉至法院请求判如所请。 谷益公司答辩意见：一、陈银清提出解除与谷益公司于2018年9月18日签订的《商业街铺面租赁协议》是没有事实和法律依据。陈银清、谷益公司双方签订《商业街铺面租赁协议》后,谷益公司于2019年6月28日通知并将该铺面交付给陈银清,陈银清并于2020年5月20日对该铺面贴出出租广告,谷益公司已依约完成该商铺交付义务,并且陈银清已对商铺进行管理、占有使用。对此,谷益公司不存在延迟履行义务或其他严重违约行为致使陈银清不能实现合同目的,不符合解除合同的法定条件,也不符合解除合同的约定条件。二、根据《商业街铺面租赁协议》第三条第3款约定“乙方保证,在租赁期限内未征得甲方同意,不得擅自转包、分包、退租……”；《商业街铺面租赁协议》第五条第1款“乙方对该物业经营项目享有独立经营、自负盈亏的权利。在协议期间,乙方……不能无故或借以其他原因中途停业或不经营,影响学院生活需要。”据此,陈银清要求提前解除合同是没有事实和法律依据。陈银清无故中途停止营业给谷益公司造成影响,谷益公司要求陈银清方尽快恢复营业。综上，陈银清要求谷益公司赔偿其各项经济损失2852250元和利息没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回陈银清的诉讼请求。 查明事实：谷益公司对崇左市环城北路与重一路交叉东北侧广西理工职业技术学院崇左市北校区内（以下简称理工新校区）的商业街铺面享有经营权。2018年9月18日，陈银清作为承租方（乙方）与谷益公司作为出租方（甲方）签订了编号为001的《商业街铺面租赁协议》，协议约定谷益公司于2019年6月30日前将其1号楼1-1-21、1-1-22、1-1-23三间铺面租赁给陈银清使用;期限为2019年9月1日至2028年8月31日共9年,租金计算方式为第一期5年(即2019年9月1日至2024年8月31日)执行一次性租金共计1065900元,第二期4年(即2024年9月1日至2028年8月31日)执行一次性租金共计1103520元;协议签订后陈银清须在5日内支付租赁押金75000元。协议还约定若学院招生不足4500人时，租金减半收取，已多交租金转作下一年度租金；陈银清经营业务为联通和电信及数码业务及其他经营（除超市、生活用品、网吧不得经营),谷益公司承诺在在校人数不超过8000人前不得在商业街和食堂或与第三方合作另开设类似经营项目；谷益公司确保陈银清经营通讯业务的唯一性（即甲方不再将铺面出租给经营中国移动营业厅及办理中国移动各手机卡和网络业务、中国联通营业厅及办理中国联通各手机卡和网络业务、中国电信营业厅及办理中国电信各手机卡和网络业务）；甲方保证学校范围内(学生数量8000名以内）不再增设乙方以外的经营通讯业务的第三方；如甲方出租的物业涉及法律纠纷，造成乙方停止或无法营业，乙方有权解除本协议，甲方必须按乙方已支付剩余时间段的承包款的1.5倍返还；甲方违反协议中乙方经营通讯业务唯一性条款的，应在10个工作日撤除，否则视为甲方违约、甲方应按乙方已交金额的1.5倍罚款给乙方、同时按照本协议精神继续执行。签订协议后，陈银清于2018年9月19日向谷益公司支付押金75000元，之后又转账支付了第一租赁期（2019年9月1日至2024年8月31日）的租金1065900元。2019年6月28日，谷益公司的投资部经理以微信方式通知陈银清于2019年6月30日办理涉案商铺交付手续，陈银清以商铺未完工为由没有接收铺面。2019年9月19日，因理工学院新校区的工程未能实行竣工验收导致学生未能入住，谷益公司以学生入住新校区时间可能推迟至2019年11月或12月为由出具《关于学院新校区推迟开学时间损失补偿的承诺》，承诺无论入学人数少于4500人或多于4500人，各租户的租期及租金均从2020年3月1日起起算，租期按原协议约定期限往后延期6个月。2019年9月27日，谷益公司做出该承诺的补充通知，承诺理工新校区于2019年11月10日陆续开学，至2019年12月5日，新校区入学学生人数为3722人；2019年9月19日给各租户的损失补偿承诺保持不变，待各租户正式进入营业后于2019年11月30日前，将按原承诺补偿标准给各租户办理有关手续。因受疫情影响，2020年5月22日，谷益公司出具《关于疫情期间免收租金的通知》，通知凡在2019年9月16日前签订生效的租赁合同，租金从2020年6月1日起收取，租赁期按原签协议顺延9个月。2020年6月8日，陈银清以2019年秋季学期理工学院新校区招生人数少于4500人及谷益公司未按协议约定确保陈银清经营通讯业务的唯一性为由，在微信上向谷益公司投资部经理发出一份《解除商业街铺面租赁协议函》，并于当日将该函邮寄给谷益公司投资部经理。因双方对是否解除涉案协议的处理意见分歧较大，故陈银清于2020年7月2日诉至本院，谷益公司于2020年7月6日收到本院送达的相关应诉材料。 另查明，陈银清至今没有与谷益公司办理商铺交付手续，但于2020年5月20日在涉案商铺上贴出转租广告。理工新校区商业街已经有商家入驻经营，其中2020年4月16日办理工商注册并已经营的崇左市江州区华城科技数码设备店（商铺店名华晨科技）营业执照经营范围为：电脑、手机、办公用品、办公设备、电脑配件、手机配件、相机销售；安防设备销售及安装服务；电子设备维修服务。除上述业务外，该店贴出的宣传广告标语上还有经营宽带、手机卡办理的业务。 上述事实，有经庭审核查确认的陈银清提供的《商业街铺面租赁协议》、《关于学院新校区推迟开学时间损失补偿的承诺》及补充通知、《关于疫情期间免收租金的通知》、《关于解除》、快递回执单、商业街内其他经营通讯业务的店面照片、陈银清与谷益公司招商部经理的全部微信聊天记录，谷益公司提交的商铺出租广告的照片及庭审笔录在案佐证。 本院意见：陈银清与谷益公司双方于2018年9月18日签订《商业街铺面租赁协议》，双方之间形成租赁合同关系，该协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定行使权利、履行义务。 一、关于谷益公司是否存在违约行为，涉案协议是否达到解除条件的问题。双方签订协议时，明确约定谷益公司保证陈银清经营通讯业务的唯一性，谷益公司不再将铺面出租给经营中国移动营业厅即办理中国移动各手机卡和网络业务、中国联通营业厅及办理中国联通各手机卡和网络业务、中国电信营业厅及办理中国电信各手机卡和网络业务，保证学校范围内(学生数量8000名以内）不再增设陈银清以外的经营通讯业务的第三方，但在理工新校区商业街已经入驻经营的崇左市江州区华城科技数码设备店（商铺店名华晨科技）有经营宽带、手机卡办理的业务。虽然该店的营业执照登记的经营范围未涉及通讯、网络业务，但其在实际经营中有涉及通讯、网络业务。谷益公司作为理工新校区商业街商铺的出租人，对于商业街的招商内容、经营模式具有决定权，谷益公司在与陈银清签订了学校范围内网络通讯业务的独家经营权后，对于与他人签订租赁合同时应严格审查，明确告知经营范围，并加以管理确保承租人独家经营的权利。涉案协议中规定的独家经营权,是陈银清在合同中享有的主要权利，是其实现合同目的的前提和保障。协议签订后谷益公司并无具体措施保证陈银清的独家经营权，导致未能保证陈银清经营的唯一性，违反协议约定，谷益公司存在违约行为。虽然协议中约定如谷益公司存在上述违约行为，仍按本协议精神继续执行，并未约定陈银清享有解除权，但如继续履行协议，陈银清经营的对象为校园学生，学生数量、规模较为固定，在谷益公司无法保障独家经营权的情况下，明显会对陈银清的经营收益造成重大影响，明显对陈银清不利，陈银清无法实现租赁商铺经营的目的性。而对于谷益公司，继续履行合同并不影响其继续收取租金的权利，因谷益公司审查管理不严导致租户经营范围重合，租户而被要求继续履行协议，继而继续支付租金，显然不符合合同的契约精神。谷益公司至今也未提交任何证据证明其就如何保障陈银清的独家经营权已经作出相应管理制度、措施，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，因谷益公司的违约行为导致陈银清无法实现合同目的，陈银清享有法定的解除权。故对陈银清主张解除涉案协议的请求，本院予以支持。 二、关于陈银清主张退还押金、第一期租金及违约金是否得到支持的问题。因谷益公司存在违约行为致使陈银清未能达到租赁经营的目的，从而导致涉案协议已予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，同时结合2019年6月28日陈银清对谷益公司投资部经理微信上通知交付商铺时的答复及谷益公司2019年9月19日出具的承诺函，可知截止至2019年9月19日理工学院新校区因工程拖延并未能实行竣工验收。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定，谷益公司应就涉案商铺是否达到交付使用条件进行举证证明，但至庭审结束谷益公司并未提供充分的证据证实涉案商铺于2019年6月30日已经符合交付条件。对于谷益公司主张所出租的商铺已于2019年6月30日交付陈银清使用的辩解意见，本院不予采纳。虽然陈银清主张涉案商铺没有办理交付手续也没有交付使用，但其于2020年5月20日对涉案商铺张贴转租广告，该行为应视为对涉案商铺的接收。根据谷益公司2020年5月30日出具的《关于疫情期间免收租金的通知》，陈银清所租赁商铺的租金收取时间从2020年6月1日起计算，虽然陈银清于2020年6月8日向谷益公司提出解除协议的主张，但陈银清在本案中并未主张确认涉案协议从该日已予解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，涉案协议的解除时间应为本院向谷益公司送达应诉材料时间，即2020年7月6日。故对陈银清主张谷益公司退还其已交付的押金75000元的请求，本院予以支持。对于主张退还的租金1065900元，应扣除已实际发生至协议解除日的租金21312元。因协议约定学院招生人数不足4500人时租金减半收取，对于应扣除的租金应为10656元，故陈银清主张退还的租金应为1055244元。对于陈银清主张按照协议约定按已交付款项的1.5倍计算违约金的请求，虽然涉案协议约定谷益公司不能保证陈银清经营的唯一性则按已交付款项的1.5倍计算违约金，但同时约定协议依旧继续履行。陈银清至今未对涉案商铺进行装修经营，尚未存在经营损失，且约定的违约金明显过高。违约金具有填补损失的性质，依照协议约定陈银清如选择违约金则应继续履行协议，现陈银清主张解除协议又同时主张协议约定的违约金没有事实依据，本院不予支持。结合本案实际情况，陈银清的实际损失就是资金占用期间利息的损失。对于谷益公司基于租赁协议约定占用资金期间的利息损失，涉案协议并未具体约定，对于该期间的利息损失，本院不予支持。该利息损失应从协议解除后开始计算，即自2020年7月7日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至谷益公司实际清偿之日止。 判决主文：一、解除原告陈银清与被告崇左市谷益商业管理有限公司于2018年9月18日签订编号为001的《商业街铺面租赁协议》； 二、被告崇左市谷益商业管理有限公司应向原告陈银清退还已支付的押金75000元、租金1055244元及利息（利息以1130244为基数，自2020年7月7日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告陈银清的其他诉讼请求。 上述债务，应于判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。 诉讼费：案件受理费29618元，因适用简易程序减半收取14809元，由原告陈银清负担8885元，由被告崇左市谷益商业管理有限公司负担5924元。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 李振京 二〇二〇年九月十七日 法官助理 黄 洁 书 记 员 方 源 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。