四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7897号 上诉人（原审原告）：周倩，女，1958年10月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：张洪，四川运逵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都银城置业有限公司，住所地：四川省中国（四川）自由贸易试验区四川省成都市高新区天府大道北段**。 法定代表人：邢新冰，董事长。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师。 上诉人周倩因与被上诉人成都银城置业有限公司（以下简称银城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周倩上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持周倩的一审诉讼请求第一项第（四）点以及第二、三、四、五项诉讼请求。在二审审理中，周倩当庭对一审诉讼请求第（四）点变更为：对地面、墙面石材空鼓、石材断裂、破损的部分予以修缮。 事实及理由：1.原审判决基本事实认定不清，对于地面、墙面、石材、空鼓、断裂在双方无异议的情况下，已达到了更换的标准，但一审以证据不足驳回了周倩的诉讼请求。2.一审法院仅将该涉案房屋作为一般居住的房屋，忽视了周倩出资近千万购买该房屋，除了居住还有高品质居住环境的要求。因房屋长期处于维修状态，产生噪音、粉尘等无法满足居住要求，且该房屋交房后未能正常使用，但物业费、垃圾清运费已经产生，故应当支持周倩物业费、垃圾处理费等损失，由银城置业公司承担的请求。且水费、电费主要是银城置业公司维修案涉房屋而产生。 银城置业公司辩称，1.周倩在一审中提交的证据并不能证明石材空鼓的具体范围，且没有法律规定或合同约定空鼓部分必须采用全部更换的方式修复。2.周倩提出的验房费用，为非必要费用，与本案没有关联性，周倩对该费用没有约定或法定的请求权。3.针对物业费、生活垃圾处理费，物业费是基于物业服务公司对公共部分服务发生的费用，无论业主是否入住，均会产生，与其是否入住没有关联性。对于周倩无论如何都应承担的费用，不存在损失之说。生活垃圾费是政府定价，收费主体是政府，无论周倩是否入住均会产生，也不存在损失的概念。且根据周倩在一审中提交的房屋查验报告载明案涉房屋存在的问题是不影响居住的。4.周倩也没有证据证明水电费是因为银城置业公司维修整改而产生，且并非损失的性质，周倩无权主张。 周倩一审起诉请求：1.判令银城置业公司对周倩的房屋进行修缮并承担全部修缮费用，具体修缮部位为：（1）主卧卫生间空调镀锌风管及拉杆严重腐蚀；（2）次卧马桶位置不合理；（3）地热系统不能控制温度；（4）地面、墙面石材70%空鼓，石材断裂、破损，要求全部更换；（5）主卧、次卧木质地板破损、缝隙过宽，解决地板响声、颜色和缝隙；（6）保姆间不锈钢门套划痕严重，要求更换；（7）屏风压条爆裂；（8）耳门门缝过高；（9）生活阳台安全通道门门框缝隙过宽；（10）客厅顶部墙纸破损、翘边；（11）主卫镜面、地面打胶粗糙；（12）书房门墙面出现裂缝；（13）次卧阳台门密封不严；2.判令银城置业公司承担因房屋质量问题产生的验房费用2342.4元；3.判令银城置业公司支付因房屋质量问题造成的2017年1月1日起至2018年10月31日止的物业费损失56330.12元；4.判令银城置业公司支付因房屋质量问题造成的2017年1月1日起至2018年10月31日止的生活垃圾处理费损失176元；5.判令银城置业公司支付因房屋质量问题造成的2017年2月1日起至2018年10月14日止的水费损失296.94元。 一审法院查明：2016年3月15日，周倩与银城置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，主要约定：周倩购买位于成都市高新区住宅房屋，测绘建筑面积362.87㎡，其中套内建筑面积288.5㎡，装修水平是清水；按照套内建筑面积计算，单价为每平方米33357.7元，总价为9623697元；签订本合同前周倩已向银城置业公司支付300000元，该款于本合同签订时抵作房款，周倩采用贷款方式付款，周倩于2016年3月15日前支付首期房价款2423697元，占全部房价款的25%，余款7200000元向中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行申请贷款支付，期限12年；银城置业公司应当在2016年12月31日前交付该房屋。合同第二十一条“保修责任”载明：“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”载明：“2.室内部分（1）地面：砂浆；（2）墙面：砂浆；（3）顶棚：结构板”。合同附件十三“补充协议”第七条“关于保修”载明：“1.该商品房风险责任自该商品房交付之日或视同交付之日起由甲方转移给乙方，甲方自此时间开始对该商品房承担保修责任，保修范围和保修期限详见《住宅质量保证书》。商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应书面要求甲方修复，甲方应当履行保修义务……4.依据买卖合同约定由甲方承担保修责任的，在甲方完成维修工作后，买卖双方应当自甲方通知送达之日起7日内进行验收……5.如果经过验收后，双方对维修工程质量仍有不同意见的，则以该商品房原监理单位的验收或检测意见为准，但乙方确有证据证明甲方未完成保修义务的除外”。 合同签订后，银城置业公司于2016年12月2日向周倩在《四川省商品房买卖合同（预售）》中确认的通讯地址邮寄了交房通知书。后周倩于2017年2月21日签署了《业主入伙交接单》，并注明了要求整改的内容。一审庭审中，周倩自认其实际于2017年2月20日接收了案涉房屋。 另查，银城置业公司向周倩提供了案涉房屋的《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》第五条“保修范围和期限”载明：1.在正常使用条件下，对建筑工程质量的保修范围和保修期限规定如下：1.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年；1.3供热系统漏水、漏气、暖气不热等的保修期为自竣工验收合格之日起24个月；1.4户内空调无法正常运行等的保修期为24个月；1.5电气管线、给排水管道、设备安装和初装修工程的保修期为2年，本《住宅质量保证书》中另有特殊约定的除外；2.自质检合格之日起，在正常使用条件下，对装修工程及设备安装工程的保修范围和保修期限规定如下：2.1门厅地面、公共走道地面，石材空鼓脱落，保修期2年；2.2门厅墙面顶棚、公共走道墙面，石材空鼓脱落，油漆饰面面脱落，保修期2年；2.3门、窗户及五金件，发生翘裂、开关不灵，五金件非人为原因损害，保修期2年；2.4客厅墙面顶棚、卧室墙面顶棚、厨房墙面顶棚、卫生间墙面顶棚、地库墙面顶棚等，石材空鼓脱落，壁纸饰面脱落，油漆饰面面脱落等，保修期2年；2.5客厅地面、卧室地面、厨房地面、卫生间地面等，瓷砖石材空鼓、脱落、地板开裂等，保修期2年；3.保修内容：3.1除本《住宅质量保证书》另有明确约定外，《住宅质量保证书》中所称“住宅保修期限”，均自房屋竣工验收合格并按照《四川省商品房买卖合同（预售）》约定交付或者视为交付给房屋买受人之日起计算;3.4在规定的保修范围保修期限内，房屋发生工程质量问题的，用户应及时向物业管理公司报修……。《住宅质量保证书》还载明质量保证依据包括：《中华人民共和国建筑法》《城市房地产开发经营管理条例》《建筑工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《建设部关于印发的通知》等。 2018年11月12日，成都房宝宝工程监理有限公司经周倩委托验房后出具《房屋查验报告》，载明案涉房屋存在部分石材空鼓、油漆开裂、墙纸翘边、大次卫马桶插座防水保护盖无法打开使用等问题，但载明了不影响入住。周倩因委托验房发生费用2342.4元，成都房宝宝工程监理有限公司开具了收款收据。 2018年12月13日，银城置业公司发布《关于延长5#、6#住宅楼石材质保期的公告》，载明：鉴于5#、6#住宅楼户内卫生间、厨房墙面/地面铺贴的石板（包括瓷砖）普遍存在的空鼓问题，银城置业公司已安排施工单位进行维修，故承诺一是延长户内卫生间、厨房墙面/地面铺贴的石板（包括瓷砖）质保期至2026年12月31日，二是督促施工单位尽快入户维修。 2020年1月9日，在一审法院的组织下，周倩与银城置业公司共同查验房屋后，周倩提出了13个要求整改的具体质量问题，并提交其自行整理质量问题的具体表现，经一审法院核对，其自行整理的质量问题与本案中提出的诉讼请求中要求修缮部分质量问题基本一致，其中针对次卧马桶侧面距淋浴房玻璃墙面距离太窄导致马桶电位插座保护盖无法打开、插座无法使用的问题，其要求按照中华人民共和国国家标准《住宅卫生间功能及尺寸系列》进行整改。 银城置业公司根据周倩梳理的质量问题，向一审法院出具了《银泰中心华悦府户内问题整改计划表》（以下简称《计划表》），载明的整改项目为：1.主卧卫生间风管处理及天花拆除修复；2.次卧马桶移位（含面层石材处理）；3.地暖系统不能控制温度；4.石材空鼓处理（切缝灌浆），破损石材更换（以双方现场确认破损的部分为准）；5.木地板缝隙处理，破损木地板更换（以双方现场确认破损的部分为准）；6.保姆间不锈钢门套划痕处理；7.屏风压条现场修复；8.耳门进户门处理；9.生活阳台安全通道门处理；10.客厅顶面墙纸处理；11.处理主卫镜面及地面打胶不合格处；12.墙面裂口修复（含书房及卫生间）；13.次卧阳台门密封不严；14.保洁。一审庭审中，银城置业公司确认对《计划表》载明的事项愿意进行修缮并承担全部修缮费用，并确认针对周倩提出的第一项诉讼请求，除更换石材外全部予以认可。 一审庭审中，周倩陈述其于2019年8月入住了案涉房屋。周倩认为因案涉房屋质量问题对其造成了物业费损失56330.12元、生活垃圾处理费损失176元、水费损失296.94元，并提交了付款通知书两份、2017年1月1日起至2017年2月21日期间的物业费收据一份，物业费收据载明金额为4480.8元。 以上事实，有当事人的当庭陈述及《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》《住宅质量保证书》《业主入伙交接单》、EMS邮单、交房通知书、《房屋查验报告》、收款收据、物业费收据、POS单、《计划表》等证据在卷佐证。 一审法院认为，周倩与银城置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为： 一、银城置业公司是否应当对周倩主张的13项房屋质量问题进行维修。一审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……”的规定，以及合同第二十一条“保修责任”、合同附件十三“补充协议”第七条“关于保修”中关于房屋交付后若在保修范围和保修期内发生质量问题，银城置业公司应当履行保修义务的约定，银城置业公司对案涉房屋在保修期内存在保修范围内相应的质量问题有保修的义务。其次，一审庭审中银城置业公司明确表示对周倩提出的第一项诉讼请求中要求修缮的共13项内容除第4项修缮内容以外的其余12项修缮内容均予以认可，具体为：1.主卧卫生间空调镀锌风管及拉杆严重腐蚀；2.次卧马桶位置不合理；3.地热系统不能控制温度；4.主卧、次卧木质地板破损、缝隙过宽，解决地板响声、颜色和缝隙；5.保姆间不锈钢门套划痕严重，要求更换；6.屏风压条爆裂；7.耳门门缝过高；8.生活阳台安全通道门门框缝隙过宽；9.客厅顶部墙纸破损、翘边；10.主卫镜面、地面打胶粗糙；11.书房门墙面出现裂缝；12.次卧阳台门密封不严。一审法院认为，对于该12项修缮部位，因银城置业公司当庭认可，一审法院予以确认。对于各部位具体的维修范围，银城置业公司应当结合2020年1月9日一审法院组织周倩、银城置业公司共同查验房屋反映的质量问题表，对上述12项内容进行维修。 针对周倩主张的第4项修缮内容，即“地面、墙面石材70%空鼓，石材断裂、破损，要求全部更换石材”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。本案中，周倩主张地面、墙面石材70%空鼓，墙面、地面石材断裂、破损，但并未提交证据证明地面、墙面空鼓、断裂、破损石材的具体范围，其主张的范围不明确。此外，根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，银城置业公司须在保修期内承担保修责任，但双方对于保修责任的具体承担方式并未直接约定为更换。因此，一审法院对周倩要求更换石材的诉讼请求不予支持。 二、银城置业公司是否应承担验房费用2342.4元。一审法院认为，周倩因验房发生的验房费用2342.4元，并非必要费用，周倩主张银城置业公司支付该费用没有合同及法律依据。 三、银城置业公司是否应支付物业费56330.12元、生活垃圾处理费176元、水费296.94元。一审法院认为，根据周倩举证的《房屋查验报告》，载明了案涉房屋存在的问题不影响入住，故周倩自接收房屋之日起，不论是否实际入住案涉房屋，都应自行支付房屋相关的物业费、生活垃圾处理费、水费等费用。周倩主张银城置业公司向其支付上述费用没有法律及事实依据，一审法院对此不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、银城置业公司于判决生效之日起六十日内，对周倩位于成都市高新区房屋的主卧卫生间空调镀锌风管及拉杆进行维修，对次卧马桶移位，对地热系统温度控制问题进行维修，对主卧、次卧木地板破损部分进行更换、缝隙过宽部分进行处理，对保姆间不锈钢门套划痕进行维修，对屏风压条进行维修，对耳门进户门进行维修，对生活阳台安全通道门进行维修，对客厅顶面脱落、翘边墙纸进行维修，对主卫镜面、地面打胶进行处理，对书房门墙面出现裂缝进行维修，对次卧阳台门密封不严进行维修，上述所有维修内容均应当达到银城置业公司提供的《住宅质量保证书》的质量标准；二、驳回周倩的其他诉讼请求。本案案件受理费5836元，由周倩承担2918元，由银城置业公司承担2918元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，一、二审中银城置业公司表示对于双方现场确认的破损石材其同意更换，对于空鼓部分其同意维修，但是具体的维修范围需要由双方进一步确认。二审中经现场查勘发现，案涉房屋铺设的石材地面裂纹分散在房间多个部位，银城置业公司及周倩所请的技术人员在现场均表示维修难度非常大，维修过程中还可能造成裂纹石材周边完好石材损坏。 二、周倩与银城置业公司均表示双方同意就本案所涉的房屋质量、维修问题通过补偿金方式一次性解决，对补偿金额大小，银城置业公司提出90000元，周倩提出其向相关部门及人员了解过维修等费用，故主张240000元，但双方当事人对己方提出的补偿金额大小均未提供证据。 本院认为，周倩与银城置业公司就案涉房屋质量问题产生纠纷，在审理中，银城置业公司向一审法院出具了《计划表》，确认针对周倩提出的第一项诉讼请求，除更换石材外全部予以认可，在二审中，银城置业公司也对案涉房屋中石材存在问题予以认可，只是对于问题石材的范围认为需要双方进一步确认，随后，双方向法庭表示愿意通过经济补偿的方式对案涉房屋的所有质量问题一并解决。本院认为，案涉房屋的石材存在质量问题，双方均无异议，考虑到石材的特殊性，且案涉房屋石材问题银城置业公司虽曾进行过多次整改，但并未达到周倩的要求，甚至因维修又产生了新的问题。根据二审审理过程中周倩与银城置业公司均提出可以采取经济补偿金方式一次性解决案涉房屋质量、维修问题的意见，结合银城置业公司多次维修仍不能彻底解决问题、化解双方矛盾的实际情况，本院对双方提出的采用补偿金一次性解决房屋质量、维修纠纷的意见予以采纳。关于赔偿金的金额，银城置业公司主张90000元，周倩主张240000元，本院结合实际损失大小，兼顾合同的履行以及公平原则，酌定赔偿金金额为150000元。 综上所述，二审出现新的事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初1693号民事判决。 二、成都银城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向周倩支付赔偿金150000元； 三、驳回周倩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1279元，由成都银城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 成 审 判 员  李 俊 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅