中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41050号原告：何峥炜，男，1983年4月26日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：郭妍婷，女，1983年8月31日生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告共同委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。被告：上海潮域投资咨询(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路**月亮幢**。法定代表人：柯俊杰(PaulVandodKarvandi)，执行董事。被告：柯俊杰(PaulVandodKarvandi)，男，1966年3月8日生。上列两被告共同委托诉讼代理人：贺雷，上海市锦天城律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：王晓宇，上海市锦天城律师事务所律师。原告何峥炜、郭妍婷与被告上海潮域投资咨询(集团)有限公司(以下至判决主文前简称“潮域公司”)、柯俊杰(PaulVandodKarvandi)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人童丽雯、两被告共同委托诉讼代理人王晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同两原告支付违约金人民币(以下币种相同)312,000元；2、请求判令两被告共同赔偿两原告两个月免租期租金损失52,000元以及未提前6个月通知解除的租金损失156,000元；3、请求判令两被告共同向两原告支付物业管理费3,305.40元；4、请求判令两被告向两原告支付2020年4月1日至2020年8月31日的房屋占有使用费13万元。事实及理由：2017年8月4日，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)作为被告潮域公司的法定代表人与两原告签订《上海市房屋租赁合同》，约定承租两原告坐落于上海市浦东新区浦城路99弄仁恒滨江园6号702室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，两原告依约交付了系争房屋，但被告于2020年2月突然以新冠疫情为由要求两原告免除3个月房租。原告认为系争房屋系住宅用途，并不适用上海市疫情期间扶持企业的相关政策，且免除租金金额过高，故未予同意。2020年3月底，被告发函给两原告提出提前解除合同。原告认为被告的行为构成违约，且被告潮域公司系外国自然人独资公司，在合同履行期间也一直通过被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)个人账户向原告支付租金，被告潮域公司也明确是为了规避税费才以个人名义签订合同，故原告认为两被告存在人格混同，故诉至法院，诉请如前。两被告共同辩称，被告潮域公司并非租赁合同相对方，故不应对原告承担任何义务，并非适格被告；租赁合同由被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)签署，后期的减免租金、付款等法律行为都由其单独作出，被告潮域公司全程未参与；对原告诉请3金额无异议，其确未支付；对原告诉请1及诉请2，被告是由于疫情行使法定解除权，应减少或免除被告责任。本院经审理认定事实如下：两原告系系争房屋产权人。2017年8月3日，原告微信询问被告潮域公司工作人员，为何承租的是个人，后者答复用个人签，所有合同都这样，公司税费高。2017年8月4日，两原告作为出租方(甲方)、被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)作为承租方(乙方)，双方签订就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，租期自2017年8月5日起至2022年10月4日止。甲方应于2017年8月5日向乙方交付系争房屋，装修免租期自交付日起计2个月，装修免租期内乙方无需向甲方支付租金以及物业管理费，但需支付公用事业费等其他费用。自装修免租期届满之次日(即2017年10月5日)起至租赁期届满之日止，系争房屋的月租金为26,000元，该房屋的租金在租赁期满之前保持不变。该房屋的租金每三个月为一期支付，乙方应于每期起算日当日支付当期租金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即26,000元。合同第八条约定，甲方同意乙方转租，乙方向甲方承诺，所有的转租都只作为住宅使用。合同第十条第五款约定，租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自退租的，乙方应至少提前6个月通知甲方，并按1年的租金，即312,000元向甲方支付违约金。合同签订后，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)向两原告支付了租赁押金26,000元。2020年2月12日，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)向原告发出《关于申请减免租金的函》，提出因新冠疫情原因，申请减免3个月租金。2020年3月26日，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)向原告发出《函件》，内容为其租赁系争房屋系为转租，但由于受到疫情及相关政策影响，住宅租赁市场已经停滞，其无法获得转租收益而需向原告支付租金，对其有失公允，故要求原告收回系争房屋，并将租金结算至2020年2月1日，归还租赁保证金。2020年3月27日，被告潮域公司工作人员向原告微信中提出因疫情原因公司无法继续，建议原告提前收回房屋，并提出可留下一整套家具家电供原告出租，押金可以当作补偿。2020年3月29日，原告签收了被告潮域公司工作人员邮寄的系争屋钥匙，系争房屋内尚留有被告家具一套未搬离。2020年4月2日，两原告委托律师向两被告发出《律师函》，内容为：因两被告的单方违约提前解除合同，要求两被告支付违约金及免租期损失、未提前6个月通知解除的租金损失等。另查明，被告潮域公司系外国自然人独资公司，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)系其股东。庭审中，双方均确认租赁合同于2020年3月29日解除。双方另确认被告租金支付至2020年3月底。被告于庭审中确认其寄还钥匙的行为是返还房屋，房屋内物品一并交付给原告。原告要求对租赁保证金冲抵违约金，被告提出押金应予退还或冲抵被告应付费用。本院认为，原告与被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告提出因两被告之间人格混同而要求两被告共同承担合同责任，依据不足，本院不予采纳。现双方均确认租赁合同于2020年3月29日解除，本案争议焦点为被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)是否应承担租赁合同解除的违约责任。现被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)以新冠疫情为由，主张免除其提前解除合同的违约责任。对此，本院认为，当事人主张因新冠疫情全部免责的，应当就新冠疫情直接导致民事义务全部不能履行的事实承担举证责任。就房屋租赁合同而言，承租人的主要义务为支付租金，本案中，被告并未提供证据证明因新冠疫情的发生导致其无法履行支付租金的义务，故对被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)的抗辩意见，本院不予采信。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方确认系争房屋租金已支付至2020年3月底，原告要求被告支付自2020年4月1日至8月31日的房屋占有使用费，对此，本院认为，原告已于2020年3月29日收到房屋钥匙，且被告工作人员微信中也陈述将房屋内家具提供给原告出租使用，原告对此并未提出异议，故其再行主张房屋占有使用费，本院不予支持。对原告诉请3，被告对金额并无异议，也确认未予支付，本院对原告该诉请予以支持。至于原告主张的诉请1及诉请2，被告提出因新冠疫情而要求对违约金减免。本院认为，根据合同法第114条第1款规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。据此，我国合同法规定的违约金实际是对损失赔偿额的预定，而原告主张的免租期损失等，两项主张本质上均系针对合同提前解除情形下对原告造成的损失。考虑到被告提前解除合同确会造成原告损失，但由于合同提前解除确有疫情因素，综合兼顾双方合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素下，本院酌定本案违约金数额为78,000元，该违约金数额已考虑到被告违约造成原告的免租期损失等各项因素，故对原告诉请2不再予以支持。双方均对以租赁保证金抵扣被告应承担的违约金并无异议，故被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)已支付租赁保证金抵扣后，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)还应支付原告违约金52,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)于本判决生效之日起十日内支付给原告何峥炜、郭妍婷违约金52,000元；二、被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)于本判决生效之日起十日内支付给原告何峥炜、郭妍婷物业管理费3,305.40元；三、驳回原告何峥炜、郭妍婷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,333元，减半收取计人民币5,166.50元，由原告何峥炜、郭妍婷负担4,250.50元，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)负担916元。如不服本判决，原告及被告上海潮域投资咨询(集团)有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告柯俊杰(PaulVandodKarvandi)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年九月二十七日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。