河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初1387号 原告（反诉被告）：河北卓越物业管理有限公司，住所地石家庄市鹿泉区御园路**光谷科技园职工宿舍楼****，统一社会信用代码：91130102MA0927H38H。 法定代表人：韩新强，该公司经理。 委托诉讼代理人：靳素慧，河北明杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董广普，男，1981年6月20日出生，汉族,住河北省鹿泉市，该公司员工。 被告（反诉原告）：庞世龙，男，1976年2月9日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 原告（反诉被告）河北卓越物业管理有限公司（以下简称卓越物业）与被告（反诉原告）庞世龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)卓越物业的委托诉讼代理人靳素慧和董广普、被告（反诉原告）庞世龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓越物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费交30870元并支付违约全4592元；2、判令被告支付原告代缴垃圾清运费5968元；3、判令被告支付原告代缴的水费24000元并支付违约金3240元；4、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求，将垃圾清运费变更为垃圾处理费，水费的违约金自2019年8月14日起至付清之日止。事实与理由：原、被告于2018年7月5日签订《前期物业服务协议书》，约定原告为被告在石家庄市餐馆建筑面积为571.67平方米提供物业服务，物业服务费3元／平米／月，按季度予以缴纳，电费1.2元／度，水费8.07元／立方米，如迟延支付物业服务费每天按照未付款总额万分之五支付违约金。协议签订后，原告依约履行全部合同义务，被告迟延缴纳上述费用。经原告多次催要，被告至今未能缴纳。 被告庞世龙辩称，1、关于物业服务费。原告提供物业服务不合格，因其工作错误多次给被告造成损失，被告已提出反诉，应从服务费中扣除赔偿原告的费用。另外，因新冠疫情这一不可抗力，被告有两个多月未经营，原告也未提供服务，对这两个月的费用应予扣除。2、关于垃圾清运费。清洁卫生本就是原告提供物业服务的范围，被告按物业协议缴纳物业费，不应再额外缴纳垃圾清运费，并且原告没有权利亦未经业主授权，收取和代缴垃圾清运费。3、关于水费。被告已经缴纳2019年水电费12000元，根据物业协议水费为8.07元/立方米，原告却按9.2元/立方米收取，已涉嫌超收。4、关于违约金。双方物业协议没有规定违约金，且因为原告提供物业服务不合格，给被告造成损失等原因，被告早已向原告申请减免费用，原告据此没有收取去年的费用，现原告反悔，起诉被告索要已减免费用毫无道理，原告要求支付违约金于法无据。综上，原告主张理据不足，恳请贵院驳回原告诉讼请求。 反诉原告庞世龙向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人支付反诉人管道破裂期间管道疏通费700元；二、判令被反诉人支付反诉人电器损失5000元；三、判令被反诉人支付反诉人营业损失24000元；四、判令被反诉人承担反诉费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年7月5日签订《前期物业服务协议书》，被反诉人提供物业服务期间多次停电、维修等工作给反诉人造成巨大损失。其中2019年12月11日至13日，被反诉人因反诉人经营的太行小镇餐馆门外管道破裂维修，将反诉人正常营业的大门围挡施工，造成餐馆半停业状态，营业损失每天4000元；2019年12月21日至23日，被反诉人因让楼上施工人员违规动电，导致反诉人餐馆正常营业中的多项电器烧坏，餐馆空调无法供暖、无法结算用餐费用，营业损失每天4000元，电器损坏被反诉人承诺减免5000元物业费，但一直没有兑现。综上，被反诉人违反合同约定给反诉人造成损失应予赔偿。 反诉被告卓越物业辩称，因其经营饭店未安装污水处理设备，导致大量厨房污垢堵塞管道，我方曾在2018年、2019年多次下发函件及整改通知书，要求其加装污水处理设施，管道破裂系其自身原因所致，其损失与我方无关。被告称其楼上违规用电导致电器烧坏造成损失，与我方不具有因果关系。且经我方了解，侵权人已经进行了赔付，如有其他损失也应向实际侵权人追责。 本院经审理认定事实如下：2018年7月5日卓越物业与庞世龙签订《前期物业服务协议书》，约定卓越物业为庞世龙经营的太行小镇餐馆提供物业服务，该餐馆建筑面积为571.67平方米，物业服务费3元/平米/月，每季度收取一次，第二季度开始的物业服务费在上季度的最后10日内预交，以后每季度的交费时间以此类推，如拖欠应交物业服务费，每天按照每季度应交费用万分之五支付违约金；电费1.2元/度，水费8.07元/立方米。同时，高新区市容环境卫生管理中心委托卓越物业代收垃圾处理费，石家庄市垃圾处理费征收管理办法的通知显示：餐饮业按营业面积大小实行累进计价，50平方米以下30元/户/月、50-100平方米1.0元/平方米/月、100-500平方米0.9元/平方米/月、500-1000平方米0.8元/平方米/月。协议签订后，双方按照上述约定履行各自的义务，但后来庞世龙开始不按约定履行义务，拖欠2019年1月1日至2020年6月30日的物业服务费30870元、2020年前三季度的垃圾处理费4476元。另外，2018年年度，庞世龙室内的水表损坏，其自2019年1月1日起未付水费，2019年8月14日庞世龙交了水费1000元，2019年10月1日卓越物业为庞世龙安装了室外水表，自2019年10月1日至2020年1月16日用水量为1320吨。经双方协商，2019年10月1日至2020年1月16日的水电费按12000元，已结清。2019年12月11日至13日，庞世龙经营的太行小镇餐馆门外管道破裂维修，卓越物业将其正常营业的大门围挡施工，给庞世龙的经营造成了影响。 庭审中，庞世龙认可垃圾处理费按季度收费。卓越物业称，对于2019年1至9月份的水费，因2019年1月至2020年1月庞世龙一直正常经营，应参照2019年10月1日至2020年1月16日用水量1320吨的标准计算，水费8.07元/立方米，因是估算的数字，打九折处理，由此上述水费为24000元。 双方当事人对以下证据存在争议，庞世龙提交的证据有：证据1受损经营数据，证明管道破裂施工给其造成损失24000元；证据2图片和电器受损清单，证明扣除楼上施工赔付的外还有5000元损失；证据3收据一张，证明管道破裂产生管道疏通费700元；证据4与物业经理白灵的聊天记录，证明已交清2019年水电费。卓越物业称，对证据1、2、3的三性不认可，系其单方制作，且无法证实与我方有因果关系；对证据4的关联性不认可，聊天记录中水费明细系2019年10月1日至2020年1月16日期间的水费12153.20元，其在该截图打印后自行书写水电费结清，我方不认可。 以上事实，有《前期物业服务协议书》、石家庄市垃圾处理费征收管理办法的通知、委托书、高新区政企互通平台截图、工作联系函、照片及庭审笔录等证据在?为证。 本院认为，卓越物业与庞世龙签订自愿签订物业服务协议，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。卓越物业依照该协议提供了相应的服务，庞世龙理应交纳物业服务费及相关费用。 对于本诉部分。庞世龙欠卓越物业物业服务费2019年1月1日至2020年6月30日的物业服务费30870元，双方陈述一致，应以确认。庞世龙称，其提供的物业服务不合格，造成损失，其同意予以减免，卓越物业否认，庞世龙没有提供证据，本院不予采信；庞世龙又称，疫情期间没有经营，应当适当扣除物业服务费，卓越物业提供的高新区政企互通平台截图能够证明其在疫情期间克勤值守，且实际情况是不仅没有减少工作量反而增加了工作量和危险性，其此期间没有经营显然不是减少物业服务费的理由；综上所述，卓越物业主张此物业服务费应以支持。因庞世龙长期拖欠该费用，按照协议约定的每天按照每季度应交费用万分之五支付违约金，截至2020年6月8日违约金为4592元，应当支付给卓越物业。垃圾处理费不是垃圾清运费，不包含在物业服务费中，卓越物业受高新区市容环境卫生管理中心委托代收垃圾处理费，并按照石家庄市垃圾处理费征收管理办法的通知的价格规定收取垃圾处理费并无不妥，但卓越物业要求按年度交纳，没有提供相关依据，庞世龙主张应按季度收费符合常理，现已进入本年度第三季度，故庞世龙应当向卓越物业2020年前三季度的垃圾处理费4476元。庞世龙提交的聊天记录不能证明已结清2019年全年的水费；因水表已坏，2019年1月至2020年1月庞世龙一直正常经营，对于2019年1至9月份的水费，卓越物业主张参照2019年10月1日至2020年1月16日用水量1320吨的标准计算，并打九折处理，此计算方式合情合理；故此期间产生水费为24000元应予采信，扣除庞世龙在20019年交纳的水费1000元，庞世龙还需向卓越物业支付水费23000元。卓越物业主张水费的违约金参照物业服务费的标准计算，因协议中没有约定，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至付清之日止。 对于反诉部分。因庞世龙提供的证据不能证明管道的破裂是卓越物业造成的，故对其主张管道疏通费和部分营业损失不予支持。庞世龙因楼上施工造成其电器损失，卓越物业不是侵权人，其也没有提供卓越物业承诺减免部分物业费的证据，故对其主张剩余电器损失和部分营业损失不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条、第四十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）庞世龙于本判决生效之日七日内给付原告（反诉被告）河北卓越物业管理有限公司（以下简称卓越物业）物业服务费30870元及违约金4592元、水费23000元及违约金（以23000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至付清之日止）、2020年前三季度的垃圾处理费4476元； 二、驳回原告河北卓越物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告庞世龙的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1517元，减半收取计759元，由原告（反诉被告）河北卓越物业管理有限公司负担63元、被告（反诉原告）庞世龙696元；反诉费272元，由被告（反诉原告）庞世龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄高新技术产业开发区，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  牛红杰 二〇二〇年九月二十三日 书记员  张晓宁 ——