云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7211号上诉人（原审被告）：杨晓龙，男，1988年11月12日生，傣族，身份证住址云南省玉溪市新平彝族傣族自治县，现住云南省昆明市北市区。委托诉讼代理人：徐喻梅，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曹昱羽，女，1982年7月3日生，汉族，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：吴茜，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨晓龙因与被上诉人曹昱羽房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨晓龙上诉请求：1、撤销官渡区人民法院（2020）云0111民初217号民事判决书第一至四项，在查清事实的基础上依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人是受案外人云南龙颜衮登经贸有限公司委托与被上诉人签订《商铺物业租赁合同》及《商铺物业租赁合同补充协议》，上诉人不是涉案《商铺物业租赁合同》及《商铺物业租赁合同补充协议》的承租人，实际也是由案外人云南龙颜衮登经贸有限公司一直在使用，被上诉人对上述情况是知晓并认可的，故上诉人不是本案适格上诉人。二、被上诉人于2019年5月29日已经将涉案房屋收回并且强行更换了房屋的门锁导致上诉人不能及时腾空房屋，上诉人为了减少损失，多次联系被上诉人协商腾房事宜，被上诉人均置之不理。现在被上诉人要求上诉人立即腾空房屋并返还本案租赁物没有任何事实和法律依据。被上诉人强行收回房屋不配合上诉人腾房由此对上诉人造成的损失，上诉人将保留追诉的权利。三、被上诉人于2019年5月29日已经将涉案房屋收回，且除被上诉人认可已经收到的租金235000元外，案外人云南龙颜衮登经贸有限公司的原股东白燕于2019年8月、2019年9月分别支付过被上诉人租金45000元、35000元，总计80000元。2018年6月30日至2019年5月29日租金为365400元，扣减上述235000元和80000元，承租人尚未支付被上诉人租金仅为50400元。故被上诉人主张的租金计租期间和金额均有错误。四、被上诉人主张的违约金没有任何事实和法律依据且违约金数额过高。五、被上诉人应当退还上诉人已经支付被上诉人的履约保证金100000元或者抵扣被上诉人的租金，被上诉人不予退还上诉人支付的履约保证金100000元且不予抵扣的行为没有任何事实和法律依据。曹昱羽辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹昱羽向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商铺物业租赁合同》及《商铺物业租赁合同补充协议》。2.被告立即腾空并向原告返还本案租赁物——位于昆明市官渡区房屋（产权证号为：昆房权证（昆明市）字第**、第××号、第××号、第××号）（房屋坐落于：昆明市官渡区珥季路609号1＃楼商铺房号为4-01、4-02、4-03、4-05共计693.19平方米）。3.被告立即向原告支付2018年6月30日至2019年7月31日期间房屋租金共计394830元。4.被告立即向原告支付违约金118449元（违约金按照总欠付租金394830元的30%计算为118449元。）5.原告不予退还被告支付的履约保证金100000元。6.由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：2018年4月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺物业租赁合同》，约定：甲方将其拥有所有权的坐落于昆明市官渡区珥季路609号1#楼商铺，房号为：4－01、4－02、4－03、4－05的物业，出租给乙方开办商务会所，租赁期限为十年，自合同签订之日起至2028年6月30日止。租金不含税不开票，如若发生税收或乙方需要租赁发票，开票费用税收等由乙方承担，递增由第二年开始每年递增5%计算，乙方自行装修，装修期限至2018年6月30日，租金具体计算如合同中租金支付明细所示（第1年2018.6.30－2019.6.30，每平方月租金58元，租金总额487200元；第2年2019.6.30－2020.6.30，每平方月租金60.9元，租金总额511560元……）。租赁合同经双方签章签字后即生效，乙方已交付定金5万元整，合同签订后定金转换为履约保证金。第一年租金按三期交付：分别为2018年4月15日前付16万元，2018年9月30日前付16万元，2019年1月31日前付167200元；第二年租金分为两次交付，分别为2019年5月31日前付25.5万元，2019年11月31日前付25.656万元；从第三年之后，租金每年支付一次，乙方需提前两个月（即每年5月31日前）支付下一年度租金，如未按时交清房租，视为违约，甲方有权解除合同。乙方向甲方支付10万元作为履约保证金。合同签订时尚未支付的5万元保证金乙方在2018年4月15日前和第一年第一期租金一同交付给甲方。乙方如不按合同规定的时间和数量交付租金的，每拖欠一日，按当期应付租金的1%向甲方支付违约金，逾期10日不支付租金，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方拖欠租金或水电、煤气、卫生、物管费等费用超过一个月的，甲方有权终止合同，并由乙方向甲方支付本合同十年租金总金额30%作为违约金，且不退还乙方已经交纳的租金，违约金不足以赔偿损失的，还应支付赔偿金。因乙方违约而导致甲方解除合同，已缴纳的房屋租金及履约保证金不予返还，如给甲方造成的损失超过履约保证金、违约金的，乙方应继续承担赔偿责任。2019年4月8日，原告（出租房、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺物业租赁合同补充协议》，约定：因乙方经营问题，对乙方所拖欠租金和第二年上半年应付租金调整支付方式，具体细则如下：1.拖欠租金包括：原乙方应于2018年4月15日支付的第一年第一期租金160000元已支付130000元，剩余30000元；原乙方应于2018年9月30日支付的第一年第二期租金160000元全部没有支付；原乙方应于2019年1月31日支付的第一年第三期租金167200元全部没有支付。合计乙方欠甲方租金357200元。2.原乙方应于2019年5月31日支付的第二年上半年租金255000元。3.以上两部分金额612200元，按照2019年4月30日支付陆万元，2019年5月10日支付肆万元，2019年6月10日支付拾万元，2019年7月10日支付拾万元，2019年8月10日支付拾万元，以上共计乙方支付甲方肆拾万元租金。4.如乙方如实按照协议第三条约定的日期支付完此肆拾万租金，则甲方承诺不对乙方收取合同中约定的拖欠违约金，并给予乙方减免租金32200元，第一条和第二条合计金额余下的180000元甲乙双方在2019年8月10日后，2019年8月15日前协商具体支付日期。本补充协议所规定的支付时间为双方协商的最晚支付时间，如乙方逾期一天未支付，甲方即可终止租赁合同，收回房屋，停止乙方一切经营活动，并按原合同约定向乙方追究相关违约责任。原、被告在履行合同期间，被告共计向原告支付租金135000元、履约保证金100000元，且双方均认可被告支付的定金50000元已转为租金，以上被告共计向原告支付235000元。因被告拖欠原告租金，原告多次到商铺粘贴《收房通知书》。被告至今仍拖欠原告租金，亦未向原告腾退商铺，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，1.2018年4月2日，原、被告签订《商铺物业租赁合同》当天原告向被告交付商铺。2.被告自述商铺的实际使用人为云南龙颜衮登经贸有限公司用于开设足疗养生会所，现商铺已停业，公司尚未向原告腾退房屋。一审法院认为，关于本案租赁合同的当事人问题。根据合同的相对性原则，合同关系只能发生在特定的主体之间，一方合同当事人只能够向另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，不能向与合同关系当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人提出请求或者提起诉讼。除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所约定的权利，并承担该合同约定的义务，不能向合同当事人以外的第三人主张合同上的权利。经查明，与原告签订《商铺物业租赁合同》、《商铺物业租赁合同补充协议》及向原告交付租金、履约保证金的相对人均为被告，被告应按双方签订的合同行使权利履行义务。关于解除及腾房的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原、被告对合同解除条件已进行过约定，即若被告拖欠租金，及不按双方签订的补充协议约定的期限支付租金，原告有权解除合同，收回房屋。本案被告未按约定足额支付租金，经原告催收后，被告仍未支付，原告亦采取书面形式告知被告解除租赁合同，并限期要求其搬离，本案已满足双方约定的解除合同的条件，一审法院依据上述法律规定，对原告要求解除合同并腾退房屋的诉请予以支持。关于租金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，原、被告在合同中约定第1年租金（2018.6.30－2019.6.30）487200元、第2年租金（2019.6.30－2020.6.30）511560元，被告仅付原告租金135000元，故对原告要求被告支付2018年6月30日至2019年7月31日期间租金394830元【（487200元＋42630元）－135000元】的诉请，一审法院予以支持。关于违约金和履约保证金的问题。违约金是指合同当事人在合同中约定的或者法律规定的，在当事人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付一定数额的金钱，由此可以看出，违约金主要体现为补偿性，以补偿为首要的、基本的功能。履约保证金为当事人在合同中约定，一方缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，且该违约行为属于双方当事人约定的履约保证金的适用范围时，则接受缴存的一方当事人可以依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，以此督促缴存一方当事人全面履行合同义务的担保方式。本案中，原、被告双方对违约金、履约保证金均作出了相应约定，被告拖欠原告租金符合双方约定支付违约金的情形，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原、被告在合同中约定违约金的计算方法，对原告要求被告按欠付租金的30%支付违约金118449元的主张，一审法院予以支持。双方于合同中约定“被告向原告支付100000元作为履约保证金，原告在被告交清物管费、水电费及被告在租赁期间内须交的其他费用后5个工作日之内一次性无息退还给被告。”本案履约保证金的性质具有担保功能，现原、被告之间就租赁合同纠纷尚处于诉讼阶段，本案经本院判决合同解除后，双方可能尚存在以上合同约定需处理的其他事项，就被告违约情形，一审法院已支持原告违约金的主张，况且现阶段原告无证据证实该违约金不足以补偿其损失。基于合同意思自治原则及如上所述，因本案不涉及被告须结清的物管费、水电费等情况，一审法院对履约保证金不予处理，对原告要求不予退还履约保证金的主张，一审法院亦不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除原告曹昱羽与被告杨晓龙签订的《商铺物业租赁合同》及《商铺物业租赁合同补充协议》；二、被告杨晓龙于本判决生效之日起十日内向原告曹昱羽返还位于昆明市官渡区房屋；三、被告杨晓龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹昱羽2018年6月30日至2019年7月31日期间租金394830元；四、被告杨晓龙于本判决生效之日起十日内支付原告曹昱羽违约金118449元；五、驳回原告曹昱羽的其他诉讼请求。在二审审理过程中，上诉人提交如下证据：第一组：1、股东会决议；2、结算账户授权委托书，欲证明云南龙颜衮登经贸有限公司授权上诉人办理对外收款及结算事宜，故被上诉人的租金也是由上诉人账户代云南龙颜衮登经贸有限公司支付的，上诉人只是代云南龙颜衮登经贸有限公司签订《商铺物业租金合同》及补充协议。第二组：3、微信聊天记录，欲证明2019年5月11日，被上诉人丈夫与上诉人交涉，其要去张贴《收房通知书》；4、收房通知书，欲证明2019年5月25日被上诉人在涉案房屋处张贴了《收房通知书》，其中载明“2019年5月29日起我方将收回协议租赁物楼层另有他用。”其后，被上诉人即将房屋钥匙收回，《商铺物业租金合同》及补充协议自2019年5月29日已经解除。第三组：5、照片；6、照片；7、照片，欲证明1、涉案房屋交付使用时为毛胚房，上诉人花费了巨大的财力物力对涉案房屋进行装修。2、涉案房屋内有大量经营所用的设备（热水器、电脑、按摩椅、沙发、板凳、桌子、盆栽等）和商品，因被上诉人收回钥匙导致上诉人不能撤出屋内设备和商品，导致上诉人损失，被上诉人也有违约行为。3、涉案房屋现在已经出租给案外人经营同类型的按摩足浴，《商铺物业租金合同》约定履约保证金退还已经达到条件。第四组：8、证明，欲证明涉案房屋水电费、物业费在案涉期间均已交纳，履约保证金退还已经达到条件。经质证，被上诉人对第一组证据的三性不予认可，对第二组证据的真实性认可，但不认可证明目的，对第三组证据的三性不予认可，对第四组证据的三性认可。本院认为，上诉人的第一、三组证据是其单方制作并且与本案租赁关系不具有关联性，本院不予采信，第二、四组证据因被上诉人对真实性无异议，本院依法予以采信。被上诉人提交如下证据：银行交易明细、微信交易明细，欲证明租赁合同签订后，上诉人一方实际向被上诉人支付租金140000元，保证金100000，共计240000元。经质证，上诉人对证据的三性予以认可，但对总金额不认可。对一审法院认定的案件事实，双方当事人均对“被告共计向原告支付235000元”提出异议，上诉人认为已支付32万元租金，被上诉人认为收取24万元租金。对于案外人白燕支付的8万元款项的性质，本院将在说理部分予以评述。同时上诉人要求补充确认：涉案房屋已被被上诉人出租。对此被上诉人予以认可，本院对此予以确认。本院对双方无异议的案件事实依法予以确认。综上，二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。并补充确认：2019年4月30日上诉人通过微信支付5000元，2019年8月5日案外人白燕向被上诉人转账45000元，2019年9月12日转账30000元，2019年9月17日转账5000元。现涉案房屋已被被上诉人出租。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人是否是《商铺物业租赁合同》及补充协议的当事人？二、《商铺物业租赁合同》及补充协议解除的时间应如何认定？三、上诉人应当支付多少租金？四、上诉人是否应当承担违约责任？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。关于上诉人是否是《商铺物业租赁合同》及补充协议的当事人的问题，本院认为，上诉人主张涉案租赁合同是上诉人代案外人云南龙颜衮登经贸有限公司签订的，但未提交相应的证据予以证明，并且与《商铺物业租赁合同》及补充协议上的签名、租金的支付情况相悖，至于上诉人租赁房屋如何使用系其权利，不影响其履行《商铺物业租赁合同》及补充协议的义务。关于《商铺物业租赁合同》及补充协议解除的时间的问题，本院认为，合同的解除有两种情况，一种是约定解除，另一种是法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被上诉人依据双方签订的《商铺物业租赁合同》及补充协议约定，在上诉人未足额支付租金的情况下，被上诉人有终止租赁合同，收回房屋的权利。因此，被上诉人在2019年5月25日向上诉人发出《收房通知书》，应当视为其行使法定解除权，根据法律规定，自通知到达对方时合同解除，因被上诉人在《收房通知书》中明确表示：“2019年5月29日起我方将收回协议租赁物楼层另有他用，请你方于2019年5月25日至2019年5月28日期间内把租赁物内私人物品财产及设备、设施全部收整并清空带走，否则届时相关后果将由贵方全部承担！”因此双方签订的《商铺物业租赁合同》及补充协议应当于2019年5月29日解除，租金应当计算至2019年5月29日。被上诉人陈述2019年7月31日才收回房屋，因此租金应当计算至2019年7月31日，其陈述与被上诉人自行发出的收房通知书相悖，被上诉人也未提交证据证明上诉人在合同解除后仍占有、使用租赁物，因此其对2019年5月30日至7月31日期间的租金无权主张。关于上诉人应当支付多少租金的问题。本院认为，根据合同的约定2018年6月30日至2019年6月30日的租金是487200元，因此，上诉人应当支付的租金为446600元（487200÷12×11），被上诉人同意将履约保证金100000元在本案中作为租金予以抵扣，其自认已经收到140000元租金，故上诉人尚欠租金为206600元（446600-140000-100000）。上诉人认为案外人白燕支付的8万元款项系代其支付的租金，因未提交相应的证据予以证明，故本院对该8万元款项不作为已支付租金进行抵扣。关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，双方当事人在合同中约定违约金的计算方法，按欠付租金的30%支付违约金61980元，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初217号民事判决；二、被上诉人曹昱羽与上诉人杨晓飞签订的《商铺物业租赁合同》及《商铺物业租赁合同补充协议》于2019年5月29日解除；三、上诉人杨晓飞于本判决生效之日起十日内向被上诉人曹昱羽支付租金206600元；四、上诉人杨晓飞于本判决生效之日起十日内向被上诉人曹昱羽支付违约金61980元；五、驳回上诉人杨晓飞的其他上诉请求；六、驳回被上诉人曹昱羽的其他诉讼请求。。一审案件受理费9933元，由被上诉人曹昱羽承担1589元，上诉人杨晓龙承担8344元；二审案件受理费9933元，由被上诉人曹昱羽承担1589元，上诉人杨晓龙承担8344元。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年九月八日书记员 王麒翔