广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1151号原告：佛山市******物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十二座，统一社会信用代码914***********429J。法定代表人：潘民强，该公司董事。委托诉讼代理人：张海标，男，该公司工作人员。被告：李晓红，女，1966年12月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***************，公民身份号码430************126。佛山市******物业管理有限公司（以下简称普华美居物业公司）诉李晓红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。普华美居物业公司的委托诉讼代理人张海标到庭参加了诉讼，李晓红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。普华美居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李晓红支付2019年3月至2019年10月的物业管理费1680元、2019年2月至2019年10月的公摊电费102.8元、2019年3月至2019年10月的景观大道路灯电费2元；2.判令李晓红支付因拖欠物业管理费产生的违约金541.1元（以每月所欠物业管理费210元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按3‰标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至2019年10月31日）；3.判令李晓红承担本案诉讼费。事实与理由：普华美居物业公司于2008年4月成立，通过招投标对三水御江南国际社区提供前期物业管理服务，并在佛山市三水区国土城建和水务局、佛山市三水区物价局进行了备案。李晓红于2018年11月20日通过二手房屋买卖购买了三水区御江南国际社区二十区5座504。根据双方签定的《御江南国际社区前期物业管理服务协议》第四条约定，物业管理服务费优惠期为1.8元/月/平方米，2015年1月起按物业备案收费标准(2.3元/月/平方米)收取，公共水电费按政府规定分摊。李晓红应于每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。案涉房产的建筑面积为91.3平方米，每月洋房管理费为210元，李晓红从2019年3月至2019年10月共拖欠物业管理费1680元，并承担因欠费而产生的违约金（以每月所欠物业管理费210元为基数，从欠费次月1日起每逾期一日按3‰标准支付违约金直至实际缴清欠款日止，截至2019年10月31日为541.1元）。另外，李晓红拖欠2019年2月至2019年10月的公摊电费102.8元、2019年3月至2019年10月的景观大道路灯电费2元。李晓红没有答辩，也没有提供证据。普华美居物业公司提交了以下证据：1.物业管理企业收费备案登记表（原件）1份，证明普华美居物业公司收取物业管理费的依据及收费标准。2.被告身份证复印件1份，证明李晓红的诉讼主体资格。3.《前期物业管理服务协议》（原件）1份，证明双方签订了前期物业管理服务协议，明确了双方的权利义务及违约责任。4．业主信息表1份，证明李晓红已办理业主信息登记。5.不动产权证书1份，证明李晓红为涉案房屋的权利人。6.通知（原件）1份，证明普华美居物业公司已于2018年12月10日发出书面通知，并张贴在公示栏处，告知业主1.8元/月/平方米的优惠期将于2018年12月31日到期，从2019年1月1日起按双方约定的物业服务费计收。7.销售中心公示（现场拍照）1份，证明开发商在销售房屋时已将行政主管部门批准的收费标准进行了公示，李晓红在签订前期物业服务协议时已经清楚收费标准。8.《业主临时规约》（原件）1份，证明涉案房屋的物业服务收费采取包干制方式，业主按合同约定向物业服务企业支付固定的物业服务费用，各项物业管理费的支出情况由物业服务企业自行支配，盈亏自负；物业服务企业无需向业主公布物业管理费的收支情况。9.物业服务企业的资质证书（原件）1份，证明普华美居物业公司的物业管理资质为一级。10.前期物业管理中标通知书（原件）1份，证明普华美居物业公司服务和管理涉案房屋的区域是合法有效的。11.《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》打印件1份，证明从2017年12月15日起行政主管部门不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补正申请。12.《国务院关于修改部分行政法规的决定》打印件1份，证明2016年新修订的《物业管理条例》已删去第三十三条关于物业管理人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书的规定。13.《花名册》（原件）1份，证明原告人员配备情况。14.《前期物业管理服务协议》（原件）4份，证明物业公司与案涉小区业主存在四个版本的《前期物业管理服务协议》。15.《前期物业管理服务协议》（原件）2份，证明与被告签订的同一前期物业管理物服务协议版本中，有部分业主的手指摸是按在贴纸条上面，进一步证明原告与业主签订这一版本的前期物业管理服务协议时，是贴上纸条加盖公章后再交给业主签名和按手指摸的，业主在签名时清楚该条款内容，是合法有效的。16.发票复印件5张以及发票对应的《前期物业管理服务协议》5份，证明与被告签订同一前期物业管理物服务协议版本的业主已按约定缴纳物业服务费用。17.物业服务费发票（原件）1张，证明李晓红曾经交纳过2019年2月份的物业管理费，交费标准是按照2.3元每平方。18.电费发票（原件）5张，证明公摊电费是由原告向供电部门代交的事实。本院依职权两次到佛山市三水区住房城乡建设和水利局以及佛山市三水区发展和改革局调取相关证据（包含佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函、备案登记表、前期物业服务合同、物业管理服务收费备案表、佛山市三水区发展和改革局复函等）。普华美居物业公司对本院调取的证据质证意见如下：对2020年4月27日以及2020年6月29日佛山市三水区住房城乡建设和水利局的两次复函的三性没有异议，对物业管理服务收费备案表没有异议，备案里面已经有收费2.3元每月每平方米的标准；对物业管理服务收费备案表的三性没有异议；对2020年4月24日以及2020年6月29日佛山市三水区发展和改革局的两次复函的三性没有异议。本院在综合分析各方当事人的举证、质证意见后，对本案相关证据认定如下：1.对于普华美居物业公司提交的证据。证据13为单方制作，且未提供相应工资流水、社保记录，依法不予认定。至于其他证据，内容真实，形式、来源合法，被告没有提供相反的证据推翻原告提供的上述证据，故依法予以采信。2.对于本院依职权调取的证据。本院依职权两次到佛山市三水区住房城乡建设和水利局以及佛山市三水区发展和改革局调取的相关证据（包含佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函、备案登记表、前期物业服务合同、物业管理服务收费备案表、佛山市三水区发展和改革局复函等），有相关部门的盖章确认，且与案件有关联，依法予以认定。根据本院确认的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：周连从佛山市三水高富地产开发有限公司购买了佛山市三水区**********御江南国际社区二十区五座504房屋。2012年8月30日，周连与普华美居物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由普华美居物业公司为李晓红的上述物业提供前期物业管理服务，自双方协议签字之日起生效，至物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。物业管理费以高层住宅类型按建筑面积收取，2015年1月1日前按优惠价每月每平方米1.8元收取，2015年1月1日起按物业备案收费标准收取。上述物业管理费收费标准不包含：地下车库、楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额。上述公共水电费按政府规定另行分摊。李晓红应于每月15日前按月交纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理费、公电费及其他应交费用的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。《前期物业管理服务协议》第一条第二款乙方的权利和义务中的第8点约定，普华美居物业公司每半年应公布物业管理费用收支账目。《前期物业管理服务协议》还对双方其他权利义务进行了约定。2018年，周连将涉案房屋转让给李晓红，并办理了产权变更手续。随后，在办理物业管理过户时，李晓红在周连与普华美居物业公司就涉案房屋签订的《前期物业管理服务协议》的第九页中的签名处进行了签名。由于入住率偏低，普华美居物业公司将优惠价每月每平方米1.8元延续至2018年12月31日。2018年12月10日，普华美居物业公司发出书面通知，并张贴在小区公示栏，告知业主1.8元/月/平方米的优惠期将于2018年12月31日到期，从2019年1月1日起按双方约定的物业服务费计收。李晓红自《前期物业管理服务协议》签订后到2018年12月，按期以每月每平方米1.8元交纳了物业管理费；2019年1月和2019年2月，李晓红以每月每平方米2.3元交纳了物业管理费。自2019年*月开始，李晓红未交纳物业管理费，还拖欠2019年2月至2019年10月的公摊电费102.8元、2019年3月至2019年10月的景观大道路灯电费2元。另查明之一，2011年11月30日，普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定佛山市三水高富地产开发有限公司将御江南国际社区03地块（欣园）委托普华美居物业公司实行物业管理。物业基本情况：物业类型为商住小区，坐落位置为佛山市三水区**********（东至南岸村，西至广肇高速公司，南至塘九公路，北至金泉大道），总建筑面积为196845.42平方米。物业管理服务费：按建筑面积收取，其中高层住宅2.3元每平方米每月，车位2.3元每平方米每月，商铺10元每平方米每月；楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额等公共水电费按政府规定另行分摊；普华美居物业公司采取包干制方式收取服务费用。委托管理期限：自2011年12月1日零时起至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止。2011年12月6日，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区国土城建和水务局进行了物业管理企业备案登记。物业管理企业备案登记表主要包括以下内容，物业管理区域：小区名称为御江南国际社区03地块（欣园），建筑面积为196845.42平方米，总户数为1666；物业收费标准：高层住宅2.3元每平方米每月，车位2.3元每平方米每月，商铺10元每平方米每月；备案资料包括营业执照（副本）、资质证书、物业经理岗位证书、前期物业服务合同、前期物业服务协议、业主临时规约、房屋装饰装修管理服务协议、物业管理服务收费备案表。2012年8月，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区发展规划和统计局进行备案，佛山市三水区发展规划和统计局在“物价部门意见”一栏中，注明“备案收悉”，并盖章确认。物业管理服务收费备案表主要包括以下内容，总建筑面积：196845.42平方米；物业类别：商场（商铺）2216.08平方米，高尚住宅、别墅191704.13平方米（1666户）；各项服务收费标准：按照市场调节价（双方协定项目）收取，高尚住宅、别墅（双方协定）2.3元每平方米每月，商场（营业场地）（双方协定）10元每平方米每月。物业管理服务收费备案表还注明了物业管理收费成本构成计算表。根据佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函，御江南国际社区03地块（欣园）的住宅属于非普通住宅，其物业收费可实行市场调节价。另查明之二，普华美居物业公司成立于2008年4月29日，拥有物业服务企业资质壹级。佛山市三水高富地产开发有限公司对御江南国际社区进行分段分期开发。根据（2020）粤0607民初1785号案件查明的事实，2008年11月，普华美居物业公司就御江南国际社区06地块在佛山市三水区建设局和佛山市三水区物价局进行了备案。物业管理服务收费备案表主要包括以下内容，总建筑面积：约为5万平方米；物业类别：多层住宅约2.5万平方米（300户），高尚住宅、别墅约2万平方米（200户），其他（车库）5000平方米（100户）；综合服务费标准：多层住宅（备案）1.1元每平方米每月（不带电梯）、1.6元每平方米每月（带电梯），高尚住宅、别墅（双方协定）2.6元每平方米每月（住宅）、0.5元每平方米每月（花园），车位房（备案）1.1元每平方米每月。另查明之三，普华美居物业公司根据签订时间以及入住率的不同，和涉案物业服务范围内的业主签订了四个不同版本的《前期物业管理服务协议》。第一个版本中的收费标准表述为“1、高层住宅：1.8元/月•平方米”；第二个版本中的收费标准表述为“1、高层住宅：1.8元/月•平方米2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”；第三个版本中的收费标准表述为“1、按《购房合同》约定的收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价1.8元/月•平方米计算收费。2、从2017年1月1日起按三水区物价部门备案的2.3元/月•平方米计算收取”；第四个版本中的收费标准表述为“普通住宅收费标准（带电梯）2.3元/平方米•月（按《购房合同》约定的收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价1.8元/平方米•月计算收费，从2017年1月1日起按三水区物价部门备案的2.3元/平方米•月计算收费）”。在第二个版本中，部分业主除了在贴字条“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”旁边签名确认外，还在字条上按手模，且部分业主2019年1月1日后已按照2.3元/平方米•月交纳物业管理费。根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，从2017年12月15日起行政主管部门不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补正申请。2016年新修订的《物业管理条例》已删去第三十三条关于物业管理人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书的规定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。李晓红与普华美居物业公司签订《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效。根据《前期物业管理服务协议》中“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”的约定，普华美居物业公司自2015年1月1日起可按物业备案收费标准收取。从普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、物业管理企业备案登记表、物业管理服务收费备案表等证据中可以看出，涉案房屋的备案收费标准为2.3元/平方米·月，故对于普华美居物业公司要求李晓红支付2019年3月至2019年10月的物业管理费1680元的诉请，予以支持。至于公摊电费、景观大道路灯电费，《前期物业管理服务协议》约定由业主承担，且普华美居物业公司提供了电费发票，故对于普华美居物业公司该项诉请，予以支持。至于拖欠物业管理费的违约金，李晓红未按期交纳物业管理费，导致普华美居物业公司的资金占用损失，普华美居物业公司按照每逾期一日按3‰标准收取违约金，约定过高，结合全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院酌定按照年利率5%计算违约金，具体计算方式为按每月欠付物业管理费分别计算违约金（以每月所欠物业管理费210元为基数，分别从欠费次月1日起至实际缴清欠款之日止，按照年利率5%计算）。被告李晓红经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李晓红于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2019年3月至2019年10月的物业管理费1680及违约金（以每月所欠物业管理费210元为基数，分别从欠费次月1日起至实际缴清欠款之日止，按照年利率5%计算）；二、被告李晓红于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2019年2月至2019年10月的公摊电费102.8元、2019年3月至2019年10月的景观大道路灯电费2元；三、驳回原告佛山市******物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告佛山市******物业管理有限公司已预交），由原告佛山市******物业管理有限公司负担5元，被告李晓红负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄 灿人民陪审员  陆振培人民陪审员  乐韵亭二〇二〇年九月四日书 记 员  曾健强