广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初8244号原告：黄达强，男，1964年10月26日出生，澳门特别行政区永久居民，住珠海市香洲区华平璐**（都市花园）******。澳门特别行政区身份证号码：7416856（8）。委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。原告：唐伟文，男，1965年1月6日出生，澳门特别行政区永久居民，住珠海，住珠海市香洲区华平璐**（都市花园）******别行政区身份证号码：7371269（7）。委托诉讼代理人：张晓辉，广东中晟律师事务所律师。被告：广东康宝莱智慧水务有限公司，住所地：珠海市香洲区***************厂房。统一社会信用代码：914************245。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：孙智兰，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤莹，广东非凡律师事务所律师。原告黄达强、唐伟文与被告广东康宝莱智慧水务有限公司（以下简称康宝莱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄达强及其委托诉讼代理人张晓辉、被告康宝莱公司的法定代表人叶某1及其委托诉讼代理人孙智兰、汤莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄达强、唐伟文向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告将位于珠海市高新区*********内的珠海市香洲区永丰股份合作公司精密车间（一期）工程项目所在地的地上建筑物（建设地址：珠海市高新区*********区）腾退给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金18万元（租金计至2020年4月16日）及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以18万元为基数，从2020年4月17日开始计算至还清日止，暂计至起诉之日约为80元）；3.判令被告向原告支付从2020年4月17日起至实际腾退完毕之日止按每月56911元的标准支付房屋占有费（暂计至起诉之日约为7588元）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月23日，珠海市香洲区人民法院委托珠海市益君拍卖有限公司对外公开拍卖珠海市高新区*********内的珠海市香洲区永丰股份合作公司精密车间（一期）工程项目所在地的地上建筑物（建设地址：珠海市高新区*********区）。2017年5月3日，原告以最高价2474836.48元竞得该涉案厂房。2017年5月15日，珠海市香洲区人民法院出具《执行裁定书》，裁定涉案厂房的所有权及相应的其他权利归原告所有，并自裁定书送达给原告时起所有权转移给原告。在上述司法拍卖过程中，被告向法院提交了一份落款为2015年1月15日的《工业厂房租赁合同》并向包括原告在内的所有竞买人予以了公示。该合同约定由周志刚将涉案厂房的两层共1500平方米租赁给被告，租赁期限从2015年6月18日至2023年6月18日止，共计8年，租金为每月12000元。合同还约定，若被告拖延缴纳租金达45天以上，周志刚有权单方解除合同。2017年5月24日，原告收到上述裁定书。2017年6月13日，原告向被告发出通知，要求被告尽快与原告联系租用厂房的租赁事宜，但被告未予理会。2017年9月6日，原告向香洲区人民法院起诉，请求解除与被告的房屋租赁关系，要求被告腾退场地并支付占有使用费。诉讼期间，被告提交了一份落款时间为2015年1月26日的《工业厂房租赁合同》，该合同约定由周志刚将涉案厂房的三层共3000平方米租赁给被告，租赁期限从2015年6月18日至2025年12月31日止，租金为每年30万元，总租金为300万元，前三年付清。约定被告在2015年6月18日至8月18日一次性支付150万元，在2016年6月18日至8月18日一次性支付50万元，在2017年6月18日至8月18日一次性支付100万元，合同还约定，若被告拖延缴纳租金达45天以上，周志刚有权单方解除合同。后该案历经一审、二审和发回重审，最终由香洲区人民法院作出了（2019）粤0402民初562号《民事判决书》，法院最终确定按落款时间为2015年1月26日的《工业厂房租赁合同》确定双方权利义务，并确认被告向周志刚支付了租金127万元。法院还认定：合同约定“拖延缴纳租金45天以上出租方可以单方解除合同”，但被告采用其他款项抵扣租金的方式，原权利人周志刚亦予以确认，现部分款项未被认定为租金，并非合同该条约定的被告恶意拖欠租金的主动违约情形，原告现以构成该约定条件为由主张解除合同，理据不充分，不应支持。同时，《合同法》规定“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。现被告主张部分抵扣的租金经本案审理未能认定，原告亦只能在催告被告履行后，视履行的情况行使法定解除权。为此，法院驳回了原告的请求。上述判决生效后的2020年3月16日，原告委托广东中晟律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告依据《工业厂房租赁合同》的约定向原告支付已过付款日期的租金173万元。原告于2020年3月24日收到被告向原告发出的《关于限期贵方完成竣工验收、返还代垫费用的函》，明确表示不再支付任何款项给原告。被告这种严重违反合同约定的行为，已符合合同约定和法律规定的合同解除的条件。为此，原告委托广东中晟律师事务所于2020年3月31日向被发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，15日内腾退涉案厂房并与原告进行相应结算，被告已于4月1日签收，至起诉时止，被告仍没有将涉案厂房腾退给原告。综上所述，生效判决确认被告依约还应向原告支付租金173万元，被告经原告催告后拒不支付，已构成根本违约。根据合同第五条第（五）小条第2款约定以及《中华人民共和国合同法》第93条、94条、第227的规定，原告有权解除与被告的租赁合同。为此，原告已向被告发出了《解除合同通知书》并由被告于2020年4月1日签收，因此，根据《合同法》第96条的规定，《工业厂房租赁合同》已于2020年4月1日解除。合同解除后15日内即2020年4月16日前被告应腾退涉案厂房交予原告。被告应按合同约定的每年30万元向原告支付租金至2020年4月16日（从2015年6月18日至2020年4月16日，共计租金145万元），生效判决认定被告已付租金127万元，尚余租金18万元未付。从2020年4月17日起，被告占用涉案厂房已没有任何依据，应按照市场租金价格向原告支付占有费。根据珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产租赁估价报告》，涉案厂房市场租金价格为月租金56911元。原告的请求，合理合法，请法院支持。原告黄达强、唐伟文向本院提交如下证据：1.（2016）粤0402执25号之二执行；2.收条；3.（2019）粤0402民初562号民事判决书；4.（2019）粤04民终3308号民事裁定书；5.工业厂房租赁合同》一份（落款时间为2015年1月26日）；6.律师函、邮寄单一份、签收证明；7.关于限期贵方完成竣工验收、返还代垫费用的函；8.解除合同通知书、邮寄单、签收证明；9.房地产租赁估价报告；10.执行异议申请书（被告在另案中提交法院）；11.厂房租赁补充协议（被告在另案中提交法院）；12.厂房主体施工合同。被告康宝莱公司辩称，原告的诉讼请求及事实理由没有事实和法律依据，应予以驳回。首先，原告所依据的2015年1月26日租赁合同约定的解除条件尚未成就，原告不具有单方通知解除合同的权利，其通知依法解除不发生解除的法律后果，该租赁合同尚未解除，原告行使解除权没有事实依据。2017年5月15日两原告通过司法拍卖的形式取得了案涉厂房的所有权，且其明知涉案厂房带有租约，根据“买卖不破租赁”的原则，两原告取代了原所有人而成为了新的出租人，其因承继租赁合同的权利和义务并应解除租赁厂房所存在的违约的问题，两原告取得涉案厂房后在其第一次到达涉案的厂房时被告就已经告知其案涉厂房的现状及原出租人存在的违约情形，但两原告至今也置之不理，未就案涉厂房接通市政水电网的事宜向市政部门申请办理，也未向被告支付土地占用费用，且至今未对涉案厂房竣工验收，原告的行为不仅导致被告的经营损失继续扩大，且因为涉案厂房至今未办理竣工验收手续而无法取得房屋所有权证书导致被告的营业地址无法变更到实际的经营地址。其次，原告以被告未支付租金173万元为依据主张依合同的约定解除合同表明原告主观上愿意接受租赁合同的约束，其自然对原出租人周志刚的违约行为所产生的后果承担相应的违约责任。但原告未解决厂房存在的违约情形，通过发函起诉来解除租赁合同足以证明两原告在主观上有恶意违约的意思表示，原告通过拍卖取得涉案所有权之后并未积极履行合同约定的出租人的各项义务导致违约情形一直客观存在，并造成被告损失不断扩大，因此，原告不享有通知解除合同的权利及腾退厂房的诉请也不能成立。原告诉状中陈述的合同法第93、94、227条的规定不适用本案，原告不享有约定解除合同及法定解除合同的权利。被告也不存在无正当理由不支付租金的情形，因此，涉案的租赁合同并不因通知而解除发生解除的法律后果，原告据此所主张的各项诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。案涉租赁合同第2条租金支付方式的约定，厂房验收交付后按约定时间支付但涉案的厂房一直未验收，租金支付条件至今尚未成就，被告并不因此支付租金的义务，也不存在合同法第93条所约定合同约定的解除合同条件的情形，更不存在合同法94条以及227条所规定的法定解除的情形，同时因原告存在恶意违约的情形，同时客观上也存在违约的事实，其应按租赁合同的约定承担相应的违约责任。根据九民纪要第46点的相关规定，只有享有法定或约定解除权的当事人才可以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时应当审查发出解除通知的一方是否享有约定和法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定和法定的期限届满内未起诉这一事实就认定合同就已经解除。第三，被告支付租金的条件不具备，根据租赁合同的约定涉案厂房竣工验收后被告才开始支付租金，而在本案中原告至今怠于进行竣工验收，因此其无权要求被告支付租金。虽然涉案的租赁合同约定租金的总额为300万，也约定具体的时间节点但租金的总额和支付均是附有条件的，即出租人按照约定交付验收后的厂房给予承租人使用且承租人能正常使用的情形下租金的标准才是每年30万，租期10年，共300万元。但因附有条件租金未能成就，约定租金标准失去了前提条件，支付义务也未能形成，被告不具有支付租金的义务。原告在诉状中所提及的（2019）粤0402民初562号的民事判决书，该生效判决所认定的被告垫付的费用127万元为被告预付租金，并不是因为合同约定的付款条件所支付的租金，在该生效判决中被告已经明确说明在签订租赁合同时，涉案的厂房为在建工程，因原出租人周志刚无钱支付工程款而与施工承包人存在纠纷，周志刚为了解决工程款的问题而被告为了促使案涉厂房按照约定交付使用，被告因周志刚的要求代垫了工程款后经其同意才将代垫的工程款抵作租金，但是该判决只认定了预付的款项中可抵扣的租金是127万，并未认定该127万是基于租金支付条件已成就，从而认定达到应当支付租金的条件也未判决认定未付的租金有173万，更未认定173万的具体支付条件，被告并不因此对173万有付款的义务，因此原告按照年租金30万元的标准来计算从而认为被告拖欠18万元的租金没有事实依据。第四，涉案厂房至今没有完成竣工验收，未接通市政水电网，约定的其他交付条件也是由承租人即被告自行出资完成，原告无权按照合同的约定的租金标准来计算涉案厂房的租金并要求被告支付租金。租赁合同约定的厂房租金标准是基于出租人交付符合约定条件的能够正常使用的厂房，而本案涉案的厂房不通水电未完成验收存在质量隐患，被告自费购买了升降电梯以及厂房的消防验收，厂房的地面平整，保安亭的建设均为被告完成，法院的生效判决不能抵扣为租金的情况下，原告要求按照原来约定的租金标准计算租金，显然不合理也与合同的约定不符，被告所支付的上述费用，成为了被告的损失。在此情形下自然不能按照最初的标准计算租金，否则违背了出租人和承租人在签订合同时双方的真实意思表示。被告认为按照承租人使用厂房时的现状涉案的厂房仅为烂尾楼没有任何的租赁价值，被告为此不得已垫付了工程款、地租、环评和消防费用共计330万余元。但被告虽然通过自己出资完成部分交付条件，并已实际使用，但被告认为也仅能按照约定租金三分之一来计算涉案厂房的租金。因此，在涉案厂房出租时及之后未能正常使用的状态下被告预付了127万元费用，已经对等于涉案厂房的租金标准，不能再要求被告支付租金。按照租赁合同的约定，因出租人未在2015年3月25日前按照约定的交付标准向承租人交付厂房，否则延期交付时间超过30天的，出租人必须赔付承租人3年的房租金额的款项，因本案被告向原出租人周志刚以及本案原告催告后，出租人至今未按照合同约定的标准交付厂房，应向承租人及被告支付违约金90万元，对于该笔违约金承租人认为依法可以与租金进行抵扣，也即加上该90万元违约金被告实际已经支付了租金217万元。另外，原告违约在先，被告具有后履行抗辩权，根据合同的约定出租厂房应符合正常的使用条件，也即厂房通过水电、消防验收、厂房接通市政水电达到通水通电为长方正常使用的基本条件，但案涉厂房至今未接通市政水电不具备正常的使用条件。根据消防法的相关规定，厂房需要通过消防验收后才可使用，涉案厂房的消防验收是被告为降低损失而自费在厂房查封后完成的，涉案的厂房在2016年5月才通过消防验收。涉案厂房所在的土地是向永丰村所租赁的，出租人应向永丰村或第三方支付土地管理费用或租金，但因出租人无钱支付导致被告为保证将来使用厂房而与土地的管理方签订了与涉案厂房相关的土地承包合同，即自2016年1月起，被告为涉案厂房土地的实际承租人。原告应按原出租人支付的标准向被告支付土地租金或管理费60余万元。涉案厂房因未竣工验收存在大量的质量问题，被告在使用过程中就涉案厂房存在的漏水等质量问题告知原告，但原告置之不理，根据合同的约定和法律的规定，原告作为出租人有义务履行对租赁厂房的维修义务，在原告拒绝履行维修义务的情形下，承租人即使有支付租金的义务，也依法有权拒绝缴纳租金。被告认为案涉的租赁合同合法有效，应当继续履行。原告主张腾退房屋，支付拖欠租金及利息，房屋占用费不仅缺乏事实及法律依据，且按照法律规定和合同约定，其应向被告支付土地占用费以及赔偿被告的损失。涉案的厂房属于集体用地通过租赁取得，需缴纳土地管理费。涉案厂房的土地使用权人为珠海市香洲区*******委会现改制为珠海市香洲区永丰合作公司。1992年1月13日永丰村将包括涉案厂房所在的土地在内的20亩自留地出租给珠海经济特区盛海工贸联合公司用于创建科技产业工厂，租期为40年。2012年6月12日盛海公司将其承租土地中永丰村老虎坑工业区内9541.95平方米交由林德永承包并签订了承包协议书。承包期限为19年，2012年5月12日原出租人周志刚与林德永签订了合同协议书，约定双方共同开挖永丰村老虎坑工业区内9541.95平方米，并由林德永与盛海公司签订承包合同，其中周志刚开发土地面积为1152平方米（实际使用土地面积3000平方米）。周志刚需按月支付土地管理费10000元和永丰村管理费每年1万元。二、涉案厂房租赁合同签订时，涉案厂房属于再建工程，建设方周志刚欠付实际施工人建设工程款。承包协议签订后，周志刚作为实际的建设方以永丰公司的名义与珠海市建设集团就建设案涉厂房签订了工程项目施工协议书，该工程的实际施工人为徐伟凡，在建设过程中因周志刚未足额支付工程款，为了筹措工程款周志刚与徐伟凡约定通过出租厂房收益的方式来解决工程款的支付问题。于是，周志刚在涉案厂房还处于再建工程的情况下，就在该厂房的楼顶处悬挂了厂房出租的广告。2015年1月26日，被告就当时还处于在建工程的涉案厂房与建设方，也即原出租人周志刚、永丰公司签订了工业厂房租赁合同约定租赁期限自2015年6月18日起至2025年12月31日止，租金每年30万。租金自厂房验收交付后开始支付，出租方需保证出租厂房机器附属设施属于正常的可使用和安全的状态。出租方需在2015年3月25日前按照约定标准交付厂房，否则每逾一日需要按照年租金的3%缴纳违约金。出租方提供3个月的装修期，该装修期不收取租金，涉案厂房的验收标准需通过水电、环保、消防验收并满足国家厂房验收标准，且验收条件需安装工业电梯以及提供该电梯的全套设施。三、涉案厂房至今没有接入市政水电管网，也没有进行竣工验收，涉案厂房的收尾工程款由被告垫付。涉案厂房的电梯由被告自行出资购买，涉案厂房的消防验收、厂房门卫建设、围墙修筑、室外场地平整均由被告出资完成，被告还出资办理了厂房的主体消防验收手续，被告在涉案厂房未达到交付条件的情况下先行支付租金及代付了工程款300余万元，虽然被告庭前向原出租人支付了大量款项，但因原出租人与实际施工人存在工程款纠纷导致其未按合同的约定时间和标准交付厂房。四，出租人提供的涉案厂房无法正常使用，给被告造成了大量损失包括水电费用和经营损失。因涉案厂房水电与市政网管管网连接需要向市政的水务电力部门申请并支付近百万元的费用，原出租人因无钱支付导致涉案厂房至今未与市政管网连接，被告为了生产经营的需要不得已向相邻的厂房借用水电，并按照远远高于市场价格的标准向借用人支付水电费，且因为所借用的荷载量过低导致被告至今无法正常经营，并导致营业收入大幅下降，由2015年年营业额人民币1亿元下降到2016年至2019年的3000万元左右，被告酌情确定部分的经营损失为200万元。五、涉案厂房所在的土地承租人变更为原告，原告因就其购买涉案厂房按照市场价格向被告缴纳土地占用费。六、涉案厂房存在多处裂缝漏水等房屋质量问题，原告拒绝维修。综上，被告因涉案厂房存在诸多问题至今未竣工验收，应按租赁合同约定至今未达到租金支付条件不符合合同解除的约定条件。虽然被告与原出租人约定将预付的款项确认为租金但并不能说明合同约定的租金支付条件已经成就，也不影响原告履行合同出租人的义务，原告虽然通过司法拍卖形式获得了涉案厂房，依据法律规定其作为出租人需承继租赁合同的权利义务，因此，原告有义务履行原出租人没有完成的约定的义务并因按照法律的规定履行维修厂房的义务以及向被告支付土地占用费等。因此，对于原告所应当承担的土地占用费、电费损失、经营损失以及修复厂房存在质量缺陷所产生的费用应予以抵扣应付的厂房租金。涉案的厂房的租赁期限的起算日期尚未成就，虽然合同约定期限从2015年6月18日计算，但该时间节点厂房并未达到交付条件，水电消防环评均未通过验收，直到现在厂房的水电不通，没有竣工验收，约定的交付条件事实上一直是没有成就的。在此情形下是无法计算起租日的时间节点，原告据此提起各项主张无事实依据。另外，被告在开庭前向法庭提出反诉请求，根据最高院民事诉讼法司法解释第232条之规定，被告有权在法庭辩论结束前提起反诉，根据最高院民事诉讼证据若干规定，2020年5月1日起实行的第55条规定当事人提出反诉人民法院应当根据案件具体情况重新确定举证期限，但法院作出不予受理的决定是违反上述的规定以及民事诉讼法第123条、第154条之规定，被告有权提起上诉的，而且被告的反诉请求要求继续履行租赁合同，因履行合同发生的各项损失要求原告予以赔偿，这与本诉的诉讼请求是相同的租赁合同法律关系，请求之间是相互对立互不兼容的，在事实和法律上是相同的，符合民事诉讼法第233条的规定。在此被告再次向法院提出反诉请求，也请求法庭中止审理本诉。被告康宝莱公司向本院提交如下证据：1.关于永丰村精密车间（一期）工程验收协议书；2.案涉厂房水电费收据、发票；3.升降平台销售合同、付款凭证、发票；4.经济技术合作合同书、承包协议书、合作协议书、林德永协议书、土地使用金及管理费的付款凭据和收据；5.消防工程合同、建设工程消防设计备案复查意见书、建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告、付款凭证；6.案涉厂房漏水、裂缝的照片；7.租赁场地现状证明；8.2015年1月至4月涉案厂房的照片；9.工业厂房租赁合同。经审理查明，关于黄达强、唐伟文诉康宝莱公司、第三人周志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后作出（2019）粤0402民初562号民事判决，该判决查明如下事实：本院在执行生效法律文书（2015）珠中法民三终字第397号民事判决过程中，于2016年3月3日查封了周志刚的位于珠海市高新区*********内的珠海市香洲区永丰股份合作公司精密车间（一期）工程项目所在地的地上建筑物（建设地址：珠海市高新区*********内），并于2016年5月23日裁定拍卖涉案厂房。两原告2017年5月3日以2474836.48元的价格竞拍获得涉案厂房的所有权，本院于2017年5月15日作出（2016）粤0402执25号之二执行裁定书，确认涉案厂房的所有权及相关权利归原告所有，所有权自裁定书送达时转移。在上述司法拍卖过程中，被告向本院提交了一份落款为2015年1月15日的《工业厂房租赁合同》。该合同约定由周志刚将涉案厂房的两层共1500平方米租赁给珠海康宝莱控制系统有限公司（即被告，2015年4月29日变更为现名），租赁期限从2015年6月18日至2023年6月18日止，共计8年。租金为每月12000元。合同还约定，若被告拖延缴纳租金达45天以上，周志刚有权单方解除合同。被告另提交了一份珠海市香洲区永丰股份合作公司2016年3月11日向本院出具的《申请》，对案涉标的的查封陈述意见，其中明确：周志刚在2015年1月与广东康宝莱公司签订《工业产房租赁合同》，同意将厂房租赁期限从2015年6月18日起至2025年12月31日止。但由于厂房未验收的原因导致康宝莱公司至今无法正常使用，故也向贵院诉讼出租方（2015）珠香法民三初字第1910号。前述合同及申请书由本院交由拍卖公司在拍卖过程中向竞买人（包括本案原告）公示。至于为何未提交申请中的“2015年6月18日起至2025年12月31日”的租赁合同，被告在本案中陈述是提交资料的股东疏忽所致。在本案审理过程中，被告提交了该份落款为2015年1月26日的《工业厂房租赁合同》。该合同约定由周志刚将涉案厂房的三层共3000平方米租赁给被告，租赁期限从2015年6月18日至2025年12月31日止。租金为每年30万元，总租金为300万元，前三年付清。约定被告在2015年6月18日至8月18日一次性支付150万元，在2016年6月18日至8月18日一次性支付50万元，在2017年6月18日至8月18日一次性支付100万元。该份租赁合同在2015年10月27日立案的（2015）珠香法民三初字第1910号案件中，康宝莱公司作为证据提交并依此向周志刚主张相应权利，该案康宝莱公司最终撤诉。被告还提交了一份落款为2016年4月15日的《工业厂房租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议），确认被告已支付的租金48万元、支付工人建设款71万元（合计119万元）从租金中扣除，并确认之后的由被告代周志刚支付的认证或验收等工程费用从租金中扣除。另外，在本院查封案涉房产后，康宝莱公司曾于2016年3月14日提出书面执行异议，申请解除查封，其中事实和理由部分陈述了承租房屋的事实，表示签订了2015年6月18日起至2025年12月31日的租赁合同，并提前预支了租金127万元。两原告经法院裁定后曾于2017年6月13日向被告发出通知，要求其尽快与其联系租用涉案厂房的租赁事宜，但被告未予理会，后形成本案诉讼。另查明，2017年9月11日，周志刚在本院执行案件中陈述，曾将涉案厂房第一、二层租给被告，第三层租给刘云德。在本案原审（2017）粤0402民初8108号案件2018年1月9日庭审过程中，周志刚作为证人到庭确认2015年1月26日的租赁合同为真实履行的合同，陈述：“厂房是包工头徐伟凡挂靠建设集团承建，徐伟凡骗走一期工程款，我找被告协商完成后续工程项目。”“由康宝莱公司提供三百万资金才能完成后续工程，我方用十年的房子使用权来抵用这笔资金。”“租金最早被告打给我，然后转交给徐伟凡，但徐伟凡不做事，被告质疑我私藏钱款，之后直接打给徐伟凡，由我和被告一起监督其施工。”“（康宝莱公司交给华威厂房租金抵扣本案租金）是因为被告当时已经投入一百多万，徐伟凡建设好的仅20多万，与被告约定被告在附近能监督厂房建设的地方租赁厂房一边监测工程进度。”“2015年国庆节之前交付（给康宝莱公司），（交付时）厂房基本可以使用，交付后还进行了部分验收工作。”“一二三层给康宝莱公司使用，三层我们自己使用很少一部分作为办公用，其他是租给康宝莱公司。”被告还提交了多份确认书、收据及转账凭证，拟证明其于2015年1月至2017年7月期间，通过以向周志刚支付租金、扣除赔偿款、向徐伟凡等人支付地租、房租、环评费用、消防费用、律师费、诉讼费等方式，总共支付了3338886.9元租金。刘敏是被告的股东，上述转账大部分均由刘敏支付。本案审理过程中，被告提交的明细显示其在2016年3月10日前共计支付款项2071080.9元，被告主张款项应全部抵扣租金。原告同时还起诉了刘云德，要求其腾退使用的三楼的房产，案号为（2019）粤0402民初406号，该案与本案处理过程中，本院到现场查勘，第三层的情况为：第三层楼梯入口左右各一间办公室，为空置状态，约30平方米，刘云德认为本想使用其中一间，以为有100平方米。楼梯口有一间展厅，其余部分为生产用房。康宝莱公司表示三楼的办公室一直由其使用，未交付给刘云德，因空调设备损坏，办公室及展厅搬至二楼。前述民事判决认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：人民法院在执行程序中作出的拍卖裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。本案中，两原告自（2016）粤0402执25号之二执行裁定书生效之日2017年5月15日取得涉案厂房的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。两原告取得案涉房产所有权，不影响原租赁合同效力，租赁合同现对原、被告产生约束力。原告认同在拍卖过程中公示的租赁合同（2015年1月15日）并以此主张相关权利，被告则认为实际履行的是2015年1月26日的租赁合同。两份合同的不同之处在于：一、租赁的范围，2015年1月15日的合同未包含第三层；二、租赁期限，2015年1月15日的合同至2023年6月18日，2015年1月26日的租赁合同至2025年6月18日；三、租金及支付方式，2015年1月15日的合同按月支付，每月12000元，2015年1月26日的合同按年计算，共计300万元，分三次付清。四、2015年1月15日的合同约定了签订合同后支付20000元的诚意金，2015年1月26日的合同没有该内容；五、2015年1月15日的合同由永丰公司盖章，2015年1月26日的合同没有。结合本案证据，分析如下：首先，康宝莱公司曾在（2015）珠香法民三初字第1910号案件中以2015年1月26日的租赁合同主张权利，而该时间建设工程施工合同纠纷的案件尚在审理过程中，并无查封和拍卖的情况，应能够排除规避执行恶意串通的情况，确认该租赁合同的真实性。其次，2015年1月15日的租赁合同也是双方签订的情况下，2015年1月26日的合同实际是对前述合同的变更，而康宝莱实际使用三层房产的事实，也映证了合同的内容。其三，并无按月支付租金的证据，映证了双方未实际履行2015年1月15日的合同的事实。所以，被告主张实际履行的是2015年1月26日的租赁合同，本院予以支持，应按照该合同确定双方权利义务。合同约定被告应分三次向原告支付租金，被告主张已经通过向周志刚本人及他人支付租金或其他款项的方式履行了租金支付义务，并提交了相关支付凭证，明细显示2016年3月10日前共计支付2071080.9元。本院认为，被告的主张与其在执行异议中“已预付租金127万元”的陈述不符，且合同也并未约定抵扣租金的事宜，所以，对2016年3月10日前周志刚确认的127万元，本院认定为被告支付租金，其他款项则不予认定。2016年3月10日之后的款项，被告清楚房产被查封和准备处置的事实，并提出书面异议，在此情形下，被告与周志刚因合作或房屋施工等内容另行支付的款项确认为租金，则必然会侵犯到买受人或其他债权人的权利，故被告认为款项均应抵扣租金，本院不予支持。合同约定“拖延缴纳租金45天以上出租方可以解除合同。”但被告采用其他款项抵扣租金的方式，原权利人周志刚亦予以确认，现部分款项未被认定为租金，并非合同该条约定的被告恶意拖欠租金的主动违约情形，原告现以构成该约定解除条件为由主张解除合同，理据不充分，不应支持。同时，《合同法》规定：一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。现被告主张部分抵扣的租金经本案审理未能认定，原告亦只能在催告被告履行后，视履行的情况行使法定解除权。综上，原告现要求解除合同、腾退房屋并支付占用费的诉请，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下：驳回原告黄达强、唐伟文的全部诉讼请求。案件受理费11122元，由被告原告黄达强、唐伟文负担。上述民事判决宣判后，黄达强、唐伟文不服向珠海市中级人民法院提出上诉。在上诉过程中，黄达强、唐伟文撤回上诉，珠海市中级人民法院审理后作出（2019）粤04民终3308号民事裁定书，裁定：准许黄达强、唐伟文撤回上诉。一审判决自裁定送达之日其发生法律效力。现前述民事判决已经发生法律效力。另查明，2020年3月16日，原告黄达强、唐伟文委托广东中晟律师事务所向被告康宝莱公司发出一份《律师函》，内容为：根据贵司与周志刚、珠海市香洲区永丰股份有限公司于2015年1月26日签订的《工业厂房租赁合同》的约定，贵司应于2015年6月18日至2018年8月18日内，一次性支付租金人民币150万元；2016年6月18日至2016年8月18日内，再一次性支付租金人民币50万元；2017年6月18日至2017年8月18日内，再一次性支付租金人民币100万元，根据已经生效的（2019）粤0402民初562号民事判决书认定，贵司仅支付了租金127万元，尚余租金173万元未付，根据《工业厂房租赁合同》的约定付款来看，贵司应在2015年8月18日前还应付租金23万元，在2016年8月18日前还应付租金50万元，在2017年8月18日前还应付租金100万元。为此，催告如下：一、请贵司于2020年3月25日前向黄达强、唐伟文支付租金173万元；二、请贵司于2020年3月25日前向黄达强、唐伟文支付拖欠租金的相应利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中23万元从2015年8月19日开始计算至支付完毕止；50万元从2016年8月19日开始计算至支付完毕止；100万元从2017年8月19日开始计算至支付完毕止）。请贵司如期支付上述款项，如贵司不如期支付上述款项，黄达强、唐伟文将依据法律规定和合同约定解除与贵司的租赁合同关系。广东中晟律师事务所于2020年3月16日通过EMS全球邮政特快专递向被告康宝莱公司位于“金鼎工业园永丰村老虎坑工业区（金峰西路36号）”的地址寄送上述律师函，邮件查询结果显示，该邮件2020年3月18日已签收。2020年3月20日，被告康宝莱公司向原告黄达强、唐伟文发出一份《关于限期贵方完成竣工验收、返还代垫费用的函》，内容为：我司收到贵方委托律师事务所发来的律师函，对于贵方罔顾作为租赁方存在租赁房产至今未竣工验收、水电不通等诸多严重违约事实和欠付我方代支付费用的情况，却要求我司支付租赁费用感到不解，对于律师函所陈述的事实我司认为严重背离事实，不能接受。现回函如下：一、我司不须向贵司支付任何租金，且贵司应当返还我司代垫费用，并就严重违约行为承担违约责任。二、针对贵方作为租赁方严重违反租赁合同约定，以及欠付我司代垫费用事实，我司郑重函告贵司：（一）请贵方在收到回复函之日起30日修复租赁房产并达到通水、通电；（二）请贵方在收到回复函之日起60日修复租赁房产并达成租赁房产竣工验收合格；（三）请贵方在收到回复函之日起15日返还我司代垫费用合计人民币1958439.90元并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每笔费用利息计算按照费用支出单据银行划出时间开始计算至支付完毕）；（四）请贵方在收到回复函之日起15日返还我司代垫的土地租赁费用合计人民币640962元并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每笔费用利息计算按照费用支出单据银行划出时间开始计算至支付完毕）；（五）请贵方在收到回复函之日起15日赔偿我司因租赁房产水电不通而造成的损失人民币2000000元。2020年3月31日，原告黄达强、唐伟文委托广东省中晟律师事务所及律师张晓辉向被告康宝莱公司发出一份《解除合同通知书》，内容为：黄达强、唐伟文委托广东省中晟律师事务张晓辉律师于2020年3月16日向贵司发出《律师函》，要求贵司按照《工业厂房租赁合同》的约定向黄达强、唐伟文支付租金。贵司于2020年3月24日发出《关于限期贵方完成竣工验收、返还代垫费用的函》，明确表示拒绝向黄达强、唐伟文支付租金。根据合同第五条第（五）小条第2款以及《中华人民共和国合同法》第93、94、227条的规定，黄达强、唐伟文有权解除与贵司的租赁合同。为此，黄达强、唐伟文特委托张晓辉律师向贵司发出《解除合同通知书》，通知贵司从即日起黄达强、唐伟文解除与贵司的租赁合同关系。请贵司收到本通知书之日起15日内将租赁物腾退交还于黄达强、唐伟文，并与黄达强、唐伟文进行相应结算。广东中晟律师事务所张晓辉律师于2020年3月31日通过EMS全球邮政特快专递向被告康宝莱公司位于“金鼎工业园永丰村老虎坑工业区（金峰西路36号）”的地址寄送上述通知书，邮件查询结果显示，该邮件2020年4月1日已签收。又查明，珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司受原告黄达强、唐伟文对位于珠海市高新区*******老虎坑工业区内精密车间（一期）的房地产进行市场租金价格评估，并作出珠仁合估字第2020A0186号《房地产租赁估价报告》，估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和标准，经过实地查勘与市场调查，运用比较法进行认真的分析和测算，确定估价对象于价值时点2020年4月7日：估价对象（出租建筑面积为2995.30平方米，所在工业报建占地面积为2471.53平方米）的月租金市场价格为56911元/月。再查明，周志刚作为甲方（出租房）与乙方（承租方）珠海康宝莱控制系统有限公司签订一份《工业厂房租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市********老虎坑工业区（金峰西路36号）的厂房租赁给乙方，租赁建筑面积3000平方米，一共3层；租赁期限自2015年6月18日起至2025年12月31日止，累计总租金为人民币300万元，在前三年付清；厂房租金为每年人民币30万元，租金按照如下如下方式支付：乙方在2015年6月18日至2015年8月18日内，一次性支付人民币150万元给甲方；在2016年6月18日至2016年8月18日内，再一次性支付人民币50万元给甲方；在2017年6月18日至2017年8月18日内，再一次性支付人民币100万元给甲方；如下情况：甲方可以单方面解除合同，收回厂房，而无须向乙方支付任何赔偿金：1.乙方利用厂房从事违法活动；2.乙方拖延租金达45天以上；等等。合同还对厂房使用要求和维修责任、租赁期间其他有关约定及其他等进行约定。其后，珠海康宝莱控制系统有限公司更名为广东康宝莱智慧水务有限公司。本院认为，本院作出的（2019）粤0402民初562号民事判决已经发生法律效力，该判决认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，两原告通过拍卖取得案涉房产所有权，不影响原租赁合同效力，租赁合同现对原、被告产生约束力。同时，前述判决综合双方的陈述以及所提交的证据，认可被告康宝莱公司提出的实际履行的是2015年1月26日的租赁合同的主张。据此，原、被告之间租赁合同关系的权利义务应以2015年1月26日的租赁合同确定。前述判决生效后，原告委托律师向被告发出律师函要求被告按照合同约定支付租金以及迟延履行的违约金，但是被告回函拒绝支付。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。据此，因被告在原告催告后的合理期限内仍拒付租金，原告有权依法解除合同。同时，租赁合同约定“乙方拖延租金达45天以上，甲方有权解除合同”。根据法律规定以及合同约定，原告有权解除合同。因此，原告委托律师通过EMS全球特快专邮于2020年3月31日向被告发出解除合同通知，邮件查询单显示被告于2020年4月1日签收了上述通知，对此被告没有提交相应的证据予以反驳，故被告在庭审陈述没有收到解除通知的抗辩，本院不予采纳。综上，本院确认原、被告之间的租赁合同于2020年4月1日解除。租赁合同解除后，被告应当将租赁物返还给原告，原告请求被告将位于珠海市高新区*********内的珠海市香洲区永丰股份合作公司精密车间（一期）工程项目所在地的地上建筑物（建设地址：珠海市高新区*********区）腾退并返还，理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付租金的问题。租赁合同约定案涉租赁物每年的租金为人民币30万元，根据前述认定案涉租赁合同于2020年4月1日解除，故租金应当计算至合同解除之日，原告请求租金计算至2020年4月16日不当。自2015年6月18日至2020年4月1日，共计1749天，应付租金共计人民币1437534.25元（300000÷365×1749），前述生效判决认定被告已经支付租金人民币127万元，故截止2020年4月1日，被告尚应向原告支付租金人民币167534.25元（1437534.25-****000）。关于原告请求被告按照每月56911元的标准支付房屋占用费的问题。原告单方委托珠海仁合土地房地产与资产评估有限公司对案涉租赁物的市场租金价格进行评估，被告对该评估报告不予认可，且在进行评估时没有通知被告参与，评估机构也没有进入案涉租赁物内部对租赁物的现状以及租赁物的使用情况进行调查，故对该估价报告，本院不予采信，但合同解除后，被告继续占用租赁物的，应当支付占用费，占用费参照合同约定的年租金人民币30万元计算至被告将租赁物返还给原告之日止。关于被告康宝莱公司提出反诉，经审查认为，康宝莱公司提出的反诉与黄达强、唐伟文提出的本诉的诉讼请求并非基于相同法律关系、诉讼请求之间不具有因果关系，且本诉与反诉诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联，故对反诉人广东康宝莱智慧水务有限公司提出的反诉，裁定不予受理，并已告知康宝莱公司另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百四十八条的规定，判决如下：一、被告广东康宝莱智慧水务有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退并向原告黄达强、唐伟文返还位于珠海市高新区*********内的珠海市香洲区永丰股份合作公司精密车间（一期）工程项目所在地的地上建筑物（建设地址：珠海市高新区*********区）；二、被告广东康宝莱智慧水务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄达强、唐伟文支付租金人民币167534.25元；三、被告广东康宝莱智慧水务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄达强、唐伟文支付占用费（自2020年4月2日起至被告将租赁物返还原告之日止，按年租金人民币30万元计算）；四、驳回原告黄达强、唐伟文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币8003元，由被告广东康宝莱智慧水务有限公司负担。如不服本判决，黄达强、唐伟文可以在判决书送达之日起三十日内，广东康宝莱智慧水务有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇二〇年九月十七日书记员  周慧敏李洁仪