广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终510号 上诉人（原审被告）：郑匡胜，男，1974年2月9日出生，汉族，户籍所在地广西龙胜各族自治县，现住广西防城港市防城区。 被上诉人（原审原告）：防城港市防城区青松物业服务有限公司。住所：广西防城港市防城区共建路********。统一社会信用代码：91450603MA5NCCYJ7E。 法定代表人：林伟爵，执行董事。 委托诉讼代理人：聂斌，广西幸程律师事务所律师。 上诉人郑匡胜因与被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司（以下简称青松公司）物业服务合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑匡胜，被上诉人青松公司的委托诉讼代理人聂斌到庭参加质证并接受询问。本案现已审理终结。 上诉人郑匡胜上诉请求：一、撤销一审判决，驳回青松公司的诉讼请求；二、青松公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，程序严重违法。根据郑匡胜与中国共产党防城港市防城区委员会老干部局（以下简称老干局）签订的《商品房买卖合同》第一条约定，涉案住宅小区所占土地（包含露天公共停车位）的性质为划拨土地，至今未补缴土地出让金，老干局对露天公共停车位收取车位管理服务费缺乏法律依据。即便老干局有权对露天公共停车位收取车位管理服务费，本案也应先解决该露天公共停车位是属于老干局所有还是全体业主共同所有的问题。因此，本案需追加老干局参加本案诉讼，以便查清上述基本事实。如老干局无权对露天公共停车位收取车位管理服务费，那么其委托青松公司代为收费则没有法律依据，青松公司请求郑匡胜支付车辆管理服务费480元的诉讼请求应当予以驳回。二、一审判决适用法律错误导致实体处理错误，且一审法院未向郑匡胜行使释明权。1、青松公司未提供证据证明其与老干局签订的《前期物业服务合同》已向全体业主公示，也没有证据证明青松公司已告知郑匡胜该《前期物业服务合同》的内容，郑匡胜对该《前期物业服务合同》的条款毫不知情，且郑匡胜并非该《前期物业服务合同》的相对人，故该《前期物业服务合同》关于业主逾期缴纳物业费按每日千分之三收取违约金的约定对郑匡胜不产生效力，郑匡胜不应向青松公司支付违约金。2、即便《前期物业服务合同》对全体小区业主产生约束力，但约定的按未缴纳金额每日千分之三的标准计付违约金，明显过高，应予以调低，请求按中国人民银行同期贷款利率计付违约金。三、涉案小区为危旧房改住房，根据有关规定，在交房后，老干局无权与物业公司签订物业服务合同。1、涉案小区属于危旧房改造工程的福利房，业主是以特定条件分配或公示的形式购买楼房，与普通的商品房开发建设、销售有所区别。早在2015年，老干局将该房屋交付给郑匡胜，郑匡胜同年装修入住，《前期物业服务合同》系老干局与青松公司于2018年9月1日签订，此时距交付房屋三年多。根据广西壮族自治区人民政府于2009年2月10日下发的《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》第三十六条之规定，改建住房交付使用后，按照《物业管理条例》的规定选举新的业主委员会和选择物业服务企业。物业服务企业要按照物业管理的法律法规与业主委员会签订有关合同，加强售后服务和管理。因此，签订物业服务合同的主体只能是小区业主委员会，老干局无权代表业主与物业公司签订物业服务合同。2、根据《中华人民共和国物权法》（简称《物权法》）第七十六条及《物业管理条例》第十一条的规定，选聘物业服务企业、签订物业服务合同皆属于应当由业主共同决定的事项，应当经专有部分建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。老干局没有通过征询业主意见的方式选聘前期物业服务企业，没有获得大多数业主同意的情况下选聘青松公司。老干局在明知业主大会筹备组已经成立的情况下，未与业主协商并经法定人数的业主共同决定，而单方决定以内部指定的方式将青松公司聘为前期物业服务企业不符合法律法规。该合同不体现大多数业主的真实意思表示，对业主无约束力。四、虽然《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业，但小区交付五年多的时间以来，老干局承担整个小区的物业管理工作，引进物业公司不必要。相反，在青松公司短暂“进驻”半年的时间里，整个小区被搞得乌烟瘴气，停车秩序杂乱无章，青松公司收了电梯维保费但不维护、维修，造成电梯故障频发。而在2019年4月青松公司撤离后，老干局不再引进物业公司，小区又恢复了以往的井然有序。一审法院未考虑业主入住率、入住时间、物业管理的现状，而是机械、简单引用《物业管理条例》二十一条之规定，违背立法原意和衡平原则。五、《前期物业服务合同》并没有约定物业费的收费标准，青松公司收取物业费无事实与法律的依据。六、青松公司并没有履行管理义务，无权收取物业费和停车服务费。郑匡胜在一审时举证证明了青松公司并没有对电梯进行维护，导致电梯故障频发，未尽到物业管理的义务。七、青松公司无物业管理的资质，其成立时间较短、公司注册地点为老干局小区所在地，不排除与合同相对人恶意串通损害业主的利益，且该物业合同没有在主管部门进行备案，故其不能主张收取物业费的权利。 被上诉人青松公司辩称，一、老干局与本案没有关联，不需要进行追加。二、关于收费是否有依据及违约金的问题，一审判决对此论述清楚，请求二审法院维持一审判决。 青松公司向一审法院起诉请求：一、郑匡胜支付物业管理服务费584.3元、车费管理服务费480元，违约金184.93元，以上三项合计1249.23元；二、本案的诉讼费由郑匡胜承担。 一审法院认定事实：郑匡胜居住在老干局开发建设的D2-2104号房。该小区尚未成立业主大会。2018年9月1日，青松公司与老干局签订《前期物业服务合同》，2018年10月29日，青松公司与郑匡胜签订《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》。现郑匡胜未缴纳2018年9月-2019年4月的物业管理服务费及相应的违约金、2018年11月-2019年4月的车位管理服务费，青松公司与郑匡胜发生纠纷，将郑匡胜诉至法院。 一审法院认为，郑匡胜所居住的老干局小区尚未成立业主大会，建设单位老干局采用协议方式选聘物业服务企业，与青松公司签订《前期物业服务合同》，该合同本身并未违反法律禁止性、强制性规定，是具有完全民事行为能力法人签订的合同，成立并生效。《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》也是具有完全民事行为能力人或法人自愿签订的合同，成立并生效。郑匡胜与建设单位老干局签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，青松公司、郑匡胜都应遵守前期物业服务合同及车位管理服务协议的约定。青松公司依据合同及协议提供了小区的物业管理服务及车位管理服务，郑匡胜应予支付相应费用。郑匡胜抗辩建设单位无权选聘物业公司、该合同及协议对郑匡胜无约束力，青松公司没有履行管理义务等，但并未提供充分有效的证据予以证明，且现实中青松公司已经对整个小区提供了相应的物业管理及车位管理服务，对郑匡胜的抗辩理由，不予采纳。青松公司提供了服务，郑匡胜应予交纳相应的费用。对青松公司的诉讼请求，予以支持。依照《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：郑匡胜于本判决生效之日起十日内支付给青松公司物业管理服务费584.3元及违约金184.93元，车位管理服务费480元。案件受理费50元，由郑匡胜负担。 本院二审期间，上诉人郑匡胜申请证人温某出庭作证，证明青松公司不是第一个进入这个小区的物业，其没有与青松物业公司签订物业合同，物业费交给老干局，青松公司收费没有公示，账目也没有移交老干局，其被迫与青松公司签订车位管理协议，并且青松公司对车位管理不善。经质证，郑匡胜对证人证言无异议。青松公司对证人陈述的青松公司不是第一个进入的物业公司及证人没有与青松公司签订物业合同的事实无异议，但认为证人被迫与青松公司签订车位管理协议与事实不符。本院认为，证人温某的证言与本案郑匡胜的诉讼请求无关，不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，郑匡胜于2015年入住涉案小区，其居住的房屋建筑面积为121.73㎡。老干局在和青松公司签订《前期物业服务合同》前，老干局曾与其他物业公司签订《前期物业服务合同》进行物业管理。青松公司入驻后，以0.6元/㎡的标准收取物业费。郑匡胜已缴清2018年9月-2019年4月的水电费、生活垃圾处理费、电梯维护费等费用。 青松公司与郑匡胜签订《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》约定的停车管理服务费为：室内100元/月/个车位，室外80元/月/个车位。青松公司主张按80元标准计算停车管理服务费。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、青松公司请求郑匡胜支付物业管理服务费及违约金有无事实和法律依据；二、一审判决是否遗漏当事人，是否应追加老干部参加诉讼；三、青松公司请求郑匡胜支付车位管理服务费有无事实和法律依据。 本院认为，一、关于第一个焦点问题。根据本院查明的事实可知，郑匡胜早在2015年就入住涉案小区，而老干局在和青松公司签订《前期物业服务合同》之前，已有其他物业公司入住该小区进行管理，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，老干局在未经业主共同决定的情况下，擅自更换物业公司，根据上述法律规定，老干局和青松公司签订的《前期物业服务合同》对郑匡胜不具有约束力。但是青松公司入驻涉案小区后进行物业管理，郑匡胜接受了青松公司代收水电费等服务，在事实上接受了青松公司提供的服务，应认为双方之间形成事实物业服务合同关系。郑匡胜应当支付相应的物业费。经本院询问，双方一致确认物业费的标准为0.6元/㎡，郑匡胜房屋的建筑面积为121.73㎡，郑匡胜2018年9月1日至2019年4月的物业服务费584.3元（0.6元/㎡×121.73㎡×8个月），因此，青松公司诉请郑匡胜支付584.3元物业服务费，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。郑匡胜主张青松公司未尽到物业管理义务，且青松公司不具备相应的物业管理资质以及《前期物业服务合同》未备案，青松公司无权收取物业费，本院认为，郑匡胜主张青松公司未尽到物业管理义务，但未提供证据证明，不予采纳。而我国现行法律法规对物业管理资质及合同备案均无要求，郑匡胜以此为由不交物业费没有法律依据，不予支持。 因涉案《前期物业服务合同》对郑匡胜不具有约束力，青松公司请求按照上述合同第二十二条的约定要求郑匡胜支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决郑匡胜承担184.93元违约金错误，本院予以纠正。 关于第二个焦点问题。本案系物业服务合同纠纷，与青松公司存在物业服务合同关系的是郑匡胜。如上所述，因老干局与青松公司签订的《前期物业服务合同》对郑匡胜无约束力，老干局作为建设单位是否参加诉讼，并不影响本案的审理，因此，一审并未遗漏老干局作为当事人参加诉讼。郑匡胜上诉主张本案应追加老干局作为当事人参加诉讼本院不予支持。 三、关于第三个焦点问题。青松公司与郑匡胜签订的《防城区委老干部局小区车位管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性强制性规定，为合法有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。郑匡胜主张涉案住宅小区所占土地为划拨土地，至今未补缴土地出让金，收取车位管理服务费缺乏法律依据。本院认为，青松公司提供的是车位管理服务，涉案土地的性质及归属如何，均不影响青松公司依据合同约定收取车位管理费，因此，青松公司请求郑匡胜支付车位管理服务费480元（80元×6个月），一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，郑匡胜的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初896号民事判决； 上诉人郑匡胜支付被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司物业管理服务费584.3元、车位管理服务费480元； 驳回被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司的其他诉讼请求。 以上金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费50元（被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司已预交），由上诉人郑匡胜负担42.6元，被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司负担7.4元；二审案件受理费50元（上诉人郑匡胜已预交），由上诉人郑匡胜负担42.6元，被上诉人防城港市防城区青松物业服务有限公司负担7.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 静 审 判 员  潘云燕 审 判 员  李启宁 二〇二〇年九月二十三日 法官助理  王景山 书 记 员  廖 兰