云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初3813号原告：蒙自闽南建材家居城。住所地：蒙自市（州糖果厂对面）。法定代表人：洪彩玉，职务：个人独资企业投资人。委托诉讼代理人：黄永煌，云南修己律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：夏武阳，男，1991年9月6日生，汉族，个体，住湖南省邵阳市大祥区。原告蒙自闽南建材家居城与被告夏武阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告蒙自闽南建材家居城的委托诉讼代理人黄永煌到庭参加诉讼。被告夏武阳经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙自闽南建材家居城向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年5月23日止的欠付租金、市场管理费10380元；物业管理费288元，合计10668元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月2日，原、被告签订一《商铺租赁合同》，原告将位于蒙自市闽南建材家居城7栋天桥下商铺出租给被告使用，约定租期为2015年8月1日至2017年12月31日，2015年8月1日至2015年12月31日租金为1500元／月，市场管理费为1500元／月；后两年租金、市场管理费涨幅不超过20%。租金、市场管理费为一年一交，除第一年外，后一年租金为提前一个月支付，即每年11月31日前即支付下一年度的租金及市场管理费。如合同一方出现违约行为，违约方向守约方支付本年度租金及市场管理费合计额30%的违约金，逾期支付租金及市场管理费超过30天，甲方有权单方解除合同。2015年8月2日，原、被告双方签订一《补充协议》，约定被告按照50元／月向原告支付物业管理费，被告每年应向原告支付物业管理费600元。被告根据上述合同承租原告的商铺后，向原告支付了2015年8月1日至2017年12月31日的租金、市场管理费及物业管理费，其中2016年1月1日至2017年12月31日的租金及市场管理费在之前的基础上上涨了20%。商铺租赁合同期限届满后，原被告未续签合同，被告至2018年5月23日才将商铺返还原告，但未向原告缴纳2018年1月1日至2018年5月23日期间的租金、市场管理费及物业管理费。综上，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告夏武阳未作答辩。原告蒙自闽南建材家居城围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：第一组：《原告的法定代表人身份证》、《营业执照》、《法定代表人证明》、《被告夏武阳身份证》复印件各一份，欲证明原、被告的主体资格和自然情况。第二组：《商铺租赁合同》复印件1份（共10页）、《补充协议》复印件一份、《租金费用清单》一份，欲证明原、被告双方存在商铺租赁合同关系；被告欠付原告方2018年1月1日至2018年5月23日租金、市场管理费合计10380元。被告夏武阳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证的权利。本院认为，原告提交的第一组证据、第二组证据中《商铺租赁合同》、《补充协议》，上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，能证明原告的证明目的，本院予以采信。第二组证据中《租金费用清单》系原告单方制作，没有其他证据相互印证，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月2日，原告为甲方，被告为乙方，共同签订一份《商铺租赁合同》。该合同约定：“原告将位于蒙自市闽南建材家居城7栋天桥下商铺出租给被告；租期两年五个月，即租赁期限从2015年8月1日至2017年12月31日止；租金、市场管理费从2015年8月1日算起，2015年8月1日至2015年12月31日，租金和市场管理费各1500元／月，年租金和市场管理费共计7500元，后两年（2016年1月1日至2017年12月31日）租金、市场管理费涨幅不超过20%；租赁期满后，在同等条件下优先续租给乙方；在签署本合同时，乙方向甲方交纳保证金1000元，合同届满终止、提前解除的，在乙方交清租金、市场管理费等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可对余额无息退还乙方保证金；租金、市场管理费用每年一交。双方签订合同时，乙方向甲方一次性交纳第一年的租金、市场管理费和保证金，以后乙方应提前一个月即每年11月31日前一次性缴纳交清下一年度的租金、市场管理费；交清之后，甲方应把乙方所租商铺交给乙方使用；如有违约，违约方应向对方支付本年度租金、市场管理费合计额30%的违约金，如不能补偿守约方经济损失的，违约方仍应对不足部分进行赔偿；租赁期满，乙方未能续约的，乙方应在租赁期满前60日内书面告知甲方，在租赁期内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好状态交还甲方，办理移交手续……”。2015年8月2日，原、被告签订一《补充协议》，约定实行统一的物业管理费按50元／月，每年共计600元。《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，原告将商铺交给被告使用，被告向原告支付了2015年8月1日至2017年12月31日的租金、市场管理费、物业管理费。上述合同届满后，原、被告未再续签租赁合同，被告未按合同的约定腾退该商铺并办理移交手续。至2018年5月23日被告将承租的商铺交还原告，在被告占用该商铺期间，被告未向原告交纳租金、市场管理费、物业管理费。另查明，2012年9月6日，蒙自市住房和城乡建设局批准“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可有效期至2014年9月4日。后经蒙自市住房和城乡建设局批准，“滇南畜牧交易服务中心”的临时建设规划许可延期至2017年5月1日，此后未再延期。本院认为，一、关于租赁合同是否有效及租赁合同届满后原、被告是否存在租赁关系的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，本案原、被告于2015年8月2日签订《商铺租赁合同》，原告将位于蒙自市闽南建材家居城7栋天桥下商铺出租给被告使用至2017年12月31日，在此期间原、被告存在租赁合同关系。原、被告之间的租赁物系临时建筑物，蒙自市住房和城乡建设局批准的临时建设规划有效期延期至2017年5月1日，因此，在批准的使用期限内原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》为有效合同，超过部分无效。租赁合同届满后，被告至2018年5月23日才将承租商铺交还原告，在此期间被告实际控制该商铺，双方虽未续签租赁合同，但双方仍存在租赁关系。故原告主张原、被告存在租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。二、关于被告是否应交纳原告2018年1月1日至2018年5月23日期间的租金、市场管理费、物业管理费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还、、、、、、”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案被告使用原告的商铺至2018年5月23日，在此期间原、被告之间的租赁关系虽然无效，但被告依法仍应支付原告使用商铺的占有使用费等费用才是，支付的费用参照合同约定的2015年的标准支付房屋占有使用费和物业管理费，房屋占有使用费为1500元/月÷30日×143日=7150元；物业管理费为50元／月÷30日×143日=238.3元，合计7388.3元，扣除被告已交纳的保证金1000元，实际应付6388.3元，故对原告主张被告支付其2018年1月1日至2018年5月23日的租金、市场管理费10380元；物业管理费288元，合计10668元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告夏武阳于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告蒙自闽南建材家居城2018年1月1日至2018年5月23日的房屋占有使用费7150元、物业管理费238.3元，共计7388.3元，扣除被告已交纳的保证金1000元，实际应付原告蒙自闽南建材家居城人民币6388.3元。二、驳回原告蒙自闽南建材家居城的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67元，公告费570元，由被告夏武阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 王 飞人民陪审员 梁 辉人民陪审员 周华勇二〇二〇年九月一日书 记 员 杨 洋