江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初124号原告：无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扣成，男，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾源，男，江苏新翔律师事务所律师。被告：无锡汇邦动力体育发展有限公司，统一社会信用代码91320200MA1MKCG61P，住所地无锡市西新街**536。法定代表人：祁继业，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑晓玲，女，江苏荣匡律师事务所律师。原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）诉被告无锡汇邦动力体育发展有限公司（以下简称汇邦动力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泓远公司的委托诉讼代理人顾源、被告汇邦动力公司的法定代表人祁继业及委托诉讼代理人郑晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方的《商铺租赁合同》于2019年6月1日解除；2.判令汇邦动力公司支付拖欠的应付租金10万元，退还装修补贴25万元，赔偿违约金638天*1元/平方米/天*320平方米=204160元；3.本案的诉讼费由汇邦动力公司承担。事实及理由：2017年，泓远公司与汇邦动力公司签订《商铺租赁合同》，约定由汇邦公司租赁位于青春商业中心内D区8-105至8-112号房屋，租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日，泓远公司向汇邦动力公司支付60万元装修补贴。汇邦动力公司应于每月按月销售额向泓远公司支付租金，但其实际入驻后至今未缴纳任何租金，且关门长达一年多。根据合同约定，汇邦动力公司违约间断经营的，应当按照1元/平方米/天支付违约金，从合同签订之日至2019年5月30日共计638天，合计204160元。并且因汇邦动力公司行为导致合同解除的，应当按照租赁期剩余的比例向泓远公司退还装修补贴。截止2019年6月1日，泓远公司已实际入驻7个季度，合同期剩余5个季度，应当退还装修补贴25万元。被告汇邦动力公司辩称，泓远公司并非商铺产权人，也不具有涉案商铺经营管理权，不具有诉讼主体资格。双方之间的租赁合同于2019年11月23日经无锡尹曰商业管理有限公司（以下简称尹曰公司）与汇邦动力公司友好协商解除，汇邦动力公司已按要求归还商铺，双方约定再无其他纠葛。泓远公司主张合同解除日为2019年6月1日依据不足，汇邦动力公司一直在持续经营中，因泓远公司经营管理混乱才出现断续经营，并未连续未开业达30日以上，不存在根本违约行为。汇邦动力公司一直在与泓远公司负责人沟通交付租金一事，并没有不缴纳租金，是泓远公司拖延不收取。汇邦动力公司请求驳回泓远公司的诉讼请求。经审理查明：无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）是青春商业中心**8-105至8-112房屋初始登记房屋所有权人。2014年8月1日，天御公司与泓远公司签订《委托经营管理合同》，委托泓远公司为青春商业中心项目提供全权经营管理服务，天御公司同意自合同生效日起泓远公司有权将青春商业中心商铺转租、自营并签订青春商业中心项目与商家的租赁意向书及合同。委托期限分第一阶段招商代理期，约定自合同生效之日起至项目分期开业后十二个月届满时止；第二阶段持续经营管理阶段，约定自项目交房期（具体交房期以委托经营管理协议书为准）之日起十年。双方就委托工作范围、服务费用及结算方式、双方权责、重要事项约定、违约责任及终止合约、合同变更、法律适用及争议处理、合同生效及其它进行了约定。2017年9月20日，天御公司与支莘彦、徐美华、唐月珍、支合一签订商品房买卖合同，将青春商业中心D区8-110房屋出售给支莘彦、徐美华、唐月珍、支合一。支莘彦、徐美华、唐月珍、支合一于同日与泓远公司签订《青春商业中心商铺委托经营管理协议书》，将该房屋委托泓远公司进行出租和经营管理，委托期限为十年，自交付日起至2025年8月27日。2017年9月1日，泓远公司作为甲方与汇邦动力公司作为乙方签订《商铺租赁合同》1份，约定泓远公司将青春商业中心D区8-105至8-112房屋（建筑面积320平方米）出租给汇邦动力公司经营Adidas、Nike的体育用品；租赁期限3年，自2017年9月1日至2020年8月31日止；月租金=乙方月销售额×销售额提成比例12%（正价商品12%，八折含八折以下6%），每日营业结束核对销售额，乙方每月5日前支付上月租金；租赁期限内如完全因乙方原因造成店铺无正当理由连续不营业的天数在一个月之内累计超过5天，则乙方应按此前连续三个正常营业月的平均月销售额来计算并支付该月租金。合同第十三条约定：“……2、若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未支付的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同。……5、乙方应自营业之日起在甲方规定的营业时间内正常营业，未经甲方书面同意，乙方不得间断营业，或将场地挪作他用，或将租赁区域转租或分租。乙方违反上述条款导致租赁区域间断营业达7天以上的，视为乙方严重违约，每间断营业1天乙方应支付人民币1元/天/平方米的违约金；租赁期限内间断营业期限累计达30天以上的，甲方有权解除合同，并在不免除乙方违约责任的基础上要求乙方补交停业期间的租金。6、……”。合同第二十条约定：“甲方支付乙方装修补贴60万元。乙方取得本项目Adidas、Nike经营证明及加盟合同等正式文件后甲方支付乙方30万元，待Adidas、Nike装修完毕开业前3个工作日内甲方再支付乙方剩余30万元。因乙方原因提前解除合同，乙方需退还甲方部分装补费用，装补的退还标准为按未满租期天数占总租期天数比例计算乘以60万元。租赁期满，乙方继续续租的，乙方承诺不再向甲方收取装修补贴费用。”泓远公司于2017年8月8日、11月8日，分别向汇邦动力公司支付装修补贴30万元，合计60万元。2017年9月1日，泓远公司向汇邦动力公司交付房屋。汇邦动力公司于2017年10月16日开业，2018年3月20日之前汇邦动力公司总销售额为15000元，2018年3月20日后汇邦动力公司未有销售额产生。签订合同后在经营期间双方未核对过账目。2019年6月之前，泓远公司与汇邦动力公司开始协商合同解除事宜。2019年6月13日、6月20日，泓远公司分别向汇邦动力公司发送《联系函》1份，表示因其单方违约并已离开该商业广场，但仍有部分商品尚未搬离，严重影响泓远公司使用，要求对方在收函后3日内搬离所有物品。2019年6月23日，汇邦动力公司向泓远公司回函，表示汇邦动力公司已于2019年6月17日针对泓远公司第一份联系函给予回复，汇邦动力公司并不存在违约并离开广场的事实，要求泓远公司安排负责人与汇邦动力公司进行沟通，解决问题。2019年10月12日，尹曰公司以泓远公司名义向汇邦动力公司发送《通知函》1份，表示汇邦动力公司从签订合同至今一直不开门营业，也不缴纳分红租金，已构成根本违约，通知汇邦动力公司双方签订的租赁合同在2019年10月10日解除，要求汇邦动力公司在收到通知后7日内清空店内全部物品。2019年11月23日，汇邦动力公司返还了案涉商铺。尹曰公司向汇邦动力公司发出《通知函》1分，表示需收回案涉8间商铺，要求予以配合。关于汇邦动力公司的经营情况。泓远公司陈述：从2018年春节之后汇邦动力公司就完全没有营业了。汇邦动力公司则陈述：其从开业经营到2018年1月12日左右，春节期间及寒假期间歇业，2018年3月5日左右继续营业，因为整个商场没有经营起来，所以整个经营是断续的，2019年10月左右完全停业。期间寒暑假期间、法定假日期间没有正常营业，最长歇业时间有一个星期左右。2017年12月，汇邦动力公司找泓远公司物业负责人提出核对账目，但泓远公司认为汇邦动力公司营业额过低，所以没有实际核对。庭审中，汇邦动力公司提供了店铺销售表一份。销售表显示：2017年10月22日至10月31日，汇邦动力公司有销售数量8笔；2017年11月，汇邦动力公司有销售数量23笔；2017年12月，汇邦动力公司有销售数量6笔；2018年1月，汇邦动力公司有销售数量1笔；2018年3月，汇邦动力公司有销售数量2笔；2018年3月20日后无销售记录。泓远公司认为销售表的真实性无法确认，要求汇邦动力公司提供机打票据。汇邦动力公司未能提供机打销售记录，表示仅有销售小票且已经在搬离店铺时丢失。关于泓远公司的主体资格问题及汇邦动力公司的撤铺过程。泓远公司陈述：之前泓远公司曾与汇邦动力公司协商过合同解除事宜，但2019年11月23日不是泓远公司与汇邦动力公司协商的。泓远公司受天御公司的委托对整个青春假日广场进行管理，委托管理期限至2019年年底，尹曰公司在泓远公司之后接受天御公司委托对青春假日广场进行管理，但天御公司与泓远公司之间的委托经营管理合同并未解除。泓远公司向本院提交了天御公司、泓远公司、尹曰公司共同出具的《情况说明》1份。《情况说明》内容为：泓远公司从2019年7月开始将整体商业管理委托给尹曰公司代为运营，泓远公司有权就全部损失和未付租金向汇邦动力公司要求赔偿，尹曰公司对此没有异议。汇邦动力公司认为，该《情况说明》证明泓远公司对案涉商铺于2019年7月已失去经营管理权，尹曰公司的经营管理权是天御公司委托的，该《情况说明》有恶意串通伪造、侵害汇邦动力公司合法权益的情形。汇邦动力公司提供汇邦动力公司入场经营介绍人及撤铺在场人苏洪俊证词一份。苏洪俊陈述：2019年11月23日其接到祁继业电话，至青春商业中心洽谈商铺开业或终止店铺事宜。朱凌代表青春商业中心与其进行洽谈。朱凌希望汇邦动力公司继续经营，祁继业表示整个广场生意不好亏损严重无法继续经营。双方就是否继续经营进行了反复协商，最后双方商定汇邦动力公司撤铺，由尹曰公司帮助汇邦动力公司搬离物品。朱凌表示泓远公司因涉案太多已经注销，由尹曰公司接手项目的招商和运营，因有商铺要进场，要求汇邦动力公司配合尽快撤场，并表示以撤铺通知书为准，不会追究汇邦动力公司违约责任。当日朱凌拿出尹曰公司出具的撤铺通知书，过了两天汇邦动力公司撤铺。泓远公司对苏洪俊的身份没有异议，但表示苏洪俊与汇邦动力公司比较熟，且双方具有一定经济利益，其证言可靠性存有疑问；朱凌没有权利代表泓远公司放弃应得利益。本院向朱凌进行了调查。朱凌陈述：其为尹曰公司总经理和实际负责人，泓远公司正在办理注销手续，尹曰公司是接替泓远公司负责青春商业中心经营管理的。尹曰公司于2019年8月21日与天御公司签订委托经营管理合同并实际开始负责经营管理。泓远公司是天御公司的子公司，天御公司并未解除与泓远公司之间的委托经营管理关系，泓远公司的委托经营业务是逐步提交给尹曰公司的。尹曰公司于2019年10月12日以泓远公司名义发了《通知函》给汇邦动力公司，要求解除合同清空物品。2019年11月23日汇邦动力公司合伙人之一与苏洪俊一起来找朱凌商谈撤铺事宜，尹曰公司于当日出具了通知函给汇邦动力公司，但之前的合同是泓远公司与汇邦动力公司所签，朱凌做不了主，要求汇邦动力公司去找天御公司商谈。朱凌并提供了天御公司与尹曰公司签订的《招商运营合作合同》1份，合同签订日期2019年8月21日，合同约定天御公司指定尹曰公司为青春商业中心的独家招商运营合作方，尹曰公司负责该项目的商业物业的运营（包括但不限于对外租赁、收取租金、物业费收取、物业管理维护）合作，合作期限为2020年3月1日至2025年2月28日。泓远公司对朱凌的陈述没有异议；汇邦动力公司则表示无法核实，要求由法院综合认定。本院认为：泓远公司受青春商业中心D区8-105至8-112房屋所有权人委托对商铺进行经营管理，根据委托经营管理协议的约定，泓远公司有权将上述商铺进行出租。泓远公司与汇邦动力公司于2017年9月1日所签《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思反映，合法有效，双方均应按约履行。泓远公司作为合同的一方当事人，有权依照合同提起诉讼主张权利，对汇邦动力公司“泓远公司不具有诉讼主体资格”的辩称本院不予采信。租赁合同中出租方的主要目的在于收取租金，汇邦动力公司未按照约定支付租金，且根据双方当事人对汇邦动力公司经营情况的陈述及2018年3月20日后店铺销售情况，可以认定汇邦动力公司存在间断营业的情形，汇邦动力公司的行为构成违约，并致使泓远公司合同目的无法实现，泓远公司有权解除合同。根据2019年6月泓远公司与汇邦动力公司之间往来函件内容，2019年6月13日泓远公司《联系函》已表露了其解除合同的意思表示，汇邦动力公司2019年6月17日回函表明其已收到泓远公司解除合同的意思表示，则应当认定双方之间的《商铺租赁合同》于2019年6月17日解除。目前有证据证明的汇邦动力公司总销售额为15000元，根据双方合同中对租金计算方式的约定，对泓远公司主张的租金本院按15000元×12%=1800元予以支持。泓远公司主张租金10万元，无证据证明，本院不予支持。合同因汇邦动力公司的原因提前解除，按照合同约定，汇邦动力公司应按2019年6月18日起的未满租期天数占总租期天数比例退还装修补贴，计（441天÷1096天）×60万元=24万元。双方约定的违约金过分高于造成的损失，且泓远公司在汇邦动力公司违约后未能及时采取适当措施防止损失的扩大,考虑青春商业中心实际运营情况、汇邦动力公司经营情况、双方过错，兼顾公平，对泓远公司主张的违约金204160元本院不予支持。根据合同第十三条第2款约定，违约金部分，本院按以拖欠金额1800元自2018年4月6日起按每日千分之三计收违约金至2019年6月17日，计2392元。《商铺租赁合同》系泓远公司与汇邦动力公司之间签订，关于合同解除事宜，汇邦动力公司应与泓远公司协商解决。朱凌为尹曰公司负责人，无权代表泓远公司就合同解除及解除后的权利义务作出承诺。且根据朱凌的陈述及2019年11月23日尹曰公司《通知函》的内容，尹曰公司及朱凌并未作出不追究汇邦动力公司违约责任的承诺。汇邦动力公司主张“双方达成协议再无纠葛”证据不足，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡泓远商业管理有限公司与无锡汇邦动力体育发展有限公司于2017年9月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月17日解除；二、无锡汇邦动力体育发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向无锡泓远商业管理有限公司支付租金1800元、返还装修补贴24万元、支付违约金2392元，合计244192元；三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9110元，由泓远公司负担5110元，汇邦动力公司负担4000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张 玮人民陪审员  张丽华人民陪审员  张中成二〇二〇年九月四日法官 助理  杨侬艳书 记 员  黄婷婷