江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7508号 原告：秦巍，女，汉族，1973年1月9日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：汪强，男，汉族，1968年6月8日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市，系原告丈夫。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91320100134910587Q，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈志，男。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，统一社会信用代码91320106773967862E，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 被告：金盛置业投资集团有限公司，统一社会信用代码9132000013478754X7，住所地南京市。 法定代表人：张兵。 委托诉讼代理人：武阳，女。 委托诉讼代理人：杨青，女。 原告秦巍与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、被告南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和公司）、金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员杨丽适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告秦巍及其委托诉讼代理人汪强，被告友谊华联公司的委托诉讼代理人陈志，被告金盛公司的委托诉讼代理人武阳、杨青到庭参加诉讼。被告郑和公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告秦巍向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告友谊华联公司支付拖欠的租金203460.48元，并支付逾期付款的违约金（违约金分两段计算，第一段以203460.48元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月1日起计算至2019年8月19日止；第二段以203460.48元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）；2、被告友谊华联公司预付2020年7月1日至2021年6月30日的租金112492元；3、被告郑和公司对被告友谊华联公司的上述全部债务承担共同履行义务；4、被告金盛公司对被告南京友谊华联公司的上述全部债务承担共同履行义务；5、由三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系南京市鼓楼区江东北路319号(阅景龙江国际公寓01幢）负一层5室商铺的业主。2013年4月，原告与友谊华联公司、郑和公司签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定了各方的权利和义务。截止2020年6月18日，被告友谊华联公司尚有203460.48元租金未予支付，被告郑和公司对上述欠付的租金承担保证责任，保证时效应自2020年6月19日开始计算。原告了解到，三被告实际均由案外人王华一人控制，友谊华联公司、郑和公司均是一人独资公司，股东均是金盛公司,且三被告的法定代表人均有混同，即三被告之间存在资产、财务混同的情况。据此，原告认为被告郑和公司存在担保责任和共同履行责任之竞合，被告金盛公司应当承担共同履行责任。同时，基于三被告在人民法院有大量的经济纠纷案件，且均是被告或被执行人，原告基于不安抗辩权，要求被告友谊华联公司、郑和公司先于合同约定的期限履行租金支付义务，于法有据。特提起诉讼，请求判如所请。 被告友谊华联公司辩称：1、根据友谊华联公司的统计，截至2020年6月30日结欠原告的租金金额为174829.33元。2、关于原告要求友谊华联公司提前支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金的诉讼请求，因为未达到合同约定的付款时间，故不同意支付。3、同意从2018年10月1日起计算逾期支付租金的违约金。因疫情影响，友谊华联公司在2020年1月22日至2020年6月1日期间停业，请求原告考虑疫情，对租金和违约金予以一定的减免。4、关于诉讼费用，由法院依法裁决。 被告郑和公司未作答辩。 被告金盛公司辩称：对原告所主张的租金及违约金的答辩意见与友谊华联公司的答辩意见一致。金盛公司是友谊华联公司、郑和公司的股东，具有独立的法人人格，有独立的财务制度，相关财务审计、核算是独立进行的，不存在财产混同的情况。已有与本案有类似的纠纷在贵院审理，且已作出生效判决，认定金盛公司不承担连带责任，故原告要求金盛公司承担责任无事实和法律依据，请求驳回原告对金盛公司的诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：秦巍系鼓楼区江东北路319号负一层5室商铺的所有权人，该商铺面积为31.63㎡，秦巍购买该房屋的价款为1404815元。2013年4月14日，秦巍（甲方，购买方）与友谊华联公司（乙方，营运单位）、郑和公司（丙方，担保方）签订《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》（以下简称《合同》）一份，约定：甲方将鼓楼区江东北路319号负一层5室商铺委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；甲方向乙方收取的每年的回报为112492元；自第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任；等等。 上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，对外出租经营。 审理中，秦巍自认其共计收到友谊华联公司支付的租赁回报358999.52元，主张友谊华联公司结欠其截至2020年6月30日的租赁回报203460.48元（未扣税）。友谊华联公司则主张根据其统计，其共计向秦巍支付租赁回报358848.82元，尚欠秦巍截至2020年6月30日的租赁回报174829.33元（按5%的税率扣除了税费）。秦巍则主张：如果友谊华联公司代其缴税了，要求友谊华联公司提交交税的单据。关于友谊华联公司代秦巍缴纳的税款缴纳至何时，友谊华联公司称需要核实，法庭限期要求其核实有关情况，向法庭书面回复意见，如有相应证据，一并提交，友谊华联公司逾期未提交。秦巍另主张其于2020年8月6日向郑和公司进行了催款，并提交了告知函、快递面单、签收查询记录各一份，用以证明其主张。秦巍还主张友谊华联公司、郑和公司有大量诉讼，均是失信人，其有权行使不安抗辩权，要求预付2020年7月1日至2021年6月30日期间的租赁回报，并提交了其自“天眼查”查询打印的友谊华联公司与郑和公司的风险信息及其搜寻打印的涉友谊华联公司的裁判文书，用以证明其主张。秦巍还提交了友谊华联公司、郑和公司、金盛公司的企业信用报告，用以证明金盛公司是友谊华联公司、郑和公司的唯一股东，这三家公司资产与财务混同，股权交织在一起。 另查明，友谊华联公司委托会计师事务所对2017年、2018年和2019年的财务状况进行了审计。 以上事实，由原告秦巍提交的不动产权证书、销售不动产统一发票、《合同》、委托交房确认书，被告金盛公司提交的审计报告及本院庭审笔录加以佐证。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，原、被告双方所签订的案涉《合同》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。秦巍在合同签订后已将涉案房屋交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应依约支付2015年7月1日至2020年6月30日期间的租赁回报，而友谊华联公司仅支付了部分款项，尚有部分款项未付，构成违约。关于友谊华联公司已支付的款项金额，以秦巍自认的收款金额为准，本院确认友谊华联公司共计向秦巍支付租赁回报358999.52元，据此进行核算，友谊华联公司结清了2018年6月30日之前的租赁回报，2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报仅支付了部分，2019年1月1日之后的租赁回报分文未付。秦巍主张友谊华联公司支付截至2020年6月30日到期未付的租赁回报的诉讼请求，具有事实和合同依据，本院予以支持。关于友谊华联公司应支付的租赁回报的金额，以及是否应在其欠付的上述租赁回报中扣除税费的问题，虽然《合同》约定此租赁回报金额中，含秦巍应交纳的相应税费，该相应税费由友谊华联公司依法代扣代缴，但是该条款系秦巍委托友谊华联公司代为缴纳税款的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，故对于尚未支付的租赁回报，秦巍要求友谊华联公司给付全部的租赁回报，即撤销友谊华联公司代为缴纳税款之委托，符合法律规定，本院予以支持。而2018年6月30日之前的租赁回报已经结清，即原告已接受了2018年6月30日前扣除5%税费后的租赁回报，应视为秦巍认可当时委托友谊华联公司代扣代缴税费，委托行为完成，不可撤销。关于友谊华联公司未提交交税单据证实其已实际代缴税的问题，如友谊华联公司确实未履行代扣代缴之义务，秦巍有权向国家税务机关举报。故本院认定友谊华联公司应支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的租赁回报186068.70元【2015年7月1日至2018年6月30日期间应付租赁回报320297.82元（已扣除税费），已付320297.82元；2018年7月1日至2020年6月30日期间应付租赁回报224770.40元（未扣除税费），已付38701.70元，尚欠186068.70元】。因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准应支付上述期间的租赁回报37461.73元（112385.2元÷12个月×4个月）。综上，本院认定友谊华联公司应支付截至2020年6月30日欠付的租赁回报167337.83元。 关于逾期支付租赁回报的违约金问题。友谊华联公司未按照合同约定的期限支付租赁回报，其行为构成违约，应承担相应违约责任。根据合同约定，友谊华联公司应于2018年9月30日前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间的租赁回报56192.60元，而其仅支付了38701.70元，故应对余款17490.90元支付自2018年10月1日起至实际给付之日止的违约金；对于2019年3月31日欠付的租赁回报56192.60元，应支付自2019年4月1日起至实际给付之日止的违约金；对于2019年9月30日欠付的租赁回报56192.60元，应支付自2019年10月1日起至实际给付之日止的违约金；对于2020年3月31日欠付的租赁回报37146.73元，应支付自2020年4月1日起至实际给付之日止的违约金。因2019年8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，该日之前的违约金计算标准按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，故友谊华联公司应支付的违约金分五段进行计算，第一段以17490.90元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月1日起计算至2019年8月19日止，第二段以56192.60元为基数中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年4月1日起计算至2019年8月19日止，第三段以73683.50元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年9月30日止，第四段以129876.10元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月1日起计算至2020年3月31日止，第五段以167337.83元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起计算至实际给付之日止。经核算，上述第一段至第四段的违约金金额总计4738.33元。 关于秦巍以不安抗辩为由主张友谊华联公司预付2020年7元1日至2021年6月30日期间的租赁回报的诉讼请求。首先，秦巍要求友谊华联公司预先支付未到支付期限的租赁回报，并不属于不安抗辩权的范畴。不安抗辩权是指在有先后履行顺序的双务合同中，负有先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以履行合同之虞时，可以中止履行合同；对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，秦巍的主张显然不属于行使不安抗辩权。其次，秦巍提交的证据并不足以证明友谊华联公司、郑和公司丧失了履行债务的能力，其主张未到期的债务加速到期，依据不足，本院不予支持。 关于担保责任的问题。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，秦巍提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年7月1日至2020年6月30日期间的债务，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前履行支付义务，郑和公司的相应保证期间则应分别向后推算6个月，即秦巍应于2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前和2020年9月30日前向郑和公司主张权利，而秦巍于2020年8月6日向郑和公司寄送告知函，于2020年8月11日提起本次诉讼，其请求中关于2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日应获得的租赁回报所对应的保证期间已超过，郑和公司不再对此部分租赁回报承担保证责任，2020年3月31日应获得的租赁回报所对应的保证期间未超过，郑和国际公司应对该期租赁回报承担一般保证责任。 关于金盛置业公司应否承担共同履行责任的问题。金盛置业公司虽系友谊华联公司、郑和公司的唯一股东，但通过友谊华联公司的审计报告可以看出，其与金盛置业公司、郑和公司的财产相互独立。原告秦巍以友谊华联公司与金盛置业公司及郑和公司之间法人人格混同为由，主张郑和公司、金盛公司对友谊华联公司的案涉债务承担共同履行责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告郑和公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦巍截至2020年6月30日欠付的租赁回报167337.83元； 二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告秦巍逾期支付租赁回报的违约金4738.33元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续支付欠付的租赁回报167337.83元自2020年4月1日起至计算实际给付之日止的违约金； 三、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报37461.73元，承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）；       四、驳回原告秦巍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6182元，减半收取计3091元，由原告秦巍负担1457元，被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担1634元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 杨 丽 二〇二〇年九月十八日 书记员 王静静