江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0724民初3108号 原告：于青,男,1989年9月18日生,汉族,居民，住灌南县。 原告：孙晗,女,1987年1月6日生,汉族,居民，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：张书华，灌南县新安法律服 务所法律工作者。 被告：灌南顺昌房地产开发有限公司,住所地：灌南县新安镇新东南路**。 法定代表人：毛顺连，董事长 委托诉讼代理人：卢庆尧，江苏尚扬律师事务所律师。 原告于青、孙晗与被告灌南顺昌房地产开发有限公司（以下简称“顺昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日进行公开开庭审理，原告于青、孙晗的委托诉讼代理人张书华、被告顺昌公司的委托诉讼代理人卢庆尧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告于青、孙晗向法庭提出诉讼请求：1、请求贵院判令原被告解除2017年10月12日签订的协议，责令被告退还原告购买储藏室款43949元及其利息。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2017年10月12日在被告处购买了商品房,双方签订了商品房买卖合同。当天原告又购买了被告的储藏室，双方签订了协议。当时原告购买储藏室时，被告并没有告知原告任何情况。到被告通知原告交房时原告才知道有公摊面积，并且公摊面积达到了50%多。同时被告在协议中还承诺与商品房交付时间相同，而被告超过交付时间己经六个多月。故起诉。 被告灌南顺昌房地产开发有限公司辩称：1，原、被告签订合同是事实，但是原告请求解除合同的依据不足，在事实方面，原告已于2020年8月28日接受被告商品房储藏室的给付，且接受双方议定的面积误差补偿； 2，法律方面，被告并没有刻意隐瞒事实，法律没有效力性的强制性规定要求原告就储藏室的公摊履行告知义务。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 1、补充协议及收据。证明原告购买了被告的储藏室，根据该协议第二条约定被告应给付原告12.6平米的储藏室。该协议第三条约定，被告应在2020年1月30日前将储藏室交付给原告，但是被告一直没有交付。属于被告违约，因此原告有权要求被告解除该协议。 2、商品房买卖合同，证明合同中约定商品房的交付是时间为2020年1月30日，且该合同中第九条约定，如被告逾期交付超90日，原告有权选择退房。根据该条款因为储藏室被告是参照商品房的交付时间及违约条款，因此被告逾期超90日原告也有选择退储藏室的权利。另合同约定是地上10层，地下**，而现在该商品房为地下**，这也说明被告改变设计方案，导致公摊面积过多。而被告改变设计没有履行告知义务。这也是被告违约的一方面。且涉案储藏室在当天已经付清款项。 3、灌南县住房和城乡建设局的文件信访复字54号，证明被告商品房因为质量问题一直没有验收合格，且建议对储藏室问题通过司法程序解决。 4、建设部关于印发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的通知，证明被告出售的储藏室没有产权证，就不应有公摊面积，且如应有公摊面积，被告在销售时也没有履行告知义务，也没有在销售协议中注明，被告故意隐瞒事实，该责任应由被告承担。 5、商品房销售管理办法文件，证明被告在销售商品房及储藏室时就应在协议中注明建筑面积、室内面积、公摊面积，被告故意隐瞒事实，未在协议中注明，系被告的过错造成的。 对于原告所出示的证据，被告质证认为： 1、对证据1、2真实性、合法性无异议，但是不构成原告解除合同的理由及法律依据。在商品房及储藏室的交易惯例中，只有商品房买卖合同是由行政管理部门监制，形成书面格式，其中有公摊面积告知义务，而储藏室交易并没有指导或者监制的格式，因此被告即使没有告知也不存在过错。同时原告作为完全民事行为能力人，也应知道储藏室是有公摊的，且以一般人的认知能力也知道储藏室的公摊要远远高于商品房的公摊，原告的理由不能成立。 2、对证据3与本案无关联性。 3、对证据4、5属于法律法规，不是证据，其关联性由法庭核实。 被告为支持其抗辩意见，出示如下证据： 1、快递邮递记录，证明被告于2020年7月26日催告原告收房（含商品房和储藏室），因疫情影响，耽误验收，所以被告交房时间迟于约定时间。 2、商品房及储藏室销售控制表，证明原告已经接受交房，时间为2020年8月28日。在合同已经全部履行的前提下，原告已经丧失解除合同的权利。 3、测绘表一份，证明涉案房屋产权面积为12.44㎡，套内面积为6.48㎡，分摊面积为5.96437㎡。 4、综合验收备案登记表一份，证明包括涉案房屋在内的1#2#商业楼、3#-8#住宅于2020年7月29日经综合验收合格。 对于被告所出示的证据，原告质证认为： 1、对证据1，真实性无异议，但是不能证明被告房屋已经经过验收，刚原告提供的信访回复已经说明了被告单位没有验收合格。 被告单位应提供房管部门的验收备案表证明被告的房屋已经实际验收。 2、对证据2，真实性无异议，对储藏室的实测面积为12.44平米，这也说明被告在2020年8月28日原告领取房屋时候，仍没有告诉原告储藏室有公摊面积，说明被告一直在隐瞒有公摊的面积的事实。另，据当事人陈述有的人家储藏室就没有公摊面积。 3、对证据3，没有异议，证明被告在2019年12月22日就知道有公摊面积存在，却未告知原告。 4、对证据4，没有异议，证明被告逾期交付已达7、8个月时间。 结合原、被告陈述、出示的证据，对于案件事实，本院认定如下：2017年10月12日，双方签订商品房买卖合同，约定：“原告购买被告开发的顺昌北苑小区6号楼1单元301室房屋，该商品房用途为住宅，建筑层数地上10层，地下**；涉案房屋价款为每平方米4441.58元，总金额561860元，首付款项268860元，剩余293000元通过办理按揭贷款方式履行付款义务；出卖人应当在2020年1月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日，买受人有权解除合同…”。 同日，原告购买储藏室一间，储藏室位于地下一层，双方签订补充协议，约定：“出卖人同意买受人购买6幢1单元102号储藏室一间，面积12.6平方米，单价3488元/㎡，合计43949元；上述附属用房的交付时间等同于商品房的交付时间…”。并同时付清该储藏室款项。 2020年7月26日，被告向原告发出交房通知，原告于2020年8月28日履行了涉案储藏室的交房手续。现经测量，其储藏室面积仅为约定面积的50%左右，故提起诉讼。 另查明，涉案房屋于2020年7月29日经综合验收合格。涉案房屋经测绘，实测面积为12.44㎡，套内面积为6.48㎡，分摊面积为5.96437㎡，分摊系数为0.920432。 再查明，灌南县房产处对于《关于顺昌北苑小区业主信访问题的回复》，内容为：“经我处测绘管理人员现场实测，该小区销售的储藏室公摊面积计算方式符合国家相关法律规定”。 本案审理中，原告陈述现房产为地下两层，地上**，与签订合同时约定的内容不符，另交付时间超过了约定时间的3个月以上，该两点也符合解除合同的条件。被告对此不予认可。 上述事实，有原、被告的陈述、合同、补充协议、行政部门回复、明细表等证据在卷为证。 本案争议焦点：1，涉案房屋买卖合同是否应予以解除；2，原告损失由谁负担、如何负担； 针对争议焦点1，本院认为，原、被告双方基于真实意思表示签订商品房买卖合同、补充协议，现原告要求解除购买储藏室的合同，即补充协议，因涉案补充协议系与其购买商品房同时进行，虽不是主、从合同，但二者之间的关系联系紧密。现原告以层数与约定不一致、交付时间超过3个月、公摊面积过大为由仅要求解除储藏室，解除理由不够充分；并且涉案房屋也没有改变其用途，只是面积差异过大；另鉴于民法的公平原则的体现，本院不予以解除双方签订的补充协议。 针对争议焦点2，根据原、被告提供证据显示，现涉案储藏室室内面积仅有6.48平方米，且被告未提供证据证明其在销售、原告收房之时告知原告有公摊面积的证据，对该方面，被告应承担举证不能的责任。被告在明知涉案储藏室存在公摊面积，而未在销售之时告知业主，侵犯业主的知情权，存在过错，应对上述公摊面积进行对业主补偿。业主作为购房人，也没有在购买房产时对涉案房屋是否有公摊面积及公摊面积大小尽到审慎义务，对于被公摊面积部分其应自担部分。另根据房产处出具的测绘数据显示，涉案房屋公摊面积的计算是符合法律规定的。故而针对涉案房屋公摊5.9647㎡，酌定被告按照当时出售价格补偿分摊面积50%的款项，即10401元（3488元/㎡*5.96437㎡*50%）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告灌南顺昌房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十日内补偿原告于青、孙晗款项10401元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，减半收取450元，由原告于青、孙晗负担225元，被告灌南顺昌房地产开发有限公司负担225元（原告已预交，由被告给付兑现款时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费450元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院申请强制执行。 审判员 张 蕊 二〇二〇年九月二十二日 书记员 吴家瑞 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。