广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9460号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道****，统一社会信用代码91440101231220342M。法定代表人：王萌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王冉，蔡远琴，均为该公司职员。被告：高则慧，女，1990年8月20日出生，汉族，住安徽省上县，原告广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁物业公司）与被告高则慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告万宁物业公司的委托诉讼代理人王冉到庭参加诉讼，被告高则慧经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因本案争议较大，不适宜继续适用小额诉讼程序，后转为简易程序进行审理。本案现已审理终结。万宁物业公司向本院提出诉讼请求:1.高则慧支付*****房自2019年1月1日至2019年11月30日的物业管理费2205.5元，违约金336元（违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计算，计至2019年11月30日止）；2.高则慧支付自2019年1月1日至2019年11月30日公摊电、水费分别为71.3、21.6元，水费229.9元，自2019年1月1日至2019年11月30日的垃圾处理费44元；3.高则慧承担本案诉讼费。事实与理由：万宁物业公司是一家具有一级资质的物业管理企业，自2013年起入驻锦尚名苑小区并与广州市花都区锦尚名苑业主委员会（以下简称锦尚名苑业委会）签订了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，签订合同后，万宁物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。高则慧购买该房后享受万宁物业公司提供的服务，但高则慧从2019年1月起便拖欠万宁物业公司的物业管理服务费，经多次催缴仍不缴纳物业管理费。根据上述委托合同的规定，高则慧购买的房屋属于住宅（不带电梯），物业服务费为1.65元/月/平方米，走廊等公共区域所用水电费按户分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电分摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，高则慧应向万宁物业公司支付2019年1月至2019年11月期间的管理费、公摊水电费、公摊水费及违约金等费用共2908.3元。为了维护万宁物业公司的合法利益，特诉至法院。高则慧未出席庭审，其在庭审前提交了民事答辩状辩称，针对诉讼请求第一项，万宁物业公司关于物业管理费、违约金等事项的诉讼请求无依据，且不符合事实，不应由答辩人承担此费用。1.万宁物业服务合同于2018年12月16日到期，万宁物业服务合同到期后，未就后续物业服务事宜与答辩人有过沟通。锦尚名苑小区已于2018年10月12日至10月26日由花城街桂花社区居民委员会就解聘、选聘物业公司组织召开临时业主大会，且与2019年2月10日完成物业公司选聘的公示，广州市万科物业服务公司为锦尚名苑新物业公司。万宁物业公司在物业服务合同到期后，答辩人与万宁物业公司不存在合同关系，万宁物业未就相关费用的缴纳与答辩人有过协商。2.自答辩人入住小区以来，万宁物业服务公司始终未按照合同第四章第十七条第1、10、12、13款约定履行合同义务，未有就小区物业服务征询答辩人意见。3.万宁物业公司物业服务合同到期后，未按照物业合同约定对小区履行清洁、修缮等工作，其中关于下大堂卫生、大堂门禁、玻璃门等，多次向物业提出要求，万宁物业均未予理会。4.根据民法典第九百四十九条“物业服务合同终止的，原物业服务人员应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域…原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失”。针对诉讼请求第二项，答辩人同意缴纳公摊水、电费、水费、垃圾处理费，上述费用为答辩人实际使用、实际发生，因为物业公司的变更而产生的影响较小，故请万宁物业提供相关证据佐证，答辩人愿意按照实际使用情况缴纳公摊水电费及自用水费。针对诉讼请求第三项，应判处万宁物业服务公司承担本次诉讼费用。万宁公司在物业服务合同到期后，却迟迟不退出，且其未按实际情况履行原物业合同职责，因此应负担本次诉讼费用。另外，万宁公司在合同到期后不仅没有履行物业合同约定的责任，对小区环境持续一年甚至有破坏的行为，答辩人对此保留追索赔偿的权利。经与万科物业公司口头沟通，万宁物业公司在退场时未将本人在物业备案的房产证等复印件材料移交，且万宁物业公司本次提交诉讼时附了答辩人房产证复印件等材料，答辩人个人资料有泄漏的风险，答辩人对此事保留追究相关责任的权利。万宁物业公司围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法对万宁物业公司提供的证据进行了核证。万宁物业公司所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，亦无影响证明效力的因素，且万宁物业公司保证真实，本院经审查核证后予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区兰花路3号****房，建筑面积为121.49平方米，权属人为周瑞、高则慧，为按份共有，高则慧占二分之一份额。2013年12月17日，锦尚名苑业委会向万宁物业公司发出《中标通知书》，通知万宁物业公司为广州市花都区锦尚名苑小区物业管理服务项目的中标人。2013年12月17日，万宁物业公司（乙方、受托方）与锦尚名苑业委会（甲方、委托方）签订《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》，约定甲方选聘并委托乙方为锦尚名苑小区提供物业服务，第二条，物业名称：广州市花都区锦尚名苑小区；第十五条，委托服务期限：合同签订之日起五年（即自2013年12月17日起至2018年12月16日止）；第十九条第一款第一项，本物业管理区域物业服务实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，本合同前三年的物业服务费标准如下：住宅（不带电梯）：1.65元/月?平方米；第十九条第二款，业主或物业使用人应自乙方提供物业服务之日起交纳物业服务费用，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在公历每月15日前履行交纳义务；第十九条第四款，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费等的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用总额的千分之一交纳违约金；第二十七条，本合同期届满三个月前，甲方应当组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业，并将结果书面告知乙方；乙方决定不再延续本物业服务合同的，应当在本合同期限届满前三个月内书面告知甲方。业主大会决定续聘的，甲方应当在本合同期限届满一个月前与乙方续签物业服务合同。同等条件下，乙方享有优先权。合同还对其他事项进行了约定。2014年1月24日，万宁物业公司向广州市花都区国土资源和房屋管理局申请物业服务项目备案，该局予以备案并出具回执，备案内容如下：资质等级为一级，承接项目名称为锦尚名苑，选聘单位为锦尚名苑业委会，物业服务合同期限为2013年12月17日起至2018年12月16日。2013年12月17日至2018年12月16日期间，涉案小区由万宁物业公司提供物业服务，期间，锦尚名苑业委会任期届满后未产生新一届业主委员会，物业服务合同期限届满后，万宁物业公司仍在涉案小区进行管理直至2019年11月30日。2018年11月19日，广州市花都区花城街桂花社区居民委员会（以下简称桂花社区居委会）通知锦尚名苑全体业主于2018年12月10日召开业主大会，对解聘、选聘物业管理公司进行表决投票。2019年2月11日，桂花社区居委会公告选举结果，同意广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）的人数和面积均超过50％。2019年11月22日，广州市花都区住房和城乡建设局通知万宁物业公司于2019年12月1日进行交接。2019年12月1日，万宁物业公司（甲方）与万科物业公司（乙方）、桂花社区居委会（丙方）签订《广州锦尚名苑物业管理交接协议》，约定甲方于2019年11月30日正式退出广州锦尚名苑小区物业管理，不再承担物业管理职责，甲方应予收取的物业管理费的时间为入驻管理时始至2019年11月30日。自2019年12月1日至今，涉案小区由万科物业公司提供物业服务。万宁物业公司主张涉案房屋的物业服务费为1.65元/月?平方米，每月物业服务费为200.5元，高则慧未支付2019年1月1日至2019年11月30日期间共11个月的物业服务费2205.5元、垃圾处理费44元，万宁物业公司为高则慧垫付了2019年1月1日至11月30日期间的水费229.9元、公摊水费21.6元、公摊电费71.3元。万宁物业公司提交了该期间污水处理费统一票据、广州市花都自来水有限公司收费确认单及发票、垃圾代运费和容器占用费发票原件和公共电表读数记录表、公共水表读数记录表、记账凭证、水费转账凭证复印件作为证据。万宁物业公司主张其于2020年3月4日向高则慧发出律师函催收上述费用。关于万宁物业公司未及时撤场的问题。万宁物业公司称其在2019年11月27日左右接到住建局的通知，住建局建议其在2019年12月1日进行撤场，之后其在2019年12月1日撤场并与新物业公司办理交接手续。关于2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务的情况，万宁物业公司称其提供了清洁、绿化、公共区域的维修维护及保安等服务，除了《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》约定的管理内容之外，后期改造又增加了整个小区的加压泵、监控设备、园区的绿化改造。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本案中，万宁物业公司约定的物业服务合同期限至2018年12月16日止，桂花社区居委会于2018年12月10日召开涉案小区的业主大会，于2019年2月11日公告选举结果，选聘万科物业公司。现未有证据显示万宁物业公司收到业主大会或桂花社区居委会要求万宁物业公司退出物业服务区域等的书面通知，万宁物业公司收到广州市花都区住房和城乡建设局于2019年11月22日发出的关于交接的书面通知后，万宁物业公司与万科物业公司、桂花社区居委会于2019年12月1日签订交接协议，完成交接，万科物业公司于2019年12月1日进驻小区。至此，物业服务合同的权利义务终止后，虽然选聘了新的物业公司，但万宁物业公司没有收到书面撤场通知，万宁物业公司继续对涉案小区提供物业服务至2019年11月30日。高则慧作为小区业主，与万宁物业公司形成了事实上的物业服务合同关系，因此应当支付物业服务费。万宁物业公司主张按照之前物业服务合同的收费标准计算案涉房屋的物业服务费，即每月物业服务费为200.5元（121.49平方米×1.65元/月?平方米），主张案涉物业2019年1月1日至2019年11月30日期间11个月的物业服务费为2205.5元，本院予以确认。因高则慧为案涉物业的按份共有人，仅占有二分之一份额，依据《中华人民共和国物权法》第九十八条之规定，高则慧应按其享有的份额向万宁物业公司支付该物业服务费的二分之一即1102.75元，万宁物业公司主张中超出部分，本院不予支持。高则慧以双方之间未签订书面物业管理服务合同为由拒绝向万宁物业公司支付物业服务费，理据不足，本院不予采纳。高则慧主张万宁物业公司未按照原物业服务合同约定履行清洁、修缮等义务，但未能提供证据证明，本院对该主张亦不予采纳。关于水费、公摊水电费、垃圾处理费。万宁物业公司主张其为高则慧垫付2019年1月至11月期间的水费229.9元、公摊水费21.6元、公摊电费71.3元及该期间的垃圾处理费为44元，提交了相应的水表及电表读数记录表和发票为证，高则慧确认上述费用由其实际使用、实际产生并同意支付，万宁物业公司主张高则慧向其支付水费229.9元、公摊水费21.6元、公摊电费71.3元、垃圾处理费44元，合理有据，本院予以支持。关于违约金。《广州市花都区锦尚名苑小区物业服务委托合同》虽约定了物业服务费的支付时间及逾期付款的违约责任条款，但该合同已经过期而失效，不能直接对高则慧产生法律约束力，因双方并未就2019年1月1日至2019年11月30日期间物业服务费的收费时间和违约责任进行约定，万宁物业公司要求高则慧支付违约金，依据不足，本院不予支持。高则慧经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告高则慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费1102.75元；二、被告高则慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的水费229.9元；三、被告高则慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的公摊水费21.6元、公摊电费71.3元；四、被告高则慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年11月30日期间的垃圾处理费44元；五、驳回原告广州万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高则慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年九月十日法官助理高波书记员陈晓敏