广西壮族自治区永福县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0326民初210号 原告:桂林宏鑫房地产开发有限公司，住所地：广西永福县永福镇茅江桥开发区东滨路锦江花园********商铺。统一社会信用代码：91450326791339405Ｎ。 法定代表人：唐章国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秋荣，女，1971年7月18日生，汉族，该公司员工，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：李昌，男，1962年8月20日生，汉族，该公司员工，住湖北省襄樊市樊城区。 被告：桂林市恒安物业服务有限责任公司，住，住所地：桂林市稚山路**一社会信用代码：91450300745142003Ｊ。 法定代表人：张修勤，该公司总经理。 原告桂林宏鑫房地产开发有限公司（以下简称“桂林宏鑫公司”）诉被告桂林市恒安物业服务有限责任公司（以下简称“桂林恒安公司”）合同纠纷一案,本院于2020年4月1日立案后，依法由审判员覃昀独任审判。因案情复杂，本院于2020年6月30日转为普通程序审理，由审判员覃昀、刘贤斌、人民陪审员陈旭 组成合议庭，覃昀担任审判长，于2020年7月15日公开开庭进行了审理，代书记员刘宇峰担任法庭记录。原告桂林宏鑫公司的委托诉讼代理人王秋荣、李昌、被告桂林恒安公司的法定代表人张修勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林宏鑫公司诉称，原、被告于2013年5月13日签订《锦江花园前期物业服务委托合同》（以下简称《委托合同》），《委托合同》第二章第一条至第九条、第四章第二条第1款至13款，明确约定了被告应当履行的物业管理的义务和职责范围。合同履约期间，被告对小区内的电梯、道闸以及监控设备，没有实际履行维修和维护的义务，而由原告承担了所有的维修维护和年检责任，以及电梯运行产生的电费和水的二次加压费用，被告向业主收取的电梯运行费理应归原告所有，2013年5月16日至2015年7月17日被告共计向业主收取电梯运行费224400元，原告代被告垫支道闸更换费用33000元、监控系统维修费用176764元，被告违规收取《委托合同》服务期以外的物业费412814元，被告代为原告收取需转交原告而未转交的水电费74299元，被告收取业主的装修押金38100元，以上合计被告应支付给原告费用本金959377元。资金占用利息共计1036127元（该利息计算到被告实际付清本金之日止）。一、《委托合同》第二章第一条至第九条明确约定了被告的义务和委托项目，自《委托合同》签订之日起，被告实际对物业所需的设施设备的使用和维护保养，负有责任。依据《委托合同》的约定，电梯房另增收了30元/每户/每月的电梯运行费，该30元的电梯运行费包括电梯的电费、维保、年检及水的二次加压费用。被告实际收取了30元/每户/每月的电梯运行费，但是被告疏于管理，原告考虑后续开发和销售，不得不自行承担本该由被告承担的维修维保责任，电梯运行的电费、年检费、水的二次加压费和电梯维保费均是由原告实际承担了。按照“权利与义务相适应”的原则，被告向业主收取的电梯运行费共计224400元应归原告所有。同时，原告在《委托合同》 履约期间，代被告垫支了本应由被告承担的道闸维修、监控设备维修费用，共计176764元。二、小区水电费的收取，原本是原告收取的，被告只是依据《委托合同》的规定代为向业主或物业使用人收取，然后再转交原告，再由原告转交水电管理部门。期间，被告也能如约遵守这一代为收取再转交的规定，但是2014年12月，被告将其代收的74299元水电费，没有转交原告，至今据为己有。三、被告向业主或物业使用人收取了《委托合同》约定以外的物业管理费，共计412814.84元，由此引发了大量的业主或物业使用人的投诉。另收取业主或物业使用人的装修押金共计38100元，恒安公司撤场后，由原告负责退给业主或物业使用人。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予支持。经原告核实，《附表》中列明的412814.84元物业费业主己如数交给被告，业主均系原告的客户，为避免影响业主和原告的关系，统一由原告向被告催收，原告多次向被告催收均无果。综上所述，原告认为，被告己严重违反合同约定，故依法向人民法院提起诉讼，请求：1、被告支付拖欠原告的物业管理费420920.9元、电梯运行费224443元、代收业主水、电费74299元，道闸维修费33000元、监控设备维修费用143764元、代支付小区公用水费20928.6元，代支付小区公用电费90180元，合计1045635.6元，资金占用利息1009289元（利息按年利率24%从2015年7月18日起计算至2020年2月20日止，以后利息按年利率24%计算至被告实际付清本金之日止），总计2054924.6元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1.电梯运行费明细单，拟证明被告向业主收取了电梯运行费用224443元，这笔费用被告应移交给原告； 2.智能化系统工程合同书，拟证明被告进驻小区期间，小区倒闸损坏后，本应由被告管理维修损坏的倒闸，但被告未履行维修义务，是原告请人对损坏的倒闸进行了维修并支付了维修费用33000元，这笔维修费用应由被告赔偿原告； 3.请款单，拟证明被告进驻小区期间，小区的监控系统损坏后，本应由被告对损坏的监控设备进行维修，但被告未履行维修义务，是原告请人对损坏的监控设备进行了维修并支付了维修费用143764元，这笔维修费用应由被告赔偿原告； 4.被告代收物业费明细，拟证明被告进驻小区期间，违规向部分小区业主收取了服务期外的物业费420920.99，这部分费用应由被告转交给原告； 5.装修押金明细，拟证明被告进驻小区期间，向部分小区业主收取了装修押金38100元，这部分费用应由被告转给原告； 6.被告代收水电费明细，拟证明告进驻小区期间，经原告委托，被告向部分小区业主收取了水电费74299，这部分费用应由被告转给原告； 7.（2015）永民初字第620号民事裁定书，拟证明原告曾向法院提起过诉讼请求，原告现在的起诉并未超过诉讼时效； 8.电梯运行费、自来水二次加压泵电费计算标准，拟证明原告替被告支出电梯运行电费和自来水二次加压电费的事实； 9.公用水电统计表，拟证明原告代替被告支出小区公共水电费合计111108.6元。 被告桂林恒安公司辩称，一、被告从小区撤走是2015年7月18日，至今已有五年之久，原告从没有向被告提出过诉求，其提起诉讼已超过了法律规定的三年诉讼时效。二、原告的主体不适格，原告起诉被告多收了小区业主的物业费及装 修押金，这是被告与业主之间的关系，与原告没有任何关系。且原告提供的大部分业主名单，被告在进驻小区期间都没有收过他们的物业费。三、电梯运行费是被告根据法律、法规及《锦江花园物业服务合同》收取的，原告没有任何法律依据要被告转交给原告。原告要求被告赔偿小区设施、设备更换费用和维修费用没有任何依据，根据《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。本案原告主张的小区电梯、视频监控、自来水供应设施、消防设施等公共设施的日常运行、维护是由物业公司提供服务，若需要更换则需要提取专项维修资金。被告服务期间涉案小区的公共设施在保修期出现质量问题，应由开发商来负责维修。认可被告向部分业主收取电费，但收取的费用没有原告主张的那么多。四、原告起诉被告赔付资金占用费没有法律依据，不予认可。 被告为其辨解向本院提供的证据有： 1营业执照，拟证明被告具有营业性主体资格； 2.电梯设备保养合同，拟证明被告在进驻小区服务期间对电梯进行了维修保养义务； 3.锦江花园物业服务合同，拟证明被告收取电梯运行费用是有依据的； 4.物品移交清单，拟证明被告撤出小区时双方财产已移交清楚； 5.双方账目结算明细，拟证明原告不予以结算，被告才扣下代收的原告部分水电费； 6.维修清单、电梯维护保养记录单，拟证明被告进驻小区期间对小区的公共设施、施备进行了维护保养。 经庭审质证，本院对双方当事人提交的证据作如下认定： 对原告提供证据的认定：证据1、被告质证不予认可，辨称证据1为原告自己列出的收费表格，未经过被告认可，也没有被告出具给小区业主的收据来证明其明细的真实性。本院认为，原告提供的证据1为原告自己制作的收费明细，未经过被告认可，也未提供其他证据来佐证该证据内容的真实性，本院依法不予采信。原告提供的证据2，被告质证不予认可，认为原告更换的道闸属于新安装设备，应由原告或者小区业主来承担这笔费用，不应该由被告来承担这笔费用。本院认为，证据2的合同当事人为原告与桂林智梵智能电子科技有限公司，根据合同的相对性，应由合同的当事人来承担合同的责任，在原告未能提供证据证明被告应对该合同承担责任的情况下，应由原告承担不利于自己的后果，因此，原告主张该笔费用支出应由被告承担的意见本院不予采纳。原告提供的证据3，被告质证认为该笔录费用为原告安装小区监控设备支出的费用，并不是维护费用，不应由被告承担。本院认为，根据双方的陈述，该笔费用为原告为小区安全而安装监控设备的支出，并不是被告进驻小区期间的监控设施的维护费用支出，且该《请款单》为复印件，也无其他证据来佐证该费用的实际支出情况，因此，原告主张该笔费用应由被告承担的意见本院不予采纳；原告提供的证据4、5，被告质证不予认可。本院认为，该代收物业费明细和装修押金明细为原告自己制作，未经过被告认可，在无其他证据来佐证的情况下，本院依法不予采信。原告提供的证据6，被告质证认可自己曾受原告委托向部分业主收取了2、3万元左右的水电费未移交给原告。本院认为，因双方均认可被告进驻小区期间，被告受原告委托代收了部分业主交纳的水电费，在原告未能提供其他证据来佐证被告具体代收多少水电费的情况下，根据被告的自认，本院认定被告曾受原告委托向部分业主收取了3万元的水电费未移交给原告。原告提供的证据7，被告质证对其真实性、关联性、法律性无异议，辩称该裁定书作出的时间为2016年，而原告是2020年才又提起诉讼，已经超过了三年的诉讼时效期间。本 院认为，该裁定书证明了原告曾反诉要求法院处理双方的权利义务关系，结合双方在庭审中的陈述，双方均认可2018年在本院办案人员的主持下，双方曾对相关费用进行过调解，但未能达成调解意见。因此，对于双方的权利义务，原告一直向被告主张要求，并未超过三年的诉讼时效，对被告提出原告的起诉已超过三年诉讼时效的辨解，本院不予支持。原告提供的证据8、9，被告质证不予认可。本院认为，该公共用水统计表和小区公用电统计表均为原告自己制作，未经过被告认可，且无其他证据来佐证的情况下，本院不予采信。 对被告提供证据的认定：被告提供的证据1，原告质证无异议，本院予以确认。被告提供的证据2，原告质证对合同的真实性无异议，但认为被告并未对电梯进行过维护保养。本院对被告提供的证据2予以确认，结合其他证据来认定本案事实。对被告提供的证据3，原告质证对合同的真实性予以认可，但辨称被告并未按该合现履行过对小区公共设施的保养义务，实际上是原告对小区的公共设施、设备进行了维护保养，因此，原告才要求被告退还向业主收取的电梯维护费等相关费用给原告。本院对原告提供的证据3予以确认，结合本案其他证据来认定本案事实。被告提供的证据4，原告质证无异议。本院对证据4的真实性予以确认，但该证据只证明被告撤离小区时向原告移交物品的清单，并不能证明双方对各自的权利义务进行了全部清算。被告提供的证据5，原告质证无异议，本院予以确认，但该证据为被告进驻小区期间与原告对相关费用的结算，并不是被告撤离小区时双方权利义务的结算。被告提供的证据6，原告质证该组证据不是原件，对证据的真实性不予认可。本院认为，因被告提供的证据6不是原件，不能认定证据的真实性，本院依法不予采信。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：原告在永福县城开发建设锦江花园小区的楼盘，为提升楼盘品质，原告于2013年5月13日与被告签订了《锦江花园前期物业服务委托合同》，委托被告对原告开发建设的锦江花园小区 提供前期物业服务。2015年7月17日，原告向被告送达了《解除合同通知函》，被告未提出异议，于当日进行了签收，并于2015年7月18日不再为锦江花园小区提供物业服务，撤出了小区。被告撤出小区时，原、被告双方并未对相关费用进行过结算，但原告一直向被告主张相关的权利义务，均未果。2020年4月1日，原告以被告还拖欠原告物业管理费、电梯运行费、水电费、闸道维修费、监控设备维修费为由，向本院提起诉讼，从而引发本案。 本院认为，本案为物业服务合同引发的纠纷。关于本案是否已经超过三年诉讼时效期间的问题，本院认为，虽然原、被告双方于2015年7月17日自愿解除合同，但合同解除时，双方并未对被告进驻小区期间收取的相关费用进行过清算，且原告一直向被告主张权利，根据双方当事人在庭审中的陈述，双方最后一次对相关费用纠纷的调解是2018年，本案诉讼时效期间应从2018年开始从新计算，原告提起诉讼的时间为2020年4月1日，因此，原告的起诉并未超过法律规定的三年诉讼时效期间，对被告认为原告的起诉已经超过诉讼时效期间的辩解本院不予支持。关于原告要求被告退还物业管理费的主张是否有事实和法律依据问题，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”因此，请求退还物业管理费的主体是锦江花园小区已交费的业主，被告的辩解本院予以采纳。关于原告要求被告退还进驻锦江花园小区期间预收的电梯运行费的主张是否有事实和法律依据问题，本院认为，根据原、被告双方签订的《锦江花园前期物业服务委托合同》第六章第一条第1项物业收费标准，原、被告双方在备注中约定“电梯房另增收30元∕户的电梯运行费（含电梯电费、维保、年检及水的二次加压费）”，电梯运行费在双方签订的的《锦江花园前期物业服务委托合同》中已约定为物业管理服 务费，因此，请求退还电梯运行费的主体应为锦江花园小区已交费的业主，被告的辩解本院予以采纳。关于原告要求被告退还进驻锦江花园小区期间代收水电费74299元问题，因原告仅提供了一份原告自己制作的恒安物业代收锦江花园水电结账明细单来主张自己的请求，未能提供其他证据来佐证自己的主张，证据不足，本院对原告的主张依法不予采信。但被告在庭审中自认进驻小区期间代原告向业主收取了二、三万元的水电费，本院认定被告进驻锦江花园小区期间代原告向小区业主收取了水电费3万元，这3万元被告应退还给原告，因此，本院对原告请求被告退还代收业主水电费的金额支持3万元。关于这3万元是否应由被告承担利息的问题，因原、被告双方一直未对双方的权利义务进行清算，双方的权利义务关系一直未明确，并不是被告故意逾期向原告移交代收的业主水电费，因此，对原告主张被告支付逾期利息的主张，本院不予支持。关于原告要求被告承担进驻锦江花园小区期间的倒闸维修费支出问题，本院认为，根据原、被告双方签订的《锦江花园前期物业服务委托合同》第四章第二条第7项约定：被告的义务为“负责编制房屋附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等维修养护计划和大中修方案，经双方发协定由被告组织实施”，因此，被告的义务为对原有设施、设备的维修和养护。原告主张的停车倒闸系统安装费用，根据原告提供的《智能化系统工程合同书》，涉案停车倒闸系统支出的33000元应为新安装的设备支出费用，并不是对原有设备的维修和养护支出费用，该费用应由原告自行承担，对原告要求由被告支付涉案停车倒闸系统费用33000元的主张，本院不予支持。关于原告要求被告退还进驻锦江花园小区期间原告替被告支出的监控设备维修费用问题，本院认为，根据本案查明的事实，该笔费用为原告为锦江花园小区安全前期请人安装的监控设施支出费用，并不是被告进驻小区期间维护监控设施支出的费用，应由原告自行承担，对原告主张由被告承担该笔费用的主张，本院不予支持。关于原告要求被告退还进驻锦江花园小区期间被 告预收的业主装修押金问题，本院认为，因被告是向业主收取的装修押金，其民事法律关系的双方当事人应为交押金的小区业主和被告，因此，要求退还装修押金的诉讼主体应为交纳装修押金的业主，不是原告桂林宏鑫公司，对被告的辩解本院予以采纳。关于原告要求被告支付由其代支付的小区公共用水、电费的主张，因原告未能提供相关证据来佐证自己的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、被告桂林恒安物业服务有限责任公司向原告桂林宏鑫房地产开发有限公司退还代收的业主水电费3万元； 二、驳回原告桂林宏鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费23240元，财产保全费5000元，合计28240元，由原告桂林宏鑫房地产开发有限公司负担27816元，被告桂林恒安物业服务有限责任公司负担424元。 上述应付款项，义务人应当在本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  覃 昀 审 判 员  刘贤斌 人民陪审员  陈 旭 二〇二〇年九月二十九日 代书 记员  刘宇峰