广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1690号原告：湛江市审计局，住所地：湛江市霞山区*****。统一社会信用代码：1144********89124Y。法定代表人：梁亚雄，局长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。被告：李湛辉，男，1979年8月5日出生，汉族，住湛江市坡头区***********。公民身份号码：440************239。委托诉讼代理人：庞志雄，广东朝胜律师事务所律师。第三人：湛江市财政局，住所地：湛江市赤坎区******。统一社会信用代码：1144********889737。法定代表人：李曜，局长。委托诉讼代理人：吴志明，男，1989年3月12日出生，汉族，住广东省遂溪县**********。公民身份号码：440************057。原告湛江市审计局与被告李湛辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，于2020年8月20日追加湛江市财政局作为第三人参加诉讼。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈其聪，被告的委托诉讼代理人庞志雄，第三人的委托诉讼代理人吴志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告自2017年1月1日至2019年8月13日的租金170748元及滞纳金（自2019年10月14日起至付清租金之日止，每月按2%计算，暂计至2020年6月30日为33149元），合计194897元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告于2020年9月15日的庭审中变更第1项诉讼请求为：判令被告支付拖欠原告自2017年1月1日至2019年7月12日止的租金及自2019年7月13日至2019年8月13日的场地使用费，其他请求及金额不变。事实与理由：2014年12月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于湛江市******起第11间商铺，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日，月租金5508元，按月结算，逾期交租按每日2‰加收滞纳金。租赁房屋用途为服装、鞋。被告自2017年1月起拖欠租金。原告于2019年7月12日通过移动政务服务系统向被告发送解约及腾空房屋通知书，被告收到通知后，于2019年8月13日交回商铺。因被告未向原告支付租金及滞纳金，为维护原告的权益，特此向法院提起诉讼，请求判允所请。被告辩称，原告是通过招标的形式确定被告作为涉案商铺的承租人。被告在缴交16524元的合同保证金及3000元水电费押金后，于2014年12月3日签订《房屋租赁合同》。直至2017年1月基于被告的经营较差，故被告在告知原告后，已经将保证金作为2017年1月至3月的租金予以抵扣，且已经将商铺交回给原告。但在2019年8月13日，原告在变更财务科负责人后，以当初手续没有完善为由，要求被告在《商铺到期收回验收情况表》上签字。且表示只是作为完善房屋交接手续，不会实际履行，被告在此情况下才签字的。但之后原告却以此为依据，向原告提起诉讼，违反诚实信用原则，恳请法院驳回原告的无理请求。第三人述称，第三人只是代收相关款项，具体履行合同的主体是原、被告双方。对原告的诉求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明，认定事实如下，2014年12月3日，原告、被告及第三人签订《房屋租赁合同》，主要内容载明：甲方（出租方）：湛江市审计局乙方（承租方）：李湛辉丙方（管理方）：湛江市财政局根据有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方就政府房屋租赁事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况和租赁用途1、该房屋位于湛江市******起第11间商铺，面积为23.8平方米。2、乙方租赁该房屋用途为服装、鞋。5、乙方保证，在租赁期内，不得擅自转让或改变该房屋的租赁用途。第二条租赁期限、租金标准、租金支付时间与方式1、租赁期限：自2014年11月1日至2017年10月31日止。租赁期3年。2、租金标准：租金单价为每平方米231.43元，月租金为5508元。签订三年期限的租户，可以在合同终止三个月前向甲方提出续签合同的要求（不超过二年期限），甲方如同意可向丙方申报，丙方应根据甲、乙双方履约情况决定是否续签合同。如同意续签合同，则第四年月租金标准在第三年的基础上增加10%，第五年月租金标准在第四年的基础上增加10%，一个商铺的承租户只能提出一次续签合同的要求，续签期满后必须重新公开招租。3、租金支付时间：租金按月结算，每月5日前为缴租时间。4、租金支付方式：乙方必须于当月5日前将租金交付甲方，甲方将收到的租金完税费（含基金）后于当月10日前缴入丙方指定的财政专户。5、甲方收取租金后，应向乙方开具合法票据。第三条房屋租赁合同保证金1、乙方应于本房屋租赁合同签订前五日内向甲方交纳按月租金标准计算的三个月的合同保证金16524元，由甲方存入丙方指定的专户。甲方收取保证金后，向乙方开具收款凭证。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。第五条房屋的交付及返还1、交付：非原承租户取得铺面经营权的，甲方应在原承租户清场完毕后15个工作日内将房屋交付给乙方使用（以移交租赁房屋钥匙为准）。2、返还：租赁期满或合同解除后15日内乙方应返还该房屋及其附属设施，经甲方验收确认。乙方租赁房屋购置的可移动物品由其自行收回。乙方装修、装饰的部分，乙方放弃收回。超过15天后该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方可作为无主的物品有权自行处置。3、甲、乙双方应结清各自应当承担的费用。第七条甲方的责任3、按时催缴租金，并按第二条第3、4款的规定上缴指定财政专户。4、负责承租户拖欠租金的追缴工作。5、每季度向丙方报送租金收入明细表（反映铺面地址、租赁期、上交租金月份、租金金额等情况）。第八条乙方的责任2、乙方如需装修、改变房屋的结构和设置或对该房屋结构有影响的设备，需征得甲方的书面同意。3、乙方无权转租、转让该房屋。乙方未征得甲方、丙方书面同意将该房屋部分或全部转租他人，引起所法律后果由乙方负责。接受转租人对该房屋及附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。第九条丙方的责任3、租赁期满或合同解除后，依照本合同第三条第（二）款及时退还保证金。第十条合同的解除（一）经甲乙丙协商一致，可以解除合同。任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知其他两方，经三方协商后可解除合同。在解除合同前，各方需继续履行该合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权终止合同，收回房屋，丙方没收保证金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达11016元。3、擅自将该房屋转租第三人的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。第十一条违约责任（一）乙方拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）并上缴指定财政专户。（二）乙方有本合同第十条第（三）款2、3、4、5、6项约定的情形之一的，乙方应向丙方支付相当于一个月租金的违约金。甲、乙、丙三方均在《房屋租赁合同》上签名盖章。2019年7月12日，原告通过湛江市移动政务服务系统向被告发出欠交租金通知书。2019年7月29日，李湛辉向被告出具一份《商铺退租申请书》，载明：本人李湛辉于2014年11月1日起租用湛江市审计局位于广东省湛江市霞山区******起第11间商铺（合同租期2014年11月1日至2017年10月31日，月租金5508元），因经营不善导致连续数月出现亏损，已于2016年1月31日结束营业。因各方面原因至今，尚未办理相关手续，现本人提出以下请示：1、铺租押金16524元及水电押金3000元，共计19524元，以上两张押金单据原件已遗失，现本人申请于2019年7月29日将19524元用于抵扣第11间商铺所欠租金及水电费，原押金单据自申请日起作废。2、本人在合同期间，违反合同约定，改变房屋结构，打通与第10间商铺的隔离墙。自2019年7月29日至2019年8月10日内，恢复商铺原状，清理所有个人物品，于2019年8月11日，交还商铺，与湛江市审计局办理相关退租手续。2019年8月13日，原、被告签订一份《湛江市审计局商铺到期收回验收情况表》，载明：商铺地址：湛江市霞山区******起11间。水、电费欠费金额686.8元欠费时间：2016年11月-2017年2月，垃圾处理费120元2017年3-10月，租金66096元2016.12-2017.10.31欠11个月租及按合同1个月违约金，共计12个月。原建筑物（墙体）违规打通隔离墙2019.8.13第10间商铺已收到钥匙。合计：66902.8元。商铺移交人：李湛辉（签字）确认人：罗思源刘志伟（签字）验收时间：2019.8.13。原告表示刘志伟是原告办公室副主任。另查明，涉案商铺所在的湛江市霞山区*********登记在湛江市审计局名下，房屋所有权证号：粤房字第44676**，建筑面积为541.44平方米。庭审中，被告抗辩其出具的《商铺退租申请书》仅是用于办理完善涉案商铺交接手续的凭证，不能推定被告一直在使用涉案商铺，涉案商铺实际已于2017年1月交还原告。《商铺到期收回验收情况表》是之后签订的，可印证确认被告无须继续支付租金，也不存在拖欠租金的事实。原告所称的被告打通隔离墙，不属于主体结构，不适用合同约定的处罚条款。原告对被告的抗辩不予认可。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告及第三人签订《房屋租赁合同》，原告将涉案位于湛江市霞山区******起第11间的房屋出租给被告使用，该合同是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方具有法律约束力。关于被告是否拖欠租金及计算问题。根据原、被告确认的《商铺到期收回验收情况表》载明，被告欠租时间为2016年12月至2017年10月31日欠租11个月，另外依照《房屋租赁合同》第十条第（三）款第4项以及第十一条第（二）款约定，因被告在经营期间擅自打通与第10间商铺的隔离墙，已属违反合同约定，被告应当支付一个月租金的违约金，合计12个月共66096元。上述计算属双方真实意思表示，本院予以确认。原告主张之后的欠租尚未计算在内，但该《商铺到期收回验收情况表》是在被告出具《商铺退租申请书》之后才签订，显然属双方最后的结算；而且《房屋租赁合同》于2017年10月31日已到期，双方没有重新签订合同，原告负有积极收回商铺的义务。否则，由此产生的扩大损失须由原告自行承担。故对原告主张2017年11月1日之后的租金不予支持。被告抗辩已于2017年1月结束营业交回商铺给原告，但对此也没有提供证据予以证明，且又于2019年8月13日与原告签订《商铺到期收回验收情况表》，应视为认可欠租租金的结算。综上，本院采信《商铺到期收回验收情况表》，认定被告尚欠的租金及水电费、垃圾处理费合计66902.8元。关于原告请求滞纳金的问题。依照《房屋租赁合同》第十一条第（一）款约定，被告拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，原告可向被告加收滞纳金，滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算。原告请求从2019年10月14日起按2%/月计算滞纳金，所谓的滞纳金实质是违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，考虑原告的实际损失及被告的预期利益，从公平和诚实信用原则考量，原告的请求确属过高，本院予以适当调整。结合原告的请求，从2019年10月14日起至支付清欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向原告支付违约金。关于被告提出的合同保证金16524元、水电费缴交款3000元的处理问题。因被告逾期拖欠租金且擅自将涉案商铺违规打通隔离墙，依照《房屋租赁合同》第十条第（三）款第1、3项约定，合同保证金应予没收。但被告预付的水电费缴交款3000元应在欠款中予以抵减为63902.8元（66902.8-3000）。原告请求超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李湛辉限于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告湛江市审计局拖欠的租金63902.8元及违约金（以尚欠款项的金额为基数，从2019年10月14日起至还清欠款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告湛江市审计局的其他诉讼请求。如果被告未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费减半收取为2098.97元，由原告负担1323元，被告负担775.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 余文晓二〇二〇年九月二十九日法官助理 陈华盛书 记 员 唐鸿谋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。