广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26412号原告：萧观环，女，1962年4月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**************，公民身份号码440************428。委托书诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托书诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：中山市雅景房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区凯茵新城**雅豪坊**C15卡之二，统一社会信用代码914**********336XG。法定代表人：谭盛宏，总经理。委托诉讼代理人：刘梦超，该司员工。委托诉讼代理人：周水兰，该司员工。原告萧观环诉被告中山市雅景房地产开发有限公司（以下简称雅景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人孙涛、王玉倩，被告雅景公司的委托诉讼代理人刘梦超、周水兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告萧观环向本院提出诉讼请求：1.被告雅景公司对位于中山市火炬开发区******雅景花园3区11幢97卡商铺房顶天面及内外墙侧墙漏水及渗水、铺内墙体开裂及铺位门口地面下陷、外墙体开裂等严重质量问题进行彻底修复至修好为止并将修复好的房屋交付给原告使用；2.雅景公司彻底修补商铺按中山市住房和城乡建设局的规定经过淋水试验不再渗漏为止，并承担通过试验后5年内的防水保修责任；3.雅景公司支付延期交房违约金（自2017年7月31日起至实际支付之日止，按日万分之一点九计算）；4.雅景公司赔偿萧观环律师费损失5000元。庭审中，原告明确诉讼请求1指要求被告维修房顶天面漏水、内外墙侧墙漏水及渗水、铺内墙体开裂及铺位门口地面下陷、外墙体开裂的质量问题，诉讼请求2中要求渗漏试验实际是指诉讼请求1中要求维修好的标准，并要求被告对全屋的渗水问题承担5年的防水保修责任。事实与理由：2016年7月20日，萧观环与雅景公司签订中山市商品房买卖合同（合同条码1601085553）及附件，约定萧观环向雅景公司购买中山市火炬开发区******雅景花园3区11幢97卡商铺，总价1118642元，2016年7月22日前支付559642元，余款办理银行按揭贷款；2017年7月30日前，雅景公司应将符合合同约定的正常使用条件的商铺交付给萧观环；出卖人逾期交房超过360日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，萧观环按照约定支付了全部房款1118642元。2017年7月4日萧观环到购买的商铺查看，发现商铺墙体及地面渗水、漏水、开裂，门口地面下沉严重等情况，即日向雅景公司反映并要求对商铺修理。2017年8月2日，萧观环再次到购买的商铺查看发现商铺渗水漏水、墙体开裂、门口地基下沉、入户门未装等问题依然存在，没法收楼，并要求雅景公司修整。之后，萧观环每隔一段时间就到商铺查看问题是否修复，并多次要求雅景公司尽快修整商铺，但雅景公司至今也未能对商铺的渗水、墙体开裂、门口地面下沉等严重影响商铺正常使用的问题进行修复，至今未能将符合正常使用条件的商铺交付费萧观环。因雅景公司的逾期交房，萧观环至今无法使用商铺，按涉案商铺所在地段目前平均70元/㎡/月的租金水平计算，萧观环因被告的逾期交铺导致租金损失至少达170515.8元（暂自2017年7月31日计至2019年9月30日，共26个月）。故，买卖合同约定的日万分之一违约金过分低于原告的实际损失，萧观环要求调高违约金标准，按日万分之一点九计算。综上，原告萧观环认为，其作为买受人，早已按合同约定履行完毕支付房款的义务，但被告雅景公司作为出卖人，超过合同约定时间2年多仍无法交付符合正常使用条件的商铺给原告，已构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告雅景公司辩称，1.被告同意按照法律法规及与原告签订的商品房买卖合同的约定承担住宅质量保修责任，但不认可原告提出的超出约定及法律规定的诉讼请求及事实理由。涉案商铺已经在2016年12月6日通过竣工验收并于2016年12月29日交齐工程竣工验收备案文件，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，涉案商铺已符合交付使用条件。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，除非原告有证据证明商铺在交付使用时存在严重影响正常居住使用的质量问题，否则原告拒绝收楼被告不承担逾期交房违约责任。事实上，原告提出的质量问题均属于质量瑕疵范围且已维修完毕，工程质量瑕疵问题不影响商铺交付，被告不需承担逾期交房违约责任。3.被告没有拒绝履行商铺质量保修责任，原告若依据法律相关规定和合同约定提出质量保修诉求，被告在核实属于住宅质量保修范围内的情况下愿意承担保修责任。逾期交房违约责任与房屋质量保修相关责任时不同的两种法律责任，不应混淆。4.原告与被告签订的合同是双方的真实意思表示，合同也是工商局与住建局提供的合同格式，对双方均有约束力，双方的权利义务应按合同约定条款履行。且本案原告没有提交造成损失的具体证据及依据，应以合同约定确定违约金的计算标准。5.原告依据补充协议第五条约定要求被告承担律师费损失属于合同适用错误且没有合同依据。6.防水应按合同附件4住宅质量保证书履行，被告愿意按住宅质量保证书承担保修责任，其他防水要求也应按住宅质量保证书及法律法规确定。对于被告的答辩意见，原告回应称：1.被告提供的竣工验收报告备案表只是对案涉房产的整个小区的整体竣工验收，不代表案涉房产没有严重质量问题。如果基于整个小区有竣工验收备案就等于每一套商品房都符合质量标准，那么所有的业主交楼就不存在任何抗辩。2.关于被告提出的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释第十六、十七条规定，该条款明确规定如果商品房存在严重影响正常居住使用的质量问题，是可以拒绝收楼的。本案中案涉商品房恰恰是基于漏水、渗水及墙体开裂、地、地基塌陷以该商铺是不可能进行装修及正常使用，原告拒绝接收商铺有法律依据。且合同约定了如果商铺影响了正常使用，原告可以拒绝收楼。被告称没拒绝按合同进行质量保修，对此原告予以认可，根据双方的多次沟通及交流，原告确认被告曾多次对案涉商铺进行过维修，但该维修只是表面的，没解决根本渗漏水、开裂、地、地基下沉问题告认为逾期交房违约责任和房屋质量保修责任是两种不同的法律责任。对该观点原告是认可的，但假如商铺的质量问题已经严重到商铺不能正常使用，那么不能收楼的责任在于被告，逾期交房责任也在被告。关于商品房买卖合同是否格式合同，由法院认定，但非常清晰的是关于违约责任，原告违约责任是万分之二，被告是万分之一，房管局没有该规定，是被告针对不同情形设定不同标准。从律师费规定也可看出该点，明确约定买方违约，要承担相应的评估费、律师费，没有约定被告违约是否要承担律师费。根据合同主体权利义务对等原则，被告应对本案承担律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，查明事实如下：1.2016年7月20日，萧观环与雅景公司签订中山市商品房买卖合同，约定萧观环以1118642元向雅景公司购买位于中山市火炬开发区******雅景花园3区11幢97卡商铺，雅景公司应在2017年7月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合国家和商品房所在地人民政府规定、合同约定的商品房交付给萧观环使用；若逾期交房超过360日后，萧观环有权解除合同，若萧观环要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，雅景公司按日向萧观环支付已付购房款的万分之一的违约金；住宅质量保证书约定屋面防水保修期为5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏保修期为3年，保修期以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间。合同补充协议第九条约定，雅景公司按合同约定发出商品房交付的通知后，萧观环无合法理由拒绝接收，商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自雅景公司发出的收楼通知书指定收楼日的次日由萧观环承担，及商品房保修期开始起算；若萧观环在办理商品房交接手续时，除萧观环能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，雅景公司应负责保修，但不影响雅景公司按收楼通知书指定日期完成向萧观环交付该商品房的义务，萧观环不接收时，雅景公司不承担合同约定的逾期交房违约责任。合同还约定其他条款。合同签订后，萧观环依约向雅景公司交付了全部购房款。2.涉案商品房所涉工程于2016年12月6日办理了竣工验收手续，并于2016年12月29日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。雅景公司于2017年7月15日向萧观环寄发收楼通知书，通知萧观环于2017年7月25日至8月7日期间前往销售中心办理收楼手续。但因涉案商品房存在渗漏水、墙体开裂等问题，萧观环拒绝办理收楼手续，涉案商品房至今未实际办理收楼手续。根据萧观环提交的业主收楼验收表显示，其分别于2017年8月2日、2018年6月8日对涉案商品房进行验收，验收表中分别记载后墙有严重渗水、门口有沉降严重、两边墙有裂缝、后墙天花顶墙身与梁身未封口、入户门玻璃门未装、墙身墙底严重渗水等问题。重大投诉处理单显示在2019年2月18日、4月17日、8月1日萧观环多次前往商铺检查维修情况，2月18日的处理单反映屋内渗水问题仍然存在，墙身出现发霉、开裂现象，门口外人行道下沉凹凸不平。4月17日的处理单反映暂无发现商铺有渗水、开裂等工程问题，但不确定是否会重复出现该问题。8月1日的处理单反映商铺门口外面上方有裂痕存在，商铺门口里面右上角已维修现依然渗水，门口窗边下方依然渗水。3.诉讼中，原告申请对涉案商铺漏水、渗水、墙体开裂、门口地面下沉等房屋质量问题进行鉴定，本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司（以下简称为仲恒公司）进行鉴定。仲恒公司于2020年5月27日出具房屋工程质量检测鉴定报告（仲恒鉴字[2020]SW0214），鉴定结论为：1.东立面门口地面有下沉现象，对东北柱角处地面进行开仓，发现回填土有下沉现场，地，地梁下深约1m回填土有空隙、缺失现象，向南伸入3.8m均有空隙现象；地；地面下沉主要原因为房屋地面回填施工时填土夯实度及密实度不足，回填土固结下沉导致门口地面有下沉现象。2.房屋四周围护墙体均有开裂、修补痕迹；墙体开裂主要原因为墙体抵抗变形能力差，回填土夯实度及密实度不足，回填土固结下沉导致墙体产生较大的剪切力而导致墙体开裂，墙体与混凝土交接处开裂的主要原因为墙体与混凝土交接处没有挂钢丝网，砌体与混凝土两种材料温度收缩膨胀系数不一容易产生收缩裂缝，施工未设钢丝网易造成交接缝出现开裂。3.东墙门框北上方、北侧墙与柱交接处、东墙裂缝处及西墙下部、天花板西北角均有渗水痕迹及修补痕迹，现场淋水试验，发现渗水处主要为墙体的裂缝及修补处，墙体及楼板渗水主要原因为构件有开裂现象，导致外界水沿裂缝渗透所致。4.根据现场检查，房屋损坏主要表现为围护墙体开裂、渗水，地，地面有下沉现象发现地面下称导致上部承重结构（混凝土构件）开裂现象，房屋主要损坏为围护墙体（非承重构件），房屋现状损坏影响其使用性，暂未发现明显的影响安全的结构性损坏，故房屋现状暂处于安全状态。综上，涉案商铺存在漏水、渗水、墙体开裂、门口地面下沉等房屋质量问题。萧观环、雅景公司均确认该鉴定报告的真实性，但雅景公司认为：1.鉴定结论中“房屋东立面门口地面”已不属于建筑物内地面范围，不适用《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）进行质量判断；2.涉案商铺为框架结构，四周围护墙体由框架梁支撑，是否开裂一般与回填土下沉没有关系；3.鉴定报告依据当前“房屋东立面门口地面有下沉现象，回填土有空隙、缺失现象”即判断原填土状态不满足规范要求不妥；4.鉴定报告第一页显示建筑年代为2017年，但根据涉案建设工程竣工验收备案登记证可知涉案商铺所在工程验收时间为2016年12月6日，取得备案时间为2016年12月29日，故建筑年代应为2016年；5.鉴定公司在现场就鉴定方案未向原告及被告作任何告知及解释，就直接接管用水强力冲击墙面，导致室内墙体部分部位出现渗水，被告对此淋水试验方案存疑。对于雅景公司上述异议，仲恒公司于2020年8月5日回复称：1.报告中已经对现场检查的结果作出详尽说明，开仓检查处可见其“地梁下深约1.1m回填土有空隙、缺失现象”，很明显是由于地面回填施工处理不当所致，鉴定结论中亦对其有作详细原因分析，而地梁下的回填土毫无疑问属于规范中规定的“建筑物底层地面”，这一点无可置疑；2.对于第二点意见需要双方提交房屋的结构施工图及地质勘察报告后核实；3.因房屋建造年代为2017年，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，建设工期的最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，现场鉴定之时不应出现影响使用的质量问题，故鉴定程序无不妥之处，即使出现来函中所提及的市政路建设影响，地，地面的损坏形态应是局部且方向朝市政路方向场的观测结果未见上述现象，说明该假设不成立；4.房屋建筑年代由现场调查得出，仅为对其建造年代的大致标示，报告中描述的涉案房屋的建筑年代并无太大出入，且建筑年代对鉴定结果并无实质性关联；5.根据《建筑防水工程现场检测技术规范》JGJ/T299-2013中12.2.3条，淋水水压不应低于0.3Mpa，而现场采用的民用给水管进行冲水，水压一般为0.3Mpa左右（一般不超过0.35Mpa），故鉴定公司淋水试验无不妥之处。对于仲恒公司的回复意见，雅景公司仍认为仲恒公司的鉴定结论明显有失客观、公正、科学的专业态度与专业水平，结论不应采纳，在出具鉴定报告时有失严谨的专业态度。庭审中，萧观环确认涉案商铺现存的质量问题如鉴定报告所述，并同意被告按鉴定报告记载的现存适量问题进行维修。雅景公司明确同意维修渗漏问题、地、地面下沉问题认为开裂、空鼓问题已经超过质保期，不同意对该问题进行维修。萧观环垫付了25000元鉴定费。4.庭审中，萧观环确认雅景公司有对涉案商铺的质量问题进行过维修，但一直没有维修好。雅景公司认为在2019年4月17日的处理单能证明雅景公司曾对墙体开裂、渗漏等问题完成修复。5.萧观环因本案诉讼支出律师费5000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系萧观环与雅景公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金的问题。涉案商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”涉案商品房于2016年12月6日办理了竣工验收手续，并于2016年12月29日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，此时，该商品房已符合合同约定及法定的交付条件。雅景公司于2017年7月15日向萧观环寄发收楼通知，通知其于2017年7月25日至8月7日之间前往销售中心办理收楼手续，已按合同约定履行通知收楼义务，萧观环应按约定时间接收涉案商品房。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外”的规定及涉案合同补充协议第九条“若买受人在办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响出卖人按收楼通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担合同约定的逾期交房违约责任”的约定，商品房质量存在瑕疵不能成为拒绝收楼的正当理由。萧观环认为其拒绝收楼合理并要求雅景公司承担逾期交房违约责任，应举证证明涉案商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题。根据萧观环提交的证据显示，其最早于2017年8月2日前往涉案商品房办理验收手续，验收表中有记载“后墙有严重渗水、门口有沉降、两边墙有裂缝、后墙天花顶墙身与梁身未封口、入户门玻璃门未装”等内容，但其没有按合同约定出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告，且萧观环提交的证据不能证明涉案商品房在交付使用时存在“主体结构质量不合格”或“严重影响正常居住使用以致影响合同目的实现的瑕疵”的严重质量问题，萧观环应承担举证不能的不利后果，对其主张，本院不予采信。综上分析，应视为雅景公司已于2017年7月30日向萧观环交付了涉案商品房，雅景公司不存在逾期交房的违约行为。萧观环在查验商品房时发现质量问题，可以依据合同约定及相关法律规定向雅景公司主张因交付房屋影响正常入住和居住使用的损失赔偿责任，但不能将其混同于未达到约定和法定的交付条件而主张逾期交房的违约责任。萧观环以雅景公司逾期交房为由要求雅景公司支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。关于雅景公司承担保修责任及向萧观环交付符合住宅质量标准的房屋的问题。涉案商铺已经过仲恒公司鉴定确认存在墙身开裂、渗漏水、地、地面下沉等房屋质量问题观环诉请判令雅景公司承担保修责任，对鉴定报告涉及的质量问题履行保修义务进行修缮，理据充分，本院予以支持。雅景公司主张墙体开裂问题已过保修期，对此不应承担保修义务。本案中，涉案商品房已在2017年8月2日验收时发现“后墙有严重渗水、门口有沉降、两边墙有裂缝、后墙天花顶墙身与梁身未封口、入户门玻璃门未装”等问题，在后续2018年6月8日、2019年2月18日、2019年8月1日的验收中，均仍存在墙身开裂、房屋渗水、漏水、地、地面沉降等质量问题然2019年4月17日的验收中萧观环曾确认墙壁没有渗水、开裂的情况，但在时隔不到4个月的时间在8月1日的验收中，又重新出现了墙身开裂、渗漏水的情况。由此可见，涉案商铺的墙身开裂、渗漏水问题没有被彻底修复，萧观环已在涉案商铺墙面开裂的质保期内要求雅景公司承担保修责任，雅景公司尚未对该项目完成维修义务，雅景公司应继续承担修复责任。故对雅景公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。故此，雅景公司应在合理期限内完成对涉案商铺存在质量问题的全面修复，本院将该合理期限酌定为3个月。萧观环诉请判令雅景公司赔偿律师费损失5000元，没有合同依据，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市雅景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内按房屋工程质量检测鉴定报告（仲恒鉴字[2020]SW0214）记载内容对位于中山市火炬开发区******雅景花园3区11幢97卡商铺存在的质量问题进行修复并修缮至符合其与原告萧观环签订的《商品房买卖合同》附件三装饰设备标准、附件四《住宅质量保证书》标准；二、驳回原告萧观环的其他诉讼请求。案件受理费3762.42元（原告已预付），由原告萧观环负担；鉴定费25000元，由被告中山市雅景房地产开发有限公司负担（该部分被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  李楝宏人民陪审员  仇惠桃二〇二〇年九月十六日书 记 员  梁敏霞孙永辉