浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0382民初6379号原告：叶林宝，男，1967年4月19日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：叶思慧，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。被告：林双晓，男，1984年11月23日出生，汉族，住乐清市。第三人：王晓，男，1988年6月4日出生，汉族，住乐清市。第三人：徐祥照，男，1981年7月23日出生，汉族，住乐清市。原告叶林宝与被告林双晓、第三人王晓、徐祥照房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告叶林宝及其委托诉讼代理人叶思慧、被告林双晓、第三人王晓、徐祥照、证人余某、陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告于2019年6月4日签订的《住宅套房买卖协议书》、2019年6月12日签订的《卖契》；2.判令被告向原告双倍返还定金100000元、购房款430000元及利息损失（以350000元为基数自2019年6月10日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止；以80000元为基数自2019年6月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止）；3.判令被告向原告赔偿装修损失75347元；4.判令被告承担诉讼费等原告为实现诉讼目的所支付的费用。诉讼过程中，原告向本院明确第一项诉讼请求：确认原、被告于2019年6月4日签订的《住宅套房买卖协议书》、2019年6月12日签订的《卖契》于2020年7月2日解除。事实与理由：2019年6月4日，被告称其从第三人王晓处受让取得坐落于乐清市××街道××村××小区××幢××楼梯××楼（地面层为第**）302室的一套房屋（未装修），并与原告签订一份《商住宅套房买卖协议书》，约定被告将该套房（未装修）转让给原告，转让价款为480000元。当日，原告向被告交付定金50000元。2019年6月10日及2019年6月12日，原告分别向被告交付购房款350000元及80000元。2019年6月12日，被告立下《卖契》，承诺若涉案房屋发生与被告家庭有关的产权纠葛或重复交易或债权债务的经济责任由被告自行处理完毕，与原告无涉。2019年6月下旬，原告进房装修。2019年7月初，第三人徐祥照致电原告，称第三人王晓已于2014年11月将涉案房屋转让给他，之后第三人王晓又转让给被告，出现“一房二卖”的情形，且该三人就此事己调解多次。2019年8月至2020年4月间，因被告与第三人王晓、徐祥照之间的纠纷，原告进房装修屡次受阻。2020年4月中下旬，该房门锁被换，原告无法再进入房屋。期间，原告为解决此事多次报警，也多次要求被告解决该纠纷，但被告均不予处理，导致原告购买上述房屋进行居住使用的合同目的不能实现。2020年7月2日，原告电话告知被告解除《商住宅套房买卖协议书》及《卖契》，并要求被告返还购房款。2020年7月6日，原告再次通知被告双方之间的《商住宅套房买卖协议书》及《卖契》已于2020年7月2日解除，要求被告立即双倍返还定金100000元及购房款430000元合计530000元、赔偿利息损失及装修损失。然而，被告拒不履行上述义务。根据相关法律规定，原告特此提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，当时被告通过中介把房子卖给原告，被告是610000元买入而卖给原告480000元，已明确说明涉案房屋存在纠纷且没有地下室。原告称其祖籍在当地能够居住，于是被告将房屋卖给原告。被告根本不存在欺骗原告的情形。因此，被告不同意解除合同并退回购房款、返还定金等。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人王晓述称，因案外人欠被告的借款约220000元，无法偿还利息潜逃，具体利息金额不清楚，第三人王晓系担保人。第三人王晓当时在公安机关谈话笔录中确认的借款是175000元。2016年间，被告就让第三人王晓写了这份卖契，把涉案房屋抵给他。因同一案外人资金周转不灵，第三人王晓向第三人徐祥照借款400000元，在2014年与第三人徐祥照就涉案房屋书写了卖契。第三人徐祥照述称，2014年，第三人王晓因向第三人徐祥照借款400000元，第三人王晓及其母亲和第三人徐祥照签订卖契，将涉案房屋卖给第三人徐祥照，支付了400000元。2016年，第三人徐祥照得知第三人王晓又就涉案房屋书写卖契给被告，就向公安机关报案，第三人王晓被拘留。2016年的卖契将落款时间书写为2013年，当时有录音，在公安机关也有记录。事实上，第三人徐祥照的卖契时间比被告的卖契时间早，所以应当取得涉案房屋的所有权。考虑到涉案房屋没有取得房产权证，诉讼难度较大，故未提起诉讼。一直到原告也买了涉案房屋，第三人徐祥照就与原告谈过相关事情。原告提出要对涉案房屋进行装修，第三人徐祥照明确表示享有房屋权属，不认可其装修行为的合法性。本院经审理认定事实如下：2004年，第三人王晓、案外人王建晓就位于乐清市××镇××村的房屋取得乐政集用（2004）第42-172号集体土地使用证：使用权面积110.20㎡。2009年5月20日，案外人林锡国作为甲方和第三人王晓作为乙方签订《协议书》，其中约定：“因乙方将其座落在乐成镇蛎灰窑村银安塘的老屋连道坦（有土地证）提供给甲方开发建房，甲方将乙方提供的老屋林锡国东首7-8拆建为三间套的商品房（住房七层及车库），甲方所建的新屋靠村直路东边6间一幢一至六层（即王建晓第二层二套，车库按原地基分配）。”第三人王晓、案外人施玉莲在乙方落款处签字。2011年6月29日，第三人王晓、案外人王建晓、林锡国等七户取得浙规证建字第2011-038210247号建设工程规划许可证：建设项目公寓式住宅，建设位置乐成镇蛎灰窑村，建设规模拆扩建壹幢陆层计建设面积叁仟玖佰伍拾陆点伍平方米。2014年11月8日，第三人王晓及其母“施玉连”作为立卖契人和第三人徐祥照作为受买人签订《住宅套房卖契》，载明：“立卖契人王晓单独自己拥有的房屋坐落在城东街道蛎灰窑村银安塘（包山小区）本宅幢西楼梯302室西边套壹套套房，建筑面积约145平方米，即叁间的壹个平面，包括共用分摊面积在内。……该房出卖时无证。……该房混合结构，未装修，……现以伍拾万元整人民币/套的市价出卖给受买人徐祥照永远所有。……其房款伍拾万元整人民币立卖契人已随本契当面收清（不另写收据）。”2016年间，第三人王晓作为甲方（出卖方）和被告林双晓作为乙方（买受方）签订了打印填写样式的《房屋卖契》，载明：“一、房屋概况及成交金额：房屋座落乐清市××街道××小区××幢××楼梯××层××室，建筑面积约160㎡，层次03（地面层为壹层），成交金额大写陆拾壹万元整、小写610000元。二、付款方式：乙方于2013年3月8日如数付给甲方房款陆拾壹万元整人民币当面收清，随本契收讫无存。四、该房出卖时未办房权证。”该卖契的落款时间书写为“2013年3月8日”。同时，第三人王晓、被告林双晓双方又另行签订了由毛笔书写的《房屋卖契》，立卖契人落款处由代笔人书写了第三人王晓母亲的公民身份号码、买受人落款处由代笔人书写了被告林双晓妻子的公民身份号码，但并无该二人签字。2019年6月4日，被告林双晓作为甲方（转让方）和原告叶林宝作为乙方（受让方）签订《住宅套房买卖协议书》，其中约定：“甲方原从王晓处受买来的壹套房约160㎡三间套，无车库，座落在乐清市××街道××村××小区××幢××楼梯第叁楼（地面层为第壹层）302室西边套。现以肆拾捌万元整人民币／套的市价出卖给乙方所有。甲方随本协议收定金伍万元整人民币，已另写收据，凭本定金协议生效。于2019年6月11日乙方付给甲方的购房款43万元（不含定金5万元），甲方收清款同日交房、交卖契、交原卖契给乙方所有。违约责任：若乙方中途违约，自愿放弃已付的定金伍万元整归甲方所有，甲方中途违约应加倍还给乙方现金即壹拾万元整，违约期限于2019年6月11日止，决定与否，本定金协议终止。若有提前双方互相沟通。备注：①未装修。②无证。⑥无车库。”同日，原告向被告转账50000元。2019年6月10日，原告向被告转账350000元。2019年6月12日，被告林双晓作为立卖契人和原告叶林宝作为受买人立《住宅套房卖契》，其中约定“若在该房出卖的权属之内发生与立卖契人家庭有关的产权纠葛或重复交易或债权债务的经济责任由立卖契人自行处理完毕（与受买人无涉）”。同日，原告向被告转账80000元。后，原告对上述房屋进行装修。装修过程中，因第三人徐祥照对该买卖关系存在异议而数次更换涉案房屋门锁，2019年8月27日，原告向公安机关报案称涉案房屋钥匙孔被破坏，2019年11月5日，原告又向公安机关报案称涉案房屋钥匙孔被破坏，2020年6月3日，原告再次向公安机关报案称涉案房屋受到破坏。2020年7月2日，原告致电被告要求解除合同。2020年7月7日，原告向被告发出《解除协议通知书》，再次通知解除合同并返还相应款项及利息、损失等。2020年7月9日，被告收到该通知书。以上事实，有原告居民身份证、被告户籍证明、俩第三人户籍证明、集体土地使用证、建设工程规划许可证、《房屋卖契》两份、《住宅套房买卖协议书》两份、分户明细对账单、《住宅套房卖契》、照片、接报案回执、通话录音、《解除协议通知书》、快递面单及物流查询信息、《协议书》及原、被告庭审陈述、谈话笔录等在案为据。本院认为，关于第三人王晓与被告签订的《房屋卖契》，第三人王晓述称其系因债务无法清偿而签订该卖契，被告也确认因债务未偿还而签订该卖契，但被告未能提交证据证明双方已协商一致终止民间借贷合同关系而建立房屋买卖合同关系并已将借款及法定保护限额内的利息经对账清算后转化为购房款；且涉案房屋另存在其他房屋买卖合同文本，第三人王晓及其母亲与第三人徐祥照签订的《住宅套房卖契》实际签订时间较《房屋卖契》在先；因此被告未能提交证据证明其已就涉案房屋取得合法权属。故被告将涉案房屋出卖给原告，属于无权处分。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，合同有效。当事人应当根据合同约定全面履行义务。根据原、被告签订的《住宅套房卖契》约定，若在该房出卖的权属之内发生与被告家庭有关的产权纠葛或重复交易或债权债务的经济责任由被告自行处理完毕。被告辩称已向原告告知涉案房屋存在纠纷且原告同意自行解决的主张，缺乏依据，本院不予采纳。现因被告未取得涉案房屋的所有权或者处分权，导致原告无法占有取得涉案房屋致使不能实现合同目的，故原、被告签订的《住宅套房买卖协议书》、《住宅套房卖契》符合解除条件。原告因合同解除事项已于2020年7月2日通知被告，故确认《住宅套房买卖协议书》、《住宅套房卖契》于2020年7月2日解除。原告要求确认《住宅套房买卖协议书》、《住宅套房卖契》于2020年7月2日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据原、被告签订的《住宅套房买卖协议书》约定，原告于2019年6月11日支付购房款430000元（不含定金50000元），被告收清款同日交房、交卖契、交原卖契给原告所有，若原告中途违约自愿放弃已付的定金50000元归被告所有，被告中途违约应加倍还给原告现金即100000元，违约期限于2019年6月11日止，决定与否，本定金协议终止。根据原告的付款情况，原告于2019年6月12日才支付最后一笔购房款80000元，属于迟延履行，已经超过该合同约定的付款期限及定金条款的终止期限。虽然原、被告在原告迟延履行后于2020年6月12日重新签订了《住宅套房卖契》确定将定金50000元抵作购房款，但原告未提交证据证明双方就定金条款的终止期限重新进行了约定，故原告现已无权要求适用定金罚则。原告要求被告双倍返还定金其中双倍返还部分50000元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告的履行情况，原告已向被告支付购房款480000元（包括定金抵作购房款部分）而无法取得涉案房屋，故原告无需返还涉案房屋，被告应当向原告返还购房款480000元。原告要求被告返还购房款430000元及定金抵作购房款50000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据房屋买卖合同性质，鉴于原告系在明知被告向其提供的建设工程规划许可证非被告本人名义且涉案房屋无不动产登记手续的情况下购买该房屋，其自身具有过错，原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告买受房屋后进行了装修并支出了相关装修费用，原告所提交的证据不足以证明其支出的装修费用，且原告诉称2019年6月下旬开始装修而第三人徐祥照2019年7月初即告知存在相关纠纷，原告因上述纠纷装修屡次受阻后仍然继续进行装修，其自身对损失的扩大负有责任，而被告因未取得涉案房屋的所有权或处分权也未就装修部分受益。因此，原告要求被告赔偿装修损失75347元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告叶林宝与被告林双晓于2019年6月4日签订的《住宅套房买卖协议书》、2019年6月12日签订的《住宅套房卖契》于2020年7月2日解除；二、被告林双晓应于本判决生效之日起十日内返还原告叶林宝购房款480000元，款交本院民事审判一庭转付；三、驳回原告叶林宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10048元，减半收取计5024元，由原告叶林宝负担774元，由被告林双晓负担4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 吴亦贝二〇二〇年九月二十七日代书记员 黄达民?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。