四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8683号 上诉人（原审被告）：王莉，女，1983年2月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王思潼，四川路石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲葵，四川路石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市双流区公路养护段。住所地:双流区东升街道迎春路3段**。 法定代表人：李元林，职务：段长。 委托诉讼代理人：查小燕，四川捷思律师事务所律师。 上诉人王莉因与被上诉人成都市双流区公路养护段（以下简称双流公路养护段）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8162号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王莉上诉请求：一、请求撤销成都市双流区人民法院（2019）川0116民初8162号民事判决，发回重审或依法改判驳回双流公路养护段的全部诉讼请求；二、本案一审、二审全部诉讼费用由双流公路养护段承担。事实与理由：1.王莉与双流公路养护段2013年7月1日签订的《租赁合同》第十条第3款，“除国家政策需求拆除或征用外，乙方可一直租用”的约定，每份合同到期后，合同得以顺延。2014年6月28日租赁合同期满后，双流公路养护段划归天府新区管理，王莉曾多次到双流公路养护段的单位缴纳租金、续签合同，双流公路养护段均以其不归双流交通局管理为由予以拒绝。后双流公路养护段重新划归双流交通局管理后，其向王莉提供了缴纳依据及收款银行账号，由王莉缴纳租金至2018年10月，对此双流公路养护段未提出任何异议并表示将房屋继续租赁给王莉使用。因此，王莉与双流公路养护段在签订《租赁合同》后从未解除租赁关系，双方均是按照2013年7月1日签订的《租赁合同》第十条第3款的约定在履行租赁合同。一审法院忽视双方实际履行合同的意思表示，判令2013年7月1日签订的《租赁合同》于2016年9月20日解除系事实认定错误；2.双流公路养护段于2016年8月29日向王莉发出的《律师函》没有解除租赁合同的意思表示，该《律师函》不具有解除租赁合同的法律效力，且双流公路养护段于2018年10月按照《租赁合同》的约定收取了房屋租金并表示将房屋继续租赁给王莉使用，以实际履约行为对2016年8月29日所发出的《律师函》内容作出了撤销的意思表示。此外，王莉并无违约行为，双流公路养护段不具有法定解除权和约定解除权。一审法院以双流公路养护段发出的该份《律师函》作为解除《租赁合同》的证据使用，属于认定事实错误；3.“5.12”地;地震后租赁房屋已损毁，王莉经双流公路养护段书面同意后，于2009年由王莉出资对房屋进行重建，重建后的房屋用地是由原损毁房屋部分土地及双流区金桥镇社区2组集体所有土地共同组成。一审法院未对重建租赁房屋面积进行区分，将整栋重建房屋均视为租赁房屋，属于认定事实不清。综上，一审法院违背王莉与双流公路养护段实际履行租赁合同的意思表示，认定事实不清，为维护王莉的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法支持王莉的上诉请求。 双流公路养护段辩称，不同意王莉的上诉请求和理由，请求驳回王莉的上诉。 双流公路养护段向一审法院提出诉讼请求：1、判令双流公路养护段与王莉租赁关系已解除；2、判令王莉腾退房屋归还双流公路养护段；3、判令王莉支付房屋占用费2166元（暂计自2018年10月1日至2019年8月30日，剩余占用费计算至归还房屋当日）；4、本案诉讼费由王莉承担。 一审法院经审理认定事实：王莉自2009年6月23日起承租位于金桥镇擦耳道班的房屋。2013年7月1日原双流县公路养护段与王莉签订一份《租赁合同》，约定原双流县公路养护段出租给王莉的房屋位于金桥镇擦耳道班；该房屋租赁期为1年，自2013年6月29日起至2014年6月28日止；王莉承诺，租赁该房屋仅作为洗车使用；租赁期满，原双流县公路养护段有权收回出租房屋，王莉应如期交还。王莉如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知原双流县，经原双流县公路养护段同意后，重新签订租赁合同；租金为每年1890元，租金每年递增5%；租金支付方式：自合同起始日起，每12个月提前支付一次；租赁期间，王莉拖欠房租,原双流县公路养护段有权解除合同，收回出租的房屋；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止；除国家政策需求拆除或征用土地外，王莉可一直租用。2015年双流公路养护段成立。 2016年8月29日，双流公路养护段向王莉邮寄了一份《律师函》，载明：1、房屋租赁期限为1年，自2013年6月29日起至2014年6月28日止。租赁期满，双流公路养护段有权收回房屋，王莉应如期交还；2、租赁期间，王莉未经双流公路养护段书面同意、转租、转借、拆改变动房屋结构或拖欠房租，双流公路养护段有权解除合同，收回出租的房屋。鉴于上述事实，故函告1、王莉收到此函7日内，搬离合同约定租赁房屋（金桥道班金桥镇擦耳大桥旁）；3、若未按期搬离，将起诉至人民法院，并向王莉方主张2014年6月29日至实际搬离日之间的租金及租金孳息，向王莉主张物权侵害赔偿，且上述费用包含但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。 2016年9月20日，王莉作出关于《律师函》的回复，载明：1、王莉不存在擅自改变房屋结构的行为，由于该房屋因年久失修，王莉改建房屋是得到了原双流县公路养护段的同意的，不是擅自改变房屋结构；2、因当时在华阳的原双流县公路养护段因行政区，当时的领导告知无法续签合同，也不收取王莉的租金，因此王莉并非故意不缴纳双方所签租赁合同的租赁费；3、根据双方所签合同约定“除国家政策需求或征用外，王莉可以一直租用”，且鉴于前期改造房屋投入大量资金尚未收回，现在终止租赁关系将给王莉带来重大损失，因此，王莉愿意继续承租，并按时缴纳租金。 2018年9月30日，王莉通过银行转账向双流公路养护段支付了截止2018年9月30日欠付的租金9128元。 一审法院认为，2013年7月1日，原双流县公路养护段与王莉签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。2015年双流公路养护段成立后，该《租赁合同》直接约束双流公路养护段与王莉。 关于双流公路养护段主张与王莉租赁关系已解除，一审法院认为，2013年7月1日原双流县公路养护段与王莉签订的《租赁合同》明确约定了“租赁期为1年，自2013年6月29日起至2014年6月28日止”，也约定了“王莉如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知原双流县，经原双流县公路养护段同意后，重新签订租赁合同”。因此王莉依据《租赁合同》中关于“除国家政策需求拆除或征用土地外，王莉可一直租用”的约定主张该合同为长期合同与上述约定不符，对于该抗辩意见一审法院不予支持。案涉《租赁合同》已于2014年6月28日届满，此后双方未再签订新的租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，案涉《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时主张解除。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，双流公路养护段于2016年8月29日向王莉发送律师函主张解除双方的房屋租赁合同关系，因双流公路养护段未提交证据证明该《律师函》送达王莉的时间，故一审法院以王莉向双流公路养护段回函的时间2016年9月20日作为其收到双流公路养护段解除合同函件的时间，即案涉《租赁合同》自2016年9月20日解除。 关于双流公路养护段主张王莉腾退并归还案涉房屋，一审法院认为，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，在案涉合同解除后，王莉应腾退并归还案涉房屋，故对于双流公路养护段的该项诉讼请求一审法院予以支持。 关于双流公路养护段主张王莉支付房屋占用费2166元（暂计自2018年10月1日至2019年8月30日，剩余占用费计算至归还房屋当日）。一审法院认为，案涉《租赁合同》于2016年9月20日解除，此后王莉仍占有使用案涉租赁房屋，应当按照《租赁合同》约定的租金标准（租金为每年1890元，租金每年递增5%）向双流公路养护段支付2018年10月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，故对于双流公路养护段的该项诉讼请求一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、原双流县公路养护段与王莉于2013年7月1日签订的《租赁合同》于2016年9月20日解除；二、王莉于判决生效之日起三十日内将位于金桥镇××耳××班××房屋腾××并××给××公路××段；三、王莉于判决生效之日起三十日内向双流公路养护段支付2018年10月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用使用费（按照2013年7月1日签订的《租赁合同》约定的租金标准）。一审案件受理费50元，由王莉负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，王莉围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 王莉提交《证明书》1份和现场照片5张，拟证明：1.金桥镇擦耳道班所属的房屋修建于1983年，为砖木结构，2008年“5.12”地;地震后该房屋成为危房009年6月经双流公路养护段许可，由王莉出资对危房拆除重建；2.重建后的房屋共占用土地面积571㎡，其中占用原用房土地面积339.80㎡，占用金桥镇2组土地面积231.20㎡；3.目前案涉房屋已重新进行修建，其并不是全部属于双流公路养护段所有。 双流公路养护段发表质证意见称，1.对证明书的真实性无异议，但对其关联性不予认可，该份证明书与本案无关。本案争议焦点是租赁合同是否解除，与房屋是否重建没有关联性；2.从双方签定的合同可以看出从头到尾案涉房屋的所有权均属于双流公路养护段，案涉房屋按规定属违章搭建，应予以拆除，双流公路养护段会另行处理该问题。 根据双方当事人的诉辩意见，本院认为，双方的争议焦点在于：一、双流公路养护段发出的《律师函》是否具有解除案涉《租赁合同》的效力；二、若能产生合同解除的效力，王莉的腾退范围应当如何确定。本院分别评判如下： 一、关于《律师函》是否具有解除《租赁合同》的效力，本院认为，王莉与双流公路养护段于2013年7月1日签订的《租赁合同》明确约定“该房屋租赁期壹年，自2013年6月29日起至2014年6月28日止”，双方在合同约定的租期届满后未再签订书面租赁合同，但双流公路养护段对王莉继续使用租赁物的行为未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，王莉与双流公路养护段在2014年6月28日形成了不定期租赁关系。《租赁合同》关于“除国家政策需求拆除或征用外，乙方可一直租用”的约定，并未载于该合同租赁期限项下而载于“免责条件”项下，案涉房屋是否会被拆除或征用，属于未来不可预见的事项（即为条件），并非必然发生的事实（即非期限），故该约定并非关于期限的约定，而实为附解除条件的约定（即当发生拆除或征用时，租赁合同失效），在《租赁合同》已对租赁期限作出明确约定的情形下，不能以该约定作为确定租赁期限的依据。在王莉与双流公路养护段形成不定期租赁关系后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同关系，双流公路养护段于2016年8月29日发出的《律师函》中明确表示其有权解除合同，并据此要求王莉搬离房屋，具有明确的解除合同的意思表示，其后双流公路养护段在2018年9月30日接收王莉支付租金的行为，是对因王莉逾期搬离所已经产生的房屋占有使用费的收取，并不代表其撤回了解除合同的意思，一审确认双方的租赁合同已经解除并无不当，本院予以维持。 二、关于王莉的腾退范围问题，王莉上诉主张其出资对案涉房屋进行重建，重建后的房屋部分用地系双流区金桥镇社区2组集体所有土地，一审未对重建租赁房屋面积进行区分。本院认为，王莉关于重建房屋占用了金桥镇社区2组土地、租赁房屋面积有所扩大的主张，仅有金桥社区第2居民小组及金桥社区居民委员会共同出具的《证明书》，无其他证据证明，而从王莉所举的双流公路养护段2009年6月出具的《情况说明》来看，双流公路养护段当时要求的是“将此房在原有地基基础上（原撤原建）修建此房”，并无通过重建扩大房屋占地面积的意思，在房屋重建完成之后，王莉在双流公路养护段历年所签《租赁合同》中对租赁房屋的描述，亦与在重建之前所签《租赁合同》对租赁房屋的描述完全一致，且重建前后的《租赁合同》均未对房屋面积予以明确约定，以上说明重建后的房屋即为《租赁合同》约定的租赁房屋，并未将重建后房屋的部分面积排除在《租赁合同》之外，根据《租赁合同》中“甲方出租给乙方的房屋位于金桥镇擦耳道班”的描述，一审判令王莉腾退金桥镇擦耳道班的房屋并无不当，本院予以维持。 综上，王莉的上诉理由均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年九月二十三日 书记员  袁敬