宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初3282号原告：宁夏光裕物业服务有限公司。统一社会信用代码：91640500554154001B。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：王某2，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王某3，宁夏中卫市人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：韩某，宁夏中卫市人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。系王某3妻子，代理权限为特别授权。原告宁夏光裕物业服务有限公司诉被告王某3物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某2，被告的委托诉讼代理人韩某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费2949元（按每年502元标准，自2014年2月15日计算至2019年12月30日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2010年购买了中卫市沙坡头区迎宾壹号小区9号楼2单元101室房屋一套，并于2012年2月15日与原告签订前期物业服务协议，被告在签订协议至今一直享受原告对迎宾壹号小区的物业管理服务，但自2014年2月15日至2019年12月30日，被告一直拖欠物业费达五年之久。虽经原告多次催要，被告均不履行缴纳物业费的义务，被告不按时支付物业费的行为严重侵害了原告的管理服务工作，损害了原告及其他众多业主的利益。现原告为维护其合法权益，诉至法院。被告辩称，被告购买房屋位置、与原告签订前期物业服务合同属实，被告房屋面积为92.91㎡。自2014年2月15日至2019年12月30日期间的物业服务费未交纳属实，是原告物业服务跟不上才拖欠的物业费。2014年被告女儿在小区捡到3000元交给原告，原告称将此款捐给中卫市七小，但未向被告出示收据，只是给被告女儿买了两个书包。小区进来做广告的收取的费用去向不明也未进行公示。小区公共设施损坏严重，没有及时修理，绿化带杂草丛生、野狗乱跑无人管理。小区的监控形同虚设，被告家丢了自行车监控不能调取。单元门从居住开始没有上过锁，电动车乱停乱放没人管理。消防通道长期占用，造成严重安全隐患。收了有线电视的装修押金没有退还。签订合同时物业费标准为0.35元，现在按照0.45元标准收取没有向业主公布。原告没有向被告催收过物业服务费。针对被告答辩，原告称：原告在提供服务过程中无法保证不会出现问题，但原告即便因为其他无法控制的原因出现了问题，比如监控坏了、绿化带出现杂草等问题，原告及时进行了修复修缮，以保障整个小区的物业服务水平及业主的根本利益。原告向被告收取的物业费标准从0.35元/㎡.月调整到0.45元/㎡.月，是中卫市政府的政策性调控，在收取物业服务费用时已明确告知被告及其他业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人向法庭提交的证据，本院认定如下：一、对原告提交的证据：前期物业服务协议、中卫市物价局中卫市住房和城乡建设局卫价发（2014）87号文件、中卫市物价局中卫市住房和城乡建设局卫价发（2014）20号文件、服务价格登记备案证、资质证书，被告质证后无异议，本院予以采信，并在卷佐证。二、对被告提交的证据：照片15张，其中室外照片8张，室内照片7张，拟证明原告物业服务不到位的事实。原告质证后对照片的三性及其证明目的均不予认可，原告认为被告陈述其中13张照片拍摄于2020年8月，该时间点不属于原告主张物业服务费收取期间，与本案无关。另外2张照片拍摄时间为2016年3月23日，该两份照片无法显示系被告居住的迎宾壹号小区的实物拍摄，通过照片无法显示是该小区的物业服务现状。经审查，8张室外照片反映了车棚内废旧车辆乱停放、车棚顶部一处出现脱落，入户门玻璃缺损，一处道路洼陷，公共楼道电表箱及开关裸漏的现象，故本院对其证明的事实予以认定。7张室内照片，虽反映房屋出现漏水及墙体起皮现象，但没有证据证明房屋出现漏水及墙体起皮现象与原告物业服务有关，故本院对其证明效力不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系中卫市沙坡头区迎宾壹号小区业主，在××区，房屋面积92.91㎡，系多层住宅。2012年2月15日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，由原告为被告居住的中卫市沙坡头区迎宾壹号小区提供物业服务。协议约定：物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），住宅按0.35元/月.建筑平方米收费（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、房屋及小区共用部位共用设备设施的小修、小区日常综合管理）；物业服务费用标准按中卫市物价主管部门核定标准调整执行。协议还约定了其他内容。协议签订后原告一直为该小区提供物业服务。2014年2月15日以后，被告以原告物业服务不到位及其他原因为由，拒交物业服务费。期间，原告向被告催要，被告一直未付。2014年5月26日，中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局下发的《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号）规定，多层住宅（6层以下，含6层）物业服务费为四个等级。根据沙坡头区2011-2013年度物业服务成本变化情况，各等级基准收费标准确定为：三级0.45元/㎡.月。同时，该通知对交通工具停放收费、物业服务监督管理作出相应规定。2014年7月4日，中卫市住房和城乡建设局、物价局下发的《关于确认沙坡头区普通住宅小区物业服务等级的通知》（卫住建发[2014]87号）确定迎宾壹号物业服务等级为三级，非在建小区。2014年5月15日，原告在中卫市住房和城乡建设局备案物业服务资质等级为三级。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，原告按照合同约定向被告居住的中卫市沙坡头区迎宾壹号小区提供了物业服务，被告作为该小区业主接受了原告的物业服务，应当履行向原告支付相应物业服务费的义务。原告根据中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局下发的《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》（卫价发[2014]20号）文件规定及中卫市住房和城乡建设局备案的三级物业服务资质，按照0.45元/㎡.月向被告收取2014年2月15日计算至2019年12月30日期间的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称2014年被告女儿在小区捡到3000元交给原告公司，原告称将此款捐给中卫市七小，但未向被告出示收据，只是给被告女儿买了两个书包，与本案审查的物业服务合同不具有关联性，故本院不予采纳；被告辩称小区公共设施损坏严重，没有进行及时修理，绿化带杂草丛生、野狗乱跑无人管理。小区的监控形同虚设，单元门从居住开始没有上过锁，电动车乱停乱放没人管理。消防通道长期占用，造成严重安全隐患。结合被告提供的8张室外照片反映的事实，原告存在物业服务不到位的情况。被告辩称丢失自行车监控无法调取。收取被告有线电视的装修押金没有退还。小区做广告收取的费用去向不明也未进行公示，但未提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的责任，该辩解意见本院不予采纳。原告作为物业服务企业应加强管理及日常安保巡查，及时维护维修公共设施，保障各业主的财产安全，及时公布公共收益、支出及收费标准情况，共同创建文明、和谐、干净、安全的小区环境。结合本按实际，原告主张被告支付拖欠2014年2月15日至2019年12月30日计70个月的物业服务费，经核定为2926.67元，酌情按70%即2048.67元支付，部分支持原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王某3于本判决生效之日起五日内向原告宁夏光裕物业服务有限公司支付2014年2月15日至2019年12月30日期间的物业服务费2048.67元；二、驳回原告宁夏光裕物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告王某3未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告宁夏光裕物业服务有限公司负担8元，被告王某3负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 马元华 二○二○年九月二十日（法官助理 余 艳书记员 杨智梅 本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。