广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初3498号原告：吴潮文，男，汉族，1982年3月23日出生，住江西省南昌市进贤县**************，公民身份号码为360************653。委托诉讼代理人：黄文波，广东尚宽（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婷，广东尚宽（广州）律师事务所辅助人员。被告：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地为广东省东莞市**************。法定代表人：张某1。被告：东莞市华安服务有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：李某1。被告：李某1，男，汉族，1973年5月11日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************716。三被告共同委托诉讼代理人：杨敬波，广东江湾律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：钟紫薇，广东江湾律师事务所辅助人员。原告吴潮文诉被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称为“黄江镇房地产公司”）、东莞市华安服务有限公司（以下简称为“华安公司”）、李某1商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告吴潮文的委托诉讼代理人黄文波、肖婷，三被告共同委托诉讼代理人杨敬波、钟紫薇到庭参加诉讼。因当事人同意继续适用简易程序审理本案，且经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理。后本院于2020年7月15日组织原、被告进行了质证。原告吴潮文的委托诉讼代理人黄文波，三被告共同委托诉讼代理人杨敬波、钟紫薇到庭参加了质证。本案现已审理终结。原告吴潮文向本院提出诉讼请求：1.被告黄江镇房地产公司、华安公司向原告支付逾期交付商品房的违约金88248元【违约金以1838500元为本金，按日万分之二从2019年3月4日起计算至房屋测绘报告出示之日止，现暂计至2019年10月30日（240日）】；2.被告李某1对于被告华安公司在上述第一、二项诉讼请求中的责任承担连带清偿义务；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原告与被告黄江镇房地产公司、华安公司就位于东莞市黄江镇新市社区长江西路华安商住小区2*3********的买卖事宜，签订一份《商品房买卖合同》。被告实际的销售价格高于在房管部门的备案价格，被告将超出部分房款以装修设计费的形式收取且不体现在合同中，所以合同约定的商品房价款为1781000元，但加上装修设计款57500元，实际上的商品房价款为1838500元。另，合同明确约定于2019年3月3日前交付商品房。合同签订后，原告通过自用资金和银行贷款的方式全额付清了商品房价款，但时至商品房交付之日被告黄江镇房地产公司、华安公司却未能履行交付商品房的义务。直至2019年10月26日后小区业主才陆续收到被告黄江镇房地产公司、华安公司出具的《入伙通知书》，通知原告于2019年10月31日办理商品房交付手续，但原告认为被告黄江镇房地产公司、华安公司不但未按照合同约定提前十日书面通知交付商品房，而且所交付的商品房未达到合同约定的交付条件，遂拒绝收楼。根据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，被告黄江镇房地产公司、华安公司逾期交付商品房的行为已经构成违约，依法应当向原告支付逾期交付商品房的违约金。另被告华安公司系自然人独资的一人有限责任公司，根据相关法律规定，被告李某1作为被告华安公司的股东，若然不能证明公司财产独立于自己的财产，则依法对于案涉债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。三被告共同辩称，第一，案涉房屋均已在约定交楼日前验收成功，根据《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程验收备案证书》、《建筑工程竣工验收报告》证实，案涉房屋的验收日为2019年1月25日，符合约定的验收条件。第二。原、被告约定交付标的物房屋为毛坯房，且已实际交付完毕。依照合同约定，双方实际约定的“毛坯房”交付，报建手续同样以毛坯房形式报建，房屋装修为被告免费赠送项目。双方约定2019年3月3日交付案涉房屋，被告于2019年3月期间通知各原告收楼（毛坯房），各原告前往现场对案涉毛坯房进行质量检测（如水压测试等）并通过，随后各原告签署《装修方案确认书》，才得以确认具体的装修风格方案。同时，原告确认毛坯房已经交付完毕后，被告才得以让装修公司入场开展赠送的装修服务。原告的行为实际表明案涉毛坯房已交付完毕。第三，退一步说，假设构成逾期交付房屋，依据合同附件，被告也可以免除因延迟获取竣工验收备案证书应当承担的责任。案涉房屋的验收之日为2019年1月25日，因政府部门出具证书所需时间的不可控，同时法律亦未规定办证的审批时间，开发商无法预见实际出具竣工验收备案证书的具体时间，依据合同附件，非基于被告原因造成的延迟交付不视为逾期交付，故应当免除被告延迟获取竣工验收备案证书而应当承担的责任。第四，被告实际已对各原告予以免费装修赠送服务，且又因约定的案涉房屋为毛坯房且已实际交付，被告对各原告开展的免费装修期间内，并没有实际造成各原告的任何损失，相反，是对各原告毛坯房的一种增值行为。考虑到公平原则，恳请法院认定违约金过高，请求减免。经审理查明，2018年8月1日，原告（买受人）与被告黄江镇房地产公司、华安公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告黄江镇房地产公司、华安公司购买位于东莞市黄江镇新市社区长江西路华安商住小区2**********屋，总价款为1781000元；原告于2018年8月1日前支付首期房价款541000元，余款1240000元申请贷款支付。该合同第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条约定，该商品房交付时应符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2019年*月*日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一第四条“关于合同第九条商品房交付条件的修改和补充约定”第1款约定，该商品房交付条件修改为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房为住宅的；出卖人向买受人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。附件十一第四条第2款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，但不承担其他任何责任：1.遭遇不可抗力……3.非出卖人原因包括但不限于政府部门延误验收、市政配套工程施工以及其他第三方原因影响的。附件十一第五条“关于本合同第十一条交付期限的补充”第4款约定，该商品房的可以交付标准以出卖人已取得《工程竣工验收报告》为准则，买受人不得以出卖人暂无法出具正在为办理之中的《竣工验收备案证书》为由而拒绝收楼。附件十一第六条“关于本合同第十一条第三款及房屋交接、质量问题的补充”约定，房屋按约交付时，买受人自行认为房屋本身或者设备等存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后要求出卖人按照合同约定进行保修，除如下因素外，买受人拒绝交接的，视为出卖人按时交付：1.出卖人未取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》；2.经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确定不合格的。附件十一第七条“关于合同第十二条逾期交付责任的补充约定”第1款约定，逾期交付是指在合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满时，出卖人未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件。附件十一第二十一条“其他约定”，对住宅装修标准作了约定，如客厅、空中花园地面采用“来利达800*800”、多层实木地板（房间）采用“宏耐910*127*15”、马桶“法恩莎”、灶台“樱花”等。合同签订后，原告主张已足额付清了案涉商品房的房款，其中部分购房款被告是以装修设计费的形式收取的，并提交了《个人购房担保借款合同》、收款收据（专用）、购房发票为凭。其中，编号为0000706及0000730的收款收据（专用）显示付款事由为装修设计费，其金额分别为10000元及47500*。庭审中，三被告确认原告已足额付清购房款1838500元，并确认以装修设计费形式收取案涉商品房的部分房款。2019年3月14日，被告黄江镇房地产公司、华安公司出具了一份《关于华安商住小区延期交楼情况说明》，载明：楼盘建设工程已全部完工（具备验收资格）并向相关部门提交竣工验收申请材料，现等各部门验收并出具竣工验收备案证明文件；我司愿意按《商品房买卖合同》的约定与业主协商解决交楼问题，并同意按《商品房买卖合同》关于延期交楼相关约定承担相应的法律责任；我司预计在2019年9月30日前向业主交付精装房（装修工程属于我司免费赠送部分）。2019年3月20日，原告签署了一份《装修方案确认书》，载明：本人已于2019年3月20日与广州虹宇物业管理有限公司东莞分公司就对本人购买的华安珑廷2栋3单元1202号进行装修方案确认，现同意按A方案传统型进行室内装修。2019年10月24日，案涉华安商住小区2栋商业、住宅楼取得了《竣工验收备案证书》，显示验收日期为2019年1月25日。另，三被告还向本院提交了《建筑工程竣工验收报告》，报告显示案涉商业、住宅楼验收时间为2019年1月25日。2019年10月28日，被告华安公司向原告邮寄送达了入伙通知书。该入伙通知书要求原告于2019年10月31日8:00至17:00时前来办理入伙手续等。庭审中，原告称案涉商品房存在质量问题，如装修时存在以次充好的情况。原告确认其在2020年3月8日收楼，并确认签收了商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书。三被告主张案涉合同约定的交付时间为交付毛坯房的时间，并非交付精装修的时间，毛坯房已于2019年3月就已实际交付，装修是赠送的，因此主张原告签署《装修方案确认书》已视为对合同的变更，并主张应根据案涉合同附件十一第四条第1款的约定认定房屋交付条件。原告认为装修并非赠送项目，而是包含在购房款中，并明确被告延期交付的原因是未取得建设工程验收备案证明文件、未取得测绘报告、装修标准与约定不符。三被告提交的《实测报告书》显示测量单位为东莞市祥和测绘有限公司，现场测绘日期为2019年11月12日。该《实测报告书》盖有“东莞市测绘院东莞市不动产测绘成果专用章”，显示盖章日期为2019年12月12日。对于被告办理《竣工验收备案证书》是否存在延迟备案的情况，本院依职权向东莞市住房和城乡建设局发函进行调查。东莞市住房和城乡建设局回函称：“我局房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案事项承诺办理时限为1个工作日，资料受理当天不计入工作日。2019年10月23日企业在市民服务中心提交华安商住小区1、2、4栋商业、住宅楼的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案申请，我局分别于2019年10月23日（4栋）、24日（1、2栋）出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书；2019年11月5日企业在市民服务中心提交华安商住小区3栋商业、住宅楼的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案申请，我局于2019年11月6日出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。经核查，本机关在对华安商住小区1、2、3、4栋商业、住宅楼项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案审批过程中，完全在规定的时限内完成审批手续，并无出现延期审批的情况。”对于逾期交付违约金。三被告称若认定被告逾期交付商品房，则要求调整违约金，因违约金过高，并主张应参照当地同一地段房屋的出租价格作为原告实际损失的依据。对此，三被告提交了案外人签订的房产租赁合同及东莞市宝信房地产经纪有限公司出具的《华安珑廷商品房出租情况》及东莞市英杰房地产中介有限公司出具的《黄江江海城遍区商品房出租价格说明》为凭。另查明，被告华安公司系自然人独资有限责任公司，被告李某1系被告华安公司的法定代表人及唯一股东。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》、收款收据（专用）、购房发票、《关于华安商住小区延期交楼情况说明》、《竣工验收备案证书》、《建筑工程竣工验收报告》、EMS快递单、入伙通知书、收楼声明书、签领钥匙登记表、《实测报告书》、不动产测量报告、东莞市住房和城乡建设局复函、房产租赁合同、《华安珑廷商品房出租情况》、《黄江江海城遍区商品房出租价格说明》、竣工标识牌照片、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、华安珑庭收楼情况统计表、双方书面质证意见及本院庭审笔录、补充质证笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告及被告黄江镇房地产公司、华安公司应依照合同的约定享有权利及履行相应的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、案涉商品房约定的交付条件如何认定；二、案涉商品房的交付时间如何认定；三、被告应否承担逾期交楼的责任；四、违约金标准是否应当调整；五、李某1是否应承担连带责任。关于焦点一。根据案涉合同第九条约定，商品房交付应当要取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同附件十一第四条第1项将交付条件修改为商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，取消了将商品房取得房屋测绘报告作为交付条件，原告认为该约定无效。合同主文和附件是同一天签署的，且原告在“合同附件十一”的每页上都签字确认，应当视为原告对其上的条款均是明知的。商品房的实际套内建筑面积是否符合约定，对买受人的合同权利虽然有一定的影响，但买受人可以根据面积差异处理方式主张解除合同或者要求出卖人承担其他违约责任，并没有排除买受人的主要权利内容，故合同附件对交付条件作出的变更不属于合同第二十八条的情形。因此案涉商品房的交付条件应当以合同附件十一第四条第1项的约定为准。关于焦点二。案涉合同约定被告黄江镇房地产公司、华安公司应当在2019年3月3日前向原告交付该商品房，被告黄江镇房地产公司、华安公司主张该约定的交付时间为交付毛坯房的时间，本院不予采纳，理由如下：首先，合同附件十一第二十一条约定了相应的装修标准、材料规格及电器品牌，足以认定案涉商品房的房款是已经包含装修费用的。其次，虽然《关于华安商住小区延期交楼情况说明》载明装修属于免费赠送部分，但该情况说明系被告单方制作的，没有经业主的确认，不能以此认定房屋装修系免费赠与项目。再次，装修费用已包含在购房款里，在双方没有另行约定的情况下，被告黄江镇房地产公司、华安公司交付的商品房应为带有装修的精装房，而非毛坯房。因此，案涉合同约定的交付时间是交付精装房的时间。关于焦点三。案涉华安商住小区2栋商业、住宅楼于2019年10月24日取得了《竣工验收备案证书》，该时间已经超过了合同约定的交付时间2019年3月3日。被告黄江镇房地产公司、华安公司辩称因政府部门出具备案证书所需时间不可控，同时法律亦未规定办证的审批时间，案涉商业、住宅楼延迟获取竣工验收备案证书并非由于被告的原因造成的，故应免除被告因延迟获取竣工验收备案证书应当承担的责任。但根据东莞市住房和城乡建设局的复函，被告于2019年10月23日提交案涉商业、住宅楼的备案申请，东莞市住房和城乡建设局于2019年10月24日出具备案证明。对上述复函内容，被告黄江镇房地产公司、华安公司没有举证予以反驳，且没有举证证明其逾期交楼存在合同约定的可免责的情形，应由被告黄江镇房地产公司、华安公司承担举证不能的责任。故对于被告黄江镇房地产公司、华安公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。由此可见，至少在2019年10月24日前一天案涉商品房仍然没有达到合同约定的交付条件，被告存在逾期交付的行为。根据合同的约定，被告黄江镇房地产公司、华安公司应从2019年3月4日起向原告支付逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金计算的截止日期。被告于2019年10月28日通知原告于2019年10月31日办理收楼手续，其时案涉房屋已符合合同约定的交付条件，被告逾期交付的行为应当于其通知收楼的当天即2019年10月31日截止。原告未在上述期间进行收楼，应自行承担不利后果，故逾期交楼违约金计算的截止日期为2019年10月31日。且即便如原告所述案涉房屋存在装修时以次充好等情况，但该问题尚不构成房屋主体结构质量不合格或者有其它质量问题严重影响正常居住使用的情形，故根据合同附件十一第六条的约定，原告不得以此为由拒绝收楼。关于焦点四。现行法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，被告以案涉房产同地段同期的租金作为判断应当减少违约金的基础，理由不成立。租金只是原告可能遭受的一方面的损失，而不能认定为是原告因被告的违约行为而遭受的实际损失。其次，根据案涉合同的约定，出卖人逾期交楼超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。同时，案涉合同还约定，若买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。由此可见，案涉合同对出卖人逾期交楼及买受人逾期付款所产生的违约金的计算方式是对等的，不存在权利失衡的情况，且每日万分之二的标准折算为年利率为7.3%，并不存在明显过高的情形。再次，案涉合同是被告黄江镇房地产公司、华安公司提供的关于商品房买卖的标准格式合同，合同条款是经过被告认真审核斟酌之后确定的。被告对其违约的后果明知且熟知，其在违约之后提出减少违约金的主张明显违背了诚实信用原则。原告在案涉合同履行过程中并不存在违约行为，应当对守约方的利益予以保护。综上，被告主张减少违约金没有依据，本院不予采纳。被告黄江镇房地产公司、华安公司应按照合同的约定，以全部房价款日万分之二的标准向原告支付逾期交楼违约金。故，被告黄江镇房地产公司、华安公司应向原告支付违约金88983.40元（1838500元×0.0002×242天）。原告该项请求超出上述部分，本院不予支持。关于焦点五。被告华安公司为自然人独资有限责任公司，被告李某1为其唯一股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告李某1未向本院提交证据证明被告华安公司的财产独立于其个人财产，故本院对原告要求被告李某1对案涉债务承担连带责任的主张依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、限被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市华安服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴潮文支付逾期交楼违约金88983.40元；二、被告李某1对本判决第一判项的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告吴潮文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1003元（已减半，原告已预交），由被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市华安服务有限公司、李某1共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 谢嘉禾二〇二〇年九月七日法官助理 吴嘉琪书 记 员 蔡嘉宜附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。