陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终15001号上诉人（原审原告）：陕西鑫磊商品混凝土有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区电子城曹家堡村。法定代表人：魏民权，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建功，陕西制衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心。住所地：陕西省西安市雁塔区西万路高家堡。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫孝嘎，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳伟，北京德恒（西咸新区）律师事务所实习律师。原审第三人：四川省第四建筑有限公司。住所地：四川省德阳市嘉陵江西路**。法定代表人：李登龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：符海春，女，1996年6月12日出生，汉族，该公司法律债权部员工，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：原玉博，男，1983年11月2日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人陕西鑫磊商品混凝土有限公司(以下简称鑫磊公司)因与被上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称农业中心），原审第三人四川省第四建筑有限公司（以下简称四川建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3238号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫磊公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判农业中心向其公司交付位于西安市雁塔区建筑面积128.85㎡及4-13204建筑面积128.85㎡的两套住宅，并为其公司办理两套房产的不动产登记；2、农业中心承担本案诉讼费用。事实与理由：一审法院没有正视债权抵消是履行商品房买卖关系中支付房屋对价的方式，在这里债权就是货币，农业中心继续履行房屋的交付义务不存在政策或者法律上的障碍。农业中心辩称：其公司无法交付房屋系政策的原因，鑫磊公司不能作为购买房屋的主体，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。四川建筑公司述称：债权转让抵消协议是三方真实意思表示，各方应当按照协议约定履行，至于鑫磊公司与农业中心如何履行与其公司无关。鑫磊公司向一审法院起诉请求：1、判令农业中心履行房屋买卖合同的交付义务，立即交付其公司购买的位于西安市雁塔区建筑面积128.85㎡及4-13204建筑面积128.85㎡的两套住宅，并为其公司办理前述两套房产的不动产登记；2、农业中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月1日，鑫磊公司与农业中心及四川建筑公司签订《债权转让抵消协议》，约定为妥善解决三方的债权债务问题，三方达成债权转让协议。协议第一条约定，三方一致确认：截至本协议签署之日，农业中心所欠四川建筑公司工程结算款中支出1494660元用于本次债权转让，四川建筑公司所欠鑫磊公司1#、2#楼商砼款中支出1494660元用于本次债权转让。第二条约定，三方一致确认：截至本协议签署之日，鑫磊公司所欠农业中心购房款共计1494660元，所购包括以下商品房：位于卓越熙郡项目，房号为**，单套面积128.85㎡，单价5800元/㎡，单套房屋总价747330元；房号为4-13204，单套面积128.85㎡，单价5800元/㎡，单套房屋总价747330元的房屋共贰套。如产权登记机关实际测定的面积有差异的，以产权登记机关实际测定面积为准，每平米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。第三条约定，三方一致同意：1.四川建筑公司将其对鑫磊公司（应为农业中心）享有的1494660元债权转让给鑫磊公司，以此抵顶鑫磊公司所欠农业中心的购房款；2.本协议生效后10日内，鑫磊公司给四川建筑公司出具收款收据，四川建筑公司给农业中心出具收款收据，农业中心给鑫磊公司出具房款收据，视同收到鑫磊公司同等金额的房款；三方凭本协议及收款凭据各自销账；至此，三方之间基于该笔债权所产生的权利义务关系消灭，四川建筑公司不得再以该笔已转让的债权向农业中心主张任何权利，鑫磊公司不得再以该笔已转让的债权向四川建筑公司主张任何权利；3.所抵房屋产生的契税、大修基金、物业费、办理房产证等费用由鑫磊公司自行承担，与农业中心和四川建筑公司无关。第六条约定，本协议经三方加盖公章并由三方法定代表人或由法定代表人授权的代理人签字后生效。该协议鑫磊公司加盖公章并签字，农业中心及四川建筑公司均加盖公章但未签字。同日，鑫磊公司向四川建筑公司出具收据，载明收到四川建筑公司关于卓越熙郡1#、2#楼工程项目的商品混凝土材料款1494660元，此款项用于鑫磊公司指定人购买房号为4-13201、4-13204房屋。4月22日，鑫磊公司与闫奋斌签订《协议书》，约定鑫磊公司将自己从四川建筑公司抵债取得的卓越熙郡4号楼13204室房屋（128.85㎡），以单价5800元/㎡，金额总计747330元的价格抵归闫奋斌所有，闫奋斌用给鑫磊公司所提供砂石款之金额进行抵账；鑫磊公司协调闫奋斌与开发商签订房屋买卖合同，并帮助闫奋斌取得开发商出具的房屋收款凭证，房屋买卖合同签订后，由闫奋斌与开发商按双方合同履行，鑫磊公司不再介入。11月17日，四川建筑公司向农业中心出具介绍信，载明：为切实履行贵我双方2015年9月11日签订的《以房抵款协议书》关于以房抵款的约定，请贵司与闫奋斌签订关于卓越熙郡《商品房买卖合同》，房号4-13204，面积128.85㎡，单价5800元/㎡，总价747330元，价款的747330元由我公司承担，从贵司应付我司的工程结算款中扣除；因上述《商品房买卖合同》的履行而产生的剩余房屋价款、契税、保险费、实测面积补差费等一切税费由贵司与房屋买受人根据合同约定和相关法律政策规定办理。该介绍信农业中心员工张武志于2017年5月5日签字表示同意。另查，2015年9月11日，农业中心与四川建筑公司签订《以房抵款协议书》，约定农业中心以座落于西安市.29平方米、总房款为3922482元的商品房折抵相应的工程款支付四川建筑公司1#-2#楼工程进度款，具体房源中包含涉案两套房屋。2018年6月22日，农业中心与四川建筑公司签订《卓越项目工程款收款对账明细》，其中包含上述以房抵款3922482元。2018年7月，四川建筑公司以建设工程施工合同纠纷为由将农业中心、陕西秦农农村商业银行股份有限公司高新路支行、西安浐灞生态区恒隆实业有限公司、陕西润科投资有限责任公司、林放诉至陕西省高级人民法院，陕西省高级人民法院根据四川建筑公司的财产保全申请依法裁定冻结农业中心名下银行存款5004.86万元或查封同等价值的财产。庭审中，鑫磊公司与四川建筑公司一致认可涉案《债权转让抵消协议》是四川建筑公司交给鑫磊公司，鑫磊公司签字盖章后交给四川建筑公司，四川建筑公司最终返给鑫磊公司。农业中心表示涉案两套房屋已经对外销售给案外人并实际交付房屋。四川建筑公司表示鑫磊公司向四川建筑公司出具委托书，指定将涉案4-13204号房屋抵给闫奋斌；四川建筑公司诉请农业中心支付的5000多万元工程款中，已经扣减双方签订的三份以房抵款协议书共计1200万元左右，不包括涉案《债权转让抵消协议》中约定的款项；四川建筑公司诉讼保全农业中心未在房管局进行网签备案的房产，其中包括涉案两套房屋。另，鑫磊公司提供闫奋斌的证人证言，闫奋斌证明其拿着抵房协议、介绍信及个人身份证明去农业中心售楼部收房，但房屋顶层漏水，修好后农业中心一直不交房，2018年10月其去看房时发现已经卖给别人开始装修，之后其找鑫磊公司处理此事。虽经法庭释明，鑫磊公司仍表示坚持其诉讼请求。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鑫磊公司、农业中心及四川建筑公司签订的《债权转让抵消协议》明确约定经三方加盖公章并由三方法定代表人或由法定代表人授权的代理人签字后生效，但农业中心及四川建筑公司仅加盖公章没有签字。协议签订后，鑫磊公司按照约定向四川建筑公司出具收据，并将涉案4-13204号房屋抵给闫奋斌，四川建筑公司根据鑫磊公司的委托向农业中心出具介绍信，要求农业中心与闫奋斌就该房屋签订《商品房买卖合同》，农业中心公司员工张武志在介绍信上签字表示同意，上述事实表明农业中心及四川建筑公司对《债权转让抵消协议》均未曾提出过任何异议，且已部分履行，故农业中心抗辩协议未生效的说法显然不能成立。另一方面，农业中心与四川建筑公司签订的《以房抵款协议书》、《卓越项目工程款收款对账明细》亦能印证债权转让的事实。因此，《债权转让抵消协议》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照约定履行各自的权利义务。从协议约定的内容来看，以房抵债只是农业中心履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，鑫磊公司及农业中心也未就此签订商品房买卖合同，所以本案的基础法律关系是债权转让合同关系而非商品房预售合同关系，但鑫磊公司仍坚持要求农业中心交付房屋并办理不动产登记，与本案的基础法律关系不符，本院不予支持。还须指出，涉案房屋农业中心已销售给案外人并实际交付，且已经被人民法院查封，协议中约定的以房抵债在事实上或法律上均不能实际履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条规定，判决如下：驳回原告陕西鑫磊商品混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。鑫磊公司、农业中心及四川建筑公司签订的《债权转让抵消协议》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照约定履行各自的权利义务。鑫磊公司上诉认为农业中心继续履行房屋的交付义务不存在政策或者法律上的障碍。因鑫磊公司与农业中心未就债权转让抵消协议的履行签订商品房买卖合同，故一审法院认定本案法律关系是债权转让合同关系而并非商品房预售合同关系并无不妥，且涉案房屋农业中心已销售给案外人并实际交付，还存在被人民法院查封的事实，故鑫磊公司、农业中心及四川建筑公司三方以房抵债协议存在事实上和法律上的履行不能，鑫磊公司坚持交付房屋并办理不动产登记的诉请，理由不成立，本院不予支持。综上，本院对鑫磊公司提出的上诉意见不予采纳。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，陕西鑫磊商品混凝土有限公司已预交，由陕西鑫磊商品混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇二〇年九月十八日法官助理  窦 敏书 记 员  宁 越