广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初2644号 原告：广西凯怡物业管理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区盘龙路**盘龙居小区公寓楼**房。统一社会信用代码：91450103327371604Q。 法定代表人：顾展宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫毅华，男，1983年1月30日出生，汉族，南宁市青秀区人。该公司法务。 委托诉讼代理人：陈霞，女，1984年2月25日出生，汉族，广西北流市人。该公司项目副经理。 被告：詹梅玲，女，1973年9月8日出生，壮族，南宁市武鸣区人，现住南宁市武鸣区。 原告广西凯怡物业管理有限公司南宁分公司（以下简称凯怡物业公司）与被告詹梅玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告凯怡物业公司的委托诉讼代理人莫毅华、陈霞，被告詹梅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯怡物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年6月至2020年5月共24个月的物业服务费2899.2元（120.8元/月×24个月）；二、判令被告向原告支付物业服务费2018年7月1日起至2020年5月1日违约金3000.7元（按日千分之三计算）；三、判令被告从2020年5月2日起至付清物业服务费之日止，支付前述物业服务费违约金（按日千分之三计算）；四、判令被告向原告支付2018年6月-2020年5月代收公摊电费343.7元、2018年6月-2020年4月代收公摊水费7.4元、2018年6月-2020年5月代收生活垃圾处理费120元（5元/月）；五、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年1月1日，原告与广西凯天房地产开发有限公司武鸣分公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为武鸣标营一品小区提供物业服务。2016年6月2日，广西凯天房地产开发有限公司与被告办理标营一品9幢1单元303号房的交房手续。2019年5月6日，原告与被告签订《物业服务合同》合法选聘原告对武鸣标营一品小区项目提供物业服务，并约定物业服务费用标准，住宅房屋建筑面积每月每平方米1元收取。《物业服务合同》第九条约定：“业主应于开发商入伙通知书注明之日起交纳物业服务费用。业主按月交纳管理相关费用，业主或物业使用人应在上月25日至当月5日之前履行交纳义务。”被告办理房屋交房手续后，原告依约提供了小区物业服务，但被告自2018年6月起至2020年5月共拖欠2899.2元物业服务费未支付，原告多次以发送短信、公示公告、张贴催缴函等方式要求被告按时支付物业管理费，但被告至今都未支付上述物业服务费。由于被告未能按期支付物业服务费，依照《物业服务合同》第二十三条约定：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第十条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三的标准向乙方支付违约金。”被告应向原告支付2018年7月1日至2020年5月1日的违约金2750.6元。另按《物业服务合同》第五条约定：被告应向原告支付代收公摊电费343.7元、代收公摊水费7.4元、代收生活垃圾处理费120元。鉴于在原告提起本案诉讼时，被告仍拖欠原告物业服务费，为减少诉累，敬请人民法院一并判令被告从2020年5月2日起至其向原告付清物业服务费之日止期间，按其未能向原告支付前述物业服务费的部分按每日千分之三的标准向原告支付违约金。综上所述，恳请人民法院依法查明事实，支付原告的诉讼请求。 原告向本院提交的证据为：1.被告身份证复印件，拟证明被告身份情况；2.前期物业服务合同，3.关于标营一品前期物业管理备案的处理意见、备案回执，证据2和3拟证明原告从2016年1月1日起为武鸣标营一品小区提供物业服务；4.物业服务合同，拟证明双方约定由原告提供物业服务及收费价格标准；5.商品房买卖合同，拟证明该房屋和车位的业主和房号；6.房产测绘成果报告，拟证明房屋实际测绘面积；7.入伙通知书，8.标营一品小区业主/住户情况登记表，证据7和8拟证明被告已办理房屋入伙手续；9.标营一品缴费通知书，拟证明被告应缴费用明细；10.广西电网公司电费通知书，11.电费增值税发票，证据10和11拟证明凯怡公司已为业主代缴公摊电费；12.生活用水增值税发票，拟证明原告已为业主代缴公摊水费；13.标营一品小区公摊水电费明细表、物业相关费用明细表，拟证明原告向业主公示公摊水电费明细以及收费标准；14.垃圾处理费增值税发票、武鸣垃圾处理费收费标准表，拟证明原告已为业主代缴垃圾处理费以及收费标准；15.物业催缴函、张贴催缴函的照片，拟证明原告发出催缴函给被告，要求其按时交纳物业费等费用；16.南武价格〔2018〕7号文件，拟证明电梯费、、地面管理费的相关规定 被告詹梅玲辩称，房子从2017年就发现问题，物业也没有帮解决问题，违约金不合理，太高了，所以才不缴物业费的。 被告詹梅玲未提交任何证据。 本院经审理认定事实如下：2019年5月6日，被告詹梅玲做为甲方与做为乙方的原告凯怡物业公司签订了《物业服务合同》，合同对双方的权利和义务、物业管理服务内容、服务费用、违约责任等内容进行了约定。协议约定：“第五条本物业管理区域物业服务相关收费如下：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米￥1.00元向业主或物业使用人收取……（3））地下停车位产权独立）由乙方按每月每个车位￥30.00元向业主或物业使用人收取……4、在本物业管理区域内，绿化、保洁、园林景观、路灯照明、电梯运行以及公共安防系统等共用设施和公共性服务中所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费用列支的范围，由受益业主另行按其拥有物业的户数进行分摊。未交付使用的房屋所产生的“公共能耗费”由开发商承担。第六条乙方同意提供代收代缴水电费服务，业主和物业使用人自用的水、电费按实际发生额实代收代缴。第八章违约责任第二十三条，业主或物业使用人违反本合同第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三的标准向乙方支付违约金。”2016年1月1日起，凯怡物业公司对标营一品小区进行了物业管理服务。被告詹梅玲系南宁市武鸣区标营路3号标营一品小区9幢1单元303号房业主，房屋类型为住宅，建筑面积120.81㎡。被告詹梅玲未交纳自2018年6月至2020年5月期间的物业管理费，2018年6月至2020年5月代收公摊电费、2018年6月至2020年4月代收公摊水费，2018年6月至2020年5月代收生活垃圾处理费。 本院认为，原告凯怡物业公司与被告签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，各方当事人均应依约全面履行各自的义务。凯怡物业公司进驻小区提供了物业管理服务，被告作为业主应依合同约定交纳物业管理费、生活垃圾处理费等相关费用。关于原告请求的物业管理费等费用，确认如下：①物业管理费，应按住宅每月1.00元／㎡标准计算，被告应支付的物业费为2899.20元（120.81㎡×1元／㎡×24个月），现原告仅要求支付2899.2元，本院予以支持；②垃圾处理费，按5元/户/月征收，现原告诉请被告支付120元垃圾处理费，本院予以确认；③代收公摊电费343.70元、代收公摊水费7.40元，本院予以确认。关于被告是否应当向原告支付逾期付款违约金问题，原、被告双方签订的《物业服务合同》第二十三条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三的标准向原告支付违约金。被告不缴纳物业服务费等相关费用，已构成违约，应当承担违约责任，原告诉请被告支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持；被告以房子发现问题未能解决为由而未付物业费，本院不予支持。但合同约定的日3‰的违约金过高，本院予以调整，被告应付的违约金以不超出原告损失的30%为限。现原告未能证实其因被告的违约行为造成的损失具体数额，故本院确定被告应支付的违约金以中国人民银行规定的贷款基准利率基础上浮30%计算，自被告应付物业费之日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告詹梅玲支付原告广西凯怡物业管理有限公司南宁分公司2018年6月至2020年5月的物业服务费2899.20元； 被告詹梅玲支付原告广西凯怡物业管理有限公司南宁分公司2018年6月至2020年5月代收公摊电费343.70元，2018年6月至2020年4月代收公摊水费7.40元，2018年6月至2020年5月代收生活垃圾处理费120元； 被告詹梅玲支付原告广西凯怡物业管理有限公司南宁分公司逾期付款违约金（违约金的计算：以每月所欠物业服务费为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按逾期时一年期贷款市场报价利率上浮30%计付）。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告詹梅玲负担。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员 陈 瑜 二〇二〇年九月二十三日 书记员 杨月玲 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。