安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1930号 上诉人（原审原告）：查国友，男，1969年7月24日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审被告）：班友军，男，1980年6月1日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审被告）：洪传义，男，1963年3月29日出生，汉族，住安徽省舒城县。 原审第三人：安徽省舒城县晓天镇汪冲村民委员会，住所地安徽省舒城县晓天镇汪冲村汪祠组，统一社会信用代码54341523511699589B。 法定代表人：胡长建，系该村村委会主任。 委托诉讼代理人：周礼应，安徽永诚律师事务所律师。 上诉人查国友因与被上诉人班友军、洪传义，原审第三人安徽省舒城县晓天镇汪冲村村民委员会（以下简称汪冲村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人查国友上诉请求：请求撤销一审判决，改判被上诉人支付120000元赔偿款。事实和理由：班友军在收受洪传义2000元定金后将房屋转租给上诉人并签订了合同、收取了10000元定金，导致上诉人在不知情的情况下进行了先期施工，投入了20000元。后洪传义强行进入我租赁的房屋，经调解上诉人让出部分房屋给洪传义使用4年，洪传义承诺4年后将房屋返还给上诉人。如班友军告诉上诉人已收了洪传义的2000元定金，上诉人就不会再与班友军签订合同；如洪传义不承诺只用4年，在4年后返还房屋上诉人就不会继续投资；如汪冲村委会通知班友军要收回房屋，其时，能够协调洪传义让其搬出，将房屋全部交付给上诉人，就不会产生后来村委会的强行拆除，给上诉人造成不必要的损失。故上诉人产生的损失均系班友军及洪传义违约造成，其应承担上诉人全部损失。 洪传义辩称，答辩人与上诉人之间不存在租赁合同关系，上诉认要求答辩人承担责任无事实依据。2017年以后因上诉人不履行合同义务单方违约，出租人及房屋所有人有权解除合同。 汪冲村委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 查国友向一审法院起诉请求：请求判令班友军、洪传义赔偿饲养温房被无故拆除造成的经济损失120000元。 一审法院认定事实：2012年1月12日，汪冲村委会与班友军签订房屋租赁合同一份，约定将原皖中厂食堂包括原大修厂房屋全部出租给班友军用于木门加工，租赁期限自2012年6月1日至2022年6月1日，租期10年，租金每年3000元，自合同签字时交一年房租，后三年房租作为房屋维修资金，第五年开始每年12月份收齐当年的租金。同时双方还约定了房屋整修费用、修缮房屋不得破坏房屋主体结构、租赁不得损坏房屋现状等内容。2012年1月14日，班友军交纳该房屋租金3000元。同年，查国友经案外人褚进旺介绍与班友军认识，班友军将所承租村委会房屋转租查国友用于土元养殖，双方于2012年3月18日签订房屋租赁合同一份，约定：为保持原皖中厂食堂大修厂房屋能完善修理，不受损坏，现将一幢房屋十余间全部租给查国友使用，在交接前一次性将房屋修好不漏雨水。租赁期限暂定十年，自2012年4月1日起至2022年4月1日止。租金每年5000元，自合同签订时先交四年租金20000元，首付10000元，剩余10000元于2012年11月份付清，第五年开始每年在4月1日之前付当年租金，使用期间房屋修理由查国友负责。同时双方还约定了解除租赁、保持房屋原貌、设施使用、安全生产等内容。班友军与查国友签订合同后，因洪传义曾于2011年11月2日向班友军交纳房屋转让定金2000元，要求承租房屋发生纠纷，经村委会调解，班友军、查国友、洪传义于2012年9月28日达成房屋转让协议一份，约定：“……经洪传义同志和查国友同志协商，查国友同志同意将此大修厂大门一端四间房屋转让给洪传义同志使用，使用期限为四年，即从2012年6月1日起至2016年6月1日止，每年租金2400元，计租金9600元，租金一次性付清后此协议生效”。同日，班友军向洪传义出具收条一张，写明收到工厂四年房租9600元。同日，班友军又在查国友所持租赁合同最后一页写明：四年房租已收到。自与班友军达成租赁协议后，对部分租赁房屋进行了经营性改造，并在所租赁房屋内从事了一年的土元养殖经营活动，之后再将部分房屋出租给案外人进行制香生产至2015年止。2016年5月28日，班友军在与洪传义的房屋转让协议上注明：2016年6月1日洪传义续租一年，至2017年6月1日合同到期，暂付5000元（含租金3000元、2000元押金，到期洪传义清场退出，查国友返还押金2000元）。2019年4月5日，汪冲村委会与班友军签订房屋租赁终止合同协议，约定因原村委会负责人退休、租赁房屋屋面漏水塌陷存在安全隐患等因素，协议双方自愿终止合同，合同签订后十日内班友军应自行拆迁屋内建筑物及机械设备，逾期村委会将强行拆迁。同时对洪传义租赁事项、查国友租赁事项进行了约定。2019年5月30日，汪冲村委会通过手机短信方式通知查国友，要求就是否租赁情况进行答复，同时告知如若不再租赁，应限期自行撤除房内相关设施。2020年1月，汪冲村委会拆除了查国友在出租房内的饲养温房等设施。另查明，班友军收到查国友、洪传义房租（自2012年至2016年）共25000元，同时仅于2012年向村委会交纳房租3000元，后班友军未再收到查国友、洪传义房租。 一审法院认为，本案争议焦点为一、查国友与班友军签订的租赁合同履行情况；二、查国友被拆除的饲养温房损失责任承担问题。针对本案争议焦点一，班友军将从汪冲村委会租赁的房屋转租给查国友，双方签订了房屋租赁合同，不违反相关法律规定，汪冲村委会也未提出异议，应认定为合法有效，双方租赁关系成立。根据合同约定，查国友、洪传义已向班友军交纳2012年至2016年五年房租共计25000元。但2017年及之后，查国友未再交纳房租，房屋也未实际使用，双方互不履行合同义务，故查国友与班友军签订的租赁合同自2017年后未再实际履行。针对本案争议焦点二，因查国友自2017年开始未按时交纳房租，构成违约，其与班友军可协商解除合同。根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。查国友认为系洪传义租赁部分房屋导致其不能完整租赁房屋，班友军未能尽到协调义务，故班友军、洪传义应对温房拆除损失承担赔偿责任。根据庭审查明情况，查国友对洪传义2012年至2016年房屋租赁情况知晓，且未在合理期限内向班友军提出异议或诉讼要求赔偿损失，其行为视为对洪传义租赁情况的默认。2017年后其未再交纳房租，构成根本性违约，现主张班友军、洪传义就被拆除的温房改造费用承担责任，于法无据，且未能提供确凿证据证明其改造费用或装饰装修残值损失，对查国友的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条、第十一条规定，判决：驳回原告查国友诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由查国友负担。 二审中，上诉人查国友向本院提交一组新证据，即照片三张，证明因温房拆除产生的损失。 洪传义质证意见为：真实性无异议。 汪冲村委会质证意见为：真实性无异议，但与本案不具有关联性。 本院认证意见为：真实性予以认定，但不能达到其证明目的。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审查明的案件事实和相关法律规定，归纳本案争议焦点为查国友诉请班友军赔偿经营和资产损失120000元能否成立。查国友上诉称班友军隐瞒收受洪传义定金2000元后再将房屋转租导致其在不知情的情况下投入资金进行前期施工，造成的损失应由班友军承担的上诉理由，经查，2012年9月28日班友军、查国友、洪传义在汪冲村委会协调下签订了房屋转让协议，约定由查国友将部分房屋转让洪传义使用。协议签订后洪传义向班友军缴纳了9600元租金，该部分租金包含在查国友向班友军缴纳的25000元租金之中，故对于案涉部分租赁房屋由班友军转租洪传义系经过查国友同意并认可的。从二审庭审查明内容可知，在合同履行过程中，查国友未经班友军许可将房屋转租案外人刘永胜使用，违反了合同约定，构成违约。二审中查国友陈述对于2016年5月28日班友军与洪传义签订的续租协议系经过其同意，故在2017年5月27日合同到期后洪传义与班友军之间的租赁合同转化为不定期租赁合同，双方可随时解除合同。查国友租金缴纳至2017年，2017年之后查国友未向班友军继续缴纳租金，班友军可依法解除与查国友之间的租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”规定，查国友虽在租赁期间对房屋进行了部分改造及投入，因该部分装饰装修物的残值部分的处理双方未在合同中予以约定，且查国友主张的是经营和投资资产损失无法律依据，故对其主张不予支持。 综上所述，上诉人查国友的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人查国友负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年九月十五日 书记员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；