河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执复248号复议申请人（被执行人）：王荣丽，女，汉族，1967年10月27日出生，住漯河市郾城区。申请执行人：中原银行股份有限公司漯河郾城支行。住所地:漯河市郾城区海河路与太行山路交叉口西北角。组织机构代码：55694850-X。负责人：臧晓祥，该行行长。被执行人：漯河市华盈商贸有限公司。住所地：漯河市郾城区太行山路与海河路交叉口太行山公寓**。组织机构代码：08424901-3。法定代表人：王荣丽，该公司经理。被执行人：李清周，男，汉族，1968年8月14日出生，住漯河市郾城区。复议申请人王荣丽不服河南省漯河市中级人民法院（以下简称漯河中院）（2020）豫11执异23号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。漯河中院经审查查明，中原银行股份有限公司漯河郾城支行（以下简称中原银行郾城支行）与漯河市华盈商贸有限公司（以下简称华盈公司）、王荣丽、李清周借款担保合同纠纷一案，漯河仲裁委员会于2017年10月16日作出(2017)漯仲字第49号仲裁裁决书，裁决书主要内容为：一、华盈公司于本裁决书生效后十日内给付中原银行郾城支行承兑垫款人民币5960888.19元，并支付罚息（罚息自2016年11月13日开始计算，按日利率0.05%的计息标准计算罚息，罚息计算到承兑垫款全部清偿为止）。华盈公司逾期履行加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、王荣丽、李清周对本裁决第一项的债务承担连带清偿责任。三、中原银行郾城支行在最高额抵押债权600万元的限额内，对王荣丽、李清周抵押物的拍卖处置价款优先受偿。案件仲裁费40873元，由华盈公司负担，王荣丽、李清周负连带责任。仲裁生效后，由于被执行人没有依法履行义务，申请执行人向漯河中院申请强制执行。在执行过程中，漯河中院于2017年12月21日轮候查封了被执行人王荣丽名下位于漯河市××路××公寓××套，查封日期自2017年12月21日至2020年12月20日止。因郾城区人民法院已对王荣丽上述房产进行首查封并进入拍卖程序，漯河中院无法处置，2018年6月27日,漯河中院作出（2017）豫11执84号之二执行裁定书，终结本次执行程序。后郾城区人民法院以其执行案件中的申请执行人申请中止变卖为由，将被执行人王荣丽位于漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角××宾馆的第××层楼14套房产、第××层楼14套房产移送漯河中院处置。根据申请执行人中原银行郾城支行恢复执行申请，漯河中院于2019年2月26日立案恢复执行。恢复执行后，被执行人王荣丽申请对其位于漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角××宾馆的第××层楼14套房产、第××层楼14套房产重新进行评估，因被执行人王荣丽未在指定期间内向河南省豫建房地产评估咨询有限公司缴纳评估费，河南省豫建房地产评估咨询有限公司将评估案件退回漯河中院。退回后，由于无法进行议价、网络询价，申请执行人中原银行郾城支行提交委托评估申请，根据申请执行人申请，漯河中院委托鹤壁正祥房地产评估有限公司进行评估。鹤壁正祥房地产评估有限公司出具评估报告，申请执行人中原银行郾城支行对评估报告有异议，鹤壁正祥房地产评估有限公司出具答复意见书和补充说明，该补充说明载明：评估对象（不含所占用分摊的土地使用权）在价值时点的市场价值为3371000元；合建筑面积单价为2133元每平方。漯河中院拟对王荣丽名下28套涉案房产（不含房产占用范围内分摊的土地使用权）在评估价基础上降价10%，拟定为人民币3033900元进行第一次网络司法拍卖。被执行人王荣丽对此不服向漯河中院提出执行异议。另查明，登记在王荣丽名下涉案28套房产所使用土地使用证（土地证号：2007-×**）已经注销，且该宗地位置坐落在湘江，与王荣丽房产实际坐落位置（漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角××宾馆）不符。漯河中院对案涉28套房产所占用土地情况进行调查,2019年5月17日、5月30日先后向漯河市不动产登记中心、漯河市自然资源与规划局发出协助调查函。2019年5月28日，漯河市不动产登记中心向漯河中院答复如下：王荣丽名下28套房产占用范围内土地未在我机关登记,上述房产可依据河南省国土资源厅《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》（豫国土资规[2016]11号）第7条规定办理房屋所有权转移登记。2019年6月4日，漯河市自然资源和规划局回函称：未在地籍管理平台系统中查询到登记在王荣丽名下位于郾城区××路与××路交叉口西北角××宾馆28套房产占用范围内的土地信息。2020年6月23日漯河市自然资源和规划局回函称：（一）“太行山宾馆”开发单位为漯河市联太房地产开发有限公司，办理房产证时使用的土地使用权证为漯国用（2007）第000282号，经查询漯河市不动产登记系统该漯国用（2007）第000282号土地使用权证书实际权利人为漯河市金发房地产开发公司，实际位置在湘江。（二）“××宾馆”所使用的建设工程规划许可证号为：建字第41120070027。建设单位：漯河市联太房地产开发有限公司，建筑面积14120平方米，层次：地下：地下1，地上17-18工程竣工规划核实合格证中显示）。但经该局建设工程项目规划管理科查询发现：该科室的《2007年度建设项目工程规划许可证统计表》中“2007-27号”建设工程规划许可证登记信息为建设单位：郾城区市场发展中心，层次：2层，建筑面积1629平方米。（三）该公司办理房产证时使用的《自建房权属登记查询表》上的信息查询人员签名，经与当事人交流，他们提出签名均不是他们本人实际签字。漯河中院就案涉房产占用土地的权属性质、规划违法情况及由此可能对拍卖、成交价格、房屋过户、仲裁债权实现造成的法律风险向中原银行郾城支行进行了告知，中原银行郾城支行仍坚持申请瑕疵拍卖。漯河中院审查认为，异议人认为该院拟拍卖的28套房产确定的保留价过低，应中止本次拍卖，理由不能成立：一、该案最初是由被执行人王荣丽申请委托评估，但由于王荣丽未在指定期间内缴纳委托评估费，案件被评估机构退回后，该院依据申请执行人的申请，进行委托评估。在评估机构的选取上，该院是在询价评估系统中采取摇号方式随机选定鹤壁正祥房地产评估有限公司，选取评估机构的程序符合法律规定，评估结论应作为该案执行拍卖的合法依据。二、该院拟拍卖的王荣丽名下位于漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角××宾馆的第××层楼14套房产、第××层楼14套房产，共计28套房产，拍卖的仅是房产，而不含房产所占土地使用权。由于登记在王荣丽名下涉案28套房产所使用土地使用证（土地证号：2007-×**）已经注销，且该宗地位置坐落在湘江，与王荣丽房产实际坐落位置（漯河市郾城区××路与××路交叉口西北角××宾馆）不符，该院对案涉28套房产所占土地状况进行调查，漯河市自然资源与规划局回函该宗土地权属单位为井冈山居委会，未经过土地征收、报批程序。在占用土地尚不属国有建设用地的情况下，不存在“地随房走”的适用空间。该院依据现状只拍卖案涉房产所有权，暂不处置房产占用范围内土地使用权，有事实依据，亦符合司法实践中的通行做法。故该院仅对案涉房产进行委托评估及拍卖有事实法律依据。三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。该院为了促成交易成功，起拍价在评估价基础上下调10%符合法律规定，亦符合案涉房产实际状况。四、下浮拍卖保留价并不必然影响拍卖成交价，如象王荣丽主张的那样案涉房产确有较高的市场价值，基于拍卖的市场竞价机制，亦会拍出相应的较高价格，而不会损及王荣丽的权益。五、相比较与土地权属、规划合法状况下的房产拍卖，案涉房产因占用土地权属性质及规划问题，导致作为房产继受所有权人、被执行人的王荣丽财产权益受损，王荣丽可通过法律途径向房产原出卖人主张权利，而不能以此为由申请中止本次执行拍卖。遂于2020年6月24日作出（2020）豫11执异23号执行裁定，驳回被执行人王荣丽的异议请求。王荣丽向本院申请复议称，1、申请人认为评估时未考虑土地权属性质，土地使用权、土地使用证与房产的关系而作出价格认定是违法的。漯河中院在未能清晰认定土地权属问题及房产性质问题的情形下处置案涉房屋既违反物权法第一百四十七条的规定又违反最高院（法【2012】151号）文的通知，这是极其不负责任的。2、案涉房屋应该一间一间拍卖，整体拍卖不易成交，会造成房屋价值大幅下降，损害王荣丽的权利。3、漯河中院认为土地权属、规划合法情况下的房产拍卖属于认定事实错误。请求撤销漯河中院（2020）豫11执异23号执行裁定。本院查明的事实与漯河中院异议审查查明的事实基本一致。本院认为，关于漯河中院可否对案涉房屋单独拍卖的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。本案中，因王荣丽名下案涉28套房屋所使用土地使用证（土地证号：2007-×**）已经注销，在占用土地权属不明的情况下，不存在“地随房走”的适用空间，漯河中院依据现状只拍卖案涉房屋所有权，暂不处置房产占用范围内土地符合上述法律规定。关于漯河中院可否对案涉房屋整体处置的问题。执行法院在处置案涉财物时，应根据案件情况及财物性质选择最有利于当事人的处置方式，王荣丽称漯河中院在执行过程中选择对案涉28房屋进行整体拍卖会损害其合法权益，但其并未提供相应的证据予以证明，本院对其主张不予支持。综上，王荣丽的复议理由无事实及法律依据，本院不予支持。漯河中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回王荣丽的复议申请，维持河南省漯河市中级人民法院（2020）豫11执异23号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年九月二十九日法官助理闫龙欢书记员乔芳