河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4265号原告（执行案外人）：姚孟虎，男，1963年2月27日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，自由职业，住洛阳市西工区。被告（申请执行人）：王艾敏，女，1971年4月18日出生，汉族，高中文化程度，河南省洛阳市人，中国平安保险公司职工，住洛阳市涧**。第三人（被执行人）：金爱霞，女，1963年4月11日出生，汉族，河南省洛阳市人，住洛阳市涧**。原告（执行案外人）姚孟虎诉被告（申请执行人）王艾敏、第三人（被执行人）金爱霞为执行异议之诉纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚孟虎，被告王艾敏到庭参加了诉讼。第三人金爱霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法按其缺席进行审理。本案现已审理终结。原告姚孟虎向本院提出诉讼请求：1、判令原告在洛阳市××西区世纪华阳二期12号楼1单元2401号房屋租赁期间内（2014年6月18日至于2024年6月17日）不向该房屋受让人移交该房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告很早在做生意期间就与第三人金爱霞认识。2014年6月，原告刚离婚不久，无处可去，心情不好，想找一个合适的地方当工作室和居住。因为原告经常设计画图和钓鱼，需要清净和方便，第三人常年在外，有一套华阳的房子准备出租。原告就与第三人协商，第三人提出偶有回家没有住处以及还有一些物品需要，要求给其留一间房作为临时居住及放置物品。原告一人也不需要那么多房间就同意了，原告感觉租金合适就提出租期要长一些，第三人也同意。第三人称因其不常回洛，在外行居不定要求租金按年度一次多付几年，原告同意。2014年6月18日，原告与第三人根据此前双方协商的意见签订《租房合同》一份，合同的主要内容为：甲方（金爱霞）将世纪华阳二期12号楼一单元2401号房屋出租给乙方（姚孟虎），甲方保留一间卧室，租期十年，房租每月2680元，十年内不涨价，第一次先付贰年，第二次付五年，第三次付三年，现金付款给甲方，水电暖由乙方承担等。《租房合同》签订当日，原告按约定一次性给第三人支付现金64320元作为2年的租金，第三人同时将该房屋的钥匙交给原告，原告入住该房屋。2016年6月1日，原告按约定一次性给第三人支付现金160800元作为5年（2016年6月18日至2021年6月18日）的租金。2018年3月，第三人给原告说她这几年也没有挣到钱，借出去的钱也收不回来，急需要钱，希望原告能把剩余的房租提前支付，原告以打折为条件，同意提前把剩余房租现金支付给第三人。经协商三年租金应付96480元，优惠后实付65000元，支付时间为2018年3月。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该房屋2014年10月28日办理抵押登记，2016年1月11日被人民法院查封，均在原告租赁占有该房屋之后，故（2019）豫0305执异316号执行裁定书错误，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告王艾敏辩称，原告所述不是事实。租期10年不符合逻辑；租金又都是以现金支付的，这也不符合逻辑，应核实租房协议的真实性。第三人金爱霞未到庭，提交书面意见称，2014年6月原告与第三人双方协商把第三人世纪华阳二期一单元2401号的房产租给原告，租期10年，租金每月2680元；有一间第三人放东西，因第三人长期在外地打工，不常回来，第一次先付2年64320元，第二次2016年6月份付了5年。当时第三人急用钱，找原告协商再优惠点，说第三人也是上当受骗，原告大概付了16万元。最后一次大概是2018年的三四月份，第三人打官司急用钱，又协商应付9万多，优惠后实际付给第三人65000元。第三人与原告签订的合同是真实有效的，希望法院明判。第三人已在2020年1月13日收到了洛阳市中级人民法院停止执行涉案房屋的裁定书。第三人本来就是冤枉的，并相信法律的公正永在，只是会迟到，但永远不会缺席。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：本院受理王艾敏诉金爱霞等民间借贷纠纷一案，于2016年6月12日作出（2015）涧民三初字第507号民事判决书，判决：一、被告南鸿翔于本判决生效后十日内向原告王艾敏偿还借款本金380万元及利息；利息以380万元为基数，按月利率1.8%的标准，自2014年10月31日起计算至借款本金清偿之日止。二、被告金爱霞、徐静、田晓宇、李思南、马建明在其各自向原告王艾敏提供担保的房屋【房产证号分别为：洛房权证市字第**、洛市房权证（2005）字第X331521号、洛市房权证（2008）字第X4421**、洛房房权证市字第**】值范围内向原告王艾敏承担担保责任；原告王艾敏对上述房屋享有依法变卖、拍卖权及变价后的优先受偿权。被告不服上诉，洛阳市中级人民法院于2016年12月9日作出（2016）豫03民终3591号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后王艾敏向本院申请执行，执行案号（2017）豫0305执49号，恢复执行案号（2018）豫0305执恢65号。洛阳市××西区丽新路世纪华阳花园12幢1-2401号房产登记在金爱霞名下，2014年10月28日抵押给王艾敏并办理登记。诉讼阶段，本院依据（2016）豫0305民初保字第254号文书查封该房产，自2016年1月11日至2019年1月11日，后续封至2022年1月9日。2018年4月23日，本院发布公告，要求金爱霞限15日内将该房屋内物品清空，逾期不履行的，本院将对上述房产采取评估、拍卖等强制执行措施。案外人姚孟虎提出异议，本院于2019年11月28日作出（2019）豫0305执异316号执行裁定，驳回姚孟虎的异议请求。姚孟虎不服，提起执行异议之诉。庭审中，姚孟虎提交金爱霞（甲方）与姚孟虎（乙方）签订的落款日期为2014年6月18日的《租房合同》一份，约定：甲方将世纪华阳二期12号楼一单元2401房产出租给乙方租用，乙方在租用期间，甲方有一人住一间卧室的权力，因此房租十年内不涨价，每月2680元，一年32160元；第一次先付2年租金，第二次付5年，第三次付3年，乙现金付款给甲方，水电暖由乙方承担，如乙方把钱交给甲方，甲方可以代交，如果乙方造成欠费或其他原因后果由乙方承担；合同一式两份，签字生效，租期十年。提交落款日期为2014年6月18日的《收条》一份：今收到房租陆万肆仟叁佰贰拾元整（64320）。2014年6月18号金爱霞。提交落款日期为2016年6月1日的《收条》一份：今收房租壹拾陆万捌佰元正（160800），2016年6月18号至2021年6月18号。2016年6月1号金爱霞。提交金爱霞出具的落款日期为2019年12月10日的《证明》一份，证明2018年3月份金爱霞因急用钱，与姚孟虎协商交纳剩余房租，姚孟虎要求优惠，经协商优惠金爱霞收取姚孟虎剩余房租现金65000元。姚孟虎还提交其2017年8月、9月、2018年6月、7月、9月交纳电费的微信记录，并称租金、水费、物业费都是现金支付。另查明，金爱霞等人对（2016）豫03民终3591号民事判决不服，向洛阳市中级人民法院申请再审。2019年12月23日，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民申268号民事裁定，裁定对该案再审，再审期间中止原判决的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，姚孟虎与金爱霞签订的涉案房产的《租房合同》关于租赁期限十年、租金十年内不涨价、租金支付方式、支付时间以及在房屋中为金爱霞保留一间卧室的约定，明显不符合市场关于房屋租赁的交易习惯和常理，且约定的租金明显低于市场租赁价格。同时姚孟虎提交的交纳电费的时间为2017年8月之后，不能证明其在人民法院查封涉案房产之前即占有使用了涉案房产，按租房合同约定履行了交纳房屋水电、物业费的义务。另外，关于涉案房屋租金的交付，仅有金爱霞出具的《收条》、《证明》，没有现金来源、交付地点等其他相关证据，不足以证明姚孟虎支付了租金的事实。故姚孟虎提交的证据不能证明在本院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产，不能排除其与金爱霞在本院查封涉案房产后恶意串通的可能性。姚孟虎提出的租赁期内不向受让人移交房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告姚孟虎的诉讼请求。本案受理费100元，由原告姚孟虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  韩亚蕾人民陪审员  姚瑞侠人民陪审员  赵国权二〇二〇年九月二十七日书 记 员  朱智慧