北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10139号原告：李兴治，男，1942年5月21日出生，汉族，辽宁省沈阳市沈河区居民，住辽宁省沈阳市沈河区，身份号码×××。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一然，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京首开中晟置业有限公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧（马坡农工商联合总公司），统一社会信用代码91110000061261861J。法定代表人：熊文利，董事长。委托诉讼代理人：滕志刚，男，1971年5月20日出生，汉族，北京首开中晟置业有限公司计划运营部职员。第三人：北京市顺义区马坡镇人民政府，住所地北京市顺义区顺成大街**，统一社会信用代码11110110000093374B。法定代表人：高福良，镇长。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹莲双，北京扬轩律师事务所律师。原告李兴治与被告北京首开中晟置业有限公司（以下简称首开中晟公司）、第三人北京市顺义区马坡镇人民政府（以下简称马坡镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张蕾独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兴治之委托诉讼代理人赵丽丽、王一然，被告首开中晟公司之委托诉讼代理人滕志刚，第三人马坡镇政府之委托诉讼代理人尹莲双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴治向本院提出如下诉讼请求：1．被告依法按照“顺义区××镇×××村棚户区改造项目非住宅拆迁补偿安置方案”的标准补偿原告集体土地使用权补助费（3600平方米*300元=108万元）；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为××镇×××村×××街**的产权人，首开中晟公司是是“顺义区××镇×××村棚户区改造项目”的拆迁人，三人为顺义区××镇×××村棚户区改造项目《非住宅搬迁补偿方案》中的项目指挥部的组成人员。根据该项目的安置补偿方案，被告应补偿原告如下款项：停产停业综合补助费、搬迁补助费、集体土地使用权补助费（3600平方米*300元=108万元）、集体建设用地房屋所有权补助费、特殊地上物搬迁补助费、移机补助费、报装补助费、集体土地养殖物迁移补助费、集体土地坟墓迁移补助费。根据该方案：“集体土地使用权补助费：已取得发改、国土、规划、建设等部门批准文件的集体建设用地使用权，集体土地使用权补助按照上述文件表明的土地面积计算，补助标准为300元/平方米。”对非住宅的搬迁的补偿包括集体建设用地房屋所有权补助费，被告并没有按照补偿安置方案补偿给原告，其中包括集体土地使用权补助费，原告依法取得顺×集建第164号集体土地建设用地使用权证，总面积为3600平方米。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告首开中晟公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原被告双方已就本案涉及的土地拆迁事宜签署了《北京市集体土地非住宅搬迁拆迁补助协议书》（以下简称协议书），签署了《集体土地非住宅调查情况表》，并认可了承租682．87平米的建筑面积原告已经领取了相应补偿款。现原告又额外提出拆迁土地3600平方米及补偿款108万元的集体土地使用权补助费，没有法律与合同依据，也违背诚实信用原则。原告以1996年3月18日顺义县××乡×××村委会与顺义县幸福家具商场签署的《房地产转让合同》为由要求享受3600平米的集体土地使用权没有法律依据。首先，根据当时法律即《中华人民共和国土地管理法（1988年修正）》第十条规定、当时实施的《土地管理法实施条例》第六条规定，在李兴治或幸福家具厂与×××村委会交易时，我们国家已经实行土地登记发证确权制度，上述企业和个人在转让土地上建筑物、附着物而使土地使用权转让的，必须依法进行变更登记，领取土地证书，并对地上构筑物、附属物进行过户登记，才能取得相应土地使用权和房屋所有权。原告未取得涉诉土地使用权证书，也没有就涉诉土地对应的房屋办理过户登记取得相应证书。《房地产转让合同》不具有物权凭证效力，原告不享有涉诉土地使用权和房屋所有权。《房地产转让合同》第四条也约定“双方合同须经房屋土地管理机关批准办理房地产出让手续后，方可生效”。据此可见原告诉求最具证明力的《房地产转让合同》自始无效。此类案件顺义法院已有（2019）京0113民初28327号生效判决为先例，法院需同案同判，应驳回原告关于拥有集体土地使用权的诉求。原告与我公司签订了协议书，现原告又以房屋拆迁安置补偿纠纷起诉我公司应属补偿安置争议。根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就拆迁安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》的规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决”。我公司与案外人因同类型纠纷引发的诉讼案件中，顺义法院已于2019年3月15日作出（2018）京0113民初30203号民事裁定书，确认了此类诉讼不属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第三人马坡镇政府诉称：同意被告意见，原告没有权利取得集体土地使用权。首先，双方签订的货币补偿协议书约定了拆迁补偿款，被告已经按照合同履行义务，原告无权主张合同外的权利。其次，双方未就集体土地使用权补偿费事宜签订合同，原告无权要求签署合同，在未签订协议情况下，也无权要求支付该费用。再次，根据拆迁政策规定，原告无权取得使用权补助费，经拆迁方向北京市不动产登记事务中心核实，涉诉地块的土地使用权证未查询到登记档案，根据拆迁政策，原告无权取得使用权补助费。经审理查明：1996年3月18日，甲方为顺义县××乡×××村委会与乙方顺义县幸福家具商场签订《房地产转让合同》，约定：甲方愿将位于村西的废弃房屋有偿转让给乙方，由乙方用于办公生活场所。转让房屋15间，建筑面积328平方米，房屋转让后土地使用权随房转移。转让的房地产座落于顺安路东侧，院落占地3600平方米（折合5．39亩，其中房屋占地以外均为坑洼地，四至范围见附图）。经双方议定，以上房屋328建筑平方米及土地使用权总价款为10万元人民币，自合同签字之日起至一九九八年八月一日前分期付清。双方合同需经房屋土地管理机关批准办理房地产转让手续后，方可生效。甲方处有顺义县××乡×××村村民委员会盖章，甲方代表处有王洪新、王悦书签字，乙方处有顺义县幸福家具商场盖章，乙方代表处有李兴治盖章，房屋土地所在乡政府处有顺义县××乡人民政府盖章。1996年3月19日的《房产卖契》记载顺义县××乡×××村村民委员会将所有下列房产卖与顺义县幸福家居商场，议定卖价10万元整，经北京市顺义县房屋土地管理局房地产市场管理科订立卖契为凭。房产坐落顺义县××乡×××村，平房15间，建筑面积328平方米，房屋院落占地面积3600平方米，房屋占地以外均为坑洼地。《北京市房屋买卖审批表》记载卖方顺义县××乡×××村村民委员会，买方顺义县幸福家具商场，房产坐落顺义县顺安路东侧××村西，房产15间，建筑面积328平方米，议价10万元，手续费1000元。2018年12月24日，李兴治委托人郭敏与首开中晟公司签订《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》（以下简称补助协议书），首开中晟签字盖章时间为2019年1月13日。搬迁人（甲方）为首开中晟公司，被搬迁人（乙方）为李兴治。乙方在搬迁范围内的集体土地上的房屋建筑面积为682．87平方米（均未取得相关审批手续），其中2010年12月6日（不含当日）前建成的房屋建筑面积为682．87平方米；2010年12月6日至2013年3月28日（不含当日）之间建成的房屋建筑面积为0平方米；2013年3月28日至2018年3月26日（不含当日）之间建成的房屋建筑面积为0平方米。甲方应支付乙方的搬迁拆除补助及奖励款共计人民币2534274元，其中包括房屋重置成新价及附属物补偿，经评估机构评估确定，乙方非住宅房屋拆除补助及附属物补偿共计2328720元。其中乙方在2010年12月6日（不含当日）前建成的非住宅房屋拆除补助1237589元；乙方在2010年12月6日至2013年3月28日（不含当日）之间建成的非住宅房屋拆除补助0元；乙方在2013年3月28日至2018年3月26日（不含当日）之间建成的非住宅房屋拆除补助0元。附属物补偿费1091131元。停产停业综合补助费0元，搬迁补助费34144元，特殊地上物搬迁补助费0元，移机补助费8400元，报装补助费0元，集体土地养殖物迁移补助费0元，工程配合奖116436元，守法奖46574元，其他0元。后首开中晟公司支付李兴治拆迁补助款2534274元。交房验收单显示李兴治于2019年1月10日将房屋交给首开中晟公司拆除。首开中晟公司提交的拆迁档案中《合同认定单》记载：出租方顺义县××乡×××村委会，承租方李兴治，租赁面积5．39亩。合同认定情况：依据甲乙双方于1996年3月18日签订的租赁合同，，确定李兴治为×××村棚户区改造土地开发项目的被搬迁人（方），经认定实际缴费使用土地面积为5．39亩，情况属实，给予认定。房地产转让合同上乙方为顺义县幸福家居商场，现此公司已注销，故确定李兴治为本项目被搬迁人，一次性买断转让金，已不欠钱。认定时间2018年12月18日。。档案中还有情况说明一份记载：×××村非住宅李兴治被认定为被搬迁人，兴治是顺义县幸福家居商场代表，于1996年与×××村委会签订房地产转让合同，×××村拆迁时顺义县幸福家具商场企业早就注销不存在了，村里也出合同认定单、证明涉及拆迁土地上的地上物归李兴治所有，故确定李兴治为本项目的被搬迁人。拆迁时李兴治提供一个集体土地建设用地使用证（证载土地使用者是××乡×××村粉石厂），要求对这个集体土地建设用地使用证进行补偿，但经去北京市顺义区不动产登记事务中心核查，未查到此证的登记档案，因此指挥部不予认定这个集体土地建设用地使用证。李兴治提交了2012年2月7日×××村委会出具的证明一份，记载：顺义区××镇×××村杏乐园街20号就是原×××村粉石厂（幸福家具商场）为同一处。王悦书签字。2012年1月6日×××村委会出具的证明一份，记载：×××村西杏乐园街20号幸福家具城院内所有建筑物产权为李兴治所有。李兴治提交集体土地建设用地使用证一份，编号为顺×集建（证）字第164号，登记时间1993年12月，加盖顺义县人民政府土地权属证专用章。土地使用者为××乡×××村粉石厂，土地类别非耕地，土地登记三级，用地面积3600平方米，用途粉石厂用地。东至华达厂，南至鱼池，西至鱼池，北至路。2000年7月10日××镇土地科陈国强出具“暂收×××村办理占地手续款11000元”的材料一份。原告提交了王某出具的情况说明一份并申请王某出庭作证，王某证言为：1996年根据北京市政府的统一安排，顺义县房地产管理局与顺义县土地管理局机构职能合并组建成了顺义县房屋土地管理局。在此期间至2001年，我担任顺义县房屋土地管理局副局长，主管全县（区）房屋和土地的登记发证工作。1998年按照北京市人民政府的部署和北京市房屋土地管理局的统一安排，由房地管理部门牵头，开展处理违法占地工作。当时在顺义区人民政府领导下，成立了由房屋土地、计委、建委、农委、规划各部门派人参加的顺义区处理违法用地办公室，办公室设在顺义区房屋土地管理局，由我担任办公室常务副主任、主持日常工作。当时由于各乡镇上报的乡村企业违法用地项目较多，出于支持乡镇企业和经济发展的需要，经区政府领导和区房屋土地管理局一把手批准，按程序办理新刻制了已经销毁的顺义县人民政府土地权属证专用章和顺义县土地管理局公章（后已销毁）。用于完善和补办一些违法用地的历史手续，部分集体土地建设用地使用证的补办使用了1993年顺义县开展农村建设用地初始登记的日期和公章，实际办理时间为1998年至2000年之间，但办理过程仍是按照村委会向乡镇土地科申报，乡镇土地科向现房屋土地局申报的规定程序办理的。位于××乡×××村的×××村粉石厂的集体土地建设用地使用证就是在此期间办理的，记得当时××乡政府土地科工作人员杨再甫曾到我办公室报批过，使用的与顺义县幸福家具商场属同一地址，负责人李兴治曾与我局合作成立“北京市龙海房地产开发公司”合作开发顺义×××镇××××，此地块我曾派出测绘队测出面积报县人民政府批准后，为幸福家具商场办理了房屋买卖手续（连同院落土地使用面积一并标注）。王某当庭证言为：村书记说粉石厂应该是不存在了，因为之前很多地登记了很多单位，但用粉石厂的名给李兴治这个院发证，我同意了。因为发证要写1993年，他们的房屋买卖合同是1996年签订的，所以不能以顺义县幸福家具商场名字进行登记，村书记说有粉石厂这么个企业，但已经没有了，所以用了这个企业的名字。粉石厂与李兴治、顺义县幸福家具商场有没有关系是他们经营的事，我不清楚。当时申请变更名称的很多，我在任时批的极少，基本不批，出于慎重考虑，也避免担责任。不动产部门无法查询到涉诉土地登记信息，我推测不管是有意无意，是档案材料的丢失或损毁。《非住宅搬迁补偿方案》第三条非住宅被搬迁人的认定……（二）集体土地上被搬迁人：按照《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》证载权利人进行认定。未取得《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》但具有发改、国土、规划、建设等部门批准文件的，按照批准文件规定的权利人进行认定。未取得上述文件的，按照与村委会签署的租赁合同或相关证明材料上标明的承租人进行认定。若集体土地被搬迁人确定有争议的，由项目指挥部根据实际情况进行认定。第四条合法土地使用面积的认定……（二）集体土地使用面积：按照《集体土地建设用地使用证》证载面积进行认定；未取得《集体土地建设用地使用证》但具有发改、国士、规划、建设等部门批准文件的，按照文件批准的土地面积进行认定或按照与村委会签署的租赁合同上标明的土地面积进行认定；上述文件未标明土地面积或未取得上述文件的，土地面积由项目指挥部根据专业测绘机构出具的测绘报告进行认定。第七条货币补偿……3．集体土地使用权补助费，已取得发改、国土、规划、建设等部门批准文件的集体建设用地使用权，集体土地使用权补助按照上述文件标明的土地面积计算，补助标准为300元/平方米。李兴治称其曾就争议费用申请裁决，后收到北京市顺义区住房和城乡建设委员会2019年9月19日的《不予受理决定书》，内容为：根据你方提交的证据材料，涉案房屋位于顺义区××镇×××村杏乐园街20号，集体土地建设用地使用证。登记的使用人系××乡×××村粉石厂，1996年3月18日李兴治作为顺义县幸福家居商场的代表，与顺义县××乡×××村委会签订房地产转让合同……故涉案房屋为非住宅，你方申请的裁决事项并非针对宅基地上房屋，不属于《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）的相关裁决规定，依据《北京市城市房屋拆迁裁决程序规定》（京国土房管拆[2002]1116号）第四条第一款第（三）项有下列情形之一的，裁决机关不予受理：（三）非因拆迁补偿安置事项申请裁决的。综上所述，你方提出的裁决申请符合上述条款之规定，故我委作出决定如下：对你方提出的房屋拆迁纠纷裁决申请不予受理。第三人提交了2018年10月29日北京市顺义区不动产登记事务中心关于×××村棚户区改造项目拆迁范围内8户非住宅相关权属信息核实函的回复函，内容为：顺义区××镇×××村棚户区改造项目拆迁指挥部：贵单位发来的《顺义区××镇×××村棚户区改造项目拆迁指挥部关于×××村棚户区改造项目拆迁范围内8户非住宅相关权属信息核实的函》我单位已收悉，现回复如下：经核实，贵单位来函中所列出共计8个土地使用权证及3个房屋所有权证，其中土地使用权人为××乡×××村粉石厂，证号为顺×集建（证）字第164号，坐落为×××村，证载面积为3600平方米的土地使用权证未查到登记档案，其余7个土地使用权证及3个房屋所有权证登记信息与来函表所示一致，未设立抵押登记及有效查封登记。被告首开中晟公司表示，所有涉及的拆迁项目提交的集体土地建设用地使用证其都会致函到北京市顺义区不动产登记事务中心查询权属登记是否真实，李兴治提交的编号为顺×集建（证）字第164号集体土地建设用地使用证未查询到登记信息，因此不能获得土地使用权补助费。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、证明、《房地产转让协议》、补助协议书、《非住宅搬迁补偿方案》、《不予受理决定书》等在案佐证，可以作为认定事实的依据。本院认为，首开中晟公司依据非住宅搬迁补偿方案、评估报告、基本情况调查表、审查会签表等文件与李兴治签订了补助协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在非住宅搬迁补偿方案中明确了集体土地上被搬迁人按照《集体土地建设用地使用证》《房屋所有权证》证载权利人进行认定。本案中李兴治提交的集体土地建设用地使用证登记权利人并非李兴治，且该证在相关权力机关并未查询到登记。证人王某亦证实李兴治的使用权证是在拆除违法建设时补发的1993年证书，但使用者是村书记和王某决定用粉石厂名义登记，上述证言证实李兴治手持的集体土地建设用地使用证并非按照严谨、合法的登记方式和要求进行登记确权，且该证并未将土地使用权确定归李兴治个人所有。本案中李兴治据此要求支付集体土地使用权补助费依据不足。李兴治与首开中晟公司签订补助协议书后将房屋交给首开中晟公司拆除，如双方确存有大额集体土地使用权补助费争议，李兴治不可能在首开中晟公司未与其就此单独协商一致情况下在未包含集体土地使用权补助费的补助协议书上签字，亦不可能将房屋交付给首开中晟拆除，因拆除不仅仅是对于地上物及附属物的回收，也包括对土地的回收。首开中晟公司履行了合法拆除手续，并对拆迁安置费用进行了合理说明，原告李兴治在未提交相反证据予以反驳的情形下，对于原告李兴治的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李兴治的全部诉讼请求。案件受理费七千二百六十元，由原告李兴治负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月二十一日书记员 王雅菲