陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终9593号   上诉人（原审原告、案外人）：西安海荣房地产集团有限公司，住所地西安市未央区凤城二路**云天大厦**。   法定代表人：郑青海，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘梅，陕西信邦律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国光大银行股份有限公司西安分行，住所地西安市莲湖区红光街33号。   负责人：李建利，该行行长。   委托诉讼代理人：刘凯，陕西锦路（北京）律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：张立（曾用名：张利），男，1983年1月29日出生，汉族，陕西庆柯土建股份有限公司合伙人，住西安市未央区二环西段**金桥太阳岛**楼****。   上诉人西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣公司）与被上诉人中国光大银行股份有限公司西安分行（以下简称光大银行西安分行）及原审第三人张立案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9819号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   海荣公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由光大银行西安分行承担。事实与理由：海荣公司与张立之间的《商品房买卖合同》已经法定程序解除，张立因此丧失了涉案房屋期待所有权，物权请求权基础已经消灭。光大银行西安分行对涉案房屋是基于一般债权的预查封行为，现张立已丧失涉案房屋的物权请求权，光大银行的预查封行为丧失了转为正式查封的基础。一审法院参照《全国民商事审判工作会议纪要》第124条规定，认定海荣公司对涉案房屋享有的权利不足以排除光大银行西安分行的强制执行缺乏事实及法律依据。    光大银行西安分行辩称，涉案房产是因张立未履行生效判决法院在强制执行时发现的财产，法院依法查封涉案房屋合法有效。张立通过办理银行按揭贷款的方式支付购房款已取得涉案房屋的物权期待权。海荣公司将房屋产权登记在海荣公司名下有违双方约定。西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2541号民事判决确认海荣公司与张立之间的《商品房买卖合同》予以解除发生于一审法院查封之后，海荣公司依据（2019）陕0112民初2541号民事判决而享有的民事权益不能排除本案一审法院的强制执行。请求驳回上诉，维持原判。   张立述称，张立系按照约定支付房屋的首付款和贷款，之后因为家庭变故、生意不景气导致没有按期偿还贷款。法院不应该查封涉案房屋，房屋现权利人属于张立。   海荣公司向一审法院起诉请求：1.不得执行位于西安市经济技术开发区明光路东侧凤城一路南侧海荣·御城第二幢1单元10504号房产（合同登记号：Y10121431）；2.本案诉讼费由光大银行西安分行承担。   一审法院认定事实：2010年11月30日，海荣公司与张立签订编号为2779306、合同登记号为Y10121431的《商品房买卖合同》一份。双方约定由张立购买位于西安市经济技术开发区明光路东侧、凤城一路南侧第2幢1单元5层10504号、建筑面积110.38平方米的房产一套；该房屋总价582630元，张立实际在合同签订后已向海荣公司支付案涉房屋的首付款182630元（定金人民币10000元转为首付款），剩余房款400000元办理银行按揭贷款支付；海荣公司后于2012年11月30日将涉案房屋交付给张立使用。海荣公司于2017年7月21日为案涉房屋申请办理初始登记，西安市不动产信息服务中心于2017年7月31日为案涉房屋办理了预告登记备案手续，且至今权属所有人为海荣公司。另查，海荣公司签订上述合同时，对方姓名为张利，后张利将自己姓名改为张立，张利为张立的曾用名。上述《商品房买卖合同》及《个人贷款合同》履行中，因张立未能按时归还按揭贷款，致海荣公司承担了保证责任。自2014年7月至2018年8月30日，中国光大银行股份有限公司西安经济技术开发区支行（以下简称光大银行经开支行）从海荣公司保证金账户共计扣划65910.83元。后光大银行经开支行将海荣公司和张立诉至未央法院，未央法院依法作出（2017）陕0112号民初11828号民事判决，判决：一、张立于本判决生效之日起十日内偿还光大银行经开支行贷款本金365250.27元及截止2017年7月5日的利息、含罚息6009.98元（截止2017年7月5日），及自2017年7月6日至判决给付之日止的利息（以365250.27元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、光大银行西安分行海荣公司对上述债务向光大银行经开支行承担连带清偿责任，海荣公司承担保证责任后，有权向张立追偿；三、驳回光大银行经开支行其余诉讼请求。该判决生效后，光大银行经开支行申请强制执行，未央法院于2018年9月17日从海荣公司账户扣划376251.71元，扣划执行费5575元。海荣公司承担保证责任后，其未能与张立就追偿及解除合同事宜达成一致意见，双方遂形成另案诉讼，即海荣公司诉张立、光大银行经开支行商品房销售合同纠纷一案，未央法院就此案于2019年7月19日作出（2019）陕0112民初2541号民事判决，判决：一、解除海荣公司与张立签订的合同登记号为Y10121431号的《商品房买卖合同》；二、张立于本判决生效之日起三十日内支付海荣公司代偿款项447737.54元，违约金（以代偿金额447737.54元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年9月17日计算至本判决确定给付之日）。该款项由海荣公司应退还给张立的房款中予以扣除；三、张立于本判决生效之日起三十日内向海荣公司返还位于西安市经济技术开发区明光路东侧凤城一路南北两侧海荣御城小区第2幢1单元5层10504号房屋，并配合海荣公司至房产登记管理部门办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；四、张立于本判决生效之日起三十日内配合光大银行经开支行办理西安市经济技术开发区明光路东侧凤城一路南北两侧海荣御城小区第2幢1单元5层10504号房屋的预告抵押登记注销手续；五、驳回海荣公司其余诉讼请求。该判决已于2019年9月15日发生法律效力。再查，光大银行西安分行诉张立、中硕融资担保有限公司（以下简称中硕融资公司）金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年9月12日作出（2016）陕0104民初2416号民事判决，判决：一、张立于本判决生效后十五日内偿还光大银行西安分行借款本金879416.89元、利息（含罚息）182142.52元（截止2016年9月1日），此后利息、罚息按照双方签订的个人贷款合同的约定计算至借款清偿之日）；二、若张立未能履行上述还款义务，光大银行西安分行有权对张立已办理抵押登记的路虎牌轿车折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿；三、中硕融资公司对张立上述第一项债务承担连带清偿责任，其实际清偿后，可按实际清偿的金额向张立进行追偿。后光大银行西安分行于2017年6月13日依据（2016）陕0104民初2416号生效民事判决向一审法院申请强制执行，执行标的1075251.41元，一审法院于当日立执行案号（2017）陕0104执2045号案执行。一审法院经依法查询，未发现被执行人名下有银行存款、房产信息，法院已查封被执行人名下一辆车的车辆手续，已将被执行人纳入失信被执行人名单，并将其限制高消费；后经申请人申请，一审法院于2017年12月28日终结本案本次执行程序。又查，西安市不动产信息档案管理中心出具的第610112014031GB00009F00040090号西安市不动产登记簿记载：坐落在西安市经济技术开发区明光路东侧、凤城一路南侧50号海荣.御城2幢10504号房产所有人为海荣公司，另载明：2018年10月24日，一审法院作出（2017）陕0104执2045号执行裁定书及协助执行通知书，预查封张立购买的位于西安市经济技术开发区明光路东侧，凤城一路南侧50号海荣.御城2幢10504号、建筑面积110.44平方米的房产一套、查封期限自2018年10月24日至2021年10月23日。海荣公司于2019年9月20日依据未央法院（2019）陕0112民初2541号生效民事判决向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2019年9月30日作出（2019）陕0104执异258号执行裁定，驳回案外人海荣公司的执行异议请求。海荣公司不服，遂向提起本案诉讼。   一审法院认为，本案海荣公司系执行案件中的案外人，该案属于案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉。根据各方当事人提交证据和庭审中陈述，本案争议焦点有二：一是，一审法院对涉案房屋预查封的效力；二是，海荣公司依据未央法院于2019年9月20日作出的（2019）陕0112民初2541号民事判决确认的案涉房屋买卖合同予以解除而享有的民事权益，能否排除一审法院依据光大银行西安分行根据莲湖法院（2016）陕0104民初2416号民事判决申请强制执行而于2018年10月24日对涉案房屋予以预查封的强制执行。关于焦点一，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”2010年11月30日，海荣公司与张立就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，且张立实际在合同签订后已向海荣公司支付案涉房屋的首付款182630元、剩余400000元房款银行按揭，海荣公司后于2012年11月30日将涉案房屋交付给张立使用。海荣公司与张立签订正式的《商品房买卖合同》之后的2017年7月31日，即为案涉房屋办理了预告登记备案手续。一审法院于2018年10月24日对涉案房屋预查封，符合法律规定，并无不当。关于焦点二，首先，海荣公司与张立于2010年11月30日签订《商品房买卖合同》时均自愿，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。另，案涉房屋已于2017年7月31日办理预告登记备案手续，且该房产的预告登记义务人为张立，抵押权人为光大银行经开支行。虽，海荣公司诉张立、光大银行经开支行商品房销售合同纠纷一案，未央法院已于2019年7月19日作出（2019）陕0112民初2541号民事判决，且该判决第一项主文确认解除海荣公司与张立签订的合同登记号为Y10121431号的《商品房买卖合同》，同时该判决已于2019年9月15日发生法律效力；但，一审法院于2018年10月24日预查封涉案房屋，而海荣公司与张立的《商品房买卖合同》在预查封之后解除。其次，涉案房屋虽初始登记在海荣公司名下，但作为开发商，海荣公司负有向买受人张立办理产权登记的义务。在张立通过办理银行按揭贷款的方式支付购房款的情况下，取得对涉案房屋的物权期待权。海荣公司将产权登记在其名下有违双方的约定。涉案房屋的《商品房买卖合同》备案在一审法院预查封之时尚未注销，登记的买受人仍为张立，预售证号为201104805076，合同登记号为Y10121431；海荣公司于涉案房屋被法院预查封后代张立偿还剩余按揭贷款的行为，系对张立借款合同担保责任的履行，代偿之后，享有的仅是对张立追偿的权利。虽未央法院（2019）陕0112民初2541号民事判决确认海荣公司与张立之间的商品房买卖合同予以解除；但，海荣公司仍应将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给张立，不能就已履行担保责任部分主张债务抵销。然，庭审中，海荣公司并未向本庭提交其公司已对张立已经支付的首付款和按揭还款进行予以返还的证据，一审法院确认海荣公司并未对收取张立的购房款和贷款本息予以实际返还；海荣公司未直接向张立返还已付购房款和按揭贷款的行为使得张立可供人民法院执行的财产减少，实际损害了张立债权人的利益。再者，未央法院（2019）陕0112民初2541号民事判决生效于2018年10月24日一审法院对涉案房屋采取预查封措施之后，若任由开发商在人民法院对业主的房屋采取查封措施之后再行解除商品房买卖合同，必将助长被执行人转移财产的行为，损害申请执行人的合法权益，使人民法院预查封的制度目的落空。且，海荣公司另案解除合同之诉中代偿款、违约金、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿，相对于预查封债权属于在后债权。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条规定，海荣公司依据未央法院于2019年9月20日作出的（2019）陕0112民初2541号民事判决而享有的民事权益，不得排除一审法院依据光大银行西安分行根据莲湖法院（2016）陕0104民初2416号民事判决申请强制执行而于2018年10月24日对涉案房屋予以预查封的强制执行。因此，海荣公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决：驳回原告西安海荣房地产集团有限公司请求不得执行位于西安市经济技术开发区明光路东侧凤城一路南侧海荣·御城第二幢1单元10504号房产（合同登记号：Y10121431）的诉讼请求。案件受理费100元，由西安海荣房地产集团有限公司负担。     经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。    本院认为，本案的争议焦点为海荣公司对涉案被查封房屋是否享有排除强制执行的民事权益。涉案房屋的《商品房买卖合同》备案在一审法院预查封之时尚未注销，登记的买受人仍为张立，一审法院在此情况下查封涉案房屋于法不悖。涉案房屋被法院查封后，海荣公司向人民法院提起诉讼请求解除其与张立就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》。虽经法院生效判决认定海荣公司与张立签订的《商品房买卖合同》解除，但该生效判决系本案查封行为之后作出。且在海荣公司并未对收取张立的购房款予以返还的情况下如对海荣公司主张排除对涉案房屋强制执行的请求予以支持将会损害其他债权的利益。故一审认定海荣公司对涉案被查封房屋不享有排除强制执行的民事权益，符合本案实际情况，应予以维持。    综上所述，海荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100元，由西安海荣房地产集团有限公司负担。   本判决为终审判决。     审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年九月二十九日                         书 记 员  张舒涵                  1