四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0802民初2721号 原告：中电建物业管理有限公司，住所地：北京市海淀区西三环北路******。 委托诉讼代理人：贾骏玮，重庆钜沃（成都）律师事务所律师。 被告：广元市同昭房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区宝轮镇建设中路 法定代表人：赖成昭，公司董事长。 委托诉讼代理人：黄杰，四川天称律师事务所律师。 被告：李玉成，男，汉族，1969年4月11日出生，住广元市利州区宝轮镇。 被告：广元市望蜀昭化大酒店有限公司，住所地：广元市利州区宝轮镇水电路北段 法定代表人：李玉成，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄祖国，四川剑宏律师事务所律师 原告中电建物业管理有限公司（以下简称“中电建物业公司”）与被告广元市同昭房地产开发有限公司（以下简称“广元同昭房地产公司”）、被告李玉成、被告广元市望蜀昭化大酒店有限公司（以下简称“广元望蜀昭化酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，本院2019年12月30日作出（2019）川0802民初6401号民事裁定书：驳回原告中电建物业管理有限公司的起诉。后原告中电建物业管理公司提起上诉，经广元市中级人民法院作出（2020）川08民终497号民事裁定书：撤销（2019）川0802民初6401号民事裁定书，指令本院审理。本院于2020年5月15日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中电建物业公司委托诉讼代理人贾骏玮，被告广元同昭公司委托诉讼代理人黄杰，被告李玉成，被告广元望蜀昭化大酒店公司委托诉讼代理人黄祖国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决三被告共同连带向原告支付拖欠的房屋租赁费用共计1040850.00元；2、判令三被告共同连带向原告支付所拖欠的房屋租赁费用滞纳金（按资金占用利息标准降低计算）共计337868.46元（暂计算至2019年8月15日，实际计算至三被告支付完毕应付款项之日止）；3、判决三被告承担本案诉讼费。事实及理由：2009年9月25日，原告接受水电五局授权，与被告广元同昭房地产公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于昭化火车站出口处的水电五局第一招待所二楼至六楼大约4879平方米面积的物业出租给被告广元同昭房地产公司，租赁期限10年，从2009年12月31日起至2019年12月30日止，租金每年19万元，每年12月30日缴纳次年房屋租金，到期未缴纳每日应承担当年租金总额3‰的滞纳金。该合同有被告李玉成签字。合同签订后，原告向被告广元同昭房地产公司提供了合同约定的房屋，被告广元同昭房地产公司将房屋提供给被告李玉成和被告广元望蜀昭化酒店公司实际使用，用于经营“昭化大酒店”项目。在合同履行过程中，房屋租金实际由被告李玉成和被告广元望蜀昭化酒店支付。自2013年7月起，三被告便不再向原告支付房屋租金，原告多次催促，仅陆续支付少量费用，截止本案起诉之日，三被告已累计拖欠原告租赁费1040850元。根据合同约定三被告作为《房屋租赁合同》签约方、实际租赁人，依法负有房屋租赁费用的连带支付义务，三被告拖欠租赁费的行为已构成违约，应当向原告支付拖欠的房屋租赁费，并承担滞纳金。故原告起诉。 原告提供证据如下: 1、授权委托书、房屋所有权证。拟证明水利电力部第五工程局于2009年8月2日授权原告出租其名下所有的案涉房屋，同时将该房屋的出租收益权也授予原告，原告以此取得案涉房屋的出租权及收益权。 2、《房屋租赁合同》。拟证明被告广元同昭房地产公司系合同的签订人，合同对双方权利义务进行了约定。租期十年，自2009年12月31日至2019年12月30日止，房屋租金为每年19万元，从第二个年度开始，在当年12月30日内缴纳下年度房屋租金，合同约定了被告逾期付款违约金。 3、被告李玉成和被告广元望蜀昭化酒店公司向原告支付租金的付款凭证21张。拟证明被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司系本案实际承租人，其多次以自己名义支付房屋租金，是房租支付义务的连带责任人； 4、往来款项征询函2张、应收账款征询函1张。拟证明被告广元望蜀昭化酒店公司曾多次就拖欠租金金额进行确认，最后一次征询函签订于2018年12月31日，确认拖欠租金850850元； 5、被告广元望蜀昭化酒店公司工商登记信息。拟证明被告李玉成系被告广元望蜀昭化酒店公司的法定代表人、股东及执行董事，被告李玉成对广元望蜀酒店公司签订征询函的行为应该是明知甚至是授意的，但广元望蜀酒店公司在征询函签章的行为并不否定李玉成也是案涉房屋实际承租人的事实，李玉成和广元望蜀酒店公司应当对拖欠租金承担连带责任； 6、广元望蜀昭化酒店公司现状照片。拟证明三被告一直在使用房屋，承租合同一直在履行，用于经营活动进行营利。原告依照约定履行了合同义务，三被告应当依照合同约定向原告支付应付租金并承担滞纳金。 被告广元同昭房地产公司辩称：1、原告的诉讼主体不适格，我公司从未与原告签订租赁合同。2、原告诉请的共同以及连带责任存在冲突，本案作为合同纠纷，若三被告均是承租人，那么应当选择共同责任，连带责任系法定责任和约定责任，本案不存在法定情形和约定情形，被告在租赁合同签章的事实是原告对被告广元望蜀昭化酒店公司履约能力存疑，并要求被告李玉成为其签章。3、原告起诉的事实不符，原告从未向被告交付涉案房屋，合同的实际履行人是被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司。4、原告未向被告进行催款和发函，合同的实际履行系被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司，双方互相认可出租人以及承租人的身份。4、被告作为本案诉讼主体不适格，5、即使应由被告承担责任，本案多数款项已过诉讼时效。请求驳回原告对被告的全部诉请。 被告李玉成、广元望蜀昭化酒店辩称：1、被告并不是本案适格主体，合同上虽有李玉成签字，但李玉成只是履行职务行为，代被告广元同昭房地产公司签字捺印，被告广元望蜀昭化酒店公司没有在合同上加盖印章，其法定代表人也没有签字捺印，二被告不该作为适格被告。2、原告主张被告支付拖欠房屋租金和滞纳金没有法律依据。3、租金已经付清，不存在下欠情况。故而请求驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2009年9月25日成都五兴物业管理有限公司、被告（反诉第三人）广元同昭房地产公司、被告（反诉原告）李玉成签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁房屋基本情况：租赁房屋为水电五局第一招待所二楼至六楼（包括楼一间大厅约100平方米和共用部分），出租面积约为4879平方米。1.2水电五局第一招待所坐落在昭化火车站出口处，房屋质量状况良好，主要用途为住宿。1.4该房屋室内水电等基础配套设施齐全，满足正常住宿使用。1.5房屋供水单价为2.4元/m3，若遇谁家上浮调整，此单价作相应调整。1.6房屋用电单价为1.2元/Kwh，若遇市场电价上浮调整，此单价亦作相应调整。2租期、租金支付方式及保证金：2.1经租赁双方协议，出租方同意将房屋承租给承租方使用，租赁期为10年，即从2009年12月31日至2019年12月30日，如到期不再重新签订新的租赁合约，承租方应将租用的房屋完好无条件地交回出租方。2.2双方共同约定租赁期内租金为每年19万元，房屋租金实行签约即收和每年定期收取。签约时一次性缴纳第一年度租金，起租日从合同签订日算起。从第二个年度开始，在当年12月30日内缴纳下年度房屋租金，到期未缴纳每日需另增缴当年租金总额3‰的滞纳金。2.3租赁保证金：承租方在签约租赁合同时即交房屋保证金20万元，租赁期结束后经出租方交验后7个工作日内退还承租方租赁保证金无息的人民币20万元。2.5承租方在支付房租时，要求每次将租金直接转到出租方指定的账户上，其中水电费实行每月现金收取。3租赁房屋的装修及维护：3.1出租房屋经双方共同验收，以房屋实际状况进行出租，当承租方签订租赁合同后，在租赁期间，房屋的一般性修缮（包括房屋屋面、房屋整体结构及房屋内部管道、线路等基础设施的质量等）的维护维修均由承租方负责并承担相应的费用。3.2自出租方交付该房屋之日起，承租方如因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的原则下，若要改变房屋间隔或者进行房屋的其他装修时，承租方的装修方案必须在开始装修前送出租方审批备案。…。4.出租方责任：对承租方提交的房屋装修方案出租方在约定工作日内予以回复。4.9在租赁期内出租方承担所出租房屋外的供电主线路和供水主管道的维护工作。5.承租方责任：5.1该承租房屋用途为经营宾馆住宿使用，除双方另有约定外，承租方不得任改变房屋用途。5.11合同到期承租方迁出时，承租方在租赁期间所进行的装修不予拆除，必须整体交予出租方，以维持该房屋整齐清洁，如出租方不同意，承租方可拆除。经双方共同交验无误后，出租方在约定时间内退还承租方租赁保证金无息的人民币20万元，汇到承租人指定的银行账号上。6.违约及合同解除：6.1如承租方在租赁到期后，不能按照出租方的要求迁出，则视为违约，承租方除必须履行限期迁出的义务外，还需向出租方每日缴纳当年租金总额3‰的违约金。…。合同签订后，2009年9月24日被告（反诉原告）李玉成向成都五兴物业公司缴纳了20万元保证金。2009年10月2日成都五兴物业公司将房屋交付给被告李玉成。被告（反诉原告）李玉成对房屋进行装修。 原、被告签订的《房屋租赁合同》租期于2019年12与31日已届满，原告（反诉被告）中电建物业公司与被告（反诉原告）李玉成、广元望蜀昭化酒店公司未续签《房屋租赁合同》。 另查明：2010年4月8日，成都五兴物业管理有限公司广元分公司（甲方）与广元电力开发总公司利州分公司（乙方）签订了电力建设工程合同，合同约定：甲方将成都五兴物业管理有限公司广元分公司250KVA配变安装工程项目总包给乙方建设。工程内容：安装250KVA专变1台，安装真空开关1台，计量装置1台。2、安装配电柜3面，安装高压隔离刀闸1组，避雷器2组，令客1组。3、敷设电缆（YJLV22-3*50）75米，敷设电缆（VLV22-3*150）15米。4、新设备交接性试验。5、注青苗赔偿费及相关施工协调由建设单位自行负责。开工日期2010年4月15，竣工日期2010年5月15日。本工程固定包干价：140000.00元。1、付款方式：工程合同签订后3日内甲方预付乙方部分费用，款费为：40000.00元。2、工程结算：工程竣工验收后，在5个工作日内付清乙方所有费用。成都五兴物业管理有限公司广元分公司在建设单位（甲方）处加盖了公章，签订合同代表李玉成签字确认。 案涉房屋所有权人为水利电力部第五工程局。2009年8月2日中国水利水电第五工程局有限公司授权成都五兴物业管理有限公司享有第一招待所、第三招待所所对应的全部门面房（产权证号分别为：“广权XX字第XXXX号”、“广房权证利字第××”）的出租权、管理权、使用权、收益权。2013年5月23日成都五兴物业管理有限公司名称变更为北京中水电物业管理有限公司。2015年1月23日北京中水电物业管理有限公司名称变更为中电建物业管理有限公司。被告广元望蜀昭化酒店的发起人系被告李玉成，并于2010年8月5日成立。 以上事实，有下列证据证明：1、营业执照、授权委托书；2、房屋租赁合同；3、房屋所有权证书；4、告知函；以及原告诉讼委托代理人、被告李玉成、被告诉讼委托代理人当庭陈述加以佐证。 本院认为：双方无争议的事实：被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司欠原告租金1040850.00元。本案争议焦点为：1、被告广元同昭房地产公司是否应当承担本案民事责任；2、被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司是否应支付租赁费；3、被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司是否应承担房屋租赁费滞纳金。 焦点一：关于被告广元同昭房地产公司是否应当承担本案民事责任的问题。虽然原告中电建物业公司与被告广元同昭房地产公司签订的房屋租赁合同，但签订合同后租赁关系实际发生于原告中电建物业公司与被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司之间，从原告中电建物业公司提供的证据显示被告李玉成交纳房屋租金，往来款项询证函被告广元望蜀昭化酒店公司加盖财务章加以证明，原告中电建物业公司明知被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司实际租赁人，因此，原告中电建物业公司要求被告广元同昭房地产公司返还租赁房屋并承担支付房租费及滞纳金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 焦点二：关于被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司是否应支付房屋租赁费的问题。根据《中华人民共和国公司法解释三》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。被告李玉成作为被告广元望蜀昭化酒店公司发起人，与原告中电建物业公司签订的《房屋租赁合同》,被告广元望蜀昭化酒店公司成立后已经实际享有合同权利，因此，原告中电建物业公司向被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司主张权利符合法律规定。被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司在履行合同过程中，未按合同约定支付房屋租赁费，其行为已违约，故原告中电建物业公司要求其支付房屋租赁费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 焦点三：关于原告中电建物业公司要求被告支付房屋租赁费滞纳金的请求。虽被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司未支付房屋租赁费的行为违约，但根据原告诉讼请求滞纳金的计算标准是按照银行五年期贷款利率计算过高，结合本案实际情况，原告未收到房屋租赁费，实际上是资金占用利息的损失，故而被告应从2013年1月1日起至2019年8月20日止，以下欠的房屋租赁费为基准，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算利息，从2019年8月21日起至付清房屋租赁费之日止，以下欠房屋租赁费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际付清之日止。 被告李玉成、广元望蜀昭化酒店公司抗辩不欠租金的理由，缺乏证据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司在本判决生效后三十日内向原告中电建物业管理有限公司支付房屋租赁费1040850.00元及资金占用利息（从2013年1月1日起至2019年8月20日止，以下欠的房屋租赁费为基准，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计算利息，从2019年8月21日起至付清房屋租赁费之日止，以下欠房屋租赁费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算至实际付清之日止）； 二、原告中电建物业管理有限公司在本判决生效后三十日内退还被告李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司保证金20万元。 三、驳回原告中电建物业管理公司要求被告广元市同昭房地产开发有限公司承担本案民事责任的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17208.00元，由被告李玉成、广元市望蜀昭化大酒店有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  张明华 人民陪审员  蒲顺萍 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  杨 瑾