山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1392民初2413号 原告：上海芸绮物业管理有限公司，住所地上海富盛经济开发区。 法定代表人：闫智广，执行董事。 委托诉讼代理人：马璐璐，男，1983年5月16日生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：苏丹丹，女，1993年1月30日生，汉族，系公司员工。 被告：临沂上阳房地产开发有限公司，住所地临沂市河**投资创业服务中心****。 法定代表人：林信宏，董事长。 委托诉讼代理人：周国华，山东启上律师事务所律师。 原告上海芸绮物业管理有限公司（以下简称：芸绮公司）与被告临沂上阳房地产开发有限公司（以下简称：上阳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月17日、2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马璐璐、苏丹丹，被告委托诉讼代理人周国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芸绮公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付酬金人民币920000元；2.依法判决被告立即向原告支付管理服务人员费用人民币820053.43元（包括2016年1月至2018年10月已结算未结清的278148.03元和2018年11月至2019年3月未结清的541905.4元）；3.依法判决被告支付违约金人民币100000元；4.依法判决原、被告解除《一品观园前期物业服务合同》；5.依法判决被告承担本案全部诉讼费用和保全费用。事实和理由：2012年12月7日，原、被告签订《一品观园前期物业服务合同》（以下简称“前期合同”），合同约定：被告聘请原告作为其开发的一品观园小区的物业管理企业，小区坐落位置为临沂经济技术开发区香港路，服务面积120183.98平方米，服务费用采取酬金制，预收的物业服务资金由物业服务支出和原告酬金构成，物业服务支出主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，原告酬金为按每月20000元的标准从预收的物业服务资金中提取，并约定若被告拒不履行交接义务，擅自变更物业服务单位，应按10万元的标准向原告支付违约金，并赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失，合同服务期为5年，自2015年1月1日0时起至2019年12月31日24时止，但在合同期内，业主委员会代表全体业主在物业服务企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后原告至物业管理部门办理了备案手续，并组织保安、保洁等相关的管理服务人员于2015年6月进驻一品观园开始为全体业主提供前期物业服务。但被告严重缺失履约诚信，自原告进驻至退出一品观园一直未支付酬金，且2015年6月至2018年10月与原告结算当月管理服务人员费用时均未按照对账清单金额结算，存在差额，并拒绝支付2018年11月至2019年3月的管理服务人员费用。虽期间原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行相关义务，但被告一直无正当理由拒不履行，且在未与原告解约的情况下，甚至擅自更换物业公司。2018年10月23日，山东兰宝威物业服务有限公司进驻一品观园，2019年3月26日组织人员至原告在一品观园内办公室内搬走办公电脑等物品，原告向临沂市公安局经济技术开发区分局芝麻墩派出所报案。由于被告上述行为导致原告无奈退出一品观园小区，原告无法管控一品观园小区。被告以上行为严重违反了《一品观园前期物业管理合同》及《物业管理条例》，导致原告无法正常开展物业服务工作，严重侵犯了原告的合法权益。综上，为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》，现原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决被告履行义务，望判如所请。 被告上阳公司辩称，原告诉求没有事实及法律依据，被告不应承担支付义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月7日，原告芸绮公司（乙方）与被告上阳公司（甲方）签订了《“一品观园”前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方选聘乙方对一品观园提供前期物业服务，物业名称为一品观园，物业类型为别墅、高层住宅楼。物业管理区域四至为东至香港路、南至滨河东路、西至沂佳路、北至金利路。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层住宅、高层住宅及别墅均为2.2元/月/平方米。预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。乙方按每月20000元的标准从预收的物业服务资金中提取。物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续适用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。为确保本项目物业服务工作的正常运作，当乙方收取的物业服务费用不足以满足当月正常物业服务费用所需时，由乙方提请物业服务费用明细表经甲方确认后，由甲方在当月5日前给予补足。 合同签订后，原告芸绮公司为被告上阳公司提供前期物业服务，由被告上阳公司支付原告芸绮公司部分物业服务费用，后被告上阳公司将部分房屋出售给业主，但原告芸绮公司提供物业服务后未及时向业主清收物业费用，由被告上阳公司补足了部分物业服务支出。服务期间，原告因收取的物业服务费不足以支付聘用人员社保、工资等费用未能提取酬金，被告上阳公司也未向原告补足酬金。 2018年7月30日，原告芸绮公司向被告上阳公司发送《函件》一份，内容为自2017年10月份起，在结算工资部分时，由以往的应发工资结算变为实发工资结算；结算员工社保低于我司实际缴纳金额，现我司每月财务经营状况均收不抵支，请求工资结算回复按应发金额结算，员工社保、公积金缴费及员工其他福利按我司实际缴费发票金额及公司福利标准进行结算。 2018年10月17日，被告上阳公司向原告芸绮公司发送工作联系单一份，内容为我司于2018年9月28日针对一品观园项目物业管理问题发函给贵司，贵司虽然派人来我项目沟通，但对我司提出的物业管理改善诉求虽有回复，小区物业管理状况没有任何进展，仍处于不作为状态，反而更加消极。我司为改善园区物业管理现状在人力和财力方面给贵司诸多支持，但贵司一直处于不作为状态，项目管理比发函之前更加混乱。经项目评估，解除我司与芸绮公司的前期物业服务合同，请贵司于2018年10月22日前安排人员来我司对物业工作进行交接。 原告芸绮公司收函后未撤场。2018年10月22日，原告芸绮公司向被告上阳公司发出《关于临沂一品观园撤场的回复函件》，内容为如单方面解除合同应在合同期满前3个月以书面形式通知我方，同时要求被告上阳公司支付酬金、违约金并赔偿损失。同日,被告上阳公司选聘的山东兰宝威物业服务有限公司进驻了一品观园小区开始提供物业服务。2018年10月23日，原告芸绮公司向被告上阳公司发出《关于一品观园物业管理权责的告知函件》，内容为：因贵司尚未与我司进行关于临沂一品观园小区物业管理权交接工作之前，而允许其他公司于2018年10月23日开始参与小区的物业管理工作，自该公司参与小区管理后所发生的所有物业管理不良事件，我司不承担任何风险及法律责任。后原告芸绮公司多次向被告上阳公司发函，要求支付拖欠酬金及物业服务支出费用未果。2019年3月底，原告芸绮公司撤出小区物业管理。 另查明，临沂市兰山区海通物业服务有限公司因原告拖欠保安服务费将其诉至本院，本院经审理依法作出（2019）鲁1392民初1498号生效判决，认定临沂市兰山区海通物业服务有限公司向原告提供保安服务至2018年12月31日。 本院认为，本案的争议焦点为：一、合同是否解除及解除权的行使问题；二、被告是否应当支付原告酬金及物业管理费用；三、被告是否支付违约金。 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，即合同相对人在另一方构成根本性违约时享有法定解除权，法定解除权系形成权，合同相对人基于法定解除权履行通知义务后合同即告解除。双方签订的《一品观园前期物业服务合同》约定，原告在物业管理区域内提供前期物业服务并负责收取物业服务费用，物业服务费用用于物业服务支出和原告的酬金，当原告收取的物业服务费用不足以满足当月正常物业服务费用所需时，被告予以补足。由此可见，原告足额收取物业服务费用系履行合同项下主要义务，原告是否足额收取物业服务费用决定了被告是否需补足其物业服务支出。原告制作的请款报告书及收支明细表载明的收取物业费用远低于原告的物业服务支出，且双方往来函件亦反映了原告在物业服务期间长期未能及时清收物业费用的情形，原告长期未清收物业费用表明不履行合同项下的主要债务，被告因此垫付了大部分物业服务支出费用，原告的行为符合法定解除的条件，且被告已向原告发出书面解除通知，故双方签订的《一品观园前期物业服务合同》已于2018年10月22日解除。 关于焦点二，合同约定原告酬金为每月20000元，从预收的物业服务资金中提取，当原告收取的物业服务费用不足以满足当月正常物业服务费用所需时，被告予以补足，由此可知原告提取酬金的前提为及时清收物业费用或要求被告承担补足责任。由于原告未全面履行清收物业费的义务、被告亦未补足物业服务支出费用，两者行为共同导致原告无法足额提取酬金，结合原告提供前期物业服务的情况，故原告酬金应当减半支付，被告应按照10000元每月的标准支付2015年1月1日至2018年10月22日的酬金。原告主张提供物业服务至2019年3月31日，提交了保安服务补偿协议予以证明，但合同具有相对性，保安服务补偿协议是否履行不能证明原告亦按合同约定履行了提供物业服务的义务，即便原告雇佣的保安公司在一品观园小区提供保安服务至实际撤场之日，但合同解除后双方未达成新的物业服务合同，且被告发函明确拒绝接受原告物业服务，不能认定原告为被告提供了物业服务，故原告要求被告支付2018年10月22日后的酬金，理由不当、于法无据，不予支持。综上所述，被告应支付原告酬金457334元。 原告主张被告尚欠物业管理费用820053.43元，提交了结算差额明细表、请款报告及支付流程表予以证明，其中结算差额明细表载明被告尚欠2018年10月前物业管理费用278148.03元，该表格虽然未经被告签章确认，但基于被告法定代表人及高级管理人员签字确认的请款报告及支付流程表形成，故应认定被告应支付2018年10月前的物业管理费用278148.03元。虽然原、被告签订的《一品观园前期物业服务合同》已于2018年10月22日解除，但合同解除后被告应给予原告合理必要的撤场时间，且撤场期间原告仍然向被告提供物业服务，故被告应支付撤场期间发生的物业管理费。原告提供的未结算差额明细表载明被告尚欠2018年11月至2019年3月物业管理服务费541905.40元，但原告单方制作的表格未经被告签章确认，不能据此认定合同解除后发生的物业服务费。原告提供的2018年11月支付流程表明确载明当月物业管理费用为85257元，且经被告法定代表人签字确认，应当认定被告尚欠2018年11月份物业管理费85257元；由于原告未提交支付流程表、请款报告或支出凭证以证明2018年11月后实际支出的物业管理费，原告要求被告支付2018年11月后的物业管理费，证据不足，本院不予支持。 关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百二十条，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，原告应全面履行提供物业服务且及时清收物业费用，被告出售房屋后应及时通知原告并补足物业服务支出费用。本案中，原告长期未足额清收物业费用，被告亦未及时补足物业服务支出，即双方行为都违反了合同约定，均应承担相应违约责任，结合原、被告的违约程度，本院认为双方行为符合适用违约金条款的构成要件，即两者互负同等违约责任，违约金相互折抵，原告要求被告支付违约金，理由不当，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告临沂上阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海芸绮物业管理有限公司酬金457334元及物业管理费363405.03元； 二、驳回原告上海芸绮物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21360元、保全费5000元，由原告负担9352元，被告负担17008元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  刘英岩 二〇二〇年九月八日 法官 助理  瞿文杰 书 记 员  刘 琳