甘肃省白银市平川区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0403民再3号原审原告：甘肃省白银公路局靖远公路段（原白银公路管理局靖远公路管理段），住所地：白银市靖远县乌兰西路**。法定代表人：王煜寿，该公路段段长。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。原审被告：陈某，男，1964年7月21日出生，汉族，住白银市平川区水泉镇枣园村一社**。委托诉讼代理人：郭涛，甘肃岱峰律师事务所律师。第三人：陈某1，男，汉族，1976年5月9日出生，住白银市平川区水泉镇五级街“百富源”服装店内。原审原告甘肃省白银公路局靖远公路段与原审被告陈某租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日作出（2018）甘0403民初2255号民事判决书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2019年12月24日作出（2019）甘0403民监4号民事裁定，裁定如下：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决书的执行。2020年3月10日，本院受理案件后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案在审理过程中，经原审被告陈某申请，追加陈某1为本案第三人参加诉讼。原审原告甘肃省白银公路局靖远公路段委托诉讼代理人毛轩、原审被告陈某、委托诉讼代理人郭涛、第三人陈某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃省白银公路局靖远公路段称：1、判令原审被告向原审原告交还位于平川区水泉镇旱平川街道旱平川养管站G109线K1546公里临街铺面房10间及彩钢房；2、判令原审被告支付拖欠的承包费10万元（2015年4月19日至2016年4月18日）；3、判令原审被告支付自2017年1月1日起至2018年6月30日（一年半）的房屋使用费15万元；承包费及使用费合计25万元；4、本案受理费用及该案相关的一切费用由原审被告承担。事实与理由：2013年4月19日，原审原告与原审被告签订《旱平川养管站房屋承包经营合同》（以下简称《承包经营合同》），原审原告将靖远公路管路段旱平川养管站（位于平川区水泉镇旱平川街道旱平川养管站G109线K1546公里处）临街铺面房、整个院落及房屋，院内楼板结构楼房1栋（2层）24间房屋（界限东西72M:88M，南北60.5M:80.5M）承包给原审被告经营。承包期限为三年，自2013年4月19日起至2016年4月19日止。年承包费为10万元，第一年的承包费10万元在《承包经营合同》生效的当日付清，第二年的承包费必须在第一年承包期限届满的前三十日内一次性付清，第三年的承包费必须在第二年承包期届满前的三十日内一次性付清。截止2018年8月23日未交第三年承包费。根据《承包经营合同》，原审被告确保承包期间按时、足额的缴纳承包费用；承包期满本合同终止，原审被告对本合同项下的房屋、设备、设施不再享有承包经营权；原审原告收回原审被告所承包的养管站及相关设备、设施时，原审被告应无条件的，保质保量的予以交还，承包期满三日内将承包财产无条件交还原审原告。合同签订后原审原告履行了义务，原审被告未按合同支付足额承包费，且未交还房屋。现合同已经解除，但是原审被告并没有返还房屋。故诉至贵院，望判如所请。原审被告陈某辩称，合同是通过招标自己签订的，2016年的租赁费交到平川段，一周后退回了，称没有财务，后交到靖远段，靖远段也没有收。合同到期后，平川、靖远公路段都给他没有说过。承包费及定金是陈某1交的，共交了21万元。承包费是陈某1交的，以我的名义签的合同，实际经营人是陈某1，应由陈某1支付相关费用。第三人陈某1辩称，合同是2013年靖远段通过招标签订的，当时是还有黄炎发、金正宝，共三个人进行了招标；2015年这10万元是靖远段通知交到平川段，结果第二个礼拜平川段给他把钱退了让交到靖远段，靖远段没有收，让他等政策。一直到2018年靖远段通知他续租，2015年到2018年没有任何人通知他。本院原审认定案件事实：2013年4月19日，原审原告与原审被告经协商将位于平川区旱平川养管站的楼房、院落及临街铺面出租给原审被告经营，租赁费每年10万元，双方签订了房屋承包经营合同。后原审被告陈某及案外人陈某1按期缴纳两年租赁费20万元及押金1万元。2016年4月18日，租赁期限届满，但双方未就续租进行协商。2018年7月2日原审原告收回租赁物二层楼房，对前后院及临街铺面10间原审被告至今未交还。上述事实，双方无争议，本院予以确认。对双方有争议的事实：一、关于合同主体是否适合的问题，原审原告认为合同是双方在自愿的基础上依照法定程序签订的，双方都具有完全的民事行为能力。原审被告认为其当时只是按照单位的指示签订了合同，其签合同是为了单位好管理，起监管作用，租赁物的实际经营人为陈某1。《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，双方订立合同均是自愿，签订合同时原审原告与原审被告均为完全民事行为能力人。故该合同合法有效，原审原告、原审被告是本案适格主体。二、关于合同义务承担的问题，原审原告认为原审原告、原审被告依法定程序在租赁合同上盖章签字，是双方真实意思表示，合同合法有效。原审被告应该承担合同义务。原审被告认为其签订合同只是起监督作用，并非是实际履行合同的权利与义务。本院认为，合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中原审原告、原审被告签订的合同合法有效，故原审原告、原审被告应当按照合同约定履行各自的义务。本案在审理过程中，原审原告已收回出租的二层楼房共24间，本院予以确认。对原审原告主张的原审被告欠付的2015至2016年期间的租赁费10万元及逾期使用租赁物的费用15万元的问题，原审被告辩称其没有返还租赁物及支付租赁费的义务，因租赁物的实际使用人为陈某1，且2013年、2014年的租赁费均是陈某1所交，一切应由陈某1负责，而原审原告亦认可该租赁物的实际经营人为陈某1，在合同履行期间未提出异议，并收取陈某1交纳的租费，故对租期内的租费问题，原审被告不予承担。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十二条规定“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故作为合同一方主体的原审被告应承担合同约定的义务。对于原审被告将租赁物交由案外人陈某1经营，是原审被告对其合同权利义务的转移，属于另一法律关系。原审被告称其是起监管作用，但无证据证实，对其辩称不予采信。原审原告、原审被告均认可原审被告已交付两年的租费。但在原审被告交付第三年租赁费时，作为合同一方的原审原告拒绝收取承包费，本案中双方在合同中明确约定“拖欠承包费及其他各项费用，累计超过30天以上的”原审原告有权解除合同，而原审原告拒绝收取原审被告交纳的第三年的承包费，应视为原审原告以实际行动解除了双方租赁合同，但原审被告仍占有、使用部分租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原审原告怠于履行合同约定的权利与义务，由此导致的后果，应由原审原告自行承担。在原审原告拒绝收取租赁费后，原审被告对临街铺面仍出租他人获取收益，对该部分收益，原审被告应返还原审原告，对原审原告要求原审被告交纳2015至2016年度的承包费及其后至2018年6月30日房屋使用费的请求部分予以支持。本院原审认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案双方当事人依法签订了合同，双方均应遵守合同规定的权利与义务。原审原告在合同履行期间拒收租赁费，违反合同规定义务；同时，原审被告在合同到期后拒不履行返还租赁物的行为，亦违反合同规定。在原审原告拒收租赁费后，原审被告停止经营二层楼房，但仍将部分铺面出租他人经营，故对该部分的转租费，以原审被告收益为限返还原审原告，对原审原告主张的其他诉讼请求，不予支持。综上，对原审原告主张返还租赁物10间临街铺面的诉讼请求，本院予以支持。对原审原告主张由原审被告支付第三年租赁费10万元的请求，以原审被告转租铺面的收入为限返还原告。对原审原告主张合同解除后由被告支付使用费15万元的诉讼请求，不予支持。本院原审判决，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同》第六十条、第九十二条、第二百十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、陈某返还白银公路管理局靖远公路管理段位于平川区水泉镇旱平川街道旱平川养管站G109线K1546公里临街铺面房10间；全部院落、地上房屋（包括彩钢房及其他结构房屋）于判决生效后十日内履行；二、原审被告陈某支付原审原告临街铺面使用费13.5万元，于判决生效后十日内一次性付清；三、驳回原审原告的其他诉讼请求。再审中，原审原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据：《旱平川养管站房屋承包经营合同》、《国有土地使用证》、白公发[2019]54号文件、甘交人劳[2019]6号文件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：1、原审原告提交的证据给陈某发的《靖远公路管理段关于敦促旱平川养管站房屋承包经营人陈某交还承包经营房屋的函》4份及文件签收回执，2016年11月28日发的函原审被告质证后有异议，认为没有收到。经审查认为，该函原审被告并未签收回执，无法确定其是否收到，因此对该证据不予采信。对其他三份函，有原审被告的签收回执，并且庭审中原审被告也自认收到，因此本院予以采信。2、原审原告提交的白银公路管理局通知，经审查认为，该证据系白银公路管理局的文件，对其予以采信。3、原审原告提交的《交费收据》四份，原审被告质证后有异议，认为钱是陈某1交的，实际经营人是陈某1。经审查认为，对其真实性予以采信，但《旱平川养管站房屋承包经营合同》的双方当事人为甘肃省白银公路局靖远公路段（原白银公路管理局靖远公路管理段）与陈某，陈某租赁房屋后实际交付给陈某1使用，由陈某1向原审原告直接缴纳承包费用，原审原告接受。4、第三人提交的注销宾馆的证据，与本案无关联性，本院不予采信。5、由于原审原告及原审被告、第三人对法院调取的对贺宁、常敬蓉、李银聪、刘菊芳、孙远生、齐良、刘学齐的询问笔录均有异议，且与第三人提交的对上述人员的询问笔录存在差异，本院对上述笔录均不予采信。6、对原审被告提交的承诺书，因是第三人向原审被告出具的，二者存在利益关系，因此对该份承诺书本院不予采信。7、对原审被告提交的证明，原审原告质证认为与本案无关联性。本院认为该份证据为证人证言，应由证人出庭作证。庭审中，相关证人并未出庭作证，因此对该份证明本院不予采信。本院再审认定案件事实如下：2013年4月19日，甘肃省白银公路局靖远公路段（原白银公路管理局靖远公路管理段）与陈某协商一致，签订了《旱平川养管站房屋承包经营合同》，甘肃省白银公路局靖远公路段（甲方）将靖远公路管理段旱平川养管站（位于平川区水泉镇旱平川街道G109线K1546处）承包给陈某（乙方），合同主要内容包括：一、房屋的坐落、面积情况，甲方承包给乙方经营的房屋位于平川区水泉镇旱平川街道，承包建筑面积包括：临街铺面房10间、楼房前后院、院落楼板结构楼房一栋（2层）24间房屋（界限东西72米：88米、南北界限60.6米：80.5米）以平国用（1994）字第21号土地使用权证为准；二、承包期限、用途，该财产承包期共计叁年，自本合同生效之日起计算，自2013年4月19日15:30时起至2016年4月18日23:00时止；承包期满，本合同即终止，乙方对本合同所涉房屋及相关设施设备不再享有承包经营权；承包经营期间，乙方对承包的房屋及相关设备、设施实施装潢或者添附等行为的，应当提前征得甲方的同意，承包期满后，乙方投入的装潢、所添附的财产等无偿贵甲方所有，乙方不得以此要求甲方做任何补偿；三、承包费用及支付方式，2013年4月19日招租会议确定并征得乙方同意年承包费10万元，承包费支付方式如下：本合同生效的当日乙方缴纳一年承包费10万元及房屋租金10%的风险抵押金1万元，第二年、第三年的承包费以当时市场价格为依据参照计算缴纳，第二年房租乙方必须在第一年承包期限届满前的三十日内一次性付清，第三年承包费乙方必须在第二年承包期限届满前的三十日内一次性付清；四、财产的转让与转租，承包期间，甲方有权依照法定程序转让该承包的财产，转让后，本合同对新的财产所有人和乙方继续有效。未经甲方书面同意，乙方不得抵押、转租、转包、转借承包财产，否则甲方有权解除合同，收回承包财产，由此造成的损失由乙方承担。五、合同的变更、解除与终止：承包期满，合同自然终止。租赁合同签订后，甘肃省白银公路局靖远公路段按照合同约定将房屋交付陈某使用，陈某将所租赁房屋实际交付陈某1使用，陈某1利用所租房屋进行了经营并将临街铺面向他人转租，后陈某1紧挨临街铺面修建了三间彩钢房。租赁期间第三人陈某1按期向甘肃省白银公路局靖远公路段缴纳了2013年4月19日至2015年4月18日租金共计20万元，并另外缴纳了1万元抵押款。2015年9月份左右，第三人陈某1向甘肃省白银公路局靖远公路段缴纳2015年4月19日至2016年4月18日租金10万元时，甘肃省白银公路局靖远公路段认为靖远公路管理段旱平川养管站的管理权归平川区管辖，因此当时未收取租赁费。2016年4月21日，白银公路管理局发文通知局属各单位：根据中共甘肃省委办公厅、甘肃省人民政府办公厅《关于印发甘肃省省级党政机关办公用房管理办法的通知》有关规定，省级党政机关办公用房严禁出租、出借。已批准出租出借且租赁合同已到期或擅自出租出借的办公用房，须立即收回不得续借；经批准出租出借且租赁合同未到期的办公用房，租金收入应当按照收支两条线管理，到期后收回房屋不得续租。各单位收到此通知后，对出租、出借且租赁合同已到期的办公用房，须立即收回不得续借、续租，办公用房租赁收入不得擅自支出，必须上交财政厅专户，确需使用的，上报财政厅申请使用文件，待财政厅批准并拨付资金后方可使用。2018年4月3日，2018年4月24日，2018年6月5日靖远公路管理段三次向陈某发函，敦促交还承包经营房屋。2020年7月30日陈某将临街10间铺面房归还甘肃省白银公路局靖远公路段。2020年8月份，陈某将彩钢房归还甘肃省白银公路局靖远公路段。现甘肃省白银公路局靖远公路段只主张陈某支付2015年4月19日至2016年4月18日租赁费10万元及2017年1月1日至2018年6月30日房屋占用费15万元。本院再审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原审原告与原审被告双方在自愿、公平的基础上经协商一致签订了《旱平川养管站房屋承包经营合同》，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在2016年4月19日之前，原审原告与原审被告之间签订的《旱平川养管站房屋承包经营合同》合法有效，原审原告将租赁物交付给原审被告使用，原审被告也实际使用租赁物，在合同履行期限内，原审被告作为承租方应向原审原告即出租方支付租金。因此对于原审原告诉请的2015年4月18日至2016年4月19日的租赁费10万元，本院予以支持。原审被告辩称，2015年9月份左右，第三人陈某1向原审原告缴纳2015年4月19日至2016年4月18日租金10万元，但原审原告因对旱平川养管站的管理权归属问题而未收取。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款第（一）条：“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领……”。因此原审被告在原审原告未收取租赁费时，应当将相关款项提存。另外原审原告也无明确放弃收取租赁费的意思表示。根据《旱平川养管站房屋承包经营合同》约定，承包期满，本合同即终止。因此在2016年4月19日之后，原审原告与原审被告之间签订的《旱平川养管站房屋承包经营合同》，因合同履行期限届满已经解除。并且在2016年4月21日之后，根据《关于印发甘肃省省级党政机关办公用房管理办法的通知》规定，因为政策调整，原审原告与原审被告双方之间履行租赁合同的基础已不存在。因此，虽然在租赁合同届满后，原审被告继续使用租赁物，原审原告没有提出异议，也未及时收回租赁物，但原审原告与原审被告之间签订的《旱平川养管站房屋承包经营合同》实际上已不再发生效力，而是原审被告占用原审原告的房屋。在租赁合同解除后，出租人应当及时收回租赁物。原审原告虽然通知原审被告交还租赁房屋，但并未采取相应的措施。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，原审原告对租赁合同解除后因不及时收回租赁物产生的房屋占用费负主要过错责任。在租赁合同解除后，承租人也应当及时向出租人返还租赁物。原审被告未及时向原审原告返还租赁物，存在一定的过错。并且在租赁合同解除后，原审被告继续占有、使用原审原告的部分租赁物，并向外出租营利，应当支付相应的房屋占有使用费。但因为政策调整及原审被告仅占有、使用原审原告的部分租赁物，导致原审被告利用租赁物获得的收益减少，并且原审被告在使用租赁物的同时也为原审原告看护了租赁房屋。因此，结合本案案情，本院酌定对租赁合同解除后产生的部分房屋占有使用费，原审原告自行承担70%，原审被告承担30%。参照原审原告与原审被告在《旱平川养管站房屋承包经营合同》中对租赁费用的约定，本院酌定在租赁合同解除后，租赁物产生的房屋占有使用费为按正常情况下一年的租赁费，即10万元计算为宜。原审原告自行承担7万元，原审被告承担3万元。在合同签订后，原审被告向原审原告缴纳的1万元抵押款，应予冲抵。因此原审被告还需向原审原告缴纳2万元房屋使用费。原审被告陈某与第三人陈某1系叔侄关系。对于原审被告将租赁物交由第三人陈某1经营，是原审被告对其合同权利义务的转移，属于另一法律关系。原审中以未经庭审质证的调查笔录作为认定案件事实的依据明显不当，应予纠正。综上所述，原审判决将未质证的证据作为定案依据，程序错误，应予以纠正。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零一条第一款第（一）条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）甘0403民初2255号民事判决书；二、陈某支付甘肃省白银公路局靖远公路段租赁费100000元，房屋占有使用费30000元，冲抵陈某向白银公路局靖远公路段缴纳的10000元抵押款，再支付房屋使用费20000元，共计120000元，于本判决生效后十五日内一次性付清；三、驳回原审原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由原审原告负担2350元，由原审被告负担2700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 长  杨文录人民陪审员  周 平人民陪审员  马耀翊二〇二〇年九月九日法官 助理  王向雄书 记 员  滕建辉