广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初1469号原告：郭锦波，男，1968年1月3日出生，澳门特别行政区居民，住所：澳门新口岸长崎街**金峰大厦13A。澳门永久居民身份证号码：7324（9），港澳居民来往内地通行证号码：M0577。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所：广东省珠海市**********************，统一社会信用代码：914************190。法定代表人：刘广略,董事长。委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。原告郭锦波与被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告郭锦波的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良，被告南福公司的委托诉讼代理人林伟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付车位逾期办证违约金人民币60125元（以车位款250000元为基数，按年利率6%，自2016年4月9日计算至原告实际取得不动产权属证书之日止，暂计至2020年3月22日为60125元）;2.判令依法判决被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告于2015年4月15日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议。合同约定原告购买被告开发的位于香洲区吉大九洲大道中2088号8栋1单元2503房的商品房，总价为人民币3714957元，采用银行按揭贷款方式付款，被告应当在2016年12月31日前交付该商品房。此外，原告还向被告购买位于香洲区吉大九洲大道中2088号锦园A013-2号车位一个，并于2016年4月9日与被告签订《锦园车位认购书》。前述《锦园车位认购书》签订后，原告按照约定支付了全部车位款，但被告未按认购书约定与原告签订车位的网签备案合同，更未按照约定办理不动产权转移登记和权属证书。原告多次催促被告为涉案车位办理不动产权转移登记，但被告均不予理会。根据《广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”综上所述，原被告双方的《锦园车位认购书》合法有效，双方应严格恪守，由于被告逾期办证的违约行为，给原告造成了严重的经济损失和精神负担，严重损害了原告的合法权益。原告诉至贵院，请求贵院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。另补充事实如下：据原告查询发现涉案车位在原告不知情的情况下，由被告擅自抵押给第三方，并办理了抵押登记，该行为严重违法合同的约定，并且导致原告认购涉案车位的合同目的存在实现的障碍；原告认为涉案车位所签订的认购协议具备买卖合同的主要内容，按照商品房销售管理办法等规定应当认定为商品房买卖合同，被告在订立该合同以后，应当履行及时协助办理过户登记的义务；关于逾期办证和违约金的计算，可以参考我方提交的2019粤04民终634号终审判决。其他事实和理由如起诉状。被告辩称：本案应当根据双方签订的《商品房买卖合同》确定车位的办证期限和逾期办证的违约金计算标准。第一，虽然双方对于案涉车位只是签署了《锦园车位认购书》，但同时在认购书第三条中约定了双方需要在未来签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，且认购书的第五条第（二）项明确了该《珠海市商品房买卖合同》及其附件文本已公开展示，原告已充分了解该文本内容、同意并接受全部条款和内容，不存在任何歧义和误解。因此，虽然双方没有以签章方式另行签署《珠海市商品房买卖合同》及其附件，但该合同及附件的全部内容实质上已经作为对双方均有约束力的权利义务内容。对于车位的办证事宜，应当根据该合同及附件的条款予以厘定。第二，从双方签署《锦园车位认购书》的时间2016年4月9日以及该认购书所约定的款项性质为“预付款”可以看出，尽管签约当天原告已经开始使用车位，但实际上当时的锦园8栋是尚未取得《竣工验收备案表》和《商品房地产权权属证明书》，事实上是不存在办证条件，原告对此也是非常清楚的。故原告主张从2016年4月9日开始计算逾期办证违约金，是没有事实依据的。另根据《商品房买卖合同》第十条第（二）项的约定可知，案涉车位至迟在2017年12月31日达到使用条件，而答辩人是在该期限之前的2017年12月27日取得《商品房地产权权属证明书》，故应当从2017年12月28日起按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）项的约定起算360天的办证履行期。第三，对于案涉车位的办证，在《商品房买卖合同》补充协议第七条第5款中，还约定了“如出卖人未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款的万分之零点五向买受人支付违约金”。故本案应当依据上述约定，在计算答辩人逾期办证天数时扣除60天免责期并按每日万分之零点五作为计算标准。最后，对与本案相同案情的其他锦园8栋车位业主，珠海市香洲区人民法院此前作出的判决均支持了答辩人上述的抗辩理由，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，请求贵院予以参照并作出判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告于2015年4月15日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。合同约定原告购买被告开发的位于香洲区吉大九洲大道中2088号8栋1单元2503房的商品房，总价为人民币3714957元，采用银行按揭贷款方式付款，被告应当在2016年12月31日前交付该商品房。此外，原告还向被告购买位于香洲区吉大九洲大道中2088号锦园A013-2号车位一个，并于2016年4月9日与被告签订《锦园车位认购书》，并明确原告应在被告通知的期限内前往锦园销售中心与被告签订《珠海市商品房买卖合同》及其附件，还确认双方即将签署的《珠海市商品房买卖合同》及其附件，均已经在锦园销售中心公开展示，在本次认购书签订之前，原告已经充分了解了上述文本的内容，原告同意并接受上述文本的全部条款和内容，双方不存在任何歧义和误解。锦园销售中心公开展示的《商品房买卖合同（预售）》约定：第九条商品房交付条件,该商品房交付是应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的应当携带材料证件期满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条房屋登记，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房所有权证书的，同意按补充协议约定处理。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第七条第5点，出卖人如未按买卖合同约定时间向产权登记机关申请确权，买受人同意给出卖人六十日免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任，从免责期满之日的第二天开始计算，每逾期一日，出卖人按已付购房款万分之零点五向买受人支付违约金。前述《锦园车位认购书》签订后，原告按照约定于2016年4月9日支付了全部车位款25万元，但被告未按认购书约定与原告签订车位的网签备案合同，更未按照约定办理不动产权转移登记和权属证书。原告多次催促被告为涉案车位办理不动产权转移登记，案涉车位由于被被告抵押，至今未办理产权登记至原告名下。本院认为，原告为澳门特别行政区居民，本案为涉澳商品房预售合同纠纷。关于管辖权的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定，涉案车位（诉讼标的物）位于珠海市，合同履行地亦在珠海市，因此珠海市辖区内一审人民法院对本案具有管辖权。又根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，本院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，本院对本案具有管辖权。关于适用法律的问题。本案为涉澳案件，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案诉讼标的物及合同履行地均在中国内地，中国内地与本案有最密切联系，故适用中国内地实体法作为审理本案争议的准据法。原、被告签订的《锦园车位认购书》虽属预约，但该认购书对合同当事人、标的、价款、定金等均已作了明确约定，满足合同成立的要件，故原、被告之间已就案涉车位成立房屋买卖合同关系，合同符合双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。认购书中明确载明双方应签署的《珠海市商品房买卖合同》及其附件文本均已在销售中心公开展示，故应以《商品房买卖合同（预售）》及其附件空白格式文本作为确定原、被告之间就案涉车位买卖合同权利义务的依据。合同及补充协议对逾期办证违约金按已付购房款日万分之零点五的标准计算及60日的免责期已有明确约定，本院仅对原告诉讼请求中有合同依据的部分予以支持。关于案涉车位的交付时间，认购书未作约定，案涉小区车位与住宅商品房的交付条件并不完全一致，原告主张按照其购买案涉小区住宅合同约定的交付时间确定案涉车位的交付时间为2016年4月9日，缺乏依据。根据商品房买卖合同的相关开发商预设条款约定，小区规划车位应于2017年12月31日达到使用条件，实际上被告取得商品房地产权权属证明书的时间为2017年12月27日，本院酌定2017年12月27日为案涉车位的交付时间。因此，扣除60日的约定免责期后，被告应于2019年2月21日前协助原告办理完毕案涉车位的所有权转移登记手续，被告至今未有协助原告办理上述手续，反而将案涉车位抵押予他人，其行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任，自2019年2月22日起根据商品房买卖合同约定的标准即以250000元为基数按日万分之零点五标准向原告支付逾期办证违约金，直至协助原告办理案涉车位所有权转移登记手续完毕时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告珠海市南福房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭锦波支付地下室车位的逾期办证违约金（以250000元为基数，按日万分之零点五的利率标准自2019年2月22日起计至该车位所有权转移登记手续办理完毕时止）；二、驳回原告郭锦波的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取652元，由原告郭锦波负担587元，被告珠海市南福房产开发有限公司负担65元。如不服本判决，原告可在本判决送达之日起三十日内,被告可在本判决送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇二〇年八月十一日书记员  吴天成