广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11315号原告：曹进，女，1977年1月20日出生，汉族，住广州市白云区，原告：文武，男，1975年3月12日出生，汉族，住广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。原告曹进、文武与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告曹进、文武的共同委托诉讼代理人黄灿灿、被告云梯公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹进、文武向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决云梯公司向原告支付逾期交付云梯山庄E区颐林九街X号40X号房的违约金（以730808元为本金，每日按万分之一的标准计算，自2019年1月1日起计至符合合同约定和法定交付的条件之日止，暂计至2020年6月15日共532天为38878.99元）；2.请求法院判决云梯公司承担本案诉讼费。事实与理由：曹进、文武就以730808元的价格购买云梯公司位于花都区颐林九街X号40X号房于2018年1月10日签订《商品房买卖合同》，约定云梯公司应在2018年12月31日前交房（合同第十三条）。云梯公司如未能按本合同规定的期限交房，云梯公司应自约定交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止，每日按已付房价款0.01%的标准向曹进、文武支付逾期交楼违约金，但违约金总额不超过总价款的2%（合同第十四条）。曹进、文武按合同约定付清房款，但云梯公司未能在合同约定的交付时间2018年12月31日前向曹进、文武交付房屋，即自2019年1月1日起逾期交房，曹进、文武至今尚未收楼。据曹进、文武了解，案涉房屋目前仍未取得建设工程竣工验收备案表等文件，不具备约定及法定的交付条件。曹进、文武认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，现云梯公司逾期交房，依法应承担违约责任。云梯公司作为格式合同提供方，应遵循公平原则确定与曹进、文武之间的权利义务，在本合同中，云梯公司逾期交楼违约责任明显轻于曹进、文武逾期付款违约责任，双方权利义务不对等，不应认定为合法有效，且案涉房屋逾期交付已近三年，至今仍不具备交付条件，因此合同约定的违约金“封顶”显然违反公平原则和诚实信用原则，明显不足以弥补曹进、文武损失；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，故曹进、文武请求违约金计算自逾期交房次日起计至符合合同约定和法定交付的条件之日止具备合理性及合法性。为维护曹进、文武的合法权利，特起诉，请求法院支持曹进、文武的诉讼请求。云梯公司辩称：不同意曹进、文武的诉讼请求，因部分业主逾期交款导致我方开发资金及开发过程中天气问题导致开发进度迟延，逾期交楼的主要原因不在于我方。即使法院认定我方需要支付逾期交楼违约金，也应按照合同14条的违约责任，违约金总额不超过总房价款2%。因为曹进、文武并未提供实际付款流水，我方根据其提供的交房款的发票，该时间超过合同约定的付款时间，根据合同14.2条，甲方实际交付房屋的时间顺延，我方要求实际交房时间进行顺延。曹进、文武主张计算违约金的计算方式有误，合同约定的总房价款是604350元。本院经审理认定事实如下：云梯公司是位于广州市花都区梯面镇颐林九街X号403房的开发商，在与曹进、文武签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2018年1月10日，云梯公司（甲方、卖方）与曹进、文武（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的云梯山庄颐林九街X号403房。第七条约定：该商品房总金额604350元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2018年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算或达到法定交楼之日（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期……第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为主合同补充协议，其中第二条双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间，且每逾期一日乙方应按到期应付房款的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止，但违约金总额不超过总房价的5%；乙方逾期付款超过60日的，甲方有权单方面解除主合同。第五条双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，曹进、文武向云梯公司支付了房价款604350元，云梯公司于2018年11月20日开具上述购房款发票。庭审中，曹进、文武与云梯公司一致确认涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电，曹进、文武至今未收楼。本院询问云梯公司，何时可办妥《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和具备永久用电，云梯公司陈述，项目正在进行重组，工程进度暂时停止，故不清楚何时能取得竣工验收备案表和永久通电。诉讼中，曹进、文武要求对逾期交楼违约金进行调整，不以总房价款的2%为限。诉讼中，双方关于涉案房屋的总价款、曹进、文武付清房价款的时间存在争议。关于涉案房屋的总价款，曹进、文武认为，涉案房屋的总价款是730808元，认购书上的金额就是上述金额，商品房买卖合同上的金额是云梯公司打印错误，云梯公司开具发票，会将之前对应金额的收款收据的原件收走，曹进、文武持有双方认为争议部分金额的收款收据原件，曹进、文武提交收据以及发票拟证明其上述陈述，发票金额为604350元，开具时间是2018年11月20日，收据金额为126458元，开具日期是2018年1月10日。云梯公司认为，不确认曹进、文武的陈述，我方实际收取的款项与合同约定的总房价款一致，该份收据并不能证明收据上的款项是独立于发票，因为开发票的时间晚于收据，曹进、文武也未提供相关流水予以佐证。曹进、文武表示其于庭后三日内提交相应的银行流水及支付房款的书面说明，逾期提交视为其没有证据。后曹进、文武未向本院提交银行流水。关于曹进、文武付清款项的时间，曹进、文武认为其在合同约定的时间内完成了付款，云梯公司在曹进、文武付清房价款后开具了收据，后在开具发票时需要拿收据原件换发票，导致开具发票的时间与付款时间不一致，云梯公司已经持有了收据原件，如云梯公司认为曹进、文武存在逾期付款的情况，应当由云梯公司负举证责任。云梯公司陈述，开具发票的流程是我方收取购房者的房价款后，向购房者开具收据，由购房者提供收据更换发票，我方不能保证是在付款当日开具发票的。本院认为，曹进、文武与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。根据合同约定，云梯公司应在2018年12月31日前向曹进、文武交付涉案房屋，但至法庭辩论终结前，涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，尚不具备永久用电的条件，云梯公司未于合同约定的交付日期届满之前向曹进、文武交付符合法定交付条件的房屋构成违约，应承担违约责任，云梯公司应向曹进、文武支付逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金的计算基数，曹进、文武虽认为其支付了730808元的房价款，但并未提交充分证据予以证明，故本院对其陈述不予采信，逾期交楼违约金的计算基数应当是合同约定的金额即604350元。至于逾期交楼的起算日期，云梯公司认为曹进、文武实际付款时间是其开具发票的日期即2018年11月20日，其有权顺延交楼时间，双方均认为是云梯公司收款后先开具收据再由购房者拿收据更换发票，云梯公司陈述其不能保证是在付款当日开具发票，云梯公司作为收款方，并未举证证明其在曹进、文武付款时及时履行了开具发票的义务，故云梯公司的抗辩意见本院不予采纳，逾期交楼的起算日期应是2019年1月1日。关于逾期交楼违约金是否应当以总房价款2%为限。虽然合同约定“延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”,但涉案房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，对此云梯公司不能给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态,若以总房款的百分之二为限计算违约金,显然有违公平合理、诚实信用原则,以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补云梯公司违约给曹进、文武所造成的损失,故曹进、文武请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据,本院予以采纳。综合本案案情,将逾期交楼违约金的计算标准酌情调整为按每日总房价款的万分之一、自2019年1月1日起计算至起诉之日即2020年7月14日（共561天），违约金数额为33904元（604350元×0.01%×561天）。因此，曹进、文武请求云梯公司支付逾期交楼违约金33904元，合理有据，本院予以支持。至于起诉之日后至云梯公司交付符合合同约定和法定条件房屋之日止的违约金，曹进、文武可待涉案房屋具备交付条件后与云梯公司另行协商或另案主张，但是云梯公司应承担的违约金总额不超过涉案房屋总房价款本金。曹进、文武诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹进、文武支付逾期交楼违约金33904元；二、驳回原告曹进、文武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由原告曹进、文武负担66.8元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担319.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年九月二十八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵