江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初3920号 原告（反诉被告）：周俊，男，1977年6月7日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：巫蓉，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈连辰，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：卢磊，男，1984年3月12日出生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：刘康，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原告（反诉被告）周俊与被告（反诉原告）卢磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周俊的委托诉讼代理人巫蓉，被告（反诉原告）卢磊的委托诉讼代理人刘康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周俊向本院提出诉讼请求：判令被告支付房租61260元、物业费4857元、水费393元、电费2534.9元；判令被告支付违约金227500元（上述费用合计296544元）；本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月，吉某与南京金郡房地产开发有限公司（以下简称金郡开发公司）签署商品房预售合同，购买位于栖霞区的房屋（含负一层、一层），并委托原告办理该房屋所有租赁事务。2018年11月1日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年11月18日至2023年11月17日，年租金260000元，第四年起租金每年递增7%，并约定任何一方违反本合同的规定，应按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。被告房租支付至2020年2月16日。2020年2月19日，原告向被告催要房租，被告拒不支付。2020年3月，因开发商金郡开发公司装修行为，导致污水往租赁房屋倒流，吉某乙授权被告全权处理商铺淹水损失赔偿事宜。2020年4月20日，金郡开发公司与被告委托代理人达成赔偿35000元的协议。2020年5月7日，被告委托代理人已收到赔偿款。2020年5月12日，原告再次催缴房租，被告表态要求单方解除租赁合同；原告向被告索要欠缴的房租、物业费、水电费并要求被告支付违约金，被告要求原告诉诸法律。后经原告多次催促，被告于2020年5月18日清空租赁房屋并向原告交付房屋。原告认为被告欠缴房租、水电费、物业费且单方面解除合同的行为构成违约，被告应当支付1、欠缴房租61260元（截至2020年5月12日，被告欠缴2个月零26天的房租，共计61260元）；2、支付电费2534.9元（原告为被告代缴2019年10月至2020年4月电费，共计2534.9元）；3、支付水费393元（原告为被告代缴所欠水费，共计393元）；4、支付物业费4857元（原告为被告代缴2020年1月至2020年5月物业费，共计4857元）；5、支付违约金227500元（根据《房屋租赁合同》的约定，被告违反合同约定单方面解除合同，应当按年度向原告交纳3个月租金作为违约金，被告提前三年半解除合同，按约应支付10.5个月的租金作为违约金，共计227500元）；6、原告有权没收26000元保证金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求支付诉请。 被告（反诉原告）辩称并反诉诉称：原告的部分诉讼请求没有事实和法律根据，请求法院保护被告的合法权益，驳回原告部分的诉讼请求。原告要求被告支付物业费、水费、电费的诉讼请求，被告在查验完证据原件后，根据实际情况予以确认。原告要求被告支付房租，被告已经提出反诉。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告的计算方式与当初双方签订合同时的真实意思表示不符，被告已提出反诉，请求法院判令全部免除违约责任。2018年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年11月1日至2023年11月17日。被告承租该房屋用于南京蒙田智慧儿童看护服务中心开展线下教育培训类经营活动（不包含其他与中小学课程相关的培训作业辅导）。被告房租支付至2020年2月16日。2020年1月24日，受新冠疫情影响，根据南京市政府新冠病毒疫情防控指挥部发布的第2号通告，该处产地响应文件号召暂停开展线下服务，无其他营业收入。受新冠疫情持续影响，迟迟未能收到复工通知（参考2020年5月18日南京市政府发布的《2020南京栖霞区培训机构复工通知》）。因合同目的不能实现，合同无法实际履行，故被告于2020年5月12日通过微信请求解除该租赁合同，并于2020年5月16日清空租赁房屋并向原告交付房屋。基于上述事实，被告为维护自己的合法权益，特提起反诉：1、请求依法判令减免新冠疫情防控间（2020年1月24日至2020年5月12日）被告应付房租金额（3个月零18天房租，共计69808元，其中8548元已预缴），申请全部减免其中预缴的8548元是要返还的；2、请求判令解除双方《房屋租赁合同》；3、请求判令免除被告所诉请的违约责任；4、请求判令原告返还26000元保证金；5、本诉及反诉所产生的诉讼费用由原告承担。 原告（反诉被告）周俊辩称：请求驳回被告的反诉请求。 经审理查明，2016年5月，案外人吉某乙与金郡开发公司签订了商品房预售合同，购买位于栖霞区建筑面积为194.52平方米的房屋（含负一层、一层）（以下简称案涉房屋）。2018年11月1日，吉某乙出具了《委托书》，委托周俊办理上述房屋所有租赁事务。当日，周俊（甲方）与卢磊（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将案涉房屋出租给乙方，用途为商用房，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2018年11月18日至2023年11月17日，年租金为260000元，每年11月18日付清，第四年起租金每年递增7%，保证金为26000元；房屋租赁期间，乙方支付水、电费、煤气费、供暖费、物业管理费；任何一方违反本合同的规定，应按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。 合同签订后，周俊将案涉房屋交付给卢磊，卢磊向周俊交纳了第一年度租金和保证金26000元，并与其合伙人以案涉房屋为经营场所开办了南京市栖霞区蒙田智慧儿童看护服务中心（以下简称蒙田服务中心），该服务中心的经营范围为：儿童临时看护服务（不含与中小学课程相关的培训作业辅导、不含其他许可审批事项）；（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2020年1月24日，南京市人民政府发布了南京市新型冠状病毒感染的肺炎防控工作指挥部《关于加强公共场所管理的通告》，即《南京市第2号通告》，通告的第三条规定：即日起，各类社会培训机构（含托育机构）暂停开展线下服务，恢复线下服务时间另行通知。后卢磊向周俊交纳了房屋租金至2020年2月16日。 2020年3月11日，案涉房屋因卫生间返水导致室内被泡。吉某乙作为业主向卢磊出具了《授权委托书》，授权全权处理案涉房屋淹水损失赔偿事宜。蒙田服务中心又委托了戴某与金郡开发公司进行处理。2020年4月20日，戴某与金郡开发公司经过协商，签订了《协议书》，协议主要内容为：就案涉房屋因卫生间返水导致室内被泡等房屋质量事宜，甲方（金郡开发公司）一次性承担乙方（金地湖城艺镜一期商铺业主戴某）人民币35000元，上述问题由乙方自行处理；乙方承诺上述处理方式为一次性解决方式，就此不再作其他要求，同时保证房屋同有人及共属人对该协议不再存在任何异议。后金郡开发公司将上述款项汇入戴某的建设银行卡内。 2020年5月12日，蒙田服务中心的相关负责人王某微信告知周俊不再租赁案涉房屋。周俊将租金及违约金计算的数额回复王某，并表示物业费、水电费查实后再计算，保证金26000元从中抵扣。王某回复周俊“因为房屋存在严重安全隐患以及受疫情这种不可抗力的影响，致使合同的目的无法实现。至于疫情期间的房租，以及你说的违约金，我们争议还是比较大的，建议通过法律程序解决”。2020年5月14日，卢磊向周俊发出微信，表示终止合作不是王某的本意，而是疫情造成的不可抗力，希望周俊与王某再沟通一下；周俊回复卢磊表示能协商好最好，万一不行也没办法，并将相关的租金、物业费、水电费的数额及用保证金代替违约金的承担方式发送给卢磊。2020年5月18日，蒙田服务中心人员从案涉房屋中搬离并将案涉房屋交付给周俊。2020年5月22日，周俊为案涉房屋缴纳了电费2534.9元（2019年10月至2020年4月）、水费393元、物业费4857元（2020年1月至2020年5月）。 因主张卢磊欠缴房租、水电费、物业费且单方解除合同的行为构成违约，故周俊诉至法院，要求处理。庭审中，卢磊对周俊为案涉房屋交纳的电费2534.9元、水费393元、物业费4857元均不持异议。周俊认为双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，因疫情的风险应该由双方分担，卢磊不应当单方解除合同，即使解除应当该支付的租金及应当承担部分的违约责任，而不是将风险转给出租方；卢磊停止缴纳房屋租金还持房屋所有权人的委托书获取与房屋相关的赔偿，证明双方的租赁合同还在正常履行，而且该35000元的赔偿中也包含了对卢磊经营损失的赔偿（包含房租成本），故请求法院支持本诉请求，驳回反诉请求。卢磊认为房屋赔偿款是案外人向戴某乙赔付，协议书上没有经营损失；原被告因疫情产生的纠纷，应当适用不可抗力依法免除其违约责任；对于疫情期间的房租，应当免除2020年2月份的房租，减半收取2020年3、4、5月份的租金；周俊计算的违约金方式与合同条款的真实意思不符，其收取的保证金应予返还，故请求法院支持反诉请求，驳回本诉请求。 因双方各持己见，且在本院给予的调解期限内未能达成一致意见，以致调解无效。 上述事实，有双方当事人的陈述、《湖城艺境花园商品房预售合同》；《房屋租赁合同》，《商铺临时管理条约》、《委托书》、物业费发票，电费发票，水费缴纳记录，微信聊天记录截屏，污水管倒流有关的微信聊天记录截屏、《授权委托书》、协议书、账户明细、戴某的收款银行卡照片，《南京市第2号通告》、复工通知截图打印件、说明、蒙田服务中心的《营业执照》及声明、协议书、案涉房屋室内和室外照片及视频，本院庭审笔录等证据在卷作证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面诚实地履行自己的义务。本案中，周俊与卢磊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效。周俊与卢磊应当按照合同的约定全面履行各自的义务。在租赁合同履行中，发生了新冠肺炎疫情。但疫情的发生并不能导致租赁合同无法履行，双方可通过协商，变更租赁合同的相关内容，从而促使租赁合同继续履行。而卢磊及其合作人员于2020年5月12日通过微信告知周俊不再租赁案涉房屋，要求解除房屋租赁合同，并于2020年5月18日从案涉房屋搬离，将案涉房屋交付给周俊，以实际行为解除了《房屋租赁合同》。因此，卢磊的单方解除租赁合同的行为构成违约，其应当按照《房屋租赁合同》的约定，以年租金260000元的标准，向周俊支付3个月租金的违约金即65000元；其主张免除违约责任的理由不能成立，本院不予支持；其要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以采纳。周俊主张按约定应支付10.5个月的租金作为违约金，共计227500元，该主张无法律依据，也与《房屋租赁合同》中约定的违约金计算标准不符，本院对此不予采纳。 关于租金，《房屋租赁合同》期间，发生了新冠肺炎疫情，相关的政府职能部门也于2020年1月24日发布了通告。疫情的发生，确实给卢磊经营的蒙田服务中心造成影响。蒙田服务中心的营业执照载明其经营范围为为儿童临时看护服务（不含与中小学课程相关的培训作业辅导），故结合疫情对蒙田服务中心造成的影响、蒙田服务中心的经营范围、周俊的诉讼请求和卢磊向周俊交纳了房屋租金至2020年2月16日的事实，考虑到2020年1月24日之后为节假日，从有利于计算出发，本院酌情认定自2020年2月1日起计算案涉房屋租金至2020年5月12日，其中，免除卢磊2020年2月份的租金，从2020年3月1日至5月12日计73天，卢磊按50%比例向周俊交纳房屋租金，即17452元[260000元/年÷365天×73天×50%-260000元/年÷365天×12天（已交租金）]。 卢磊对周俊为案涉房屋交纳的电费2534.9元、水费393元、物业费4857元均不持异议，故卢磊应将上述费用支付给周俊。对于保证金，因《房屋租赁合同》中没有对保证金的性质和退还作出约定，考虑到卢磊已承担了违约责任，故本院认定周俊应将收取的保证金26000元退还给卢磊，该款抵扣卢磊应向周俊支付的费用。 综上所述，卢磊应向周俊支付租金、违约金、水电费、物业费合计90236.9元，扣除卢磊向周俊交纳的保证金26000元，卢磊实际应向周俊支付各项费用64236.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周俊与被告（反诉原告）卢磊于2018年11月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）卢磊于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）周俊各项费用64236.9元； 二、驳回原告（反诉被告）周俊的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）卢磊的其他反诉请求。 如被告未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5748元，减半收取2874元由原告（反诉被告）周俊承担2171元，被告（反诉原告）卢磊承担703元；反诉案件受理费1030元，由被告（反诉原告）卢磊自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  葛立正 二〇二〇年九月二十八日 书记员  卜 艳