上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8584号原告：上海茸鑫房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：冯家生，董事长。委托诉讼代理人：赵颖泽，女，系原告公司员工。委托诉讼代理人：谢智菲，女，系原告公司员工。被告：胡弘力，男，1991年12月18日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：胡志宇，系被告胡弘力父亲。原告上海茸鑫房地产开发有限公司与被告胡弘力商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢智菲、被告的委托诉讼代理人胡志宇均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付面积误差款111,755元；2、被告支付逾期付款违约金，暂计18,607.21元(自2018年12月1日起算至2020年6月11日)。审理中，原告变更其诉讼请求为：1、被告支付购房款111,755元；2、被告支付逾期付款违约金(以111,755元为基数，按日万分之三为标准，自2018年12月6日起算至实际支付之日止)。事实和理由：原告与被告于2017年6月11日签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“涉案合同”)，约定被告向原告购买位于上海市松江区车墩镇影振路300弄“金地影振苑”29号1层101室房屋(以下简称“系争房屋”)，涉案合同约定系争房屋预测建筑面积为118.12平方米，总价款为4,459,670元。合同约定,涉案房屋交付时,房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准,如暂测面积与实测面积不一致时,除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补……乙方若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之三计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。原告已在2018年11月17日函告被告,经松江区房地产测绘所测量,系争房屋实际面积为121.08平方米,与预售合同约定的面积误差为2.96平方米(误差比例小于3%),请被告在2018年11月30日到原告处收房,并补缴房屋面积误差款111,755元,但时至今日,被告仍未支付上述面积误差款。故原告诉至法院请求判如所请。被告辩称：不同意原告全部诉请。原告计算的面积与被告理解不一致。当初售房时，讲好是120多平方米，按套卖，开盘时也只显示面积和总价，销售说是一房一卖。涉案合同签订时，被告发现合同约定的面积只有118多平方米，就提出过异议。被告认可实测面积是121.08平方米，但系争房屋所在小区一期同样房型房屋面积是120.6平方米，故被告认为应当补差价的面积为0.48平方米(即121.08平方米-120.6平方米)，且单价应按照合同约定的总价款4,459,670元除以120.6平方米计算。对于原告主张的违约金起算时间及计算标准均有异议，请求法院予以调整。经审理查明，2017年6月11日，原告(卖方、甲方)与被告(买方、乙方)签订涉案合同一份。合同第二条约定，乙方向甲方购买涉案房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为118.12平方米。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价37,755元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,459,670元。合同第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%(包括3%)，不向乙方收取超过部分的房价款，甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3%(包括－3%)，乙方有权单方面解除本合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之3计算……。合同第十一条，甲方定于2018年11月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款一第三条约定，对本合同正文第三条、第四条之补充，4.1合同约定的房屋建筑面积和总含税房价款，现均为预测/暂定,实际建筑面积和总价款亦房屋面积测绘报告所在为准……。合同补充条款一第六条约定，对本合同正文第七条之修改，乙方未按合同约定的时间付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算……。涉案合同另对其他事项作了约定。2018年11月9日，经松江区房地产测绘所调查，上海市松江区住房保障和房屋管理局备案，形成房屋土地权属调查报告书，该报告书载明，涉案房屋建筑面积为121.08平方米。其后，原告向被告发出落款时间为2018年11月17日的《交房通知书》及包括《结清房款须知》在内的附件，该通知书载明，原告通知被告于2018年11月30日交房并要求被告按照《结清房款须知》支付面积补差款，金额为2.96平方米的房款111,755元等。被告于2018年12月6日至原告处办理了收房手续，并签署《商品房钥匙收条&收楼意见书》。2020年4月7日，原告以挂号信方式向被告发出催款函，要求被告在收到该函后15日内，将系争房屋面积补差款付清。上述函件于2020年4月8日送达。庭审中，原、被告一致确认，就系争房屋，被告已支付购房款4,459,670元。原告另提供催款函及快递凭证一组，以证明其曾于2020年4月1日向被告催促并要求支付涉案款项。被告表示并未收到上述催款通知。被告另提供图片一组，并称此系其拍摄的系争房屋一期相同房型房屋一房一价表，并表示一期同样房屋面积预测就是120余平方米。原告认为该组证据与本案无关。以上事实，有上海市商品房预售合同、房屋土地权属调查报告书、交房通知书、商品房钥匙收条&收楼意见书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现原告主张的面积误差款，实为系争房屋暂测与实测面积不一致时的购房款，被告对出现面积差额且需支付相应款项并无异议，但不认可原告主张的计算基数、单价且认为无需承担逾期付款违约责任。然涉案合同第五条及补充条款一第四条对于暂测面积与实测面积不一致时的房款结算已作明确约定。而系争房屋实测建筑面积为121.08平方米，较合同约定的118.12平方米，多出2.96平方米，且误差比例小于3%。鉴于此，被告对建筑面积增加部分应按合同约定标准据实支付房价款，计算方式为合同约定的单价乘以误差面积2.96平方米，鉴于此原告主张被告向其支付购房款111,755元，并无不当，本院予以支持。对于被告主张的逾期付款违约金，涉案合同未对此笔款项的支付时间作出明确约定，但该笔房款的支付期限不应没有限制。虽原告提供的交房通知书已通知被告补交房款111,755元并且“款清交房”，但此后原告于2018年12月6日被告实际未补交房款的情况下交付了系争房屋。此情况下，原告应再一次催告被告支付房款未果后方可主张相应的违约金，又因催款函中原告限期被告自收到之日起15日内履行付款义务，故本院以原告催款函所载的支付期限届满之日为逾期付款违约金起算时间，即2020年4月23日。对于该违约金的计算标准，考虑到本案的实际情况，依法酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告胡弘力于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸鑫房地产开发有限公司购房款111,755元；二、被告胡弘力于本判决生效之日起十日内支付原告上海茸鑫房地产开发有限公司逾期付款违约金[以111,755元为基数,自2020年4月23日起计算至实际付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,907元，减半收取1,453.50元，由原告上海茸鑫房地产开发有限公司负担123.50元(已付)，由被告胡弘力负担1,330元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年九月十日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。