广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初3471号原告：阮巧玲，女，1973年11月9日出生，汉族，住广东省开平市。被告：方义福，男，1986年9月27出生，汉族，住陕西省商洛市商南县。委托诉讼代理人：方菊红（系原告方义福的妹妹），女，1990年5月26日出生，汉族，住陕西省商南县。原告阮巧玲与被告方义福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告阮巧玲、被告方义福及其委托诉讼代理人方菊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮巧玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的铺位租金共28000元（2020年2月欠租7000元、3月欠租3500元、4月欠租3500元、6月欠租7000元、7月欠租7000元）；2、被告向原告支付拖欠租金违约金1400元（按欠租总额5%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。本案法庭调查终结前，原告向本院撤回上述第2项诉讼请求。事实和理由：2018年4月10日，原告与被告签订一份铺位租赁合同，约定原告将开平市*******位出租给被告，原铺位内经营旅业的用品及设施也借给被告使用，被告应于每月15日前支付月租金7000元。被告自2020年2月起欠租及不足额交租（2020年2月、6月、7月不交租，2020年3月、4月每月欠租3500元）。原告多次催促，被告仍不理会，拒不支付租金，也不搬离铺位，故原告提起本案诉讼。被告方义福辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。最高人民法院于2020年5月15日发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》【法发（2020）17号】，对疫情期间出现的租金纠纷问题做了进一步的明确“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调整；调解不成的，结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。且被告受疫情影响没有营业收入，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。请求法院依法部分免除被告的责任。二、由于疫情对全国经济带来了巨大的冲击，国家及各地方政府根据实际情况发布了一系列扶持中小企业的优惠政策措施，帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力。（一）广东省人民政府2020年2月6日发布的《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》减轻企业经营负担的政策“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能做正常经营的民营承租企业免收第一个月租金、减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”（二）2020年5月9日，国家发改委、住建部等8部门联合发文《关于应当对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》【发改投资规〔2020〕**】提出“受新冠肺炎疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业，鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。各级政府要加大政策支持力度，金融机构视需要给予适当支持。房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业”。（三）被告承租该房屋即是住宿行业，受疫情影响，几乎没有任何收入，已无力继续履行合同且按约定支付租金，请求法院依据法律和政府扶持中小企业的政策免除被告2020年2月租金，2020年3、4月租金减半计算；对于2020年6月份以后的租金根据公平原则即由原、被告共同分担该部分损失，酌情减少租金标准。三、按双方签署的《租赁合同》约定，被告已向原告支付押金60000元，疫情发生后被告积极和原告沟通减免租金事宜，在经营极度困难的情况下仍然支付了2020年3、4、5月份的租金，被告曾请求原告退还部分押金后双方解除合同，但原告既不退还押金又要求被告按原有标准支付租金。原告不予退还60000元押金的行为完全违背了损益相抵规则，且不符公平信用精神。现被告没有收入无力支付租金，原告可从押金中扣除被告应支付的费用，并将押金余额退还给被告，通过抵扣的方式处理，对双方都显得公平。且被告为更好地实现经营目的，取得原告同意后投入大量资金装修且原告也未就装修做出任何补偿。请求法院考虑疫情期间的特殊情况以及被告的实际履行能力，本着公平原则化解纠纷。综上所述，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原告阮巧玲提供的证据有：原告居民身份证原件一个、被告居民身份证复印件一份、短信截图打印件一份、中国农业银行个人明细对账单打印件一份、租赁合同（附宾馆原有设备物件清单）原件一份、成交确认书原件一份、房屋转让合同原件一份、开平市产权交易鉴证确认表原件一份、国有土地使用证原件一本、房地产权证原件一本。被告方义福提供的证据有：江门市人民政府关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干措施的通知（江府[2020]4号）打印件一份、八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》打印件一份、广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知打印件一份、开平市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第1号）打印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据真实性、合法性、关联性均没有异议，故本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月3日，原告阮巧玲（甲方）与被告方义福（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：1、甲方出租开平市*******层（原用作经营喜瑞宾馆之用；并借楼层内原旅店经营所用的设施给乙方使用，详见附表清单：宾馆原有设备物件清单）给乙方作经营旅店用。2、双方签订租期6年零两个月，即从2018年4月10日至2024年6月9日。2021年6月9日前月租金为人民币柒仟元正。2021年6月至合同期结束，月租金为人民币玖仟元正。3、甲方收取乙方押金为人民币陆万元正。租期满或合同终止后，乙方按要求归还楼层内原有的能正常使用的物件和设备及经营期间添置的设备物件也留下给甲方，并付清所有经营费用后，甲方归还押金给乙方。……5、合同期未满，甲方单方面终止合同的，乙方需按要求归还附表清单内所有能正常使用的物件和设备以及新购置的设备物件，并需付清乙方经营所产生的所有费用（包括水费，垃圾费，电费，电话费，工资，税等等），同时甲方不退还乙方押金。6、合同期未满，如有房屋征收和拆迁及不可抗力等外部原因所需终止合同的，乙方需按要求退还附表清单内所有能正常使用的物件和设备，并需付清乙方经营所产生的所有费用（包括水费，垃圾费，电费，电话费，工资，税等等），甲方退还押金给乙方，合同正式终止……7、乙方需在每月15号前支付当月租金。乙方不得以任何理由拖欠租金，如逾期3天未交租且没有征得甲方同意的，甲方有权终止合同，并不退还押金……。上述协议签订当天，被告向原告支付了押金60000元。后原告将上述坐落于开平市*******屋及协议约定的有关物品、设备交被告用于经营宾馆，该宾馆工商登记名称为开平市三埠喜瑞宾馆，为个体工商户，经营者为方义福。2020年1月底，我国大范围爆发新冠肺炎疫情。自2020年2月起，被告出现拖欠原告租金的情况，按原、被告双方原约定的租金标准计算，被告至今仍拖欠原告2020年2月租金7000元、3月租金3500元、4月租金3500元、6月租金7000元、7月租金7000元。本案庭审中，原、被告双方均确认涉案租赁合同尚未解除，同时，被告还确认其亦未向原告支付自2020年8月起的租金。另查明，为应对新冠肺炎疫情，广东省新冠肺炎防控工作领导小组于2020年1月23日决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；自2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；自2020年5月9日零时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年1月27日，开平市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出《开平市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》（第1号），要求实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动。2020年2月3日，开平市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出《开平市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告》（第6号），要求自2020年2月4日14时起，全市范围内所有餐饮服务行业（外卖除外）暂停营业至2月9日24时。2020年2月17日，开平市新冠肺炎防控指挥部办公室向开平市各企业和广大员工发出《我市加快推动复工复产欢迎企业员工返岗上班》的通知，载明“……我们正全力以赴，积极推动企业复工复产，营造良好发展环境：一、交通不限流。二、人员不隔离。三、复工不限制。”2020年2月21日，开平市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发出通告，载明“自本通告公布之日起，取消餐饮业暂停营业限制……取消凭证出入和每户家庭每两天以上可指派一名家庭成员外出采购生活物资的规定”。2020年2月9日，江门市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业复工复产的若干措施》，载明：为全力支持和推动受疫情影响的各类企业复工复产，提出如下措施……三、进一步降低企业用工成本……（二十二）减免企业租金负担。对承租市直及各市（区）两级国有（含国有控股）资产类经营用房（不含住宅、公寓）且受疫情影响较大的民营企业和个体工商户，2月份的租金免收，3月、4月减免50%。……对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。各市（区）可采取适当措施，对采取减免租金措施的租赁企业（房东）可给予鼓励支持……。2020年5月9日，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》【发改投资规〔2020〕734号】，该意见载明“一、总体要求，受新冠肺炎疫情影响，服务业小微企业和个体工商户房屋租金成本支出压力大，国有房屋租赁相关主体要带头履行社会责任、主动帮扶小微企业，鼓励非国有房屋租赁相关主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。各级政府要加大政策支持力度，金融机构视需要给予适当支持。房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。二、实施房屋租金减免，（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金……”还查明，2007年5月30日，原告阮巧玲在开平市*********织的公有资产公开转让现场会上，以人民币290000元竞得涉案坐落于开平市***********屋，并于2007年9月6日取得上述坐落于开平市**********土地的国有土地使用权。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2018年4月3日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，应受法律保护。综合双方当事人的诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：一、新冠肺炎疫情期间，原告应否减免被告租金；二、被告已向原告支付的押金可否用于抵扣涉案租金。对于第一个争议焦点。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》【法发〔2020〕17号】第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案中，虽然涉案房屋并非国有房屋，但被告承租涉案房屋用于经营宾馆，属住宿行业，是受新冠肺炎疫情及防控措施严重影响的行业之一，疫情或者疫情防控措施显然会导致被告营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对被告明显不公平。根据公平原则，结合广东省应对新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级、二级、三级响应的期间、当地疫情及防控措施的实际情况、疫情及防控措施对被告经营的影响、涉案租赁房屋的权属情况等，参照有关租金减免政策，本院依法认定原告应减免被告2020年2月租金3500元、3月租金2000元、4月租金2000元，2020年5月至7月期间租金不予减免。因被告原拖欠原告2020年2月租金7000元、3月租金3500元、4月租金3500元、6月租金7000元、7月租金7000元，现扣除上述应减免的租金金额，本案中被告仍需向原告支付2020年2月租金3500元、3月租金1500元、4月租金1500元、6月租金7000元、7月租金7000元，即合计20500元。对于第二个争议焦点。根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定，原告向被告归还押金的前提之一是“租期满或合同终止后”，现涉案租赁合同租期并未届满，且原、被告双方在本案庭审中亦确认涉案租赁合同尚未解除或终止，在此情况下，原告主张以押金抵扣涉案租金，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。另被告主张案外人在原告所有的空地饲养鸡只，鸡只所产生的气味对其经营造成影响，而饲养鸡只的空地属原告所有，故原告应对此承担相应的责任。因被告未能提供证据证明案外人饲养鸡只与原告有关，且对其经营造成影响并导致损失，被告以此主张减免涉案租金没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，原、被告双方原约定被告应于每月15日前支付当月租金，现原告阮巧玲诉请被告方义福向其支付2020年2月至7月期间租金28000元，本院予以部分支持，如前所述，被告方义福仍需向原告阮巧玲支付2020年2月至7月期间租金合计20500元，对于原告诉请超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告方义福应自本判决生效之日起十日内支付租金20500元给原告阮巧玲；二、驳回原告阮巧玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费原为267.50元（已由原告阮巧玲预交），因原告阮巧玲减少诉讼请求标的调整为250元，由原告阮巧玲负担93.75元、被告方义福负担156.25元。原告阮巧玲多预交的案件受理费173.75元，由本院予以退回；被告方义福应向本院补缴案件受理费156.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  梁丽冰二〇二〇年九月二十九日书记员  谭晓玲