广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初28915号原告：李国威，男，汉族，1979年9月28日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告：邹秋群，女，汉族，1950年12月31日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告：深圳市罗新物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道××花园****，统一社会信用代码914403001923751643。法定代表人：巫建平，董事长。委托诉讼代理人：林水权，男，汉族，1977年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，公司员工。上列原告李国威、邹秋群诉被告深圳市罗新物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年7月16日日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国威、邹秋群，被告的委托诉讼代理人林水权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李国威、邹秋群共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告租金：2018年7月至2020年5月期间的租金（其中2019年12月及2020年1月租金已支付），合计已拖欠租金64614.16元；2.请求判令被告支付原告合同约定的滞纳金：截止到2020年5月31日滞纳金合计707938.77元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：深圳市罗新物业管理有限公司，在2018年7月至2020年5月拖欠原告位于深圳市罗湖区××铺位租金21个月，合计人民币64614.16元及合同约定的相应滞纳金707938.77元。被告深圳市罗新物业管理有限公司辩称：被告只是接受原告委托对其商铺进行管理的受托方而非承租方，不应承担因承租方延迟支付租金的违约责任，且《补充协议》约定的违约金明显过高，理应减免。1.涉案物业的承租方于2013年7月意向承租包括涉案物业在内的××花园三期B栋一楼铺位，承租方于2013年10月26日与被告签订正式的《租赁合同》，并约定于2013年12月1日交付物业，此前绝大部分业主已与被告签订《××花园三期B栋一楼铺位委托经营合同书》【以下称《合同书》】。原告一直拖到2014年8月27日才与被告签订《××花园三期B栋一楼铺位委托经营合同书》，且提出增加租金标准，承租方给出的租金标准为150元/平方米/月【见《合同书》中第三条3(1)】，而为了不影响整体物业的出租和减少600多户业主利益的损失，被告被逼实际每月补贴原告50元/平方米，即租金标准增加到200/平方米(即每月多给原告租金为承租方标准的33.3%)，每月实际补贴原告租金数额为50元*13.55=677.5元。从合同起租的2014年9月起已经实际额外补贴原告677.5*48=32520元。按原告被告双方签订的《合同书》第六条的约定:“……租赁期内，若承租方有任何违约行为，乙方应居间协调，若协调不成，乙方可委托律师代理甲方(所发生的诉讼费用及律师费等费用按本条第3项处理)，通过法律程序追究承租方的违约责任和追讨赔偿损失。乙方不承担因承租方违约造成的任何责任和承租义务”。因此原告向被告的诉请没有事实和法律依据，被告不应该承担违约责任。2.由于原告迟迟未能签订《合同书》，为了保证一楼整体出租和维护一楼全体业主的共同利益，被告被逼答应了原告的要求，并与被告签订了《××花园三期B栋一楼铺位委托经营合同书补充协议》【以下简称《补充协议》】，被告在租金标准方面额外补偿了原告50元/平方米/月(即每月多付给原告33.33%的租金677.5元)，因此对于《补充协议》第(5)条第③款规定的“滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取”，收取被告滞纳金，根据原被告签订的《合同书》第六条的约定:被告不应承担承租方的违约责任，而且滞纳金收取的比例过分奇高是不合理和显失公平的。根据附表1《××花园B栋一楼133商铺(李国威、邹秋群)滞纳金比较明细表》可看出:按银行收取延迟还款收取滞纳金(即罚息)的标准为每日万分之2.1即0.21‰计算的滞纳金为6423.05元，则原告计算的滞纳金是银行罚息(滞纳金)的110.22倍；按银行同期存款利率计算的利息为1093.41元，则原告计算的滞纳金是该银行利息的647.45倍。原告延迟收到租金的损失实际上只是银行利息的损失，根据我国《合同法》第114条的规定:约定的违约金过分高于造成的损失，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失即原告损失的只是银行利息。《补充协议》中约定的滞纳金明显过高且该滞纳金按《合同书》的约定不应该由被告承担，因此理应免除或减免。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述司法解释规定:约定违约金的数额不能高于实际违约损失的30%，也就是说，违约金不能超过违约造成的损失的1.3倍，即使被告要承担违约责任也只是承担不超过原告实际损失的1.3倍，即原告实际银行利息损失额1093.41元的1.3倍，即承担违约金1421.43元，而不是天价的70.79万元。综上所述，从维护600多户业主整体出租的共同利益以及涉案商铺与相邻商铺的相邻权益出发，请求法院除欠付的租金诉请外，驳回原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证并据此查明如下事实：一、两原告为深圳市罗湖区东门××路北××花园Ｂ栋裙楼133房（房产证号：深房地字第**）的权利人，建筑面积13.55平方米。二、2014年，两原告与被告签署了《××花园三期Ｂ栋一楼铺位委托经营合同书》。合同约定，两原告自愿将本人所有的位于深圳市罗湖区××铺位委托给被告实行统一经营，统一管理（包括代租、代管等）；委托统一经营、管理的期限与该物业整体承租人深圳腾均投资发展有限公司最终租赁合同的期限完全一致，为10年；月租金为150元／平方米；合同约定由被告代为缴纳相关税、费，并在租金中予以扣除；被告对原告委托的物业进行统一经营、统一管理；被告可自主选择经营方式，包括但不限于自行经营、自行出租、委托经营和委托出租等方式；每月租金被告在扣除及缴纳法律规定的有关款项后直接存入原告银行账户。2014年8月27日，原告与被告签署了《××花园三期B栋一楼铺位委托经营合同书补充协议》，对于原合同的条款进行了重新约定。合同约定，租赁期自2014年9月1日至2024年8月31日，月租金200元/平方米；租金年递增率为租赁期的第三年开始在前一年的基础上每年递增4%；被告必须依约每月15日前交纳租金，如有拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取。三、被告自2018年7月份开始拖欠租金，之后，被告仅支付了2019年12月份及2020年1月份租金。原告确认，被告欠付2018年7月、8月的租金（每月2930.13元），2018年9月至2019年8月租金（每月3047.4元）、2019年9月至2019年11月租金（每月3169.3元）、2020年2月至2020年5月（每月租金3169.3元），上述欠付租金共计64614.16元。四、原告于庭审中明确诉请第二项的滞纳金要求支付至被告还款之日止。被告对于欠付租金予以确认，但主张计收的滞纳金过高。本院认为，本案为合同纠纷。原、被告签订的《××花园三期B栋一楼铺位委托经营合同书》、《××花园三期B栋一楼铺位委托经营合同书补充协议》均是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告未能按照合同约定按期支付租金，构成违约，应承担违约责任。原告主张被告偿还截至2020年5月份欠付的租金64614.16元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，被告抗辩称计收标准过高。本院认为，原告主张的滞纳金实际为违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，故本院对于被告的抗辩主张予以支持。本院结合合同性质、合同履行情况、被告违约情形、原告损失情况等，酌定违约金标准调整为：以每月租金为基数，自各期租金逾期之日按照每日万分之五计至款项还清之日止，原告主张的超出上述计收标准部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市罗新物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李国威、邹秋群支付租金人民币64614.16元。二、被告深圳市罗新物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李国威、邹秋群支付违约金（计算标准：以各期租金为基数，自各期租金应付日起按照日万分之五计至款项还清之日止）。三、驳回原告李国威、邹秋群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5762.76元，由原告负担人民币5104.76元，被告负担人民币658元，上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内将受理费人民币658元迳付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶俐丽二〇二〇年九月二十四日书记员  刘晓杰