广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10553号原告：刘炳英，男，1950年11月15日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：刘越，原告儿子。被告：佛山市南海区黄岐房地产总公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：吴伟祺。委托诉讼代理人：张韬略，男，被告员工。委托诉讼代理人：李绮婷，女，被告员工。第三人：王平波，男，1968年9月3日出生，香港特别行政区居民。原告刘炳英诉被告佛山市南海区黄岐房地产总公司（下简称黄岐房地产总公司）、第三人王平波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托诉讼代理人刘越，被告委托诉讼代理人张韬略、李绮婷到庭参加了诉讼，第三人王平波经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。刘炳英向本院提出诉讼请求：1.黄岐房地产总公司协助刘炳英办理将佛山市南海区xxx号房屋登记于刘炳英名下的手续及承担本案诉讼费。事实与理由：1994年11月23日，刘炳英向黄岐房地产总公司交付5000元购房定金并签订《交付购房定金守约》，约定刘炳英向黄岐房地产总公司购买黄岐房地产总公司开发建设的佛山市南海区xxx号房屋，房屋建筑面积42.6平方米，单价2180元每平方米。房屋折合总价为92868元。1996年1月22日，刘炳英向黄岐房地产总公司交付50000元购房款，并由黄岐房地产总公司和王平波将该房屋交付给刘炳英占有使用，王平波是怡富广场实际开发者。余下购房款37868元由怡富广场建筑施工图纸设计者孔祥标与王平波协商，在王平波尚欠孔祥标的设计费中予以扣减。至今，黄岐房地产总公司尚未为刘炳英办理该房屋的过户手续。南海区人民法院于2020年1月15日作出的（2018）0605民初4751号生效民事判决书，判决第一项为“黄岐房地产总公司应于本判决生效后十日内协助王平波到房管部门办理佛山市南海区大沥镇xxx等房的房屋初始登记手续”。刘炳英认为，刘炳英、黄岐房地产总公司虽然没有签订正式的《商品房购销合同》，但刘炳英、黄岐房地产总公司签订《交付购房定金守约》，约定刘炳英向黄岐房地产总公司购买黄岐房地产总公司开发建设的佛山市南海区xxx号房屋，房屋建筑面积和单价都十分明确，而且双方已实际履行除过户之外的等事项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，双方签订的《交付购房定金守约》具有合同的性质和效力。黄岐房地产总公司作为该房屋的出卖人负有协助刘炳英办理房屋登记手续的义务。请求依法支持刘炳英的诉讼请求。黄岐房地产总公司答辩称：刘炳英与黄岐房地产总公司没有签订购房合同，不存在任何合同关系，故黄岐房地产总公司没有义务协助其办理房屋过户手续。王平波并未到庭参加诉讼，庭后，王平波发表意见为：黄岐房地产总公司收取了购房款应当协助刘炳英办理房屋过户手续。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见均依法提交了证据，王平波未到庭参加诉讼，亦没有予以举证，视为其放弃举证、质证的权利。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对于本院采纳的证据，本院将予下文论述。本院查明：卖方为佛山市黄岐房地产交易服务中心与认购交定金人刘炳英签订交付购房定金守约，守约约定：刘炳英认购房地产总公司怡富广场xxx号房，单价2180元/平方米，初定面积为42.6平方米，现交付定金5000元，从交付定金之日七天内到卖方处签订购房正式合同，过期不来办理者，卖方将该房另作处理，所交定金概不退回。1994年11月23日，黄岐房地产总公司出具收据，确认收到刘炳英购怡富广场xxx房5000元，1996年1月22日，黄岐房地产总公司出具收据确认收到刘炳英购怡富广场xxx房50000元。庭审中，刘炳英陈述涉讼房屋从1996年1月22日交付予其一直使用至今，刘炳英确认该房屋已由孔祥标代为出租使用。并陈述涉讼房屋的购买事宜由其亲戚孔祥标办理，孔祥标是怡富广场设计人员。涉诉购房款刘炳英直接向黄岐房地产总公司支付55000元，购房余款是则由王平波所欠孔祥标的设计费中扣除。王平波确认孔祥标为怡富广场设计人员，至于是否从尚欠孔祥标设计费中抵扣涉讼余下购房款一项记不清楚。另查明，佛山市南海区黄岐江晖物业管理有限公司出具收据确认收到刘炳英支付的涉讼房屋2020年1月-6月物业管理费，以及2018年1月至2020年6月刷卡对讲维护费。黄岐房地产总公司确认上述物业管理公司为怡富广场的物业管理公司。另查明，（2018）粤0605民初4751号生效民事判决书中确认如下事实：2019年6月4日本院致函佛山市自然资源局南海分局，要求明确包括涉讼房产在内是否已办理不动产所有权初始登记手续？若未办理，能否办理，且需提供哪些材料？同年7月10日，佛山市自然资源局南海分局函复如下：其中G座310房有房屋确认登记资料但没有确权登记信息，需房屋业主带备不动产登记申请书、商品房买卖合同、购房发票、商品房转移证、开发公司资料等材料，在申请实录确权登记信息后才能办理不动产转移登记手续。并判决被告应协助王平波至房管部门办理包括涉讼房产在内的等房屋的初始登记手续。经本院依法查询，涉讼房屋截至2020年9月17日止未能查询到涉讼房屋的不动产产权登记记录。本院认为，本案为房屋房买卖合同纠纷，因王平波为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编有关规定处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方均未选择适用的法律，但合同履行地及标的物在内地，根据最密切联系原则，应适用内地法律作为准据法进行审理。经本院查明，涉讼房屋仅签订《交付购房定金守约》，并未签订《房屋买卖合同》，未能签订的原因，刘炳英陈述在于涉讼房屋的购买由其亲戚即时为怡富广场设计人员的孔祥标办理，因无法办理房屋过户手续，故而也未签订购房合同。黄岐房地产总公司已出具收据确认收到刘炳英支付的购房款共计55000元，庭审中黄岐房地产总公司并未主张刘炳英尚欠涉讼房款未能支付完毕，结合涉讼房屋从1996年1月22日已交付由刘炳英使用至今的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条之规定，本院确认双方之间的房屋合同关系已成立并生效。黄岐房地产总公司作为涉讼房屋的开发商，理应配合刘炳英办理涉讼房屋的产权登记手续。庭审中，黄岐房地产总公司确认其并未能按（2018）粤0605民初4751号生效民事判决书之判决履行办理涉讼房屋初始登记之义务，经本院依法查询，涉讼房屋截至2020年9月17日止未能查询到涉讼房屋的不动产产权登记记录，未有证据证明涉讼房屋存在登记的客观障碍，故对刘炳英的诉讼请求，本院予以支持。王平波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下：佛山市南海区黄岐房地产总公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助刘炳英办理将佛山市南海区大沥镇xxx号房登记于刘炳英名下的手续。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取100元（原告已预交），由被告佛山市南海区黄岐房地产总公司负担并应于上述款项同期迳付予原告，本院不另行收退。如不服本判决，原告刘炳英、被告佛山市南海黄岐房地产总公司可在判决书送达之日起十五日内，被告王平波可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  周敏巧人民陪审员  彭惠烨二〇二〇年九月三十日书 记 员  龙文媛