重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0113民初7689号 原告：重庆卉宝房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道****7-6，统一社会信用代码91500113MA5XE35Y0F。 法定代表人：朱青，总经理。 委托诉讼代理人：霍克洪，重庆众申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈豪，男，1994年3月21日出生，苗族，住重庆市彭水县，公司员工。 被告：重庆征程房地产经纪有限公司，住，住所地重庆市巴**龙庭街**6-4一社会信用代码91500113MA5YTGAG34。 法定代表人：李娟，经理。 委托诉讼代理人：何晏文，男，1988年8月30日出生，汉族，住四川省邻水县，公司员工。 原告重庆卉宝房地产经纪有限公司（以下简称卉宝公司）与被告重庆征程房地产经纪有限公司（以下简称征程公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告卉宝公司委托诉讼代理人霍克洪、陈豪，被告征程公司委托诉讼代理人何晏文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卉宝向本院提出诉讼请求：1.判令从2020年5月8日起解除原、被告于2019年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2019年11月6日起至2020年5月8日止的租金69196.4元及以59311.2元为基数，按照日千分之三计算从2020年1月5日起付清之日止的逾期付款违约金；3.判令被告支付2019年12月1日起至2020年5月8日的物业费12085元、水电公摊费360.79元，共计12445.79元及以12445.79元为基数，从2020年5月9日起按日3%计算至付清为止的违约金；4.判令被告支付律师费1300元；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年7月6日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于重庆市巴南区的房屋用于办公使用，双方在合同中对租金、租期以及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告从2019年11月6日起就未缴纳房租、物业费和水电公摊费。原告为维护其合法权益，向本院起诉诉讼。 被告征程公司辩称：被告曾主动找原告协商过两次退租事宜，但原告多次变卦，为此，被告已经在2019年11月15日至20日期间自行从涉案房屋搬离，物业费和水电公摊费在搬离时已经缴清了，不存在拖欠，被告缴纳给原告的9985.2元押金原告也没有退还。不同意原告要求支付租金和违约金的请求，但同意解除合同。 双方围绕诉讼请求及答辩理由提交了证据，原告卉宝公司提交了：工商信息、房屋租赁合同、刘芙蓉身份证复印件、（2019）巴南区不动产权第××号房屋产权证书、房屋委托租赁合同、物业费和水电公摊费发票、专项法律服务委托合同、法律服务费发票。被告征程公司提交了：微信聊天记录截屏。以上证据，本院均在卷佐证。 根据原、被告提交的证据和当庭陈述，本院认定如下事实：位于重庆市巴**的房屋（以下简称涉案房屋）系案外人刘芙蓉、汪宇轩所有。2018年6月14日，刘芙蓉、汪宇轩与原告签订了《房屋委托租赁合同》，委托原告代表刘芙蓉、汪宇轩或以原告的名义出租涉案房屋，代理期为36个月，从2017年12月7日起至2020年12月27日止，租金为每平米30元，次年递增5%，承租期内的水电气费、物管费、公摊费等费用由原告承担等。嗣后，原告又与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋用于办公使用，租期为24个月，从2019年7月6日起至2021年7月6日止，租金为每平方米40元，月租金9885.2元，免租期为25天（至2019年7月31日），以后各期租金，在每个计租期5号缴纳；被告在签订合同时需缴纳履约保证金9885.2元，如被告有违约欠费的，原告在扣除违约金、损失及欠费后将剩余部分无息退还被告；被告在承租期内使用的物业服务费、水电费、电话网络使用费等由被告按相关部门规定自行承担，按时缴纳；租赁期内，如被告擅自提前解除终止或解除合同，或因被告原因原告根据本合同约定单方终止或解除合同的，被告应按当年租金标准计算1个月租金作为违约金，并且被告缴纳的押金不予退还；被告未能按时支付租金、物业费、水电费等其他费用的，每逾期一日，按欠付费用总额的千分之三计算违约金，违约金累计计算，逾期超过30日的，原告有权按照前述约定主张违约金，原告有权单方面解除合同，违约金不足以弥补原告损失的，原告有权向被告追偿等；合同所指的损失包括但不限于律师费、交通费等与追溯违约方责任有关的所有费用。 合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告使用，被告向原告缴纳了9885.2元履约保证金和首期3个月的租金，并结清了2019年11月之前的物业费、水电费分摊费。合同履行中，2020年7月22日，原告自行结清了2019年12月1日至2020年9月9日期间的物业费18834.68元，庭审中，原告明确2019年12月至2020年4月费的物业费为12085元。此外，原告还结清了2019年12月至2020年4月的水电分摊费360.79元。2020年5月8日，原告将涉案房屋另行出租给他人使用。被告陈述其于2019年11月20日前搬离了涉案房屋并要求同原告解除合同，但并未交还原告钥匙。 另查明，2020年5月11日，原告委托了重庆众申律师事务所代理原告房屋租赁、托管、买卖、装修合同纠纷诉讼、仲裁案件，收费标准为第一件案件收取5000元费用，以后每递增一件、一个诉讼程序另行加收费用。2020年5月15日，原告向重庆众申律师事务所支付了服务费5000元。庭审中，原告自愿诉请本案的律师服务费1300元。。 本院认为，原告与案外人刘芙蓉、汪宇轩签订的《房屋委托租赁合同》，与被告签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告根据《房屋委托租赁合同》取得了涉案房屋的出租权，原告依法将涉案房屋出租给被告使用，被告应按照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务。合同履行中，被告陈述其于2019年11月20日前从涉案房屋搬离，并要求同原告解除合同，但被告作为违约方单方提出解除合同后并未得到原告的同意，后原告于2020年5月8日将房屋另租他人，原告以其行为表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告租赁合同已于2020年5月8日解除。 对原告要求支付租金和违约金的诉讼请求，本院认为合同解除后，被告应将合同解除前欠付的租金支付给原告，被告从2019年11月6日起未缴纳房屋租金，至合同解除之日，在酌情扣减了新冠肺炎疫情期间2个月的租金后，被告欠付的租金为【6个月（2019年11月6日至2020年5月8日）-2个月】×9985.2元/月=39940.8元，应当支付给原告。对原告要求按照欠付总额日千分之三支付违约金的请求，本院认为，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，过高的违约金可能与公平原则存在冲突。被告逾期支付租金为原告造成的损失，即为未付租金的资金占用损失，故本院认为以未付金额39940.8元为基数，按照中国人民银行贷款市场报价利率4倍，从被告应付全部欠付租金之日2020年2月6日起至付清之日止主张违约金，足以弥补原告的损失。对履约保证金的问题，因合同约定保证金冲抵违约金后再抵扣欠费，而本案违约金金额暂无法确定，由保证金的抵扣问题由原、被告双方自行结算。至于原告认为被告存在违约行为履约保证金不应当退还，本院认为履约保证金具有违约金的性质，应当用于抵扣违约金，对原告不退换保证金的辩称不予采纳。 对原告要求支付物业费和水电分摊费及违约金的诉讼请求。原告代被告结清了2019年12月1日起至2020年5月8日的物业费12085元、水电公摊费360.79元，原告有权向被告追偿，故本院对原告要求被告支付物业费12085元、水电公摊费360.79元，合计12445.79元予以主张。对违约金的请求，如前所述，原告按照日千分之三主张明显过高，本院认为以代付金额12445.79元为基数，按照中国人民银行贷款市场报价利率的四倍从2020年7月22日代付之日起至付清之日止计算为宜。 对原告要求被告负担律师费的请求，本院认为一是原告举示的法律服务合同并未明确其委托代理的案件就系本案，二是虽然合同约定的代理范围包含了房屋租赁合同纠纷诉讼，但合同的收费标准也是第一件案件5000元，每递增一件和增加一个诉讼程序再另行加收费用，原告委托重庆众申律师事务所在本院起诉了多起租赁合同纠纷，即使本案包含在内，其也未证明本案的律师费为1300元。为此，原告应自行承担律师费举证不能的法律后果，本院对其律师费的请求不予主张。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆卉宝房地产经纪有限公司与被告重庆征程房地产经纪有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除； 二、被告重庆征程房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆卉宝房地产经纪有限公司租金39940.8元，并以39940.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付从2020年2月6日起至付清之日止的逾期付款违约金； 三、被告重庆征程房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆卉宝房地产经纪有限公司物业费12085元、水电公摊费360.79元，合计12445.79元，并以12445.79元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付从2020年7月22日起至付清之日止的资金占用损失； 四、驳回原告重庆卉宝房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2632元，本院减半收取1316元，由被告重庆征程房地产经纪有限公司承担。此款已由原告重庆卉宝房地产经纪有限公司自愿垫付，被告重庆征程房地产经纪有限公司随上述款项一并支付原告重庆卉宝房地产经纪有限公司。本院预收的案件受理费不作清退。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 李炳灿 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 张 林 书 记 员 李 霞