文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初5970号原告：常州市莱蒙物业服务有限公司，住所地常州市。法定代表人：李国华。委托诉讼代理人：刘媛，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏欧盟，江苏轩衡律师事务所实习律师。被告：华苇，女，汉族，1964年7月6日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。委托诉讼代理人：张炳耀。被告：南京枚莲酒店有限公司，住所地南京市。法定代表人：李太星。委托诉讼代理人：张炳耀。被告：张东萍，女，汉族，1987年10月3日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住南京市。本案适用小额诉讼程序审理。案由：物业服务合同纠纷。常州市莱蒙物业服务有限公司（以下简称莱蒙物业公司）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告华苇、被告南京枚莲酒店有限公司支付自2018年5月1日至2019年12月31日的物业服务费20841元（计算方法：40.5元/月/平方米×套内面积25.73平方米×20个月），并支付自2020年1月1日起按每日万分之五计算的违约金。2、请求判令被告张东萍对上述物业费用承担连带责任。查明事实：2015年9月，建设单位南京莱蒙都会房地产开发有限公司（甲方，以下简称南京莱蒙开发公司）与原告莱蒙物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对莱蒙都会项目（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，物业基本情况：物业名称：莱蒙都会项目，物业类型：A栋办公、商业，B栋商业；座落地址：鼓楼区/县黄家圩路_NO.2011G83地块；占地面积：16052.04㎡，建筑面积：58802.46㎡。服务内容包括：物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理等等。物业服务费用实行包干制，高层住宅：4.35元/月·平方米，商业用房：45元/月·平方米；第七条物业服务费用的交纳：本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每季的第1月第10日前履行交纳义务。第二十五条甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额每天0.05%向乙方支付违约金。本合同期限自2015年9月15日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。及其他相关内容等等。2017年10月20日，南京莱蒙开发公司与乙方华苇签订租赁合同，约定将莱蒙都会广场B幢1层商用房屋（以下简称该物业）租赁给乙方经营使用，房屋地点位于南京市。租期自2018年6月1日至2030年5月31日止；租赁物的交付：甲方于2018年6月1日将本合同约定的满足交付条件的租赁物（含附属设施及设备）交付给乙方；甲方已经明确告知乙方上述租赁物本合同签订之时暂未取得房屋权属登记证明，若甲方未能在2018年6月1日前获取房屋权属登记证明，则起租日相应顺延。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定：租期自主合同签订之日起到2030年5月31日；自主合同签订之日起至2018年5月31日为免租期，乙方可以进场装修，免租期不计租金；等等。2018年4月4日，南京莱蒙开发公司与被告张东萍等人就红山南路89号（莱蒙都会广场）2幢108室（套内建筑面积25.73平方米）不动产签订商品房现售合同，约定于2018年4月10日前办理交付手续。涉案不动产于同年4月11日登记于张东萍等名下，南京莱蒙开发公司（甲方）、被告张东萍（乙方）、被告华苇并签订了《主体变更协议》，约定甲方将租赁合同中的权利义务转移给乙方。南京枚莲酒店有限公司（加盟亚朵酒店）成立于2018年5月24日，登记住所为红山南路89号。涉案108室房屋与该酒店相邻位于该酒店之外且一直未启用（空置）。裁判理由：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据上述规定，被告华苇作为承租人或实际使用人，被告张东萍作为业主，依法均应承担民事责任。但原告主张被告南京枚莲酒店有限公司承担民事责任的事实依据不足，本院不予采纳。关于物业费的计算。国务院《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2015年9月建设单位南京莱蒙开发公司作为甲方与原告莱蒙物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定，该合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。本案中，2018年4月南京莱蒙开发公司（甲方）、被告张东萍（乙方）、被告华苇签订了《主体变更协议》，约定甲方将租赁合同中的权利义务转移给乙方。该协议的签订即视为交付，故原告主张物业费自2018年5月1日起算符合法律规定，应予采纳。关于物业服务范围问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告莱蒙物业公司（乙方）与建设单位南京莱蒙开发公司签订的《前期物业服务合同》附件三物业共用部位明细包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、传达室。故应当认为，双方对共用部位的约定比较明确，应当包括楼内楼梯间、走廓通道等。但根据已查明的事实，涉案108室房屋与酒店相邻位于该酒店之外且一直未启用（空置），原告未对涉案房屋所在区域的走廓通道提供保洁等物业服务，被告方未支付涉案服务费，双方产生争议后诉诸法律，诉讼中被告对原告提供的物业服务范围、质量提出异议，现应根据合同约定来确定双方的权利义务，并根据当事人的履行情况作出评判。在此，因物业服务瑕疵应减收物业费与空置应减收物业费二者系吸收关系，可就低认定。据上分析，原告莱蒙物业公司虽未完全履行自己的合同义务，但双方当事人提供的现有证据等亦无法具体确定莱蒙物业公司实际提供的物业服务范围以及与合同约定的占比，双方当事人就此亦无法达成一致意见，现本院结合各方当事人陈述，综合考量，酌定被告按照60%的标准支付2018年5月至2019年12月期间的物业服务费12505元（40.5元/月/平方米×套内面积25.73平方米×20个月×60%）。关于违约金。因物业服务合同属于双务合同，物业服务存在瑕疵，业主享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，故对原告违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：1、被告华苇于本判决生效之日起五日内支付原告常州市莱蒙物业服务有限公司物业服务费12505元。2、被告张东萍对上述第一项判项确定的债务承担连带清偿责任。3、驳回原告常州市莱蒙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取212.5元，由原告常州市莱蒙物业服务有限公司负担85元，被告华苇、被告张东萍负担127.5元（原告已预交，被告将此款随判决的物业费用直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员 吕 军二〇二〇年九月二十七日书记员 汪秋银