广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11011号原告杨**晶，女，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人杨雁茸，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人阳牧野，广东国晖律师事务所律师。被告阳杰，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告杜海霞，女，汉族，身份证住址四川省仪陇县。两被告共同委托诉讼代理人张文，广东时文律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人苏丹，广东时文律师事务所实习律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人包宗权。委托诉讼代理人李平嘉，女，汉族，身份证住址广东省揭西县,系该公司员工。委托诉讼代理人刘程琳，女，汉族，身份证住址广东省博罗县，系该公司员工。原告杨**晶与被告阳杰、杜海霞及第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨**晶及委托代理人杨雁茸、阳牧野，被告阳杰、杜海霞及共同委托诉讼代理人张文、苏丹到庭参加诉讼。第三人世华公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨**晶向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与两被告签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2.两被告支付双倍定金500000元；3.本案诉讼费、担保费由两被告负责。审理过程中，原告变更诉讼请求为，请求判令：1.两被告继续履行与原告签署的《深圳市二手房预约买卖合同居间服务合同》，将房屋过户至原告名下；2.两被告向原告支付违约金50万元；3.本案诉讼费、担保费由两被告承担。具体事实和理由：原告与两被告于2019年9月1日签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同个约定两被告以496万元转让位于深圳市宝安区西乡街道XXXX房屋给原告，并约定了房款支付和交房时间。原告于2019年9月3日支付定金25万元。2019年10月25日，原告得知被告阳杰名下50%产权份额被查封，沟通中两被告认为可以在短期内解除查封，并与原告签订《补充协议》，约定如果2020年1月15日房屋未解封，须在3日内向原告退回定金，超过三日须退回定金并赔付一倍定金。但被告未履行协议内容，房屋仍处于查封状态。被告阳杰、杜海霞辩称，1.原告主张继续履行合同，不能得到支持。双方买卖合同约定原告应于2019年11月15日前支付除定金、交易保证金之外的剩余首付款220万元至银行资金监管账户，但原告仅支付定金，未办理资金监管，造成合同没有及时履行。2019年10月25日，南山法院查封房屋，被告与原告签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》因司法查封不能履行，这是不可预见的事实，我方依据合同法第九十四条关于不可抗力的规定，请求判令解除合同。2.原告请求支付违约金50万元，不能得到支持。被告不能履行合同是因法院查封和新冠疫情影响，系不可抗力造成的。被告不是主观违约，造成合同不能履行没有过错，因此不应当承担违约责任。原告支付的定金25万元我方同意退还，并按银行利率支付利息。原告主张50万元违约金既超出合同约定，又违背现实。第三人世华公司辩称，1.我方并非本案适格主体，无须承担任何责任。2.涉案房产的交易无保证金和定金托管在答辩人处。3.交易买卖合同的签订、约定及履行情况如下：2019年9月1日，经我方居间，原、被告就深圳市宝安XXXX房签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，成交总价496万元。2019年9月3日，原告支付定金25万元给被告杜海霞。后因被告阳杰涉诉物业属于阳杰的50%产权份额被法院查封，原、被告经协商另行签订一份《补充协议》，约定如2020年1月15日房屋未解封，须在3日内向原告退回定金，超过三日须退回定金并赔付付一倍定金。至2020年4月，房屋仍处于查封状态，二被告未按约定向原告退返定金及违约赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产位于深圳市宝安区XXXX房（不动产证号5XXXX8），于2004年8月23日经核准登记在被告阳杰、杜海霞名下。2017年月14日，涉案房屋登记抵押，抵押权人为浙商银行股份有限公司深圳分行。2019年9月1日，杨**晶作为买方，阳杰、杜海霞作为卖方、世华公司作为居间方，三方共同签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。合同第一条约定两被告将其所有的位于深圳市宝安区XXXX住宅转让给原告。合同第二条约定房屋处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起75日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续。合同第五条约定房屋转让总价为人民币496万元。合同第六条约定交易定金为人民币25万元，本合同签订时向卖方支付。合同第七条约定交房保证金1万元，交由居间方保管，在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。合同第八条约定卖方须于2019年11月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币220万元至约定的银行第三方监管账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余款的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内不足应交款。合同第九条约定卖方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），买方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定以实际发生的税费为准，卖方需付的个人所得税、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息，以及买方需付的借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费以及其他费用中的赎楼担保费由卖方支付；卖方需付的增值税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、土地增值税、房产交易服务费、土地使用费、其他应交税费，以及买方需付的印花税、契税、产权登记费、房地产交易服务费、《房地产证》贴花、抵押登记费以及其他费用中的权籍调查费、房地产买卖合同公证费、评估费、律师费保险费、其他按揭服务费由买方支付；任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。合同第十一条约定卖方应当于收齐全部房款（不含交房保证金）三日内将房地产交付买方。合同第十六条约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。合同还约定了三方的其他权利义务。同日，杨**晶作为买方，阳杰、杜海霞作为卖方，双方签订《补充协议》，协议第一条约定买方应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。协议第四条约定将合同第十六条修改为“任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过柒天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之5的违约金。”协议第七条备注“卖方如因个人征信等个人原因赎不出楼的，在合同规定的时间到期后三日内，需归还买方所付的定金贰拾伍万元整，合同作废。”杨**晶于2019年9月3日将定金25万元支付至杜海霞银行账户。阳杰、杜海霞于2019年9月6日向杨**晶出具收款收据。2019年11月18日，杨**晶作为乙方，阳杰、杜海霞作为甲方，双方签订《补充协议》。协议载明甲乙双方于2019年9月1日签署关于XXXX的买卖协议，现双方在原合同基础上协商如下：1.买方本来须于2019年11月15日前做资金监管，现由于卖方物业被查封导致无法监管，双方协商在该物业被解封之后3天内再做资金监管；2.卖方承诺于2020年1月15日前解封此物业，如不能解封3天内须退回定金，超过3天未全额退回，卖方须退回定金并赔付一倍定金。三方当事人均确认，截至庭审时，涉案房屋阳杰持有50%产权份额仍处于查封状态；涉案房屋仍由阳杰、杜海霞占有使用；世华公司处实际未托管买卖双方任何款项。另查，1.依据深圳市不动产登记中心于2020年6月29日出具的不动产查封（备案）表，涉案房产阳杰持有50%产权份额因熊明汉等诉阳杰一案被深圳市南山区人民法院查封，查封期限为三年，自2019年10月25日至2022年10月24日。此外，本院（2020）粤0306执保3377号之二、深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303执保2019号之一均登记轮候查封在先。杨**晶陈述，据其了解，熊明汉等诉阳杰一案已进入执行阶段；（2020）粤0306执保3377号和（2020）粤0303执保2019号所对应的诉讼案件尚在审理过程中。2.至庭审结束时，涉案房产登记抵押权人为浙商银行股份有限公司深圳分行，被担保最高债权数额人民币43740000元。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告杨**晶与被告阳杰、杜海霞及第三人世华公司签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及原告杨**晶与被告阳杰、杜海霞签订的两份《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应当依法全面履行协议约定的义务。被告阳杰、杜海霞仅以《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》不是国土部门登记备案使用的合同为由，主张《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及两份《补充协议》无效，缺乏依据，本院不予采纳。关于合同的履行。合同约定，原告杨**晶应依约支付购房定金25万元，并于2019年11月15日前办理首期款资金监管手续。依据本院认定的事实，首先，被告阳杰持有涉案房产50%产权份额于2019年10月25日被深圳市南山区人民法院登记查封，查封时原告已支付购房定金，但办理首期款资金监管手续履行期限尚未届至；其次，杨**晶与阳杰、杜海霞2019年11月18日签订的《补充协议》载明“现由于卖方物业被查封导致无法监管，双方协商在该物业被解封之后3天内再做资金监管”，可见，买卖双方已对办理首期款资金监管的时间重新约定，故阳杰、杜海霞主张系杨**晶未办理资金监管造成合同未及时履行无事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，涉案房产50%产权份额因被告阳杰涉及诉讼被深圳市南山区人民法院查封可以通过清偿债务予以解除，不属于“不能避免并不能克服的客观情况”，不构成不可抗力，故阳杰、杜海霞主张司法查封构成不可抗力导致不能实现合同目的，缺乏依据，本院不予采纳。本院认为，原告杨**晶在履行合同过程中并无违约行为。2019年11月18日补充协议约定卖方应于2020年1月15日前解封物业。依据本院认定的事实，截至庭审时，被告阳杰、杜海霞尚未解除对涉案物业中阳杰持有50%产权份额的查封，被告阳杰、杜海霞的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于继续履行。依据本院认定的事实，至庭审结束时，涉案房产存在抵押登记、查封等事实，阻碍涉案房屋办理过户登记手续。被告阳杰、杜海霞明确表示不再继续履行房屋买卖合同。原告杨**晶在知晓涉案房屋存在查封和抵押登记的情况下经法庭询问明确表示不变更诉讼请求；经法庭多次询问，均未明确表示愿意代为偿还阳杰所欠债务以解除查封或愿意代为偿还涉案房屋抵押贷款以注销抵押。故，涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《补充协议》暂不具备继续履行的条件，原告杨**晶主张继续履行其与被告阳杰、杜海霞签署的《深圳市二手房预约买卖合同居间服务合同》，将涉案房屋过户登记至原告名下，本院不予支持。原告杨**晶可待具备继续履行的条件时另行依法主张。关于违约金。2019年9月1日原被告签订的《补充协议》约定任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过柒天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之5的违约金；2019年11月18日补充协议约定卖方承诺于2020年1月15日前解封此物业，如不能解封3天内须退回定金，超过3天未全额退回，卖方须退回定金并赔付一倍定金。结合上下文内容及语境理解，上述约定应为一方未按约定履行合同及补充协议内容导致合同目的不能实现的约定。原告杨**晶在本案中既已主张合同目的能够实现要求被告阳杰、杜海霞继续履行合同并将涉案房屋过户登记至其名下，其又在同一案件中主张被告阳杰、杜海霞承担合同目的不能实现的违约责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。本案受理费23240元、保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄 靓二〇二〇年九月九日书记员 黄 蓉书记员 陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。