海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1587号 上诉人(原审被告)：海南明好置业有限公司,住所地海南省澄迈县老城镇美桃岭恒大御景湾(**)综合楼**。 法定代表人:郭某,该公司董事长。 委托诉讼代理人:喻某,男,该公司员工。 被上诉人(原审原告)：梁某,女,1979年2月4日出生,汉族,现住河南省汝南县。 委托诉讼代理人：张某1,北京嘉纳律师事务所律师。 原审第三人：北京朗运通房地产经纪有限公司,住所地北京市丰台区丰管路**院****。 法定代表人:陈某,该公司总经理。 委托诉讼代理人:张某2,男,北京朗运通房地产经纪有限公司海南分公司项目经理。 上诉人海南明好置业有限公司（以下简称“明好置业公司”）因与被上诉人梁某、原审第三人北京朗运通房地产经纪有限公司（以下简称“朗运通公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 明好置业公司上诉请求：1.请求撤销海南省澄迈县人民法院（2019)琼9023民初702号民事判决，依法予以改判;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人商品房预售合同纠纷一案,经澄迈县人民法院审理做出一审判决,上诉人认为该判决认定事实错误、适用法律不当,请求查清事实后重新判决。一、一审法院认为:“经三方协商,第三人朗运通公司同意以未付的代理费用冲抵房款,为包括梁某在内的五位员工购买澄迈恒大御景湾的商品房。”上述事实认定错误。北京朗运通公司为陵水恒大海上帝景提供房产中介服务,陵水棕榈泉公司(恒大海上帝景开发商)负责结佣。至2017年底,陵水棕榈泉公司尚余7391376.36元未支付,由于支付佣金需要一定周期,结合当时楼市火爆的情况,经协商,朗运通公司同意以未付的代理费用冲抵房款,为包括梁某在内的五位员工购买澄迈恒大御景湾的商品房，但并不是真正购买,而是通过明好置业公司与上述五名客户签订认购书,并不进行备案,待朗运通公司找到其他客户即向明好置业公司发出更名申请,将房屋名字更名至新客户名下,新客户将房款分别打入上述五名客户账户。上述五套房屋并不是朗运通公司真正将佣金折抵成房款购买房屋,而是将房款通过签订认购书的形式将支付佣金的义务转化成交付房屋的义务。另认购书签订于2018年1月,至2018年4月海南限购政策的出台,三个月的时间能充分完善签订合同、备案等相关购房手续，而朗运通公司与梁某未在规定时间进行签订合同、备案等交易手续，或者进行正常的问询,这都不符合一般买卖常理。至2019年3月,朗运通公司由于内部原因以及海南楼市的不景气,无法找到新客户,遂要求退房。二、一审法院适用法律不当。本案中与梁某签订的认购书并不属于真实的商品房买卖合同,只是通过签订认购书的形式将支付佣金的义务转化成交付房屋的义务。北京朗运通公司提供的五名外地客户以及不要求备案而是要求更名的初衷导致我司未进行备案，我司并无过错。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第94、97条,认定我司存在违约，应退还房款,承担诉讼费,违背合同公平原则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”由于非双方的过错导致无法继续履行,梁某以及朗运通公司在未与我司协商退房方案就予以诉讼,产生的诉讼费等额外的费用应由梁某负担。综上,一审法院认定事实及运用法律均有不当,恳请二审法院撤销原判，查清事实后依法改判。 梁某辩称，1.被上诉人同意一审判决，被上诉人与上诉人签订了商品房认购书，缴纳全部购房款，双方合同合法有效，因限购政策原因，被上诉人没有购房资格，双方合同无法继续履行，依法应当予以解除；2.签订商品房买卖合同是双方的义务，未签订商品房买卖合同不应当归责于被上诉人，因上诉人不同意解除合同并退还购房款，双方发生争议，故诉争至法院。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 朗运通公司辩称，同意一审判决。 梁某向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除梁某与明好置业公司签订的商品房认购合同；2.请求判令明好置业公司退还梁某购房款1651824元；3.案件受理费由明好置业公司承担。 一审法院认定事实：案外人棕榈泉公司与明好置业公司均为恒大地产集团海南有限公司的全资子公司。2017年2月8日，案外人棕榈泉公司与第三人朗运通公司签订《分销渠道代理合作协议》，案外人棕榈泉公司委托第三人对位于清水湾旅游度假区的海南恒大海上帝景项目进行推荐客户销售渠道服务，并支付代理费。后因案外人棕榈泉公司欠付第三人朗运通公司代理费7391376.36元，经双方协商，第三人朗运通公司同意以未付的代理费冲抵购房款，为包括梁某在内的五位员工购买明好置业公司开发的恒大御景湾项目的商品房。2018年1月31日，梁某与好置业公司签订《海南·恒大御景湾商品房认购书》，约定梁某向明好置业公司认购海南恒大御景湾楼盘43幢2601单元住宅，房屋总价款为1651824元，梁某同意签署认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。并约定梁某须于2018年2月9日前支付首付款475547元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款1156277元须于2018年3月31日付清。2018年3月3日，明好置业公司向梁某出具了《海南全国联销项目收款专用收据》，收据中的金额为1651824元，收款方式为代理费抵房款。另查明，梁某属于非海南省户籍居民。2017年4月14日海南省《关于限制购买多套商品住宅的通知》规定的是从2017年4月14日起暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓,下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。且2018年4月23日海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的规定,2018年3月30日前,已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但尚未网签备案的购房居民家庭,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。再查明，梁某于2019年4月12日向一审法院提出诉讼财产保全，该院于2019年4月15日作出（2019）琼9023民初702号裁定书，裁定通过网络查询并冻结被申请人海南明好置业有限公司名下银行存款1651824元。 一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、梁某、明好置业公司之间签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》是否应该解除；二、《认购书》解除以后，明好置业公司是否应当返还梁某的购房款。关于原、明好置业公司之间签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》是否应该解除的问题。梁某、明好置业公司之间签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，应认定为合法有效的合同。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。但后因海南省出台房屋限购政策，2018年3月30日前,已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但尚未网签备案的购房居民家庭,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。本案中因是以案外人棕榈泉公司欠付第三人朗运通公司的代理费来冲抵购房款，故无需梁某再向明好置业公司支付购房款。根据2018年4月23日海南省出台房屋限购政策，梁某、明好置业公司之间并不存在银行转账记录，也未能在2018年3月30日前缴纳税款，已无法继续办理网签。因“限购”政策致使梁某不具备从事交易的身份而不能进行交易，合同无法继续履行是一种必然性，而非或然性，其可以作为不履行付款义务的合法抗辩事由，亦可以成为要求解除合同的法定事由，故梁某诉请解除其与明好置业公司双方签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》有事实和法律依据，予以支持。关于《认购书》解除以后，明好置业公司是否应当返还梁某的购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、明好置业公司之间的认购书解除后，明好置业公司应向梁某返还购房款，虽然梁某未直接支付购房款给明好置业公司，但是以案外人棕榈泉公司欠付第三人朗运通公司的代理费来冲抵购房款，明好置业公司向梁某出具了《海南全国联销项目收款专用收据》，足以说明梁某完成了支付购房款的义务。故梁某诉请明好置业公司返还购房款1651824元，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下:一、解除梁某与海南明好置业有限公司签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》；二、海南明好置业有限公司于本判决生效后十日内返还梁某购房款1651824元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19666元,由海南明好置业有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点仍然是：一、上诉人明好置业公司与被上诉人梁某之间签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》是否应解除；二、上述认购书解除后，上诉人明好置业公司是否应返还被上诉人梁某购房款1651824元。 关于争议焦点一，上诉人明好置业公司与被上诉人梁某之间签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》是否应予以解除。对于上诉人明好置业公司与被上诉人梁某之间签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》的效力，一审法院已有详细论述，本院予以确认。2018年1月31日，上诉人与被上诉人签订《海南·恒大御景湾商品房认购书》，并在合同约定期限内支付了全部购房款。但由于收款方式系代理费抵房款，即第三人朗运公司将案外人海南陵水棕榈泉置业有限公司欠付的代理费直接抵扣该购房款，明好置业公司对此予以认可，并出具了收款收据，故被上诉人梁某没有实际转账汇款的凭证，也无完税凭证、税务发票等证明材料。根据2018年4月23日海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的规定，被上诉人梁某作为非海南省户籍居民，已经不具备继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策的资格，合同实际已无法继续履行，合同目的无法得到实现。而且，对于“限购”政策的出台，对于双方当事人来说都是不能预见的，责任也不可归于一方，“限购”政策前合同赖以存在的客观情况确实已发生变化，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非出卖人的合理预期。“限购”政策的规定对于双方当事人来说都是必须要接受的，如果继续履行会对一方显失公平。因此，上诉人明好置业公司要求继续履行合同，本院不予支持；被上诉人梁某要求解除与上诉人明好置业公司签订的《海南·恒大御景湾商品房认购书》有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点二，上述认购书解除后，上诉人明好置业公司是否应返还被上诉人梁某购房款1651824元的问题。虽然被上诉人梁某没有直接支付购房款，但是上诉人明好置业公司自认是以案外人海南陵水棕榈泉置业有限公司欠付第三人朗运公司的代理费冲抵购房款，其自愿以五套房屋来支付欠付第三人朗运公司的代理费，被上诉人梁某所认购的只是其中一套。且上诉人明好置业公司还向被上诉人梁某出具了《海南全国联销项目收款专用收据》，足以说明被上诉人已经支付了全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，上诉人明好置业公司与被上诉人梁某之间的认购书解除后，被上诉人应当按照已付合同价款予以返还。故上述认购书解除后，上诉人明好置业公司应当返还被上诉人梁某购房款1651824元。 综上所述，明好置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19666元，由海南明好置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 顾悦希 书 记 员 陈新军 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。