河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11250号上诉人（原审被告）：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地郑州市中原区中原中路**中晟银泰国际中心**裙楼**************，统一社会信用代码914101025686090628。法定代表人：王亚峰。委托诉讼代理人：孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨绿梅，女，xxx年x月x日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。第三人：郑州中晟置业集团有限公司，住所地郑州市**，住所地郑州市**航海路****楼**1410100665958029W。法定代表人：王珂。上诉人郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称卡莱顿酒店）因与被上诉人杨绿梅、第三人郑州中晟置业集团有限公司（以下简称中晟置业）确认合同效力纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。卡莱顿酒店上诉请求：撤销原判，确认上诉人2020年5月15日向杨绿梅发出的《解除合同通知书》有效，改判驳回杨绿梅诉讼请求。事实和理由：上诉人租赁的被上诉人所有的房屋，被上诉人一直未交付该房屋供被告使用，导致双方签订的物业经营管理合同租赁房屋合同目的无法实现，上诉人要求解除合同通知合法有效。杨绿梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正合法。上诉人的上诉理由与一审中的答辩及质证意见明显一致，也没有新的意见、新的证据足以推翻原审判决，依法应当驳回其上诉请求。答辩人认为《物业经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，依法有效。根据答辩人提供的商品房买卖合同，《物业经营管理合同》，足以证明答辩人在购房时与上诉人卡莱顿酒店签订的《物业经营管理合同》中明确约定，答辩人将所购房屋直接委托给上诉人卡莱顿酒店进行经营管理，并委托上诉人卡莱顿酒店于2014年8月31日直接向开发商河南维港置业有限公司收房。如果开发商逾期交付房屋，有权向开发商追究违约责任。答辩人至此已经按照合同约定支付了购房款，并向上诉人出具了授权委托书，应视为已经履行了自身的合同义务，不存在任何违约行为。而且上诉人卡莱顿酒店自2014年8月31日以来也从未提出过任何未收到房屋的异议，且一直按照合同约定自2017年支付物业使用费至2019年底左右，也应视为对此情形完全认可，自愿按照合同约定履行了相应的义务。其次，答辩人认为房屋如果没有达到使用条件，也完全是上诉人自身的原因造成的。根据答辩人提供的上诉人卡莱顿酒店、原审被告中晟置业以及开发商河南维港置业有限公司的工商信息显示，上诉人卡莱顿酒店一直是开发商河南维港置业有限公司的直接或间接控股股东，上诉人卡莱顿酒店、中晟置业、河南维港置业有限公司的实际控制人均为卢某某，三家公司明显为关联公司。本案涉诉房屋是河南维港置业有限公司开发的，答辩人购买后委托给了卡莱顿酒店进行经营管理，而且中晟置业作为卡莱顿酒店的保证人来保证合同正常履行。从投资到建设再到经营管理，完全是上诉人一方及其关联公司的行为。至于房屋是否交付、何时交付、为什么不能按时交付等完全由上诉人卡莱顿酒店及其关联公司决定，与答辩人没有任何关系。另外，答辩人认为本案涉诉房屋也并非无法使用，而是上诉人卡莱顿酒店故意不进行经营。根据答辩人提供的房屋竣工备案信息显示，本案涉诉房屋已经于2019年1月30日完成了竣工备案手续，而且被告中晟置业也于2016年成立了郑州康斯坦汀酒店管理有限公司，注册地就在本案房屋所在地，注册地就在本案房屋所在地何无法经营的阻碍，完全是因自身原因不愿意进行经营，与答辩人没有关系。再者答辩人认为上诉人卡莱顿酒店单方解除合同是不成立的。上诉人卡莱顿酒店没有合同约定的解除权，也完全不符合合同法第94条关于法定解除的情形，无权单方解除合同。另外，上诉人提供的解除合同通知书以及送达的相关情况，真实性也无法核实。根据邮寄单上显示寄件人为刘先生，寄件地址为郑州市管城区商都路伟业国际广场，寄件人也不是卡莱顿酒店，寄件地址也不符合卡莱顿酒店的注册地址，也没有明确注明邮寄的是什么材料，明显是个人行为，而不是上诉上诉人卡莱顿酒店的行为，不能起到解除合同的效力。中晟置业未陈述。杨绿梅向一审法院起诉请求：1、确认被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司2020年5月15日发出的《解除合同通知书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月20日，原告与河南金伟置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告在2013年5月20日购买了其开发的郑东新区xxxx路北x幢xx层xx号房屋一套，建筑面积共83.42平方米，其中，套内建筑面积55.1平方米。合同约定出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备相关条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告作为甲方与被告卡莱顿酒店作为乙方签订了《物业经营管理合同》，约定甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于xx路北、××号，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店；并依法申领营业许可证照。合同签订后，甲方授权乙方（附件1《委托书》）卡莱顿酒店按该物业之《商品房买卖合同》（附件2）中约定的时间与开发商办理物业交接手续，乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。双方确认经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费；该合同甲方处为原告杨绿梅的签字，乙方为被告卡莱顿酒店的签章，同时下方载明保证人在此承诺，本合同有效期内，凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务，如因乙方原因致使乙方未能实际履行的，则该项主债务履行概由我方负连带保证责任，保证人处为第三人中晟置业的签章。该合同附件1中《委托书》约定原告授权被告卡莱顿酒店作为委托人的委托代理人，全权负责委托人于2013年5月20日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋交付手续办理事宜。国家企业信用信息公示系统显示，郑州康斯坦汀酒店管理有限公司成立日期2016年12月13日，第三人郑州中晟集团为持股100％的股东，注册地址为本案涉诉房屋所，注册地址为本案涉诉房屋所在地tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年5月15日被告卡莱顿酒店向原告发送《解除合同通知书》，载明，原告与我司于2013年5月20日签订《物业经营管理合同》，约定原告所有的物业交给我司用于酒店经营，我司自2015年5月1日起按照合同约定向原告支付物业使用费，但截至我司发出本通知之日，原告一直未能按照合同约定将其所有的物业交付给我司，致使我司租赁原告物业用于经营的合同目的无法实现，如原告2020年5月23日前未能将物业交于我司，我司将解除与原告签订的《物业经营管理合同》。原告和被告卡莱顿酒店公司在庭审中确认被告卡莱顿酒店公司向原告杨绿梅支付了自2015年5月1日至2019年10月31日的物业使用费。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告辩称，原告一直未交付该房屋供被告使用，致使合同目的无法实现，被告要求解除合同通知合法有效。原审法院认为双方签订的《物业经营管理合同》约定原告委托被告卡莱顿酒店经营管理自己所有的物业，被告卡莱顿酒店负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并全权负责涉案房屋的交付手续，若开发商违约则被告卡莱顿酒店享有追究开发商逾期违约责任的权利，并享有由此带来的权益。合同签订后，双方约定的康斯坦汀酒店已成立，被告卡莱顿酒店也一直按照合同约定自2015年5月1日至2019年10月31日向原告履行支付物业使用费的义务。故双方签订的《物业经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告向原告发出的《解除合同通知书》不符合双方的合同约定，也不符合法律规定的合同解除条件。故对被告的辩称，原审法院不予采信，对原告请求确认被告卡莱顿酒店2020年5月15日发出的《解除合同通知书》无效的诉请，原审法院予以支持。第三人郑州中晟置业集团有限公司经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于2020年5月15日向原告杨绿梅发出的《解除合同通知书》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：河南维港置业有限公司出具的伟业国际广场项目情况说明了一份，沙某、李某某等13人诉河南维港置业有限公司解除房屋买卖合同案件材料，证明涉案房屋所在的伟业国际项目至今未能完成交付。对于诉讼材料提供的事实与理由部分均认可案涉房屋所在项目未能达到交付条件，该证据系与被上诉人同一性质的房屋购买人及出租人提供，应属于被上诉人自认事实。证明房屋一直未能实际交付，上诉人请求解除合同符合法律规定。被上诉人发表质证意见称，关于河南维港置业有限公司出具的情况说明明显与事实不符。根据郑东新区管委会建设环保局查询得知本案涉诉房屋已在2019年1月30日进行了竣工验收备案，符合商品房买卖合同约定的交房条件。另外河南维港置业有限公司是上诉人卡莱顿酒店的子公司具有关联关系，所出具的证明不能作为定案的依据。关于沙某等人起诉的材料，第一，本人不清楚具体情形。第二，该批案件据本人所知，并未进行判决，尚无生效的裁判文书，做出有效定论。第三，沙某等人的起诉是依据商品房买卖合同逾期交的约定，要求解除房屋买卖合同的，并不是因为房子一直没有交付，只是因为房屋逾期交付。第四，关于本案涉诉的物业经营管理合同，经郑州市中级人民法院在上诉人胡某某与被上诉人卡莱顿酒店一案中关于合同的性质有了明确的认定，并不属于房屋租赁合同纠纷不适用合同法关于房屋租赁合同的约定，房屋交付与否并不影响上诉人卡莱顿酒店支付物业使用费。本院经审查认为，上诉人提交的证据与本院缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，卡莱顿酒店与杨绿梅签订的《物业经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《物业经营管理合同》签订后，卡莱顿酒店一直按照合同约定履行支付物业使用费的义务。经查，郑州中晟置业集团有限公司、开发商河南维港置业有限公司及卡莱顿酒店三家公司互为关联公司。本案涉诉房屋是河南维港置业有限公司开发的，杨绿梅购买后委托给卡莱顿酒店进行经营管理，郑州中晟置业集团有限公司作为卡莱顿酒店的保证人来保证合同正常履行。杨绿梅在对形成本案纠纷并无过错。本院认为约定的合同目的并非不能实现。卡莱顿酒店的上诉请求证据不力，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郑州卡莱顿酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  袁斌二〇二〇年九月十一日法官助理邹靖书记员吴松