山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1372号上诉人（原审被告）：李娜，女，1984年5月28日出生，汉族，华海湾物业工作人员，住山东省德州市。委托诉讼代理人：陈忠德，山东鼎舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙长元，男，1967年11月22日出生，汉族，农民，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：曹淑萍，山东德衡（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝梦，山东德衡（德州）律师事务所律师。原审被告：张延敏，女，1975年8月20日出生，汉族，住山东省德州市德城区。原审被告：朱景国，男，1980年5月1日出生，汉族，住山东省平原县。上诉人李娜因与被上诉人孙长元、原审被告张延敏、朱景国房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，因本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，于2020年4月29日裁定中止诉讼，中止诉讼的原因消除后，于2020年8月21日恢复诉讼。本案现已审理终结。李娜上诉请求：l.撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案出租房产产权有问题，被上诉人无权取得出租房屋收益。一审被告张延敏2008年10月与德州监狱工作人员许云城签订了为期三年的房屋租赁合同，在张延敏租赁期间，被上诉人孙长元提供的证据显示该处房产2009年1月8日被从德州监狱过户给了孙立红，这侵犯了承租人张延敏的法定优先购买权，且德州监狱将该处房产转让给孙立红违法，房权证应该撤销，孙立红涉嫌侵吞国有资产。该处房产原属于德州监狱，所在土地属于国家划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，原告租赁的德州监狱的房产不符合转让的条件，转让违法，孙立红不属于善意购买，孙立红的房权证应该撤销，被上诉人孙长元的委托授权就成了无源之水、无本之木，没有权利收取该处房产租赁收益。二、2016年夏季后的涉案房产不符合租赁用途，被上诉人又不维修，上诉人无营业收入，故不应支付租赁费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条规定，该处房产由于年久失修，自2016年夏季起二楼、三楼房顶等多处大面积漏水漏雨，导致上诉人装修的房间及大部分电气设备损坏，租赁物已经不符合约定的租赁用途，但被上诉人以即将拆迁为由不予维修，导致上诉人无法继续营业，被迫停业，没有收入，没有钱再缴纳房租。没有提供合格的租赁房屋，无权主张出租收益。没有合格的房产用于生产经营，没有收入支付租金。孙长元辩称，一、关于涉案出租房产的产权问题。涉案出租房产的产权人为孙立红，一审中已向法院提交了相关的产权证明，答辩人孙长元代理孙立红和被答辩人李娜及张延敏、朱景国于2012年11月7日签订租房协议书时，被答辩人李娜明知房屋的产权人，否则也不会和答辩人孙长元签订租房协议，而且向答辩人孙长元交纳房租至2016年5月11日。租赁期间被答辩人李娜从未对房屋产权提出过任何异议，更未主张过优先购买权。李娜提起上诉明显是利用法定诉讼程序拖延时间，以达到延期交纳租金之目的。二、关于涉案出租房产是否符合租赁用途的问题。被答辩人租赁房产用以经营，目的是取得经营收益。按照被答辩人李娜的说法，2016年夏季后，涉案房产已经不符合租赁用途了，其被迫停业，没有收入。这种情形如果成立，被答辩人李娜完全可以解除租房协议，搬离所租房屋，这是任何一个完全民事行为能力人的正常民事行为选择。而且答辩人孙长元因其不交租金也多次要求其搬离所租赁房屋。但本案的事实却是：占有租赁房屋不搬，也不交纳租金。房屋是否符合租赁用途，答案不言自明。综上所述，被答辩人李娜的上诉请求不能成立，应依法驳回。张延敏、朱景国未答辩。孙长元向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付租赁费451670元及利息（利息以451670元为基数，自2017年11月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；2.本案的全部诉讼费用、保全费用、诉讼保险费用均由被告承担。一审法院认定事实：2008年10月7日，张延敏与许云城签订《协议书》，张延敏转租了位于德城区共青团路监狱墙北的三层楼房中的一楼、二楼及楼前院子，租期三年。2008年12月19日，张延敏用承租房屋注册并经营德州市德城区紫荆缘酒店。2009年，孙立红取得涉案租赁房屋的产权。2011年5月10日，孙立红与孙长元签订《委托书》，孙立红将自己名下位于德州市德城区房屋全权委托给孙长元管理、使用、收益。2012年11月7日，甲方孙长元与乙方李娜、张延敏、朱景国签订《租房协议书》，甲方将共青团路监狱墙北的三层楼房中的一层、二层及楼房西侧的平房和院子出租给乙方合伙经营餐饮娱乐，约定租赁期限为长期，第一年租赁费8万元，以后每年租赁费比上一年上涨2万元，乙方每半年向甲方提前缴纳租金。被告于2016年5月11日向孙长元交纳租金58330元，尚欠截至2016年11月6日的租金11670元以及自2016年11月7日之后的租金。李娜称“因下水道堵塞，跟原告协商达成免除该数额的租金，也就是说我们缴纳房租至2016年11月7日。”对李娜的说法孙长元不予认可，李娜亦未提交证据予以证明。2013年5月28日，张延敏与李娜签订《股份转让协议》，张延敏将在涉案租赁房屋处开办的紫荆缘酒店所占股份以30万元的价格转让给李娜，并约定“自协议签订之日起，紫荆缘酒店的一切责任由李娜承担，与张延敏无关。”李娜称“与朱景国也签了股份转让协议，朱景国退出合伙经营”，但未提交证据。李娜称“2016年八、九月份期间，因为德州监狱拆迁，导致停电两个月，期间的房租应扣除”，但未提交证据。孙长元认可该期间发生过停电，但称停电时间在20天左右。李娜称租赁期间原告没有保证水电供应、私自转租，但未提交证据。孙长元为实现债权，向一审法院提起诉讼交纳案件受理费8076元、诉讼保全费2970元。以上事实，有租房协议书、委托书、房权证书、银行明细以及开庭笔录等在卷证实。一审法院认为，原告孙长元根据孙立红的委托，于2012年11月7日与三被告签订的《租房协议书》，系各方真实意思表示，且内容于法无悖，合法有效。租赁期间，张延敏将合伙经营的股份转让给李娜，李娜称同时受让了朱景国的股份，即使转让属实，也系三被告之间的内部约定，张延敏、朱景国未与孙长元解除租赁协议，根据合同相对性原则，三被告依法应向原告承担交纳租金的义务。关于拖欠的租赁费数额，李娜称“因下水道堵塞，跟原告协商达成协议，免除了截至2016年11月6日拖欠的11670元”以及“2016年八、九月份期间停电两个月”，对此，原告不认可，被告李娜也未提交证据予以证明，对李娜的该主张，于法无据，一审法院不予采信。但原告自认在李娜主张的2016年八、九月份停电20天，因此，该20天的租金7777元（14万元/年÷12个月÷30天×20天）应予免除。自2016年11月7日至2019年5月11日，根据合同约定，被告共拖欠租金44万元（16万+18万+10万）。综上，被告共拖欠原告租金443893元（44万+11670元-7777元）。被告未依约支付租金，构成违约，原告要求被告支付拖欠租赁费、逾期利息并承担其为实现债权支出的诉讼费用，符合法律规定，应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”本案中，涉案租赁房屋已办理了产权变更登记，被告李娜即使认为侵害了其优先购买权，也应向原出租人主张赔偿责任，而无权向原告拒交房租。被告李娜称“承租房屋漏水导致自2016年6月份至今无法使用”，但其提交的证据不能证明漏水原因系房屋自身存在瑕疵还是承租人在使用过程中导致漏水，也未能证明漏水造成的损失，因此其要求减少租金或延长租期的主张一审法院不予支持，其要求赔偿损失可另案主张。朱景国经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。判决：一、李娜、张延敏、朱景国给付孙长元租金443893元、诉讼保全费2970元，限本判决生效后三日内给付。二、驳回孙长元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费8076元，由原告负担118元，被告负担7958元。本院二审期间，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条规定，调取了本院（2020）鲁14民再36号民事裁定书，并组织当事人进行了质证。当事人没有提交新证据。本院二审查明，2008年11月11日，山东省德州市德城区人民法院作出（2008）德城商初字第977号民事调解书（以下简称977号民事调解书），协议内容包括：山东省德州监狱以其所有房屋（即鲁德房权字**房产证上的第16号、第17号、第18号地上物，不含土地）冲抵货款，山东省德州监狱协助孙立红办理过户手续。孙立红根据977号民事调解书办理了不动产变更登记，取得了本案涉案房屋的所有权。2011年5月10日，孙立红委托孙长元管理、使用、收益本案涉案房屋，基于涉案房屋所有权产生的一切权利均由孙长元行使。2020年8月11日，本院作出（2020）鲁14民再36号民事裁定书，裁定：“一、撤销山东省德州市德城区人民法院作出（2008）德城商初字第977号民事调解书；二、本案发回山东省德州市德城区人民法院重审。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：上诉人李娜是否应当支付租赁费用。2012年11月7日，李娜等与孙长元签订“租房协议书”。“租房协议书”签订后，李娜等已经实际取得并使用了租赁房屋，“租房协议书”中约定由承租人享有的权利得到了实现。虽然977号民事调解书被撤销，但是并未影响“租房协议书”的效力。因此，李娜作为承租人应当按照租赁合同的约定支付房屋租金。对于李娜提到的出租人未履行维修义务、租赁物不符合约定用途的问题，李娜未能证明漏水的原因，一审法院对此问题未予处理并赋予李娜另行主张损失的权利，所以本院对该问题不再进行审查。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8076元，由上诉人李娜负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  王子超审判员  高世民二〇二〇年九月十六日法官助理孔祥龙书记员王婷婷