天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3375号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司员工。被上诉人（一审原告）：谢永亮，男，1989年12月23日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿丽，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司因与被上诉人谢永亮商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2016年11月27日前告知被上诉人房屋已经竣工验收备案并取得准入证可以办理房本，被上诉人于2016年11月27日至上诉人处领取办理房本的相关手续，诉讼时效应从2016年11月27日起算。二、原审法院认定合同补充协议第四条无效适用法律错误。本案中合同补充协议系上诉人与被上诉人之间共同协商订立的，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定应属合法有效的。三、一审判决认定的已付房款利息严重超出被上诉人的实际损失，请求法院予以适当调减。谢永亮辩称，1.被上诉人向上诉人主张权利并未超过诉讼时效的规定，时至今日上诉人也没有明确告知过被上诉人针对涉案房屋具体办理准许交付使用证的时间，因此在被上诉人得知其权益受到侵害，也是基于其他业主对上诉人提起诉讼以后，经查询才得知其权益受到侵害，即积极地向蓟州区人民法院主张了权利。因此被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效的规定。2.上诉人与被上诉人针对涉案房屋签订了商品房买卖合同，合同的第五条对上诉人逾期交付房屋的责任有明确的约定，补充协议的第四条系上诉人一方提供的格式性条款，该条款免除了上诉人的义务，因此该格式条款属于无效条款。综合上述理由，被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，我们恳请依法予以驳回。谢永亮向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2015年7月1日至2016年6月24日（共计360天）的已付款利息35814.71元（753994元×4.75%÷360天×360）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2014年9月19日，以谢永亮为乙方、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为753994元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”2014年9月19日，谢永亮支付向天津市嘉华兴业房地产开发有限公司商品房购房款233994元。2014年11月24日，谢永亮向天津市嘉华兴业房地产开发有限公司支付购房款520000元。2015年7月1日，谢永亮领取房屋钥匙并办理入住手续。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2016年6月16日取得天津市建设工程竣工验收备案书，于2016年6月24日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。谢永亮于2017年3月24日取得不动产权证书。一审法院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房条件、合同约定的交房日期、截止合同交房日期被告未取得商品房准许交付使用证、被告取得商品房准许交付使用证的时间等均无异议，本案的争议焦点包括：（一）原告谢永亮的起诉是否超过诉讼时效；（二）被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司是否存在违约行为以及违约责任如何承担。关于原告谢永亮的起诉是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中原告谢永亮主张被告未按照合同约定于2015年6月30日前将验收合格并具备商品房准许交付使用证的房屋交付，被告认为其于2016年6月24日取得商品房准许交付使用证，应从该日计算诉讼时效。一审法院认为，商品房准许交付使用证是由蓟县行政审批局颁发给被告的，从合同约定的交房时间即2015年6月30日、被告取得商品房准许交付使用证，到原告取得不动产权证书，被告均未提供证据证明其就是否取得商品房准许交付使用证的情况向原告进行了告知。因此，本案的诉讼时效应从原告取得不动产权证书之日起算，即2017年3月24日。原告的起诉未超过诉讼时效。关于被告是否存在违约行为。被告认为原告办理入住手续视为其认可对交房条件的变更。一审法院认为，被告并未提交证据证明原告办理入住手续时被告将未取得商品房准许交付使用证的情况告知了原告，被告主张原告办理入住手续视为其认可对交房条件的变更，理据不足，一审法院不予认可。被告未在合同约定的交房日期将取得商品房准许交付使用证的房屋交付原告，构成违约，应该承担违约责任。关于违约责任如何承担。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照补充协议确定违约责任。一审法院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。因此，被告应向原告支付自2015年7月1日起至2016年6月24日止已付房款的银行同期贷款利息32342.52元（其中2015年6月28日至2015年8月25日的年利率为0.0485；2015年8月26日至2015年10月23日的年利率为0.0460；2015年10月24日至2016年6月24日的年利率为0.0435）。一审法院判决：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告谢永亮已付款利息32342.52元，款项直接汇入原告谢永亮在中国建设银行开户的6217××××7708账户；二、驳回原告谢永亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费348元（已减半，原告已预交），由原告谢永亮负担44元，由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担304元（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告谢永亮上述账户）。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案补充协议第四条是否无效；二、一审判决认定的违约是否过高；三、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一，涉案补充协议第四条系由上诉人提供，未向二被上诉人提示说明，且属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，据此，一审法院综合认定该条约定无效，事实和法律依据充足。上诉人主张该条约定应认定有效，没有依据，本院不予支持。关于违约金，一审法院依据双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》，综合认定上诉人取得准许交付使用证的时间及按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，事实和法律依据充足，本院不持异议。上诉人主张违约金过高应当予以调整，但并未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。关于焦点三，上诉人主张被上诉人于2016年10月27日已知道涉案房屋未取得准许交付使用证，诉讼时效应从此时起算，但被上诉人对此事实予以否认，且上诉人提供的证据不足以证实此事实，据此，一审法院认定诉讼时效的起算时间为被上诉人取得不动产权证书之日起算，事实和法律依据充足，上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二〇年九月二十四日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……