上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12917号原告：陈福周，男，1962年3月9日出生，汉族，住上海市宝山区呼玛三村****。委托诉讼代理人：范文成，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春芳，上海市昆仑律师事务所律师。被告：王大鹏，男，1980年10月24日出生，汉族，住江苏，住江苏省泗洪县半城镇雪南居民委员会南街组**iv>原告陈福周与被告王大鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴姗姗适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范文成、周春芳，被告王大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离上海市呼玛三村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋内家具、家电等物品按房屋移交时的清单和状态完好返还原告；2.确认双方的房屋租赁合同于2019年12月29日解除，判令被告支付自2019年11月16日至合同解除日止的欠付租金人民币(以下币种均同)4,620元及逾期支付违约金(以4,620元为基数，按每日千分之三计算自2019年11月16日计至实际清付之日止)；3.判令被告支付房屋占用费，按6,300元/月支付自2019年12月30日至实际返还房屋日止；4.判令被告支付违约金5,000元。事实与理由：原告与被告、案外人孟某某于2013年4月16日签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将系争房屋出租给被告及孟某某，期限一年。原告依合同交付房屋，家具、家电经双方清点、检验和交接。期满后，被告单独续租。2019年5月12日，原、被告再次续签《房屋租赁合同》，约定租金为3,150元/月，每三个月支付一次，先付后用。双方同时对违约责任、解除权等其他事项进行了约定。2019年11月4日，原告通知被告支付2019年11月16日起至2020年2月15日的租金，遭被告无理拒付。原告于2019年12月28日以EMS方式发出，29日以电子邮件、微信形式向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，解除了原、被告之间于2019年5月12日签订的《房屋租赁合同》。后原告多次书面通知被告返还房屋并结清所欠租金及相关费用。被告收悉后拒不回复与履行，并称其在原告不知情的情况下，擅自将小房间转租了。原告认为，被告的严重违约行为损害了原告的合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告王大鹏辩称，在原告承担违约责任的前提下同意解除合同、返还房屋，不同意原告的其他诉讼请求。双方房屋租赁关系属实2013年是被告与朋友共同承租的，自2014年4月16日开始由被告独自承租。2019年签订的是最后一份合同。原告于2019年9月26日通知被告准备卖房希望提前解约，被告没有同意。被告认为，根据合同约定，原告提前解约要提前两个月通知被告，还需支付违约金。故被告于11月通过邮件告知原告若提前解约原告应退还押金5,000元、支付违约金5,000元、返还被告代缴的税金6,850元。但最终双方没能达成解约协议，故被告也未搬离。被告不存在转租的行为，只是宣称转租希望不要解除合同，房屋能够原样返还，交接清单内的物品都在。2016年原告还要求被告支付了地板损坏赔偿金1,300元，若解除合同也要求原告退还。因合同履行存在争议，故被告后续也没有再付租金，所欠租金应与上述钱款进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就其主张向本院提交如下证据：1.2013年4月16日《房屋租赁合同》、房屋交接书、安全提示及房屋内家具家用电器等照片，证明原、被告2013年4月16日签订《房屋租赁合同》，原告交付房屋及房屋内的家具、家电等物品清单和现状。被告对此真实性无异议，房屋内物品都在。2.2019年5月12日《房屋租赁合同》，证明原、被告于2019年5月12日续订《房屋租赁合同》，合同对于租金、水电煤等费用的付款方式，违约责任和解除权等其他事项作了约定。被告对此真实性无异议。3.原告的电子邮件，证明原告于2019年9月26日发送电子邮件告知被告其有出售房屋的打算，希望被告配合看房。被告对此真实性无异议，若当时原告支付了违约金被告同意解约。4.与被告的微信记录，证明被告于2019年10月31日微信回复不同意搬离，因其早已私自将小房间转租。被告对此真实性无异议，但当时是假借转租拖延租期，实际并无转租，一直由被告自己居住使用。5.原告的电子邮件及附件，证明原告于2019年11月4日通知被告按约支付房租及水电煤费用。被告对此真实性无异议，因认为租金可以与原告的违约赔偿金相抵扣，故未支付。6.被告回复的邮件，证明被告于2019年11月6日回复要求原告支付违约金，并拒绝支付租金和水电煤费。被告对此真实性无异议。7.原告回复的邮件，证明原告于2019年11月6日表示如果被告认为原告9月26日邮件是解除通知的，请被告在2019年11月26日返还房屋，被告仍需支付房屋返还前的房租，如被告认为何时解除合同尚未确定，仍需继续支付房租。被告对此真实性无异议。8.原告发送的电子邮件，证明原告2019年11月、12月多次通过邮件催告被告支付拖欠租金及水电煤费用，被告拒不履行。被告对此真实性无异议。9.解除合同通知书、送达回执及邮箱送达凭证，证明自2019年12月29日通知送达被告时合同解除。被告对此真实性无异议，收到上述通知书，但不认可其内容。10.原告催讨拖欠租金、催促返还房屋的一系列通知。被告对此真实性无异议，收到通知但未搬离。被告王大鹏提交如下证据：1.往来邮件，证明被告要求原告承担提前解约的违约责任。原告对此真实性无异议。2.原告发邮件的列表，在疫情特殊情况下原告仍坚持要解除合同，要求被告限期返还房屋。原告对此真实性无异议，但认为并不涉及疫情影响，被告只是想转租赚取差价。3.双方的微信记录，证明双方沟通的经过。原告对此真实性无异议。4.被告缴纳的不动产租赁营业税发票(票面金额2,857元)，根据2013年合同约定应由原告承担，实际缴纳5,753.84元。原告仅认可票面金额，代理人不清楚原告是否也缴纳过，2013年曾约定由原告承担，后续没有约定。5.燃气安全检查整改书及网页材料，证明根据合同约定应由原告负责维修。原告对此真实性无异议，原告更换过燃气灶。6.原告的短信、被告的芝麻信用，证明原告不如被告诚信。原告认为与本案无关。7.车票若干，证明疫情期间被告不在上海。原告认为与本案无关。8.电子邮件，证明2016年原告曾要求被告支付地板损坏赔偿金1,300元，被告已支付，但现在认为是不合理的，要求返还。原告认为因地板是人为损害，故按合同约定由被告支付了赔偿。9.两份房屋租赁合同(同原告举证)，证明合同条款不合理，有一些自然耗损不应由被告承担。原告对此无异议，合同条款是中介提供的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：一、2013年4月16日，原告与被告、案外人孟某某于签订《房屋租赁合同》，约定由原告将系争房屋出租给被告及孟某某，约定月租金2,500元、租赁保证金5,000元，租期一年。合同空白处由原告手书：出租房屋税费和物业管理费，由原告承担。双方于2013年4月17日签署《房屋交接书》，原告交付系争房屋，房屋内家具、家电经双方清点、检验，交接无误。二、首次租赁合同期满后，被告单独续租。2019年5月12日，原、被告再次续签《房屋租赁合同》，约定如下：租金为3,150元/月，租期自2019年5月16日至2020年5月15日。承租方之前支付的保证金5,000元，转为本合同项下的租赁保证金。根据“先付后用”原则，承租方应于2019年5月5日起，每三个月的5日前支付后三个月的租金9,450元，遇节假日的，应提前至节假日前支付。逾期支付的，乙方应按逾期支付额每日千分之三的标准，向出租方支付违约金。双方另对公共事业费的承担、房屋合理损耗和人为损坏的维修责任等进行了约定。合同另约定承租方应于租赁期限届满当日、合同解除当日返还房屋，逾期返还的应按原租金标准的双倍向出租方支付逾期返还期间的房屋使用费。关于合同解除，双方约定：任何一方需要提前解除本合同的，应提前二个月书面通知对方。任何一方依据上述条款提前解除本合同的，应向对方支付违约金5,000元。若承租方改变租赁用途、违反房屋使用要求条款、转租的、未按约定支付租金等经催告后10日内仍未支付的，出租方有权随时解除本合同。三、2019年9月26日，原告通过电子邮件通知被告，系争房屋有出售打算，不再出租，现提前通知被告另找住房，并在期间配合客户上门看房。2019年10月31日，被告通过微信回复原告称小房间此前刚转租出去，不太好办。2019年11月4日，原告通过电子邮件向被告发送下一期租金及待缴公共事业费明细，要求被告支付。2019年11月6日，被告通过电子邮件回复鉴于原告提出提前解除合同，应按合同约定支付被告违约金5,000元，剩余租金与租赁保证金进行抵扣结算。2019年11月11日，原告就应付租金及待缴公共事业费向被告进行催讨。未果，原告于2019年12月28日向被告发出解除《房屋租赁合同》通知书，于次日送达被告。四、庭审中，双方一致确认：被告最后一次支付房租为2019年8月，租期至2019年11月15日的房租已结清，后续再无支付。五、审理中，双方均同意代付税金在本案中一并处理。根据被告提供的个人房产出租税金完税证原件，被告代缴系争房屋税金的票面金额合计2,857元。六、经法院释明，庭后双方就系争房屋进行了交接。被告于2020年7月9日将系争房屋返还原告。对钥匙、家具、家电、水电煤气见抄数进行确认后，双方于当日签署了《房屋交接书》，确认扣除拖欠的水电煤费用1,100元后，剩余租赁保证金3,900元，同意由法院直接在本案中抵扣。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为被告逾期支付租金经催告超过约定期限仍未支付，原告能否据此行使单方解除权。本院认为，第一、双方之间就系争房屋的租赁关系存在多年的良好合作关系，一直以来均能够按照合同约定履行己方义务。2019年11月以来，被告存在迟延支付租金的违约行为属实，但系事出有因。原告在双方租赁合同存续期间首先单方提出解约，并拒绝按照合同约定承担违约责任。在此情况之下，被告以迟延支付租金作为救济手段，虽有不妥，但情有可原。原告据此要求行使单方解除权、确认合同已解除并主张双倍租金、逾期付款违约金，本院不予支持。实际上，合同继续履行至约定租期满，租期内被告共欠付六个月的租金计18,900元，被告应予补齐。第二、根据双方约定，被告应于合同到期后立即搬离，否则将按双倍租金支付房屋使用费。现被告在合同到期后，仍继续占用房屋且拒不支付费用，为无权占用房屋，且并非出于善意，应承担相应的违约责任。审理中，经法庭释明，双方已于2020年7月6日完成房屋归还等交接手续，本院予以确认，对原告第一项诉请房屋交接不再作处理。现综合考虑本案实际情况、被告于2020年7月4日已通知原告系争房屋具备交接条件等情形，本院酌定由被告支付逾期返还房屋的使用费计10,000元。第三、被告代缴房屋租赁税金的承担，双方在2013年的租赁合同中约定由原告承担，续订的合同若无相反约定的，应视为双方同意延续上述约定，继续由原告负担。被告持有的完税证原件可以证明对应的税款系由被告支付，票面金额合计2,857元，本院予以确认。至于被告主张的其他代付税金，因缺乏相关凭证，本案中不予处理。第四、经双方清点房屋内物品及结算公共事业费后，剩余押金3,900元，原告应予返还。第五、被告主张的地板赔偿金1,300元，因相关钱款已支付完毕，现被告要求原告返还并抵扣租金，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告王大鹏于本判决生效之日起十日内支付原告陈福周房屋租金18,900元；二、被告王大鹏于本判决生效之日起十日内支付原告陈福周逾期返还房屋的使用费10,000元；三、原告陈福周于本判决生效之日起十日内返还被告王大鹏代缴税金2,857元、租赁保证金3,900元。四、原告陈福周的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计403元，由原告陈福周负担142元，由被告王大鹏负担261元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 吴姗姗二〇二〇年九月二十二日法官助理 叶文玮书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。