四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终340号 上诉人（原审原告，执行案外人）：成都市锦江区天府英才培训学校，住所地四川省成都市锦江区牛沙路********。 法定代表人：熊徐峰，校长。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司金堂支行，住所地，住所地四川省金堂县十里大道一段**iv> 负责人：尹华锋，行长。 委托诉讼代理人：宋巍，女，1979年10月30日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系该单位员工。 委托诉讼代理人：陈尚杰，男，1986年9月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该单位员工。 原审第三人（被执行人）：成都乐泰隆商贸有限公司，住所地四川，住所地四川省成都市高新区蓝天路**> 法定代表人：朱志诚，总经理。 原审第三人：成都美廓建筑设计有限公司，住所地四川省，住所地四川省成都市武侯区高升桥路******** 法定代表人：赖俊，总经理。 上诉人成都市锦江区天府英才培训学校(以下简称天府英才学校)因与被上诉人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称成都农商行金堂支行）、原审第三人成都乐泰隆商贸有限公司（以下简称乐泰隆公司）、成都美廓建筑设计有限公司（以下简称美廓公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2019）川20民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案受理本案后，依法组成合议庭，并于2020年8月25日公开开庭进行了审理。上诉人天府英才学校的委托诉讼代理人杨杰、周瑞君，被上诉人成都农商行金堂支行的委托诉讼代理人陈尚杰到庭参加诉讼。原审第三人乐泰隆公司、美廓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 天府英才学校上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持天府英才学校的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由成都农商行金堂支行承担。 事实与理由：1.美廓公司与乐泰隆公司签订《房屋租赁合同》以及天府英才学校与美廓公司签订的《商铺租赁合同》真实合法，并实际履行，而成都农商行金堂支行提交的乐泰隆公司与严凯签订的《房屋租赁合同》无原件，且内容也漏洞百出，缺乏真实性；2.天府英才学校提供的证据足以证明其实际占有案涉房屋，并缴纳了相应的房租，天府英才学校与美廓公司签订的《商铺租赁合同》实际履行，后因案涉物业卷入诉讼纠纷，且美廓公司下落不明，导致天府英才学校无法正常缴纳租金；3.因天府英才学校为案涉房屋的次承租人，无法提供美廓公司与乐泰隆公司履行案涉《商铺租赁合同》相关证据的原件，只能提供复印件，一审法院要求其提供该环节的证据原件，过度加重了天府英才学校的证明责任，对其不公；4.现有证据足以证明美廓公司与乐泰隆公司签订《房屋租赁合同》在案涉房屋抵押权设立之前，根据法律规定案涉房屋的租赁关系不受抵押权实现的影响，天府英才学校无需在案涉房屋拍卖后腾退。一审判决认定事实错误，请求二审改判，支持天府英才学校的诉讼请求。 成都农商行金堂支行针对天府英才学校的上诉理由答辩称：1.从美廓公司长期不向天府英才学校收取租金的行为即说明其转租房屋的行为不真实，不合理；2.美廓公司与乐泰隆公司签订的案涉《商铺租赁合同》亦存在租金明显低于市价，且一次性支付六年租金等均与常理不符；3.天府英才学校作为次承租人未能提供有效证据证明美廓公司与乐泰隆公司履行双方签订的《商铺租赁合同》是在案涉房屋抵押权设置之前，故天府英才学校主张其承租权可以阻却人民法院对案涉房屋的强制执行依据不足，一审判决驳回其诉讼请求合法有据。请求二审驳回上诉，维持原判。 天府英才学校向一审法院提起诉讼，请求判令:1.不予执行四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异21号执行裁定书第二项，即：美廓公司、天府英才学校对其占有的乐泰隆公司名下位于四川省成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号商业房屋拍卖后，自行腾退交付买受人；2.撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异21号执行裁定书；3.确认美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》有效；4.确认天府英才学校与美廓公司于2016年4月9日签订案涉《商铺租赁合同书》有效，天府英才学校有权按照《商铺租赁合同书》的约定使用租赁物；5.天府英才学校、美廓公司无须在租赁物业拍卖后自行腾退交付买受人；6.本案诉讼费全部由成都农商行金堂支行承担。 一审法院审理查明，2013年8月21日，成都精至诚房地产评估有限责任公司出具成精房评［2013］报字第08-0001号《房地产抵押估价报告》，委托人为乐泰隆公司，项目名称为：关于四川省成都市锦江区地产抵押价值的评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参与依据而评估估价对象的抵押价值。估价时点：二Ｏ一三年八月十五日。2013年8月15日，案涉房屋照片显示无人使用案涉房屋。 2013年1月4日，乐泰隆公司与成都中地行营销策划有限公司签订《镏金岁月项目招商代理合同》，约定乐泰隆公司将包括案涉房屋的镏金岁月项目地上5层委托给成都中地行营销策划有限公司招商。2013年10月，双方签订《镏金岁月佣金申请结算表》，该表载明：截止2013年10月成都中地行营销策划有限公司招商情况，商家有氧气健身、心田花开、大合仓、建设银行、平安保险，合同年限从6年至12年不等。 2013年10月24日，成都农商行金堂支行与乐泰隆公司签订《抵押合同》，约定乐泰隆公司提供其名下位于四川省成都市锦江区牛沙路166号的商业地产（1层101号面积为2245平方米、2层201号面积为2454.5平方米、3层301号面积为2449.17平方米、4层401号面积为2455.32平方米、5层501号面积为2572.09平方米）为通业建设公司的借款提供抵押担保，在办理了抵押登记后，成都农商行金堂支行向借款人通业建设公司发放了贷款。自2014年8月起，因通业建设公司未按约归还贷款本息，2014年11月，成都农商行金堂支行向本院提起诉讼，经调解结案后通业建设公司仍未按约还款。2015年6月成都农商行金堂支行申请执行，后本院指定一审法院执行。2019年2月，一审法院恢复执行，执行案号为（2019）川20执恢5号。执行中，一审法院依据成都农商行金堂支行的申请对乐泰隆公司名下位于四川省成都市锦江区的商业房产进行评估。一审法院（2019）川20执恢5号通知书对上述处置资产上存在的租赁合同认定有效（即拍卖后买受人要继续认可该租赁关系）。 2019年8月，成都农商行金堂支行以乐泰隆公司与美廓公司签订的租赁合同不真实为由向一审法院提出异议，要求撤销（2019）川20执恢5号通知书租赁有效的认定，并确定人民法院对乐泰隆公司名下抵押房产进行拍卖时，天府英才学校所承租争议标的物的租赁权不能对抗买受人，应自行腾退交付买受人。2019年8月15日，一审法院作出（2019）川20执异21号执行裁定书，该裁定认为：成都农商行金堂支行表面是对一审法院执行行为提出异议，要求撤销（2019）川20执恢5号通知书，实则是对四川省成都市锦江区牛沙路166号1栋2层的商业房租赁合同是否有效提出异议，并请求人民法院确认；一审法院对租赁合同签订与转租、房屋设置抵押权的真实性仅作形式上、程序性的审查；法院在评估、拍卖中对租赁关系予以认可并对买受人具有约束力应具备以下条件：1.租赁协议设立在抵押设定之前或抵押之后设立的租赁权得到抵押权人的许可;2.实际交付租赁标的物并占有使用;3.给付对价的租金。本案中，仅凭乐泰隆公司与美廓公司签订的租赁合同，而未有租金支付及对租赁标的物的占有及使用的证据，一审法院对美廓公司与乐泰隆公司签订的租赁合同以及其与天府英才学校签订的转租合同不予认可。故对一审法院（2019）川20执恢5号通知书中对上述处置资产认定租赁合同有效应予纠正，对成都农商行金堂支行提出的异议请求应予支持。遂裁定：一、撤销一审法院作出的（2019）川20执恢5号通知书中对美廓公司与乐泰隆公司签订的租赁合同以及其与天府英才学校签订的转租合同有效性的认定；二、美廓公司、天府英才学校对其占有的乐泰隆公司名下位于四川省成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号商业房在房屋拍卖后，自行腾退交付买受人。 天府英才学校提交的日期为2013年3月28日的《商铺租赁合同书》载明：出租方（甲方）为乐泰隆公司，承租方（乙方）为美廓公司，出租标的物为四川省成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号（汇泉南路260号），租赁期限为18年，自2013年3月28日起至2031年3月27日止。合同签订后于2013年4月2日前支付第一年至第六年租金3265920元。合同签订后3日内，乙方应当向甲方支付人民币75万元作为押金。乙方在租赁期间，有权将房屋的部分或全部转租、转借给第三者，但应书面形式告知甲方。 天府英才学校提交的日期为2016年4月9日的《商铺租赁合同书》载明：出租方（甲方）为美廓公司，承租方（乙方）为天府英才学校，出租标的物为四川省成都市锦江区牛沙路166号1栋2层201号（汇泉南路260号）。租赁期限为15年。租金缴纳形式为第一年一次性支付，从第二年开始半年一交。合同签订后3日内，乙方应当向甲方支付人民币20万元作为押金。 一审法院认为，本案争议焦点：天府英才学校主张的租赁权是否足以排除成都农商行金堂支行要求对案涉房屋的强制执行。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定同一财产上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。租赁权成立在先而抵押权设定在后的，租赁权可以对抗抵押权；抵押权设立在先而租赁权成立在后的，租赁权不能对抗抵押权。 本案中，虽然天府英才学校提交的美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》落款时间在案涉房屋办理抵押登记之前，但真实的租赁关系是否成立于抵押登记之前，应有美廓公司在案涉房屋办理抵押登记之前已合法占有使用该房屋的相关证据证明。首先，美廓公司与乐泰隆公司经合法传唤无故未到庭参加诉讼，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、举证、质证等权利，应自行承担由此引起的法律后果；天府英才学校提交的乐泰隆公司收取美廓公司案涉房屋租金及押金的收据为复印件，无证据来源，无相应转账凭证佐证，不足以证明该租赁合同真实并已实际履行。其次，天府英才学校提交的物业费、水电费等均发生在抵押登记时间2013年10月24日之后，不能证明美廓公司在案涉房屋办理抵押登记前已实际占有使用案涉房屋。最后，乐泰隆公司将包括案涉房屋在内的商业用房均委托给成都中地行营销策划有限公司招租，且其与该公司签订有《镏金岁月佣金申请结算表》，上述证据证明，截止2013年10月，成都中地行营销策划有限公司申请乐泰隆公司支付招租佣金结算表中并无美廓公司。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，美廓公司未提交证据证明在抵押权设立之前其与乐泰隆公司就案涉房屋已形成了租赁关系，天府英才学校提交的证据亦不能证明美廓公司在抵押权设立之前已与乐泰隆公司形成了租赁关系，故不能对抗成都农商行金堂支行与乐泰隆公司之间已办理登记的抵押权。天府英才学校系从美廓公司处转租案涉房屋，因美廓公司不享有排除成都农商行金堂支行要求对案涉房屋强制执行的民事权益，故天府英才学校作为转承租人亦不享有该民事权益。天府英才学校的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决：驳回天府英才学校的诉讼请求。一审案件受理费400元，由天府英才学校负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 二审另查明，2013年1月4日，乐泰隆公司与成都中地行营销策划有限公司签订的《镏金岁月项目招商代理合同》第3条关于租赁价格约定：双方根据市场研究数据确定项目租赁底价，若整栋楼起租，租金价格暂定为80元/每平方米；若单层起租，月租金价格暂定为负一层300元/位；一层200元/每平方米；二层120元/每平方米；三层90元/每平方米；四层70元/每平方米；五层60元/每平方米。 天府英才学校向一审法院提供的乐泰隆公司与美廓公司于2013年3月28日签订的《商铺租赁合同》载明：乐泰隆公司出租给美廓公司的商铺建筑共1512平方米，一层面积35平方米，二层面积1477平方米；商铺第一年至第六年的建筑面积租金以每月每平方米30元计算，第七年租金开始递增5%，之后每一年递增均是以上一年的年租金作为基数，以此类推。此外，天府英才学校还提供了乐泰隆公司向美廓公司出具的交付租金及押金的收据复印件，但未提供支付凭据。 天府英才学校提供的其与美廓公司于2016年4月9日签订《商铺租赁合同》第三条载明：商铺第一年的建筑面积租金以第月第平方米43元计算，第四年租金开始递增5%，之后每一年递增均是以上一年的年租金作为基数，以此类推。 成都精至诚房地产评估有限责任公司出具成精房评[2013]报字第08-0001号《房地产抵押估价报告》中的“估价假设和限制条件”的（四）项载明：“委托方未能提供租赁协议，本次估价是以估价对象未有任何方式的销售及委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提”。在该报告的“装修情况”中显示：“一楼：部分地面为地砖，墙面乳胶漆，无棚为吊顶，玻璃门、部分清水房；二楼：正在装修；三楼：清水；四楼：清水；五楼：正在装修”。 除以上事实外，二审查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院依法予确认。 本院认为，本案二审争议的焦点问题是：案外人天府英才学校对案涉房屋所主张的租赁权能否排除人民法院的强制执行。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，只有抵押财产合法出租的时间在订立抵押合同前，租赁关系才能对抗已登记的抵押权。就本案而言，根据本案查明的事实，足以认定案涉房屋归属于乐泰隆公司，乐泰隆公司以包括案涉房屋在内的商业用房为通业建设公司向成都农商行金堂支行借款提供抵押担保，双方于2013年10月24日签订案涉《抵押合同》，并办理抵押登记。而天府英才学校为次承租人，其并非从房屋所有权人处直接承租案涉房屋，其承租该房屋的时间为2016年4月9日，在案涉房屋设置抵押权之后。对以上事实天府英才学校并无异议，天府英才学校仅主张案涉房屋的第一承租人为美廓公司，美廓公司租赁该房屋的时间为2013年3月28日，即案涉房屋抵押权设置在美廓公司承租案涉房屋之后。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，天府英才学校有责任提供证明其主张的充分证据，但天府英才学校就其该主张提供的证据仅有美廓公司与抵押人乐泰隆公司的《商铺租赁合同》、美廓公司交纳租金和押金的收据复印件，以及成都精至诚房地产评估有限责任公司出具成精房评[2013]报字第08-0001号《房地产抵押估价报告》中显示的招租照片及关于二楼装修的字样。该合同及收据复印件因无支付凭证予以印证，对方当事人对其真实性不予认可，且认为从该《商铺租赁合同》中约定的房屋租金与乐泰隆公司与成都中地行营销策划有限公司签订的《镏金岁月项目招商代理合同》约定的房屋租金的内容看，租金价格明显低于招商时确定的租金价格，对此不合理现象天府英才学校并无合理解释，故成都农商行金堂支行提出的质疑有一定合理性，一审法院认为天府英才学校应进一步提供证据证明其主张具有必要性，本院予以认可。至于报告中招租照片显示有“富乐居家居体验馆”的广告和“二楼正在装修”等字样，并不能直接证明“富乐居家居体验馆”与美廓公司有直接或唯一关联，因广告的出现是何原因并不清楚，美廓公司有可能是该产品的代理商，也有可能该产品还有其他代理商，故仅凭广告照片并不能证明美廓公司即是案涉房屋的合法首承租人。再就是报告中显示有“二楼正在装修”等字样，虽然表明二楼商铺当时正在装修的事实存在，但从美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同》可见，即使该合同是真实的，美廓公司承租的房屋仅为二楼的部分房屋，而报告中仅注明二楼正在装修，并未注明是谁在装修，有可能是房屋所有权人，也有可能是其他承租人。由于本案一、二审美廓公司及乐泰隆公司未到庭，相关事实无法核实。因此，美廓公司是否是案涉房屋的真实、合法的首承租人及与之相关事实均无法确认。天府英才学校仅凭现有证据要求确认美廓公司与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，并以此主张美廓公司于案涉房屋设置抵押权之前即合法承租并实际占有案涉房屋，依据不足，其诉请难以得到支持，一审驳回其该部分诉讼请求并无不当。本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任”的规定，一审法院要求案外人天府英才学校对自己提出的主张，提供证据证明，合法有据，并未加大其举证责任。天府英才学校的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。 天府英才学校提供的证据显示，天府英才学校与美廓公司签订的案涉房屋的租赁合同显示的时间为2016年4月9日，其房屋租赁关系成立于该房屋设置抵押权之后，加之双方约定的房屋租金仅为43元/平方米，同样明显低于正常的房屋招租价格，且天府英才学校仅缴纳部分租金，其余租金美廓公司不向其收取等不正常的现象同样存在。对案涉房屋租赁关系中存在诸多不正常现象，天府英才学校均不能作出合理解释。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院认为，天府英才学校仅凭现有证据不足以证明案涉房屋的租赁关系成立于抵押合同签订之前，其租赁关系不能对抗成都农商行金堂支行已办理登记的抵押权并无不当。由于天府英才学校对案涉房屋主张的承租权系基于美廓公司的转租行为，而美廓公司与乐泰隆公司的租赁关系的真实、合法性无法确定，因此，天府英才学校对案涉房屋享有的权利即缺乏合法基础，天府英才学校诉请人民法院确认其与美廓公司签订的《商铺租赁合同》合法有效即缺乏事实和法律依据，其对案涉房屋享有的承租权难以得到法律的保护，更不可能阻却人民法院的强制执行。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果得当，应予维持。天府英才学校的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费400元，由成都市锦江区天府英才培训学校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁红亚 审 判 员 段 玲 审 判 员 邓长玉 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 彭晓瑞 书 记 员 王 磊