河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0422民初1239号原告：孙彬彬，男，1987年9月23日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：边梦巧，河南大乘律师事务所律师。被告：卢勇楷，男，1963年1月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：赵苗，女，1956年4月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：张风蕊，女，1973年10月11日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。被告：毕建芳，女，1972年8月14日出生，汉族，住河南省郑州市。四被告共同委托诉讼代理人：蔡高昂，河南盐都律师事务所律师。第三人：孙占伟，男，1968年7月18日出生，汉族，住河南省叶县。第三人：张秀军，女，1968年7月15日出生，汉族，住河南省叶县。第三人：蒋明许，男，1966年9月6日出生，汉族，住河南省叶县。原告孙彬彬与被告卢勇楷、赵苗、张风蕊、毕建芳，第三人孙占伟、张秀军、蒋明许执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理,原告孙彬彬及其委托诉讼代理人边梦巧，被告卢勇楷、赵苗、张风蕊、毕建芳的委托诉讼代理人蔡高昂到庭参加诉讼，第三人孙占伟、张秀军、蒋明许经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。孙彬彬向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对原告购买的位于河南省××店镇××西村商住房（房权证书号叶房私字第**）的强制执行，并解除对上述门面房的查封；2.确认原告于2016年4月20日签订的《卖房协议》合法有效，并确认位于河南省××店镇××西村商住房（房房权证书号叶房私字第**）原告所有；3.本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：2016年2月，原告向第三人蒋明许购买了位于龚店镇工业路东段路北门面房两间两层（即叶县人民法院依据（2015）叶执字第55-1号裁定书查封的商住房），该房屋系第三人蒋明许于2014年10月15日从第三人孙占伟和张秀军处购买所得。2016年2月12日开始，原告分两次向蒋明许支付了购房款420000元，房款支付完毕后双方于2016年4月20日补签了《卖房协议》。蒋明许将房屋交付原告之后，原告便注册了“叶县龚店乡杜伟娜农家饭店”，在自己购买的两间两层门面房做餐饮生意，后因经营不善注销了该店铺将房屋出租他人使用并收取租金。原告多次要求蒋明许办理房产证，蒋明许一直以房产证没下来为由推脱，原告于2020年3月7日看到查封公告以后才知道自己所购买的房屋于2016年12月14日就已经被法院查封了，蒋明许和孙占伟根本不可能给原告办理房产证。2016年12月14日，被告卢勇楷、赵苗、张风蕊、毕建芳，因与第三人孙占伟、张秀军民间借贷纠纷判决生效，申请对孙占伟、张秀军进行强制执行，叶县人民法院对登记在孙占伟、张秀军名下的涉案房屋进行查封。2020年3月7日，原告看到查封公告之后，依法向贵院提出了书面执行异议并提供了相关证据，要求解除查封并终止对上述房屋的执行。叶县人民法院于2020年4月29日作出（2020）豫0422执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求并明确告知原告可在15日内向法院提起诉讼。综上所述，原告认为原告与蒋明许签订的《卖房协议》合法有效，涉案商铺虽然没有办理产权过户登记，但原告已经按照合同的约定支付了全部价款并占有该商铺至今，且商铺未办理物权登记并不影响合同效力，未办理过户登记的原因也不在原告，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，故诉至法院。卢勇楷、赵苗、张风蕊、毕建芳辩称，涉案房屋四被告于2015年1月14日已向叶县人民法院申请查封该房产，根据原告所述第三人蒋明许于2016年4月20日将涉案房屋卖给原告，原告购买该房屋行为系在该房产被查封之后，因此原告所诉不能成立。原告在诉状所述该房屋系蒋明许处购买，购买房屋时明知道房产权证为孙占伟、张秀军所有，该房屋没有办理产权变更手续。另涉案房屋为村集体商铺房并非商品房，不能像商品房一样自由变更产权手续交易，其签订房屋买卖协议属无效协议。不动产权以登记为准，现涉案房屋依然登记在孙占伟、张秀军名下，因此原告诉求涉案房屋归其所有不能成立。原告对执行标的不享有足以排除强制执行的权利，其诉求不能成立，请求依法驳回原告诉求。孙占伟、张秀军、蒋明许均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：1.2015年1月14日，卢勇楷、赵苗、张风蕊、毕建芳因与孙占伟、张秀军借款合同纠纷四案向本院申请查封被执行人孙占伟、张秀军（××）在叶县××店乡××西村（房权房权证叶房私字第**）房一套。本院裁定查封上述房产，查封时间为2015年1月15日起至2017年1月14日止。2.2016年12月14日，本院作出（2015）叶执字第55-1号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人孙占伟、张秀军所有的位于叶县××店乡××西村房权证房权证号叶房私字第**商套，查封期间不得转让、变卖、抵押、毁损；二、查封期限为三年。3.2019年12月13日，本院作出（2019）豫0422执恢219号之一执行裁定书，裁定：续行查封被执行人孙占伟、张秀军所有的位于叶县××店乡××房权证房房权证书号叶房私字第**套，查封期限为三年。查封期限自2020年1月7日起至2023年1月6日止。4.2020年4月28日，本院作出（2019）豫0422执恢220号执行裁定书，载明：“经查明，孙占伟、张秀军所有的叶房私字第××号房产已于2014年10月15日卖给第三人蒋明许，第三人蒋明许于2016年4月20日卖给孙彬彬，未办理过户手续，孙彬彬对该房产已向本院提出执行异议。”5.孙彬彬于2020年4月20日对本院查封涉案房产（叶房私字第××号商住房一套）提出书面异议，本院于2020年4月29日作出（2020）豫0422执异8号执行裁定书，裁定驳回案外人孙彬彬的异议请求。6.孙彬彬向本院提交卖房协议二份，协议一载明：“卖房协议甲方：孙占伟孙召阳乙方：蒋明许龚店乡工业路东段路北门面房两间两层，东邻孙尽良、西邻蒋国强、北邻荒地、南邻工业路。经双方协商已叁拾壹万元整（310000.00元）的价格，卖给蒋明许，房款一次性付清，自双方签字起生效，双方永不反悔，签订日期2014年10月15日。”协议二载明：“卖房协议甲方：蒋明许乙方：孙彬彬龚店乡工业路东段路北门面房两间两层，东邻孙尽良，西邻蒋国强，北邻蔬菜地，南邻工业路。经双方协商以肆拾贰万元整（420000.00元）的价格卖给孙彬彬。房款一次性付清，自双方签字生效，双方永不反悔。甲方（签字）：蒋明许乙方（签字）：孙彬彬签订日期：2016.4.20。”7.孙彬彬向本院提交证明和收条各一份，证明载明：“今收到孙彬彬买房预付款贰拾肆万元正（￥240000.0）。收款人：蒋明许2016.2.12号。”收条载明：“今收到孙彬彬买房款壹拾捌万元正（￥180000），收款人：蒋明许。”审理中，孙彬彬称：上述收条中的180000元其于2016年3月15日支付。8.审理中，孙彬彬称：听说有人要卖涉案房屋，说是蒋明许的房子，房屋价格为420000元，介绍人是孙彬彬二女儿的干爹，涉案房屋卖420000元，是属于便宜的，街中间房价卖650000元。孙彬彬给蒋明许钱时问蒋明许要涉案房屋的房产证，蒋明许说有产权证正在办理中，房屋是否在蒋明许名下孙彬彬不知道，孙彬彬去看过涉案房屋，当时有人在卖老碗面。其妻子杜伟娜于2016年3月在涉案××××店乡杜伟娜农家饭店，该饭店大概开了有2年时间租给别人了，后2020年1月又租给孙艳浩，租期3年，孙艳浩是做早餐生意的。上述事实由当事人提交的裁定书、卖房协议、证明、收条及当事人陈述等证据在案予以佐证。本院认为，1.《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案中，孙彬彬与蒋明许于2016年4月20日签订的卖房协议是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，现孙彬彬诉请本院确认上述卖房协议合法有效，本院对此合同效力予以确认。因涉案房屋并未变更登记至孙彬彬名下，未产生物权变动的效果，故孙彬彬请求确认位于河南省××店镇××西村商住房（房权证房权证书号叶房私字第**）彬所有的诉求，缺乏依据,本院不予支持。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。现孙彬彬诉请停止对其购买的河南省××店镇××西村商住房（房权证书房权证书号叶房私字第**）行，并解除对上述房屋的查封，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋于2015年1月被查封，2016年孙彬彬购买涉案房屋，孙彬彬购买涉案房屋系在房屋被查封后，故孙彬彬对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……。”故孙彬彬诉请停止对其购买的河南省××店镇××西村商住房（房权证书号房权证书号叶房私字第**），并解除对上述房屋的查封，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下:一、原告孙彬彬与第三人蒋明许于2016年4月20日签订的卖房协议合法有效；二、驳回原告孙彬彬的其他诉讼请求。案件受理费7600元，由原告孙彬彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王**娜审 判 员  孔慧娟人民陪审员  崔红艳二〇二〇年九月三十日书 记 员  刘笑沛