江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初1800号原告：连云港瀛洲地产有限公司，住所地连云港市海州区郁洲北路**楼**。法定代表人：黄中，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱晓冬、柴传盛，江苏云港律师事务所律师。被告：李自强，男，1990年12月6日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：谢秋明，女，1989年6月27日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告连云港瀛洲地产有限公司（以下简称瀛洲公司）与被告李自强、谢秋明商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瀛洲公司的委托诉讼代理人柴传盛，被告李自强到庭参加诉讼。被告谢秋明经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告瀛洲公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，两被告承担总房款10%的违约金82146.40元；2、请求判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年6月26日签订《商品房买卖合同》，后被告恶意拖欠中国建设银行股份有限公司连云港分行按揭贷款，致使原告被该行起诉，经法院判决，原告与被告承担连带责任，原告代偿了本息671832.88元，案件受理费10450元，对方律师费29356.74元，共计711639.62元。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条“采取按揭付款方式的买受人如逾期归还银行贷款，导致出卖人资金被银行划扣的，出卖人有权要求买受人在扣款后3日内偿还所扣款项，并支付所扣款项的10%的违约金，所扣款项累计超过总房款10%时，出卖人将有权单方解除本契约，并由买受人向出卖人支付总房款10%的违约金”。因此原告要求解除《商品房买卖合同》，并由被告承担总房款821464元10%的违约金82146.40元。现诉至法院，请求判如所请。被告李自强辩称：同意解除合同，但是违约金过高，我认为最多按2%计算。被告谢秋明未到庭亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，被告李自强、谢秋明与原告瀛洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的“瀛洲.梧桐里”第A5号楼1单元1-401室,建筑面积130.64平方米，单价6288元，总价821464元。签订合同时支付首付款171464元，余款650000元以贷款方式支付。该合同附件补充协议第四条约定，采取按揭付款方式的买受人如逾期归还银行贷款，导致出卖人资金被银行划扣的，所扣款项累计超过总房款10％时，出卖人有权单方解除本契约，并由买受人向出卖人支付总房款10％的违约金。2017年7月5日，被告李自强、谢秋明与中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向该行借款650000元用于购买上述房屋，借款期限360个月，原告瀛洲公司提供阶段性连带保证责任。此外，双方还签订了《房地产抵押合同》，并办理了房屋预告登记证明。合同签订后，建设银行向被告发放贷款650000元，被告按月向该行偿还借款本息，但自2018年１月起未能偿还借款本息。截至2019年2月15日，被告欠借款本金624722.16元及利息10130.66元、罚息179.93元等合计635032.75元未还。后建设银行诉至本院。2019年12月25日，本院作出（2019）苏0706民初5710号民事判决书，判决解除《个人住房（商业用房）借款合同》，李自强、谢秋明支付借款本金、利息、罚息合计635032.75元（截止2019年2月15日，利息10130.66元、罚息179.93元，自2019年2月16日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利，按合同约定的利率计算）以及律师费30000元，瀛洲公司对上述债务承担连带清偿责任。上述裁判文书生效后，瀛洲公司向建设银行支付贷款本金624720.66元、利息47112.22元、案件受理费10450元及律师费29356.74元，共计711639.62元。建设银行于2020年4月20日出具了代偿证明书，并证明两被告的借款全部结清。现原告瀛洲公司诉至本院，要求解除商品房买卖合同并由被告承担违约金。另查明：被告于2020年6月13日签起诉状副本、传票等应诉材料。截至判决作出前，案涉房屋尚未实际交付。本院认为，根据合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告瀛洲公司与被告李自强、谢秋明签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同附件四补充协议第四条规定了解除条件：采取按揭付款方式的买受人如逾期归还银行贷款，导致出卖人资金被银行划扣的，所扣款项累计超过总房款10％时，出卖人有权单方解除本契约，并由买受人向出卖人支付总房款10％的违约金。本案中，被告向建设银行贷款650000元用于购买案涉房屋，因未能及时偿还贷款本息，原告作为担保人向建设银行清偿711639.62元。该情形符合上述补充协议第四条约定的解除条件，原告具有合同解除权。现原告诉请解除商品房买卖合同，并要求被告支付违约金82146.40元（821464×10％）具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同法第九十六条“解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，因载有解除合同内容的起诉状副本于2020年6月13日送达被告签收，故本院将合同解除时间确认为2020年6月13日。被告辩称违约金标准约定过高并要求按2％予以调整，对此，其应就违约金数额过分高于原告的损失举证，因其无证据证明，故本院对其意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告连云港瀛洲地产有限公司与被告李自强、谢秋明签订的《商品房买卖合同》于2020年6月13日解除；二、被告李自强、谢秋明于本判决生效之日起十日内给付原告连云港瀛洲地产有限公司违约金82146.40元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12836元（原告已预交），由被告李自强、谢秋明负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘 莹二〇二〇年九月二日书 记 员  孙凤娟法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。【二】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。