河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1486号 上诉人（原审被告）：戚择昆，男，1995年10月9日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：白铁明，河北中衡诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦西合，男，1969年6月3日出生，汉族，住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：李忠玉，河北佳隆律师事务所律师。 上诉人戚择昆因与被上诉人秦西合委托合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戚择昆及其委托诉讼代理人白铁明、被上诉人秦西合的委托诉讼代理人李忠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戚择昆上诉请求：一、依法撤销桃城区人民法院作出的（2020）冀1102民初137号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决上诉人个人给付被上诉人托管租金，该判定认定事实完全错误，判定上诉人就托管事宜承担给付责任没有合法依据。一、上诉人就本案托管事项并非承担责任的主体，本案中被上诉人以上诉人作为承担托管事项的责任主体，进而将上诉人当做被告主张承担责任，完全系错误的，上诉人不应成为本案的被告，被告主体不适格。上诉人在涉案房产买卖过程中仅仅是南山房地产开发有限公司的一名普通的销售员工，被上诉人经上诉人介绍购买房产，后签订商品房买卖合同。经原审法院查明，合同签订的双方为烟台海基置业有限公司与被上诉人签订，后签订个人住房价款合同。涉案中的房屋托管事项也应是由房产开发公司与被上诉人之间完成，作为一名普通的销售员工个人针对托管事宜根本没有义务及能力去完成购房业主的房屋托管事宜，事实上，被上诉人也完全明白托管事项是由房地产开发公司完成或者由其委托的物业公司去完成。因此在本案中的托管履行主体系上诉人的用人单位或者用人单位委托的物业公司去完成。本案中被上诉人主张上诉人以个人身份去履行托管业务完全是错误的，上诉人不具备托管委托合同的主体身份，在本案中也不是适格的被告主体。二、本案中，原审判决仅仅依据“证明”，进而确定上诉人与被上诉人之间存在房屋托管法律关系，完全是认定错误。涉案证明中虽然有上诉人的签名，但该证明中上诉人仅仅系一名销售员工，并不是托管业务的合同主体，且该证明中加盖房地产公司的印章。从证明内容上，能够说明托管业务的履行主体是房地产公司，也并非上诉人个人。上诉人在该证明上签字行为也仅仅是履行职务行为，而不是以自然人的身份去承担房地产公司出售的房产后期的托管义务。另外原审法院把证明直接认定成为房屋委托合同，没有任何依据，与事实不符。很明显该证明仅仅是一种证明，即使以后要发生房屋托管法律关系，双方亦应对托管房屋签订正式的托管合同，进而约定双方的权利义务关系，而非以证明的形式确定。另外该证明上加盖公司印章，故原审法院如认定为委托合同，那么合同主体也应该是开发公司与被上诉人，而并非上诉人个人与被上诉人之间形成房屋托管关系，故原审判决对该认定事实完全错误。三、事实上，涉案房屋被上诉人并未交付给上诉人或者上诉人的用人单位，被上诉人所称的委托托管事实并未发生。本案中，经过庭审，很明确该房屋被上诉人自行从物业公司领取房产钥匙后，再没有和上诉人及上诉人的用人单位交接，也没有将房产交付给上诉人或者上诉人的用人单位。庭审中查明被上诉人自称就自己一把房屋钥匙。因此从该事实上可以看出，被上诉人领钥匙后就房屋托管事宜没有找过上诉人及上诉人的用人单位，也没有将房产交付给上诉人及用人单位，所以房屋托管事宜根本没有发生，故被上诉人现要求托管费用没有任何依据。综上，原审法院认定本案事实完全错误，该判决无法体现法律的公正。上诉人恳请二审法院查清事实，依法支持上诉人请求。 秦西合答辩称，一、戚择昆的第一个上诉理由不成立。其上诉称其“主体不适格”没有事实依据。其辩称其为“南山房地产开发有限公司的一名普通的销售员工”没有事实依据，经原审催告亦未能提供任何证据。戚择昆在本案房地产销售中，以个人名义向秦西合作出承诺，完全是个人行为，是其包销房地产、承诺向秦西合支付每年7000元租金，用案涉房地产搞经营，至于其如何搞经营，则不是秦西合所能干涉的。二、戚择昆原审当庭对其与秦西合所订立协议即《证明》内容的真实性无异议，也承认本案是现房销售而不是期房，从该合同内容可以明确，在秦西合购买了案涉房产后，其向秦西合协议承诺了托管方式、期间、费用及费用支付时间。意思表示明确、合法，毫无争议。另外，其再三强调为房产公司的工作人员，但是，协议本身为个人身份出具，更关键的是，不仅“南山房地产开发有限公司驻衡水分公司”是个不存在的机构，而且也不存在“南山房地产开发有限公司”这样一个公司。戚择昆如果认为存在，或者有人伪造印章供其使用，其应当报警，而不是不负责任的否认自己作出的承诺。三、戚择昆称案涉房产并未交其托管，没有事实和法律依据。本案是现房销售，承诺是在房产销售后作出，承诺内容本身已经证实，戚择昆已经并且能够实际掌控案涉房产。请求驳回上诉、维持原判。 秦西合向一审法院起诉请求：1.要求被告给付2017年4月18日至2020年4月17日的3年托管租金21000元；2.请求判令被告就2020年4月18日至2026年4月17日共7年的托管租金每年各7000元，在每年的11月30日前向原告支付。 一审法院认定事实：2017年度，被告戚择昆在衡水市桃城区，经被告介绍，原告与烟台海基置业有限公司签订《商品房买卖合同合同》一份，约定烟台海基置业有限公司将位于龙口市海黄金海岸碧海尚城52号楼1-1502商品住房出售与原告，面积为54.42平方米，房款为234496元，交付期限为2017年8月30日前。同年5月24日,原告与中国建设银行股份有限公司龙口支行签订《个人住房借款合同》，约定原告从银行借款187000元用于购买涉案商品房，借款期限为2017年5月24日至2027年4月24日。后原告与被告签订证明一份，载明2017年4月份原告在被告带领下购买龙口市碧海商城Ａ区，被告负责原告房产全托，全托每年7000元整，被告每年12月之前向原告上述交通银行卡支付清当年托管费用，被告在该证明乙方处签字并加盖南山房地产有限公司驻衡水分公司财务专用章。上述事实有原、被告提交证据及庭审笔录在案为据。 一审法院认为，原告与被告戚择昆签订的虽名为“证明”，但从该证明涉及的内容看，实为房屋委托合同，该“证明”中的甲方及乙方分别为本案的原告与被告个人，虽在证明中乙方落款处加盖了南山房地产有限公司驻衡水分公司财务专用章，但被告未提供该章的出处，也不能证明其个人为公司职工的身份，故被告在“证明”的签字应属个人行为，应承担相应的民事责任。该“证明”约定了房屋托管的期限及每年托管的租金，但对托管的起始日并未约定，原、被告对涉案房屋的交付时间存在异议，房屋的托管起始日可按《商品房买卖合同合同》约定的交付期限即2017年8月30日确定。因2019年8月30日之后的托管租金尚未到期，故对原告该项请求不予支持。判决：一、被告戚择昆于本判决生效后七日内给付原告秦西合2017年8月30日至2019年8月30日期间的托管租金14000元；二、驳回原告秦西合其他诉讼请求。案件受理费减半收取688元，由原告秦西合承担535元，被告戚择昆承担153元。 本院二审期间，上诉人戚择琨提交如下证据：证据1.龙口市泰昌置业有限公司、烟台海基置业有限公司的企业信息各一份、戚择昆工资发放银行流水明细、戚择昆负责人李某工资发放流水明细，证明戚择昆系受聘泰昌公司从事销售，其行为系职务行为。同时证明烟台海基公司的股东系南山集团，故泰昌置业授意李某以南山房地产名义出售房产。证据2.收据三张，证明戚择昆的用人单位系泰昌公司，其不是个人行为。证据3.申请证人李某出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：对证据1和证据2，被上诉人对证据1和证据2均不予认可，因本案系委托合同纠纷，该两份证据与本案待证事实之间不具有关联性，本院对证据1和证据2不予采信；证据3，李某的证人证言，被上诉人对该证人证言不予认可，且李某与上诉人具有利害关系，故对李某的证人证言，本院不予采信。 结合本案在卷证据和当事人的陈述，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本院二审围绕当事人的上诉请求进行审理。综合当事人在二审期间的诉辩，本案的争议焦点为：戚择昆出具证明的行为是否系履行职务行为；戚择昆应否向秦西合支付托管租金14000元。对此，本院分析如下： 关于戚择昆出具证明的行为是否系职务行为问题。本案中，戚择昆与秦西合签订的《证明》上，戚择昆在乙方处签字，加盖的印章为南山房地产有限公司驻衡水分公司，经查证，南山房地产有限公司驻衡水分公司未经工商注册登记，戚择昆未能提供盖印章的出处，亦不能证明其系该公司员工的证据。戚择昆在二审庭审中其又自称是龙口市泰昌置业有限公司的员工，但亦未提供合法有效的证据证明其主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，戚择昆对其主张未能提供有效的证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。故对于戚择昆主张其出具《证明》的行为系履行职务行为，本院不予支持。 关于戚择昆应否向秦西合支付托管租金14000元问题。戚择昆与秦西合签订的虽名为《证明》，但从案涉证明所涉内容来看，该《证明》符合委托合同的要件。案涉《证明》尾部虽加盖了南山房地产有限公司驻衡水分公司的印章，经查证，南山房地产有限公司驻衡水分公司未经工商注册登记，戚择昆未能提供盖印章的出处，亦不能证明其系该公司员工的证据。故一审法院认定戚择昆为案涉委托合同的受托人，并无不当，应予维持。案涉《证明》明确约定了房屋的托管期限及每年托管租金的数额，因托管起始时间未做约定，结合《证明》内容，秦西合通过戚择昆在衡水的销售购买案涉房产，双方对案涉房产系现房销售是明知的，故一审法院以秦西合签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限2017年8月30日确定房产托管起始日，判决戚择昆向秦西合支付托管租金14000元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，戚择昆的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150.0元，由上诉人戚择昆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 李春蕾 审 判 员 王江丰 二〇二〇年九月一日 法官助理 黄佳楣 书 记 员 怡艳平 ——