江苏省徐州市泉山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0311执异110号 异议人（案外人）：南京金榜房地产开发有限公司，住所地：南京市建邺区。 法定代表人：陈雷，该公司董事长。 异议人（案外人）：盛大和，男，汉族，1942年2月19日生，户籍地：南京市鼓楼区，现住南京市下关区。 以上两异议人共同委托诉讼代理人：林红燕、王宥晴，北京市京师（南京）律师事务所律师。 申请执行人：王砚秋，男，汉族，1962年10月10日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：王建华，江苏盛典（苏州）律师事务所律师。 被执行人：张树中，男，汉族，1975年1月6日生，住南京市白下区。 被执行人：江苏恒富隆资产管理有限公司，住所地：南京市下关区。 法定代表人：林宁，该公司执行董事。 被执行人：徐建明，男，汉族，1963年3月14日生，住南京市下关区。 本院在执行王砚秋申请执行张树中、江苏恒富隆资产管理有限公司（以下简称恒富隆公司）、徐建明民间借贷纠纷一案中，异议人南京金榜房地产开发有限公司（以下简称金榜公司）、盛大和提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，王砚秋与张树中、恒富隆公司、徐建明民间借贷纠纷一案，根据原告王砚秋的申请，本院于2019年7月29日作出（2019）苏0311民初4268号民事裁定：冻结被申请人张树中、恒富隆公司、徐建明的银行存款750万元或查封、扣押其等值财产。并于同年9月5日向南京市房地产市场交易中心发出协助执行通知：轮候查封徐建明购买的XXX幢XXXX室（丘号：X-ⅹⅹ-X），期限三年。本院于2020年1月6日作出（2019）苏0311民初4268号民事判决书：一、被告张树中于本判决生效后十日内向原告王砚秋偿还借款本金400万元及利息（截至2019年6月30日，利息为236.7万元，自2019年7月1日起以300万元为基数，按年利率24%计算至被告实际付清之日止）；二、被告恒富隆公司、徐建明对被告张树中上述债务中的本金300万元及利息承担连带还款责任（截至2019年6月30日，利息为177.525万元；自2019年7月1日起以300万元为基数按年利率24%计算至被告实际付清之日止）；三、驳回原告王砚秋的其他诉讼请求。案件受理费58280元、保全费5000元、公告费470元，合计63750元，由被告张树中负担，被告恒富隆公司、徐建明对其中的47812.5元承担连带责任。 根据原告王砚秋的申请，本院于2020年4月14日立案执行，案号为（2020）苏0311执1070号。同年6月4日发出执行公告：限徐建明及南京X**幢XXX室占有人自本公告发布之日起十五日内腾空涉案房屋交付本院执行，逾期本院将依法强制执行。 申请执行人王砚秋未提交意见。 被执行人张树中、恒富隆公司未提交意见。 被执行人徐建明于2020年6月30日向本院提交书面情况说明称：本人徐建明，身份证号码，住南京市××区××室。关于下关区XX号XX幢XXXX室房产的相关事实，本人作出如下说明：该房屋的实际所有权人为南京金榜房地产开发公司（以下简称金榜），并非本人，本人与金榜于2004年10月26日签订的《商品房买卖契约》系因金榜为了资金贷款需要而用本人名义签署。该协议所涉购买房产的内容并非双方真实意思，该房屋所涉的首付款付款本人未实际支付，还贷部分也非本人偿还，均由金榜具体负责办理，本人亦没有实际居住在该房屋内，据本人了解，该房屋由金榜装修后交付给了第三人实际居住使用，以上内容属实，若有不实，本人依法承担相应的法律责任。 针对本院查封南京X**幢XXX室并限期房屋占有人腾空的执行行为，异议人金榜公司、盛大和均提出异议称，请求贵院解除对XXX幢XXXX室的查封并中止执行该房产。事实和理由为：涉案房产系异议人金榜公司开发的房产项目，因资金需要，金榜公司以徐建明名义做购房贷款，故双方于2004年10月26日签订了为办理贷款所需的《商品房买卖契约》，协议签订后，徐建明并没有实际支付协议约定的购房款，房屋所有的贷款均为金榜公司偿还，一部分是通过现金存入的方式偿还，一部分是通过转账的方式偿还，经办人为金榜公司的财务人员。2010年金榜公司将房屋装修后交付给其艺术顾问盛大和使用至今，盛大和在涉案房屋居住长达10年时间，因使用房屋需对外支付的水电、煤气费、有线电视费、物业费等均为盛大和缴纳，徐建明并非该房屋的权利人。综上，徐建明虽与金榜公司签订了商品房买卖契约，但该协议并非双方真实意思表示，而是为了金榜公司资金贷款所需而制作的贷款文件，双方亦非实际履行协议的内容，徐建明未支付任何款项，房产证亦未办理至徐建明名下，该房屋的产权人仍为金榜公司，徐建明既不是该房屋的产权人，也不是该房屋的使用权人，对该房屋不享有任何权利。贵院将异议人依法享有所有权和居住权的房产予以强制执行侵犯了异议申请人的合法权利，现异议人提出异议，请求解除对该房产的执行措施。 又查明，2004年10月26日，卖方金榜公司（甲方）与买方徐建明（乙方）签订《南京市商品房买卖契约》一份，约定：乙方向甲方购买坐落在南京市下关区××室××室住宅，建筑面积271.13平米；单价7100元/平米，房款合计人民币1925023元。乙方应于2004年10月25日前向甲方支付定金贰万元，付款方式约定为（附件七）：1、乙方于签约时间向甲方支付965023元；2、剩余房款960000元，在工程进度允许办理按揭时办理银行按揭；3、乙方应于甲方通知办理银行按揭手续后七天内将完备的资料交送银行办理按揭；若因乙方原因不能办理按揭的，乙方应在七天内全额交付剩余房款，否则，甲方有权解除本契约，退还乙方已付房款，但定金不予退还；4、乙方申请贷款数额与银行实际批复的数额之间的差额，乙方应在3天以现金的行使补齐给甲方；5、甲方可为乙方代办按揭手续，其相关费用由乙方承担。6、领取房屋钥匙时须交一下代收代办费：装潢垃圾清运费2.5元/平米、装潢押金1000元/户。 上述买卖契约在南京市房地产市场的登记时间为2004年11月5日。 2009年1月8日，建设银行进账单（送票回执）一份载明：收款人徐建明，金额人民币78万元。 2009年1月22日，个人贷款还款凭证一份，载明借款人徐建明偿还建行777349.2元。 2009年1月22日，建设银行个人贷款系统显示贷款客户徐建明在建行的个人贷款总额96万元，借款人按借款合同约定分期还款计已于2009年1月22日结清。 2020年7月2日，南京百事安物业管理有限公司出具情况说明复印件一份，载明：本公司系百合果园的物业公司，特证明盛大和（身份证号）自2010年起至今一直居住在下关区××果园××室，期间按时缴纳物业费用，系该房屋的实际居住人。以上内容均为真实，如有不实，本公司愿依法承担相应法律责任。 另异议人提交涉案房屋的电费、水务、燃气缴费本（卡）及收费凭证，户名显示为金榜公司。 本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）、已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）、以登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断。本案中，异议人金榜公司与被执行人徐建明签订的《南京市商品房买卖契约》已经登记机关登记备案，买受人应为徐建明，且该房屋的按揭也是以徐建明的名义在建设银行办理的按揭贷款。在登记机关未撤销对该房屋登记备案前，该备案依然有效，不能仅以该房屋的未办理产权证明或按揭贷款由谁实际偿还而认定实际还款人即为产权人。盛大和在本案中系金榜公司的艺术顾问身份，其提出异议称系涉案房屋的实际使用人，其亦未举证证明其对涉案房产拥有权属证明或租赁关系，因此，二异议人在本案中提出异议阻却本院执行，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条、第二十五条之规定，裁定如下： 一、驳回异议人南京金榜房地产开发有限公司的异议请求。 二、驳回异议人盛大和的异议申请。 案外人、当事人对本裁定不服，可以在自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  朱进军 人民陪审员  周生光 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  李为卿