北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9952号原告：那阳，男，1987年1月4日出生，满族，住北京市通州区。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街****楼**X。法定代表人：岳红帅，执行董事。委托诉讼代理人：于来平，女，北京珠江投资开发有限公司法务部经理。第三人：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路****-X（集中办公区）。法定代表人：张庆阳，总经理。委托诉讼代理人：李传慧，男，珠海市珠江永益装饰有限公司员工。原告那阳与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）、第三人珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装修公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告那阳，被告珠江公司的委托诉讼代理人于来平，第三人装修公司委托诉讼代理人李传慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。那阳向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告返还押金1593530元、租金237542元（含违约金614元），共计1871072元及利息；2．要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年2月13日，原告作为乙方与作为甲方的珠江公司签订了《租赁协议》，并于同日签订《租赁协议》，又与第三人签订了《装修改造协议》。协议中约定甲方将其名下位于通州区兴茂三街18号院的珠江四季中心项目11号楼3层309号商品房屋，上述房屋建筑面积91．11平方米，其中套内面积66．1平方米，共用部分与公用房屋分摊面积25．01平方米。租赁期自2017年8月19日起至2037年8月18日止，共计20年。甲方于2017年8月19日将该房屋按约定条件交付给乙方，乙方于2017年8月19日之前将本协议第五条约定的1613530元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租金自2017年8月19日起计。第三条约定交付标准：该房屋交付标准为毛坯交房。租金标准：该房屋每月租金为9872元，租金支付标准为租金按年付进行缴纳。首期（2017年8月19日至2018年8月18日）租金应于2017年8月19日向甲方支付完毕，乙方应于每期1日前向甲方缴纳下期租金。同日签订的《租房协议补充协议》中确定乙方享有优先购买权。甲方以套内面积48820．88元每平方米，总价款3227060元，购买方式为基于通州现行限购政策，乙方尚不能购买该房屋，甲、乙双方一致同意通过以下方式实现该房屋的转让：1．在乙方按时履行租赁协议的约定，缴纳押金、租金等义务的前提下，享有优先购买权。租赁期内，一旦乙方获得购房资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续。2．自商品房买卖合同签订之日起，租赁协议与本补充协议终止，双方权利义务，按商品房买卖合同约定执行。乙方的租赁协议项下的押金和扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分自动转化为商品房买卖合同项下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足。3．由于乙方已经基于租赁协议交付租金（以下简称“已付租金”，已付租金仅计算租赁协议项下已发生租金的本金部分6723．04元/月）故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价。4．如乙方未在上述约定期限内与甲方签订商品房买卖合同，逾期超过30日，视为乙方放弃优先购买权，租赁协议和本协议终止。乙方已交纳的租金不予退还。乙方须在甲方通知之日起7日内腾退房屋。同时，甲方有权不再另行通知乙方将房屋另行出售或出租。5．20年租赁期届满后，在乙方租赁项下押金转为支付给甲方的购房款，且乙方已按约定缴纳完毕租金及其他应缴纳的费用、违约金、补偿款且乙方自己解决自身购房资格问题，并就该房屋按甲方提供的合同文本与甲方签订商品房买卖合同并办理网签手续的前提下，甲方可按乙方要求随时配合乙方办理该房屋的产权过户手续。被告的行为其实质是以租代售，从交易习惯而言，租赁房屋押金通常是押一付三，而被告行为与交易习惯不相符。且被告以租代售的珠江四季悦城项目违规商改住并变相销售的问题已被有关部门作出过处理。被告以合法手段隐藏非法行为，已经实际违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效合同。被告应当返还原告已经缴纳的押金1613530元、租金237542元，并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款逾期利息计算，计算时间为2017年2月14日至实际支付完毕之日止）。被告的行为不仅仅侵犯了原告的合法权益，更是严重扰乱社会经济秩序，为维护原告的合法权益，捍卫法律的公平正义，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向法院提起诉讼。珠江公司辩称，认可收到原告1831072元款项。原告在与我司达成合意后与我司签订《租赁协议》以及《租赁协议之补充协议》。协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方都应严格遵守，双方之间的房屋租赁法律关系真实存在，双方也在一直履行该份合同，我方按照合同约定将房屋出租给原告，现原告因自身原因违反合同约定，不再继续履行该租赁协议，应按租赁合同约定履行。该份租赁协议已经实际履行，原告无权要求返还租赁费用，我司已按照时间约定将房屋交付，原告入住多年，应当按照合同约定向我司交付房屋租赁之日起的全部租赁费用。不同意原告要求支付利息的诉求，双方按照约定进行房屋租赁，承租人支付房租是其主要义务，其交纳租金符合事实和法律规定，其无权向我司主张返还租金及利息。本案是房屋租赁合同纠纷，因原告个人原因提出退租申请，从而导致合同解除，解除的根本原因在于原告，根据双方合同约定，对于解除合同的押金返还，退还前提是扣除原告应承担的租金、违约金，且无权主张利息。若判决我司返还原告租赁款，原告也应当将房屋返还我方，并支付我方涉案房屋的占有使用费，并将房屋恢复原状。对于团购费或服务费，是由中介收取，与本案无关，不应一并处理，对于团购费的主张应予以驳回。装修公司述称，没有收取装修款，原告诉讼请求与我方无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年2月13日，那阳（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订《租赁协议》及《租赁协议之补充协议》。因双方对于上述协议内容并无争议，本院对此不再赘述。经核算那阳提交的相关票据，合同签订后，那阳共支付定金、租赁押金、租金共计1831072元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。那阳提交的《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，甲方将涉诉房屋以套内建筑面积48820．88元/m??、总价为3227060元的价格出售给乙方。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待那阳获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉诉房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，那阳的实际目的是购买涉诉房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给那阳。由于那阳不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取那阳的款项应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉诉房屋不能销售给那阳的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在过错。那阳本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对那阳主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从那阳交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。珠江公司在本案中虽未提出反诉，但其主张就合同无效的后果在本案中一并处理，为切实减少当事人诉累，一次性解决纠纷，本院对于涉诉房屋返还在本案中亦予以处理。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，那阳应将涉诉房屋返还珠江公司。《租赁协议》中虽约定为毛坯交房，但实际交房均为统一已装修状态，规格、样式、室内物品品牌、款式、装修价格等那阳并无选择机会，那阳虽与装修公司签订有装修改造协议，但那阳并未实际缴纳装修费用，装修公司亦未向其主张该费用，且装修改造协议所约定的装修价格明显严重偏离正常装修市场价格，据此可以认定那阳与装修公司达成的装修改造协议并非双方真实意思表示，合同并未成立，装修部分应属那阳与珠江公司之间合同内容的组成部分。那阳已实际使用涉诉房屋多时，并已不再由其支付占有使用费，对于返还房屋时装修部分恢复原状所需费用，应属珠江公司经济损失，本院依据双方过错程度，综合考虑装修市场价格、房屋面积、受损程度等酌情予以确定，并在珠江公司返还款项时予以扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告那阳与被告北京珠江投资开发有限公司于2017年2月13日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告那阳定金、租赁押金、租金等共计1831072元，扣除装修恢复原状费用18000元，再退还1813072元；三、原告那阳于本判决生效之日起七日内将北京市通州区兴贸三街X号院X号楼X层X号房屋腾退给被告北京珠江投资开发有限公司；四、驳回原告那阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元，由原告那阳负担261元（已交纳），由被告北京珠江投资开发有限公司负担10559元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年九月二日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷