河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初7574号原告：惠松山，男，汉族，1978年3月4日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：彭兵兵，河南良承律师事务所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路**。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：刘玉静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王莹莹，女，该公司员工。原告惠松山诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告惠松山的委托诉讼代理人彭兵兵，被告台兴公司的委托诉讼代理人刘玉静、王莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠松山向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告协助原告办理位于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层304房屋不动产权证书;2.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金49677.79元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2014年3月1日起暂计算至2019年3月27日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月29日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层304房屋，房屋总价款为536767元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交房并且被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金，此外合同约定被告应该在取得该商品房初始登记后240日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人受领。但被告并未按合同约定履行上述义务导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为违反了《商品房买卖合同》约定，构成违约，应该根据合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，现起诉至法院。被告台兴公司辩称，针对原告“要求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金49677.79元”的诉讼请求，被告不予认可，请法院依法驳回其诉讼请求。一、被告与惠松山2013年1月29日签订商品房买卖合同，房款总额536767元，其中首付款206767元，商业贷款330000元，约定付款时间2013年2月28日，惠松山实际付款时间2013年4月14日，逾期45天。二、合同约定面积73.57平方米和房屋实际面积73.67存在0.1平方米的面积差，根据购房时签订的购房合同第五条“买受人不退房，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%内部分的房价款由买受人补足”。关于房款补交的通知我方之前就已经通知到住户了，原告惠松山一直到现在都为交清房款。按照购房合同，买受人交清房款后被告才有义务办理不动产证，才能开始计算逾期办理房证时间。三、2016年不动产登记发生改革，原来办理房产证流程为：去房管局办理实测、初始登记、业主办理房产证；2016年8月20日由于郑州市政府部门职能调整，原来在房管局办理初始登记转为在不动产局办理首次登记（即合同约定的申请人义务即向房管局提交初始登记资料实际已无法履行），因为改变了到新的部门，从部门成立到新办理流程及要求增加更繁琐的新的资料，长时间积压不接收资料，导致被告不能执行原合同的房管局初始登记。根据《合同法司法解释（二）》第26条规定，该合同附件四第六条的部分款项规定因情势变更而失效，所以被告不应当承担自2016年后8月20日后办理房屋权属初始登记递交资料逾期的责任。三、原告主张的部分违约金诉讼时效已过，原告向被告主张的截止日期为2019年3月27日，根据民法总则，一般诉讼时效为三年，所以有效违约金诉讼时效应为2016年3月27日到2019年3月27日，即2014年3月1日到2016年的3月27日的诉讼时效已过，所以被告主张诉讼时效抗辩，不应再承担这部分违约责任。四、郑州市二七区人民政府办公室关于印发2018年二七区百城建设提质工程工作实施方案的通知中明确指出将于启动中铁十五局改造、油漆厂家属院改造、郑州铁路材料厂改造、台胞小区改造等4个有机更新项目。由于原告购买房屋与台胞小区属于同一个项目，且2018年已确定拆除改造，并影响办理不动产证。这点被告有《郑州市二七区人民政府办公室印发2018年度二七区百城建设提质工程工作实施方案的通知》来证明。五、疫情期间，政府为了防控新冠疫情，很多业务都暂时搁置或者延迟，从而导致办理房证的相关资料无法提交，所以在疫情期间影响办理不动产权证。综上，并非被告不愿去办理房产证，而是受客观情况限制。望贵院依法查清事实，综合考虑客观情况，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：1.2013年1月29日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××南××、××南街××侧××幢（座）1单元3层304号（合同信息备案摘要显示房屋坐落：二七区××南××、××南街××侧××楼××单元××层304）房屋一套，建筑面积73.57平方米，房屋总价款为536767元。同时，该合同附件四约定被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。合同还就其他事项进行了约定。2．原告惠松山分别于2013年1月16日、2013年1月29日、2013年4月14日向被告台兴公司交纳预售定金10000元、预售购房款196767元、购房款330000元，并于2014年1月8日交纳了房屋维修基金。3.原告提交的郑州市不动产登记中心首登查询信息显示涉案房屋的商品房首次登记于2019年3月27日已办理。因原告至今未取得涉案房屋的产权证书，故原告提起诉讼。4.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，被告至2019年3月27日才完成产权初始登记，应当承担违约责任。因合同签订后原告于2014年1月8日缴纳房屋专项维修基金，本院酌定被告应向房管部门提供资料的时间为2014年3月8日。根据本院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告应承担的违约金按总房款（536767元）的日0.005%计算,自2014年3月8日起至2019年3月26日止1845天共计49516.76元，酌定赔偿60%即29710.06元为宜，原告多请求的部分本院不予支持。原、被告合同中约定被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并通知原告领取，但原告至今未取得房屋不动产权属证书，故原告该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十五日内协助原告惠松山办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧8幢（座）1单元3层304号（合同信息备案摘要显示房屋坐落：二七区京广南路西、代庄南街两侧8号楼1单元3层304）房屋的不动产权属证书（转移登记手续）；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告惠松山支付逾期办证违约金29710.06元；三、驳回原告惠松山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4832元，由原告负担145元，由被告河南台兴房产有限公司负担4687元。本判决为终审判决。审判员 王 潇二〇二〇年九月一日书记员 梁冬飞