广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初12683号原告冯某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人郝某某、邬某某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市某某培训中心，住所地深圳市龙岗区法定代表人罗某某。被告深圳市某某技工学校，住所地深圳市龙岗区，深圳市龙岗区法定代表人伊某某。两被告共同委托代理人黄某某，北京市京师（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托代理人陈某某，广东圣方律师事务所律师。原告冯某某诉被告深圳市某某培训中心、被告深圳市某某技工学校租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员叶斐独任审判，于2019年7月19日第一次公开开庭进行审理。原告的委托代理人郝某某、两被告共同委托代理人黄某某及陈某某到庭参加诉讼。第一次庭审后，本院根据原告的申请裁定中止审理。2020年8月4日，原告向本院申请恢复审理，本院予以准许，并于2020年8月20日第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人郝某某及邬某某、两被告共同委托代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年8月13日，原告与案外人深圳市六某某合作公司某某分公司（当时名为“横岗镇六约某某自然村”）签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租位于后面山地，总建筑面积10530平方米的一栋教学楼、两栋宿舍楼和10000平方米空地，租赁期限为30年。原告承租后开办龙山中学，投入大量资金购买、修建教学设施，建设、翻新校园建筑。后原告因故在2008年1月11日与深圳市某某培训中心签订《校园租赁协议书》，约定将上述租赁房屋、空地和相关附属物转租给两被告使用。租赁期为20年，自2008年2月16日至2028年2月15日。租金分时间段计收，其中2008年2月16日至2011年2月15日的月租金为160892元（每平方米14.5元）;2011年2月16日至2014年2月15日的月租金为166440元（每平方米15元）;2014年2月16日至2018年1月15日的月租金为177536元（每平方米16元）；2018年2月16日至2028年2月15日的租金约定由原告与被告到期重新协商确定。案外人亦作为第三方在此协议书上签字确认，同意了原告的转租行为。2018年年初，因转租协议约定的第三期租金时间快要到期，原告向被告寄送通知邀请对方协商后续租金标准，在被告未作回应后原告即发函提出新的租金标准，但被告却回函称并不认可原告提出的标准，并拒绝同原告进行协商。此后被告以原告与案外人的租赁合同存在纠纷为由，意图绕开原告直接与案外人建立租赁关系，并拒绝向原告支付租金。原告虽多次向被告表示自己仍是租赁物的合法转租人，被告应向原告直接交付租金，但被告均不为所动，一意孤行，明显具有违背合同的故意。原告遂于2018年12月26日、2019年1月24日、2019年2月2日向被告寄送了律师函和通知书，明确告知新的租金支付方式，并要求被告在2019年2月9日之前（2019年1月25日被告收到第二封律师函之后15日内）将2019年1月的租金交付于原告指定银行账户，并主动和原告就2018年拖欠租金和未来的租金标准进行沟通。但被告至今仍拒绝依约交纳租金，也未联系原告商讨租金事宜，单方面恶意撕毁与原告的租赁协议。为保护自身合法权益，原告遂诉至法院请求判令：1.解除原告与被告深圳市某某培训中心之间签订的《校园租赁协议书》；2.两被告清退租赁物并将租赁物交还给原告；3.两被告支付租赁场地占用费（参照租赁物所在区域的政府指导租金标准计为每平方米60元，每月占用费665760元，从2019年1月1日起计至两被告搬离租赁物并将租赁物清场后返还原告之日止）；4.本案诉讼费由两被告承担。两被告在第一次庭审答辩称：1.原被告签订的《校园租赁协议书》自始无效，2004年8月13日，原告与案外人深圳市六某某合作公司某某分公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人将涉案房屋出租给原告作为学校使用，2008年1月11日，原告与被告深圳市某某培训中心经案外人同意，针对涉案房屋签订转租协议即《校园租赁协议书》，约定涉案房屋转租给深圳市某某培训中心使用，但由于涉案房屋既没有产权证书也没有取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，原告与深圳市某某培训中心签订的转租协议应视为无效，且另案即（2019）粤0307民初4599号民事判决书亦认定原告与案外人签订的《房屋租赁合同》无效。2.根据法律规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应该支持，因此本案要求腾退房屋和索要房屋占用使用费的权利归属于案外人；因缴纳占用费依据被告对房屋的实际占有和使用的法律关系，且收取的唯一主体为案外人，故原告无权要求被告腾退房屋及支付占有使用费。3.基于此，原告无权要求被告支付房屋占有使用费，且被告自《校园租赁协议书》签订时，受原告的委托，一直将租金直接缴纳至案外人，至于租金的差额均用于给原告偿还之前所欠的租金，即租金差额也是由原告受益，直到开庭前，被告均按时缴纳租金，从无拖欠；另根据《深圳市2017年房屋租赁指导租金》以及第三方深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问公司的《房地产租金咨询报告》建议租金标准为19元/㎡/月，原告提出的60元/㎡/月于法无据，其恶意上涨租金的行为违法诚实信用原则，被告不予认可，请求法院驳回。两被告在第二次庭审时补充答辩称：1.原告无权解除《校园租赁协议书》，自协议签订后两被告始终积极履行合同义务，根据原告出具的《委托书》，按期足额向案外人支付租金，故并不具备《校园租赁协议书》第八条约定的解除情形；其次，根据《委托书》记载，原告委托案外人自2012年1月起代收被告深圳市某某技工学校租金差价，用作抵扣部分租金，《委托书》中并未明确委托事项的期间，虽然原告曾委托律师发函要求被告从2019年1月开始将每月租金直接支付至原告的指定账户，但是自2018年2月至2020年7月，证明原告转租权合法有效的基础，即原告与案外人签订的《房屋租赁合同》的效力始终处于争议状态，因此被告仍旧按期足额向案外人支付租金，并未迟延履行主要债务，原告并不享有法律规定的单方解除权；最后，两被告从未与原告就《校园租赁协议书》的解除达成合意。2.租金条款未能协商一致，并不代表原告享有合同的单方解除权，《校园租赁协议书》第三条第1点“租金的计收”中约定“（4）2018年2月16日至2028年2月15日，租赁物的租金由甲方提出标准，甲乙双方重新商定”，此条款并未赋予原告在租金条款未能协商一致情况下的合同单方解除权，也不意味着两被告放弃了涉案房屋的优先租赁权；再者，原告提出的租金标准远高出同类市场价格标准数倍，双方理应本着诚实信用原则和公平合理原则就租金标准继续协商，如果因此判定原告在此情形下的单方解除权，将不可避免地导致实践中大量出现出租方恶意提高租金标准，与承租方无法达成一致后单方解除租赁合同的情形。3.原告实质并不具备解除《校园租赁协议书》的主体资格，自《校园租赁协议书》签订以来，原告并未依约享有合同权利、承担出租方的义务，包括但不限于收取租金、维修房屋的主体结构，而是由案外人事实上承继，从原告的转租行为可以推定，其目的在于向案外人清偿欠缴的租金，其已将《校园租赁协议书》的权利义务一并转让给案外人，自己退出合同关系。4.《校园租赁协议书》为无效合同，被告深圳市某某技工学校与案外人就涉案房屋存在事实上的占有使用关系。因涉案房屋至今既无产权证书，也未取得建设工程规划许可证，根据相关法律规定，《校园租赁协议书》属于房屋租赁合同，故而无效；由于涉案房屋由案外人自建，目前由深圳市某某技工学校占有使用，自2018年至今，深圳市某某技工学校始终按期足额向案外人支付涉案房屋的占有使用费，案外人对此无异议；其次，案外人在此期间积极承担出租人的主要义务，包括但不限于为涉案房屋出资修建消防设施，故案外人与深圳市某某技工学校就涉案房屋存在事实上的占有使用关系。5.涉案房屋系该校园的重要组成部分，与其他部分构成不可分割的整体，其缺失将直接导致该校不符合办学条件，无法继续办学。6.两被告始终秉持优质办学的合同签订初衷，积极投身社会公益项目，满载盛誉；而原告恶意上涨租金的行为违背诚实信用原则，背离合同订立的初衷。综上，请求法院支持被告的观点，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2004年8月13日，原告冯某某与案外人深圳市某某合作公司某某分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人将坐落于深圳市龙岗区后面山地面积约15000平方米，由案外人投资兴建一栋教学楼、两栋宿舍楼，总建筑面积10530平方米租给原告作为学校所使用；合同期限为三十年，自2005年9月1日至2035年8月31日止，合同签订后，原告支付人民币1000000元给案外人作为保证金，若原告有异议不履行租约的，保证金不退回给原告，案外人有权终止合同；租金自2005年9月1日起计，租金按建筑面积10.5元／平方米／月计算，租金共计110565元，另教学楼前空地约10000平方米每月租金收取5000元，租约期间租金费用以每隔5年按增数递增5%，原告支付的保证金应在2006年3月起才可从租金中抵扣，剩余200000元用作押金，若原告在合同期内终止合同，押金不退给原告而作为补偿案外人的损失。2008年1月11日，原告与被告深圳市某某培训中心签订《校园租赁协议书》，约定深圳市某某培训中心承租的是原告拥有使用权的坐落在深圳市龙岗区处，校园使用面积为15000平方米；租赁期限为20年，自2008年2月16日至2028年2月15日止；租金自2008年2月16日按照建筑面积计收，2008年2月16日至2011年2月15日租金为160892元／月，2011年2月16日至2014年2月15日租金为166440元／月，2014年2月16日至2018年2月15日租金为177536元／月，2018年2月16日至2028年2月15日双方协商确定租金金额；深圳市某某培训中心在协议签订的当日支付原告押金450000元，于2008年2月16日在确认承租建筑物无安全隐患，水电通畅，费用结算清楚，设施设备清点完毕，在原告支付的内外经济来往交割明白的情况下，深圳市某某培训中心向原告支付租金900000元，于2008年8月16日开始，在每月16-20日5天内向原告支付下月租金；原告应向被告提供租赁物的房地产有效证件或契约、房屋建筑安全检查合格证和消防合格证原件及复印件；深圳市某某培训中心保证按照协议约定按时足额支付押金和租金；若深圳市某某培训中心未经原告同意改变协议约定的租赁物用途或拆改变动房屋主体结构、连续拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同；若双方存在争议无法协商一致，可共同或分别要求第三人（即案外人深圳市六某某合作公司某某分公司）进行调解。原告与深圳市某某培训中心均在《校园租赁协议书》签名或加盖公章予以确认，案外人亦在《校园租赁协议书》上加盖公章。2012年1月1日，原告向案外人出具《委托书》，称因与案外人租赁的中学校舍未能自营，故暂转租给他人办技工学校，鉴于其同时经营某某学校，为简化财务流程，恳请案外人自2012年1月起代收被告深圳市某某技工学校租金差价，用作抵扣某某学校部分租金。因《校园租赁协议书》约定2018年2月16日至2028年2月15日期间的租金需由原被告协商确定，原告于2018年1月2日告知被告将委托律师及评估公司进行租金评估及公开招标询价事宜。后于2018年1月10日告知被告根据评估公司了解的市场租金价格及第三方提出愿意租赁的价格，告知被告自2018年2月16日起，租金将按照每平方米100元的标准计收月租金，租金标准每年递增百分之五；若被告未予反馈或未就新的租金标准达成一致意见，将视为被告在2018年2月16日后放弃承租权利，原告收回租赁场地。被告对此在2018年1月13日要求案外人协商解决租金调整事宜，并于2018年1月15日回函原告称因新的租金标准远高于原租金标准（16元/平方米/月）及被告和案外人就同样租赁物约定的租金标准（15.6及16.38元/平方米/月），被告对此无法接受，希望原告本着诚实信用公平合理的原则协商新的租金标准，如因原告原因协商不成，被告将继续按照原标准交付租金。原告对此于2018年1月25日要求被告提供相关的文件证明涉案房屋的使用方的法律关系及与案外人就其他租赁物的租金标准。而被告于2018年2月12日回函称其收到案外人书面告知案外人已与原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告已丧失《校园租赁协议书》中约定租赁物的使用权，要求原告今后不得干扰学校的正常秩序。2018年12月26日，原告书面告知被告称其仍享有租赁物的收益权，要求被告自2019年1月起按照原标准将租金支付至其指定银行账户内，不得转交至案外人，并及时协商后续租金标准，确定后再对2018年2月以后的租金进行补缴。2019年1月24日，原告再次要求被告按照其要求交纳租金。2019年1月26日，被告回函称由于案外人已书面告知与原告解除租赁关系，原告已无权使用租赁物，被告只能向租赁物的所有权人即案外人交纳租金。原告对此在2019年2月2日书面告知被告其与案外人的纠纷已向法院起诉，在生效判决确定前原告仍享有租赁物的转租权和收益权，并要求被告向其缴纳租金。因被告并未按照原告的要求缴纳租金，原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。另查，因原告与案外人深圳市六某某合作公司某某分公司就《房屋租赁合同》发生纠纷，原告诉至本院，请求确认案外人2018年2月6日通过律师函主张单方解除合同的声明无效，要求案外人继续履行双方于2004年8月13日签订的《房屋租赁合同》，并向原告返还2018年的租金差额520628.4元。本院受理后，作出（2019）粤0307民初4599号民事判决，判决结果为驳回原告的全部诉讼请求。因对该判决结果不服，原告上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终30212号判决，判决结果为撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4599号民事判决；确认案外人2018年2月6日解除合同的声明无效，案外人与原告继续履行双方于2004年8月13日签订的《房屋租赁合同书》；案外人于本判决生效之日起十日内向原告支付2018年的租金差额520624.4元。该二审判决于2020年7月22日生效。两被告在第一次庭审时确认共同使用涉案房屋。本院认为，原告在案外人深圳市六某某合作公司某某分公司同意的情况下，将涉案房屋转租给被告深圳市某某培训中心，故原告与深圳市某某培训中心之间签订的《校园租赁协议书》符合双方的真实意思表示，合法有效。根据原告的陈述，其主张《校园租赁协议书》已解除，原因有二：一是原告与被告深圳市某某培训中心需就2018年2月16日至2028年2月15日期间的租金标准进行协商，但由于深圳市某某培训中心对原告提出的租金标准不予接受且回复的租金标准远低于原告要求及同区域、同品质房屋的租金标准，在双方对新标准无法达成一致意见，应视为被告放弃承租权利；二是被告未按照原告的要求向其直接缴纳租金，被告的行为已构成根本违约，原告据此主张协议约定的解除权。关于原告主张被告放弃承租权利，以此认定双方已协商一致解除合同。本院认为，首先从被告向原告的书面复函可以看出，被告仍要求继续承租涉案房屋；其次，从被告此后仍履行合同的行为亦可看出被告并无解除合同的意思表示；故本院认定双方并未协商一致解除合同。另原告主张合同约定的解除条件已成就。根据《校园租赁协议书》的约定，若深圳市某某培训中心连续拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同。本院认为，首先被告仍按照原约定支付租金，其不存在拖欠租金的行为，不构成违约。其次，即使被告未按照原告的要求直接向原告支付租金而构成违约，但是否导致合同就此解除？在合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除，违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案被告在双方协商过程中曾向案外人深圳市六某某合作公司某某分公司反馈，案外人答复其已向原告提出解除《房屋租赁合同》，原告也向被告反馈存在纠纷并诉至法院。被告方作为次承租人，在此情形下，其选择暂时根据原标准及支付方式缴纳租金，符合常理；且该租金已包含原告的承租成本及可得收益，即便原告与案外人存在纠纷，但原告亦可通过合法途径进行主张，其合同目的并非不能实现。因此被告方的行为并不会影响到原告的合同目的。综上，原告主张要求解除《校园租赁协议书》并要求两被告返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求两被告支付租金的诉讼请求。本院认为，鉴于另案判决已生效，故两被告应向原告支付从2020年7月23日起计的租金。由于原告曾告知被告在确定新的租金标准前暂时按照原标准支付，且新标准由双方在诚实信用原则的基础上自行商定较为适宜，为保障合同自由，本院认定两被告向原告支付暂计至本案第二次庭审辩论终结日即2020年8月20日止的租金171618.13元[177536元÷30天×29天]。此后的租金原告可根据实际情况另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某培训中心、被告深圳市某某技工学校应于本判决生效之日起五日内支付原告冯某某2020年7月23日至2020年8月20日期间的租金171618.13元；二、驳回原告冯某某的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8392元（原告已预缴），由原告冯某某承担7310元,由被告深圳市某某培训中心、被告深圳市某某技工学校共同承担1082元。原告预缴的诉讼费1082元本院予以退回，两被告应于本判决生效之日起七日内缴纳其应当承担的诉讼费用1082元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 叶 斐二〇二〇年九月十七日书记员 李开影