成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0115民初5213号 原告：成都森宇实业集团有限公司，住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：吴藤伟。 委托诉讼代理人:戴罡，四川原则律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人:高**，四川原则律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区第二届业主委员会，住所地：温江区公平街办温泉大道X段**同兴东路**。 负责人：徐梅，主任。 被告：成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区业主大会，住所地，住所地：温江区公平街办温泉大道X段**同兴东路**iv> 负责人：徐梅，主任。 二被告共同委托诉讼代理人：况建军，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师，特别授权代理。 二被告共同委托诉讼代理人：刘科，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：成都洁华物业管理有限公司，住所地：成都市，住所地：成都市武侯区龙腾西路** 法定代表人：洪云。 委托诉讼代理人：周乐意，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住四川省简阳市。系公司员工，一般授权代理。 原告成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）与被告成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区第二届业主委员会（以下简称森宇美茵第二届业委会）、成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区业主大会（以下简称森宇美茵业主大会）、第三人成都洁华物业管理有限公司（以下简称洁华物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告森宇公司的委托诉讼代理人高**，被告森宇美茵第二届业委会及森宇美茵业主大会的共同委托诉讼代理人况建军，到庭参加诉讼，第三人洁华物业公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 森宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认20XX年XX月XX日成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷业主大会召开会议通知、召集、表决程序违法，撤销2018年1月1日被告作出的“成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议；2.请求确认成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷第二届业主委员会通过招标选聘成都洁华物业管理有限公司的中标无效；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：经查阅得知，由森宇物业系统收费的产权面积为：一、美茵河谷住宅面积为13XX73.6平方米，森宇音乐花园住宅面积为18XX22.49平方米，合计31XX96.09平方米；二、商铺面积为31XX5.17平方米；三、车位面积为4XX75.18，平方米，以上一二三项总面积为39XX76.44平方米。原告为温江区公平温泉大道X段XXX号森宇音乐花园·美茵河谷小区业主，持有产权的建筑面积共计33XX4.86平方米（其中商业为15534.01平方米、车位17590.85平方米，具体详见相关证据）。被告成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷第二届业主委员会（以下简称业委会）以与森宇物业公司签订的物业服务合同于2009年到期为由，在未召开业主大会会议对是否续聘原物业进行表决的情况下，于2017年11月29日、2017年12月14日在其微信公众号上公告：2017年12月15日至12月30日就＂成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案＂、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项提议召开业主大会投票表决，并于2018年1月1日公布表决结果，通过了该两项决议。原告经查阅2018年1月1日由被告业主大会作出《关于小区业主大会结果公告》得知如下情况：本次参与表决的业主所持物业的总面积为3XXX74.1㎡,由小区住宅2174户专有部分面积3XXX35.42㎡、商铺18间专有部分18XX.68平方米构成。而原告作为本小区业主，竟然没有被二被告认同业主身份，直接将持有本小区车库产权的原告抛弃，同时将持有47075.34平方米车库产权的包括原告在内的业主的表决权直接剥夺，未将该面积纳入应参与表决的总面积中。经原告统计，本小区具有表决权业主所持面积为39XXX6.6平方米，而被告仅将3XXX74.1㎡作为具表决权的业主产权面积，剥夺了持有7XXX2.5㎡产权的业主表决权。依据具有表决权业主所持的39XXX6.6㎡＇的过半数额面积为19XXX8.3㎡,则2018年1月1日由被告业主大会作出《关于小区业主大会结果公告》所公布的两项决议的表决结果均未过半。一、2018年1月1日被告业主大会作出的案涉两项表决决议没有达到《物权法》第七十六条规定的双过半要求，依法应当予以撤销：1.事实上，森宇音乐花园·美茵河谷小区备案建筑总面积为3XXX89.15平方米（实际统计产权面积为39XXX6.6㎡）,小区住宅户数为2XX4户，因原告系小区建筑物的业主，应当计入业主户数；此外商铺共计12间，其中5间系小区业主购买，另两间产权属于原告，根据司法解释的规定，上述7间商铺不应重复计入业主户数，另外5间商铺的业主则应计入业主户数，故应计入参与投票的业主户数共计2XX0户。2.根据《住房和城乡建设部关于印发＜业主大会和业主委员会指导规则＞的通知》第二十条和森宇音乐花园·美音河谷业主大会通过的《业主大会议事规则》第十九条的规定，拒付物业服务费用的业主不享有业主大会投票权，故应从已参加投票的业主中剔除上述未缴费业主的投票数和投票权，未缴费业主人数为5XX户及所有的产权面积为42XXX.5平方米；3.根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，案涉两项决议应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而《业主大会议事规则》第十四条规定“已送达的表决票，未在15日不反馈意见，其投票权数计入已表决结果的多数票”，该条规定明显与《物权法》规定的“须经业主同意”相违背，违反《物权法》的规定，应属无效，故该未表态业主的投票权数不应计入多数票。经核算，第一项决议的赞成票数应为1275-548＝727票，赞成票相对应面积为184988.79-42551.5＝142437.29平方米；第二项决议的赞成票为1356-548＝808票，赞成票相对应的面积为197451.62-42551.5＝154900.12平方米；第一项决议赞成票占总户数比例为33.35%,占总建筑面积比例为142437.29÷397576.6＝35.83%;第二项决议赞成票占总户数比例为37.06%,占总建筑面积比例为154900.12÷397576.6＝38.96%,因此，被告作出的两项决议均没有达到《物权法》第七十六条规定的双过半要求。二、同时，被告召开业主大会表决案涉两项决议程序违法，由此形成的决议应当予以撤销。1.2018年1月1日业主大会没有表决通过解聘原物业的情况下，2018年4月19日直接公开对小区物业服务进行招标，违反了《物业管理条例》第十一条、《成都市物业管理条例》第七十四条关于业主共同决定选聘、解聘物业服务企业的相关规定。2.按业主大会通过的《业主大会议事规则》第七条第三款的规定，业主大会议事内容应当包括“决定物业服务合同的主要内容”，而本次业主大会表决事项中未将此事项列入，属于程序违规，应予纠正。3.2017年12月7日、10日被告业委会在微信公众号分别发布《工作者（志愿者）报名了》《今晚志愿者开会了》及《呼吁各位邻居投赞成票，支持业委会提案》，业委会在没有得到业主大会同意的情况下擅自采用招聘志愿者方式，也没有对志愿者的身份进行核实和登记造册，同时采取诱导性的宣传资料，又因志愿者与表决结果存在利害关系，故其参与的志愿投票活动而产生的结果有失公允，不应作为有效表决票数。4.2018年1月1日被告大会在微信公众号发布《业主大会投票结果公告》，载明本次业主大会向全体业主发放选票2192张，收回选票2192张，作为业主的原告并没有收到任何开会通知、也未收到选票，因此，被告公告所称全额收回选票是不真实的。三、因被告违法形成的两项决议应予撤销，故被告通过招标程序选聘的第三人成都洁华物业管理有限公司的中标无效；同时被告在招标程序中违法，也应确认第三人中标无效。1.2017年9月6日被告业委会在微信公众号发布《关于正式启动小区物业管理公司选聘公告》中“小区物业服务价格参照《武侯区物业登记划分服务收费政府指导价》”，该条款明确指向系武侯区范围内的物业服务企业，明显违反了《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十二条关于招标人不得以不合理的条件限制、排斥潜在投标人或者投标人的规定。2.2017年9月7日被告业委会在微信公众号发布《关于森宇音乐花园美茵河谷小区物业管理服务竞聘意向咨询函》中“特别咨询贵公司是否参与本次公开选聘，请于2017年9月12日以前明确回复”，该条款实质上是业委会在没有经过业主大会同意的情况下擅自决定采取邀请招标方式，明显与被告声称的公开招标不符，同时违反《成都市物业管理条例》第七十四条关于应由业主大会表决决定选聘方式等事项的规定。3.2017年9月30日被告业委会在微信公众号发布《关于＜选聘物业服务企业方案＞公告》，主要内容为采取公开招投标选聘方式，并决定2017年10月13日至14日进行资格预审。然而此时的业主大会并没有召开，更没有对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决决定，明显违反了《成都市物业管理条例》第七十四条“业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决”。4.2018年4月19日、7月6日被告业委会在微信公众号分别发布《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务招标公告》《紧急通知：小区物业招标》，先规定了微信公众号、小区大门、报纸三种招标公告方法，后约定采购公告在中国采购与招标网上发布，明显违反了《成都市物业管理招标投标暂行办法》第十三条关于要求在成都市房产管理局公众信息网上发布招标公告的规定。5.2018年5月3日被告业委会在微信公众号发布《小区物业招标文件部分内容更正公告》，将招标文件“前附表第6点”和“第三部分投标人须知二（三）投标文件的份数和签署”中的“特别提醒：技术标、商务标部分不得包括有任何明示和暗……”修改为“特别提醒：技术标、商务标部分不得故意包括有任何明示和暗示……”。该修改后的条款违反了《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十二条第五款关于限定或者指定特定的专利、商标、品牌、原产地或者供应商的规定。6.2018年8月15日、28日被告业委会在微信公众号发布《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务项目中标候选人公示》《中标通知书》与2018年4月19日发布的《招标公告》均确定物业招标人系被告业委会，而非业主大会，明显违反了《成都市物业管理招标投标暂行办法》第九条“本办法所称招标人是指依法提出招标项目，进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会”，程序违法。综上，被告在本次召开业主大会作出两项决定时，既未通知原告参加又故意将原告持有的物业产权面积不纳入表决总面积中，严重侵害了原告的合法权益；2018年1月1日被告业主大会作出的案涉两项表决决议没有达到《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条规定的双过半要求；同时其召开业主大会表决案涉两项决议程序违法；因此，该两项决议应当撤销；同时依据该决议招标选聘的第三人成都洁华物业管理有限公司的中标无效（招标程序也存在违法无效情形）。依据《物权法》《物业管理条例》《成都市物业管理条例》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《成都市物业管理招标投标暂行办法》等规定诉至法院，望判如所请。 森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会共同辩称，1.本次业主大会的召开是在温江区的监督指导下依法公开举行，通知、召集、表决程序完全合法。2.业主大会通过的两项决议：“小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”，均得到了双过半业主同意，体现了大多数业主的意志，合法有效。“追讨物业用房”的决定更是维护全体业主的权利，根本不存在侵害原告的合法权益。3.成都森宇物业服务有限公司在小区的服务是前期物业服务，在业委会成立后自行终止，双方之间只是事实物业服务关系，没有物业服务合同的约束。4.被告通过公开招标方式选聘物业服务公司，招投标程序完全符合招投标的相关规定，中标结果合法有效。 洁华物业公司未到庭，未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：森宇公司是温江区公平镇森宇音乐花园.美茵河谷小区的业主。 2017年11月29日，森宇美茵第二届业委会向小区全体业主发出《关于召开成都市温江区业主大会的公告》，载明：经业委会会议讨论决定召开小区业主大会，会议形式：投票表决；会议时间、地点：2017、地点月15日-12月30日，本小区内。会议审议事项：1.审议“成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”（详见附件1），投票表决；2.审议“授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案”（详见附件2），投票表决。其中附件1《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区选聘物业服务企业方案》载明：授权森宇音乐花园.美茵河谷小区业主委员会选聘森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务公司事项。森宇音乐花园.美茵河谷小区业主大会授权森宇音乐花园.美茵河谷小区第二届业主委员会在温江区政府相关部门监督指导下依法开展物业服务公司选聘工作，业主委员会采用公开招投标方式选聘本小区物业服务公司，经评标后确定排名第一的中标候选人为中标人。该方案还包括了委托管理服务事项、委托管理期限、物业管理公共服务质量、物业管理公共服务费、违约责任等内容。附件2《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》载明：2号门进门右侧物管大楼，2楼共计有320平方米物业管理用房，属于全体业主所有，被森宇集团非法侵占办理产权，现处于抵押状态；森宇10栋与立体车库之间的保姆公寓，2-3楼共计400平米物业管理用房，属于全体所有，被森宇集团非法侵占办理产权，现处于被法院查封状态；森宇3号门两侧架空层共计500平米左右物业用房，相关政府部门未登记备案。为有效维护全体业主权益，森宇音乐花园.美茵河谷小区业主大会授权森宇美茵第二届业委会采取一切合法手段追讨小区物业管理用房。 2017年12月14日，森宇美茵第二届业委会向小区全体业主发出《关于召开成都市温江区业主大会的通知》，告知小区全体业主业主大会会议安排、业主大会表决内容、业主大会表决方式等内容。 2018年1月1日至1月6日，森宇美茵业主大会在小区公告栏张贴并发布了《关于小区业主大会结果公告》，载明：本次大会发出选票2,192张，废票（无效票）5张，有效票2,187张。按照小区《业主大会议事规则》，两项提案因投票户数和投票面积均超过半数，本次投票有效，投票结果有效。其他未投票业主意见计入大多数人意见。投票结果：提案1《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区选聘物业服务企业方案》业主赞成票1,979票（包括赞成票1,276票，专有面积184,988.79㎡；未表态业主704票，专有面积103,550.12㎡），占总户数90.28%，占总面积89.92%；反对票78张，占总户数3.56%，占总面积3.83%；弃权票130票，占总户数5.93%，占总面积6%；废票5票，占总户数0.23%，占总面积0.25%。提案2《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》业主赞成票2050票（包括赞成票1,356票，专有面积197,451.62㎡；未表态业主694票，专有面积101,801.98㎡），占总户数93.52%，占总面积93.26%；反对票31张，占总户数1.41%，占总面积1.75%；弃权票106票，占总户数4.84%，占总面积4.74%；废票5票，占总户数0.23%，占总面积0.25%。 2018年4月19日，森宇美茵第二届业委会向小区全体业主发出《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务招标公告》，向全体业主公告了招标建筑区划的简要说明、投标单位资格简要说明、招标要求、招标文件的获取、投标文件递交、投标地点为成都市温江区南熏大道四段356号金强华亨酒店、开标时间（2018年5月18日）和评标、公告方法、联系方式等内容。 2018年5月18日，因成都市森宇物业有限责任公司多名员工对森宇美茵第二届业委会组织的公开招投标活动进行干扰导致未能开标。2018年6月4日成都市温江区房产管理局对成都市森宇物业有限责任公司给予信用记减分15分并予以通报批评。 2018年6月27日，成都市温江区人民政府公平街道办事处向森宇音乐花园.美茵河谷小区第二届业主委员会发函，载明：为了保证本次招标活动顺利有序进行，确保招标活动期间安全稳定，公平街道办事处特为你小区提供太极社区二楼会议室作为招标活动场所。 2018年7月6日，森宇美茵第二届业委会再次向全体业主发出《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务企业招标公告》，告知招标代理机构四川明力建设工程项目管理有限公司受森宇美茵第二届业委会委托，拟对成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务项目采用公开招标方式选择投标人，同时告知了项目概况与招标范围、投标人资格要求、招标文件的获取、投标文件的递交、联系方式等内容，该公告在中国采购与招标网上发布。 2018年8月14日，森宇美茵第二届业委会在公平街道办事处太极社区二楼会议室进行开、评标工作。2018年8月15日至8月20日，森宇美茵第二届业委会在小区公告栏张贴并发布了《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务项目中标候选人公示》，载明：经评标委员会评审后，第一中标候选人：成都洁华物业管理有限公司；第二中标候选人：四川和盟物业管理有限公司；第三中标候选人：成都蜀信物业管理有限公司。 2018年8月27日，森宇美茵第二届业委会向第三人洁华物业公司发出《中标通知书》，并将该《中标通知书》向全体业主进行了公示。 2018年8月29日，森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会与洁华物业公司签订《森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务合同》，合同期限三年。 另查明，《业主大会议事规则》第七条规定，业主大会议事内容有决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人。第八条规定，业主大会决议采用民主集中制，少数服从多数的原则；业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。第九条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式，具体会议形式由业主委员会确定。第十四条规定，本业主大会会议采用（一）设投票箱；（二）专人送达、回收意见；（三）业主通过提供给开发建设单位或物业服务企业或其他管理人、业主委员会的电话号码，进行电话语音或短信方式投票；（四）业主通过法律认可的其他合法方式投票。已送达的表决票，业主在规定的15日内不反馈意见的，其投票权数计入已表决结果的多数票；因业主联系方式变更导致会议表决期间无法联系未参与表决的业主，其投票权数计入已表决结果的多数票。第十八条规定，业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主、地点以书面形式向建筑区划内全体业主公告。采用书面征求意见形式决定事项的，由业主委员会发放征询意见表或表决票，将业主大会议事内容书面征询建筑区划内业主意见或由业主投票表决。 因森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会召开本次业主大会选聘物业服务企业的问题，该小区另一业主张琼英向本院提起诉讼，要求确认本次业主大会程序违法，撤销2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议，本院经审理后判决驳回张琼英的全部诉讼请求，后该案件经二审、再审，四川省高级人民法院于2020年6月29日作出（2019）川民再535号民事判决书，认定“对有争议的证据，本院认定如下：1.温江区房产管理局房屋专项维修资金办在再审期间出具的情况说明中美茵河谷未缴纳专项维修资金的业主数据虽与其在本案一审期间出具的相应数据差距较大，但新的情况说明附带了美茵河谷维修资金为零的房屋信息表，该信息表明确反映出维修资金为零的住宅为28户，加上维修资金为零的车位数则与其在一审期间出具的数据一致。而维修资金为零的车位出个别情况外，绝大多数系登记在成都森宇实业集团有限公司名下，该部分车位未缴纳维修资金不应归责于业主方。因此，本院认为未缴纳专项维修资金的户数应当以专项维修资金办在再审期间出具的数据为准。2.温江区住房和城乡建设局、成都市温江区人民政府公平街道办事处向本院出具情况说明，载明区房管局、公平街办事处、公平派出所及太极社区受森宇美茵第二届业委会之邀，均派领导参与了森宇美茵业主大会进行现场监督，并对计票现场开箱、验票、唱票、计票等情况做出详细说明，在本案再审审查期间温江区住房和城乡建设局、成都市温江区人民政府公平街道办事处派员旁听了本案询问，并表示该情况说明内容属实。因此，本院对森宇美茵第二届业委会、森宇美茵业主大会在再审中提交的证据予以采信。本院经审理认定事实如下：1.成都市温江区不动产登记中心出具的回复函载明：不动产登记操作系统无统计专有部分业主人数、专有部分房屋面积的功能模块无法提供有效数据。2.成都市温江区房产管理局专项维修基金办出具证明载明，森宇音乐花园：总面积225,123.44平方米，总户数1,681户。住宅1,066户（面积179,829.27平方米，其中50户，9,278.46平方米未交专项维修资金）商业56户（面积17,217.51平方米，其中41户，16,400.27平方米未交专项维修资金）车位555户（面积18714.37平方米，其中184户，6,771.39平方米未交专项维修资金）。其他（公共用房）4户，面积9,362.29平方米无需交维修资金。美茵河谷：总面积175,851.26平方米，总户数2,188户。住宅用户1,108户（面积139,090.16平方米，其中28户，3,377.2平方米未交专项维修资金）。商业1户（面积918.45平方米）。车库40户(面积1,270.27平方米)公用户20户，面积3,972.43平方米，等内容。本院查明的其余事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。”最终判决撤销四川省成都市中级人民法院作出的二审判决，维持成都市温江区作出的一审判决。 上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述、原、被告及第三人身份信息、《成都市温江区公平街道办事处业主大会设立事项备案记录》《业主委员会工作规则》《业主大会议事规则》《关于小区选聘物业管理公司的公告》《关于正式启动小区物业管理公司选聘公告》《关于选聘物业服务企业方案公告》《关于召开成都市温江区业主大会的公告》《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区选聘物业服务企业方案》《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》《关于小区业主大会结果公告》《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务招标公告》、成都市温江区房产管理局关于对成都森宇物业有限公司信用记减分的通报、《成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务项目中标候选人公示》《中标通知书》《森宇音乐花园.美茵河谷小区物业服务合同》、规划总平面图、《森宇音乐花园及美茵河谷专项维修资金基本情况》、业主大会召开照片等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，一、关于此次业主大会的流程、程序是否符合相关法律法规及《业主大会议事规则》规定的问题。首先，《业主大会议事规则》第十八条规定：“回收业主意见，并在投票结束后，业主委员会应采取公开验票的方式，由唱票、计票人员在监票人或物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构的监督下认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果……”。从该规定的用词来看，投票结束后公开验票的方式只强制要求唱票人员和计票人员在监票人的监督计票并统计。办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、公证机构均与监票人是并列备选项，公证机关并非必须到场的参与人。其次，森宇美茵业主大会于2017年12月15日至12月30日采用书面征求意见形式召开，有现场领取表决票投票、志愿者上门发放表决票进行投票、电话录音投票、业委会办公室内设投票箱进行投票等形式。表决票载明需核实业主身份，从现场照片亦可看出，志愿者对业主身份进行了核实。2017年12月30日，对所有表决票进行了开箱、验票、唱票、计票，并经森宇美茵第二届业委会在监票人、区房管局、公平街道办事处、公平派出所以及太极社区的监督下统计、汇总，现场公布了表决结果。业主大会收集选票的方式符合《业主大会议事规则》第十四条的规定，且不违反法律法规的强制性规定。最后，森宇美茵业主大会选聘新物业服务企业不以表决解聘原物业服务企业为前提条件，该小区召开表决选聘物业服务企业方案，并未侵害业主行使对小区物业管理方面的各项权利。故本次业主大会通知、召集、表决程序符合相关规定。二、关于业主大会投票表决的两项决议是否达到“双过半”的问题。《业主大会议事规则》第十九条规定，“单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算”。根据成都市温江区房产管理局专项维修基金办在张琼英案再审期间出具的证明。案涉小区车位系小区的配建设施，只能作为住宅、经营用房的附属设施，不能单独存在。非住宅、经营用房业主不能单独持有车位。因此，根据上述规定，小区车位户数不应计入小区总户数。案涉小区物业专有部分户数应为住宅户数与商业户数之和，共2,231户。案涉小区建筑总面积为400,974.7㎡。根据森宇美茵第二届业委会公布的投票结果，第一项提案即“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”业主赞成票1980票（包括赞成票1,276票，专有面积184,988.79㎡;未表态业主704票，专有面积103,550.12㎡,专有面积共计288,538.91㎡).则投赞成票的户数占专有部分户数的88.75%,专有面积占总建筑面积的71.95%;第二项提案《授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案》业主赞成票2,050票（包括赞成票1,356票，专有面积197,451.62㎡:未表态业主694票，专有面积101,801.98㎡,专有面积共299,253.6㎡),占专有部分户数的91.88%,专有面积占总建筑面积的74.63%。两项决议均达到双过半标准。三、关于森宇公司要求确认森宇美茵第二届业委会通过招标选聘洁华物业公司的中标无效的诉讼请求，不属于业主撤销权的范畴，故对该项诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回成都森宇实业集团有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由成都森宇实业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘路茜 二〇二〇年九月二十七日 书记员  姚 杰