四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初1943号 原告：邻水万汇天达商业运营管理有限公司，住所地邻水县鼎屏镇环城东路二段**17-5-2，统一社会信用代码91511623MA621T7T65。 法定代表人：温世杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 被告：李晓波，男，1970年11月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王亚岚，女，1993年03月16日出生，汉族，住四川省邻水县，与被告李晓波系生意合作关系，特别授权。 原告邻水万汇天达商业运营管理有限公司（以下简称万汇管理公司）与被告李晓波物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年09月09日公开开庭进行了审理。原告万汇管理公司委托诉讼代理人徐建民、被告李晓波的委托诉讼代理人王亚岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万汇管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告 给付其欠缴的Ｃ11栋2001-2020号、Ｃ10栋2001-2020号商铺第二年（2019年05月02日至2020年05月02日）的物业管理费32030元，及预期付款的违约金29115元（暂计算至2020年7月26日），共计61145元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年05月21日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》约定：被告租赁原告位于邻水县用于经营太子家具。同日，双方签订了《商铺管理合同》，该合同约定：合同履行期为三年，自2018年09月28日起至2021年09月27日止；第一年免收物业管理费，第二、第三年根据市场情况最高不超过2元／ｍ²／月；若乙方（被告）拖欠物业管理费及其他各项费用，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的千分之三支付违约金。被告在一年免收期届满后，经原告多次催告，至今仍未向原告支付物业费及违约金。目前，被告已欠缴物业管理费32030元（1334.57ｍ²×2元／ｍ²／月×12个月＝32030元），违约金29115元（32030元×3%×303天＝29115元，共计61145元）。原告在被告欠费期间，未停止提供安保、清洁、维护等物业管理服务。 被告李晓波辩称，原告送达了催缴通知单，是根据管理合同上面的内容计算出来的。管理合同写明每月每米最高不超过2元，当时我们是达成了一个协议的，一个月应该是60元，被告租赁的房屋长度是30米，每年应交700元而不是被告催缴单上的3万多元。另还签订有一份《商铺租赁合同》，被告交纳了30万元（其中房租18万元，商业服务费12万元），其中的商业服务费应包含了物业费。 原告万汇管理公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原、被告身份信息资料，欲证明原、被告主体适格；2、原、被告签订的《商铺管理合同》，欲证明原、被告建立了物业服务合同关系；3、包华川、袁建、肖阳、邓桃分别与原告签订的《商铺管理合同》及交纳物业费的收据，欲证明业主包华川四人均是按照每月每平方米2元的标准交纳的物业费；4、原告与四川蜀邻人保洁服务有限公司签订的《保洁服务合同》及与成都市川盾保安服务有限公司邻水分公司签订的《保安服务合同》，欲证明原告雇请了保安、保洁员提供物业服务；5、原告2018年06月至08月物业成本统计表和物业人员工资统计表，欲证明原告在从事物业服务中企业处于亏损状态。 被告李晓波围绕答辩意见依法提交了以下证据：1、王亚岚、王前德、罗小华等人联名签署的抗议书；2、照片7张。两组证明欲证明原告服务不到位、服务质量差，其中两张照片还欲证明电表被盗。 上列证据经庭审质证，原告举示的证据5，与本案无关联性，不予采用，对其余证据本院予以确认。被告举示的证据1，证据形式不合法，不予采信。证据2不能达到原告服务不到位、服务质量差的证明目的，若电表被盗，被告应向公安机关报案，由公安机关处理。 本院经审理认定事实如下：原告万汇管理公司成立于2017年01月09日，经营范围：房屋租赁、物业管理等。2018年05月02日，原告万汇管理公司（甲方）与被告李晓波（乙方）签订《商铺管理合同》合同，合同第一条经营服务内容“乙方租用位于广安市邻水县，其建筑面积1334.57平方米，经营范围太子家具；第二条本合同的期限2-1“本合同的履行期为三年，自2018年09月28日起至2021年09月27日止”；第二条双方特别约定第二款：“第一年免收物业管理费，第二、三年根据市场情况最高不超过2元／㎡／月”；第三条本合同的期限3-3“若乙方拖欠物业管理费及其他各项费用，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。因第二条特别约定第二款内容“第一年免收物业管理费，第二、三年根据市场情况最高不超过2元／ｍ／月”系原告万汇管理公司工作人员手写，由于笔误将本为“第二、三年根据市场情况最高不超过2元／㎡／月”写成了“第二、三年根据市场情况最高不超过2元／ｍ／月”。业主包华川、肖阳、袁建、邓桃分别与万汇管理公司签订的《商铺管理合同》中，有的写为“第二、三年根据市场情况最高不超过2元／㎡／月”，有的写为“第二、三年根据市场情况最高不超过2元／ｍ／月”，在交纳物业费时都是按2元／㎡／月计算。原告万汇管理公司在履行《商铺管理合同》中，聘请了保安、保洁员进行物业服务。 本院认为，根据原、被告双方的诉辩，本案的争议焦点：一、物业费是按房屋建筑面积计算还是按房屋长度计算；二、商业服务费中是否包含物业费；三、被告是否应当支付违约金。 关于物业费是按房屋建筑面积计算还是按房屋长度计算的问题。 在原、被告签订的《商铺管理合同》中，由于原告工作人员笔误，将本为“第二、三年根据市场情况最高不超过2元/㎡/月”写成了“第二、三年根据市场情况最高不超过2元/m/月”，被告由此认为自己交纳的物业费应按商铺长度计算，自己承租的商铺房屋长度是30m，第二年应交纳的物业费应是700元而非原告主张的3万多。本院认为，第一，根据《四川省物业服务收费管理细则》第十条“物业服务收费按法定产权面积计算（以产权证登记建筑面积计费，未办产权证的以售房合同中建筑面积计费）。一般按每月、每平方米计收。除另有约定外，不得提前累积预收。”之规定，物业服务收费是按产权面积计算收取；第二、各个物业服务企业收取物业服务费的惯例是按建筑面积计费而是按建筑物长度计费；第三、已经交纳物业费的业主均是按照房屋产权面积计收而非按建筑物长度计收；第四、如果是按照建筑物长度计收，在原、被告签订的《商铺管理合同》中，载明的应是被告承租商铺的长度而非建筑面积1334.57平方米；第五、物业费用于公共设施设备的维修保养、物业区域内公共部位的清洁和维护、物业区域内的秩序维护等，其他业主按产权面积计算交纳物业费，被告却要求按建筑物长度计算交纳物业费，则损害了其他业主的利益，对其他业主不公平。因此，被告主张按商铺房屋长度计算交纳物业费的理由不能成立。 关于商业服务费中是否包含物业费的问题 虽然原、被告双方都未向法庭提交《商铺租赁合同》，但双方都认可签订了《商铺租赁合同》和被告李晓波交纳了商业服务费这一事实，被告也承认《商铺租赁合同》中没有注明商业服务费包含了物业费，这是其一；其二，如果原、被告签订的《商铺租赁合同》中商业服务费包含了物业费，双方就没有必要为物业服务问题再签订一份《商铺管理合同》；其三，被告要求按照承租商铺的房屋长度计算交纳物业费，不同意按照承租商铺的建筑面积计算交纳物业费，也进一步证明了商业服务费不包含物业费。故商业服务费是按照《商铺租赁合同》约定收取的费用，物业费是按照《商铺管理合同》约定收取的费用，商业服务费和物业费是两种不同性质的收费，商业服务费中不包含物业费。 关于被告是否应当支付违约金问题。 原、被告签订的《商铺管理合同》第三条3-3约定，“若乙方拖欠物业管理费及其他各项费用，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。”，虽然被告在第二年期满之日起有交纳第二年物业费的义务，原告也可随时向被告主张，但合同未约定物业费交纳期限，被告不存在逾期交纳物业费的问题，不应支付违约金。 物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或业主订立的，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。原、被告签订的《商铺管理合同》即为物业服务合同，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按照合同约定履行了物业服务义务，特别是在疫情期间，增加了消毒杀菌、测量体温等疫情防控措施，在增加了物业服务内容的情况下，原告作为企业尽企业社会责任，没有要求增加物业费，而被告在第二年期满后不交纳物业费，于法无据，于情于理不符。按照合同约定，第二、三年根据市场情况最高不超过2元/㎡/月，本案物业费收费标准酌定按2元/㎡/月计算，与已经交纳物业费的业主交纳的标准一致。原、被告签订《商铺管理合同》的时间是2018年05月02日，而合同约定的履行期限为自2018年09月28日起至2021年09月27日止，被告交纳物业费的时间应从合同履行开始起算而非按合同订立时间开始起算，第一年（2018年09月28日至2019年09月27日）按合同约定免收物业费，第二年（2019年09月28日至2020年09月27日）开始交纳物业费，原告诉称第二年即指2019年05月02日至2020年05月02日，属于混淆了合同订立时间和履行开始时间。在合同对物业费交纳方式没有约定的情况下，一般按每月计收，第二年期满只有11个月（2019年09月28日至2020年08月27日），被告应交纳11个月的物业费29360.54元（1334.57㎡×2元×11个月）。被告的辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告李晓波于本判决生效之日起十日内支付原告邻水万汇天达商业运营管理有限公司2019年09月28日至2020年08月27日的物业费29360.54元， 二、驳回原告邻水万汇天达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费1329元，减半收取计664.50元，由被告李晓波负担319元，原告邻水万汇天达商业运营管理有限公司负担345.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 谢 诚 二〇二〇年九月十六日 书记员 李秋芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 国务院《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。