安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0223民初3891号原告：南陵宝骐物业管理有限公司，住所地：安徽省芜湖市南陵县籍山镇嘉汇城**101铺**。法定代表人：廖银华。委托诉讼代理人：朱盟，安徽籍山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世兵，男，该公司员工。被告：刘乐祥，男，1977年1月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被告：郭艾荣，女，1979年2月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。原告南陵宝骐物业管理有限公司与被告刘乐祥、郭艾荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理，原告南陵宝骐物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱盟、被告刘乐祥到庭了参加诉讼、被告郭艾荣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南陵宝骐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费，电梯、水泵运行费等共计6285元，并按月2%支付逾期滞纳金至实际付清之日止(暂计算至2019年12月31日为1507元)，合计:7792元;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告管理的嘉汇城的业主。被告与开发商签订商品房买卖合同购得嘉汇城2幢2单元2805房屋，建筑面积为110.51㎡。被告与杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司签订嘉汇城前期物业服务协议、嘉汇城临时管理规约，该两份合同约定物业服务费按0.88元/月/㎡计算，电梯、水泵运行费按0.6元/月/㎡计算，最终收费标准以实际交房时间结合南陵县相关政策另行确定。每12个月为一个周期，每周期起始日起10日内支付当期的物业服务费，若被告逾期支付的每逾期一日加收应缴额的百分之二作为滞纳金。2019年1月1日，开发商与杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司、原告南陵宝骐物业管理有限公司签订嘉汇城小区物业接管协议，约定由原告对嘉汇城小区进行全面接管。杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司退出物业管理，并将其享有的债权全部转让给原告。2018年12月15日，杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司在小区内进行了公示。2019年6月13日，原告在房管局完成了备案。被告于2018年1月1日之后未按约定支付任何费用。原告认为，基于上述事实，原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费、能耗费。为此，原告为了维护自己的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告刘乐祥辩称，欠物业费属实，原告请求的金额过高，不适合南陵县水平，跟其他物业公司收费不一样，电梯费用是按人家房屋平方计算是不公平不合理的。好多绿化、公共配套设施（石膏像、小鸡、小鸭雕塑）都没有了，-1楼没有与业主商量改成了储藏室。嘉汇城电瓶车没有室外车棚，下雨天都在雨中淋雨。收费物价价格没有经过监管部门审批，他想怎么收就怎么收。嘉汇城地下室就一个出口，如果失火，地下室，地下室车子不得出来失惨重，家里房子西南角飘窗上大理石有6个地方鼓出来了，基本上报废了。小孩房间下大雨时雨水从窗户的缝隙里面渗进来了（当时窗户关起开的），房顶多处开裂，我家住在28层，不是顶层。把小区东边小门24小时人能进能出，方便我们业主，只有一个门进出不方便；要求成立业主委员会，把原告物业公司换掉。对于上述问题解决了，被告给付所欠原告的物业费。被告郭艾荣未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司原系嘉汇城小区的物业服务企业。2019年1月1日，原告与杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司、南陵宝骐置业有限公司签订《嘉汇城小区物业接管协议》，约定，杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司于2019年1月1日退出嘉汇城小区物业服务，由原告进驻小区从事物业服务，同时杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司将相关债权转让给原告，同日，原告与南陵县宝骐置业有限公司签订《物业管理委托合同》，合同对收费标准等做出了明确约定。查明，两被告系南陵县嘉汇城2幢2单元2805房屋业主（房屋建筑面积110.51㎡）。自2018年1月1日起未缴纳物业费。另查明，2016年2月，原告与杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定，物业费由物业企业采用12个月为一周期的收费方式，业主同意在以后每周起始日起10日内支付当期物业费。业主应按时交纳物业服务费，如果被告连续三个月未交纳物业服务费，员工激昂采取法律诉讼方式追缴物业服务费及滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。业主应承担一切因合理追缴物业服务费等所发生的诉讼费、律师费等实现债权的费用。上述事实，有原告的当庭陈述及原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、《嘉汇城前期物业服务协议》复印件、嘉汇城临时管理规约、嘉汇城小区接管协议、备案证明、退管公告等在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，原告南陵县宝骐物业管理有限公司受嘉汇城开发商南陵县宝骐置业有限公司选聘为嘉汇城小区提供前期物业服务并签订《物业管理委托合同》，两被告作为南陵嘉汇城2幢2单元2805房屋业主（房屋建筑面积110.51㎡）,在原告依约为小区提供物业服务后,理应支付原告物业服务费。杭州凤都物业管理有限公司南陵分公司将相应的债权转让给原告并已公告也不违反法律规定，原告有权要求被告支付拖欠的物业费，两被告欠费时间为2018年1月1日至2020年12月31日共计24个月，欠物业费、公共能耗费为6153.20元【0.88元/㎡/月*110.51㎡*36月+0.6元/㎡/月*110.51㎡*12个月（2018年期间公共能耗费）+0.7元/㎡/月*110.51㎡*24个月（2019年至2020年期间公共能耗费）】。至于原告主张的违约金，分别自原告催缴之日即2019年5月30日起和2020年4月10日起酌定按月利率1%计算。对于被告刘乐祥的辩解，其中有的属于另外一个民事法律关系，被告可以协商或另案诉讼解决，有的属于被告与案外人之间的民事法律关系，被告亦可与案外人协商或另案诉讼解决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条；《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘乐祥、郭艾荣于本判决生效后三日内支付原告南陵县宝骐物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日的物业费、公共能耗费合计6153.20元，并分别以2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费、公共能耗费合计4057.92元为基数、自2019年5月30日起按月利率1%计算至本判决确定的给付之日止和以2020年1月1日至2020年12月31日期间物业费、公共能耗费计2095.28元为基数、自2020年4月10日起按月利率1%计算至本判决确定的给付之日止的违约金。如果未按本判决规定的期间给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告刘乐祥、郭艾荣负担。本判决为终审判决。审判员  万晓华二〇二〇年九月三十日书记员  徐 晨本案附加法律条文：一、中华人民共和国合同法：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、物业管理条例：第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、中华人民共和国民事诉讼法：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。