湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初621号原告：邓艳芳，女，1985年5月25日出生，汉族，湖南省安化县人，居民，住湖南省安化县。委托诉讼代理人（特别授权）：巩朝纲，湖南正赢律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张造春，湖南正赢律师事务所律师。被告：永州招银地产有限公司，住所地湖南省东安县经济开发区。法定代表人：王敦好，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：桑劲松，湖南慎明律师事务所律师。被告：东安县招银商务管理有限公司，住所地湖南省东安县经济开发区舜皇城营销中心**过道北侧1-5间办公室。法定代表人：唐辉云，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：何克英（该公司员工），男，1955年10月6日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。原告邓艳芳与被告永州招银地产有限公司（以下简称招银公司）、东安县招银商务管理有限公司（以下简称招银商务管理公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告邓艳芳的特别授权委托诉讼代理人巩朝纲、一般授权委托诉讼代理人张造春，被告招银公司的特别授权委托诉讼代理人桑劲松，被告招银商务管理公司的特别授权委托诉讼代理人何克英到庭参加诉讼。因本案案情复杂，于2020年6月17日转为普通程序，于2020年7月15日再次公开开庭进行了审理。原告邓艳芳的特别授权委托诉讼代理人巩朝纲，被告招银公司的特别授权委托诉讼代理人桑劲松到庭参加诉讼，被告招银商务管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓艳芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于湖南省东安县（国有土地使用权证号为东国用【2009】第××号，预售许可证号为2017-0051，建设工程规划许可证号为东规建字第201107070）被告建设的商品房项目中的Ｂ8、Ｂ9、Ｂ10幢1层109号（建筑面积77.03㎡,套内面积75㎡，层高5.2米）的商品房含夹层属原告所有，并判令被告立即对该商品房所含的夹层向原告进行交付；2.请求依法判令被告从2018年10月1日开始按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，暂计算至2020年1月7日，共计39818元，逾期违约金计算至夹层实际交付之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年2月5日向被告购买了位于湖南省东安县（国有土地使用权证号为国用【2009】第000106号，预售许可证号为2017-0051，建设工程规划许可证号为东规建字第201107070）被告建设的商品房项目中的Ｂ8、Ｂ9、Ｂ10幢1层109号，建筑面积77.03㎡,套内面积75㎡，层高5.2米的商品房，并签订了合同编号为永（东）房商合20170051109号的商品房买卖合同，房屋总价款为860000元人民币。原告依约向被告支付了全部的购房款。依据《商品房买卖合同》的约定被告应于2018年10月1日前向原告交付建筑面积77.03㎡,套内面积75㎡，层高5.2米的商品房，但被告在上述日期所交付的商品房不符合《商品房买卖合同》的约定，已根本违反《商品房买卖合同》交付条件。在本案中，被告所交付商品房，层高不足5.2米。经原告现场查看得知，被告在原告房屋建筑面积及层高范围内建了一个夹层未向原告进行交付，其已将该夹层出租给了他人，并收取了相应的租金，租赁期限为5年。依据《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。对于被告未将原告所购买Ｂ8、Ｂ9、Ｂ10幢1层109号、建筑面积77.03㎡,套内面积75㎡，层高5.2米的商品房所含的夹层向原告进行交付，并将该夹层另行出租的行为，已严重侵犯原告的合法权益，故此，原告维护自身合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告招银公司辩称，1.原、被告签订的买卖合同应以2018年1月11日签订的《舜皇城商铺买卖合同》为准，而不是2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》；2.合同签订后，被告按照合同约定的建筑面积交付商铺，原告也支付了价款，双方并无异议；3.合同商铺为现房，原告签合同前查看商铺时原告所诉的夹层就已经存在，双方都明确了夹层不是原告所购商铺内的物权内容，且当时夹层就已经出租经营，原告对此明知。故，双方达成合意后，原告所购商铺每平方的价款就低于没有夹层商铺几千元的单价款；4.原告所诉的2018年2月5日签订的《商品房买卖合同》是网签合同，网签合同是政府行政机关强制的备案流程，是格式合同，原、被告签订的买卖合同应以《舜皇城商铺买卖合同》内容为准；5.如依原告所诉夹层属于其商铺内物权，那么原告购买的商铺建筑面积明显多于双方签订的《舜皇城商铺买卖合同》约定的建筑面积几十平方米，等于被告白送原告几十平方米的建筑面积，这不符合交易习惯和常理。综上所述，原告所诉没有事实依据，其诉请不能成立。请法庭查明事实驳回原告诉请。被告招银商务管理公司辩称，被告不是本案的主体，被告不具备销售房屋买卖商铺的资质，不存在侵权之诉。原告对被告的起诉是没有法律依据的。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了以下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证实原告与被告于2018年2月5日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于东安县东安大道被告建设的商品房项目中的B8、B9、B10幢1层109号商铺，该商铺建筑面积77.03㎡,套内面积75㎡，层高5.2米，商铺总价款860,000元；2.湖南增值税普通发票，该证据证实原告按合同的约定向被告支付房价款860,000元；3.商铺租赁与管理合同，拟证实被告在原告所购买的建筑面积为77.03㎡，层高5.2米的商铺里私建了一个夹层，并将该夹层出租的事实；4.舜皇城B8、B9、B10栋建设工程规划许可证申请表，拟证明被告规划设计许可证申请资料提交时间为2018年4月，规划设计图中商铺未设计夹层，被告主张在签订合同时夹层已经存在的理由不能成立；5.舜皇城B8、B9、B10栋规划平面设计图及剖面设计图，拟证明1.原告购买的商铺在规划报建时并未设计夹层，夹层系被告违反规划设计私自建设；2.《商品房买卖合同》、《商铺买卖合同》中均未对夹层部分进行约定的事实与规划设计图一致；3.被告规划报建时间为2018年4月，被告主张在签订合同时夹层已经存在的理由不能成立；4.被告B8、B9、B10栋商业部分总建筑面积1702.48㎡，与规划设计图一致，不存在夹层归属原告增加原告购买商铺建筑面积的问题。被告招银公司为支持其抗辩主张，在本院指定的举证期限内提供以下证据：1.永州招银地产有限公司营业执照、法定代表人证明书及身份证复印件，拟证明被告的主体资格；2.《舜皇城商铺买卖合同》，拟证明原、被告于2018年1月11日签订了《舜皇城商铺买卖合同》，对价款、建筑面积等进行了合同约定，对层高没有具体的约定；3.荣秋娥、荣娟娟《舜皇城商铺买卖合同》、《商铺租赁与管理合同》，拟证明原、被告商铺买卖合同中的商铺为现房，原告签合同前查看商铺和交付时原告所诉的夹层就已经存在，双方都明确了夹层不是原告所购商铺内的物权内容，且当时夹层就已经出租经营，原告对此明知。原告所购商铺每平方米的价款就低于没有夹层商铺几千元的单价款的事实；4.房产预测绘报告书，拟证明商铺规划建设时有夹层存在；5.B8、B9、B10栋平面图，拟证明商铺规划建设时有夹层存在。被告招银商务管理公司在本院指定的举证期限内未提供证据。被告招银公司质证如下：被告对原告提供的证据1真实性无异议，对关联性、合法性有异议，2018年2月5日签的是网签合同，并不是原告与被告正式签订的买卖合同，与我们提供的合同时间也不一致；对证据2收据真实性无异议，与原件核实无异后被告认可；对证据3的真实性无异议，关联性、合法性有异议，夹层的权属归被告所有，当时交付商铺时原告并没有提出异议；对证据4、5的“三性”均有异议，来源不清楚，应当要有加盖证据出处单位的公章，证据系复印件，看不清楚。原告邓艳芳质证如下：原告对被告招银公司提供的证据1没有异议；对证据2真实性无异议，对关联性有异议，《舜皇城商铺买卖合同》与原告方提供的网签合同中关于价款、建筑面积等约定一致，网签合同对于层高做出了明确的约定，网签在后，也经过政府机关登记备案，对未约定的内容应该以网签的合同为准，双方所争议的夹层应该属于原告所有；对证据3的荣秋娥、荣娟娟《舜皇城商铺买卖合同》有异议，第三人的买卖合同与本案无关联，原告不作质证，对《商铺租赁与管理合同》真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告在购房时，商铺就已经出租经营，被告未向原告说明商铺未包含夹层，被告将所属原告的夹层另行出租，应当承担相关的赔偿责任；对证据4.5“三性”均有异议，证据5中的平面图没有任何签字和签章，且该设计图与被告规划报建时的设计图不一致。被告招银商务管理公司质证如下：被告不是本案的适格主体，不作质证。经庭审举证、质证、辩证，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的1.2.3号证据客观真实、来源合法，本院予以采信；4.5号证据系复印件，且无出具单位盖章，真实性无法查实，本院不予采信。原告对被告招银公司提供的证据1无异议，本院予以采信；被告招银公司提供的证据2《舜皇城商铺买卖合同》与原告提供的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，前者为草签合同，所载条款精简，后者为网签合同，内容更详尽，后者应视为前者的补充合同，因此，对2号证据本院依法予以采信；证据3中荣娟娟、荣秋娥所购商铺与原告所购商铺位置相近，在夹层是否影响房价的问题上有对比性与参考性，而证据3中的《商铺租赁与管理合同》系被告招银商务管理公司将原告所购商铺后夹层租赁给110号商铺买受人的合同，原告所购商铺为现房，夹层独立存在且已出租，故证据3中的三份合同能相互印证，本院予以采信；证据4《房产预测绘报告书》系东安县房产局产权产籍测绘队对舜皇城B8、B9、B10栋勘测出具的报告，报告书中明确记载夹层独立存在，该份证据，本院予以采信；证据5客观真实、来源合法，与证据4相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告招银公司以出让方式取得坐落于东安大道国有土地使用证号为东国用【2009】第××号地块的建设用地使用权，后在上述地块建设商品房，项目名称为“舜皇城”。2018年1月11日，原告邓艳芳与被告招银公司签订《舜皇城商铺买卖合同》，该合同第一条约定：乙方自愿购买甲方开发建设的舜皇城Ｂ区，该商铺合同约定建筑面积为77.03㎡。该商铺为现房。合同第二条约定：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款，该商品房单价为每平方米11164.48元，成交总价款为860000元整。合同第三条关于面积确认及面积差异处理约定为：商铺房交付时，产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生差异的，双方同意以东安县房产局核定的建筑面积为准，购铺总价款双方以房产局最终核定建筑面积按多退少补的原则结算。合同第六条关于房屋交接、使用及责任约定为：甲方应在2018年10月1日前将合格的购买标的商铺房按交房标准交付给乙方。2018年2月5日，原告邓艳芳与被告招银公司签订了合同编号为：永（东）房商合20170051109的《商品房买卖合同》，合同第三条约定：该商品房的房产测绘机构为东安县房产局测绘所，其预测绘建筑面积共77.03平方米，其中套内建筑面积75平方米，分摊共有建筑面积2.03平方米，该商品房层高为5.2米。合同第六条约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11164.48元，总价款为860000元。合同第十三条关于面积差异处理约定：根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：①建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；②建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退换买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内（含39％）部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告依约向被告招银公司足额支付了合同价款。被告按照设计施工图纸，将原告购买的商品房与另一买受人蒋金伶购买的商品房后半部分隔出一个夹层，上面夹层门朝住宅小区开放，与商铺出口方向相反。因此，原告购买的商业用房部分层高5.2米，部分不足5.2米。现原告主张被告招银公司违反合同约定，未将原告所购包括夹层在内的商铺完全交付给原告，遂向法院起诉请求依法判处。另查，1.被告招银商务管理公司系被告招银公司为了公司房屋租赁、物业管理等而成立的子公司，但被告招银商务管理公司具有独立法人资格。2.被告招银商务管理公司（甲方）与另一买受人谭建华（乙方）签订了《商铺租赁与管理合同》，合同第一条约定：甲方提供舜皇城水果市场区B8、B9、B10栋2楼夹层01-02-03-05-06-07号商铺给乙方经营，该商铺2楼建筑面积为309.23平方米。第二条约定：租赁期限为2018年9月31日至2023年9月30日。3.2018年4月27日，东安县房产局产权产籍测绘队对舜皇城B8、B9、B10栋房屋面积进行勘测，勘测结论为：房屋用途一层为商业，架空层为商业。一层商业建筑面积为1736.18㎡，架空层（夹层01、02、03、05、06、07、08、09）总建筑面积432.61㎡。原告购买的109号商铺勘测面积为77.04㎡，套内面积为75㎡，分摊面积为2.04㎡。原告所购109号商铺与另一买受人谭建华所购110号商铺后半部分所建01号夹层建筑面积为62.89㎡，套内面积58.5㎡，分摊面积为4.39㎡。4.2018年6月9日，被告招银公司与另一买受人荣娟娟签订了《舜皇城商铺买卖合同》，荣娟娟购买舜皇城B8、B9、B10栋125号商铺，商铺面积为147.91㎡，单价为每平方米14,333.04元，总价款为212万。2018年8月18日，被告招银公司与另一买受人荣秋娥签订《舜皇城商铺买卖合同》，荣秋娥购买舜皇城B8、B9、B10栋106号商铺，商铺面积为202.74㎡，单价为每平方米13,998.62元，总价款为2,838,080元。本院认为，本案中，原告与被告招银公司共签订了两份买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《舜皇城商铺买卖合同》为草签合同，注明现房，对层高没有约定，所载条款精简，签订时间在前，《商品房买卖合同》为网签合同，对层高有约定，内容更详尽，签订时间在后，后者应视为前者的补充合同。被告招银公司提出其与原告后签订的《商品房买卖合同》系网签合同效力不及先前签订的《舜皇城商铺买卖合同》的抗辩意见，本院不予支持。本案原告主张其购买的109号商品房后半部分被隔出一夹层另行出租，被告未按照合同约定交付整体层高为5.2米的房屋，被告应当向原告交付整体层高为5.2米包含夹层在内的商品房。根据舜皇城B8、B9、B10栋《房产预测绘报告书》记载，原告所购商铺实际面积与合同约定面积一致，夹层系架空层，单独计算面积，如果被告将夹层交付给原告，那么原告所购商品房面积大大超过合同约定的建筑面积，有违公平性原则。本案案涉房屋不存在面积不足的事实，而只存在局部层高不足5.2米的事实。但本案原告的诉讼请求能否得到支持，取决于原告在购买该商铺时是否知道或应该知道商铺局部层高不足5.2米的事实。首先，原告与被告招银公司签订的《舜皇城商铺买卖合同》中明确载明商铺为现房，原告庭审中自认其在购买商铺时，知晓夹层存在，应视为原告对所购商铺现状无异议。加之，原告购房总标的达850,000元，购买如此大宗商品，定是深思熟虑、细致了解房屋结构之后才签订合同。其次，东安县房产局产权产籍测绘队作出的《房产预测绘报告书》中明确记载夹层系独立存在。再次，根据被告提供的荣秋娥、荣娟娟商铺买卖合同来看，原告所购商铺后有夹层，荣娟娟、荣秋娥所购商铺后没有夹层，原告所购商铺后有夹层单价明显低于没有夹层的商铺3000元/平方米左右，原告与荣娟娟、荣秋娥所购商铺位置相近，所购商铺单价差额可作为夹层独立存在于原告所购商铺之外的参考依据之一。最后，根据被告提供的其他买受人租赁夹层的合同可知，一部分买受人知道夹层本身存在的事实，被告招银公司并不存在故意隐瞒。因此，综合上述分析并结合相关证据，本院认定原告在购买商铺时知晓其所购商铺后面部分有夹层，局部层高不足5.2米的事实，故应当认定原告对被告出售的部分层高不足5.2米的商铺并无异议。故原告请求依法确认舜皇城B8、B9、B10幢1层109号商品房含夹层属原告所有，并判令被告立即将该商品房所含的夹层向原告进行交付的诉讼请求，无事实依据与法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告支付逾期违约金的诉讼请求。原告所购商铺后夹层不属于原告，被告招银公司无须向原告交付夹层，故被告招银公司不存在违约行为，不承担违约责任。因此，原告请求被告招银公司支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案在审理过程中，被告招银公司自愿补偿原告20,000元，不违反法律规定，本院予以准许。根据合同相对性原则，被告招银商务管理公司不是合同相对方，不是本案适格被告，在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告邓艳芳的诉讼请求；二、被告永州招银地产有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告邓艳芳20,000元。本案受理费795元，由原告邓艳芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  文 旭审 判 员  刘满喜人民陪审员  龙海坤二〇二〇年九月二十一日法官助理陈琳书记员周玲附件：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。