广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初626号原告：陈树华，男，汉族，1978年6月9日出生，公民身份号码441************610，现住梅州市梅江区****。被告：吴平録，男，汉族，1964年8月26日出生，公民身份号码441************638，现住梅州市梅江区***********#602。被告：林红英，女，汉族，1966年11月11日出生，公民身份号码441************643，现住梅州市梅江区***********#602。被告：吴志炫，男，汉族，1993年10月29日出生，公民身份号码441************613，现住梅州市梅江区***********#602。第三人：梅州市客联房地产有限公司，住所梅州市梅江区南门商业广场A6栋堤上首二层7、8号店铺。统一社会信用代码：91441402MA52G0FY90。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：潘广球，广东永庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹妮，广东永庆律师事务所律师。原告陈树华与被告吴平録、林红英、吴志炫、第三人梅州市客联房地产有限公司（以下简称“客联房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，诉讼过程中，本院经原告申请依法追加林红英、吴志炫为共同被告参加诉讼。本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈树华，被告吴平録，第三人客联房地产的委托诉讼代理人潘广球均到庭参加了庭审活动，被告林红英、吴志炫经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈树华向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告及第三人于2020年3月4日签订的《不动产买卖合同》合法有效；2.请求依法判令被告吴平録、林红英、吴志炫继续履行上述合同，立即排除产权过户障碍后办理梅州市区***********#602房的不动产权过户手续；3.判令第三人客联房地产的法人李某1依法退还原告房产交易订金人民币5万元整；4.判令被告依法赔付原告经济损失及精神损失合计38.6万元整；5.判令被告吴平録、林红英、吴志炫在无力排除障碍的情况下需退还原告首付款33.7万；6.判令被告吴志炫走相关房产释权的法定程序，和原告共同主张其在房产上的法定持有份额，从而保证原告基本利益；7.由被告承担本案诉讼费用。原告在立案时请求为：1.依法解除原、被告及第三人于2020年3月4日签订的《不动产买卖合同》；2.判令被告吴平録双倍返还原告支付的购房定金10万元；3.判令被告吴平録双倍返还原告支付的购房款33.7万元；4.判令被告吴平録支付违约金5万元；5.判令被告吴平録支付从起诉之日至还清上述款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用费给原告；6.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更和增加诉讼请求为上述诉讼请求。事实和理由：经第三人客联房地产居间介绍，原告作为买受人与被告吴平録、林红英、第三人客联房地产于2020年3月4日签订《不动产买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于梅州市区***********#602房（房地产权证号：粤房地证字第**，登记权属人吴平録）出卖给原告，转让价格为人民币92.3万元。合同签订后，原告按约将购房定金人民币5万元转账给房产中介李某1，随后又支付交房押金和剩余首付款总计38.7万元给被告，被告向原告出具了收款收据。但在办理房产过户手续时，原告被告知涉案房产已被法院轮流查封，无法办理过户。原告认为，涉案房产为被告吴平録、林红英、吴志炫作为家庭成员共有，因被告吴平録个人经济纠纷导致房产无法过户，被告林红英、吴志炫在该不动产上的份额不该被司法保全，应继续履行产权过户义务。即使目前无法排除过户障碍，因被告吴志炫为该房产出资超过60万，拥有该房产60%以上实际产权，因此其有义务主张自己在房产的共有份额，而退还房款则是在被告吴志炫走完释权程序后，仍无法主张自身权益给原告的最低经济保障。原告妻子因不能接受以上事实，突发精神疾病，原告认为被告应赔付其精神损失和医疗费用。第三人客联房地产未跟原告签订房产中介委托服务类合同，原告的购房定金也并未直接交付给出卖人，而是以微信的方式转给第三人的法人李某1，且第三人存在故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，因此原告认为第三人客联房地产应返还涉案房产的交易定金。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告吴平録辩称，原、被告签订房屋合同是属实的，收购房款、定金也是属实的，因房子被法院查封，被告也希望法院能够协调排除查封障碍，过户给原告继续履行合同。被告林红英、吴志炫未作答辩。第三人客联房地产辩称，对2020年7月10日原告提出的三项诉请中，因购房定金是第三人代收代付给被告，因此其增加的第一项诉请应予驳回。原告增加的第二项诉请没有事实和法律根据，也应予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告吴平録、林红英是夫妻关系，吴志炫是吴平録、林红英的儿子，第三人客联房地产是从事房地产开发、销售、房地产中介服务等业务的有效责任公司。坐落于梅州市***********#602房（不动产权证号：xxx）的登记权利人为吴平録。2020年3月4日，原、被告及第三人签订了《不动产买卖合同》一份，约定，被告吴平録将位于梅州市***********#602房出售给原告，房屋价款为92.3万元；付款方式为签订合同时支付定金5万元；第一笔房款40万元在2020年3月12日前到银行结清被告贷款，领出房产证当天办理过户手续，剩余52.3万元由银行按揭贷款付清给被告吴平録，预留1.3万元作为交房押金，在交房当天付清给被告；如卖方因物业产权、财务纠纷或其他权利限制、中途不卖、逾期不到不动产登记或相关部门签订网签合同或办理过户的相关手续、逾期缴纳相关税费、逾期未交房产等行为，视为卖方违约（毁约），卖方应在违约日起3天内将所收定金及购房款退还给买方，另赔偿买方违约金5万元等相关权利义务内容。被告林红英在该合同签订后在合同甲方（卖方）处签名捺印。签订合同当天，原告通过微信支付转账5万元定金给第三人，第三人于同日将该5万元定金转账给被告吴平録，吴平録于同日出具了5万元定金收据给原告收执。2020年3月12日，原告通过银行转账方式转账了33.7万元至被告吴志炫的银行账户，同日被告吴平録出具了33.7万元购房款收据给原告，载明收到原告首期购房款33.7万元。在过户过程中因涉案房屋已被法院依法查封，无法办理过户手续。双方为此产生纠纷，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告吴平録到庭作如上答辩，第三人到庭作如上陈述，被告林红英、吴志炫经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。另查明，2020年3月12日，被告吴平録、林红英办理了公证委托，委托吴志炫办理位于梅州市***********#602房的不动产申办、登记、确权、分割、变更、出让、转让过户的一切手续，办理该房地产的预告登记、出售、产权过户的一切有关事宜，签署有关法律文书等事宜。坐落于梅州市***********#602房于2020年3月9日被广东省蕉岭县人民法院查封，查封期限为3年，之后由梅江区人民法院、广东省平远县人民法院、福建省武平县人民法院轮候查封，现案涉房屋处于查封状态。以上事实，有经当事人质证的不动产买卖合同、收款收据、权利人信息、银行交易明细及当事人陈述为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告吴平録、林红英及第三人签订的《不动产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。签订合同后，原告按约向被告支付了定金5万元及首期购房款33.7万元的事实，有被告吴平録出具的收款收据、银行交易明细及当事人陈述为据，本院予以确认。根据双方签订合同的约定，双方应在2020年3月12日办理涉案房屋产权过户手续。虽然原告已按约定向被告吴平録支付了部分购房款且约定的办理过户手续期限已到期，但因涉案房屋现处于查封状态，在法律障碍未涂销的情况下无法办理产权过户手续。经本院依法释明后，原告坚持要求继续履行合同，要求被告履行过户义务，因目前涉案房屋的查封状态并未涂销，法律障碍尚未消除，现原告要求被告履行不动产过户手续，本院不予支持。对于原告主张第三人返还定金5万元的问题。虽然原告将定金5万元转账给了第三人，但根据第三人提供的账单显示，第三人在收到该定金款后同日即将定金转账给了被告吴平録，并由吴平録出具了5万元定金收据给原告收执。因此，原告要求第三人返还定金5万元依据不足，本院不予支持。对于原告主张被告赔付原告经济损失及精神损失38.6万元及要求被告吴平録、林红英、吴志炫在无力排除障碍的情况下需退还原告首付款33.7万元的问题。首先，虽然其中33.7万元购房款支付至吴志炫的银行账户，但涉案房屋的出卖人为吴平録、林红英，原告是按吴平録的要求将该购房款支付至吴志炫的银行账户的，且收到款项后吴平録亦出具了收款收据给原告。因此，原告要求吴志炫承担相应责任，依据不足，本院不予支持。其次，因原告选择继续履行合同，且原告并未举证因被告吴平録、林红英违约行为对其造成的实际损失情况。故原告要求吴平録、林红英赔偿其损失38.6万元及返还购房款33.7万元依据不足，本院不予支持。吴志炫是否行使相关权利属其自身权利，且本案为房屋买卖合同纠纷，与房产释权属不同法律关系。原告作为涉案房屋的买受人在本案中请求判令被告吴志炫走相关房产释权的法定程序，和原告共同主张其在房产上的法定持有份额，无法律依据，本院不予支持。被告林红英、吴志炫经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利，本院依法作缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：一、原告陈树华与被告吴平録、林红英及第三人梅州市客联房地产有限公司于2020年3月4日签订的《不动产买卖合同》合法有效；二、驳回原告陈树华的其他诉讼请求。案件受理费8605元（此款已由原告预交），由原告陈树华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  余梅芬审 判 员  宋嘉奕人民陪审员  杨雪花二〇二〇年九月十日书 记 员  吴尽娜