呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2385号上诉人（原审原告）：金禾，男，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：高琴，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯思佳，内蒙古东日律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭桂霞，女，住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘敏，北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人金禾与上诉人郭桂霞合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人金禾及其委托诉讼代理人高琴、冯思佳，上诉人郭桂霞的委托诉讼代理人刘敏，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金禾上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项,改判郭桂霞返还金禾摊位购买款38000元;2、本案诉讼费由郭桂霞承担。事实和理由：一、一审法院判决事实认定错误。1、双方签订《商场摊位买卖协议》时,金禾并不知晓该商铺系郭桂霞租赁。2、若签订协议时金禾知晓该商铺系郭桂霞租赁,则不会与郭桂霞签订《商铺摊位买卖协议》并在协议履行后要求郭桂霞配合办理过户手续。3、郭桂霞存在欺诈行为。按照《内蒙古民族商场有限公司满达商城摊位租赁合同书》的约定,案涉商铺(满达一楼B-A115)系郭桂霞向内蒙古民族商场有限公司满达商城租赁。郭桂霞并非该案涉商铺的所有权人,其仅享有占有、使用、收益的物权权能。但郭桂霞与金禾签订的《商场摊位买卖协议》第四条约定,郭桂霞明确将店铺出售给金禾后过户,双方明确的真实意思表示为郭桂霞向金禾转移案涉商铺(满达一楼B-A115)的所有权,并非一审认定的店铺经营权、使用权的转让。二、一审法院判决解除双方之间签订的《商场摊位买卖协议》,但对于《商场摊位买卖协议》解除后的法律责任认定错误。按照《合同法》第九十七条之规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中,双方签订《商场摊位买卖协议》后,因郭桂霞并非商铺所有权人,该商铺根本无法过户至金禾名下,导致该协议目的已不能实现,故金禾请求将购买店铺费用38000元予以返还并无不当。而一审判决判令郭桂霞返还金禾19000元显然错误。三、一审法院适用过错归责原则属于法律适用错误。一审法院认定金禾在签订《商场摊位买卖协议》时,未向房产部门及满达商城核实郭桂霞是否享有该摊位的所有权及知晓商铺是租赁物而存在过错,判令合同解除后金禾应承担50%的责任。依照《合同法》一百一十九条、一百二十条之规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿;当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。过错归责原则应适用在损害赔偿请求过程中,双方当事人都违反合同或者一方违约另一方未及时止损的情形下,金禾并未违反合同约定或者有任何违约行为,且在签约之时,金禾并不知晓商铺是租赁物,同时郭桂霞也未将此事实告知金禾,故不应当承担过错责任。综上,一审法院认定事实错误、适用法律错误,因此请求二审法院查明本案事实,依法撤销一审判决第二项,依法改判郭桂霞返还金禾摊位购买款38000元,以维护金禾的合法权益。郭桂霞辩称，第一，双方的摊位买卖协议实质为租赁协议。双方在进行交易时郭桂霞已将商铺的协议，即与满达商城之间的租赁协议如数的交给金禾，因此金禾上诉状中提到的说法不正确。第二，郭桂霞不存在欺诈行为，金禾实际为满达商城的经营业主，双方均在满达商城经营多年，对满达商城的实际情况非常了解，除该商铺外金禾另有其他商铺在满达商城内，因此对满达商城商铺的习惯性交易双方都非常了解，双方也非常清晰的知悉满达商城的过户实际为金禾另行与满达商城和工商营业部门办理工商营业执照，如双方真实意思为房屋所有权过户，则金禾至少要向郭桂霞索要或者是至少要看一下房屋的所有权证，而不是仅凭一个商铺买卖协议即可完成购买。因此，购买商铺并非金禾的真实意思表示。第三，实际上金禾请求解除合同的权利应该从其知道之日起一年内行使，其请求已超过除斥期间。郭桂霞上诉请求：1、请求撤销一审判决,驳回金禾一审诉讼请求。2、本案诉讼费用由金禾承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误。一审法院认定“双方签订的《商场摊位买卖协议》虽为买卖,但实际应为店铺经营权、使用权的转让”,“因《内蒙古民族商场有限公司满达商城摊位租赁合同书》中写明了郭桂霞不可擅自转租、转让,且该摊位也因金禾未继续经营将其转让他人,现涉案摊位已由满达商城出租给案外人石某经营,故此,该协议目的已不能实现,金禾主张解除双方签订的《商场摊位买卖协议》,本院予以支持”、“因金禾未核实摊位产权,明知该摊位系郭桂霞租赁的前提下签订买卖协议,存在过错,应承担50%的责任。郭桂霞在无权转让、转租摊位的前提下与金禾签订协议,也存在过错,应承担50%的责任。故此判决郭桂霞应当返还金禾19000元摊位购买费”。一审的上述认定错误,理由如下:1、双方签订的《商场摊位买卖协议》,虽名为摊位买卖协议,但实质为摊位转租协议(使用权转让协议),且已经履行完毕,不具有解除可能性。众所周知,经营权是工商行政管理部门允许自然人开展经营活动的行政许可,具有人身依附性,是不可能在自然人之间买卖的。从客观实际情况看,郭桂霞是依据与满达商场签订的租赁协议而承租使用该店铺,后又将商铺转租给金禾,金禾可以依据双方签订的转让协议办理工商营业执照,即《商场摊位买卖协议》中约定的所谓“过户”。从合同目的角度看,双方签订该合同的真实目的是郭桂霞将该摊位交由金禾使用经营,而非办理工商营业执照。客观上该协议签订后,郭桂霞也实际将该店铺交由金禾经营使用,合同履行完毕,合同目的已实现,不具备解除条件。2、双方交易的价款实际为店铺租金和转让时郭桂霞交给金禾的部分货架的价值。多年来,在呼市地区,满达商场由于其处于繁华地段,经营一直非常好,其商铺更是一位难求,加之近年来周边商铺租金价格的上涨,使得其商铺二手转让价格大涨,本案中双方约定的租金价格完全符合当时的市场价格;此外,双方当事人均是长期在满达经营的老业主,对满达商铺转租价格非常了解,合同价格是双方当事人认可的价格,且该合同已经履行完毕,不应存在返还租金的问题。3、郭桂霞与满达商场签订的《内蒙古民族商场有限责任公司满达商城摊位租赁合同书》虽然约定:未经满达商城同意,租用摊位的使用权不得转交第三方,包括但不限于擅自转租、转让等;但客观实际是,满达商城一直未限制经营业主之间转租、转让,且郭桂霞与金禾将商铺转租后,金禾在满达商城内经营了几个月之久,满达商城并未提出反对,也实际收取了金禾缴纳的相关费用,即使双方当事人之间的转租行为未得到满达商城的允许,客观上也形成了对该转租行为的追认,因此,该转租行为合法有效,郭桂霞不存在任何过错。金禾辩称，双方签订的商场摊位买卖协议是买卖合同，双方约定了过户，依据法律规定和日常的解释，可以确定就是所有权的转移和变动。而郭桂霞对过户的解释为经营权的转让，无事实和法律依据。第二点是本案是买卖合同纠纷，郭桂霞对于租金的解释无事实和法律依据。第三点是郭桂霞主张满达商城商铺的转让转租的情况存在交易习惯不成立，因为郭桂霞和满达商城签的租赁合同中已经明确约定了不得擅自转租、转让，故郭桂霞向金禾出让商铺的行为应当被认定为无权处分，所以金禾有权解除双方的《商场摊位买卖协议》。金禾向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间于2017年5月24日签订的《商场摊位买卖协议》。2、依法判令郭桂霞返还金禾支付给郭桂霞的45235元摊位购买款（由于郭桂霞之前在摊位未到期就卖给金禾，因此实际费用计算总和支付给郭桂霞45235元整，其中合同签协议为3.8万元，未到期管理费为7235元）。3、依法判令郭桂霞返还金禾装修该摊位的费用7590元整。4、依法判令郭桂霞承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、金禾（乙方）与郭桂霞（甲方）于2017年5月24日签订《商场摊位买卖协议》，约定甲方将自己位于满达一楼BA115商铺出售给乙方，乙方在2017年5月24日一次性向甲方支付出售店铺费共计人民币叁万捌仟元整。乙方经营接受摊位后，一切费用由乙方承担，与甲方无关。甲方将店铺出售给乙方后过户，乙方在办理工商税务登记等事项时甲方需积极配合其办理。2、郭桂霞在双方签订《商场摊位买卖协议》时向金禾出示过《内蒙古民族商场有限公司满达商城摊位租赁合同书》，该合同书系内蒙古民族商场有限责任公司满达商城与郭桂霞针对涉案商铺签订的租赁合同，双方约定了租赁相关事宜。其中第八条第二条约定郭桂霞不能擅自转租也不可擅自转让。3、金禾在双方签订《商场摊位买卖协议》前后并未向房产部门及满达商城核实郭桂霞是否享有该摊位的所有权。4、金禾于2017年5月23日、2017年5月24日分别用微信转账及银行转账的方式向被告交付3000元和42235元，合计45235元，该金额中有店铺费38000元和剩余使用周期的店铺租金7235元。一审法院认为，本案系合同纠纷，双方签订的《商场摊位买卖协议》虽然名为摊位买卖协议，但金禾在签订该协议前便收到了郭桂霞出示的《内蒙古民族商场有限公司满达商城摊位租赁合同书》，该租赁合同书载明了涉案摊位系郭桂霞从满达商城租赁而来，且金禾在购买该摊位前后并未核实郭桂霞是否享有该摊位的所有权。金禾主张签订协议系为了购买该商铺，明显与事实不符。故此，一审法院认定双方签订的《商场摊位买卖协议》虽为买卖，但实际应为店铺经营权、使用权的转让，且该转让应为双方真实的意思表示，不违反法律法规，应属有效。因《内蒙古民族商场有限公司满达商城摊位租赁合同书》中写明了郭桂霞不可擅自转租、转让，且该摊位也因金禾未继续经营将其转让他人，现涉案摊位已由满达商城出租给案外人石某经营，故此，该协议目的已不能实现，金禾主张解除双方签订的《商场摊位买卖协议》，一审法院予以支持。对于金禾主张返还摊位购买款42235元，一审法院认为，其中7235元系店铺的租金，因金禾实际使用，故该费用不应返还。剩余38000元，因金禾未核实摊位产权，明知该摊位系郭桂霞租赁的前提下签订买卖协议，存在过错，应承担50％的责任。郭桂霞在无权转让转租摊位的前提下与金禾签订协议，也存在过错，应承担50％的责任。故此，郭桂霞应当返还原告19000元摊位购买款。对于金禾主张的装修损失7590元，因金禾仅提供了记载金禾姓名的收款收据，无法证明该收据与本案的关联性，且金禾也未提交相关装修的明细，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除原告金禾与被告郭桂霞于2017年5月24日签订《商场摊位买卖协议》；二、被告郭桂霞于于本判决生效后十五日内一次性返还原告金禾19000元摊位购买款；三、驳回原告金禾的其他诉讼请求。案件受理费收取1120元，由被告郭桂霞负担718元，由原告金禾负担402元。二审中，金禾向本院提交了三份新证据，第一份为2019年10月25日原告杜某诉被告金禾的民事起诉状；第二份为2019年12月28日的《收条》，载明“杜某收到金禾交来商铺摊位购买款38000元……2018年3月28日的摊位买卖协议已解除”；第三份为呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4642号杜某诉金禾的民事裁定书，载明：裁定准许原告杜某撤诉。拟证明：金禾将摊位转租的3.8万元已经全部退还给杜某，金禾知晓与郭桂霞签订的商铺协议不得转租转让的时间为2019年，由此造成的损失应由郭桂霞承担。郭桂霞的质证意见为：对于裁定书的真实性认可，但与本案无关联性，因为实际上杜某撤诉了，没有实际审理内容。对于民事起诉状和收条的真实性及证明问题均不认可，因真实性无从考证。本院的认证意见为：对以上三份证据中的民事起诉状、民事裁定书的真实性予以确认，关联性在后文中论述；对收条的真实性无法核实，也与本案不具有关联性。本院二审经审理查明，金禾在二审中陈述，其于2017年5月开始对涉案摊位进行装修，使用至2018年3月28日将摊位转让给了案外人杜某。结合金禾二审提交的民事起诉状及民事裁定书，本院对金禾以上当事人陈述的事实予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《商场摊位买卖协议》性质该如何认定；二、双方之间的《商场摊位买卖协议》是否符合解除的条件；三、一审以各自承担50%的比例认定过错，判决郭桂霞退还金额19000万元，是否有事实及法律依据。针对第一个争议焦点。二审中，就《商场摊位买卖协议》第四条“经甲乙双方协商，甲方将店铺出售给乙方后过户，乙方在办理工商税务登记等事项时，甲方须积极配合其办理”如何理解，双方发表了意见：金禾认为“过户”为该店铺的所有权转让给金禾，且使用权、经营权一并转让，金禾只需给商场缴纳管理费即可；郭桂霞认为“过户”并非指所有权的过户，而是郭桂霞将自有的营业执照注销，然后协助金禾办理新的营业执照。根据上述第四条的整体文意解释，“过户”与“办理工商税务登记”具有前后承继性，办理“过户”指向的是“办理工商税务登记”。此外，双方均认可涉案摊位面积为8平米左右，以双方交易价格转让款3.8万元计算，折合每平米4700元左右，该价格远低于2017年呼和浩特市包含室内摊位在内的二手商业用房转让价格。再者，金禾在签订《商场摊位买卖协议》时收到了郭桂霞出示的《内蒙古民族商场有限公司满达商场摊位租赁合同书》，该租赁合同书载明了涉案摊位系郭桂霞从满达商城租赁而来，金禾主张签订协议系为了购买该商铺，明显与事实不符。故先不论郭桂霞是否有处分摊位的所有权，双方之间转让的必然不是摊位的所有权，双方交易的是在该摊位进行经营活动的摊位使用权。针对第二个争议焦点，2019年6月21日，内蒙古民族商场有限责任公司满达商城与案外人石某就涉案摊位签订了《摊位租赁合同书》，约定租赁期限为2019年6月21日起至2020年2月12日止，故至金禾起诉时，涉案摊位的承租人已为案外人，《商场摊位买卖协议》所交易的经营使用权已无现实履行的可能性，郭桂霞与金禾签订合同的根本目的已不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《商场摊位买卖协议》符合法定解除的条件，应予解除。此外，关于郭桂霞认为金禾的起诉已过除斥期间的意见，本院认为，金禾应自2019年10月杜某将其起诉之日知悉涉案摊位不允许转让的情况，双方并未约定解除权行使的期限，亦无相关法律规定，金禾诉请解除合同并未超过合理期限。针对第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金禾上诉请求恢复原状，即请求郭桂霞退还双方合同约定的38000元摊位转让费。本院认为，根据以上法律规定，结合金禾自认的于2017年5月至2018年3月实际使用涉案摊位进行装修、经营的情况，参照涉案摊位的租金价格，一审酌定郭桂霞退还金禾一半的转让款19000元并无不当。综上所述，金禾、郭桂霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费280元（郭桂霞已预交），由郭桂霞负担；二审案件受理费280元（金禾已预交），由金禾负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年九月二十四日（法官助理 贾沛然书记员 韩若萱