河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终2031号 上诉人（原审被告）：周淑英，女，1954年2月12日出生，汉族，河北省邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：郑晓光，男，1978年11月21日出生，汉族，住邢台市襄都区，系上诉人之子。 委托诉讼代理人：刘彦立，河北正扬时代律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郑德录，男，1953年11月19日出生，汉族，河北省邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：郑晓光，男，1978年11月21日出生，汉族，住邢台市襄都区，系上诉人之子。 委托诉讼代理人：刘彦立，河北正扬时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑书芳，女，1964年1月18日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：李兴利，男，1958年6月13日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区，与郑书芳系夫妻关系。 委托诉讼代理人：董雷闯，河北瀛檀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李兴利，男，1958年6月13日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：董雷闯，河北瀛檀律师事务所律师。 上诉人周淑英、郑德录因与被上诉人郑书芳、李兴利房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周淑英、郑德录的委托诉讼代理人郑晓光、刘彦立以及上诉人周淑英，被上诉人郑书芳委托诉讼代理人李兴利、董雷闯，被上诉人李兴利及其委托诉讼代理人董雷闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑德录、周淑英上诉请求：请求撤销邢台市桥东区人民法院作出的（2020）冀0502民初字547号民事判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：一、本案郑书芳、李兴利与郑德录于2002年9月18日签订的《房产买卖合同》违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。本案诉争的房屋，土地性质属于集体所有土地。该土地属于村集体所有，土地及土地上的房屋，只能在村集体内部流转，不能向村集体以外的成员买卖，国家曾多次出台有关法律法规，明令禁止城镇居民购买农村房屋。郑书芳、李兴利属于城镇居民，不是碾子头村的村民，不具备购买该房屋的主体资格，无权购买本案房屋，城镇居民购买农村房屋，违背我国的土地所有权制度，危害国家公序，损害社会公共利益。因此双方签订的合同属于《合同法》52条规定的无效合同。二、本案一审判决让两上诉人在判决生效后十日内配合办理房屋过户手续的条款，因违背土地管理法等相关法律法规，而不能具体执行，是错误的判决。上诉人到邢台市不动产登记中心就该判决的执行问题做专业的咨询，该中心不动产法规科科长明确回复，集体所有土地上的房屋不能办理过户手续，城镇居民不允许购买农村的房屋，就本案碾子头村的过户问题，负责人也明确说明如果被上诉人是城镇居民，那不动产中心肯定不能配合办理过户手续。三、本案的房产买卖合同，没有上诉人郑德录的亲笔签字，周淑英又不知情。本案房产买卖合同不能成立。一审审理案件期间，上诉人郑德录曾提出，自己没有在被上诉人的合同上签过字，该合同上的签名，不是自己的亲笔签名，因为郑德录的“德”字从来不这样写，明显是一审原告伪造。因此该合同既没有郑德录的签名，也没有周淑英的签名，合同不能成立。四、本案一审判决适用法律错误。本案的核心问题就是因为房屋面临拆迁才导致的诉讼，只有本案房屋将来拆迁后，土地收归国有，才会是国有土地，目前土地性质仍然是集体土地，一审判决不能因为该地域纳入城市规划范围，就认为合同不违反法律、法规的强制性规定。该认定明显是对法律的错误认识，因此适用法律错误。五、根据本案客观事实来说。本案存在诸多问题。郑德录和郑书芳是亲兄妹关系，周淑英这些年一直要起诉要回房屋。郑德录顾及兄妹情一直阻拦，直到被妹妹告上法庭才恍然醒悟。2002年的合同确实没有郑德录、周淑英的亲笔签字，因此一审原告在2002年以后，曾多次找上诉人另签房屋买卖协议，上诉人都不同意签订。直到一审时，上诉人才发现本以为丢失的房产证和土地证竟然一直在一审原告手中。因此上诉人认为本案双方没有形成一个完整的买卖房屋的过程，合同存在诸多问题。六、一审开庭和整个审理过程不公平，不公正。一审在开庭时不让上诉人充分发表意见，庭审中很多陈述的意见都没有记录，一审判决不公正。综上所述，本案一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应当直接改判或发回重审。 郑书芳答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并且本案诉争房屋所在区域已经纳入城乡建设规划的范围，而且本村房屋已经拆迁了相当一部分。同时，该房屋又是其个人财产，其买卖并没有违反法律和行政法规的强制性规定，所以合同有效。同时，我方对诉争房屋已经合法占有、使用、修缮和添附，如果擅自认定合同无效势必会打破市场交易的稳定性。二、本案诉争房屋合同上是上诉人郑德录的亲笔签名，一审中申请人认为合同不是其签名，但是申请人未在法院告知规定的时间内申请笔迹鉴定，可见对其是认可的。综上，上诉人的上诉理由不能成立。 李兴利答辩称，一、本案所买房屋有邢台市人民政府颁发的房屋所有权证书，是可以自由买卖的城镇私人房产，双方签订的买卖合同，不违反国家法律规定，是合法的有效合同。二、双方房屋买卖合同中，甲方郑德录的名字是郑德录亲自书写，不存在伪造签名之说，一审时法官曾让郑德录提交关于该签名真假与否的鉴定申请书，郑德录没有提交。三、上诉人郑德录与郑书芳是亲兄妹，该房屋的买卖是在他父亲的撮合下完成的，双方家庭对此也是明知的，并不存在相互欺瞒问题。且房子交付给被上诉人已有18年之久，之前没有任何争议，只是现在要过户上诉人才反悔。其他答辩内容同郑书芳答辩意见。 郑书芳、李兴利向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《购房屋协议》有效；2.判令被告配合原告办理房屋过户登记手续及其他相关事宜；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告郑书芳、李兴利系夫妻关系，被告郑德录、周淑英系夫妻关系。1983年8月24日，郑德录与于桂英签订房基地、房屋买卖协议，约定郑德录以1800元购买于桂英位于碾子头村××房基地××、××房。1989年5月10邢台市土地管理局颁发的邢市集建1989字第13050231667045号集体土地建设用地使用证显示土地使用者为“周桂花”，邢台市桥东区碾子头社区居民委员会于2020年4月14日出具证明，证明该村村民周淑英（曾用名周贵先）的邢市集建1989字第13050231667045号集体土地建设用地使用证上的名字“周桂花”系书写错误。1991年5月17日以郑德录妻子周淑英曾用名“周贵先”办理了邢市字第004577房屋所有权证。根据原、被告双方提交的《房产买卖合同》，显示郑德录与郑书芳、李兴利于2002年9月18日签订了《房屋买卖合同》，原告出资6万元购买了被告的碾子头村151号房产。现门牌号由原碾子头151号变更为碾子头75号，变更后的门牌75号门牌证显示户主系李兴利，用电户名变更登记为郑书芳，用水、燃气登记在李兴利名下。2012年邢台市房屋产权产籍监理处证明“周贵先位于桥东区的房产已办理房屋所有权证，房屋所有权证号：邢市字第××号，房屋产权面积80.59平方米”。2019年11月原告要求被告协助办理房屋过户手续，被告拒绝过户。 一审法院认为，被告周淑英辩称不同意卖房子，但根据李兴利、郑书芳与周淑英的谈话录音，双方在长达半小时的沟通过程中，周淑英始终表示对2002年双方的房屋买卖行为知情，也多次表示房屋会给原告，但拒绝办理过户，因此该院对二原告与二被告之间的房屋买卖行为予以确认。被告主张买卖合同无效是因为该诉争房屋以后可能涉及拆迁而提出的，从维护交易安全出发，继续履行合同较为符合本案的实际情况，结合双方提交的《房产买卖合同》，原、被告双方系于2002年9月18日通过协商，签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，虽然诉争房屋原来是集体用地性质，但该房屋所在地域已纳入了城市建设规划范围，双方对诉争房屋的买卖行为，不违反法律、法规的强制性规定，双方所签房屋买卖合同有效，应受法律保护。合同签订后，原告按合同约定支付了6万元购房款，被告也已交付房屋给原告使用多年，应配合原告办理房屋过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告郑书芳、李兴利与被告郑德录、周淑英于2002年9月18日签订的《房产买卖合同》有效；二、被告郑德录、周淑英自本判决生效之日起十日内配合原告郑书芳、李兴利办理邢台市桥东区房屋（房屋所有权证号：邢市字第××号）过户登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告郑德录、周淑英负担。 本院二审期间，当庭播放了上诉人方的手机录音，上诉人提供了根据该录音内容整理的书面文字材料。同时，说明通话录音的对象为邢台市不动产登记中心法规科王科长，用以证明根据内容本案所涉房子和土地是不能分开的，且无法过户。 还查明，周淑英于1991年5月17日办理本案房产证时，其已是城镇户籍。 除上述争议及查明内容外，二审查明的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，根据郑书芳、李兴利提供2002年9月18日签订的《房产买卖合同》，郑书芳、李兴利与周淑英的谈话录音的内容，郑书芳、李兴利持有案涉房产证及土地使用证的事实，结合李兴利作为案涉房产燃气用户签订安装燃气的时间跨度，上诉人收到6万元和郑书芳、李兴利占有使用房屋以及交纳水电费的事实，综合当事人陈述等证据，能够证实郑书芳、李兴利与周淑英、郑德录就本案房产进行买卖交易的真实性，足以认定郑书芳对房产买卖行为知情。周淑英、郑德录提供的证据不能反驳郑书芳、李兴利证据的证明力。据此，本案足以认定郑书芳、李兴利占有、使用邢台市桥东区房屋（房屋所有权证号：邢市字第××号）并不是无权占有，郑书芳、李兴利正是基于签订、履行《房产买卖合同》后而有权占有该房产，郑书芳、李兴利当然享有占有、使用等该房产的权利。 本案是因房屋所在地域已纳入了城市建设规划范围，因房屋拆迁利益的得失所引发的诉讼，对此，当事人应当理性对待，并本着诚信、友善的态度处理亲属间纠纷。一方提出确认合同无效的实质是对双方业已完成且经过近二十年交易的反悔，其做法有违诚实信用原则。本案应当兼顾合同自愿、诚实信用等法律原则的适用和维护，不能使一方因违反诚实信用原则而获取额外利益，基于签订、履行《房产买卖合同》的真实性，郑书芳、李兴利当然享有因房屋拆迁其最终获得房屋拆迁利益的权利。 正是基于以上理由，审查周淑英系城镇户籍取得案涉房产所有权证所涉及的事实，虽然周淑英提出其取得房产证时法律没有明确禁止，其是在土地管理法实施前取得房产证的事由，但根据法不溯及既往原则，按照周淑英的说法，同样不能禁止周淑英、郑德录作为原房产权利人向郑书芳、李兴利出卖房屋的权利。鉴于《不动产登记暂行条例》实施后，案涉房产应当与其所依附的土地一并登记，并保持权利主体一致。由于现阶段案涉房产其所依附的土地没有落宗，故原审判决郑德录、周淑英配合郑书芳、李兴利办理房屋过户登记手续的条件并不具备。对此，可待符合条件后一并另行处理。至于周淑英、郑德录提出一审开庭时不让其充分发表意见，因本案证据无法证实一审审理程序不当，对其该项主张的事实，本院不予认定。 综上所述，因案件涉及房屋过户登记手续的条件不具备。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2020）冀0502民初547号民事判决； 二、郑书芳、李兴利与周淑英、郑德录于2002年9月18日签订的《房产买卖合同》成立； 三、驳回郑书芳、李兴利的其他起诉。 一审案件受理费100元，减半收取计50元，由郑书芳、李兴利负担；二审案件受理费100元，由周淑英、郑德录负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  郑延铎 二〇二〇年九月八日 书记员  张姿巍