江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5176号 原告：王德新，男，1948年9月9日生，回族，住南京市。 被告：甘俊，女，1988年10月3日生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区龙山街道四捍社区马场一队20号。 委托诉讼代理人：甘本财，男，1966年5月1日生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区龙山街道四捍社区马场一队20号，被告甘俊父亲。 委托诉讼代理人：徐允青，安徽宇润律师事务所律师。 原告王德新诉被告甘俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德新、被告甘俊委托诉讼代理人甘本财、徐允青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王德新向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告租金损失及其他损失共计29865元，其中中介跑腿费500元、更新设施700元、之前案件诉讼费535元、律师咨询费2000元、可得利益损失租金4900×7-4900-4900=24500元（2020年1月12日至8月24日）、10天免租期4900÷30×10=1630元。事实和理由：（2020）苏01民终2527号民事判决认定被告的行为构成根本违约。根本违约是一种严重的违约行为，已导致原告合同目的落空，即原告应有的财产权益受到被告非法侵害。上述判决及（2019）苏0106民初12099号民事判决书均认可原告对被告应承担的违约责任或损失赔偿，可另案解决。涉案房屋属于市中心学区房，每年8月份为租赁高峰时段，多因陪读租房。被告给付定金及双方签约时，曾有多人希望承租涉案房屋，其中不乏高于涉案租金者。被告在合同履行期间，新的租赁高峰期到来之前退租，加之新冠疫情非常时期，涉案房屋已难以以原有的租金重新招租，导致房屋不应有的空置。为避免损失的扩大，原告同意转租并告知具体的转租方法可以协商。同时，原告也在多家媒体上登载招租广告，寻求新的承租人。被告认为付了违约金就获得了可以任意解除合同的权利，就可以免除因违约给向对方造成的全部损失，是对法律的错误理解。被告应赔偿可得利益损失。即自2020年1月12日至2020年8月24日依约收取的租金。现涉案房屋仍然空置，应付5个月的租金作为违约金。原告给予被告的免租期10天，应计入损失，中介费500元，更新设施700元，诉讼费1100元，合计27440元，均应赔偿。另还需支付2018年9月1日至2020年1月12日的物业费。 被告甘俊辩称，案涉房屋若有空置损失，是原告自身原因造成的，与被告无关。原告的其他损失均无依据。2020年1月11日房屋已交付给了原告，交付前的租金20030.77元被告已支付，交付后应当由原告自付。空置损失是原告怠于行使权利造成的扩大。被告没有住过这个房子，该付的租金和违约金4900元都付了，不需要再支付其他损失，原告也没有提供证据来证明。原告没有给被告10天的免租期，原告也没有证据证明给了被告10天的免租期。诉讼费由前面的案件确定，本案的诉讼费由本案法官确定。律师咨询费双方没有在合同中约定，且原告未提供证据证明其支出了2000元咨询费，故不应由被告承担。 经审理查明，（2019）苏0106民初12099号民事判决查明，2019年8月31日，甘俊（乙方、承租方）与王德新（甲方、出租方）签订租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方生活居住，租期自2019年9月10日起至2020年8月24日止，月租金4900元，租金总计58800元，自合同签订之日起，乙方向甲方支付半年租金29400元，下半年租金26950元于2020年1月31日前一次性向甲方支付；乙方向甲方交纳押金5000元；本合同自双方签字生效，双方均应严格履行本合同应尽的各项义务，违约方承担违约责任，违约金为5000元等等。合同签订后，甘俊支付王德新租金29400元，押金4900元。王德新将涉案房屋钥匙一把交付甘俊，甘俊对涉案房屋内的家用电器进行了查验。2019年9月9日，王德新询问甘俊是否回南京，等甘俊回南京时把电、气卡号给甘俊，甘俊回复称大概十五六号的样子回南京。甘俊询问涉案房屋内的水龙头、灯、马桶是否修好，王德新回复称已换成新的。2019年9月10日，甘俊向王德新发送微信称，正式通知王德新终止双方签订的租房合同，甘俊认违约责任并承担5000元违约金，希望王德新退还预付的房租29400元，押金4900元作为违约金不用退还，100元的违约金差额在预付房租中扣除。王德新回复称合同已生效，房屋已交付，甘俊提出的要求和理由不合理不合法，承担违约责任并不能免除违约者还应承担的赔偿责任。 后该判决认定，关于合同解除问题。王德新作为出租人已将约定的租赁物交付甘俊，甘俊作为承租人亦应按约全面履行合同。甘俊以同住人恐高合同无法继续履行为由要求解除租赁合同，不符合合同约定和法律规定，但考虑甘俊已在他处居住，继续履行合同会增加履约成本，为平衡双方利益，甘俊要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持，甘俊在租赁合同解除后应将涉案房屋返还王德新，如甘俊于2020年3月9日前返还涉案房屋，则王德新应将涉案房屋返还之日至2020年3月9日期间的租金退还甘俊。甘俊作为违约方应当承担的违约责任不因解除合同而减少或者免除，对于违约金或损失赔偿问题，被告可另行解决。遂判定：一、解除甘俊与王德新2019年8月31日签订的租赁合同；二、甘俊于判决生效之日起五日内将南京市房屋返还王德新；三、王德新于判决生效之日起五日内退还甘俊实际返还上述房屋之日起至2020年3月9日期间的房屋租金（租金标准为4900元/月，如甘俊于2020年3月9日之后返还房屋，则王德新无需退还租金）。 后王德新不服该判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）苏01民终2527号民事判决，查明，王德新表示，其同意甘俊对外转租，但是甘俊对转租应当提供一个担保。甘俊提交房屋交付通知、快递单及签收信息，证明甘俊于2020年1月9日将涉案房屋钥匙邮寄给王德新，王德新在2020年1月11日已经签收，涉案房屋在2020年1月11日已经交付给王德新。王德新认可其收到该快递，但认为该证据和本案没有关联性，一审判决返还房屋，钥匙仅是房屋的配件之一，房屋应当要进行验收，其在收到钥匙后未去涉案房屋查验。庭审中，王德新表示，如果法院判决解除租赁合同，其希望就甘俊应承担的违约责任问题在本案中一并处理。甘俊不同意在本案中一并处理，表示如果法院二审判决其赔偿损失，则其上诉权无法保障。该判决认定，本院判决解除合同符合法律规定，双方的租赁合同解除后，甘俊作为违约方应依法承担相应的违约责任。王德新虽表示愿意在二审中就此问题一并处理，但因甘俊不同意，且双方不能就此协商一致，王德新可另行主张权利。王德新虽不同意解除租赁合同，但在甘俊已违约的情况下，王德新应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。甘俊在一审判决后，于2020年1月9日将涉案房屋钥匙通过邮寄的方式交付给王德新，王德新亦于2020年1月11日予以签收，王德新虽称其未去涉案房屋查验，但其在审理期间亦未提供证据证明涉案房屋不符合交付的条件，故应当视为甘俊已将涉案房屋返还给王德新。甘俊应付的租金应计算至王德新2020年1月11日收到涉案房屋钥匙时止，王德新应将2020年1月12日至2020年3月9日期间已收取的房屋租金返还给甘俊。经计算，王德新应返还甘俊租金为9369.23元[29400元-（29400元÷182天×124天）]。 为证实已采取措施防止损失扩大，王德新提供照片两张。甘俊认为照片不清楚，无法证明王德新为了防止损失扩大招租。 以上事实，有当事人陈述、（2019）苏0106民初12099号民事判决书、（2020）苏01民终2527号民事判决书、照片等证据证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，本院从甘俊已在他处居住，继续履行合同会增加履约成本，为平衡双方利益的角度出发，支持了甘俊要求解除租赁合同的诉讼请求。但甘俊系根本违约，故王德新有权要求甘俊赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方的租赁合同期限约为12个月，月租金为4900元，甘俊签订合同后不久即表示不再履行，甘俊已支付的费用为24930.77元（租金20030.77元、押金4900元）。王德新主张甘俊须再支付可得利益损失24500元，加上甘俊已承担的24930.77元，合计49430.77元，已经超过10个月租金，与合同实际履行应支付的租金相差不足2个月租金。而（2020）苏01民终2527号认定，王德新虽不同意解除租赁合同，但在甘俊已违约的情况下，王德新应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。在（2020）苏01民终2527号民事判决未生效前，王德新一直不同意解除合同，故王德新提供的照片与其防止损失扩大的主张缺乏关联性，故王德新已采取措施防止损失扩大的主张，本院不予支持。综合考虑甘俊的违约程度、合同履行的状况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定损失为9500元。 关于更新设施费用700元，系为履行出租人义务而实施，更新后的设施亦归王德新所有，王德新主张作为甘俊违约的损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于律师咨询费2000元、中介跑腿费500元，王德新并未提供证据证实已实际发生费用，且上述费用并非必要支出，作为损失亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于10天免租期的租金4900÷30×10=1630元，双方在9月9日还在协商交付水电卡等事项，尚未完全交付，王德新的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼费的负担，系法院根据当事人的主张作出的负担，双方并未作出约定，故王德新要求甘俊负担，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、甘俊于本判决生效之日起五日内支付王德新损失9500元； 二、驳回王德新的其他诉讼请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费546元，减半收取273元，由甘俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年九月十六日 书记员  吴 丹