云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1261号上诉人（原审被告）：景洪华瑞天香养生会馆，经营场所云南省西双版纳州景洪市。经营者：姜飞燕，女，1968年12月9日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：何建文，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵庆洲，男，1963年2月28日出生，汉族。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：蒋小涵，女，1992年5月11日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：王奕，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司，住所地景洪市。法定代表人：杨梅，总经理。委托诉讼代理人：王大虎，男，1970年1月2日出生，汉族。特别授权代理。上诉人景洪华瑞天香养生会馆（以下简称华瑞会馆）因与被上诉人蒋小涵、被上诉人西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司（以下简称纳山纳水公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2019)云2801民初4337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华瑞会馆的委托诉讼代理人何建文、赵庆洲、被上诉人蒋小涵的委托诉讼代理人王奕、被上诉人纳山纳水公司的委托诉讼代理人王大虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华瑞会馆上诉请求：1.撤销景洪市人民法院(2019)云2801民初4337号民事判决第三项；2.改判由纳山纳水公司向蒋小涵支付2017年3月28日至2018年8月28日期间的租金；3.改判华瑞会馆从2019年8月29日支付至2020年2月26日的租金。华瑞会馆二审当庭变更上诉请求：1.撤销景洪市人民法院(2019)云2801民初4337号民事判决；2.驳回蒋小涵的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由蒋小涵承担。事与和理由：1.华瑞会馆与蒋小涵没有房屋租赁合同的事实，蒋小涵请求支付租金没有事实依据。2.华瑞会馆所使用的房屋是云南拓普房地产开发集团有限公司的，该房的实际管理人是云南拓普房地产开发集团有限公司，蒋小涵无权行使所有权。蒋小涵辩称，一审已经查明清楚，涉案房屋是在2017年3月28日以物抵债的方式归属蒋小涵，且房屋易主的事实已经通知到达了华瑞会馆，华瑞会馆按照双方口头约定向蒋小涵支付一年的房屋租金333300元。不知道为何当庭又提出相互矛盾的意见。此后，经过多次催告协商，华瑞会馆未再支付任何房屋租金，占用房屋至今，造成蒋小涵的重大损失。根据合同法关于租赁合同的有关规定，即买卖不破租赁，云南拓普房地产开发集团有限公司通过以物抵债的方式将房屋101号、102号的所有权以及租赁房屋应收取租金权利已经全部转让给蒋小涵。因此华瑞会馆的上诉理由不能成立。综上，华瑞会馆的抗辩理由均没有提供任何有效的证据证明，期间掺杂了与该案无关联的观点，拒绝返还房屋及支付租金的理由不能成立。一审判决公平合理，请驳回华瑞会馆的上诉请求。纳山纳水公司辩称，涉案房屋实际上没有向蒋小涵移交，因为云南拓普房地产开发集团有限公司与蒋小涵的债务案件当中，法院将房屋以物抵债给蒋小涵，虽然有抵债的裁定，但是人民法院并没有与作为产权人的云南拓普房地产开发集团有限公司办理房屋移交给蒋小涵的相关手续，同时也没有与房屋的实际管理人员纳山纳水公司办理将房屋移交给蒋小涵相关手续。当前房屋的产权人仍然是云南拓普房地产开发集团有限公司。蒋小涵向一审法院起诉请求：1.判令解除景洪市滨江公园北侧防洪大堤外（龙舟广场）28幢101号、102号房屋的租赁合同，并由华瑞会馆返还房屋；2.判令华瑞会馆支付房屋租金（自未付房租之日2018年3月28日暂计算至起诉之日2019年8月26日，实际支付至返还房屋之日止，计算方式：333300元+333300元÷365天×151天=471185.753元）；3.诉讼费由华瑞会馆承担。一审法院认定事实：2014年9月3日和9月26日，华瑞会馆经营者姜飞燕丈夫赵庆洲向纳山纳水公司通过银行转账支付400万元房款。2014年10月1日，华瑞会馆经营者姜飞燕与纳山纳水公司订立《龙舟广场商铺租赁合同》，合同约定：纳山纳水公司将云南拓普房地产开发集团有限公司的交由其经营管理的景洪市龙舟外滩项目（位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤龙舟广场）第28栋出租给华瑞会馆经营者姜飞燕经营养身会馆使用。商铺总建筑面积约为1157.88㎡，免租期为18个月（2014年10月1日至2016年3月31日），计租日期为4月1日，年租金为50万元。自2017年4月1日起，年租金按上一年年租金标准逐年递增5%，租期10年，即自2014年10月1日起至2024年9月30日止。合同期内，如姜飞燕购买28栋，享有优先购买权，具体购买详情与云南拓普房地产开发集团有限公司商谈，购买前的使用按使用天数支付租金。该合同订立后，华瑞会馆承租使用该房屋，华瑞会馆经营者姜飞燕向纳山纳水公司通过银行转账支付100万元款项。2014年10月20日，华瑞会馆经营者姜飞燕丈夫赵庆洲与云南拓普房地产开发集团有限公司订立《房屋买卖协议》，约定华瑞会馆经营者姜飞燕及其丈夫赵庆洲向云南拓普房地产开发集团有限公司以2300万元购买该28栋房屋。并于当日，由云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司向华瑞会馆经营者姜飞燕丈夫赵庆洲出具了500万元购房款收据。2015年11月3日，华瑞会馆经营者姜飞燕丈夫赵庆洲与云南拓普房地产开发集团有限公司订立《房屋买卖补充协议》，约定华瑞会馆经营者姜飞燕丈夫赵庆洲支付云南拓普房地产开发集团有限公司的500万元购房款，云南拓普房地产开发集团有限公司不能退还赵庆洲，同意按允景洪农村信用社贷款利率计算支付利息。纳山纳水公司隶属于云南拓普房地产开发集团有限公司，利息、房屋租金、物业管理费、卫生费由双方于每年4月1日按华瑞会馆经营者姜飞燕与纳山纳水公司订立的《龙舟广场商铺租赁合同》28栋房屋有关规定执行结算。2017年3月28日，景洪市人民法院作出（2015）景执字第890号之二执行裁定书，裁定将云南拓普房地产开发集团有限公司位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤（龙舟广场）28幢101号、102号房屋（原房产证号分别为景房权证景字第**和00087791号）抵偿给蒋小涵。2017年10月20日，蒋小涵向华瑞会馆经营者姜飞燕及丈夫赵庆洲发出支付租金、续签合同或者限期搬离通知。2018年3月9日至2018年6月7日，华瑞会馆通过银行分批转账向蒋小涵支付款项共计333300元。2018年5月28日，华瑞会馆经营者姜飞燕及其丈夫赵庆洲向景洪市人民法院起诉云南拓普房地产开发集团有限公司及其西双版纳分公司，要求云南拓普房地产开发集团有限公司及其西双版纳分公司返还购房款500万元及利息。华瑞会馆经营者姜飞燕及其丈夫赵庆洲在诉状中陈述的主要内容：因该28栋中的景房房权证景字第**00087791号二套房屋转移给了蒋小涵，云南拓普房地产开发集团有限公司自2017年3月28日起无权出租已转移给蒋小涵的二套房屋。自2017年3月起，华瑞会馆经营者姜飞燕及其丈夫赵庆洲仅应承担其中一套房产的房租及相关费用。依据《龙舟广场商铺租赁合同》《房屋买卖协议》《房屋买卖补充协议》，计算至2018年2月28日，姜飞燕应付纳山纳水公司房屋租金、物业管理费、卫生费共计612677元（其中包括2016年4月1日至2017年3月28日房屋租金497261元、物业费94948元、卫生费20468元）。云南拓普房地产开发集团有限公司及其西双版纳分公司应付姜飞燕及其丈夫赵庆洲本息共计6537124元，冲抵后应付5924447元，其中本金500万元、利息924447元。该案在审理过程中，华瑞会馆经营者姜飞燕及其丈夫赵庆洲因云南拓普房地产开发集团有限公司自行达成和解协议，景洪市人民法院于2018年8月28日作出（2018）云2801民初2084号民事调解书，该民事调解书内容：一、解除姜飞燕与云南拓普房地产开发集团有限公司委托纳山纳水公司于2014年10月1日订立的龙舟广场28幢《龙舟广场商铺租赁合同》；二、解除赵庆洲与云南拓普房地产开发集团有限公司于2014年10月20日订立的龙舟广场28幢《房屋买卖协议》及2015年11月3日订立的《房屋买卖补充协议》；三、云南拓普房地产开发集团有限公司于2019年6月30日前支付姜飞燕、赵庆洲购房款本金500万元及房屋装修补偿款300万元；四、姜飞燕、赵庆洲放弃利息及对云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司的诉请。现华瑞会馆仍占有使用蒋小涵所有的位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤（龙舟广场）28幢101号、102号房屋（原房产房产证号分别为景房权证景字第**0087791号）。一审法院认为，该案争议焦点：一是蒋小涵、华瑞会馆是否存在房屋租赁合同法律关系及华瑞会馆已支付给蒋小涵的333300元款项是否是租金的确定问题；二是蒋小涵要求解除与华瑞会馆房屋租赁合同法律关系及要求华瑞会馆返还房屋的诉请是否符合法律规定的确定问题；三是蒋小涵要求华瑞会馆支付房屋租金是否符合法律规定的确定问题。该案中，蒋小涵在执行中因以物抵债于2017年3月28日取得云南拓普房地产开发集团有限公司位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤（龙舟广场）28幢101号、102号房屋（原房产证房产证号分别为景房权证景字第**087791号）所有权，景洪市人民法院于2018年8月28日作出（2018）云2801民初2084号民事调解书，确认解除姜飞燕与云南拓普房地产开发集团有限公司委托纳山纳水公司于2014年10月1日订立的龙舟广场28幢《龙舟广场商铺租赁合同》，并由云南拓普房地产开发集团有限公司支付姜飞燕、赵庆洲购房款本金500万元及房屋装修补偿款300万元。现该调解书已发生法律效力。同时，华瑞会馆已支付给蒋小涵的333300元款项，未提供证据证明是履行与蒋小涵的其他债务，该333300元款项应确定为租金。因此，蒋小涵与华瑞会馆存在房屋租赁合同法律关系且该房屋租赁合同法律关系合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该案中，蒋小涵、华瑞会馆未约定租赁期限，双方应为不定期租赁，蒋小涵有权解除双方的房屋租赁合同法律关系和返还房屋。因此，蒋小涵要求解除与华瑞会馆的房屋租赁合同法律关系和要求华瑞会馆返还房屋的诉请，符合法律规定和事实，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”该案中，华瑞会馆租赁使用蒋小涵所有的房屋，自2018年3月28日起至今未支付房屋租金，华瑞会馆有义务支付房屋租金。按照华瑞会馆经营者姜飞燕与纳山纳水公司于2014年10月1日订立的《龙舟广场商铺租赁合同》约定的年租金，计算蒋小涵所有的房屋面积的房屋租金为1.28栋房屋单位面积年租金为2018年租金525000元／年÷1157.88平方米＝453.41元／平方米／年；2.蒋小涵所有的房屋面积年租金为765.74平方米×453.41元／平方米／年＝347197.9元／年，蒋小涵主张的年租金333300元未超过实际年租金347197.9元，应按蒋小涵主张的年租金333300元计算房屋年租金。因此，蒋小涵要求华瑞会馆支付房屋租金的诉请，符合法律规定和事实，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：1.解除蒋小涵与景洪华瑞天香养生会馆的房屋租赁合同法律关系；2.自判决发生法律效力之日起三十日内，景洪华瑞天香养生会馆返还蒋小涵位于景洪市滨江公园北侧防洪大堤（龙舟广场）28幢101号、102号房屋（原房产证号房产证号分别为景房权证景字第**87791号）；3.自判决发生法律效力之日起十日内，景洪华瑞天香养生会馆自2018年3月28日起按日租金913.15元标准计算向蒋小涵支付至返还房屋之日止的房屋租金。案件受理费8368元，由景洪华瑞天香养生会馆负担，并由景洪华瑞天香养生会馆向蒋小涵迳付。本院二审期间，华瑞会馆提交如下证据：1.房屋所有权证2份，欲证明华瑞会馆现所使用的房屋，产权证上所有权人是云南拓普房地产开发集团有限公司。2.《再审申请书》1份，欲证明云南拓普房地产开发集团有限公司对景洪市人民法院（2015）景执字第860号之二民事裁定不服，申请再审。蒋小涵所诉房租的房产至今产权属云南拓普房地产开发集团有限公司，房屋的实际管理人是云南拓普房地产开发集团有限公司。蒋小涵无权行使所有权，无权要华瑞会馆支付房租。经质证，蒋小涵认可证据1的真实性认可，不认可关联性、合法性。该房产证为往期登记，对现在没有约束力。根据有关规定，物权公示应当办理不动产权证书，蒋小涵已经根据生效的法律文书取得房屋的所有权。只认可证据2的真实性，《再审申请书》为单方面申请，没有经过法院的确认，不足以对抗已经生效的裁定书。经质证，纳山纳水公司认可证据1、2的真实性、关联性、合法性，证明内容亦予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华瑞会馆提交的房屋所有权证、《再审申请书》所证明内容与法律规定不符，本院不予采纳其证明内容。根据本案一审蒋小涵提交的银行流水，可证明2018年3月9日至2018年5月31日，华瑞会馆通过银行分批转账向蒋小涵支付款项共计350000元，蒋小涵于2018年6月7日返还华瑞会馆16700元，华瑞会馆实际支付蒋小涵333300元。华瑞会馆、纳山纳水公司对一审认定事实未提出实质异议，亦有不符合法律规定的异议，蒋小涵对一审认定事实无异议，本院对一审认定事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：是否支持华瑞会馆的上诉请求。本院认为，经审理查明，本案原属云南拓普房地产开发集团有限公司的景房权证景字第00**7791号和00087790号二套房产，财产权已于2017年3月28日被景洪市人民法院（2015）景执字第860号之二执行裁定转移给蒋小涵。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”景房权证景字第00**7791号和00087790号二套房产的所有权已于2017年3月28日归属蒋小涵，蒋小涵有权向承租人华瑞会馆主张相关权利。关于蒋小涵与华瑞会馆是否存在房屋租赁合同关系。蒋小涵主张与华瑞会馆口头约定房屋租赁，一年期租金为333300元，且2018年3月9日至2018年5月31日，华瑞会馆通过银行分批转账向蒋小涵支付款项共计350000元，蒋小涵于2018年6月7日返还华瑞会馆16700元，华瑞会馆实际支付蒋小涵333300元，333300元可认定为一年期租金。华瑞会馆对已支付的333300元，未提供证据证明是履行与蒋小涵的其他债务，应承担举证不能的法律后果。华瑞会馆提出与蒋小涵没有房屋租赁合同关系及蒋小涵对涉案二套房产无所有权的抗辩，本院不予支持。综上所述，华瑞会馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8368元，由景洪华瑞天香养生会馆负担。本判决为终审判决。审判长 白 玲审判员 吕 勇审判员 玉 儿二〇二〇年九月二十五日书记员 刘全坤