河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民申986号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王灵贤，女，1974年9月26日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：周萍，洛阳法律研究会推荐人员。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：冯少尊，男，1964年6月6日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：陈辉，河南辽源律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯先桃，女，1974年4月6日出生，汉族，住河南省郑州市中原区，系冯少尊妹妹。被申请人（一审原告、二审上诉人）：边洁，女，1965年8月15日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。再审申请人王灵贤因与被申请人冯少尊、边洁确认合同无效纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终2761号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王灵贤申请再审称：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审。2018年4月，王灵贤在58同城网上看到边洁挂在网上售卖房产，该房产位于洛阳市××路××号，边洁当时报价9万元，遂联系看房，之后约定以8.8万元成交。2018年4月18日王灵贤将定金8000元交付给了边洁，边洁也给王灵贤写下8000元定金收条。2018年4月20日，王灵贤在洛阳银行中州支行分别提取现金5万元、3.5万元，共计8.5万元，当场将房款8万元交付边洁。边洁随即在同一洛阳银行中州支行将这8万元存入自己名下，2018年4月23日，边洁与王灵贤签订《房产买卖合同》，为少缴契税，合同载明价格为3万元（实际付款为8.8万元、2018年5月8日，边洁与王灵贤在房管部门办理房屋过户手续，交税时税务部门按房屋买卖市场指导价72222元价款指数缴纳税金722元，而后进行了不动产权登记，登记证号：豫（2018）洛阳市不动产权第10603804。2018年11月6日，因冯少尊与边洁提起离婚诉讼，冯少尊查询边洁名下财产时，发现边洁私卖了这处房产，认为侵犯了自己的合法权益，遂提起了诉讼。诉讼期间王灵贤收到了评估机构人员电话，说要对本人房屋进行评估，但没有明确要求在什么时间以内开房查看，王灵贤当时在外地打工，此事便搁置起来，王灵贤没有拒绝开房门查看事宜。2020年2月27日洛阳市瀍河回族区人民法院以买卖合同未经边洁丈夫同意，合同价格低于市场交易价；王灵贤不配合对房产评估为由判决洛阳市××路××号房产的《房产买卖合同》无效。王灵贤与边洁遂提起上诉，2020年6月15日洛阳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。王灵贤认为，其通过58同城网上联系的买房，买房之前与边洁并不认识，后通过58同城网认识，经过双方协商支付了8.8万元的购房款，同时在交纳房屋契税时，税务部门已按72222元房屋交易市场价收取了722元税金，8.8万元的房价高于房屋管理部门指导价，不存在恶意串通，低价转让，损害了国家、集体或第三人的利益，该行为不能认为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定。王灵贤在本案房屋买卖时，尽到了必要的义务，因房产证上并无其他共有人名字，所以王灵贤和边洁经政府主管部门过户进行了不动产权登记，王灵贤已取得不动产权证，该合同已经政府认可，变成行政行为，已经有行政行为“办证”的后果，冯少尊如果认为有错，应该提起行政诉讼处理，不应该提起民事诉讼解决。王灵贤取得该房产后将其修葺、装修，已使用两年之久，王灵贤应该视为善意第三人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条第一款的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。一、二审法院对已办理房产登记并发了证的房屋买卖合同认定无效，不仅程序不当，适用法律不当，判决也错误，而且适用民事法律处理不当。综上，王灵贤认为一、二审认定该房买卖合同无效不当，严重侵犯了王灵贤的正当合法权益，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条，申请再审，并要求依法撤销原判，驳回冯少尊的诉求，并承担诉讼费。冯少尊陈述意见称：第一，王灵贤关于购房价款前后陈述不一致，均不能单独作为证据使用，应以双方在房管部门签订并备案的《房屋买卖合同》所载明的金额3万元作为交易价格。首先，王灵贤和边洁在一审答辩状中均主张涉案房屋的交易金额为7万元，先付5000元定金，但在再审申请书中，王灵贤却主张购房款金额为8.8万元，付了8000元定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“当事人的陈述与此前陈述不一致的，人民法院应当责令其说明理由，并结合当事人的诉讼能力、证据和案件具体情况进行审查认定。当事人故意作虚假陈述妨碍人民法院审理的，人民法院应当根据情节，依照民事诉讼法第一百一十一条的规定进行处罚。”据此，法院应当责令王灵贤就前后两次互相矛盾的陈述内容说明正当理由，并对其虚假陈述妨碍法院审理的行为予以处罚。其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据。鉴于王灵贤关于交易价格存在前后两个不一致的自认金额，且无相关证据佐证。因此，无论是7万元的交易价格还是8.8万元的交易价格陈述，均不能作为单独证据使用。由于商品房买卖合同属于要式合同，且双方也签订了书面的购房协议，故房屋价格应按照购房协议载明的金额3万元计算。第二，按照3万元和按照7万元或者8.8万元计算房屋交易税款，相差仅为几百块钱，王灵贤以少缴税款作为解释实际交易高于约定交易金额的主张和理由不能成立。王灵贤辩称《房地产买卖契约》中约定购房款3万元的目的是为了少交税款。但根据王灵贤在再审申请书中的供述，其最终是按照所谓的市场指导价72222元价款指数缴纳了税金722元，据此计算，该房产的交易税率应当是按照交易标的金额的千分之一计算的，从3万元到8万元所缴纳的税款仅相差500元。按照通常理解，王灵贤没有必要为了逃避区区几百块钱的税款而与边洁协商将房屋价格改为3万元的。第三，王灵贤在明知涉案房屋系冯少尊与边洁的婚后夫妻共同财产的情况下，仍然单独与边洁进行交易，其在受让房产时不具有善意。《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定中，明确将“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”作为首要条件。本案中，王灵贤在一审答辩状中已经知晓涉案房屋系边洁的婚后共同财产，因此，其应当要求边洁与其配偶冯少尊共同与自己签订购房协议，或者要求边洁提供其配偶同意其出售房屋的委托书或相关凭证。但王灵贤却直接与边洁单独签订了受让房产的合同，其行为不构成善意。结合双方约定房屋交易价款较低的事实，双方互相串通的恶意是显而易见的。第四，本案涉及的物权登记行为尽管属于行政行为，但其基础依据系王灵贤与边洁签订的《房地产买卖契约》。行政机关对物权变动予以登记的行为不能成为证明双方买卖合同效力有效的依据。王灵贤对涉案房屋修缮或装饰等后续行为亦不成为其构成善意第三人的理由。关于确认合同无效的诉讼也没有时效的限制，且冯少尊系在离婚诉讼过程中才发现了涉案合同无效的事实，不存在拖延诉讼维权的问题。第五，王灵贤在一、二审诉讼期间，均未就其与边洁除了在房管部门签订《房地产买卖契约》以外，还存在其他实际交易的相关证据，且不配合冯少尊申请的房屋市场价格评估的鉴定，应视为其自愿放弃权利救济的正常渠道，故在再审期间，不能再提交相关证据。综上，王灵贤不能举证证明其在房屋交易过程中支付了合理对价及善意取得的可能性，且其陈述前后矛盾，在交易过程中存在诸多不合理之处，请求法院驳回王灵贤的再审请求。边洁提交意见称：1.房屋买卖的实际购房款为7万元，符合税务部门房屋买卖市场指导价，暖气初装费、煤气初装费、水电网改造费等费用共计18000元，是边洁缴的，合同真实有效。2.房屋于2018年已过户完毕，冯少尊在外与第三者同居，边洁是为了生活所迫，不得已才出手的其个人的财产，冯少尊是知情的，王灵贤是善意购买。综上，应依法撤销原审判决，驳回冯少尊的诉求，并承担诉讼费。本院经审查认为：案涉房产在交易之前虽然登记在边洁个人名下，但系冯少尊、边洁婚姻关系存续期间购买，应属于夫妻共同财产，边洁处分该房产需取得冯少尊的同意。王灵贤在受让该房产时，已经知道该房产系冯少尊与边洁的夫妻共同财产，因此其并非善意买受人。另外，王灵贤和边洁在原审时均主张房产的实际交易价格是70000元，但王灵贤在申请再审时又称交易价格是88000元，其陈述前后矛盾，且没有合理解释。一审期间，边洁和王灵贤均称定金为5000元，王灵贤还称边洁未给其出具定金手续，但其在再审审查期间又提交了一张边洁出具的定金收条，载明定金8000元，房款88000元，王灵贤与边洁的该陈述也前后矛盾。二审期间，王灵贤提供的证人韩某出庭作证时称“2018年4月王灵贤在银行取了8万多，给卖房的人65000”，这与王灵贤在再审申请书中所称“2018年4月20日，王灵贤在洛阳银行中州支行分别提取现金5万元、3.5万元，共计8.5万元，当场将房款8万元交付边洁”也互相矛盾。综上，王灵贤与边洁在本案诉讼过程中的多次陈述出现矛盾，且没有合理的解释，不符合常理。原审结合本案具体情况，认定边洁在未经冯少尊同意的情况下与王灵贤签订《房产买卖合同》侵犯了冯少尊的合法权益，并判决确认该《房产买卖合同》无效，并无不当。综上，王灵贤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王灵贤的再审申请。审判长 苏 娜审判员 王鑫杰审判员 时志伟二〇二〇年九月二十一日书记员 姚显营