四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10658号 原告：成都西南电工有限公司，住所地四川省成都市新都区新繁镇文庙街。 法定代表人：刘家成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王倩，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 被告：刘奎，男，1974年12月20日出生，汉族，住四川省江油市。 原告成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）与被告刘奎商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告西南电工公司的委托诉讼代理人薛佳到庭参加诉讼，被告刘奎经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 西南电工公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除西南电工公司与刘奎签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》；2.判令刘奎配合西南电工公司办理解除合同签约备案号为358446的商品房买卖合同备案登记；3.判令刘奎向西南电工公司支付西南电工公司向银行承担的担保责任212728.26元及因承担担保责任所产生的损失7454.35元（损失计算方式：以212728.26元为基数，按照银行同期贷款利率，从承担担保责任之日计算至刘奎履行完判决止计算。前述损失金额为暂算金额，即从承担担保责任之日起暂算至2019年8月28日），当庭明确为以承担担保责任的金额为基础，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从承担担保责任之日2018年11月8日计算至刘奎履行完判决止；4.判令刘奎向西南电工公司支付按总房款10%即32346.5元的违约金；5.本案诉讼费由刘奎承担。事实与理由：2016年12月27日，西南电工公司与刘奎在“东湖·郡”销售中心签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：Ｂ0071）及《商品房买卖合同附件及补充协议》，根据该合同及补充协议约定，刘奎在西南电工公司处购买位于成都市新都区的房屋。2017年1月13日，在新都区买卖合同签约备案登记，合同签约备案号为XXXXXX。2016年4月20日，西南电工公司与交通银行股份有限公司四川省分行（以下简称交通银行四川分行）签订了《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，主要约定西南电工公司为任一购房人的全部贷款提供保证责任期限从自借款合同生效之日起至房屋抵押登记办理完毕之日止的阶段性连带保证责任，同时，该合作协议约定由交通银行四川分行指定交通银行股份有限公司成都新都支行（以下简称交通银行新都支行）作为具体经办支行。2017年1月16日，西南电工公司、刘奎与交通银行新都支行签订了《个人房产抵押贷款合同》，西南电工公司为保证人，刘奎为借款人，交通银行新都支行为贷款人，约定西南电工公司履行《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》项下规定的义务和责任，2017年1月19日，银行向刘奎发放了按揭贷款22.6万元。2018年11月8日，西南电工公司承担了阶段性担保责任，为刘奎清偿了所欠银行的贷款本金、利息、罚息等共计212728.26元。2019年7月30日，银行出具了《情况说明》。西南电工公司在承担保证责任后无法与刘奎取得联系，按照《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第四项第Ｃ点约定提出前述诉讼请求。另，成都市住房和城乡建设局2020年6月出台的《成都市商品房买卖合同网签备案办法》（成住建发〔2020〕187号）规定，经人民法院生效裁判文书确认解除合同的，任一方当事人可单方申请办理商品房买卖合同网签备案注销手续，则如果刘奎不配合办理解除备案，请求允许西南电工公司单方申请办理解除房屋备案注销手续。 刘奎未到庭应诉，未提交书面意见。 本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，西南电工公司（出卖人）与刘奎（买受人）签订合同自编号为B0071《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《补充条款》，约定刘奎购买西南电工公司开发的预售许可证2157下第X幢X单元X层X号房屋，房屋总价款323465元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币97465元。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：商业贷款。买受人于2016年12月27日前支付首期房价款97465元，占全部房价款的30.13%，余款人民币226000元向交通银行新都支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：20年。”《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第四项第C点约定，“在买受人获准贷款后，若因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，买受人应赔偿由此给出卖人造成的所有损失。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除《合同》及本协议，并要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，同时在此情况下解除合同时，如买受人房屋已经装修入住的，买受人除了自行承担装修损失，还应该自合同解除后7日内将房屋恢复原状后交付给出卖人。另外，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿”，第六条第三款约定，“双方约定无论因何种原因导致合同解除的，双方当事人应当从合同解除之日起10日内共同到成都市新都区房地产管理部门办理解除备案登记等相关手续……”。2017年1月13日，西南电工公司与刘奎就前述房屋办理商品房买卖合同签约备案登记，《商品房买卖合同摘要》载明房屋地址为新都区XX镇XX街X号X幢X单元X层X号，项目名称为“东湖郡二期”，合同签约备案号XXXXXX，债权人和抵押权人为交通银行新都支行。庭审中西南电工公司确认已收到刘奎支付的首付款97465元、按揭款226000元，案涉房屋未实际向刘奎交付。 另查明，交通银行四川分行（甲方）与西南电工公司（乙方）签订有编号为201651133001的《交通银行个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定西南电工公司为符合约定条件的“东湖·郡”1-5号、7-9号楼买受人在交通银行四川分行的全部贷款提供连带保证责任，连带保证责任解除前任一购房人贷款逾期，交通银行四川分行有权要求西南电工公司支付购房人应付未付的贷款本息、违约金等，交通银行四川分行指定交通银行新都支行作为具体经办支行。2017年1月16日，刘奎（借款人）与交通银行新都支行（贷款人）、西南电工公司（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定刘奎购买案涉商品房并以该房屋向交通银行新都支行申请个人房产抵押贷款，贷款金额226000元，期限240月，贷款支付方式为刘奎委托交通银行新都支行将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至西南电工公司名下指定账户。2017年1月19日，合同约定的西南电工公司名下账户收到对方户名为刘奎的转款226000元。交通银行新都支行于2019年7月30日出具的《情况说明》载明：客户刘奎因购买案涉房屋在2017年1月10日向交通银行新都支行申请贷款，该行于2017年1月19日依据编号为201701511330999001200000005号的《个人房产抵押贷款合同》，向借款人刘奎发放了贷款金额为22.6万元、期限为20年的个人一手房按揭贷款，以上贷款由开发商西南电工公司承担阶段性连带担保责任，在2018年11月8日，根据合同有关条款约定，西南电工公司代为刘奎偿还了上述合同全部剩余贷款本息，本金212546元，利息182.26元。交通银行四川分行结清证明载明：刘奎就抵押物为本案案涉房屋的个人一手房按揭贷款已经于2018年11月8日结清，其中已还本金226000元，已还利息17471.88元。 以上事实，有西南电工公司提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，刘奎与西南电工公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。 关于西南电工公司解除合同、办理相应登记注销手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案合同签订后，刘奎未按期向交通银行新都支行偿还按揭贷款，导致西南电工公司承担了阶段性连带担保责任、代为向交通银行新都支行偿还其全部剩余贷款本息，按照双方《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第四项第C点约定，此情形下西南电工公司有权解除双方签订的商品房合同及补充协议，故西南电工公司诉请解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》的诉讼请求符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后，刘奎应配合西南电工公司办理合同签约备案的解除手续。 关于违约金诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，按照双方《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第四项第C点约定，承担担保责任后，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同及补充协议，并要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金，故刘奎需向西南电工公司支付违约金32346.5元（房屋总价款323465×10%），该款从西南电工公司应向刘奎退还的购房款中扣除。 关于支付担保责任款及相应损失的诉讼请求。本案中西南电工公司确认已收到刘奎支付的首付款97465元和交通银行新都支行代刘奎支付按揭款226000元，共计323465元，西南电工公司代刘奎偿还银行的本息合计212728.26元（本金212546元+利息182.26元）应从西南电工公司应向刘奎退还的已付购房款中扣除。《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第四项第C点虽约定“买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿”，西南电工公司以代偿金额为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率主张自承担担保责任之日起至刘奎履行完毕之日止的担保损失，但综合西南电工公司确认的收款事实和主张的代偿事实，该项以代偿资金利息形式主张的损失缺少事实依据，且本院已对西南电工公司的违约金诉请予以支持，足以填补违约损失，对西南电工公司关于判令刘奎支付该公司因承担担保责任所产生损失的请求，本院依法不予支持。 综上，对西南电工公司要求解除案涉商品房买卖合同及补充协议、要求刘奎支付违约金并解除案涉商品房买卖合同签约备案登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于西南电工公司以代偿资金利息形式主张的担保损失，本院依法不予支持。本案中，刘奎已向西南电工公司支付购房款323465元（首付款97465元和按揭款226000元），西南电工公司在上述购房款中扣除代刘奎向交通银行新都支行清偿的212728.26元和刘奎应向西南电工公司支付的违约金32346.5元后，应将剩余购房款退还刘奎。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除成都西南电工有限公司与刘奎于2016年12月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》； 二、刘奎于本判决生效之日起10日内协助成都西南电工有限公司办理位于成都市新都区买卖合同签约备案登记解除手续（合同签约备案号：XXXXXX），如刘奎未在本判决指定期间协助成都西南电工有限公司解除前述签约备案登记，则成都西南电工有限公司可以单方申请办理该商品房买卖合同网签备案注销手续； 三、刘奎应向成都西南电工有限公司支付代偿银行款项212728.26元和违约金32346.5元，共计245074.76元，成都西南电工有限公司在本判决发生法律效力后从应退刘奎的购房款中扣除上述款项； 四、驳回成都西南电工有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5488元，公告费300元，由西南电工有限公司负担150元，由刘奎负担5638元（此款成都西南电工有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  包春霞 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  曾 妙