广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5973号原告：广州市五洲城房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区光复北路****。法定代理人：叶某，职务：董事长。委托诉讼代理人：莫桂生，广东穗宏律师事务所律师。被告：吴荫官，男，1954年3月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市五洲城房产开发有限公司（以下简称：五洲城公司）诉被告吴荫官房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法由审判员邱思陵适用简易程序，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告五洲城公司的委托诉讼代理人莫桂生、被告吴荫官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告在判决生效后一个月内退出占用原告的房屋(广州市东漖××××号之五6梯703房，建筑面积：41.3平方米)返还给原告；2、请求判决被告支付房屋占用费25275元（占用费参照《广州市住房和城乡建设局颁布的2019年同城区公共租赁住房租金标准》每平方月租金17元，从2017年6月2日计至2020年6月2日计算三年）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是一个房产开发公司。1995年原告委托广州市西关建设开发有限公司购买位于广州市东漖××××号楼4000平方米商品房作为房产开发的安置房使用，本案房屋也在这4000米方米商品房范围内。与此同时，原告还委托广州市西关建设开发有限公司进行房产开发的前期相关工作，即与进行房产开发地段的旧房业主（旧房产权人）签订《产权置换协议》与旧房的租住户签订《拆迁安置协议》。因此，广州市西关建设开发有限公司在96年10月16日与被告签了一份《房屋拆迁安置协议》，根据该份《协议》约定被告从原租住15.10平方米的房搬到41.3平方米的新房后，并没有依照所签订的《房屋拆迁安置协议》中“按新房新租依期交租”的约定与西关公司或原告签订《房屋租赁合同》，从1996年起至现在长达24年之久无偿占有、使用原告的房屋。2020年4月10日，原告为再次动员各住户签订《房屋租赁合同》。在东漖××××号各楼梯及物管处贴出一份《通知》，到4月28日，原告又再在同一地方张贴一份《告知书》后，被告没有向原告提供签订《房屋租赁合同》所必须的租房资料，也没有与原告签订《房屋租赁合同》，并表示不会将其长期无偿占用的房屋退还给原告。原告认为，被告原在长寿东高寿里是租房居住，属租赁关系，被告依与广州市西关建设开发有限公司签订的《房屋拆迁安置协议》搬迁到本案的房屋后，租赁房屋居住的性质并没有改变，被告拒不和原告签订《房屋租赁合同》，更长达24年没有交过租金，无偿占有、使用属原告所有的房屋，其行为违反被告所签订的《房屋拆迁安置协议》中关于“永迁后按新房新租缴纳房租，并按有关政策规定办理租赁关系手续”的约定。被告拒签《租房合同》这一行为，一方面构成严重的合同违约，另一方面，被告现在接到原告通知后仍继续拒绝签订《房屋租赁合同》，又长期无偿占用原告的房屋，则直接侵害了原告作为房屋所有权人对其房屋依法享有的占有、使用、收益、处分的财产权利，属严重的财产侵权行为！故提起本案诉讼。被告吴荫官辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、原告未有充分法律依据和事实原由、无视双方签订的《房屋拆迁协议》中的权利诉求收回拆迁开发中已用于安置房的房屋。而当时按协议规定，收取它方旧房屋和租房契约以清拆，进行商业活动以安置房给旧租户居住的关系权利，现单方要求收回拆迁房，违反安置协议给予的权利。本人不予接受退出永迁房。2、本人是经合法途径与西关建设开发公司签订《拆迁安置协议》后明确指定的房屋居住（永迁房公有）。公证书内协议规定有地址、楼层、房号：而且公证书有一份交市房地产备份。告我侵占房屋，当时还没有原告，我与原告互相无接触关系，也不能与之发生纠纷。从时间上可证不符合侵占房屋的历史事实。不接受原告的指控。3、原告认为我没与西关公司签订《房屋租赁合同》侵占房屋24年之久，当初签订《房屋拆迁协议》并无明确规定西关公司与我究竟与谁签《房屋租赁合同》。租金交付都以西关公司指示落实交接。要说互签《房屋租赁合同》，试问西关公司当时有房屋租赁经营权吗？不可能开出合法租赁契约。最后是五洲城公司关于4月10日发通知各住户，我4月20日到其指定地点，一直无人，后接电话通知在5月15日到其办公室。到现场后只要求我填写身份证和电话号码到核查表上，并给予一张告知书。告知书内容抬头名字是给五梯502房西的（当时701房的夫妻也一同在场），根本无提起签租赁合约的要求。告知书规定6月30日前退房，而6月初就告去法院了。从时间上可证明，他只是预先做了一个所谓不签租赁的证据。既然想取回拆迁房，为何不把拆迁时收去的旧房屋归还住户的方式解决。为何不以归还的方式与住户协商、解决。经审理查明：案涉荔湾区东漖××××号之五6梯703房自2020年3月26日起登记在原告五洲城公司名下，由五洲城公司单独所有，房屋建筑面积41.32平方米，用途为住宅。1996年5月，被告吴荫官（承租人、乙方）与原广州市荔湾区房产公司带河房管站（出租人、甲方）签订租赁合同，约定甲方将荔湾区长寿东高寿里3号二楼房屋（连同土地）出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积15.1平方米，月租金12.82元，租期期限自1995年7月1日至1998年6月30日止；等等。1996年10月15日，案外人广州市建筑置业公司第二分公司房屋开发拆迁股出具《收据》（NO.0056517），载明收到高寿里3号二楼租户吴荫官超安置面积费5424元。1996年10月16日，案外人广州市西关建设开发有限公司（拆迁人、甲方）与被告吴荫官（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》并办理公证。《房屋拆迁安置协议》约定：甲方经广州市房地产管理局以（94）房拆许字178号、（96）房拆许字延039号拆迁许可证批准，拆除长寿东高寿里3号2楼的房屋（下称原址房屋），乙方是该屋的使用人，承租面积15.10平方米，有正式户口的实际居住人口3人；永迁办法是乙方同意1996年11月9日前迁出原址房屋，甲方应于1996年11月9日前在芳村区东漖北镇××（××）（6-3）703房，产权属于公有的一房一厅套间，使用面积30.54平方米安置给乙方永迁居住；甲方应提前十天以书面形式通知乙方永迁，乙方必须依期永迁，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；本协议经双方签字并向公证机关办理公证后生效；乙方永迁后按新房租依期交租，并按有关政策规定办理租赁关系手续；等等。签订协议后，吴荫官搬入案涉房屋内居住至今。2020年4月8日，五洲城公司在案涉房屋所在大楼张贴《通知》，要求对包括案涉房屋在内的21个房屋的住户找原告领取《查核登记表》并填报交回。2020年4月28日，五洲城公司再次在案涉房屋所在大楼张贴《广州市五洲城房产开发有限公司对现住我司镇南大街3号二三五六梯21套住户告知书》，载明：一、原我公司在1996年委托广州市西关建设开发有限公司（以下简称：西关公司）与各住户签订的《房屋拆迁安置协议》，双方在该协议中达成了各住户从长寿路等路段搬到东激北路镇南大街3号各梯的约定，但该协议并没有与各住户达成租赁房屋方面的具体约定，因此，我公司在2020年4月10日在镇南大街3号各梯张贴了一份《通知》，为公司拟与各租户签订《房屋租赁合同》向各租户作必要的查核，大部份住户均领取了《查核表》并填报交回。二、西关公司与各住户签订《房屋拆迁安置协议》时并没有要求原租住房产局房屋的住户终止与房产局的租赁关系，因此，是否解除与房产局的房屋租赁关系，由各租住户自行决定，有的原房产局租住户搬走后还向房产局交过一段时间租金，后来就不交了，有的租住户直到现在还一直向房产局交缴原租长寿路房屋的租金，如五梯502房、902房等。三、我公司与各住户属平等的民事主体关系，如各住户同意按我公司提出的条件承租我公司的房屋，则应在2020年5月15曰前与我公司签订《房屋租赁合同》，建立房屋租赁关系。我公司与各住户签订《房屋租赁合同》条件是：参照广州市住房和城乡建设局颁布的《广州市公共租赁住房租金标准（2019年）》每平方米17元为下限，并根据各住户居住楼层作适当调整确定租金，另外，原非租住房产局的住户和后来自行对房产局弃租不再向产局交租金的住户，还应向我公司交纳一年的房屋占用费（房屋占用费从1996年至2020年约共24年我公司只按2019年公租房收费标准每平方月17元收取一年则视为交纳完24年的房屋占用费），以上为本公司与各住户签订《房屋租赁合同》的条件。四、如有住户不同意我公司提出租房条件不与我公司签订《房屋租赁合同》的，则应在2020年6月30日前与我公司办理退房手续.对前来办理退房的，我公司不再向其收取住房占用费。五、对不来签订《房屋租赁合同》又不退房的住户，我公司将通过法律途径收回属我公司所有的房屋并追索住房占用费，追索的住房占用费不受本《告知书》第三条只交一年的限制；等等。吴荫官自2000年4月起向房管部门交纳高寿里3号二楼头房的房租至今，发票联显示该房屋为公产，2020年期间的月租为47.7元。吴荫官陈述因西关建设公司叫其向房管局交租，故向房管部门交，超面积安置款亦是西关建设公司收的，收据上的建筑置业公司是西关建设公司的关联公司；另提交案外人广州骏兴物业管理有限公司出具的《收据》，拟证明高寿里3号现由案外人潘啟仪承租。原告确认《收据》的真实性，但认为与本案无关。五洲城公司在庭审中陈述其在当年委托西关建设公司征用荔湾区德星路以东、上九路以北、光复路以西、长寿路以南地块，当时为征用该地块，就将该地块上的房屋业主及公房的住户安置到案涉房屋所在的楼盘，在该地块被房管局在2006年收回后，原告继续按照签订的拆迁补偿协议和拆迁安置协议履行，对产权调解的业主就进行产权调换，对政府收回地块前已安置的拆迁安置户的就继续居住在安置房内，被告属于安置户，故原告在地块收回后，也没有让其回原址居住；如果是房管局的公房则是通过补偿被拆迁房屋残值来补偿征用拆迁的房屋，不存在产权调换的问题，但由于征收地块被房管局收回，所以并没有发生补偿残值的问题；由于政府收回土地是行政行为，西关建设公司与被告之间是平等主体的民事行为，即使原告要求被告搬回原址，被告也不会同意，故征用地块收回后没有安排公租房的住户返回原址居住。此外，五洲城公司为证明案涉房屋所在地段的公共租赁住房租金标准为17元/平方米/月提交了《广州市住房和城乡建设局关于公布公共租赁住房租金标准（2019版）的通知》，显示荔湾区东漖芳园居小区楼梯楼每月租金标准是17元/平方米。被告吴荫官对该通知的真实性予以确认，但认为自己是可以享受优惠租金的对象，应按1元/月/平方米的优惠租金标准计租。诉讼中，本院变更本案案由为房屋征用拆迁安置补偿纠纷，原告表示尊重法院变更后的案由，但认为拆迁安置协议也是一份合同，根据《合同法》第一百二十二条规定，原告选择依《侵权责任法》要求法庭判决被告承担侵权责任。被告表示同意房屋拆迁安置纠纷，因当时是城市改造拆迁，无谈补偿，不是拆迁安置补偿纠纷。本院传唤西关建设公司到庭接受询问，西关建设公司作如下陈述：五洲城公司是西关建设公司与香港先佳公司共同成立的项目公司，西关建设公司是受五洲城公司的委托与被征用的德星路以东、上九路以北、光复路以西、长寿路以南地块上租户及产权人签订征用拆迁安置协议和补偿协议；因是五洲城公司委托我方进行征用拆迁工作，签订安置协议后，我方就将相关的材料交付给了项目办公室，我方就没有再管理这些安置的住户；我方曾告知被告等原公房住户在五洲城公司办证前继续向房管部门交租，但上述拆迁地块已被政府收回，收回后政府也没通知这些公房住户回原址居住，所以被告等原公房住户就继续住在案涉房屋内；征用拆迁安置协议中拆迁人的权利义务应由五洲城公司承担。经查，2009年本院受理五洲城公司诉西关建设公司房地产开发经营合同纠纷一案。该案五洲城公司诉请：1、解除双方于1999年6月23日签订的《协议书》。2、被告返还原告购房款1650万元及利息（利息从原告付款给被告的时间起计算至还清款项之日止按银行逾期还贷滞纳金计付、详见利息计算清单）。3、本案的诉讼费由被告承担。该案经审理查明：1999年6月23日，五洲城公司（甲方）与西关建设公司（乙方）签订《协议书》约定：五洲城公司是由香港先佳发展有限公司与西关建设公司合作共同开发“五洲广场”的合作项目公司（港资）。在甲方未办好营业执照前，为了加快“五洲广场”的开发进度，作为出资方的香港先佳发展有限公司委托乙方代甲方购买位于广州市芳村区东漖××××号楼4000平方米商品房（具体房号资料见附件）作为“五洲广场”项目的永迁房源。由于工作失误，上述4000平方米商品房的售房契约是以乙方的名义签署并且办理了鉴证。如果目前要更名为甲方，按有关部门规定，需要增加约70万人民币的二次交易税费。为了减少损失，双方经过协商，在确保甲方拥有广州市芳村区东漖××××号楼4000平方米商品房的一切权益的原则下，采用以下方案处理：一、芳村区东漖××××号楼4001.5152平方米商品房算为乙方向甲方挂帐借款1550万元人民币购买的永迁房源。乙方指定专人与省煤炭房地产开发公司联系,在99年6月办理已入住的公房∕私房住户(41户,2257.904平方米)确权到乙方名下、其余1743.6112平方米（空置的26套单元和5套侨租户住房）确权到甲方的有关手续。另外,还欠开发商约50万元的余款由甲方支付。二、在芳村区××××4001.5152平方米商品房确权工作完成后，乙方指定专人在99年8月底前办理已经入住的41户公房、私房（共2257.904平方米）搬迁户的产交手续，并将“五洲广场”用地范围内已搬空的34间旧空房屋确权到乙方名下。但这些旧空房的一切权益属甲方所有，乙方签署一份授权甲方全权处理该34间旧空房的授权书给甲方，并协助甲方办理这些空房租赁、出售的一切手续。三、芳村区东漖××××号楼甲方名下空置的26套单元（具体房号见附件）1449.3497平方米和5套侨租户（294.2615平方米）确权到甲方的工作完成后，即冲减乙方646.8384万元借款。四、当乙方办妥“五洲广场”用地红线转移到甲方名下并协助甲方办理了拆迁通告的手续后，甲方以货币补偿形式（价值为903.1616万元）征购上述第二款中用地红线内乙方名下的34间旧空房，在签订弃产协议书后，甲方帐上即冲减乙方借款903.1616万元。五、本协议书双方签字后立即生效。双方应严格遵守上述条款，并立即指定专人接洽办理。如有违约，违约方要赔偿守约方的一切经济损失。该案另查，西关建设公司征用的荔湾区德星路以东、上九路以北、光复路以西、长寿路以南地块，于2006年7月3日由广州市国土资源和房屋管理局作出穗国土闲收处[2006]54号《收回闲置土地决定书》，收回上述闲置土地。2010年8月13日本院作出（2009）荔法民三初字第2298号民事判决，判决：一、解除五洲城公司与西关建设公司于1999年6月23日签订的《协议书》。二、驳回五洲城公司的其他诉讼请求。五洲城公司对上述判决不服，提出上诉。经广州市中级人民法院审理于2011年12月16日作出（2010）穗中法民五终字第3555号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2019年，五洲城公司向本院提起诉讼，请求判决：1.广州市西关建设开发有限公司、广东省煤炭建设（集团）有限公司将位于荔××××3:二梯704房、705房、804房、805房。3号之4：三梯801房803房；3号之5：五梯：702房703房502房902房。3号之5：六梯305房701房703房901房902房903房904房803房604房801房804房以上共21套房的房屋产权证办理到原告名下。2.本案诉讼费由两被告承担。广东省煤炭建设（集团）有限公司在该案中反诉请求五洲城公司向其支付购房款50万元。本院于2019年11月29日作出（2019）粤0103民初8879号民事判决：一、广东省煤炭建设（集团）有限公司和广州市西关建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于荔××××3:二梯704房、705房、804房、805房；3号之4：三梯801房、803房；3号之5：五梯：702房、703房、502房、902房以及3号之5：六梯305房、701房、703房、901房、902房、903房、904房、803房、604房、801房、804房共21套房屋过户登记至广州市五洲城房产开发有限公司名下。二、驳回广东省煤炭建设（集团）有限公司的反诉请求。该判决查明1996年5月22日，西关建设公司（乙方）与广东煤炭房地产开发公司（甲方）签订了《房地产预售契约》，约定：甲方将座落在芳村区镇南路3-9层2、5、6梯的房地产（房屋建筑面积4000平方米）以1600万元出售给乙方。乙方由1996年7月15日前分四次付清给甲方，其中：第一次付款于合同签订当日，付款800万元；第二次付款于合同签订后七日内，付款200万元；第三次付款于合同签订后三十日内，付款200万元；第三次付款于合同签订后六十日内，付款300万元；余款经房管局测量房屋面积后付清。甲方应于1996年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用。甲方还应于1996年8月30日前为乙方办理《房地产证》的手续。上述房地产办理鉴证、转让、《房地产证》等手续需交纳的税费、费款，由甲乙双方按规定各自承担等事实；认定西关建设公司与广东煤炭房地产开发公司签订《房地产预售契约》的真实认购人应为五洲城公司。广东省煤炭建设（集团）有限公司应协助五洲城公司办理《房地产预售契约》中约定出卖房屋的产权过户登记手续；等等。该判决已发生法律效力。本院认为：关于原告以侵权为由要求被告迁出案涉房屋的诉讼请求。根据本院查明的事实，被告是根据其与西关建设公司签订的《房屋拆迁安置协议》永迁至案涉房屋内居住至今，被告并非无合法理由占用案涉房屋。原告及西关建设公司在本案中均陈述西关建设公司是代原告与被告签订《房屋拆迁安置协议》，则原告应履行《房屋拆迁安置协议》中有关拆迁人的义务；协议中虽约定被告永迁后须按新房租依期交租，并按有关政策规定办理租赁关系手续，但原告除了提交其在2020年4月张贴通知要求被告等住户按照其条件签订租赁合同外，未能提交其它证据证明原告或西关建设公司在被告永迁至案涉房屋后曾通知被告交租、办理租赁关系手续，但被告拒绝办理的事实；因此，被告对未能与原告或西关建设公司签订租赁合同不存在过错。此外，现无证据证明被告在签订《房屋拆迁安置协议》时便已知悉案涉房屋的权利人是原告、西关建设公司是受原告委托与被告签订《房屋拆迁安置协议》等事实，结合被告一直向房管部门交纳原址房屋租金的事实，本院认为原告以被告长期无偿占用案涉房屋为由主张被告侵权和违反《房屋拆迁安置协议》的约定，要求被告退出案涉房屋的诉请，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。至于案涉房屋占用费的问题，原告认为其是案涉房屋的权利人，故要求被告向其支付2017年至今三年房屋占用费。本院对此认为，首先，原告就案涉房屋的产权问题与西关建设公司、广东煤炭房地产开发公司存在争议和诉讼，在本院（2019）粤0103民初8879号民事判决发生法律效力前西关建设公司或原告是否对案涉房屋享有权利并不确定；其次，被告永迁至案涉房屋后继续向房管部门缴纳原址房屋的租金，原告或西关建设公司在原告取得案涉房屋产权证前从未要求被告订立新的租赁合同和支付租金。因此，原告的这一诉请依据不足，本院不予支持。但在原告取得产权后，已通知被告就案涉房屋签订新的租赁合同，被告不同意原告提出的租赁条件但继续在案涉房屋内居住的，理应向原告支付占用费。原告主张按房管部门在2019年公布的公共租赁住房租金标准17元/月/平方米计算占用费，合理合法，本院予以支持。综上，被告应向原告按702.44元/月支付自2020年3月26日起至本判决生效之日止的房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十九条第一款第八项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴荫官按702.44元/月的标准向原告广州市五洲城房产开发有限公司支付自2020年3月26日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费。二、驳回原告广州市五洲城房产开发有限公司的其它诉讼请求。本案受理费216元，由原告广州市五洲城房产开发有限公司负担191元，被告吴荫官负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年九月二日书记员  李 婷胡晓琴