安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初5371号 原告：颍州区九龙镇西刘村村民委员会，住所地安徽省阜阳市颍州区。 法定代理人：刘贺萍，该村委会主任。 委托诉讼代理人：白文彬，阜阳市颍泉区周棚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：亓峰，阜阳市颍泉区周棚法律服务所法律工作者。 被告：阜阳市海涵纺织品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区。 法定代理人：韩丽莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐长付，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇峰，安徽金睿律师事务所实习律师。 原告颍州区九龙镇西刘村村民委员会（以下简称西刘村委会）与被告阜阳市海涵纺织品有限公司（以下简称海涵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西刘村委会的委托诉讼代理人白文彬、被告海涵公司的委托诉讼代理人徐长付、刘宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西刘村委会向本院提出诉讼请求：判令1、解除原、被告2011年12月5日签订的租赁协议；2、被告支付原告2016年1月1日至2020年6月30日的租赁费37500元（合计54个月的租赁费67500元，已付3万元）及违约金10万元；3、被告立即搬离元租赁厂房并回复原状；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月5日，被告向原告租赁原酒厂大院作为生产厂房，并签订租赁协议。协议约定原告将原酒厂大院北侧十八间厂房、院内向南五间小房、向西三间小房和原酒厂食堂租赁给被告使用，每年租赁费15000元，一次性付清四年房租费6万元，租赁期限自2012年1月1日至2015年12月31日。租赁期满后，如需继续使用，可优先租赁给被告，同时约定如有违约承担10万元赔偿责任。2015年12月31日，协议到期后，原告多次催促被告重新签订租赁协议，被告拒不签订，仅在2017年支付1万元、2019年支付2万元，其余租赁费拒不支付。被告强行将租赁的原面向西的三间房屋拆除，占用未在租赁范围内的土地上自行修建厂房1000多平方米，原告多次制止，被告置之不理，并且威胁原告工作人员。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 海涵公司辩称，一、被告已经按照和原告签订的租赁协议支付了租金，已经履行完毕。该协议在履行过程中不存在约定或法定的解除条件，原告诉请解除合同没有事实和法律依据。二、2016年1月1日至2020年6月30日的租赁费已经全部支付，被告不存在违约情形。原告诉请的10万元违约金没有事实和法律依据。三、被告对租赁的房屋有优先承租权，原告要求被告搬离厂房没有事实和法律依据。四、原告诉称的被告拒不继续签订租赁协议与事实不符，恰恰相反，被告多次要求继续签订租赁协议，原告以种种理由推迟。被告没有强行拆除房屋、占用土地建房的情况，更没有威胁原告发包方工作人员。五、原告要求将厂房恢复原状没有事实和法律依据。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年12月5日，原告西刘村委会（为出租方、甲方）与被告海涵公司（为承租方、乙方）签订租赁协议一份，双方在合同中约定的主要内容有：一、西刘村委会将位于阜阳市颍州区九龙镇西刘村酒厂大院北侧十八间厂房、院内向南五间小房、向西三间小房和原酒厂食堂出租给海涵公司使用；二、海涵公司每年付给西刘村委会房款（租赁费）15000元，（付款方式：一次性付清四年房租费共计6万元）；三、海涵公司使用期间不得损坏西刘村委会财产，如因生产原因，可与西刘村委会协商；四、租赁时间（期限）：自2012年1月1日至2015年12月31日；五、租赁期满后，如需继续使用，可优先租赁给海涵公司；双方同时在协议尾部还约定：如有违约承担10万元赔偿责任。协议到期后，海涵公司支付了四年的租赁费6万元。租赁期间，海涵公司在租赁房屋的外部增加钢架结构的临时附属设施（简易钢架棚）。2016年1月1日至2020年6月30日的租赁费67500已经支付完毕，其中2017年支付1万元、2019年支付2万元，2020年6月26日支付37500元（系在本案原告起诉后支付）。自2016年1月1日至今的书面租赁协议没有继续签订，未签订的原因双方各执一词。西刘村委会曾经短信催促海涵公司支付租赁费，海涵公司未及时支付，西刘村委会遂向本院提起诉讼。 本案在审理过程中，双方就海涵公司曾将租赁的原面向西的三间房屋拆除后增建厂房是否经过西刘村委会同意、市场价格原因不能达成一致意见。 上述事实，由西刘村委会提供的统一社会信用代码书、法定代表人身份证、海涵公司企业登记信息、租赁协议、微信通话内容截屏、现场照片，海涵公司提供的营业执照、法定代表人身份证、现金缴款单、微信记录截屏内容及当事人陈述和庭审笔录在卷予以证明。 本院认为，本案原告西刘村委会与被告海涵公司签订的（房屋）租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力禁止性规定，依法成立并合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。在租赁期限届满后，双方虽未继续签订书面租赁合同，但西刘村委会对海涵公司继续使用租赁物的行为没有提出异议，依法认定为不定期租赁，出租方可随时解除租赁合同。况且海涵公司足额缴纳租赁费的时间在本案立案后，足以证明海涵公司在支付租赁费的时间上存在违约，西刘村委会请求解除租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持。海涵公司应当返还租赁物。如因合同解除后不能实际交付租赁物，为避免再次起诉，节约诉讼成本，本院虑及合同解除的法律后果，在本案中一并解决，海涵公司还应当继续支付自2020年7月1日起至实际交付的占有期间使用费（参照双方约定的价格1250元/月计算）。西刘村委会主张的10万元违约赔偿金，因海涵公司在不定期租赁期间，未按照合同约定及时支付租赁费（直到诉讼开始后才支付），明显属于违约行为，应当承担违约责任。本案争议最大的焦点在于海涵公司是否经西刘村委会同意拆除原有房屋而增建厂房事宜如何处理、应否恢复原状，现作如下分析：一、虽然海涵公司一再辩称经过西刘村委会同意，并提供现场开业照片等，但西刘村委会始终予以否认，海涵公司未提供出西刘村委会任何一届村委会成员予以书面同意的相关证据，本院无法采信。二、综合双方当事人的陈述及举证情况，海涵公司增建厂房时未经建设行政主管部门或城镇规划主管部门批准许可，可能会被认定为违章建筑，应属于相关行政主管部门处理的范围，根据司法不干预行政的原则，审判机关不宜作出裁判，故本院对西刘村委会请求对此部分厂房恢复原状不予支持，可申请行政主管部门予以处理。西刘村委会请求的海涵公司对其增建的其他临时附属设施（简易钢架棚）应当予以拆除，恢复原状。 综上所述，案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告颍州区九龙镇西刘村村民委员会与被告阜阳市海涵纺织品有限公司2011年12月5日签订的租赁协议于本判决生效时解除； 二、阜阳市海涵纺织品有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁颍州区九龙镇西刘村村民委员会的房屋（除向西的三间房屋外）予以返还给颍州区九龙镇西刘村村民委员会，并将增建其他临时附属设施（简易钢架棚）自行拆除； 三、阜阳市海涵纺织品有限公司于本判决生效之日起十日内支付颍州区九龙镇西刘村村民委员会违约金10万元； 四、阜阳市海涵纺织品有限公司支付给颍州区九龙镇西刘村村民委员会自2020年7月1日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费（按照1250元/月计算）； 五、驳回颍州区九龙镇西刘村村民委员会和阜阳市海涵纺织品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3050元，减半收取计1525元，由阜阳市海涵纺织品有限公司负担元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  袁学龙 二〇二〇年九月二日 书记员  马璐璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别期限，予以处理： (三）依照法律规定，约定由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请处理； 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。