上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8635号原告：上海尚诺贸易有限公司，住所地上海漕河泾开发区松江高科技园莘砖公路******。法定代表人：武世强，执行董事。委托诉讼代理人：杨永梅，总经理。被告：上海欧瑞雅洗衣管理有限公司，住所地上，住所地上海市松江区新桥镇莘砖公路****-2v>法定代表人：周明军，执行董事。原告上海尚诺贸易有限公司诉被告上海欧瑞雅洗衣管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人武世强及其委托诉讼代理人杨永梅、被告的法定代表人周明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海尚诺贸易有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2020年2月、3月租金80,000元；二、判令被告支付逾期违约金115,200元；三、判令合同保证金80,000元作违约金处理，原告无需返还。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。事实和理由：2018年8月29日，原、被告经案外人居间共同签订房屋租赁合同一份，约定由被告租赁原告名下房产作为办公使用，租期自2018年10月1日至2021年9月30日，月租金40,000元，每三个月支付一次,于每次租金到期日前七日支付。每逾期一日，按月租金3%收取违约金。合同保证金为80,000元，且保证金不可视为预付租金。若被告提前解约或其它严重违约，致使合同不能履行，被告无权请求返还保证金，若给原告造成损失的，还应负赔偿责任。合同第八条规定租赁期间，由被告承担物业费、网络通讯费、水电费、停车费。合同签订后，原告按约于2018年9月17日交付租赁物，被告在履约过程中违背诚信，多次无故拖欠房租，至原告起诉之日，尚欠2020年2月、3月房租没付。原告多次催讨，被无视，被告并辩称疫情为不可抗力。原告认为，租赁房屋系A级写字楼，疫情期间按照国家规定及地方规定，正常开放使用，所以不构成不可抗力。被告拖欠租金行为贯穿合同始终，不是单一偶发，最后一次租金支付日期为2019年12月底，疫情影响尚未开始。同时因被告拖欠物业费、电费，被物业公司起诉致使原告牵制讼累，目前在原告斡旋下虽然达成和解，但已造成原告商业信誉受损。综上所述，被告屡次拖延租金、物业费、电费的行为造成原告严重经济损失。被告单方提前终止合同，致使原告合同目的不能实现，现原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼，希望法院判如所请。被告上海欧瑞雅洗衣管理有限公司辩称：原告于2020年1月30日向被告发函解除租赁合同，并于2月26日将办公用桌椅、柜子等办公用品搬入被告承租的房屋，被告配合将自己的办公用品搬出至园区其他场所，故双方租赁合同已经于2020年2月26日解除，租金应当计算到2月26日。被告延期支付租金是有原因的，被告租赁房屋是为了公司办公，用电主要是照明用电，但每个月电费都在5,000元以上，租赁房屋的供电设施存在问题，电费单价和计量方式也有问题，致使被告多支出了电费，原告应负有违约责任。合同解除后，被告于3月18日通知原告处理善后的电费、物业费事宜，原告即通知物业到场协调，原告称费用交清，合同就解约了，之后，被告于2020年6月9日向物业公司交清了截止2020年3月底前的电费及物业费4,800余元。据此，被告已经交付了2020年1月的租金，80,000元保证金已足以支付2月、3月的租金，双方租赁关系已处理完毕，现原告的起诉行为，属恶意诉讼，应当自行承担诉讼费，被告保留向原告追究电费损失及违约责任的权利。本院经审理查明事实如下：2018年8月29日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将登记在其名下的松江区新桥镇莘砖公路XXX号XXX室办公用房出租给被告使用，租期自2018年1月1日至2021年9月30日止。房屋交付日约定为2018年9月17日，自2018年9月17日至30日止系免租期。该合同第二条约定，前二年租金为每年40,000元，第三年为42,000元。每三个月支付一次租金，每次租金于到期日前七日支付，首批租金于交房当日支付。该合同第四条约定，被告于2018年8月31日前交付保证金80,000元，该保证金不可视为预付租金，租期届满，被告交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费后三天内无息返还被告。当被告有任何拖欠应付款时，甲方有权从保证金中先行偿付，偿付部分，被告应立即补足。该合同第六条第(四)项约定，被告若逾期交付房租，每逾期一日，原告按月租金3%收取违约金。若拖欠租金达十日以上，视为被告自动放弃租赁物，构成严重违约，原告可终止合同；该条第(七)项约定，被告签订本合同后，未经原告书面同意擅自提前解约或其它严重违约，导致本合同无法履行，无权请求返还保证金，若给原告造成损失的，负赔偿责任。该合同第八条约定，物业管理费、网络通讯费、水电费、停车费由被告承担。该合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。上述房屋租赁合同签订后，原告即按约交付房屋，被告按约于2018年8月30日交付租赁保证金80,000元。之后，被告均按季向原告交付租金，但每次均有逾期，逾期天数有数日或十余日不等。按照合同约定，被告应当于2019年12月25日提前支付2020年第一季度租金，但被告未按时支付，原告总经理杨永梅经向被告法定代表人周明军微信催租无果后，原告于2020年1月3日向被告发出书面函，要求终止租赁合同，将于2020年1月6日起联系物业对租赁房屋实施切电、锁门措施，要求被告收函后尽快对私人物品作清场处理，否则全部作遗弃处理。被告收函后于2020年1月10日支付了2020年1月份租金40,000元。后杨永梅微信联系周明军,催促2020年2月、3月的租金，但被告始终未能履行支付义务。双方在微信中谈及合同解除事宜，但无最终结果。2020年2月中旬，杨永梅微信通知周明军将向租赁房屋内放置办公用的桌椅及文件柜，周明军表示同意。时至2020年2月26日，杨永梅将2套大班椅、2套沙发、2套文件柜、饮水机、冰箱等物品搬入被告租赁的房屋，周明军给予开门配合。杨永梅协助将被告的物品搬至园区内其他场所，只剩被告职员办公用的若干电脑未搬离，租赁房屋的钥匙仍然在周明军处。之后，因疫情及经营困难等因素，被告一直未复工，租赁房屋空置。2020年3月18日，周明军微信通知杨永梅要求交接房屋，内容为“501房子我已经在15号清空出，公司实在难以为继。抽空我把钥匙给你，交接下，您看什么时候方便”，杨永梅答复“我时间都可以”。当日下午，双方见面，周明军向杨永梅交付了房屋钥匙，但双方未办交接手续。之后，因被告拖欠物业费，被租赁物所在园区的物业服务单位于2020年5月起诉至本院，物业公司要求本案原、被告共同支付物业费。本案原告收到起诉状后，杨永梅即以微信方式与周明军交涉，周明军因对物业公司收取电费的计费方式有异议，对物业费、电费采取消极方式应对。后经协商，被告于2020年6月10日向物业公司付清了截至2020年3月31止的物业费及电费。现原告以其诉称的事由，向本院提起本次诉讼。另查明，租赁合同履行期间，被告认为园区物业公司存在违法提价收取电费的问题，故自2019年7月起拒付电费，并向有关部门反映。上海市松江区市场监督管理局经核查，查明该园区物业公自2018年4月1日至2019年4月30日期间，存在向园区终端用户收取电费中加收其它费用的违规行为，实际收取的电费单价为1.32元千瓦/时，遂于2019年11月19日作出行政处罚决定书，对该物业公司处以警告处罚。后该物业公司退回违规收取的电费，被告遂于2020年6月10日付清了物业费及电费。又查明：2019年7月12日，原、被告就2019年第三季度房租分期支付事项协商后签订《补充协议》一份，约定被告于2019年7月12日支付2019年7月份租金40,000元；于同年7月30日前支付2019年第三季度剩余2个月租金80,000元；被告所欠物业公司电费，与原告无关，由其自行和物业公司协商解决，并承担相应后果。诉讼中，原告提交自行制作违约金计算清单一份，载明被告截至2020年1月10日支付2010年1月份租金为止，累计逾期支付租金天数为76天。2020年2月、3月租金逾期天数计算至起诉之日为135天，故以月租金3%为基数，计算得逾期违约金为115,200元。以上事实，有房屋租赁合同、补充协议、建设银行客户专用回单、微信聊天记录、函、行政处罚决定书、违约金计算清单等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应遵守。当事人协商一致，可以解除合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人充分协商后真实意思表示，依法成立且有效。经查，被告已向原告付清了截止2020年1月底前的租金，原告于2020年2月26日将大班椅、沙发、文件柜、饮水机、冰箱等搬入租赁房屋，被告于2020年3月18日向原告交付房屋钥匙，原、被告双方对以上事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点一是本案租赁合同解除时间如何确定，二是保证金如何处理，三是被告是否应支付逾期支付租金的违约金。对争议焦点一，本院认为，2020年2月26日，原告虽然将办公用品搬入租赁房屋，但此举得到被告的同意和配合，且之后房屋钥匙仍在被告处，租赁房屋内还有被告的若干台办公电脑，没有证据证明双方于该日协商解除合同的意思表示，故被告主张租赁合同于2020年2月26日解除，依据不足，本院不予采纳。根据原告提供的证据微信聊天记录证实，被告于2020年3月18日微信通知原告移交租赁房屋钥匙，且明确表示已清空租赁房屋内物品，原告总经理杨永梅当日接收了房屋钥匙，之后二个月内双方并无纷争，故应当认定2020年3月18日双方已合意解除租赁合同，被告应支付的租金应当计算到2020年3月18日。对争议焦点二，根据租赁合同第六条第(七)项约定，原告有权不予返还保证金的情形有二种，一是被告未经原告书面同意擅自提前解约，二是被告存在严重违约行为，导致合同无法履行。经查，原告自2020年1月3日发函解除开始，到2020年2月26日将办公用品搬入租赁房屋，于2020年3月18日接收租赁房屋钥匙，均表明并非系被告擅自提前解除合同。而本案中，被告存在的违约行为是逾期支付每期租金，但每次逾期天数仅数日或十余日，并不构成严重违约，也未出现导致合同无法履行的结果，故本案保证金不应作为违约金予以没收，原告的该项诉请，本院难以支持。对争议焦点三，本院根据原告制作的违约金计算清单，对2020年1月份之前原告逾期支付租金的天数76天予以确认。对2020年2月、3月的租金应当自2019年12月25日计算到2020年3月18日房屋返还之日止，为83天，故本案逾期天数合计以159天计算。租赁合同第六条第(四)项约定违约金以月租金3%标准计算，该计算标准过高，本院予以调整，本院考虑被告的违约程度以及逾期付款对原告造成的损失，并参照日千分之三标准，酌定被告承担违约金20,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定,判决如下：一、确认原告上海尚诺贸易有限公司与被告上海欧瑞雅洗衣管理有限公司之间签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除；二、被告上海欧瑞雅洗衣管理有限公司支付原告上海尚诺贸易有限公司自2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金63,226元；三、被告上海欧瑞雅洗衣管理有限公司支付原告上海尚诺贸易有限公司逾期付款违约金20,000元；上述第二、三项合计83,226元，扣除被告交付的保证金80,000元，余额3,226元由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,204元，减半收取2,102元，由原告上海尚诺贸易有限公司负担1,162元(已付)，被告上海欧瑞雅洗衣管理有限公司负担940元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二〇年九月二十五日书记员  胡 谦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。