江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初9035号原告：李伟，男，1992年11月24日出生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：许应，江苏汉地律师事务所律师。被告：陈义峰，男，1962年10月17日出生，汉族，教师，住河北省石家庄市新华区。被告：李惠娟，女，1960年6月12日出生，汉族，职业不详，住河北省石家庄市新华区。被告：陈义芳，男，1965年7月10日出生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。第三人：丰县儒房房地产营销策划有限公司，住所地江苏省丰县在水一方8-1-102。法定代表人：刘卫峰，该公司总经理。原告李伟与被告陈义峰、李惠娟、陈义芳、第三人丰县儒房房地产营销策划有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月22日立案受理。依法适用普通程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告李伟到庭参加诉讼，被告陈义峰、李惠娟、陈义芳、第三人儒房公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除《徐州市丰县存量房买卖协议》；2.判令被告陈义峰、李惠娟返还购房款80000元，赔偿佣金5010元，双倍返还定金48000元，支付违约金50000元；3.被告陈义芳对请求二承担连带保证责任；4.第三人承担过错连带责任；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告在儒房公司的介绍下，因购买被告位于丰县签订丰县存量房买卖协议一份，2019年6月27日，原告支付被告定金24000元。2017年7月15日，原被告补签《徐州市丰县存量房买卖协议》，《儒房地产买卖合同内容事项》，约定房屋价款为334000元，2019年10月30日前交付房屋，2019年10月31日前办理网签，网签后支付首付款120000元。合同签订后，原告支付被告80000元，并支付5010元佣金给第三人。在办理房屋过户手续时，原告得知涉案房屋已被法院查封，无法按照合同的约定办理房屋过户，原告多次与被告协商退款，被告不予退还购房款。后原告多次催要，但被告拒不履行。被告陈义峰、李惠娟、陈义芳、第三人儒房公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈义芳与被告陈义峰系兄弟关系。被告陈义峰意欲出售房屋，在被告陈义芳的经手下，2019年7月15日，原告李伟(乙方)与被告陈义峰、李惠娟(甲方)通过居间方儒房公司(丙方)，签订了编号为0001895的《徐州市丰县存量房买卖协议》一份，该协议约定：甲方（陈义峰、李惠娟）自愿将坐落于丰县供电新村3-3-106室的房屋一套出售给乙方，房屋建筑面积为94.16平方米，房屋成交总价为334000元。”关于房款的支付，该协议第五条约定：“C.乙方（李伟）采取贷款方式支付房款（房产交易中心有监管账户）：乙方于2019年10月31日在丰县政府审批大厅房产交易中心备案前，支付首付款人民币（大写）壹拾贰元（小写）120000元整至丰县房产交易中心监管账户，于2019年10月31日前，办理完相关银行贷款批准手续，贷款金额人民币（大写）贰拾壹万肆仟元整，（小写）214000元整，贷款金额不足的，由乙方以现金的形式补齐。”关于房屋的交付，该协议第七条约定：“房屋交付甲、乙双方特定交房方式按A种方式交房，房屋移交时，该建筑屋范围内的土地使用权一并交给乙方。甲、乙双方有其他约定除外。在房屋交接前房屋内所发生的费用由甲方承担，之后所发生的费用由乙方承担。A.2019年10月31日前，首付款到位时，甲方向乙方交房。”关于佣金的支付及承担，该协议第九条约定：“本协议下的佣金支持采取下列方式，佣金共计人民币（大写）：伍仟零壹拾元整，（小写）：5010元，由甲方承担0元，乙方承担5010元。在签订本协议时一次性支付给丙方，如果甲、乙双方未经丙方同意私下成交，丙方有权向甲方收取同等金额的佣金。本协议签订生效后，中介方的居间服务即成功，已收取的佣金不因任何情况退还。”关于定金，该协议第十条约定：“乙方交付甲方购房定金人民币（大写）贰万肆千元整，（小写）24000元整，乙方同意由甲方代为保管，定金作为购房款甲方自愿将房本押给丙方保管。”关于违约责任，该协议第十一条约定：“2、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约方按日向对方支付千分之五的滞纳金，逾期超过15日则视同违约，本协议终止。3、甲、乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲乙方，甲方应在3日内，将乙方的已购房款（不计利息）还给乙方，但乙方应同时支付违约金（小写）6000元整给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在3日内，将已够房款返还给乙方，甲方同时支付违约金（小写）6000元给乙方……6、甲、乙双方签订本协议后，即视为丙方居间完成。甲、乙双方均认可丙方提供的居间服务，本协议履行期间若发生任何情况下的违约、解除协议等行为，仍需向丙方全额支付佣金，已收取的佣金不因任何情况退还。若乙方违约，则佣金照常收取。若甲方违约，除甲方应付佣金照常收取外，甲方还应赔偿乙方的佣金损失。若甲、乙双方自愿解除协议，则甲、乙双方各承担50%的佣金。”签订上述协议后，2019年7月15日，原告支付给第三人儒房公司佣金5010元。2019年9月至10月27日，原告通过微信转账和银行转账的方式交付原告购房款8万元。另查明，2019年6月27日，原告支付被告陈义芳购房定金24000元，被告陈义芳向原告出具收条一份，该收条载明：“收条今收到儒房地产带客户邱淑萍身份证（320321199204053643）购房定金贰万肆仟元（24000）。该房屋坐落于丰县，有储藏室，如买方违约定金不退，如卖方违约双倍返还定金，违约方承担中介费的1.5。陈义芳身份证：2019年6月27日。”上述收条下方，被告陈义芳又出具承诺书一份，内容为：“本人陈义芳承诺供电新村同意出售此房，如有任何异议，我甘愿承担一切后果。陈义芳3203011965071004742019年6月27日。”还查明，2019年7月15日，被告陈义峰（甲方）与儒房公司签订《儒房地产买卖合同内容事项》一份，该事项载明：“声明甲方承诺供电新村3-3-106可以正常办理房屋过户，无查封、扣押、担保等任何纠纷。若由于甲方任何原因导致该房屋不能正常办理过户，甲方应在房产中介通知叁日内，一次性退还乙方已支付的所有购房款。并按合同规定，赔偿乙方壹拾万元违约金，且赔付中介方服务费5010元。甲方签字：陈义峰身份证号码：日期：2019.7.15”又查明，2019年9月12日，涉案房屋被杭州市拱墅区法院查封，查封期限为2019年9月12日至2022年9月12日。本院认为：一、关于原告要求解除合同并返还已付房款的问题。原被告签订的《徐州市丰县存量房买卖协议》系双方真实意思表示，应为合法有效，当事人应按照生效合同的约定全面履行义务。在上述存量房协议签订后，原告李伟依约支付被告陈义峰、李慧娟购房定金和购房款，涉案房屋因被告陈义峰与案外人的纠纷被杭州市拱墅区法院查封，无法进行产权转移，涉案存量房协议亦无法继续履行，导致原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，故，原告要求解除《徐州市丰县存量房买卖协议》及返还已付房款8万元的诉请，于法有据,本院予以支持。二、关于原告要求被告承担违约责任的问题。原被告签订的《徐州市丰县存量房买卖协议》的第十一条第2、3项分别约定了逾期交付房屋或逾期付款以及合同解除的违约责任，现因被告陈义峰、李慧娟原因导致涉案房屋被查封进而无法办理房屋产权变更手续，此种情形未在上述存量房买卖协议中约定。另外，被告陈义峰签署的《儒房地产买卖合同内容事项》中虽约定了房屋被查封情形下的违约责任，但该内容事项系被告陈义峰与儒房公司签订，未与原告签订，该约定对原告李伟不发生效力，故，原告要求被告支付违约金50000元的诉请，无事实依据，本院不予支持。三、关于原告要求被告双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告依约支付被告陈义峰、李慧娟购房定金和购房款，现因被告陈义峰、李慧娟与案外人的纠纷导致涉案房屋无法过户，被告陈义峰、李惠娟作为收受定金的一方不能履行约定的义务，应当双倍返还原告定金，故，对于原告李伟要求被告陈义峰、李惠娟双倍返还定金48000元的诉请，于法有据，本院予以支持。四、关于原告主张被告赔偿其佣金的问题。原被告在涉案存量房买卖协议第十条第6项中约定违约情形下佣金的承担责任，若被告陈义峰、李慧娟违约，被告陈义峰、李慧娟应赔偿原告李伟的佣金损失。现因被告陈义峰、李慧娟的原因导致涉案合同无法继续履行，被告陈义峰、李慧娟应赔偿原告佣金5010元。另外，涉案存量房买卖协议第九条约定了：“本协议签订生效后，中介方的居间服务即成功，已收取的佣金不因任何情况退还。”涉案存量房买卖协议已签订且生效，第三人儒房公司的居间服务已完成，且不存在过错，不应承担连带责任。五、关于被告陈义芳的责任承担问题。涉案房屋的购房定金系被告陈义芳实际收取，其于2019年6月27日向原告出具收条，并附承诺，表明其对自愿对涉案房屋买卖合同履行进行担保。现涉案房屋被查封导致房屋买卖合同无法履行，被告陈义芳应承担相应的担保责任。故，原告要求被告陈义芳承担连带责任的诉请，于法并无不合，本院予以支持，其在承担担保责任后，有权向被告陈义峰、李惠娟追偿。被告陈义峰、李惠娟、第三人儒房公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，应缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李伟与被告陈义峰、李惠娟于2019年7月15日签订的编号为0001895的《徐州市丰县存量房产买卖协议》；二、被告陈义峰、李慧娟于本判决生效后十日内返还原告李伟购房款80000元、赔偿原告李伟佣金5010元及双倍返还原告李伟定金48000元，合计133010元；三、被告陈义芳对本判决的第二项债务承担连带责任，其在承担保证责任后，有权向被告陈义峰、李慧娟追偿；四、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8170元、诉讼保全费2225元，公告费520元，合计10915元，由被告陈义峰、李慧娟、陈义芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 科人民陪审员  王永梅人民陪审员  于艳芝二〇二〇年九月八日书 记 员  刘 燃法官 助理  王 夏