四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2298号 原告：刘辉明，男，1964年11月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张剑宇，四川天则律师事务所律师。 被告：邱勇，男，1959年3月14日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邱坚（系邱勇之子），住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：于健，四川锦界律师事务所律师。 原告刘辉明与被告邱勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月14日、2020年9月3日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告刘辉明的委托诉讼代理人张剑宇，被告邱勇的委托诉讼代理人邱坚、于健到庭参加诉讼；第二次庭审中，原告刘辉明及其委托诉讼代理人张剑宇，被告邱勇的委托诉讼代理人邱坚、于健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘辉明向本院提出诉讼请求：1．邱勇支付刘辉明购房尾款305658元，并支付违约金（以305658元为基数按每日千分之一标准从2017年2月28日起计算至付清时止，庭审中明确是依据《房屋转让协议》第三条第一款第五项）；2．邱勇支付因本次诉讼产生的律师费20000元（庭审中明确是依据《房屋转让协议》第八条）；3．本案诉讼费用由邱勇承担。事实与理由：2016年7月24日，刘辉明与邱勇签订《房屋转让协议》。合同约定：房屋及车位总价855000元，邱勇分3次支付款项，前2次以现金或转账方式支付。刘辉明按约定交付房屋及车位，2017年2月28日邱勇应支付第三次房款即购房尾款255000元，刘辉明多次催促，邱勇以多种理由推诿至今未支付，违反合同约定。因此，为维护刘辉明合法权益，特诉至法院。庭审中，刘辉明补充陈述，2015年8月17日，刘辉明向案涉房屋开发商支付了案涉房屋首付款180000元。2016年1月22日，邱勇向案涉房屋开发商支付购房款234342元；2016年8月9日，邱勇支付维修基金、税费等6706.2元。因邱勇向开发商支付的购房款比约定的250000元少了15658元，该15658元应支付给刘辉明。另外，《房屋转让协议》中约定的50000元定金，邱勇仅支付了15000元，余款35000元未支付。综上本案主张的尚欠房款为305658元（约定2017年2月28日应付房款255000元＋开发商处少付的15658元＋定金50000元中尚未支付的35000元）。 邱勇辩称，不认可刘辉明主张的尾款金额。合同尾款共欠255000元（房屋及车位的总款），因车位并没有交付给邱勇，故当时购买车位的100000元应当扣除，现欠付155000元。违约金每日千分之一的标准超过了法律规定的上限。邱勇也不应当承担违约金。律师费应当由败诉方承担。刘辉明称多次催促邱勇支付尾款，应举证证明。邱勇愿意支付尾款，只是因为没有刘辉明的个人卡号，无法支付。邱勇早在付款期限届满后1个月左右，已经向刘辉明送达了提供银行账号的催款通知书。刘辉明当初是想解除合同，故意不给邱勇提供收款账户。刘辉明至今未提供收款账号，导致邱勇无法向刘辉明支付相应房款。其责任应当在刘辉明。请求驳回刘辉明的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月24日，甲方（受让方）邱勇与乙方（转让方）刘辉明、丙方（经纪方）签订《房屋转让协议》。该协议约定：一、标的物：乙方自愿将位于成都市致瑞雅苑Ｂ区购买指标转让给甲方，甲方自愿接受该购买指标。乙方自愿将位于成都市致瑞雅苑Ｂ区的车位购买指标转让给甲方，甲方自愿接受该购买指标。车位为可以办理产权的车位。二、转让价格：1．本次商品房购买指标转让过程中，甲方共计向乙方和开发商支付755000元，其中包含甲方向乙方支付505000元，甲方向本标的开发商支付250000元。具体金额以开发商出具的票据为准。如果向开发商支付的金额增加，那么向乙方支付的金额减少；如果向开发商支付的金额减少，那么向乙方支付的金额增加。2．本次车位购买指标转让过程中，甲方共计向乙方支付100000元，在甲方与开发商签订车位合同时，开发商的应收车位款由乙方向开发商支付，甲方在车位购买过程中不向开发商支付任何款项（税费除外）。三、支付方式：1．转让款支付。（1）2016年7月24日，本合同签订当日甲方向乙方交付定金50000元，以现金形式支付。（2）甲方与开发商签订《商品房买卖合同》当日，甲方向开发商支付250000元。（3）2016年8月31日甲方向乙方支付300000元，其中包含购买车位款100000元。（4）在甲方与本标的物开发商签订车位买卖合同当日，由乙方向开发商支付开发商应收车位款，由甲方与开发商签订车位合同，甲方除税费外，不向开发商支付其他费用。（5）2017年2月28日甲方向乙方支付款项共计255000元，如果甲方未支付给乙方，则按照本次未付款项的千分之一每天支付给乙方违约金。四、税费的约定：经甲乙双方协商，办理的甲方名下的税费由甲方承担，包括但不限于契税、交易手续费、转移登记费、维修基金。八、争议解决：……诉讼费用（包括并不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费、鉴定费等）由败诉方承担。十、其他约定事项：今甲方支付乙方15000元，余下35000元在2016年7月27日与开发商签合同时支付。该协议落款处，乙方签名由刘永红签署为“刘永红代刘辉明”。 2016年7月24日，刘永红出具收条。该收条载明：今收到邱勇（身份证号：5101021959××××××××）受让本人位于成都市锦江区车位购买指标定金15000元。 2016年7月30日，邱坚致电刘永红，通话时长约20分钟，主要沟通能否不继续履行《房屋转让协议》的问题。该次通话中，刘永红告知邱坚，其已与刘辉明离婚。 2016年8月9日，刘永红出具收条。该收条载明：收到邱勇支付致瑞雅苑部分房款，金额叁拾万元（上次收定金收条壹万伍仟元整的收条没有收回，该收条作废！）。庭审中，邱勇陈述，该30万元系向开发商支付的房款及直接向刘永红支付的房款总和。 2016年8月31日，刘辉明出具收条。该收条载明：今收到邱勇购买本人位于成都市锦江区房屋房款300000元。此款转至本人指定的交通银行账户（户名：刘永红，卡号：62×××27）。同日，案外人王素华将300000元转至前述刘永红的账户中。 2017年4月15日，邱勇向崔婵娟、刘辉明、刘永红邮寄《房屋转让协议提供收款账号催告函》。其中，向刘永红的两个地址邮寄的邮件均被退回；向刘辉明的地址成都市金牛区营康西路496号（公司名称：西南电子器材公司）邮寄的邮件被单位代收。庭审中，邱勇陈述其系根据刘辉明和刘永红的户籍地址邮寄，并提交了常住人口登记卡。该登记卡显示，登记日期为1993年4月29日，刘辉明的服务处所为西南电子器材公司。刘辉明陈述其未收到该邮件。 邱勇提交的短信记录显示：落款为买方邱勇、2017年4月15日；短信收件号码为189××××5355（备注为“房东刘姐”）；短信内容为：“卖方（刘辉明、刘永红）：我于2016年7月24日在好房ｙｏｕ＋（记诚房产）处与你签订致瑞雅苑Ｂ区7栋36楼6号的商品房（包含负二层陈2603号产权车位）转让协议，协议约定房屋转让价755000元整，车位转让价100000元整。根据合同约定，我已于签订合同当日与2016年8月31日分两次共计支付你房屋转让款合计600000元。根据合同约定，2017年2月28日是你协助我办理房屋和车位相关转让手续的最后期限，但你始终未能尽拟的协助义务帮我办理车位转让手续。鉴于你已协助我办理了房屋转让手续，本着诚实守信的契约精神，我愿向你支付房屋转让款尾款155000元，但包括通过中介多次联系你你均表示不愿见面收取房屋尾款，特致函你，望你提供你的收款账号或收款方式。同时也希望你本着最基本的契约精神尽好你协助我办理车位转让的义务。” 2017年4月15日，邱坚致电刘永红。邱坚：“你致瑞雅苑的房子，你什么时候出来收款？”刘永红：“不是我们不收款，是你们说付不到。我们一直在催你们，已经两个月了……我们都是跟中介联系……”邱坚：“没有付不到，你除了7月份给我打了电话，没有找过我。中介没有联系过我……现在按照协议给你房屋尾款15万5，车位款10万还没到支付时间，因为车位还没有转让给我们。你协助我办理车位前，不可能把车位款付给你。你2月28号没有把车位转给我，你违约在先。”刘永红：“合同写的，应该是付25万5……中介给我说催了你们很多次，你们都不付款。我们已经催了你们很多次付尾款。”邱坚：“我跟中介的事是我们的事。请你拿出你催我的证据出来，我没有接到你任何的催款通知……那你现在收不收这个房屋尾款？……那你就暂时不收这个房屋尾款。” 2017年4月19日，崔婵娟（案涉《房屋转让协议》经纪方工作人员）出具《情况说明》。该情况说明载明：在2016年7月24日，汇诚地产牛沙店签订邱勇与刘辉明关于致瑞雅苑Ｂ区的转让协议，协议约定该房的尾款255000元定于2017年2月28日以前支付。签订协议时，转让方与受让方互留了联系方式。经纪公司相关工作人员在2017年4月7日接到转让方未收到尾款的通知后积极与转让方和受让方联系协调。另在2017年4月10号公司的工作人员再次去开发商处咨询，开发商处未与小区业主（农科院单位业主）签订车位的买卖合同。 2018年8月8日，案涉房屋的不动产权登记至邱勇及案外人王素华名下。 2019年10月23日，成都市公安局锦江区分局成龙路派出所记载的接（报）处警登记表载明：报案人邱勇。当事人刘永红。接警内容：锦江区致瑞雅苑Ｂ区发生纠纷。处警情况：我组到达现场，刘永红称自己将位于致瑞雅苑Ｂ区房屋出售给邱勇。现邱勇还未付尾款，故上门收费。现房屋已过户至邱勇名下。邱勇称自己已将钱付清，双方发生纠纷。我组现场做好解释工作后刘永红自行离开。该登记表备注处，刘永红、邱勇签字。 查明，刘辉明因本案诉讼委托律师代理，支出律师费20000元。 另查明，刘辉明与刘永红于1990年5月16日登记结婚，2008年5月23日登记离婚。 再查明，2010年6月24日，刘辉明向招商银行贷款57万元，期限为10年。 庭审中，刘辉明陈述，2017年4月7日，刘永红致电邱坚持，要求支付房款。此后系通过中介向邱勇催款。2019年10月23日，刘永红上门催款。邱勇陈述，2016年8月9日，在刘辉明的协助下，邱勇与案涉房屋的开发商直接签订了房屋买卖合同，目前已取得产权证。房屋是开发商直接向邱勇交付的。案涉车位目前是邱勇在实际使用。车位的交易与房屋的交易方式一致，由刘辉明协助邱勇与开发商直接签订车位买卖合同，但至今未签订合同。之所以没有支付合同尾款，是因为刘辉明在签订合同中及后期均没有提供收款账户，无法向其支付尾款。2016年8月9日刘永红出具的收条上载明的款项中直接向刘永红支付的部分系现金支付给刘永红的。因为签订合同时是刘永红代刘辉明签订，且中介也告知刘辉明、刘永红系夫妻关系，因此邱勇认为刘永红可以收取现金。合同签订及履行过程中，没有与刘辉明联系过，也没有刘辉明的联系方式。 以上事实，有刘辉明提交的当事人身份信息材料、《房屋转让协议》、成都市不动产登记信息摘要3、接（报）处警登记表、委托代理合同、转账凭证、发票、情况说明等证据，邱勇提交的收条、银行转账凭证、短信记录、邮寄单及投递结果查询单、刘辉明常住人口登记卡、离婚登记审查处理表等证据，以及当事人的陈述在案为证。邱勇提交的微信聊天记录，因系打印件，看不出聊天的时间，本院无法核实真实性，故对该证据不予采纳。 本院认为，《房屋转让协议》系刘辉明与邱勇双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：第一，邱勇尚欠合同尾款金额；第二，邱勇是否应承担迟延付款的违约责任以及约定违约金是否予以调减。 关于邱勇尚欠合同尾款金额。邱勇主张尚欠款项总金额为255000元，扣除车位对应款项100000元，现尚欠155000元。刘辉明主张尚欠房款为305658元，构成为：约定2017年2月28日应付房款255000元＋邱勇在开发商处少付的15658元＋定金50000元中尚未支付的35000元。对此本院认为，根据《房屋转让协议》，房款及车位款作为一个整体进行分期支付，明确约定了每次支付时间，并不以签订车位相关合同或取得车位所有权为支付车位款的前提条件；且在2016年8月31日邱勇已付的300000元中已包含车位款。因此，邱勇主张扣除100000元车位款的主张不能成立。本案中，邱勇于2016年8月9日与开发商签订了相关合同，按约应于当日向开发商支付部分房款；同日刘永红出具收条载明收到邱勇支付的房款300000元，刘永红在该收条中明确将此前15000元的收条作废，说明该300000元包含已收取的定金15000元。邱勇称该300000元中除向开发商支付的款项外其余款项均以现金支付给刘永红。可见，2016年8月9日刘永红出具的金额为300000元的收条中包含以下三部分款项：一是2016年8月9日邱勇直接向开发商支付的房款，二是签订合同当日已支付的15000元定金，三是2016年8月9日邱勇向刘永红支付的现金（该现金包含了按约应支付的50000元定金中尚欠的35000元，以及约定的250000元与向开发商实际付款金额之间的差额）。可见，不论邱勇向开发商直接支付多少金额（即不论是比约定的250000元多，还是比250000元少），剩余金额均是支付给了刘永红，凑足300000元，刘永红出具收条对该款项予以确认。从刘永红所出具收条的内容来看，其明确写明“上次收定金收条壹万伍仟元整的收条没有收回，该收条作废”，可见，刘永红对于收条所包含的金额是很清楚的，同时对于收款及出具收条一事也是很谨慎的。如果实际上总金额没有达到300000元，按常理刘永红不会出具收条予以确认。现刘辉明主张其未收到该300000元中包含的第三部分款项，其所举的开发商开具的收据等仅能证明邱勇向开发商支付的金额，不能证明邱勇未将差额部分支付给刘辉明，即刘辉明所举该证据不能推翻该收条载明的事实。此外，刘辉明在起诉时诉状中所陈述的亦是邱勇未支付2017年2月28日应付房款255000元，并未提及还有其他未付款项。因此，对于刘辉明主张的未付定金35000元及应付差额15658元，本院不予采纳。综上，本院认定邱勇尚欠合同尾款为255000元，即《房屋转让协议》约定2017年2月28日应付的款项金额。 关于邱勇是否应承担迟延付款的违约责任以及约定违约金是否予以调减。对于邱勇未按约支付255000元合同尾款的事实本院已予以确认。邱勇辩称其未按约付款是因为刘辉明未告知邱勇收款账号，邱勇想付款但无法付款。对此，本院认为，综合本案事实来看，2016年7月24日刘永红代刘辉明签订《房屋转让协议》；2016年7月30日邱勇已知晓刘永红与刘辉明离婚事实；2016年8月9日邱勇向刘永红现金支付案涉房屋部分房款并由刘永红出具收条；2017年4月15日，邱勇之子邱坚致电刘永红要求刘永红收尾款并就尾款金额与刘永红进行争论；邱勇所提交的其2017年4月15日发送给刘永红的短信中将刘辉明、刘永红共同列为卖方；庭审中邱勇陈述邱勇没有刘辉明的联系方式也未与刘辉明联系过，其之所以向刘永红付款是因为相信刘永红与刘辉明系夫妻关系，刘永红可以收取部分现金房款。可见，在邱勇的认知中，其一直认定刘永红有权代刘辉明签订案涉合同、有权代刘辉明收取房款；在知道刘永红与刘辉明离婚事实的情况下，邱勇并未改变前述认知。邱勇已知晓刘永红银行账号并于2016年8月31日向该账户转款，此情形下，按照邱勇的前述认知，不会因不知道刘辉明的账号而不付款。其次，即使邱勇对于付款至刘永红账号有所担心，且不知道刘辉明账号，也有其他途径履行支付尾款义务。再次，邱勇称其于2017年4月15日向刘永红发短信和发函索要收款账号，但2019年10月刘永红上门收取房款时，邱勇并未向刘永红索要收款账号，反而称其已将钱付清，可以推知邱勇并不是因为不知道收款账号而不付款。因此，不论从主观上还是客观上，“不知道刘辉明收款账户”均不能成为邱勇不按约支付合同尾款的理由。因此，邱勇的抗辩理由不能成立。邱勇逾期付款，已构成违约，应承担相应违约责任。《房屋转让协议》约定按每日千分之一标准支付违约金，邱勇抗辩其不应承担违约责任且违约金过高。鉴于本案中刘辉明所举证据仅能证明其在出卖案涉房屋前存在贷款、支付了贷款利息，未举证证明其他实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院应综合考虑对违约金予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合衡量。本院综合考虑本案合同的履行情况、邱勇已享有的房屋及车位相关利益、刘辉明的实际损失等因素，酌情确定按照日万分之二标准自逾期之日即2017年3月1日起计算支付违约金至实际付清之日止。 关于律师费。因《房屋转让协议》约定包括律师费在内的诉讼费用由败诉方承担，故本院对刘辉明主张的20000元律师费予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告邱勇于本判决生效之日起15日内向原告刘辉明支付合同尾款255000元； 二、被告邱勇于本判决生效之日起15日内向原告刘辉明支付违约金（以255000元为基数，按每日万分之二的标准自2017年3月1日计算至实际付清之日止）； 三、被告邱勇于本判决生效之日起15日内向原告刘辉明支付律师费20000元； 四、驳回原告刘辉明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9342元，减半收取计4671元，保全费3170元，共计7841元，由被告邱勇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年九月二十四日 书记员 徐嘉源