河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3571号 上诉人（原审原告）：刘玉娥，女，1964年10月24日出生，汉族，住河北省广平县。 委托诉讼代理人：夏俊峰，河北十力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北开泰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市高新技术产业开发区长江大道**。 法定代表人：闫书彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫晓杰，该公司员工。 上诉人刘玉娥因与被上诉人河北开泰房地产开发有限公司（以下简称开泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市肥乡区人民法院（2020）冀0407民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘玉娥及委托诉讼代理人夏俊峰、被上诉人开泰公司委托诉讼代理人闫晓杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉娥上诉请求：1．撤销原审判决，改判：解除购房合同；开泰公司返还购房款95000元及利息33022元（暂计算至2020年7月3日，之后利息以95000元为基数，按银行同期贷款利率给付至本息还清为止）；2．一、二审诉讼费用由开泰公司承担。事实和理由：一、原审判决认定口头购房合同未成立，不具有效力认定及解除的基础是错误的。双方虽然没有签订书面购房合同，但对房屋的具体房号、价款 等主要内容进行了口头约定。开泰公司出具的收款收据，明确载明是7号楼一单元二层东户，含车库31平方米，总价款18万元。刘玉娥分四次交付购房款，开泰公司收到购房款并出具收款收据，双方形成了事实上的房屋买卖合同关系，合同关系不受当事人之后能否签订正式房屋买卖合同限制。二、双方约定房屋买卖后，刘玉娥已支付部分购房款，开泰公司将房屋抵押销售给他人，也没有提供房屋进行调换，刘玉娥的合同目的无法实现，刘玉娥有权解除合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准进行计算违约金数额或者损失赔偿额，本案可以参照适用上述规定。 开泰公司答辩称，刘玉娥的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、刘玉娥与开泰公司之间合同尚未成立，双方没有形成事实上的房屋买卖合同关系。二、西河头堡新民居建设后，销售方与购买方都会有明确的合同约定。刘玉娥与开泰公司没有合同约定签订的主体、标的、价款、违约责任等条款，刘玉娥要求开泰公司承担利息违约金的损失没有事实依据。刘玉娥不能提交合同，其诉求解除合同没有法律依据。三、刘玉娥诉称开泰公司将房屋售给他人没有法律依据。刘玉娥之女因借他人款项，在开泰公司不知情的情况下已将该房产抵押，其抵押行为严重侵犯了开泰公司的合法权益。四、刘玉娥称开泰公司的法定代表人闫书彬同意退房款没有事实依据。五、新民居售楼部是西河堡村委会设立，并非开泰公司设立。 刘玉娥向一审法院起诉请求：1．解除刘玉娥与开泰公 司口头购房合同；2．开泰公司返还刘玉娥购房款95000元及利息33022元（暂计算至2020年3月20日，之后利息后以95000元为基数，按银行同期贷款利率计付至本息还清止）；3．诉讼费由开泰公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月11日至2015年5月3日刘玉娥在开泰公司西河头堡中心社区新民居售楼部准备购买由开泰公司开发建设的肥乡县西河头堡新民居7号楼1单元2层东户房屋，该房屋总房款18万元（含31平方米车库），刘玉娥分四次共交款95000元，开泰公司售楼部分别给刘玉娥出具收款收据。现刘玉娥以开泰公司售楼部告知，其欲购买的房屋已经抵押给他人，让原告等盖好另一栋楼后给刘玉娥调整其他房屋，刘玉娥表示同意，但开泰公司一直没有给刘玉娥调整房屋为由，向法院提起诉讼，请求法院解除刘玉娥与开泰公司之间的口头购房合同，开泰公司返还刘玉娥购房款95000元及利息33022元（暂计算至2020年3月20日，之后利息后以95000元为基数，按银行同期贷款利率计付至本息还清止）。开泰公司以双方之间没有买卖合同关系，刘玉娥持西河头堡中心社区售楼部的收款收据，向开泰公司主张权利无事实和法律依据为由进行抗辩，双方形成诉讼。 一审法院认为：根据刘玉娥诉称和开泰公司辩称内容，本案的争议焦点为：案涉合同的主体是谁、内容是什么、是否成立、是否有效、是否可以解除、款项数额及利息应否支持。一、根据邯郸市中级人民法院（2019）冀04民终3019号判决显示的内容，可以确定西河头堡中心社区新民居售楼部是开泰公司设立，西河头堡中心社区新民居售楼部收款收据产生的法律后果应当由开泰公司承担，故一审法院确认刘 玉娥与开泰公司形成交款与收款关系，根据刘玉娥提供的收款收据显示，刘玉娥已支付95000元，案涉合同主体应当为刘玉娥与开泰公司。二、根据刘玉娥所称，案涉合同是口头合同，内容为，其购买的是开泰公司7号楼1单元2层东户，含车库31平方米，总价款18万元。开泰公司对刘玉娥所称的口头合同不认可，刘玉娥又未能提供双方的书面合同，从法律对合同内容的具体规定上分析，刘玉娥所称的案涉合同尚不具备一个完整合同的必备条款，我国合同法第十二条规定，合同内容一般包括当事人、标的、数量、质量、价款、履行期限、违约责任、解决争议的方法等，但刘玉娥所称的口头合同中并没有必须具备的标的数量房屋总面积，也没有房款履行期限什么时候将房款交清，房屋质量是什么标准，如何交房，如果一方违约如何处理等。对此并结合刘玉娥所称的内容“同意更换”，一审法院认为，案涉口头合同内容不全，双方正处于合同的酝酿期间，尚未成立，未成立的合同不具有效力分析认定以及解除的基础。综上，在案涉合同尚未成立的情况下，刘玉娥以合同解除为前提、提出返还款项及支付利息的诉讼请求，无法律依据，刘玉娥可根据相关事实及其对应的相关法律关系，另行依法处理。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规规定，判决：驳回刘玉娥的诉讼请求。案件受理费2860元，减半收取1430元，由刘玉娥承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审一致，予以确认。 本院认为，本案审理的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同是否依法成立；二、刘玉娥主张解除合同并返还购房款 及利息应否支持。 关于涉案房屋买卖合同是否依法成立的问题。开泰公司在已生效的（2019）冀0407民初130号民事判决和（2019）04民终3019号民事判决中，自认由其开发西河头堡新民居建设。根据刘玉娥提供的收款收据，刘玉娥为购买开泰公司开发建设的西河头堡中心社区新民居七号楼××单元二层东户房屋（含车库），已向西河头堡中心社区新民居售楼部缴纳房款95000元。该交付行为的标的以及已支付的房款数额具体明确，综合以上事实和证据，应当能够认定双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。双方虽未对房屋和房款交付的履行期限进行明确约定，但该项内容可以通过协议补充或者按照交易习惯确定，原审判决仅以此否定双方间房屋买卖合同事实关系的成立不当，本院予以纠正。 关于刘玉娥主张合同解除应否支持的问题。刘玉娥在诉讼中主张开泰公司将涉案房屋销售给他人，开泰公司以否认与刘玉娥存在房屋买卖合同关系进行抗辩。开泰公司在诉讼中的行为表明其不履行交房的主要合同义务，刘玉娥主张合同解除应予支持。根据刘玉娥提交的收款收据，刘玉娥分别于2013年1月11日交房款20000元，于2013年11月11日交房款20000元，于2014年2月7日交房款10000元，于2015年3月3日交房款45000元。刘玉娥主张开泰公司应返还已付购房款及起诉后的利息损失部分应予支持。 综上所述，刘玉娥的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省肥乡县人民法院（2020）冀0407民初326 号民事判决； 二、改判解除刘玉娥与河北开泰房地产开发有限公司的房屋买卖合同关系； 三、河北开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘玉娥购房款95000元； 四、河北开泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付刘玉娥上述购房款自2020年5月13日至清偿完毕之日止的利息损失（以95000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计付）。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2860元，减半收取1430元；二审案件受理费2860元，合计4290元，由河北开泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  张 颖 审判员  梁兴元 二〇二〇年九月二十七日 书记员  赵慈萱