江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4785号原告：常州南洋房地产开发有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇广电东路**铂安国际商务楼****，统一社会信用代码913204127437198848。法定代表人：虞亚芬，公司总经理。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。被告：李先霞，女，1975年3月5日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涵，江苏怀德律师事务所律师。原告常州南洋房地产开发有限公司与被告李先霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闵贤、被告李先霞及其委托诉讼代理人朱双贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告自2020年1月1日起支付欠付房租金至房屋实际交还原告日止，暂计至2020年6月30日止共计15056元（变更为：暂计至2020年9月27日，做9个月计算为22584元）;被告支付的保证金7500元抵作违约金原告将不予退还；被告应在2020年6月30日前将房屋保持清洁状态返还给原告。因被告擅自转租，依约应承担违约金计15057元，以上合计37613元（承担违约金变更为7529元，总数不变）。三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月25日，原、被告分别作为甲、乙双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方所有的常州南洋广场位于房屋（以下简称案涉房屋），用于开办“车辆信息咨询服务部”，租赁场所建筑面积为110平方米。租期从2018年1月1日至2020年12月31日，共计36个月。甲方于2018年1月1日以该房屋现状交付给乙方。房屋租赁总价90339元。房租金先付后用，每年支付一次，租金具体支付时间及金额为：第一年度2018.1.1-2018.12.31年租金为30113元（已付清）；第二年度2019.1.1-2019.12.31年租金为30113元（已付清）；第三年度2020.1.1-2020.12.31年租金为30113元依约应在2019年12月1日前付清，而被告一直未付。合同同时约定乙方向甲方支付租赁保证金7500元，并约定了没收保证金并解除合同的九种情形及违约责任，同时约定非因甲方原因提前解除合同的，乙方应立即依约返还房屋。因被告欠付房租金，原告屡催无果。被告己实际不再经营，且店内物品均已搬走，被告依约应承担相应的违约责任。因双方协商不成，请求法院依法支持原告诉求。被告辩称，原告的诉请和理由与事实不符，案涉房屋已于2019年9月1日通过原告指定的物业公司工作人员胡某转租给姬某，房屋及房屋钥匙被告均交付给胡某，胡某再交付给姬某。根据《房屋转租协议》约定，从2020年1月1日开始相关租金及其他费用均由姬某承担，对此该物业公司工作人员胡某也是明知的，但其在应当交付租金时并未向姬某追偿，而放任姬某未缴纳相关租金和费用。原告与银湖公司、惠琪公司的工商登记信息可以证明，原告与银湖公司是关联公司，法定代表人和股东是重叠交叉的，被告有理由相信姬某是有权代表原告与被告进行商谈转租、退租事宜。因此，被告并不存在擅自转租等违约情形，原告要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据。本院经审理认定如下事实：2017年12月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，协商签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租案涉建筑面积为110平方米的房屋，开办车辆信息咨询服务部，租期36个月（2018年1月1日至2020年12月31日）。甲方于2018年1月1日以该房屋现状交付给乙方。房屋租金总价款90339元，房屋租金先付后用，每年支付一次，2018年1月1日至同年12月31日的年租金为30113元，2019年1月1日至同年12月31日的年租金为30113元，2020年1月1日至同年12月31日的年租金为30113元，租金提前一个月支付。乙方向甲方支付租赁保证金7500元，并约定乙方未按时足额支付租金等情形可以没收保证金并解除合同，乙方未经甲方书面同意而擅自转租、转让的，甲方可以立即解除合同并要求乙方支付合同租金总额的50%的违约金。合同签订后，被告支付了租赁保证金7500元，并付清了第一、第二年度的租金。2019年9月1日，在原告委托的常州银湖商业管理有限公司（以下简称银湖公司）的物业管理人员胡某的介绍下，被告与案外人姬某签订《房屋转让协议》一份，约定将被告承租的房屋包括房屋内的物品、装修物及被告已支付的2019年9月1日至同年12月31日的租金合并作价50000元，转让给姬某，租期至2020年12月31日止[与《房屋租赁合同》一致]。该协议签订后，被告将承租房屋的钥匙交给胡某，由胡某代为将房屋交付给姬某。被告以为与原告之间的《房屋租赁合同》已终止，未再向原告支付租金。2020年3月31日，胡某通过微信向被告送达了原告发出的租金《催款函》，被告要求胡某直接向姬某催要，胡某表示其仅是中间人，被告表示房屋钥匙已交付胡某。2020年4月2日，被告到承租房屋察看后，告知胡某转租房屋已搬空，以为姬某租金已支付。后在胡某的协调下，被告于2020年4月9日向原告提出申请，告知承租店铺无法正常经营，申请退租，并将申请放在胡某的办公处。同日，胡某在微信中回复被告其已收到（看到了）。同年4月20日，被告在微信中再次催问胡某公司的意见，胡某答复被告其已经跟公司汇报了。2020年5月25日，原告委托律师起诉来院，诉状中确认被告己实际不再经营，且店内物品均已搬走。2020年9月27日，本院至案涉房屋现场进行调查复核，确认原告将大门用U形锁锁住，并在玻璃门上张贴了铺位招租的广告。被告认为双方的租赁合同于2020年4月9日已经解除，且承租房屋已返还原告。原告认为被告未向原告办理房屋返还手续，但认可2020年9月27日已接收房屋。上述事实，由房屋租赁合同、房屋转让协议、发票、催款函、微信聊天记录、现场照片及当事人的陈述等佐证在卷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致可以解除合同。本院对当事人的争议分述如下：一、关于租赁合同的解除时间。双方签订的房屋租赁合同应当认定合法有效。原告自认租赁房屋于2020年9月27日已接收，被告认为2019年9月1日经原告的经办人胡某同意将租赁房屋转让给姬某，证明原、被告之间的房屋租赁合同已不再履行，至迟至2020年4月9日即原告通过胡某接收了被告的退租申请之日已实际解除。本院认为，2019年9月1日签订《房屋转让协议》的转让人是被告，受让人是案外人姬某，并不是被告与原告之间解除了合同，再由原告与姬某之间另行签订租赁合同，故名为转让合同实为转租合同，至此原告与被告之间的房屋租赁合同并未解除。即使姬某交纳了租金，也是代被告向原告交纳。原告委托银湖公司代为收取租金，胡某是银湖公司的工作人员，被告有理由相信胡某有权代表原告就退租之事接受被告的申请，故2020年4月9日，被告征得胡某的同意后，书面提出退租申请，胡某于同月20日告知被告已向公司汇报，且实际的次承租人姬某已搬离租赁房屋，原告已实际接收房屋，故本院认为2020年4月20日双方的租赁合同已实际解除。事实上，由于受到新冠肺炎疫情的严重影响，门店的经营活动难以正常进行，被告为了减少损失，及时提出退租即解除合同具有正当性。二、关于被告是否构成逾期支付租金的违约情形。正如前文所述，被告将承租房屋转租给姬某，但向原告如期足额支付租金的义务人仍然是被告。被告未能于2019年12月1日前付清第三年度的租金，也未提交证据证明姬某已代被告向原告如期足额支付了该期间的租金。因此，应当认定被告已构成了逾期支付租金的情形，符合租赁合同中约定的不予退还保证金的情形。原告要求将被告保证金7500元抵作违约金，有合同依据，本院对此予以支持。三、被告是否构成擅自转租、转让应承担约定违约金的情形。虽然被告将承租房屋转租给了姬某，且转让合同上未有原告书面同意的意见，但被告有理由相信胡某介绍转租的行为是职务行为，即可视为原告同意转租，故并不能认定被告构成擅自转租的违约行为。至于胡某同意转租的行为，是否超越了代理权限或损害了原告的利益，不属于本案的处理范围。综上，被告尚结欠原告2020年1月1日至4月20日计110天的租金9075元，并承担违约金7500元。该违约金7500元，与三个月的租金金额7528元相仿，可以弥补原告因被告提前解除房屋租赁合同造成的房屋空置损失。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认常州南洋房地产开发有限公司与李先霞之间的《房屋租赁合同》于2020年4月20日已经解除。二、李先霞于本判决生效之日起三十日内支付给常州南洋房地产开发有限公司租金9075元。三、李先霞支付给常州南洋房地产开发有限公司违约金7500元（已由支付的保证金7500元充抵）。四、驳回常州南洋房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计371元，由李先霞负担150元（于本判决生效之日起三十日内一并支付给常州南洋房地产开发有限公司），由常州南洋房地产开发有限公司负担221元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  何纪华二〇二〇年九月三十日书记员  羊容萱