山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终5586号上诉人（原审原告）：吕国红，男，1976年8月11日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：李焕亮，莱阳大通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：曲金波，男，1957年12月14日出生，汉族，住莱阳市。被上诉人（原审被告）：张境芳，女，1951年2月23日出生，汉族，住莱阳市。曲金波、张境芳共同委托诉讼代理人：王永山，山东梨城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张鹏伟，女，1977年10月23日出生，汉族，户籍莱阳市。现住莱阳市。被上诉人（原审被告）：孙祥治，男，1977年2月17日出生，汉族，户籍：莱阳市。现住莱阳市。孙祥治的委托诉讼代理人：张鹏伟，系孙祥治妻子。上诉人吕国红因与被上诉人曲金波、张境芳、张鹏伟、孙祥治确认合同效力纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初4860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吕国红上诉请求：1.依法撤销或改正一审判决，支持上诉人对四被上诉人的一审诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对以下基本事实认定不当：上诉人有充分的证据可以证实上述四被上诉人签订案涉房屋买卖合同时（前），没有书面通知上诉人，告知上诉人享有优先购买权；相反，上诉人有充分证据可以证实被上诉人提交的除“房屋买卖合同”、“不动产买卖合同”外，其余证据均是后补的。一审法院适用法律明显不当。上诉人请求有明确的法律规定应予支持，所以一审法院对基本事实认定不当。补充：被上诉人曲金波、张境芳录音中明确承认其是故意不告知上诉人将涉案房屋卖于被上诉人张鹏伟、孙祥治。且被上诉人张鹏伟、孙祥治系上诉人的左右邻居，张鹏伟、孙祥治也是经营面食店，他们知道上诉人承租被上诉人曲金波、张境芳涉案房屋未到期的事实，所以上述四被上诉人系恶意串通，损害上诉人的利益。根据合同法52条规定，被上诉人在2019年4月21日签订的房屋买卖合同系无效合同。被上诉人曲金波、张境芳答辩称，一审事实认定清楚，适用法律恰当。在录音中并没有房屋的产权人曲金波的任何通话，而房屋的唯一产权人就是曲金波。曲金波未与上诉人签订书面房屋租赁合同，就是为了卖房。没签书面合同就是排除了合同中约定的优先购买权。请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人张鹏伟、孙祥治答辩称，一审法院认定事实清楚，要求维持一审判决。我是卖蛋糕的，上诉人是卖馒头的，我们不是一个工作性质。原审原告吕国红向一审法院起诉请求：1、判令被告曲金波、张境芳与被告张鹏伟、孙祥治签订的房屋买卖合同无效。要求原告以同等价格购买曲金波、张境芳所有的位于莱阳市房屋（房屋价值167000元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月1日，原告承租被告曲金波、张境芳所有的位于莱阳市房屋，用于经营馒头店，租赁期限为2015年8月1日至2019年7月31日。2019年6月28日，被告张鹏伟、孙祥治向原告送达“不再续租通知书”，原告才知道被告曲金波、张境芳已将上述房屋转卖给了被告张鹏伟、孙祥治，经原告询问得知四被告签订房屋买卖合同的时间为2019年4月25日。被告曲金波、张境芳转卖上述房屋时，未询问原告是否同意以相同的价格购买。根据《合同法》第二百三十条的规定，原告作为承租人享有同等条件优先购买权。四被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。一审法院认定事实：被告曲金波与张境芳系夫妻关系，被告张鹏伟与孙祥治系夫妻关系，涉案房屋位于莱阳市。2015年8月1日，被告曲金波与原告签订了房屋租赁合同一份，约定原告租赁涉案房屋使用，租赁期限为3年，自2015年8月1日至2018年7月31日，并约定了租金等内容。原告租赁房屋后用于经营面食店。2019年4月21日，被告曲金波、张鹏伟签订了房屋买卖合同，涉案房屋买卖成交价58万元，在莱阳市不动产登记中心档案保存的是2019年4月25日被告曲金波、张境芳与被告张鹏伟、孙祥治签订的不动产买卖合同一份，合同中写明涉案房屋售价167000元，被告张鹏伟、孙祥治于2019年4月29日办理了涉案房屋的登记过户手续，将涉案房屋登记在其两人名下，房产证号：鲁（2019）莱阳市不动产权第00058**，共有情况为共同共有。2019年6月28日，被告张鹏伟、孙祥治向原告发出不再续租告知书，告知原告房屋买卖的情况，并向原告提出不再与其续租涉案房屋，要求原告搬出涉案房屋。现涉案房屋仍由原告管理使用。双方争议焦点一、涉案房屋的租赁期限。原告主张在租赁合同约定的2018年7月31日租赁期限到期后，原告与被告曲金波张境芳又口头续租一年，租赁期限至2019年7月31日，这四年的租金都是原告提前一个月现金支付给被告曲金波、张境芳，没有要求其向原告出具收到条。被告曲金波、张境芳则主张，租赁期限截止至租赁合同约定的2018年7月31日，双方并未续租，被告收取三年的租金均给原告出具了收据，租赁到期后因被告要卖涉案房屋所以没有再向原告收取租金也未收回涉案房屋。争议焦点二、原告主张被告曲金波、张境芳从未告诉原告要出售涉案房屋。被告曲金波、张境芳则主张在2018年7月31日租赁期限到期后就告诉原告要出售涉案房屋，原告表示没有购买意向，故将房屋出售给被告张鹏伟、孙祥治。一审法院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。2007年10月1日施行的物权法并未将优先购买权规定为物权，因此最高人民法院已废止该条规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，在2019年4月被告曲金波、张境芳与被告张鹏伟、孙祥治签订涉案房屋买卖合同前，假设原告主张其在涉案房屋承租期限内，被告曲金波、张境芳未告诉原告要出售涉案房屋的情况均属实，按照上述法律规定，原告以侵犯其优先购买权为由主张房屋买卖合同无效，要求以同等价格购买涉案房屋，没有法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，一审法院于2020年3月30日判决：驳回原告吕国红的诉讼请求。案件受理费1820元已减半收取，由原告吕国红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，2019年4月21日曲金波和张鹏伟签订房屋买卖合同，将涉案房屋卖与张鹏伟。现涉案房屋已登记在张鹏伟、孙祥治名下，房房产证号为鲁（2019）莱阳市不动产权第00058**上诉人吕国红以承租人名义起诉请求判令涉案房屋买卖合同无效。而根据上述司法解释的规定，如果存在出租人曲金波未通知上诉人或者有其他妨害上诉人行使优先购买权情形的，上诉人可以请求出租人承担赔偿责任，但是曲金波和张鹏伟订立的房屋买卖合同的效力不受影响。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人吕国红负担。本判决为终审判决。审判长  尹鹏亮审判员  杨忠霞审判员  张莉莉二〇二〇年九月三十日书记员  郭春莉