安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初1949号 原告：尹保剑，男，1974年3月2日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告：梅凡，女，1981年1月4日出生,汉族，居民，住安徽省怀远县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：乔勇之，安徽淮河律师事务所律师。 被告：怀远县坤瑞置业有限公司，住所地安徽省怀远县荆山镇衙后街人武部院内，统一社会信用代码91340321MA2MXKNG28（1-1）。 法定代表人：薛勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：段琼，安徽易润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐子夜，安徽易润律师事务所律师。 原告尹保剑、梅凡与被告怀远县坤瑞置业有限公司（以下简称怀远坤瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告尹保剑、梅凡及其共同委托诉讼代理人乔勇之，被告怀远坤瑞公司的委托诉讼代理人段琼到庭参加诉讼。后于2020年6月8日裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告尹保剑、梅凡及其共同委托诉讼代理人乔勇之，被告怀远坤瑞公司的委托诉讼代理人唐子夜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹保剑、梅凡向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，立即返还原告购房款148万元；2.要求被告承担违约责任，向原告支付逾期交付房屋的利息、违约金31188.82元(自2019年11月30日暂计算至2020年4月6日,此后利息按年利率5.4%计算至被告返还全部房款时止)；3.要求被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年9月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告以185万元的价格将其开发的瑞地·祥和府1幢0单元1-2层S104号房屋销售给原告,首付款148万元，余款37万元向银行贷款。合同第八条约定，逾期付款责任除不可抗力外,买受人未按照约定时间付款的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加))。(1)逾期在30日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2)逾期超过30日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；同时，出卖人退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)。合同第十一条约定出卖人应在2019年11月30日前向买受人交付房屋，在交付日前12天将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点等书面通知买受人。合同第十二条约定,责任除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第(1)项中的期限),自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照5.4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时,出卖人按照全部房价款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一(该比率应当不低于本条第1(1)项率)的违约金。合同签订后,原告按照约定支付了首付款148万元,并在徽商银行、怀远县公证处签署了贷款资料。但是,被告没有按期交付房屋。2020年3月29日，原告通过EMS向被告邮寄了律师函，通知被告解除商品房买卖合同，要求被告立即返还已付房款并按照合同约定承担违约责任。被告接到律师函后拒绝解除合同。2020年4月2日，被告首次通知原告交付房屋。 原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、尹保剑、梅凡身份证复印件，证明原告诉讼主体资格； 2、商品房买卖合同(预售)原件，证明2019年9月2日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告以185万元的价格将其开发的瑞地·祥和府1幢0单元1-2层S104号房屋销售给原告，首付款148万元,按揭贷款37万元；合同第八条第二项约定，买受人逾期付款，逾期超过30日后,出卖人有权解除合同；合同十一条约定出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付房屋,出卖人逾期超过30日后,买受人有权解除合同及利息、违约金的约定；该份合同是被告使用的格式合同，合同第十二条约定的逾期交付房屋期限90天多于该条括号内“该期限应当不多于第八条第(1)项中的期限”以及“该期限应当与本条第(1)项中的期限相同”的约定，根据《合同法》第四十一条的规定,对格式条款的理解发生争议的，应按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释，即解释为出卖人逾期交房30天以上的，买受人可以解除合同； 3、银联卡交易单原件6张、不动产发票原件2张、公证费用发票原件1张，证明原告在2019年8月26日前已经交付房款148万元,在2019年8月支付公证费500元； 4、EMS快递单及投递查询打印件、律师函复印件，证明2020年3月29日，原告通过EMS向被告邮寄了律师函，通知被告解除合同，要求被告立即返还已付房款并按照合同约定承担违约责任，被告接到律师函后拒绝解除合同； 5、照片打印件2张（手机拍摄），证明被告原承诺的后门因其他住宅业主的举报，堵上了，违反了对原告的承诺； 6、新闻截图打印件1份5页，证明不动产登记等政府相关职能部门已经正常办理业务，新冠××不影响被告交房； 7、怀远县融媒体新闻截图打印件3份4页，证明新冠××对怀远县的实际影响不到一个月的时间； 8、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，证明新冠××疫情只影响诉讼时效，不影响被告迟延履行后原告的合同解除权。 怀远坤瑞公司辩称，2020年1月13日涉案房屋已具备交付条件，2020年1月15日被告通知原告可以交房，后因原告原因未能正式履行手续。原告实际在2020年3月20日已接收房屋。被告逾期交房的期限仍未达到双方解除合同的期限。原告第一项诉请与第二项诉请自相矛盾。原告以逾期交付为由诉请解除合同无法律及事实依据，原告至今未足额履行付款义务，被告依法有权拒绝交付房屋。被告保留依据合同约定依法要求原告承担逾期付款违约责任的权利。 综上，驳回原告的诉讼请求，双方继续履行合同。 被告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、怀住建消竣备字【2019】第0038号、《关于怀远县坤瑞置业有限公司“瑞地.祥和府”项目工程竣工环保审核意见》、怀规验【2019】74号、测绘报告原件各一份，证明涉案房屋实际上在2019年12月26日已具备交房条件，2020年1月13日形式上也具备交房条件； 2、置业顾问与原告的通话记录文字版一份，证明2020年1月15日，被告已通知原告可以交房； 3、《瑞地·祥和府个人住房抵押合同公证书签领明细》2页、《瑞地·祥和府业主交房收费明细》2页、《交房资料签收表》2页原件各一份，证明涉案房屋从2020年1月3日起已陆续交房； 4、《关于暂时关闭房地产项目销售场所的通知》原件一份、怀住建【2020】26号复印件一份，证明因疫情2020年1月29日起本经营场所正式关闭，至同年3月24日才正式经营； 5、《承诺书》一份、涉案房屋后门照片打印件一张、瑞地·祥和府领礼品登记表复印件一份，证明原告实际已于2020年3月20日收房； 6、梅凡与怀远坤瑞公司员工2020年3月25日通话录音一份，证明原告至今不办理贷款手续，也不愿意缴纳契税； 7、梅凡与徽商银行怀远支行信贷部刘主任2020年3月30日通话录音一份，证明原告拒不办理贷款手续，至今未足额履行付款义务。 经庭审举证质证，怀远坤瑞公司对尹保剑、梅凡提供的证据质证意见为对证据1三性均无异议。对证据2三性无异议，但达不到原告证明目的。该合同是政府提供的备案合同，不是被告提供的格式合同，其中第十二条90日的约定是双方协商一致，是合法有效的，该条规定中不得多于第八条第一项的约定，是怀远县住建局管理性规定，违反该规定不能导致该合同无效。对证据3三性均无异议，该组证据仅仅证明原告履行了支付首付款的义务，不能证明其交付全款的事实。对证据4邮政快递、律师函三性无异议，被告公司收到，但达不到原告要求解除合同的证明目的。对证据5三性无异议，但与现状不符。原告涉案的商铺仍然留有一个门。对证据6、7真实性无法判断，达不到原告的证明目的。怀远县就房地产建筑行业2020年1月26日正式电话通知，2020年1月29日正式下文必须关闭，复工是2020年3月24日，且为弹性上班。正式复工是2020年3月27日。对证据8三性无异议，目前最新指导意见二有相关的解释。 尹保剑、梅凡对怀远县坤瑞置业有限公司的证据质证意见为对证据1三性无异议，但被告未提交该房屋验收合格的书面结论，达不到被告的证明目的。其中三份是被告的申请和相关部门受理的表，但没有验收报告。根据商品房买卖合同第九条的规定，应取得综合验收合格。截至目前，被告未提交综合验收合格的证据，反而可以证明被告仍然不具备涉案合同第九条约定的交房条件。对证据2三性均有异议，显示不出通话双方的真实身份，更看不见双方的通话内容，达不到被告的证明目的。对证据3中的公证明细三性无异议，达不到被告履行交房的证明目的，公证书的领取与交房无关。交房收费明细不能证明被告已履行交房义务，只能证明被告违规收费，不具备涉案合同第九条的交房条件。对交房资料签收表有异议，根据涉案合同第十一条第二项约定，被告应在交付期限届满前12日，书面通知原告，但原告未收到被告的书面交房通知。对证据4三性均无异议，但达不到被告的证明目的。从被告提交的《关于暂时关闭房地产项目销售场所的通知》可见，是2020年1月29日通知关闭，通知开放是2020年2月27日。按该证据看，疫情对本县的影响是29天，与原告提供证据相吻合。对证据5的承诺书、照片、领礼品登记表的三性无异议，但达不到被告的证明目的。不能证明被告交付房屋，没有交房的字样。被告至今仍不具备交房条件。如果真的交房，其手续也不是承诺书、领礼品。照片关于后门的问题，被告原先承诺留有后门，但因其他业主有异议，被告又堵上了。对证据6、7的合法性均有异议，原告不清楚通话人的身份、姓名等信息，达不到被告的证明目的。第一，本案被告本应按照双方签订合同的第十一条第一项的规定，2019年11月30日前向原告交付房屋，同时，被告有义务在交付期限届满前12日将查验房屋的时间办理交接手续的时间、地点及应当携带的材料书面送达买受人，但原告未收到上述通知，被告至今未履行合同第十一条约定的交房义务；第二，根据合同第十二条第一项的规定90日与第八条的规定的30日，买受人行使解除合同的期限是30日，原告最早在2019年12月31日就享有合同解除权。即使按照合同第十二条，逾期超过90日，2020年2月28日原告亦享有解除权。被告逾期4个月再通知原告办贷款，交钱，因此达不到被告的证明目的。 经审查，原告所举的证据1、2、3、4、8内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。对于原告所举的证据5，被告虽不持有异议，但与本案合同解除与否及违约金的计算并无关联性，故本院不予认定。原告所举的证据6、7因系截屏打印件，本院无法核实其合法来源，被告对此亦持有异议，故本院不予认定。被告所举的证据1、3、4内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。对于被告所举的证据2、6、7通话录音，因原告均持有异议，本院无法核实通话相对方的身份信息，故本院不予认定。对于被告所举的证据5中的《承诺书》及礼品领取登记表，本院予以认定，对于照片因与本案争议焦点不具有关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年9月2日，尹保剑、梅凡（买受人）与怀远坤瑞公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方就坐落于怀远县瑞地·祥和府1幢0单元1-2层Ｓ104号房屋买卖事宜达成一致意见。该合同主要约定：涉案房屋建筑面积88.39平方米，其中套内建筑面积86.58平方米，分摊共有建筑面积1.81平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20929.97元，总价款为185万元；付款方式采用商业贷款，买受人应当于2019年9月2日前支付首期房价款148万元，占全部房价款的80%，余款37万元向银行申请贷款支付；逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过30日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金，本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前12日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】，（1）逾期在90日之内【该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金【该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率】，（2）逾期超过90日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.4%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率】的违约金等内容，合同还对案涉房屋的交付条件进行了明确约定。附件十一，补充协议3、按揭款到位（1）若非因出卖人原因造成按揭银行不能在购房合同签订之日起45日内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款（不可抗力或政策调整除外），则买受人必须在15日内一次性付清剩余购房款，否则视为买受人逾期支付按揭款，自违约之日起按《商品房买卖合同》第八条的约定处理。 尹保剑、梅凡通过银行刷卡的方式于2019年7月12日分别支付2万元、8万元，于次月26日分别支付41万元、25万元、3万元、69万元，共计148万元。2019年9月11日，怀远坤瑞公司开具两张安徽增值税普通发票，金额分别为58万元，90万元，购买方为梅凡，并备注为一层、二层商铺首付款。现按揭银行未就余款向怀远坤瑞公司账户发放，且尹保剑、梅凡亦未付清剩余购房款。2020年3月20日，梅凡签署《承诺书》，承诺购买的案涉房屋后门仅用于消防通道使用，不在后门小区内搭建违章建筑，尹保剑于当日领取礼品烧水壶一个。后双方因房屋交付等问题发生争议，尹保剑、梅凡委托安徽卞和律师事务所于2020年3月28日向怀远坤瑞公司发出律师函，主要载明因怀远坤瑞公司未按合同约定交付房屋，其二人依据合同约定解除合同，要求怀远坤瑞公司退还已支付的房款并支付利息和违约金。该律师函于当月30日送达至怀远坤瑞公司。庭审中，怀远坤瑞公司对此函不持异议。 另查明：涉案房屋所在小区工程于2019年12月26日竣工验收。怀远县住房和城乡建设局于2019年12月17日对该小区进行了竣工验收消防备案，怀远县生态环境分局于2019年12月19日对该小区进行了工程竣工环保验收审核，怀远县自然资源和规划局于2019年12月23日对该小区现场勘察，总平面位置、层数、立面、使用性质和建筑规模符合规划审批要求，同意规划验收。2020年1月13日，怀远县住房和城乡建设局于对该小区进行备案，并注明竣工验收备案文件齐全，同意备案。 受新冠××疫情影响，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，采取了隔离、交通管制等疫情防控措施。当月29日，怀远县住建局发布《关于暂时关闭房地产项目销售场所的通知》，决定对全县所有房地产项目销售中心（处）即日起关闭，恢复时间另行通知。蚌埠市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部防治组于2020年2月27日下发关于做好复产复工应急处置通知。 本院认为，怀远坤瑞公司与尹保剑、梅凡之间签订的协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。 关于本案合同能否予以解除的问题。涉案合同虽约定出卖人应于2019年11月30日前向买受人交付房屋，并约定逾期超过90日（该期限应当与买受人逾期交付房款，出卖人有权解除合同的期限一致，即30日）后，买受人有权解除合同。该条款系当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，属格式条款。现双方对该条款解释存有争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，应按照逾期超过30日后，买受人有权解除合同，并应提出书面申请，故尹保剑、梅凡于2019年12月31日即享有对合同的解除权。但结合本案中，二原告并未在此时向怀远坤瑞公司主张解除案涉合同，反而是梅凡于2020年3月20日签署《承诺书》，内容主要为承诺购买的案涉房屋后门仅用于消防通道使用，不在后门小区内搭建违章建筑；尹保剑于当日领取礼品烧水壶一个，以上行为可以认定其二人意思表示仍为要求怀远坤瑞公司继续履行合同，对合同的履行持积极态度。考虑双方约定的合同解除条件成就时，尹保剑、梅凡未能以法定方式通知怀远坤瑞公司解除合同，而是继续接受怀远坤瑞公司履行合同，其行为变更了合同约定的解除条款，视为放弃解除权，故不能再依约解除合同。尹保剑、梅凡仅在上述行为数日后，向怀远坤瑞公司发出解除合同的律师函并不能否认先前签订承诺书及领取礼品的行为，亦不能使其再次获得解除合同的权利，且考虑前后行为仅隔数日，尹保剑、梅凡确有违背诚实信用原则之嫌。同时，合同附件十一规定，若非因出卖人原因造成按揭银行不能在购房合同签订之日起45日内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款（不可抗力或政策调整除外），则买受人必须在15日内一次性付清剩余购房款，否则视为买受人逾期支付按揭款，自违约之日起按《商品房买卖合同》第八条的约定处理。现按揭银行未就余款向怀远坤瑞公司账户发放，尹保剑、梅凡亦未付清剩余购房款，合同义务未履行完毕，即尹保剑、梅凡亦存在违约行为。若在此情形下，赋予其合同解除权，有违公平原则。综上，基于尹保剑、梅凡已通过自身行为表示愿继续履行合同；且其二人违约在先；虽怀远坤瑞公司亦有违约，但并非合同目的不能实现，故本院对尹保剑、梅凡要求解除合同的诉请不予支持。原被告双方应继续积极履行涉案合同约定的义务。 对于怀远坤瑞公司就涉案房屋已于2020年3月20日完成交付的辩称，并提供原告签署的《承诺书》及领取礼品登记表各一份，虽两原告对上述证据的真实性均不持异议，但怀远坤瑞公司未提供其他完成交房的书面材料予以佐证，上述证据仅能证明两原告具有继续履行合同的意思表示，故该辩称依据不足，本院不予采信。就尹保剑、梅凡关于涉案房屋所在小区工程未经验收的主张，因怀远坤瑞公司已提供相应竣工验收及备案文件，故本院对该主张不予采信。 关于原告诉请中违约金及利息的问题。本院虽未支持尹保剑、梅凡解除合同的诉请，但怀远坤瑞公司逾期交房确属违约，根据双方的约定，怀远坤瑞公司应于2019年11月30日前向尹保剑、梅凡交付涉案房屋，逾期交付的，应自交付期限届满之日起，按全部房款每日万分之一（即月利率0.3%）支付违约金至实际交付为止，该约定不违反法律规定，故怀远坤瑞公司应向尹保剑、梅凡支付违约金（以185万元为基数，自2019年12月1日起按月利率0.3%计算至房屋实际交付止）。但鉴于本县受疫情影响，怀远县住建局于2020年1月29日下发通知房地产行业暂停工作，蚌埠市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部防治组于2020年2月27日下发关于做好复产复工应急处置通知，故该期限的违约金应予以扣除。 经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告怀远县坤瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹保剑、梅凡支付违约金（以185万元为基数，自2019年12月1日起按月利率0.3%计算至房屋实际交付时止，扣除2020年1月29日至2020年2月27日期间的违约金）； 二、驳回原告尹保剑、梅凡要求解除商品房买卖合同，返还购房款148万元及其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18400元，由原告尹保剑、梅凡负担18000元，被告怀远县坤瑞置业有限公司负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判长 杨 升 审判员 常美琴 审判员 宫占好 二〇二〇年九月二十三日 法官助理李玉峰 书记员宋琳 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。