北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9096号原告（反诉被告）：北京盛业玻璃钢制品有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇韩园子村委会东南500米。法定代表人：刘选章，总经理。委托诉讼代理人：王超，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：张振毫，男，1958年10月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张建阔（系被告张振毫之子），男，1988年7月17日出生，汉族，瀚晖制药有限公司职员，住北京市大兴区。原告（反诉被告）北京盛业玻璃钢制品有限公司（以下简称盛业玻璃公司）与被告（反诉原告）张振毫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛业玻璃公司的委托诉讼代理人王超，被告（反诉原告）张振毫及其委托诉讼代理人张建阔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛业玻璃公司向本院提出诉讼请求：1.判令张振毫支付盛业玻璃公司房屋重置成新价194863元，拆除费90095元，装修、设备及附属物补偿126185元，房屋一次性停产停业综合补助费177179元，场地一次性停产停业综合补助费161357元，拆除腾退补助费180625元，资源节约及提前清退补助费180625元，搬迁补助费18063元，设备迁移补助费400元；2.判令本案诉讼费、保全费5000元及保全责任保险费用3450元由张振毫负担。事实和理由：2009年3月3日，盛业玻璃公司与张振毫签订《房屋租赁合同》，其中约定，盛业玻璃公司承租张振毫位于霍村高家地南壹档东西为30米、南北为23米的院落，租赁期限为2009年3月8日至2020年3月8日止，盛业玻璃公司每三年向张振毫缴纳一次租金，每次支付三年的房屋租金。上述合同中确认，张振毫建有建筑面积为75平方米，围墙大门为张振毫自建，其他建筑面积为盛业玻璃公司自建（建筑面积400平方米，盛业玻璃公司将房屋作为库房使用），并约定如遇到国家政策调整或国家征用土地涉及拆迁补偿，张振毫所建75平方米的建筑补偿款为张振毫所有，其他全部补偿款归盛业玻璃公司所有，张振毫不得干涉，要积极配合盛业玻璃公司索要补偿款。2018年9月15日，盛业玻璃公司发现上述房屋均已拆除。然而至起诉时，张振毫未按照约定给付盛业玻璃公司拆迁补偿利益。盛业玻璃公司认为，张振毫的行为属于严重违约行为，且严重侵害了盛业玻璃公司的财产权利，张振毫应当按照合同约定给付盛业玻璃公司拆迁补偿。为维护自身权益，故诉至法院。张振毫辩称，1.没有刘选章自建房屋，所有房屋都是双方签订合同日期之前由张振毫所建，刘选章向我索要赔偿完全是无理取闹。2.腾退的发生时间不在合同有效期内，双方合同第六条明确写明：“每三年交一次房租，3月8日准时交款，不交视为违约。”2018年3月8日刘选章没有交房租，违约在先，合同自然解除。双方为房屋租赁关系，而不是把房卖给了刘选章，不交房租合同也就终止了。双方合同第八条写明：“承租人违约，承租人所投入的全部经营设施无偿归出租人所有。”刘选章违约，他没有理由朝我要赔偿。3.所有的有拆迁补偿的房屋建成年代都在09年之前，我与刘选章是从2009年3月8日才签订的合同，所以有关房屋的重置成新价和拆除费与刘选章都没有关系。租给刘选章、周某的房屋为东院，根据《集体土地非住宅房屋拆迁腾退补偿价格评估报告》《拆除腾退项目测绘报告》和《终审表》，我所租给刘选章的房屋的赔偿情况如下：06年以前的房屋面积为269.36平方米，06年前房屋重置价为292317元；06年至09年房屋面积为89.16平方米，06年至09年拆除费为67166元（终审价格与评估价格有差异），09年以后的房屋面积为79.25平方米，09年以后的房屋没有补偿。4.腾退补助是给被腾退人的，而此次拆除腾退的被腾退人是张振毫。最后腾退所缴水费、电费及土地租金都由张振毫缴纳，有相关收据及霍村股份经济合作社开具缴清证明为证。一次性停产停业综合补助是补给张振毫的，证据有黄村镇霍村股份经济合作社开具的企业经营情况证明，北京市东城区拆迁服务所拆迁壹部所开具的营业面积确认单。节约资源及提前清退补助费是张振毫响应国家号召提前签字才有的，所以也是补给张振毫的。本次腾退范围内的房屋所有人和实际经营人是张振毫，因此拆除腾退补助和搬迁补助也是张振毫的。这个有黄村镇霍村股份经济合作社开具的证明和水费收据为证。5.刘选章自行搬走，在我毫不知情的情况下，把我家房屋内的暖气、空调、灯具、电缆、电线等全部拆下来搬走，说明刘选章没有交房租继续承租的打算。也明知道没有自己的腾退补偿，现在跟我要补偿也是没有理由的。6.刘选章提供的租房合同为什么把：“3月8日准时交款，不交即视为违约”这关键的一条划了？说明他完全清楚自己违约，只是想通过变造合同证据谋取非法利益。张振毫向本院提出反诉请求：1.判令张振毫与盛业玻璃公司签订的合同无效；2.判令盛业玻璃公司赔偿张振毫原有供电供暖设备共计10000元；3.反诉费用由盛业玻璃公司承担。事实与理由：1.根据2000年8月1日张振毫和北京市大兴区黄村镇霍村经济合作社签订的《土地租赁协议书》，本案所争议土地性质为养殖地，根据该协议书，所涉土地只能发展养殖业。而刘选章、周英豪没有按照土地性质经营，双方所签订的合同应当无效。2.双方合同第三条“其75平方米的建筑补偿款为乙方，其他全部补偿款归甲方所有”写的很不合理，同时不是事实，这一条有失合同订立的公平和诚实信用的原则。根据《拆迁腾退项目测绘报告》，张振毫租给刘选章的院内仅06年之前就已经有269.36平方米的建筑，双方合同是2009年3月8日才签订的，实际上所有的房屋都是在签合同前张振毫建造的，所以合同所写75平方米毫无依据。3.合同是张振毫与盛业玻璃公司签订的，落款处却是个人，没有加盖公司章，合同应当无效。签订当时双方合同都没有盖盛业玻璃公司公章，刘选章合同的章是后来自己盖的。4.在签合同的当天，刘选章弄虚作假，不用自己的真实姓名，自称周某，而周某则自称刘选章。签订合同时存在欺诈行为，违背诚实信用，合同应当无效。周某自己的手印盖在了刘选章的名字上可以证明这一点。5.合同存在擅自修改，合同应当无效。其中双方合同第6条的补充条款：“3月8日准时交款，不交视为违约”，刘选章、周某为了己方利益，在张振毫毫不知情的情况下将这最重要的一条给涂改了。6.合同甲乙双方不清楚，出租人应该是甲方，承租人应该是乙方。刘选章就此合同对张振毫提起诉讼，理由不充分。盛业玻璃针对反诉请求答辩称，张振毫的陈述与事实不相符，不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2000年8月1日，张振毫作为乙方、承租方与霍村经济合作社作为甲方、出租方签订《土地租赁协议书》，约定乙方所承租的土地位于霍村高家地南边壹档，东西长56米，南北长24米，合计2亩；租赁期限2000年10月1日至2020年9月30日止，共计贰拾年；乙方在所租赁的土地有权进行扩建改造，合同期满后，不动产归甲方，动产归乙方；乙方所租的土地不能荒废，只能在所租的土地发展养殖业；合同期内甲乙双方任何一方不得无故终止合同，如甲方违约，赔偿乙方所投入的全部经济损失，乙方违约，乙方所投入的全部经营设施无偿归甲方所有。2018年10月9日，双方签订《补充协议（有原合同的）》，确认乙方现实际用地面积大于原合同承租面积0.006亩，并补缴相关费用。霍村股份经济合作社在上述两协议甲方后盖章，张振毫在乙方后签名捺印。2009年3月3日，张振毫（乙方）与盛业玻璃公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将其承租的位于霍村高家地南壹档东西为30米，南北为23米土地租赁给盛业玻璃公司使用；租赁期限为2009年3月8日至2020年3月8日，共计拾年；乙方现有建筑面积为75平方米，围墙大门为乙方自建，其他建筑面积为甲方自建，如遇到国家政策调整或国家征用土地涉及拆迁补偿，其75平方米建筑补偿款为乙方，其余全部补偿款归甲方所有，乙方不得干涉，要积极配合甲方索要补偿款；乙方现出租隔壁西院在合同期满后，不得以任何理由转租他方，由甲方承租，租赁期限从解除合同之日起由甲方承租至十年（租赁期限租金另议）；租金交付时间及方法：双方在签订合同后，每三年向乙方交纳一次（三年的房屋租金），计人民币肆万伍仟元整，后手写一行被划掉的“（3月8日准时交款，不交视为违约）”；甲方在所租赁的土地有权进行扩建、改造，合同期满后不动产归乙方，动产归甲方；如遇国家政策性调整或国家征占地，按国家有关政策执行。庭审中，张振毫认可合同真实性，但主张划掉内容系盛业玻璃公司涂改。合同签订后，张振毫将前述土地及地上建筑交付给盛业玻璃公司使用。因黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目的实施，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围。2018年8月25日，张振毫（被拆除腾退人、乙方）与北京兴业惠民置业有限公司（拆除腾退人、甲方）签订《黄村镇孙村地区农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》（以下简称《拆除腾退补偿协议》）。《拆除腾退补偿协议》约定：一、被拆除腾退房屋，乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇霍村，房屋、建筑物、简易建筑物面积941.11平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积393.73平方米，场地经营面积358.57平方米；二、拆除腾退补偿款，甲方应支付乙方补偿款共计2033227元，其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价436646元、拆除费91716元、装修设备及附属物补偿价180115元、设备评估价值及设备迁移费0元、苗木补偿补助费0元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费177179元、场地一次性停产停业综合补助费161357元、腾退补助费469435元、资源节约和提前清退补助费469435元、搬迁补助费46944元、设备迁移补助费400元。《房屋及简易建筑物估价结果通知单》上载明：1号房屋总建筑面积282平方米，06年前重置成新价194863元，06-09年重置成新价90095元；2号房屋总建筑面积38.5平方米，均为09年后建成，无重置成新价；3号房屋总建筑面积39.42平方米，均为06年前建设，重置成新价50161元；4号房屋总建筑面积24.8平方米，均为09年后建成，无重置成新价；5号房屋总建筑面积37.1平方米，均为06年前建设，重置成新价47293元；6号房屋总建筑面积9.87平方米，均为09年后建成，无重置成新价；7号房屋总建筑面积6.08平方米，均为09年后建成，无重置成新价；8号房屋总建筑面积285.76平方米，其中28.95平方米为06-09年，重置成新价为24550元；9号房屋总面积41.08平方米，均为09年后建成，无重置成新价；10号房屋总面积168.12平方米，均为06年前建设，重置成新价144329元；11号房屋总建筑面积6.14平方米，均为09年后建成，无重置成新价；12号房屋未计；13号房屋总建筑面积2.24平方米，均为09年后建成，无重置成新价。《装修、设备及附属物估价结果通知单》表上载明了3/24隔断2923元、5/24隔断3997元、8/12隔断4584元、10/24隔断34530元、4/白瓷1488元、5/铁护网189元、铁板门7075元、水泥地9006元、4/橱柜2400元、9/水泥地1023元、9/操作台49**元、暖气17012元、上水840元、下水1715元、电缆50铜24704元、渗水井1416元、化粪池6933元、电料18777元、地砖5583元、PVC8246元、方砖地22419元、12棚335元。庭审中，双方就建房主体及建房情况产生争议，盛业玻璃公司主张仅3号、5号房屋系张振毫建设，1号、2号、4号、6号、7号房屋均为其公司建设，对拆迁档案中房屋建成时间不认可，并提交以下证据：1.盛业玻璃公司自张振毫场地收购原材料收据，该收据载明，今收到房租2009年3月7日至2012年3月8日（三年房租）45000元，彩钢复合板7.7米×21块7200元后补发票，张振毫在落款处签名，落款时间为2009年3月7日；张振毫认可收据真实性，但主张为其建房后剩余材料。2.申请证人周某出庭作证，周某作证称“我叫周某，我证明我所知道的几种情况，1.2009年3月份我陪同刘选章在霍村和张振毫签订租房合同，刘选章和张振毫签的字，我就是陪同一起去的，合同签字后，刘选章有急事先走了，让我回头把合同带回公司，刘选章走后，张振毫非让我写一句话，我说我就是工人，没有权利写，张振毫非让我写就写了，后来刘选章书没按手印没有效力，刘选章给划了；2.2014年-2015年期间，霍村养殖场又盖两间办公室，大概100平方米，做了装饰、吊顶，铺地板，墙体进行了贴花，安装了暖气，因为房屋漏雨前后去了两次，所以我知道这些情况；3.张振毫每三年开春来刘选章这收房租，地点王立庄农机库，这是刘选章的办公地址，我见过张振毫来过几次，其中有一次在我们食堂吃的饭，张振毫去厂只是为了收租金，平日没事不来”。3.申请证人孙某出庭作证，孙某作证称“我叫孙某，证明见过张振毫来场子收过房租，还在场子吃过饭，我听工人说他是霍村养殖场的老张，他是来收房租的，其他时间没有见过张振毫”；4.申请证人闫某出庭作证，闫某作证称“大概2011年4月份，刘选章在霍村养殖地建房，一个车厂，大约30米长，10米宽，砖混结构，房顶彩钢结构，无后窗，塑钢窗，两个大铁门，水泥地面，屋里墙面抹灰，来时厂院为土地，我们铺红砖，挖10米的沟，用于埋电缆，干活按刘选章要求干的活，从刘选章那领的钱”。张振毫不认可闫某的证人证言，主张证言中所述建房时间2011年，当庭陈述为2009年；周某的证言自相矛盾；孙某的证言与本案无关。张振毫主张涉案所有房屋系其建设，双方《房屋租赁合同》写的75平方米是因盛业玻璃公司想要将房屋拆除，后实际未拆除即转租，并提交以下证据：1.申请证人霍某出庭作证，霍某作证称张振毫在自己承包的养殖地东院建房，张振毫大约在2006年前把大部分都建好了，2008年10月以前全部完工，后来他又盖了一部分，租出去之前房子都建好了，院里的房子都是张振毫建的。北边的一个大房，东西大约30米，南北大约9米，彩钢房顶，砖墙，塑钢窗，大铁门，是张振毫建的房子，后来住房的自己走了，最后一年以上都是张振毫经营的，我和张振毫是一个村的，平时过来过去的老能看见张振毫盖房，所以了解以上情况。2.申请证人王某出庭作证，王某作证称“我叫王某，我证明以下事实，张振毫在自己承包的养殖地东院建房，院里的房子都是张振毫建的。北边的一个大房，东西大约30米，南北大约9米，彩钢房顶，砖墙，塑钢窗，大铁门，是张振毫建的房子，后来租房的走了，最后一年以上都是张振毫经营的，我和张振毫是一个村的，所以了解以上情况”。盛业玻璃公司主张霍某、王某失去出庭作证资格，与张振毫在一个屋里，用同一账号登录，旁听庭审，其证言不能被法庭采纳，且证言与当庭回答前后矛盾，与生活经验违背。庭审中，双方就涉案场地实际经营主体产生争议，盛业玻璃公司主张其公司一直在涉案土地及房屋中经营，张振毫拒收2018年后的租金，且张振毫没有公司没有营业执照，无法获得停产停业一次性补助，并提交2009.3.7、2012.3.8、2015.3.9缴纳租金收据、2017年的电费收据予以证明；张振毫认可2009.3.7、2012.3.8、2015.3.9缴纳租金收据的真实性，不认可2017年电费收据的真实性。张振毫主张其为实际经营人，盛业玻璃公司未按约定在2018年3月8日前支付租金即离开，并提交以下证据予以证明：1.霍村村委会出具的实际经营情况证明，载明：兹证明，被拆除腾退人租赁的土地在本次腾退范围内确实存在实际经营行为且连续经营一年以上，经营项目为仓储；盛业玻璃公司不认可该证据真实性。2.东城区拆迁服务所出具的营业面积确认单，载明：经现场勘查，最终确定该户的实际营业面积为393.73平方米，场地经营面积358.57平方米，符合本项目一次性停产停业补助条件；盛业玻璃公司不认可该证据真实性。3.2016年至2017年涉案房屋水费收据及补缴的4000元土地租金证明；盛业玻璃公司不认可该组证据真实性。4.霍村村委会开具的水电费及土地租金缴清的相关证明，证明载明：大兴区黄村镇霍村，张振毫租赁的土地2亩，土地实际占地2.006亩，该地块现水、电费、土地租金及相关费用已结清；盛业玻璃公司不认可该组证据真实性，主张张振毫向村委会隐瞒其公司的存在。经询问，盛业玻璃公司称其公司租赁涉案房屋及土地用于玻璃生产和矿土运输，拆迁前双方未交接，其公司一直在涉案场地实际经营，后来不让经营就作为仓库存放办公桌椅、支架等物品，但房屋拆迁的时候其不知情，知道的时候已经拆迁完毕，2019年9月17日报警。案件审理过程中，盛业玻璃公司申请保全涉案全部拆迁款，并支付5000元保全费及保函费3450元。另，经询问，张振毫称其无证据证明盛业玻璃公司拿走供暖设备。盛业玻璃公司主张3/24隔断、5/24隔断、4/白瓷、铁板门、水泥地、4/橱柜、暖气、上水、下水、电缆50铜、电料、地砖、PVC8、方砖地为其公司建设，亦未提交证据证明。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。盛业玻璃公司与张振毫就涉案房屋及土地签订《房屋租赁合同》，因双方均未能在法庭辩论终结前举证证明涉案房屋取得建设工程规划许可证，故本院认定双方合同违反了法律法规的禁止性规定，应为无效。故张振毫主张确认其与盛业玻璃公司之间《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本院认为双方当事人之间的争议焦点有三：一是涉案房屋是否为盛业玻璃公司所建；二是拆迁腾退时，盛业玻璃公司是否在涉案房屋实际使用和经营；三是张振毫是否应当返还或补偿盛业玻璃公司相应拆迁利益，数额如何确定。针对焦点一，双方当事人签订的《房屋租赁合同》中确定了涉案租赁的建筑面积为75平方米、盛业玻璃公司有权在所租赁的土地进行扩建、改造；同时盛业玻璃公司所提供票据也记载了收购张振毫彩钢板的内容。故本院认定除合同约定之外的其他房屋为盛业玻璃公司所建。张振毫虽主张自己建房，并提供证人证言和《拆除腾退补偿协议》予以证明，但与合同、收据上所记载的内容明显相悖，其所提供的上述证据皆非直接证据，故本院对其抗辩不予采信。针对焦点二，盛业玻璃公司仅支付2018年3月之前的租金，其主张张振毫拒收租金，但并未提供相应证据予以证明。更重要的是，盛业玻璃公司在整个涉案房屋拆迁腾退过程中均不知情，足以证明拆迁腾退时，盛业玻璃公司没有在涉案房屋内实际使用和经营。针对焦点三，因涉案房屋被列入拆除腾退范围内，张振毫基于涉案房屋以及相应拆除腾退政策取得拆除腾退补偿款，基于公平原则，应将属于盛业玻璃公司的拆迁利益部分予以返还；综合焦点一和焦点二意见，盛业玻璃公司可就涉案房屋损失获得补偿，对相应经营损失以及拆迁奖励则无权向张振毫主张损失；至于盛业玻璃公司主张张振毫没有经营而获取相应拆迁补偿，与其之间没有直接的法律关系，本案不予处理。关于房屋重置成新价及拆除费，盛业玻璃公司主张1号、2号、4号、6号、7号房屋均为其公司建设，3号、5号房屋为张振毫所建，经核算3号、5号房屋面积总计与合同确定的面积基本吻合；本院对盛业玻璃公司的该项主张予以确认。同时，本院结合《房屋及简易建筑物估价结果通知单》记载，1号房屋总建筑面积282平方米，06年前重置成新价194863元，06-09年重置成新价90095元；2号、4号、6号、7号房屋均无重置成新价；本院依法酌情确定相应补偿张振毫应当予以返还，超出部分不予支持。关于房屋一次性停产停业综合补助费以及场地一次性停产停业综合补助费、拆除腾退补助费、资源节约及提前清退补助费、搬迁补助费、设备迁移补助费，该些项目的补偿与占有使用经营场地的当事人直接相关；盛业玻璃公司在拆迁前已经搬离，没有在涉案场所经营，相应的营业损失、搬迁损失、搬迁奖励与盛业玻璃公司不存在相应的关联性，故本院对盛业玻璃的相应诉求，不予支持。关于装修、设备及附属物补偿，盛业玻璃公司并未举证证明其有设备和附属物，但考虑双方签订合同时的房屋状况、盛业玻璃公司实际建房及承租房屋情况、其提前搬离情形、租赁双方对租赁合同无效所承担过错、日常生产经营常识等因素，对上述装修、设备及附属物补偿酌情在盛业玻璃公司与张振毫之间合理分配，确定盛业玻璃公司取得部分款项（30%），即张振毫应支付给盛业玻璃公司装修、设备及附属物补偿54034.5元。关于盛业玻璃公司主张的保全费，于法有据，本院予以支持。关于保函费，不属于本案必然发生的费用，本院对盛业玻璃公司的该项主张不予支持。关于张振毫要求盛业玻璃公司赔偿供暖设备10000元的反诉请求，未提交直接证据予以证明，且与合同约定亦不相符故该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认张振毫与北京盛业玻璃钢制品有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、于本判决生效后10日内，张振毫支付北京盛业玻璃钢制品有限公司房屋重置成新价194863元，拆除费72076元，装修、设备及附属物补偿54034.5元，以上共计320973.5元；三、驳回北京盛业玻璃钢制品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张振毫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14965元、保全费5000元，由北京盛业玻璃钢制品有限公司负担10744元（已交纳），由张振毫负担9221元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1650元，由张振毫负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 志人民陪审员  武成燕人民陪审员  尹长坤二〇二〇年九月二十九日书 记 员  莫嘉敏书 记 员  华 琳