宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院   民事判决书   （2020）宁0106民初3623号   原告：何某，女，1972年1月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：彭雪盈，宁夏浩晟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李慧，宁夏浩晟律师事务所实习律师。   被告：龚某，男，1989年9月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。   被告：银川市金凤区喜悦观景酒店，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。   经营者：龚某，男，1989年9月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。   委托诉讼代理人：刘某某，女，1983年12月15日出生，汉族，酒店员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   被告：银川市金凤区99号主题公寓酒店，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。   经营者：龚某，男，1989年9月22日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。   原告何某与被告银川市金凤区喜悦观景酒店（以下简称喜悦酒店）、银川市金凤区99号主题公寓酒店（以下简称99号酒店）、龚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何平的委托诉讼代理人彭雪盈、李慧，被告喜悦酒店委托诉讼代理人刘某某到庭参加诉讼，被告龚某、被告99号酒店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告何某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋租金5598元（2020年1月至2020年4月），违约金5038.2元，合计10636.2元。租金要求支付至实际滕交房屋之日，每天按46.65元计算；2.依法判令被告支付租赁期内欠付的物业费457.17元（2020年1月至4月）、电梯费715元（2019年3月至2020年4月）,合计1172.17元；3.依法判令被告修复租赁房屋的木门和踢脚线；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月购得银川新华联房地产开发有限公司所售位于银川市金凤区新华联广场16号公寓楼商品房。该房在原告购买时就已经由开发公司出租给被告的经营者龚喜使用。2017年5月10日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将上述房屋出租给被告，房屋租赁期自2017年8月1日至2029年10月30日，租金为前三年每月每平米30元，每三年递增百分之五，即：第一至第三租赁年度为每月每平米30元；第四至第六租赁年度为每月每平米31.5元；第七至第九租赁年度为每月每平米33.07元；第十至第十二租赁年度为每月每平米34.72元；租金支付方式为按季度支付，在每个季度开始十日前支付，如逾期支付，应按十二个月的租金向原告支付违约金。水电费、物业管理费、采暖费、宽带费及有线电视费等费用由被告承担。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告如约履行合同，被告却违反约定，在2019年12月该支付下一季度的租金时找各种理由拒付，并拖欠了物业管理费和电梯费等费用，原告多次催要均被被告以各种理由推拖至今。综上，原告认为被告的违约行为侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。   被告喜悦酒店辩称，房屋租金并不是被告恶意拖欠，因2019年市场行情很糟糕，被告喜悦酒店曾与业主协商降租，但业主不同意。2020年1月25日又发生疫情，为了响应政府号召，公寓酒店一律关停，直到2020年3月17日才恢复营业。2020年3月9日，原告向喜悦酒店发出律师函要求解除合同。酒店原本就没有经营收入，还要承担水电费、采暖费、网费等各项成本，经营压力巨大。故被告喜悦酒店只愿意承担2020年1月份的租金及各项费用，2020年2月至4月的租金及各项费用不承担，违约金也不承担，因为此期间酒店处于停业状态。   被告龚某、99号酒店未作答辩，也未向法庭提交证据材料。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院组织双方举证质证后，对当事人有异议的证据认定如下：1.原告提交的不动产权证书、《房屋租赁合同》、房屋交接待收取费用清单真实、合法，与本案待证事实相关联，对其证明的事实本院予以确认；2.原告提交的照片,在没有其他证据予以佐证的情况下，尚不能达到原告之证明目的，本院不予采信；3.被告提交的律师函及回复意见，真实性本院予以确认；4.被告提交的《金凤区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部公告》真实、合法，对其证明的事实本院予以确认；5.被告提交的维修通知单、微信聊天记录与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年5月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其所有的位于银川市金凤区新华联广场16号楼的房屋出租给被告，租赁期限自2017年8月1日至2029年10月30日，共计12年；租金标准为租赁期间前三年起始租金为30元/每平米·月，每三年递增5%。第一至第三租赁年度的租金标准为30元/每平米·月，第四至第六租赁年度的租金标准为31.5元/每平米·月；被告按季度、以货币方式支付租金，自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清；水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费等由被告承担。同时，合同第12.4条约定，被告应按照本合同的约定按时向原告支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，被告应按应付款金额的千分之三向原告支付违约金。合同第12.1条约定，被告有12.4条约定的情形之一的，应按十二个月的租金向原告支付违约金。2020年3月9日，原告委托北京浩天信和（银川）律师事务所向被告喜悦酒店发出律师函，函告要求解除《房屋租赁合同》，并于收到函件之日起15日内支付拖欠租金5680.4元及迟延交付租金的违约金1329.2元等。2020年3月11日，被告喜悦酒店回函原告，同意于2020年3月9日起解除《房屋租赁合同》并支付2020年1月1日至1月31日期间的房屋租金1399.5元、结清2020年1月31日前的物业费、水电费、暖气费等相关费用。2020年4月19日，原告与被告喜悦酒店就涉案房屋进行交接并签订《房屋租赁合同解除交接协议》，协议约定，原告于2020年4月19日收回房屋，被告喜悦酒店所欠房屋租赁费和房屋租赁期间产生的各项费用及其产生的违约金可以等法院判决后一起支付。现原告主张被告支付原告2020年1月1日至2020年4月19日期间房屋租金。涉案房屋2020年1月1日至4月30日期间物业费、2019年3月1日至2020年4月30日期间的电梯费尚未缴纳。   另查明，宁夏回族自治区人民政府结合新冠肺炎疫情防控形势，于2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月28日18时起，将应对新冠肺炎疫情引发的重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年3月18日，自治区应对新冠肺炎疫情工作指挥部正式印发《关于加快建立同疫情防控相适应的商业物流秩序实施方案》，明确要求各地要在抓好疫情防控的同时，分类分项放开商业经营，全面恢复大型商业综合体、批发市场和农贸市场，分类有序恢复物流业、零售业、餐饮业、住宿业、酒店业，有序加快恢复服务业经营。被告租赁原告涉案房屋用于经营公寓酒店，作为酒店客房使用。被告称受新冠肺炎疫情影响，酒店经营状况不佳。   本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约将涉案房屋出租给被告使用，被告应按照租赁合同约定及时向原告支付租金并足额交纳物业相关费用。自2020年1月1日起，被告未再支付房屋租金，2020年3月11日租赁合同解除，2020年4月19日涉案房屋交付原告。现原告主张被告支付2020年1月1日至2020年4月19日期间房屋租赁费，因租赁合同已于2020年3月11日解除，故原告主张的2020年3月12日至2020年4月19日租金实际为被告在此期间占用该房屋的使用费。   被告租赁涉案房屋系用于经营酒店客房，新型冠状病毒疫情突发系不可抗力，在上述期间内确受新冠疫情影响其正常经营，综合考虑合同的实际履行情况、被告的违约程度、原告的实际损失，结合宁夏回族自治区人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应及自治区应对新冠肺炎疫情工作指挥部印发的《关于加快建立同疫情防控相适应的商业物流秩序实施方案》的要求，本院酌定对2020年2月1日至2020年3月11日期间的租赁费予以免除，对2020年3月12日至2020年3月30日期间占用该房屋的使用费予以免除。综上，本院计算被告欠付原告房屋租赁费及占有使用费为：2020年1月1日至2020年1月31日期间租赁费1399.5元（46.65㎡×30元/每平米×1个月）；2020年2月1日至2020年3月11日期间租赁费予以免除；2020年3月12日至2020年3月30日期间房屋占有使用费予以免除；2020年4月1日至2020年4月19日期间房屋占有使用费886.35元（46.65㎡×30元/每平米÷30天×19天）。以上合计2285.85元。对于原告要求被告按十二个月租金的30%支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据公平原则，本院调整为按未付租赁费的3%支付违约金。本院计算违约金为：41.99元（1399.5元×3%）；对原告主张被告支付2020年1月1日至4月30日期间物业费、2019年3月1日至2020年4月30日期间电梯费的诉讼请求，因原告于2020年4月19日已经将涉案房屋收回，故本院支持2020年1月1日至2020年4月19日期间的物业费419.07元(2.45元/月/㎡×46.65㎡×÷30天×110天)；2019年3月1日至2020年4月19日期间的电梯费，原告主张715元，符合法律规定，本院予以支持；原告主张被告修复涉案房屋的木门及踢脚线，但未提供充分证据予以证实，本院不予支持。被告龚喜、99号酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：   一、被告龚喜、银川市金凤区喜悦观景酒店、银川市金凤区99号主题公寓酒店于本判决生效后五日内支付原告何平租赁费1399.5元、房屋占有使用费886.35元、逾期付款违约金41.99元，合计2327.84元；   二、被告龚喜、银川市金凤区喜悦观景酒店、银川市金凤区99号主题公寓酒店于本判决生效后五日内支付原告何平2020年1月1日至4月19日期间物业费419.07元、2019年3月1日至2020年4月19日期间的电梯费715元，合计1134.07元；   三、驳回原告何平的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费33元（已减半收取），由原告何某负担23元，由被告龚某、银川市金凤区喜悦观景酒店、银川市金凤区99号主题公寓酒店负担10元。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 原 甜     二〇二〇年九月十八日   书记员 韩慧娟   本案适用法律条款如下：   1.《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   2.《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》   第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。   按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。   3.《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。