文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0235民初1999号原告:代腾坤，男，1972年9月25日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：王天万，重庆市万州区高笋塘法律服务所法律工作者。特别授权。委托诉讼代理人：代运权，男，1948年5月3日出生，汉族，住重庆市云阳县，系原告之父。特别授权。被告:云阳县两江休闲娱乐有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇滨江路，统一社会信用代码：915002357398444715。法定代表人：秦浩植，系该公司负责人。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。被告:何泽，男，1963年8月11日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。被告:牟兴琼，女，1967年7月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：邹超，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。原告代腾坤与被告云阳县两江休闲娱乐有限公司、何泽、牟兴琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理。庭审中，原告代腾坤于2020年4月28日自愿申请撤回对被告牟兴琼的起诉，系其真实意思表示，符合法律规定，本院依法予以准许。后由审判员陈茂独任审判，适用简易程序并于2020年5月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2020年6月17日依法转为普通程序。由审判员陈茂担任审判长，与人民陪审员周国政、蔡德云共同组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告代腾坤的委托诉讼代理人王天万、代运权，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司、何泽的委托诉讼代理人邹超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代腾坤向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告2013年3月1日签订的《集资建房协议书》有效；2.判决被告二、被告三于2014年4月21日签订的《房屋转让协议》无效；3.判决被告二、三归还原告多付的转让费75560.00元，并从2014年4月22日按月息2分计算至还清时止的资金占用损失；4.判决被告云阳县两江休闲娱乐有限公司立即为原告办理房屋产权证；5.本案诉讼费由三被告共同承担。庭审中，原告变更诉讼请求为1.判决确认原告与被告云阳县两江休闲娱乐有限公司签订的《集资建房协议书》有效；2.判决被告云阳县两江休闲娱乐有限公司依照合同约定承担赔偿违约金和赔偿金86397.12元;放弃了其余诉讼请求。事实和理由：2013年2月，原告经人介绍知道被告云阳县两江休闲娱乐有限公司在云阳张家坝小区有商品房出售。2013年3月1日，原告到被告售楼部联系，经工作人员介绍购买综合楼X，房屋建筑面积104.8平方米，单价4580.00元，总价格479984.00元，双方于当日签订协议。协议签订后，原告按约定支付被告首付款163394.00元，双方约定2014年年底交房，验收合格90日办理房产证。被告一直到2017年8月才交房，原告于2014年7月3日支付被告19199.00元，2015年4月28日支付130000.00元，接房时支付尾款1498.00元、13999.00元。被告违反合同约定欺骗原告，增加转让费77560.00元，原告为了不扩大损失，暂时支付了款项，原告接房后发现被告违反合同约定，侵害了原告的权利，为维护合法权益，故起诉维权。被告云阳县两江休闲娱乐有限公司辩称：第一，原告诉称事实与客观事实不符。原告诉称被告出售商品房不属实，本案案涉房屋不是商品房，而是因移民搬迁保障职工住房的集资建房，不适用商品房买卖合同的相应规定；原告诉称2013年2月经人介绍买房不属实，2013年3月1日，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司将案涉房屋出售给胡刚明，双方签订有集资建房协议书，按照合同约定胡刚明之妻刘云通过银行将首付款163394.00元转入张六三账户。2014年2月8日，胡刚明将案涉住房转卖给牟兴琼，牟兴琼将首付款163394.00元转给刘云账上，有相应银行明细证明。2014年4月21日，牟兴琼将案涉房屋转卖给原告，双方签订转让合同，合同因原告本人没在家未签字。所以原告所称2013年2月经人介绍，与被告签订合同完全是虚假陈述，要承担不利后果。第二，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司与原告没有合同关系，不应当承担合同责任。原告要求确认2013年3月1日签订的《集资建房协议书》有效，实际是被告云阳县两江休闲娱乐有限公司与胡刚明之间签订合同，与原告没有任何合同关系，合同不成立何来生效。第三，原告要求立即办理房屋产权证书，基于合同相对性，被告没有直接为原告办证的义务。按照《集资建房协议书》第九条约定，房屋产权证书经综合验收后90日内办理。案涉房屋是移民联建房，办证周期较长，目前房屋还未进行综合验收，未达成办理房屋产权证书的条件；原告购买涉案房屋后，要求将原胡刚明的合同直接改为代腾坤，方便办理产权证书，被告同意协助办理产权证书，但不承担合同义务。第四，被告何泽系被告云阳县两江休闲娱乐有限公司的工作人员，负责房屋销售等工作，何泽的行为系职务行为，不是买卖合同的当事人，不应当承担责任。第五，原告要求被告云阳县两江休闲娱乐有限公司支付违约金或赔偿金没有依据，被告与原告之间没有合同关系，没有违约事实，不应当承担违约责任。第六，原告出示的合同中乙方签字是胡刚明，后将其名字划掉后书写的代腾坤，载明的电话也是胡刚明的电话，划掉后书写的代腾坤的电话。合同的更改没有经过甲方被告云阳县两江休闲娱乐有限公司的同意和认可，而且没有载明更改合同的时间，无法确定原告具体更改合同时间。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告何泽辩称：第一，被告何泽系被告云阳县两江休闲娱乐有限公司的工作人员，负责房屋销售工作；2013年3月1日，被告两江公司将案涉房屋出售给胡刚明，同日胡刚明支付了首付款163394.00元，被告何泽履行职务行为，不应当承担合同责任。第二，2014年2月8日，胡刚明将房屋转让给牟兴琼；2014年4月21日，牟兴琼将案涉房屋转让给原告，原告实际购房时间为2014年4月21日；原告购房后为了方便办房屋产权证，要求将原胡刚明合同改为代腾坤，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司有协助办证的义务，不应承担合同义务。第三，牟兴琼不应当承担责任，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司将案涉房屋出售给胡刚明，胡刚明将房屋转卖给牟兴琼，牟兴琼于2014年4月21日将房屋转卖给原告，双方系自愿平等协商，合法有效，原告要求返还房屋差价没有法律依据。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告云阳县两江休闲娱乐有限公司在云阳县青龙街道张家坝小区有两江休闲娱乐有限公司移民迁建综合楼工程项目。被告何泽系被告云阳县两江休闲娱乐有限公司工作人员，负责售销工作。2013年3月1日，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司与案外人胡刚明签订《集资建房协议书》，内容为：“集资建房承办单位：云阳县两江休闲娱乐有限公司（以下简称甲方）参与单位（个人）：胡刚明（以下简称乙方）一、集资修建房屋位于云阳县新县城中环路张家坝小区（东城车站斜对面，针织厂小区东侧旁），综合楼名称为：两江休闲娱乐有限公司移民迁建综合楼。二、乙方在甲方所建综合楼X联建集资住房壹套，该房屋建筑面积约104.8平方米（包括按比例分摊的公共区域建筑面积），最后房屋面积以房屋管理所测定的为准，以房屋产权证建筑面积结算，多退少补，不计算利息。三、房屋价格按建筑面积计算：住宅每平方米单价：4580元（即104.8㎡×4580元=479984元）乙方购房款总计金额为人民币大写：肆拾柒万玖仟玖佰捌拾肆元正¥479984元。四、付款方式：签订协议时，乙方向甲方付集资建房订金30%143995元，物业专项维修基金（购房总金额的3%）14399元，5000元代办费，合计人民币163394元，余下房款分二次付清：第一次，待楼房基础建设完工后，应交房款总额40%，合计人民币191993元。第二次，房屋主体修建到乙方购买的楼层时，乙方缴清全部未交清的余款30%，计人民币143995元，如乙方不付清余款，甲方有权将房子转卖他人。五、房屋交付时间：甲方在取得《建设开工证》后一年内（不可抗力和特殊原因未取得综合验收合格证除外）交付乙方房屋（乙方未缴清建房集资款者除外）。房屋的结构按设计要求，室内为清水墙、地面，窗为铝合金或塑钢，大门为防火门（室内没有门）……八、房屋综合验收合格后，甲方按合同要求通知乙方接房。乙方在接到通知后十日内必须及时与甲方办清交接手续，接收房屋。过期乙方未能接房，甲方按每套每天100元向乙方收取保管费（照房费），超过30天后，乙方不来办理手续和接房，甲方有权处理该房屋。九、房屋产权证书由甲方统一办理、所交税、费按当地房管、税务部门和国家有关规定由甲、乙方各自承担，房屋产权证书经综合验收后90天内办理……十一、违约责任：本协议一经签订，甲、乙方均不得擅自变更或撤销协议，否则视为违约，并按房款总额由违约方支付守约方15%的赔偿金。甲方不能按约定的时间向乙方交付房屋，逾期后向乙方一次性支付房款总额3%的资金占用费和赔偿金。乙方若不能按期付款，甲方有权收回房屋产权并向乙方收取房款总额3%的违约金……甲方代表签字：何泽、张六三，乙方代表签字：胡刚明2013年3月1日”。同日，案外人胡刚明之妻刘云通过银行向张六三转款163394.00元，张六三向其出具了收据，编号：0004102，载明：“今收到胡刚明预交金：1单元9楼C号，金额（大写）壹拾陆万叁仟叁佰玖拾肆元，163394收款单位：张六三”。后案外人胡刚明退回所购房屋，2014年2月8日，案外人牟兴琼通过重庆农村商业银行向胡刚明之妻刘云X账户转款163394.00元。2014年4月21日，原告代腾坤通过银行向案外人牟兴琼转款233954.00元。2014年7月8日，原告代腾坤通过中国建设银行账户向张六三转款191993.00元，张六三向其出具了收据，编号：1533522，载明：“原退胡刚明合同，交款单位：代腾坤交房款，人民币（大写）壹拾玖万壹仟玖佰玖拾叁元，191993.00元，收款事由：1-9C.二期款。2014年7月8日张六三”。2015年4月28日，原告代腾坤通过中国农业银行账户向李明红转款130000.00元，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司向原告出具收据，载明：“今收到代腾坤交来购X房第三次款13万，差（14399），人民币壹拾万叁万元，130000.00元，经手人：何泽”，并加盖有被告云阳县两江休闲娱乐有限公司的印章。2017年8月9日，原告代腾坤支付给李明红13999.00元，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司向原告出具收据，载明：“兹收到代腾坤交来购X房房款人民币壹万叁仟玖佰玖拾玖元零角零分，13999.00元，收款人：李明红，收款单位：何泽”，并加盖有被告云阳县两江休闲娱乐有限公司的印章。2017年8月，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司将综合楼X房屋交付给了原告代腾坤，该房屋尚未办理房屋产权证书。另查明，2009年8月18日，经云阳县人民政府作出云阳府土【2009】59号批复，云阳县人民政府同意划拨两江休闲娱乐有限公司移民迁建综合楼建设用地；2011年8月19日被告云阳县两江休闲娱乐有限公司取得建设用地规划许可证；2014年10月15日取得建筑工程施工许可证；该项目由重庆黄石建设有限公司承建，张六三为实际施工人，目前尚未综合竣工验收。原告代腾坤与被告云阳县两江休闲娱乐有限公司签订的《集资建房协议书》系被告何泽经手将胡刚明名字划掉后改为代腾坤，其余内容不变。经手人何泽于2013年3月1日出具的编号为0004084的收据系将胡刚明名字划掉后改为代腾坤，其余内容不变。上述事实，有原告的陈述、被告辩称，原告代腾坤提交的原告身份证复印件、集资建房协议书原件、收条原件、收据原件、银行存款回执，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司提交的银行个人业务凭证原件、银行存款、取款单原件、协议书复印件、情况说明、云阳府土【2009】59号批复、建设用地规划许可证复印件，本院依职权调取的集资建房协议书复印件、收据复印件、转款凭证复印件等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能相互印证，本院予以采信，对其证明的上述事实，本院予以确认。本案争议的焦点一：原告与被告云阳县两江休闲娱乐有限公司签订《集资建房协议书》是否有效？本院认为，原、被告签订的《集资建房协议书》原合同甲方系被告云阳县两江休闲娱乐有限公司，乙方系胡刚明。后由被告何泽将胡刚明的名字划掉改为原告代腾坤，故该协议书的签订时间不是2013年3月1日，结合胡刚明退房的时间和原告第一次交款的时间来看，该份协议书的签订时间系在2014年2月8日后。因被告何泽系被告云阳县两江休闲娱乐有限公司的工作人员，且原告代腾坤已经支付了案涉房屋下欠的房款，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司亦收取了原告代腾坤支付的房款，并将房屋交付给了原告代腾坤，应视为被告云阳县两江休闲娱乐有限公司同意将《集资购房协议书》中乙方由胡刚明变更为代腾坤，由原告代腾坤享有协议中约定的权利，承担协议中约定的义务。故原告主张与被告云阳县两江休闲娱乐有限公司签订的《集资建房协议书》有效，本院予以支持。本案争议的焦点二：被告云阳县两江休闲娱乐有限公司是否应当承担违约责任？本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同当事人应当按照合同的约定全面诚实的履行义务，履行义务不符合合同约定的，应当向合同相对方承担违约责任。本案中，原、被告在合同第十一条约定：“本协议一经签订，甲、乙方均不得擅自变更或撤销协议，否则视为违约，并按房款总额由违约方支付守约方15%的赔偿金。甲方不能按约定的时间向乙方交付房屋，逾期后向乙方一次性支付房款总额3%的资金占用费和赔偿金。”因原告未提交证据证明被告方擅自变更或撤销协议，故对其主张由被告云阳县两江休闲娱乐有限公司承担15%的赔偿金，本院不予支持。原、被告在合同中第五条约定：“被告在取得《建设开工证》一年内（不可抗力和特殊原因为取得综合验收合格证除外）交付房屋……”。被告云阳县两江休闲娱乐有限公司于2014年10月15日取得建筑工程施工许可证，2017年8月将房屋交付给原告，原告已接房入住。被告云阳县两江休闲娱乐有限公司未按照合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任。因原告系分期付款，最后一笔款项于2017年8月9日交付，原告于同年8月接收房屋并入住；且该房屋系联建房，原告亦未提交证据证明其损失情况。根据本案实际情况，本院对双方约定因违约交房的资金占用费和赔偿金酌情调整为合同房款总额的1%，故被告云阳县两江休闲娱乐有限公司应当承担违约金为479984.00元×1%=4799.84元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十三条之规定，判决如下：一、原告代腾坤与被告云阳县两江休闲娱乐有限公司签订的《集资建房协议书》有效；二、被告云阳县两江休闲娱乐有限公司于本判决生效后十日内向原告代腾坤支付违约金4799.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1960.00元，由原告代腾坤负担1760.00元，被告云阳县两江休闲娱乐有限公司负担200.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  陈 茂人民陪审员  周国政人民陪审员  蔡德云二〇二〇年九月十四日法官 助理  李 丹书 记 员  涂旺燃