湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2082号原告：陈玫玲，女，1970年7月7日出生，汉族，户籍地湖南省邵阳市大祥区。现住湖南省邵阳市大祥区。委托代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。委托代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告陈玫玲与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告陈玫玲的委托代理人周金桂到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成酒店公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玫玲向本院提出的诉讼请求：1、判令被告山水置业公司支付回购款182000元，被告大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担连带责任；2、判令被告大成酒店公司、山水置业公司支付房屋收益69767元；3、判令三被告支付违约金198935元；4、判令三被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年5月31日，原告与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告以182000元的价格购买被告山水置业公司的房屋，合同签订后，原告支付了购房款，被告向原告出具了收据。同日，签订了补充合同，合同约定投资期满二年后原告有权要求被告回购，五年期满，被告必须一次性支付回购款。2010年5月31日，原告与三被告签订了一份房屋投资经营合同，合同约定原告将房屋交由被告统一经营管理，最短时间不少于2年，最长不超过5年。被告每月向原告支付投资收益1517元。被告山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保。合同还约定如逾期3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，逾期3个月或者累计超过6个月，按该房屋约定价格的10%作为违约金。2010年5月31日，原告与三被告签订了一份房屋回购合同，合同约定投资期满五年后，被告必须按约定价格的110%回购。但合同在履行过程中，被告违反约定，只向原告支付部分投资收益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成酒店公司未到庭，但向本院提交了一份书面答辩状，书面辩称：答辩请求：依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：一、回购款及租金支付情况：1、回购款不应计算违约金；2、2016年10月1日至2020年8月31日，被告已向原告支付12877元；3、投资收益合同到期后，原告继续计算的投资收益无事实依据；4、因疫情原因，请求减免租金或者调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；三、原告应当选择行使合同权利或继续履行商品房买卖合同或解除房屋租赁合同，请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与大成酒店公司、山水置业公司签订的《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》亦于本案起诉之日解除；四、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记；五、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2010年5月31日，原告（买受人）与被告山水置业公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告以182000元的价格购买被告山水置业公司开发的位于湖南张家界大成山水国际大酒店第10层1036B号房。2010年6月13日，原告向被告山水置业公司支付购房款182000元，被告山水置业公司向原告出具了金额为182000元的收据。同日，双方签订了一份《商品房买卖补充合同》，合同约定签订本合同时，买受人须与大成酒店公司签订房屋投资经营合同，同时须与大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成酒店公司签订房屋回购合同。二、2014年11月25日，原告（甲方）与被告山水置业公司（乙方）、大成酒店公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定在甲方与丙方所签的房屋投资经营合同期满二年后至第五年内，甲方有权要求乙方如下方式提前回购该房屋：满二年不足三年按108%回购，满三年不足四年按109%回购，满四年不足五年按109%回购，满五年后按110%回购。乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业及土地作为担保物，对回购提供担保。三、2010年5月31日，原告（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）、湖南大成酒店公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》合同约定：1、甲方将投资的房屋交由乙方统一管理经营；2、投资经营期限不少于2年，不超过5年；3、在本合同的投资经营期限内，该房屋的月投资收益为1517元，投资收益按月支付，在每月20日前，乙方将当月投资收益一次性划入甲方指定的银行账户；4、本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金；5、丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业及土地作为担保物，对回购提供担保；6、丁方以长沙大成酒店的经营收益提供担保。四、合同至2015年5月31日到期后，原告所购房屋仍然由被告大成酒店公司占用使用，经营酒店，原告未提出异议。五、合同履行过程中，截止2020年8月31日止，被告大成酒店公司尚欠原告租金65666元。上述事实，有原告的当庭陈述及商品房买卖合同、商品房买卖补充合同、张家界大成山水大酒店房屋销售回购合同、张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同、收据、中信银行交易明细清单及被告提交的书面答辩状等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与被告自愿签订的商品房买卖合同、商品房买卖补充合同、张家界大成山水大酒店房屋销售回购合同、张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同，不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效。合同到期后，原、被告没有重新签订合同，原告所购房屋仍由被告大成酒店公司占用，经营酒店，原告未提出异议，原告与被告大成酒店公司原签订的房屋投资经营合同仍然有效，且为无固定期限合同。原、被告应按照合同的约定各自履行自己的义务，原告履行了支付购房款的义务，被告大成酒店公司未按时足额向原告支付房屋投资收益，是被告大成酒店公司违约，应承担违约责任。现原告要求被告大成酒店公司支付下欠的房屋投资收益款69767元的诉讼请求，因本院庭审查明，截止2020年8月31日止，被告大成酒店公司下欠原告的房屋投资收益为65666元，但因疫情对酒店业的冲击较大，本院酌情确定原告为被告减免一个月的房屋投资收益即1517元，被告大成酒店公司下欠原告的房屋投资收益为64149元，故对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告大成酒店公司支付违约金198935元的诉讼请求，因双方在合同中约定逾期应支付违约金，但原告计算违约金数额有误，因予以纠正。1、根据原告与三被告签订的房屋回购合同的约定，逾期支付房屋回购款，应按日万分之5支付违约金，但合同同时约定，原告要求被告回购房屋，应向被告提出书面回购报告，被告收到回购报告5个工作日内办妥回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性支付房屋回购款。但原告没有举证证明向被告提交了书面的回购报告，故房屋回购款不应支付违约金；2、逾期支付房屋投资收益，根据合同的约定“本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金”从庭审查明的事实，被告从2016年10月21日开始违约，违约金为7591元（18204元×0.3‰×1390日=7591元）。故对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告山水置业公司支付房屋回购款182000元的诉讼请求，因符合双方的合同约定，本院予以支持。但原告请求退房后，原告与被告之间签订的房屋买卖合同、房屋投资经营合同解除。对原告要求被告大成酒店公司、湖南大成酒店公司对被告山水置业公司向原告支付房屋回购款承担连带责任的诉讼请求，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，原告因未在保证期间和主债务履行期届满之日起六个月内要求被告大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担保证责任，被告大成酒店公司、湖南大成酒店公司的保证责任免除。故、对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对被告提出的减免租金和降低违约金标准的辩解意见，因双方签订的合同中对租金和违约金的标准有约定，且约定的标准并无不当，故对被告的这一辩解意见，本院不予采纳。对被告提出因疫情原因请求减免租金的辩解意见，本院已酌情确定原告为被告减免一个月的房屋投资收益。故对被告的该辩解意见，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈玫玲支付房屋回购款182000元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告陈玫玲支付房屋投资收益款64149元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告陈玫玲支付违约金7591元；四、驳回原告陈玫玲的其他诉讼请求。案件受理费8060元，适用简易程序减半收取计4030元，由原告陈玫玲负担1700元，被告张家界山水天下置业有限公司负担1700元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担630元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二〇年九月三十日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。