陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终9185号上诉人（原审原告）：石阳，女，1986年6月10日出生，汉族，住陕西省咸阳市三原县。委托诉讼代理人：周乙利，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄成洋，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：呼延晓莲，女，1976年12月24日出生，汉族，住陕西省延长县。委托诉讼代理人：孙红明，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杨，北京大成（西安）律师事务所律师。第三人：西安摩尔房地产营销策划有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城九路文景小区**第********。法定代表人：张琴，系公司董事长上诉人石阳与上诉人呼延晓莲、原审第三人西安摩尔房地产营销策划有限公司（以下简称摩尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，石阳与呼延晓莲均不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初14451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。石阳上诉请求：1、改判一审判决第三项为呼延晓莲支付其违约金26万元；2、改判一审判决第四项为呼延晓莲向其赔偿中介费损失2万元；3、本案诉讼费由呼延晓莲承担。事实和理由：1、双方签订的合同为有效合同，对当事人具有法律约束力，呼延晓莲作为卖方，负有向其履行交房的义务，但事实是呼延晓莲根本没有取得涉案房屋的所有权，构成根本性违约，故呼延晓莲应按照合同约定向其支付违约金26万元，且该违约金标准未超过合同金额的百分之三十的上限。根据其查询，截止一审开庭时涉案房屋的销售价格已经上涨1570537元，呼延晓莲的违约给其造成了巨大损失，违约金26万元根本不能弥补其损失，且一审中呼延晓莲也没有要求调整违约金，一审法院调整该违约金无任何事实和法律依据。2、其支付的2万元中介费属于其实际损失，根据合同约定应由呼延晓莲承担。呼延晓莲辩称，合同签订时，石阳对于涉案房屋的产权状况是明知的，不存在其违约的问题，其不认可石阳的上诉请求。呼延晓莲上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判其不承担违约责任，或将本案发回重审；2、本案诉讼费由石阳承担。事实和理由：1、双方签订的《存量房买卖合同》中对过户时间以“此项空白”进行约定，显然石阳在签订涉案合同前对涉案房屋的状况时充分知情的。根据西安新意达建筑制品有限公司出具的《情况说明》，已经证明了2017年8月10日即合同签订当天，其与石阳、摩尔公司一同前往西安新意达建筑制品有限公司，西安新意达建筑制品有限公司说明了涉案房屋系抵账房的事实，以及抵账过程。以上事实均说明石阳在签订合同时自始对涉案房屋现状知情，签订房屋买卖合同具有重大过错而其并无任何违约行为。2、石阳在签订合同时没有购房资格，且在明知涉案房屋产权现状的情况下签订合同，石阳并无购买涉案房屋的真实意思表示，在购买之初就未约定过户涉案房屋，实属恶意诱导其签约，恶意追究其责任。3、石阳仅向其支付了定金5万元，却因石阳过错导致合同不能履行，并且双方在合同签订后十日内曾多次协商解除合同并退还定金石阳的损失仅为5万元定金的利息，故一审法院判决其向石阳支付高额违约金确已显示公平。4、摩尔公司作为涉案合同的居间人，在促使双方签订涉案合同时，有义务对涉案房屋向双方进行充分的解释说明，但因摩尔公司怠于履行自身的合同义务，导致双方发生纠纷，一审法院却对摩尔公司应当承担的法律责任刻意回避。石阳辩称，1、其在签订合同时并不知道涉案房屋是抵账房，在交付定金后因不能办理过户手续，呼延晓莲才回复说涉案房屋系抵账房，合同中约定的变更手续就是产权过户手续，无论其对房屋的情况是否了解，从签订合同至今，呼延晓莲并未取得涉案房屋的所有权，根据买卖合同司法解释第三条规定，呼延晓莲要承担违约和赔偿责任；2、其在2018年4月3日将户口迁到西安市，从而取得购房资格，呼延晓莲说的其没有购房资格的观点不成立。其主张的违约金并不足以弥补其的损失，发生争议后其通过摩尔公司联系呼延晓莲要求解决纠纷，但是一直没有解决，所以才提起诉讼。3、关于摩尔公司的责任，其认为都是呼延晓莲的违约行为导致合同无法继续履行，所以应当由呼延晓莲承担责任。摩尔公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼也未提交书面意见。石阳向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除石阳与呼延晓莲签署的合同编号为0000304的《存量房买卖合同》；2、判令呼延晓莲向石阳退还定金5万元、赔偿损失（中介佣金2万元）及违约金26万元，共计330000元；3、判令呼延晓莲承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2017年8月10日，石阳（买受人）与呼延晓莲（出卖人）、摩尔公司（居间方）签订《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》，约定呼延晓莲将其所有的位于西安市经济技术开发区的房屋向石阳出售，建筑面积181平方米，房价款为133万元，房价款的支付方式为全款支付，石阳于合同签订当日支付呼延晓莲定金5万元，余款128万元在办理变更手续时给付至双方共同开设的联名账户中；在办理完变更手续后将房屋交付石阳；任何一方违约须向对方赔偿违约金26万元，并应赔偿因此给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。合同签订后，石阳向呼延晓莲给付定金5万元，同时给付摩尔公司中介服务费2万元。后因合同履行未果，石阳于2018年1月16日诉至法院，主张呼延晓莲继续履行合同并赔偿违约金等，该案审理中，查明石阳、呼延晓莲双方均认可案涉房屋已由开发单位出售案外人，并办理了网签手续，经法院释明，石阳坚持诉讼请求，截止该案开庭阶段呼延晓莲尚未取得案涉房屋的产权，致使合同无法继续履行，2018年3月5日，法院作出（2018）陕0112民初1866号民事判决书，驳回石阳的诉讼请求。石阳对该判决不服遂提起上诉，西安市中级人民法院经审理认为案涉房屋经开发商已登记至案外人名下，呼延晓莲无法将案涉房屋变更登记至石阳名下，案涉合同不能继续履行，一审法院向石阳释明后，石阳仍坚持诉讼请求主张案涉合同继续履行，一审法院判决驳回石阳的诉讼请求并无不当，遂于2018年10月15日作出（2018）陕01民终5830号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，石阳提交《存量房买卖合同》、《存量房买卖居间合同》，证明三方签订的合同系真实意思表示，合同依法成立并生效，且经二审法院认定案涉合同有效，任何一方不履行合同或者不完全履行合同的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，呼延晓莲对证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为其与石阳签订合同时，其就房屋的状况已告知石阳，因此不存在违约行为，根据居间合同的约定，摩尔公司有义务将订立买卖合同的事项向甲、乙双方如实报告，然摩尔公司并未尽到上述义务，最终导致其与石阳签订的合同无法继续履行，因此对于双方产生的实际损失，应由摩尔公司承担。石阳提交收条、中国光大银行电子回单、佣金收据，证明合同签订后，其随即履行向呼延晓莲交纳定金、向摩尔公司交纳中介佣金的义务，呼延晓莲应当按照合同约定向其办理房屋交接手续及产权过户手续，否则属于违约，应当双倍返还定金，呼延晓莲对证据的真实性认可，证明目的不予认可，认为其确实收到了摩尔公司转交的定金，但其亦积极履行了合同义务，最终合同未能继续履行亦非其违约造成的，佣金系石阳交纳给摩尔公司的，不应向其主张。石阳提交微信聊天记录，证明其交纳定金及佣金后，呼延晓莲一直不履行房屋交接和产权过户手续，经其与中介人员不间断联系，截止本案起诉之日，呼延晓莲一直未履行房屋交接义务，呼延晓莲的行为构成违约，给其造成了巨额损失，应当承担返还定金、赔偿中介损失及支付违约金26万元的违约责任，呼延晓莲对证据的真实性认可，证明目的不予认可，从微信聊天记录中可见，石阳对房屋的现状十分清楚，且石阳、呼延晓莲一同前往过搅拌站，关于摩尔公司工作人员毕蕾与名为“业主呼姐英皇之都”的聊天记录，无原件，真实性不予认可。石阳提交房屋预售信息截屏打印件、判决书，证明其在西安市住房保障管理局官方网站查询，案涉房屋早已出售并备案，呼延晓莲根本未取得案涉房屋的所有权，合同无法继续履行，经两级法院审理认定，其与呼延晓莲签订的房屋买卖合同有效，呼延晓莲未取得案涉房屋所有权，呼延晓莲的行为已经构成违约，应当承担违约责任，呼延晓莲对判决书的真实性认可，其余证据材料的真实性不认可，认为网页截屏并非原始数据，该证据不能证明房屋现状，其向法庭提交的证据材料能够证明，其有权处置案涉房屋，不应承担违约责任。石阳提交集体户口登记卡，证明其于2018年4月3日已将户口迁入西安市未央区，截止（2018）陕0112民初1866号房屋买卖合同纠纷一审法庭辩论终结前，其已取得西安市购房资格，合同无法履行的原因系呼延晓莲未取得房屋所有权，而非其无购房资格，呼延晓莲认为石阳与其签订合同时隐瞒无购房资格的情况，且在合同签订后的九个月内一直未取得购房资格，早已超过合同履行期限，因此合同无法继续履行的原因系石阳无购房资格。呼延晓莲提交《商品房抵账协议》、《抵账协议书》两份，证明其与石阳签订《存量房买卖合同》之前已经有权处置案涉房屋，石阳对该组证据材料的真实性不予认可，认为根据合同相对性原理，案涉房屋的买卖合同系其与呼延晓莲签订，与该三份协议无关，其与呼延晓莲签订合同时，呼延晓莲并未就房屋现状向其告知及提示，如因摩尔公司原因导致呼延晓莲无法继续履行合同，呼延晓莲可向摩尔公司追偿，但不能免除与其签订的房屋买卖合同的违约责任。呼延晓莲提交情况说明、微信聊天记录，证明石阳与其签订买卖合同之前已经对房屋现状知晓，案涉房屋的交易过程主要系摩尔公司与搅拌站（新意达公司）、开发商进行沟通，其仅起积极配合的作用，石阳认为其与新意达公司之间无合同关系，协议对其无约束力，对真实性及证明目的均不予认可，虽然对微信聊天记录的真实性认可，但证明目的不予认可，认为其与呼延晓莲签订合同的时间为2017年8月10日，合同签订时，呼延晓莲未将房屋现状向其告知，在其向呼延晓莲交付定金及向摩尔公司交付佣金后，呼延晓莲及摩尔公司才将房屋现状向其告知，呼延晓莲提交的证据材料均形成于2017年8月13日之后，即能够证明系双方签订合同后其才了解到房屋现状，另外，本案的合同目的为房屋买卖，只要呼延晓莲未能向其交付房屋并办理产权变更手续，呼延晓莲即构成违约。审理中，法院依法主持调解，因石阳、呼延晓莲各执己见，致调解未果。一审法院认为，石阳与呼延晓莲、摩尔公司签订的《存量房买卖合同》（以下简称合同）、《存量房买卖居间合同》（以下简称居间合同）系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。石阳按照合同约定向呼延晓莲支付定金，呼延晓莲即应按照合同约定继续履行，因呼延晓莲未取得案涉房屋的所有权，致使合同无法继续履行，现石阳主张解除合同，呼延晓莲亦同意解除合同，故双方签订的合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，石阳主张呼延晓莲返还购房定金5万元，于法有据，应予支持。石阳主张呼延晓莲承担违约责任，呼延晓莲辩称合同签订时石阳即已对房屋现状知情，但向法院提交的证据材料不足以证明该事实，对该辩称意见，法院不予采信，同时辩称合同的履行主要依靠摩尔公司及搅拌站，其仅需配合即可，呼延晓莲在未取得案涉房屋所有权的情况下即作为出卖方与石阳签订房屋买卖合同，导致合同履行不能，已构成违约，该辩称意见与理相悖、于法无据，故法院亦不予采信。房屋买卖属于个人重要资产的处置行为，买卖双方都应当采取更为审慎的态度，石阳作为买受人在未确定房屋所有权的情况下即签订房屋买卖合同，对合同无法履行的后果同样存在过错，故法院酌情将石阳主张的违约金调整为20万元。石阳主张呼延晓莲向其支付实际损失即中介费2万元，违约金足以弥补上述损失，对该主张法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除石阳与呼延晓莲于2017年8月10日签订的编号为0000304的《存量房买卖合同》；二、呼延晓莲于本判决生效之日起十五日内返还石阳定金5万元；三、呼延晓莲于本判决生效之日起十五日内支付石阳违约金20万元；四、驳回石阳的其余诉讼请求。案件受理费6250元（石阳已预交），由石阳负担1516元，呼延晓莲负担4734元，呼延晓莲负担部分于本判决确定给付之日一并支付石阳。二审审理中，石阳称在合同签订后不到一个月，摩尔公司就告知其涉案房屋没有产权，合同无法继续履行。一审法院查明的其余事实属实。本院认为，石阳与呼延晓莲签订《存量房买卖合同》约定呼延晓莲将涉案房屋出卖给石阳，双方合同中关于涉案房屋产权基本情况一栏中没有呼延晓莲购买涉案房屋的《商品房买卖合同》备案登记信息，也无呼延晓莲取得涉案房屋产权证的信息，足以说明在签订涉案合同时，涉案房屋的产权不清，呼延晓莲和石阳作为合同当事人，对此应系明知。呼延晓莲作为房屋的出卖方，在其尚未取得涉案房屋所有权或处分权时就与石阳签订合同出卖房屋，其在明知涉案房屋产权问题的情况下在合同中承诺“产权清晰，无纠纷”并承诺其不能履行合同义务时的违约责任，表明呼延晓莲愿意在此客观情况下对其无法顺利出卖房屋的后果承担违约责任。呼延晓莲称涉案房屋系他人抵账给其的房屋，但在本案涉案合同履行过程中，涉案房屋因开发商出售给案外人导致呼延晓莲无法履行涉案合同中作为出卖人的义务，导致合同无法顺利履行，呼延晓莲构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故石阳起诉要求呼延晓莲返还已付5万元定金并按照合同约定承担违约责任的请求，应予支持。石阳作为合同当事人，在明知涉案房屋的产权不清的情况下，签订涉案合同购买涉案房屋，现涉案合同就是因房屋被另售他人而导致的无法履行，对该后果，石阳也存在过错，一审法院对此认定并无不妥。根据合同约定，呼延晓莲应承担的违约责任为26万元，但考虑到石阳主观上也存在过错及石阳支付了2万元中介费的事实，一审法院酌情将违约金调整为20万元，系自由裁量范围，并无不妥，本院不予变更。房屋溢价利益是合同当事人基于合同顺利履行，其可获得所购房屋市场价格上涨的期待利益。而本案合同签订后不到一个月就发生了不能履行的情况，此时石阳已经知道合同不能继续履行，故在此之后，石阳对合同的继续履行已经没有期待利益，故石阳上诉以现在涉案房屋价格上涨的事实主张其损失巨大，不符合法律规定，本院不予采信。综上，石阳和呼延晓莲的上诉请求均不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，石阳预交6250元，由石阳承担；呼延晓莲预交6250元，由呼延晓莲承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年九月二十一日书记员 袁 萱