南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初1301号 原告：关世远，男，1954年9月20日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：孙颖颖，江苏墨翰律师事务所律师。 被告：张佳伟，男，1981年6月15日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：罗贞，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：徐春春，女，1985年4月24日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 第三人：关文超，男，1982年6月24日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，现在南京市高淳监狱服刑。 第三人：上海达衣岩能源科技发展有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张文革。 原告关世远诉被告张佳伟、徐春春、第三人关文超、上海达衣岩能源科技发展有限公司（以下简称达衣岩公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告关世远及其委托诉讼代理人孙颖颖，被告张佳伟的委托诉讼代理人罗贞，第三人关文超到庭参加诉讼，被告徐春春、达衣岩公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告关世远向本院提出诉讼请求，判令被告张佳伟、徐春春共同向原告返还100万元。事实和理由：2011年10月12日，原告与被告张佳伟、徐春春签订《南京市存量房买卖合同》，约定将原告所有南京市，原被告签订该合同的真正目的是由原告为关文超对张佳伟所负债务提供担保，根据法院认定，该担保系让与担保法律关系。2016年6月29日，张佳伟、徐春春将该房屋以250万元的价格出售给达衣岩公司。根据让与担保法律关系，原告为关文超担保的债务总额为150万元，故房屋出售余款100万元应由张佳伟、徐春春返还原告，故诉至法院，请求判如所请。 被告张佳伟辩称，1.原被告之间仅存在以房抵债的合意，这一点在原告此前诉讼中也多次明确；2.南京市中级人民法院（2019）苏01民终8382号民事判决书在本院认为部分的分析对本案不具有既判力；3.原告将案涉房屋过户至两被告名下时，系被告缴纳的税费45000元，如认定让与担保，该款也应予以扣除。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告徐春春未提交书面答辩状。 第三人关文超述称，1.第三人确实欠张佳伟的钱，但是并没有150万元，只有几十万，最多不超过100万元；2.对于原告与两被告协商房子的问题，当时第三人不在家不清楚具体情况。综上，请求支持原告诉讼请求。 第三人达衣岩公司未提交书面陈述意见。 经审理查明：2011年10月12日，关世远（甲方、卖方）与张佳伟、徐春春（乙方、买方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将南京市，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，建筑面积98.92平方米，房屋用途为住宅；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为150万元。双方未就房款的支付方式、房屋交付等进行约定。后双方将涉案房屋登记至张佳伟、徐春春名下。 2014年4月4日，张佳伟、关世远签订《承诺书》，内容为，张佳伟与关世远将涉案房屋挂牌转让，出售后，张佳伟得款160万元；关世远得到全部余款，余款收到后十日内搬出；若单方面违约，违约方支付5%售房款的违约金。张佳伟、关世远在承诺书尾部签名。同时在该承诺书左下角，有“此承诺无效张佳伟2014.9.30”字样。 2014年9月11日，张佳伟、徐春春与达衣岩公司签订《抵押房地产价值协议书》，协议案涉彩虹苑4幢11号501室价值320万元。2014年9月16日，徐春春、张佳伟将南京市，登记债权数额170万元。2015年8月25日，达衣岩公司起诉张佳伟民间借贷纠纷[（2015）雨民初字第1976号]，2016年1月22日该案经南京市雨花台区人民法院调解，张佳伟于2016年4月7日前偿还达衣岩公司借款本金150万元并支付案件受理费9352.5元，如张佳伟未能按约履行，则达衣岩公司有权就南京市、变卖价款优先受偿。在（2018）苏0106民初11773号案件中，达衣岩公司称张佳伟、徐春春用其名下的两套住房（案涉房屋及凤凰和美的房子）在房产局办理抵押登记向该公司借款370万元。2016年6月29日，张佳伟、徐春春（甲方、卖方）与达衣岩公司（乙方、买方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：甲方自愿将上述房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为250万元。2016年7月11日，双方将案涉房屋过户至达衣岩公司名下。 2017年9月15日，关世远起诉张佳伟、徐春春买卖合同纠纷一案，要求二人支付购房款150万元。2018年2月12日，本院作出（2017）苏0106民初9679号民事判决书，判令张佳伟、徐春春向关世远支付购房款150万元。后张佳伟上诉至南京市中级人民法院，该院裁定发回本院重新审理。本院立案号（2018）苏0106民初11773号，在该案审理中，关世远、张佳伟均认可2014年4月4日双方签订的《承诺书》对双方不再具有约束力。庭审中张佳伟关于案涉《承诺书》相关事实陈述，“2个原因，一是因为这个房子已经归我了，当时原告家又需要钱，又需要住的地方，他们要我给他2年，2年之内他们把房子买回来，但是2年后他们无法购回，写承诺书也是为了保证原告一家有个住的地方。之后约定我快点把房子卖掉。准备买卖的时候发现价格不合适。所以我就在承诺书上备注这个无效了。”2019年6月17日，本院以关世远与张佳伟、徐春春签订的《南京市存量房买卖合同》系以房抵债，判决驳回关世远的诉讼请求。 一审判决后，关世远上诉至南京市中级人民法院，该院于2019年12月9日作出（2019）苏01民终8382号民事判决书，并认为“双方当事人签订涉案房屋买卖合同的真实目的系为关文超对张佳伟所负债务提供担保，双方亦达成2年内，关世远可回购房屋，否则将房屋出售，偿还关文超债务，余款归关世远的意思表示，故双方之间在签订涉案房屋买卖合同时，形成了让与担保的法律关系。一审法院认定，双方签订房屋买卖合同时达成了以房抵债的合意，缺乏证据予以证明。据上，关世远主张，双方当事人之间形成房屋买卖关系，要求张佳伟支付房屋买卖合同中约定的房款的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院虽对双方之间的法律关系认定有误，但判决结果并无不当，故本院对上诉人的上诉请求，不予支持”，遂判决驳回关世远上诉，维持原判。 关于关文超欠张佳伟债务数额，在（2017）苏0106民初9679号案件中，张佳伟称2011年前后，关文超在南京达波尔公司工作，向南京达波尔公司借款150万元，关文超无法偿还上述款项，所以才与关世远签订了房屋买卖合同。张佳伟提交了其与关文超的银行交易对帐单，对帐单显示，张佳伟于2011年2月17日至2011年11月9日间向关文超打款829330元，向关世远打款340000元，张佳伟于2012年3月9日至2012年6月15日间向关文超打款270000元。 另查明，张佳伟、徐春春2006年10月9日登记结婚，2013年11月25日离婚。关世远一直居住于案涉房屋内。 上述事实，有原被告及第三人陈述，原告提供的民事判决书，被告提供的庭审笔录，本院调取的庭审笔录、调解书，以及本院庭审笔录为证。 本院认为：虽然关世远与张佳伟、徐春春签订了《南京市存量房买卖合同》，但根据审理查明的案件事实，双方签订案涉房屋买卖合同的真实目的系为关文超对张佳伟所负债务提供担保，双方亦达成2年内，关世远可回购房屋，否则将房屋出售，偿还关文超债务，余款归关世远的意思表示，故双方之间在签订案涉房屋买卖合同时，形成了让与担保的法律关系。被告张佳伟辩称双方仍属于以房抵债之性质，与事实不符，本院不予采纳。关于担保的债权数额，也即关文超对张佳伟的负债金额。张佳伟陈述为150万元，关文超认为少于该金额，双方及关世远对具体欠款金额均未再提交证据，关于具体欠款金额本院难以查实。但是，根据关世远与张佳伟、徐春春在《南京市存量房买卖合同》中载明的房屋价款为150万元，以及关世远、张佳伟均于2014年4月4日在《承诺书》中确认卖房后张佳伟得款160万元的情况，同时结合房屋过户后关文超认为对张佳伟的债务清偿完毕等事实，本院认定关世远与张佳伟、徐春春就案涉房屋让与担保的债务总额为150万元。虽然《承诺书》曾载明卖房后张佳伟得款160万元，但该承诺书双方已确认不具有拘束力，故结合现有证据债务总额仍应以150万元为准。 《中华人民共和国物权法》第一百九十八条规定：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”张佳伟、徐春春将案涉房屋过户至达衣岩公司名下，并抵销对达衣岩公司250万元债务，该行为可视为债权人已就担保物进行了折价并清偿债权，折价款应为250万元，清偿关世远担保债务150万元后，余款100万元应返还关世远。至于张佳伟称从关世远过户至其与徐春春名下时是其缴纳的过户费用45000元，因双方当时并未约定该费用的负担情况，故对该费用本院不予理涉。此外，张佳伟、徐春春过户至达衣岩公司系双方协议以买卖合同的方式过户，协议房屋价款250万元，至于该房屋当时的真实价款以及该过户时税费的负担情况，因张佳伟、徐春春在处理案涉房屋时并未通知关世远，故对于张佳伟、徐春春协议250万元抵债过户给达衣岩公司的房屋价格是否合理、以及税费的真实负担情况，关世远均不知晓，其提起本次诉讼以现有证据及现状也只能依据250万元房屋总价主张，故对于该次过户产生的税费本院酌定不再从250万元房款中扣减。 虽然徐春春并非关文超的债权人，但案涉房屋在让与担保时过户至张佳伟、徐春春两人名下，并且其二人将案涉房屋抵押给达衣岩公司以及过户至达衣岩公司名下过程中，徐春春均为该房屋的共有人签字，故徐春春应与张佳伟负共同返还责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告张佳伟、徐春春于本判决生效之日起十日内向原告关世远返还100万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，公告费600元，由被告张佳伟、徐春春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审判员  鹿海彬 二〇二〇年九月二十二日 书记员  华 瑾