上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初7954号原告：郭琰琰，女，1994年7月24日出生，汉族，户籍所在地河北省武安市武安镇复兴西街**。委托诉讼代理人：李金带，上海市经纬律师事务所律师。被告：上海美瑞置业有限公司，住所地上海市青浦区天辰路**********。法定代表人：尹向彬，董事长。委托诉讼代理人：孙佳琦，男，系上海美瑞置业有限公司员工。委托诉讼代理人：王梦华，女，系上海美瑞置业有限公司员工。第三人：上海农村商业银行股份有限公司真如支行，住所地上海市普陀区铜川路X，住所地上海市普陀区铜川路**='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告郭琰琰诉被告上海美瑞置业有限公司(以下简称“美瑞公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理，依法适用简易程序。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法追加上海农村商业银行股份有限公司真如支行(以下简称“真如支行”)为第三人参加诉讼。本案分别于2020年5月19日、2020年7月24日、2020年9月8日三次公开开庭进行审理，原告郭琰琰及其委托诉讼代理人李金带、被告美瑞公司的委托诉讼代理人孙佳琦、王梦华到庭参加诉讼，第三人真如支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭琰琰向本院提出诉讼请求：1、判令解除郭琰琰与美瑞公司于2020年1月9日签订的上海市商品房预售合同；2、判令美瑞公司返还郭琰琰购房款人民币(以下币种均同)822,500元及利息(以822,500元为本金，按照银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准，从2020年3月9日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2019年12月14日，郭琰琰与美瑞公司签订房屋定金合同，认购美瑞公司名下位于上海市青浦区香花桥街道清河湾路《美瑞清河湾广场》1278号室房屋(以下简称“系争房屋”)，先后支付定金共计10万元。2019年12月16日，美瑞公司为促使郭琰琰买房，同时缓解郭琰琰首付压力，推荐首付贷，由郭琰琰向深圳通用振兴金融服务有限公司(以下简称“通用公司”)申请首付贷30万元，贷款期限一年，年利息4万元，首付贷本金由郭琰琰偿还，首付贷利息由美瑞公司承担。2020年1月9日，双方就系争房屋签订上海市商品房预售合同(以下简称“预售合同”)，约定总价款1,642,500元，合同附件一明确付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，合同签订当日支付第一笔首付款822,500元(定金转化首付款)，2020年3月31日前支付剩余购房款820,000元(按揭贷款)。合同签订后，郭琰琰按约支付首付款822,500元(包括意向金10万元和首付贷30万元)。2020年1月16日，美瑞公司根据首付款利息约定向通用公司支付首付贷利息2万元。郭琰琰系外来沪人员，拟购房自住，美瑞公司售房时宣传为“商住两用”公寓房，宣传房型图也是“两层的1oft公寓”，但预售合同中明确土地用途为商办、政府批准的规划用途为办公，合同约定与美瑞公司前期宣传的公寓房不一致，是对郭琰琰的误导，前期宣传的“商住两用公寓房”与客观实际不符。根据上海住建委《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，国家已停止审批公寓式办公项目，在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓办公项目。针对已售未交付入住项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的不得交付，不得办理房屋交易登记手续，对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。美瑞公司前期宣传及推售房屋过程中推荐首付贷，并承担首付贷利息的行为，亦是一种误导。根据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，美瑞公司作为房地产开发企业，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，然而美瑞公司明知不得采取首付贷等违规行为促使购房者买房，仍误导郭琰琰执行。另，预售合同约定按揭贷款应于2020年3月31日前支付，但因系争房屋所在项目存在验收、整改等诸多问题，至今尚未验收，致使郭琰琰按揭贷款办不下来，加之因陷入首付贷压力及疫情影响，郭琰琰无力承担后续按揭贷款。郭琰琰购房自住的合同目的无法实现，故曾于2020年2月16日申请退房，但遭拒，因此诉至法院要求判如所请。美瑞公司辩称，不同意诉请。美瑞公司没有违反合同约定，不予解除合同，要求继续履行。美瑞公司有向郭琰琰催缴后续房款，但是郭琰琰不予配合。目前手续齐全，其他客户的贷款都顺利放款，因为郭琰琰不配合才导致贷款无法发放，保留后续追究郭琰琰违约责任的权利。郭琰琰清楚系争房屋的性质，预售合同约定房屋是办公产权且是毛坯，最终用途及装修由郭琰琰决定。美瑞公司说的用途只是包括但并不局限于此用途。真如支行未到庭陈述。经开庭审理查明，2019年12月14日，美瑞公司(甲方、卖方)与郭琰琰(乙方、买方)签订定金合同，约定房屋地址为美瑞清河湾2号楼XXX室，房屋总价1,650,000元，定金48,000元，乙方于2020年1月14日前到甲方处签订《上海房地产买卖合同》，后乙方支付的定金转为房价款。2020年1月9日，美瑞公司(甲方)与郭琰琰(乙方)就上述房屋签订预售合同，合同第一条约定土地用途为商办，第二条约定系争房屋政府批准的规划用途为办公，第三条约定总房价款1,642,500元，第十一条约定甲方定于2020年3月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方2020年1月9日与甲方签约，并付首付房款822,500元；乙方于2020年3月31日前应支付房款820,000元。另查明，2019年12月，郭琰琰支付定金共计10万元。2020年1月9日，郭琰琰支付房款共计722,500元。又查明，2020年3月10日，郭琰琰委托律师向美瑞公司发律师函，表示，郭琰琰购房为自住，预售合同明确系争房屋为办公，美瑞公司前期宣传“商住两用房”与客观事实不符，且房屋存在验收、整改等诸多问题，合同目的无法实现，故要求自律师函出具之日(2020年3月9日)解除合同，美瑞公司5日内退还购房款822,500元。再查明，2020年3月16日，美瑞公司取得包括系争房屋在内的《建设工程综合竣工验收合格通知书》(以下简称“验收合格书”)。以上事实，由郭琰琰、美瑞公司的陈述、定金合同、预售合同、收据、律师函、验收合格书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，郭琰琰表示，国家批准的是商业办公，但美瑞公司建出来的是公寓，现场装修成的是自住公寓，对外宣传的也是公寓房，虚假宣传。看样板房时已经搭建了差层，是公寓的外观，带看的经理还强调了有厨房和榻榻米。其基于美瑞公司宣传系争房屋是居住用房而购买，宣传资料属于合同重要组成部分，现美瑞公司提供的是办公用途的房屋，属于违约，现因美瑞公司违约而要求解除合同。剩余尾款需以按揭贷款支付，但通过银行知悉，开发商没有完成竣工手续、材料不齐全，可以先签贷款意见书，等2020年3月竣工手续齐全了再办。后发现宣传与实际不符，就暂停办理贷款手续。销售过程中美瑞公司引导进行首付贷，再办理贷款银行是不批的。郭琰琰提供：1、与中介“郑欣”2019年12月18日起的微信聊天记录，其中提及房屋为“商办性质”“即可以住也可以办公，但是这个小区买来的业主基本都是自住的”、“公寓项目全部是商住两用的，不存在只可以办公或只可以居住的这种单功能的房子哈，具体是办公还是居住基本看业主的选择，这个小区因为它的定位是类住宅项目所以买来的人大多都是自己住”。2、与美瑞公司王梦华的微信聊天记录、光盘，证明王梦华推荐系争房屋，提供宣传图两层LOFT公寓，告知是商住两用的公寓房，并推荐首付款对接人，最终郭琰琰根据推荐向通用公司申请首付贷30万元。王梦华回复房产证上写的“是商办，即可以办公又可以住”，王梦华发送的“岭艺装饰设计/美瑞清河湾样板间三”显示，设计中有厨房、客餐厅、主卧。3、与“一把年纪的小伙子”的微信聊天记录，证明申请首付贷的情况。4、通用公司居易贷订单信息，系美瑞公司推荐办理，且为避免征信记录，郭琰琰是以其母亲郭建霞的名义申请贷款30万元。5、公证书，证明以公寓模式对外推广和销售房屋。郭琰琰基于此购买系争房屋，是为了在上海解决居住问题。美瑞公司对此质证称，1、“郑欣”是销售代理商的员工，不清楚其陈述，真实性不认可。2、真实性无异议，宣传图仅供参考。系争房屋是毛坯房，发的只是效果图。考虑后期客户装修提供信用贷款，由美瑞公司负担利息补贴。3、真实性不认可。4、主贷人非原告，与本案预售合同无关。5、真实性认可，是中介公司做的对外宣传，并不清楚。真如支行未予质证。美瑞公司表示，推荐郭琰琰办理的不是首付贷，而是考虑到是毛坯交付，客户要装修，故提供了装修补贴及贷款，至于郭琰琰将该装修贷款作何用，美瑞公司不清楚。若郭琰琰配合先行提供资料办理银行贷款，是可以在2020年3月31日之前放款的。郭琰琰明知是商办性质而签订预售合同，说明对房屋性质是认可的。郭琰琰无购房资格，无法购买住宅，是清楚系争房屋的性质的。预售合同也表明是办公产权且是毛坯，最终用途及装修由客户决定。审理中，真如支行向本院出具书面情况说明，表示2020年1月18日郭琰琰向真如支行申请系争房屋的按揭贷款，预申请金额820,000元，申请过程中填写了申请文件但未提供贷款所需个人证明材料，该笔业务目前状态为客户资料收集状态，未进入审批流程，未签订正式贷款合同。申请贷款时系争房屋所在项目的验收合格书尚在办理阶段，但真如支行同意客户先申请贷款，待取得验收合格书再放款。2020年3月16日美瑞公司出具验收合格书，先行向其提出贷款申请的客户也已与2020年3-4月成功投放完毕。郭琰琰及美瑞公司对该情况说明均无异议。根据庭审查明的事实，本院认为，,郭琰琰与美瑞公司签订的预售合同是双方当事人的真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。郭琰琰以美瑞公司存在虚假宣传(宣传资料中展示的房屋是公寓性质，而实际系争房屋为办公用途)、因项目原因未能获得按揭贷款、引导办理首付贷这三点为理由要求解除合同，但第一，预售合同中已明确约定系争房屋的规划用途为办公，郭琰琰与美瑞公司及中介的工作人员的聊天记录中亦显示，郭琰琰知悉系争房屋的商办性质；第二，系因郭琰琰未向银行提供所需的全部资料而未能进入银行贷款的办理程序，且支付房款是郭琰琰的合同义务，而无论资金来源是自筹还是银行贷款；第三，郭琰琰所称的“首付贷”的贷款人并非其本人，即使是为支付系争房屋的首付款而办理，加大了郭琰琰的还款压力，但亦是郭琰琰自行选择的结果，在购买系争房屋及签订贷款协议时应对自己的支付、还款能力有预期，故郭琰琰据此要求解除合同并返还已付房款的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。真如支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃陈述、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告郭琰琰的全部诉讼请求。案件受理费12,025元，减半收取计6,012.50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汪宇婧二〇二〇年九月二十一日法官助理 周 诗书 记 员 怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。