福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1620号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈松海，男，1977年11月7日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园公司）因与被上诉人陈松海房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈松海全部诉讼请求，一、二审案件受理费由陈松海承担。事实和理由：1．依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，并不影响交付行为本身的效力，在合同约定交房日前已履行通知收房义务后，不应再承担逾期交房违约责任。退一步讲，即使未经验收但买受人有实际收房的，也不应再承担逾期交房违约责任；2．开发商迟延取得竣工验收备案表未实际影响买受人接收商品房，未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，而买受人未能提供因逾期交房行为给其造成损失情形下由开发商承担逾期交房违约责任显失公平。 陈松海答辩称：碧桂园公司的交房行为不符合合同约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律的强制规定。依法商品房应当在约定期限内交付使用，且交付的商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年7月3日交付了案涉房产，但所交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案文件，不符合合同约定的交付条件，仍属于逾期交付。而碧桂园公司至2017年11月6日才办理竣工验收备案手续，具备交付条件。根据《商品房买卖合同》商品房交付期限的约定，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任并支付违约金。故请求驳回上诉，维持一审判决。 陈松海向一审法院起诉请求：1．请求判令碧桂园公司支付逾期交房违约金28863元；2．本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月10日，陈松海与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定陈松海向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为751629元；碧桂园公司应于2017年6月30日前，向买受人交付该商品房；商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件，逾期交房的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人每日按已交付房款万分之三向买受人支付违约金。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按50元向买受人支付违约金。陈松海支付751629购房款。碧桂园公司于2017年7月3日将案涉商品房交付给陈松海，2017年11月6日碧桂园公司取得案涉房产所涉工程项目验收备案文件。碧桂园公司于2018年5月4日通知陈松海领取办理房屋权属证书所需资料。 一审法院认为，关于碧桂园公司于2017年7月3日向陈松海交付案涉房产的行为应如何认定，以及碧桂园公司是否需要向陈松海支付逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。除不可抗力外，碧桂园公司应于2017年6月30日前将已经取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，2017年7月3日的交房行为，显然不符合前述约定，已构成违约。故陈松海要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持。违约金以已付房款751629元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年11月5日。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。鉴于陈松海未举证证明因碧桂园公司的上述违约行为导致其对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，并未造成实际损失，故该院酌情确定应以上述标准计算出的结果乘以80%作为确定逾期交房违约金数额。 综上，一审法院认为，碧桂园公司应于2017年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给业主，否则应当承担相应违约责任。碧桂园公司于2017年11月6日才申请并获批案涉房产所涉工程项目竣工验收备案，显然不符合前述约定，已构成违约。故陈松海要求碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，予以支持，但违约金的具体数额应以双方约定的计算标准酌情按80%计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈松海支付房屋逾期交房违约金23090元（以751629元为基数，按每日0.03%计算，从2017年7月1日计算至2017年11月5日止，确定支付80%）；二、驳回陈松海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493元，因适用简易程序审理，减半收取247元，由陈松海负担25元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担222元，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司与陈松海签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房交付条件为，该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。碧桂园公司虽于2017年7月3日向陈松海交付了案涉商品房，但此时所交付的商品房项目尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，对此，碧桂园公司已经构成违约。至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房项目的建设工程竣工验收备案文件，碧桂园公司才履行完合同约定的商品房交付义务。碧桂园公司提出，其交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任，并不属于逾期交房，也不应承担逾期交房违约责任的主张，没有法律依据。对于逾期交房违约金，《商品房买卖合同（预售）》约定应从交房之次日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日止。一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》的履行情况，及陈松海已实际接收房屋的事实，兼顾公平原则，酌情确定碧桂园公司承担80%的逾期交房违约责任，已充分考虑碧桂园公司要求调整违约金的意见，该处理结果无明显不当，本院予以确认。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费443元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志历 审 判 员 谢明华 审 判 员 吴江** 二〇二〇年九月二十五日 法官助理 简雪凤 书 记 员 段剑岚 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。