呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初3238号原告:王蔚玲，女，退休，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:董慧利，男，退休，系原告丈夫，住呼和浩特市。被告:呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司。法定代表人:刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。原告王蔚玲与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董慧利、被告委托诉讼代理人田振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行原告于2015年1月5日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付被告拖欠原告2018年至2020年8月份租金共计18656元。2.依法判令被告按合同第五条支付原告违约金6338元。3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2003年3月29日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位。按购买合同约定，由富邦公司整体回租经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2015年1月5日被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中规定每年元月份被告支付原告上半年租金，七月份支付下半年租金。但被告从2018年合同期内未履行合同，2018年被告支付原告3000元，剩余5120元至今未付。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签回租合同的情况下，被告继续占用原告摊位牟取利益，并且被告2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告摊位在内的富邦商厦商业区整体出租给了呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。富邦和金锐双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。被告与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订的合同时限（2016年始-2026年止)已经超出了和原告签订的合同时限(2014年始-2018年至)，且在富邦商厦继续正常经营的情况下被告仍拒付原告2019年至2020年8月份租金13536元。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为，原、被告于2015年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告精品屋，将原告精品屋出租给金锐公司牟利，原被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系，被告与原告与2015年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原、被告于2015年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》，支付原告2019年全年至2020年8月份租金及相应的违约金是合理合法的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害原告合法权益，是违法行为。原告为此诉至法院。被告辩称，一、双方签订的回租协议，租期至2018年12月31日止，租期届满后，被告明确告知原告无力按照原条件续租，提出按照购房款7%支付租金的新回租方案，原告并不同意，双方未达成继续回租合议，并未签订新的回租合同，双方的权利和义务在合同届满后终止，不存在原告要求被告继续履行合同向其支付租金的问题。二、双方签订的回租合同第一条明确约定“回租期为五年，合同期届满后经营权回归乙方所有，双方另行协商回租。”而合同期届满后，双方并未签订新的回租协议，也未达成新的回租意向，根据合同约定，案涉摊位的经营权已归原告所有。三、被告在与原告回租协议期限届满前，被告就已经将金锐家具公司诉至法院要求解除双方租赁合同，但判决生效后金锐家具公司强行占有不予腾退，不存在原告所称被告与金锐家具公司租期超过和原告合同期限情形。四、原告引用的合同法第二百三十六条，适用前提是承租人继续使用，本案是租期届满后由金锐家具公司实际占有使用，与被告无关。五、为了市场整体经营的稳定性，2020年1月11日在中山西路办事处的组织下，案涉摊位所在商场内88.5%的业主已与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，租金为购房款的7%，且案涉摊位已由金锐家具公司接手并实际经营管理，被告已不是实际履行租赁合同的一方。综上，原告作为案涉摊位的权利人应向实际占有经理管理者主张占有使用费。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、2003年3月29日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，原告购买了被告坐落在××路。合同约定：“摊位总价81200元。乙方所购摊位为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，被告回租原告购买的柜台。2015年1月5日，原告与被告签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦叁层摊位18号，房款总额81200元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金为8120元。三、租金支付方式：每年分两次付清。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”后因被告富邦公司未履行支付租金的义务，原告于2017年10月31日起诉被告，要求被告支付所欠租金及违约金、滞纳金，本院于2017年12月20作出（2017）内0103民初3721号民事判决书,判决被告支付原告2016年1月1日至2017年10月31日的租金14887元。2、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦的柜台出租给呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书,判决：解除呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订的租赁合同、补充协议。呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司支付呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司租金、结构保修款、违约金、赔偿租金损失、结构保修款损失。后呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。3、2020年1月11日，呼和浩特市回民区中山西路街道办事处中山西路社区居委会发出通告载明：“富邦中山路商厦所有返租业主：根据2020年1月4日下发通知的相关内容：富邦商厦返租业主同意与金锐签订2020年合同人数登记数量为：423人，富邦公司提供业主名册总人数为：517人，其中有39人电话变更无法联系，故表决人数为478人，同意表决人数占比为88.5%。经中山西路居委会、金锐双方协商决定，由金锐公司与各业主按照购房款的7%签订2020年度租赁合同。2020年1月16日居委会监督金锐公司统计签订合同人数达到表决人数80%即383人侯，合同生效，金锐公司10个工作日按合同约定支付各业主第一季度租金。望广大业主互相转告，尽快到金锐四楼登记签订合同。”同日，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司发出通知载明：“富邦大厦所有业主：经中山西路居委会审核，富邦业主同意与金锐签合同人数已达到总人数88.5%，请广大业主于2020年1月13日至2020年1月15日下午18点到金锐签订2020年度合同。”后大部分业主与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订了租赁合同。现呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司占有使用柜台、摊位，并实际经营管理商场。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2015年1月5日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日，每年租金8120元，原告认可被告已支付2018年租金3000元，现原告主张2018年剩余租金5120元，本院予以支持。关于2019年的租金，租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2015年1月5日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应按原回租合同约定标准支付2019年欠付租金8120元。上述租金共计13240元，本院予以支持。回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，被告拖欠租金已构成违约，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，故原告主张的违约金即被告逾期付款产生的利息损失，2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即以1060元为基数，自2018年2月1日计算至2018年7月31日为23.05元；以5120元为基数，自2018年8月1日计算至2019年1月31日为113.22元；以9180元为基数，自2019年2月1日计算至2019年7月31日为199.66元；以13240为基数，自2019年8月1日计算至开庭之日即2020年9月10日为602.39元，上述违约金共计938.32元，本院予以支持，原告主张的超出部分本院不予支持。关于2020年的租金，原、被告于2015年1月5日签订的呼市富邦商厦回租合同已于2018年12月31日到期。后双方虽按不定期租赁合同履行了一段时间，但由于现被告已与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司解除了租赁合同，且2020年初，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司已与大部分业主签订了租赁合同，呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司接手并实际经营管理商场。被告已不是实际履行租赁合同的一方，故原告应向实际经营管理商场的呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司主张占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王蔚玲租金13240元及违约金938.32元；二、驳回原告王蔚玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取210元，由原告王蔚玲负担91元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担119元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 杨坤二〇二〇年九月十六日书记员 云倩