河南省渑池县人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1221民初946号原告:渑池县城关镇北街村民委员会，住所地：渑池县新华街中段路西。法定代表人：上官军民，系该村村委会主任。委托诉讼代理人：王蓓蓓，河南仰韶律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张建文，男，1954年4月2日生，汉族，住渑池县，系该村村委会副主任。代理权限为特别授权。被告：杨立江，男，1968年8月15日生，汉族，住河南省义马市，现住渑池县。委托诉讼代理人：陈星子，河南晨风律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：渑池县会盟路金雁宾馆，住所地：渑池县会盟路与新华街交叉口东南角。统一社会信用代码：411221601011054。经营人：杨立江，男，1968年8月15日生，汉族，住河南省义马市，现住渑池县，系个体经营户。委托诉讼代理人（二被告共同委托）：陈星子，河南晨风律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告渑池县城关镇北街村民委员会与被告杨立江、渑池县会盟路金雁宾馆合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告渑池县城关镇北街村民委员会（以下简称：北街村委）的委托诉讼代理人王蓓蓓、张建文、被告杨立江及被告渑池县会盟路金雁宾馆的委托诉讼代理人陈星子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北街村委向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原告与被告杨立江2007年12月28日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告返还原告建造的七层租赁房屋一座；3、判令被告支付房屋租赁资金360万元及违约金（按同期银行贷款利率从2007年12月28日计算至款付清之日）；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年，原告出资在渑池县××与会盟路口南拐角处建一七层高楼房一座。2007年12月28日，原告与被告杨立江签订房屋租赁协议一份，约定：被告杨立江长期租赁原告建造的七层楼房一座，每年租金30万元，租金以每年租期介满前15日内支付，合同签字生效。后被告杨立江于2008年12月29日，注册登记了被告渑池县会盟路金雁宾馆，并利用租赁楼房开办宾馆经营至今。被告杨立江在经营宾馆期间，除零星支付30万元租金外，再不履行支付租金的义务，且擅自将房屋转租，致使原告360万元的租金不能收取。双方虽经多次协商调解，但一直无果，故起诉。被告杨立江、渑池县会盟路金雁宾馆辩称，原告所诉不属实。一是原告诉称2007年12月将租赁楼房交付使用不属实，该楼房的建设工程是2008年8月才由被告垫资完成，2008年9月原告才完成了该楼房的电梯安装，2008年12月29日被告才办理了金雁宾馆营业执照，2009年1月开始试营业，2009年3月开始正式营业；房租计算按合同约定是楼房投入使用开始计算，不是合同签订后即开始计算。二是被告实际支付的租金不是30万元，而是60万元。三是拖欠的租金不是360万元，原告欠被告垫付的工程款840822元一直没有支付，2008年原告的会计、支书先后从被告处预支22万元、80200元、40余万元，以上核算原告尚欠被告垫付工程款1702648.16元，针对工程款和租金的核算问题，原告也没有与被告调解协商过。四是被告没有整体转租出租楼房，出租一楼门面房是被告对租赁楼房的合理使用，且也经过了原告的同意，原告诉求解除楼房租赁合同及支付360万元租金及违约金，没有合同和事实依据。五是被告渑池县会盟路金雁宾馆不是租赁合同的主体，原告诉求宾馆承担责任，系诉讼主体错误。庭审中被告杨立江主张原告讨要楼房租金超过了一年的诉讼时效。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告北街村委向本院提交的证据材料有：1.房屋租赁协议复印件一份；2.金雁宾馆网上信息材料二页；3.收据复印件二份；4.中国银行汇款申请书复印件一份。以证明其诉求能够成立。被告渑池县会盟路金雁宾馆、杨立江向本院提交的证据材料有：1.收据复印件三份；2.收款收据复印件三份；3.李留群证明材料复印件一份；4.工程结算材料一份（6页）；5.竣工结算审核报告材料复印件一份（47页）；6.李留群证人证言一份。以证明其主张能够成立。依据原、被告的陈述意见及庭审中举证质证情况，本院确认以下案件事实：2007年，原告北街村委为自身发展需要在渑池县××××与新华路交叉口东南侧自主建设“渑池县北街村委综合楼”一座，该楼房共七层，前期工程由三门峡华兴公司施工建设，但因资金问题没有完工也没有进行工程款结算和竣工验收。该综合楼在后期建设中，被告杨立江垫付部分工程款，楼房于2008年8月完工，2008年9月安装楼层电梯投入使用，但至今没有依法办理产权登记手续。该楼房在建设期间，原告北街村委与被告杨立江于2007年12月28日签订房屋租赁协议一份，协议约定：“原告将其建造的七层楼房租给被告杨立江合法经营，租赁期限20年。租赁楼房交付被告，被告装修（时间不超过6个月）投入使用后，开始计算房租，每年租金30万元，协议签订后预付一年房租，后每年租期界满前15日预付下年租金”。被告杨立江在楼房投入使用后，于2008年12月29日注册登记设立了被告渑池县会盟路金雁宾馆，开始在租赁楼房内进行住宿、茶艺经营，2009年1月开始试营业，2009年3月开始正式营业，后又将租赁楼房一楼的两间门面房外包给他人开设商店，目前被告杨立江仍在经营上述房屋。关于租金支付情况，被告杨立江于2007年12月21日预付租金20万元，2008年5月29日代付电梯款顶租金5万元，后被告渑池县会盟路金雁宾馆向原告交纳租金35万元，其中2008年12月24日5万元,2009年12月1日、2010年2月4日、2011年1月21日各10万元，以上被告已交付租金共计60万元。原、被告双方针对租金和垫付工程款结算问题，多次协商无果，原告于2020年5月25日向本院起诉。另查明：原告在建设“渑池县北街村委综合楼”中，没有办理相关土地使用、城镇建设规划许可等审批手续。该楼房在建设中，被告杨立江垫付的工程款，双方没有进行结算。本院认为，原告北街村委与被告杨立江签订的楼房租赁协议的租赁物“渑池县北街村委综合楼”，在建设中没有办理相关土地使用和城镇建设规划许可等审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”,第七十七条第一款规定：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”。本案中，原、被告双方租赁协议的租赁物“渑池县北街村委综合楼”，在建设中没有依法办理相关土地使用审批手续和城镇建设规划许可审批手续，其建筑行为不符合法律规定，依法应由政府行政主管部门予以处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。据此，原、被告双方签订的租赁协议不具有法律效力，原告诉求解除租赁协议、返还租赁物、支付租金360万元及违约损失所主张的案件事实，与本院审理的案件事实不符，原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（三）项的规定，依法应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十条第一款、第六十一条、第七十六条、第七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告渑池县城关镇北街村民委员会的起诉。案件受理费35600元，在本裁定发生法律效力后，退还原告渑池县城关镇北街村民委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向三门峡市中级人民法院院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  苏海涛审 判 员  孙松涛人民陪审员  茹素红二〇二〇年九月二十七日书 记 员  张雅楠