广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初3174号原告：卢伟欢，男，1982年1月24日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区，委托诉讼代理人：林徐谡，广东林和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐金雪，广东林和律师事务所律师。被告：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路**（自编**楼）****自编1301—**（JM）（仅限办公用途）。法定代表人：林嘉民。被告：广州爱迦物业管理有限公司，住所地广州市白云，住所地广州市白云区北太路**广州民营科技园科颖路**易通四方大厦**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈梓威。被告：广州市李工装饰工程有限公司，住所地广州市海珠区前进路，住所地广州市海珠区前进路前桂街****自编A03法定代表人：陈廷俊。原告卢伟欢与被告广州市珈然投资咨询有限公司（以下简称珈然公司）、广州爱迦物业管理有限公司（以下简称爱迦公司）、广州市李工装饰工程有限公司（以下简称李工装饰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢伟欢的委托诉讼代理人林徐谡、唐金雪到庭参加了诉讼。被告珈然公司、爱迦公司、李工装饰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢伟欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告珈然公司退还购房款270000元给原告；2.判令被告珈然公司支付逾期退还的利息2016元（利息以320000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为标准，自2019年11月27日起算，计算至付清之日止）；3.确认原告与被告爱迦公司签订的《委托经营托管合同》解除；4.判令被告李工装饰公司退还装修服务费50000元给原告，被告珈然公司对50000元的装修服务费承担连带退还责任；5.判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：2019年2月21日原告应被告工作人员邀约来到广州市白云区科颖路云岭公馆了解购房投资事宜，被告声称三年后原告可以将房屋过户，原告遂与被告签订了《云岭公馆销售合同》，购买广州市白云区科颖路18号1111房。珈然公司称他们不出售毛坯房，所有房屋按照酒店风格装修好再交房，装修费用50000元由买受人负担。被告称将该房屋托管给被告爱迦公司，原告与被告爱迦公司于2019年5月20日签订了《房屋经营托管合同》，每月原告将有3000元收入，10年即可回本。当日，原告在被告珈然公司位于云岭公馆的接待处刷卡共计190000元，原告没有与被告李工装饰公司的工作人员接触过，也没有与李工装饰公司签订过装修合同。2019年5月28日原告又支付房款130000元。原告付清所有费用后，被告才将《销售合同》给了原告。原告发现合同签订的内容竟然是自己购买了该房屋20年的使用权，而非购买了产权。于是原告向被告珈然公司提出解除合同退回购房款，经与被告珈然公司多次协议，被告珈然公司同意退款并在《特殊情况申请表》上承诺在2019年11月27日前退还300000元房款给原告。但被告珈然公司至今仍未按照合同约定将房款退回原告，已经构成违约，理应支付逾期退还的利息给原告。由于《房屋经营托管合同》是《销售合同》的从合同，既然原告与被告珈然公司已经同意解除《销售合同》，原告与被告爱迦公司无法实现《房屋经营托管合同》的合同目的。现原告要求被告珈然公司、爱迦公司分别足额退还收取的原告的款项。若被告李工装饰公司认为装修费已经用于房屋装修，可在退回原告后，要求被告珈然公司支付。被告珈然公司应对50000元装修服务费承担连带偿还的责任。故诉至法院，请求法院判如所请。被告珈然公司、爱迦公司、李工装饰公司未答辩。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《云岭公馆销售合同》、《房屋经营托管合同》、收据、特殊情况申请表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年2月21日，卢伟欢（乙方）与珈然公司（甲方）签订《销售合同》，约定：甲方将位于广州市白云区科颖路18号的1111房（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为45.97平方米；乙方明确知悉，甲方已与该物业该房屋所有权人签有《易通四方大厦租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，甲方保证其是该物业该房屋的合法使用权人，享有占有、使用、收益等权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费用为270000元；在本合同签订当日，乙方应当向甲方支付前期转让费用140000元；在2019年2月21日前，乙方办理相关贷款手续后，向甲方支付剩余转让费用130000元；甲乙双方约定该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年8月1日起至2039年7月31日；在本合同履行期内，甲方承诺在2022年8月1日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可以决定自行购买或指定第三方购买该物业；该房屋房产证具备过户条件时，乙方应当在收到甲方过户通知30日内与甲方签订《房屋买卖合同》，届时本合同自动解除，乙方依本合同所付转让费用自动抵作买卖该房屋的首期购房款，剩余购房款由乙方按照每建筑平方米9000元的标准，结合该房屋的建筑面积补交；乙方逾期答复或明确表示不购买该房屋的，甲方按双方继续履行本合同关于该房屋的相关使用条款，即乙方继续使用该房屋至2039年7月31日；甲方负责在2019年8月1日前将该房屋按照标准进行统一的策划、设计和装修等，并在完成当日由甲、乙双方共同参与房屋验收，验收合格后双方签订房屋交接确认书并交付房屋；乙方同意委托爱迦公司承担该房屋的专项管理与其他服务业务；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或通知办理房产证的，应按乙方已付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任；本合同履行期限届满前，非因不可抗力因素导致甲方与所有权人签订的《易通四方大厦租赁协议》发生解除、终止情形时，本合同同时终止，甲方应当赔偿乙方的实际损失；无过错方因行使本合同项下权利而引起的所有费用（包括但不限于交通费、食宿费等）以及因催讨实现债权而引起的所有合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、担保费等），均由过错方承担，无过错方有权一并追索。2019年2月21日，卢伟欢向珈然公司交纳了房款140000元，2019年5月28日，卢伟欢向珈然公司交纳了房款130000元，珈然公司出具收款收取确认收到上述两笔房款。卢伟欢还提交了李工装饰公司于2019年2月21日出具的收款收据，载明“今收到卢伟欢交来云岭公馆1111房装修服务费50000元”。至今无证据证实珈然公司已将案涉房屋交付给了卢伟欢使用。2019年5月20日，卢伟欢（甲方）与爱迦公司（乙方）签订了《委托经营托管合同》，约定托管物业为涉案房屋，托管期为2019年8月1日起至2022年7月31日，第1~3年的收益每月保底收益为3000元每单位，第1年开始，每季度除固定租金外，季度乙方扣除相应成本之后额外进行净利润分配，利润分配比例甲方30%，乙方70%。第十三条约定：因本合同引起的一切争议，双方当事人应通过友好协商方式解决。若协商不能解决，均提请当地仲裁委员会仲裁。2019年11月7日，卢伟欢向珈然公司递交《特殊情况申请表》，载明：由于客户个人原因，现申请退还已交云岭公馆1111房款300000元，在2019年11月25日前退还该客户指定银行卡账号上。珈然公司在该特殊申请表上加注“同意，在2019年11月27日前退还该客户房款”意见并加盖公章。另查，在本院受理的珈然公司起诉案外人广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通四方公司）的房屋租赁合同纠纷案件中[（2019）粤0111民初22252号案]，珈然公司提交了其与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》。该《易通四方大厦租赁协议》约定：易通四方公司出租给珈然公司的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋（不含第三层），珈然公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日，在珈然公司未违反协议约定的前提下，租赁期满后本协议自动延期10年，若珈然公司有违反协议约定的行为，则租赁期满后须经易通四方公司书面同意后方可延期10年；珈然公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向易通四方公司备案，取得易通四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；珈然公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式须同本协议一致。另，本院在（2019）粤0111民初22252号案中查实，易通四方公司于2018年12月27日已在珈然公司承租案涉物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；目前，珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同珈然公司租赁协议的约定，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，珈然公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就易通四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。本案中，卢伟欢并无证据证实其与珈然公司所签订的案涉《销售合同》有在易通四方公司处备案并征得了该公司的书面同意。另查，本院已于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除了珈然公司与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，并判令珈然公司应向提起反诉的易通四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。珈然公司不服该判决并提起了上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。而案外人易通四方公司在庭后向本院提供情况说明，称易通四方大厦分为A栋和B栋，其中A栋为广州市白云区科颖路16号，B栋为广州市白云区科颖路18号。因卢伟欢的诉讼请求涉及卢伟欢与珈然公司签署的《销售合同》，卢伟欢与爱迦公司签署的《委托经营托管合同》，卢伟欢明确其在本案中要求处理《销售合同》。卢伟欢于2020年3月10日向本院申请财产保全，请求查封、扣押、冻结被告珈然公司名下价值322016元的财产，担保人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司为该申请提供担保金额为322016元的连带责任保证担保。本院于2020年3月11日作出(2020)粤0111民初3174号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被告珈然公司名下价值322016元的财产。卢伟欢预交财产保全费2130.08元。卢伟欢于2019年12月16日向本院递交诉状，提起本案诉讼。本院认为：卢伟欢的诉讼请求共涉及卢伟欢与珈然公司签署的《销售合同》，以及卢伟欢与珈然公司签署的《销售合同》两个法律关系，该两个法律关系不存在主从合同的关系，卢伟欢明确其在本案中要求处理的是其与珈然公司签署的《销售合同》所成立的法律关系，故本案中本院对卢伟欢与爱迦公司之间的《委托经营退还合同》的法律关系不予调处。据此，本院对卢伟欢解除其与爱迦公司之间的《委托经营托管合同》的诉讼请求不予调处，卢伟欢就该项诉求可另案主张。关于卢伟欢与珈然公司所签订的案涉《销售合同》的效力问题。根据该《销售合同》的约定，卢伟欢与珈然公司就案涉广州市白云区科颖路18号1111房所让渡仅仅是20年的使用权，并非所有权的转让，故该合同实为租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人与承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，因此，根据该司法解释的精神，原则上承租人未经出租人同意其转租行为无效。经查实，易通四方公司早于2018年12月27日在案涉易通四方大厦的物业现场张贴了《告知书》，告知除其公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权，其公司不准未在其公司备案的转租、分租客户入住，即易通四方公司已经明确表明未经其同意的转租行为其公司是不予认可和接受的。而本案的卢伟欢与珈然公司均未举证证实双方2019年2月22日签订《销售合同》时，已经征得权属人易通四方公司的许可和同意，而对未经易通四方公司同意的转租行为该公司早已以张贴告知的形式表明了己方的态度，故案涉《销售合同》应属无效。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《销售合同》房屋使用权转让费为270000元，珈然公司出具收款收取确认收到转让费270000元，在合同无效的情况下，卢伟欢要求珈然公司向其转让费270000元，本院予以支持。对于装修费50000元，根据卢伟欢提交的收款收据，该笔款项系李工装饰公司所收取，但根据卢伟欢提交的《特殊情况申请表》的内容可知，珈然公司曾于2019年11月7日在卢伟欢要求退还房款300000元的《特殊情况申请表》上盖章并加注“同意”的意见，由于根据珈然公司与卢伟欢所签署的《销售合同》，房屋使用权转让费为270000元，珈然公司现在同意退还房款300000元的行为可知珈然公司实际认可李工装饰公司所收取的50000元装修费实际为房屋使用权转让费的一部分。据此可知，珈然公司以李工装饰公司的名义向卢伟欢收取50000元的装修费，该装饰装修合同关系是珈然公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该虚假的装饰装修合同无效，该虚假的装饰装修合同隐藏的真实意思是珈然公司以装修费的名义向卢伟欢收取转让费50000元，双方实际为租赁合同关系，由于珈然公司与卢伟欢的租赁合同无效，故该笔50000元的转让费应由珈然公司退还给卢伟欢，卢伟欢要求李工装饰公司向其退还该笔款项的诉讼本院不予支持。对于珈然公司主张的逾期退款利息，该利息属于卢伟欢因合同无效导致的利息损失，根据《特殊情况申请表》，珈然公司同意在2019年11月27日前向卢伟欢退款300000元，故300000元的逾期退还利息应当从2019年11月28日起算，另外20000元应当自卢伟欢提起本案诉讼即2019年12月16日起算，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。被告珈然公司、李工装饰公司经本院合法传唤，期满未到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告卢伟欢退还320000元并支付逾期退还利息（利息以300000元为本金，自2019年11月28日起算；以20000元为本金，自2019年12月16日起算；均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，均计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告卢伟欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6130元、财产保全费2130.08元，由被告广州市珈然投资咨询有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月十四日书记员  林嘉仪