福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4783号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人:陈燕端，女，该公司职员。 委托诉讼代理人:廖贵辉，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：明冬梅，女，1981年12月25日出生汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：明冬海（明冬梅弟弟），住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：明冬华（明冬梅弟弟），住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人明冬梅商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.支付购房款是明冬梅的主要合同义务，合同约定剩余购房款通过公积金贷款方式支付，意味着提交公积金贷款所需材料是明冬梅的合同义务，明冬梅未主动提供办理公积金贷款所需资料，影响了公积金贷款审核进度进而影响贷款签约，其存在过错。明冬梅认为其已经向贷款银行或者公积金管理中心提交了办理贷款所需的相关文件、资料，不存在逾期提交相关资料的事实，应由其承担举证责任。故一审法院认为明冬梅未支付剩余购房款的原因系仁文公司未履行向其发出办理公积金贷款通知的义务，进而认定仁文公司违约在先应自行承担相应的法律后果，系事实认定不清，法律适用错误。2.仁文公司于2018年8月31日向明冬梅寄送编号为闽江（2018）律函062号“关于限期支付购房余款及违约金事宜的律师函”，明冬梅未在法定期限内就合同解除事宜向人民法院或者仲裁机构提出异议，案涉合同已经于2018年9月12日解除，一审法院认定仁文公司应向明冬梅交付讼争房产无依据。3.本案不存在逾期交房问题，明冬梅未付清购房款，根据合同法的相关规定，仁文公司享有先履行抗辩权，其有权拒绝履行交付讼争房产的义务；明冬梅所谓的不安抗辩不成立，其应自行承担违约责任；即便仁文公司需要承担逾期交房违约金，明冬梅主张的2016年7月22日前的违约金已超过诉讼时效应予以驳回。4.明冬梅明知截止2018年8月其所谓的仁文公司无法履行合同的不安状态已消灭，却在收到律师函后拒绝付款，存在过错及违约行为，一审法院认为明冬梅不存在过错，系事实认定错误。5.明冬梅一审中有关交房的诉讼请求是附带条件的，而一审法院却将该重要条件予以忽视，侵犯了当事人的处分权，同时也侵犯了仁文公司辩论的权利。即使根据判决书写明的诉讼请求，明冬梅要求仁文公司继续履行《商品房买卖合同》，也没有明确履行的内容，而一审法院却予以明确，同样侵犯了当事人的处分权，也侵犯了仁文公司的诉讼权利。6.明冬梅在起诉状中自认仁文公司应在收取余款后5日内交付讼争房屋，与其起诉要求从2015年10月1日开始计算逾期交房违约金相互矛盾，一审法院认定事实不清，适用法律错误。 明冬梅辩称：1.明冬梅按照双方签订的《商品房买卖合同》第六条及其附件六《补充协议书》约定，支付了首付款751253元，已履行合同约定义务，剩余购房款71.5万元，在仁文公司依《补充协议书》第二条第4款的约定，向明冬梅发出《公积金贷款签约通知书》后贷款支付，但仁文公司至今未发出《公积金贷款签约通知书》，应承担违约责任。明冬梅是否向银行或公积金管理中心提交资料并不影响仁文公司应先发出贷款签约通知书，故一审法院认为仁文公司应提供已向明冬梅发出《公积金贷款签约通知书》的依据，举证责任分配符合法律规定。2.《律师函》主体不适格，仁文公司亦未追认，且根据《合同法》第九十六条的规定，解除合同通知应具体明确并有效送达对方。故《律师函》不具有解除合同的效力。3.仁文公司逾期交房超过90日，构成违约，应承担违约责任。明冬梅主张交房及逾期交房违约金有合同约定和法律规定。4.合同约定2014年9月30日前交房，明冬梅于2018年9月5日向仁文公司邮寄的催告函在2018年9月10日被仁文公司签收。因逾期办证逾期交房违约金按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，明冬梅主张诉讼时效从2015年10月1日开始起算符合法律规定。5.按揭贷款手续属于专业性强的事务，仁文公司应依约在贷款条件成就时发出贷款签约通知书，告知贷款条件成熟并授权、配合办理签约手续。明冬梅行使后履行抗辩权，要求仁文公司先发出贷款签约通知、授权并配合办理贷款手续，有事实和法律依据。 明冬梅向一审法院起诉请求：1.仁文公司继续履行编号为201031600098的《商品房买卖合同》及附件；2.仁文公司向明冬梅支付逾期交房违约金（从2015年10月1日至2019年6月30日，以购房款751253元为基数，按每日万分之一计算为102846.53元，从2019年7月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一计算）；3.仁文公司按照合同约定在商品房交付使用后365日内办理不动产权初始登记（总登记），并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付明冬梅；4.仁文公司赔偿明冬梅租房等损失，从2018年9月暂计至2019年6月共50000元,2019年7月后的房租损失于交房之日支付；5.本案全部诉讼费用由仁文公司承担。 仁文公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的编号为201031600098的《商品房买卖合同》于2018年9月12日解除；2.注销福州市鼓楼区国光路86号仁文大儒之家原厝南地块第21#楼第5层402单元商品房预告登记及该房产《商品房买卖合同》备案登记；3.明冬梅向仁文公司支付违约金7150元；4.明冬梅承担本诉和反诉的诉讼费用、财产保全费用等。 一审法院认定事实：2013年8月13日，明冬梅与仁文公司签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议书》，约定明冬梅购买仁文公司开发建设的福州市鼓楼区洪山镇国光路86号仁文·大儒世家原厝南地块某楼某单元房，购房总金额为1466253元。合同第六条约定了付款方式：（附件六）买受人选择采用公积金贷款付款方式支付购房款，买卖双方应遵守以下条款约定：1.买受人于2013年8月13日付房款5万元整，于2013年9月13日前付房款701253元整…2.除上述款项外，其余购房款715000元由买受人在约定时间内向银行申请办理公积金贷款。3.办理公积金贷款所要交纳的包括但不限于保险费…由买受人自行承担。4.买受人同意于出卖人发出公积金贷款签约通知之日起40日内办妥公积金贷款，否则视为买受人逾期交款，每逾期一天，按申请贷款总额支付日0.1‰的违约金…。合同第八条约定，出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格…如果在规定期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金…。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…。 明冬梅于2013年8月13日支付仁文公司定金50000元、购房款701253元。明冬梅于2018年9月5日向仁文公司邮寄了催告函，要求仁文公司交付讼争房屋及配合办理公积金贷款等，上述邮件于2019年9月10日被仁文公司签收。 另，仁文公司向一审法院述称其有向明冬梅发出办理公积金贷款通知书，但未提供相应证据。讼争房产于2018年7月20日通过验收，仁文公司至今未将讼争房交付明冬梅，讼争房暂不具备产权权属证书办理条件。 一审法院认为，2013年8月13日明冬梅与仁文公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议书》，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方均应严格按照合同约定各自履行义务。明冬梅按照《商品房买卖合同》合同第六条约定于2013年8月13日支付仁文公司定金50000元、购房款701253元，已履行合同约定义务，剩余购房款应在仁文公司向其发出办理公积金贷款通知书后办理，但仁文公司未提供向明冬梅发出办理公积金贷款通知书的依据，应自行承担相应的法律后果。故明冬梅诉请继续履行《商品房买卖合同》，仁文公司应配合其办理公积金贷款，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，原约定的交付日期为2014年9月30日前，现仁文公司逾期交房已超过90日，构成违约，应按合同约定以明冬梅已付购房款751253元为基数，按日0.1‰计算违约金。仁文公司辩称超过诉讼时效部分的逾期交房违约金不应支持，因明冬梅于2018年9月5日向仁文公司邮寄的催告函在2018年9月10日被仁文公司签收，故明冬梅诉请逾期交房违约金应自以已付购房款751253元为基数，自2015年10月1日起按日0.1‰计至实际交房之日止，予以支持。 关于明冬梅诉请的仁文公司配合其办理产权权属证书等，因目前客观履行不能，一审法院暂不予处理，待讼争房产符合产权权属证书行政机关要求的办理条件时，双方应按《商品房买卖合同》及附件六履行各自义务。 关于明冬梅诉请的租房等损失，合同并无约定，且明冬梅已主张逾期交付违约金，故不予支持。 因仁文公司违约在先，且根据社会公开新闻报道等，仁文公司此前因经营状况恶化等原因，在明冬梅无过错的情形下，导致本案讼争房屋无法按期交付，故仁文公司反诉诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。 综上，判决：一、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日十日内通知并配合明冬梅办理福州市鼓楼区洪山镇国光路86号仁文·大儒世家原厝南地块某楼某单元房公积金贷款手续；二、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日十日内按《商品房买卖合同》及附件六约定与明冬梅办理福州市鼓楼区洪山镇国光路86号仁文·大儒世家原厝南地块某楼某单元房交房手续；三、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日十日内向明冬梅支付逾期交付违约金（以751253元为基数，自2015年10月1日起按日0.1‰计至仁文公司实际交房之日止）；四、驳回明冬梅的其他诉讼请求;五、驳回福建仁文建设有限公司的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费17996元，因适用简易程序减半收取8998元，由明冬梅负担198元，由福建仁文建设有限公司负担8800元。反诉诉讼费17996元，因适用简易程序减半收取8998元，由福建仁文建设有限公司负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方签订的《合同补充协议书》（附件六）第二条第4款的约定：“买受人同意于出卖人发出公积金贷款签约通知之日起40日内办妥公积金贷款……”，但仁文公司并未向明冬梅发出公积金贷款签约通知，因此，明冬梅未办理公积金贷款不构成违约。 根据《商品房买卖合同》的约定，仁文公司应于2014年9月30日前交付讼争房屋，但讼争房屋直至2018年7月20日方通过验收，且至今未交付；仁文公司在开发本案讼争房屋过程中，存在经营情况恶化、逾期交房频发的情形，因此明冬梅未办理公积金贷款，未支付购房余款并不构成违约，仁文公司不得以此为由解除合同。一审法院据此判令仁文公司继续履行合同并承担逾期交房违约金正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17996元，由福建仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年九月十六日 法官助理 雷 敏 书 记 员 段 薇