广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初3041号 原告:梁锦伟，男，1982年9月30日出生，汉族，住桂平市。 原告：江杨玲，女，1986年12月20日出生，汉族，住桂平市。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：蔡天崇，广西正大五星律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：覃素凤，广西正大五星律师事务所律师。 被告：广西美景房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成路（黄祖永屋），统一社会信用代码：91450881MA5KC1JTOY。 法定代表人：黄先朋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄林才，男，1967年10月15日出生，汉族，住桂平市，桂平市江夏文化发展研究会推荐。 原告梁锦伟、江杨玲与被告广西美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序 ，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告梁锦伟、江杨玲的共同委托诉讼代理人覃素凤，被告美景公司的委托诉讼代理人黄林才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁锦伟、江杨玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金4095.1元（以335665元为基数，按照日万分之二计算，从2014年11月1日至2014年12月31日止，共61日）；2.判令被告向原告支付延迟办理房屋所有权转移登记违约金44207.08元（以335665元为基数，按日万分之一计,从2016年12月21日至2020年7月30日，合计1317日，之后计至完成办理所有权转移登记之日止）;3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月15日签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的桂平市郁江湾小区5A幢1单元503号房，房屋总面积为100.51平方米，价格为3339.62元/平方米，总房价为335665元。原告已经按约定支付全部购房款。按照合同第十条第一款约定，被告应于2014年10月31日前向原告交付房屋，否则，被告应按照合同第十三条约定，按每日万分之二的标准向原告支付违约金。按照合同第十九条第三款约定，被告办理房屋所有权转移登记，将房屋所有权转移登记至原告名下，否则按照已付房价款日万分之一的标准向原告支付违约金。2015年1月1日，被告将房屋交付给原告，比合同约定的交房时间迟了61日。交房后，按照合同第十九条第三款约定，被告应在交房后720日内（即2016年12月21日前）完成房屋所有权转移登记至原告名下，但被告至今仍未完成房屋所有权转移登记，已经构成违约。原告经与被告协商办理房屋所有权转移登记事宜未果，原告认为，原告与被告之间签订的《商品房预售合同》合法有效，双方均应遵守约定。被告违反合同约定 ，未按照合同约定的时间交房以及完成房屋所有权转移登记，违反合同约定，应当承担违约责任。现原告依法向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告美景公司辩称，一、原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效。关于逾期交房的问题，合同约定是2014年10月31日前交房，而被告实际交房是在2015年1月16日，原告至今才起诉,已经超过法律规定的3年诉讼时效，应驳回原告的第一项诉讼请求的。二、逾期办证的违约责任问题：1.按照合同的约定，未能办理涉案房产的转移登记，原、被告双方的原因都有可能造成，不能片面只强调被告单方，也并非被告单方面的责任。2.涉案商品房不能办理产权转移的登记实际是原、被告双方意志以外的原因造成，原因如下：（1）政府有关部门由始至终不执行桂平市人民政府2007年9月10日第十四届第七期的常务会议纪要精神。在办理1#、2#楼的产权转移登记后，其他栋楼都不再予以办理了。原因是根据桂平市城建部门的规划，涉讼小区规划用地为20472平方米，其中16556.9平方米为原桂平市罐头果品厂的用地，3915.03平方米为周围的臭水沟。被告通过公开竞标，获得上述土地使用权，并办理了16556.97平方米的土地证。2007年9月10日，桂平市人民政府以常务会议纪要形式，决定由被告按政府有关部门的要求对3915.03平方米的臭水沟进行整治后按规划使用，整治费用由被告负担，并明确该部分土地不用办理土地使用证。之前的1＃、2＃楼的转移登记均能顺利办妥，但自从成立不动产登记中心后，不知道什么原因就不再给其他栋楼办理了，要求对3915.03平方米用地先办理土地使用证，才能办理涉案小区其他栋楼的转移登记。（2）房产管理部门不落实桂平市人民政府2017年6月29日常务会议纪要精神（十六届第11期）对臭水沟周围3000多平方米的土地及时进行招拍挂，因此一直没有办妥该地块土地证。（3）由于案涉小区已经有200多户业主起诉，为了解决类似本小区的问题，贵港市中级人民法院和贵港市人民政府于2018年专门召开一次联席会议，并出台了 会议纪要［贵政阅（2018）28号］。桂平市人民政府也据此于2019年1月23日召开常务会议，同年2月1日印发了会议纪要（十六届第45期），要求相关部门无条件先办理产权转移登记。但是，房产、城建等部门不执行以上会议纪要精神，至今拖着不办。直到2019年7月16日才办理了臭水沟周围3915.03平方米国有建设用地交地确认手续。因此，目前为止已经可以办理房产证了。且2020年4月21日房产部门通知可以录入房产证有关的手续，被告公司也于2020年5月6日也通知了业主前往办理有关的房产证手续。因此整个原因在这些问题上，存在很大的客观原因，责任不在被告。三、按照合同的约定，房屋的登记包括预售合同备案登记、预告登记及产权转移登记，其中合同备案登记及预告登记已经办理好了，仅差产权转移登记没有办理，目前为止原告没有申请转移登记，因为是需要原、被告双方共同协助才能办理手续。四、原告主张的违约金过高，原告没有证据证明由于没有办理转移登记所造成其的经济损失。如果按照原告的诉讼请求来说，被告在整个小区经计算后要赔付2000多万元，远超出被告的承受能力，极有可能导致被告破产，对双方都会有很大影响，希望法院充分考虑被告的实际情况来判定。 本院经审理认定如下法律事实：2013年10月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买出卖人预售的坐落于桂平市，总房价款335665元；出卖人应于2014年10月31日前将涉案商品房交付给买受人。合同第十三条约定：除不抗力外，出卖人未按照第十条的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十九条第（三）项约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移 登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：…（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。签订合同后，原告依约付清了购房款，被告于2015年1月16日将房屋交付给原告使用。 另查明，2020年4月21日，桂平市自然资源局向被告出具了《不动产登记权籍录入告知单》，告知被告涉案小区5A#楼136套住宅权籍已经录入，核对录入信息后凭此告知单可以前往不动产登记中心商品房窗口办理涉案5A#楼首次登记业务。2020年5月6日，被告在涉案小区5A#张贴公告，告知业主该5A幢楼已经进入办理不动产证阶段，通知各位业主面签和办证事宜。 本院认为，原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于原告诉请被告支付逾期交房违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。合同约定被告应于2014年10月31日前将涉案商品房交付给原告。关于实际交房时间确认问题，原告提供了被告出具给其的住宅质量保证书和房屋基本情况书上载明的交房时间为2015年1月1日，而该时间是被告通知各业主收房后，为方便发放而预先填写好，日期统一；而被告提供的原告在业主领房签到表上签到的日期即2015年1月16日才真正领钥匙交房。故交房时间应以原告实际领房时间即2015年1月16日为准。合同同时约定，被告逾期交房在180日之内的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金，即被告履行支付逾期交房违约金的期限为2015年1月23日前。故原告向被告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年1月24日起计算，至2017年10月1 日《中华人民共和国民法总则》施行前，已届满2年，故应适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效的规定。现原告于2020年7月30日才起诉主张该权利，显然已经超过了法律规定的诉讼时效。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金4095.1元的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于被告应否支付逾期办证违约金及应支付多少的问题。合同约定商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告已于2015年1月16日交房给原告，即其应于交房后的720日（即2017年1月6日）前履行此项合同义务。由于被告的原因，其未能在上述期限前办讫房屋所有权登记，已构成了违约，应按合同约定承担违约责任。但涉案房屋和土地进行首次登记，是原告获得房屋产权登记的前提，被告对房屋权属登记仅负协助的义务，而何时办讫权属登记则是产权登记机关的权力范围，不是被告可控制。而根据桂平市自然资源局的权籍录入告知单及被告张贴的办证公告，被告现已完成了其权属首次登记义务并告知了业主。故本院确定被告逾期办证的违约时间应从2017年1月7日起计至2020年5月6日止，共1215天。因此，被告应支付违约金40783元（335665元×0.0001×1215天）给原告。原告请求被告支付违约金计至被告办理所有权属转移登记之日止，于法无据，本院不予支持。 涉案小区的1#、2#、5#楼占地面积超出发证范围，导致整个小区无法落宗，不能及时录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记，责任在于被告。故被告辩称其已履行合同的义务，不能及时办证的原因不在被告方，应免除其赔偿责任，证据不充足，本院不予采信。被告辩称违约金过高，请求予以调整，但被告对此未能提供充足证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告广西美景房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金40783元给原告梁锦伟、江杨玲； 二、驳回原告梁锦伟、江杨玲的其他诉讼请求。 本案受理费503元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告梁锦伟、江杨玲负担78元，被告广西美景房地产开发有限公司负担425元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1006元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄君玉 二〇二〇年九月三十日 书记员  罗睎文