北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11213号原告(反诉被告)：柴天柱，男，1973年5月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被告(反诉原告):北京易久易久商贸有限公司，住所地北京市通州区玉桥西里****楼**商**。法定代表人：张运，总经理。委托诉讼代理人：马子欢，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗莎，女，该公司员工。原告（反诉被告）柴天柱与被告（反诉原告）北京易久易久商贸有限公司（以下简称：易久易久公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴天柱、被告易久易久公司的委托诉讼代理人马子欢、罗莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴天柱向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告给付违约金37500元（87500元-50000履约保证金）、物业费3943.06元、供暖费9499.56元，合计50942.62元；2.依法判令被告按照中国人民银行同期贷款利率给付上述款项的利息，从起诉之日起至实际给付之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月2日，原告与北京壹玖壹玖电子商务有限公司（以下简称:壹玖壹玖公司）签订房屋租赁合同，约定将原告所有的位于北京市大兴区黄村镇富强路5号建筑面积220.92平方米的门市房出租给该公司使用，租赁期限为5年（2017年5月3日起至2022年5月2日止），租金采用递增的形式，第一、二年是500000元，第三年是525000元，第四年是551250元，第五年是578812.5元，乙方按年支付租金。合同第十一条第三款约定，租赁期内，非因本合同规定的情况，乙方提前退租的，租赁期以年度计算，乙方按两个月租金的标准向甲方支付违约金。2018年1月10日乙方因公司股权发生变动，于是将租赁合同主体变更为被告。2019年11月22日被告非因合同规定的情况，因自身经营问题单方提出解除合同。按照合同约定被告应承担两个月租金标准的违约金87500元，减去被告交纳的履约保证金50000元，被告还应给付原告37500元。另外根据租赁合同第四条第六款约定，被告应承担经营过程中的物业费和供暖费。2019年度至2020年度的物业费3943.06元、供暖费9499.56元已由原告代为先行缴付，所以根据合同约定被告应予承担。2020年5月2日原告到物业处将租赁房屋的钥匙取回，被告现已腾退房屋，但被告以种种理由拒绝给付上述费用，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。易久易久公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告在原告处剩余款项金额大于被告应当承担的违约金、物业费及供暖费，所以被告不应再向原告承担上述费用，所以也不存在支付欠款利息的问题，另诉讼费由原告承担。易久易久公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉人与被反诉人之间的租赁合同于2020年3月5日解除；2.请求判令被反诉人退还未使用租金33688.53元（2020年3月6日至2020年5月2日期间剩余房屋租金84631.15元+50000元履约保证金-违约金87500元-物业管理费3943.06元-供暖费9499.56元）；3.请求判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由:反诉人与被反诉人签订了《房屋（商铺）租赁合同》，反诉人承租被反诉人出租的位于北京市大兴区黄村镇富强路5号，建筑面积为220.92平的商铺，承租合同期限为5年（2017年5月3日至2022年5月2日），租金支付方式为一年支付一次。反诉人于2017年4月27日向被反诉人支付了押金，5月16日支付了第一年的全年房租，2018年4月9日支付了第二年的全年房租，2019年4月12日支付了第三年的全年房租。2019年11月29日，因反诉人经营架构调整，向被反诉人发送了《通知函》提前解除合同，于2020年3月4日将租赁房屋内的商品家具等全部搬离，并告知被反诉人收房。在合同履行期间，反诉人于2019年4月12日向被反诉人支付了2019年5月3日至2020年5月2日期间的租金为525000元。截止2020年3月5日，反诉人未使用的剩余租金为84631.15元，押金50000元，合计134631.15元。根据双方签订的租赁合同第11.3条规定“租赁期内，非因本合同规定情况，乙方需提前退租的，应提前60日书面通知甲方，并向甲方支付相当于2个月租金标准的违约金。乙方承担了相应违约金后，甲方应退还乙方已经交纳的履约保证金”的约定，反诉人提前60日向被反诉人发出了书面解除函件，且反诉人同意承担2个月租金的违约金87500元，另反诉人欠缴的物业费3943.06元、供暖费9499.56元，被反诉人可在未使用的剩余租金和押金中直接扣除，故扣除上述费用后，被反诉人应退还未使用租金33688.53元，但截至本案开庭日，反诉人未收到以上款项。根据上述事实，未维护被反诉人权益，依法向贵院提出反诉。柴天柱针对易久易久公司的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，被告未按照合同约定执行，合同11.3条有约定，租赁期以年度计算，需在年度租期届满前60日以书面形式通知对方，并承担相应违约金，解约是解约下一年度的。本院经审理认定事实如下，对双方无争议的事实，本院予以确认。柴天柱系坐落于北京市大兴区黄村镇富强路5号商铺（以下简称：涉案房屋）登记所有权人。2017年5月2日，柴天柱（出租方，甲方）与北京壹玖壹玖电子商务有限公司（承租方，乙方，以下简称壹玖壹玖公司）之间合意签订《房屋（商铺）租赁合同》，合同约定甲方出租于乙方的房屋坐落于北京市大兴区黄村镇富强路5号，房屋建筑面积共计220.92平方米，该房屋租赁用途为1919酒类直供品牌商业使用。租赁期限为五年，自2017年5月3日起至2022年5月2日止，其中自2017年5月3日起至6月2日止为免租期，该期间内，甲方免收乙方的房屋租金，但物业管理费、水费、电费等费用应由乙方承担。租金标准：第一年度租金为41666.67元/月，年租金为500000元/年；第二年度租金为41666.67元/月，年租金为500000元/年；第三年度租金为43750元/月，年租金为525000元/年；第四年度租金为45937.5元/月，年租金为551250元/年；第五年度租金为48234.38元/月，年租金为578812.5元/年，乙方按每一年为一期的方式向甲方支付租金，第一期租金为500000元。该合同费用分摊问题条款约定：水电费、物业管理费、供暖费、卫生费、网络宽带费、燃气费及乙方经营过程中所产生的经营相关费用由乙方承担。履约保证金：甲乙双方约定，乙方向甲方支付该房屋履约保证金50000元，乙方需将履约保证金与首次租金一起支付于甲方，甲方须同时向乙方出具履约保证金的收款收据。合同期限届满时，若乙方续租，上述履约保证金自动转为甲乙双方重新签订租赁合同的履约保证金；合同期限届满或提前终止后，乙方不再承租的，甲方在乙方结清所有应由乙方承担的费用并注销或迁出注册在该房屋的营业执照及相关执照后5日内应全额退还履约保证金给乙方。甲方应在2017年5月3日前将符合本合同约定的房屋及房屋钥匙交付于乙方使用，在双方交付时，应填写完整的《房屋交割清单》、交房确认单。若非因乙方原因，甲方延迟交付房屋的，每日须向乙方支付月租金的千分之五作为违约金。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致中途退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不支付任何费用给乙方。租赁期间，若因乙方自身内部经营管理机构的变化，导致房屋实际使用主体发生变更的，甲方应与乙方及变更后房屋实际使用人签署租赁房屋主体变更协议，由变更后实际使用人承担本租赁合同所有权利义务。违约责任：租赁期内，非因本合同规定的情况，乙方需提前退租的，租赁期以年度计算，需在年度租期届满前60日以书面形式通知对方，并按相当于2个月租金的标准向守约方支付违约金。乙方承担了相应违约金后，甲方应退还乙方已缴纳的履约保证金。2017年4月27日，壹玖壹玖公司向柴天柱中国农业银行股份有限公司黑龙江省哈尔滨市道里支行（账号：×××）转账履约保证金50000元。合同签订后，甲方于签订合同当日将该房屋交付给乙方。2018年1月10日，柴天柱（甲方）、北京壹玖壹玖电子商务有限公司（乙方）、北京易久易久商贸有限公司（丙方）签订房屋租赁合同主体变更协议，约定甲方和乙方于2017年5月2日订立了《房屋（商铺）租赁合同》约定由乙方承租甲方位于北京市大兴区黄村镇富强路5号的房屋，现经各方同意由丙方取代乙方成为原合同项下的承租人，并由甲方和丙方作为原合同的双方继续履行原合同。各方同意并确认，由乙方将其根据原合同已向甲方支付的租赁押金/保证金以及乙方已向甲方预付的租金直接转为丙方向甲方支付的租赁押金/保证金以及预付的租金，并由甲方按照原合同的约定履行向丙方退还相应租赁押金/保证金事宜。2019年4月12日，易久易久公司向柴天柱中国农业银行股份有限公司黑龙江省哈尔滨市道里支行（账号：×××）转账房屋租金525000元（2019年5月3日至2020年5月2日期间）。2019年11月22日，易久易久公司向柴天柱发通知函，内容显示：因我司发展情况发生变化，需要提前关闭在租赁房屋处开设的门店，现我司特履行提前通知贵方的义务，通知贵方我司将于2020年2月29日解除贵我双方签订的《租赁合同》，请贵方于2020年2月29日前往租赁房屋处与我司办理房屋交接事宜。2020年3月4日，易久易久公司将涉案房屋腾空。2020年3月5日，易久易久公司约柴天柱办理涉案房屋腾退结算手续。2020年3月9日，柴天柱表示不同意解除合同，无法收房。2020年5月8日，柴天柱支付涉案房屋2019年11月15日至2020年3月15日期间供暖费9499.56元，2019年7月1日至2020年6月30日期间物业管理费3943.06元。因双方当事人对对方证据的真实性均无异议，故本院对上述证据真实性予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋（商铺）租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规等强制性规定，应属有效，双方应依约履行。易久易久公司于2019年11月22日书面通知柴天柱于2020年2月29日办理房屋交接事宜，解除双方签订的《租赁合同》。由于双方在合同履行过程中，易久易久公司已于2020年3月5日实际搬离承租房屋，双方之间的合同已经无法继续履行，因此，本院根据本案的实际情况确定双方之间的租赁合同于2020年3月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。柴天柱要求易久易久公司支付违约金87500元、物业管理费交至2020年6月30日共计3943.06元、供暖费交至2020年3月15日共计9499.56元的诉讼请求，虽双方之间的租赁合同已于2020年3月5日解除，但易久易久公司对上述款项予以认可，故本院予以支持；易久易久公司已经通过反诉形式对剩余房屋租金84631.15元（525000元/365天*58天）、履约保证金50000元扣除应支付给柴天柱的违约金87500元、物业管理费3943.06元、供暖费9499.56元的剩余款项进行主张，该反诉请求合理合法，本院予以支持，但易久易久公司金额计算错误，本院予以调整为32254.1元（525000元/366天*58天+50000元-87500元-3943.06元-9499.56元）。对于柴天柱要求易久易久公司按照中国人民银行同期贷款利率给付所欠款项利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，判决如下：一、柴天柱与北京易久易久商贸有限公司之间签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2020年3月5日解除；二、柴天柱于本判决生效后十日内支付北京易久易久商贸有限公司剩余房屋租金32254.1元；三、驳回柴天柱的其他诉讼请求；四、驳回北京易久易久商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537元，由柴天柱负担（已交纳）；案件反诉受理费321元，由柴天柱负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 青二〇二〇年九月三十日书记员 印承程