重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0242民初3039号原告：邓韬，男，1997月9月28日出生，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：刘刚，重庆渝法律师事务所律师。被告：重庆华典房地产开发有限公司，住所重庆市酉阳县钟多镇翠屏街**。统一社会信用代：91500242568728010D。法定代表人：冉，总经理。委托诉讼代理人：冉丽明，重庆汇润律师事务所律师。原告邓韬诉被告重庆华典房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓韬的委托诉讼代理人刘刚，被告重庆华典房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冉丽明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓韬向本院提出诉讼请求:1.判决被告继续履行双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判决被告支付原告逾期交房违约金98444元（已付房款：411729元，时间从2017年1月1日至2019年3月8日，共计797天，按日0.03%计算）;3.判决被告向土地房屋登记机构提交办理位于重庆市酉阳县XXX镇XXXX路X号X幢X-X商品房《房地产权证》的申请，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；4.判决被告支付原告逾期办证违约金18404元（已付房款：411729元，时间从2019年5月10日至2020年8月1日，共计447天，按日0.01%计算）；5.判决被告支付原告从2020年8月2日起以已付房款411729元为基数，按日0.01%计算至取得房屋登记机构出具的登记受理单之日止的逾期办证违约金;6.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于酉阳县XXX镇XXXX路X号X幢X-X商品房一套，建筑面积96.52平方米，房屋总价款411729元。合同签订后原告通过首付和银行按揭方式付清了购房款。按照合同第七条约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。截至2018年2月被告仍未达到交房条件，被告于2018年2月9日向盛世华典4、5、6号楼业主承诺于2018年6月30日前交付房屋，如未能在该时间内交付，将按已付总房款万分之三支付逾期交房违约金。另合同十三条约定，由被告在实际交付使用之日起60日内向房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，并取得房屋登记受理单，由于被告的责任未按期取得，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。被告于2019年3月9日实际交付该商品房供原告使用，时至今日，被告未向原告支付任何逾期违约金，也未向房屋登记机构提交办理该商品房《房地产权证》的申请并取得房屋登记受理单，没有办理产权证。原告认为，被告迟延交房、迟延办理登记受理单不存在法定和约定的免责事由，严重损害了原告的利益，故依法诉至人民法院。被告重庆华典房地产开发有限公司辩称，原告的逾期交房违约金请求诉讼时效已过，请求逾期交房违约金计算标准过高，与合同不符，应当按照合同约定标准计算。本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，原告邓韬（乙方）与被告重庆华典房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定原告在被告处购买位于酉阳县XXX镇XXXX路X号X幢X-X号商品房，建筑面积为96.52平方米。《合同》第七条第（一）款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”；第十三条第2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；第十三条第3款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；第十三条第4款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之3向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同》签订后，原告向被告支付了购房款411729元（银行按揭）、契税6176元、转移登记费80元、交易手续费290元、印花税5元、大修基金12352元。2019年3月9日，原告实际接房。另查明，被告就本涉案楼盘至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告就购买的房屋至今也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单及房地产权证。本案在审理过程中，原告陈述逾期办证违约金期限算至2020年9月18日止，之后产生的违约金另行起诉。再查明，2018年2月9日，被告在原告所在小区的售房部张贴告示，载明“感谢你购买我公司开发的“盛世华典”项目的房屋并与我公司签订了《商品房买卖合同》，因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交房条件，故造成未能按期交房；现公司郑重承诺于2018年6月30日前完成房屋所有使用功能，交付全体业主使用；如未能在2018年6月30日交付使用，我司严格按购房合同里的交房时间至接房时间之间产生的违约金按买方已付总房款的万分之三每日计算。由此给你带来的不便我公司深表歉意…”。本案在审理过程中，原告自愿将逾期办证违约金算至2020年9月18日止，之后的违约金另行起诉。认定上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件、企业信用信用信息公示报告、商品房买卖合同、购房首付款收据、代收费收据、物业费收据、交房程序表复印件、被告《致4、5、6号楼全体业主的公开信》照片、视听资料等证据在案佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，其合同内容未违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。针对原告诉讼请求，现评述如下：一、逾期交房违约金应否得到支持。根据原、被告双方签订的《合同》约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，但被告于2019年3月9日才实际交房，被告交房逾期，其行为构成违约，根据《合同》第九条约定，被告应当承担逾期交房违约金，即：自2017年1月1日起至2019年3月8日止期间796天的违约金，即32773.63元（411729元×0.0001×796天）,对原告超过诉请部分不予支持。关于原告要求按照被告告示的日万分之三计算逾期交房违约金的问题，本院认为，被告在小区售房部告示“如未能在2018年6月30日交付使用，我司严格按购房合同里的交房时间至接房时间之间产生的违约金按买方已付总房款的万分之三每日计算”。这一意思表示是单方面的，属于要约。原告在看到告示内容后，并未向被告以对话或其他方式作出认可的表示。根据我国合同法的规定，要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。而根据双方当事人实际交接房的时间和承诺可采用的传递方式等因素考虑，原告在被告张贴告示2018年2月9日后的两年多时间里，未对被告的要约进行意思表示，显然已超过“合理期限”。原告在合理期限内没有作出承诺，因此双方当事人没有对被告的新的逾期交房违约金日计算标准万分之三达成合意，故该告示的相关内容对双方当事人没有约束力。二、关于原告要求被告提交办理产权登记申请并取得登记受理的请求能否成立问题。国务院《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件；建设部《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……(五)房屋已竣工的证明……。以上相关规定说明，无论是购房者或是房地产开发企业，到房地产主管部门办理产权登记的，必须以开发商对其所开发的房地产进行初始登记为前提。而完成初始登记必须取得房屋竣工验收资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。本案中，根据原、被告双方签订的《合同》约定，被告应当在向原告实际交房使用之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原告予以配合。但考虑到被告至今尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，目前要求被告按照合同规定取得房屋登记机构出具的登记受理单，因存有客观障碍而无从实际判决执行，目前被告暂不具备申请办证条件，故本院对原告的该项诉讼请求暂不予支持。三、逾期办证违约金应否得到支持。根据《合同》第十三条约定，自本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由于被告至今仍未就原告所购房屋取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，未能办理房产证，故本院认定被告未能完成合同约定的义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”之规定，被告应支付原告逾期办证违约金。逾期办证违约金，以购房款411729为计算基数，按每日万分之一的标准计算，从被告实际交房之日2019年3月9日起60日的次日开始计算，至原告主张的从2019年5月10日起至2020年9月18日止，金额为411729元×0.0001×497天=20462.93元。原告在庭审中要求被告在本案中支付逾期办证违约金时间截止为2020年9月18日，之后的逾期办证违约金另行处理的意思表示真实，系当事人对权利的自由处分，本院予以准许。被告辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效的观点，因原告一直在主张自己的权利，故不存在超过诉讼时效，对被告的相关辩称意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告邓韬逾期交房违约金32773.63元；二、被告重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告邓韬截止至2020年9月18日止的逾期办证违约金20462.93元；三、驳回原告邓韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1318.48元，由原告邓韬负担440.48元，由被告重庆华典房地产开发有限公司负担878元，退回原告预交的案件受理费878元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 石胜瑜二〇二〇年九月三十日法官助理 涂茂常书 记 员 冉 佳