河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1782号上诉人（原审被告）：靳武秀，女，1938年8月28日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：靳国兵,男，1972年5月2日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）：河南隆鼎物业管理有限公司。住所地:河南省焦作市解放区解放中路**西城美苑中心会所。法定代表人：曾鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈广智，男，1948年10月13日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，系河南隆鼎物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人:范海艳，女，1987年3月7日出生，汉族，住河南省焦作市解放区，系河南隆鼎物业管理有限公司员工。上诉人靳武秀因与被上诉人河南隆鼎物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人靳武秀及其委托诉讼代理人靳国兵，被上诉人河南隆鼎物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈广智、范海艳参加诉讼。本案现已审理终结。靳武秀上诉请求：1、撤销河南省焦作市山阳区人民法院(2020)豫0811民初607号民事判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与金德利阳光物业管理有限公司签订了物业前期合同,就服务范围和成立业委会的时间做出了明确的约定，至2015年7月3日上诉人作为业主缴纳物业费入住，形成契约关系,东城美苑小区的物业管理主体是金德利阳光物业管理有限公司。焦作市隆鼎物业管理有限公司与金德利房地产公司签订的物业前期合同跳过了金德利阳光物业管理有限公司，明显为虚假合同，其目的是为了阻碍小区业主委员会的成立，规避法律义务违法收敛物业费。一审法庭对原告的诉讼资格没有经过认真的质证和审查，违反了有关法律规定，对上诉人显失公平。二、一审法院对本案上诉人与河南隆鼎物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案的关键起因，即焦作市山阳区和平东街东城美苑2号楼2单元1层3号平台泄洪管向上诉人所属平台排污一事，没有经过认真质证和审查就作为定案依据，将属于上诉人个人使用的三楼平台部分变为公用部分，避开了河南隆鼎物业管理有限公司作为过错方不提供完善的物业服务才是本案的根本原因，做出了不利于上诉人一方的判决，违反了有关法律规定，对上诉人显失公平。三、一审法院对2018年6月5日河南隆鼎物业管理有限公司诉靳武秀一案的调解经过和撤诉原因未认真的质证和审查就做出了判决，故意忽略河南隆鼎物业管理有限公司不作为才是上诉人一直不交物业费的原因，对上诉人靳武秀本人显失公平。河南隆鼎物业管理有限公司辩称，上诉人的上诉理由第一条不符合法律规定，最高法院关于审理物业服务合同纠纷案件的司法解释第一条明确规定，开发商与物业管理企业所签订的前期物业服务管理合同对全体业主具有约束力，业主以不是合同当事人以及未在合同上签名提出抗辩，法庭不予支持。这就说明了被上诉人与开发商也就是金得利房地产公司签订的物业服务合同对上诉人具有约束力，上诉人应当遵照履行，上诉人所说与金得利阳光物业管理有限公司签订的合同与本案无关。上诉人与阳光物业公司所签订的合同已经失效。上诉人将这两个前期物业合同相比较，上诉人认为被上诉人所签订的前期物业服务合同为虚假合同是不符合事实的，也不符合法律规定的。同时被上诉人进入该小区以后是向全体业主提供物业服务，并没有干涉该小区业主成立业主委员会，上诉人的这一条理由不能成立。2、关于上诉人所说平台漏水问题，被上诉人在一审中已经向法庭讲明，这个平台是公用平台，楼上的雨水排到这个平台上，然后再由平台的漏水处排到地面。该平台不是上诉人的个人平台，一审已查明了这个事实，所以在一审判决中驳回了上诉人所谓的理由，这是符合事实的。3、关于上诉人所说的第三条理由更不能成立。在一审庭审中本案开庭到12点钟，对本案的事实进行了详细的调查和核实，所作出的判决是符合事实和法律的，上诉人认为未认真的质证和审查，这是对一审庭审活动的不负责任的说法。上诉人的上诉请求以及上诉理由不符合事实和法律规定，请求法庭依法驳回上诉，维持原判。河南隆鼎物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理费4,025元；2、判令被告支付违约金1,690元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对被告居住的小区进行物业管理服务。合同约定物业管理服务费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元的标准收取。被告系焦作市东城美苑高层**房屋产权人，该房屋建筑面积119.78㎡。从2016年8月1日至2017年7月31日原告按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元的标准向焦作市隆鼎物业公司缴纳物业费。焦作市隆鼎物业公司在2018年3月8日变更为河南隆鼎物业管理有限公司。在原告管理服务期间，被告以2016年10月发现涉案房屋平台排水管有污水排出，原告未予解决为由拒绝缴纳自2017年8月1日起的物业费。一审法院认为，原被告之间已经形成事实的物业服务合同关系，被告前期已经按照原告与焦作市金德利房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中约定的物业费收取标准缴纳了物业费。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照约定及时交纳物业费，现被告未按时向原告交纳物业费，已构成违约。原告向被告主张交纳2017年8月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4,025元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告向被告主张的违约金，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持，但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，双方应加强沟通、履行各自的义务，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解且不能再深化，本院认为从2019年11月23日原告向被告书面送达催缴物业费通知之日起起算违约金，按照中国人民银行同期贷款利率标准计付至法院确定被告履行义务之日止。关于被告辩称原告未解决公用设施部分的排水管排污问题的主张，本院认为该事实属另一法律关系，被告应当另案起诉。被告以此为由拒交物业费，不符合法律规定和合同约定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、被告靳武秀于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告河南隆鼎物业管理有限公司物业费4,025元（从2017年8月1日至2019年11月30日）及违约金；违约金从2019年11月23日起至法院确定被告履行义务之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计付。二、驳回原告河南隆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告靳武秀负担（原告已垫付，待履行时一并付清）。本院二审期间，靳武秀提交了：1、靳武秀与焦作市金德利阳光物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，证明被上诉人不具备诉讼主体资格。2、靳武秀与焦作市解放区人民政府民生街道办事处陶瓷路棚改办公室签订的《国有土地上房屋征收补偿安置协议》，根据该协议第四条证明被上诉人所说的公用平台是上诉人所拥有的独自享用的平台。被上诉人质证称：第一份证据与本案无关。因为这是上诉人与焦作市金德利阳光物业管理有限公司所确定的前期物业管理服务协议，而焦作市金德利阳光物业管理有限公司早已不在本小区提供物业服务。所以这份协议已经无效，对本案不具有关联性，不能作为证据使用。第二份补偿安置协议证明平台是靳武秀私有的，是不符合事实的。本案所争执的平台是临街的一楼二楼商铺的房顶，这是一个公用的平台，而不是上诉人个人所有的平台。该证据也证明不了上诉人所谓的个人平台的具体方位和面积。所以该证据与本案没有关联性，不能作为本案证据使用。经审查，上诉人提交的两份证据与本案不具有必然的关联性，不予确认。二审查明的案件事实与一审认定的相同。本院认为，关于诉讼主体问题，经审查，被上诉人于2016年1月1日与上诉人所有的房屋建设单位焦作市金德利房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并对上诉人居住的小区进行物业管理服务，而上诉人亦已向被上诉人支付了从2016年8月1日至2017年7月31日的物业费。从上述协议及行为看，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，被上诉人具有诉讼主体资格。关于上诉人主张的公用设施部分的排水管排污问题,原审以与本案不属同一个法律关系，告知其另案起诉，并无不当。综上所述，靳武秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由靳武秀负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理薛雪丽二〇二〇年九月十日书记员 申 娇