陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4813号上诉人（原审被告、反诉原告）：王若恬，女，1985年11月18日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：郭甲，陕西国友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高武，男，1992年1月7日出生，汉族，住西安市长安区。上诉人王若恬因与被上诉人高武房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初12208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年6月24日，高武、王若恬及西安顺邦房地产信息咨询有限公司书香路分公司三方签订《房地产买卖居间合同》，合同第四条约定：买卖双方同意该物业交付的时间为卖方收齐楼款当天或购房款全部进入房地局的监管账户……第八条约定：买卖双方签订的《存量房买卖合同》（网签合同）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。合同附件第2条约定，签订本合同之日支付定金100,000元，首期楼价款440,000元。其中第2条第（4）项约定，……如因银行、公积金中心或房管局原因导致延误，则时间相应顺延。2018年3月7日高武（甲方）与王若恬（乙方）签订《西安市二手房买卖合同》，约定高武将位于西安市长安区第8幢11102号房出让给王若恬。双方约定，交易价格为1,100,000元，乙方2018年5月20日前一次性付清给甲方。合同第三条约定：2018年4月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款，或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。2019年3月7日王若恬首次向银行申请66万元贷款，但因贷款利率过高撤回申请。2018年4月4日王若恬向另一银行重新申请贷款，2018年6月27日银行贷款660,000元划入监管账户。期间，王若恬于2019年4月4日向高武发送信息：“本人购买高武房产，现因银行贷款收紧，办理房屋按揭贷款周期稍有滞后，特在此承诺，在高武2018年4月4日配合按揭银行提交所需完整资料后，若放款时间超过2018年5月25日本人愿意日支付500元人民币给高武。”2018年6月2日高武以短信的形式通知王若恬解除房地产居间买卖合同。2018年6月11日高武诉至原审法院要求解除房屋买卖合同。2018年7月10日王若恬亦向原审法院提起诉讼，要求高武继续履行合同，原审法院做出（2018）陕0116民初7540号民事判决书支持了王若恬要求继续履行合同的诉请，高武不服原审法院判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院做出（2019）陕01民终1229号民事判决书维持了（2018）陕0116民初7540号民事判决书的结果，该判决书于2019年4月12日发生法律效力。后因高武拒绝履行生效判决，故王若恬向原审法院申请强制执行。2019年8月6日该案执行结束。王若恬在处理双方之间的房屋买卖合同纠纷的一审、二审以及执行以及本次诉讼中均委托陕西国友律师事务所代理，共支付代理费42,200元。高武于2019年8月2日向原审法院提出诉讼请求：判令王若恬支付其补偿款19,000元，违约金48,950元，本案诉讼费用由王若恬承担。审理过程中高武变更诉请为，判令王若恬支付其补偿款16,500元，违约金36,300元。事实与理由：2017年6月24日，双方经中介方介绍签订了《房地产买卖居间合同》，约定其将位于西安市长安区房屋卖给王若恬，房屋总价为110万元。该合同对付款方式、房屋交付、办理过户等事项做了详细约定。合同签订后，王若恬向其支付了定金100,000元。在后续的办理银行按揭贷款的过程中，王若恬因嫌贷款利率过高导致第一次失败，又重新申请贷款，导致在合同约定的4月20日没有向其支付剩余款项。为此王若恬在2018年4月4日向其发送信息承诺：在高武2018年4月4日配合按揭银行提交所需完整资料后，若放款时间超出2018年5月25日，本人愿每日支付500元人民币给高武。第二次申请银行贷款直到2018年6月27日才放款，按照王若恬方承诺，王若恬应向其支付补偿款。同时应按照双方合同约定支付逾期支付房款每日总楼价的千分之一的违约金。王若恬辩称，高武的诉讼请求不能成立，1、上述两笔款项的性质均为逾期支付房款的违约金，高武只能在两笔款项中择一主张。信息发送时间为2018年4月4日，《房地产买卖居间合同》签订时间为2017年6月24日，即便要支付违约金，也应将信息中有关违约金计算标准的约定视为对《房地产买卖居间合同》中有关违约金计算标准约定的变更。2、高武主张逾期支付房款违约金的基数不对，房款总价110万元，已付房款44万元，应以剩余66万元的房款计算，利息损失为2,631.75元。3、高武主张的违约金过分高于造成的损失，请求法院依法予以适当减少。4、其逾期支付剩余房款系银行原因导致，其不应承担逾期支付剩余房款的违约责任。王若恬向原审法院提出诉讼请求：1、判令高武向其支付因高武逾期交付房屋造成的房屋租金损失34,000元以及违约金71,800元；2、支付因追究高武违约责任而支出的律师费42,200元；3、向其赔偿向经纪方支付的居间佣金33,000元；4、本案诉讼费用由高武承担。事实与理由，合同约定交房时间为2018年4月20日，在交房之后，如租客仍租用涉案房产，房屋租金归其所有；如高武不能按期向王若恬交付房屋，按每日楼总价的千分之一支付违约金；违约方除需承担违约责任外，守约方为追究违约责任而支出的律师费等均由违约方承担，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付向经纪方支付的佣金。守约方已经支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。交房条件成就后，高武违反合同约定，拒不交房，并继续收取租金。经两级法院审理并强制执行，高武才将涉案房屋交付给其。期间其支付房租34,000元。高武辩称，王若恬的诉请不成立，王若恬要求的资金损失、律师费均建立在其违约的基础上，经过上一次判决，王若恬第一次申请贷款因银行利率过高，撤回了申请，导致未向其支付房款，属于违约在先。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中王若恬自愿发送短信“若放款时间超出2018年5月25日，本人愿每日支付500元人民币给高武”，高武未提出明确反对意见，且在本案中以此为依据主张赔偿，应视为接受。66万元银行贷款于2018年6月27日支付至监管账户，逾期33天，故依约王若恬应当向高武支付16,500元。因双方以短信的形式对逾期付款违约金的情况进行了变更，现高武再次以王若恬逾期付款33天主张违约金36,300元，于法无据，不予支持。本案中迟延付款系王若恬撤销原贷款申请造成，并非银行造成，且王若恬迟延付款构成违约的事实已经生效判决确定，故王若恬辩解的付款期限应当顺延的意见不能成立。王若恬辩称本案违约金应当调整，王若恬向高武做出每日承担500元的违约金系其为了换取高武信任而再次做出的承诺，现其又以违约金过高请求调整，有违诚实信用原则，不予支持。《西安市二手房买卖合同》系网签合同，虽该合同中约定高武应在2018年4月20日前将涉案房产交付王若恬，但该约定中交房时间明显与《房地产买卖居间合同》中的时间不符，根据居间合同第八条的约定，本案交房时间应为卖方收齐楼款当天或购房款进入房地局监管账户当天，即2019年6月27日。高武于2018年6月2日因王若恬逾期付款行使合同解除权，为此双方就合同解除或继续履行的问题产生纠纷，并诉至原审法院，故在法院做出生效判决之前，该合同能否继续履行已经处于一种不确定的状态，高武拒绝继续履行合同，不应视为违约，王若恬据此主张违约金、房屋租金损失不予支持。合同约定，违约方应当承担守约方为追究对方违约责任而支出的费用并承担中介费，因本案中王若恬存在违约情况，故其主张的律师费、中介费的反诉请求不予支持。人民法院做出终审判决后，高武应当履行立即腾交房屋的义务，但其未履行该义务，应承担迟延履行期间给王若恬造成的损失。参照涉案房屋租金标准来确定王若恬的损失，因双方均未提供有力证据证明与涉案房屋同地段、同类型房屋的租金标准，酌定为2,500元/月，王若恬2019年4月13日至2019年8月6日的损失应为9,500元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告王若恬于本判决生效后10日内向原告高武支付违约金16,500元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、原告高武于本判决生效后10日内赔偿被告王若恬损失9,500元；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,320元，高武已经预交，高武承担962元，王若恬承担358元。反诉受理费1,960元,王若恬已经预交，高武承担103元，王若恬承担1,857元。宣判后，王若恬不服，向本院提起上诉称，其与高武于2018年3月7日签订的《西安市二手房买卖合同》、《房地产买卖居间合同》约定：高武将位于长安区第8幢11102室的房屋出让给其，房地产交易价格为110万元；交付房屋的时间为2018年4月20日；在交房时间后，如租客仍在租用涉案房屋，则房屋租金归其所有；如高武不能按期向其交付房屋，按每日总楼价的千分之一支付违约金；违约方除须承担违约责任外，守约方为追究违约责任而支出的律师费等均由违约方承担；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方（其根据合同约定，先后分两次向中介方支付佣金33,000元）。交房条件成就后，高武违反合同约定，拒不向其交付房屋，并继续将房屋出租给第三人。上诉请求：一、改判高武向其支付：1、因高武逾期交付房屋而给其造成的房屋租金损失34,000元以及违约金71,800元；2、因追究高武违约责任而支出的律师费48,200元；二、改判高武向其赔偿向经纪方支付的居间佣金33,000元；三、改判驳回高武在一审的全部诉讼请求；四、一、二审诉讼费用由高武承担。高武辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回王若恬的诉讼请求。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，高武、王若恬及西安顺邦房地产信息咨询有限公司书香路分公司三方签订的《房地产买卖居间合同》，以及高武、王若恬签订的《西安市二手房买卖合同》（网签合同）均为合法有效的合同，双方均应按合同约定行使权利履行义务。涉案合同经人民法院判决，已得以履行。本案中，王若恬上诉请求高武向其支付因高武逾期交付房屋而给其造成的房屋租金损失34,000元以及违约金71,800元。双方签订的《西安市二手房买卖合同》系网签合同，虽该合同中约定高武应在2018年4月20日前将涉案房产交付王若恬，但该约定中交房时间与《房地产买卖居间合同》中约定的时间不符，《房地产买卖居间合同》约定：（网签合同）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。根据居间合同第八条约定，本案交房时间应为卖方收齐楼款当天或购房款进入房地局监管账户当天，即2019年6月27日。高武于2018年6月2日因王若恬逾期付款行使合同解除权，为此双方就合同解除或继续履行的问题产生纠纷，并诉至人民法院，故在人民法院做出生效判决之前，该合同能否继续履行一直处于不确定的状态，此期间高武拒绝继续履行合同，不应视为违约，王若恬据此主张的违约金、房屋租金损失不应支持。人民法院做出终审判决后，高武应当履行立即腾交房屋的义务，但其未履行该义务，应承担迟延履行期间给王若恬造成的损失。原审法院酌情认定该损失应为9,500元，判决由高武支付王若恬，并无不当，应予维持。王若恬的上述上诉请求，应予驳回。王若恬上诉请求高武向其支付因追究高武违约责任而支出的律师费48,200元；高武向其赔偿向经纪方支付的居间佣金33,000元。《房地产买卖居间合同》中约定，违约方应当承担守约方为追究对方违约责任而支出的费用并承担中介费，因生效的（2019）陕01民终1229号民事判决书认定王若恬存在违约情况，即王若恬并非守约方。故其上诉请求高武支付其律师费、中介费，因不符合合同约定，不予支持。原审判决王若恬向高武支付违约金16,500元，合理、合法，予以维持。综上，原审判决正确，应予维持。王若恬的上诉请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,040元，王若恬已预交，由王若恬负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年九月二十三日书记员 陈 歆