福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4465号 上诉人（原审原告）：柯碰生，男，1962年8月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林洪伟，福建重宇合众律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：胡亚红，福建重宇合众律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）:郑春来，男，1982年1月31日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：张安力，福建建达（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：章琭楷，福建建达（厦门）律师事务所执业律师。 上诉人柯碰生与上诉人郑春来因委托合同纠纷一案,不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0206民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柯碰生上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判郑春来向柯碰生赔偿损失人民币（下同）737300元；2.撤销一审判决第二项，并改判郑春来向柯碰生支付保全费5000元；3.判令由郑春来承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、低于市场价格的70%只是“明显不合理低价”的事实认定标准，并不是确定原告由此产生实际损失的标杆，原审判决认定上诉人实际损失金额存在错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的内容是针对合同法所规定的“明显不合理的低价”的事实判断标准，案涉房产评估价格103.73万元，郑春来向案外人出售房产的价格为30万元，根据上述判断标准，郑春来低价出售房产的行为损害了柯碰生的合法权益。但柯碰生客观上因郑春来低价转让行为产生的直接损失是房产评估价值与出售金额之间的差价（103.73万元-30万元），一审判决以评估价70%与出售金额之间差价认定为柯碰生的实际损失，显然限缩了柯碰生的损害范围，不但与客观损害事实相悖，也缺乏法律依据。更为重要的是，郑春来在一审期间从未提出类似以评估价格的70%与房屋实际出售价格差价为柯碰生实际损失的抗辩，一审也未就该损失确定方式或金额进行释明或告知。在此情形下原审径直以此大幅度缩小柯碰生实际损失显然不当。二、柯碰生因维权支出的保全费5000元应全额由郑春来负担。本案争议的引发系因郑春来未尽到受托人合理注意义务，以明显不合理的低价转让房产损害柯碰生的合法权益。柯碰生在双方委托代理合同关系的履行过程中不存在任何过错，在本案中更加没有错误保全，案涉保全费是柯碰生因维权支出的合理费用，属于诉讼费的范畴，依法应当由败诉方即郑春来全额负担，一审判决认定柯碰生自行承担部分保全费用不当。 郑春来辩称，一、针对柯碰生关于损失金额的上诉请求之答辩。《合同法解释二》第十九条系适用于债权人撤销权制度中对“不合理低价”的认定标准，债权人撤销权制度系保护以合同外一般债务人的利益为规范目的，而本案系无偿委托合同纠纷，柯碰生系请求郑春来承担违约赔偿责任。在不存在违反合同约定的情况下，显然也不存在所谓的损失。二、针对柯碰生关于保全费的上诉请求之答辩。根据《诉讼费用交纳办法》之规定，申请保全措施的费用系诉讼费用一种，应由人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，郑春来并无违约行为，显然也不应当承担任何的诉讼费用。 郑春来上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定郑春来未尽到受托人的合理注意义务，明显以不合理低价出售房产，属法律适用错误。一审判决认定郑春来与柯碰生之间存在经公证的委托代理关系，双方订立的《委托书》合法有效。《委托书》明确规定了郑春来代理柯碰生出售厦门市海沧区京口社XX号XX室（以下简称讼争房产）的各项权利义务，应当作为规范和确认双方民事法律行为的依据。《委托书》规定：“受托人（郑春来）有权与房产买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等合同的各项条款并代为签署房产买卖合同及领取售房款；受托人在办理委托事项时所有的相关行为，视为委托人（柯碰生）亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认。”一审判决认定，郑春来与柯碰生在办理委托时没有对房屋价款作出约定。既然双方对售房价款没有作出约定，讼争房产的出售价格就应当按照《委托书》的权利义务予以确定。根据《委托书》的授权，郑春来有权与房产买受人商定房产交易价格。郑春来根据授权商定交易价格，出售讼争房产，在双方对售房价款没有约定的前提下，就是在尽职履行代理义务，并非擅自处分，更没有以明显不合理的低价出售房产，郑春来出售房产的所有相关行为，应当视为柯碰生亲为，相应的法律后果，柯碰生应当予以确认。一审判决认定郑春来明显以不合理低价售房，未尽受托人的合理注意义务，判决不仅违背了双方在《委托书》中所确认的权利义务，而且违背了我国《民法通则》、《民法总则》关于委托代理关系的法律规定，属适于法律错误。一审判决认定郑春来明显以不合理低价售房，是根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定，（以下简称《合同法解释（二）》），认为郑春来至少应以讼争房产评估价70%的价格出售房产才符合善意委托人的标准，否则差价部分426110元就应予赔偿，这属于对法律的理解错误和适用范围错误。首先，双方当事人并未约定以房产评估价格作为讼争房产的出售价格；在《委托书》中明确授权郑春来与买受人自行商定讼争房产的成交价，柯碰生对成交价予以确认，并未提出以评估价格作为讼争房产的成交价。在讼争房产售出30个月以后，用房产评估价来衡量讼争房产的成交价，是典型的用事后法规范先前已经发生的民事法律行为，违反了“法不朔及既往”的民事审判原则。因此，房产评估价不应作为确定讼争房产价格的依据。其次，《合同法解释（二）》第十九条第二款所提出的“转让价格达不到交易时、交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般视为明显不合理的低价”，这个“明显不合理的低价”，是针对我国《合同法》第七十四条规定的债务人恶意逃避债务，以明显不合理低价转让自己财产的特别规定，具有专有的适用范围，不能作扩大解释，郑春来与柯碰生之间是委托代理的民事法律关系，不是债权债务关系；郑春来出售讼争房产是依照柯碰生授权出售柯碰生的财产，而不是为逃避债务而转让自己的财产，将《合同法解释（二）》第十九条第二款作为法律依据认定郑春来以明显不合理低价出售房产，是对法律理解错误和适用错误。二、一审法院对郑春来提交的案外人房产买卖协议及房地产抵押估价报告不予认定采纳，属事实认定错误。一审法院在审理中依柯碰生的申请委托评估机构对讼争房产进行了价值评估，郑春来在一审中对法院表达了《房地产估价报告书》不应作为确定讼争房产的价格依据，以及评估价格不客观事实，不应作为定案依据的意见，法庭不予采纳。对评估机构出具的《房地产估价报告书》作出的讼争房产价值103.73万元的评估结论，却予以认定。《估价报告书》选取了三个可比实例进行价值估算，可比实例A（京口岩小区XX室），可比实例B（京口岩小区XX室），可比实例C（汇景雅苑XX室）。郑春来提交了案外人《房产买卖协议》（京口岩小区XX室）及《房地产抵押估价报告》，证明房产评估价值与实际成交价格相背离，交易有差价是普遍存在的，同地段、同类型的房产完全可能以更高或更低的价格成交。对于双方提交书证，一审法院对《估价报告书》予以认定，对《房产买卖协议》（京口岩小区906室）及《房地产抵押评估报告》所体现的同小区、同类型的房产买卖成交价格的巨大差异却不予采纳。 郑春来另补充上诉意见：一、一审法院适用《民法总则》第一百六十四条规定，属适用法律错误。柯碰生与郑春来的委托合同成立于2016年，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第2条之规定，因民法总则施行前成立的合同发生的纠纷，原则上适用合同法的有关规定处理。因此，本案的柯碰生主张违约损坏赔偿请求权的请求权基础应系《合同法》第四百零六条条的规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。故，并非一审适用《民法总则》的规定。二、一审判决事实认定错误，郑春来已尽到一般人的注意义务，并无重大过失，无需赔偿损失。首先，郑春来办理公证委托之时，柯碰生已知道案涉房产的出售价格，并已收取了购房款项。柯碰生对出售价格未曾提出任何异议，说明柯碰生对出售价格是明知的，且同意按该价格出售案涉房产。其次，本案系无偿委托合同纠纷，郑春来只要尽到一般人的注意义务，不存在重大过失，就无需承担损失赔偿。从现在来看，2016年厦门房价快速增加是一个不争的事实。而在当时，郑春来并非系从事房产中介或房产买卖的专业人士，无法预见2016年这一时间节点厦门房价会出现日新月异的增长变化。本案是无偿委托合同，并不要求郑春来在完成委托事宜时，达到有偿委托合同中受托人的注意义务，郑春来只要尽到普通人的一般注意义务即可免责，而普通人是不能敏锐预见2016年厦门房价市场是一直处于快速上涨的趋势。再次，柯碰生以事后诸葛亮的心态去要求当时的郑春来敏锐感受厦门房价难得一遇的快速增涨并作出正确反应，实际是加重、提高了无偿受托人的注意义务，将无偿委托人的注意义务拔高到有偿委托合同项下受托人注意义务，这是极其不公平，也没有任何法律依据。另外，值得一提的是，在柯碰生收到购房款后，柯碰生从未对购房价格提出任何异议，说明柯碰生自己作为普通人也不能意识到厦门房价快速增涨导致案涉房产的价值出现变化。综上所述，郑春来作为一个普通人已尽到无偿委托合同项下的一般注意义务，2016年厦门房价快速上涨这一事实，郑春来并非专业人士并不能预见。故，郑春来依约履行受托事宜，并未存在重大过失，无需承担责任。 柯碰生辩称，一、郑春来以远低于市场价格的成交价将案涉房产出售给案外人，客观上损害了柯碰生的合法权益，一审判决认定该部分事实清楚，适用法律正确。柯碰生与郑春来之间系委托合同关系，郑春来作为受托人，依法应当按照柯碰生的指示处理委托事务，向其报告委托事务的处理情况并转交处理委托事务取得的财产。但郑春来在案涉房产出售过程中，事先并未以任何方式向柯碰生告知房产成交价格，事后也未将房产出售款项足额支付给柯碰生。将价值103.73万元的房屋以30万元的低价转让给案外人，低于法律规定的70%，足以说明郑春来以明显不合理的低价将房屋出售的行为存在过错。综上，郑春来客观上实施了以明显不合理低价出售案涉房产的行为，严重损害柯碰生的财产权益，原审认定该事实清楚，郑春来的上诉主张缺乏事实及法律依据，不能成立。二、一审判决委托评估公司出具的房产评估报告合法有效，应予采纳。一审法院在审理过程中委托了厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对讼争房屋进行价值评估，评估程序合法有效，结论与同时期市场价值相当，郑春来一审中单方提交的房产评估报告、房产买卖协议来源不明、真实性无法确认，也未申请鉴定人出庭接受质询，其证据不足以推翻原审委托有资质的评估机构作出的评估结论。郑春来认为一审未采纳其提交的房产买卖协议、评估报告属于认定事实错误，缺乏充分的依据，不应采纳。 柯碰生向一审法院提出诉讼请求：1.郑春来立即向柯碰生支付厦门市海沧区京口里XX号XX室房屋的出售款30万元；2.郑春来赔偿柯碰生低价出售房屋的损失120万元（具体以前述房屋的评估价为准）；3.郑春来承担逾期支付房屋转让价款的利息（以30万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年7月1日起至实际全部交付之日止）;4.郑春来承担本案全部诉讼费、保全费申请5000元。 一审法院认定全案事实如下：厦门市海沧区京口里XX号XX室（以下简称讼争房产）原登记于柯碰生名下，建筑面积53.79平方米。 2016年4月12日柯碰生及案外人林素钦作为委托人在厦门市海沧区公证处的公证下，就讼争房产办理委托公证手续，受托人为郑春来，委托权限范围主要包括：1、代为出租房产，包括代为与承租人签订租赁合同、代收租金、代为办理租赁登记及注销等事宜；2、代为办理借（贷）款手续，有权以委托人、受托人或任何第三方作为借款人以房产作为抵押担保物向银行或其他机构申请借（贷）款担保，代为办理相应的借（贷）款、抵押手续；3、受托人有权出售房产，有权与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房产交付等合同的各项条款并代为签署房产买卖合同及相关协议、文件、领取售房款，受托人有权办理相关的过户手续；4、委托期限自即日起至办完上述委托事项时止。根据上述公证委托事项，厦门市海沧区公证处制作了（2016）厦海证民字第4307号《公证书》。 2016年6月23日，郑春来以柯碰生的名义与案外人蔡凯签订一份《存量房买卖合同》，约定：柯碰生作为卖方将讼争房产以总价30万元的价格出售给蔡凯，交易定金为2万元；买方通过向银行按揭贷款的方式付款，买方于2016年6月30日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款8万元；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起5日内，将房产交付给买方；自合同签订之日起15日内，双方共同到房屋登记机构办理权属转移登记手续。此外，合同就违约责任、争议解决等其他事项作出了相关的约定。2016年6月23日当日郑春来作为柯碰生的代理人与蔡凯共同向土地房产管理部门申请房地产转让及权属登记。 2016年4月12日、2016年5月18日、2016年5月21日，郑春来分别向柯碰生的银行账户转入40万元、2万元、5000元款项。 另查明，柯碰生就委托郑春来出卖厦门市海沧区京口里XX号XX室房屋事宜另案向本院提起诉讼，案号为（2019）闽0206民初968号。 对双方有争议的证据和事实，一审法院分析认定如下： 郑春来向一审法院提交房产买卖协议、房地产抵押估价报告，欲证明：房产评估价值与成交价格相背离，交易有差价是普遍存在的，同地段、同类型的房产完全可能以更高或者更低的价格成交，完全取决于双方当事人的行为能力和主观意愿。柯碰生质证认为：郑春来提交的上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认，证据涉及的房产、当事人与本案无关，无法确认真实性；证据中虽体现抵押价值及拍卖价值，相应的拍卖以及最后的成交是可能由于房屋存在纠纷等其他未知情况，不足以推翻本案的鉴定报告。一审法院经审查，郑春来提交的案外人之间房产买卖协议载明的签订时间为2016年1月23日，房屋坐落为厦门市海沧区，建筑面积为52.93平方米，成交价为57万元；郑春来提交的房地产估价报告显示厦门市海沧区海沧大道817号1303单元房屋建筑面积为57.63平方米，估价时点2019年4月19日的价值为143.76万元，，估价报告所附网页载明的拍卖成交价为10006320元。一审法院经审查认为，郑春来提交的上述证据仅能证明其他房产的买卖及估价情况，本案讼争房产出卖时的价值仍应以法院委托的有资质的评估机构得出的评估价格作为依据。 案件审理过程中，柯碰生申请对讼争房产在2016年6月份的市场价值进行评估。一审法院依法委托厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司对讼争房产的价值进行评估。2019年7月11日，厦门信衡土地房地产评估咨询有限公司作出厦信衡房评字[2019]第F19029号《房地产估价报告书》，报告书载明：通过比较法和收益法，经估价讼争房产在价值时点2016年6月1日的评估总价为103.73万元；估价对象为安置房，依据《厦门市人民政府关于印发厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征收管理若干规定的通知》（厦府﹝2017﹞413）号规定：该房产转让时由买受人按合同成交价的4%缴纳土地出让金。同时报告书明确估价内涵为：估价对象在价值时点，满足本次估价的假设和限制条件下，包括建筑物（不含室内二次装修价值）、分摊的土地使用权（不含应缴纳的土地出让金）及公共配套设施，不包括家具、家电等动产、债权债务等其他财产权益，付款方式为一次性付款，房屋面积内涵为建筑面积，开发程度为现房，具备“六通”，未扣除变现过程中的相关费用和税费。 诉讼过程中，柯碰生向一审法院申请财产保全并提供了相应的担保，申请标的为1536060.42元，一审法院依法作出裁定并实施了相应的保全措施。柯碰生因申请财产保全支出保全申请费5000元。 一审庭审过程中，柯碰生、郑春来均确认讼争房屋已经过户到案外人名下，双方办理委托时没有对房屋价款作出约定。柯碰生陈述，两套房屋共收到了425000元房款，还没有支付的125000元在（2019）闽0206民初968号案件中主张。郑春来陈述，全部的购房款都已经收到，其中425000元转账支付给柯碰生，还有10万元通过现金方式支付给柯碰生，2.5万元用于缴纳土地出让金。 一审法院认为，柯碰生通过公证的方式向郑春来出具委托书，双方之间成立合法的委托合同关系，均应按照诚实信用原则予以遵守履行。郑春来在接受柯碰生委托办理出卖房产的相关事宜后，应尽到受托人的一般善意注意义务，应在相对合理的价格内出售房屋。本案讼争房产经评估后价值为1037300元，郑春来以30万元的价格出售讼争房产，明显以不合理的低价出售房产，未尽到受托人的合理注意义务，应承担相应的法律责任。考虑到郑春来在出售房屋时无法严格按照评估价格出卖房屋，本院根据房屋买卖实际情况并参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款的规定确定郑春来至少应以讼争房产评估价70%的价格出售房产才符合善意委托人的标准。郑春来低于房产评估价70%出售房产造成柯碰生的实际损失部分应予以赔偿，郑春来应赔偿柯碰生损失的差价部分为评估价值70%与出卖价格之间的差额即426110元。柯碰生主张的超过上述部分的损失，依法不再予以支持。鉴于柯碰生已经就郑春来未支付的房屋出售款在柯碰生已在另案中进行主张，对于柯碰生请求郑春来支付房屋出售款及利息的请求不再予以处理。柯碰生因本案诉讼支出保全申请费5000元，系柯碰生因维权发生的诉讼费用，根据本案柯碰生申请保全的数额与本案支持诉讼请求的比例，一审法院认定郑春来承担保全申请费1387元，其余部分由柯碰生自行承担，郑春来应将其承担的申请费1387元支付给柯碰生。郑春来抗辩其以30万元的合理价格出售讼争讼争房产，与本案委托评估情况不一致，郑春来的抗辩意见没有相应的事实与法律依据，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十四条，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、郑春来于判决生效之日起十日内向柯碰生赔偿损失426110元；二、郑春来于判决生效之日起十日内向柯碰生支付保全申请费1387元；三、驳回柯碰生的其他诉讼请求。 二审审理期间，郑春来对一审判决遗漏查明如下事实：1.柯碰生在2015年底就已口头委托郑春来出售案涉房产，办理公证书系因为已找到买受人，办理过户需要公证书。2.虽然是2016年6月23日签订合同，但案涉房产的购房价格早已确定，且柯碰生系知情的。3.在委托书中，确实没有对出售价格作出约定，但实际上柯碰生已知道找到买受人、且知道出售价格，并在公证委托之时收取了案涉房产的购房款。此外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，首先，郑春来作为受托人，受柯碰生之委托出售讼争房产，其必应尽到必要的注意义务。郑春来出售房产的价格与一审法院依法评估的价格相差三倍以上，即使与郑春来提供的案外人的房产买卖协议，价格也相差近一倍。郑春来未正当履行委托事务，因其故意或重大过失，造成柯碰生的损失。无论是适用一审判决援引的《民法总则》第一百六十四条规定，还是《合同法》第四百零六条的规定，郑春来均应对柯碰生的损失负有赔偿责任。郑春来上诉主张其已经尽到一般注意义务，显与事实相悖，故不予采信。至于其主张柯碰生在出售时就已明知出售事宜及价格，亦无证据予以佐证，亦不予采信。其次，一审法院依法委托评估机构对讼争房产在郑春来出售时点的价格进行评估，郑春来亦未提出重新鉴定或补充鉴定，应视为讼争房产在郑春来出售时的合理价格。郑春来在一审中提交的房产买卖协议、抵押估价报告等均无法推翻该评估意见。再次，一审判决以《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款，认定郑春来应赔偿柯碰生的损失。该条款系认定针对撤销权诉讼中认定转让价格是否过低，从而侵害债权人利益的标准，而非本案中赔偿的标准，故一审判决以此判处郑春来赔偿金额，属适用法律失当，应予以纠正。如前所述，一审法院委托鉴定机构所作出的鉴定结论程序合法、并无相反的充分证据予以推翻，应予以认定该评估价格符合正常、合理的市场行情。依据该评估价格，郑春来出售的价格与此相差737300元，此属于柯碰生所受到之损失，郑春来应予以赔偿。因郑春来的过错，导致柯碰生合法权益受损，其采取必要保全措施保障其权益实现，则保全费亦应由郑春来负担。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销厦门市集美区人民法院（2019）闽0206民初973号民事判决第三项； 二、变更厦门市集美区人民法院（2019）闽0206民初973号民事判决第一项为：郑春来于本判决生效之日起十日内向柯碰生赔偿损失737300元； 三、郑春来于本判决生效之日起十日内向柯碰生支付保全申请费5000元； 四、驳回柯碰生的其他诉讼请求； 五、驳回郑春来的上诉请求。 本案一审案件受理费5587元，二审案件受理费11174元，均由郑春来负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 聆 审 判 员  章 毅 审 判 员  胡林蓉 二〇二〇年九月二十三日 代书记员  朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。