浙江省温岭市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1081执异96号 案外人：台州市壹酷新能源科技有限公司，住所地：温岭市泽国镇商城大道**。组织机构代码：MA28GTT84。 法定代表人：金世威，系公司执行董事。 委托代理人：卢晓，浙江括苍律师事务所律师。 申请执行人：浙商银行股份有限公司台州温岭支行，住，住所地：温岭市太平街道人民东路**织机构代码： 负责人：王文琴，行长。 被执行人：温岭市宏大铝业有限公司，住所地，住所地：温岭市泽国镇泽楚路**构代码：704730511。 法定代表人：林仙岳，执行董事。 被执行人：林仙岳，男，1962年9月30日出生，汉族，住温岭市。 被执行人：钟仙芽，女，1963年2月6日出生，汉族，住温岭市。 本院在执行（2020）浙1081执7063号申请执行人浙商银行股份有限公司台州温岭支行与被执行人温岭市宏大铝业有限公司、林仙岳、钟仙芽金融借款合同纠纷一案中，案外人台州市壹酷新能源科技有限公司向本院提出书面异议，请求依法确认案外人对被执行人温岭市宏大铝业有限公司所有的坐落于温岭市泽国镇商城大道218号的房地产（1＃楼3400平米、2＃楼5800平米）【产权证号：泽国194581、泽国194582、泽国194583、泽国194584；土地证号：温国用（2009）第Ｇ&tim**;×1号】在2017年2月9日至2037年2月8日期间享有租赁权并不得要求案外人腾退。本院于2020年9月16日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人台州市壹酷新能源科技有限公司称，温岭法院依据已经发生法律效力的（2020）浙1081民初6004号调解书，在执行申请执行人姜丽慧与被执行人林仙岳、温岭市宏大铝业有限公司民间借贷纠纷执行一案中，决定拍卖被执行人温岭市宏大铝业有限公司所有的坐落于温岭市泽国镇商城大道218号的房地产。之后案外人收到温岭法院（2020）浙1081执6402号之一执行裁定书及查封公告等法律文书。现案外人认为，案外人对执行标的享有租赁权，法院应确认案外人对执行标的享有租赁权并停止拍卖。理由如下：一、案外人与被执行人温岭市宏大铝业有限公司及案外人林仙岳、金世威四方于2017年2月9日签署了《房屋租赁协议》。该协议书清楚完整的记载了房屋租赁的来龙去脉以及租期、租金支付标准、支付方式、支付时间等必备要素。房屋租赁协议内容真实明确，房屋租赁乃是债权债务人对前期债权债务的演变而来，被执行人温岭市宏大铝业有限公司通过房租抵债方式将房屋出租给案外人，该租赁关系事实清楚，符合法律规定。二、案外人是一家经营光伏设备及元器件、新能源汽车零部件等研发制造销售生意的公司，公司成立于2016年11月1日。公司成立至今，案外人一直占有、使用案涉厂房，案涉房屋坐落地址与案外人工商注册登记住所地址一致，亦能证明在2017年2月9日四方签订《房屋租赁协议》之前，案外人已经占有、使用案涉房屋这一客观事实。三、案外人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人温岭市宏大铝业有限公司签订了合法有效的房屋租赁协议，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物，应当认定为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第190条，“设立抵押合同前抵押物财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”之规定，案外人认为租赁关系应得到法律的保护，案涉房屋的租赁关系可以对搞法院的执行。综上，案外人认为，法院拍卖房屋已影响案外人租赁权的行使，案涉房屋的租赁关系可以排除对执行标的的执行。据此，为维护案外人的合法权益，特提出本异议，请求温岭法院支持案外人的请求事项。案外人台州市壹酷新能源科技有限公司向本院提供营业执照及法定代表人身份证明及证件材料复印件一份、（2020）浙1081执6402号之一裁定书复印件一份、（2020）浙1081执6402号查封公告及公告复印件各一份、房屋租赁协议复印件一份、房租计算明细表复印件一份、银行回单复印件一份（4张）、租用住所（经营场所）协议书复印件一份（12份）作为证据。 本院查明，在审理浙商银行股份有限公司台州温岭支行与温岭市宏大铝业有限公司、林仙岳、钟仙芽金融借款合同纠纷一案中，依据当事人的申请，本院于2020年7月6日诉讼保全查封了上述涉案不动产，本院于2020年7月20日作出（2020）浙1081民初5299号民事判决，责令温岭市宏大铝业有限公司偿还给浙商银行股份有限公司台州温岭支行借款本金6500万元及截至2020年6月21日的利息771956.03元，自2020年6月22日起按合同约定的利率计算至实际履行之日止的利息、罚息、复息，并支付浙商银行股份有限公司台州温岭支行为实现债权支付的律师代理费122400元；浙商银行股份有限公司台州温岭支行有权对登记在温岭市宏大铝业有限公司名下的坐落于温岭市泽国镇商城大道218号的不动产【不动产权证号：泽国194581、194582、194583、194584号；温国用（2009）第Ｇ××1号】在拍卖、变卖或折价后所得价款在上述第一项款项的范围内享有优先受偿权；林仙岳、钟仙芽对上述第一项款项承担连带保证责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371272元，减半收取185636元，财产保全申请费5000元，合计190636元，由温岭市宏大铝业有限公司、林仙岳、钟仙芽负担。因温岭市宏大铝业有限公司、林仙岳、钟仙芽未履行，浙商银行股份有限公司台州温岭支行向本院申请执行。本院于2020年9月15日立案执行。 另查明，姜丽慧与林仙岳、温岭市宏大铝业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月30日作出（2020）浙1081民初6004号民事调解书，双方约定林仙岳于2020年8月6日前偿还给姜丽慧借款本金550万元，并支付自2020年5月26日起按月利率1%的标准计算至实际履行之日止的利息；温岭市宏大铝业有限公司对上述款项承担连带保证责任。案件受理费减半收取25464.5元，由林仙岳、温岭市宏大铝业有限公司负担。调解书生效后，林仙岳、温岭市宏大铝业有限公司未履行，姜丽慧向本院申请执行。本院于2020年8月19日立案执行。在执行过程中，本院依法对上述涉案不动产作出拍卖裁定。 又查明，案外人台州市壹酷新能源科技有限公司（乙方）、金世威（丁方）与被执行人林仙岳（丙方）、温岭市宏大铝业有限公司（甲方）于2017年2月9日签订房屋租赁协议，约定将温岭市泽国镇商城大道218号1#楼3600平方、2#楼5800平方，共计9400平方，出租给乙方，租赁期限为20年，自2017年2月9日至2037年2月8日止；租金支付方式：以温岭市宏大铝业有限公司（甲方）原已收取的对台州市壹酷新能源科技有限公司（乙方）、金世威（丁方）房屋转让款1970万元转化为借款，按月利率1%支付利息，并采取每年利息抵减租金、差额本金扣除的方式支付租金；租金标准详见租赁协议。 再查明，本院于2020年9月15日对被执行人温岭市宏大铝业有限公司法定代表人林仙岳进行询问。林仙岳称：温岭市宏大铝业有限公司因为他人担保，导致资金链紧张，自2016年开始经营困难，将名下的不动产分别租赁给台州市壹酷新能源科技有限公司等五家商户。 上述事实，有本院（2020）浙1081民初5299号、（2020）浙1081民初6004号、（2020）浙1081执6402号案件材料等证据在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点在于案外人能否依据租赁协议的约定排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”是否支持承租人主张的租赁权，法院应当从以下条件进行审查：（一）承租人在租赁期内提出书面异议；（二）承租人与涉案不动产的所有权人签订的书面租赁合同真实有效，判断标准有三，一是双方意思表示一致的书面合同，二是租金数额与市场数额基本一致，不得明显低于市场价格，三是租金必须是真实支付的，以债权冲抵租金等形式不予支持。（三）租赁物由承租人占有使用，如出现所有权人转租等体现承租人未有效控制租赁物的情形，不认可有效占有。本案中，案外人虽与被执行人温岭市宏大铝业有限公司在法院查封前、抵押设立前签订了书面租赁协议，也提交了其占有使用的证据材料，但其租金并未实际支付，而是以转化的借款冲抵租金，冲抵行为使得案外人变相取得了优先受偿权，损害了其他债权人的利益。故本院对案外人台州市壹酷新能源科技有限公司异议请求不予支持。关于案外人所称其工商注册登记住所地与涉案不动产地址一致，并非租赁协议可以排除执行的依据，本院对该主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人台州市壹酷新能源科技有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  汪德锋 审 判 员  陈明芳 人民陪审员  章莉佳 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  毛魏魏