宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初660号原告：杨某1，公民身份号码×××，住宁夏彭阳县。被告：彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司。法定代表人：杨某2。管理人：宁夏合天律师事务所。委托诉讼代理人：王海燕，宁夏合天律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张静，宁夏合天律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告杨某1与被告彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司（以下简称新华装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日作出（2019）宁0425民初1553号民事判决。杨某1不服，向宁夏回族自治区固原市中级人民法院提起上诉。2020年3月23日，宁夏回族自治区固原市中级人民法院作出（2020）宁04民终93号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨某1与被告新华装饰公司管理人宁夏合天律师事务所的委托诉讼代理人王海燕、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某1向本院提出诉讼请求：确认位于彭阳县“茹河大酒店”第三层10号商品房所有权归杨某1所有，要求新华装饰公司协助办理房屋产权登记证书。事实和理由：2010年10月24日，杨某1与新华装饰公司签订商品房买卖合同，约定以550000元购买新华装饰公司开发的“茹河大酒店”一楼10号商品房。杨某1付清房款后，新华装饰公司交付了房屋。合同第九条约定，新华装饰公司应在房屋交付后30日内为杨某1办理权属登记备案手续。房款付清后，新华装饰公司交付房屋（摊位）。后因新华装饰公司原因，房屋产权登记手续至今未能办理。2019年1月3日，彭阳法院作出新华装饰公司破产决定书，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，涉案房屋应属杨某1所有，不属于破产财产。本案在审理过程中，杨某1变更诉讼请求，要求新华装饰公司继续履行房屋买卖合同，并要求新华装饰公司协助办理房屋产权登记手续。杨某1向法庭提供的证据：商品房买卖合同复印件一份，证实新华装饰公司将其开发的“茹河大酒店”第一层第10号70.92平方米商品房以560000元卖给杨某1。收条复印件一张，证实2010年10月24日刘志升给杨某1出具550000元收条的事实。租赁合同二份，证实2014年4月1日杨某1将案涉营业房租赁给杨会兵一年；2015年9月16日，杨某1将案涉营业房租赁给李海波的事实。录音光盘一张，证实刘志升对杨某1买卖商品房予以认可的事实。新华装饰公司辩称，对杨某1提供的商品房买卖合同及收条复印件，因无原件，故不予质证。本院依职权调查高生旺笔录，证实杨某1和高生旺曾在新华装饰公司给刘志升打过工。2011年，高生旺担任公司财务总监，杨某1担任经理助理职务。刘志升和杨某1曾在高生旺办公室谈过购房款56万元的事，刘志升向杨某1催要剩余15万房款，高生旺当时还给调解过，让杨某1先给一部分，剩余的缓几天再给。在高生旺当面没有支付过现金。本院依法调取彭阳县不动产登记事务中心出具的刘志升房屋登记信息证明一份、三楼商铺图一份，证实刘志升名下有4处房屋登记信息，新华装饰公司名下有17处房屋登记信息；宁夏红阳实业集团有限责任公司和宁夏小额贷款有限公司名下无房屋登记信息。本院依法调取彭阳县市场监督管理局出具的企业信息查询单1份，证实彭阳县新华建筑集团装饰有限责任公司于1997年6月11日成立，法定代表人刘志升；股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%；2011年9月21日，该公司法定代表人变更登记为杨某2，居民身份证号码×××。股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%。本院依法调取彭阳县市场监督管理局出具的证明一份，证实茹河购物广场、红阳实业大酒店、茹河大酒店、彭阳县红阳楼饭店4家公司名称，未在彭阳辖区注册登记。本院依法调取宁夏回族自治区固原市中级人民法院于2017年2月6日作出的（2017）宁04民调2号、（2017）宁04民调3号、（2017）宁04民调4号民事调解书各一份，证实2015年9月22日、12月9日、2016年1月20日，宁夏红阳实业集团有限责任公司向中国建设银行股份有限公司固原分行贷款，新华装饰公司将涉案房屋占用范围内的土地使用权（彭土国用[2007]620125号土地使用权）抵押给建行固原分行。本院依法调取彭阳县人民法院2018年11月20日作出的（2018）宁0425破申2号民事裁定书，证实2018年11月5日新华装饰公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由向彭阳县人民法院申请重整，彭阳县人民法院裁定受理新华装饰公司的重整申请。本院依法调取彭阳县人民法院2019年1月3日作出的（2019）宁0425破1-1号决定书，证实彭阳县人民法院指定宁夏合天律师事务所担任新华装饰公司管理人，明确管理人接管债务人财产、印章、账簿、文书等9项职责。本院依法调取彭阳县人民法院2019年10月10日作出的（2019）宁0425破1-2号裁定书，证实彭阳县人民法院裁定终止新华装饰公司重整程序，宣告新华装饰公司破产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的陈述及本院经合议确认的证据能够证明如下事实：2010年10月24日，杨某1与新华装饰公司签订商品房买卖合同，约定以560000元购买新华装饰公司开发的“茹河大酒店”第一层10号商品房。合同第九条约定，新华装饰公司（甲方）应在房屋交付使用后三十日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因新华装饰公司原因，杨某1（乙方）无法取得房屋相关证书的，杨某1（乙方）有权退房，自杨某1（乙方）提出退房之日起三十日内将已交房款退还给杨某1（乙方），并按已交房款同期银行利率四倍的利率，赔偿杨某1（乙方）的损失；杨某1（乙方）不退房的，新华装饰公司（甲方）按已付房屋价款的10%向杨某1（乙方）支付违约金。签订合同当日，刘志升出具“今收到杨某1交来房款550000元，大写伍拾伍万元整，刘志升”的收条一张，新华装饰公司遂交付了房屋。2011年杨某1给刘志升担任过经理助理职务期间，双方因56万元购房款及刘志升向杨某1催要剩余15万房款事宜经他人调解过。本案在审理过程中，杨某1称红阳大酒店工程建设前后，刘志升多次借杨某1及亲戚现金503500多元，红阳大酒店盖成后，刘志升就给杨某1出具一张550000元的收条，现收条原件已丢失。同时查明，彭阳县新华建筑集团装饰有限责任公司于1997年6月11日成立，法定代表人刘志升；股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%；2011年9月21日，该公司法定代表人变更登记为杨某2，居民身份证号码×××。股东刘志升出资916万元，出资比例91.6%，股东刘志君出资84万元，出资比例8.4%。另查明，2015年9月22日、12月9日、2016年1月20日，宁夏红阳实业集团有限责任公司向中国建设银行股份有限公司固原分行贷款，新华装饰公司将涉案房屋占用范围内的土地使用权（彭土国用[2007]620125号土地使用权）抵押给建行固原分行。对该抵押信息，新华装饰公司及其法定代表人、主要出资人刘志升并未以合理方式告知杨某1。另查明，2018年11月5日，新华装饰公司以不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由申请重整。2018年11月20日，彭阳县人民法院作出（2018）宁0425破申2号民事裁定，受理新华装饰公司的重整申请。2019年1月3日，彭阳县人民法院作出（2019）宁0425破1-1号决定，指定宁夏合天律师事务所担任新华装饰公司管理人，明确管理人接管债务人财产、印章、账簿、文书等职责。2019年10月10日，彭阳县人民法院作出（2019）宁0425破1-2号裁定，终止新华装饰公司重整程序，宣告新华装饰公司破产。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。杨某1与新华装饰公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同，当事人应依约履行。从本案查明的事实来看，杨某1虽然提供了合同及收条复印件，但从高生旺证言、杨某1提供的出租合同及杨某1与刘志升录音等证据来看，各证据之间存在一定联系，且与本案案件事实存在一定的关联程度。这种联系和关联程度主要表现在：一是杨某1事实上实际控制、占有案涉房屋；二是杨某1对案涉房屋予以出租并获得收益；三是刘志升与杨某1因56万元购房款及刘志升向杨某1催要剩余15万房款事宜经他人调解过；四是合同和收条复印件的存在；五是通话录音中，刘志升对杨某1购房予以承认。综合以上事实和证据，可以认定杨某1以560000元购买新华装饰公司开发的“茹河大酒店”第一层10号商品房以及杨某1支付房款、刘志升出具收条的事实。故对杨某1提供的商品房买卖合同、收条复印件予以认定。刘志升作为新华装饰公司的法定代表人、实际控制人和主要控股股东在合同上签名以及收取房款、出具收条等行为，属于以新华装饰公司名义从事的民事活动，属于刘志升履行新华装饰公司职务的行为。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”因此，新华装饰公司应当对其法定代表人刘志升以新华装饰公司名义从事的民事活动承担责任。新华装饰公司未按照合同约定的期限办理房屋产权登记，致杨某1至今未取得案涉房屋产权证书，新华装饰公司对此应依法承担违约责任。新华装饰公司应继续履行合同，协助杨某1办理房屋产权登记手续。故对杨某1的诉讼请求，本院予以支持。杨某1认可10000元房款未付，或者新华装饰公司认为杨某1未付房款超过该数额的，可另行主张权利。杨某1占有案涉房屋期间，新华装饰公司及其主要控股股东、实际控制人刘志升未以合理方式告知杨某1已将案涉房屋占用范围内的土地使用权用于抵押贷款等重大信息，且在新华装饰公司申请重整未果后进入破产程序，但均属于其公司在抵押、破产方面的民事行为，与杨某1并无法律上的因果关系，因此该民事行为并不能有效对抗杨某1享有的物权期待权以及新华装饰公司继续履行合同义务后物权实现的可能。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司于本判决生效之日起一个月内继续履行与杨某1签订的合同，即协助杨某1办理房屋产权登记手续。案件受理费100元，由被告彭阳县建筑集团新华装饰有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 高俊龙人民陪审员 马东颖人民陪审员 夏 锟 二〇二〇年九月二十九日（法官助理 何志芳书记员 刘丽霞附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。