广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38138号原告：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛**南教学楼**，统一社会信用代码91440101080359311P。负责人：许涛。委托代理人：周建森、苏畅，分别系广东经纶律师事务所律师、实习律师。被告：广州市美格文化旅游有限公司，住所地广州，住所地广州市天河区黄埔大道**花城汇负**（部位：西侧区域**铺信用代码91440106732974361H。法定代表人：马志凯，总经理。被告：马志凯，男，1971年7月29日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托代理人：刘婷，系广东安华理达律师事务所律师。原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投公司）诉被告广州市美格文化旅游有限公司（以下简称美格公司）、马志凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托代理人周建森，被告美格公司、王志凯的共同委托代理人刘婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司诉称：2017年3月11日，两被告与原告签订《花城汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定被告美格公司承租商铺，被告马志凯作为连带责任保证人。此后，被告美格公司拖欠租金及物业管理费，被告美格公司应依约清偿费用并支付相应的违约金，被告马志凯则应承担连带清偿责任；另原告保留合同约定的租赁合同解除权。故请求法院判令：1、被告美格公司向原告支付拖欠的2019年9月1日至2019年11月30日的租金401436元；2、被告美格公司向原告支付拖欠的2019年9月1日至2019年11月30日的综合管理费106200元；3、被告美格公司向原告支付逾期支付租金的违约金（以每月拖欠的租金为本金，按每日千分之一的标准，分别自当月8日起计至实际付清之日止）；4、被告美格公司向原告支付逾期支付综合管理费的违约金（以每月欠付的综合管理费为本金，按每日千分之一的标准，分别自当月8日起计至实际付清之日止）；5、被告马志凯对上述第1-4项被告美格公司应付的款项承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告美格公司、马志凯承担。被告美格公司、马志凯辩称：1、原告要求两被告支付逾期支付租金、管理费的违约金没有合同依据，《租赁合同》并未约定逾期支付租金、管理费需要支付违约金。2、退一步讲，即使原告有权主张违约金，原告主张的违约金计付标准也远远超过了原告的实际损失，应调整为中国人民银行同期贷款利率的标准。3、原告向被告收取水电费周转金于法无据，因此，原告已收取的水电周转金应用于抵扣租金。4、被告迟延支付租金、管理费是因为原告未依约向被告开具租金发票，原告至今仍有数百万元的租金发票未向被告开具。5、商铺是否为合法建筑，原告是否受商铺产权人委托出租，租赁合同是否合法有效，法院应予审查。经审理查明：美格公司于2018年7月3日经工商部门核准由广州市天南地北国际旅行社有限公司变更为现名。2017年7月3日前，城投公司（甲方）与美格公司（乙方）、马志凯（丙方/保证人）签订《租赁合同》，约定：甲方对商铺享有合法的出租权，甲方将广州市天河区黄埔大道西74号花城广场花城汇北区1065号商铺（以下简称涉案商铺）按现状出租给乙方，计租面积为295平方米；乙方经营范围为商务服务业。（第三条）租赁期限自商铺交付之日起连续计57个月零16天，即2017年3月11日至2021年12月26日。（第四条）首年每月定额租金为123900元，每一租赁年均进行租金递增，其中2018年3月11日至2019年3月10日每月租金为123900元，2019年3月11日至2020年3月10日每月租金为133812元；租金按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账号缴交当月定额租金给甲方；乙方须按本合同约定的金额、时间、方式向甲方交纳租金，如果交费期限最后一天为法定节假日，乙方应当于法定节假日后的第一个工作日前交付租金；综合管理费每月金额为35400元；综合管理费按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账号缴交当月综合管理费给甲方。（第五条）在签订本合同时，乙方须向甲方支付租金保证金247800元、综合管理费保证金70800元、水电周转金35400元，水电周转金作为乙方使用涉案商铺所产生水电费的担保。（第六条）商场服务管理方面的约定。（第12.3条）乙方未按本合同第五条、第六条的约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金，逾期超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电、供水、供冷、供气等强制措施，逾期超过十四天，甲方有权解除合同，乙方所交的所有的履约保证金不予退还……（第十三条）丙方作为乙方履行本合同的保证人，保证乙方按时适当地履行合同约定的义务和责任，并愿意向甲方承担连带责任，丙方保证担保的范围包括：乙方所欠费用的本金、利息、逾期违约利息、罚息、费用、违约金、赔偿金、其他应付款项和甲方实现各项债权所发生的一切费用，丙方所承担的是延续性连带责任保证，自本合同签订之日起生效，保证期间直至本合同项下的全部债务履行期届满之日起两年等。城投公司称《租赁合同》第12.3条中约定的“第五条、第六条”是笔误，双方的真实意思表示应当是“第四条、第五条”。美格公司、马志凯回应称城投公司对此应提交证据予以证实；美格公司确实存在延付租金及管理费的事实，但城投公司从未明确要求收取美格公司的逾期付款违约金。对此，城投公司称其在2018年3月至2019年3月向美格公司发送的催缴欠费通知中已多次要求美格公司支付逾期支付租金、管理费的违约金，城投公司还提交了数份《关于限期付清租金及综合管理费否则采取一切必要的管控措施的通知》（仅2018年7月6日、2018年10月29日、2019年1月11日、2019年1月25日的通知空白处显示有个人的签收记录）、《会议纪要》及两份《会议签到表》（显示美格公司的“王为”在2018年4月9日及12月4日参加了关于美格公司缴费的专题会议）予以证实。经质证，美格公司、马志凯对上述证据的真实性均不予确认，因无美格公司的公章或授权代表的签名，且基于美格公司已停止营业，所有员工均已离职，上述文件中的签名是否真实已无法核实；且就部分《会议纪要》及催缴欠费通知的内容来看，并未明确要求美格公司支付违约金；且在美格公司后续支付费用过程中，城投公司从未抵扣违约金，可见城投公司并无要求美格公司支付违约金的意思表示。又，城投公司提交了《拖欠租金、违约金明细》，主张美格公司缴租情况如下：1、应于2017年6月7日前支付2017年6月11日至6月30日的租金82600元，应于每月7日前支付2017年7月至9月每月的租金123900元，应于2017年10月9日前支付2017年10月的租金123900元，应于每月7日前支付2017年11月至12月每月的租金123900元，但美格公司直至2017年12月22日才支付上述租金。2、应于每月7日前支付2018年1月至3月每月的租金123900元，应于2018年4月8日前支付2018年4月的租金123900元，但美格公司直至2018年5月22日才支付上述租金；3、应于每月7日前支付2018年5月、6月每月的租金123900元，但美格公司直至2018年12月10日才支付上述租金；4、应于2018年7月7日前支付2018年7月的租金123900元，但美格公司直至2019年2月18日才支付上述租金；5、应于每月7日前支付2018年8月、9月每月的租金123900元，但美格公司直至2019年5月7日才支付上述租金；6、应于每月7日前支付2018年10月至2019年1月每月的租金123900元，但美格公司直至2019年5月31日才支付上述租金；7、应于每月7日前支付2019年2月的租金123900元、3月的租金130614.58元，但美格公司直至2019年6月18日才支付上述租金；8、应于2019年4月7日前支付2019年4月的租金133812元，但美格公司直至2019年6月26日才支付上述租金；9、应于2019年5月7日前支付2019年5月的租金133812元，但美格公司直至2019年7月1日才支付上述租金；10、应于2019年6月7日前支付2019年6月的租金133812元，但美格公司直至2019年8月15日才支付上述租金；11、应于2019年7月7日前支付2019年7月的租金133812元，但美格公司直至2019年9月17日才支付上述租金；12、应于2019年8月7日前支付2019年8月的租金133812元，但美格公司直至2019年10月8日才支付上述租金；13、应于2019年9月7日前支付2019年9月的租金133812元，应于2019年10月8日前支付2019年10月的租金133812元，应于2019年11月7日前支付2019年11月的租金133812元，但美格公司至今未付上述租金合计401436元。经质证，美格公司、马志凯对上述缴租情况予以确认。此外，城投公司提交了《拖欠管理费、违约金明细》，主张美格公司缴管理费情况如下：1、应于2017年3月7日前支付2017年3月11日至3月31日的综合管理费23980.65元，应于每月7日前支付2017年4月至9月每月的综合管理费35400元，应于2017年10月9日前支付2017年10月的综合管理费35400元，应于每月7日前支付2017年11月至12月每月的综合管理费35400元，但美格公司直至2017年12月22日才支付上述管理费费；2、应于每月7日前支付2018年1月至3月每月的综合管理费35400元，应于2018年4月8日前支付2018年4月的综合管理费35400元，但美格公司直至2018年5月22日才支付上述管理费；3、应于2018年5月7日前支付2018年5月的综合管理费35400元，但美格公司直至2018年12月10日才支付上述管理费；4、应于每月7日前支付2016年6月、7月每月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年2月18日才支付上述管理费；5、应于每月7日前支付2018年8月、9月每月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年5月7日才支付上述管理费；6、应于每月7日前支付2018年10月至2019年2月每月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年5月31日才支付上述管理费；7、应于2019年3月7日前支付2019年3月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年6月18日才支付上述管理费；8、应于每月7日前支付2019年4月、5月每月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年7月1日才支付上述管理费；9、应于2019年6月7日前支付2019年6月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年8月15日才支付上述管理费；10、应于2019年7月7日前支付2019年7月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年9月17日才支付上述管理费；11、应于2019年8月7日前支付2019年8月的综合管理费35400元，但美格公司直至2019年10月8日才支付上述管理费；12、应于2019年9月7日前支付2019年9月的综合管理费35400元，应于2019年10月8日前支付2019年10月的综合管理费35400元，应于2019年11月7日前支付2019年11月的综合管理费35400元，但美格公司至今未付上述管理费合计106200元。经质证，美格公司、马志凯对上述缴管理费情况予以确认。另，城投公司提交了《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》、《建设管理专用合同》、《建设用地批准书》、《关于花城汇商铺租赁的确认函》、《建设工程规划许可证》等证据用于证明涉案商铺经合法报建、具备商业用途以及城投公司有权出租涉案商铺。经质证，美格公司、马志凯称其无法核实上述证据的真实性。本院认为：城投公司已举证证明涉案商铺取得规划许可且城投公司具备出租权，城投公司与美格公司、马志凯签订的《租赁合同》应属有效合同，双方应依约履行。美格公司承租涉案商铺，应依约向城投公司支付租金及综合管理费。美格公司确认欠付城投公司涉案商铺2019年9月1日至2019年11月30日的租金401436元、综合管理费106200元，故城投公司诉请美格公司支付上述租金、综合管理费，具有事实及合同依据，本院予以支持。关于逾期支付租金、综合管理费的违约金，美格公司、马志凯抗辩称城投公司主张上述违约金缺乏合同依据。本院认为，虽《租赁合同》第12.3条约定的是“未按第五条、第六条约定支付费用的”应当支付违约金，但由于《租赁合同》第六条并无支付费用的约定，综合考虑市场交易惯例，本院合理采信城投公司的主张即第12.3条存在笔误，应为“未按第四条、第五条约定支付费用的”应当支付违约金。故在美格公司确存在逾期付款事实的情况下，城投公司有权根据《租赁合同》第四条及第12.3条的约定要求美格公司支付逾期付款违约金。因前述条款约定租金、综合管理费均应在每月7日前支付，城投公司主张分别以每月欠付的租金、综合管理费为本金，自当月8日（如果租金的交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。至于违约金标准，美格公司抗辩违约金过高，结合本案案情，从公平合理原则出发，本院酌情将违约金标准调整为计至2019年8月19日参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，自2019年8月20日起则参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。美格公司有关以水电周转金抵扣欠费，以及其迟延支付租金、综合管理费是因为城投公司未按约定向其交付发票的抗辩意见，因缺乏合同依据，本院均不予采纳。又，《租赁合同》明确约定马志凯作为租赁合同的保证人承担连带责任，城投公司现主张马志凯对美格公司的上述付款义务承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市美格文化旅游有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金401436元及逾期支付前述款项的违约金【以每月所欠租金为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，分别自当月8日（如果交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至实际清偿之日止；上述违约金均以不超过本金为限】。二、被告广州市美格文化旅游有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2019年9月1日至2019年11月30日的综合管理费106200元及逾期支付前述款项的违约金(以每月所欠综合管理费为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，分别自当月8日起算，计至实际清偿之日止；上述违约金均以不超过本金为限)。三、被告广州市美格文化旅游有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2017年6月11日至2019年8月31日租金的违约金[以每月所欠租金为本金，分别自当月8日（如果交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至实际清偿之日止；其中违约金计至2019年8月19日参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，违约金自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；上述违约金均以不超过本金为限；每月欠缴金额及实际清偿之日参见判决书后附件一《拖欠租金、违约金明细》]。四、被告广州市美格文化旅游有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2017年3月11日至2019年8月31日综合管理费的违约金(以每月所欠综合管理费为本金，分别自当月8日起算，计至实际清偿之日止；其中违约金计至2019年8月19日参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，违约金自2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；上述违约金均以不超过本金为限；每月欠缴金额及实际清偿之日参见判决书后附件二《拖欠管理费、违约金明细》)。五、被告马志凯对被告广州市美格文化旅游有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。六、驳回原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14702元，由原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司负担6660元，被告广州市美格文化旅游有限公司、马志凯负担8042元；保全费4985元，由原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司负担1404元，被告广州市美格文化旅游有限公司、马志凯负担3581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  黎婉玲人民陪审员  张丹丹二〇二〇年九月三十日书 记 员  邱莉晶喻珺