东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0503民初1046号原告：黄建红，女，1968年11月19日出生，汉族，胜利油田河口采油厂工艺研究所退休职工，现住东营市河口区。委托诉讼代理人：陈新利，北京市盈科（东营）律师事务所律师。被告：胡明哲，女，1982年10月12日出生，汉族，东营市河口区人，现住东营市河口区。委托诉讼代理人：陈藤，山东恒源盛律师事务所律师。原告黄建红与被告胡明哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建红及其委托诉讼代理人陈新利，被告胡明哲及其委托诉讼代理人陈藤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄建红向本院提出诉讼请求：1．请求判令将位于河口区的房产确认为黄建红所有；2．请求判令胡明哲将上述房屋返还给黄建红，黄建红将100000元购房款返还给胡明哲；3．由胡明哲承担该案的诉讼费用。事实和理由：涉案房屋系黄建红个人财产，2018年11月份左右，黄建红在与巾帼家政工作人员商量出租房屋事宜的过程中，家政工作人员多次向黄建红说签了合同后可以向油田外部人员出卖，在房产中介的极力劝说下，2018年12月7日，黄建红与胡明哲签订了《房屋买卖合同》，双方按合同约定各自履行了相应的义务，但由于涉案房屋系油田内部房屋只能内部交易，不能向油田外部人员出卖，所以，涉案房屋在油田内部登记的户主系黄建红，该房在油田内部不能过户。大约在2019年年底，黄建红的工作单位通知黄建红涉案房屋将拆迁，黄建红找胡明哲协商收回所卖房屋，胡明哲不同意，双方形成争议。黄建红认为，首先，根据《物权法》第六条、第九条规定，涉案房屋属于不动产，不动产的物权的变动以登记为准，本案中，双方虽然签订了《房屋买卖合同》，但并没有登记，因此，物权没有发生变动；其次，涉案房屋为油田内部房屋，该房屋仅能在油田内部进行交易并在油田内部登记，胡明哲为油田外部人员，不具有购房资格，双方的买卖行为不仅在政府登记机构不能登记，在油田内部登记部门也不能进行登记，说明涉案房屋属禁止流通物，或者说在特定的主体间是禁止流通物，禁止流通物不能成为买卖合同的标的，买卖禁止流通物的买卖合同无效，因此，黄建红与胡明哲签订的《房屋买卖合同》无效；最后，即使黄建红与胡明哲签订的《房屋买卖合同》成立并生效，根据《物权法》中不动产物权变动合同的效力与不动产物权变动的效力相区别的规定，涉案房屋因物权没有变动还是属于黄建红所有，因此，胡明哲应将涉案房屋归还黄建红，现黄建红诉至法院，望判如所请。胡明哲辩称，黄建红与胡明哲之间的《房屋买卖合同》系双方自愿签订，真实有效，且黄建红的出售是在中介的介绍下自愿发生的买卖行为，虽房屋现在不能过户，但协议有约定，在条件成熟时，黄建红有配合胡明哲过户的义务；涉案房屋黄建红承诺因房屋产生的任何收益归胡明哲，与黄建红无关，双方的买卖合同对此也有明确的约定；现胡明哲已经实际入住，且购买房屋后产生了大量的装修费用，对此，如果黄建红诉讼请求得到支持，那么应当赔偿胡明哲的装修及违约金。本院经审理认定事实如下：2018年12月7日，黄建红作为出售方（甲方），胡明哲作为买受方（乙方）、贾秉琴作为见证人（丙方），在巾帼真诚家政签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条合同标的。经协商，乙方同意购买，甲方同意出售甲方所有的位于河口区，建筑面积53平方米。第二条标的价格。本房屋买卖按套计价（标的房产附属的地下室，视为本房屋产权不可分割的一部分，不再另行计价）总价为人民币￥100000.00元，大写壹拾万元整。第三条付款方式。2018年12月7日乙方付清全款，甲方1日之内腾房并将钥匙和甲方持有的本房产所有证件交由乙方保管。第四条双方的权利及义务。1、甲方保证该房屋所有权无争议，并在本合同生效前后，双方及双方所有家庭成员认同本房产买卖关系成立。2、甲方确保该房在腾房前，水电气暖物业等无欠款（若有，甲方承担）。乙方权利及义务。1、乙方应按协议约定及时交纳房屋足额价款。2、甲方交钥匙后，房屋的一切费用由乙方自理。第五条产权及过户。1、根据河口目前的房产政策，油田（甲方）地方（乙方）无法直接过户，产权暂时在甲方名下保留，但不排斥乙方对该房屋的实际拥有权。本合同生效后，甲方把本标的房的实际拥有权全部让渡给乙方（包含该房屋以后的拆迁补偿及福利等）。如以后油田房产政策有变本房产完全服从政策。2、本合同生效后，乙方对该房屋有完整的管理权，此后若产生的任何费用及纠纷责任由乙方承担。3、此后若本地政策允许过户时，双方有义务积极配合办理过户手续，费用由乙方承担。双方不得以任何理由拖延，任何一方拖延超过45天，视为违约。第六条其他约定事项。1、本楼房出售前经双方共同核实无任何抵押及出租等相关问题。如有抵押或出租问题属于甲方违约，甲方应负全部责任。2、本合同长期有效。甲乙双方经一人签字即代表全家人的真实意思，不得因姓氏及家庭成员变更而影响本合同的效力，否则按违约处理。3、该房屋在未办理房产证的情况下，乙方若将该房屋转售他人甲方必须配合乙方办理相关的房屋买卖手续。4、未尽事宜，双方协商解决，并签订与本合同等效的补充协议。5、乙方承担中介费3000元整。第七条违约责任。有下列情况的视为违约：双方不能履行前述条款的；双方在交易过程中有欺诈行为的。若甲方违约，赔偿乙方当时同等价值房产一套（或折算现金）。若乙方违约，甲方有权收回该房产且房款不退。定金期间乙方违约自动放弃定金，甲方违约双倍退还定金。如该房产没过户且价值不变的情况，甲方违约双倍退还房款及其他相关费用，乙方违约自动放弃，房款不退。第八条合同生效。本合同一式三份，效力平等，甲乙丙各执一份，自签订之日起生效。第九条争议解决。发生争议，甲乙双方应当公平友好协商解决；协商不成，通过仲裁或诉讼的方式解决，本合同见证人必须陪同出庭，公道作证。”同日，胡明哲将购房款100000元支付给黄建红，黄建红向胡明哲出具收到条一张，内容为：今收到河乐小区3号楼西单元二楼西户购房款100000元。收款人：黄建红见证人：贾秉琴2018年12月7号。黄建红将涉案房屋交付给胡明哲后，由胡明哲居住使用至今。庭审中，黄建红主张因眼花在签订买卖合同时看不清合同条款内容，在合同上签字后中介机构向其解释的合同内容，但对于涉案房屋将来有可能获得的拆迁补偿款归胡明哲所有以及协助胡明哲办理过户的合同义务，并未表示同意，但从胡明哲提交的视频来看，黄建红明确表示同意协助胡明哲办理过户义务，房屋拆迁补偿款归胡明哲所有，只是在提到10年或20年以后涉案房屋仍未能办理过户，胡明哲处分房屋需要黄建红协助时，其表示以后再说。本院认为，黄建红与胡明哲在平等自愿、协商一致基础上签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。涉案房屋系油田房屋，暂不能办理房屋产权变更登记，但不能据此认定双方买卖标的物为限制流通物，双方签订的《房屋买卖合同》无效。不动产登记是物权公示原则，而不是权利来源，不动产物权变动的权利来源是当事人设立或转让物权的真实意愿。本案中，从双方签订及实际履行《房屋买卖合同》的情况来看，双方的真实意思为黄建红转让涉案房屋的所有权于胡明哲，胡明哲向黄建红支付对价取得涉案房屋的所有权，并且实际上胡明哲已经依据《房屋买卖合同》占有、使用了涉案房屋，其对涉案房屋享有的处分权在合同中也进行了明确约定。黄建红作为完全民事行为能力人，完全能够理解其在合同上签名即表示其同意受合同条款约束的法律后果，故对黄建红有关合同内容并非其真实意思表示的主张不予采信。现黄建红主张其为涉案房屋的所有权人证据不足，理由不充分，本院不予支持，基于上述理由，对其返还房屋的诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回黄建红的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由黄建红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  孟凡梅二〇二〇年九月十四日法官助理陈圆圆书记员裴常玉