山西省平遥县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0728民初1186号 原告:平遥光大房地产开发有限公司。 法定代表人:乔光明。 委托诉讼代理人：王**文。 委托诉讼代理人：赵杰。 被告:刘金仙。 被告:王冕。 原告平遥光大房地产开发有限公司诉被告刘金仙、王冕商品房销售合同一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告平遥光大房地产开发有限公司之委托诉讼代理人王**文、赵杰、被告王冕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告平遥光大房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令两被告支付原告违约金45554.1元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告平遥光大房地产开发有限公司与被告二人于2016年5月4日签订了《商品房买卖合同》,约定两被告购买平遥县房屋一套,房屋总价款455541元。合同第六条及附件四《合同补充协议》中约定:“买受人除首付款145541元以外的剩余310000元采用个人住房银行按揭贷款的方式支付,如因买受人个人原因导致贷款银行未能成功发放贷款（或降低贷款额度时）,买受人应于贷款银行作出审批决定之日起15日内将除首付款以外的剩余房款一次性支付给出卖人。如不能按期缴付视为买受人逾期付款,双方依《商品房买卖合同》第七条规定执行。”合同第七条约定:“逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”两被告2016年4月8日交付首期房款145541元后,一直未按合同约定办理购房贷款,原告多次联系支付剩余房款,被告方一直推诿拒付,2020年7月15日,被告刘金仙明知其无法办理贷款,撬开合同所涉房屋房门,砸坏房内主体墙面,撒泼拒付剩余房款 被告辩称，被告于2014年与原告签订了一份商品房买卖合同。定于2016年年底交房拿钥匙,为此,被告向原告交纳145441元房款,原告又于2016年4月8日与被告新签订了房屋买卖合同,原告也一直答应为被告办理按揭贷款,并在合同中定于2016年12月31日前将合同约定的房屋交付被告使用。然而由于原告的原因,不仅没有按期将房屋交付被告,而且迟迟不给被告办理银行按揭贷款,从而导致被告双双超过退休年龄无法办理银行按揭贷款为本案事实。基上事实,被告认为,在双方签订房屋买卖合同后,原告未能按期将房屋交付被告,由于原告的原因,导致被告双方引起过退休年龄,无法办理银行按揭贷款,显然是原告构成了违约,因此被告恳请人民法院驳回原告的诉讼请求,双方房屋买卖合同合法有效,并承担被告从2017年1月1日至现在的房屋租金48000元整,以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月4日，原告平遥光大房地产开发有限公司与被告刘金仙、王冕签订了商品房买卖合同，合同约定由被告购得原告开发建设的书林家园（A）块商住小区XXXX号房屋，层高2.98米，面积114.89平方米，其中套内建筑面积90.58平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积24.31平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3965.02元，总金额455541元整。买受人如未按本合同规定的时间付款,按逾期时间,分别处理。逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,合同继续履行；逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10.00%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十；出卖人应当在2016年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日双方签订补充协议，约定：乙方签定《商品房买卖合同》时,向甲方支付总购房款的31.95%,即人民币145541元整。除首付款以外的剩余房价金额为人民币310000元整,采用个人住房银行按揭贷款方式支付。买受人按揭贷款的,买受人须在签订《商品房买卖合同》10日内提供银行要求提供的全部个人资料,以及在后续按揭贷款手续办理过程中,买受人必须及时配合办理银行按揭贷款所需的各项手续；如因买受人个人原因导致贷款银行未能成功发放贷款(或降低贷款额度时),买受人应于贷款银行作出审批决定之日起15日内将除首付款以外的剩余房款一次性支付给出卖人。如不能按期缴付视为买受人逾期付款,双方依《商品房买卖合同》第七条规定执行。另查明，被告于2016年4月8日，支付了原告房款145541元。2018年8月2日，银行因被告贷款不符合条件而未审核批准贷款。原、被告因此形成纠纷。 本院认为，原告提起本次诉讼请求解除与被告签订的商品房买卖合同并支付双方所约定的解除合同的违约金，该两项诉讼请求从逻辑上具有内在的关联性，故判断该两项诉讼请求是否成立，主要的问题在于双方签订的合同应否解除，如应解除，被告自应依约承担解除合同后的违约责任。按照原告提供的证据，2018年8月2日，银行即因被告不符合条件而不予贷款，事实上被告已经不能按照补充协议约定的银行按揭方式支付剩余的31万元房款，按照补充协议约定，被告应当在15日内，也就是2018年8月18日以前将剩余的31万元房款一次性付给原告。双方所签订的商品房买卖合同第七条约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。据上述约定，至2018年9月17日，30日届满，原告即享有解除双方商品房买卖合同的权利。合同解除权从性质上是一种形成权，法律对合同解除权的期限作了明确的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。据上揭条文意旨，法律根据相对人亦就是本案被告是否催告而区分不同的解除期限。被告催告的，原告解除权行使的期限为三个月，被告未催告的，原告解除权行使的期限为解除权发生之日起一年。法律之所以规定较短的期限，主要原因是形成权的性质在于合同一方凭自己单方意思改变双方既存的法律关系，对对方当事人影响较大，规定较短的期限便于尽快督促当事人行使权利，稳定双方的民事法律关系。根据本案查明的事实，被告并未就合同可以解除向原告作出过催告，故原告行使解除权的期限应当为一年。自2018年9月17日起算。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除权的行使应当通知，通知到达对方时生效。但法律对通知的方式没有明确的规定，就本案而言，原告并未提供证据证实起诉前向被告发出过解除双方买卖合同的通知，原告提起诉讼后，被告收到起诉状之日应当认定为通知到达被告。经核实两被告于2020年7月21日，签收了起诉状，故原告解除合同的通知到达被告的日期为2020年7月21日，原告行使解除权已经超过了法律规定的一年的解除期限。解除期限性质上为除斥期间，不适用中断、中止、延长，一经超过，解除权即消灭。故原告提起本案诉讼，不符合法律规定。对原告的诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”。由此可见我国的民事诉讼法确立了处分原则，处分原则要求人民法院在审理民事案件过程中要围绕当事人的诉讼请求进行事实认定和适用法律，不得超过当事人的诉讼请求作出裁判。判决被告承担相应责任虽较符合一般民众的法感情，但人民法院不能藉此超越诉讼请求径行裁判，被告应承担的实际履行及实际履行情形下双方约定的逾期付款违约金责任因原告并未提出相关诉讼请求，本案不能处理，原告可依法另行起诉解决。至于被告所辩原告逾期交房造成其房屋租金损失一节，被告并未提出明确的反诉，本案不予处理。故依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定判决如下： 驳回原告平遥光大房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费469元由原告平遥光大房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审判员  刘春亮 二〇二〇年九月二十五日 书记员  赵 婧