上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初20435号原告(反诉被告)江边，男，1946年7月8日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)陈少勇，男，1969年6月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人马丽，女，1985年9月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈韵，上海市远东律师事务所律师。原告江边与被告陈少勇及反诉原告陈少勇与反诉被告江边房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)江边，被告(反诉原告)陈少勇的委托代理人马丽、陈韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江边诉称，经居间方上海易轩地产中介服务于2019年1月8日签订了《房地产租赁协议》,约定陈少勇租借上海市梅岭南路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)。租期为2019年1月10日起至2021年1月9日止,每月租金为人民币7000元(以下币种均为人民币),付款方式为付三押一。交房时，双方对设备进行试开试用验收后，签署了物业交割单。陈少勇于当日入住系争房屋。租赁期间，根据陈少勇的要求，江边请相关维修人员上门对燃气热水器、空调进行维修，并承诺二次维修费计483元由陈少勇先行垫付后同意在支付的水电煤费用中抵扣。后陈少勇又提出浴缸下水道和北阳台下水道堵塞，要求维修疏通，并提出加装纱窗要求，因下水道堵塞系陈少勇使用不当造成，及房屋交接时也并无纱窗，江边予以拒绝。之后，陈少勇以燃气热水器使用年限达十几年为由要求维修，实为置换燃气热水器。2019年7月13日，上门催讨租金时在系争房屋客厅内坐等20小时以上，并未见到陈少勇及其妻子使用燃气热水器时产生故障，且一切正常。江边要求陈少勇履行合同支付租金时，陈少勇总以种种理由拒付，陈少勇的违约行为严重伤害了江边的合法权益，故诉至法院,请求判令：1、陈少勇支付至2019年7月29日的水费100.05元、电费1027.53元，煤气费234元，有线电视84.33元，计1445.91元，扣除垫付的热水器维修费93元、空调维修390元，实欠费用962.91元；2、陈少勇支付2019年7月9日至同月29日的房屋租金，按照月租金7000元计算；3、陈少勇支付逾期支付房款的违约金；4、陈少勇支付的保证金7000元归江边所有；5、本案诉讼费由陈少勇承担。被告陈少勇辩称，同意江边提出的水、电、煤、有线电视费用，按实欠金额962.91元支付。也愿意支付2019年7月10日至同年7月29日的租金。因燃气热水器已超过8年的使用期限，且一直闻到煤气气味，提出更换要求时，江边只同意维修，后知燃气管道泄漏，经中介协调过也无果。因江边违约，且出租的系争房屋存在安全隐患，故不同意承担逾期支付房款违约金及保证金归江边所有，并提出反诉。反诉原告陈少勇诉称，合同签订后双方办理房屋交接时，已发现煤气灶因无法自身点火，改用打火枪点火。入住系争房屋后又发现厨房瓷砖莫名掉落，马桶抽水不畅、衣柜门不能关闭。因燃气热水器在使用中经常自动熄火，向江边提出检测维修后，专业检修人员上门检修后告知，设备已有11年，已超过8年使用年限，更换零部件已无法从根本上解决问题，应立即更换整机，但江边知晓后，以种种理由推脱不予更换。自2019年5月起，厨房间隐约有煤气味，多次交涉无果，后因煤气味加重，于7月1日向江边提出更换热水器要求，并维修煤气灶及破损家具，但江边未允。因江边的不作为影响了陈少勇家庭的正常生活，陈少勇只能拒付租金。7月13日，江边上门阻拦欲出门的陈少勇催讨租金，因陈少勇反映的问题未得到解决，双方产生纷争，陈少勇报警后，经协调也无果。但当晚回家后，却发现江边躺在系争房屋内的沙发上睡觉，并表示不付房租今晚就不离开，再次报警后调解未成，矛盾加剧。7月24日，为安全起见，陈少勇致电燃气公司要求上门检测，结果为燃气管道老化，用气管严重泄漏燃气，提出立即关闭总闸，未经整改不得再使用任何燃气设备，陈少勇将燃气公司的整改通知书发给江边后，无任何回音。因江边未提供安全适合居住的房屋，且对屋内的设备未及时维修，其行为已构成违约，特提起反诉，请求判令江边双倍退还保证金14000元。反诉被告江边辩称，热水器虽超过8年使用年限，但无强制性报废更换规定，且热水器能正常使用，第一次上门维修费用中有上门费60元，调试费33元，无零件更换修理费用，并不存在问题，保证金是保证设备完整。2019年7月13日晚，上门催讨租金时，待在系争房屋内察看陈少勇及其妻子能正常使用热水器，使用中并未发生自动熄火。陈少勇曾于2019年3月表示不愿继续租赁系争房屋，在其搬走后，本人试用热水器时，均为正常，对陈少勇的反诉请求应予驳回。经审理查明，经由上海易轩房地产策划有限公司居间服务，2019年1月8日江边(甲方)与陈少勇(乙方)签订了《房地产租赁协议》,该合同约定由乙方租借甲方的系争房屋。租期为2019年1月10日起至2021年1月9日止,甲方应于同年1月8日将物业准备好，以便乙方验收所承租房屋。月租金7000元,付款方式付三押一。签订合同时，乙方支付租金和保证金计28000元。乙方于每下期房租到期前，提前10日向甲方缴交租金。在甲、乙双方的权利与义务中约定，甲方保证该物业产权清楚，并符合出租物业使用要求。违约责任中约定，乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达到10日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止合同。双方还签署了物业交割单，交割单中载明乙方现已对该物业及其设施进行了验收，并收到钥匙。陈少勇入住系争房屋后，发现燃气热水器使用年限已超过8年，且使用中时常有故障，存在安全问题，并有燃气泄漏情况与江边交涉未果后，双方矛盾加剧，陈少勇以此拒付租金。2019年7月20日，江边诉至法院，请求判决支持如其诉请。同月24日，陈少勇致电燃气公司要求上门检测，后经检测用气管存在严重泄漏情况，已立即关闭总闸，未经整改暂停用气。江边收到陈少勇转交整改通知书后，也未妥善处理。在诉前调解中，双方同意先行办理退房手续，2019年7月29日江边、陈少勇签署了物业交割单。2019年11月，陈少勇则提起反诉。诉讼期间，江边提供了2018年11月18日，燃气公司曾对系争房屋的燃气安全情况进检查后向江边送达《告知书》，《告知书》的建议整改内容中记载：用气管道为“暗管”；燃气灶前阀门“失效”；燃气灶前连接“老化”。予以证明不存在泄漏燃气情况。庭审中，江边认为，同意租金自2019年7月10日起算。双方虽签署了房屋交割单，但并不能同意解约，双方应继续履行合同，现陈少勇逾期缴纳租金，属于违约行为，应承担违约责任，其保证金予以没收。陈少勇认为，2019年7月29日已办理了房屋交接手续，租赁关系应已解除。江边对保证金之说不实，依合同约定，出租方违约，承租人可要求双倍返还保证金。根据江边提供的2018年11月12日的检测报告，在交房前已存在安全隐患，但江边未及时告知承租人，也未尽维修义务，其行为已构成违约在先，应当承担违约责任。双方约定的违约金标准过高，且陈少勇也不愿意支付。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，江边与陈少勇关于系争房屋签订的《房地产租赁协议》应是双方的真实意思表示，协议应为有效。根据法律规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。现有证据已足以证明系争房屋厨房内的因燃气管道泄漏，存在安全隐患，且燃气热水器严重超使用年限，作为出租人江边负有义务保障承租人的安全使用。本诉中，陈少勇以系争房屋存在安全隐患且向江边提出适当请求后遭拒并以此为由，拒付租金，显然合理，租赁双方并不构成违约，江边提起诉讼后，双方同意先行办理退房，显然事实上已解除了租赁协议，且双方签署的房屋交割单日应认定为合同解除日。基于合同的解除，保证金应予返还，并结清租赁期的相关费用，现双方对实欠费用962.91元及2019年7月10日至同月29日的租金不持异议，本院予以准许。因江边没收保证金之请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同理，对陈少勇要求双倍退还保证金之请求，本院也难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告江边与被告陈少勇签订的《房地产租赁协议》于2019年7月29日解除；二、被告陈少勇应于本判决生效之日起十日内支付给原告江边人民币962.91元；三、被告陈少勇应于本判决生效之日起十日内支付给原告江边2019年7月10日至同月29日的租金(按月租金人民币7000元标准计算)；四、对原告江边其余之诉讼请求，不予支持；五、反诉被告江边应于本判决生效之日起十日内退还给反诉原告陈少勇保证金人民币7000元；六、对反诉原告陈少勇其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由原告江边负担人民币12.50元，由被告陈少勇负担人民币12.50元。本案反诉受理费人民币75元，由反诉原告陈少勇负担人民币37.50元，由反诉被告江边负担人民币37.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇二〇年九月四日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。