河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初9908号原告买买提依明·托合提，男，维吾尔族，1990年11月6日出生，住郑州市金水区。委托代理人方丹丹，河南论衡律师事务所律师。被告赵玉龙，男，汉族，1989年2月15日出生，住郑州市金水区。委托代理人杨佳楠、吴继龙（实习），河南博夏律师事务所律师。被告郑州市吾宅房地产营销策划有限公司，住所地郑州市市辖区郑东新区金水东路**中凯华府**楼**附**。法定代表人刘宪福。原告买买提依明·托合提诉被告赵玉龙、郑州市吾宅房地产营销策划有限公司（以下简称吾宅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告买买提依明·托合提及其委托代理人方丹丹、被告赵玉龙委托代理人杨佳楠、吴继龙到庭参加诉讼，被告郑州市吾宅房地产营销策划有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告赵玉龙于2019年10月11日在吾宅公司签订了编号为100004450545的《房屋买卖业务签订文件合订本》，双方约定被告赵玉龙将位于郑州市××区××大道××楼××号该房产出售给原告，房屋所有权证号为：郑房权字第**，签约当日原告支付给被告赵玉龙定金50000元，支付给郑州吾宅房地产营销策划有限公司贷款服务费、过户服务费、居间代理费共计10590元，并写下欠条，剩余居间服务费（即佣金）于房产过户后交付。原告于2019年10月23日支付房产评估费3810元。2019年12月20日，原告、赵玉龙、吾宅公司签订《买卖房屋借款协议》，原告出借被告赵玉龙310000元用于房产解押，并约定了违约条款。原告于2019年12月20日将首付款310000（即房产解押款）支付给赵玉龙，于2020年3月2日支付给被告赵玉龙物业交割保证金10000元。至今，被告多次违约不肯配合办理该房产的抵押注销手续及网签手续，已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法裁判。诉讼请求：1、解除房屋买卖合同。2、判令被告赵玉龙双倍赔偿房款定金100000元及利息（自2019年10月11日起至实际退款日止，以年利率6%计算）。3、判令被告赔偿原告支付给吾宅公司的贷款服务费、过户服务费、居间代理费共计10590元及利息（自2019年10月11日起至实际退款日止，以年利率6%计算）。4、判令原告尚欠吾宅公司的居间代理费（佣金）由被告承担。5、判令被告赵玉龙赔偿原告房产评估费3810元及利息（2019年10月23日起至实际退款日止，以年利率6%计算）。6、判令被告赵玉龙退还首付款310000元（即房产解押款）及利息（自2019年12月20日起至实际退款日止，以年利率6%计算），并支付违约金93000元。7、判令被告退还原告物业交割保证金10000元及利息（自2020年3月2日起至实际退款日止，以年利率6%计算）。8、本案诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。总金额为527400元。被告赵玉龙辩称，请求依法确认解除合同行为无效，被告赵玉龙不存在违约的情形，双方约定2019.10.18原告应当支付首付款，因原告个人原因将付款推迟至2019年底，根据买卖合同第10项违约条款规定，原告违约15天以上，根本违约，被告出于善意，没有解除合同，也没有追究违约责任，并将房屋交付给原告，被告是善意的，后因过年和疫情，房地产登记部门及银行无法办公，所以推迟交易进程。原告诉请居间代理费和房产评估费及利息以及与被告公司的佣金与被告赵玉龙无关，不应当承担责任。因原告违约在先，并恶意诉讼，故请法院驳回原告要求双倍退还定金的诉讼请求。被告吾宅公司未答辩。根据原、被告的诉辩意见，当事人举证、质证及庭审情况，本院查明如下事实：2019年10月11日，赵玉龙作为出卖人与原告作为买受人、吾宅公司作为居间方签订编号为100004450545号《房屋买卖业务签订文件合订本》一份，其中包括《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》等，主要约定：赵玉龙所售房屋坐落于郑州市××区××大道××楼××号，房屋所有权证/不动产证证号为：郑房权证字第1501016619，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国邮政银行，赵玉龙应于2019年10月18日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年10月31日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由赵玉龙承担。赵玉龙解押所需资金的来源为原告的第1笔购房款，并于赵玉龙还款当日且还款前支付。双方协商一致，该房屋成交总价格为127万元。原告的付款方式为贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。定金为5万元，原告在该房产网签当天自行支付向赵玉龙支付定金5万元。原告于该房产解押当天将首付款31万元自行支付给赵玉龙。原告拟贷款金额为90万元，双方应于签订本合同后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。物业交割保证金：双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同，原告从本协议约定的房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金原告应于该房产交房当天自行支付赵玉龙。双方另协商一致，应当于该房产解押注销完毕且原告银行贷款审批通过后5个工作日内共同去办理网上签约手续。若任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。赵玉龙若出现下列情形之一的，构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、赵玉龙提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。赵玉龙若出现上述根本违约情形之一的，原告有权要求赵玉龙双倍返还定金或要求赵玉龙支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求赵玉龙退还原告已支付的其他款项。2019年10月11日，赵玉龙（甲方）与原告（乙方）、吾宅公司（丙方）签订《居间服务合同》，主要内容为，鉴于甲、乙双方在丙方××间××下就××于××区××大道××楼××号的房屋，于2019年10月11日签订了《郑州市存量房房屋买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。甲、乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为21590元；其中，由甲方承担5000元，乙方承担16590元，并应于本合同签订当日一次性向丙方足额支付。同日，赵玉龙（甲方）与原告（乙方）、吾宅公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，主要内容为，鉴于甲、乙双方在丙方××间××下就××于××区××大道××楼××号的房屋，签订了《郑州市存量房买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。丙方的收费标准为：固定收费，贷款服务费2000元，由乙方承担。过户服务费2000元，由乙方承担。前述费用，费用承担方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付。2019年10月11日，原告向吾宅公司支付10590元，被告吾宅公司出具的收据显示，其中贷款服务费2000元、过户服务费2000元、居间代理费6590元。原告于同日向赵玉龙转账5万元。同日，原告向吾宅公司出具《佣金欠条》，载明，今购买位于金水区××大道××楼××号的房产，欠郑州吾宅房地产营销策划有限公司的佣金壹万元整，于过户前一次性付清。2019年12月20日，赵玉龙（甲方）、原告（乙方）、吾宅公司（丙方）签订《房屋买卖借款协议》，主要内容为关于乙方购买甲方位于金水区××大道××楼××号房产（产权证号：郑房权证字第**）的房产解押问题，甲乙双方达成如下协议：1、房产过户前，乙方借给甲方现金31万元用于该房产的解押还款。2、甲方须在收到该款项后，按双方签订的《房屋买卖合同》要求将本房产卖给乙方，否则即为甲方违约。若甲方违约，甲方应在归还乙方所付给甲方31万元的同时付给乙方违约金，违约金为乙方借给甲方31万元的50%，并且甲方承担乙方应向丙方支付的中介佣金。同日，原告通过其中国工商银行账户向被告赵玉龙转款31万元。2019年10月23日，河南鑫瑞房地产评估有限公司向原告出具《收据》，载明兹收到买买提依明·托合提交来评估费3810元。2020年3月2日，原告向通过其中国工商银行账户向被告赵玉龙转款1万元。另查明：1、原告因本次诉讼支付律师费5000元。2、涉案房屋目前尚未解押。3、被告赵玉龙于2020年3月5日将涉案房屋交付原告使用。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告依约支付了定金5万元，并按照《房屋买卖借款协议》的约定于2019年12月20日支付给被告赵玉龙31万元，被告赵玉龙应按照双方约定将该款用于解押房产，双方签订的《房屋买卖借款协议》对被告应办理房产解押的具体时间无明确约定，但被告应在合理期限内办理房屋解押。但直至原告于2020年5月29日提起本案诉讼，被告尚未办理解押，其辩称因为过年及疫情原因未办理解押，但2020年1月24日春节放假，新冠肺炎疫情自春节期间开始，至2020年3月份，郑州市房产管理部门已恢复办公、办理业务，被告在2019年12月20日收到解押款后在春节前一个月时间及2020年3月份至5月29日原告起诉之前，3个月的合理期间内未办理房屋解押，构成违约。原告主张解除双方的房屋买卖合同，本院予以支持。原告主张被告双倍赔偿购房定金10万元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付定金利息，因本院已对其主张的双倍返还定金予以支持，其同时主张利息，显然超出其实际损失，其主张依据不足，本院不予支持。原告主张被告赔偿其支付给吾宅公司的贷款服务费、过户服务费、居间代理费，其中贷款服务费2000元其已实际支出，但双方房屋买卖合同解除，原告未能实现合同目的，其支出的贷款服务费系其损失，其主张被告承担，本院予以支持。过户服务费2000元，因双方并未办理房屋过户，被告吾宅公司并未实际提供过户服务，该款应由被告吾宅公司返还原告。原告主张该部分费用的利息，吾宅公司应自原告起诉之日即2020年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息至实际支付之日止。关于居间代理费6590元，被告吾宅公司已完成居间服务，因被告赵玉龙违约导致合同解除，原告支付的居间服务费系原告损失，其主张被告赵玉龙赔偿，本院予以支持。原告另主张贷款服务费及居间服务费利息，利息应自原告起诉之日即2020年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。关于原告向吾宅公司出具的《佣金欠条》，载明欠郑州吾宅房地产营销策划有限公司的佣金1万元整，于过户前一次性付清，因双方约定的居间代理费为21590元，其中由被告赵玉龙承担5000元，原告承担16590元，原告已支付被告吾宅公司6590元，尚欠吾宅公司1万元，本案合同因被告赵玉龙违约解除，双方未能办理房屋过户，故未能办理过户的责任在于被告赵玉龙，应视为其阻止了居间代理费支付条件的成就，故该部分居间代理费1万元，应由被告赵玉龙承担。但被告吾宅公司在本案审理过程中未到庭，其作为债权人未就该1万元提出主张，故本案不予处理，被告吾宅公司可另行向被告赵玉龙主张支付。原告主张被告赵玉龙赔偿房产评估费3810元及利息，本院予以支持，利息应自原告起诉之日即2020年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。原告主张被告退还首付款31万元及利息、违约金93000元，双方在《房屋买卖借款协议》中约定，被告须在收到该31万元后，按双方签订的《房屋买卖合同》要求将本房产卖给乙方，否则即为甲方违约，若甲方违约，甲方应在归还乙方所付给甲方31万元的同时付给乙方违约金，违约金为乙方借给甲方31万元的50%，但该31万元实质系原告支付的购房款，该《房屋买卖借款协议》系双方房屋买卖合同的组成部分，双方已约定被告赵玉龙若违约，原告有权要求赵玉龙双倍返还定金或要求赵玉龙支付房屋总成交价20%的违约金，本院已对原告主张的双倍返还定金的诉讼请求予以支持，被告已按照定金罚则承担了违约责任，原告同时主张违约金，无法律依据，本院不予支持，但其主张返还该部分款项31万元及资金占用利息，本院予以支持，被告应自收款之日起即2019年12月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率向原告支付实际占用资金期间的利息至实际还款之日止。原告于2020年3月2日向被告赵玉龙转款1万元用于支付物业交割保证金，原告主张被告返还并支付利息，本院予以支持，被告应自2020年3月2日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率向原告支付实际占用资金期间的利息至实际还款之日止。原告主张其因在本案申请财产保全支付的保全担保费，因该项费用并非必然发生的费用，本院对其该项诉讼请求不予支持。同时，原告应将本案房屋返还被告赵玉龙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原、被告于2019年10月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》、2019年12月20日签订的《房屋买卖借款协议》。被告赵玉龙于本判决生效后十日内双倍返还原告买买提依明·托合提定金共计10万元。被告赵玉龙于本判决生效后十日内赔偿原告买买提依明·托合提贷款服务费2000元、居间代理费6590元、房产评估费3810元及利息（利息以费用总额12400元为基数，自2020年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。）。被告赵玉龙于本判决生效后十日内返还原告买买提依明·托合提购房款31万元及利息（自2019年12月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止。）。被告赵玉龙于本判决生效后十日内返还原告买买提依明·托合提物业交割保证金1万元及利息（自2020年3月2日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止。）。被告郑州市吾宅房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告买买提依明·托合提过户服务费2000元及利息（2020年5月29日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。）。七、驳回原告买买提依明·托合提的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4545元，由原告买买提依明·托合提负担813元，被告赵玉龙负担3715元，被告郑州市吾宅房地产营销策划有限公司负担17元；保全费3157元，由原告买买提依明·托合提负担577元，被告赵玉龙负担2580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇二〇年九月二日书记员 魏豪仁