江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初1993号原告:杨琴芳，女，1973年7月16日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。法定代表人：谢建忠，该公司董事长。诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。负责人：芮春祥，清算组组长。委托诉讼代理人：徐桑，江苏博爱星律师事务所律师。原告杨琴芳诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨琴芳及其委托诉讼代理人宋玲丽，被告万嘉公司委托诉讼代理人徐桑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、判决确认（上-267）号上书房四期购房业主债权申报初审函无效；二、判决确认（上-267）号上书房四期购房业主债权申报复审函无效；三、确认原告对万嘉公司享有消费者购房优先债权金额为879309元；四、判令被告立即向原告交付上书房四期39幢2803室；五、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第一、第二项诉讼请求，同时合并第三、第四项为第一项诉讼请求即确认原告对万嘉公司享有消费者购房优先债权金额为879309元，并判令被告立即向原告交付上书房四期39幢2803室房屋。事实与理由：2014年1月11日，原告与万嘉公司签订《商品房买卖合同》，购买了上书房四期39幢2803室房屋，购房总价款为879309元，其中首付款为579309元。2014年1月11日，万嘉公司同意以其欠常州市武进建设工程公司（葛玉超）工程款抵算原告应支付的首付款，当日万嘉公司抵算首付款后向原告出具了首付款的发票，2014年1月，原告向常州市住房公积金管理中心申请了300000元公积金贷款，2015年1月公积金贷款发放至万嘉公司，原告开始按月归还公积金贷款至今。因此，原告早已付清上书房四期39幢2803室的全部购房款，但至今万嘉公司未将该房屋交付原告，在万嘉公司破产清算程序中，原告向被告申报债权，被告先后向原告出具（上-267)号上书房四期购房业主债权申报初审函、复审函，以原告未付清房款为由未继续履行《商品房买卖合同》交付房屋，反而要求原告继续支付房款。原告认为，被告未充分调查核实原告的付款情况，原告对《商品房买卖合同》的付款义务早已履行完毕，被告应当立即向原告交付上述房屋。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。原告杨琴芳为支持其诉讼请求提交了以下证据：1、商品房买卖合同、发票各1份，证明原、被告之间就本案所涉房屋签订了购房合同，且原告已付清该房屋首付款；2、贷款合同明细情况1份，证明原告已向被告付清全部的购房款；3、债权申报书（购房者用）、债权债务三方变更协议、上书房（项目）工程款（质保金）抵房款审批表、工程款（材料款）支付申请单、收条各1份，证明原告已向被告支付全部的购房款，要求被告继续履行购房合同并要求交付房屋；4、上书房四期购房业主债权申报初审函、复核申请、及转账凭证各1份，证明原告已依法向被告申报债权，被告未认可原告的权利；5、上书房四期购房业主债权申复审函1份，证明被告经复核后不认可原告权利，不履行交房义务。被告万嘉公司对原告提交的上述证据质证后认为，对证据1的真实性无异议，但是无法证明原告已付清首付款；对于证据2的真实性无异议，该证据只能证明原告通过银行贷款方式向万嘉公司支付了300000元购房款，不能证明原告已付清全部房款；对于证据3中的债权申报书无异议，其他证据与本案没有直接关联且不能证明原告已全部支付全部购房款；对于证据4的初审函无异议，对复核申请、转账凭证有异议，该证据证明的内容与原告在债权申报阶段向管理人提交的证据及所做的谈话笔录存在矛盾，无法证实其真实性；对证据5复审函无异议。被告万嘉公司辩称，万嘉公司于2016年10月17日经常州市钟楼区人民法院裁定进入破产程序，原告在万嘉公司进入破产程序之前未支付全部房款，因此需向万嘉公司支付剩余房款后方可向原告交付房屋。管理人作出的初审函、复审函合法有效，因此请求驳回原告的诉讼请求。被告万嘉公司为支持其抗辩主张提交了以下证据：1、2016苏04**破3号民事裁定书1份，证明万嘉公司于2016年10月17日进入破产程序；2、谈话笔录、还款记录各1份，证明原告及其表姐汤琴秀曾向管理人陈述截至2019年10月21日原告仅向其表姐汤琴秀支付300000元，且全部为现金付款，与本案中原告主张的付款方式和付款金额均不符，无法确认真实性；此外谈话笔录中原告自认2014年1月13日的80000元实际付款对象是葛玉超，属于葛玉超出具130000元收条中的一部分，与原告举证提交的复核申请中关于2014年1月12日129309元和2014年1月13日80000元两笔付款存在矛盾，实际上根据原告的谈话笔录，原告复核申请中的该两笔付款实际是同一笔，不应当重复计算，还款记录系制作笔录当天是杨琴芳表姐汤琴秀提供的，当时原告也是在场的。原告杨琴芳对被告提交的上述证据质证后认为，对证据1无异议；对证据2中谈话笔录的真实性无异议，但谈话笔录的内容第三页原告表姐汤琴秀陈述原告归还400000元款项的情况与原告实际归还情况不符，该笔录是2019年10月形成，而此时距2014年1月形成债权债务三方协议已长达五年半之久，此后的很长一段时间原告分多次将300000元归还其表姐，由于双方系亲戚关系，除该300000元以外也存在其他往来，因此在做笔录当日原告表姐在没有对双方往来情况进行核实的情况下向管理人所作笔录中的陈述以及当日在管理人办公现场书写了300000元的还款记录，因此笔录中汤琴秀的陈述以及汤琴秀书写的关于杨琴芳还款记录确与事实不符，原告确实向其表姐归还了400000元款项，而该款项是2014年1月在三方协议中原告用来支付房屋款项的一部分，原告认为应当以在提交复核申请时原告提交的银行转账记录、微信转账记录作为依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月11日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区，房屋建筑面积122.99平方米，总价款879309元；以贷款方式付款，首付款为579309元，剩余房款300000元申请办理银行贷款，并按贷款方式付款；被告应当在2016年10月30日前交付房屋。合同还约定了其他事项。？？？上述合同签订后被告对上述《商品房买卖合同》进行了网签备案，合同备案号为Ｂ822ＢＢＤＦ6ＥＥ14ＥＡ482ＦＦ。？？？2014年9月25日，被告向原告开具了金额为579309元的《销售不动产统一发票》，款项性质为预收购房。2015年1月6日，建行向原告发放了300000元公积金贷款，该贷款已支付至被告账户。另查明，2014年1月10日，汤琴秀作为债权方（甲方）、葛玉超作为债务方（乙方）与原告作为丙方签订债权债务三方变更协议一份，言明甲方汤琴秀借给乙方葛玉超共计400000元；由于乙方葛玉超暂无现金还款能力，经协商乙方将万嘉公司上书房项目的工程结算款抵付给甲方汤琴秀用于丙方购买上书房39#楼2803室房屋（乙方必须提供万嘉公司同意转移支付这笔款项的依据）；丙方愿意购买万嘉公司开发的上书房39#楼2803室房屋，合同房屋建筑面积为122.99平方米，总价计879379元，乙方在原购房总价款给予丙方优惠，优惠金额为47644元，优惠后房屋实际总价计831735元；丙方在取得和万嘉公司的正式购房合同后将首付款计529379元直接支付给甲方，甲方返还给乙方还款后剩余款129379元；协议还约定了其他事项。2014年1月12日，葛玉超出具收条一份，载明“今收到杨琴芳购卖（买）上书房39#2803号房，房款壹拾叁万元整。”另，万嘉公司出具上书房（项目）工程款（质保金）抵房款审批表一份，载明了抵款单位为常州市武进建设工程有限公司（葛玉超），日期为2014年1月6日，抵款金额为529379元，商品房名称为39#楼2803室，购房人汤一峰等事项。2016年10月17日，本院裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司对被申请人万嘉公司申请破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人。嗣后，原告进行了债权申报，2019年10月21日，万嘉公司管理人找原告及其表姐汤琴秀谈话，2020年1月19日，万嘉公司管理人向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查意见为：债权人系自然人，向万嘉公司购房，房屋总价款为879309元，债权人向万嘉公司支付350000元房款，另向万嘉公司认可的第三人葛玉超支付了130000元房款，剩余399309元未能提供证据证明已经支付。故万嘉公司管理人的审查结论为：债权人应于收到本函之日起十五日内支付剩余房款399309元；若按期足额支付剩余房款，则继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，在管理人收到全额房款十个工作日内向债权人交付房屋；若未能按期足额支付剩余房款，管理人将解除双方签订的《商品房买卖合同》，债权人直接支付万嘉公司房款350000元将作为消费者购房优先债权优先清偿。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与万嘉公司根据方力公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，同时，《商品房买卖合同》签订后，原告并未向万嘉公司支付房款。因此，原告与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，原告关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。原告无权要求万嘉公司继续履行合同、交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，原告主张被告继续履行合同、向原告交付房屋并办理产权登记于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下:驳回原告杨琴芳的诉讼请求。本案案件受理费9501元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘金霞人民陪审员  冯祖华人民陪审员  厉文莲二〇二〇年九月三十日法官 助理  崔东辉书 记 员  黄 洁