广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3823号 原告：南宁大自然物业服务有限责任公司，住所地南宁市青秀区青秀路**大自然花园小区C1—1—102室，统一社会信用代码9145010373514542XG。 法定代表人：徐光健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：张楠，女，1978年11月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。 原告南宁大自然物业服务有限责任公司与被告张楠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用普通程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告南宁大自然物业服务有限责任公司委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼，被告张楠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告南宁大自然物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费11498.80元（2006.6.1-2014.10.30），水费195元（2006.6.1-2014.10.30），公摊电费227.40元（2006.6.1-2014.10.30），公摊水费12.90元（2006.6.1-2014.10.30），公共维修资金2051元（2006.6.1-2014.10.30），二次加压电费39.10元（2006.6.1-2014.10.30），共计14024.2元；2.判令被告向原告支付违约金4207.26元（计算：违约金=欠费总额*30%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系南宁市青秀路**大自然花园小区**房屋的所有权人，房屋面积146.32平方米，2006年7月24日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，合同签订后原告按照合同约定积极履行相关权利义务，依法为被告提供物业管理服务，被告自2006年6月l日至2014年10月30日已拖欠物业服务费11498.80元、水费195元、公摊电费227.4元、公摊水费12.90元、公共维修资金2051元、二次加压电费39.10元，合计14024.2元。被告违法协议约定，应按照协议规定补交从逾期之日起每天按照所欠费用的千分之三收取违约金，原告酌情考虑后，愿意按照被告欠费总额的30%计算违约金,金额为4207.26元，原告遂提出上述诉讼请求，希望法院判如所请。 庭审中，原告自愿放弃对二次加压电费39.10元的主张。 原告向本院提交证据：1.商品房买卖合同，证明被告房屋的基本情况；2.前期物业管理服务合同，证明南宁市大自然花园置业有限公司选聘原告为大自然花园小区提供物业管理服务，合同约定物业费标准；3.业主临时公约，证明原告与被告对于小区的权利义务，根据《物业管理条例》进行约定；4.物业管理委托合同，证明南宁市大自然花园置业有限公司委托原告，对南宁市青秀区青秀路18号的大自然花园住宅区的物业实行统一的物业服务管理；5.物价局文件，证明小区物业的收费标准；6.临时代管合同情况说明及物业管理移交相关材料，证明原告于2014年11月30日前退出小区管理；7.环境卫生管理协议书，证明双方根据物价局的收费标准执行；8.业主登记表，证明家庭住宅信息登记表；9.欠费明细，证明被告的各项欠费明细；10.垃圾清理费发票、水费发票以及水表读数，证明原告积极履行合同义务；11.员工签到表、交接班记录、报修登记表，证明原告对被告催费情况；12.催费记录以及挂号信回执，证明对被告的催费情况。 被告张楠未作答辩亦未向本院提交证据。 根据原告提交的证据及庭审查明的事实，本院确认事实如下：2006年5月23日，被告向南宁大自然花园置业有限公司购买位于南宁市青秀区，房屋建筑面积为146.32平方米。2016年7月24日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对房屋共有部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理，提供前期物业管理服务；被告须在每月5日前缴纳当月物业服务费用，物业服务费计算标准为别墅、联排别墅按建筑面积每月1.5元／㎡，洋房按建筑面积每月0.8元／㎡，商业用房按建筑面积每月1.8元／㎡；公用水、电费按实际发生额由业主按建筑面积分摊；被告在房屋交付使用第十三个月开始向管理处交纳房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，按建筑面积每月0.2元／㎡收取；被告若不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按所欠款项的3‰支付违约金。2009年12月20日，南宁大自然花园置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将位于南宁市青秀区青秀路18号大自然花园住宅区的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏，委托服务期限为四年，自2010年1月1日起至2013年12月31日止。2014年9月23日，原告向南宁市青秀区住建局发出《关于大自然花园项目物业管理移交的函》，第三条载明“如业主委员会在我司公告期满不履行接管工作，我司将在2014年10月18日凌晨准时撤出该物业项目，届时造成小区失控、失窃、混乱等一切后果和法律责任由业主委员会负全责，我司不承担任何法律责任。”2014年10月28日，原告向南宁市青秀区凤岭南社区居委会出具《关于大自然花园项目物业管理移交的紧急函》，载明“现大自然花园小区业主委员会已于2014年10月23日依法批准正式成立，依照《广西壮族自治区物业管理条例》第二十八条第二款规定，我司应当在十日内向业主委员会办理移交手续。”2014年10月31日，《业主（住户）保修登记表》上记载业主报修信息。 本院认为，被告张楠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 关于原告主张被告拖欠物业管理费等费用是否有事实和法律依据的问题。原、被告在平等、自愿的基础上协商一致签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告作为涉案小区的物业服务企业，为小区提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，而被告作为涉案小区的业主，已接受了原告提供的物业服务，其作为受益人理应履行按时交纳物业管理服务费等相关费用的义务。根据现有证据，无法证实被告张楠已向原告交纳物业服务相关费用。原告称被告于2006年5月23日签订购房合同后很快交房，主张被告拖欠的物业服务相关费用自2006年6月1日开始计算，因原告对其主张未提供相关证据予以证实，本院不予支持，原告自行承担举证不利的法律后果。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，协议签订日期为2006年7月24日，物业费用相关费用需在每月5日前缴纳，故本院按照自2006年8月1日开始计算被告应缴纳的物业服务相关费用。根据原告提交的物业管理移交等相关证据，原告于2014年10月尚在为大自然小区提供物业服务，原告主张被告应向其缴纳的物业服务相关费用计至2014年10月30日，本院予以支持。综上，被告拖欠物业服务相关费用的期间为2006年8月1日至2014年10月30日，共计99个月。根据《前期物业管理服务协议》的约定，因水费、公摊水费、公摊电费按实际发生额由业主承担，原告主张被告拖欠水费195元、公摊电费227.4元、公摊水费12.9元，本院予以支持。对于原告主张的其他物业服务相关费用，本院依据《前期物业管理服务协议》确认如下：物业服务费按照0.8元/㎡/月收取，被告应缴纳金额为146.32㎡×0.8元/㎡/月×99个=11588.54元，原告主张物业服务费11498.8元，系原告对其权利的自由处分，本院予以支持；公共维修资金自交付使用第13个月开始收取，即按99-12=87个月收取，标准为0.2元/㎡/月，被告应缴纳金额为146.32㎡×0.2元/㎡/月×87个=2545.97元，原告主张公共维修资金2051元，系原告对自权利的自由处分，本院予以支持。综上，被告拖欠费用合计195元+227.4元+12.9元+11498.8元+2051元=13985.1元。 关于违约金。合同约定物业管理费按月收取，从逾期之日起每天按所欠款项的3‰支付违约金，但违约金的偿付数额应根据具体合同参照违约造成的实际损失来定。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对原告要求被告按照欠费金额的30%支付违约金的主张予以支持，被告应承担的违约金为13985.1元×30%=4195.53元，原告超出部分的违约金主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张楠向原告南宁大自然物业服务有限责任公司支付2006年8月1日至2014年10月30日期间的物业服务费11498.8元； 二、被告张楠向原告南宁大自然物业服务有限责任公司支付2006年8月1日至2014年10月30日期间的水费195元； 三、被告张楠向原告南宁大自然物业服务有限责任公司支付2006年8月1日至2014年10月30日期间的公摊电费227.4元； 四、被告张楠向原告南宁大自然物业服务有限责任公司支付2006年8月1日至2014年10月30日期间的公摊水费12.9元； 五、被告张楠向原告南宁大自然物业服务有限责任公司支付2006年8月1日至2014年10月30日期间的公共维修资金2051元； 六、被告张楠向原告南宁大自然物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业服务相关费用的违约金4195.53元；以上一至六项合计18180.63元。 案件受理费255元，由被告张楠负担。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 珊 人民陪审员  齐素勉 人民陪审员  邓贞勤 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  覃柳花 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。