河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初3329号原告：孙百亮，男，1965年12月18日出生，汉族，住河南省鄢陵县。原告：唐春花，女，1965年10月21日出生，汉族，住河南省鄢陵县。二原告共同委托诉讼代理人：孙伟雷，河南森鼎律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：何旭辉，河南森鼎律师事务所律师。被告：田顺清，男，1968年1月25日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被告：张科，男，1957年8月29日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：张浩桦（系张科女儿），住河南省许昌市魏都区。被告：刘廷喜，男，1958年6月18日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘浩鹏（系刘廷喜侄子），住河南省郑州市金水区。原告孙百亮、唐春花与被告刘廷喜、张科、田顺清房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐春花及原告孙百亮、唐春花的共同委托诉讼代理人孙伟雷、何旭辉，被告张科的委托诉讼代理人张浩桦，被告刘廷喜的委托诉讼代理人刘浩鹏到庭参加诉讼。被告田顺清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙百亮、唐春花向本院提出诉讼请求：1．解除本案房产转让协议；2．田顺清、张科、刘廷喜连带返还原告377,000元及利息（自2012年10月19日起，按照年利率6%的标准，计算至实际偿清之日止）；3．三被告田顺清、张科、刘廷喜连带赔偿原告377,000元；4．被告刘廷喜返还原告10,000元及利息（自2019年6月1日起，按照年利率6%的标准，计算至实际偿清之日止）；5．本案诉讼费由田顺清、张科、刘廷喜承担。事实与理由：2012年，魏都区北关大街拓宽改造，被告田顺清与丁庄办事处签订《拆迁补偿安置协议》，丁庄办事处承诺为田顺清置换安置一套130平方米的住房。2012年10月，被告刘廷喜为原告居间购买被告田顺清的拆迁安置房屋，被告张科作为担保人。被告刘廷喜称房屋总价值为377,000元，原告于2012年10月12日、2012年10月18日分别向被告刘廷喜支付160,000元、220,000元，用于购买房屋。2019年6月1日，被告刘廷喜以协调房号的名义向原告索取10,000元。2020年1月14日，被告刘廷喜通知办理房产过户手续，而由于房屋价值上涨，被告田顺清宁愿双倍赔偿也拒不配合办理过户手续，导致原告无法获得房产，而被告又拒不赔偿原告，故诉至法院。张科辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，被告张科作为介绍人与本案并非同一法律关系，导致房屋买卖合同不能正常履行的根本原因与张科无关系，应当由其他被告承担违约责任。被告张科作为介绍人不应作为被告，也不应承担诉讼费用。刘廷喜辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，被告刘廷喜提供居间服务，与本案并非同一法律关系，而导致房屋买卖合同不能正常履行的根本原因在于被告田顺清不正常履行合同义务，应当由其承担违约责任。原告请求按照年利率6%计息无合同及法律依据，请求法院依法裁判。被告刘廷喜已向原告退还117,000元，其他责任是否应当承担及承担情况请求法院依法裁判。田顺清未到庭参加诉讼，于庭后接受本院询问辩称，本人实际收取购房款260,000元，也只出具了260,000元的收到条。原告出示的117,000元的收到条并非本人出具。本人并未拒不配合过户，是因为本人的房子没有分到手才不能配合办理房屋交付。同意返还购房款260,000元，不同意原告其他诉请，但可以协商。因房子分不下来，故不准备再履行转让协议。当事人向本院提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对本案案件事实，本院认定如下：2012年7月12日，田顺清代案外人田宝玉（田顺清父亲，乙方）与许昌市魏都区丁庄街道办事处（甲方）签订拆迁补偿安置协议一份，约定乙方房屋位于北关社区北关大街改造范围之内，属拆迁安置补偿的对象，乙方在合法宅基地范围内的房屋总建筑面积为154平方米，置换安置住房面积为130平方米，超出安置房建筑面积24平方米给予货币补偿。田顺清述称，该拆迁补偿安置协议虽系其代田宝玉签订，但其实际拥有拆迁安置房屋的所有权。上述拆迁补偿安置协议签订后，田顺清因急需资金，委托张科出售上述置换安置住房。同时，孙百亮、唐春花亦委托刘廷喜购买住房。经张科、刘廷喜居间介绍，二原告（乙方）与田顺清（甲方）及张科（担保人）于2012年10月17日订立房产转让协议一份。该协议约定，甲方现有拆迁补偿安置协议房屋产权一套，面积130平方米，愿意转让乙方。特达成如下协议：1．甲方负责到期交房时的房产过户手续的办理，办理费用由甲方负担。2．甲乙双方房产转让成交后，乙方一次性把房款支付给甲方。以后无论房价是否上升或者下降，双方均不得反悔约定。3．甲方若违约反悔，或因其他原因向乙方交付不了房产，甲方将以双倍价款赔偿给乙方。（转让费26万元整）贰拾陆万元整。4．本房产交易后的政府发放的过渡费，由甲方负责领取。甲方（签字）：田顺清乙方（签字）：唐春花孙百亮担保人（签字）：张科2012年10月17日。根据当事人陈述，该协议以原、被告分别签署的形式订立。孙百亮、唐春花主张，购买案涉房屋时，刘廷喜称房屋价款为377,000元，故分别于2012年10月12日和2012年10月18日以银行转账方式向刘廷喜支付房屋价款160,000元和220,000元，超出部分3,000元作为刘廷喜酬劳。刘廷喜对二原告主张的房款支付情况无异议，但主张其中117,000元为房屋中介费用。刘廷喜收取上述款项后，向田顺清支付房款260,000元；田顺清于2012年10月19日出具收到条一份。该收到条载明：“收到条今收到房产协议转让费贰拾陆万元整。田顺清2012.10.19”。2020年1月14日，许昌市魏都区丁庄街道办事处通知置换安置住房业主办理选房手续。二原告遂要求田顺清配合办理房屋交付及过户手续。双方因交付及价款问题产生纠纷，协商未果，形成本案诉讼。另查明，2019年6月1日，刘廷喜另收取有二原告10,000元；刘廷喜庭后接受本院询问时表示愿意退还该笔款项，但应另案解决。2020年3月23日，刘廷喜已向唐春花退还117,000元。上述事实，有拆迁补充安置协议复印件、房产转让协议、银行转账单、收条、电话录音及当事人陈述在卷为证。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告与被告田顺清、张科签订的房产转让协议系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。根据庭审中查明的事实，许昌市魏都区丁庄街道办事处于2020年1月14日通知安置住房业主办理选房手续，应认定案涉房产转让协议已满足约定履行条件。田顺清明确表示不再履行合同义务，致使合同目的不能实现，已构成根本违约。故原告要求解除房产转让协议的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告已经支付的相关费用的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审中查明的事实，房产转让协议明确约定及实际向田顺清支付的房屋价款为260,000元。田顺清作为出卖方应对上述购房款向原告负返还义务。关于原告超出约定价格先后向刘廷喜支付的共计127,000元的问题。经审理查明，相关款项并非合同价款，田顺清亦未收取。故原告的相关诉请与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，原告可另寻法律途径解决。关于田顺清的责任问题。田顺清拒绝履行合同义务，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉房产转让协议约定，甲方若违约反悔或因其他原因向乙方交付不了房产，甲方将以双倍价款赔偿给乙方。该约定即应认定为违约金条款，合法有效，田顺清应根据约定及法律规定向原告支付违约金。关于原告要求的违约金数额是否超出其所受损失的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条相关规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据该条法律规定，本案原告所受的违约损失，应以目前市场价格衡量的案涉房屋（130平方米）增值部分为限。结合本市房屋交易市场价格水平，案涉房屋转让协议约定的双倍赔偿不超出原告所受违约损失。故原告要求田顺清支付违约金260,000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请过高部分，不属于合同约定的价格范围，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋价款占用期间利息的请求。根据庭审中查明的事实，许昌市魏都区丁庄办事处于2020年1月14日方通知业主选房，根据双方约定，该日应认定为田顺清形成违约之日。原告要求被告自房屋价款交付之日支付利息，与合同约定不符；同时，其相关违约损失已通过约定违约金形式得到合理补偿。故对原告的相关诉讼请求，本院不予支持。关于张科的责任问题。张科辩称，其系案涉房产转让协议的介绍人而非保证人。对此，本院认为，张科作为完全民事行为能力人，对其在担保人处签字的法律后果具备适格的判断力。张科为案涉房产买卖协议提供保证担保，应认定为真实意思表示，应依约就田顺清的债务向原告承担连带保证责任。张科的相关答辩意见，与有效证据不符，本院不予采纳。关于刘廷喜的责任问题。根据庭审中查明的事实，刘廷喜并非本案房产转让协议相对方，原告以房屋买卖合同纠纷向其主张权利，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告孙百亮、唐春花与被告田顺清于2012年10月17日签订的《房产转让协议》；二、被告田顺清于本判决生效之日起十日内返还原告孙百亮、唐春花购房款260,000元并支付违约金260,000元；三、被告张科就上述债务向原告孙百亮、唐春花承担连带清偿责任；四、驳回原告孙百亮、唐春花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,940元，减半收取计5,970元，由孙百亮、唐春花负担1,470元，由田顺清、张科负担4,500元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 丁 伟二〇二〇年九月十三日书记员 赵源琛