安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终1938号 上诉人（原审被告）：舒城安天置业有限公司，住所地安徽省舒城县经济技术开发区花桥路,统一社会信用代码91341523080347660T（1-1）。 法定代表人:周社生，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵诗娟，系该公司法务。 委托诉讼代理人：孙薇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:程渐平,男,1964年5月30日出生,汉族,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：阙庆国，安徽永诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军，安徽永诚律师事务所律师。 上诉人舒城安天置业有限公司（以下简称安天公司）因与被上诉人程渐平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安天公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：上诉人与前租户签订的租赁合同已于2019年1月20日解除，一审认定上诉人与前租户租期未满又出租给程渐平使用构成违约系认定事实错误，在此基础上判决上诉人返还租金、保证金并承担装修损失缺乏事实依据。上诉人在租赁合同履行过程中不存在违约行为，程渐平自己经营不善导致其向上诉人申请解除合同，一审认定因上诉人违约致使程渐平合同目的无法实现缺乏事实依据。程渐平欠付房屋租金、水电、物业管理费用已构成违约，一审判决驳回上诉人反诉请求无事实及法律依据。 程渐平辩称，上诉人在上一份租赁合同未到期的情况下与答辩人签订租赁合同构成违约。答辩人在承租期间因前承租人物品尚未完全搬出导致产生纠纷，前承租人多次锁门致使答辩人无法经营，责任应归于上诉人。因上诉人与前承租人矛盾未解决导致答辩人租赁的房屋未进行实际经营，故一审判决上诉人返还租金、保证金及支付装修损失并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 程渐平向一审法院起诉请求：请求判令安天公司返还租金及保证金63566.5元并赔偿装修损失42612元。 一审法院认定事实：2016年7月1日，安天公司将舒城县安天.幸福里编号为31号楼第101B号沿街商铺出租给案外人朱**琉，并签订《房屋租赁合同》一份,租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日止。2019年2月2日,安天公司与程渐平签订《房屋租赁合同》一份,约定:程渐平租赁舒城县安天.幸福里编号为31号楼第101B的沿街商铺用于经营餐饮业,租赁期限自2019年2月2日至2020年3月9日止。当时约定第一个月是装修期不收房租,租金总额为102685元。订立合同时程渐平需一次性缴纳半年房租,并一次性缴纳保证金12224元，安天公司应为程渐平在运营过程中提供适当的配合帮助或工作便利。合同签订后,程渐平按照约定缴纳了半年租金51342.5元以及保证金12224元,安天公司将商铺门打开。因安天公司出租本案所涉房屋给程渐平时与前租户的租期尚未到期，前租户尚有物品堆放在所涉房屋内，附属物空调尚未处理，导致前租户方多次锁本案所涉的出租房屋，程渐平无法正常营业。2019年11月1日，程渐平与安天公司协议解除租赁关系。另，程渐平支付他人装潢款42612元。 一审法院认为，安天公司与程渐平签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。同一房屋因安天公司与前租户租期尚未届满，又将此房屋租给程渐平使用，引起前租户多次锁涉案房屋，致使程渐平租赁房屋的目的无法实现，安天公司应承担违约责任。安天公司收取程渐平的租金51342.5元及保证金12224元应予返还。程渐平装修因安天公司违约行为无法使用，此损失42612元应由安天公司赔偿。因安天公司应负违约责任，安天公司的反诉请求程渐平支付租金及违约金，不予支持。水、电费、物业费与本案无关联，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，判决：一、被告舒城安天置业有限公司应于本判决生效后5日内返还原告程渐平租金51342.5元、保证金12224元计63566.5元；二、被告舒城安天置业有限公司应于本判决生效后5日内赔偿原告程渐平装修损失款42612元；三、驳回被告舒城安天置业有限公司反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424元，减半收取1212元；反诉费217元，均由安天公司负担。 二审中，安天公司向本院提交三组新证据，证据一、转让协议，证明案涉商铺前承租人朱**琉将超市经营权转让给杨某的事实；证据二、照片一组，证明超市的吊顶、地板砖程渐平均有使用；证据三、物业费收据及发票，证明上诉人已经实际垫付物业费。 程渐平对安天公司提交的证据质证意见为：三组证据的真实性均有异议，证明目的也不认可。 安天公司二审中申请证人杨某、方某出庭作证，证明程渐平所称因在上诉人与前承租人租期未满情况下导致的房屋使用纠纷与事实不符，房屋的分割系经过三方当事人协商一致签订的合同，程渐平与杨某的纠纷与上诉人无关，上诉人已经尽到了合理的协助义务，程渐平应当按照约定支付租金。 程渐平对杨某、方某的证言质证意见为：因两位证人目前与上诉人仍然存在租赁关系，故对证人证言的真实性不予认可。 本院对安天公司提供的证据认证意见为：证据一真实性无异议，证据二、三真实性无异议，但不认可其证明目的；对证人杨某、方某的证言认证意见为：真实性予以认定，但不能达到其证明目的。 二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据二审查明的案件事实和相关法律规定，归纳本案争议焦点为安天公司、程渐平在租赁合同存续期间是否存在违约及程渐平、安天公司一审诉讼请求是否能够成立。2019年2月2日安天公司与程渐平签订的房屋租赁合同第四项“商铺的交付”第一小项约定“甲方（安天公司）应在本合同第二条约定的租赁期限起始日起五日内，将本合同所约定商铺交付乙方（程渐平）使用”，第五项“双方的其他权责”第一小项甲方权责约定“甲方应为乙方在运营过程中提供适当的配合帮助或者工作便利”。根据上述合同约定，安天公司应当将租赁物交付承租人程渐平并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。安天公司上诉称其与案涉房屋前承租人的合同已于2019年1月20日解除，程渐平系与前承租人之间发生的纠纷与公司无关。经查，程渐平虽对安天公司就案涉房屋与前承租人签订的合同在未到期的情况下与其签订租赁合同的情况知晓，但导致前承租人多次锁门的原因是程渐平与其就相关附属物的补偿未能达成一致意见，不能免除出租人根据上述合同条款约定保证租赁物符合约定的用途的义务，即应保证程渐平就案涉商铺应具有排他的占有使用权。安天公司未就案涉商铺依约交付程渐平使用，应承担合同违约的法律责任。程渐平主张安天公司支付装饰、装修款42612元，其在二审中辩称该笔款项系通过现金及微信转账两种方式支付，从其一审中提供的2019年1月3日出具的收条记载内容“今收到安天幸福里东门幸福美食程总一楼大厅改造装修总工程款42612元整，已付清”可知，在2019年1月3日装修费用程渐平就已付清，而程渐平提供的四笔微信转账合计19200元均系在出具收条之日后发生，与收条记载时间不符。故本院对程渐平主张的装饰、装修费用依法酌定为20000元。因安天公司在案涉租赁合同存续期间存在违约情形，故对安天公司主张的程渐平拖欠的租金等损失不予支持。 综上所述，上诉人安天公司的部分上诉理由成立，应予支持。一审认定事实清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初2063号民事判决第一项，即：一、被告舒城安天置业有限公司应于本判决生效后5日内返还原告程渐平租金51342.5元、保证金12224元计63566.5元； 二、撤销安徽省舒城县人民法院（2020）皖1523民初2063号民事判决第二、三项，即：二、被告舒城安天置业有限公司应于本判决生效后5日内赔偿原告程渐平装修损失款42612元；三、驳回被告舒城安天置业有限公司反诉的诉讼请求。 三、舒城安天置业有限公司于民事判决书送达之日起十五日内一次性支付程渐平装饰、装修费用20000元； 四、驳回舒城安天置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3437元，由上诉人舒城安天置业有限公司负担3000元，由程渐平负担437元。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年九月十八日 书记员  王 超 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；