江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7260号上诉人（原审被告）：张丽英，女，1951年1月7日出生，汉族，住昆山市。上诉人（原审被告）：梁霞萍，女，1972年11月24日出生，汉族，住昆山市。上诉人（原审被告）：梁霞玲，女，1975年3月7日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：海燕，江苏王建华律师事务所律师，代理上述三上诉人。被上诉人（原审原告）：凌凤兴，男，1968年10月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）：孔惠娥，女，1969年4月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：顾春秀，上海正源（昆山）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人张丽英、梁霞萍、梁霞玲因与被上诉人凌凤兴、孔惠娥房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初979号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张丽英、梁霞萍、梁霞玲上诉请求：撤销原审判决并改判驳回陈香的诉讼请求，诉讼费由陈香负担。事实与理由：1.一审既认定涉案房屋系张丽英、梁霞萍、梁霞玲共同共有，又认定张丽英、梁霞萍二人占有房屋的三分之二所有权份额，相互矛盾。涉案房屋的出售需经包括梁霞玲在内全部共有人同意，现梁霞玲不同意出售房屋，故涉案房屋不能过户登记至凌凤兴、孔惠娥名下。此外，凌凤兴、孔惠娥在签订涉案房屋买卖合同时明知拆迁协议上载有梁霞玲的名字，但仍在未经梁霞玲同意的情况下订立合同，存在过错。2.梁霞玲与张丽英、梁霞萍对于老宅拆迁后分得的房屋继承问题产生严重分歧，导致矛盾激化，梁霞玲被张丽英、梁霞萍欺骗放弃了前三套房屋的继承权，而梁霞玲又是留在家里招赘的女儿，家产理应由其继承，但张丽英不这么认为，不愿意将涉案房屋给梁霞玲，因此三人矛盾很深，平时基本上不来往。张丽英告知梁霞玲涉案房屋对外出租了，梁霞玲信以为真，就没有过问。因此，梁霞玲对于房屋出售情况不知情是有事实依据的。凌凤兴、孔惠娥辩称，1.虽涉案房屋系上诉人共有，但梁霞玲仅享有涉案房屋六分之一的产权，一审认定其享有三分之一产权错误。根据产权份额比例，涉案房屋的出售行为尚不足以侵害梁霞玲的权益，梁霞玲完全可以通过另外三套房屋或者分割涉案房屋的售房款保障其权益，但这些属于上诉人家庭内部纠纷，与我方无关。2.我方就房屋买卖合同的签订不存在过错。首先，我方不具备房地产方面的专业知识，双方当事人是在中介方的引导下完成交易的，同时基于张丽英、梁霞萍的承诺才签订了合同。张丽英、梁霞萍故意隐瞒梁霞玲也是权利人的事实，过错在于张丽英、梁霞萍，我方属于善意取得。其次，合同签订时中介方并没有向我方出示过拆迁协议，后因诉讼我方询问中介方是否有拆迁协议，中介才出示拆迁协议复印件。事实上，在对房屋所有权属进行确认时，张丽英、梁霞萍是向我方出示了原房屋的产证复印件。再次，对比合同签订时的市场价，我方是以较高的价格购买涉案房屋的，而且支付的是现金，如果张丽英、梁霞萍向我方披露了梁霞玲也是权利人，我方不可能也没有必要冒着风险购买涉案房屋。3.梁霞玲所称其对房屋出售情况不知情也与事实相悖。首先，截止到本案起诉时涉案房屋已经交付使用我方三年多，梁霞玲对此不可能不知情。其次，梁霞玲认为涉案房屋系其所有，但在从拆迁方处拿房的时候其没有去，房屋补差款也并非其缴纳，而且时候也被告知房屋已经对外出租了，作为一个正常的权利人是不会怠于行使相关权利，而让他人支付房屋补差款，也不会让他人对外出租却对租金也不过问。因此，我方认为梁霞玲对于涉案房屋的出售事宜是知情的，也默认其放弃了相关财产权益，现其提起诉讼是事后反悔行为。4.我方取得房屋后对房屋进行了装修并对外出租，故梁霞玲提出解除合同、返还房款的方案是不可行的，且严重违反诚信原则。凌凤兴、孔惠娥向一审法院起诉请求：1.判令张丽英、梁霞萍、梁霞玲协助凌凤兴、孔惠娥办理昆山市周市镇鑫茂东苑27号楼603室(原施工编号40号楼603室)及附属15号车库的房屋产权变更登记手续，将上述房屋登记至原告名下；2.张丽英、梁霞萍、梁霞玲支付凌凤兴、孔惠娥因本次诉讼支出的律师费15000元；3.本案诉讼费用由张丽英、梁霞萍、梁霞玲承担。一审法院认定事实如下:2016年10月7日，凌凤兴、孔惠娥（乙方）与张丽英（甲方）、梁霞萍的丈夫程广云（甲方共有权人及代理人）在昆山好壹佰房地产经纪有限公司（以下简称好壹佰房产）的居间下签订《拆迁安置房买卖合同》一份，约定甲方将位于昆山市周市镇鑫茂东苑施工编号40#603室（公安编号为昆山市周市镇鑫茂东苑27号楼603室)房屋（建筑面积110.43平方米）车库（15号，建筑面积15.77平方米）出售给凌凤兴、孔惠娥，交易总价为98万元，付款方式为：签订本合同时，乙方向甲方支付定金2万元整充房款；第二笔房款48万元整于2016年10月30日付给甲方；第三笔房款45万元整于2016年12月30日付给甲方；第四笔房款3万元整甲方将产证下来，过户当天付给甲方，双方约定最晚产证下来拆迁协议满两年后三个月内过户。第五条房屋交付约定：甲方应在交房当日（2016年10月30日）将此拆迁安置房屋相关为文件及票据交付乙方。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及附带的钥匙全部交付给乙方。第十条约定：甲方及甲方代理人保证本房屋签订本合同的时候经本房屋所有权人一致同意（包括未成年的监护人），如有产权纠纷导致乙方产生经济损失包括诉讼费、律师费等费用，概由甲方和甲方代理人承担全部违约责任，该义务独立存在，不因本合同无效而无效。第十七条第5款约定：签订本合同时，甲方张丽英的配偶已过世，由甲方及甲方代理人将产权公证到甲方名下，如有产权纠纷由甲方和甲方代理人负责处理。凌凤兴、孔惠娥在合同尾部的乙方处签字捺印，张丽英在甲方处签字捺印，程广云在甲方共有产权人（及代理人）处签字捺印。合同签订后，凌凤兴、孔惠娥如约向张丽英、梁霞萍支付了房款共计95万元，张丽英、梁霞萍于2016年11月将涉案房屋交付凌凤兴、孔惠娥，凌凤兴、孔惠娥将该房屋进行简单装修后对外出租至今。2019年3月21日，涉案房屋登记至张丽英、梁霞萍、梁霞玲名下，因梁霞玲拒绝配合凌凤兴、孔惠娥办理产权过户登记手续，凌凤兴、孔惠娥因此诉至一审法院。张丽英与梁新元系夫妻关系，梁霞萍、梁霞玲系其女儿。本案争议房屋由登记在梁新元名下的位于昆山市房屋拆迁所得，该老宅由张丽英、梁新元夫妇建造，梁霞萍和梁霞玲未出资出力，后梁新元去世。2011年5月8日，张丽英、梁霞玲与昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司签订《周市镇房屋拆迁补偿安置协议书》，同意将该老宅进行拆迁。该房屋共拆迁得到四套房屋。2016年4月6日，张丽英、梁霞萍、梁霞玲就拆迁所得的位于昆山市；昆山市周市镇鑫茂花园47号楼404室、024室房屋的继承问题进行公证，梁霞玲表示自愿放弃对梁新元上述遗产中的继承权，该两套房屋由张丽英、梁霞萍继承。2016年11月18日，张丽英、梁霞萍、梁霞玲再次就该老宅拆迁所得的位于昆山市房屋的继承问题进行公证，梁霞玲、梁霞萍表示自愿放弃对梁新元的上述遗产中的继承权，该房屋张丽英继承。张丽英、梁霞萍、梁霞玲称张丽英目前居住在昆山市房屋内，另外两套房屋已经出售。本案争涉房屋由梁霞玲于2015年7月10日进行选房登记确认，于2016年10月24日支付了房屋补差款207873元，梁霞玲称其该补差款的支付及拿房过程均不知情。关于梁霞玲自其2015年签订选房确认单至2018年被通知办理房产证期间，有无就涉案房屋的状况与其他权利人进行沟通和了解，其陈述2016年9月，张丽英告知其拿到了拿房通知书，其只听张丽英讲过把房租掉，当时其说租掉可以，但认为产权人应该是自己，之后就再也没有管过。其住在市里，当时刚生二胎，也没有去过涉案房屋。因为老宅一共拆迁所得四套房屋，其中三套归张丽英和梁霞萍，所以本案所涉房屋梁霞玲认为应当归其个人所有。一审法院认为，凌凤兴、孔惠娥和张丽英、梁霞萍（由其丈夫代签）签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故该合同合法有效。关于凌凤兴、孔惠娥要求张丽英、梁霞萍、梁霞玲配合过户的诉讼请求，一审法院认为：首先，涉案房屋是由张丽英和梁新元自建老宅拆迁所得，梁新元去世后产生继承的法定事实，拆迁权益一半归张丽英个人所有，属于梁新元的一半应由其继承人依法继承。本案中根据《公证书》显示梁新元的继承人为张丽英、梁霞萍、梁霞玲，故拆迁所得房屋中属于梁新元的部分应由张丽英、梁霞萍、梁霞玲继承。拆迁所得的另外三套房屋已通过公证的方式进行了继承，涉案房屋目前登记为张丽英、梁霞萍、梁霞玲共同共有，本案《拆迁安置房买卖合同》由张丽英、梁霞萍与凌凤兴、孔惠娥签订，在张丽英、梁霞萍、梁霞玲未约定具体份额的情况下，张丽英、梁霞萍对应份额为三分之二，远远超过梁霞玲享有的份额；其次，梁霞玲在2016年即已经得知可以拿房，但是其在认为该房屋应为其所有的情况下，却对于办理交房的事宜不参与、不过问，甚至也未实际查看或了解涉案房屋的情况，不符合常理；再次，涉案房屋的交易价格并非明显低于交易时的市场价格，且张丽英、梁霞萍已经将涉案房屋交付给凌凤兴、孔惠娥至今3年多，凌凤兴、孔惠娥已将房屋装修并另行出租，解除双方之间的房屋买卖合同必然会引起后续一系列纠纷。综上，一审法院认为凌凤兴、孔惠娥和张丽英、梁霞萍之间的房屋买卖合同继续履行更符合维护交易稳定和减少诉争的目的。梁霞玲的相关权益可以向张丽英、梁霞萍进行主张。综上，凌凤兴、孔惠娥要求张丽英、梁霞萍、梁霞玲配合办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。凌凤兴、孔惠娥应当在张丽英、梁霞萍、梁霞玲协助办理过户手续的同时支付张丽英、梁霞萍、梁霞玲剩余房款3万元。凌凤兴、孔惠娥要求张丽英、梁霞萍、梁霞玲承担律师费15000元的主张，该费用确系因张丽英、梁霞萍方原因造成，但凌凤兴、孔惠娥在签订房屋买卖合同时未尽到合理的审查义务，亦存在一定过错，一审法院酌定该两张丽英、梁霞萍、梁霞玲支付凌凤兴、孔惠娥律师费损失10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，判决：一、丽英、梁霞萍、梁霞玲于判决生效之日起十日内配合凌凤兴、孔惠娥办理昆山市周市镇鑫茂东苑27号楼603室房屋及附属15号车库的产权变更登记手续，将涉案房屋登记至凌凤兴、孔惠娥名下；凌凤兴、孔惠娥同时支付张丽英、梁霞萍、梁霞玲购房尾款30000元。二、张丽英、梁霞萍于判决生效之日起十日内赔偿凌凤兴、孔惠娥律师费损失10000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13776元由张丽英、梁霞萍负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，梁霞玲称拆迁所得四套房屋均是由其至拆迁部门选房确认，房屋面积相差不大；在其放弃继承其他三套房屋的公证书作出后至今，其未关注过涉案房屋的情况，原因是其母亲张丽英于2016年9月份告知其该房屋已经对外出租了，租金用于养老，而其与母亲关系不好，也不来往。上述事实由二审庭审笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,本案二审争议焦点在于梁霞玲对于张丽英、梁霞萍出售涉案房屋的行为是否知晓并同意。涉案房屋买卖合同系于2016年签订，张丽英、梁霞萍于2016年11月即将房屋交付给凌凤兴、孔惠娥，凌凤兴、孔惠娥对房屋进行装修并居住，至本案一审起诉之日已有长达三年多的时间。梁霞玲认为其是留在家里招赘的女儿，家产理应由其继承,依照常理其应当会关注拆迁所得房屋的状况、知晓房屋被出售事宜。梁霞玲称其与张丽英、梁霞萍之间因房屋分配问题产生矛盾，相互之间不来往，所以未关注涉案房屋的具体情况。本院就此认为，梁霞玲先后放弃三套房屋继承权，其中两套房屋归张丽英、梁霞萍所有，另外一套归张丽英所有，而涉案房屋亦是登记为三人共有，该事实与梁霞玲所称家产应由其继承在情理上相悖，此外，如果三人之间确有矛盾，梁霞玲在其已经放弃三套房屋继承权的情况下，更应当关注涉案房屋的状况、争取其权益，而非如其所述由张丽英对外出租房屋收取租金用于养老。因此，梁霞玲所作陈述与常理不符，本院不予采信。综上，本院认定梁霞玲知晓并同意张丽英、梁霞萍将房屋出售给凌凤兴、孔惠娥，涉案合同对梁霞玲具有约束力。综上，张丽英、梁霞萍、梁霞玲上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13776元，由上诉人张丽英、梁霞萍、梁霞玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年九月二十九日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。