广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0515民初1084号原告（反诉被告）：陈世俊，男，1974年11月4日出生，汉族，住汕头市澄海区****城南中山南路南门商住楼A幢303房。委托诉讼代理人：欧永生，广东沁森律师事务所律师。被告（反诉原告）：汕头市锦州房地产有限公司，住所地汕头市澄海区城区**********，统一社会信用代码914************462。法定代表人：黄婉茹，董事长。委托诉讼代理人：郑绚，女，汕头市锦州房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：林圣延，广东明祥律师事务所律师。原告陈世俊与被告汕头市锦州房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序。案件审理过程中，被告汕头市锦州房地产有限公司向本院提起反诉，本院于2020年7月3日立案后，依法将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈世俊的委托诉讼代理人欧永生、被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司（以下简称锦州房产）的委托诉讼代理人郑绚、林圣延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈世俊向本院提出诉讼请求：1.判决锦州房产继续履行《商品房预购协议》，向陈世俊交付房子并办理房产产权登记手续（包括相关测量、合同鉴证等）；2.判决锦州房产向陈世俊支付违约金100000元;3.判决锦州房产承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月9日，陈世俊与锦州房产签订《商品房预购协议》，约定陈世俊向锦州房产购买位于汕头市澄海城区XX桥头西侧XX·XXXX花园第X栋XX号房（以下简称“该房产”），每平方米售价8671.80元，房款总价1641138元。在2016年3月2日，陈世俊已向锦州房产支付定金100000元，并于2016年3月9日支付401138元。截止至2016年3月9日，陈世俊累计向锦州房产支付了30％的首付款501138元。2018年10月16日，锦州房产发函通知陈世俊支付剩余购房款。2019年1月18日，陈世俊向锦州房产支付了剩余购房款1133589元。但是，同日锦州房产却撤销了交易并撕毁陈世俊已经签名的面积金额确认书、扣款确认书以及房产保修及使用说明书，并单方要求陈世俊按照每平方米涨价700元的标准支付房款。陈世俊在2019年1月18日支付了1133589元房款后已经完全履行了合同约定的支付义务。锦州房产事后单方撤销交易并抬高房价的行为已经构成严重违约，极不诚信。经陈世俊多次沟通锦州房产仍坚持涨价，拒不履行原来的生效合同。锦州房产辩称，陈世俊逾期未按约定签订《汕头市商品房买卖合同》及办理还款手续，锦州房产依约有权解除《商品房预购协议》并将房产另行出售，且陈世俊应承担违约责任，向锦州房产支付违约金100000元，锦州房产没有违约，不必向陈世俊承担违约责任，请求法院驳回陈世俊的诉讼请求。锦州房产向本院提出反诉请求：1.判令解除锦州房产与陈世俊于2016年3月9日签订的编号列“（8）第1003号”《商品房预购协议》；2.判令陈世俊向锦州房产支付违约金100000元；3.本案本诉的诉讼费用、反诉的诉讼费用全部由陈世俊承担。事实与理由：2016年3月9日，锦州房产与陈世俊签订编号列“（8）第1003号”《商品房预购协议》，约定陈世俊向锦州房产认购位于汕头市澄海区XX桥头西侧XX·XXXX花园第X栋XX号房产，房款总价为1641138元，陈世俊应在2016年3月9日前交付房款501138元，房产预计于2017年6月30日前交付使用，锦州房产将于该日期前一周内在《汕头都市报》公告交房事项，该公告为锦州房产向陈世俊发出交房书面通知。协议第十四条还约定“甲方（陈世俊）以本协议房款总价中的100000元作为违约金”，第十六条还约定“甲方（陈世俊）未按协议约定日期付款，逾期超过三十天，视为不履行协议，甲方无权要求乙方（锦州房产）退还违约金，乙方有权将房产另行出售且违约金不予退还……”。协议签订后，陈世俊合计仅付还锦州房产501138元。2017年6月23日，锦州房产依约在《汕头都市报》刊登《公告》，通知业主香域滨江一期于2017年6月30日起全面交房，请业主带齐相关资料到澄海区XX桥头西侧XXXX展厅办理房屋结算手续，但陈世俊并没按通知前来签订《汕头市商品房买卖合同》及办理还款手续。此后，锦州房产自行发函和委托律师发律师函通知陈世俊签订《汕头市商品房买卖合同》及办理还款手续，但陈世俊逾期未按约定前来签订《汕头市商品房买卖合同》及办理还款手续，己构成违约，根据协议第十四条、十六条的约定，锦州房产有权解除协议并将房产另行出售，且陈世俊应承担违约责任，向锦州房产支付违约金100000元。陈世俊逾期未按协议约定签订《汕头市商品房买卖合同》及办理还款手续，锦州房产有权解除协议，且陈世俊应向反诉人承担违约责任。特提起反诉，请法院支持锦州房产的反诉请求。陈世俊针对反诉答辩称，一、锦州房产的合同解除权已经消灭，其无权反诉解除合同。根据锦州房产提供的证据材料显示，锦州房产在2017年10月21日发函催告陈世俊履行合同。根据《合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，锦州房产并没有在催告后三个月的合理期限内行使合同解除权，其合同解除权已经消灭。相反，其在2018年10月16日继续出具律师函催告陈世俊继续履行合同，且在2019年1月18日收取了陈世俊交付的全部剩余购房款1133589元。由此可见，锦州房产是认可其合同解除权已经消灭，才会在2018年10月16日发出律师函要求继续履行合同且收取剩余购房款。固此，锦州房产反诉解除合同完全没有事实基础和法律依据。二、陈世俊已经履行完毕全部合同义务，锦州房产应继续履行合同。截止2016年3月9日，锦州房产已经收取陈世俊501138元的购房款，这已经是合同价30％的款项。到了2019年1月18日，陈世俊支付1133589元后，已经是完全履行了合同义务，锦州房产在2019年1月18日收取剩余购房款的行为不仅证明了其否认自身合同解除权的存在，更加证实了双方达成合意按照原合同约定继续履行。但是，锦州房产却在收款后出尔反尔，坐地起价，严重违背诚实信用原则，践踏契约精神。综上，恳请法院依法驳回锦州房产的反诉请求并支持陈世俊的诉请。本院经审理，对当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈世俊提交的《商品房预购协议》、律师函、广发银行个人活期对账单，锦州房产对真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明的内容有异议。因锦州房产对证据三性均没有异议，本院对证据予以采信，对证明内容本院结合案件事实予以认定。陈世俊提交的锦州房产涨价的凭证、录音资料及文字整理，锦州房产对真实性有异议，认为系陈世俊单方制作，不能作为本案的依据。因该证据系陈世俊单方制作且锦州房产对证据的真实性提出异议，本院对该证据不予采信。锦州房产提交的《商品房预购协议》，陈世俊对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议。因陈世俊对真实性、合法性均没有异议，本院对《商品房预售协议》予以采信，对证明内容本院结合案件事实予以认定。锦州房产提交的2017年6月23日《汕头都市报》，陈世俊对合法性不予认可，认为锦州房产将公告刊登在汕头都市报副刊的旅游周刊上，大大加重了陈世俊的责任。因陈世俊对证据的真实性没有提出异议，本院对真实性予以确认。锦州房产提交的《解除通知书》及EMS特快专递单回执，陈世俊对合法性不予认可，认为锦州房产的解除权根据法律规定已经消灭，锦州房产在2019年5月5日发函解除合同是没有法律依据的，陈世俊也没有收到《解除通知书》，EMS也没有揽收的记录。因陈世俊对证据的真实性没有提出异议，本院对真实性予以确认，但陈世俊否认收到《解除通知书》且锦州房产没有提供妥投证明，故本院对锦州房产主张的己于2019年5月5日向陈世俊发出《解除通知书》的事实不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：锦州房产的经营范围为房地产开发、销售。2016年7月8日，锦州房产取得XXXX花园（第1-11幢）的商品房预售许可证。2017年11月29日，锦州房产就XXXX花园（第1-11幢）办理现房销售备案。2016年3月9日，陈世俊作为甲方、锦州房产作为乙方鉴订《商品房预购协议》，该协议约定：甲方向乙方认购位于XX·XXXX花园第X栋XX号房，用途为住宅，建筑面积189.25平方米，住宅每平方米售价8671.80元，房款总价计1641138元；甲方在2016年3月9日前交付房款（按揭30%首期款）计501138元，如甲方以个人抵押贷款（按揭）的方式购房，应于签订《汕头市商品房买卖合同》时，向乙方提供办理按揭的有关资料，并在第七条约定的日期前办理按揭有关手续及缴纳相关费用，本房产预计于2017年6月30日前交付使用，乙方将于该日期前一周内在《汕头都市报》就交房事项进行公告一次，此行为视为乙方向甲方发出交房书面通知；如甲方以个人抵押贷款（按揭）的方式购房，应于签订《汕头市商品房买卖合同》时，向乙方提供办理按揭手续的有关资料，并在第七条所约定的日期前办理按揭有关手续及缴纳相关费用；如果因国家政策调整及甲方原因未能及时获准银行抵押贷款申请或银行批准贷款金额低于甲方所申请的数额，则甲方必须于乙方通知之日起10天内，向乙方支付差额部分，逾期未能补齐差额则视为逾期付款；甲方以本协议房款中的100000元作为违约金；乙方除按协议第十二条列明原因外未按协议约定的日期交房，逾期超过六十日，乙方应按100000元支付甲方违约金；甲方未按本协议约定日期付款，逾期超过三十天，视为不履行协议，甲方无权要求乙方退还违约金，乙方有权将房产另行出售且违约金不予退还，由此产生的经济损失由甲方负责，甲方已付房款扣除违约金后的金额不计息退还，协议还约定了其他事项。2016年3月2日、3月9日，陈世俊分别付还锦州房产购房款100000元、401138元。2017年6月23日，锦州房产在《汕头都市报》刊登公告，通知XXXX一期业主于2017年6月30日起办理交房手续。2017年10月，锦州房产通过EMS向陈世俊邮寄《通知书》，通知如下：预购书签订后，因陈世俊未按预购书约定期限提交办理按揭所需资料并签订《汕头市商品房买卖合同》，经我司多次电话通知未果，现我司通知你在收到本通知之日起10日内到我司提交办理按揭所需资料并签订《汕头市商品房买卖合同》。如你按本通知要求未前来办理按揭所需资料并签订《汕头市商品房买卖合同》，我司将根据预购书第十三条的规定：1.解除你与我司2016年3月9日签订的（X）第XX号《商品房预购协议书》；2.你已付的房款我司扣除违约金后的金额不计息退还，相关房产我司将另行处置或出售；3.我司保留对因你违约造成我司其他损失进行追索的权利。接到通知后，陈世俊未按要求在10天内办理按揭手续或付清剩余购房款。2018年10月，锦州房产通过EMS向陈世俊邮寄《律师函》，通知陈世俊在收到本函后5日内完成履行认购协议所约定的义务，向锦州房产付清余下房款，并就逾期付款的事宜与锦州公司协商解决方式。2019年1月18日，陈世俊通过锦州房产的POSS机向锦州房产支付房款1133589元，后锦州房产于当天撤销消费，将1133589元退还给陈世俊。另查明，至本案庭审时，涉案房地产座落汕头市澄海区*****线澄海路段西侧与XXX路南侧交界处XXXX花园X幢XX号，权利人为锦州房产，不动产权证号列粤（2018）澄海区不动产权第XXXXXXX号。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。锦州房产与陈世俊于2016年3月9日签订的《商品房预购协议》，系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议签订时，锦州房产未取得商品房预售许可证明，但在起诉前已取得商品房预售许可证明，故该协议有效，对双方均有法律约束力。关于合同应当继续履行或解除的问题。锦州房产主张解除购房协议且已向陈世俊邮寄了《解除通知书》，但陈世俊否认收到该通知书，锦州房产现也未能提交《解除通知书》已送达陈世俊的有效凭证，故不能认定《解除通知书》已送达陈世俊。因锦州房产在陈世俊逾期未还购房款后仍于2018年10月通知陈世俊履行协议，并于2019年1月18日通过其POSS机收取陈世俊购房款1133589元，锦州房产的行为可以视为同意继续履行合同。锦州房产收款后反悔并撤销交易，将款项退还陈世俊，现据此陈世俊未支付剩余购房款并提出主张解除合同，依据不足，本院不予采纳。鉴于目前涉案房产仍登记在锦州房产名下，陈世俊已缴纳了部分购房款且也要求继续履行购房协议，综合考虑本案的情况，继续履行合同更为合理，故本院对陈世俊继续履行《商品房预购协议》，交付房产并办理房产产权登记手续的请求予以支持，陈世俊应按照双方的协议约定向锦州房产支付剩余购房款。本案中，锦州房产于2017年6月23日在《汕头都市报》刊登交房公告后，陈世俊没有按交房公告办理相关手续；陈世俊接到锦州房产《通知书》、《律师函》后没有按《商品房预购协议》第十三条的约定在期限内办理按揭手续或付清剩余购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任，锦州房产请求陈世俊支付约定的违约金100000元，理由成立，请求合法，本院予以支持。陈世俊违约在先，主张锦州房产违约并支付违约金100000元，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈世俊与被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司于2016年3月9日签订的《商品房预购协议》继续履行。二、被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司应于本判决生效之日起10日内将座落汕头市澄海区*****线澄海路段西侧与XXX路南侧交界处XXXX花园X幢XX号房产[权证号列：粤（2018）澄海区不动产权第XXXXXXX号]交付原告（反诉被告）陈世俊并协助办理不动产权登记手续。三、原告（反诉被告）陈世俊应于本判决生效之日起10日内向被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司支付违约金100000元。四、驳回原告（反诉被告）陈世俊的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20470元，减半收取计10235元，由原告（反诉被告）陈世俊负担615元，被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司负担9620元；反诉案件受理费20470元，减半收取计10235元，由原告（反诉被告）陈世俊负担615元，被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司负担9620元。原告（反诉被告）陈世俊已预交的案件受理费10235元，本院予以退回9005元；被告（反诉原告）汕头市锦州房地产有限公司已预交案件受理费10235元，应于本判决生效之日起10日内向本院补交9005元，拒不交纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 王椰波二〇二〇年九月二十一日法官助理 王丽丹书 记 员 郑 杭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。