成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初1487号 原告：吴小奎，男，汉族，1971年9月18日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：陈逸萱，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚俊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：李斌发，男，汉族，1969年7月28日出生，住成都市成华区。 原告吴小奎与被告李斌发房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告吴小奎的委托诉讼代理人陈逸萱、姚俊到庭参加了诉讼，被告李斌发经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴小奎向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告吴小奎解除与被告李斌发于2015年3月20日达成的房屋买卖合同法律关系有效；2、判令被告李斌发返还原告吴小奎45万元购房款并按约定支付239598元违约金（起诉时“58同城”上相同小区法拍房售价7954元／平方米，涉案房屋建筑面积100.41平方米，案涉房屋市场总价为798661元，违约金是市场总价的30%，为239598元）。事实与理由：李斌发于2009年10月25日向开发商四川省东润置业有限公司购买房屋一套（位于成都市成华区，合同签约备案号为963133）。2015年初，李斌发因需求资金，想出售该房屋获得资金，原被告经协商一致，由原告出价45万元购买房屋。因开发商四川省东润置业有限公司的原因，李斌发出售房屋时，该房屋尚未将产权办理至被告名下。原被告于2015年3月20日前往成都市蜀都公证书处办理公证时，经办的公证员告知这种情况不能做房屋买卖合同的公证，形式上仅做了房屋《预约合同》的公证。同年3月23日出具公证书的同一天，原告通过银行转款的方式向被支付了28.2万元，另外通过现金的方式向被告支付了16.8万元，被告当日出具《收条》，总计收到原告45万元的购房款。经查询得知，案涉房屋于2019年2月26日已经被成华区人民法院查封（限制登记文书号为（2019）川0108执358号），李斌发已无法履行协助办理案涉房屋产权过户手续，故原告申请解除案涉房屋买卖合同，要求李斌发退还45万元购房款并承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告李斌发未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2009年10月25日，出卖人四川省东润置业有限公司与买受人李斌发签订了《商品房买卖合同》，约定购买成华区住宅，建筑面积100.41平方米，通过按揭贷款的方式购买，并在管理部门办理了网上签约备案（备案号：963133）。2015年3月20日，李斌发与吴小奎签订了《预约合同》，载明：“甲方：李斌发，男，一九六九年七月二十八日出生，公民身份号码：5130281969××××××××。乙方：吴小奎，男，一九七一年九月十八日出生，公民身份号码：5111211971××××××××。甲方李斌发与乙方吴小奎经协商一致达成以下合同：一、甲方于二〇〇九年购买了成都市成华区龙潭寺南路180号“东润豪庭”1幢4单元15层4号房屋（合同签约备案号：963133，见商品房买卖合同摘要）。鉴于该房屋尚未办理完成房屋所有权证及国有土地使用证，故尚不具备出售的条件，所以甲方将其所有的该房屋承诺只向乙方出售，在取得该房屋的正式所有权证书后十个工作日内出售于乙方，双方正式签订房屋买卖合同。二、甲、乙双方约定该房屋的交易总价款为人民币肆拾伍万元整（特别强调：该价格系甲、乙双方的真实意思表示，且该借款为不变价款，不受市场价格的变化影响。无论甲乙双方在本合同第一条约定的出售时间时，该房屋价格是涨还是跌，甲乙双方均同意按本条约定价格执行，该总价款是以一套房屋为计算单位）。三、乙方于本预约合同公证书出具当日以现金或转账方式一次性向甲方支付履约保证金人民币肆拾伍万元整，同时甲方将上述房屋、钥匙及相关的合同、票据等交付乙方。上述保证金在甲乙双方向房屋管理部门递件成功后自动转为购房款。……七、违约责任：……4、若甲方在房屋产权未过户至乙方名下之前，房屋发生法院查封或强制执行等情况，视为甲方违约，甲方应承担违约责任（由甲方向乙方按该房屋当时市场价总价款的百分之三十支付违约金，并返还已收乙方的全部房款）。……”2015年3月23日，（2015）川成蜀证内民字第6008号公证书，载明：“申请人：甲方：李斌发，男，一九六九年七月二十八日出生，公民身份号码：51302819690××××××××。乙方：吴小奎，男，一九七一年九月十八日出生，公民身份号码：5111211971××××××××。公证事项：预约合同。申请人甲方李斌发与乙方吴小奎于二〇一五年三月二十日向本处申请办理前面的《预约合同》公证。经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《预约合同》。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订该合同的意思表示真实，合同内容具体、明确。依据以上事实，兹证明甲方李斌发与乙方吴小奎于二〇一五年三月二十日来到我处，在我的面前，在前面的《预约合同》上签名，他们的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。”末尾有公证员的签字以及四川省成都市蜀都公证处盖章。 2015年3月22日，吴小奎向李斌发通过银行转账支付282000元。庭审中，吴小奎称当日通过现金方式向李斌发支付购房款168000元。同日，李斌发出具了一份《收条》，载明：“今收到吴小奎购房款（450000元），大写肆拾伍万元正。地址：龙潭寺××东润豪庭。”末尾收款人处有李斌发的签字捺印。 同时查明，2019年2月26日，成华区屋被成都市成华区人民法院依据（2019）川0108执358号法律文书予以查封。 另查明，通过网络查询“安居客”、“房天下”、“吉屋”三个网站2019年2-3月份左右案涉房屋所在小区基本均价在13015元/平方米。庭审中，吴小奎自愿要求按照起诉时“58同城”网站上相同小区法拍房出售单价7954元/平方米为基数计算违约金为239598元。 上述事实，有原告的相关陈述，有原、被告身份证明、《房屋买卖合同》、《预约合同》、《公证书》、网签合同信息查询记录、房屋参考市价查询截屏、收条等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，吴小奎与李斌发签订的《预约合同》系双方真实意思表示，合法有效，吴小奎支付了相应的购房价款，李斌发应当依约配合办理案涉房屋过户手续，但因案涉房屋已于2019年2月26日被司法查封，已事实上无法办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）、当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，现合同目的已不能实现，吴小奎诉请确认解除案涉《预约合同》并要求李斌发返还购房款450000元的主张具有法律和事实依据，本院予以支持。 关于违约金问题。根据《预约合同》中：“李斌发在房屋产权未过户至吴小奎名下之前，房屋发生法院查封或强制执行等情况，视为李斌发违约，并承担违约责任，按照案涉房屋当时市场价总价款的百分之三十支付违约金，并返还已收吴小奎的全部房款。”之约定，现案涉房屋在过户至吴小奎名下前已被法院依法查封，李斌发存在违约，应承担向吴小奎返还全部已付房款，并支付违约金的违约责任。经了解，案涉房屋小区被查封时的房屋平均出售单价为13015元/平方米，但吴小奎自愿按照起诉时相同小区法拍房出售单价7954元/平方米的标准计算违约金，其请求未超过双方约定，故本院结合案涉房屋建筑面积100.41平方米，计算违约金为239598元（7954元/平方米*100.41平方米*30%）予以支持。综上，本院对吴小奎要求李斌发支付违约金239598元的主张予以支持。李斌发经本院依法送达开庭传票等相关法律文书，无正当理由不到庭参加诉讼，也未就吴小奎所诉事实提交书面意见或证据，应自担相应不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，缺席判决如下: 一、解除原告吴小奎与被告李斌发于2015年3月20日签订的《预约合同》； 二、判决被告李斌发自本判决生效之日起10日内向原告吴小奎返还购房款450000元； 三、判决被告李斌发自本判决生效之日起10日内向原告吴小奎支付违约金239598元。 如果被告李斌发未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取4025元，由被告李斌发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年九月十六日 书记员  李 琦