四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5200号 原告：张力，男，1988年8月21日出生，汉族，住四川省夹江县。 被告：王文成，男，1994年5月10日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告张力与被告王文成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告张力到庭参加诉讼。被告王文成经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 张力向本院提出诉讼请求：1．判令王文成返还房租39,700元，违约金12,600元，共计52,300元；2．判令解除张力与王文成签订的《房屋租赁合同》；3．诉讼费由王文成承担。 事实和理由：王文成系位于成都市锦江区椰树街300号10栋1单元504号房屋的业主。2019年7月30日，张力与王文成签订《房屋租赁合同》，约定王文成将位于成都市锦江区椰树街300号10栋1单元504号房屋出租给张力使用，并明确了租赁期限、租金等。2019年7月30日，双方就上述房屋租赁事项办理了房屋租赁备案登记。张力向王文成支付房租后，由于王文成无法按约交付房屋，双方协商由王文成支付延长交付房屋即2019年7月30日至2019年8月30日期间的租金2,300元，并延期于2019年8月30日交房。现约定的履行期已过，王文成仍未交房，张力为保护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 王文成未作答辩。 本院经审查认定事实如下：2019年7月30日，出租方王文成（甲方）与承租方张力（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于成都市锦江区的房屋出租给乙方使用。本合同有效期自本合同签订之日起至乙方按照本合同约定返还租赁物业之日止，本合同租赁期限为5年，自2019年7月30日起至2024年7月29日止。本合同签订后，每年租金总额为8400元，该数额为租金金额，总租金金额为42000元；房产税、房屋所用土地的使用税、房屋租赁合同登记费、房屋租赁管理费等因房屋、土地所产生的税费由甲方依法缴纳。租金支付方式为一次性支付，乙方以银行转账方式向甲方指定的银行账户支付租金，租金到账之日视为乙方租金交付之日，甲方在收到租金后向乙方出具收据，甲方指定的银行账户信息如下：指定收款账号：62×××15，开户行：中国建设银行锦江大道支行，户名：王文成。甲方收到乙方交纳租金后当日内，将租赁物业交付乙方使用，甲方延迟交付的，乙方可要求将本合同租赁期限按照延迟交付天数顺延，租赁物业交付前的各项费用，包括但不限于水电费、物业费等均由甲方负责缴纳。双方交接物业时需签订交接验收确认书。甲方延迟交付租赁物业超过15日，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其损失。甲方违约行为发生之日前的租金双方据实结算，其余甲方已收取的租金应及时退还给乙方，并退还乙方装修费，由于甲方违约给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任。除本合同约定的合同解除条款外，任何单方终止本合同的行为皆视为违约，违约方应向守约方支付违约金为装修费和总租房租金费之和的百分之三十，装修费每年递减百分之三，并赔偿由此给对方造成的经济损失，包括但不限于装修费、物业费等。 2019年7月30日，张力向上述约定账户转账支付42,000元。同日，双方办理租赁登记备案后，由成都市锦江区住房建设和交通运输局颁发相应凭证，备案有效期为2019年7月30日至2024年7月29日。 2020年4月20日，张力通过微信向王文成提出方案，要求王文成向其支付房租42,000元、违约金6,300元，并表示要在4月底一次性支付，王文成表示已向张力支付了一个月租金两千多元，不同意上述方案。之后张力要求王文成向张力退还房租并支付违约金合计46,300元，前提是4月底能一次付清，若2020年4月30日不能一次付清，则此次协商作废，王文成表示等10分钟答复，后未进行回复。 2020年4月22日，张力催促王文成答复，表示下午六点前不给答复，就默认王文成不同意上述方案。王文成并未于当日下午六点前回复，于2020年4月23日表示月底无力支付30,000元，张力回复月底支付30,000元已是最低要求。 2020年5月23日，王文成表示过几天可以先支付30,000元，并询问其余款项如何归还，张力表示已向法院起诉，王文成回复过几天凑够款项会支付给张力。 庭审中，张力陈述双方通过微信已协商解除案涉合同，王文成最终也同意了向张力退还39,700元租金并支付违约金6,300元；但因王文成未能于2020年4月底一次性支付上述款项，故张力现要求按《房屋租赁合同》约定支付违约金12,600元。 以上事实有张力提交的当事人身份证复印件、《房屋租赁合同》、银行流水明细清单、房屋租赁登记备案凭证、微信聊天记录等证据来源合法，内容真实，且与本案有关联，王文成未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对张力的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对张力提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，张力与王文成签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张力已按约定支付房屋租金，王文成应向张力交付案涉房屋。根据本案现有证据，王文成因个人原因无法按约交付房屋，双方自2020年4月20日起，通过微信对退还房租及违约金金额进行协商，应视为双方经协商均认可解除案涉合同，故本院确认该合同于2020年4月20日解除。因王文成未将房屋交付张力使用，合同解除后，王文成应当向张力退还收取的房屋租金。现王文成已经退还房屋租金2,300元，故张力主张王文成返还剩余租金39,700元，符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金。案涉合同中约定除该合同约定的合同解除条款外，任何单方终止本合同的行为皆视为违约，违约方应向守约方支付违约金为装修费和总租房租金费之和的百分之三十。张力主张按照上述约定，王文成应向其支付违约金12,600元（42,000元×30％）。但本案中，王文成的违约行为表现为逾期交付房屋，且双方系协商一致解除案涉合同，不属于合同约定的王文成单方终止合同的情形，且我国违约赔偿以弥补实际损失为主，兼具惩罚性。对张力主张的损失，本院综合考虑王文成未交付房屋的违约程度以及王文成未退还租金导致张力产生相应的利息损失，本院酌情确定王文成应向张力支付违约金8,000元，对张力多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告张力与被告王文成签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除； 二、被告王文成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张力返还39,700元； 三、被告王文成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张力支付违约金8,000元； 四、驳回原告张力的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取554元，由被告王文成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 唐 璇 二〇二〇年九月二十三日 书记员 李冬梅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。