苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2941号原告：盛建平，男，1976年8月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。原告：彭素琴，女，1977年11月28日出生，汉族，住苏州市吴江区。被告：苏州领瑞置业有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇环湖路南侧。法定代表人：王学澎，总经理。委托诉讼代理人：张国省，系苏州领瑞置业有限公司员工。原告盛建平、彭素琴与被告苏州领瑞置业有限公司（以下简称“领瑞公司”）商品房预约合同纠纷一案中，本院于2020年3月25日受理后，依法由审判员刘成文适用简易程序独任审理，后因工作原因，变更为由审判员张金花适用简易程序独任审理，因被告领瑞公司下落不明，本案依法转为普通程序，并由审判员张金花独任审理，本案于2020年7月20日公开开庭进行审理。原告盛建平、彭素琴、被告领瑞公司的委托诉讼代理人张国省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛建平、彭素琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房诚意金20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年12月5日，在被告所称为了进入开盘名额，必须先预付购房诚意金的前提下，向被告支付20000元意向金。2018年12月28日，正荣悦玺开盘当天，原告在被告“如不满意，只要在2019年1月9日之前随时可退换”的承诺下签订了一份《商品房认购协议书》，后双方因合同主要条款无法达成一致意见，导致《商品房买卖合同》未能订立。2019年1月4日，原告及时去售楼处填写了《客户退款申请表》，被告也同意了退款。但一年以来，原告多次向被告索要退款未果，被告一直告知退款在走流程，并承诺一定会退还，让原告耐心等待。但近日被告却以公司新规定为由，没收了原告的购房诚意金。综上，被告欺诈的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告领瑞公司辩称：原告与被告于2018年12月28日签订《商品房定购协议书》并缴纳定金20000元，购买了被告悦玺7号楼105室房屋。后因原告未能按照定购协议书的约定与被告签订正式商品房买卖合同，被告按照定购协议书向原告发送了签约催告书，原告仍未与被告签约，后被告向原告发送了定购协议书解除通知书。原告所述与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理认定如下事实：2018年12月5日，盛建平向领瑞公司转账支付20000元。2018年12月28日，领瑞公司（甲方、出卖人）、盛建平、彭素琴（乙方、买受人）签订了一份《商品房定购协议书》，载明盛建平、彭素琴的通讯地址为吴江市七都镇庙港联强村（1）环良港19号，联系电话为181××******，约定乙方向甲方定购位于苏州市吴江区，建筑面积为220.19平方米，单价12920.42元，总价为2844948元，定金为20000元，于定购协议签订之日支付，正式《商品房买卖合同》于定购协议签订之日起3日内签订。该协议中未对房屋价款的支付方式作出约定。在该协议中双方约定：1、本《商品房定购协议》由买卖双方在平等自愿、公平公正并协商一致的基础上签订。2、买受人在签订本定购协议书时，已对本项目及本项目周边基本情况做了充分了解，并对定购房屋的座落位置、面积、单价、朝向、户型、周边不利因素及影响等基本情况做了详细了解，系在充分全面了解全部信息的情况下自愿作出的购买约定。3、本协议中所述房屋总价以及单价均为已包含增值税的含税总额。4、在买受人签订本《商品房定购协议书》之前，出卖人已针对本《商品房定购协议书》及未来双方将签订的《商品房买卖合同》（出卖人已在本项目接待中心公示《商品房买卖合同》的完整文本）的所有条款进行了充分详细的解说，买受人确认，其在签订本《商品房定购协议书》之时，对其在本《商品房定购协议书》及未来双方将签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利义务已有充分的认识和了解。如在买受人签订《商品房买卖合同》前，政府部门公布了新的《商品房买卖合同》示范文本，导致本项目公示合同文本相应发生变化，出卖人有权适用政府新公布的示范文本与买受人签约，买受人不得以合同文本发生变化为由拒绝签署《商品房买卖合同》。5、买受人同意其完整接受本《商品房定购协议书》及《商品房买卖合同》的文本条款，并同意在签署本《商品房定购协议书》之后，严格依据出卖人公示的《商品房买卖合同》的文本条款与出卖人签订正式《商品房买卖合同》，保证不对出卖人公示的《商品房买卖合同》的文本条款提出任何修改要求。6、买卖双方签订本《商品房定购协议书》时，买受人向出卖人交纳上表约定定金，出卖人向买受人出具定金收据。双方签订正式《商品房买卖合同》之日，买受人应向出卖人提交该定金收据原件，且当该定金依照《商品房买卖合同》约定转为购房款时，买受人应向出卖人交还该定金收据原件及本《商品房定购协议书》原件。……11、买受人应于本《商品房定购协议书》约定期限内与出卖人签订正式《商品房买卖合同》，逾期超过5日的，出卖人有权解除本协议并没收定金。……14、如出卖人依据上述8至12条约定解除本协议的，则本协议自出卖人将《协议解除通知》送达至本协议约定的买受人通讯地址之日起第三日解除。……16、出卖人与买受人之间的一切权利义务以政府相关批准文件、本《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》及附件为准。出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人的销售人员的口头承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。2018年12月28日，领瑞公司向盛建平、彭素琴开具收款收据一份，载明收到二人交付的正荣悦玺7-105定金20000元。2019年7月5日，领瑞公司按照盛建平、彭素琴在《商品房定购协议书》所留的通讯地址及电话向二人邮寄发出一份催告函，载明双方已签订了《商品房定购协议书》，盛建平、彭素琴定购该司开发的七都悦玺项目7号楼105单元商品房，按照《定购协议书》的约定，二人应于2019年1月9日前到该司售楼部签订《商品房买卖合同》并支付首付款，但二人至今未来签订《商品房买卖合同》并支付首付款，逾期达176日，构成违约，故要求二人在接到该通知后三日内至售楼部与该司签订《商品房买卖合同》并支付首付款，否则该司将根据《定购协议书》的约定解除《定购协议书》、没收定金，收回该商品房，另售他人且无需再另行通知二人。该信件的投递信息显示，2019年7月6日，收件人要求迟延投递导致未妥投，此后邮政部门多次投递未果，而于2019年7月11日退回领瑞公司。2019年7月17日，领瑞公司向盛建平、彭素琴发出一份《解除通知书》，告知二人因二人至今未至售楼部签订《商品房买卖合同》并交齐首付，逾期达188日，已构成根本违约，故该司根据《定购协议书》约定通知二人，解除双方所签订的《定购协议书》，并没收已支付的定金。庭审中，被告领瑞公司确认，在向盛建平、彭素琴发出解除通知书后，案涉的7号楼105室房屋已售予他人。在本案审理中，原告盛建平、彭素琴提交了以下证据：1、显示拍摄时间为1月4日下午3:07的客户退款申请表打印件一份，载明申请人盛建平申请退还诚意金20000元，并写明账户信息。2、与史研研的微信聊天记录截屏打印件两页，显示2019年3月9日，盛建平询问史研研其的退款怎么样了，史研研回复称还在走流程，流程需要走到总部，故时间较长；后盛建平再次询问史研研，对方称还在走流程，需要到集团的，并称“我们信誉很好”，“没有不给退的”，盛建平回复“还在走？都走了3个月了”，史研研回复“只是你这个比较慢”。原告盛建平称当时在被告的售楼处，被告领瑞公司的销售经理冯国雷及财务经理已经同意将20000元退给其，史研研拿了退款申请表给其填写，其填写后拍照并交给对方；因其原来的手机坏掉了，和史研研的微信聊天记录已经找不到了。3、2019年8月3日盛建平与史研研的通话录音，在该录音中盛建平要求史研研将冯经理的电话提供给其，史研研拒绝，后盛建平再次主张退还定金，盛建平称对方一直拖着其，要求其签订定购协议，且对方承诺其可以退款其才签的，对方未予否认，称是领导同意退的，对方让盛建平直接到项目上找冯经理，并称期间她还建议盛建平通过投诉、闹等途径解决退款问题，还称盛建平村上的购房者因为地下室的问题而闹，并得到了及时的回应；盛建平称其退款申请提交了几次还没有退款，对方称是公司的原因，需要盛建平去找关系，后又称流程没有走下来。被告领瑞公司对客户退款申请表不予认可，认为来源不明；认可史研研系该司的营销人员，但已于2019年下半年离职，对原告提交的微信聊天记录真实性不予认可，认为内容亦不完整；对录音的真实性、合法性均不予认可，认为双方的身份无法确认，且完整性存疑，且录音中女方称对于是否可以退款、怎么退、退多少均无权做主，男方也称领导说可以退，但并无证据，且男方在录音中存在威胁及恐吓女方的情况，该录音不能作为合法证据，应以双方签订的书面协议为准。审理中，原告盛建平陈述称，导致双方未签订正式的商品房买卖合同的原因包括两个方面：一是其要购买的是一楼的房屋，包含80平方米的地下室，销售人员跟其说地下室不收物业费，但是正式的房屋买卖合同又写着收物业费，物业费为每平方米每月3.8元；另一个原因是房屋装修不出样板房的效果，样板房中承重墙是要敲掉的。被告领瑞公司陈述称：原告在签订定购协议书后反悔，以未筹集首付款等理由拒绝与被告签订商品房买卖合同；被告为挽留该客户，给予了原告将近半年时间筹款及签署合同，表达出了极大的诚意，但原告仍拒绝；被告在无奈之下向原告发送正式的签约催告函，但原告拒绝签收，后被告按照定购协议书第十一条的约定，向原告发送了解除协议通知书并没收定金。另查明，2019年8月26日，盛建平曾就本案纠纷向本院起诉，后盛建平于2019年10月31日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。上述事实，有原告盛建平、彭素琴提供的商品房定购协议书、转账记录、收款收据、解除通知书、录音U盘，被告领瑞公司提交的商品房定购协议书、催告函、邮寄凭证及查询记录，本院调取的民事裁定书，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告所签订的《商品房定购协议书》合法有效，双方应按照约定履行签订《商品房买卖合同》的义务。对于未能签订《商品房买卖合同》的原因，一方面，被告领瑞公司称系二原告单方反悔及未筹集首付，但被告未能对此进行举证；二原告称系关于地下室收取物业费及装修的问题导致未签订《商品房买卖合同》，二原告提交了相关的证据，虽然被告领瑞公司对此不予认可，但亦未能提交证据予以反驳，综合二原告所提交的证据，能够相互印证，本院可以确认二原告所述的导致未签订《商品房买卖合同》的原因的可信性更高。另一方面，虽然被告领瑞公司在《商品房定购协议书》第十六条约定的“出卖人与买受人之间的一切权利义务以政府相关批准文件、本《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》及附件为准。出卖人的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人的销售人员的口头承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据”，但《商品房定购协议书》系被告方制作的格式文本，且不足以证实被告方已明确告知二原告相关的事实，而地下室是否收取物业费，对买受人有重大影响，现因双方对此产生的分歧而未能签订商品房买卖合同，其责任不可归责于任何一方。综上，本院认为，根据法律规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，虽然原、被告签订的商品房预约合同合法有效，但由于双方未能订立本约的责任不可归责于任何一方，因此，本院对二原告要求被告领瑞公司返还定金20000元的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告苏州领瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告盛建平、彭素琴定金20000元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告苏州领瑞置业有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳（支付至户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62284004060********），原告盛建平、彭素琴预交的案件受理费300元由本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：105553010********），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  张金花二〇二〇年九月二十二日书记员  吴斯源附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。