四川省荥经县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1822民初380号 原告：代英，女，汉族，生于1966年9月27日，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人(特别授权):李晓蓉，四川思创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洋，四川思创律师事务所律师。 被告：荥经县三利房地产开发有限公司，住所地四川省荥经县严道镇繁荣下街**。 法定代表人：严杰。 委托诉讼代理人：刘若愚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 原告代英与被告荥经县三利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告代英的委托诉讼代理人李晓蓉、杨洋，被告荥经县三利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘若愚、赵林阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代英诉称：原告与被告于2016年3月31日签署《四川省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定原告购买被告位于荥经县的房产，共计面积5374.18平方米。合同约定被告应在2016年5月31日交房给原告。双方交房完毕后455日内完成办理产权登记事宜，即2017年8月30日前完成为原告办理房屋产权证事宜。此后因政策调整，上述所涉房产须被告补缴土地出让金后方可办理不动产权证，但被告一直拖延未予以补缴。原告为办理不动产权证需要，于2020年4月28日被迫代被告缴纳了上述所涉房产土地出让金共计1661517.00元。根据四川省荥经县人民政府办公室下发的关于印发《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》的通知（荥府办发【2018】49号）规定：“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金”，上述所涉房产土地出让金理应由被告缴纳。原告曾发函要求被告清偿原告代缴的土地出让金，但被告于2020年5月7日收到催收函后，仍是拖延拒不履行清偿义务。 原告认为，根据荥府办发【2018】49号文件的规定，被告作为土地出让金缴纳义务人应当及时缴纳土地出让金，并为原告办理不动产权证转移登记事宜。原告代被告缴纳上述金额土地出让金后即取得向被告追偿的权利，故诉至本院，请求判令支持诉讼请求：1、被告支付原告代其支付的土地出让金1661517.00元及占用资金利息（自2020年4月28日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、诉讼费由被告承担。 被告荥经县三利房地产开发有限公司辩称：一、被告已按约为原告代英办理了案涉商品房的房屋所有权证书，已经履行完毕商品房买卖合同项下的出卖人义务,被告不存在任何违约行为。首先，原告代英与被告于2016年3月31日签订了《四川省商品房买卖合同》及补充协议，根据《四川省商品房买卖合同》第二十八条，以及补充协议第一条、第八条等约定,被告仅负有协助原告代英取得该商品房的房屋所有权证书的义务。其次,根据《四川省商品房买卖合同》第二十八条第一款约定，只有因被告原因导致原告代英未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证书，被告才需按合同约定承担逾期办证的违约责任。但是，被告早己按约履行完毕办证义务，在2016年8月30日为原告代英办理了案涉房屋的房屋所有权证书（产权证号:荥房权证监证字第××号）。最后，雅安市人民政府是在2016年9月18日才发布《雅安市人民政府关于雅安市中心城区实施不动产统一登记有关事项的通知》，决定在2016年9月26日0时起，在雅安市中心城区范围内实施不动产统一登记，启动不动产统一登记簿证。荥经县此后方才开始实施“两证合一”新政。在新政实施前,被告已依照合同约定提前办理了案涉商品房的房屋所有权证书，依法无需为原告代英办理不动产权证书。 二、被告依据商品房买卖合同转让的是房屋所有权，并不包括土地使用权。如代英有意取得案涉房屋所对应的土地使用权，应另行支付土地使用权转让价款。首先,《四川省商品房买卖合同》及补充协议所约定的房屋产权是房屋所有权证，并不涉及国有土地使用权转让的任何约定。其次,《四川省商品房买卖合同》第八条约定案涉房屋是按照套内建筑面积计价，并不涉及土地使用权转让的任何约定。最后，荥经县人民政府办公室于2018年8月6日颁布《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》，至此才确定荥经县的地下空间国有建设用地需要办理有偿使用手续，由此可知,被告在与原告代英签订《四川省商品房买卖合同》及补充协议时，尚未取得相应的地下空间使用权，且荥经县政府在当时未出台有关地下空间国有建设用地使用权出让金的缴纳标准，被告也没有缴纳地下空间的土地出让金。故，买卖双方交易标的也根本不涉及地下空间的土地使用权。原《四川省商品房买卖合同》所约定的商品房总价款，当然不包括对应的土地使用权转让价款。如代英拟受让相应土地使用权，必然要另行支付费用。 三、原告代英已经通过缴纳土地出让金的方式，直接受让了案涉土地使用权，被告并未在此过程中获取任何利益。根据《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》第八条规定的原则，如果由开发商申请办理并缴纳土地出让金，则对应土地使用权应登记在权利人名下(此时的权利人即是项目开发商)；如果由其他权利人申请办理，则权利人缴纳土地出让金后，对应土地使用权应登记在权利人名下（此时的权利人即是出让金的缴费主体)。即，地下空间国有建设用地有偿使用手续应当由权利人申请办理，在缴纳对应土地出让金后办理不动产登记。但从原告代英提交的证据来看，其通过缴纳土地出让金的方式，已经受让取得相应的土地使用权,被告并未在此过程中获取任何利益。因此，代英根本不享有向被告追偿的权利,被告无需就此向代英支付任何款项，更无需承担资金占用利息。 综上所述，原告代英的诉讼请求缺乏法律依据与合同依据,应驳回原告代英的全部诉讼请求。 原告代英为证明自己的主张，提交了以下证据： 一、原、被告身份信息，证明原、被告主体资格; 二、《四川省商品房买卖合同》、《补充协议》，证明原告购买被告房产事实及被告应当按照合同约定为原告办理涉案房产不动产权登记； 三、《不动产权证书》,证明原告系涉案房产的所有人以及原告已办理涉案房产不动产权登记的事实； 四、《荥经县人民政府办公室文件》、《土地出让金通知单》，证明被告为涉案房产土地出让金缴纳义务人，涉案房产应补缴的土地出让金为1661517元; 五、《汇款凭证》、《土地出让金缴纳发票》，证明原告为办理不动产权证需要，于2020年4月28日被迫代被告缴纳了所涉房产土地出让金共计1661517元的事实,原告代被告缴纳涉案房产土地出让金后即取得向被告追偿的权利，被告应当向原告履行清偿上述房产土地出让金之义务，并支付资金占用利息； 六、《致函》及送达证明，证明原告曾向被告发函要求被告清偿原告代缴的土地出让金，被告拖延拒不履行清偿义务。 被告荥经县三利房地产开发有限公司质证意见：证据一三性无异议；证据二三性无异议，但对原告主张的证明内容及目的有异议，该组证据明确约定是由被告协助原告办理房屋所有权证书，不是办理不动产权证书；证据三因没有原件对三性有异议，以合议庭最终查证为准，同时不认可原告主张的证明内容和目的，原告并非基于商品房买卖合同而有权要求被告协助其办理不动产权证书，原告是基于自身需求办理，并非被告的责任范畴；证据四关联性有异议，不认可原告主张的证明内容及目的，该政府文件第8条规定原则是如果由开发商作为权利人申请办理并缴纳土地出让金则对应土地使用权证应登记在权利人名下(即开发商名下)，如果由其他权利人申请办理,则权利人缴纳出让金后对应土地使用权应登记在权利人名下(此时的权利人则是出让金的缴费主体)，及地下空间有偿使用手续应在缴纳土地出让金后办理不动产登记。此外，该政府文件并未规定相关费用是由开发商承担后无偿转让给买受人，因此该出让金缴纳主体应当是对应的房屋权利人，最后该政府文件是在2018年8月颁布，至此才确定荥经县的地下空间国有建设用地需要办理有偿使用手续，由此可知原告在签订买卖合同时，原被告双方均知晓被告未取得地下空间土地使用权，且政府在当时也没有出台相关标准，因此买卖双方在交付时不涉及地下空间转让事宜；证据五关联性有异议，该组证据独立于原、被告双方此前签订的商品房买卖合同，原告通过实际缴纳对应的土地出让金获得了相应的土地使用权，被告对此未获益，故无需对此支付任何费用；证据六三性有异议，需核实，同时对该组证据证明内容及目的有异议，理由在于结合此前的质证意见可知被告无需就原告缴纳土地出让金一事对原告支付任何款项。 被告荥经县三利房地产开发有限公司为证明自己的主张，提交了以下证据： 一、《商品房预售许可证》，证明被告在销售涉案商品房前已取得相应的预售许可证，预售行为合法合规; 二、《商品房买卖合同》，证明被告与原告就涉案商品房签订了买卖合同。且在合同第28条明确约定被告仅负责协助原告取得涉案商品房的房屋所有权证书; 三、《补充协议》，证明被告与原告就涉案商品房签订了补充协议，其中第1条、第8条明确约定被告仅负责协助原告取得涉案商品房的房屋所有权证书; 四、雅安市人民政府办公室政府信息公开网发布《雅安市人民政府关于雅安市中心城区实施不动产统一登记有关事项的通知》的网页截图，证明在2016年9月26日0时起，在雅安市中心城区范围内实施不动产统一登记启用不动产统一登记簿证，在新政策实施前，被告已依照合同约定办理了涉案商品房房屋所有权证书，无需为原告办理不动产权证书; 五、房屋所有权证书，证明被告已在2016年8月3Ｏ日协助原告办理涉案商品房的产权证（产权证号：荥房产权监证字第××号），被告已履行完毕买卖合同及补充协议项下的出卖人义务，不存在任何违约行为; 六、房屋所有权证书签收记录，证明原告委派叶某在2017年3月14日领取了案涉房屋所有权证书，被告不存在任何违约行为。 原告代英质证意见：证据一三性无异议，但该份证据不能达到证明目的，其销售行为合规合法不能表明其已履行完毕土地出让金缴费义务；证据二商品房买卖合同三性无异议，但该份证据刚好证明被告有为原告办理不动产权（当时房屋所有权)义务，第27条明确约定买卖双方同意自该商品房按本合同第18条第一款约定交付使用之日起455日内，共同向房屋登记机关机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴费用；证据三三性无异议，该份证据同样证明被告应当为原告办理房屋所有权证书；证据四三性无异议，但不能达到证明目的，2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》施行，2016年1月1日，国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》颁布并实施。2016年9月26日，雅安市人民政府发布《关于雅安市中心城区实施不动产统一登记有关事项的通告》，仅是对登记事项作了规定，并对上位法未明确的缴费事项进行明确，被告作为房地产开发商其受新政制约应当从2015年3月1日起开始计算；证据五三性无异议，但不能达到证明目的，合同约定被告有义务为原告办理房屋产权证，案涉房屋系不动产，根据国务院2015年文件规定和地方文件规定时间差没有完全履行其办理不动产权的义务损害原告的合法权益，其行为严重违约；证据六三性无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荥经县三利房地产开发有限公司（以下简称三利房地产公司）是荥经县金海岸商住楼建设项目开发商，2013年12月9日取得荥经县金海岸商住楼建设项目的商品房预售许可证。原告与被告于2016年3月31日签署《四川省商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告三利房地产公司荥经县金海岸商住楼建设项目位于荥经县的房产，共计面积5374.18平方米，价款原告已支付清。该合同系四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定的格式条款合同。合同约定规划用途为商业，被告应在2016年5月31日交房给原告。双方交房完毕后455日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。此后，双方完成交房手续，于2016年8月30日，被告协助原告办理了（荥房产权监证字第××号）房权证。现原告根据四川省荥经县人民政府办公室下发的关于印发《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》的通知（荥府办发【2018】49号）第八条规定：“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金”，认为上述所涉房产土地出让金应由被告缴纳。因被告收到通知后未缴纳，原告为办理不动产权证需要，于2020年4月28日代被告缴纳了上述所涉房产土地出让金共计1661517元，并办理了川（2020）荥经县不动产权第××号不动产权证。事后原告发函要求被告清偿原告代缴的土地出让金，但被告收到催收函后，仍未支付原告代缴的土地出让金。 现原告认为，根据《荥府办发【2018】49号文件》的规定，被告作为土地出让金缴纳义务人应当及时缴纳土地出让金，并为原告办理不动产权证转移登记事宜。原告代被告缴纳上述金额土地出让金后即取得向被告追偿的权利，被告应当向原告履行清偿上述金额房产土地出让金共计1，661，517元的义务，并支付资金占用利息，本案全部诉讼费用由被告承担。庭审后原告放弃要求被告支付资金占用利息的诉请。 另查明：2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》施行，2016年1月1日国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》颁布并实施。2016年9月18日，雅安市人民政府发布《雅安市人民政府关于雅安市中心城区实施不动产统一登记有关事项的通告》，通告载明：“根据《不动产登记暂行条例》规定以及国家、省关于加快推进不动产统一登记工作的安排部署，市人民政府决定从2016年9月26日0时起，在雅安市中心城区范围内实施不动产统一登记，启用不动产统一登记簿证。”2016年9月，荥经县成立“不动产登记中心”，统一办理不动产登记事项。2018年8月6日印发《荥经县人民政府办公室关于印发的通知》（荥府办发【2018】49号），对地下空间范围内的地下工程有关土地出让金的收取标准进行了明确，即：《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》第八条规定“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金。”且该文件于2018年9月6日后生效。被告三利房地产公司在出售地下车位的案件经法院判决应办理不动产权证。 以上事实，有双方当事人陈述及《商品房预售许可证》、《四川省商品房买卖合同》及《补充协议》、《荥经县人民政府办公室文件》、《土地出让金通知单》、《汇款凭证》、《土地出让金缴纳发票》、《房屋所有权证书》、《不动产权证书》、《致函》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为：本案双方争议的主要焦点为：1、案涉《四川省商品房买卖合同》中共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。是否包括《不动产权证书》，还是只是《房屋所有权证书》；2、原告所缴纳的土地出让金1，661，517元，应由谁承担。 针对以上争议焦点，本院依法评判如下： 一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告所签《四川省商品房买卖合同》系四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定的格式条款合同，其中第二十七条规定“共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”之规定与被告三利房地产公司向其他购房户及购地下车位户所签合同一致。故依《中华人民共和国合同法》第四十一条可理解为申请办理两证即房产证和土地使用证。而本案被告三利房地产公司仅为原告办理了《房屋所有权证书》，未办理《土地使用证》，原告无法直接申请换不动产权证。其原因是《荥经县人民政府办公室关于印发的通知》（荥府办发【2018】49号）生效需要由开发商补交土地出让金才能办理《不动产权证书》，并非被告辨称已依照合同约定办理了案涉商品房的房屋所有权证书，无需为原告代英办理不动产权证书。因此办理《不动产权证书》是双方合同约定被告三利房地产公司义务。 二、根据《荥经县人民政府办公室关于印发的通知》第八条规定：“地下空间国有建设用地有偿使用手续应由项目开发商申请办理，并缴纳土地出让金”。本案被告三利房地产公司收到通知后未缴纳1，661，517元的土地出让金。原告为了办理《不动产权证书》所缴纳的土地出让金1，661，517元，按原、被告所签《四川省商品房买卖合同》及政府规定系原告代被告缴纳的土地出让金，应由被告承担此土地出让金。原告要求被告清偿土地出让金1，661，517元符合法律规定，本院予以支持。对要求被告支付资金占用利息之请求，因双方没有任何约定，加之案后原告放弃要求被告支付资金占用利息的诉请，本院不予支持。被告辨称合同约定不包括对应的土地使用权转让价款。如原告拟受让相应土地使用权，要另行支付费用，与本案查明事实不符，本院不予采信。如因政策等产生对合同价款的理解误差，可另案主张。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条、第六十四条、第一百五十二条之规定判决如下： 一、由被告荥经县三利房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告代英支付其代被告荥经县三利房地产开发有限公司缴纳的土地出让金1，661，517.00元； 二、驳回原告代英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19，754元（原告代英已预交），由原告代英负担754元，被告荥经县三利房地产开发有限公司负担19，000元。被告荥经县三利房地产开发有限公司在履行上述款项时一并支付原告代英。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  潘小华 人民陪审员  任贤帝 人民陪审员  陈 凤 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  黄君华