广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3397号 原告：桂林市某物业服务有限责任公司。 法定代表人：刘某才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周某。 被告：郑某。 原告桂林市某物业服务有限责任公司与被告郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告桂林市某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人周某、被告郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费3106.86元、公摊水电费212元、垃圾处理费296.8元，合计3615.66元，违约金3000元，以上合计6615.66元;二、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区时代花园业主，房屋建筑面积为146.55平 方米。原告于2004年1月1日便开始入驻案涉时代花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米;2、高层电梯住宅：1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米；4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用。虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 原告桂林市某物业服务有限责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、2004年1月16日签订的《前期物业管理服务协议》、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》，证明1、合同第一十五条约定：2004年1月16日至2008年12月31日物业费按0.28元/月/平方米；2009年1月1日至2011年12月31日物业费按0.38元/月/平方米。2、第十三条：乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：1物业管理费；2、公摊水电费；3、其他专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月/户）。3、第二十二条第“8”款：业主和物业使用人不按时交纳物业费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。1、2012年1月1日至2017年7月13日物业费按0.5元/月/平方米。2、第十三条：乙方负责向业主和物业使用人收取以下费用：1物业管理费；2、公摊水电费；3、其他专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月/户）。3、第十七条：委托管理期间为2012年1月1日起至2012年12月31日。4、第二十二条第“8”款：业主和物业使用人不按时交纳物业费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金；证据2、退场通知，证明仁和物业服务有限责 任公司于2017年7月13日从时代花园小区撤出，不再提供物业服务；证据3、《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾费有偿服务协议书》2份、证明、生活垃圾费收据，证明原告与桂林市临桂区环境卫生管理站签订协议，约定：垃圾清运费7元/月/户的收费标准收取；仁和公司已向桂林市临桂区环卫管理站缴纳了生活垃圾清运费；证据4、水电费发票、银行电子回单《证明》、《公摊水电费汇总》，证明仁和公司已为业主和物业使用人向供电部门及供水部门代缴了公摊水电费。公摊水电费平均每户约5元/月/户；证据5、催费通知，证明仁和公司向欠费业主催收物业费；证据6、不动产局出具的涉案房产信息表，证明被告房产建筑面积、登记时间、转让时间等。 被告郑某辩称，一、原告主张的物业管理费缺乏依据，原告不能提供答辩人未缴纳物业管理费的证据证明。二、原告依据其与建设单位2012年签订的前期物业合同属于其双方行为，合同签署后从来未将合同具体内容告知答辩人，且建设单位在2013年12月31日已解除与原告的前期物业服务合同。原告按终止签订的前期物业服务合同计算物业管理费与答辩人无关，其主张按该合同起诉物业管理费的依据应予以驳回。三、原告主张的各项费用的民事权利已过诉讼时效，依法应不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第188条、192条等关于诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原告起诉之日为2020年6月8日，因此，其主张2017年6月份以前各项费用的权利已过法律规定的3年诉讼时效，不应受法律的保护。四、原告主张的物业管理费收取标准缺乏法律依据，答辩人2009年入驻时代花园时物业管理费是0.28元/平方/月。原告向答辩人收取物业管理费是0.38元/平方/月，收取标准缺乏依据。根据《物权法》第76条规定，前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，物业服务企业如要调整收费标准则应需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件:一是必须获得专有部 分占建筑物总面积过半数业主的同意;二是必须获得占总人数过半数的业主同意，即须经过“双过半业主”同意。物业公司在没有经过“双过半业主”同意的程序下，将物业管理费标准进行了调整，显然不具备合法依据，要求原告退还答辩人2009年12月31日至2013年12月31日违规收取调整的物业费用146X0.1X48=700.8元。五、原告未按照物业合同约定履行物业服务。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。1、原告在管理期间，本小区的消防箱里面都没有消防设备。原告不仅违反了“消防设备保持完好无损可随时启用”的管理服务质量承诺，而且违反了《消防法》（见图片1)。对房屋共用设施的维护也没有尽到责任，本人入住的15栋3单元共用的给水管道、排水管道损坏后报原告维修，原告一直置之不理，不予维修，严重违反物业管理服务内容（见图片2,3)。2、小区盗窃案频繁，2014年4月7日晚本人入住的3单元502室被小偷入室盗窃，经清点被盗物品如下：结婚戒指2枚，铂金项链1条，翡翠手镯1个，集邮册1本，现金8000元，厨房刀具一套，损失物品折成人民币大约5万元。本人报案后临桂县刑侦大队民警出警到达现场（附出警证明），去原告物业办公室调取4月7日晚上的监控录像，物业工作人员告知3单元监控已损坏，无法调取。由于重要的监控录像无法调取致使该案件一直未侦破。本人也多次向原告反映入室盗窃的情况并要求原告给予一个合理的答复，但原告一直置之不理，至今都没有给我一个答复。小区盗窃案频繁原告一直都没有采取任何措施制止这个不安全困素，原告没有履行其承诺的“防止和排除小区内各种不安全因素及协助公安部门及时处理各种违反犯罪行为”的服务管理内容。综上所述:原告提供的服务严重不符“合同”约定，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务 不符合约定也收费。原告在完全没有履行合同义务的情况下要求答辩人缴纳物业服务费缺乏事实和法律的依据。六、原告主张的逾期支付物业管理费违约金、垃圾费、电费、公摊电费缺乏依据。原告的行为已严重违背了合同的约定，损害了业主的合法权益，原告违约在先，对其要求答辩人支付违约金的诉讼请求应不予支持。小区业主生活垃圾费的收取主体为法律规定的环境卫生部门，原告仅为环境卫生部门的委托单位，不具备追索生活垃圾费的民事诉讼主体资格，答辩人对原告追索生活垃圾费提出异议。小区业主电费的收取主体为法律规定的供电部门，原告仅为供电部门的委托单位，不具备追索电费的民事诉讼主体资格，答辩人对原告追索电费提出异议。合同未对公共水电费用作出约定，原告也未能就其主张答辩人的小区公摊电费数额提供相关的证据证明，答辩人对原告追索公摊电费提出异议。不予认可!综上所述:原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 原、被告2012年以后无合同关系，原告诉请违约金无事实依据。 被告郑某对其辩称在举证期限内向本院提供证据有：证据1、出警证明，证明被告在2014年4月7日被入室盗窃的事实；证据2、关于时代花园前期物业合同备案的说明，证明原告桂林市某物业服务有限责任公司关于时代小区的前期物业合同自2013年12月31日到期后不再续约，后期将与桂林时代物业服务公司签订前期物业服务合同；证据三，《前期物业管理服务协议》一份（原告盖了章没有日期），证明双方的合同只了2012年的，2012年12月31日之后的没有签过合同。 经过开庭质证，桂林市某物业服务有限责任公司对被告郑某提交的的证据一的真实性认可，对证明目地不认可，认为其提供的是物业服务合同，并不是保管合同，被告以盗窃为由拒绝缴费是不合理的；对证据三认可。 被告郑某对原告桂林市某物业服务有限责任公司提交的证据一不认可，称2012年物业费已交。2012年1月1日至2017年物业费按0.5元/月/平方米这 个收费标准与其无关，2012年12月31日之后其没有与原告签订合同，这个收费标准没有依据；对证据二，被告认为与其无关；对证据三的三性均认可，认同原告向环卫局代缴生活垃圾费，要求原告提供向环卫局缴费的凭证，但是2012年12月31日后的与原告没有签合同；对证据四，原告代缴的费用其认可；对证据五不认可，没有收到过催费通知；对证据六的三性均认可，没有什么争议。 本院结合原、被告举证、质证，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因该类证据与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郑某桂林市临桂区世纪大道时代花园第15幢3单元5层2号房业主，产权登记建筑面积为146.55平方米。2009年1月10日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。第二章服务管理事项。一、房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品、路灯、草皮音箱等的养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持小区公共秩序，协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区娱乐活动；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费、其它专项服务费（如代收市政生活垃圾费7元/月·户）。第三章委托管理期限：自2009年1月1日起至2009年12月31日止。第二十五条物业服务费收费标准为：普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元 /月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2005年1月，原告桂林市某物业服务有限责任公司与被告郑某签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为时代花园，物业费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司（为甲方）与原告桂林市某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“时代花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2016年4月15日，原告桂林市某物业服务有限责任公司与临桂县环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小区；二、住户**；三-五（略）；六、以上每月8400元，全年共计103400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2000元。2017年3月13日，原告桂林市某物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小 区地址（街号）世纪路；二、住户、住户**/每月每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全面2000元；六、以上每月8616.6元，全年共计103400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区时代花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经时代花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市景顺物业公司为时代花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 本案庭审中，原告陈述物业费2014年1月1日至2017年7月13日是按0.5元/月/平方米计算，用单价乘以被告的房屋建筑面积再乘以时间段进而得出的物业费。诉讼请求中的电费指的是公摊水电费，每户按照每月5元的标准支付公摊水电费；垃圾费按7元/月计算；违约金的计算：按未交物业费每日1‰计算。被告认为：由于原、被告2013年1月以后未签订过物业服务合同，被告无收取违约金的事实依据，应驳回原告的该项诉讼请求。 同时查明，2020年5月28日，原告将《桂林市仁和物业时代花园小区催费通知单》在小区内的业主委员会公示栏上进行了张贴。 另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司诉桂林市某物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相 关物业资料。2012年1月1日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于时代花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市某物业服务有限责任公司一直对时代花园小区进行物业管理。2015年9月18日，桂林市某物业服务有限责任公司向桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司发出书面工作函，确认时代花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与桂林市某物业服务有限责任公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司与桂林市某物业服务有限责任公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司复函给桂林市某物业服务有限责任公司，认为桂林市某物业服务有限责任公司从2006年进入时代花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对桂林市某物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求桂林市某物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离时代花园小区，退出时代花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了时代花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市某物业服务有限责任公司支付了时代花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 2020年1月份，原告以时代花园小区其他业主为被告向本院主张违约金的诉讼，本院依法作出判决，有部分业主上诉至桂林市中级人民法院桂林市中级人民法院二审对违约金的问题予以维持。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。经查，从原告桂林市某物业服务有限责任公司的2005年1月与被告郑某签订的《前期物业管理 服务协议》可知，被告在2004年1月就已在时代花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业费。之后，原告虽然未与本案被告单独签订《前期物业管理服务协议》，但原告与时代花园其他业主签订的《前期物业管理服务协议》以及本院作出的（2016）桂0312民初159号民事裁定书查明桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司是本案所涉小区即时代花园小区的建设单位（即开发商），其与原告签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。原告按照此协议向时代花园提供物业服务，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司、桂林市某物业服务有限责任公司以及被告均有法律约束力。从原告与被告郑某签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业服务费的收费标准为0.28元/平方米/月，上述内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司聘请桂林市某物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与小区建设单位桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司于2012年1月1日签订了《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。上述合同中关于收费标准作了调整，原告据此2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告在此之前按0.28元/月/平方米的收费标准，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共 有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持。 原告进驻时代花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。被告辨称：原告主张的各项费用的民事权利已过诉讼时效，依法应不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第188条、192条等关于诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民书权利的诉讼时效期间为叁年。本案中，原告起诉之日为2020年6月8日，因此，其主张2017年6月份以前各项费用的权利已过法律规定的3年诉讼时效，不应受法律的保护。2013年1月1日至2017年7月13日期间，原告继续在时代花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系，这段时间的物业 服务费的诉讼时效应当从原告撤离时代花园之日起计算，至今并未超过3年诉讼时效。故被告应支付2014年1月1日至2017年7月13日的物业管理费1743.95（产权登记建筑面积146.55㎡×0.28元/㎡×42.5个月=1743.95元）。被告认为：原告未按照物业合同约定履行物业服务。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。1、原告在管理期间，本小区的消防箱里面都没有消防设备。原告不仅违反了“消防设备保持完好无损可随时启用”的管理服务质量承诺，而且违反了《消防法》（见图片1)。对房屋共用设施的维护也没有尽到责任，本人入住的15栋3单元共用的给水管道、排水管道损坏后报原告维修，原告一直置之不理，不予维修，严重违反物业管理服务内容（见图片2,3)。2、小区盗窃案频繁，2014年4月7日晚本人入住的3单元502室被小偷入室盗窃，经清点被盗物品如下：结婚戒指2枚，铂金项链1条，翡翠手镯1个，集邮册1本，现金8000元，厨房刀具一套，损失物品折成人民币大约5万元。本人报案后临桂县刑侦大队民警出警到达现场（附出警证明），去原告物业办公室调取4月7日晚上的监控录像，物业工作人员告知3单元监控已损坏，无法调取。由于重要的监控录像无法调取致使该案件一直未侦破。本人也多次向原告反映入室盗窃的情况并要求原告给予一个合理的答复，但原告一直置之不理，至今都没有给我一个答复。小区盗窃案频繁原告一直都没有采取任何措施制止这个不安全困素，原告没有履行其承诺的“防止和排除小区内各种不安全因素及协助公安部门及时处理各种违反犯罪行为”的服务管理内容。综上所述:原告提供的服务严重不符“合同”约定，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。原告在完全没有履行合同义务的情况 下要求答辩人缴纳物业服务费缺乏事实和法律的依据。首先，被告认为原告对其提出的“共用给水管道、排水管道损坏后报原告维修，原告置之不理”未能提供证据证实，但其提供的2020年6月28日“出警证明”证实了“2014年4月7日被告居住的房屋被人入室盗窃，且楼房单元监控已损坏，无法调取2014年4月7日晚上的监控录像”。物业服务企业与业主之间并不存在财产的保管合同关系。物业服务合同中没有就业主私人财物保护的特别约定，物业服务企业也没有保护业主住宅私人财物的义务，而且业主财物被盗系因犯罪行为所致，其家中或其自行控制的范围实际是不在物业服务企业能够之间控制的范围之内的。因此，物业服务企业的安全保障业务是有限度的，其为小区业主提供的是物业服务区域内的公共秩序和公共安全的防范性保护义务，在性质上是一种行为义务，而非结果义务，无法确保业主的财产不受损失。因被告居住的楼房“单元监控已损坏”，被告在履行职责的过程中存在一定的过失，应承担一定的责任，也是引发被告未缴纳2014年1月1日-2017年7月13日物业费纠纷的起因，应承担10%的责任1569.55元[1743.95元-（1743.95×10%）]。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。 关于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请被告支付2014年1月1日至2017年7月13日的垃圾处理费，本院予以支持，即被告应向原告支付垃圾处理费297.5元〔按（7元/月×42.5个月）〕。 关于公摊水电费的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公 摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单可知，原告是向相关部门支付了时代花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请被告支付2014年1月1日至2017年7月13日的公摊水电费，本院予以支持，即被告应向原告支付公摊水电费212.5元〔按（5元/月×42.5个月）〕。 原告诉请违约金3000元的问题，被告认为：由于原、被告2013年1月以后未签订过物业服务合同，被告无收取违约金的事实依据，应驳回原告的该项诉讼请求。首先，2013年1月1日至2017年7月13日期间，原告继续在时代花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系；其次，2020年1月份，原告以时代花园小区其他业主为被告向本院主张违约金的诉讼，本院依法作出判决，有部分业主上诉至桂林市中级人民法院桂林市中级人民法院二审对违约金的问题予以维持，因被告与原告涉案物业服务合同纠纷案件的业主居住同一小区，从统一裁判尺度，公平执法，维护法律的统一性出发，被告未按时缴纳物业服务费，已构成违约，应承担违约责任，由于原告与小区建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的违约金是按每天0.1%收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金470.87元〔按（1569.55元×30%）计算为妥〕。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二 十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告郑某应支付物业管理费1569.55元、公摊水电费212.5元、垃圾处理费297.5元给原告桂林市某物业服务有限责任公司； 二、被告郑某应支付违约金470.87元给原告桂林市某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元（该款原告桂林市某物业服务有限责任公司已交纳），由原告桂林市某物业服务有限责任公司负担10元，被告郑某负担15元。 本判决为终审判决。 审判员 石 剑 二〇二〇年九月二十三日 书记员 黄海洁