湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1777号上诉人（原审被告）：魏玉林，男，1964年10月20日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。被上诉人（原审原告）：国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司，住所湖北省十堰市张湾区北京北路****1-11-11。法定代表人：黄明国，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭亮，湖北郧和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张念鹏，湖北郧和律师事务所律师。上诉人魏玉林因与被上诉人国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司（以下简称国瑞十堰阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2020）鄂0303民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，合议庭认为事实已经核对清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏玉林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国瑞十堰阳光物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.国瑞十堰阳光物业公司与魏玉林没有合同关系，魏玉林是与十堰阳光物业管理有限公司签订的物业服务合同。2.魏玉林不履行合同义务，是因为十堰阳光物业管理有限公司在魏玉林房屋周围实施违法建筑，给魏玉林造成了损失。国瑞十堰阳光物业公司辩称，国瑞十堰阳光物业公司原名十堰阳光物业管理有限公司，2019年5月27日经工商部门批准变更为十堰国瑞阳光物业管理有限公司，2019年6月25日又变更登记为现在的名称，故国瑞十堰阳光物业公司是本案的适格主体。如果魏玉林认为开发商修建的设施给其造成了损害，可以依法主张权利，不能以拖欠国瑞十堰阳光物业公司物业费的形式来抵抗。请求二审法院驳回上诉，维持原判。国瑞十堰阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.判令魏玉林支付拖欠的2017年7月至2019年9月期间的物业服务费3763.8元（从2019年10月起，按每月每平方米1元支付物业费）；2.判令魏玉林支付拖欠的2017年5月13日至2019年9月13日期间的冷水费990.29元（从2019年9月13日起，按每吨3.01元支付冷水费）；3.判令魏玉林支付拖欠的2017年5月13日至2019年9月13日期间的热水费1134元（从2019年9月13日起，按每吨18元支付热水费）；4.判令魏玉林支付2017年7月至2019年9月期间的物业服务费滞纳金880.73元（从2019年10月起，按照月利率1.8%计算滞纳金，至已拖欠的物业服务费付清时止），以上合计6768.82元。一审法院认定事实：2011年11月4日，国瑞十堰阳光物业公司与魏玉林签订了《前期物业服务合同》，合同约定：乙方（魏玉林）所购房屋为十堰阳光阳光蓝山郡小区6号楼1单元106号，乙方接受甲方提供的物业管理与服务；甲方收取物业管理服务费；水、电、气费按照政府相关标准计收；；住宅物业费标准为建筑面积每平方米1元/月物业服务费按季度缴纳，乙方在每季度末最后10日内（或物业公司通知时间为准）预交下季度全额费用，逾期按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。魏玉林住房面积为139.41㎡。2019年6月15日，国瑞十堰阳光物业公司向魏玉林发出催款通知书，2019年10月31日，国瑞十堰阳光物业公司向魏玉林发出律师函，要求魏玉林补交拖欠的物业费、冷水费、热水费等费用。2017年7月至2019年9月，魏玉林共欠缴物业服务费3764.07（1元/㎡/月×139.41㎡×27个月）元，2017年5月13日至2019年9月13日，魏玉林共欠缴冷水费990.29元[（862吨－533吨）×3.01元／吨]、热水费1134元[（182吨－119吨）×18元／吨]。一审法院另查明，2018年11月22日，国瑞十堰阳光物业公司和十堰阳光蓝山郡业主委员会签订了《十堰阳光蓝山郡小区物业服务合同》，合同约定：：住宅物业费标准为建筑面积每平方米1元/月物业服务费按季度缴纳，甲方（十堰阳光蓝山郡业主委员会）在每季度末最后10日内（如有变化以甲方通知时间为准）预交下季度全额费用，逾期按日向甲方加收应交纳费用0.6‰的违约金。一审法院再查明，2017年6月28日，魏玉林已交纳2017年1月至2017年6月物业服务费836.4元、冷水费（467——533数量：66）198.66元、热水费（108——119数量：11）198元。一审法院认为，国瑞十堰阳光物业公司与魏玉林签订了物业服务合同，并提供了物业管理服务，魏玉林应当按照合同约定足额支付物业服务费、冷热水费，故对于国瑞十堰阳光物业要求魏玉林支付拖欠的物业服务费、冷热水费的诉讼请求，予以支持。国瑞十堰阳光物业公司诉请的物业服务“滞纳金”实为违约责任的“违约金”，其要求魏玉林按照月利率1.8%支付物业服务费滞纳金依据不足。魏玉林提出的国瑞十堰阳光物业公司未解决其房屋漏水等抗辩理由，因无证据证实，不予采信。若魏玉林认为因其房屋漏水等问题对其财产造成损害可据此另行向责任人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、魏玉林于判决生效之日起十五日内支付国瑞十堰阳光物业公司自2017年7月至2019年9月的物业服务费3763.8元及违约金（违约金的计算方式为：以3763.8元为基数，自2020年4月8日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、魏玉林于判决生效之日起十五日内支付国瑞十堰阳光物业公司自2017年5月13日至2019年9月13日的冷水费990.29元、热水费1134元；三、驳回国瑞十堰阳光物业公司的其他诉讼请求。如果魏玉林未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由魏玉林负担。二审审理过程中，魏玉林围绕其上诉请求向本院提交现场照片打印件四张，拟证明其房屋发霉、渗水是国瑞十堰阳光物业公司的建筑导致。国瑞十堰阳光物业公司根据魏玉林的上诉理由提交了企业信息查询单一份，拟证明国瑞十堰阳光物业公司是由十堰国瑞阳光物业管理有限公司变更名称而来，其公司是适格的主体。经二审质证国瑞十堰阳光物业公司对魏玉林提交现场照片打印件的真实性没有异议，对其证明目的有异议，认为该照片所证明内容非双方履行物业服务合同约定内容，不能达到其证明目的，且照片上所反映的建筑亦非国瑞十堰阳光物业公司实施，请求二审法院对该证据不予采信。魏玉林对国瑞十堰阳光物业公司提交的企业信息查询单的真实性、合法性、关联性不发表意见，表示国瑞十堰阳光物业公司名称变更要对业主进行公告告知，请求二审法院对该证据不予采信。对上述有异议的证据，本院认为，本案系物业服务合同纠纷，魏玉林所提交证据达不到解决本案纠纷的目的，本院不予采信。对于国瑞十堰阳光物业公司提交的企业信息变更情况本院将结合本案事实，综合作出认定。二审审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当自觉履行合同义务。国瑞十堰阳光物业公司与魏玉林签订的物业服务合同合法有效，国瑞十堰阳光物业公司提供了物业管理服务，魏玉林应当按约支付相应的费用。魏玉林在一审开庭审理本案时当庭表示对拖欠国瑞十堰阳光物业公司物业服务费、冷水费、热水费不持异议，其在二审时又主张国瑞十堰阳光物业公司不具诉讼主体资格，依据民事诉讼过程中禁止反言规则，魏玉林应当对此作出合理说明并提交证据予以证明，魏玉林不能举证证明所主张的事实，当承担不利后果。且一审法院以魏玉林认为因其房屋漏水等问题对其财产造成损害可据此另行向责任人主张权利的认定亦保障了当事人的权利救济途径。综上所述，魏玉林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏玉林负担。本判决为终审判决。审判长  耿纪和审判员  张 静审判员  郑 飞二〇二〇年九月二十日书记员  乔 文