四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1523民初626号 原告：邱茂彬，男，1985年2月28日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告：石梦露，女，1987年6月25日出生，汉族，居民，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：吴梦婷，四川弘齐律师事务所律师。执业证号：15101201711431013。 被告：钟树华，男，1982年4月7日出生，汉族，居民，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：王涉，四川竹海律师事务所律师。执业证号：15115200010988855。 第三人：四川雅馨物业管理服务有限公司，住所地：四川省江安县江安镇竹海商场**。统一社会信用代码：91511523083381469J。 法定代表人：周先珍。 委托诉讼代理人：钟传琼，该公司员工。 原告邱茂彬、石梦露与被告钟树华、第三人四川雅馨物业管理服务有限公司（以下简称雅馨物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱茂彬、石梦露的共同委托诉讼代理人吴梦婷，被告钟树华及其委托诉讼代理人王涉，第三人雅馨物业的委托诉讼代理人钟传琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告邱茂彬、石梦露向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《东韵华府商铺租赁合同》中某商铺的租赁关系；2.判令被告向原告支付免租期租金230059.2元（14个月）；3.判令被告向原告支付违约金98596.8元；4.判令被告向原告支付预期收益98596.8元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：第三人受四川环泰置业有限公司（以下简称环泰置业公司）委托全权管理、出租其位于四川省江安县XX项目全部未售商铺。2017年7月10日，第三人与被告签订《东韵华府商铺租赁合同》，约定将东韵华府项目某商铺出租给被告，租金为前五年20元/平方米/月，按年度缴纳，每自然半年度的最后一个月的15日前支付下一半年度租金，并给付被告免租期14个月（第一年7个月、第二年7个月）。2017年11月21日，两原告从环泰置业公司处购得某商铺，商铺总面积为821.64平方米，第三人于2017年11月30日与原告签订委托书，告知原告出租情况并确定将上述产权的管理权利和义务转交给原告，由原告履行并享有原合同出租方的权利义务。原告据此按原合同约定向被告收取租金。被告于2019年12月清空商铺撤场，并电话告知原告不再继续履行租赁合同，亦未缴纳下半年度租金，根据合同约定，被告逾期支付租金超过15日，原告有权解除合同并要求被告承担违约金及预期利益损失。为维护原告合法权益，诉至法院提出上述诉讼请求。 被告钟树华辩称，二原告等80多个股东投资280万元，于2017年5月经工商登记注册成立宜宾市宜人慧企业管理股份有限公司（以下简称宜人慧公司），邱茂彬为法定代表人。2017年6月，宜人慧公司与第三人签订房屋租赁合同，于同年6月8日支付首期房租费156718元。后邱茂彬于7月10日解除了宜人慧公司与第三人签订的房屋租赁合同。同日，被告作为新设立的宜宾市人人惠企业管理有限公司（以下简称人人惠公司）发起人与第三人签订了房屋租赁合同。同年8月7日，以被告为法定代表人的人人惠公司登记成立，注册资本300万元，原始股东49人。被告认为：1.二原告不是本案的适格主体。2017年10月，第三人受环泰置业公司的委托，与被告签订了房屋租赁合同，将江安县江安镇南屏大道东段东韵华府某商铺及案涉商铺出租给被告。2011年11月30日，环泰置业将案涉商铺出售给二原告，将某商铺出售给案外人吴雨蓓，某商铺仍保留原产权状态。后人人惠公司分别与第三人和吴雨蓓重新签订了租赁合同。第三人作为原租赁合同出租方，涉案房屋出售给二原告后，第三人两次告知人人惠公司需与二原告重新签订租房合同，因承租方拒绝而没签订。二原告所主张的租金应由人人惠公司向第三人缴纳。二原告在没有与人人惠公司签订租赁合同的情况下，以自己的名义向承租人行使租赁合同权利无法律依据，二原告并不是本案的适格原告，不应承担责任。2.钟树华不是本案适格被告。人人惠公司的营业执照、企业登公示信息及人人惠股份合作协议书均证明，被告系人人惠公司的发起人。本案争议的租赁合同是被告发起设立人人惠公司以被告个人名义与第三人所签订，第三人是明知的，所租赁的商铺系设立人人惠公司登记的住所，用于经营公司旗下的小龙款火锅店，即使二原告主体资格适格，也应当向人人惠公司主张权利。综上，请求判决驳回原告诉讼请求。 第三人雅馨物业述称，之前公司受环泰置业公司委托将案涉房屋出租给钟树华使用，后环泰置业公司将此房屋出售给二原告，第三人将收取房租费等权利义务都转给二原告，钟树华之前是以个人名义签订的租赁合同，出租此房是本公司以委托名义出租的，后来将房租收取方式等事项告知钟树华及邱茂彬，我们就从中剥离出来了。本公司两次告知钟树华与邱茂彬应签订新的租赁合同，但他们至今未签订。2019年12月30日前，案涉租金均是人人惠公司人员将租金私人转给物业公司钟传琼，再由钟传琼转给邱茂彬。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提交的证据及当庭陈述在卷佐证，本院经审理认定事实如下： 2015年10月30日，环泰置业公司委托第三人全权管理、出租其所有未出售的商铺，委托期限为二年；2015年2月20日，该公司又委托第三人代管其修建和租出的商业用房，该公司认可以第三人名义对外签订的租赁合同效力归于公司。 2017年7月10日，第三人作为出租方（甲方）、被告作为乙方签订了《东韵华府商铺租赁合同》，约定将江安县南屏大道东段北侧东韵华府项目某商铺共计1567.18平方米的商铺出租给被告。租赁用途为餐饮和娱乐、酒店使用。甲方于2017年6月1日前向乙方交付该商铺，租赁期限为8年，即2017年6月1日至2025年5月30日止，实际交付商铺日期延后的，租赁时间延后。3-2条约定甲方同意2017年6月1日至2017年12月30日期间的时间作为乙方装修免租期（特别约定：无论何种原因，如果乙方在本合同约定的租赁期间未满之前，退租或解除或终止本合同的，乙方不享受免租期，应当按照第一年的租金标准支付该期间的租金）。3-3条约定免租期为14个月，免租期分为2年免完，第一年免租7个月，第二年免租7个月。租金按年度（12个月）交纳，每自然半年度的最后一个月的15日前支付下一个半年的租金。该商铺第一年的租金为20元/㎡，前五年租金不变。第一年的租金为156718元（时间：2017年6月1日-2018年5月30日），乙方在协议签订后的2日内支付保证金50000元。乙方应在租赁期满后当日将商铺返还甲方。乙方未按时交租的，甲方可书面通知单方面解除合同。如乙方逾期支付租金，逾期一日，需按年租金的千分之五支付违约金，逾期超过15日，乙方须承担相当于六个月租金的违约金并另行支付六个月租金赔偿甲方的预期收益，且甲方有权单方无条件解除本合同。第三人委托代理人钟传琼在合同上签字并加盖公司公章，被告在合同上签字捺印。 2017年11月，二原告购买案涉某商铺，合计面积为821.64㎡。2018年4月16日，上述商铺登记为二原告共同共有。 2017年11月30日，第三人出具委托书，将案涉商铺的租赁合同按维持原合同不变的情况下转交给原告邱茂彬，由邱茂彬履行并享有原合同出租方的权利和义务，按原合同收取房租。第三人委托代理人钟传琼在委托书上签名捺印并加盖公司公章，原告在委托书上签字捺印。同年12月30日，环泰置业公司、第三人向人人惠公司发送告知书，告知案涉商铺自2019年6月1日起至2019年12月30日止的租金已转交业主邱茂彬，从2020年1月1日起至2025年5月30日止的租金由其直接交给邱茂彬。二原告缴纳案涉商铺相关税费时间为2018年3月27日、取得权属时间为2018年4月16日。 2018年8月15日，第三人向钟树华发送告知书，告知已将2017年6月1日至2019年5月30日的房租转交给邱茂彬，自2020年1月1日起至2025年5月30日止的租金直接交由邱茂彬。2019年6月30日，环泰置业公司和第三人分别向邱茂彬和人人惠公司发送告知书，告知双方由第三人将代收的2019年6月1日起至2019年12月30日止的租金98596元转交给邱茂彬，自2020年1月1日起至2025年5月30日止的租金由邱茂彬自行与钟树华联系收取，人人惠公司应自行按原合同的约定向邱茂彬交纳房租。二原告购买案涉商铺后，房租一直由第三人代收后转交给邱茂彬。2019年7月7日，第三人的委托代理人钟传琼将98596元转给邱茂彬，并备注:“钟传琼小龙坎2019年1月至9月30日房租”。 另查明，从二原告提供的证据显示其在购买涉案商铺时，将租赁合同项下约定的50000元保证金用于冲抵购买案涉房款。 再查明，人人惠公司的公司章程及营业执照显示，该公司的住所为四川省江安县南屏大道东段东韵华府**，钟树华为法定代表人。人人惠公司股份合作协议书显示，钟树华为公司董事长。江安县江安镇巴人小龙坎火锅店成立于2018年11月12日，经营者为钟树华、类型为个体工商户、组成形式为个人经营，经营场所在江安县江安镇南屏大道东段东韵华府。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。第三人受环泰置业公司的委托与被告于2017年7月10日签订的《东韵华府商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，第三人按约履行交付商铺的义务，被告亦按约交付部分房租。后二原告购买了该合同项下的某商铺并登记到自己名下，第三人通过发送告知书的形式通知了原、被告双方，并告知上述商铺房租按原合同约定由原、被告双方自行联系收取和交纳。此后，被告继续使用案涉商铺，第三人亦将被告交纳的房租转交给原告邱茂彬，可见原、被告以自己的实际行动认可原合同并继续履行，并已按原租赁合同的内容达成租赁合意。被告抗辩称其是作为新设立人人惠公司的发起人与第三人签订了案涉租赁合同，原告应向人人惠公司主张权利，但并未提供充足的证据予以证明，对其抗辩主张本院不予支持。租赁合同约定，原、被告双方租赁合同约定前五年的租金为20元/㎡，涉案商铺的面积为821.64㎡，则案涉商铺1个月的租金应为16432.8元（面积821.64㎡×20元/㎡），半年的租金则为98596.8元（16432.8元/月×6个月）。租赁合同还约定每自然半年度的最后一个月的15日前支付下一个半年的租金，第三人于2018年8月15日向钟树华发送的告知书载明已将2017年6月1日至2019年5月30日的房租转交给邱茂彬，于2019年6月30日向邱茂彬和人人惠公司发送的告知书载明将代收的2019年6月1日起至2019年12月30日止的租金98596元转交给邱茂彬，自2020年1月1日起至2025年5月30日止的租金由邱茂彬自行与钟树华联系收取。另外，第三人的委托代理人于2019年7月7日转账98596元房租给原告邱茂彬。且原、被告对第三人出具的告知书真实性均当庭表示无异议。综上，被告钟树华实际已将的2017年6月1日起至2019年12月30日止的租金付清，并不存在合同约定的违约情形。 关于是否解除租赁合同的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告于2019年12月清空案涉商铺并电话告知原告不再履行合同，导致订立合同目的不能实现，原告主张解除租赁合同关系符合合同约定和法律规定，本院予以准许。 关于二原告主张被告支付免租期间租金、违约金和预期收益的问题。租赁合同约定获得免租期间的租金是基于合同租赁期间退租、解除或者终止合同的情形。同时合同还约定承租方在合同签订后2日内缴纳50000元保证金，且二原告实际已将保证金冲抵了购房款。二原告缴纳案涉商铺相关税费时间为2018年3月27日、取得权属时间为同年4月16日。本案中钟树华存在提前解除合同的情形，原告方可要求免租期租金，但是对于保证金未作任何意思表示。原告基于钟树华的一项违约行为只能择一主张违约责任，如果原告主张的违约责任低于实际损失，可要求补足，但不能并行主张钟树华就同一违约行为承担双重违约责任。本案中，二原告实际获得了保证金，结合而原告购买案涉房屋、取得权属证明时间，该保证金已能弥补二原告的损失，故本院对二原告请求被告支付免租期间的租金不予支持。被告钟树华已将案涉商铺租金缴纳至2019年12月30日止，且该款均系第三人转交，原告并未提交证据证明被告逾期支付租金超过十五日，并不存在合同约定的违约情形，因此对原告主张违约金和预期收益请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邱茂彬、石梦露与被告钟树华之间关于江安县某商铺的租赁合同关系； 二、驳回原告邱茂彬、石梦露本案的其他诉讼请求。 案件受理费7709元，由原告邱茂彬、石梦露负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  周元会 审 判 员  熊彩霞 人民陪审员  肖永生 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  周仁刚 书 记 员  宋依林