四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初862号 原告：陈洪全，男，1975年4月11日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告：邓帮会，女，1974年11月11日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张万旭，四川翠屏律师事务所律师，执业证号15115201910136784。 被告：宜宾德福汽车销售集团有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇城北新区奋发路（德福汽车城）****。统一社会信用代码91511521MA62A17T9D。 法定代表人：胡清文，董事长。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁律师事务所律师，执业证号15103201510916861。 原告陈洪全、邓帮会与被告宜宾德福汽车销售集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告陈洪全、邓帮会诉讼代理人张万旭，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司诉讼代理童新跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈洪全、邓帮会向本院提出诉讼请求：1.判令宜宾德福汽车销售集团有限公司支付陈洪全、邓帮会逾期交房违约金10754.47元；2.案件诉讼费用由宜宾德福汽车销售集团有限公司承担。事实和理由：宜宾县德福汽车销售有限公司系“宜宾德福公元项目”的房地产开发商。2019年5月14日，宜宾县德福汽车销售有限公司更名为宜宾德福汽车销售集团有限公司，住所地由宜宾县新区南山星城**5-101、5-201变更为四川省宜宾市叙州区柏溪镇城北新区奋发路（德福汽车城）1幢1-2层。2017年12月12日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告将其开发建设的位于宜宾县新区“宜宾德福公元项目”第11号楼11层11-4号办公用房预售给原告，总价款325893元。合同第十五条“商品房交付条件”约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。合同第十八条“交付时间和手续”约定：（一）出卖人在2019年08月31日前向买受人交付该商品房……（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料，合同第十九条“逾期交房责任”约定：（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不累加】。（1）逾期在90日之内【该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限】，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.00%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2、……合同第三十六条“送达”约定：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以【邮寄挂号信】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起Ｘ日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。签订《四川省商品房买卖合同（预售）》当日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，第十条“其他事项”10.5.2部分约定：双方确认，所有通知均应釆用书面形式，如该文件系出卖人发出，须由出卖人或授权代理人签署并加盖出卖人公章；若该文件由买受人发出，须由买受人或授权代理人签署并捺指印；如买受人系公司或其他组织，另需加盖公章。合同签订后，原告依约付清全部购房款325893元。2019年12月19日，被告案涉商品房交付原告。被告依约应当在2019年8月31日前将符合合同第十五条、第十六条约定条件的商品房交付原告，但至今仍未交付。原告要求继续履行合同，根据合同第十九条第（一）款第1项第（2）目“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，请求判令被告支付原告逾期交房违约金。 被告宜宾德福汽车销售集团有限公司辩称，1、根据合同约定，被告不承担违约责任，是因为市政府公共设施佑之路建设、菜坝镇村民出行道路建设未能如期完工，导致逾期交房，被告没有过错，双方在补充协议中有关于免责约定；2、2018年4月被告多次向规划局、国土资源局等政府部门发函要求竣工检验，后政府部门竣工验收，被告才能向原告交房，请求驳回原告诉讼请求；3.垫支的物业费应抵扣违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对双方提交的原告、被告身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》，《商品房买卖合同补充协议》，借款凭证，收据2张，《宜宾县住房和城乡规划及设局规划设计条件通知书》，《规划建设用地红线图》，《建设工程规划许可证》，德福字［2019］4号《关于加快德福公元项目周边市政工程佑之路建设的报告》，德福字［2019］9号《关于加快德福公元项目周边市政工程佑之路建设的报告》，项目部（2019）第010号《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的申请》，项目部（2019）第011号《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的申请》，《关于宜宾德福公元项目的请示》，项目部（2019）第015号《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的承诺》，项目部（2019）第018号《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的承诺》，照片7张，《建设工程面目施工安全评价书》，《四川省房屋面积测绘报告》，《四川省工程质量监督报告》，邹曜鸿、胡国超、张钟、罗富元、曹政自书证言，短信及通话记录，证人张某、伍某的证言等审查后，予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以325893元的价格向原告出售位于宜宾德福公元第11号楼11层11-4号商品房。双方签订的合同中关于商品房交付的主要协议条款有：“第十五条商品房交付条件，（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文书】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：……2.因法律、政策变动……；因市政公共设施未能如期完成导致出卖人逾期交房的……。（二）……合同约定的交房时间前七日，买受人应主动联系出卖人咨询交房事宜；买受人不能以未接到交房通知为由逾期接房，逾期的相关责任由买受人自行承担……；第十九条逾期交房责任，……（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。……第三十六条送达，出卖人和买受人承诺在本合同记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮件均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：“10.5.3书面文件包括但不限于下列方式：以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后的第7日为送达日；以公告方式通知的，可以在当地主要报刊上发布公告，公告发布之日即为送达日”。原告陈洪全、邓帮会共支付购房款325893元。 2019年4月2日、2019年8月12日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于加快德福公元项目周边市政工程佑之路建设的报告》，报告载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，对二期项目顺利竣工验收及交付使用存在问题。2019年8月13日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的申请》，申请载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，申请对受影响区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月15日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于宜宾德福公元项目的请示》，请示载明：请求宜宾高新技术产业园区管理委员会同意因佑之路市政道路建设影响导致项目无法建设区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月23日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的承诺》，承诺对甩项验收区域，待佑之路市政工程建设完成后，保证在90天内施工完成。2019年8月30日，宜宾高新技术产业园区管理委员会向区政府发文《宜宾高新技术产业园区管理委员会关于转报的请示》，请示区政府召集相关部门研究解决德福公元一期无法办理产权证、二期12#楼停止办理所有手续、二期3%楼部分管网和景观工程受佑之路建设无法实施等问题。2019年9月30日，监督机构向德福公元二期项目出具《四川省工程质量监督报告》。2019年10月10日，被告宜宾德福汽车销售集团有限公司通知原告陈洪全、邓帮会于2019年10月11日到德福公元办理接房手续。 另查明，本案纠纷产生后，原、被告双方曾就违约金事项进行了协商，原告认可被告因迟延交房代其支付一年的物业服务费，2019年10月11日，原告邓帮会在被告宜宾德福汽车销售集团有限公司提供的告知书上签字，告知书内容为：“尊敬的德福公元业主：感谢您对德福公元的关心和支持，由于毗邻德福公元的佑之路（市政公共道路）建设施工问题，导致我们于2019年10月11日向您交付房屋，为此，宜宾德福汽车销售集团有限公司为您代为交付一年物业费”。被告于2019年10月19日代原告支付了2019年10月15日至2020年10月14日期间的物业服务费1243元。原告邓帮会在《德福公元交房签到表》上签字。 本院认为，本案主要的争议焦点为：一、是否因市政工程建设从而适用逾期交房免责条款；二、通知交房有效方式的认定；三、若认定逾期交房，则逾期交房时间的计算起止点。 针对本案的争议焦点一，即是否因市政工程建设从而适用逾期交房免责条款。本院认为被告因市政工程建设造成逾期交房应适用免责条款的抗辩理由不能认定，一是现有证据不足以证明市政工程佑之路建设与被告逾期交房存在必然的因果关系，被告作为开发商，其有专业能力及相应责任，应当在交房前预见房屋交房存在的困难，从而采取措施予以解决，同时德福公元二期现已甩项竣工验收，而市政工程现也未完工，证明该情形并非不能预见、不能避免，市政工程与房屋逾期交房不存在必然的因果关系；二是合同约定逾期交房的免责事由是市政工程未能按期完成，本案中被告没有证据证明佑之路建设应完工日期，佑之路是否未能如期完工。故本案应认定被告存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任。 针对本案的争议焦点二，即通知交房有效方式的认定。原、被告双方签订的商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议中的协议条款具有矛盾冲突，商品房买卖合同约定了应采用挂号信通知，而补充协议约定了可适用其他不限于传真、公告、邮寄等方式。根据合同法精神，在后签订的合同视为对在前签订合同的补充和变更，故本院认为本案是否通知交房，不应局限于挂号信，而是按照补充协议的约定，可采用包括电子信息在内的其他书面形式，并综合被告是否实际于交房日到达德福公元从而认定通知的有效性。 针对本案的争议焦点三，即逾期交房期间的计算起止时间。逾期交房起算时间应为约定交房最后一日的次日即2019年9月1日，而截止时间因为被告已通知原告于2019年10月11日交房，原告也在告知书和《德福公元交房签到表》上签字，故2019年10月11日为逾期交房期间的计算截止点。综上所述，被告在本案中应向原告支付违约金为325893元×0.03%×41天-1243元=2765.48元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、被告宜宾德福汽车销售集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈洪全、邓帮会违约金2765.48元； 二、驳回原告陈洪全、邓帮会其他诉讼请求。 如果被告宜宾德福汽车销售集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费68元，减半收取34元，由被告宜宾德福汽车销售集团有限公司负担（原告陈洪全、邓帮会已向本院预缴案件受理费，由被告宜宾德福汽车销售集团有限公司直接支付原告陈洪全、邓帮会34元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员 程 潺 二〇二〇年九月二十三日 书记员 赵玉冬