甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初227号原告（执行案外人）：张克仔，男，1967年11月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：吴文磊，甘肃仁尚律师事务所律师。被告（申请执行人）：董辉宗，男，1984年2月15日出生，汉族，户籍地甘肃省永登县兰州新区,现住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：罗春湘，甘肃王力律师事务所律师。第三人（被执行人）：喻仲朝，男，1983年12月06日出生，汉族，住甘肃省永昌县。原告张克仔与被告董辉宗、喻仲朝案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张克仔及其委托诉讼代理人吴文磊，被告董辉宗及其委托诉讼代理人罗春湘到庭参加诉讼，第三人喻仲朝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张克仔向本院提出诉讼请求：1立即停止对原告购买的兰州市城关区高新雁北路聚金雅园2幢802室房屋的查封保全，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告董辉宗因民间借贷纠纷将喻仲朝诉至兰州市安宁区人民法院（现该案已审结）。兰州市安宁区人民法院于2019年8月23日作出（2019）甘0105民初1423号《民事裁定书》对兰州市高新区××幢××室的房屋进行了查封。2020年1月7日，原告张克仔对执行标的提出书面异议兰州市安宁区人民法院于2020年1月13日作出（2020）甘0105执异1号执行裁定:驳回案外人张克仔的异议请求。事实上，2018年6月20日，原告张克仔就已通过居间方兰州盛祥房地产代理有限公司（案外人）与第三人喻仲朝签订了《房屋买卖协议》，购买了被告喻仲朝位于兰州市高新区××幢××室的房屋，约定房屋转让价款为162万元。合同签订后，原告依约履行了付款义务共115万元。2018年6月29日，第三人喻仲朝和兰州盛祥房地产代理有限公司向原告交付了该房屋并给付房屋钥匙柒把，原告依法对房屋进行了占有。2019年12月16日原告得知该上述房屋被兰州市安宁区人民法院于2019年8月23日依据（2019）甘0105民初1423号《民事裁定书》进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告完全符合上述司法解释之相关规定已通过合法渠道取得了该房屋，且无任何过错。综上所述，原告现向贵院提起案外人执行异议之诉。请求贵院依法判如所请，从而切实维护原告的合法权益。董辉宗辩称：一、被答辩人请求人民法院立即停止对答辩人购买的兰州市城关区高新雁北路聚金雅园2幢802室房屋的查封保全，并解除对上述房屋的查封的主张缺乏事实和法律依据。1、事实是:2017年1月18日，喻仲朝因资金周转困难，以自己购买的位于兰州市城关区××号楼××室房产做抵押向原告借款，原告手机银行给被告账号为6222********分三笔转款共计肆拾陆万捌仟元。被告出具了借条一张。借条载明:“本人因资金周转困难，向董辉宗借人民币肆拾陆万捌仟元（468000元）借款月息为1.5％，借款期限为3个月，于2017年4月18日一次还清。特立此据。借款人:喻仲朝。”2、喻仲朝将房屋设定抵押权后，将该房屋又予以出售，并没有通知抵押权人董辉宗，因此，不管房屋已转移至何人之手，即使已转移给了被答辩人张克仔，张克仔的所有权仍然不能对抗该房屋的抵押权，张克仔也必须代替喻仲朝清偿其全部债务，以取得房屋所有权，然后就涤除房屋上负担所支付的价款向喻仲朝追偿。3、借款到期后迟迟不归还借款，答辩人于2019年7月10日将第三人诉至安宁区人民法院，同时提出了保全申请，兰州市安宁区人民法院于2019年8月23日依据（2019）甘0105民初1423号《民事裁定书》进行了查封。答辩人并不知道第三人是否卖方，而且，经过答辩人查询，该房截至开庭时止依然登记在第三人喻仲朝名下。二、被答辩人诉称2018年6月20日，原告张克仔就已通过居间方兰州盛祥房地产代理有限公司（案外人）与第三人喻仲朝签订了《房屋买卖协议》，购买了被告喻仲朝位于兰州市高新区××幢××室的房屋，约定房屋转让价款为:162万元。合同签订后，原告依约履行了付款义务共计:115万元的与事实不符合，更不符合兰州市通过中介公司购买二手房的流程。三、原告主张权利并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据原告提交的证据看，原告张克仔虽然与喻仲朝签定了买卖合同，双方并没有就房屋买卖合同实际履行，也并没有资金往来，更没有中介公司给喻仲朝的打款凭证，因此原告和第三人之间房屋买卖关系不成立。四、原告与第三人之间房屋买卖合同究竟是否实际履行，存在很多疑点。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据原告提交的证据看，原告与喻仲朝之间的做法并不符合上述规定，两人之间虽然签订了合同，双方并没有就房屋买卖合同实际履行，但并没有资金往来，因此原告和第三人之间房屋买卖关系不成立。2、而且，截至目前为止，喻仲朝本人都没有从开发商或者物业手中取得诉争房屋的钥匙，怎么可能已经交给原告。根据《物权法》第九条、第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力;《城市房地产管理法》第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。所以，只有在不动产管理部门登记并取得权属证书的人，才是房屋的所有权人，本案中被执行房产的所有权登记在第三人名下，该房屋所有权明显系第三人所有。综述，被答辩人对执行标的物提出执行异议没有事实及法律依据，系明显的恶意诉讼，请合议庭依据《民诉法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，驳回被答辩人的诉讼请求。喻仲朝未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，董辉宗以民间借贷纠纷将喻仲朝诉至我院，并申请财产保全。本院于2019年7月17日作出（2019）甘0105民初1423号民事裁定书，裁定：“查封、冻结被申请人喻仲朝名下位于兰州高新区××＃××路××＃××路××＃××路××号楼××室房屋。”2019年10月17日，董辉宗与喻仲朝达成调解协议，本院作出（2019）甘0105民初1423号民事调解书。2015年9月3日，出卖人甘肃金川集团房地产开发有限公司与买受人喻仲朝签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预32245）。合同约定出卖人以出让方式取得位于兰州高新区××＃××路××＃规划路以西、Ｔ605＃规划路以北、编号为Ｂ59001的地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，【暂定名】聚金雅园。买受人购买的商品房为该项目中的第2幢802号房，建筑面积175.13平方米，房屋总价为1183599元。首付款363599元，剩余82万元办理交行按揭贷款。2018年6月20日，甲方（出让方）喻仲朝与乙方（受让方）张克仔、丙方（见证方）甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司签订《房屋买卖（转让）协议》一份，约定：喻仲朝将位于甘肃省兰州市高新区××幢××室出售给张克仔，价格为1620000元。支付方式为第一次2018年6月20日支付90万。第二次2018年6月29日前支付20万。第三次更名／过户当日支付52万，若能办理更名手续则在更名当日支付；若不能办理更名，正在办理过户手续当日支付。以上款项均由乙方汇入甲方指定的银行账户，开户行：招商银行，户名：喻仲朝银行卡号：6214********。还载明该房屋办理了银行贷款，未还金额为70万元。同日，甲方（出售方）喻仲朝与乙方（买受方）张克仔、丙方（居间方）兰州盛祥房地产代理有限公司、丁方（监督方）甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司签订《居间合同》一份，约定喻仲朝将位于甘肃省兰州市城关区××路××号楼××室出售给张克仔，价格为1620000元。支付方式为：分次支付房款。第一次于合同订立预付定金五万元整，同时向甲方付房款玖拾万元整，2018年6月29日再支付贰拾万元整。第二次于甲方办理购房合同更名网签手续当日将剩余尾款一次性支付（办理购房合同更名手续由甲方全权办理，期限为四个月，同时产生的更名费用由甲方承担。）如更名手续不能办理，第二次所付房款待甲方办理产权证过户当日支付。还约定：1.甲方需确保此房产权清晰无任何纠纷。2.此价格甲、乙双方各自承担各自中介费及过户费。3.现因甲方持有《商品房购房合同》无法办理过户手续，待甲方将产权证拿到手之后办理过户手续。4.第一次办理房产证的费用由甲方承担，第二次过户房产证的费用由甲、乙双方各自承担各自部分。2018年6月19日，中国建设银行户名为牛晓婕，卡号为6217********的账户向户名为杨建鹏（6217004260011758083）账户转账50000元。2018年6月20日，中国建设银行户名为牛晓婕，卡号为6217********的账户向户名为马晓娇（6217××××6305）账户转账48000元；中国邮政储蓄银行户名为张克仔，账号／卡号为6217********的账户向账号为6217********跨行汇出600000元；招商银行户名为张克仔，户口号码为622××××0723的账户向马晓娇（6217××××6305）账户于10:37分转账52000元，于10:45分转账200000元。2018年6月27日，招商银行户名为张克仔，户口号码为622××××0723的账户向马晓娇（6217××××6305）账户转账200000元。另查明：案涉房屋至今未取得房屋所有权证书。本院认为,案外人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,《兰州市房屋登记电子信息查询证明》显示案涉房屋的购房人为喻仲朝,备注为商品房网上合同备案。由于案涉房屋尚未办理房屋所有权属证书,依据物权公示原则,喻仲朝对案涉房屋拥有相应的物权期待权及占有使用、财产处分权。对于案外人张克仔是否已通过《房屋买卖（转让）协议》或《居间合同》取得了涉案房屋的民事财产权益问题。对于房屋买卖,不论对个人还是家庭均系重大事项,喻仲朝向张克仔出售房屋，在同一日签订了两份当事人不同的房屋买卖合同，无法确定两份合同的真实性及先后顺序，更无法确定合同相对方具体履行的是哪一份合同。且张克仔支付款项均不是支付给喻仲朝，而是支付给了他人，也无他人向喻仲朝支付款项的银行转账记录，无法确定支付款项的真实性。另外甘肃金川集团房地产开发有限公司与喻仲朝签订《商品房买卖合同》时间为2015年9月3日，合同第二十五条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向兰州市住房保障和房地产管理局申请登记备案。”张克仔与喻仲朝签订合同时间为2018年6月20日，而本院做出的保全裁定时间为2019年7月17日，若张克仔购买了涉案房屋,完全有时间与喻仲朝协商,由张克仔进行初始备案登记。另外张克仔提交照片拟证明喻仲朝向其交付了房屋，但照片上均无日期，更无张克仔交纳水电费、物业费的票据，无法证明案涉房屋在查封前已实际交付张克仔。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定,判决如下:驳回张克仔的诉讼请求。案件受理费100元，由张克仔负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  师 磊审 判 员  李雯君审 判 员  俞福潮二〇二〇年九月二十九日法官助理  李芬芬书 记 员  王凤娇