广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5776号原告：中国农业银行股份有限公司清远城南支行，住所地：清远市新城**区****首层。负责人：方漫梨，该支行行长。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。被告：林国柱，男，1993年10月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区********豪景大厦1406，公民身份号码441************01X。被告：麦素霞，女，1966年12月13日出生，汉族，住广东省清远市清城区********豪景大厦1406，公民身份号码440************020。被告：清远市首宏房地产有限公司，住所地：清远市清城区*****委会莲塘二队清中实验中学北侧房屋首层。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷婷，广东明典律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告林国柱、麦素霞、清远市首宏房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行的委托诉讼代理人潘凤娟、被告林国柱、被告清远市首宏房地产有限公司的委托诉讼代理人郑婷婷到庭参加诉讼。被告麦素霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告林国柱、麦素霞、清远市首宏房地产有限公司于2018年11月22日签订的个人购房担保借款合同；2、被告林国柱、麦素霞立即归还借款本金人民币554429.83元及利息8539.12元上述利息包括利息、复息、罚息，暂计至2020年4月28日，2020年4月29日起的利息、复息、罚息按合同约定的计算标准计付至本息还清为止；3、确认原告对被告林国柱提供抵押担保的位于清远市清城区**********************屋的拍卖价款在第二项范围内享有优先受偿权；4、被告清远市首宏房地产有限公司对原告的第二项承担连带清偿责任;5、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告林国柱、麦素霞以购买位于清远市清城区**********************屋为由向原告申请贷款，原告与被告林国柱、麦素霞、清远市首宏房地产有限公司于2018年11月22日签订个人购房担保借款合同。合同约定借款金额为人民币560000元；利率按浮动利率即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率水平上浮25%;借款期限自2019年3月1日起至2049年2月28日止实际借款期限及具体起止时间以借款凭证记载为准；逾期还款的从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率即合同所执行贷款利率水平上上浮50计收罚息，不能按时支付的利息，按逾期借款利率计收复利；还款方式为等额本息还款方法；被告清远市首宏房地产有限公司自借款之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续原告取得房地产他项权证之日止，对本借款合同项下的借款本金、利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的一切费用承担连带保证责任，保证期限为借款到期之日起或贷款人确定的债务提前到期之日起两年；合同约定进行诉讼的由贷款人住所地人民法院管辖，合同还就其他条款内容包括违约事项和违约责任作了明确约定。签订上述个人购房担保借款合同后，原告于2019年3月1日向被告林国柱、麦素霞发放了贷款本金人民币560000元，但被告林国柱、麦素霞自2020年2月2日起开始拖欠还款，截止2020年4月28日拖欠到期的本金共1726.93元、利息、罚息、复利共8539.12元。个人购房担保借款合同第十二条第四款约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，即构成本合同项下的违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，提前收回借款，提前行驶担保权，上述约定合法有效，被告林国柱、麦素霞不按约定归还借款本、息，已构成违约，因此，原告请求判令解除个人购房担保借款合同并要求被告立即归还全部借款本息以及罚息、复利有充分的事实依据和法律依据。被告清远市首宏房地产有限公司至今未办妥抵押登记手续，根据个人购房担保借款合同第十条的约定，被告清远市首宏房地产有限公司应对本案主合同项下的全部借款本息、罚息、复利等一切债务及贷款人为实现债权而支出的一切相关费用承担连带责任担保，因此，原告请求判令被告清远市首宏房地产有限公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任依据充分。贷款人己经取得了抵押房屋的抵押权预告登记证书，应对被告林国柱提供抵押担保的位于清远市清城区**********************屋的拍卖价款在借款合同下的全部债权债务范围内享有优先受偿权。基于上述，原告的诉讼请求合理合法，依据充分，为此，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告麦素霞没有答辩，也没有提供证据。被告林国柱辩称，对原告的起诉无异议。被告清远市首宏房地产有限公司辩称，涉案房屋已经办理了抵押权预告登记，故答辩人不应对涉案债务承担连带清偿责任，而就抵押物实现抵押权后不足的部分应承担补充责任；若法院判令答辩人承担担保责任后应明确答辩人对被告林国柱享有追偿权。本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，被告林国柱、麦素霞作为借款人、案外人清远市首宏房地产有限公司作为保证人与原告签订一份《个人购房担保借款合同》。合同关于借款内容以及违约责任的约定，借款人因购买位于清远市清城区**********************屋而向贷款人借款560000元，借款期限为360个月，自贷款人实际放款日起算；借款人同意将上述房屋向贷款人提供抵押担保；借款人委托贷款人将该借款划入清远市首宏房地产有限公司的专用账户；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮25%,如遇利率调整，每年1月1日后执行；借款采用按月等额本息方式归还，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；若借款人未按约定的期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；若借款人出现未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权采取下列一项或多项措施：贷款人有权限期纠正违约行为，停止发放借款、提高贷款执行利率，提前收回已发放借款，提前行使担保权……。合同关于阶段性保证担保的约定，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；保证期限为借款到期日起二年，若发生法律规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期，保证期限自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。2019年3月1日，原告将借款560000元划入被告指定收款人清远市首宏房地产有限公司的银行账户，被告以借款人名义在《借款凭证》上签名捺印。《借款凭证》上记载的借款到期日为2049年2月28日。2018年12月14日，原告与被告林国柱就合同约定的抵押担保房屋办理了预告抵押权登记。借款后，被告林国柱、麦素霞起初能够如期还款。但从2020年5月2日起开始逾期未还款，截至2020年8月10日，拖欠借款本金余额552631.15元，利息、罚息、复利9834.93元。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。被告林国柱、麦素霞作为借款人在接受原告提供的贷款后，未按照约定的期限还本付息，已构成违约。原告起诉后，被告林国柱、麦素霞亦未能清偿已到期的借款本金、利息，导致合同目的无法实现，依据合同约定，原告宣布《个人购房担保借款合同》项下的债务提前全部到期，并要求被告林国柱、麦素霞次性归还借款本金552631.15元及相应利息、罚息、复利的主张，本院予以支持。截至2020年8月10日的利息、罚息、复利9834.93元；从2020年8月11日起的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定计付至借款还清之日止。至于原告要求被告清远市首宏房地产有限公司对涉案借款本息承担连带清偿责任。依照合同约定，被告清远市首宏房地产有限公司在被告林国柱取得房地产权属证书并办妥贷款人为抵押权的抵押登记手续之日前为涉案借款承担阶段性保证责任担保。被告林国柱没有取得涉案房屋权属证书并且该房屋并未办理正式的抵押权登记，免除被告清远市首宏房地产有限公司对涉案债务承担连带保证责任的条件不成就，故被告清远市首宏房地产有限公司应对涉案债务承担连带保证责任。由于被告林国柱提供的位于清远市清城区**********************屋仅办理了抵押权预告登记，抵押权并未依法设立，故原告主张对被告林国柱提供的抵押物在担保范围内就折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，缺乏事实以及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行与被告林国柱、麦素霞、清远市首宏房地产有限公司于2018年11月22日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告林国柱、麦素霞于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行清偿借款本金552631.15元及相应利息、罚息、复利（截至2020年8月10日的利息、罚息、复利9834.93元；从2020年8月11日起的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定计付至借款还清之日止）；三、被告清远市首宏房地产有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司清远城南支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4715元，财产保全费3335元，合共8050元，由被告林国柱、麦素霞、清远市首宏房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇二〇年九月三日书记员  邓晓欣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。