广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初12848号原告（反诉被告）：胡国宏，男，1984年2月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告（反诉原告）：黄雄强，男，1970年12月1日出生，汉族，住广东省新兴县。委托诉讼代理人：覃加坚，广东昊亮律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）胡国宏与被告（反诉原告，以下统一简称被告）黄雄强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，被告向本院提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并进行审理。本院依法适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托诉讼代理人覃加坚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付合同违约金8800元；2.被告向原告退还一个月的租金1200元；3.被告向原告退还按金2400元；4.被告向原告支付房屋翻新装修材料费7662.6元、安装搬运费3600元和家私家电费、安装费、搬运费2202元；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.被告向原告返还私人物品（1张床和床垫、1个五斗柜、2把椅子、2个花座、1个置物架）；2.被告退回多收的水电费233.03元。事实和理由：2019年2月，原告租赁被告位于佛山市顺德区613房（以下简称613房）。2020年3月初，原告发现该房无水无电，告知被告处理。2020年3月15日，被告称派出所强制停水停电，要原告与其一起去派出所登记后才开通水电。经了解，原来是被告要求物业管理处停水停电，原告再次要求被告开通水电却遭拒绝。2020年3月23日，原告将已在凤城管家登记了自己的个人信息告知被告后，却仍然停水停电。被告强行停水电20多天，导致原告无法正常使用租赁物。被告辩称，在疫情期间，政府要求对无人居住的房屋停水停电，原告未按政府和居委会的要求到现场登记，才导致613房停水停电十多天。原告配合登记后，被告立即恢复了613房的水电，被告不存在违约行为，无需支付违约金和退还租金、按金、装修费等。原告入住时已更换613房的门锁且至今仍占用该房，被告无法进入该房不清楚里面的物品情况。原告已按0.8元/度支付2019年9月之前的电费，之后的水电费和2020年3月21日后的租金均未交纳，故原告违约在先。综上，原告的起诉没有事实根据和法律依据，应予驳回。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方于2019年2月14日签订的《房屋租赁合同》，原告将613房恢复原状后交还被告；2.原告向被告支付租金4800元、水电费610元及违约金（即2020年4月至6月的租金共3600元，违约金从起诉之日起按月利率3%计算至付清租金之日止）；3.被告没收原告的按金2400元；4.原告从2020年7月起按1200元/月向被告支付占用费，直至交还613房之日止；5.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年2月14日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将613房出租给原告作住宅使用；租期从2019年2月21日起至2024年2月20日止，租金1200元/月；按金2400元，租金应于每月25日前付清当月的租金。合同第六条第4款约定，未经被告同意，不得擅自改变房屋结构和用途，不得转让出租，如有违反，被告有权将房屋收回并没收按金及追讨原告在租赁期内欠交的所有费用。合同第七条第2款约定，如原告在租赁期内拒交租金及相关费用（或不再承租）的，被告有权立即收回以上房屋、处理原告遗留物品及没收原告的按金，并追讨原告在租赁期内欠交的所有费用；第3款规定，如原告延迟交租金的，被告有权每天加收50元的违约金，拖迟交租超过十天的，被告有权按本款第2项约定执行。合同签订后，被告已依约将613房交给原告使用。之后，被告发现原告租赁该房屋不是用于自己居住，而是擅自将该房屋改造成宾馆房（即民宿），转租给他人居住。2020年3月，因新冠肺炎疫情，原告未按当地居委会、物业管理公司、派出所、政府有关部门的要求及时提供身份证件进行核对登记，导致613房必须按有关部门的要求进行停水、停电等措施。原告从2020年3月起拖欠3月至6月的租金、水电费等，经被告追讨仍然拒交。诉讼过程中，被告增加了如下事实与理由：每月的21日至次月20日是一个月的租赁周期，先交租后使用房屋，并于每月25日前交纳当期租。原告针对反诉辩称，被告未举证证明政府要求停水电。管理处明确告知原告，业主要求停水电才关水电。原告已于2020年3月23日在凤城管家登记了个人信息，并要求开启水电，却遭拒绝。双方曾协商，原告清空物品后交接房屋，被告却声称请人强制清理房间，导致原告于2020年4月30日报警。之后，原告要求交还房屋，仍遭被告拒绝，并要求管理处不开放行条给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的装修家私家电运费、安装费收据、骏涛B613装修明细、管理处录音光盘、装修前后图片及被告提交的证明、温馨提示，本院对真实性予以采信；2.原告提交的电费发票，是案外人交付的电费，本院对关联性不予采信；3.被告提交的微信聊天记录截图，该组证据有被告提交的2019年9月26日出具金额为972元的水电费收款收据予以佐证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：613房的权利人是黄俊铭。黄俊铭将613房委托被告进行经营管理，双方还约定了租金等内容。2019年2月14日，原告（乙方，承租方）、被告（甲方，出租方）与佛山市顺德区坚信物业有限公司（丙方，中介方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容如下：一、1.甲方现将613房出租给乙方作住宅用途使用；二、1.租期由2019年2月21日起至2024年2月20日止，租金1200元/月（含管理费）；2.按金2400元，乙方每月交一次租金，以微信形式支付给甲方，须在当月25号前交清租金；3.租赁期间，乙方无违约行为的，按金于租赁期满时无息退回给乙方；三、1.房屋租赁期间，乙方承担水费、电费、天线费及网络费等相关费用；五、甲方权利/义务1.须提供房产证或具有出租权的有效证明、身份证明等文件，并提供IC卡1张，锁匙1条给乙方使用；2.有权按本合同约定每月向乙方收取租金、水费、电费及天线等费用；3.保证将613房清洁好才交给乙方租用，并保证房屋内配置家私及电器在给乙方使用时，能够正常使用；六、乙方权利/义务1.须提供身份证明文件（备注：乙方在签订本合同时必须提供身份证复印件给甲方备案）；2.有义务每月向甲方交清该房屋租金、水费、电费及天线等一切费用；4.未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构及用途，不得转让出租，如有违反，甲方有权将房屋收回并没收租赁按金，并有权追讨乙方在租赁期内欠交的所有费用；5.如房屋所在居委会、派出所及公安局需要乙方办理暂住证、计生等所有相关证件时，乙方需自行办理，否则乙方愿意承担由此带来的一切责任，甲方不负任何责任；9.对房屋内家私及电器有保管及维护义务，如有损坏或被盗的，乙方须负责修复或照价赔偿。若须将上述物品拆开摆放的，在租赁期满时，乙方需将拆开部分物品重新安装，否则乙方需要支付甲方找人装好上述物品所需之费用；10.租赁期满后，如乙方没有违约行为，属于乙方添置的物品，乙方有权收回；七、1.违约责任1.甲方提前终止合同，须退回双倍按金给乙方作为赔偿，乙方有权收回属于自己添置的所有物品；2.如乙方在租赁期内拒交租金及相关费用（或不再承租）的，甲方有权立即收回以上房屋、处理乙方遗留物品及没收乙方之租赁按金，并有权追讨乙方在租赁期内欠交的所有费用；3.如乙方延迟交租金的，甲方有权每天加收50元的违约金，拖迟交租超过十天的，甲方有权按本款第2项约定执行；八、其他约定事项1.因不可抗拒的自然灾害导致毁坏，本合同自行终止，与甲、乙双方无关，乙方须付清租金及相关费用。甲方须在一天内无息退回按金给乙方。乙方不得损坏或搬走房屋内的原有装修、固定设施及所有提供给乙方的物品，如因乙方造成毁坏，一切损失由乙方负责赔偿。九、甲方提供的家具、家电有：衣柜1个和空调、抽油烟机、微波炉、冰箱、热水器、洗衣机、电炉各1台。电表200.21度，水表225立方米、热水表94.6立方米。十三、双方约定的其它事项：1.甲、乙双方同意合同期为5年，由第三年起租金为1300元；2.若甲方违约，需赔偿8800元给乙方作为违约金。2019年2月15日，原告叫被告将613房的吸顶灯、壁灯拿走，自己重新安装新的灯具。被告表示，可以拆掉电灯，但不要剪断电线，不要随便在墙上钻孔，也不能钻太多孔。之后，原告对613房的墙壁重新进行了粉刷等，并在墙壁上悬挂了壁画等装饰物，同时对地板也进行了装修，还更换了该房的门锁及添置了一些家私（如床、椅子等）后便入住。2020年1月25日、2月25日，原告分别向被告支付了当月的租金1200元。因《房屋租赁合同》未约定水电费的单价，双方于2019年9月27日协商确定电费0.8元/度，水费7元/度。原告支付了2019年2月21日至同年9月26日的电费839元、水费133元，合计972元。2019年９月至2020年6月16日的水费502元、电费108元，被告按电费0.8元/度、水费6元/度计算，合计610元。原告未支付上述水电费610元及2020年3月20日之后的租金。另查明，2020年3月15日，被告告知原告，因新冠肺炎疫情防控工作的需要根据公安机关的要求已对613号房采取停水停电措施，并叫原告持身份证去派出所登记才可以开通水电。原告则表示物业公司称只需在凤城管家（佛山市顺德区公安局开设的行业管理平台）申报个人信息，并叫被告先开通水电。2020年3月23日18时34分，原告登录凤城管家申报了自己的个人信息，随后即将该凤城管家登记凭证截图发送给被告，并要求被告开通水电，却遭被告拒绝。次日，原告以需要使用613房为由要求开通水电，被告要求面谈签订补充协议后马上开通水电，原告则以上次面谈差点打架为由要求通过微信方式协商，双方最终未就协商方式达成一致导致未开通水电。2020年4月26日，被告通知原告，如果不交租金，于同年5月1日前清空所有物品交还房屋，解除租赁关系。原告随后告知被告，管理处不许原告搬走613房中的财物，要求被告叫管理处开放行条，却遭被告拒绝。又查明，佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年2月27日发布《关于推广应用电子通行证的通知》，通知从3月1日上午8时起，在全市实行电子通行证认证管理。适用范围：对佛山市（社区）、住宅小区、出租屋、企业、公共场所等地点进出的人员实施电子通行证认证管理。实施电子通行证认证管理后，一次填报成功，“一人一码”、“五区通用”，各区无须再对相关人员进行信息重复登记。即上述人员出示本通知规定的符合通行条件的电子通行证后，在未发现健康异常状况的情况下，在五区范围内原则上可自由通行。2020年3月9日，佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《进一步做好疫情防控工作的通告》，要求各小区（村组）、无物业小区、单体楼要加强对进出人员的体温检测、信息登记管理，对于体温正常且符合防疫管理要求的人员，不得限制正常进出。出租屋业主应严格落实疫情防控责任，如实报告承租人的健康情况，并督促承租人配合接受各项健康监测管理措施。再查明，被告在诉讼中向本院提起反诉，本院于2020年6月22日予以受理。诉讼过程中，原告不对装修损失申请鉴定。本院认为，《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，除违约金过高需要调整外，其他内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有法律约束力。2020年4月26日，被告通知原告，如果不交租金，于同年5月1日前清空所有物品交还房屋，解除租赁关系。原告随后告知被告，管理处不许原告搬走财物，要求被告叫管理处开放行条，却遭被告拒绝。根据上述事实可知，双方的租赁关系于2020年4月30日解除。被告未举证证明原告对613房进行维修时给该房造成了损坏，原告只需在清空该房后向被告返还房屋。关于违约责任。原告未根据《房屋租赁合同》第六条第1款和第5款的约定向被告提供身份证明文件，也未及时根据疫情防控工作的要求填报个人信息。因此，原告在本案中存在违约行为，应承担相应的违约责任。原告于2020年3月23日18时34分登录凤城管家申报了个人信息，随后即将该凤城管家登记凭证截图发送给被告，并要求被告开通水电，却遭被告拒绝。根据疫情防控部门的要求，原告申报了个人信息且无证据证明原告的体温出现异常，原告由此可以自由通行和入住613房，被告不开通该房的水电的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。关于按金。在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务，被告在原告申报了个人信息后仍拒绝开通613房的水电，导致该房不具备居住功能，本院对原告请求退还按金2400元的主张予以支持，对被告请求没收该按金的主张不予支持。关于租金（房屋占有使用费）和水电费。原告于2020年3月23日申报了个人信息后，被告仍拒绝开通613房的水电，导致该房不具备居住功能。《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除后，被告拒不开具放行条，导致原告无法清空房屋以及交还房屋。根据以上事实，从2020年3月24日起至原告交还房屋之日的租金（房屋占有使用费），系被告单方违约行为所致，该期间的租金（房屋占有使用费）应由被告自行负担。但是，原告应向被告支付2020年3月21日至23日的租金120元（1200元/月÷30天×3天）以及2019年９月至2020年6月16日的水电费合计610元。《房屋租赁合同》解除后，双方互负的债务同时到期，双方互负的债务在同等数额内消灭。因此，本院对被告请求支付逾期支付租金的违约金不予支持。同时，原告请求退还一个月的租金和多收的水电费的主张没有依据，本院也不予支持。关于合同违约金8800元。双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据本案的实际情况，本院对原告的该项请求酌情支持1000元。关于房屋翻新装修材料费、安装搬运费、家私家电费、安装费、搬运费以及原告的私人物品。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”原告对613房的墙壁进行了粉刷，同时对地板进行了装修。被告要求原告不要剪断电线，不要随便在墙上钻孔，也不能钻太多孔，而未同意原告对墙壁、地板进行装修，根据上述规定，原告请求被告赔偿房屋翻新装修材料费没有依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”根据上述规定，未形成附合的装饰装修物，如灯具等，以及原告添置的私人物品（私人物品的种类、数量以双方进行房屋交接时为准），原告可以拆除可以搬走，被告应予配合。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）胡国宏与被告（反诉原告）黄雄强于2019年2月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、原告（反诉被告）胡国宏应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于佛山市顺德区613房交给被告（反诉原告）黄雄强；三、被告（反诉原告）黄雄强应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）胡国宏返还按金2400元；四、被告（反诉原告）黄雄强应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）胡国宏支付违约金1000元；五、原告（反诉被告）胡国宏应于本判决发生法律效力之日起十五日内将上述房屋内的可以拆除和移动的私人物品（私人物品的种类、数量以双方进行房屋交接时为准）清空搬走，被告（反诉原告）黄雄强应予协助；六、原告（反诉被告）胡国宏应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）黄雄强支付租金120元、水电费610元；以上第三项、第四项与第五项相抵，被告（反诉原告）黄雄强还应支付原告（反诉被告）胡国宏2670元，限本判决发生法律效力之日起十五日内付清。七、驳回原告（反诉被告）胡国宏的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）黄雄强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取223.31元[原告（反诉被告）胡国宏已预交]，由原告（反诉被告）胡国宏负担200元，被告（反诉原告）黄雄强负担23.31元；反诉案件受理费减半收取25元[被告（反诉原告）黄雄强已预交]，由原告（反诉被告）胡国宏负担20元，被告（反诉原告）黄雄强负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇二〇年九月一日书记员  冯秋莹