四川省平武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0727民初726号 原告：成都瑞博房地产顾问有限公司,住所地四川省成都市武侯区一环路南三段**，统一社会信用代码915101075849572354。 法定代表人：苏琦龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄微，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：绵阳祥辉实业有限公司，，住所地四川省绵阳市平武县汇口新区金色家园******，一社会信用代码9151072758422260XJ。 法定代表人：田汉辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘艳青，该公司财务总监。 委托诉讼代理人：欧堂兴，四川太白律师事务所律师。 原告成都瑞博房地产顾问有限公司(以下简称瑞博公司)与被告绵阳祥辉实业有限公司（以下简称祥辉公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告瑞博公司的法定代表人苏琦龙、委托诉讼代理人黄微，被告祥辉公司的委托诉讼代理人刘艳青、欧堂兴到庭参加诉讼。庭审中，原告瑞博公司申请对其代理销售的住宅溢价的市场基价（同期）进行鉴定，介于本案中双方当事人并没有就溢价佣金进行约定，不是以溢价佣金结算，故本院对原告瑞博公司的鉴定申请不予准许。本案现已审理终结。 原告瑞博公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向原告支付代理基本佣金2259930元，并支付从2019年1月30日起按照年息24%计算至付清之日止的资金利息；2.请求人民法院判决被告向原告支付代理溢价佣金11638898元，并支付从2019年1月30日起按照年息24%计算至付清之日止的资金利息；3.请求人民法院判决被告归还原告保证金150000元；4.请求人民法院判决诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2012年4月12日，原告瑞博公司与被告祥辉公司签订《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》，约定由原告瑞博公司代理销售被告祥辉公司开发的位于平武县汇口新区和车库等房屋，被告祥辉公司应支付原告瑞博公司代理佣金如下：1.代理基本佣金为项目总销售额的1.2%（计算方法：总销售金额（实收金额）＊0.012）；2.代理溢价佣金为：每套高于基价部分销售额的30%（每套计算方式为：（实际销售单价-基价）＊建筑面积＊30%。合同同时还约定了被告祥辉公司按照总销售额，每30000000元给原告瑞博公司结算一次销售佣金及溢价佣金等事宜。合同签订后，原告按约履行合同，但被告祥辉公司没有按照合同履行支付款项的义务。截止2019年4月12日，原告瑞博公司共达成销售额586554131元，其中回款568926989元。按此数据，仅按照回款额计算，原告瑞博公司应收代理佣金6972923.868元，被告已经结算并支付4712994元，另外还有2259930元尚未支付。按照合同的约定，被告祥辉公司应该向原告瑞博公司支付代理溢价佣金，被告祥辉公司一直未履行合同，原告瑞博公司参照每期第一次售房的价格作为基价的标准，同时按照合同的约定主张原告瑞博公司应得的溢价款项。经多次协商，被告祥辉公司明确表示不再履行合同。原告瑞博公司为维护其合法权益，特起诉至法院。 被告祥辉公司辩称，1.因原告未按合同约定配置销售人员，并收集按揭客户的资料办理按揭贷款、未收集客户办理产权证的资料、未催收房款，双方已于2018年12月31日终止了《祥辉.金色家园项目全程营销策划代理合同》；2.原、被告签订的代理合同系原告瑞博公司提供的格式合同，虽然约定了以基准价、实际销售价格计算代理基本佣金和代理溢价佣金，但原告瑞博公司并没有依据合同约定制定每套房屋的基准价报给被告祥辉公司批准执行，从而致使双方实际没有依约共同确认每月销售套数及基础价单和实际成交价单，双方实际只是依据回款金额结算代理佣金，双方实际也无计算所谓溢价佣金的基础数据，本案中不存在溢价佣金的结算和支付问题；3.原告瑞博公司主张的代理佣金不实，应以截至2019年1月31日前双方签字确认回款金额作为计算代理佣金的基数结算代理佣金，被告祥辉公司应支付给原告瑞博公司的代理佣金总额为5030025元；4.截至2020年1月20日，被告祥辉公司已经向原告瑞博公司支付款项共计5402994元，超额支付372969元；5.原告瑞博公司还有1222732元未开发票，被告祥辉公司要求其把尚未开具的发票开票后才继续支付佣金，并非是被告原因逾期支付佣金；原告瑞博公司主张被告应从2019年1月30日起向其按年利率24%支付资金利息，既无约定也无法律依据；6.因原告瑞博公司违约，故被告祥辉公司不应该退还其150000元的保证金。 本院认定事实如下：2012年4月12日，原告瑞博公司与被告祥辉公司签订《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》，约定被告祥辉公司将其开发的平武县“金色家园”项目委托给原告瑞博公司进行全程营销策划和代理销售，合同还就委托代理的范围、代理方式、代理期限、双方的权利及义务等事项进行了约定。合同第四条第（一）项载明：“保证金……如乙方能够按照合同约定完成项目销售，该款项按照开发周期，分三期给乙方退还……”，第（三）项载明：“……甲方支付乙方代理佣金如下：1.代理基本佣金为项目总销售额的1.2%。计算方式为：总销售金额（实收金额）*0.012……”。原告瑞博公司向被告祥辉公司交纳了150000元履约保证金，被告祥辉公司于2012年5月10日出具收据。合同签订后，原告瑞博公司对金色家园住宅、车位等进行了代理销售，原告瑞博公司自认被告祥辉公司已经向其支付了房屋代理销售基本佣金4720894元。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，原告瑞博公司提交的身份信息材料、《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》、交纳保证金150000元的收据、回款清单、银行流水、补充协议、金色家园结算清单（截止2019-4-12）等证据。被告祥辉公司提交的身份信息材料、《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》、关于平武“祥辉金色家园”项目营销代理事宜的函、金色家园2015年5月—2019年1月回款汇总表及代理佣金、祥辉.金色家园项目全程营销策划代理合同付款、开票明细表和应扣金色家园接房提留车位提成明细、工资发放表及网上银行电子回单等。上述证据材料，本院予以确认并在卷佐证，是否能够达到其证明目的，本院将予以综合评判。 本院认为,原告瑞博公司与被告祥辉公司通过签订《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》，建立了委托代理销售商品房的法律关系，被告祥辉公司系委托方，原告瑞博公司系受托方。原、被告双方争议焦点：（一）被告祥辉公司还应向原告瑞博公司支付基本佣金的具体数额是多少；（二）被告祥辉公司是否应向原告瑞博公司支付代理溢价佣金；（三）被告祥辉公司是否应向原告瑞博公司退还保证金，对此，本院评判如下： （一）关于被告祥辉公司还应向原告瑞博公司支付基本佣金的具体数额问题。原告瑞博公司主张代理销售合同解除的时间，应以其向被告祥辉公司发出《关于解除平武“祥辉金色家园”项目营销代理事宜的函》的时间为准，但原告并未提交关于被告对此函的回复相关证据，被告辩称原告将销售团队移交给被告的时间是2019年1月且自2019年1月起相关销售人员的工资也是由被告祥辉公司发放的，被告祥辉公司提交了销售人员工资发放相关证据，故原、被告双方就团队进行移交的时间应视为双方合同终止的时间，即截至2018年12月31日。《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》第四条第（四）款第4项载明“……代理期限结束后的1个月内为过渡期，在过渡期内如乙方的尚未与甲方签订《买卖合同》或虽签订买卖合同但未向甲方支付房款的客户与甲方签订《买卖合同》并向甲方交纳房款的，甲方应支付该部分回款的代理佣金……”故原告瑞博公司代理销售的总额应计算至2019年1月31日止。2019年7月23日，原告向被告出具的《关于平武“祥辉金色家园”项目营销代理事宜的函》载明“自合同履行以来至2019年1月31日，我司共达成销售额586554131元，其中回款额543229429元……车位佣金145800元尚未给我司结算……”，被告祥辉公司收到了该函，但并没有向本院提交对该函持异议的相关证据。原告瑞博公司主张截至2019年1月31日的回款额为543229429元，应收代理佣金6518753元，另外被告尚欠原告车位佣金145800元，对此原告瑞博公司提供了相关的销售回款清单，被告祥辉公司举证不足以推翻原告瑞博公司的证据，故对原告瑞博公司提供的房屋销售回款总额本院予以确认。原告主张的车位佣金145800元，被告祥辉公司在其提交的答辩状中予以了认可。本院认为，就案涉房屋代理销售，相应的回款是直接进入被告祥辉公司的账户，对具体的回款时间、金额的相关信息材料，属于被告祥辉公司可控资料范围，故对于回款数额的举证责任应由被告祥辉公司承担。被告祥辉公司仅就2015年至2019年原告瑞博公司代理销售回款情况进行了举证，但没有提交自合同签订起至2015年4月期间的回款数额相关证据，对此，被告祥辉公司应承担相应的后果，因此，原告瑞博公司主张被告祥辉公司自合同签订起至2019年1月31日止总共应向其支付代理基本佣金6518753元的主张成立。被告祥辉公司辩称已经向原告瑞博公司支付款项共计5402994元，该款项包括人员工资、借款、支付代理佣金等，依据被告提交的付款相关证据计算，被告向原告支付的代理佣金尚不足原告认可已经收到的佣金数额，故对于原告瑞博公司自认被告祥辉公司已经向其支付了代理基本佣金4720894元的主张，本院予以确认。综上所述，扣除已经支付的代理基本佣金，被告祥辉公司尚欠原告瑞博公司代理基本佣金（包括车位佣金）1943659元。被告祥辉公司当庭陈述其垫付了应该由原告瑞博公司承担的接房提留129507元、车位提成4400元，应该从原告应得的佣金中扣除，对此原告瑞博公司当庭认可，本院予以照准，品迭后，被告祥辉公司尚欠原告瑞博公司代理基本佣金（包括车位佣金）1809752元。 关于原告主张的资金利息。原告瑞博公司主张基于被告祥辉公司违约故要求其承担自2019年1月30日起按照年息24%计算至付清之日止的资金利息，该主张于法无据。原、被告双方在代理合同中约定逾期支付代理佣金的应按照每日千分之二的比例收取滞纳金，该滞纳金约定标准过高。本院认为，原、被告双方代理合同已解除，资金占用利息应自被告祥辉公司拒付佣金起算，即应自起诉之日（2020年7月7日）起，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 （二）关于被告祥辉公司是否应支付溢价佣金的问题。首先，在原告瑞博公司制作的《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》中，虽有溢价佣金的规定，但具体溢价的基准价始终未约定。该合同为原告瑞博公司提供的格式合同，当合同内容出现争议时，应按有利于格式合同提供的相对方理解，故被告祥辉公司陈述未与原告瑞博公司达成补充协议，也未约定溢价佣金基准的理由成立；其次，原告瑞博公司在《祥辉·金色家园项目全程营销策划代理合同》中虽有溢价佣金的规定，但在溢价佣金的基准标准上以空白条款的形式存在，该行为应视为一种要约邀请，仅是一种缔约的预备行为，是事实行为，只能唤起他人的要约，不能导致他人承诺。在本案中，自2012年合同开始履行至2019年1月31日，原、被告双方合作长达6年多，原告瑞博公司没有举证在此6年多的时间里被告祥辉公司有同意支付溢价佣金的意思表示的证据；最后，在原、被告合作结束后，原告瑞博公司向被告出具的催收文件中，原告瑞博公司也未向被告祥辉公司主张溢价佣金。结合被告祥辉公司坚决否认溢价佣金的陈述，且被告祥辉公司也在陆续向原告瑞博公司支付有关营销费用等，综上，本院认定，原、被告履行委托代理销售商品房以给付基本佣金为结算方式，原告瑞博公司认为除支付基本佣金外，被告祥辉公司应再行给付溢价佣金的主张于法无据，本院不予支持。 （三）关于被告祥辉公司是否应向原告瑞博公司退还保证金的问题。原被告双方签订委托代理销售合同后，原告向被告交纳了履约保证金150000元且原告也按照合同约定实际履行了己方义务，原、被告双方签订的合同中也约定了保证金的退还事宜，现合同已经解除，该终止履行合同的行为实际是双方合意，故原告瑞博公司要求被告祥辉公司退还保证金的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告绵阳祥辉实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都瑞博房地产顾问有限公司代理销售佣金1809752元并支付以1809752元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年7月7日起至款项付清之日止的利息； 二、被告绵阳祥辉实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告成都瑞博房地产顾问有限公司履约保证金150000元。 三、驳回原告成都瑞博房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果被告绵阳祥辉实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106092元，减半收取计53046元，由原告成都瑞博房地产顾问有限公司负担45646元，被告绵阳祥辉实业有限公司负担7400元。保全费5000元，由原告成都瑞博房地产顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈东 二〇二〇年九月二十九日 书记员  刘丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。