江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终1015号上诉人（原审被告）：梁文强，男，汉族，1990年10月2日出生，住江西省抚州市。委托诉讼代理人：胡荣辉，江西深抚律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：樊彬，江西深抚律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：抚州市东乡区世纪大润发贸易商行，住所地江西省抚州市东乡区锦绣时代广场**楼1-2F，统一社会信用代码92361029MA37MTUH8L。负责人：侯志峰，个体工商户业主。委托诉讼代理人：李洪东，江西正石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨俊，江西正石律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人梁文强因与被上诉人抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（以下简称东乡大润发）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市东乡区人民法院（2020）赣1029民初1163号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案，现本案已经审理终结。梁文强上诉请求：1.依法撤销原审判决第二、三项并依法改判；2.上诉费由被上诉人东乡大润发承担。事实和理由：1.原审法院认定上诉人欠租时间为2020年4月25日至5月24日，判决上诉人给付房屋租金13,110元，事实认定错误。原审法院判决上诉人与被上诉人所签订的认租协议于2020年5月17日解除，租赁关系于2020年5月17日终止，故2020年5月17日起，上诉人与被上诉人不存在租赁关系，不应支付租金。另外，2020年4月25日至5月24日的租金是9,614元（13,110元/月÷30天×22天），故尚欠租金总额是9614。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。上诉人为积极响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，2020年1月24日起关闭店面，暂停营业，3月13日抚州市发布的《关于全面有序恢复餐饮业正常营业的通知》，上诉人于2020年3月24日正式恢复营业，停业时间2个月。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则和不可抗力免责规则虽然被上诉人免除了上诉人一个月的租金，但其是以90元每平方从产权人处租赁而来，再以190元的价格转租给上诉人，被上诉人并没有任何损失。故被上诉人应当免除疫情期间上诉人整个停业期间的租金，才体现公平原则。2.原审法院未充分认识到疫情属不可抗力，对保证金的性质认定不清，适用法律错误。首先，上诉人于2019年8月11日与被上诉人签订了租赁合同，租期自2019年9月25日至2022年9月24日，上诉人刚开始营业没多久就碰上了疫情，全国实行管控。上诉人对店面花了巨资进行装修，至今亏损严重。上诉人并非具有履行合同主要义务的能力而不履行合同义务，而是因疫情不可抗力因素致使上诉人的店铺客流量急剧减少、经营风险显著增大，导致经营状况不佳，实属无力支付租金。上诉人与被上诉人就合同继续履行的租金问题进行了多次协商，亦在政府、法院等部门的协调下协商租金，均未达成一致意见。上诉人于2020年5月17日向被上诉人明确表达了归还店铺，解除合同的通知，被上诉人认可收到通知同时也未提出异议，故双方系合意解除合同，不存在被上诉人有权收取保证金的情形。另根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项第一款的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”上诉人与被上诉人签订的认租协议第21条约定“承租人提前解除合同，保证金不予退还”属于违约责任条款，现在由于疫情防控措施导致上诉人无法继续经营资金周转困难收入明显减少，虽然双方合同解除，但承租人不应当承担违约责任，被上诉人应当将保证金退还给上诉人。其次，上诉人缴纳履约保证金的性质为金钱质押，其目的在于充分履行合同，实现经营目的，以补偿功能为主，惩罚功能为辅。因疫情影响，致使店铺客流量下降、经营风险加剧等，导致经营周转困难，上诉人多次向被上诉人表示以保证金抵偿租金，但均被拒绝。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，原审法院适用法律错误，不仅未将保证金抵偿租金或是要求返还上诉人所有，却将保证金直接判归被上诉人所有，被上诉人的损失依据租金足以得到补偿，若再将保证金判决不返还，则明显加重了上诉人的责任，有失公平原则。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。东乡大润发辩称：1.原审判决上诉人尚欠被上诉人租金13,110元正确，上诉人主张以其单方发出解除通知的时间作为交付租金的截止时间缺乏客观事实与法律依据。上诉人虽然单方张贴“还铺通知”，但东乡大润发主张以还钥匙的交付时间为准。上诉人在发出解除通知书之后仍占用该涉案商铺，应当按照合同约定继续支付租金至完全归还商铺为止。上诉人主张因不可抗力免除全部租金的理由不能成立。疫情防控期间以来，东乡大润发为响应政府号召已经免除了上诉人一个月的租金，主动免除了上诉人部分责任。而上诉人在2020年5月17日才单方张贴“还铺通知”单方提出解除合同，5月24日才归还钥匙归还店铺，此时距离疫情防控结束已经过了两个多月了，不可抗力的事由已经消除。上诉人要求由东乡大润发承担疫情期间的全部停业损失，自己却不承担任何风险的主张，违反公平原则。更何况，产权人没有减免东乡大润发的租金，且大量空铺的损失也是自行承担。2.一审判决上诉人交纳的保证金不予返还，归东乡大润发所有符合事实和法律规定。上诉人未经东乡大润发同意，擅自停业拆除设施，就具体解除以及搬离时间、尚欠租金、滞纳金、保证金等事宜未与东乡大润发做出过任何协商，仅当方张贴“还铺通知”。可见，上诉人系单方违约提前解除合同，并非双方协商一致解除合同。上诉人单方违约提前解除合同，而非东乡大润发单方提出解除租赁合同，故不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项的规定。关于疫情防控期间的不可抗力事由，一审判决已经考虑到疫情防控影响免除了上诉人拖欠租金期间的滞纳金。认租协议书第21条约定“承租人提前解除合同，保证不予退还”属于违约条款，并不属于特定化的保证金账户的担保条款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条关于特定化的保证金账户优先于一般债权受偿的规定与本案的保证金并无任何关联性。相对于其他继续履行认租协议书的商户而言，上诉人单方违约提前解除合同，已经属于根本性违约，应当承担违约责任。上诉人在发出解除通知后，从未向东乡大润发提出过归还保证金，也未在一审期间提出反诉，故其要求返还保证金的事由不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。东乡大润发向一审法院起诉请求：1.判决解除东乡大润发与梁文强于2019年9月6日签订的认租协议书。2.判决梁文强立即支付东乡大润发商铺租金24,960元以及滞纳金36,192元（滞纳金按合同约定逾期每日5%，暂计算2020年4月18日起至2020年5月17日共计29天，之后滞纳金计算至缴清商铺租金为止）。3.判决梁文强已缴纳的保证金归东乡大润发所有。4.本案诉讼费梁文强承担。2020年6月15日变更第一项诉讼请求为：判决确认解除东乡大润发与梁文强于2019年9月6日签订的认租协议书；变更第二项诉讼请求为：支付租金36,322元，滞纳金96,253元。一审法院认定事实：2017年9月28日侯志峰与李子兴、熊小红、谢瑶签订《门面房屋租赁合同》，约定侯志峰租赁东乡区锦绣时代广场（东乡老二中）门面15号，面积69㎡九年，租赁期间侯志峰有权单方面转租。侯志峰于2017年12月19日注册抚州市东乡区世纪大润发贸易商行（个体工商户）在该租赁房内经营。2019年8月11日东乡大润发与梁文强签订《认租协议书》，约定将该商铺转租给梁文强经营餐饮，面积69㎡，租用期限2019年9月25日至2022年9月24日，月租金13,110元，租金交付方式：交三押二。合同一经签订，梁文强需向东乡大润发支付履约保证金26,220元，梁文强如在合同期限遵守本合同所有条款，东乡大润发在合同终止起三个月后无息退还保证金。当续交租金时梁文强需在租期前15天到东乡大润发财务上缴，逾期东乡大润发每天按应收金额的5%收取滞纳金，超过10天东乡大润发有权单方终止合同，不退还梁文强任何费用，不赔偿梁文强任何损失。东乡大润发行使单方解除合同时，保证金、经营服务费不退还。梁文强若需提前终止合同，应提前二个月书面通知东乡大润发，保证金、经营服务费不退还。如遇不可抗力及自然灾害或国家及地方政府政策调整等其他原因要求梁文强中途撤场，梁文强应无条件执行，东乡大润发无需给予补偿。合同签订当日，梁文强支付了保证金26,220元，并依约支付第一期2019年9月25日至2019年12月24日租金39,330元，开始经营。之后，梁文强支付了第二期租金2019年12月25日至2020年3月24日。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。梁文强亦服从抗疫大局，暂停营业。抚州市新冠××疫情防控应急指挥部于2020年2月24日发布紧急令第9号，仍暂时禁止小餐饮店开业，2020年3月13日发布《关于全面有序恢复餐饮业正常营业的通知》，2020年3月20日江西省将新冠××疫情防控重大突发公共卫生事件应急级别降为三级。疫情期间，梁文强等商户找东乡大润发谈减房租的事情，2020年3月31日东乡大润发书面通知梁文强，免除2020年3月25日至4月24日租金，2020年4月25日至7月24日应交租金为39,330元，于2020年4月10日交款。梁文强收到通知后未交租金，于2020年5月17日张贴还铺通知，决定于5月23日将店铺归还东乡大润发。2020年5月20日东乡大润发具文向法院起诉要求解除合同，5月24日梁文强拆除装修搬离店铺交还钥匙。一审法院认为，东乡大润发与梁文强之间签订的认租协议书，是双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签订之日起合法生效。合同双方均应当全面履行合同义务。但是新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，不能克服，系不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。因疫情导致梁文强自2020年1月24日至2020年3月12日无法经营，无法履行合同，因不可抗力造成的损失，应根据公平原则，分担损失。东乡大润发已主动免除1个月租金，是对自身权利的自由处分，也符合公平原则，一审法院予以支持。梁文强在餐饮业恢复经营后虽未按约交纳第三期租金，但因前期疫情防控停业无收入，恢复初期经营收入也有影响，资金周转不便，承租人延期支付租金，有其合理性，东乡大润发以梁文强逾期交租，主张依约支付逾期交纳的4月25日至5月24日止租金违约30天的滞纳金19,665元不当，不予支持。梁文强请求减少月租金，是对合同的主要履行条款的变更，其未提供证据证明继续履行合同支付租金对其显失公平。梁文强就合同的主要条款变更，多次请求政府等部门的协调，在双方仍不能达成一致的情况下，梁文强已于2020年5月17日张贴还铺通知明确表示决定于5月23日将店铺归还东乡大润发，东乡大润发亦认可该事实，双方签订的认租协议书于通知到达时解除。东乡大润发请求确认解除认租协议书成立，予以支持。东乡大润发请求支付2020年4月25日至其搬离之日5月24日的租金13,110元合理，予以支持。东乡大润发商行与梁文强在认租协议书第二十一条约定，梁文强提前终止合同，保证金不予退还，属当事人自愿订立的违约条款，东乡大润发依合同约定主张保证金26,220元归其所有，依法有据，予以支持。东乡大润发主张欠水电费提供的账单详情没有日期，梁文强抗辩其搬出时没有欠费，东乡大润发举证不充分，应当承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十四条第二项、第九十六条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、确认抚州市东乡区世纪大润发贸易商行与梁文强2019年8月11日签订的认租协议书于2020年5月17日解除。二、梁文强限于本判决书生效之日起十五日内给付抚州市东乡区世纪大润发贸易商行房屋租金13,110元。三、梁文强交纳的保证金不予返还，归抚州市东乡区世纪大润发贸易商行所有。四、驳回东乡大润发抚州市东乡区世纪大润发贸易商行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取308.72元，由梁文强负担123.24元，抚州市东乡区世纪大润发贸易商行负担185.48元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议。经本院调解，双方当事人未达成一致意见。根据上诉人的上诉意见和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.梁文强欠付租金的数额是多少？2.租赁合同保证金是否应当退还？关于争议焦点一，因梁文强在2020年5月24日才将东西全都搬离商铺，并将钥匙归还给东乡大润发，故一审法院计算租金从2020年4月25日至5月24日，并无不当，此期间的租金数额为13,110元，一审法院计算正确，本院予以维持。虽梁文强在承租期遭遇新冠××疫情致使营业收入明显下降，但是东乡大润发已经减免了一个月的租金分担损失，梁文强要求东乡大润发减免疫情期间的全部租金有失公允，本院不予支持。关于争议焦点二，关于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项第一款的规定的情形与本案不同，该条规定的提出合同解除者是出租人，本案中解除合同的提出者是承租人，故梁文强要求适用该条规定，返还租赁保证金，本院不予支持。梁文强要求东乡大润发降低合同约定的月租金，东乡大润发不接受系其权利处置，双方对疫情之后的租金协商不成，与疫情并无直接关联，梁文强以疫情为由要求减免提前终止合同的违约责任，本院不予支持。双方在认租协议中第21条约定，乙方若需提前终止合同，应当提前两个月书面通知甲方，保证金、经营服务费不退还。该条约定的保证金实质是违约保证金，即如果乙方违约提前终止合同，保证金是不退还的。梁文强于2020年5月17日贴出公告提前终止合同，按照双方的上述约定，保证金不予退还，一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人梁文强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由梁文强负担。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 邹志伟审判员 范 宣二〇二〇年九月二十九日法官助理周超书记员杨甜