重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6234号上诉人（原审原告）：刘春秀，女，汉族，1981年2月26日出生，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：万俊杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆骏御商务咨询服务有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道彩虹路**，统一社会信用代码915001140736791304。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：巫向秋，女，汉族，1984年10月2日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：潘越，女，汉族，1996年12月12日出生，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告）：重庆市金科星聚置业有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区大学城学智路**一社会信用代码91500106699290426M。法定代表人：喻林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：段亚帆，女，汉族，1993年7月29日出生，住山西省晋城市城区。被上诉人（原审被告）：杨朝辉，男，汉族，1969年11月8日出生，住河北省石家庄市新华区。原审第三人：李安强，男，汉族，1970年4月1日出生，住重庆市九龙坡区。上诉人刘春秀因与被上诉人重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称骏御公司）、重庆市金科星聚置业有限公司（以下简称金科公司）、杨朝辉以及原审第三人李安强返还原物纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2019)渝0106民初26730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月16日进行了询问。上诉人刘春秀的委托诉讼代理人万俊杰、被上诉人骏御公司的委托诉讼代理人巫向秋、被上诉人金科公司的委托诉讼代理人段亚帆到庭参加了审理。本案现已审理终结。刘春秀上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.李安强虽与金科公司签订了房屋买卖合同，但其并未付清房款，未取得房屋所有权，故其无权与骏御公司签订的《商铺合作协议》《授权信托书》《商业管理信托书》。上述协议侵犯了上诉人的合法权益，应认定为无效协议。2.上诉人虽然与李安强签订了房屋买卖协议，但双方均未按照该协议履行。李安强将房屋退还给金科公司后，上诉人另行与金科公司签订了房屋买卖合同，故上诉人根据与金科公司签订的房屋买卖合同享有相应权利。3.李安强虽与金科公司、上诉人与金科公司分别签订的房屋买卖合同都是金科公司提供的格式合同，不能以此认定上诉人承继了李安强的权利和义务。4.虽然上诉人在购买涉案房屋时知道该房屋已被出租，但不知道租期、租金标准等细节。上诉人从未承诺接受李安强与骏御公司签订的相关协议，协议内容不能约束上诉人。上诉人是从金科公司购买房屋，接房时，该房屋不带租约。5.上诉人取得涉案房屋所有权后，并未授权骏御公司出租房屋，故骏御公司与杨朝辉签订的《商业运营管理合同》应当被解除。骏御公司辩称，1.涉案房屋原本是金科公司出售给李安强，后因李安强自身原因而将该房屋转给上诉人刘春秀，金科公司为了配合二人更名才与上诉人签订房屋买卖合同，故上诉人应履行李安强的相应合同义务。2.涉案房屋在出售前，金科公司有权委托骏御公司经营管理该房屋，出售后，李安强又委托骏御公司经营管理该房屋，故骏御公司将房屋出租给杨朝辉均已获得授权，双方签订的租赁合同合法有效。3.根据金科公司与上诉人签订的房屋买卖合同补充协议第十九条的约定，上诉人应与骏御公司重新签订租赁合同，但由于双方未能签订，则上诉人应按照骏御公司与杨朝辉签订的租赁合同继续履行。4.上诉人在购买该房屋时，明知房屋带租约的事实。金科公司辩称，1.李安强与金科公司签订房屋买卖合同后，其基于该合同权利且在金科公司不反对的情况下与骏御公司签订《商铺合作协议》《授权信托书》《商业管理信托书》，合法有效。2.上诉人与李安强达成房屋买卖协议后，李安强向金科公司递交《金科股份房屋退换及更名申请》，金科公司为配合完成更名手续，才与上诉人签订了房屋买卖合同，故上诉人实际上是承接李安强的合同权利与义务，其应受李安强与骏御公司达成的相关协议约束。3.根据李安强在一审中的陈述、房屋售卖单价、《接房手续书》等，可证明上诉人清楚知道其购买的房屋带有租约这一事实。刘春秀向一审法院起诉请求：1、判令杨朝辉腾空并交还刘春秀所有的、位于重庆市沙坪坝区房屋。2、杨朝辉、骏御公司、金科公司向刘春秀支付占有房屋期间的使用费，从2019年7月20日起按每月8614.25元计算至房屋实际退还时止。3、本案诉讼费由杨朝辉、骏御公司、金科公司承担。一审法院认定事实：2018年6月30日，金科公司与骏御公司签订《租赁经营协议》，协议载明金科公司将自己开发的位于重庆市沙坪坝区（销售编号：Ｂ2栋商业二层78、79、80、87、88号商铺）、建筑面积446.12平方米的商铺出租给骏御公司进行商业运营管理，租赁期限为4年，从2018年9月15日至2022年9月14日。该协议第八条约定，如金科公司将合同项下的租赁物出售，骏御公司未购买，则合同终止，双方互不承担违约责任。《租赁经营协议》还对租金标准、租赁经营权限、转租权等进行了约定。同日，骏御公司与杨朝辉签订《商业运营管理合同》，载明骏御公司受房屋产权人委托，对金科廊桥天都商业街进行商业运营管理。骏御公司将廊桥天都商业街的Ｂ1栋二层78、79、80、87、88号商铺、建筑面积446.12平方米的房屋（其中78、79、80号即案涉商铺）交付给杨朝辉经营使用，运营管理期限为2018年9月15日至2022年9月14日，进场时间为2018年9月15日。合同约定由杨朝辉按房屋建筑面积向骏御公司支付运营管理费，从2018年9月15日至2021年6月14日为33459元，2021年6月15日至2022年9月14日为167295元。合同还对装修管理、品牌经营、物业服务费等进行了约定。庭审中，原告刘春秀及被告金科公司、骏御公司均称案涉房屋现仍由杨朝辉使用。2018年7月31日，第三人李安强与金科公司签订三份《重庆市商品房买卖合同》，约定金科公司将坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积分别为55.23平方米、173.58平方米、115.76平方米的房屋（即案涉房屋）出售给李安强，三套房屋成交价格分别为291781元、682663元、498453元。房款支付方式为分期付款，分别在合同签订时支付首付款87535元、204799元、149536元，在2018年12月20日前支付第二期87535元、204799元、149536元，在2019年3月20日前支付第三期58357元、136533元、99691元，在2019年7月20日前支付尾款58354元、136532元、99690元。同日，李安强就其购买的上述三套商铺与骏御公司签订《商铺合作协议》，协议载明，为确保该商铺的长期收益，拟将该商铺交由骏御公司无偿使用并形成正式合作关系，由骏御公司进行整体招商运营，骏御公司无偿使用期限为51个月，从2018年9月15日起至2021年12月14日止。为确保骏御公司对商铺的运营和使用，李安强应按照与金科公司签订的《商品房买卖合同》的约定及时接房并交房给骏御公司使用。合同还约定，使用期限内，若物业所有权人发生变更，不影响协议下骏御公司的各项权利。同日，李安强与骏御公司签订《授权信托书》，委托骏御公司向金科公司办理接房事宜、进场装修、收取运营管理费等。2018年7月31日、8月4日，李安强向金科公司出具了三份《商铺现状交付确认书》，告知金科公司自己于2018年7月31日购买了案涉三套商铺，并与骏御公司签订了《商铺合作协议》，由骏御公司在约定期限内对案涉商铺进行使用和经营。2018年7月31日、8月4日，金科公司向李安强发出《带租约商铺销售告知函》，告知李安强购买的案涉三套商铺已由承租人租赁经营，租期为2018年9月15日起至2021年12月14日，李安强在告知函上签字确认。2018年12月4日，刘春秀与李安强签订三份《房屋买卖协议书》，约定由刘春秀向李安强购买案涉的三套商铺，成交价格分别为291781元、682663元、498453元，庭审中，刘春秀称其仅向李安强支付了461725元（该款项系李安强支付给金科公司的三套房屋首付款），李安强支付给金科的房款即转为刘春秀的房款。次日，李安强向金科公司递交《金科股份房屋退换及更名申请》及承诺书，载明因自身原因就案涉三套商铺向金科公司提出更名申请，更名为刘春秀，因更名产生的所有费用由自己负担。同日，刘春秀亦向金科公司出具承诺书，载明自愿接受李安强将案涉三套商铺更名为本人的名字，承诺在解除案涉商铺的网签、备案手续等之后，由刘春秀与金科公司重新签订购房合同，李安强购买案涉商铺已缴纳的购房款等费用自动转为刘春秀购买该商铺的相应费用。2018年12月29日，刘春秀与金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金科公司将坐落于重庆市沙坪坝区，建筑面积分别为55.23平方米、173.58平方米、115.76平方米的房屋（即案涉商铺）出售给刘春秀，成交价格及房款支付方式、期限与李安强和金科公司签订的前合同一致。《重庆市商品房买卖合同》的补充协议第十九条对租赁进行了约定，该条1、约定，在签订合同时，如案涉房屋金科公司已经出租给第三方，刘春秀保证在购买后按照金科公司与第三方签订的原租赁合同之约定继续履行，并在刘春秀付清全部房款后，由刘春秀与第三方按原租赁合同约定的内容及条件重新签订租赁合同，金科公司协助刘春秀与第三方重新签订租赁合同，如第三方不同意重新签订租赁合同，则由刘春秀按照金科公司与第三方签订的租赁合同的约定内容继续履行，在刘春秀购买案涉房屋并付清全部房款后，房屋出租产生的租金归刘春秀所有（但原租赁合同约定的免租期或优惠期未到期的，双方均不收取租金）。2019年9月29日，刘春秀分别向金科公司支付了购房款291781元、682663元、498453元。2019年9月4日，重庆市国土资源和房屋管理局制发不动产权证，产权证号分别为渝（2019）沙坪坝区不动产权第000957020号、渝（2019）沙坪坝区不动产权第000957047号、渝（2019）沙坪坝区不动产权第000957058号，载明案涉房屋分别坐落于重庆市沙坪坝区建筑面积55.23平方米，重庆市沙坪坝区大学城西路11号附177号、建筑面积173.58平方米，重庆市沙坪坝区大学城西路11号附178号、建筑面积115.76平方米，登记权利人均为刘春秀。2019年9月30日，刘春秀在金科公司向其出具的接房手续书上签名确认已于当日在物管处办理完毕接房手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，当事人刘春秀、李安强、金科公司、骏御公司、杨朝辉之间，就案涉房屋的买卖、使用等订立的合同，并无违反法律法规的强制性规定，应属有效，合同当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。金科公司作为开发商，有权对案涉三套商铺进行管理使用，其在出售之前与骏御公司签订了《租赁经营协议》，将案涉商铺出租给骏御公司进行商业运营管理，且约定骏御公司在租赁经营期限内拥有转租权，骏御公司凭此转租权又与被告杨朝辉签订《商业运营管理合同》，将案涉商铺交付杨朝辉经营使用，据此，杨朝辉对案涉商铺系具有合同依据的有权占有。2018年7月31日，金科公司将案涉商铺对外出售，与李安强签订了《重庆市商品房买卖合同》，并告知李安强案涉商铺存在租约的事实以及租赁期限，李安强亦知晓并认可，李安强据此取得与案涉房屋相关的合同权利和义务。而对于金科公司的该出售行为，骏御公司知晓并表示不购买，故依据金科公司与骏御公司签订的《租赁经营协议》第八条之约定，双方之间的《租赁经营协议》终止。同日，骏御公司与李安强又签订《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》，约定李安强将案涉商铺交由骏御公司无偿使用，无偿使用期间为2018年9月15日至2022年9月14日，此行为系李安强行使其从金科公司购买案涉商铺所取得的合同权利和义务。李安强在购买案涉商铺后，未付清全部房款前，于2018年12月29日与原告刘春秀签订房屋买卖协议，约定将案涉商铺转让给刘春秀，方式为李安强和刘春秀共同向金科公司申请房屋更名，由刘春秀与金科公司重新签订商品房买卖合同。从刘春秀与金科公司重新签订的商品房买卖合同内容、刘春秀出具的承诺书等来看，李安强购买案涉商铺的购房款等费用转为刘春秀的购房款及相关费用，刘春秀向金科公司缴纳的剩余房款与李安强按照其购房合同应缴纳的房款一致，且在刘春秀与金科签订的商品房买卖合同中，亦有与李安强的购房合同相同的关于保证在购买案涉房屋后按照金科公司与第三方签订的原租赁合同之约定继续履行的内容，并且，庭审中刘春秀称，在买受案涉商铺时，其曾到房屋现场，知晓房屋已出租、承租人从事教育培训等事宜，因此，应认定为刘春秀取得了李安强对案涉商铺相关的合同权利和义务，各方应当按照《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等的约定继续履行。而《商铺合作协议》、《授权信托书》、《商业管理信托书》等约定了相应的无偿使用期限，刘春秀诉请主张的支付房屋占有使用费的期间，处于前述无偿使用期之内。故刘春秀要求杨朝辉搬离案涉房屋，以及要求杨朝辉与金科公司、骏御公司支付占有使用费的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘春秀的全部诉讼请求。案件受理费662元，减半收取331元（原告已预交），由原告刘春秀负担。二审中，双方当事人均未举示新证据。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，关于李安强与骏御公司所签相关协议的效力问题。金科公司于2018年7月31日将涉案房屋出售给李安强，李安强于同日就其购买的房屋与骏御公司签订《商铺合作协议》《授权信托书》，约定由骏御公司代为办理接房，并对房屋进行招商运营，且可无偿使用51个月。因此，李安强虽未取得涉案房屋的所有权，但依据其与金科公司签订的房屋买卖合同，其仍然对涉案房屋享有一定的合同权利。李安强向当时的房屋所有人金科公司出具《商铺现状交付确认书》，告知金科公司其已与骏御公司签订相关协议，金科公司对此未提出反对意见，应视为其同意李安强的相关行为，且购房人在与房地产开发企业签订房屋买卖合同之后、取得不动产权证之前，对所购房屋进行合理利用符合一般交易习惯。因此，李安强与骏御公司所签相关协议是基于房屋买卖合同取得的权利，不属于无权处分，相关协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。骏御公司又将涉案房屋出租给杨朝辉，双方签订《商业运营管理合同》，亦属合法有效。杨朝辉基于该合同约定而占有使用该房屋，属于合法的有权占有，刘春秀要求杨朝辉腾退房屋的请求，于法无据，不应支持。关于刘春秀是否应受李安强与骏御公司所签相关协议约束的问题。李安强在与金科公司签订房屋买卖合同、与骏御公司签订相关协议后，又将该房屋转卖与刘春秀，双方于2018年12月4日签订《房屋买卖协议书》。为完成更名手续，李安强向金科公司递交《金科股份房屋退换及更名申请》及承诺书，刘春秀亦向金科公司出具了相应承诺书。其后，金科公司于2018年12月29日就涉案房屋与刘春秀签订了房屋买卖合同，合同内容与金科公司和李安强签订的合同完全一致。据刘春秀自述，其对涉案房屋已被出租的事实知情，但其仍与李安强签订《房屋买卖协议书》，应承担相应法律后果。刘春秀虽与金科公司另行签订了房屋买卖合同，但双方签订合同的基础是刘春秀承接了李安强就涉案房屋所享有的权利和应履行的义务，也即相应协议效力及于刘春秀。李安强应履行的义务即包括其与骏御公司所签订相关协议约定的义务。而骏御公司已根据其与李安强的约定将该房屋租赁给杨朝辉，刘春秀应受协议约束。现该房屋仍处在免租期内，故其要求金科公司、骏御公司、杨朝辉支付租金，没有法律或合同依据，不应支持。综上所述，刘春秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费661.43元，由刘春秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年九月二十四日法官助理 王玲书 记 员 梁麟