贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初10674号原告：钟天想，男，1981年3月3日出生，畲族，住福建省晋江市。原告：陈美金，女，1981年12月4日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所专职律师，执业证号：15226201010844994。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：文生关，贵州维律律师事务所专职律师，执业证号：15226201610948870。代理权限为特别授权。被告：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市博南路西侧客运站**楼****，统一社会信用代码：915226013374400959。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所专职律师，执业证号：15226201510545360。代理权限为特别授权。原告钟天想、陈美金与被告凯里碧桂园物业发展有限公司(以下简称“凯里碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟天想、陈美金的委托诉讼代理人兰银龙、文生关，被告凯里碧桂园物业公司的委托诉讼代理人彭育鋆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟天想、陈美金向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2018年7月1日至2019年3月1日的逾期交房违约金57674.74元；2、判令被告支付原告从2018年7月1日至2020年3月27日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金75357元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的位于凯里永丰西路11号地块“凯里，建筑面积为260.7㎡，总价款1186723元。被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房应具备合同约定的交付条件，被告未按期交房应该承担合同约定的违约责任。同时合同还约定被告应当在2018年6月30日之前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，并交付给原告。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房总款，但被告至2019年3月1日才向原告交付房屋，至2020年3月27日才将办理商品房转移的登记的有关文书交付给原告。原告认为被告违约，被告应按照合同约定向原告支付违约金，遂起诉至法院维护其合法权益。被告凯里碧桂园物业公司辩称：1、被告在合同期限内取得了与原告签订的商品房买卖合同第11条、第12条约定的相关文件，同时也通知原告进行收房，不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房的违约责任；2、案涉商品房已经办理商品房所有权初始登记并取得初始登记证书，原告要求被告支付交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金无事实及法律依据；3、如法庭认为被告存在举证不能的情形应承担部分违约责任，针对该部分违约责任被告认为原告所计算的违约金标准过高，超出其实际损失，请求法院统一按照万分之零点五每日计算。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同效力：有效，依据为合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定；二、签订商品房买卖合同的时间：2017年4月23日；三、商品房买卖合同约定买卖标的物：凯里市永丰西路11号凯里碧桂园二期XX号房屋；四、商品房买卖合同价款：1186723.00元；五、商品房买卖合同价款的实际支付情况：原告已支付1186723.00元；六、商品房买卖合同约定交房时间：2018年6月30日；七、商品房买卖合同第十一条约定交房条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；八、商品房买卖合同第十二条约定交房条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时到达使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：XX达到管道铺设到户；5、电话通信：交付时线路铺设到户；6、有线电视：交付时线路铺设到户；7、宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；八、商品房买卖合同约定逾期交房责任：1、约定逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金；九、商品房买卖合同约定房屋交接手续：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；八、商品房买卖合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间：2018年6月30日前；九、商品房买卖合同约定的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算方式：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；十、补充协议关于房屋登记约定：1、买卖双方一致同意不按合同第二十二条第一款、第二款及第三款第（一）（二）（三）项约定履行，按以下约定履行：（一）关于预告登记：由买受人委托出卖人办理该商品房的预告登记。2、买受人委托出卖人办理该商品房权属登记的具体事宜详见本附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。该补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》主要约定：买受人自愿委托出卖人办理“申办买受人所购商品房合同备案登记”、“申办买受人所购商品房预告登记”、“申办买受人所购商品房《房屋所有权证》”、“领取买受人所购商品房《房屋所有权证》”等事宜。买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任；十一、《商品房买卖合同》第二十九条约定:“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本院认为，关于逾期交房违约金的问题，原告按照合同约定支付了购房款，履行了支付义务，被告没有按照合同约定向原告交付商品房，其行为构成违约，应当按照《商品房买卖合同》约定以已付房价款为基数按日万分之二的标准支付违约金，原告主张从2018年7月1日至2019年3月1日期间的违约金57674.74元，共计243天，经审查计算方法正确，予以支持。关于原告主张被告支付从2018年6月30日起至2020年3月27日止的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。被告提交《补充协议十二》称其已委托原告代办房产证，不再适用《商品房买卖合同》中关于逾期办证的条款，在该协议附录三中双方已对如何办理房屋所有权证重新进行了约定。该补充协议第九条及附录三对《商品房买卖合同》第二十二条关于商品房权属转移登记等约定进行了实质性的变更。经对比，本院认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议的约定显然是免除或减轻了被告碧桂园公司的责任、加重原告的责任。附件十二补充协议第九条及附录三中“关于办理房屋权属登记”有关约定应认定为无效条款。依照《商品房买卖合同》第二十九条：“补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以《商品房买卖合同》为准。”之约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》第二十二条等条款的约定履行办理房产权属转移登记等义务。被告碧桂园公司未按《商品房买卖合同》第二十二条约定的期限将办理商品房权属转移登记相关文书交付给原告，其行为构成违约，应承担违约责任，原告主张应予支持。该违约行为虽使原告不能及时取得权利证明文书，但并未影响双方买卖合同目的的实现，此时违约金应以弥补心理预期损失为原则，结合原、被告双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑当地房地产市场的实际情况，被告请求调整违约金理由正当，予以采纳，本院酌情将违约金计算比例调整为日万分之零点五，以已付购房款为基数乘以实际违约天数，违约天数应为2018年7月1日至2020年3月27日，共计635天，故违约金计算应为原告已付购房款1186723元×0.00005×635天=37678元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告钟天想、陈美金2018年7月1日至2019年3月1日期间的逾期交房违约金57674.74元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告钟天想、陈美金2018年7月1日至2020年3月27日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金37678元；三、驳回原告钟天想、陈美金的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为1480元，由原告钟天想、陈美金负担419元，被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担1061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  吴晨二〇二〇年九月二十九日法官助理秦周斌书记员韦琪