江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6364号 原告：南京宁高国际物业顾问有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李生稳。 委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。 被告：王延锋，男，1966年10月12日出生，汉族，住江苏省沛县，现住江苏省南京市。 被告：孙冬云，女，1969年3月14日出生，汉族，无业，住江苏省沛县，现住江苏省南京市。 两被告共同委托诉讼代理人：孙爱国，泰和泰（南京）律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：冯康，泰和泰（南京）律师事务所律师。 原告南京宁高国际物业顾问有限公司（以下简称宁高物业公司）与被告王延锋、孙冬云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁高物业公司的委托诉讼代理人刘海涛，被告孙冬云及被告王延锋、孙冬云的共同委托诉讼代理人孙爱国、冯康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁高物业公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付物业服务费12425.87元、公摊水电费2070.98元、热水费3600元、空调能耗费5069.34元，合计23166.19元；2.两被告支付自起诉日起至实际付款日止，按欠付物业服务费12425.87元为基数，以每日万分之五的标准计算的违约金。事实和理由：原告系南京市，两被告系金茂广场怡景公寓1402室房屋（以下简称1402室房屋）的产权人。自2015年7月起两被告即拖欠物业服务费和公摊水电费，自2012年10月起拖欠热水费及空调能耗费，至2019年7月15日两被告累计拖欠上述费用合计达23166.19元。虽经原告多次催缴，但两被告仍不支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告王延锋、孙冬云辩称，1.金茂广场的前期物业服务企业实际是仲量联行测量师事务所（上海）有限公司（以下简称仲量联行公司），后在业主不知情的情况下变更为原告，原告的资质等级为二级，仲量联行公司的资质等级为一级，现原告仍适用一级物业服务企业的收费标准收费，不符合法律规定；2.原告主张的热水费以及空调能耗费应包含在公摊水电费内，原告在公摊水电费外单独主张热水费以及空调能耗费，属于重复主张；3.原告提供的物业服务存在诸多问题，小区内业主多次反映却未得到解决，原告未按约定提供物业服务，违约在先。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2009年11月，两被告（预购人、乙方）与南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司（预售人、甲方）签订《（南京国际广场一期）商品房预售合同》，约定乙方购买甲方开发的南京市。该预售合同的附件《前期物业服务合同》由南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司（甲方）与仲量联行公司（乙方）签订，约定由乙方为南京国际广场一期（含怡景花园公寓）提供物业服务，物业服务收费采取酬金制，按照业主房屋的建筑面积计算，高层住宅中怡景公寓为6元/月·平方米，御景华府为8元/月·平方米；乙方可在购房业主办理房屋交付手续时，预收叁个月的物业服务费和每平米1元代收代缴的分摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过六个月；物业服务费用按每季交纳，业主应在每季的第1月第15日履行交纳义务；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应当按照合同约定向乙方支付违约金；本合同期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺等等。 2011年10月，南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与仲量联行公司约定解除上述《前期物业服务合同》，双方协商确定仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场一期提供物业服务。后南京国际集团股份有限公司、南京国际商城建设有限公司与原告发布联合公告，告知南京国际广场的业主仲量联行公司于2011年11月1日起终止为南京国际广场北塔楼（含怡景花园公寓）提供物业服务，此后将由原告为南京国际广场北塔楼（含怡景花园公寓）提供物业服务。 2015年，原告（乙方）与开发商南京国际集团股份有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》（注：为与上述合同区分，以下备注2015）、《临时管理规约》，约定：选聘乙方为金茂广场一期（南京国际广场于2014年更名为金茂广场，含怡景花园公寓）提供前期物业管理服务，合同期限自2015年1月1日至业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时止；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理,装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，乙方按照ISO9001标准制定相关服务计划并按计划完成；物业服务收费实行包干制，按业主房屋的建筑面积计算，北塔楼（怡景公寓）为6元/月·平方米，北塔楼豪宅（御景华府）为8元/月·平方米，物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积比例分摊，北塔区域（御景华府、怡景公寓）能耗由乙方单独挂表计量，加上北塔住宅应分摊项目公共能耗，由北塔公寓、豪宅的业主按建筑面积比例分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积比例分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内二层及以上业主按建筑面积比例分摊；北塔电梯运行电费由北塔内十一层及以上业主按建筑面积比例分摊；北塔二次加压供水水泵由北塔业主按用水量分摊，中央空调运行能耗费由业主分摊，北塔公寓和豪宅中央空调运营能耗收费标准为1.05元/度；北塔公寓和豪宅的热水费由业主分摊，热水费收费标准为30元/吨；业主应按季向乙方交纳物业服务费，自觉履行交纳义务；乙方应于每年1月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金；业主、物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费，按应交数额每日0.05%向乙方支付违约金等等。 两被告所有的1402室房屋自交付时起就一直出租，承租人又多次转租，相应的物业服务费用一直由次承租人交纳，次承租人仅交纳其使用房屋期间的物业服务费用，故相应费用呈分时间段交纳状况。欠付的各项费用具体情况如下：欠付2015年7月至2016年9月15日、2017年1月至2018年1月19日、2019年6月至2019年7月15日期间的物业费及公摊水电费，按照6元/月·平方米的标准计算欠付物业费应为12425.87元，按照1元/月·平方米的标准计算欠付公摊水电费应为2070.98元；截至2019年7月15日欠费的热水用量为120吨（2019年7月15日的计表读数为239吨）、空调能耗费用量为4827.94度（2019年7月15日的计表读数是8901.14度）。 2020年4月，原告向被告邮寄物业费催款函，要求两被告缴纳拖欠费用。 为了证明原告的服务有瑕疵，两被告提交了2018年、2019年、2020年业主微信群聊天记录及相关的照片等证据。 审理过程中，本院前往案涉房屋所在的小区（即怡景公寓）对原告提供的物业服务等情况进行了勘验，经查，案涉房屋所在小区的一楼公共区域存在有异味，快递包裹无规律堆放等问题，且此前未及时对破损明显的车库地面进行维修、养护。 另查明，2018年9月，原告至本院另案起诉南京金茂广场北塔楼豪宅御景华府业主张某，要求张某支付拖欠的物业费、公摊水电费、热水费、空调能耗费及拖欠物业费的违约金。本院审理后作出（2018）苏0106民初10352号民事判决，判决认定：1.被告张某提交的微信群聊天记录及24层堆放杂物的照片、视频，能够证实原告在物业服务过程中，存在电梯、车库多次有异味、车库门被堵、车库内车位被占用影响出行、公共空间堆放杂物等未能完全履行合同义务的情形，因原告提供的相关物业服务内容未全部达到合同约定的标准，依法可减少被告张某应缴纳的物业服务费数额，原告主张被告支付2017年9月11日至2018年6月30日的物业费42523.28元，结合原告提供物业服务事实及相关物业服务费用约定等情况，酌定被告张某应支付原告物业服务费37000元；2.原告提交的2018年上半年北塔楼的各业态分摊用电度数表、2017年12月15日至2018年6月14日水表收费表可证明原告实际支出的公摊水电费用单价达到1.54元/平方米·月，原告主张按合同约定1元/平方米·月收取相关公摊费用，未超出实际支出公用水电费用，应予支持；3.热水费按合同约定的30元/吨计算，空调能耗费系对被告室内空调（室内热泵机组）用电量进行计量后收取的费用，应按合同约定的1.05元/度计算。原告及被告张某均对一审判决不服，上诉至南京市中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。 以上事实，有当事人陈述，原告提交的《前期物业服务合同》（2015）、《临时管理规约》、《南京市商品房预售合同》、催款函、快递单，被告提交的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、怡景公寓业主手册、网络新闻截图、微信聊天记录、生效民事判决以及本院开庭笔录为证。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主存在约束力。案涉房屋为高档住宅，而高档住宅的物业服务收费按规定实行市场调节价，服务与收费标准由当事人合同约定。原告与南京国际集团股份有限公司之间签订的《前期物业服务合同》（2015）及《临时管理规约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对全体业主具有约束力。原告应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，两被告亦应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用。两被告辩称该《前期物业服务合同》（2015）对物业费等费用的约定标准过高等意见，无事实根据，本院不予采纳。 关于物业服务费问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未按约定支付截至2019年7月15日欠付的物业费12425.87元，应承担继续履行的法律责任。根据本院现场勘验查明的事实，原告提供的物业服务的确存在一定的瑕疵，亦应承担相应的法律责任，结合原、被告的履约情况、过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定两被告向原告支付截至2019年7月15日的物业服务费11000元。 关于原告主张两被告支付逾期付款违约金问题。本院考虑两被告未及时缴纳物业服务费的原因及双方当事人均有过错等情况，对于原告该项诉讼请求不予支持。 关于公摊水电费问题。据《前期物业服务合同》约定，公摊水电费由全体业主按建筑面积比例分摊，原告实际垫付的公摊水电费用单价高于1元/平方米·月，现原告主张按照1元/平方米·月的标准计算公摊水电费为2070.98元，未超出实际支出公摊水电费用，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于热水费、空调能耗费问题。截至2019年7月15日，欠付的热水用量为120吨，空调用电量为4827.94度，根据《前期物业服务合同》（2015）约定，被告应支付原告热水费3600元（120吨×30元/吨）、空调能耗费5069.34元（4827.94度×1.05元/度）。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告王延锋、孙冬云于本判决生效之日起五日内支付原告南京宁高国际物业顾问有限公司物业费11000元、公摊水电费2070.98元（截至2019年7月15日）； 二、被告王延锋、孙冬云于本判决生效之日起五日内支付原告南京宁高国际物业顾问有限公司热水费3600元、空调能耗费5069.34元（截至2019年7月15日）； 三、驳回南京宁高国际物业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费379元，减半收取189.5元，由原告南京宁高国际物业顾问有限公司负担17.5元，由被告王延锋、孙冬云负担172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  颜敏 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  王菲