河北省保定市满城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0607民初1243号 原告：刘敬云，女，1979年10月14日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：张军、杨健，河北匡合律师事务所律师。 被告：河北耀江房地产开发有限公司。住所地河北省石家庄市桥**城角街**省直玉成小区**。 法定代表人：杨树海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱力保，该公司副总。 原告刘敬云与被告河北耀江房地产开发有限公司（下称“耀江公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘敬云的委托诉讼代理人杨健、被告耀江公司的委托诉讼代理人朱力保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘敬云向本院提出诉讼请求：1.判决解除《商品房买卖合同》，被告返还购房款1067402元；2.判决解除《商品房认购书》，被告返还购房款611848元；3.判令被告给付利息：以本金1067402元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2018年11月30日至2019年8月19日止。按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至付清之日止；4.判令被告给付违约金：以本金1067402元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2018年11月30日至2019年8月19日止。按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至付清之日止；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月30日，案外人以向被告购买的位于保定市满城区东侧龙门水库水郡花都（水墨山舍）53幢3单元202号和水郡花都项目中的第57幢219室商品房抵顶原告借款，为此，原、被告双方重新签订《商品房买卖合同》和《商品房认购书》。按合同约定，被告应于2018年12月31日向原告交付房屋，并约定逾期交房超过30日原告有权解除合同，被告退还全部购房款并给付利息和违约金。合同订立当日，原告向被告支付购房款尾款及违约金后，购房款全部付清，但至今被告未依约交付房屋，经多次交涉未果。无奈成讼。原告认为，被告已构成根本违约，根据合同法的规定和合同的约定，应解除合同并承担违约责任。 被告耀江公司辩称，原告所诉不实。1.原告称2020年1月13日以律师函的形式向我公司快递解除合同及认购书文件，收件人是我公司法定代表人杨树海，但杨树海并未收到，原告也没有提交杨树海亲笔签收的证据，所以不能证明原告行使了解除权。另外，因《商品房买卖合同》约定交房时间为2018年12月31日，并约定合同逾期交房30日买受人有权解除合同，所以原告行使解除权的期限起算点为2019年1月31日，根据最高院商品房买卖司法解释，原告无证据证明其在2020年1月30日前行使解除权，故其权利已丧失，其主张不应得到支持。2.原告购买我公司57幢219室，只是签订《商品房认购书》，非正式买卖合同。而认购书只是对购买事宜作了基本约定，并未约定交房时间，被告不存在违约，对原告该主张应予驳回。 原告刘敬云举证如下：1.《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、更名申请。用以证实案外人以向被告案外人以向被告购买房产抵顶原告借款，原、被告双方重新签订《商品房买卖合同》和《商品房认购书》。按合同约定，被告应于2018年12月31日向原告交付房屋，并约定逾期交房超过30日原告有权解除合同，被告退还全部购房款并给付利息和违约金；2.收据8张。用以证实原告向被告履行了支付全部购房款的合同义务。其中包括案外人交款及原告自行支付的尾款；3.律师函、邮件交寄单、签收记录。用以证实被告未按合同履行交房义务，原告依法正确行使合同解除权，要求被告退还房款并承担利息及违约金。 针对原告上述举证，被告耀江公司质证表示，对证据1.2.无异议，对证据3有异议，没有收到律师函，不能证明原告行使解除权。 被告耀江公司举证如下：1.交房通知书一份。用以证实公司曾通知原房主雷林轩领取钥匙交房；2.声明一份，用以证实原房主为雷林轩。 针对被告上述举证，原告刘敬云质证表示，对证据1.形式的真实性、合法性无异议，对其内容的真实性及证明目的不认可。该通知不能证实涉案房产已达交房条件和实际交付。对证据2.认可。 对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，如何认定，下文一并综合判断。 本院认为，原、被告双方2018年11月30日所达成的《商品房买卖合同》和《商品房认购书》系双方真实意思表示，不违背法律规定，依法确认有效。合同签订后，原告依约交纳了房屋尾款并承担了违约金，履行了合同义务。关于合同所涉水郡花都（水墨山舍）53幢3单元202号房产，被告称曾通知原房主雷林轩于2018年10月10日到公司物业部领取钥匙，并送达了交房通知书，但该通知书未签署制作时间，同时被告未提交雷林轩收到该通知的相关证据。原告接手该房屋后，被告亦无证据证明履行了交付房屋义务，违反了合同约定，应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条第一款第（二）项约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.00001%向买受人支付违约金。”上述合同条款涉及到两个问题：其一，买受人即原告解除权的行使是否正当，是否超过期限。其二，约定的违约金是否过低，应否调整。第一个问题，因被告未按约交付房屋，经协商未果，原告即于2020年1月13日以快递的方式送达律师函（包含解除合同内容），收件人为杨树海。邮件签收记录明确载明2020年1月15日11：54:59本人签收，视为解除通知到达被告。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”，解除权发生之日为2019年1月30日，截止日为2020年1月30日，故原告行使解除权尚未超过期限，本院予以支持。被告之辩称理据不足，本院不予采纳。根据合同法的规定，解除合同的通知到达被告，合同即已解除，故无需判决解除。第二个问题，关于违约金，双方0.0000%的约定确实过低，应予以调整，具体标准可参照双方关于利息的约定。 关于《商品房认购书》（所涉房产水郡花都第57幢219室），形式上为“认购书”，但双方约定的内容具备商品房买卖合同的相关要件（除未约定交房时间）。原告依约支付房屋尾款及违约金，被告亦应根据权利义务相一致的原则及时交付房屋。被告未及时交付房屋，致使双方订立合同的目的未能达到，其行为构成违约，原告请求解除该商品房认购书并返还房款合理合法，本院予以支持。被告之辩称于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条的规定，判决如下： 一、解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告河北耀江房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘敬云购房款1067402元； 二、解除双方签订的《商品房认购书》。被告河北耀江房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告刘敬云购房款611848元； 三、被告河北耀江房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告刘敬云利息（以本金1067402元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2018年11月30日至2019年8月19日止。按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至付清之日止）； 四、被告河北耀江房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告刘敬云违约金（以本金1067402元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2018年11月30日至2019年8月19日止。按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至付清之日止）； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9957元，由被告河北耀江房地产开发有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 王 力 二〇二〇年九月十日 书记员 苟明君