云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初4472号原告（反诉被告）：熊仙梅，女，汉族，1991年1月22日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托代理人：张剑弼，云南张剑弼律师事务所律师。（特别授权）被告（反诉原告）：冯玲丽，女，汉族，1982年8月7日生，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告熊仙梅诉被告冯玲丽合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，被告冯玲丽提出反诉，本院受理后依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）熊仙梅、被告（反诉原告）冯玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）熊仙梅诉称：2020年4月6日，被告与原告协商将被告6幢1单元302号房屋以369800元的价格卖给原告，当时原告向被告交付了10000元订金，双方签订了《购房订金》。当时被告承诺在原告承担公证费的情况下可以对该房屋买卖合同办理公证，公证办理后可统一办理不动产权证。原告凑齐房款准备交费时，向有关人员咨询，得知被告所售房屋系建盖在集体土地上且无房产证房屋（即小产权房），依法只能在村民之间转让，不得进入外部市场出售。经咨询公证机关，对这类房屋买卖不予办理公证。原告多次与被告协商，要求退还所交订金，但被告不同意退还。故请求人民法院依法判令：1.被告返还原告订金10000元。2.赔付原告资金占用利息及误工费等2600元。3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：要求确认原、被告签订的《购房订金》合同无效；明确第二项诉讼请求中主张的资金占用利息为自收款之日至起诉之日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告（反诉原告）冯玲丽辩称：原告在交付订金后很长时间才告诉我不买房子了，期间给我也造成了很多损失，我不同意原告的诉请。被告（反诉原告）冯玲丽反诉称：2020年4月，反诉被告得知我在云丰花园的房子要卖，就与我协商购房事宜，协商中我将房屋的情况都向反诉被告进行了介绍，包括此房屋没有产权证等，经协商反诉被告也有意愿购买该房屋，双方于2020年4月6日签订了《购房订金合同》，合同中双方对房屋位置、现状、交易价款、付款时间、违约责任等事项进行了约定。反诉被告在支付1万元订金后，因各种原因表示不愿意购买，要求我退还已支付的订金，对此双方无法协商一致。反诉被告向法院提起诉讼，但系反诉被告违反合同约定，应当承担违约责任。故请求人民法院依法判令：1.反诉被告支付违约金10000元。2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）熊仙梅辩称：本案的房屋买卖合同无效，无效的合同无违约金的问题，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）熊仙梅针对其诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交证据如下：1.原告身份证复印件一份，用于证明原告诉讼主体资格及基本情况。2.《购房订金》合同一份，用于证明双方于2020年4月6日签订房屋买卖合同，价款是369800元，合同对双方的权利义务做了约定；涉案房屋系小产权房。3.收条一份，用于证明被告向原告出具涉诉房屋订金1万元的收条的事实。经质证，被告（反诉原告）冯玲丽对原告（反诉被告）熊仙梅提交的证据1-3均无异议。本院认为，原告（反诉被告）熊仙梅提交的证据1-3客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告（反诉原告）冯玲丽针对其答辩意见及反诉请求，向本院提交证据如下：1.身份证复印件一份，用于证明被告（反诉原告）的主体资格。2.《房屋集资协议》、2020年4月6日签订的《购房订金》合同、收条、微信聊天记录截图各一份，用于证明被告对涉诉房屋拥有合法使用权的事实；原、被告双方就房屋位置、现状、交易价款、付款时间、违约责任等事项进行了约定；原告已支付购房订金的事实；原告明知房屋状况（没有房产证）仍与被告协商购买的事实。经质证，原告（反诉被告）熊仙梅对被告（反诉原告）冯玲丽提交的证据1无异议。对证据2中的《房屋集资协议》《购房订金》、收条无异议，与我方提交的证据一致；对微信聊天记录截图的真实性无异议，但不能实现被告（反诉原告）的证明目的，因为房屋没有房产证存在多种情况，有的只是暂时不能办理房产证，而本案所涉房屋是小产权房，是不可以进行市场交易的。本院认为，被告（反诉原告）冯玲丽提交的证据1、2客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2020年4月4日，原告熊仙梅欲购买云丰花园6栋1单元302室房屋，通过微信与被告冯玲丽的姐姐磋商。2020年4月6日，原告熊仙梅与被告冯玲丽签订《购房订金》合同，合同内容为：冯玲丽将坐落于寥廓南路593号云丰花园6栋1单元302室卖给熊仙梅，总价369800元，预付订金10000元，下欠359800元，于2020年4月30日之前全额付清；在约定期间如熊仙梅违约，需支付违约金10000元整。协议签订后，被告冯玲丽于当日向原告熊仙梅出具收条一份，确认收到原告熊仙梅支付的房屋订金10000元。另查明，涉诉房屋系被告冯玲丽与案外人曹丁才共同共有，该房屋系建盖于南城门社区六组支持南江花园建设所得补偿地块之上，该地块性质为集体土地。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款之规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，涉诉房屋建盖于集体所有的土地之上，原告不属于被告冯玲丽所在集体的成员，其购买依附于集体土地存在的涉诉房屋的行为违反了法律的强制性规定，故本院确认原告熊仙梅与被告冯玲丽于2020年4月6日签订的《购房订金》合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告熊仙梅与被告冯玲丽签订《购房订金》后，被告冯玲丽向原告熊仙梅出具收条一份，确认收到原告熊仙梅支付的房屋订金10000元，现《购房订金》合同无效，故对原告熊仙梅要求被告冯玲丽返还订金10000元的诉讼请求，本院予以支持。原告熊仙梅与被告冯玲丽在国家法律有明确规定的情况下，仍违法转让集体土地上建盖的房屋，双方对合同的无效均有过错，过错比例各占50%，故本院确认应由被告冯玲丽赔偿原告熊仙梅自收款之日（2020年4月6日）起至起诉之日（2020年7月3日）止的利息损失（按年利率3.85%计算）的一半，即46.41元（10000元×3.85%÷365天×88天÷2）。原告未举证证明其因此产生误工损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对原告熊仙梅要求被告冯玲丽赔偿误工损失的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故《购房订金》中对违约责任的约定无效，对反诉原告冯玲丽要求反诉被告熊仙梅支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）熊仙梅与被告（反诉原告）冯玲丽于2020年4月6日签订的《购房订金》合同无效。二、由被告（反诉原告）冯玲丽于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）熊仙梅返还购房订金10000元，并赔偿资金占用利息46.41元。三、驳回原告（反诉被告）熊仙梅的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）冯玲丽的诉讼请求。本诉案件受理费116元（原告熊仙梅已预交），由被告冯玲丽负担92元，由原告熊仙梅负担24元；反诉案件受理费25元（反诉原告冯玲丽已预交），由反诉原告冯玲丽负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  荀舒靖人民陪审员  张乔德人民陪审员  刘荫梅二〇二〇年九月十日书 记 员  孙金娜