江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0505民初2115号 原告：董昊。 被告：苏州乐客房地产经纪有限公司。 法定代表人：谢家玉。 被告：王恒。 被告：贾志恒。 原告董昊与被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董昊到庭参加诉讼。被告苏州乐客房地产经纪有限公司法定代表人谢家玉、被告王恒、被告贾志恒经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告董昊向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告董昊与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间的房屋租赁合同关系，由被告返还原告交付的自2020年5月20日起至2020年9月20日期间的租金10,200元、押金2,550元及中介费600元，合计13,350元；2、判令被告苏州乐客房地产经纪有限公司承担违约责任，赔偿原告违约损害赔偿金2,550元；3、依法判令被告王恒、被告贾志恒对上述全部金额承担连带清偿责任。 原告董昊为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、苏州市房屋租赁合同一份，证明原告董昊与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间房屋租赁合同合法有效； 2、聊天记录三页、转账记录一页，证明签订合同时的中介系被告苏州乐客房地产经纪有限公司公司员工，原告已经向该公司员工支付了中介费用600元； 3、房租转账记录一份，证明原告按时履行给付房租金的合同义务； 4、收据一份，证明被告苏州乐客房地产经纪有限公司确认收到房屋租金15,300元、押金2,550元； 5、聊天记录九页，证明案涉房屋的房东要求原告搬离房屋，损害了原告对房屋的使用权，而被告苏州乐客房地产经纪有限公司不积极履行合同义务，致使原告难以寻找救济，被告之行为已构成根本违约； 6、出警记录一页，证明因被告苏州乐客房地产经纪有限公司违约行为，致使原告不能正常使用租赁房屋，请求公安机关予以协助； 7、被告社会评价情况三页，证明被告苏州乐客房地产经纪有限公司存在大量房屋租赁纠纷，商业信誉严重降低，致使原告对于被告的信赖基础完全丧失，合同目的已经难以实现。 8、投资者出资情况表一页（系原告于庭后补充提交），证明被告王恒、被告贾志恒作为被告苏州乐客房地产经纪有限公司的股东，均未履行其出资义务，故应承担连带责任。 被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2020年3月14日，原告董昊（承租人）与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（出租代理方）签订《房屋租赁合同》一份，其主要内容如下：“第一条出租房屋位置及租赁用途1、甲方代理出租其位于XX市XX花园XX-XXX的房屋及其设施（家电、电器），建筑面积85平方米，乙方承租该房作为自住用途。2、甲方提供给乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。《物品交接单》经乙方查验实物签署确认意见后，作为乙方交还甲方房屋时的验收依据。第二条租赁期限1、租赁期限自2020年3月21日至2021年3月20日止。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租，须在本合同期满前一个月内向甲方提出，双方另行协商续租事宜。第三条租金及交付方式1、房屋租金每30日为人民币（大写）贰仟伍佰伍拾零元整（小写：￥2550元整。）2、房屋租金交付方式为押1付6，须提前叁拾日交纳。具体付款日期为：第一次2020年3月21日（￥17850元整），物业费共计￥元整；第二次2020年9月21日（￥15300元整），物业费共计￥元整；…3、在本合同有效期内，租金、保证金不再调整。4、…乙方交付的保证金仅作担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴个月房屋租金共计纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。保证金用于垫付后，乙方应当在五日内补足保证金，如乙方未在五日内把保证金及造成损失部分的钱款补齐，甲方有权终止合同收回房屋。保证金不得充抵末期房租。合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在十个工作日内将所收保证金全部返还给乙方。乙方在退房后叁拾日内不主动于甲方联系，甲方视为乙方放弃退还房屋租赁保证金。第四条甲方义务1、甲方负责审验出租房产权人的房屋所有权证及其他权属证明、户口本、身份证件，保证出租房及产权人真实，代为行使出租人的权利和义务。2、严责遵守国家法律、法规和相关政策的规定。3、租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回应提前30天通知乙方，如因不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方均不承担责任。4、房屋内的上下水管道、暖气、煤气等设施，如自然损坏，甲方应及时向房主或物业管理部门联系，进行修理。第五条乙方责任1、乙方租住该房屋期间产生的物业费、取暖费，使用的水、电、煤气、电话、有线收视、宽带上网、卫生等费用，由乙方按时向相关部门缴纳，如以上费用（除取暖费外）逾期壹个月未缴纳者，视为违约。乙方在每月交付租金时，应出示上述费用的缴纳凭据，以证明乙方入住期内各项费用己结清。2、乙方租住该房屋期间，不得将该房屋转租、转让、抵押，不得利用该房屋进行违法活动，否则甲方有权收回该房屋，因此造成的经济损失、法律责任由乙方承担。3、乙方应按照本合同规定的期限向甲方缴纳租金，逾期不交租金将视为违约。4、租赁期内及租赁期终止后的六个月内，乙方不得与该房产权人自行成交，否则乙方应向甲方交付贰个月房屋租金作为赔偿。5、乙方应安全使用并爱护室内设施，因乙方使用不当或者其它过错责任造成乙方租住人员自身及他人人身伤害及房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及第三方损失，甲方概不负责，乙方应当负全部责任。乙方如需增加设施或装饰，应书面通知甲方征得同意，租赁期满如需恢复原状的，因当恢复原状，并承担其费用。如乙方在七日内未修复或赔偿的，此合同自动解除，视为乙方违约，甲方有权收回该房屋。6、乙方保证在该房屋内最多只住4人，并且不得出现扰民现象，否则视为违约，甲方有权单方终止合同、开启房门收回房屋。7、合同期满前一个月，如乙方明确不再续租，乙方应配合甲方带客户看房。8、乙方在签订本合同时应提供所有居住人的合法身份证复印件交给甲方存档。9、房屋内公共卫生，包括厨房、卫生间、厅等并做好自己室内的卫生，保证整个房间的干净整洁，如卫生过差，甲方有权请保洁打扫卫生，保洁费从保证金内扣除。第六条房屋交付、交还与修缮甲方应当在本合同确认的承租日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家电）交付乙方。乙方应仔细查验屋内所有物品，验收无误后签署《物品交接单》。乙方在入住后因使用造成的房屋及附属设施、设备（含家电）损坏，应当负责维修及赔偿（自然老化除外）。第七条违约责任租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况乙方中途退房，需支付两个月租金补偿给甲方。剩余房租及保证金可以充抵违约金，逾期交付房租的，每日加收100元的滞纳金，如3日内仍不交纳，甲方视为乙方违约，合同终止，并视为乙方放弃房屋内所有物品所有权，甲方有权开启房门接纳新住户入住，所造成的后果由乙方自负，任何形式的押金，按照租客实际退房搬出后日期起始10个工作日内退还。第八条合同争议的解决下列情形之一可以变更或者解除本合同：1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；本合同履行期间如发生争议，由双方协商解决，若协商不成，依法向出租方所在地的法院起诉。第九条缴纳房款方式及注意事项1、乙方务必于合同约定交款日期之前或者当日缴纳房租，避免逾期造成的滞纳金损失。2、为了保证乙方钱款安全，乙方应将房租直接交到甲方公司财务部，或汇到甲方指定银行账户，电话：XX，甲方公司给乙方提供盖财务章的收据（银行汇款之外），无盖章收据视为无效。（银行：XX银行；开户人：王恒；账号：623********；开户行地址：苏州高新技术产业开发区；银行：XX银行；开户人：王恒；账号：622********；开户行地址：苏州新区支行）。第十条、合同到期后退租时注意事项…。”该合同之落款日期原为2020年3月14日，后更改为2020年3月20日，合同签订后，原告即向被告方人员支付了中介费600元、并支付了房租金及押金计17,850元，被告出具了收条两份予以确认（其中：2020年3月21日至9月21日的房屋租金15,300元、房屋押金2,550元）。2020年5月3日，案涉房屋的业主联系原告，称被告苏州乐客房地产经纪有限公司未依合同约定支付租金，且已经达到合同解除条件，故要求原告立刻搬离并多次报警。2020年5月7日，原告因与案涉房屋的业主发生纠纷遂报警，警方之处警经过及结果记载为“…现因房东（报警人无法提供信息）称未收到房租，要求其搬离，双方发生纠纷，后其至乐客房地产公司咨询，发现该公司已关门，其遂报警”。其后原告确认，其与房东经协商一致后，现原告已于2020年5月20日搬离案涉房屋。 另查明，被告苏州乐客房地产经纪有限公司于2019年3月15日注册成立，其注册资本为1,000,000元，公司股东为被告王恒（持股70%）、被告贾志恒（持股30%），但均未实际出资。2020年4月3日，被告苏州乐客房地产经纪有限公司之企业类型自“有限责任公司（自然人投资或控股）”变更为“有限责任公司（自然人独资）”，现公司股东变更为谢家玉。 本案在审理过程中，法综系统检索显示，2019年至2020年期间被告苏州乐客房地产经纪有限公司涉诉案件总数为55件（2019年1件），其中：苏州市中级人民法院1件、苏州市姑苏区人民法院10件、苏州市吴中区人民法院13件、苏州市虎丘区人民法院32件。 另，本案因向被告直接送达不能，故公告进行了送达，公告日为2020年6月18日，届满之日为2020年8月17日。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告董昊与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间的房屋租赁合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。原告向被告支付了房屋租金、押金后，即取得了案涉房屋的租赁使用权，但因被告未能向案涉房屋的业主按约给付租金，致使业主收回案涉房屋，进而使得原告对案涉房屋的租赁使用权无法实现，责任在于被告，其应承担退回原告多收的房租金、并返还押金2,550元的民事责任。鉴于被告违约，故原告有权解除双方之间的《房屋出租委托合同》、并有权要求被告支付违约金。本案公告届满之日为2020年8月17日，故原、被告之间的《房屋出租委托合同》于该日解除。合同之违约责任项下作出约定，“租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况乙方中途退房，需支付两个月租金补偿给甲方”，合同虽未约定被告违约时的责任承担，考虑到当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务，故原告有权要求被告支付以一个月租金2,550元为标准计的违约金。因原告已于2020年5月20日搬离案涉房屋，故被告应退还原告的房租金为10,200元（2020年5月20日至9月20日的房屋租金10,200元）。关于原告要求被告退还中介费600元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。被告王恒、被告贾志恒作为被告苏州乐客房地产经纪有限公司的出资人（股东），均未履行相应的出资义务，故应对被告苏州乐客房地产经纪有限公司的债务承担连带责任。三被告未到庭参加诉讼，亦未在合理期间内向法庭提交相关的证据材料，其行为可视为对原告诉讼请求及请求所依据的事实之认可。 综上所述，原告董昊要求解除《房屋出租委托合同》、由被告苏州乐客房地产经纪有限公司退回原告多交付的房租金、押金、赔偿违约金、并由被告王恒、被告贾志恒对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。但原告要求被告苏州乐客房地产经纪有限公司退回中介费之诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十三条、第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告董昊与被告苏州乐客房地产经纪有限公司于2020年3月14日签订的《房屋出租委托合同》于2020年8月17日解除。 二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告董昊房租金10,200元、返还押金2,550元、承担违约金2,550元，合计15,300元，被告王恒、被告贾志恒对被告苏州乐客房地产经纪有限公司之上述债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告董昊的其他诉讼请求。 （如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号：户名：董昊；开户行：XX苏州分行；账号：621********；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：XX支行，账号：622********）。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费198元，减半收取99元，公告费600元，合计699元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒负担。被告苏州乐客房地产经纪有限公司、被告王恒、被告贾志恒应负担的699元直接支付给原告董昊。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：XX支行；账号：105********。 审判员  陆平 二〇二〇年九月二十四日 法官助手赵庆 书记员叶圣娅