西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初4304号 原告：刘某某，男。委托诉讼代理人：崔某某，陕西世创律师事务所律师。被告：吕某，男。委托诉讼代理人：许某，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关某某，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告：张某某，女。原告刘某某与被告吕某、张某某房屋租赁合同一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔某某，被告吕某委托诉讼代理人许某、关某某到庭参加诉讼。被告张某某经传票传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告支付房屋租赁合同违约金及租房期间的损失共计260万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月17日，原、被告及陕西享家酒店管理有限责任公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定出租人将XX路XX号房屋租赁给原告，租期12年，租期前5年每年租金150万元，从2017年3月1日起租金每年为162万元。2012年3月1日原告将该房屋三楼以上转租给了深圳华南柒天酒店管理有限公司在XX路XX酒店。2015年5月初被告吕某以租赁合同中的签字不是他本人签字，反锁酒店大门，干扰柒天酒店经营。2015年9月1日吕某将柒天酒店的门锁了，强行收回了租赁物。2015年11月20日柒天酒店将原告、两被告及陕西享家酒店管理有限公司起诉至碑林法院。随后吕某也将原告、张某某及柒天酒店起诉至碑林法院。2016年柒天酒店和吕某同时撤诉。这两场诉讼当初是双方演的恶意诉讼还是有计谋挤兑原告出局令人质疑。2017年原告因为吕某多收2015年9月的租金将其起诉至碑林法院。法院认为租赁合同有效，原告转租给柒天酒店的转租行为合法有效，判决吕某返还原告缴纳的2015年9月的租金12.5万元。2018年5月份柒天酒店起诉了原告，法院驳回了柒天酒店的全部诉讼请求。柒天酒店已经将本案涉案房屋移交给了两被告，两个被告还给柒天酒店赔了160万元。2016年9月1日被告将门锁了以后，原告就没有去了。被告擅自从第三方手里接收了本案涉案房屋，使原告的转租行为受阻，终止了原告与被告的租赁关系。由于被告提前收回房屋，同时使原告出租的游戏厅歇业。被告的行为构成合同违约，根据双方签订的房屋租赁合同，被告应支付原告违约金300万元，承租期剩余9年的营业损失330万元。考虑其他情形，原告仅请求260万元。被告辩称，原告持有的双方的出租合同上吕某的签字不是本人签的，吕某不知情。因为吕某生病一段时间，等吕某病情好转以后确实是将门锁了。原告很明确的知道在2015年9月1日吕某将整个酒店门锁了，强行收回了房屋，导致租赁合同不能继续履行。2015年11月柒天酒店将吕某和张某某、原告以及享家酒店起诉了，同时吕某将张某某及原告也起诉了，最后达成协议，吕某给柒天酒店支付了160万元的费用。原告自身参与并且清楚的知道租赁合同无法履行是在2015年9月1日，直至本案起诉前原告从未向吕某提出过任何违约金或者房屋损失。原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告实际代表的是柒天酒店或者说是原告与柒天酒店共同租房，原告和柒天酒店是一起的。原告整体承租了被告的楼，将一部分租赁给了柒天酒店，剩下的一部分是对外出租和自己使用。2月份和被告签合同，3月份和柒天酒店签了合同，原告和张某某签的租赁合同留的联系方式就是柒天酒店的法定注册地址。抛开案件的时效问题，本案所有的租赁纠纷，在上一起退还租金的案件结案后就已经完结了。原告诉请的违约金明显没有事实依据，诉请的经济损失也没有客观事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告吕某在西安市XX路XX号拥有建筑面积4116平方米的房产。该房屋由陕西享家酒店管理有限责任公司在此经营享家酒店。被告张某某为陕西享家酒店管理有限责任公司法定代表人。2012年2月17日原告刘某某（承租方）与被告吕某、张某某及陕西享家酒店管理有限责任公司（出租方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告作为房屋的所有人及房屋内资产的所有权人与原告建立租赁关系，将XX路XX号3613平方米房屋租赁给原告刘某某，承租人租赁该房作为酒店及酒店相关配套经营，租期自2012年3月1日至2024年10月31日共12.5年；租期前5年每年租金150万元，租金递增方式环比递增为每5年8%，从第六年到第十年租金每年为162万元，以后以此类推，该租金为税后租金；房屋租赁期间，出租人同意承租人因经营需要出租客房或转租部分经营场所；租赁期间任何一方擅自取消、终止、解除合同，提前收回房屋的，应提前三个月通知对方，违约方应按年租金的两倍向守约方支付违约金，若出租方违约的，还应赔偿承租方的装修损失和经营损失。2012年3月1日原告刘某某与深圳华南柒天酒店管理有限公司（以下简称华南公司）签订租赁合同，约定刘某某将上述房屋中的3-8楼等面积约为3200平方米出租给华南公司，租赁期限为2012年3月1日至2024年2月28日；租金与原告与被告之间的合同租金基本一致。2012年3月1日原告刘某某与华南公司签订了资产转让合同，合同约定原告于2012年2月27日承租了西安市XX路XX号面积为3200平方米的物业用于酒店经营，该目标企业拥有客房、办公室、员工宿舍、会议室、餐厅、停车位等酒店经营配套设施，原告由于调整经营方向，决定对目标企业与酒店经营有关的资产进行转让，华南公司欲扩展西安市的快捷酒店市场，拟受让该资产，合同对受让资产的范围进行了约定，双方约定转让价款为300万元。华南公司承租该房屋后在此处经营柒天酒店。2014年4月7日刘某某与白某某、熊某某签订房屋租赁合同，将XX路XX号二层房屋出租，出租用途为网吧。2015年5月被告吕某以其与原告的租赁合同中的签字不是他本人签字，反锁酒店大门，干扰柒天酒店经营。2015年9月1日吕某强行收回原告刘某某与其签订租赁合同承租的房屋。2015年11月20日华南公司将原告、两被告及陕西享家酒店管理有限责任公司起诉至本院，请求：1、判令吕某赔偿华南公司酒店投资损失3628730.07元；2、张某某、刘某某、陕西享家酒店管理有限责任公司对其酒店损失承担连带赔偿责任；3、四被告承担本案全部诉讼费用。2015年11月26日吕某将华南公司、张某某、刘某某起诉至本院，请求：1、确认张某某以吕某名义与刘某某签订的房屋租赁合同无效；2、确认刘某某与华南公司签订的租赁合同无效；3、判令华南公司将其占有使用的XX路XX号房屋腾交吕某；4、判令刘某某向吕某返还酒店资产转让价款300万元；5、本案诉讼费由被告负担。上述二起诉讼吕某于2016年8月1日撤诉，华南公司2016年11月4日撤诉。2016年5月27日刘某某与白某某、熊某某解除了双方2014年4月7日签订的房屋租赁合同，刘某某退还对方房租21万元，押金5万元。2017年10月17日刘某某以吕某为被告、华南公司为第三人诉至本院，请求：1、判决吕某归还原告已缴纳的2015年9月租金12.5万元；2、诉讼费由被告负担。2018年2月6日本院作出了（2017）陕0103民初5684号民事判决书，判决认为：刘某某与吕某、张某某、陕西享家酒店管理有限责任公司签订的房屋租赁合同及刘某某转租行为有效。2015年9月1日吕某锁门并收回房屋，刘某某对吕某收回租赁房屋的行为未明确提出异议，涉案房屋租赁合同在2015年9月1日已实际解除。判决吕某返还刘某某2015年9月租金125000元。该判决已经生效并执行。2018年5月9日华南公司以刘某某为被告，张某某、吕某为第三人提起诉讼，请求判令确认华南公司与刘某某于2012年3月1日签订的资产转让协议无效,被告刘某某返还资产转让款300万元、支付该款的占用利息，第三人吕某、张某某承担连带清偿责任。本院以（2018）陕0103民初8635号民事判决书，判决驳回了华南公司诉讼请求。以上事实有原告与被告的举证材料及庭审笔录存卷为据。本院认为，原告与被告之间为房屋租赁合同关系，双方之间的房屋租赁合同已经人民法院生效判决确认有效。在双方的房屋租赁合同履行期间，被告吕某2015年9月1日单方收回了出租房屋，原告刘某某对于吕某收回房屋的行为未明确提出异议，该合同在2015年9月1日已经实际解除。现原告以被告构成合同违约，要求被告按照合同承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据上述规定，被告吕某在2015年9月1日单方收回了出租房屋，双方合同实际解除。原告如果认为被告构成合同违约，向被告主张合同违约责任，应当在2015年9月1日起三年内向人民法院请求保护。虽然原告曾在2017年10月17日以吕某为被告、华南公司为第三人起诉，请求判决吕某归还原告已缴纳的2015年9月租金12.5万元。但该案中原告并未主张被告的合同违约责任，不构成本案诉讼时效中止、中断。原告提起本案诉讼的日期为2019年12月25日，原告的起诉已经超过了法定的诉讼时效期间。对于原告的诉讼请求，本院依法不予保护。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费27600元由原告刘某某负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长     刘 炜 曦人民陪审员     张    彤人民陪审员     王 海 燕   二○二○年八月二十八日  书  记  员     李    锐121