四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终2253号 上诉人（原审原告)：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地四川省江油市南河花园**楼**门面，统一社会信用代码：915107817469075148。 法定代表人：董芝智，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡璠，四川本明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭小洪，女，汉族，生于1976年12月28日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭明才，男，汉族，生于1947年2月10日，住四川省江油市，系被上诉人父亲。 上诉人江油市凤鸣物业服务有限公司（以下简称：凤鸣物业公司）因与被上诉人郭小洪物业服务合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院于2020年7月17日作出的（2020）川0781民初3261号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人凤鸣物业公司的委托诉讼代理人吴鸿瑞、胡璠，被上诉人郭小洪及其委托诉讼代理人郭明才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤鸣物业公司上诉请求：撤销原判第一、三、四项，依法改判郭小洪向上诉人支欠物业费2632.03元、违约金613元、律师费735元；本案诉讼费由郭小洪承担。事实及理由：上诉人2017年6月26日签订的《物业服务合同》服务期限至2020年6月30日止，但该合同第三十七条第2项约定“若双方无重大意见分歧，本合同自然顺延继续有效”，上诉人至今仍在为金色阳光小区提供物业服务，该合同继续有效。一审以该合同于2020年6月30日到期，剥夺上诉人主张2020年7月1日至2020年12月31日的物业服务费错误。上诉人主张违约金和律师费符合合同约定，且不违背法律禁止性规定。根据民法自治原则，合同当事人对合同履行有约定的，从其约定，本案无论是违约金，还是律师费，均是因为被上诉人未按期交纳物业费所造成。故律师代理费应当得到支持。 郭小洪辩称，原判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 凤鸣物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1.被告向原告支付所欠物业费2632.03元，垫付垃圾清运费432元；2.被告向原告支付违约金613元；3.被告向原告支付律师费735元；4.本案的诉讼费由被告承担。 一审查明:被告系江油市城区花园路西侧245号金色阳光小区1栋1单元3楼1号房屋的业主，房屋建筑面积为91.38平方米，于2009年入住该房屋。原告原名为江油市华丽物业服务有限责任公司，于2016年6月更名为江油市凤鸣物业服务有限公司。2011年6月5日，原告与金色阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告自2011年7月1日起至2014年6月30日止为金色阳光小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.35元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1元，汽车60元/月/辆（一次性年缴600元），物业公司代收的车位使用费的40%用作车位管理服务费，另60%归小区业主委员会用于小区物业维修和公共建设等，物业费缴纳时间为当年首月一次性预收当年全部费用。后原告进入金色阳光小区进行物业服务。2014年4月25日，原告与金色阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告自2014年7月1日起至2017年6月30日止为金色阳光小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.4元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1元，卫生费6元/月/户(代收)，汽车60元/月/辆（一次性年缴600元），物业公司代收的车位使用费的40%用作车位管理服务费，另60%归小区业主委员会用于小区物业维修和公共建设等，物业费缴纳时间为每个服务年度首月内一次性预收相应服务年度全部费用，业主不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的从逾期之日至实际补交费用日止，以欠费为基数按0.5%每天加收违约金，同时还应承担物业公司因维权而发生的催告费、聘请律师费等实际费用损失。2017年6月26日，原告与金色阳光小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：原告自2017年7月1日起至2020年6月30日止为金色阳光小区提供物业服务，多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.4元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1元，卫生费6元/月/户(代收)，汽车60元/月/辆（一次性年缴600元），物业公司代收的车位使用费的40%用作车位管理服务费，另60%归小区业主委员会用于小区物业维修和公共建设等，物业费缴纳时间为每个服务年度首月内一次性预收相应服务年度全部费用，业主不按约定的收费标准和时间缴纳相关费用的从逾期之日至实际补交费用日止，以欠费为基数按0.5%每天加收违约金，同时还应承担物业公司因维权而发生的催告费、聘请律师费等实际费用损失。被告入住金色阳光小区后物业费交至2014年12月，后因被告车辆进入小区与原告公司物业管理人员发生纠纷，被告从2015年1月至今未缴纳物业费，也未缴纳生活垃圾处理费。 上述事实有原告的营业执照、企业名称变更核准通知书、被告户籍信息、房地产权登记信息、物业服务合同、值班记录、江府发（2003）115号文件、律师函、委托代理合同及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 一审认为，一、金色阳光小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，符合国务院颁布的《物业管理条例》的规定，该合同合法有效，原告应当按照合同约定履行物业服务的义务，金色阳光小区的全体业主应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务，被告系金色阳光小区的业主，应当从接收房屋之日起向原告支付物业服务费，但被告因与原告物业管理人员因车辆进入小区发生纠纷后从2015年1月起拒缴纳物业费及生活垃圾处理费构成违约，被告应当向原告缴纳从2015年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费及2015年1月1日起至2020年12月31日止生活垃圾处理费（系原告根据江府法（2013）115号文件代收，一次收取一年）。二、因《物业服务合同》约定的违约金每日0.5%高过，原告主动进行调整按欠缴金额的20%收取予以认可。对原告要求被告承担其律师代理费的请求，虽然《物业服务合同》约定了违约金和代理费损失应当由违约方承担，但根据合同法的规定，当事人可以请求支付违约金或者请求赔偿损失，不能既主张违约金又主张赔偿损失，故对原告赔偿律师代理费损失的请求不予支持。因原告与金色阳光小区业主委员会签订的《物业服务合同》的物业服务至2020年6月30日到期，原告未提交2020年7月1日至2020年12月31日期间的《物业服务合同》，故对2020年7月1日至2020年12月31日期间的物业费不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司物业服务费2412.43元（91.38㎡×0.4元×66月）；二、被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司生活垃圾处理费432元；三、被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司违约金568.89元；四、驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费减半征收25元，由被告郭小洪承担。 本院二审庭审中，上诉人提供2020年7月18日其与业委会新签订的履行时间从2020年7月1日至2023年6月30日的《物业服务合同》，证明上诉人至今依然在为被上诉人小区服务。郭小洪质证称，不知晓这个合同，该合同是2020年7月18日签的，但2020年7月22日要重新选举业委会，原业委会与物业公司签订的该合同存疑。被上诉人提供证据1、业委会换届选举公告通知，证明业委会将重新选举；证据2、郭小洪整改下水道的照片，证明下水道的主管道应该由物业公司出钱整改，上诉人没有尽到服务义务。上诉人质证称，证据1为打印件看不清楚，即使成立也与上诉人无关，业委会的换届选举公告并不影响新签订的物业合同的效力；证据2与本案无关，无法证明管道有改建疏通情况，如果郭小洪认为应该物业公司出钱，可以另行起诉。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为2020年7月1日之后的物业服务费，以及承担律师代理费郭小洪是否应当支付？具体分析如下： 由于上诉人凤鸣物业公司与金色阳光小区业主委员会签订的《物业服务合同》至2020年6月30日到期，该公司要求郭小洪缴纳2020年7月1日至2020年12月31日的物业服务费，虽然凤鸣物业公司二审提交了新签订的从2020年7月1日至2023年6月30日的《物业服务合同》，但是郭小洪对该合同提出了异议，且郭小洪二审提交了金色阳光小区业主委员会需要重新选举的通知，故本院认为对2020年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费应当在实际履行后，凤鸣物业公司再行主张权利，本案中暂不予支持。对于凤鸣物业公司要求郭小洪承担其律师代理费，由于凤鸣物业公司与金色阳光小区业主委员会签订的《物业服务合同》中明确约定了律师代理费由违约方承担，该约定并没有与法律规定相悖，故本院予以支持。被上诉人郭小洪认为凤鸣物业公司在提供物业服务过程中存在侵权或者其他违约行为，应当另行起诉主张权利。 综上，凤鸣物业公司的上诉理由部分成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，但认为本案不能既主张违约金又主张赔偿损失，不支持律师代理费的处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省江油市人民法院（2020）川0781民初3261号民事判决第一、二、三项，即“被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司物业服务费2412.43元（91.38㎡×0.4元×66月）；被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司生活垃圾处理费432元；被告郭小洪在本判决生效后十日内支付原告江油市凤鸣物业服务有限公司违约金568.89元”； 二、撤销四川省江油市人民法院（2020）川0781民初3261号民事判决第四项，即“驳回原告江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求”； 三、由郭小洪在本判决书送达之日起十日内，向江油市凤鸣物业服务有限公司支付律师代理费735元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 四、驳回江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由郭小洪负担；二审案件受理费50元（凤鸣物业公司已经预交），由郭小洪负担25元，由江油市凤鸣物业服务有限公司负担25元（以上诉讼费在执行中品迭）。 本判决为终审判决。 审判长  廖小军 审判员  兰大波 审判员  陈兴旺 二〇二〇年九月二十五日 书记员  杨 薇