四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初774号 原告：许建明，男，1984年4月29日出生，汉族，住四川省夹江县。 原告：彭久陶，女，1985年2月2日出生，汉族，住四川省马边彝族自治县。 被告：四川省新万兴瓷业有限公司，住所地四川省夹江县黄土镇万松村4社，统一社会信用代码91511126207501478D。 法定代表人：刘纪明，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：车仲仁，男，1959年6月8日出生，汉族，住四川省夹江县黄土镇万松村4社。 原告许建明、彭久陶与被告四川省新万兴瓷业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，于2020年8月24日依法转为普通程序，并于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告许建明、彭久陶、被告四川省新万兴瓷业有限公司特别授权的委托诉讼代理人车仲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许建明、彭久陶向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付因被告在产权登记方面违约行为应承担的初始登记违约金13644元（初始登记违约金从2018年12月20日计算至2020年3月3日）；2.案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告将房屋初始登记违约金的计算方法明确为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的已付购房款总额×违约天数×日万分之一。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年1月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的时代米罗房地产项目中的一期8栋1单元16层5号商品房住宅。合同自编号为0261，合同签约备案编号为13239。合同约定房屋交付给原告的日期为2015年12月20日。合同约定房屋总价款为320000元。由于被告没有按照合同约定进行房屋初始登记，原告诉至本院，要求被告支付房屋初始登记违约金，望判如所请。 被告四川省新万兴瓷业有限公司辩称，1.原、被告签字的《商品房买卖合同》是双方共同真实意思表示。根据合同约定，被告公司未能在2018年12月20日前办理所在楼层的住房权属证明的原因是被告持有2009年9月取得的时代米罗项目国有土地使用权证，于2018年的9月左右申请办理初始登记时，才发现夹江县规划部门出具的宗地材料和我方持有的国有土地使用权证上材料不一致，导致未能按期办理产权证，被告从2018年9月起就宗地图的变更多次向有关部门进行请示汇报，该问题一直持续到2019年12月份才得以解决，这是因政府行为所导致的不可抗力因素，不应当由被告承担违约责任。2.原告主张的初始登记违约金计算时间上有误，被告在2019年12月30日就已经取得了楼栋权属登记证明。3.初始登记逾期没有给原告造成实质上的损害，原告主张的违约金标准过高。 本院经审理认定的事实如下：2017年9月44日，被告四川省新万兴瓷业有限公司经夹江县工商行政管理和质量技术监督局核准登记，取得企业法人营业执照，经营范围为碳纤维地暖产品制造、销售；陶瓷制品制造、销售；经营本企业自产产品和技术的出口业务；经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、电器、电线、开关、机械设备、零配件及技术的进口业务；经营材料加工业务及建筑材料购销；房地产开发及经营业务。 2015年1月30日，原告许建明、彭久陶作为共同买受人与被告四川省新万兴瓷业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号13239），被告将己取得预售许可的位于夹江县“时代米罗一期”8栋1单元16层5号住宅预售给原告，该合同约定：“第一条项目建设依据……建设施工合同约定的开工日期为2013-11-11，建设施工合同约定的竣工日期为2015-03-11。……第三条买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款。1.测绘建筑面积共95.64平方米，其中，套内建筑面积78.6平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.04平方米；……1）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4071.25元，总价款叁拾贰万元整。……第十一条交付条件。（一）出卖人应当在2015年12月20日前向买受人交付该商品房。……第十九条产权登记。（一）初始登记出卖人应当在2018年12月20日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理。……2、买受人不退房，出卖人从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”被告已向二原告交付该商品房，二原告已入住。二原告向被告支付了购房款319398元，被告于2016年12月9日向二原告出具了《四川增值税普通发票》（№00312402），载明“货物或应税劳务、服务名称住房规格型号8-16-5单位平方米数量95.46单价3345.8830924金额319398.00税率0%价税合计（大写）叁拾壹万玖仟叁佰玖拾捌圆整（小写）￥319398.00”。原告许建明交纳了房屋契税，夹江县地方税务局于2017年12月26日出具了《中华人民共和国税收完税证明》。 被告四川省新万兴瓷业有限公司于2018年11月14日作出《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》，载明：“夹江县国土资源局：……1.该块地土地编号5-5-205，使用权类型为出让，使用权面积38500平方米，《国有土地使用权证》编号为夹国用（2009）第2168号。2.我司在办理一期住户《不动产权证》的过程中，发现该地块《国有土地使用权证》上宗地图与实际用地范围不符，但实际用地面积无误差。由于历史遗留问题，《国有土地使用权证》宗地图范围内有部分地块在开发前用作农民房安置。但我司开发的一期项目《不动产权证》办理日期已经届满。为避免出现业主群体性索取产权证事件，恳请贵局同意将农民安置区土地置换为原宗地图下方同等面积的国有土地并更换宗地图。”夹江县国土资源局收文薄（2018年9月19日起）载明：“……收文日期15／11来文机关新万兴瓷业有限公司文件标题《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》……”，签收栏有工作人员签名。夹江县国土资源局党组于2019年2月21日在2019年第4次《议事纪要》中将该问题作为历史遗留问题处理，并同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证。被告于2019年12月30日向不动产登记中心申请并取得夹江县体育路396号不动产权属证明［川（2019）夹江县不动产权第××号］。2020年1月13日，原告许建明、彭久陶取得夹江县体育路396号8幢16层5号不动产权属证明［川（2020）夹江县不动产权第××号］。 中国农业银行股份有限公司夹江县支行于2020年7月12日出具《查询说明》，载明：“夹江县人民法院：贵院查询四川省新万兴瓷业有限公司开发时代米罗土地使用权抵押事宜，经我行查实四川省新万兴瓷业有限公司开发的时代米罗第一期和第二期土地使用权抵押给我行已于2019年12月27日解除抵押，第三期开发土地使用权于2019年12月27日已抵押给我行，抵押期限至2022年12月26日止。特此说明。 另查明，1.被告四川省新万兴瓷业有限公司要变更原《国有土地使用权证》中的宗地图，必须要提交原《国有土地使用权证》原件并经不动产登记部门审查、注销原《国有土地使用权证》后，才能取得变更宗地图后新的《国有土地使用权证》。2.从《商品房买卖合同》约定的2018年12月20日次日起算，被告逾期为原告办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日实际办理楼栋的初始登记）。3.原告主张被告逾期办理初始登记的天数为439天（从2018年12月20日起计算至2020年3月3日）。 诉讼中，1.原、被告双方当事人一致确认涉案房产面积及总价款以《四川增值税普通发票》（№00312402）所载内容确定。2.被告为证明逾期办证的原因是政府行为所导致，向本院提交了夹国用（2009）第2168号《土地使用权证》复印件、川（2019）夹江县不动产权第××号《不动产权证》、2018年9月12日《情况说明》、2018年9月20日《关于办理时代米罗国土证宗地图申请》、2018年10月30日《关于申请时代米罗国土证宗地图变更的请示》、2018年11月14日《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、2018年12月6日《关于四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的情况汇报》。原告认为上述证据虽与本案有关联，但不能证明被告没有责任。3.被告自述，修建时代米罗时已发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化。 上述事实有原、被告身份证明及陈述、《结婚证》、《商品房买卖合同》、《不动产权证》、《购房增值税发票》、《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》、《议事纪要》、川（2019）夹江县不动产权第××号《不动产权证》等证据在卷佐证。 本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？2.被告四川省新万兴瓷业有限公司作为该商品房所在楼栋的出卖人，未按约在2018年12月20日前办理该楼栋初始登记权属证明是否属于不可抗力？3.未按时办理楼栋权属证明的违约责任是否因出卖人的责任？4.被告是否应承担逾期办理初始登记的违约责任？被告请求调整违约金是否合理？违约金如何计算？ 关于争议焦点1，本院认为，根据《合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”及第四十四条“依法成立的合同，自合同成立时生效。”的规定，合同的生效要件：一是行为人缔约时具有相应的民事行为能力；二是系双方意思表示真实；三是不违反法律和社会公共利益。本案中，原、被告均具有民事行为能力，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，原告已支付购房款，被告也将商品房交付给了原告，且原告已入住，故，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有拘束力。 关于争议焦点2，本案中，被告四川省新万兴瓷业有限公司抗辩修建时代米罗时发现供地范围内有两块地为农民安置房，导致现在实际用地范围与原供用地范围发生了变化，以致办证不能系不可抗力。本院认为，《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原、被告于2015年12月14日签订的《商品房买卖合同》载明的时代米罗一期开工日期为2013年11月11日，竣工日期为2015年3月11日。根据被告四川省新万兴瓷业有限公司的陈述，其作为房地产开发商，在与原告签订《商品房买卖合同》前即已知道或应当知道所修建的时代米罗因土地发生变化存在不能办证的风险，故，不存在不能预见的客观情形。同时，从2013年11月11日时代米罗一期工程开始修建到2018年12月20日约定办理原告所购房屋楼栋初始登记权属证明期间，被告四川省新万兴瓷业有限公司有5年左右的时间可申请变更涉案房产的宗地图，以避免因宗地图瑕疵造成初始登记办理不能的后果，故，亦不存在不能避免、不能克服的客观情况。 关于争议焦点3，本院认为，综合社会生活经验，造成开发商逾期办证的原因主要为开发商不能及时提供办理商品房楼栋初始登记或商品房所有权转移登记所需的必要材料。通常包括以下情形：一是宗地图有瑕疵；二是开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金；三是商品房不符合规划要求；四是商品房不能及时取得竣工手续；五是未能及时缴纳税费；六是未能及时将商品房上的抵押权注销；七是未能及时解除人民法院对商品房的查封。本案中，被告修建的时代米罗一期《国有土地使用权证》上所涉土地的宗地图与实际修建用地范围因历史原因不一致，并非被告行为所致，不应归责于被告。根据被告2018年11月14日向夹江县国土资源局提交《关于变更四川省新万兴瓷业有限公司时代米罗地块宗地图的请示》及夹江县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》中将此问题作为历史遗留问题解决，同意县不动产登记中心按照时代米罗项目于2013年4月9日县住建局批准的建设项目规划设计方案用地范围办理不动产权证的事实,结合因变更宗地图，被告需提交原《国有土地使用权证》原件，用于注销后换发新的《国有土地使用权证》，且需要相关部门重新对土地进行勘验、对不动产权籍进行调查等情况，本着尊重历史和实事求是解决历史遗留问题的原则，兼顾被告就宗地图的变更多次向有关部门进行了汇报等因素，本院将时代米罗宗地图的更正时间酌定为60天。也就是说自2018年11月15日县国土资源局收到被告变更时代米罗《国有土地使用权证》宗地图申请之日起至县国土资源局2019年2月21日党组第四次《议事纪要》后再计算60天，作为合理变更宗地图的时间，即2018年11月15日至2019年4月22日，共计159天，此期间不应归责于被告逾期办理初始登记。除此之外，因被告将开发的时代米罗一、二期土地使用权抵押给中国农业银行股份有限公司夹江县支行，该行于2019年12月27日才解除抵押，致使被告备齐原《国有土地使用权证》原件申报初始登记等材料滞后，于2019年12月30日才向夹江县不动产登记中心申请并办理涉案楼栋的初始登记，已难以免除初始登记逾期的违约之责，故被告应承担逾期办理案涉楼栋初始登记的违约责任。 关于争议焦点4，本院认为，根据合同自治原则和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条就产权初始登记的期限及违约责任承担方式有明确约定，现被告未依约办理原告所在楼栋的初始登记，已构成违约，原告要求其承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约天数。从《商品房买卖合同》中约定的2018年12月20日的次日起算，被告逾期为原告办理涉案楼栋初始登记的天数为375天（从2018年12月21日起计算至2019年12月30日实际办理楼栋的初始登记），综合本案实际并兼顾公平原则，在扣除不属于被告责任的159天（2018年11月15日至2019年4月22日）后，对被告因承担逾期办证违约责任的天数确定为375-159=216天。对原告超出部分主张，本院不予支持。 就被告提出违约金过高的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，出卖人应承担的违约责任可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，虽原、被告双方未在合同中约定贷款利率，但双方约定的“从逾期之日按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，计算标准明确。“日万分之一”的利率标准相当于年利率3.6%，参照中国人民银行公布的一年期基准贷款利率（2019.8.20前）和LPR（2019年8月20日后）均高于3.6%，原、被告双方约定的标准低于金融机构计收逾期贷款利息的标准。因此，被告要求调整违约金的抗辩意见，本院不予采纳。 关于违约金如何计算的问题，本院认为，《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的赔偿的计算方法。本案中，原、被告已在合同中约定了违约金的计算方法，故，结合本案查明的情况，对违约金金额确定为：被告实际违约天数216天×319398元×日万分之一=6899元。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未提交原、被告之间就办证行为有特殊约定等证据，依法应承担举证不能的法律后果。原告未获支持部分的主张，因无事实和法律依据，本院依法予以驳回，对应的案件受理费，应自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告四川省新万兴瓷业有限公司于本判决生效后十日内支付原告许建明、彭久陶逾期办理房屋初始登记违约金6899元； 二、驳回原告许建明、彭久陶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费142元，由四川省新万兴瓷业有限公司负担71.8元。由原告许建明、彭久陶自行承担70.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长  杨楠青 审判员  唐惠灵 审判员  陈 星 二〇二〇年九月十六日 书记员  黄 馨