广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5120号上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈军荣，男，1984年10月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）因与被上诉人陈军荣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初14528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。联创公司上诉请求：撤销一审判决第一项，调整逾期办证违约金计算方式为：以购房总款1600000元为基数，按年利率6%，从2018年8月6日起计算至2019年8月27日止，不服金额约为71539.72元。事实和理由：一审认定事实不清，作出错误的逾期办证起算时间认定。办证时间应为联创公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的次日起算720日，逾期办证的起算时间应从2018年8月6日起算。一、商品房买卖合同第八条明确约定联创公司应在2016年10月31日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》交付给被上诉人。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产管理法》第二十六条及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是法定交付条件，也是合同约定的交付条件。涉案商品房在未达到合同约定交付条件及期限前就提前交付给被上诉人使用，不产生合同意义及法律意义上的交付，不能以此计算办证期限。二、引起逾期办证的法律事实，是当达到约定交付条件，在约定期限内交付后，因出卖人原因未备案这一事实，而不是未达合同约定条件及期限，提前交付的法律事实，提前交付不能产生预期办证的法律效果。三、事实交付不等于法律交付。涉案商品房提早建造完毕，为方便业主提前装修而提前交付，不等于变更合同约定的交付条件及法定交付条件。四、本案约定的交付期限是2016年10月31日前，联创公司同意业主提前收楼装修是为了方便业主，不是为了加重自己的义务。被上诉人因提前收楼装修使用获得利益，却反过来主张因提前交付提前起算逾期办证违约金，明显违反诚实信用原则。陈军荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。陈军荣向一审法院提出诉讼请求：联创公司向陈军荣支付逾期办证违约金（以购房总款160万元为基数，按年利率6%，从2017年11月7日起计算至2019年8月27日止）。一审法院认定事实如下：2015年5月9日，陈军荣与联创公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.陈军荣购买联创公司开发建设的位于中山市*************************，总价款1600000元，联创公司应当于2016年10月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的规定，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合合同约定的商品房交付给陈军荣使用；2.联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案;3.如因联创公司的原因导致陈军荣不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如陈军荣不退房，联创公司需按已付房价款按每日万分之0.1向陈军荣支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。2016年8月15日，涉案商品房所在工程取得了中山市建设工程竣工验收备案登记证。2019年8月27日，联创公司为办理涉案商品房的不动产权属证书，将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案。2019年8月29日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为陈军荣。一审庭审中，陈军荣与联创公司均确认以下事实：1.陈军荣已足额向联创公司支付了全部购房款；2.联创公司已于2015年11月17日将涉案商品房实际交付给陈军荣使用。另外，陈军荣与联创公司均确认逾期办证违约金应计算至联创公司将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，即计算至2019年8月27日止。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈军荣与联创公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议、合同补充协议二是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。陈军荣已依约向联创公司支付了全部购房款160万元，联创公司应按照合同约定履行为陈军荣办理不动产权属证书的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于合同约定的“商品房交付使用之日”的含义问题，陈军荣主张“商品房交付使用之日”应理解为涉案商品房实际交付使用之日而合同约定交付之日；联创公司则抗辩称“商品房交付使用之日”应理解为合同约定交付之日。一审法院认为，合同中约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解应当是指实际交付使用，即为实际交付使用之日而非合同约定交付之日，这才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，故此应当以实际交付之日加上合同约定的办证期限即720日作为计算逾期办证违约金的起算点。庭审中，陈军荣、联创公司均确认涉案商品房已于2015年11月17日实际交付给陈军荣使用，对于该事实，一审法院予以认定。本案中，陈军荣已于2015年11月17日办理了收楼手续，故联创公司应在涉案商品房实际交付使用之日即2015年11月17日起，往后推算720日即2017年11月6日前，持办理权属登记需由联创公司提供的资料到产权登记机关备案。联创公司未按照合同约定于2017年11月6日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任，故联创公司应从2017年11月7日起按合同约定计付违约金给陈军荣。关于逾期办证违约金的截止时间问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，联创公司的办证义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，一审庭审中，陈军荣、联创公司同意逾期办证违约金应计算至联创公司将需由出卖人提供的办理权属登记资料递交至产权登记机关备案之日止，故逾期办证违约金应计算至联创公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止，即计算至2019年8月27日止。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因联创公司的原因导致陈军荣不能在规定期限内取得房地产权属证书且陈军荣不退房的，联创公司应按已付房价款按每日万分之0.1向陈军荣支付违约金，现陈军荣主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，结合合同的履行情况、双方的过错程度以及违约情形等因素，双方约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算明显过低，现陈军荣主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，一审法院依法予以支持。综上所述，陈军荣的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：联创公司于判决发生法律效力之日起七日内向陈军荣支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款1600000元为基数，按年利率6%，从2017年11月7日起计算至2019年8月27日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3776元，减半收取为1888元，财产保全费1389元，合计3277元（陈军荣已预交），由联创公司负担，联创公司应在支付上述款项时将应承担的案件受理费及财产保全费共计3277元迳付陈军荣。二审期间，联创公司向本院提交段向军装修申报登记表一份，拟证明陈军荣提前收楼后立即对涉案房屋进行装修，其因提前收楼获益。经质证，陈军荣认为该证据不属于二审新证据，且与本案无关。陈军荣没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。围绕联创公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为：逾期办证违约金的起算时间应当如何确定。本案中，根据双方签订的商品房买卖合同约定，联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。对于上述合同约定的“商品房交付使用”的理解，陈军荣认为“商品房交付使用”是指涉案商品房的实际交付使用，而联创公司则主张涉案商品房须符合约定及法定的交付条件即取得竣工验收备案登记证后，才构成法律意义上的交付。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方合同约定的“交付使用”，从文义理解的角度看，该语句并无歧义，且按照通常理解应当是指实际交付使用，此理解亦符合商品房预售的一般交易习惯。至于商品房交付时是否符合交付条件的问题，属于是否瑕疵履行的范畴，并不影响交付事实的构成，因此，联创公司的上诉意见缺乏理据，本院不予支持。一审以商品房实际交付使用之日加上合同约定的办证期限即720日作为计算逾期办证违约金的起算时间并无不当，本院予以维持。综上所述，联创公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由上诉人中山市联创房地产有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年九月二十七日书记员  郑 蕙