上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初9143号原告：上海华城房地产发展公司，住所地上海市青浦区赵巷镇崧泽小区别墅**。法定代表人：张晓峰，职务总经理。委托诉讼代理人：石亚辉，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：张曙，男，1960年7月28日出生，汉族，住上海市杨浦区鞍山四村****。委托诉讼代理人：刘渊东、钟铭阳，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：上海舜世房地产经纪事务所，，住所地上海市静安区共和新路****投资人：王慧。委托诉讼代理人：徐传舜，该公司员工。原告上海华城房地产发展公司(下称华城公司)诉被告张曙、上海舜世房地产经纪事务所(舜世事务所)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华城公司之委托诉讼代理人石亚辉、被告张曙之委托诉讼代理人钟铭阳、舜世事务所之委托诉讼代理人徐传舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华城公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告张曙签订的《上海市内销商品房预售合同》及原告与两被告签订的《预售合同补充协议》于本案受理之日解除；2、判令被告张曙赔偿原告经济损失45万元；3、判令被告舜世事务所对第二项诉请承担连带责任。事实和理由：1998年11月5日，原告与被告张曙签订《上海市内销商品房预售合同》，被告张曙向原告购买永兴小马路XXX号XXX楼B座的房屋(下称案涉房屋)，原告在2000年7月取得该房屋的大产证，并通知被告张曙办理小产证以及支付尾款(195,385元)，但被告张曙对每次通知一概不予签收，拒绝办理产证及支付尾款。2014年3月，被告张曙欲出售案涉房屋，主动与原告沟通办理小产证事宜，原告与两被告及买受人杨晨伟达成《预售合同补充协议》，约定被告张曙支付原告45万元作为违约补偿款，原告配合办理小产证，当时考虑由被告舜世事务所作为中介保管暂扣买受人杨晨伟的购房款45万元，案涉房屋交易后再支付给原告，故被告舜世事务所承诺担保。原告与两被告达成的《预售合同补充协议》包括被告张曙所欠房款及违约金，补充协议中并未对补偿款的履行期限进行约定，之后因原告一直未能找到被告张曙，无法向其催讨，但原告多次向被告舜世事务所发函要求配合暂扣款项，也不具备催讨的意思表示，所以对于原告诉请的诉讼时效应当从被告收到诉状之日起算。被告张曙在购买房屋过程中，合同约定价为772,649元，原告实际收到被告张曙577,264元，尚欠195,385元房款，原告并没有给被告张曙优惠房价，原告实际负责人也从未向其举债。另，案涉房屋合同记载面积为146.78㎡，最终实测面积为147.40㎡，并没有缺少面积的情况。对于被告张曙向被告舜世事务所出具的《承诺书》及签署的《特别协议》，仅是内部责任划分，对原告无约束力。原告多次沟通两被告均无回复的情况下，为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告张曙辩称，对于《上海市内销商品房预售合同》是双方当事人真实意思，且已经履行完毕，故不同意解除。对于《预售合同补充协议》，虽被告张曙本人签署但并非真实意思表示，其中手写的内容也非被告张曙书写，且对手写内容不知情，该协议应属无效。对被告张曙购买案涉房屋的经过无异议，房屋总价772,649元，原告优惠10万元，原告负责人向被告张曙借款4万元(后续冲抵了房款)，房屋总价变更为632,649元。被告张曙根据预售合同支付了定金2万元、首付款72,300元及银行贷款50万元，实际未支付房款40,349元，由于案涉房屋面积缺少5㎡以及其他设施问题，经原告认可抵扣剩余房款，所以被告张曙已全部付清了购房款。案涉房屋在2000年5月交房，同年7月房屋大产证办出后，被告张曙就催促原告配合办理小产证，但是由于原告管理不规范，导致未能办理小产证。原告所述的2000年8月23日催缴通知，被告张曙没有收到，2013年12月的催告函确认收到，但之后不了了之。在签署《预售合同补充协议》时，被告张曙受胁迫向原告支付了现金5万元，而且协议签字人员并非同时在场，事后被告张曙取得房屋出售款后未向原告支付款项。对被告舜世事务所提交的《特别协议》与《承诺书》无异议，但该两份协议签订的时间在2014年6月和7月，且后续均未催告，已过诉讼时效。对于原告的诉请，被告张曙认为原告的损失无依据，即使原告根据补充协议主张45万元，因明确约定了履行期限，原告未及时主张权利，也已过了诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。被告舜世事务所辩称，2014年3月左右，其提供服务撮合案外人杨某与被告张曙就购买案涉房屋达成协议，在准备交易时，发现案涉房屋没有小产证。后在协商《预售合同补充协议》时，其听被告张曙本人及原告工作人员说因为房屋面积有出入，比购买时约定的面积少了4、5平米，被告张曙有一笔19万元房款没有支付，双方均有过错，所以才一直没有办理小产证。该补充协议虽是当时达成的，但不是同一时间签署，也没有手写内容，协议大概一式4、5份，由被告舜世事务所先盖好章后，原告表示还要协议的“丁方”签字，所以就把盖好章的材料给了原告工作人员，之后原告让案外人杨某将签好的协议带给被告舜世事务所，这时协议上已经有了手写的内容，这些内容是原告工作人员高继和书写的。补充协议签署后，原告在2014年、2015年找人向被告舜世事务所催讨数次，但没有收到过原告发送的函告书。被告舜世事务所认为，《预售合同补充协议》是其先盖章，然后再被添加了手写部分内容，其作为见证方不经手钱款，且两被告的《特别协议》与《承诺书》约定由被告张曙承担责任，故不同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、被告张曙与原告于1998年11月5日签署《上海市内销商品房预售合同》，约定购买案涉房屋，单价为5264元，面积为146.78平方米，总房价为772,649元，补充条款记载付款方式为：“定金20,000元10/24首付房金人民币72,300元按揭20年人民币500,000元贴息五年95,594元一年免息195349元－贴息95594元＝99,755元每月支付人民币8313元；最后一个月8312元”。该合同第21页为房屋交接书，载明双方于2000年5月16日验收交接案涉房屋，实测面积为147.4平方米，总房价为772,649元。二、原告于2013年12月10日向被告张曙发出催告函，要求被告张曙在2014年3月10日前支付房款19万元、利息14万元、违约金24万元，否则将解除《上海市内销商品房预售合同》。三、原告提供了《预售合同补充协议》一份，该协议主要记载了：“甲方：上海华城房地产发展公司乙方：张曙丙方：杨晨伟丁方：杨晓程戊方：上海舜世房地产经纪事务所……由于乙方未能及时将剩余房款支付甲方，经甲乙双方协商达成以下条款……第一条：1、取消1998年11月5日甲乙双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中所有对甲乙双方的违约惩罚以及甲方对乙方按揭的利息补贴。乙方补偿甲方违约补偿人民币肆拾伍万元整(450000)后，乙方不再承担其他任何违约责任。3、鉴于甲方尚欠丁方……合计贰拾肆万元，该笔款……打入丁方账户……4、本合同签订之日6个工作日内乙方需缴纳甲方人民币21万元……由丙方暂时支付，该款项从购房款总额扣除。剩余费用在甲方办理出小产证之日6个工作日内，由中介公司负责支付到丁方账户。5、待乙方办理出该房屋产权证后，该房屋必须转卖给丙方，如乙方违约，双倍支付丙方购房定金21万元……甲方负责办理乙方小产证……第四条：……本补充协议自双方签署之日起生效”，该协议落款处各方签字及敲章，日期2014年3月22日。在协议第四条的下方至落款处之间的空白处，原告工作人员高继和手写内容为：“补充：本协议叁肆条修改为：丙方在看到乙方的小产证后.戊方将丙方放在戊方的全部款项肆拾伍万元全部交由乙方.乙方再补交所欠甲方肆拾伍万元正.如办理出小产证甲方收不到该款该责任由戊方承担并承担双倍处罚”。原告提交办理案涉房屋小产证移交被告舜世事务所的材料清单一份，双方签名、盖章。四、被告舜世事务所提供《预售合同补充协议》一份，打印部分内容与原告提供的《预售合同补充协议》一致，手写部分差别为：“……戊方的全部款项肆伍万元全部交由乙方……如办理出小产证甲方收到款该责任由戊方承担并承担双倍处罚”，其余一致。五、被告舜世事务所提供《特别协议》一份，协议主要内容为：“甲方：张曙乙方：杨晨伟丙方：上海舜世房地产经纪事务所……购房尾款……肆拾肆万元，甲、乙约定于2014年7月31日前支付……支付当日，丙方以电话、信件、短信、面谈方式通知到高继和本人……按照2014年3月22日约定的付款流程，将此笔款项支付给甲方……甲方与上海华城房地产发展公司的付款义务由甲方自行承担，与乙方、丙方无关……”，落款处三方分别签名、盖章，日期为2014年6月26日。六、被告舜世事务所提供被告张曙在2014年7月31日签署的《承诺书》一份，承诺拿到剩余房款后对于2014年3月22日协议的付款义务由其本人承担，与被告舜世事务所无关。审理中，案外人凌继正以舜世事务所的委托诉讼代理人身份参加庭审，但庭后未能提供相关委托手续，故不符合诉讼代理人资格。对于原告陈述将相关材料交给舜世事务所办理案涉房屋小产证的情况，被告舜世事务所在表示庭后核实提供，后未向本院明确该情况。另，两被告一致确认案涉房屋于2014年7月办理小产证，产证办出后就过户给了买家。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告张曙签订的《上海市内销商品房预售合同》及原告与两被告签订的《预售合同补充协议》均自合同成立时即生效，无故不得擅自变更或者解除合同，双方当事人应当按约履行，在实际履行时根据合同的约定承担各自的权利义务。《上海市内销商品房预售合同》所涉房屋已办理产证并实际出售他人，《预售合同补充协议》约定了办理产证及补偿金额的事宜，原告应依约主张相对方付款义务，要求解除合同缺乏法律依据，本院不予准许。对于被告张曙认为《预售合同补充协议》系受胁迫所签署应属无效，但未能提供相关依据，此抗辩意见本院不予采信。对于被告张曙是否付清购房款,根据在案证据难以证明被告张曙向原告支付了最后款项99,755元，《预售合同补充协议》又明确取消对被告张曙按揭的利息补贴95,594元，从购房到形成补充协议长达近16年时间，故协议约定被告张曙承担45万元的违约补偿款具有合理性，证明双方已通过协议变更了合同。本案的争议在于，原告的主张是否已过诉讼时效以及被告舜世事务所是否需要承担连带责任的问题。对此，本院认为，虽《预售合同补充协议》第一条的3和4约定了45万元的支付方式及时间，但实际履行时并未按照此来履行，而变更为被告张曙收到钱款再向原告履行支付义务，这与原告工作人员在协议上的手写内容相一致，应当视为双方协商一致的变更，结合两被告之间签订的《特别协议》与承诺书，可以印证被告张曙对此确认的意思表示，对于变更后未约定履行期限的，原告作为权利人可以随时主张，且实际已给予了合理的履行期限，故原告对被告张曙诉请并未过诉讼时效，对该项主张本院予以支持。至于原告要求被告舜世事务所承担连带责任的诉请，根据两方各自提供的《预售合同补充协议》进行比照，其中添加的手写部分在关键处存在“甲方收到款”和“甲方收不到款”截然相反的意思表示，基于书写内容系原告工作人员所为，应作出对原告不利的解释，而且“该责任由戊方承担”的描述并不能得出系连带担保的意思，故对于该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四项、第七十七条、第七十八条、第九十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张曙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华城房地产发展公司450,000元；二、原告上海华城房地产发展公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取4025元，由被告张曙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 俞二〇二〇年九月十八日书记员 俞渊清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。