西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初12891号原告：西安众邦投资发展有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：项岳强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘园园，陕西智晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亨，陕西智晖律师事务所实习律师。被告：党国星，男，汉族，1972年8月7日出生，籍住河南省孟州市，身份证号码XXXXXXXXXX********。委托诉讼代理人：王伟，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈华林，陕西韬达律师事务所律师。原告西安众邦投资发展有限公司与被告党国星房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安众邦投资发展有限公司的委托诉讼代理人刘园园、赵亨、被告党国星的委托诉讼代理人陈华林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西安众邦投资发展有限公司向本院提起诉讼请求：1、请求确认解除原、被告双方之间的房屋租赁合同（未履行租赁期限为六个月，对应租赁金额为296940元）；2、由被告清理遗留的装饰装修、设施设备物品，办理腾房交房手续；3、判令被告承担合同解除违约金98980元及迟延履约违约金17816元（迟延履约违约金暂计从2020年2月1日计算至2020年4月1日），实际支付之日为房屋腾空之日；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告西安众邦投资发展有限公司与被告党国星于2017年8月l日签署房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于XX路XX号众邦投资大厦旺角广场地上四层2号商铺出租给乙方，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，月租金49490元，租金每半年支付一次，后续租金提前一个月支付下半午度租金。合同签署后双方均按合同约定履行各自义务，但被告于2019年12月19日单方向原告提出解除合同申请，称因被告经营不善致合同无法继续履行，申请解除租赁合同。租赁合同第16.1条约定“乙方在甲方通知缴费后仍延迟缴纳本合同项下租金及能源费等其他费用的，则甲方有权采取断水、断电、锁门限制出入等自救措施来催缴欠费，并且每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履约违约金。延迟超过15日，甲方有权单方解除合同，并将房屋另行出租”，第16.4条约定“因乙方违约导致甲方解除合同或无法履行时，乙方除应向甲方支付合同解除时租约年二个月的租金作为违约赔偿”，第16.11条约定“双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付合同解除时租约年二个月的租金作为违约赔偿”。为维护合法权益，提起诉讼。被告党国星辩称，1、党国星对解除双方签订的《房屋租赁合同》没有异议，但合同解除时间应为2019年12月20日；2、众邦公司要求党国星承担2020年2月1日至2020年4月1日的迟延履约违约金17816元，没有事实依据，因双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，合同不再履行，未履行的租金党国星当然不用向众邦公司支付，党国星并未欠缴租金或其他费用，众邦公司无权根据《房屋租赁合同》16.1条项党国星主张迟延履约违约金；3、众邦公司根据《房屋租赁合同》16.4、16.11条约定要求党国星承担合同解除违约金98980元，违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解除（二）》第二十九条第一款规定。双方签订《房屋租赁合同》租期为三年，双方仅余7个月未履行，并且受新冠疫情影响，2020年5月1日山西省文化和旅游厅发布《关于有序推进娱乐场所、互联网上网服务营业场所复工复产的通知》后，网吧才陆续开始恢复营业，疫情停业期间众邦公司本就应该免除党国星租金，因此，合同解除并未对众邦公司造成过多损失，众邦公司要求党国星承担巨额违约金，有违公平原则，人民法院应依法调减违约金。4、因《房屋租赁合同》于2019年12月20日已解除，众邦公司应向党国星返还风险抵押金100000元，及2019年12月20日至2020年2月1日的租金67051元，党国星现以提出抗辩的方式行使抵销权，抵销依法被调减后应承担的违约金，抵销后众邦公司剩余应向党国星返还的款项，党国星另案向众邦公司主张。综上，众邦公司要求党国星承担迟延履约违约金没有事实依据，合同解除违约金98980元过高，人民法院应依法予以调减，调减后与众邦公司所负债务互相抵销，人民法院应依法驳回众邦公司确认解除合同之外的诉讼请求。经审理查明，2017年8月1日，被告党国星（乙方）与原告西安众邦投资发展有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有合法经营权的“XX路XX号众邦投资大厦旺角广场”，地上**【2】号商铺出租给乙方，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，月租金49490元，租金每半年支付一次，后续租金提前一个月支付下半年度租金。为避免甲方出租房内的配套设施、设备和其他权益由于乙方使用不当或其他违约行为造成损害，乙方应向甲方缴纳风险抵押金，共计100000元，此款项不包含在乙方应付房租内。风险抵押金包括但不限于设备保险金、拖欠房屋租赁风险金等，该抵押金在合同期满后，如果没有设备、设施等损坏、不拖欠房租以及未有其他违约事由发生的情况下，并在乙方办理全部撤场手续，离场后，甲方在30工作日内全部退还。乙方在甲方通知缴费后仍延迟缴纳本合同项下租金及能源费等其他费用的，则甲方有权采取断水、断电、锁门限制出入等自救措施来催缴欠费，并每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履约违约金。延迟超过15日，甲方有权单方解除合同，并将房屋另行出租。双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付合同解除时租约年（合同解除尚未开始计租的，按照第一个租约年租金标准）二个月的租金作为违约赔偿。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止（甲方原因除外）后15日内，乙方应当将该房屋及室内外装修全部拆除交与甲方。双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第18.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方或管理公司支付租金、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。2017年8月4日，被告向原告支付风险抵押金100000元。2019年12月19日，被告向原告出具《解除合同申请单》，显示因其经营不善致该合同无法继续履行，现申请解除该租赁合同。次日，被告与原告进行商铺交接验收，双方签订了《商铺交接清单》，显示涉案商铺存在废旧家具及废旧装修垃圾。2020年1月3日，原告向被告回函，告知被告“一、您的单方违约行为是导致本合同解除的原因，该行为违反了双方《房屋租赁合同》4.1条租赁期限的约定，故您需按照原第16.4条、第16.11条约定向我公司支付违约金90000元。二、请于收到本函件之日起三日内清空并交还该房屋。后续对于该房屋内清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换及您在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备等的处置，参照原合同约定进行。如我公司因您撤离后对该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修更换等，因此发生的费用支出均由您承担，并且在上述清理期间，您还须按照约定租金标准承担该房屋的租金，以弥补我公司在此期间的租金损失。”以上事实,有《房屋租赁合同》、收据、《解除合同申请单》、《商铺交接清单》、回函等证据及庭审笔录在卷佐证，并经原、被告双方当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同的约定履行义务。被告因自身经营不善，向原告提出解除《房屋租赁合同》的申请，且双方于2019年12月20日签订了《商铺交接清单》，故原告已认可了被告解除合同的申请，原告主张确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，本院予以支持。合同约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止（甲方原因除外）后15日内，乙方应当将该房屋及室内外装修全部拆除交与甲方。”故原告主张被告清理遗留装饰装修、设备物品，办理腾房手续的诉请，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因被告申请解除合同系其自身经营原因，故原告根据合同“双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付合同解除时租约年（合同解除尚未开始计租的，按照第一个租约年租金标准）二个月的租金作为违约赔偿。”的约定,要求被告承担合同解除违约金，本院予以支持。被告提出因疫情原因合同无法履行，原告应免除租金，合同解除对原告未造成过高损失，故原告主张的98980元违约金过高的意见，经查，新冠疫情并非系造成原被告双方合同解除的原因，但被告提前6个月解除合同，原告主张的违约金已超过剩余合同期限应得租金的30%，故综合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人过错等因素，本院酌情调整违约金为89000元。被告庭审时提出用100000元风险抵押金抵销违约金的意见，本院予以支持，被告支付原告的风险抵押金折抵后剩余11000元。对于原告主张的迟延履约违约金，合同约定“双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同第18.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方或管理公司支付租金、各项能源费用等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。”因被告还未履行合同18.1款约定的“将该房屋及室内外装修全部拆除交与甲方”的义务，现原告依据合同“乙方在甲方通知缴费后仍延迟缴纳本合同项下租金及能源费等其他费用的，则甲方有权采取断水、断电、锁门限制出入等自救措施来催缴欠费，并每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履约违约金。”的约定，主张被告支付剩余6个月租金296940元的迟延履约违约金，本院予以支持，但原告主张的1‰/日的比例过高，本院酌情认定为年息6%。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下:一、原告西安众邦投资发展有限公司与被告党国星于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告党国星于本判决生效之日起十日内清理涉案房屋并交还于原告；三、被告党国星于本判决生效之日起十日内支付原告西安众邦投资发展有限公司迟延履约违约金（以296940元为基数，按照年息6%，自2020年2月1日计算至实际腾房之日止）；四、原告西安众邦投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告党国星风险抵押金11000元。如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7506元减半后3753元,由被告党国星承担，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将上述款项一并支付于原告。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  宋一林二〇二〇年九月八日书记员  唐珮云打印：相丽华校对：田雪2020年月日送达1