贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初1675号 原告：贵阳农产品物流发展有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县。 法定代表人：黄德泽，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈天群，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨育栋，男，该公司员工。 被告：周星村，男，1983年12月19日出生，汉族，住贵州省修文县。 原告贵阳农产品物流发展有限公司（以下简称“贵阳物流公司”）与被告周星村租赁合同纠纷一案，本院于2020年07月02日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵阳物流公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《贵阳农产品物流园物业租赁合同》及补充协议，原告收回出租车位；2.被告向原告返还已领取的补贴40200.00元并支付违约金9648.00元（违约金按照被告领取补贴金额40200.00元的24%予以计算）；3.被告向原告支付车发货车位租金64800.00元及其违约金15552.00元、履约保证金20000.00元及其违约金4800.00元、物业管理费7200.00元及其违约金1728.00元（违约金均按照被告应付金额的24%予以计算）。事实与理由：原、被告于2019年11月26日签订《贵阳农产品物流园物业租赁合同》及补充协议，约定被告向原告租赁鲜果区车发货车位，面积为60㎡，租金为32400.00元/年，履约保证金为20000.00元，物业管理费为3600.00元/年，租期两年，自2019年12月19日至2021年12月18日，用于水果经营。两年租期中，在被告不违约的前提下，第一年原告免除被告租金，只收取履约保证金及物管费，第二年开始计收租金，如被告有中途中断经营（空档）达3天及以上或者提前退场等违约行为，原告有权追收其给予被告减免的费用。按照合同约定，被告应当支付原告租金32400.00元、履约保证金20000.00元、物业费3600.00元。根据补充协议，在合同期内，被告完成年交易量需达到1000吨，不违约且持续在原告处经营，原告给予被告一定的综合补贴，否则被告应向原告退回给予的综合性补贴并承担赔偿原告损失和支付违约金的责任。合同签订后，原告按照约定将车发货车位以指定的方式交付给了被告经营使用，但被告自2019年12月17日进入租赁的物业至2020年03月19日撤场，在其撤场之前仅有8天经营，违反了约定。多次中断经营达3天以上。被告在原告的租赁场所经营期间仅交易了90911千克，但领取了原告40000.00元补贴及200元租房补贴。被告的行为违反了双方的合同约定，其应按照合同约定向原告支付租金、履约保证金、物业管理费，返还原告的补贴并向原告赔偿损失、支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院望判如所请。 被告周星村辩称，对原告提出的诉讼请求被告不予认可。被告并未违约，系原告违约在先。原告主张的车位面积及单价不属实，车位是大家一起使用，并未区分个人车位的具体位置，故不存在收回问题。补贴40000.00元被告不应返还，因原告的法定代表人曾承诺若被告拖货进来的亏损由原告承担。租房补贴200.00元被原告冻结在被告的一卡通上，无法领取，故不同意返还。合同的约定仅有年交易量达1000吨的条件，且被告出售的系鲜货，年交易量达500吨即可，无中断经营3天的约定，原告提交的货单未体现被告全部的交易量，且现未达一年时间，今年是疫情期间，属不可抗力情况，故被告未违约，系原告违约，其承诺的补贴共计130000.00元，原告的承诺并未完全兑现。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人均无异议的原告提交的《贵阳农产品物流园物业租赁合同》、《补充协议（水果预付定量经营）》、《营业执照》、《身份证》、贵阳市人民政府《关于研究建设贵阳北部农产品电商物流园有关问题会议纪要》、《贵阳市人民政府市长办公会会议纪要》（2017第9次第12号）、贵阳市人民政府《关于研究调度贵阳北部农产品电商物流园项目建设会议纪要》、《贵阳市城乡规划局关于相关事宜的函》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及附图、《贵阳农产品物流园缴费通知单》、《贵阳农产品物流园一卡通服务协议》及一卡通、《商户进货记录》各一份及《贵阳农产品物流园结算中心专用票据》三份，被告提交的贵农购交易明细截图一张，本院予以确认作为本案定案依据。对有争议的证据，认定如下：原告提交的照片八张，拟证明被告退出原告园区经营后被闲置的车位情况，该份证据缺乏真实性及关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月26日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《贵阳农产品物流园物业租赁合同》，约定：“第一条租赁物业位置及面积……车位：鲜果区，车发货车位，面积60.00㎡……第二条租赁物业的期限及用途乙方租赁商铺、车位及办公用房的期限为2年，自2019年12月19日起至2021年12月18日止；租赁用途为：农副产品批发销售（经营品类：鲜果）。第三条租赁物业应缴费用及保证金一、物业租金……2、车位租金：45.00元/㎡/月，32400.00元/年……租金第一年优惠免收，优惠期届满时收取下年度租金……二、物业管理费：乙方租赁物业管理费（含卫生费）每月5元/㎡……3600.00元/年……五、本合同签定时须一次性缴费合计为23600元……六、履约保证金（以下及附件简称保证金）……车位20000.00元/位……第七条违约责任一、有以下任何情形之一的，视为乙方根本违约，乙方应向甲方支付违约金，或由甲方在合同履行保证金中扣除，且甲方有权解除合同，收回物业。1、乙方未经甲方同意提前退场的，甲方有权解除合同并收回物业使用权，并不予退还乙方所交保证金，且甲方将追回乙方已享受的甲方优惠政策中所减免的全部费用。2、乙方不按约定期限、标准支付甲方租金、佣金、物业管理费等费用，时间超过15天的，每逾期一天，每天按应交金额的1%标准支付违约金……第十一条其他约定：……三、乙方承诺月交易总量不低于/商铺（车位），每周至少次到货、承诺维持持续经营，不连续空档超过3日，如无法完成，甲方有权解除合同并收回全部或部分物业使用权，并不予退还乙方所交保证金，且甲方将追回乙方已享受的甲方优惠政策中所减免的全部费用……第十三条甲乙双方补充约定：……二、双方在本补充约定中未对上述条款第一至第十二条作调整部分，对双方继续有约束力；对上述条款第一至第十二条已作调整部分内容以本补充约定为准，上述条款第一至第十二条的解除、终止、变更、无效不影响甲乙双方履行本补充约定。三、……甲方同意乙方暂缓交纳应交费用及保证金，乙方交纳应交费用及保证金时间以甲方通知为准”。同日，双方签订《贵阳农产品物流园一卡通服务协议》并办理贵阳农产品物流园一卡通。2019年12月12日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充协议（水果预付定量经营）》，约定：“……第二条乙方的权利义务四、乙方保障年交易量应达到1000吨。该交易量自甲方市场2019年开业之日起进行计数，签署本协议甲方不再支付乙方即时补贴。……补贴发放方式为：甲方市场水果供应商领取即时补贴后第二天支付乙方￥40000.00元，乙方在甲方要求的期限内撤离其他市场，且在甲方市场稳定持续经营，半年期满阶段考核达标后支付，一年期满经核算达标后支付剩余应付部分。……九、在合同期内，若乙方违反以上约定，或提前退场或未能将经营的水果批发项目整体搬迁入甲方园区，甲方可停止发放并追偿乙方所享受的优惠政策，乙方须全额退还所享受的优惠政策，并按约定年度补贴金额的3倍作为违约金及甲方损失向甲方进行赔付。”……第四条违约责任一、有以下任何情形之一的，视为乙方根本违约，乙方应向甲方支付本合同约定年度补贴金额的3倍作为违约金及甲方经济损失，不足部分甲方有权在乙方履约保证金中扣除，甲方有权收回乙方所享受的所有优惠政策，以及追偿因此给甲方造成的其他损失，且甲方有权解除合同，收回物业。1、乙方未经甲方同意提前退场的，甲方有权解除合同并收回物业使用权，并不予退还乙方所交保证金，且甲方将追回乙方已享受的甲方优惠政策中所减免的全部费用。2、乙方未经甲方同意提前退场的，除按约定支付违约金外，本合同期内欠下的费用，必须向甲方支付，且甲方保留对乙方的追偿权。……第七条甲乙双方补充约定：……三、双方在本补充约定中未对《贵阳农产品物流园物业租赁合同》作调整部分，对双方继续有约束力；对《贵阳农产品物流园物业租赁合同》已作调整部分内容以本补充约定为准。……”2019年12月17日，被告进入原告的园区进行经营，2019年12月21日出场；2019年12月27日进场经营，2019年12月30日出场；2020年03月10日进场经营，2020年03月13日出场；2020年03月14日进场经营，同日出场；2020年03月17日进场经营，同日出场；2020年03月19日进场经营，2020年03月21日出场；2020年05月09日进场经营,同日出场；2020年05月19日进场经营，2020年05月22日出场；2020年05月26日进场经营，2020年05月29日出场。 2019年12月20日及2020年02月18日，原告分别向被告持有的贵阳农产品物流园一卡通充值40000.00元和200.00元，被告于2019年12月21日提现40000.00元，现该卡中尚余金额为200.00元，被原告予以冻结。案涉合同约定被告应交纳的履约保证金及相关费用，被告至今未向支付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当全面诚信地履行合同约定的义务。本案中，原、被告签订的《贵阳农产品物流园物业租赁合同》、《补充协议（水果预付定量经营）》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按合同约定全面履行义务。根据双方签订的《贵阳农产品物流园物业租赁合同》第十一条第三款：“乙方承诺月交易总量不低于/商铺（车位），每周至少次到货、承诺维持持续经营，不连续空档超过3日，如无法完成，甲方有权解除合同并收回全部或部分物业使用权，并不予退还乙方所交保证金，且甲方将追回乙方已享受的甲方优惠政策中所减免的全部费用。”及《补充协议（水果预付定量经营）》第二条第四款：“乙方保障年交易量应达到1000吨。”的约定，被告应保障年交易量达1000吨，同时承诺持续经营，不连续空档超过3日，如无法完成，原告有权解除合同并收回全部或部分物业使用权，并不予退还乙方所交保证金，且原告将追回乙方已享受的甲方优惠政策中所减免的全部费用，现根据被告的经营记录，其自2019年12月17日进场经营后，确未连续经营，且多次连续空档超过3日以上，显属违约，原告可以解除合同，合同自被告收到本院送达相关诉讼文书时解除，即为2020年07月10日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对原告提出判令被告返还补贴、支付租金及物业管理费并承担相关违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于返还补贴数额，根据查明的事实，被告实际领取的数额为40000.00元，剩余200.00元尚存于被告持有的贵阳农产品物流园一卡通内且被原告冻结，故对返还补贴数额，本院予以支持40000.00元。关于租金数额，双方约定为45.00元/㎡/月，租期自2019年12月19日起计算至双方合同解除之日为6个月21天，但2020年01月至03月期间，处于全民抗疫阶段，行业停工停产，对被告应支付的租金数额应适当减免，故对租期，本院酌情支持4个月，租金为10800.00元（45.00元/㎡/月×60㎡×4月=10800.00元）。关于物业管理费数额，双方约定为5.00元/㎡/月，根据上述陈述，本院酌情支持4个月，即为1200.00元（5.00元/㎡/月×60㎡×4月=1200.00元）。关于违约金数额，原告主张按照应付金额的24%予以计算，不违反双方的合同约定及法律规定，本院予以支持12480.00元【（40000.00元+10800.00元+1200.00元）×24%=12480.00元】。关于原告主张收回租赁车位的诉讼请求，由于案涉合同约定的车位并未指定具体位置，均系被告进场之后临时指定，故不存在收回问题，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张判令被告支付履约保证金的诉讼请求，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，其功能在于为合同履行提供一种担保，根据债的担保的性质，履约保证金的性质为补偿性，即当缴纳履约保证金的一方当事人未履行合同约定的义务时，收取履约保证金的一方当事人可以从该保证金中扣除因对方未履行合同约定而给己方所造成的损失，由于原告并未提供证据证明因被告违约造成的损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张其已支付履约保证金10000.00元及原告存在违约行为的抗辩理由，其未提供证据证明，本院不予采纳。关于被告主张本案合同履行属疫情期间，存在不可抗力的抗辩理由，受疫情影响，2020年01月至03月期间，处于全民抗疫阶段，行业停工停产，对此，本院已充分予以考虑，但被告自2020年03月21日出场后，多次空档超过3日以上，此时，本市已复工复产，不存在疫情影响因素，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告周星村于本判决生效后十五日内返还原告贵阳农产品物流发展有限公司补贴40000.00元并支付租金10800.00元、物业管理费1200.00元及违约金12480.00元，共计64480.00元； 二、驳回原告贵阳农产品物流发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3578.00元，减半收取计1789.00元，由原告贵阳农产品物流发展有限公司负担1085.00元，由被告周星村负担704.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审  判  员  李沙沙 二〇二〇年九月三十日 法官助理谢仕成 书记员（代）  彭 瑞