广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8084号原告：中山市信裕房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************。法定代表人：刘锐谦，总经理。委托诉讼代理人：梁诗敏，该公司文员。被告：蔡典栓，男，1989年3月4日出生，汉族，住广东省陆丰市甲子镇吉安新区****。原告中山市信裕房地产开发有限公司（以下简称信裕公司）诉被告蔡典栓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行审理。原告信裕公司委托诉讼代理人梁诗敏及被告蔡典栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信裕公司起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付商铺租金40662元、违约金4168.62元（按应付未付款的每日百分之一计算，暂计算至2020年1月1日至2020年6月30日）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2016年8月16日签订《逸丰华庭商铺租赁合同》，约定被告租用原告位于逸丰华庭商住小区4幢111号商铺作为商业经营场所，租赁期限自本出租商铺交付使用之日起至租赁期届满双方不续期或签订的《逸丰华庭商铺租赁合同》提前解除之日止，被告须在每月5日前按合同约定向原告支付对应的租金（2019年8月15日前按6161元/月，2019年8月16日起按6777元/月计算），逾期交费的按应付未付款的每日百分之一计收逾期付款违约金。合同履行至今，原告按协议约定为被告所租赁的商铺提供优质高效的管理服务，但被告却拒不履行支付2020年1月至6月期间租金的义务，经原告多次追讨，未果，现特诉至法院，请求判如所请。被告蔡典栓辩称，被告确认没有支付案涉三个商铺2020年1至6月的租金，因为疫情原因2020年1至5月没有营业，被告要求减租，且不同意支付违约金。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：涉案位于中山市***********、项目名称为逸丰华庭的房地产由信裕公司投资开发，并于2015年4月20日由中山市住房和城乡建设局出具广东省中山市商品房预售许可证【中建房（预）字第XXXXXXX号】，许可其预售3幢、4幢住宅（面积为14806.05平方米、164套）及商业用房（面积为5653.66平方米、64套）。2016年8月16日，信裕公司（甲方、出租方）与蔡典栓（乙方、承租方）签订商铺租赁合同一份，部分约定如下：一、甲方将座落在小榄镇XXXX号X栋X卡商铺出租给乙方，用作商业经营场所，该物业建筑面积为102.68平方米，套内面积为100.95平方米（注：上述面积为初步测量面积，具体以实测面积为准）；二、租期：租赁期限为5年，即从2016年8月16日起至2021年8月15日止。2016年8月16日起至2017年5月30日为免租装修期；三、保证金：乙方须交两个月租金即12322元给甲方作为保证金，保证金由乙方签订本合同当天付清。该保证金在合同期限届满乙方无违约行为的，由甲方在7天内无息退还给乙方。如乙方违反本合同任何约定或乙方单方提前解约的，该保证金甲方不予退回；四、租金：甲方于2016年8月16日将该租赁物交予乙方使用，租金按月支付，租赁期间前叁年（2016年8月16日至2019年8月15日）租金为6161元/月，叁年后（2019年8月16日至2021年8月15日）租金上涨10%，即6777元/月，乙方须在每月的5日前以转账或现金的支付方式缴付当月租金给甲方，甲方向乙方提供收款凭证；五、权利和义务：该物业的转让及抵押均不影响本合同的效力。在租赁期间如甲方转让的，乙方须配合甲方办理租赁合同出租人更名手续；六、违约责任：如乙方未按时支付租金，每逾期一日向甲方支付逾期应付租金百分之一的违约金。逾期超过1个月的，视为乙方根本违约，甲方无须催缴即有权直接解除本合同，乙方应自甲方解除合同通知书送达乙方之日起三日内迁出该物业，逾期未迁出的，甲方有权要求乙方支付占用期间的占用费（占用费按本合同约定租金的150%计收）；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任……合同另约定其他事项。2020年5月19日信裕公司向蔡典栓发出通知一份，载明因涉案租赁物的产权已转至新业主林泳尧名下，故按照原我司与你方签署的《逸丰华庭商铺租赁合同》中双方约定内容：该物业在租赁期间甲方（信裕公司）转让的，乙方（承租方）须配合甲方办理租赁合同更名手续，故现通知阁下：我方自此通知发出7天内，请你配合与新业主签订新的租赁合同，否则将视为违约行为。另截止至发通知日期，你方尚有2019年12月份至2020年5月租金共计98178元（不含税、不含滞纳金）未缴清，请尽快交付至我方指定收款账号。2020年5月26日信裕公司再次向蔡典栓发出租金通知一份，载明蔡典栓所租赁的商铺4栋111卡、112卡、113卡尚有2019年12月份至2020年5月租金共计98178元、滞纳金99159.78元未缴清，要求其尽快缴纳，否则按服务协议将缴纳相应滞纳金。信裕公司认为蔡典栓在收到上述通知后仍未支付租金已构成违约，依法应承担相应的违约责任，遂于2020年6月11日诉至本院，请求判如所请。另查，信裕公司与蔡典栓一致确认蔡典栓租用涉案租赁物后用于经营中山市小榄镇乐加网吧。因新冠病毒疫情的影响，该网吧自2020年1月23日至2020年5月14日期间未能正常营业，直至2020年5月15日才重新营业。但信裕公司认为该网吧未能正常营业期间蔡典栓没有按期支付所对应月份的租金不构成有正当理由未支付的情形，其所租赁的部分不属于公共或社区所有，也不属于国有，不属于国家减免租金政策的范围内，故不同意减免租金；反之，蔡典栓逾期支付租金应向信裕公司支付以未交租金为基数按每日1%计算逾期违约金；蔡典栓则认为因受到疫情影响导致未能正常营业，即便在2020年5月15日重新营业，该收入也不足以支付租金，且信裕公司在2020年1月至5月期间也没有与其协商交纳租金或减免租金的事宜，另，信裕公司要求其支付的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，本案为租赁合同纠纷。信裕公司与蔡典栓于2016年8月16日签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。关于应付租金数额的问题。本院认为，蔡典栓承租案涉商铺用于经营乐加网吧，双方确认2020年1月23日至2020年5月14日期间该网吧因疫情而停业，故疫情或疫情防控措施的确导致蔡典栓营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，而双方亦未就租金减免协商一致，故本院结合本案的实际情况，根据公平原则，停业期间的租金按原合同约定的每月租金标准的一半计付，即停业期间（2020年1月23日至2020年5月14日）蔡典栓应付的租金为12763.35元（6777元÷30天×50%×113天），未停业期间（2020年1月1日至2020年1月22日以及2020年5月15日至2020年6月30日）蔡典栓应付的租金为15135.3元（6777元÷30天×22天+6777元÷30天×47天）。关于违约金的问题。结合上文认定，蔡典栓未向信裕公司支付停业期间的租金并非无正当理由，且合同亦约定如因不可抗力的原因，造成合同无法履行时，双方互不承担责任，故信裕公司要求蔡典栓支付停业期间租金的逾期违约金，理据不足，本院不予支持。但是，合同约定每月租金应在每月5日前支付，信裕公司有权要求蔡典栓支付2020年1月及2020年6月未停业期间租金的违约金，而信裕公司主张的违约金标准过高，本院调整按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍计付，故蔡典栓截止至2020年6月30日应付的违约金为137.18元（2020年1月未停业期间租金4518元按年利率3.85%计176天+2020年6月未停业期间租金6777元按年利率3.85%计24天）。因此，蔡典栓应向信裕公司支付2020年1月至2020年6月期间租金27898.65元（12763.35元+15135.3元）以及截止至2020年6月30日的违约金137.18元。信裕公司诉请超出上述认定部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告蔡典栓于本判决生效之日起三日内向原告中山市信裕房地产开发有限公司支付截止至2020年6月30日的租金27898.65元以及违约金137.18元，合计28035.83元；二、驳回原告中山市信裕房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1844元，减半收取922元，由原告中山市信裕房地产开发有限公司负担606元，被告蔡典栓负担316元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付，本院不另收退。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年九月九日书记员  黎素霞吴文达