陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终9314号   上诉人（原审被告）：李小维，女，1972年7月2日出生，汉族，中国电建员工，住西安市碑林区水文巷**。   委托诉讼代理人：解懿，陕西西都律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：西安怡康医药连锁有限责任公司，住所地西安市莲湖区大庆路副**。   法定代表人：何煜，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘秋利，1976年9月24日出生，汉族，该公司员工，住西安市莲湖区大兴东路天朗春城****。   委托诉讼代理人：田玉，1995年5月25日出生，汉族，该公司员工，住，住西安市莲湖区劳动路劳动小区****/span>   原审第三人：毕皓然，男，2000年6月4日出生，汉族，西安中学学生，住西安市碑林区水文巷**。   委托诉讼代理人：解懿，陕西西都律师事务所律师。   上诉人李小维因与被上诉人西安怡康医药连锁有限责任公司(以下简称怡康公司)及原审第三人毕皓然房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   李小维上诉请求：1.撤销原判，改判驳回怡康公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由怡康公司承担。事实与理由：2019年3月8日怡康公司向李小维指定的王萌转款9927元，李小维均交付物业管理公司-西安曲江创客大街商业运营管理有限公司（以下简称创客公司），上述款项并未由李小维占有。怡康公司关于创客公司于2019年3月7日、8日以李小维并非房屋产权人及不允许李小维转租为由阻拦怡康公司装修施工、怡康公司无奈撤场的陈述是虚假的。根据李小小维与创客公司房屋租赁合同第七条第一款约定，李小维转租，在创客公司发出书面通知之日5日内，李小维尚未改正或者作出解释的情况下，创客公司有权解除合同。从上述约定可以看出，李小维与创客公司之间的房屋租赁合同是否解除或者转租合同是否有效由创客公司与李小维的行为共同确定。怡康公司无法使用房屋的原因并非李小维违约，创客公司收回房屋。一审认定李小维以合法形式掩盖非法目的适用合同法第五十二条错误。李小维与怡康公司在房屋租赁合同的意思表示真实，虽然以毕皓然的名义签订，但是实质上是处置李小维自己的权利，且怡康公司对此明知。双方已经实际履行了合同，因此双方之间的房屋租赁合同是有效的。一审判决第二项驳回怡康公司的其余诉讼请求但却判决一审诉讼费用全部由李小承担，明显偏袒怡康公司。一审判决错误，请二审法院予以纠正。    怡康公司辩称，怡康公司因受蒙骗向李小维通过转账支付电费、装修押金以及垃圾费。上述费用均是李小维以“阳光沙疗”的名义直接缴纳给创客公司。故李小维应向怡康公司退还。李小维与创客公司签订的房屋租赁合同中有限制转租及不能更改房屋用途之规定。加之李小维将涉案房屋转租给怡康公司后，创客公司多次阻挡怡康公司装修，后创客公司收回涉案房屋，李小维也并未以书面或者诉讼的方式提出异议，说明李小维对于创客公司解除合同以及收回房屋的事实是认可的。故怡康公司自始无法使用房屋，李小维理应退还相应费用。   毕浩然同意李小维的上诉意见。   怡康公司向一审法院起诉请求：1、李小维返还怡康公司租金及履约保证金218400元、房屋装修押金7000元、物业费1327.2元、电费1600元共计228327元，并自2019年3月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，直至退还款项之日；2、李小维赔偿怡康公司装修损失19825元，并自2019年3月5日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，直至退还款项之日；3、本案诉讼费由李小维承担。   一审法院认定事实：2017年8月15日，李小维与创客公司签订租赁合同，合同约定创客公司将西安市曲江新区翠华路1438号曲江创客大街1号楼1004AB铺位（约158平方米）出租给李小维，租期5年，自2017年9月1日至2022年8月31日；李小维所经营的业态范围为美容SPA类项目，品牌为阳光SPA，承租方未经出租方同意而超出或变更经营范围，出租方有权解除合同并追究承租方的违约责任；承租方未经出租方书面同意，擅自将该商铺的经营权全部或部分转让、转租、转借等，视为承租方违约，出租方有权解除合同。2019年3月4日，李小维持伪造的购买人为毕皓然的商品房买卖合同，冒用毕皓然名义，与怡康公司签订租赁合同，将其承租的商铺一楼即涉案房屋转租给怡康公司，租期自2019年4月7日至2022年4月6日，装修期自2019年3月7日至2019年4月6日；承租方所经营的业态范围为药店类项目，品牌为怡康医药超市；承租方需缴纳2019年4月7日至2020年4月6日期间的租金（1年）及履约保证金（1个月租金）共计218400元；出租方指定收款账户为第三人毕皓然之银行账户。同日，怡康公司与李小维签订虚假的《加盟协议》，协议约定李小维加盟怡康公司经营药店，加盟期间与双方所签租赁合同一致。2019年3月5日，怡康公司向毕皓然银行账户转账支付218400元，李小维承认其实际收取该款项。2019年3月8日，怡康公司向李小维支付电费1600元、装修押金7000元及物业费、垃圾费1327元，共计9927元。上述协议签订后，李小维将涉案房屋交给怡康公司。怡康公司称其于3月6日进场装修，但创客公司于3月7日、8日左右以李小维并非房屋产权人及不允许李小维转租为由阻拦其施工，其无奈撤场。李小维认为创客公司是否有权解除合同尚无定论，但承认该公司确实已将涉案房屋收回并另租他人。审理中，李小维依据《加盟协议》辩称怡康公司明知涉案房屋的真实情况，故双方签订了虚假的并不履行的《加盟协议》以应对创客公司。怡康公司称《加盟协议》系双方为应对创客公司的阻拦而后补的虚假协议，但是否为后补，怡康公司并未提交证据证明。怡康公司提交装修合同书、装修预算表及装修发票，主张其已因装修涉案房屋花费19825元，但其提交的18000元发票开具时间为2019年10月1日，且其无法提交充足证据证明该款项已实际支付。经询，李小维称其为中国电建的公职人员，根据规定其不得经商，故其冒用了其子毕皓然的名义签订了转租合同。   一审法院认为，根据我国合同法的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李小维冒用毕皓然名义与怡康公司签订租赁合同，该行为未经毕皓然追认，故该合同对毕皓然不发生法律效力，由李小维承担责任。李小维伪造商品房买卖合同，将毕皓然冒充涉案房屋的产权人，以毕皓然名义与怡康公司签订租赁合同，以合法形式掩盖其非法目的，故其以毕皓然名义与怡康公司签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，故怡康公司要求李小维返还租金及履约保证金218400元、房屋装修押金7000元、物业费1327元、电费1600元,共计228327元，符合法律规定，应予以支持。关于怡康公司主张的装修损失，根据现有证据无法认定已经实际产生，故应不予支持。关于怡康公司主张的利息，其未能证明虚假的《加盟协议》系后补，虽也没有充足证据证明其明知涉案房屋的真实情况，但其签订虚假协议对抗创客公司确属不当，故对于其要求支付利息的诉求，应不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决:一、被告李小维于本判决生效之日起十日内向原告西安怡康医药连锁有限责任公司返还租金及履约保证金218400元、房屋装修押金7000元、物业费1327元、电费1600元，共计228327元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安怡康医药连锁有限责任公司其余诉讼请求。本案案件受理费5130元，由李小维承担。因西安怡康医药连锁有限责任公司已预交，李小维应在履行付款义务时将上述款项一并给付西安怡康医药连锁有限责任公司。    经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。   另查明，怡康公司曾于2019年5月以毕皓然为被告就涉案房屋租赁事宜提起诉讼，请求毕皓然支付涉案房屋租金、押金及装修押金、装修费用共248152元。在该案中，毕皓然表示其从未与怡康公司签订涉案房租租赁合同，其亦不是涉案房屋的承租人，涉案房屋系毕皓然母亲未经毕皓然授权以毕皓然名义与怡康公司签订。一审法院立案审理该案后认为涉案商铺的实际承租人为李小维（毕皓然母亲），李小维未经毕皓然授权在毕皓然不知情的情况下，以毕皓然名义与怡康公司签订租赁合同，事后收取房屋租金218400元，毕皓然并非事实上享有权利义务的主体，于2019年9月16日做出（2019）陕0113民初12062号民事裁定驳回怡康公司起诉。怡康公司不服提起上诉，本院于2019年10月30日做出（2019）陕01民终13220号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。   再查明，因本案房屋租赁合纠纷，案外人邓强以其受怡康公司委托与李小维签订涉案房屋租赁合同，李小维以非法占有为目的，伪造房屋买卖合同，隐瞒未取得房屋产权的事实，李小维的行为构成诈骗为由，于2019年4与23日向西安市公安局雁塔分局明德门派出所报案。后西安市公安局雁塔分局明德门派出所作出《不予调查处理告知书》。邓强不服向西安市公安局雁塔分局提起行政复议。在行政复议中，西安市公安局雁塔分局明德门派出所称邓强受怡康公司委托与李小维签订涉案房屋租赁合同，后邓强装修该商铺时，该商铺物业进行阻止，原因是该地段存在一家药店，不允许开设其他药店，至此引发纠纷。   本院认为，根据（2019）陕0113民初12062号民事裁定及（2019）陕01民终13220号民事裁定可以认定本案中，李小维冒用毕皓然名义与怡康公司签订租赁合同，该行为未经毕皓然追认，故该合同对毕皓然不发生法律效力。因涉案商铺实际系李小维从创客公司处承租，且由李小维实际向怡康公司交付并收取相应费用，故应认定李小维与怡康公司就涉案房屋形成房屋租赁法律关系。李小维作为出租人理应在租赁期内向承租人怡康公司提供符合约定的房屋。在李小维向怡康公司交付房屋后，创客公司阻止怡康公司使用并收回涉案房屋，导致李小维与怡康公司之间的房屋租赁合同无法继续履行。就创客公司收回涉案房屋原因，怡康公司称其与李小维约定租赁涉案房屋用于经营药店，因李小维未经创客公司同意转租并经营药店，违反了李小维与创客公司签订租赁合同约定内容，故创可公司收回涉案房屋。经审查，李小维与创客公司签订的房屋租赁合同确实约定李小维所经营的业态范围为美容SPA类项目，品牌为阳光SPA，承租方未经出租方同意而超出或变更经营范围，出租方有权解除合同并追究承租方的违约责任；承租方未经出租方书面同意，擅自将该商铺的经营权全部或部分转让、转租、转借等，视为承租方违约，出租方有权解除合同等内容，且结合西安市公安局雁塔分局明德门派出所在相关行政复议案件中的陈述，可以认定系因李小维与创客公司之间纠纷导致李小维与怡康公司之间的房屋租赁合同无法继续履行。考虑到李小维向怡康公司交付房屋的时间及怡康公司撤场时间，一审判令李小维向怡康公司返还租金及履约保证金218400元、房屋装修押金7000元、物业费1327元、电费1600元，共计228327元，并无不妥，应予以维持。李小维收取屋装修押金、物业费及电费后向何人支付，并不影响其应向怡康公司返还上述费用。但一审在仅就怡康公司部分诉讼请求予以支持的情况下，判令李小维承担全部一审案件受理费，不符合相应法律规定，应予以纠正。   综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，仅就一审诉讼费负担部分需要调整。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2796号民事判决。   一审案件受理费5130元，由西安怡康医药连锁有限责任公司负担405元，由李小维负担4725元。因西安怡康医药连锁有限责任公司已预交，李小维应在履行付款义务时将上述款项一并给付西安怡康医药连锁有限责任公司。二审案件受理费4725元，由李小维负担。   本判决为终审判决。                             审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年九月二十一日                         书 记 员  张舒涵                  1