南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0118民初794号原告:中国农业银行股份有限公司南京高淳支行,统一社会信用代码913201188358398166，住所地南京市高淳区淳溪街道宝塔路**。法定代表人：褚立宇，该行行长。委托诉讼代理人：周云巧，江苏奋发律师事务所律师。被告:卞月磊，男，1992年2月8日生，汉族，南京市高淳区人，住南京市高淳区。被告：邢梦凌，女，1990年8月23日生，汉族，南京市高淳区人，住南京市高淳区。被告：高淳县万福房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320118790438719A，，住所地南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路（渭凤村委综合楼）法定代表人：朱信群。原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行（以下简称农业银行高淳支行）与被告卞月磊、邢梦凌、高淳县万福房地产开发有限公司（以下简称万福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员赵跃辉独任审理。原告农业银行高淳支行的委托诉讼代理人周云巧、被告卞月磊、邢梦凌到庭参加诉讼，被告万福公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行高淳支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告卞月磊立即归还借款本金514033.62元及利息8106.96元（暂算至2020年3月27日，此后按合同约定计算至实际还清之日止）；2.依法判令被告卞月磊给付原告为实现债权支付的律师费30000元；3.判令原告对被告卞月磊名下位于南京市高淳区的房屋处置所得款，在抵押合同约定的担保范围内享有优先受偿权；4.判令被告邢梦凌、万福公司对上述1、2项承担连带清偿责任。事实与理由：2016年9月14日，原、被告签订《南京个人住房公积金／组合性购房贷款合同》、《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款补充协议》、《南京市房地产抵押合同》各一份，合同约定：被告卞月磊向原告借款560000元用于购买房产，其中公积金贷款人民币300000，年利率为3.25%，借款期限自2016年9月22日至2036年9月21日，商业性贷款260000元，年利率4.41%，借款期限自2016年9月22日至2046年9月21日，被告卞月磊、邢梦凌将所购的位于南京市高淳区房屋作为抵押物以担保原告债权的实现，并在高淳区不动产登记中心办理了预告抵押登记，同时被告邢梦凌作为保证人，对该笔借款承担连带保证责任。被告万福公司作为保证人，对此笔借款承担连带保证责任。合同对双方的权利义务均进行了约定。上述合同签订后，原告按约发放了此笔贷款，但是被告未按照合同约定还本付息，现原告按照合同约定提前收回全部借款本金余额514033.62元及相应利息、罚息、复利。被告卞月磊、邢梦凌承认原告所述事实，希望能够分期给付。被告万福公司未作答辩，亦未提供相应证据。原告农业银行高淳支行围绕诉讼请求依法提交了《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款补充协议》、《南京市高淳区房地产抵押合同》、借款凭证、个人住房贷款本息清单、个人住房贷款还款清单、身份证复印件、不动产登记资料查询结果证明、委托代理合同、发票等作为证据。经审查，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，作为贷款方的农业银行高淳支行（乙方）与作为借款方的卞月磊（甲方）、作为保证方的邢梦凌、万福公司（丙方）签订《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》一份，其中约定：甲方向乙方贷款人民币伍拾陆万元整，住房公积金贷款300000元，期限为20年，自2016年9月14日至2036年9月13日；商业性贷款260000元，期限为30年，即自2016年9月14日起至2046年9月13日止；住房公积金贷款按年利率3.25%计算，商业性贷款按年利率4.41%计算；还款方式为等额本息；贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，住房公积金贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%；商业性贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%，且对到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收罚息；若甲方违约，乙方有权宣布本合同项下的贷款提前全部到期，对抵押房屋行使抵押权，处分抵押物。丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方担保期间自自本贷款合同生效之日起至甲方取得《房屋所有权证》和《国有土地使用让》并将《房屋他项权证》交乙方执管之日止。同日，作为借款方的卞月磊（甲方）与作为贷款方的农业银行高淳支行（乙方）、作为委托方的南京住房公积金管理中心（丙方）签订《南京市个人住房公积金贷款转商业贴息贷款补充协议》一份，约定：甲方自愿申请公转商贴息贷款，贷款本金为300000元，公转商贴息贷款年利率为4.655%。甲方同意丙方委托乙方将该笔公积金贷款转化为乙方商业性贷款，并发放至《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》约定的收款账户。2016年9月14日，作为抵押人的卞月磊、邢梦凌（甲方）与作为抵押权人的农业银行高淳支行（乙方）、作为担保人的万福公司（丙方）签订《南京市高淳区房地产抵押合同》一份，其中约定：本合同所对应担保的主债合同为《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，抵押担保范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2016年9月19日，在南京市高淳区房地产管理局核准登记，并办理抵押登记，担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准，被担保主债权数额为560000元。2016年9月22日，农业银行高淳支行将260000元汇入卞月磊（指定）账户，借款凭证载明执行利率4.41%，逾期利率6.615%，借款到期日期2046年9月21日。同日，卞月磊委托农业银行高淳支行将300000元汇至万福公司账户。后卞月磊未按约还本付息。截至2020年3月27日，尚欠本金合计514033.62元，尚欠利息合计8106.96元。原告为主张本案债权，与江苏奋发律师事务所签订委托代理合同，应支付代理费用30000元。本院认为，原告农业银行高淳支行与被告卞月磊、邢梦凌、万福公司签订的《南京个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市高淳区房地产抵押合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告卞月磊未按约定履行还本付息的义务，应负引起纠纷的责任。被告万福公司、邢梦凌作为连带责任保证人，在被告卞月磊未履行合同义务的情况下，应当依照约定承担连带担保责任，保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于案涉房产的抵押问题：《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。被告卞月磊、邢梦凌以其位于南京市高淳区为其与原告农业银行高淳支行的住房借款提供抵押担保时，并未取得该房产的所有权。被告卞月磊、邢梦凌与原告农业银行高淳支行、被告万福公司签订的南京市高淳区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）办理了抵押预告登记。在被告卞月磊未能依约履行还本付息的义务时，原告农业银行高淳支行有权处分被抵押的房产优先清偿其贷款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卞月磊应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行归还借款本金514033.62元及相应利息8106.96元（暂算至2020年3月27日，此后按合同约定利率、逾期利率计算至实际给付之日止），并支付律师代理费30000元；二、如被告卞月磊不能偿还上述判决主文第一项所涉款项时，原告中国农业银行股份有限公司南京高淳支行有权对被告卞月磊、邢梦凌的抵押物南京市高淳区房产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告邢梦凌、高淳县万福房地产开发有限公司对判决主文第一项款项承担连带清偿责任，被告高淳县万福房地产开发有限公司在承担保证责任后有权向被告卞月磊追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9321元、保全费3620元、公告费600元，合计13541元,由被告卞月磊、邢梦凌、高淳县万福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 赵跃辉二〇二〇年九月十八日法官助理 杨欣然书 记 员 刘 在