陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终9195号 上诉人（原审被告）：赵雷，男，1993年2月24日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。被上诉人（原审原告）：张颖，女，1980年12月1日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张金录，男，1954年4月2日出生，汉族，住陕西省韩城市新城区。上诉人赵雷因与被上诉人张颖房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。赵雷上诉请求：1.改判张颖退还赵雷交纳押金1300元；2.改判驳回墙面涂画处理费864.4元；3.减免疫情期间一个月房租1300元；4.改判驳回违约金1300元；5.本案一、二审诉讼费由张颖负担。事实与理由：1.一审认定赵雷交纳1300元押金，但对该押金未予处理，张颖应退还赵雷押金1300元；2.双方签订合同时，交接房屋清单其他项中显示房屋墙皮多处脱落，赵雷入住前房屋墙皮已经多处脱落，赵雷入住期间，对墙面正常使用遗留痕迹属正常现象，张颖系属为提升房屋居住环境重新装修，不应由赵雷负担费用；3.因疫情影响，赵雷在老家隔离，无法及时向张颖支付房租，一审认定赵雷违约错误，应当结合疫情影响及具体情况综合考虑，且疫情期间张颖应适当减免赵雷房租。张颖辩称，1.关于押金一审送达判决时已予说明；2.关于墙面涂画处理，一审中张颖已提交证据，因房屋涂画粉刷支付2160元，该费用应由赵雷全额负担，一审仅判决赵雷负担40%；3.双方合同第三条第二款明确约定2020年1月31日前支付第二期租金，赵雷未按合同约定支付租金也未向张颖作任何说明，已属违约，无权要求免租，2019年8月29日第一次支付款项时系通过支付宝支付，且疫情与租房无关；4.租赁合同第十条、第十一条约定违约应承担1300元违约金，赵雷未于2020年1月31日前支付第二期六个月租金，2020年2月3日催缴后仍未支付，赵雷已属违约应承担违约金；5.赵雷未依约履行责任，应承担诉讼费等费用。张颖向一审法院起诉请求：判令赵雷支付违约金1300元（租房押金）、3月份房屋租金607元、物业费388元（2019年9月，2020年1月-3月）、水费144元、电费52.8元、天然气费82元、墙面涂画处理费2161元。一审法院认定事实：2019年8月29日，张颖、赵雷与西安帮众房地产信息咨询有限公司签订《西安市房屋租赁合同》，约定张颖将位于西安市未央区XX街XX城XX区XX座XX室出租给赵雷居住使用，租赁期为2019年9月1日至2020年8月31日，张颖在2019年8月29日前将房屋交付赵雷，月租金1300元，赵雷应在2019年8月29日支付2019年9月1日至2020年2月29日的租金，在2020年1月31日前交纳2020年3月1日至8月31日的租金；押金1300元，在租期满或合同解除后，押金除抵扣应由赵雷承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分退还赵雷；水、电、燃气、物业管理、人为损坏等费用由赵雷承担；如赵雷不按约定支付租金达十日时，张颖有权单方解除合同并收回房屋，并且应按月租金的100%向张颖支付违约金，同时，张颖可要求赵雷将房屋恢复原状并赔偿相应损失等，其中房屋交割清单上载明墙皮多处脱落。合同签订后，张颖如约交付房屋，赵雷亦支付押金1300元及第一期租金。因赵雷未按期交纳2020年3月1日至8月31日的租金，其于2020年3月14日将房屋腾交给张颖，收房时卧室墙面、电视机墙面留有蜡笔涂画等，其中床头柜上约1平方米，张颖为此向陕西川进羊建筑工程有限责任公司支付卧室墙面、顶面、电视墙、石膏线维修费共计2161元。赵雷确认尚欠张颖2019年9月、2020年1-3月的物业费388元、水费144元、电费52.8元、天然气费82元。一审审理中，张颖请求解除租赁合同，赵雷表示同意；张颖自认在向赵雷出租以前，该房屋已处于出租状态。因双方各执己见，调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定自觉履行自己的义务。张颖、赵雷签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应遵守。现赵雷未按期付款构成违约，已达到双方约定的解除合同条件，故张颖请求解除租赁合同并由赵雷承担1300元违约金于法有据，予以支持。承租人应当依约按时支付租金，赵雷辩称受疫情影响，3月1日至14日期间其未实际使用房屋，故租金应予减免，一审法院认为赵雷租房用途为居住，其未按时交纳房租违约在先，且其付款义务并不受疫情影响，因此，对其上述意见不予采信。赵雷对欠付张颖的物业费、水费、电费、天然气费均无异议，应予支付。关于房屋修复费用一节，根据合同约定，赵雷在居住期间人为破坏墙面，故应对相应损失承担赔偿责任，虽然赵雷破坏的为部分墙面，然根据生活常识，张颖修复整个墙面并无不妥，结合赵雷入住时墙面情况、墙面破坏面积、修复面积及当事人受益等因素，酌定由赵雷承担修复费用的40%即864.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张颖与被告赵雷于2019年8月29日签订的《西安市房屋租赁合同》；二、被告赵雷于本判决生效之日起十日内支付原告张颖房屋租赁费607元、物业费388元、水费144元、电费52.8元、天然气费82元、墙面涂画处理费864.4元合计2138.2元；三、被告赵雷于本判决生效之日起十日内支付原告张颖违约金1300元；四、驳回原告张颖的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告张颖已预交），由原告张颖负担22元，由被告赵雷负担28元，被告赵雷负担的部分于本判决生效之日起十日内支付原告张颖。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。涉案租赁合同约定，如赵雷不按约定支付租金达十日，则张颖有权单方解除合同并收回房屋，赵雷向张颖支付违约金1300元。赵雷未依约向张颖支付第二期租金已构成违约，张颖主张解除合同并要求赵雷支付违约金1300元，符合双方约定，一审法院予以支持，与法不悖。赵雷称其系因疫情原因未能及时现场向张颖直接支付租金，但结合赵雷前期通过支付宝向对方账户支付租金以及其陈述存有对方微信账户的客观情况，本院认为赵雷所称现场向张颖直接支付款项并非付租的唯一方式，故本院对赵雷关于未能及时付租系疫情原因的主张不予采纳。关于墙面涂画处理费，一审综合考虑墙面污损情况以及当事人受益等认定修复费用由双方分担，酌情赵雷负担40%符合本案实际情况，本院不再予以调整。至于赵雷关于应考虑疫情减免一个月租金的主张，本院认为涉案房屋系住宅，并非经营性房屋，无法根据疫情情况整体判断对房屋使用价值的影响，本案中赵雷也未提交充分证据证实涉案房屋确存因疫情而未实际使用的客观情况，故本院对其减免租金主张不予支持。另外，二审中张颖同意以押金抵扣赵雷应支付的违约金，故本院认定张颖主张违约金1300元以赵雷已付押金予以抵扣，不再判决赵雷予以支付。综上所述，一审判决第一项、第二项、第四项应予维持，第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5900号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5900号民事判决第三项。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（张颖已预交），由张颖负担22元，赵雷负担28元；二审案件受理费50元（赵雷已预交），由赵雷负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘   琪审 判 员  师   婷审 判 员  卫 婉 莹 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  程   姣20200191951993022461250119930224393019801201158311105320311198012014626202001125900202006232020011259002020011259002020011259001