安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0523民初2566号 原告：和县鑫城物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇迎江西路**，统一社会信用代码91340523584588185G。 法定代表人：胡斌，执行董事。 委托诉讼代理人：赵开明，男，汉族，1957年9月15日出生，住安徽省马鞍山市和县，该公司员工。 委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。 被告：丁罗元，男，1992年3月26日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县，现住和县。 委托诉讼代理人：韩成兰，女，1967年11月9日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县，现住和县，系被告丁罗元母亲。 原告和县鑫城物业管理有限公司（鑫城物业）与被告丁罗元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日第一次公开开庭进行了审理，原告鑫城物业的委托诉讼代理人赵开明到庭参加诉讼，被告丁罗元的委托诉讼代理人韩成兰到庭参见诉讼，于2020年9月15日第二次公开开庭进行了审理，原告鑫城物业的委托诉讼代理人李有超，被告丁罗元的委托诉讼代理人韩成兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 鑫城物业第一次庭审中向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告丁罗元立即支付2016年4月23日-2019年12月23日，欠费计44个月，年物业费1075元，计物业欠费3941元，违约金1419元。电梯电费每年1037.37元，计电梯欠费3804元，累计9164元。2．依法判令由被告承担本案全部诉讼费。第二次庭审中向本院变更诉讼请求为：1．依法判令被告丁罗元立即支付2016年4月23日-2019年12月23日，欠费计44个月，年物业费1075元，计物业欠费3941元，违约金1419元。2．依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实和理由：被告系和县世纪名都小区业主，根据被告同物业管理有限公司（以下简称原告）达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。我方曾多次以多种形式向被告催交物业管理费但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉求。 丁罗元辩称，我们家为什么不交物业费：1．因为我们家房子阳台前后都漏水，打物业电话，物业不接，从来不到我家来看过房子，我在物业公司也从事过两年多，从2014年做到2016年底，当时扣了我的工资作为2017年的物业费，我的物业费应该是交到2017年4月20几号。2．我们才搬来小区时的环境很好，物业费我们也是按时交付的，后来地灯坏了不修，围墙坏了不修，现在音响也听不到了。3．监控坏了数日了，丢失的东西无法调查，小区现在各项管理都在下降，很不安全。4．小区门口会所二楼上，开发商以搞办公室为名装饰成家庭住宅，实为开发商消遣和娱乐场所，而且用的都是小区的电、水，物业费还不交。5．小区门前划了白色停车位，影响小区人员和电动车出入小区的安全。6．小区东南边开发商私建、违建四户小楼，他们为什么一直不交物业费，小区的其他人当然也就不愿意交了，物业公司也没有起诉他们。7．我们楼下地下室常年有水，化粪池也经常不通。8．一切违约都是物业公司造成的，我向来物业费都交的，现在不交物业费都是有原因的，我家修漏水也花了几千元的工钱。9．对方要求我承担违约金，对方也违约了。10．我们与物业公司约定的7毛一平方是包括电梯费的，不应单独计算电梯费。11．物业从未给过我们正式发票。 鑫城物业围绕其诉讼请求举证如下： 1．营业执照、资格证书、服务价格登记证、服务价格登记证（申请表），证明我们是收费合理的，是服务行业，经过物价局同意的，且服务价格登记表上面7毛一平方也没注明包括电梯费。 2．同小区同面积业主的前期物业服务协议，证明原告进入小区后，已与各小区业主签订物业服务协议，协议中对于物业费的收取以及违约金的内容进行约定。 3．商品房买卖合同，证明被告系小区业主，且房屋面积为128.04平方米，原告按照被告房屋建筑面积计算物业费。 4．验房单、主资料和物品签收单、装修申请表，证明被告于2013年4月23日与我公司办理了入户手续，正式入住该小区，其中签收单中注明被告签收了前期物业管理协议，对于我公司为被告提供物业服务以及协议是知晓的。 5．和县物价局文件，证明物业主管部门对于物业费用收取的相关标准，原告的收费未超出标准范围。 6．收款收据，证明被告曾于2013年4月23日向原告缴纳物业费1076元，表明被告曾认可按照原告方的物业收费标准缴纳物业费。 丁罗元质证意见： 1．服务登记表中的7毛一平方应包括电梯费，收取电梯费是合理的，电梯费应也有物价局开具的相关手续。 2．对证据2，是别人签字的，与我无关。 3．对证据3，无异议。 4．对证据4，2013年4月23日拿的钥匙，拿钥匙签了字，具体签了什么字不清楚，拿钥匙时交了300元水费、300元电费、300元垃圾费，合计900元，还有装潢押金500元，后来抵物业费抵掉了，当时拿钥匙时还交了2013年的物业费。 5．对证据四，无异议。 6．对证据五，当时交了1075元，我们是认可这个标准的，他要把我们问题给解决掉。 丁罗元向本院提交了以下证据：照片打印件4张，证明我房子漏水，没有人管这件事，物业公司从来没有人去过我家看过我房子的事。 鑫城物业质证意见：真实性因是被告房屋内部情况，原告方不清楚，即使房屋内确实出现照片中的情况，属于房屋的质量问题或装修装潢质量问题，非物业服务的管理范围，被告方应当找开发商或装修公司解决，房屋交付时并无上述情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 丁罗元系和县世纪名都C幢2单元803号房屋的业主，该房屋建筑面积为128.04平方米，鑫城物业为该小区提供物业服务。2013年4月23日，丁罗元在“世纪名都主资料、物品签收单上”签字，该签收单显示丁罗云签收了前期物业管理协议、业主临时公约、地、地下车库管理协议门钥匙六把，并于当日向物业公司交纳了物业费1076元，垃圾清运费300元，公共部位水电费300元，合计1676元。另，丁罗元当庭陈述，其母亲韩成兰在鑫城物业工作过，后来没干了，物业公司扣了其工资，物业费应交到了2017年4月20号左右。鑫城物业对此表示为缓和物业矛盾，同意自2017年4月23日向丁罗元追缴物业费。自此之后，丁罗元未向鑫城物业再交纳物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告鑫城物业虽未向本院提交与丁罗元的前期物业管理协议，但从被告丁罗元签收的“世纪名都主材料、物品签收单”上显示，2013年4月23日丁罗元签收了前期物业管理协议。另，丁罗元当庭陈述，其交纳物业费至2017年4月20号左右。从丁罗元的当庭陈述以及2013年4月23日丁罗元签收了前期物业管理协议的行为应当认定原被告之间的物业服务合同关系依法成立并生效。 丁罗元辩称，我们家为什么不交物业费：1．因为我们家房子阳台前后都漏水，打物业电话，物业不接，从来不到我家来看过房子，我在物业公司也从事过两年多，从2014年做到2016年底，当时扣了我的工资作为2017年的物业费，我的物业费应该是交到2017年4月20号左右。2．我们才搬来小区时的环境很好，物业费我们也是按时交付的，后来地灯坏了不修，围墙坏了不修，现在音响也听不到了。3．监控坏了数日了，丢失的东西无法调查，小区现在各项管理都在下降，很不安全。4．小区门口会所二楼上，开发商以搞办公室为名装饰成家庭住宅，实为开发商消遣和娱乐场所，而且用的都是小区的电、水，物业费还不交。5．小区门前划了白色停车位，影响小区人员和电动车出入小区的安全。6．小区东南边开发商私建、违建四户小楼，他们为什么一直不交物业费，小区的其他人当然也就不愿意交了，物业公司也没有起诉他们。7．我们楼下地下室常年有水，化粪池也经常不通。8．一切违约都是物业公司造成的，我向来物业费都交的，现在不交物业费都是有原因的，我家修漏水也花了几千元的工钱。9．对方要求我承担违约金，对方也违约了。10．我们与物业公司约定的7毛一平方是包括电梯费的，不应单独计算电梯费。11．物业从未给过我们正式发票。对丁罗元的抗辩理由1、8，本院认为，房屋内部的维修不属于物业公司的服务范围，丁罗元应另行依法主张，对其抗辩，不予采信。对丁罗元的抗辩理由4、10，本院认为，鑫城物业并未在本案中向丁罗元主张公摊电费、水费、电梯费，故该抗辩理由与本案缺乏关联性。对丁罗元的抗辩2、3、5、7，丁罗元未提供证据予以证明，从庭审中，与鑫城物业核实的结果，本院将结合鑫城物业的物业服务综合予以扣减，但该三项抗辩理由并不能构成完全不交物业费的理由。对丁罗元的抗辩6，与本案无关联性。对丁罗元抗辩的11，该抗辩理由并不能构成不交物业费的合理理由。对丁罗元的抗辩9，与其抗辩理由并没有具体的内容。本院将结合鑫城物业的物业服务的综合予以考虑。 从丁罗元的当庭陈述以及鑫城物业庭后提交的情况说明，本院应当认定丁罗元交纳物业费至2017年4月22日，丁罗元未交的物业费应以2017年4月23日为起点。鑫城物业主张0.7元/平方米每月物业综合服务费，本院认为鑫城物业未提交与丁罗元的前期物业服务协议，但从丁罗签收“世纪名都主材料、物品签收单”上显示，2013年4月23日丁罗元签收了前期物业管理协议。鑫城物业已向本院提供了同小区同面积业主的前期物业服务协议，该前期物业服务显示高层住宅0.7元/平方米，同时该价格也符合当地县政府物价部门核准的标准的，且丁罗元在庭审中对该收费标准也未提出异议，故鑫城物业主张按0.7元/平方米收取每月物业综合服务费，予以支持。综上，丁罗元2017年4月23日-2019年12月23日共欠物业费为2868元（128.04平方米×0.7元/平方米×32个月）。另鑫城物业向本院主张违约金1419元，从本院与鑫诚物业庭审中核实的情况，鑫城物业当庭陈述“其他有关监控等公共设施，因是老小区各项设施都已老化，原告已在小区内公示，准备动用公共维修基金进行全面的修改改造。”从该陈述，可以证实鑫城物业在公共设施的维护上确实有瑕疵，故本院对违约金不再支持，物业综合服务费再予以扣除300元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告丁罗元应于本判决生效之日起三日内给付和县鑫城物业管理有限公司物业管理费2568元（自2017年4月23日起计算至2019年12月23日止）； 二、驳回原告和县鑫城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告丁罗元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  蒋玲 二〇二〇年九月二十八日 法官助理汪佩璇 书记员陈璇 附：本案所适用的相关法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。