四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6090号 原告：杨懿，男，1983年8月24日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务所律师， 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师， 被告：宋建蓉，女，1963年10月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：龙智勇，男，1963年8月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告杨懿与被告宋建蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，杨懿的委托诉讼代理人夏雪梅，宋建蓉的委托诉讼代理人龙智勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨懿向本院提出诉讼请求，请求判令：1.宋建蓉向杨懿退还押金15000元及租金100000元；2.宋建蓉向杨懿支付未全面履行交房义务应承担的违约金28000元；3.本案的受理费、保全费等由宋建蓉承担。庭审过程中，杨懿变更第一项诉讼请求为宋建蓉向杨懿退还多支付的租金100000元。15000元的押金宋建蓉已经退还了杨懿，故杨懿不再主张。第二项诉讼请求变更为宋建蓉向杨懿支付未全面履行交房义务应承担的违约金31666.67元。双方在书面的租赁合同中约定的月租金为14000元，但实际的月租金为15833.33元，故最初起诉时是依据租赁合同起诉的，但实际上双方的真实租金为15833.33元／月。同时，杨懿在庭审中明确第三项诉讼请求为受理费、保全费、公证费5000元、担保保险费1500元。事实和理由：2018年11月22日，宋建蓉作为甲方（出租方），杨懿作为乙方（承租方），经由四川链家房地产经纪有限公司（丙方）的居间服务签订《房屋租赁合同》一份，约定杨懿向宋建蓉承租其名下位于成都市高新区XXX栋XXX单元XXX层XXX号房屋用于居住。合同签订后，杨懿按约定向宋建蓉支付押金15000元以及全部租金，但入住后发现宋建蓉将该住房中的一间房屋上锁用于堆放其个人物品，以至于杨懿无法全面使用所承租的房屋，经杨懿多次催告，宋建蓉至今未向杨懿交付该上锁房间。因此宋建蓉应承担违约责任，退还相应租金。杨懿为维护自身合法权益，诉至法院。 宋建蓉辩称，这是一起典型的买房不成续租不成捏造事实提起的恶意诉讼及虚假诉讼。2018年11月20日起至2020年3月20日期间，双方都友好往来，愉快沟通。后宋建蓉贷款出现问题，欲出售房屋，才发生一些不愉快的纠纷。起初杨懿欲购买案涉租赁房屋，但杨懿既无购房资格，也无诚意缴纳购房定金。后宋建蓉约客户去看房引起杨懿不满，其提出续租三个月，因宋建蓉不愿意给予杨懿有优先购买权的出售房屋限制，故提出让杨懿免费居住至8月底，但不续签房屋合同。杨懿为达到让案涉房屋不出售的目的，蓄意捏造一间房屋上锁未交付使用的虚假事实，并向宋建蓉发出律师函，提出虚假诉讼，恶意查封宋建蓉欲出售的房屋。双方租赁合同已履行完毕，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理，认定如下事实：2018年11月22日，宋建蓉（甲方）、杨懿（乙方）经由四川链家房地产经纪有限公司（丙方）的居间服务签订《房屋租赁合同》一份，约定杨懿承租宋建蓉名下位于成都市高新区XXX栋XXX单元XXX层XXX号房屋用于居住，建筑面积为183.46平方米。租赁期限为2018年11月20日至2019年11月19日，共计1年。房屋租金为14000元／月，人民币（大写）壹万肆仟元整。租金支付方式为每6个月交付一次，杨懿应在合同签订后1日内支付首次租金95000元，第二次租金应于2019年5月8日前付清。合同签订时杨懿应向宋建蓉交纳押金15000元，租期届满房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费等费用结清后，杨懿应将押金无息退还。 2018年11月10日，杨懿按约定向宋建蓉支付首次租金95000元以及押金15000元，共计110000元，宋建蓉开具收据。2019年5月12日，杨懿向宋建蓉支付租金95000元。前述租赁合同于2019年11月19日到期，但双方并未续签书面租赁合同。2019年11月13日，杨懿通过微信分两次转账给宋建蓉共计20000元，通过中国农业银行尾号为9878的账户转账给宋建蓉75000元，共计95000元，该笔转账双方认可为杨懿支付的半年租金。 2020年3月21日，宋建蓉向杨懿发出《房屋租赁解约通知》，主张于2020年5月19日解除案涉《房屋租赁合同》并收回房屋。 2020年5月6日，杨懿向宋建蓉发送《律师函》，因宋建蓉将一间房屋上锁导致其无法完全使用案涉房屋，要求宋建蓉接函后两日内立即向杨懿交付或履行退赔义务。 2020年5月18日，杨懿申请成都市公证处进入案涉房屋对上锁房屋的事实进行公证，并将该证据进行保全。截至2020年5月18日的租赁期间，案涉租赁房屋中的一间房间上锁用于堆放宋建蓉私人物品，未交付杨懿使用。 另查明，宋建蓉已向杨懿退还押金15000元。 在庭审过程中，杨懿诉称退还租金诉请中的金额是估算的，后又按照估算的上锁房间25平方米，以月租金的标准计算1.5年，最终估算的退还租金金额为38836.88元。 本院认为，杨懿与宋建蓉签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。《房屋租赁合同》合同已于2019年11月19日期限届满终止，但由于杨懿又于2019年11月13日支付半年房屋租金95000元，且双方均对该笔款项的性质为房屋租金予以认可，故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，双方未订立书面合同的，形成不定期租赁合同关系。杨懿自愿撤回要求退还押金15000元的诉请，本院予以准许。 关于退还租金的问题。在庭审过程中，杨懿诉称该金额是估算的，当庭估算的金额为38836.88元。本院认为，根据成都公证处作出的两份《公证书》来看，案涉房屋确实有一间房间处于上锁状态未交付杨懿使用，按照《房屋租赁合同》的约定，应交付的房屋建筑面积为183.46平方米。宋建蓉未按约全面交付案涉房屋，应当退还相应的租金。杨懿向本院陈述上锁房间面积估算为25平方米，宋建蓉未提出异议。本院按照此标准计算应当返还的租金为38836.88元（计算方式为：190000元÷183.46平方米×1.5年×25平方米）。 关于公证费的问题。租赁合同未对公证费的承担进行约定。在本案中，宋建蓉否认对房间上锁，该案的争议焦点即为宋建蓉是否对案涉房屋的一间房间上锁，宋建蓉是否按约交付了案涉房屋，故杨懿对该事实情况申请公证系合理必要支出，属于损失部分，本院对该项诉请，予以支持。 关于诉讼保全担保保险费的问题。因宋建蓉未按约交付租赁房屋引起本次诉讼，杨懿为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系杨懿支出的合理必要费用，属于损失部分。但杨懿系对金额为143000元的诉请范围申请保全，本院仅支持了部分诉请，故本院酌定该项费用按比例承担，宋建蓉应承担407元。 关于宋建蓉是否应向杨懿支付因未全面履行交房义务而产生的违约金31666.67元的问题。首先，从杨懿提供的《公证书》显示，在宋建蓉在交付租赁房屋时告知杨懿上锁一间房间用于堆放私人物品，杨懿当时并未提出异议且接收了案涉租赁房屋。其次，在长达一年多的租赁期间内，杨懿未提供证据予以证明采取合理的行为要求宋建蓉交付上锁房间，仍然按时足额支付租金，即使宋建蓉存在交付瑕疵，但宋建蓉有合理理由相信杨懿同意其对该房间上锁存放物品，杨懿怠于行使合同权利，在租赁期限即将届满之时，提出要求宋建蓉承担两个月租金金额的违约责任，不符合诚实信用原则。最后，本院已支持退还案涉上锁房间的租金、公证费、部分诉讼保全担保保险费，足以弥补未全面交付案涉房屋的损失。综上，本院不再支持违约金的诉请。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、宋建蓉应在收到本判决之日起三日内向杨懿退还房屋租金38836.88元； 二、宋建蓉应在收到本判决之日起三日内向杨懿支付公证费5000元、诉讼保全担保保险费407元； 三、驳回杨懿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为1580元，保全申请费1235元，由杨懿负担807元，由宋建蓉负担2008元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年九月九日 书记员  程悦