吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民初52号 原告：郝彦松，男，1986年10月26日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：胡占学，吉林研法律师事务所律师。 被告：孙影，女，1975年6月5日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 被告：吉林省润兴房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市前郭县。 法定代表人：荀朝辉，董事长。 被告：荀振杰，男，1958年3月1日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 原告郝彦松诉被告孙影、吉林省润兴房地产开发有限公司（以下简称润兴房地产公司）、荀振杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝彦松的委托诉讼代理人胡占学到庭参加诉讼。被告孙影、第三人润兴房地产公司、荀振杰经法庭传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案现已缺席审理终结。 郝彦松向本院提出诉讼请求：1.停止对（2019）吉07执85号之一裁定对吉林省松原市宁江区沿江街颐馨新城小区中的2幢101室、3幢102室的执行；2.孙影、润兴房地产公司、荀振杰承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月11日，郝彦松从润兴房地产公司处以1,277,920元、1,527,670元的价格购得位于吉林省松原市宁江区沿江街颐馨新城小区2幢101室、3幢102室房屋，当场交付全部房款，签订商品房买卖合同。虽然当时该小区还没有全部建成，但涉案的房屋已经建成，润兴房地产公司当场将两所房屋钥匙交给了郝彦松，郝彦松实际占有了该房屋，并存放一些杂物，只是碍于小区没有交工无法进住生活，所以没能及时装修，也无法进行产权登记，涉案房屋只好暂时空置于此。2018年，孙影与润兴房地产公司、荀振杰因民间借贷纠纷进入执行阶段，孙影申请贵院查封了润兴房地产公司名下的房屋，其中涉及到郝彦松买售的101室、102室房屋，郝彦松提出的异议未被贵院支持是错误的，其行为严重侵犯了郝彦松的合法权益，故依据查封规定及九民会议纪要精神，请求贵院依法裁决以示法律的公正。 孙影、润兴房地产公司、荀振杰未出庭答辩。 郝彦松围绕诉讼请求依法提交了证据。证据一，郝彦松与润兴房地产公司于2018年4月11日签订的《商品房买卖合同》。证明：法院查封前签订合法有效的合同。证据二，润兴房地产公司为郝彦松出具的收款《收据》。证明：交付全款；证据三，房产部门的权属登记信息查询结果表。证明：两处房屋网签在郝彦松夫妇名下；证据四，商品房预售合同签约证明和预售登记申请表。证明：润兴房地产公司同意网签，但由于公司原因没有进行预告登记；证据五，中国建设银行活期账户交易明细。证明：杨雪松在润兴房地产公司购买房屋后，将房屋转卖给郝彦松，郝彦松将涉案房款打给杨雪松后，润兴房地产公司配合签订的《商品房买卖合同》。证据六，杨雪松证言。内容：郝彦松从我手里买的颐馨新城小区的2幢101室、3幢102室商用房屋。我买时房屋已建成是现房，但不具备水、电、交付条件，取暖使用壁挂炉。当时没有钥匙……开发商没给我钥匙，整个底商都没钥匙……。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.孙影与荀振杰、润兴房地产公司民间借贷纠纷一案，孙影诉讼请求为“1.判令荀振杰、润兴房地产公司共同给付借款本息合计1215万元；2.孙影就荀振杰、润兴房地产公司提供抵押的房屋拍卖或者变卖后享有优先受偿权”，本院于2019年5月8日作出（2018）吉07民初69号民事调解书，一、润兴房地产公司、荀振杰于七日内一次性给付孙影705万元及利息510万元（利息计算截止至2019年5月8日），合计1215万元。如到期不给福，以705万元为本金，利息按照2分计算，直至给付之日止；二、一审诉讼费用减半收取46,900元，由润兴房地产公司、荀振杰负担，剩余46,900元由本院退还给孙影。该案现已发生法律效力。 2.（2018）吉07民初69号民事调解书发生法律效力后，孙影申请强制执行，2019年6月26日吉林省松原市中级人民法院作出（2019）吉07执85号之一执行裁定书，对润兴房地产公司名下的坐落于吉林省松原市宁江区沿江街颐馨新城小区房屋编号为22070201020094-2-101室、3-102室等房产予以查封。 3.案外人郝彦松对上述房屋提出异议，吉林省松原市中级人民法院立案受理后，于2020年6月12日作出（2020）吉07执异55号执行裁定书，驳回案外人郝彦松的异议请求。 4.郝彦松不服该裁定，在收到本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼，本案因而成讼。 5.就上述涉案房屋，润兴房地产公司与郝彦松于2018年4月11日签订二份《商品房买卖合同》，其中： （1）一份载明：润兴房地产公司将坐落于吉林省松原市宁江区沿江街颐馨新城小区房屋编号为22070201020094-2幢-101室以每平方米9000元、总价款1,277,910元卖给曹轶华。同日，润兴房地产公司为郝彦松出具一枚《收据》，载明：郝彦松购买2-101室面积141.99平方米价款1,277,910元； （2）另一份载明：润兴房地产公司将坐落于吉林省松原市宁江区沿江街颐馨新城小区房屋编号为22070201020094-3幢-102室以每平方米9000元、总价款1,517,670元卖给郝彦松；同日，润兴房地产公司为郝彦松出具一枚《收据》，载明：曹轶华购买2-101室面积168.63平方米价款1,517,670元。 （3）双方并于同日到房产部门申请办理两处商品房预售登记手续。 6.目前，吉林省松原市宁江区沿江街颐馨新城小区相关工程未经相关部门验收。 本院认为，郝彦松不服（2020）吉07执异48号民事裁定，在法定期限内提起诉讼，符合法律规定，本案属于案外人执行异议之诉案件。双方争议的焦点为：郝彦松对案涉房屋是否享有停止强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就本案而言，郝彦松应对案涉房屋是否具有所有权，是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 关于人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同。2018年4月11日，润兴房地产公司与郝彦松签订两份《商品房买卖合同》，并为郝彦松出具二份《收据》，分别载明交房款数额，润兴房地产公司经本院传唤，无正当理由拒不参加庭审，视为放弃对商品房买卖合同及交付全款事实的抗辩，又因润兴房地产公司已取得预售许可证，其与润兴房地产公司签订《商品房买卖合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效的合同。 关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。经查，郝彦松除提供商品房买卖合同、收款收据，证明其享有债权外，对于在法院查封该不动产之前是否实际占有，并未提供关于房屋交接清单、楼宇交接书、入户通知书、新房验收登记表、配套费、维修基金、缴纳物业费、入住费等相关证据证实其已合法占有，且郝彦松在异议审查阶段其自认“案涉房屋现闲置状态，钥匙没在我手里，房屋没有锁，法院查封我也没敢装修”，证明郝彦松在查封前对房屋未实际管理和支配，对外未发生公示效应。 综上所述，郝彦松的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回郝彦松的诉讼请求。 案件受理费29,244.72元，由郝彦松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 魏 巍 审判员 邰伟莉 审判员 张 蕊 二〇二〇年九月二十二日 书记员 邹仕尧