广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初1784号原告(反诉被告)：佛山市******物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区十二座，统一社会信用代码914***********429J。法定代表人：潘民强，该公司董事。委托诉讼代理人：张海标，男，该公司工作人员。被告（反诉原告）：黄小柏，男，1991年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市三水区**********御江南国际社区二十区六座503，公民身份号码440************116。原告佛山市******物业管理有限公司（以下简称普华美居物业公司）诉被告黄小柏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。被告黄小柏在答辩期间提起反诉，本院受理其反诉申请。经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。普华美居物业公司的委托诉讼代理人张海标，黄小柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。普华美居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄小柏支付2019年2月至2020年1月的物业管理费2487.6元、2019年1月至2019年12月的公摊电费145.7元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费2.5元、2019年12月空中花园公共电费0.2元；2.判令黄小柏支付因拖欠物业管理费产生的违约金1259.4元（以每月所欠物业管理费207.3元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按3‰标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至2020年1月31日）；3.判令黄小柏承担本案诉讼费。事实与理由：普华美居物业公司于2008年4月成立，通过招投标对三水御江南国际社区提供前期物业管理服务，并在佛山市三水区国土城建和水务局、佛山市三水区物价局进行了备案。黄小柏于2013年10月31日购买了三水御江南二十区6座503房，从2019年2月起拖欠物业管理费及公用分摊电费。根据双方签定的《御江南国际社区前期物业管理服务协议》第四条约定，物业管理服务费优惠期为1.8元/月/平方米，2015年1月起按物业备案收费标准(2.3元/月/平方米)收取，公共水电费按政府规定分摊。黄小柏应于每月15日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。案涉房产的建筑面积为90.15平方米，每月洋房管理费为207.3元，黄小柏从2019年2月至2020年1月共拖欠物业管理费2487.6元，并承担因欠费产生的违约金（以每月所欠物业管理费207.3元为基数，从欠费次月1日起每逾期一日按3‰标准支付违约金直至实际缴清欠款日止，截止至2020年1月31日为1259.4元）。黄小柏针对普华美居物业公司的起诉辩称，1.普华美居物业公司自2019年1月1日开始擅自提高物业管理费，由原来的1.8元/月/平方米提高到2.3元/月/平方米，提高了0.5元/月/平方米，没有依法经过拥有或涉及相关权益的2/3或以上业主认可通过，没有业主的签字文件，属于擅自提高物业费，违约在先，侵犯了黄小柏的权益。2.黄小柏不同意普华美居物业公司擅自提高物业费的行为，自2019年2月开始拒绝支付擅自提高的0.5元/月/平方米部分，但是没有拒绝支付原来的1.8元/月/平方米的部分，其也向普华美居物业公司表述过并主动要支付1.8元/月/平方米的部分，但普华美居物业公司拒绝收取。3.普华美居物业公司没有尽到及时沟通协商的义务，没有做任何实际沟通协商的工作，仅仅只是每月的固定时间发出的系统群发短信告知支付物业费，并且等了一年后才起诉，存在恶意收取滞纳金的行为。4.普华美居物业公司擅自提高物业费，无法体现出物业对业主增加的服务，反而存在侵害业主权益的行为。5.从普华美居物业公司擅自修改合同所贴字条以及黄小柏签名和所按手印可以看出，普华美居物业公司擅自修改合同痕迹明显，黄小柏在旁边签名和按手印是基于“1.8”手写而进行确认，答辩人签名和所按手印并非是修改处，与普华美居物业公司擅自修改的合同内容毫无关联。普华美居物业公司擅自以贴字条的方式修改合同，侵犯了答辩人的合法权益，涉嫌违法。6.物业管理费应以2008年普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司（以下简称高富地产公司）招标合同中的真实物业管理费用为准。普华美居物业公司提供的《物业管理企业收费备案登记表》并不能作为其擅自提高物业管理费的依据，该备案登记表的主管部门为佛山市三水区住建部门，该部门并没有价格管理职能，该备案登记表仅为形式备案，作为价格管理职能管理部门应为佛山市三水区发展规划和统计局。涉案小区并没有普华美居物业公司所诉完全一致的备案资料，御江南二十区欣园在2012年8月前已经售卖。根据《物业管理条例》第25条规定，真实物业管理费用应以2008年普华美居物业公司与高富地产公司招标合同中的真实物业管理费用为准。黄小柏向本院提出反诉请求：1.依法确认《前期物业管理服务协议》第四条第二款第一点属于合同无效条款；2.判令普华美居物业公司依法退还多收取的2014年4月至2019年1月的物业管理费用1089.12元；3.判令普华美居物业公司依法返还其未达《前期物业管理服务协议》服务标准所收取的物业管理费用1960.20元；4.判令普华美居物业公司公布2006年至今所有公共收益以及将所有公共收益按公共面积发放给业主；5.判令普华美居物业公司承担所有诉讼费用。事实理由：1.普华美居物业公司涉嫌合同欺诈，擅自修改合同。黄小柏与普华美居物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中关于物业管理费用一项并无贴条，协议签订后，普华美居物业公司将该协议收回。房屋交付时，普华美居物业公司将《前期物业管理服务协议》重新交给黄小柏。但在此期间，普华美居物业公司擅自以贴纸条的方式修改合同内容，违反了《中华人民共和国合同法》第52条规定，合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，依法要求普华美居物业公司退还多收取的费用。2.普华美居物业公司擅自提高物业费，未能提供依法调整物业费用的依据。普华美居物业公司与高富地产公司就御江南国际社区物业管理于2008年签订了《前期物业服务合同》，约定了规划中御江南国际社区所有类型物业的物业服务管理费用，涉案物业管理费用应为每月每平方米1.6元。该份合同内容和收费标准是后期业主签订《前期物业管理服务协议》服务和收费的依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。3.普华美居物业公司自提供物业服务以来，利用公共区域经营，巧立名目收取停车费、进场费、钓鱼费等多项经营收入，从未依法依规进行公示，涉嫌利用职务侵占公共财产，非法挪用公共收益。根据《前期物业管理服务协议》第一条第二款乙方的权利和义务中的第8点约定，普华美居物业公司每半年应公布物业管理费用支出，但黄小柏从未见过普华美居物业公司按照合同约定公布物业管理费用支出。4.普华美居物业公司未提供合同约定的服务标准，资质不符合物业服务标准。社区环境差，实际服务人数远低于备案人数。普华美居物业公司针对黄小柏的反诉辩称，1.《前期物业管理服务协议》是经双方签字盖章确认的，是双方真实意思表示，且协议并没有违反国家的法律和法规的强制性规定，合法有效，黄小柏反诉《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点是无效条款是没有任何法律依据的。《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点明确约定了高层住宅1.8元每月每平方米，这是2015年1月1日前的收费标准，2015年1月1日后，按照物业备案的收费标准收取，物业的备案价是2.3元每月每平方米，这一条款有黄小柏的签字，也有物业的盖章，而且黄小柏已经按了手指模，且有具体日期，与《前期物业管理服务协议》签署的日期是一致的，黄小柏说普华美居物业公司单方修改合同并没有事实依据。2.黄小柏所称的2008年普华美居物业公司与高富地产公司签订的《前期物业服务合同》约定的范围并非黄小柏购买物业的区域，案涉物业区域服务合同是2011年11月30日普华美居物业公司与高富地产公司签订的《前期物业服务合同》，该合同明确高层住宅管理费的收费标准是2.3元每月每平方米，这合同在主管部门已经备案，且收费标准在销售现场进行了公示，黄小柏在购买案涉物业时已清楚物业收费标准。普华美居物业公司并非调整物业管理费，而是因为之前收取管理费的优惠已到期，是按照合同约定重新收取物业服务费。在2013年1月至2018年11月期间，普华美居物业公司是按约定标准收费，并没有多收对方的费用，黄小柏诉请退还多收的物业管理费没有依据。3.普华美居物业公司没有利用涉案房屋的公共区域进行经营，也没有收益。涉案区域没有共同停车位，没有利用业主共有的绿地公共场所进行停车收费；对于进场费也是没有事实依据，普华美居物业公司并没有收取该费用；钓鱼费是由于业主成立了钓鱼协会，加入的会员以自愿为原则，所收取的费用是协会进行统一收取和管理的，用于购买鱼饲料、鱼苗，该费用与普华美居物业公司没有任何关系，也不是普华美居物业公司的经营收入。普华美居物业公司提交了以下证据：1.物业管理企业收费备案登记表（原件）1份，证明普华美居物业公司收取物业管理费的依据及收费标准。2.被告身份证复印件1份，证明黄小柏的诉讼主体资格。3.《前期物业管理服务协议》（原件）1份，证明双方签订了前期物业管理服务协议，明确了双方的权利义务及违约责任。4．《商品房买卖合同》（原件）1份，证明黄小柏为涉案房屋的权利人。5.通知（复印件）1份，证明普华美居物业公司已于2018年12月10日发出书面通知，并张贴在公示栏处，告知业主1.8元/月/平方米的优惠期将于2018年12月31日到期，从2019年1月1日起按双方约定的物业服务费计收。6.发票复印件1份，证明黄小柏为涉案房屋权利人并交过物业管理费。7.销售中心公示（现场拍照）1份，证明开发商在销售房屋时已将行政主管部门批准的收费标准进行了公示，黄小柏在签订前期物业管理服务协议时已经清楚收费标准。8.物业服务企业的资质证书（原件）1份，证明普华美居物业公司的物业管理资质为一级。9.前期物业管理中标通知书（原件）1份，证明普华美居物业公司服务和管理涉案房屋的区域是合法有效的。10.《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》打印件1份，证明从2017年12月15日起行政主管部门不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补正申请。11.《国务院关于修改部分行政法规的决定》打印件1份，证明2016年新修订的《物业管理条例》已删去第三十三条关于物业管理人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书的规定。12.《花名册》（原件）1份，证明原告人员配备情况。13.《前期物业管理服务协议》（原件）4份，证明物业公司与案涉小区业主存在四个版本的《前期物业管理服务协议》。14.《前期物业管理服务协议》（原件）2份，证明与被告签订的同一前期物业管理服务协议版本中，有部分业主的手指摸是按在贴纸条上面，进一步证明原告与业主签订这一版本的前期物业管理服务协议时，是贴上纸条加盖公章后再交给业主签名和按手指摸的，业主在签名时清楚该条款内容，是合法有效的。15.发票复印件5张以及发票对应的《前期物业管理服务协议》5份，证明与被告签订同一前期物业管理服务协议版本的业主已按约定缴纳物业服务费用。黄小柏对普华美居物业公司提交的证据质证如下：对证据1，认为备案的主管部门是佛山市三水区国土城建和水务局，而并非佛山市三水区发展规划和统计局，因此该备案无效，且物业备案从业人员并不符合备案的要求。对证据2的三性没有异议。对证据3，认为《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点违背诚实原则，是业主签完后普华美居物业公司自行贴上去的。对证据4的三性没有异议。对证据5，认为属于单方面公示行为，并未经过双过半业主同意，该公示是无效的。对证据6的三性没有异议。对证据7，认为照片太模糊，而且无法确认其真实性。对证据8，认为只提供营业执照，该营业执照没有有效期，且未提供从业人员的资格证书。对证据9的三性无异议。对证据10、11，请求法院核实。对证据12，要求花名册人员最近半年的社保记录、工资流水、劳动合同以及所有工作人员的上岗资质，才能证实该花名册的真实性。对证据13，认为第一版本的物业协议，原告说法不一，有说优惠期，有说搞错，有说想写多少就多少，导致同一小区、甚至同一栋楼有不同物业收费标准，有违公正、平等精神，且对第一版本说有几十户的真实性不予认可；第二个版本的物业协议，是原告私自变更、张贴；第三、四版本与本案无关。对证据14的三性不予认可，认为原告涉嫌伪造证据、妨碍司法，申请对该证据签名、指模以及生成时间进行司法鉴定，并申请对提供该证据的当事人业主身份进行核实，当事业主是否与原告存在劳务关系、利益关系。对证据15，认为该证据并没有说服力，其按2.3元交纳管理费是由于有租车位，如果不按照2.3元交纳管理费就不让车位续租，有胁迫之嫌。此外，原告只提供了5户的缴费发票，并不能证明签订该版本的所有业主已按该标准缴纳了物业管理费用。黄小柏提交了以下证据：1.业主意见、建议、需求情况记录跟进表复印件1份、广告图片复印件1份，证明向普华美居物业公司反映过其擅自涨价至2.3元不合理，仅同意按1.8元每方交纳物业费的；另根据广告图片可知涉案小区是存在公共收益。2.关于三来访《2019》5410号价格咨询情况的回复复印件1份，证明2008年备案价是1.6元每方，现在按2.3元每方收取物业费是无效的。3.微信聊天记录复印件1份、图片复印件1张，证明普华美居物业公司骗取业主物业满意度。普华美居物业公司对黄小柏提交的证据质证如下：对证据1，认为已经针对收费作了一份书面回复；对广告图片收费，不予认可。对证据2，对真实性没有异议，但具体证明内容应以法院依职权调取的相关回复为准。对证据3，认为并不存在骗取业主满意度行为，聊天记录仅反映少数业主的意见。本院依职权两次到佛山市三水区住房城乡建设和水利局以及佛山市三水区发展和改革局调取了相关证据（包含佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函、备案登记表、前期物业服务合同、物业管理服务收费备案表、佛山市三水区发展和改革局复函等）。普华美居物业公司对本院调取的证据质证意见如下：对2020年4月27日以及2020年6月29日佛山市三水区住房城乡建设和水利局的两次复函的三性没有异议，对物业管理服务收费备案表没有异议，备案里面已经有收费2.3元每月每平方米的标准；对物业管理服务收费备案表的三性没有异议；对2020年4月24日以及2020年6月29日佛山市三水区发展和改革局的两次复函的三性没有异议。黄小柏对法院依职权调取的所有证据的关联性有异议，认为普华美居物业公司涨价应经过双业主过半数业主同意才可以涨价。本院在综合分析各方当事人的举证、质证意见后，对本案相关证据认定如下：1.对于普华美居物业公司提交的证据。黄小柏对证据2、4、6、9无异议，依法予以认定；证据1与本院调取的证据相一致，对其真实性予以认定，对其证明力将在裁判理由部分进行分析阐述。证据3有双方签名确认，且有原件核对，依法对其真实性予以认可，对其证明力具体将在裁判理由部分进行分析阐述。证据5在（2020）粤0607民初1161号案件中已对原件进行核对，且有照片证实，依法予以认定。证据7，根据《商品房买卖合同》附件中的《购买商品房须知》，在签订合同前，购房人应认真核实商品房公示信息并认真了解所购商品房的有关情况。开发商预售商品房应公示的内容包括经区住建局（国土城建和水利局）备案的开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同、物业服务企业与业主签订的前期物业管理服务协议、临时管理规约等。黄小柏签订《购买商品房须知》，表明购房前已经对涉案房屋的物业收费标准已经了解，故依法予以认定。证据8有原件核对，且与证据1物业管理企业收费备案登记表的备案资料相对应，依法予以认定。证据10、11为国务院及有关部门颁布文件，依法予以认定。证据12为单方制作，且未提供相应工资流水、社保记录，依法不予认定。证据13有原件核对，依法对其真实性予以认定。证据14有原件核对，依法对其真实性予以认定，被告要求对签名、指模及形成时间进行鉴定，但未提供合理理由，依法不予准许，对该组证据的证明力将在裁判理由部分进行分析阐述。证据15有发票对应，依法对其真实性予以认定。2.对于黄小柏提交的证据。普华美居物业公司对黄小柏提交证据的真实性无异议，故对其真实性予以认可。3.对于本院依职权调取的证据。本院依职权两次到佛山市三水区住房城乡建设和水利局以及佛山市三水区发展和改革局调取的相关证据（包含佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函、备案登记表、前期物业服务合同、物业管理服务收费备案表、佛山市三水区发展和改革局复函等），有相关部门的盖章确认，且与案件有关联，依法予以认定。根据本院确认的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：黄小柏从佛山市三水高富地产开发有限公司购买了佛山市三水区**********御江南国际社区二十区六座503房屋。黄小柏与佛山市三水高富地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件中的《购买商品房须知》第二条第一款中约定，购房人应认真核实商品房公示信息并认真了解所购商品房的有关情况。开发商预售商品房应公示的内容包括经区住建局（国土城建和水利局）备案的开发企业与物业服务企业签订的前期物业服务合同、物业服务企业与业主签订的前期物业管理服务协议、临时管理规约等。佛山市三水高富地产开发有限公司已对上述材料进行了公示。2013年1月20日，黄小柏与普华美居物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由普华美居物业公司为黄小柏的上述物业提供前期物业管理服务，自双方协议签字之日起生效，至物业业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。物业管理费以高层住宅类型按建筑面积收取，2015年1月1日前按优惠价每月每平方米1.8元收取，2015年1月1日起按物业备案收费标准收取。上述物业管理费收费标准不包含：地下车库、楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额。上述公共水电费按政府规定另行分摊。黄小柏应于每月15日前按月交纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理费、公摊电费及其他应交费用的，每逾期一日按欠费总额的千分之三收取滞纳金。《前期物业管理服务协议》第一条第二款乙方的权利和义务中的第8点约定，普华美居物业公司每半年应公布物业管理费用收支账目。《前期物业管理服务协议》还对双方其他权利义务进行了约定。由于入住率偏低，普华美居物业公司将优惠价每月每平方米1.8元延续至2018年12月31日。2018年12月10日，普华美居物业公司发出书面通知，并张贴在小区公示栏，告知业主1.8元/月/平方米的优惠期将于2018年12月31日到期，从2019年1月1日起按双方约定的物业服务费计收。黄小柏自《前期物业管理服务协议》签订后到2018年12月，按期以每月每平方米1.8元交纳了90.15平方米洋房的物业管理费；2019年1月，黄小柏以每月每平方米2.3元交纳了90.15平方米洋房的物业管理费。自2019年2月开始，黄小柏未交纳物业管理费，还拖欠2019年1月至2019年12月的公摊电费145.7元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费2.5元、2019年12月空中花园公共电费0.2元。2019年12月22日，黄小柏在业主意见、建议、需求情况记录跟进表中填写了“普华美居物业公司擅自涨价至2.3元，未经全体业主过半数及本人同意，不合理，仅同意按1.8元每平方每月交纳物业费”等内容。另查明之一，2011年11月30日，普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定佛山市三水高富地产开发有限公司将御江南国际社区03地块（欣园）委托普华美居物业公司实行物业管理。物业基本情况：物业类型为商住小区，坐落位置为佛山市三水区**********（东至南岸村，西至广肇高速公司，南至塘九公路，北至金泉大道），总建筑面积为196845.42平方米。物业管理服务费：按建筑面积收取，其中高层住宅2.3元每平方米每月，车位2.3元每平方米每月，商铺10元每平方米每月；楼内走廊、楼梯、电梯、公共设施的公用水电费、小区范围内的路灯电费、未实行抄表到户的水电总表与分表之和之间的差额等公共水电费按政府规定另行分摊；普华美居物业公司采取包干制方式收取服务费用。委托管理期限：自2011年12月1日零时起至小区业主委员会成立签订新的委托合同时止。2011年12月6日，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区国土城建和水务局进行了物业管理企业备案登记。物业管理企业备案登记表主要包括以下内容，物业管理区域：小区名称为御江南国际社区03地块（欣园），建筑面积为196845.42平方米，总户数为1666；物业收费标准：高层住宅2.3元每平方米每月，车位2.3元每平方米每月，商铺10元每平方米每月；备案资料包括营业执照（副本）、资质证书、物业经理岗位证书、前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、业主临时规约、房屋装饰装修管理服务协议、物业管理服务收费备案表。2012年8月，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区发展规划和统计局进行备案，佛山市三水区发展规划和统计局在“物价部门意见”一栏中，注明“备案收悉”，并盖章确认。物业管理服务收费备案表主要包括以下内容，总建筑面积：196845.42平方米；物业类别：商场（商铺）2216.08平方米，高尚住宅、别墅191704.13平方米（1666户）；各项服务收费标准：按照市场调节价（双方协定项目）收取，高尚住宅、别墅（双方协定）2.3元每平方米每月，商场（营业场地）（双方协定）10元每平方米每月。物业管理服务收费备案表还注明了物业管理收费成本构成计算表。根据佛山市三水区住房城乡建设和水利局的复函，御江南国际社区03地块（欣园）的住宅属于非普通住宅，其物业收费可实行市场调节价。另查明之二，普华美居物业公司成立于2008年4月29日，物业服务企业资质壹级。佛山市三水高富地产开发有限公司对御江南国际社区进行分段分期开发。2008年11月，普华美居物业公司就御江南国际社区06地块在佛山市三水区建设局和佛山市三水区物价局进行了备案。物业管理服务收费备案表主要包括以下内容，总建筑面积：约为5万平方米；物业类别：多层住宅约2.5万平方米（300户），高尚住宅、别墅约2万平方米（200户），其他（车库）5000平方米（100户）；综合服务费标准：多层住宅（备案）1.1元每平方米每月（不带电梯）、1.6元每平方米每月（带电梯），高尚住宅、别墅（双方协定）2.6元每平方米每月（住宅）、0.5元每平方米每月（花园），车位房（备案）1.1元每平方米每月。另查明之三，由于普华美居物业公司要求自2019年1月开始按照2.3元每月每平方米收取物业管理费，案外人潘应忠于2019年2月向佛山市三水区国土城建和水务局信访，并于当月向佛山市三水区发展规划和统计局查询御江南欣园高层住宅物业管理费备案价格。佛山市三水区发展规划和统计局就回复称，御江南国际社区备案的物业服务收费资料只有2008年11月和2012年8月两份，相关情况说明与另查明之二、之三查明的收费标准一致。另查明之四，普华美居物业公司根据签订时间以及入住率的不同，和涉案物业服务范围内的业主签订了四个不同版本的《前期物业管理服务协议》。第一个版本中的收费标准表述为“1、高层住宅：1.8元/月·平方米”；第二个版本中的收费标准表述为“1、高层住宅：1.8元/月·平方米2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”；第三个版本中的收费标准表述为“1、按《购房合同》约定的收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价1.8元/月·平方米计算收费。2、从2017年1月1日起按三水区物价部门备案的2.3元/月·平方米计算收取”；第四个版本中的收费标准表述为“普通住宅收费标准（带电梯）2.3元/平方米·月（按《购房合同》约定的收楼日期起至2016年12月31日期间，按优惠价1.8元/平方米·月计算收费，从2017年1月1日起按三水区物价部门备案的2.3元/平方米·月计算收费）”。在第二个版本中，部分业主除了在贴字条“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”旁边签名确认外，还在字条上按手模，且部分业主2019年1月1日后已按照2.3元/平方米·月交纳物业管理费。根据《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，从2017年12月15日起行政主管部门不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补正申请。2016年新修订的《物业管理条例》已删去第三十三条关于物业管理人员应当按照国家有关规定，取得执业资格证书的规定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合诉辩双方的陈述、举证质证情况及该院查明的事实，归纳争议焦点如下：1.《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点是否有效？2.普华美居物业公司是否违规调高收费标准？3.黄小柏承担物业管理费、公摊电费、景观大道路灯电费及违约金的数额是多少？4.黄小柏能否以普华美居物业公司的物业服务未达标准要求返还物业管理费？5.黄小柏要求普华美居物业公司公布2006年至今所有公共收益以及要求将所有公共收益按公共面积发放给业主是否支持？一、关于《前期物业管理服务协议》第四条第二款第1点的效力问题黄小柏认为普华美居物业公司擅自以贴字条的方式修改合同，签订《前期物业管理服务协议》时并不存在“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”内容，其在旁边签名和按手印是基于“1.8”手写而进行确认。对此，本院分析如下：第一，从黄小柏签名的位置上看，其关于物业管理服务费用的签名位于所贴字条“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”的旁边，而非其所称“1.8”手写的旁边，认定其对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”签名确认，更加符合日常习惯。第二，从手写的内容上看，黄小柏所称签名和按手印是基于“1.8”手写而进行确认，但《前期物业管理服务协议》内容中，涉及手写的地方还包括所购房屋销售（预售）合同编号、所购房屋基本情况、坐落位置、房屋建筑面积等内容，而这些手写内容旁边并无黄小柏签名、按手印确认，其解释存在矛盾。第三，在普华美居物业公司就涉案物业服务范围内与部分业主签订的《前期物业管理服务协议》中，部分业主除了在贴字条“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”旁边签名确认外，还在字条上按手模，证实部分业主对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”的约定是知情的，虽然黄小柏未在字条上按手模，但黄小柏签订的《前期物业管理服务协议》版本与上述部分业主相同，黄小柏对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”知情的盖然性较大。第四，与被告签订的《前期物业管理服务协议》相同版本中，已经有业主按照2.3元/平方米·月交纳物业管理费，且未提出异议，进一步印证相同版本中，业主对贴字条内容知情盖然性较大。综上，本院认为，黄小柏与普华美居物业公司在签订《前期物业管理服务协议》时，对“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”的内容是知情的，双方签字盖章确认，是双方真实意思表示，《前期物业管理服务协议》第四条第二款第一项合法有效。二、关于普华美居物业公司是否存在违规调高收费标准问题黄小柏认为涉案房屋的物业费收费标准应以2008年普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中的物业管理费用为准，即按照每月每平方米1.6元标准。对此，本院分析如下：首先，2008年11月与2012年8月备案的地段不同。经本院审理查明，佛山市三水高富地产开发有限公司对御江南国际社区进行分段分期开发。普华美居物业公司就御江南国际社区06地块在佛山市三水区建设局和佛山市三水区物价局进行了备案；2012年8月，普华美居物业公司就御江南国际社区03地块（欣园）（即“御江南国际社区二十区”）的物业收费在佛山市三水区发展规划和统计局进行备案。涉案房屋所处的是2012年8月份备案的御江南国际社区03地块（欣园），并非2008年11月备案的御江南国际社区06地块，且两次备案的建筑面积、物业类别等均不同，故普华美居物业公司关于所涉物业收费并不是2008年备案的价格基础上进行调整。其次，御江南国际社区03地块（欣园）的住宅属于非普通住宅，其物业收费可实行市场调节价。普华美居物业公司根据入住率的情况采取不同的收费标准，是普华美居物业公司与业主协商的结果，属于市场调节价范畴。根据上文分析，“2015年1月1日起按物业备案收费标准收取”属于双方的真实意思表示，合法有效，故2015年1月1日起应按照物业备案收费标准执行。从普华美居物业公司与佛山市三水高富地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》、物业管理企业备案登记表、物业管理服务收费备案表等证据中可以看出，涉案房屋的备案收费标准为2.3元/平方米·月，且该备案已经公示，业主已知情，故普华美居不存在违规调高收费标准。三、关于黄小柏承担物业管理费、公摊电费、景观大道路灯电费及违约金的问题如上所述，《前期物业管理服务协议》第四条第二款第一项依法有效，普华美居物业公司并不存在违规调高收费标准，故对于黄小柏要求普华美居物业公司退还多收取的2014年4月至2019年1月的物业管理费用1089.12元的反诉请求，不予支持；对于普华美居物业公司要求黄小柏支付2019年2月至2020年1月的物业管理费2487.6元的诉请，予以支持。至于欠付的公摊电费、景观大道路灯电费、空中花园公共电费，《前期物业管理服务协议》约定由业主承担，黄小柏对该事实未持异议，故对于普华美居物业公司该项诉请，予以支持。至于拖欠物业管理费的违约金，黄小柏未按期交纳物业管理费，导致普华美居物业公司的资金占用损失，普华美居物业公司按照每逾期一日按3‰标准支付违约金，约定过高，结合全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院酌定按照年利率5%计算违约金，具体计算方式为按每月欠付物业管理费分别计算违约金（以每月所欠物业管理费207.3元为基数，分别从欠费次月1日起至实际缴清欠款之日止，按照年利率5%计算）。四、关于黄小柏能否以普华美居物业公司的物业服务未达标准要求返还物业管理费的问题黄小柏认为普华美居公司的物业服务未达标准，仅提供少数业主在微信群对普华美居物业公司骗取业主物业满意度的微信照片，并不能证实普华美居物业公司的物业服务未达合同标准。至于黄小柏反诉诉称普华美居物业公司不具有相应资质以及人数。根据本院查明的事实，普华美居物业公司物业服务企业资质壹级，在《物业管理企业收费备案登记表》中，备案资料包括营业执照（副本）、资质证书、物业经理岗位证书表，佛山市三水区国土城建和水务局已经对普华美居物业公司的相关资质及服务人数进行了审查，在黄小柏未提供相反证据的情况下，对于黄小柏的该主张，不予采纳。综上，黄小柏要求普华美居物业公司返还物业管理费，缺乏事实和法律依据，不予支持。五、关于公布公共收益和将公共收益按公共面积发放给业主的问题《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料”，普华美居公司公布公共收益情况属于法定义务。此外，根据《前期物业管理服务协议》第一条第二款乙方的权利和义务中的第8点约定，普华美居物业公司每半年应公布物业管理费用收支账目，在普华美居物业公司未举证证实已经履行公布公共收益的情况下，对于黄小柏要求普华美居物业公司公布公共收益的诉请，予以支持。由于黄小柏与普华美居物业公司所签订《前期物业管理服务协议》的时间为2013年1月20日，故公布公共收益的时间范围为2013年1月20日至2020年6月23日（提起反诉之日）。至于公共收益按公共面积发放给业主的诉请。首先，由于普华美居公司尚未将公共收益予以公布，公共收益是否存在尚未确定；其次，根据《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，涉案小区尚未召开业主大会决定将该公共收益按公共面积发放给业主，故对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第七条第五项、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄小柏于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2019年2月至2020年1月的物业管理费2487.6元及违约金（以每月所欠物业管理费207.3元为基数，分别从欠费次月1日起至实际缴清欠款之日止，按照年利率5%计算）；二、被告黄小柏于本判决生效之日起十日内向原告佛山市******物业管理有限公司支付2019年1月至2019年12月的公摊电费145.7元、2019年3月至2019年12月的景观大道路灯电费2.5元、2019年12月空中花园公共电费0.2元；三、反诉被告佛山市******物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将2013年1月20日至2020年6月23日的公共收益情况公布在其小区公告栏；四、驳回原告佛山市******物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告黄小柏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计50元（原告佛山市******物业管理有限公司已预交），由原告佛山市******物业管理有限公司负担5元，被告黄小柏负担45元；反诉受理费25元（反诉原告黄小柏已预交），由反诉原告黄小柏负担20元，反诉被告佛山市******物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄 灿人民陪审员  陈钱花人民陪审员  卢沛兰二〇二〇年九月四日书 记 员  曾健强