广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18801号原告：黄丽英，女，1961年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***********，公民身份号码440************029。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。被告：佛山市戴斯物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA4W0PJW40。法定代表人：崔某1。原告黄丽英诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市戴斯物业管理有限公司（以下简称戴斯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，依原告申请，本院追加佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）为本案被告参加诉讼，并于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人谢剑飞，被告盛明置业公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。被告戴斯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与盛明置业公司于2017年11月22日签订的《物业使用权转让合同》以及《装修协议》；2.解除原告与戴斯公司于2017年11月22日签订的《委托经营管理合同》；3.盛明置业公司与盛明投资公司连带向原告退还款项239142元（包括转让款178642元、装修费60500元）；4.盛明置业公司与盛明投资公司连带向原告支付逾期交付房屋的补贴（按2800元/月从2019年1月1日开始计至《物业使用权转让合同》解除之日，扣减盛明置业公司已支付的14000元，暂计至起诉之日为33600元）；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2017年11月22日，原告与盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》以及《装修协议》，同时盛明置业公司对涉案房屋进行捆绑销售，强制要求原告签订《委托经营管理合同》。《物业使用权转让合同》约定：“盛明置业公司以226466元的价格将位于佛山市南海区***********************屋的物业使用权转让给原告；转让期限为二十年，二十年届满后，原告无偿享有使用权至2051年12月30日止。盛明置业公司应当于2018年12月31日前将房屋毛坯交付给原告使用，逾期交付超过90天的，原告有权解除合同。盛明置业公司有权回购房屋。”《装修协议》约定：“盛明置业公司为原告装修上述房屋，装修费用为60500元。”签订上述合同后，原告于2017年11月21日向盛明置业公司支付了首期转让款82994元和装修款60500元，之后原告按合同约定分期向盛明置业公司支付了八期转让款95648元，以上合共支付239142元。合同约定的交付期限（2018年12月31日）届满后，盛明置业公司未能向原告交付房屋。因盛明置业公司逾期交付房屋长达八个多月，盛明置业公司、戴斯公司于2019年8月19日与原告签订《补充协议》，约定：“盛明置业公司将迟延交付房屋，盛明置业公司自愿按照2800元/月的标准向原告支付逾期交付房屋的补贴，直至房屋实际交付使用为止，最迟交楼时间不超过2020年5月31日。”之后，盛明置业公司只向原告支付了逾期交付房屋的补贴14000元，剩余的补贴至今未支付。且盛明置业公司在约定的最迟交付日（2020年5月31日）前仍然未能将房屋交付给原告使用。原告认为，《物业使用权转让合同》约定原告向被告盛明置业公司支付一定的对价，取得盛明置业公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给盛明置业公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故双方之间构成房屋租赁合同关系。盛明置业公司两次违反约定的房屋交付期限至今未能向原告交付房屋使用，也未按约定向原告支付逾期交付房屋的补贴。涉案房屋至今未建好，盛明置业公司已经停工几个月，离竣工验收及实际交付遥遥无期。包括原告在内的盛明广场业主一直就房屋交付的情况与盛明置业公司沟通，盛明置业公司一直以资金不足无法施工为由搪塞，也无法明确具体的交付期限。而且盛明置业公司因其他纠纷被南海法院冻结股权价值5000万元，其经营状况恶化，根本无法继续履行涉案合同，故盛明置业公司的行为已经构成根本违约，导致原告无法实现合同目的，原告有权解除《物业使用权转让合同》，而《装修协议》和《委托经营管理合同》作为从合同，在主合同解除的情况下也应当一并解除，且从合同未实际履行。被告盛明置业公司属于有限责任公司（外商投资企业法人独资），而盛明投资公司是其登记的唯一股东，两公司的经营地址一致，法定代表人一致，明显存在人格混同的情形，故盛明投资公司应当对盛明置业公司的涉案债务承担连带清偿责任。被告盛明置业公司、盛明投资公司共同辩称，盛明置业公司与盛明投资公司同意解除涉案《物业使用权转让合同》《装修协议》，并返还原告支付的款项239142元，同时以原告支付的物业使用权转让款178672元为本金，从2019年1月1日起按日万分之五的标准计付违约金（需扣除已支付原告的14000元，违约金以39592.6元为上限）、及以原告支付的装修款60500元为本金，从2020年9月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告。不同意原告的其他诉讼请求。被告戴斯公司没有进行答辩。诉讼中，原告向本院提供了《物业使用权转让合同》等共5组证据，被告盛明置业公司、盛明投资公司没有向本院提交证据。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。被告盛明置业公司和盛明投资公司对原告提交证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2017年11月22日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座A幢1021号物业的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为226466元，乙方采取分期付款的方式支付，首期转让款82994元于合同签订当日支付（含定金）。余款143472元在三年内平均分12期免息付清，从2017年11月24日至2020年8月24日期间，每三个月一期，每期支付11956元。甲方在2018年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向甲方支付违约金。甲方逾期交付超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《盛明广场装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2017年11月22日前一次性支付装修费用60500元给甲方，乙方于2019年1月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年4月30日前完成装修并交付使用。双方并约定其他权利义务。同日，原告（委托方、乙方）与被告戴斯公司（受托方、甲方）签订《委托经营管理合同》，约定乙方将涉讼物业委托给甲方进行统一经营管理。双方并约定其他权利义务。2019年8月19日，被告盛明置业公司（甲方）、原告（乙方）与被告戴斯公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方向甲方租赁使用权的盛明广场3A座1021号房物业的实际交付使用时间将会延后，甲方自愿补贴乙方2800元/月，直到该物业实际交付乙方使用为止；待该物业符合交付条件时，甲方直接与乙方委托经营管理方即丙方办理物业使用权交接手续；乙方同意若甲方按照上述约定支付了相应的补贴，则双方之间基于该物业使用权延后交付事宜所产生的权利义务全部结清，不再相互追究。另查明，盛明置业公司是有限责任公司(外商投资企业法人独资)，其唯一股东为盛明投资公司。诉讼中，被告盛明置业公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。原告与被告盛明置业公司、盛明投资公司一致确认：原告已支付物业使用权转让款178642元及装修费60500元。原告确认已收取5期补贴款共14000元。2020年7月31日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于同年8月17日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订《物业使用权转让合同》约定涉案租赁物实际租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》约定的物业交付期限于2018年12月31日届满，但涉讼物业至今仍未办理竣工验收，尚未具备交付条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持。现涉讼《物业使用权转让合同》解除，涉讼《装修协议》及《委托经营管理合同》丧失履行基础，亦应一并解除。因本案无证据表明原告在提起本案诉讼前曾以书面或其他方式通知被告盛明置业公司关于解除合同的相关事宜，故本院确认以载有解除意思表示的起诉状副本等诉讼材料送达被告盛明置业公司之日（2020年8月17日）为上述《物业使用权转让合同》及《装修协议》解除之日。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，涉讼《装修协议》已经解除，原告诉请退还已付转让款178642元及装修费60500元的主张，本院予以支持。被告盛明置业公司违约，导致涉讼《物业使用权转让合同》及《装修合同》解除，原告主张按涉讼《补充协议》约定的补贴标准2800元/月计算相应的违约金。鉴于该《补充协议》的签订和履行是以合同继续履行为前提，而被告盛明置业公司不认可在合同解除的情况下按照该标准支付违约金。对此，关于物业使用权转让款对应的违约金，本院参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合合同履行及解除情况、被告盛明置业公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定被告盛明置业公司以已付转让款178642元为本金按日万分之五标准从逾期交付之日（2019年1月1日）起至实际清偿之日止计付违约金，且以已付转让款30%即53592.6（178642元×30%=53592.6）元为上限。被告盛明置业公司支付的补贴款14000元实际上属于其已支付的违约金部分，应在上述违约金中予以扣减，即被告盛明置业公司本案应支付的违约金上限应为39592.6（53592.6-14000=39592.6）元。因2019年1月1日起至本案庭审辩论终结之日（2020年9月1日）共609天的违约金54396.5（178642×609×0.05%）元已超过本院核定的违约金上限标准（39592.6元），故本院仅支持物业使用权转让款对应的违约金39592.6元。与此同时，涉案《装修协议》并未约定违约责任，被告盛明置业公司收取原告装修款，原告确会存在一定的资金占用损失，本院酌定被告盛明置业公司以60500元为本金从原告起诉之日（2020年7月31日）起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。综上，原告诉请的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明置业公司的股东，未举证证明盛明置业公司的财产独立于其财产，依法应对盛明公司的涉案债务承担连带责任。被告戴斯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告黄丽英与被告佛山盛明置业有限公司于2017年11月22日签订的《物业使用权转让合同》中关于2018年12月31日至2038年12月30日期间的租赁约定于2020年8月17日解除；二、确认原告黄丽英与被告佛山盛明置业有限公司于2017年11月22日签订的《盛明广场装修协议》于2020年8月17日解除；三、解除原告黄丽英与被告佛山市戴斯物业管理有限公司于2017年11月22日签订的《委托经营管理合同》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款178642元并支付违约金39592.6元予原告黄丽英；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款60500元及支付利息（利息以60500元为本金自2020年7月31日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告黄丽英；六、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第四、五项确定的债务承担连带清偿责任。七、驳回原告黄丽英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3054.25元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告黄丽英，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年九月二十八日书记员 李和仪