湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初2662号原告（反诉被告）：彭某1，男，1963年7月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：彭某2，系彭某1之子，(特别授权）。被告（反诉原告）：王某某，男，1994年8月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘刚，湖北国涵律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉被告）：武汉某地产某置业有限公司。法定代表人：王某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵莉，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王宇泽，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权）。原告彭某1诉被告王某某、武汉某地产某置业有限公司（以下简称某地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后被告王某某提起反诉，本院予以受理并决定合并审理。后本院依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）彭某1及其委托诉讼代理人彭某2，被告（反诉原告）王某某的委托诉讼代理人刘刚，被告（反诉被告）某地产公司的委托诉讼代理人赵莉、王泽宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭某1向本院提出诉讼请求：1.请求判令王某某立即向彭某1支付2019年6月1日至2020年5月31日应交租金48052.5元、违约金至少8216.98元、补交优惠免除的租金143890元、违约后仍占用房屋的占用费197924元；2.判令某地产公司立即向彭某1支付彭某1自购房款交清之日起应享有的获得租金的权益22381元及利息；3.诉讼费由王某某和某地产公司按比例分摊。事实与理由：王某某和某地产公司于2019年6月签订《租赁合同》，对双方的权利义务进行了约定。彭某1、王某某和某地产公司于2019年9月签订《三方协议》，约定某地产公司将《租赁合同》中的权利转让给彭某1。现王某某未依《租赁合同》约定支付租金并占有房屋，严重损害了彭某1的合法权益。另依照《三方协议》第三条之约定，某地产公司已将《租赁合同》中的权利义务转让给彭某1，王某某于2019年6月1日所交第一次租金至少可以理解为对应于半年时间的租期，彭某1已在2019年9月7日交清全部购房款，故某地产公司应将王某某所交2019年9月7日至11月30日共85天的租金退还给彭某1。彭某1基于以上事实与理由，起诉至本院。被告（反诉原告）王某某辩称：彭某1与王某某之间的合同已经自动解除，王某某支付的33957.10元租金属于多付的租金，应该退还。王某某享有七个月的免租期，自2019年6月1日至2019年12月31日，免租期内应免租金。王某某已付的48052.50元实际为2020年1月1日至2020年5月31日期间一半的租金，彭某1自房屋交接之日开始享有租赁合同中甲方的权利义务，彭某1提到的房款交清之日是否与房屋交接之日相同，应该进一步查实；同时彭某1在房屋交接以后，自2020年1月1日起可享受租金。所以王某某认为某地产公司不应该向彭某1支付2019年9月7日至2019年11月30日期间的租金22337元。彭某1提到的违约金及优惠免除的租金没有事实及合同依据，应驳回。自疫情开始，王某某不能正常使用租赁房屋，房屋被彭某1指派物业上锁，彭某1已经控制占有，故彭某1主张占用费无事实依据。综上，请求驳回彭某1的全部诉讼请求。被告（反诉被告）某地产公司辩称：一、某地产公司与王某某系房屋租赁合同关系，王某某于2019年5月31日支付的租金48052.50元系租金折扣期2019年6月1日至2019年11月30日（半年）的租金，王某某已占有该房屋并使用收益，要求退还该租金无事实和法律依据；二、2019年9月7日，彭某1在与某地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》前，某地产公司、彭某1、王某某已达成三方协议，王某某前期已向某地产公司缴纳的租金不再退给彭某1，前期缴纳租房履约保证金转付给彭某1；三、自彭某1付清涉案房屋全部购房款项且完成房屋交接之日起，《房屋租赁合同》项下的权利义务由彭某1、王某某双方行使。自该日期起，有关《房屋租赁合同》租金的缴纳、违约金的支付、租赁合同的解除、占用费等有关事项与某地产公司无关。综上，请求驳回彭某1、王某某对某地产公司的诉讼请求。被告（反诉原告）王某某向本院提出反诉请求：1.确认王某某与彭某1之间的《租赁合同》自2020年2月23日起自动解除；2.某地产公司、彭某1向王某某退还履约保证金42382元；3.某地产公司、彭某1向王某某退还房屋租金33957.1元；4.本诉及反诉的诉讼费全部由某地产公司、彭某1承担。事实与理由：王某某与某地产公司于2019年5月签订《租赁合同》，约定租赁标的物为武汉市硚口区某路某号某项目F栋1层（13）号房屋，某地产公司给予王某某免租期7个月，即2019年6月1日至2019年12月31日免租，2020年1月1日至2020年5月31日正常付租，租金为96105元。该合同第14.2条约定：不可抗力造成出租房屋长达30日以上（包含30）无法使用的，双方租赁合同自动解除。王某某于2019年5月5日向某地产公司支付履约保证金42382元，于2019年5月31日向某地产公司支付了2020年1月1日至2020年3月15日期间的租金48052.5元（96105元÷2）。合同签订后，王某某投入了70万元用于装修、购买设备等。2019年9月，因彭某1购买案涉房屋，王某某、彭某1和某地产公司签订《三方协议书》，该协议第三条对《租赁合同》中某地产公司的权利义务转让及某地产公司向彭某1支付王某某所交履约保证金等进行了约定。武汉市受新冠××疫情影响严重，2020年1月23日至2020年2月22日期间租赁房屋受疫情影响而无法使用，导致王某某的合同目的无法实现，依据《租赁合同》第14.1、14.2条之约定，《租赁合同》在无法正常履行的期限达到三十天以上即2020年2月23日开始自动解除，双方互不承担违约责任。2020年1月1日至1月22日期间为正常租赁期间，该期间的租金为14095.4元；根据国家政策规定和公平原则，王某某要求免除2020年1月23日至2月22日期间的租金19221元。因王某某已支付2020年1月1日至3月15日期间的租金48052.5元，故应向王某某返还租金33957.1元。因《租赁合同》自2020年2月23日自动解除，故王某某所交履约保证金42382元亦应退还。基于上述事实，王某某提起反诉。原告（反诉被告）彭某1对反诉辩称：一、王某某2020年4月和5月间还与彭某1商谈复工、租金等事宜，并于2020年5月向彭某1正式表明解除合同，故不认可王某某关于2020年2月23日起合同自动解除的请求；二、王某某严重违约，彭某1可以没收保证金并依约追究王某某的违约责任，故不同意返还履约保证金；三、《租赁合同》约定的为租金折扣期，并未约定王某某所称的免租期，无论某地产公司向王某某作出何种承诺，都应以最后签订的《租赁合同》为准，且某地产公司将《租赁合同》转让给彭某1时也未说明有免租期；四、王某某为违约方，故诉讼费用应由王某某承担。被告（反诉被告）某地产公司对反诉辩称：对反诉答辩意见和本诉答辩意见一致，另补充：一、不存在免租期，只是一年租金折扣期；二、履约保证金已支付给彭某1；三、王某某已经占有使用房屋并获得收益，不同意返还租金；四、王某某主张解除合同与某地产公司无关。本院经审理认定事实如下：王某某与某地产公司于2019年4月起协商租赁事宜，协商中某地产公司于2019年4月24日提出如下租赁条件：租期5年；第一年及第二年月租金19221元，第三年及第四年月租金20182元，第五年月租金21191元；免租期7个月（含装修期）；物业管理费6.1元/平方米/月；押金42382元，租金季付。2019年5月，某地产公司（甲方）与王某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市硚口区某路某号某项目F栋1层（13）号房屋（建筑面积132.56平方米）出租给乙方用于餐饮经营，房屋交付日为2019年6月1日；租期自2019年6月1日起至2024年5月31日止，第一租赁年度（2019年6月1日起至2020年5月31日止）为租金折扣期，原租金总额为230652元，折扣后租金总额为96105元，乙方应在2019年6月1日前支付折扣期内含税租金48052.5元，在2019年12月1日前支付折扣期含税租金48052.5元，第二年度租金为19221元/月，第三年度租金为20182元/月，第四年度租金与第三年度相同，第五年度租金为21191元/月，折扣期后的租金，乙方应于前一季度首月15日前向甲方支付当季租金，不得以任何形式抵扣，如遇节假日，则租金支付日期顺延至节假日后的第一个工作日；乙方应按时付清租金，乙方逾期支付租金的，甲方有权自下一季度1日起向乙方收取逾期付款违约金，违约金计算标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之一,自款项应付之日起至款项到达之日止；乙方应在合同签订后的3个工作日内支付履约保证金42382元，履约保证金相当于最后一个租赁年度的2个月租金；合同期满如乙方没有违反本合同条款，则待乙方结清所有应付费用（包括但不限于租金、物业管理费等）并办理了房屋退还手续后，甲方将凭物业管理处开具的《退房清单》和租赁履约保证金收据原件，将该租赁履约保证金不计利息退回乙方，因乙方违反本合同而致甲方受损的（含本合同项下违约金），甲方有权从保证金中扣减该损失的费用作为赔偿，不足弥补甲方损失的，乙方可向甲方另行赔偿。《房屋租赁合同》第4.5条约定：“本合同有效期内如乙方提前解约，则履约保证金转化为违约金，乙方无权向甲方要求退还履约保证金。”《房屋租赁合同》第13.3条约定：“下列任一情形发生时，即视为乙方违约：（2）乙方拖欠租金和/或管理费达一个月以上（含一个月），和/或拖欠其它费用达一万元或相当于一个月租金之金额（以两者较低者为准）”。《房屋租赁合同》第13.4条约定：“（1）乙方违约后，甲方可视情况将向乙方发送限期整改的书面通知，乙方收到此等通知后十（10）日应对其违约行为进行修正，若乙方如期修正其违约行为，乙方可不再被视为违约；（2）如乙方在经过整改后仍未符合合同相关约定，甲方有权停止乙方相关设施的使用（包括但不限于停止供应空调、水、电、燃气等），单方解除合同并收回房屋，由此引起的一切损失由乙方自行承担，同时甲方没收履约保证金作为乙方的违约金，如甲方全部损失超出保证金范围，乙方就超出部分仍应承担赔偿责任；（3）甲方依约解除本合同或合同终止情况下，乙方在甲方规定日期内不迁离或交还出租房屋的，甲方有权自行收回房屋，对乙方留存在出租房屋内的物品甲方不负保管责任，并有权变卖或处置该等物品以折抵乙方所欠租金、费用或赔偿金，同时甲方有权按最后一个月租金的双倍标准向乙方收取合同解除或终止后乙方仍占用房屋期间的占用费；（4）若由于乙方无故解除本合同或因乙方原因导致本合同解除，则乙方已交租金等费用不予退还，享受免租优惠的还需补缴免租期租金（按合同租期内平均租金标准）。”《房屋租赁合同》第14.1条约定：“不可抗力事件是指无法预见、无法避免和无法克服并对本合同的履行产生实质性影响的事件和情况，包括但不限于：（6）××或防疫隔离。”《房屋租赁合同》第14.2条约定：“因不可抗力或意外事件导致出租房屋所在建筑物或其一部分无法使用，并导致本合同无法正常履行期限长达三十天（30）以上，则本合同自动解除，双方互不承担任何违约责任。”《房屋租赁合同》第15.1条约定：“（2）如果甲方或乙方根据本合同规定宣布解除合同，则乙方应当在本合同解除/终止之日起五天内交还出租房屋。”《房屋租赁合同》第15.4条“逾期交还的后果”约定：“（2）甲方有权按最后一个月租金的双倍标准向乙方收取其无权占用房屋期间的租金。”《房屋租赁合同》签订后，某地产公司将房屋交付王某某使用。王某某于2019年5月5日向某地产公司支付42410元，支付时备注为店铺押金，某地产公司于2019年8月30日开具金额为42382元的《收据》，载明收款事由为江湾汇F栋1层13号押金。王某某于2019年5月31日向某地产公司支付租金48052.50元。2019年9月7日，某地产公司与彭某1签订《武汉市商品房买卖合同》，约定某地产公司将位于武汉市硚口区某路某号第F幢1层13号房屋出售给彭某1，彭某1应于2019年9月7日前一次性支付全部购房款3612121元。《武汉市商品房买卖合同》签订后，彭某1依约支付了全部购房款。某地产公司和彭某1于2019年9月22日办理了房屋交接手续。2019年9月，某地产公司（甲方）、彭某1（乙方）和王某某（丙方）签订《三方协议书》，约定：“一、根据甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，乙方一次性付款或分期付款的，应于2019年9月7日前付清全部购房款，在甲方收到乙方全部购房款（含银行贷款部分）后，甲方应于年月日前将该房屋交付给乙方，甲、乙双方办理该房屋的交付手续，甲方无需向乙方发送书面交房通知，交付标准为甲、乙双方办理该房屋交接之日的房屋现状，乙方应配合甲方办理房屋接收手续，否则自该房屋应交付之日起即视为甲、乙双方已经完成房屋交接；三、乙方应向甲方付清全部购房款项且甲、乙双方完成房屋交接之日，甲、丙双方签署的《房屋租赁合同》项下关于甲方享有的相关权利义务一并转由乙方行使。自该日期起，由乙方与丙方继续按《房屋租赁合同》的约定履行。该房屋的租金由丙方直接向乙方支付，丙方已经支付给甲方的租赁保证金42382元，由甲方在房屋完成交接后60日内一次性转付给乙方，在丙方租赁期间的物业管理费、水电费等费用，仍由丙方承担；四、上述房屋交接完成之后，关于该《房屋租赁合同》履行的后续事宜由乙方与丙方直接发生关系，甲方与乙方就该房屋的买卖及甲方与丙方就该房屋的租赁等事宜再无其他任何争议。”某地产公司于2019年12月5日将王某某所交履约保证金42382元支付给彭某1。彭某1与王某某的微信聊天记录：2019年12月21日起彭某1催促王某某支付租金，王某某以需筹钱等为由请求缓交，其中王某某于2019年1月16日向彭某1发微信称“老板再等两天啊，年前这几天里了”，彭某1回复称“好的”；2020年4月4日，王某某主张其支付给某地产公司的租金48052.5元应由某地产公司支付给彭某1，彭某1回复称“房租是不退给我的”、“我买时，他们已说明我不能得上半年的房租”；2020年4月4日，王某某称其复工申请没有通过；2020年5月，王某某与彭某1协商减免疫情期间租金问题；2020年5月19日，王某某向彭某1主张：解除《房屋租赁合同》和《三方协议书》、返还履约保证金、王某某于2020年6月1日前搬离，彭某1未回复。2020年5月28日，王某某通过微信询问案涉物业公司工作人员称“管家您好，我店铺你们锁了吗”，案涉物业公司工作人员回复称“嗯，业主让我们锁的”。庭审中，彭某1称锁门具体日期记不清楚，大概是2020年5月28日或29日。彭某1认为王某某未按时支付租金构成违约，应依约承担违约责任，遂起诉至本院。王某某认为《房屋租赁合同》等已依约自动解除，考虑新冠××疫情影响及免租期等事实，彭某1及某地产公司应返还履约保证金、租金等，遂提起反诉。诉讼中彭某1、王某某及某地产公司均同意调解，但经本院组织调解未果，彭某1、王某某及某地产公司庭外自行协商亦未果。本院认为，王某某与某地产公司签订的《房屋租赁合同》、彭某1与某地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》和彭某1、王某某、某地产公司签订的《三方协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同及协议均合法有效，各方均应依约履行各自义务。彭某1于2019年9月7日向某地产公司支付全部购房款，彭某1与某地产公司于2019年9月22日办理房屋交接手续，故依《三方协议书》约定，王某某与某地产公司签订的《房屋租赁合同》中某地产公司的权利义务于2019年9月22日起概括转让给彭某1。诉讼中各方当事人表达了各自诉辩主张，现对各方当事人的诉辩主张评判如下：关于彭某1主张的租金折扣期内剩余租金的认定。王某某已向某地产公司支付了租金折扣期内租金48052.5元，还应依《房屋租赁合同》及《三方协议书》约定于2019年12月1日前向彭某1支付租金折扣期内租金48052.5元。王某某未按时向彭某1支付48052.5元。但王某某所承租房屋于2020年5月28日被物业公司工作人员经彭某1认可后锁门，客观上其已丧失对承租房屋的占有使用利益，故王某某仅应向彭某1支付租金至2020年5月28日（不含当天）。考虑到新冠××疫情对实现双方签订《房屋租赁合同》目的的影响，基于公平原则，本院酌定王某某免交两个月租金，参照折扣期内月平均租金标准，该两个月租金总额为16017.5元（96105元÷12个月×2个月）。扣减2个月租金后，王某某还应向彭某1支付租金折扣期（截止到2020年5月27日）的租金30984.67元〔48052.5元-16017.5元-1050.33元(96105元÷366天×4天)〕。关于彭某1主张某地产公司返还租金的认定。从彭某1与王某某的微信聊天记录来看，彭某1与某地产公司签订《三方协议书》时双方已约定王某某已交的租金48052.5元不支付给彭某1，故对彭某1主张某地产公司返还租金收益22381元及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于彭某1主张王某某支付迟延支付租金的违约金、补交租金折扣期优惠租金和王某某主张彭某1、某地产公司返还履约保证金的认定。王某某至今未依约支付租金的行为构成违约，依约应按“拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之一”标准向彭某1支付违约金。王某某主张彭某1和某地产公司返还履约保证金42383元，但王某某于2020年5月向彭某1提出解除《房屋租赁合同》，依据《房屋租赁合同》第4.5条关于“本合同有效期内如乙方提前解约，则履约保证金转化为违约金，乙方无权向甲方要求退还履约保证金”的约定，其所交的履约保证金42383元转化为违约金，其无权主张返还。王某某无故提出解除合同，依据《房屋租赁合同》第14.3条第（4）款关于“若由于乙方无故解除本合同或因乙方原因导致本合同解除，则乙方已交租金等费用不予退还，享受免租优惠的还需补缴免租期租金（按合同租期内平均租金标准）”的约定，其应按合同租期内平均租金标准补交租金折扣期的优惠租金。因迟延支付租金违约金、履约保证金和补交租金折扣期内优惠租金均属违约责任范畴，考虑到新冠××疫情对合同履行的重大影响和王某某于疫情产生前便未按时支付租金的事实，本院酌定彭某1没收王某某所交履约保证金42383元作为王某某的违约责任。王某某未按期支付租金和单方解除合同构成违约，彭某1可依约通过合法方式主张权利，但锁门显然不是合理的主张权利的方式，该行为导致王某某在合同履行过程中无法占有使用房屋，故彭某1亦构成违约，应向王某某承担违约责任。因《房屋租赁合同》未就彭某1的该违约行为所应负违约责任进行约定，故本院酌定彭某1返还一半的履约保证金即21191.5元作为彭某1的违约责任。综上，彭某1和王某某均存在违约，应各自承担违约责任，二人均承担违约责任后，彭某1应向王某某返还履约保证金21191.5元。关于王某某主张《房租租赁合同》自动解除的认定。王某某认为依据《房屋租赁合同》第14.2条的约定，《房屋租赁合同》应于2020年2月23日自动解除，但直至2020年4月和5月，王某某仍在申请复工和请求彭某1减免疫情期间的租金，事实上双方均无意执行《房屋租赁合同》第14.2条之约定，即双方无意让《房屋租赁合同》自动解除，故本院不支持王某某关于请求确认《房屋租赁合同》自2020年2月23日自动解除的反诉请求。关于王某某主张某地产公司和彭某1返还租金的认定。某地产公司虽在缔约过程提出给予王某某7个月免租期，但双方最终实际签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定免租期，而是约定第一租赁年度为租金折扣期，故双方权利义务的确定应以《房屋租赁合同》约定的内容为准。且按《房屋租赁合同》约定，第一租赁年度为租金折扣期，原租金总额为230652元，折扣后租金总额为96105元，即租金折扣期内某地产公司实际亦仅收取王某某5个月的租金，如王某某能依约履行义务，其实际也能享有免除7个月租金的利益。故王某某关于免租期的抗辩主张不成立，本院不支持王某某主张某地产公司和彭某1返还租金33957.1元的请求。关于彭某1主张占用费的认定。彭某1主张依据《房屋租赁合同》第13.4条第（3）款及第15.4条第（2）款要求王某某支付违约后仍占用房屋的占用费197924元,但王某某违约后彭某1未行使合同解除权，也未要求王某某返还房屋，且彭某1同意王某某缓交租金的请求，另王某某所承租房屋已于2020年5月28日被锁门，故《房屋租赁合同》第13.4条第（3）款及第15.4条第（2）款无适用的事实基础，彭某1的该主张不成立。综上，王某某应向彭某1支付租金30984.67元，扣减彭某1应向王某某返还的履约保证金21191.5元后，王某某还应向彭某1支付9793.17元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王某某于本判决生效之日起7日内向原告（反诉被告）彭某1支付9793.17元；二、驳回原告（反诉被告）彭某1其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3803元，由原告（反诉被告）彭某1负担1810元，由被告（反诉原告）王某某负担1912元；反诉案件受理费855元，由被告（反诉原告）王某某负担618元，由原告（反诉被告）负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  夏建飞二〇二〇年九月十七日书记员  胡 艳书记员  张天澍