云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1703号上诉人（原审被告）昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）法定代表人：李静，公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）高飞，男，1985年10月26日出生，汉族，云南省鲁甸县人，住鲁甸县。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“昭通鸿卓公司”）与被上诉人高飞商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审理。本案现已审理终结。昭通鸿卓公司上诉请求：1.请二审法院结合本案实际，对双方违约金重新作出调整；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要诉讼理由是：一、上诉人并非故意违约，也未在违约行为中获利。本案中上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》后，因贷款不能及时到位及征地等原因而延误交房时间，上诉人为了能及时向购房者交付房屋承担了更高的成本。二、被上诉人所购房屋时间较早，房屋单价不高，购房者并未遭受实质性损失，反而因房屋价格上涨有所获利。三、我国民法及合同法相关法律中规定的违约金，兼具惩罚性与赔偿性。而违约金的主要目的是对合同履行的保证，以维护合同履行的稳定性，本案中上诉人并未怠于履行合同义务，在合同签订后尽可能早的交付了房屋，在此前提下，对违约金采取惩罚性性质来认定，极大的增加了上诉人的履行成本。本案购销合同约定的50元每天的违约金标准，折合1500元每月，18000元每年，这与周边的房屋租赁金额差距巨大，也与被上诉人的实际损失差距巨大。四、上诉人在温泉静园小区的建设施工过程中，已经承担了人工成本和材料成本、管理成本的增加。在房屋交付后，仍然涉及后期对整个小区物业管理、维护、维修以及职能管理部门的证件办理、手续办理等后续工作，上诉人承担过高的违约金只会造成整个企业的工作无法开展。被上诉人高飞未作二审答辩。上诉人鸿卓公司代理律师提交的代理意见与上诉人意见基本一致。高飞向一审法院起诉请求：1、被告支付原告延迟交付房屋的违约金28600元及面积补差费用4644元，合计33244元；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理确认如下法律事实：高飞于2016年11月24日向昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为123.52平方米，单价为每平方米3116.9元，总价款为385000元。双方于2016年11月24日签订了《商品房购销合同》，合同约定：“合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方应于2017年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按约定时间交房，甲方自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金。逾期90天后，乙方有权解除合同，合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金，继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。”。高飞于2016年11月24日向昭通鸿卓公司缴纳了房屋首付款85000元。后高飞通过银行贷款的方式向昭通鸿卓公司交付了房屋尾款300000元。昭通鸿卓公司未按合同约定时间交付房屋，后高飞从昭通鸿卓公司处接收了所购买的房屋，并签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋，完全符合购房双方的真实意思表示，若与购房双方的其他意思表示存在冲突的，则以本接房声明的意思表示为准”。高飞向昭通鸿卓公司交纳面积补差费4644元及配套费（不动产土地评估费、天然气初装费、可视对讲机费）。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。高飞签署《接房申明》：“本人于2018年9月30日之前接收房屋”，其应遵循诚实信用原则，其现追究昭通鸿卓公司逾期交房的违约责任，也只应计算从2017年5月31日起至2018年9月30日止期间的延迟交房违约金，即24400元（50元/天×488天），高飞主张昭通鸿卓公司应退还该公司按照《昭通市房屋面积测绘报告》所收取的面积差价款，但房屋的面积应以《不动产权证书》的记载为准，因该房屋还取得《不动产权证书》，故高飞应待取得《不动产权证书》后，再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，参照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”之规定，判决如下：一、由昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决生效十日内向高飞支付2017年5月31日起至2018年9月30日止的逾期交房违约金人民币24400元；二、驳回高飞的其他诉讼请求。案件受理费631元，由高飞负担168元，昭通鸿卓房地产开发有限公司负担463元。在二审中，上诉人对原审认定的法律事实未提出实质异议，仅对一审认定的违约金不服。对原审认定的双方无异议的法律事实本院予以确认。归纳诉辩双方的主张，本案二审争议焦点是：上诉人请求对违约金重新作出调整的理由是否成立？本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是上诉人逾期交房导致被上诉人未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，而上诉人也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。综上所述，上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费631.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年九月二十一日书记员  陈 炻