河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3779号原告：洛阳润鑫物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**周山西路润泽苑小区**。负责人：吴小平。委托代理人：崔清洛，河南安多律师事务所律师。委托代理人：韩莉，洛阳润鑫物业管理有限公司员工。被告：张会芹，女，1972年11月27日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告洛阳润鑫物业管理有限公司（以下简称润鑫物业）诉被告张会芹为物业服务合同纠纷一案。本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳润鑫物业管理有限公司委托代理人韩莉、被告张会芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润鑫物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2011年11月至2019年9月物业费16087元，2011年至2016年采暖期的散热费4374.3元，二项合计共20461.3元；2、请求判令被告按照物业费实际损失16087元的30%支付违约金，截止2019年9月30日应支付违约金为4826.1元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告张会芹系原告润鑫物业所管理服务的洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区的业主。被告于2011年4月购得洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区1号楼404室，房屋面积169.33平方米，被告于2011年4月入住本小区。2011年4月，被告（乙方）与河南润升物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，同日，被告签订了《业主临时管理规约》一份，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费用按季度缴纳，每次缴费时间为每季度最末月20日前缴纳下一季度物业费，受有关部门或单位委托甲方可提供水、暖、空房出租等代收代缴服务；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和实际缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴纳费用5‰缴纳违约金。合同约定按建筑面积1.1元/平方米的标准向甲方按季缴纳物业管理费。《业主临时管理规约》第二十九条第一款约定本物业管理区域内，业主应按照《前期物业管理服务协议》的约定按时缴纳物业服务费用。原告于2011年11月入住润泽苑小区为小区提供物业服务，被告在2011年11月之前一直缴纳物业费，因原告已向被告提供物业服务且被告已实际接受原告提供的相关物业服务，双方事实合同关系成立，被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付相关费用及违约金。但被告并未依约向原告缴纳自2011年11月至2019年9月物业费16087元，2011年至2016年采暖费的散热费4374.3元，二项费用合计20461.3元。原告多次对其书面及上门催缴，被告拒不支付，被告的行为侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至法院。被告张会芹当庭提交书面答辩状，答辩意见为：答辩人于2011年7月16日前去验收涉案房屋，原告所述2011年4月入住与实际不符，收据和业主消防安全责任书为证，河南润升物业管理有限公司要求答辩人和其签订《前期物业管理服务协议》等资料，给了答辩人《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；同时，还强迫答辩人缴纳2011年5月-10月物业费人民币1015.8元，装修管理费人民币507.9元，因为不缴费，就不给涉案房屋钥匙。答辩人交费进入房屋发现涉案房屋存在很多质量问题，地埋水，地埋水管暴露在外，地面无法找平鼓、厨房和两个卫生间墙大面积起沙至今不能贴砖装修。最严重的是阳台玻璃与窗户裂缝达约2公分和窗体固定封板脱落存在高空坠物风险和冬天房屋不能保温、风噪等问题，有录像资料，随即要求河南润升物业管理有限公司和涉案房屋开发商和答辩人三方共同查验涉案房屋质量，并现场书写了《业主验房登记表》。鉴于质量问题，河南润升物业管理有限公司田经理收回了涉案房屋钥匙及《业主验房登记表》。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、第六十条、第六十一条等规定，答辩人认为涉案房屋存在质量问题，涉案房屋开发商并未将涉案房屋交付给答辩人，原告主张的物业费应当由涉案房屋开发商承担，并且还要退还违规收缴答辩人2011年5月至10月物业费人民币1015.8元。原告称答辩人于2011年4月入住涉案房屋与实际不符，答辩人于2011年7月16日前去验收涉案房屋，未成功收房，真正拿到涉案房屋钥匙时在2015年中旬左右，事实是答辩人与原告经理保持联系，不断与原告经理在其办公地点润泽苑小区东北角就房屋修缮进行面对面沟通协商，每次告知都是公司开例会时反映，一定要协商解决，不要着急等语言搪塞拖延。2013年左右涉案房屋小区有2个物业公司存在，涉案房屋小区陷入混乱。（洛阳市涧西区人民法院2013涧民二初字第422号民事判决书和河南省洛阳市中级人民法院2016豫03民终804号两份民事判决书可以作证）鉴于此，答辩人出于对房屋的担忧向原告要钥匙录音、短信为证，2013年11月25日退还了答辩人涉案房屋装修管理费，原告办公地点从涉案房屋小区东北角搬至涉案房屋小区6-201室，原告告诉答辩人涉案房屋钥匙在老办公地点拿不出来，直到2015年中旬左右答辩人从原告处获得涉案房屋钥匙（电费缴费为证），房屋质量仍未解决。多年来，答辩人还寻求其他渠道解决（信访回执和立案受理为证），但至今也没有解决。2017年3月16日，央广网、大河网、腾讯网等报道洛阳市消协公布2016年十大典型投诉案例一：孙先生于2012年4月在河南东方置地有限公司“东方今典”购买商品房一套，因房屋质量有瑕疵，孙先生拒绝收房。2015年11月被开发商告知需缴纳3年物业费。经调解，东方置地公司赔偿孙先生逾期三年交房的违约金1.5万元，同时修缮好房屋。河南南云律师事务所魏红旗：本案因房屋质量有问题，业主有权拒绝收房，房地产公司有义务承担房屋修复责任直至房屋质量验收合格，并承担逾期交房的法律责任。原告与开发商是同一集团公司（2014年6月20日洛阳楼市宣传，录像为证）；原告就是河南润升物业管理有限公司（录音录像、退款记录短信截图为证）。时至今日，原告自身就要承担逾期交房且久拖不修的法律责任，并赔偿答辩人逾期四年多交房的违约金2万元并退还违规收缴答辩人2011年5月-10月物业费人民币1015.8元。原告所述答辩人在2011年11月之前一直缴纳物业费与事实不符，答辩人是在2011年7月16日区验收涉案房屋时被强迫缴纳，该做法也不符合法律规定。若按原告认为的答辩人2011年11月未交物业费，现在提起诉讼要求缴纳物业费、过热费、违约金等，在此期间，答辩人未成功收房，且原告就房屋质量修缮推诿拖延，自知理亏，也未向答辩人送过任何书面和口头的物业费催缴通知，显然原告的诉讼主张已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，涉案房屋存在质量问题，原告主张的物业费应当由涉案房屋开发商承担；原告自身要承担涉案房屋逾期交房且久拖不修的法律后果，并赔偿答辩人逾期四年多交房的违约金2万元并退还违规收缴答辩人2011年5月-10月物业费人民币1015.8元；原告的诉讼主张已经超过法律规定的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2011年7月16日，河南润升物业管理有限公司（甲方）与被告张会芹（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，载明河南润升物业管理有限公司甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告张会芹乙方遵守本物业的物业管理服务制度和《业主临时公约》的约定，依据本协议向甲方按时交纳物业管理服务费用。乙方交纳费用时间为自开发商通知交房之日次月起交纳；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.1元，乙方为按季度缴纳，每次交纳费用时间为每季度最末月20日前缴纳下一季度物业费。受有关部门或单位的委托甲方可提供水、暖、空房出租等代收代缴收费服务；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应缴费用5‰缴纳违约金。同日，被告张会芹签订《业主临时管理规约》一份。《业主临时管理规约》第二十九条第一款约定本物业管理区域内，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。本案审理过程中，原告洛阳润鑫物业提交了2015年7月13日洛阳市高新技术开发区物价所洛价新收费批字【2015】009号《关于对洛阳润鑫物业管理有限公司核定收费标准的批复》，该批复确定的住宅及其他物业管理服务费标准为高层住宅物业费标准为1.00元/平方米/月；及《供用热合同条款》和洛发改价管（2013）12号《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》调整居民生活供暖价格城市居民生活供暖价格按面积收费由0.16元/日/平方米调整到0.18元/日/平方米；城市居民生活供暖分户计量两部制热价，基本热价由0.048元/日/平方米调整为0.054元/日/平方米；继续实行基本热费政策，有几种供暖设施且采暖期申请不用热的居民用户，缴纳基本热费。基本热收费标准统一合并调整为总热费的25%。另查明，润鑫物业管理有限公司于2011年11月入驻该小区，为小区提供物业管理服务。原告洛阳润鑫物业管理有限公司与被告张会芹之间未再签订书面物业服务合同。根据原告提交《润泽苑小区1-404室业主欠费明细表》自2011年11月至2019年9月，被告张会芹拖欠原告洛阳润鑫物业管理有限公司物业费16087元；2011年至2016年的散热费4374.3元；原告经多次催收未果，故诉至本院。本院认为，河南润升房地产开发有限公司与被告张会芹签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。基于原告洛阳润鑫物业管理有限公司已向业主提供物业服务且被告张会芹已实际入住并接受原告提供的相应物业服务，双方事实合同关系成立，现依据2015年7月13日洛阳市高新技术开发区物价所洛价新收费批字【2015】009号《关于对洛阳润鑫物业管理有限公司核定收费标准的批复》及《供用热合同条款》和洛发改价管（2013）12号《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》，确定的物业管理服务标准和收取物业费、散热费行为于法有据，故原告洛阳润鑫物业管理有限公司要求被告张会芹支付拖欠的物业费16087元、散热费4374.3元诉讼请求，本院予以支持。被告张会芹提出原告已经超诉讼时效的答辩意见，因原告当庭提交自2014年10月29日至2019年6月13日期间于小区公告栏和被告张会芹家门张贴《催缴通知》，原告润鑫物业在2014年至2019年期间积极向被告主张权利，属于诉讼时效中断情形，本案未超诉讼时效，故被告张会芹的答辩意见本院不予采信。另被告张会芹以房屋交房时存在质量问题来做为不缴纳物业服务费的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：（2019）被告张会芹于本判决生效后十日内向原告洛阳润鑫物业管理有限公司支付物业费16087元、散热费4374.3元。二、驳回原告洛阳润鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费216元（已减半收取），由被告张会芹承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛莹莹二〇二〇年九月一日书记员  闫帅辉