山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0902民初137号原告：泰安万达广场投资有限公司，住所地泰安市泰山大街以南、灵山大街以北、望岳东西路之间、泰安万达广场7号商务办公楼。法定代表人：于修阳，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王希愚，山东金长虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟奇，山东金长虹律师事务所律师。被告：朱伟，男，1981年11月4日出生，汉族，住泰安市岱岳区。被告：魏振华，女，1981年7月16日出生，汉族，住泰安市岱岳区。被告朱伟、魏振华的委托诉讼代理人：徐晓顺，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：泰安市泰山区望岳润雨超市，住所地泰安市泰山区财源街道万达广场3-1171。经营者：刘金生。被告：泰安市泰山区万达王老三火锅店，住所地泰安市泰山区万达广场**楼1170。经营者：赵莉娜。被告：深圳市万象美物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区万达广场**公寓楼**。负责人：胥盈。委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢磊，山东瀛众律师事务所实习律师。原告泰安万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）与被告朱伟、魏振华、泰安市泰山区望岳润雨超市（以下简称润雨超市）、泰安市泰山区万达王老三火锅店（以下简称王老三火锅店）、深圳市万象美物业管理有限公司泰安分公司（以下简称万象美物业泰安分公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达公司的委托诉讼代理人王希愚、翟奇，被告朱伟及其委托诉讼代理人徐晓顺（同时是被告魏振华的委托代理人），万象美物业泰安分公司的委托诉讼代理人禹化军到庭参加诉讼，被告润雨超市、王老三火锅店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告朱伟、魏振华、润雨超市、王老三火锅店向原告返还位于万达广场3号楼的1171号商铺并恢复原状；2.依法判决润雨超市、王老三火锅店向原告支付房屋占用费60000元（最终计算至实际返还房屋为止）；3.判决被告万象美物业泰安分公司就涉案房屋恢复原状、支付房屋占用费与被告朱伟、魏振华、润雨超市、王老三火锅店共同承担侵权责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月31日，被告朱伟、魏振华认购了原告所有的位于泰安万达广场3号楼1166号、1167号、1168号、1169号、1170号、1171号共六间商铺。之后，1166号、1167号、1168号、1169号、1170号商铺结清房款交房，1171号商铺被告朱伟、魏振华迟迟未结清房款。在未结清房款、未办理正常交房手续的情况下，被告朱伟未经原告许可便强行将1171号商铺内墙进行拆除，造成房屋墙体破坏、外立面破坏和消费通道破坏，并将商铺出租给了被告润雨超市、王老三火锅店进行装修经营。被告朱伟、魏振华、润雨超市、王老三火锅店占用原告所有商铺并破坏建筑构造进行装修的行为严重侵害了原告的合法权益，应当返还商铺、恢复原状并向原告赔偿经济损失。被告润雨超市、王老三火锅店未经原告许可私自装修经营也应当支付原告占用费。被告万象美物业泰安分公司作为物业管理服务的提供者，未尽到合同约定的义务，放任前述各被告占用原告商铺并进行改造和破坏，应当共同承担侵权责任，赔偿原告经济损失。综上，为维护原告合法权益，诉至法院，要求判如所诉。朱伟、魏振华辩称，被告朱伟、魏振华购买泰安万达广场3号楼6间商铺，其中5件已经结清房款，3-1171房款总价2364370元，已支付1514370元，占总房款的64%，双方未约定没有结清房款就不能交付房屋。泰安万达公司主动将3-1171房屋钥匙交付给被告，被告并未强行占用。对包括3-1171在内的6间商铺的装修是经过了泰安万达公司的同意，且泰安万达公司工作人员承担了砸墙、拆除楼梯的费用，原告起诉被告强行拆墙无事实依据。被告未支付3-1171剩余三分之一的房款，是因为原告万达公司承诺为被告办理商铺门前广场作为停车场使用，但至今未能办理，导致被告巨大经济损失，是泰安万达公司违约在先，被告有权拒付房款，并要求泰安万达公司继续履行协议，泰安万达公司无权收回房屋。综上，被告购买原告商铺，已支付近三分之二的房款，因为原告违约造成被告巨大损失，才导致被告未支付剩余房款。原告已将3-1171商铺交付被告使用，在房屋买卖合同未解除的情况下，原告无权要求返还房屋，其诉讼请求没有依据，应予以驳回。润雨超市、王老三火锅店未作答辩。万象美物业泰安分公司辩称，本案是物权保护纠纷，被告未对原告有过任何侵权行为，同时也尽到了物业管理义务，原告起诉要求被告承担责任无事实和法律依据，请法院查明事实，依法驳回原告对被告万象美物业泰安分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年，被告朱伟、魏振华在原告万达公司处认购了位于泰安市商务办公楼的六套商铺。其中1166户、1167户、1168户、1169户、1170户五套商铺的购房款被告朱伟、魏振华已付清，该5套商铺也已办理不动产权证书，权利人均登记为朱伟、魏振华。另一套1171户商铺，原、被告签订了《商品房认购协议》，并确定该商铺的最终成交价格为2364370元，被告朱伟、魏振华于2019年7月31日支付购房定金100000元、购房款254656元，2019年12月20日支付购房款159714元，2019年12月23日支付购房款1000000元，合计已付购房款1514370元，尚欠850000元未付，现1171户商铺仍登记在原告万达公司名下。2019年9月初，被告朱伟安排人员拆除了1166户-1171户六间商铺的隔断墙，同时安排人员对六间商铺的楼梯进行了改造。2020年1月份，被告朱伟将1171户商铺的一层、二层分别租赁给了被告润雨超市和王老三火锅店。现涉案的1171户商铺由被告润雨超市和王老三火锅店占有使用。原告称，被告朱伟、魏振华在未付清房款、未办理交房手续的情况下，强行将1171户商铺内墙拆除，并将1171商铺租赁给被告润雨超市和王老三火锅店，原告对1171商铺享有物权，被告朱伟、魏振华强行占用原告所有的商铺并破坏商铺建筑结构进行装修的行为严重侵害了原告权益，被告朱伟、魏振华应当将商铺恢复原状后返还给原告。为证实其主张，原告提交如下证据：1、2019年7月31日原告与被告朱伟、魏振华签订的《商品房认购协议》一份，该份协议第二条载明“乙方自愿购买位于泰山大街以南、灵山大街以北、望岳西路以东、望岳东路以西的泰安商品房，并确认该商品房建筑面积约为163.06平方米，该商品房单价为人民币15760.87元，购房款总价为人民币2569967元”。2、被告朱伟、魏振华交纳3-1171商铺购房款的收款收据四张。3、（2019）鲁泰安岱宗证民字第1962号《公证书》一份，该公证书载明2019年12月4日原告申请泰安市岱岳公证处对原告向朱伟邮寄《律师函》的过程进行公证，《律师函》内容为“您认购了泰安万达广场3-1166号、3-1170号、3-1171号商品房，但您并未按照约定履行付清购房款义务，导致拖欠泰安万达购房款5732546元，现您在未付清全部购房款且未办理交房手续的情况下，私自开锁进入上述房屋装修，造成上述房屋破坏，请您接函后务必于三日内从上述房屋搬离并恢复至房屋的原有状态，对房屋造成损失的，泰安万达将追究您的相应责任”。该邮件于2019年12月6日被退回。被告朱伟、魏振华对原告提交的《商品房认购协议》的真实性有异议，其称原告提交的该份协议与被告持有的协议不一致,原告提交的协议中载明的房屋总价与实际成交价格不符，且签订协议时协议第三条、第五条横线处是空白的，该处的内容是原告自行添加；对原告提交的四份房款收据无异议，但称被告未全额支付购房款的原因是原告向被告承诺将被告所购商铺的门前广场作为停车场免费给被告使用，但至今原告未实现承诺，所以被告有权拒绝支付剩余房款；对原告提交的《公证书》的真实性无异议，但原告向被告邮寄的《律师函》内容不符合事实，原告出具该律师函时被告已足额支付3-1166号和3-1170号房屋的房款，而律师函写明该两套房屋拖欠房款不符合实际，且被告未收到该律师函，原告也未曾向被告告知1171房屋不能使用。为证实上述陈述，被告朱伟、魏振华提交如下证据：1、《商品房认购协议》一份，该协议第二条载明该商品房单价为人民币14500元，购房款总价为2364370元。协议甲方处加盖原告万达公司公章，乙方处有朱伟、魏振华的签名及捺印。2、2019年11月28日原告万达公司、玄甲亮向原告出具保证书一份，内容为：本人保证为朱伟所购买商铺（1166、1167、1168、1169、1170、1171、B159、B160）办理停车场相关手续，2019年12月底前办理完成，花坛由朱伟自行处理。3、2019年12月23日，原告万达公司出具《使用说明》一份，内容为：泰安万达广场投资有限公司承诺，朱伟所购买的位于泰山大街以南、望岳东路与西路之间泰安万达广场Ｂ区商业街商铺159户、160户及泰安商务办公楼3-1166户、1167户、1168户、1169户、1170户、1171户商铺前38个停车位（详见下图）由朱伟永久无偿使用，我公司免费为朱伟办理停车场使用备案手续及对外收费的一切证件，并承诺以后如需再次办理关于停车场使用及对外收费手续，由我公司免费办理，否则朱伟有权拒付所剩房款并赔偿朱伟损失人民币贰佰万元，若房屋买卖合同及补充协议与本使用说明不一致的，以本使用说明为准。4、2019年12月11日至2019年12月25日被告朱伟与玄甲亮微信聊天记录截图，微信聊天记录主要内容是朱伟与玄甲亮沟通停车位办理问题。5、照片2张，证实朱伟购买的商铺门前广场现在不是停车场。原告万达公司对被告朱伟、魏振华提交的《商品房认购协议》的真实性有异议，其称被告提交的协议中加盖的公章并非是原告公司的公章，协议中载明的购房款金额是折价后的购房款，虽然2364370元是双方确定的1171商铺的最终成交价格，但签订协议时是按照房屋总价进行确定的，不是按照折算价格进行确定；对被告提交的2019年11月28日万达公司、玄甲亮向原告出具的保证书有异议，该保证书加盖的公章并非是原告公司公章，玄甲亮是原告公司的营销经理，玄甲亮的签字是其本人所签，但当时并未加盖原告公司公章；对被告提交的《使用说明》有异议，该使用说明中加盖的公章并非是原告公司公章；对被告提交玄甲亮与朱伟的微信聊天记录有异议，该证据未涉及1171房屋，与本案无关；对被告提交的2张照片真实性无异议，但证明内容与本案无关。案件审理过程中，原告申请对被告提交的《商品房认购协议》、2019年11月28日原告和玄甲亮共同出具的保证书及2019年12月23日原告出具的《使用说明》中加盖的原告公司的公章真实性申请鉴定。同时，被告朱伟、魏振华亦申请对原告要求鉴定的三份材料中的公章与原告曾向被告出具的认购审批单中的公章是否一致申请鉴定。在本案审理过程中，原告万达公司工作人员陈虎曾作为原告委托诉讼代理人参加诉讼，陈虎称，当时我们确实承诺过协助朱伟办理停车场手续，办理完成后由朱伟免费使用。庭审中原告还称，目前没有办法办理停车场，因为停车场相关手续的办理需要经过相关部门的审批，并不是原告单方决定就可以办理的。被告朱伟、魏振华称，涉案1171商铺的钥匙是由原告工作人员陈虎主动交给被告的，被告并非强行占用，且被告对1166-1171号六间商铺进行装修也是经过了原告公司的同意，并且原告还承担了被告砸墙和拆除楼梯所产生的费用，原告陈述被告强行装修无事实依据，被告并未侵犯原告权益，原告无权收回商铺。为证实上述陈述，被告提交如下证据：1、1166-1171号商铺房屋钥匙各一把，证实原告将包括1171商铺在内的6把钥匙一起交付给了朱伟。2、2019年8月29日朱伟与陈虎微信聊天记录，证实陈虎将包含1171在内的商铺平面图、电路图、水路图及施工图发送给被告朱伟，用于装修使用，说明原告同意被告对商铺进行装修。3、2019年11月29日陈虎出具的砸墙费用欠条一份，内容为：12月5日前，代付万达广场3号楼1166-1171砸墙费用，共计肆万元整（40000元）。4、2019年11月21日朱伟与玄甲亮微信聊天记录截图，证实2019年11月29日玄甲亮向朱伟转账10000元，用于朱伟支付砸墙费用。5、陈虎与楼梯改造工人于某2微信聊天记录截图，证实陈虎向于某2转账15000元，用于支付1171商铺楼梯改造费用。庭审时，被告朱伟、魏振华还申请证人于某1、于某2出庭作证。于某1称，2019年9月初朱伟安排其负责砸万达广场3号商务楼1166-1171商铺的中间隔断墙，其在砸1167号商铺隔断墙时因声音过大影响别人中午休息，物业公司工作人员曾对其施工进行过阻止，除此外无人阻止过施工，砸墙完工后朱伟支付劳务费10000元，万达公司陈虎经理支付劳务费40000元。于某2称，2019年8月30日朱伟联系我到万达广场施工地点，当时陈虎在现场，我们三方商量关于装修问题，2019年9月5日我开始对1166-1171商铺的楼梯进行改造，2019年9月19日完工，2019年11月29日陈虎向我支付楼梯改造费用15000元，楼梯改造过程中无人进行过阻止。针对被告朱伟、魏振华提交的上述证据，原告万达公司称，原告未曾向被告朱伟、魏振华交付过1171号商铺的钥匙，所有商铺的钥匙原告已交付给物业公司，至于物业公司有无向被告交付钥匙原告不知情；对朱伟与陈虎的微信聊天记录无异议，但聊天记录中涉及的商铺平面图、电路图、水电图是包括1171在内的3号楼整体示意图和B区整体示意图，并不只针对1171商铺，当时被告朱伟向陈虎询问是否可以砸其购买的六间商铺的墙，于是陈虎就向朱伟发送了电子版图纸；原告工作人员陈虎向施工工人支付的15000元和40000元，是按照公司领导要求支付的，之所以代付上述款项，是因为朱伟未付清1171商铺房款，原告为了追回尾款与被告朱伟进行协商，当时朱伟提出由原告承担砸墙和楼梯改造的费用，原告承担上述费用后朱伟立即支付剩余房款，于是原告替朱伟垫付了1166-1171六间商铺的砸墙及楼梯改造费用。原告称，2019年12月2日原告向被告朱伟邮寄解除1171商铺认购协议的律师函，通知被告解除协议，邮件于2019年12月6日被退回，但原告认为涉案的商品房认购协议已经解除。被告朱伟、魏振华称，被告未收到过原告要求解除1171商铺认购协议的通知，且原告未向被告办理停车位，存在违约，无权解除合同，涉案的商品房认购协议仍在继续履行，并未解除。被告万象美物业公司称，该案为物权保护纠纷，被告已按照物业服务合同约定履行了物业管理义务，对原告没有侵权行为，不应承担侵权责任。本院认为，原告万达公司与被告朱伟、魏振华就涉案1171商铺达成商品房认购协议，被告朱伟、魏振华在尚未全额支付购房款情况下对商铺进行了装修并出租给被告润雨超市和王老三火锅店，对以上事实，原被告无争议，本院依法予以确认。原告主张被告朱伟、魏振华未经原告允许强行占用商铺并装修，其行为侵犯了原告的物权，为此要求被告承担侵权责任，被告朱伟、魏振华则称原告向其交付了商铺钥匙并允许其进行装修，其行为合法，不存在侵权。因此，本案争议焦点为：被告朱伟、魏振华占用并装修房屋的行为是否对原告构成侵权，及各被告是否应承担侵权责任。首先，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告应当对被告朱伟、魏振华是否构成侵权提供证据加以证实，原告提交的《公证书》仅能证实2019年12月4日原告向被告朱伟、魏振华邮寄过律师函，在律师函中要求被告恢复房屋并撤离，但该律师函被告未签收，且该证据不能证实被告朱伟、魏振华当时是采取何种方式进入的商铺，不足以证实原告主张的商铺是被告强占的事实。其次，原告万达公司替被告朱伟垫付了装修涉案商铺所产生的砸墙和楼梯改造的费用，原告陈述之所以替被告朱伟垫付以上费用，是因为在朱伟强行进入商铺后原告与朱伟达成了由原告垫付以上费用后被告立即支付购房尾款的协议，根据原告的该陈述，即使被告装修当时未经原告同意，但双方亦在事后达成了先装修再交纳购房尾款的协议，即原告对被告装修商铺是明知且同意的。综上，原告主张被告朱伟、魏振华是强行占用商铺并装修，证据不足且与事实不符，本院不予确认。原告还主张双方签订的1171商铺认购协议已解除，被告朱伟、魏振华则主张协议尚未解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十条之规定，当事人对合同解除有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本案原告以物权保护纠纷为由起诉要求被告承担侵权责任，并未提出确认商品房认购协议已解除的诉讼请求，因此，原告主张商品房认购协议已解除，本院不予采信。故在原告不能证实被告朱伟、魏振华构成侵权且涉案认购协议又未解除情形下，原告要求被告朱伟、魏振华将房屋恢复原状并返还的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告朱伟、魏振华装修涉案商铺后，将商铺分别租赁给润雨超市和王老三火锅店使用，被告润雨超市和王老三火锅店占有使用涉案商铺是基于与被告朱伟建立了房屋租赁合同关系，因此，原告主张润雨超市、王老三火锅店构成侵权，并要求被告润雨超市和王老三火锅店返还商铺并支付占用费的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告万象美物业公司与被告朱伟、魏振华、润雨超市、王老三火锅店共同承担侵权责任，本院亦不予支持。对于原告和被告朱伟、魏振华各自提出的鉴定申请，原被告申请对《商品房认购协议》、《保证书》、《使用说明》中加盖的原告公司的公章进行鉴定，因该鉴定结果与停车位问题的处理有关，而对本案认定被告朱伟、魏振华是否构成侵权并无影响，因此，对于原被告的鉴定申请，本院不予准许。对于原告万达公司与被告朱伟、魏振华在履行商品房认购协议中因停车位问题发生的纠纷，双方可另行解决。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告泰安万达广场投资有限公司对被告朱伟、魏振华、泰安市泰山区望岳润雨超市、泰安市泰山区万达王老三火锅店、深圳市万象美物业管理有限公司泰安分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12977.48元，由原告泰安万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马甜甜二〇二〇年九月十六日书记员  谢慧玉