陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终3394号上诉人（原审被告）：蒙亮，男，1989年6月3日出生，汉族，西安隆武驾校教练，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：陕西保利民东房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市未央区沣东新城三桥新街******。法定代表人：范炜，该公司总经理。委托代理人：李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚健，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。上诉人蒙亮因与被上诉人陕西保利民东房地产开发有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初13233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒙亮上诉请求：1、撤销一审判决，驳回保利公司的诉讼请求。2、本案诉讼费由保利公司承担。事实和理由：一，蒙亮于2014年12月28日向保利公司购买西安市保利项目金香槟项目第7栋1单元23层12304号房屋，当时并签署了商品房买卖合同，合同中并没有违约条款，保利公司工作人员当时没有向蒙亮告知。从而于2015年12月3日交房时，才要求向蒙亮签订的《补充协议》收楼确认书，当时也没有明确告知蒙亮有违约条款，违约的严重性。并且让蒙亮签署了《商品房买卖合同》与《补充协议》后保利公司工作人员带走保存，就没有给蒙亮留其副本或复印件。2018年11月份偶尔机会听到邻居议论说：“有个什么契税没交”蒙亮这才着急赶紧去了税务局咨询，于2018年11月14日给税务局交付契税9498.39元整。二，现经保利公司叙述将催告单以EMS方式邮寄于蒙亮《暂住地址》，由于蒙亮联系方式更改，此文件蒙亮并未签收成功，而保利公司应再次通知蒙亮，比如可以邮寄蒙亮身份证地址通知，蒙亮于2016年6月已经入住西安市未央区道保利金香槟7-1-2304室，（这个保利公司物业缴费票据）为证，可以通过物业，或者邮寄蒙亮现住地址通知，保利公司有足够的条件联系通知到蒙亮，而并没有任何联系蒙亮，这足以证明保利公司是故意拖延，故意侵犯了业主的权益，索要大额违约金，这些是保利公司的业务失职，是保利公司造成的。三，蒙亮2016年6月入住于西安市未央区道保利金香槟7-1-2304室，在2016年9月份发现阳台出现裂缝问题，导致窗户无法打开，出现危房现象，蒙亮当时就联系了物业，找了好多次，至今未曾处理，没有答复，蒙亮家住60多岁的老人及2岁多的小孩，对于这些事情保利公司不是应该服务蒙亮保护业主的权益吗？而出现问题不处理，故意不通知蒙亮，不及时处理房屋危房现象。对蒙亮家造成的损失谁来负责？综上所述，一审法院在未能查明蒙亮是否收到“催告单”补充协议双方是否一式两份，标物存在（裂缝、变形）等质量问题是否符合合同约定，判决蒙亮承担违约责任是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条规定：“出卖人交付的标的物不符合要求的，买受人可以依照本法第一百一是一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担责任。”依据上述法律规定，承担责任的是保利公司而不是蒙亮，为了维护蒙亮的合法权益不受侵犯，特此上诉至贵院，请求支持蒙亮的合法诉求为盼。保利公司辩称，原审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。保利公司向一审法院起诉请求：1、蒙亮向保利公司提交办理房屋产权登记的相关资料；2、蒙亮向保利公司支付自2015年12月4日至实际提交资料之日的违约金（暂计算至2018年7月18日为181799.19元）；3、本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2014年12月28日，保利公司（出卖人）与蒙亮（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：蒙亮购买保利公司所开发的位于西安市未央区保利金香槟第7幢1单元23层12304号房屋，房屋建筑面积96.02平方米，房屋总价款633226元整，其中，首付款193226元，其余房款440000元以银行按揭贷款方式支付，保利公司应当在2016年3月30日前将经验收合格的房屋交付蒙亮使用。第十五条关于产权登记约定，保利公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但出卖人承担的累计违约金不超过买受人已付房价款的1%。如因买受人不能按期提供办理房屋所有权证所需资料或不能按期缴纳政府规定的相关税费及其他费用，导致无法办理房屋所有权证的，由买受人承担一切责任。第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……附件七：十、对专项维修资金契税的补充约定：买受人同意契税的交纳方式为：委托出卖人或出卖人指定的代理机构代为向政府相关部门交纳契税，买受人应当在出卖人通知的办理交付手续前或当日将契税向出卖人或出卖人指定的代理机构交存。买受人应当在出卖人通知的办理交付手续前向相关主管部门交存专项维修资金。如果买受人在办理房屋交付使用时未向出卖人或出卖人指定的代理机构交存契税或出具相关契税、专项维修资金已交存凭证的，出卖人有权拒绝将该房屋交付买受人。附件八：十三、对产权登记的补充约定：1、买受人办理产权登记的方式为：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构办理房屋权属转移登记的应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税、费报送出卖人并办理各项手续，该委托不可撤销。2、若买受人未付清法律法规等规定应缴纳的相关税费，住宅专项维修基金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理西安市家庭住房申请表等），未付清全部应付款（含面积差价款）、办理手续费以及应当由买受人交纳的其他费用（含物业费）、未及时按约前来办理交房手续，未偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无需承担任何责任。3、在出卖人为买受人向按揭银行提供担保的情况下，如因买受人原因（包括但不限于未按出卖人要求及时提供相关证件及材料）造成延时办理产权等相关手续的，或延迟办理房屋抵押登记或未按照本合同约定按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，则每延期一天应向出卖人支付总房款万分之三的违约金。4、如买受人未在房款交付时与出卖人完成以上各项手续、交齐相关费用和资料，则不能及时办理房屋权属转移的登记的后果由买受人承担。后蒙亮按约支付了房款。2015年12月3日，保利公司将涉案房屋交付蒙亮，同日，蒙亮向保利公司支付了产权登记费和他项权利证费，并向长安银行股份有限公司西安经济技术开发区支行交存了西安市房屋专项维修资金。蒙亮在收楼确认书上签名捺印。保利公司认为蒙亮未按期将办理权属登记需要由蒙亮提交的全部资料及税费向其报送，构成违约，诉至本院。庭审中，保利公司表示蒙亮已于2018年11月21日向其提交了办理房屋产权登记的相关资料，故撤回第一项诉讼请求。蒙亮认为保利公司未通知其提交办理房屋产权登记的相关资料，故其不应当承担违约金。因双方各持己见，致调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当依约履行。本案中，保利公司、蒙亮签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《商品房买卖合同》约定，蒙亮在房屋交付后的合理期间内未提供将办理权属登记需由买受人提供的资料等报送保利公司已构成违约，依法应承担违约责任。因蒙亮已于2018年11月21日向保利公司提交了办理房屋产权登记的相关资料，保利公司撤回第一项诉讼请求，本院予以确认。对于保利公司请求的违约金，蒙亮辩解不应当予以承担且违约金过高。关于违约金数额是否过高的判断标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。但是关于本案的实际损失，双方均未提交相应证据予以证明，故应根据本案的实际情况予以认定。考虑本案无证据证明蒙亮迟延提交资料给保利公司造成的实际损失，且如果保林公司对其损失利益高度关切的话，也并非无法及时联系到本案房屋买受人。而且，2014年12月8日双方签订涉案合同后，直至2018年3月13日保利公司才向蒙亮发函催要资料，随着时间的延长，买受人关注度的降低，填注联系方式已不能畅达等客观情况的变化亦是造成蒙亮怠于提交资料的客观原因。根据双方合同内容、双方的履行情况、蒙亮的过错程度及公平原则，认定保利公司主张的违约金过分高于造成的实际损失，本案违约金标准依法应予以调整。本院酌定蒙亮给保利公司的违约金下调至9万元整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告蒙亮于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西保利民东房地产开发有限公司违约金9万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3935元（原告已预交），现由被告蒙亮负担，于上述款项给付时一并支付给原告。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明，一审法院查明事实事实，本院应予确认。本院认为，蒙亮与保利公司订立商品房买卖合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定保利公司为蒙亮向按揭银行提供担保，因蒙亮原因造成延时办理产权等相关手续的，蒙亮应向保利公司支付总房款万分之三的违约金。据此，蒙亮未及时向保利公司提交办理产权证的资料构成违约，应承担违约责任。因保利公司未举证因蒙亮违约给其公司造成损失的证据，且蒙亮主张违约金约定过高，请求调低，本院依法支持。蒙亮向保利公司支付违约金1万元为宜。综上所述，蒙亮的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初13233号民事判决为蒙亮于本判决生效之日起十五日内支付陕西保利民东房地产开发有限公司违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3935元，陕西保利民东房地产开发有限公司已预交，由陕西保利民东房地产开发有限公司负担1967.5元，蒙亮负担1967.5元。二审案件受理费2050元，蒙亮已预交，由蒙亮负担1025元，陕西保利民东房地产开发有限公司负担1025元。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 张 伟审判员 侯新省二〇二〇年九月十日书记员 宁 越