江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初1222号 原告：奉新新世纪物业管理有限公司，住所地：江西省奉新县。统一社会信用代码：。 法定代表人：陈瑛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谌洪荣，男，1968年3月28日出生，汉族，该公司经理，住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：许建国，江西智泉律师事务所律师。执业证号：。 被告：罗小娟，女，1968年8月11日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。 原告奉新新世纪物业管理有限公司（以下简称原告）与被告罗小娟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奉新新世纪物业管理有限公司的委托诉讼代理人谌洪荣、许建国，被告罗小娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奉新新世纪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付物业费5135元，逾期付款违约金2204元，合计7339元（违约金已计算至2020年6月20日,其后按日万分之五顺延计算至欠款还清时止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是雅阁春天小区的业主，2015年6月3日入住该小区，原告受聘为该小区提供物业服务，按约收取物业费。被告获得了物业服务却未按约履行支付物业费的义务，于2015年-2019年期间分别拖欠物业费951元、951元、951元、1141元、1141元。按合同约定，被告还应按每日千分之二承担拖欠期间的违约金。为收回欠款，原告多次向被告催索，被告均以各种理由拒付。2020年1月18日，原告向被告书面催收，被告仍置之不理；同年3月23日，原告委托律师发函催收，被告仍无动于衷。被告拒不支付物业费的行为严重损害了原告的利益，为此，原告诉至法院并提出前列诉讼请求，望贵院依法判如所请。 被告罗小娟辩称：我这几年确实没有交物业费，之所以不交物业费是因为原告对我房屋漏水问题的解决一拖再拖，我的房子到现在都还处在漏水的状态。原告将我房屋漏水的问题维修好后我会交物业费。此外《物业管理合同书》中提到的很多物业服务事项原告都没有达到要求。原告没能做到主动回访保修承诺，也没有让业主们满意，业主可以依法索赔。就拿屋顶维修的问题来说，我们业主多次寻找管理部门解决，但原告推卸应尽的责任，这个问题一直没能得到解决，现在我的房子还处在漏水的状态，而且漏水的霉斑四处可见。关于物业费计算的问题：自2011年1月1日至2014年12月31日，我已支付物业费2379元，且在2014年时，我的房屋并未装修，物业费应减半收取，所以我预交了2014年之后的物业费476元。此外，我在装修房屋时，还交纳了1000元装修保证金。2015年-2019年期间我应缴纳的物业费分别为951元、951元、951元、1141元、1141元，合计5135元，扣除我预交的物业费476元和应退回的房屋装修保证金1000元，我还欠的物业费为3659元。至于原告诉请的违约金，并不是我不交物业费违约，而是原告违约没有将我房顶漏水的问题维修好。 本院经审理认定事实如下：雅阁春天业主委员会于2015年4月27日、12月31日、2016年12月15日、2017年12月20日、2019年1月1日分别与原告签订《物业管理合同书》（为作区分，以下按签订时间分别称为第一、二、三、四、五份《物业管理合同书》）。五份《物业管理合同书》均约定由原告为雅阁春天小区提供物业服务;委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理等内容；委托管理期限分别为2015年5月1日至2015年12月31日，2016年、2017年、2018年、2019年整年。第一份《物业管理合同书》约定物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.5元；电梯房每月每平方米建筑面积1元（不含电梯运行费）；车库及储藏室每月每平方米0.5元；店铺每月每平方米1元收取。第二份《物业管理合同书》约定物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.5元；电梯房每月每平方米建筑面积1元（含电费、年检费、维护保养费、维修费除外）；车库及储藏室每月每平方米0.5元；店铺每月每平方米1元收取。对未装修入住的住宅单位按实际面积减半收取。第三份《物业管理合同书》约定物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.5元；电梯房每月每平方米建筑面积1.2元（含电费、年检费、维护保养费、维修费除外）；车库及储藏室每月每平方米0.5元；店铺每月每平方米1元收取。第四份、第五份《物业管理合同书》均约定：物业管理服务费多层（注非电梯房）每月每平方米建筑面积0.6元；电梯房每月每平方米建筑面积1.2元（含电费、年检费、维护保养费、维修费除外）；车库及储藏室每月每平方米0.5元；店铺及商业用房每月每平方米1元收取。另除第一份《物业管理合同书》外，剩余四份《物业管理合同书》均约定原告对逾期拖欠物业费的业主按拖欠金额的千分之二/每天收取违约金。庭审中，原、被告均认可每年的物业费最晚应在当年度的12月31日前交纳。原告认可被告居住的住宅漏水但表示自己只能进行协调，没有维修的义务。 另原、被告均认可的入住手续书载明被告系雅阁春天小区9号楼1单元501房的业主，该房屋的建筑面积为158.43平方米，被告于2015年6月30日领取房屋钥匙，办理入住手续。2020年3月23日，原告通过江西智泉律师事务所向被告发送《律师告知函》催讨欠缴的物业费，被告仍未缴纳，原告遂提起本案诉讼。 本院认为，涉案五份《物业管理合同书》均系雅阁春天小区业主委员会与原告的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告系雅阁春天小区的业主，涉案五份《物业管理合同书》对其具有约束力。被告作为业主在享受物业服务的同时，负有依约缴纳物业服务费的义务，如物业服务公司提供的物业服务不符合合同约定，应另求途径及时主张权利，而非简单拒交物业服务费。虽然五份《物业管理合同书》中均约定顶楼屋顶的管护是原告的物业服务事项之一，原告对被告顶楼房屋漏水问题亦表示认可，但被告支付物业费所获取的物业服务除顶楼管护之外还包括小区绿化养护、清洁卫生、秩序维护、安全防范、公用设施设备日常运行及维护等多项内容，现被告仅以原告未对其顶楼房屋漏水进行维修为由拒绝支付物业费，本院不予支持。至于被告所称的《物业管理合同书》中提到的很多物业服务事项原告都没有达到要求，因未向本院提交证据，本院不予采信。被告未按约缴纳物业费的行为已经构成违约，因五份《物业管理合同书》的委托管理期限为自2015年5月1日起-2019年12月31日止，故对原告诉请被告支付2015年5月1日-2019年12月31日期间被告欠缴的物业费，本院予以支持。2015年5月1日-12月31日期间的物业费经本院核算为633.72元（0.5元/平方米×158.43平方米×8个月）；2016-2019年期间每年度应缴纳的物业费金额原、被告均认可分别为951元、951元、1141元、1141元，本院予以确认。被告辩称2014年时，其房屋并未装修，物业费应减半收取但其向本院提交的证据仅能证明其向原告缴纳了2011年-2014年期间的物业费，至于2014年被告应缴纳的物业费是多少、缴费标准如何，原告是否同意房屋未装修物业费减半缴纳等均无证据证明，故对该辩解意见本院不予采纳；被告还称其在装修房屋时交了1000元装修保证金，应抵扣其尚欠物业费，因物业服务费与装修保证金隶属两种不同的法律关系，在合同无约定的情况下，不应进行冲抵，故对被告此辩解，本院亦不采纳，但被告可依法另行主张。至于原告诉请的违约金，考虑到被告拒交物业费的行为虽不妥当，但其并非恶意拖欠物业管理费，只是寻求救济途径不当，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告还以从奉新恒业房地产开发有限公司获得2015年1-4月的物业费债权为由，向本院诉请被告支付2015年1-4月的物业费。但其向本院提交的两份债权转让协议仅能证明江西银湾物业管理有限公司南昌分公司将雅阁春天小区物业业主从入住之日起至2015年4月30日应付物业费的债权转让给奉新恒业房地产开发有限公司，奉新恒业房地产开发有限公司又将受让的该债权转让给本案原告，而江西银湾物业管理有限公司南昌分公司实际是否对被告享有该债权，债权的数额是多少均无证据证明，故对原告的该部分诉请，因证据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告罗小娟自本判决生效之日起十日内向原告奉新新世纪物业管理有限公司支付尚欠的物业费4817.72元； 二、驳回原告奉新新世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元由被告罗小娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费50元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 员 曾广荣 二〇二〇年九月十八日 代书记员 宋金桂