江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1659号原告：顾少宏，男，1990年5月1日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：吴自良，江苏汇典律师事务所律师。被告：华德生，男，1944年8月20日出生，汉族，住江苏省。原告顾少宏与被告华德生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告顾少宏及其委托诉讼代理人吴自良，被告华德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾少宏向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间签订的《房屋租赁契约》；2.被告向原告返还租金、押金合计11600元，并赔偿原告损失24300元（装修定金8000元+装修效果图费用5000元+转让费22000元，合计损失35000元。扣减被告支付的10700元）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月，原告与被告签订《房屋租赁契约》一份，约定：被告提供位于镇江市的房屋（被告提供产权证复印件）给原告用于经营，租赁期限自2020年4月16日至2022年4月16日，年租金34800元，先付后租，合同签订时原告应支付3个月房租，被告保证租赁房产权属清晰等。因案外人周涛尚在承租使用标的房屋，原告与周涛于2020年4月15日达成协议，原告给予周涛一次性转让费22000元，周涛将标的房屋腾让给原告使用。上述契约签订后，原告按约支付了3个月的房租8700元和押金2900元。后原告投入13000元对标的房屋进行装修，装修过程中，多次受到被告之子的无理阻挠，被告曾为此报警求助，但效果甚微。后被告书面承诺：如出现标的房屋产权不清或其家人阻挠并影响原告租用标的房屋的，被告将赔偿原告包括房租、上述转让费、装修费等在内一切损失。后因被告之子的阻挠原告仍无法正常对标的房屋装修，交涉过程中原告才获悉被告交付给原告租用的房屋并非其产权证上载明的房屋，而是其在产权房屋旁自行搭建的违章建筑，其产权证上载明的房屋早已由被告租赁给京口区鼎牛面馆经营使用。原告认为，被告刻意隐瞒事实，将违章建筑作为标的房屋交付给原告租用，且其家人多次阻挠原告的正常承租行为，原告的租赁合同目的己经无法实现，故提起诉讼。被告华德生辩称：1.同意解除租赁合同，愿意返还租金和押金，但原告要把房屋和钥匙退给本人；2.不同意赔偿损失24300元。庭审中，原告陈述：被告交付给原告租用的房屋并非产权证上载明的房屋，而是该产权证所载房屋旁自行搭建的违章建筑（以下简称案涉违章建筑），产权证上载明的镇江市房屋（以下简称案涉产权房屋）己由被告租赁给京口区鼎牛面馆经营使用。被告陈述：原告接收准备租用的房屋确无产权证。本院经审理认定事实如下：案涉产权房屋（建筑面积45.9平方米）登记在华德生、宋巧玲名下，系共同共有。在该产权房屋隔壁，被告华德生在未办理建设工程规划许可的情况下自行搭建了一间房屋（也无相应产权证明），即案涉违章建筑。原告通过网络途径了解到房屋出租信息，遂联系案外人周涛，原告于2020年4月15日与周涛签订《店面转让合同》，约定：原告支付转让费22000元，周涛将位于“镇江市京口区市政路23幢101室”的店铺转让给原告使用。周涛于2020年4月16日出具《房屋转让收款收据》，言明：收到原告关于镇江市京口区市政路23幢101室房屋转让费22000元（转让包含：房屋装修、装饰、所有设备，以及剩余房租37天和该房屋1个月押金），承租房屋的合同由原告与被告另外签订合同。后周涛腾空房屋，将房屋钥匙交接给原告。但原告接收的房屋实际为案涉违章建筑。2020年4月16日，原、被告签订《房屋租赁契约》，约定：被告将“镇江市京口区市政路23幢101室”房屋出租给原告使用，年租金为34800元，原告在合同签订时支付三个月租金8700元，支付押金2900元。押金在原告向被告交接承租房及房内设施并结清相应的费用后予以返还。此外，还约定：被告保证房屋产权清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债务概由被告负责清理并承担民事责任，因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿。被告保证原告能够正常使用，不得干扰原告的正常经营、生活。未尽事宜，可作补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。合同签订后，原告向被告交纳三个月房租8700元和押金2900元。但原告在对案涉违章建筑装潢施工期间，遭被告之子干涉，原告遂与被告进行了交涉。2020年4月21日，原、被告再次签订《双方协议书》一份，约定：原告租被告市政路23幢101室，因被告个人家庭房产权属问题，导致原告所有损失由被告承担。为解决原告顾虑，被告支付原告装修费用，让其装修，如果之后无家人吵闹、房屋权属没有问题、装修后顺利开业，原告返还装修费用。在双方合同约定时间内，如果出现房产权属不清楚或家人吵闹影响原告正常营业，所带来的经济损失，包括房租、转让费、装修费、误工费、店内实施费，由被告或家人负责赔偿。该协议书签订后，被告于2020年4月22日给付了原告装修费10700元。后原告再对未案涉违章建筑进行过装修。另查明，案涉产权房屋实际由京口区鼎牛面馆承租用于经营使用。在本案审理期间，被告于2020年7月1日出具《收条》，言明已收到原告交接的房屋钥匙。此外，根据审理已查明的情况，本院向原告进行了相应释明，但原告坚持不变更本案中的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、店面转让合同、房屋租赁契约、双方协议书、收条、不动产登记证明及分层分户图、工商公示信息、情况说明等证据在案为凭。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告实际租赁的房屋系违章建筑。虽然原告认为按《房屋租赁契约》的约定被告应交付案涉产权房屋，原告实际接收了案涉违章建筑，系履行过程中的违约行为。但，原告经现场考察与案外人周涛签订的《店面转让合同》，以及后与被告签订的《房屋租赁契约》，包括拟租房屋的现状交付，实际均围绕案涉违章建筑这一标的。此后经装潢期间的交涉，可确定原告已应明知接收的房屋并非案涉产权房屋。此时，原告与被告签订的《双方协议书》，系对原《房屋租赁契约》的补充协议，其中双方进一步明确了租赁房屋系案涉违章建筑，即双方通过补充协议已明确《房屋租赁契约》中所载“镇江市京口区市政路23幢101室房屋”实际为案涉违章建筑。综上，明确租赁违章建筑的《房屋租赁契约》及《双方协议书》均应认定无效。经本院释明后，因原告坚持对现有诉请不作变更，故本院在本案中依法驳回原告的诉讼请求，就合同无效的相关事项原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告顾少宏的诉讼请求。案件受理费965元，由原告顾少宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪忠春人民陪审员  沈礼玉人民陪审员  郭道余二〇二〇年九月九日书 记 员  张 璐（附：上诉须知、法律条文）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。