新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初2684号 原告：乌鲁木齐市新吉棉纺再生有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：孙宗照，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅月霞，新疆新天律师事务所律师。被告：李保奇，男，1974年1月22日出生，住乌鲁木齐市。被告：关梦，女，1972年11月15日出生，住乌鲁木齐市。二被告共同委托诉讼代理人：姚云，新疆西域律师事务所律师。原告乌鲁木齐市新吉棉纺再生有限公司（以下简称新吉棉纺公司）与被告李保奇、关梦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新吉棉纺公司法定代表人孙宗照及委托诉讼代理人梅月霞、被告李保奇、关梦及委托诉讼代理人姚云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新吉棉纺公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方的《厂房场地租赁合同》；2．请求判令被告支付拖欠房租10000元，支付拖欠水电费用2000元；3．请求判令被告支付违约金12000元（120000×10%=12000元）；4．请求判令被告支付本案邮寄送达费等相关费用。事实和理由：2016年5月1日，原被告双方签订《厂房场地租赁合同》一份，约定将原告原告位于××区的厂房租赁给被告，租赁期限为10年，自2016年5月1日起至2026年5月1日止，后九年租金每年为12万元，一次性现付半年，如不能交付房租，应罚违约金10%。合同签订后，原告如期交付厂房给被告使用，但被告经常性拖欠房租及水电费。至2019年4月底，应当交付下半年的房租，但被告迟迟不予交纳，根据双方合同第七条第3款规定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，收回场地。拖欠租金累计两个月”。被告存在私自转租，因而根据上述情形，原告要求解除双方合同，收回厂房，故诉至法院，请求如诉。被告李保奇、关梦辩称，原被告双方约定的房租为2017年5月1日至2023年5月1日，租金为11万，被告依据约定支付了房租，原告解除合同，支付违约金没有法律依据，私自转租问题，双方合同没有禁止被告转租，被告转租只需要告知原告即可，这也不是原告解除合同，支付违约金的依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告新吉棉纺公司向本院提交如下证据：1.2016年5月1日原被告签订的《厂房场地租赁合同》一份，载明：场地位置及面积，位于××区，场地面积1200平方米，其中现有厂房517.3平方米（一栋260平方米无证）。租赁期限为拾年，自2016年5月1日起，至2026年5月1日止。租金支付方式：1、自2016年5月1日至2017年5月1日，租金壹拾万元整；2、后续九年每年为壹拾贰万元整，一次性先付半年；3、如期不能交付房租，应罚违约金10%；4、以上租金，交付为净收入，并不承担任何税费……2.2019年12月15日天山区翠泉路片区管委会翠泉东社区出具的《情况说明》一份，主要载明，2019年元月，原告公司法定代表人与被告关梦就水电费及房租缴纳一事发生纠纷寻求社区调解，双方未能达成协议。2019年9月25日，双方又因天山区环保局要求整改涉案租赁厂房的上下水管道问题，未达成一致意见而争执并大打出手，社区及TS141警务站、碱泉街派出所均参与调解，但双方未达成协议。3．新疆医科大学第六附属医院住院收费票据一张、病人住院费用清单二张、出院证一张，载明原告公司法定代表人孙宗照因：1．鼻外伤2．全身多发软组织伤3．左眼球钝挫伤4．双眼玻璃体混浊5．高血压3级（很高危），于2019年9月27日入院，住院11天，2019年10月8日出院。医疗费合计4270.66元。4．孙宗照名下工商银行尾号0866借记卡账户历史明细单二张（起始日期2019-06-01截止日期2019-09-30），载明2019年6月27日收到被告李保奇转账1万元，2019年8月19日收到被告李保奇转账2万元，同时认可2019年5月28日收到被告李保奇转账1万元，以上均为被告向原告支付的房租，共计4万元。5.2019年5月13日被告关梦书写的《承诺书》一份，载明：我承诺从2019年5月13日起每年房租金按时交纳房屋维修及时．如不及时交纳租金和房屋维修．房主有权终止所签合同．所造成后果由承租方自己承担。6.2018年11月2日被告关梦与邢松记、古盛红签订的《修理厂部分厂房租赁合同》一份，载明乌鲁木齐正元润汽车维修服务有限公司（以下简称正元润公司）钣金车间租给案外人邢松记、古盛红使用，该钣金车间占地面积210平方米，租金每年8万元，租赁期间为2018年11月10日至2025年11月9日止。7．正元润公司《企业信用信息公示报告》，载明正元润公司于2016年6月29日成立，住所地：乌鲁木齐市天山区东泉路东一巷**，股东为被告关梦、李保奇，其中李保奇任公司总经理，关梦任执行董事。8．水表照片一张（显示33㎡）、电表照片二张（显示75538.8度、1975.6度）、收据（复印件）、情况说明（水电费计算情况）一份，拟证明截至2019年9月25日，被告尚欠水电费2000元。原告拟持上述证据证实如下问题：第一，二被告尚欠原告2019年下半年房租10000元；第二，二被告未经原告同意将涉案厂房部分转租给他人，根据以上两点原告可以解除合同，并要求被告支付违约金12000元。第三，二被告尚欠原告水电费2000元。二被告对原告提交《厂房场地租赁合同》的真实性认可、关联性不认可，合同约定被告可以转租，只需告知原告即可，同时合同未约定被告需承担政策性修缮的责任；对翠泉东社区出具的《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可，其问过社区，社区所未开过证明，且若需整改，社区会通知；对原告出示的新疆医科大学第六附属医院住院收费票据、住院费用清单、出院证，二被告认为该证据与本案无关，不发表质证意见。对原告出示的0866借记卡账户历史明细单的真实性、合法性、关联性认可，但记录不全。二被告对原告出示的《承诺书》的真实性认可，合法性、关联性不认可，该承诺书系原告逼迫所写，且内容也不是原告请求支付违约金、解除合同的依据，被告也未违反。二被告对原告出示的《修理厂部分厂房租赁合同》真实性认可，关联性、合法性不认可，被告签订该合同不违背原合同。二被告对原告出示的公司企业信用公示报告的真实性认可，关联性不认可，公司由谁经营并不违反合同内容。二被告对原告出示的水表、电表照片的真实性认可，对电费按0.8元/度计算的价格不认可。故对原告拟持上述证据证实的问题不予认可。本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性均予以确认，对关联性和原告拟持上述证据证明的问题暂不予确认，将在本院认为部分综合认证。被告李保奇、关梦向本院提交如下证据：1．原告与被告签订的《附加条款》，载明：正元润公司要对租赁的260平方米的厂房进行改造，改造费用由原告承担6万元，超出费用由：正元润公司另行承担。原告承担的6万元由每年房租里扣除1万元，如搬迁原告所承担的6万元没有扣除完，剩余多数退还乙方正元润公司……。2．收条一张、李保奇借记卡账户历史明细单四张，收条载明：今收到修理厂关梦交房租半年2018年11月至2019年4月30号租金陆万元正￥60000元收款人：孙宗照2019年1月11号。李保奇借记卡明细显示，被告李保奇在2019年5月至9月，向原告公司法定代表人账户中转入多笔款项，具体如下：2019年5月28日转账10000元、6月17日转账1850元、6月27日转账10000元，8月19日转账20000元，9月9日转账2000元，9月30日分二次转账共计10000元。3．乌鲁木齐市发展和改革委员会乌发改价〔2018〕1118号文件一份、价格举报办理单（附调解协议书）一份，发改委文件主要载明：自2018年5月1日起，我市一般工商业用电价格下调，同时非居民照明用电降至一般工商业用电价格水平。调价后，我市一般工商业及其他类终端用户用电（不满1千伏电压等级）目录销售电价谷价0.2011元/度，平价0.4814元/度，峰价0.7617元/度。价格举报办理单载明，被告李保奇于2019年1月25日通过12345热线举报称，原告按照0.8元/度收取电费不合理。价格举报办理单后附的解协议书载明，被告举报原告违反电价规定收取电费一事，达成如下协议：1．孙宗照按照政府文件规定，从2018年5月1日执行0.55元/度电价，李保奇按0.55元/度电价从5月1日其向孙宗照结算电价。2.2018年12月×日前李保奇已向孙宗照结算结算电费超出0.55元/度电价的部分，由双方按照明细自行进行清算。然后由李保奇将清算出的部分从2019年元月至本日产生电费中予以扣除后，将其余所欠部分在3月30日前交给孙宗照。从2019年4月起，李保奇按月（季度）给孙宗照结算电费（0.55元/度）。调解书有两名调解员及原告法定代表人、被告李保奇签字。4．收据三张，载明原告于2019年4月15日收取水电费、门禁费等597元，5月16日收取、7月16日收取水电费、门禁费678.2元，7月16日收取水电费、门禁、小房房租共计2645.8元。5．查询汇款明细二张，载明被告李保奇于2019年9月30日向原告法定代表人孙宗照工商银行卡分二次转账共计10000元，汇款人附言为房租款。被告李保奇、关梦拟持上述证据证实如下问题：第一，原告称被告仍欠的10000元房租款，该事实不存在，2019年9月30日支付的是房租款，非支付给原告公司法定代表人的医疗费；第二，原、被告经调解，被告支付原告的电费，应当按照0.55元/度电价结算，后原告仍按0.8元/度收取电费，被告存在多交纳的情况，不存在拖欠问题。原告新吉棉纺公司对被告提交的上述证据的真实性、合法性均予以认可，但对被告拟持上述证据证明的问题不予认可，并提出如下意见：第一，附加条款系对基础合同的补充，每年抵一万房租，双方对房屋租金支付方式有明确约定，进一步证实被告未按合同履约；第二，2019年9月30日两笔合计1万元，系二被告与原告公司法定代表人的个人交易往来，与原告无关，同时收条进一步证实被告是延期缴纳的房租；第三，原、被告之间的电费收取系自行协商一致，被告通过举报意图是拖延支付水电费，发改委组织双方调解，如何履约，是原被告自行协商；第四、2019年7月16日收据金额为2645.8元，原告经支付了2000元，尚欠645.85元。本院对被告提交的上述证据的真实性、合法性均予以确认，对关联性和被告拟持上述证据证明的问题暂不予确认，将在本院认为部分综合认证。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，原告与二被告签订《厂房场地租赁合同》，原告将位于××区，场地面积1200平方米，其中现有厂房517.3平方米（一栋260平方米无证）的场地出租给二被告，合同约定：厂房租赁期限为十年，自2016年5月1日起，至2026年5月1日止。租金支付方式：1、自2016年5月1日至2017年5月1日，租金壹拾万元整；2、后续九年每年为壹拾贰万元整，一次性先付半年；3、如期不能交付房租，应罚违约金10%；4、以上租金，交付为净收入，并不承担任何税费。2016年6月29日，二被告设立乌鲁木齐正元润汽车维修服务有限公司（以下简称正元润公司），住，住所地：乌鲁木齐市天山区东泉路东一巷**东为被告关梦、李保奇，其中李保奇任公司总经理，关梦任执行董事。后，原告与正元润公司签订《附加条款》，对厂房改造事宜进行了约定，即正元润公司要对租赁的厂房进行改造，厂房改造费用由原告承担6万元，超出部分由正元润公司承担。原告承担的6万元由每年房租里扣除1万元。2018年11月2日，被告关梦与案外人邢松记、古盛红签订《修理厂部分厂房租赁合同》，约定将正元润公司钣金车间租给案外人邢松记、古盛红使用，该钣金车间占地面积210平方米，租金每年8万元，租赁期间为2018年11月10日至2025年11月9日止。2019年9月25日，因涉案租赁厂房因院内外上下水管道不符合管网要求，天山区环保局要求整改的问题，原被告未能达成一致意见，引发争执、打架，致使原告公司法人受伤住院。被告李保奇于2019年5月28日向原告公司法人账户转款10000元，6月27日转款10000元、8月19日转款20000元、9月30日转款10000元。本院认为，原被告签订的《厂房场地租赁合同》系双方的证实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应当按照合同履行自己的义务。本案的争议焦点为，第一，原告要求解除双方签订的《厂房场地租赁合同》是否有法定或约定的事由；第二，被告是否拖欠原告房租及水电费，若拖欠，数额的核算；第三，被告是否需要向原告支付违约金。关于本案的第一个争议焦点，原告要求解除合同的理由：1、被告经常拖欠房租及水电费，至2019年4月底，应交下半年房租，但被告拖欠租金累计两个月。2、被告存在私自转租行为。经查，双方于2016年5月1日签订租赁合同，每年租金120000元。原告主张被告尚欠的租金10000元为2019年5月1日至2019年10月30日期间的租金。原被告双方均认可，该半年的租金60000元，双方签订的《附加协议》约定，厂房改造费用甲方承担60000元，每年折抵10000元，被告需另行向原告支付50000元租金。被告于2019年5月至9月期间向原告公司法定代表人孙宗照卡中转款了50000元，双方主要争议在于2019年9月30日被告李保奇转入原告公司法定代表人孙宗照卡中的10000元，属于被告向原告法定代表人支付的赔偿款，还是房租款。本院认为，原告法定代表人与被告之间发生冲突导致原告法定代表人孙宗照住院，庭审中双方均认可因冲突导致的赔偿数额未确定，同时被告李保奇在转账时亦注明系房租款，其并未作出该款项系赔偿款的意思表示，故该10000元系被告支付给原告的房租款。故原告要求被告支付房租款10000元的诉讼请求，本院不予支持。同时原告以被告拖欠租金长达两个月要求解除合同，本院认为，被告已将半年租金支付给原告，不存在一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，原告以拖欠租金要求解除合同，本院不予支持。关于原告称被告私自转租的问题，被告与案外人邢松记、古盛红于2018年11月2日签订了《修理厂部分厂房租赁合同》。原告称2020年4月份才得知被告私自转租行为，不符合常理。原告公司法定代表人每一至二个月会上门查看电表、水表收取水电费用并开具收据，其应当知道承租人已将厂房部分转租的事实。根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。故原告以此要求解除合同的请求，本院不予支持。关于原被告之间水电费的核算，原告主张的是2019年7月16日至2019年9月25日期间的水电费，与被告2019年7月16日结算后尚未支付的款项。原被告双方对水费的价格无异议，被告对原告按0.8元/度电费的价格有异议。本院认为，双方在天山区市场监督管理局的主持调解下，达成协议，即从2019年4月起，李保奇按月（季度）给孙宗照结算电费（0.55元/度）。2019年4月15日结算时，电费单价为0.55元/度，此后原告又按0.8元/度结算。本院认为，原告将电价提高至0.8元/度，并未出示相应的依据，且按0.8元/度向租户收取电费，与政府电价降价政策、精神相悖，本院不予支持。天山区市场监督管理局曾组织双方调解，双方对电价达成一致，即2019年4月起，李保奇按月（季度）给孙宗照结算电费（0.55元/度），该价格双方应当遵照执行。原告称其因架设电路设备投入资金故涨价至0.8元/度的理由，没有相应的证据及法律规定予以支持。因双方对电表度数、水表度数均无异议，故2019年7月16日至2019年9月25日期间水费165元（33方×5元/方），电费750.2元〔（75540-74245＋1976-1907）×0.55元/度〕。原告称2019年7月16日双方结算水电费等费用，被告尚有645.8元未支付，经查，2019年7月16日收据中双方结算费用为2645.8元，被告于2019年9月9日向原告支付2000元，尚欠645.8元。同时，2019年4月以来，原被告于2019年4月15日、5月16日、6月13日、7月16日结算过水电费。其中5月16日、6月13日、7月16日的电价原告按照0.8元/度收取，超过0.55元/度的电费应当在予以折抵。经计算，被告多交电费427.75元［（629度＋556度+526度）×（0.8元-0.55元）]。综上，二被告应当给原告支付水电费共计1133.25元（165元+750.2元+645.8元-427.75元）。关于原告要求二被告支付违约金12000元的诉讼请求，本院认为，原被告签订的合同中约定：“如期不能交付房租，应罚违约金10%”，因被告已向原告支付了2019年5月1日至2019年10月30日期间的房租，该约定未成就，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告李保奇、关梦于本判决书生效后五日内支付原告乌鲁木齐市新吉棉纺再生有限公司水电费合计1133.25元；二、驳回原告乌鲁木齐市新吉棉纺再生有限公司的其他诉讼请求。被告李保奇、关梦如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元（原告乌鲁木齐市新吉棉纺再生有限公司已预交），由原告乌鲁木齐市新吉棉纺再生有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   曾开二 〇 二 〇 年 九 月 三 十 日书  记  员   吐玛热斯阿不都热依木