新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初1837号 原告：中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市新民五路。法定代表人：赵广宁，总经理。诉讼代表人：任耘，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：郭新英，新疆伟民律师事务所律师。被告：新疆正帮达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市八一路科苑城**综合楼****。法定代表人：何志奇，总经理。委托诉讼代理人：姚培军，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：金文，广东九龙律师事务所律师。原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司（以下简称中电投公司）与被告新疆正帮达房地产开发有限公司（以下简称正帮达公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告中电投公司的委托诉讼代理人郭新英、被告正帮达公司的委托诉讼代理人姚培军、金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2015年12月3日签订的《产权交易合同》及在2015年12月10日签订的《房地产合作开发协议》无效；2.判令被告返还原告已交付的资产（具体见资产返还清单）；3.判令被告给付北院资产2016年至今租金等收益500000元；4.判令被告赔偿原告各项损失100000元。事实和理由：原告与被告于2015年12月3日签订了《产权交易合同》，于2015年12月10日签订《房地产合作开发协议》。其中《产权交易合同》约定原告将生活区北院公有房屋及构筑物资产转让给被告，由被告支付转让价款3200万元。北院土地使用权类型属于划拨征用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，原、被告签订的两份合同严重违背房地一体原则，不能避免出现土地权利和房屋权利的冲突。基于上述情形，原告认为双方签订的两份协议从根本上违反法律强制规范，应属无效，故诉至法院。被告正帮达公司辩称，原告与被告签订的《产权交易合同》、《房地产合作开发协议》未违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效。首先，涉案土地使用权的取得方式为划拨，原、被告约定双方联合开发，由原告负责将土地性质变更为商业用地，被告负责交纳土地出让金，对于联合开发的项目已经由政府部门两次做出批复，目前该项目处在办理相关手续的阶段。其次，被告通过《产权交易合同》取得涉案土地的地面附属物所有权，但原告未交付阿胜牛氏辈的门面房，存在违约行为，应按合同约定承担责任。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的（2017）新22破字第1号民事裁定书、（2017）新22破字第1号之一决定书、国有土地使用证、财产移交清单，被告提供的（2017）新2201民初1365号民事判决书双方不持异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供《产权交易合同》、《房地产开发协议》、产权交易书、《产权交易档案》、工作联系函，证明原被告在新疆产权交易中心的交易物为北院地面资产，并证明转让的价格为32000000元。被告对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为双方的交易物为北院土地及地面资产。本院对该组证据的真实性予以确认。原告提供照片5张，证明被告将北院文教中心出租收益，被告对该组照片的真实性认可，对证明的问题不认可。本院对该组证据的真实性予以确认。被告提供申请书、《关于对新疆正帮达房地产开发有限公司伊盛商务中心建设项目项目建议书的批复》伊区发改基（2017）215号、2018年哈密市规划和土地利用领导小组会议纪要、《市规委会专家委员会评审意见》，证明涉案土地转让申请由政府做了批示，原被告签订的协议合法有效。原告对上述证据的真实性认可，对证明的问题不认可。根据双方当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，原告委托中联资产评估新疆有限公司对原告位于哈密市××区北院资产进行评估，评估资产主要包括文化教育中心、综合楼、食堂、车库、配电室、水泵房、水塔、蓄水池、室外管线、菜窖等，资产评估价值为5497400元。2015年12月3日，原告与被告签订《产权交易合同》，约定：转让方（以下简称甲方）：中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司、受让方（以下简称乙方）：新疆正帮达房地产开发有限公司。第一条，本合同转让标的为：哈密碱业公司生活区北院及地面资产。1.甲方转让的资产位于哈密市八一路以东、建设西路以北；东邻哈密地区建筑公司家属院、南邻哈密市建设西路、北邻新开发的科苑城住宅小区、西邻哈密市主干道八一路。宗地东西长约218米，南北宽约86米，占地约18590平方米（约28亩）。2.甲方转让的资产为哈密碱业公司生活区北院公有房屋及构筑物资产，主要有：食堂、水塔、车库、变电室、水泵房、职工宿舍楼、文教中心等，建筑面积约7100平方米（详见附件1：资产清单）……第三条：1.本合同项下产权交易已于2015年10月24日经新疆产权交易所公开挂牌，并于2015年11月18日以动态报价方式组织实施，挂牌期间产生1个意向受让方，依法作为买受人受让本合同项下转让标的。2.转让价格，甲方将本合同第一条规定的转让标的以人民币叁仟贰佰万元整转让给乙方。转让价款的确定依据是：挂牌结果。3.转让保证金、转让价款支付方式及条件：乙方缴纳保证金500万元；甲乙双方签订交易合同……第四条：3.乙方如需过户或办理权属登记，过户一切手续由甲方协助乙方办理，产生的所有费用由乙方承担……第九条合同的生效，本合同自甲乙双方授权代表签字或盖章并在新疆产权交易所备案之日起生效（法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的除外）。合同签订后，被告向原告支付5000000元。2015年12月，原告与被告签订《房地产合作开发协议》，约定：甲方：中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司，乙方：新疆正帮达房地产开发有限公司，一、合作方式：甲方将所属的生活区北院28亩宗地，全部移交给乙方开发建设。甲乙双方同意以乙方名义设立项目部。二、合作条件：1.甲方提供待开发生活区北院土地的使用权及地上附着物约7100平方米的建筑资产。2.乙方提供本房地产合作开发项目所需的全部资金（包括土地出让金）。3.乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法、经营范围符合房地产开发要求。4.由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。三、甲乙双方的权利义务……2.本协议签订生效后，甲乙双方尽快将合作开发项目报政府审批。3.合作开发项目所用土地的用途、类型的变更及土地分割等手续由甲乙双方共同办理，相关费用由乙方出资。4.因合作项目涉及甲方一栋职工住宅楼拆迁情况，甲乙双方共同做好拆迁工作，乙方负责过程中的补偿（其补偿不得超出政府批准的拆迁标准）、置换等方面事宜，甲方协助做好先关疏导、谈判等方面工作。5.上述土地的地面附着物及建筑物的拆迁补偿费归乙方所有。四、收益分配，由于签订本合同时没有政府的规划及建设指标，无法确定利润分配，待政府规划建设招标出台后，甲乙双方另定合同，确定双方利益的分配。2016年5月3日，原被告通过新疆产权交易所挂牌交易原告位于哈密市××区北院资产，成交价为32000000元。2016年9月27日至2019年2月25日，原告陆续向被告交付生活区北院资产，包括综合楼、文教中心、食堂、水塔、清水池、车库、变电室、水泵房、菜窖、自行车棚等。被告接收文化教育中心后，陆续对外出租。因原告认为双方签订的上述两份协议无效，引起诉讼。另查，1999年7月13日，哈密双合碱业有限责任公司通过划拨的方式取得新市区新民五路（八一路）生活用地使用权，土地面积57180.72平方米。哈密双核碱业有限责任公司于2005年9月2日注销，其资产由新疆化工（集团）有限责任公司承继。2009年新疆化工集团哈密碱业有限公司成立。同年，新疆化工（集团）有限责任公司将原哈密双合碱业有限公司的资产移交给新疆化工集团哈密碱业有限公司，该公司名称于2013年变更为中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司。2017年，新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院制作（2017）新22破字第1号民事裁定书，裁定：受理中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司的破产清算申请。再查，被告接收北院资产后，陆续拆除了水塔、蓄水池、车库、菜窖、自行车棚。本院认为，原告与被告分别签订《产权交易合同》及《房地产合作开发协议》，本案争议的焦点为上述两份合同是否有效。一、关于《产权交易合同》，双方约定原告将位于哈密市××区北院及地面资产转让给被告。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定，房屋与土地应当作为一体处理，地，地随房走该合同原告转让的系北院地面资产及土地。该土地使用权由原告通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”之规定，本案房产及所涉及的土地为划拨取得，原告未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《产权交易合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。二、关于《房地产开发协议》，双方约定原告提供生活区北院土地的使用权及地上附着物与被告共同开发房地产，该土地使用权由原告通过划拨方式取得，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”之规定，原告以划拨土地使用权作为投资与被告合作开发房地产，未经有批准权的人民政府批准，双方签订的《房地产开发协议》违反上述法律规定，应当认定无效。综上，原被告签订的《产权交易合同》及《房地产合作开发协议》无效，被告因该合同取得的财产，应当予以返还，因被告在管理房产过程中拆除了水塔、蓄水池、车库、菜窖、自行车棚，该部分财产已不能返还，对于北院及北院的综合楼、文教中心、食堂、变电室、水泵房，由被告向原告返还。原告主张被告返还对外出租文化教育中心的收益及拆除水塔、蓄水池、车库、菜窖、车棚的损失，因原、被告对所签两份合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对原告提出的返还收益及赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司与被告新疆正帮达房地产开发有限公司于2015年12月签订的《产权交易合同》及《房地产合作开发协议》无效；二、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司返还位于哈密市八一路以东、建设西路以北，相邻科苑城住宅小区的生活区北院（约28亩）及地面资产（综合楼、文教中心、食堂、变电室、水泵房）。三、驳回原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9800元（缓交），由原告中电投新疆能源化工集团哈密碱业有限公司负担4900元，被告新疆正帮达房地产开发有限公司负担4900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  长   李 艳审  判  员   秦莹莉人民 陪 审员   王 萍二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 六 日（法 官 助 理   韩玉娇书  记  员   俞丽薇