湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初807号原告：叶伟军，男，1971年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：肖富盈，湖北多能律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：徐英，女，1972年8月13日出生，汉族，住黄冈市。原告叶伟军与被告徐英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告叶伟军的委托诉讼代理人肖富盈及被告徐英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶伟军向法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告间的《商铺租赁合同》。2、依法判令被告腾退原告所有的位于黄冈市××商业步行街××区××号商铺。3、依法判令被告按年租金170000元标准向原告支付2020年2月15日至实际腾退之日继续占用、使用商铺的租金（暂计算至2020年5月15日，租金42500元）及违约金42500元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月8日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告租赁原告位于黄冈市××商业步行街××区××号商铺，面积52.41平方米，期间2019年8月15日至2022年8月14日，租金为每年170000元，同时约定租金每半年支付一次，提前一个月支付，先付后用，逾期支付，每逾期一天，被告需按日向原告支付逾期应付租金1%的违约金。合同签订后，原告依约交付了商铺，被告支付了2019年8月15日至2020年2月14日期间半年的租金，到期后，其没有提前支付下半年租金。经原告多次要求被告支付，被告至今未付。由于被告长期拖欠租金，经原告多次要求被告未支付，现原告依据合同法相关规定诉至人民法院。被告徐英辩称：1、合同第六条合同解除，若由于自然灾害、战争、动乱或政府行为、不可抗力因素造成合同在合同期内无法继续履行，本合同自行解除，甲乙方双方无条件接受，按实际租赁期结算租金，互不承担违约责任。所以原告应退还答辩人20000元押金。2、由于疫情被告于2020年2月18日与原告通话（通话记录已打印），原告讲等到疫情解封再说。被告2020年3月19日与原告通话提出闭店退租金和押金17万元/12月/30天（已交2019年8月15日至2020年2月15日租金=10856+押金20000）合计30856元。原告找各种理由拖延时间，被告承租两个房屋所有人的房屋，以同样的计算方法已退租其中一间房屋、出租方2020年4月9日退还被告所有费用。因原告不退款导致被告没有进新货卖年前压货冬装从2020年3月20日至2020年4月30日“拆店”（钥匙交物业公司为证），产生40天租金由原告承担。原告租金从2020年2月15日计算至5月15日，完全是歪曲事实。因疫情奥康步行街关闭2个月，整个商户免租金2个月占一半，免租金3个月占一半，物业公司可以作证。被告提交通话记录、微信记录都属实。综上，疫情期间原告未免一分钱不现实。被告请求依法驳回原告诉讼请求，退还被告押金、租金合计30856元。经合议庭评议，对原告提交的证据分析认定如下：证据1房屋所有权证，其真实性予以采信。证据2《商铺租赁合同》，与证据1相印证，其真实性予以采信。经合议庭评议对被告提交的证据分析认定如下：证据1通话记录，原告对真实性无异议，其真实性予以采信。证据2微信截图，原告对真实性无异议，其真实性予以采信。经审理，本院查明案件事实如下：2019年7月8日原告（出租方，甲方）与被告（承租方、乙方）就签订了（签名捺印）《商铺租赁合同》约定：被告租赁原告位于黄冈市××商业步行街××区××号商铺，面积52.41平方米经营服装，租期2019年8月15日至2022年8月14日，租金为每年170000元，同时约定租金每半年支付一次，提前一个月支付，先付后用，逾期支付，每逾期一天，被告需按日向原告支付逾期应付租金1%的违约金。合同解除1.如由于自然灾害、战争、动乱或政府行为（城市改造、道路改造等）不可抗力因素造成本合同期内无法继续履行，本合同自行解除，甲乙方无条件接受，按实际租赁期结算租金，互不承担违约责任。如乙方延迟缴纳租金达10天以上的，甲方可单方解除合同，乙方需无条件赔偿第二年全年给甲方作为经济补偿。租期届满或解除合同后，乙方必须将商铺恢复原状，归还给甲方或甲方同意可不将商铺恢复原状但商铺内原有装修、装饰导等不能折价，无偿交给甲方。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告依约交付了商铺，被告支付了2019年8月15日至2020年2月14日期间半年的租金。2020年疫情发生，2020年2月18日、3月19日被告与原告微信联系并截图发送“叶总新年好，昨天和今天打电话给你没接，如果看到信息请回个电话给我”、“叶总……去年步行街没租出去的店有几十家，现在天灾人祸，我拆店也是无可奈何之举，望理解。17万*12个月=14166/30天=472*23天=1月23日至2月15日租金10856元，押金2万元共30856元，这是天灾人祸，我没违约。叶总，把30856元退还给我，我两三天把货物搬走好把钥匙交物业公司办理退场手续……”及发送他人退租相关内容。2020年4月30日被告与原告微信联系（附图片）“叶总，今天把店关了，租金也就算了，请将押金2万元退给我，毕竟这场天灾人祸不可抗力的力量，拆店是不得以……”。现原告诉至人民法院。另查明，原告房产证为黄冈市房权证黄州字第**（奥康商业步行街1号B幢房号225）。原告陈述已收被告押金20000元、半年租金85000元，被告进行了装修。被告陈述，其将之前的装修拆了打通了两间房屋（租他人一间）进行了装修。合同版本由物业公司提供，所以将房屋钥匙交给了物业公司，2020年4月30日将原告房屋钥匙交到物业公司。经核，物业公司大约于2020年3月底帮忙保管被告交来的本案房屋钥匙。本院认为，原、被告自愿签订了《商铺租赁合同》，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，当事人应依约履行义务及享有相关权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。合同签订后，被告支付了当年半年租金85000元及押金20000元，原告交付了房屋。2020年疫情出现，属不可抗力情形，覆盖面广影响大。期间，被告又于2020年3月19日与原告微信联系“叶总……现在天灾人祸，我拆店也是无可奈何之举，望理解……押金2万元共30856元，这是天灾人祸……把30856元退还给我，我两三天把货物搬走好把钥匙交物业公司办理退场手续……”及2020年4月30日与原告微信联系“叶总，今天把店关了，租金也就算了，请将押金2万元退给我，毕竟这场天灾人祸不可抗力的力量，拆店是不得以……”内容，与核实物业公司帮忙保管本案房屋钥匙等情况相印证及与当事人陈述“2020年4月30日将原告房屋钥匙交到物业公司”相印证，被告上述微信内容属解除商铺租赁合同的意思表示，符合合同约定“如由于自然灾害、战争、动乱或政府行为（城市改造、道路改造等）不可抗力因素造成本合同期内无法继续履行，本合同自行解除，甲乙方无条件接受，按实际租赁期结算租金，互不承担违约责任”，本院确定被告在2020年4月30日解除了本案租赁合同实际腾退了所承租的房屋，本案房屋租金应计算至实际腾退之日止。鉴于2020年疫情等特殊情况，参照国家有关疫情的规定，由被告承担至疫情严格防控前一天的租金75452.05元（2019年8月15日至2020年1月22日170000元/365天*162天）、承担疫情严格防控开始日至疫情严格防控结束当日50%租金13972.60元（2020年1月23日至2020年3月23日170000元/365天*60天*50%）、并承担疫情结束次日至实际腾退房屋之日租金17232.88元（2020年3月23日至2020年4月30日170000元/365天*37天）为宜，其已交租金、押金在租金总额中予以抵减，抵减已付租金85000元、押金20000元后，被告还应给付原告租金1657.53元。同上述理由，原告主张被告按约定每年租金170000元标准支付其余租金的诉请，该意见本院不予采纳；原告同时主张被告承担违约金，与约定不符，该意见亦不予采纳。被告辩称，原告应退还押金、租金合计30856元，证据不足，该意见本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告叶伟军与被告徐英签订的《商铺租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告徐英于本判决生效后十五日内向原告叶伟军给付租金1657.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告叶伟军的其他诉讼请求。案件受理费1925元，由被告徐英负担1125元，原告叶伟军负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  李宝红人民陪审员  倪德安人民陪审员  林友明二〇二〇年九月二十五日法官助理罗玉梅书记员罗玉梅（兼）