陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终14989号上诉人（原审原告、反诉被告）：菊江，男，1981年3月8日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：付灵玲，陕西标新律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴瑜，陕西标新律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王盛清，男，1969年11月22日出生，汉族，咸阳机场公安干警，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王建波，陕西瑞森律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张书芬（王盛清的妻子），女，1977年12月24日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王建波，陕西瑞森律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区朱雀云天********。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1993年9月1日出生，汉族，该公司法务，住西安市莲湖区。上诉人菊江、张书芬、王盛清因与被上诉人西安海汇万家实业有限公司（以下简称海汇万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12724号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。菊江上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判由王盛清、张书芬赔偿其房屋溢价损失700000元；2、一、二审诉讼费由王盛清、张书芬承担。事实与理由：一审法院认定王盛清、张书芬违约，大幅度降低房屋溢价损失没有法律依据，且其并无违约情形，故应支持其诉讼请求。王盛清、张书芬辩称：请求贵院依法判决驳回菊江的上诉请求。1、菊江向法庭提交的定金收条后面手写部分的约定内容属于附条件的合同解除约定，即如果2016年10月1日之前卖方解押手续仍未办理，则卖方退还所收购买方定金原值，该约定明确说明了2016年10月1日为出卖方办理解押手续最后期限，若未办理即视为双方所约定解除房屋买卖合同的条件已经成就，双方合同已经解除，所以本案房屋出卖人不存在违约情形；2、在房屋买卖双方合同签订后因各种原因导致合同未能履行，一审查明的事实房屋买受人菊江已于2017年年初另行购买了品质相近的房屋，而房屋出卖人已于2018年将房屋另行出卖，所以对房屋买卖双方根本未造成经济上的损失。海汇万家公司述称：同意菊江全部上诉请求。理由：1、依据涉案合同第二条第三款关于解押期限的约定、涉案合同第七条第一款关于逾期违约责任的界定，张书芬、王盛清未按照合同约定期限办理涉案房屋解押手续构成违约，且经其公司与菊江多次催促也未办理，超三十天已转换为根本违约，故王盛清、张书芬应当承担相应的违约责任；2、在2017年三方协商时王盛清与张书芬仍未明确表示解除合同，故其违约行为加大了菊江的损失，因二手房房价逐渐上涨，王盛清与张书芬应当预见其违约拖延的行为导致菊江购房成本加大及与他人订约机会的丧失；3、在其公司电话回访过程中张书芬承认已于2017年将涉案房屋以185万元价格售出，张书芬、王盛清因其违约行为获利，显然违背诚实信用原则应予以惩戒。综上，菊江严格履行合同义务不存在任何过失及过错，张书芬与王盛清存在多个违约行为，应承担合同约定的违约责任及扩大部分损失的赔偿责任。王盛清、张书芬上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、由菊江、海汇万家公司承担二审诉讼费。事实与理由：其已经通知菊江解除合同，不构成一房二卖，故其不承担房屋溢价损失。菊江辩称：一审法院判决房屋溢价损失是依据事实及法律规定来判定的，王盛清、张书芬系违约方，不享有合同解除权，王盛清、张书芬的上诉事由无任何事实和法律依据。海汇万家公司辩称：不同意张书芬的上诉请求。理由：1、张书芬出具的定金收条未经其公司同意，不属于三方合同的补充条款；2、张书芬、王盛清未及时办理解押手续，未取得产权证原件，且虚构房屋被查封无法办理手续的理由，致使资金监管账户无法开设，故菊江无法按照合同约定向资金监管账户存入首付款，且根据涉案合同第三条第四款第一项定金相关约定，本合同的定金也应存入资金监管账户，张书芬、王盛清收取菊江支付的定金后即负有先履行义务，故张书芬、王盛清违约。菊江向一审法院诉讼请求：1、判令王盛清、张书芬返还其购房款30000元；2、判令王盛清、张书芬赔偿其支付的中介费5000元；3、判令王盛清、张书芬赔偿其房价上涨的房屋溢价损失700000元。4、判决王盛清、张书芬及海汇万家公司承担本案诉讼费等费用。张书芬向一审法院反诉请求：1、判令菊江支付其违约金99900元；2、本案诉讼费由菊江承担。一审法院认定事实：2016年8月21日，王盛清及房屋共有人张书芬（甲方）与菊江（乙方）、海汇万家公司（居间方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：菊江购买王盛清、张书芬所有的坐落于西安市高新区科技二路78号城市风景夏日景色小区6号楼1单元3层10302号房屋，房屋建筑面积132.31平方米，成交价格为999000元。房屋所有权证号为1050104011-50-6-10302。该房屋尚存抵押贷款800000元未结清，王盛清、张书芬应在2016年前自行办理完解押手续并取得房产证，解押处理方案为王盛清、张书芬自行处理。该房屋已设租赁，承租人已放弃优先购买权。菊江付款方式为贷款，签订合同当日菊江向王盛清、张书芬支付定金30000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金，逾期在三十日个自然日之内，违约方应向守约方(每逾期一日)按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。逾期超过三十日个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。如甲方违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方的全部已付款(包含定金)。如乙方违约，乙方应按照房屋成交价的10%向甲方支付违约金，同时甲方应退还所收乙方的全部已付款(包含定金)。同时该合同规定了产权转移及交房时间、居间服务与费用等条款。同日，菊江向王盛清、张书芬支付定金10000元，张书芬给菊江出具定金收条。2016年8月24日，菊江通过海汇万家公司向张书芬再次支付定金2万元。在该定金收条中手书内容“买卖双方约定：签订当天2016年8月21日起，卖方开始筹划解押产证，如果在2016年10月1日之前，卖方解押手续仍没有办理，则卖方退还所收购买方定金原值；如果由于卖方因价位等其他原因，未履行合同，视为卖方违约，则需要双倍退还客户定金，举例：收客户定金叁万元则退还客户陆万元整”，该内容中无菊江签字。张淑芬称，该内容虽无菊江签字，但菊江作为证据提交，足以证明其认可该约定，应按此履行；2016年10月1日以后，三方签订的合同应属无效，与其将房屋另行出售案外人无关。2016年9月22日，卖方(甲方)王盛清、买方(乙方)菊江及经纪机构(丙方)海汇万家公司签订《西安市二手房买卖合同(经纪版》，该合同第二条第二款约定：“乙方在下列期限内将房屋转让价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，交易保证机构按照与甲、乙双方签订的《西安市二手房交易结算资金监管协议》向甲方划转房款。……1.2016年11月30日前将首付款人民币299000元整(小写)，贰拾玖万玖仟元整(大写)存入监管账户”。另，菊江向海汇万家公司支付中介费5000元。2016年10月13日至2017年1月17日期间，海汇万家公司员工周敬坤电话催促张书芬办理涉案房屋解押赎证手续，张书芬承诺于2016年11月3日、11月4日办理。2017年5月6日，菊江向张书芬、王盛清寄送《告知函》，要求张书芬、王盛清依合同约定履行涉案房屋的解押手续。2017年5月14日，张书芬、王盛清向菊江寄送《解除合同通知书》，要求解除合同。经询，张书芬称其记不清何时将涉案房屋出售给案外人及成交价格，本院向其释明了诉讼风险。菊江提交其原审一审案卷笔录，其中王盛清、张书芬的代理人陈述涉案房屋在2018年2月出售给案外第三人。菊江明确其诉请主张房屋溢价损失700000元依据，王盛清、张书芬在原审一审庭审中自认2018年2月将房屋出售给案外人，其以该时间为节点，在安居客网站中查询房屋价格为每平米19000元，其据此酌情计算损失，实际损失远高于此。菊江申请本院至西安市不动产登记服务中心调取王盛清、张书芬将涉案房屋出售给案外第三人的《二手房买卖合同》成交价款、出售时间。因该申请事由，涉及案外人的个人隐私，故不予准许。另查明，在本案房屋买卖合同履行期间，办理资金监管手续时，需要买卖双方出示房屋所有权证原件、身份证明原件、网签合同原件、收取结算资金的银行账号等；根据规定，所有交易款项必须进入资金监管账户，除非具有可申请免除资金监管的事项，首付款才可由买方直接支付给卖方，本案并不具备申请免除监管的条件。一审法院认为：菊江与王盛清、张书芬签订《海汇房产房屋买卖居间合同》、《西安市二手房买卖合同（经纪版）》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。菊江按照约定向王盛清、张书芬支付定金。王盛清、张书芬应按合同约定办理抵押权注销手续，取得房屋产权证原件。另，无论是根据二手房交易政策规定或网签合同约定，所有购房款应付至资金监管账户，且本案不具备免除资金监管的条件。然而，办理抵押权注销手续、取得房屋产权证原件系进行资金监管的前提。故对张书芬辩称菊江未向其支付首付款，无法办理资金监管，本院依法不予采信。本案中，王盛清、张书芬未在其承诺期限内解押，其怠于履行合同义务，已经违约，在此情况下，二人并不享有合同解除权；其将涉案房屋另行出售案外第三人，致使本案房屋买卖合同无法履行。王盛清、张书芬应向菊江退还定金并赔偿其损失。对张书芬反诉主张菊江支付违约金99000元，无事实依据，本院依法不予支持。关于菊江诉请主张的中介费，应属于菊江实际损失的一部分，本院依法予以支持。关于菊江诉情主张房屋溢价损失，其依据王盛清、张书芬在原审一审中自认其于2018年2月将房屋另行出售他人，以该时间为节点，结合网络价格，酌情主张。在本案审理中，经询，张书芬称其记不清何时向案外人出售涉案房屋及成交价格，本院向其释明了诉讼风险。菊江主张以王盛清、张书芬在原审一审庭审中自认的2018年2月为时间节点，计算房屋溢价损失，本院依法予以采信。结合本案合同履行、房屋的实际情况，参考同小区同等条件房屋的交易价格，酌情认定溢价损失为300000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王盛清、被告（反诉原告）张书芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）菊江返还定金30000元。二、被告王盛清、被告（反诉原告）张书芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）菊江支付中介费5000元。三、被告王盛清、被告（反诉原告）张书芬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）菊江赔偿房屋溢价损失300000元。四、驳回原告（反诉被告）菊江其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）张书芬的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11150元，由王盛清、张书芬承担6500元，由菊江承担4650元。鉴于案件受理费由菊江预交，王盛清、张书芬应在履行上述金钱给付义务时将其应承担的部分一并给付。反诉受理费1149元，由被告张书芬承担。本院二审查明，王盛清、张书芬于2018年2月份以185万元的价格将涉案房屋出卖给案外人。一审法院查明其余事实属实,本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。菊江与王盛清、张书芬签订《海汇房产房屋买卖居间合同》、《西安市二手房买卖合同（经纪版）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应按照合同约定全面履行义务。王盛清、张书芬在涉案合同履行期间，将涉案房屋出卖给他人，致涉案合同无法继续履行，且在涉案合同约定的价款基础上获利85万余元，属根本违约，故菊江上诉主张应由王盛清、张书芬赔偿其损失70万元，依据诚信原则及不使违约者获利的精神，本院予以支持。王盛清、张书芬上诉主张菊江支付其违约金99900元，因涉案合同不能履行系王盛清、张书芬根本违约造成，故其上诉请求本院依法不予支持。综上，菊江上诉请求，予以准许。王盛清、张书芬上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12724号民事判决第一、二、五项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12724号民事判决第三、四项；三、本判决生效之日起十日内王盛清、张书芬于向菊江支付赔偿款700000元。一审案件受理费11150元，菊江已预交，由王盛清、张书芬负担。反诉受理费1149元，张书芬已预交，由张书芬负担。二审案件受理费菊江预交7300元，王盛清、张书芬预交5800元，均由王盛清、张书芬负担。王盛清、张书芬应负担之诉讼费在履行上述金钱给付义务时一并支付菊江。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇二〇年九月十六日法官助理  窦 敏书 记 员  宁 越