河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3734号原告：张会梅，女，1990年7月20日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：代振阳，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫鸽，河南豫和律师事务所实习律师。被告：郑州新威龙置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇中山路西侧，统一社会信用代码91410184169979795U。法定代表人：李光辉，总经理。委托诉讼代理人：周慧，女，1986年11月20日出生，汉族，系被告公司员工。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码914101009718599507。负责人：杨红英，行长。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，该公司员工。原告张会梅与被告郑州新威龙置业有限公司（以下简称新威龙公司）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交通银行河南分行）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张会梅及其委托诉讼代理人代振阳、闫鸽，被告新威龙公司的委托诉讼代理人周慧，第三人交通银行河南分行的委托诉讼代理人赵冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张会梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）；2、判决解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》及新郑市预购商品房抵押合同；3、判决被告返还原告购房首付款361125元及利息损失11501元（利息计算方式自2019年12月11日起以361125元为基数按全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率计算至返还完毕为止）；4、判决被告返还原告维修基金8507元、代办费848元、按揭费1300元、团购费30000元、购房资格费15000元，共计55655元及利息损失4640元（利息计算方式：自2018年12月11日起以55655元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起继续以55655元为基数按全国银行间同业拆借中心公布市场报价利率计算至返还完毕为止）；5、判决被告返还原告已偿还第三人银行贷款80769元（暂计至原告起诉时当月，即2019年5月2日至2020年5月2日）；6、判决被告返还第三人交通银行河南分行自2020年5月2日至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》项下约定计算）；7、判决被告向原告支付违约金6015.625元，并依法判决增加被告违约金（即以已付款为基数按照5%计算违约金）；8、判令被告协助原告办理涉案房产注销商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；9、判令被告与第三人协助原告办理涉案房产注销抵押登记手续。诉讼中，原告将第5项诉讼请求中的金额变更为93201.75元，将第6项诉讼请求中的时间变更为2020年7月4日。事实与理由：2018年12月5日原、被告签订了《商品房认购书》，原告按照该认购书的约定向被告支付了10000元认购定金，后于2018年12月10日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于龙湖镇××路东侧××单元××号房××套，建筑面积为130.88平方米，总房款1203125元（支付方式为首付款加银行贷款，即首付款361125元+贷款842000元），基于《商品房买卖合同》的约定需要且按照被告的要求原、被告及第三人于2019年3月29日签订了《个人房产抵押贷款合同》及新郑市预购商品房抵押合同。原告以银行贷款的方式由第三人于2019年4月2日向被告支付了购房贷款842000元，届此原告已经向被告支付了总房款1203125元。原告从2019年5月2日起如约按月向第三人偿还按揭贷款月供至2020年7月4日（庭审时）已还款项合计为93201.75元。另外在订立合同时原告又按照被告的要求向被告支付了代办费848元、维修基金8507元、团购费30000元、购房资格费15000元、按揭费1300元共计55655元。商品房买卖合同约定的房屋交付期限为2019年6月30日前，并约定被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同并有权要求被告返还已付款和承担违约责任等，违约金为已付款的0.5%等。被告并没有如约向原告交付房屋，原告多次催促至今已经逾期长达13月之久，被告仍未向原告交付房屋，目前仍不具备合同约定的交付条件。原告有权要求解除合同和请求返还全部款项，并有权要求被告承担违约责任及赔偿责任。合同约定的违约金为已付款的0.5%，系被告提供的格式合同文本条款，旨在减轻被告违约责任成本，但该约定过低不足以弥补原告损失。被告新威龙公司辩称，一、原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》无事实和法律依据。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，被告施工期间，因恶劣雨雪天气致项目停工224天；另因大气污染防治，龙湖镇扬尘办等职能部门采取防控措施，导致被告工地停工588天；根据合同约定被告交付房屋时间依约应予以顺延上述期限。此外，涉案房屋已经于2019年11月份具备了交付条件，被告也于2019年12月份通知原告收房，截止被告通知交付时，顺延期限尚未届满，不符合约定解除条件，被告不存在违约行为。且解除与第三人签订的《房地产买卖抵押贷款合同》的前提是《商品房买卖合同》解除，既然《商品房买卖合同》不符合约定解除条件，那么《房地产买卖抵押贷款合同》也不具备解除条件。二、原告诉请返还购房首付款361125元及利息无事实和法律依据。返还首付款的前提条件是《商品房买卖合同》达到合同约定的解除条件，但如上所述被告不存在延期交房的违约行为，商品房买卖合同并不符合解除条件；即使合同符合解除条件，原告的首付款并非原告支付，而是向被告指定的第三人借款支付，明确约定借款用于购买涉案房屋，专款专用，如果合同解除，该部分借款金额应该由被告直接返还给××；且借款合同明确约定无利息，故原告要求支付利息，无事实法律依据。三、根据合同相对性原则，维修基金、代办费、按揭服务费、团购费、购房资格费非被告收取，且上述费用并非原告履行购房合同的必要合法支出，同时双方并未对上述费用进行约定，被告无返还上述费用及利息的义务。四、原告第七项诉讼请求无事实、法律依据。原告已经要求被告承担按揭贷款的本金及利息，上述费用已经完全弥补了原告损失，原告同时又要求被告支付违约金，且要求增加违约金，已经超过原告实际损失，该部分诉请不应得到支持。综上，原告诉请无事实、法律依据，请求驳回原告全部诉请。第三人交通银行河南分行辩称，一、请求法院审慎考虑是否符合解除商品房买卖合同的条件，原告的第一项请求和第二项诉讼请求具有顺序性，只有法院在支持第一项诉讼请求的基础上才能够考虑是否支持第二项诉讼请求。二、如若法院支持解除第一、二项诉讼请求中的三份合同，在原告或被告依约代偿贷款本息后（具体以银行显示为准），第三人愿意配合协助办理解押。三、原告的其他诉讼请求与第三人无关。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月5日，张会梅认购新威龙公司开发的位于龙湖镇××路东侧××楼××单元××号商品房，并于当日交纳认购定金10000元。新威龙公司出具了加盖该公司财务专用章的收据，确认收到张会梅交纳的购房款10000元。2018年12月10日，新威龙公司（出卖人），张会梅（××）就上述商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），主要约定：该商品房建筑面积为130.88平方米，总房款为1203125元；付款方式为2018年12月10日现金支付房款361125元，剩余房款842000元办理银行按揭贷款，××按出卖人通知时间办理按揭手续并承担相应费用；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的”特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金等。该合同中附双方盖章、签字认可的补充协议，该协议第三条约定，除合同约定的房屋价款外，××还应按照国家及有关部门规定及时缴纳专项维修基金、契税、办证费、按揭贷款费用等税费。合同签订当日，新威龙公司出具加盖该公司财务专用章的收据两份，证明收到张会梅交付的购房款20125元、维修基金8507元。张会梅另提交收据一份，证明其于当日交给新威龙公司代办费848元，该收据中未加盖新威龙公司印章，新威龙公司对该收据的真实性不予认可，辩称其未收到此笔费用。该收据收款单位处注明“谷”与上述加盖新威龙公司财务专用章的三张收据中制单“谷”一致。张会梅提交收据一份，拟证明其于2018年12月11日支付了按揭费1300元。该收据中加盖“郑州天象房地产营销策划有限公司”印章。新威龙公司辩称收款方系郑州天象房地产营销策划有限公司，并非新威龙公司，与本案无关。张会梅提交中国邮政储蓄银行交易明细清单一份，证明其于2018年12月5日支付新威龙公司购房定金10000元，该笔交易的对方账户名称为新威龙公司；证明其于2018年12月10日支付至对方“陈菲菲”的支付宝账户10000元。张会梅提交兴业银行交易明细清单一份，证明曹顺山的账户于2018年12月10日支付至对方“陈菲菲”的支付宝账户20000元、6480元。张会梅提交支付宝账单详情一份，证明其于2018年12月10日通过支付宝余额支付至对方“陈菲菲”的支付宝账户38000元。张会梅主张陈菲菲系新威龙公司的销售经理，上述支付至陈菲菲个人账户的共计74480元含首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元、团购费30000元、购房资格费15000元，新威龙公司对首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元出具有收据，对团购费30000元、购房资格费15000元未出具收据。新威龙公司辩称陈菲菲并非其公司工作人员，其公司委托河南易居房地产顾问有限公司代理销售，陈菲菲系河南易居房地产顾问有限公司的工作人员。新威龙公司提交账户明细打印件一张，证明陈菲菲于2018年12月10日转至其公司驻现场财务人员谷晓芳的账户10125元、9355元，其余款项并未支付给新威龙公司。新威龙公司提交《威龙尚品项目代理销售合同》一份，证明其公司将案涉房产对外委托代理销售的事实。该合同显示，新威龙公司（甲方）、河南易居房地产顾问有限公司（乙方）于2016年4月2日签订《威龙尚品项目代理销售合同》，甲方委托乙方独家代理销售威龙尚品项目全部可售住宅、商业及车位；委托代理期限自2016年4月2日起至实现本项目代销房屋面积95%的成功销售且双方结算支付完毕之日止；甲方负责派专员办理收款、开具发票，及时和乙方结算款项；乙方在本项目正式开盘前30日内，组建销售团队，包括1名项目总监、1名销售经理、1名案场助理，10-15名置业顾问；乙方负责售楼人员的培训、管理工作，严格按照甲方的书面授权对外承诺，承担超出约定对外承诺引起的法律和经济赔偿责任；乙方在代理销售过程中所有与本项目有关的以甲方名义签署的合同及文本须经甲方盖章方为有效，该合同对销售佣金、月度服务费等均进行了约定。张会梅辩称其对新威龙公司与河南易居房地产顾问有限公司之间的关系并不知情，该证据不能证明陈菲菲系河南易居房地产顾问有限公司的员工。2018年12月28日，案涉《商品房买卖合同》在不动产管理部门办理完毕合同信息备案。2019年3月29日，张会梅（借款人）、交通银行河南分行（贷款人）、新威龙公司（保证人）三方签订《个人房产抵押贷款合同》，主要约定：借款人因购买案涉房屋并以该房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款，贷款金额为842000元，贷款期限为240个月，2019年3月29日至2039年3月29日；借款人按月等额本息还款；担保人为该贷款提供连带责任保证等。为确保上述借款合同履行，张会梅（××）、交通银行河南分行（抵押权人）于2019年9月23日签订《新郑市预购商品房抵押合同》，约定张会梅自愿将所购商品房抵押给交通银行河南分行等。张会梅提交中国银行交易流水明细清单，证明其于2019年12月11日通过POS机消费支付至新威龙公司的账户331000元。张会梅主张该款项为支付的首付款。新威龙公司提交《借款协议》一份、委托书一份、交通银行回单一份，证明该公司委托财务副总监李光辉代表该公司向威龙尚品小区首付分期业主出借资金，与业主就借款事宜签订借款协议，有关法律责任由委托人新威龙公司承担；新威龙公司于2018年5月23日支付至李光辉的银行账户1000000元；张会梅（借款人）、李光辉（××）、杨胜光（担保人）三方签订借款协议，约定张会梅因购买案涉房屋从李光辉处借款用于支付首付款，借款金额为331000元，借款期限自2018年12月10日起到双方约定的还款之日止；张会梅保证于2021年12月10日前向李光辉归还借款；双方约定的借款期限内，李光辉免收张会梅利息。张会梅在庭审中认可李光辉将借款331000元支付至其银行账户，其又转给新威龙公司作为首付款，该借款方案系销售人员给出，李光辉也是售楼部介绍。新威龙公司庭审中陈述李光辉原系其公司财务人员，现系公司的法定代表人。张会梅提交交通银行个人客户交易清单，证明房屋贷款842000元已于2019年4月2日发放，该款项在当天支付至新威龙公司的银行账户。张会梅提交交通银行河南分行已还款明细表，证明2019年5月2日至2020年7月4日期间，其偿还房屋贷款15期，每期还款6213.45元，共计偿还贷款本息93201.75元。2020年5月13日，张会梅在威龙尚品售楼部当场向新威龙公司送达《解除合同告知函》。2020年5月14日，张会梅向新威龙公司、交通银行河南分行邮寄送达《解除合同告知函》。新威龙公司提交《工程竣工验收意见表》，拟证明案涉商品房所在的威龙尚品小区9#楼于2019年11月19日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格。新威龙公司提交通话录音列表，拟证明于2019年12月、2020年3月通知张会梅交房。张会梅对上述证据均不予认可，辩称新威龙公司并未取得政府部门的工程竣工验收备案签章，通话不能证明与交房有关，现并不具备交房条件。截至本判决作出之日，新威龙公司未举证证明案涉商品房所在的威龙尚品小区9#楼已办理完毕竣工备案登记。新威龙公司提交气象证明、威龙尚品扬尘管控停工统计、2019年度扬尘管控统计表、郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室文件、河南省环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件、微信聊天截图等材料，拟证明因天气、政府治理大气污染导致工期延误。张会梅对上述证据不予认可，辩称证据系复印件，且部分文件载明的时间系2016年、2017年，不在双方订立的合同履行期限内；管控停工统计表并无政府部门公章确认。以上事实，由当事人陈述，商品房认购书，《商品房买卖合同》，收据，银行交易明细，支付宝账单详情，《威龙尚品项目代理销售合同》，《个人房产抵押贷款合同》，《新郑市预购商品房抵押合同》，《解除合同告知函》，《借款协议》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方签订商品房买卖合同后，原告依约交纳了首付款并办理了按揭贷款手续，履行了付款义务，而被告未按合同约定在2019年6月30日前交付涉案房屋，截至本判决作出之日，被告仍未举证证明案涉房屋已经竣工验收合格达到交付房屋的条件，现已逾期交房长达一年零三个月，逾期已远超90日。被告提交的气象证明，只能反映降水情况，不能证明存在因恶劣天气影响到工程施工进度的具体时间，且2016年、2017年、2018年12月5日之前的降水不在案涉商品房买卖合同期间内；被告提交的威龙尚品扬尘管控停工统计系其单方制作，且在案涉商品房买卖合同期间内的仅有27天；被告提交的2019年度扬尘管控统计表系其单方制作；被告提交的2017年郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室通知不在案涉商品房买卖合同期间内，2018年的通知在案涉商品房买卖合同期间内的仅有27天，2019年的通知未涉及具体停工时间。因此，被告未提供充分证据证明管控措施不能预见、不能避免和不能克服，故对被告辩称其应顺延交房588天，不予采纳。综上，根据合同约定及法律规定，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），于法有据，本院予以支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。本案中，原告张会梅诉请解除与第三人交通银行河南分行签订的《个人房产抵押贷款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告返还已付购房首付款361125元，但依据本案证据，原告仅支付了首付款30125元，其余首付款331000元为原告向被告现任法定代表人李光辉借款支付，原告至今实际并未支付该款项，被告认可李光辉的出借行为系代表被告公司实施，基于该事实，本案应认定被告返还原告首付款30125元为宜。被告之后不应再向原告主张返还该借款，如被告及李光辉向原告主张返还该借款，原告可就该款项另行主张权利。至2020年7月，原告就案涉房屋共计向第三人偿还了贷款本息93201.75元，现因被告违约造成合同解除，原告诉请被告支付该贷款本息，于法有据，应予支持。原告在2020年7月后至本案判决生效前，如偿还的有其他银行贷款，被告应一并支付给原告。下余未返还的银行贷款，应由被告依约向第三人代偿贷款本息。因商品房买卖合同解除，被告收取原告的维修基金8507元，应予退还。原告诉请被告退还代办费848元，虽其提交的收据未加盖被告的印章，但被告提交的账户明细打印件显示陈菲菲于2018年12月10日转至其公司驻现场财务人员谷晓芳的账户一笔9355元，该款项扣除维修基金8507元后为848元，且该收据中的收款单位与维修基金收据中的制单人一致，故本院认定该代办费848元系被告收取，被告应予退还。原告诉请被告返还按揭费1300元，但提交的证据显示该1300元并非被告收取，被告亦不予认可，原告的该项诉请，证据不力，本院不予支持。原告诉请被告返还团购费30000元、购房资格费15000元，原告提交的证据能够证明其于2018年12月10日向陈菲菲个人的支付宝账户分三笔共计转账了74480元。被告于当日出具收据确认收到首付款20125元、维修基金8507元、代办费848元。而对于下余45000元，被告辩称系代理销售的河南易居房地产顾问有限公司的销售人员陈菲菲收取，并非被告收取，但该款项是原告在与被告签订《商品房买卖合同》的当天支付给销售人员陈菲菲的，被告未举证证明其已将委托代理销售事宜告知原告，和原告清楚知道陈菲菲是以河南易居房地产顾问有限公司名义收取的款项，另被告认可在销售现场委派有财务人员办理收款，被告未能对销售人员私自收款行为予以监管、制止，故原告主张其有理由相信陈菲菲的收款行为系被告授权的职务行为成立。现合同因被告违约解除，原告支付团购费减免房屋价款的目的已经无法实现，原告诉请被告返还该45000元，应予支持。上述商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，被告应协助原告办理注销案涉商品房买卖合同登记备案手续及预告登记。被告向第三人交通银行河南分行付清涉案房屋的贷款本息后，被告与第三人应协助原告办理注销抵押登记手续。根据案涉商品房买卖合同中关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，被告应按××累计已付款的0.5%向原告支付违约金。合同解除时，原告累计已支付房款872125元（首付款30125元、房屋贷款842000元）、代办费848元、维修基金8507元，被告应当向原告支付违约金4407.40元。原告诉请增加违约金，但未举证证明其实际损失，本院对此不予支持。原告诉请已付房屋首付款、代办费、维修基金的利息损失，鉴于被告已支付该部分款项的违约金，对上述诉请不予支持。关于原告主张的团购费30000元、购房资格费15000元的利息损失，鉴于原告系将该款项支付给了销售人员陈菲菲，在没有证据证明该款项已支付给被告，和原告未尽注意义务亦具有相应过错的情形下，本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告张会梅与被告河南新威龙公司有限公司于2018年12月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1800204****）；二、解除原告张会梅、被告河南新威龙公司有限公司、第三人交通银行股份有限公司河南省分行于2019年3月29日签订的《个人房产抵押贷款合同》；解除原告张会梅、第三人交通银行股份有限公司河南省分行于2019年9月23日签订的《新郑市预购商品房抵押合同》；三、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张会梅首付款30125元；四、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张会梅维修基金8507元、代办费848元、销售人员另收取的款项45000元；五、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张会梅已偿还的银行贷款93201.75元（至2020年7月，如原告在2020年7月后仍有还款，被告应一并返还原告）；六、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司河南省分行代偿案涉贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；七、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张会梅违约金4407.40元；八、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告张会梅办理注销案涉商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；九、被告河南新威龙公司有限公司履行本判决第六项确定的义务后三十日内，第三人交通银行股份有限公司河南省分行、被告河南新威龙公司有限公司应共同协助原告张会梅办理注销抵押登记手续；十、驳回原告张会梅的其他诉讼请求。案件受理费9121元，减半收取为4561元，由原告张会梅负担3000元，由被告负担1561元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘沛佩二〇二〇年九月二十九日书记员  林凯洋