四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终36号 上诉人（原审原告）：四川省汇佳房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区簇桥乡环行路西段****。 法定代表人：陈三军，董事长。 委托诉讼代理人：黄礼高，四川易创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵万**，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：成都大唐佳年华房地产经纪有限公司，，住所地：成都市温江区公平街办清泉北街** 法定代表人：刘泽，总经理。 委托诉讼代理人：文富华，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪艳君，四川科全律师事务所律师。 上诉人四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称汇佳公司）因与被上诉人成都大唐佳年华房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）居间合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汇佳公司上诉请求：撤销成都市温江区人民法院（2018）川0115民初5288号民事判决，改判支持汇佳公司的全部诉讼请求。主要事实和理由：1.本案合同签订背景。在汇佳公司销售经理郭浩的多次极力推荐下，2017年4月11日，双方签订了《物业销售推荐合同》，后郭浩与大唐公司之间因回扣问题发生争议，该合同作废。随后双方另行于2017年6月20日重新签订一份推荐合同。2.合同履行情况。大唐公司在合同履行过程中严重违约，应按约以销售总价款的5%向汇佳公司支付违约金。大唐公司自合同签订后，一直未与汇佳公司相关工作人员进行沟通，且并未按约定在当月底提交“带访确认单”和“客户确认单”。汇佳公司出于善意，向大唐公司发函催告，要求其提交推荐成功的成交客户名单及相关证据，上报汇佳公司审核。大唐公司收函后报送了249份带访确认单，双方就此签订了结佣申请资料交接单，并特别申明该交接单仅为大唐公司自己申报，不作为结算依据。汇佳公司审核后认为佣金结算依据均为单方制作，不符合约定的确认标准，但汇佳公司在胁迫下仍然放宽了审核条件，办理了149户的佣金结算，并支付了4100960元佣金。3.大唐公司具体违约行为包括：未按时向汇佳公司授权代表陈三军报送“带访确认单”和“客户确认单”；未协助办理完成购房客户相关银行受理和资信审查工作；违反合同约定，以汇佳公司名义大量收取购房户额外费用数百万元，其中24.8万元大唐公司已经自认，该费用应当支付给汇佳公司；与郭浩勾结串通，骗取高额佣金，再为郭浩提供销售总价1%的回扣；与郭浩串通，将自然到访的客户转移为大唐公司推荐成功客户；损害汇佳公司商誉，多次组织社会人员围攻售楼部。 大唐公司辩称，汇佳公司的上诉理由不成立。汇佳公司的上诉理由在一审中已经查明并进行了否定，应当驳回其上诉，维持原判。 汇佳公司向一审法院起诉请求：1.判决大唐公司支付违约金 3670787.75元（以结算的房源销售总价73415755元为基数，按照5%为计算标准）；2.判决大唐公司支付以汇佳公司名义收取的购房客户额外费用24.8万元；3.本案的诉讼费，以及保全费11756元由汇佳公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月11日，汇佳公司（甲方）与大唐公司（乙方）签订《物业销售推荐合同》（以下简称《推荐合同一》）。合同第一条约定，甲方委托乙方提供销售推介服务，由甲方在崇州羊马镇372号修建的西蜀御景，该项目为住宅项目，目前开发销售的是二期物业。第二条约定，本合同期限自2017年4月11日至2018年4月10日。合同到期后，自动解除。若需继续推介，则甲乙双方另行签订合同。第五条约定，佣金为跳点结佣，乙方当月成交为20套内，甲方支付乙方中介佣金房屋成交总价的5%；若当月成交量为20套-40套，当月佣金按每套成交总价的5.5%结佣金；若当月成交量超过40套及以上，当月佣金通按每套成交总价的6%结佣金。第七条约定，乙方义务：……4.负责带领客户到甲方售楼部现场，并找甲方授权代表签字确认《客户登记确认书》。5.负责向甲方授权代表提交《佣金结算书》……10.合作期间，乙方不得向成功推介客户收取任何形式的中介或房款等其他形式费用，不能给客户提供特殊优惠或利益。否则甲方有权解除合同。同时给甲方造成的一切经济损失和法律责任概由乙方全部承担。第八条约定，在本合同有效期内，甲方授权代表签字确认的有效《客户登记确认书》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一。由乙方人员带领或陪同到甲方售楼部现场的客户，凡属首次到甲方售楼部现场的，甲方授权代表应在第一时间通过明源系统或甲方的其他系统确认，并签字确认后返给乙方（甲方授权乙方驻场每天统一收集《客户登记确认书》交由甲方授权人签字确认，同时甲方代表在乙方提供的交接单上确认已签收，甲方授权人在2日内将《客户登记确认书》返还乙方）。第十条约定，双方违反合同约定的，根据所售具体房源总价的5%作为违约金支付给对方。合同后附《西蜀御景带访确认单》《西蜀御景成交确认单》。 2017年6月20日，汇佳公司（甲方）与大唐公司（乙方）再次签订《物业销售推荐合同》（以下简称《推荐合同二》）。合同第一条约定，甲方委托乙方提供销售推介服务，由甲方在崇州羊马镇372号修建的西蜀御景，该项目为住宅项目，目前开发销售的是二期物业。第二条约定，本合同期限自2017年6月16日至2018年6月15日。合同到期后，自动解除。若需继续推介，则甲乙双方另行签订合同。双方之前所签合同截止到2017年6月15日按原合同履行，2017年6月16日及以后按本合同执行。第五条约定，佣金为跳点结佣，乙方当月成交为20套内，甲方支付乙方中介佣金房屋成交总价的4.5%；若当月成交量为20套-40套，当月佣金按每套成交总价的5.5%结佣金；若当月成交量超过40套及以上，当月佣金通按每套成交总价的6%结佣金；若当月成交套数达到50套，除按以上约定支付佣金外，额外给予奖励，奖励当月成交总套数的一半每套奖励2000元。乙方销售房源30%房款达到甲方账上后，乙方须协助甲方办理完成购房按揭的相关银行受理及资信审查工作，待银行审批通过后，甲方于每月底结算乙方当月的佣金，且在次月初10个工作日内向乙方支付上个月的推介佣金。第七条约定，乙方义务：……4.负责带领客户到甲方售楼部现场，并找甲方授权代表签字确认《客户登记确认书》。5.负责向甲方授权代表提交《佣金结算书》……10.合作期间，乙方不得向成功推介客户收取任何形式的中介或房款等其他形式费用，不能给客户提供特殊优惠或利益。否则甲方有权解除合同。同时给甲方造成的一切经济损失和法律责任概由乙方全部承担。第八条约定，在本合同有效期内，甲方授权代表签字确认的有效《客户登记确认书》是认定该客户为乙方推介客户的充分且必要依据之一。由乙方人员带领或陪同到甲方售楼部现场的客户，凡属首次到甲方售楼部现场的，甲方授权代表应在第一时间通过明源系统或甲方的其他系统确认，并签字确认后返给乙方（甲方授权乙方驻场每天统一收集《客户登记确认书》交由甲方授权人签字确认，同时甲方代表在乙方提供的交接单上确认已签收，甲方授权人在2日内将《客户登记确认书》返还乙方）。第十条约定，双方违反合同约定的，根据所售具体房源总价的5%作为违约金支付给对方。合同后附《西蜀御景带访确认单》《西蜀御景成交确认单》。 2017年12月1日，汇佳公司向大唐公司发出《关于尽快申报西蜀御景二期成功推介客户名单的函》，要求大唐公司在接函后二日内将其在西蜀御景二期推介销售的所有成功购房客户名单一次性报与汇佳公司审核。 2017年12月11日，大唐公司与汇佳公司办理了《西蜀御景二期大唐房屋结佣申请资料交接单》。2018年1月18日、2018年2月7日，汇佳公司与大唐公司分别签署《西蜀御景二期渠道公司大唐提成结算清单》《西蜀御景二期渠道公司大唐提成结算清单》（第二批），汇佳公司分别确认大唐公司推介客户123户、26户，且已向大唐公司支付佣金4100960元。 同日，大唐公司法定代表人蒋樊出具一份《情况说明》，载明：本人蒋樊在2017年5月经西蜀御景销售经理郭浩介绍，签约汇佳房地产西蜀御景的分销。在签合同时郭浩向我提出要求支付总价1%的回扣，后经商量我公司坚决反对这种违法违规行为。但我又很想做好这个业务，为了结佣比较方便，我私人与员工商议，从员工提成里拿出3万元给郭浩，其余均未支付……另，据了解10月以后，成交客户需额外支付约1.2万元的费用，或许有公司员工参与，客户保证为我司客户，请领导看我同事辛苦带客户的情况酌情处理。 2017年12月15日，蒋樊再次出具一份《情况说明》，载明：在10月成交客户中，据调查发现，有成交客户在购买西蜀御景过程中除购房款外还交过其他费用。……合计：24.8万元。据大部分经纪人反映，10月成交客户多为需要交给销售经理（郭浩经理）“额外费用”才能购买，购买后“额外费用”都是由经纪人现金交给郭经理。据经纪人反映，部分客户在销售提出“额外费用”后，以“能抢到房源即可，花点小钱不在乎”的心态购买的房源，“额外费用”经经纪人手，直接现金交给郭经理。以上行为均为员工为了从售楼部拿到房源卖的私自行为，公司并不知情，且公司内部绝对禁止此类情况。 2017年12月29日，蒋樊出具第三份《情况说明》，载明：在合作期间，5月底郭浩向我司要回扣（房价的1%）。郭浩告知我必须要回扣才能结佣，我与郭浩私下商议每套返3000元，从经纪人的工资里支出，后来我与10余名经纪人商议一起凑了3万元给郭浩。公司高层知道这件事后，马上禁止我们这种行为，并明确要求，我们以降低佣金的方式而坚决不做回扣继续合作，约6月20日左右签署第二份“合作协议”，协议内佣金从原来的5%起降低为4.5%起。 一审法院另查明，案外人郭浩于2017年2月14日至2017年11月22日期间在汇佳公司担任销售总监，西蜀御景二期销售总负责人。大唐公司与汇佳公司因结算佣金产生的纠纷已经本院（2018）川01民终17926号案终审审结。 一审法院认为，案涉《推荐合同一》《推荐合同二》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。汇佳公司主张大唐公司存在诸多违约情形而应承担违约责任，一审法院分别评述如下： 1.汇佳公司主张大唐公司未按照合同约定按时将《西蜀御景带访确认单》《西蜀御景成交确认单》上报汇佳公司负责人陈三军及财务签字。另外，汇佳公司主张大唐公司未按照合同约定按时申报有效的《成交客户确认单》，导致汇佳公司无法为大唐公司确认佣金提成百分点。上述确认单的报送关系到大唐公司是否能够足额、及时获得佣金，若大唐公司未按约定报送，则汇佳公司按照约定处理即可。汇佳公司并未举证证明大唐公司未按约定报送上述确认单对汇佳公司造成了实质损害。2.汇佳公司主张大唐公司未按照合同约定协助汇佳公司办理完成购房客户按揭的相关银行受理及资信审查工作。汇佳公司对此未举证证明，一审法院对此意见不予采纳。3.汇佳公司主张大唐公司违反合同约定，以汇佳公司名义大量收取客户额外费用。大唐公司工作人员收取客户额外费用的事实，已经大唐公司法定代表人蒋樊确认，但蒋樊并不认可该行为系大唐公司的单方行为，且称已将现金转交汇佳公司的销售总监郭浩。从现有证据看，不能排除二公司工作人员共谋收取购房者额外费用的可能，该行为损害了购房者的合法权益，应当予以严厉谴责。对于额外费用的最终去向，本案证据无法体现出流向了大唐公司、汇佳公司或者特定的公司员工，无法确定最终的收款人。另外，额外费用属于本不应收取的费用，汇佳公司未证明其已承担或必然承担向相关购房者退款的责任，其要求大唐公司支付其该笔款项，缺乏事实依据。涉及额外费用的退还问题，可待相关事实查明后另行处理。4.汇佳公司主张大唐公司与汇佳公司管理人员郭浩勾结串通高额提取佣金，再为郭浩提取总销售价1%的回扣，严重损害汇佳公司经济利益。大唐公司对此事实不予认可，汇佳公司对此也未举证证明，一审法院对此意见不予采纳。5.汇佳公司主张大唐公司与郭浩串通将自然到访的购房客户转移为自己的推荐成交客户，以达到提取佣金收取回扣的目的。大唐公司对此事实不予认可，汇佳公司对此也未举证证明，一审法院对此意见不予采纳。6.汇佳公司主张大唐公司严重缺失商业诚信，多次组织社会闲杂人员、自己的销售人员数百人，强行围攻占领售楼部，堵塞公路，在公路上打横幅。大唐公司对此事实不予认可，汇佳公司对此也未举证证明，一审法院对此意见不予采纳。 综上，汇佳公司主张大唐公司支付违约金3670787.75元及支付收取购房者额外费用24.8万元的诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回汇佳公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计19075元，由汇佳公司负担。 本院二审期间，汇佳公司提交以下证据： 第一组：成都市温江区人民法院（2018）川0115民初1425号民事判决；本院（2018）川01民终17926号民事判决；四川省高级人民法院（2019）川民申5211号民事裁定书。该组证据拟证明大唐公司向汇佳公司主张100户购房户佣金的诉讼请求，均被驳回。 第二组：汇佳公司与四川易创律师事务所签订的委托代理合同以及相应的律师费支付凭证和发票，法院案件受理费缴费凭证。该组证据拟证明大唐公司提起多个诉讼的行为，导致汇佳公司支付律师费20万元和3.8万元的案件受理费。 第三组：汇佳公司与案外人甘肃信托责任有限公司签订的信托资金借款合同、抵押合同、保证合同；四川仪陇农商银行向汇佳公司发出的转存款凭证和催款通知书；汇佳公司与案外人李波签订的借款合同及利息支付凭证。该组证明拟证明大唐公司违约未协助办理购房户的银行按揭手续，造成汇佳公司无法归还借款，导致的贷款资金利息损失。 第四组：14户购房者的举报信。拟证明还有14户购房者被额外收取了22.1万元的费用。 以上证据经质证和本院审查后认为，第一组证据已经一审法院审理查明，本院予以确认；第二组证据，律师费、案件受理费与本案汇佳公司向大唐公司主张合同违约责任的争议不具关联性，且律师费并不是必然产生的损失，本院对此不予采信；第三组证据，均系汇佳公司与案外人之间的借款法律关系，与本案争议之间不具关联性，本院不予采信；第四组，购房户的举报信实质上属于证人证言，证人未到庭的情况下其证言不具证明力，且仅凭举报信无法证实购房户实际向大唐公司缴纳了额外购房费用，部分购房者还在举报信中陈述有汇佳公司销售经理郭浩参与。故本院对此不予采信。 本院认为，根据诉辩意见，本案在二审中的争议焦点，仍然集中在大唐公司是否存在汇佳公司主张的违约行为。对此，本院评析如下： 关于汇佳公司主张大唐公司未按约及时报送佣金结算相关材料，佣金结算材料如未按约提交，汇佳公司实际应当抗辩不予支付，并无违约金条款的适用空间。 关于汇佳公司主张大唐公司未协助办理银行按揭手续，合同中并未具体明确大唐公司对此应当提供何种协助义务，且该协助义务的约定是针对银行审批通过后，汇佳公司的佣金支付条件，汇佳公司同样可以抗辩不予支付佣金，而不应适用违约金条款。汇佳公司对于大唐公司未履行该义务，亦未举证予以证明。 关于汇佳公司主张郭浩与大唐公司勾结串通收取购房者其他形式费用的问题，本院认为，首先，大唐公司法定代表人蒋樊出具的情况说明，其内容中均无大唐公司收取额外费用的自认，其陈述内容均指向由郭浩收取；其次，汇佳公司并未提交证据证明，实际由大唐公司收取额外费用；第三，即使存在购房者缴纳额外费用的问题，如一审法院所述，该行为实际损害购房者利益，汇佳公司无权要求大唐公司向其支付。 关于汇佳公司主张大唐公司多次组织人员围攻售楼部等行为，汇佳公司并未举证证明大唐公司实施了该行为，且即使存在类似行为也不是合同违约责任调整范围。 综上所述，四川省汇佳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38150元，由四川省汇佳房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈良谷 审 判 员 叶云婧 审 判 员 王 嫘 二〇二〇年九月一日 法官助理 敖旭涛 书 记 员 梁 婧