云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0127民初2124号原告嵩明金地嘉业物业管理有限公司。法定代表人：王云莉。住所：云南省嵩明县。委托诉讼代理人谢云友、张昕，系云南欧派律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告赵志芳，女，汉族，1971年1月11日生，云南省嵩明县人，大学文化，住云南省嵩明县。委托诉讼代理人岳金洋，系云南联宇律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告嵩明金地嘉业物业管理有限公司（以下简称金地物业公司）与被告赵志芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告金地物业公司法定代表人王云莉及其委托诉讼代理人谢云友、张昕，被告赵志芳及其委托诉讼代理人岳金洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金地物业公司诉称：2011年3月11日，原告与嵩明金地嘉业房地产开发有限公司（以下简称金地房地产公司）签订《物业管理委托合同》，约定由原告为嵩明金地花园小区提供物业管理服务，物业服务费按建筑面积交纳，别墅每月每平方米0.8元，按年缴纳。被告系金地花园3栋2号房业主，房屋建筑面积163.3平方米。自2011年起，原告为金地花园小区提供了物业服务，被告作为该小区房屋的业主，应当支付原告物业服务费、生活垃圾处置费。经原告催收，被告未予交纳，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求：1、判令被告支付原告嵩明县金地花园小区3栋2号房屋自2012年1月1日至2020年3月31日的物业服务费12311元，2012年至2018年的生活垃圾处置费720元，两项合计13031元。2、本案诉讼费由被告承担。被告赵志芳辩称：一、法定的诉讼时效是三年，原告未在诉讼时效期间内催收物业费，直到今年年中才收到律师函，算是真正意义上的第一次催收，之前的物业费早已过了诉讼时效，视为原告放弃诉权，依法不应得到支持。二、原告在本案中是否有诉讼主体资格的问题。答辩人的房产系从案外人嵩明安厦房地产开发经营有限公司购买，自始至终，答辩人并未与原告签订任何物业服务合同，案外人嵩明安厦房地产开发经营有限公司也未授权或指定原告进入小区实施管理，被告不知道原告如何进入管理的。小区出现过一个叫龙船物业的物管公司，在小区大门口等地方悬挂牌子，还多次向业主代收过水电费、垃圾清运费，并出具了收据，不知道被告与龙船物业的关系，故原告不适格，无权起诉答辩人。三、原告是否具有法律规定的资质问题。答辩人至今不知道原告是否具有管理资质，原告也从未主动公示过，原告的管理人员只有几个，没有公示管理的岗位、职责等，也没有配备专门的水电维修人员。四、管理方面的问题。小区门口的门禁系统形同虚设，门是长期开着，任何人可以随意出入，存在严重的安全隐患，外来车辆不登记，车辆乱停乱放也置之不理。小区大门没有值守人员，小区后大门安全消防通道被车辆、垃圾桶严重堵塞，没有人过问及劝阻，存在安全隐患。小区绿化不到位，绿化带消失。小区内的路灯、水管损坏无人管理，排污被堵不及时疏通、垃圾清理不及时，脏、乱、差一直存在。小区车库二楼办公室上班时间无人在岗，业主不能正常办理业务。五、原告不仅不负管理义务，还涉嫌诈骗。2019年12月，原告以代收电费名义，让小区业主交至原告处，后小区停电才发现原告未将款项交至供电局，原告卷款逃走，业主还报过警。六、物业费的收费标准及计算时间问题。物业费应经物价管理部门的批准并公示，答辩人并不知道原告的收费标准，原告也未公示过。答辩人购买2号房屋的时间是2013年，原告主张2012年起的物业费不合法。原告于2019年12月逃走，原告主张计算至2020年3月无依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理，本院确认本案如下法律事实：2009年2月16日，嵩明安厦房地产开发经营有限公司（乙方）与云南金地嘉业房地产开发经营有限公司（甲方）签订《金地花园项目合作开发补充协议》，在原有联合开发的基础上约定以甲方的名义开发嵩明县滨河苑金地花园项目，但该项目由乙方全额投资开发，该项目的工程、房地产销售及相关工作由乙方负责，在此过程中所产生的全部费用，包括发生的全部税费由乙方承担，项目开发销售过程中所产生的收益、债权债务均归乙方所有；本项目小区内会所、物业管理用房、社区服务用房均属于乙方所有。2010年12月1日，原告与云南金地嘉业房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告向金地花园小区提供物业管理服务，服务期限十年，自2011年1月1日起至小区成立业主委员会并与新的物业公司签订物业委托合同之日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅0.5元/月/平方米，商铺1.0元/月/平方米，别墅0.8元/月/平方米；物业服务费按年交纳，业主应于每年的1月1日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设方全额交纳。此后，原告对该小区提供了物业服务。2017年3月、4月期间，原告曾委托龙船物业公司对金地花园小区进行过管理。2013年3月13日，被告与嵩明安厦房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，购买金地花园3幢2号房，房屋建筑面积为163.3平方米，用途为城镇住宅用地/住宅。2013年4月，被告办理了接房手续，自接房后，被告未向原告交纳过物业管理费及垃圾处理费。庭审过程中，原告变更诉讼请求，明确本案物业管理费自2013年3月开始计算。另查明：原告系依法成立的有限责任公司，经营范围为物业管理；原告为金地花园小区提供物业服务期间，曾因缴纳电费等问题发生过纠纷；金地花园小区于2019年12月成立了业主委员会，2020年3月底，原告与业主委员会办理了物业管理交接手续。以上事实，有原、被告双方的陈述，《物业管理委托合同》《商品房购销合同》、发票、《金地花园项目合作开发补充协议》等证据在卷予以佐证。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间订立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应按合约定履行自己的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加以证实。本案原告以其对金地花园小区提供了物业服务、被告系金地花园小区业主为由，要求被告支付自2013年3月1日起至2020年3月31日的物业服务费、2012年至2018年的垃圾清运费，被告以原告不具备诉讼主体资格、不清楚原告是否具备相应资质、原告未对小区进行全面管理且原告的起诉已超过诉讼时效为由，要求驳回原告的全部诉讼请求。关于原告是否具备本案诉讼主体资格的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，嵩明安厦房地产开发经营有限公司与云南金地嘉业房地产开发有限公司签订《联合开发协议》及补充协议，约定以嵩明安厦房地产开发经营有限公司的名义联合开发建设嵩明金地花园小区，建设过程中，云南金地嘉业房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定由原告为金地花园小区提供物业服务，该合同虽以云南金地嘉业房地产开发有限公司的名义签订，但结合其与嵩明安厦房地产开发经营有限公司之间存在联合开发的情形，嵩明安厦房地产开发经营有限公司应认可云南金地嘉业房地产开发有限公司的委托行为，双方签订的《物业管理委托合同》合法有效，合同对含被告在内的金地花园小区所有业主均具有约束力。原告系依法成立的物管公司，合同签订后，原告对金地花园小区进行了管理，提供了物业服务，故原告具备本案诉讼主体资格，被告所提的原告不具备诉讼主体资格、不具备管理资质的答辩意见于法无据，本院不予采信。关于原告是否按约定对金地花园小区提供了全面管理问题。被告提出原告在服务期间存在多种瑕疵、未对小区进行全面管理的答辩意见，并提交了照片、停电通知等证据予以证实。由于物业管理合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务本身是一个动态的长期过程，由多项服务内容组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务，且被告提供的证据不足以证实原告未完全履行合同义务的事实，故被告的该项辩解意见无事实依据，本院不予采信。关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。《物业管理委托合同》中约定原告为金地花园小区提供物业管理服务的期限为十年，即自2011年1月1日起至小区成立业主委员会并与新的物业公司签订物业委托合同之日止。此期间，原告为金地花园小区提供了物业服务，因物业管理服务具有整体性和持续性，且原告在提供服务期间亦向被告催讨过物业管理费，故本案诉讼时效应自双方合同履行期限届满之日起计算，原告的诉讼在法律规定的期限内，被告的该项答辩意见于法不符，本院不予采信。综上，原告作为物业服务企业，其为金地花园小区提供的物业服务涉及整个小区及全体业主，而不是针对单个业主，被告作为该小区的业主，应对其享受的物业服务支付相应的物业服务费，且《物业管理委托合同》中约定的物业服务费未超过同一区域范围内相近档次小区的收费标准，原告要求被告支付物业服务费的请求于法有据。依据《物业管理委托合同》的约定，原告提供物业服务的期限至小区成立业主委员会并与新的物业公司签订物业委托合同之日止，被告于2013年4月办理了接房手续，金地花园小区于2019年12月成立业主委员会，原告与小区业主委员会办理交接手续的时间虽为2020年3月底，但原告并无相应证据证实其在金地花园小区成立业主委员会后对小区进行过物业服务的事实，本院依法认定原告对金地花园小区提供物业服务至2019年12月31日，即物业费应自2013年4月1日起计算至2019年12月31日止；原告主张物业服务费按1.0元/月/平方米计算，被告所购房屋一楼虽为商铺，但原告未明确商铺的面积，且产权证上载明房屋的性质为住宅，依照《物业管理委托合同的》的约定，物业服务费应按0.8元/月/平方米的标准进行计算，故原告要求被告支付物业服务费的计算时间及计算标准有误，本院对原告的该项请求不完全支持，经计算，物业服务费应为10581.84元（163.3㎡×0.8元/平方米×81个月）。原告要求被告支付2012年至2018年的生活垃圾处理费720元，垃圾处理费系被告应向环卫部门缴付的费用，在原告代为缴付的情形下，被告应予返还，原告的该项请求于法有据，但原告计算的时间有误，结合被告的接房时间，垃圾清处费应自2013年4月1日起开始计算，即垃圾处理费为570元（10元/月×57月）。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告赵志芳于判决生效之日起十五日内一次性支付原告嵩明金地嘉业物业管理有限公司物业管理费人民币10581.84元、垃圾处理费570元，两项合计11151.84元。二、驳回原告嵩明金地嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，减半收取63元，由被告赵志芳承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  李艳梅二〇二〇年九月二十一日书记员  毕秀芳