甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终715号上诉人（原审原告）：陈某，住平凉市。委托诉讼代理人：兰某，平凉市崆峒区东关街道办事处法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：李某1，住平凉市。委托诉讼代理人：曹某，平凉市崆峒区四十里铺镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：乔某，住平凉市。被上诉人（原审第三人）：李某2，住平凉市。上诉人陈某、李某1因其与被上诉人乔某、李某2买卖合同纠纷一案,不服平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初4318号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈某上诉请求：1.请求依法撤销平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初4318号民事判决书第二项、第三项的判决，改判李某1全额返还陈某拆迁补偿款1275859.5元；2.本案一、二审诉讼费用由李某1承担。事实及理由：一、一审法院认定事实清楚，但判决不公，应判决李某1全额返还陈某拆迁补偿款。本案中房屋买卖合同前提错误，乔某属于无权处分，而李某1也不具备代庄社集体成员的资格，违反了一户一宅的规定，买卖是无效的，签订的合同也存在重大瑕疵，李某1伪造土地使用证及情况说明，与乔某恶意串通以租房为名，让不识字的陈某在卖房合同上签字，损害陈某利益，以合法形式掩盖非法目的。二、买卖合同无效。李某1以欺诈手段获取陈某签字，并伪造买房具备的资料，且从合同签订开始也未对涉案房屋维修、翻新，故应全额返还拆迁补偿款。至于乔某与李某1之间的15万购房款应另案解决，一审判决乔某返还无法律依据。李某1上诉请求：1.请求依法撤销平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初4318号民事判决书；2.依法改判为驳回陈某一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由陈某承担。事实及理由：一、一审法院确定案由错误。陈某诉讼请求是确认与李某1签订的合同无效，但一审法院未围绕陈某的请求进行审理。二、一审法院认定本案事实错误。陈某具有完全行为能力，买卖事宜是双方当场说定，土地登记表也是陈某亲手交给李某1的，并没有陈某所说的欺诈行为。三、一审法院将“土地补偿款”如何分配作为争议焦点属错误归纳争议焦点，偏离了本案处理方向。四、一审法院适用法律错误。双方当事人均属于天门村，案涉院落的买卖属于本村集体内流转，完全符合当前的法律和政策。五、一审法院判决结果错误，一审事实认定中认为“乔某骗取陈某签字”，判决依据却是无效合同，属判决错误。李某1辩称:一审法院对事实的认定无任何证据支持，判决不是不公，是彻底错误。根据买卖合同相关法律规定，即使出卖人对该出卖物无所有权，合同成立并已生效，应当履行合同义务。李某1和乔某没有陈某所说的恶意串通行为，在签订合同时也没有欺诈行为，这一事实有一审中提交的证据支持。故陈某的上诉请求无事实支持，也无法律依据，应当依法驳回。陈某辩称：一审法院确定的案由正确无误，并且在一审中对各当事人都进行了释明。一审认定的事实是客观公正无误的。一审法院判决第一项是正确的，合同无效，故李某1须全额返还财产或者变卖财产的价款，现房屋已被拆除，故应该全额返还拆迁款。合同的签订是乔某和李某1恶意串通，存在欺诈行为。乔某辩称：其当时瞒着母亲陈某，以租房名义让陈某签署了卖房合同，并收取李某115万元，现要求李某1返还全部拆迁款，其收取李某1的卖房款愿意连本带息全额返还。陈某向一审法院提出诉讼请求:1.判定陈某和乔某、李某1签订的《老宅基地买卖合同》无效；2.判令李某1将拆迁款1275859.50元返还陈某；3.本案诉讼费用由李某1承担。一审法院认定：乔某系陈某的儿子，与李某1同住在天门村安置小区，2016年9月前后，李某1多次寻找乔某商量将陈某位于天门村代家社南干渠南编号为G6-345号老宅子出让给他。2016年9月24日，李某1找到乔某，将提前打印好的《买卖合同》交给乔某，接着，乔某骗取陈某的签字，将《买卖合同》原件一份交给李某1，李某1当场即给乔某1万元定金，离开住处，李某1胞弟即第三人李某2通过天门农商银行卡账当天给乔某转款14万元，后陈某知自已的老宅基地被列入平凉中心城区棚区改造实施项目，双方为此发生纠纷，诉至法院。另查明，李某1对陈某位于天门村代家社南干渠南编号为G6-345号老宅子没有任何增添，既没有翻修，也没有增建，陈某的老宅基地原封未动，李某1分文未投入。一审法院认为：陈某与乔玉勇、李某1、第三人李某2买卖合同纠纷一案，本案争议的焦点有二个问题；（一）买卖合同是否有效；（二）拆迁款如何分配的问题；一、买卖合同是否有效。1、该《买卖协议》是对“院子和房屋”买卖，即对涉案宅基地使用权的出让和宅基地上房屋的买卖。根据《中华人民共和国土地法》第十条的规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营经、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；”《中华人民共和国土地法》第六十二条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《中华人民共和国土地法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；”本案中，陈某、乔某出让自家宅基地给李某1，而陈某、乔某是平凉市崆峒区西郊开发区天门村代家庄社农民，而李某1是崆峒区西郊开发区天门村东庄社农民，他们分属于不同的经济组织，且李某1在××区社拥有一处宅基地，违反土地法中一户一宅、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，故该《买卖协议》无效；2、根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事)纪要》第十九条第二款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效”，由于平凉市不在全国33个试点地区之列，陈某、乔某与李某1分别属于不同的两个社，故双方签订的房屋买卖协议无效；3、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条“属于村民小组的集体所有的土地、企业和其它财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所作决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布”之规定，陈某、乔某出让自家宅基地时并未经过本村民小组会议讨论决定，损害了本村民小组的利益，故该《买卖协议》无效。4、在本次房屋买卖合同中，乔某未经陈某的同意，擅自将陈某名下的房屋和宅基地处分给李某1，事后又没有得到授权，且定金10000.00元和房款140000.00元交给了乔某，陈某没有见一分钱，乔某属于无权处分，买卖合同不能成立，故买卖合同无效。二、拆迁款如何分配的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十七条之规定：“法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此造成的损失；双方各有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，综合本案的实际情况并根据双方当事人过错程度，本院认为，陈某诉乔某、李某1、第三人李某2买卖合同纠份一案，因买卖合同无效，陈某、乔某应返还李某1购房及宅基地款15万元，李某1本应返还位于天门村代家社南干渠南编号为G6-345号老宅子一处，但是由于老宅已被平凉中心城区棚户区改造管理中心拆迁，不能返还原物，房屋征收补偿款1275859.50元，故应当折价补偿，李某1应返还陈某拆迁款956895元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、《中华人民共和国土地法》第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十七条之规定，判决：一、陈某、乔某与李某1签订的《老宅基地买卖合同》无效；二、陈某与乔某在判决生效后十日返还购房及宅基地款15万元；三、李某1应在判决生效后十日返还陈某拆迁款956895元。以上第二项、第三项相抵后，李某1返还陈某拆迁款806895元。案件受理费11800元，减半收取5900元，由乔某承担1475，李某14425元。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院认定“被告乔某骗取原告的签字”缺乏证据支持，其他事实基本属实，应当予以确认。本院认为，本案二审中双方当事人争议的主要焦点一是《老宅基地买卖合同》效力问题，二是一审法院诉讼程序问题，三是拆迁补偿款由谁取得及分配问题。1.关于《老宅基地买卖合同》效力问题。现行法律规定并不禁止同村村民之间转让宅基地及地上房屋，但在非试点地区仍然严格进行限制。根据《中华人民共和国土地管理法》及《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）等规定，国家对农村宅基地的分配实行申请报批制度，以落实“一户一宅”的政策。因此，宅基地在同村村民之间流转，必须首先征得集体经济组织同意。[参见最高人民法院（2019）最高法行申7188号案例]本案双方当事人虽系自愿协商并并达成了宅基地买卖协议，但并未征得村集体组织的同意，且买受人也不符合购买宅基地的条件，故双方签订的《老宅基地买卖合同》无效。2.关于一审法院的诉讼程序问题。本案一审原告陈某、乔某起诉请求为认定《老宅基地买卖合同》无效，庭审中当庭增加要求李某1返还拆迁款的诉讼请求。一审法院对增加诉讼请求后就举证等事项未向一审被告李某1进行释明，并且在李某1就返还购房款未提出反诉的情况下，迳行判决李某1向陈某返还拆迁款、陈某与乔某返还李某1购房款，明显超出了当事人的诉讼请求，程序不合法。3.关于拆迁补偿款由谁取得及分配问题问题。因一审程序违法，剥夺了李某1就拆迁款取得及分配问题进行举证权利，故就拆迁款受益分配及购房款返还问题，当事人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初4318号民事判决第一项；二、撤销平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初4318号民事判决第二、三项。一审案件受理费200元、二审案件受理费200元均由李某1负担。本判决为终审判决。审判长 张 厉审判员 曹海荣审判员 李 艳二〇二〇年九月九日（法官助理 吉 莉书记员 冯海燕