大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1499号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**，统一社会信用代码91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。被告：李良，男，1988年12月4日出生，汉族，住辽宁省大连。原告亿达物业服务集团有限公司与被告李良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告李良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,945.12元及逾期交费违约金2,583.58元（计算标准按欠费总额的30%计算）。事实与理由：原告分公司与大连软件园中兴开发有限公司（以下简称中兴公司）签订了《悦龙居E02地块前期物业服务合同》，合同约定由原告为悦龙居小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（根据合同约定，逾期一日按欠缴总额的日千分之一交纳违约金）。被告系上述悦龙居小区T05-01-0802房屋业主，房产面积82.68平方米，收费标准为2.8元/月/平，按约定应向原告交纳自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,945.12元，被告一直拒绝交费已产生违约金2,583.58元。原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未果，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告未与原告签订任何合同，双方不具有物业服务合同关系，前期物业合同系在业委会未成立时，开发商与丰诚物业公司签订，现原告提供的物业服务合同签订主体系亿达物业公司，亿达物业涉嫌伪造合同，合同真实性无法确认，原告应提供物业备案的合同。二、根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条规定，未经批准不得擅自采用协议方式选聘物业公司。该条例第四十一条规定，建设单位更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现原告违反条例规定，合同应当无效，由原告向建设单位索赔。三、被告与原告无合同关系，原告损失系其自身造成，其向被告主张违约金的诉求不合法不合理。四、原告在入驻小区后存在多项损害业主利益的行为，且提供的服务质量不达标。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据：原告提供的业主收楼记录、授权书、营业执照、变更登记核准通知书及服务照片，被告提供的照片及电梯广告视频截图，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《前期物业服务合同》，拟证明案涉小区由原告提供物业服务，合同约定了物业服务费标准、交费方式及违约责任。被告认为该证据系中兴公司与原告签订，并非丰诚物业公司，被告物业合同系与丰诚物业公司签订；另外，建设单位变更物业服务企业并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，故被告认为该合同无效，对其无约束力。本院认为，首先，被告的辩称不足以推翻该组证据，且该合同系原告（物业服务企业）与中兴公司（建设单位）签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对原、被告具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，“强制性规定”系指效力性强制性规定，而《辽宁省物业管理条例》第四十一条的规定的情形并非效力性规定。第三，被告未提供证据证明案涉合同双方存在恶意串通损害其利益的证据，故该合同并不具有法定无效的情形，本院对该合同予以采信。2.被告提供的《商品房买卖合同补充协议》第四页，拟证明被告系与上海丰诚物业管理有限公司大连分公司签订的物业服务合同，并非原告，故原、被告之间并无物业服务合同关系。原告对真实性无异议，但认为该证据仅证明被告交房时期物业服务企业系丰诚物业公司，不能证明2018年6月1日后仍系丰诚物业公司提供物业服务。本院对该证据真实性予以确认，但该证据与本案无关，本院不予采信。3.被告提供业主群微信聊天截图、照片及电梯广告视频截图，拟证明原告在地下车位安装阻车桩，将免费车位改为收费车位，并擅自出售仓房、安装蜂巢快递柜，在电梯内安置广告，且对小区设施损害不进行及时维修，故原告服务质量不高。原告认为，根据《前期物业服务合同》第12条约定，物业公司有权对公共部位、共有设施进行经营，扣除物业公司成本后全部纳入物业服务费用；车位和仓房属于开发商投资，也由其收益，与物业无关；而维修设施需原告制定计划逐步进行，不能反映原告未提供物业服务。本院认为，被告所述维修不及时等问题，因物业管理系持续性服务，被告提供的照片仅证实物业服务的点状态，鉴于物业服务属于连续、动态的过程，被告所提证据尚不足以反映原告存在从未履行物业服务的情况。。地下车位及仓房出售问题并非物业服务范围物业仅可收取管理服务费用，且被告该证据不能直接证明物业存在私售车位和仓房的行为。故对被告该组证据的客观性，本院予以确认，但证明事项，本院不予采信。根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：原告自2018年6月1日起成为悦龙居小区的物业服务企业，被告系悦龙居小区T05-01-0802房屋业主，房产面积为82.68平方米。根据原告与中兴公司（建设单位）签订的《前期物业服务委托合同》的约定，物业服务费用标准为按住宅建筑面积2.8元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，业主应于每年首月10日内向原告交纳当期物业服务费，在以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向原告支付违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约对案涉小区履行了物业服务义务，但被告未向原告交纳自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，共计6,945.12元（82.68平方米×2.8元/月/平方米×30月）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，原告与建设单位即中兴公司签订的《前期物业服务委托合同》是否进行行政备案，并非合同生效的法定要件，不影响合同效力，而该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，故对原、被告均具有法律约束力，双方应遵照履行。现原告基本履行了物业服务合同中的义务，其偶尔设施维修不及时等瑕疵问题尚不足以构成被告拒交物业费的抗辩理由。故原告要求被告支付自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,945.12元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告要查看合同的行政备案，可自行至相关部门处理。关于违约金的问题，被告拖欠物业服务费的行为虽然不应予以支持，但本着化解矛盾的宗旨，为进一步督促原告完善其物业服务，本院认为不宜支持原告的违约金请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李良于本判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6,945.12元；二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李良负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 田 甲二〇二〇年九月十八日书记员 李泳伶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。