四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川01民终5118号上诉人（原审原告）：周潮发，男，1962年12月10日出生，香港特别行政区居民，住香港。委托诉讼代理人：李先君，文善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何光友，女，1986年9月12日出生，汉族，住重庆市綦江县。委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。上诉人周潮发因与被上诉人何光友房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初6228号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周潮发上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认周潮发与何光友签订的《房屋租赁合同》（合同编号：HTFC2000053）于2019年5月6日解除；三、改判何光友向周潮发支付2019年1月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金（标准为12461.91元/月），并交清期间的物业管理费、水电费；四、改判何光友向周潮发支付违约金人民币12461.91元；五、一审及二审诉讼费均由何光友承担。事实和理由：一审认定周潮发未提交有效证据证明何光友将案涉房屋转租系认定事实错误。本案一审中，周潮发提交了何光友与案外人许超签订的《房屋租赁合同》，何光友一审庭审中亦认可该合同系其与许超签订，同时何光友一审向法院提交答辩状中载明曾收取案外人许超的租金。以上材料能够证明何光友将案涉房屋转租给案外人许超的事实。何光友辩称，一审中周潮发并未提交何光友与案外人许超签订租赁合同证据。一审庭审中何光友也并未认可与许超签订相关房屋合同的事实。何光友在一审中就收取案外人许超租金已做合理说明，系何光友与朋友许超合作项目，合作项目需使用案涉房屋以及办公设备的投资。何光友与案外人许超无房屋租赁意思表示，只有项目合作的意思表示。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回周潮发全部上诉请求，维持原判。周潮发向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的《房产租赁合同》（合同编号：HTFC2000053）于2018年12月21日解除；2.何光友向周潮发支付2019年1月1日起至腾退房屋之日止的房屋租金（标准为12461.91元/月），并交清期间的物业管理费、水电费；3.何光友向周潮发支付违约金12461.91元；4.本案诉讼费由何光友承担。一审庭审中，周潮发增加诉讼请求为：何光友腾退案涉房屋。一审认定事实：位于青羊区房屋所有权人为周潮发、程伟强。周潮发（甲方、出租方）与何光友（乙方、承租方）签订《房产租赁合同》，主要约定：甲方将案涉房屋租赁给何光友，租期为五年，自2016年9月24日起至2021年11月30日止；租金标准为每月11756.52元；租金按季支付，本合同签订的时间，乙方应支付首次租金45269元，含合同约定房屋租赁保证金，之后的租金乙方应每次提前15天支付甲方；甲方应于2016年9月24日前将房屋交付给乙方；乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人；乙方擅自将房屋转让租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并按月租金100%向甲方支付违约金；租赁期内自2016年9月24日至2016年11月30日为装修免租期，甲方不收取租金；租赁期内两年租金不变，第三年开始每年在前一年基础上递增6%。2018年12月19日，周潮发、何光友的微信聊天记录如下：周潮发：“物业管理打电话给程先生说有新租户进场装修，而他们不是你本人。再追问下知道你在把我的单位转租，甚至现在有的租客也是转租的。何女士到底是怎么一回事。”，何光友：“我没有转租，是跟朋友一起合伙增加了一个项目，这个项目是由我朋友负责管理”……2018年12月21日，周潮发通过微信告知何光友“我们现在本来就是在按合同办事，你违反合同约定单方面把房屋转租，我们也只是根据合同约定解除合同，收取违约金，没有任何过分要求。”……之后，双方多次协商未果。一审法院认为，双方当事人签订《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，属于合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，合同当事人均应按照合同的约定享受权利并承担义务。周潮发于2018年12月21日在合同约定的使用期限未届满的情况下，通过微信告知何光友解除双方签订的合同，其理由为何光友未经周潮发的同意擅自将租赁房屋转租给第三人。一审法院认为周潮发未提交有效的证据证明何光友存在将案涉房屋进行转租的行为，应当承担举证不利的法律后果，故一审法院对周潮发上述主张不予采信。基于上述认定，周潮发于2018年12月21日提出解除合同系单方擅自提出解除合同的违约行为，且未得到何光友的同意，该解除行为无效。故一审法院对周潮发关于确认双方合同已于2018年12月21日解除的诉讼请求，不予支持。周潮发据此要求何光友腾退房屋、支付占有使用租金、违约金的诉讼请求，因无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。关于物业管理费，水电费，周潮发未提交证据证明其代何光友垫付了上述费用，其关于要求何光友缴纳物业管理费、水电费的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上，周潮发的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回周潮发的全部诉讼请求。一审案件受理费112元，减半收取56元，由周潮发负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周潮发提交以下证据：案涉房屋物业公司成都丽晶物业管理有限公司出具房屋转租情况说明。拟证明：何光友与案外人许超于2018年12月15日签订了房屋租赁合同，租赁期限：2018年12月15日至2019年12月15日，租赁期限1年。何光友提交以下证据：青羊区青松日化用品经营部营业执照。拟证明：何光友在周潮发单方解除案涉合同前一直实际占用和经营使用案涉房屋，经营场所是案涉房屋的地址。本院认为，对周潮发提供的证据，在该证据出具单位，案涉房屋物业公司未出庭就该证据的内容接受询问的情况下，周潮发以该证据证明何光友存在非法转租，因缺乏证明力，本院不予采信。对何光友提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认。本院审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，周潮发、何光友签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉租赁合同是否符合解除要件。关于案涉租赁合同是否符合解除要件的问题。本院认为，虽根据案涉合同约定，如何光友擅自将案涉房屋转租给第三人，周潮发得基于此享有单方解除权。然周潮发首先应就何光友存在擅自转租行为进行举证证明。在周潮发并未提供何光友和许超签订的租赁合同，也无其他证据能够证明何光友存在擅自转租行为的情况下，虽何光友认可其确实和许超签订租赁合同，但称双方实质系合作关系，双方约定合同租金低于案涉合同租金，签订租赁合同系为达到对案涉房屋进行装修升级的目的，何光友收取许超租金系双方约定对何光友应向周潮发支付的租金进行分摊。许超也并未单独使用过案涉房屋，案涉房屋一直由何光友在使用，并提交青羊区青松日化用品经营部营业执照予以佐证。综合上述事实，虽何光友认可和许超签订租赁合同，但在何光友称双方系合作关系的情况下，周潮发并不能提供充分证据证明许超实际已经占有使用案涉房屋，何光友确将案涉房屋进行部分或全部转租，周潮发作为负有举证证明责任的当事人应当承担举证不利的后果。周潮发以何光友存在擅自转租主张确认案涉合同解除，并在合同解除的基础上主张何光友腾退案涉房屋、支付租金违约金及占有使用费，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。因其也未对代何光友缴纳物业管理费、水电费进行举证证明，故对其关于上述费用的主张，本院不予支持。综上，上诉人周潮发的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由上诉人周潮发负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 韬审 判 员  廖 方审 判 员  袁晟翔二〇二〇年九月二十二日法官助理  郑 帅书 记 员  王小禹