重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初5956号原告：重庆市永祥房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区凉亭子****附**。诉讼代表人：梁明，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：熊春，重庆公鸣律师事务所律师。被告：贺宗华，男，1966年11月4日生，汉族，住重庆市南岸区。被告：胡泽茂，男，1973年8月24日生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：何春梅，女，1967年11月28日生，汉族，住重庆市南岸区。第三人：李波，男，1969年2月10日生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆市永祥房地产开发有限公司（以下简称永祥房地产公司）与被告贺宗华、胡泽茂、何春梅、第三人李波合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永祥房地产公司的委托诉讼代理人熊春到庭参加诉讼。被告贺宗华、胡泽茂、何春梅，第三人李波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永祥房地产公司向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告贺宗华、胡泽茂于2014年2月28日签订的《协议》已解除；2.确认原告与被告胡泽茂、何春梅于2014年2月28日签订的两份《重庆市商品房买卖合同》已解除；3.要求被告胡泽茂、何春梅协助原告办理重庆市永川区xxx号房屋的网签注销登记。事实和理由：被告胡泽茂为原告原股东王慧敏的其他工程项目提供劳务，王慧敏拖欠被告胡泽茂劳务费,原告股东李波向被告胡泽茂、贺宗华出具还款承诺。后被告胡泽茂、贺宗华据此起诉李波偿还。在案件审理过程中，被告贺宗华、胡泽茂、李波以及原告于2013年9月3日签订协议，约定用永祥公司望城花园房屋代李波冲抵所欠被告贺宗华、胡泽茂劳务费80万元、违约金7.2万元、诉讼费11800元，约定应当于2013年10月30日前办理房屋备案登记，完成备案登记后视为李波完成了还款义务，若未按协议履行以物抵债义务，则应承担连带支付上述欠款的义务。该协议签订后，原告与被告贺宗华、胡泽茂于2014年2月28日签订了《协议》，确定涉案房屋为抵债房屋，并将案涉房屋的接受人为被告何春梅和胡泽茂。后原告与被告何春梅、胡泽茂于2014年2月28日就涉案房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，并办理了网签手续，但未办理合同备案登记手续。2017年5月16日，被告贺宗华、胡泽茂向管理人申报了本金883800元及违约金1369006元的债权。管理人经审查后确认了债权本金80万元、违约金170972元、诉讼费5900元，合计债权976872元。管理人于2017年9月11日将该债权审查结果提交第二次债权人会议审核，包括被告在内，无任何债权人对该债权审查结果提出异议。原告认为，涉案房屋仅办理了网签，但未办理备案登记。根据2013年协议的约定，以房抵债的约定未实际履行。根据破产法第十八条第一款的规定，2014年2月28日签订的《协议》以及两份《商品房买卖合同》视为解除。同时，被告贺宗华、胡泽茂以普通债权人的身份申报债权的行为，已构成放弃以房抵债的债权清偿方式的意思表示，且管理人已确认其普通债权人的身份，故双方客观上已不再履行以房抵债。原告进入破产程序后，该协议以及两份商品房买卖合同若仍继续履行，则构成债务人对被告贺宗华、胡泽茂的个别清偿行为，违反了破产法第十六条的规定。被告贺宗华、胡泽茂、何春梅未作答辩。第三人李波未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年9月3日，贺宗华、胡泽茂（甲方）、李波（乙方）、永祥房地产公司（丙方）签订《协议》，鉴于：1.乙方于2013年2月4日向甲方出具承诺书，承诺代王慧敏支付欠款；2.甲方已向重庆市南岸区人民法院就该欠款纠纷提起诉讼。现各方友好协商，就上述欠款纠纷解决达成如下协议：1.甲方、乙方、丙方确认：截止2013年9月3日，尚欠借款本金80万元（大写：捌拾万元整），违约金72000元（大写：柒万贰仟元整），违约金暂计至2013年11月5日，按照每月1%计算。本案诉讼费共计11800元。以上三项合计人民币883800元（大写：捌拾捌万叁仟捌佰元整）。2.丙方以其开发的位于重庆市永川区望城坡开发的望城花园房屋代乙方冲抵借款、违约金及其诉讼费用共计883800元，以房抵款方式如下：2.1签订本协议之日同时由丙方与甲方（或甲方指定的人员）签订认购书，约定以房抵款房屋房号、位置、房屋单价按照3500元/平方米（建筑面积）计算，每套房送一个车位长期使用权，并由丙方出具收据；2.2丙方承诺：在确定该房屋预售房许可证之日起5日内（最迟不得超过2013年10月30日）办理完毕所有以房抵款房屋在重庆市永川房管局备案登记，并将已经办理备案登记书面材料交付甲方。办理完毕备案登记后，丙方有权在3个月内按照本协议约定的价格优先回购，因此产生的所有税费由丙方自行承担。3.三方签订本协议后由甲方向重庆市南岸区人民法院申请延期开庭审理，丙方在完成商品房备案登记后即视为代乙方完成还款义务，甲方自行到重庆市南岸区人民法院撤诉。4.丙方按照本协议履行后，乙方与甲方就该承诺书项下的还款义务履行完毕，双方的债权债务完结。5.若丙方未按照本协议履行以房抵款义务，由乙方、丙方共同承担向甲方连带支付欠款义务，并承担违约金（违约金按照1‰每日计算，违约起算日期为2013年2月5日起计算至欠款偿还完毕之日止）。届时，甲方、乙方、丙方同意，向合同签订地提起诉讼。2014年2月28日，贺宗华、胡泽茂（甲方）与永祥房地产公司（乙方）签订《协议》，鉴于甲方、李波、乙方于2013年签订协议，约定由乙方开发房屋望城·天地小区冲抵李波应支付甲方劳务费共计883800.00元，房屋单价为3500元/㎡，现双方于2014年2月28日进行网签购房合同，现有关价格及税费等约定如下：为保证乙方正常销售，维护销售价格，甲方贺宗华（指定购房人为何春梅）、胡泽茂分别网签购房合同单价为4800元/㎡，但双方实际以房抵劳务费单价为3500元/㎡（建面），因合同备案虚高1300元/㎡的税费及其它所有责任由乙方自行承担。该协议约定的房屋为望城天地小区xxx，分别网签在何春梅、胡泽茂名下，房屋面积均为114.4平方米，总价均为400400元。同日，何春梅、胡泽茂与永祥房地产公司分别签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定永祥房产公司将位于重庆市永川区xxx房屋分别出售给何春梅、胡泽茂。双方于同日亦到房屋登记机关就前述房屋办理了网签手续。2015年10月27日，重庆市第五中级人民法院裁定受理永祥房地产公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。同年11月23日，本院立案受理永祥房地产公司破产清算一案。同年12月30日，本院指定重庆公鸣律师事务所担任永祥房地产公司管理人。2016年4月20日，本院组织召开了永祥房地产公司第一次债权人会议。2017年5月16日，贺宗华、胡泽茂向管理人补充申报债权，申报债权总额为2252806.20元（本金883800元以及从2013年2月5日至2017年5月5日的违约金1369006.20元）。贺宗华、胡泽茂在债权申报表上记载永祥房地产公司未到房交所备案，后期也没有履行《协议》任何义务。管理人经审核后确认贺宗华、胡泽茂的债权总额为976872元。其后，管理人将包括贺宗华、胡泽茂在内补充申报的债权编制成债权表，并提交给同年9月11日召开的永祥房地产公司第二次债权人会议进行核查。经核查，债务人、债权人对该次债权表记载的债权人的债权均无异议。同时查明：1.2013年7月2日，贺宗华、胡泽茂起诉至重庆市南岸区人民法院，要求李波支付劳务费800000元并支付延期付款违约金。同年10月18日，经法院支持调解，双方达成调解协议，约定由李波于2013年11月30日前支付贺宗华、胡泽茂劳务费800000元、利息72000元，合计872000元；2.涉案望城天地项目于2014年底即已全面停工，涉案房屋所在的一期房屋主体已经完工，但未达到竣工验收条件。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条赋予了管理人对待履行合同的选择权，管理人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。本案中，2013年9月3日的《协议》系永祥房地产公司用其房产抵偿其股东李波欠贺宗华、胡泽茂的个人债务而达成的以物抵债协议。涉案2014年2月28日签订的《协议》和《重庆市商品房买卖合同》系为履行2013年9月3日的《协议》所分别签订。因此，涉案2份《协议》及2份《重庆市商品房买卖合同》属于债务履行期限届满后达成的以房抵债协议。该以房抵债协议属于诺成合同，自双方达成以房抵债的意思表示一致时即成立。因贺宗华、胡泽茂通过劳务费抵扣方式支付了购房款，已经履行了合同约定的全部义务，所以涉案合同不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人无权依照《破产法》第十八条第一款之规定行使破产解除权。故永祥房地产公司诉称根据破产法第十八条第一款的规定，涉案合同均已解除的理由不能成立，本院不予采纳。对于其中一方已经履行完毕的合同，企业破产法未作出规定，应结合《合同法》第九十四条、第一百一十条规定的一般解除权以及破产法原理、案件实际情况予以综合认定。永祥房地产公司诉请要求确认涉案合同已解除也实际就是要求解除涉案合同。该以房抵债协议在正常的合同规则适用语境下，只要不存在恶意损害第三方合法权益或存在其他无效事由的，应当予以继续履行，但在该以房抵债协议未履行完毕时，永祥房地产公司进入了破产程序。根据破产法的一般原理，对于对方当事人已全部履行而债务人尚未履行或未履行完毕的合同，管理人原则上不能选择继续履行合同，否则构成对单个债权人的个别清偿。此时，根据企业破产法第五十三条的规定，对方当事人可以将损害赔偿额作为普通债权进行申报，并按破产程序债权分配顺位按比例获得清偿。在特殊情况下，继续履行合同付出的成本小于按普通债权分配的数额，管理人可以选择继续履行合同，这亦符合破产财产价值最大化的原则。亦或是对方当事人的债权本是优先债权，管理人选择继续履行的行为并不因个别清偿而无效。就本案而言，管理人选择解除合同，将增加永祥房地产公司破产财产的范围，解除合同收回涉案房屋产生的收益额亦明显大于对该普通债权分配额。同时，涉案基础债权是劳务费，本身亦不属于破产程序中的优先债权范畴。以房抵债的债权人在抵债人即开发商破产的情况下，在债权人的身份性质上最多类同于购房户。而即使缴纳全款的购房户在破产程序中也不必然认定为具有优先性的债权，而只有符合相关法律规定的消费性购房户方才具有优先顺位，进而继续履行合同交付房屋或购房款认定为优先债权优先清偿。如前述论断，涉案2套房屋是抵债房，何春梅、胡泽茂并非直接购买用于居住，不属于前述法律规定的消费购房户。根据2014年2月28日签订的《协议》，该以物抵债金额亦明显低于市场行情。管理人如决定继续履行合同，将导致原本属于普通债权的认定为具有优先权的购房户债权，将明显损害到其他全体债权人的合法权益。因此，管理人决定解除涉案合同亦具有合理性。且由于涉案望城天地项目尚未完工，亦无法办理竣工验收手续，根本不具备法定的交付、过户、办证等条件，即属于法律上或事实上不能履行。综上所述，永祥房地产公司要求解除涉案《协议》和《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。涉案《重庆市商品房买卖合同》解除后，原网签人何春梅、胡泽茂即应配合永祥房地产公司办理涉案房屋网签注销手续。故永祥房地产公司要求何春梅、胡泽茂配合办理涉案房屋网签注销手续的诉讼请求成立，本院亦予以支持。贺宗华、胡泽茂、何春梅、李波未到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告重庆市永祥房地产开发有限公司与被告贺宗华、胡泽茂于2014年2月28日签订的《协议》于本判决生效之日起解除；二、原告重庆市永祥房地产开发有限公司与被告何春梅于2014年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；三、原告重庆市永祥房地产开发有限公司与被告胡泽茂于2014年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；四、由被告何春梅于本判决生效之日起10内协助原告重庆市永祥房地产开发有限公司办理位于重庆市永川区xxx号房屋的网签注销手续；五、由被告胡泽茂于本判决生效之日起10内协助原告重庆市永祥房地产开发有限公司办理位于重庆市永川区xxx号房屋的网签注销手续。案件受理费25元，由被告贺宗华、胡泽茂、何春梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  陈传飞二〇二〇年九月二十七日书记员  冉艳芬