舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初2204号 原告（反诉被告）：舟山市普陀区朱家尖养殖公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙。 法定代表人：郑志光，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：俞善龙，男，1960年6月19日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡宇波、余宛霖，浙江际洲律师事务所律师。 原告舟山市普陀区朱家尖养殖公司（以下简称养殖公司）诉被告俞善龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，俞善龙在法定期限内提出对养殖公司的反诉，本院对本反诉依法合并审理。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，养殖公司的法定代表人郑志光以及委托诉讼代理人俞宏波，俞善龙及其委托诉讼代理人胡宇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、本诉部分 养殖公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的蟹池租赁合同关系于2019年9月24日解除；2.判令俞善龙将承租的蟹池场地腾退给养殖公司。事实与理由：2005年9月1日，原、被告签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司（甲方）将坐落于朱家尖西岙连心畈内的部分场地租赁给俞善龙（乙方）用于养殖，约定养殖期限为三年，从2005年9月1日起至2008年8月31日止，合同同时对租金金额、支付期限及其他权利义务进行了明确约定，其中合同第七条明确约定，乙方承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则乙方应无条件服从，并对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构评估，按当时评估价甲方一次性补偿给乙方。合同期限届满后，双方承租关系一直继续，采取了不定期租赁的做法，具体操作为先租后付，一年期满后支付当年度租金。2018年9月及2019年7月，案涉场地因规划需要收回，朱家尖街道办事处以及养殖公司先后发布通告，对广大养殖户进行告知，并于2019年8月开始启动解约及场地收回程序，至2019年9月10日止，除俞善龙等几户外，其他养殖户均与养殖公司签约并领取了补偿款。而俞善龙因财产补偿要求过高一直未果，之后养殖公司发解除函给俞善龙，但俞善龙在收到函件后仍未履行腾退义务，严重影响规划项目实施，导致集体利益受损，故养殖公司诉至法院。 俞善龙答辩称，合同约定养殖公司对承租户的不动产投入进行评估补偿后才能解除合同，养殖公司发送解除函的行为不能产生合同解除的法律效果，现租赁合同尚未解除，故养殖公司提出的要求确认合同已经解除的诉请无法成立。在本案审理过程中，俞善龙表示同意解除合同，但要求养殖公司对俞善龙投入的养殖场设施进行合理评估公平补偿，在补偿后俞善龙愿意腾退案涉场地。 二、反诉部分 俞善龙向本院提出诉讼请求：1.判令养殖公司支付给俞善龙蟹池及附属物补偿款180万元（按照15万元／亩×12亩标准计算）；2.判令养殖公司赔偿俞善龙因停水停电造成的海蜈蚣产量经济损失52万元（按照1300元／箱×400箱标准计算）；3.反诉诉讼费由养殖公司承担。事实与理由：2013年，俞善龙与案外人因经营水产养殖生意向养殖公司租赁位于××街道××村连心畈内的场地合计24亩。2016年，俞善龙与案外人将养殖场地区域划分，每人租赁使用场地12亩，养殖品种为海蜈蚣。2019年7月，因政府开发需要征用包括案涉养殖场在内的土地，养殖公司在明知俞善龙的租赁场地内养殖有大量海蜈蚣的情况下，仍擅自对案涉养殖场停水停电，造成俞善龙经济损失。因海蜈蚣无法在短时间内起捕，停水停电导致海蜈蚣无法正常繁殖，产量损失400箱左右，2019年8月海蜈蚣的市场价值为1300-1400元／箱，合计经济损失52万元左右。养殖公司委托评估公司对俞善龙的蟹池及附属物评估，按照7万元／亩总计84万元进行补偿，但和俞善龙同样面积的养殖户补偿标准按11万元／亩—20万元／亩计算，评估价格不合理不公平。俞善龙认为，虽案涉养殖场面临政府征用，但在征用尚未开始时养殖公司擅自停水停电使俞善龙遭受巨大经济损失，养殖公司应予以赔偿；养殖公司做出的补偿标准不公平不合理，应当参照其他养殖户的标准进行补偿。俞善龙为维护自身合法权益，故提起反诉。 养殖公司答辩称，养殖公司委托评估机构对养殖户的不动产投入进行价值评估，并非按15万元/亩的标准评估，不同养殖户的投入情况各不相同，无法进行参照比较，养殖公司委托评估机构作出的评估结果客观公正。俞善龙确实在租赁场地养殖了海蜈蚣，但数量没有那么多，且养殖公司已提前通知场地征收事宜，俞善龙有充分时间提前做好准备，及时止损，但俞善龙未予理睬，其损失不应由养殖公司承担。综上，俞善龙的反诉诉请缺乏事实依据和证据支持，请求法院驳回。 经本院询问后，双方同意就本反诉一并举证质证。 养殖公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、水域滩涂养殖证一份，拟证明案涉场地的使用权人为养殖公司的事实。 二、通告两份，拟证明养殖公司曾提前通知俞善龙要收回蟹池的事实。 三、合同解除通知书一份，拟证明养殖公司通知俞善龙解除合同的事实。 四、舟山市人民政府文件及规划图各一份，拟证明案涉场地已被规划用于项目建设的事实。 五、照片一张，拟证明俞善龙收到解除函的事实。 六、评估报告一份，拟证明养殖公司委托评估机构对俞善龙的蟹池装修附属物投入进行了评估的事实。 俞善龙为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、照片两张，拟证明因养殖公司擅自停水停电，导致俞善龙养殖场内海蜈蚣大量死亡，损失惨重的事实。 二、其他养殖户蟹池收回补偿款明细表一份，拟证明俞善龙的养殖场评估价格远远低于其他养殖户的事实。 俞善龙对养殖公司提交的证据一、四无异议；对证据二中落款时间为2019年7月19日的通告的真实性无异议，对落款时间为2018年9月18日的通告的真实性无法确认，俞善龙表示没看到过；对证据三、五的真实性无异议，合法性有异议，认可收到过解除函，但不认可其效力；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，要求重新鉴定。养殖公司对俞善龙提供的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，关联性有异议，不同养殖户的投入情况各不相同，其他养殖户的补偿金额与俞善龙无关。本院对双方无争议的证据予以认定，对有争议的证据结合全案情况予以综合评判。 审理中，俞善龙于2019年12月27日申请对案涉租赁场地的地上附着物及室内装修价值予以司法评估，本院委托宁波三港资产评估有限公司进行司法评估。因俞善龙未在规定期限内缴纳评估费，该公司于2020年6月30日退回委托评估申请。 经审理查明，位于朱家尖连心畈海塘的水域、滩涂系集体所有，养殖公司系该水域滩涂的养殖权人。俞善龙与案外人自2013年起向养殖公司租赁案涉蟹池，双方未签订过书面合同，后俞善龙与案外人对租赁场地进行划分（案外人所涉场地已与养殖公司完成解约补偿工作）。双方同意租赁的相关权利义务参照其他承租户与养殖公司于2005年9月1日签订的《蟹池租赁合同》，该批合同均约定承租人在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则承租人应无条件服从，养殖公司对承租人所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给承租人，补偿后合同终止。2018年9月18日，朱家尖街道办事处发布通告，告知养殖户因项目规划需要，政府决定收回连心畈养殖地块。2019年7月19日，养殖公司发布公告，告知养殖户连心畈地块因航空小镇项目落户，不再出租该地块，水电供应将在7月底切断，要求养殖户尽快起捕，禁止养殖户在通告发布后再进行养殖。2019年7月底，养殖公司对案涉场地停水停电，当时俞善龙在租赁蟹池内养殖有海蜈蚣。2019年8月，养殖公司开始启动评估程序，委托舟山汇诚房地产估价咨询有限公司对70户养殖户投入的地上附着物及室内装修价值进行评估，并与65户养殖户办妥了解约补偿手续。俞善龙认为评估价过低，拒绝解约补偿方案，双方未能达成一致，俞善龙未腾退租赁场地。养殖公司遂于2019年9月24日向俞善龙送达合同解除通知书，告知其因项目规划建设需要，合同约定的单方解除条件成就，养殖公司决定解除双方之间的蟹池租赁合同，要求俞善龙在15日内腾退。俞善龙收到合同解除通知书后未予理睬，养殖公司遂诉至法院。审理中，俞善龙提出反诉并申请司法评估，但其未在规定期限内缴纳反诉案件受理费和鉴定费。 本院认为，因俞善龙未在规定期限内缴纳反诉案件受理费以及鉴定费，本案反诉部分按俞善龙撤回起诉处理。本案的争议焦点为养殖公司行使合同解除权的条件是否具备，其向俞善龙送达解除函的行为能否发生合同解除的法律效果。根据《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中双方未签订书面租赁合同，双方之间的租赁合同关系为不定期。虽根据不定期租赁合同的性质，养殖公司有权随时解除合同，但行使解除权的条件或所涉权利义务仍应遵循《蟹池租赁合同》的相关约定。该合同第七条约定：承租人在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则承租人应无条件服从，养殖公司对承租人所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给承租人，补偿后合同终止。本院认为，因统一规划建设需收回案涉场地，养殖公司于2019年7月发布通告进行告知，于2019年8月委托评估机构对各养殖户的地上附着物及室内装修价值进行评估，并按评估价支付补偿款给各养殖户，养殖公司已经履行了合同约定的评估手续，也愿意以评估价一次性补偿给俞善龙，已满足了合同约定的行使解除权的条件，俞善龙拒绝受领补偿款并非养殖公司过错。如将该条款机械地理解为承租人在收到其认可的补偿款后养殖公司才有权解除合同，可能引发承租人为取得更多的补偿款而故意拖延恶意占用租赁场地的诚信风险，使养殖公司的合同解除权流于形式，难以行使，有违合同本义。俞善龙如对评估结果有异议，可在合理期限内提供证据或申请重新评估予以补充或更正，而俞善龙在本案诉讼中未缴纳诉讼费和评估费，怠于主张，不影响合同解除的法律效力。综上，养殖公司行使合同解除权的条件已经具备，其于2019年9月24日向俞善龙送达合同解除通知书，双方之间的合同于通知到达时解除，故本院对养殖公司要求确认双方之间的蟹池租赁合同关系于2019年9月24日解除的诉讼请求予以支持。因租赁合同已经解除，俞善龙无权再占用租赁场地，其应在合理期限内予以腾退。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、舟山市普陀区朱家尖养殖公司与俞善龙之间的蟹池租赁合同关系于2019年9月24日解除。 二、被告俞善龙应于本判决生效之日起十日内腾退承租的蟹池场地。 案件受理费80元，由俞善龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆海勇 审 判 员  黄诗乔 人民陪审员  梁海平 二〇二〇年九月四日 法官 助理  杨志同 书 记 员  方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十五租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。