贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初4024号原告：贵州安顺家喻物业管理有限公司。住所地：安顺市西秀区黄果树大街旁。统一社会信用代码：91520402692718346D。法定代表人：周云香。委托代理人：雷丽，女，1984年8月2日生，汉族，贵州省关岭自治县人，住贵州省关岭布依族苗族自治县。系公司员工。代理权限：特别授权。被告：叶星，男，1986年6月19日生，苗族，贵州省晴隆县人，住贵州省安顺市西秀区。原告贵州安顺家喻物业管理有限公司诉被告叶星物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州安顺家喻物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷丽，被告叶星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州安顺家喻物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按合同约定立即交纳物业管理费3842.16元（截止2020年4月30日）；2、判令被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金5072.47元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系被告所居住小区的物业公司，被告签收房屋后，原、被告双针对物业服务签定《前期物业服务合同》，合同中对物业管理范围、服务事项以及服务费用等进行详细约定。合同中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.50元／平方米，及逾期缴纳物业管理费应按拖欠金额的日千分之三交纳滞纳金。舍同签定后，原告依约履行合同，但被告拒不按约缴纳物业费，并从2018年1月1日至2020年4月30日被告已拖欠物业服务费3842.16元，产生滞纳金5072.47元。后原告多次催促，均遭到被告多次推诿拒绝。为维护自身的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告叶星辩称：1、物业服务协议第五条第二项明确规定，多层建筑按每月每平方1.40元收取，小高层按每月每平方1.50元，而我住宅属多层建筑（有30多层），物业公司则按每月每平方1.50元收取，属乱收费；2、2017年入住后房屋存在工程质量问题，墙体开裂、空鼓、渗水等，经多次向物业公司反映，希望能及时修复但未能得到解决，迫不得已采取不交物业费等措施，物业公司才于2018年12月14日与本人达成返修协议，根据协议要求，返修协议为2018年12月7日至2018年12月30日绝佳完工，最迟不得超过2019年1月10日，至今尚未完全修复，还存在质量问题，至今未组织验收；3、物业公司对房屋未能做到全面修复，也无任何形式与本人联系，物业公司提供给法院的书面告知函，本人未收到过，本人认为属虚假证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月13日，被告叶星（甲方）与原告贵州安顺家喻物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，双方约定：甲方将安顺市西秀区家喻五洲西班牙A区2栋1单元11层2号房屋，建筑面积91.48平方米交由乙方提供物业服务，物业管理服务费小高层住宅管理费按建筑面积每月每平方米1.50元收取，并对双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。其中物业管理服务内容为：一、物业公共部份的维修、养护和管理。二、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。三、环境卫生：1、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁、消杀及生活垃圾的收集、清运；2、“除四害”服务；3、公共绿地、花木、建筑小品等到的养护与管理。四、保安服务：（一）内容1、协助公安机关维护本物业区哉内的公共秩序；2、实行24小时公区域安全值班、监控和巡视工作制度，有必要时对所有进入本物业区域内的陌生人士进行查询，对大件物品搬出本物业区域进行登记和检查......。五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理服务。物业管理质量内容为：房屋外观：主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、组团及栋、单元（门）、户门标号标志明显；房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料等材料无脱落、无污迹；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损；统一空调安装位置、集中收集冷水凝水；对公共区域违章、私搭、乱建依法进行管理或向相关执行法部门反映。设施设备运行：共用配套设施设备完好......。公用部分、共用设施设备的维护和管理：保养、检修制度完备，无事故隐患；公用部分、共用设施设备的维修保证24小时内进行；排水、排污管道通畅，发生堵塞外溢现象及时处理；道路通畅、路面平整；具体包括：排水、排污管道通畅；道路通畅、路面平整；发现井盖缺损、丢失后用时处理。绿化养护服务：公用绿地、花木、景观小品等的养护与管理......。合同第五条第二款约定：物业服务管理费标准按以下标准执行：1、多层住宅管理服务费按建筑面积每月每平方米1.40元收取；2、小高层住宅管理服务费按建筑面积每月每平方米1.50元收取......；说明：以上物业管理服务费收费标准已含：楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费，共用设备的公共水电费，小共范围内的中灯电费等；第三款约定：甲方缴费用时间：每年第一个月的前十日内缴纳当年度物业管理服务费用，如逾期缴纳，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的千分三收取滞纳金。上述合同签订后，原告依约对家喻五洲小区实施物业服务管理，向业主收取相关费用。被告系安顺市西秀区家喻五洲西班牙A区2栋1单元11层2号房业主，建筑面积91.48平方。现原告以被告未交纳2018年1月1日至2020年4月30日物业管理费为由，诉至本院，提出如前所请。上述事实，有原告和被告的陈述，有原告提供的营业执照，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件，《前期物业服务协议》、被告缴纳2017年一年的物业管理费票据、物业欠费明细、缴款通知单、返修协议、整改送达书、返修整改的现场照片、张贴缴费通知单照片、被告门牌照片和短信催费通知，被告提供的身份证、房屋墙体开裂、空鼓、渗水等证据在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以采信。本院认为:原告与被告叶星签订《前期物业服务协议》，原告依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业公司的相关服务，被告应及时支付相应的物业管理费。现被告未支付物业管理费，应承担相应的民事责任。经查明，被告入住该小区后，未交纳物业管理费自2018年1月1日起至2020年4月30日止。现原告诉请要求被告交纳物业费自2018年1月1日起至2020年4月30日止，即被告差欠自2018年1月1日起至2020年4月30日止共28个月的物业费为：1.50元/月平方米×91.48平方米×28个月=3842.16元，予以支持原告的该项诉请。对原告诉请要求被告支付逾期违约金的问题。2017年2月13日的《前期物业服务协议》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付逾期违约金无事实和法律依据，应不予支持。被告辩称原告乱收费，根据中国《民用建筑设计通则》规定，住宅建筑按层数分为：1-3层为低层，4-6层为多层，7-9层为中高层，10层以上为高层，被告居住的楼层属10层以上房屋，不属于多层房屋，故原告按每平方1.50元收取物业管理费不属乱收费；被告辩称房屋存在工程质量问题、房屋未能做到全面修复情形，提供了照片加以证实，工程质量问题不属原告贵州安顺家喻物业管理有限公司的服务范围，原告为被告联系相关部门进行维修，已尽到物业管理职责；被告辩称物业公司未与本人联系，提供给法院的书面告知函，本人未收到，为属虚假证据，原告提交的张贴到被告门上的缴费通知单照片和短信催费通知经被告认可照片上门牌系自己居住的门牌，说明原告张贴的事实是存在的，不属虚假证据，故被告叶星的上述辩称理由不能成立，本院不予支持。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法本院不予支持。如果部分业主以各片理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合进要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告叶星于本判决生效之日起五日内支付自2018年1月1日起至2020年4月30日止的物业管理费人民币3842.16元给原告贵州安顺家喻物业管理有限公司。二、驳回原告贵州安顺家喻物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告叶星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘惠红二〇二〇年九月二十八日法官助理王国兰书记员李辛然