辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0522民初2194号原告：桓仁为民物业有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇向阳街********。法定代表人：孟凡泽，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨广霞，女，1964年11月23日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系该公司职员，住辽宁省桓仁满族自治县。被告：孟晶华，男，1955年8月4日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，系退休干部，现住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：宋杨（系孟晶华妻子），女，1957年11月27日出生，满族，辽宁省桓仁满族自治县人，无业，现住辽宁省桓仁满族自治县。原告桓仁为民物业有限公司与被告孟晶华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓仁为民物业有限公司的委托诉讼代理人杨广霞、被告孟晶华及其委托诉讼代理人宋杨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告桓仁为民物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告孟晶华立即缴纳物业费665.90元及滞纳金452.60元。事实根据及理由：2019年3月19日，我公司与龙启一期小区业主委员会签订了物业服务合同，并开始在龙启一期小区进行物业服务和管理至今，被告孟晶华自2019年3月19日以来一直居住在龙启一期小区16号楼1单元401室，住房面积91.11平方米，2019年3月19日至2020年3月19日一年的物业费没有缴纳，当时物业公司和业主委员会签订的物业服务合同中明确写明有关物业公司的服务项目和收费标准等，被告孟晶华共拖欠物业费665.90元、滞纳金452.60元，共计1118.50元，经我公司多次催要，被告以种种理由拒不缴纳物业费，为了维护原告的合法权益和物业公司的正常运转，特向桓仁满族自治县人民法院提起诉讼，请求判令被告孟晶华立即交纳物业费及滞纳金共计1118.50元。被告孟晶华辩称，我不同意交纳物业费，理由如下：1.我不认同原告的物业合同。我没和谁签订过任何合同，也没有授权委托其他人签订合同，原告向法院提供了虚假的朝阳社区龙启一期业主委员会签订的合同，我根本没有看到过，不知道这个事，所以对合同我不认可，龙启业主委员会没有经过业主大会选举，无具备法律效应，签订的合同也是无效合同。选举业主委员会的业主的签名存在弄虚作假，这就是本案的全部事实。我有调查表证明业主没有选举业主委员会。业主到朝阳社区要求提供业主委员会成立的证据，社区没有提供业主委员会选举证据，过了一段时间朝阳社区出了个公告撤销了原业主委员会。通过撤销业主委员会证明了业主委员会产生的是不合法的、签订的合同也不合法。2.物业公司是否有资质，是几级物业，原告应提供营业执照和物价局的收费许可证，没有收费许可证就是乱收费。3.原告应当从交纳抵押金起始日收取物业费，抵押金按照规定最少应交10万元；原告诉请中要求滞纳金没有法律依据，根据最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题规定，利息最高不超过年利率24%，利息不能超过本金，原告违反最高院的初衷。4.物业进入小区不作为。封闭小区变成了开放小区，路面坑坑洼洼，没有栽过一棵树，一颗花，秋季没有给树木刷白，草坪全是杂草，裸露地面、车位没有划过车位线，车辆停放乱七八糟，外来车辆随意小区内停放，消防通道堵塞，小区内路灯将近9点就关闭，坏了也不维修，单元门至今未修，还把锁芯拆除，室外露天楼梯扶手坏了不维修，业主去找物业也不管，爱上哪告上哪告，小区公共设施坏了不维修，包括健身器材，外墙楼道内瓷砖掉了不管，冬季除雪不好，单元门前都是业主们自己清扫，物业没有除过一车雪，全是自然融化，小区内大小门，自从物业到了全都给拆了，监控就是摆设，东西丢了不给查，保洁服务不到位，脏乱差。业主向物业提出问题，物业都是回答爱上哪告上哪告，业主没有真正享受到物业公司的管理服务，我们看到的是对小区绿化业的破坏，我们业主辛辛苦苦栽的花草树木被砍，强行破坏小区花草，并将砍伐的树木作为柴禾卖掉占为己有，同时物业服务态度极其恶劣，物业经理推撞70多岁老人，这是物业不作为，违反物业服务合同。原告收费不合理，我们家91平方米，如何计算出665元物业费，滞纳金没有法律依据。请求贵院确认合同无效，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年初，桓仁满族自治县桓仁镇龙启豪苑一期居民小区的业主委员会代表该小区全体业主与原告桓仁为民物业有限公司签订一份《物业服务合同》，双方约定：桓仁镇龙启豪苑一期居民小区全体业主聘用桓仁为民物业有限公司为该小区提供物业管理等方面的服务，服务期限为5年，即自2019年3月19日起至2024年3月19日止;物业服务费由业主每月按其拥有的建筑面积每平方米0.6元的标准缴纳，物业费收费期为每年的3月19日至6月19日，超过6月19日缴费的便产生滞纳金，按照逾期每日千分之三的标准承担滞纳金。原告自2019年3月19日开始在该小区进行了物业服务和管理，被告孟晶华自2019年3月19日起一直居住在桓仁镇龙启豪苑一期居民小区16号楼1单元401室，是该小区的业主，其住房面积为91.11平方米。因其未按期缴纳2019年3月19日至2020年3月19日期间的物业服务费，原告桓仁为民物业有限公司提起诉讼，要求被告孟晶华给付物业服务费665.90元，并承担2019年6月19日至2020年3月19日期间的滞纳金452.60元。要求被告孟晶华承担本案诉讼费用。上述事实，有原告桓仁为民物业有限公司陈述、被告孟晶华答辩、物业服务合同、物业费催收单、物业服务企业资质证书、物业服务保证金票据、照片、公告、业主征求意见表等证据材料在卷佐证，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力，合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行并赔偿损失的违约责任。本案中，原告桓仁为民物业有限公司与桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。该合同是业主委员会为维护小区业主在物业管理中的权益而签订的，该合同对作为桓仁镇龙启豪苑一期居民小区业主的被告孟晶华具有约束力。原告按照合同约定履行了对小区公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告孟晶华应按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。被告孟晶华不缴纳物业服务费的行为属违约，故对原告桓仁为民物业有限公司要求被告孟晶华缴纳物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；（二）关于被告孟晶华称小区业主委员会的产生程序违法，其未授权小区业主委员会与原告签订物业合同，且小区业主委员会现已解散，双方签订的物业服务合同无效的抗辩理由，因小区业主委员会的产生程序是否违法，属另一法律关系，不在本案审理范围，业主委员会代表小区全体业主，其是否授权不影响业主委员会行使权力，业主委员会经业主大会同意与原告签订物业服务合同，属于决议行为，该行为不因事后业主委员会解散或其成员变化而变化，故孟晶华的这一抗辩理由，本院不予采纳；（三）关于被告孟晶华称原告桓仁为民物业有限公司没有物价部门批准的收费许可证，属于乱收费，且不具备物业服务资质的抗辩理由，因物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等内容进行约定，物业服务费标准可由业主委员会与物业公司协商确定，本案中，原告与龙启豪苑一期小区业主委员会签订的物业服务合同约定住宅楼物业费每月每平方米0.60元，该约定合法有效，而非被告孟晶华辩称的乱收费；关于原告是否具备物业管理服务资质问题，属行政调整范围，且原告已提供了物业服务资质证书，证明原告具备物业服务管理相应资质，故孟晶华的这一抗辩理由，本院不予采纳；（四）关于被告孟晶华称原告桓仁为民物业有限公司的物业服务质量差，如小区由原来封闭小区变成开放小区、路面坑洼不平、草坪全是杂草、存在裸露地面、公共设施坏了不维修、冬季除雪不及时、保洁服务不到位、服务态度恶劣等等的抗辩理由，因上述服务项目均属于小区共有物业及共同管理事项，被告孟晶华应通过业主大会或业主委员会与原告协商解决，或另案诉讼，被告孟晶华直接向原告桓仁为民物业有限公司提出抗辩请求，属主体不适格。故孟晶华的这一抗辩理由，本院不予采纳；（五）关于被告孟晶华称原告至少要向物业管理部门缴纳10万元抵押金，原告是2019年5月13日向物业管理部门交的第一笔押金2万元。因此，原告应从2019年5月13日起开始收取物业费，而不应该从2019年3月19日开始收取物业费的抗辩理由，因物业服务保证金缴纳数额多少属行政调整范围，原告桓仁为民物业有限公司自签订物业服务合同后，便于2019年3月19日开始进行了物业服务及管理，原告从2019年3月19日开始收取物业服务费并无不当。故孟晶华的这一抗辩理由，本院不予采纳；（六）关于被告孟晶华称原告滞纳金的收取违反法律规定的抗辩理由，因物业服务合同中约定业主逾期缴纳物业费的，按逾期每日的千分之三承担滞纳金，属于约定的违约金条款，由于双方约定的滞纳金承担比率高于法律规定，本院根据县域物业服务市场及原告桓仁为民物业有限公司的整体服务质量，依法调整，酌情按物业费总额的10%予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:被告孟晶华于本判决生效后立即向原告桓仁为民物业有限公司缴纳物业服务费人民币六百五十六元及滞纳金六十六元整。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（原告桓仁为民物业有限公司预交），由被告孟晶华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  孙乐平二〇二〇年九月二十九日书记员  冷传立附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。