河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5561号原告：李强，男，1982年1月1日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师。被告：河南千森宇置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇淮河路北侧、敬老院西侧，统一社会信用代码914101845698248058。法定代表人：吴进发。被告：河南科创房地产开发有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环**楼****，统一社会信用代码91410100317291344T。法定代表人：王永鹤。被告：郑州灵恩房地产营销策划有限公司，住所地郑，住所地郑州市金水区经三路**附****楼****信用代码91410105MA44X8KQXY。法定代表人：唐勋，总经理。原告李强诉被告河南千森宇置业有限公司（以下简称“千森宇公司”）、河南科创房地产开发有限公司（以下简称“科创公司”）、郑州灵恩房地产营销策划有限公司（以下简称“灵恩公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李强的委托诉讼代理人代璐，被告科创公司的法定代表人王永鹤、被告灵恩公司的法定代表人唐勋到庭参加诉讼，被告千森宇公司经本院合法传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告李强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《龙湖书香苑内部认购书》、《员工福利房意向认购协议》；2、判令被告千森宇公司、科创公司双倍返还房款定金200000元；3、判令被告灵恩公司返还原告居间费35000元；4、诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告与灵恩公司于2018年3月19日签订《龙湖书香苑内部认购书》，认购书约定了房屋具体位置、房屋建筑面积、单价、总价款等。认购书签订后，原告依约交纳35000元，灵恩公司出具收据并签章。2018年3月29日，原告按认购书约定与千森宇公司签订《员工福利房意向认购协议》，后原告按约定交纳房款定金100000元，千森宇公司、科创公司出具定金收据并签章。2019年1月16日，因千森宇公司、科创公司未取得预售许可证，不能按约定时间签订正式的《商品房买卖合同》，原告多次向三被告催促退还上述费用，三被告以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告千森宇公司未到庭，也未提交书面答辩状及相关证据。被告科创公司辩称，不同意解除内部认购书和认购协议，更不同意双倍返还定金。本案科创公司不属于根本违约，仅仅是延迟交房，不适用定金罚责。认购协议上约定的原告需交的100000元是首付款，收据上写成定金是会计书写时笔误，此100000元只能作为房屋首付款，而不能作为定金处理。被告灵恩公司辩称，灵恩公司只是房屋买卖中介公司，关于解除内部认购书和认购协议的事情，灵恩公司与科创公司意见一致。因为解除合同责任不在灵恩公司，居间费也是科创公司让收取的，即使解除合同，也应由科创公司向原告返还。本院认定事实如下:2018年3月19日，（购买方）李强与（委托销售方）灵恩公司签订《龙湖书香苑内部认购书》一份，主要内容为：鉴于购买方在出卖方开发的龙湖书香苑项目取得“商品房预售许可证”前希望取得该项目商品房的订购权，双方经协商，一致同意在购买方向出卖方交纳一定款项后即取得将来同出卖方签订《商品房买卖合同》的优先权。为此，双方在平等、自愿的基础上签订协议如下：一、购买方所预订的房屋坐落：郑州市龙湖镇淮河路北侧敬老院西侧书香苑，房号1号楼1单元3层04户，物业类型：住宅；面积：88.5㎡.二、购买方所预订的房屋单价为9487元/㎡，优惠后单价：8189元。三、购买方应在本协议所签订日向出卖方交纳预订款项3.5万元整。四、该项目在具备预售条件后，购买方在接到出卖方通知后，需在10日之内与出卖方签订正式的《商品房买卖合同》。如购买方选择按揭贷款方式付款，需在签订《商品房买卖合同》当日办理完毕贷款手续；如购买方选择一次性付款，需在签订《商品房买卖合同》当日交齐房款及其他代收费用；如维修基金、有线电视等费用。否则视为购买方放弃订购房屋的权利，出卖方有权将房屋另行销售。十一、因本协议发生争议，双方应协商解决，协商不成的，向所在地区人民法院，提起诉讼。签订认购书当日，李强交纳居间费35000元，灵恩公司出具收据。2018年3月22日，（甲方）千森宇公司与（乙方）李强签订《员工福利房意向认购协议》一份，主要内容为：第二条、房屋情况：1、乙方在该项目意向的房屋位置为：1幢3层04户，面积约88.5平方米，屋高3米。2、该套房屋认购单价为8189元/㎡，总价为￥724726元。第三条、付款方式及期限：2、分期（1）首付款：签订本协议的同时，需支付总房款￥100000元。（2）余款：剩余首付款需在甲方取得商品房预售许可证后十个工作日内补齐。第五条、交房期限：4、在乙方按时付款的前提下，交房时间预计为2019年6月30日前。最终以正式《商品房买卖合同》中所约定为准。第十条、协议的生效和解除：4、除甲乙双方协商一致并达成书面协议，或出现本协议中约定的违约行为，任何一方均无权单方终止履行本协议。纠纷由甲方所在地法院解决。签订认购协议当日，李强交纳100000元，千森宇公司、科创公司出具收据，收据上注明“书香苑1号楼1单元304室房款定金”。科创公司陈述，涉案项目于2019年1月20日左右停工，当时主体已封顶，并不具备交房条件。在本院审理的（2020）豫0184民初2850号民事案件中，千森宇置业公司提交《房地产合作开发协议》复印件一份，拟证明千森宇置业公司、科创房地产公司合作开发新郑龙湖书香苑项目，双方于2017年11月30日签订了该房地产合作开发协议。该协议在该案件中本院已予以采信。另查：涉案项目于2019年11月27日取得建设工程规划许可证。以上事实，有当事人的陈述，《龙湖书香苑内部认购书》，《员工福利房意向认购协议》，银行交易流水明细，收据等相关证据证明证据予以证明。本院认为，本案原告李强与被告千森宇公司签订的《员工福利房意向认购协议》及李强与被告灵恩公司签订的《龙湖书香苑内部认购书》均系双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定的部分,合法有效。依法成立并生效的合同，双方均应按协议约定行使权利履行义务。《员工福利房意向认购协议》可视为主合同，《龙湖书香苑内部认购书》可视为从合同。合同签订后，李强按合同约定向千森宇公司、科创公司支付购房款100000元，有千森宇公司、科创公司出具的收据为证，李强已履行合同约定义务，千森宇公司、科创公司亦应按合同约定向李强提供涉案房屋。但千森宇公司、科创公司未依据《员工福利房意向认购协议》第五条约定在2019年6月30日前取得商品房预售许可证，双方至今也不能签订正式的商品房买卖合同，导致李强购买房屋的目的无法实现，故李强诉请解除与千森宇置业公司签订的《员工福利房意向认购协议》，于法有据，本院予以支持。因《员工福利房意向认购协议》已解除，故李强与灵恩公司签订的《龙湖书香苑内部认购书》应一并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有仅要求赔偿损失。因《员工福利房意向认购协议》已解除，千森宇公司、科创公司应将收取的购房款100000元退还给李强。关于李强诉请应作为定金双倍退还问题，本院认为，虽然2018年3月23日收据载明“书午香苑1号楼1单元304号房款定金100000元”，但《员工福利房意向认购协议》第三条2约定“首付款：签订本协议时，需支付100000元”，该100000元应认定为房屋首付款为宜，故原告要求按定金由被告双倍返还的理由本院不予支持。因原告李强购买房屋的合同目的不能实现，原告与灵恩公司签订的《龙湖书香苑内部认购书》因此而解除，原告要求灵恩公司退还居间费35000元的诉讼请求本院予以支持。被告科创公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李强、被告河南千森宇置业有限公司于2018年3月22日签订的《员工福利房意向认购协议》；二、解除原告李强、被告郑州灵恩房地产营销策划有限公司于2018年3月19日签订的《员工福利房意向认购协议》；三、被告河南千森宇置业有限公司、被告河南科创房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告李强购房款100000元；四、被告郑州灵恩房地产营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告李强居间费35000元；五、驳回原告李强的其他诉讼请求。案件受理费4826元，减半收取2413元，由原告李强负担1026元，由被告河南千森宇置业有限公司、河南科创房地产开发有限公司负担1026元，由被告郑州灵恩房地产营销策划有限公司负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  徐亚磊二〇二〇年九月二十六日代理书记员  张 豪