南京市高淳区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0118民初1858号原告：江苏银行股份有限公司高淳支行，住所地南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路**。负责人：孙顺平，该行行长。委托诉讼代理人：芮成辉，江苏苏德律师事务所律师。被告：邓玉萍，女，1973年11月24日生，汉族，南京市高淳区人，住南京市高淳区。原告江苏银行股份有限公司高淳支行（以下简称江苏银行）与被告邓玉萍房屋迁让纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏银行的委托诉讼代理人芮成辉、被告邓玉萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江苏银行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告邓玉萍被告立即迁出位于南京市高淳区房屋；2、判令被告支付房屋使用费（房屋使用费计算方式为：自2015年7月20日暂按每年110000元计算至被告实际迁出之日止）；3、判令被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：位于南京市高淳区房屋的原所有权人为盛伟刚、盛辉梁，该房屋建筑面积为881.66平方米。2011年2月19日，原告与江苏天柱建设安装工程有限公司（以下简称天柱公司）签订了最高额授信合同，原告向天柱公司提供最高综合授信额度4000000元，授信期限自2012年2月19日至2013年2月14日，同日盛伟刚、盛辉梁与原告订立最高额抵押合同，以其共有的位于南京市高淳区房屋为天柱公司的借款提供抵押担保，担保最高额为3200000元。2013年2月20日，原告与天柱公司签订借款展期协议，对还款时间重新作了约定，该笔借款下的各担保人也均签名确认，后天柱公司仍未按照约定还款，原告诉至高淳区人民法院。2013年10月8日，高淳区人民法院依法公开开庭审理原告与天柱公司的借款合同纠纷案，该院于2013年11月11日作出（2013）高商初字第191号民事判决书，判决天柱公司归还借款以及原告对于位于南京市高淳区房屋在3200000元内享有优先受偿权，判决生效后，天柱公司未履行还款义务，原告向法院申请执行，执行过程中法院对上述房屋进行拍卖，但均流拍，后法院对该房屋进行变卖，也未变卖成功。2015年7月20日高淳区人民法院作出（2014）高执字第235号民事裁定书，裁定将盛伟刚、盛辉梁共有的位于南京市高淳区抵押房屋以3892288元，交付原告抵偿借款。原告收到抵债裁定后即派人上门查看抵债房屋，经了解被告已经在使用上述房屋，原告要求被告支付房屋使用费，但被告却一直未支付任何费用。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，高淳区人民法院已于2015年7月20日作出裁定，将涉案房屋交付原告抵偿债务，根据法律规定，2015年7月20日原告取得了上述房屋的所有权，被告应当自2015年7月20日向原告支付涉案房屋使用费用，但被告至今却一直未予支付，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请依法判决。被告邓玉萍辩称，案涉房子是盛伟刚的，大约是在2006年盛伟刚与吴小龙签订10年的房屋租赁合同，后吴小龙将宾馆转给了史根头，2012年邓玉萍与史根头签订资产转让协议一份，约定史根头将位于南京市高淳区的高淳县XX宾馆全部资产（房产除外）转让给邓玉萍，邓玉萍支付给史根头转让费238000元，当时史根头租期还剩4年。史根头让邓玉萍4年到期后再与房东续租，邓玉萍到与房东商定续租事宜的时候才得知案涉房产已经抵押给原告，无法继续租用。邓玉萍为案涉房屋出资安装电梯花费了六七万，希望原告能给予补偿。被告将尽快从案涉房屋中搬离，由于目前经济状况较差，希望原告能不收取房屋占用费。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于南京市高淳区，原所有权人为盛伟刚、盛辉梁。2011年2月19日，原告与天柱公司签订了最高额授信合同，原告向天柱公司提供最高综合授信额度4000000元，授信期限自2012年2月19日至2013年2月14日，同日盛伟刚、盛辉梁与原告订立最高额抵押合同，以其共有的位于南京市高淳区房屋为天柱公司的借款提供抵押担保，担保最高额为3200000元。后由于天柱公司未按照约定还款，原告诉至南京市高淳区人民法院。南京市高淳区人民法院于2013年11月11日作出（2013）高商初字第191号民事判决书，判决：一、被告江苏天柱建设安装工程有限公司归还原告江苏银行股份有限公司高淳支行借款4000000元及利息（利息按双方合同约定自2012年2月27日计算至判决确定的给付之日），并承担律师费89600元，于本判决生效后十日内付清；二、被告陈新春、被告陈辉对被告江苏天柱建设安装工程有限公司上述应付款项承担连带责任；三、原告对位于南京市高淳区的房屋在上述借款的500000元范围内享有优先受偿权：对位于南京市高淳区的房屋在上述借款的300000元范围内享有优先受偿权；对位于南京市高淳区的房屋在上述借款的3200000元范围内享有优先受偿权。判决生效后，天柱公司未履行还款义务，原告向法院申请执行，执行过程中南京市高淳区人民法院对案涉房屋进行拍卖，三次拍卖均流拍，后法院对案涉房屋进行变卖，亦未变卖成功。南京市高淳区人民法院于2015年7月20日作出（2014）高执字第235号民事裁定书，裁定：一、将被执行人盛伟钢、盛辉梁共有的位于南京市高淳区抵押房屋以3892288元，交付申请执行人江苏银行股份有限公司高淳支行抵偿借款；二、申请执行人江苏银行股份有限公司高淳支行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。被告邓玉萍与案外人史根头于2012年2月11日签订《资产转让协议》1份，约定：史根头将高淳县XX宾馆全部资产（房产除外）转让于邓玉萍，转让价格为238000元，由邓玉萍与房屋所有人签订房屋租赁合同，租金由邓玉萍承担。另查明，邓玉萍自转让协议签订至开庭时间，一直使用案涉房屋。被告邓玉萍至今未向原告支付任何费用，原告多次要求被告迁让案涉房屋并支付使用费未果，遂诉至法院。以上事实，有江苏银行提供的（2013)高商初字第191号民事判决书、（2014)高执字第235号民事裁定书、律师函、国内挂号信函、收据以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。原告江苏银行系涉案房屋的所有权人，其依法享有涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利，江苏银行有权要求占有、使用涉案房屋的他人迁出涉案房屋。故对江苏银行要求邓玉萍自南京市高淳区房屋中迁出的诉讼请求，本院予以支持。关于江苏银行主张的房屋占有使用费，自江苏银行取得案涉房屋所有权之日起至今，被告邓玉萍一直居住在案涉房屋中，江苏银行有权要求邓玉萍占用案涉房屋期间占有使用费，本院酌定江苏银行有权自2016年2月11日起向邓玉萍主张房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的标准，结合被告邓玉萍2012年至2016年的房屋租金，本院酌定房屋占有使用费的标准为每年100000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邓玉萍于本判决生效之日起20日内迁出位于南京市高淳区的房屋。二、被告邓玉萍于本判决生效之日起20日内按照100000元/年的标准，给付原告江苏银行股份有限公司高淳支行房屋占有使用费(自2016年2月11日起计算至实际搬出之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9175元，由被告邓玉萍负担7372元，原告江苏银行股份有限公司高淳支行负担1803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 赵跃辉二〇二〇年九月二十三日法官助理 杨欣然书 记 员 刘 在