陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终9297号   上诉人（原审被告）：杨江卫，男，1976年7月25日出生，汉族，陕西乡下人餐饮管理有限公司总经理，住西安市未央区太华北路415号华远锦悦好天地1008室。    委托诉讼代理人：周健，陕西聿久律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：许丽红，女，1971年12月22日出生，汉族，西部电缆股份有限公司员工，住西安市莲湖区莲湖路玉祥阁小区5号楼。   委托诉讼代理人：蔺希连，北京大成（西安）律师事务所律师。   原审第三人：西安鸿华房地产开发有限公司，住所地西安曲江新区雁塔南路曲江SOHO文化创意大厦北楼0663号。   法定代表人：柏力，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王家元，男，1989年8月7日出生，汉族，该公司员工，住西安市未央区太华北路华远锦悦中心。   原审第三人：北京盛达行商业运营管理有限公司西安分公司，住所地陕西省西安市未央区太华北路415号华远锦悦好天地6楼20608室。   负责人：周锟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：何兴鑫，男，1988年2月9日出生，汉族，该公司员工，住陕西省西安市未央区太华北路415号华远锦悦好天地6楼20608室。   上诉人杨江卫因与被上诉人许丽红及原审第三人西安鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华公司）、北京盛达行商业运营管理有限公司西安分公司（以下简称盛达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   杨江卫上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回许丽红全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由徐丽红负担。事实与理由：涉案房屋系鸿华公司开发建设并同意对外招租。在招租过程中，鸿华公司招商部经理朱刘涛代表鸿华公司向商户承诺，2018年12月15日前开通地铁四号线出口、拆除施工围挡，保障所有商户在2018年底顺利开业。鸿华公司没有向所有商户兑现招商承诺，商场不具备预期经营条件。杨江卫已于2020年4月9日提起解除房屋租赁合同的诉讼，并要求鸿华公司承担违约及损失赔偿责任。杨江卫从未见过许丽红及刘武现，从未与该二人有过缔结房屋租赁合同的意思。许丽红所持的房屋租赁合同系在朱刘涛让杨江卫所签合同文本上篡改而来，不能作为认定本案基本事实的依据。许丽红持有的房屋租赁合同上载明出租人为许丽红和刘武现两人，本案仅许丽红提起诉讼，一审遗漏必要诉讼参与人。许丽红所持商品房买卖合同表明，涉案房屋没有进行产权预登记，鸿华公司也未向许丽红交付房屋，许丽红对涉案房屋不享有物权。请求支持其上诉请求。    许丽红辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应依法驳回杨江卫上诉请求。杨江卫在一审中并未提供证据证明鸿华公司鸿华公司曾对所有商户承诺杨江卫上诉所称内容。即使鸿华公司曾作出相应承诺也与许丽红无关，许丽红未向杨江卫做出过任何承诺。一审中杨江卫认可杨江卫与许丽红签订的房屋租赁合同中系杨江卫本人签字，故杨江卫主张其与许丽红签订的房租租赁合同系伪造，与事实不符。刘武现委托许丽红对外出租刘武现所有的房屋份额，该委托行为没有法律禁止性规定。许丽红以及刘武现与鸿华公司签订了正式商品房买卖合同并交付了全款，且鸿华公司在出租时已交付了房屋，所以许丽红的出租行为是合法的。请求二审法院查明事实依法驳回杨江卫的全部上诉请求。   鸿华公司称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，鸿华公司对一审判决结果没有异议。鸿华公司将案涉房屋销售给许丽红和刘武现后由许丽红、刘武现出租，租赁关系与鸿华公司无关。本案一审开庭之后杨江卫起诉鸿华公司和盛达行公司，但是另案中杨江卫缺席审判，杨江卫系利用诉讼程序拖延时间。   盛达行公司称，盛达行公司对一审判决无异议，尊重一审判决结果。盛达行公司在此案中代业主承担租赁业务，一审判决认定事实符合本案实际情况。   许丽红向一审法院起诉请求：1.判令解除许丽红、杨江卫签订的《房屋租赁合同》，杨江卫返还租赁房屋;2.判令杨江卫向许丽红支付房屋租金396789.25元, 滞纳金29897.48元；3.判令杨江卫向许丽红支付以396789.25元为基数，按照月利率2%自2019年10月1日至实际付清租金之日止的滞纳金；4.判令杨江卫向许丽红支付按照月租金72283.75元自2019年10月1日至实际返还租赁房屋之日止的房屋租金；5.本案诉讼费由杨江卫承担。    一审法院认定事实如下：2018年5月12日，许丽红（出租人）与杨江卫（承租人）签订二份《房屋租赁合同》，约定：许丽红将位于西安市华远锦悦二期4号楼303号房屋9间（建筑面积为652.45平方米）出租给杨江卫，租赁期限为8年（自2018年6月1日至2026年5月31日），免租期为2018年6月1日至2018年11月31日。2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金为215308.5元，2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为430617元。每三个月支付一次租金，于每个租赁期前15日，缴纳下三个月的租金。逾期交付租金，按逾期应付租金的每日1％支付滞纳金。承租人不交付或者不按约定交付租金达15天以上、承租人所欠各项费用达半个月租金或伍仟元，出租人有权解除合同。另一份合同约定：许丽红将位于西安市华远锦悦二期4号楼304号商铺10间（建筑面积为661.8平方米）租赁给杨江卫，租赁期限为8年（2018年6月1日至2026年5月31日），免租期为2018年6月1日至2019年2月28日。2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金为109197元，2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为436788元。每三个月支付一次租金，逾期交付租金，应按逾期应付租金的每日1％支付滞纳金。承租人不交付或者不按约定交付租金达15天以上、承租人所欠各项费用达半个月租金或伍仟元，出租人有权解除合同。2018年5月15日，盛达行公司收取杨江卫支付的涉案房屋租金216851.25元、履约保证金144567.5元。盛达行公司向杨江卫出具收款收据二份，内容分别为：今收到杨江卫华远锦悦4-303、4-304号商铺3个月租金216851.25元，今收到杨江卫华远锦悦4-303、4-304号商铺2个月押金144567.5元。后杨江卫再未支付任何款项。2018年6月2日，鸿华公司与许丽红、刘武现签订《商品房买卖合同》。诉讼中，一审法院对刘武现进行了询问，刘武现称其委托许丽红与杨江卫签订《房屋租赁合同》并收取房屋租金，其同意由许丽红在本案中主张其权利。   一审法院认为，许丽红、杨江卫签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务，许丽红已按照《房屋租赁合同》约定向杨江卫交付了涉案房屋，杨江卫亦实际占有使用涉案房屋，应向许丽红支付房屋租金。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，因杨江卫未按约履行支付租金的义务，许丽红于2019年10月9日诉至一审法院，可以视为已经向杨江卫通知要求解除合同，故涉案合同解除时间应为2019年10月9日，租金应计算至2019年10月9日。关于涉案303号房屋的租金，2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金为215308.5元（2018年6月1日至2018年11月31日为免租期），2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为430617元。杨江卫已付清三个月租金，故杨江卫欠付租金为261811.20元[2019年3月1日至2019年5月31日欠付租金为107654.25元+2019年6月1日至2019年8月31日欠付租金107654.25元+2019年9月1日至2019年10月9日欠付租金46502.70元（430617元／年÷12月×1月＋430617元／年÷365天×9天）]。关于涉案304号房屋的租金，2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金为109197元（2018年6月1日至2019年2月28日为免租期），2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金为436788元，杨江卫已付清三个月租金，故杨江卫欠付租金为156366.12元[2019年6月1日至2019年8月31日欠付租金109197元+2019年9月1日至2019年10月9日欠付租金47169.12元(436788元／年÷12月×1月＋436788元／年÷365天×9天）]。综上， 涉案303、304号房屋应付租金为418177.32元。关于滞纳金，本案合同约定，逾期交付租金，应按逾期应付租金的每日1％支付滞纳金，虽然合同中约定为滞纳金，但该约定应为双方对承租方未按期向出租方缴纳租金所应承担的一种违约保证形式，故该款应为违约金。诉讼中，许丽红请求按照逾期欠付租金的月息2%支付，杨江卫认为其不应支付违约金，且违约金过高，请求法院予以调整。应酌情调整为以应付租金为基数按照日万分之四的标准计算至合同解除之日。关于303号房屋欠付租金的违约金， 2019年3月1日至2019年5月31日的租金为107654.25元，许丽红请求起算日期为2019年3月15日，2019年3月15日至2019年10月9日共计209天，欠付租金107654.25元的滞纳金为8999.90元（107654.25元×209天×0.0004 ）；2019年6月1日至2019年8月31日的租金为107654.25元，许丽红请求起算日期为2019年6月15日，2019年6月15日至2019年10月9日共计117天，欠付租金107654.25元的滞纳金为5038.22元（107654.25元×117天×0.0004）；2019年9月1日至2019年10月9日的租金为46502.70元,许丽红请求起算日期为2019年9月15日，2019年9月15日至2019年10月9日共计25天，欠付租金46502.70元的滞纳金为465.03元（46502.70元×25天×0.0004），故303号房屋欠付租金的违约金共计为14503.15元。关于304号房屋欠付租金的违约金，2019年6月1日至2019年8月31日的租金为109197元，许丽红请求起算日期为2019年6月15日，2019年6月15日至2019年10月9日共计117天，欠付租金109197元的滞纳金为5110.42元（109197元×117天×0.0004）；2019年9月1日至2019年10月9日的租金为47169.12元，许丽红请求起算日期为2019年9月15日， 2019年9月15日至2019年10月9日共计25天，欠付租金47169.12元的滞纳金为471.69元（47169.12元×25天×0.0004），故304号房屋欠付租金的违约金共计为5582.11元。综上，涉案303、304号房屋应付租金的违约金共计为20085.26元。关于杨江卫辩称签订合同时许丽红并未在场，且签订合同时许丽红未取得涉案房屋所有权，许丽红主体资格不适格的问题。本案中，杨江卫在明确知晓合同内容的情况下，在合同的“承租方”处签名，又实际占有使用涉案房屋，2018年6月2日，许丽红、刘武现与鸿华公司签订《 商品房买卖合同》，取得房屋所有权，故许丽红作为涉案房屋所有权人向杨江卫主张房屋租金，主体资格适格，对杨江卫的辩解意见应不予采纳。关于杨江卫辩称涉案房屋不具备经营条件给其造成巨大损失，出租方构成根本违约，但杨江卫未提供证据证明其损失，故对其辩解意见应不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告许丽红与被告杨江卫于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；二、被告杨江卫于本判决生效后十五日内向原告许丽红支付位于西安市华远锦悦二期4号楼303号、304号房屋租金418177.32元；三、被告杨江卫于本判决生效后十五日内向原告许丽红腾交位于西安市华远锦悦二期4号楼303号、304号房屋；四、被告杨江卫于本判决生效后十五日内向原告许丽红支付违约金20085.26元；五、被告杨江卫于本判决生效后十五日内向原告许丽红支付西安市华远锦悦二期4号楼303号、房屋占用费（按照租金430617元／年标准，自2019年10月10日计算至实际搬离之日），西安市华远锦悦二期4号楼304号房屋占用费（按照租金436788元／年标准，自2019年10月10日计算至实际搬离之日）。如杨江卫未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9028元，许丽红已预交，现由杨江卫承担，于上述付款时一并支付许丽红。   经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。另查明，一审审理中，杨江卫表示其在涉案房屋租赁合同上签字时，出租人处并没有许丽红的签字，杨江卫签字后，朱刘涛将该合同带走，之后将在出租人处签过字的合同送到了杨江卫办公室。   本院认为，许丽红与杨江卫签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。杨江卫上诉称其并未与许丽红签订涉案《房屋租赁合同》，许丽红提交的《房屋租赁合同》系在杨江卫签名的房屋租赁合同上篡改而成，对此杨江卫并未提交充分有效证据予以证明。即使杨江卫系在空白《房屋租赁合同》中签字，杨江卫亦应对其签字行为承担相应法律责任。且杨江卫在一审时自述其收到许丽红在出租人处签字的涉案合同，故应认定杨江卫对其与许丽红就涉案房屋成立房屋租赁合同法律关系清楚明知。杨江卫实际使用涉案房屋，应按照合同约定的时间向许丽红支付相应租金。然杨江卫在2018年5月15日，支付涉案房屋部分租金216851.25元及履约保证金144567.5元后再未支付其他款项，杨江卫的行为构成违约。杨江卫上诉称其系与鸿华公司就涉案房屋签订房屋租赁合同，且鸿华公司未履行曾经的承诺。对此，鸿华公司不予认可，杨江卫亦未就其该主张提供充分有效证据予以证明，故对杨江卫上述主张本院不予采信。一审法院根据涉案《房屋租赁合同》约定及许丽红诉讼请求判令许丽红与杨江卫于2018年5月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除，并无不妥。合同解除后，杨江卫应向许丽红返还涉案房屋并支付合同解除前杨江卫欠付的房屋租金及合同解除至杨江卫实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。因杨江卫未按时支付租金构成违约，一审法院根据双方合同约定及杨江卫的违约行为给许丽红造成的损失酌情认定杨江卫向许丽红支付违约金20085.26元，亦无不妥。涉案《房屋租赁合同》系许丽红与杨江卫签订，许丽红提起本案诉讼主体适格。刘武现虽然是涉案房屋的权利人之一，但刘武现并未直接与杨江卫签订涉案《房屋租赁合同》故刘武现并非本案必须参加诉讼当事人。   综上所述，杨江卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9028元，由杨江卫负担。   本判决为终审判决。       审判长  刘   琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹     二○二○年九月二十二日   书记员  张舒涵