重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3604号上诉人（原审被告、反诉原告）：康睿，女，汉族，1982年5月2日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：许智超，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙云云，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓茂滢，女，汉族，1989年8月13日出生，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：马新喜，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：李显著，重庆鼎圣佳程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李文杰，男，汉族，1978年5月28日出生，住重庆市南岸区。被上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街**，统一社会信用代码91500106903071248F。负责人：李强，该支行行长。上诉人康睿因与被上诉人邓茂滢、李文杰以及中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称农行沙坪坝支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初13309号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。康睿上诉请求：撤销一审判决，依法改判:一、邓茂滢向第三人农行沙坪坝支行清偿坐落于重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋抵押的全部贷款余额（具体以第三人农行沙坪坝支行核定为准）；二、邓茂滢向康睿偿还自2019年5月27日起向第三人农行沙坪坝支行偿还的案涉房屋按揭贷款（暂算至2019年12月6日的金额为64727.23元）；三、第三人农行沙坪坝支行收到贷款本息后5日内办理该房屋的抵押权注销登记手续；四、康睿在房屋抵押登记注销后十日内协助邓茂滢将案涉房屋的所有权变更登记于邓茂滢名下并将该房屋交付给邓茂滢；五、驳回邓茂滢的其他诉讼请求。事实及理由：一、一审法院在邓茂滢未履行支付房款的主要合同义务的前提下，认定康睿、李文杰逾期办理权属登记和交付房屋构成违约并判令康睿、李文杰支付违约金4万元属于严重的事实认定错误和法律适用错误。二、一审判决在双方明确约定邓茂滢承担2017年6月、7月按揭利息5000元以及自2017年8月以后的房屋按揭款项的前提下，将邓茂滢支付前述款项纳入189万元总房款内进行结算，属于严重事实认定错误。被上诉人邓茂滢答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。被上诉人李文杰、农行沙坪坝支行未作答辩。邓茂滢向一审法院起诉请求：1.依法判令邓茂滢代康睿、李文杰向农行沙坪坝支行清偿坐落于重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋抵押的全部贷款余额（具体以农行沙坪坝支行核定为准），农行沙坪坝支行收到贷款本息后协助邓茂滢办理该房屋的抵押权注销登记手续；2.康睿、李文杰在房屋抵押登记注销后十日内协助邓茂滢将重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋的所有权变更登记于邓茂滢名下，并将重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋交付给邓茂滢；3.康睿、李文杰支付违约金378000元；4.本案诉讼费由康睿、李文杰承担。康睿向一审法院反诉请求：1.解除康睿与邓茂滢之间于2017年5月18日签订的《重庆市房地产买卖合同》；2.邓茂滢支付违约金378000元；3.反诉诉讼费由邓茂滢承担。一审法院经审理查明：康睿与李文杰系夫妻关系。2017年5月18日，邓茂滢与康睿签订《重庆房地产买卖合同》，约定的主要内容为：康睿将其所有的位于重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋（登记产权人为康睿、抵押权人为农行沙坪坝支行）出售给邓茂滢，建筑面积190.48㎡，房地产权证号106房地证2013字第41508号；房屋总价为189万元，包含房屋大修基金和室内现有装修；双方均知晓该房屋处于抵押状态，抵押金额为140万元；康睿须于2017年5月25日之前向抵押银行预约提前还款申请并将预约的具体时间以书面、短信、微信方式告知邓茂滢；通过第三方办理赎楼业务，产生息费由邓茂滢支付；在2017年5月18日，由邓茂滢支付购房定金30万元给康睿，在2017年5月22日支付购房款9万元；双方约定在2017年5月30日前签订银行按揭贷款合同，邓茂滢的贷款申请金额暂定150万元，最终以银行审核为准，在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后办理过户手续，在2017年7月30日前办理过户手续；若银行审批贷款金额小于邓茂滢申请的贷款金额时，邓茂滢应在双方产权过户之时将差额部分作为首付款以现金形式支付给康睿；房屋尾款由贷款银行按审批通过后的金额在办理完抵押登记手续后直接发放给康睿，即视为邓茂滢支付；康睿应在收到全款时与邓茂滢完成房屋交割验收；康睿必须无条件配合邓茂滢向第三方借款解押，必须无条件办理该物业委托公证给第三方和借款公证，必须无条件配合在银行办理康睿该物业银行还款解押等相关手续；如一方未按本协议约定的内容履行，则视其违约，经电话、短信或书面形式告知仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。签订该合同当日，邓茂滢即向康睿支付定金30万元，康睿为此出具定金收条为证。其中3万元通过案外人周其能支付。2017年5月22日，邓茂滢通过中国工商银行向康睿支付购房款9万元。2017年8月8日，邓茂滢通过周其能先后三次共计向康睿支付2万元。周其能也通过微信告知康睿已转2万元。因邓茂滢办理的银行按揭贷款影响，经周其能与康睿协商，邓茂滢于2017年8月10日与康睿、李文杰就上述合同签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：邓茂滢在2017年8月10日支付康睿、李文杰房屋剩余尾款87701元；从2017年8月起，该房屋每月按揭款项由邓茂滢支付，每月6号前转入康睿按揭还款卡（中国农业银行重庆沙坪坝支行）；原合同约定的过户时间作废，按揭及过户手续顺延，双方约定于2018年8月31日前办理完毕该房屋的所有手续，康睿、李文杰须无条件配合办理该房屋的按揭、过户等所有手续；2017年6-7月所产生的按揭利息由邓茂滢承担5000元，于2017年8月10日一次性支付给康睿、李文杰；2017年7月31日前所产生的物管费由康睿、李文杰承担，该日期之后的物管费由邓茂滢承担。签订《房屋买卖合同补充协议》次日，邓茂滢即通过周其能向康睿支付92701元。而在2017年8月10日，康睿向邓茂滢出具收条，写明：今收到邓茂滢用于购买重庆市南岸区福寿路2号X栋X号房屋二期款9万元及尾款112701元。自2017年8月至2018年10月期间，邓茂滢每月6日前均通过周其能向康睿的上述按揭还款银行卡转入8087元，代康睿偿还银行按揭贷款。此后，邓茂滢又通过该种方式向康睿代偿按揭款，代偿至2019年4月。至此，邓茂滢共计代康睿偿还按揭贷款本息共计169827元。自2018年2月5日起，邓茂滢通过周其能与康睿协商案涉房屋过户事宜。后周其能与康睿于2018年3月13日通过微信商定于2018年4月底办理案涉房屋过户手续。之后，周其能于2018年3月26日通过微信催促康睿继续履行合同，与抵押银行预约还款办理解押事宜。康睿则在2018年3月30日至2018年4月2日期间表示其因购买其他房屋未果产生损失，要求邓茂滢一方赔偿相应损失，且称直接损失在10万以上。周其能在微信中认为康睿系提出加价行为，故询问康睿加价多少，康睿则回复加价10万元。周其能在康睿回复后明确表示不同意加价，双方应按照合同约定履行各自义务；并表示现通过全款支付案涉房屋购房款，不再通过按揭贷款的方式支付购房款。2018年4月8日，邓茂滢委托重庆佳程律师事务所向康睿、李文杰寄发《律师函》，要求两人于2018年4月30日前协助邓茂滢完成案涉房屋的解押及过户手续。2018年4月13日，邓茂滢和周其能先后通过短信向康睿、李文杰发送《通知函》，再次要求两人于2018年4月30日前协助邓茂滢完成案涉房屋的解押及过户手续。后因康睿、李文杰未办理房屋解押及过户手续，故邓茂滢诉至一审法院。现邓茂滢已将剩余款项1217472元提存至一审法院。一审法院认为，邓茂滢与康睿签订的《重庆房地产买卖合同》、邓茂滢与康睿、李文杰之间签订的《房屋买卖合同补充协议》的内容均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应予确认和保护。结合《房屋买卖合同补充协议》约定的内容可知，该协议系对《重庆房地产买卖合同》的补充约定，李文杰基于该协议与康睿一并成为合同的相对方，与邓茂滢形成房屋买卖合同关系。于此情况下，各方均应当按照合同约定全面履行各自义务。合同履行过程中，作为购买人的邓茂滢已按约支付定金30万元、2017年5月22日的购房款9万元及尾款112701元，同时自2017年8月起开始代康睿偿还每月按揭款，邓茂滢已按约履行其担负的合同义务。通过《房屋买卖合同补充协议》，双方已约定在2018年8月31日前办理完毕该房屋的所有手续。签订《房屋买卖合同补充协议》之后，邓茂滢已通过周其能与康睿商定在2018年4月底完成案涉房屋抵押、过户手续，但康睿在邓茂滢一方催促其预约抵押银行即农行沙坪坝支行提前还款、且明确表示可全款支付案涉房屋剩余款项的情况下，并未配合邓茂滢办理房屋解押及过户手续，同时变向提出加价要求。后经邓茂滢通过短信、《通知函》的方式催促后，康睿、李文杰仍未办理房屋解押及过户手续。由此可知，康睿、李文杰的行为已属显著违约行为。结合邓茂滢的已付款项，邓茂滢现已将剩余款项1217472元提存至一审法院。邓茂滢诉请代康睿、李文杰向抵押银行即农行沙坪坝支行清偿坐落于重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋抵押的全部贷款余额（具体以农行沙坪坝支行核定为准），农行沙坪坝支行收到贷款本息后应当办理该房屋的抵押权注销登记手续和康睿、李文杰在房屋抵押登记注销后十日内协助邓茂滢将重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋的所有权变更登记于邓茂滢名下及并将该房屋交付给邓茂滢，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于邓茂滢诉请的违约金。在一审法院已判定康睿、李文杰继续履行上述合同义务的情况下，邓茂滢的损失应属逾期办理权属转移登记和交付房屋等产生的相关损失。鉴于邓茂滢并未举示相应证据证明其具体损失。结合合同约定、合同性质、合同履行情况及康睿、李文杰的违约行为等因素，一审法院将该笔损失确定为4万元为宜，而超出此范围的不再支持。如前文评析，在一审法院已认定康睿、李文杰存在违约行为的前提下，康睿反诉主张解除其与邓茂滢之间的房屋买卖合同关系并支付相应违约金，已无事实和法律基础，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零一条第一款第一项、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、康睿、李文杰于一审判决生效之日起5日内配合邓茂滢向第三人中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行清偿坐落于重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋抵押的全部贷款余额（具体以中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行核定为准），中国农业银行股份有限公司沙坪坝支行收到贷款本息后于5日内办理该房屋的抵押权注销登记手续，康睿、李文杰在房屋抵押登记注销后十日内协助邓茂滢将重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋的所有权变更登记于邓茂滢名下及将该房屋交付给邓茂滢；二、康睿、李文杰于一审判决生效之日起5日内向邓茂滢支付违约金4万元；三、驳回邓茂滢的其他诉讼请求；四、驳回康睿的诉讼请求。一审案件受理费21810元，反诉案件受理费21810元，保全费5000元，均由康睿、李文杰负担。二审中，康睿举示了其从2019年5月-2020年7月的银行流水明细，拟证明该期间其归还银行贷款的情况系担心征信受影响而被迫代邓茂滢向银行偿还，该部分金额应当不作为邓茂滢的已付房款扣除或者由邓茂滢支付给康睿。经组织质证，邓茂滢对前述证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可。此外，康睿还举示了中国农业银行业务凭证、贷款还款流水3张，拟证明从2017年6月至2020年7月的每月还款本息金额以及截止2020年7月30日康睿尚欠的银行本金1310748.47元。经组织质证，邓茂滢对前述证据的真实性无异议。邓茂滢举示了中国工商银行回单凭证，拟证明其于2020年8月20日向一审法院提存的购房款金额为93276.47元，加上其一审中已经提存的金额，共计提存金额为1310748.47元。经组织质证，康睿对前述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。李文杰以及农行沙坪坝支行未到庭对前述证据质证。本院认为，邓茂滢及康睿对对方举示的证据的真实性均无异议，故本院对前述证据的真实性予以确认。根据当事人二审中举示的证据，本院查明如下事实：2017年8月至2018年4月，邓茂滢代康睿偿还的银行按揭利息分别为6020.82元、6011.88元、6002.9元、5993.88元、5984.83元、5975.73元、5966.59元、5957.42元、5948.21元，合计为53862.26元。另，截止2020年7月30日，康睿尚欠农行沙坪坝支行的按揭贷款本金为1310748.47元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，康睿上诉请求中关于要求邓茂滢向康睿偿还自2019年5月27日起向第三人农行沙坪坝支行偿还的案涉房屋按揭贷款（暂算至2019年12月6日的金额为64727.23元）的请求，因不属于其一审中提出的反诉请求，该请求依法不属于本院二审审理范围，故本院不予审查。本案的争议焦点为：1.康睿是否应当承担违约金4万元；2.邓茂滢的已付购房款。就前述争议焦点，本院评述如下：关于康睿是否应当承担违约金4万元的问题。本院认为，邓茂滢在二审中明确其主张违约金的依据为《重庆房地产买卖合同》中“如一方未按本协议约定的内容履行，则视其违约，经电话、短信或书面形式告知仍未履行的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金”之约定，从该条约定的内容看，这里所指的违约金其性质应为解约违约金，即守约方在行使解除合同的权利时，才有权要求违约方支付该笔违约金。但本案中，邓茂滢并未主张解除合同，故邓茂滢主张依据该条合同约定要求康睿、李文杰支付该笔违约金没有事实依据，本院不予支持。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。关于邓茂滢的已付购房款问题。本院认为，根据一、二审查明的情况及双方当事人在二审中的陈述，邓茂滢已付购房款应包括直接支付给康睿的购房款、根据双方签订《房屋买卖合同补充协议》约定代康睿偿还的部分按揭本息以及其向法院缴纳的提存款中用于清偿农行沙坪坝支行抵押债务的款项三部分组成。首先，关于邓茂滢直接支付给康睿的房款。根据本案查明的事实，邓茂滢签约当日支付定金30万元、2017年5月22日支付购房款9万元、2017年8月8日支付2万元、以及2017年8月11日即签订《房屋买卖合同补充协议》次日支付92701元。其中，2017年8月11日的该笔92701元中有5000元系双方签订的《房屋买卖合同补充协议》明确约定由邓茂滢承担的2017年6月、7月所产生的康睿归还的按揭利息，该5000元不应作为本案的已付房款，应从92701元予以扣减。故邓茂滢直接支付给康睿的购房款应为497701元。其次，关于2017年8月至2019年4月期间邓茂滢代康睿偿还按揭贷款本息共计169827元是否应全部作为已付房款的问题。本院认为，双方当事人于2017年8月10日的《房屋买卖合同补充协议》约定，邓茂滢于2017年8月10日支付康睿、李文杰房屋剩余尾款87701元,从2017年8月起，案涉房屋的银行按揭款由邓茂滢每月6日前支付至康睿按揭还款的卡上，双方并约定按揭及过户手续顺延并于2018年8月31日前办理完毕该房屋的所有手续。根据双方当事人在二审中陈述，房屋剩余尾款87701元的数额为涉案房屋总价189万元扣除邓茂滢在签订该补充协议前的已付房款以及截至2017年7月康睿尚欠的银行按揭本金计算得来。由此可见，从2017年8月至2018年4月期间邓茂滢代康睿偿还的每月按揭款中本金应当作为已付房款，而利息不应作为已付购房款。因此，2017年8月至2018年4月邓茂滢已付银行按揭利息53862.26元按前述《房屋买卖合同补充协议》约定应由邓茂滢承担，不应作为购房款进行认定。签订《房屋买卖合同补充协议》之后，根据一审中邓茂滢举示的微信内容显示，邓茂滢已通过周其能与康睿商定在2018年4月底完成案涉房屋解押、过户手续，但康睿在邓茂滢一方催促其预约抵押银行即农行沙坪坝支行提前还款、且明确表示可全款支付案涉房屋剩余款项的情况下，并未配合邓茂滢办理房屋解押及过户手续。后经邓茂滢通过短信、《通知函》的方式催促后，康睿、李文杰仍未办理房屋解押及过户手续。由此可知，康睿、李文杰的行为已属显著违约行为。故从2018年5月起因康睿违约，邓茂滢代康睿偿还的按揭贷款本息应视为邓茂滢的已付购房款。因此，2017年8月至2019年4月期间邓茂滢代康睿偿还按揭贷款本息115964.74元（169827元-53862.26元）应当视为邓茂滢已付康睿的购房款。此外，根据二审查明的事实，截止2020年7月30日，康睿尚欠农行沙坪坝支行的按揭贷款本金为1310748.47元。现邓茂滢为实现继续履行合同的目的，在诉讼中向一审法院共计提存了1310748.47元。由此可见，邓茂滢向一审法院的提存款项足以清偿其诉请中要求代康睿清偿抵押权人农行沙坪坝支行的全部购房按揭贷款本金。综上所述，邓茂滢已经完成了涉案房屋购房款的支付义务。邓茂滢诉请代康睿、李文杰向抵押银行即农行沙坪坝支行清偿坐落于重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋抵押的全部贷款余额（具体以农行沙坪坝支行核定为准），农行沙坪坝支行收到贷款本息后应当办理该房屋的抵押权注销登记手续和康睿、李文杰在房屋抵押登记注销后十日内协助邓茂滢将重庆市南岸区福寿路2号X幢X号房屋的所有权变更登记于邓茂滢名下及并将该房屋交付给邓茂滢,结合康睿的上诉请求，其对此亦无异议。故对邓茂滢的前述诉讼请求，本院依法予以支持。综上，康睿的上诉理由部分成立，本院二审根据查明的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初13309号民事判决第一项、第四项；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初13309号民事判决第二项、第三项；三、驳回邓茂滢的其他诉讼请求。本案一审案件受理费21810元，由邓茂滢负担810元，由康睿、李文杰负担21000元；反诉案件受理费21810元由康睿、李文杰负担；保全费5000元由康睿、李文杰负担。二审案件受理费21810元，由康睿负担21000元，由邓茂滢负担810元。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年九月四日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯