福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4421号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨艳芬，女，1970年10月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：孙陈兰，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙丽华，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建东安物业管理有限公司，住所地福建省福州市五一北路**榕和楼**。 法定代表人：俞国兴，公司董事。 委托诉讼代理人：方宝福，系公司总经理。 上诉人杨艳芬因与被上诉人福建东安物业管理有限公司（以下简称为东安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初14908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨艳芬上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回东安物业公司全部诉请;2.依法改判东安物业公司向杨艳芬赔偿经济损失9000元；3.依法改判东安物业公司公开2011年7月至今物业收费收支情况(包括但不限于大量广告收入、停车费收入)；4.依法改判东安物业公司及时排除梅海园小区安全隐患(包括但不限于对杨艳芬居住的单元大门裂缝、梅海园10号楼东头第一个电梯位外的多处门廊裂缝、墙体倾斜等质量问题进行维修，清理10号楼东侧第一楼梯位顶层楼梯空间的杂物，疏通梅海园10号楼东向第一楼梯位通向项层天台的通道门，清空6号楼、12号楼的防空地下室，拆除违章搭建)；5.依法判令由东安物业公司承担本案一、二审全部案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：一、东安物业公司在一审起诉时并未对逾期滞纳金予以主张，一审法院却超出东安物业公司的一审诉讼请求，错误的判决杨艳芬承担逾期滞纳金，且逾期滞纳金标准超过了《物业服务合同》约定的标准，没有合同和法律依据。二、东安物业公司未按《福建省物业管理条例》第四十八条规定向杨艳芬履行两次的公告催缴义务，就先行向人民法院提起诉讼,不符合起诉条件，一审法院未经审查予以审理并判决，程序违法。三、因东安物业公司未做好公共区域的安全防范和秩序维护，导致杨艳芬家中于2015年6月遭窃，并造成经济损失9000元。杨艳芬对于上述事实因客观原因不能自行收集证据，于一审中书面申请一审法院向福州市公安局鼓楼分局调查收集相关证据，而一审法院却在未调查收集主要证据的情形下错误的对杨艳芬的一审反诉请求不予支持。四、对于东安物业公司未依约履行《福州市物业服务合同》约定的义务，至今仍未排除梅海园小区的安全隐患(包括但不限于对杨艳芬居住的单元大门裂缝、梅海园10号楼东头第一个电梯位外的多处门廊裂缝、墙体倾斜等质量问题进行维修，清理10号楼东侧第一楼梯位顶层楼梯空间的杂物，疏通梅海园10号楼东向第一楼梯位通向顶层天台的通道门，清空6号楼、12号楼的防空地下室，拆除违章搭建)的事实，及未公开2011年7月至今物业收费收支情况(包括但不限于大量广告收入、停车费收入)。杨艳芬已提交多份照片予以证明东安物业公司怠于履行合同义务的事实，杨艳芬提交的(2018)01民终3329号民事判决书，其中东安物业公司对该部分的承认亦可证实上述事实的存在，而一审法院却错误的驳回杨艳芬的上述请求。 东安物业公司辩称，一、杨艳芬从2016年9月1日至2019年8月31日止拖欠物业服务费等费用。二、杨艳芬就家中失窃、公共收入、墙体裂缝、6号楼、12号楼地下停车位问题上诉，二审法院2018年5月24日作出(2018)闽01民终3329号判决，杨艳芬未履行判决书内容，东安物业公司2018年1月20日向一审法院申请强制执行。现杨艳芬就相同事由进行抗辩，无法律依据，属无理抗辩。三、小区公共收入、路面公共停车收入、东安物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同中第十条明确规定，广告场地费收入甲乙双方各50％，发票税由乙方承担，路面公共停车收入乙方每月支付甲方5500元。东安物业公司严格履行合同义务，按时支付约定款项。四、10号楼第一单元门厅墙体裂缝，存在安全隐患，东安物业梅海园物业管理处于2019年3月12日，组织召开该单元全体业主会议，就门厅维修事宜，听取业主的意见及建议，业主一致同意先将门厅拆除，排除安全隐患，梅海园物业管理处于2019年3月26日将该门厅拆除，履行了应尽的责任。五、小区架空层车位、6号楼、12号楼地下停车位产权属业主个人所有，东安物业公司无权占用或出租业主自有的车位，也无存在违章搭建现象。六、东安物业公司根据《福建省物业管理条例》规定及物业服务合同约定，收支情况每年向全体业主公示。七、10号楼一单元顶层堆放的杂物是本单元顶层业主所有，已多次沟通，现已处理。 东安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨艳芬支付东安物业公司2016年9月1日至2019年8月31日物业费7581.6元；2.判令杨艳芬支付东安物业公司2017年8月1日至2019年8月31日公共用电、用水分摊费1028元；3.判令杨艳芬支付东安物业公司2017年8月1日至2019年8月31日公共维修分摊费73.5元；4.判令杨艳芬承担本案诉讼费。 杨艳芬向一审法院反诉请求：1.判令东安物业公司向杨艳芬赔偿经济损失共计9000元；2.判令东安物业公司公开2011年7月至今物业收费收支情况（包括但不限于大量广告收入、停车费收入）;3.判令东安物业公司及时排除梅海园小区安全隐患（包括但不限于对杨艳芬居住的单元大门裂缝、梅海园10号楼东头第一个电梯位外的多处门廊裂缝、墙体倾斜等质量问题进行维修，清理10号楼东侧第一楼梯位顶层楼梯空间的杂物，疏通梅海园10号楼东向第一楼梯位通向顶层天台的通道门，清空6号楼、12号楼的防空地下室，拆除违章搭建）;4.本案本诉和反诉的全部诉讼费用均由东安物业公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月25日，东安物业公司（系合同乙方）与福州市鼓楼区梅海园小区业主委员会（系合同甲方）签订《物业服务合同》一份，选聘东安物业公司为梅海园小区提供物业服务，该合同约定：1.梅海园10号楼每户业主按照建筑面积1.2元/平方米/月收取，电梯电费公摊另行收取，水费公摊含在物业费中不再另行收取。2.物业费按月进行交纳，业主应在每月25日前履行缴费义务，本着业主自愿原则可按季进行交纳。业主逾期交纳每日0.3%交纳滞纳金。3.合同期限三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。该合同还约定了其他相关事项。 另查，根据生效判决认定的事实，东安物业公司与福州市鼓楼区梅海园小区业主委员会于2015年8月21日签订一份《物业服务合同》，选聘东安物业公司为梅海园小区提供物业服务，合同约定的交费标准、交费时间、滞纳金标准和上述合同约定一致，约定合同期限三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止。 又查，杨艳芬系福州市鼓楼区洪山镇西环北路68号梅海园10号楼501单元业主，该房产建筑面积为175.49平方米，每月应缴纳物业费为：175.49平方米×1.2元=210.59元。 一审法院认为，东安物业公司与福州市鼓楼区梅海园小区业主委员会分别签订《物业服务合同》，选聘东安物业公司为梅海园小区提供物业服务，该合同效力及于该小区全体业主。杨艳芬系该小区10号楼501单元业主，应受该合同约束，依约享有东安物业公司物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。杨艳芬在享受东安物业公司提供物业服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。结合本案查明事实和证据材料，杨艳芬自2016年9月1日起至2019年8月31日止共欠缴物业管理费合计：210.59元×36个月=7581.24元。杨艳芬辩称东安物业公司的相应服务不符合约定，但其提交的证据不足以证明其主张，其主张的家中被盗的事实也不能作为拒缴物业费的依据，故杨艳芬诉请物业费中的相应金额，一审法院予以支持。关于逾期滞纳金的诉请，虽有合同明确约定，但是东安物业公司主张杨艳芬按照日千分之五的标准支付逾期违约金，明显过高，一审法院依法予以调整为按照月利率2%标准计付。关于东安物业公司主张代收公共电费分摊费、公共设施维修分摊费等诉请，一审法院认为，东安物业公司提交的证据仅能证明小区电梯及水泵电费公摊总额，不足以证明其已为杨艳芬所在的10号楼垫付费用情况，分摊依据、计算方式均为其自行制作，故其要求杨艳芬支付上述费用的诉请，依据不足，一审法院不予支持。 关于杨艳芬的反诉请求，一审法院认为，杨艳芬无证据证明东安物业公司对其家中被盗存在过错，也无证据证明其损失情况，故对其要求东安物业公司赔偿被盗损失9000元的反诉请求，一审法院不予支持。杨艳芬主张东安物业公司存在未按规定公示物业费收支情况、未及时排除安全隐患等不符合物业服务合同约定的情形，均无证据证明，东安物业公司亦予以否认，对于相应反诉请求，一审法院均不予支持。至于拆除违章搭建的反诉请求，东安物业公司并无该职权，杨艳芬应向相关行政管理部门反映。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、杨艳芬于本判决生效之日起十日内向福建东安物业管理有限公司支付从2016年9月1日至2019年8月31日止的物业管理费共计7581.24元及逾期滞纳金（从2016年9月26日至2016年8月26日期间以每月物业费210.59元为基数，按照每月2%的标准分别计付到款项付清之日止）；二、驳回福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回杨艳芬的反诉请求。本案诉讼费减半收取25元，反诉费减半收取25元，均由杨艳芬负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，东安物业公司与梅海园小区业主委员会签订了物业服务合同，为梅海园小区提供物业服务合同，效力及于小区业主。杨艳芬作为小区业主，享受到物业公司提供的服务以及便利，应当履行交纳物业服务费的义务，其主张的东安物业公司服务瑕疵等问题，不能作为其拒绝交纳物业管理费的理由。东安物业公司已经提交证据证明多次催缴，杨艳芬上诉主张东安物业公司未经催缴直接提起诉讼程序违法的理由不能成立。杨艳芬未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担相应违约责任，但东安物业公司在一审诉讼中并未主张逾期滞纳金，故一审判决杨艳芬支付逾期滞纳金超出诉请，本院予以纠正。 关于杨艳芬主张的2015年因失窃造成经济损失9000元，本院认为，杨艳芬既无证据证明东安物业公司违反物业合同约定提供服务对失窃存在直接过错，也无证据证明其损失情况，且杨艳芬遭受第三人盗窃，如造成损失应先向加害人要求赔偿，加害人未能赔偿部分方能计为损失部分。故一审法院未予调取失窃时的公安报案记录、对其要求东安物业公司赔偿被盗损失9000元的反诉请求，不予支持并无不当。 二审中双方确认杨艳芬居住的梅海园10号楼东头第一个电梯位外的门廊已经拆除，东安物业公司亦主张已经协调顶楼业主清除楼道堆放物，现杨艳芬未举证证明仍存在门廊裂缝、墙体倾斜等安全隐患及楼道堆放情况，对其主张不予采纳。杨艳芬要求东安物业公司疏通梅海园10号楼东向第一楼梯位通向顶层天台的通道门，清空6号楼、12号楼的防空地下室，拆除违章搭建等诉请，因其未提供证据证明东安物业公司系侵权行为人，不属于本案处理范围。若杨艳芬认为存在违章搭建等违法违规行为，可向有权机关反映处理，东安物业公司亦应及时向有权机关反映处理。因此对杨艳芬的该项反诉不予支持。同理，杨艳芬未举证证明东安物业公司存在未按规定公示物业费收支情况等不符合物业服务合同约定的情形，对该上诉请求，亦不予支持。对于此类消除安全隐患、清除楼道、公示物业费收支情况等业主的合理要求，东安物业公司应予以重视，在今后的履行物业服务合同过程加强与业主的沟通协调，按约、及时履行相应义务，以避免纠纷的产生。 综上所述，杨艳芬的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初14908号民事判决第三项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初14908号民事判决第一项、第二项； 三、杨艳芬应于本判决生效之日起十日内向福建东安物业管理有限公司支付从2016年9月1日至2019年8月31日止的物业管理费共计7581.24元； 四、驳回福建东安物业管理有限公司的一审其他诉讼请求； 五、驳回杨艳芬的二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费25元，由杨艳芬负担，一审反诉案件受理费25元，由杨艳芬负担；二审案件受理费50元，由杨艳芬负担45元，由福建东安物业管理有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年九月一日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒