河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3783号 上诉人（原审被告）:刘强，男，1974年11月17日出生，汉族，住河北省高碑店市。 被上诉人（原审原告）：高碑店市福安物业服务有限责任公司，住所地河北省高碑店市和平路南侧海洋花园**。 法定代表人：张福军，该公司经理。 委托诉讼代理人：何礼攀，男,该公司员工。 上诉人刘强因与被上诉人高碑店市福安物业服务有限责任公司（以下简称福安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。 刘强上诉请求：1.撤销河北省高碑店市人民法院（2020）冀0684民初261号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决对上诉人与高碑店市隆泰物业管理有限责任公司签订的前期物业服务合同是否已经失效未作说明；对福安物业公司与隆基泰和实业有限公司签订《前期物业服务合同》是否合法适用理由不充分。上诉人在2007年已就前期物业服务与高碑店市隆泰物业管理有限公司签订了合同，且该合同是无期限合同。根据《物业管理条例》第22条，应核查开发商是否有权与福安物业公司签订前期物业服务合同，该合同未经业主同意是否合法有效，对阳光海洋花园业主是否具有普遍约束力。2.一审判决中第3页第28-29行载明“参照该小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及原告实际收费情况”。上诉人认为同一法庭的审判会趋向于维持原来的法律意见，故不能作为参考。判决书中所述“原告实际收费情况”应予详细说明内容及对本案判决的影响。3.一审判决第4页第14行，“现原告参照当地政府部门出台的相关文件及《前期物业服务合同》的约定收取相关物业费用并无不当”，应说明具体文件是什么。《关于调整保定市主城区住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》是针对保定主城区特定小区的规定，并不适用于本案。4.一审判决中第4页第16-21行判定应缴费金额错误，截止庭审前，上诉人已按每年4元每平方米标准交纳物业费至2020年。福安物业公司管理的阳光海洋小区内无公开的服务标准和收费标准，其按三级标准收取的8元物业费与对应的三级服务标准严重不符。5.福安物业公司在服务过程中存在违法行为。根据《物业管理条例》第44条规定，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。福安物业公司在收取车库电费时，一直按每度一元收取。 被上诉人福安物业公司辩称，对于上诉状第一点，被上诉人认为被上诉人的合同没有任何问题，且已经过一审法院多个生效判决佐证证明，属于免争事实。对于上诉状第二、三、四点，被上诉人均不予认可。实际上，一审法院已经对小区的基础事实认定非常清晰，物业公司在小区提供了长久、完善的服务，但是上诉人却多年拒缴物业费，且上诉人认为收费过高无任何依据，且该收费标准符合当地的基本行情。对于上诉状第五点，被上诉人不认可，且认为跟本案无任何关联性。综上，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。 福安物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令刘强立即支付福安物业公司物业服务费4828元，利息1000元，合计人民币5828元；2.本案全部诉讼费用由刘强承担。 一审法院认定事实：刘强系高碑店市阳光海洋花园小区16号楼2单元202室业主，房屋面积为142.58平方米。2007年4月25日，高碑店市隆泰物业管理有限责任公司与刘强签订《阳光海洋•花园物业管理公共契约》，约定为刘强购买的位于阳光•海洋花园住宅小区16号楼2单元202室房屋提供物业管理。以河北省城市住宅物业管理规定向住户收取物业管理费，收费标准为指导进行收费。楼梯公共照明及维修费12元／户／年；物业费3元／平方米；装修垃圾清运费50元／户。后刘强作为委托方（甲方），高碑店市隆泰物业管理有限责任公司作为受委托方（乙方），双方签订《物业服务委托代管合同》，约定甲方委托乙方全权管理坐落在高碑店市房屋，托管期限定为至业主委员会成立时，代表甲方与乙方签订《物业管理委托合同》时终止。甲方同意按照高碑店市物业管理收费标准为指导向乙方交纳托管费用，收费标准为14元／平方米（其中取暖费11元／平方米，物业费3元／平方米。根据市场物价波动规律调整）。2016年10月1日，福安物业公司与隆基泰和实业有限公司续签《前期物业服务合同》，继续为高碑店市阳光海洋花园小区提供物业服务。该合同第五条约定“本物业区域物业服务收费选择（包干制）方式。”第六条第1项“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：{多层住宅、商业物业费}：8元／平方米／年；{多层住宅取暖费}：19元／平方米／年；{公共区域照明费}：30元／年；{垃圾清运费}：36元／年”。 对于物业收费标准，福安物业公司在一审庭审中称，高碑店市物价局并未出台相关物业服务企业物业收费标准政府指导价，只能参照保定市物业服务企业收费标准，福安物业公司为三级资质物业服务企业，政府指导价0.67元/月/平方米，福安物业公司收费标准未超过0.67元。据此，福安物业公司提交《关于调整保定市主城区（莲池区、竞秀区、高新区）住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》。刘强质证称，物业收费不应该适用保定城区的。刘强提交《高碑店市物价局、高碑店市房产局关于进一步规范全市物业服务加强物业服务企业收费管理的通知》。福安物业公司质证称，刘强提交的文件是2012年的，适用期一年，该年度不涉及本次诉讼的欠费时间。另查明，刘强所在小区未成立有业主委员会和业主大会。参照该小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及福安物业公司实际收费情况，该小区2015-2016年度物业费收费标准为4元/年/平方米，2016-2019年度刘强应缴纳的物业服务费用为8元/年/平方米。双方对公共照明费和垃圾清运费的收费标准无异议。刘强欠缴2015-2019年度的物业服务费用，经福安物业公司催要，刘强尚未缴纳。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”福安物业公司向刘强提供物业管理服务，刘强作为业主属于享受服务的一方，应向福安物业公司支付相应物业管理服务费用。现福安物业公司参照当地政府部门出台的相关文件及《前期物业服务合同》的约定收取相关物业费用并无不当。2015-2016年度刘强应缴纳的物业服务费用为：物业费570.32元（4元/年/平方米×142.58平方米），公共照明费30元，垃圾清运费36元，共计921.48元；2016-2019年度刘强应缴纳的物业服务费用为：物业费3421.92元（8元/年/平方米×142.58平方米×3年），公共照明费90元（30元/年×3年），垃圾清运费108元（36元/年×3年），合计3619.92元；以上共计4256.24元。福安物业公司要求刘强按照民间借贷标准支付利息1000元，双方并未对利息做出约定，但福安物业公司起诉后，刘强仍未交纳物业费用，应支付自起诉之日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上所述，刘强应支付福安物业公司2015-2019年度物业服务费用4256.24元和资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告刘强于判决生效后十日内给付原告高碑店市福安物业服务有限责任公司2015年度至2019年度物业管理服务费用4256.24元及利息（以4256.24元为基数，自2020年2月18日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告高碑店市福安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担5元，被告负担20元。” 本院二审期间，上诉人刘强提交了以下证据：证据1.高碑店市第六届委员会第三次会议关于人大代表提案，住房和城乡建设局对人大代表提案的回复，里面提到了2018年住房和城乡建设局同物价局共同出台了高碑店市所有物业公司物业服务等级和收费申报制度，进行核定，应该作为物业公司执行收费标准的依据。证据2.小区2019年在人民日报主板的领导留言板APP上反映被上诉人乱涨费、私卖业主锅炉管道，有两次投诉，河北省省长、保定市人民政府进行了回复，对收费标准进行了明示，可以作为本案的参考。证据3.小区物业服务不达标的照片5份，反映了同一地点在2019年和2020年的状况。福安物业公司质证称，对于证据1真实性予以认可，但不认可关联性，该证据与本案无关。对于证据2真实性、关联性均不予认可，该回复与本案无关，且该回复未提到福安物业公司的服务存在瑕疵或者不符合标准。对于证据3真实性、关联性均不予认可，该组照片并不能证明物业公司的长期服务存在不足，且福安物业公司已提交证据佐证物业公司服务的完整性与持续性。且根据第二张照片，刘强认可了物业公司对公共器材进行维护。第五张照片能看出小区的绿化、卫生都符合标准。本院所查明其余事实与一审无异。 本院认为，关于刘强与高碑店市隆泰物业管理有限责任公司签订的《阳光海洋•花园物业管理公共契约》及《物业服务委托代管合同》是否失效的问题，上述两个协议虽未约定期限，但高碑店市隆泰物业管理有限责任公司事实上已停止提供物业服务，刘强亦不再向该公司缴纳物业费用，事实上系福安物业公司为涉案小区提供物业服务,刘强亦向福安物业公司缴纳了部分物业费,故上述协议事实上已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，涉案小区至今未成立业主委员会，故隆基泰和实业有限公司与福安物业公司签订的前期物业合同对全体业主具有约束力。福安物业公司与小区全体业主均应按合同约定履行各自义务。刘强虽对《前期物业合同》合法性有异议，但未提交相关证据予以证实，故对其该主张本院不予支持。 关于福安物业公司能否参照《关于调整保定市主城区（莲池区、竞秀区、高新区）住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》收取物业费,因刘强并未提供证据证实在其所欠缴物业费期间内,高碑店市就物业服务等级和收费标准有专门的、确切的规定,且在物业费调整时,福安物业公司就相关事项进行了公示,且已经获得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上业主认可，故福安物业公司参照《关于调整保定市主城区（莲池区、竞秀区、高新区）住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》并结合《**物业合同》的约定收取物业费并无不当。 根据《最高人民法院关于适用的解释》九十三条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实除当事人有相反证据足以推翻的外，无需举证证明。故一审法院参照涉案小区其他物业服务合同纠纷案件生效裁判及福安物业公司的实际收费情况确认涉案小区收费标准并无不当。 刘强称已按每年4元/平方米标准缴纳物业费至2020年，但并未提交相关证据予以证实，福安物业公司亦不予认可，故对其该主张本院不予支持。 刘强称福安物业公司提供的服务不达标，但其所提交的证据不足以证实福安物业公司存在不履行约定义务或履行约定义务存在重大瑕疵的情形，且即使福安物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据物业合同的约定，通过要求福安物业公司限期整改、终止合同等方式维护自己的合法权益，或者依据法律规定要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 刘强主张福安物业公司在代收电费过程中存在收取额外费用的违法行为，但并未提交相关证据予以证实，且一审中福安物业公司的诉求中并不涉及车库电费问题，故刘强该主张不属于本案审理范围,本院不予涉及。 综上所述，上诉人刘强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 牛   育   红 审 判 员 孟庆池审 判员马媛 二〇二〇年九月十七日 法官助理 董淑芳书记员张炎圻