文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初8617号原告：重庆市鸿安物业管理有限责任公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**加州国际**1-1-3，统一社会信用代码91500116559009495U。法定代表人：梅忠红，总经理。委托诉讼代理人：蒲永，重庆天宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱代红，女，重庆市鸿安物业管理有限责任公司办公室主任。被告：刁善敏，女，汉族，1967年11月20日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：王鹏（系刁善敏之子），汉族，1991年12月17日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司诉被告刁善敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人蒲永、朱代红，被告刁善敏及其委托诉讼代理人王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年7月至2019年12月期间的物业服务费1158.57元、公共能耗费162元，共计1320.57元；2、判令被告支付原告违约金300元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月19日，原告与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订《德高·东江美景前期物业服务合同》，约定由原告为重庆市江津区小区提供物业服务，多层住宅物业服务费收取标准为0.70元/月/㎡；物业服务费按月交纳，于当月25日前交纳；逾期交纳的违约金为每日万分之三。被告系业主，拖欠原告2018年7月至2019年12月期间的物业服务费1158.57元、公共能耗费162元，共计1320.57元。原告多次与被告交涉无果，经书面催收，被告至今仍拒不交纳，原告请求支持其诉讼请求。被告刁善敏辩称：原告为被告所在的小区提供了物业服务，但服务不到位，表现在小区绿化不及时，至原告退场时都未补好绿化；绿化区域的垃圾处理不及时、不完善；小区车辆不进行管理，严重影响业主的生命安全；小区管理脏乱差，存在违章建筑，占用绿化；小区里的幼儿园就是违章建筑，占用了公共地段，原告向幼儿园收取的费用没有公开；原告服务态度恶劣，且无责任感。原告未完全提供服务，其离场时也未告知被告，导致被告所在小区脏乱差，没有人来扫地。被告不完全认可原告所诉的物业服务费1158.57元、公共能耗费162元，原告需提供公共能耗费产生的依据，每月的公共能耗费应是浮动的。被告只愿意支付原告2018年7月至2019年12月期间的物业服务费200元，其余物业服务费及公共能耗费被告不同意支付。同时，被告不承担违约金，因原告违约在先，被告未违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司是依法成立的从事物业管理服务的企业，其在收到招标人重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处置组发出的中标通知书后，按该通知书的要求于2013年7月19日作为乙方与作为甲方的重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订了《德高·东江美景前期物业服务合同》。该合同约定乙方为重庆市江津区提供物业服务；物业服务费收取标准为高层住宅0.90元/月/㎡（不含电梯运行费）、多层住宅0.70元/月/㎡、商业物业1.50元/月/㎡；电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始计收，每月每户30元，每增加一层，每月每人增加0.30元；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主据实分摊计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月25日前履行交纳义务；服务期限为三年，自2013年7月19日起至2016年7月18日止；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主委员会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。该合同缔约双方以及鉴证人重庆市江津区处置德高公司问题领导小组资产处置组均在该合同上签章。该合同于2013年7月30日在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案。合同签订后，原告依照合同约定为东江美景小区提供物业服务。2016年1月27日，东江美景小区业主代表与原告召开协调会，确定从2016年2月1日起下调东江美景小区的物业服务费，即电梯楼服务费为0.65元/月/㎡；步行房服务费为0.50元/月/㎡；一次性预交一年物业服务费的则送一个月物业服务费。《德高·东江美景前期物业服务合同》到期后，原告在东江美景小区未选聘新的物业服务企业的情况下继续依照该合同的约定为东江美景小区提供物业服务至2019年12月31日。其间，东江美景小区业主委员会与原告于2019年7月4日商定，双方同意就东江美景小区2013年7月19日签订的《德高·东江美景前期物业服务合同》中的费用作以下调整，即高层住宅物业费由原0.90元/月/㎡（不含电梯运行费）下调为0.65元/月/㎡（不含电梯运行费）；多层住宅物业费由原0.70元/月/㎡下调为0.50元/月/㎡；公共能耗费从原10元/户/月下调为7元/户/月；电梯运行费每户按三人计算，从第三层开始计收，每月每户30元，每增加一层，每月每人增加0.30元；商业物业费1.50元/月/㎡；以上费用调价后从2019年7月1日起实行；前期物业服务合同中的其他约定不变，按原合同执行。被告刁善敏系重庆市江津区房屋的所有权人，该房屋建筑面积128.73㎡。被告接受原告提供的物业服务，但认为原告提供的服务不到位而拖欠原告2018年7月至2019年12月期间的物业服务费1158.57元（0.50元/月/㎡×128.73㎡×18月）、公共能耗费162元（10元/户/月×12月＋7元/户/月×6月），共计1320.57元。被告所欠上述费用，经原告书面催收后仍不交纳，原告遂诉讼来院，请求支持其诉讼请求。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆市江津区祥和房地产开发（集团）有限公司、重庆市德高房地产开发有限责任公司签订的《德高·东江美景前期物业服务合同》的内容并不违反法律的禁止性规定，且已在重庆市江津区国土资源和房屋管理局进行了备案登记，应属有效。该合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。该合同到期后，原告继续依照上述合同的约定为被告所在的东江美景小区提供物业服务至2019年12月31日，被告享受了原告提供的物业服务，应依约向原告交纳相应费用。原告在向被告催收未果的前提下，主张被告拖欠的2018年7月至2019年12月期间的物业服务费1158.57元、公共能耗费162元，共计1320.57元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务不到位，且根据相关法律规定，被告如果认为原告不履行或不完全履行物业服务协议约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可另行请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以此为由拒绝支付原告物业服务费用没有法律依据。被告并非无故拖欠原告物业服务费用，故原告请求违约金，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刁善敏于本判决生效之日起三日内支付原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司2018年7月至2019年12月期间的物业服务费、公共能耗费共计1320.57元。二、驳回原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告刁善敏未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刁善敏负担。该费原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司已预交，被告刁善敏负担之金额应在其履行上述付款义务时一并迳付原告重庆市鸿安物业管理有限责任公司。本院预收的费用不作清退。本判决为终审判决。审 判 员 赵孝梅二〇二〇年九月十六日法官助理 余 力书 记 员 余孟雨