江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初636号 原告：郭文礼，男，1965年8月14日生，汉族，大屯煤电公司徐沛铁路电务段内退职工，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兴林，江苏彭邦律师事务所（实习）律师。 被告：徐州荣凯置业有限公司，住所地徐州市泉山区城南大道西侧维天大厦**。 法定代表人：赵亚新，总经理。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，徐州荣凯置业有限公司法务，住徐州市泉山区。 原告郭文礼诉被告徐州荣凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。后转为普通程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告郭文礼的委托诉讼代理人魏德志、李兴林，被告徐州荣凯置业有限公司委托诉讼代理人董振龙、侯承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭文礼向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间商品房买卖合同。2、被告返还购房款443418元，并支付违约金4434元。3、赔偿因逾期交房造成的损失84994元。(按照逾期交付使用房屋期间徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区的同地段同类商铺租金标准确定)4、由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2015年11月23日在徐州荣凯置业有限公司签订商品房买卖合同(合同号：052XXXX)，约定被告将荣盛未来广场商铺(总金额443418元)出卖给原告。合同第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前交付房屋；第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告已付清全款，但被告至今未交付房屋，根据合同约定，被告逾期已超过90日，现原告要求解除原、被告之间商品房买卖合同，返还购房款并支付违约金，由于违约金约定过低无法弥补原告损失，且没有约定损失赔偿额的计算方法，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定来计算原告损失。原告多次与被告协商，均未得到解决，为维护原告合法权益特诉至贵院，请求法院依法判决支持原告诉请。 被告徐州荣凯置业有限公司辩称，1、原告超期未行使权力已经丧失了合同解除权，原被告双方于2015年11月23日签订的商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款明确约定，逾期超过90日后买受人有权解除合同，原告于2020年4月28日才提起诉讼无论如何也早已超过了行使解除权的一年的除斥期间，根据商品房买卖合同案件司法解除第十五条之规定：逾期不行使解除权灭失。2、因为原告第一项诉求不能成立其第二项诉求要求被告返还购房款以及第三项要求被告赔偿逾期交房损失的诉求，均失去了存在基础，诉求不能成立。3、被告已经于2018年10月8日实际交付了涉案房屋，因为原告是将房屋委托给荣盛广场商业管理有限公司进行管理和对外经营的，原告已经实现了其签订合同的目的，根据合同法鼓励交易维持合同效力的基本原则，合同应该予以维持不应解除。原告在与荣盛商业广场管理有限公司签订委托经营合同后，由商业管理公司对房屋进行统一经营管理，包括对外招商实际经营，2018年10月8日以后涉案房屋已经实际由商业管理公司占有使用，根据商品房买卖合同案件司法解释第十一条规定转为占有的视为交付，因此应当认定2018年10月8日为实际交房日期，原告签订商品房买卖合同的目的已经实现，所以原告要求解除合同没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉求。 经审理查明，徐州荣凯置业有限公司系花语城荣盛未来广场项目开发企业。 原告郭文礼作为买受人与作为出卖人的被告徐州荣凯置业有限公司，于2015年11月23日在徐州荣凯置业有限公司签订商品房买卖合同(合同号：0527781)，约定被告将荣盛未来广场商铺(建筑面积为27.03平方米，总金额443418元)出卖给原告。同时合同第六条约定了原告支付购房款的时间为签订合同当日一次性付清全部购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前交付房屋；第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。 2015年12月8日，原告付清购房款443418元，被告向原告开具了增值税发票。 另查，2015年11月29日原告与徐州商盛物业服务有限公司（现更名为徐州荣盛广场商业管理有限公司）签订委托经营合同。原告以购买的商铺，委托商业管理公司对外经营，其将接收房屋、对外招商、进行经营等权利都委托给商业管理有限公司，而自身并不实际接收和占有该房屋。委托期限为2017年7月1日至2026年6月30日，委托经营管理期限9年。委托经营合同第4页第3.3.1条款约定在2017年7月1日之前，商业管理公司无需向原告支付任何费用，从2020年7月1日之后，每年按照540754元为依据向原告支付从7%-10%不等的收益。在合同第2页第3.2.1条款约定对于以商管公司名义签署的有关管理协议，原告同意接受其约束，原告也同意商业管理公司有权将原告委托的事宜全部转委托。2018年10月8日，荣盛广场商业管理有限公司根据委托经营合同接收了涉案房屋，实际占有和使用房屋。 2020年5月22日，被告将涉案房屋在内的所有房屋的相关登记资料已经递交徐州市不动产登记部门，包括涉案房屋在内的荣盛广场相关商业整体建筑全部完成了测绘登记备案，符合房屋交付的所有条件。涉案房屋具备即时办证的条件。 本院认为，原告郭文礼与被告徐州荣凯置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 关于原告诉请解除原、被告之间商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。双方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本院认为，原被告双方于2015年11月23日签订的商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款明确约定，逾期超过90日后买受人有权解除合同。涉案房产的交付时间为2018年4月30日，被告未在该期限交付，至2018年7月31日被告已逾期超过90日未交付，原告有权解除合同。但根据上述司法解释规定原告应当在解除权发生之日起一年内行使，即原告应当在2019年7月31日前行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告于2020年3月23日起诉要求解除涉案合同显然已超过一年，原告未在法定期限内行使解除权，因此，原告的解除权灭失，原告的该项诉讼请求本院不予支持。因涉案合同不能解除，自然原告的要求被告返还购房款及支付违约金的诉讼请求亦不能支持。 关于原告要求被告赔偿因逾期交房造成的损失84994元。本院认为，原告与徐州荣盛广场商业管理有限公司签订委托经营合同，以其购买的商铺，委托该公司对外经营，其将接收房屋、对外招商、进行经营等权利均委托该公司，而自身并不实际接收和占有该房屋。合同还约定，原告在委托期限开始之日向该公司交付标的物业即涉案商铺，并签署标的物业移交状态确认书。徐州荣盛广场商业管理有限公司根据原告的委托在委托期限内，于2018年10月8日，接收了涉案房屋，实际占有和使用房屋。被告据此向该公司交付涉案商铺，应视为向原告交付。因此，本院确认涉案商铺的交付时间为2018年10月8日。被告逾期交付，应当承担相应的违约责任。故本院确定郭文礼在本案主张的逾期上房违约金计算至2018年10月8日。按照其购房款443418元为基数，经计算逾期上房违约金为7006元（443418元×158天×0.1‰/天）。 原告主张涉案房屋的违约金计算标准低于政府有关部门出台同地段房屋租赁指导价,应当参考同地段同类型房屋的租金来作为损失的计算标准。因涉案房产为商铺，原告在委托经营管理期限期间，每年有按照540754元为依据从7%-10%不等的收益，原告并没有因该商铺空置或无法使用造成损失。且本案处理的是商品房买卖合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷,故,本院对原告的该项主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下： 一、被告徐州荣凯置业有限公司于本判决生效后十日内向原告郭文礼支付逾期上房违约金7006元； 二、驳回原告郭文礼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9128元，由原告郭文礼负担4564元，被告徐州荣凯置业有限公司负担4564元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  武乐菊 人民陪审员  包长青 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  魏佳欣