云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1259号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴文水，男，1971年5月15日生，汉族，个体户，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：邬仕月，云南群信律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：祁来云，男，1949年10月10日生，汉族，退休工人，住弥渡县。上诉人吴文水因与被上诉人祁来云房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥渡县人民法院(2020)云2925民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文水上诉请求：1.改判（2020）云2925民初348号民事判决书第三项，由上诉人支付被上诉人租赁费37万元。事实与理由：1.一审在查明事实的基础上，主动增加被上诉人的原审诉讼请求，且未扣除上诉人未实际使用3-4层房屋租金，判决结果显失公平，应依法予以纠正。2.被上诉人一审诉讼请求要求上诉人支付2017年1月26日至交还房屋之日以年租11万元计算租金，未主张资金占用费，但一审判决要求被上诉人承担36300元租金占用费，违反民事诉讼法“不告不理”原则，人民法院不能增加原审原告的诉讼请求范围。3.被上诉人于2016年至2020年未交付房屋3-4层，参照被上诉人于2019年出租的租金，3-4层每年应扣除租金14000元，五年应为7万元，该部分租金须从相应租金中予以扣除。上诉人应支付给被上诉人的租金为37万元（11万元/年×4年-7万元）。祁来云辩称，一审考虑了双方的利益，判决结果客观、正确。理由如下：根据双方合同第三条乙方逾期交付租金除了补交欠付的租金外，每天加收1000元的滞纳金。3-4层房屋5年7万元没有依据，且一审已经做了相应扣减。由于案涉房屋属上诉人帮被上诉人建盖，在2016年开业后3、4楼刮墙、扫尾工程没有做，以至于由被上诉人自己完成，完成装修后被上诉人自己才将房屋门锁起。祁来云向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方订立的《房屋租赁合同》；2.判令本诉被告吴文水支付从2017年1月26日起至交还房屋之日止以年租金11万元计算的租金；3.判令本诉被告支付违约金33万元；4.由本诉被告承担本案案件受理费。吴文水向一审法院提出反诉请求：1.判令本诉原告全面履行《房屋租赁合同》，将位于弥渡县房屋三至四层交给本诉被告；2.判令本诉原告承担违约金33万元；3.反诉费由本诉原告承担。一审法院认定如下案件事实：经祁来云与吴文水协商，祁来云将位于弥城镇文笔中路75号铺面一至四楼租给吴文水作超市使用，约定租金为每年110000元，一年一付，租期为2016年2月1日至2026年1月31日。2015年6月18日吴文水向祁来云预交第一年的租金110000元，由祁来云出具收条1份。2015年6月20日双方签订了《房屋租赁合同》约定了双方的权利义务及违约责任等。2015年6月24日双方又签订了《房屋建筑工程包工包料承包合同》1份，由吴文水对祁来云位于弥城镇文笔中路75号的铺面进行棚户区商铺拆除重建。2015年年底弥城镇文笔中路75号铺面建设完工后，双方签订的《房屋租赁合同》于2016年2月1日开始计算租期，约定每年年初先交当年租金后再使用租赁房屋。期间祁来云未将弥城镇文笔中路75号的铺面三、四层（楼）交付吴文水管理使用。2019年2月16日，祁来云将弥城镇文笔中路75号铺面四层（楼）租给杨文治使用，年租金为7000元,租期为2019年2月20日至2020年2月19日，双方签订《租房协议》1份，至今该房屋仍由杨文治使用，庭审中祁来云自认租给杨文治的房屋2020年的租金为5000元，但双方未签订书面合同。吴文水于2014年4月29日办理了弥渡易和超市的营业执照，经营者为吴文水，2015年年底吴文水使用祁来云弥城镇文笔中路75号铺面及另外五户（案外人）的铺面开设弥渡易和超市，该超市现为营业状态，其中祁来云的铺面为该超市入口位置。2019年3月21日弥渡易和超市的营业执照经营者变更为吴文水的合伙人潘志杰。庭审中还查明，祁来云否认在其未将弥城镇文笔中路75号铺面三、四层交付吴文水使用期间吴文水多次催要交付三、四层（楼）的事实，而吴文水也否认其未支付2017年至今的租金期间祁来云曾多次催要的事实。一审法院认为，祁来云、吴文水提供的《房屋租赁合同》能证实双方系出租人与承租人的关系，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中祁来云在与吴文水签订《房屋租赁合同》时约定房屋属整体出租，在祁来云向吴文水交付房屋时未将房屋三四层（楼）交付给吴文水管理使用，且将房屋四层（楼）租给他人使用至今，该行为首先构成违约，导致租赁合同不能全面履行，租赁房屋未按约定用途使用，致使发生了吴文水没有整体使用租赁房屋的损害结果，对吴文水的收益造成一定的损失，祁来云对合同的履行存在过错，应对该损害后果承担责任，结合本案查明三、四层（楼）房屋从2016年使用至今的现状，一审酌情支持吴文水未能完整使用房屋的损失为45000元。吴文水在支付给祁来云一年的租金后，未按约定支付2017年至今的租金，造成祁来云未收到2017年至2020年房屋租金440000元的损害后果，也存在过错，应由吴文水承担相应的资金占用费，一审酌情支持资金占用费36300元。双方各自承担给对方造成的损失后，祁来云应支付给吴文水8700元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中祁来云、吴文水均存在未完全履行各自的合同义务的违约行为，且未提供证据证实已在合理期限内向对方催要，因此双方互诉支付违约金330000元的诉讼请求，一审均不予支持。考虑到双方的行为未给对方造成较大损失的事实以及祁来云出租的房屋属吴文水开设且正在营业状态的弥渡易和超市的一部分，为避免双方的损失继续扩大，双方继续全面履行合同，达到各自的合同目的较为恰当。因此，祁来云应及时履行交付给吴文水房屋三、四层（楼)的义务；吴文水应履行支付给祁来云20**年至2020年房租共计440000元的义务，并扣除祁来云应支付给吴文水8700元，实际还需支付431300元。综上所述，原告祁来云的部分诉讼请求有事实、法律依据，一审予以支持。被告吴文水的部分反诉诉讼请求有事实、法律依据，一审予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决：一、继续履行本诉原告祁来云与本诉被告吴文水于2015年6月20日签订的《房屋租赁合同》。二、由本诉原告祁来云将弥城镇文笔中路75号铺面三、四层(楼)交付本诉被告吴文水租用（限期判决生效之日起15日交付）。三、由本诉被告吴文水支付给本诉原告祁来云20**年至2020年的房屋租金431300元（限期判决生效之日起15日付清）。四、驳回本诉原告祁来云及反诉原告吴文水的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取5338元，由原告祁来云承担；反诉案件受理费减半收取3125元，由原告吴文水承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。本案合同履行过程中，双方均有未按约定履行合同义务的违约行为，即出租人祁来云未按约交付案涉房屋3、4层给承租人吴文水使用，承租人吴文水未按约付清租金，双方对各自的违约行为应承担相应的违约损失赔偿责任。一审对出租人未履行完交房义务给承租人造成的损失酌定为45000元，承租人未按约支付租金440000元给出租人造成的资金占用费损失酌定为36300元，符合案件的实际情况，本院予以维持。上诉人主张应在租金中扣除未使用3-4层的租金，在一审判决中是以损失45000元的方式进行了酌定认定，其认为应扣除7万元无充分证据证实，故其该上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人认为资金占用费并非被上诉人的诉请，一审违反“不告不理原则”；对此，一审酌定的资金占用费系承租人未支付租金的违约损失，属于被上诉人的违约诉请范围，未违反法律规定，其该诉请亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人吴文水上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1332元，由上诉人吴文水负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年九月十八日书记员 段杰润