贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初2827号原告：胡买程，男，1991年9月15日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：熊涛，贵州朗智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司。统一社会信用代码：91520181MA6HLX5N89。法定代表人：闵凯，执行董事兼总经理。住所：贵州省贵阳市清镇市东门桥村棚户区改造项目（Ａ1-1）********。原告胡买程与被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡买程及其代理人熊涛到庭参加诉讼，被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司经本院合法（传票）传唤未到庭。本案现已审理终结。原告胡买程向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的《商品房购房合同》、《春晖小区项目意向登记书和商业认购合同书》及《商业认购合同书》无效；2、判令被告退还原告首付款（买卖金）、意向登记金、认购金等共计180000元人民币；3、请求判令被告以意向登记金5000元为基数，自2019年6月29日起至2020年4月20日按中国人民银行公布的同期贷款利率4.35%计算利息为4560元；以意向登记金5000元为基数，自2020年4月21日起至付清5000元意向登记金之日按中国人民银行公布的同期贷款利率4.35%计算利息；以买卖金150000元为基数，自2019年11月19日起至2020年4月20日按中国人民银行公布的同期贷款利率4.35%计算利息为67500元，自2020年4月21日起至付清150000元买卖金之日按中国人民银行公布的同期贷款利率4.35%计算利息；以认购金25000元为基数，自2019年8月23日起至2020年4月20日按中国人民银行公布的同期贷款利率4.35%计算利息为18150元，自2020年至付清25000元认购金之日按中国人民银行公布的同期贷款利率4.35%计算利息；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告曾于2019年6月30日、2019年8月23日与被告签订春晖小区项目意向登记书和商业认购合同书，商业认购合同书约定认购房屋基本情况为：商铺号8号，总建筑面积61.55平米；房屋单价1楼4380元，2楼3800元。1楼：房屋总价人民币26958元；2楼：房屋总价人民币233890元。并约定原告分别两次支付意向金和认购金人民币5000元和25000元。后在被告的要求下于2019年11月19日与被告签署了《商品房购房合同》，合同签订后，原告一次性向被告支付150000元首付款，与被告系商品房买卖合同关系。双方约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。但被告一直未按合同约定履行自己的义务，该商品房买卖合同中也未提到具体交房时间，后经原告到电话多次催问被告并要求被告出示房地产开发商在房地产市场上销售商品房必须具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》“五证”条件，并要求被告出示按照法律法规有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，被告全部都不具备。后经原告到蔡官镇小城镇建设开发有限公司了解关于自己购买春晖小区项目房屋的问题，被该公司告知，蔡官镇小城镇建设开发有限公司及蔡官镇人民政府均没有委托被告作为宣传和代理房屋销售的行为，被告也不是该项目的开发商，被告没有权利作为出买人或销售人对春晖小区项目的房屋人进行处理。在本案中，作为被告，其无权作为宣传、代理销售蔡官镇小城镇建设开发有限公司开发的春晖小区的房屋，其与原告签订的《商品房购房合同》、《春晖小区项目意向登记书和商业认购合同书》及《商业认购合同书》无效，原、被告双方签订的商品房购房合同的目的无法实现，被告向原告收取的费用依法应予以全部退还，依法还应承担原告的相应损失和相关利息。综上所述，被告在未具备代理宣传及代理销售房屋的情况下，与原告签订《商品房购房合同》、《春晖小区项目意向登记书和商业认购合同书》及《商业认购合同书》，所签订的《商品房购房合同》、《春晖小区项目意向登记书和商业认购合同书》及《商业认购合同书》依法应认定无效，依法应退还原告所支付的相关房款及费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见，亦未出庭核对、辨认原告所举证据的真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司系经登记成立的有限责任公司，经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（房地产信息咨询服务；房地产营销策划及销售推广；房地产经纪；房屋委托管理；企业形象策划；市场营销策划；会务服务；展览展示服务；礼仪庆典；文化艺术交流活动组织策划；图文设计；设计、代理、发布广告；室内装潢设计；企业管理咨询；商务信息咨询（不含投融资理财、投融资理财咨询业务，不得从事非法集资、非法吸收公众存款等违法金融活动，不得从事未经批准的金融活动）；计算机领域内的技术开发、技术转让、技术咨询、技才服务；）2019年6月30日，原、被告双方签订《春晖小区项目意向登记书》，约定原告意向购买西秀区内门面，原告于2019年6月29日即向被告支付意向金5000元，被告出具收款收据交原告收执。2019年8月23日，被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司作为甲方，与原告方签订《商业认购合同书》，约定：“甲、乙双方在平等自愿的原则下，就甲方所开楼盘（香山大街农贸市场）项目的认购事宜，达成以下约定：一、认购房屋基本情况：商铺号：8号，总建筑面积；61.55平方米；房屋单价1楼4380元，2楼3800元；1楼：房屋总价人民币269589元（大写贰拾陆万玖仟伍佰扒拾玖元整）2楼：房屋总价人民币233890元（大写人民币贰拾叁万叁仟捌佰玖拾元整）二、甲乙双方约定付款方式：甲乙双方签订本认购书之日，乙方向甲方支付三万元作为购房定金（购房定金充抵总房款），乙方可选择第3种付款方式……3、乙方选择分期付款方式：……4、（1楼）乙方需于签订本认购书后2019年10月31日前支付104795元，并正式签订商品房买卖合同（2楼）乙方需于签订本认购书后2019年10月31日前支付86945元，并正式签订商品房买卖合同”原告胡买程于当日向被告支付购房款25000元，被告出具收款收据交原告收执。2019年11月19日，被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司作为出卖人，与原告胡买程签订《商品房购房合同》，约定“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋”，合同第三条“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；4.如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部份），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。……”合同签订后，2019年11月20日，原告胡买程向被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司通过银行转账支付购房100000元、现金支付50000元，被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司出具150000元收款收据交原告收执。后因被告未能向原告交付房屋，原告向有关部门反映。2020年4月20日，蔡官镇人民政府、蔡官镇小城镇建设开发有限公司向原告胡买程出具情况说明，载明：“关于胡买程反映到我公司买房（春晖小区）的情况，经我公司调查核实，我公司及蔡官镇人民政府没有委托贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司作为宣传、代理房屋销售的行为。贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司也不是开发商，故胡买程所签订的《春晖小区项目意向登记书》和《商业认购合同书》、《商品房购房合同》与我公司无关，完全系贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司的行为”。原告向被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司法定代表人闵凯要求返还购房款180000元，被告向原告承诺返还购房款。后原告催要未果，诉至本院。上述事实，有原告的身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、春晖小区项目意向登记书、商业认购合同书、商品房购房合同、收款收据、银行转账凭证、银行卡交易明细清单、情况说明、聊天记录截屏等证据在卷佐证。以上证据经庭审质证、认证，合法有效，足以认定。本院认为，商品房出卖人应当依法取得建设规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证等相关许可证，并对其出卖的标的物具有合法处分权。被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司未取得相关许可证、亦非案涉项目的开发商或承建方，对案涉房屋并不具有所有权和处分权，其与原告签订商品房购房合同因违法相关法律规定而无效。被告收取原告购房款180000元于法无据，依法应予退还，故对原告要求被告返还购房款人民币180000元的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司支付利息的主张，本院认为，合同无效其双方当事人对于违约责任的约定并不当然无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，双方在商品房购房合同中明确了被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司对于标的物的权利瑕疵担保条款，其对该标的物并无处分权系违约，应当承担违约责任。被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百五十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：原告胡买程与被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司于2019年11月19日签订的商品房购房合同无效。限被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡买程购房款人民币180000元。被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金，计算方式：以5000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月30日起计付至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止；以25000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月24日起计付至清偿之日止；以150000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月21日起计付至清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5353元，减半收取2676.50元，由被告贵州君凯鑫盛房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  黄瑜二〇二〇年九月八日法官助理肖昌培书记员聂洪丽