河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15108号原告：李鸿鑫，男，汉族，1986年6月8日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：李志豪，河南铭树律师事务所律师。被告：汪本涛，男，汉族，1970年12月12日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：沈伟，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，河南豫尊律师事务所实习律师。原告李鸿鑫诉被告汪本涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鸿鑫委托诉讼代理人李志豪到庭，被告汪本涛委托诉讼代理人沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鸿鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金180000元、定金40000元；2、判令被告赔偿原告装修费用损失共计550000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2019年10月13日，签订转让协议一份，主要约定：被告（甲方）将坐落在郑州市金水区政××院××楼信阳农家院转让给原告（乙方）经营，房屋面积600㎡，装让价款200000元；原告（乙方）于转让协议签订之日支付定金50000元，剩余150000元于十五日内付清等。原告按照协议约定支付了上述款项，并随后对上述房屋进行了装修，因此花费装修费共计550000元。2020年1月8日，原告接到干休所通知，被告知要求收回房屋，并被强行锁门要求腾房。原告多次找被告要求解决上述问题，但被告一直未解决，导致原告合同目的无法实现。原告为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判。被告汪本涛辩称：一、被告是将承租的房屋转租给原告，并非出租给原告，其主张没有依据。不应予以支持。被告与原告签订是《转让协议》，明确约定：3、转让时间为2019年10月31号起，之后乙方自愿一切按照原始合同执行，与甲方无关。包括原始合同甲方与褚辉签订的所有合同内容。4、签订转让合同当日，乙方付给甲方五万元定金，剩余十五万元十五日内付清，付清后甲方把所有和饭店有关的一切一并移交给乙方，乙方接收后方可进行简单改造，如乙方未按照转让协议执行甲方没收乙方订金。被告与原告之间的是转租房屋关系，并非出租与承租的关系。转让费是指租户在店铺租期（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把房东之间的租赁剩余期限，连同被告的装修、原来购买的设备、经营项目（货物、其他无形财产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收房租的费用为转让费。被告为装修房屋花费三四十万，仅用了半年时间，收取的18万元是装修的价值。原告已支付的是18万元的转让费，并非房租。被告已经完全履行了交付房屋的义务。原告要求返还原告租金及定金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不应被支持，二、原告主张的装修损失没有依据，双方约定的是原告可进行简单装修，原告实际的装修已超过约定，应自行负担。被告与原告约定的是原告可以进行简单的装修，在被告交付原告房屋时。是可以正常经营的。而原告主张的装修费用明显已经超过了简单装修的范围。并且原告仅提供了装修合同，并不代表其双方实际按照该合同进行履行，不能证明其装修花费550000元。三、原告无法继续租赁房屋，并非被告的原因，是由于原告未向褚辉交纳房租造成的，与被告无关。被告将房屋转租给原告后，所负交纳房租的义务就由原告来承担。并且原告也在承租房屋后支付褚辉5万元。褚辉即已明知被告已经将房屋转租给原告，且收取租金，证明原告与褚辉之间也已经有经济往来。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，望贵院查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、2019年10月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《转让协议》，主要约定：甲方将坐落于郑州市金水区政四街1号院89号二号楼，面积约600平方米转让给李鸿鑫经营，在原有的设施外，乙方简单改造以及增加设备产生的费用由乙方自行负责。转让时间为2019年10月13日起，之后乙方自愿一切按照原始合同执行。包括原始合同甲方与褚辉签订的所有合同内容。签订转让合同当日，乙方付给甲方五万元定金，剩余十五万元十五日内付清，付清后甲方把所有和饭店有关的一切一并移交给乙方，乙方接收后方可进行简单改造，如乙方没有按照转让协议执行，甲方没收乙方定金。乙方必须合法经营，如出现违法经营行为，后果全部由乙方承担。落款处甲方汪涛签字并捺指印确认，乙方李鸿鑫签字并捺指印确认。二、2019年10月12日，原告向栾玉斌转账2万元，备注“租饭店房子定金”。2019年10月13日，原告向被告转账3万元。2019年10月31日，原告向被告转账1万元。2019年11月18日，原告向被告转账5万元。2019年11月21日，原告向被告转账5万元。2019年12月13日，原告向被告转账2万元。三、2019年4月16日，河南省直属机关老干部休养所向商户褚辉发送通知，载明：根据合同约定，你与省直干休所签订的位于东明路西北角的房屋租赁合同将于2019年9月1日到期。根据干休所整体规划安排，结合工作实际，合同到期后我单位将收回房屋不再出租。请提前做好停业准备，到后及时清理房内物品。2020年1月7日，河南省直属机关老干部休养所向商户褚辉发送通知，载明：一、我单位与您房屋租赁合同将于2020年2月1日到期，完成搬迁，搬离全部物品。二、2020年2月1日，我单位将对门面房采取停水、停电措施。三、房租押金和电费押金退还流程将另行通知。四、2020年4月3日，郑州市公安局金水路分局治安二中队（以下简称金水分局二中队）对被询问人汪本涛进行询问，金水分局二中队：“你今天为什么来公安机关？”被询问人汪本涛：“因为李鸿鑫说我骗他了。”金水分局二中队：“讲一下事情的详细过程？”被询问人汪本涛：“2019年9月份，我亲戚宋天斌给我打电话说栾玉斌有一个朋友正在找房子准备开饭店，问我有没有时间见一面谈谈租房子的事，刚开始我没有时间……2019年10月12日晚上，我和李鸿鑫还有栾玉斌在政××院××楼我经营的饭店里见面的时候，我们商定李鸿鑫先付给我50000元的定金，剩下的转让费李鸿鑫半个月之内给我，当时李鸿鑫给栾玉斌转了20000元钱（一个星期之后栾玉斌转给了我），李鸿鑫说剩下的30000元钱明天给我，然后我就和李鸿鑫就签订了转让协议，到了2019年10月13日上午，李鸿鑫通过银行给我转了30000元定金，后来李鸿鑫分好几次给我转钱，一共给我转了180000元钱，具体什么时候转的我都记不清了，后来到了2020年1月8日的时候，李鸿鑫给我打电话说剩下的20000元钱先不能给我了，我问他为什么，他从微信上给我发了一个图片让我看，我看了之后才知道是干休所下的房屋收回通知……到了1月14日，李鸿鑫给我打电话说门被褚辉锁了，我问为什么锁门，李鸿鑫说没有交房租……。”本院认为，原告与被告签订的《转让协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照合同履行义务。根据协议第一条，被告将“信阳农家院”饭店转让给原告经营。可见，该合同转让的标的是饭店经营权，并非房屋的转租。另外，根据该转让协议第3条的约定，转让时间为2019年10月13号起，之后乙方自愿一切按照原始合同执行，与甲方无关，包括原始合同甲方与褚辉签订的所有合同内容。因此，在被告将饭店经营权转让给原告后，原告即应与房屋的出租方履行出租与承租的权利与义务。庭审中，根据原、被告提交的证据，原告无法继续经营饭店的原因系与房屋所有人及房屋出租人产生的纠纷，该纠纷与本案经营权转让并非同一法律关系。本案所涉转让协议已经生效并已经履行完毕，不存在合同解除的问题。且根据原告提交的证据，不能证明被告在合同签订及履行过程中存在恶意隐瞒的行为。故原告请求被告退还租金、定金并赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李鸿鑫的诉讼请求。案件受理费适用简易程序减半收取5750元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李世达二〇二〇年九月二十一日书记员  程 雯