四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5727号 原告：杨阳，男，1986年4月6日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：蒋明虎，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡辉，泰和泰律师事务所律师。 被告：赵建民，男，1981年4月13日出生，汉族，住山东省无棣县。 委托诉讼代理人：金旭，四川和骏律师事务所律师。 第三人：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，1985年9月25日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 第三人：中国建设银行股份有限公司成都第二支行。住。住所地：成都市玉沙路**/div> 负责人：魏晓睿，职务不详。 原告杨阳与被告赵建民、第三人成都中德红谷投资有限公司（简称“中德红谷公司”）、中国建设银行股份有限公司成都第二支行（简称“建设银行成都第二支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2020年8月12日组织双方进行证据交换，于9月7日进行第一次开庭，原告杨阳及其委托诉讼代理人蒋明虎、胡辉，被告赵建民及其委托诉讼代理人金旭，第三人中德红谷公司的委托诉讼代理人谢莉芝到庭参加诉讼，第三人建设银行成都第二支行经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 杨阳向本院提出诉讼请求:1.赵建民继续履行《房屋买卖合同》；2.赵建民立即与中德红谷公司配合办理高新区中和街道东寺社区“中德.英伦世邦K区”4幢*单元****号房屋及“中德.英伦世邦Ｋ区”1幢-1层***号车位的过户登记手续；3.杨阳有权涤除案涉房屋的抵押登记，直接代赵建民向建设银行成都第二支行偿还案涉房屋的剩余按揭贷款，并在剩余未付房款中抵扣代偿款项；4.赵建民在取得案涉房屋产权登记且注销抵押登记后5个工作日内将案涉房屋协助过户至杨阳名下；5.赵建民在取得案涉车位产权登记且注销抵押登记后5个工作日内将案涉车位协助过户至杨阳名下；6.赵建民支付杨阳违约金258000元。事实和理由：2016年12月9日，杨阳与赵建民在经纪方的居间服务下签订《房产买卖合同》，约定杨阳购买赵建民位于高新区中和街道东寺社区“中德.英伦世邦K区”4幢*单元****号房屋及“中德.英伦世邦Ｋ区”1幢-1层***号车位，房屋与车位成交价为1290000元，合同签订时，杨阳支付定金50000元，首付款750000元，剩余款项540000元由杨阳选择按揭贷款或一次性支付赵建民。因房屋目前处于按揭贷款状态，赵建民在产权证下发三个月内无理由无条件自行结清银行贷款，房屋及车位在合同签订时尚未取得产权证，赵建民承诺在2017年9月29日取得所有权证，另外双方对于过户及违约责任均进行了约定。签订合同当日，杨阳向赵建民支付定金，其后在2016年12月13日又支付了700000元。随后，杨阳搬入房屋居住至今。此后，杨阳曾多次向赵建民询问过户事宜，但赵建民或借故推迟，或不予回复。直到2020年5月，赵建民委托中介带人至房屋看房，杨阳才得知赵建民欲另行出售房屋。随后，杨阳了解到，案涉房屋早已公示了办证过户条件和流程，只是赵建民一直未配合办理。2020年5月28日，杨阳以短信形式向赵建民要求继续履约，但赵建民依旧怠于履行合同义务。 赵建民答辩称，1.赵建民一直在履行《房屋买卖合同》，在得知可以办证后便到开发商处提交及领取资料。并且希望通过中介看房行为迫使杨阳来协商尾款支付事宜；2.赵建民在签订合同时未承诺取得房屋产权证的具体时间，没有这样的真实意思表示；3.赵建民履行解除抵押及过户的条件还未成就。 中德红谷公司陈述称，1.中德红谷公司与赵建民2013年10月6日签订了《商品房买卖合同》，2014年7月30日签订了购买车位的合同，房款均已付清，上述房产均已交付赵建民；2.根据办理产权的流程规定，赵建民应先备齐相关资料并完成税费缴纳，并将材料交中德红谷公司办理分户产权。赵建民于2019年9月将资料交于物业公司，因资料不齐，客服部分别在2019年10月11日、2020年1月3日、3月31日通知赵建民到公司领取核税资料，赵建民于2020年8月3日领取了核税资料。 建设银行成都第二支行未到庭进行陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年12月9日，杨阳（买受人）与赵建民（出卖人）签订《房产买卖合同》，合同约定：1.房屋位置：成都高新区中和街道东寺社区“中德.英伦世邦K区”4幢*单元*层****号房屋（建筑面积88.58平方米）；2.成交价1290000元，上述价款包括“中德.英伦世邦K区”1幢-1层***号车位；3.签订合同的同时杨阳向赵建民支付定金50000元，首付款750000元，在司法机关做公证当日支付，剩余部分款项，杨阳有权选择按揭贷款或一次性支付；4.因房屋处于按揭抵押状态，在产权证下发三个月内赵建民无理由无条件自行结清银行贷款；5.该房屋签订合同时尚未取得产权，赵建民承诺在2017年9月29日取得该房屋的所有权证，取得产权的15个工作日内签贷款合同；6.在赵建民取得产权、还清贷款、注销他项、银行审核通过五个工作日内前往房产交易中心办理过户手续；7.任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的，均应向守约方支付总价款20%的违约金；8.因此价格含车位，产权下发时间不能确定，即押10000元，待产权办理完毕杨阳第一时间支付赵建民。 签订合同当日，杨阳向赵建民支付定金50000元，2016年12月13日，杨阳向赵建民指定账户转账700000元，上述收款赵建民均出具收据予以确认。 另查明： 1.2013年10月26日，赵建民与中德红谷公司签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定赵建民通过按揭贷款方式支付购房款，中德红谷公司应当在2016年2月29日交付商品房，在交付之日起365日内取得房屋所有权证书。中德红谷公司应在2017年2月28日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方签订合同后，于2013年11月28日进行签约备案，备案号1948***。 2.2014年7月30日，赵建民与中德红谷公司签订购买案涉车位的《商品房买卖合同》，约定中德红谷公司应当在2016年12月1日交付商品房，在交付之日起730日内取得房屋所有权证书。中德红谷公司应在2017年12月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方签订合同后，于2014年9月27日进行签约备案，备案号2088561。 3.截至法庭辩论终结前，赵建民尚未前往银行结清按揭贷款，杨阳愿意代赵建民向建设银行成都第二支行结清按揭贷款，并将剩余房款一次性付清。经本院向建设银行成都第二支行询问后，该银行表示：同意由买受人杨阳代偿按揭贷款，同时要求提供生效判决书或公证委托授权书，并且对于结清贷款后30日内涤除抵押权亦无异议。 4.2019年9月，赵建民首次提交办证资料，因资料不齐，其于2020年8月3日，前往中德红谷公司领取了核税资料，并于8月17日完成核税，之后将资料交还中德红谷公司，中德红谷公司陈述赵建民目前已交齐办证所需资料，该公司已于9月2日将资料递交相关行政主管部门，现只等通知取证。 5.现涉案房屋除购房款抵押按揭之外没有其他抵押，除本案保全查封以外，没有其他查封。 上述事实，有当事人的当庭陈述、《房产买卖合同》、银行流水、收据、网签合同信息查询记录等证据予以证明。 本院认为，杨阳、赵建民双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。本案争议的焦点在于：1.合同履行过程中，赵建民是否违约；2.合同是否能够继续履行；3.赵建民是否应向杨阳支付违约金。 一、合同履行过程中，赵建民是否违约 因案涉房屋在签订合同时尚未取得所有权证且存在按揭贷款，根据双方的房产买卖合同约定，赵建民承诺在2017年9月29日取得该房屋的所有权证，在产权证下发三个月内赵建民无理由无条件自行结清银行贷款，最后在赵建民取得产权、还清贷款、注销他项、银行审核通过五个工作日内前往房产交易中心办理过户手续。现赵建民并未在2017年9月29日取得房屋的所有权证，也没有在承诺的2017年9月29日取得产权后的三个月内结清银行贷款，更未办理过户，属于违反合同约定的行为。至于赵建民在庭审中抗辩称其一直在履行合同且约定的解除抵押和过户的条件尚未成就，理由为赵建民在签订合同之时没有承诺产权证下发的具体时间。 对此，本院从以下方面进行考量：第一，在杨阳与赵建民出示的《房产买卖合同》的原件中均存在“2017年9月29日取得该房屋的所有权证”的表述，赵建民也并未对其真实性提出异议；第二，赵建民称其2019年9月才得知开发商中德红谷公司可以办理分户产权，对此，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，如因第三人中德红谷公司的原因导致赵建民逾期取得房产证，导致其对杨阳违约，赵建民也应当向杨阳承担违约责任，至于赵建民与中德红谷公司之间的纠纷由其另行解决；第三，合同补充条款手写部分写明“价格含车位，产权下发时间不能确定”，根据文义理解，此处不能确定的应为车位产权下发时间，不包括房屋，与前述约定的取得产权时间并不矛盾。综上，本院对赵建民之抗辩不予支持。 二、合同是否能够继续履行 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，杨阳作为守约方，针对赵建民的违约行为其可以要求赵建民承担继续履行的违约责任。 对于房屋的过户，因涉案房屋尚处于备案登记状态，赵建民尚未取得不动产证，不具备直接向杨阳办理过户的前提，因此只能在赵建民取得不动产证以后协助杨阳办理过户手续。现该房屋除本案保全查封之外无其他查封，杨阳亦表示愿意向赵建民支付剩余房款，同时，因第三人建设银行成都第二支行表明在具备条件的情况下愿意接受杨阳代赵建民结清贷款，并同意在杨阳清偿全部按揭款后三十日内涤除案涉房屋之上的抵押权。因此，合同继续有效，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条阻碍合同继续履行的事项，双方的合同能够继续履行。 关于车位，因合同对于车位的办证时间未进行约定，参照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，在双方对办证时间未明确约定的情况下，当车位可以进行办证时，杨阳可以随时要求履行，因此本案中将车位过户事宜一并处理。 三、关于违约金的问题 根据合同约定“任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的，均应向守约方支付总价款20%的违约金”，本案中，赵建民已经构成违约。但是针对本案的情况，杨阳诉请赵建民继续履行合同义务，本院判决合同继续履行，而违约金的请求基础是实际损失，而杨阳自2016年便开始使用房屋，故不存在实际的损失，因此对杨阳诉请的违约金不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告杨阳与被告赵建民签订的位于成都市高新区新程大道119号4栋*单元**楼***号房屋及1栋*楼***号车位的《房产买卖合同》继续履行； 二、原告杨阳在本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行清偿成都市高新区新程大道119号4栋*单元**楼***号房屋项下贷款，具体数额以第三人出具的结算单为准； 三、第三人中国建设银行股份有限公司成都第二支行在原告杨阳清偿本判决第二项确定款项后三十日内涤除案涉房屋之上的抵押权； 四、本判决第三项抵押权涤除后，在原告杨阳将剩余房款（54万减去代被告赵建民还的银行借款）一次性支付给被告赵建民的情况下，被告赵建民取得房屋不动产权证后五日内协助原告杨阳办理产权过户登记手续； 五、被告赵建民取得车位不动产权证后五日内协助原告杨阳办理产权过户登记手续； 六、驳回原告杨阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费减半收取9366元，保全费2520元，合计11886元，由被告赵建民承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年九月七日 书记员  曾娜