青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初2298号   原告：孙小芸，女，1980年12月22日，汉族，住西宁市。   委托诉讼代理人：褚敬明，青海松海律师事务所律师。   被告：西宁华盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301007814291595，住所地：青海省西宁市城**黄河路****楼**。   法定代表人：苗永德，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：朱林、孙建强，青海辉湟律师事务所律师。   原告孙小芸与被告西宁华盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙小芸及其委托诉讼代理人褚敬明、被告西宁华盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱林、孙建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告孙小芸向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理房屋所有权证及所有权登记手续；2、判令被告向原告支付迟延办理房屋产权证书违约金146677.38元（暂计算至2020年6月1日，以已付购房款总额353019元为基数，房屋竣工验收交付使用日期2013年12月31日后90日的2014年3月31日为起点，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算到原告取得房屋所有权证书之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月1日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告以人民币353019元的价格购买被告销售的位于西宁市××区的房屋，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房款。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条的约定，被告本应在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构办理初始登记并在完成案涉房屋的初始登记后负责为原告办理《房屋所有权证》，但历经近六年之久被告并未按约定履行自己的合同义务。被告的行为严重违约并损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，现依据我国相关法律、法规之规定向发院提起民事诉讼，请求法院查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。   被告西宁华盛房地产开发有限公司辩称：对于原告的第一个诉讼请求所有权登记手续，被告认为该项诉讼请求与双方约定及现行法律、法规的要求不符，原告请求被告现在给原告办理上述权利证书的条件不成立。同时原告要求被告协助办理房屋所有权证，因房屋所有权证现在从客观上已经不存在，现在的名称为不动产产权证书，是包括了房屋所有权、土地使用权的两证合一之后的不动产证，即原告的诉求是现行法律法规不存在的。原告诉求判令华盛公司支付迟延办理房屋产权证违约金，该请求无约定依据。在本案当中。被告是基于何种情形构成违约，即被告要有一个履约的义务责任。原告的民事起诉状中所述的内容中没有约定，也就无从谈起被告在民事法律行为当中构成违约，既然被告没有构成违约，也无构成违约的事实依据，故原告主张由被告承担该项违约责任，就没有事实依据和法律依据。原告主张的相应的违约金计算，被告认为原告的该项请求缺少法定的因果事实和因果关系。因为计算违约金要有符合法定的因果关系。没有因果关系，单纯地按照一个司法解释的条文去计算，该请求与本案的诉求之间缺少了法定的事实因果关系，自然不能成立。请求法院依法驳回原告针对华盛公司的全部诉求。   原告孙小芸为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：第一组证据，2013年的3月1日商品房预售合同，证明原告于2013年3月1日和被告签订商品房预售合同，合同约定原告以人民币353019元的价格购买被告销售的位于西宁市××区房屋的事实。根据合同约定案涉房屋的交房时间为2013年12月31日，交付条件为案涉房屋验收合格的事实。根据合同约定，被告应在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构办理初始登记，并在完成案涉房屋的初始登记后，负责为原告办理房屋所有权证的事实。原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并生效，双方已就交房时间交接条件办证期间等作出了约定，但被告至今未履行合同义务，其应当承担因逾期办证而产生的违约责任。第二组证据是收据和发票，证明原告向被告支付了全部购房款的事实。   被告西宁华盛房地产开发有限公司质证认为：对原告出示的商品房买卖合同的真实性、合法性、没有异议。但对于原告出示上述证据的证明方向不予认可。第一，因为原告出示上述证据的核心证明内容是为了支持其第一项诉讼请求，原告代理人当庭变更诉讼请求，要求法院判令被告华盛公司协助原告办理不动产权证书，该诉求与其所宣读的商品房买卖合同的其他条款，除了与办理不动产权有关的合同第15条第三项约定之外，其他的与本原告方的第一项诉讼请求没有任何的关联性。合同的第15条约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内给原告办理相关的权利证书，原告依据合同的第15条主张权利，但原告没有其他证据。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第三项办理房屋所有权证。第三条约定原告委托被告办理。要构成第三条的条件，前提是要基于两个基础事实，第一个基础就是房屋必须是要竣工验收，第二个是要完成初始登记。合同的本身既不能够证明标的物是否竣工验收，也不能够证明是否完成了初始登记。原告仅凭双方签订的合同约定条款已经完成或者达到了标的物的竣工验收和完成了初始登记，然后才构成被告接受委托。初始登记没有完成之前，被告不可能接受委托，也就不负有去给原告办理相关的不动产权证的义务。故原告要求判令被告在不具有履行义务的前提下，替原告完成办理不动产证不符合上述约定，办证的条件尚不成就。对收据的真实性没有异议，但是与原告的诉求的关联性及诉争的焦点没有因果关系。   本院依据原告的举证、被告质证，认证如下：原告提交的两组证据，被告对其真实性、合法性无异议认可，对其证明方向不予认可，结合双方自认的事实，经本院审查能够证明：原被告签订了《商品房预售合同》，2013年3月1日双方签订的合同，交房时间约定为2013年12月31日，实际交房时间为2014年2月；该合同约定了原告从被告处购买房屋的位置、房号、面积、房价、房款交付时间、房屋交付时间等，其中第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”合同签订后，原告向被告转账付清购房款353019元。上述事实本院予以确认。   被告西宁华盛房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：第一组证据，商品房预售合同，证明：1、双方签订的合同为商品房的预售合同，因此合同签订时被告出售给原告的房屋为预售房的事实。2、依据原、被告双方签订的带有预售编号的合同第十五条对于产权登记的约定，出卖人出售的房屋为预售房商品房。出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机关申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，按所列第3项办理所有权证，即买受人委托出卖人办理房屋所有权证，并将办证资料提供给出卖人。3、上述合同条款可以证实，本案所涉的建筑物尚未竣工验收，被告无法完成初始登记，故被告无法按照合同的第十五条第3项约定条款的内容履行义务，即买受人委托出卖人办理不动产产权证书，即被告替原告办理不动产证的受委托业务尚未成就，被告自然就不可能构成不履约的行为。第二组证据，总共12份：1、2010年10月11日，西宁市国土资源局签发的国有建设用地划拨决定书；2、西宁华盛房地产开发有限公司（南川东路135号）宗地图，即现在涉案的部分。3、宁国用（2011）第041号、宁国用（2011）第242号、宁国用（2012）第329号土地使用权证，证明135号土地的用地，被告取得的这一块土地上总共有4个地块，被告现在只拿到了三个土地使用证，还有一个土地使用证。4、第宁规选20100114号建设项目选址意见书。5、西宁市商品房预售许可证（29号楼、30号楼）。6、建筑工程施工许可证。7、第宁规地字2011-024号建设用地规划许可证。8、建设工程规划许可证。9、南川东路135号火柴厂三期项目施工建设平面图。10、青正路司办（2010）69号青海省正平公路桥梁工程集团有限责任公司关于配合支持原西宁火柴厂三期保障性住房建设的复函。11、正平路桥建设股份有限责任公司出具的承诺书。12、正平路桥公司向西宁市国土资源局出具的承诺函。上述证据证明：1、被告负责开发建设的瑞和佳苑小区位于西宁市城中区南川东路135号项目取得了合法的建设手续，该项目计划建设总共有7栋楼，建筑面积147751平方米，自2011年6月开始开工建设，截至本案原告起诉时止，被告才完成了5栋楼，面积105437.55平方米，尚有两栋还没有建设的事实。2、南川东路135号所建设房屋性质中，包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房及土地又是分别以划拨和出让两种方式取得，加之目前正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作，上述客观原因导致被告无法按照宁房产（2007）16号关于商品房权属登记有关问题的通知第四条，完成商品房初始登记应提交的土地使用权证或建设用地使用权证明文件、建设工程规划许可证、竣工验收资料、房产测绘成果报告和房屋分户图。从而无法完成涉案建筑物的初始登记，因初始登记未能完成，自然导致被告尚未达到接受买受人委托办理房屋所有权证的约定条件。上述两组证据证明本案原告的诉讼主张不符合约定，也不符合相关的法律规定。   原告孙小芸质证认为：对被告提交的第一组证据商品房预售合同的真实性及与本案的关联性不持异议。但是对其证明方向有异议。关于交付期限及案涉房屋是否已经竣工的问题，合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第一种条件该商品房经验收合格的商品房交付买受人使用，合同第15条关于产权登记的约定，出卖人出售的房屋为预售商品房屋，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。被告所述上述建筑物尚未竣工验收，原告不予认可。如果被告所出售的房屋没有达到竣工验收的标准的话，房屋是如何交付给原告的。被告需要进一步向法庭举证证明案涉房屋没有经过竣工验收，并说明没有经过竣工验收的理由。第二组证据，对其中一、二、三、四，的真实性不持异议。对第二组证据中的国有建设土地使用地划拨决定书与本案的关联性不持异议，但是对证明方向有异议。关于宗地图、土地使用权证、建设项目选址意见书、商品房预售许可证以及规划许可证、设计平面图等，即从第2到第9项证据与本案的关联性予以认可，但是对于证明方向不予认可。第10项复函，对其真实性不持异议，但该证据与本案的关联性有异议，对其以该证据所要证明的方向不予认可。对证据11和12，对其真实性不持异议，对其与本案的关联性方也不持异议，但对其证明方向持有异议，也不予认可。综上，被告向法庭所提交的证据1到8，只能证明案涉房屋所在的土地以及案涉房屋取得合法的来源以及销售合法的证明文件，但是并没有证明案涉房屋至今没有办理不动产权证书是由于不可抗力或者是其他原因所致。第二组证据的第10、11、12份证据，只能证明因第三人的原因造成了案涉房屋至今未能办理不动产权证书。故该二份证据不能成为被告不办理不动产权证书的抗辩理由。   本院依据被告的举证、原告的质证，认证如下：   原告对被告提供的证据的真实性无异议，对其证明方向有异议，结合双方自认的事实，经本院审查能够证明：被告负责开发建设的瑞和佳苑小区位于西宁市城中区南川东路135号项目取得了合法的建设手续，该项目计划建设7栋楼，建筑面积147751平方米，自2011年6月开始施工建设，截止本案原告起诉时止，被告才完成了5栋楼（面积105437.55平方米）的建设工作，尚有两栋楼未建设。该项目所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，又因在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，被告需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致被告无法完成商品房初始登记应提交的：土地使用权证或建设用地使用权证明文件、建设工程规划许可证、竣工验收资料、房产测绘成果报告和房屋分户图；从而无法完成涉案房屋的初始登记，因初始登记未能完成，导致被告尚未达到接受买受人委托办理《房屋所有权证》的约定条件。上述事实本院予以确认。   根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月1日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，合同编号为YS0134453，房屋代码为347414，合同约定，由原告购买被告开发建设的位于西宁市××区第30号楼1单元1206室房屋一套，该房屋预测建筑面积76.81平方米，每平方米单价4596元，房款总计353019元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、……。第十五条关于产权登记的约定，出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机关申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》。1、……。3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2014年2月将涉案房屋交付给原告使用。在该《商品房预售合同》的项目建设依据中注明，出卖人以出让方式取得位于××区的地块的土地使用权，出让证号为宁国用（2011）第041号，该地块土地面积为11901.43平方米，规划用途为综合。后原告以被告未能按照合同约定办理不动产权属证书，其行为违约为由向本院提起诉讼。   另查，西宁市国土资源局于2010年10月11日给被告颁发了《国有建设用地划拨决定书》，确定的的划拨建设用地位××区，宗地面积28422.85平方米，其中划拨宗地面积为18596.07平方米，建设项目名称为南川东路135号保障性住房。给被告颁发的宗地图中注明，同意将本图红线范围内面积28422.85平方米的国有建设用地出让给被告作为商业、住宅用地，其中9826.77平方米为招拍挂出让，分摊商业为2842.28平方米，住宅为6984.49平方米。其余18596.07平方米为划拨出让的保障性住房用地。2011年2月11日，西宁市人民政府给被告颁发了宁国用（2011）第041号《国有土地使用权证》，确认的土地坐落于南川东路135号，使用权类型为划拨、出让，使用面积11901.43平方米。2011年7月19日，给被告颁发了宁国用（2011）第242号《国有土地使用权证》，确认的土地坐落于南川东路135号，使用权类型为划拨、出让，使用面积3438.21平方米。2012年11月28日，给被告颁发了宁国用（2011）第329号《国有土地使用权证》，确认的土地坐落于南川东路135号，使用权类型为划拨、出让，使用面积2557.11平方米。2010年8月26日，西宁市城乡规划局颁发了选字第宁选规20100114号《建设项目选址意见书》，确认的建设项目名称为火柴厂三期保障性住房项目，建设单位为被告，建设项目拟选位置南川东路135号，拟用地面积约27000平方米。2013年4月15日，西宁市住房保障和房产管理局给被告颁发了（2013）房预售证第028号《商品房预售许可证》，许可被告销售城中区南川东路135号瑞和佳苑29号楼，预售总建筑面积16589.82平方米。2012年7月12日，给被告颁发了（2012）房预售证第109号《商品房预售许可证》，许可被告销售城中区南川东路135号瑞和佳苑30号楼，预售总建筑面积28433.39平方米。   另本案诉争房屋尚未办理不动产权属证书，为查明原因，本院依职权向西宁市自然资源和规划局进行调查，结果为该局于2020年9月3日才给被告颁发了西宁市建设工程规划核实确认书（验字第建筑2020-028号），确认被告完成的最终建筑面积。该确认书中载明：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。同时该局向被告补发了《建设规划许可证》。   本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”，该条约定办理《房屋所有权证》的前提条件是自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，且完成初始登记后，原告才能委托被告办理《房屋所有权证》。该项目所建房屋因所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，且在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，被告需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致被告无法完成商品房初始登记。又因2020年9月3日西宁市自然资源和规划局下发的《建设工程规划核实确认书》中明确规定：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。是出于政策的原因，致使被告该项目所建房屋无法组织竣工验收，亦无法办理房屋所有权初始登记。因此原被告合同约定委托办证的委托条件未成就，即其委托合同的法律关系附条件未成就，被告受委托办证的义务不成立。又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，被告因客观原因及政策规定，事实上不能履行受委托办证的义务，其责任不在被告，故被告不构成违约。原告主张被告立即协助原告办理不动产产权证及所有权登记手续、要求被告向原告支付迟延办理不动产产权证违约金146677.38元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，应予驳回。被告的抗辩理由合理合法，本院予以采纳。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告孙小芸的诉讼请求。   案件受理费3232元，减半收取1616元，由原告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 史长州     二〇二〇年九月二十七日   书记员 马秋梅   附：《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。   第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。