广西壮族自治区贵港市港南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0803民初1098号 原告：广西金永旺投资有限公司，住所地贵港市港**江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）******房。统一社会信用代码：914508005913185620。 法定代表人：苏文金，董事长。 委托诉讼代理人：陈祥海，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓琴，该公司员工。 被告：广西贵港市凤诗电子有限责任公司，住所，住所地贵港市港**贵城小江万头塘**社会信用代码：91450800687788964U。 法定代表人：刘家俊。 委托诉讼代理人：蔡军成，该公司员工。 被告：广西贵港市华远电子科技有限公司，住所地贵港，住所地贵港市港**江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）**用代码：91450800MA5KDWJQ60。 法定代表人：苏耀乔。 委托诉讼代理人：苏耀诗，系苏耀乔胞兄。 被告：苏耀诗，男，1965年10月10日出生，汉族，住址贵港市港**。 被告：苏耀赵，男，1974年6月20日出生，汉族，住址贵港市港**。 被告：刘家俊，男，1993年5月25日出生，汉族，住址贵港市港**。 原告广西金永旺投资有限公司（以下简称：金永旺公司）与被告广西贵港市凤诗电子有限责任公司（以下简称：凤诗公司）、广西贵港市华远电子科技有限公司（以下简称：华远公司）、苏耀诗、苏耀赵、刘家俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理，后于2020年7月21日转为普通程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告金永旺公司委托诉讼代理人刘晓琴，被告凤诗公司法定代表人刘家俊、华远公司委托诉讼代理人苏耀诗，被告苏耀诗、刘家俊到庭参加诉讼，被告苏耀赵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金永旺公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告凤诗公司于2015年12月11日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》，被告凤诗公司将租赁厂房交还原告；2、判令被告凤诗公司向原告支付欠付的租金2293200元（暂计至2020年6月15日，租金实际计至被告将租赁厂房交还原告之日止）；3、判令被告凤诗公司向原告支付欠付的物业管理费228060元（暂计至2020年6月15日，物业管理费实际计至被告将租赁厂房交还原告之日止）；4、判令被告凤诗公司向原告支付违约金458640元；5、判令被告华远公司、苏耀诗、苏耀赵、刘家俊对上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月11日，原告为出租方与被告凤诗公司为承租方签订《昌桂产业园厂房租赁合同》，合同签订后，原告依约向被告凤诗公司交付了租赁物。2019年6月1日，应被告凤诗公司的要求，原告与被告凤诗公司解除了“昌桂产业园”12号楼的租赁，但11号楼被告凤诗公司仍继续租赁至今。然而在租赁期间，经原告多次催收，被告凤诗公 司都未支付租金及物业管理费，被告苏耀诗、苏耀赵向原告出具对被告凤诗公司欠付的租金及违约金承担连带责任的《承诺书》。截至2020年6月15日，被告凤诗公司欠付租金已达2293200元，物业管理费228060元。另外，在“国家企业信用信息公示系统”查询到被告凤诗公司的相关信息：“法定代表人：刘家俊；经营期限自2009年5月21日至2019年5月20日；登记状态为：存续；注册资本：1000万元；投资人及占股比例为：刘家俊60%，徐云周40%”和被告华远公司的相关信息：“法定代表人：苏耀乔；住所地：贵港；住所地：贵港市港**江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）**占比：苏耀乔21%，苏耀赵22%”。被告华远公司住所地为本案租赁合同的租赁地，同时也在该案件租赁地挂牌、办公，并且被告苏耀赵也是被告华远公司的股东，与本案有法律上的利害关系。 被告凤诗公司答辩称：1、不同意解除与原告签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》。被告已交付原告押金20万元；被告已投资了436万元装修，投入656万元购置设备；被告正努力复工复产，能解决拖欠原告的租金问题；2、被告拖欠原告租金和物业费是事实。被告拟自2020年8月份起每月支付原告租金及物业费30万元。同时恳请原告减免三个月租金。 被告华远公司辩称：1、不同意解除合同，要求继续履行，被告已投入大量资金，解除合同会导致被告损失扩大；2、原告诉请的租金和物业管理费过高，且原告没有为被告提供过物业管理，收取物业费不合理，对违约金不予认可。 被告苏耀诗辩称，法律规定担保期限为六个月，原告起诉已超过诉讼时效，应驳回原告对其的诉讼请求。 被告苏耀赵答辩称，未签署过原告提供的承诺书，不应对凤诗公司拖欠原告的租金、物业费和违约金承担连带责任。应驳回原告对其的诉讼请求。 被告刘家俊辩称，现在使用租赁物的是华远公司。当时签订合同虽然是凤诗公司，但其对签订合同的事情不清楚，对原告诉讼的事项一概不知。 原告依法向本院提交：1、营业执照、身份证复印件；2、《昌桂产业园厂房租赁合同》；3、《昌桂产业园厂房催交租金通知书》；4、《承诺书》；5、照片三张；6、华远公司、凤诗公司的企业信用信息公示报告等证据证实。 被告凤诗公司、苏耀诗、苏耀赵、刘家俊未向法庭提供证据。 被告华远公司向法庭提交了：1、收据复印件四份及工商银行现金存款凭证复印件一份；2、供销合同及证明复印件各一份。 经庭审质证，被告凤诗公司、华远公司、苏耀诗对原告提交的证据无异议，被告刘家俊表示不清楚这些材料，其名义上是凤诗公司法人，其实只是个工作人员而已。原告对被告华远公司提交的证据1有异议，认为只收到被告的170000元押金，未收到被告转账的30000元。对证据2有异议，无法核实其真实性。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。对其它证据，本院结合已确认的证据和双方当事人的陈述并就本案事实作如下认定： 审理查明：2015年12月11日，原告为出租方（又称甲方）与被告凤诗公司为承租方（又称乙方）签订《昌桂产业园厂房租赁合同》，合同第一条约定：乙方租赁甲方坐落在广西贵港市港南区江南工业园区工业二路与南二路交汇处的“昌桂产业园”11#、12#楼第1－4层，建筑面积为10080平方米。第三条第1项约定：乙方租用房屋用于交直流电变换器生产。第四条第1项约定：租赁期自2016年3月1日起至2021年2月28日止，租赁期五年。厂房免租期为6个月，自2016年9月1日起至2016年11月30日止；自2017年6月1日起至2017年8月31日止。免收租金仅为厂房的租赁使用费，不包括物业管理费和水电费。第六条第1项约定：按厂房建筑面积计算租金。第2项约定：在租赁期内，第一年的每月租金每平方米5元，合计每月50400元；第二年的每月租金每平方米5.5元，合计每月55440元；第三年的每月租金每平方米6元，合计每月60480元；第四年的每月租金每平方米6.5元，合计每月65520元；第五年的每月租金每平方米7元，合计 每月70560元。第3项约定：租金标准为完税后的租金，即租金不含税费。第4项约定：租金按每6个月作为一期支付，先付费后使用。第5项约定：首期租金（6个月）302400元，应于2016年2月1日前交清。第6项约定：乙方应于每期前15日按合同约定足额向甲方支付下期租金。第七条第1项约定：乙方需向甲方分三期支付共151200元的履约保证金。第2项约定：租赁合同履行期间，乙方不得主张用该厂房的租赁保证金抵扣乙方在租赁期间发生之一切费用（包括管理费、水电费等）。第八条第2、3款约定：物业管理费为每月每平方米0.5元计，承租方每月15日或该日以前向甲方缴纳物业管理费。逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的万分之五，拖欠物业管理费达30日，甲方有权终止租赁协议。第十三条第2项约定：乙方每次迟延支付租金，当甲方每次向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的，一方书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方向另一方支付一年的租金作为违约金；如给对方造成损失，而支付违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。第十四条第5项约定：租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠，每逾期一日，乙方应按拖欠金额的万分之5支付违约金；如拖欠超过30日的，甲方有权终止租赁协议，并按本租赁合同租金总额的20%收取违约金。第十五条第1项约定：本合同中乙方承担的违约金及赔偿金，甲方均可从履约保证金中以多还少补的方式扣除；第3项约定：租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。合同签订后，原告依约向被告凤诗公司交付了厂房。2019年6月，原告与被告凤诗（华远）公司解除了“昌桂产业园”12号楼的租赁，11号楼现由被告华远公司使用。昌桂产业园”11#、12#楼第1－4层，建筑面积各为5040㎡。 另查明，凤诗公司成立于2009年5月21日，法定代表人苏耀赵，营业期限：2009年5月21日至2019年5月20日。2018年9月13日，法定代表人变更 为刘家俊，住所：贵港市港**贵城小江万头塘**，刘家俊出资60%。事实上凤诗公司是由被告苏耀诗掌管，负责生产、经营、管理。2016年9月6日，华远公司在上述租赁厂房成立，法定代表人苏耀乔，营业期限：2016年9月6日至2046年9月5日。住所。住所：贵港市港**江南工业园与南二路交汇处（昌桂产业园）**乔出资21%，苏耀赵出资22%。事实上华远公司也是由被告苏耀诗掌管，负责生产、经营、管理。庭审中，华远公司表示凤诗公司已并入华远公司，华远公司接收了凤诗公司的财产及债权债务，愿意承担凤诗公司所欠原告的债务。但凤诗公司至今仍未注销。 再查明，2015年12月8日，被告苏耀诗向原告支付了2万元履约保证金；2016年9月27日，凤诗公司向原告支付了3万元履约保证金；2016年9月27日，凤诗公司向原告支付了5万元履约保证金；2017年9月15日，华远公司向原告支付了5万元履约保证金；2017年7月24日，华远公司向原告支付了5万元履约保证金。2016年8月30日，原告向凤诗公司送达催收租金通知，苏耀诗在接收人栏签名，盖手模。2016年9月26日、28日，苏耀诗、苏耀赵分别向原告签署承诺书，承诺：“经我本人及公司核对并确认：截至2016年9月23日，我本人及凤诗公司累计拖欠金永旺公司厂房押金和租金及物业管理费共计332640元整（不含税）。本人及凤诗公司承诺于2016年10月2日前付清上述全部款项，同时，以后我本人及凤诗公司保证将严格按合同约定的时间、金额支付厂房租金及物业费。如我本人及凤诗公司不能在上述承诺的期限内付清上述款项，我本人及凤诗公司将按总欠款金额的5%的月利息支付给金永旺公司，同时，金永旺公司可按原租赁合同约定追究我本人及凤诗公司的相关付款及违约责任”。2017年3月22日，凤诗公司、苏耀诗向原告签署承诺书，承诺：“经我本人及公司核对并确认：截至2017年3月20日，我本人及凤诗公司累计拖欠金永旺公司厂房押金和租金及物业管理费共计675760元整（不含税）。我本人及凤诗公司承诺于2017年4月15日前付清上述全 部款项的50%，即337880元。如我本人及凤诗公司不能在上述承诺的期限内付清上述款项，我本人及凤诗公司将无条件撤离，3日内腾出昌桂产业园11、12号楼厂房退还给金永旺公司。同时，金永旺公司可按原租赁合同约定追究我本人及凤诗公司的相关付款及违约责任”。庭审后，被告苏耀诗在本院对其的询问（2020年8月17日问话笔录）中表示其是凤诗公司和华远公司的实际控制人，愿意承担所欠原告的案涉债务。2017年3月至今，华远公司一直是停止生产经营状态。凤诗公司自2016年3月1日租赁原告厂房至今未向原告支付过租金和物业管理费。凤诗公司至2020年6月15日止按合同约定共欠原告租金2293200元，物业管理费228060元，违约金458640元（2293200元×20%）。 本院认为，《昌桂产业园厂房租赁合同》是原告和被告凤诗公司在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。被告凤诗公司自2016年3月1日租赁原告厂房至今未按约定向原告支付过租金和物业管理费，至2020年6月15日止共欠原告租金2293200元，物业管理费228060元，根据合同第六条第4项“租金按每6个月作为一期支付，先付费后使用”，第5项“首期租金（6个月）302400元，应于2016年2月1日前交清。”，第6项“乙方应于每期前15日按合同约定足额向甲方支付下期租金。”，第十四条第5项“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠，每逾期一日，乙方应按拖欠金额的万分之5支付违约金；如拖欠超过30日的，甲方有权终止租赁协议，并按本租赁合同租金总额的20%收取违约金”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；…”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，并结合华远公司自2017年3月至今，一 直是停止生产经营的现状，原告请求判令解除与被告凤诗公司签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》，被告凤诗公司将厂房返还给原告，按合同约定向原告支付自租赁之日起至将租赁厂房返还给原告之日止的租金和物业管理费并按所欠租金2293200元的20%支付违约金458640元有事实和法律依据，本院予以支持。被告苏耀诗、苏耀赵在《承诺书》承诺为凤诗公司所欠的和往后的原告的租金、物业管理费和相关违约金的支付作保证，庭审后，被告苏耀诗在本院对其的询问中表示其是凤诗公司和华远公司的实际控制人，愿意承担所欠原告的上述债务，被告华远公司表示接收了被告凤诗公司的财产及债权债务，愿意承担凤诗公司所欠原告的债务，因此，原告要求被告苏耀诗、苏耀赵、华远公司对被告凤诗公司所欠原告的上述债务承担连带责任依法有据，本院予以支持。被告刘家俊虽为凤诗公司法定代表人、股东，但根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”的规定，被告刘家俊只是以其认缴的出资额为限对公司承担责任，原告要求其个人对凤诗公司欠原告的上述债务承担连带责任没有法律依据，本院依法不予支持。被告苏耀诗、凤诗公司、华远公司支付给原告的200000元履约保证金是确保履约的一种财力担保，被告违约造成原告的损失应从中抵减，不足抵减继续清偿。被告苏耀赵答辩称，未签署过原告提供的承诺书与事实不符，本院不予采信。被告苏耀赵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对自身依法享有诉权的放弃，由此产生不利于其本人的法律后果，应当自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西金永旺投资有限公司与被告广西贵港市凤诗电子有限责任公 司于2015年12月11日签订的《昌桂产业园厂房租赁合同》；被告广西贵港市凤诗电子有限责任公司或者广西贵港市华远电子科技有限公司于本判决生效后30日内将租赁厂房交还原告广西金永旺投资有限公司； 二、被告广西贵港市凤诗电子有限责任公司于本判决生效后30日内向原告广西金永旺投资有限公司支付自租赁之日起暂计至2020年6月15日止的租金2293200元，物业管理费228060元，违约金458640元。之后的租赁厂房（5040㎡）租金和物业管理费按约定每月35280元（5040㎡×7元/㎡）和2520元（5040㎡×0.5元/㎡）支付，直至租赁厂房交还之日止。（被告苏耀诗、广西贵港市凤诗电子有限责任公司、广西贵港市华远电子科技有限公司已支付给原告的200000元履约保证金从中抵减）； 三、被告广西贵港市华远电子科技有限公司、苏耀诗、苏耀赵对上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。有金钱给付义务的，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30640元（原告广西金永旺投资有限公司已预交），由被告广西贵港市凤诗电子有限责任公司、广西贵港市华远电子科技有限公司、苏耀诗、苏耀赵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后起七日内预交案件受理费30640元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××10 40013316。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘碧峰 人民陪审员  李冬梅 人民陪审员  宋晓庆 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  杨婉莹