商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初6399号原告：张永莉，女，汉族，1983年12月24日出生，住河南省商丘市虞城县。委托代理人:陈奎，河南浩君律师事务所律师。委托代理人:梁晓燕，河南浩君律师事务所律师。被告：郭家振，男，汉族，1994年12月23日，住河南省商丘市。第三人：商丘市天为房地产中介有限公司，住所地：河南省商丘市梁园区昆仑路与新兴路交叉口向东20米路北第**商铺。统一社会信用代码：91411402MA479H524R。法定代表人：王进，职务：经理。原告张永莉诉被告郭家振、第三人商丘市天为房地产中介有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永莉的委托代理人陈奎、梁晓燕及被告郭家振、第三人商丘市天为房地产中介有限公司的法定代表人王进均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永莉向本院提出以下诉讼请求：1、2019年12月4日，原、被告在商丘市天为地产中介有限公司签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定甲方（被告）自愿将其坐落在商丘市梁园区锦绣路北康复路东伟诚·欧苑21号楼1-301的房屋出售给乙方（原告），房屋价格570000元，由原告支付中介服务费5700元，如双方任何一方拒绝履行合同，违约方向另一方支付房屋价格的20%作为违约金。同日双方还约定，因该房屋产权证书正在办理中，不具备过户条件且有银行按揭贷款人民币300000应还左右，双方约定以下付款方式：2019年12月5日支付160000元，2020年1月10日前支付30000元，2020年2月10日前支付30000元，过户当天支付30000元。原告按照约定支付190000元房款，并替被告偿还了四个月房贷7810元和支付中介费10000元。2020年2月13日，被告通知原告接触合同，不再将该房屋出售给原告。原告无奈，要求被告返还原告支付的购房款、房贷、中介费，并支付违约金。但被告拒不支付相关费用。原告诉至法院。原告张永莉向本院提交的证据材料有：1、房屋买卖（居间）合同一份。证明2019年12月4日原告张永莉与被告郭家振、第三人商丘市天为房地产中介有限公司签订房屋买卖（居间）合同，约定被告郭家振将涉案房屋出售给原告张永莉，成交价为570000元，原告向第三人缴纳中介服务费10000元（实际支付5700元）。合同中还约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，违约方向另一方支付房屋实际成交价的20%作为违约金。2、补充协议一份。证明原告张永莉于2019年12月5日支付首付款160000元，于2020年1月10日前支付第二笔购房款30000元，于2020年2月10日前支付购房款30000元，第四笔购房款30000元于过户到一方名下的当天支付。且根据协议约定，被告的银行按揭贷款由原告负责偿还。3、收条两份、网上银行转账记录四份。证明原告已向被告交付购房款共计190000元，向被告转款还房贷共计7810元。4、短信记录一份。被告明确表示房屋不卖给原告了，被告的行为已构成违约。5、保全费票据两张。证明原告因本次诉讼交纳保全费1538元，保全费应由被告承担。被告郭家振辩称：被告郭家振在与原告签订房屋买卖合同时候就已经商定被告郭家振不支付中介费。因原告张永莉违约在先，未按时支付房款，被告郭家振才决定不卖给原告房屋。被告郭家振不存在违约行为。被告郭家振向本院提交的证据材料有：1、2020年4月26日补充协议一份。证明房屋买卖合同已经解除，双方约定被告郭家振于2020年6月份之前将190000元返还给原告。2、微信聊天记录一份。证明2020年2月10日原告应支付给被告郭家振第三笔购房款30000元，到2月13日原告未支付给被告房款，2月14日时原告称因为疫情没有办法出去借钱，等原告出去上班后再向被告支付房款。2020年3月原告又问被告房子是否还卖房。2020年3月13日之前原告让第三人告知被告，原告愿意先支付给被告20000元房款，但被告不同意。第三人商丘市天为房地产中介有限公司辩称：原告张永莉应该于2020年1月10日支付给被告房款，但原告张永莉拖延了三天才给，原告应于2020年2月10日给第二笔钱的，但2020年2月14日被告郭家振告知第三人要求原告务必将钱给被告。原告称当日只能给20000元，剩下的房款第二天再给。第三人告知被告后，被告不同意买房。后又协商了一个月左右，双方签订了补充协议一份，约定被告在2020年7月份之前退给原告190000元整，房贷和中介费由原告承担。2020年6月底时原告张永莉向被告要钱是，被告称先给原告100000元，剩余的钱在两个月内退回，原告张永莉不同意，要求支付利息，被告不愿意支付利息。双方产生纠纷。第三人商丘市天为房地产中介有限公司未向本院提交书面证据材料。经庭审质证，被告郭家振、第三人商丘市天为房地产中介有限公司对原告张永莉提交的证据1、2、3无异议，本院予以确认。对原告提交的证据4，被告郭家振对其真实性无异议，但认为不是被告郭家振不卖给原告房屋，而是原告未按时向被告支付房款，原告违约在先。被告郭家振对原告提交的证据5有异议，认为该费用不应由被告郭家振承担。第三人认为原告提交的证据4、5与第三人无关。本院认为，虽然原告未按时支付给被告房款，但结合原告提交的原、被告及第三人签订的补充协议能够证明被告认可了原告的违约行为，双方重新约定了房款的支付时间等相关条款。故对被告的异议理由本院不予采信。对证据5，本院认为被告未提交相关证据证明其异议理由不成立，故对该异议理由，本院不予采信。对被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，但认为该证据应属附解除条件的协议，约定的解除条件没有成立，双方约定在原告收到总首付款190000元，房屋买卖合同自动解除。且该补充协议签订后，按照约定被告应该在2020年6月份返还首付款，但被告并未履行，该补充协议未生效。原告在协议中约定所还房贷甲方不返还也不能成立。本院认为，原告的异议理由成立，本院予以采信。原告对被告提交的证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告认为，通过聊天记录可以看出当时正值疫情期间，原告虽然迟延履行，但也属于不可抗力。且结合第三人陈述，2020年2月14日，原告向被告承诺向起支付购房款20000元，但被告予以拒绝，并提出解除合同。故原告未支付下余购房款。本院认为，原、被告协商2020年2月10日原告向被告支付购房款30000元，虽然在疫情期间，但原告并未提前与被告协商支付房款的相关事宜，而是于2020年2月14日才要求向被告支付20000元，故原告违约在先。对该证据本院予以确认。经审理查明，2019年12月4日，原告张永莉与被告郭家振及第三人商丘市天为房地产中介有限公司在第三人商丘市天为房地产中介有限公司处签订《房屋买卖（居间）合同》一份。该合同主要约定：甲方（被告郭家振）自愿将其坐落在商丘市梁园区锦绣路北康复路东伟诚欧苑21号楼1-301室的房屋出售给乙方（原告张永莉）。房屋建筑面积（以实际面积为准）为88.23平方米，房产实际成交价格为570000元。由乙方支付中介费10000元。原告实际向第三人支付中介费5700元。当日，原被告及第三人又签订《补充协议》一份。该补充协议主要载明：“1、因该房屋产权证书正在办理中，办下甲方（被告郭家振）产权证书面积和购房合同面积有误差而产生的多退少补的费用由甲方承担，办理出甲方名下产权证书所产生的所有费用由甲方承担，过户到乙方（原告张永莉）所产生的所有过户费用由乙方承担。2、甲乙双方协商同意因该房屋不具备过户条件且有银行按揭贷款人民币叁拾贰万左右（以银行实际欠款为准）特订以下付款方式：甲乙双方签订合同在2019年12月5日，乙方付给甲方首付房款人民币壹拾陆万元整（￥：160000.00），第二笔房款叁万元整（￥：30000.00）于2020年1月10日前支付给甲方；第三笔房款叁万元整（￥：30000.00）于2020年2月10日前支付给甲方，第四笔房款人民币叁万元整（￥：30000.00）于过户到乙方名下当天支付给甲方。3、该房屋交易房价为人民币伍拾柒万元整（￥：570000.00），因目前该房屋前款人民币叁拾贰万元左右（以实际为准），待乙方付给甲方首付房款时去银行核实，由乙方在第二笔付给甲方时多退少补。4、甲方在收到乙方首付款人民币壹拾陆万元整当日把房屋（钥匙）交付给乙方，同时乙方承担该房屋银行欠款人民币叁拾贰万左右（以银行实际为准）本金加分期还款所产生的利息，乙方保证接着甲方贷款按期还款，不得逾期。”2019年12月5日，被告郭家振向原告出具收条一份，该收条主要载明：“今收到张永莉购买伟诚·欧苑21号楼1单元301号房房款：壹拾陆万圆整（￥：160000.00）。”后2019年12月18日原告张永莉代被告郭家振支付银行按揭款1900元。2020年1月12日，被告郭家振及其妻子向原告出具收条一份，该收条主要载明：“今收到张永莉购买伟诚·欧苑21号楼1单元302（301）号房第二笔房款：叁万圆（元）整（￥：30000.00）。”2019年12月19日原告张永莉代被告郭家振支付银行按揭款2000元。2020年1月19日和2020年2月20日原告张永莉代被告郭家振分别支付银行按揭款2000元和1910元。2020年4月26日，原告张永莉和被告郭家振及第三人商丘市天为房地产中介有限公司签订补充协议一份。该补充协议主要约定：“乙方（原告张永莉）在2019年12月4日购买甲方（被告郭家振）商丘市梁园区锦绣路北富康路东伟诚·欧苑21号楼1单元301号房，因甲乙双方各种原因，导致房屋无法正常交易，在丙方（第三人）的调解下，双方达成一致，协商条件如下：1、乙方在2019年12月-2020年4月所还房贷甲方不返还，2020年4月份以后房贷由甲方还款。2、乙方2019年交给甲方首付款:壹拾陆万圆整（￥：160000.00）和第二笔:叁万圆整（￥：30000.00），甲方同意在2020年6月份之前归还乙方，在乙方收到总首付款：壹拾玖万圆整（￥：190000.00），房屋买卖（居间）合同自动解除。3、在甲方返还乙方房款之前，该房屋的要是、商品买卖合同、燃气卡以及网签备案合同暂由丙方代理保管。”后经原告催要，被告郭家振未按约定向原告返还房款。本院认为，原告张永莉经第三人商丘市天为房地产中介有限公司介绍，购买被告郭家振的房屋，原、被告及第三人签订房屋买卖居间合同，构成房屋买卖合同关系。之后原、被告及第三人又于2020年4月26日签订了补充协议，该协议系附条件的解除合同，被告郭家振未按该协议约定向原告返还购房款190000元，其行为构成违约，故原告张永莉要求解除原、被告及第三人签订的房屋买卖居间合同，本院予以支持。原告张永莉要求被告郭家振返还购房款190000元及原告代被告所还房贷7810元，理由正当，本院予以支持。因原告张永莉在签订房屋买卖补充协议后，未按时支付约定的房款，其违约在先，后原、被告及第三人签订附条件的解除合同时，被告郭家振未按约定返还购房款，故原告要求被告支付违约金，本院不予支持。原告要求被告偿还原告向第三人支付的中介服务费5700元，因三方仅在房屋买卖居间合同中约定中介服务费由原告张永莉承担，而在后续的合同中未对中介服务费进行约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中和人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张永莉与被告郭家振及第三人商丘市天为房地产中介有限公司签订的房屋买卖（居间）合同；二、被告郭家振返还原告张永莉购房款190000元；三、被告郭家振向原告张永莉支付原告代其偿还的房贷7810元；四、驳回原告张永莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4352.64元，减半收取2176.32元，保全费1538元由被告郭家振负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张竹青二〇二〇年九月十四日书记员  朱娈娈