湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1382民初1774号 原告肖江平，男，1970年8月24日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。 原告肖建平，女，1963年2月18日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。 原告肖文平，女，1967年11月18日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。 以上三原告的共同委托诉讼代理人谢俊（原告肖文平之夫），男，1968年9月3日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市，代理权限为特别授权。 被告娄底市东桦房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市贤童街科源大厦**。 法定代表人颜伟平，该公司董事长。 第三人中国工商银行股份有限公司娄底分行，住所地湖南省娄底市娄星区乐坪东街**。 负责人陈轶珑，该行行长。 第三人中国长城资产管理股份有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路**尚玺苑**。 法定代表人阳金明，该公司总经理。 委托诉讼代理人王苏荣，男，1980年5月10日出生，汉族，系中国长城资产管理股份有限公司湖南分公司员工，住湖南省长沙市，代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人方蓉，湖南金州律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告肖江平、肖建平、肖文平与被告娄底市东桦房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司娄底分行、中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告肖江平、肖建平、肖文平共同委托的诉讼代理人谢俊，第三人中国长城资产管理股份有限公司省湖南分公司的委托诉讼代理人王苏荣、方蓉到庭参加诉讼，被告娄底市东桦房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司娄底分行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖江平、肖建平、肖文平请求判令：一、被告娄底市东桦房地产开发有限公司继续履行其与原告肖文平所签订的《商品房买卖合同》：1、立即将其与肖文平签订的《商品房买卖合同》向娄底市房地产管理局申请备案登记；2、立即将具备娄底市房地产开发项目竣工验收意见书条件的”壹号公馆”×××幢×××房交付给原告；3、在商品房交付后立即办好”壹号公馆”×××幢×××房的房地产权属证书；4、在被告娄底市东桦房地产开发有限公司履行合同义务或提供有效担保，并承担违约责任后，原告即将剩余房款交付给被告娄底市东桦房地产开发有限公司；二、被告娄底市东桦房地产开发有限公司从2015年1月1日起，按每日166.36元（已交房款554548元每日万分之三）计算违约金至商品房交付之日止；三、被告娄底市东桦房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。 被告娄底市东桦房地产开发有限公司未作答辩。 第三人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的陈述要点：1、作为本案的第三人，因不是原、被告签订买卖合同的相对人，故只针对我方对案涉房产享有的合法抵押权发表意见；2、2018年，中国工商银行股份有限公司娄底街心支行与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订抵押合同，合同约定娄底市东桦房地产开发有限公司以交通南路交叉口娄底市壹号公馆的土地使用权及地上建筑物作为抵押物，抵押物包括本案案涉房屋102号房；3、2018年10月10日，中国工商银行股份有限公司湖南省分行与我方签订了债权转让协议，约定将中国工商银行股份有限公司娄底街心支行对娄底市东桦房地产开发有限公司及相关担保人享有的权利转让给我方，包括本案所涉抵押合同项下的权利，并于2019年1月22日在湖南日报刊登债权转让暨债务催收联合公告，且依法通知了相关债务人即担保人；4、我方对被告娄底市东桦房地产开发有限公司名下的娄底市”壹号公馆”×××幢×××房享有合法有效的抵押权，且至今债权未得到实现，要求被告娄底市东桦房地产开发有限公司依法履行清偿义务。 第三人中国工商银行股份有限公司娄底分行未作陈述。 查明的事实 根据当事人的陈述及举证、质证情况，结合对证据的审核认定，本院确认如下法律事实： 1、2013年1月27日，原告肖江平、肖建平、肖文平之间签订了一份《合伙协议》，约定：“三人约定合伙购买娄底市东桦房地产开发有限公司开发的”壹号公馆”×××幢×××房，因原告肖江平、肖建平在银行贷过款，约定由肖文平出面按揭购买......1、以肖文平名义购买娄底市东桦房地产开发有限公司开发的”壹号公馆”×××幢×××房属肖江平、肖文平、肖建平共同所有，各占三分之一。2、房屋建筑面积28.21平米，单价每平米38800元，总价1094548元，房屋交付后，由三人共同经营或处置。3、首付款每人负担三分之一，办好按揭手续后，肖建平、肖江平在每月还款前10天将应还款项汇至肖文平账户上......签名：肖江平、肖文平、肖建平2013年1月27日”。 2、2013年9月1日，原告肖文平与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于娄底市湘中大道与娄星南路交叉口”壹号公馆”×××幢×××房，建筑面积28.21平方米，单价每平米38800，总价1094548元。该合同约定：“在签订本合同时支付总房款的50%及万元以内尾数，计金额为554548元.....第八条交付期限出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房买受人使用。1、娄底市房地产开发项目竣工验收备案意见书......第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金......出卖人（签章）：娄底市东桦房地产开发有限公司法定代表人：颜伟平买受人（签章）：肖文平2013年9月1日签于娄底......”。原告通过银行转账的方式分四次向被告娄底市东桦房地产开发有限公司账户总计汇入554548元购房款。 3、2014年4月，被告娄底市东桦房地产开发有限公司的法定代表人颜伟平跑路，被告公司出现经营危机。2018年5月4日，娄底市公安局决定对被告娄底市东桦房地产开发有限公司及其法定代表人颜伟平等人非法吸收公众存款案立案侦查。 另查明，原告肖江平、肖建平、肖文平与被告娄底市东桦房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司娄底分行、中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司合同纠纷一案于2018年10月10日立案，本院于2019年11月14日作出（2018）湘1382民初2681号之二民事裁定书被裁定驳回起诉。原告不服（2018）湘1382民初2681号民事裁定，上诉至娄底市中级人民法院，在二审审理过程中，原告肖江平、肖建平、肖文平书面申请撤回“请求确认第三人对原告购买的”壹号公馆”×××幢×××房不享有抵押权”的诉讼请求，娄底市中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）湘13民终495号民事裁定，撤销涟源市人民法院作出的（2018）湘1382民初2681号民事裁定，指令涟源市人民法院审理。另本院根据当事人申请，经审查于2019年1月7日作出（2018）湘1382民初2681号民事裁定书，依法查封被告娄底市东桦房地产开发有限公司开发的”壹号公馆”×××幢×××房。 再查明，2012年12月28日，中国工商银行股份有限公司娄底街心支行与被告娄底市东桦房地产开发有限公司签订《最高额抵押合同》，以被告娄底市东桦房地产开发有限公司开发建设的壹号公馆商住小区地（土地使用权证娄国用（2×××）第×××号，总面积6965.28㎡；在建工程）为抵押物。2016年4月12日，原中国工商银行股份有限公司娄底街心支行所有业务，包括债权、债务由中国工商银行股份有限公司娄底分行承接。2018年10月10日，第三人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司与中国工商银行股份有限公司湖南省分行签订《债权转让协议》，由中国工商银行股份有限公司湖南省分行将其中包含被告娄底市东桦房地产开发有限公司的债权转让给第三人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，并于2019年1月22日在湖南日报上刊登了《债权转让暨债务催收联合公告》。 判决的理由与结果 本院认为，原告肖文平与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事双方均具有约束力，当事人应依照合同约定履行各自的义务，对于合同双方已经履行的义务继续有效，对双方尚未履行的义务应当继续履行，尽管本案被告娄底市东桦房地产开发有限公司已经“打非”，但本案不属于“打非”范围，且被告娄底市东桦房地产开发有限公司尚未被依法注销，具有民事诉讼主体资格，对原告要求被告娄底市东桦房地产开发有限公司继续履行合同的诉讼请求，予以支持。因此，原告肖文平应按约定向被告娄底市东桦房地产开发有限公司支付购房余款，被告娄底市东桦房地产开发有限公司应按约定向原告肖文平交付符合国家标准规定的案涉房屋并办理不动产登记证书，在办证过程中，因涉及个人身份及缴纳相关办证等费用，原告肖文平应按合同约定和相关规定予以配合协助。合同签订后，原告肖文平按约支付了首付款（总价款的50%即554548元），履行了其相应的义务，但因被告娄底市东桦房地产开发有限公司以案涉商品房与第三人办理抵押登记，致使案涉商品房未能办理银行按揭贷款及未能在合同约定期限内交付房屋，已构成违约，被告娄底市东桦房地产开发有限公司应承担相应的违约责任。故对原告要求被告娄底市东桦房地产开发有限公司支付逾期违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司提出对被告娄底市东桦房地产开发有限公司享有抵押债权，与本案不属同一法律关系，不属本案审理范畴，第三人可另循途径解决。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告肖文平与被告娄底市东桦房地产开发有限公司于2013年9月1日签订的《商品房买卖合同》继续履行； 由原告肖文平在本判决生效后十日内向被告娄底市东桦房地产开发有限公司支付购房余款人民币540000元； 由被告娄底市东桦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于娄底市湘中大道与娄星南路交叉口”壹号公馆”×××幢×××房交付原告肖文平； 由被告娄底市东桦房地产开发有限公司在将位于娄底市×××”壹号公馆”×××幢×××房交付后三十日内办理好相应的不动产权登记证书，原告肖文平应予配合协助并交纳相关税费； 由被告娄底市东桦房地产开发有限公司从2015年1月1日起，以原告肖文平已交房款554548元为基数按日处万分之三的标准（每日承担166.36元）向原告肖文平支付至交房之日止的违约金； 驳回原告肖江平、肖建平、肖文平的其他诉讼请求。 本案受理费14290元，保全申请费5000元，合计19290元，由被告娄底市东桦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长 廖    庆    华 人民陪审员 廖基建人民陪审员谢燕 二〇二〇年九月十五日 法官 助理 刘        芝 代理书记员 张        归 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。