云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1144号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所云南省大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘甫，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**，统一社会信用代码91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁宁，男，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈凤，女，1989年10月5日生，回族，，住郑州市管城回族区上诉人大理轩远房地产开发有限公司（以下简称大理轩远公司）、三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋经纪公司）因与被上诉人陈凤商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理轩远公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与上诉人签订的购房意向协议，系双方真实意思表示，不存在欺骗隐瞒行为，且符合法律和司法解释中关于商品房预约合同的规定；2.被上诉人支付的款项性质属于购房定金，被上诉人不履行合同，无权要求返还定金，上诉人已经申请商品房预售许可证，双方签订正式合同的时间未到，上诉人不存在违约行为，被上诉人要求解除合同，属于被上诉人违约，无权要求返还定金。泛洋经纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.经泛洋经纪公司介绍，被上诉人与大理轩远公司签订了购房意向协议并支付了定金200000元、居间服务费50000元，签约、付款过程公开透明，系双方自愿行为，不存在欺骗隐瞒；2.上诉人已完成了服务内容，现被上诉人不愿履行协议，属于被上诉人违约，无权要求返还服务费。陈凤辩称，大理轩远公司告知山海云著楼盘已五证齐全，并以“团购”形式诱导被上诉人缴纳3.8万元团购费以此来抵8万元总房款，此行为存在诱导消费及隐瞒真相；泛洋经纪公司与大理轩远公司属合作代理关系，与陈凤之间不存在中介关系，其所谓的服务项目均为其为大理轩远公司代理房产销售所采取的形式手段，与陈凤没有关系；大理轩远公司未办理网签手续，侵犯了陈凤的合法权利，在本案起诉前尚未取得商品房预售许可，双方签订的购房意向协议书的合同目的无法实现，其已构成事实上的履行不能，故本合约无法继续签订。陈凤向一审法院起诉请求：1.判令解除与大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》；2.判令大理轩远公司返还预付购房款200000元；3.判令大理轩远公司与泛洋经纪公司连带返还“团购费”38000元；4.判令大理轩远公司与泛洋经纪公司承担自2018年5月11日起至实际还款之日止的利息（以应付金额238000元为基准，按年利率6%计算）；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定案件事实：大理轩远公司开发了大理山海云著项目。陈凤因有购买该项目公寓1号楼1单元403号房屋的意向，2018年5月11日，陈凤支付泛洋经纪公司“团购费”38000元，同日，支付大理轩远公司购房预付款50000元，双方于2018年5月20日签订《大理山海云著项目购房意向协议》一份，约定：陈凤认购大理轩远公司大理山海云著项目公寓1号楼1单元403号房，面积88.19平方米，优惠后单价7863.67元/平方米，总房款693497元；陈凤须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款200000元，该款在协议有效期内不予退还，有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；本意向协议在双方签字盖章后正式生效，签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。陈凤于2018年5月21日向大理轩远公司补交了150000元预付款。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态，后因未取得该项目的预售许可证，双方一直未签订商品房买卖合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件且经批准，预售所得款项只能用于相关的工程建设。法律允许开发商在通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，大理轩远公司通过与原告签订购房意向协议的形式收取原告预付款200000元，占约定房款的29%。实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了商品房预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效。故对原告请求解除合同的诉讼请求不予支持。结合本案实际，确定大理轩远公司2018年5月11日收取原告的50000元，同年5月21日收取原告150000元，共计200000元预付款由大理轩远公司退还给原告，并承担该款从2018年5月21日起至清偿之日止的利息。泛洋经纪公司2018年5月11日收取原告的38000元是其单方收取，应由该公司退还原告，并承担利息。对原告主张的要求二被告连带返还“团购费”38000元的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条规定，判决：一、确认陈凤与大理轩远公司于2018年5月20日签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效；二、由大理轩远公司于判决生效之日起十日内返还陈凤预付款200000元并支付陈凤该款自2018年5月21日起至款项清偿之日止的利息（其中，2019年8月20日前的利息应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、由被告泛洋经纪公司于判决生效之日起十日内返还陈凤38000元并支付该款自2018年5月11日起至款项清偿之日止的利息（其中，2019年8月20日前的利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回陈凤的其他诉讼请求。案件受理费4870元，由泛洋经纪公司负担780元，大理轩远公司负担4090元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《大理山海云著项目购房意向协议》的性质与效力的认定。区分《大理山海云著项目购房意向协议》是商品房预约合同还是商品房预售合同的要点在于判断该协议是具有预约合同性质还是买卖合同性质，如具有买卖合同性质，则应认定为商品房预售合同，而区分的关键点在于判断陈凤向大理轩远公司付款的性质，因《大理山海云著项目购房意向协议》中明确该200000元属于预付款而不是定金，且占总房款的29%，超出了定金比例，故陈凤向大理轩远公司付款的性质应认定为购房预付款，加之其中对买卖双方、标的物的基本情况、款项支付等情况都有明确约定，因此具有买卖合同性质，应认定为商品房预售合同。大理轩远公司在未取得商品房预售许可的情况下，对外签订商品房预售合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，故《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效合同，一审据此判决大理轩远公司返还预付款并支付利息符合法律规定，本院予以维持。大理轩远公司上诉称《大理山海云著项目购房意向协议》有效，应由陈凤承担违约责任，该主张与本案事实以及法律规定相悖，本院不予支持。泛洋经纪公司明知大理轩远公司的行为违反预售许可制度，仍为其提供中介服务，收取费用，应当承担返还服务费的法律责任，并承担相应利息，一审判决符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，大理轩远公司、泛洋经纪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4870元，由大理轩远房地产开发有限公司负担4090元，由三河市泛洋房产经纪有限公司负担780元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年九月九日法官助理刘国放书记员杨泽