浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初3941号 原告杭州港辉网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区庆春东路****。 法定代表人尹屹峰。 委托代理人王万林、余成双，浙江泽厚律师事务所律师。 被告杭州中飞航天健康管理有限公司，住所地浙，住所地浙江省杭州市江干区大世界五金城****v> 法定代表人袁家得。 委托代理人高小平，浙江首睿律师事务所律师。 原告杭州港辉网络科技有限公司（以下简称港辉公司）诉被告杭州中飞航天健康管理有限公司（以下简称中飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告港辉公司于2020年6月15日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判。于2020年8月21日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告港辉公司基于双方签订的《房屋租赁合同》而起诉，认为中飞公司擅自退租构成违约。诉讼请求：1、判令确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；2、判令被告支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金29483.50元及滞纳金63242.10元（以29483.50元为基数，按照每日千分之三的标准自2018年5月17日计至2020年4月30日，此后至实际支付日的滞纳金另计）；3、判令被告支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金62216.70元及滞纳金14372.10元（以62216.70元为基数，按照每日千分之三的标准自2020年2月14日计至2020年4月30日，此后至实际支付日的滞纳金另计）；4、判令被告支付违约金99549.50元。 被告中飞公司辩称：1、关于2018年6月-8月间的房租，因2018年5月原告曾找被告协商搬迁换房事宜，但一直未有下文，直至2018年9月原告法定代表人通过微信让被告交房租，而被告于2018年9月支付房租88448.50元，原告之后未提出异议直至2020年4月才告知被告该期间房租未交，被告认为原告实际已免除该期间的租金，而被告实际履行，原告无权再要求被告支付该笔房租，退一步即使原告未免除被告该期间的房租，被告于2018年9月支付的租金即为该期间的租金；2、关于2020年3月-4月间的租金，被告因疫情原因一直未复工，2020年3月被告申请复工后立即联系原告要求减免2个月租金，原告虽回函说明无法给予减免，但被告认为应根据政策规定对该部分租金应减免2个月，相应的滞纳金也要延后开始计算；3、对于违约金，被告搬离案涉房屋符合不可抗力的免责条件，不应支付违约金，且合同中关于违约金和滞纳金的约定有重复，该约定金额过高。 本案经审理查明的事实如下： 书面协议：2017年11月20日原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。 出租方（甲方）：港辉公司。 承租方（乙方）：中飞公司。 租赁标的：位于杭州市江干区××路××号××室房产（面积323.1平方米）。 租赁期限：2017年12月1日至2022年11月30日。 租金标准：第1个租赁年度日租金为3元/平方米，年租金为353794元。自第2租赁年度起，按每年3%递增。租金先付后用。 房屋履约保证金：58965元。 租金支付方式：乙方同意在本合同生效之日起2日内支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金88448.50元，剩余租金每3个月结算一次，具体支付时间为：2018年2月13日、2018年5月16日、2018年8月16日分别支付88448.50元；2018年11月15日、2019年2月13日、2019年5月16日、2019年8月16日分别支付91101.90元；2019年11月15日、2020年2月13日、2020年5月16日、2020年8月16日分别支付93835元……2021年11月15日、2022年2月13日、2022年5月16日、2022年8月16日分别支付99549.50元。乙方须于每期租金到期前至少提前15天向甲方支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，则承租方按到期未付租金的0.3%支付滞纳金。 违约责任：租赁期间，非本合同约定的情况，乙方超过15天未缴纳租金或中途擅自退租的，甲方有权解除合同，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金（但最多不超过三个月的租金）。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。甲方可从履约保证金中抵扣，履约保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。 款项支付情况：2017年11月21日被告支付履约保证金58965元和租金88488.50元；2018年3月5日、2018年9月14日被告分别支付租金88488.50元；2018年11月30日、2019年3月12日、2019年5月31日、2019年8月26日被告分别支付租金91101.90元；2019年12月19日被告支付租金93835元。 合同履行情况：2020年3月16日，被告向原告发出《关于凯旋发展大厦1302房租协商函》，表示：根据浙江省政府及杭州市政府等疫情防控政策的规定，请港辉公司予以中飞公司承租的凯旋发展大厦1302室予以免租2个月。2020年3月17日原告回函表示：因大厦产权所有方未出台关于写字楼减免租金的政策，故港辉公司无法给予大厦写字楼客户租金减免。并要求中飞公司在5日内将应付未付的下一季度租金93835元予以支付。庭审中原被告均确认，中飞公司负责人2020年4月25日微信发函给原告表示停业搬离，要求解除合同，原告未同意。中飞公司于2020年4月30日擅自搬离案涉房屋。 另查明，案涉房屋系原告从房屋实际产权人杭州滨凯资产管理有限公司（以下简称滨凯公司）处租赁，约定租赁期自2017年6月1日至2032年5月19日，合同约定在租赁期限内，原告可以不征得滨凯公司书面同意而转租租赁房屋，但应提前书面告知并保证将订立的转租合同向滨凯公司报备。 原告陈述，2018年6、7月间，原告法定代表人曾联系被告负责人“孔总”协商案涉房屋置换事宜但未果，2018年9月4日及2018年11月21日原告法定代表人两次发微信给被告负责人“孔总”说明应付租金及租期情况事宜。案涉房租在协商搬迁时被告一直在经营，案涉房屋至今未出租仍处于空置状态。 被告陈述，被告从事的行业系健康管理、健康体检，因疫情管控措施原因直至2020年3月才复工。被告曾向原告支付装修费47172元，并应原告要求将该笔费用转账至杭州易楼网络科技有限公司账户中，附言为服务费。 以上事实有原告港辉公司提交的《房屋租赁合同》、《关于凯旋发展大厦1302房租协商函》及回函、分户对账明细、物品出门单、被告中飞公司提供的微信聊天记录、银行回单、客户回单，及当事人的陈述为证。 本院认为，港辉公司与中飞公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。承租人中飞公司于2020年4月25日向出租人港辉公司发函要求停业搬离房屋，并主张系因疫情原因不可抗力因素要求解除合同，本院认为，本案中案涉房屋租赁合同期限还有三年，疫情防控措施仅导致案涉房屋租赁合同履行困难，随着疫情及防控措施的缓解，疫情对于被告经营的影响只是暂时的，而非不能履行合同，本案不符合因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，中飞公司要求解除合同亦无约定依据，出租人港辉公司有权予以拒绝，中飞公司单方解除合同的函件不能起到解除双方租赁协议的法律效力。在中飞公司擅自搬离案涉房屋并未支付租金的情况下，原告港辉公司以中飞公司严重违约致合同目的无法实现为由，主张解除双方租赁协议，具有法律依据，本院予以支持。港辉公司以向法院提起变更诉讼请求的方式明确租赁协议于2020年5月1日解除，该解除时点有利于减少双方损失，本院予以确认。 关于原告主张被告应支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金一项，根据《房屋租赁合同》的约定，被告应于2018年2月13日、2018年5月16日、2018年8月16日分别各支付88448.50元，2018年11月15日支付91101.90元。而实际被告于2018年3月5日、2018年9月14日分别各支付租金88488.50元，于2018年11月30日支付租金91101.90元，故被告在2018年5月16日有一笔租金88448.50元应付未付，对应租期为2018.6.1-2018.8.31。且被告提供的证据不足以证明原告已对被告免除该期间的租金，被告应当按照合同约定的时间履行付款义务。现原告在扣除被告已支付的履约保证金58965元后要求被告支付该期间的租金29483.50元，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告主张被告应支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金一项，考虑到被告中飞公司租赁案涉房屋的目的是为了做健康体检、管理工作，而受疫情防控措施影响，中飞公司2020年3月开始复工，但无法正常开展经营活动系客观事实，故本院根据公平原则酌情减免2个月租金，即中飞公司应无须支付2020年3月1日至2020年4月30日的租金，原告的该项主张本院不予支持。 本案系由被告中飞公司在租期届满前因自身原因擅自提前退租，导致原告港辉公司主张解除合同，中飞公司还应依约向原告支付违约金。双方约定的违约金金额为提前退租天数的租金的0.5倍，最多不超过三个月的租金。原告主张按照最后一次2022年8月16日应支付的3个月租金计算为99549.50元，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告主张的滞纳金一项，原告主张违约金系基于被告擅自提前退租的行为而产生，与原告主张的被告逾期付款的滞纳金性质并未重复，且双方合同对此有明确约定原告可以同时主张，故本院均予支持。但双方约定的每日千分之三的标准过高，本院酌情按照每日万分之六的标准计算。经计算，被告未按约于2018年5月16日支付下一期租期的租金，暂算至2020年4月30日的滞纳金应为12630.73元（29483.50*714*0.06%）。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州港辉网络科技有限公司与被告杭州中飞航天健康管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除； 二、被告杭州中飞航天健康管理有限公司支付原告杭州港辉网络科技有限公司2018年6月1日至2019年8月31日的租金人民币29483.50元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州中飞航天健康管理有限公司支付原告杭州港辉网络科技有限公司滞纳金人民币12630.73元（暂算至2020年4月30日，此后以未付上述第二项租金为基数按每日万分之六的标准计算至款项付清之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告杭州中飞航天健康管理有限公司支付原告杭州港辉网络科技有限公司违约金人民币99549.50元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告杭州港辉网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币5834元，调整为人民币5333元，减半收取人民币2666.50元，由原告杭州港辉网络科技有限公司承担人民币1261.50元，由被告杭州中飞航天健康管理有限公司承担人民币1405元。被告承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年九月七日 法官助理 曹圆圆 代书记员 曹梦瑶