江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初354号原告（反诉被告）：邱微微，女，1983年7月18日出生，汉族，住上海市长宁区。被告（反诉原告）：蔡志芬，女，1956年2月24日出生，汉族，住江苏省扬州市。委托诉讼代理人：李长生，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。原告（反诉被告）邱微微与被告（反诉原告）蔡志芬转让协议纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年7月27日，原告（反诉被告）邱微微于第二次开庭时无正当理由拒不到庭，且未按本院通知交纳诉讼费用，本院当庭裁定本案按原告（反诉被告）邱微微撤回本诉处理，并于2020年8月19日继续开庭审理本案反诉部分。原告（反诉被告）邱微微，被告（反诉原告）蔡志芬及其委托诉讼代理人李长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告（反诉原告）蔡志芬向本院提出反诉请求：1．邱微微给付蔡志芬租金3.2万元及利息（以3.2万元为基数，从2019年12月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．邱微微给付蔡志芬押金6400元及利息（以6400元为基数，从2019年3月2日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．邱微微给付蔡志芬水电费3724元；4．本案诉讼费用由邱微微负担。事实和理由：2018年11月30日，蔡志芬与扬州市双桥乡双桥村张庄组（以下简称张庄组）签订《房屋租赁合同》一份，租用该组纪德严东房二楼215.51平方米房屋开设茶楼，租期两年，从2018年12月1日至2020年11月30日，每年租金为3.2万元，先付款后使用，水电费由蔡志芬如期缴纳。2019年1月，蔡志芬因母亲股骨跌伤照顾的需要，经房屋出租方张庄组同意，于2019年1月23日与邱微微签订《转让协议》，将装修好的店铺转让给邱微微。协议第二条约定，房屋租期到2020年11月30日止，第一年房屋租金3.2万元已由蔡志芬交付给房屋所有人，店铺转让给邱微微后，第二年2019年12月1日至2020年11月30日的租金，应由邱微微提前一个月一次性付清。水电费由邱微微交纳。协议第四条约定，邱微微给付蔡志芬店铺转让金11.6万元，其中含2018年12月1日至2019年11月30日房屋租金，蔡志芬已缴付给房主的押金6400元，由邱微微在房屋所有人处承接，邱微微应于2019年3月1日付给蔡志芬押金6400元。《转让协议》签订后，邱微微交付了店铺转让金11.6万元（含2018年12月1日至2019年11月30日房屋租金），但应提前一个月交付的2019年12月1日至2020年11月30日的3.2万元租金及6400元押金、3724元水电费（电费3620元、水费104元），经蔡志芬多次催索，久拖未付，而邱微微却以“被告不具有店铺房屋转让权”等为由先行起诉解除《转让协议》、退还转让费等，企图逃避履行上述付款义务。为维护自身合法权益，蔡志芬依法向法院提起反诉。原告（反诉被告）邱微微针对反诉辩称：蔡志芬未取得原出租人同意，将不具有转租权的房屋转租给邱微微，欺骗邱微微接手案涉房屋，故蔡志芬与邱微微签订的《转让协议》无效，蔡志芬的反诉请求，缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，可以认定以下事实：2018年11月30日，蔡志芬与张庄组签订《房屋租赁合同》一份，租用该组纪德严东房二楼215.51平方米房屋用于经营，租期两年，从2018年12月1日起至2020年11月30日止，每年租金为3.2万元，租金每半年支付一次，首期租金应于房屋移交前支付，以后年度在每年的11月30日及5月30日前支付下一年租期的租金。租赁期间，蔡志芬不得将房屋部分或全部转租给他人。蔡志芬应在房屋移交前支付履约保证金6000元。2019年1月23日，蔡志芬（转让方、甲方）与邱微微（顶让方、乙方）签订《转让协议》一份，约定：一、该店铺位于扬州市店铺（原为：梦都茶楼）转让给乙方使用，建筑面积为215.51平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、乙方与甲方签订转让合同，房屋租期到2020年11月30日止。第一年房屋租金3.2万元己由甲方交付给房屋所有人。店铺转让给乙方后;第二年（2019年12月1日至2020年11月30日）租金为每年交付一次性付清，并于约定日期提前一个月交至甲方。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产(比如装修，门面等)归甲方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；四、双方协定店铺转让金为人民币壹拾壹万陆仟元（含2018年12月1日至2019年11月30日房屋租金），转让金分两次付清。乙方在2018年1月23日第一次向甲方支付转让费共计人民币53000元，在2019年3月1日之前向甲方支付剩余转让费人民币63000元，如乙方未能按时支付，甲方有权收回房屋及其经营权，且乙方前期支付的转让金不退还。同时，甲方缴付的押金人民币6400元可由乙方在房屋所有人处继承，乙方将押金费于2019年3月1日付于甲方。上述费用己包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。协议另手写注明：东电表96773度、西电表42739度、水表246吨。合同签订后，蔡志芬确认陆续收到转让款合计11.6万元。邱微微一直未付押金6400元。张庄组出具的落款时间为2019年1月22日的证明记载：兹同意蔡志芬将其承租的张庄组纪德严东侧房屋二楼，建筑面积215.51平方米房屋转租给邱微微，用于合法经营。张庄组出具的落款时间为2020年4月15日的《关于同意蔡志芬将房屋转租给邱微微的情况说明》记载：2018年12月1日蔡志芬租用了我组纪德严东房二楼215.51平方米房屋开设茶楼，后其母亲骨折跌伤，为照顾母亲，经我组同意转租给了邱微微。该情况说明由张庄组组长李开富签名。2019年10月29日至2019年12月29日，邱微微书面委托蔡志芬领取《食品经营许可证》和有关文书。2019年11月至12月份，蔡志芬与邱微微及邱微微配偶的微信聊天记录中“队里”、“张庄组”“先帮我垫上”等内容可以反映出邱微微知道应向张庄组缴纳租金及相关费用。张庄组出具的落款时间为2020年4月5日的证明记载：兹有双桥张庄组纪德严东侧房屋二楼，建筑面积215.51平方米房屋。自2019年1月24日至今，欠电费3620元，欠水费104元。庭审中，蔡志芬与邱微微一致同意，以案涉租赁房屋腾空交接之日作为合同的解除日。2020年6月23日，蔡志芬和邱微微共同书面确认：两人已于2020年6月23日下午共同对转让的张庄组纪德严东侧房屋二楼店铺进行了交接，邱微微已将房屋腾空交给了蔡志芬，蔡志芬已接收。房屋交接后，蔡志芬对外进行了招租。因房屋交接后未能重新出租，蔡志芬另要求邱微微承担三个月的租金损失。本院认为，案涉《转让协议》中关于“并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”、“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用”的约定与双方的微信聊天记录内容能够相互佐证，足以证明邱微微在签订《转让协议》时明知案涉租赁房屋的原《房屋租赁合同》和转租情况。案涉《转让协议》为包括转租关系的店面转让协议，并非单独的房屋转租合同，且张庄组出具证明同意蔡志芬转租，即使该证明是张庄组事后出具，亦系原出租人对转租行为的追认，故蔡志芬与邱微微签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。双方在庭审中一致同意以案涉租赁房屋腾空的2020年6月23日作为合同的解除日，故本院确认案涉《转让协议》于2020年6月23日解除。邱微微应向蔡志芬支付2019年12月1日至2020年6月23日占用房屋期间租金18060.3元（32000元÷365天×206天）及电费3620元、水费104元。因邱微微未按协议约定时间缴纳下一年度租金，应自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担蔡志芬的利息损失。《转让协议》明确约定邱微微受让蔡志芬在原出租人处的押金6400元，应按协议约定在2019年3月1日前给付蔡志芬6400元。逾期给付，应自2019年3月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准承担蔡志芬的利息损失。蔡志芬主张交付交接房屋后未能对外出租造成的三个月租金损失，但考虑到邱微微已应给付协议解除前的全部租金，综合考量新冠疫情这一不可抗力因素对邱微微在合同期内正常经营的影响，以及案涉承租房产为村组集体房屋，基于公平原则，故对其交付房屋后三个月租金损失的主张不再支持。综上所述，蔡志芬要求邱微微给付截至2020年6月23日的租金、押金及相应资金占用利息、水电费的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。蔡志芬的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邱微微于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）蔡志芬给付租金18060.3元及利息（以18060.3元为基数，从2019年12月1日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、原告（反诉被告）邱微微于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）蔡志芬给付押金6400元及利息（以6400元为基数，从2019年3月2日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、原告（反诉被告）邱微微于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）蔡志芬给付电费3620元、水费104元，合计3724元；四、驳回被告（反诉原告）蔡志芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费减半收取计427元，由被告（反诉原告）蔡志芬负担142元，由原告（反诉被告）邱微微负担285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  曹保山审 判 员  过雪琴人民陪审员  叶盛国二〇二〇年九月三十日书 记 员  黄潇潇