重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初16717号原告：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郞寅婧，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：傅婷婷，女，1987年3月10日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。原告中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）与被告傅婷婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人魏星、郞寅婧，被告傅婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年3月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10729.30元及自2017年8月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费532.20元；2.判令被告向原告支付以上述欠费金额总和为基数，按每月2%计算，自2020年6月1日起至欠费实际付清之日止的违约金。事实和理由：原告与开发商重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称重庆嘉益公司）签订了前期物业服务合同，该合同约定由原告向紫御江山小区业主和物业使用人收取物业服务资金和其他费用，该合同同时还约定了收费标准、缴费时间及违约金等内容。上述合同签订后，原告依约履行了物业管理服务的义务，被告未依约缴纳自2017年3月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10729.30元及自2017年8月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费532.20元，原告经多次催收无果，故向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告傅婷婷辩称，因我所住的房屋存在空鼓、漏水的质量问题，自2017年起，我曾多次向开发商和物业反映，但一直未得到妥善解决，所以我才没有交纳物业服务费，待上述问题处理好后，就会交齐前期欠缴的物业服务费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告提交了《紫御江山C2、C3地块前期物业服务合同（酬金制）》、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市江北区物业服务收费价目表》、《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》、《拖欠物管费、代收电费、公摊水电费明细表》、《小区公共区域水景水费公摊公示公告》、《小区公共区域电费公摊公示公告》、《小区公共区域水电费公摊公示公告》、发票、《关于逾期支付物业服务费等费用的催款函》、《共用部位设施维护保养记录》、《来电来访记录》、《入伙房屋交接表》等，被告对前述证据的真实性予以认可；被告提交房屋空鼓、漏水的照片，原告对前述证据的真实性无异议。本院对前述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：中海物业公司系重庆市江北区紫御江山小区的物业服务企业，其资质等级为壹级。傅婷婷系重庆市江北区北滨二路X号X幢X-X号房屋业主，房屋建筑面积为85.56平方米。重庆嘉益公司与中海物业公司签订了《紫御江山（C2、C3地块）前期物业服务合同（酬金制）》，合同约定由中海物业公司为紫御江山C2、C3地块提供物业服务；中海物业公司提供的公共性物业服务的主要内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共有绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；双方约定按房屋建筑面积计算物业服务费，具体收取标准为C3地块住宅：3.30元/月/平方米；住宅服务费包含电梯运行费用，不包含公共区域产生的水电费用、公共区域需摊销的水电费用按户每月据实分销；共用部分、共用设备设施的能耗费用不包括在物业服务资金中，需由业主和物业使用人另行支付。由于业主共用部位、共用设备设施(如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料)的用水、用电费用未进入物业服务成本,应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共有数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额；业主应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日（或视为交房日）起一次性缴纳三个月的物业服务资金作为物业服务保证金；业主入伙时需按《入伙通知书》的要求预交6个月物业服务资金，物业使用人应在每月的5日前内缴纳当月的物业服务资金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等内容。2014年9月29日，重庆嘉益公司和中海物业公司签订的前期物业服务合同在房管部门办理了备案证明。2016年，中海物业公司重庆分公司就合同中约定的收费标准在物价部门办理了物业服务收费(市场调节价)备案。傅婷婷于2016年10月4日接收案涉房屋。合同到期后，中海物业公司重庆分公司继续在涉诉小区内提供物业服务，涉诉小区至今没有成立业主委员会。2017年8月1日至2020年4月20日，应由傅婷婷承担的公摊水电费为532.20元。2019年10月，中海物业公司重庆分公司向傅婷婷发出了催款函，对欠费进行了催收。庭审中，傅婷婷主张因房屋存在空鼓、漏水等质量问题，其多次向开发商和物业方反映，希望得到整改，但几年了一直未解决，因此没有交纳物业服务费和公摊水电费。中海物业公司主张涉案房屋尚在质保期内，房屋质量存在问题不是不缴纳物业服务费的合理合法理由，对于傅婷婷提出的维修和赔偿方案，中海物业公司也积极向开发商重庆嘉益公司反映，但目前仍未协调下来。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和巡逻安保等管理，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，因此，被告理应按照合同约定，履行向原告支付相应费用的义务。针对被告提出的其未交物业服务费的原因系因房屋存在质量问题而一直未得到解决的辩称，因傅婷婷与重庆嘉益公司之间因房屋质量问题产生的商品房销售合同纠纷与本案傅婷婷与中海物业公司之间的物业服务合同纠纷并非同一法律关系，如涉案房屋存在质量问题，被告可以另案起诉，故关于被告的上述抗辩，本院不予采纳。因被告未举证证明其在原告主张的物业服务期间的交费情况，应承担不利的法律后果。故被告应支付原告2017年3月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10729.22元（85.56平方米×3.3元/月/平方米×38个月），对中海物业公司超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于公摊水电费的问题，因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告。公共设施设备的用水用电，目的是服务于全体业主。被告应当向原告支付公摊电费。因被告对原告主张的公摊水电费的期间和金额均无异议，故原告要求被告支付2017年8月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费532.20元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。根据前期物业服务协议的约定，业主未能按时足额缴纳物业服务费等相关费用的，应按每日千分之三的标准向中海物业公司支付违约金。被告未按时支付物业服务费，故其应向原告支付违约金。对于违约金的计算基数，因协议未明确约定违约金计算基数的范围，原告对此亦未举示证据证明，故对于违约金的计算基数，本院仅以物业服务费作为基数计算。对于违约金的计算标准，因合同约定的计算标准过高，本院酌情按照1.50%/月予以主张。对于违约金的起算时间，由于合同中只是约定了应于当月5日前缴纳当月的物业服务费，并未约定违约金的起算时间，故本院结合合同以及物业行业的惯例，确定违约金逾期的次月1日起算，据此，2020年4月30日前所欠的物业服务费的违约金起算时间应为2020年5月1日，原告自愿主张从2020年6月1日起算，是其对自身权利的处分，本院予以确认。据此，被告还应从2020年6月1日起，以10729.22元为基数，按照月利率1.50%的标准向原告支付违约金直至付清款项为止。对于原告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告傅婷婷于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付2017年3月1日至2020年4月30日期间的物业服务费10729.22元，并从2020年6月1日起，以10729.22元为基数，按照月利率1.50%的标准计付原告中海物业管理有限公司违约金，直至付清款项为止。二、被告傅婷婷于本判决生效之日起十日内向原告中海物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年4月30日期间的公共区域分摊水电费532.20元。三、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81.54元，减半收取计40.77元，由被告傅婷婷负担。本判决为终审判决。审 判 员 施荣鑫二〇二〇年九月二十七日法官助理 李文韵书 记 员 肖 杰