文书内容贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终730号上诉人（原审被告）：贵州省物资开发投资有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路**。法定代表人：张兵，该公司董事长兼总经理委托诉讼代理人：潘登勇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨从财，贵州清雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴楷，男，1964年10月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：焦明鑫，贵州朝华明鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗璇琳璐，贵州朝华明鑫律师事务所律师。原审被告：贵州金鸿宇房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市织金县城关镇金中路。法定代表人：林兴锋，该公司董事长。原审第三人：贵州省生产资料服务有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路**。法定代表人：龙林，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：潘登勇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨从财，贵州清雅律师事务所律师。原审第三人：贵阳钦宏物资有限公司，住所地贵阳市南明区蓑草路**型C-1-17。法定代表人：彭友明，该公司董事长。上诉人贵州省物资开发投资有限责任公司（以下简称物资公司）因与被上诉人吴楷、原审被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司（以下简称金鸿宇房开公司）、原审第三人贵州省生产资料服务有限责任公司（以下简称生资公司）、贵阳钦宏物资有限公司（以下简称钦宏公司）债权人撤销权纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院(2018)黔01民初853号民事判决向本院提起上诉，本院受理该案后，依法组成合议庭，于2020年8月13日进行了调查询问。物资公司、生资公司共同委托诉讼代理人潘登勇、杨从才，吴楷的委托诉讼代理人焦明鑫、罗璇琳璐到庭参加了诉讼。金鸿宇房开公司、钦宏公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物资公司上诉请求：一、请求维持贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初853号民事判决书第二项；二、请求撤销贵阳市中级人民法院（2018）黔01民初853号民事判决书第一项，依法改判驳回吴楷的一审诉讼请求；三、本案的一审、二审费用由吴楷承担。事实及理由：一、一审认定金鸿宇房开公司将案涉房产以明显不合理低价转让给物资公司系认定事实和适用法律错误。（一）一审以贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司作出的（2019）房平字第019号《房地产估价报告》及其《技术说明》认定案涉房产2017年10月31日的市场价值为7552.41万元系认定事实和适用法律错误。第一，就本案而言，法院委托鉴定明确表明的估价时点为2017年10月31日，即应当鉴定涉案房产于2017年10月31日的价值，而根据贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司（以下简称弘业百成评估公司）作出的（2019）房平字第019号《房地产估价报告》明确载明本次估价结果为房产达到竣工交付使用条件并取得完全产权条件下的房地产市场价值，而案涉房产至今仍为在建工程，2017年10月31日市场价值远远达不到7552.41万元，鉴定人员在庭审中亦认可估价结果7552.41万元并非案涉房产2017年10月31日的市场价值。第二，《房地产估价报告》载明的房产实体状况与房产的真实现状完全不符。涉案房产的真实现状为在建工程，仅有主体框架，既无门窗，也未粉刷，更没有物业管理公司，且负一楼已被当作停车场使用。第三，《房地产估价报告》估价方式错误，该估价报告依法不应当作为定案依据。根据住建部《房地产估价规范》第4条估价方法：“估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法”、“估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应当选用假设开发法”之规定，案涉房产属于在建工程，完全达不到出租的情形，故不应采用收益法的估价方式对案涉房产进行评估，而应当使用假设开发法。同时，根据物资公司已向法院提交的其委托具有评估资质的贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司（以下简称瑞华亚太公司）作出的黔亚太房评［2019］0350号《房地产估价报告》，评估的标的与（2019）房平字第019号《房地产估价报告》所评范围一致，其选用了假设开发法对案涉房产进行了评估，并且载明建筑的状况为主体已完成，内墙体、消防、水电及室外管网等工程未进行施工，与案涉房产的真实现状一致，最终得出的市场价值为48466716元，更符合案涉房产的市场价值，应当将该报告作为本案定案依据。第四，《房地产估价报告》鉴定程序不合法，依法不应采信。首先，因吴楷迟迟不交评估费，一审法院于2019年10月28日制作了《谈话笔录》，吴楷承诺在三日内向法院书面回复，否则视为放弃评估申请，自行承担举证不能后果，但其并未向法院作出书面回复，而是在时隔20日之后的2019年11月18日未经法院允许私自向弘业百成评估公司支付了评估费33.37万元。吴楷支付评估费的时间已超过《谈话笔录》规定的时间，应视为其已撤回评估。其次，《房地产估价报告》载明注册房地产估价师对估价对象进行了实地勘查，但事实上，庭审质询时得知本次评估的注册房地产估价师杨作新、雷浩从未去现场勘验，仅派了两位不具有鉴定资格的人员到现场随便看看，现场勘验过程流于形式，缺乏专业水准，导致该估价报告载明的房屋现场状况与真实情况大相径庭。最后，一审法院的评估委托书载明评估期限为30天，但本次弘业百成评估公司的评估期限长达6个月，评估期限远远超过法院规定的期限，弘业百成评估公司未说明延期作出评估的原因，其评估程序不合法，评估结果依法不应采信。第五，一审以弘业百成评估公司出具的《关于“贵州省物资开发投资公司单独所有位于贵州省织金县共计7间商业用途的房地产市场价值评估”估价报告的技术说明》（以下简称估价报告技术说明）认定案涉房产的价值为7552.41万元系认定事实和适用法律错误。首先，估价报告技术说明仅是对评估报告的补充说明，并非是对估价报告的补充鉴定，故估价报告技术说明不能改变估价报告的估价结果。其次，案涉房产属于在建工程，内墙体、消防、水电及室外管网等工程均未进行施工，手续并不齐全。况且，案涉房产属于以物抵债行为，房产价值应为抵债时点的客观价值，与市场上自由转让的期房不同。最后，物资公司收到的估价报告技术说明仅为一份未加盖任何公章或签字的纸质文档，且物资公司未认可其真实性，依法不应采信。况且，鉴定人在既未重新鉴定、补充鉴定，也不存在新证据、新事实的情形下，没有任何理由作出了与估价报告不一致的技术说明，该技术说明依法不应作为定案依据。（二）一审以金鸿宇房开公司与案外人高冰签订的《商品房买卖合同》约定金南商城1幢1层商业房产单价为每平方28000元，从而认定物资公司与金鸿宇房开公司约定以每平方8000元转让金南商城3幢1层商业房产属于明显不合理低价系认定事实和适用法律错误。该《商品房买卖合同》无原件，真实性无法确认，且该《商品房买卖合同》中约定的金南商城1幢1层商业房产与本案涉案房产的位置相差甚远，没有任何可参考性，金鸿宇房开公司抵债给物资公司的房产是退后8米的房产，并非临街商铺，故房产价值远远达不到临街商铺的价值。（三）金鸿宇房开公司以抵债时的市场价格将案涉房产以物抵债给物资公司，不存在以明显不合理低价抵债的情形。如上所述，弘业百成公司出具的《房地产估价报告》不能作为定案依据，物资公司委托瑞华亚太公司作出的黔亚太房评［2019］0350号《房地产估价报告》的评估更符合案涉房产市场价值。根据瑞华亚太公司作出的黔亚太房评［2019］0350号《房地产估价报告》，案涉房产价值为48466716元，而物资公司与金鸿宇公司就案涉房产的抵债价值为42473480元，即案涉房产按评估价的8.8折进行的抵债。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”之规定，金鸿宇房开公司将案涉房产以物抵债给物资公司不属于明显不合理的低价。二、一审认定物资公司受让案涉房产不具有善意系认定事实和适用法律错误。1.物资公司对金鸿宇房开公司享有合法债权，金鸿宇房开公司将案涉房产抵偿给物资公司冲抵部分欠款，物资公司与金鸿宇房开公司不存在恶意串通的情形。2.物资公司受让案涉房产不属于明显不合理低价，且物资公司不具有主观恶意。金鸿宇房开公司尚拥有巨额清偿能力，吴楷的债权并未受到损害。物资公司作为大型国有企业与金鸿宇房开公司不存在任何的关联关系，无从知悉金鸿宇房开公司的债务情况，不存在主观恶意，不存在恶意串通，吴楷亦未提交证据证明物资公司具有恶意。3.一审以物资公司未在（2018）黔01民初518号民事判决书中主张案涉房产的权利，也未要求金鸿宇房开公司履行交付义务，继而认定物资公司不具有善意系认定事实错误。首先，物资公司于2018年5月提起了（2018）黔01民初518号民事诉讼，而案涉房产在该诉讼之前就已经抵债给物资公司，故物资公司不可能再主张案涉房产的权利。其次，一审以物资公司未要求金鸿宇房开公司履行交付义务认定物资公司不具有善意系认定事实错误。物资公司与钦宏公司、金鸿宇房开公司在签订完以物抵债协议后，物资公司与金鸿宇房开公司按重新确定的价格到织金县房产事业局进行了房屋预售合同备案登记，后物资公司缴纳了购买案涉房产的契税及印花税，之后又办理了案涉房产的预告登记，即案涉房产的所有权已转移至物资公司名下，已属于物资公司所有，金鸿宇房开公司已履行完毕交付义务。三、案涉房产已经办理了产权转移手续，物资公司已取得案涉房产的所有权，一审以《合同法》七十四条、七十五条审理本案系适用法律错误。由于双方的以物抵债协议已实际履行，物资公司已取得案涉房产的所有权，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条：“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。”之规定，本案应依据上述规定审查是否存在合同法第五十二条、第五十四条规定的情形，故一审以《合同法》七十四条、七十五条审理本案系适用法律错误。四、一审违反“不告不理”的原则，系程序违法。吴楷的一审诉请以及所依据的事实与理由与客观事实相悖，物资公司与金鸿宇房开公司就案涉房产已重新达成合意、签订房屋买卖合同并办理了预告登记，吴楷诉请要求撤销的行为已不复存在。根据吴楷的《民事起诉状》，其诉请主张撤销的系物资公司与金鸿宇房开公司于2014年1月进行的商品房买卖行为，同时，吴楷在庭审过程中亦明确表示其申请撤销的是2014年的备案行为，但事实上，物资公司与金鸿宇房开公司就案涉房产已重新达成以物抵债合意、签订商品房买卖合同并于2018年2月重新备案并办理了预告登记，即2014年1月的非典型担保行为已被2018年2月重新备案并办理预告登记的抵债行为所取代，吴楷所要求的撤销2014年的备案行为已不复存在，故其一审诉请本身已不具备事实基础，其诉请依法不能成立。而一审却判决撤销金鸿宇房开公司于2017年10月31日将案涉房产以物抵债给物资公司的抵债行为，该判决内容明显不属于吴楷的诉讼请求范围，一审违反“不告不理”的原则，系程序违法。五、本案起诉早已超过撤销权行使的除斥期间，一审未予认定系认定事实和适用法律错误。首先，对于2014年的《商品房买卖合同》以及办理预售备案登记的行为属于非典型担保，并非真正的买卖，不存在被撤销的事由，故吴楷无权行使撤销权。其次，根据吴楷自认，金鸿宇房开公司自2014年5月1日起就未再向其支付利息，当时吴楷就已经开始调查金鸿宇房开公司财产线索，就知道或应当知道金鸿宇房开公司的资产状况，故其申请撤销2014年的《商品房买卖合同》以及办理预售备案登记的行为最迟应从2015年5月开始起算，而吴楷于2018年8月20日才提起本案诉讼，早已超过撤销权行使的除斥期间。最后，一审以2017年10月31日作为吴楷行使撤销权的除斥期间的起算时点系认定事实和适用法律错误。吴楷从未要求撤销2017年10月31日的抵债协议，而2017年10月31日的抵债协议与2014年的非典型担保属于两种不同的法律行为，不应混淆，更不能以2017年10月31日作为吴楷行使撤销2014年的非典型担保行为的除斥期间的起算时点。七、吴楷对金鸿宇房开公司不具有合法的债权，其无权行使撤销权。八、一审判决物资公司承担案件受理费146380.85元、评估费383700元、保全费5000元系适用法律错误。1.诉讼费应当按件收取，且一审案件受理费应由作为败诉方的吴楷全部承担2.由于评估程序违法，且评估结果不能作为本案定案依据，评估费用应由吴楷自行承担。3.物资公司无给付吴楷金钱义务，其申请财产保全无事实和法律依据，产生的费用应由吴楷自行承担。吴楷二审辩称,一审判决认定事实清楚、正确,适用法律准确,应当依法予以维持。一、金鸿宇房开公司以明显不合理低价将案涉房屋转让给物资公司,一审法院对此认定事实正确、适用法律准确。二、一审法院认定物资公司受让案涉房屋不具有善意,认定事实正确,适用法律准确。在本案中,物资公司对于损害债权的事实不仅是有所认识的,而且还存在恶意串通之情形,具体理由如下:1.根据钦宏公司法人彭友明在2019年4月9日《质证笔录》中的陈述说明物资公司早已管控金鸿宇房开公司的公章和财务章。更为反常的是,物资公司在起诉金鸿宇房开公司买卖合同纠纷案件中,对于案涉房屋的问题从未提及,在该纠纷判决生效后也未积极执行。2.金鸿宇房开公司已无财产偿还对吴楷的债务,物资公司所主张的:“金鸿宇公司开发的金南商城1号楼高达30层,2号楼3号楼各高达19层,4号楼已修建了部分,其尚拥巨额清偿能力。”与客观事实不符,不能成立。三、办理预告登记并不会导致房屋所有权转移,物资公司至今并未取得案涉房屋所有权。无论物资公司是否取得房屋所有权,法院均可依据《合同法》第七十四条、七十五条审理本案,并作出判决。四、物资公司低价受让案涉房屋的行为,是一个自2014年起至2017年的持续性行为,双方从未对2014年的合同进行过解除,故不存在其主张的吴楷诉请要求撤销的行为已不复存在的情形。并且,吴楷的诉请是撤销双方之间对案涉房屋的买卖行为,并非特指某一份合同。一审并未违反“不告不理”的原则,程序合法。五、吴楷的起诉并未超过法定期间。2014年签订的《商品房买卖合同》仅为非典型性担保,并未发生转让的效力。但2017年10月31日,因物资公司、金鸿宇房开公司在债务履行期限届满后,对2014年的行为进行补充约定,导致案涉房屋的转让行为产生了以物抵债的法律后果,该后果直接导致金鸿宇房开公司丧失偿还能力,吴楷的债权无法实现,债权受到损害。并且,吴楷知道金鸿宇房开公司与物资公司存在低价转让案涉房屋的情形,也是于2017年10月通过在相关部门查询后才知道。因此,一审法院以2017年10月31日作为行使撤销权的起计时间,符合法律规定。吴楷于2018年8月20日起诉行使撤销权并未超过法定期间。六、吴楷对金鸿宇房开公司享有的债权是经法院生效判决予以认定,如物资公司认为该生效判决存在错误,应当依据法律规定对该判决申请再审。金鸿宇房开公司、钦宏公司、生资公司未提交书面答辩意见。吴楷向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销物资公司与金鸿宇房开公司关于位于贵州省织金县的买卖行为；2.判令物资公司对金鸿宇房开公司所欠吴楷的债务承担清偿责任。3.诉讼费用由物资公司、金鸿宇房开公司承担。一审法院认定事实：吴楷以金鸿宇房开公司拒不清偿到期债务为由，向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼。一审法院于2017年12月30日作出（2017）黔01民初1007号民事判决，判令：金鸿宇房开公司于判决生效之日起十五日内返还吴楷借款本金24500000元并支付相应利息（按照月利率2%计算，自2014年5月1日起计算至本判决履行期限届满之日止）。（2017）黔01民初1007号民事判决生效后，吴楷向一审法院申请强制执行，因金鸿宇房开公司无可供执行的财产，一审法院于2019年1月28日作出（2018）黔01执877号之一执行裁定，裁定：终结本次执行程序。物资公司以钦宏公司拒不清偿返还钢材预付款为由，向一审法院提起买卖合同纠纷诉讼。一审法院于2018年12月29日就该案作出（2018）黔01民初518号民事判决，判令：1.钦宏公司自判决生效之日起十日内退还物资公司货款42732952.47元及支付违约金(以42732952.47元为基数自2017年11月1日起按年利率24%向物资公司支付违约金直至付清之日止）；2.钦宏公司自判决生效之日起十日内向物资公司支付律师费267816.75元；3.金鸿宇房开公司、林兴锋、杜雪梅对本判决第一项、第二项确定的债务承担共同清偿责任；4.物资公司对林兴锋质押的金鸿宇房开公司99%的股权享有优先受偿权；5.驳回物资公司其他诉讼请求。本案讼争房产实质是金鸿宇房开公司为钦宏公司与物资公司于2014年1月5日签订《工矿产品购销合同》提供的担保，物资公司与钦宏公司之间的买卖合同关系为其主合同。物资公司在基础法律关系的诉讼中并未提及金鸿宇房开公司提供讼争房产作为担保的事实，更未主张权利。2014年1月5日，物资公司与钦宏公司、金鸿宇房开公司签订《工矿产品购销合同》（编号：黔投-20140105），合同约定：钦宏公司向物资公司提供约12000吨的水钢、萍钢、昆钢、冷钢、德钢、达钢等符合国家标准的建筑类钢材；物资公司向钦宏公司预付货款4500万元，钦宏公司在2014年12月25日之前供完所有物资公司购买的钢材（第八条），如钦宏公司不能按时提供货物，视为违约，以钦宏公司到期未供应数量占用的资金总量每月按2.09%收取违约金；金鸿宇房开公司对上述合同中钦宏公司应履行的义务承担连带保证责任。2014年1月6日，物资公司与金鸿宇房开公司签订《商品房买卖合同》,约定金鸿宇房开公司向物资公司转让案涉房产，并进行商品房预售合同登记备案，登记信息如下：                          坐落              规划用途              预售合同登记号              建筑面积（㎡）              单价（元／㎡）              总价      （万元）                  1              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢2层3号              商业              20140021              1173.83              4781.69              561.28956                  2              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢负1层3号              商业              20140020              1230.51              4063.36              500                  3              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢负1层2号              商业              20140020              974.16              5123.63              500                  4              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢1层2号              商业              20140019              911.77              9870.91              900                  5              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢3层3号              商业              20140018              1173.85              2390.8              280.6441                  6              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢1层3号              商业              20140017              1168.12              9416.84              1100                  7              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢2层2号              商业              20140016              917.48              4781.69              438.710494                  8              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢3层2号              商业              20140015              917.5              2390.8              219.3559      2016年2月18日，物资公司与钦宏公司、金鸿宇房开公司以及生资公司签订《四方协议》（编号：黔投-20160218），协议约定因钦宏公司未按时供货，物资公司同意将交货时间延长至2016年6月30日。同时物资公司与钦宏公司确认，物资公司于2014年1月13日向钦宏公司预付货款500万元，于2014年1月27日向钦宏公司预付货款4000万元，截至2016年2月29日，钦宏公司实际收到物资公司预付货款4500万元，欠物资公司资金占用费2166.74万元，金鸿宇房开公司仍对《四方协议》确定的钦宏公司应履行的义务（包括但不限于向物资公司返还预付货款、支付资金占用费等）向物资公司承担连带担保责任，直至钦宏公司履行完《四方协议》确定的所有义务为止。并同时约定如钦宏公司不能按约定时限供应钢材，钦宏公司承担退款责任，并承担资金占用费，以物资公司付款当天为起始日，按每月2.09%计算资金占用费，先支付资金占用费再支付退款。2017年7月20日，物资公司与钦宏公司、金鸿宇房开公司签订《三方协议》（编号：黔投-20170720），钦宏公司确认已收到物资公司预付货款4500万元，并载明：截止2017年6月30日，钦宏公司尚欠物资公司预付货款4500万元及违约金（资金占用费）36350382.47元。钦宏公司由于自身原因已无法履行交货义务，确认不再履行交货，钦宏公司须于2017年8月31日前向物资公司退还预付货款和清偿完毕违约金（资金占用费）。金鸿宇房开公司就钦宏公司应履行《三方协议》（编号：黔投-20170720）约定的义务包括但不限于向物资公司退还预付货款、支付违约金（资金占用费）等义务向物资公司承担连带担保责任。2017年10月10日,金鸿宇房开公司向物资公司开具信函一份，载明：截止2017年6月30日，钦宏公司欠物资公司预付货款4500万元，欠违约金（资金占用费）36350382.47元，共计欠款金额为81350382.47元，同意将金鸿宇房开公司在贵州省织金县开发的金南商城部分商业地产按售价42473480元作为债务抵扣。2017年10月31日，物资公司与钦宏公司、金鸿宇房开公司签订《三方协议》（编号：黔投-20171031），协议约定因钦宏公司已经收到物资公司于2014年1月13日预付货款500万元，于2014年1月27日预付货款4000万元，截至2017年10月31日钦宏公司尚欠预付货款4500万元及违约金40206432.47万元，2017年10月31日以后的违约金仍按照约定标准、方式计算，直至钦宏公司清偿完毕之日。三方一致同意将钦宏公司欠付的部分借款本金、违约金共计42473480元作为物资公司向金鸿宇房开公司购买案涉商业房产的购房款，还对其他事项进行了约定。2018年2月13日，物资公司与金鸿宇房开公司就上述房产重新进行了商品房预售合同登记备案，登记信息如下：                          坐落              规划用途              预售合同登记号              建筑面积（㎡）              单价（元／㎡）              总价      （万元）                  1              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢2层3号              商业              20140021              1173.83              6000              7042980                  2              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢负1层2-3号              商业              20140020              1505.47              5000              7527350                  3              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢1层2号              商业              20140019              612.57              8000              4900560                  4              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢3层3号              商业              20140018              1173.85              5000              5869250                  5              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城3幢1层3号              商业              20140017              880.12              8000              7040960                  6              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢2层2号              商业              20140016              917.48              6000              5504880                  7              贵州省织金县城关镇金南路3、4号地块金南商城2幢3层2号              商业              20140015              917.48              5000              4587500      一审法院责令物资公司提交2014年1月6日，2018年2月13日分别与金鸿宇房开公司分别签订的《商品房买卖合同》，物资公司表示2018年2月13日进行备案登记时织金县房管局表示双方已经签订了合同，用2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》备案即可，为了便于开展工作双方只是将《商品房买卖合同》的单价页进行了替换，故本案所有《商品房买卖合同》落款时间均为2014年1月6日，不能提交2018年2月13日的《商品房买卖合同》。另查明，2014年5月15日，金鸿宇房开公司与案外人高冰签订《商品房买卖合同》，约定金鸿宇房开公司将位于贵州省织金县产以28000元／㎡的单价以一次性付款的方式转让给高冰。诉讼过程中，经吴楷申请，一审法院依法委托贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司对位于贵州省织金县3幢2层3号、金南商城3幢负1层3号、金南商城3幢负1层3号、金南商城3幢负1层2号、金南商城2幢1层2号、金南商城3幢3层3号、金南商城3幢1层3号、金南商城2幢2层2号、金南商城2幢3层2号商业用房2017年10月31日（贵州金鸿宇房地产开发有限公司出具清偿债务清单之日）的市场价值进行评估。估价结论为案涉房产2017年10月31日的市场价格为：7552.41万元。物资公司与金鸿宇房开公司2017年10月31日约定的转让价格42473480元，不足鉴定价格的60%。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”之规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，债权人可申请撤销该转让行为。关于金鸿宇房开公司与物资公司就讼争房屋的转让价格42473480元是否为不合理低价的问题。一审法院认为，一方面，贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司对案涉房产2017年10月31日的市场价格进行鉴定，估价结论7552.41万元。物资公司与金鸿宇房开公司2017年10月31日约定的转让价格4247.348万元，转让价格不足评估价格的60%。另一方面，物资公司与金鸿宇房开公司签订的20140019号《商品房买卖合同》约定金南商城2幢1层2号商业地产单价为8000元／㎡，金鸿宇房开公司2014年5月15日与案外人高冰签订《商品房买卖合同》约定金南商城1幢1层商业房产单价为28000元／㎡。双方均认可金南商城1幢与金南商城3幢系相邻楼栋，众所周知2014年5月至2017年11月处于房地产价格的上涨周期，物资公司与金鸿宇房开公司2017年10月31日以8000元／㎡的单价转让金南商城3幢1层商业用房属于明显不合理的低价。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”之规定，金鸿宇房开公司以4247.348万元将讼争房屋的转让给物资公司，应属明显不合理的低价。关于金鸿宇房开公司转让行为对债权人吴楷是否造成损害的问题。一审法院认为，（2017）黔01民初1007号民事判决生效后，吴楷向一审法院申请强制执行，因金鸿宇房开公司无资产可供执行而被法院终结执行。讼争房屋的转让行为发生在（2017）黔01民初1007号民事案件审理过程中，金鸿宇房开公司在明知对吴楷负有未清偿债务的情况下，将名下的房屋以明显不合理的低价转让给物资公司，该行为导致吴楷的债权无法实现，因而已对作为债权人的吴楷造成损害。关于物资公司受让讼争房产是否善意的问题。一审法院认为，房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，故物资公司理应知道金鸿宇房开公司是以明显不合理的低价转让房屋。在物资公司未证明其不知道金鸿宇房开公司处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，应认定物资公司对于金鸿宇房开公司以明显不合理的低价转让房屋，故其对其他债权人造成损害的事实理应明知。此外，物资公司诉钦宏公司、金鸿宇房开公司、林兴锋、杜雪梅买卖合同纠纷一案，已经生效的（2018）黔01民初518号民事判决判令钦宏公司退还货款42732952.47元及支付违约金，并判令金鸿宇房开公司、林兴锋、杜雪梅对债务承担共同清偿责任，还确认物资公司对被告林兴锋质押的金鸿宇房开公司99%的股权享有优先受偿权。讼争房产实质是金鸿宇房开公司为2014年1月5日签订的《工矿产品购销合同》提供的担保，物资公司在买卖合同纠纷中并未主张权利，（2018）黔01民初518号民事判决生效后物资公司也没有提起诉讼要求金鸿宇房开公司履行交付义务，可以佐证物资公司受让讼争房产时不具有善意。关于吴楷的起诉是否超过法定期间的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十五条规定:“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”本案中，金鸿宇房开公司与物资公司2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》及办理的商品房预告登记不属于转让行为，仅属于非典型性担保。物资公司、金鸿宇房开公司在债务履行期限届满后，于2017年10月31日重新约定案涉房产的转让价格的行为属于履行期限届满后达成的以物抵债协议，才能产生以物抵债的法律后果。吴楷2018年8月20日起诉行使撤销权并未超过法定的期间，一审法院对物资公司提出的吴楷的起诉已经超过法定期间的答辩意见不予采纳。关于吴楷诉请物资公司对金鸿宇房开公司所欠吴楷的债务人民币50192333.30元承担清偿责任的请求。一审法院认为，吴楷与物资公司无合同关系，即物资公司对吴楷无约定付款义务。此外，吴楷未提交证据证明物资公司与金鸿宇房开公司商品房买卖行为造成其损失金额以及物资公司的过错比例的情况下，诉请物资公司对金鸿宇房开公司所欠债务承担清偿责任于法无据，不予支持。综上所述，一审判决：一、撤销金鸿宇房开公司将贵州省织金县3幢2层3号的商业用房、金南商城3幢负1层3号的商业用房、金南商城3幢负1层2号的商业用房、金南商城2幢1层2号的商业用房、金南商城3幢3层3号的商业用房、金南商城3幢1层3号的商业用房、金南商城2幢2层2号的商业用房、金南商城2幢3层2号的房产转让给物资公司的行为。二、驳回吴楷的其余诉讼请求。一审案件受理费292761.70元，由吴楷负担146380.85元，由金鸿宇房开公司、物资公司负担146380.85元。评估费383700元，由吴楷负担191850元，由金鸿宇房开公司、物资公司负担191850元。吴楷预交的保全费5000元，由金鸿宇房开公司、物资公司负担（案件受理费、评估费、保全费，吴楷均已经预交，金鸿宇房开公司、物资公司在履行判决的过程中一并向吴楷支付）。本院二审期间，物资公司向本院提交下列证据：贵阳市中级人民法院（2018）黔01初518号民事判决书。拟证明：1.根据该生效判决认定事实，物资公司与钦宏公司、金鸿宇房开公司之间系买卖合同关系，依据合同，截止2017年10月31日，物资公司对钦宏公司、金鸿宇房开公司享有8500余万元债权，金鸿宇房开公司发函要求物资公司将部分债权转为购房款，物资公司便将其中4200余万元的债权作为购买案涉房产的购房款，扣除转为购房款的债权后，贵阳中院判决钦宏公司、金鸿宇房开公司向物资公司返还剩余4300余万元款项。2.物资公司在该案中主张4300余万元的债权是以房抵债剩余的债权，涉案房产在该案诉讼前已经属于物资公司所有，物资公司不可能在该案中再主张对案涉房屋享有权利。3.该案判决钦宏公司、金鸿宇房开公司向物资公司返还以房抵债后剩余4300余万元的款项表明生效判决认定金鸿宇房开公司将案涉房产抵债给物资公司的行为合法。吴楷经质证认为，对证据的真实性合法性无异议，但这份证据充分证明物资公司与金鸿宇房开公司串通的事实。该判决书确认了预付货款4200万元本金，并从2017年10月1日按每月2.09%计算利息，计算到本案诉讼期间，将近4200万元的利息，而以物抵债的本金只有230余万元，故物资公司与金鸿宇公司恶意串通加大债务基数。本院认为，该证据只能证明物资公司与金鸿宇房开公司因购销合同产生债权债务关系，进而合意以物抵债的事实，不能证明涉案房屋所有权已归物资公司所有，不能达到其证明目的，不予采信。吴楷向本院提交下列证据：第一组证据：证据1:贵州省高级人民法院（2017）黔民终579号《民事判决书》。证据2:贵州银行大额往来凭证、《金南商城4号楼施工合同》。拟证明：物资公司至少于2015年起就对金鸿宇房开公司的公章及财务进行管控，并对案涉房屋所属的工程进行全面接管。签订案涉合同时，物资公司对于金鸿宇房开公司的资产、债务情况以及当时的房产市场情况都是相当了解的，进一步证明了物资公司对于案涉房屋转让价格明显低于市场价格是明知且恶意的。物资公司经质证认为，证据1不足以证明物资公司对金鸿宇房开公司以及金鸿宇房开公司的工程进行了全面接管。就本案以房抵债的行为是基于物资公司对金鸿宇房开公司享有一个合法的债权，同时抵债也是按照市场价值来进行的，并没有低于市场价值。对证据2的三性和证明目的都不予认可。没有原件，也没有证据证明是物资公司的工作人员，付的款项是什么性质的也不清楚。本院认为，证据1系生效判决，该判决认定的物资公司在2015年5月28日收取金鸿宇房开公司公章、林兴锋法人章、财务专用章、工行电子证书（网银）的事实，该事实能够作为认定本案事实的依据，予以采信。证据2无原件，物资公司也不认可，不予采信。另，一审判决第20页“2018年2月13日，物资公司与金鸿宇房开公司就上述房产重新进行了商品房预售合同登记备案，登记信息如下”中的“总价（万元）”应为“总价（元）”。二审查明的事实与一审认定一致，对于一审认定的事实本院依法予以确认。二审另查明，（2017）黔民终579号民事判决查明：“2015年5月28日，案外人王秉邦（接交人）和刘清卉（移交人）办理移交手续，并形成《收条》，主要内容是：今收到贵州金鸿宇房地产开发有限公司公章1枚、林兴锋法人章1枚、财务专用章1枚、工行电子证书（网银）”。对于该事实，物资公司在该案中提出“物资公司与金鸿宇公司之间存在其他经济往来，所以对金鸿宇公司的财务资料予以保管……”。在本案法庭调查过程中，物资公司对金鸿宇房开公司向其移交上述印章的事实予以认可，但不认可对金鸿宇房开公司进行了全面的、实际的管控。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：吴楷关于撤销金鸿宇房开公司与物资公司买卖涉案房屋的行为的主张是否应得到支持？一、关于一审法院委托贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司（以下简称弘业百成评估公司）作出的（2019）房评字第019号《房地产估价报告》及该公司向一审法院出具的《技术说明》能否作为定案依据的问题。第一，物资公司认为，涉案房屋系在建工程，应采用假设开发法进行评估，而弘业百成评估公司作出的《房地产估价报告》采取收益法评估得出涉案房屋2017年10月31日的市场价值为7552.41万元不具有客观性。本院认为，物资公司该主张不成立。理由如下：根据物资公司与金鸿宇房开公司于2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》第七条：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”、第十一条第一款第（二）项：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；”、第十二条：“（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有限定时：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；……（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或准许适用文件，并经房地产主管部门备案；……”的上述一系列约定内容，足以认定金鸿宇房开公司为钦宏公司销售货物提供担保的涉案房屋应为建成后用于市场出售、出租的房屋，即达到交房和使用条件的房屋，而非在建工程。因此，弘业百成评估公司采用收益法对涉案房屋在2017年10月31日的市场价值进行估价所得出的评估结论，符合物资公司与金鸿宇房开公司系列合同中约定的、作为物资公司债权担保的涉案房屋为通常意义上的商品房而非在建工程的客观事实，能够作为认定本案事实的依据。第二，（2019）房评字第019号《房地产估价报告》不存在鉴定程序违法的情形。首先，一审法院在2019年11月13日的《谈话笔录》中载明“本院于2019年11月1日收到你方袁礼倩邮寄的《关于缴纳鉴定费的意见》一份，内容为关于缴纳鉴定费事宜，吴楷承诺将于下周之内直接给付司法鉴定单位。落款时间为2019年10月31日”，上述内容表明，吴楷已按一审法院规定时间对鉴定费事宜作出回复。故不存在吴楷放弃鉴定申请的情况。其次，（2019）房评字第019号《房地产估价报告》附有多张实地勘察照片，包括涉案房屋外部、内部实景及远景，说明弘业百成评估公司实地勘察并未流于形式，而实地勘察作为评估过程中的一个环节，法律并未强制规定必须由鉴定人进行实地勘察才符合程序。最后，不能仅以评估报告的出具时间超过法院委托评估的时间就得出评估意见必然无效的结论，对此，法律法规并无禁止性规定,鉴定机构是否在三十个工作日内完成鉴定并不必然影响该价格评估报告书的客观性和公正性。第三，关于《关于“贵州省物资开发投资公司单独所有位于贵州省织金县共计7间商业用途的房地产市场价值评估”估价报告的技术说明》能否作为定案依据的问题。本院认为，该说明是弘业百成评估公司针对（2019）房评字第019号《房地产估价报告》的评估结论进行的说明，阐明鉴定结论与一审法院的委托事项一致。故此份说明并非是与（2019）房评字第019号《房地产估价报告》完全不同的另一份鉴定结论。其次，前已详述，（2019）房评字第019号《房地产估价报告》对涉案房屋采收益法对涉案房屋在2017年10月30日的市场价值进行评估得出的结论符合本案实际情况，即涉案房屋在金鸿宇公司和物资公司的意思表示中一致体现的是已建成的通常意义上的商品房，而非在建工程。二、关于吴楷提供的金鸿宇房开公司于2014年5月15日与案外人高冰签订的《商品房买卖合同》中约定的金南商城1幢1层商业房地产单价能否作为本案定案依据的问题。本院认为，同一楼盘不同楼栋之间的价格纵使存在位置上的差异而造成价格上的差异，但在正常情况下并不会存在本案中8000元/㎡与28000元/㎡这样的巨大落差，故一审法院将案外人高冰签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋单价作为认定涉案房屋单价是否为不合理低价的一个参考因素，并无不妥。三、关于物资公司受让案涉房产是否不具有善意的问题。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，只要求受让人对债务人以明显不合理的低价转让财产对债权人造成损害“知道”，而不要求须达到“恶意串通”的程度。首先，一审已查明，2017年12月30日，吴楷诉金鸿宇房开公司民间借贷纠纷一案即（2017）黔01民初1007号案判决后，因该案当事人均未上诉已生效，吴楷即向一审法院申请对金鸿宇房开公司强制执行。2018年2月13日，物资公司与金鸿宇房开公司就涉案房产重新进行商品房预售合同登记备案。上述事实足以表明，金鸿宇房开公司通过以明显不合理的低价向物资公司转让涉案房产减损其可供执行的财产，事实上已对吴楷的债权造成损害。其次，商品房的市场价格虽因所处地区、、地段户型、开发商等情况的不同会有所差异，但一段时期内的商品房价格行情不会因上述差异而出现重大落差。本案中，物资公司作为独立的法人组织，既然接受金鸿宇房开公司将涉案房屋作为对其债权的担保，必然会在签订一列协议前对涉案房屋的市场价值有充分的了解，对其与金鸿宇房开公司所签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价格远低于市场价值应该是明知的。故一审法院认定物资公司在本案中不具有善意正确。最后，从金鸿宇房开公司自2015年5月28日就已向物资公司移交该公司公章、法定代表人印章、财务章、网银等事实来看，不能排除关于金鸿宇房开公司作出的以物抵债的意思表示，包括房屋单价的意思表示，并非其独立作出的可能性。综合上述分析，本院认为，一审认定物资公司受让涉案房产不具有善意有事实依据，适用法律正确，应予维持。四、关于一审是否存在违反“不告不理”原则情形及吴楷提起本案诉讼是否超过法定期间的问题。（一）本院认为，一审程序合法，并未违反“不告不理”原则。第一，吴楷一审诉讼请求第一项为“1.判令撤销被告贵州省物资开发投资有限责任公司与被告贵州金鸿宇房地产开发有限公司关于位于贵州省织金县的买卖行为；”，即吴楷所诉请的撤销对象是物资公司与金鸿宇房开公司买卖涉案房屋的行为，而非仅仅是针对2014年1月6日签订《商品房买卖合同》及办理商品房预登记备案行为，故一审法院不存在违反“不告不理”原则的情形。（二）关于本案起诉是否超过撤销权行使的除斥期间的问题。第一，2017年10月31日签订的《三方协议》第三条约定在该协议签订30日内，金鸿宇房开公司须将涉案房屋交付物资公司；第四条约定金鸿宇房开公司应在2018年5月30日前为物资公司办理涉案房屋的所有权证书。上述约定表明，金鸿宇房开公司与物资公司通过签订《三方协议》形成了以涉案房屋抵偿钦宏公司欠付物资公司部分货款的一致意思表示。第二，吴楷称其是在2017年10月通过相关部门查询才得知《三方协议》涉及的以物抵债的事实，而物资公司也未提交证明吴楷在此之前已得知该事实的证据，故吴楷于2018年8月20日起诉行使撤销权并未超过法定的期间，符合法律规定。物资公司关于吴楷提起本案诉讼已超过法定撤销权行使期间的主张无事实与法律依据，不予支持。另外，关于物资公司就吴楷对金鸿宇房开公司不具有合法的债权、其无权行使撤销权的上诉主张，因吴楷对金鸿宇房开公司享有债权的事实已经生效判决确认，在无其他证据能够推翻生效判决的情形下，物资公司的此项上诉理由不成立，不予支持。对于本案的诉讼费、评估费、保全费负担问题。第一，依照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第481号）第十三条“案件受理费分别按照下列标准交纳：（二）非财产案件按照下列标准交纳：……3.其他非财产案件每件交纳50元至100元。”之规定，吴楷一审中第1项诉讼请求应依照上述规定收取诉讼费，本院按100元收取，由物资公司、金鸿宇房开公司负担。因一审对吴楷第2项诉讼请求未予支持，该部分诉讼费即292661.7元应由吴楷负担。第二，本案鉴定程序合法，鉴定结论能够作为本案定案依据，一审法院判令物资公司负担部分鉴定费符合规定。第三，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”之规定，本案中，一审法院采取保全措施查封的房屋系涉案房屋，目的是防止房屋物权产生变动而使吴楷诉讼目的落空以致判决无法执行给吴楷造成损害，吴楷一审中向法院申请诉讼保全符合法律规定，交纳的申请保全费一审法院依照相关规定判令物资公司、金鸿宇房开公司负担并无不妥。综上，贵州省物资开发投资有限责任公司的上诉请求不成立。一审事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费292761.70元、评估费383700元、保全费5000元，共计681461.70元，由吴楷负担484511.70元，贵州金鸿宇房地产开发有限公司、贵州省物资开发投资有限责任公司负担196950元；二审案件受理费100元，由贵州金鸿宇房地产开发有限公司、贵州省物资开发投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 雷 苑审判员 贾鸿雁审判员 张 玮二〇二〇年九月十八日法官助理田宇书记员肖亮