广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9838号原告：李东，男，1970年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区），委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。被告：卢永春，男，1978年3月9日出生，汉族，身份证住址广州市萝岗区，被告：广州德宇森集团有限公司，住所地广州市白云区同和街广州大道北同和政府大院财政楼303之**（仅限办公用途）。法定代表人：卢永春。董事长兼总经理。原告李东与被告卢永春、广州德宇森集团有限公司（以下简称德宇森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李东的委托诉讼代理人何智文到庭参加了诉讼。被告卢永春、德宇森公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李东向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与两被告的房屋租赁合同自2020年3月3日解除，被告自解除租赁关系之日起清空涉案房屋，并交还原告；2.请求判令两被告连带偿还自2018年2月1日至2020年2月29日的房屋租金及占用费共计2992000元；3.请求判令两被告连带承担将广东省广州市白云区同和镇蟹山村南街2号自建房修复原状的责任。后原告以双方合同已实际解除，房屋的使用权已返还给原告，原告已自行出资修复房屋为由，要求撤回其第一项和第三项诉讼请求。事实与理由如下：原告与被告卢永春于2014年8月27日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将广州市白云区同和镇蟹山村南街2号自建房的1-9层约6000平方米出租给被告卢永春。后被告卢永春设立被告德宇森公司并私自将涉案房屋与前座广州市白云区同和蟹山东街13号间隙处打通并接成整体，将涉案房屋的第八层改为办公室，共被告德宇森公司作办公室使用，其余楼层部分改造为公寓宿舍，供被告德宇森员工居住。两被告至今未向原告支付2018年2月1日至2020年2月29日期间的租金，原告多次催收未果。原告自2020年1月初与被告失去联系。原告于2020年3月3日在两被告办公处张贴《解除租赁合同通知》，解除双方关系，并向两被告追偿租金。现诉至法院，请求法院判如所请。被告卢永春、德宇森公司未答辩。原告为证明其主张，向本院提交了《房屋租赁合同》、《合资建住宅及仓库协议书》、白云区同和镇同和村农村建设规划申请表、中国农业银行个人明细对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细、证明、授权委托书、病人死亡通知单予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2014年8月27日，李东（甲方，出租方）与卢永春（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方现将位于广州市白云区同和镇蟹山村南街2号自建房屋（以下简称涉案房屋）租给乙方使用，面积约6000平方米（不包括已出售的商铺）。2.租期为12年，由于物业内还有未到期的旧合约，故本合约分两期进行：第一期1-3层，2014年9月1日到2015年4月30日；第二期1-9层，2015年5月1日至2027年4月30日。3.第一期租金为每月36600元，第二期每月110000元。租金每年分四期缴，每三年递增一次，递增幅度为10%，租赁保证金共50万元整。双方约定2015年5月1日至2018年4月30日每期租金330000元，2018年5月1日至2021年4月30日每期租金363000元等。4.租金按期缴付，乙方须在每期首月的第三日前汇至甲方指定的银行账号。每超期一天，每日按月租金的5%向甲方支付滞纳金。逾期10天不缴交租金，甲方有权单方面终止合同，无偿处理乙方任何物品，收回房屋并没收租赁保证金。5.免租期为第二期开始后的头两个月（即2015年5月1日至2015年6月30日）。6.乙方在签订合同时应向甲方一次性支付第一期租赁保证金50万元及2014年10月1日至2014年12月31日租金109800元。上述合同签订后，李东将涉案房屋交付给卢永春使用。本案审理过程中，李东确认卢永春支付租金至2018年4月30日。2020年3月4日，李东在涉案房屋上张贴《解除合同通知书》，主要内容为根据双方签订的《房屋租赁合同》，卢永春从2018年3月拖欠租金至今，根据双方合同第四条，逾期10天不交租金，甲方有权单方面终止合同，无偿处理乙方任何物品，收回房屋并没收租赁保证金。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，特通知卢永春解除双方于2014年8月27日签订的《房屋租赁合同》。李东陈述其已于2020年3月3日将涉案房屋收回。对于涉案房屋的产权及规划报建情况，李东陈述涉案房屋是由李东的父亲李成标向蟹山村五名村民购买宅基地，并以五名村民的名义分别报建八层房屋，实际建成一栋房屋9层的房屋，该栋房屋未取得权属证明。为证明涉案房屋的规划报建情况，李东提交了五份《白云区同和镇同和村农村建设规划申请表》，申请人分别为李瑞燕、何华南、罗文安、温宗和、温宗平，其中李瑞燕申请报建占地面积为300平方米，其他四人申请报建占地面积均为200平方米，申请报建层数均为八层。五份申请表下方均注明将申请人将地转给李成标负责基建和使用，产权归李成标所有，李瑞燕、何华南、罗文安、温宗和、温宗平等五人均在上述加注意见下签名。李东还提交了广州市同和蟹山村经济合作社于2003年7月2日出具的证明，证明涉案房屋是李成标的财产。李东提交了李成标的死亡通知书以及授权委托书，以证明李成标于2008年1月21日死亡后，李成标的其他继承人共同授权委托李东负责涉案房屋的出租管理工作。另查明，李东于2020年4月7日向本院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结被告卢永春、德宇森公司名下价值1500000元的财产。本院于2020年4月13日作出（2020）粤0111民初9838号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被告卢永春、德宇森公司名下价值1500000元的财产。李东预交财产保全费5000元。本院认为：李东申请撤回第一项即要求确认其与两被告的房屋租赁合同自2020年3月3日解除，自解除租赁关系之日起清空涉案房屋，并交还其，以及第三项即要求判令两被告连带承担将广东省广州市白云区同和镇蟹山村南街2号自建房修复原状的责任的诉讼请求，系李东对其自身合法权益的处分，本院对此裁定予以准许，本院就此不再另行出具裁定书。李东提交的五份《白云区同和镇同和村农村建设规划申请表》显示李瑞燕、何华南、罗文安、温宗和、温宗平作为申请人分别申请报建一栋八层的房屋，李成标使用李瑞燕、何华南、罗文安、温宗和、温宗平申请的宅基地，在该地块上建成一栋九层的房屋即涉案房屋。由于现场建成的一栋九层房屋与规划申请的八层房屋不一致，属于未按照工程规划许可建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。双方合同虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现李东要求卢永春按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。由于卢永春未能举证证实其支付的房屋租金（占有使用费）的情况，卢永春应当就此承担举证不能的责任，本院对李东自认卢永春支付租金至2018年4月30日的主张予以采信。卢永春未举证证实其将涉案房屋交还给李东的时间，本院对李东自认其于2019年3月3日自行收回涉案房屋的主张予以采信。故李东要求卢永春支付自2018年4月1日开始至2020年2月29日，参照双方《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持，《房屋租赁合同约定》2018年5月1日至2021年4月30日每月租金标准为120000元，故2018年5月1日至2020年2月29日的房屋占有使用费按照每月121000元计算，合计2772000元(121000元×22=2662000元)。李东主张的超出部分本院不予支持。涉案租赁合同的承租方为卢永春，德宇森公司并非涉案租赁合同的当事人，李东现要求德宇森公司对李东的债务承担连带清偿责任缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。被告卢永春、德宇森公司经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告卢永春向原告李东支付房屋占有使用费2662000元；二、驳回原告李东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15368元，由原告李东负担1320元，被告卢永春负担14048元；财产保全费5000元，由被告卢永春负担（被告负担的受理费和财产保全费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年九月三日书记员  林嘉仪