福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初14559号 原告：厦门永联达光电科技有限公司，住所地厦门市思明区。 法定代表人：吴耀忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘瑜，该公司员工。 被告：厦门冬日暖阳网络科技有限公司，住所地厦门市思明区之一。 法定代表人：李祖赟。 委托诉讼代理人：李敏，该公司员工。 原告厦门永联达光电科技有限公司（以下简称永联达公司）与被告厦门冬日暖阳网络科技有限公司（以下简称冬日暖阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。永联达公司的委托诉讼代理人刘瑜、冬日暖阳公司的委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永联达公司向本院提出诉讼请求：1.冬日暖阳公司向永联达公司支付2020年4月1日至15日的租金18287元、物业费5909元（2020年4月1日至15日期间）；支付一个月的租金36574元作为提前解约的违约金、补偿永联达公司免租期损失31229元，以上各项合计91999元；2.永联达公司无需返还冬日暖阳公司租赁合同的履约保证金104496元；3.冬日暖阳公司支付租赁房屋恢复原状的费用2万元。事实与理由：2017年5月25日，永联达公司与冬日暖阳公司签订了一份《国金广场写字楼租赁合同》，约定冬日暖阳公司租用永联达公司名下地址位于厦门市思明区房屋，租赁期限从2017年7月10日至2022年6月9日，起始月租金为34832元，按季度计取每期租金，在每个季度结束前15天支付下一季度租金。冬日暖阳公司向永联达公司支付104496元作为履约保证金，若冬日暖阳公司在合同项下有任何违约行为，则履约保证金不予退还。合同签订后，永联达公司与冬日暖阳公司双方正常履约。但是冬日暖阳公司在2020年3月24日书面提出“因经营策略调整，申请提前退租”。永联达公司对此回复应按租约约定进行结算处理，并提出退租结算清单。冬日暖阳公司对此回函可以将费用结算至3月31日，但不在缴纳后续其他费用，后冬日暖阳公司于3月31日搬离。永联达公司多次向冬日暖阳公司催讨拖欠的费用未果，于2020年4月10日向冬日暖阳公司发出《解约通知函》，通知于2020年4月15日解除租约，并追索各项欠款。但冬日暖阳公司拒收且至今依然没有支付拖欠的租金和违约金等费用。 冬日暖阳公司辩称，其于2020年3月20日向永联达公司发出退租申请，2020年4月起没有实际使用讼争房屋；冬日暖阳公司搬离时与物业方联系过，物业告知不可拆除部分不能动，所以冬日暖阳公司只把电脑搬走，搬离时已经通过物业方确认。所以永联达公司主张的恢复原状费用2万元不应予以支持。 本院经审理认定事实如下：2017年5月25日，永联达公司（出租方、甲方）与冬日暖阳公司（承租方、乙方）签订乙方《国金广场写字楼租赁合同》，约定甲方将讼争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为622平方米；租期从2017年8月10日起至2022年6月9日止；合同租金按建筑面积分阶段计算，2017年8月10日至2019年6月9日月租金为34832元，2019年6月10日至2020年6月9日月租金为36574元，2020年6月10日至2021年6月9日月租金为38377元，2021年6月10日至2022年6月9日月租金为40306元，租金须预交，以每个自然季度作为一个计取租金的周期，乙方应在每个季度结束当月的15号之前向甲方交付下一季度的租金；乙方承租期间，甲方收取的物业费标准为18元每平方米每月；乙方应在合同签订后的2个工作日内向甲方交付相当于三个月起始租金之金额作为履约保证金，即104496元；本合同终止或解除后，除双方另有书面约定外，乙方应在终止日/解除日之日起7日内按照“恢复原状”之标准将房屋归还给甲方，无论合同因合作原因终止/解除，房屋的返还状态应符合甲方出租时的原始状态（但房屋及设施设备的自然老化和损耗除外）；租赁期间，若乙方提前解除合同，需提前两个月书面通知甲方，并将全部履约保证金作为违约金赔偿给甲方，且在签订解约协议、结清费用、返还房屋后合同方得以解除；乙方逾期支付租金或其他费用达一个月（含）以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，不予退还乙方履约保证金，且乙方还应向甲方支付相当于解约当时一个月租金之金额作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。当天，双方还签订《关于免租期的补充协议》，约定：甲方同意在《租赁合同》项下，在约定的起租日之前，给予乙方两个月的免租期，免租期间自2017年6月10日起至2017年8月9日止；免租期内，乙方免除缴纳租金义务，但应缴纳包括但不限于水费、电费、物业管理费、公共维修金等其他费用；因甲方给予乙方的免租期已经考虑到了乙方租赁期间长短的因素，若因乙方原因导致实际承租期限未届满而提前解除或终止《租赁合同》，则乙方应按照原定租期与实际租期之间的时长比例，将未承租期间的时间所对应比例的免租期时长，按照起始租金的标准补偿给甲方。之后双方又签订一份《补充协议》，约定：乙方从2018年5月1日起至租赁期结束，物业费用缴费标准为每月每平方米19元。 另查明，2020年3月24日，冬日暖阳公司向永联达公司发函，声明因经营策略调整，申请提前退租，将于2020年3月31日将讼争房屋返还永联达公司并结算相应费用。永联达公司于2020年3月25日复函称：为维护合同的严肃性，应该严格按照租约的约定解决提前终约问题，冬日暖阳公司应按相应费用结算清单完成结算，请冬日暖阳公司按照合同约定，与永联达公司协商办理解除合同的相关手续，并在解约之后，按照“恢复原状”之标准将房屋归还永联达公司，并结清所有应付款项或费用。冬日暖阳公司于2020年3月25日回函称：因受本次新冠病毒疫情严重影响，公司各投资方资金也受到重挫，原定年初进入的资金已明确无法继续投资，在目前没有现金流补给的情况下，经综合评估，目前经营确实无法持续，更无力缴纳接后的房租；针对本次疫情，国家及厦门本市政府也推出了一系列的稳岗复工政策，鼓励给予承租方适当的减免租期，前期冬日暖阳公司也有向永联达公司申请过，永联达公司未予批复；之前冬日暖阳公司房租已缴纳到2020年3月31日，物业费、公摊费、水电费等也相应需缴纳至3月31日；目前冬日暖阳公司确实经营遇到了最大的困难，特申请对原租赁合同进行情势变更，允许冬日暖阳公司于2020年3月31日之前正常搬离，且不再缴纳后续的其他费用。 2020年4月10日，永联达公司向冬日暖阳公司发送一份《解约通知函》，通知冬日暖阳公司于2020年4月15日解除租赁合同，冬日暖阳公司应在2020年4月22日之前依据租赁合同有关约定办理腾退房屋、办理以承租房屋为登记注册地址的工商、税务等迁址手续、按照“恢复原状”标准交回房屋并支付违约金、租金及其他费用等终约手续。 审理中，永联达公司确认冬日暖阳公司于2020年3月底搬离，但双方未办理交接手续。 本院认为，永联达公司与冬日暖阳公司签订的《国金广场写字楼租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，属有效合同。冬日暖阳公司提前解除合同，应承担相应的违约责任。永联达公司提出的冬日暖阳公司支付一个月的租金36574元作为提前解约的违约金以及其无需向冬日暖阳公司返还履约保证金104496元的请求可以成立，本院予以支持。虽然双方未办理讼争房屋交接手续，但鉴于永联达公司明知冬日暖阳公司已于2020年3月底搬离，结合该期间防疫情形考量，前述费用足以弥补永联达公司的损失，故对永联达公司提出的其他请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门冬日暖阳网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门永联达光电科技有限公司支付违约金36574元； 二、厦门永联达光电科技有限公司无须返还厦门冬日暖阳网络科技有限公司《国金广场写字楼租赁合同》的履约保证金104496元； 三、驳回厦门永联达光电科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2424元，由厦门永联达光电科技有限公司负担978元，厦门冬日暖阳网络科技有限公司负担1446元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 吕云平 二〇二〇年九月二十九日 代书记员 谢 颖 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。