江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初3616号原告：中国建设银行股份有限公司阜宁支行,统一社会信用代码91320923140528907B，住所地阜宁县阜城街道城河北路**。负责人：唐红力，该支行行长。委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶春梅，江苏一正律师事务所律师。被告：陈小敏，XXXX，现住阜宁县。被告：杜佐龙，XXXX，住盐城市城南新区。原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行（以下简称建行阜宁支行）与被告陈小敏、杜佐龙金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行阜宁支行的委托诉讼代理人陶春梅到庭参加诉讼，被告陈小敏、杜佐龙经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.被告陈小敏、杜佐龙立即偿还原告贷款本金270493.99元及利息4276.60元、罚息146.54元，并承担以本金270493.99元为基数自2020年6月18日起至实际还款日止按合同约定利率计算的利息和罚息；2.被告陈小敏、杜佐龙承担原告律师代理费15000元；3.原告对被告陈小敏、杜佐龙抵押房屋拍卖、变卖价款在合同约定担保物权的担保范围内享有优先受偿权；4.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年7月17日，被告陈小敏、杜佐龙与原告建行阜宁支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》1份，向原告申请个人住房贷款，约定贷款金额350000元，期限180个月，还款方式为按月等额本息还款法。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，如遇利率调整，于每年1月1日开始调整。借款逾期罚息利率在贷款利率水平上加收50%。担保方式为抵押加保证，由被告陈小敏、杜佐龙以其所购买的御景濠庭5幢104室作为抵押，并办理了抵押登记手续。2015年8月13日，原告依约发放了350000元贷款。被告陈小敏、杜佐龙取得贷款后，未按约偿还借款本息。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告陈小敏、杜佐龙未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2015年7月17日，被告陈小敏、杜佐龙共同作为借款人、抵押人与原告建行阜宁支行签订了编号为320737336-2012-20150975383的《个人住房（商业用房）借款合同》1份。合同约定：借款用途为借款人购买阜宁县阜城街道长春路北、天津路西御景濠庭5幢104室，借款本金为350000元，借款期限180个月（即2015年8月3日至2030年8月3日），本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日（每年1月1日）的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款发放及支付方式为借款人同意贷款人将款项一次性划入江苏百宏房地产有限公司在建行的账户（账号：32×××69）。借款人的还款方式为等额本息还款方法。本合同项下担保方式为保证加抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本合同项下的抵押财产为阜宁县阜城街道长春路北、天津路西御景濠庭5幢104室房屋。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息），借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费等）。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权行使抵押权利。2015年8月13日，被告陈小敏立据向原告建行阜宁支行借款350000元，原告建行阜宁支行出具了开立贷款账户通知书，载明：客户姓名陈小敏，产品名称为中长期个人商品住房贷款，放款金额为叁拾伍万元整，贷款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，贷款执行利率为5.13%，利率调整方式为下年初调整，逾期罚息利率浮动比例为50%。收款人账号为32×××69，收款人账户名称为江苏百宏房地产有限公司。当日，原告将贷款350000元发放至上述指定账户。2015年9月21日，被告陈小敏与原告办理了房产抵押登记手续，房屋他项权证号为阜房他证阜城字第××号，房屋他项权利人为中国建设银行股份有限公司阜宁支行，房屋所有权人为陈小敏，房屋所有权证号：阜房权证阜城字第**，房屋坐落于阜城街道长春路北、天津路西御景濠庭5幢104室，他项权种类为一般抵押权设立，债权数额为叁拾伍万元整。借款发放后，被告陈小敏、杜佐龙正常按月还款至2020年1月，2020年2月后还款不正常，截止2020年6月17日被告尚欠原告借款本金270493.99元及利息4276.60元、罚息146.54元。2020年6月23日被告又归还本金3000元，在本案审理过程中，被告又于2020年9月11日、9月12日分别归还本金400元、600元。原告建行阜宁支行委托江苏一正律师事务所参加本案诉讼，提供的发票显示律师代理费15000元。另查明，2015年7月17日，被告陈小敏、杜佐龙向原告出具《送达地址确认书》，载明其送达地址为盐城城南新区XXXX。本案审理过程中，本院依据被告陈小敏、杜佐龙所确认的送达地址，向其邮寄送达了起诉状副本、传票及相关材料，被退回。被告陈小敏庭审后向本院陈述，向原告贷款情况属实，暂时经济困难，没有能力还款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告建行阜宁支行与被告陈小敏、杜佐龙之间签订的《个人房屋（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告建行阜宁支行依约发放了贷款，被告陈小敏、杜佐龙从2020年2月开始未能按约还款，已构成违约，根据合同约定，原告有权宣布贷款立即到期，被告陈小敏、杜佐龙应承担偿还原告借款本息的民事责任。原告依据合同的约定主张权利，依约有据，应予支持。至2020年6月17日，被告陈小敏、杜佐龙尚欠原告借款本金270493.99元及利息4276.60元、罚息146.54元。此后，被告又分别归还借款本金3000元、400元、600元，合计4000元，截止2020年9月15日，两被告尚欠原告的借款本金金额为266493.99元。原告主张2020年6月18日之后至实际还款之日按合同约定利率计算利息和罚息，因合同有明确约定，符合法律规定，本院依法予以支持。被告陈小敏、杜佐龙以其所购房屋为本案借款设立了抵押，并办理了抵押登记手续，抵押成立并生效，在其不能按约偿还借款本息时，原告有权就该抵押财产依法变卖或拍卖所得价款优先受偿。关于原告要求被告承担原告律师代理费15000元的诉讼请求，双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定了贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费等)由借款人承担,原告为实现债权委托律师代理诉讼并支付代理费，被告应当承担。经审查,原告主张的律师代理费15000元，该数额虽未超过按照本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定,但结合物价部门的有关规定及本案的具体案情，本院酌定律师代理费为7500元。另外，被告陈小敏、杜佐龙均对其法律文书送达地址作了明确约定，本院根据其确认的送达地址寄送了相关诉讼文书，被退回，依照规定，文书退回之日视为送达之日，由此产生的法律后果由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告陈小敏、杜佐龙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行借款本金266493.99元及利息（利息计算方法：2020年6月17日前的利息为4276.60元、罚息146.54元，2020年6月18日至2020年6月23日以本金270493.99元为基数、2020年6月24日至2020年9月11日以本金267493.99为基数、2020年9月12日以本金267093.99元为基数，2020年9月13日之后以本金266493.99元为基数，至实际还款日均按合同约定计算）；二、被告陈小敏、杜佐龙于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行律师代理费7500元；三、若被告陈小敏、杜佐龙未在本判决确定的期限内履行上述第一、二项判决确定的义务，原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行对被告陈小敏、杜佐龙提供的抵押财产即位于阜宁县阜城街道XXXX（阜房他证阜城字第××号，阜房房权证阜城字第**）法变卖或拍卖价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5648元，减半收取计2824元（原告已预交），由被告陈小敏、杜佐龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 顾忠勇二〇二〇年九月二十八日法官助理 韩建伟书 记 员 许璐玲