江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7821号上诉人（原审被告）：靳文乐，男，1986年6月11日生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县。委托诉讼代理人：孙振明，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州颍川旧家置业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇苏州河路**。法定代表人：陈坚林，执行董事。委托诉讼代理人：陈雯婷，上海小城（苏州）律师事务所律师。上诉人靳文乐因与被上诉人苏州颍川旧家置业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初8319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。靳文乐的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。双方签订《房屋租赁合同》之后，我方按照约定支付了首期租金69万元和押金46万元。2019年1月30日，我方又向被上诉人苏州颍川旧家置业管理有限公司提前支付了第二期租金69万元，至此涉案房屋的租金已经支付到2019年5月5日。租赁合同履行期间，我方于2019年3月4日告知颍川旧家置业管理有限公司解除合同，并在2019年4月15日实际搬离，对方在一审庭审中承认其在2019年4月25日知道我方搬离房屋的事实。原审法院认定的相关案件事实明显错误，被上诉人苏州颍川旧家置业管理有限公司应当向我方退还尚未发生的租金和押金。2、退一步讲,即使认定我方的行为构成违约,原审法院判决我方支付违约金69万元明显过高,请求二审法院依法进行调整。苏州颍川旧家置业管理有限公司辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。苏州颍川旧家置业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2020年3月27日解除；2、判令原审被告立即支付拖欠租金至2020年3月27日，之后支付房屋占有使用费至所有物品实际搬离之日止；3、判令原审被告立即支付拖欠的物业费暂计算至2019年6月20日物业费42772元；4、判令原审被告立即支付拖欠的房屋电费、草坪灯、车库电费暂计算至2019年6月20日房屋电费、草坪灯、车库电费为7957.61元；5、判令原审被告立即支付违约金69万元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年11月5日，颍川公司（出租方、甲方）与靳文乐（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区高和路9号融创桃花源8幢107室，建筑面积740平方米房屋出租给乙方，租赁用途为会所，租赁期自2018年11月6日至2020年11月5日。乙方应于2018年11月5日将房租押金及第一期租金交于甲方。租金标准及支付方式：年租金276万，每年按5%递增计算房租。押金人民币46万元，租金按季支付，每期租金为69万元，各期租金支付时间为2019年1月25日、2019年5月25日、2019年7月25日。租赁期内的下列费用中不包括使用人为损坏由甲方承担，水费、电费、电话费电视收视费、草坪及地库照明公摊费等由乙方承担。合同第九条约定，乙方不按约定支付租金达十日的、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的等，甲方有权解除合同。租赁期内，甲方需要提前收回该房屋的，或乙方需要提前退租的应提前日通知对方，并征得对方书面同意，且须向守约方支付相当于叁个月的租金作为违约金。合同第十条补充约定，1、物业费740平*6.8元每平米*12个月*2年=120768元；2、草坪灯、车库电费：360天*10元每天*2年=7200元。诉讼过程中，双方共同确认原审被告已付两期租金各69万元及押金46万元，双方同意押金在本案中抵扣结算。以上事实，由原审原告提交的房屋租赁合同及双方当事人庭审陈述予以证实。颖川公司针对其诉请主张，还向原审法院提交了金额为6427元的电费发票复印件一张，主张电费包括两部分，一部分为发票所载明的欠付的6427元电费。另一部分为原审被告应按合同约定的10元每天标准支付草坪灯、车库电费，自2018年11月5日起计算至实际支付之日止。靳文乐对该组证据真实性无异议，但表示其已交纳上述电费，缴纳后的发票原件，因为原审原告要财务入账，故将发票原件交于原审原告。而关于草坪灯、车库电费，当时签合同的时候原审原告口头承诺免掉的。靳文乐针对其答辩意见，向原审法院提交证据，原审原告质证如下：证据1、通告复印件，证明原审原告公司法定代表人于2019年4月14日张贴至租赁房屋房门，通知原审被告缴纳水电费。证明原审原告已知原审被告4月14日要搬离涉诉房屋，故下此通知。证据2、原审被告与证人陈某的微信聊天记录截屏打印件及证人证言身份证复印件，证明搬家人员陈某向原审被告核实需要搬离租赁房屋的物品，证明原审被告于2019年4月15日搬离涉诉房屋。证据3、水电费缴纳发票复印件，证明原审被告已缴纳至2019年4月的水电费。证据4、微信付款截屏打印件，显示向魏工转款2275元，时间为2019年1月7日。证明原审被告已支付电费，原审被告表示其余款项也支付了，但没有让对方打收条。证据5，手机通话拨打记录，证明内容双方于2019年3月4日电话沟通关于提前解除房屋租赁合同、退还押金和剩余房租事宜，证明原审被告曾于2019年3月4日向原审原告通知解除租赁合同，并于2019年4月15日搬离该房屋，135××××****手机号是原审原告公司的总经理陈坚林的。颖川公司对证据1的真实性予以认可，但是关联性不予认可，从证据1仅能看出原审被告拖欠水、电费的事实，并不能达到原审被告的证明目的。证据2的三性均不予认可，证人陈某是原审被告联系的，其与原审被告沟通的事宜原审原告均不清楚，与原审被告想要证明的目的不相符合，不予认可。对证据3发票的真实性予以认可，但是证明目的不予认可，从原审被告提交的证据1也可以看出原审被告是存在拖欠水电费的相关的事实的，因此对于这部分不予认可。对证据4真实性无异议，但不能证明其已付清电费的事实。证据5的真实性予以认可，但是证明目的不予认可，仅仅是通话的记录，并不能表明原审被告已经向原审原告陈述其提前退租以及相关事宜。就房屋租赁使用情况，原审被告表示，其是在2019年3月1日决定搬离苏州，当时跟原审原告方的法定代表人陈坚林电话沟通过此事，当时心里预期是我方还余两个月的租金和押金，合计一百多万，当时希望能退还两个月房租，但陈坚林不同意。我方于2019年4月15日下午开始搬，至2019年4月15日凌晨搬离，故我方认为房屋租赁合同已实际解除。就搬离时有无与原审原告交付房屋的问题，原审被告表示，因为这个小区是高档小区，有一个专门的管家负责这个房子，所以交房时无需交付水卡、电卡、燃气卡，也没有门禁卡，所以我方不需要交付才能离开，我方跟管家也沟通过办理交接手续的情况，管家没有配合。原审原告表示，原审被告从未向原审原告提出提前解除合同的意思表示，原审原告也未收到相关信息，我方也尝试与原审被告联系，但一直联系未果，原审原告认为租赁合同未解除，原审被告应根据合同约定承担相关义务。涉案房屋确实是有一个管家姓魏，管家会把具体情况都通知到原审被告，双方无需交付水、电卡和燃气卡、门禁卡，管家跟我们说其在2019年4月13日向原审被告发送催缴电费通知，其一直没有人知道他们搬走了，直到2019年4月25日该交下一季度租金，一直没有交，管家在4月25日过后几天去看，发现房间里的东西原审被告都已经搬走了。双方确实在3月1日有通话过，但原审原告并没有同意解除合同。就物业费、草坪电费、车库电费的问题，原审原告表示，当时签合同时陈坚林口头表示全部免掉的，所以我方未支付过，但合同上没有划掉。原审原告表示，原审被告陈述不属实，合同对此予以明确约定，双方都是做生意的，要是承诺不用支付，肯定会划掉的。为查明案件事实，原审法院通知原审原告所称的魏茂心魏管家到院说明情况，其表示其系原审原告方工作人员，负责与承租方接洽，在4月上旬，其收到电费欠费的信息，就去房子那儿看了，也给原审被告打了电话，但原审被告不接，我就在他们门上贴了通知，贴了通知的第二天他们就搬掉了，搬了两天，我当时就跟业主说了这个情况。至于电费，我与原审被告交接的时候，查电表结算了，并跟他们说好之后的电费由原审被告自己交，有一次，我误交了电费，我跟他们说有个两千多电费要付，他们隔了很久才微信转了我两千多。原审法院向其出示原审原告向原审法院提交的主张原审被告欠付的电费发票，其表示该电费是其本人交的，跟两千多的电费不是一笔，我在门上贴了通知让他们去支付电费，联系不上他们，电费又不能欠，我就去先交掉了。原审法院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，双方均应按该房屋租赁合同约定履行。结合庭审调查，靳文乐作为承租方，在未与原审原告协商一致的情况下，即单方表示解除房屋租赁合同、不再交纳租金，构成违约。至于原审原告方起诉时表示要求原审被告继续履行合同，后在原审法院第二次庭审时明确第一、二项诉请更正为：确认双方租赁合同至2020年3月27日解除，原审被告应付截止至2020年3月27日的租金并支付后续的房屋使用费至原审被告实际搬离之日的诉请主张，原审原告表示，原审被告实际仍有一张床和一些零碎物品尚在屋内未搬离。原审被告表示，其于2019年4月15日即已搬离，物品均不是其本人的。原审法院认为，出租方作为守约方有权选择要求承租方继续履行合同，但守约方亦有防止损失扩大的义务，结合庭审查明，原审被告曾就解除合同与原审原告沟通，后原审原告于2019年4月14日即表示联系不上原审被告，并知晓其在后续两天内已搬离，作为出租方，从原审被告在3月初向其表达解除合同的意思表示及至4月份搬离的事实，应当能够判断原审被告已明确表示不再继续履行合同的意思表示，即使如原审原告所述，尚留一张床及零碎物品在现场原审被告并未搬离，但考虑到该房屋的大小、月租金，为避免损失扩大，在原审被告基本已搬空的情况下，其可通过其它更适当的方式对上述物品予以处置，而非放任损失进一步扩大，且根据双方庭审确认，本案房屋无需进行水、电、门禁卡或钥匙的交接，故原审原告以此主张原审被告一直支付租金及房屋占有使用费至搬离之日，原审法院不予支持。原审法院综合考虑原审被告实际搬离时间、原审原告发现原审被告离开的时间，依法认定双方的租赁合同实际已于2019年5月20日即达到解除条件，原审被告应当支付截止到租赁合同终止日的房屋租金，结合双方确认原审被告已付租金情况，依法核算认定原审被告还应支付租金111290.32元。就原审原告主张的物业费，原审被告表示其未缴纳过物业费，虽双方确认免除该费用，但未提供相应的证据，双方租赁合同对此亦予以明确约定，原审法院结合双方租赁合同约定、原审法院认定的租赁合同实际终止时间，依法核算确认原审被告应付物业费32627元。就原审原告主张的欠付电费6427元，原审原告就此提供了相应的电费发票，原审被告虽抗辩称其已付清电费，表示其通过微信转款2275元，其余款项也已支付。原审法院认为，该微信记录载明的付款时间为2019年1月7日，而电费发票载明的电费系1月之后发生的电费，在原审被告于4月15日搬离之前，其仍在占有使用该房屋，故其主张已付清上述电费，无相应的事实和法律依据。另，结合庭审调查，原审被告知晓原审原告书面通知其缴纳欠付电费的情况，亦未有证据证实其对此提出异议或与原审原告就电费其已付清的事实与原审原告沟通，故结合上述证据，原审法院认定原审被告应当支付原审原告欠付电费6427元。至于原审原告主张的草坪灯、车库电费，双方租赁合同对此予以明确约定，原审被告虽也抗辩称双方口头确认不用支付，但未提供相应证据，原审法院结合原审被告确认的未缴纳的事实及原审法院认定的租赁合同终止时间、双方租赁合同约定，依法核算认定原审被告应付草坪灯、车库电费1950元。就原审原告主张的房屋占有使用费、违约金、其后续的物业费及草坪灯和车库电费，实际均系违约损失主张，原审法院结合原审原告知晓原审被告实际搬离的时间、双方租赁合同实际已履行情况、租赁合同约定及原审原告实际损失，综合认定原审被告应支付原审原告违约金69万元。以上各项费用合计842294.32元与原审被告已付的保证金46万元相折抵后，靳文乐还应支付颍川公司欠付租金、物业费、电费、草坪灯及车库电费、违约金合计382294.32元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法确认苏州颍川旧家置业管理有限公司与靳文乐于2018年11月5日就苏州工业园区高和路9号融创桃花源8幢107室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月20日终止；二、靳文乐于本判决生效之日起十日内支付苏州颍川旧家置业管理有限公司欠付租金、物业费、电费、草坪灯及车库电费、违约金合计382294.32元；三、驳回苏州颍川旧家置业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17676元，保全费5000元，合计22676元，由靳文乐负担，此款项已由苏州颍川旧家置业管理有限公司预交，由靳文乐于履行上述判决时一并支付。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中上诉人靳文乐在租赁期限尚未届满的情况下，单方表示解除租赁合同，并拒绝支付后续租金和从租赁房屋中搬离的行为构成违约，依法应当承担违约责任。上诉人靳文乐在从租赁房屋中搬离时尚留存有床铺和其他部分零碎物品，且双方未办理房屋交接手续，原审法院综合考虑本案案情，认定涉案的《房屋租赁合同》于2019年5月20日终止并无不当，并据此判决上诉人靳文乐支付截止该日期的租金、物业费、电费、草坪灯及车库电费等应属正确。上诉人靳文乐单方违约导致合同解除，具有完全的过错，原审法院综合考虑双方约定的违约金数额、被上诉人苏州颍川旧家置业管理有限公司因此遭受的占有使用费、闲置期等实际损失，并兼顾合同履行情况、当事人过错等因素，酌情判令上诉人靳文乐支付违约金69万元，未超出合理范围，二审依法不作调整。靳文乐的二审上诉理由依据并不充分，本院依法不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17676元，由上诉人靳文乐负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年九月二十八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。