山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终6339号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢印茹，女，1986年7月21日出生，汉族，户籍地山东省郯城县，现住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：孙宝友，山东有泰律师事务所律师。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛富翔公司）因与被上诉人谢印茹商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院(2020)鲁1312民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣盛富翔公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担本案的上诉费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决不当。第一，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人、出卖人双方协商执行。该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。上诉人于2015年3月30日发出交房公告后，被上诉人于2015年12月26日才与上诉人完成房屋交付，实际占有、使用该房屋，因此，上诉人应当在商品房交付使用时间为2015年12月26日之后履行相应义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，因此该案的实际交房时间为2015年12月26日，因被上诉人自身原因在合理的交房时间未办理交房手续所造成的损失应当由被上诉人自行承担。该案应当以2016年12月27日为计算违约金时间的起点，原审判决计算违约时间以2016年1月1日为起算时间是错误的，属于事实不清，适用法律错误。第二，《商品房预售合同》第十五条明确约定，违约责任为买受人、出卖人双方协商执行，而并非约定不明。另外，被上诉人没有任何证据证明因逾期办理房屋产权证而受到损失，不属于因逾期办证遭受损失而损失数额难以确定情形。因此，该案不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该案中，一审法院认定违约金标准明显过高，没有综合考虑实际损失、当事人的过错程度及预期利益等因素，导致判决不当。第三，在《商品房预售合同》中，上诉人的主合同义务应当是向被上诉人交付房屋，协助被上诉人办理房屋产权证应当属于从合同义务。《商品房预售合同》第九条约定，出卖人违反主合同义务即逾期交房违约责任为按日向买受人支付己付房款万分之一的违约金。退一步讲，即使上诉人需要承担逾期办理房屋产权证的违约责任，逾期办理产权证(从合同义务)违约金计算标准也应当参低于逾期交房(主合同义务)违约金计算标准，即应当低于已付购房款每日万分之一的标准。谢印茹辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审原判。谢印茹向一审法院起诉请求：1.被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金51815元并协助原告办理房屋的权属证书；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：双方当事人对于以下事实无异议，予以确认：2014年11月25日，谢印茹与荣盛富翔公司签订《商品房预售合同》，合同编号：×××93，合同约定谢印茹购买荣盛富翔公司开发的“荣盛?香醍荣府”一套，包括32号楼2单元801号房及-128号储藏室，房屋代码分别为2309967、1760383，总房款为577195元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人、出卖人双方协商执行。合同签订时，双方亦签订了合同附件四补充协议。合同补充协议的第二条13项中约定：《商品房销售合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”补充如下：（1）本条中约定的“本合同规定的期限”是指本合同第八条及补充协议中约定的交付期限及特殊原因所产生的合理顺延期限；（2）本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。第五条其他约定的第4项规定：双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。第八条规定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。合同签订后，谢印茹按约定支付了房款578367元。2017年5月10日，荣盛富翔公司取得了包括涉案房屋在内的不动产产权证书。该案争议焦点为：原告诉求的被告逾期办证违约金的计算起止时间及标准。认定如下：原告主张，合同约定的房屋交付时间为2014年12月30日，被告已通过公示公告的方式向全体业主发出通告，如不能在12月30日前领取钥匙及相关凭证，则视为被告已履行交房义务，原告也是基于该告知在12月31日开始缴纳物业费，因此双方均是按照合同约定的2014年12月30日履行的房屋交付义务。根据全国法院民商事审判会议纪要，被告应按年利率6%承担违约责任。被告主张交房时间为2015年12月26日，提交领取资料、钥匙证明（存根）一份，证明实际交房日期为2015年12月26日。原告对该证据的真实性无异议，认为应以交纳物业费的时间作为实际交房时间。一审法院认为，被告虽然主张原告领取房屋钥匙及相关材料的时间为交付时间，但在双方签订的补充协议中，约定了“本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。被告认可按照合同约定的时间即2014年12月30日向原告发出过交房通知，故本案房屋的交付时间应认定为2014年12月30日，原告主张被告自2016年1月1日起承担逾期办证违约金，依法予以支持。2017年5月10日，被告取得了包括涉案房屋在内的不动产产权证书，该时间也即被告履行合同义务的时间，故被告的违约时间应止于此，对被告的相关主张，依法予以支持。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。对于原告要求被告按照年利率6%的标准计算支付违约金，依法予以支持。原告自愿放弃主张2015年12月31日的违约金，系对其权利的自行处置，不违反法律规定，予以支持。综上，原告主张被告承担的逾期办证违约金应自2016年1月1日起至2017年5月10日止，以购房款578367元为基数，按照年利率6%计算为47156.7元（578367元×6%÷365天×496天）。一审法院判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司支付原告谢印茹违约金47156.7元；二、驳回原告谢印茹其他诉讼请求。以上给付款项，于判决生效之日起十日内支付（开户行：中国建设银行临沂河东支行；账号：3700********；户名：临沂市河东区人民法院）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1095元，减半收取计547.5元，由原告谢印茹负担57.5元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担490元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对荣盛富翔公司上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案当事人双方在合同中对延迟办证违约责任约定的方式为“协商执行”，上诉人荣盛富翔公司不能提交证据证明当事人双方就此有具体的协商意见。故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，认定荣盛富翔公司应自合同约定的办理权属登记备案日起至取得大产权不动产登记证书日止，按照已付购房款总额年利率6%向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人荣盛富翔公司关于一审法院认定的违约金明显过高，逾期办证的违约金应该低于逾期交房违约金的上诉理由，没有事实及法律依据，本院均不予采纳。另，被上诉人自2014年12月31日即交纳物业费，一审法院结合双方签订的补充协议认定自2016年1月1日起计算违约金，亦无不当之处。综上所述，山东荣盛富翔地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1095元，由上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  马 骏审判员  李大军二〇二〇年九月十七日书记员  李 敏