河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初3299号原告：李心年，女，汉族，生于1959年1月1日，住邓州市。委托代理人：许学西，邓州市花洲法律服务所工作者，特别授权。被告：丁宁，男，回族，生于1982年6月4日，住邓州市。被告：张建志，男，汉，生于1976年12月29日，住邓州市。被告：陈甲广，男，汉族，生于1978年7月25日，住河南省唐河县。被告丁宁、张建志、陈甲广共同委托代理人：孟敬源，邓州市新兴法律服务所工作者，特别授权。被告：河南悦世置业有限公司。法定代表人：彭志先，任经理。委托代理人：郭建新，河南雷鸣律师事务所律师，特别授权。第三人：王中生，女，汉族，生于1953年1月4日，住邓州市。原告李心年诉被告丁宁、张建志、陈甲广、河南悦世置业有限公司及第三人王中生为确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李心年的委托代理人许学西到庭参加诉讼，被告丁宁、陈甲广本人及其与被告张建志的共同委托代理人孟敬源到庭参加诉讼，被告河南悦世置业有限公司的委托代理人郭建新到庭，第三人王中生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李心年向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2016年12月1日签订的合作协议为有效协议；2、依法确认邓州市骨伤医院大门西侧双方合作开发的房产单元一层、二层、三层东单元西户、第八层中其中一套归原告所有，其它部分均归被告所有；3、依法判令被告为属于原告的房屋办理房屋产权手续，费用由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告李心年在邓州市骨伤医院大门西侧有国土出让土地一宗,使用权面积为452.98㎡，2012年缴纳了1260800元土地出让金，并办理了邓城国用（2012）第707号土地使用证，用途为居住用地。后又依法缴纳测绘费、配套费、设计费等，2014年9月26日邓州市城乡规划局为其颁发了邓规建字411808012014118号建设工程规划许可证。2016年12月1日，在原告的委托授权下,第三人王中生与四被告签订合作协议，由四被告出资为原告建设房屋,原告以地皮投入收取固定回报方式进行房地产合作开发，合同明确约定工期为十九个月，按规划建七层，超出一层由甲方任选一套户型。工程完工后，水电、门窗、电梯均已安装入户，正常使用，被告已将属于自己的份额销售殆尽，无理由占有属于原告所有的门面进行出租收益，拒不向原告履行合同约定的交房义务，严重侵犯了原告的合法权益，为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维权益。为此，原告李心年向法庭提交如下证据：证据1：原告李心年身份证复印件，证明原告李心年身份信息；证据2：邓政土（2012）31号文件、邓城国用（2012）第707号土地使用证、邓规建字第411808012014118建设工程规划许可证、土地出让金缴纳票据、契税完税证、配套费、测绘费、设计费、契税缴纳证明，证明原告李心年的土地来源及缴纳相关费用、有关国家机关出具的证件。证据3：合作协议一份、证明一份、房屋照片一组，证明合作协议第1条明确约定一层、二层、三层东单元西户归原告李心年所有，被告未依约履行交房义务，构成违约。预留的充电服务房实际未设置，除公共部分构成建筑物区分所有权外，产权应归原告李心年所有；证明合作协议第2条，原告李心年已经依照合同约定提供了合作开放房产的土地以及办理了规划手续，已经全面履行了合同义务。且在土地出让金及办理规划手续已花费巨大，按照合同文字解释、体系解释，被告方应依照合同约定为原告办理房屋产权手续并承担费用；证明依据合作协议第5条，工期十九个月，自协议签订日2016年12月1日至2018年7月1日到期，属于被告方的房屋，被告方已经销售，属于原告的房屋，被告迟迟不予交付，构成违约；证明根据合作协议第11条约定的违约金条款，被告应支付违约金20万元；证明合作协议第7条约定，在办理项目手续过程中，应理解为包括乙方为甲方办理房产手续。甲方提供相应身份证及相关手续证件理解为甲方提供土地证与规划许可证；根据证明和照片，证明被告实际建设8层，超建8楼2套房屋，应依照证明的约定由原告任选一套房屋，照片同时证明房屋现状及被告违约未曾向原告交付房屋、与无故占用原告一楼西侧2间门面进行出租的客观事实。被告丁宁、张建志、陈甲广辩称，2019年10月份原告李心年以合资、合作开发房地产合同纠纷为由诉至邓州市人民法院，在诉讼请求中除主张的违约金部分，其他诉求与本案完全一致，此次诉讼以确认合同效力为案由，显然是浪费司法资源的行为，且上一次诉讼，邓州市人民法院已驳回原告李心年的起诉，原告李心年亦未上诉，而今，原告李心年就同一事实不同案由再次起诉，显然是重复起诉，请法院予以驳回；原告与第三人系土地使用权买卖关系，本案主体不明确，应当予以驳回；本案所说的合作协议因双方没有房地产联建资质，应当认定为无效协议；因所建房屋五证不全，所以协议无效；原告诉求中的涉及第八层在双方协议和补充协议中未约定，属于无理、无据之诉，原告应当得到的房产均已经取得，关于原告陈述的出租收益是错误的，该两间房屋已经交付，相反原告至今未付因换房应当支付给被告的9万元；办理房产证需要交纳人防费用等，双方签订的协议中没有约定该费用归谁负担、房权证是否办理、谁办理等。为此，被告丁宁、张建志、陈甲广向法庭提交如下证据：证据1：被告丁宁、张建志、陈甲广身份证复印件，证明被告丁宁、张建志、陈甲广身份情况。证据2：（2019）豫1381民初7361号民事裁定书，证明原告李心年重复起诉，且原告李心年主体不适格。证据3：合作协议书、补充协议（换房协议），证明双方签订的协议不涉及第8层房屋问题，及王中生在房屋置换后欠我方9万元没有支付的事实，和房屋产权证没有约定有谁负责办理及费用的事实。证据4：证明、高爽协调费、邻居地基墙体加固费清单，证明在合作协议约定处建房时与四邻协调产生的费用及被告支付的情况，且王中生没有履行合作协议约定的情况。被告河南悦世置业有限公司辩称，其公司与本案没有任何权利义务关系，不应当列为被告。被告河南悦世置业有限公司未向法庭提交任何证据。第三人王中生辩称，在原告李心年的委托下，我找到被告河南悦世置业有限公司，与其合作盖房子，合作确定后，被告河南悦世置业有限公司在建设房屋地基过程中，不知道什么原因，将盖房子的工程转给了被告丁宁、张建志、陈甲广，我当时只认识被告陈甲广和他叔叔，后来陈甲广他们说盖房子的工程转给我们了，让我给他们签个合作协议，说就走个手续，证明人是高爽，签合同时，他们说河南悦世置业有限公司的负责人忙没有来，后来我们就按照原来与河南悦世置业有限公司的合同模式重新签订了合作协议。房屋建设完毕至今他们都没有给我钥匙，没有交房，也没有给李心年。第三人王中生未向法庭提交任何证据。被告丁宁、张建志、陈甲广对原告李心年提交的证据质证如下：对证据1、2均无异议；对证据3证明方向有异议，其中第一点合同约定的房屋均已全部经交付给原告。在双方合作建房时，四邻纠纷完全由我方解决，显然是原告违反了合同约定，对原告所说的由我方为其办理房产手续，没有任何意义，合同中没有约定房产证的办理事项。原告说我方建设8层，是不存在的，我方仅建设7层，原告陈述的8层是楼梯帽。我方与王中生签订补充协议，约定换房，且原告应当支付我方9万元的换房差价。第三人王中生对原告李心年提交的证据均无异议。第三人王中生对被告丁宁、张建志、陈甲广提交的证据质证如下：对证据1、2无异议；对证据3合作协议书、补充协议书（换房协议）真实性无异议，是我签的字，当时房子盖好后，因一楼有两个特别大的配电房，我怕李心年不满意，但被告丁宁说这配电房都卖了，但我认为配电房是所有业主公共的，不能卖，就让丁宁给要回来，李心年只是委托我处理建房事宜，没有委托我处理房产，后来没有办法我才擅自做主跟被告签订补充协议（换房协议）进行换房，后来被告丁宁们说换房有9万元差价，所以才在协议中写着9万元；对证据4不清楚，我们给被告的是一块地，只要被告按要求盖房子，四邻人家就不会闹。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实认定如下：对原告李心年提交的证据3中，合作协议和房屋照片真实性本院予以确认，可以确认原告李心年委托王中生与被告丁宁、张建志、陈甲广签订协议合作建房的事实，并约定确认了房产建设完毕后分配问题，但未对房产证的办理和费用问题进行明确约定。关于《证明》，根据邓规建字第411808012014118建设工程规划许可证可以确定涉案土地上应合法建设7层，对于超出楼层不在规划建设范围内，违反相关规定。对与被告丁宁、张建志、陈甲广提交的证据3中补充协议真实性，本院予以确认。结合原、被告各方陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2012年原告李心年合法取得邓州市古城路南段西侧（邓州市骨伤医院大门西侧）国有出让土地一宗,并办理邓城国用（2012）第707号土地使用证，交纳了相关出让费用，地类（用途）为住宅用地，2014年9月26日经审核邓州市城乡规划局又为原告李心年颁发了邓规建字411808012014118号建设工程规划许可证，在上述土地上规划建设7层住宅楼。后原告李心年委托第三人王中生处理上述土地开发房产事宜，第三人王中生即与被告河南悦世置业有限公司签订合同，合作开发涉案房产，后因其他原因被告河南悦世置业有限公司退出合作，2016年12月1日第三人王中生又与被告丁宁、张建志、陈甲广签订合作协议，协议载明：“甲方：王中生乙方：张建志经双方协商一致，甲方将位于邓州市骨伤医院西侧地皮一块（41.99×11.19米）交由乙方开发…一、甲方以地皮投入收取固定回报，依据建设工程规划许可证，一层、两层和三层东单元西户产权归甲方，剩余产权归乙方，包括、一二层公共部分及充电服务房…三、乙方负责此单元楼的建设及费用，保证质量，水电入户，防盗门、塑钢窗…七、在办理项目手续过程中甲方提供相应身份证及相关手续证件，甲方提供三间骨伤医院办公室，提供相应场地用于施工临时使用…十、该协议相关原件交给乙方保管后签字生效，签字方各持一份。十一、三方均不得违约，若违约由违约方承担20万元违约金。十二、以前甲方于所有开发建筑商所签合同作废，以此合同为准。甲方：王中生乙方：陈甲广张建志丁宁河南悦世置业有限公司（未签字盖章）中间人：高爽2016年12月1日”。合同签订后，被告丁宁、张建志、陈甲广即借用他人资质对涉案土地进行开发建房，现房屋已建设、检验完毕，但未办理房产证。2017年8月23日，第三人王中生与被告张建志、丁宁再次签订协议，载明：“甲方：张建志丁宁乙方：王中生甲、乙双方本着平等自愿、协商一致的原则签订以下协议，共同遵守。甲方将骨伤医院大门西侧李新年商住楼一楼两间电动车充电房所有权与乙方骨伤医院大门西侧李新年商住楼一楼门面房以施工图纸为依据的(1--4轴交K--A轴)及1--4轴交K—A轴闲置地皮所有权进行永久性交换，乙方自愿给甲方一次性补助九万元…甲方：张建志丁宁乙方：王中生…2017年8月23日”，双方签订上述协议后，双方即进行了交换房屋，现协议中的一楼门面房已由他人使用。综上，原告李心年认为被告丁宁、张建志、陈甲广、河南悦世置业有限公司未按照签订的合作协议进行交房，且无理由占有属于原告李心年所有的一楼门面（2017年8月23日协议中的一楼门面）进行出租收益，严重侵犯了原告李心年的合法权益，为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法确认原告与被告于2016年12月1日签订的合作协议为有效协议；依法确认邓州市骨伤医院大门西侧双方合作开发的房产单元一层、二层、三层东单元西户、第八层中其中一套归原告所有，其它部分均归被告所有；依法判令被告为属于原告的房屋办理房屋产权手续，费用由被告承担；本案诉讼费用由被告承担。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告李心年委托第三人王中生处理涉案土地的合作开发房产事宜，2016年12月1日第三人王中生与被告丁宁、张建志、陈甲广签订合作协议，在原告李心年合法取得的土地上合作开发住宅楼，该合作协议是双方平等自愿的基础上签订的，且现房屋已经建成，虽然双方未有相关建房资质，但双方签订的合同未违反全国人大及其常委会制定的法律及国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定，故本院认为，原告李心年委托第三人王中生与被告丁宁、张建志、陈甲广于2016年12月1日签订的合作协议合法有效。关于2016年12月1日合作协议中的房产分配问题。庭审中，被告丁宁、张建志、陈甲广明确说明和认定已按照合作协议约定，已将建成房产中属于原告李心年的部分全部交付给第三人王中生，2017年8月23日其与第三人王中生签订协议中约定，对属于原告李心年的一楼门面与属于被告丁宁、张建志、陈甲广的配电房进行永久交换，本院予以认定，又因涉案房产均未办理房产证，故本院确认涉案住宅楼的一层（包括一层配电房，除换房的一楼门面）、二层、三层东单元西户的使用权归原告李心年所有。关于2017年8月23日签订的协议（换房协议），庭审中，原、被告双方均认可，原告李心年委托第三人王中生处理涉案土地合作建房的事实，第三人王中生亦曾与被告河南悦世置业有限公司签订合作建房协议，又与被告丁宁、张建志、陈甲广签订合作建房协议，并全程参与合作建房事宜，故2017年8月23日第三人王中生与被告丁宁、张建志、陈甲广签订的协议本院予以确认。原告李心年在诉讼中称，未对第三人王中生的上述换房权限进行委托，但第三人王中生在2017年8月23日签订协议时未予以说明，且原告李心年向第三人王中生进行委托处理合作建房事宜时，亦未具体说明委托事项，故对于原告李心年的该项陈述，本院不予确认。关于原告李心年称的涉案住宅楼“第8层”的问题。原告李心年庭审中举证，称涉案住宅楼“第8层”应有一套属于自己，根据邓规建字第411808012014118号建设工程规划许可证可以确定涉案土地上应合法建设7层，对于超出的建筑，是否合法本院无法明确认定，且根据法庭调查，涉案房产项目超出的建筑为两套房屋，是否属于证明中陈述的“一层”，无法明确认定，故对原告李心年主张的“第8层”，当事人可另行处理。关于涉案房屋产权证办理问题，因合作协议中未对房产证办理和费用进行明确约定，无法确认该项义务的履行人，故对原告李心年主张被告办理房权证和承担费用的主张，本院不予确认，双方可协商解决。综上所述,对原告李心年的诉讼请求中合理的部分,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定,判决如下:一、确认原告李心年委托第三人王中生与被告丁宁、张建志、陈甲广于2016年12月1日签订的合作协议有效；二、确认邓州市古城路南段西侧（邓规建字第411808012014118号）住宅楼的**（包括**配电房，除换房的一楼门面）、二层、三层东单元西户使用权归原告李心年。原告李心年与被告丁宁、张建志、陈甲广于本判决生效后十日内对上述房屋分配方案予以交接。三、驳回原告李心年其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张建志、丁宁、陈甲广承担50元，由原告李心年承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  闻群英审 判 员  赵玉涛人民陪审员  李德伟二〇二〇年九月二十一日书 记 员  鲁 丰