黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1267号上诉人（原审原告）：赵祥庆，男，1963年11月26日出生，汉族，哈尔滨市松北区万丰铝塑门窗厂业主，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：佟铁军，黑龙江公盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王云珠，男，1964年4月9日出生，汉族，哈尔滨市利民钢结构有限公司经理，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：王小淞，男，1988年6月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：王小涵，女，1986年1月26日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市松**。被上诉人（原审被告）：孙书君，男，1959年8月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：张红艳，黑龙江日晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨凯利置业有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**中源大道**凯利广场****。法定代表人：林建芳，职务董事长。委托诉讼代理人：毕超，男，1989年7月17日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师上诉人赵祥庆因与被上诉人王云珠、孙书君、哈尔滨凯利置业有限公司（以下简称凯利置业）确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。赵祥庆及其委托诉讼代理人佟铁军，王云珠的委托诉讼代理人王小淞、王小涵，孙书君的委托诉讼代理人张红艳，凯利置业的委托诉讼代理人毕超、曲直到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵祥庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认孙书君与凯利置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效，确认王云珠与孙书君实际履行的房屋买卖合同无效。事实及理由：1.关于一审判决认定凯利置业与王云珠解除了合同及凯利置业与孙书君签订合同的效力问题的上诉理由。一审法院认为：“凯利置业系依王云珠与孙书君申请进行的合同更名，其实质上是解除了凯利置业与王云珠的商品房买卖合同与孙书君达成了新的商品房买卖合同及补充协议。”赵祥庆认为，这一认定存在的错误是涉案合同不符合解除合同的法定条件和情形。符合法定条件和情形之一的，合同可以解除。而本案中，王云珠与凯利置业并未协商一致签订解除合同的协议，不符合合同法第93条规定的协商一致解除合同的事实和法定条件。一审所称的王云珠和孙书君申请进行合同更名的行为，实际上同凯利置业与王云珠是否解除合同并非同一性质，一审将其两个不同性质的行为混为一谈，是对合同更名与解除合同的实际含义和性质的曲解和错解，是对基本概念的混淆。在此特别提示，王云珠与凯利置业签订的商品房买卖合同是交付了买受款、交接房屋后的一手房屋的买卖性质，王云珠已经实际取得了房屋所有权，而孙书君与王云珠达成的是王云珠将已经实际取得了房屋所有权并实际接收使用的房屋出售给孙书君的二手房屋的买卖性质，是王云珠收取了孙书君的购房款并将房屋交付给孙书君，并非由凯利置业解除了与王云珠的合同后，退还了王云珠购房款，又转手将收回的房屋所有权后重新卖给孙书君并收取孙书君的买受款以及将房屋交付给孙书君。因此，更名行为不符合解除合同的法定条件，凯利置业在与王云珠没有解除合同的情形之下，又与孙书君签订了并非凯利置业享有所有权含处置权的商品房买卖合同，显然属于一房二售并侵犯了王云珠的产权，直接侵害了赵祥庆的合法权益，当属无效合同。2.关于一审判决认定王云珠与孙书君形成的事实合同关系，系双方真实意思表示，合法有效问题的上诉理由。一审判决称其查清的事实：孙书君与王云珠于2016年8月12日提交商铺更名清单，申请将原买受人更名至孙书君，二人与凯利置业三方达成合意，凯利置业与孙书君签订商品房买卖合同，约定：孙书君以2,578,207元价格购买王云珠享有所有权的涉案房屋。赵祥庆认为：此处涉及两处虚假无效。一是孙书君购买王云珠所有的涉案房屋实际购买价180万元，与凯利置业签订合同购买价2,578,207元，相差778,207元，这一巨额差价导致合同明显虚假，符合三方恶意串通损害第三人利益、以合法形式掩盖转移财产非法目的的特征和事实。一审以此虚假的违法合同认定合法有效，显然错误不合法。3.关于王云珠非法转移财产与孙书君，履行的房屋买卖合同属于欺诈手段订立的合同的法律效力问题的上诉理由。一审法院明知王云珠将涉案房屋以180万元的低价卖给孙书君是非法转移财产行为，即使不能认定孙书君与王云珠恶意串通，只以王云珠故意隐瞒与赵祥庆之间的案件已经进入执行程序这一事实，非法转移财产，即可认定王云珠是以欺诈的手段签订合同，扰乱了国家对合同的管理秩序损害了国家利益。因此被法院以拒绝执行判决裁定罪，判决有期徒刑一年。可是，一审法院却矛盾的认定这一非法转移财产的犯罪行为所签订的合同合法有效，其认定并判决的违法错误十分明显，据此应当将一审判决予以撤销。4.关于王云珠与孙书君履行的合同与凯利置业与孙书君签订的合同价款不一致，相互矛盾，属于内容虚假的无效合同的上诉理由。一审判决已经查明并认定王云珠与孙书君履行的商品房买卖合同的交易价为180万元，而孙书君与凯利置业签订的商品房买卖合同的交易价格为2,578,207元，同一房屋合同交易价相差巨额差价778,207元，其中合同内容虚假十分明显，涉案的两份合同以合法形式掩盖了非法转移财产的非法目的十分明显。由此，一审判决两份合同合法有效，显然违法错误并应予以撤销。庭审中，赵祥庆补充上诉意见：1.关于王云珠与孙冬安签订的房屋买卖合同，确认违法无效的理由非常清楚。也就是说该合同违反了法律强制性规定，属于合同法第52条第五项规定的无效情形，原因是王云珠在出售涉案房屋之前，王云珠与赵祥庆之间的民事案件，已经进入执行程序，执行法院依法向王云珠送达了执行通知书，申报财产令，法院的法律行为无疑是对王云珠的强制性规定，王云珠必须执行。但是王云珠没有按照执行通知书的要求，履行自己的法定义务，更没有按照报告财产令所对其的要求进行申报自己的可供执行的财产，却为了违法转移可供执行的唯一财产案涉房屋，采取了拒绝执行生效的判决，裁定的行为，将涉案房屋非法的出售给孙冬安，王云珠的这一行为明显的违反了法律关于不得拒绝执行生效判决的法律规定，就是更为一点严重的违反法律强制性规定的行为，因此完全符合合同法第52条第五项的规定，王云珠与孙冬安之间签订的合同应当依法确认为无效。2.孙书君与凯利置业签订的房屋买卖合同，一审法院认定为是对王云珠与凯利置业之间的房屋买卖合同的解除，而又重新与孙书君签订了对于本案涉案房屋的房屋买卖合同，这里存在着一审判决对该情节没有查清事实，而且认定违法无效。一审法院在认定事实部分称：王云珠和孙书君向凯利置业递交了更名申请，那么这一个事实一审法院没有表述清楚，是将王云珠名下的房屋更名在孙书君名下，还是更名在孙冬安名下，还是将孙冬安更名在孙书君名下？因为孙冬安是与王云珠签订房屋买卖合同的相对人，而孙书君不是。所以说这一点一审法院表述含糊不清，说明没有查清这个事实。3.一审法院认为“王云珠与凯利置业之间的房屋买卖合同是解除。”这一点认定是非常明显的错误。因为解除合同必须符合合同法第93条和94条的规定，首先凯利置业与王云珠没有达成合意解除涉案合同，解除合同的事实并不存在，并且解除合同与合同更名是完全不同的两个法律概念，性质根本不同。所以说把它用在这一个问题上，矛盾非常明显，一审判决自相矛盾。其次，孙冬安作为一家房地产中介公司的法定代表人，其职业和其公司的职责是在从事该方面的业务的同时，首先要查明孙冬安所属中介的对象的财产的来源，合法性，那么光凭孙书君和孙冬安自我表述，不知道王云珠的唯一可供执行的涉案财产进入执行阶段，是不能取信于人的。王云珠辩称：关于赵祥庆所称的王云珠在其与赵祥庆的合同纠纷判决生效之后，未申报财产，这一点上诉理由，我方答辩如下，王云珠是由于未据实申报个人财产，已经因拒不执行裁定判决罪，被判决服刑1年，王云珠是在2016年8月份出售的涉案房屋，是由于当时王云珠欠了一些材料款，几家材料款商联合在一起进行一个泼油漆砸玻璃这样的行为，王云珠不得不出售这个门市房，用于先偿还材料商的欠款。在房屋中介公司，王云珠与孙东安签订了房屋买卖的合同，因当时涉案房屋是处于联机备案合同状态，是可以在开发商这里进行合同更名买卖。孙书君辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵祥庆的上诉请求，维持一审判决。凯利置业：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持赵祥庆向一审法院起诉请求：1.确认孙书君与凯利置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效；2.确认王云珠与孙书君实际履行的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2013年3月7日，王云珠与凯利置业签订《商品房买卖合同》（合同编号：13201300100053），约定：王云珠购买凯利置业位于哈尔滨市××路××号房屋，房屋用途为商铺，建筑面积152.57平方米，房屋总价款2,578,207元，其中的126万元以商业贷款形式付款。同日，王云珠支付首付款1,318,207元。2013年5月8日，王云珠作为抵押人、凯利置业作为保证人与招商银行作为抵押权人签订《个人购房借款及担保合同》，约定：王云珠向招商银行贷款126万元，凯利置业作为保证人对该贷款承担保证责任。此后，王云珠偿还贷款，后因王云珠未依约偿还银行贷款，招商银行分别于2015年11月30日扣划凯利置业保证金27,739.85元，于2016年1月29日扣划凯利置业保证金27,660.16元，于2016年3月30日扣划凯利置业保证金14,000元，于2016年4月19日扣划凯利置业保证金12,363,53元，于2016年5月20日扣划凯利置业保证金13,169.24元，于2016年6月28日扣划凯利置业公司保证金13,198.07元，于2016年7月27日扣划凯利置业保证金13,191.66元，共计扣划保证金121,322.51元。2014年1月21日，赵祥庆与王云珠就赵祥庆于2011年为王云珠承包的哈尔滨润恒物流园一期沿街商铺和21栋交易市场等塑钢安装工程的塑钢窗加工进行结算，王云珠为赵祥庆出具134万元欠条。2014年6月30日，赵祥庆与王云珠就赵祥庆为王云珠承包的科技创新城塑钢钢窗安装工程的塑钢钢窗加工工程进行结算，王云珠为赵祥庆出具10万元欠条.因王云珠未付该144万元，赵祥庆诉至松北区人民法院，后进松北区人民法院于2015年7月16日作出的（2015）松商初字第36号民事判决，判决王云珠给付赵祥庆加工费144万元及相应利息。王云珠不服，提起上诉。哈尔滨市中级人民法院于2016年3月14日作出（2016）黑01民终414号民事判决，判决;驳回上诉，维持原判。上述民事案件执行阶段，松北区人民法院于2016年6月8日依法向王云珠送达执行通知书、报告财产令等法律文书，责令王云珠在送达后七日内履行生效法律文书确定的义务，并如实申报财产及变化情况，由其子王小淞代为签收并告知王云珠。2016年8月10日，王云珠与孙冬安签订《卖兑房协议书》，约定：王云珠将位于哈尔滨市××路××号商服以180万元的价格出售给孙冬安，孙冬安需于签订合同三日内凑齐110万元为王云珠偿还贷款（包含更名费），王云珠于还款当日保证更名过户手续完成，剩余尾款孙冬安一次性交齐。2016年8月12日，王云珠、孙冬安及孙冬安父亲孙书君一同前往凯利置业办理商品房买卖合同更名手续。经王云珠、孙冬安、孙书君与凯利置业协商，王云珠认可孙书君购买该房屋，由孙书君作为买受人与凯利置业签订商品房买卖合同，孙冬安将第一笔房款110万元存入凯利置业财务人员宋扬的个人账户，再有宋扬自该账户中转款进行偿还贷款、偿还保证金及向王云珠付款。同日，孙冬安转账110万元至宋扬个人账户内，宋扬接到该款项后，于2016年8月12日将其中的121,322.51元转入凯利置业账户偿还扣划的保证金，将其中的908,000元转入王云珠招商银行的还贷账户结清银行贷款，于2016年8月15日将剩余70,677.49元转入王云珠妻子关延梅的个人账户，王云珠向孙书君出具收到房款110万元的收条。2016年8月12日，孙书君与王云珠提交商铺更名申请单，申请将原买受人更名至孙书君，凯利置业与孙书君签订商品房买卖合同（合同编号：16107995407），约定：孙书君以2,578,207元的价格购买案涉房屋，房款交付时间为签订合同当天，交款方式为现金。2016年8月19日，孙冬安按照王云珠指示自其个人账户中取出55万元现金交付王云珠，并将5万元购房款转账至王云珠之子王小淞账户内，王云珠向孙书君出具收到购房款60万元的收条。同日，孙书君与凯利置业签订商品房（预售转销售）买卖合同补充协议，约定案涉房屋转为现房销售阶段，房款2,578,207元已全部支付。2016年8月29日，孙冬安将在扣除王云珠拖欠电费3312元后的购房款96,688元转账至关延梅账户，王云珠向孙书君出具收到购房尾款10万元，收到全部购房款180万元的收条。2016年9月，孙书君为涉案房屋结清此前电费3358元。2016年8月24日，孙书君取得案涉房屋的房屋所有权证。2018年7月20日，松北区人民法院作出（2018）黑0109刑初383号刑事判决书，认定王云珠在明知法院已向其送达执行通知书、报告财产令等法律文书的情况下，未履行执行义务，未向法院申报其尚有一处位于哈尔滨市××路××号的商服，且将该商服转卖给孙书君，所获得房款未用于偿还赵祥庆的欠款，致使法院生效判决无法执行。松北区人民法院认为：王云珠对人民法院的生效判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重，其行为构成拒不执行判决、裁定罪，判决王云珠犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑一年，该判决已经发生法律效力。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王云珠与孙冬安签订房屋买卖合同，在双方合同履行过程中，王云珠与孙冬安、孙书君经协商一致将买房人变更我孙书君，故王云珠与孙书君形成事实上的房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，合法有效。赵祥庆虽主张孙书君明知王云珠与赵祥庆案件进入执行程序后，无真正购买目的，以低于购买价格的180万元购买此房，系与王云珠恶意串通，损害了赵祥庆的合法权益法，并据此要求确认王云珠与孙书君的合同无效，但其所举证证据不足以证明其主张的孙书君在购买房屋时明知王云珠与赵祥庆的民事案件以进入执行程序，也不足以证明其主张的王云珠与孙书君系恶意串通而订立房屋买卖合同，故对赵祥庆要求确认王云珠与孙书君的房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。凯利置业为配合王云珠与孙书君的房屋买卖合同履行，配合王云珠与孙书君办理了商品房买卖合同的更名手续，与孙书君另行签订商品房买卖合同及补充协议，其实质是凯利置业与孙书君就案涉房屋签订了新的商品房买卖合同及补充协议。赵祥庆虽主张王云珠已实际享有案涉房屋所有权，凯利置业在明知该房屋已实际出售给王云珠后又与孙书君签订商品房买卖合同及补充协议系一房二卖。并配合了王云珠非法转移财产，且孙书君与凯利置业签订虚假合同逃避国家税收系以合法形式达到非法目的，并据此要求确认该合同无效，但凯利置业系依王云珠与孙书君申请进行的合同更名，其实质上是解除凯利公司与王云珠商品房买卖合同而与孙书君达成了新的商品房买卖合同及补充协议，其并不构成一房二卖，且赵祥庆所举证据不足以证明其主张的凯利置业明知王云珠与赵祥庆民事纠纷已进入执行程序并配合王云珠转移财产，也无法证明其主张的凯利置业与孙书君所签合同系以合法形式掩盖非法目的之观点，故对赵祥庆要求确认孙书君与凯利置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议无效的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回赵祥庆的诉讼请求。案件受理费100元，由赵祥庆负担。二审审理期间，各方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于王云珠与孙冬安签订的《卖、兑房协议书》是否存在恶意串通，损害赵祥庆利益的问题。王云珠与孙冬安签订的《卖、兑房协议书》的内容并不违反法律、法规强制性规定，且已实际履行，故王云珠与孙冬安签订的《卖、兑房协议书》符合法律规定，该协议书成立并生效。赵祥庆虽主张王云珠与孙冬安签订的《卖、兑房协议书》中约定的孙冬安购买涉案房屋价款与王云珠与凯利置业签订的《商品房买卖合同》中约定的价款存在巨额差价，但未举示充分证据证实孙冬安在购买房屋时明知王云珠与赵祥庆间存在欠款纠纷，已经法院判决并进入执行程序，亦未举示证据证实孙冬安与王云珠间存在恶意串通损害赵祥庆利益的行为。故赵祥庆上诉主张王云珠与孙冬安间签订的《卖、兑房协议书》无效的请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。关于孙书君与凯利置业签订的《商品房买卖合同》是否存在以合法形式掩盖非法目的的问题。王云珠与凯利置业签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为2,578,207元，王云珠已向凯利置业交纳首付款1,318,207元及并偿还了部分贷款本息，剩余贷款本息908,000元系在孙书君与凯利置业签订《商品房买卖合同》后，由孙书君进行偿还并结清了贷款，因此涉案《商品房买卖合同》价款并未发生变化，原审判决认定孙书君与凯利置业签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为2,578,207元，并无不当。凯利置业公司在王云珠与孙书君共同申请下，与孙书君重新签订了联机备案的《商品房买卖合同》，并配合孙书君办理了案涉房屋的不动产权属登记，该行为系在王云珠、孙书君与凯利置业协商一致的结果，且是在凯利置业对王云珠存在与赵祥庆欠款纠纷，经法院判决已进入执行程序不知情的情况下完成的，并不违反法律、法规的强制性规定，故不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，赵祥庆该项上诉主张不能成立。综上所述，赵祥庆的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵祥庆负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年九月十八日法官助理申艳楠书记员于文娟