广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3868号上诉人（原审被告）：王花，女，1967年5月10日出生，汉族，住广东省中山市******************。委托诉讼代理人：林国泰（系王花的丈夫），住广东省中山市*******************。被上诉人（原审原告）：中山市安盈宜居物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区*************，统一社会信用代码914**********464XK。法定代表人：屈冠平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所实习律师。上诉人王花因与被上诉人中山市安盈宜居物业管理有限公司（以下简称安盈公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王花上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安盈公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定水费性质与事实不符，判决结果明显违反法律规定的过错责任原则。涉案水费属于分摊水费，既包括管路漏水，也包括安盈公司管理过程（如花木灌溉，甚至安盈公司自用）中的用水，并不是王花自用水费（自用水费王花已经全部付清）。但一审判决却没有确认涉案水费属于安盈公司强行分摊给业主的“分摊水费”的事实，有意隐去“分摊”的性质，意图模糊概念，将视线引到王花不交自用水费上。分摊的水费是正常水费的两倍以上，这是极不正常的。正是由于安盈公司在水管管理等供水系统维护中不作为、失职失责，才造成水管问题层出不穷，水资源浪费极其严重。一审判决已经认定管路维护责任人是安盈公司，接下来本应当按照我国法律规定的过错责任原则（即有过错承担责任，没有过错不承担责任）来作出责任人和责任大小的认定。一审判决公然违反过错责任原则，判决王花替安盈公司承担管路维护不力的责任。如此因果脱节的判决，相当于支持安盈公司放开水管随意放水，然后业主承担费用。从合同履行上考量，也应当是安盈公司自担水费，而不应当是王花承担。另外根据《中山市供水用水条例》第三十一条：供水企业应当抄表到户，不得将户外管线或其他能源损失转嫁给用户，及《金沙花园委托管理合同》第四条第二款管理费开支的范围包括六方面，第一条就是支付公共地方及设施的电费、水费、电话费。事实上业主已足额缴纳所用水费。从上述论述可知，涉案水费绝大部分是安盈公司履行义务不到位，管路维护不力而浪费了的水，并没有用在业主公共利益上。且不说用在业主公共利益上的水分摊给各业主是否有根据，以及安盈公司所谓的“二次供水”之说是否成立，仅就这些水费形成的原因（安盈公司维护失职）上追究责任，也因为安盈公司没有履行好合同义务，确保供水管路正常运行，从而应当由安盈公司自担其责。一审判决中关于物业管理费及违约金的认定上的问题。收楼协议书上没有约定违约金的条款，其中有一条“逾期未缴，本公司有权收取滞纳金。逾期一天，收取应缴费用总额的2%作为滞纳金”属于滞纳金条款。“滞纳金”的收取人必须是行政等公权力单位，属于法律常识。安盈公司属于民事主体，无权收取滞纳金，所以该条款是不合法和无效的。“资金占用费”的判决不应当让业主支付。安盈公司在管理小区过程中存在严重过错是不争的事实，但一审判决结果却对此没有任何的体现。这种判决没有起到督促物业公司提高管理水平的作用。一审判决下来以后，安盈公司的表现也印证了这一点，要求同意交物管费的业主必须预交2个月的物管费。法院判决除了解决争议，更要实现公平正义，得到社会的认可。小区还有超过一半以上业主拒交物业管理费，剩余部分大多为大户，其缴费标准约为小户的三分之一到四分之一，已经占足了便宜，安盈公司对物业管理的收费标准存在不一致，其中大户型业主每月只收800元（不按面积计算），也就是收费标准严重不公平，歧视小户型业主。另一部分业主也是经安盈公司或中山市金沙花园置业有限公司（以下简称金沙置业公司）或中山市金沙花园物业有限公司（以下简称金沙物业公司）之手，租赁或购买房屋边的公共花园地面，使自己的花园扩大了一到两倍，是既得利益者；被上诉方还私卖或出租公共花园绿地谋利，充分说明安盈公司侵吞业主利益，服务不到位，提意见也不整改，一审法院对此没有调查或视而不见。另外，一审判决对业主的日常生活和安全保障造成了一定的不便，但又以未影响业主的基本生活质量为由，以基本生活质量为标准进行判决，其标准太低，以如此低的标准来百分之百的支持安盈公司的诉求，与《物业管理条例》总则第一条，改善人民群众的生活和工作环境的目标相背离，也与安盈公司自行制定的《金沙花园委托管理合同》第二条，为业主创造方便的居住环境相差甚远。综上所述，业主拒收物业管理费都是由安盈公司造成的，恳请法院判定安盈公司按大户型的收费标准计算。安盈公司没有资格从事金沙花园的物业管理。安盈公司与金沙置业公司签订的《中山市****前期物业管理服务协议》是非法无效的。首先，安盈公司成立时，金沙花园业主在1996年6月前已成立业主委员会，聘请物业管理公司是业主委员会的权利和义务。其次，安盈公司与金沙置业公司与金沙物业公司签订的承接协议书，是在金沙物业公司营业执照被吊销的情况下签订的，且没有通知作为利益攸关方的业主委员会及全体业主。再次，安盈公司不能在中山市住建部门备案是由于金沙置业公司和金沙物业公司侵吞全体业主的物业维修基金造成（证据是一审法庭陈述时安盈公司当庭供述的），是为了逃避追究责任而成立的。因此，安盈公司是金沙花园的前期物业管理是非法无效的，一审法院认定事实错误。诉讼费的分摊不合理。一审判决中法院并没有支持安盈公司的全部请求，即安盈公司属于部分胜诉，部分败诉，诉讼费应该按胜败诉比例分摊，一审却判决王花一方承担。安盈公司辩称：一、安盈公司已取得中山市****小区的物业管理资格。入驻金沙花园小区为小区提供服务并无违反法律规定。安盈公司提供物业管理服务已经与开发商金沙置业公司签订前期物业管理服务协议，是合法有效的。安盈公司与金沙置业公司于2013年4月12日签订《中山市****前期物业服务协议》，为小区提供物业管理服务合法有据。对于资质问题，2017年1月12日国务院发布并实施《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国法【2017】7号）取消了《物业服务企业资质管理办法》中对物业服务企业二级以下资质认定。《物业服务企业资质管理办法》已于2018年3月8日被住房城乡建设部废止。《物业管理条例》第三十二条“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”也被《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）修订，取消了物业服务企业资质管理的相关规定。据此，不再将物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。另外，根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，金沙花园小区由金沙置业公司开发建设，目前仍有大部分面积未建成。现金沙花园成立的业主委员会不能代表整个金沙花园小区且该业委会的成立存在程序不合法的现象，金沙花园业主委员会不具备与物业服务企业签订物业服务合同的资质。相反，金沙置业公司作为开发商和安盈公司公司签订的《中山市****前期物业服务协议》合法有效。《承接协议书》及《中山市****前期物业服务协议》合法有效，其系安盈公司公司合法存在并继续向金沙花园小区提供物业管理服务的依据。金沙物业公司因逾期未年检于2012年9月17日被中山市工商行政管理局吊销了营业执照，这表明该公司的经营资格被取消了，不能继续正常经营。公司吊销不等同于公司注销，金沙物业公司仍具有公司的主体资格，其盖章仍具有法律效力。因此，金沙置业公司、金沙物业公司及安盈公司于2013年4月12日签订的《承接协议书》合法有效，且应视为金沙置业公司与安盈公司合同权利义务的概括转移，安盈公司据此继续向金沙花园小区提供物业管理服务符合法律规定。二、安盈公司与王花形成物业服务合同关系，安盈公司已经向王花提供物业服务，已按约定标准交费多年，现王花以各种理由拒交物业管理费没有事实与法律依据。王花购得案涉别墅后，与金沙物业公司签订了《收楼协议书》与《中山市****小区公约》，双方对物业服务内容及住宅物业管理费标准进行了约定，计算方法为：建筑面积㎡x1.3元/㎡+花园面积(㎡)x0.5元/㎡，逾期未缴的物业管理公司可按应交费用每日2‰收取滞纳金（即逾期付款违约金）。双方签订的《收楼协议书》与《中山市****小区公约》的内容，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方均应当遵循诚实信用的原则按照约定行使权利，并履行相应的义务。王花作为金沙花园小区的业主，其享受了安盈公司提供的物业服务，应按时向安盈公司交纳物业管理费用，履行作为一个业主应尽的基本义务。安盈公司自2013年4月12日接管以来，王花已经按上述标准交费多年，其以往的交费行为表明，已经同意并认可安盈公司提供管理服务，现以各种理由拒交物业管理费没有事实与法律依据。三、滞纳金虽属行政处罚范畴，但结合生活实际及当事人的表述习惯，《收楼协议书》中约定的滞纳金实际上是违约金。王花欠付物业费确实给安盈公司造成相当于利息的损失。四、由于金沙花园区域大且供水管网老化陈旧，导致水管存在漏水情况，由此产生水损费。该费用是王花在用水过程中产生，王花作为用户应承担分摊水损费用。五、一审法院判决支持安盈公司关于物业管理费、违约金及水费的诉求。一审虽调整了违约金的计算方式，但与安盈公司诉请金额相差不大，一审法院将62元诉讼费全部由王花承担并无不当。安盈公司向一审法院起诉请求：1.王花支付金沙花园合欢街50号别墅自2018年4月至2019年10月的物业管理费7923元及逾期付款违约金（自2018年5月1日起，以每月拖欠金额为基数按照每日2‰计至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年11月15日金沙花园合欢街50号别墅应支付的逾期付款违约金为4570.32元）；2.王花立即向安盈公司支付2017年3月至2017年10月的水费466.8元。一审法院认定事实：2012年1月10日，金沙物业公司（甲方）与金沙花园合欢街50号业主王花（乙方）签订收楼协议书，约定：乙方已于2012年1月10日正式接受金沙花园合欢街50号物业，乙方办理收楼手续时须缴交入伙收费一览表的费用，并于2012年1月10日起，向甲方缴交当月管理费及水电费，计算方法屋宇建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，即乙方每月缴付的管理费为417元；管理处每月专人上门抄表，由于本小区属二次供水电，乙方每月水费2.26元/吨，用水未满5吨按5吨收费；每月电费0.67元/度，用电未满40度按40度收费，超过底数按实际用量收费，加上电损平均收费；乙方应在收到缴费通知书单25天内缴清当月的各项用费，逾期未缴，本公司将有权收取滞纳金，逾期一天，收取应交费用总额的2‰作为滞纳金，协议书上还约定了其他事项。同日，安盈公司与王花签订《中山市金沙花园小区公约》，约定管理公司有权依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等事项。安盈公司成立于2013年4月11日，经营范围为：物业管理、停车服务。2013年4月12日，金沙置业公司（甲方）与金沙物业公司（乙方）与安盈公司（丙方）签订承接协议书，约定：乙方和丙方都是甲方指定为金沙花园小区提供物业管理服务的物业公司，在乙方被吊销不能正常经营的情况下，丙方代替乙方继续为金沙花园小区提供物业管理服务，完全承担乙方的责任和应尽的义务，承接乙方的所有债权和债务，乙方所有各部门人员人事关系包括社保、工龄等转移至丙方继续购买和延续，丙方各部门的工作制度和安排等直接沿用乙方所制定的。王花系中山市西区************的房主，案涉房屋的建筑面积为232.26平方米。2019年7月24日，安盈公司向王花出具催费通知，载明王花尚欠2018年4月至2019年7月的物业管理费6672元，滞纳金636.29元；水电费466.8元，共7775.09元。2019年9月19日，安盈公司委托广东泰力律师事务所张世禄律师向王花出具律师函，载明王花尚欠2018年4月至2019年9月的物业服务费7506元，滞纳金3684.612元，水电费466.8元。王花拍摄照片，小区内存在汛期道路积水、井盖缺失、路灯不亮、路边堆积建筑材料、环境卫生差的现象。安盈公司称为中山市金沙花园小区提供了物业服务，涉案物业的建筑面积为232.26平方米，花园面积为230.12平方米，王花自2018年4月至2019年10月拖欠物业管理费7923元及滞纳金，2017年3月至2017年10月的水费466.8元。安盈公司经催收未果，遂诉至法院，主张前述实体权利。以上事实，有土地使用权证及房屋所有权证、承接协议书、收楼协议书、中山市****小区公约、催费通知、律师函、邮寄底单及签收记录、金沙花园住户水电费、管理费通知单、照片等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。安盈公司在另案提供了与金沙置业公司签订的中山市****前期物业管理服务协议，由于在中山市****小区尚未成立业主委员会以前，安盈公司与金沙置业公司签订的《中山市金沙花园前期物业管理服务协议》应是合法有效的，即安盈公司已取得了中山市金沙花园小区的物业管理资格。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响中山市金沙花园前期物业管理服务协议的效力。因此，王花以前期服务协议存在未及时备案情况主张前期物业管理是不合法的，缺乏法律依据，一审法院不予支持。安盈公司的未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，现王花以与安盈公司没有合同或服务关系或以安盈公司提供的服务有缺陷为由而拒不交物业管理费于法于理不合，故一审法院认为王花应向安盈公司交纳物业管理费。涉案物业的建筑面积为232.26平方米，花园面积为230.12平方米，收楼协议书中约定的物业管理费为建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，可知每月的物业管理费为417元，现安盈公司主张王花支付2018年4月至2019年10月的共19个月的物业管理费4923元，一审法院予以支持。关于违约金的问题，由于王花欠付物业管理费确实给安盈公司造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业管理费按日2‰计算违约金的标准超过了实际损失，因此一审法院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止。关于分摊水费的问题，王花主张分摊水费不合理，不合法，漏水是供水管理方职责，无理由要求业主承担。根据《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”及第五十一条第一款“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”之规定，可知维修供水管道的责任应由供水单位承担，因供水管道漏水而产生的水费应由金沙花园所有业主分摊。因此，王花主张分摊水费不应由业主承担，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十四条第一款、第五十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王花于一审判决发生法律效力之日起七日内向安盈公司支付从2018年4月至2019年10月的共19个月的物业管理费4923元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；二、王花于一审判决发生效力之日起七日内向安盈公司支付2017年3月至2017年10月的水费466.8元；三、驳回安盈公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费124元,减半收取62元（安盈公司已预交），由王花负担（王花于一审判决生效之日起七日内迳付安盈公司）。二审期间，王花向本院提交如下证据：1.《金沙花园委托管理合同》，拟证明安盈公司前一任的物业公司合同期限已经届满，安盈公司称是承接对方管理物业；2.自来水公司一次性供水证明，拟证明安盈公司称业主是二次供水、要求分摊二次供水水费不合理；3.《金沙花园选聘新物业管理公司投票结果》，拟证明大部分业主对安盈公司不满，想驱逐该公司；4.《中山市****创建“全国优秀管理住宅小区”资料汇编》，拟证明金沙花园在1996年已成立业委会；5.欠费通知单，拟证明分摊水费是原有水费的2.4倍；6.西区住建局关于物业管理的告知函，拟证明整个小区已经废除安盈公司的管理，业主与安盈公司不存在物业合同，已经聘请了新的物业管理公司；7.敦促撤离并移交资料、财产函，拟证明业委会多次要求安盈公司撤离但其不走。安盈公司对上述证据的质证意见：对证据1合同真实性确认，但该合同于1995年签订、于1997年到期，但金沙物业公司维持到2013年，因此这只是其中一份合同，不能排除金沙物业公司作为该小区物业管理公司的事实，业委会并未与任何物业管理公司签订物业合同，金沙花园业委会并没有代表业主选定物业管理公司的义务，不能证明王花想要证明的事实；对证据2三性不确认，王花没有原件，落款时间是1995年10月，证据出处不得而知，即使该证据真实，供水公司只是在小区的大水表上记录用水量，再由安盈公司收取，该水费应由业主承担而不是安盈公司；证据3形式真实内容不真实，该投票是几个业委会操作，并非代表所有业主的意见，这些业委会在要求业主投票时给予了相当的压力，投票结果并不真实，计票内容没有公示，仅公示了结果，大部分业主对更换物业管理公司并不上心，并未发表自己的真实意见；对证据4真实性确认，但内容并不齐全，业委会在那时确实存在，但并未行使其权利义务，并未对拖欠物业管理费的业主督促交费，因此这届业委会仅是挂名，并未实际存在；对证据5的真实性和合法性确认，证明内容不确认，水费的收取方式是合理的；对证据6三性确认，但具体交接工作需要细化后才能进行；对证据7真实性、关联性确认，合法性由法院认定。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本案双方争议的主要焦点为：安盈公司是否有权向王花收取物业管理费、违约金、水损分摊费用。首先，在涉案小区成立业主委员会以前，安盈公司即与开发商签订物业服务协议，安盈公司取得小区物业管理资格，并实际上履行了物业服务协议。王花作为业主，事实上也享受了安盈公司的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系。物业服务费是物业公司正常运营的保障。物业公司为业主提供卫生、安保等物业服务，业主应及时交纳物业服务费。物业公司服务中存在的一般瑕疵不能成为个别业主拒交物业服务费的理由，否则将影响物业公司正常运营，损害其他正常交费业主的利益。本案物业公司处于正常经营状态，没有证据显示物业公司不提供服务或存在严重失职造成业主重大损失。王花拒交物业服务费的理据不足，一审法院判决其交纳物业管理费并无不当。王花无正当理由拒交物业管理费，一审法院判令王花支付逾期付款违约金亦无不当。其次，关于分摊水费的问题，《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第五十一条第一款规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。根据上述规定可知物业管理区域内公共供水管道的维修养护责任承担者并非业主一方。在无特别约定的前提下，业主只需承担入户水表记录的用水费用，无需承担因供水管线损坏或老化产生的水损费用。本案中，安盈公司并未举证证明其与业主之间存在分摊公共水管渗漏损失的特别约定。一审法院判令王花主张分摊水费损失确有不妥，本院予以纠正。综上，王花的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十四条、第五十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3510号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3510号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人中山市安盈宜居物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费62元（中山市安盈宜居物业管理有限公司已预交），由王花负担52元，由中山市安盈宜居物业管理有限公司负担10元；二审案件受理费124元（王花已预交），由王花负担104元，由中山市****物业管理有限公司负担20元。经冲抵后，一、二审诉讼费不再另行收退，王花应在本判决生效之日起七日内迳付中山市安盈宜居物业管理有限公司32元。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年九月三日书记员  何思雯