四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川民申3234号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都市斯培行物业服务有限公司，住所地四川省成都市金牛区九里堤西路********。 法定代表人：刘婉弋，总经理。 委托诉讼代理人：薛友华，四川卓宇律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：成都泰瑞酒店有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀跃路****。 法定代表人：吴素芳，经理。 委托诉讼代理人：杨琳，泰和泰律师事务所律师。 再审申请人成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）因与被申请人成都泰瑞酒店有限公司（以下简称泰瑞酒店公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终5443号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 斯培行公司申请再审称，1.斯培行公司有新证据证明原判决认定事实错误的，足以推翻原判决。二审法院根据泰瑞酒店公司提供的3000元化粪池清掏费，认定环境卫生等设施设备是由泰瑞酒店公司自行管理是错误。斯培行公司有新证据证明多年来化粪池清掏等环境卫生均由申请人支付相关费用。2.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。二审判决查明的事实与一审查明的事实一致，但却认定“物业单元相对独立，自行管理维护消防、环境卫生、电梯等设施设备”，该认定事实显然矛盾，既然与一审查明的事实一致，二审为何作出相反的事实认定呢?这一影响判决结果的事实认定，二审判决明显缺乏证据证明。物管费收取标准的认定问题。一审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，确定了斯培行公司与泰瑞酒店公司之间形成了事实上的物业服务关系。依据该《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”判决泰瑞酒店公司应当按照物业协议约定的标准向斯培行公司支付物业管理费，适用法律正确。但二审法院在相同的事实基础上，却认为不能适用整个物业业主均在遵守的《前期物业服务合同》收费标准。在斯培行公司履行了物业服务合同的约定情况下，二审法院在无法律规定的前提下，大幅度裁剪泰瑞酒店公司应当交纳的物业费，这明显适用法律错误，属于违法判决。二审判决混淆了物业服务的公共管理关系与业主专有区域管理的规定，认定泰瑞酒店公司对专有部分的维护、管理属于物业服务的部分内容而判决泰瑞酒店公司减少支付物业服务费。国务院《物业管理条例》第二条对物业管理的定义，明确物业管理是对物业管理区域的公共服务。实践中，如果业主需要对其提供有针对性的专项服务，须另行与物业服务企业签订专项服务合同。泰瑞酒店公司因经营需要的消防等专项服务未与斯培行公司签订专项服务合同，该费用也没有包括在物业服务合同中，二审法院以本属于泰瑞酒店公司自理的专有部分管理作为事实依据，判决明显错误。关于对泰瑞酒店公司的“物业单元相对独立”的认定违反了《四川省物业管理条例》第八条关于物业管理区域的划分的规定。物业管理区域是法定划分标准。每栋建筑的相对独立不是这栋物业不属于物业管理区域的物业。按照法律规定，属于物业管理区域的物业就须按照法律规定交纳物业服务费。二审判决在本院认为部分引用“按照有关部门指定的收费办法”却没有陈述是哪个部门制定的收费办法，该事实属于无法律依据的认定，属于违法认定。3.二审判决颠覆了物业服务的基本制度，直接导致斯培行公司无法收取泰瑞酒店公司的物业费。间接后果就是任何业主均可据此理由不交物业费，扰乱社会物业管理的秩序。在物业管理区域内，每栋物业均相对独立，如果业主均可以相对独立而要求减少支付物业费，每栋业主从自己的利益出发，就可以此为理由，不交或者少交物业费，从而引起物业管理区域各业主之间的矛盾，造成物业管理无法进行。 综上，二审判决认定事实错误，适用法律不当，斯培行公司履行了物业服务合同约定的相关义务，包括但不限于公共设施设备的维护和管理，公共卫生的清扫和管理、绿化的保养维护，垃圾的清理、车辆进出停放管理、小区安全管理等等应据应当由物业服务企业承担的责任，泰瑞酒店公司依法应当交纳物业服务费。请求撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终5443号民事判决；依法改判支持斯培行公司的原审诉讼请求或维持四川省成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初6279号民事判决。 斯培行公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。 泰瑞酒店公司提交意见称，1.泰瑞酒店公司具有独立的消防、配电和电梯，且由泰瑞酒店公司自行运营维护。泰瑞酒店公司虽然在整个小区的建筑区划范围内，但泰瑞酒店公司房屋建成后即由开发商作为酒店运营。根据《旅馆建筑设计规划》（JGJ62-2014）规定，酒店在消防、配电方面除应满足普通建筑规范要求外，还有专门的更为严格的规定。泰瑞酒店公司的消防和配电、电梯均是单独设立存在，只是与小区共用同一电网系统。 首先，酒店在运营前，消防系统根据酒店消防的规定专门设计，专门验收，消防部门每年定期年检，与消防有关的费用由酒店自行支付，在原一审、二审中泰瑞酒店公司已经向法庭提交了消防维护等相关合同、支付凭证。 其次，酒店配电，酒店配电及电力负荷要求高于普通民用建筑物，且酒店作为独栋商业，用电与小区内住宅用电不同，酒店有专门的配电箱，只是与小区共用一个配电室。《物业管理条例》第五十一条规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。根据该规定，小区内表前设施设备的维护由水电供应相关单位承担，物业公司只负责表后也就是业主室内水电设施设备维护，酒店内部的水电设施设备维护均由酒店自行负责。斯培行公司代收电费只是因为开发商没有为酒店的水电单独分户，导致泰瑞酒店公司无法自行通过水电交付系统直接交费。 第三，酒店电梯由开发商建设时配置，虽然属于共同配套设施，但泰瑞酒店公司在原一审、二审时已提交每年的电梯维护合同和相关支付凭证证明酒店自行委托第三方对电梯进行维护养护。斯培行公司虽然为小区内其他楼栋的电梯提供了维护服务，但并未要求电梯维护单位一并对酒店电梯提供相关维护服务。综上，斯培行公司作为物业管理人没有为酒店提供公用设施设备的维护工作。 2.原一、二审审理过程中斯培行公司确认除为泰瑞酒店公司代缴水电费外，没有为酒店房屋提供其他物业服务，因此斯培行公司仅以酒店在小区建筑红线内就要求酒店缴纳全额物业费的要求明显不符合公平原则。二审法院依据公平合理、费用与服务相适应的原则作出的判决合法合理。 3.民用建筑设计规范对民用建筑的消防设施设备等进行了明确规定，消防安全管理是物业管理的服务内容之一，斯培行公司错误的理解了物业消防管理的范畴。 综上，斯培行公司的申请不符合法律规定，且二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回斯培行公司全部再审请求。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，人民法院应针对当事人主张的再审事由进行审查。依据事由审查的原则，对斯培行公司的再审申请理由审查如下： 关于斯培行公司在申请再审期间向本院提交的2013年-2015年“泰逸美景”污水管、化粪池清掏费收据及2013年-2015年斯培行公司与四川东昊消防检测有限公司签订的“泰逸美景”《消防系统维保工程合同》是否属于新证据的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十条规定：“申请再审人提交下列证据之一的，人民法院可以认定为民事诉讼法第一百七十九条(2013年民事诉讼法修改后的第二百条)第一款第(一)项规定的‘新的证据’：(一)原审庭审结束前已客观存在庭审结束后新发现的证据；(二)原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或在规定的期限内不能提供的证据；(三)原审庭审结束后原作出鉴定结论、勘验笔录者重新鉴定、勘验，推翻原结论的证据。当事人在原审中提供的主要证据，原审未予质证、认证，但足以推翻原判决、裁定的，应当视为新的证据”。斯培行公司提交的上述证据在原庭审结束前已经客观存在并由斯培行公司持有保管，其在一、二审的举证期限内并未提交，因此上述证据并非新发现、新取得的证据，不符合“新的证据”的条件。 关于斯培行公司提出二审判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误的申请理由，本院认为，根据查明的事实，证实泰瑞酒店公司自行管理维护消防、环境卫生、电梯等设施设备。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。根据上述规定，二审判决认为原审法院直接根据《前期物业服务合同》约定的物业费标准判决泰瑞酒店公司向斯培行公司支付物业费不当并予以纠正正确。同时鉴于斯培行公司未与泰瑞酒店公司约定物业费收取标准，综合考虑泰瑞酒店公司物业规模、案涉物业规划内必要的公共部分设施设备维护维修、泰瑞酒店公司实际使用停车位数量及进出场车辆管理等案件具体情况，酌情认定泰瑞酒店公司向斯培行公司支付2013年5月1日至2015年12月31日物业服务费48000元、车位服务费49920元符合客观实际及合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 综上，斯培行公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回成都市斯培行物业服务有限公司的再审申请。 审 判 长  文 霁 审 判 员  王学东 审 判 员  肖黔蜀 二〇二〇年九月十八日 法官助理  卢 佳 书 记 员  耿蜀豫