河北省新乐市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0184执异84号 案外人：安英辉，男，1976年1月14日生，汉族，住新乐市。 案外人：范国风，女，1974年12月21日生，汉族，住新乐市。系安英辉妻子。 申请执行人：李朝辉，男，1984年3月15日生，汉族，住新乐市。 委托诉讼代理人：王旭，河北金耀律师事务所律师。 被执行人：史红超，男，1977年6月20日生，汉族，住新乐市。 在本院执行李朝辉与史红超民间借贷一案中，案外人安英辉、范国风向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人安英辉、范国风提出请求：依法中止对异议人所有的位于新乐市的执行（房产证号**××96），并解除对该房屋的查封。事实与理由：2012年3月16日，异议人与史红超签订房屋买卖协议，异议人购买史红超位于新乐市，价格为52.1万元（大写伍拾贰万元壹仟元整）。2012年8月16日，异议人将52.1万元（大写伍拾贰万元壹仟元整）全部付给史红超，因为该房屋当时没有落宗，未能过户，2012年8月27日异议人与史红超到司法局对房屋买卖协议进行了公证。该房屋的实际所有人应为安英辉夫妻，并非史红超。因此，为了维护异议人的合法权益，恳请法院终止对该房屋的执行，并解除对该房产的查封。 安英辉、范国风提交以下证据：1、安英辉与范国风结婚证，证实安英辉与范国风系夫妻关系；2、新房权证市区字第××号房产证书，载明：“房屋所有权人史红超，房屋坐落新兴西路南侧东名小区北楼101，建筑面积123.27平方米”。3、甲方史红超、王雪静与乙方安英辉、范国风于2012年8月16日签订的《买房协议书》，主要内容为：“……二、出卖方房屋坐落于新乐市，建筑面积123.27平方米，《房屋所有权证》证书号01××96，办理时间2012年5月29日。……四、本房屋的交易总价为：人民币521000元整（大写伍拾贰万壹仟零佰零拾零元整……）”。4、史红超于2012年8月16日给范国风出具的收条，载明：“今收到范国风购买房屋款¥521000元正大写（伍拾贰万壹仟元正）2012年8月16日史红超”。5、2012年8月16日史红超中国农业银行账号为：62×××11的银行卡转账存款业务回单。拟证明该涉案房屋价款已全额支付。6、新乐市公证处于2012年9月5日作出（2012）新证经字第1110号公证书，公证如下：“兹证明史红超、王雪静与安英辉、范国风于二〇一二年八月二十七日在本公证处，签订了前面的《房屋买卖协议》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。协议上双方当事人的签字、手印属实。”7、电费明细，拟证明安英辉在涉案房屋居住缴纳电费情况。 申请执行人李朝辉辩称，一、查封裁定、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。答辩人在诉史红超、王雪静民间借贷纠纷一案中，2018年2月12日新乐市人民法院查封了涉案房屋，2018年5月8日新乐市人民法院作出判决，判决史红超、王雪静偿还本金40万元及利息，判决生效后答辩人申请强制执行。新乐市人民法院查封裁定、执行裁定是法院依法审理案件，依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被答辩人要求对涉案房屋中止执行，解除查封的主张缺乏事实和法律依据，答辩人认为：1、异议人提交的银行付款小票，无法证明付款人是异议人；即便是异议人转款，也无法证明是支付的房屋款，也有可能是合伙款、借款等。2、异议人说异议人与史红超2012年3月16日签订买卖协议，异议人没有提交这份协议。按照异议人的说法加上公证协议一共三份协议，到底哪份协议是真实的？3、房子买卖协议公证了没过户是没有法律效应的，公证只是对这个协议具有法律效力。在2012年8月27日公证协议中约定“办理公证后一次性付清”房款，但没有见到银行转款记录单，也证明公证协议没有履行亦无效。4、涉案房屋没有办理产权过户登记。房地产作为不动产，其物权应以房地产管理机关的登记为准，不动产物权发生变动，未经依法登记，不发生效力。在2016年前新乐市没有“落宗”这一说法，异议人说因为土地没有“落宗”而不能办理过户登记是不成立的。另外按照被答辩人的说法2012年3月16日购买涉案房屋，至今长达8年的时间未通过司法程序主张办理过户手续，属于怠于行使其合同权利。因此，异议人基于与史红超、王雪静之间的房屋买卖关系所享有的仅是一种合同上的债权，不能排除涉案房屋的强制执行。综上，答辩人认为异议人与史红超关于涉案房屋之间的交易是虚假的，不真实的，因自身原因未及时到房管部门办理该房屋的产权过户登记，未依法取得该房屋的所有权。人民法院在案件执行中对登记在被执行人史红超名下的财产予以查封，符合法律规定。被答辩人对上述执行标的提出异议，证据不足，与法无据，应依法裁定予以驳回，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。 本院查明，李朝辉与史红超、王雪静民间借贷纠纷一案，本院于2018年2月12日作出（2018）冀0184财保55号民事裁定书后，查封史红超名下该涉案房产（证号：01××96）。经审理，本院于2018年5月8日作出（2018）冀0184民初984号民事判决书，判决如下：“一、限本判决生效后十日内史红超偿还李朝辉借款本金400000元及利息（利息按年利率24%计算，时间自2016年11月13日起至付清之日止）；二、驳回李朝辉对王雪静的诉讼请求。”该判决生效后，李朝辉向本院申请执行。审查期间，本院依安英辉申请到房产管理部门调取涉案房产是否能够办理过户手续的数据信息，2020年9月16日新乐市不动产登记中心出具情况说明，载明：“经查询，新乐市区新兴西路南侧东名小区北楼3-101是在2018年5月3日进行的批量数据关联。” 以上事实由（2018）冀0184财保55号民事裁定书、（2018）冀0184民初984号民事判决书等在案为证。 本院认为，人民法院对执行异议案件实行书面审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据案外人安英辉、范国风提供《买房协议书》、（2012）新证经字第1110号公证书、史红超出具收条、中国农业银行卡转账存款业务回单、历月电费明细等一系列证据来看，该证据之间相互印证，可以证明安英辉、范国风在本院查封之前已购买涉案房屋并占有使用的事实，且根据新乐市不动产登记中心出具情况说明，涉案房产从2018年5月3日后才能办理过户登记手续，而本院于2018年2月12日对该房产即进行了查封，该房产未能办理过户登记手续非属案外人自身原因导致，其所提异议理由成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下： 中止对位于新乐市房产（证号：01××96）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  安伟利 人民陪审员  曹 强 人民陪审员  张进贤 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  刘晓云