重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初2393号 原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地**楼，统一社会信用代码91500106756233568D。 法定代表人：王钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何凤霞，女，1993年7月30日出生，该公司员工，住重庆市武隆区。 被告：邬雨湘，女，2006年7月28日出生，住重庆市渝**。 法定代理人：邬江（邬雨湘之父），1964年5月5日出生，住重庆市渝**。 法定代理人：廖晓芸（邬雨湘之母），1978年2月2日出生，住重庆市渝**。 被告：邬江，男，1964年5月5日出生，住重庆市渝**。 被告：廖晓芸，女，1978年2月2日出生，住重庆市渝**。 原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告邬雨湘、邬江、廖晓芸物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，由审判员肖青锐独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人冯伟常、何凤霞，被告邬雨湘的法定代理人邬江、廖晓芸及被告邬江、廖晓芸均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠付的物业服务费4127.51元、公摊水电费247.9元、二次供水费29.6元以及违约金1238.43元，合计5643.44元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）签订了“芳草地·雪岭仙山”小区《前期物业服务合同》，约定由原告对该小区进行前期物业服务。被告于2016年8月17日购买了该小区XX－XX－X－X－X房屋且于2016年8月17日入住。同时，被告邬雨湘与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书，对物业服务费起算时间、标准、违约金的计算方式等进行了约定，并约定按月交纳。现被告无故拖欠2017年3月以来相关费用，芳草地物业公司以书面等多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。 被告邬雨湘、邬江、廖晓芸辩称，1.物业公司没有尽到管理义务，允许楼下XX－XX－X－X－X号业主违法搭建玻璃雨棚，导致被告房屋经常因太阳光反射室温高，下雨声音大，同时雨棚过高导致缺乏安全保障。2.物业公司管理失职，没有及时禁止非法运输建材、施工及违章搭建，侵害了答辩人的合法权利，由此造成的一切损失由物业公司承担。要求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，2015年6月，原告芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的芳草地·雪岭仙山X组团住宅项目选聘了被告芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由原告芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务。 被告邬雨湘与芳草地开发公司2016年8月17日签订了商品房买卖合同及补充协议，被告邬江、廖晓芸作为监护人签名确认，合同约定被告邬雨湘购买该小区X组团XX幢X－X－X商品房屋，建筑面积为48.51平方米，并于2016年8月17日接受涉案房屋。 同时，被告邬雨湘与芳草地开发公司签订了《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》及承诺书，被告邬江、廖晓芸作为监护人签字确认。《临时管理规约》第四章9.2物业管理费第（1）款约定：本物业管理区域的物业服务费实行包干制，双方约定物业服务费收费标准自交房之日起至业主委员会成立签定新的物业服务合同止，暂按以下标准执行：……乡村洋房住宅：2.3元/㎡·月（按建筑面积计）……上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，自交房之日起二年后物业服务费标准可每二年适当上调一次，……第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：芳草地·雪岭仙山客户服务中心。第（3）款约定：自合同约定的交房之日起计收物管费。提前进场装修及入住者从实际进场（入住）之日起按100%计收。9.3共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。 《临时管理规约》第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特约服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三的违约金。 《临时管理规约》第八章其它事项第四条约定：本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项（以电话记录为准）、短信通知事项（以发送短信记录为准）。第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。 2015年5月11日，原告芳草地物业公司在其微信公众号以物业公告方式向业主发布了《关于公摊费用收取的温馨提示》，载明：在2014年芳草地物业公司完成了物业管理范畴内公共能源公摊部分全部单独计量，并对小区公共照明和公共用水部分作了一次节能调整，从2015年1月1日起，相关费用由芳草地物业公司向业主收取后转交供电公司，根据去年的测算，每月的费用均在10元以上，经物业公司节能降耗改进后，决定按照旺季10元/月（6、7、8、9月），淡季5元/月的标准收取。（2015年1月1日以前，原本由业主承担的公摊费用已由开发商友情支付）。原告芳草地物业公司从2015年起对“芳草地·雪岭仙山”小区按此标准收取公摊水电费。原告芳草地物业公司从2018年1月起，在该小区按每月6.7元（80元÷12个月）标准逐月收取公摊水电费。 因被告邬雨湘未缴纳物业服务费，原告芳草地物业公司于2019年3月、2019年10月向被告邬雨湘邮寄律师函催费，其中注明邬雨湘的收件地址为：“重庆市渝北区XX路XXX号XX幢X单元X－X”。被告邬雨湘在签订合同时联系地址为“重庆市渝北区XX路XXX号XX幢X单元X－X”。 另查明，芳草地开发公司与芳草地物业公司已于2008年10月25日签订《合同权利转让协议书》，临时管理规约中物业管理中合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。案涉物业芳草地·雪岭仙山X组团X期（XXX）XX标段住宅前期物业服务合同已于2015年10月22日报武隆县国土资源和房屋管理局备案，X组团（XXX）XX标段已于2016年5月30日竣工验收合格。 再查明，2017年8月16日，芳草地物业公司工作人员向仙女山管委会江某某发送违章统计明细表，房号XX－XX－X－X－X业主王某：私家花园搭棚引起楼上业主投诉。被告邬雨湘在楼下业主搭建雨棚后向芳草地物业公司及法律顾问冯伟常、仙女山镇两违办等反馈违建情况，至今未果。 还查明，被告邬雨湘在支付了部分物业服务费后，未再支付从2017年3月1日起至2020年3月31日止涉案物业的物业服务费、2017年3月1日以来的公摊水电费及二次供水费等。 本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《“芳草地·雪岭仙山”临时管理规约》、《合同权利转让协议书》、承诺书、《关于二次供水相关事宜的协议》、物业公告、律师函、前期物业合同备案证明、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、收楼书、违章统计明细表、电子邮件图片及被告提交的房屋图片、信件图片等证据在案为凭。上述证据经举证、质证，具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，原告芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《前期物业服务合同》对含被告邬雨湘在内的全体业主具有约束力。原告芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与被告邬雨湘签订的《临时管理规约》中的权利义务，被告邬雨湘及其监护人邬江、廖晓芸在承诺书中予以签名确认。被告邬雨湘作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。 对于小区楼下业主违章搭建问题，物业公司已采取了积极措施，向有关职能部门进行了反映，已经尽到了相应的通知、报告义务，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权力，故业主邬雨湘及监护人邬江、廖晓芸以此为由拒交物业费没有法律依据。对于被告邬雨湘及其监护人辩称物业公司未尽到管理义务并拒绝交纳物业费的理由，本院不予采信。 本案的焦点是：一、被告应交纳物业服务费的计算；二、原告芳草地物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何支持；三、原告芳草地物业公司主张的2017年3月至2020年3月的公摊水电费及二次供水费诉讼请求应否支持。 关于焦点一。本院认为，本案中，被告从2017年3月起至2020年3月止共计37个月未再支付物业服务费，其中2017年3月的110.99元，故应当支付的物业服务费为4127.51元（110.99元+48.51㎡×2.3元/㎡·月×36个月）。原告芳草地公司主张被告支付物业服务费4127.51元，本院予以支持。 关于焦点二。本院认为，《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看应是违约金。根据约定，被告应在每月的10日前自行到缴费地点缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向芳草地物业公司支付违约金。被告未按约交纳物业服务费，应当向芳草地物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显过高，现芳草地物业公司自愿按欠付的物业服务费金额的30%主张，系对其自身合法权利的自由处分，本院予以确认。被告共计欠付4127.51元，应支付违约金为1238.25（4127.51元×30%）元，本院予以确认。 关于焦点三。本院认为，原告芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年共计80元。原告芳草地物业公司从2018年1月1日按全年80元标准逐月计收6.7元，本院予以确认。被告从2017年3月至2020年3月止共计247.9元未支付，应当支付。二次供水费原告芳草地物业公司主张29.6元，符合双方合同约定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”被告邬雨湘是未成年人，没有独立承担民事责任的能力，被告邬江、廖晓芸作为监护人，也是物业的使用人，案涉物业服务费及违约责任由被告邬江、廖晓芸承担。 综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告邬江、廖晓芸在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司截至2020年3月31日的物业服务费4127.51元、公摊水电费247.9元、二次供水费29.6元，共计4405.01元； 二、被告邬江、廖晓芸在本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司违约金1238.25元； 三、驳回原告重庆芳草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告邬江、廖晓芸负担。 本判决为一审终审判决。 审判员  肖青锐 二〇二〇年九月二十九日 书记员  印 妮