西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9154号原告：陕西文投商业管理有限公司，住所地西安曲江新区房。法定代表人：卢涛，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王胜兵，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳鑫，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告：王小峰，男，汉族，1985年3月19日出生，住西安市周至县，身份证号码XXXXXXXXXX********。原告陕西文投商业管理有限公司（以下简称陕文投）与被告王小峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告陕文投的委托诉讼代理人王胜兵、李佳鑫、被告王小峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕文投向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付欠付的租金28563.17元，物业服务费6509.16元，水费1193.2元，电费15089.6元，以上共计51355.13元；2、依法判令被告按照年利率24%的标准向原告支付欠付费用至实际付清之日的滞纳金，暂计至2019年12月31日为27176.39元，最终以实际给付之日为准；3、依法判令被告向原告支付赔偿金32220.29元；4、依法判令被告赔偿原告委托第三方进行商铺装修拆除及垃圾清运费用19700元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月1日，原告陕西文投商业管理有限公司与被告王小峰签订了《租赁合同》，主要约定：(1)被告承租原告位于西安曲江新区XX号楼XX层XX商铺用于经营冒菜先生品牌快餐轻食，具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二《房产交付确认书》为准：(2)租赁期限自2016年12月4日起至2019年12月3日止，套内建筑面积为106平方米；(3)租金按照月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值。首期租金交付期自2016年12月4日至2017年3月31日止，首期租金为31164元；第一个租约年内首期之后其他各月租金为9990元与营业额抽成9%两者取高；第二个租约年内每月租金为11100元与营业额抽成10%两者取高；第三个租约年内每月租金为12210元与营业额抽成11%两者取高；租金按每3个月为一个交租期支付，在每个交租期的末月20日前，被告支付下一个交租期的租金；(4)物业服务费标准为每平方米每天1元，支付方式同租金；(5)自进场日起，被告应当承担并支付商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费；(6)被告逾期支付租金、物业服务费及水电等其他费用的，应每日按逾期费用的2‰向原告支付滞纳金；(7)合同签订时，被告应向原告支付相当于首个租约年3个月的租金和3个月的物业服务费共计39960元作为履约保证金；(8)被告逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项累计超过30天的，原告有权解除合同，并要求被告支付不少于解除当年3个月的租金作为合同解除的赔偿。《租赁合同》签署后，原告依约向被告交付了租赁商铺，被告支付39960元履约保证金后开始经营冒菜先生品牌快餐轻食。但被告自2017年10月起开始拖欠租金、物业服务费及水电费等，虽经原告多次催要，至今未付清。后经原告书面通知被告，《租赁合同》已于2018年7月16日解除。截止2019年12月31日，被告欠付原告租金28563.17元，物业服务费6509.16元，水费1193.2元，电费15089.6元，以上共计51355.13元。根据《租赁合同》第16.1条约定，被告逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，按每日2‰（注：相当于年利率72%）的标准向原告支付滞纳金。该滞纳金标准较高，原告选择按照年利率24%的标准计算滞纳金，暂计算至2019年12月31日，滞纳金为27176.39元。根据《租赁合同》第22.3条约定，因被告存在违约情形而导致原告提前解除本合同的，被告向原告赔偿损失的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金（月租金标准为10740.13元／月），即被告应向原告支付赔偿金32220.29元。《租赁合同》解除后，原告委托第三方对租赁商铺进行装修拆除及垃圾清运的相关工作，为此产生装修拆除及垃圾清运费用共19700元，该费用系被告未将租赁商铺恢复原状所致，应由被告承担赔偿责任。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告王小峰辩称，欠付租金和相关费用都是原告造成的，其装修及设备当时原告公司的管理人员说可以冲抵，但是一直都在那放着没拉走。原告计算的费用其不认可，其只欠了3个月的房租、水电费和物业费，以上相关费用，其认为履约保证金和设备都可以冲抵。经审理查明，2016年8月1日，原告陕文投（甲方）与被告王小峰（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落在西安曲江新区XX号楼内的B1层，编号为E5的商铺出租给乙方使用。乙方租赁该物业仅做冒菜先生品牌（类别：快餐轻食：经营范围仅限冒菜、黄焖鸡米饭）之经营用途。租赁期限自2016年12月4日至2019年12月3日止。租金为月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值。首期租金交付期自2016年12月4日至2017年3月31日止，首期租金为人民币31164元；第一个租约年内首期之后其他各月租金为9990元与营业额抽成9%两者取高；第二个租约年内每月租金为11100元与营业额抽成10%两者取高；第三个租约年内每月租金为12210元与营业额抽成11%两者取高。首期租金支付时间为办理进场日支付，其他租金按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期定额租金。物业服务费应按每3个月为一个交费期交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方或甲方指定的物业公司一次性足额支付下个交费期费用。自进场日起，被告应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公用事业费。乙方于签署本合同之日内向甲方支付相当于首年3个月的租金，3个月的物业服务费总和作为履约保证金39960元。在合同期内，如果乙方有违反或不履行本合同的行为、违反本合同载定的附件的行为、给甲方造成损失或者损害的行为或违反甲乙双方其他约定的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金（包括罚款）的书面通知后7天内，如乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金，则甲方有权直接从履约中抵扣赔偿款或违约金，以补偿甲方因乙方该行为而造成的损失或者损害，履约保证金不足以支付上述数额的，乙方应按甲方要求赔偿给甲方造成的全部损失。在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，且每逾期一天，乙方需每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金。乙方逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项超过7天，经甲方书面催告后7日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项累计超过30天的，或在租赁期限内，经甲方催缴3次仍预期交付租金、物业服务费、水、电及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此造成的一切损失由乙方自行承担；乙方应赔偿因其违约行为给甲方造成的实际损失，甲方还有权没收乙方的履约保证金。因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除本合同的，违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时，其赔偿的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金。本合同终止或者提前终止时，乙方须根据甲方的要求自付费用移去、拆除前述设备、设施，该物业交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致（因不可抗力或意外事件导致的损坏除外）或者恢复至甲方交予时的状态，甲方对其有最终的解释权。合同签订后，原告依约向被告交付涉案商铺，被告王小峰向原告支付了履约保证金39960元。2019年6月25日，原告工作人员黄刚通过微信向被告告知“租金物业水电费截止5月底欠费21455.14元（6、7、8三个月免租金和物业费，只承担水电费），铺位拆除费19700元，合计41155.14元。”次日，被告回复称“那个欠款我该交交，分六个月交……要是可以，我跟商场签交款协议。”6月27日，黄刚向被告回复“王总，分期还款可以，从7月份开始，分6个月，每个月6号前给我们公户支付6860元，12月6号支付最后一次，你写一个书面还款计划送到我们公司，我附在报告后边。”2019年7月6日，被告向原告转账6860元。2019年8月17日原告向被告转账3200元，并微信告知黄刚“这个月只有这么多。”2018年7月16日，黄刚通过微信向被告送达《关于解除合同并配合处理后续事宜的函》，告知被告“贵方拖欠我司租金、物业管理费等相关费用，至今未缴纳。根据贵某某双方签订的《租赁合同》，我司特通知贵方如下：1、解除合同和租金、物业费等以及因逾期支付而产生的滞纳金。截至本函发出时，贵方仍拖欠我司2017年10月-2018年5月租金、物管费以及水电费共计66228.84元，根据《租赁合同》第16.1条，贵方应向我司支付滞纳金11921.19元。以上合计78150.03元（大写：柒万捌仟壹佰伍拾元零叁分），我司现要求贵方在收到本函后7日内支付。同时，根据《租赁合同》第16.3.2条约定，已达到我司单方解除合同的条件。现特通知贵方解除双方签订的《租赁合同》，自本函发出3日起合同解除。2、返还场地及办理交接手续。根据《租赁合同》第13.3.2条，我司要求贵方在收到本函后7日内，与我司联系办理交接手续，并按照交付时的状态返还租赁场地；逾期办理的，我司将自行或委托第三方将租赁场地恢复至交付时的状态，并向贵方追索恢复费用。3、合同终止的违约金。贵方无故拖欠甲方租金等相关费用累计超过30天，根据《租赁合同》第16.3.2条及第22.3条，我司现要求贵方在收到本函后7日内，按照10740元／月的标准支付相当于3个月租金的违约金，共计32220元（大写：叁万贰仟贰佰贰拾元）。”另查明，在租赁合同的履行过程中，原被告双方实际按照文投商管柜位数字化系统中载明的费用标准计算租金和物业服务费。庭审中，被告提交其与原告工作人员黄刚2019年6月19日的通话录音，证明黄刚说在其撑场期间免租，原告陈述其认可免租期，故其主张的房屋租金截止到2018年5月，2018年6月、7月、8月的房屋租金及物业费未主张，6、7月的水、电费亦未主张。庭审中，原告主张被告未支付的租金为2018年1-5月未支付的租金28563.17元（7082.91+21480.26）、2018年4月-5月物业费为6509.16元、2018年1-5月、8月水费共计1193.2元、2018年1-5月、8月电费及隔油池电费共计15089.6元。原告主张上述欠付费用自应付之日次日起至2019年12月31日的滞纳金共计27176.39元。以上事实,有《租赁合同》、微信聊天记录、《关于解除合同并配合处理后续事宜的函》、银行回单、通话录音等证据及庭审笔录在卷佐证，并经原、被告双方当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同的约定履行义务。合同第16.3.2条约定“乙方逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项超过7天，经甲方书面催告后7日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳租金或物业服务费任何中的一项累计超过30天的，或在租赁期限内，经甲方催缴3次仍预期交付租金、物业服务费、水、电及其他费用的，甲方有权直接解除合同，并可同时采取停水、停电等自救措施，由此造成的一切损失由乙方自行承担”，因被告拖欠房租超过30日，故原告2018年7月16日向其微信送达了《关于解除合同并配合处理后续事宜的函》，通知其解除合同，庭审中，被告亦认可合同的解除，故双方签订的《租赁合同》自该函发出3日，即2018年7月19日解除。原告应向被告返还其已支付的履约保证金39960元。对于原告主张被告的拖欠费用，被告提出原告工作人员同意其撑场的时间免租的意见，并提交了通话录音，但该录音中原告的工作人员黄某某确说明告知其的欠款系免租后的，同时原告在庭审中陈述其承认免租期，2018年6至8月的租金、物业费及6、7月的水电费均未主张，故对被告的上述意见，本院不予采纳。庭审中原告陈述被告于2018年7月19日撤场，被告陈述其于2018年7月16日撤场，双方虽未对撤场时间达成一致，但均系在7月底前撤场，故对于原告主张被告支付2018年8月的水、电费，本院不予支持。在被告后期支付的费用均折抵欠款后，对于原告主张被告未支付的租金28563.17元、物业费6509.16元，本院均予以支持。原告主张的水费1193.2元、电费15089.6元扣除8月费用后，本院支持水费995.6元、电费12685.77元，各项费用共计48753.7元。对于原告主张的滞纳金，合同第16.1条约定“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，且每逾期一天，乙方需每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金。”，因合同约定的比例过高，故原告现按年息24%主张，本院予以支持。原告主张截止2019年12月31日的滞纳金为27176.39元，但租金滞纳金中被告于2019年7月6日支付了6860元，原告按2019年7月8日计算有误，同时，2018年8月水、电费的滞纳金不应计算，故截止2019年12月31日的滞纳金应为26323.85元。对于原告主张的赔偿金，合同第22.3条约定“因一方存在本合同约定的违约情形而导致对方提前解除本合同的，违约方在赔偿守约方因合同提前解除所遭受的损失时，其赔偿的最低限度为合同解除时当年租赁年度3个月的租金。”第二年的月租金为10740.13元，计算三个月为32220.39元，原告主张32220.29元，本院予以支持。对于原告主张的商铺装修拆除及垃圾清运费用19700元，因被告在与原告工作人员黄刚的微信聊天中对该费用予以了认可，故对该诉请，本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、被告王小峰于本判决生效之日起十日内支付原告陕西文投商业管理有限公司拖欠的房租28563.17元、物业费6509.16元、水费995.6元、电费12685.77元，各项费用共计48753.7元；二、被告王小峰于本判决生效之日起十日内支付原告陕西文投商业管理有限公司欠付费用截止2019年12月31日的滞纳金26323.85元及后期滞纳金（以48753.7元为基数，按照年息24%，自2020年1月1日起计算至实际给付之日止）；三、被告王小峰于本判决生效之日起十日内支付原告陕西文投商业管理有限公司赔偿金32220.29元；四、被告王小峰于本判决生效之日起十日内支付原告陕西文投商业管理有限公司委托第三方进行商铺装修拆除及垃圾清运费用19700元；五、原告陕西文投商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告王小峰履约保证金39960元；六、驳回原告陕西文投商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2909元,由原告承担290元，被告王小峰承担2619元，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将上述款项一并支付于原告。如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  宋一林二〇二〇年九月二十二日书记员  唐珮云打印：相丽华校对：田雪2020年月日送达1