北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8577号原告：徐锡珍，男，1984年10月29日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京人教物业管理有限责任公司华育宾馆，住所地北京市东城区沙滩后街**。负责人：张小艳，总经理。委托诉讼代理人：刘政，北京如佑律师事务所律师。原告徐锡珍与被告北京人教物业管理有限责任公司华育宾馆（以下简称华育宾馆）排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐锡珍，被告华育宾馆委托诉讼代理人刘政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐锡珍向本院提出诉讼请求：要求被告停止限制原告驾驶车辆临时通行、临时停车、长时停车于北京市东城区沙滩后街55号院居民区的行为。事实与理由：原告系北京市东城区沙滩后街**院（以下简称**院）居民，2020年6月1日始，被告拒绝原告作为业主驾驶车辆进入小区。原告认为，原、被告间并无合同关系，被告没有权利阻拦业主车辆进入小区，更没有权利收费。经原告多次要求，被告均未提供其对55号院居民小区具有合法管理的授权和经营资质。原告认为，被告设置栏杆阻拦业主正常进入小区，严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院，诉如所请。被告华育宾馆辩称：认可原告系55号院居民小区业主。但55号院系人民教育出版社家属院，人民教育出版社在此办公，后出版社搬迁后对办公楼进行改造，由被告经营华育宾馆，现55号院包括华育宾馆、人民教育出版社家属住宅、其他单位办公用房及宿舍等。其中部分家属住宅经过房改变为已购公房，再上市交易出售给人民教育出版社家属以外的公民，原告即属于此种情况。但55号院大部分房屋产权属于人民教育出版社，55号院土地使用权也登记在人民教育出版社名下，小区居民也多为人民教育出版社家属。被告经人民教育出版社委托管理55号院停车事宜。2020年6月1日以前，被告享有该院经营性停车备案许可证，此后在办理经营性停车备案手续时将居民住宅停车场与华育宾馆停车场区分，前者作为家属院专用停车场由有证车辆停放，后者作为华育宾馆专用停车场使用。居民小区专用停车场施划车位50个，2013年家属院曾由部分居住于此的人民教育出版社退休编辑自发成立居民小组，清理车位并对居民进行停车排队，被告根据车位排队情况发放了71个停车证，此后因无人退出车位故未再发放停车证。为了逐步满足居民的停车需求，被告按照购房时间顺序对提出停车需求的居民继续登记排队，原告现排第19名。2020年由于疫情防控需要，且由于小区停车位紧张，自2020年6月1日后居民小区专用停车场也不再按时收取停车费，因此被告自6月1日始允许有证车辆长时停车，但被告并不妨碍居民因搬运重物、接送乘客等驾车通行小区并临时停车（需要登记）。被告认为，被告有权对55号院进行停车管理，因小区停车位紧张，只能满足部分居民长时停车的需求，原告可排队等候停车位，被告并未妨碍原告通行及临时停车。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告系55号院×号楼1层106号业主。55号院系人民教育出版社家属院，被告作为北京人教物业管理有限责任公司的分公司在55号院内经营宾馆。沙滩后街55号登记在人民教育出版社名下共计1058间房屋，建筑面积22031.34平方米。其中3982.7平方米的土地使用权登记在人民教育出版社名下。2017年4月19日，人民教育出版社向北京人教物业管理有限责任公司出具《关于沙滩后街55号院停车场交由北京人教物业管理有限责任公司管理使用的函》，委托期限2017年7月1日至2019年6月30日。当日北京人教物业管理有限责任公司向被告出具《委托书》，委托被告对55号院停车场经营管理，委托期限2017年7月1日至2019年6月30日。2019年5月20日，人民教育出版社向北京人教物业管理有限责任公司出具《关于沙滩后街55号院停车场交由北京人教物业管理有限责任公司管理使用的函》，委托期限2019年7月1日至2020年6月30日。当日北京人教物业管理有限责任公司向被告出具《委托书》，委托被告对55号院停车场经营管理，委托期限2019年7月1日至2020年6月30日。2020年5月22日，人民教育出版社向北京人教物业管理有限责任公司出具《关于沙滩后街55号院停车场交由北京人教物业管理有限责任公司管理使用的函》，委托期限2020年7月1日至2021年6月30日。当日北京人教物业管理有限责任公司向被告出具《委托书》，委托被告对55号院停车场经营管理，委托期限2020年7月1日至2021年6月30日。2018年6月6日，被告曾取得沙滩后街55号院停车场（含居住）经营备案证，车位94个，期限自2018年4月21日至2019年4月20日。2019年5月30日，被告经营该停车场经过年检，停车场类型显示为“单位大院”。根据停车位平面图显示，居民小区施划停车位50个，华育宾馆施划停车位44个。2019年7月25日，被告再次取得55号院停车场（含居住）经营备案证，期限自2019年4月21日至2020年4月20日。此后被告未再取得经营备案证。2020年6月1日，被告在55号院张贴《通知》，告知从即日起居民小区停车场为内部停车使用，暂不对外开放，车辆凭证出入，无证车辆谢绝入内。2020年6月9日，原告向被告发送函件，要求办理55号院居民小区进院停车证。根据被告提交的证据显示，55号院居民小区共发放停车证71个，尚有19人在排队，原告登记在第19位。经质证，原告否认该证据内容的真实性，并提交2016年12月7日小区公示的停车登记表，其中部分登记业主与被告提供的证据不一致。原告提交的该份证据中，也显示停车证发放共计71个。诉讼中，原告称其于2016年购买该小区房屋，2018年排队等待停车位，被告知排位第19名。2020年6月1日前原告可驾车进入小区并临时停车，由被告收取计时停车费，但不允许过夜。2020年6月1日后，被告阻拦原告驾车进入小区。被告解释称自2013年发放停车证至今，被告未发放过任何停车证，因无居民退出停车位，故排队顺序没有任何变化。小区有证车辆按月收取固定停车费，2020年6月1日以前无证车辆进入小区计时收费，2020年6月1日以后居民小区停车场变为居民专用停车场，无证车辆临时进入小区不收取停车费。辖区街道办事处为解决居民停车难问题，在小区院外施划了公共停车位供居民免费停放，也为辖区居民办理《车辆出入证》以方便在小区院外的路侧停车，原告可在该停车区域长时停车，且被告并不妨碍原告特殊情况下的临时停车，如搬运重物、接送乘客。原告认可现将车辆停放于55号院外的路侧公共停车区域，并提交了街道办事处为其发放的《车辆出入证》，但原告表示其要求驾驶车辆长时在55号居民区停放，被告不得妨害其通行居民区，并因搬运重物、接送乘客（如老人、儿童等）临时停车。现当事人均陈述小区已于2020年8月27日公布成立了物业管理委员会。本院为双方多次组织调解工作，均未果。原告坚持要求在55号院居民区长时停车，不接受其他调解方案。本院认为，涉案小区不同于普通的商品房小区，该小区原系人民教育出版社办公及配建家属区，后虽然经过房改及上市交易，部分家属区的住宅转让给家属以外的公民，但该院大部分房屋产权仍登记于人民教育出版社名下。在老旧小区尚未成立业主大会、业主委员会及进行规范化物业管理的情况下，人民教育出版社延续其管理职责，有利于55号院的公共秩序维护。现被告在55号院经营宾馆、管理宾馆专用停车场的同时，一并接受人民教育出版社及北京人教物业管理有限责任公司的委托管理居民小区专用停车场，为居民停车提供管理服务。原告作为55号院的业主之一，对建筑物专有部分享有专有权利，对专有部分以外的共有部分享有共有权利，因此，其有权驾车通行该院落并因搬运重物及接送乘客等特殊原因临时停车，被告称其并不妨害原告的上述权利，但为保证小区管理及秩序需要进行登记，本院对此不持异议。关于原告要求进入55号院居民区进行长时停车的诉讼请求，现该居民小区专用停车位无法满足全体居民的停车需求，2013年根据小区居民自治组织清理并登记发放停车证，在停车资源严重不足的情况下，被告继续对居民停车需求排队登记，延续习惯并不违反公序良俗，原告在尚未取得停车证的情况下，被告不允许其长时停车，并无不妥，否则将造成55号院居民区停车秩序混乱。且当事人均认可属地街道办事处在55号院外为满足居民停车需求施划了停车位，原告现可在该停车区域长时停车。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条之规定，判决如下：一、被告北京人教物业管理有限责任公司华育宾馆在其向北京市东城区沙滩后街55号院居民小区提供停车管理服务期间保障原告徐锡珍所驾驶车辆在上述小区区域内因搬运重物、接送乘客等特殊原因临时停车并通行小区的权利；二、驳回原告徐锡珍其他诉讼请求。案件受理费35元，由原告徐锡珍负担17.5元（已交纳）；被告北京人教物业管理有限责任公司华育宾馆负担17.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年九月二十八日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧