云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7208号上诉人（原审原告）：董思依，女，汉族，1997年4月4日生，住浙江省临安市。上诉人（原审原告）：董凤水，男，汉族，1952年1月23日生，住浙江省临安市。两上诉人共同委托诉讼代理人：周德勇、陈嘉玥，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明恒海房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市官渡区官渡街道办事处云秀路**办公楼。法定代表人：周渝，总经理。委托诉讼代理人：王石诚，男，1992年9月11日生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市师宗县。上诉人董思依、董凤水因与被上诉人昆明恒海房地产开发有限公司（以下简称恒海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。董思依、董凤水上诉请求：一、撤销昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初973号民事判决；二、依法改判支持上诉人一审所有诉讼请求；三、一、二审诉讼费都由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人董凤水以董思依的名义与被上诉人签订商品房预售合同属于无权代理的行为；二、本案中的无权代理行为不构成表见代理；三、涉案合同应认定为无效的合同；四、被上诉人在签订合同中存在重大过错，甚至是欺诈行为。恒海公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。董思依、董凤水向一审法院起诉请求：1、依法判决确认2019年7月20日原告董凤水以原告董思依名义签订的《商品房买卖合同（预售）师范文本》无效；2、请求依法判决被告返还原告董凤水款项339919元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月15日、7月20日，原告董凤水以原告董思依的名义分别与被告签订两份《恒大玖珑湾商品房认购书》，约定原告认购被告开发的昆明恒大玖珑湾四期8幢1902号房屋，房屋总价1699593元，原告支付定金2万元，选择第一种方式付款，2019年7月24日前付款319919元，2019年10月15日前付款1359674元。2019年7月20日，原告董凤水用原告董思依的名义与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，协议约定商品房预售许可证号为预许云字2019832，原告购买被告开发的上述恒大玖珑湾小区8幢1902号房屋，房屋总价1699593元，原告已经支付定金2万元于交付首付款时抵作商品房价款，原告2019年10月15日前分四期付款，2019年7月24日付款319919元，2019年8月15日付款339919元，2019年9月15日付款509878元，2019年10月15日付款509877元。2019年7月15日，原告董凤水用自己名下的银行卡、以董思依的名义向被告刷卡支付2万元；7月20日原告董凤水用自己名下的银行卡、以董思依的名义向被告刷卡支付319919元。被告于2019年7月20日开具339919元的收据给付款方董思依。后原告未履行剩余3次的分期付款义务。本案庭审调解时，被告认为可以按照约定解除合同、买受人按照已付款部分50%支付违约金，原告认为违约金过高、应按照不超过被告损失的30%确定违约金。经法庭释明，原告可以变更诉讼请求按照合同有效进行本案诉讼，原告表示坚持诉求、不变更。一审法院认为：根据本案现有证据证实，二原告的身份证住址均在同一地点，即浙江省临安市，二人也确认系直系亲属关系。原告董凤水以董思依的名义向被告购买价值近170万元的房屋，从常情来说董思依应当是知道的。无论董凤水是自己购房而借用董思依的名义，还是董凤水为董思依购房而以董思依的名义签订合同，董凤水已经支付了339919元的房款，对于一个普通人来说，购房和支付首付款都不是一件小事，鉴于二原告的直系亲属关系，董凤水应当告知董思依或征询其意见，董思依也完全可能从董凤水本人、其他亲属、熟人处知道购房一事，董思依应属于纯获利益方。对于被告而言，已经依法取得商品房预售许可证，已经按照约定签订商品房买卖合同，并且合同约定房款为买方四次分期付款，原告仅仅支付定金2万元和首期款319919元，余款没有按期支付，已经违约，故可以看出被告签订合同属于合法、善意。综上，原告董凤水以原告董思依的名义与被告签订合同的行为属于表见代理行为，所签订合同没有我国合同法第五十二条所规定的无效情形，故合同有效。原告没有按约定履行合同，现以合同无效为由来起诉，经一审法院释明也不变更诉讼请求，故依据现有证据，一审法院对原告的诉讼请求不予支持。根据我国合同法第四十八条的规定，即使董思依对购房一事确实不知情，也不追认董凤水以原告董思依的名义与被告签订的合同，合同对被代理人董思依不发生效力，由行为人董凤水承担责任，原告的诉讼请求也不能支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条、第五十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告董思依、董凤水的诉讼请求。二审在审理过程中，上诉人提交如下证据：暂住证和工作证，欲证明两上诉人从2018年就没有在一起共同生活。经质证，被上诉人对证据的三性均不予认可。本院认为，上诉人的证据符合证据的形式要件，本院对其真实性予以认可，但两上诉人是否居住在一起与本案涉案合同是否无效不具有关联性，因此本院对该份证据不予采信。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均无异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》的效力问题应如何认定？本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十二条之规定：“第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上诉人认为涉案合同系上诉人董凤水在无权代理的情况下与被上诉人签订的合同，在上诉人董思依拒绝追认的情况下，该份合同应当认定为无效。本院认为，董凤水在无权代理的情况下与被上诉人签订商品房买卖合同的行为，在董思依未追认的情况下，只是对董思依不发生效力，但行为人董凤水仍然应当依据法律规定承担相应的责任，该份商品房买卖合同系上诉人董凤水与被上诉人恒海公司真实意思表示，双方应当依据合同约定的权利义务履行合同，本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》不符合法律规定的合同无效的情形，故上诉人的主张本院不予支持。上诉人认为涉案的《商品房买卖合同（预售）示范文本》因没有被上诉人恒海公司的盖章，所以不生效，本院认为，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》中并没有约定签名或者盖章为合同的生效条件，双方签订的合同主要条款与双方之前签订的《恒大玖珑湾商品房认购书》的主要条款相同，而《恒大玖珑湾商品房认购书》有双方的签名和盖章，并且在被上诉人提交给法庭的《商品房买卖合同（预售）示范文本》上有双方当事人的签名和盖章，应当视为被上诉人恒海公司对《商品房买卖合同（预售）示范文本》的认可。本案中，上诉人董凤水用自己的财产购买房屋，签订合同时写上孙女的名字，可以视为一种附条件的赠予，董思依如果不接受该份赠予财产，也不需要负担相应的义务，虽然《商品房买卖合同（预售）示范文本》签署的名字是“董思依”，但实际是董凤水签名并捺的手印，因此，实际履行《商品房买卖合同（预售）示范文本》的主体应当是上诉人董凤水和被上诉人恒海公司。综上所述，上诉人主张《商品房买卖合同（预售）示范文本》无效没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费6398元，由上诉人董凤水承担。本判决为终审判决。审判长 白 昱审判员 李 蕊审判员 王思予二〇二〇年九月九日书记员 王麒翔