重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初2571号 原告：卓祖材，男，1991年11月13日出生，汉族，重庆秀山土家族苗族自治县人，住本县。 被告：白梦平，女，1982年3月1日出生，土家族，重庆秀山土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：伍金万，重庆市秀山县城关法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：田欧（实习），重庆市秀山县城关法律服务所法律工作者。 第三人:秀山县美鑫房屋经纪有限责任公司，住所地：秀山土家族苗族自治县中和街道花灯街**1-6，统一社会信用代码：91500241331575423K。 法定代表人：陈立云，该公司总经理。 原告卓祖材诉被告白梦平、第三人秀山县美鑫房屋经纪有限责任公司（以下简称美鑫公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告卓祖材、被告白梦平及其委托诉讼代理人伍金万、第三人美鑫公司的法定代表人陈立云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓祖材向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原告、被告、第三人签订的《房屋买卖协议》；2.请求人民法院判令被告向原告双倍返还定金40000元；3.由被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2020年7月25日，原告到美鑫公司准备购买一套二手房，原告将需求告知美鑫公司业务员后，经美鑫公司业务员介绍，有被告委托出售的重庆市秀山县某房屋一套较为合适，原告在业务员的带领下，实际查看了该房屋，原告有意购买。看房完毕后，在美鑫公司的组织下，原、被告、第三人签订了《房屋买卖协议》，协议中约定此房屋的总成交价为565680元，其中的145680元在过户时支付，剩余的400000元在过户后原告向银行按揭贷款支付被告。为了《房屋买卖协议》能够顺利履行，还约定了原告交付购房定金20000元给被告，此定金由美鑫公司代为收取，原告于当日按约将20000元人民币的购房定金支付给了美鑫公司，由美鑫公司的陈立云和被告为原告出具了收条一张。2020年7月26日被告电话告知原告“出卖的房屋的实际登记的权利人为白某，被告也只是购买了该房，现在还没有将房屋产权过户到被告名下，让原告在约定的房屋成交价之外多支付20000元给被告交税，好将产权过户到被告名下，下一步再过户到原告名下。”原告明确表示不同意后，双方就购房事宜又进行了多次交谈无果。在此期间，原告曾多次要求被告按照合同约定办理过户、配合办理银行面签按揭贷款事宜，被告都以各种理由推脱。2020年8月13日，被告在微信聊天中，明确告知已将此房屋出售给了第三人，无奈之下，只有诉诸法律维权。原告认为，原、被告之间虽签订了书面《房屋买卖协议》，但被告的行为违背诚信，不履行其如实告知房屋情况的义务，刻意隐瞒房屋的登记权利人这一关键性问题，且在被告不能按协议履行义务后，极力推卸己方责任，以各种方式迫使原告接受其无理条件，为合同进一步履行制造障碍，在协议约定的15日履行期到期后，仍不履行其义务，致使合同目的落空，另一方面，被告在未撤销与原告形成的《房屋买卖协议》的情况下，又在微信中明确告知已将房屋出售给第三人，致使原告无法按协议约定获得该房，事实上已构成违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告白梦平答辩称，被告在三方签订《房屋买卖协议》之前就已经将涉案房屋的情况全部告诉了原告，原告是在知悉涉案房屋的情况下自愿与被告签订《房屋买卖协议》，故原告要求双倍返还定金不应得到支持，即使要返还也是由第三人返还，被告至今未实际收到原告的20000元定金。被告至今未将涉案房屋重新出售给任何第三人，现在是因为原告自己不愿继续购买，本案的定金依法不应当退还。涉案房屋虽登记是白孝平所有，但是该涉案房屋是被告通过正常合法的买卖取得，被告完全可以依法处置该财产，综上，原告请求法院撤销与被告、第三人所订立的《房屋买卖协议》不应得到支持，定金也不应当退还。 第三人美鑫公司称，美鑫公司只是证实双方买卖，被告是在签订合同后才告知涉案房屋的情况，请求人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于秀山县：房屋所有权人登记为白某，2019年8月2日，白某与熊某签订房屋买卖合同，将案涉房屋卖给熊某。2019年10月4日，熊某又将该房屋卖给陈某。2019年12月11日，陈某又将该房屋卖给被告白梦平，但均未办理过户登记，该房屋的产权仍登记在白某名下。2020年7月25日，原告卓祖材（乙方）、被告白梦平（甲方）、美鑫公司（丙方）签订房屋买卖协议，约定白梦平自愿将位于重庆市秀山县的房屋出售给原告。该协议三、（一）总成交价565680元。（二）4.甲方在房屋实体转交给乙方的同时，必须结清以前产生的水、电、气、闭路、电话、物管、电梯以及进行物业交接时所产生的相关费用，甲方应当及时配合乙方办理房屋设施（五通）过户的相关手续。四、付款方式、期限及交房办理过户1.甲乙双方约定在2020年7月25日由乙方交购房定金20000元，此款由美鑫房产代取，待过户时转交给甲方，甲方预收乙方定金后不得将房屋出售给第三人。2.甲乙双方约定在银行贷款审批通过过户时乙方付购房款145680元给甲方（含定金），过户后乙方向银行按揭贷款400000元付给甲方，实际贷款金额以银行批复为准，首付欠款20000元乙方在甲方签字过户后三日内付清给甲方，过户时乙方出具欠条。3.甲方在收到乙方购房款（银行贷款）后3日内将房屋和附属设施设备交付给乙方，甲方必须结清之前水、电、气、物业管理等费用。4.甲方收到银行按揭款后7日内将户口迁离此房屋（甲方户口未上在此房除外）。五、甲方权利和义务1.权属方面（1）甲方应本作诚实信用原则，确保本协议所涉房屋具有合法的权属手续。（2）甲方应保证该房产权权属清晰，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。2.甲方应保证所售的房地产权属真实、合法、房地产交易手续完善，并且无以下限制交易情况：甲乙双方有约定的除外，（1）司法机关查封、罚没、财产保全等；（2）公告拆迁范围，即将实施拆迁；（3）已作不抵押担保物；（4）其他限制交易的情况。5.若乙方以按揭方式购房的，甲方应完全配合乙和丙方办理按揭的相关手续，如因甲方的原因使按揭手续不能顺利办理，由甲方承担责任。6.甲方应在协议规定的时间内与乙方办理权属的过户手续及房屋交接。八、违约责任：甲乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如有一方未按本协议约定的内容履行，违约方将支付房屋成交额20%的违约金给守约方。九、其他约定：签订协议后甲乙双方在15日备齐资料配合丙方完成银行面签事宜。协议甲方处有被告白梦平的签名及按印，乙方处有原告卓祖材的签名及按印，丙方处有美鑫公司的印章。协议签订后，原告卓祖材向美鑫公司支付了20000元定金，美鑫公司出具收条一张：今收到卓祖材购买白梦平位于重庆市秀山县的房屋定金20000元（大写：贰万元整）。收条右下方：代收人处有美鑫公司法定代表人陈立云签名按印，上面加盖了美鑫公司印章，业主确认处有被告白梦平的签名按印。后在办理银行按揭过程中，因产权登记人白某不予配合，导致至今仍未能办理相关手续。 上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议》一份、《收条》一张、微信聊天记录截图五张及被告提供的《购房合同》三份、通话录音四段、微信聊天记录截图一张及原、被告、第三人在庭审中的陈述等证据予以确认。 本案双方当事人的争议焦点如下： 一、原、被告、第三人之间签订的《房屋买卖协议》是否能够解除。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告卓祖材与被告白梦平、第三人美鑫公司通过签订合同，达成买卖房屋的协议，系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。按照原、被告、第三人签订的《房屋买卖协议》，原告支付20000元定金后，原、被告双方在15日内备齐资料配合第三人完成银行面签事宜。《协议》五、甲方（被告）的权利义务也明确约定，甲方应确保协议所涉房屋具有合法的权属手续，保证该房产权权属清晰，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。被告在售卖案涉房屋时，并未实际取得房屋产权，导致案涉房屋不能办理银行面签，并至今仍未取得该房屋的产权，无法办理该房屋的过户登记，致使原告的合同目的不能实现，符合合同解除的条件，故原告的该项诉讼请求成立，予以支持。 二、被告是否需要向原告双倍返还定金。 本案中，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即使被告在签订协议时已经告知了房屋的相关情况，但协议中明确约定的15日备齐资料配合第三人完成银行面签事宜，被告在签订协议时亦清楚该约定，故该约定对原、被告均有效，而被告辩称是因为产权登记人不配合导致不能办理银行面签的理由，不能对抗原告，故被告的行为构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。”《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”被告称未实际收到原告的定金，根据双方在《协议》的约定，原、被告的购房定金由第三人代收，第三人在庭审中认可收到了原告所交的定金，且出具的收条中亦有被告的签字按印确认，应视为被告收到了原告所交定金，故原告请求双倍返还定金的请求，符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，判决如下： 一、解除原告卓祖材与被告白梦平、第三人秀山县美鑫房屋经纪有限责任公司于2020年7月25日签订的《房屋买卖协议》； 二、被告白梦平于本判决生效后十日内双倍返还原告卓祖材定金40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元、减半收取400元，由被告白梦平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  陶军霖 二〇二〇年九月十八日 书记员  李 娟