江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初5044号原告：中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住所地阜宁县阜城大街**。负责人：张建林，该行行长。委托诉讼代理人：黄德庆，该行员工。被告：周振球，男，1981年5月16日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：戴平，女，1982年5月9日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：周祥云，女，1977年2月17日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：盐城市广源房地产开发有限公司，，住所地阜宁县阜城街道通榆北路**法定代表人：刘训海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾静，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称农行阜宁支行）与被告周振球、戴平、盐城市广源房地产开发有限公司（以下简称盐城广源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告农行阜宁支行的委托诉讼代理人黄德庆，被告周振球、戴平、盐城广源房地产公司的委托诉讼代理人顾静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告周振球、戴平偿还所欠原告房屋按揭贷款本金214745.10元，利息14759.04元（该利息算至2020年8月24日），本息合计229504.14元:及自2020年8月25日起至实际还款日按合同约定计算利、罚息；2.请求依法判令被告周祥云、盐城广源房地产公司对上述第1项债务承担连带清偿责任；3.请求依法判令原告对被告周振球、戴平预抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：被告周振球、戴平为夫妻关系，于2011年02月11日签约购买位于阜宁县产，因资金不足向原告申请房屋按揭贷款360000元，同时以所购房屋为贷款提供了抵押担保，被告周祥云、盐城广源房地产公司为被告周振球、戴平的贷款提供了连带责任保证。原告按约于2011年7月25日向被告周振球、戴平发放贷款360000元。2019年3月份之前被告周振球、戴平能按时归还贷款本息，从2019年4月份起即停止归还案涉贷款，截止2020年8月26日已逾期16期未还，目前共结欠本金：214745.10元，利息：14759.04元（该利息算至2020年8月24日），本息合计：229504.14元。自2020年8月25日起至实际还款日按合同约定计算利、罚息。虽经原告多次催要，被告至今分文未还，两被告已构成根本性违约。原告认为，原告与被告所签的合同合法有效，被告周振球、戴平为夫妻关系，本次购房用于夫妻家庭共同生活，因此以被告周振球名义所借的债务应为夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。为此，原告为了切实维护自己的合法权益，现具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告周振球、戴平辩称，对原告的诉讼请求无异议，欠钱是事实，我应该还款，但是我想与原告协调能否将前期差欠的贷款本息一次性还清，后期尚未到期的贷款本息依据原合同每月按时还款，直至还款结束为止，无法一次性偿还这么多钱。被告周祥云辩称，我是担保人是事实，我尽量督促被告周振球、戴平将贷款还清，避免我承担担保责任。被告盐城广源房地产公司辩称，我公司承担的阶段性担保责任是事实，因为被告周振球、戴平逾期未还款，致使我公司被农业银行直接从账户上扣划了33296.4元，我公司将依法向被告周振球、戴平追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：借款人周振球、戴平系夫妻关系。2011年4月27日，被告周振球、戴平、周祥云、盐城广源房地产公司与原告农行阜宁支行签订了《个人购房担保借款合同》1份，周振球为借款人、抵押人，农行阜宁支行为贷款人、抵押权人，周祥云、盐城广源房地产公司为保证人，戴平为抵押人。合同约定：借款金额为360000元，借款用途为购买位于阜宁县产，借款期限180个月，还款方式为等额本息还款法，借款人的还款账户账号为62×××16。借款利率采用浮动利率，即以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定借款执行利率，借款期间，遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自调整后的次年1月1日起调整。本合同担保方式为阶段性保证+抵押，周振球、戴平同意以案涉借款所购房屋设定抵押，并于2011年4月27日办理了预抵押登记手续（预抵押登记证号：阜房预阜城字第**）；被告盐城广源房地产公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证及抵押担保范围均为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。被告周祥云作为保证人，对被告周振球、戴平的借款承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年。保证及抵押担保范围均为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息。未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权。2011年7月25日，周振球立据借款，原告农行阜宁支行依约向指定账户发放贷款360000元，借款凭证上载明：借款用途购买住房，执行利率7.15000%，逾期利率7.15000%，还款方式等额本息还款，还款周期为月，还款日20日，到期日期2026年7月24日。借款后，周振球、戴平按约正常还款至2019年3月底，此后停止还款。原告多次催要未果，故诉至本院。另，被告盐城广源房地产公司因被告周振球案涉贷款于2017年12月20日至2018年12月25日被原告农行阜宁支行从被告盐城广源房地产公司银行账户合计扣划33296.4元。截止2020年8月24日被告周振球、戴平尚欠原告借款本金214745.10元。本院认为，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告农行阜宁支行依约履行了发放贷款义务，借款人周振球未能按约归还借款本息，已构成违约，依据合同约定，原告农行阜宁支行有权提前收回已发放的借款，提前行使担保权。被告周振球、戴平系夫妻关系，本次购房用于夫妻家庭共同生活，因此以被告周振球名义所借的债务应为夫妻共同债务，应由被告周振球、戴平共同偿还。被告周祥云作为被告周振球借款的连带责任保证人，应对案涉借款本息依法承担保证责任。被告盐城广源房地产公司作为阶段性连带责任保证人，在借款人取得房地产权属证书之前，应对借款依法承担连带清偿责任。故原告农行阜宁支行要求被告周祥云、盐城广源房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告周祥云、盐城广源房地产公司在承担担保责任后，有权向被告周振球追偿。对原告农行阜宁支行要求对被告周振球、戴平提供预抵押的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，原告农行阜宁支行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故原告农行阜宁支行该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告周振球、戴平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行借款本金214745.10元及利息（利息计算方式：从2019年4月1日起至实际还款日止按年利率7.15000%计算）；二、被告周祥云、盐城市广源房地产开发有限公司对被告周振球、戴平上述第一项的还款义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4742元，减半收取2371元（原告已预交），由被告周振球、戴平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 吴菊兰二〇二〇年九月二十九日法官助理 陈 勇书 记 员 吴 迪