江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1185号原告（反诉被告）：南通市崇川区战胜经济实业有限公司，住所地南通市崇川区任港路**。法定代表人：钱建平，经理。委托诉讼代理人：俞舟，北京市盈科（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈伟，北京市盈科（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南通源祥实业开发有限责任公司，，住所地南通市崇川区青年西路**法定代表人：钱媛华，总经理。委托诉讼代理人：任祖荣，江苏友诚（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。原告（反诉被告）南通市崇川区战胜经济实业有限公司（以下简称战胜公司）与被告（反诉原告）南通源祥实业开发有限责任公司（以下简称源祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，后发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告战胜公司的委托诉讼代理人俞舟、沈伟，被告源祥公司的委托诉讼代理人任祖荣、李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告战胜公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的租赁合同关系；2.判令被告支付房屋使用费共计46933.5元（从2020年1月1日起算至2020年3月31日，最终计算至实际交房之日）；3.判令被告将青年西路18附9号案涉租赁房屋恢复原状并将房屋归还给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告战胜公司放弃第一项、第三项诉讼请求。事实和理由：1997年3月6日，原告与被告签订《合作协议书》，双方共同开发项目。根据合作协议，原告获得625.78平方米产权的房屋，同时合作协议书第五条约定：上述房屋由被告永久性承租。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。至2020年3月11日，双方约定的承租期限已超过合同法规定的最长租赁期限，所以现在双方属于事实合同关系，租赁期限为不定期租赁。2020年3月11日，原告通过EMS邮寄通知给被告，为使双方的房屋租赁合同符合法律和监管的要求，请被告于三日内前往原告处商谈有关新房屋租赁合同的事宜，但被告不予理睬。为维护自身合法权益，诉至贵院，请判如所请。被告源祥公司辩称，原、被告在1997年3月6日签订的《合作协议书》是真实合法有效的，这份协议书就案涉房屋的租赁范围、租金标准、租赁期限均作了明确约定，合同签订后被告积极履行自己的义务。对于该协议当时的房屋是由被告永久性承租，在当时的法律规定之下，该合同合法有效，且经过公证处的公证。在合同法颁布施行后，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效，双方如果还存在租赁的话，那么租赁期限是不定期的租赁合同关系。被告同意按照1997年3月6日双方的《合作协议书》中约定的15元/平方米的租金标准予以给付。反诉原告源祥公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续按照1997年3月6日签订的《合作协议书》履行出租的义务；2.判令反诉被告按照每平米15元每月的标准收取反诉原告的房屋租金。事实和理由：1997年3月6日，原、被告双方签订《合作协议书》一份，双方就房屋的归属、案涉租赁房屋的出租、租金的给付以及违约责任作了约定，并且在协议第五条作了特别约定即案涉房屋由被告永久承租。协议签订后，双方就此协议于1997年6月12日在南通市公证处进行了公证，双方均按照合同约定履行了各自的义务。源祥公司认为，战胜公司提出解除上述《合作协议书》之请求违反了双方的约定。案涉房屋的建设有当时的历史原因和背景，之所以约定永久承租，反映了双方真实的意思表示，且经过公证处公证，以确立《合作协议书》的真实性与合法性。虽租赁期限已过二十年，但双方可以通过继续签订租赁协议来平衡各方的诉求，以达到合情合理合法的目的。反诉被告战胜公司对反诉原告源祥公司的反诉辩称，对源祥公司继续使用房屋的要求不持异议，租金从2020年1月1日开始按照每平方米25元每月的标准计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年3月6日，战胜公司（甲方）与源祥公司（乙方）就合作建造一座多功能休闲中心签订《合作协议书》一份，协议约定：1、甲方以510平方米土地使用权投入，乙方以现金投入，建造一座占地建筑面积450平方米即30米*15米的四层楼，建筑总面积为1800平方米，综合楼建成后，甲方获40%房屋产权即720平方米，乙方获60%房屋产权即1080平方米，以甲、乙双方均取得房产证为准，确保乙方建筑面积不低于1044平方米；2、乙方不得以甲方的产权进行抵押、担保，甲方产权不得抵押、担保、转租或自用，仅由乙方永久性承租，租金为第一年13元/平米/月，第二年14元/平米/月，第三年15元/平米/月，第四年月租金按第三年当年国家统计局公布的物价上涨指数的50%在第三年月租金的基础上递增计算，以后每年按此原则计算；3、租金支付办法：按季支付租金，每季第一个月内前十天缴纳，如不能按期交纳，超过一天，每天按季标的2%交纳滞纳金；4、甲、乙双方产权划分如下：甲方的房产权部分为三层全部与一层部分（北部），乙方的房产权部分为二层和四层全部以及一层部分（南部）；5、本协议经双方代表签字，公证处公证后生效。协议另就其他相关事项进行了约定。1997年6月12日，原、被告双方就上述《合作协议书》至南通市公证处办理了公证。上述协议签订后，战胜公司领取了关于南通市崇川区青年西路18附9号第一层236.28平方米及第三层389.5平方米房屋的不动产权证，并将上述房屋共计625.78平方米出租给源祥公司使用至今。被告按15元/平米/月的标准交纳费用至2019年12月31日，自2020年1月1日起未再支付。2020年3月11日，战胜公司向源祥公司发出《通知》一份，其上载明：“你方与战胜公司于1997年3月6日签订《合作协议书》，协议书第三条约定战胜公司所有产权的房屋由你方永久性承租。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款之规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。至2020年3月11日，双方约定的承租期限已超过合同法规定的最长租赁期限，同时根据最新资产管理要求，为使双方的房屋租赁合同符合法律和监管的要求，请你方于3日内前往战胜公司商谈有关新房屋租赁合同的事宜，未免诉累，请尽快与我方联系，谢谢配合。特此通知。”庭审中，原、被告均确认租赁期限自合同法生效之日起算超过20年的部分无效，原告对被告继续使用案涉房屋不持异议。原告主张，经国家统计局核算平均每年物价上涨指数为4%，20年租金上涨比例为20*4%*50%，故被告应当按21元/平米/月的标准支付房屋占有使用费。被告主张，双方实际按照15元/平米/月的标准计收房租，应当视为对合同约定的租金标准做了重新的调整和约定。上述事实，有《合作协议书》《公证书》、不动产权证、通知、邮寄回单、付款回单及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，双方当事人签订的租房协议履行期限跨越了新旧合同法，履行期限在合同法实施之后的应当适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，故案涉《合作协议书》中自1999年10月1日起剩余租赁期限超过20年部分的约定无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同。原告虽对被告继续使用案涉房屋不持异议，但双方对租金、租赁期限等合同主要条款未能达成一致，不能视为双方已就续订租赁合同达成新的合意，且上述事项亦属于当事人意思自治的范畴，故对被告要求原告继续履行出租义务并按15元/平米/月的标准收取房租的反诉请求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，一般可以参照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原告主张按原合同约定的租金计算方式计取房屋占有使用费，于法不悖，同时亦未超过同区位、同面积商品房的租金标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南通源祥实业开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南通市崇川区战胜经济实业有限公司房屋占有使用费（按13141.38元/月的标准自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；二、驳回原告（反诉被告）南通市崇川区战胜经济实业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）南通源祥实业开发有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费973元、反诉案件受理费12411.2元，合计13384.2元，由原告（反诉被告）南通市崇川区战胜经济实业有限公司负担156元、被告（反诉原告）南通源祥实业开发有限责任公司负担13228.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13384.2元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  陈 丽二〇二〇年九月二十三日法官 助理  吴 帅书 记 员  韩云香