广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初3402号 原告：李娟，女，汉族，1975年6月8日出生，住桂林市象山区。 原告：李文，男，汉族，1970年12月5日出生，住桂林市象山区。 二原告委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。 被告：桂林市宏基置业投资有限公司，住所地：桂林市七星区空明西路**。 法定代表人：席国际，董事长。 委托诉讼代理人：刘娟，广西君美律师事务所律师。 原告李娟、李文与被告桂林市宏基置业投资有限公司（下称宏基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟及二原告委托诉讼代理人严小鹏、被告宏基公司委托诉讼代理人刘娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋面积差价38426元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年3月31日，原告经多次与被告协商，被告同意以建筑面积单价8500元/平方米，将其开发的、建筑面积为127.13平方米的、总金额为1080605元 的（即建筑面积单价8500元/平方米×127.13平方米）、位于桂林市象山区现房出售给原告。为此，双方签订《经贸大厦定购书》，确定了购房单价，约定了建筑面积、总价款。 2014年7月25日，在与被告签订《商品房买卖合同》时，原告发现被告提供的合同文本第四条是按套内面积计算，单价为10953.93元/平方米，当即提出质疑：之前协商好的单价是8500元/平方米，现在变成10953.93元/平方米，怎么就涨价了？被告回复：现在购房单价也没有变化，之前协商好的购房单价是 8500元/平方米指的是建筑面积，因为政策规定要按套内建筑面积计算，按约定建筑面积单价8500元/平方米×约定建筑面积127.13平方米÷约定套内建筑面积98.65平方米的公式，换算成套内建筑面积单价为10953.93元/平方米，约定套内建筑面积单价10953.93元/平方米×套内建筑面积98.65平方米，得出的总金额仍为1080605元；仅是计算方式不一样，建筑面积单价、总房价都没有变化。经原告计算，确定之前协商的购房建筑面积单价8500元/平方米没有变化后，与被告签订了《商品房买卖合同》。 《商品房买卖合同》约定有如下内容：（1）建筑面积共127.13平方米，其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为28.48平方米；（2）按套内建筑面积计算，该商品房单价为10953.93元/平方米，总金额为1080605元；（3）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以桂林市房产管理局核定的房屋产权证上的套内建筑面积为准，房款单价不变，房款总金额多退少补。合同签订后，原告付清了全部购房款。 2019年，原告取得了不动产权证，产权证上登记的专有建筑面积为98.41平方米，分摊建筑面积为23.89平方米。2019年6月26日，被告退还原告面积差价款2629元。 根据双方确定的购房建筑面积单价8500元/平方米不变，根据产权证上记载的面积，据实结算后，该商品房套内建筑面积单价为10563.458元/平方米（按建筑面积单价8500元/平方米×产权登记建筑面积122.30平方米÷产权登记套内建筑面积98.41平方米的公式，换算成套内建筑面积单价为10563.458元/平方米），总金额实际为1039550元。而被告收取了原告总金额1080605元，多收了41055元。原告认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法有效成立，对双方有法律约束力。被告未按约定结算总房价，多收了原告41055元，应当予以退还。被告只退还了2629元，还应退还38426元。 被告宏基公司辩称：本案中双方签订的订购书是预约合同，是为了将来签订正式的《商品房买卖合同》而订立的，现在双方已经签订了正式的《商品房买卖合同》，双方应该按照正式的合同履行权利义务。《商品房买卖合同》对房屋单价、计价方式等内容作了明确约定，现原告要求不按该合同履行，没有事实和法律依据，请予以驳回。 本院经审理认定以下事实：2014年3月31日，原告李娟（乙方）与被告宏基公司（甲方）签订一份《经贸广场定购书》，双方约定：认购房屋为1单元7层18号房；建筑面积127.13平方米；建筑面积单价8500元/平方米；总价1080605元；购房定金2万元；并约定：乙方自签订本定购书之日起七日内须自行到甲方售楼部签订《商品房买卖合同》并支付定购书上约定款项，乙方已支付的购房定金在签订正式《商品房买卖合同》时可自动转为房款；本定购书中约定的面积为暂定面积，签订正式《商品房买卖合同》时以有关部门审核提供的面积设定；甲乙双方同意房屋的最终面积以桂林市房地产管理部门核发的房屋产权证上所记载的面积为准；在签订本定购书时，买受人已仔细阅读作为本定购书附件的《商品房买卖合同范本》，认同无异议；在签署正式《商品房买卖合同》后，本定购书即作废。 2014年7月25日，被告宏基公司（出卖人）与原告李娟、李文（买受人）签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为桂林市象山区中山南路35号经贸广场1单元7层18号房（住宅），该商品房建筑面积127.13平方米，其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位与房屋分摊建筑面积28.48平方米；计价方式与价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价为10953.93元，总金额1080605元；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积为依据进行面积的确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以桂林市房产管理局核定的房屋产权证上的套内建筑面积为准，房款单价不变，房款总金额多退少补；等内容。 合同签订后，原告依约向被告交付了购房款1080605元，被告也按合同约定向原告交付了商品房。2019年，原告李娟、李文取得该房屋不动产权证，登记的房屋建筑面积为122.30㎡，其中，专有建筑面积为98.41㎡，分摊建筑面积23.89㎡。2019年6月26日，被告对原告所购买的房屋面积差价部分进行退款，退款单载明：“合同套内98.65㎡，不动产证实际套内98.41㎡，退（98.65㎡-98.41㎡）×10953.93元/㎡=2629元”。 原告认为按照双方签订的《经贸广场定购书》所约定的建筑面积单价8500元/㎡，换算成套内建筑面积单价应为10563.458元/㎡（8500元/㎡×122.30㎡÷98.41㎡），总金额应为 1039550元。原告认为被告多收取了购房款41055元，应予退还。故提起本案诉讼。 本院认为，原告为购买涉案商品房，先后与被告签订《经贸广场定购书》和《商品房买卖合同》，该两份合同当事人意思表示真实，未违反法律强制性规定，均为有效合同。但《经贸广场定购书》是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，属于商品房买卖合同的预约合同，该定购书中也约定了“在签署正 式《商品房买卖合同》后，本定购书即作废”，而《商品房买卖合同》则是对商品房买卖结果进行直接确认，所以，在原、被告双方签订涉案房屋的《商品房买卖合同》后，即按照《商品房买卖合同》的约定履行各自的权利与义务。在该《商品房买卖合同》中，双方约定了计价方式与价款，以及面积确认及面积差异处理的方式。被告对于涉案房屋合同约定的套内建筑面积与不动产登记部门核定的专有建筑面积的差异，按照合同约定的单价10953.93元，对房款总金额进行退补，符合合同约定。原告提出应按照《经贸广场定购书》约定的建筑面积单价进行换算房款总金额，不符合《商品房买卖合同》的约定，本院不予采纳。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告李娟、李文的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取380元（原告已预交），由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费760元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 熊 迁 二〇二〇年九月二十一日 书记员 胡陈晨