云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终862号上诉人（原审原告）：彭江荣，男，1989年3月6日生，彝族，云南省文山市人，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。委托诉讼代理人：詹彦菊，系彭江荣配偶。被上诉人（原审被告）：文山佛寿街商业管理有限公司。住所地：云南省文山市东风路光大中心**。法定代表人：朱润东，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：陆正敏，云南杨柏王律师事务所律师。上诉人彭江荣因与被上诉人文山佛寿街商业管理有限公司（以下简称佛寿街公司）委托合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2019）云2601民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，彭江荣的委托诉讼代理人詹彦菊、佛寿街公司的委托诉讼代理人陆正敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭江荣上诉请求：一、原审判决认定事实错误。1.文山和鑫房地产开发有限公司向彭江荣销售商铺时，就提出返租金的附加条件，也就是说文山和鑫房地产开发有限公司与佛寿街公司是捆绑销售的。两个公司的地址、联系电话都是同一个，签订的日期是一致，这些充分证实两个公司的相关联性和利益驱使性的存在，且《商铺委托经营合同》是佛寿街公司委托房产销售人员提供，在销售同一项目的部分商铺就有用三年租金抵扣房款的事实。2.一审认可双方签订的《商铺委托经营合同》是在自愿、平等的基础上签订，就承认合同的真实、合法性，双方应该履行合同中的条款。合同已经明确第一年租金支付日期为2019年8月3日，三个工作日内，并且佛寿街公司是明知签订合同时商铺没交付使用的真实情况，自愿约定支付期限、提供合同，彭江荣并不存在强制胁迫，合同合法。文山和鑫房地产开发有限公司与文山佛寿街商业管理有限公司是捆绑销售的，如果没有《商铺委托经营合同》中的支付租金相关条款，彭江荣不可能购买商铺。3.本案中，双方在第一次开庭时就达成调解协议，就支付租金数额、时间已明确，法院对双方的调解协议也给予认可，但未发调解书。佛寿街公司也愿意支付租金。法院直接以涉案标物未交付使用为由判决驳回诉讼请求，违反当事人意思真实、自愿原则。二、原审裁判有失公正。1.同一性质案件出现不同的判决结果，在(2019)云2601民初4040号案中，支持了原告的诉讼请求。2.(2019)云2601民初3975号案、(2019)云2601民初3984号案、(2019)云2601民初3985号案中，双方达成调解协议，确定了支付日期和金额。3.佛寿街公司认可同一性质合同的合法性，已按合同规定支付一部分业主租金。4.在佛寿街未提交任何合同变更证据，并愿意支付租金，只是请求宽限期限的情况下，判决与事实相违背。佛寿街公司答辩称：佛寿街公司愿意支付第一年的租金，现在不能支付是因为公司出现资金困难，但公司尊重一审判决，请求二审公正裁决。彭江荣向一审法院提出诉讼请求：依法判令佛寿街公司支付租金5124元；由佛寿街公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，2018年8月4日，彭江荣与文山和鑫房地产开发有限公司签订《商铺内部认购合同》（编号ＹＦ20180804002），约定彭江荣认购该公司开发的位于文山市老城区，商铺建筑面积7.78平方米，单价9407.97元／㎡，总金额73194元，付款方式为一次性付款；并约定出卖人应当在2020年12月31日后15个工作日内将验收合格的商铺交付给彭江荣。合同签订当天，彭江荣按约定付清了全部款项。同日，彭江荣（甲方）与佛寿街公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》（编号ＹＦ20180804002），约定彭江荣将其购买的位于文山市老城区，建筑面积为7.78平方米委托给佛寿街公司统一经营管理，在合同有效期内，佛寿街公司以该商铺的认购实到款为标准，支付彭江荣租金，委托经营期限为三年，即从2018年8月4日起至2021年8月3日止。租金支付时间为每届满一年后的三个工作日内一次性支付。第一年的租金为商铺认购实到款的7%，即5124元；第二年的租金为商铺认购实到款的8%，即5856元；第三年的租金为商铺认购实到款的9%，即6588元。合同同时约定双方享有的其他权利和应履行的义务、违约责任等。现委托经营合同约定的第一年支付租金的时间届满，佛寿街公司未按约定向彭江荣支付租金。一审法院认为，委托合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止委托合同发生的权利义务纠纷。本案中，双方当事人在平等、自愿的基础上签订了《商铺委托经营合同》，该协议经双方签字后生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当遵守诚信原则履行自己的合同义务。从该合同第二条：“甲方（彭江荣）就其拥有房产委托经营给乙方（佛寿街公司），由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。”及第六条“委托经营收益标准：在合同有效期内，乙方以该商铺的认购实到款为标准，支付甲方租金”的约定可以得出该合同双方互负义务，属于双务合同；彭江荣与文山和鑫房地产开发有限公司签订的《商铺内部认购合同》第六条约定的交房时间为2020年12月31日后15个工作日，故彭江荣至今尚未取得所购商铺产权，其未按约定履行将其拥有的商铺委托给佛寿街公司经营的义务，且彭江荣也未提交证据证实其已经将委托经营的商铺交付给佛寿街公司经营管理，故彭江荣无权向佛寿街公司主张双方约定的委托经营收益，彭江荣的诉讼请求依法不能成立，不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回彭江荣的诉讼请求。本院二审期间，彭江荣提交如下证据：文山市法院的两份法律文书。用以证明：在诉讼中文山市法院存在判决给付租金或调解给付租金情形。经质证，佛寿街公司对民事调解书的三性认可，但不认可证明观点，该调解是佛寿街公司与他人达成的，与本案无关。对民事判决书的三性认可，但不认可证明观点，该判决书是一审判决，并未生效，佛寿街公司已经提起上诉。本院认为，上述证据佛寿街公司质证对真实性无异议，本院对真实性予以确认。佛寿街公司未向本院提交新证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，佛寿街公司无异议。彭江荣对原审认定“对涉案工程还在建设中”有异议，其认为案涉房屋已建成。本院认为，彭江荣所提异议不影响本案认定，本院不予评判。经二审审理，本院确认本案法律事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：双方签订的《商铺委托经营合同》的效力问题；佛寿街公司应否向彭江荣支付租金。本院认为，本案系彭江荣与和鑫公司签订《商铺内部认购合同》，向和鑫公司购买商铺后，又与佛寿街公司签订《商铺委托经营合同》，由彭江荣委托佛寿街公司为其购买的商铺进行统一经营，佛寿街公司向彭江荣支付租金，后因佛寿街公司未按约定向彭江荣支付第一年租金而引发。双方签订的《商铺委托经营合同》系和鑫公司为提高其商铺销售率而与佛寿街公司联合推出的由佛寿街公司对彭江荣等人购买的商铺予以返租的一种营销手段，旨在吸引更多的人群购买其商铺。该合同系佛寿街公司与彭江荣自愿签订，是系双方真实意思表示，不违法国家法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据《商铺委托经营合同》的约定，佛寿街公司向彭江荣支付租金的条件是以彭江荣实际交付应付款为条件，而非彭江荣所购买的商铺实际交付佛寿街经营为条件。根据查明的事实，彭江荣向和鑫公司购买的商铺，彭江荣已经全部交清购房款，佛寿街公司向彭江荣支付租金的条件已经成就，而且佛寿街公司也同意向彭江荣支付租金，佛寿街公司应当按照约定，向彭江荣支付第一年租金5124元。一审以彭江荣购买的商铺尚未交付为由，驳回彭江荣的诉讼请求不当，本院予以纠正。另，关于彭江荣二审中增加诉讼请求的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案彭江荣在二审中增加的诉讼请求，在佛寿街公司不同意审理的情况下，不属于本案二审审理范围，本院不予审理，彭江荣可另行解决。综上所述，彭江荣的上诉请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初4982号民事判决；二、由文山佛寿街商业管理有限公司于本判决生效后十日内向彭江荣支付租金5124元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由文山佛寿街商业管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由文山佛寿街商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 刘 曼审判员 陆启慧二〇二〇年九月十五日书记员 刘灿灿