广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2756号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李敏，女，1987年11月12日出生，汉族，住广西壮族自治区阳朔县。 委托诉讼代理人：黎建强，男，住广西壮族自治区桂林市象山区。系阳朔县西街地下商场业主委员会推荐。 上诉人(原审被告、反诉原告)：阳云武，男，1969年7月28日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 上诉人(原审被告、反诉原告)：梁炳生，男，1957年1月4日出生，瑶族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。 上诉人李敏因与上诉人阳云武、梁炳生租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李敏上诉请求：一、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初93号民事判决第一项、第二项和第三项；二、改判一审判决第一项为支持李敏一审提出的第一项诉讼请求；三、改判一审判决第二项为驳回阳云武、梁炳生一审提出的反诉请求；四、改判一审判决第三项为支持李敏一审提出的第二项诉讼请求；五、本案一审、二审的诉讼费全部由阳云武、梁炳生承担。事实和理由：一、一审判决免除阳云武、梁炳生四个月的租金，但是阳云武、梁炳生存在重大过错，过错一是破坏拦水墙，过错二是洪水来时未采取防护措施，且在主入口处平台上堆放物品，洪水来时仍未搬离。根据意思自治原则，是否免除租金应由双方约定或协商，不应判决免除，本案中，阳云武、梁炳生在一审期间未提出适当减少租金，法院不能主动调整。只有对方当事人提出要求，法院才能审查和调整，而阳云武、梁炳生仅诉请解除合同，未请求减免租金和违约金。二、双方签订的《租赁合同》约定了：“租赁期内阳云武、梁炳生对店铺内的公共设施有使用权和养护责任，消防、电梯、空调等设施养护费用由阳云武、梁炳生支付。”而西街地下商场的消防和空调末端排风就是消防设施和空调设施的配套设施，位于阳朔西街地下商铺顶部，具有不可分割性，既有排风功能，又有设备运行安全防护功能，兼具防止地面水倒灌进商场的功能，三种功能合为一体，缺一不可，否则可能引发安全隐患。因此认定排风口 防洪功能的损坏与事实不符，导致合同约定被规避。三、根据《协议书》约定：“因阳云武、梁炳生需对阳朔西街地下商场进行改造，现需拆除西街地下商场部分公共配套设施设备（含排风、空调、消防、主供电线电路),为妥善解决西街地下商场上述配套设施设备今后恢复问题，有效维护西街地下商场业主的合法权益，……达成如下协议。”因此，恢复上述配套设施设备系阳云武、梁炳生的义务。冰雪乐园项目后改为梦幻乐园项目，这些操作损坏了原消防和空调排风口的防洪功能，但阳云武、梁炳生在解除冰雪乐园项目后并未恢复消防、空调设备设施。四、西街地下商场的电动卷闸门的导槽兼防洪卡槽是固定不动的，不存在单独未交付的可能。五、一审法院在与本案同类型的（2019）桂0321民初1790号等三案中认为“阳云武、梁炳生提供的证据虽有瑕疵，但上述费用支出符合常理，应为真实存在。”李敏对此提出异议。根据日常生活经验，维修费用中的三项内容均超出合理范围，且阳云武、梁炳生提供的票据并不真实，维修并非阳朔好印象广告设计制作中心所为，阳朔好印象广告设计制作中心无消防工程施工资质，却承接了西街地下商场消防施工工程，2019年7月13日的洪水不可能将所安装的喷淋完全灭失，亦不可能将西街地下商场的消防管道灭失。阳朔好印象广告设计制作中心已改为阳朔好印象广告有限公司，但该公司至今国家信息公示系统仍无注册，上诉人该证据不能作为证据使用，应承担举证不能的法律后果。六、一审法院认定李敏提供的证据13缺乏其他证据佐证，不予认可是错误的。一审庭审时为节约时间，阳云武、梁炳生对证据1至证据13发表质证意见，未查看证据13原件，该原件装订在一本消防系统竣工资料中，查看证据13的图纸时，必然会在消防系统竣工资料 原件中翻，书面佐证全在，二审查看原件就会清楚。综上，请求二审法院支持李敏的上诉请求。 阳云武、梁炳生辩称，李敏要求支付租金没有法律依据，其他理由与其上诉状一致。 阳云武、梁炳生上诉请求：一、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2019）桂0321民初93号民事判决第一项、第四项；二、驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；三、维持广西壮族自治区阳朔县人民法院（2019）桂0321民初93号民事判决第二项，改判支持上诉人一审以下诉讼请求：1.判决被上诉人按商铺面积分摊，赔偿二上诉人因洪水淹没西街地下商场造成的经济损失19177元；2.判决确认二上诉人与被上诉人于2012年3月21日签订的《商铺租赁合同》自2019年7月13日起解除，并退还二上诉人押金2000元；四、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、本案讼争合同目的已无法实现，达到法定解除条件。1.2019年的洪水导致二上诉人不能继续租用案涉商场开展经营活动。2019年7月13日的洪水导致案涉商场被淹，内部装修装饰、电力电路设施、未转移的经营物品经浸泡后已全部损毁，二上诉人的直接经济损失达168万元以上，二上诉人使用案涉商场继续经营的目的已无法实现。2.案涉商场的消防条件已被根本改变，无法继续用于经营。案涉商场位于地下，消防安全要求高于地面低层建筑，该商场原有两个消防通道，但其中一个通道出口被地上的违章建筑完全堵死，另一个通道也堵塞了一半，完全改变了消防安全的设计条件，如继续在该商场经营，对工作人员及进入商场的顾客的生命存在安全隐患。二、本案 讼争合同目的无法实现的责任在被上诉人。首先，2019年7月13日的洪水不属于不可抗力，且责任在被上诉人方，同处于西街且水平位置更低的益田西街并未被淹，说明此次洪水可以避免，不属于不可抗力，在双方未明确约定防洪责任归属于承租人的上诉方时，案涉商场的防汛抗洪全部责任应归于作为产权人的被上诉人方，其却不履行防洪责任，让二上诉人在没有任何防洪设施的情况下，只能眼睁睁的看着洪水淹没商场而毫无办法。其次，消防通道被堵塞的责任也在作为业主之一的被上诉人方，自二上诉人租赁案涉商场并用于经营以来，就消防通道被堵塞的情况不断与业主方沟通，要求其恢复消防通道的通行，但此问题一直未解决，这是业主方怠于履行职责导致的。三、一审判决二上诉人支付被上诉人2019年9月至2019年12月的租金是错误的。案涉商场在2019年7月13日被洪水淹没，造成二上诉人整个商场的财产全部损毁，在双方未协商确定是否继续履行合同前，二上诉人不能投入资金装修，更没有使用商场进行经营，双方的合同没有实际履行，且责任完全归于被上诉人方。四、一审法院程序违法。二上诉人的案涉商场财产全部损毁是事实，且数额巨大，一审时二上诉人已经申请对损失进行评估，虽然由于洪水浸泡，可能无法评估出具体损失数额，但一审判决在已经认定防汛抗洪的主要责任在业主方的前提下，却没有对此明确回应准予或不准予，属于程序违法。五、一审适用法律错误。本案中，不管是否认定洪水为不可抗力，但事实上造成了上诉人案涉商场财产的全部损毁，且案涉商场的消防安全条件已经根本改变，继续经营的合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，应支持二上诉人主张解除合同的诉讼请求。 李敏辩称，1.本案诉争合同目的可以实现，未达到法定解除条件，也未出现双方约定的解除合同要件，继续履行能达到合同目的的实现。双方在租赁合同中并未约定遭遇洪水就可以解除合同，所以应当充分尊重双方的意思自治，继续履行合同。上诉人使用本案商铺，需要拆除且已拆除隔断，另行投资装修。也就是说本案商铺本来就是一个裸房，只要租赁商铺场地存在，就不会影响合同目的的实现。2.涉案商场的消防安全交付时都是好的，因上诉人2016年9月进行冰雪项目时拆除主供电线路和阳朔西街地下商场顶部消防设施和空调管道等公共设备设施行为，已由（2019）桂03民终1368号民事判决书证实，并非2019年7月13日洪水所造成。且根据合同约定，上诉人应当履行养护消防设施、空调等的责任和义务。3.上诉人称一个消防通道被堵死，另一个通道也被堵了一半，但其没有提供证据予以证实。关于占用通道的问题只能说明上诉人疏于管理，责任在上诉人。4.2019年7月13日洪水进入商场的责任在于上诉人。出租期内，上诉人装修打有漏洞，且未修补。在洪水来时也未采取其他防护措施形成重大过错，造成的损失应由上诉人自行承担。5.一审认为上诉人提供的证据6虽有瑕疵，但上述费用支出符合常理，应为真实存在，被上诉人对此有异议。其中三项费用均超合理范围，且业主自救清理垃圾和抽水行为非阳朔好印象广告设计制作中心所为。被上诉人对票据的真实性提出异议，维修费用非阳朔好印象广告设计制作中心所为。阳朔好印象广告设计制作中心已改为阳朔好印象广告有限公司，但该公司至今国家信息公示系统仍无注册，上诉人该证据不能作为证据使用，应承担举证不能的法律后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李敏向一审法院起诉请求：一、判令被告依约履行合同并补缴已经欠缴的2019年租金4928元、滞纳金1404元（截至2019年11月20日），共计6332元；二、判令被告及时修复防洪设施，费用由被告承担；三、被告负担诉讼费用。庭审期间，原告在诉讼请求中增加2020年第一季度租金，总的诉讼请求为7392元，滞纳金3237元（截至2020年2月26日），合计10629元。 阳云武、梁炳生向一审法院反诉请求：一、判令原告李敏按其商铺面积分担，赔偿被告阳云武、梁炳生因洪水淹没西街地下商场造成的装修装饰、经营设备、物品及电力设施等损失中的19177元；二、判令原告李敏按其商铺面积分担，给付被告阳云武、梁炳生为2019年7月13日洪水后的阳朔西街地下商场抽水、清理垃圾、恢复电力及照明灯费用中的302元；三、判决自2019年7月13日起解除反诉原、被告于2012年3月21日签订《商铺租赁合同》，并由原告退还被告门面押金2000元；四、本案本诉、反诉的诉讼费用由原告负担。 一审法院认定事实：2012年3月21日，原告李敏与被告阳云武、梁炳生签订《商铺租赁合同》，合同约定：李敏将其位于商铺租赁给阳云武、梁炳生作为经营场地使用，商铺周围系木板和玻璃隔断圈围，租赁面积为10.73平方米；租赁期限为2012年3月1日起至2022年2月28日止；租金：起始租金为每年每月50元/㎡,自第四年开始，租金每年递增5%，第四年租金为每月52.5元/㎡，第五年租金为每月55.13元/㎡，第六年租金为每月57.89元/㎡，第七年租金为每月 60.78元/㎡，第八年租金为每月63.82元/㎡，第九年租金为每月67.01元/㎡，第十年租金为每月70.36元/㎡；付款方式：租金按季度结算，春季1月前、夏季4月前、秋季7月前、冬季10月前，通过银行账号一次性支付；合同签订后，李敏给予阳云武、梁炳生60天的装修期，租金自第61天开始计算；在承租合同生效时，阳云武、梁炳生向李敏支付押金2000元，租赁期满则如数退还，若阳云武、梁炳生违约，则押金不予退还；租赁期内，阳云武、梁炳生对商铺内的公共设施有使用权和养护责任，消防、电梯、空调等设施，养护费用由阳云武、梁炳生支付，并遵守有关部门及物业管理的规定，同时李敏有权进行监督和检查，如需改变共有部分内部结构，必须征得李敏同意，费用由阳云武、梁炳生自理；租赁期内，阳云武、梁炳生未能按时交纳租金，逾期一天按房租的千分之三交滞纳金，超过一个月未付租金，李敏有权收回商铺，押金不予退还；阳云武、梁炳生如中途违约退出，必须向李敏支付双方所签合同规定的剩余租期的租金，在支付违约租金前，李敏有权扣留同等价值的商品；如李敏中途违约终止合同，李敏必须赔偿阳云武、梁炳生整体商场全部装修费用及商品折价全部损失；遇自然灾害，如洪水、地震、地陷等不可抗力因素，导致商铺受损，或者不能正常经营，双方互不承担责任。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。2019年7月13日，西街地下商场被洪水淹没，阳云武、梁炳生委托他人对西街地下商场进行抽水及清运垃圾，共支付26500元。洪水过后，阳云武、梁炳生便未按合同约定向李敏支付租金。原告于2020年1月9日诉至该院，提出前述诉讼请求。2019年2月26日，二被告提起反诉。 一审法院认为，结合庭审情况及该院确定法律事实，本案的争议焦点有：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否达到了解除合同的要件；二、原告的诉请是否有事实和法律依据；三、被告的反诉请求是否有事实和法律依据。对上述争议焦点，做如下分析论证： 关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第九十四条“有下列情形之一的，可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，李敏与阳云武、梁炳生于2012年3月21日签订《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当依协议约定履行各自的权利义务。被告梁炳生系租赁合同的当事人，享有合同的权利承担合同之义务，并非被告辩称只领取租金不参与经营。2019年7月13日，因洪水淹没西街地下商场，对二被告造成了一定的经济损失，但原、被告并未在合同中约定可就此解除合同，该情形也不符合合同的法定解除要件，继续履行不影响合同目的实现。故对被告阳云武、梁炳生要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并退还押金2000元的诉请，理由不充分，证据不足，该院不予支持。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规 定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。本案中，原、被告在合同中对租金及支付期限进行了明确约定，被告应按合同约定向原告支付租金。但西街地下商场于2019年7月13日遭遇洪水，2020年2月又出现新冠××疫情。上述情形均导致被告营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。故该院酌情给二被告二个月的时间进行清运垃圾及灾后重整，减免被告2019年7月、8月和2020年2月、3月相应的租金。综上所述，二被告需向原告支付2019年9、10、11、12月及2020年1月的租金，共计3424元。 另，滞纳金属于行政法律法规中的概念，原、被告在合同中对滞纳金的相关约定，可视为支付拖欠经营利润的违约金。但原、被告在合作合同中约定的给付标准过高，该院酌情调整为每月拖欠租金的年利率10%计算至2020年2月26日即111元。 再次，原、被告的合同中仅对公共设施的维护进行了大致约定，但对于具体的防洪设施交付及防洪设施的维护管理，并未明确约定。对于洪水等自然灾害，双方均应积极地采取防控措施，尽量避免或减少经济损失。故原告要求被告修复防洪设施的诉请，理由不充分、证据不足，该院不予支持。 关于争议焦点三：首先，从原告与被告签订的合同看，出租商铺周围系木板和玻璃隔断圈围，租赁面积为10.73平方米。被告使用上述商铺，需将木板和玻璃隔断拆除，实际上原告出租商铺为“裸房”。被告只有进行必要的装 修，与其他商铺连成一个整体，才便于被告经营；其次，按照被告的陈述，被告委托齐望与阳朔好印象广告设计制作中心签订的《店面装修协议书》及《装饰采购安装工程协议书》涉及的内容，均为门面装潢。该装潢并非原告商铺固定财产，而是被告因经营所需添置，被告装修所添置的财产属于被告所有，保护其免受损失是自己的责任。该装潢被洪水毁损非原告造成，而作为同样拥有地下商场商铺的被告梁炳生，应了解西街存在涨水可能。因而，洪水对涉案商铺造成损失，被告不能以原告未告知承租人而归责于原告。同时，在双方签订的《商铺租赁合同》中，对被洪水毁损造成装修损失的责任并无约定。因此，被告阳云武、梁炳生要求原告李敏赔偿其装修损失，没有合同约定也没有法律依据，对被告该项诉请，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务”及第二百一十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”本案中，被告在灾后对西街地下商场进行了抽水及垃圾清运等工作，可视作原告未履行维修义务，被告因此支出的费用，依照上述规定，应由原告承担。故被告要求原告按商铺占地比例承担给付责任即302元，合法有据，该院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百条、第二百一十一条、第二百二十六条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告阳云武、梁炳生支付原告李敏2019年9月至2020年1月租金3424元、违约金111元，共计3535元；二、原 告李敏支付被告阳云武、梁炳生维修费302元；三、驳回原告李敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告阳云武、梁炳生的其他诉讼请求。本案受理费66元，由被告阳云武、梁炳生负担44元，原告李敏负担22元；反诉案件受理费168元，由被告阳云武、梁炳生负担166元，原告李敏负担2元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李敏依法提交光盘一张，内含如下证据：1.庭审后新发生事件照片、录像，拟证实齐望在封闭的次入场口场地上从事经营，堵塞消防安全通道的责任是承租方，证明承租方再次影响防洪的事实；2.两配电箱对比，拟证实阳云武、梁炳生主张的维修费17500元与事实不符，不可能产生上述高额维修费；3.抽水清理录像，拟证实抽水由实际经营人和自救业主共同完成，清理面积与勘查的现场照片录像相印证，不可能在100平方米左右的面积产生2500元清理垃圾费，且阳朔好印象广告制作中心未参与恢复工作；4.承租方参与抽水员工及参与抽水清理的业主的照片和录像截图，拟证实抽水并非阳朔好印象广告制作中心的行为；5.录像文件截图，拟证实现在两配电箱并非业主公共财产，产生费用应该由承租人自行承担。阳云武、梁炳生经质证认为，对证据1的真实性不予认可，认为发生洪水后其没有对商场进行经营，也没有再使用承租的地下商场；对证据2、3、4、5的真实性不予认可，认为当时其请了阳朔好印象广告制作中心进行抽水、清理垃圾；关于配电箱，应是业主的公共财产。 对李敏提交的证据，本院认定如下：对于证据1，与本案无关联性，本院不予采信；证据2、3、4、5属影像资料，仅能反映拍摄时的状态，从照片或视频无法证实其证明内容，故对上述证据，本院亦不予采信。 阳云武、梁炳生依法提交如下证据：1.EMS快递单、通知函，拟证实其向地下商场业主和业委会发了通知函，通知函证明合同目的无法实现，其有权解除合同；2.西街地下商场业委会的通知，拟证实租赁物的安全和维修是出租业主的义务，业主一直没有对涉案地下商场做防洪设施，直到2020年4月才开始做相关防洪设施；3.照片10张，拟证实涉案地下商场通道由于部分业主的占用经营发生堵塞，存在安全隐患。李敏经质证认为，对证据1的真实性有异议，虽然收到了快递单，但通知函没有落款人，也没有时间，上下两页的内容也不衔接，故对该证据的关联性有异议；对证据2的真实性予以认可，这个信息是冯昀熠发的，但对证明内容不予认可，该证据只能证明业主为了保护房屋所做的努力；对证据3的真实性没有异议，但对证明内容有异议。 对阳云武、梁炳生提交的证据，本院认定如下：对于证据1，虽然李敏认可收到了快递单，但从通知函的内容来看，确无落款人及落款时间，故对该证据，本院不予采信；对于证据2、3，李敏对其真实性予以认可，本院对其真实性予以认定，但证据2并不能证实业主一直未对涉案地下商场做防洪设施，证据3与本案无关联性，对证据2、3，本院均不予采信。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《商铺 租赁合同》是否达到解除合同的条件；二、阳云武、梁炳生是否应向李敏支付欠缴的租金、滞纳金以及应如何计算；三、阳云武、梁炳生要求李敏赔偿其经济损失有无事实和法律依据；四、防洪设施应由谁负责维修以及因洪水造成的抽水、清理垃圾、恢复电力及照明等费用应由谁承担。 关于争议焦点一，本案中，李敏与阳云武、梁炳生签订的《商铺租赁合同》系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同双方应按照协议内容履行各自的义务。2019年7月13日，阳朔西街地下商场因遭遇洪水，致使地下商场被淹，造成阳云武、梁炳生门面装修设施、电力电路及经营物品损毁。阳云武、梁炳生认为涉案合同目的已无法实现，故要求解除与李敏签订的《商铺租赁合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同。”由此可知，不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，当事人才有权利解除合同。本案中，阳云武、梁炳生承租的地下商场虽被洪水所淹，但该自然灾害并未导致其承租的地下商场部分或全部损毁、灭失，被淹后的地下商场经清理、修复后仍可继续经营使用。因此，该洪水的发生并非导致涉案合同目的不能实现。故本案并不符合法定的解除合同条件。但一、二审中，阳云武、梁炳生均坚持要求解除合同，并表示自2019年7月发生洪水 开始未再使用过承租的地下商场，经二审释明，李敏则表示不同意解除合同。考虑到阳云武、梁炳生不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行；同时，涉案租赁商铺位于地下商场，近几年经常遭遇洪水导致上诉人经营受影响；且自2019年7月遭遇洪水后，李敏至今未能将地下商场清理、修复到正常使用状态，在此情况下，如继续履行合同将严重损害阳云武、梁炳生的利益，故对阳云武、梁炳生要求解除合同的上诉请求，本院予以支持。关于解除合同的时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，阳云武、梁炳生于一审中提出反诉请求解除涉案合同，李敏于2020年2月26日收到反诉状副本，故本院确定双方签订的《商铺租赁合同》于2020年2月26日解除。因阳云武、梁炳生提前解除合同，给李敏造成了租金损失，故阳云武、梁炳生应承担赔偿损失的违约责任。虽然双方在《商铺租赁合同》第六条第2点约定：“乙方（即阳云武、梁炳生）如中途违约退出，必须向甲方支付双方所签订合同规定的剩余租期的租金……”，但该约定对承租人明显显失公平，综合涉案租赁房屋的用途、租期等情况，本院确定阳云武、梁炳生支付六个月的租金，即4108.74元（63.82元/㎡×10.73㎡×6个月）给李敏作为其另行招租的合理期限的租金损失。关于阳云武、梁炳生要求退还押金2000元的问题，因其系提前解除合同，故对其该上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，李敏与阳云武、梁炳生在合同中对租金及支付期限作了明确约定，阳云武、梁炳生作为承租方应按合同约定向被上诉人履行支付租 金的义务。然，因阳朔西街地下商场遭遇洪水，致使阳云武、梁炳生承租的地下商场被淹而无法正常经营是客观存在的事实。一审考虑灾后修复、重整进而减免上诉人两个月的租金符合本案实际，本院予以维持。关于一审减免阳云武、梁炳生因新冠××疫情期间两个月的租金是否妥当的问题。本院认为，2020年2月，我国发生新冠××疫情，该疫情的发生系突发公共卫生事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，由此导致合同不能履行或不能及时行使权利的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。故一审据此酌情减免阳云武、梁炳生2020年2月的租金并无不当。如前所述，双方的合同已于2020年2月26日解除，故对于2020年3月的租金已无减免的必要，本院予以纠正。关于滞纳金的问题，经二审询问双方当事人，双方均确认该滞纳金系违约金的性质。双方当事人在合同中约定：租赁期内，上诉人未能按时交纳租金，逾期一天按房租的千分之三交滞纳金。本案中，阳云武、梁炳生并非恶意拖欠租金，而是双方对灾后合同的履行问题未能达成一致，故对李敏要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。 关于争议焦点三，阳云武、梁炳生上诉称此次遭遇洪水，责任完全在于出租人一方，故李敏应赔偿其经济损失。本院认为，从阳朔县西街地下商场业主委员会送达给阳云武、梁炳生的《关于西街地下商场防洪设施监督函》可知，出租方在汛期来临前已尽到义务提醒阳云武、梁炳生做好防洪准备。阳云武、梁炳生提供的现有证据不足以证实地下商铺被淹系李敏未尽到出租人应承担的相应义务所造成。根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第2点约定：如遇自然灾害，如洪水、地震、地陷等不可抗力的因素，导致商铺受损，或不能正常 经营，双方互不承担责任。因此，对阳云武、梁炳生要求李敏赔偿其因洪水导致的经济损失的上诉请求，本院不予支持。另，关于阳云武、梁炳生提出一审时其已申请对损失进行鉴定，一审法院对此未作回应，属程序违法的问题。经查，本案中，阳云武、梁炳生并未提出鉴定申请，对该问题，本院已在其与苏文盛、丁荣萍、朱名琴租赁合同纠纷一案中予以阐述，在此不再赘述。 关于争议焦点四，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务。”第二百一十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”涉案合同约定阳云武、梁炳生负有公共设施的维修保养义务系基于合同履行期间使用租赁物所产生的正常合理义务，对因洪水这一不可抗力因素造成的租赁物的损坏，承租人阳云武、梁炳生不应负担过分的维修保养义务。故一审对李敏要求阳云武、梁炳生修复防洪设施的诉请未予支持并无不当。现阳云武、梁炳生在灾后对西街地下商场进行了抽水及垃圾清运等工作并支付了相应的费用，根据上述法律规定，一审判决李敏按商铺占地比例承担302元抽水机垃圾清运等费用亦无不当。 综上，李敏的上诉请求不成立，阳云武、梁炳生的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，实体处理部分欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规 定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初93号民事判决第二项； 二、撤销广西壮族自治区阳朔县人民法院（2020）桂0321民初93号民事判决第一项、第三项、第四项； 三、上诉人阳云武、梁炳生支付上诉人李敏2019年9月至2020年1月租金3424元； 四、上诉人阳云武、梁炳生与上诉人李敏于2012年3月21日签订的《商铺租赁合同》自2020年2月26日起解除，上诉人阳云武、梁炳生赔偿上诉人李敏租金损失4108.74元； 五、驳回上诉人李敏一审的其他诉讼请求； 六、驳回上诉人阳云武、梁炳生一审的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费66元，由上诉人李敏负担45元，上诉人阳云武、梁炳生负担21元；反诉案件受理费168元，由上诉人阳云武、梁炳生负担100元，上诉人李敏负担68元；二审案件受理费449元，由上诉人李敏负担159元，上诉人梁炳生、阳云武负担290元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 张 芳 二〇二〇年九月三十日 法官助理 李灵恒 书 记 员 黄赋鑫