四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8272号 上诉人（原审被告）：成都里程置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道藏卫路北二段**水云花都。 法定代表人：荀志伏，执行董事。 委托诉讼代理人：刘贤金，四川悟德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨小会，女，1975年6月6日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：赵寅皓，中豪律师集团（四川）事务所律师。 原审被告：四川世纪安泰实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区中和大道二段**卡斯摩广场****。 法定代表人：唐定云，董事长。 委托诉讼代理人：粟晓露，系该公司员工。 上诉人成都里程置业有限公司（以下简称里程公司）因与被上诉人杨小会、原审被告四川世纪安泰实业有限公司（以下简称世纪安泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4260号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 里程公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨小会的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由杨小会承担。 事实及理由：一、原审法院认定里程公司与杨小会之间存在商品房买卖合同关系，系认定事实不清，案涉房屋是里程公司于2016年以以物抵债的形式抵偿给杨芝国之后由杨芝国的女儿杨兴兰代表杨芝国将案涉房屋转卖给杨小会。里程公司是为了配合杨小会、杨芝国及代表杨芝国的杨兴兰之间的房屋转让交易，逃避税收，才与杨小会于2016年8月26日签订了《商品房买卖合同（现售）》，但杨小会未实际向里程公司支付过任何购房款。杨小会实际上是与杨芝国之间建立了商品房买卖合同关系，里程公司与杨小会之间不存在商品房买卖合同关系。 二、里程公司与杨小会于2016年8月26日签订的案涉《商品房买卖合同（现售）》是无效合同，案涉房屋在里程公司于2016年以以物抵债的形式抵偿给杨芝国的交易过程中以及杨芝国转让给杨小会的交易过程中，各方亦均应向国家交纳各自的税款，但里程公司与杨小会恶意串通逃避国家税收，将原本两次房屋交易行为变成一次房屋交易行为，明显减少了国家应收的税款，损害了国家利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”等规定，里程公司与杨小会于2016年8月26日签订的案涉《商品房买卖合同（现售）》无效。 三、原审法院遗漏实际出卖人杨芝国，本案的处理结果不但与杨芝国有法律上的利害关系，而且杨芝国更清楚其与杨小会之间的房屋转让交易情况，杨芝国应作为本案的第三人参加诉讼。 杨小会辩称，1.商品房买卖合同系双方签订，收据是里程公司向杨小会出具，因此，合同法律关系应当是杨小会和里程公司发生的法律关系。2.关于税款问题，里程公司没有提供任何国家税务总局出的文件证明杨小会在此项交易中需要缴纳二次费用。即便有这样的文件，国家税务总局出了相应的规定，也只是部门规章，根据合同法的规定，部门规章不应当作为否定合同效力的理由。3.杨小会作为善意购房人，在购买房屋的时候，里程公司已经确认房屋属于可售状态，并且杨小会向杨兴兰支付购房款的时候，里程公司也出具了收据，予以确认收到了购房款。至于购房人和杨芝国之间的权利义务关系，不应影响杨小会作为善意第三人的权利。4.购买商品房对购房人而言，是基本的生存权，请法院谨慎考虑。 世纪安泰公司辩称，世纪安泰公司只是抵押权人，对里程公司与杨小会之间的关系不清楚，不发表意见。世纪安泰公司认可一审判决，并对应当涤除的抵押金额（16万元）予以确认。 杨小会一审起诉请求：1.判令杨小会行使房屋的买受人涤除权并代里程公司向世纪安泰公司支付160000元款项后，世纪安泰公司协助办理解除争议房屋抵押登记及争议房屋对应的所属楼栋抵押权变更登记相关手续；2.判令里程公司协助办理解除争议房屋抵押登记及争议房屋对应的所属楼栋抵押权变更登记相关手续；3.判令里程公司继续履行《商品房买卖合同》，为杨小会办理房屋产权登记手续；4.判令里程公司赔偿杨小会损失，损失范围为杨小会代里程公司向世纪安泰公司清偿的房屋抵押担保债权160000元；5.判令里程公司支付杨小会逾期办证违约金，违约金以505910元为基数，从房屋约定的交房日往后推算365日即2017年4月30日起按照日万分之一的比率计算至房屋产权过户至杨小会名下为止。诉讼过程中，杨小会提交申请撤回第5项诉请。 一审法院查明：2016年8月26日，里程公司（甲方）与杨小会（乙方）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定杨小会向里程公司购买位于华阳街道××江××社区××左岸××单元××号，建筑面积85.38平方米的房屋，房屋总价款505910元。付款方式为一次性付款，杨小会在2016年8月26日前支付全部价款。关于交付时间约定为出卖人在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。买受人款项付清之日起15日内进行办理房屋交付手续。关于房屋登记约定为双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（不做累计）。 合同签订后，杨小会按里程公司要求支付了全部款项，里程公司向杨小会出具了收据分别载明：收到杨小会购房款（3-1-2-2）505910元、代收产权契税、维修基金、国土（3-1-203/3-1-202）等费用合计23510元。杨小会已接收案涉房屋。 2018年5月30日，里程公司（甲方）、世纪安泰公司（乙方）与案外人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司（丙方）签订《三方协议》，世纪安泰公司依据该协议约定在向案外人中国华融资产管理股份有限公司四川省分公司支付67000000元后，取得了川（2019）成天不动产证明第0043947号《不动产登记证明》所在抵押范围内的资产的抵押权，案涉房屋即在前述抵押范围内。 一审庭审中，世纪安泰公司同意杨小会为涤除案涉房屋抵押权支付的款项金额为160000元。 一审法院另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.杨小会是否履行完毕支付购房款义务；2.杨小会与里程公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是否应当继续履行；3.杨小会要求里程公司赔偿代为清偿债务损失应否得到支持。 关于杨小会是否履行完毕支付购房款义务。一审法院认为杨小会与里程公司签订合同当日即按照交易安排向案外人杨兴兰支付了全部购房款，且由里程公司向杨小会出具收据予以了确认，杨小会已经履行完毕合同约定的付款义务，关于里程公司抗辩的其与案外人之间的债权债务纠纷，应由里程公司与案外人通过另案解决，不能对抗杨小会应享有的合同权利，故对里程公司的抗辩，一审法院不予采信。 关于案涉合同是否应当继续履行。本案中，杨小会与里程公司签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。关于案涉房屋上设定的抵押权的问题，现杨小会愿意代里程公司向世纪安泰公司支付解除抵押权所需款项，系为自身增设合同义务也是合同继续履行的必然前提，该请求并未加重里程公司的合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，杨小会通过代里程公司偿还部分债务以消灭案涉房屋抵押权的请求符合法律规定，杨小会与里程公司签订的《商品房买卖合同（现售）》具备继续履行的客观基础和条件。故杨小会要求世纪安泰公司和里程公司协助办理解除争议房屋抵押登记及争议房屋对应的所属楼栋抵押权变更登记相关手续，里程公司继续履行《商品房买卖合同》，符合事实和法律的规定，一审法院予以支持。案涉商品房买卖合同中约定里程公司应当协助杨小会办理案涉房屋所有权转移登记，而签订案涉商品房买卖合同时，不动产统一登记制度已经开始实施，因此，上述约定应当理解为里程公司协助杨小会办理不动产统一登记。 关于杨小会要求里程公司赔偿代为清偿债务损失应否得到支持。本案中，杨小会要求里程公司赔偿杨小会代里程公司向世纪安泰公司清偿的房屋抵押担保债权160000元，一审法院认为，待杨小会实际向世纪安泰公司代为清偿该部分债务后，依法可以向里程公司进行追偿，因该诉请与本案不属于同一法律关系，杨小会应当另案主张，故对杨小会的该项诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨小会与里程公司于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同（现售）》继续履行；二、杨小会于判决生效之日起十五日内代里程公司向世纪安泰公司偿还债务160000元；三、里程公司、世纪安泰公司于杨小会代里程公司偿还债务160000元后十日内协助杨小会办理案涉房屋（位于成都市天府新区）的注销抵押登记及案涉房屋对应的所属楼栋抵押权变更登记相关手续；四、里程公司于案涉房屋抵押登记手续注销后五日内协助杨小会办理位于成都市天府新区房屋的不动产权登记手续；五、驳回杨小会的其他诉讼请求。案件受理费9290元，由里程公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的意见，本案二审争议的焦点有：一、里程公司与杨小会是否建立《商品房买卖合同》关系、一审法院是否遗漏必要当事人；二、杨小会与里程公司订立的《商品房买卖合同》是否存在逃避税收而无效。 关于里程公司与杨小会是否建立《商品房买卖合同》关系、一审法院是否遗漏必要当事人的问题。首先，里程公司主张其并未与杨小会建立商品房买卖合同关系而是基于履行与案外人的以物抵债协议与杨小会签订《商品房买卖合同》，但从现有证据看，里程公司与杨小会签订合同的时间为2016年8月26日，而里程公司自认与案外人的以物抵债协议系2016年9月形成，现有证据无法确认《商品房买卖合同》与以物抵债协议是否存在直接关系；其次，即使里程公司与案外人之间存在以物抵债的关系，在双方同意以物抵债并签订《商品房买卖合同》、出具购房款收据、里程公司向杨小会交付房屋的行为说明，商品房买卖合同是在双方自愿的情况下形成的，这些行为均不违反法律法规的强制性规定，在未依法撤销或解除的情况下，协议各方均应当按约履行义务。因里程公司提交的证据不足以证明其主张，结合里程公司向杨小会出具购房款收据并实际交付房屋的事实，应当认定里程公司与杨小会之间形成《商品房买卖合同》关系，故里程公司否认与杨小会之间存在房屋买卖合同关系并主张本案应当追加当事人的理由均不成立，本院不予支持。 关于案涉《商品房买卖合同》是否存在逃避税收而无效的问题。本院认为，当事人在履行合同过程中，有义务按照相关法律法规缴纳相应的费用，若当事人存在逃避相应税费的情况，另一方当事人可以将对方违法事实举报并由相关部门查处、追缴。但在交易过程中，应当向相关部门缴纳的税费，属于相关行政法律法规管理性规定的范畴，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的导致民事合同无效的情形。因此，里程公司认为《商品房买卖合同》存在逃避税收而无效的理由不成立。 综上，里程公司的上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9290元，由成都里程置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年九月十四日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳