贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0603民初982号 原告：肖荷花，女，1963年10月8日出生，汉族，贵州省铜仁市万山区人，住贵州省铜仁市万山区。 委托诉讼代理人：祝永飞，贵州永飞律师事务所律师。 被告：贵州汞阳房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区万山镇犀牛井社区。 法定代表人：彭再清，公司法定代表人。 被告：罗腊香，女，1965年1月28日出生，侗族，贵州省铜仁市万山区人，无业，住贵州省铜仁市万山区。 原告肖荷花与被告贵州汞阳房地产开发有限公司（以下简称汞阳公司）、罗腊香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖荷花与被告罗腊香到庭参加诉讼，被告贵州汞阳房地产开发有限公司法定代表人彭再清通过微信视频参加开庭。本案现已审理终结。 肖荷花向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2012年8月22日签订的合伙建房合同；2、判决二被告连带退还原告购房款102,000元，并从2012年8月22日开始以50,000元为基数，按照年利率6%开始支付资金占用费至款项付清为止；从2012年12月31日开始以52,000元为基数，按照年利率6%支付资金占用和费至款项付清为止。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月22日，原告与被告汞阳公司签订了合伙建房合同，合同约定：汞阳公司将在万山新汽车站周围修建的楼房七楼靠下方的房屋一套出售给原告，面积135平方米，单价为880元，住房合计118,800元，车位1个，约30平方米，住房、车位的总价为150,800元。合同签订后，原告于2012年8月22日支付50,000元，12月31日缴纳房款52,000元，共计102,000元，均是现金缴费给罗腊香个人，但被告未向原告交付房屋，原告要求汞阳公司退款，其表示该笔费用公司未实际收到，被罗腊香个人非法侵占。原告向被告罗腊香要求退还，被告罗腊香说与其无关，故原告提起诉讼。 汞阳公司辩称，这笔钱公司没有收到，公司不应当承担。在原告买房期间，汞阳公司有专门的出纳和会计，个人不允许收房款。 罗腊香辩称，罗腊香收到肖荷花50,000元后拿给彭再清了，他当时签字了的，罗腊香后面收到的原告52,000元，也给了彭再清，彭再清当时有点忙，没有签字就走了。事后罗腊香问过彭再清要如何办，彭再清讲要把房屋的地点迁到铜仁去。 本院经审理认定事实如下：2012年，被告汞阳公司在铜仁市万山区。2012年8月，被告罗腊香与原告协商一致，以单价960元／平方米向原告销售汞阳公司修建的位于铜仁市万山区。2012年8月22日，原告向罗腊香交付首期房款时提出该房屋单价过高，要求降价。后双方以880元／平方米谈定价格，原告与罗腊香签订《合伙建房合同》一份，约定：汞阳公司将在万山新汽车站周围修建的楼房七楼靠下方的面积135平方米房屋一套、面积30平方米车位1个出售给原告，住房单价880元／平方米，住房价款118800元，住房、车位的总价为150800元。合同还约定了房屋交付方式、交付时间及违约责任。同日，原告按照约定支付50000元现金给被告罗腊香，同年12月31日原告再次用现金支付房款52000元给被告罗腊香，共计支付房款102000元。被告罗腊香收到原告缴纳的房款并未交到汞阳公司财务，汞阳公司至今未向原告交付房屋。 同时查明，被告罗腊香在2012年期间受汞阳公司委托代为催收房款，不是汞阳公司的股东，也未出任过汞阳公司的法定代表人职务。在罗腊香与原告订立合同时，罗腊香销售给原告的房屋未修建完毕，至今未取得商品房预售许可证明。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《合伙建房合同》、汞阳公司出具的收据等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点：1、原告与汞阳公司订立的合同是否有效？2、被告罗腊香与原告订立合同的行为是否构成表见代理？3、两被告是否应当返还原告房款并承担相应违约责任？ 关于焦点1：原告与汞阳公司订立的《合伙建房合同》，其字面意思表示为原、被告双方形成合伙民事法律关系，而实质上原、被告双方之间实为商品房预售合同关系。理由是：首先，原告并无与汞阳公司合伙建房意愿，其与罗腊香订立合同时的真实意思表示是购房，被告罗腊香亦认可是向原告销售房屋，而非邀请原告合伙建房。其次，被告罗腊香提供给原告的是汞阳公司制作的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式合同中格式条款的理解应当作出不利于提供格式条款方的解释的规定，汞阳公司对原告以买卖合同纠纷向本院提起讼并未反驳，应当遵从当事人的真实意思自治。双方在订立合同时，汞阳公司的房屋未竣工完成，也达不到交付房屋条件，应是向原告预售房屋，因此，无论是从当事人真实意思表示还是从客观事实，本案实为商品房预售合同纠纷，应适用商品房买卖合同的法律规范予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，被告汞阳公司在向原告销售房屋时，并未取得所售房屋的预售许可证，其与原告订立的商品房预售合同，系无效合同。无效合同自始无效，对双方当事人不具有法律约束力。 关于焦点2：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案中，被告罗腊香受被告汞阳公司委托催收房款，其持有加盖了汞阳公司公章及汞阳公司合同专用章的格式合同与原告签订，且罗腊香在出卖人“法定代表人栏”签名，使原告有理由相信罗腊香具有汞阳公司房屋销售的代理权限而与其订立合同，故被告罗腊香向原告销售房屋的行为构成表见代理。 关于焦点3：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（一）项：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”的规定，汞阳公司至今未取得案涉房屋的预售许可证明，也未向原告交房且无房向原告交付，原告作为买受人请求返还购房款，符合法律规定，本院予以支持。庭审中被告罗腊香认可其在汞阳公司的职责就是销售房屋，但其没有汞阳公司的销售房屋授权委托书，在收取原告的购房款后也未交给汞阳公司财务的事实，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”的规定，虽然被告汞阳公司与罗腊香未订立书面代理合同，但汞阳公司认可其委托罗腊香代为催收房款，双方之间的委托代理关系成立，而汞阳公司授权罗腊香的代理具体事项未向法庭举证证明，应认定双方之间代理授权不明。被告汞阳公司将其加盖了公章及合同专用章的合同交由他人管理，系其对公司合同管理不善所致，对罗腊香以汞阳公司名义与原告订立合同的民事行为，应自行承担民事责任，被告罗腊香作为代理人承担连带责任。原、被告之间订立的合同无效，其过错责任在被告方，被告应当向原告承担由此造成的损失的赔偿责任，因此，原告诉请自交付房款之日起按银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，本院予以支持。被告罗腊香辩称其所收房款已交付给汞阳公司法定代表人彭再清的意见，并向法庭出示了由其记录的日记，注明“2012年8月22号收肖荷花房款伍万元。备注：彭再清去贵阳办事另彭再清还花哥叁万（30,000元）”后面有彭再清的签名，被告彭再清对该签名予以确认，但对在罗腊香处拿走50,000元的事实不予认可。罗腊香是否将原告的房款支付给彭再清，系其与彭再清之间的民事法律关系，与原告及本案不具有关联性，不影响原告向汞阳公司及罗腊香主张返还购房款的权利，因此，对其该辩解意见，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，判决如下： 一、由被告贵州汞阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告肖荷花购房款102,000元，并分别以50,000元为基数，从2012年8月22日起，按照年利率6%支付原告肖荷花资金占用费至款项付清为止；以52,000元为基数，从2012年12月31日起，按照年利率6%支付原告肖荷花资金占用费至款项付清为止。被告罗腊香对前述款项承担连带责任。 二、驳回原告肖荷花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件减半受理费1,641元，由被告贵州汞阳房地产开发有限公司、罗腊香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  张著蓉 二〇二〇年九月二十四日 法官助理张丽琴 书记员李文朴