广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初13401号原告：吴智敏，女，1981年1月21日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区******怡景花园怡和阁D606房，公民身份号码440************025。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：禤映君，广东洋三律师事务所实习律师。被告：古建文，男，1989年8月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区**********，公民身份号码440************115。被告：单建生，男，1969年11月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区*******，公民身份号码440************813。被告：中山市山越房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区******，统一社会信用代码914420********557W。法定代表人：黄某1。原告吴智敏与被告古建文、单建生、中山市山越房地产开发有限公司（以下简称山越公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴智敏委托诉讼代理人赖初帆、禤映君，被告古建文到庭参加诉讼，被告单建生、山越公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴智敏向本院提出诉讼请求：1.三被告向原告支付拖欠的租金(以3994元为基数,自2019年3月1日起计算至三被告实际将涉案商铺交付原告之日止,暂计算至2020年8月拖欠租金为71892元)；2.三被告向原告支付因迟延支付租金而产生的违约金（2019年3月至2020年8月期间的违约金，均分别以3994元为基数，分别从拖欠当月6日起，按年利率24%计算,暂计算至2020年8月19日为13049.74元，要求计算至三被告向原告实际清偿拖欠租金及违约金止）。事实与理由：原告与被告山越公司于2016年9月25日签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买山越公司坐落于中山市火炬开发区************副楼1-70卡商铺。山越公司承诺原告签约后即收租。原告经山越公司引入与中山市裕仕达物业管理有限公司（以下简称裕仕达公司）签订幸福天禧商铺租赁协议，约定裕仕达公司于2017年3月1日至2020年2月28日承租原告涉案商铺，但裕仕达公司从2019年3月5日起一直未支付到期租金，经原告多次催促，裕仕达公司一直拒绝支付。现裕仕达公司逾期向原告支付租金且目前处于注销状态，在裕仕达公司申请注销登记前全体投资人已签署全体投资人承诺书。裕仕达公司在申请注销登记前尚未清偿拖欠原告的租金，被告单建生、古建文作为裕仕达公司股东，应对裕仕达公司对原告的债务承担连带责任。山越公司未按照允诺履行返租义务，构成违约，应向原告支付租金。原告吴智敏在举证期限内向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.不动产权属证书；4.幸福天禧商铺租赁协议；5.裕仕达公司机读档案；6.董事、监事、经理信息；7.全体投资人承诺书。被告古建文辩称，1.对拖欠的租金金额予以确认，原告主张的是18个月的租金，但由于今年受疫情影响，希望原告可以减免三到四个月的租金。2.原告主张的违约金过高，希望法院予以调低或者原告可以减免违约金。3.本案租金是古建文个人拖欠的，山越公司、单建生都不应承担责任。被告山越公司未到庭应诉，但庭前向本院提交书面答辩称，山越公司为涉案房产的开发商，己按合同完成产权登记以及与吴智敏的商品房买卖合同的项下义务，不存在任何违约行为。就吴智敏所诉关于租赁合同纠纷一案，未涉及山越公司相关承诺或相关依据文件，故山越公司不应对吴智敏所提的租赁合同履行承担法律责任。综上，吴智敏所诉与山越公司无关，请求驳回原告诉讼请求。被告古建文、山越公司对其辩解意见均没有提交证据。被告单建生没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩及证据。本院经审理认定事实如下：吴智敏于2016年9月25日购买山越公司开发的坐落于中山市火炬开发区************副楼1-70卡商铺，并于2017年12月取得不动产权属证书。2016年12月1日，吴智敏（出租方、甲方）与裕仕达公司（承租方、乙方）签订幸福天禧商铺租赁协议，约定：乙方承租上述商铺，租期自2017年3月1日至2020年2月28日，每月5日前缴纳当月租金；甲方首两年的租金已一次性收取，乙方需从2019年3月1日开始按每月3994元的租金标准向甲方支付租金；乙方如无故拖欠租金，甲方有权向乙方按实欠租金每天1%加收滞纳金；合同还约定了其他事项。合同签订后，裕仕达公司接收上述商铺使用。合同约定的租赁期满后，裕仕达公司未将商铺返还吴智敏，且从2019年3月1日起未支付租金给吴智敏。经催讨无果，吴智敏遂于2020年5月21日诉至本院，主张前述实体权利。另查，裕仕达公司的股东是古建文、单建生。2019年6月25日，古建文、单建生出具全体投资人承诺书，内容为：现向登记机关申请裕仕达公司的简易注销登记，承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未了结事务，清算工作已全面完结。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，否则，由全体投资人承担相应的法律后果和责任。2019年8月14日，裕仕达公司被注销。又查，2020年9月1日，吴智敏与古建文对涉案商铺进行交接，由吴智敏收回涉案商铺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。吴智敏与裕仕达公司签订的商铺租赁协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。裕仕达公司在租赁合同期满后，没有交还租赁物，仍继续占有租赁物，而吴智敏亦没有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。裕仕达公司承租涉案商铺后，未按约定付清租金，应承担违约责任，向吴智敏付清租金及支付违约金。因裕仕达公司已被注销，不再具有民事主体资格，不能承担民事责任，而裕仕达公司被注销前有未了结的债务，依据其股东古建文、单建生的承诺，古建文、单建生应对裕仕达公司的上述债务承担清偿责任。吴智敏已于2020年9月1日收回租赁物，双方以实际行动解除了双方的租赁合同关系，而古建文对拖欠的租金数额没有异议，单建生亦没有提出异议，故本院对吴智敏主张的拖欠租金数额（2019年3月至2020年8月拖欠租金共为71892元）予以认定。古建文认为吴智敏主张的违约金标准过高，但未提供证据证实，且吴智敏已主动将双方约定的违约金标准大幅降低至合理范围，故本院经审查后认为吴智敏主张的违约金标准并不过高，本院对吴智敏主张的违约金标准不予调整。吴智敏主张山越公司承诺对涉案商铺履行返租义务，但未提供任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，本院对吴智敏要求山越公司承担本案责任的诉讼请求予以驳回。单建生未到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。综上所述，吴智敏诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告古建文、单建生于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴智敏支付租金71892元及违约金（以2019年3月至2020年8月期间每月拖欠的租金3994元为基数，分别从当月6日起，均按照年利率24%的标准计算至清偿之日止）；二、驳回原告吴智敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1924元（原告吴智敏已预交），由被告古建文、单建生负担（古建文、单建生于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉张，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  余姗琼人民陪审员  吴铨玉二〇二〇年九月十日书 记 员  苏凤英杨丽燕