云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终6058号上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李常仙，女，1955年12月28日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：陈玉琴，云南典传律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称“浙商公司”）因与被上诉人李常仙商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。浙商公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李常仙的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李常仙负担。其主要的事实及理由：本案中，并非因浙商公司原因导致房屋产权证不能办理。浙商公司已经举证证明，东盟森林小区建设项目因规划强制要求的垃圾中转站建设受部分业主阻挠不能实施等原因，致项目一直不能满足规划验收条件，故不能协助业主办理房屋产权证。一审法院判决由浙商公司承担每天10元的逾期办证违约金错误，故请求二审法院支持其上诉请求。李常仙辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回浙商公司的上诉请求，维持原判。李常仙一审起诉请求：1、被告立即将办理车位产权证的资料提交产权登记机关；2、被告支付原告违约办理车位产权证的违约金（自2015年4月1日起至车位产权证办理完毕为止），暂计至2018年7月1日违约金为人民币37440元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：浙商公司（甲方）与李常仙（乙方）于2012年4月25日签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定乙方向甲方购买昆明东盟商贸港一期地下车库-1层A077号车位，价款为128000元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年4月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方须按照乙方已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向乙方支付逾期办证违约金。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。……因乙方在接房时未办理完毕以上手续的，甲止可顺延办证时间，且不承担违约责任。李常仙已付清全部购车位款，并于2014年5月23日向浙商公司支付了产权登记费、产证代办费等费用，并办理了接车位的手续。浙商公司至今尚未将李常仙办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为：双方在《商品房购销合同》中约甲方（浙商公司）协助乙方（李常仙）办理产权登记手续，于2015年4月1日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，李常仙向浙商公司支付了车位款，并且按照浙商公司的要求交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而浙商公司并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，浙商公司理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于浙商公司答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除浙商公司合同义务的理由，故对李常仙要求浙商公司自2015年5月1日按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，依法予以支持。针对李常仙主张的浙商公司将办理车位产权证的资料提交登记机关的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于李常仙要求浙商公司将办理车位产权证的资料提交登记机关的诉请，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李常仙支付自2015年4月1日起至被告向产权登记机关递交办理车位不动产权证所需的全部资料之日止按照每日十元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告李常仙的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计368元，由被告云南浙商投资开发有限公司负担。双方当事人在二审中未提交新的证据。经二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：浙商公司是否存在李常仙所主张的逾期办证的违约行为，如果应当承担该违约责任，其应当承担违约金的标准是什么。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的车位未能办理产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能通过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，浙商公司交付涉案车位时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使到现在相关车位都不能办理产权登记手续，该责任应当由浙商公司承担，浙商公司在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案查明的事实，涉案车位已交付李常仙使用多年，其购买车位的主要合同目的已经实现。虽然浙商公司逾期办证的违约行为的确给李常仙造成相应的损失，但双方当事人在涉案的《商品房购销合同》中约定逾期办证违约金过高，浙商公司已经明确提出申请调整该违约金，故本院酌情调整浙商公司应当承担的逾期办证违约金为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4162号民事判决；二、由上诉人云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人李常仙支付自2015年4月1日起至上诉人云南浙商投资开发有限公司向产权登记机关递交办理昆明东盟商贸港项目二组团-1层A077号车位不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙商投资开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回原告李常仙的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计368元、二审案件受理费736元，由上诉人云南浙商投资开发有限公司负担1000元，由被上诉人李常仙负担104元。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  李 锋审判员  杨 艳二〇二〇年九月二十三日书记员  武 雨