山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初3013号原告：王秀珍，女，1962年7月3日出生，汉族，居民，住山西省阳泉市城区。被告：烟台海基置业有限公司,住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：栾俊，男，该公司职工。原告王秀珍与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀珍、被告海基置业公司委托诉讼代理人栾俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告15日内为原告办理房屋所有权证书；2、请求判令被告增加违约金,支付标准在承诺继续履行合同办证义务的同时对造成10年逾期未办理房产证存在事实上的恶意违约责任并增加违约金支付标准共计5799.72元（房价款193324元*3%）;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年，原告认购龙口市东海黄金海岸碧海尚城A区73号楼2单元202号房屋，并分五次付清全部房款，由被告出具收据5张，原被告于2011年3月26日签订了合同编号为B1-1SC2010-A1284号《商品房预（销）售合同》，合同签订后，原告收房入住，但被告未按合同第十五条的约定为原告办理涉案房屋的产权登记手续，直至2020年3月13日在微信群里告知可以办理房产证了。2020年5月16日，原告支付契税1926元后，被告收走了原告全部购房手续原件，并告知半年后才能领到房产证。被告已存在事实上的违约，逾期办证的违约过错责任在被告，被告理应承担逾期办证的全部违约责任并支付违约金。被告海基置业公司辩称，1、原被告签订的《商品房预（销）售合同》是真实的意思表示，本案根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条中对诉讼时效的规定，诉讼时效应为3年，本案已超诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉请。2、根据双方签订的《商品房预（销）售合同》第十五条第二款关于产权登记的约定，明确了买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，根据有约定从约定，无约定从法定的原则，应按照约定计算相应违约金。原告无权单方面要求变更违约金的计算方式。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告认为约定的违约金低于造成的损失的，应对实际损失负有举证责任。同时，被告已经开具房款的增值税发票，履行了协助义务，且涉案房屋已经取得了不动产产权大证，具备了办证的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月26日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，由原告购买龙口东海黄金海岸碧海尚城73-2-202号房，合同约定房屋面积为65.18平方米，单价为2966元每平方米，房屋总价款193324元；合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人书面通知办理产权登记十日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。被告分别于2010年5月23日、2010年6月6日、2010年6月25日、2010年10月11日、2011年3月26日向原告出具收取房款46583元、13000元、5300元、120000元、8441元的收据各1张，合计193324元。被告又于2017年7月4日向原告出具收取维修基金2933元的收据1张，于2020年5月16日向原告出具收取契税1926元的收据1张。庭审中，原被告均认可，原告于2017年7月4日接收涉诉房屋钥匙，并装修入住。原告陈述其于该日才接收钥匙的原因是，之前始终未接到被告的交房书面通知书。另查明，根据龙口市自然资源和规划局出具的房屋清单显示，涉诉房屋所在的73号楼于2020年3月10日取得了不动产登记清单，其中涉诉房屋的不动产权号为0005510，但原告至今尚未取得不动产登记证书。不动产登记清单上记载的涉诉房屋面积为64.92平方米。2020年6月7日，被告向原告开具金额为192553元房款的增值税普通发票1张。原告诉称被告已向其退还房屋面积差价款771元。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议,系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应按约履行。双方对原告已于2011年3月26日前付款193324元，被告已交付涉诉房屋的事实均无异议，但原告至今尚未取得不动产登记证书，为此诉至本院。被告以本案已超三年诉讼时效为由予以抗辩，本院认为，办理不动产登记证书属于物权范畴，不适用有关诉讼时效的规定，故被告的抗辩理由，本院不予支持。被告未按合同约定时间履行办理涉诉房屋不动产登记手续的相关义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应承担相应的违约责任。关于原告主张要求被告为其办理不动产登记证书的请求，因涉诉房屋所在的73号楼已于2020年3月10日取得了不动产登记清单，故被告应履行的是协助原告办理不动产登记证书的合同义务。另，关于违约金的计算方式，原告主张，其欲将购买的涉诉房屋转让给妹妹王小琴，故王小琴提前代原告还清公积金贷款107512.47元，但因被告未按时办理不动产登记证书，导致涉诉房屋无法转让，原告直至2019年7月9日还清王小琴代付的房款，并支付利息5800元，最后的利息800元也是近期才还清的，因被告逾期办证造成原告的损失，故应当增加违约金的支付标准，按房款193324元的3%计5799.72元。被告则主张，合同第十五条明确约定了违约金的计算标准，按照有约定从约定的原则，违约金应按合同约定的已付房价款的0.1%计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，原告可以请求法院增加违约金数额，但增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，原告应对其主张的损失提供证据予以证明，但原告提交的证据不足以证明其主张，故原告应承担举证不能的法律后果，其主张按房款193324元的3%计算违约金，证据不足，本院不予支持。违约金应按合同中载明“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”的约定来计算，原告已于2011年3月26日前付款193324元，故违约金为193324元*0.1%=193.32元，原告主张超出部分，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告王秀珍办理龙口市东海黄金海岸碧海尚城73-2-202号房屋的不动产登记证书。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告王秀珍逾期办理不动产登记证书的违约金193.32元。三、驳回原告王秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年九月二十五日书记员 王玮璐