湖南省保靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3125民初288号 原告（反诉被告）：刘波，男，1974年9月25日出生，汉族，湖南省保靖县人，住保靖县。 被告（反诉原告）：湘西自治州东辉房地产开发有限公司，住所地吉首市镇溪办事处武陵东路**门面。统一社会信用代码：91433100587035447M。 法定代表人：周成敏，该公司执行董事。 诉讼代表人：湘西自治州东辉房地产开发有限公司管理人。 负责人：易群，湖南四维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章顺，湖南四维律师事务所律师。 被告：永顺东辉商业运营管理有限公司，住所地，永顺县灵溪镇棚场街老汽车站旁原中行**。统一社会信用代码：91433127MA4L2NPKX7。 法定代表人：周成敏，该公司执行董事。 第三人：彭红凌，女，1986年1月17日出生，土家族，湖南省龙山县人，住，住龙山县/div> 原告（反诉被告）刘波与被告（反诉原告）湘西自治州东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉房地产公司）、被告永顺东辉商业运营管理有限公司（以下简称东辉运营公司）、第三人彭红凌确认合同效力纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2018）湘3125民初419号民事判决，原告（反诉被告）刘波不服该判决，向湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）湘31民终957号民事判决，刘波不服该判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年5月17日作出（2018）湘民申2996号民事裁定，指令湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院再审，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）湘31民再38号民事裁定，裁定撤销湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院（2018）湘31民终957号民事判决及本院（2018）湘3125民初419号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘波、被告（反诉原告）东辉房地产公司的法定代表人及被告东辉运营公司的法定代表人周成敏、东辉房地产公司管理人的委托诉讼代理人章顺到庭参加诉讼，第三人彭红凌经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论并决定，现已审理终结。 原告刘波向本院提出诉讼请求：1、确认东辉房地产公司管理人于2018年4月10日发布的《解除合同公告》对《保靖东辉商业城租赁合同》及《＜租赁合同＞补充协议》不发生解除的效力，其实际约束的双方应当继续履行；2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告东辉房地产公司将涉案商铺出售给业主后，双方约定由东辉房地产公司代理业主进行招商租赁。被告东辉房地产公司委托东辉运营公司作为出租方与原告签订了《保靖东辉商业城租赁合同》及《＜租赁合同＞补充协议》。现被告东辉房地产公司因资不抵债，已进入破产程序。2018年4月10日，被告东辉房地产公司管理人发出公告，决定解除被告东辉运营公司与原告签订的租赁合同及补充协议。原告认为《租赁合同》及《补充协议》是被告东辉房地产公司受业主委托再转委托给东辉运营公司与原告签订的，被告东辉运营公司作为受托人实施的租赁行为，其效力应当直接归属于委托人业主。上述合同实际约束的是业主与原告，与被告东辉房地产公司、东辉运营公司无关，被告东辉房地产公司无权自行决定解除其代理业主与原告签订的《租赁合同》及《补充协议》。纠纷发生后，经原告多次主张无果，故向人民法院提起诉讼。 被告东辉房地产公司辩称，1、涉案租赁门面虽然已与第三人签订《房屋买卖合同》，并进行了预告登记，但尚未办理产权登记。根据法律规定，涉案商铺属于破产财产，所有权仍属被告东辉房地产公司，原告有法定义务向管理人交付其所占有的商铺。2、被告东辉房地产公司与第三人签订的《商铺委托经营管理合同书》并非委托合同而是租赁合同。3、东辉运营公司是在东辉房地产公司的委托授权下向第三人回租涉案商铺并出租给原告。本案中第三人为出租人，东辉房地产公司为承租人，原告为次承租人，东辉运营公司为东辉房地产公司的代理人的法律关系。4、东辉房地产公司与第三人及原告之间签订的回租合同及租赁合同属于在破产申请前成立而双方均未履行完毕的租赁合同。根据法律规定，管理人有权解除合同，原告有退还涉案商铺的义务。5、原告基于租赁合同所享有的占有涉案商铺的权利，因管理人依据破产法的规定解除租赁合同的行为而失去继续占有的权利来源，应当向管理人交付承租的商铺。 被告东辉运营公司辩称，东辉运营公司是在东辉房地产公司的委托授权下以自身名义与第三人签订的《商铺委托经营管理合同书》，该合同是租赁合同。东辉运营公司是在东辉房地产公司的委托授权下向第三人回租涉案商铺并出租给原告。本案中第三人为出租人，东辉房地产公司为承租人，原告为次承租人，东辉运营公司为东辉房地产公司的代理人的法律关系。东辉房地产公司管理人发出公告，决定解除被告东辉运营公司与原告签订的租赁合同及补充协议，原告有义务向管理人交付承租的商铺。 第三人彭红凌述称，要求把租赁给原告的门面退还给第三人。 被告东辉房地产公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告刘波在2018年6月15日前腾退其所承租的商铺并退还给管理人；2、由反诉被告承担反诉案件诉讼费用。事实和理由：东辉房地产公司因资不抵债，不能清偿到期债务，保靖县人民法院于2017年11月20日受理破产清算申请，并指定成立东辉房地产公司管理人依法对债务人进行破产清算。因反诉原告经破产清算后法人主体资格将消亡，与购房户及反诉被告分别签订的商铺租赁合同均无法继续履行，且反诉被告支付的租金远远少于东辉房地产公司支付给业主的租金，继续履行租赁合同，就会导致可供债权人分配的财产减少，损害债权人的合法权益，为了及时将商铺移交给业主，故管理人依据法律规定解除东辉房地产公司与业主及东辉运营公司与反诉被告之间的租赁合同。 反诉被告刘波对反诉原告东辉房地产公司的反诉辩称，截止原一审开庭时止，反诉原告未交纳案件受理费，且不符合《诉讼费交纳办法》规定的缓、免交情形，依法应按撤诉处理。涉案商铺不属于破产财产清算范围，而是业主的合法财产，与此产生的纷争，不会损害其他债权人的利益，如果解除租赁合同，才会损害包括业主在内的所有破产债权人的利益。所以租赁合同和补充协议依法应当继续履行。 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2017年3月3日，第三人彭红凌与被告（反诉原告）东辉房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定，第三人彭红凌向被告（反诉原告）东辉房地产公司购买位于保靖县辉商业城ＡＢ栋一层1062号、1063号商业用房两间，每间预测建筑面积皆为28.45㎡，单价为每平方米21423.44元，每间总价款609497元，两间总价款共计1218994元。定于2017年6月30日向买受人交付该两间商业用房。签订《商品房买卖合同》的同一天，彭红凌与东辉房地产公司所委托的东辉运营公司签订了两份《商铺委托经营管理合同书》，合同约定，彭红凌将所购的商铺委托东辉运营公司经营，期限为12年，租金从2017年4月1日开始计算，年租金为购房款总价款的8.33％，每个商铺每年租金回报均为50771元，两个商铺每年共计租金101542元，前两年的租金抵扣购房款。2016年12月31日，原告（反诉被告）刘波与被告东辉运营公司签订了一份《保靖东辉商业城租赁合同》，东辉运营公司将彭红凌后来购买的两个商铺出租给刘波，期限为5年，从2016年10月31日起至2021年10月30日止，前三年总费用不变，每年49000元，从第四年开始，每年在前一年的基础上上调5％。2017年3月28日，刘波与东辉运营公司签订了一份《＜租赁合同＞补充协议》。2017年11月14日，被告（反诉原告）东辉房地产公司以资不抵债，无力偿还到期债务为由，向本院申请进行破产清算。本院于2017年11月20日作出（2017）湘3125破申1号民事裁定书，受理东辉房地产公司的破产清算申请，并作出（2017）湘3125破1号决定书，指定湖南四维律师事务所担任东辉房地产公司管理人。东辉房地产公司管理人于2018年4月10日发布《公告》，2018年4月11日发出《解除合同通知书》，解除东辉运营公司与承租人签订的租赁合同。因原告刘波有异议，故向本院提起诉讼。被告东辉房地产公司在应诉的同时提起反诉，经本院通知后，被告（反诉原告）东辉房地产公司在规定的时间内交纳了案件受理费。 另查明，本院于2018年7月5日作出（2017）湘3125破1号之十四民事裁定书，宣告东辉房地产公司破产。2019年5月23日，本院依据已发生法律效力的（2018）湘3125民初419号、（2018）湘31民终957号民事判决，对刘波所租第三人彭红凌门面进行强制腾退（执行时本院以及各方当事人均未收到（2018）湘民申2996号再审民事裁定）。2019年6月10日、6月11日，第三人彭红凌取得东辉商业城AB栋1062号、1063号门面的不动产权证书。 上述事实，有下列证据予以证明，原告刘波提供的证据：1、《保靖东辉商业城租赁合同》、《＜租赁合同＞补充协议》各一份，2、《公告》一份。被告东辉房地产公司提供的证据：1、（2017）湘3125破申1号民事裁定书、（2017）湘3125破1号决定书各一份，2、《商品房买卖合同》两份，3、《置业计划书》两份，4、《商铺委托经营管理合同书》两份，5、《公告》、《解除合同通知书》各一份，6、《不动产权证书》两份。经庭审质证，原告刘波提交的证据和被告东辉房地产公司提交的证据以及第三人彭红凌提供的证据客观、真实、与本案具有关联性，本院对原告刘波和被告东辉房地产公司以及第三人彭红凌提交的证据的证明效力依法予以确认采信。 本院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案发时，本案中第三人向东辉房地产公司购买的商铺因未进行登记，第三人尚未取得涉案商铺的所有权，涉案商铺的所有权仍然属于东辉房地产公司，涉案商铺属于《企业破产法》第三十条规定的破产财产。涉案商铺在案发时由刘波实际占有，根据物权法第三十四条、第二百四十三条规定，东辉房地产公司破产管理人有权要求刘波腾退所租商铺。因腾退商铺造成的损失刘波可另行主张权利予以解决。东辉房地产公司为了更好地促进东辉商业城的售房屋销售，规避相关法律法规规章，由其法定代表人注册成立了东辉运营公司，以营运公司自己名义签订返租、出租等合同。从返租租金来源是抵付首付款，和再出租的租金计算及支付方式来看，东辉房地产公司（破产人）与东辉运营公司构成委托法律关系，东辉运营公司与东辉房地产公司具有关联性，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。故东辉房地产公司管理人解除东辉房地产公司与业主及东辉运营公司与反诉被告刘波之间的《租赁合同》及《补充协议》符合《企业破产法》第十八条规定，原告刘波的诉讼请求应予以驳回。被告东辉房地产公司反诉要求反诉被告刘波腾退其所承租的商铺并退还给管理人的诉讼请求。因本院于2019年5月23日已强制刘波腾退所承租的商铺并交付管理人，再行判决其腾退商铺已无实际意义，故应驳回反诉原告东辉房地产公司的反诉请求。第三人述称要求把租赁给原告的门面退还给第三人，因第三人虽然具有独立请求权，但并未向本院提出独立诉讼请求并交纳案件受理费，本院不予审理，但其已经就涉诉商铺取得了不动产权证书，其对诉争商铺享有所有权，故其可以自行管理或处置该商铺。东辉房地产公司提起反诉，经本院通知后，反诉原告东辉房地产公司在规定的时间内交纳了案件受理费，故反诉被告刘波辩称应按撤回反诉处理的理由不能成立。 综上所述，原告（反诉被告）刘波的诉讼请求以及被告（反诉原告）东辉房地产公司的反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十七条第二款、第十八条第一款、第三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘波的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）湘西自治州东辉房地产开发有限公司的反诉请求。 案件受理费80元，反诉案件受理费40元，合计120元，由原告（反诉被告）刘波负担60元，被告（反诉原告）湘西自治州东辉房地产开发有限公司负担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  蒋厚军 审 判 员  李 源 人民陪审员  杨秀华 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  向凌云 附页 《中华人民共和国企业破产法》 第十七条人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产。 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或动产支出的必要费用。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十三条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。