广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤04民终2443号上诉人（一审原告）：臻美国际有限公司。住所地：澳门特别行政区文第士街**XXXX。代表人:唯一行政管理成员，郭桂龙，董事。委托诉讼代理人：黄建好，广东法宗律师事务所律师。上诉人（一审被告）：华融实业投资管理有限公司（原名华融置业有限责任公司）。住所地：广东省珠海市横琴新区*********-2462，统一社会信用代码：914************955。法定代表人：杨宜新，董事长。委托诉讼代理人：吴海燕，广东亚太时代律师事务所律师。上诉人臻美国际有限公司（以下简称臻美公司）因与上诉人华融实业投资管理有限公司（原名华融置业有限责任公司，以下简称华融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2020）粤0491民初307号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。臻美公司上诉请求：1、改判华融公司向臻美公司返还预付款341630.40元（币种为人民币，以下同）及利息（利息以预付款341630.40元作为基数，2016年4月17日-2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日-实际付清之日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、改判华融公司向臻美公司支付双倍租赁保证金1549877.40元；3、改判一审和二审的所有案件受理费全部由华融公司承担。事实与理由：一、一审法院判决华融公司返还臻美公司预付款341630.4元，但利息的计算期间应从《补充协议二》所约定的开业日期之次日即2018年12月2日开始计算，这一判项明显是鼓励华融公司的违约行为，也和《合同法》的规定相违背。一审法院认定涉案租赁合同的解除是因华融公司的违约行为造成的，臻美公司不存在任何违约行为，臻美公司对此是没有异议的。臻美公司按照双方约定于2016年4月16日将预付款341630.4元转账至华融公司的指定账户，一审法院判决利息应从《补充协议二》的所约定的开业日期之次日即2018年12月2日开始计算，也就是说预付款341630.4元在2016年4月17日—2018年12月2日（共958天）的利息收入归华融公司所有，作为违约方的华融公司不需要赔偿臻美公司这958天利息损失，反倒可以获取958天利息的收入，这明显是鼓励和助长华融公司的违约行为，势必会造成不良的影响。二、一审法院认为双方在《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》（下简称《租赁合同》）中未约定在华融公司违约之时须双倍退还租赁押金，因此，不支持臻美公司关于双倍返还租赁保证金的诉求，这一认定明显是认定事实不清，适用法律错误。（一）本案“租赁保证金”明显符合“定金”的性质，因此臻美公司关于双倍返还租赁保证金的诉求有法律依据。从臻美公司提供的《租赁合同》第4.3条“该保证金不是臻美公司预付的租金及管理费，仅是臻美公司遵守及履行本合同所载条款、条件、协议及规定的保证”和第15.1条“在租期（包括装修期）内如发生下列情形之一的，华融公司有权即时终止本合同、收回该商铺、不予退还保证金并保留追究臻美公司给华融公司造成的一切损失权利”，可以证明本案的“租赁保证金”明显具有“定金”的性质。即华融公司作为收受定金的一方，因其不履行约定的义务的，应当双倍返还定金给臻美公司。（二）涉案《租赁合同》是格式条款，其排除臻美公司主要权利明显违反了公平原则，依法应予以纠正。涉案《租赁合同》是华融公司提供的格式条款，华融公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定双方的权利和义务，合同中约定了臻美公司违约之时，华融公司不予退还保证金，但没有约定华融公司违约之时，华融公司须双倍退还租赁押金，这明显是免除华融公司自身的责任，排除了臻美公司可获得双倍定金的主要权利，一审法院应遵循公平原则来确定臻美公司和华融公司双方之间的权利和义务，既然合同中约定臻美公司违约之时，华融公司不予退还保证金，那么华融公司违约之时，华融公司须双倍退还租赁保证金。（三）一审判决是支持华融公司的违约行为。臻美公司按照双方约定于2016年4月16日将租赁保证金774938.7元交付给华融公司，按照一审判决，即租赁保证金774938.7元从2016年4月16日-华融公司实际付清之日止（至今已经超过4年）的利息收入归华融公司所有，作为违约方的华融公司无须赔偿臻美公司的经济损失，还可以获取臻美公司的利息收入，这明显是支持了华融公司的违约行为，这和《合同法》的规定相违背。（四）华融公司的违约行为给臻美公司造成了重大的经济损失，臻美公司要求双倍返还租赁保证金明显不足以赔偿臻美公司的经济损失。2016年，华融公司为了招商引资，愿意给予优惠政策，臻美公司正是考虑到承租的位置以及18个月的扶持期，于2016年4月16日和华融公司签订了《租赁合同》，根据《租赁合同》第4.1.1，每平方米125元租金，臻美公司每月交纳租金为216654.15元，华融公司给予18个月的扶持期，开业日期为2016年10月1日。臻美公司于2016年4月16日将预付款341630.4元、租赁保证金774938.7元，共计1116569.10元转账给华融公司，证明了臻美公司诚实守信，严格履行合同，臻美公司的行为应予以支持。由于华融公司无法按照约定开业，双方于2016年签订了《补充协议一》，将开业日期延迟至2017年10月1日，作为补偿，华融公司愿意再多给臻美公司1个月扶持期。又是华融公司的原因，双方于2017年签订了《补充协议二》，将开业日期延迟至2018年12月1日，作为补偿，华融公司愿意再多给臻美公司1个月扶持期，即共计有20个月扶持期。本案明显是华融公司一而再、再而三不按照合同履行自己的义务，经过4年多的发展，目前横琴新区租金上涨较快，同等地段的租金已经涨到470元/平方米（470-125=345元/平方米），即每平方米多出了345元，且没有扶持期，华融公司正是考虑到这些因素，因为20个月扶持期的租金为4333083元（216654.15元/月×20个月），宁愿承担违约责任，也要解除双方的租赁合同关系。臻美公司主张774938.7元的诉求，根本无法弥补臻美公司4333083元的经济损失。且臻美公司2016年4月份将1116569.10元转给华融公司，至今已经超过4年，按照一审判决，连1116569.10元这几年的利息都得不到支持，这违反了公平原则和诚实信用原则，也明显鼓励和支持了华融公司因为经济利益故意违约的行为。综上所述，一审判决认定了华融公司的违约事实，但判项明显鼓励和助长了华融公司的违约行为，且对守约方的臻美公司明显是不公平的，因此请求二审法院纠正一审法院的错误，作出公正判决如前之上诉请求。针对臻美公司的上诉，华融公司辩称，案涉《租赁合同》解除的根本原因并非华融公司违约，而是由于臻美公司逾期接收商铺达到了租赁合同约定的解除条件，华融公司基于此才通知臻美公司解除租赁合同。一、臻美公司提出返还预付款341630.4元的利息应从2016年4月17日起计算既无事实和法律依据，应依法驳回。《租赁合同》解除是臻美公司自身违约造成，并非华融公司违约导致，臻美公司要求返还预付款的利息，本就没有任何法定和约定依据。依据《租赁合同》第15.2款、第17.2款约定，即便是因华融公司违约导致臻美公司解除合同，华融公司也是无息返还臻美公司已预付但未实际发生的费用，也不存在任何利息起算的问题。所以，臻美公司本就无权主张预付款的利息，更无从谈起利息应从2016年4月17日起算。二、臻美公司主张华融公司应双倍返还租赁保证金，没有合同及法律依据，应依法驳回。1.依据《租赁合同》第15.1条、第5.6条约定，臻美公司逾期接收商铺导致华融公司解除租赁合同，华融公司有权没收租赁保证金。所以，臻美公司本就无权要求退还租赁保证金。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利，人民法院不予支持。”本案双方对租赁保证金没有约定为定金性质，即便是华融公司违约导致租赁合同解除，臻美公司也无权主张定金权利，无权要求双倍退还。3.本案所涉《租赁合同》是双方当事人在协商一致的基础上自愿签订，不是由华融公司提供给臻美公司的格式合同，所涉租赁保证金条款也不属于格式条款。双方在租赁合同中约定租赁保证金的作用是单向的，就是臻美公司履行租赁合同义务的保证，完全符合商业租赁合同这一特定类型合同有关约定的惯例。另外，只有在作为承租人的臻美公司违约时，才触发租赁保证金条款的适用，如臻美公司依约履行租赁合同义务，则无需适用租赁保证金条款。所以，租赁保证金条款并未免除华融公司责任，更未加重臻美公司责任、排除其主要权利。另外，即便租赁保证金条款是格式条款，导致的法律后果也是该条款无效，即便是华融公司违约，也不会导致双倍退还租赁保证金的法律后果。4.华融公司一直本着履约诚意，在涉案商铺对外出售时也明确约定是带租约出售，在2019年3、4月通知臻美公司接收商铺时，也完全不存在任何继续履行的事实障碍。现由于臻美公司自身拒绝接收商铺而导致租赁合同解除，即便臻美公司存在利息损失或其他实际损失也完全是由其自身原因导致，应由其自行承担。华融公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判华融公司于判决发生法律效力之日十日内向臻美公司返还预付款341630.4元；2.撤销一审判决第二、三项；3.本案一、二审诉讼费用由臻美公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定“《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》已经明确约定了被告须提前4个月通知交付商铺，被告显然未举证证明做到了这一点，其提前通知的时间远远少于4个月，因此，原告并不存在任何违约行为”与事实不符。1、《租赁合同》没有约定交付商铺需要提前4个月通知。其后签订的《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同补充协议》（以下称补充协议1）、《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》之补充协议（以下称补充协议2）两份补充协议也仅是约定在提前开业的情况下，才需要提前4个月通知，在非提前开业的情况下，提前30天通知即可，亦无须提前4个月通知。一审判决混淆了交付和开业两个完全不同的概念和行为，给华融公司附加了交付也需要提前4个月通知的义务。2、臻美公司存在逾期接收商铺的违约行为并且已达到了合同约定的解除条件，华融公司有权解除合同并没收租赁保证金。《租赁合同》第5.1条约定，该商铺的交付日期为2016年6月30日；第5.6条约定，若非因甲方原因，乙方超过2016年7月15日后仍未办理验收、交接手续，则甲方有权终止本合同，没有租赁保证金，并有权追索因乙方的该等行为造成的一切损失；第15.1条约定：“租期内如发生下列情形之一的，甲方有权即时终止合同、收回商铺、不予退还保证金并保留追究乙方给甲方造成的一切损失的权利：15.1.1乙方未能按照本合同第5.5条约定的时间实际接收商铺并办理相应手续（根据上下文的意思，该第5.5条应实际指第5.6条，应属条款编号引用错误）。依据前述约定本意，臻美公司逾期接收商铺超过15日，华融公司即有权解除合同并没收租赁保证金。2019年3月28日，华融公司向臻美公司发出《华融琴海湾花园交付通知》，通知臻美公司于2019年3月31日办理交付使用手续，该份EMS通知臻美公司实际接收，但其并未前来办理。4月19日、4月26日华融公司又先后两次以相同地址向臻美公司发送催收通知，但该两份EMS通知却被退回。直至2019年4月30日，其也未来办理接收手续。臻美公司在已收到交付通知后迟延30天仍未办理接收手续，已构成违约，符合约定的华融公司解除合同并没收租赁保证金的条件。即便没有约定，臻美公司的违约行为亦构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同条件。（二）一审判决认定“合同具有相对性，因此，被告不能以其将商铺出售为由拒绝履行向原告交付商铺的义务”，“限期被告十天内将涉案商铺交付给原告，但被告仍未能交付，被告构成违约”错误。1、2019年3、4月，华融公司多次向臻美公司发函，通知其办理接收手续，其未来办理。2019年4月30日，华融公司已经向其通知解除租赁合同，臻美公司亦已实际接收到该解除通知。所以，双方之间的租赁合同自2019年5月臻美公司收到解除通知之日起即已解除。此后，长达半年多的时间，臻美公司并未对租赁合同解除提出任何异议。在租赁合同已经解除的情况下，华融公司不再负有向臻美公司交付涉案商铺的义务。所以一审判决认定华融公司构成违约显然又是在租赁合同解除后强加给华融公司以交付义务，是错误的。2、臻美公司直至提起诉讼，亦未要求华融公司交付涉案商铺，一审法院在臻美公司没有诉求的情况下径行限期要求华融公司交付，从而认定华融方违约是不成立的。因为涉案商铺已经转移给新业主，华融公司亦已事实上履行不能。但不等于2019年3月、4月华融方通知臻美公司来收房时的交付不能。恰恰相反，彼时是臻美公司未前来收房而违约。3、即便臻美公司要求华融公司继续交付，在涉案商铺已转移登记给新业主，新业主不予配合的情况下，华融公司亦已事实上履行不能。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，无论是臻美公司还是一审法院，在事实履行不能的情况下亦不能再要求华融公司继续履行。4、如臻美公司欲取得商铺，完全可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定向新业主提出权利主张。而臻美公司并未向新业主提出任何主张。综上，一审判决在华融公司不负有交付义务、臻美公司未提出交付主张、亦不追加负有法定义务且可能实际予以交付的义务主体的情况下径行认定华融公司违约显然是错误的。（三）一审判决认定“利息的计算期间应从《补充协议二》所约定的开业日期之次日起算”错误。首先，关于一审判决认定的利息起算没有任何法定和约定依据。其次，依据租赁合同第15.2款、第17.2款的约定，即便是华融公司违约导致臻美公司解除合同，华融公司也是无息返还臻美公司已预付但未实际发生的费用，不存在任何利息起算的问题。（四）一审判决还有尚未查明的事实。1、华融公司通知臻美公司开业延期至2019年7月1日的通知，臻美公司已经签收，其对开业时间已经明确知悉。依据《租赁合同》约定，交付时间一般早于开业时间3个月，所以华融公司在2019年3、4月通知臻美公司接收商铺符合租赁合同约定，且完全在臻美公司的意料之中。臻美公司在明确知悉开业时间且收到交付通知的情况下仍不接收，显然已然没有履行诚意，相反存在违约故意。2、华融公司出售给新业主的商铺买卖合同中明确约定是带租约出售。所以，在2019年3、4月华融公司通知臻美公司接收商铺时，完全不存在任何事实障碍。3、《租赁合同》及补充协议1、补充协议2是否解除尚未确认。在并未确认是否解除的情况下，退还预付款及租赁保证金亦无任何事实和法定依据。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。但该条规定为“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”显然，该法律适用错误。综上，案涉租赁合同的履行至2019年4月30日时，是因臻美公司拒绝接收的行为导致华融公司依约解除合同，并有权不退租赁保证金。一审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，予以纠正。针对华融公司的上诉，臻美公司辩称，一、华融公司认为一审判决混淆了“交付”和“开业”两个概念，强词夺理。从双方2016年4月签订的《租赁合同》可以证明，双方约定了商铺交付后，臻美公司需要2个月的装修期，1个月的开业准备期，因此华融公司确定开业时间后要提前4个月书面告知臻美国际，便于臻美国际收楼，进行装修和准备开业。在商场不具备开业的条件时，又如何交付商铺。因此华融公司认为一审判决书混淆了“交付”和“开业”两个概念，强词夺理，没有尊重双方合同的意思。二、“买卖不破租赁”原则。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，本案是华融公司和臻美公司签订的《租赁合同》，根据“买卖不破租赁”原则，合同的出租方是华融公司，臻美公司要求华融公司交付商铺有合同依据和法律依据，且华融公司、臻美公司和新业主三方之间并没有签订所谓的“三方协议书”，因此华融公司要求臻美公司向新业主主张权利，这一要求无理无据，且实际情况是新业主根本就不理会臻美公司，新业主明确表示其和臻美公司没有任何关系，臻美公司是和华融公司签订的合同，应该找华融公司，并不是新业主。三、关于华融公司主张的“华融公司通知臻美公司开业延期至2019年7月1日的通知，臻美公司已经签收”这一观点没有任何依据，主要理由如下：1.众所周知，涉案商场周边市政路段施工于2019年12月20日澳门回归20周年前不久施工完毕，截止至一审开庭之日，涉案商场尚未开业，甚至到现在二审期间，涉案商场尚未正式开业，华融公司主张的开业时间为2019年7月1日明显和实际情况不符；2.从华融公司在一审提交的证据来看，没有证据证明华融公司曾经邮寄过该份通知书给臻美公司；3.没有证据证明臻美公司收到过该份通知。四、华融公司的陈述存在如下矛盾之处：1.华融公司在其上诉状陈述“非提前开业通知，只须提前30天通知，亦无须提前4个月通知”，但又陈述“依据租赁合同约定，交付时间一般早于开业时间3个月”，试问如果只须提前30天通知开业，臻美公司何来2个月的装修期，1个月的开业准备期。且华融公司自己也承认交付时间一般要早于开业时间3个月，因此一审法院认定的提前4个月书面通知有理有据；2.华融公司一直主张双方之间的租赁合同早已于2019年4月底因臻美公司违约而解除，但在臻美公司要求其退还预付款和保证金时却又陈述“租赁合同及补充协议1、补充协议2是否解除尚未确认。在并未确认是否解除的情况下，退还预付款及租赁保证金亦无任何事实和法定依据”，前后矛盾。综上，华融公司陈述的观点自相矛盾，难以自圆其说。综合本案证据来看，本案明显是华融公司于2018年4月份将涉案商铺出售给新业主，新业主不同意按照华融公司和臻美公司之间的租赁合同继续履行，因此，华融公司先于2018年4月单方提出解约，遭到臻美公司的拒绝，华融公司又于2019年4月底以臻美公司违约发出解除函，这一系列的行为明显就是华融公司为了达到不履行双方之间租赁合同的不诚信行为，严重损害了澳门同胞投资横琴发展的信心。一审法院认定涉案租赁合同的解除是因华融公司的违约行为造成，臻美公司不存在任何违约行为，有理有据的。因此请求二审法院查明事实，依法驳回华融公司的所有上诉请求。臻美公司向一审法院起诉请求：1.判令华融公司向臻美公司返还预付款341630.40元及利息（利息以预付款341630.40元作为基数，从2016年4月17日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至华融公司实际付清之日止）；2.判令华融公司向臻美公司支付双倍租赁保证金1549877.40元（774938.7元×2）；3.依法判令华融公司向臻美公司偿还律师费3万元；4.判令华融公司承担本案案件受理费。一审法院查明事实：2015年12月，臻美公司和华融公司就商铺租赁事宜达成了一致意见，双方于2016年4月份签订了书面的《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》（下简称《原合同》），《原合同》约定臻美公司承租华融公司华融琴海湾购物中心位于横琴新区琴政路[33-220、33-319、33-219、33-318号]4间商铺，用来经营超级市场。承租面积约为1666.35平方米，租赁期限为10年，从2016年10月1日至2026年9月30日。其中：商铺交付时间为2016年6月30日；2016年7月1日-2016年8月31日为免租装修期（无须支付租金，只需支付管理费）；2016年9月1日-30日为开业准备期（无须支付租金和管理费），即商场开业前3个月华融公司需将涉租商铺交付给臻美公司，让臻美公司进行装修；2016年10月1日-2018年3月31日为扶持期（18个月，租金200元/月及管理费）。合同暂定以2016年10月1日为开业日期，预付款为338030.4元，租赁保证金为774938.7元。另外，第17.2条约定，租赁期限内，由于华融公司的原因，造成该商铺未按本合同约定的时间交付臻美公司，逾期超过120日的，臻美公司有权单方解除合同，由此造成臻美公司损失的，华融公司应予赔偿。第17.4条约定，臻美公司因华融公司违约行为而引起的所有费用和开支，均由华融公司承担，臻美公司有权向华融公司追讨该等费用、开支。第17.5条约定，华融公司一次或多次原谅、宽恕华融公司违反或不履行任何其在本合同项下的任何义务，不得构成臻美公司放弃追究对华融公司任何日后持续违反或不履行义务的依据，亦不得在任何方面减损或影响臻美公司追究华融公司任何日后持续违反或不履行的义务的权利，除非臻美公司以书面方式作如此表示。第18.7条约定：华融公司因向臻美公司催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及华融公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由臻美公司承担，华融公司有权向臻美公司追讨该等费用、开支。合同签订后，臻美公司按照合同约定于2016年4月16日向华融公司支付了预付款341630.40元（338030.4元+200元/月×18个月）和租赁保证金774938.7元。《原合同》签订后，华融公司无法按照约定于2016年6月30日将商铺交付给臻美公司使用，华融公司于2016年7月11日通过邮件的方式告知臻美公司，涉租商铺将推迟至2017年10月1日开业，双方于2016年8月份签订了《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同补充协议》（下简称《补充协议一》),《补充协议一》约定开业日期由2016年10月1日推迟到2017年10月1日，华融公司于开业前4个月书面通知臻美公司提前开业消息，开业日期以甲方最终书面通知（提前30天）的正式开业日期为准，为了弥补臻美公司的损失，华融公司愿意多给一个月的扶持期及提供东侧独栋二楼平台优先使用权利作为延期开业之补偿措施。《补充协议一》签订后，华融公司仍然无法按照约定将商铺交付给臻美公司使用，因此双方于2017年又签订了一份《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同之补充协议》（合同相关条款调整）（下简称《补充协议二》)，《补充协议二》约定开业日期由2017年10月1日推迟到2018年12月1日，华融公司于开业前4个月书面通知臻美公司提前开业消息，开业日期以华融公司最终书面通知（提前30天）的正式开业日期为准，为了弥补臻美公司的损失，华融公司愿意再多给一个月的扶持期作为补偿（即扶持期共计20个月），承租面积确定为1654.47平方米，租赁保证金由原来的774938.7元调整为691504.95元，租赁保证金的差额83433.75元华融公司将于本协议签订后30个工作日内退还臻美公司。2018年4月10日臻美公司通过邮件的方式就“有关横琴琴海湾购物中心商铺业权转移及甲方单方解约赔偿事宜”回函给华融公司，内容如下：若新业主单方要求解约，需要赔偿两倍的租赁押金（不含已支付的押金款项），即连本赔偿款为3349707.3元，否则我司将不接受单方解约，继续按已签租赁合同条款合法的租赁营运商铺。对此，华融公司没有给予回复。2019年5月份，臻美公司收到华融公司通过EMS邮寄过来的标题为《华融琴海湾花园商铺租赁合同解除函》，抬头分别为“尊敬的33-219号商铺租户”“尊敬的33-318号商铺租户”“尊敬的33-319号商铺租户”的三份文件，内容如下：我司于2019年3月28日向贵司发出书面的《华融琴海湾花园交付通知书》，通知贵司于2019年3月31日9:00至17:00前往中国华融大厦15楼办理[华融琴海湾花园]商业街商铺交付使用手续；又于2019年4月19日、2019年4月26日先后向贵司发送书面的《华融琴海湾花园商铺交付催告函》及《华融琴海湾花园商铺交付第二次催告函》，催促贵司到场办理商铺交付使用手续。截止此封解除函发出前，贵司尚未前来办理商铺交付使用手续。鉴于贵司没有按照合同约定履行承租人的义务，在此正式通知贵司：一、我司解除与贵司签订《华融琴海湾花园购物中心商铺租赁合同》及其项下补充协议；二、我司按照租赁合同相关约定，没收贵司缴纳的租赁保证金。为此，臻美公司曾于2019年7月24日委托广东玉成律师事务所向华融公司书面发函，要求华融公司收到律师函后5日内就双方之间的赔偿事宜进行协商，华融公司于2019年7月25日收到函件后至今未予理会。本案2020年4月14日开庭审理之时，一审法院限期华融公司十天内将涉案商铺交付给臻美公司，但到期之后，华融公司仍未能交付。另查明，华融公司将涉案的33-200号、219商铺转让给了珠海市宏悦印刷器材有限公司，并于2019年2月27日、2019年6月17日办理了不动产权证。华融公司将涉案的33-318号商铺转让给了刘承东，并于2019年11月11日办理了不动产权证。华融公司将涉案的33-319号商铺转让给了刘思佳，并于2019年4月26日办理了不动产权证。臻美公司委托广东法宗律师事务所提起本案诉讼，支出律师费3万元。一审法院认为，臻美公司为澳门特别行政区公司，本案为涉港澳租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，本案应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。华融公司出租给臻美公司的不动产地位于广东省珠海市，广东省珠海市辖区内一审人民法院对本案具有管辖权。再根据《最高人民法院关于指定珠海横琴新区人民法院集中管辖珠海市辖区一审涉外、涉港澳台民商事案件的批复》[（2014）民四他字第60号]的规定，一审法院集中管辖珠海市辖区内一审涉外、涉港澳台民商事案件，因此，一审法院对本案具有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十四条第一款规定：“法人及分支机构的民事权利能力、民事行为能力、组织机构、股东权利义务等事项，适用登记地法律。”臻美公司系澳门特别行政区登记设立的公司，因此，应适用澳门特别行政区法律作为认定臻美公司公司民事权利能力和行为能力的依据。臻美公司的《商业登记证明》记载的最新内容反映，臻美公司公司目前仅一名行政管理成员，即郭桂龙，职称为董事。依照《澳门商法典》第三百八十六条第一款规定“仅设有一名行政管理机关成员时，公司应对该成员在其权力范围内以公司名义所为之行为负责”，故郭桂龙作为臻美公司唯一的行政管理成员，有权以臻美公司的名义委托诉讼代理人参与诉讼。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”华融公司出租给臻美公司的不动产地位于广东省珠海市，故中国内地法律与本案合同关系具有最密切联系，应适用中国内地法律解决本案的租赁合同关系纠纷。合同具有相对性，因此，华融公司不能以其将商铺出售为由拒绝履行向臻美公司交付商铺的义务。华融公司主张其在2019年3月通知臻美公司办理涉案商铺的交付手续，但前述《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》已经明确约定了华融公司须提前4个月通知交付商铺，华融公司显然未举证证明其做到了这一点，其提前通知的时间远远少于4个月，因此，臻美公司并不存在任何违约行为。在本案审理过程中，一审法院已限期华融公司十天内将涉案商铺交付给臻美公司，但华融公司仍未能交付，华融公司已构成违约。在华融公司仍未交付商铺的情况下，臻美公司诉请华融公司退还收取的预付款341630.4元以及相应利息，单倍退还租赁保证金1549877.4元依据充分，一审法院予以支持。但利息的计算期间应从《补充协议二》所约定的开业日期之次日起算。《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》虽然并未明确约定华融公司须赔偿臻美公司的律师费，但是综合分析《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》对于“所有费用和开支”的约定，其实在第18.7条中是明确了“所有费用和开支”包含了“一切律师费”，因此，华融公司须赔偿臻美公司律师费3万元。《华融琴海湾购物中心商铺租赁合同》并未约定在华融公司违约之时，华融公司须双倍退还租赁押金，因此，臻美公司该部分诉请依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、华融公司于判决发生法律效力之日起十日内向臻美公司返还341630.4元，并以341630.4元为本金从2018年12月2日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息，以及自2019年8月20日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；二、华融公司于判决发生法律效力之日起十日内向臻美公司支付774938.7元；三、华融公司于判决发生法律效力之日起十日内向臻美公司赔偿律师费3万元；四、驳回臻美公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取11047元，由臻美公司负担4455元，华融公司负担6592元。二审中，臻美公司提交以下证据材料：证据1、横琴口岸广场商户洽谈记录表；证据2、横琴口岸广场商铺租赁合同；证据3、珠海横琴糖世界商贸有限公司营业执照。华融公司质证称：对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性不予认可，对证据3的真实性、合法性、关联性无异议。华融公司提交以下证据材料：证据1、318号商铺、219号商铺通知函（2019年5月16日）；证据2、商品房买卖合同第5页。臻美公司质证称：对证据1真实性、合法性、关联性不予认可。对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，本院对臻美公司提交的证据1-3及华融公司提交的证据2的真实性予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合本案事实予以综合分析判断；因华融公司提交的证据1没有原件予以核对且臻美公司对其真实性亦不予认可，故对该份证据的真实性不予确认。本院二审查明：案涉《租赁合同》第一七条“甲方违约责任”约定：17.3乙方（臻美公司）依据本合同单方终止合同的，应当书面通知甲方（华融公司），要求甲方返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内迁离该商铺。第二Ｏ条“通知与送达”约定：20.1任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。甲方：华融置业有限责任公司；地址：广东省珠海市香洲区****************；邮编：519015；电话：075******332；传真：075******333。乙方：臻美国际有限公司；；地址：澳门慕拉士大马路泉福工业大厦****电话：153*****370；传真：85328329120。任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的画好投送收据将作为有效证明；如以传真的方式，则发出时即视作已送达，对方传真机收到的传真报告将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。华融公司在一审期间提交的其对臻美公司作出的《华融琴海湾购物中心商铺延期开业通知函》的主要内容是：“……将琴海湾商业街开业时间延期至2019年7月1日，此开业日期如与环岛东路施工进度出现较大偏差，后期双方根据实际情况进行协商确定”。华融公司主张其向臻美公司邮寄了该通知函，并向一审法院提交了EMS全球特快专递详情单，该详情单载明：收寄日期2018年10月26日，邮寄物品“文件资料”，内件品名“华融琴海湾花园商铺通知函”，收件人“郭桂龙”，公司“臻美国际有限公司”，地，地址“澳门慕拉士大马路泉福工业大厦****”话“0085*******628”。该邮件因“无人认领”而被退回。经审查，一审法院查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：因臻美公司系在澳门注册设立的公司，本案属涉澳房屋租赁合同纠纷，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。因案涉合同履行地及不动产所在地均在内地，内地法律与案涉合同有最密切联系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，一审法院适用内地法律作为处理本案争议的准据法正确。臻美公司本案主张华融公司因未按约定向其交付涉案商铺而构成违约。华融公司上诉主张其已向臻美公司发函通知收铺，但臻美公司没有来收，是臻美公司违约。对此本院分析认定如下：首先，华融公司虽主张其以邮寄方式向臻美公司送达《华融琴海湾购物中心商铺延期开业通知函》，通知臻美公司开业日期延期至2019年7月1日，但华融公司所提供的邮件详情单所载臻美公司联系电话与《租赁合同》约定联系电话不符，且该邮件并未实际送达臻美公司。故对华融公司关于其已向臻美公司通知开业时间延期至2019年7月1日的上诉意见，本院不予采信。开业时间应以案涉《租赁合同》及相关补充协议的约定来认定。其次，根据案涉《租赁合同》及两份补充协议的相关约定，开业日期延期至2018年12月1日，华融公司应提前3个月向臻美公司交付涉案商铺，也就是说，华融公司应于2018年9月1日前向臻美公司交付涉案商铺。但华融公司本案主张其于2019年3月通知臻美公司办理涉案商铺的交付手续，显然，华融公司并未依约向臻美公司交付案涉商铺。一审法院认定华融公司已构成违约，臻美公司不存在任何违约行为，并无不当。华融公司关于臻美公司违约的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，在华融公司至今无法向臻美公司交付涉案商铺的情况下，臻美公司本案诉请华融公司向其退还收取的预付款341630.4及相应利息，应予支持。关于利息的起算时间，臻美公司上诉主张应以其付款的第二日即2016年4月17日起算有理，本院予以支持。一审法院以《补充协议二》约定的开业日期之次日起算利息不当，本院予以纠正。根据案涉《租赁合同》17.2及17.3约定，华融公司未按约定时间交付涉案商铺，逾期超过120日的，臻美公司有权单方解除合同，并要求华融公司返还租赁保证金，退还多收的预付款项并赔偿损失。故一审法院判令华融公司向臻美公司单倍退还租赁保证金774938.7元，并无不当。臻美公司关于华融公司应向其支付双倍租赁保证金的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。此外，一审法院关于华融公司须配上臻美公司律师费3万元的分析和认定正确，本院在此不再赘述。综上所述，一审法院关于案涉预付款利息的起算时间认定不当，本院予以纠正。臻美公司的上诉请求部分有理，对其有理部分予以支持，无理部分予以驳回。华融公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初307号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初307号民事判决第四项；三、变更广东省珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初307号民事判决第一项为：华融实业投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向臻美国际有限公司返还人民币341630.4元，并以人民币341630.4元为本金从2016年4月17日至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息，以及自2019年8月20日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；四、驳回臻美国际有限公司的其他诉讼请求及其他上诉请求；五、驳回华融实业投资管理有限公司的上诉请求。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费人民币23944元，由臻美国际有限公司负担人民币10931元，华融实业投资管理有限公司负担人民币13013元。本判决为终审判决。审判长  郭建勇审判员  唐育萍审判员  王文娟二〇二〇年九月二十八日书记员  吴馥楠