北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13038号原告：北京德佳物业管理有限公司，住所地北京市西城区堂子胡同******。法定代表人：张鹏，总经理。委托诉讼代理人：黎存存，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，北京中勉律师事务所实习律师。被告：徐永萍，女，1970年12月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐前贞，北京市京师律师事务所律师。原告北京德佳物业管理有限公司（以下简称德佳物业公司）与被告徐永萍供用热力合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德佳物业公司的委托诉讼代理人黎存存、张凯，被告徐永萍及其委托诉讼代理人徐前贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德佳物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付供暖费14607元；2．判令被告承担逾期支付供暖费的违约金4000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系北京市东城区阳光都市小区×小区×号楼×室（以下简称涉诉房屋）的产权人，原、被告双方于2014年4月20日签署了《北京市居民供热采暖合同》（以下简称涉诉合同），该合同约定，被告应按照30元/建筑平方米/采暖季的标准，向原告缴纳供暖费用，截止到2020年6月30日，被告拖欠2017年11月15日至2020年3月15日的供暖费共计14607元。依据供热采暖合同第七条的约定，被告未按时缴纳供暖费应自逾期之日起按照中国人民银行公布的贷款利率标准计算违约金，故被告应当支付截至2020年6月30日违约金数额暂定为4000元，两项费用合计共18607元。原告认为，被告一直未依据供热采暖合同约定向原告支付供暖费用已经构成违约，此后原告多次催促被告缴纳供暖费，而被告方至今也未履行。为维护自身权益，原告提起诉讼。徐永萍辩称，不同意原告的诉讼请求。被告系涉诉房屋的二手房业主，其至今未与原告签订过物业服务合同。在办理涉诉房屋的过户交接手续时，被告在不知供暖合同是依附于物业服务合同的大前提情况下，与原告签订涉诉合同。2017年，阳光都市业委会通过临时业主大会会议决议的方式终止了原告提供的事实物业服务，并与选聘的瑞赢物业公司签订《物业服务合同》，并于此后向原告送达《关于交接阳光都市小区物业项目的函》，告知原告上述临时业主大会决议内容，要求其于2017年11月10日前完成物业项目交接工作。但至今原告仍不进行物业交接，拒不撤出物业服务区域，包含进行供暖设备设施的交接。原告的前期事实物业服务合同已经终止，其供暖服务一并终止。（2017）京0101民初22540、22542、22544号民事判决书中明确了“自2017年11月10日起原物业服务合同关系终止，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费，法院不予支持。”原告拒不撤出的行为，不再是法律意义上的事实服务关系，被告并不是本案的适格主体。阳光都市小区自有锅炉和供热系统，小区自己集中供热采暖，而非市政供暖。小区的自供暖服务应该包含在小区物业服务中，即使有业主签订的单独供暖合同，仍须与小区物业服务关系同时开始和终止。本院认定事实如下：徐永萍系涉诉房屋所有权人。德佳物业公司系依法经过备案的北京市供热运行单位。2014年4月20日，徐永萍作为用热方（甲方），德佳物业公司作为供热人（乙方），双方签订涉诉合同，约定供热设施地点为：北京市东城区新中街18号×小区，采暖地点为北京市东城区新中街18号×小区×号楼×室，采暖计费面积为162．3平方米。采暖期为每年11月15日至次年3月15日。采暖费以建筑面积为计费依据，标准为价格主管部门规定的30元/建筑平方米/采暖季；采暖费总计4869元/采暖季。每年5月1日至12月31日，甲方应当将本采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额支付给乙方。逾期未支付或未足额支付的，自次年1月1日起将计收未支付部分的逾期违约金。甲方有权要求乙方按合同约定的地点、时间和温度标准供热。甲方应当按合同约定的期限、方式和金额支付采暖费，并有权要求收费单位提供国税机关统一印制的采暖费发票或乙方指定的金融机构开具的采暖费缴费凭证……乙方应当按合同约定的地点、时间和温度标准向甲方提供安全、稳定的供热服务，加强运行工况调节，保证采暖期内甲方室内温度持续达标，并按北京市的规定定期进行免费室温抽测。乙方有权按合同约定收取采暖费。甲方未按合同约定的时间及数额支付采暖费的，除须按合同约定支付采暖费本金外，自逾期之日起按中国人民银行公布的贷款利率标准，向乙方支付违约金。本合同自双方签字、盖章之日起生效，有效期为1年，自2014年11月15日至2015年3月15日。合同有效期届满，如双方未订立新合同的，本合同自动延续。上述合同签订后，德佳物业公司依约提供供暖服务，2017年之前，徐永萍按照约定支付供暖费用。2017年11月15日至2020年3月15日期间，徐永萍并未支付供暖费。德佳物业公司提供《催款通知单》和《律师函》证明其于2018年12月3日和2019年10月10日向徐永萍催缴上述费用。案件审理中，徐永萍出示《阳光都市小区临时业主大会会议决议公告》等证据，用以证明阳光都市小区业委会通过业主大会决议终止德佳物业公司提供的事实物业服务，并选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为阳光都市小区提供物业服务。徐永萍同时表示因涉诉小区系独立供暖，供暖服务属于小区物业服务的一部分，故德佳物业无权收取供暖费。对此，德佳物业公司表示供热服务和物业服务系两个不同的法律关系，并出示（2018）京0101民初23674号民事裁定、（2020）京02民终3070号民事裁定书和（2020）京民申3369号民事裁定书证明人民法院已经驳回阳光都市小区业委会要求德佳物业公司撤离的起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，德佳物业公司与徐永萍于2014年4月20日签订《北京市居民供热采暖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行各自的义务，现德佳物业公司为涉诉房屋提供了2017年11月15日至2020年3月15日期间的采暖服务，徐永萍应按照合同的约定交纳上述期间的采暖费用。故德佳物业公司要求徐永萍交纳欠缴的供暖费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于徐永萍答辩称德佳物业公司已经被《阳光都市小区临时业主大会会议决议公告》终止提供物业服务一事，与本案并无关联，故徐永萍的答辩意见，本院不予采纳。对于德佳物业公司要求徐永萍支付逾期缴费的违约金一节，因涉诉合同约定，如未按合同约定的时间及数额支付采暖费，除须按合同约定支付采暖费本金外，自逾期之日起按中国人民银行公布的贷款利率标准支付违约金，但徐永萍认为该违约金的数额过高申请酌减，本院将综合合同的约定内容、徐永萍逾期支付的原因、德佳物业的损失等因素酌定违约金的数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、徐永萍于本判决生效后七日内给付北京德佳物业管理有限公司2017年11月15日至2020年3月15日的供暖费14607元；二、徐永萍于本判决生效后七日内给付北京德佳物业管理有限公司违约金500元；三、驳回北京德佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元，由北京德佳物业管理有限公司负担44元（已交纳），徐永萍负担89元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 耿侃二〇二〇年九月二十六日法官助理 成竹书 记 员 马莹