四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3697号 原告：成都市公共住房服务中心，住所地：成都市人民中路一段**。 法定代表人：伍骏，系成都市公共住房服务中心主任。 委托诉讼代理人：张林培，四川君合律师事务所律师。 被告：滕正林，男，1971年9月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告成都市公共住房服务中心（以下简称公共住房服务中心）与被告滕正林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告公共住房服务中心的委托诉讼代理人张林培到庭参加诉讼。被告滕正林经本院依法送达开庭传票，无正当理由未不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 公共住房服务中心向本院提出诉讼请求：1．判令立即解除公共住房服务中心与滕正林签订的《成都市城区廉租住房租赁合同》；2．判令滕正林立即支付相关费用（水电气物业费等）、腾退位于成都市锦江区合欢树街538号5栋2单元6楼603号的房屋并交还给公共住房服务中心；3．判令滕正林立即支付拖欠的房屋租金（暂计：2012年6月1日起至2020年3月31日，约为：4,537元）；4．判令滕正林向公共住房服务中心支付逾期缴纳租金的违约金（计算方式为：以月租金为基数，按自2012年6月1日起至合同解除之日止实际欠缴总费用24%的标准计算）；5．判令滕正林按照市场租赁价格的标准向公共住房服务中心支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；6．本案的诉讼费、公告费、保全费等由滕正林承担。庭审中公共住房服务中心明确，因违约金过高自愿调整为24%，房屋占用费按原房屋租金支付。 事实和理由：公共住房服务中心与案外人成都市住房储备中心签订了《房屋委托管理合同》，保障中心委托公共住房服务中心对其所有的包括案涉房屋在内的廉租房进行管理。公共住房服务中心与滕正林签订了《成都市城区廉租住房租赁合同》，滕正林承租了公共住房服务中心管理的位于成都市锦江区合欢树街538号5栋2单元6楼603号的房屋，租金为69.8元/月；租赁期限至2014年5月31日，租金支付方式为：每月10号前缴付至公共住房服务中心委托的物业服务企业或银行代扣。合同签订后，公共住房服务中心按约将案涉房屋交付给滕正林居住，滕正林自一直拒绝缴纳租金，公共住房服务中心已多次通过《催缴通知书》、《律师函》等方式催告滕正林及时补交租金，但滕正林均不予理会，此行为已属于严重违反合同约定。综上，为维护公共住房服务中心的合法权益，特向法院依法提起诉讼。 滕正林未作答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：成都市锦江区合欢树街538号5栋2单元6楼603号房屋系成都市住房储备中心所有。 2013年12月，成都市住房储备中心（甲方）与成都市公共住房管理中心（乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定甲方委托乙方代为管理保障性住房（包括案涉房屋），委托管理期限自2013年1月1日至双方终止合同之日止。 2012年1月21日，成都市公共住房管理中心（甲方）与滕正林（乙方）签订《成都市城区廉租住房租赁合同》，主要内容：1．甲方将位于成都市锦江区合欢树街538号5栋2单元6楼603号廉租住房出租给乙方使用；2．租期自2012年2月1日至2013年1月31日止，该房屋仅供乙方及入住备案已载明的家庭成员居住使用；3．月租金按计租面积2.4元/平方米计收，根据现行廉租住房租金优惠政策核定，减免20%后，月租金为69.8元；乙方按月向甲方缴纳租金，该房屋交付之日，乙方即支付甲方当月租金，以后在每月上旬（10日前）将当月租金足额缴纳给甲方。逾期10天以上未缴纳租金的，视为逾期未交租金；4．乙方家庭应当按时、足额缴纳水、电、气及物业管理等费用；5．乙方逾期支付租金，每逾期1日则从逾期之日起每日按当月应付租金的千分之五支付违约金；6．乙方无正当理由拖欠租金6个月以上的，甲方有权单方解除本合同，提前收回房屋；7．本合同终止后，乙方应于合同终止之日之起15日内腾退房屋并办理交接手续，乙方拒不腾退房屋时，甲方有权按市场租金1.5倍收取本合同终止之后占用期间的租金。2013年5月27日，双方再次签订《成都市城区廉租住房租赁合同》，载明租期从2013年6月1日至2014年5月31日，租金为69.8元/月，其余内容与此前签订的租赁合同一致。 2018年8月8日，公共住房服务中心委托北京市惠城（成都）律师事务所律师向滕正林发《律师函》，主要内容为向滕正林催要截止2018年8月的房屋租金。 2019年8月21日，公共住房服务中心（委托方、甲方）与成都恒安五洲物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《保障性住房使用管理委托合同》，载明：甲方将位于成都市锦江区合欢树街538号的公共租赁住房816套房屋维护管理服务委托给乙方，委托管理期限为一年，即2019年9月1日至2020年8月31日。 2020年3月15日，公共住房服务中心向案涉房屋张贴《催缴通知书》，载明：滕正林租住案涉房屋从2012年6月至2020年3月已欠费4,537元，在接到通知后三个工作日内，将所欠房租存入银行或交到小区物业服务中心。 四川宏昌达物业管理有限公司出具租金账单管理，载明自2012年6月1日至2020年9月30日，滕正林未支付租金。 2019年9月26日，成都燃气集团有限公司开具2012年4月至2016年10月案涉房屋缴纳燃气费的发票17张，共计735元。 2020年4月24日，公共住房服务中心提起本案诉讼，本院于2020年7月2日通过人民法院报向滕正林公告送达起诉状副本、开庭传票等相关法律文书。 另查明，2016年5月13日，中共成都市委机构编制委员会下发通知：整合成都市公共住房管理中心、成都市房地产经营公司，确定设立成都市公共住房服务中心，承担成都五城区公共租赁住房及受委托管理的国有房产管理的辅助工作。 庭审中，公共住房服务中心陈述，滕正林自2012年6月1日起未再支付房租，租赁期限到期后双方未再签订续租合同，滕正林未腾退房屋。案涉房屋的气费已替滕正林缴纳。 以上事实的认定有当事人提交的公共住房服务中心的事业单位法人证书、法定代表人身份证明书、滕正林四川省人口信息（户籍）证明、《成都市城区廉租住房租赁合同》、《中共成都市委机构编制委员会关于市房管局所属事业单位优化调整的通知》、《房屋委托管理合同》、《保障性住房使用管理委托合同》、《律师函》、《催缴通知书》、租金欠费明细表、租金账单管理、发票及公共住房服务中心的当庭陈述在案为证。 本院认为，公共住房服务中心与滕正林签订《成都市城区廉租住房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依中共成都市委机构编制委员会作出的通知，公共住房服务中心主张案涉房屋租赁合同的相关权利义务，本院予以确认。 成都市住房储备中心将案涉房屋委托给公共住房服务中心管理。公共住房服务中心与滕正林签订《成都市城区廉租住房租赁合同》，约定租赁期限2012年2月1日至2013年1月31日，后又签订租赁合同，约定租赁期限为2013年6月1日至2014年5月31日。合同到期后，双方没有签订新的书面租赁合同，但滕正林继续占有使用该房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，双方之间在租赁期满后成立不定期租赁合同关系，公共住房服务中心可以随时解除与滕正林的房屋租赁合同关系。公共住房服务中心提起本案诉讼，本院于2020年7月2日通过人民法院报向滕正林公告送达起诉状副本、开庭传票等相关法律文书，公告之日起经过60日即视为送达，故滕正林于2020年8月31日收到起诉状副本、开庭传票等相关法律文书。本院确认双方于2020年8月31日结束不定期租赁关系。双方签订的租赁合同于2014年5月31日到期，公共住房服务中心诉请要求解除《成都市城区廉租住房租赁合同》已无事实基础，因案涉房屋仍由滕正林占有，故公共住房服务中心主张滕正林返还案涉房屋，本院予以支持。 关于租金。滕正林作为承租人，应依照租赁合同约定每月向公共住房服务中心支付租金69.8元。而滕正林自2012年6月1日起未再支付过租金，故尚欠租赁期限内自2012年6月1日至2020年8月31日（共计99个月）的租金6,910.2元（69.8元/月×99月），本院确认滕正林应向公共住房服务中心支付尚欠租金6,910.2元。租赁到期后滕正林属于无权占有案涉租赁房屋，其应支付房屋占用费。因直至合同解除，滕正林未提出续签，亦未向公共住房服务中心提交资格审查，故滕正林不再享有廉租租金标准公共租赁租房保障资格，滕正林应按照原房屋租金支付每月房屋占有使用费，即从2020年9月1日起至其搬离租赁房屋之日止，按87.25元/月向公共住房服务中心支付。 关于违约金。滕正林未按期支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。根据双方的合同约定，滕正林逾期支付租金的，应补缴租金，并从逾期之日起每日按当月应付租金的千分之五支付违约金，现公共住房服务中心主张自愿调减以月租金69.8元为基数，按自2012年6月1日起至合同解除之日止实际欠缴总费用24%的标准支付。因滕正林拖欠租金，必然导致资金占用利息损失，结合滕正林的过错程度及双方履约行为，本院酌定滕正林向公共住房服务中心支付违约金1,000元。 关于水、电、气、物业费等费用。双方合同约定前述费用应由滕正林缴纳，现有证据仅能证明公共住房服务中心已代缴燃气费735元，公共住房服务中心未提交证据证明其已代滕正林缴纳水费、电费、物业费，其不具有向滕正林追偿的依据，故本院仅支持公共住房服务中心要求滕正林支付燃气费735元的诉讼请求，公共住房服务中心多主张的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告滕正林于本判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市锦江区合欢树街538号5栋2单元6楼603号房屋腾空，并将该房屋交还给原告成都市公共住房服务中心； 二、被告滕正林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付租金6,910.2元； 三、被告滕正林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付合同到期后的房屋占用费（从2020年9月1日起按87.25元/月的标准计算至被告滕正林搬离租赁房屋之日止）； 四、被告滕正林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付违约金1,000元； 五、被告滕正林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市公共住房服务中心支付燃气费735元。 六、驳回原告成都市公共住房服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元、公告费300元及后续因送达本裁判文书产生的公告费用，由被告滕正林负担； 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 晶 二〇二〇年九月二十三日 书记员 李茜兰 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。