安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终1124号 上诉人（原审原告）：时纪彪，男，1971年10月29日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 委托诉讼代理人：张有杰，安徽夏商周律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李丽，女，1978年3月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市博望区。 上诉人时纪彪因与被上诉人李丽房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初352号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时纪彪上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，支持时纪彪的全部诉讼请求。事实与理由：1.从李丽出具的《收条》上，可以看出双方就案涉房款的支付方式商定未采取债权冲抵的方式，该种支付方式是双方协商一致的结果，系双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应当合法有效。原审只对部分款项予以认定，对该债权冲抵的部分未予认定，与事实及法律不符，应当全部予以认定。2.原审法院认定违约金过低。根据双方当初的约定，违约方应按照房屋成交价的20%支付违约金。本案中，因李丽的故意隐瞒行为导致合同无法履行而解除。李丽存在故意违约行为，情节严重，应当按照合同约定支付违约金130000元。 李丽辩称，1.收条上的购房款冲抵的问题，冲抵中有几笔是未到期的债权。冲抵房款中2019年7月22日105000元应当在10月份到期，属于未到期债权，不能冲抵。对2019年6月11日100000元借款没有异议。2019年6月18日借款20000元，这笔借款没有转账记录，并且时纪彪在博望法院起诉过一次，（2020）皖0506民初199号案件对该笔借款进行了处理。2019年6月18日35000元借款没有任何转账记录，不予认可。40000元定金予以认可。对于2019年7月19日的30000元借款，当时是时纪彪帮我借的，但是借款当时就扣除了2000元利息，我分别在8月、9月转账两次2100元给时纪彪。2.房屋买卖合同不是我自愿签订的。我有录音作证，2019年9月份时纪彪一直威胁辱骂我，让我被迫签下这份收条。购房款20%冲抵，实际时纪彪在首付款35万元这张收条中的款项实际没有支付过，第四笔、第五笔也没有支付过。违约责任请法院根据时纪彪的实际损失来考量。 时纪彪向一审法院诉讼请求：1.请求判决解除时纪彪与李丽于2019年9月23日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判决李丽退还购房款350000元并向时纪彪支付违约金130000元；3.本案的诉讼费用由李丽承担。 一审法院认定事实：2019年9月23日，李丽作为甲方，与乙方时纪彪、丙方马鞍山市天和房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》。根据该合同约定，甲方将其坐落马鞍山市太白大道3200号万达广场22-502室的房产自愿出售乙方。该房建筑面积93.05平方米，双方商定房屋成交价65万元。该房有抵押，抵押金额约30万元。时纪彪于9月23日支付定金2万元，并约定，在双方均不违约的情况下，定金自动转为购房款。乙方须于10月30日之前支付甲方购房首付款33万元，不含之前所付定金。若该房存在产权抵押，则甲方须启动解押程序，并取出房地产权证并配合时纪彪办理备案登记手续。在正常流程下，如甲方故意拖延不办理，则视为违约，乙方有权单方解除合同并追究甲方的违约责任；若该房产尚未取得办证资格或因其他特殊情况暂时无法过户登记，甲、乙、丙三方友好协商，可另行签订补充协议，具体时间以丙方通知为准；若甲方无抵押，则不约束。乙方须于产权过户之前支付甲方购房首付款计人民币30万元。该合同第十一条约定了违约责任，其中第十一条第二款约定，甲、乙双方签订本合同后，若乙方迟延履行主要义务，自行为发生之日起，违约方按成交价每日万分之二向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止后继续履行。第十一条第三款约定，甲方或乙方迟延履行主要义务，经催告仍不履行的，乙方或甲方有单方解除权。第十一条第四款约定，合同因乙方违约导致解除的，违约方应按照房屋成交价的20%支付违约金（不含居间服务费）；同时，守约方有权要求违约方支付解决争议所发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）。另查明，2019年9月23日，李丽向时纪彪出具《收条》。该《收条》载明：今收到时纪彪购买李丽位于马鞍山万达广场22—502房屋首付款计人民币33万元。其中：1.冲抵李丽2019年7月19日向张成华借款计人民币3万元整；2.冲抵李丽2019年7月22日李丽向谢有凤借款人民币10.5万元；3.冲抵李丽2019年6月11日向曹**林借款人民币10万元；4.冲抵李丽2019年6月18日向陶正洪借款人民币2万元；5.冲抵李丽2019年6月18日向时纪彪借款人民币3.5万元；6.2019年9月23日时纪彪向李丽支付购房首付款人民币4万元。该《收条》手写备注：“均以转账记录为准，于9.23日结清。”再查明，根据案外人吴兴花向花山区法院提起诉讼的屋买卖合同纠纷案，吴兴花主张其作为买受人已支付房款55万元。2019年7月25日，李丽、陈祥建作为甲方，与乙方吴兴花、丙方马鞍山市捷达房地产经纪有限公司签订《不动产买卖居间合同》。双方约定，甲方将马鞍山万达广场22栋502室不动产、房屋面积93.05平方米出售乙方。甲乙双方协商一致，该不动产转让总价70万元整。4次付款时间：第一次于2019年7月25日交付人民币15万元；第二次于2019年7月26日交付人民币30万元；第三次于2019年12月30日交付人民币10万元；第四次于2020年2月20日交付人民币15万元。甲方承诺于2019年7月26日，将协议约定的不动产交付乙方。双方还对逾期违约及合同解除作出约定。又查明，根据不动产登记信息，涉案万达广场22-502室房屋，于2019年12月17日被司法查封。马鞍山市博望区人民法院于2020年3月20日对时纪彪与李丽民间借贷纠纷案作出（2020）皖0506民初199号民事判决：李丽于判决生效之日起十日内返还时纪彪借款264500元，并支付利息（以264500元为基数，按年利率4.35%自2019年12月19日起计算至实际付清之日止）。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是，涉案《房屋买卖居间合同》是否合法有效及购房款如何退还、违约责任如何认定。关于涉案《房屋买卖居间合同》的效力。李丽认为，其因受到骚扰和胁迫而被迫签订房屋买卖合同。因李丽未提供证据对其主张加以证明，且该合同是通过中介公司三方签订，对其抗辩不予认定。涉案《房屋买卖居间合同》未违背当事人意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现因涉案房屋被司法查封，无法按照合同约定办理产权过户，且李丽对解除合同表示无异议，故时纪彪要求解除涉案《房屋买卖居间合同》应予准许。关于时纪彪诉请退还购房款应如何认定。根据庭审查明事实，时纪彪支付李丽购房款分为四个部分：一是支付定金2万元；二是支付购房首付款4万元；三是债务确认3.5万元；四是债权转让25.5万元。其中，购房款前三部分的款项支付或冲抵只涉及原告时纪彪与被告李丽，李丽对支付定金2万元、购房首付款4万元，均无异议，对该两笔款项支付予以确认；李丽对冲抵2019年6月18日向时纪彪借款人民币3.5万元，虽当庭表示不认可，但未提交充分反驳证据，李丽于2019年3月30日向时纪彪转款7500元，该转款在前、确认借款在后，其转款7500元与本案借款的确认缺乏关联性，对时纪彪该项诉请亦予以确认。购房款第四部分是债权转让，李丽仅对冲抵2019年6月11日向曹**林借款10万元当庭确认，对此予以确认。对其余冲抵第三人债权予以当庭否认，李丽提交了转款记录、民事判决予以佐证，因本案系房屋买卖合同纠纷，债权转让涉及案外人利益及基础法律关系的认定，与本案不属同一法律关系，有争议的债权转让纠纷可另行处理。关于本案违约责任如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”案涉合同约定，合同因乙方违约导致解除的，违约方应按照房屋成交价的20%支付违约金（不含居间服务费）。李丽在与案外人吴兴花签订房屋买卖合同之后，又与时纪彪签订房屋买卖合同，系故意违约，且涉案房屋因司法查封无法办理产权过户，李丽应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案的房屋买卖不同于通常房屋买卖，系基于此前的借款未受清偿，进而签订房屋买卖合同，达成以房抵债的合意，时纪彪购房款项主要来自债权转让，现金支付款项所占比例较少，且从双方合同签订到单方解除合同，前后相隔也仅三个多月，李丽提出按照合同约定首付款35万元的20%承担违约责任，该抗辩主张不违反双方违约责任比例的合同约定，亦符合涉案合同的实际履行情况。鉴于时纪彪未对其实际损失提交证据予以证实。对李丽的该项抗辩主张予以支持。判决：一、解除时纪彪、李丽于2019年9月23日签订的购买马鞍山万达广场22—502房屋的《房屋买卖居间合同》；二、李丽于判决生效之日起十日内返还时纪彪购房款人民币195000元；三、李丽于判决生效之日起十日内支付时纪彪违约金70000元；四、驳回时纪彪的其他诉讼请求。案件受理费4250元（已减半收取）、保全费2520元，时纪彪负担1904元，李丽负担4866元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。时纪彪提交下列证据：1.谢有凤出具的说明、身份信息、转账记录。证明2019年7月22日李丽向谢有凤借款人民币105000元，并且出具借条。2019年7月22日谢有凤通过银行卡向李丽转账95000元，且谢有凤同意此借款抵扣房款。2.陶正洪2019年3月12日转账给李丽20万元的转账记录，证明本案借款2万元与博望区人民法院（2020）皖0506民初199号案件中的借款并非同一笔。李丽提交了下列证据：1.谢有凤的借条原件，有时纪彪的签名并没有约定利息。2.电话录音，证明陶正红借款20万元，（2020）皖0506民初199号案件中已经判决确认借款30万元，其中2万元现金是没有借过的。对双方存在争议的证据本院认证意见如下：李丽未在规定时间内向本院提交录音资料，对电话录音本院不予认定。双方提交的其他证据符合证据三性，本院予以确认。 二审对一审查明的事实予以认定。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.时纪彪主张退还购房款数额如何认定。2.一审判决李丽支付违约金70000元是否合理。 关于争议焦点一。因李丽对一审判决确认的房款195000元并没有提起上诉，本院予以确认。对照李丽收条记载内容，双方争议有三笔：1.张成华借款30000元。该笔借款没有转账记录，李丽认可23700元。2.谢有凤借款105000元，借据上借款数额100000元，转账记录95000元。3.陶正洪借款20000元，无转账记录，李丽亦不认可。根据李丽出具的收条上载明“均以转账记录为准”以及李丽当庭认可的数额，本院对存在争议的三笔借款能够冲抵房款数额确认为118700元，综上，李丽应当退还购房款的数额为313700元。 关于争议焦点二。李丽在本起房屋买卖交易中，存在一房二卖的情形，导致案涉合同无法履行，李丽的行为构成违约，应当承担违约责任。按照案涉合同约定，违约方应当按照房屋成交价的20%支付违约金（不含居间服务费）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院根据李丽提出违约金过高，请求予以调整的意见，根据本案以房抵债以及案涉合同实际履行等特殊情况，判决李丽按照合同约定首付款35万元的20%承担违约责任，并无不当。 综上所述，时纪彪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初352号民事判决第一项“解除时纪彪、李丽于2019年9月23日签订的购买马鞍山万达广场22—502房屋的《房屋买卖居间合同》”、第三项“李丽于本判决生效之日起十日内支付时纪彪违约金70000元”； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初352号民事判决第二项“李丽于本判决生效之日起十日内返还时纪彪购房款人民币195000元”为“李丽于本判决生效之日起十日内返还时纪彪购房款人民币313700元”； 三、驳回时纪彪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4250元（已减半收取）、保全费2520元，由时纪彪负担1904元，李丽负担4866元。二审案件受理费8500元，由时纪彪负担5826元，李丽负担2674元。 本判决为终审判决。 审判长  吴静旻 审判员  费长城 审判员  郝静静 二〇二〇年九月十六日 法官助理戚冬冬 书记员倪清怡 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。