广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初412号 原告:陈永东，男，1973年9月3日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。 委托诉讼代理人：任泺璇，广西海狮律师事务所律师。 被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区仙人湾小区****西,统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞。 委托诉讼代理人：黄安宏，该公司员工。 被告：防城港市兴飞物业管理有限公司，，住所地防城港市港口区兴港大道与建港路交汇处腾飞广场**楼****房统一社会信用代码：91450602MA5LAN4K1E(1-1)。 法定代表人：董诗娟。 委托诉讼代理人：唐忠涛，该公司员工。 原告陈永东与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）、防城港市兴飞物业管理有限公司（以下简称兴飞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16 日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永东的委托诉讼代理人任泺璇，被告腾飞龙公司的委托诉讼代理人黄安宏，被告兴飞公司的委托诉讼代理人唐忠涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永东向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金163183元（自2018年8月7日至实际交房之日2019年12月13日，共493天，按照已交房款662553元的日万分之五计付，日违约金331元，以后另计）；二、判令被告兴飞公司协助办理涉及腾飞广场5号楼25层2507号房所有交房入住的相关手续；三、判令被告腾飞龙公司协助办理涉及腾飞龙广场5号楼25层2507号房产登记手续；四、本案诉讼费用等由被告腾飞龙公司承担。事实与理由：2013年9月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于防城港市港口区房出卖给原告，总价款为662553元，付款方式为按揭贷款。合同对房屋交付期限约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》、经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；对出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告腾飞龙公司拒绝交付涉案房屋，从法院上一次判决被告支付逾期交房违约金截止时间2018年8月6日至2019年12月13日法院强制执行交房前，被告腾飞龙仍持续逾期交房，天数达到493天，按照已交房款662553元的日万分之五计付，日违约金331元，合计163183元。另，2019年12月13日法院强制执行交房后，被告兴飞公司拒不配合原告办理涉及交房入住的相关手续，致使原告接收房屋后，因被告兴飞公司拒绝出具相关入住手续，原告无法办理通水通电燃气手续，房子至今无法正常使用。原告认为，原、 被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同规定的义务。合同签订后，原告如约支付所有购房款，已经履行了合同约定的付款义务。被告未按照合同约定的时间将符合条件的商品房交付给原告，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张逾期交房违约金163183元，于法有据。被告兴飞公司作为被告腾飞龙公司临时选聘的物业公司，其有义务协助办理交房入住等相关手续，在法院强制交房后理应配合出具相关手续给原告办理接通水、电、燃气业务。故原告要求被告兴飞公司协助办理涉案房屋交房入住手续有事实和法律依据。 被告腾飞龙公司辩称，原告的主张的逾期交房违约金过分高于违约造成损失，原告购房款仅仅几十万元，却向被告主张数十万的违约金，严重不合理，存在恶意获益的目的。涉案房屋已升值，未对原告造成严重损失。被告对延期交付房屋不存在过错，因另案被告法院查封所导致，且违法超额查封事实已由最高法生效判决认定。请求人民法院予以调整，维护我公司的合法权益。 被告兴飞公司辩称，我公司作为一个服务企业，并非被告腾飞龙公司的代理公司。对于协助原告办理通水、通电，我公司需要收到被告腾飞龙公司的交房材料后才能办理，但我公司没有接到被告腾飞龙公司的交房通知。涉案商品房并非一户一表，不需要业主另行申请开通，主要是物业代收。如果线路完好，是可以通水、通电的，但涉案房屋是预埋管道的，查找问题的很麻烦。而燃气是需要业主另行申请开通，与我公司无关。 当事人在法定期限内围绕着诉辩意见提交了相应的证据，本院经组织各方当事人质证后，综合本案情况认为当事人提供的全部证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年9月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于防城港市港口区出卖给原告，总价款为662553元，付款方式为银行按揭付款。合同对房屋交付期限约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》、经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料办产权登记机关备案。 另查明，合同签订后，原告依约完成了首付款支付及按揭贷款，原告陈永东已经完成了全部房款662553元的支付义务。2013年9月2日，被告依法办理了案涉商品房买卖合同备案登记。 2018年8月20日，原告起诉被告腾飞龙公司支付从2014年11月30日起计的逾期交房违约金。本院于2018年9月17日作出（2018）桂0602民初1676号民事判决书，判决被告腾飞龙公司按照合同约定日万分之五的标准支付违约金至实际交房之日止，截止到2018年8月6日为420721.16元。被告腾飞龙公司不服该判决上诉至防城港市中级人民法院。2019年4月29日，防城港市中级人民法院作出（2019）桂06民终376号民事判决书予以改判，认定按照合同约定的违约金计算方法计算出的违约金总数过高，综合考虑合同的履行情况、当事人的过程程度等因素，酌定调整2018年8月6日止违约金为198765.9元。对于2018年8月6日以后的违约金，当事人可以另案主张。 2019年12月13日，涉案房屋经本院强制执行已交付房屋给原告。 本院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律、法规的效力性规定，属合法有效，双方均应按照合同规定的履行义务。本案中原告已经按照合同约定支付完全部房款，完成了其相应的义务。而被告应当按照合同约定的时间交付符合交房条件的房屋给原告。但被告却未按合同约定履行交房义务，则应按照合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向被告支付逾期交房的违约金。原告通过第一次诉讼，对至2018年8月6日的逾期交房违约金已经得到了赔偿。本案中，对原告继续主张2018年8月7日起至实际交房之日止的违约金，被告则以违约金过高提出了抗辩。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为 合同法第 一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院认为，被告应当赔偿的逾期交房违约金，其赔偿总数额应当以已付总购房款662553的30%即198765.9元为宜，因第一次生效判决书已经支持的金额计算截止至2018年8月6日时为198765.9元。故原告要求被告腾飞龙公司再次支付逾期交房违约金，本院不予支持。 对于原告主张被告腾飞龙公司协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因双方签订的合同中约定房屋交付使用后360日内，出卖人将办理权属登记。而本案中涉案房屋是2019年12月13日交付的，现今未逾期办证。因此原告主张被告腾飞龙公司办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。 对于被告兴飞公司协助办理房屋入住手续的诉讼请求。庭审中原告主张协助办理房屋入住手续具体指向有关部门提供通水、通电、通燃气的相关文件。本院认为被告兴飞公司是物业服务公司，其相应的权利义务并未在本案涉案的《商品房买卖合同》规定之中。况且通水、通电、通燃气等应当是开发商应履行 的义务，属于房屋合格交付范畴，而不是物业公司即被告兴飞公司的权责范围。因此，本院对原告该项诉讼请求，也不予支持。如原告有证据证明被告兴飞公司在物业服务方面存在其他违约行为，可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告陈永东的全部诉讼请求。 案件受理费3663.66元，减半收取1831.83元，由原告陈永东负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费3663.66元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 员  朱 海 二〇二〇年九月十九日 法官助理  何耀鹏 书 记 员  覃 艺