内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事判决书（2020）内03民终522号上诉人（原审被告）：内蒙古银泰房地产开发有限公司。法定代表人：杨清海。委托诉讼代理人：常勇美。委托诉讼代理人：段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟利，女，1964年4月19日出生，住乌海市。委托诉讼代理人：刘婧（系钟利之女），汉族，住乌海市。上诉人内蒙古银泰房地产开发有限公司因与被上诉人钟利买卖合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2020）内0302民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古银泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人常勇美、段士军，被上诉人钟利及其委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古银泰房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销乌海市海勃湾区人民法院作出的（2020）内0302民初1281号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求，上诉人不承担返还被上诉人首付款的义务；三、本案一、二审诉讼费依法由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人钟利无权向上诉人主张退还房屋首付款，2015年上诉人将位于乌海市通用时代广场1-805号房出售给案外人黄某。2016年1月被上诉人钟利称黄某因拖欠其欠款已将此房抵顶给她，上诉人与被上诉人虽然签订了协议，但是被上诉人未提交其与黄某之间的债权转让协议，黄某未依据合同法第八十条通知上诉人，未经通知，该转让对上诉人不发生效力，被上诉人钟利无权向上诉人主张退还房屋首付款；二、被上诉人在起诉状中自认双方达成了以乌海市凯阳建材城7栋21号房屋和白酒抵顶799291元债务的约定，也就是说被上诉人接受了《房屋抵顶协议》中的约定，对该协议双方均认可，并实际履行了部分内容。因此原审法院以协议形式要件的瑕疵判断内容的真实与否，显然没有法律依据，属于事实认定错误；三、上诉人提交的委托协议中明确了上诉人对于阿拉善左旗金世纪石材有限公司所委托的案涉房屋拥有出售的权利，至于该房屋由上诉人卖给案外人还是抵顶上诉人债务都是买卖行为的一种，上诉人的抵顶行为没有超过委托范围。上诉人也将该抵顶债务的事实告知了阿拉善左旗金世纪石材有限公司，阿拉善左旗金世纪石材有限公司也认可上诉人的抵顶行为。即使上诉人的抵顶行为超越了授权范围，事后得到委托人的追认，也不导致协议的无效；四、依据合同法规定，只有在合同无效、解除或者合同被撤销的情形下，才具备返还的条件，但是本案却不存在返还的前提，双方应当继续履行2016年1月26日签订的分期付款协议。原审法院没有认定房屋买卖合同解除，就直接判令上诉人返还，显然没有法律依据。原审法院认定事实错误，适用法律错误，导致该案的判决错误，请求二审法院在查明事实的基础上，支持上诉人所请事项。钟利辩称，2016年7月，上诉人同意退首付款，金额确定，双方签订的协议未加盖公章，合同基本要件都未达到，导致无法履行，双方并未达成合意；上诉人在一审庭审中提交的银泰地产的财务退款手续中也标明金额为865817元，房屋抵顶协议的金额被上诉人认可，但乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋价值不认可，且该房屋的户主为阿拉善左旗金世纪石材有限公司，而且房屋的发票金额显示该房屋的总价为421346元；案涉协议第三款明显是霸王条款，既不合理也不公平，案涉房屋抵顶协议并未达成共识，不存在合同有效和无效及撤销解除等问题，上诉人所称的委托书是一审庭审后补交的，真实性有问题，有作假嫌疑，案涉房屋作为债务抵顶，属于超出委托范围，应该签订三方协议。钟利向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告799291元；2、案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月7日，被告内蒙古银泰房地产开发有限公司（合同甲方）与原告钟利（合同乙方）签订协议，协议约定：通用时代广场业主黄某购买时代广场1-805写字楼，面积230.59平米，已交首付款865817元，剩余尾款978909元，因资金困难无法缴纳，因黄某拖欠钟利欠款未能偿还，所以将此房顶与业主钟利，黄某已交的首付款865817元同时抵顶钟利的部分款项。内蒙古银泰房地产开发有限公司（合同甲方）与钟利（合同乙方）签订协议书一份，合同约定：乙方购买甲方的通用时代广场1-805号房，总房款1844720元大写（壹佰捌拾肆万肆仟柒佰贰拾元整）。截止今日已付865817元（大写捌拾陆万伍仟捌佰壹拾柒元），剩余金额978903元（大写玖拾柒万捌仟玖佰零叁元），为保证甲方债权，甲乙双方达成如下付款协议：于2016年2月5日前付款200000元（大写贰拾万元整）；于2016年3月30日前付款200000元（大写贰拾万元整）；剩余578903元房款，乙方将办理按揭贷款，如无法办理按揭贷款，甲乙双方将另行签订协议约定欠款支付方式和支付时间。合同对甲乙双方的其他权利义务也进行了约定。2016年7月7日，内蒙古银泰房地产开发有限公司（合同甲方）与钟利（合同乙方）签订《房屋抵顶协议》一份，协议约定，乙方购买甲方位于时代广场A座805写字楼，面积230.59平米，已交首付款865817元，剩余尾款978903元因资金困难无法缴纳。甲乙双方特达成如下协议：一、甲乙双方一致同意，乙方申请办理通用时代退房手续，甲方用乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋，面积116.06㎡抵顶乙方首付款，抵顶款项金额为人民币柒拾玖万玖仟贰佰玖拾壹元整（799291）。剩余66526元双方协商一致甲方一次性抵顶白酒给乙方，此协议签订并办理手续后，双方再无账目欠款。二、甲乙双方对此次房屋抵顶出具相应置换收据，乙方凭收据按照凯阳建材城的要求办理具体手续。三、本协议签订后，乙方保证在2016年8月8日前办妥更名手续。甲方负责提供抵顶房屋的相关资料及协助办理行为。乙方自行缴纳办理该房屋所涉及的相关费用。四、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效。内蒙古银泰房地产开发有限公司已将抵顶钟利价值66526元的白酒交付钟利。乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋付款方系阿拉善左旗金世纪石材有限公司。2016年7月1日，委托方阿拉善左旗金世纪石材有限公司（以下简称甲方），与受托方内蒙古银泰房地产开发有限公司（以下简称乙方）签订委托协议，协议约定：甲方全权委托乙方对阿拉善左旗金世纪石材有限公司名下涉及到房屋不动产乌海市××区房屋，面积116.06平米代为管理及出售事宜。1、代为办理此房的买卖交易手续、代为签署上述房屋的买卖合同及代办理过户手续。2、委托期间所产生的法律责任均由乙方独自承担。3、委托期限：自委托之日起至上述事宜办完为止。4、本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，自双方签字盖章后生效。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。被告内蒙古银泰房地产开发有限公司予与原告钟利达成《房屋抵顶协议》，退付原告的房屋首付款865817元。被告用价值66526元的白酒抵顶相应款项，白酒原告已接受，视为被告已履行退付66526元款项的义务。对于下欠款项，被告准备用乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋抵顶799291元的房款，但抵顶的房屋的付款方为阿拉善左旗金世纪石材有限公司。被告虽提供了阿拉善左旗金世纪石材有限公司委托内蒙古银泰房地产开发有限公司对乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋的委托协议，但协议中约定的处置范围为管理及出售，而被告内蒙古银泰房地产开发有限公司将乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋抵顶自己的债务已超出委托范围，且对于该房屋抵顶协议阿拉善左旗金世纪石材有限公司是否知情，是否同意，被告亦无相关证据证实。同时被告出具给原告的《房屋抵顶协议》并无被告单位法人的签名及单位公章，诉讼中，被告提交自己持有的《房屋抵顶协议》盖有被告单位的公章，但该《房屋抵顶协议》是为解决退付原告交付其的首付款而拟定的解决方案，被告应完善出具给原告的相关手续。综合原、被告所提交的证据，被告单位未在出具给原告《房屋抵顶协议》上签名、盖章，应视为就抵顶给原告的乌海市××区房屋未形成合意。故该协议中关于乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋的抵顶应视为未成立，原告请求返还首付款799291元的理由成立。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条规定，判决：被告内蒙古银泰房地产开发有限公司于判决生效后10日内返还原告钟利首付款799291元。本院二审期间，上诉人提交证明一份，以证明阿拉善左旗金世纪石材有限公司知道上诉人公司将涉案商铺抵顶给被上诉人钟利的事实，阿拉善左旗金世纪石材有限公司可以随时与钟利办理房屋过户等相关手续。被上诉人经质证认为其从未与阿拉善左旗金世纪石材有限公司见面，对证明的证明目的不予认可。针对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据无法证明案涉抵顶房屋的所有权归其所有，也无法证明委托抵顶行为的有效性，故本院对该证据的证明目的不予支持。二审法院查明的其它事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人内蒙古银泰房地产开发有限公司与被上诉人钟利签订案涉《房屋抵顶协议》是基于上诉人与案外人黄某，被上诉人与黄某之间的债权债务关系，上诉人主张黄某将其债权转让于被上诉人，但未通知上诉人的上诉理由与上诉人已实际履行其与黄某之间债权转让协议的事实不符，被上诉人钟利有权向上诉人主张黄某向其转让的应由上诉人承担的债权。上诉人将案涉乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋予以抵顶需取得该房屋的所有权或者由案涉房屋的实际所有权人与被上诉人达成抵项合意，上诉人主张抵顶行为属于买卖行为，通过委托出售和抵顶的方式就可以处分案涉乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋于法无据。上诉人与被上诉人虽签订了《房屋抵顶协议》，但案涉乌海市海勃湾区凯阳建材城7栋21号房屋未能交付，《房屋抵顶协议》未能实际履行，被上诉人根据其与黄某之间的债权转让协议向黄某的债务人即上诉人内蒙古银泰房地产开发有限公司主张债权有事实基础，一审法院认定上诉人内蒙古银泰房地产开发有限公司向被上诉人钟利返还799291元首付款并无不当，本院予以维持。综上所述，内蒙古银泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11792.91元，由内蒙古银泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 硕审判员 魏 婕审判员 张新峰 二〇二〇年九月二十日书记员 尉 兰