广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初10142号原告(反诉被告)：广州群兴物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇华山路**（**厂房）602，统一社会信用代码：91440101MA59LQRJ7A。法定代表人：岑桂分；职务：总经理。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙华平，男，1977年7月14日出生，汉族，住江西省吉安市永新县*************，公民身份号码：362************61X。委托诉讼代理人：谢小刚，广东瀛真律师事务所律师。原告广州群兴物业管理有限公司（以下简称群兴公司）与被告龙华平租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼中，被告龙华平向本院提出反诉，本院经审查予以接纳，将本诉和反诉合并审理；为了便于陈述，将本诉原告及反诉被告统称为原告，将本诉被告及反诉原告统称为被告。本院分别于2020年6月24日和2020年8月6日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告群兴公司的委托诉讼代理人熊飞、孙晓莹、被告龙华平的委托诉讼代理人谢小刚到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告群兴公司的委托诉讼代理人熊飞、被告龙华平的委托诉讼代理人谢小刚到庭参加诉讼。在诉讼中，原告群兴公司、被告龙华平分别向本院递交书面申请，要求给予40天时间进行调解，本院予以准许，该期限依法不计入审理期限内。本案现已审理终结。原告群兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的2019年10月至12月的租金28800元、电费2823元及滞纳金，滞纳金以每月欠租总额（含租金、水电费）为基数，按月利率2%，自合同约定的应付欠租金额次日起计至款项清偿之日止，暂计至2020年3月5日为2533元；2.判决被告向原告支付中介服务费9600元、免租装修期租金1600元；3.判决原告不退还被告的保证金28800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月1日，原告与案外人黄某联签订《租赁合同》约定：原告承租其名下位于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号之物业；租赁期6年，从2019年8月16日起至2025年8月15日止；租赁期内，乙方在经得甲方同意情况下，可将该物业转租或分租给第三方。2019年9月9日，原告在经得案外人黄某联同意的情况下，将佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号某号厂房某之某及宿舍某房物业转租给被告。双方签订《租赁合同》约定：租金为9600元/月，租赁期从2019年9月10日起至2021年9月9日止，免租装修期5天，从2019年9月10日起至2019年9月14日止；合同签订当天，乙方向甲方支付28800元作为合同保证金；乙方需在每月5号前支付当月租金及其他费用；乙方逾期支付租金及其他费用的，甲方有权每天按欠租总额的2%收取滞纳金，逾期达15天视为乙方违约，甲方有权解除合同，没收保证金；因租赁期限未满2年而解除合同的，需向甲方支付免租期的租金及因签订本合同支付的中介服务费。原告为签订本合同向中介方支付了中介费9600元，收到被告支付的保证金28800元后，双方于2019年9月9日进行场地正式交付。2019年9月24日，原告群兴公司收到案外人黄某联的通知函，该函称“案涉物业位于顺德区人民政府三旧改造范围内，顺德区人民政府也拟批准该厂房的拆迁改造事宜（有关政府批准文件，将在2019年11月颁发）……该租赁合同因厂房三旧改造，于2019年12月30日正式解除”。因案外人黄某联执意解除合同，为让被告知悉这一事实，避免损失扩大，原告向被告履行了善意告知义务。被告于2019年10月30日委托律师向原告发函，双方就是否继续缴纳租金及赔偿事宜未能达成一致意见。2019年12月29日，原告与被告办理了场地交还手续，解除了租赁合同，但被告至今尚未结清尚欠的租金及水电费等费用。为此，原告特向法院提起诉讼。诉讼中，原告同意第1项诉请中租金、水电费的滞纳金从起诉之日起计算。被告龙华平针对本诉辩称，1.导致涉案租赁合同无法继续履行是原告所致，被告没有任何过错，不应承担不利后果。根据双方签订的《租赁合同》约定，合同期间内，任何一方都不可以任意解除合同。因此，原告应确保涉案房屋在约定租赁期限内都交付给被告使用，而原告在2019年9月28日向被告告知，涉案房屋因出租人黄某联解除租赁合同，导致合同无法继续履行。由此可见，导致合同不能继续履行的原因在于原告，其存在根本违约。发出通知后，原告通过电话和到现场方式，责令被告停止装修，导致涉案场地至今仍没有完工。原告称该行为是为了避免装修损失进一步扩大。而被告租赁涉案场地是为了生产经营，在没有装修的情况下，不能满足生产经营，因此被告无需要支付涉案场地租金，已经支付的租金也应退还。2.关于租金缴纳的问题，原告要求被告缴纳2019年10月至12月的租金没有事实依据，被告早就撤出了涉案场地，没有使用涉案场地，无需支付该期间的租金。2019年9月28日，原告向被告通知，告知涉案房屋因案外人将解除涉案房屋租赁合同，也就是表明原告即将丧失转租权，导致合同无法继续履行。同时，原告还通过现场通知和电话通知的方式，责令被告停止装修，以免进一步扩大损失。以上情况中以表明，原告无法继续履行合同，涉案场地也被迫停止装修，由此造成的损失，应该是违约方也就是原告承担。3.关于水电费，被告还没有入场经营，实际上是不可能产生水电费，而且根据双方在2019年12月底签定的《场地交还确认书》可以看到，涉案房屋总共用电4度，水表度数0度，足以证明被告没有实际使用涉案房屋。而原告主张的电费中包含附加费、基础电费等加收费用，违反了法律强制性规定，属无效约定，也不符合公平原则。4.关于中介费和免租期，涉案合同解除原因在原告，根据《场地交还确认书》可见，解除合同也是原告提出，被告对于合同无法继续履行不存在过错。因此，即便涉案房屋租赁期未满两年，但该结果不是被告导致，被告不需要承担相关中介费和免租期租金损失。5.关于保证金，原告无权没收，涉案合同无法继续履行是因为原告所致，其丧失了转租权利，同时，涉案租赁合同解除的原因在于原告，按照租赁合同约定，原告提前解除合同，应向被告双倍返还保证金，而非原告有权没收保证金。被告龙华平向本院提出的反诉诉请如下：1.判令原告向被告双倍返还保证金57600元并支付逾期返还资金占用利息（从2019年12月28日起，以57600元为基数，按每月2%标准计算到实际清偿之日止）；2.判令原告向被告赔偿装修损失47277.99元并支付逾期资金占用利息（从2019年12月28日起，以47277.99元为基数，按每月2%为标准，计算至实际清偿之日止）；3.判令原告向被告支付维权产生的律师费8000元；4.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2019年9月9日，双方签订《租赁合同》一份，约定：原告将位于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号某号厂房某之某及宿舍某之物业转租给被告使用，租金每月9600元，租期两年（2019年9月10日起至2021年9月9日止），免租期5天（2019年9月10日起至2019年9月14日止）；合同保证金28800元；租赁期内，甲方提前解除合同，必须提前三个月书面通知，甲方要将保证金双倍返还乙方；因诉讼而产生的律师费、财产保全支出的保费、案件受理费、保全费等一切费用由违约方承担。租赁合同签订当日，被告支付了场地押金28800元，首月租金5120元。同时，双方签订《场地交付确认书》一份，显示原告将涉案场地交付被告使用，电表底数和水表读数均为0。被告接收涉案场地后，委托他人对涉案场地进行必要装修，用于生产经营，花费装修费47277.99元。2019年9月28日，原告通知被告，涉案场地因业主黄某联提前解约的原因无法继续履行。导致被告在确实无法继续在涉案场地生产经营的情况下，搬离上述场地。上述场地因原告原因导致被告没有实际经营，由此产生的租金、经营损失均应由原告承担。双方协商赔偿过程中，原告将责任推脱给黄某联，声称相关损失由黄某联造成，应由黄某联承担赔偿责任。被告为及时获得赔偿，按照原告要求多次提供相关材料和文件，但至今仍未得到应有赔偿，故提起反诉诉请。诉讼中，被告放弃第1项反诉诉请中的利息损失。原告群兴公司针对被告龙华平的反诉辩称，1.由于本案合同最终解除并非原告的本意，由于原业主黄某联在合同签订不到3个月以所谓的三旧改造为名向原告发出解除合同通知书，为了减少不必要的纠纷，让次承租人有知情权，原告善意告知了这一信息，至于合同最终是否解除，由双方协商解决，最终双方根据实际情况在2019年12月29日就场地进行了交还，双方的租赁合同因协商而解除，原告没有恶意解除合同的根本违约行为，因此不应双倍返还定金。2.被告关于装修损失的计算依据来源于其单方委托的评估机构所作的评估，而该评估结论与民事诉讼法及相关司法解释对鉴定的程序和应具备的要件完全不符，是一份无法律效力的鉴定结论。3.关于律师费，律师代理非法律强制性规定。4.被告的第1、2项反诉请求均提出了按每月2%为标准从2019年12月29日起计算利息，没有合同依据和法律依据，被告直至反诉之日才主张这一项请求，有关利息的诉请不应支持。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。原告群兴公司围绕其诉讼请求向本院提供了以下证据：1.原告营业执照（副本）复印件1份、被告身份证复印件1份；2.《租赁合同》1份、粤（2017）顺德区不动产权第某号不动产登记证明1份、同意转租证明1份；3.《租赁合同》1份；4.《中介服务费支付确认书》1份、中国工商银行网上银行电子回单打印件1份；5.银行交易明细查询结果打印件1份；6.场地交付确认书1份；7原、被告微信聊天记录截图打印件1份（含《通知函》）；8.场地交还确认书1份；9.佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号租客损失表格照片打印件1份；10.霞石厂房租客评估装修费用表格1份、提前解除租赁合同索要赔偿申请书照片打印件1份；11.通知书1份；12.粤（2019）佛顺不动产权第某号不动产证复印件1份。被告对原告提交证据4以外的其他证据无异议，本院确认以上证据并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的证据4，能够相互印证，本院确认其真实性，对于关联性在后文中一并论述。被告龙华平在诉讼中向本院提供了以下证据：1.《租赁合同》1份；2.《场地交付确认书》1份；3.收款收据2份；4.装修工程造价鉴定报告1份；5.增值税普通发票1份；6.场地交还确认书1份；7.委托代理合同1份；8.律师函1份；9.广州市律师协会证明1份、律师证复印件1份。原告对被告提交的证据1、2、3、6、9无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据5、7、8的真实性无异议，本院确认以上证据的真实性，对于关联性在后文中一并论述。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：对于被告提交的证据4，因双方在庭审中已确认装修损失的具体金额，故对上述证据，本院不再予以审查。在诉讼中，本院于2020年7月17日对涉案租赁房屋进行现场勘验，双方对勘验笔录及勘查照片（合计8张）的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：位于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号房屋[原房产证号：粤（2017）顺德区不动产权第某号]所有权人原为案外人黄某联，2019年10月24日，黄某联将上述房屋所有权转让给了陈某标、陈某鸾、陈某群、李某仲、李某初、李某柏六人共有。2019年7月1日，黄某联与原告签订《租赁合同》，约定黄某联将坐落在佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号土地自用面积为7992.49平方米之物业出租给原告使用，租赁期6年，从2019年8月16日起至2025年8月15日止，免租装修期1个月，从2019年7月15日起至2019年8月15日。黄某联向原告出具了《同意转租证明》，载明：同意并认可原告将佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号物业对外进行出租、转租。2019年9月9日，原告作为合同中的甲方与被告作为合同中的乙方签订《租赁合同》，约定：1.甲方将坐落在佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号某号厂房某之某及宿舍某房之物业出租或转租给乙方使用，乙方对甲方出租的物业现状已经充分了解，同意按现状承租，依法用于工业经营。2.租赁期为2年，从2019年9月10日起至2021年9月9日止；免租装修期为5天，从2019年9月10日起至2019年9月14日止，装修期免交租金，但需缴纳水电费。3.租金为9600元/月。4.签订合同当天，乙方向甲方支付28800元作为合同保证金，乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用，……，租赁期满后，乙方不再续租，应在租赁期内缴清应付的所有租金、水电费、租赁税及相关的费用后迁出，并需结清员工工资及交回甲方出具的保证金收据原件，甲方按本合同约定的内容，在收回物业之日起10日内不计利息退还给乙方。5.在签订本合同的当天，乙方预付第一个月的租金及其他费用，以后租金及其他费用，乙方需在每月5号前支付。6.租赁期内，甲方提供物业原有水、电设施和水电负荷（用电负荷为30KVA）给乙方使用，乙方使用产生的水、电费需向甲方缴纳，电费1元/度，服务费0.35元/度，基本电费690元/月，水费6元/吨。7.租赁期内，该物业租金及其他费用乙方要按时足额缴交，如乙方逾期支付租金及其他费用，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，乙方同意甲方暂停供应水、电，停水、电期间产生的一切损失均由乙方负责，逾期支付租金及其他费用达15天，则视作乙方根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金。8.租赁期内，甲方提前解除合同，必须提前三个月书面通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方；若甲方擅自解除本合同而未书面通知乙方的，除租赁保证金双倍返还乙方外，还需向乙方支付三个月租金作为违约金。9.租赁期内，如乙方在租赁期未满2年的情况下提前解除本合同的，在解除本合同同时需向甲方支付免租期的租金及支付甲方因签订本合同给出服务费（佣金）；若租赁期满2年以上或乙方将该物业转租出去的，则无需支付甲方免租期的租金及服务费。10.因诉讼而产生的包括律师费、财产保全支出的保费、案件受理费、保全费等一切费用由违约方承担。上述合同签订后，原告于2019年9月9日向被告交付租赁场地。被告于2019年9月9日向原告缴纳了第一个月租金5120元和租赁保证金28800元，并经原告的同意开始对涉案租赁场地进行装修。2019年9月24日，黄某联向原告发送《通知函》一份，载明：“就属于我方所有的，位于佛山市顺德区****办事处霞石村委会工业区某路某号之物业，贵司与本人于2019年7月签订了《租赁合同》一份，约定租赁期间为6年，时间从2019年8月16日起至2025年8月15日止。现因该处厂房位于顺德区人民政府三旧拆迁改造范围内，顺德区人民政府也拟批准该厂房的拆迁改造事宜（有关政府批准文件，将在2019年11月颁发）。为此，我方特依据《租赁合同》第四条第四款的规定，特提前3个月通知贵司，该租赁合同因厂房三旧拆迁改造，于2019年12月30日正式解除。……”2019年9月28日，原告通过微信向被告转发了上述《通知函》的照片。2019年12月29日，被告将涉案租赁场地交还原告，在双方签署的《场地交还确认书》中，双方同意就提前解除租赁合同造成的损失赔偿另行进行协商，并确认截止2019年12月29日的电表度数底数为4，水表度数为0。因双方就赔偿问题协商未果，原告遂于2020年5月6日向本院提起诉讼。被告于2019年10月29日委托广州润科律师事务所代理其进行诉前调解、出具律师函和一审出庭或代理，《委托代理合同》约定，律师费为8000元，自合同签订当天支付3000元，自案件一审判决（民事调解书）作出后3天内支付剩余律师费5000元。该所指派谢小刚律师为被告的委托诉讼代理人，后谢小刚律师转至广东瀛真律师事务所执业，上述委托事项由其继续完成，其代理被告在本案应诉并于2020年6月15日提起反诉。诉讼中，原、被告均认可涉案《租赁合同》已于2019年12月29日解除，并确认被告已缴纳租金至2019年10月15日但未缴纳过水电费，被告的装修损失为46242元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2019年9月9日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有约束力。关于原、被告主张的租赁保证金问题，原告主张归其所有，被告主张由原告双倍返还被告。对此，本院认为，原、被告双方在《租赁合同》中约定，原告提前解除合同的，应提前三个月书面通知被告，并将租赁保证金双倍返还被告。本案中，原告在租赁期限尚未届满时即要求提前解除合同，已构成违约，按照合同约定应向被告双倍返还保证金57600元。原告抗辩提前解除合同的原因在于案外人黄某联，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，原告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。关于原、被告主张的租金问题，被告抗辩认为原告于2019年9月28日告知被告房屋所有权人黄某联将于2019年12月30日解除与原告的租赁合同，并责令被告停止装修，被告早已撤出涉案地块故无需支付自2019年10月起的租金。对此，本院认为，原告虽于2019年9月28日转发了黄某联的通知，但被告收到通知后并未即刻与原告办理场地的移交手续，也未通知原告收回场地，而直到2019年12月29日才向原告交还场地，故对于被告占用涉案租赁场地期间的租金，被告仍应向原告缴纳，被告的抗辩意见本院不予支持。因被告已缴纳租金至2019年10月15日，故被告仍需按合同约定的租金标准缴纳2019年10月16日至12月29日共计75天的租金24000元（9600元/月÷30天×75天），对于原告要求被告支付租金的诉请，本院仅在上述范围内予以支持。对于租金的滞纳金，涉案租赁合同约定，被告逾期支付租金的，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，被告未能按期向原告支付租金已构成违约，故原告要求被告自起诉之日起支付租金的滞纳金，于法有据，本院予以支持，但涉案合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为自起诉之日即2020年5月6日起按年利率5%计算租金的滞纳金。关于原告主张被告支付电费的问题，双方在合同中约定电费由被告向原告缴纳，电费缴纳标准为电费1元/度、服务费0.35元/度、基本电费690元/月，被告提出上述约定违反《中华人民共和国电力法》有关禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用的规定，应属无效。对此，本院认为《中华人民共和国电力法》的上述规定属管理性规定，并非效力性强制规定，且按照电力工业部发布的《供电营业规则》规定，电力部门对于大工业用电执行两部制电价即在电度电费外还需收取基本电费，且原告每月也需向供电部门统一缴纳基本电费，故双方当事人约定的上述电费缴纳标准合法有效，被告应依照约定向原告缴纳电费。根据《场地交还确认书》显示，被告电表度数底数为4，被告应缴纳的电度电费为5.4元[4度×（1元/度+0.35元/度）]，应缴纳的基本电费为2019年9月10日至9月30日的基本电费483元（690元/月÷30天×21天），2019年10月、11月的基本电费各690元，2019年12月1日至12月29日的基本电费645元（690元/月÷31天×29天），以上电费合计2513.40元（5.4元+483元+690元+690元+645元），超出部分本院不予支持。对于电费的滞纳金，涉案租赁合同约定，被告逾期支付租金及其他费用的，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，被告未能按期向原告支付电费已构成违约，故原告要求被告自起诉之日起支付电费的滞纳金，于法有据，本院予以支持，但涉案合同约定的滞纳金标准过高，本院酌情调整为自起诉之日即2020年5月6日起按年利率5%计算电费的滞纳金。关于原告主张被告支付的中介服务费和免租期租金的问题，涉案租赁合同约定如被告在租赁期未满2年的情况下提前解除本合同的，在解除合同同时需向原告支付免租期的租金及原告因签订本合同支付的佣金，本案租赁合同并非因被告的原因而解除，被告对于合同解除并无过错，故原告据此要求被告承担免租期的租金和中介服务费，理据不足，本院不予支持。关于被告主张原告支付装修损失的问题，双方确认金额为46242元，因被告的上述损失是由原告的违约行为造成的，故上述损失应由原告承担。关于装修费的利息损失，因被告此前并未向原告明确提出该项赔偿请求，故相关的利息损失应自被告提起反诉之日即2020年6月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至原告实际清偿完毕之日止。关于被告主张原告支付律师费的问题，因涉案租赁合同约定因诉讼产生的律师费由违约方承担，故被告要求原告承担律师费，于法有据，本院予以支持。关于律师费的金额，被告虽尚未实际支付，但鉴于被告已委托律师代理本案诉讼，律师费是其必要支出，被告请求原告按《委托代理合同》约定支付律师费8000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：被告龙华平应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州群兴物业管理有限公司支付租金24000元及滞纳金（滞纳金计算方法：以24000元为基数自2020年5月6日起按年利率5%计算至实际清偿之日止）；被告龙华平应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州群兴物业管理有限公司支付电费2513.40元及滞纳金（滞纳金计算方法：以2513.40元为基数自2020年5月6日起按年利率5%计算至实际清偿之日止）；原告广州群兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告龙华平双倍返还保证金共57600元；原告广州群兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告龙华平支付装修损失46242元及利息（利息计算方法：以46242元为基数自2020年6月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至原告实际清偿完毕之日止）；原告广州群兴物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告龙华平支付律师费8000元；驳回原告广州群兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。驳回被告龙华平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为826.95元（广州群兴物业管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）广州群兴物业管理有限公司负担343.55元，由被告（反诉原告）龙华平负担483.40元(龙华平直接向广州群兴物业管理有限公司支付，本院不另作退收)；反诉案件受理费减半收取为1278.78元（龙华平已预交），由被告（反诉原告）龙华平负担11.74元，由原告（反诉被告）广州群兴物业管理有限公司负担1267.04元(广州群兴物业管理有限公司直接向龙华平支付，本院不另作退收)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐 艳二〇二〇年九月十五日书记员 宋宁桢