江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1039号原告：徐建超，男，1984年6月16日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告：戴晶晶，女，1988年11月26日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。两原告共同委托诉讼代理人：苏新年，江苏通成律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：缪天锐，江苏通成律师事务所实习律师。被告：沙继生，男，1950年2月22日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：朱培如，南通市崇川区观音山法律服务所法律工作者。原告徐建超、戴晶晶与被告沙继生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行审理，两次庭审，原告徐建超、戴晶晶及其委托诉讼代理人苏新年、缪天锐、被告沙继生的委托诉讼代理人朱培如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建超、戴晶晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向两原告交付位于南通市的房屋；2.判令被告向两原告支付违约金100000元；3.本案的律师费30000元由被告承担：4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月10日，原告通过南通星城爱心房产中介合伙企业与被告的儿媳签订《房屋买卖居间协议》，约定被告将南通市房屋、阁楼及车库以1185000元的价格出售给原告。2019年7月8日，双方办理完毕案涉房屋的过户手续，至2019年10月25日，原告按约结清了全部房款，按照协议“款清交房”的约定，被告应于房款结清当日完成案涉房屋的交付，但经多次催要，被告至今拒绝交房。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告沙继生辩称：一、案涉房屋交易时，被告曾告知该房屋中有承租人，原告和中介均已知晓，被告当时询问是否需要承租人搬离，原告明确表示不需要，继续租给原承租人使用。二、被告于2017年11月将案涉房屋出租给承租人使用，当时约定年租金1万元，从2018年1月起算，先付后用。2019年10月25日至2019年12月底的租金承租人已提前付至被告处。后原、被告协商用该部分租金抵算了被告开通煤气的费用。2020年起，被告未再收取租金。三、案涉房屋及车库的钥匙、水、电、气卡均在承租人处，原告明知有承租人还要求被告交付钥匙是不合常理的。综上，被告认为案涉房屋已经交付，且不影响原告对房屋的所有权、收益权和支配权，双方之间并无任何纠纷。原告向本院提交了房屋买卖居间协议、收条、银行流水、短信、敦促函及邮寄回执、房产中介出具的证明、委托代理合同、发票等证据，被告对上述证据的真实性未提异议，仅表示未收到中介发送的敦促函。被告向本院提交了观河华府认购结算单、水电费缴费凭证、房屋租赁协议、电子通行证等证据，原告对证据的真实性亦不持异议。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：南通市房屋及2幢B-136号车库原系被告沙继生所有。2019年6月10日，原告戴晶晶、徐建超共同作为乙方（买方），被告沙继生、案外人沙云共同作为甲方（卖方）以及南通星城爱心房产中介合伙企业作为丙方（居间方），签订《房屋买卖居间协议》一份，约定甲方自愿将坐落于南通市房屋（建筑面积80.32平方米）、B136号车库（建筑面积17.54平方米）及阁楼出售给乙方，成交价1185000元，此价格包括除上述房产所有权和土地使用权外，还包括水电、固定装修及设施（按现状）；乙方于2019年6月10日支付购房定金20000元，定金冲抵房款，2019年6月11日第二次支付房款35000元，2019年7月4日（房屋过户时）第三次支付房款430000元，2019年9月30日（乙方办理公积金贷款，具体以银行放款时间为准）第四次支付房款700000元，款清交房；双方于2019年7月4日办理过户手续，由此产生的费用和契税由乙方独自承担；如甲乙任一方违约，就支付对方违约金100000元，违约方另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费。上述合同签订后，原告分别于2019年6月10日支付20000元、2019年6月11日支付35000元、2019年9月7日支付430000元，上述款项合计485000元，均向沙云给付；2019年7月8日，被告沙继生将案涉房屋过户至两原告名下，原告后以该房屋设定抵押申请公积金贷款。2019年10月25日，南通市住房公积金管理中心发放贷款70万元，直接汇入被告沙继生的银行账户。2019年11月18日，南通星城爱心房产中介合伙企业向沙继生、沙云寄送《交房敦促函》，告知买方已于2019年10月底付款完毕，出卖人应按余额结清水、电、煤、数字电视、物管等费用，将该房上的户口全部迁出，并敦促卖方于2019年11月30日前必须完成所有交房手续，否则将承担逾期不办的违约责任。2019年12月2日，原告徐建超向沙云发送短信，再次告知2019年10月25日公积金贷款已经发放，原告已经履行了全部付款义务，被告应当及时交房，如2019年12月6日前不办理交房手续，将向法院起诉。2020年3月11日，原告向本院递交起诉状，本院受理后形成本案诉讼。至案件一审法庭辩论终结前，双方确认案涉房屋尚未办理交接手续。另查明，为本案诉讼，原告于2020年1月14日与江苏通城律师事务所签订了《民事（行政）委托代理合同》，并于当月22日实际支付律师费30000元。还查明，原、被告就案涉房屋协商买卖事宜时，房内尚有承租人租住在其中，原告在合同订立前已将上述情况告知被告及房产中介。承租人一直租住至2020年6月底搬离。租期内的租金，被告自认收取至2019年12月底。诉讼中，原、被告对案涉合同订立、房款支付以及房屋过户等情况皆无异议，双方仅就房屋的交付问题存有争议。原告主张被告一直未与其履行房屋交接手续，未完成交房义务，构成违约；但被告抗辩认为，原告明知案涉房屋中存在承租人仍与被告交易，其支付房款后，被告也按约将房屋过户至原告名下，双方均完成了合同义务，至于原告主张的交房事宜，因相关钥匙、水、电、煤气卡等均在承租人处，故原告向被告主张交接并不合理。本院认为，原、被告就案涉观河华府房屋订立的买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，原、被告皆应按约履行各自的合同义务。本案中，原告作为买受人，已足额支付了房款，被告作为出卖人，也当严格遵守双方“款清交房”的约定，在原告全部房款付清之日（2019年10月25日）向其履行交房义务。根据法律规定，除当事人另有约定外，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原、被告签订的买卖合同中未对房屋交付条件作特别约定，故被告履行交房义务时，应将案涉房屋交由原告占有。庭审中，被告以出卖的房屋存在承租人为由进行抗辩，对此本院认为，二手交易的房屋上存在承租人并不当然免除出卖人的交房义务。根据“买卖不破租赁”原则，租赁关系存续期间，原所有权人将租赁物转让他人的，对租赁关系不产生影响，买受人不能以所有权人身份否认租赁关系并要求承租人返还租赁物。本案交房义务履行期限届满时，承租人与被告的租赁关系尚未解除，原告无法直接排除承租人权利占有标的房屋；同时，原、被告之间也未达成通过变更出租人、转由原告收取房租的方式交付房屋的协议，故事实上，原告既未占有房屋，也未能通过收取租金的方式实际取得房屋的支配收益权，不能认定被告已履行交房义务。被告未按约交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担，原告除主张交付房屋外，还要求被告按约给付违约金100000元并承担原告实际支付的律师费30000元，上述主张符合双方约定，也不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告沙继生于本判决生效之日起十日内向原告徐建超、戴晶晶交付南通市房屋；二、被告沙继生于本判决生效之日起十日内向原告徐建超、戴晶晶支付违约金100000元；三、被告沙继生于本判决生效之日起十日内承担原告徐建超、戴晶晶为本案诉讼支付的律师代理费30000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告沙继生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费2900元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  陈美芳二〇二〇年九月十七日法官 助理  黄 晴书 记 员  吴 烨