陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民初487号     原告（案外人）：陈宝春，女，1970年9月19日出生，汉族，住西安市未央区兴隆园小区********。   委托诉讼代理人：李玉婷，陕西瀚沃威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王道微，陕西瀚沃威律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区沣惠南路112号恬静园小区1层门面。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告陈宝春与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宝春委托诉讼代理人李玉婷、王道微，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加了诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈宝春向本院提出诉讼请求：1. 确认陈宝春对西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元12904号房屋（所有权证号：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）享有所有权；2.判令不得执行西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号民事裁定书，解除对西安市未央区未央路138-1号中登大厦2幢1单元12904号房屋（所有权证号：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）房屋的查封措施；3.判令中登公司协助陈宝春办理上述房屋产权过户登记手续；4.判令诉讼费用由永联公司、中登公司负担。事实与理由:2004年11月3日陈宝春与中登公司签订《商品房买卖合同》，购买位于西安市未央路中登大厦B幢2层D号房屋，建筑面积170.55平方米，单价2708元/平方米。总房款461849元，陈宝春通过一行按揭方式付款。2006年中登公司将上述房屋交付陈宝春。2009年12月13日陈宝春将全部贷款偿还完毕。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但陈宝春已支付全部购房款并实际占有该房屋。陈宝春曾多次催促中登公司办理房产证，但中登物业公司答复因中登大厦B座用地非商业 用地，需变更土地性质才能办理房产证。陈宝春对于涉案房屋房产证已办理并抵押给永联公司一事并不知情。请求依法支持陈宝春的诉讼请求。   被告永联公司辩称，陈宝春对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案陈宝春并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，陈宝春亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故陈宝春主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因陈宝春与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。   被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区未央路138-1号2幢1单元12903室、12904室、12803室、12804室、12703室、12704室、12603室、12604室、12502室、12503室、12504室、12404室、12403室、12304室、12101室、12001室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000868号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区138-1号2幢1单元12903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12903-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12803-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12804-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12703-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12704-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12603-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12604-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12502-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12503-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12504-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-124014-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12403-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12304-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12101-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12001-1）共计十六套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。陈宝春以前述房产中的12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异127号执行裁定，驳回了案外人陈宝春的异议请求，陈宝春即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，2002年9月19日，陈宝春与中登公司签订《诚意登记认定房意向书》，约定陈宝春向中登公司认定房号29-D座房屋，单价为2708元/平方米，面积为150平方米。付款方式是根据工程进度期支付。具体如下：第一期，陈宝春在签订本意向书之日，先交付6万元；第二期，陈宝春在工程进度达到±0以后15日内交付总房价款的30%（含签订本意向书之日交付的部分）；第三期，陈宝春在封顶之日后15日内交付总房价款的65%（包括已交付的30%）；第四期，陈宝春在竣工后15日内交付总房价的95%（包括已交付的65%）；第五期，陈宝春在交房之日付清余款，即房价的5%。2004年11月3日，陈宝春与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人陈宝春；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢29层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2708元，总价461849元。约定付款方式为银行按揭。中登公司于分别2002年9月19日、2003年3月26日、2003年11月4日、2004年11月3日向陈宝春出具收款收据，显示陈宝春以现金方式交房款261849元。2004年12月13日，陈宝春与中国民生银行股份有限公司西安分行以涉案房屋为抵押担保签订《个人一手楼抵押借款合同》，陈宝春向中国民生银行股份有限公司西安分行借款20万元用于支付涉案房屋房款。另外，本案审理中，陈宝春还提交了涉案房屋查封之前交纳维修基金、契税、水电费、物业费等票据。   再查明，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月4日，本院查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书、（2020）陕01执异127号执行裁定书,（2015）陕证经字第000868号公证书、（2015）陕证执字282号执行证书、《诚意登记认定房意向书》、《商品房买卖合同》、《个人一手楼抵押借款合同》、转账凭证、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为陈宝春就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，陈宝春与中登公司签订书面买卖合同且已支付价款，陈宝春提交涉案房屋交纳维修基金、契税、水电费、物业费票据亦可证实陈宝春已办理入住手续，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系陈宝春购买房屋之后所设定，故陈宝春购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给陈宝春后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人陈宝春的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案陈宝春异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。至于陈宝春要求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。陈宝春要求判令中登公司协助其办理涉案房屋产权过户登记手续，并非本案审查范围，本案不予处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区138-1号2幢1单元12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）房屋的强制执行；   二、驳回陈宝春关于确认位于西安市未央区138-1号2幢1单元12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12904-1）房屋归其所有的诉讼请求。   案件受理费8228元（陈宝春已预交），由陈宝春负担4114元，陕西永联典当有限公司负担4114元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付陈宝春）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。     审判长 刘    琪   审判员 师    婷   审判员 卫婉莹   二〇二〇年九月二十四日     书记员  刘明明              1