江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0921民初1829号 原告：马明华，男，1972年6月25日出生，汉族，住响水县。 委托诉讼代理人：陈克昌，上海金马律师事务所律师。 被告：葛素田，男，1966年2月15日出生，汉族，住市响水县。 委托诉讼代理人：毕兴华，江苏素彤律师事务所律师。 原告马明华与被告葛素田合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告马明华及其委托诉讼代理人陈克昌、被告葛素田的委托诉讼代理人毕兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛素田向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付从原告处受让83.4拆迁平方所享有的优惠购买天和公司房产的信赖利益286062元{具体计算：83.4*（15800-10900）*70%=286062元}；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告均为灌河风光带一期二标范围内的商业用房拆迁户。2015年拆迁时，原被告为增加拆迁利益，与开发商响水县天和房地产开发有限公司协商，在不超过与拆迁面积等额商业用房面积范围内享受10900元/平方米的优惠价格，相当于实际优惠4900元/平方米，开发商予以同意。后原告将自己的83.4平方米拆迁面积以32万元的价格转让给被告购买商业用房，并与被告签订转让协议。在转让协议签订后当天被告即与天和公司签订了《房屋认购协议书》，将转让所得的83.4平方米以及其原有的280平方米合计为363.4平方米，享受10900元的优惠价。后因政府拆迁不及时，被告于2018年向响水法院起诉解除合同并要求天和公司赔偿损失。该案经法院判决，被告的363.4平方米享受优惠价的拆迁面积实际获赔1246462元。该损失赔偿中被告从原告处受让的83.4平方米的拆迁面积应获286062元的赔偿。现被告并未向原告支付合同约定的的32万元，被告亦不会再向开发商购买房屋，该获得的赔偿应由原告享有。请求判令支持原告的上述诉讼请求。 被告葛素田辩称：1、原被告签订的房屋拆迁平方转让协议是无效合同，原告的诉求缺乏事实和法律依据。双方签订的协议仅为债权负担行为，并非物权处分行为，不能发生被拆迁房屋实际所有权的变动。被告与开发商签订的认购协议经另案判决认定为无效合同。根据合同法第52条和最高院商品房买卖合同司法解释第二条之规定，由于转让协议签订时目标房屋不具备上市交易条件，认购协议因而无效，相应的拆迁转让协议亦为无效，应当驳回原告诉讼请求；2、即使该拆迁转让协议有效，也是附生效条件的合同，即以被告与开发商签订正式的买卖合同才生效，现该条件无法成就，故被告无需就该未生效合同向原告支付任何费用。 根据当事人陈述及本院认定的证据，认定事实如下： 2015年4月3日，原告马明华与被告葛素田签订《房屋拆迁平方转让协议》，约定：原告自愿将购买天和房屋8号楼拆迁多余平方83.4平方米转让给葛素田，用于购买天和8号楼101室房屋，被告葛素田在与天和公司签订买卖合同后支付32万元给原告马明华。同日，被告葛素田作为认购方与响水天和房地产开发有限公司（以下简称“天和公司”）作为出售方签订《房屋认购协议书》，主要内容为：1、被告认购天和公司尚未开发的滨江上海城8#101室，面积506.6平方，包含受让原告马明华的83.4平方米在内的拆迁面积363.4平方米（280+83.4），以优惠价10900元/平方计算，超出拆迁面积的自购面积143.2平方米（506.6-363.4），以单价15800元/平方米计算；2、葛素田预付房款3369162元，包括拆迁范围内的房款及自购面积房款的10%作为定金；认购方在收到财政拆迁补偿款后4个工作日内，按约定支付购房款3369162元，正式签订《商品房买卖合同》时，认购方需在接到通知后的10个工作日内付清总房款或向银行申请办理按揭手续；3、出售方在取得预售许可证后，将以书面和电话告之认购方，认购方在接到通知后10个工作日内，到指定地点签署《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同时》，出售方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、层高、价款、户型等条款，如出售方违反上述约定，或不出售约定的房屋给认购方，则视为出售方未履行约定，出售方承担房屋总价两倍的违约责任；如因认购方责任未能向出售方缴足全部房款或办理银行按揭的首期房款并签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约及放弃认购书中规定的所有权益，出售方立即退还认购方已支付的房款，并有权将房屋出售给他人，认购方承担总房款的百分之十的违约金。同年5月5日，被告葛素田向被告天和公司转账支付房款3369162元。 因天和公司在签订《房屋认购协议书》时未取得预售许可证，且至2017年相应工程尚未动工建设，葛素田于2017年向本院提起诉讼，要求：1、确认与天和公司于2015年4月3日签订的认购协议书无效；2、判令天和公司返还购房款3369162元并承担利息；3、判令被告赔偿原告经济损失1780660元。本院于2018年5月25日作出（2017）苏0921民初8287号民事判决书，认定葛素田与天和公司签订的《房屋认购协议书》是以将来签订商品房销售合同为目的的预约合同，天和公司在签订预约合同时未取得预售许可证，故预约合同应为无效。天和公司基于该无效合同取得的购房款3369162元应予返还。双方签订的房屋拆迁协议书明确约定拆迁面积范围内的单价为10900元∕平方，自购面积的单价为15800元∕平方，进而认定葛素田的信赖利益损失合计1780660元（4900元×363.4平方）。酌定天和公司承担70%责任，葛素田自行承担30%，因而天和公司应赔偿原告损失1246462元。判决：一、天和公司返还葛素田购房款3369162元；二、天和公司赔偿葛素田损失1246462元；三、驳回葛素田其他诉讼请求。该判决现已生效，葛素田已获得判决书所确定的全部赔偿。 另查明，被告葛素田未向原告支付双方《房屋拆迁平方转让协议》中约定的32万元价款，亦未就该83.4拆迁平方所获得的补偿向原告支付任何款项。 本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁平方转让协议》系当事人之间的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，协议自当事人在该协议上签字之日起即成立并生效。被告葛素田亦自该合同签订时起取得案涉83.4平方米拆迁面积的优惠购房权利并与天和公司签订了房屋认购协议书。本案中，双方在协议中约定“签订买卖合同后支付32万元”，该约定仅为双方对付款条件的约定，并非合同有效与否的效力要件。后该付款条件因被告与天和公司的预售合同无效且天和公司已返还被告的购房定金并按包括原告转让给被告的83.4平方米拆迁面积在内的363.4平方米为计算单位给付被告信赖利益损失1246462元而无法成就。现原告在双方签订的转让协议应予解除的前提下，要求被告支付其基于该83.4平方米拆迁面积获得的相应信赖利益损失286062元，是为原告对其合同解除后应获得赔偿的主张，该主张符合相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，判决如下： 被告葛素田在本判决生效之日起三十日内赔偿原告马明华损失286062元； 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本院判决确定的履行期限最后一日起二年内向法院申请执行。 案件受理费5590元，减半收取2795元，由被告葛素田负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 翟进荣 二〇二〇年九月十四日 法官助理 朱玲玲 书 记 员 周 云