陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终7691号上诉人（原审被告）：刘晓梅，女，1973年10月25日出生，汉族，自由职业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姬香琳，陕西正义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘志升，男，1943年4月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：徐爽，女，1986年1月10日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：崔璐，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：田亚鸿，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人刘晓梅因与被上诉人徐爽租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘晓梅上诉请求：1．撤销原判，发回重审或依法改判;2.一、二审诉讼费用由徐爽负担。事实与理由：一审送达程序违法，导致刘晓梅一审未能当庭答辩。一审判决事实认定不清，陕西大米童趣实业有限公司与本案有关联，林燕是大米公司的负责人，林峰是林燕的弟弟，徐爽是林峰的妻子。刘晓梅经营的早教中心系从王莳娜处转让得来，由于前早教中心负责人王莳娜未转让营业执照，故刘晓梅两次向大米公司发函告知不再承租。林燕短信予以回复。合同履行中也是和林峰和林燕谈的。2018年4月底，万和城商场焦经理将涉案商铺的钥匙收回，刘晓梅未进入商铺。故双方租赁关系于2018年4月24日全部终止，一审判决不当。徐爽辩称，一审送达程序合法，该送达地址系刘晓梅在与王莳娜合同纠纷一案中确认的送达地址。本案中，刘晓梅并不享有解除权，且其经营的早教中心经营至2018年8月底，徐爽从未收到过刘晓梅的解除函，也未收到过其钥匙。刘晓梅拖欠租金，构成违约，应承担违约金等法律责任。请求驳回上诉，维持原判。徐爽向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》已经解除；2、刘晓梅向徐爽支付租金198700.56元及迟延履行利息58119.9元（以应付租金为基数自该次应交租金的时间起按每日千分之一分阶段计算至起诉之日），要求判决至实际清偿之日；3、刘晓梅向徐爽支付电费4899元、水费609元；4、刘晓梅向徐爽支付解除合同的违约金93913.2元；5、刘晓梅向徐爽支付恢复原状费用、恢复原状期间房屋租金损失及其他费用共计42477元。一审法院认定事实：2015年5月10日，徐爽（甲方）出租方与刘晓梅（乙方）承租方签订了《租赁合同》约定，由刘晓梅承租徐爽位于西安市新城区长缨西路1号“万和城购物中心”商业地产项目三层3F-02、03、06、08面积共计494.28平方米的商铺经营早教项目。装修期：若乙方不论任何原因实际租赁该商铺不满租赁期或违法本合同条款的约定，甲方有权向乙方索取免租装修期免去的所有租金、综合服务费及其乙方应缴费用。起租日为实际开业之日，租赁期限五年，自2015年9月10日至2017年9月9日，月租金为46956.6元，2017年9月10日至2020年9月9日的月租金为49675.14元。乙方按照固定租金方式向甲方计付商铺租金支付方式为每两个月付款一次，须于该期计租开始之前20天支付。租金支付周期：按每两个月付款一次（提前10天付款即1日付款）。本合同签署之日，乙方应当向甲方支付相当于一个月的租金、综合服务费，即人民币46956.6元作为经营质保金。为扶持乙方经营，甲方同意在租赁期内免收乙方三个月的租金及设备使用费。乙方迟延交纳本合同项下的租金、设备使用费等费用，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金；迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前解除或终止，则甲方有权没收本合同项下之经营保证金，同时乙方还应当结清全部应缴费用并承担本合同项下的经营保证金两倍的违约金。一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知一方应承担对其不利的法律后果。自开业之日起，乙方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气等公共事业费。具体收费标准以商场规定为准。合同签订后，徐爽向刘晓梅交付租赁房屋，刘晓梅接收房屋装修完毕后投入使用。后刘晓梅向徐爽支付了部分租金，对2018年5月以后的租金未予支付。2018年6月12日，徐爽向刘晓梅发出催款函，通知刘晓梅：“截止2018年6月11日拖欠租金、综合服务费及经营质保金146306.88元”；2018年8月30日，徐爽向刘晓梅发出解约函，载明：“（刘晓梅）已构成严重违约，现通知解除合同；截止2018年8月30日，（刘晓梅）共拖欠徐爽租金及质保金244657.16元、迟延履约违约金181811.01元，双倍赔偿经营质保金93913.2元，共计人民币521381.37元。限（刘晓梅）3日内搬离商铺内所有物品，并按要求恢复符合验收标准（毛坯状态）的约定；否则徐爽自行清理，相关费用由（刘晓梅）承担”。后刘晓梅未支付前述租金及履行其它义务，徐爽遂诉至法院。庭审中，徐爽举证的刘晓梅承租房屋其代付水电凭据如下：徐爽于2018年6月7日缴纳电费300元，2018年6月20日缴纳电费999元，2018年7月14日缴纳电费600元，2018年7月21日缴纳电费1500元，2018年8月10日缴纳电费999元，2018年8月26日缴纳电费201元。2018年9月3日缴纳电费300元。以上电费共计4899元。徐爽于2019年6月29日代刘晓梅支付水费210元；2018年8月26日支付水费98元；2018年7月28日支付水费301元。以上水费共计609元。2018年9月3日，徐爽开始对刘晓梅所承租的房屋进行室内装修拆除，为此，徐爽向案外人支付垃圾清运费12357元、拆墙款17500元。2018年9月4日，徐爽向涉案房屋的物业管理公司支付撤场费1000元。2018年9月17日，徐爽向涉案房屋的物业公司支付2018年9月1日至7日涉案房屋产生的租金11590元。经查，徐爽主张的违约金93913.2元系徐爽与刘晓梅合同约定的双倍经营保证金。一审法院认为，刘晓梅与徐爽之间的《租赁合同》系当事人自愿所为，合法有效，故双方当事人均须履行合同义务。本案中，刘晓梅未按期向徐爽支付租金，因此，徐爽有权按照合同解除双方的租赁关系，根据本案查明的事实，确认徐爽与刘晓梅合同于2018年9月2日予以解除。本案中，刘晓梅拖欠徐爽4个月房屋租金，按照涉案房屋月租金49675.14元的约定，刘晓梅理应向徐爽支付租金198700.56元。因此，徐爽该项请求予以支持。因刘晓梅迟延支付租金，其行为构成违约，因此，刘晓梅应向徐爽承担迟延支付租金的违约责任。本案中，徐爽主张刘晓梅按照每日千分之一承担违约金偏高，对此，依法调整为刘晓梅按照年息24%承担违约金。据此，截止2019年3月5日，刘晓梅应向徐爽支付违约金为  38707.92元。此后的违约金，刘晓梅按照年息24%付至租金付清之日止。对于徐爽主张刘晓梅向其支付违约金93913.2元一节，该违约金系双方约定的双倍经营保证金，对此认为，对此合同有明确约定，且结合徐爽主张的租金期间及合同解除的事实，对徐爽该项请求予以支持。对于徐爽主张的电费4899元及水费609元一节，因徐爽代替刘晓梅支付了上述费用，故上述费用刘晓梅理应予以承担。本案中，因刘晓梅在合同解除后未及时将房屋恢复原状，故刘晓梅应承担徐爽支出的垃圾清运费12357元、拆墙款17500元、撤场费1000元，以上共计30857元。对于徐爽主张刘晓梅向案外人支付的租金11590元一节，对此认为，刘晓梅已向徐爽承担了解除合同的违约责任，且徐爽的该项损失缺乏合理依据，故对徐爽该部分请求不予支持。刘晓梅未到庭放弃抗辩等权利。综上，判决：一、原告徐爽与被告刘晓梅的租赁合同于2018年9月2日予以解除；二、被告刘晓梅于本判决生效后十日内一次性支付原告徐爽房屋租金198700.56元；三、被告刘晓梅于本判决生效后十日内一次性支付原告徐爽延付租金的违约金38707.92元（计算至2019年3月5日）；此后的违约金，被告刘晓梅以租金198700.56元为基数按照年息24%付至租金付清之日止。四、被告刘晓梅于本判决生效后十日内一次性支付原告徐爽电费4899元及水费609元，共计5508元；五、被告刘晓梅于本判决生效后十日内一次性向原告徐爽支付解除合同的违约金93913.2元；六、被告刘晓梅于本判决生效后十日内一次性向原告徐爽支付房屋恢复原状产生的费用共计30857元。七、驳回原告徐爽其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7281元，由被告刘晓梅承担7086元，由原告徐爽承担195元。公告费800元，由被告刘晓梅承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，徐爽与刘晓梅于2015年5月10日签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，与法不悖，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，享有相应权利。合同签订后，徐爽将商铺交付给刘晓梅使用，但刘晓梅未依约支付租金，构成根本违约，致徐爽于2018年8月30日向刘晓梅发出解约函。合同解除后，因刘晓梅未及时将房屋恢复原状且拖欠水电费用，遂徐爽代为支付清场费用及水电费等。故一审判决认定双方合同解除，并判令刘晓梅支付拖欠的租金、水电费、恢复房屋原装费用一节，并无不当。至于刘晓梅应承担的违约金一节，一审判决认定标准过高，应予调整。结合实际案情，依法酌定延迟支付租金的违约金为3万元、解除合同违约金为3万元。至于刘晓梅上诉称双方合同已于2018年4月24日终止一节，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。至于刘晓梅上诉称一审判决送达程序违法一节，经查，该送达地址系双方在租赁合同中约定的送达地址，也是其在（2018）陕0102民初**案件中确认的住所地，故本案一审判决送达程序正确。综上所述，刘晓梅的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3274号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；二、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3274号民事判决第三项为：刘晓梅于本判决生效后十日内一次性支付徐爽延付租金的违约金3万元；三、变更西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初3274号民事判决第五项为：刘晓梅于本判决生效后十日内一次性向徐爽支付解除合同的违约金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7281元、公告费800元（徐爽已预交），由徐爽负担1081元、刘晓梅负担7000元；二审案件受理费7281元（刘晓梅已预交），由徐爽负担500元、刘晓梅负担6781元。（以上一、二审案件受理费折抵后，刘晓梅于本判决生效之日起十日内，将其应承担的诉讼费用6500元支付给徐爽）。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年七月十七日 书 记 员  杨 雪  薇