江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1545号原告：吴凡，男，1990年3月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：周军，男，1970年1月19日生，汉族，住江苏省如东县。被告：曹福琴，女，1969年1月17日生，汉族，住江苏省如东县。原告吴凡与被告周军、曹福琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴凡到庭参加诉讼，被告周军、曹福琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凡向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿房产拖欠过户违约金65430元（逾期每一天，违约方按天应向守约方支付总房款万分之五的违约金。总房款为2178000元，被告共逾期60天，应赔偿原告2178000*0.0005*60=65430元）。2.被告赔偿财物损失55200元（详见清单）。3.被告支付未结清的水费、燃气费共计25.72元。4.被告支付因未按时交房导致原告继续租房所产生的租金共800元。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月18日，原告和被告儿媳季瑾签订了《南通市存量房买卖合同》（合同编号：100004492209），出售方为被告周军、曹福琴，购买方为原告吴凡，中介方为南通君弘房地产经纪有限公司（以下简称“君弘中介”），房产为南通市崇川区恒盛豪庭5幢1103室。按照合同，原告于2019年10月22日向被告支付了42万元房款，按约被告应当在2019年10月31日前办理房屋的解押登记并配合原告办理过户手续。但是被告一直拖到2020年1月2日才配合原告完成房产过户，按照合同的违约责任，被告应当向原告赔偿两个月的过户拖延违约金共计65430元。原告买房贷款是在中国工商银行城东支行办理的，2020年3月18日，银行电话短信通知原告和被告，商贷和公积金贷款都已放款，被告也收到尾款。按照合同，被告应当在5个工作日内交付房产。经中介和原告多次催促，被告终于在2020年4月2日将房产指纹锁密码告诉中介，中介带原告去收房，被告未到场。结果发现，被告已将房屋家电家具搬空，按照合同，交付标准以附属设施清单为准，被告应当向原告赔偿清单财务损失共计55200元。被告未按合同当面交房，户头上仍有未结清的水电煤费用共计25.72元。另外原告因无法入住仍需继续租房产生了800元租金。经催要未果，原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告周军、曹福琴未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了南通市存量房买卖合同、转账记录、房产证复印件、微信聊天记录、照片视频，对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2019年10月18日，出售方（甲方）周军（共有权人曹福琴）与购买方（乙方）吴凡签订《南通市存量房买卖合同》，合同约定，房屋坐落于南通市，所有权人姓名为周军、曹福琴，成交总价款款为2178000元。关于支付方式，合同约定，乙方于2019年10月18日前向甲方支付定金2万元，2020年1月20日前支付首付款（含定金）65万元。贷款金额为150万元，乙方应于该房产办理房屋权属转移登记后3个工作日内申请组合贷款。尾款为8000元，其中物业交割保证金为4000元，乙方应于双方签署《房屋交接书》后3日内支付给乙方，户口迁出保证金为4000元，乙方应于甲方户口迁出之日起3日内支付。关于房屋权属转移登记，合同约定，双方在2019年10月31日前共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，如因一方责任，致使在约定期限未能申请的，责任方应按照本合同第九条的约定承担违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。关于房屋交付，合同约定，甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后5个工作日内交付给乙方。该房屋交付时，应当履行以下手续：1、甲乙双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附属设施清单及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业管理费、水、电、燃气、有线电视、电信及其他甲方实际使用产生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。关于违约责任，合同约定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，按照逾期时间，分别作如下处理：1、逾期不超过15天，自合同约定的应履行义务期限届满之日起至实际履行之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付总房价款的万分之五的违约金，合同继续履行…合同补充条款约定，经甲乙双方友好协商，乙方第一笔首付款40万元整于2019年10月25日之前交付给甲方，甲方配合乙方办理过户。剩余首付款于2020年1月20日之前支付给甲方。该房屋为精装房，交付标准以附属设施清单为准，款清交房。补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同还对其他事项进行了约定。该合同出售人处均由被告儿媳季瑾签署，合同签订当日，吴凡向季瑾支付定金2万元，季瑾向吴凡出具收取定金的收据。合同签订之日，双方对于房屋内的设备设施如彩电、冰箱等，制作了合同附件（家具清单），君弘中介在该家具清单上盖章。合同签订后，原告吴凡于2019年10月21日、10月22日分别向曹福琴的银行账户转账21万元、19万元，季瑾、曹福琴共同向吴凡开具相应款项的收据。2019年12月31日，吴凡再次向曹福琴的银行账户转账28万元。2019年12月31日，原、被告共同至南通市不动产登记中心申请办理产权转移登记。根据吴凡个人银行账户显示，其向银行申请的个人二手住房购置贷款107万元已发放完毕。根据两被告的儿子于2020年3月18日与原告的微信中所陈述的“我收拾一下…下个星期你可以搬过来”以及证人证言，可以明确公积金贷款亦发放完毕。庭审中，原告吴凡申请证人沈某,4（系君弘中介员工）出庭作证，证明案涉房屋买卖的情况。证人在庭审中陈述，2019年10月25日吴凡将首付款40万打给被告后，被告拖延过户，后证人和吴凡到如东找曹福琴办理相关手续，因曹福琴说要全款才可以过户，导致当天没谈拢。半个月后两被告儿子催办理过户，双方约定于2019年12月31日一同办理过户，2020年1月3日办理贷款。贷款于2020年3月中旬发放。双方大概在3月底4月初交付房屋，交房时被告儿子将房屋密码告诉证人，证人通知吴凡于2020年4月3日拿房，拿房时屋内空调、洗衣机等都被拿走了。合同清单上的物品是由被告儿媳和吴凡在现场确认的，都是用了两三年的旧物，当时明确是要留下的。对于合同约定的房屋附属设施，原告根据清单上所列物品参考淘宝网全新实物的价格，计算总价为55200元。此外，原告在拿房后为被告缴纳未支付的燃气费3元，按照被告往期使用数据估算被告未缴纳的水费为22.72元。原告还主张因被告逾期交房，另行租房居住并支付一个月的租金800元。本院认为，《南通市存量房买卖合同》系由被告儿媳季瑾代理被告与原告吴凡签订，合同签订后，被告二人并未提出异议，且被告在收取原告部分房款后并于2019年12月31日和原告共同到南通市不动产登记中心办理产权转移登记，系被告二人以自身实际行为对其儿媳与原告所签合同效力的追认，该合同系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。原告按照合同约定支付了相应款项，被告未能按照合同约定及时办理房屋权属转移登记手续构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定办理产权转移登记的日期为2019年10月31日，实际办理时间为2019年12月31日，原告主张被告以总房价款为基数，按照每日万分之五赔偿拖欠过户60天的违约金65430元的诉讼请求，本院考虑到在合同约定的过户时间前，原告仅支付购房款42万元，如以合同总房价款2178000元为基数计算逾期过户的违约金，显失公平，本院调整为按已付房款42万元为基数计算违约金为12600元。对于原告要求被告赔偿财物损失55200元的诉讼请求，由于被告已搬走相关物品，导致无法评估该部分财产损失，参照原告提供的该部分物品在淘宝网查询的全新物品的价格，结合该部分物品均系二手旧物的实际情况，本院酌定按照全新物品价格的五折计算财产损失，确定为27600元。对于原告主张的被告支付未结清的水费、燃气费共计25.72元，因原告未能提供充分证据证明系原告代被告支付，本院难以支持。对于原告主张的被告支付因未按时交房导致原告续租所产生的租金800元，因被告按照合同约定交房时间到原告实际拿房时间仅隔10天，时间较短，且原告主张的违约金足以弥补原告的损失，本院难以支持。被告周军、曹福琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃自身的诉讼权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告周军、曹福琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴凡违约金65430元。二、被告周军、曹福琴于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴凡附属设施财产损失27600元。三、驳回原告吴凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2728元，由原告吴凡负担1923元，被告周军、曹福琴负担805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费2728元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  吴陈根审 判 员  余雪松人民陪审员  陈 丽二〇二〇年九月三十日法官 助理  王曙曙书 记 员  韩云香