江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民再265号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈雪娟，女，1972年10月15日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张官烨，江苏国浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丹，江苏国浩律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：富力南京地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区麒麟街道东麒路**富力城****。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，女，该公司员工。再审申请人陈雪娟因与被申请人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2015）宁民终字第7030号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2020年7月3日作出（2019）苏民申4655号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人陈雪娟及其委托诉讼代理人陈丹、张官烨，被申请人富力公司的委托诉讼代理人汪莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈雪娟申请再审称，1.富力公司与申请人签订的免除富力公司义务的格式条款，因违反《江苏省城市房地产交易管理条例》的相关规定，当属无效。申请人有权按照4500元/平方米的约定精装修单价标准,主张装修差价损失赔偿。2.提供南京市中级人民法院作出的（2017）苏01民再11号民事判决为新证据，证明贵院已委托江苏大成工程咨询有限公司对案涉同一小区装修基本相同的62幢504室业主童克亚的房屋装修进行过鉴定，认定套内建筑面积实际装修单价仅为2375元/平方米，富力公司未按照约定的每平方米4500元的的装修标准进行装修，应当赔偿申请人的损失。综上，请求撤销一、二审民事判决，改判被申请人赔偿申请人实际装修价值与约定装修价格的差价损失201957.84元。被申请人富力公司答辩称，1.我公司取得商品房预售许可，向南京市住建委提交的商品房预售方案，并非向特定主体发出的要约。其中4500元/平方米装修单价不是双方合同内容，再审申请人的诉讼请求没有合同依据。2.根据国务院商品房销售明码标价和江苏省商品房销售明码标价实施细则规定，4500元/平方米的装修单价包含在房屋单价中，已通过物价局审核，双方就房屋单价已达成一致，再审申请人不能请求补偿装修单价的差价。3.4500元/平方米是包括设施、设备价值、人工、税费及企业利润等诸多因素在内的综合销售价格，不是双方约定的交付标准，生效判决中的鉴定结论对本案不具有参考性。4.根据合同及补充协议约定，涉案房屋已完成了交付，再审申请人2014年底进行了验房，知悉房屋状况，如果有异议，应在交付房屋或知道房屋状况之日起两年内提出，申请人的诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求依法驳回再审申请人的诉讼请求。陈雪娟向一审法院起诉请求：按4500元/平方米的标准由富力公司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。一审法院经审理查明，2013年11月11日，原告陈雪娟（乙方）与被告富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份。约定由陈雪娟认购富力公司开发建设的涉案房屋一套，建筑面积141.3平方米、单价为24090.35元/平方米，总价款为3403967元。该合同《补充协议一》第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二就装修工程进行了具体约定，其中第三条载明“乙方接受装修工程时，如认为装修工程存在问题，应委托房屋所在地有资质的检测机构检测，但不得影响其按照本协议规定完成装修工程交接手续的义务”。该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、、地暖、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，陈雪娟按照约定全额支付了购房款。另查明，2013年6月27日，富力公司就涉案房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。同年7月15日，南京市物价局出具商品住房明码标价联系单，其中载明62幢402室房屋建筑面积131.98平方米，销售单价20907元，总价2759243元，装修状况为精装。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。2015年2月，陈雪娟向一审法院提起诉讼，要求富力公司赔偿装修差价。审理中，陈雪娟、富力公司一致认可除商品房预售合同及补充协议一、二以外，双方未签订其他书面协议。陈雪娟主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由富力公司向其补偿装修差价，并申请对装修标准进行鉴定。富力公司坚持认为该数额系其为了取得预售许可证自行估算的价格，并非双方合同构成要件。因双方意见分歧，致调解未成。一审法院认为，陈雪娟（乙方）与富力公司（甲方）所签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议一、二均系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。陈雪娟已全额支付购房款，一审法院依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋单价为24090.35元/平方米；该合同补充协议一第十三条第1项载明：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。双方一致认可，除商品房预售合同及补充协议一、二以外，未签订其他书面协议。陈雪娟主张按照《商品房预售方案》中载明的装修单价4500元/平方米的标准由富力公司补偿装修差价，因该销售方案系富力公司向南京市住建委提交备案，其目的是为了获得商品房预售许可，而并非陈雪娟、富力公司之间约定，故陈雪娟该项主张没有法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈雪娟的诉讼请求。一审案件受理费2307元，由陈雪娟负担。陈雪娟不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判补偿房屋装修差价70650元（暂按装修差价500元/平方米主张，实际数额以评估鉴定结果为准）及赔偿延期交房应承担的违约金20400元；2.一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修单价属于被上诉人的要约，应作为合同内容。理由如下：1、根据房地产销售政策管理规定，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；2、诉争《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示；3、双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果；4、诉争装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，按常理来讲，被上诉人销售时亦应当就装修档次、价格问题向购房者作出说明和允诺，被上诉人认为其未在现场公示预售方案以及“南京市网上房地产”网上公示预售方案相关信息非其所为，与相关规定及常理不符。综上，上诉人主张被上诉人向住建部门申报的《商品房预售方案》应系要约，所载明4500元/平方米装修单价信息对被上诉人具有法律约束力。双方争议的4500元/平方米装修单价包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，被上诉人作为出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，上诉人作为买受人有自主选择权，该4500元/平方米装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如上诉人认为被上诉人未按补充协议二约定的装修和设备标准交付，可要求被上诉人按此标准履行，但上诉人以装修造价达不到4500元/平方米向被上诉人主张补偿装修差价损失并要求鉴定，缺乏事实基础，本院不予支持。对于上诉人主张延期交房违约金的上诉请求，本院认为，涉案房屋已通过了工程竣工验收备案，并获得了建设工程规划验收合格书，可视为其已满足了合同约定的交付条件。故对于上诉人主张逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持，并无不当。如涉案房屋确实存在装修瑕疵，其可依法向被上诉人另行主张维修责任及相应损失。综上，上诉人的上诉请求并无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2307元，由陈雪娟负担。双方当事人对原一、二审判决查明的事实均不持异议，本院再审予以确认。再审另查明，陈雪娟于2015年11月26日取得涉案富力城62幢101室房屋所有权证，载明：该房屋建筑面积为141.61平方米，其中套内建筑面积116.55平方米。陈雪娟购买的房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋在同一小区，装修情况基本相同。其主张参照童克亚户房屋装修的鉴定意见确定赔偿数额。此前本院再审童克亚案件时对其购买的富力城62幢504室房屋室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司应缴纳的税费和适当的利润等进行过鉴定，结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，《司法鉴定报告补充说明》作出如下说明：由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准，结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元。按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准，得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。以上事实，有本院（2017）苏01民再11号民事判决书、陈雪娟提交的房屋所有权证复印件、庭审笔录等证据证实。本院再审认为，本案存在如下争议焦点：第一、《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容。根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议一第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示。按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，与上述行政法规的规定不符，本院不予采信。故《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力。第二、申请人是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。本院再审认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与杨小鸿、温六秀签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。申请人有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房。鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，申请人要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，予以采信。根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，按照上述规定和现有证据，申请人仅能对套内建筑面积116.55平方米的装修主张权利。关于赔偿装修差价的计算标准问题。童克亚户房屋工程造价鉴定结论里所确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，折算后每平方米装修单价2375元。本案申请人房屋套内建筑面积为116.55平方米，按装修单价每平方米2375元计算，实际装修总价为276806.25元。根据鉴定补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元。因鉴定机构无法得出准确利润，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，本院酌情折算后每平方米装修单价为4107.8元。据此，按申请人房屋套内建筑面积116.55平方米，每平方米装修单价4107.8元计算，所购房屋的精装修造价为478764.09元，合同约定的房屋装修价格与实际装修的差价为201957.84元。另外，2017年12月本院再审改判了涉案同一小区部分业主类似案件后，陈雪娟以该生效判决作为本案新的证据，向江苏省高级人民法院申请再审，并未超过再审申请时效法律规定。综上，原一、二审判决认定事实错误，判决不当，应予撤销。申请人陈雪娟的再审申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款、第十五条第一款、第十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）宁民终字第7030号民事判决和南京市江宁区人民法院（2015）江宁汤民初字第00080号民事判决；二、富力南京地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈雪娟装修差价款201957.84元；三、驳回陈雪娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2307元，合计4614元，由富力南京地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 军审判员 邹小戈审判员 魏法永二〇二〇年九月二十四日书记员 李 好