陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终8262号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵军章，男，1985年6月13日出生，汉族，住青海省西宁市城中区。委托诉讼代理人：王富强，陕西至正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵敬，女，1985年12月5日出生，汉族，住河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西辉灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海荣，陕西辉灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫亚锋，男，1986年7月5日出生，汉族，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西辉灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海荣，陕西辉灿律师事务所律师。原审第三人：西安传启房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市高新区高新四路**高科广场**第叁幢****房。法定代表人：王军朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨勃，男，汉族，1991年9月26日出生，住陕西省周至县，该公司员工。上诉人赵军章因与被上诉人赵敬、闫亚锋及原审第三人西安传启房地产营销策划有限公司（以下简称传启公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初14235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。赵军章上诉请求：撤销一审判决第一项及第三项并改判支持其一审的诉讼请求。事实与理由：1.双方签订的《补充协议书》虽然没有明确约定赵敬、闫亚锋支付10万元房款的时间，但是根据约定内容的整体理解来看，应当是其先支付10万元房款，而后其才交付房屋。2.即便双方合同义务没有先后履行顺序，也应当同时履行支付购房款交付房屋的义务。故赵敬、闫亚锋亦存在违约情形，应当承担其相应的违约责任，一审判决仅认定赵军章承担违约责任有失公平。赵敬、闫亚锋答辩称，1.赵军章将房屋交付与案外人居住，导致其无法实现居住的合同目的，赵军章明显违约。在人民法院生效判决后赵军章提出涨价，无视合同约定及生效法律文书，构成违约。故按照法律规定，应当赔偿合同守约方的可期待利益，也就是房屋溢价损失。2.赵军章主张的违约金和贷款利息，没有事实和法律依据。传启公司发表意见称，其公司不发表意见。赵敬、闫亚锋向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋买卖三方合同》以及《房屋买卖合同书补充协议书》；2、赵军章双倍返还定金40000元；3、赵军章向其支付租房损失12000元（暂计至2019年6月）；4、赵军章向其赔偿房屋差价损失500000元（具体以最终评估结果为准）；5、赵军章返还已支付的11000元。赵军章提起反诉请求：1、赵敬、闫亚锋支付违约金20000元；2、按照同期银行贷款利率赔偿其提前偿还银行贷款400000元的贷款利息34171.67元（利息按照年利率6%自2017年11月1日起暂计算至2019年10月9日，实际支付至债务全部清偿完毕之日）一审法院经审理认定事实如下：2017年8月28日，赵敬、闫亚锋与赵军章在传启公司的居间下签订《房屋买卖三方合同》，约定赵军章将位于西安市雁塔区鱼化街道昆明路以南西三环以东华洲城熙悦都小区22幢4单元43401号房屋出售给赵敬、闫亚锋，房屋建筑面积89.74平方米，房屋所有权证号为Y15083749，合同总价款620000元，该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行，赵军章应于2017年9月5日前办理抵押注销手续；赵敬、闫亚锋应在2017年8月28日预先向赵军章支付20000元作为定金，2017年10月28日前赵军章完成撤销网签手续，赵军章完成撤销网签手续5日内，赵敬、闫亚锋向传启公司资金监管账户汇入100000元；2017年11月28日前赵军章将产权更名至赵敬、闫亚锋名下，赵敬、闫亚锋五天内向传启公司资金账户汇款200000元，赵敬、闫亚锋在2017年12月28日前拿到开发商的商品房买卖合同向传启公司资金监管账户汇款300000元；赵敬、闫亚锋、赵军章应于2017年11月28日前往开发商办理房屋更名手续。合同签订后，赵敬、闫亚锋向赵军章支付了购房定金20000元。后赵军章称办理房屋相关手续向赵敬、闫亚锋借款共计11000元。2018年6月10日，赵敬、闫亚锋、赵军章签订了《房屋买卖合同书补充协议书》，约定由于赵军章的履行问题及西安的购房政策问题，未能在规定时间内完成过户手续，双方为此签订补充协议；赵军章承认未按原合同约定履行其义务，并保证三年内将涉案房产更名或过户至赵敬、闫亚锋名下；赵敬、闫亚锋承诺给赵军章100000元购房款，同时赵军章将房屋交付给赵敬、闫亚锋使用；合同签订时赵军章故意隐瞒该房屋瑕疵或已出卖给传启公司或已抵押，或合同签订后赵军章将该房屋出卖或抵押给传启公司，导致合同目的不能实现的，赵敬、闫亚锋有权退房，赵军章自退房通知送达之日起三个工作日内退还赵敬、闫亚锋全部已付款，并按该房产总价的市场差价向赵敬、闫亚锋支付违约金。该补充协议签订后，赵军章未履行上述义务，赵敬、闫亚锋向一审法院提起诉讼要求赵军章继续履行合同并协助办理房屋过户手续。一审法院于2018年12月4日作出（2018）陕0113民初13338号民事判决书，判决赵军章继续履行与赵敬、闫亚锋赵敬、闫亚锋签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议书》。一审庭审中，赵敬、闫亚锋提交了微信聊天记录、录音等证据证明在法院判决后，赵敬、闫亚锋与赵军章联系要求继续履行合同及补充协议，但赵军章提出要对房屋进行涨价。同时赵敬、闫亚锋还提交了照片及通话记录详情，显示该房屋已由他人居住。赵军章对此不予认可，并表示双方在录音中只是口头涨价，并未书面约定变更合同内容，赵敬、闫亚锋并未向赵军章支付100000元购房款构成违约。2019年4月30日，赵军章向赵敬、闫亚锋发出《解除合同通知书》，要求解除与赵敬、闫亚锋签订的《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同书补充协议书》，赵敬、闫亚锋亦收到了该通知书。一审审理过程中，赵敬、闫亚锋申请对该房屋的市场价值进行鉴定。西安市中级人民法院委托陕西中大房地产评估有限责任公司进行鉴定，经鉴定该房产在价值时点2019年4月30日的市场价值总额为1237963元。庭审中，赵敬、闫亚锋提交了房屋租赁合同及支付宝转账记录，证明给其造成在外租房的损失，赵军章表示对该证据的真实性及证明目的均不予认可。另查明，2019年3月6日，赵军章向赵敬、闫亚锋支付了20000元。赵敬、闫亚锋表示该20000元系赵军章支付此前案件的受理费、保全费及律师费，赵军章则表示该20000元系给赵敬、闫亚锋返还的购房定金。一审法院认为，赵敬、闫亚锋与赵军章自愿签订《房屋买卖三方合同》及补充协议书，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在补充协议中载明赵军章承认未按约定履行其义务，赵敬、闫亚锋承诺给赵军章100000元购房款，同时赵军章将房屋交付给赵敬、闫亚锋使用。可见，双方在补充协议中并未明确约定赵敬、闫亚锋应给赵军章100000元购房款的时间，仅载明赵敬、闫亚锋支付100000元购房款的同时，赵军章应将房屋交付给赵敬、闫亚锋。赵军章未提交相关证据证明已履行了房屋交付义务，且根据赵敬、闫亚锋提交的照片及通话记录详情显示该房屋已由他人居住使用。同时从赵敬、闫亚锋提交的微信聊天记录可见赵军章在法院判决双方继续履行房屋买卖三方合同及补充协议后提出房屋涨价问题，由此可见，赵军章并未按约履行合同义务，存在违约行为。赵军章向赵敬、闫亚锋发出了《解除合同通知书》，赵敬、闫亚锋亦收到了该通知书，且庭审中原、赵军章均表示双方的合同已解除，故对于赵敬、闫亚锋要求判令解除双方签订的房屋买卖三方合同及补充协议的请求，本院不予支持。对于赵敬、闫亚锋要求赵军章双倍返还定金40000元的请求，2019年3月6日，赵军章向赵敬、闫亚锋支付了20000元。赵敬、闫亚锋表示该20000元系赵军章支付此前案件的受理费、保全费及律师费，赵军章则表示该20000元系给赵敬、闫亚锋返还的购房定金,赵敬、闫亚锋提交了微信聊天记录部分截图，赵军章对此不予认可。从赵敬、闫亚锋提交的证据无法明确该20000元系此前案件的受理费、保全费及律师费，故对于赵敬、闫亚锋所述，不予采信。赵军章已将20000元定金返还给赵敬、闫亚锋，赵敬、闫亚锋亦收到该款项，双方对此已达成一致，故对于赵敬、闫亚锋要求双倍返还定金40000元的请求，不予支持。对于赵敬、闫亚锋要求赵军章支付租金损失12000元的请求，因证据不足，不予支持。对于赵敬、闫亚锋要求赵军章返还已支付的11000元的请求，赵军章表示该款项系借款，赵敬、闫亚锋提交的微信聊天记录亦显示为借款，故对此不予处理。对于赵敬、闫亚锋要求赵军章赔偿房屋差价损失500000元的请求，双方约定合同签订时赵军章故意隐瞒该房屋瑕疵或已出卖给传启公司或已抵押，或合同签订后赵军章将该房屋出卖或抵押给传启公司，导致合同目的不能实现的，赵敬、闫亚锋有权退房，赵军章自退房通知送达之日起三个工作日内退还赵敬、闫亚锋全部已付款，并按该房产总价的市场差价向赵敬、闫亚锋支付违约金。现该房屋已由他人居住使用，导致合同目的无法实现，结合鉴定机构的鉴定结果，故对于赵敬、闫亚锋的该项诉请，予以支持。对于赵军章的反诉请求，因赵军章已构成违约，故对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）赵军章应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵敬、闫亚锋赔偿房屋差价损失500000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵敬、闫亚锋的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵军章的全部反诉请求。本案案件受理费10110元，由赵敬、闫亚锋承担1112元，赵军章承担8998元。鉴定费5600元、反诉案件受理费577元，由赵军章承担。因赵敬、闫亚锋已预交，赵军章应于本判决生效十日内将应当承担的案件受理费、鉴定费直接支付给赵敬、闫亚锋。”二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，赵敬、闫亚锋与赵军章自愿签订《房屋买卖三方合同》及补充协议书，系双方真实意思表示，合法有效。且人民法院在双方当事人前次诉讼中已经判决双方上述合同应继续履行，故双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。现赵军章上诉称赵敬、闫亚锋未支付10万元购房款构成违约，对此应当根据合同约定及法律规定予以认定。关于10万元购房款的支付，双方在补充协议书中并未约定赵敬、闫亚锋应当支付的具体时间，仅约定了“赵敬、闫亚锋承诺给赵军章10万元购房款，同时赵军章将房屋交付给赵敬、闫亚锋使用”。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。具体到本案中，赵军章应与赵敬、闫亚锋就支付10万元购房款及交付房屋事项进行协商，未协商一致时亦应按照法律规定处理。但赵军章在未与赵敬、闫亚锋就合同的履行协商一致时径行向赵敬、闫亚锋发出《解除合同通知书》，违背了诚实信用原则，显然构成违约，其应当承担相应的违约责任。赵敬、闫亚锋在此过程中并不存在违约情形，故本院对赵军章的上诉理由不予采信。一审法院结合鉴定机构对于案涉房屋价值的鉴定结果，认定赵军章应当赔偿赵敬、闫亚锋的损失50万元并无不当。因赵军章其构成违约，赵敬、闫亚锋并未违约，故赵军章要求赵敬、闫亚锋支付违约金20000元及其偿还银行贷款的利息，没有事实和法律依据，对此不予支持。综上，赵军章的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9341.71元，由赵军章承担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 张 楠审判员 张 伟二〇二〇年九月二日书记员 周美丽