河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2020）冀0302民初4176号原告：董某，男，1988年3月21日出生，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王某，河北竞择律师事务所律师，执业证号11303199210788167，律师资格证号（吉）01158。被告：秦皇岛润和房地产开发有限公司，统一社会信用代码911303005689409786。法定代表人：李某，执行董事。委托诉讼代理人：姚某，女，侗族，1981年6月6日出生，现住秦皇岛市，公民身份号码×××，系公司法务。原告董某与被告秦皇岛润和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告董某及其委托诉讼代理人王某、被告秦皇岛润和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助办理产权登记手续；二、给付原告逾期办理房屋产权登记违约金50707元，计算方法：约定90天违约金：房款586176元×日0.1/000×90天=528元；969天违约金586176元×年3%÷365/天×969/天=48420元；车位违约金586176元×0.3%=1759元（注：违约天数从2017年7月6日计算至2020年4月30日，1059天。车位2017年8月19日交付至2019年8月10日为720日；三、被告承担诉讼费。事实与理由：2015年原被告签订“商品房买卖合同”和补充协议，合同约定原告购买被告开发的××区住宅一套，房屋总价款586176元。合同签订后原告交付了购房款，被告在2015年12月31日将房屋交付原告。合同约定在交房日起550日内办理产权登记手续，逾期在90日内，支付房款日万分之0.1的违约金，但被告已逾期近3年，此事还遥遥无期。原告依据合同及最高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，主张被告违约数额，请人民法院依法判决。被告秦皇岛润和房地产开发有限公司辩称，涉案房屋未能按期办理产权的原因是由于涉案小区土地未能及时征收，导致小区物业用房消防控制室等配套设施未能完成建设，部分业主擅自封堵露台阳台，致使小区未能进行联合验收，上述原因均不是被告所致，不应由被告承担违约责任。原告为证明其主张，提交了以下证据：证据一、秦皇岛市商品房买卖合同复印件1份14页，证明原、被告房屋买卖合同关系；证据二、商品房买卖合同补充协议复印件1份8页，证明被告违反合同约定长期逾期办理产权证；证据三、销售不动产统一发票复印件3张，证明原告交付房款的数额586176元；证据四、入住通知书复印件1份1页，证明被告在2015年12月31日交付房屋；证据五、地下车位使用权转让协议书复印件1份3页、专用收据复印件1份1页，证明车位交付时间；证据六、商品房买卖合同（车位）补充协议复印件1份，证明被告违约；证据七、海港区人民法院民事判决书复印件1份，证明，海港区人民法院判决逾期办理房屋产权登记，类似案件案例；证据八、收楼物品交接清单复印件1份1页，证明被告在2015年12月31日交付房屋。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据一、二、三的三性没有异议，对证明目的有异议。1、根据补充协议十六条约定，违约金计算的起点是商品房实际交付之日起550日内。2、原被告双方均有义务向产权登记机关提报相关资料。3、被告承担逾期办理产权违约金的前提条件是，因被告的原因未能提报产权办理，本案中至今无法办理产权的原因并非被告导致；对证据四的三性及证明目的不认可。1、该入住通知书并没有被告的盖章确认。2、该入住通知书只是通知业主办理入住手续，但无法直接证明涉案房屋实际交付的日期是2015年12月31日；对证据五、六的三性没有异议，对证明目的有异议。1、根据车位转让协议及补充协议不能直接证明车位的实际交付日期，无法计算车位逾期办理产权登记的起始日期。2、车位的产权属于附属产权，只能在办理房产登记手续时一并办理。3、逾期办理车位产权的违约金为已付车位款的0.3%；对证据七的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。1、提供的判决书为一审判决，无法确定为生效判决。2、该判决的内容属于别的项目。3、判决时间是2017年12月20日，证明判决书早于被告要提供的两份判决书；对证据八、实际交付时间认可。被告秦皇岛润和房地产开发有限公司为证明其主张，提交了以下证据：证据一、海政纪字【2013】14号秦皇岛市海港区人民政府会议纪要、宗地图复印件各1份，证明目的：2011年1月28日被告通过招拍挂方式获取万和郡（偏坡村）300亩土地并交纳了净地的土地出让金，但土地交付时南区153亩土地尚未完成征拆，征拆的主体为西港镇政府，被告被迫分期开发；证据二、未拆迁施工现场图片3张及总包单位补充协议、32#、33#楼验槽记录复印件，证据目的：截至2017年3月，万和郡南区仍有1户未完成征拆，导致万和郡南区32#、33#、41#、42#、公建3（含物业用房）及部分地下车库延期开工，总包单位向被告进行延期开工索赔，无法与其他已交付使用的楼栋一并进行验收；证据三、配电室建设公示及业主阻扰施工图片3张，证明目的：被告分别于2016年4月、2017年8月、2018年4月向市规划局申请进行万和郡南区2号配电室建设。业主投诉阻扰，导致配电室至今无法建设。被告无法进行公共配套设施的交付验收，导致房本无法办理；证据四、分期验收申请及规划局整改通知、不予规划验收核实复函，证明目的：被告于2016年1月向市规划局申请分期验收，2016年2月23日以万和郡南区私搭乱建严重要求整改为由，拒绝办理验收。2017年7月再次向市规划局申请进行分期验收，要求对已交付楼栋先行进行规划验收。2018年1月30日规划局复函，因万和郡南区未完成物业用房等公共配套设施建设，不予进行分期验收；证据五、万和郡南区私搭乱建拆除申请、物业整改通知，证明目的：万和郡南区已交付2364户，存在封阳台、露台、扩院、一楼开店等私搭乱建违法行为严重，虽已采取规劝、整改通知等多种方式，但因被告无行政执行权，致使私搭乱建现象至今无法整改。2019年3月向城市管理局申请拆除；证据六、行政处罚决定书，证明目的：2019年7月3日，秦皇岛市城市管理综合行政执法局对万和郡南区违法建设进行立案调查，园区内共36栋住宅1665户存在违法建设，因小区内私搭乱建情况严重，规划局不予验收；证据七、（2019）冀0302民初9180号民事判决书、（2019）冀03民终3712号民事判决书，证明目的：一审、二审法院对万和郡南区逾期办证事宜已出具生效判决，万和郡南区逾期办证的原因是由于出让地上部分拆迁户未搬迁，土地出让方未能及时交地造成物业用房不能及时建设，小区业主阻扰建设配电室，部分业主封露台无法联合验收。均不是被告原因造成的，不应由被告承担违约责任。原告对被告提交的证据的质证意见为：对证据一的真实性和关联性有异议，要证明的问题是部分土地未完成征迁，153亩土地征迁的主体是海港镇政府，但原告和政府没有合同关系，征迁的主体是海港镇政府而不是原告，部分土地未征迁不是原告的责任，没有关联性；对证据二的验槽记录与本案没有关联性，真实性不认可，是复印件。原告认为被告在签订商品房买卖合同时，就明知道有钉子户的存在，因此在合同中约定了交房后550日内的长期办理产权证的条款，被告应当履行他制定的合同义务，同时承担房地产开发的风险。所谓未完成拆迁，有钉子户只能影响一阵子，现在的情况是房屋交付已经五年多了，被告的违约也已经超过了3年，到现住没有给出何时能办理产权证的预期，被告还拿钉子户、未拆迁搪塞非常荒唐，与本案没有关联性；对证据三的真实性不认可，是复印件。对证明目的不认可，被告在交付房屋时有配电室，但后来被确认为违建拆除了，责任在被告。没有配电室小区设施不完善是不能办理产权的主要原因，该证据恰恰证明了被告违章建设配电室的事实，该证据不能支持被告的证明目的；对证据四，没有关联性，是被告向规划局的验收申请，规划局要求被告整改，而不是原告整改，原告没有私搭乱建，被告张冠李戴。该证据恰恰证明被告开发的交房五年多还没有配套设施属于烂尾工程，房屋买卖合同中没有约定所谓延期建设配套设施，所谓钉子户影响的免责条款，因此，被告应该按照合同承担违约责任，该证据没有关联性；对证据五，1、整改通知没有法律效力。2、没有原告的签字，没有送达手续，不能证明原告私搭乱建；对证据六，处罚的对象是被告不是原告，与本案没有关联性；对证据七，原告是刘闯，判决书中有关于私搭乱建委托的确定，原告没有私搭乱建，与本案没有关联性。经审理查明，2015年4月1日，原告董某（买受人）与被告秦皇岛润和房地产开发有限公司（出卖人）签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，内容为：“…该商品房为第一条约定项目中的××区，下房为万和郡（南区）35号楼1-117号…住宅建筑面积共107.6平方米…，下房套内建筑面积9.52平方米。…住宅单价为（人民币）每平方米5200元，住宅总金额（人民币）559520元…，下房单价为（人民币）每平米2800元，下房总金额（人民币）26656元，合计总房价款为（人民币）586176元…第十七条、关于产权登记的约定。出卖人在商品房交付使用之日起550日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：…3、见合同补充协议…”。同日，原告董某（买受人）与被告秦皇岛润和房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》，内容为：“…第十四条、关于产权登记的约定…３、如因出卖人的责任，未能按期向产权登记机关提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得产权登记机关出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期在90日（含）之内，自约定向产权登记机关提交登记资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得产权登记机关出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得产权登记机关出具的登记受理单之日起60日内向乙方支付违约金。４、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向产权登记机关提交办理本商品房《房地产证》的相关资料，取得登记机关出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任…”。合同签订后，原告依据约定以按揭贷款方式向被告全额支付了购房款，被告于2015年11月30日将房屋交付原告使用。2017年8月19日，原告董某于被告秦皇岛润和房地产开发有限公司签订了了《地下车位使用权转让协议书》，约定原告使用的地下车位为万和郡小区-1332号车位，使用权转让费为55200元。原告于当日交纳了车位使用费45000元。2019年7月28日，原告董某于被告秦皇岛润和房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（车位）补充协议》，约定车位价款为55200元，双方同意《商品房买卖合同》第六条不予适用；对违约责任约定为如因出卖人的责任未能按期提交办理产权登记申请，取得产权登记机关出具的受理单的，出卖人按已付购房款的0.3%向买受人支付违约金。另查明，该小区2017年3月最后一户拆迁完毕，拆迁范围内建了32、33、41、42、公建3和部分车库，2020年1月交付，小区具备了整体验收的条件。现该小区仍存在私搭乱建、消防、物业用房、配电室等设施不完备等问题，不能联合验收，致使购房业主不能办理不动产登记。原告以被告未按约定办理房地产权登记为由诉至本院并提出上述诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及提供的证据在卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告秦皇岛润和房地产开发有限公司未按照约定期限办理权属证书，系因以下原因造成:出让地上部分拆迁户未搬迁（出让方应是净地出售），土地出让方未能及时交地造成物业用房不能及时建设；小区业主阻挠建立消防控制室；部分业主擅自封堵原本属于开放的露台、阳台，致使小区未能进行联合验收。上述原因均不是被告秦皇岛润和房地产开发有限公司原因造成，故原告要求被告承担逾期办证的违约责任理据不足，本院不予支持。被告提交的判例系与原告同一小区的其他业主提起的要求被告承担逾期办证违约责任之诉，已经中院两审终审，对本案具有指导意义。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告董某的诉讼请求。案件受理费减半收取531元，由原告董某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员 乔艳荣 二〇二〇年九月二十二日书记员 杜佳兴