江苏省徐州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0391民初1813号 原告(案外人)：夏雪，女，1992年10月17日生，汉族，住徐州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚凯奇，江苏智临律师事务所律师。 被告(申请执行人)：徐州美的时代房地产有限公司，统一社会信用代码913203010893263134，住所地徐州经济技术开发区高新路东侧、主横一路南侧。 法定代表人：王楠杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董再京，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：施超然，男，该公司员工。 被告(被执行人)：王何英，女，1969年6月20日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告夏雪与被告徐州美的时代房地产有限公司、王何英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告夏雪的委托诉讼代理人姚凯奇、被告徐州美的时代房地产有限公司的委托诉讼代理人董再京、施超然到庭参加诉讼，被告王何英经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告夏雪向本院提出诉讼称：1.请求贵院依法撤销（2020)苏0391执异18号执行异议裁定书，解除对登记在王何英名下的徐州经济技术开发区高新路189号美的时代城1×××号楼1-1601号房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2.请求法院依法确认徐州经济技术开发区高新路189号美的时代城1×××号楼1-1601号房屋为原告夏雪合法占有。事实和理由：一、（2020)苏0391执异18号执行异议裁定书认定“2017年11月22日签订的存量房买卖协议载明涉案房屋不动产权证暂未办理，过户时间在王何英办理不动产证后办理，因此，案外人夏雪对涉案房屋因政策原因受到限制流通转让而无法办理过户登记是明知的”系认定事实错误。涉案房屋在案外人夏雪与被执行人王何英于2017年11月22日签订存量房买卖协议时未办理房产证的事实不能推论出涉案房屋无法办理房产证的事实，更不能推论出案外人夏雪对涉案房屋因政策原因受到限制流通转让而无法办理过户登记是明知的事实。因为案涉房屋系被执行人王何英依法购买的商品房，因此，涉案房屋依法能够办理房产证，并在取得房产证后依法办理过户登记，是限售政策未发布时案外人夏雪对案涉合同能够顺利履行的合理期待，且客观事实显示，王何英已经顺利拿到案涉房屋房产证，若非在案涉房屋依约转移占有使用权给夏雪后，徐州市政府突然发布了相关限制政策，夏雪完全有合法合理的理由相信案涉房屋能够过户。二、（2020)苏0391执异18号执行异议裁定书认定案外人夏雪对涉案房屋存在抵押权的限制而无法办向原告交付理过户登记是明知的，并据此认定本案中系因案外人夏雪自身原因未能办理涉案房屋的过户登记系适用法律错误。原告认为，在案外人夏雪与被执行人王何英签订的房屋买卖合同已约定买受人夏雪支付的房价款包含尚未还清的银行贷款，并由王何英负责归还银行贷款的情况下，若夏雪已按约支付房价款，就不应将存在银行贷款未还清而无法办理房产过户的原因归咎于原告夏雪。况且，存在银行按揭贷款并不当然导致房屋无法交易和办理过户登记，只要交易双方对如何消灭抵押债权作出了合理安排，就应认定买受人在购买房屋时是善意的，并对取得房屋的所有权存在善意的合理的期待。回到本案中，因为夏雪已按约将包含银行按揭贷款余额的房价款支付给了被执行人王何英，此时，应当认定夏雪已经就消灭涉案房屋的抵押权支付了对价，不应再将涉案房屋存在抵押权未消灭的原因归咎于夏雪。且涉案房屋最终无法办理过户的原因并非存在银行按揭贷款，而是徐州市的限制房屋交易政策。因此，（2020)苏0391执异18号执行异议裁定书将房屋存在银行按揭抵押作为房屋无法办理过户的理由，并以夏雪对此明知作为夏雪对此有过错的理由，系认定事实错误，适用法律错误。三、（2020)苏0391执异18号执行异议裁定书认定案外人夏雪不能举证证明其在涉案房屋被查封前已实际入住并合法占有该房屋系认定事实错误。案外人在执行异议听证阶段不仅提供了水电费账单，也提供了案外人夏雪就涉案房屋的装修而与施工方签订的《住宅装修工程施工合同》一份，该施工合同约定的工期自2017年12月6日至2018年4月6日，远在涉案房屋被法院查封之前，若夏雪2017年12月未能占有该房屋，则夏雪不会就涉案房屋签订施工期限自2017年12月6日至2018年4月6日的《住宅装修工程施工合同》。据此，原告认为，原告在执行异议听证阶段已提供了充足的证据证明其在涉案房屋被查封前已实际入住并合法占有该房屋的事实。综上，原告认为，原告与被执行人王何英已在涉案房屋被法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，并在涉案房屋被查封之前已经实际入住并合法占有该房产，也已按双方合同约定向被执行人王何英支付了应付的全部价款，案涉房屋未办理过户至原告名下，也并非原告自身原因所致。故为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法撤销（2020)苏0391执异18号执行异议裁定书，解除对徐州经济技术开发区高新路189号美的时代城1×××号楼1-1601号房屋的查封，停止对该房屋的执行，并依法确认徐州经济技术开发区高新路189号美的时代城1×××号楼1-1601号房屋为原告夏雪合法占有。 被告徐州美的时代房地产有限公司辩称，原告夏雪提起执行异议之诉不具有可诉性，应驳回原告起诉。原告夏雪提起执行异议之诉需符合以下三个条件：一是认为人民法院查封的财产是诉讼争议标的以外的财产；二是基于实体权利提出；三是需请求人民法院排除强制执行。本案系诉讼过程中的财产保全行为，仅是让涉案房屋处于冻结状态，不涉及对财产实体权利的处分。原告提出的异议也仅是针对人民法院依据财产保全裁定出具的《协助执行通知书》，仅是案件审理过程中的一种强制措施，不具有诉的性质。同时《民事诉讼法》第二百二十七条中所说的“执行过程中”是指执行开始后至执行完毕的时间范围。本案执行程序尚未开始，故原告提前执行异议之诉不具有可诉性。二、即使原告诉请可诉，亦应驳回原告诉讼请求，理由如下：1、原告夏雪与王何英签订的商品房买卖合同无效。原告夏雪主张其与王何英于2017年11月22日签订的买卖合同（即《存量房买卖协议》）合法有效，实际上合同签署时王何英并未取得房屋产权登记，房屋亦未交付王何英占有使用。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让。同时依据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，原告在王何英尚未进行产权登记的情况下与其签署的买卖合同，明显违反《城市房地产管理法》规定，符合《合同法》规定的无效情形，属无效合同。2、原告并未支付案涉房屋全部转让价款。从原告提供的收据、银行转账记录等可以看出，其共计只支付价款×××0万元，按照原告的说法，房屋总价款无论是76×××000元还是760000元，均尚欠付二十多万元房价款。显然不符合《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》的第（三）项条件。3、原告未能办理过户登记系自身原因。（1）原告称案涉房屋未能办理过户登记是徐州市2018年6月10日起实施的徐政办[2018]89号限制房产交易的调控政策导致。实际上，早在2017年6月10日，《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，即徐政发〔2017〕33号便已经开始实施，其中第三条规定：“设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。根据王何英的身份证信息，其除了购买的案涉房产之外，还另有一套泉山区黄河小区3号楼3单元701室住房，属于“市区范围内户籍居民家庭拥有**住房及以上”的情形，其房产自房屋权属登记之日起2年内不得上市交易。而该政策出台于原告夏雪与王何英签署《存量房买卖协议》之前，涉案房屋属于限制流通转让的房屋。即属于《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过）第8条第（4）款：具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户：②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；（2）根据《存量房买卖协议》可知原告在购买上述房屋时明知涉案房屋存在银行贷款尚未还清，亦存在银行预抵押，原告对此存在过错且应当承担涉案房屋不能过户的风险，即在银行预抵押尚未解除之前存在涉案房屋不能办理过户的风险。因此，属于《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过）第8条第（4）款：具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，金钱之债执行程序中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合以下四个要件才能排除执行：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.原告的诉请不足以排除人民法院的保全执行。敬请法院依法查明事实并依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定驳回原告的诉请。综上，请求法院依法驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。 被告王何英未出庭应诉亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人陈述以及原告依法提交证据一存量房买卖协议一份及房屋买卖合同一份、证据二住宅装修施工合同一份及房产现状照片一份、证据三2018年1月至2020年1月水电费发票一份及2018年×××月开通港华煤气业务受理单一份、证据四转账记录及收条一份、证据五徐州市人民政府办公室文件（徐政办发2018-89号）一份、证据六（2020）苏0391执异18号执行裁定书一份，被告徐州美的时代房地产有限公司提交了证据一徐政发2017-33号文件及被告王何英身份证复印件、证据二《人民司法·案例》2018第20期案例一篇、证据三本院（2018）苏0391民初1922号民事判决书一份及2018年11月16日作出的（2018）苏0391民初1922号民事裁定书一份，对上述证据，本院审查后在卷佐证。 经审理查明:2018年4月19日，原告徐州美的时代房地产有限公司诉王何英追偿权纠纷一案在本院立案，案号（2018）苏0391民初1922号。2018年11月12日，徐州美的时代房地产有限公司向本院提出财产保全申请，请求对案涉房屋美的时代城1×××幢1单元1601号予以查封，并提供了担保。2018年11月16日，本院作出（2018）苏0391民初1922号民事裁定：将案涉房屋美的时代城1×××幢1单元1601号予以查封。2018年12月12日，本院查封了该房屋，查封期限为三年。 2020年3月×××日，徐州市经济技术开发区人民法院作出（2018)苏0391民初1922号民事判决：一、被告王何英于本判决生效之日起十日偿还原告徐州美的时代房地产有限公司代付银行贷款17210元；二、被告王何英于本判决生效之日起十日向原告徐州美的时代房地产有限公司赔偿律师代理费×××000元；三、被告王何英于本判决生效之日起十日向原告徐州美的时代房地产有限公司支付违约金，计算方式为：分别以4×××00元为基数，按照年利率24％，自2018年6月13日起计算至款项实际偿还之日止；以4200元为基数，按照年利率24％，自2018年8月1日起计算至款项实际偿还之日止；以4210元为基数，按照年利率24％，自2018年11月1日起计算至款项实际偿还之日止；以4300元为基数，按照年利率24％，自2018年11月24日起计算至款项实际偿还之日止。案件受理费9030元，保全费3136元，公告费900元，共计13066元；由被告王何英负担。 2020年×××月19日，原告夏雪对执行标的提出案外人执行异议。2020年×××月29日，本院作出（2020)苏0391执异18号执行异议裁定：驳回案外人夏雪的异议请求。 2020年7月20日，根据徐州美的时代房地产有限公司的申请，本院立案执行，案号为（2020）苏0391执819号，被执行人为王何英。 另查明，被告王何英在被告徐州美的时代房地产有限公司处购买涉案房屋，因王何英购房时向银行贷款，涉案房屋上设有抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司徐州分行，抵押金额为30.×××万元，期限自2016年8月10日起至2033年8月10日止。 2017年×××月31日，徐州市人民政府出台《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》（徐政发〔2017〕33号），要求“6.设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。” 2017年11月22日，原告与被告王何英签订存量房买卖协议，约定：甲方（王何英）自愿将坐落于美的时代城1×××号楼1-1601房屋出售给乙方（夏雪），不动产权证暂未办理，该房屋成交总价人民币71万元，乙方采取贷款方式支付房款，于2018年11月16日前办理过户并支付人民币40万元，在签订协议之日，乙方交付购房定金×××万元，甲方于2017年11月2×××日之前将上述房地产正式交付给乙方使用，并约定过户时间在甲方办理不动产证日（日期因印油无法识别）内办理，车位38号另按人民币×××5000元支付甲方，于2018年3月30日付清，乙方于2017年11月26日前付清人民币3×××万元（包括定金），等等。 2017年12月6日，原告作为甲方（业主方）与作为乙方（施工方）的李云豪签订《住宅装修工程施工合同》，约定工程施工地址为美的时代城1×××号楼1601，工程预算人民币60000元整。工期自2017年12月6日至2018年4月6日。 2018年×××月31日，徐州市人民政府办公室出台《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》（徐政办发﹝2018﹞89号），明确“市区户籍居民家庭拥有**住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满×××年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》。” 2018年11月27日，原告与被告王何英签订房屋买卖合同一份，约定：甲方（王何英）将其个人独自所有的位于高新路189号美的时代城1×××-1-1601室建筑面积102.27平方米（包括：一期三标38号车位）出售给乙方（夏雪）所有，成交价76万元，本合同签订前乙方已付甲方×××0万元房款，余款在甲方为乙方办理过户时乙方付清甲方，注：该房为按揭贷款房尚有部分贷款没有还清，房价76万元包含尚未还清的贷款，该房屋尚欠的贷款由甲方承担按揭贷款的还款责任，甲方出售给乙方的房屋根据政策暂不能办理不动产权过户手续，待甲方所出售的房屋能办理不动产权证过户之日起甲方应当在10日内无条件给乙方办理不动产权过户手续，等等。 2017年11月22日，由夏雪通过支付宝转开心房产工作人员拾玉平×××万元，中介代收有收据；2017年11月28日，由夏雪通过邮政银行转账王何英农行2×××万元；同日，夏雪配偶杜浩通过信用社银行转账王何英农行×××万元；2018年2月6日，由夏雪通过微信转王何英微信×××千元；2018年3月13日，由夏雪通过微信转王何英微信×××千元；2018年3月23日，由夏雪交王何英现金8万元；2018年4月12日，夏雪通过支付宝转王何英1×××000元；2018年11月27日，夏雪交王何英现金2万元；2018年11月28日，夏雪交王何英现金2万元；上述共计49.×××万元。其余×××千元现金交付。2018年11月27日，被告王何英向原告出具收条一份，写明“今收到夏雪购房款伍拾万元整（¥×××00000元）。注：签订本合同前已付伍拾万元（包括现金和银行转账），签以后付款以银行卡转账为准。” 2018年11月9日，案涉房产登记在王何英名下，该房屋不动产权证现存原告夏雪处。 本院认为，本案争议焦点为原告夏雪对案涉房屋是否享有排除本案强制执行的民事权益。 首先，本案属于执行异议之诉的范畴。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案中，原告夏雪就属于这种情形，其提起执行异议之诉于法有据。 其次，原告与被告王何英签订的《存量房买卖协议》属于有效合同。被告徐州美的时代房地产有限公司依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，主张原告与被告王何英签订的《存量房买卖协议》属于无效合同。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所谓的强制性规定范围。从民事法律规范的角度分析，调整私法行为的强制性规定包括效力性规范与管理性规范，管理性规范被赋予公法责任，而效力性规范才是认定私法行为效力的根据。合同行为是典型的私法行为，强制性规定对合同效力的影响，在于其是否属于调整私法行为的强制性规定，是否为了规范私法行为的效力，进而是否为了规范合同行为的效力。只有违反效力性规范的合同才是无效合同；违反管理性规范的合同，只产生行政管理即公法上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。该法第三十八条第六项的规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人。因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。本案中，被告王何英在与原告签订《存量房买卖协议》时，虽然尚未取得不动产权登记证书，但不影响该合同的效力，该合同已经生效。即本院已经查实在本院查封之前原告与被告王何英已签订了合法有效的书面买卖合同。 第三，原告在在本院查封之前已合法占有该不动产。本院查封案涉房产的时间为2018年12月12日。在此之前，原告已于2017年12月6日对该房屋进行了装修，原告的行为表明至少在2017年12月6日已经合法占有了该不动产。 第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。一方面，被告徐州美的时代房地产有限公司主张，早在2017年6月10日，《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》（徐政发〔2017〕33号）便已经开始实施，其中第三条规定：“设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。根据王何英的身份证信息，其除了购买的案涉房产之外，还另有一套泉山区黄河小区3号楼3单元701室住房，属于“市区范围内户籍居民家庭拥有**住房及以上”的情形，其房产自房屋权属登记之日起2年内不得上市交易。而该政策出台于原告夏雪与王何英签署《存量房买卖协议》之前，涉案房屋属于限制流通转让的房屋。即属于《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（2019年2月26日江苏省高级人民法院审判委员会第3次全体委员会讨论通过）第8条第（4）款：“具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户：②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的”。在签订《存量房买卖协议》时，被告徐州美的时代房地产有限公司并没有举证证明原告夏雪已知被告王何英在市区范围内有两套住房，知悉存在限制流通转让的情形。因此，在此种情形下，未能过户，是被告王何英的原因。另一方面，被告徐州美的时代房地产有限公司主张，根据《存量房买卖协议》可知原告在购买上述房屋时明知涉案房屋存在银行贷款尚未还清，亦存在银行预抵押，原告对此存在过错且应当承担涉案房屋不能过户的风险，即在银行预抵押尚未解除之前存在涉案房屋不能办理过户的风险。不过，在后来原告与被告王何英签订《存量房买卖协议》时已经约定了“余款在甲方为乙方办理过户时乙方付清甲方，注：该房为按揭贷款房尚有部分贷款没有还清，房价76万元包含尚未还清的贷款，该房屋尚欠的贷款由甲方承担按揭贷款的还款责任，甲方出售给乙方的房屋根据政策暂不能办理不动产权过户手续，待甲方所出售的房屋能办理不动产权证过户之日起甲方应当在10日内无条件给乙方办理不动产权过户手续。”由此可见，原告向出卖人王何英提出了办理过户登记的请求等积极行为，案涉房产没有过户也不能归责于买受人即原告的自身原因。 第五，关于原告夏雪支付购房款的问题。经过庭审已经查实，原被告均认可原告夏雪已经向被告王何英支付购房款×××0万元尚有26万元购房款未支付这一事实。对此，原告夏雪表示，“合同约定房屋过户后交付，如果法院同意过户，原告愿意将这26万交法院执行。”有鉴于此，从保障交易安全、维护合理信赖利益、平衡当事人利益的角度出发，应当认定原告夏雪对案涉房屋享有排除本院强制执行的权利，但其应当将剩余的26万元交付法院供关联案件执行。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问干题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告基本具备了上述规定，原告应在本判决发生法律效力后十日内将案涉房产属于价款26万元交纳本院供关联案件（2020）苏0391执819号案件执行，在交纳余款后七日内，由原告申请本院解除对案涉房产的查封保全措施。原告合法占有案涉房产期间，依法依约适时办理不动产过户手续。本院依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若问干题的规定》第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，参照《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》第6条、《徐州市人民政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》第三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十四条之规定，裁定如下： 一、原告夏雪在本判决发生法律效力之日起十日内将案涉房产剩余价款26万元交付本院供关联案件（2020）苏0391执819号案件执行； 二、本院在原告夏雪履行第一项义务后，根据原告夏雪的申请七日内解除对登记在被告王何英名下的徐州经济技术开发区高新路189号美的时代城15号楼1-1601号房屋的查封； 三、确认原告夏雪对坐落于徐州经济技术开发区高新路189号美的时代城15号楼1-1601号房产为合法占有。 案件受理费11500元，由原告夏雪负担1500元、被告徐州美的时代房地产有限公司负担10000元（原告已预交，被告徐州美的时代房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交付）。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏俊哲 人民陪审员  刘振书 人民陪审员  张有晴 二〇二〇年九月八日 书 记 员  白 冰 本案援引法律条款 一、最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 二、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正） 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 四、徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见（徐政发〔2017〕33号） 6.设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。 五、徐州市人民政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知（徐政办发〔2018〕89号） 三、完善商品住房限制交易政策 市区户籍居民家庭拥有**住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。 商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》。 六、中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 七、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。