河南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫执异19号案外人：张昌健，男，汉族，1990年5月15日出生，住河南省商城县。案外人：黄晨露，女，汉族，1989年2月1日出生，住浙江省杭州市余杭区。以上二人委托诉讼代理人：杨春阳，河南信行律师事务所律师。申请人：中铁电气化局集团北京建筑工程有限公司。住所地：北京市丰台区靛厂**。法定代表人：付庆彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡东松，北京市中允律师事务所律师。被申请人：信阳鑫和置业有限公司。住所。住所地：河南省信阳市浉河区茗阳路北侧贤山天下城综合楼div>法定代表人：姜峰，该公司总经理。在本院执行原告中铁电气化局集团北京建筑工程有限公司（以下简称中铁电气化集团北京建筑公司）诉被告信阳鑫和置业有限公司（以下简称鑫和公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，案外人张昌健、黄晨露于2020年7月24日对查封鑫和公司开发的鑫和财富广场商业组团×组116、117、118铺号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年8月6日举行了听证，张昌健、黄晨露的委托诉讼代理人杨春阳，中铁电气化集团北京建筑公司的委托诉讼代理人蔡东松参加了听证，现已审查终结。案外人张昌健、黄晨露称，请求解除对商城县鑫和财富广场商业组团×组116、117、118铺号房屋的查封并中止执行。事实和理由：1、鑫和财富广场商业组团×组116、117、118铺号的房屋系通过付波自鑫和公司处以置换方式取得，付波与鑫和公司已完成置换房屋所涉土地的过户手续。由异议人张昌建支付购房差价，并与鑫和公司签署《商品房买卖合同》，即异议人已经支付所涉房屋的全部对价。2、异议人已实际占有鑫和财富广场商业组团×组116、117、118铺号的房屋。异议人在房屋查封前未能办理房产备案等相关手续系因鑫和公司迟迟不协助异议人办理，非异议人过错导致。3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院应解除对鑫和财富广场商业组团×组116、117、118铺号的房屋的查封。基于前述理由，异议人认为，贵院对鑫和财富广场商业组团×组116、117、118铺号房屋进行查封是错误的，损害了异议人的合法权益，法院应解除对上述房屋的查封。中铁电气化集团北京建筑公司称，在鑫和公司未参加听证的情况下，对异议人所述事实的真实性无从知晓，请求法院在查清事实的基础上依法处理。本院查明，本院审理原告中铁电气化集团北京建筑公司诉被告鑫和公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年4月23日作出（2018）豫民初95号民事裁定，主要内容：冻结被申请人鑫和公司银行存款1.6亿元或者查封、扣押其其他同等价值财产。本院于2019年6月5日、6月25日、7月3日相继向商城县不动产登记中心送达了相应的协助执行通知书，查封了鑫和公司名下位于商城县××××、土地权利证号为商国用（2013）第0146号；商城县花园路与香港街交叉口西南角、土地权利证号为商国用（2013）第0302号的土地使用权；鑫和公司名下土地权利证号为商国用（2015）第0361号和土地权利证号为商国用（2015）第0360号的土地使用权；鑫和公司名下不动产登记证号为商国用（2013）第0146、商国用（2015）第0360号、商国用（2015）第0361号项下的地上建筑物及地下车库（建设用地规划许可证号为地字第2013-013号、建筑工程规划许可证号为建字第2014-049号、建设工程施工许可证号为41302720162020101、413027201506080103、413027201408210101。另查明，2018年2月24日，付波通过网上竞拍竞得编号为PM2018-02地块的国有建设用地使用权，2018年3月5日，付波与商城县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》随后缴纳了土地出让价款，2018年9月13日，付波取得该地块的不动产权证。2019年3月22日,鑫和公司与付波、张克涛（张昌健之父）签署了《置换协议》，协议约定付波、张克涛用商城古街北门楼建设用地使用权（不动产证号：豫商第0002176）置换鑫和公司已建成的古街商铺×组10、11、12、16、17、18号共六套，付波、张克涛需要另外向鑫和公司支付1828662元。置换协议签署后，2019年3月27日，张昌健向其母亲李继芳账户转账1120000元，再通过李继芳账户向鑫和公司支付1088662元，同日付波通过转账向鑫和公司支付740000元，2019年3月，鑫和公司向付波、张克涛出具了《收据》。2019年4月16日，张昌健、黄晨露与鑫和公司签署了×116、117、118商铺的《商品房买卖合同》。2019年4月6日，付波与鑫和公司签署了《土地产权转让协议》用于办理土地使用权过户，2019年4月23日鑫和公司出具了《证明》，证明土地过户手续已经于2019年4月19日办理完结且取得了不动产权证，并于4月22日交付给鑫和公司。2019年5月6日，鑫和公司出具了《交付通知书》3份、《鑫和财富广场交房会签单》3份，告知物业服务中心给予办理交房手续并通知张昌健收房并办理交房会签手续，之后张昌健办理了交房手续。同日，鑫和公司出具了《证明》“张昌健古街×116、×117、×118号商铺2019年5月6日至2020年5月6日的物业费抵付×117铺砌墙费用”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述司法解释规定了无过错买受人可以排除执行的条件，上述条件必须同时具备，才能排除执行。本案中，关于张昌健、黄晨露主张基于其与鑫和公司签订的置换协议，要求排除对执行标的的执行并解除查封的异议理由，首先，2019年6月5日、6月25日、7月3日，本院分别对案涉房屋及土地进行了查封，2019年4月16日，张昌健、黄晨露与鑫和公司签署了×116、117、118商铺的《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同合法有效，可以认定张昌健、黄晨露就案涉商铺“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。其次，2019年5月6日，鑫和公司出具了《交付通知书》3份、《鑫和财富广场交房会签单》3份，告知物业服务中心给予办理交房手续并通知张昌健收房并办理交房会签手续，同日，鑫和公司出具了《证明》“张昌健古街×116、×117、×118号商铺2019年5月6日至2020年5月6日的物业费抵付×117铺砌墙费用”。符合上述司法解释规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件。第三，2019年3月22日,鑫和公司与付波、张克涛（张昌健之父）签署了《置换协议》，协议约定付波、张克涛用商城古街北门楼建设用地使用权（不动产证号：豫商第0002176）置换鑫和公司已建成的古街商铺××组10、11、12、16、17、18号共六套，付波、张克涛需要另外向鑫和公司支付1828662元，2019年3月27日，异议人张昌健向其母亲李继芳账户转账1120000元，再通过李继芳账户向鑫和公司支付1088662元，同日付波通过转账向鑫和公司支付740000元，2019年3月，鑫和公司向付波、张克涛出具了《收据》。可以认定张昌健、黄晨露就案涉商铺“已支付全部价款”。第四，张昌健、黄晨露与鑫和公司签订了×116、117、118商铺的《商品房买卖合同》后，鑫和公司并未协助其办理房屋过户手续，且之后案涉房屋被本院进行了查封，异议人无法再继续办理房屋过户手续，张昌健、黄晨露对未能及时办理房屋过户手续不存在过错。综上，张昌健、黄晨露提交的证据足以证明其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对商城县鑫和财富广场商业组团××组116、117、118铺号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇二〇年九月三十日法官助理闫龙欢书记员乔芳