云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1258号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：阮瑞敏，女，1989年1月11日生，汉族，住祥云县。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：杜义云，男，1977年12月3日生，汉族，住祥云县。委托诉讼代理人：林世艳，女，1980年8月10日生，汉族，住址同上，系杜义云之妻，特别授权代理。委托诉讼代理人：林世梅，女，1977年1月10日生，汉族，住祥云县，系林世艳之姐，特别授权代理。原审被告：张冬燕，女，1988年7月2日生，汉族，住祥云县。上诉人阮瑞敏因与被上诉人杜义云、原审被告张冬燕房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院(2020)云2923民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阮瑞敏上诉请求：一、依法改判驳回被上诉人的一审本诉诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人有合同解除权，《房屋租赁合同》已经解除。1.2020年1月26日，祥云县人民政府发布《祥云县人民政府关于启动重大突发公共卫生事件1级响应的通知》，命令即日起所有学校及社会培训机构一律停课、禁止培训，恢复事件另行通知。上诉人开办的英睿特色英语学校也全部暂停，并退回部分培训费5600元。上诉人已于2020年3月电话通知被上诉人，因疫情影响，房屋租赁合同无法继续履行，要求解除合同。同月29日，上诉人将培训学校的设施设备及物品搬离租赁房屋，并将所租房屋及钥匙交还给被上诉人。2.上诉人租用房屋的主要目的是经营培训学校，由于受疫情影响，导致租赁合同的目的无法实现。根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，上诉人有权解除合同。二、上诉人不应承担支付房屋租金以及利息的义务。根据合同第8条的约定：“因不可抗力因素造成无法经营，合同无法履行时，甲乙双方各自承担经济损失”。上诉人因不可抗力因素导致合同无法履行，依据合同约定，上诉人不应当承担支付欠付租金及利息的义务。三、一审判决不公。上诉人因疫情原因自2020年1月26日就不能使用房屋。在一审反诉中，上诉人请求与被上诉人解除合同，但一审没有支持反而判决上诉人向被上诉人支付2019年11月1日至2020年10月30日的房租，这对上诉人来说显然不公平。上诉人交还房屋和钥匙，搬走物品，在这样的情况下，被上诉人并没有采取有效措施防止损失的扩大，由其自行承担损失。杜义云辩称，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。事实与理由：1.一审起诉状中已经说明杜义云与阮瑞敏、张冬燕之间的租赁合同关系成立的事实与理由，且上诉人向被上诉人出具欠付房租的欠条，双方形成债权债务关系，对租金进行结算，上诉人应支付欠付租金；2.根据《房屋租赁合同》第八条的约定“免责条件：因不可抗力因素造成无法经营、合同无法履行时，甲乙双方各自承担经济损失”，既然签订合同，双方就必须根据意思自治原则和契约精神的宗旨履行合同，各自承担损失，上诉人反诉以发生新冠肺炎疫情为由请求解除合同明显无理无据，被上诉人也不同意解除合同；3.合同约定先付租金再用房，由于被上诉人多次催要上诉人付不起租金才出具欠条，被上诉人已给出了足够宽限期，上诉人不付租金是不诚信的行为。一审本着公平原则减免了两个月的房租，对此被上诉人没有异议；4.上诉人声称2020年3月27日将房屋内设施搬离并将钥匙交予被上诉人儿子，不是真实的，因为被上诉人并不知晓该事，况且被上诉人儿子是未成年人。上诉人未经被上诉人同意，将房屋搬离，把钥匙交给未成年子女的行为并不代表被上诉人同意解除合同。张冬燕述称，因为上诉人、被上诉人及其张冬燕是合伙关系，也出具了证据证明，虽然是张冬燕签订的合同，但是谁使用谁承担。后期已将其股份全部转给上诉人，被上诉人也清楚此事，且上诉人也找到被上诉人之妻称房屋由上诉人使用，租金也是上诉人交。在张冬燕租赁的前三年都是先交租金后使用房屋，后期上诉人与被上诉人如何交付租金其不清楚。正常情况应该按合同处理，但因为疫情影响希望双方各让一步协商解决。杜义云向一审法院提出的诉讼请求：一、判令二被告立即连带支付原告租金53000元，并支付该款自2019年12月1日起至款项支付完毕之日止按年利率5.3%计算的资金占用损失；二、判令二被告立即连带支付原告2019年11月1日至2020年3月份的水电费1056元；三、本案的诉讼费由二被告承担。阮瑞敏向一审法院提出的反诉请求：一、判令自2020年1月26日起阮瑞敏与杜义云的房屋租赁合同解除；二、判令杜义云赔偿阮瑞敏已支付的租金损失14419元（阮瑞敏已支付的租金35000元减去到2020年1月25日应付的租金）。一审法院认定的事实：2012年10月20日，原告与祥城镇城西社区第一居民小组签订《房屋租赁合同》，约定祥城镇城西社区第一居民小组将位于清红小区对面集体所有的“综合楼”租赁给原告。2016年6月14日，原告与祥城镇城西社区第一居民小组签订《房屋租赁补充协议》，约定以此前签订的主合同为准，租期延期两年，租赁期2020年10月30日止。二被告欲开办培训学校，需要租房，2016年11月23日，以被告张冬燕名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将承租的清红路228号“综合楼”一楼南起第六、七两间铺面及二、三楼房屋转租给被告张冬燕使用，租赁期定为三年零十个月，从2017年1月1日起至2020年10月30日止；双方约定第一年为10个月，租金7万元，后三年每年为8.8万元，租金交付方式一年一交,签订合同当天由张冬燕一次性付清第一个租赁年的租金7万元；先付租金后用房；在合同期内张冬燕所发生的一切费用，如水、电费由张冬燕负责；张冬燕不按合同约定时间交付租金，原告有权收回房屋使用权，终止合同，但张冬燕必须承担违约责任；因不可抗力因素造成无法经营、合同无法履行时，双方各自承担经济损失。当日，张冬燕依约向原告支付了第一个租赁年的租金7万元。2016年12月24日，原告妻子林世艳、张冬燕、阮瑞敏签订《股东合作协议书》，约定三人入股合伙经营祥云县英睿特色英语培训学校，学校经营场所为张冬燕向原告租赁的房屋。合作期间房租由三人按照股份分摊，从经营收益中支付,由管理人张冬燕交纳。2017年6月27日，林世艳、张冬燕、阮瑞敏签订《退股协议》，林世艳、阮瑞敏退出该学校，将二人在该学校股份转让给张冬燕，二人退出后，该学校所产生的债权债务二人不再承担。此后，该培训学校由张冬燕经营管理，期间的房租及水电费等由张冬燕支付。2018年9月1日，阮瑞敏重新入股该培训学校，张冬燕、阮瑞敏签订《祥云县英睿特色英语培训学校入股协议书》，双方约定阮瑞敏加入后该学校的房租由二人平均承担，以张冬燕名义支付。2019年9月1日，张冬燕、阮瑞敏签订《股权退出转让协议书》，张冬燕退出祥云县英睿特色英语培训学校，并将其在该学校股份转让给阮瑞敏，该学校剩余的两个月房租给阮瑞敏使用，转让后该学校如后期续租，费用由阮瑞敏承担。就张冬燕退出该学校，学校由阮瑞敏经营管理，房租由阮瑞敏支付一事，阮瑞敏已口头告知林世艳，林世艳表示同意。2019年11月3日，阮瑞敏支付原告房租2万元，就剩余的房租6.8万元及水电费2536元向原告出具欠条，并承诺于2019年11月30日前归还。此后，原告多次催要，阮瑞敏于2019年12月2日转账支付原告租金5,000元，剩余租金及水电费原告多次催要无果诉至法院。后阮瑞敏又支付原告房租10000元及水电费2,536元，就剩余的房租53,000元一直未支付。再查明，原告与被告张冬燕签订《房屋租赁合同》后，租房相关事宜及收取房租等均由林世艳经手、处理。一审法院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系以张冬燕名义与原告所签订，租赁的房屋系用于开办、经营英睿英语培训学校。该学校先由林世艳、阮瑞敏、张冬燕合伙经营，后由阮瑞敏、张冬燕合伙经营，直至2019年9月1日，张冬燕退出，该学校由阮瑞敏一人经营，故自2019年9月1日起，案涉房屋由阮瑞敏管理、使用。从上述三人合伙习惯来看，退出合伙后的原合伙人对该学校的债权债务不再承担责任及房租由实际使用人缴纳，故自2019年9月1日起案涉房屋租金应由阮瑞敏支付。再从阮瑞敏此后支付原告房租3.5万元、水电费2,536元及其向原告出具房租欠条，承诺支付房租的行为来看，自2019年9月1日，清红路228号“综合楼”一楼南起第六、七两间铺面及二、三楼房屋实际承租人为阮瑞敏，阮瑞敏与原告形成了事实上的租赁关系，该房屋租赁合同关系合法、有效。因双方未就原有的《房屋租赁合同》进行变更或重新签订新的合同，因此阮瑞敏应按原有的《房屋租赁合同》履行相应义务，现因阮瑞敏未按合同约定全面履行支付房租义务，故原告起诉要求其支付租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。阮瑞敏主张自2020年1月26日因疫情及政府禁令等不可抗力，导致英睿英语培训学校无法进行培训，租房合同目的已不可能实现，要求解除其与原告的租赁合同，从其提交的证据来看，疫情及政府禁令对其经营活动在短期间内确实有一定的影响，但并非不可抗力，且疫情及政府禁令不足以导致其与原告房屋租赁合同无法履行，并且阮瑞敏履行支付租金的合同义务应早于疫情发生前及政府禁令发布前，故阮瑞敏主张因不可抗力应解除其与原告的房屋租赁合同关系及要求原告赔偿其已支付的租金损失，与案件事实不符，一审不予支持及采信。依照前述分析，原告要求被告阮瑞敏按双方房屋租赁合同支付2019年11月1日至2020年10月30日期间的房租8.8万元，扣除阮瑞敏支付的部分，还应支付5.3万元，考虑到新冠疫情等确实对被告经营活动产生了一定的影响，结合案件事实，根据公平原则，一审对疫情期间的租金酌情免除二个月，即14667元（88000元/年÷12个月×2个月），故被告阮瑞敏再支付原告租金38333元。原告要求被告支付2019年11月1日至2020年3月份的水电费1,056元，因其未提交证据证实水电费实际产生数额，故一审不予支持。原告要求张冬燕与阮瑞敏连带支付租金，与本案事实及双方合伙习惯不符，不予支持。原告要求被告支付自2019年12月1日起至租金支付完毕之日止按年利率5.3%计算的租金占用损失，因双方对此未进行约定，且自2019年12月1日以后，被告阮瑞敏又陆续支付原告部分租金，故原告该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（本诉原告）阮瑞敏于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杜义云租金38333元；二、驳回原告（反诉被告）杜义云及被告（反诉原告）阮瑞敏的其他诉讼请求。本诉案件受理费734元，由本诉原告杜义云负担367元，由本诉被告阮瑞敏负担367元；反诉案件受理费80元，由反诉原告阮瑞敏负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与原审认定一致。本院认为，关于合同解除权的问题。合同履行期间发生新冠疫情，客观上造成合同履行困难的，当事人可以重新协商，但并不必然导致合同的解除，故上诉人阮瑞敏主张其因疫情而取得合同解除权的上诉理由不成立，本院不予支持。双方对欠付租金和水电费进行了结算，上诉人对于剩余租金具有支付的义务。在被上诉人非违约的情况下，上诉人不具有合同解除权，上诉人搬离租赁房屋、交回钥匙不产生通知解除合同的法律后果，故上诉人主张不承担租金的上诉理由不成立，本院不予支持。一审根据合同履行期间发生疫情的客观事实，酌定判决扣除两个月的租金符合案件的实际，判决结果得当，本院予以维持。综上所述，上诉人阮瑞敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1468元，由上诉人阮瑞敏负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年九月十八日书记员 段杰润