湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1303民初1794号原告：随州市宜家物业管理有限公司，住所地：随州市曾都区清河路与316国道交汇处盛世华庭小区。法定代表人：朱道强,公司经理。被告：刘兵，男，汉族，1973年12月13日出生，汉族，住随州市曾都区。被告：高加翠，女，汉族，1973年9月14日出生，汉族，住址同上。被告:马锦秀，女，汉族，1968年9月6日出生，汉族，住随州市曾都区。原告随州市宜家物业管理有限公司（简称“宜家物业”）与被告刘兵、高加翠、马锦秀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜家物业的法定代表人朱道强、被告刘兵、高加翠到庭参加诉讼，被告马锦秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜家物业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告刘兵、高加翠向原告交纳2018年1月至2020年12月31日的物业服务费136998元（45666元/年*3年）；2、支付合同约定的每日千分之五的违约金；3、被告马锦秀承担本案的连带支付责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年9月，原告与随州市盛世华庭小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定合同期限自2014年9月20日至2020年12月31日止，商业每月每平方米建筑面积1.5元。2017年11月15日，被告刘兵、高加翠租用商业业主马锦秀（4号楼下二楼）的二楼商用门面。2018年1月1日，被告刘兵、高加翠与原告签订物业服务协议，服务面积2537平方米，服务费1元/平方米/月，同时约定本协议在履行中如发生争议，双方应当协商解决，协商不成时，双方通过诉讼解决，诉讼必须以盛世华庭小区业主委员会与宜家物业的物业服务合同为准（按租用面积每平方1.5元/月计算物业费）。2018年、2019年被告刘兵、高加翠都以资金紧张为由拖欠物业费，2020年5月9日原告通过微信讨要时被告要求通过诉讼解决，原告特诉至法院。被告刘兵、高加翠辩称，物业当初允许搭建楼梯，我们搭建后又被拆了，给我们造成损失；房屋漏水严重，物业和房东相互推诿；协议电费太高，物业要求我们交2万元钱才允许我们牵电出去。被告马锦秀未作答辩。经审理查明，被告马锦秀系北郊清河路与交通大道交汇处（盛世华庭）商铺幢2层215号、217号产权共同所有人，产权面积分别为839.6和127.02平米，合计966.62平方米。规划用途营业，房权证号：随州市房权证城区字第**和随州市房权证城区字第**，登记时间2015年3月31日。2015年1月5日，原告宜家物业与随州市盛世华庭小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定合同期限六年，自2015年1月1日至2020年12月31日止。商业每月每平方米建筑面积1.5元。业主自觉按时交纳物业管理服务费以及代收的水电费，不得拖欠，逾期将按每日千分之五的标准缴纳滞纳金。2017年11月15日，被告马锦秀与被告刘兵签订《房屋租赁合同》约定，刘兵租赁马锦秀盛世华庭4号楼二楼商铺2257平方米，一楼商铺实际面积186平方米，按照一半计算租金计93平方米作为大堂使用，合计2350平方米。租赁期限二十年。起止时间2018年7月1日至2030年7月1日。租赁期间，刘兵需积极交纳水电费、物业管理费，物业管理费多少刘兵与物业公司商谈。马锦秀负责水电到户。2018年1月1日，原告宜家物业（甲方）与被告刘兵、高加翠（乙方）签订《物业服务协议》约定，甲方：随州市宜家物业管理有限公司，乙方：刘兵，男，汉族，197乙方受业主马锦秀，房产证号20××02，面积127.02平方米。房产证号20××03，面积839.6平方米，合计966.62平方米；业主陈生洪、邱学奎，房产证号20××94，面积840.82平方米；业主业主艾小雨房产证号20××23，面积186.27平方米；业主宋帅，房产证号20××99，面积450.08平方米。以上5户共计2443.79平方米、一楼面积93平方米，共计2537平方米特委托与甲方签订物业服务协议。乙方租住位置为盛世华庭小区4号楼下门面房。商业门面面积2537平方米。物业服务费收费标准为每平方米每月1元，每月费用2537元。全年物业管理费用30444元。协议期限自2018年7月1日至2020年12月31日止。乙方每年元月份一次交纳当年物业管理费，逾期需按每日千分之五累计交纳违约金。同时约定本协议在履行中如发生争议，双方应当协商解决，协商不成时，双方通过诉讼解决，诉讼必须以盛世华庭小区业主委员会与宜家物业的物业服务合同为准（按租用面积每平方1.5元/月计算物业费）。后三被告均未交纳物业费，原告诉至本院。另查明，被告刘兵、高加翠欠交2018年7月1至2020年12月31日期间物业管理服务费105750元（1.5元×2350平方米×30月）；其中被告马锦秀所属房屋面积966.62平方米，物业费为43497.9元（1.5元×966.62平方米×30月）。本院认为，原、被告签订的《物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原被告双方应当按合同的约定全面履行义务。原告宜家物业按照协议约定已向被告刘兵、高加翠提供了物业服务，被告作为物业使用人，应当按合同的约定履行交纳相应的物业管理服务费。本案中，被告刘兵、高加翠合计欠交物业管理服务费105750元事实清楚，已构成违约，故原告宜家物业主张二被告交纳物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告宜家物业要求被告刘兵、高加翠按日千分之五支付逾期违约金，明显过高，显失公平，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至付清之日止。原告要求被告马锦秀承担连带支付责任，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告马锦秀作为业主，应对其名下的房产966.62平方米的物业管理费（合计43497.9元）向原告宜家物业承担连带交纳责任。被告刘兵、高加翠作为物业使用人，被告马锦秀作为业主，根据物业管理条例的规定，有对原告就物业管理工作中存在的问题提出建议、监督履行物业服务合同的权利。如原告在物业管理服务中存在问题，被告可以向业主委员会建议、反映，由业主委员会与原告协商共同解决，以拒交物业服务费的方法促使问题解决的方式不妥。如原告在物业服务中，导致被告的人身、财产受到损害，被告应根据《物业管理条例》第三十六条第二款“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”的规定向其主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘兵、高加翠于本判决生效之日起五日内向原告随州市宜家物业管理有限公司支付所欠物业管理服务费105750元及违约金（违约金自2019年7月1日起，以42300元为基数，自2020年7月1日起，以42300元为基数，自2020年12月31日起，以21150元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、被告马锦秀以43497.9元为限承担连带交纳责任。三、驳回原告随州市宜家物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3040元，由被告刘兵、高加翠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  孙晓明二〇二〇年九月二十八日法官助理李冬梅书记员乔玥