福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初2169号 原告（申请执行人）：林永海，男，1953年2月26日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：江飞，福建千木林律师事务所律师。 被告（执行案外人）：范忠文，男，1963年11月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告（被执行人）：陈涵，女，1975年12月18日出生，汉族，住南平市延平区。 原告林永海与被告范忠文、陈涵申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林永海及其委托诉讼代理人江飞、被告范忠文、被告陈涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林永海向本院提出诉讼请求请求判令：判决准许执行南平市建阳区（武夷新区云谷小区祥意苑）2＃1单元301室的房产。事实和理由：2019年12月4日，南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初5283号在林永海起诉陈涵的民间借贷纠纷案件中，对陈涵购买的南平市建阳区（武夷新区云谷小区祥意苑）2＃1单元301室的房产予以财产保全，并于2020年3月20日作出《民事判决书》支持林永海的诉讼请求。林永海在判决生效后，向人民法院申请强制执行，在执行过程中，陈涵、范忠文共同提起执行异议，经延平区法院审查，于2020年5月9日作出2020闽07**执异14号《民事裁定书》，中止执行南平市建阳区（武夷新区云谷小区祥意苑）2＃1单元301室的房产。林永海认为（2020）闽0702执异14号《民事裁定书》存在认定事实错误，及适用法律错误，特依法提起异议诉讼，具体理由如下：一、陈涵与范忠文之间的买卖行为不真实，存在恶意串通行为，他们的行为应当属于无效合同；首先，全南平人都知道云谷小区房子是市政府为市级单位工作人员提供的福利房，陈涵也明确知道房子本身价值远超过陈涵、范忠文的成交价，不可能以合同约定价格616000元出售。其次，陈涵、范忠文提交的合同显示首期款400000元，但实际仅有370000元的银行流水，也有没事后补足。最后，原先买卖价格为616000元，而在2019年7月9日之后的补充协议中却将价格降低到596000元，这明显不符合逻辑，可以确定陈涵与范忠文的交易行为不真实。同时，被执行人作为清偿义务人，在放弃保全异议的情况下却主动与案外人起提出执行异议，并且所有的证据均是陈涵个人提供，并将自己缴纳的相关费用发票交付给范忠文，显然是恶意串通损害林永海的利益，依据合同法第52条第2款的规定，应当属于无效合同。另外，云谷小区是不对社会人员销售的，没有购房资格的人员是无法购买该项目的房屋，而市政府为市级单位工作人员更好的服务社会，为这些人员提供福利住房，这些福利住房具有一定的社会公共利益。陈涵、范忠文之间买卖房产的行为，将导致市政府安抚单位工作人员，使其更好的服务社会的目的不能实现，已经实质损害了公共利益。依据合同法第52条第4款的约定，应当属于无效合同。二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条的规定，两被告在涉案房产不能过户均有过错。首先，被告陈涵作为涉案房产的买受人，对于买卖涉案房产的限制是知晓的，在知晓房屋受限的情况下，依然出售该房产，属于存在明显过错。其次，依据异议时提供的证据，两被告之间的合同显示，范忠文明知涉案房产五年内不能交易，不能过户，却依然购买该房产，其行为明显存在过错。最后《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第十七条的规定第三人需无过错，才可以排除执行，而本案中两被告均有过错，故不属于该条款所约定的情形。三、涉案房产不仅是不能过户，依据政府文件，该房产是属于不能交易的福利房，故林永海认为（2020）闽0702执异14号《民事裁定书》存在认定事实错误，及适用法律错误。为了维护林永海的合法权益特向贵院提起诉讼，望判如所诉。 陈涵辩称，1．陈涵因银行征信问题无法享有公积金贷款，要全额支付购房款，本人无力全额支付，因此想将此房卖了，经友人介绍认识范忠文，双方在自愿平等基础上签订了房屋买卖合同，陈涵与范忠文既不是朋友也不是亲戚，所有林永海诉陈涵串供是不实之诉；2．陈涵在房屋买卖合同上写明房款总价以及付款方式，合同上写的很清楚，2019年6月29日范忠文用微信支付定金10000元，2019年7月2日范忠文通过工商银行转入陈涵370000元购房款，7月9日当天转入196000元，合计596000元，余款20000元待办理好过户手续后一次性付清。陈涵与范忠文买卖房屋是在遵守国家法律且双方自愿平等的情况下签约的，并没有做任何违反国家法律的事。因是福利分房，本人即无贷款资信，同时历史原因欠外债，也无自有资金购房，考虑福利购房只能本人名义认购，因此产权只能登记为本人，实际购房款全部来自范忠文，福利购房享有福利应由本人享有，故在出售该房时范忠文还超过实际的价格，把本人享有福利多支付了116000元作为买卖房产的条件，不存在恶意串通，损害债权人的利益，也没有妨碍司法执行的行为。综上所述，林永海诉陈涵执行异议之诉，请贵院在查明案件事实的基础上，依法驳回林永海的不实的诉讼请求，恳请贵院公正裁判。 范忠文辩称，请求驳回林永海的诉讼请求。一、事实与理由：贵院查封保全的房屋系范忠文所购买，范忠文与陈涵双方于2019年7月2日签订房屋买卖合同，陈涵因资金不足同意将位于建阳云谷小区祥意苑1单元2号楼301室房屋售让给范忠文，范忠文有购房款转账凭据，因该房未满五年不能办理过户手续，目前该房仍挂名在陈涵名下，而实际购买房人是范忠文。第一条，甲方因资金不足无法购买座落在南平市房屋（面积108.17平方米），现同意将该房屋让售给甲方，让售价格为人民币大写陆拾壹万陆仟元整（小写616000元），实际支付伍拾玖万陆仟元整（小写596000元），双方约定剩余2万元过户时再付清。范忠文于2019年6月26日微信交定金10000元，6月30日又以微信转账2万元。2019年7月2日范忠文通过工商银行转入370000元购房款，陈涵于同日转入武夷房地产开发有限公司，7月9日交196000元。所有的购房款均由范忠文支付的（详见证据1.2.3）。第二条，甲方房屋是实名制购买，实际上是乙方购买，因为是政府安置房，只能以个人名义购买，实际购买是乙方，因此才出现乙方同意将购房款转入甲方账上后再由甲方将款转入福建新武夷房地产开发有限公司账户。第三条，2019年6月至7月，范忠文与陈涵的微信聊天记录，展示了购房商谈全过程，证明购房是真实的，并且互相之间之前是互不认识的，不存在串通的问题。（证据3）第四条、该房屋一拿到钥匙甲方将钥匙移交给乙方（2019年7月9日交接房屋的使用），从乙方拿到房屋钥匙起物业修缮费、物业费、水电费等由乙方承担。证明已交付使用。（证据5）第五条，乙方所有支付的购房款均转入福建武夷新武夷房地产有限公司，在未办理过户期间甲方不承担该购房款任何利息。该房屋实际购房款是476056.17元，乙方实际支付596000元，乙方已全部支付了购房款。（证据4）。二、法律依据：根据最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1．在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2．在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3．已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4．非因买卖受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封、扣押冻结案外人财产的，人民法院应当做出解除查封、扣押、冻结的裁定。贵院做出财产保全的裁定时，作为本案的案外人范忠文实际是该房屋购买人，实际产权归范忠文所有。因此，延平区人民法院应当解除当前对该房屋的查封保全。综上所述，有关证据材料范忠文已经在提起执行异议时提交给延平区人民法院。经法院审查，于2020年5月9日作出了闽07**执异14号《民事裁定书》，撤销（2019）闽0702民初5283号民事裁定书，中止执行位于建阳云谷小区祥意苑1单元2号楼301室的房屋查封。该院的《民事裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，不存在答辩人之间恶意串通、损害林永海合法权益，更不存在妨碍司法执行行为。请求驳回林永海的对范忠文的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：对范忠文提交的《房产买卖合同》，林永海对该证据的真实性、合法性有异议。本院认为，陈涵对该证据的三性均无异议，且从陈涵、范忠文提交的银行流水及微信聊天记录可以认定该《房产买卖合同》系陈涵、范忠文真实意思表示，故本院对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林永海因与陈涵民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼，并在诉讼过程中提出对涉案房产进行财产保全。本院于2019年12月4日作出（2019）闽0702民初5283号民事裁定书，裁定查封陈涵名下位于南平市建阳区（武夷新区云谷小区祥意苑）2＃1单元301室房产。陈涵、范忠文于2020年4月24日对执行标的提出书面异议，本院于2020年5月9日作出（2019）闽0702执异14号执行裁定，裁定：中止对陈涵名下位于南平市建阳区（武夷新区云谷小区祥意苑）2＃1单元301室房产的执行。林永海对该裁定不服，遂于2020年5月19日向本院提起本诉讼。 另查明，范忠文自2019年6月起与陈涵协商购买涉案房产事宜，并于2019年6月26日、6月30日通过微信转账的方式共向陈涵支付购房定金30000元。后双方于2019年7月2日签订《房产买卖合同》，合同约定房产交易价格为619000元，首付400000元整，交付房产钥匙时交付196000元，剩余20000元过户完成后支付。范忠文于签订合同当日通过工商银行向陈涵支付首付款370000元，于2019年7月9日又通过工商银行向陈涵支付购房款196000元，并于当日取得涉案房产并已经入住。入住后，范忠文已支付相应的物业费、税费、燃气费等费用。 再查明，涉案房产系陈涵单位分配福利房，南平市政府相关文件规范涉案房产在签订购房合同后5年内不得办理过户手续。 本院认为，申请执行人林永海对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。林永海于收到（2020）闽0702执异14号执行裁定书，15日内本院提出申请执行人执行异议之诉符合法律规定，本院应对其异议申请进行审查。 本案为申请执行人执行异议之诉，系因林永海作为申请执行人要求执行登记在陈涵名下位于南平市建阳区（武夷新区云谷小区祥意苑）2＃1单元301室房产，双方对该房产的权属存在争议。林永海认为涉案房产登记在陈涵名下，应当作为被执行财产予以支持，范忠文认为其已于涉案房产查封前与陈涵签订《房产买卖合同》并支付对应价款，并已入住，其已取得涉案房产。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案范忠文与陈涵签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。从范忠文、陈涵向本院提交的证据可以证实，范忠文已于2019年7月9日前共向陈涵支付房屋购房款596000元，剩余20000元于办理过户手续时一次性支付，林永海辩称，范忠文所支付陈涵的款项系双方的其他债务与本案无关，本院认为，在范忠文向陈涵转款明的备注上均明确注明“购武夷新区云谷小区祥意苑2号楼1单位301房购房款”，故本院对林永海的该抗辩不予采纳。范忠文在支付购房款后已实际入住，并已实际支付相应的物业费、燃气费等费用，故范忠文在本院查封前已合法占有案涉房产，对案涉房产已经产生事实上的管理和支配的权利。对于双方未办理过户的问题，本院认为，双方未办理过户登记的原因系南平市政府出台了限制过户的规范性文件，文件规定5年内不得进行房屋转让，并非是范忠文作为买受人自身原因导致无法办理过户登记。范忠文作为房屋买卖合同的买受人，在已经支付全部购房款并实际占有案涉房产的情况下，虽然未取得案涉房产的所有权，但未办理过户登记手续非范忠文的过错所致，其系无过错的买受人，其物权期待权依法应予保护。综上所述，故诉争房产的权属应属于范忠文所有，案外人范忠文享有足以排除强制执行的民事权益，故林永海是主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回林永海的诉讼请求。 案件受理费100元，由林永海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  李森地 人民陪审员  谢 璇 人民陪审员  应祥棋 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  安宁强 书 记 员  郭丽金 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。