安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初2344号原告：胡正明，男，1968年8月14日出生，汉族，个体，户籍地江苏省雎宁县，经常居住地安徽省滁州市琅琊区。被告：张红，女，1970年4月12日出生，汉族，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。原告胡正明与被告张红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡正明、被告张红的委托诉讼代理人冯宝中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡正明向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方的房地产买卖合同，返还购房款100000元整；2、判令张红返还胡正明房屋修理费计8600元；3、判令张红返还胡正明购房款利息损失20000元；4、判令张红返还胡正明中介费3000元；5、由张红承担本案的全部费用和胡正明购房款所产生的利息。庭审过程中，胡正明当庭变更诉讼请求为：1、判令胡正明与张红签订的房地产买卖合同无效，张红返还胡正明购房款100000元整；2、判令张红返还胡正明房屋修理费计8600元；3、判令张红返还胡正明购房款利息损失20000元；4、判令张红返还胡正明中介费3000元；5、由张红承担本案的全部费用和胡正明购房款所产生的利息。事实和理由：胡正明于2018年9月3日经过房产公司(房产中介)介绍，联系胡正明购买张红位于滁州市琅琊区西街办事处城关社区胜利九队荣胜花木厂内房产一套约160平方左右，双方依售价10万元价格成交。胡正明于2018年9月5日在金叶房产公司付定金2万元，2018年9月8日与张红一同在滁州市东西大街银行取现金8万元整并当场支付给张红，收条是家园房产公司法人陈金萍起草，张红签字并写年月日，之后胡正明找中介公司催张红让房。张红很快搬家、腾房。胡正明开始请三个人修房，因为房子到处漏水，胡正明又请人在原房屋上加盖了80平方彩钢瓦，一起花费8600元，把房子修好，直到过20天房屋里还有张红朋友赵怀金东西没有搬清。经过多次找两家中介公司催张红和张红朋友赵怀金让房，直到现在赵怀金仍未让出房屋。(2019)皖1102民初738号民事判决书明确张红朋友赵怀金与张红售房屋没有任何关系，判决书上法院审理认定事实如下:2012年8月2日，祝虎(甲方)与赵怀金(乙方)签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于滁州市琅琊区北关胜利九队，胜荣花木场内房屋一套，坐西朝东，房屋面积80平方米左右卖给乙方，售价拾万元(￥100000.00)，双方已先进成交……2012年9月6日，赵怀金(甲方)与张红(乙方)签订《房屋买卖协议》一份，约定赵怀金将其位于滁州市琅琊区胜利九队胜荣花木场内的房屋卖给张红，售价10万元……2018年9月5日，张红(甲方)与胡正明(乙方)签订《房地产买卖合同》一份，约定张红将其位于滁州市琅琊区北关胜利九队胜荣花木场内的房屋卖给胡正明，售价10万元。但是房屋至今尚未实际交给胡正明使用，胡正明多次报警、信访，他们让我把房屋里东西找人搬出来，然后搬进房屋里居住…胡正明的购买房屋被长期恶意霸占，胡正明为了买房子给自己老大哥住，因为老大哥是五保老人，无儿无女，已经80岁了，老家房子倒塌。没有房屋居住，跟胡正明一家在一起生活，为了老大哥胡正阳方便，特贷款10万元，利息1分5，直到现在大哥还没有房屋住，目前，还住在牛棚里。胡正明是借贷款买房，长年付利息，1年利息2万元(20000.00)，胡正明认为，其未能使用该房屋，张红有不可推卸的责任，请求法院依法判决。张红辩称：双方买卖房屋合同性质虽未确定，就房屋所在的滁城北关属于老城区，房屋由原出卖人祝虎自建，属于产权人原始取得的法定方式，产权人虽未办理房屋不动产登记，将其自建的房屋对外出卖，其行为不违反法律、法规强制性规定，买卖合同合法有效，购买人基于房屋买卖合同取得涉案房屋，其权益理应得到支持；张红在2016年春天，将涉案房屋出租给案外人高德，直到2019年9月6日张红将房屋交付给胡正明，足以证明涉案房屋由张红所有，不存在权属争议，张红虽与赵怀金原为朋友关系，但不能因此认定张红出卖涉案房屋存在争议；如果认定合同无效，胡正明应当将交付的房屋返还给张红。胡正明围绕诉讼请求依法提交下列证据：证据一、《房地产买卖合同》一份。证明胡正明与张红之间房屋买卖合同的事实；证据二、(2019)皖1102民初738号民事判决书一份。证明胡正明向张红购房的事实；证据三、2018年9月5日、2018年9月9日收条各一张。证明依据房地产买卖合同，胡正明已经按约支付了房款10万元；证据四、胡正明户口本复印件一份。证明胡正明系江苏人士；证据五、城关社会居委会证明一张。证明案涉房屋系农村房屋；证据六、个人存取款凭证一份。证明胡正明购房款已实际交付；证据七、张红手写的举报材料及购买房屋情况说明。证明张红将房屋卖给胡正明后，房屋被赵怀金占用，张红举报的情况。经庭审质证，张红对证据一真实性无异议，但认为该房屋已经交付给胡正明，胡正明已实际占有该房屋并进行了装修；对证据二无异议，对证据三真实性无异议，因没有转账记录，对于款项是否交付请法庭查明后认定；对证据四真实性无异议，但认为胡正明系农村居民；对证据五不认可，因为该证明所载房屋已经不复存在，且时间久远，现案涉房屋的土地已经转为国有，人民法院应当依法查明土地性质，确认合同效力；对证据六真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据七真实性无异议，认为该房屋是在胡正明占有期间，因其管理不善，被第三人占有，作为出卖人张红协助胡正明维权所作的举报，因此对其证明目的不认可。张红为支持其答辩意见，举证下列证据：证据一、房屋买卖合同、收条、提款记录各两份。证明涉案房屋由祝虎出卖给赵怀金，又由赵怀金出卖给张红，张红基于买卖合同取得涉案房屋有法律依据，买卖合同合法有效；证据二、安徽高院公众号推送的案例。证明出卖人出卖的房屋未办理权属登记，买卖合同合法有效。经庭审质证，胡正明对张红举证的两组证据均表示不清楚，与其无关。本院认为：胡正明举证的证据均具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年8月2日，祝虎（甲方）与赵怀金（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将位于滁州市琅琊区北关胜利九队，胜荣花木场内房屋一套，坐西朝东，房屋面积80平方米左右卖给乙方，售价壹拾万元（￥100000.00），双方以现金成交……2012年9月6日，赵怀金（甲方）与张红（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定张红将其位于滁州市琅琊区胜利九队胜荣花木场内的房屋卖给张红，售价10万元……2018年9月5日，张红（甲方）与胡正明（乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定张红将其位于滁州市琅琊区北关胜利九队胜荣花木场内的房屋卖给胡正明，售价10万元。之后，胡正明对该房屋进行了维修，但因赵怀金占用该房屋，胡正明至今未实际入住。本院认为：胡正明与张红于2018年9月5日签订的《房地产买卖合同》，虽然系双方当事人的真实意思表示，但相关协议的内容违反了法律的强制性规定，即合同内容不合法，应属无效合同。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设等”以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的国家政策性规定，农村的宅基地属于农村集体经济组织所有，能依法享有农村宅基地使用权的必须是农村集体经济组织的成员，宅基地使用权的转让也只限于农村集体经济组织成员内部之间。胡正明系江苏人士，显然不具备享有琅琊区辖区内农村宅基地使用权，故上述《房地产买卖合同》因内容违法而无效。胡正明现要求确认其与张红签订的《房地产买卖合同》无效及要求张红返还购房款10万元的诉请请求符合法律规定，本院予以支持。由于胡正明与张红签订的《房地产买卖合同》因内容违反国家法律强制性和国家政策性规定而导致无效，本案中胡正明、张红对此均有过错，故双方应各自承担相应的法律责任，同时，胡正明也未举证充分证据证明其所造成的损失，故本院对其要求张红赔偿其利息损失、中介费、房屋维修费等诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡正明与被告张红于2018年9月5日签订的《房地产买卖合同》无效；二、被告张红于判决生效后十日内返还原告胡正明购房款10万元；三、驳回原告胡正明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费2932元，减半收取1466元，由原告胡正明负担352元，由被告张红负担1114元，被告负担部分由被告张红于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  王苏二〇二〇年九月三日法官助理桂吾琼书记员丁逸杰附一、本案相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。附二、本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行安徽滁州开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。