重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5091号上诉人（原审原告）：郭敏，女，1976年10月10日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：石剑，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智立，重庆比君律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王江楠，男，1990年3月8日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。上诉人郭敏因与被上诉人王江楠房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭敏的委托诉讼代理人石剑到庭参加二审询问，被上诉人王江楠经传票传唤未到庭参加询问。本案现已审理终结。郭敏上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1904号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案外人财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司可以证明被上诉人实际使用过案涉房屋；2.上诉人虽未能举示移交案涉房屋钥匙的直接证据，但不能推导出上诉人未交付房屋的事实；3.被上诉人在2019年5月30日支付的43482.7元款项的性质应属租金。郭敏向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即支付原告截至2019年10月22日欠付的租金153930.8元及逾期付款违约金7526.14元[违约金计算标准为：（1）2019年6月22日--2019年7月11日期间，43482.7元×24%÷360天×20天＝579.77元；（2）2019年7月12日--2019年7月22日期间，23482.7元×24%÷360天×11天＝172.21元；（3）2019年7月23日--2019年8月22日期间，66965.4元×24%÷360天×31天＝1383.96元；（4）2019年8月23日--2019年9月21日期间，110448.1元×24%÷360天×30天＝2208.96元；（5）2019年9月22日--2019年10月22日期间，153930.8元×24%÷360天×31天＝3181.24元]；2.本案受理费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告郭敏系位于重庆市渝**房屋的所有权人，房屋用途为商服用房，建筑面积905.89㎡，登记日期为2012年9月20日。2019年5月29日，原告为甲方（出租方）与被告为乙方（承租方，地址：重庆市南岸区）签订房屋租赁合同，约定，座落地址为重庆市渝北区旁边露台），建筑面积905.89平方米，租赁用途为经营健身房；第1条双方约定该房屋租赁期共5年，限自2019年6月1日至2024年5月30日止；第3条第1款实行先交租金后使用的方式，租金支付方式：租期第一年即2019年6月1日至2010年（应系笔误）5月30日支付方式为每一个月为一期交租，自2020年6月1日起租金支付方式为每6个月为一期交租，且各期租金应在上一期租金到期日的10天前一次性足额支付给甲方；第2款2019年6月1日起至2020年11月30日，每月租金为￥43482.7元整；第3款为保证乙方合理并善意的使用该房及其配套设施，乙方应于2019年6月1日向甲方支付￥43482.7元整租金作为押金，本合同期满之日，在乙方未人为损坏该房屋及配套设施，且结清所有费用后，甲方予以全部不计息退还。第4条第1款甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜，同时保证该房屋内附属设备、设施能正常运行及使用；第4款，乙方承担租赁期及免租期内水、电、天然气、有限电视、网络、电话、物业管理等实际使用费用及使用不当所造成的维修费用。第5条第1款甲、乙双方应按本合同约定的时间交付房屋和租金，每逾期一天，违约方应按月租金的3%向守约方支付违约金，逾期7天仍不履行的，守约方有权终止合同，违约方应按上述规定支付违约金，若守约方实际损失超过违约金的，违约方还应据实赔偿。合同尾部有原被告双方的签名捺印予以确认。2019年11月7日，原告向被告位于重庆市南岸区的地址邮寄了《关于再次责令履行租金及相关费用交付义务的通知》，主要内容为：合同签订后，本人如约将房屋交付给你，但你却并未按期足额向本人支付租金，本人有权根据约定终止合同。本人已于2019年10月28日按照合同约定送达地址向你送达了《关于终止房屋租赁合同的通知》，合同已于该日提前终止。因你未在《关于终止房屋租赁合同的通知》限定时间（2019年11月6日）前向本人支付拖欠的房屋租金153930.8元、本合同违约金130448.1元及租赁期间拖欠的水、电、天然气、有限电视、网络、电话、物业管理等有关费用35796.07元等费用，你留在租赁房屋的健身器材按照合同约定即日由本人独立处理。邮件查询显示于次日签收，他人代收。庭审中，双方均认可被告于2019年5月30日向原告支付了43482.7元，但关于该笔款项的性质，原告陈述为租金，被告认为系支付的押金。原告陈述其向被告交付了钥匙，为证明已履行房屋交付义务，原告举示了案外人财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司出具的证明，载明：兹证明，我财信城市国际小区业主郭敏，身份证号码5123011976********，其名下位于重庆市渝北区的商业门市，该门市于2019年6月1日起由王江楠租用，后于2019年7月1日出现闭店等经营异常现象。自2020年1月15日起该门市，由新的承租人租用。特此证明。被告对该证据不予认可，认为物业并未表明是其接收了房屋。为证明合同签订后，双方达成口头退租，案涉房屋系案外人何红贵使用，被告举示了2019年7月11日的2万元转账记录一份，拟证明系何红贵向原告支付房租。原告认可在2019年7月11日收到被告支付的租金2万元，但对该证据形式真实性无法确认，不认为委托第三人支付租金就改变了租赁合同主体。一审法院认为，房屋租赁合同系诺成性合同，经双方意思表示达成一致即成立并生效。原被告之间的房屋租赁合同经双方签字捺印，系双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约享有权利、履行义务。原告作为出租方，其应履行的合同基本义务系将租赁物交付原告使用，被告抗辩称其从未接收、使用过案涉房屋。对此，一审法院评析如下：1、为证明原告已履行交付义务，其举示了案外人财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司出具的证明一份，该分公司在证明中表述“该门市于2019年6月1日起由王江楠租用，后于2019年7月1日出现闭店等经营异常现象”，而双方于2019年5月29日签订的房屋租赁合同约定租赁期限即自2019年6月1日至2024年5月30日止，“租用”一词不能必然推定出自2019年6月1日起案涉房屋系被告王江楠实际使用；2、原告未举示移交案涉房屋钥匙的直接证据，而案涉房屋已于2012年9月20日登记在原告名下，并非新购入房屋，且房屋属于大面积商服用房，双方在房屋租赁合同中亦约定“甲方保证该房屋内附属设备、设施能正常运行及使用”，因此，双方在交付时未对房屋内的设施、设备进行书面清点及确认不符合交易习惯和常理；3、关于被告在2019年5月30日支付的43482.7元款项的性质。根据合同约定，押金金额与该月租金金额一致，从支付时间看，并不能必然推定出该笔款项系第一个月租金而非押金；从交易习惯看，一般应先付押金，故对于该笔款项性质无法确定。综上，原告举示的证据不足以认定其已履行向被告交付房屋的合同义务，其要求被告支付租金以及违约金于法无据，故原告的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭敏的全部诉讼请求。案件受理费3530元，因适用简易程序减半收取1765元，由原告郭敏负担。二审中，郭敏向本院举示下列证据：1.财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司城市国际管理处出具的《情况说明》一份，载明：我司于2020年4月14日出具《证明》一份，证明我财信城市国际小区业主郭敏（身份证号码5123011976********）名下位于重庆市渝北区的商业门市，于2019年6月1日起由王江楠租用。为避免《证明》内容存在歧义，现特说明“租用”即“承租且实际使用”之意。拟证明一审法院认定事实错误。2.微信聊天记录一份，拟证明被上诉人向上诉人交纳的43482.7元为租金，且被上诉人以和案外人合伙经营的方式向上诉人承租且实际使用了案涉房屋。本院认为，因上述证据能够证明王江楠已经实际接收及使用了案涉房屋，并交纳了第一个月的租金，该证据符合证据的相关要求，本院予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:1.王江楠是否已经实际接收并使用了案涉房屋；2.王江楠支付的43482.7元是否为租金。关于王江楠是否已经接收并实际使用了案涉房屋的问题。根据二审中案涉房屋的物业管理单位财信智慧生活服务集团有限公司重庆分公司城市国际管理处出具的《情况说明》，为了避免其在一审中出具的《证明》内容存在歧义，特别对《证明》中“租用”进行了解释，“租用”即“承租且实际使用”。结合郭敏与王江楠之间的微信聊天记录以及查明的案件事实可以认定，王江楠已经实际接收并使用了案涉房屋。虽然郭敏未举示交付案涉房屋钥匙的证据，但不能因此就推断郭敏未交付案涉房屋。关于王江楠支付的43482.7元是否为租金的问题。虽然王江楠称其支付的43482.7元是押金而非租金，但是根据案涉《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋实行先交租金后使用的方式，租期第一年即2019年6月1日至2020年5月30日支付方式为每一个月为一期交租，该房屋首年租期的每月租金为43482.7元，王江楠应于2019年6月1日向郭敏支付43482.7元租金作为押金。而该笔款项系2019年5月30日支付，由此可以认定王江楠支付的43482.7元应当为第一个月的租金。综上，王江楠在与郭敏签订案涉《房屋租赁合同》后，实际接收并使用了案涉房屋，且交纳了第一个月的租金，其后王江楠一直未交纳租金，违反了合同约定，应当承担支付租金及违约金的责任。由于王江楠违约，郭敏于2019年11月7日向王江楠送达《关于再次责令履行租金及相关费用交付义务的通知》，该通知于2019年11月8日签收，故案涉《房屋租赁合同》于2019年11月8日解除，王江楠应当支付2019年7月1日至2019年11月8日的租金。因郭敏仅起诉要求王江楠支付截止2019年10月22日欠付的租金及违约金，是对自身权利的处分，本院予以认可。扣除案外人何红贵于2019年7月11日代王江楠支付的租金20000元，王江楠还应当支付租金共计141306.8元（43482.7元/月×3个月+43482.7元/31天×22天-20000元）。根据案涉租赁合同的约定，王江楠应按照月租金的3%向郭敏支付违约金，该违约金约定过高，本院酌情调整为：2019年6月22日至2019年7月11日期间，以43482.7元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%的标准支付违约金；2019年7月12日至2019年7月22日期间，以23482.7元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%为标准支付违约金；2019年7月23日至2019年8月22日期间，以66965.4元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%为标准支付违约金；2019年8月23日至2019年9月21日期间，以110448.1元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准支付违约金；2019年9月22日至2019年10月22日，以141306.8元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准支付违约金。综上所述，由于本案在二审中出现新证据，郭敏的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1904号民事判决；二、由王江楠于本判决生效之日起十日内支付郭敏租金141306.8元；三、由王江楠于本判决生效之日起十日内支付郭敏违约金，计算方式为：2019年6月22日至2019年7月11日期间，以43482.7元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%的标准支付违约金；2019年7月12日至2019年7月22日期间，以23482.7元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%为标准支付违约金；2019年7月23日至2019年8月22日期间，以66965.4元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的130%为标准支付违约金；2019年8月23日至2019年9月21日期间，以110448.1元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准支付违约金；2019年9月22日至2019年10月22日，以141306.8元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准支付违约金；四、驳回郭敏的其他诉讼请求。一审案件受理费3530元，减半收取1765元，由王江楠负担1600元，由郭敏负担165元；二审案件受理费3529.1元，由王江楠负担3200元，由郭敏负担329.1元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年九月八日法官助理 刘学亮书 记 员 刘思含