河北省内邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0523民初705号 原告：孙丽芳，女，1982年7月28日出生，汉族，农民，初中文化，住河北省邢台市内丘县。 委托诉讼代理人：边立娟，河北俱时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟凡思，河北俱时律师事务所律师。 被告：河北宏鸿房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**南长街以西，南马路小学以北1-806，统一社会信用代码：91130100787023352Q。 法定代表人：刘双，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张大刚，男。 委托诉讼代理人：张云杰，河北和泽律师事务所律师。 原告孙丽芳与被告河北宏鸿房地产开发有限公司（以下简称宏鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告孙丽芳及其委托诉讼代理人边立娟、被告宏鸿公司的委托诉讼代理人张大刚、张云杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙丽芳向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间签订的《宏福壹城内部认购书》有效，并要求继续履行该协议；2.判令被告按照认购书约定的房价与原告签订正式商品房买卖合同并办理房屋买卖合同备案及登记手续；3.本案的诉讼费等由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法确认原、被告双方签订的《宏福壹城内部认购书》合法有效，并依法解除原、被告签订的《宏福壹城内部认购书》；2.依法判决被告向原告返还购房款112296元并给付利息损失暂计算为36342元，两项共计148638元（利息：以112296元为基数，自2013年9月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，现暂计算至2020年8月3日，2020年8月3日之后的利息仍按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.判令被告向原告给付一倍已付购房款112296元；4.判令被告向原告给付房屋溢价损失136386元【（6400元-2890元）／平方米×94.22平方米×112296元／272296元＝136386元】；5.本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2013年9月5日，原告与被告签订《宏福壹城内部认购书》，约定原告购买被告开发的位于河北省邢台市内丘县的房屋，房屋建筑面积约94.22平方米、单价2890元／平方米，总房款272296元，交款采用按揭方式进行支付：先支付首付款112296元，银行按揭手续在被告通知后7日内办理。另约定：被告自工程开工之日起30个月内将房屋交付原告。协议签订后，原告按照协议约定支付了首付款，但被告至今未能按照合同约定与原告签订正式的房屋买卖合同，也未能在约定的时间向原告交付房屋，原告与被告就该房屋买卖事宜多次协商未果。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告宏鸿公司辩称：1.同意解除原、被告签订的《宏福壹城内部认购书》；2.驳回原告的诉讼请求，原告应向被告支付20%违约金，扣除其20%违约金之后，被告同意支付其购房款；3.一倍购房款没有法律依据，本案是预约合同不是本约合同；4.溢价损失无法律依据，本案是预约合同，不是本约合同，且溢价损失的起始点原告主张错误。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方存在争议的证据，本院结合对方当事人的质证意见分析认证如下： 一、原告提交的证据： 证据1、《宏福壹城内部认购书》，证明原、被告之间成立房屋买卖合同关系，2013年9月5日原告与被告签订《宏福壹城内部认购书》，约定原告购买被告开发的宏福壹城项目6号楼1002室的房屋，认购单价为2890元/平方米，房屋面积为94.22平方米，总房款272296元，首付款112296元，认购书对买卖双方的信息、价款、付款方式、违约责任、面积差异处理方式等都进行了具体约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 证据2、收据一张，证明2013年9月6日，原告已按照内部认购书的约定，向被告刷卡支付首付款112296元，被告收到首付款后向原告出具收据，表明原告已经依约履行了认购书约定的付款义务。 证据3、房屋预售许可证，证明本案诉争的房屋在起诉前已取得房屋预售许可证，具备商品房销售条件，原、被告签订的认购书合法有效，且具备商品房买卖合同效力。 证据4、内丘县住建局补充说明，证明被告并未通知原告签订正式商品房买卖合同，也未与原告协商一致以4600元单价购买涉案房产，其他购房户在住建局达成的协调意向对原告无效。 证据5、原告申请法院调取的《内丘县房地产管理所证明》，证明被告又将涉案房产出卖给案外第三人并办理了备案登记，被告的行为构成一房二卖，原告与被告签订的认购书实际无法履行，被告应依法赔偿原告的损失。 被告质证意见：关于证据1，对《宏福壹城内部认购书》的真实性、合法性被告认可，但被告认为认购条款第5条出售方的商品房预售证未办妥，双方同意暂按此认购书签署，待签订正式商品房买卖合同（预售）后本认购书自行失效。通过此条款之约定，可以认定内部认购书为预约合同，不是本约合同，故不适用商品房买卖之司法解释，本案是预约合同的解除不是本约合同的解除。关于证据2，认可2013年9月6日收据的真实性、合法性。关于证据3，对预售许可证认可其真实性。关于证据4，2020年5月20日内丘县住房和城乡建设局提供的补充说明，认可其真实性、合法性、关联性，但也为被告提供了证据，其能证明被告针对签订内部认购协议书的群体性质预约合同的违约采取普适性的解除预约合同。关于证据5，2020年7月23日内丘县房地产管理所出具的证明认可其真实性、合法性，但不认可其关联性，被告出售给“李铮素”与原告无因果关系，其也不是原告主张溢价损失的依据，理由是被告早已与原告解除预约合同，如原告方向内丘县房管所更正为“李峥素”，被告就同意证明效力。另外，原告向被告方提供了退房申请书的范本，虽没有填写具体的事由，但此退房申请是被告方对业主退房时的统一范本，本案原告有意向向被告退房。 二、被告提交的证据： 证据1、2020年4月16日内丘县住房和城乡建设局情况说明，证明群体性签订预约合同的购房业主集体预约合同违约，被告采取普适性预约合同解除，解除后普适性、群体性的认购方在住建局的行政协调下作出的普适性、行政性的协调精神，被告按照协调精神对预约合同的解除。 证据2、（1）2020年4月17日国途律师事务所致业主律师函的说明及84户名单、改退批条，证明被告方针对群体性的认购方的普适性的违约，采取普适性的以律师函的方式通知的解除，其中84户解除名单中本案原告方是第77户，证明被告方通过国途律师事务所书写律师函，84户律师函中，有且仅有一户王立坤以改退批条的方式被邮寄退回，足以证明其余83户均已送达且收到，理由是挂号信方式寄出没有退改批条即为送达收到。（2）《未签合同业主统计发律师函未办理》第15是孙丽芳“到交房时全款”，销售代表是“吕”，其证据来源是我们公司的销售人员做的销售回访，此回访针对的是84户发律师函的购房户的回访，孙丽芳说到交房时全款，其能认定为孙丽芳构成预约合同的违约，被告方将房产另售他人不是一房二卖。（3）2020年7月29日纪超丰证明，证明被告方已通知群体性业主来签正式的商品房买卖合同。（4）2020年8月3日秦翠翠的证明，证明被告方已通知群体性业主来签正式的商品房买卖合同。 证据3、《宏福壹城购房户未办理贷款登记表》，此登记表来源于内丘县住房与城乡建设局，本登记表是住房局在协调商品房买卖合同事宜中其中的一次登记表，登记表中记载孙丽芳签署并签到。此时间为这六次中的一次但是具体哪一次住房局领导也记不清了。证明原告与被告均参加了住房的行政协调。被告方认为第一次解除是律师函签收后，再次行政协调也能认定原告与被告已经解除了预约合同。退一步讲以住房局的行政协调为解除点的话为2018年8月31日，故被告出售李峥素不是一房二卖。 证据4、《商品房销售合同登记备案明细表》，证明李峥素购房备案时间为2019年11月26日。 证据5、李峥素的预售合同，被告方已合法真实将房产另售他人。 证据6、《个人住房公积金贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，总体证明被告已经符合银行按揭担保贷款的一切手续，但是原告在接到被告的通知后拒不办理正式商品房买卖合同的签署以及银行按揭贷款办理的手续，其构成预约合同的违约，导致预约合同的解除，被告将房屋另售他人不构成一房二卖。 原告质证意见：对情况说明的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据与住建局给原告出具的说明相矛盾，不具有唯一性，该证据不能证明原告参加了住建局的协调，自然无法证明被告就已经解除合同通知原告，不具有解除合同的效力；关于律师函以及业主名单、改退批条，对其三性均有异议，该组证据不能证明被告向原告已经送达原告已经签收了该律师函，该证明没有第三方的送达回证也没有原告签收的相关证据，无法证明原告已经接受律师函并知晓律师函内容，其并不能起到催告通知的作用，当然也就不存在解除认购书的效力；对于未签合同发律师函的登记表，对其三性有异议，首先该材料没有任何公司盖章，也没有经办人签字，且为复印件，且为被告公司单方制作并出具，其没有证据的证明效力，而且所谓的电话回访仅是一个登记表，登记内容的真实性无法核实，不显示通话录音通话内容，故无法证明被告已经通知原告；对于两份证词，首先证人没有出庭，无法接受原、被告及法庭的询问质证，对其真实性不认可，另外该证词的证明人均为被告的前员工，其具有一定的利害关系，具有一定的倾向性和主观臆断性，所以对其证词与本案的关联性有异议；关于未办理贷款登记表，对其真实性不认可，因为这个证据在2020年8月6日河北省邢台市中级人民法院开庭后原告方去内丘不动产登记中心找了薛局长，薛局长本人不承认给被告出具过任何证明材料，必要时可以出庭作证，原告有一份电话录音，随后提交；关于买卖合同，对其真实性无异议，该证据直接表明被告在将涉案房产已经出卖给原告的情况下又恶意与第三人签订合同并办理备案，在与原告签订的认购书未合法解除的前提下，被告将房产卖给第三人的一房二卖行为使原告无法实际获得相关房产，恰恰说明被告应当承担惩罚性赔偿责任，且即使其将溢价损失及利息全部偿还于原告，仍无法达到原告预期的经济利益，其损失仍无法弥补；对于其四份贷款合同的真实性无异议，对其关联性有异议，其无法证明被告已经通过合法的方式、正确的途径合理地通知原告可以办理贷款。李春艳手机“131××××5586”与薛局长手机“158××××8919”的通话录音（通话时间2020年8月6日下午14时16分，通话时长4分6秒），证明被告提交的未办理贷款登记表并非住建局出具，是被告单方制作。 被告对上述原告提交的通话记录的质证意见：这个登记表是律师解读会的时候，住建局的工作人员在现场做的签到表，签到完以后张大刚从薛局长办公室复印了一份，然后拿回公司进行了保存，可以进行笔迹鉴定，可以看一下孙丽芳的签字和起诉状上的签字是不是一个人，后来张大刚找薛局长说这个事情，现在薛局长不给被告出证明，因为怕业主围攻。至于李春艳是不是经过薛局长同意录音，被告不清楚，因为2020年4月16日住建局给被告出了证明以后，律师鼓动业主围堵住建局领导，住建局领导不能正常办公，所以不得已在后面也给他们出了一个5月20日的证明，致使法庭推迟了好几次开庭，所以住建局的领导对业主们都害怕，所以住建局领导不给被告出具这个证明。如果必要法庭可以把薛局长叫过来质证，这个电话录音看看薛局长认不认，因为他可能给某一个人出于某一种关系，但是到法庭上看看怎么说。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月5日，原告孙丽芳作为认购方、被告宏鸿公司作为出售方签订《宏福壹城内部认购书》（编号：3-321），约定认购物业名称为宏福壹城，地址为内丘县康庄路与中兴大街交叉口西北角；约定房号为6号楼1002室（该楼只有1个单元），建筑面积为94.22平方米；约定认购价为2890元/平方米，总房价为272296元；约定付款方式为按揭付款，首付款为112296元，银行按揭手续在甲方通知后7日办理；约定认购方应在规定时间内如期足额交款，签订《商品房买卖合同》，如向银行按揭贷款则提供按揭所需的资料，否则视为自动放弃购买，届时出售方有权扣除认购方房款20%作为违约金，且出售方有权对该房屋另行出售，剩余部分房款在该房屋售出后返还认购方；认购方确保通讯地址及联系电话正确无误，如由认购方的原因，致出售方不能联系上认购方而产生的任何损失，一概责任由认购方负责；甲乙双方约定的建筑面积以房管部门最终确权后面积为准，据实结算，多退少补；本认购书须由认购方签字签署，如由他人代签须提供有效委托文件；出售方商品房预售证未办妥前双方同意按此认购书签署，待签订正式《商品房买卖合同》（预售）后，本认购书自行失效；本认购书一式三份，出售方执二份，认购方一份，具有同等效力；交房时间自工程开工之日起30个月交房。签订内部认购书后，2013年9月6日，原告孙丽芳向被告宏鸿公司交纳了宏福壹城6号1002室商品房购房款112296元，被告宏鸿公司出具收据予以确认。 2015年10月26日，宏鸿公司作为售房单位办理了宏福壹城3#—6#楼的《邢台市商品房预售许可证》。2015年10月19日被告宏鸿公司与邢台市住房公积金管理中心内邱县管理部签订《个人住房公积金贷款合作协议书》，宏福壹城项目具备了办理公积金贷款的资格。被告宏鸿公司于2015年11月6日与中国农业银行股份有限公司内邱县支行签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，于2015年11月17日与中国建设银行股份有限公司内邱支行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，于2015年具体时间不详与中国银行股份有限公司内丘支行签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，宏福壹城项目具备了商业贷款的资格。 2019年11月19日，被告宏鸿公司作为出卖方、案外人李峥素作为购买方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定将位于内丘县中兴大街以西的编号为内国用（2015）第041号国有土地使用证范围内国有土地上的宏福壹城6号楼（建筑总层数29层，地上**、地下**）****商品房，建筑面积为94.49平方米，层高为2.9米出售给李峥素；约定该商品房单价为6400元，总房价款为604000元；约定付款方式为买受人应当在2019年12月30日前支付该商品房首期房价款184000元，占全部房价款的30%，余款420000元向贷款机构申请贷款支付。2019年11月26日，内丘县房地产管理所办理了被告宏鸿公司作为出卖方、案外人李峥素作为购买方的《商品房买卖合同（预售）》合同备案手续。内丘县房地产管理所给本院出具的证明“经核查宏福壹城6号楼1单元1002室备案买受人为李铮素，身份证：1301051970××××××××”中“李铮素”属于打印错误，该管理所已经更正为“李峥素”。 2020年4月17日，河北国途律师事务所出具《关于河北宏鸿房地产开发有限公司委托国途律师事务所致业主的说明》，该说明主要内容为，2017年国途律师事务所担任宏鸿公司的常年法律顾问，应顾问单位的要求，律师事务所向84名业主撰写了《律师函》加盖了公章交付给地产公司，并嘱咐地产公司一定要通过公证方式邮寄送达，地产，地产公司考虑到时间紧费用高就直接安排业务员向业主邮寄送达明附件《84位业主名单》中第77名为孙丽芳。该说明附件律师函样主要内容为，经律师审查认为，孙丽芳认购书合法有效，受法律保护。请孙丽芳接到本律师函后3日内到宏鸿公司签订正式的《商品房买卖合同》，否则将按照认购书约定依法处理，此房屋将另售他人，并由孙丽芳承担总房款20%的违约金。被告宏鸿公司辩称该公司已经向原告孙丽芳送达了河北国途律师事务所出具的律师函，但未提供证据。原告否认收到该律师函。 内丘县住房和城乡建设局2020年4月16日出具《情况说明》，2020年5月20日出具《补充说明》，对该单位协调情况进行了说明。该情况说明主要内容为，宏福壹城项目购房户中有40余户没有签订正式购房合同，2018年初未签订正式购房合同的业主开始到该单位反映该情况，要求签订正式购房合同。该单位在2018年2月27日、3月11日、3月13日、3月24日、7月25日、7月31日共6次协调未签订正式购房合同业主、开发企业当面协商商品房价格问题，其中一次请律师到现场进行法律解读。2018年7月31日双方基本达成意向：1、申请退房的购房户，开发企业在1个月内退换购房款及利息，开发企业不再追究违约金问题；2、继续购房的购房户，可以按照4600元/平方米的均价与开发企业签订《商品房买卖合同》，继续购买房屋。协议基本达成后，古彦斌等户加价购买了房屋，签订了《商品房买卖合同》；张文兵等户退还了购房款和利息。该补充说明主要内容为，由于开发企业当时没有提供未签订正式《商品房买卖合同》的全部购房户名单，住建局不掌握底数，因此不能保证每一次协调未签订正式合同人员全部参加；每一次协调都是口头协商，没有形成文字材料。被告宏鸿公司辩称原告孙丽芳参加了内丘县住建局的协调会议，并提交了《宏福壹城购房户未办理贷款登记表》，证实孙丽芳在该登记表上签名并填写了房号“6-1002”、已经签订认购书、没有收到律师函等内容。原告孙丽芳否认参加内丘县住建局的协调会议，但是承认该登记表上“孙丽芳”签名系其本人所签。被告宏鸿公司辩解曾经电话通知孙丽芳来签购房合同，但是仅提供了自己员工的书面证明以及自行制作的《未签合同业主统计发律师函未办理》统计表，没有提交通话录音，且原告孙丽芳对此予以否认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原、被告双方所签订的内部认购书是预约合同还是本约合同，应否解除，解除的时间；2.原告、被告哪方违约，违约责任如何承担，原告的诉讼请求应否予以支持。 关于第一项焦点： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中原告孙丽芳与被告宏鸿公司签订的《宏福壹城内部认购书》，内容包括当事人姓名和住所，商品房的位置、面积、单价、总价、付款方式、交房期限、违约责任等，已具备商品房买卖合同的主要内容，且宏鸿公司已经向孙丽芳出具了首付款的收据，该内部认购书应当认定为商品房买卖合同。双方签订的《宏福壹城内部认购书》，是双方当事人真实意思表示，且本案起诉前被告宏鸿公司已取得宏福壹城项目6号楼商品房预售许可证，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 原告孙丽芳与被告宏鸿公司签订《宏福壹城内部认购书》后，宏鸿公司在2019年11月19日又将该房产出卖给案外人李峥素形成“一房二卖”构成根本违约，致使孙丽芳签订该合同的目的无法实现。原告孙丽芳诉称要求解除与被告宏鸿公司签订的《宏福壹城内部认购书》的诉讼请求，被告宏鸿公司同意，双方无争议，本院予以支持。 关于第二项焦点： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据该规定，解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失系合同解除后出卖人应承担的责任，不超过已付购房款一倍的赔偿责任系出卖人因其恶意违约行为而应承担的惩罚性赔偿责任。上述两种责任是并行不悖的，无法取得房屋的买受人可以请求出卖人同时承担上述两种责任。本案中，宏鸿公司在将涉案房屋即宏福壹城6号楼1002室商品房出卖给原告孙丽芳后，又将其出售给案外人李峥素，宏鸿公司称另行出售给李峥素以前向原告孙丽芳邮寄律师函、通知原告孙丽芳参加内丘县住建局组织的协商宏福壹城房屋涨价、签订正式商品房买卖合同会议，并曾经电话通知孙丽芳来签订购房合同的主张，孙丽芳均予以否认，被告没有充分证据证明自己的辩解，虽然孙丽芳承认在《宏福壹城购房户未办理贷款登记表》上签字属实，但是该登记表也不能证明被告曾经通知过原告上述内容，故被告的辩解不能成立。因此，宏鸿公司的行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，其应承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合同解除后的民事责任，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告孙丽芳诉称要求返还购房款112296元及其利息、要求赔偿一倍已付购房款112296元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案被告一房二卖出售给案外人李峥素商品房的价格604000元比出售给原告孙丽芳商品房的价格272296元高出331704元，即使赔偿已付一倍购房款112296元，还能得到盈利219408元。宏鸿公司根本违约行为已使孙丽芳在事实上不能取得购买的房屋，宏鸿公司需要赔偿原告孙丽芳的全部损失（包括可得利益损失即房屋溢价损失），才能使其在经济上得到相当于合同正常履行时的同等收益。结合原告孙丽芳的房屋溢价损失的计算方法即按每平方米价差3510元/㎡×建筑面积94.22㎡×已付房款占总房款比例41.24%，孙丽芳的房屋溢价损失应为136386元。故原告孙丽芳诉称要求被告给付房屋溢价损失136386元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告孙丽芳与被告河北宏鸿房地产开发有限公司签订的《宏福壹城内部认购书》； 二、自本判决生效之日起三日内，被告河北宏鸿房地产开发有限公司返还原告孙丽芳购房款112296元及其利息（以112296元为基数，自2013年9月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）； 三、自本判决生效之日三日内，被告河北宏鸿房地产开发有限公司赔偿原告孙丽芳一倍购房款112296元； 四、自本判决生效之日三日内，被告河北宏鸿房地产开发有限公司给付原告孙丽芳房屋溢价损失136386元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7260元，减半收取计3630元，由被告河北宏鸿房地产开发有限公司负担（汇入内邱县人民法院在中国农业银行股份有限公司内丘县支行的账户，账号为：50×××19）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  陈素英 二〇二〇年九月十四日 书记员  贾 佳 ——