河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4623号 上诉人（原审原告）：张国廉，男，汉族，1992年2月1日出生，住黄骅市。 上诉人（原审原告）：张培培，女，汉族，1985年12月3日出生，住天津市滨海新区。 上诉人（原审原告）：张建桥，男，汉族，1963年4月24日出生，住黄骅市。 上诉人（原审原告）：张岩桥，男，汉族，1965年11月1日出生，住黄骅市。 上诉人（原审原告）：张秀玲，女，汉族，1971年8月18日出生，住河北省黄骅市。 五上诉人委托诉讼代理人：李大超，北京市东元（沧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邸志彬，男，汉族，1954年9月29日出生，住黄骅市。 委托诉讼代理人：王磊，河北海岳律师事务所律师。 原审被告：穆国省，女，汉族，1958年9月10日出生，住黄骅市。 委托诉讼代理人：孙逊，河北傲宇律师事务所律师。 上诉人张国廉、张培培、张建桥、张秀玲、张岩桥因与被上诉人邸志彬确认合同无效纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张国廉、张培培、张建桥、张秀玲、张岩桥上诉请求：依法撤销黄骅市人民法院（2019）冀0983民初2823号民事判决，并依法认定房屋买卖合同无效。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，原因如下：本案涉案房屋登记在上诉人亲属张立桥名下，张立桥与原审被告穆国省于1981年5月19日结婚，婚后生育张培培、张国廉。张立桥于2010年1月20日死亡，张立桥的父亲张绍芹于2011年10月4日病故，张立桥母亲赵文珍于2017年11月12日病故。该房产应为上诉人与原审被告的共有财产。2018年10月25日，原审被告在未征得上诉人同意的情况下与被上诉人签订房屋买卖协议，被上诉人在买房时也明知该房屋的登记权利人不是原审被告，所以该协议应是无效协议。根据《物权法》第一百零六条的规定，原审被告在未征得各上诉人的情况下，擅自将房屋卖于被上诉人，属于无权处分，上诉人有权追回房屋。被上诉人不属于善意取得，因在其购买时就明知该房屋登记在原审被告穆国省的丈夫名下，即该房屋并非穆国省自己所有，其对签订该买卖协议也是有过错的。而一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款属于适用法律错误，在该条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应于支持。在本案中，因该房屋不能办理过户手续，而未发生所有权的转移。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定了合同无效的情形，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，被上诉人明知该房屋并非为穆国省一人所有而与其签订买卖协议，动机不纯，该买卖协议所涉房屋不能发生物权变更并且损害了上诉人的合法权益，应为无效协议。综上所述，请求二审法院查明案件事实，作出公正判决，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人邸志彬答辩称，原审对于本案的合同效力已经进行了充分的论述并有明确的法律依据予以支持，合理合法、公平公正。依法应当维持原判。上诉人的上诉请求及理由不能成立应当驳回。 原审被告穆国省陈述称，2018年10月25日我方与被上诉人确实签订了房屋买卖协议，也未征得其他的共有人同意，收到了房款且将房屋交付给了被上诉人。此房屋出售时是登记在张立桥（已去世）名下，合同是否有效成立请求法院予以确认。 上诉人张国廉、张培培、张建桥、张秀玲、张岩桥向一审法院起诉请求：依法判决被告签订的房屋买卖协议无效。 一审法院认定事实：张立桥与穆国省于1981年5月19日结婚，婚后生育原告张培培、张国廉。2000年办理了涉案房屋所有权证，证号为：南国用（2000）字第××号国有土地使用证，土地使用者为张立桥，土地坐落于南大港一分场东北大队，总面积393平米。张立桥于2010年1月20日死亡，张立桥父亲张绍芹于2011年10月4日病故，张立桥母亲赵文珍于2017年11月12日病故，张建桥、张岩桥是张立桥的弟弟，张秀玲是张立桥的妹妹。2018年10月25日，穆国省作为甲方（卖房人）、邸志彬作为乙方（买房人）签订房屋买卖协议，房屋成交金额为460000元，并约定，违约方要向守约方赔偿十万元的经济损失。邸志彬分别通过银行转账支付房款22万元、14万元、5万元，22万元房款转给了房屋买卖协议中载明的中间人董传松，董传松将款转入了张培培账户。邸志彬主张通过现金给付穆国省49800元。本案所涉房屋已交邸志彬实际使用，穆国省将土地证及钥匙交付邸志彬，但未办理过户手续。原告认可买卖协议的真实性，但认为该协议侵犯了原告的财产权，对该协议原告方均不认可。原告主张张培培账户由穆国省持有和使用，钱款打入账户不能推定认可买卖协议。邸志彬在购房时明知土地证上登记权利人不是穆国省，却并没有取得其他共有人的同意，所以该协议无效。被告邸志彬入住该房屋约半年时间，因为该房屋需要拆除重建，双方发生矛盾。邸志彬提交了2019年4月20日中间人孟宪玲因重建房屋双方发生矛盾一事与穆国省之间的一段录音。其中穆国省表示：“他（张国廉）上班整天忙也不进家，我卖房子，他嗔着了，我就摁下了，我也卖了，你能怎么着啊。后来邸辉在酒桌上说什么话了，他回来就和我疯了，说妈妈你卖房卖房吧，你卖的嘛人啊，你卖给谁了你知道吗？”“当时确实我在卖房，就是我个人的房，我卖我的，谁也管不着，爱怎么着怎么着，我把房就卖了，谁想到打成这个样子啊”上述事实有录音材料、房屋买卖协议、结婚证、死亡证明、转账记录、土地使用证及当事人陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，１、关于张培培等四人的诉讼地位：本案在立案时原告为张国廉，诉讼过程中张培培等其他继承人申请作为原告参加诉讼，其他继承人参加诉讼的理由、主张均与原告张国廉相同，均为要求确认合同无效，故应作为原告参加诉讼。２、关于邸志彬是否有购房人资格：原告主张涉案房屋为农村宅基地，邸志彬不是本村人，不具有购房资格。但在该房屋的土地证中载明为国有土地使用证，证号为南国用（2000）字第××号，非农村宅基地，对购买方没有限制性规定，故被告邸志彬有购房资格。３、关于买卖合同效力：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该规定基于保护交易安全的目的，其原理为物权变动的区分原则，即区分作为物权变动原因的债权合同与履行该合同产生的物权变动效果，即合同的有效不以行为人有处分权为前提，也不以权利人的追认为条件，而应根据合同自身生效要件予以判断。本案中被告穆国省签订合同时属于处分自己共有财产但因未取得其他共有人同意而使其处分权受到限制的情形，根据上述规定，各原告主张合同无效本院不予支持。被告穆国省与邸志彬签订房屋买卖协议，不违反法律强制性规定，合法有效。邸志彬已将房款交被告穆国省，且已进行实际居住，现各原告主张合同无效，有违诚实信用原则，为保护交易的稳定性，该合同应认定为有效合同。 一审判决：驳回原告张国廉、张培培、张建桥、张秀玲、张岩桥的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是原审被告穆国省与被上诉人邸志彬于2018年10月25日所签订的房屋买卖协议是否有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该规定的目的是保护交易安全，区分作为物权变动原因的债权合同与履行该合同产生的物权变动效果，即合同的有效不以行为人有处分权为前提，也不以权利人的追认为条件，而应根据合同自身生效要件予以判断。结合本案，原审被告穆国省与被上诉人邸志彬签订合同时属于处分自己共有财产，但因未取得其他共有人同意而使其处分权受到限制的情形。根据上述司法解释，五上诉人主张合同无效，本院不予支持。综上所述，张国廉、张培培、张建桥、张秀玲、张岩桥的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由五上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  郭景岭 审判员  冷树青 审判员  高玲玲 二〇二〇年九月二日 书记员  王 畅