山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0982民初4337号原告：殷玉华，男，1975年4月22日生，汉族，居民，住。委托诉讼代理人：李学祯，新泰新甫街道法律服务所法律工作者。被告：牛科之，男，1977年10月14日生，汉族，居民，住。被告：杨静，女，1976年3月10日生，汉族，居民，住址同上。两被告委托诉讼代理人：刘昭，新泰信诚法律服务所法律工作者。原告殷玉华与被告牛科之、杨静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告殷玉华委托诉讼代理人李学祯，被告杨静及被告牛科之、杨静委托诉讼代理人刘昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。殷玉华向本院提出诉讼请求：1、依法判令交付位于，并赔偿损失（按年利率15.4%计算，自合同签订之日2016年1月26日起至判决还清之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系，两人于2008年2月17日购买位于的楼房一套，2016年1月26日，经原被告协商，两被告以人民币240000元将该房屋出售给了原告，双方签订《房屋买卖合同书》一份，原告并于当日以银行转款及现金的方式支付了全部购房款，当时两被告承诺于2016年7月26日前交付房屋，后在2016年8月份，原告要求被告交付房屋时，被告以暂时无房居住为由先行租赁该房屋半年，至2017年2月底，原告要求交付，被告以种种理由推脱并拒不交付，为保护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法公断。牛科之、杨静辩称，一、被答辩人在诉状中所述2016年1月26日经答辩人和被答辩人协商答辩人以240000元的价格将位于（注明：小产权房）的此涉案房屋出售给被答辩人与事实不符，事实上据答辩人所述，2016年答辩人杨静经被人介绍说案外人刘涛（系新汶办事处自来水公司职工）私人放贷，答辩人便向刘涛借款，双方约定了借款利息和还款方式，刘涛便于2016年1月26日在农业银行给答辩人存款195600元，又用其本人的卡给答辩人转了30000元，共计225600元，此款是案外人刘涛借给答辩人的而并非被答辩人转给答辩人的，与被答辩人无关。此后答辩人便每月26日前往刘涛的卡上打款以给还此借款，到2018年年底前答辩人已经向刘涛合计还款30余万元，已经还清了刘涛的全部借款和利息。（在答辩人的一次报警中刘涛已经承认，有派出所的询问笔录为证）。二、答辩人与被答辩人签订的房屋买卖合同书也不具有真实的合意，是属于欺诈胁迫的场合下签订的合同，事实上刘涛给答辩人转款后过了几天便带人到答辩人家拿出一份合同声称所谓的抵押合同（实际上为此房屋买卖合同），要用此涉案房屋做抵押，当时答辩人说不用签一定按时还款，刘涛说不放心，要不就把钱还清，答辩人由于当时还不上钱，当时合同内容也没让答辩人看，光让答辩人在最后一页签字按手印，答辩人签字照办，那天被答辩人不在场，当时答辩人也不认识他，所以该合同不具有真实的合意。三、此涉案房屋为小产权房，根据相关法律规定，买卖合同为无效合同，答辩人无法对其进行交付过户，退一步讲假设是有效合同，根据合同法的同时履行抗辩权的法律规定，被答辩人根本没有给答辩人转过款，也没有任何法律关系，所以答辩人也不应存在交付该涉案房屋的义务。四、该转账是案外人刘涛转给答辩人的，到2018年年底前答辩人已经向刘涛合计还款30余万元已经还清了刘涛的全部借款和利息。（在答辩人的一次报警中刘涛已经承认，有派出所的询问笔录为证）。答辩人已经偿还了所有的债务，不可能在此事实基础上偿还第二笔账。五、从起诉状上看，被答辩人诉称2016年8月份要求答辩人交付房屋时，答辩人以暂时无房居住为由先行租赁该房屋半年，充分说明该涉案房屋在被答辩人的实际占有之下要不何谈租赁给答辩人，既然在此占有之下又让其交付房屋，前后矛盾充分说明陈述和起诉理由不属实。综上所述，答辩人与被答辩人根本从未具有此房屋买卖合同的真实合意，答辩人也与其不具有任何民事法律关系，没有交付此涉案房屋的义务和实现合同目的的可能性，故恳请法院保护答辩人杨静的合法权益，驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，牛科之、杨静（甲方、卖方）与殷玉华（乙方、买方）签订《房屋买卖合同书》一份，该合同主要内容记载：甲方于2008年2月17日购买楼房一套，该楼房位于新泰市，带阁楼及储藏室；甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》等有关房屋买卖的法律法规之规定，经平等协商，自愿订立本房屋买卖合同，以咨共同遵守；一、甲方自愿将其自有的位于新泰市新汶孙村福源小区1号楼502房带阁楼及储藏室楼房一套依现状卖给乙方，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让；二、房屋售价：人民币240000元（大写：贰拾肆万元整）；三、甲方保证：1、所售房屋权属明确，拥有全部所有权即100%产权；2、无产权共有人或房屋主管部门、村委会、居委会不同意出售的情形；3、所有权共有的，已征得所有权共有人的书面同意；4、无任何争议，无任何抵押、担保等权利瑕疵；5、不欠水、电、暖、煤气、电话、有线电视、物业管理费等各项费用；……五、合同签订后，乙方立即将全部房屋价款交给甲方；甲方在收到该房屋价款后，即将上述房屋、原土地使用权证复印件及有关资料、房屋钥匙等附属物品交给乙方，并于同日搬出该房屋；六、合同签订后，乙方可携带有关手续到新泰市房地产管理部门或居（村）委会办理房产权转移登记手续，甲方应积极协助；办理房屋所有权变更登记手续所需的营业税、印花税、工本费、手续费等税费由甲方承担；七、甲方所售房屋若有抵押、按揭等未清结事务，概由甲方承揽，与乙方无关；八、乙方交付房屋价款后，若因甲方原因造成不能交房、不能办理土地使用权、房屋所有权过户、存在抵押、按揭手续等，甲方应即退回全部房屋价款并赔偿一切经济损失，包括但不限于房价款、定金、违约金、迟延履行金、罚金、赔偿金、仲裁或诉讼费用、误工费、交通费、律师代理费、执行费等各项费用；九、本合同发生纠纷时双方应协商解决，协商不成，可依法向人民法院起诉；……十一、合同签订后，双方均需诚信履行；除第十条特别约定外，若甲方违约，应即退回乙方全部房屋价款，并按购房价格总额的同期银行贷款率的四倍向乙方支付违约金。注：因甲方暂无住所，经甲、乙双方共同协商，乙方同意此房暂由甲方临时居住，双方共同约定于2016年7月26日甲方将此房交于乙方。购房款于2016年1月26日由乙方一次性现金付给甲方。双方均签字按手印，案外人刘涛作为证明人签字按手印。2016年8月30日，殷玉华（甲方）与牛科之、杨静（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，该协议主要内容为：甲方现有住宅楼房一套，位于孙村大队福源小区**楼**，有意租赁给乙方居住使用，经双方共同协商达成以下租赁协议：一、甲方把楼房及阁楼租赁给乙方居住使用，乙方不能挪作他用，乙方每月2号前向甲方支付当月租金人民币陆佰元（￥600元）整，如果不能按时支付租金甲方有权收回房屋；二、此房在乙方使用期间乙方无权将此房出售、抵押或转租，在使用期间如果乙方有违法行为与甲方无任何关系，由乙方自己全部承担；三、双方共同约定租赁期为6个月，到期后乙方将自己的东西搬出将房屋交还甲方；四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字即生效。双方均签字按手印。另查明，涉案房屋位于新泰市，系新汶办事处孙村社区开发小产权房，不能办理房产登记。本院认为，本案争议的焦点殷玉华与被告牛科之、杨静签订《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋系小产权楼房，殷玉华与牛科之、杨静不属于同一集体经济组织成员。国家一直禁止小产权房在本集体经济组织之外交易，小产权房的交易，在违反国家政策的同时，也侵害了其所维护的社会公共利益，故，殷玉华与牛科之、杨静签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。本院向殷玉华释明双方签订的《房屋买卖合同》若被认定为无效合同，是否变更诉讼请求，殷玉华坚持不变更诉讼请求，故，殷玉华的诉讼请求应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告殷玉华的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告殷玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  姬建伟二〇二〇年九月二十八日书记员  王晓云