广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1474号 原告：李俐蓉，女，汉族，1983年10月13日出生，住广西桂林市叠彩区。 原告：邓德学，男，汉族，1982年2月13日出生，住广西桂林市叠彩区。 两原告委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：苏春梅，广西诚云霞律师事务所实习律师。 被告：胡元跃，男，汉族，1959年8月17日出生，住广西兴安县。 被告：蒋雪梅，女，汉族，1965年3月10日出生，住广西兴安县。 委托诉讼代理人：胡元跃，男，汉族，1959年8月17日出生，住广西兴安县。 被告：蒋思诗，女，汉族，1988年5月15日出生，住广西兴安县。 第三人：广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司，住所地：桂林市七星区 负责人：黄景明。 委托诉讼代理人：李良辉，男，汉族，1986年1月27日出生，住广西临桂县。 原告李俐蓉、邓德学诉被告胡元跃、蒋雪梅、蒋思诗，第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司（以下简称辉煌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，原告于2020年9月11日向本院申请追加广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司作为本案第三人参与诉讼，本院依法适用简易程序进行审理，本院于2020年9月11日、2020年9月21日公开开庭进行审理。两原告及其委托代理人吴海云、苏春梅，第一次庭审中被告胡元跃、蒋思诗，第二次庭审中被告胡元跃、蒋雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请法院依法确认2017年10月8日原告（买方）与被告(卖方)及广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》合法有效，三被告立即配合将坐落桂林市叠彩区号房过户给原告;二、三被告向原告支付逾期解押过户违约金，违约金以39万元为本金按年利率10%的标准，从2018年2月23日起算至过户之日止。目前暂计到2020年6月23日，共计28个月，违约金为91000元。三被告支付原告已付中介服务费24600元;四、本案诉讼费、公告费、邮寄费等为实现债权所发生的费用由被告承担。事实及理由：2017年10月8日，原告（买方）与被告(卖方)及广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司（经纪方）经协商一致签订《房屋买卖合约》一份，约定被告将其所有的坐落桂林市叠彩区号房出售给原告，该物业总价格为人民币82万元。同日，原告李俐蓉按上述合同第二条第三款第一点的约定在广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司办公室以现金形式给付购房定金8万元给被告。同日，原告支付中介服务费24600元给广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司。该合同第二条第三款第二点约定由买方为卖方垫资人民币31万元用于办理提前还贷及撤销抵押，该垫资款作为首期房款。上述合同第十六条第一款约定买方在两个星期内付给卖方解押款人民币31万元，并在买方付首期房款当天交房子钥匙给买方。上述合同第十六条第二款约定卖方承诺在2018年过完年一周内马上去银行办理解押手续，并配合中介方和买方办理过户手续。上述合同签订后，原告己依照合同履行了合同义务，原告于2017年10月21日支付10万元，2017年10月26日支付21万元，有被告的收款收据为证。至此原告己付清8万元定金及31万元首期房款，被告将房屋钥匙给付原告。原告拿到钥匙后几个月入住房屋至今，在约定的解押过户时间(2018年2月22日）后原告和中介公司多次催促被告撤押过户，被告总有各种理由拖延（有短信及微信记录为证），毫无诚信可言，至今已经拖了2年4个月时间，原告付了39万元房款及2万多中介费，只是拿到一个房屋租赁权，这对原告来说太不公平也太不合理了。被告迟迟不履行合同将房屋过户给原告，严重违反了诚实信用原则，给原告生活和居住带来极大的不稳定性和不安全感，极大的损害了原告的合法权益。原告认为，被告拒不履行应向原告过户该房产的责任属严重违约行为，依法应承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告胡元跃辩称，我方是自愿卖给原告房屋，在法律上是认可的。原告方说我方逾期是事实，这几年做生意亏损很多，因为亏损无法履行合同，是我方违约。违约金9万余元，我方认为不应该这样计算，计算太高。因为我方当时向银行贷款，没有还钱给银行，所以没有及时过户。原告诉请被告支付中介费不应得到支持，中介费与本案无关。按照我的记忆，我写了21万元收到房款的收据，另外我的女儿蒋思诗也收到10万元，但是8万元是否收到我记不清了。诉讼费是原告起诉的，所以应该由原告支付。 被告蒋雪梅、蒋思诗辩称，以被告胡元跃的意见为准。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审情况，本院确认以下法律事实： 2017年10月8日，原告李俐蓉、邓德学（买方）与被告胡元跃、蒋雪梅、蒋思诗（卖方）及第三人辉煌置业公司（经纪方）签订了《房屋买卖合约》，合同约定三被告将其所有的坐落桂林市叠彩区号房出售给两原告，该物业总价格为人民币820000元；合同第二条付款方式为：1、定金人民币80000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；2、首期房款（不含定金），按下列②种方式支付：由买方为卖方垫资人民币310000元整，用于办理提前还贷及撤销抵押该垫资款作为首期房款；3、房价余款人民币430000元按下列第B种方式支付：卖方申请【商业贷款】、【公积金贷款】，贷款额为人民币430000元（以银行审批的结果为准），在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账户；合同第三条物业的交付时间为买方付了首期房款当天卖方交钥匙给买方。合同第九条违约责任第五款约定：若因买卖一方单方违约导致本合约无法履行的，买卖双方仍应按照本合约第七条的约定向经纪方支付中介服务费，逾期支付的……。守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费用的损失；合同第十六条三方约定的其他事项约定：1、买方在两个星期内付给卖方解押款人民币大写310000元，并在买方付首期房款当天交房给钥匙给买方；2、卖方承诺在2018年过完年一周内马上去银行办理解押手续，并配合中介方及买方办理过户手续。同日，原告支付中介服务费24600元给辉煌置业公司。原告于2017年10月21日以银行转账的方式向被告蒋思诗的账户转入99800元，同日被告蒋思诗书写收到李俐蓉、邓德学交来承购该物业之首期房款100000元的收款收据一份。原告于2017年10月26日以银行转账的方式向被告蒋思诗的账户转入210000元，同日被告胡元跃向原告书写收到李俐蓉、邓德学交来承购该物业之首期购房款210000元的收款收据一份。之后，三被告将涉案房屋的钥匙交付给原告，现由原告居住。被告胡元跃第一次庭审陈述：“80000元是否收到我记不清了”，被告胡元跃第二次庭审陈述“定金80000元没有付给我，所以是原告方违约在先，我还要请律师反诉。”被告蒋雪梅庭审中陈述：“记不清楚了，但是收钱一般都会有收据的。” 另查明，三被告于2009年12月2日购买坐落于桂林市叠彩区广汇湖光山色6-1栋1-1-3号房，三被告共同共有。被告胡元跃与被告蒋雪梅系夫妻关系，被告胡元跃、蒋雪梅系被告蒋思诗的父母。 再查明，2018年4月至2020年6月期间，原告及第三人多次催促被告办理涉案房屋的过户事宜。2020年6月8日，第三人工作人员张某向被告胡元跃及被告蒋雪梅发送短信，载明：签署合同后买方如约把定金人民币80000元及首付款人民币310000元支付给您，按合同约定，此笔首付款需用于该物业的银行还款解押，但您没有依约把这笔首付款用于银行还款解押，其后我司经办人多次电话联系您来办理该物业的银行、解押、过户等相关手续，但您均借故拖延，至今仍未办理，按合同约定您的行为已经构成违约……。第三人工作人员张某为原、被告买卖涉案房屋的业务员，张某作为证人当庭陈述：当时我们约了买卖双方签合同，交定金的时候是买方邓德学、李俐蓉是带现金来的，一共八沓，每沓一万。原告两人把八万块直接交到被告蒋雪梅及胡元跃的手上。 本院认为，一、本案的争议焦点为涉案购房的80000元定金原告是否给付被告？二、原告要求三被告配合将桂林市叠彩区3号房过户给原告的诉请是否有依据？原告主张的逾期过户违约金、中介费是否有事实及法律依据？ 关于争议焦点一，本院认为，原告李俐蓉、邓德学与被告胡元跃、蒋雪梅、蒋思诗及第三人辉煌置业公司于2017年10月8日签订了《房屋买卖合约》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。关于涉案房屋定金80000元原告是否给付被告的问题。根据原告提供的《房屋买卖合约》第二条付款方式的约定、证人张某的证人证言、涉案房屋已经交付给原告使用的事实及本案庭审情况，本院综合认定原告已将涉案房屋的定金80000元交付给被告。被告胡元跃两次庭审中关于本案80000元定金是否给付的陈述不一致，被告未提供原告未交付80000元定金及向原告催收80000元定金的相关证据，且被告已将涉案房屋交付给原告使用，被告的行为与社会交易习惯及生活常识不符，故本院对被告的抗辩意见不予认可。 关于争议焦点二，根据《房屋买卖合约》第十六条的约定，被告在收到原告的解押款310000后，应在2018年过完年一周内去银行办理解押手续，并配合中介方及买方办理过户手续，但至今被告仍未按合同约定办理过户手续，根据合同约定属于违约。根据《房屋买卖合约》第九条第一款、第三款的约定，原告要求被告支付违约金的请求符合合同约定，本院予以支持，但其计算标准过高，且原、被告均未提出解除合同的请求，根据该合同第九条第一款的规定，被告按该物业成交价的5%赔偿原告的损失，即820000元×5%=41000元。关于原告主张要求三被告支付原告已付的中介费24600元，根据《房屋买卖合约》第九条第五款的规定及被告至今仍未按合同约定办理涉案房屋过户手续的违约行为，本院对原告此项主张予以支持。综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告李俐蓉、邓德学与被告胡元跃、蒋雪梅、蒋思诗及第三人广西辉煌置业咨询服务有限公司桂林分公司于2017年10月8日签订了《房屋买卖合约》合法有效，被告胡元跃、蒋雪梅、蒋思诗于本判决生效之日起十五日内，配合将坐落于桂林市叠彩区号房过户给原告李俐蓉、邓德学； 二、被告胡元跃、蒋雪梅、蒋思诗向原告李俐蓉、邓德学支付逾期过户违约金41000元； 三、被告胡元跃、蒋雪梅、蒋思诗向原告李俐蓉、邓德学支付中介服务费24600元； 四、驳回原告李俐蓉、邓德学其他诉讼请求。 本案案件受理费13156元，适用简易程序，减半收取6578元，由三被告承担，另6578元案件受理费退还原告李俐蓉、邓德学。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费13156元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费13156元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邓智 二〇二〇年九月二十二日 书记员  张妮 附法律条文： 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。