广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4509号原告：林集添，男，1973年7月12日出生，汉族，住广东省东源县。委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州市增城溢购润商行，住所地广东省广州市增城区永宁街宁西兴旺街****（**）。经营者：温奇石。被告：温奇石，男，1996年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：阮映环，女，1974年6月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：李文兵，广东兆鹏律师事务所律师。被告：邹尚航，男，1986年11月8日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告林集添诉被告广州市增城溢购润商行（以下简称溢购润商行）、温奇石、阮映环、邹尚航房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林集添的委托诉讼代理人范建军，被告阮映环及其委托诉讼代理人李文兵，被告邹尚航到庭参加诉讼。被告溢购润商行、温奇石经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林集添向本院提出诉讼请求：一、溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航连带向林集添返还已收取的43万元及自2018年9月13日起至实际返还之日止以43万元为本金按中国人民银行同期借款利率支付利息；二、溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航连带向林集添赔偿因安装中央空调已支付的28万元、因安装电梯已支付的10万元、因装修已支付的50万元以及因购买材料及用品已支付的148795元，共计1028759元及自起诉之日至实际返还之日止以1028759元为本金按中国人民银行同期借款利率支付利息；三、本案诉讼费由溢购润商行、温奇石、阮映环、邹尚航承担。事实与理由：2018年7月18日，溢购润商行与林集添签订《合同书》，约定由溢购润商行将位于广州市增城区新塘镇宁西润万家广场内建筑面积3794平方米（使用面积3690平方米）的场地按每平米15元租赁给林集添经营超市，租期15年等内容。合同签订后，溢购润商行、温奇石分三次向林集添收取了押金及预付房租共33万元，2018年9月12日又以装修二楼要贴地板为由要求林集添付款10万元，共计43万元。合同签订后，林集添马上着手进行装修，购置办公家具及各种用品，同时安装中央空调，以及安装电梯。至2018年10月中下旬，林集添发现涉案商铺所处的整个物业内所有的消防及其它工程全部停工，即马上找出租方以及相关部门了解情况，才得知涉案物业没有办理报建手续，属于违章建筑，根本不具备出租条件，且溢购润商行承诺的消防也不可能通过验收，电梯亦不具备安装条件。林集添得知情况后，只得马上停止装修，但已投入大量资金，造成了巨大的经济损失，其中因安装中央空调已支付28万元、安装电梯已支付10万元、支付装修公司工程款50万元、购买材料以及购置相关用品共支出148795元，直接损失已达1028759元，且因违约后续还需要向客户承担违约责任。涉案的广州市增城区宁西镇兴旺街18号、20号、22号商业广场实际系温奇石、阮映环、邹尚航三人合作经营，且该三人签订有《宁西广场商业楼项目合作协议》。林集添在装修工程停工之后，多次找温奇石、阮映环、邹尚航三人协商处理，但均以各种理由进行拖延、推脱。为此，诉至法院，望判如所请。被告溢购润商行、温奇石未答辩。被告阮映环辩称：一、《宁西广场商业楼项目合作协议》是投资意向，不是有效的合作协议，不具有法律约束力。二、阮映环不是适格的被告，不应当为此承担责任。与林集添发生债权债务的当事人为溢购润商行，与阮映环无关。阮映环既不是真实有效的投资人也没有参与任何与本案有关的经营管理，不属于适格的被告。三、林集添诉讼请求与阮映环无关。温奇石收取了林集添的费用，阮映环根本不知情，也不可能知情，应由其个人及个体工商户承担返还义务，同时，根据合同相对性原则，与阮映环无关。四、林集添与温奇石所签订合同及资金发生时间都是在三方洽谈合作意向——《宁西广场商业楼项目合作协议》之前，其债权债务与阮映环无关。五、本案诉讼费用理应溢购润商行、温奇石及林集添承担，与阮映环无关。被告邹尚航辩称：一、邹尚航不具有合伙人资格，不是适格的被告。邹尚航于2018年9月与温奇石认识，得知其在宁西广场有一个商业广场项目后，于是在2018年10月14日，邹尚航与温奇石、阮映环签订了《宁西广场商业楼项目合作协议》，初步确定合作意向。该协议未规定三人的出资方式、出资金额、出资时间，也未规定执行事务合伙人，该《协议》为对此项目的初步意向，并未实际实行。邹尚航签订此协议后未参与实际经营管理、也未有出资行为，该项目所言的合伙企业并未成立，因此不应认定邹尚航的合伙人资格，而且从工商局登记中也可以看出，宁西广场商业项目都只有一个溢购润商行，自始至终都从未出现过合伙企业的注册登记，整个项目经营只能认定为个体工商户的行为。本案的债权债务理所当然应当由溢购润商行、温奇石承担，与邹尚航无关。二、林集添的诉讼请求与邹尚航无关，邹尚航无需承担任何法律责任。温奇石收取林集添费用，邹尚航根本毫不知情，三方在签署合作协议的时候，温奇石从未与邹尚航谈过有关合作之前的债权债务关系。且时间发生在三方洽谈合作意向及签订协议之前。故邹尚航对本案诉讼请求无需承担任何法律责任。经审理查明：2018年10月1日，溢购润商行（出租方、甲方）与林集添（承租方、乙方）签订《合同书》，约定：……第一条甲方出租的商铺地址广州市增城区新塘镇宁西润万家广场，建筑面积3794㎡（使用面积3690㎡）。第二条……1、每月租金为15元每平方×面积3690平方米=总租金为55350元。租金每3年递增10%。租金从2018年10月1日起交，乙方应在每月10号前交清当月租金。2、本合同一经签署，乙方即应交纳10万元给甲方作为押金。合同终止时，乙方交清租金及水电、卫生费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。第三条租用期限租期15年，自2018年10月1日至2033年9月30日止。……第五条甲乙双方的职责……7、若因甲方原因单方面终止合同，甲方必须赔偿乙方合同期内损失。……第七条二楼经营范围……2、甲方负责二楼消防及电梯基础费用由甲方承担。3、乙方负责二楼室内外装修及两台步级电梯等一切费用由乙方承担。……第八条装修免租期限注明：免租期限为两个月须甲方超市开业起算一年租金作为十个月租金交租。……一楼通道按附图为标准。附图后有手写体“超市开业起算租”，温奇石签名，日期为2017.7.25。2017年7月26日，温奇石出具《收据》，载明：收到林集添现金200000元。2018年8月22日，溢购润商行出具《收据》，载明：收到超市二楼林集添押金100000元。2018年8月27日，温奇石出具《收据》，载明：收到五楼员工住宿约40平方年租30000元，林集添。2018年9月12日，温奇石出具《收据》，载明：收到二楼贴地板砖预付费100000元。审理中，林集添提供如下证据：一、2018年7月31日，林集添与广州大东机电设备有限公司签订的《中央空调安装工程施工承包合同》，约定：工程名称：二楼服装中央空调成套工程。工程地址：广州增城宁西广场二楼。合同已定价420000元。付款方式：定金80000元，进场100000元，风柜进场100000元等内容。2018年8月26日，广州大东机电设备有限公司出具的《收据》，载明：兹收到林集添服装广场（宁西店）空调款80000元。2018年9月5日，广州大东机电设备有限公司出具的《收据》，载明：兹收到林集添宁西广场二楼空调款100000元。2018年9月13日，广州大东机电设备有限公司出具的《收据》，载明：兹收到林集添先生服装城（宁西店）空调款100000元。二、2018年7月20日，林集添与广州市同禧电梯设备有限公司签订的《电（扶）梯产品定作合同》，约定：自动扶梯2台，每台自动扶梯含运输，设备，安装合计148000元，两台共计296000元。合同签订七天内支付设备款100000元作为电梯的定金。交货地点：广州市增城区永宁街宁西广场等内容。2018年8月20日，广州市同禧电梯设备有限公司出具的《收据》，载明：今收到永宁街西宁兴旺街20、22号林老板订购两台自动扶梯首期100000元订金。三、2018年7月23日，林集添与东莞市鼎昕装饰工程有限公司签订的《工程承包合同书》，约定：工程地点广州市增城区新塘镇宁西润万家广场，工程内容：天花造型吊顶、水电安装工程、商场墙柜、展示道具、灯光等……工程造价约815839元。签订合同付款200000元，工人进场后按施工进度付款300000元等内容。2018年7月23日，东莞市鼎昕装饰工程有限公司出具的《收据》，载明：兹收到增城区新塘镇宁西润万家广场装修货架款200000元。后附《东莞市鼎昕装饰工程有限公司预算表》。2018年9月5日，东莞市鼎昕装饰工程有限公司出具的《收据》，载明：兹收到增城区新塘镇宁西润万家广场装修货架款300000元。另查明，溢购润商行系个体工商户，成立日期为2018年8月6日，系个人经营，经营者为温奇石。再查明，阮映环（甲方）、温奇石（乙方）、邹尚航（丙方）于2018年10月14日签订《宁西广场商业楼项目合作协议》，约定：三方合作经营宁西广场商业楼（广州市增城区永宁街宁西兴旺街18号、20号、22号）项目，总投资金额开业前三方清单确认为准，甲方占23%股权、乙方占37%股权、丙方占40%股权；本合伙依法组成合伙公司企业，合伙企业经营期限由合同签订之日起约为15年，三方共同经营等内容。邹尚航、阮映环于2019年1月2日向本院起诉温奇石，案号为（2019）粤0118民初29号，请求解除三方签订的《宁西广场商业楼项目合作协议》，温奇石反诉请求邹尚航、阮映环缴纳各自股份金额给温奇石，并赔偿温奇石的投资损失款。本院于2019年12月27日作出（2019）粤0118民初29号《民事判决书》，判决确认解除邹尚航、阮映环与温奇石于2018年10月14日签订的《宁西广场商业楼项目合作协议》，驳回温奇石的全部反诉请求。判后，温奇石不服上诉。广州市中级人民法院于2020年6月2日作出（2020）粤01民终4338号《民事判决书》，认定“各方签署案涉合作协议后产生争议，在邹尚航、阮映环申请人民调解后，仍因温奇石的原因导致未对前期投资金额予以对账确定，也没有对邹尚航、阮映环后续投资金额和期限协商一致，在案涉合作协议签署后邹尚航、阮映环亦未实际参与合伙经营。在此情况下，邹尚航、阮映环主张其合同目的无法实现而请求解除合同，于法有据，一审判决认定合同予以解除，并无不当，本院予以确认”，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理期间，经林集添申请本院依法委托广东高迪评估咨询有限公司对涉案商铺的现值（残值）及现场剩余的材料、购置的办公家具现值进行评估，林集添预交了评估费41077元。该公司于2019年11月1日作出高迪评估[2019]069号《价格评估结论书（初稿）》，评估结论为涉案商铺装修工程现值为2002220元，装修工程现值（有争议）为23777元，双方确认的剩余未用装修材料现值19040元。经质证，林集添发表如下质证意见：林集添实际投入的装修资金70万左右，而此次评估价值高达2045037元，应当予以纠正。关于林集添申请对购置的办公家具的评估已包含在结论书争议项目中。该公司于2020年4月13日作出《评估说明函》，就初稿与原告自行陈述投入价值差距的原因答复如下：1、本次评估以双方当事人（代理人）共同签名确认的现场勘查笔录上的项目及数据作为评估依据。2、我公司套用《广东省建筑与装修工程综合定额》计算的以2019年9月11日（现场勘查日）为评估基准日的工程造价总额，会比标的工程签定《工程承包合同书》2018年7月23日至2018年10月中旬（停工）期间套用的《广东省建筑与装修工程综合定额》计算的工程造价总额高出10%以上，金额大概为204500元。3、我公司的评估采用成本法，套用政府规定的《广东省建筑与装饰工程综合定额》，工程造价包含管理费、利润、措施项目费、税金等项目，以上项目金额合计为303838.41元。4、意见人邹尚航、阮映环提供的广州中隆华资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，采用的是市场法，并非套用政府规定的《广东省建筑与装饰工程综合定额》计算标的工程造价，而且意见人所指的二楼的评估价格为526032元（即《评估结果明细表》中的序号：28-39项、47项的合计金额）中的工程量、工程项目与我公司现场勘查笔录中的项目与工程量不一致，评估基准日为2018年12月12日也与本次评估标的评估基准日2019年9月11日不同，因此没有可比性。5、若意见人林集添认为我公司的评估价格高于其实际投入的装修资金，请意见人核对《现场勘查笔录》的工程项目，指出哪项工程不属于林集添的装修项目。林集添于2020年5月9日答复：1、双方确认的《现场勘查笔录》、《现场清点清单》所记载的内容即为林集添实际产生的装修项目。2、林集添实际投入的实际投入的装修资金应在110万左右。包括：林集添将工程发包给东莞市鼎昕装饰工程有限公司进行具体施工（已支付工程款50万元）、另林集添自行购买材料约20万元（已提供的票据为148795元）、以及铺设地板的费用约15万元、中央空调已安装的管道（已支付工程款28万元）。2020年5月25日，该公司作出《质证意见回复函》：我公司经认真核对，本次主要出入在电的评估部份（即独立费），根据现场电线的布线，根据灯位、电位的分布，调整为180元／㎡。由于林集添无法提供发票，本次评估不计算工程税费及利润。该公司于2020年5月25日作出高迪评估[2019]069号《价格评估结论书》，评估结论为涉案商铺装修工程现值为1329868元，装修工程现值（有争议）为20338元，双方确认的剩余未用装修材料现值19040元。本案审理期间，本院在（2019）粤0118民初3299号案中发函至广州市规划和自然资源局查明涉案位于广州市增城区永宁街兴旺街18号、20号、22号房屋的情况，该局于2020年6月11日作出穗规划资源协查[2020]1011号《广州市规划和自然资源局关于广州市增城区永宁街兴旺街18号、20号、22号房屋相关情况的复函》，载明：截至2020年6月9日，未能查询到广州市增城区永宁街兴旺街18号、20号、22号房屋的单体报建信息、房屋登记信息及土地使用权登记信息。审理中，林集添陈述如下内容：1、林集添第一项诉讼请求中的43万元是押金10万元、20万元，五楼员工宿舍的租金3万元以及二楼公共部分贴地砖，温奇石以资金困难要求林集添预付10万元。该笔10万元的地砖费用与林集添承租范围装修不同。43万都是现金支付的，因为林集添是经营多家大型超市，有大量现金收入。2、合同约定押金10万，但实际是30万，除了林集添其他租户都是这种情况，理由是要完善整个大厦的装修。3、2017年7月26日的收据的20万元，2017年是笔误，该20万元是预付的房租。4、员工宿舍不包含在涉案合同租赁面积内，没有另外单独签订合同。5、空调及电梯都没有实际安装。6、43万元是2018年9月12日付最后一笔，所以统一从2018年9月13日开始计算利息。阮映环陈述如下内容：林集添与温奇石认识多年，2017年就支付20万元，应是私人借款，与本案无关。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，溢购润商行出租给林集添的涉案商铺没有取得建设工程规划许可证，因此，溢购润商行与林集添于2018年10月1日签订的《合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案合同无效，故本院对此分析原告的诉讼请求能否支持。针对林集添的第一项诉讼请求能否支持的问题。因合同无效，林集添请求溢购润商行返还押金100000元及利息，理据充分，本院予以支持，利息应以100000元为本金，从2018年8月22日开始计算，现原告主张从2018年9月13日开始计算，系其对自身权利的处分，本院予以准许，故利息以100000元为本金，从2018年9月13日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于林集添主张返还3万元员工宿舍租金，并非是基于本案所诉争合同所产生的费用，林集添可另寻途径解决。关于林集添主张返还2017年7月26日的收据的20万元，但该收据的日期为2017年7月26日，早于涉案合同一年多时间，且收据中并未注明款项性质，即使是林集添陈述的系笔误，但林集添主张该20万元是预付的房租，结合合同约定的租金标准，免租期以及手写体“超市开业起算租”，林集添主张该20万元系预付租金并主张返还，理据不足，本院不予支持。关于林集添主张返还10万元的预付地砖费用，本院在原告的第二项诉讼请求能否支持的论述中一并处理。关于林集添第二项诉讼请求能否支持的问题。林集添对涉案租赁物投入装修，现合同无效，故林集添与溢购润商行应对上述装修损失按照合同无效的各自过错比例予以分担。至于涉案租赁物的装修损失金额，本院分析如下：首先，根据原告起诉请求的金额：空调预付款28万元，电梯安装支付10万元，装修支付50万元及购买材料148795元。上述款项中的安装空调费用，因空调并未安装完毕，且鉴定机构进场之后，鉴定结论后附的表格中也无空调机身评估项目，故对于上述空调费用应是为安装空调所进行的前期材料安装等相关费用。电梯安装的情况与空调安装情况相一致，故不再重复论述，因此，综合鉴定报告附表中列明的各项金额，该评估报告的金额已经涵盖林集添请求的28万元和10万元项目，故无需重复进行计算。其次，鉴定机构评估结论为涉案商铺装修工程现值为1329868元，装修工程现值（有争议）为20338元，双方确认的剩余未用装修材料现值19040元。对于上述鉴定结论，林集添自身也提出异议，陈述其鉴定结论的金额已超过其实际投入的装修金额。本院综合审查原、被告双方提交的证据、质证意见，并结合鉴定结论后所附的现场勘查笔录中各方当事人确认的评估项目、金额、数量等事实，对比鉴定结论后各项表格项目的金额、数量，本院酌定涉案租赁物原告为铺设电梯、安装中央空调、进行装修的现值为800000元。但林集添主张剩余在涉案商铺的装修材料的损失，于法无据，本院不予支持。按过错比例，溢购润商行应负担400000元。至于林集添主张溢购润商行返还100000元铺地砖款项能否支持的问题。根据鉴定报告的附表显示，评估结论的金额中已经包含了铺地砖的费用和金额，林集添提供的与东莞市鼎昕装饰工程有限公司的合同中，也没有包含铺地砖的项目。故林集添支付给温奇石上述铺地砖费用无法合理排除与涉案鉴定结论中地砖项目费用并非同一笔费用，故本院对林集添的该项主张不予支持。至于林集添要求阮映环、邹尚航承担连带责任的请求能否支持的问题，根据已生效的（2020）粤01民终4338号《民事判决书》判决认定，阮映环、邹尚航并未实际参与合伙经营，故本院对林集添的该项主张不予支持。由于温奇石系溢购润商行的经营者，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，温奇石应以其个人财产对溢购润商行上述付款义务承担责任。被告溢购润商行、温奇石经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市增城溢购润商行、温奇石于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林集添返还押金100000元及利息（利息以100000元为本金，从2018年9月13日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告广州市增城溢购润商行、温奇石于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林集添赔偿装修损失400000元；三、驳回原告林集添的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8987元，由原告林集添负担5917元，由被告广州市增城溢购润商行、温奇石负担3070元；评估费41077元，由原告林集添负担20538.5元，由被告广州市增城溢购润商行、温奇石负担20538.5元；被告广州市增城溢购润商行、温奇石于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林集添支付评估费20538.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二〇年九月二十四日书记员  赖蓝婷