广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1971执异520号 异议人（案外人）：袁生夫，男，汉族，1976年6月28日出生，住湖北省阳新县。 委托代理人：陈晓漫，广东臻善律师事务所律师。 申请执行人：东莞市宇晖物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市万江街道顺联路****楼**，统一社会信用代码：91441900757892178D。 法定代表人：伦淦豪。 委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。 委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。 被执行人：古寿增，男，汉族，1959年9月14日出生，住广东省东莞市万江区。 本院在执行被执行人为古寿增的（2020）粤1971执4080号等多个执行案件的过程中，案外人袁生夫向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人袁生夫称，1、请求对古寿增名下位于东莞市万江区共联社区古屋村的房屋【产权证号为：（2006）190××××4740】（房产证号：14××33）（以下称“案涉房屋”）带租约拍卖；2、请求确定袁生夫对案涉房屋享有租赁权、使用权。事实和理由：异议人袁生夫在案涉房屋查封前已经实际占有使用并已成立合法的租赁关系，是案涉房屋的实际承租人。因古寿增拖欠异议人55264.2元工程款无力偿还，双方于2015年12月4日达成约定，以案涉房屋15年租期抵扣古寿增所拖欠的工程款，袁生夫与古寿增于2015年12月8日签订书面的租赁合同，双方约定租赁期限自2015年12月4日至2030年12月3日止。签订该合同之日起，15年对应租金与拖欠之工程款相互抵消完毕即异议人已支付了案涉房屋15年的租金。根据袁生夫提交的《租赁合同》及水电费缴费记录，均已证实了袁生夫一直以来是案涉房屋占有使用者的事实。综上，袁生夫从2015年12月份开始已经是案涉房屋的合法使用者，异议人对案涉房屋享有合法的承租权、使用权，不因案涉房屋的执行拍卖而受到影响。法院对该房屋查封、执行拍卖的行为已对袁生夫使用房屋产生了负面影响，为避免后续所有权变更导致租赁纠纷矛盾出现，根据“买卖不破租赁”的原则，恳请法院在案涉房屋拍卖中公示袁生夫的租约，保障袁生夫的租赁权、使用权等权利。 申请执行人东莞市宇晖物业投资有限公司辩称，不同意异议人的诉讼请求，案件已经进入执行阶段，申请执行人是根据生效判决实现权益，异议人所述的权益应通过其他方式予以实现，与东莞市宇晖物业投资有限公司的执行案件无关。 经审查查明，本院审理的东莞市宇晖物业投资有限公司（以下简称“宇晖公司”）与被执行人古寿增租赁合同纠纷一案，宇晖公司依据（2017）粤1971民初28363号民事判决书向本院申请执行，本院立（2020）粤1971执4080号案件予以执行。本院在执行被执行人为古寿增的（2020）粤1971执4080号等多个执行案件的过程中，查封并拟在（××）××案件中××古××名下××东莞市××共××社区古屋村的自建房一处【房产证号：14××33，土地证号：东府国用（2006）第190&tim**;×××4740号，以下统称“案涉房地产”】。 根据不动产查询结果信息，案涉房地产系自建房住宅，建筑面积184.59平方米，无抵押，由东莞市第二人民法院于2016年7月19日在（2016）粤1972执5344号案件中首先查封，该院（2016）粤1972执恢544号为第二顺位查封（登记时间2017年8月22日），本院于2017年12月以（2017）粤1971执6671号、14664号、19013号、16969号、16968号、14847号、11278号、18627号等多个案件对案涉房地产进行了轮候查封。后东莞市第二人民法院将案涉房地产的处置权移交本院。 本院委托的评估机构于2020年8月14日对案涉房地产作出世联估字DG[2020]H（2）07XXX6号评估，评估机构现场勘查得知案涉房地产目前作为出租屋出租使用。后本院于2020年8月20日向宇晖公司、古寿增发送评估报告及拍卖告知书。本院目前暂未对案涉房屋采取执行处置措施。 在本案执行过程中，案外人袁生夫向本院工作人员主张，其与古寿增签署租赁合同，将案涉房地产租给袁生夫15年，并将所欠袁生夫的工程款55264.2元与15年租金作抵销。袁生夫后向本院提出本案执行异议，请求确认其对案涉房地产带租约拍卖，确认袁生夫享有租赁权、使用权，并提交了拍卖告知书、手写结账单、手写抵扣协议、租赁合同、缴费记录（水费）、支付宝生活缴费凭证（电费）、《证明》、东江水务水费凭证、支付宝电费凭证、支付宝用户界面截图、自来水发票、用水历史清单、电费发票、东莞供电局说明为证。 其中，1、租赁合同显示袁生夫和古寿增于2015年12月8日签约约定，古寿增欠袁生夫工程款55264.2元，因经营困难无法偿还，将古寿增名下位于“XXX老屋北区二巷2号”的一处房产租给袁生夫15年，每月租金300元，15年租金合计54000元与工程款55264.2元相互抵销，合同中未显示租赁物的面积等具体信息。2、2015年12月4日手写抵扣协议内容与租赁合同一致，手写结账单无任何签名，也未显示日期。3、《证明》显示为2020年9月27日东莞市XX街道办事处XXX社区居委会出具，内容为古寿增名下的土地证东府国用（2006）第190××××4740号的地址“东莞市XX区XXX社区古屋村”与“东莞市XXXX老屋北区二巷2号”经该社区核实是同一个地址，产权人为古寿增。 关于租金的支付。袁生夫主张租金的付款凭证除了手写结账单、抵扣协议和租赁合同约定的工程款抵销以外，没有其他银行流水等其他证据佐证。 关于对租赁物的占有使用。袁生夫主张其于2015年12月开始占有使用案涉租赁物，当时与古寿增之间没有交房手续等相关证明材料。其提交的水费缴费记录、东江水务水费凭证显示用水人为“*寿增”或“*寿增-房东”，用水历史清单显示用水人为古寿增，用水地址为东莞市万江街道XX，支付宝生活缴费（电费）凭证未显示缴款人。水电费发票均显示纳税人为“古寿增”。袁生夫主张实际是自己在缴纳水费和电费。 以上事实，有案外人袁生夫提交的拍卖告知书、手写结账单、手写抵扣协议、租赁合同、缴费记录（水费）、支付宝生活缴费凭证（电费）、《证明》、东江水务水费凭证、支付宝电费凭证、支付宝用户界面截图、自来水发票、用水历史清单、电费发票、东莞供电局说明，以及（2020）粤1971执4080号案件等执行材料、本案调查笔录等附卷为证。 本院认为，异议人袁生夫以案涉房地产在被法院查封之前已成立租赁关系为由，主张其租赁关系合法有效、要求带租约拍卖案涉房地产，其实质是阻止执行标的物交付，故本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，对租赁关系的真实性、合法性进行审查。本案的焦点问题为，袁生夫对案涉房屋是否享有足以排除本院制执行的权益。 首先，袁生夫主张的租金支付情况不符合常理。双方约定以古寿增尚欠的工程款五万余元抵顶租金，案涉房地产建筑面积达184.59平方米，而租赁合同约定月租仅为300元，租期长达15年，在如此长的期间内租金数额固定不变，且结合案涉房产位置和面积，该租金数额明显低于同地段类似面积的房屋租金。因此，本院认定该租金约定与支付方式不符合租赁交易常理，对袁生夫主张其已经以合法方式支付租金，本院不予认定。 其次，袁生夫提供的水电费支付凭证均未显示费用实际付款人是何人，其提交的所有水电费缴纳凭证、发票以及支付宝用户界面截图均不能证明袁生夫是水电费的实际缴款人。袁生夫也未提交其他有效证据证明其在案涉房产被法院查封之前已合法占有使用案涉房屋，应对此承担举证不能的责任。 综合上述两点，袁生夫对其主张的租赁关系的真实性、合法性无法提交有效证据证明，本院认定袁生夫对案涉房屋并不享有足以排除本院制执行的权益，其请求带租约拍卖案涉房产，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人袁生夫的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾昭永 审判员  刘胡光 审判员  谢 奕 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王 红