江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7564号上诉人（原审被告）：马亚宁，女，1979年2月22日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人（原审被告）：邵珠友，男，1979年5月22日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李亚东，上海市树声（昆山）律师事务所律师。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：徐永清，上海市树声（昆山）律师事务所律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路**。负责人：李振海，经理。委托诉讼代理人：陆吕杰，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上诉人马亚宁、邵珠友因与被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。马亚宁、邵珠友的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审,或者改判驳回被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司的诉讼请求。事实和理由：1、涉案的《苏州市前期物业管理委托合同》是由苏州星浩房地产发展有限公司和象山鼎辉物业管理有限公司签订的,苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司并非合同主体,原审判决认定其是适格的诉讼主体,属于认定事实不清。物业费收据虽然是被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司盖章，但当时我方是为了正常收房才预交物业费，并未注意加盖公章的具体内容。其他的关联案件中业主法律意思淡薄，且未聘请专业法律人士代理诉讼，不能以其他业主在关联案件中的自认，即认定被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司提供了物业服务。2、我方已经缴纳的4096元物业费属于预交性质，被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司主张是按照2.8元/平方米/月的标准计算，与事实不符。我方和开发商订立的《苏州市商品房买卖合同》中约定的物业管理公共服务费是2.13元/平方米/月，公共能耗代收代缴预收500元（带电梯）/户/半年，按实分摊，多退少补。原审法院仅仅根据物业公司和其他业主签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，来认定双方当事人物业费的具体构成，依据并不充分。前期物业服务协议中约定的物业管理费是2.13元/平方米/月，且该部分费用实行包干制，根据苏发改规发[2018]3号文件的规定，已经包含了物业公用部位的年检维修费等项目。被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司按照2.8元/平方米/月的标准计算物业费，属于重复收费和违规收费，我方主张拒交物业费有理有据，原审法院不应当判决我方支付物业费和违约金。另物业公司和开发商签订的合同以及开发商和业主签订的合同均属于格式合同，当事人对于格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2015年12月1日，上诉人马亚宁、邵珠友向我公司缴纳了第一年度物业服务费4096元(即2.8元/月/平方米*12个月*121.9平方米)，我公司在《收据》上盖章确认，因此我公司的诉讼主体适格，且第一期物业服务费缴纳数额也证明了物业服务费标准是2.8元/月/平方米。涉案小区的业主均是向我公司缴纳物业服务费，且物业服务费收费标准均为2.8元/月/平方米，在(2019)苏0508民初9464号、(2020)苏0508民初2221号等案件的民事判决书中，均能够得到直接显示。另外，在原审法院众多诉前调解案件、撤诉案件中，业主也均向我公司缴纳物业费，收费标准也均为2.8元/月/平方米。我公司与星光耀花园小区的大部分业主签署了《苏州市前期物业管理服务协议》，这些协议明确约定我公司是物业服务的提供者，物业服务费收费标准是2.80元/月/平方米(其中公共服务费2.13元/月/平方米、代收代缴费0.67元/月/平方米)。本案中我公司虽然未能与上诉人马亚宁、邵珠友签署《苏州市前期物业管理服务协议》，但仍能据此推断出我公司系星光耀花园的物业服务实际提供者，有权按2.80元/月/平方米的标准向其收取物业服务费。请求驳回上诉，维持原判。苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司向一审法院起诉请求：判令原审被告支付物业服务费12288元及逾期付款利息损失（2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业费4096元自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费4096元自2018年12月1日起算，2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业费4096元自2019年12月1日起算，以上均按照银行同期贷款基准年利率4.75%暂计算至2019年11月30日为590.7元，继续计算至被告实际支付之日止），以上共暂计12878.7元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2013年12月13日，苏州星浩房地产发展有限公司（委托方，房地产开发企业，甲方）与象山鼎辉物业管理有限公司（受委托方，物业管理企业，乙方）签订苏州星光耀花园《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方将星光耀花园委托乙方实行物业管理服务，委托管理服务期限为两年，自2015年11月30日起至2017年11月29日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。如合同期满，业委会与物业公司未签订物业服务合同时，本合同自动延续直至业委会与物业签订物业服务合同生效时终止。该合同第九条约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅2.58元/月/平方米。合同第十四条约定，物业管理区域内由全体或部分业主承担且收费计量不能直接到单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列账，按实合理分摊。马亚宁、邵珠友向苏州星浩房地产发展有限公司购买了星光耀花园10幢101室房屋（面积121.9平方米）。经查，象山鼎辉物业管理有限公司于2017年3月20日将名称变更为苏州鼎辉物业管理有限公司，象山鼎辉物业管理有限公司苏州分公司于2017年6月26日将名称变更为苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司。另查明：2015年12月1日，马亚宁、邵珠友向鼎辉物业姑苏分公司支付了第一年度（2015年12月1日-2016年11月30日）的物业服务费4096元（2.8元/平方米/月×12个月×121.9平方米）。马亚宁、邵珠友未向鼎辉物业姑苏分公司支付此后的物业服务费。鼎辉物业姑苏分公司陈述，星光耀花园的部分业主与原审原告签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，且在协议中均约定高层住宅的物业服务费为2.8元/平方米/月，其中公共服务费2.13元/平方米/月，代收代缴费0.67元/平方米/月，但鼎辉物业姑苏分公司称其未与马亚宁、邵珠友签订该协议。据查，原审法院审理的（2019）苏0508民初9464号、（2020）苏0508民初248号等关联案件中，确查实部分星光耀花园的业主与鼎辉物业姑苏分公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，且对物业服务费作了如上约定。鼎辉物业姑苏分公司自星光耀花园交付以来至今为该小区提供了物业服务。原审法院认为：根据苏州星浩房地产发展有限公司与象山鼎辉物业管理有限公司签订的苏州星光耀花园《苏州市前期物业管理委托合同》约定，鼎辉物业姑苏分公司为苏州星光耀花园提供物业服务，该合同约定的高层住宅物业服务费系2.58元/平方米/月，并明确业主还应承担小区公共设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业公司代收代交的费用。根据鼎辉物业姑苏分公司与其他业主签订的《苏州市前期物业管理服务协议》约定，鼎辉物业姑苏分公司实际收取的物业服务费系2.8元/平方米/月（其中公共服务费2.13元/平方米/月，代收代缴费0.67元/平方米/月），且马亚宁、邵珠友已经支付的2015年12月1日-2016年11月30日年度的物业服务费4096元也是按照该标准支付的，该标准也未超过《苏州市前期物业管理委托合同》的相关约定。据此，原审法院对原审原告要求两原审被告支付2016年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费12288元（2.8元/平方米/月×36个月×121.9平方米）的请求予以支持。对于原审原告主张的逾期支付物业服务费的利息损失，原审原告主张2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业费4096元自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费4096元自2018年12月1日起算，2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业费4096元自2019年12月1日起算，并计算至原审被告实际支付之日止的请求并无不当，原审法院予以支持。对于截至2019年8月19日的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至两原审被告实际支付之日止的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。马亚宁、邵珠友主张代收代缴费用的结算和去向问题，应该由全体业主或业主委员会与物业公司处理，其作为单一业主以此为由拒交物业服务费，没有事实和法律依据，原审法院不予采纳。物业公司提供物业服务涉及全体业主的共同利益，交纳物业服务费系为了维护物业管理工作的正常进行，马亚宁、邵珠友主张物业服务不到位，既未提供充分、有效的证据证实，亦不能成为其拒交物业服务费的理由，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：马亚宁、邵珠友于本判决生效之日起十日内支付苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司物业服务费12288元，并支付逾期付款的利息损失（2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业费4096元自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年11月30日期间的物业费4096元自2018年12月1日起算，2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业费4096元自2019年12月1日起算，并计算至实际支付之日止；其中截至2019年8月19日的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至两原审被告实际支付之日止的利息损失，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费122元，由马亚宁、邵珠友负担，并于本判决生效之日起10日直接支付给苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：涉案小区的前期物业服务合同是由开发商苏州星浩房地产发展有限公司和象山鼎辉物业管理有限公司（后变更为苏州鼎辉物业管理有限公司）所签订，被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司虽然并非合同主体，但是其是苏州鼎辉物业管理有限公司合法设立的分支机构，实际为涉案小区提供了物业管理和服务，且上诉人马亚宁、邵珠友在缴纳第一年物业费时也是向苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司缴纳，并由其出具物业费收据和加盖公司印章，故其在本案中主张物业费并无不当。上诉人马亚宁、邵珠友主张被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司不具备诉讼主体资格，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉案的《苏州市前期物业管理委托合同》对于全体业主具有法律约束力，根据合同约定涉案房屋的物业服务费按照2.58元/平方米/月计算，且业主还应当承担小区公共设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业公司代收代交的费用。涉案小区的部分业主和被上诉人苏州鼎辉物业管理有限公司姑苏分公司签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，其中约定物业服务费按照2.8元/平方米/月收取（其中公共服务费2.13元/平方米/月，代收代缴费0.67元/平方米/月），与开发商和物业公司签订的前期物业服务合同相一致，且上诉人马亚宁、邵珠友在支付2015年12月1日-2016年11月30日期间的物业服务费时，也是按照前述标准计算，故原审法院按照2.8元/平方米/月的标准主张后续的物业服务费具有合同依据，也符合涉案小区的实际情况。上诉人马亚宁、邵珠友主张物业收费不合理，并以此为由主张拒绝支付不能成立，其相关上诉请求应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由上诉人马亚宁、邵珠友负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年九月三十日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。