江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6148号 原告：于斌，男，1966年11月6日出生，回族，住南京市。 原告：于紫薇，女，1993年6月30日出生，回族，住南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：贾小江，江苏爱信律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市。 法定代表人：陈晓明,该公司董事长。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地南京市。 法定代表人：张兵,该公司执行董事。 原告于斌、于紫薇与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于斌以及原告于斌、于紫薇的共同委托诉讼代理人贾小江到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告于斌、于紫薇向本院提出诉讼请求：1.被告友谊华联公司支付两原告2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的租赁回报120359.53元及逾期付款违约金（以10106.53元为基数自2018年10月29日起，以36751元为基数分别自2019年4月24日起、2019年10月28日、2020年4月24日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告郑和国际公司对上述债务承担一般保证责任。事实和理由：2012年2月26日，原告与郑和国际公司签订了《阅景龙江国际公寓商品房预售合同》，原告购买其开发的鼓楼区江东北路319号阅景龙江国际公寓01幢596号（三层），建筑面积为33.82平方米，商铺总价为967996元。同日原告与两被告签订了《郑和国际广场商铺房屋及委托经营合同》，约定原告将自有596号（三层）铺位出租给友谊华联公司，并委托其统一经营管理，友谊华联公司有权自行确定、调整经营范围、经营布局及经营模式，委托经营期限八年，自2013年7月1日起至2021年6月30曰止，租赁回报率前两年为房屋总价款的6%，后六年为房屋总价款的8%,前两年累计12%的租赁回报金直接充抵购房首付款，从第三年开始实际支付租赁回报金。原告的596号铺位每年支付的租赁回报金为77440元，友谊华联公司实际支付时间及方式为一年内支付两次，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间是当年的9月30日前；第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间是次年的3月31日前。同时合同还约定，被告逾期向原告支付租赁回报的，原告有权要求被告按照本合同履行。若被告在逾期15个工作日内仍未支付的，原告自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向被告收取违约金。被告郑和国际公司对被告友谊华联公司依合同向原告支付租赁回报金的义务承担一般保证责任。被告友谊华联公司从2018年下半年开始拖欠租赁回报金，原告多次交涉无果，截至2020年6月30日扣除税费后被告累计已欠租赁回报金120359.53元。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联公司未到庭应诉，其提交书面答辩状称经核算，2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付原告租金金额为120359.53元；关于违约金，应按照合同约定计算，即自逾期的第16个工作日开始计算；因为疫情原因，许多门店上半年几乎都处于歇业状态，目前收到的租金也在支付各个小业主，希望能酌情给予疫情期间租金的适当减免。综上，请求依法判决。 被告郑和国际公司未应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：原告于斌、于紫薇系南京市。 2012年2月26日，于斌、于紫薇作为甲方与乙方友谊华联公司、丙方郑和国际公司签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将江东北路319号596室（三层）委托给乙方经营管理，乙方可以以自己的名义将该商铺对外租赁经营；商铺预售建筑面积33.82平方米，总价款967996元（实测面积33.79平方米，总价款967137元）；委托经营期限为八年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年的年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订商品房预售合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款方式支付；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年付一次，甲方向乙方收取的每年的回报为77440元（此租赁汇报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）；乙方支付年租赁回报的方式为：本合同约定租赁期的第三年起，每年的租赁回报分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，友谊华联公司根据约定开始占有、使用涉案商铺，并以自己名义对外出租经营。 根据合同约定，友谊华联公司应于2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日前分别支付税后租赁回报36751元，但其仅支付了26644.47元，尚欠各期余款分别为10106.53元、36751元、36751元、36751元，合计120359.53元。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，原、被告双方所签订的商铺房屋租赁及委托经营合同系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。原告在合同签订后已将涉案房屋交付友谊华联公司经营管理，友谊华联公司应依约支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报，而其仅支付了部分租赁回报，仍欠付租赁回报83608.53元（10106.53元+36751元+36751元），该款友谊华联公司应予支付。因2020年1月1日至2020年6月30日期间有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商铺无法正常经营，故本院酌定友谊华联公司按4个月的标准支付上述期间的租赁回报24500.67元（36751元÷6个月×4个月）。综上，本院认定友谊华联公司应支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的租赁回报108109.2元（83608.53元+24500.67元）。 关于逾期支付租赁回报的违约金问题。根据合同约定，友谊华联公司逾期支付租赁回报的，原告有权要求友谊华联公司按合同履行，若友谊华联公司逾期15个工作日仍未支付，原告可自逾期的第16个工作日起，每日按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率标准计算，向友谊华联公司加收违约金。友谊华联公司应于2018年9月30日、2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日前分别支付税后租赁回报，但其仅支付了26644.47元，剩余租赁回报未按期支付，其行为已经构成违约，现原告主张友谊华联公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故对于被告友谊华联公司应支付的违约金应分段计算，即以10106.53元为基数自2018年10月29日起至实际给付之日止，以36751元为基数自2019年4月24日起至实际给付之日止，以36751元为基数自2019年10月28日起至实际给付之日止，以24500.67元为基数自2020年4月24日起至实际给付之日止，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于担保责任的问题。在保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任。本案中，郑和国际公司所承担的一般保证责任未约定保证期间，故应为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月，友谊华联公司支付租赁回报的履行期为每年两次，分别为当年的9月30日前和次年的3月31日前，对于友谊华联公司有明确履行期限的债务，郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间也应自各分期债务到期日起算，原告提起的此次诉讼，主张的租赁回报为2018年7月1日至2020年6月30日期间的债务，友谊华联公司本应分别于2018年9月30日前、2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则应分别向后推算6个月，即原告应于2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前和2020年9月30日前向本院提起诉讼，而原告于2020年7月9日提起本次诉讼，其请求中关于2018年9月30日和2019年3月31日、2019年9月30日应获得的租赁回报所对应的保证期间已超过，郑和公司不再对此部分租赁回报承担保证责任，2020年3月31日应获得的租赁回报24500.67元及逾期付款违约金所对应的保证期间未超过，郑和国际公司应对24500.67元租赁回报及逾期付款违约金承担一般保证责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告于斌、于紫薇支付2018年7月1日至2020年6月30日期间欠付的税后租赁回报108109.2元； 二、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告于斌、于紫薇支付违约金（其中以10106.53元为基数自2018年10月29日起，以36751元为基数分别自2019年4月24日、2019年10月28日起，以24500.67元为基数自2020年4月24日起至实际给付之日止，在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报24500.67元及该款项自2020年4月24日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金承担一般保证责任（在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任）; 四、驳回原告于斌、于紫薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费4255元，减半收取计2127.5元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦 履行告知书