上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初28095号原告：上海爱蕊娜餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区虹梅南路********。法定代表人：陈政研，董事长。委托诉讼代理人：陈卫，上海市中天律师事务所律师。被告：上海威亦文化传播有限公司，住所地上海市，住所地上海市崇明区沿港镇沿港公路******(上海港沿经济小区)法定代表人：朱卫民，总经理。第三人：上海盈悦企业管理有限公司，住所地上海市静安区威海路，住所地上海市静安区威海路******tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张旭。委托诉讼代理人：汪玲，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海爱蕊娜餐饮管理有限公司(以下简称爱蕊娜公司)与被告上海威亦文化传播有限公司(以下简称威亦公司)、第三人上海盈悦企业管理有限公司(以下简称盈悦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告爱蕊娜公司的委托诉讼代理人陈卫、被告威亦公司的法定代表人朱卫民、第三人盈悦公司的委托诉讼代理人汪玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告爱蕊娜公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市静安区武定路XXX号(陕西北路XXX号)“智社688”202室房屋(以下简称系争房屋)签订的《租赁合同》于2020年8月1日(诉状副本送达之日)解除；2.判令被告返还原告租金、押金、物业管理费合计1,262,736元【其中租金计190,971×3=572,913元、物业管理费计19,485×3=58,455元、押金计(190,971+19,485)×3=631,368元】；3.判令被告以1,262,736元为基数，支付自2018年1月25日起至判决生效之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；4.判令第三人对第二项诉讼请求(被告返还原告各项费用合计1,262,736元)中的1,050,000元承担连带还款义务。事实和理由：2018年1月，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》一份，约定：被告将出租系争房屋供原告开设酒吧及办公使用，房屋面积433平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日止。2018年2月1日至2020年1月31日期间，租金为190,971元/月，物业管理费为19,485元/月，合计210,456元/月，押金为三个月计631,368元。2018年2月1日至2018年4月30日期间为免租期，该期限内原告可按照需要自行装修，不收取该时段租金。合同另对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按约履行了己方义务，通过银行转账方式向被告支付3个月租金、物业管理费及押金合计1,262,736元，但因被告与第三人之间存在纠纷，导致被告并未实际交付系争房屋。原告认为，被告的行为导致合同目的无法实现，经与被告多次协商未果，现诉至法院，要求判如所请。被告威亦公司辩称，同意原告的诉讼请求。理由：1.确认被告未向原告实际交付房屋，但系因第三人不履行其与被告之间的合同约定所致，故导致原、被告之间签订的《租赁合同》无法实际履行之责任在于第三人；2.确认收到原告支付的租金、押金、物业管理费合计1,262,736元，同意予以返还；3.同意支付原告相应利息，但认为利息的计算起始日期应为实际起租期即2018年5月1日，对利息计算的标准以及计算截止至判决生效之日没有异议；4.同意第四项诉讼请求，第三人对返还各项费用合计1,262,736元中的1,050,000元承担连带还款义务。第三人盈悦公司辩称，同意原告的诉讼请求。理由：2018年2月6日，第三人与被告签订《项目承租合作协议书》，约定由第三人直接负责与分租商户签署分租租赁合同，亦由第三人直接收取分租商户支付的所有相关租赁费用，但被告却违反合同约定，另行与原告签订分租合同并收取原告各项费用，鉴于被告的违约行为导致其与原告、第三人的合同均无法实际履行。为妥善解决本案，第三人同意对原告已支付的各项费用中的1,050,000元承担连带还款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.房屋权属性质及其状况。系争房屋权利人为上海铝铆钉厂。2016年7月28日，上海铝铆钉厂出具《证明》，写明：上海铝铆钉厂为上海民政(集团)有限公司属下的国有全资企业，由于上海铝铆钉厂已歇业，根据国资管理的有关规定，上海民政(集团)有限公司行使上海铝铆钉厂的武定路XXX号厂房物业管理职权，包括签订租赁合同、收取租金和安全生产监督和管理等。2016年8月2日，上海民政(集团)有限公司(甲方，出租方)与上海智社企业管理有限公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武定路XXX号的房屋整体出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积合计为4317平方米；乙方承诺租赁该项目标的物只作为文化创意产业园及相关服务业的招商、管理和经营活动使用；该项目标的物租赁期15年，自2016年8月1日起至2031年7月31日止；租赁期间，甲方同意乙方将其承租的项目标的物转租或分租给第三方，但转租或分租期不得超出本合同的租赁期限，且乙方应将转租或分租合同交一份给甲方备案。合同另对其他内容进行了约定。2018年2月，上海智社企业管理有限公司(以下简称智社公司)(甲方，出租方)与第三人(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于武定路XXX号201室(陕西北路688智社项目)的房屋出租给乙方使用，租赁面积合计为395平方米，租赁期5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止；2018年3月1日至2020年2月28日期间，每月租金为132,160元；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将其承租的租赁标的物转租、分租给第三人或他人交还承租房屋。若乙方未经甲方书面同意，乙方以租赁标的物使用权与第三人以包括加盟、承包、联营、合伙等形式进行合作，视为乙方擅自转租。合同另对其他内容进行了约定。2.出租人情况。2018年初，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《项目承租合作协议书》，甲乙双方就承租项目及分租商户风险共担与利润分成事宜达成如下协议：1.分租物业名称智社688，地址上海市静安区武定路**，单元201单，地址上海市静安区武定路**，单元**自2018年2月1日至2024年1月31日，月租金为190,971元，每两年递增6%，物业管理费19,485元；2.甲方负责与分租商户签署分租租赁合同，甲方负责收取分租商户支付的所有相关租赁费用；3.乙方需按甲方的租赁策略以及具体要求提供分租商户的相关资料和文件，做好招商的配合工作，乙方应按甲方提供的相关租赁文件和条款协助甲方与分租商户签署相关的租赁文件和条款，乙方有权分享收益；4.甲乙双方按比例共同承担承租单位与分租商户在承租期限与分租期限内的一切风险与费用，甲方承担承租单位与分租商户在承租期限与分租期限内的60%费用与收益，乙方承担承租单位与分租商户在承租期限与分租期限内的40%费用与收益，甲乙双方按比例各自承担因承租单元与分租单元费用与收益所产生的相关税费；5.甲方于每季度后的下一个月10日前，根据乙方提供的指定账户支付乙方按比例应得收益，乙方应同时提供相关发票；6.双方须遵守职业道德确保合作事宜顺利圆满的完成，双方在履行该协议书出现纠纷，任何一方均可(向)上海市静安区仲裁委员会申请仲裁。合同另对其他内容进行了约定。再后，被告(乙方，承租方)又与第三人(甲方，出租方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将其承租的租赁标的物转租、分租给他人或与他人交还(换)承租房屋，如果发生上述的任何情形，甲方有权终止本合同，中断或者促使中断对租赁标的物或与租赁标的物有关的管理服务以及对租赁标的物的公用事业供应，收回租赁标的物。合同另对其他内容进行了约定。对于前后签订《项目承租合作协议书》和《房屋租赁合同》等合同之事宜，被告称：第三人自始至终知晓系争房屋将出租给原告使用，在整个过程中，被告从未赚取任何利润。第三人陈述：第三人先知晓原告有租赁意向，再与被告签订《项目承租合作协议书》就被告与第三人之间的权利义务进行约束，之后为配合被告办理相关手续，在被告之要求下补充签订了《房屋租赁合同》，但后续合同并未突破双方之间签订的协议书约定内容，双方之间实质为合作关系，第三人从未授权被告对外转租或直接收取租金费用等权利。3.原、被告租赁关系的缔约过程及约定内容。2018年1月，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)签订《租赁合同正本》，约定：甲方将其有权出租的系争房屋出租给乙方使用，该房屋建筑/使用面积为433平方米；甲方定于2018年2月1日前将该房屋交付乙方，自2018年2月1日起至2018年4月30日止为免租期(装修期)，甲方承诺在该等期限内乙方可按照需要自行装修，且不收取该时段租金，双方商定自2018年5月1日起正式计算租赁期；甲乙双方商定按建筑面积433平方米，14.5元/每平方米，计算实际租金，租金合计190,971元/月，具体为2018年2月1日至2020年1月31日，每月租金为190,971元，物业管理费合计19,485元/月；甲乙双方商定租金和物业管理费为每3个月支付一次，本合同签订后三日内乙方支付首期租金；甲乙双方商定押金为3个月即631,368元；合同另对违约责任等其他内容进行了约定。2018年1月25日，原告通过案外人李某某名下招商银行账号通过银行转账方式向被告转账支付三个月房租、押金及物业管理费共计1,262,736元。庭审中，被告确认收到上述款项。4.租赁关系的履行和终止情况。2018年2月，第三人向被告发送《解除合作通知书》，认为：鉴于2018年1月，被告与原告就系争房屋签署《租赁合同正本》，并收取原告租金、保证金等费用合计1,262,736元，收到款项后，被告向第三人沟通该款项系因201单元成功出租而收取，并分两次向第三人公司账户汇入款项合计1,071,765元，余下190,971元由被告擅自扣留，现因被告并无202单元房屋的出租权导致房屋无法按约定交付，经与智社688物业及原告沟通确认，被告在开展合作事宜及对外正式签署合同中存在欺诈行为，且涉嫌以出租房屋为由，意图非法占有原告拟承租智社688项目201单元租金部分款项之诈骗，与原告签署《租赁合同正本》后，被告为使得侵占财产的行为合理合法，向第三人欺骗陈述201单元已经出租给原告，并诱骗第三人与被告补签《房屋租赁合同》，以证实出租给原告及所收款项系与智社688项目201单元有关。基于被告在合作及对外出租房屋过程中，存在多种欺骗、欺诈以及未经任何授权擅自与实际承租客户签署租赁合同、擅自收取费用并擅自扣留款项之行为，双方签署的《项目承租合作协议书》及《房屋租赁合同》解除，……，第三人并无系争房屋的出租权，亦无权基于此单元的出租而收取任何费用，将全额退还至汇款账户，……。审理中，被告确认未向原告交付系争房屋，致原、被告双方的租赁关系无法实际履行，但认为系因第三人未实际交付系争房屋所致。以上事实，有原、被告及第三人的陈述；以及原告提交的《租赁合同正本》、《房屋租赁合同》、银行汇款凭证；第三人提交的《商业地产租赁意向书》、《项目承租合作协议书》、《解除合作通知书》等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，根据庭审查明的事实，被告无权转租系争房屋，智社公司在与第三人签订的《房屋租赁合同》中明确约定第三人未经其书面同意，不得将其承租的租赁标的物转租、分租给他人。第三人也其与被告签订的《项目承租合作协议书》中明确约定被告无权转租，且在庭审中再次重申该观点。根据法律规定，转租房屋应征得出租人同意。被告将系争房屋转租原告时并未征得出租人的同意，被告的转租行为应属擅自转租，违反了法律强制性规定，原、被告之间签订的《租赁合同正本》应属无效。庭审中，被告辩称其系受原告委托，以被告公司名义与第三人签订《房屋租赁合同》。然，被告之后又以出租人的名义与原告签订《租赁合同正本》，并收取原告支付的租金、物业管理费和押金之行为，与其自身陈述相互矛盾，本院不予采信。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。现被告同意返还已收取的租金、物业管理费和押金合计1,262,736元，并同意以1,262,736元为基数支付利息，于法无悖，本院予以确认。被告辩称，利息支付的起始日期应自2018年5月1日起算，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。第三人同意对被告应归还款项中的1,050,000元承担连带还款义务，于法无悖，本院亦予以确认。至于被告与第三人之间因系争房屋等事宜产生的纠纷，因与本案分属不同的合同关系，双方可另行协商解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、原告上海爱蕊娜餐饮管理有限公司与被告上海威亦文化传播有限公司就上海市静安区武定路XXX号(陕西北路XXX号)“智社688”202室房屋签订的《租赁合同正本》无效；二、被告上海威亦文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海爱蕊娜餐饮管理有限公司租金、物业管理费和押金合计1,262,736元；三、被告上海威亦文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱蕊娜餐饮管理有限公司利息(以1,262,736元为基数，支付自2018年1月25日起至判决生效之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；四、第三人上海盈悦企业管理有限公司对被告上海威亦文化传播有限公司应返还原告上海爱蕊娜餐饮管理有限公司租金、物业管理费和押金合计1,262,736元中的1,050,000元承担连带责任；五、原告上海爱蕊娜餐饮管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,277元，由被告上海威亦文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇二〇年九月二十八日书记员 潘思羽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。