广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初1813号原告（反诉被告）：张填标，男，1970年03月08日，汉族，住珠海市金湾区红旗镇世纪名城****，公民身份号码：440************034。被告（反诉原告）：刘永胜，男，1971年7月27日出生，汉族，住珠海市金湾区*************，公民身份号码：652************810。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹，广东正拓律师事务所律师。原告张填标诉被告刘永胜租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案。被告刘永胜于2020年6月29日向本院提出反诉，本院依法予以受理。本院将本诉与反诉合并，适用简易程序，由审判员徐有独任审判，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告张填标，被告刘永胜的委托诉讼代理人黄丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2013年6月10日签订的《租赁合同书》，由被告立即腾退并返还租赁的商铺；2.判令被告支付拖欠的租金人民币32,499元（暂计算至2020年5月31日止）；3.判令被告支付拖欠的滞纳金人民币（182天×200元=36,400元，暂计至2020年5月31日），滞纳金计至所有欠款还完为止；4.判令被告己交的租赁押金和水电押金合计人民币19,550元作为违约金赔偿原告的损失；5.判令被告立即支付从2020年5月31日至商铺腾退返还原告之日止的占用费，标准按每月租金6341元计算。事实和理由：2013年6月10日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告所有的位于珠海市金湾区*****租赁给被告经营，租期10年，即2013年6月11日至2023年6月10日止，租金按合同约定，同时合同第四条第（2）项规定，每月5日前支付租金，每迟一天，加收滞纳金人民币贰百元，逾期十五天不交租金，视为被告单方违约，原告有权收回商铺，租赁押金全部转为违约金，作为给原告的赔偿。合同签订后，原告于2013年6月11日将商铺交付给被告经营至今，但是被告经常以客户还未支付加工费等借口长期拖欠租金不予给付原告，多次催讨未果。原告认为被告长期拖欠租金，致使原告签订合同的目的无法实现，根据法律规定和本合同的约定，请求法院依法解除合同并判令被告支付租金、滞纳金、违约金等起诉书里的所有诉求金额，以维护原告的合法权益。原告张填标向本院提交了如下证据：1.租赁合同书；2.欠租说明；3.告知书；4.欠条；5.被告营业执照。被告刘永胜答辩称，1.原、被告租赁合同的期限为10年，双方已经履行了7年，在7年期间，被告基本能按时交租，涉诉的租金主要是受到疫情影响，原告在2020年5月18日对被告采取断电，被告亦无法继续开展加工业务，被告争取尽快缴纳原告租金，请求继续履行租赁合同；2.因疫情原因，根据复工复产的相关政策，被告要求免除2020年2、3、4月份租金，原告于2020年5月18日采取断电措施，也无权收取被告断电期间的租金；3.欠租主要是因为新冠疫情影响，不应当支付滞纳金。被告刘永胜向本院提交了如下证据：1.报警回执、受案回执；2.电表照片4张；3.电费表、发票；4.安保服务合同；5.店铺照片；6.翡翠来料照片；7.来料翡翠加工单；8.转账记录；9.石英岩玉来料照片；10.圆珠加工单；11.收款收据；12.翡翠来料照片；13.翡翠来料加工单；14.收款收据；15.翡翠来料照片；16.翡翠来料加工单；17.收款收据；18.锦鲤照片；19.证明；20.发票2张；21.照片3张。被告刘永胜向本院提出反诉请求：判令原告向被告支付因停电造成的损失共计人民币172,770元。事实和理由：被告租赁原告房屋用于经营珠海胜海宝石有限公司的宝石加工生意，被告拖欠了原告2019年下半年部分租金，2020年1月份开始，受新冠疫情影响，被告无法正常营业，至2020年4月份才正常营业，未能按时缴纳租金，共计欠付原告租金人民币32499元未付，原告于2020年5月18日再未通知被告的情况下，采取停水、停电措施，导致被告不能正常经营，被告为了存放在店内的玉石安全，聘请了保安，原告还损坏了被告店内部分摆件，被告已经报警处理，前述损失，应当由原告承担。原告答辩称，对被告的反诉不予认可，被告在反诉状提出的问题与欠原告租金没有关系，被告提供的证据与本案原告收租金无关，对被告提供的所有证据原告都不予认可，没有因果关系。被告的反诉证据与本诉证据一致。原告的反诉证据与本诉证据一致。本院经审理查明认定事实如下：2013年6月10日，原、被告签订《租赁合同书》一份，约定原告所有的位于珠海市金湾区*****租赁给被告经营，租期10年，即2013年6月11日至2023年6月10日止，被告须在合同签订当日向原告缴纳人民币9500元租赁押金及人民币10,000元的水电押金。租金按合同约定前36个月为4738元每月；从第37个月开始，每年按照6%增长。其中2019年6月11日至2020年6月10每月租金为人民币5982元，2020年6月11日至2021年6月10日每月租金为人民币6341元。租金每月5日前支付，每迟一天，加收滞纳金人民币贰百元，逾期十五天不交租金，视为被告单方违约，原告有权收回商铺，租赁押金全部转为违约金，作为给原告的赔偿。合同签订后，原告于2013年6月11日将商铺交付给被告，被告在涉案商铺成立了珠海胜海宝石有限公司，经营宝石加工，并经营至今。在租赁期间，被告多次不能按照《租赁合同书》约定向原告缴纳租金，原告提供了《欠条》一份，显示被告确认在2019年11月23日欠原告租金共计人民币34,107元，并承诺于2019年11月30日欠付清，被告对该欠条及欠款的事实予以认可。此后，被告支付了部分，被告手写《206号商铺房租》一份，载明欠2019年12月份之前的租金4107元，加上2019年12月11日之后至2020年5月份租金，共计人民币32,499元。被告对欠付期间及租金金额不持异议，但是认为，受到新冠肺炎疫情影响，应当免除或者降低2020年1月份至4月份的租金，2020年5月18日原告对涉案商铺采取了停水、停电的措施，此后的租金也不应当支付。因被告未支付上述租金，原告于2020年5月16日派亲戚到被告店铺收租，被告称原告亲戚毁坏了其店内财务，并报警处理，珠海市公安局红旗派出所出具了《受案回执》，原告于2020年5月18日停止向被告租赁的商铺供应水电，双方于当日到红旗派出所进行了调解，被告承诺在一个星期内支付房租，但未如约支付。原告于2020年5月26日向被告刘永胜发出《告知书》一份，要求被告支付拖欠的租金，被告称未收到该《通知书》。原告已于2020年7月3日恢复了对涉案商铺的水电供应。被告称，因原告在没有通知被告的情况下，于2020年5月18日擅自对其租赁的商铺断水断电，给其造成了巨大的损失。其中，1.因为断电，防盗网及监控设备无法使用，导致被告不得不聘请保安，每月须向保安支付安保费人民币18000元，被告提供了《安保服务合同》一份予以佐证；2.在原告停电期间，被告无法接单，损失了加工费总额为人民币299,540元，被告提供了四份手写的加工单予以佐证，要求原告承担加工费损失的一半即人民币149,770元;此外，被告还主张停电导致其养殖的两条观赏锦鲤死亡，要求原告赔偿人民币5000元。原告对被告主张的上述损失均不予认可。原告称，是被告违约在先，已经拖欠半年的租金不予支付，原告才断被告水电；停电后，被告两夫妻搬到店里住，根本没有聘请保安，被告在停电后也完全可以把锦鲤搬回家养，而且这种锦鲤市场价也仅10元/斤，被告主张的加工费损失，都是为了诉讼做的证据，没有付款凭证。在本案审理过程中，本院曾询问原告的意见，原告称，只要被告缴纳了租金，愿意恢复供水供电。本院明确告向被告告知了原告的意见，但被告不愿向原告缴纳租金，还要求原告赔偿损失，鉴于被告前期多次逾期缴纳房租，原告坚持要求解除双方签订的租赁合同。本院认为，原、被告《租赁合同书》签订的租赁合同书，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当本着诚实信用，履行合同约定的义务。关于是否应当解除原、被告签订的《租赁合同书》。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告在《租赁合同书》中明确约定，租金每月5日前支付，逾期十五天不交租金，视为被告单方违约，原告有权收回商铺。被告欠付原告租金期间为2019年12月11日期间至2020年5月份。虽然2020年1月份之后受新冠肺炎疫情影响，但被告要求减、免租金的请求，无合同及法律依据。在此期间，原告多次与被告协商租金支付问题，但被告均未如约支付租金。在本案审理过程中，本院也力促双方达成调解，但被告拒绝向原告支付租金，已属于严重违约，原告现在要求解除双方签订的《租赁合同书》，被告腾退涉案商铺，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，被告应当向原告腾退位于珠海市金湾区*****给告。关于租金，被告确认拖欠原告2019年12月11日至2020年5月份的租金共计人民币32,499元，该期间涵盖了2019年12月11日至2020年6月10日期间的租金，每月租金为人民币5982元。但是，因被告没有按时缴纳租金，原告于2020年5月18日停止向被告经营的店铺供水、供电，造成被告在2020年5月18日之后被告不能正常使用涉案商铺，在2020年5月18日之前，被告实际欠付的租金为人民币27,913元（4107+5982×5-7500+5982÷30×7）。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，原告在未与被告解除合同，也未通知被告的情况下，停止向涉案商铺供水供电，导致被告不能正常经营，改变了租赁物的用途，属于违约，原告要求被告按照正常租赁支付租金，不符合法律规定及双方合同约定，本院不予支持。至于原告恢复供水供电之后的占用费的计算，双方在合同中约定2020年6月11日至2021年6月10日每月租金为人民币6341元，比照该约定，原告要求2020年7月3日之后的占用费按照6341元每月计算，计算至商铺实际返还之日，较为合理，本院予以支持。关于滞纳金及房屋押金，在本案中，原告即要求被告按照200元每天的标准支付滞纳金，又要求按照《租赁合同书》的约定没收被告缴纳的租赁押金及水电押金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，原、被告约定了两种违约金计算方式，应择一适用，原告在有足够证据证明不能弥补其损失时，方可主张予以调整，原告未举证证明，原告还要求按照200元每天计算滞纳金，本院不予采纳。9500元押金按照合同约定应当作为违约金由原告予以没收，该部分押金可不予返还给被告。此外，原告还收取了被告10,000元的水电押金，但双方在《租赁合同书》中并未约定该押金可转为违约金，原告要求没收被告缴纳的水电押金10,000元，不符合合同约定，本院不予采纳。该部分押金，在合同解除后，原告应当返还给被告，鉴于被告欠付原告租金，应当在租金总额中予以扣除。如上所述，本院认定被告欠付2020年7月3日前的租金合计为人民币27,913元，扣除后，被告还相当向原告支付人民币17,913元。关于被告要求原告赔偿损失的问题。原告虽然于2020年5月18日对其经营的商铺停水停电，但前提是其已经几个月没有按照约定缴纳房租，原告在此情况下具有单方的合同解除权。原告停水停电后，被告应当采取合理措施，避免经营损失，原告要求被告支付拖欠的租金后，其就可以恢复供水供电，被告拒不同意。被告主张原告断水断电后其需要聘请保安，为此需要支付人民币18,000元每月的安保费用，被告宁愿向保安公司支付高昂的安保费用，也不愿意向原告支付每月五千余元的房租，有悖常理，也无证据证明其支付过，对其安保费用，本院不予支持。关于其加工费损失，被告提供的合同均为手写，也无付款凭证予以佐证，本院不予采信；关于被告提到的锦鲤损失，其未提供相应的购买凭证，如原告所说，其本可在原告停电后换个地方养殖，其要求原告承担该损失，本院亦不予支持。被告的反诉请求应予驳回。综上，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、。第九十三条、第九十四条、第九十七条，第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张填标与被告刘永胜于2013年6月10日签订的《租赁合同书》；二、被告刘永胜于本判决生效之日起十日内向原告张填标腾退返还位于珠海市金湾区*****；三、被告刘永胜于本判决生效之日起十日内向原告张填标支付租金人民币17,913元及占用费（占用费计算方式：按照每月6341元的标准，从2020年7月3日计算至实际腾退返还之日止）；四、被告刘永胜向原告张填标缴纳的租赁押金9500元作为违约金归原告张填标所有；五、驳回原告张填标的其他诉讼请求；六、驳回被告刘永胜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6014元，因适用简易程序减半收取3007元，由原告张填标负担人民币752元，由被告刘永胜负担人民币2255元；反诉费1878元，由被告刘永胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  徐 有二〇二〇年八月十七日法官助理  王安乾书 记 员  黄秋燕