广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初1478号 原告：奥联物业股份有限公司钦州分公司，住所地：钦州市永福西大街**松江宁越花园****，统一社会信用代码：91450703MA5K9TIGX7。 法定代表人：苏天鹏，总经理。 委托诉讼代理人：李栋梁，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴春梅，女，该公司员工。 被告：丁贵琼，女，汉族，1979年12月17日生，原住广西钦州市。身份证地址：贵州省缓阳县，现下落不明。 被告王强，男，汉族，1972年12月29日出生，原住广西钦州市。身份证地址：四川省仪陇县，现下落不明。 原告奥联物业股份有限公司钦州分公司诉被告丁贵琼、王强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。因被告下落不明，需要公告送达法律文书，本案转为普通程序,依法组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告奥联物业股份有限公司钦州分公司的委托诉讼代理人李栋梁到庭参加诉讼；被告丁贵琼、王强经公告送达开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。 原告奥联物业股份有限公司钦州分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付物业管理费和电梯维护费3028.30元，水电费901.53元，冲减300元水电周转金和1000元装修监督金，以上各项费用合计2629.83元；2.请求被告向原告支付因拒交物业管理费产生的违约金473.37元（以2629.83元为基数，从2017年7月1日起至2019年5月15日止，按每日千分之三计算）；3.由被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与广西万事达房地产有限公司于2011年4月28日签订《前期物业管理服务合同》，协议约定由原告对钦州市海角路金湾步行街小区提供物业管理服务，被告与广西万事达房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了金湾步行街小区3栋2单元27XX房，广西万事达房地产有限公司于2016年5月9日将金湾步行街小区3栋2单元27XX房交付给被告。原告已依据《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》提供了约定的物业管理服务，被告是金湾步行街的业主，被告有依照《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费、电梯费等费用的义务。根据《前期物业服务协议》第五条二.1款、第六条2款约定，物业管理费为住宅每月每平方米0.8元，电梯维护费每户每月35元。被告的房屋建筑面积为89.07平方米。被告从2017年7月1日起至2019年5月15日止共拖欠物业管理费、电梯维护费和水电费共计3929.83元。具体见业主欠费清单。原告多次催促被告交纳上述费用，但被告均无理拒交。根据《前期物业服务协议》第八条5.1款、《业主临时公约》第3.2.3款约定，被告拖欠物业管理各项费用的千分之三的违约金，原告有权按照每日加收千分之三的违约金。被告因拒交物业管理费产生的违约金为473.37元。冲减水电周转金300元和1000元装修监督金后，以上各项共计3103.20元。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的上述请求。 原告为证实其主张，提供如下证据： 1.《前期物业管理服务合同》，证明原告是金湾步行街小区物业管理公司； 2.《前期物业服务协议》、《准予交房书》、《收楼确认书》、《身份证复印件》，证明被告是金湾步行街小区的业主及被告的义务、物业管理费等费用的收费依据； 3.《临时管理规约》或《承诺书》，证明被告的义务； 4.《业主欠费清单》、《催缴物业费的函》，证明被告拒交各项费用、被告所欠违约金的数额； 5.《催缴物业费的函》的送达照片，证明已经向被告催缴过物业费。 被告丁贵琼、王强在本院规定的期限内，没有答辩也没有提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定，被告对原告的诉讼请求及提供的证据有答辩和质证的权利，但被告丁贵琼、王强经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，具有客观性、合法性、关联性，本院予以确认为本案的定案证据。 本院经审理查明案件事实如下：原告与广西万事达房地产有限公司于2011年4月28日签订《前期物业服务合同》，由原告对钦州市海角路金湾步行街小区提供物业管理服务。被告购买金湾步行街小区3栋2单元27XX房，建筑面积为89.07平方米。广西万事达房地产有限公司于2016年5月9日将该房屋交付给被告。同日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定及时、足额支付物业管理费、电梯费等费用的义务。根据《前期物业服务协议》第五条约定，物业管理费为住宅每月每平方米0.8元，第六条约定，电梯维护费每户每月35元。第八条约定，被告拖欠物业管理各项费用的，原告有权按照每日加收千分之三的违约金。原告预收被告300元水电周转金和1000元装修监督金，被告从2017年7月1日起至2019年5月15日共拖欠物业管理费1603.26元(89.07×0.8×22.5月)、电梯维护费787.50元(35×22.5月)，欠水电费901.53元，合计3292.29元。冲减原告已收取的水电费周转金300元和装修监督金1000元，实欠1992.29元。原告经多次催收无果引起纠纷，原告向本院起诉要求解决。 以上事实有原告提供的《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、《准予交房书》、《收楼确认书》、《业主欠费清单》、《催缴物业费的函》、《催缴物业费的函》的送达照片及原告在庭上所述予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，为合法有效合同。原、被告应当按照约定去履行合同。原告依约提供了物业管理服务，被告理应如期交纳相关费用。被告从2017年7月1日起至2019年5月15日止拖欠原告物业管理费、电梯费、水电费1992.29元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告请求的物业管理费和电梯费计算有误，其超出部分的请求，本院不予支持。关于原告请求被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金问题。《前期物业服务协议》虽然约定了逾期支付物业费的违约责任，但因该条款系格式条款，原告未提供证据证明在签订《前期物业服务协议》时充分向被告说明、协商并征得对方同意，且加重了被告的责任，该违约条款无效，故对原告要求支付违约金诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告丁贵琼、王强支付给原告奥联物业股份有限公司钦州分公司物业管理费、电梯费、水电费共1992.29元； 二、驳回原告奥联物业股份有限公司钦州分公司的其他诉讼请求。 上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，公告费700元，合计750元，由被告丁贵琼、王强负担（原告已预交750元，被告在付款时一并加入付还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  邓英旦 人民陪审员  罗 能 人民陪审员  易冬雁 二〇二〇年九月八日 书 记 员  符文娴 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。