河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2379号原告：田瑞，女，汉族，1956年10月2日出生，住南阳市宛城区。被告：南阳市乾元房地产开发有限责任公司法定代表人：李焕春，任董事长。住所地：南阳市宛城区独山大道汉景苑商业楼**。委托诉讼代理人：黄丽，河南宛英律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘敬中，男，汉族，1962年9月18日出生，系公司员工，住南阳市宛城区，一般代理。第三人：南阳市中奇机电有限责任公司负责人：王钦生，任公司经理。住所地：南阳市新华东路。委托诉讼代理人：王彦芳，女，汉族，1945年8月8日出生，现住南阳市，特别授权。原告田瑞诉被告南阳市乾元房地产开发有限责任公司（以下简称乾元公司）、第三人南阳市中奇机电有限责任公司（以下简称中奇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月17日作出（2019）豫1302民初6000号民事裁定书，驳回原告田瑞的起诉；原告田瑞不服上诉至南阳市中级人民法院。2020年5月8日南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终1689号民事裁定书，撤销原裁定书，指令本院审理。本院依法组成合议庭，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告田瑞、被告乾元公司的委托诉讼代理人黄丽、刘敬中、第三人中奇公司的委托诉讼代理人王彦芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告田瑞诉称：2018年6月3日，原告对乾元公司申请执行中奇公司一案的执行标的提出案外人执行异议。2019年7月2日，南阳市宛城区人民法院作出（2018）豫1302执异380号执行裁定书（以下简称原裁定），裁定驳回原告的执行异议。原告认为，原裁定认定事实错误，理由如下：1、原裁定认为2005年11月30日原告与中奇公司签订的购房协议及收款收据均显示为他人抵账房，并非全款购得，认定事实错误。《合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，依照法律规定或者按照合同性质不得抵销除外。本案中，原告向中奇公司购买车库，需支付购房款260000元，中奇公司欠贾天涛律师代理费260000元；贾天涛欠李金怀（系原告田瑞丈夫）购房款260000元，李金怀同意该债权由原告享有；贾天涛将其对中奇公司享有的债权260000元转让给原告，因此，中奇公司亦负有对原告的到期债务260000元，原告、中奇公司互负到期债务，且“该债务的标的物种类、品质相同”，该债务抵销行为，符合法律规定，原告与中奇公司签订的购房协议及收款收据虽显示为他人抵账房，但依法应视为已支付了全额购房款，原裁定认为并非全款购得明显错误。2、原裁定认为购房协议、收款收据的真实性、合法性执行异议程序无法判定，与事实明显不符，且与其在另查明部分的事实相矛盾，不能成立。（1）原告在执行异议程序中提交的《集资房购房合同书》和《南阳市中奇机电有限公司集资房收款收据》均系原件，中奇公司无异议，乾元公司虽对协议提出异议但没有提供任何证据，购房协议和收款收据的真实性、合法性依法应得到确认。（2）原裁定另查明部分的事实，就是建立在购房协议和收款收据的真实性和合法性基础之上，原裁定评理部分对已经查明的事实予以否定，违背正常逻辑，明显错误。3、原裁定认为双方达成协议后田瑞并未实际占有上述五间车库与证据可以证明的事实不符，明显不能成立。4、原裁定驳回原告的执行异议，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人……；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同的证明财产权属或者权益人的证据判断。本案中，因乾元公司和中奇公司的原因，原告所购买车库没有进行登记，但“按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”，可以证明原告是中奇花园5号楼北1-5车库的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与和真实；3、该权利能否排除执行。按照该条规定，原告的执行异议应当得到支持。原裁定引用上述规定，却裁定驳回原告的执行异议，适用法律明显错误。综上，原审裁定书认定事实错误，适用法律错误，恳请查明事实，依法判令：1、不得执行原告所有的“中奇花园”5号楼面北1-5#车库，即排除对涉案标的的执行。2、诉讼费用由乾元公司和中奇公司承担。原告为支持其主张，向本院提交证据如下：一、原告购车库与中奇公司于2005年11月30日签订的集资房协议书及中奇公司给原告出具收到260000元的收据，用于证明2005年11月30日原告全款购得涉案车库，结合庭审中当事人的陈述，中奇公司已将涉案车库交付原告，原告实际占有。二、宛城区计划委员会对中奇公司下发的文件、集体土地建设使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证二份、建设工程施工许可证。用于证明中奇公司不再享有5间车库所有权，原告享有5间车库的所有权。三、南阳正方会计事务所出具的宛证专审字2010第16号专项审计报告。南阳市中级人民法院认为审计内容客观真实，予以采信，用于证明审计报告的真实性、有效性。四、南阳市中级人民法院民事判决书（2008）南民三初字第31号、（2008）南民三初字第55号民事判决书、河南省高级人民法院（2013）豫法民三终字第00077号判决书。三份判决书更进一步证实、确认双方认可审计报告账目清单，案涉房产与原告有直接的利害关系，审计报告内容中含有5间车库，原告对5间车库享有实体权利，该权利完全能排除法院的强制执行。被告乾元公司辩称：一、田瑞对乾元公司申请执行的5间车库不具有合法权利。本案乾元公司执行的5间车库位于“中奇花园”,该项目因没有取得国有土地证及商品房预售许可证，对外出售房产的行为已被法院判决无效，故此，不论原告是以什么原因与中奇公司签订买卖合同，该合同都因为违反国家强制性法律规定而无效的，也就是说原告在法院查封之前与中奇公司签订的合同不是合法有效的，原告依据无效的合同对5间车库是没有合法权利的。二、原告对5间车库不享有物权，仅享有债权。依据原告自述，她是因为中奇公司欠其他人款而与中奇公司抵账的，这点从中奇公司提供的审计报告也能看出，中奇公司也认为是抵账，那么原告与中奇公司签订的协议实际上是以物抵债协议，其本质是消灭债权债务，而不是单纯意义上的房屋买卖，只是中奇公司履行债务的变通方式。同时诉争的5间车库至今也没有办理权属登记手续，在没有完成权属登记前，原告只有债权请求权，而非物权。三、诉争的5间车库原告从未合法占有。占有是一种事实状态，是占有人对物具有事实上的管领力。从乾元公司提供的现场照片及物业办公室的证明可知，诉争的5间车库至今也是由乾元公司控制管理，原告从未实际占有使用。中奇公司与乾元公司自2008年就“中奇花园”项目合作发生纠纷之后，5间车库一直维持目前的现状。本案诉讼中，不论是原告还是中奇公司均作出虚假陈述，如果真如原告及中奇公司所述，5间车库早就交给原告的话，那么原告是如何管理使用的？有什么证据能证明其已合法占有？综上所述，乾元公司认为原告与中奇公司签订的集资房协议书因违反强制性法律规定而无效，且无效事由至今仍持续，原告在人民法院查封诉争5间车库前并没有签订合法有效的协议，同时原告对于5间车库没有支付购买款，仅是以物抵债而已，原告对于5间车库也没有合法占有，原告提出的阻却乾元公司执行的理由不能成立，对涉案5间车库不享有能够排除执行的实体权益。故此，建议人民法院驳回其诉讼请求。被告乾元公司为支持其主张，向本院提交证据如下：一、南阳市中级人民法院（2008）南民三初字第55号民事判决书及河南省高级人民法院（2013）豫法民三终字第00077号民事判决书。用于证实：（1）“中奇花园”项目的用地没有合法的土地手续，至今也没取到国有土地使用权证。（2）“中奇花园”项目建设工程施工证，因中奇公司提供虚假证明，已被南阳市建设委员会于2006年8月9日收回，至今也没有取得建设工程施工证。二、南阳市宛城区人民法院（2008）宛白民初字第1648号民事判决书。用于证实：（1）“中奇花园”项目对外出售的房屋系商品房销售行为；（2）因没有取得商品房预售许可证，对外出售房屋的行为被判决无效。（3）“中奇花园”项目至今也没有取得商品房预售许可证。三、南阳市宛城区人民法院（2012）宛民初字第2037号民事判决书及南阳市中级人民法院（2016）豫13民终1102号民事判决书。用于证实：（1）因缺乏国有土地证及商品房预售许可证，“中奇花园”项目对外出售给其他购房户的合同也被法院认定无效。（2）中奇公司在收取购房户款项后没有用于项目支出，违反协议约定，损害乾元公司利益。四、中奇花园服务管理办公室负责人高建超的证明。用于证实因中奇公司欠乾元公司款项，5号楼1-5车库是由乾元公司控制管理，从未交付给原告。五、现场照片7张。用于证实原告所述的5间车库从未交付给原告，原告也没有占有使用，至今仍由乾元公司控制管理。第三人中奇公司辩称：按照实际情况，第三人中奇公司是中奇花园的主体，也办了相关的合法手续，经营中与乾元公司的合作发生的经济纠纷与本案无关，中奇公司卖给田瑞的5间车库也符合规定，是有效的；同时车库是无需办手续，因中奇公司与乾元公司的纠纷，所以无法办手续。第三人中奇公司为支持其主张，向本院提交证据如下：南阳市中级人民法院委托正方有限责任会计师事务所作出的专项审计报告一份，用于证明中奇公司将五个车库抵给了田瑞。对原告举证，被告乾元公司发表质证意见如下：对原告举证一的真实性无异议，对合法性有异议，因原告不是中奇公司的内部职工，原告与中奇公司签订的名为集资房协议，实际是商品房销售协议。协议内容因违反国家强制性规定，已被法院认定同类型销售行为无效。违背了强制性法律规定，主要体现在集体土地上合作开发房产行为，未取得商品房预售许可证而对外出售，这两种违法情形至今仍然存在，因此证据不具有合法性。对原告举证二中集体土地用地使用权证、用地许可证、建设规划许可证的真实性有异议，不是原件，该组证据中建设工程施工许可证已被南阳市中级人民法院（2008）南民三初字第55号民事判决书认定，中奇公司在领取1-5号楼建筑工程许可证，采取了虚假证明文件，于2006年8月9日被南阳市建设委员会收回，河南省高级人民法院对该事实予以确认。对原告举证三审计报告的真实性无异议，对审计报告摘录几页内容不完整、不全面，与本案有关的车库5间，审计报告虽然显示，但上面记载抵账，首先肯定售房协议性质是以物抵债，仅是中奇公司履行债务的变更方式，没有支付价款；对原告证明方向有异议，该证据恰好证明了被告所说的以物抵债。对原告举证四的真实性无异议，原告提交的判决书主要想证明审计报告真实性，三份判决书也没有确认5间车库交于原告或原告使用，与原告的证明方向无关。对原告举证，第三人中奇公司发表质证意见如下：原告田瑞提供证据是真实的。票据是中奇公司当时的法定代表人王娟出具的，田瑞的证据是真实有效的。对被告乾元公司举证，原告发表质证意见如下：对被告举证的真实性无异议。如中奇公司售卖车库不合法，乾元公司抵债抵给李金怀800多万元是否有效？中奇公司有政府批示文件，如这些文件无效，中奇花园所有房屋买卖都无效。审计报告的真实性，乾元公司、中奇公司双方是认可的。对被告乾元公司举证，第三人中奇公司发表质证意见如下：对被告举证四，高建超是乾元公司物业上的委托人，因此是虚假证据，高建超私刻中奇公司的公章。对被告举证五，是乾元公司不让田瑞使用。对其他证据无异议。对第三人中奇公司举证，原告无异议。对第三人中奇公司举证，被告乾元公司的质证意见同对原告提交证据时的质证意见。通过原、被告、第三人的举证、质证，本院认证如下：对原告举证一的真实性被告无异议，本院予以认定；对其合法性，本院将在评理中予以评析。对原告举证二，该组证据中的建设工程施工许可证，已被相关部门收回，本院不予认定。对原告举证三审计报告的真实性，被告无异议，本院予以认定，对其证明方向，本院将在评理中予以评析。对原告举证四，系生效的法律文书，本院予以认定。对被告举证一、二、三，系生效的法律文书，本院予以认定；对其证明方向，本院将在评理中予以评析。对被告举证四，属证人证言，高建超未到庭接受质询，本院不予认定。对被告举证五，本院将在评理中予以评析。对第三人中奇公司举证，原、被告均无异议，本院予以认定。通过原、被告、第三人的陈述、举证、质证及本院认证，结合庭审调查，确认事实如下：2002年4月11日，乾元公司与中奇公司签订了联营协议及相关补充协议，约定乾元公司投入建设资金，中奇公司以东关村11组所有的集体土地作价入股，联合开发“中奇花园”商住楼项目。2005年11月30日，中奇公司作为甲方、原告田瑞作为乙方签订集资房购房合同书，主要内容：第一条乙方所购甲方集资房情况，（一）该集资房位于南阳市××山大道与××交叉口××楼。（二）房屋结构砖混。（三）……。（四）车库位置5#楼面北从东到西1-5#车库……。第二条计价内容和条款、……（四）车库价款（大写）贰拾陆万元整（小写￥260000.00）……。第三条付款方式及期限。（一）一次性以车库抵王彦芳欠贾天涛代理费。乙方一次性付清所购房产总价款为贰拾陆万元整（小写￥260000.00）。……。第五条交付期限。甲方应在2005年11月30日前将乙方所订房屋交付乙方。……。第九条其他约定。……（五）本合同共五页，一式四份，甲方持贰份，乙方及代理人各持一份，自双方签字之日起生效。……。甲方，加盖南阳市中奇机电有限责任公司售房合同章，乙方田瑞签字。当日，中奇公司给田瑞出具“南阳市中奇机电有限责任公司集资房收款收据”，“2005年11月30日，今收到田瑞人民币（大写）贰拾陆万元整，￥260000.00，系付5#楼面北从东到西1-5#车库，（以车库抵王彦芳代理费），收款人王娟，加盖南阳市中奇机电有限责任公司售房部收款专用章”。2008年7月24日，中奇公司向南阳市中级人民法院提起诉讼，请求：1、判令乾元公司继续履行联营协议及补充协议；2、依法判令乾元公司退还14737859元；3、依法判令乾元公司归还全部施工资料。在审理过程中，经中奇公司、乾元公司申请，南阳市中级人民法院委托南阳市正方有限责任会计事务所对中奇花园项目1-5#楼销售总收入及双方各自占有售房款情况、项目支出及往来情况进行了专项审计和审核。2010年4月28日，南阳市正方有限责任会计事务所出具宛正专审字（2010）第58号审核报告、宛正专审字（2010）第016号专项审计报告，审计报告显示，截止2009年1月31日中奇花园项目2至5号楼及车库、地下室和储藏室已实现的销售收入47149481元，乾元公司收取房款23549914元；中奇公司收取房款23599567元。在中奇公司收取房款中，含中奇公司抵给李金怀的5间车库250000元（李金怀与田瑞原系夫妻关系）。该审核报告、专项审计报告在南阳市中级人民法院作出的（2008）南民三初字第31号民事判决书中被采信。南阳市中级人民法院作出（2008）南民三初字第31号民事判决书，判决：一、乾元公司与中奇公司签订的联营协议及补充协议无效。二、自本判决生效之日起三十日内乾元公司将“中奇花园”的施工资料交付给中奇公司；三、驳回中奇公司请求判令乾元公司退还14737859元的诉讼请求。2008年8月28日，乾元公司以中奇公司为被告向南阳市中级人民法院提起诉讼，请求：1、确认联营协议无效；2、判令与中奇公司归还所占售房款13964229元，判令中奇公司为住户办理房产证、分户土地证。2013年6月19日，南阳市中级人民法院作出（2008）南民三初字第55号民事判决书，判决：一、乾元公司与中奇公司签订的联营协议及相关补充协议无效。二、本判决生效后10日内中奇公司支付乾元公司5730036.1元。三、驳回乾元公司请求中奇公司为住户办理房产证、分户土地证的诉讼请求。中奇公司不服判决，上诉至河南省高级人民法院；河南省高级人民法院于2014年12月24日作出（2013）豫法民三终字第00077号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后南阳市中级人民法院指定本院执行。2018年4月25日本院作出（2018）豫执恢173号民事裁定书，查封了“中奇花园”5号楼北面车库7间；南面车库6间。案外人田瑞向本院提起执行异议，认为“中奇花园”5号楼面北1-5#车库归其所有，要求解除对“中奇花园”5号楼面北1-5#车库的查封。本院于2019年7月2日作出（2018）豫执异380号民事裁定书，驳回田瑞的执行异议，田瑞不服裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：本案争议的焦点为案外人田瑞对案涉5间车库是否享有足以排除人民法院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告与第三人中奇公司之间签订的集资房购房合同书真实有效，且购房款已全额支付，理由如下：第一，本案第三人中奇公司欠贾天涛代理费260000元，贾天涛欠李金怀（原告田瑞的前夫）260000元，贾天涛将其对中奇公司享有的债权转让给原告田瑞，中奇公司认可，以上债权转让不违背法律规定，合法有效。第二，中奇公司于2005年11月30日与原告签订集资房购房合同书，其中以转让的债务260000元作为购房款，且有原法定代表人出具收据，属双方真实意思表示，为有效合同，应视为原告已全额支付了购房款。第三，对该5间车库，在南阳市中级人民法院作出的（2008）南民三初字第31号民事判决书中，对南阳市正方有限责任会计事务所出具的宛正专审字（2010）第016号专项审计报告予以采信、认定，明确了中奇公司已经将5间车库处置，抵偿所欠债务的事实，可以证实中奇公司以5间车库抵偿所欠原告债务已经实际履行。另，本院于2018年4月25日查封案涉车库，查封在后。因涉及“中奇花园”商住楼项目的房产均未取得合法审批手续，非原告自身原因未办理过户登记。综上，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即原告所提交的证据能够证明其对执行标的享有排除人民法院强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行“中奇花园”5号楼面北从东到西1-5#车库。案件受理费5200元，由被告南阳市乾元房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  高立伟审判员  崔国强审判员  李**鲲二〇二〇年九月十五日书记员  唐亦垠