新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初904号 原告：尹卫强，男，1980年03月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李晓娇，新疆盛年律师事务所律师。被告：妥金杰，男，1982年04月02日出生，回族，无固定职业，乌鲁木齐市村民，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘新玲，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告：马凤荣，女，1981年05月13日出生，回族，无固定职业，乌鲁木齐市村民，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘新玲，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告：妥明峰，男，1999年04月22日出生，回族，新疆职业大学学生，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵亮，新疆聚广律师事务所律师。被告：妥明强，男，1999年01月16日出生，回族，无固定职业，现住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵亮，新疆聚广律师事务所律师。原告尹卫强与被告妥金杰、马凤荣、妥明峰、妥明强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告尹卫强及其委托诉讼代理人李晓娇、被告妥金杰、马凤荣的共同委托诉讼代理人刘新玲、被告妥明峰、妥明强的共同委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹卫强向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间的《房地产买卖》合同无效；2、判令被告返还买院子款1,490,000元；3、判令被告承担违约金600,000元；4、判令被告承担原告因扩改建而支出费用1,408,000元；5、判令被告承担原告为了冬季取暖购买锅炉款32,500元；6、本案诉讼费、邮寄费等相关费用由被告承担。事实与理由：2018年03月15日，原告与被告妥金杰、马凤荣签订了《房地产买卖合同》，原告购房屋及带院落转让费为1,230,000元（人民币壹佰贰拾叁万元整）；2018年05月16日，原告又向被告妥金杰购买了与原合同相邻的被告其侄子被告妥明峰、妥明强的院落周围空地皮230平方米，成交价为260000元（贰拾陆万元），原告将购买地皮款26万元人民币交付给被告妥金杰、马凤荣；合计为1，490，000元整。2019年04月24日，原告购买的涉案房屋被认定为违法建筑物于2019年4月30日被拆除。原告因合同款项及改扩建共费用1，408，000元的返还事项双方协商未果后，原告诉至法院。要求被告马凤荣和妥金杰夫妻二人作为合同相对方，被告妥明峰、妥明强作为涉案房屋土地的使用人，要求四被告承担连带赔偿责任。被告妥金杰、马凤荣共同答辩称，原告的各项诉讼请求无事实和法律依据，请予以驳回。二被告之间系夫妻关系，原、被告双方2018年3月15日签订合同是有效的，涉案土地属于妥金杰个人的，双方合同已经实际履行完毕，收到原告支付购房款140万元，房屋已经按照合同约定交付，中间人收了9万元。本案不属于人民法院处理范围。被告妥明峰、妥明强共同答辩称，我方不是本案适格被告。二被告既没有和原告签订合同，也不是涉诉房屋的所有人或使用人，请驳回原告对二被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月15日，原告尹卫强（乙方）与被告妥金杰、马凤荣（甲方）与签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方妥金杰、马凤荣自愿将坐落于米泉市东工七队土地面积980平方米，房屋使用性质为住宅出售给乙方，院落四至：东至空地、南至空地、西至路、北至妥金杰；乙方已充分了解该宗房地产的基本情况，决定购买。二、上述房地产成效价格为1，230，000元（壹佰贰拾叁万元），在付清后将房地产相关手续交接给乙方。三、付款方式：房款叁次付清，第一次付款伍拾万元，进工地2018年3月20日付清；第二次付款伍拾万元，主体完工2018年5月1日前付清；第三次付款贰拾万元，全部完工2018年6月20日前付清。四、该房屋目前未办理房产证、土地证、如需办理房产证、土地证、其费用均由乙方承担，甲方不承担任何费用，甲方必须协助乙方办理，该房地产过户的所有税费均由乙方承担，甲方配合乙方办理，不承担任何过户费用。五、违约责任：本协议签字后，一方的行为违反本协议的约定，视为违约，由违约方支付违约金给对方，违约金为伍拾万元。六、甲方必须及时为乙方提供办理房地产产权手续的便利条件，否则加罚房款拾万元的违约金。七、房屋产权经法律程序交易完毕后，合同签订日期前所涉及房产财产纠纷，产生的水、电及村上其他费用等事宜均由甲方负责缴清，与乙方无任何关系。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。九、本协议经双方签字后生效。十、其他约定事宜部分被告妥金杰于2018年5月16日手写记载：后面5月16日又购买空地皮230平方米，成交价26万元（贰拾陆万元）。2018年3月15日，被告妥金杰向原告出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买院落订金3万元（叁万元）；2018年3月20日，被告妥金杰给原告出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地交第一次付款50万元（伍拾万元整）；2018年5月2日，被告妥金杰给原告出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地皮第二次付款50万元（伍拾万元整）；2018年5月16日，被告妥金杰给原告出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地交230平方米，成交价26万元（贰拾陆万元整）；2018年6月21日，被告妥金杰给原告出具收条一份，内容为：今收到尹卫强买地皮款20万元（贰拾万元），所有款项已付清。上述五张收条金额共计149万元。2018年3月24日，原告尹卫强与案外人苏金牛签订《建房合同》，合同约定合计工程造价1，440，000元。原告于2018年3月29日至5月底在涉案院落上加建新重新修建1600平方米房屋，苏金牛认可收到原告支付建房款140多万元，同时苏金牛系原、被告双方签订合同介绍人，原告向其支付了2万元中介费，被告向其支付9万元介绍费。被告称其收到149万元中包括了9万元中介费。被告出售给原告的房屋及原告后期加建、新修建的房屋被乌鲁木齐市米东区古牧地镇人民政府认定为违法建筑物、构筑物于2019年4月30日被拆除。另查：妥金杰、马凤荣称其户籍所有在为乌鲁木齐市××区，尹卫强户籍为河南省内乡县。上述事实有：宅院转让协议、收条、转账凭证、证人证言、当事人当庭陈述及辩解等证据证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、宅基地使用权转让合同的主体；二、宅基地转让合同的效力；三、转让款的返还、违约金及损失承担。一、关于宅基地使用权转让合同的主体。从原、被告双方所提交的宅基地转让合同中可以看出，被告提供的宅基地转让合同中的甲方为妥金杰和马凤荣，乙方为尹卫强，原告未提供证据证明涉案合同与被告妥明峰、妥明强相关，且此二被告未在合同上签名，故本案原告的合同相对方确定为妥金杰和马凤荣。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以夫妻共同债务主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活，共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。因被告妥金杰和马凤荣二人系夫妻关系，且房地产买卖合同上有二被告共同签名，系夫妻双方共同意思表示，故被告妥金杰和马凤荣应承担共同给付义务。原告要求被告妥明峰、妥明强作为房屋土地的使用人对费用返还承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于宅基地转让合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告与被告妥金杰、马凤荣签订了宅基地转让合同，由于原告并非米**古牧地镇东工村村民，该宅基地转让合同违反了法律、法规的强制性规定，应当属于无效合同。三、关于转让款的返还、违约金及建房损失的承担问题。关于合同转让款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在宅基地转让合同被确认为无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还，被告认可收款1，490,000元的收条，现原告要求二被告返还其中的1，490，000元并无不当，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于违约金承担的问题。双方签订的合同无效，60万元违约金条款的约定也当然无效，原告的该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于扩建房屋损失1，408，000元的承担问题。原告称该项费用系原告在所购房屋上加盖第二层面积210多平方米房屋和另行修建二层房屋面积共1350平方米的房屋而向建房人支付的建房款，上述房屋因是违法建筑已于2019年被拆除。本院认为，原告进行房屋建设时并未申请办理乡村建设规划许可证，因此，对建房行为所引起的损失是由原告自身的过错行为所引起，故对原告所诉的建房损失应当由其自行负担，对原告要求被告承担建房损失1，408，000元的诉讼请求本院不予支持。关于冬季取暖购买锅炉款32，500元的损失承担问题。原告称该款项系原告为了冬季取暖已经实际支付的价款，属于原告实际损失，本院认为原告购买锅炉与本案中双方所诉争的房地产买卖合同无直接关联性，不属于合同无效给原告造成的实际损失，本院对此项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告尹卫强与被告妥金杰、马凤荣于2018年3月15日签订的房地产买卖合同无效；二、被告马凤荣和被告妥金杰共同向原告尹卫强返还转让款1，490，000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告尹卫强要求被告马凤荣和被告妥金杰赔偿违约金600，000元的诉讼请求；四、驳回原告尹卫强要求被告马凤荣和被告妥金杰赔偿扩建房屋费用1，408，000元的诉讼请求；五、驳回原告尹卫强要求被告马凤荣和被告妥金杰赔偿锅炉款32，500元的诉讼请求；六、驳回原告尹卫强对被告妥明峰、妥明强的诉讼请求。被告马凤荣和被告妥金杰应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。案件起诉标的3，530，500元，核定支持金额1，490，000元，占诉讼标的42.20%。案件受理费35，044元（原告预交17，522元，剩余案件受理费17，522元未交纳，缓至执行阶段收取）；邮寄送达费180元，合计35，224元，原告负担57.80%，即20，358.2元，被告妥金杰、马风荣负担42.20%，即14，865.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张 娜人民 陪 审员   董吉成人民 陪 审员   于文炳二 〇 二 〇 年 九 月 三 十 日书  记  员   刘纹汐