贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初11005号原告：贵阳实佳物业管理有限公司，住址贵阳市云岩区宅吉路**。法定代表人：石世祥，职务董事长。委托诉讼代理人：宋镜飞，贵阳市云岩区市西法律服务所法律工作者。被告：贺某，女，1990年2月7日生，苗族，，住贵州省贵阳市云岩区委托诉讼代理人：刘家福，贵州民贵律师事务所律师。被告：何某，女，1964年4月30日生，苗族，，住址同上委托诉讼代理人：刘家福，贵州民贵律师事务所律师。原告贵阳实佳物业管理有限公司与被告贺某、何某物业服务合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告诉讼代理人宋镜飞，被告贺某的诉讼代理人刘家福及被告何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳实佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2013年7月1日至2020年5月31日期间物业管理费9679元；2.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：被告为云岩区××路××号××小区××栋××单元××楼××号房的业主。原、被告于2010年2月25日签订了《前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告除支付物管费至2013年7月后就未再支付。2016年6月小区筹备成立业委会，被告何某作为成员，方才于2015年12月15日补交2013年7月至2015年12月部分物业费3258元，欠费3258元。2016年8月9日缴纳，2016年1月至2016年12月部分物业费1000元，欠费1172元。2017年12月12日，缴纳2017年1月至12月部分物业费1086元，欠费1086元。2018年8月2日，缴纳2018年1月至12月部分物业费1086元，欠费1086元。其后2019年1月至起诉时，被告未缴纳任何物业费，欠费（计算至2020年5月）金额为3077元，以上欠费合计9679元。为了维护原告的合法权益，原告特诉至法院。被告贺某、何某辩称，原告诉请金额不符合实际。原告没有按照物业管理委托合同及前期物业服务协议全面履行自己的义务，致使小区脏乱差，原告提供的服务达不到合同要求，被告合理选择与原告就减少物业费价款进行协商，双方达成了协议，被告已经交清了2018年以前的物业费。由于原告的物业服务没有改善，双方就2019年以后的物业费缴纳数额存在争议，其原因在于原告，责任应当由原告承担。因此，2019年至2020年5月的物业费缴纳，应当按照合同约定与2018年以前的惯例，就减少物业费价款事宜，由原被告双方协商解决。原告与被告就物业费早在2014年已产生争议，原告怠于行使诉权，直到2020年6月才向法院起诉，已经超过诉讼时效，因此，应当驳回原告的诉求。经审理查明：被告贺某系云岩区鹿××路××花园××栋××单元××层××号房屋的所有权人，该房屋实际建筑面积139.11平方米。2008年1月1日，原告贵阳实佳物业管理有限公司（乙方）与该小区的建设方贵阳银通房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同书》，甲方将“银通花园”委托于乙方实行物业管理，委托管理期限从本合同签订之日起至业主委员会成立另行签订合同前有效，住宅房屋由乙方按照贵阳市物价局审核标准、按建筑面积每月每平方米1.3元向业主收取，双方还就其他事宜进行了约定。2010年2月25日，原告（甲方）同被告贺某之父贺为民（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中约定原告为被告上述物业提供物业管理服务，乙方应按照协议约定，按时按标准缴纳物业服务费用。合同第三条对物业管理的内容和质量进行了约定。合同第五条对于物业服务费用进行了约定，载明：“每月每平方米1.3元收取”，“乙方按其拥有的物业建筑面积每月到小区管理处交纳，乙方也可按季按年交纳”。上述协议中原、被告加盖公章或签字确认。2015年12月15日，原告向被告开具了《发票》，服务名称为物管费，金额为3258元，备注为2013年1月2015年6月，受票方为××-××-××贺为民，开票方为贵阳实佳物业管理有限公司。2016年8月19日，原告向被告开具《发票》，服务名称为物管费，金额为1000元，备注为2016年1月至12月，购买方名称为××-××-××贺某。2017年12月12日，原告向被告出具《收款收据》，载明“今收到A2-2806贺为民交来物管费款人民币2172元，备注2017年1月至12月”。2018年8月2日，原告向被告出具《收款收据》，载明“今收到××-××-××贺某交来物管费款人民币1086元，备注2018年1月至12月”。上述事实，有相关书证以及原、被告陈述及其提交的证据为证，经开庭质证，可以确认。本院认为，原告与建设单位签订《物业管理委托合同书》，由此原告成为案涉小区的物业服务企业，并为该小区提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告贺某作为该小区的业主，上述合同对其具有约束力。关于原告主张被告何某承担物业费的诉请，首先，不动产登记信息显示案涉房屋的所有权人是贺某，不是何某；其次，根据《最高人民法院》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告未提交证据证明贺某与何某之间存在由何某承担案涉房屋物业费的约定，因此原告主张被告何某承担物业费没有事实和法律依据。关于原告主张的2013年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，因被告提交了此期间的物业费发票、物业费收款收据中显示被告是在此期间连续缴纳物业服务费，原告开具的票据从未载明被告拖欠此期间的物业服务费的情形。虽被告提交的证据中缺失2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费收据，但该部分物业服务费应当从2016年1月1日起算诉讼时效，至原告起诉主张时已经超过法律保护的诉讼时效期间；原告虽提供了落款日期为2019年6月1日的《催收通知单》的张贴照片，但是未提供该照片的原始载体，因此无法确定该照片的形成时间，所以不能达到中断该诉讼时效的法律效果；此外，该时间仍然距2016年1月1日已超过三年。因此，被告贺某依法无须再支付2013年7月1日至2018年12月31日期间案涉房屋的物业服务费。2019年1月1日至2020年5月31日期间被告贺某拖欠物管费的具体金额为139.11㎡×1.3元/月/平方米×17个月≈3074.33元，故本院对此予以支持。关于被告要求物业费按照五折交纳的意见，首先在《物业管理委托协议书》中并未约定，其次由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同该约定的物业服务义务较为概括笼统，因此单凭被告所举的照片不足以支持被告的主张，第三被告举证的发票、收据不能证明原被告达成了变更物业服务费计费标准的合意。物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。因此，被告认为原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贺某、何某于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳实佳物业管理有限公司物业管理费3074.33元；二、驳回原告贵阳实佳物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担25元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  邵泓泽二〇二〇年九月十八日书记员  张 宇