云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初3338号 原告：中国建设银行股份有限公司保山市分行，住所地保山市隆阳区正阳南路**，统一社会信用代码：915305009189221808。 负责人：和春力，分行行长。 委托诉讼代理人：刘德波，云南腾越律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：马云飞，男，1990年1月18日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 被告：张翠香，女，1990年5月18日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 被告：保山华隆置业有限公司，，住所地保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城-商墅**统一社会信用代码：915305025945950392。 法定代表人：郭新，董事长。 委托诉讼代理人：杨晓南，男，1984年6月14日生，汉族，保山市隆阳区人，代理权限为特别授权。 原告中国建设银行股份有限公司保山市分行（以下简称：建设银行保山分行）与被告马云飞、张翠香、保山华隆置业有限公司（以下简称：保山华隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行保山分行委托诉讼代理人刘德波，被告马云飞、被告保山华隆公司委托诉讼代理人杨晓南到庭参加诉讼，被告张翠香经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行保山分行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告中国建设银行股份有限公司保山市分行与被告马云飞、张翠香、保山华隆置业有限公司于2015年4月8日签订的530720109-2012-20150476398号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求人民法院依法判令被告马云飞、张翠香立即偿还原告中国建设银行股份有限公司保山市分行借款本金260694.25元，利息8738.14元，合计269432.39元，并承担自2020年5月16日起至贷款还清之日止以未偿还本金为基数按合同约定的计息方式计算产生的利息（包括罚息和复利）；3.请求人民法院依法判决被告保山华隆置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4.请求人民法院依法判决原告中国建设银行股份有限公司保山市分行对被告马云飞、张翠香设定抵押给原告中国建设银行股份有限公司保山市分行的位于保山市隆阳区锦绣兰城一期8-20幢1单元1501号房地产享有优先受偿权；5.请求人民法院依法判令三被告立即支付原告为实现债权而支出的律师代理费等费用；6.请求人民法院依法判令三被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告马云飞、张翠香系夫妻关系，因购房向原告申请借款280000元。2015年4月8日，原告与三被告签订530720109-2012-20150476398号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告马云飞、张翠香向原告借款280000元，贷款期限为360个月，即2015年4月8日至2045年4月8日，还款方式为按月等额本息还款法（按月计算），利率执行方式为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，约定还款日为借款期限起始日对日，即每月16号；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除合同；被告马云飞、张翠香用保山市隆阳区锦绣兰城一期8-20幢1单元1501号房地产为该借款提供抵押担保，被告保山华隆置业有限公司提供阶段性保证。当日，原被告签署一份《个人借款合同贷款利率变更补充协议》，约定若被告是新增借款用户，在采用分期还款方式且拖欠贷款本金及利息连续3期或累计6期的前提下，将贷款利率变更为浮动利率，即在该日基准利率水平上上浮10%。2015年4月16日，原告按约定发放贷款280000元。后原告将贷款抵押物办理了抵押登记手续，但产权证书尚未交付给原告，被告保山华隆置业有限公司尚未解除阶段性保证。2019年9月起被告开始拖欠原告借款本金及利息，该笔借款截止2020年4月16日，尚欠本金260694.25元，利息8738.14元，合计269432.39元。综合上述事实及理由，被告多次违约未按期归还贷款，经原告电话及邮寄催收，都未能联系到被告马云飞、张翠香。鉴于此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告马云飞辩称，1、今年我和被告张翠香离婚了，锦绣兰城的房子归被告张翠香所有，我是在接到法院的电话后才知道张翠香拖欠房贷，我现在的想法是把之前张翠香拖欠的房贷还了，之后的由被告张翠香自己归还；2、不同意解除合同，今天来参与诉讼就是因为想和原告协商，继续履行合同。 被告张翠香未向本院提交答辩状。 被告保山华隆公司辩称，1、被告马云飞、张翠香购买的锦绣兰城20栋一单元1501号的房产，向原告贷款28万元于2015年4月16日放款，我们这边的房款已经结清；2、因被告马云飞、张翠香房款已结清，贷款的清偿责任理应由上述二被告承担，房子已经交付给被告马云飞、张翠香，原告诉状中提出的费用都应该由被告马云飞、张翠香承担，我公司不承担连带清偿责任。 原告建设银行保山分行向本院提交以下证据： 1.原告《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份；被告马云飞、张翠香身份证复印件、结婚证复印件各一份，被告保山华隆置业有限公司工商登记信息报告一份。欲证实：原被告诉讼主体适格；被告马云飞、张翠香系夫妻。 2.530720109-2012-20150476398号《个人住房（商业用房）借款合同》一份、《个人借款合同贷款利率变更补充协议》一份。欲证实：2015年4月8日，原告与三被告签订530720109-2012-20150476398号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告马云飞、张翠香向原告借款28万元，贷款期限为360个月，即2015年4月8日至2045年4月8日，还款方式为按月等额本息还款法（按月计算），利率执行方式为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，约定还款日为借款期限起始日对日，即每月16日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权解除合同；被告马云飞、张翠香用保山市隆阳区锦绣兰城房产为该借款提供抵押担保，被告保山华隆置业有限公司提供阶段性保证。截止起诉之日，被告已经连续拖欠9期借款本金及利息，根据双方签署的《个人借款合同贷款利率变更补充协议》自被告拖欠本金及利息连续满3期之日止，借款利率变更为浮动利率（即基准利率水平上上浮10%）。 3.个人贷款支付凭证、担保物资产收妥通知书一份、保房押字（2015）第0414006号房屋所有权抵押证书一份（补充证据）。欲证实：2015年4月16日，原告按约定发放贷款28万元，原告将贷款抵押物办理了抵押登记手续，但产权证书尚未交付给原告，被告保山华隆置业有限公司尚未解除阶段性保证。 4.中国建设银行个人贷款对账单。欲证实：2019年9月起，被告开始拖欠原告借款本金及利息，该笔借款截止2020年4月16日，尚欠本金260694.25元，利息8738.14元，合计269432.39元。 5.《委托代理协议》一份。欲证实：原告为实现债权，需支出律师代理费7820元，该费用应由被告承担。 经质证，被告马云飞对原告提交的证据均无异议。 被告保山华隆公司对证据1、2、3、4无异议，对证据5中约定的律师费用，因为是双方约定的，没有其他证据佐证，不予认可。 被告张翠香未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 本院认为，原告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。但对证据5中原告主张的律师费7820元，因其未提交证据证实已实际产生，故对原告欲证明支出律师费用7820元的证明目的，本院不予采信。 被告马云飞、张翠香、保山华隆公司未向本院提交证据。 经审理查明，被告马云飞、张翠香于2012年登记结婚。原告与被告马云飞、张翠香、保山华隆公司于2015年4月8日签订合同编号为530720109-2012-20150476398号《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）及《个人借款合同贷款利率变更补充协议》，约定被告马云飞、张翠香向原告借款280000元，用于向被告保山华隆公司购买其开发的保山市隆阳区锦绣兰城一期8-20幢1单元1501号房地产，借款期限自2015年4月8日至2045年4月8日。被告华隆公司作为《借款合同》的保证人提供保证。《借款合同》对贷款利率、罚息利率、还款日、担保方式、保证范围、借款人、保证人的违约行为及违约救济措施等相关内容作出约定。其中担保方式约定为“抵押加阶段性保证”，保证期间约定为“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”被告马云飞、张翠香以保山市隆阳区锦绣兰城一期8-20幢1单元1501号房地产向原告提供抵押担保。《借款合同》签订后，原告于2015年4月16日依约定向被告马云飞、张翠香指定的账户发放贷款280000元。自2019年9月起，被告马云飞、张翠香未按《借款合同》约定归还借款本息，截止2020年4月16日，共欠借款本金260694.25元，利息8738.14元，合计269432.39元。故，原告向本院提起诉讼，要求1、请求人民法院依法判令解除原告中国建设银行股份有限公司保山市分行与被告马云飞、张翠香、保山华隆置业有限公司于2015年4月8日签订的530720109-2012-20150476398号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求人民法院依法判令被告马云飞、张翠香立即偿还原告中国建设银行股份有限公司保山市分行借款本金260694.25元，利息8738.14元，合计269432.39元，并承担自2020年5月16日起至贷款还清之日止以未偿还本金为基数按合同约定的计息方式计算产生的利息（包括罚息和复利）；3、请求人民法院依法判决被告保山华隆置业有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、请求人民法院依法判决原告中国建设银行股份有限公司保山市分行对被告马云飞、张翠香设定抵押给原告中国建设银行股份有限公司保山市分行的位于保山市隆阳区锦绣兰城一期8-20幢1单元1501号房地产享有优先受偿权；5、请求人民法院依法判令三被告立即支付原告为实现债权而支出的律师代理费7820元。 另查明，被告马云飞、张翠香提供的抵押物即保山市隆阳区锦绣兰城一期8-20幢1单元1501号房地产，向保山市隆阳区住房和城乡建设局办理抵押登记，领取保房押字（2015）第0414006号《房屋所有权抵押证书》。该证书载明“该户与保山华隆置业有限公司购买商品房一套，现房屋正在建设中，属在建工程，证件手续齐全，符合抵押登记条件。经复核，同意办理。TLY20150414006；抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”案涉抵押物在竣工交付后，未重新办理房地产抵押登记。原告收取的抵押清单为：1.购房合同编号：锦绣兰城2013年（0649）号；2.首付款发票编号：00589954号；3.房屋所有权抵押证书：保房押字（2015）第0414006号。 再查明，原、被告签订的《借款合同》第四十一条约定“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。”原告与云南腾越律师事务所于2020年5月20日签订《委托代理协议》，双方约定指派刘德波律师作为代理人，在原告与马云波等8名借款人的借款合同纠纷中，提供起诉案件代理服务，双方对起诉案件代理费用约定为“全风险代理方式，仅支付风险代理费。”“风险代理费按照如下标准支付：本案代理事项涉及后期资金执行回收，诉讼风险代理费=执行回收金额的3%。根据执行回收情况分次支付代理费。”庭审中，原告的委托诉讼代理人明确表示，律师代理费属于风险代理，现原告未向委托诉讼代理人支付律师代理费。 本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告与被告签订的《借款合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该合同成立并发生效力。合同签订后，原告已依约履行了借款义务，被告马云飞、张翠香应当依约履行还款付息的义务，但其在履行了部分还款付息的义务后未按约定归还借款本金及支付相应的利息，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，根据原、被告在《借款合同》中第十六条、第十七条对违约行为及违约救济措施进行的约定，即被告存在违约情形后，原告享有解除与借款人的借贷关系、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用等权利。故原告要求解除《借款合同》及要求被告马云飞、张翠香归还借款本金及相应利息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于原告要求对被告马云飞、张翠香提供的抵押担保实现优先受偿权的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，案涉房地产已办理在建建筑物抵押登记，故该抵押权成立并生效，对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告保山华隆公司对案涉借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院认为，根据《借款合同》对担保方式的约定为“抵押加阶段性保证”，保证期间约定为“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”因案涉的抵押财产办理的系在建建筑物的抵押登记，当建筑物竣工且交付给抵押人后，未重新办理抵押登记，即未根据《借款合同》的约定，将他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告收执，被告保山华隆公司承担的连带责任保证仍在保证期间，且双方当事人约定的保证期间未违反法律的规定，故其应当承担保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，根据本案查明的事实，原、被告对实现债权没有约定，且本案既存在债务人自己提供物的担保，也存在保证人提供的保证，故本案原告应当先就债务人自己提供的物的担保实现债权后才能要求保证人承担连带清偿责任。 关于原告要求被告承担律师代理费用的诉讼请求，本院认为，根据《借款合同》第四十一条的约定，原告为实现其债权而支出的律师代理费由借款人承担，故对原告要求被告马云飞、张翠香承担律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告保山华隆公司支付律师代理费的诉讼请求，本院认为，根据《借款合同》第十二条的约定，该律师费在保证范围内，故被告保山华隆公司应当承担连带保证责任。关于原告明确要求支付律师代理费7820元的诉讼请求，本院认为，根据原告与云南腾越律师事务所签订的《委托代理协议》的约定，该案代理为“全风险代理方式”并对支付代理费的时间进行约定，至起诉时，原告未提供证据证实其已实际支出该笔费用，故对其要求被告承担律师代理费7820元的诉讼请求，本院不予支持，本院支持按《委托代理协议》约定的实际产生的律师代理费。 被告张翠香经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司保山市分行与被告马云飞、张翠香、保山华隆置业有限公司于2015年4月8日签订的530720109-2012-20150476398号《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、由被告马云飞、张翠香于本判决生效后二十日内一次性归还给原告中国建设银行股份有限公司保山市分行截至2020年4月16日借款本金260694.25元、利息8738.14元，合计269432.39元，并支付自2020年5月16日起至贷款还清之日止以未偿还本金为基数按合同约定的计息方式计算产生的利息（包括罚息和复利）； 三、由被告马云飞、张翠香于案涉借款本息执行回收之日一次性支付给原告为实现债权而支出的律师代理费，支付金额按《委托代理协议》约定的实际产生的律师代理费； 四、原告中国建设银行股份有限公司保山市分行实现上述第二、三项债权时，有权享有被告马云飞、张翠香提供的抵押物即位于保山市隆阳区锦绣兰城一期8-20幢1单元1501号房地产优先受偿权； 五、由被告保山华隆置业有限公司对上述第二、三项的借款本息及实现债权产生的律师费在原告实现被告马云飞、张翠香提供的抵押物价值之外的款项承担连带清偿责任； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司保山市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5341元，由被告马云飞、张翠香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审 判 长  杨幸丽 人民陪审员  赵 伟 人民陪审员  宋 炜 二〇二〇年九月十四日 书 记 员  李婷婷