广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18711号原告：陈国，男，1967年5月6日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区，原告：何利敏，女，1971年5月14日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区，两原告共同委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告：广州市溢晖房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路****自编60007-Y。统一社会信用代码914401017120102487B。法定代表人：潘平，董事长。委托诉讼代理人：罗小珊，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍许，被告员工。原告陈国、何利敏诉被告广州市溢晖房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊飞、被告的委托诉讼代理人罗小珊、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金，违约金以购房款1568389元为本金，自逾期次日即2018年1月3日起，按每日0.02%的利率，计至被告办妥房地产权证并交付原告之日；2、本案诉讼费依法由被告承担。事实和理由：被告与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，向原告出售广州市海珠区叠景路158号的房屋。双方在该合同的第二十一条和第二十二条约定了产权登记和迟延办理产权登记的违约责任，合同附件七《补充协议》第9条、第14条对上述问题进行了调整。原告收楼后，被告一直未收到房产证。因《补充协议》中的相关条款是“霸王”条款，数额明显过低，依法应予调整。被告辩称：被告因广州市工商行政管理局的违法不受理营业执照延期申请、违法撤销核准营业期限延期的行为缺乏有效身份证明以致无法及时向主管部门申请办理合生广场南区的初始登记。市工商局违法行为拖延了被告的营业执照延期事宜，致使合生广场南区初始登记需适用新政策规定，又因合生广场南区基于历史特殊原因无法按新规要求办理宗地合一，市不动产中心未能及时给出有效处理方案以解决初始登记问题，直至2019年9月26日才对被告的初始登记申请予以核准登记。根据合同约定，被告因政府行为、不可抗力原因有权延期办证，不构成违约。被告已及时通知原告提交办证资料，因原告自身原因造成迟延办证的，不应归责于被告。被告对原告提出的迟延办证违约金计付标准和截止时间有异议，若被告需承担违约责任，亦应以合同和补充协议约定为准，迟延办证违约金计付截止日以不超过2019年11月30日较为合理。经审理查明：2014年4月4日，两原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方所购商品房为海珠区广州大道西侧、新厚德园艺公司对面4号地块合生广场（自编：南区）自编A、B、C栋海珠区叠景路158号20层2010号房；总金额1568389元；（第十三条）甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用；（第二十一条）双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同的附件七：本合同补充协议中的第1条约定：本合同补充协议为《商品房买卖合同》的附件，本补充协议条款优先于《商品房买卖合同》其他条款，未作约定的按《商品房买卖合同》条款执行；本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读说明及条款，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件；第9条约定：双方同意对合同第二十一条第二款（乙方委托甲方办理《房地产权证》）的内容调整为：甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；第10条约定：因不可抗力或乙方逾期付款或市政规划改变、政府行为、公共垄断、突发性社会事件（如罢工、静坐、游行、示威）等原因及甲方不可避免或者不可克服的异常地质状况，甲方有权不通知乙方即可据实予以延期交房或办证；第14条约定：乙方委托甲方办理产权登记而迟延办理产权登记的违约责任：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款1%向乙方支付违约金；第15条约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款、补偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本合同补充协议另有约定的除外；等。原告于2016年7月1日接收了涉案房屋，被告于2020年1月14日向原告出具了1568389元的发票。被告于2019年9月29日向原告发出提交办理《不动产权证》的通知。原告于2020年1月15日提交完整的资料。本案于2020年7月17日开庭审理。庭审中，原告表示：原告在收到办证通知书后没有及时完税，加上疫情期间拖延，现在还没出证；被告发出首次通知办证时间是2019年10月20日来提交办证资料；根据合同约定若是业主原因导致迟延办证，办证时间顺延，合同有相应条款；关于迟延办证问题，原告认为根据递件办证到出证需要有15个工作日，故办证结束时间应当是2019年11月10日。本院认为：两原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。合同附件七第9条、第14条、第15条对于办证时间、迟延办证的违约责任及上限作了约定。原告在合同约定的交付房屋时间之后才接收涉案房屋，则办证时间也应相应延长。但，被告仍未在实际交付房屋之日起550日内办妥房产证，已构成违约，应按上述约定的标准自期限届满之次日起计算违约金。对于迟办证违约金的截止时间，因被告未在原告通知的合理时间内提交完整的办证资料，致使至今未办妥上述房产证，被告应对其自身行为负一定责任，则综合前述同时的时间、办证的合理时间以及当事人的陈述，违约金计至2019年11月10日为宜。合同明确约定“本合同补充协议为《商品房买卖合同》的附件，本补充协议条款优先于《商品房买卖合同》其他条款，未作约定的按《商品房买卖合同》条款执行；本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读说明及条款，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件”，则原、被告均应予以遵守，原告另行主张违约金的标准缺乏依据，本院不予采纳。被告提出市工商局违法行为导致其无法办理涉案房产的产权登记等相关申请，但其提交的证据不足以证明该主张，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市溢晖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈国、何利敏支付从2018年1月3日起至2019年11月10日止的迟延办证违约金（每日按总房价1568389元×1%÷365的标准计算，违约金总额以总房款的5%为限）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4721元，由原告负担4001元，被告负担720元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年九月十六日书记员 彭智媚梁嘉淇