重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初5305号原告：毛政伟，男，1981年9月13日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：邓昭辉，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏利，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。被告：吴兴明，男，1966年4月1日出生，汉族，住重庆市巴**。第三人：余丽，女，1992年11月10日出生，汉族，住重庆市巴**。第三人：阙忠兰，女，1971年6月26日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告毛政伟诉被告吴兴明、第三人余丽、第三人阙忠兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序审理并依法通知案外人余丽、阙忠兰作为第三人参加诉讼。2020年7月6日本案转为普通程序审理，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告毛政伟的委托诉讼代理人邓昭辉、夏利，第三人阙忠兰到庭参加了诉讼。被告吴兴明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。第三人余丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告毛政伟向本院提出诉讼请求：1．判令依法解除原告毛政伟与被告吴兴明签订的《门面租赁合同》；2．判令被告吴兴明退还原告毛政伟房屋租金10000元，租房押金22000元，并支付违约金10000元；3．判令被告吴兴明赔偿原告毛政伟支付的门面转让费44000元；4．本案的诉讼费、律师费8000元由被告吴兴明承担。事实和理由：2019年12月23日，毛政伟与吴兴明签订《门面租赁合同》，约定租赁期3年，自2019年12月23日起至2022年12月22日止；租金为每季度10000元，按季度支付；押金为22000元；合同还约定了违约责任。双方签订上述租赁合同前，案涉门面由余丽承租，余丽在与吴兴明签订租赁合同时向吴兴明支付了22000元押金及44000元转让费。余丽、吴兴明、毛政伟三方协商，因毛政伟也需向吴兴明支付22000元押金及44000元转让费，吴兴明不再将押金和转让费退还给余丽，由毛政伟代吴兴明退还上述款项给余丽，毛政伟遂于2019年12月23日、2019年12月24日共向余丽转账支付66000元，并于2019年12月26日通过微信向吴兴明支付2-4月的房租10000元，吴兴明出具了收条。后毛政伟回老家过春节，至2020年3月中旬整理承租门面，准备复工开业。承租门面的房东阙忠兰于2020年3月19日告知毛政伟，其与毛政伟就案涉门面签订的租赁合同至2020年5月15日到期，现吴兴明已拖欠阙忠兰房租达数月之久，故阙忠兰准备马上终止其与吴兴明的租赁合同，要求毛政伟于2020年4月1日前搬离腾房。2020年3月21日，阙忠兰与吴兴明正式终止租赁合同，并由吴兴明出具了租金欠条，故毛政伟与吴兴明签订的租赁合同目的已无法实现，故原告毛政伟诉请如上。庭审中，原告毛政伟当庭变更第1项诉讼请求为判决确认原告毛政伟与被告吴兴明签订的《门面租赁合同》已自2020年4月1日起解除。被告吴兴明未到庭，亦未提交答辩意见。第三人余丽未到庭，亦未提交书面意见。第三人阙忠兰述称，毛政伟与吴兴明之间签订合同时，阙忠兰并不知情，当地派出所在2020年3月电话告知阙忠兰吴兴明与毛政伟因案涉门面租赁发生了纠纷，阙忠兰才知道吴兴明将门面出租给毛政伟。此时吴兴明已经拖欠数月房租。阙忠兰并未允许吴兴明将门面转租，故其认为毛政伟与吴兴明签订的《门面租赁合同》系无效合同。本院经审理认定事实如下：2019年12月23日，吴兴明作为出租方（甲方），毛政伟作为承租方（乙方），双方共同签订《门面租赁合同》，约定甲方将坐落于重庆市巴南区门面出租给乙方用于经营；租赁期为3年，自2019年12月23日起至2022年12月22日止；租金为每季度10000元，按季度以现金支付，下一季度租金应提前一个月支付；甲方要求乙方支付押金22000元，待租赁期满且结清费用后退还；在租赁期间，甲方保证出租门面权属清楚，无共同人反对，无使用之纠纷；如系甲方单方面的原因中止合同的，除退回交纳的租金的剩余部分外，还应赔偿同等金额的赔偿金并承担乙方由此造成的经济损失；甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续，若甲方违约，除要负责退还乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方同等金额的违约金；合同签字生效。阙忠兰系上述合同中约定的租赁门面的产权人之一，其曾于2018年8月9日与吴兴明等3人签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将案涉门面等三间门面出租给吴兴明等3人，租赁期自2017年5月16日至2020年5月15日；租赁期限内未经阙忠兰同意不得转租，经阙忠兰书面同意，可以在租期内转租。吴兴明承租案涉门面后，在将案涉门面转租给毛政伟前，将案涉门面转租给余丽。毛政伟在与吴兴明签订合同前，系与余丽协商门面转租事宜包括转租价格。2019年12月23日，毛政伟向余丽转账支付60000元，次日又转账支付6000元，两次共计支付66000元给余丽。2019年12月26日，毛政伟向吴兴明微信转账支付租金10000元，吴兴明向毛政伟出具收条一份，写明“今收到2-4月租金壹万元整”。2020年3月，阙忠兰告知毛政伟其系案涉门面的产权人，吴兴明已拖欠其数月租金，主张其已提前解除与吴兴明之间的租赁合同，要求毛政伟在2020年4月1日前搬出留在案涉门面中的物品。毛政伟现已迁出。另，毛政伟于2020年3月24日与北京市炜衡（重庆）律师事务所签订《民商事诉讼案件委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师担任本案的代理人，现毛政伟已按约支付律师费8000元。上述事实，有原告毛政伟提交的《门面租赁合同》、微信转账记录、收条、银行卡历史明细清单、《房屋租赁合同补偿协议》照片、房产证复印件、手机短信、微信对话记录、《民商事诉讼案件委托代理合同》、增值税发票等证据在卷佐证，结合原告毛政伟和第三人阙忠兰的陈述，足以认定。本院认为，毛政伟与吴兴明签订《门面租赁合同》所涉租赁物，系吴兴明等人向阙忠兰租赁的房屋，吴兴明系承租人之一，故毛政伟与吴兴明之间系转租关系。阙忠兰作为出租人，其与吴兴明等人签订的租赁合同中明确约定转租需经阙忠兰书面同意，但吴兴明在转租房屋是并未取得阙忠兰的书面同意；且阙忠兰在吴兴明与毛政伟签订《门面租赁合同》后未满6个月即要求毛政伟腾退转租房屋，应当视为其对转租提出的异议，故本院认定毛政伟与吴兴明签订的《门面租赁合同》无效。毛政伟关于判决确认合同于2020年4月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，吴兴明应当退还因《门面租赁合同》而取得的财产，并按照合同相关条款赔偿毛政伟的相应损失。本院在审理中向毛政伟释明后，毛政伟要求在本院确认合同无效的情况下，其关于退还租金、押金、转让费以及支付违约金、律师费的诉讼请求不作变更。对于上述诉讼请求，本院认为，受新型冠状病毒疫情影响，毛政伟虽然向吴兴明缴纳了2020年2至4月的租金，但并未实际使用，其已缴纳的租金10000元应当全额退还；根据合同中关于“如系甲方单方面的原因中止合同的，除退回交纳的租金的剩余部分外，还应赔偿同等金额的赔偿金”的约定，吴兴明应承担与上述租金等额的违约金10000元；双方在合同中明确约定押金22000元，结合毛政伟向余丽支付66000元的时间，本院亦可以确定其向余丽支付的66000元中包含押金22000元，系毛政伟代吴兴明退还的押金，毛政伟亦应当予以返还；但是，就毛政伟主张的转让费44000元，《门面租赁合同》并未约定该款项，而毛政伟起初是与余丽在协商门面租赁事宜，因此根据毛政伟举示的现有证据，本院无法确认该款系毛政伟与吴兴明之间约定的转租费用，还是毛政伟与余丽之间约定的转让费用，故毛政伟要求吴兴明予以退还，本院不予支持，毛政伟可以通过其他法律程序主张权利。至于毛政伟主张的律师费，因《门面租赁合同》中未明确约定相关费用，且律师费并非其必然支出的费用，本院对毛政伟的该项诉请不予支持。综上，毛政伟的诉讼请求部分成立。被告吴兴明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应当自行承担相应的不利后果，本院可以依法缺席判决。第三人余丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院依法作出判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第二百四十条之规定，判决如下：一、限被告吴兴明于本判决生效之日起五日内退还原告毛政伟租金10000元、押金22000元，共计32000元；二、限被告吴兴明于本判决生效之日起五日内支付原告毛政伟违约金10000元；三、驳回原告毛政伟的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取2150元，由原告毛政伟负担1300元，被告吴兴明负担850元（此款已由原告毛政伟垫付，由被告吴兴明在履行本判决确定的前述义务时一并支付给原告毛政伟）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  钟宇斌人民陪审员  刘思碧人民陪审员  穆礼芬二〇二〇年九月十四日法官 助理  陈 余书 记 员  刘 玲