新疆维吾尔自治区奇台县人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新2325民初2849号   原告：白建荣，女，1987年3月28日出生，回族，中储粮公司职员，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。   被告：新疆西域金鑫房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县东关街**。   法定代表人：薛江，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李晓东，新疆同创律师事务所律师。   委托诉讼代理人：魏春，新疆同创律师事务所律师。   原告白建荣与被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告白建荣，被告金鑫公司的委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼。后于2019年11月29日裁定转为普通程序。于2020年7月24日、9月9日公开开庭进行了审理。原告白建荣均到庭参加诉讼，被告金鑫公司的委托诉讼代理人魏春于7月24日到庭参加诉讼，9月9日经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。   白建荣向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿各项损失合计57126元。事实和理由：2018年10月16日，原告白建荣购买被告开发的“金鑫·古城人家”2号楼2单元1101房屋一套(注:2019年5月份一切手续办妥，物业交的房屋钥匙。)2019年9月14日下午，热力公司冬季供暖注水时发现地暖管路严重漏水，并造成楼下1001室被漏水浸泡，损坏严重，为此，原告多次联系被告，要求维修处理，但被告一直未妥善处理。无奈之下，原告找到住建局协商处理，原告、质检人员、被告委托的物业公司人员一同去现场监督施工找漏源，并摄像保存视频为证。经查，地，地暖漏水造成原告以下损失.原告破砖找漏源施工两次，分别花销800元和250元(有材料，施工清单)；2.地砖破损费预计20970元(具体损失数目还需第三方现场勘验后进行核算)；3.因装修停工造成误工(误工5天)损失1500元；4.造成楼下1001号房屋屋顶大面积漏水，装修破损严重，预评估全部修复需18000元左右。综上，为了维护原告的合法权益，故提起诉讼。   金鑫公司辩称，1.原告诉请不能成立，原告主张的损失与被告无关，不是被告造成的；2.本案中原告所称地暖管漏水的问题，被告交付的房屋是竣工验收的房屋，被告认为可能是原告在使用中自己造成的损失。故请求驳回原告的诉请。   双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据质证。对于双方当事人无异议的证据：原告提交的商品房买卖合同1份，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下：   1.原告提交的照片12张。被告对该组证据的真实性认可，关联性有异议，认为无法证实是原告所诉房屋的状况，照片仅仅证实损害的结果，证实不了结果和被告的关联性。本院对该组证据的真实性予以确认。   2.原告提交的收条2份、清单1份。被告认为该组证据的真实性无法确认。本院对该组证据的真实性予以确认。   3.原告提交的光盘1份、截图1份。被告对光盘所显示的内容真实性认可，但认为通过光盘证实不了暖气管漏水是什么原因造成的，画面显示管子漏水不是管子质量的问题，所以可以证实不是质量问题造成的而是人为的原因，但是造成的原因是被告还是原告证实不了；对于2017年4月21日截图认为来源无法确认，内容无法证实与本案有关，按照新疆供暖的期间，当时已经停暖，漏水的原因无法说明，应该不是暖气管的漏水，无法证实原告主张的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。   4.原告提交的收据2份、评估报告1份、评估报告补充说明1份。被告经本院合法传唤未到庭，视为对举证质证权利的放弃，本院对该组证据的真实性予以确认。   5.原告提交的收据1张、收条2张。被告经本院合法传唤未到庭，视为对举证质证权利的放弃，本院对该组证据的真实性予以确认。   6.原告提交的发票1张、收据1份、微信截图1份。被告经本院合法传唤未到庭，视为对举证质证权利的放弃，本院对该组证据的真实性予以确认。   7.原告提交的微信朋友圈截图1份。被告经本院合法传唤未到庭，视为对举证质证权利的放弃，本院对该组证据的真实性予以确认。   8.原告提交的照片四张。被告经本院合法传唤未到庭，视为对举证质证权利的放弃，本院对该组证据的真实性予以确认。   9.被告提交的回复函1份。原告对该证据有异议，认为向质检站申请后没有给被告回复函，回复函后期也可以写，如果质检站收到回复肯定会给原告一个答复。该证据系被告自行形成，本院对该证据不予确认。   10.被告提交的准予交房书1份、业主资料1组。原告认为关于验收的问题，如果用肉眼只看表面看不出任何内部的问题，该证据中也没有反映打压后暖气管是好的的相关内容，交接房屋时没有专业人员带着原告去，只是物业带着原告去验收的房屋。本院对该组证据的真实性予以确认。   11.被告提交的竣工验收备案表1份。原告认为是否现场验收不能确认，在实际验收中，大部分就是写好书面的东西直接签字盖章，故说明不了工程是验收合格的。该证据系复印件，真实性无法核实，本院对该证据真实性不予确认。   12.本院制作的询问笔录1份。原告对该笔录的真实性无异议。被告经本院合法传唤未到庭，视为对举证质证权利的放弃，本院对该笔录的真实性予以确认。   本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，原告（买受人）向被告金鑫公司（出卖人）购买位于××区住宅一套并签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定建筑面积为127.48平方米，单价3450元/平方米，总价439806元，其中商品房质量部分约定该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……买受人不解除合同的，由双方协商解决。2019年5月31日，原告办理了房屋入住相关手续，被告金鑫公司出具的商品房质量保证载明的保修范围及保修期限为：本商品方自签约后交付之日起（即商品房交付使用时业主签章认可之日），在正常使用情况下，各部位、部件保修内容及保修期限为：（八）供热、供冷系统和设备为2个采暖期或供冷期，报修办法为使用商品房发现存在质量问题时，应在上述保修期限内及时填写《商品房质量报修联系单》，向新疆古城人家物业服务有限公司（我公司或委托的物业管理公司）进行报修，保修处理期限为在接到用户《商品房质量报修联系单》的□日内，金鑫公司将在用户的配合下，一般情况小修在□日内，大修在□日内（届时可视情况以书面形式约定）完成修复工作，保修期内维修时导致其他用户受到影响造成损失的，金鑫公司将出面进行协调处理，并依法承担赔偿责任。原告入住后开始装修，铺设了地砖，并装修了部分床和墙柜，搬入板材和门。   2019年9月14日，供热系统注水后，案涉房屋室内地暖管漏水，造成原告装修物受损和楼下房屋装修装饰物受损，原告向案涉房屋所属物业公司及被告金鑫公司反映，双方协商处理无果。本案审理过程中，本院于2019年11月22日组织双方当事人进行了现场勘察，案涉房屋内地砖和地暖垫层部分被打开，地，地暖管顶部和侧面上有多处石子挤压形成的小洞下1001室屋顶大面积渗透后造成粉刷物脱落，装修装饰物受损。同时，原告申请对案涉房屋地暖管漏水成因及财产损失数额进行鉴定。本院依法委托新疆中远工程检测有限公司对地暖管漏水成因进行鉴定，该所接受委托后，向本院出具退案函，内容为：“….我机构于2020年1月3日与申请方、被申请方共同进入现场进行现场勘验，经破拆后，其地暖管材有不同程度的破裂现象，现场三方确认漏水为地暖管材破裂造成，而对于申请方提出的地暖管材破裂的成因，因现场管材已使用，且原施工及后期装修过程无法追溯，故我机构对管材破裂成因无法得出明确的鉴定意见…..”原告因本次鉴定支出差旅费500元。后原告申请对损失进行评估：1.拆除和清运地砖的费用；2.床和柜子的板材、人工、拆除和清运费用；3.重新铺设地暖管的材料、人工、打垫层等相关费用。本院依法委托新疆百家价格评估事务所进行评估，该所作出［新百价评字（2020）第027号］财产损失价值评估报告书，评估总费用为33678元。因该所误将重新铺设地砖费用进行评估，该所于2020年7月2日向本院出具补充说明一份，扣减重新铺设地砖费用后的总费用为25472.8元，原告因本次评估支出评估费3000元。现原告主张的各项损失分别为：全屋大小地砖9780元、沙子水泥2090元、贴砖人工费6500元、沙子水泥上楼费2600元，第一次查找地暖管漏水源和打压费1050元、装修误工费1500元、第二次查找地暖管漏水源和打压费400元、新疆中远工程检测有限公司差旅费500元、2019年5月至2020年5月物业费2034元、变形成品门1500元、变形木板700元、榻榻米和壁柜包工包料费用5828元、拆除地砖和垃圾清理费用5037元、重新铺设地暖包工包料费用14607元、新疆百家价格评估事务所评估费3000元，合计57126元。   另查明，案涉房屋原由被告公司作为员工宿舍使用，地，地面铺设了地板胶付原告前铲除地板胶，恢复地面。2017年4月21日，案涉房屋楼下1001室住户苏欢在微信朋友圈发布：“豆腐渣工程，**大半夜的房顶漏水，用盆接水。谁给你的勇气，梁静茹吗”。本案审理过程中，原告申请苏欢出庭佐证，本院向苏欢送达证人出庭通知书并制作询问笔录，2020年9月9日开庭，苏欢经本院通知未到庭。   本院认为，本案争议焦点为：原告所诉的地暖管道漏水是否是建设方造成及原告的损失是否成立？   本案中，对于案涉房屋地暖管漏水原因，原告认为是建设方原因造成，被告认为其出售的房产按照正常的程序验收，不存在质量问题，原告装修后导致漏水的可能比较大，因双方对于漏水原因分歧较大，经原告申请本院依法委托新疆中远工程检测有限公司进行鉴定后，该公司以现场管材已使用，且原施工及后期装修过程无法追溯，故对管材破裂成因无法得出明确的鉴定意见为由退案。本院认为，对于漏水的原因虽然不能进行鉴定，但是从原告提交的照片、视频并结合现场勘察情况看，现场已经打开的地暖部分，部分地暖管的破裂明显来自于石子挤压，且破裂的位置位于地暖管的侧面并有石子嵌入，在地暖正常供水的较高压力情况下，很容易造成漏水。从通常的施工工序看，被告向原告交付房屋之前，地，地暖管已经铺设好并用垫层覆盖，地暖涉及的供热系统属于被告的保修范围案尚在保修期，原告作为房屋的买受人，装修范围并不涉及地暖部分，而是在交付使用的房屋地面之上。从被告提交的案涉房屋的竣工资料看，交付原告时已经竣工验收超过3年，地，地暖之上铺设的混凝土早已凝固并固定了地暖管道告仅进行装修活动不会造成对地暖管道侧面挤压而致使石子嵌入管道的后果。从案外人苏欢发布的微信截图可以看到，案涉房屋在2017年4月21日即发生严重漏水，当时没有查清漏水的原因，原告在购房前即存在漏水的隐患。综上所述，可以认定地暖管道的破裂发生的原因在原告购买案涉房屋之前，本案地暖管道在被告金鑫公司保修范围且未超出保修期，被告金鑫公司应承担约定的维修义务而未予维修的，原告主张相应的地暖漏水损失和维修费用，应当予以支持。   对于原告的各项损失确认如下：1.全屋大小地砖9780元、沙子水泥2090元、贴砖人工费6500元、沙子水泥上楼费2600元、榻榻米和壁柜包工包料费用5828元、拆除地砖和垃圾清理费用5037元，因地暖修复涉及全屋地面地砖，需要拆除已经装修完成的附着物，装修材料、工费和相关费用属于给原告实际造成的损失，本院予以确认；2.变形成品门1500元、变形木板700元，从原告提供的图片反映，门和木板的变形并不明显，本院不予确认；3.重新铺设地暖包工包料费用14607元，从现场状况可以看到，涉及渗漏的地点较多，管道破裂严重，需要对全屋地暖进行重新铺设，对该费用本院予以确认；4.第一次查找地暖管漏水源和打压费1050元、第二次查找地暖管漏水源和打压费400元，该费用属于原告查找漏水情况实际支出的费用，本院予以确认；5.装修误工费1500元，该费用发生于原告与装修人员白建新之间，本院不予确认；6.2019年5月至2020年5月物业费2034元，因地暖漏水，导致原告实际无法入住，仍需支付物业费用，该费用属于地暖漏水给原告造成的损失，本院予以确认；7.新疆中远工程检测有限公司差旅费500元、新疆百家价格评估事务所评估费3000元，上述费用属于为查明案件事实原告实际支出的费用，本院予以确认。综上，本院确认的损失合计53426元（9780元+2090元+6500元+2600元+5828元+5037元+14607元+1050元+400元+2034+500元+3000元），对于原告多主张的部分本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：   一、被告新疆西域金鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白建荣赔偿损失53426元；   二、驳回原告白建荣的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1228.15元，由白建荣负担79.55元，新疆西域金鑫房地产开发有限公司负担1148.60元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  长   石志亮   人民 陪 审员   刘 闯   人民 陪 审员   陈俊晔   二 ○ 二 ○ 年 九 月 二 十 二 日   书  记  员   韩 玮