广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2465号原告：中山市小榄房地产投资开发有限公司，住所地广东省中山市*************。法定代表人：罗宝良，该公司总经理。委托诉讼代理人：任婉华，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李泳仪，中山市小榄镇法律服务所法律服务工作者。被告：何锦荣，男，1963年12月24日出生，汉族，住广东省中山市******2*******。委托诉讼代理人：吴小清，广东中亿律师事务所律师。第三人：何妙霞，女，1982年7月14日出生，汉族，住广东省中山市********4*。委托诉讼代理人：何佳红，广东广中律师事务所律师。原告中山市小榄房地产投资开发有限公司（以下简称小榄房地产投资开发公司）与被告何锦荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，经何锦荣申请，追加何妙霞为本案第三人参与诉讼。本院依法适用简易程序，分别于2020年4月28日、同年7月23日公开开庭进行了审理。小榄房地产投资开发公司委托诉讼代理人任婉华、李泳仪，何锦荣及其委托诉讼代理人吴小清，第三人何妙霞及其委托诉讼代理人何佳红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小榄房地产投资开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令何锦荣立即清空并返还位于小榄镇跃龙南路75号的土地；2.判令何锦荣向小榄房地产投资开发公司支付自2019年9月1日至实际返还土地之日止的占用费及利息损失（利息按每日千分之伍计算），暂计至2020年1月31日占用费为13875元。诉讼过程中，小榄房地产投资开发公司变更第1项诉求为判令何锦荣立即清除地上物并返还位于中山市*******75*（面积555平方米）的土地。事实和理由：小榄房地产投资开发公司与何锦荣于2018年5月31日签订土地租赁合同，合同约定由何锦荣承租小榄房地产投资开发公司位于小榄镇跃龙南路75号的土地，租赁期三年，自2018年6月1日至2021年5月31日止，每月租金为2775元。合同履行期间，小榄房地产投资开发公司发现何锦荣未经其同意于租赁土地上搭建建筑物。何锦荣的行为违反合同约定，致使小榄房地产投资开发公司与何锦荣于2019年8月31日签订《解除物业租赁合同》，约定解除双方的租赁合同关系，由何锦荣无条件将土地归还给小榄房地产投资开发公司使用，并于2019年9月1日前把地上物拆除清理完毕。但何锦荣一直未有履行，小榄房地产投资开发公司又于2019年12月5日向何锦荣发出书面通知，要求何锦荣于2019年12月20日前把地上物拆除清理完毕并归还土地，何锦荣签收通知后未有理会。为维护自身合法权益，小榄房地产投资开发公司遂诉至法院。何锦荣辩称，1.双方之间签订的土地租赁合同为无效合同。根据小榄房地产投资开发公司提交的证据，涉案土地至今未领取土地权属证，仅有中山市小榄镇绩西社区*民委员会出具的证明，但该居民委员会并非不动产登记机关，无权对土地的权属作出证明。且该土地因属于农民集体所有，结合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，由于双方签订的租赁合同涉及的土地具有农民集体所有性质，不得出租用于非农业建设。案涉土地租赁合同违反了法律规定，应属无效合同。该租赁合同违约条款依附于租赁合同而存在，既然租赁合同无效，违约条款也应无效。同理双方签订的《解除物业租赁合同》作为从合同，主合同无效，小榄房地产投资开发公司无权没收何锦荣的保证金，该保证金应予以抵扣。2.目前涉案土地的实际占有人不是何锦荣，何锦荣愿意配合小榄房地产投资开发公司收回土地。何锦荣承租涉案土地后，将涉案土地转租给次承租人何妙霞，对此何锦荣曾告知小榄房地产投资开发公司该转租的事宜，且何妙霞在承租涉案土地的过程中，因通水通电的问题曾多次到小榄房地产投资开发公司处进行反映，由此可见，小榄房地产投资开发公司对何锦荣的转租行为是知悉的。自小榄房地产投资开发公司通知何锦荣解除租赁关系后，何锦荣也立即告诉了何妙霞，但何妙霞因在承租的土地上建有未经批准的建筑物，何锦荣多次与其协商建筑物的拆除问题均未果，何锦荣并非故意不向小榄房地产投资开发公司交还土地，只是目前这个状况实属无奈。3.本案的审理结果与何妙霞具有法律上的利害关系，应追加其为本案的第三人或者共同被告。且不论小榄房地产投资开发公司与何锦荣之间签订的租赁合同是否有效，及小榄房地产投资开发公司对何锦荣的转租行为是否知情，由于双方已解除租赁关系，何锦荣与何妙霞签订的租赁合同已失去了租赁的基础以及法律的基础，虽然小榄房地产投资开发公司与何妙霞之间不存在租赁关系，但小榄房地产投资开发公司作为涉案土地的出租人及依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持之规定，小榄房地产投资开发公司可以要求何妙霞搬离租赁物，并要求其支付占有使用费。因此何妙霞作为法律明文规定的负腾房义务的实际使用人，案件处理结果与她有法律上的利害关系，其参加诉讼有利于厘清事实，有利于一篮子解决出租人、承租人以及次承租人之间的争议，更有利于后续的执行工作。第三人何妙霞陈述，1.其认为小榄房地产投资开发公司与何锦荣解除合同的理由不存在；2.因为何锦荣将租赁物转租给其，如今因为小榄房地产投资开发公司与何锦荣协商解除合同导致其与何锦荣也存在纠纷；3.何锦荣存在严重的欺诈行为致使其损失超过70万元，其将起诉何锦荣赔偿经济损失，并请求法院给予何锦荣一定的时间对地上物等经济损失进行证据保全及评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，小榄房地产投资开发公司（甲方）与何锦荣（乙方）签订土地租赁合同，约定甲方将位于小榄镇绩西文成路面积为555平方米的土地出租给乙方使用，出租时土地上没有建筑物、构筑物或厂房等，如乙方自投资金在合同期内加建厂房或其他任何物业，必须经甲方同意，且加建的厂房或其他任何物业在合同期满或合同终止、解除后无偿归甲方所有，乙方无权拆除任何厂房及消防水电等附属设施，否则要按建筑物或构筑物的新造价赔偿甲方一切经济损失；租赁期限为3年，自2018年6月1日至2021年5月31日；土地租金每月每平方米5元，每月租金合计2775元，乙方应于每月的第10天前向甲方缴交当月的租金，乙方逾期交付租金，每逾期一天，甲方每日按拖延租金的千分之五收取滞纳金；乙方在签订合同时，向甲方支付租赁保证金8325元。合同还约定了其他内容。2018年8月11日，何锦荣（甲方）与何妙霞（乙方）签订一份土地租赁合同，约定甲方将位于小榄镇绩西文成路面积为555平方米的土地出租给乙方使用，出租时土地上没有建筑物、构筑物或厂房等，如乙方自投资金在合同期内加建厂房或其他任何物业，必须经甲方同意，且加建的厂房或其他任何物业在合同期满或合同终止、解除后无偿归甲方所有，乙方无权拆除任何厂房及消防水电等附属设施，否则要按建筑物或构筑物的新造价赔偿甲方一切经济损失，租赁期限为三年，自2018年6月1日至2021年5月31日，从2018年8月15日开始计租，每月的1-10日交付租金；租金每月9990元；乙方在签订合同时向甲方支付租赁保证金29970元。合同还约定了其他内容。2019年8月31日，小榄房地产投资开发公司（甲方）与何锦荣（乙方）签订《解除物业租赁合同》，约定双方于2018年5月31日签订的土地租赁合同因乙方违反租赁合同内容条款，在合同期内未经甲方同意私自搭建建筑物，为解决以上问题，甲方决定将该物业收回；双方协商一致，同意该合同于2019年9月1日正式解除；合同解除之日，乙方无条件将该宗物业归还给甲方使用，且在2019年9月1日前把地上物拆除清理完毕；乙方向甲方所缴交的租赁保证金将不予退还，作为违约金补偿给甲方。2019年10月10日，何锦荣通过微信向何妙霞发出通知，称何妙霞未办理报建手续的情况下进行违章建筑，违反合同约定，逐通知何妙霞解除土地租赁合同并要求何妙霞于10月底前拆除违法建筑。2019年12月5日，小榄房地产投资开发公司向何锦荣发出通知，督促其2019年12月20日前把案涉租赁物的地上物拆除清理完毕。为证明其有出租管理权，小榄房地产投资开发公司提交《联合开发合同》《关于国有土地使用证、房产证及项目用地直接更名的请示》复印件各一份。《联合开发合同》的甲方为中山市小榄镇房地产公司，乙方为中山市小榄镇绩西管理区****。合同约定乙方划出绩西管理区联合二村桃花沙片土地作开发用地，甲方按小榄镇规划管理办公室等有关部门审批的意见进行开发建设。请示的出具单位为中山市小榄镇人民政府，请示对象为中山市政府，内容为小榄镇拟注销镇属企业中山市小榄镇房地产公司和中山市菊城房地产有限公司，其业务、债权债务及员工安排分别由重新组建的中山市菊城房产开发有限公司和小榄房地产投资开发公司承担，此后，中山市菊城房产开发有限公司将以物业型管理为主，小榄房地产投资开发公司为开发型投资公司；鉴于小榄镇原以中山市小榄镇房地产公司、中山市菊城房地产有限公司名义征用了原各村部分用地并建设了一批商品房，现有部分项目正在开发且办理了国有土地使用证和房地产权证，为明晰产权，请求市政府批准将相应土地及房产直接更名给新成立的两家公司。庭审中，小榄房地产投资开发公司与何锦荣均确认案涉租赁物为位于中山市**********的土地。本院认为，小榄房地产投资开发公司按土地租赁合同约定向何锦荣交付案涉租赁物，何锦荣也实际占有使用该租赁物且未举证证明有案外第三人就案涉租赁物向其主张过权利，结合小榄房地产投资开发公司提交的证据，足以认定小榄房地产投资开发公司与何锦荣签订的土地租赁合同及《解除物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。何锦荣主张其与小榄房地产投资开发公司签订的土地租赁合同及《解除物业租赁合同》为无效合同，但未提供证据予以证明，本院对其抗辩不予支持，对何锦荣基于此抗辩主张的抵扣保证金的辩解亦不予支持。根据《解除物业租赁合同》约定，何锦荣应在2019年9月1日前将案涉租赁物地上物拆除清理完毕并将租赁物返还小榄房地产投资开发公司。何锦荣未按《解除物业租赁合同》约定履行义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，除应将案涉租赁物上的地上物拆除清理完毕并将租赁物返还小榄房地产投资开发公司外，还应向小榄房地产投资开发公司支付自2019年9月2日起至实际返还租赁物之日止按土地租赁合同约定的每月2775元的租金标准计算的占有使用费。小榄房地产投资开发公司与何锦荣签订的土地租赁合同已解除，小榄房地产投资开发公司参照该合同约定的滞纳金标准诉请何锦荣支付利息，于法无据，本院不予支持。至于何锦荣与何妙霞之间的租赁纠纷，何锦荣与何妙霞应另行协商处理或另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告何锦荣于本判决发生法律效力之日起十日内将位于中山市**********的案涉租赁土地上的地上物清除并将该租赁土地返还给原告中山市小榄房地产投资开发有限公司；二、被告何锦荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市小榄房地产投资开发有限公司支付自2019年9月2日起至实际返还租赁物之日止按每月2775元计算的占有使用费；三、驳回原告中山市小榄房地产投资开发有限公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146元，减半收取计73元，由被告何锦荣负担（该款已由中山市小榄房地产投资开发有限公司向本院预交，何锦荣在支付上述款项时一并迳付中山市小榄房地产投资开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年九月八日书记员  李智文