湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1027民初129号 原告（反诉被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司，住所地郴州市汝城县卢阳镇文化路华隆步行街。统一社会信用代码：9143100069624570XW 法定代表人：何刚，该公司董事长。 原告（反诉被告）：郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司，住所地郴州市桂东县沤江镇纵二路口。统一社会信用代码：914310270642443469 负责人：何刚。 以上两原告委托诉讼代理人：汤安平，湖南扬法律师事务所律师,代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：郭永成，女，1970年生，桂东县人，汉族，住址桂东县。 原告（反诉被告，以下简称“原告”）郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司与被告（反诉原告，以下简称“被告”）郭永成商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人汤安平、被告郭永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2016年8月27日签订的《东方红商铺认购协议》于法院送达起诉状副本之日解除；2、判决被告所付定金10,000元不予退还，扣除定金后剩余购房款退给被告；3本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年8月27日签订了《东方红商铺认购协议》，合同约定被告定购原告位于湖南省桂东县东方红大厦二层2101号商铺，该商铺的总价款为217,315元。双方约定被告应在2016年9月2日前到原告处签署售房合同，但被告迟迟未履行签署合同的义务。原告方多次以电话、短信等方式联系被告支付剩余房款未果。根据《东方红商铺认购协议》第二条约定，被告不履行签署售房合同的行为已经构成了严重违约，为此，诉至法院。 2020年9月3日郭永成向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告购房款82017元，并按年利率6%支付自2016年9月5日至付清款项之日止的资金占用期间利息（暂计算至2020年9月5日利息为19684元），共计101，701元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年7月3日，经反诉被告公司售楼工作人员介绍楼盘情况，反诉原告交款1000元认购涉案商铺东方红大厦二层2101号，并于2016年8月27日与反诉被告签订《东方红商铺认购协议》，双方在协议中就合同主要内容作出了约定，如商铺的单价、总价款，购房和三年返祖优惠，以及在2016年12月31日前交付经营使用等。反诉原告于签订认购协议时交定金10，000元，后了解到反诉被告将二层部分商铺出租给人寿保险公司并建隔墙影响商铺整体经营，故未能于2016年9月2日前签订售房合同，但鉴于反诉被告承诺返租三年和其他购房优惠，反诉原告仍于2016年9月5日交购房款71,017元。2016年12月20日，因反诉被告出租商铺给人寿保险公司并建隔墙影响商铺整体经营，反诉被告向东方红大厦二层全体业主出具《承诺书》。但时至今日，反诉被告都未能履行交付房屋和返租三年的义务。反诉原告认为，双方虽未继续签署售房合同，但反诉被告仍收受反诉原告购房款71,017元，至今未交付商铺，也未通知反诉原告协商处理，应承担违约责任。反诉原告没有毁约，请求支持反诉请求。 反诉被告郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司辩称：本公司对商品房和商铺的结构都没有任何隐瞒。没有把商铺交给被告是被告没有来与原告签订购房合同和办理按揭。我们将商铺出租给保险公司的时间是2017年8月20日，被告完全是在捏造事实。且出租给保险公司以后一年都没有装修隔墙，都是现在才搞的。 2020年9月22日，原告向本院提出变更诉讼请求：一、依法确认原告与被告2016年8月27日签定的《东方红商铺认购协议》合法有效；二、判令被告继续履行合同给付剩余房款。事实与理由：2016年8月27日原告与被告签订《东方红商铺认购协议》。签订合同当日，被告依约给付原告定金10,000元。并与2016年9月5日被告给付原告购房款71017元，已付房款50%，还签订了延期签约的申请书。原告认为：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，原告认为原、被告签订的《东方红商铺认购协议》真实有效，双方应当按照合同的约定履行相应的义务。按照协议第5条的约定：被告已经充分了解商铺的全部情况，迟迟不来按揭并不履行合同约定的内容的行为构成违约，原告变更的诉讼请求应当得到法院的支持。 被告郭永成辩称：原告到目前为止也没有按合同履行义务交付商铺。被告与原告协商认购时，原告方宣传资料与实际商铺结构不一样，导致被告误解而签订了认购协议。而且故意隐瞒东方红商铺已租赁给保险公司做办公用房的重要事实，导致被告有意购买的商铺至今无法实现。被告找原告协商处理，原告不予搭理，原告又不通知被告去处理，认购协议应予解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月3日郭永成向郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司交纳1000元商铺认筹金，2016年8月27日原、被告签订格式化《东方红商铺认购协议》，协议约定了商铺价款，付款方式、双方于同年9月2日前签订商品房买卖合同时间等，对商铺交付期限及交接方式没有约定，但对该商铺的具体位置、朝向及结构布置约定以售房合同为准。被告于当日交纳10，000元定金。2016年9月5日交纳商铺款71，017元。并申请延期至9月15日前签订《商品房买卖合同》。到期后，原被告双方基于各自利益考虑，没有磋商达成一致意见，一直未签订《商品房买卖合同》。 本院认为：本案系因商铺认购协议未能订立商品房买卖合同引发的纠纷。认购协议是商品房买卖合同的预约合同，在商品房买卖合同本约订立前先行约明部分条款及后续协商条款，直至合同本约的订立。双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使商品房买卖合同不能订立，属于不可归责于双方的原因，预约应当解除。原告郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司与被告郭永成签订认购协议后，双方从各自利益考虑，在长达近四年的期间未磋商达成一致意思表示，订立商品房买卖合同。双方各自陈述对方违约造成无法签订商品房买卖合同，均未提供证据材料予以证实。根据双方当事人的陈述和查明的事实及证据材料，原被告于2016年8月27日签订的《东方红商铺认购协议》应予解除，原告收取被告的定金和购房款应当退还。对原告要求继续履行合同给付剩余房款的请求，本院不予支持。同时，对被告郭永成提出要求原告支付资金占用利息19，684元的反诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司与郭永成签订的《东方红商铺认购协议》； 二、限郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司于本判决生效后十五日返还郭永成购房款共82，017元； 三、驳回郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司其他诉讼请求； 四、驳回郭永成反诉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，由郴州市浙商房地产开发有限公司、郴州市浙商房地产开发有限公司桂东分公司承担。 反诉案件受理费1167元，由郭永成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  郭世彤 人民陪审员  邓映容 人民陪审员  扶柏平 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理  邱三军 书 记 员  郭梦娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。