江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0921民初241号 原告：徐学军，男，1971年3月1日生，汉族，居民，住响水县。 委托诉讼代理人：王胜军，响水县中心法律服务所法律工作者。 被告：王海宾，男，1971年1月24日生，汉族，居民，住响水县。 被告：王国芳，女，1944年7月4日生，汉族，居民，住响水县。 被告：王立付，男，1938年6月6日生，汉族，居民，住响水县。 委托诉讼代理人：张耀宏、汪洪龙，响水县城东法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：颜如军，男，1962年3月23日生，汉族，居民，住响水县。 第三人：响水佳都置业有限公司，住所地在响水县陈家港镇佳都小区。 法定代表人：付怀林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨维军，该公司员工。 原告徐学军诉被告王海宾、王国芳、王立付、第三人响水佳都置业有限公司（以下简称佳都公司）债权转让纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案依法转为普通程序进行审理。原告徐学军及其委托诉讼代理人王胜军、吴某、被告王海宾、王国芳、王立付及其委托诉讼代理人张耀宏、汪洪龙、颜如军到庭参加诉讼。根据案件需要，本院依职权追加响水佳都置业有限公司为作为本案第三人，佳都公司的委托诉讼代理人杨维军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐学军向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同归还第三人转让的购房款10万元以及约定的利息和违约金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月19日，三被告购买响水佳都置业有限公司位于响水县陈家港镇佳都小区第1幢第3层307号房屋，价款为188933元，首付款88933元，尚欠10万元。因三被告不符合购房按揭的条件，故按揭无法办理。后三被告一直未能归还购房款。2019年11月13日，响水佳都公司将此款债权转让给我，并通知了三被告，三被告至今未履行还款义务。为维护原告合法权益，特具此状，请求法院依法判准原告诉求。 被告王海宾、王国芳、王立付辩称：一、原告所诉事实部分不符。1、被告不仅交纳了购房首付款88933元，而且还缴纳了契税1889元、房屋维修基金3779元，房产证、土地使用证1580元，房产证保证金5000元，合计交付101181元。2、不是被告不符合办理按揭贷款条件，而是响水佳都公司在办理按揭贷款中，因欠他人债务，撤离现场，导致按揭贷款未按时办理手续。二、本案债权转让合同无效。1、佳都公司出卖给被告的房产至今未办理产权过户手续，还未转移到被告名下，被告至今未取得物权。2、债权未确立。因开发商的原因，导致产权未能转到被告名下，被告没有取得物权，购房款属于一种不确定的状态，所以本案中的债权未确立。3、本案的债权性质不能转让，开发商撤离现场，对房屋买卖合中约定的义务还未履行，其中房屋配套设备、维修得不到落实，产权证无法办理，被告无法实现合同目的。三、佳都公司丧失了民事权利，无权再将权利转让。佳都公司与被告签订的合同，约定办理借款手续手后60日内，后开发商于2011年9月撤离现场，不见踪影，小区一片混乱，时至今日已有8年多，早已超过诉讼时效，原告权利人丧失了民事权利。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。 第三人佳都公司辩称，被告与公司签订商品房买卖合同并备案是事实，被告由于偿还贷款能力不足，被银行拒绝贷款，我公司多次上门催收，被告以各种理由推脱。另外，被告实际交付数额以票据为准。 原告围绕诉讼请求向法庭提交如下证据：1、债权转让合同、债权转让通知书，证明佳都公司将三被告所欠房款的10万元债权转让给原告。2、商品房买卖合同，证明佳都公司将三被告所欠房款的合同转让原告，原告享有对三被告合同的权利；3、邮递回执，证明被告收到债权转让通知书并未提出异议。 被告王海宾、王国芳、王立付质证认为：1、对债权转让通知书及邮递回执真实性无异议；2、对商品房买卖合同真实性无异议，与本案无关联性。 被告王海宾、王国芳、王立付向本院提交如下证据：1、佳都公司收据复印件一份，证明开发商收款101181元；2、信访材料一份。 原告徐学军质证认为：被告提交证据1真实性无异议，但原告并不清楚这种情况，认为应以首付款为准；2、对据2与本案无关联性。 第三人佳都公司向本院递交被告王海宾工资单两份，证明被告在买房时无偿还能力，没有取得贷款资格。第三人对原、被告提交证据无异议。 原告徐学军对第三人佳都公司证据无异议。 被告王海宾、王国芳、王立付对第三人提交证据真实性无异议，但认为在办理贷款时，佳都公司明确答复可以办理，同时还收取了办理贷款的相关费用。被告方已经提供收入证明，并且提供担保，仅凭佳都公司的证据不能证明被告不能取得贷款。 根据原、被告及第三人诉辩称，结合双方举证质证，本院经审理认定如下事实：2010年9月19日，被告王海宾、王国芳、王立付与第三人佳都公司签订商品房买卖合同（合同编号：0450723720100603）。合同约定被告王海宾、王国芳、王立付向第三人佳都公司购买佳都公司位于响水县陈家港镇佳都小区第1幢三层307室房屋建筑面积为112.46平方米的商品房住宅一套，房屋总价款为188933元。被告王海宾、王国芳、王立付向第三人佳都公司支付首付款88933元，代缴办理契税1889元、房屋维修基金3779元、房产证、土地使用证1580元，房产证保证金5000元，合计101181元。合同同时约定付款方式和付款期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交付期限、交接手续、产权登记的处理方式等条款。经核实，案涉房屋已办理商品房预售登记，尚未办理不动产权证书，被告王海宾、王国芳、王立付已实际装修入住。 2019年11月13日，第三人佳都公司向原告徐学军送达债权转让通知书，该通知书内容为：“我公司享有对王海宾、王国芳、王立付商品房买卖合同的到期债权壹拾万元以及此债权产生的利息、罚息，现按《中华人民共和国合同法》相关规定，我司将此笔债权及利息、罚息转让给你享有，你收到我司的债权转让通知后，享有对王海宾、王国芳、王立付的合法债权，我司不再享有对上列债务人的债权。”对此，原告徐学军予以确认并接受。2019年11月15日，第三人佳都公司通过邮政挂号信的方式向被告邮递送达债权转让通知书，该通知书内容为：“王海宾、王国芳、王立付，你们于2010年9月19日与我司订立一份商品房买卖合同，合同约定我司位于响水县陈某佳都国际第一幢307号房屋卖给你们，总价款为188933元，你们首付房款88933元，尚欠房款10万元整。现我司将此笔债权转让给徐学军享有，你们直接将此10万元购房款以及此债权产生的利息、罚息交给徐学军，我司从你们收到本通知后，不再向你们主张债权。”后被告王国芳予以签收。另查明，第三人佳都公司此前尚欠原告徐学军工程款未支付。 根据原、被告陈述、辩称以及举证质证，本案争议焦点为：一、本案债权转让是否成立；二、原告徐学军能否依据案涉债权转让通知向被告王海宾、王国芳、王立付主张权利。 关于争议焦点一，本院认为债权转让应当符合法律规定。根据《合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。根据《合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因此，债权转让具备以下条件才能有效：(一)必须有有效存在的债权。有效债权的存在，是债权让与合同的根本前提。本案中，被告王海宾、王国芳、王立付与第三人佳都公司签订了商品房买卖合同，该合同系双方自愿签订且不违反法律规定，由此产生的债权应当合法有效，可以进行转让。虽然本案债权转让的金额与实际债务不一致，但是该金额第三人在庭审中已进行明确，不再具有争议。(二)债权的转让人与受让人必须就债权让与达成合意。本案原告徐学军对第三人的债权转让通知书予以认可，应视为双方就债权转让达成合意，且案涉商品房买卖合同并未约定案涉尾款不得转让。(三)转让的债权必须具有可让与性。案涉商品房买卖合同已在不动产登记机构备案，被告方亦实际装修入住，对于未支付的房屋尾款是明确的、具体的、可让与的。(四)必须有转让通知。债权人转让债权的，不必征得债务人的同意，但必须将债权转让的事实通知债务人。债权人传达给债务人的信息是债权人与受让人之间债权转让协议已生效的法律事实，系债权人处分债权以后向债务人进行债权转让事实的告知。本案中，原告徐学军与第三人佳都公司达成债权转让合意后，第三人佳都公司依法及时向被告送达了债权转让通知书，被告签收该通知书后亦未提出异议。综上，案涉债权转让合同成立，对被告王海宾、王国芳、王立付关于债权转让合同不成立、不明确以及超过诉讼时效的相关辩称不予支持。 关于争议焦点二，首先，被告王海宾、王国芳、王立付与第三人佳都公司之间债权债务关系的产生系基于双方之间签订的《商品房买卖合同》。商品房买卖合同属双务合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据涉案《商品房买卖合同》第六条、第十五条约定，被告王海宾、王国芳、王立付在合同签订当日向第三人佳都公司支付购房首付款88933元，尾款10万元以银行贷款方式支付；佳都公司将涉案房屋交付给被告王海宾、王国芳、王立付，并提供相关资料报产权登记机关备案，由被告王海宾、王国芳、王立付取得房地产权属证书。合同履行过程中，被告王海宾、王国芳、王立付向第三人佳都公司支付首付款并实际入住涉案房屋，但因贷款无法办理，导致合同未能继续履行。尽管《商品房买卖合同》约定了房屋买受人逾期付款的违约责任，但对合同未能完全履行的具体原因及责任主体、如何继续履行以及尾款支付与办理产权转移登记手续的先后顺序等具体问题，被告王海宾、王国芳、王立付与第三人佳都公司并未通过重新签订协议或者补充协议达成一致意见，也未将涉案商品房买卖合同纠纷诉至法院予以确权。在被告王海宾、王国芳、王立付与第三人佳都公司互负债务且履行期已经届满的情况下，佳都公司通过《债权转让通知书》将其对被告王海宾、王国芳、王立付的债权（购房尾款10万元以及利息、罚息、违约金）转让给原告徐学军。原告徐学军依据该债权转让通知书起诉被告王海宾、王国芳、王立付要求实现债权，被告王海宾、王国芳、王立付则以佳都公司未履行向其交付不动产产权证的义务为由提出抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”以及第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”之规定，在佳都公司未能提供相关资料报产权登记机关备案以及配合被告王海宾、王国芳、王立付办理房屋产权转移登记手续之前，被告王海宾、王国芳、王立付有权行使同时履行抗辩权，拒绝向佳都公司支付购房尾款。在佳都公司转让债权后，被告王海宾、王国芳、王立付的该项抗辩理由也可以向债权受让人原告徐学军主张。据此，原告徐学军要求被告王海宾、王国芳、王立付支付债权转让款的条件尚未成就，故对原告徐学军要求被告王海宾、王国芳、王立付偿还10万元及约定利息、罚息、违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十六条、第七十九条、第八十条、第八十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐学军的全部诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告徐学军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员  王加冠 审 判 员  陈春梅 人民陪审员  吴建云 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  王惠玲