山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初4877号原告：郑树松，男，1990年3月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：郭庆新，山东青来律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦后芳，山东青来律师事务所律师。被告：泰安广晟置业有限公司，住所地泰安市长城路南首大白峪社区，统一社会信用代码913709005677139092。法定代表人：陶光忠，执行董事。委托诉讼代理人：程继刚，山东拓创律师事务所律师。原告郑树松与被告泰安广晟置业有限公司（以下简称：广晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑树松的委托诉讼代理人秦后芳，被告广晟公司的委托诉讼代理人程继刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑树松向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告迟延办证违约金23014.08元（自2016年7月27日交付房屋后365个工作日次日起，至办理完不动产登记证之日止，按房款总额年利率2%的标准计算，暂计算至2020年4月23日，共计832天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，原被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的泰安市房屋，房价总计504816元，原告交付了房款，按照合同约定被告最迟应于2018年1月11日办理不动产登记证，2020年4月23日通知办证后至今尚未办理完毕，根据相关判例，被告应按房款总额年利率2%的标准支付迟延办证违约金。为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。广晟公司辩称，一、涉案商品房预售合同在履行过程中发生情势变更，被告应当予以免责。涉案小区前期规划通过泰安市建筑设计院有限公司进行设计，该设计公司属于专业的，在区域范围内有权威的建筑设计公司。泰安市建筑设计院有限公司在小区设计时按照当时的规划和建设政策，将小区换热站设计于地下。泰安市规划局在涉案小区规划审批时也将小区换热站至于地下，后被告按照泰安市规划局的规划审批和泰安市建筑设计院有限公司的设计进行小区建设。2015年国家住房和城乡结合部发布城市供热规划规范，规范要求居民小区换热站在供热范围中心独立设置。后热力施工部门根据政策拒绝按照规划设计要求将换热站至于地下必须至于地上。在此过程中，被告向泰安市规划局申请规划变更，但是此时因地上楼房主体已经建设完成，且已经对外销售，泰安市规划局认为不具备变更规划设计条件，原因是如若变更和地上容积率、地上红线超出政策要求，为小区居民正常生活保障。热力公司将换热站至于地上施工后期规划验收时涉案小区换热站不符合规划许可造成无法通过整体验收，以至于办理不动产登记顺延被告在履行合同中没有过错。造成不动产登记迟延的原因是政策变化而产生的情势变更，对此被告应当予以免责。二、涉案小区办理不动产登记迟延是因为政府政策原因造成，市规划许可与热力施工部门政策不一致，因政府原因造成规划验收迟延，办理房产登记迟延，答辩人应当予以免责。根据商品房预售合同约定，该种情形属于办理房产登记迟延的情形，在此期间被告不承担违约责任。三、在办理房产登记过程中发生新冠病毒疫情，对此不可抗力因素造成的办理不动产登记，逾期被告应当予以免责。2019年年末，答辩人经多方努力基本已具备办理不动产登记的条件，向房产登记部门提供了相应的材料，但因疫情影响，房产部门没有正常办公，以至于房产登记在迟延，此种情形属于不可抗力，对于此期间的相关责任答辩人亦不承担相关责任。四、被答辩人相关诉求缺乏基本的事实及法律依据，所主张的数额也超出了被答辩人的相关损失。即便认定答辩人存在逾期办理房产登记的情形，对于违约金数额也应当予以调整。本院经审理认定事实如下：2015年4月23日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，合同主要约定：被告以出让方式取得位于泰安市社区泰安广晟财富公馆编号为财富公馆3号楼地块的土地使用权；原告购买其中3号楼2单元9层901号房，其中首付款154771元，余款350000元办理贷款；出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建筑工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的；4、该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；5、政府出台新的法律法规，政策，命令或市政府建设原因，施工管制原因，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的；出卖人应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。合同附件九补充协议第七条购房合同第十九条补充或变更如下约定：1、因产权证的及时办理将直接影响到出卖人的保证期限，买受人应在出卖人发出办理房屋权属登记通知之日起10日内，向出卖人提交办理产权证所需费用以及相关资料，并配合办理按揭贷款抵押登记，逾期每日按总房款的万分之二向出卖人支付违约金。若由于买受人拒绝办理或者拒绝配合办理该房屋的过户手续，致使该房屋的权属证书无法申领或迟延申领，导致出卖人为买受人提供的担保责任人无法及时解除或者承担其他风险的，则买受人须向出卖人支付相当于购房合同总房价款5%的违约金，该违约金并不免除买受人办理或配合办理房屋过户手续的义务。2、该房屋所在项目竣工后，如遇竣工验收部门未及时对本项目进行竣工验收或测量部门未及时向出卖人出具测量结果，则产权登记及权属证书办理时间相应顺延。3、产权登记由买受人自行办理，开发企业应配合提供相关的手续；产权登记由开发企业代为办理，买受人应配合提供相应的手续，关于办理房屋产权登记产生的一切税费由买受人支付。第十条其他补充约定买受人同意该房屋的交房标准及条件仅以购房合同及本补充协议的约定为准。3、本补充协议是购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力。如果本补充协议的内容与购房合同不一致，或者在理解上有歧义，则以本补充协议的约定为准。原告提交购房发票复印件一份，用以证实缴纳购房款504816元。被告于2016年7月27日将涉案房屋交付于原告。被告称该房产未办理房产证手续的原因是小区规划不能通过，并提交建筑方案、1-5号楼施工图纸、换热站示意图、住房和城乡建设部国家标准《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015文件、涉案建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、2019年11月4日泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题意见表等文件复印件用以证实其主张。被告称2014年1月26日涉案小区获得规划局前期规划批准，在该方案中地上部分没有换热站的相关设计。涉案小区1-5号楼施工图纸显示在该2014年2月份设计方案中，将换热站设计于地下。2015年1月21日，国家住房和城乡结合部发布文件《城市供热规划规范》编号GT/751074-2015第7.4.4明确要求居民换热站在供热范围中心独立设置，热力施工部门以此不能将小区换热站置于地下，涉案小区热力施工时按照相关政策热力公司将换热站置于地上。换热站建设时涉案小区地上主体建筑已经封顶，不具备变更规划设计的可能性，如果变更规划设计则突破地上容积率及地上红线的相关要求，即不动产登记顺延的原因是因为住房和城乡建设部新规定的下发与规划局前期规划政策不一致造成的，属于商品房预售合同中约定的因政府政策原因造成的被告应当免责。上述建筑工程施工许可证中载明财富公馆1#、2#商住楼及1#、2#商业楼开工日期为2015年11月。原告对上述证据有异议，称上述证据不能成为被告免除违约责任的事由。原告称违约金计算方式为自2018年1月12日起至2020年4月23日，以总房款504816元为基数，按年利率2%计算。被告对此不予认可。另查明，涉案小区于2020年4月13日完成不动产权登记，具备业主申请办理房产证的条件。又查明，本院在审理（2020）鲁0902民初1178号案件时，于2020年6月9日到泰安市自然资源与规划局调取了上述相关材料，2020年6月11日该局以传真的方式向本院书面进行了答复，该答复的内容为：“经核实，泰安广晟置业有限公司未向我局提交过变更财富公馆项目中热力规划的申请；财富公馆项目中的3#、4#、5#商住楼及4#商业楼于2017年1月通过建设工程竣工规划核实；1#、2#商业楼和1#、2#商住楼及地下车库于2019年11月通过建设工程竣工规划核实”。2019年11月4日（该时间为落款时间），泰安市房地产开发历史遗留问题专项整治不动产登记问题处置意见表载明：财富公馆存在问题为：1、1号楼、2号楼规划未核实，2、项目未竣工验收。拟办意见：1、按“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见，按现状进行规划核实。2、由小区配套组出具竣工验收的材料或同意办理不动产登记的意见。办理意见：上述初步处理意见符合“7.9”工作专班第一次会议研究确定的房地产开发历史遗留问题处理意见要求，先行办理不动产登记。再查明，2015年1月21日，中华人民共和国住房和城乡建设部发布《城市供热规划规范》，并于2015年9月1日起实施，该规范第7.4.4条规定居住区热力站应在供热范围中心区域独立设置，公共建筑热力站可与建筑结合设置。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。合同签订后，原、被告双方均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据涉案合同约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人（原告）办理该商品房的所有权转移登记。自房屋交付时间2016年7月27日向后顺延365个工作日即为2017年12月29日。因原、被告双方在合同中没有约定逾期办理产权登记的具体违约责任。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。结合本案查明的事实和上述法律规定，本案被告已经构成违约。原告提交购房发票复印件一份，被告对此予以认可，故应当认定原告已缴纳涉案房款504816元。结合原告的诉求、被告的辩称，本院认为，本案争议的焦点问题为：一、本案被告违约是否存在免责或减责事由。二、关于原告主张违约金的具体计算方式。关于焦点一。本案涉及的商品房预售合同中，约定了该项目所在地区独家经营的垄断行业（如水、电、燃气、暖等）不能在合理的施工期限内完成施工任务并交付使用的，且出卖人已经完成了与之约定合同任务；关于政府出台新的法律法规、政策，对竣工验收及交付标准提出新的要求，导致工期延误的，该延误日期应当予以顺延等内容。而本案涉及的小区内的房屋建设过程中恰逢《城市供热规划规范》于2015年9月1日开始实施，而该规范中涉及了小区内供热热力站建设地点的变更，这种国家相关政策和规定的调整，客观上讲，被告需要协调供热企业、行政规划部门对小区的整体规划予以重新的调整和变更，以便保证原有的规划既符合小区的容积率等要求，又要同时符合热气站的相关规划要求。被告协调上述事情，确需一定的时间，根据双方的合同约定和合同法的相关规定，被告应在合理的期限内积极的协调沟通，用尽可能短的时间办理完相应规划的调整和变更，从而将整个小区的所有工程内容满足所有的要求，从而尽快的保证购房者取得房屋所有权登记。而本案中，被告既没有按照合同约定及时的通知包括原告在内的购房者，也没有在较短的时间内办理完毕热力站规划的变更事宜。结合本案原被告双方提交的证据、被告的违约情况、涉案小区的实际情况等因素及法律规定，本院综合酌定：被告办理相应热力站规划变更的事宜用时6个月（即180天）为宜，该6个月的时间应从被告的违约计算期间中予以扣除。关于焦点二。关于原告主张违约金的具体计算方式。关于被告违约的时间。根据涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后365工作日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。涉案房屋的交付时间为2016年7月27日，被告应于2018年1月10日（2016年7月27日往后顺延365个工作日）前协助原告办理产权登记手续。2020年4月13日，涉案小区才具备办理不动产登记条件，违约金应当计算至2020年4月13日（共计824日）。扣除前述6个月（180天）规划变更时间，故本案被告违约时间为644天（824天-180天）。关于原告主张的违约金的计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。因涉案合同中未对逾期办理产权转移登记违约金的具体计算方式进行约定，而被告在本案中对原告主张的违约金计算方式提出异议，同时，原告亦未举证证实其实际损失具体数额。在此种情况下，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定：原告主张的违约金按照其实际已付购房款总额为基数，按年利率2%标准计算为宜。结合上述关于被告违约天数的认定，本案中被告应支付的违约金为：17813.78元（504816元×2%÷365天×644天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款之规定，判决如下：被告泰安广晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑树松逾期办理房屋所有权转移登记违约金17813.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由原告郑树松负担65.33元，被告泰安广晟置业有限公司负担122.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张同祯二〇二〇年九月二十四日法官助理兰小敏书记员王欣然