上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3165号原告：张新华，男，1979年10月20日出生，汉族，住江苏省启东市汇龙镇永南村****。委托诉讼代理人：闵长征，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雅静，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：张志超，男，1968年11月18日出生，，住吉林省吉林市船营区红光胡同**原告张新华与被告张志超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序于2020年4月3日、4月21日、8月12日和9月11日四次公开开庭进行了审理。原告张新华仅到庭参加第二、三次庭审。原告委托代理人周雅静四次均到庭参加诉讼。被告张志超仅到庭参加第一、二次庭审。被告张志超经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第三、四庭审。期间，本院根据原告申请于2020年4月23日对涉案房屋恢复原状的造价，委托相关单位进行审价。2020年6月1日，本院根据原告申请对涉案房屋恢复原状的方案，委托有关单位进行鉴定。2020年7月15日，本院收到有关单位出具的与恢复原状方案有关的鉴定意见书。2020年8月26日，本院收到相关单位出具的与恢复原状的造价相关的鉴定意见书。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间于2017年11月10日签订的《租赁协议》于判决生效之日解除；2.判令被告支付原告截止至2019年7月30日拖欠的租金307,000元及利息20,000元；3.判令被告支付原告拖欠的2019年7月31日的租金及物管费1,068.49元及逾期付款滞纳金1,784.38元(暂算至2020年1月14日止，共计167天)，被告支付原告自2019年8月1日起至2019年10月31日止的租金及物管费97,500元及逾期付款滞纳金172,575元(暂算至2020年1月14日止，共计177天)，被告支付原告自2019年11月1日起至合同解除之日止的租金及物管费80,136.99元(暂算至2020年1月14日止，共计75天)及逾期付款滞纳金60,102.74元(暂算至2020年1月14日止，共计85天)；4.判令被告支付原告违约金180,000元；5.判令被告支付原告恢复原状的费用460,000元(预计)。诉讼中，原告根据庭审情况及鉴定意见将诉讼请求最终变更为：1.判令原、被告之间于2017年11月10日签订的《租赁协议》于2020年4月1日解除；2.判令被告支付原告截止至2019年7月30日拖欠的租金307,000元及利息20,000元；3.判令被告支付原告自2019年7月31日至2019年9月26日止的租金56,219.18元及物业管理费3,080元，合计59,299.18元；4.被告支付原告拖欠截止至2019年7月30日租金的滞纳金49,658.30元(以307,000元为基数，自2019年7月31日起计算至实际支付之日止，按照年利率24%为标准，暂计至2020年4月1日)，被告支付原告2019年7月31日至2019年9月26日期间拖欠租金及物业管理费滞纳金7,330.35元(以59,299.18元为基数，自2019年9月27日起计算至实际支付之日止，按照年利率24%为标准，暂计至2020年4月1日)；5.判令被告支付原告违约金180,000元；6.判令被告支付原告恢复原状的费用116,467元；7.判令被告支付原告鉴定费28,800元。事实和理由：2017年11月10日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定：被告向原告承租位于本区申港路XXX号第3#厂房二层房屋(以下简称系争房屋)；租期自2017年11月9日起至2026年11月8日止；租金和物业管理费分别为每月30,000元和2,500元，每三个月为一个结算期，于每租赁季度第一个月之前的十天支付，逾期支付应每天按应付租金的1%交纳滞纳金。该协议另对保证金的支付、协议的解除等作了相应的约定。协议生效后，原告按约将系争房屋交付被告，但被告未按约付款。后经过确认，被告于2019年4月3日向原告出具《承诺书》，确认截止至2019年7月30日所欠租金为372,000元，并承诺分期支付及承担利息20,000元。然，被告两次仅向原告还款65,000元。故原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称,2019年5月，被告通知原告，因“生意不好，一直拖欠房费”，故“要搬走”。之后，经与原告协商，被告将“西塘”房屋以1,300,000元售予原告，原告只要给付被告1,000,000元，双方“就两清了”。2019年7月底，被告搬离系争房屋，并告诉原告押金“也不要了”。后来，原告觉得“西塘”的房屋“买贵了”，要求被告再支付50,000元，被告未同意。因此，原告还阻止被告拉剩余的东西。现被告同意解除合同，被告已经将钥匙交给原告“手下姓傅的人”，但是双方还没有办理交接手续。被告不同意向原告支付租金、物业管理费及滞纳金。被告同意为原告恢复原状，所需价款庭后了解。经审理查明,2017年8月27日，上海瀚昱环保材料有限公司(瀚昱公司)对包括系争房屋在内的房屋取得不动产权证。2017年11月1日，瀚昱公司授权刘少光出租系争房屋。2017年11月9日，刘少光与原告签订《租赁协议》，约定刘少光将系争房屋出租给原告，租赁期间为2017年11月9日起至2026年11月8日等。2017年11月10日，原、被告签订《租赁协议》，约定：原告将系争房屋出租给被告作办公、设计之用；租赁期间为2017年11月9日起至2026年11月8日，租金起算日界定为2018年2月1日；每季度租金及物业管理费为97,500元，其中第一年减免30,000元；租金及物业管理费的支付日为每租赁季度第一个月之前的十天，租金支付以三个月为一结算期，逾期支付每日按应付租金的1%交纳滞纳金；被告逾期不支付租金及物业管理费等累计超过一个月的或者欠缴应承担的费用累计超过50,000元的，原告可通知被告解除合同，并有权要求被告支付半年租金的违约金；租赁期满，被告应将设置的设备搬出，并将隔墙、顶棚、照明等拆除，恢复至原状后将系争房屋归还原告；合同签署当日，被告支付原告租赁保证金60,000元，在结束租赁后，被告付清一切费用，搬走所有物品，清理干净，并将厂房完全恢复原样后及双方办理书面移交手续后，原告将租赁保证金无息归还。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告向原告支付了保证金以及部分租金。2019年4月3日，被告向原告出具《承诺书》一份。该《承诺书》载明，截止2019年7月30日，被告欠原告“房租”372,000元；经双方协商于同月30日前支付100,000元、于次月30日前支付72,000元、借200,000元于同年12月30日前付清，另应支付利息20,000元。同日，被告据此向原告出具《借条》一份。该《借条》载明，被告因欠原告“房租”200,000元，现以借款方式向原告借款200,000元，借款期限为一年(2019年1月1日至2019年12月30日)，利息为20,000元，2019年12月30日还款为220,000元。2019年4月24日和6月11日，被告向原告支付50,000元和15,000元。上述《承诺书》及《借条》原件现均已由原告交还给被告。对于交还的原因，双方各执一词。在2020年4月3日的庭审中，原告称，2019年11月，被告搬离系争房屋时，针对支付租金的事宜沟通不畅，很不愉快，遂将《承诺书》及《借条》返还被告。被告则称，其于2019年8月就已经自系争房屋迁至“金平路”的新址，而且原告也曾多次至上述新址，故原告称其于2019年11月搬离，与事实不符。此外，其将“西塘”房屋售予原告，原告给付其部分购房款，并以剩余购房款折抵《承诺书》及《借条》中载明的欠款。也就说，其将上述《承诺书》及《借条》中的价款全部给付给了原告。因此，原告才同意返还《承诺书》及《借条》，其亦当场已将《承诺书》及《借条》予以撕毁。在回答本院有关为何未拿到款项就将《承诺书》和《借条》交还给被告的提问时，原告称，其当时相信被告，认为把现金打给被告，被告会把其中300,000元再打给其本人。在回答本院有关之后有没有向被告索要如上300,000元，以及为何不采取扣除如上300,000元再支付尾款方式的提问时，原告称，当时就是基于信任，想想很傻，现在没有办法弥补了。诉讼中，原告提供2019年9月16日签订的《嘉善房地产买卖合同》、付款凭证、网页截屏及微信聊天记录。其中，微信聊天记录内容包括：1.2019年7月30日，原、被告就“西塘”房屋买卖问题进行磋商，被告主张以1,500,000元出售，原告主张最多1,000,000元多一点点。2.2019年8月8日，被告向原告明示“……下周搬走”，原告随即回复“好，请把我帐结了……”。2019年8月12日，原告再次要求被告“……请你把我的帐结给我……”。被告回复原告次日见面，原告予以同意。3.2019年8月18日，被告通知原告次日早上八点到被告家一起去银行。原告回复被告“……我现在没有这么多钱，缺一点，你问问你老婆行不行……”、“你也和你老婆说不要卖了”、“我也拿不出钱”、“你先还点我……”。4.2019年8月27日，原告联系被告“……我们见面把事情解决”。2019年8月31日，原告要求被告“把钱打过来”。被告回复“现在真没钱等房子卖掉就好了……”。5.2019年9月5日，被告向原告发送新联系地址的定位，原告回复收到。6.2019年9月10日，被告要求与原告见面，“聊聊那个二楼那个房子的事儿”。原告遂同意与被告见面。7.2019年9月16日，被告联系原告询问原告大概几点到，原告回复现在准备出发，被告回复原告其在家等。8.2019年9月17日上午9时39分，原告联系被告要求把租赁合同都带过来，钥匙全部带过来……。当日下午12时50分，原告向被告发送中国建设银行嘉善营业部的地址定位。9.2019年9月21日，被告通知原告交付房屋。次日上午8时02分，原告回复被告“好的”。次日上午10时15分至21分，原告向被告连发数张“西塘”房屋照片，并称“过分至极”、“……连灯全都拆掉……这不是一般过分啊……”。被告随即回复“……为了你那个，30多万，然后那个我把我媳妇儿的房子已经给你抵出去了……”。10.2019年9月24日，双方又互相联系。同月26日，原告告知被告“……你儿子的所有东西，我已经让他全部搬走了……”。以上证据欲证明原告向张少凤以1,000,000元的市场价购买房屋，当天支付了300,000元，次日支付了700,000元，“西塘”房屋已经履行完毕。同时，证明被告系取得购房款资金充足后归还原告所欠租金，并不存在以房抵债情况的事实。此外，原告还称，根据微信聊天内容，2019年9月17日，双方见面洽谈租金和其他事宜。2019年9月26日，被告儿子搬走了需要的东西，其余不要的东西另作相应处理，并确认于当日返还了系争房屋。被告对上述证据的真实性，没有异议，但认为“西塘”房屋出卖人张少凤系其女友；合同写的是以1,000,000元将该房屋售予原告，且双方已经履行完毕，但是私底下达成的协议是1,300,000元，剩下300,000元折抵了涉案的租金；该房屋过户后，原告交还了《承诺书》及《借条》，现其与原告之间就涉案租赁合同项下债务已经结清了。原告提供系争房屋原状及现状照片，欲证明系争房屋需要恢复原状的事实。被告对上述照片中反应的原状及现状没有异议，并称未恢复是此前原告不要求其恢复，如果现在原告明确需要恢复原状，其可以本周六(注：指2020年4月25日)去恢复原状。然，被告在确认其负有恢复原状义务的情形下并未履行如上恢复原状义务。被告提供2020年4月15日的录音资料以及货拉拉订单信息，欲证明其于2019年8月已将系争房屋钥匙交给原告的员工符师傅以及原告阻挠其于2019年8月13日和22日搬东西的事实。此外，2019年9月26日，原告不让其搬东西，其还报警。原告在庭审中对录音资料的真实性、合法性、关联性不予认可，并称“符为干”系其员工，具体负责物业这一块，庭后向“符为干”核实后提交书面质证意见。对于货拉拉的订单，因其不是交易相对方，故对真实性无法确认。2019年8月，被告确实来拉过货。2019年9月26日，其同意被告儿子“把东西搬走了”，并收回了系争房屋。因为欠租金，所以闹得不愉快。此后，原告在书面意见中称，2020年4月15日，因被告不是“符某”负责物业内办公人员，且无相关准入园区文件，且停放的车辆阻碍其他公司正常经营，故不让被告进入园区。此外，就协议解除事由及时间问题，原告认为，其系基于协议关于欠付租金一个月的约定主张解除合同的，2020年4月1日的解除时间为诉状副本送达之日，此为其最早向被告“表达解除的意思表示”。被告对于因其欠付租金而解除合同没有异议，诉状副本送达时间认可为2020年4月1日。就约定的应付租金及物业管理费数额问题。被告认为，合同虽约定是每年390,000元，但实际是按每年租金360,000元计算的，因为一楼的大楼其没有用过，所以每年就减免了30,000元。原告则认为，确实存在被告所述如上事实，按当时的现状其收的是360,000元，但不代表其愿意一直按360,000元收取。就押金问题，双方虽均确认给付的数额为60,000元，但原告认为，在签《承诺书》时，已将该押金计算至已付租金内，故不存在再处理押金的问题。被告则认为，在《承诺书》和《借条》中均未提过押金，现因提前退租，愿意抵扣违约金。期间，原告自认收到的价款包括押金即保证金在内合计为168,000元(其中,签约时支付100,000元、另支付了30,000元现金、2019年3月支付了380,000元)。以上款项不包括前述无争议的已付款65,000元，以及前述有争议的300,000元。本院要求被告提供其全部已付款的证据，但其未提供。同时，本院对合同解除后果一并处理等问题，对当事人作了释明。现原告以其诉称事由，提出如上诉讼请求。另查明，2020年4月23日，本院根据原告的申请，对系争房屋恢复原状的造价，委托万隆建设工程咨询集团有限公司(以下简称万隆公司)进行审价。2020年6月1日，本院根据原告的申请，对系争房屋恢复原状的方案，委托上海市房屋建筑设计院有限公司(以下简称设计院)进行鉴定。2020年7月15日，本院收到设计院出具的与恢复原状方案相关的鉴定意见书。该意见书载明，系争房屋被告承租范围存在重新装修、拆除及新增墙体、铺设地面、电器设备改动，原房屋主体结构梁、柱、楼板等无明显损坏；系争房屋被告承租范围恢复原状修复方案详见意见书第六部等。该鉴定的费用为15,000元，由原告垫付。2020年8月26日，本院收到万隆公司出具的与恢复原状的造价相关的鉴定意见书。该意见书载明，系争房屋修复造价为11,6467元。该鉴定的费用为13,800元，亦由原告垫付。以上事实，有不动产权证、《租赁协议》、《承诺书》、《借条》、鉴定意见书、发票以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《租赁协议》为当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，当事人的主要争议在于《租赁协议》解除之后的后果如何处理。对此，本院作如下阐述：一、关于合同解除问题本案中，根据查明的事实，双方当事人就协议因被告欠原告租金而解除的事实，并无争议，故本院对此予以确认。至于该协议的解除之日，原告称，其最早向被告“表达解除的意思表示”之日系本案诉状副本送达之日，故以2020年4月1日为协议解除之日。然，根据原告提供的微信聊天记录内容，2019年8月8日被告向原告明示“……下周搬走”，原告的回复“好，请把我帐结了……”。因被告当时实际并未与原告结清款项，故2019年8月8日不能视为当事人对协议的解除达成了合意。此后，经双方多次联系沟通，被告最终于2019年9月26日将系争房屋内自己需要物品全部搬离，原告在庭审中也确认被告已于当日返还了系争房屋。因此，原告已经以其行为向被告明示了解除协议的意思表示，故协议解除之日应为2019年9月26日。二、关于合同解除后果的处理合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，对原告主张的截止至2019年7月30日拖欠的租金307,000元及其滞纳金以及利息20,000元，本院均不予支持。具体的理由如下：1.原告提出如上请求的关键证据系被告向原告出具的《承诺书》和《借条》。然，上述证据的原件均已由原告交还给了被告。2.有关上述证据原件交还的原因，双方各执一词。然，原告本人对其为何将上述证据交还给被告的原因未作任何合理解释。特别是原告在2020年4月3日的庭审中有关因对支付租金的事宜沟通不畅，很不愉快，遂将上述证据返还被告的说辞，完全有悖于一般常理。既然双方已经沟通不畅、很不愉快，原告更不可能将上述证据交还给被告。3.就在案证据而言，在交还上述关键证据后，如若确实如原告所诉，则其在之后与被告微信联系的过程中，从未向被告主张该部分价款，亦有违一般常理。4.此外，从上述证据交还的时间来看，发生于“西塘”房屋购房款支付期间。“西塘”房屋的售价，直接书面合同虽载明的是1,000,000元。然，之前的磋商过程中，被告一方始终坚持的是1,500,000元。在“西塘”房屋交付之后，在2019年9月22日的微信中，被告明确提及“……为了你那个，30多万，然后那个我把我媳妇儿的房子已经给你抵出去了……”。彼时，原告并未就此提出任何反驳意见。对原告主张的2019年7月31日至2019年9月26日的租金与物业管理费，以及相应的滞纳金与协议解除违约金。首先，关于费用标准问题。本院认定，按每年360,000元计算。其具体理由如下：1.协议约定，全年的租金及物业管理费为390,000元，其中第一年减免30,000元。2.庭审中，被告认为，因为一楼的大楼没有用过，故双方实际每年均按360,000元结算，原告也确认了被告所述如上事实，但其认为这并不代表其愿意一直按360,000元收取。现原告没有证据证明上述曾经达成共识的结算情形发生了变化。3.2018年2月1日至2019年7月31日，若按每年360,000元的标准计算，被告应付原告540,000元。该款扣除原告自认的包括押金即保证金在内的168,000元，被告尚欠原告372,000元。该欠款数额与《承诺书》载明的欠款数额完全相吻合。其次，关于计费期间。虽然《承诺书》载明截止的欠费日期为2019年7月30日，但是如上所述2019年7月31日当日的费用实际已经计入《承诺书》载明的欠款数额中，故不应重复计算。因此，被告尚应支付原告2019年8月1日至2019年9月26日期间的租金及物业管理费为56,219.18元(360,000元/年÷365天×57天)。再次，关于滞纳金及协议解除违约金。逾期付款是常见的违约行为，合同会针对此行为约定按日计算的逾期付款违约金。亦有合同同时约定，逾期付款达到一定期限的，守约方享有合同解除权，并约定了解约违约金。在违约方仅有逾期付款一个违约行为，且因此致使合同被解除时，逾期付款违约金和解约违约金应当同时适用、分段计算：通常情况下，自逾期付款之日至合同实际解除前一日违约方应承担逾期付款违约金，而自合同解除当日起，违约方承担的则是解约违约金。本案中，涉案协议，根据前述裁判理由，已于2019年9月26日解除。而原告现主张的该部分滞纳金系起算于2019年9月27日。因此，本院对原告主张的该部分滞纳金不予支持。至于原告主张的解约违约金，基于前述裁判理由，被告应当向原告承担此项违约责任。协议约定，因被告逾期支付租金及物业管理费，导致原告据此主张解除合同的，原告有权要求被告支付半年租金的违约金。现因归责于被告的原因导致协议在履行仅近一年半后解除，尚有长达近七年半的租期未履行。基于此，并结合原告后续再次出租系争房屋所需合理期间以及由此导致必要支出费用增加等，综合本案案情，本院酌定被告赔偿原告相当于5个月租金的违约金，计150,000元。对于原告主张的恢复原状费用以及鉴定费，因此系被告在返还系争房屋时未依约对系争房屋恢复原状。加之，被告于诉讼中虽称愿意履行该义务，但其实际并未履行。基于此，为兼顾判决的可执行性，采取了给付恢复原状对价方式，以解决原状的恢复问题。现原告依据鉴定意见主张的恢复原状费用，并无不当，本院予以支持。同时，为确定具体对价而产生的必要支出即鉴定费，理应由被告承担。因此，本院对原告主张的鉴定费，亦予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告张新华与被告张志超之间于2017年11月10日签订的《租赁协议》于2019年9月26日解除；二、被告张志超于本判决生效之日起十日内支付原告张新华自2019年8月1日至2019年9月26日止的租金及物业管理费56,219.18元；三、被告张志超于本判决生效之日起十日内支付原告张新华违约金150,000元；四、被告张志超于本判决生效之日起十日内支付原告张新华恢复原状的费用116,467元；五、被告张志超于本判决生效之日起十日内支付原告张新华鉴定费28,800元；六、驳回原告张新华的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,566元，减半收取5,783元，由原告张新华负担2,457元(已付)，被告张志超负担3,326元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年九月二十三日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。