安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2362号 上诉人（原审被告）：孙东辉，女，1978年4月26日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：李洪光，安徽王善利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王铁州，男，1987年9月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审原告）：徐慧，女，1987年7月5日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李战斗，安徽滳博律师事务所律师。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：王歌，安徽滳博律师事务所律师。 上诉人孙东辉因与被上诉人王铁州、徐慧房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2019)皖1602民初10126号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙东辉及其委托诉讼代理人李洪光、被上诉人王铁州、徐慧的共同委托诉讼代理人李战斗、王歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙东辉上诉请求：请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉求:本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:原审法院判令解除双方当事人之间签订的房屋租赁合同系严重错误的,事实上双方之间的租赁合同早已解除,因为上诉人与被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》第七条即“合同的解除”,其中约定被告迟延交付房租超过7天,双方之间的合同就自动解除了,即2019年1月19日就已经解除,不存在要求重复解除的问题。如果双方之间的房屋租赁合同直到法院判决时才解除,被上诉人其至可以要求上诉人将房屋租金支付至今。为什么仅要求支付至2019年8月1日呢,这样严重不符合客观事实。第二、上诉人已于2018年底就不在使用被上诉人的房屋,且将房屋的钥匙交还于上诉人,已经用实际行动不在继续履行合同,上诉人与被上诉人双方也协定将房屋另租他人使用(有短信记录为证)。因此双方之间也已经用实际行动解除了涉案的租赁合同。第三、被上诉人又于2019年6月17日通过邮寄律师函的形式进行解除合同,依据法律规定,自解除合同的通知送达到上诉人时,合同也已经解除,因此原审法院再次支持被上诉人的诉求是错误的。二、原审法院适用法律错误。原审法院以“被告孙东辉并未举证证明其于2018年底将涉案房屋钥匙交予原告,也无证据证明其于2019年1月1日至2019年8月1日期间将涉案房屋腾空交予原告及其家人,故被告孙东辉应承担举证不能的不利后果。”此逻辑适用法律,让上诉人承担举证责任实在是强人所难。首先该案的争议并非适用举证责任倒置的原则。2019年1月1日至2019年8月1日期间,被上诉人应该举证证明上诉人仍然在继续使用涉案的房屋,正是由于上诉人已于2018年底就腾退了房屋,不再支付房屋,因违约而导致合同解除,被上诉人才又发律师函再次确认解除合同的事实。因此被上诉人无法举证证明上诉人在此期间使用了涉案的房屋。另外,由于上诉人将涉案腾空的房屋钥匙交予被上诉人涉案房屋楼下的邻居,由于其与被上诉人存在邻里关系,不愿出庭作证,因此上诉人也无法举证。鉴于此应承担本案举证不能不利后果的并非上诉人,而是被上诉人,原审法院颠倒是非,枉法裁判。本案争议的焦点本应是上诉人实际使用房屋的时间问题,以及涉案租赁合同何时解除的问题。只有解决了上诉人实际使用房屋到什么时间,才能确认租赁合同的解除问题,以及上诉人应付租金到什么时间的问题。原审法院草率认定上诉人应支付租金至2019年8月1日没事任何事实法律依据。综上所述,原审法院认定事实不清,适用法律错误,所判内容应当被撤销并改判。 王铁州、徐慧辩称，一审事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，诉讼程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王铁州、徐慧一审诉讼请求：1.请求依法判令解除双方当事人于2016年1月12日签订的两份《商铺租赁合同》；2.判令孙东辉支付王铁州、徐慧房屋租金68666.7元(自2019年1月1日计算至2019年8月1日，年租金103000元÷12个月×8个月)及物业费5896.8元(自2019年1月1日计算至2019年8月1日，年物业费8845.2元÷12个月×8个月)，共计74563.5元；3.本案诉讼费、财产保全费等项费用由王铁州、徐慧承担。 一审法院认定事实：2016年1月12日，王铁州、徐慧与孙东辉签订《商铺租赁合同》二份，约定王铁州、徐慧将位于安徽省亳州市谯城区房屋出租给被告孙东辉，用于经营养生馆；租赁期限为6年，自2016年1月12日起至2022年1月12日止；租金每12个月一次性付清，第四年Ｄ18-108号房屋租金为79389元、Ｄ18-109二楼房屋租金为23951元；房屋租赁期间所发生的一切费用（包括房屋租赁税）由孙东辉负责；孙东辉延迟交付房租超过7天，可以单方解除合同；物业费由承租方支付。孙东辉未按照合同约定支付王铁州、徐慧2019年1月1日至2019年8月1日租金及物业费。Ｄ18-108＃、Ｄ18-109＃（半间）二层房屋2019年1月1日至2019年10月31日物业服务费7370.6元已由徐慧实际交纳。 另查明，王铁州、徐慧于2012年2月14日登记结婚，安徽省亳州市谯城区嵇康路D18-108、D18-109号房屋于2016年登记在徐慧名下。 一审法院认为，本案争议焦点为：2019年1月1日-2019年8月1日孙东辉是否已退租并将案涉房屋交还王铁州、徐慧。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，孙东辉并未举证证明其已于2018年底将涉案房屋钥匙交予王铁州、徐慧，亦无证据证明其于2019年1月1日-2019年8月1日期间将涉案房屋腾空交予王铁州、徐慧及其家人，故孙东辉应承担举证不能的不利后果。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙东辉应按照租赁合同约定支付王铁州、徐慧2019年1月1日-2019年8月1日的租金60281.67元（103340元/年×7÷12年）及物业费5159.42元（7370.6元×0.7）。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方租赁合同的约定，孙东辉延迟交付房租超过7天，王铁州、徐慧可以单方解除合同。故对王铁州、徐慧要求判令解除双方当事人于2016年1月12日签订的两份《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审予以支持。对王铁州、徐慧要求孙东辉负担财产保全费的诉讼请求，因其未举证证明其财产保全情况，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除王铁州、徐慧与孙东辉于2016年1月12日签订的两份《商铺租赁合同》。二、孙东辉于本判决生效之日起五日内，支付王铁州、徐慧2019年1月1日-2019年8月1日的租金60281.67元及物业费5159.42元。三、驳回王铁州、徐慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1744.09元，由王铁州、徐慧负担213.09元，由孙东辉负担1531元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙东辉提交证据同一审外，另提交一组证据短信记录、手机录音、视频录像以及王玉真的证人证言，证明孙东辉曾于2018年年底由于经营不善，及时通知被上诉人表明不再续租其房屋的意思表示，被上诉人也同意解除双方之间的租赁合同，同时要求上诉人对其补偿1万元，另外又证明上诉人实际于2019年3月中旬已经实际上将房屋及房屋钥匙交还给了被上诉人，致此双方之间的租赁合同早已解除，不存在重复解除的问题，后续租赁费用及物业费用不应当再由上诉人承担。王铁州、徐慧质证意见为对该组证据的三性均有异议，该证据不是新证据，无特殊情况证人应出庭作证。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据，本院将结合案件查明的事实予以综合评判。 本院查明的事实同一审外，另查明，2018年年底，孙东辉通知被上诉人表明其不再续租案涉房屋，双方对案涉房屋转租情况进行了协商。孙东辉于2019年3月中旬将案涉房屋钥匙放置隔壁店铺并通知了被上诉人。 本院认为，2018年年底，被上诉人要求孙东辉支付2019年度的租金，孙东辉明确表示其因经营不善不再租赁案涉房屋，亦未交纳2019年度的租金，双方就解除合同事宜进行了协商。在约定的合同履行期限届满之前，孙东辉以自己的行为明确表示不履行交付租金的义务，被上诉人亦未要求上诉人继续履行合同，双方对解除房屋租赁均进行了意思表示，至此，双方签订的房屋租赁合同视为已解除。上诉人提出房屋租赁解除合同意思表示时，应根据市场交易习惯，给予出租人一定的合理期限，在合理期限内的损失应由上诉人承担。收到上诉人解除合同的意思表示后，在合理期限内，被上诉人应及时对案涉房屋作出处理，避免因房屋未能再利用造成的实际损失进一步扩大。上诉人在2019年3月中旬，通知被上诉人领取案涉房屋钥匙并得到被上诉人的授意后，将案涉房屋的钥匙放置在隔壁店铺，便于出租人进行招租，并于2019年4月16日再次通知被上诉人，协助出租人再出租。从2019年1月份至4月份，上诉人已给予了一定的合理期限，出租人亦完全享有对案涉房屋的实际控制权。对合理期限范围内的租金损失由孙东辉承担，故，孙东辉应按照合同约定租金数额支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的租金34446.67元（103340元/年÷12×4）及物业费用2944.24元（7360.6元×0.4）元。综上，孙东辉的上诉请求部分成立，本院部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2019)皖1602民初10126号民事判决； 二、孙东辉于本判决生效之日起十日内支付王铁州、徐慧租金34446.67元及物业费用2944.24元； 三、驳回王铁州、徐慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1744.09元，由王铁州、徐慧负担872元，孙东辉负担872.09元；二审案件受理费1436元，由王铁州、徐慧负担718元，孙东辉负担718元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年九月二十五日 法官助理高辛冉 书记员李宋培