陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6035号上诉人（原审被告）：赵小平，男，1970年5月11日出生，汉族，西安长庆石油工具制造有限责任公司职工，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：段江涛，男，1985年1月15日出生，汉族，西安长庆石油工具制造有限责任公司职工，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：李汝峰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：高巧英，陕西云德律师事务所律师。原审第三人：卢静，女，1977年11月23日出生，无业，住西安市未央区。上诉人赵小平因与被上诉人段江涛、原审第三人卢静房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵小平上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回段江涛的诉讼请求，司法鉴定费6560元及上诉费由段江涛负担。事实和理由：第一，本案实为民间借贷法律关系，一审以房屋买卖合同关系进行审理是错误的，导致判决结果出现根本性错误。段江涛曾在2018年12月7日书面变更诉讼请求为要求赵小平、卢静偿还借款本息，足以证明段江涛承认双方之间真实的法律关系为民间借贷关系。段江涛在近两年时间内没有要求履行《房某》，没有按协议支付全部款项，也可说明双方之间真实的法律关系是民间借贷关系。赵小平签订《房某》的真实意思是以房屋买卖形式为段江涛的投资回报提供房产担保。第二，一审判决仅凭一张收条即认定36.4万元为前期所欠债务，是错误的。段江涛对该36.4万元的性质先后有四次不同的陈述，内容自相矛盾。该36.4万元收条是赵小平提前打好交给段江涛的，段江涛为赵小平赴澳门赌博提供资金的事实客观存在，为赌博提供资金不受法律保护。且一审判决对赵小平在2014年10月至2015年12月30日之间向段江涛转账回款27.415万元的事实未予认定。第三，一审判决适用法律错误。案涉《房某》存在合同法第五十二条第二、三、五项规定的无效情形，应认定为无效。第四，段江涛主张的违约损失无事实依据和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。段江涛辩称：第一，一审判决认定事实并无错误。案涉《房某》真实合法有效，对双方均具有约束力。该《房某》所约定房屋价款是当时的市场价格。赵小平2015年12月30日出具的36.4万元收条是对双方此前借贷关系的确认，并将借款及利息折算为房屋价款36.4万元。此后赵小平收到的28万元亦属购房款。以上两项合计，段江涛已付清总房款64.4万元。段江涛并不知道赵小平借款用途为赌博。第二，一审判决适用法律正确，案涉《房某》真实有效，因赵小平拒绝履行交房及后续义务，导致《房某》无法继续履行，段江涛才要求予以解除。赵小平应当向段江涛返还购房款并赔偿损失。综上，段江涛不同意赵小平的上诉请求。段江涛向一审法院起诉请求：1.判令解除其与赵小平2015年12月30日签订的《房某》；2.判令赵小平及卢静向其返还购房款64.4万元，并承担违约给其造成的损失53.57万元；3.案件保全费、保险费、诉讼费、鉴定费、交通费、代理费由赵小平及卢静负担。卢静向一审法院提出独立诉讼请求：确认段江涛与赵小平签订的《房某》无效。一审法院认定事实：2014年9月23日赵小平向段江涛出具收条，载明收到段江涛30万元。2014年9月27日赵小平向段江涛出具借条，载明今借段江涛30万元，月息3分即9000元，最少借期3个月。2015年12月30日，段江涛与赵小平在张来柱、杨凯亮的见证下签订《房某》，约定赵小平将其所有的西安市未央区长庆兴隆园二区21栋1704室房屋包括精装修和除私人物品以外的其它设施（附物品详单）以67.4万元的价格出售给段江涛，段江涛向赵小平支付购房款64.4万元，剩余3万元在交房后3日内支付；赵小平向段江涛出具收款证明；在长庆油田房屋交易政策允许的情况下，赵小平应积极协助段江涛办理过户手续，过户费用由双方各承担一半；赵小平在2016年3月25日前搬离房屋，并向段江涛交接钥匙和房屋；本协议以收到段江涛银行转账25万元之日起正式生效；协议签订后，赵小平向段江涛提供购买此房的收款收据。《房某》签订当日，赵小平向段江涛出具收条一份，载明收到段江涛付购房款36.4万元，又向段江涛交付了涉案房屋购买时的交款凭证。2016年3月28日，赵小平再向段江涛出具收条一份，载明2015年12月30日至2016年1月8日期间共收到段江涛银行转账28万元后，因赵小平未继续履行协议交房等约定，双方形成诉讼。一审审理中，段江涛陈述36.4万元系双方原债务转换而来，并提交了赵小平2014年9月27日向其出具的借条、2014年9月23日出具的收条及转账流水。赵小平认可借条、收条的真实性，但抗辩未实际收到款项。赵小平也认可其与段江涛2015年12月30日曾签过关于涉案房屋的买卖协议，但抗辩双方均已销毁，并申请对段江涛提交的《房某》中其签名及捺印进行鉴定。2018年10月24日，陕西中金司法鉴定中心作出陕中金司鉴中心（2018）文鉴字第260号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《房某》中“赵小平”签名与样本笔迹一致，签名处红色指印不具备鉴定条件。赵小平为此支付鉴定费6560元。段江涛为确定其损失，申请对涉案房屋价值进行了鉴定。2019年5月31日，陕西建业房地产估价有限公司作出陕建业房评（2019）第052021号房地产估价报告，意见为涉案房屋在2019年5月10日评估价值为120.97万元。段江涛为此支出评估费6000元。另查明，段江涛起诉前，曾于2017年9月18日向西安市高陵区人民法院申请诉前财产保全。2017年9月21日西安市高陵区人民法院作出（2017）陕0117财保24号民事裁定，对本案涉案房屋进行了查封。段江涛为此向法院交纳保全费3370元，向中国大地财产保险股份有限公司支付担保费2010元。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，经司法鉴定，段江涛提交的《房某》系赵小平本人签订，且赵小平按照约定向段江涛交付了原始购房票据，故该协议应为双方真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，合法有效，段江涛依据该协议主张双方为房屋买卖合同关系的理由成立。双方签订协议后，赵小平未履行交房及后续义务，且房屋共有人卢静亦不同意卖房，致合同目的无法实现，故段江涛请求解除《房某》，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。现双方签订的《房某》解除，段江涛请求赵小平返还已经收取的购房款，应予支持。关于赵小平应返还的购房款数额一审法院认定为64.4万元，理由如下：首先，赵小平对其在2015年12月30日至2016年3月28日期间收到段江涛转账28万元的事实予以认可，一审法院对此予以确认。赵小平抗辩该款项为双方用于赌博的款项，仅有短信截图，并无原始证据，且短信内容不够明确清晰，故赵小平该抗辩意见，一审法院不予采纳。结合该款项转款时间及《房某》第五条约定，该28万元一审法院认定为段江涛支付的购房款。其次，赵小平为完全民事行为能力人，其对自己在2015年12月30日向段江涛出具36.4万元收条的行为后果应当具有完全的认知能力，对其该行为应承担法律责任。赵小平抗辩36.4万元的收条是2015年12月30日其去澳门赌博前预先打好，双方约定后续由段江涛陆续转账；2016年3月28日双方对2015年12月30日至当日段江涛向其实际转账核对后重新出具28万的收条。根据段江涛该抗辩意见，并结合日常生活经验，若2015年12月30日的36.4万元为预先出具，且2016年3月28日的28万元的收条为双方核算后最终确认收到的实际款项，那么赵小平在出具此后的28万元收条的同时应当会要求收回或销毁36.4万元的收条，或在28万元的收条中注明此前36.4万元收条的效力。但段江涛现在仍同时持有36.4万元收条及28万元收条的原件，赵小平该抗辩意见显然与日常生活经验不符，且无有效证据佐证，故赵小平该抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院认定两份收条无关联关系。第三，根据段江涛提交的赵小平出具的落款日期为2014年9月23日金额为30万元的收条、2014年9月27日金额为30万元的借条及双方银行流水，可以确定段江涛与赵小平在2015年12月30日前存在资金往来，且段江涛对赵小平享有债权，故段江涛所称36.4万元系双方前期欠款结算而来，在证据上具有高度盖然性，该事实一审法院予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，涉案《房某》因赵小平违约不能继续履行，故段江涛要求赵小平对其进行赔偿，一审法院予以支持。但近年来本地二手房交易市场变化较大，明显超出双方签订协议时能够预见的损失，故段江涛以2019年5月10日涉案房屋的评估价值120.97万元为基数，主张赵小平赔偿房屋差价损失53.57万元，明显理据不足。现综合考虑房屋差价、赵小平实际多年占用段江涛购房款的事实，并参照民间借贷利率的规定，一审法院酌定由赵小平按照段江涛已付房款的30%向段江涛赔偿损失19.32万元。段江涛因诉前保全支付的保全费3370元属于其损失，段江涛主张赵小平赔偿该费用，一审法院予以支持。段江涛因诉前财产保全向保险公司支付的担保费，并非其必要支出，段江涛要求赵小平承担该费用，一审法院不予支持。段江涛主张交通费、代理费，无法律依据，且未提交相关证据，一审法院不予支持。卢静未在《房某》中签名，不属于协议当事人，故该协议对卢静没有拘束力，段江涛请求卢静承担责任，一审法院不予支持。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，《房某》虽因房屋共有人卢静未签字而不能继续履行，但该协议系段江涛与赵小平自愿签订，且不违反法律规定，故卢静请求确认该协议无效，无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、段江涛与赵小平2015年12月30日签订的《房某》自本判决生效之日解除；二、赵小平于本判决生效后十日内向段江涛返还购房款64.4万元，并向段江涛赔偿损失19.32万元；三、赵小平于本判决生效后十日内向段江涛支付诉前保全费3370元；四、驳回段江涛其余诉讼请求；五、驳回卢静诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15517元、评估费6000元、鉴定费6560元（段江涛已预交21417元、赵小平已预交6560元、卢静已预交100元），现由段江涛负担7977元，赵小平负担20000元，卢静负担100元。赵小平负担部分于上述付款时一并支付段江涛。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：其一，本案中赵小平与段江涛之间的法律关系为房屋买卖合同关系还是民间借贷合同关系，案涉《房某》的效力如何；其二，段江涛是否已支付《房某》中约定的购房款64.4万元；其三，赵小平应否向段江涛赔偿损失19.32万元。对此本院逐一评析如下：关于第一个争议焦点问题：案涉《房某》是赵小平与段江涛在两位见证人的见证下所签订，赵小平与段江涛及两位见证人均在该《房某》中签名，协议签订当日赵小平亦向段江涛交付了案涉房屋的原始购房票据，该《房某》应为双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。据此可确定，赵小平与段江涛在本案中的法律关系为房屋买卖合同关系。赵小平称其签订案涉《房某》的真实意思是以房屋买卖形式为段江涛的投资回报提供房产担保，但并未提供相应证据予以证明，本院依法不予采信。关于第二个争议焦点问题：根据段江涛提供的赵小平所出具2014年9月23日金额为30万元的收条、2014年9月27日金额为30万元的借条及双方银行流水，可确定段江涛与赵小平在2015年12月30日之前存在资金往来，赵小平曾借段江涛款项。2015年12月30日双方签订案涉《房某》后，赵小平向段江涛出具收到购房款36.4万元的收条，该36.4万元应为赵小平前期所欠段江涛借款本息转换而来。赵小平辩称该36.4万元收条系其去澳门赌博之前预先打好，双方约定随后由段江涛陆续转账，之后段江涛实际仅转给赵小平28万元。但赵小平在2016年3月28日向段江涛出具收到28万元的收条时，并未要求收回此前的36.4万元收条，亦未在该28万元的收条中注明此前36.4万元收条作废。现段江涛仍同时持有36.4万元收条与28万元收条的原件。因此，赵小平的该项辩称不能成立。赵小平称2016年3月28日收条中记载的28万元系段江涛借给其用于赌博的款项，亦未提供充足证据予以证明。综上，应认定段江涛已支付案涉《房某》中约定的购房款64.4万元，其中36.4万元系赵小平前期借款本息转换而来，另28万元系段江涛在2015年12月30日至2016年1月8日期间所支付。关于第三个争议焦点问题：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉《房某》签订后，因赵小平违约不履行交房义务，段江涛主张解除该《房某》，依法应予准许，赵小平应当承担赔偿损失的违约责任。鉴于段江涛所支付的64.4万元购房款中已将前期借款利息计算在内，一审判决参照民间借贷利率规定按已付购房款的30%计算损失数额过高，应予调整。本院酌定由赵小平赔偿段江涛损失10万元。综上所述，赵小平要求撤销一审判决、改判驳回段江涛所有诉讼请求的上诉请求，不能成立，应予驳回。但一审判决计算段江涛损失数额过高，应予调整。一审判决主文第一项、第三项、第五项正确，应予维持；第四项应予撤销；第二项应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3435号民事判决第一项：“段江涛与赵小平2015年12月30日签订的《房屋买卖协议》自本判决生效之日解除”；二、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3435号民事判决第三项：“赵小平于本判决生效后十日内向段江涛支付诉前保全费3370元”；三、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3435号民事判决第五项：“驳回卢静诉讼请求”；四、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3435号民事判决第四项：“驳回段江涛其余诉讼请求”；五、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3435号民事判决第二项为：“赵小平于本判决生效后十日内向段江涛返还购房款64.4万元，并向段江涛赔偿损失10万元”；六、驳回段江涛的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15517元、评估费6000元、鉴定费6560元，共计28077元，段江涛已预交21417元，赵小平已预交6560元，卢静已预交100元，现由段江涛负担12977元、赵小平负担15000元、卢静负担100元。二审案件受理费12271元，赵小平已预交，由赵小平负担10000元、段江涛负担2271元。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  杨晓昱二〇二〇年九月二十三日书记员  张佳欣