江苏省丰县人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0321执异117号案外人：侯志强，男，1975年1月31日出生，汉族，住丰县凤城镇东关侯元**,现住丰县招商场装饰城3商区。委托诉讼代理人：章辉，男，1968年1月5日生，汉族，住丰县，丰县中阳里街道东大社区居委会推荐公民代理。申请执行人：江苏丰县农商行股份有限公司，住所地丰县。法定代表人：李家尧，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪志凌，该公司法律顾问。被执行人：徐州东安物流有限公司，住所地丰县经济开发区。法定代表人：孙树信，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张家帮，该公司法律顾问。被执行人：孙树信，男，1959年11月16日生，汉族，住丰县。被执行人：孙恩庆，男，1972年12月21日生，汉族，住丰县。被执行人：孙恩昌，男，1969年10月25日生，汉族，农民，住丰县。在本院执行江苏丰县农商行股份有限公司（以下简称丰县农商行）与徐州东安物流有限公司（以下简称东安物流公司）、孙树信、孙恩庆、孙恩昌金融借款合同纠纷一案中，案外人侯志强于2019年10月9日对本院查封位于丰县经济开发区内东安物流公司从西向东数第4、5两间门面房不服，提出书面异议，请求终止对该门面房的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。丰县农商行与东安物流公司、孙树信、孙恩庆、孙恩昌金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案。本院2018年4月24日作出（2018）苏0321民初941号民事判决书，判决主文内容如下:“一、被告徐州东安物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司归还借款本金14977000元及利息、罚息、复息（按照项目贷款借款合同的约定利率标准，自2013年12月4日起计算至借款本息实际付清之日止，被告已归还的利息1464800元从中予以扣除）。被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌对上述债务的清偿承担连带责任。二、被告徐州东安物流有限公司不履行上述债务时，原告江苏丰县农村商业银行股份有限公司有权在约定的抵押担保范围内就被告徐州东安物流有限公司抵押房地产（位于丰县经济开发区东环路东侧、健康路南侧，房产证号为：丰房权证公字第**；土地证号：丰土国用（2012）第007**，以双方所签订丰县房地产抵押合同、最高额抵押合同为准）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。三、被告孙树信、孙恩庆、孙恩昌在承担保证责任后，有权向被告徐州东安物流有限公司追偿。”该判决书发生法律效力后，根据丰县农商行的申请，本院于2019年1月10日立案执行，案号为（2019）苏0321执228号。2019年1月11日，本院作出（2019）苏0321执228号执行裁定、协助执行通知书，裁定查封登记在被执行人徐州东安物流有限公司名下的位于丰县经济开发区内东环路东、健康路南的房地产一处（房产证号：丰房：丰房房权证公字第**使证号：丰土国用（2012）第00732号〈出售部分涉及的50.4平方土地使用权除外〉），查封期限为三年。案外人异议所针对的两间门面房包含在前述丰房房权证公字第**房产之内。2019年7月15日，本院作出（2019）苏0321执228号之一执行裁定书，裁定拍卖上述涉案房产。2019年9月27日丰县经济开发区投资发展有限责任公司通过淘宝网司法拍卖平台以2391万元价格竞拍成交前述执行标的物，本院2019年9月29日作出（2019）苏0321执228号之二拍卖成交裁定书，但未实际交付拍卖标的物，2020年8月14日本院作出（2020）苏0321执监1号执行裁定书，撤销（2019）苏0321执228号之二执行裁定书。案外人侯志强提出异议称，涉案两间门面房是案外人全款出资购买的合法财产，享有所有权。2009年3月5日案外人因购买门面房与东安物流公司签订《房屋预售协议书》，2011年5月17日签订补充协议，协议约定甲方将丰县经济开发区内东安物流公司从西向东走第4、5两间门面房转让给乙方，预售协议约定购房款为531088元整。同时协议约定了甲方对该地块及其房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、占有等权利转让给乙方。案外人认为双方签订的合同真实有效，案外人也实际向东安物流公司交付了房款531088元，涉案门面房交付案外人后出租他人，并非案外人原因未办理过户手续，案外人享有物权期待权。依照相关法律规定提出异议，请支持异议请求。申请执行人丰县农商行称，房屋登记为东安物流公司所有，有房产证和土地使用证可以证明。东安物流公司建设房屋所用土地性质属于工业用地，依照国家土地管控政策及相关法律规定，工业用地严禁开发房地产对外出售，即使案外人确实存在出资购买门面房的事实，但不应当取得相应产权。涉案房产整体被东安物流公司贷款抵押给丰县农商行，并办理了抵押登记，丰县农商行对抵押房产的整体享有抵押权和优先受偿权。应当驳回案外人的异议请求。被执行人东安物流公司称，案外人主张购买门面房的事实确实存在，且早于贷款和办理抵押登记的时间。案外人有权利购买东安物流公司合法建造的房地产，双方签订的房屋买卖合同合法有效，不能因为后来变成贷款抵押物的一部分而导致房屋买卖无效。银行在办理抵押登记时对东安物流公司出卖这些门面房是知情的，应当支持案外人的异议请求。被执行人孙树信、孙恩庆、孙恩昌未提出意见。本院查明，案外人侯志强于2009年3月5日与东安物流公司签订《房屋预售协议书》一份。主要内容有：侯志强订购东安物流公司预售的楼宇中自西往东数第1栋、第1层、第4、5共两间门面房，层高6.6米，售价为3800元/平方，合计总金额531088元。2011年5月17日，侯志强与东安物流公司签订补充协议一份，对预售协议内容及违约责任等进行了补充约定，其中约定协议签订后五年内，甲方负责把两证（房产证、土地证）转到乙方名下，所发生契税等由乙方负担，其他税费按有关法律规定执行。侯志强向东安物流公司缴纳购房款，合计51万元，用史为浩向东安物流公司预交的二期购房款20万元应退款项中抵交部分购房款，有案外人提供的收据予以证实，且东安物流公司也承认案外人全部缴纳涉案门面房购房款531088元。自2012年11月30日至今侯志强将涉案两间门面房出租给中国人民财产保险股份有限公司丰县支公司作为经营场所。另查明，涉案房屋登记所有权人为东安物流公司，2013年12月4日东安物流公司向丰县农商行贷款1500万元，同时以该房地产抵押并办理了抵押登记，房屋他项权证登记房屋他项权利人为丰县农商行。执行依据的审判案卷中所附证据土地使用权证的记事部分显示：2012年3月23日土地总面积已分割给陈侠、徐华云50.4平方米，剩余面积1607.6平方米，在2012年6月6日东安物流公司曾为贷款办理了一次抵押登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然涉案房屋仍登记在被执行人东安物流公司名下，但案外人侯志强与东安物流公司在本院查封涉案房屋之前早已签订了《房屋预售协议书》及《补充协议》，且在2010年至2012年间将涉案门面房购房款缴纳完毕，同时对涉案门面房也进行了实际交付，出租他人使用。案外人实际占有涉案门面房在2013年12月4日东安物流公司向丰县农商行贷款1500万元抵押登记之前。东安物流公司通过挂牌出让取得46.1亩土地使用权，控制性规划图中记载用地性质为商业、仓储用地，2010年5月11日办理的土地使用权证记载地类（用途）为工业用地、批发零售用地，侯志强购买门面房出租他人从事经营活动并不违反批发零售用地的用途管制。再结合东安物流公司整体房产被拍卖前，有徐华云两间门面房共276.72平方米通过诉讼后强制执行方式已经于2012年1月19日办理过户登记的情形，且徐华云在办理过户中实际支付了东安物流公司名义补交的多项税费。2012年6月东安物流公司在首次办理抵押贷款时将房地产整体抵押登记，即使侯志强愿意像徐华云一样负担各项办证税费，在东安物流公司不偿还贷款本息解除抵押登记情况下也无法完成，且东安物流公司与侯志强约定了东安物流公司负责办理两证，税费负担还有约定，所以两间门面房权属登记未从东安物流公司过户到侯志强名下，不属于买受人侯志强自身原因造成，不属于客观上能够办理门面房过户登记而侯志强不办理的情形。依照上述司法解释规定,结合本案查明的事实,对案外人侯志强排除对涉案门面房强制执行的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于丰县经济开发区内东环路东、健康路南房地产（房房产证号为丰房权证公字第**）朝北门面房从西向东数第四、五两间的强制执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  李念鑫审判员  王 苹审判员  刘承训二〇二〇年九月九日书记员  尹晓倩