河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0132民初1950号 原告（执行案外人）：景秀彬，男，1966年12月14日出生，汉族，住元氏县。 原告（执行案外人）：景秀卫，女，1969年8月20日出生，汉族，住元氏县。 二原告委托诉讼代理人：景峰，男，1982年5月28日出生，汉族，住元氏县，系二原告侄子。 被告（申请执行人）：张永广，男，1972年8月18日出生，汉族，住元氏县。 委托诉讼代理人：符振朝，石家庄市元氏县法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：石家庄祥郡房地产开发有限公司，住所地元氏县蟠龙路惠粮公寓，统一社会信用代码：911301325632492642。 法定代表人：刘雪利，该公司经理。 原告（执行案外人）景秀彬、景秀卫与被告（申请执行人）张永广、被告（被执行人）石家庄祥郡房地产开发有限公司（以下简称祥郡公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）景秀彬、景秀卫的委托诉讼代理人景峰，被告（申请执行人）张永广及其委托诉讼代理人符振朝到庭参加诉讼，被告（被执行人）祥郡公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（执行案外人）景秀彬、景秀卫向本院提出诉讼请求:依法停止对被告（申请执行人）张永广与被告（被执行人）祥郡公司一案中涉案房产（元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室）的执行。并依法裁定解除涉案房产的查封。事实与理由：祥郡公司所借二原告人民币1300000元，因祥郡公司无力偿还该笔借款于2016年2月1日将其名下元氏县惠粮公寓房产(1号楼1单元1802备案登记为1702、1号楼2单元1802备案登记为1702、1号楼3单元1802备案登记为1702、1号楼1单元2202备案登记为2102、1号楼2单元2102备案登记2002、1号楼3单元1602备案登记1502)共计六套房产抵押于景秀彬、景秀卫处，并约定如不能还款将上述房产作为偿还欠款予以抵顶，并于当日签订书面合同，当天祥郡公司将上述房产交付景秀彬、景秀卫，由于祥郡公司没有偿还欠款，所以祥郡公司同意将上述房屋抵顶给景秀彬、景秀卫。现在人民法院查封房屋之前涉案房屋已归景秀彬、景秀卫所有，且景秀彬、景秀卫实际占有使用至今，请求依法停止对涉案房产的执行。 被告（申请执行人）张永广辩称，一、景秀彬、景秀卫与祥郡公司没有订立《商品房买卖合同》，也未向祥郡公司缴纳购房款，二原告不是涉案房屋合法买受人。二、景秀彬、景秀卫与祥郡公司订立的《惠粮公寓认购书》并非买卖合同，仅为邀约邀请性质，且该认购书上没有明确规定房源位置、面积、单价、总房款和预交款，因此该认购书不具备合同的最基本条件，不符合《商品房销售管理办法》第十六条之规定，原告不具有房屋合法所有权。三、景秀彬、景秀卫在《惠粮公寓认购书》下面手书的内容，充其量为借款抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”，第四十二条规定：“办理抵押登记的部门如下……（二）以城市房产或乡镇企业厂房等建筑物抵押的为县级以上人民政府规定的部门……”。本案中原告与祥郡公司在认购书下面手写的抵押内容，没有到房屋管理部门登记，无法对抗第三人，不能阻止张永广申请元氏县人民法院对涉案房产的执行。四、原告没有取得涉案房屋。祥郡公司没有将涉案房屋交给原告，原告没有证据证明祥郡公司将涉案房屋交给原告，因此原告称元氏县人民法院查封房屋之前房屋已归原告所有，且原告实际占有使用至今，没有证据。综上，二原告的起诉无事实依据，违背法律规定，不能成立，应驳回二原告的诉讼请求。 被告（被执行人）祥郡公司未提交书面答辩意见，亦未提供证据。 原告（执行案外人）景秀彬、景秀卫为证明其主张提交以下证据：1、借据两份金额计130万元，证明刘雪利欠景秀卫、景秀彬的借款属实；2、元氏县人民法院民事判决书两份、石家庄市中级人民法院民事裁定书两份；3、刘雪利委托书一份，证明受刘雪利委托将所抵押房屋进行买卖；景秀林委托书一份；4、惠粮公寓认购书一份，证明6套房子抵押给原告；5、韩素波作为证明人的购房协议两份，证明涉案的两套房屋已经出售；6、代理人景峰的银行流水两份，证明买房人转款记录。 被告（申请执行人）张永广对原告（执行案外人）景秀彬、景秀卫提供证据的质证意见：对证据1、2是复印件无法证实其真实性，即便真实与本案也没有关联性，是被告祥郡公司欠原告款而发生的诉讼，与本案没有关联性；对证据3是复印件无法证实其真实性，即便真实与本案也没有关联性；对证据4（1）该证据是复印件，不能证实其真实性；（2）该认购书没有房屋的具体位置、房价、面积、房款总价、购房的具体约定，不符合商品房销售办法的相关规定；（3）下面手书部分是抵押，但没有到不动产机构办理抵押手续，该抵押没有法律效力；（4）与本案没有关联性；对证据5均为复印件不予质证与本案也没有关联性；对证据6因原告没有取得涉案房屋所有权，其无权出售涉案房屋，因此出售行为无效。原告提供的证据均不能证明原告主张的目的，且复印件不能作为证据使用，与本案没有关联性。 本院经审理认定事实如下：张永广与祥郡公司建设施工合同一案，本院作出（2018）冀0132民初1170号民事判决书判决祥郡公司给付张永广工程款1879750元及利息。祥郡公司不服向石家庄市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉，后又撤回上诉。判决生效后，张永广向本院申请强制执行，本院于2020年5月21日作出公告，内容为：“本院在执行张永光与石家庄祥郡房地产开发有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷一案中拟对在石家庄地产开发有限公司名下的位于元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室（实际楼层为18层）、1号楼2单元1702室（实际楼层为18层）、1号楼1单元1802室（实际楼层为19层）房产进行评估、拍卖。现将有关事宜公告如下：标的物元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室、1号楼1单元1802室。权属所有人：石家庄祥郡房地产开发有限公司”。2020年7月15日，本院作出（2020）冀0132执恢71号之一执行裁定书，裁定“拍卖被执行人石家庄祥郡房地产开发有限公司名下位于元氏县（实际楼层为18层）、1号楼2单元1702室（实际楼层为18层）、1号楼2单元1802室（实际楼层为19层）房产三套，不动产权证号：冀（2017）元氏县不动产权第××号。”景秀彬、景秀卫对执行元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室房产向本院提出书面异议，本院于2020年7月27日立案，经审查作出（2020）冀0132执异33号执行裁定书：“驳回景秀彬、景秀卫的异议请求。”景秀彬、景秀卫不服向本院提起案外人执行异议之诉请求:依法停止对被告（申请执行人）张永广与被告（被执行人）祥郡公司一案中涉案房产（元氏县惠粮公寓1号楼1单元1702室、1号楼2单元1702室）的执行，并依法裁定解除涉案房产的查封。 另查明，2016年2月1日，祥郡公司、刘雪利分别向景秀彬借款500000元、向景秀卫借款800000元。2018年7月18日，景秀彬、景秀卫就该借款向本院提起诉讼，本院作出（2018）冀0132民初2038号民事判决书判决：祥郡公司及刘雪利给付景秀卫借款本金及利息1264000元；作出（2018）冀0132民初2041号民事判决书判决：祥郡公司及刘雪利给付景秀彬借款本金及利息790000元。刘雪利对两份判决书不服向市中院提起上诉，后又撤回上诉。 另，2016年2月1日，景秀彬、景秀卫（认购方）与祥郡公司签订《惠粮公寓认购书》，主要内容为：“认购方认购惠粮公寓1号楼＿单元＿室住宅（商铺）,建筑面积暂定为＿㎡,若面积发生变化，单价不变，总房款多退少补。认购方认购的该房屋单价为＿元/㎡（付款方式：□一次性付款□银行按揭贷款），总房款＿元。认购方自本认购书签订之日起，认购方应向本公司交付预付款＿元，（大写：)剩余房款于正式签定《商品房买卖合同》时一次付清或按照办理银行按揭贷款所需金额支付，相关费用由认购方承担。认购方在本公司发出转签正式《商品房买卖合同》的通知后，应于七个工作日内与本公司签订该合同，合同签订后，本认购书自行失效，预付款将全数转为购房款。如未能按时与本公司转签正式合同手续的，则视为认购方单方违约，本认购书自行失效。本公司有权将该房屋另行销售，认购方承担所交房款10%的违约金，且无异议。签订本认购书后所选房源不得调换。本认购书所记载的双方之通讯信息，为双方联系的有效信息。如有变更应及时通知对方，否则变更方自负由此造成的责任。本认购书只有与同名交款人的收据共同使用方可有效。”该认购书下面手写备注：“此认购书涉及房源有6套，分别为1-1802、1-2202、3-1602、3-1802、2-1802、2-2102，单价2500元/㎡，合计总款1399050元。今借到景秀卫80万（捌拾万元正）、景秀彬50万（伍拾万元）合计130万元（壹佰叁拾万元正），用以上6套房源抵押，之后会陆续还款直至完全还清，否则用以上房源偿还。” 本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告提交的《惠粮公寓认购书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且其现有的条款内容空白处均没有填写，不能认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十九条规定：“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”原告提供的《惠粮公寓认购书》下面手写备注内容为抵押的约定，原告称祥郡公司将涉案房产交付给了景秀彬、景秀卫，但未向本院提供祥郡公司移交涉案房产且二原告实际占有涉案房产的证据。因原告没有提交办理抵押登记的证据，故不得对抗第三人。原告提交的祥郡公司出具的借据、本院（2018）冀0132民初2038号民事判决书、（2018）冀0132民初2041号民事判决书、市中院的两份裁定书、《购房协议》、委托书及景峰的银行流水，只能证明二原告与祥郡公司、刘雪利之间存在借款合同关系，不能证明原告对争议房产享有合法所有权。综上，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。被告（被执行人）祥郡公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回（执行案外人）景秀彬、景秀卫的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告（执行案外人）景秀彬、景秀卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省元氏县，邮编：051130，收件人：材料收转窗口，联系电话0311-806××××7）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐娟霞 人民陪审员  耿伟青 人民陪审员  贾 蕊 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  张硕蕊 ——