云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1256号上诉人（原审原告）：赵奎，男，1985年10月27日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审被告）：尹树成，男，1978年2月4日生，白族，住云南省大理白族自治州洱源县。被上诉人（原审被告）：李丽，女，1980年9月5日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审第三人）：昆明荣城房地产经纪有限公司大理分公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇洱河南路**河畔人家******，统一社会信用代码91532901077610747R。负责人：杨云章，职务总经理。委托诉讼代理人：熊胜东，男，1987年9月20日生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县，系公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：张建成，男，1987年3月18日生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市，系公司员工，一般授权代理。上诉人赵奎因与被上诉人尹树成、李丽、昆明荣城房地产经纪有限公司大理分公司（以下简称荣城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵奎上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未尽到瑕疵告知义务。在双方签订合同前，二被上诉人未告知上诉人房屋存在渗水的瑕疵，而在上诉人签订了合同付款后，到交房时才提出有瑕疵，尹树成才被动告知上诉人房屋存在局部渗水。故二被上诉人均未尽到告知义务，所以上诉人并非是在知道房屋有瑕疵的情况下签订合同；二、上诉人所称的质量问题被混淆为瑕疵。上诉人认可的瑕疵应当按照正常人的认知水平和识别能力内可做出判断和认识的，比如局部漏水。而一审中上诉人提到的质量问题是不可直观超过常人判断认识范围的隐蔽问题，是被上诉人维修过，通过技术手段表面处理后，使得上诉人从表面无法看出内在瑕疵。一审将瑕疵和质量问题混为一谈；三、被上诉人存在过失。被上诉人在出售房屋时，未向上诉人告知对房屋渗水进行过修复、板楼存在多处断裂，没有如实告知房屋情况构成隐瞒行为。将全部责任推卸给上诉人，严重损害上诉人的利益，应承担损害赔偿责任。四、一审适用法律错误。一审判决提到《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张买受人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外”。结构层板面断裂是属于无法通过表象判断的质量问题，也就促成上诉人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的条件，五个房间板面都存在同样质量问题，已造成标的物效用价值造成影响，市场价值大打折扣。上诉人在未知情况下做出了错误判断，促成不对等交易。本案不适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定。尹树成、李丽辩称，房屋年限已经20年，上诉人看过房屋，卖的时候是雨季，且上诉人在签订合同前对房屋没有意见。在签订合同时被上诉人也提醒过上诉人右边的一间房屋有渗水情况，要再做防水处理。荣城公司辩称，在签订合同之前已经问过双方，上诉人是在实地看过房屋后再签订合同的。被上诉人没有欺骗，双方都确认过房屋。被上诉人收取的是服务费，现在服务已经完成，签订合同、房屋过户、银行贷款已经完成，被上诉人不应承担赔偿责任和退还服务费。赵奎向一审法院提出的诉讼请求：一、解除原、被告签订的编号为M6014338的《荣城地产存量房屋买卖合同》；二、判令被告返还购房款；三、判令被告赔偿损失，包括原告已交纳的契税、个税和中介费等；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定如下事实：2019年8月20日，原、被告和第三人共同签订了编号为Ｍ6014338的《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于大理旅游度假区房屋卖给原告，价格为1385000元。第三人为经纪方，合同签订当日，买受人交付给出卖人购房定金15000元，该定金出卖人同意由经纪方代为保管，待手续办理及完毕，该定金转为买受人向出卖人支付的购房款。买受人应向经纪方支付中介服务费27100元。其中第十八条补充协议第一款约定买受人在经纪方陪同下看房，在看房过程中被告方及第三人也将房屋存在渗水情况告知原告，没有隐瞒事实真相，原告也无任何异议。合同签订后，原告按约定共向被告支付了购房款1375000元，被告按约定将房屋交给原告，并办理了产权过户手续。此外，原告赵奎尚欠被告尹树成、李丽10000元购房尾款。一审法院认为，原、被告双方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》意思表示真实，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同受国家法律保护，当事人均应严格履行自己的义务。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定“买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外”。本案中，原告购房时已实地查看过涉案房屋，被告方也将房屋存在渗水情况告知原告，没有隐瞒事实的情形，原告无异议，被告也已经全面履行了自己的合同义务。故原告现以房屋质量问题为由要求解除合同、由被告退还房款、赔偿损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告赵奎的诉讼请求。案件受理费2,516元，由原告赵奎承担。二审中，赵奎向本院提交通话记录光盘一张，证明在签订合同前被上诉人未提到房屋质量问题和瑕疵。经质证，被上诉人认为已尽到告知义务，且房屋是上诉人实地查看，对证据不认可。本院审查后认为上诉人提交的证据证明内容与二审查明的案件事实一致，不属新证据，本院不予采信。二审查明，在双方签订合同前，因未到雨季，房屋并未出现明显渗水，对此双方予以认可。交房时被上诉人尹树成告知上诉人房屋有局部渗水，且其已做过相应防水，上诉人最好须再做一次防水工程。其余案件事实与原审认定一致。本院认为，关于被上诉人是否存在隐瞒出售房屋有渗水情况的问题。经查明，上诉人赵奎购买案涉房屋时是在荣城公司带领下实地查看房屋，通过实际感官房屋状况后与出售人尹树成、李丽达成购买合意后与被上诉人荣城公司签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，合同合法有效。上诉人赵奎认为案涉房屋在买卖过程中出卖人与中介方存在隐瞒局部渗水的瑕疵情况，与其购房前对房屋进行实地查看、认可房屋状况（包括渗水瑕疵）后签订合同的行为不相符，中介公司已尽到其带看房屋且告知渗水情况义务，被上诉人尹树成夫妇也未存在刻意欺骗隐瞒行为，故其该上诉理由不成立，本院不予支持。关于房屋是否存在严重质量问题。上诉人赵奎主张其在购买房屋后发现房屋存在板面断裂的严重质量问题，被上诉人均未向其告知，致使其做出了错误判断，促成不对等交易。本院认为，案涉房屋是否存在严重质量问题应由相关有资质的机构作出鉴定，上诉人主张房屋存在质量问题但未提供相应证据证实，应承担对其不利的法律后果。上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人主张解除合同的诉请不成立，应予驳回；一审对此判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人赵奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2516元，由上诉人赵奎负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年九月十八日书记员 段杰润