湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初1921号原告：唐巧巧，女，1994年5月23日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐鹏国，男，1974年6月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。被告：永州市永屹房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘江西路（长丰工业园八一路）。法定代表人：伍厂娣，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：尹航，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：于志明，湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告唐巧巧诉被告永州市永屹房地产开发有限公司（以下简称永屹公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理，原告唐巧巧及其委托诉讼代理人唐鹏国，被告永屹公司委托诉讼代理人尹航、于志明到庭参加了诉讼。2020年9月3日，本院依法适用普通程序，再次公开开庭进行了审理，原告唐巧巧委托诉讼代理人唐鹏国，被告永屹公司委托诉讼代理人于志明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐巧巧向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即向原告履行房屋交付义务并支付原告违约金人民币16505.64元（暂计算到2020年5月31日为153天，按总房款的每日万分之二计算）。全部违约金请计算到实际交付房屋之日止；二、请求判令被告立即履行该房屋的供水供气与市网连接及开户；三、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年元月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的御水苑小区二期2栋2-803商品房，原告交清了实际购房款人民币539400元，合同约定被告应于2019年12月31日之前向原告交付该房屋。2019年12月16日，原告收到被告通知于2019年12月30日到销售现场办理交验房手续，根据该合同第九条商品房交付条件，要求被告出示该房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告，被告拿出自己的验收记录表及预售前的预测面积数据表说是验收备案相关证明文件和测绘，其实该御水苑项目并没有申请备案及综合验收。另外该房屋的自来水与天然气也没有联通市网和开户，因为现在新建的小区不允许开发商以开总户的方式向小区业主私自供水，必须以整个小区为单位由开发商统一向水务公司申请各业主用水开户，并且网签备案合同（即政府规定使用的《商品房买卖合同示范文本》）中有关于燃气开通这一条，而原、被告签订的《商品房买卖合同》中并没有这一条，是被告私下修改了，其修改后的合同内容目录、序号有缺失、混乱、重复，冲突等很多问题，明显违反了商品房相关法律法规和《合同法》等。如果被告愿意协商解决最好，被告隐瞒实情向原告交付不合格房屋的主观恶意行为摒弃了诚实守信等原则，损害了市场经济的交易安全秩序，故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。被告永屹公司辩称，一、被答辩人认为答辩人没有按照合同约定的时间交付房屋而要求答辩人承担违约金，明显与事实不服，法院不应当支持；二、答辩人就供水已按照合同约定与城市公共供水网连接，并达到接通条件；三、被答辩人无权要求答辩人为其办理供气开户与市网连接，双方签订的合同中并未就供气进行约定。综上，被答辩人的诉讼理由均与事实不符，诉请亦依法不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理，查明事实如下：2018年1月11日，原告唐巧巧与被告永屹公司签订一份《商品房买卖合同》，由原告唐巧巧购买被告永屹公司位于永州市冷水滩区房屋，总房款为539400元。与本案相关的合同约定：1、商品房交付条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；2、交付该商品房时，出卖人应当出示双方约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；3、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；供电纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；供水、排水、供电均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；4、出卖人应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房；5、逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，被告永屹公司于2019年12月12日通知原告唐巧巧于2019年12月30日办理交房相关手续。2019年12月30日，原告唐巧巧办理交房手续时，要求被告永屹公司出示该房屋的验收备案证明文件和房屋测绘报告，被告未予出示，遂酿成本案纠纷。另查明，被告永屹公司于2019年12月30日组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行验收，验收结果均为合格；于2020年1月17日取得不动产测绘报告书；于2020年1月21日取得永州市中心城市房屋建筑工程规划条件核实单，经核实符合规划审批要求，可申请进行竣工验收；于2020年1月21日取得建设工程质量监督报告，永州市建设工程质量安全监督站审核意见为同意。2020年1月20日申请消防验收，因资料不全，被告永屹公司将资料补正后，永州经济技术开发区住房和城乡建设局2020年5月21日出具了《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》：综合评定竣工验收消防备案检查结果为合格，2020年6月24日出具《关于永州市工程竣工联合验收的意见书》，涉案房屋验收合格。2020年6月28日，永州经济技术开发区住房和城乡建设局出具《工程竣工验收备案表》。还查明2020年1月23日晚，因新冠疫情，湖南启动重大突发公共卫生事件一级响应。上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证。本院认为，本案主要的争议焦点为：1、被告永屹公司是否应当承担延期交房的违约责任。2、被告永屹公司是否应当为原告唐巧巧办理水开户及燃气开户手续。1、被告永屹公司是否应当承担延期交房的违约责任问题。（1）原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间为2019年12月31日前，交房条件：“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”。被告永屹公司虽然在约定的交房时间前通知原告交房，但涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件。因此原告唐巧巧有权拒绝接受房屋，被告永屹公司应当承担延期交房违约责任。对于延期交房的时间问题，本院认为，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第五条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”依据本案查明的事实，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位已于2019年12月30日出具验收合格意见。被告永屹公司2020年1月20日才申请消防验收备案，永州经济技术开发区住房和城乡建设局于2020年1月22日出具《建设工程竣工验收消费备案材料补正通知书》，要求补正材料，因××疫情暴发，永州经济技术开发区住房和城乡建设局于2020年5月21日出具了《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，2020年6月24日出具《关于永州市工程竣工联合验收的意见书》，涉案房屋验收合格。到此，被告永屹公司逾期交房175天。被告虽然未能在合同约定的时间内将涉案房屋达到合同约定的交付条件，构成迟延有其本身的原因，而××的爆发导致迟延时间延长，××属于不可抗力。另，涉案房屋的主体结构已于合同约定的时间前经验收合格。因此应适当扣减被告永屹公司延期交房的时间，综合本案的实际情况，本院酌情认定为85天（扣减90天）。（2）关于违约金的计算。双方合同约定延期交房超过30日，应当按万分之二计算违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金以损失为限，被告永屹公司延期交房是否给原告唐巧巧造成损失，原告唐巧巧未提供证据证实，综合本案实际情况，本院认为，以总房款为依据，每日支付万分之一违约金比较恰当。因此，永屹公司应支付原告唐巧巧违约金4584.9元（539400元×0.0001×85天）。2、被告永屹公司是否应当为原告唐巧巧办理水开户及燃气开户手续的问题。（1）双方合同约定“供水、排水、供电均由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用”，对合同这一条，被告永屹公司理解的是“为原告供水分户并安装到户”即可，原告唐巧巧的理解是“应当办理开户手续”，涉案《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。现双方对该条款的理解发生争议，应作有利于原告的解释。因此，被告永屹公司应当为原告唐巧巧办理水开户手续。（2）双方合同虽对燃气开户未做约定，但《湖南省发展和改革委员会关于将居民燃气庭院管网和室内管道安装费更名为居民燃气工程安装费及有关事项的通知》（湘发改价商〔2019〕45号）第三条规定，“居民燃气工程安装费实行最高限价管理，省辖市不分新建住宅还是原有住宅新装天然气每户不超过1800元，具体标准由当地发改部门核定，新建住宅的该项费用计入开发建设成本，由商品房开发商按照价格主管部门的规定与燃气（经营）企业进行结算，不向用户单独收取；集中成片的居民小区（城中村）用户的燃气庭院管网和室内管道安装费按此标准收取”。因此，原告要求被告永屹公司办理燃气开通手续的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告唐巧巧交付位于永州市冷水滩区房屋；二、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告唐巧巧支付违约金4584.9元；三、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告唐巧巧购买的御水苑2幢2单元8层803号房屋办理供水开通手续；四、被告永州市永屹房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为原告唐巧巧购买的御水苑2幢2单元8层803号房屋办理管道燃气开通手续；五、驳回原告唐巧巧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费513元，由原告唐巧巧负担213元，被告永州市永屹房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  邓国华人民陪审员  肖 卉人民陪审员  周宁海二〇二〇年九月三日书 记 员  张文英