江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1169号上诉人（原审原告）：赵怀付，男，1965年1月20日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：张祥，东海县青湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘敬攀，男，1978年1月16日出生，汉族，住东海县。被上诉人（原审第三人）：李蕾，男，1990年8月11日出生，汉族，住东海县。被上诉人（原审第三人）：詹春棋，男，1978年10月22日出生，汉族，住东海县。原审第三人：郭守千，男，1982年8月9日出生，汉族，住东海县。上诉人赵怀付因与被上诉人刘敬攀、李蕾、詹春棋、原审第三人郭守千房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年8月3日公开开庭进行了审理，上诉人赵怀付及其委托诉讼代理人张祥到庭参加诉讼，被上诉人刘敬攀、李蕾、詹春棋、原审第三人郭守千经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵怀付上诉请求：1、一审判决认定事实错误、适用法律错误、程序不当，请求二审法院依法改判或者发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：合同约定，承租方拖欠租金超过两个月，出租方可终止合同，收回房屋，上诉人是因为刘敬攀拖欠2018年12月20日以后的房租才起诉，一审判决忽略解除合同不妥。被上诉人刘敬攀与李蕾、詹春棋存在恶意串通侵害上诉人利益的可能。一审开庭前上诉人已与第三人郭守千达成协议，要求撤回对郭守千的起诉，一审不予准许，而判决又与其没有关系。一审判决却以“权利义务已经概括转移认定，因此，原被告之间不存在解除的问题”否定了原审第三人的意见。被上诉人刘敬攀、李蕾、詹春棋、原审第三人郭守千均没有到庭，也没有提交答辩意见。赵怀付向一审法院起诉请求：1、判令解除赵怀付、刘敬攀的租赁合同，判令刘敬攀及第三人立即支付赵怀付剩余商铺租金401166元(自签订合同之目起第九年的租金)；2、判令刘敬攀及第三人返还所租赁的房屋；3、诉讼费用由刘敬攀及第三人承担。一审法院经审理查明，2009年12月22日，赵怀付与刘敬攀签订租赁合同，合同约定赵怀付将其所有的位于东海县牛山街道晶城大院11号楼103户、104户、105户及106户的二楼(建筑面积约964平方米)商铺出租给刘敬攀使用，房屋租期15年，自2009年12月22日起至2024年月20日止，房屋租金前五年每年为330000万元，从第六年起房屋租金为每年按上一年房租的百分之五递增。合同第一条第二款约定，承租方拖欠租金超过两个月，出租方可以终止合同，收回房屋。合同第二条第一款约定承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并提前一个月时间交至出租方;合同第二条第二款约定承租方必须按照约定时间向甲方(出租方)缴纳租金。合同第五条第二款约定租赁期间，乙方如因转让或者其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有乙方的权利、承担原乙方的义务。合同签订后，刘敬攀按时缴纳了2018年12月20日之前的商铺租金，之后刘敬攀一直未缴纳房屋的租金。另查，刘敬攀租赁赵怀付房屋后，陆续将租赁的赵怀付的上述房屋转租给了本案第三人郭守千、李蕾、詹春棋，并签订了房屋承租合同，收取了第三人的租金。其中，刘敬攀与第三人詹春棋的租赁合同约定：出租期限为2017年10月1日至2025年2月15日，乙方向甲方支付租金为前三年每年玖万伍仟元（￥：95000.00），第四年起每年租金在上一年的基础上递增百分之三。刘敬攀与第三人李蕾租赁合同约定：出租期限为2019年3月19日至2025年2月18日止，房屋租金为每年21万元。赵怀付在刘敬攀转租房屋后一、二个月即知晓了刘敬攀转租房屋的事实，但一直没有提出异议。第三人已向刘敬攀交付了2019年度的租金。上述事实，有赵怀付举证其与刘敬攀的租赁合同、刘敬攀与李蕾的租赁合同，第三人举证刘敬攀与李蕾的租赁合同、刘敬攀与詹春棋的租赁合同、微信、支付宝的银行流水记录、收条等证据予以证实。一审法院认为，赵怀付、刘敬攀签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同约定：“租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方当事人，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”在租赁期间将租赁的房屋转租给本案第三人，是将租赁合同的权利义务概括转移给第三人，符合赵怀付、刘敬攀租赁合同的约定。由于刘敬攀在租赁合同中的权利义务已概括转移给第三人，因此，赵怀付、刘敬攀之间就不存在合同解除的问题，赵怀付要求解除与刘敬攀的租赁合同，证据不足，应予驳回。赵怀付、刘敬攀均没有证据证实向第三人告之原租赁合同的内容，第三人均已向刘敬攀交纳了2019年度的租金，应当由刘敬攀向赵怀付支付。由于租赁合同的权利义务概括转移给第三人，赵怀付和第三人仍应按租赁合同继续履行。赵怀付要求刘敬攀及第三人返还所租赁房屋的请求，依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、刘敬攀于判决生效后十日内向赵怀付支付租金401166元。二、驳回赵怀付其他诉讼请求。案件受理费7318元，由刘敬攀负担（已由赵怀付垫付，刘敬攀李虎于判决生效后十日内与上述款项一并支付给赵怀付）。二审中，上诉人提交其与李蕾、郭守千签订的门面房租赁合同，以证明其与李蕾、郭守千之间的房屋租赁关系。被上诉人经本院依法通知未到庭质证。本院经审查，对上诉人提交的门面房租赁合同予以确认。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，赵怀付与李蕾、郭守千之间分别签订了门面房租赁合同，詹春棋租用的房屋已返还赵怀付。本院认为，赵怀付与刘敬攀签订的租赁合同的第一条约定，承租方拖欠租金超过两个月，出租方可终止合同，收回房屋。被上诉人刘敬攀拖欠上诉人租金已超过两个月，上诉人才向一审法院起诉要求解除合同。另外，上诉人赵怀付与刘敬攀签订的租赁合同第五条第二款约定租赁期间，乙方如因转让或者其他原因将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有乙方的权利、承担原乙方的义务，但该条款第三方知情后均不认同，对第三人均不具有约束力。一审认为刘敬攀在租赁合同中的权利义务已概况转移给第三人不妥，上诉人有权解除其与刘敬攀签订的租赁合同，收回房屋。一审法院对上诉人该诉讼请求不予支持不妥，本院予纠正。但因涉案房屋已由赵怀付出租给李蕾、郭守千使用，詹春棋使用的房屋已返还赵怀付，已无返还必要，本院对此诉求不予支持。综上，因二审中出现新证据，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初5181号民事判决第一项；二、撤销江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初5181号民事判决第二项；三、解除赵怀付、刘敬攀签订的租赁合同。四、驳回赵怀付的其他诉讼请求。一审案件受理费7318元（赵怀付已预交），二审案件受理费7318元（赵怀付已预交），均由被上诉人刘敬攀负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年九月二十五日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。