广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6420号上诉人（原审原告）：曾锦贤，女，汉族，1994年2月27日出生，住广东省佛山市南海区******置业广场401房，公民身份号码440************023。委托诉讼代理人：陈学丰，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区********绿岛广场东区五座二楼E001号之一，统一社会信用代码914************262。法定代表人：余某1。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人曾锦贤因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曾锦贤上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.解除双方于2017年10月14日签订的《物业使用权出让合同》（合同编号：B2-20171014-003）合同第六条的综合管理委托，润丰公司向曾锦贤返还综合管理费58892.84元及利息（利息以58892.84元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至润丰公司向曾锦贤还清之日止）；3.自起诉之日下调《物业使用权出让合同》约定的租金标准至每月每平方米10元/平方米，并返回多收取的使用权转让费44199.3元及公共设施分摊费87916.98元及利息（利息以87916.98元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至润丰公司向曾锦贤还清之日止）。4.本案一审、二审全部由润丰公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，予以改判。一、综合管理费和公共设施分摊费不属于租金的一部分。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”首先，润丰公司在游说曾锦贤“购买”案涉物业使用权时，便存在欺诈行为。润丰公司现场营销员蛊惑称涉案房屋属于政府开发的项目、有产权证（暂被政府扣留）、期满仍可低价交纳土地出让金续期。故，润丰公司故意使用《物业使用权出让合同》的称谓，隐瞒实际为《租赁合同》的真实意思，曾锦贤并不知道物业使用权出让价款即为租金的事实。加上《物业使用权出让合同》系润丰公司提供的格式合同，合同中亦未出现租金的字样，所以双方就租金一事属于约定不明，即在解释租金是由物业使用权出让价款（使用权转让费＋公共设施分摊费＋综合管理费）组成，还是仅由使用权转让费组成时，应当作出不利于润丰公司的解释。其次，根据《物业使用权出让合同》，润丰公司收取的综合管理费是单独约定的，内容明确具体，综合管理费不应理解为租金的一部分。另外，曾锦贤作为承租人，无需对公共设施进行分摊，公共设施及租赁物的结构性维护由产权人/出租人承担。故一审法院认为综合管理费和公共设施分摊费均为租金的一部分错误。二、润丰公司未按照合同约定提供综合管理服务，曾锦贤有权解除对润丰公司就案涉租赁物经营管理的委托。《物业使用权出让合同》已明确约定，润丰公司有履行对外统一招商，为曾锦贤统筹经营案涉租赁物的义务，无需另行签订委托合同确定双方的权利义务。既然自2019年10月29日后，润丰公司没有任何统一招商活动，也没有未曾锦贤带来任何经营收益，润丰公司亦未就其履行合同该条款的行为进行举证，曾锦贤请求解除对润丰公司就综合管理委托并要求返还综合管理费合情合理。三、一审法院认定以物业使用权出让价款作为租金标准符合市场行情错误，若以物业使用权出让价款作为租金标准则显失公平，严重损害曾锦贤的合法权益。首先，润丰公司在签订合同时存在欺诈，隐瞒实际为《租赁合同》的真实意思，以销售房产的价格与曾锦贤约定租赁合同的租金。润丰公司利用商品房市场与房屋租赁市场的价格差距，欺骗曾锦贤，违反诚实信用原则。其次，通过润丰公司对租金金额的核算，可得知润丰公司收取的租金明显超出标准最后，如果按照润丰公司所称，为了合法避税将合同价款分三个部分，那么，使用权出让总金额372168元即为租金，折算曾锦贤缴纳的使用权出让价总金额，则每月的租金高达28.68元，超出平均租金186％以上。而且，润丰公司一次性收取全部租金，本身应给予一定的优惠。润丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回曾锦贤的上诉请求，维持原判。一、关于合同价款及分项约定问题。1.双方签订合同最基本和核心的交易条件就是价款，该合同的价款在双方合同中已作明确约定。曾锦贤如果不接受该基本条件，双方即失去交易基础。但合同一经签订，即受法律保护。润丰公司就该合同享受对价和承担合同约定义务。2.合同价款分三个部分组成的约定，是基于合法避税和节约交易成本，双方均从中受益；该做法经国家税务部门核准且润丰公司已依法纳税，并未损害国家利益；是否分项并不影响曾锦贤在合同中的整体利益，也没有违反法律强制性规定。法律也并没有对此作出禁止性规定。3.双方签订的合同清晰明了，合同约定物业使用权出让价款就是由使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三个部分组成，并不存在约定不明的情况。该合同由法院认定为租赁合同，继而认定合同价款就是租金，顺理成章并无不当之处。4.至于物业租金，其构成应包括那些因素，法律并未作出明确规定，但争议物业属于商业物业，合同约定的公共设施分摊费、综合管理费均是基于物业的商业用途所不可或缺。该约定合法有效，应受法律保护。二、关于解除物业综合经营管理委托和退还相关费用问题。根据双方《物业使用权出让合同》第六条约定，由甲方即润丰公司对该项目实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。1.争议商业物业项目作为大型商业综合体，有别于独立街铺，实行整体统筹运营是必然的选择。润丰公司作为项目投资方，当然担当其运营主体的角色。该条款的约定，并非设立委托关系的特别授权，并无委托的意思表示。故不存在解除委托的问题。2.该条款也并没有对曾锦贤所属物业由出让方负责统一招商的约定，相反，在《物业使用权出让合同》第十三条约定，出让方即润丰公司不提供返租服务。3.润丰公司作为项目投资方，每年对项目整体均进行大量的商业形象的宣传推广活动，其目的也是希望提升项目形象和影响力。但作为具体商户来说，以推广活动的力度和效果来主张解除，没有合同依据更没有法律依据。况且，双方合同期限长达20多年，又如何来定论其未来已违约。故曾锦贤请求解除对润丰公司的综合管理委托并要求返还综合管理费没有合同依据更没有法律依据，不合情也不合理。三、关于租金标准显失公平问题。1.曾锦贤以过去一段时间的佛山租金标准（无以核实）为参照，计算争议物业的租金并以此主张显失公平缺乏依据。物业租金特别是商业物业，并非政府定价，属于双方自愿定价的范筹。双方合同期限长达20多年，现时的租金标准对未来20多年没有指导意义。2.合同整体价款是基于长达二十多年的使用权对价，商业物业租金因物业及配套日趋成熟而形成动态上升的过程，曾锦贤选择一次性付款，正是基于物业未来的投资价值所作的投资行为，投资只讲风险和回报，投资不存在公平和合理的问题，更无显失公平之说。曾锦贤向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年10月14日签订的《物业使用权出让合同》（合同编号：B2-20171014-003）合同使用期限超出2037年12月1日的部分无效；2.润丰公司向曾锦贤返还合同无效部分的款项44987.34元及利息（利息以44987.34元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2017年10月14日起计算至润丰公司向曾锦贤还清之日止）；3.自起诉之日起解除双方于2017年10月14日签订的《物业使用权出让合同》（合同编号：B2-20171014-003）合同第六条的综合管理委托，润丰公司向曾锦贤返还综合管理费58892.84元及利息（利息以58892.84元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至润丰公司向曾锦贤还清之日止）；4.自起诉之日下调《物业使用权出让合同》约定的租金标准至每月每平方米10元/平方米，并返回多收取的使用权转让费44199.3元及公共设施分摊费111650元及利息（利息以155849.3元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至润丰公司向曾锦贤还清之日止）。5.本案诉讼费用全部由润丰公司承担。一审法院认定事实：涉案绿岛广场项目位于佛山市禅城区*******侧、禅港路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第440********0002号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为堤田集团，用地项目为绿岛湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440********0002号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440**********301《建筑工程施工许可证》。2016年9月30日，绿岛湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案。2016年5月28日，堤田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）以及润丰公司共同出具《关于确认佛山市禅城区********1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向堤田集团租赁位于季华路以北、瓷海国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经堤田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇季华路北侧、禅港路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区********。经协商，堤田集团、禅高公司、润丰置业一致确认，润丰置业在租赁期限内有对佛山市禅城区********1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业对该物业再转租或分租，由润丰置业出具上述物业的转租证明，润丰置业对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2017年10月14日，润丰公司（出让方、甲方）与曾锦贤（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿岛广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条、物业基本情况。1、项目名称：绿岛湖都市产业区B地块二期（绿岛广场）……3、甲方将该项目西区二座2123单元的使用权出让给乙方……4、该物业建筑面积47.7平方米，其中套内建筑面积34.6平方米。5、该物业土地使用权性质为集体商业用地。……第三条、出让年限。1、该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起算，截止日期为2040年8月30日止。2、乙方须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。第四条、物业使用权出让款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为372168元，其中：1、物业使用权转让期内（交楼之日至2040年8月30日）的使用权转让费186084元；2、物业使用权转让期内（交楼之日至2040年8月30日）的公共设施分摊费111650元；3、物业使用权转让期内（交楼之日至2040年8月30日）的综合管理费74434元。……第五条、物业的交付标准和期限。1、甲方应在2017年12月1日（含当天）前将该物业交付给乙方使用。……第六条、综合管理费。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，乙方同意该项目在对外经营期间由甲方实行统筹经营的管理方式进行经营：即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。此项管理费不含物业的专项管理与服务业务。……第八条、乙方的权利义务。……14、本物业使用权届满时，乙方应将该物业无偿归还给甲方……”。曾锦贤于2017年11月29日向润丰公司支付物业使用权出让款余款180000元。2018年5月28日，润丰公司出具发票，确认收取曾锦贤交来绿岛广场2座2123单元使用权转让费186084元、公共设施分摊费111650元、综合管理费74434元，以上合计372168元。曾锦贤已于2017年11月29日办理收房手续。庭审中，曾锦贤陈述其诉讼请求第三项要求润丰公司返还的综合管理费58892.84元的计算依据为：曾锦贤认为综合管理费是委托费用，曾锦贤现起诉要求解除双方合同第六条的综合管理委托，故诉讼请求第三项要求润丰公司返还的综合管理费系起诉之日2020年1月3日至2037年12月1日的综合管理费。庭审中，曾锦贤陈述其诉讼请求第四项要求润丰公司返还的物业使用权转让款和公共设施分摊费的计算依据为：1.曾锦贤认为缴纳的物业管理费已经包括公共设施分摊费，因此诉讼请求第四项要求润丰公司返还曾锦贤缴纳的全额公共设施分摊费111650元；2.曾锦贤认为同地段的租金标准为10元/平方米，据此计算该物业2020年1月3日（起诉之日）至2037年12月1日的使用权转让费，该金额扣减曾锦贤根据合同约定在2020年1月3日至2037年12月1日曾锦贤实际支付的物业使用权转让费得出的差额即为曾锦贤诉讼请求第四项要求润丰公司返还的物业使用权转让费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”曾锦贤、润丰公司签订的《物业使用权出让合同》约定润丰公司将案涉物业使用权出让给曾锦贤一定期限，不改变物权的归属，曾锦贤向润丰公司支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于《物业使用权出让合同》的效力，一审法院分析如下：《物业使用权出让合同》约定涉案物业的租赁期限至2040年8月30日届满。据前查明，润丰公司已于2017年11月29日交付涉案物业，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2037年11月28日的部分无效。关于曾锦贤主张的返还合同无效部分的款项44987.34元及利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，润丰公司应向曾锦贤返还无效期限部分对应的物业使用权出让款44987.34元（372168元÷273个月×33个月），曾锦贤主张合法有据，一审法院予以支持。因润丰公司占用上述款项确给曾锦贤造成利息损失，曾锦贤主张润丰公司支付利息，合法依据，一审法院予以支持，但利息的计算起始日期应为曾锦贤付清款项之日，也即2017年11月29日。至于利息的计算标准，一审法院确定自2017年11月29日至2019年8月19日为中国人民银行同期贷款利率，至于此后的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，一审法院确定2019年8月20日起的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。曾锦贤主张超出部分，一审法院不予支持。关于曾锦贤诉请润丰公司返还综合管理费58892.84元、公共设施分摊费111650元及利息，一审法院分析如下：首先，《物业使用权出让合同》第六条所约定的综合管理费已经明确载明此项管理费不含物业的专项管理与服务业务，故综合管理费与物业管理费并非同一费用，且曾锦贤在签约时已经明确知道《物业使用权出让合同》所约定的综合管理费并非一般物业服务企业提供物业服务所收取的物业服务费。其次，根据《物业使用权出让合同》第四条关于物业使用权出让价款的约定可知，综合管理费及公共设施分摊费属于涉案物业使用权出让价款的一部分，正如前文所述，曾锦贤、润丰公司签订的《物业使用权出让合同》实为房屋租赁合同，也即《物业使用权出让合同》所约定的使用权出让价款的性质为租金，综合管理费、公共设施分摊费均为租金的一部分。综上，曾锦贤基于与案外人签订的《物业管理服务协议》向案外人支付的物业管理服务费与《物业使用权出让合同》约定的综合管理费、公共设施分摊费并不存在重叠，并非同一费用。涉案《物业使用权出让合同》无效部分对应的款项已经支持返还，曾锦贤再主张润丰公司返还综合管理费、公共设施分摊费并支付利息，缺乏依据，一审法院不予支持。至于曾锦贤所主张的自起诉之日解除《物业使用权出让合同》第六条所约定的综合管理委托，一审法院认为，合同第六条所约定的综合管理费属于物业使用权出让价款的一部分；第六条约定综合管理费包含由润丰公司统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等服务内容，但双方就此并未形成委托合同关系，曾锦贤据此解除，缺乏依据，一审法院不予支持。关于曾锦贤诉请调整租金标准并要求润丰公司返还使用权转让费44199.3元的主张，一审法院分析如下：首先，《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让价款的约定系双方真实意思表示，曾锦贤在签约时已经对涉案物业在合同约定出让期限内的出让价款进行了明确的约定，且曾锦贤已经按照约定支付相关费用，曾锦贤起诉认为该标准过高，与合同约定不符。其次，涉案物业的总出让款为372168元，按照合同约定的出让期限计算，平均每月租金为1363.25元，该租金标准符合市场行情，并不存在明显过高的情形。综上，曾锦贤要求调低租金标准并要求润丰公司返还使用权转让费44199.3元的主张缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认曾锦贤与润丰公司于2017年10月14日签订的《物业使用权出让合同》的物业使用期限超出2037年11月28日的部分无效；二、润丰公司于判决发生法律效力之日起十日内，向曾锦贤返还物业使用权出让款44987.34元及利息（以44987.34元为本金，从2017年11月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日止，自2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、驳回曾锦贤的其他诉讼请求。如润丰公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取2959元，由曾锦贤负担2500元，润丰公司负担459元。二审期间，曾锦贤向本院提交案涉绿岛广场目前的出租情况，根据链家等查询可知，租金在1000元左右，且难出租。润丰公司向本院提交绿岛广场项目宣传推广概况，历年来活动的汇集，证明其作为绿岛广场商业综合体的投资主体，每年为该项目投入大量宣传推广活动，提升项目形象和影响力，并不是曾锦贤所说的没有开展统一的宣传推广活动。本院组织各方进行了质证。经审查，曾锦贤提交的证据与本案不具有关联性，本院不予确认；润丰公司提交的证据反映其对涉案项目进行宣传推广的情况，曾锦贤未能反驳推翻，对该证据反映的事实，本院予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。围绕诉辩双方的意见，二审审查的焦点：1.曾锦贤诉请解除案涉《物业使用权出让合同》第六条关于综合管理委托的条款，要求润丰公司返还综合管理费依据是否充分；2.曾锦贤诉请降低《物业使用权出让合同》约定的租金标准，要求润丰公司返还多收取的使用权转让费及公共设施公摊费及利息应否支持。关于争议焦点一。曾锦贤上诉主张润丰公司向其转让涉案物业使用权时，对其构成欺诈，且《物业使用权出让合同》系其提供的格式合同，对其显失公平，润丰公司也未按照合同约定提供综合管理服务，其有权解除该合同关于委托管理的条款。经审查，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”曾锦贤本案诉请解除案涉《物业使用权出让合同》第六条关于综合委托的条款，该合同解除权是否成立，应结合合同约定解除条件或法定解除条件进行审查。曾锦贤上诉提出润丰公司对其构成欺诈，案涉《物业使用权出让合同》属于格式合同，对其显失公平，不属于法定解除的正当依据，曾锦贤以此主张解除案涉《物业使用权出让合同》第六条关于综合管理委托之条款依据不足。对于曾锦贤提出的润丰公司未按照合同约定提供综合管理服务之事由问题，本院认为，案涉《物业使用权出让合同》第四条明确约定物业使用权出让总金额由使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分构成。第六条约定润丰公司对该项目实行统筹经营的管理方式进行经营，管理费不含物业的专项管理与服务业务，并未设立委托关系的特别授权，确认曾锦贤所述物业由出让方负责统一招商。故此，曾锦贤以此为由行使解除权同样缺乏依据。综上，曾锦贤诉请解除案涉《物业使用权出让合同》第六条关于综合管理委托的条款，要求润丰公司返还综合管理费缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。曾锦贤上诉主张润丰公司收取的租金明显超出地区平均租金标准，明显过高，损害其合法权益，请求调整租金标准并要求润丰公司退还使用权转让费44199.3元。对此本院认为，曾锦贤与润丰公司就涉案物业使用权出让问题签订了《物业使用权出让合同》，该合同对涉案物业用途、具体期限、总价款等核心条款在合同中予以明示和约定，双方之间属于正常市场交易行为。润丰公司并未构成利用市场垄断地位免除其主要责任，属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使曾锦贤在违背真实意思的情况下订立该合同之情形。曾锦贤上诉请求调整租金标准，要求润丰公司返还使用权转让费44199.3元缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，曾锦贤的上诉请求理据不足，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4114.56元，由上诉人曾锦贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月十五日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋