云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民初70号原告（申请执行人）：广东粤财信托有限公司。法定代表人：陈彦卿，董事长。委托诉讼代理人：万晓丽、徐燕，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被告（案外人）：满丽云，女，1989年10月10日出生，汉族，住广西隆林各族自治县。被告（案外人）：李亮，男，1984年1月26日出生，汉族，住湖南省昭阳县。上述二被告共同的委托诉讼代理人：角兴海，云南大允律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：云南路建集团投资开发有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区茨坝镇花园路立欣洲小区**车库。法定代表人：邓酩耀，董事长。被告（被执行人）：邓小顺，男，1950年10月19日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告（被执行人）：邓文思，男，1979年1月15日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告（被执行人）：郴州江山房地产开发有限公司。法定代表人：邓晓斌。上述三被告共同的委托诉讼代理人：邓酩耀，男，1989年11月1日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。原告广东粤财信托有限公司（以下简称：粤财公司）与被告满丽云、李亮、云南路建集团投资开发有限公司（以下简称：路建公司）、邓小顺、邓文思、郴州江山房地产开发有限公司（以下简称：江山公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告粤财公司的特别授权代理人徐燕、万晓丽，被告满丽云及其与李亮共同的特别授权代理人角兴海，被告路建公司的法定代表人邓酩耀，被告邓小顺、邓文思、江山公司共同的特别授权代理人邓酩耀均到庭参加了诉讼。期间，经当事人书面申请给予三个月调解时间，该期间依法扣除审理期限。本案依法报经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。粤财公司向本院提出诉讼请求：1.驳回满丽云、李亮的异议请求，继续执行昆明市盘龙区房屋（房屋价值：31.2787万元）；2.满丽云、李亮承担本案诉讼费用。事实和理由：粤财公司申请执行路建公司、邓小顺、邓文思、江山公司其他案由一案，昆明中院于2018年8月22日作出（2018）云01执1255号执行裁定，并于2018年8月27日向昆明市房屋交易产权管理处送达了协助执行通知书，依法查封了路建公司名下位于昆明市盘龙区房产。满丽云、李亮对执行标的昆明市盘龙区房屋提出异议，昆明中院作出（2019）云01执异1699号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。而满丽云、李亮的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院判令支持粤财公司的诉讼请求。满丽云、李亮共同答辩称：满丽云、李亮系在法院查封前签订合同并交付房款，且昆明中院已经作出中止执行的裁定，符合中止执行的法定情形，请求法院判令驳回粤财公司的诉讼请求。路建公司、邓小顺、邓文思、江山公司共同答辩称：案涉房屋于2018年8月27日被昆明中院查封，但路建公司在查封前已将案涉房屋出卖给满丽云、李亮并签订商品房买卖合同，房屋买受人满丽云、李亮有权基于合同取得案涉房屋并享有物权请求权，而粤财公司与路建公司之间存在的是普通债权，且路建公司系保证人而非主债务人，根据物权优先于债权的原则，粤财公司的债权请求权不具有优先性，故请求法院判令驳回粤财公司的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案法律事实如下：2018年7月24日，经粤财公司申请，广东省广州市广州公证处作出（2018）粤广广州第115690号《执行证书》，载明：我处认为，上述（2017年粤财信托贷字6第5号）《信托贷款合同》及其补充合同项下债权、[补1-2017YCXT权益收购6001]《股权收购合同补充协议》项下股权收购事项的全部合同、协议均是申请执行人与上述被申请执行人真实意思表示，且上述被申请执行人均明确承诺当不履行或不完全履行相应的合同义务时，自愿接受司法机关的强制执行，无需经过诉讼程序，申请执行人的申请，我处应当予以支持。该公证处遂出具执行证书载明：（一）被执行人：邓小顺、邓文思、江山公司、路建公司。（二）执行标的：1.股份收购基本价款9000万元；2.股份收购溢价款及违约金；3.申请执行人为实现债权所实际支付的225000元公证费；4.申请人为实现债权所支出的律师费及申请执行和执行过程中实际支出的费用以及其他合理费用。本院在执行粤财公司与邓小顺、邓文思、江山公司、路建公司其他案由一案中，依据上述执行证书发出执行通知，责令邓小顺、邓文思、江山公司、路建公司在指定时间内自动履行生效法律文书确定的还款99645879元及利息的义务，但四被执行人未按执行通知履行。本院遂于2018年8月22日作出（2018）云01执1255号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人邓小顺、邓文思、江山公司、路建公司存款99645879元及利息，或对被执行人邓小顺、邓文思、江山公司、路建公司价值99645879元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。本院于2018年8月27日向昆明市房屋交易产权管理处发出（2018）云01执1255、1256号之七协助执行通知书，要求该产权管理处协助执行对路建公司名下位于昆明市盘龙区包括案涉房屋在内的575套房产进行查封。满丽云、李亮向本院提出执行异议，本院以满丽云、李亮在法院查封之前与路建公司签订了《商品房买卖合同（预售）》且已付清房款，故其异议请求应予支持为由，作出（2019）云01执异1699号执行裁定书，裁定：中止对昆明市盘龙区房屋的执行。裁定送达后，粤财公司提起本案申请执行人执行异议之诉。2018年4月28日，满丽云、李亮（买受人）与路建公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定满丽云、李亮向路建公司购买昆明市盘龙区房屋，预测建筑面积共49.99平方米，其中套内建筑面积31.93平方米，分摊共有建筑面积18.06平方米，商品房价款按照建筑面积计算，每平方米7001.4元，总价款为350000元，路建公司应于2019年4月30日前向满丽云、李亮交付该商品房。其中，第七条“付款方式及期限”约定：“……。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2018年4月28日前支付该商品房全部价款。”满丽云、李亮（买受人）与路建公司（出卖人）签订《合同补充协议》，对双方所签商品房买卖合同的相关权利协议作了补充约定。满丽云、李亮共计向路建公司购买了案涉房屋在内的11套房屋，总价款3707590元。满丽云、李亮通过刷银行卡的方式于2018年4月9日向路建公司支付购房款100000元、于2018年4月28日向路建公司支付购房款500000元、于2018年5月25日向路建公司支付购房款1000000元、于2018年6月6日向路建公司支付购房款1880000元、于2018年12月26日向路建公司支付购房款500000元、于2019年10月15日向路建公司支付购房款500000元，合计4480000元。路建公司于2018年10月24日向满丽云、李亮退回购房款1262410元。2020年5月17日，满丽云、李亮（甲方）与路建公司（乙方）签订《支付剩余款项协议书》，约定满丽云、李亮欠路建公司包含案涉房屋在内的11套房屋剩余款项490000元于2021年5月17日以前一次性付清。2019年10月15日，满丽云、李亮在办理相关接房手续后接收了案涉房屋。另确认，包括案涉房屋在内的昆明市盘龙区路建大楼项目至今尚未完成由建设方路建公司组织的工程竣工验收手续。还确认，满丽云名下登记有座落于青云街道办事处东三环西侧金色交响家园-水韵组团3幢1单元6层601室的住宅一套，面积138.35平方米。李亮在昆明地区名下无其他住房。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：满丽云、李亮是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据本案查明的法律事实，经粤财公司申请，本院依据广州公证处作出的赋予强制执行力的公证债权文书于2018年8月27日查封了包括案涉房屋在内的昆明市盘龙区路建大楼575套房产，满丽云、李亮则提出其系案涉房屋的购买者，享有足以排除本院对案涉房屋强制执行的合法民事权益。就此，本案审理的关键重点是因执行行为导致的两种权利冲突——粤财公司所享有的普通债权与购房者所享有的物权期待权——应优先保护哪种在先权利，换言之，购房者所享有的物权期待权属于应当优先保护的在先权利，只要购房者本身没有过错、其购房行为不是恶意通谋对抗执行，则无过错的购房者所享有的物权期待权就应当得到充分有效保护。第一，针对权利甄别。根据我国法律处理权利冲突时所遵循的权利甄别和生存利益优先的基本原则，在本案所涉执行异议之诉法律关系中，当首要甄别辨明案涉双方当事人所享有的相关权利属于物权还是债权。根据本案查明的法律事实，其一，甄别满丽云、李亮所享有的权利。购房者满丽云、李亮与开发商路建公司签订了正式的商品房买卖合同，已经支付大部分购房款，并现已实际占有案涉房屋，而案涉房屋属于路建公司开发建设并取得商品房预售许可证对外销售的商品房，即满丽云、李亮属商品房消费者，当享有商品房消费者的物权期待权。其二，甄别粤财公司所享有的权利。粤财公司是基于其所享有的普通债权，通过公证机构作出的赋予强制执行力公证债权文书向本院申请强制执行，从而对作为主债务保证人的路建公司的责任财产进行了查封处分，即造成包括案涉房屋在内的昆明市盘龙区路建大楼575套房产被本院采取执行强制措施查封处分的权利来源和基础是粤财公司对路建公司所享有的普通债权——而非担保物权的优先受偿权和法定优先受偿权；与此同时，需要特别指出的是，粤财公司对案涉房屋所取得的查封处分权益是基于案涉房屋系路建公司的责任财产范围而为本院采取的强制执行措施，并非是粤财公司与路建公司就案涉房屋建立的买卖、租赁、建设工程、保管、借用等法律关系，直接将案涉房屋作为上述法律关系标的物所产生的查封处分权益，即粤财公司并未就案涉房屋与路建公司形成直接的权利义务负担。第二，针对满丽云、李亮作为商品房消费者的合法性。粤财公司认为满丽云、李亮与路建公司所签商品房买卖合同的时间不真实，结合双方实际履行行为应认定为双方串通倒签合同；满丽云、李亮与路建公司则对此予以否认，并认为双方所签商品房买卖合同真实且合法有效。对此，本院认为，其一，合同签订时间。根据本案查明的法律事实，满丽云、李亮与路建公司所签商品房买卖合同载明的时间是2018年4月28日，尽管粤财公司提出该合同签订时间不真实，但粤财公司并未能就此事实主张提交任何确实有效的证据加以证实，当由粤财公司就此承担举证不能的不利法律后果，故粤财公司的该项主张不成立，本院不予支持。其二，合同履行行为。本院注意到，虽然满丽云、李亮并未按照商品房买卖合同约定的付款方式和时间即2018年4月28日向路建公司一次性支付完毕购房款，粤财公司由此认为满丽云、李亮与路建公司所签合同的时间不真实，但是，满丽云、李亮就案涉房屋在内总计11套房屋向路建公司实际支付3217590元购房款的付款行为显属合同履行行为，其未按合同约定的履行行为导致的是守约方享有并行使合同违约请求权的后果，并不能由此当然推定满丽云、李亮与路建公司所签合同的时间不真实，更不能由此当然推定满丽云、李亮与路建公司存在双方串通倒签合同，故粤财公司的该项主张不成立，本院不予支持。与此同时，还需要指出的是，粤财公司申请本院在2018年8月27日查封案涉路建大楼时，我院采取的是软查封手段，即到房管部门送达执行裁定和协助执行通知书，而不是到路建大楼现场进行的硬查封，庭审中，作为商品房消费者的满丽云、李亮明确表示其在与路建公司签订购房合同、支付购房款时并不清楚所购房屋被法院查封的情况，其是在2019年10月左右接房时到现场看见法院公告才知晓查封情况，由此可见，本案确存在查封公示性不足和商品房消费者信息不对称的情况，导致商品房消费者满丽云、李亮在购房过程中客观上并不当然具备知晓或者应当能够知晓案涉房屋的查封状态，亦就不可能与开发商路建公司事前恶意通谋以商品房买卖的方式转移、减少路建公司责任财产以期对抗法院强制执行，故作为商品房消费者的满丽云、李亮在购买案涉房屋过程中并无过错。因此，满丽云、李亮当属合法的商品房消费者，应依法享有对案涉房屋的物权期待权。第三，针对在先权利的优先保护。作为案外人救济制度之一的执行异议之诉，当按照物权优于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权，消费者生存权益优先于银行、企业等主体经营利益等基本原则优先保护享有在先权利的权利冲突一方，并在法益衡平上适度向相对弱势一方倾斜。通过前述权利甄别，作为商品房消费者的满丽云、李亮就案涉房屋所享有的系物权期待权，而与之产生权利冲突的粤财公司所享有的则系普通债权，两者相比较，作为商品房销售者的满丽云、李亮所享有的物权期待权显然属于一种物权权利，更是商品房消费者最重要的生存权益，粤财公司则是因公司经营行为享有对路建公司的普通债权而通过本院强制执行行为形成对作为主债务保证人的路建公司的责任财产进行查封处分，且未就案涉房屋负担过担保物权的优先受偿权和法定优先受偿权，亦未就案涉房屋因相对应的法律关系形成直接的权利义务负担，在此基础上，比较两者权利属性和优先性，即可发现作为商品房消费者的满丽云、李亮所享有的物权期待权属于应当在先保护的优先权利，就案涉房屋而言，其权利当优先于粤财公司所享有的普通债权得到在先保护，换言之，满丽云、李亮所享有的物权期待权当能依法排除粤财公司基于普通债权而对案涉房屋的强制执行。与此同时，本院需要强调的是，鉴于满丽云、李亮就案涉房屋在内总计11套房屋尚有购房款490000元未付，其已书面表示愿意继续支付，故而，满丽云、李亮应当于本判决发生法律效力后，按照本院的要求将该未付购房款490000元交付执行，以期实现作为商品房消费者满丽云、李亮的物权期待权与作为申请执行人粤财公司的执行债权得到公平保护。至于粤财公司提出满丽云、李亮的实际情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：异议和复议规定）第二十九条规定的可以排除强制执行的情况，根据异议和复议规定关于“为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定”的规定，足以显示该异议和复议规定是适用于人民法院对执行异议和复议案件的审查程序中，在执行异议之诉的诉讼程序中则是可以参照适用，而非应当依照适用，故粤财公司的该项主张不成立，本院不予支持。综上所述，满丽云、李亮作为无过错的商品房消费者，其对案涉房屋所享有的物权期待权属于应当在先保护的物权权利和生存利益，当能对抗并排除粤财公司基于普通债权所申请实施的强制执行行为，故粤财公司要求继续执行案涉房屋的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告广东粤财信托有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币5992元，由原告广东粤财信托有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  田庄审判员  李希审判员  蔡芸二〇二〇年九月二十三日法官助理李莹书记员杨亚娇