江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6984号 原告：孙月红，女，1941年7月17日出生，汉族，住江苏省南京市,现住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：常翠英（系原告孙月红之女），女，住江苏省南京市。 被告：陶勇生，男，1968年6月21日出生，汉族，住江苏省泰州市。 原告孙月红与被告陶勇生房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月29日立案后,依法适用简易程序,于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告孙月红的委托诉讼代理人常翠英、被告陶勇生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙月红向本院提出诉讼请求：1.解除孙月红与陶勇生之间就南京市，并要求陶勇生腾空并返还上述房屋；2.陶勇生支付2020年4月23日起计算至实际返还房屋之日止的租金（按2800元/月标准）；3.陶勇生支付违约金2800元。诉讼过程中，因陶勇生于2020年8月25日向孙月红一方返还上述房屋门禁卡及钥匙，孙月红将第二项诉讼请求中的“实际返还房屋之日”明确为“2020年8月25日”。事实和理由：坐落于南京市，孙月红委托常翠英与陶勇生于2018年10月23日签订《租赁合同》一份，约定了租赁期限、租金标准、支付方式等等，并将上述房屋交付陶勇生承租使用。租赁期限内，常翠英多次向陶勇生催要租金未果，且陶勇生拒绝与常翠英协商，故孙月红诉至法院，请求判如所请。 被告陶勇生辩称，1.常翠英于2019年12月中旬向陶勇生提出解除租赁合同，理由为母亲孙月红年龄大，需要出售房屋，并承诺会向陶勇生补偿损失1万元及免三个月租金，故陶勇生同意支付下一期租金8400元，常翠英同意陶勇生再租赁使用房屋半年后返还；2.双方的房屋租赁合同尚未解除，常翠英于2020年7月2日就不让陶勇生租赁使用房屋，并声称要将陶勇生的东西扔出，陶勇生在租赁房屋大门上张贴条子，催促常翠英赶紧解决，现陶勇生再次明确孙月红一方可以进出租赁房屋，双方租赁合同解除，但孙月红一方也要赔偿陶勇生的损失，否则陶勇生将另案主张；3.双方之间租赁合同解除系孙月红一方违约导致，双方亦未在合同中明确约定需要支付违约金，故陶勇生不应支付违约金，且孙月红主张的违约金标准过高。综上，请求法院依法裁判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坐落于南京市.08平方米）（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为孙月红。 2018年10月23日，常翠英（甲方）与陶勇生（乙方）订立了《租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2018年10月23日起至2021年7月23日止；月租金为2800元，按季度付费，由甲方收执（提前一个月支付下一次房租）；押金2800元到期后返还房屋时，甲方退还乙方等等。该合同签订后，常翠英将案涉房屋交付陶勇生。 2020年1月22日，陶勇生通过微信向常翠英询问：“上半年房子会卖吗？我是不想在中间做个阻碍！”常翠英回复：“不知道。卖了就退呗，也不会卖了就让你搬的，会给你交接的，有你在不会是阻碍。”陶勇生又回复：“我安排半年任务，配合一下，真有特殊情况再说”，并向常翠英支付了租金8400元。 2020年7月1日，常翠英向陶勇生发送短信息，载明：“经家人商议，我们家房子不卖了，按合同履行，请把（4.23-7.23）的房租转给我。”陶勇生回复：“一切按法律解决！我的损失已经产生！打官司解决吧！请律师过来讲话！一切免谈”。 2020年7月2日，常翠英前往案涉房屋与陶勇生协商租赁事宜，但陶勇生拒绝开门见面解决问题，并在案涉房屋入户门外张贴字条：“控制性情，拒绝见面，因为她要暴力处理。有理法院讲，是否补偿法律说了算。”“合同期内有几次变动，有微信内容截图存档。年前我再三要求不能耽误我的事，我要求住完半年，常女士同意了，所以我汇了8400元给她。为汇款我冒着大雨感冒了，所以今年拒绝来人看房，新冠疫情生命最关键，解除卡检后我到处找房子，我要赶在半年内搬家。合同期三年，房租2800元/月，现在这周围房租涨价到3500元/月，无形增加成本700元/月，而且还找不到同等房租源。所以前天姚姓先生以朋友身份许诺补偿10000元，回去协商，结果晚上常女士来信息让我补交房租，说她不卖房了，要求继续租给我，我直接告诉她我的损失已经产生，必须去法院解决。这是一部分近期情况，我是现在租房客陶勇生，用不太流畅的文字述说，性情不稳定，所以闭门”。当日，常翠英通过在案涉房屋入户门张贴通知、微信及短信息形式告知陶勇生，内容如下：“你承租本人位于南京市，按照合同规定你应在2020年3月23日支付下一季度房租（2020.4.23-2020.7.22）人民币：捌仟肆佰元整（￥8400），截止到今日2020年7月2日仍未收到你应缴纳的房租，你已经严重违约。现通知你在三日内缴纳房租，否则我将去法院起诉你，要求赔偿相应损失，并在2020年7月6日上午12点前来强制收房，特此通知。” 2020年7月4日，常翠英通过微信及短信息形式再次向陶勇生通知了与2020年7月2日一致的上述内容。 审理中，陶勇生明确其在2020年1月至2020年3月期间正常占有、使用案涉房屋。孙月红确认陶勇生已支付租金至2020年4月23日，且孙月红已于2020年8月25日收回案涉房屋，并同意将押金2800元与陶勇生欠付的租金及违约金进行冲抵。 因双方当事人分歧较大，致本案调解未果。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，常翠英与陶勇生就案涉房屋订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，租赁双方应当按照约定全面履行自己的义务。现孙月红、常翠英一致确认常翠英系受孙月红委托签订案涉合同，由孙月红行使要求陶勇生腾空并返还房屋、支付租金及违约金等合同权利，故孙月红有权作为原告提起本案诉讼。 关于解除合同。现陶勇生未按时支付租金且经催要至今仍未支付，已构成根本违约，故孙月红要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，孙月红提起本次诉讼后，本院于2020年8月10日将起诉状及证据副本等材料送达至陶勇生，故双方签订的房屋租赁合同自2020年8月10日解除。 关于腾空并返还房屋。因陶勇生于2020年8月25日返还了案涉房屋的门禁卡及钥匙，且孙月红确认其已于当日收回案涉房屋，故该项诉讼请求，本院予以确认。 关于租金。因双方在合同中明确约定了租金支付时间及支付标准，现双方之间的房屋租赁合同已经解除，陶勇生于2020年8月25日履行了返还案涉房屋的手续，陶勇生应当按照合同约定向孙月红支付租金11387元（计算公式：2800元/月×4+2800元/月÷30日×2日）。孙月红同意将押金2800元在本案中予以冲抵，本院予以确认，故陶勇生应向孙月红支付租金8587元（计算公式：11387元-2800元）。陶勇生提出常翠英曾同意减免三个月租金的辩解意见，但陶勇生对此未能提供充分证据证明，故该项辩解意见，本院实难采信。陶勇生另提出常翠英曾同意向其补偿10000元损失，并明确另案主张，故本案不予理涉。 关于违约金。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在履行合同过程中，确因孙月红曾考虑出售案涉房屋而进行沟通，且双方并未在合同中明确约定违约时支付违约金及计算标准，故本院综合本案案情，对孙月红该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告孙月红与被告陶勇生就南京市； 二、被告陶勇生于2020年8月25日腾空并返还南京市；       三、被告陶勇生于本判决生效之日起十日内支付原告孙月红租金8587元； 四、驳回原告孙月红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费155元，减半收取计77.5元，由原告孙月红负担15.5元，被告陶勇生负担62元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙燕 二〇二〇年九月十日 书记员  沈婷