江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13974号 原告（反诉被告）：南京红杜鹃农业科技集团有限公司，住所地南京市。 法定代表人：王冬宝。 委托诉讼代理人：叶小红，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京凤凰宝地市场管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：高春林。 委托诉讼代理人：裴园园，江苏德誉法钧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴青青，江苏德誉法钧律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）南京红杜鹃农业科技集团有限公司（简称红杜鹃公司）诉被告（反诉原告）南京凤凰宝地市场管理有限公司（简称凤凰宝地公司）合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红杜鹃公司委托诉讼代理人叶小红、被告（反诉原告）凤凰宝地公司委托诉讼代理人裴园园、吴青青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告红杜鹃公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销红杜鹃公司与凤凰宝地公司于2018年12月14日签订的转让协议第四条；2.判令凤凰宝地公司返还红杜鹃公司转让款及商户迁移费37万元；3.判令凤凰宝地公司赔偿红杜鹃公司装修费用875850元；4.判令凤凰宝地公司退还红杜鹃公司房屋租金347500元。事实与理由：2018年12月14日，红杜鹃公司与凤凰宝地公司签订了一份转让协议，凤凰宝地公司将南京市鼓楼区凤凰西街163-1、163-2的门面房转让给红杜鹃公司，转让协议第一条及第五条明确约定，凤凰宝地公司对此房屋拥有合法转让权利，且凤凰宝地公司负责红杜鹃公司在2019年1月底与之前的房东签订租赁协议，租赁期限不低于三年，协议中第八条也明确约定了如凤凰宝地公司不能如期按协议内容与房东签署租赁协议，则视为凤凰宝地公司违约，除退还红杜鹃公司已交付所有款项外，还需赔偿红杜鹃公司装修支出及装修期间发生的相关费用。红杜鹃公司按约支付了转让款37万元，在此期间红杜鹃公司亦花费875850元对门面房进行了装修，但是凤凰宝地公司并没有按照协议约定，履行协议义务，红杜鹃公司不能如期与原来房东签订租赁协议。凤凰宝地公司与原房东签订的案涉门面房，分别于2019年1月及3月到期，红杜鹃公司为此支付了巨额的转让费。所谓转让款40万，根本就没有购买任何财产，而就是买的对方对保证红杜鹃公司能够与大房东续签的这样一个“承诺”。试想，凤凰宝地公司在房子快到期时“转让”给红杜鹃公司，转让了什么？如果凤凰宝地公司原来有装修,那么装修显然也摊销完毕，不值钱。关键是，他们就没有什么装修，红杜鹃公司进去后自己装修的。所以，这个40万，实际本质上是一个“居间合同”性质下的“促成交易的承诺”而己！而合同法第四百二十七条明确规定：“未促成合同成立的处理居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”显然，40万对应一个“促成租赁合同的承诺”，太过荒唐，显失公平，应予撤销。红杜鹃公司与凤凰宝地公司多次交涉未果，故为维护红杜鹃公司合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 本诉被告凤凰宝地公司辩称，1.双方之间系房屋转租合同关系，并非居间合同关系。转让协议是在双方平等自愿的基础上签订的，合法有效，不存在任何可撤销的情形。2.凤凰宝地公司已全面履行完转让协议中的义务，包括交付房屋，以及促成与房主之间签订合同，凤凰宝地公司没有给红杜鹃公司带来任何损失，应依法驳回红杜鹃公司的全部诉讼请求。 反诉原告凤凰宝地公司向本院提出反诉请求：判令凤凰宝地公司红杜鹃公司立即支付转让费10万元及违约金2万元，以上合计12万元。事实与理由：2018年12月14日，红杜鹃公司为承租凤凰西街163-1、163-2门面房，与凤凰宝地公司签订一份《转让协议》。协议第四条约定了转让费及迁移费47万元，分期支付。第九条约定，每拖延一天按照1万元/天支付滞纳金。现红杜鹃公司仅支付37万元，最后一笔10万元已经拖欠六个月，至今未能支付。故诉至法院请求判如所请。 反诉被告红杜鹃公司辩称，凤凰宝地公司要求支付转让费的依据是协议第四条，红杜鹃公司认为第四条是显示公平，且红杜鹃公司要求撤销。本案本质上是居间合同，而非转让合同，40万元购买的是凤凰宝地公司在居间合同下的促成交易的承诺。凤凰宝地公司没有根据协议履行其义务，促成红杜鹃公司与原房东签订租赁协议。 经审理查明，2018年12月14日，红杜鹃公司（乙方）与凤凰宝地公司（甲方）签订《转让协议》，该协议载明甲方保证对所出租的房屋拥有合法转让的权利，且房屋符合使用标准以及双方约定的标准。本合同现在所转让的房屋产权所有权人为：（空白）。第四条，转让费及商户迁移费支付方式，转让费和迁移商户费用：乙方需支付甲方转让费40万元，迁移商户费7万元，总计47万元，分期支付：（1）转让协议签订之日支付甲方20万。（2）转让协议签订后15天之内（尽量提前交付）甲方将标的物交付乙方，乙方支付第二笔费用17万元。（3）余款10万2019年6月30日前付清。第五条，后期承租协议签订及租金，转让协议签订后，甲方需负责乙方在2019年1月底之前与房主签订租赁协议，租赁期限不低于三年，年租金与房东商谈价格为准（年租金65万左右）。甲方与房主签订的原承租协议分别于2019年1月1日和2019年3月31日到期，到期前的房租仍由甲方承担。第八条，如乙方不能如期按协议内容与房主签署租赁协议，则视为甲方违约，除退还乙方已交付所有款项外，还需赔偿乙方装修支出和装修期间发生的相关费用。 协议签订后，红杜鹃公司支付给凤凰宝地公司37万元，支付给凤凰西街163-2号出租人吕清福200000元，支付给凤凰西街163-1号出租人租金147500元。 2019年2月2日，红杜鹃公司法定代表人王冬宝与风凰西街163-2号产权人签订租赁合同，载明，租赁期限为2019年2月1日至2022年1月31日，租金为第一年39万元，第二年413400元，第三年438204元（第三年让利一万元）。 为证明转让协议的签订是双方的真实意思表示，47万元的合同款也是在双方商谈的基础上核定的，不存在任何显示公平的情形，凤凰宝地公司出示红杜鹃公司与凤凰宝地公司双方法定代表人手写的协议一份。红杜鹃公司认为，这是转让协议前的初步协议，该协议中并没有明确40万元包含损失，却明确描述了凤凰宝地公司有义务协助红杜鹃公司在案涉门面房中继续经营，也进一步证明了红杜鹃公司的观点，40万元本质上为居间合同下促成交易的承诺。 为证实两次装修共花去875850元，红杜鹃公司提供装修后的照片一组、施工装修合同及装修决算书（两组）。凤凰宝地公司认为其不存在违约行为，不认可关联性。 本院向凤凰西街163-1号出租人张寿根调查，张寿根称，2019年春节前，原租客高春林找到我，她说她把房子转租到红杜鹃。我说可以。到了2、3月份，红杜鹃转了半年租金14万多到我银行账户。后来我就出国了。关于补签合同，我与王冬宝交流过，他也同意。我让我妹妹去找过王冬宝，他说这两天就签。包括草拟的协议写好了模板通过微信发给王冬宝，但最后就是没有签。王冬宝说是因为他另外的合作伙伴没有谈拢续租事宜。到现在一直都没有签。应该是15万元半年，但对方只转给了我14万多，差2500元一直没有给我。租金应该是30万元一年。王冬宝租金高于高春林租金。下半年的租金也没有给我，后来王冬宝也走了，王冬宝只租了我的房子半年，也给了我半年的租金。红杜鹃公司认为张寿根在说谎，认为和红杜鹃公司提供的录音证据不一致。张寿根陈述说年租金是30万元一年，而张寿根发给红杜鹃公司的草拟租赁合同中要求的第一、二年租金为332062.4元，第三、四年租金为352816.3元，金额上是对不上的，王冬宝不同意张一直涨租金，也就一直没有签成合同。凤凰宝地公司认可张寿根的陈述，并提供其充张寿根与王冬宝之间的聊天记录2页，佐证张寿根在法院谈话的内容。 为证实凤凰宝地公司无权转让，红杜鹃公司提供其工作人员倪爱成与张寿根（2019年11月7日）、吕清福（2019年11月9日）的通话录音两份。载明高春林无权转让等内容。凤凰宝地公司对该证据不予认可，认为红杜鹃公司并非通话的当事方，真实性由法院认定。即便该录音是真实的，关于吕清福租赁一事，红杜鹃公司已与吕清福实际签订合同。即便吕清福认为被告没有转让权限，但也以签订合同的行为认可被告的转让。凤凰宝地公司已尽到促使转让协议目的实现的义务。关于与张寿根的录音，该组证据与红杜鹃公司提交的租赁合同一并质证，凤凰宝地公司已经尽到了相应的义务促使张寿根与红杜鹃公司签订合同，虽然红杜鹃公司提到双方之间的转让协议第五条年租金以与房东商谈价格为准，年租金65万元左右，凤凰宝地公司此前租赁张寿根房屋的租赁价款为29.5万元。张寿根根据相同地段的实际情况对租金予以上浮是红杜鹃公司可以预见的。所以，双方在转让协议中并未约定年租金以凤凰宝地公司租赁时的价格为准，而是约定以与房东商谈的价格为准，故该组证据并不能达到红杜鹃公司的证明目的。 以上事实，有当事人陈述、转让协议、转账记录、租赁合同、装修合同、装修决算书、聊天记录、录音等证据为证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的权利义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，红杜鹃公司和凤凰宝地公司签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性法律规定，双方当事人应当按照转让协议的约定履行。 红杜鹃公司认为《转让协议》系居间合同，以显失公平为由要求撤销《转让协议》第四条的主张，凤凰宝地公司认为协议第四条约定的40万元转让费，实际包含了凤凰宝地公司剩余租期的房租以及凤凰宝地公司营业损失和寻找下一个营业场所之前的损失，7万元是给予菜场摊主的搬迁费用。本院认为，《转让协议》明确约定了转让费和迁移商户费，凤凰宝地公司转让时同时要求要负责红杜鹃公司与原房主签订特定内容的租赁期限，红杜鹃公司主张系居间合同，依据不足，本院对该主张不予支持。红杜鹃公司认为显示公平，因该协议经双方多次协商形成，双方均系经营菜市场的专业公司，红杜鹃公司在实际接手后也实际经营了一段时间，现以显失公平为由，要求撤销该协议第四条及退还转让款和商户迁移费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。凤凰宝地公司主张付剩余10万元转让费的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。凤凰宝地公司要求红杜鹃公司支付违约金20000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 《转让协议》第五条约定，“甲方（凤凰宝地公司）需负责乙方（红杜鹃公司）在2019年1月底之前与房主签订租赁协议，租赁期限不低于三年，年租金与房东商谈价格为准（年租金65万元左右）”，红杜鹃公司与凤凰西街163-2号房东已经签订三年租赁合同，年均租金为410534元（（390000+413400+438204-10000）/3），凤凰西街163-2号房东亦要求红杜鹃公司签订租期四年，年均租金为342439元（（332062+352816）/2）的租赁合同，红杜鹃公司法定代表人其房租过高未签订租赁合同。两处房屋合计年均租金752973元，租期为三年或四年，年均租金远超过双方约定650000元左右。凤凰宝地公司未完全按照《转让协议》履行负责红杜鹃公司与房主签订租赁协议的义务，应当承担相应的违约责任。红杜鹃公司在与凤凰西街163-2号签订租赁合同后，以租金过高为由未与另一经营场地凤凰西街163-2号出租人签订租赁合同，系在凤凰宝地公司违约后，未采取适当措施防止损失扩大，无权依据《转让协议》第八条的约定要求凤凰宝地公司退还已收费用并赔偿装修支出及装修费用。对于凤凰宝地的违约责任，以实际损失为基础、兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定凤凰宝地公司应支付红杜鹃公司违约金150000元。 关于红杜鹃公司要求凤凰宝地公司退还房屋租金347500元的主张，因红杜鹃公司已实际使用房屋，凤凰宝地公司亦非租金的收取主体，红杜鹃公司的该项主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下： 一、南京凤凰宝地市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京红杜鹃农业科技集团有限公司违约金150000元； 二、南京红杜鹃农业科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京凤凰宝地市场管理有限公司转让款100000元； 三、驳回南京红杜鹃农业科技集团有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回南京凤凰宝地市场管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20400元，减半收取10200元，由凤凰宝地公司负担3300元，红杜鹃公司负担6900元。反诉受理费1350元，由红杜鹃公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  贾亚东 二〇二〇年九月九日 书记员  吴 丹