云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1213号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所云南省大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘甫，云南峻华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**，统一社会信用代码91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁宁，男，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陶潇，男，1988年2月11日生，汉族，，住湖北省武汉市洪山区委托诉讼代理人：孔骏熙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蒋林丽，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理轩远房地产开发有限公司（以下简称大理轩远公司）、上诉人三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋经纪公司）与被上诉人陶潇商品房预售合同纠纷一案，大理轩远公司、泛洋经纪公司不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理轩远公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与上诉人签订的购房意向协议，系双方真实意思表示，不存在欺骗隐瞒行为，且符合法律和司法解释的规定；2.被上诉人支付的款项性质属于购房定金，被上诉人不履行合同，无权要求返还定金。泛洋经纪公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与上诉人签订的购房意向协议系双方真实意思表示，不存在欺骗隐瞒行为；2.被上诉人不履行合同，无权要求返还居间服务费。陶潇辩称，与泛洋经纪公司无合同关系，泛洋经纪公司是受轩远公司的委托，在购房协议无效的情况下，泛洋经纪公司收取的服务费应当返还。陶潇向一审法院起诉请求：1.判令解除与大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》；2.判令大理轩远公司退还预付房款250000元；3.判令大理轩远公司和泛洋经纪公司连带退还购房款47000元；4.判令大理轩远公司以250000元为基数自2018年9月8日按年利率6%支付资金占用利息至实际清偿之日止，大理轩远公司和泛洋经纪公司连带以47000元为基数自2018年9月21日按年利率6%支付资金占用利息至实际清偿之日止；5.判令大理轩远公司支付补助金12500元；6.本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。一审法院认定案件事实：2018年9月8日，原告与大理轩远公司签订了《大理山海云著项目购房意向协议》，认购山海云著5号楼1单元1602室，面积89.64平方米，总房款815092元。协议约定：原告须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款250000元，该款在协议有效期内不予退还；有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；房屋面积最终以房产局测绘大队所测结果为准，增减面积金额按本意向协议定价计算差额，签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款基础上多退少补；本意向协议在双方签字盖章后正式生效，签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。原告于2018年9月8日向大理轩远公司缴纳了250000元预付款，又于2018年9月21日向泛洋经纪公司缴纳了47000元团购费。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态，案涉房屋的主体工程还未开工。2019年8月6日，大理轩远公司承诺案涉项目将于2019年底开工建设，若未能如期开工建设，将办理退房业务，并特别给予已交意向金额度5%的补助金。2019年8月19日，大理轩远公司和泛洋经纪公司向原告允诺全额退还预付房款和团购费，并签署退房申请书。因大理轩远公司一直未取得该项目的预售许可证，原告与大理轩远公司一直未签订商品房买卖合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可制度，预售商品房需要符合特定条件且经批准，预售所得款项只能用于相关的工程建设。法律允许开发商在通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，大理轩远公司在未取得案涉房屋的预售许可证的情况下，通过与原告签订购房意向协议的形式收取原告预付款250000元，占约定房款的30.7%。其行为属于以签订认购协议的合法形式，掩盖收取高比例预付房款的非法目的。客观上违反了商品房预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效。故对原告请求解除合同的诉讼请求不予支持。结合本案实际，确定大理轩远公司2018年9月8日收取原告的250000元，由大理轩远公司退还给原告，并承担该款从2018年9月8日起至清偿之日止的利息。泛洋经纪公司2018年9月21日收取原告的47000元由泛洋经纪公司退还给原告，并承担该款从2018年9月21日起至清偿之日止的利息。原告主张资金占用利息按年利率6%计算，符合法律规定，予以确认。鉴于原告要求被告大理轩远公司及泛洋经纪公司支付的资金占用利息已足以弥补原告损失，原告向被告大理轩远公司主张的12500元补助金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条规定，判决：一、确认陶潇与大理轩远公司于2018年9月8日签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效；二、由大理轩远公司于判决生效之日起十日内返还陶潇预付款250000元并支付陶潇该款自2018年9月8日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息；三、由被告泛洋经纪公司于判决生效之日起十日内返还陶潇47000元并支付该款自2018年9月21日起至款项清偿之日止按年利率6%计算的利息；四、驳回陶潇的其他诉讼请求。案件受理费5755元，由泛洋经纪公司负担911元，大理轩远公司负担4844元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《大理山海云著项目购房意向协议》的性质与效力的认定。区分《大理山海云著项目购房意向协议》是商品房预约合同还是商品房预售合同的要点在于判断该协议是具有预约合同性质还是买卖合同性质，如具有买卖合同性质，则应认定为商品房预售合同，而区分的关键点在于判断陶潇向大理轩远公司付款的性质，因《大理山海云著项目购房意向协议》中明确该250000元属于预付款而不是定金，且占总房款的30.7%，超出了定金比例，故陶潇向大理轩远公司付款的性质应认定为购房预付款，加之其中对买卖双方、标的物的基本情况、款项支付等情况都有明确约定，因此具有买卖合同性质，应认定为商品房预售合同。大理轩远公司在未取得商品房预售许可的情况下，对外签订商品房预售合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，故《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效合同，一审据此判决大理轩远公司返还预付款并支付利息符合法律规定，本院予以维持。大理轩远公司上诉称《大理山海云著项目购房意向协议》有效，应由陶潇承担违约责任，该主张与本案事实以及法律规定相悖，本院不予支持。泛洋经纪公司明知大理轩远公司的行为违反预售许可制度，仍为其提供中介服务，收取费用，应当承担返还服务费的法律责任，并承担相应利息，一审判决符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述，大理轩远公司、泛洋经纪公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5755元，由大理轩远房地产开发有限公司负担4844元，三河市泛洋房产经纪有限公司负担911元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年九月九日法官助理刘国放书记员杨泽