湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初2945号 支持起诉机关：长沙市望城区人民检察院。 原告：成银香，女，1977年10月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区普瑞大道二段**。 法定代表人：王洪辉。 委托诉讼代理人：王燕莎，湖南唯楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王璐，湖南唯楚律师事务所实习律师。 原告成银香与被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。支持起诉机关长沙市望城区人民检察院指派检察员熊帅出庭支持起诉,原告成银香的委托诉讼代理人吴珊、李双红、被告富基公司的委托诉讼代理人王燕莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成银香向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期办妥初始产权登记，并限期为原告办妥不动产权登记证书；2、判令被告以人民币598935元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付自2017年2月17日至实际办妥不动产权登记证书之日止的违约金（暂计算至2019年9月1日，违约金总计人民币73178.21元）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求第1项中的“限期”明确为“判决生效之日起十五日内”；将第2项变更为“被告向原告支付逾期办证违约金10000元人民币”。事实与理由：原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于长沙市望城区××道××段××号××栋××层××号房屋，房屋总价款为598935元，原告已支付全部房款及税费，被告于2015年8月31日交房。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条第二款约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋产权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证”，原告在按照合同约定的方式履行了付款义务后，被告迟迟未办理栋产权证和房屋产权证，经原告多次催告，均无果。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护合法权益，故提出上述诉请。 被告富基公司辩称：被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。1、因“两证合一”政策的实施导致涉案《商品房买卖合同》所约定的办理房屋所有权证和国有土地使用权证的义务无法客观实际履行；2、被答辩人诉请答辩人支付违约金既无事实依据，也无法律依据；3、即使法院认定答辩人应当承担违约责任，也应按照《商品房买卖合同》的约定标准，即自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金执行。《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准未超过法律规定的上限，合法有效，双方均遵照执行。按照合同约定，涉案合同规定的期限尚未到届满日，因此未产生违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：《长沙市望城区商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、销售不动产统一发票（自开）、湖南增值税普通发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭据，以上证据本院均予以采信并在卷佐证。 根据上述认定的证据，结合庭审调查情况，本院认定案件事实如下： 2013年7月2日，原告成银香（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区××道××段××号××栋××层××号房屋，建筑面积133.99平方米，商品房单价4470元／平方米，总房价598935元；交房时间为2015年8月31日前。该合同第二十条约定：在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记，取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。该合同附件七《补充协议》第十二条第5项约定：如因买受人或者产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得房屋产权证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房屋产权证书的责任。第十五条约定：《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 2013年7月2日，原告支付首付购房款188935元，被告向原告开具了该188935元的销售不动产统一发票。2013年7月2日，原告与中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行签订了41万元的《个人一手住房贷款合同》后，中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行向被告支付了41万元的按揭贷款,被告于2016年8月24日开具该41万元的湖南增值税普通发票。原告已按照合同约定金额支付了全部合同款项。 2013年7月2日，原告缴纳了契税11978元，2013年7月2日，原告缴纳了物业专项维修基金16078元。 2015年8月31日，被告向原告交付了案涉房屋。案涉房屋的房屋不动产权登记证书已于2019年12月12日办妥。 另本院在审理被告富基公司类似案件中已查明，为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，长沙市望城区从2016年8月1日起在全区范围内停止受理土地、房屋、林地等登记业务，从2016年8月8日起开始办理不动产统一登记业务，不再办理房屋产权证和国有土地使用权证。 本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。本案中，双方当事人争议的焦点为被告是否存在逾期办证的违约行为？如被告存在违约行为，应承担怎样的违约责任？ 第一、关于被告是否存在违约行为。根据原、被告在《商品房买卖合同》第二十条的约定“在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记；在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证”可知，被告应当在房屋交付后730个工作日内完成房屋所有权证办理申请。但被告没有提交证据证明其于2015年8月31日交房后，依照合同约定履行了办理涉案房屋栋产权证和房屋所有权证的义务，且在“两证合一”政策于2016年8月即已经在望城区实施之后，至今仍未申请办理涉案房屋的不动产权登记证书，其完成期限已经超出合同约定，属于违约，应当承担违约责任，所超出期间应当计入违约时间。在国家实行不动产统一登记制度以前，房屋产权登记包括房屋所有权登记和国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》的施行将原有的办理房屋初始登记、房屋所有权属登记、土地使用权登记三个步骤简化为办理房屋初始登记、不动产权属登记两个步骤，该步骤的简化，客观上只会缩短了原有的办证登记时间，并不会由此增加被告的负担。虽然原、被告在《商品房买卖合同》第二十条中约定“被告应在取得栋产权证后365个工作日内申请办理原告所购买房屋的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365个工作日内申请办理土地使用权证”，但新规施行后，原、被告就权证办理事宜的约定并没有进行协商变更，办证义务承担主体仍为被告，在办证步骤已经简化后，被告仍应当按照前述730个工作日的合同约定期限（2018年8月1日前）办理相关手续。根据本院查明的事实可知，长沙市望城区虽然从2016年8月1日起停止受理房屋、土地等登记业务，但从2016年8月8日即已开始办理不动产统一登记业务，期间中断的时间只有一周，并不足以影响被告按照合同约定的期限履行办证义务，被告不能据此免责。故被告辩称其没有违约的抗辩意见，本院不予采纳。 第二、关于被告应负担违约金的数额。合同第二十条约定，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。合同约定的申请办理预告登记的期限截止日期为2018年8月1日，故违约金起算时间为该期限的次日，即2018年8月2日；关于违约金的截止时间，因被告已于2019年12月12日办妥了案涉房屋的不动产权登记证书，故，违约金计算的截止时间为2019年12月12日。据此计算，被告共计违约天数为498天（2018年8月2日至2019年12月12日）。故，对原告主张被告向其支付10000元违约金的诉讼请求，本院仅支持2982元（598935元×0.01‰/天×498天，四舍五入取整）；因原告未举证证明被告的违约行为给其造成的实际损失，故对原告余下部分的诉讼请求金额，本院不予支持。 第三、关于被告继续履行办证义务的诉求。因被告已于2019年12月12日办妥案涉房屋的不动产权登记证书，故本院对原告的该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成银香支付逾期办理房屋权属证书的违约金2982元； 二、驳回原告成银香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高芳 二〇二〇年九月十八日 法官助理  陈潇 代理书记员  何蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。