陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终4274号上诉人（原审原告）：杨力源，女，1983年1月24日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：陕西隆基帝和置业有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区芙蓉西路**曲江公馆**楼**。法定代表人：张兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安万科企业有限公司，住所地西，住所地西安市曲江新区雁南一路南侧曲江通善坊**v>法定代表人：郭继勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所实习律师。上诉人杨力源因与被上诉人陕西隆基帝和置业有限公司（以下简称隆基帝和有限公司）、西安万科企业有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初4070号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨力源上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担；3、万科城市之光项目未按图施工，存在严重的质量问题，并违规交付骗取业主收房签字，应追究违约责任及相应责任。事实和理由：1、隆基帝和有限公司、万科公司未按施工图施工防水，属于未按图施工，未完工；政府部门虽对隆基帝和公司进行了处罚，但并不影响隆基公司应向业主承担赔偿责任；依据国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知国办发【2019】3号文已经对存在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收的规定，因此不应认定隆基公司已向其完成了房屋交付。案涉房屋未按图施工，未做防水，亦不应认定为已经竣工，亦不应认定为已完成交付。隆基帝和有限公司辩称，对于上诉人事实与理由一、二、五条，一审判决已判决被上诉人为涉案房屋厨房加做防水，支持了上诉人的诉请。对于上诉人事实与理由第三条，该幼儿园投资建设主体均为被上诉人，被上诉人向政府移交。不管从合同约定或是法律规定来看，均不可能向上诉人移交。对于上诉人事实与理由第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法（2017）》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”双方签署的《商品房买卖合同》中亦对交付条件进行约定，一是取得竣工验收证明文件，二是取得商品房测绘报告。该两份文件交付前被上诉人均已取得，无论是法律规定或是合同约定，被上诉人均满足交付条件。对上诉人事实与理由第六条，被上诉人交付房屋既符合法律规定也符合合同约定，一审判决并未以合同免责，且判决依据法律规定，并无问题。万科公司辩称，其公司只是隆基帝和有限公司的母公司，具体的权利义务与其公司没有法律上的联系。杨力源向一审法院起诉请求：1、隆基帝和置业公司、万科公司赔偿逾期交付违约金56614元人民币、承担物业费3378元，取暖费2000元，共计61992元；2、隆基帝和置业公司和万科公司完成房屋防水处理工程，已经发生漏水的房屋应消除因为漏水造成的损害，并承担工程施工费用；3、隆基帝和置业公司和万科公司完成幼儿园交付工作；4、隆基帝和公司和万科公司按照《环保法》和关于建筑垃圾填埋的规定清除建筑垃圾，使用回填土进行填埋；5、本案诉讼费用由隆基帝和公司和万科公司负担。一审法院认定事实：2016年6月5日，杨力源（买受人）与隆基帝和有限公司（出卖人）签署了《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买出卖人开发的坐落于西安市曲江新区房屋，预测建筑面积为88.03平方米，房屋总价款为680458元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…；合同附件十二第八条对合同第九条的补充约定为：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》。合同第十条第（一）款对商品房相关设施设备交付条件约定为：1.交付时供水、排水配套设备齐全，并于城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.房屋交付时未能纳入城市供电网络并正式供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。合同第十一条对房屋交付时间的约定为：出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十一条第（四）款对买受人查验房屋的约定为：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件…3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）房屋视为出卖人已按期交付，房屋毁损、灭失的风险及相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修从视为交付之日起计算。合同附件十二第三十一条第二项对幼儿园的约定为：由出卖人投资建设的学校、幼儿园建筑所有权属于出卖人或政府所有。学校、幼儿园的招生条件、学校名称、办学性质、办学规模、开学时间、收费标准及招生区域等均存在调整的可能，须以政府教育主管部门及学校、幼儿园的最新政策为准。出卖人对此不提供任何保证，不作为合同内容。合同附件十第一条对前期物业管理的约定为：本项目的物业服务企业为西安市万科物业服务有限公司……。经一审法院核实，隆基帝和有限公司认可买受人已向其支付了合同约定的全部购房款。杨力源遂将隆基帝和有限公司和万科公司诉至一审法院。双方围绕合同履行情况，就案件争议的事实进行了举证质证，具体情况如下：一、关于逾期交房问题。杨力源称其主张的逾期交房违约金项下的逾期期间是自合同约定的交房日期起至符合国家法律规定的交房条件之日止（即整个项目拿到竣工验收备案条件）。经查，隆基帝和有限公司于2017年12月取得了涉案房屋所在楼栋的《房产测绘成果报告》，并于2017年12月29日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表，该备案表显示工程名称为“曲江御园三期4#楼、6#楼（不含商业）、7#、8#楼”，备案机关意见为：“建设单位陕西隆基帝和置业有限公司新建的曲江御园三期4#、6#（不含商业裙房）、7#、8#工程，于2017年12月26日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2017年12月29日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2017年12月27日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。”同时，隆基帝和有限公司提供了一份落款时间为2017年12月的《万科·城市之光房屋交付通知书》，用以佐证已向杨力源通知收房，该通知书载明：“西安万科·城市之光项目6#-2-302号房屋业主杨力源先生/女士，房屋交付时间为2017年12月29日，为您预约的时间是11:00-12:00。”杨力源在起诉状中亦认可隆基帝和有限公司如期向其履行了通知收房的义务，但认为房屋未符合交付标准。另隆基帝和有限公司提供的《房屋交付表》显示杨力源于2017年12月29日在表中签字确认。二、关于房屋的厨房防水问题。一审审理中，杨力源认为隆基帝和有限公司未对厨房进行防水处理、涉案项目未完工、房屋漏水造成了损害，且杨力源的家具因为漏水墙面潮湿导致开裂非常严重造成了损害，但认可隆基帝和有限公司已经对漏水进行了维修。经一审法院向杨力源释明是否对家具柜子开裂的原因申请司法鉴定，杨力源未在规定期限内申请鉴定。杨力源向一审法院提交了2018年11月5日西安曲江新区建设工程质量安全监督站作出的西曲建质罚字【2018】第030号行政处罚决定书一份，载明：“我站2018年8月检查，发现陕西隆基帝和置业有限公司建设的曲江御园工程，存在明示或暗示施工单位违反工程建设强制性标准的行为，违反了《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第十条的规定，依据《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第五十六条第三款的规定，决定作出：1、责令改正；2、处以贰拾万元罚款的行政处罚”。经一审法院核实，隆基帝和有限公司承认涉案房屋厨房确实未做防水，其确因防水受过行政处罚，但房屋在设计时已经进行了合理化的功能分区，厨房洗菜盆直接连接下水管，基本排除了渗漏的可能性，且在房屋交付时已明确告知业主。杨力源向一审法院提交了2013年5月13日中华人民共和国住房和城乡建设部发布的第30号公告即《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》，载明：“现批准《住宅室内防水工程技术规范》为行业标准，编号为JGJ298-2013，自2013年12月1日起实施。其中，第4.1.2、5.2.1、5.2.4、7.3.6条为强制性条文，必须严格执行。”该《住宅室内防水工程技术规范》中关于设置厨房防水、防潮、地漏的规、地漏的规定为“5.1生间、厨房、浴室、设有配水电的封闭阳台、独立水容器等均应进行防水设计。…5.2.2条规定：厨房的楼、地面应设、地面应设置防水层，墙面宜设置防潮层在无用水点房间的下层时，顶棚应设置防潮层。”隆基帝和有限公司辩称杨力源提供的上述行业标准中厨房防水并非强行性条文。经一审法院询问，隆基帝和有限公司称若杨力源现要求厨房加做防水，隆基帝和有限公司愿意为未做防水的房屋厨房重新做防水。三、关于临水临电问题，杨力源称隆基帝和有限公司交房时提供的系临时用水及临时用电，对此隆基帝和有限公司辩称房屋现在提供的电为临时用电，但是不收费，水是正式用水。四、关于幼儿园交付问题。杨力源主张由隆基帝和有限公司完成幼儿园交付工作的诉讼请求，庭审中一审法院要求杨力源明确上述诉请，杨力源称幼儿园属于小区的配套设施，应移交政府。经一审法院询问，隆基帝和有限公司称涉案房屋所在小区的幼儿园由隆基帝和有限公司建设，幼儿园目前已装修完毕，但还未开园，开园手续正在办理中。五、关于建筑垃圾回填问题。杨力源主张隆基帝和有限公司清除建筑垃圾，并就此向一审法院提交若干施工现场照片佐证。六、物业费、取暖费问题。杨力源称其主张隆基帝和有限公司承担的物业费系实际交房之日计算至2019年2月20日之间的费用。经核实，杨力源主张由隆基帝和有限公司承担的采暖费系2018年11月至2019年3月整个取暖季的费用。一审法院认为，杨力源与隆基帝和有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行各自的权利义务。《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同附件十二第八条将交付条件变更为：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人。结合已查明的事实来看，隆基帝和有限公司已于2017年12月29日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表。此时不论是依据合同第九条还是依据合同附件十二第八条的约定，涉案房屋均已符合合同约定的交付条件。另杨力源主张涉案项目竣工需要有整个项目的竣工验收备案手续，并以《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条作为依据，该条规定：“房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”但因房地产开发项目通常是对整个地块进行分期开发、分期销售、分期办理预售手续、分期交付，而涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表显示工程名称为“曲江御园三期4#楼、6#楼（不含商业）、7#、8#楼”，该标段项目已经备案机关验收合格，符合杨力源依据的上述法律规定。结合上文所述，涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案表时（2017年12月29日）就已符合合同约定及法律规定的交付条件。且本案中隆基帝和有限公司提交的《房屋交付表》显示杨力源已于2017年12月29日在该表中签字确认实际收取了房屋，在合同约定的交付日期2017年12月31日前。故杨力源现诉请隆基帝和有限公司支付逾期交房违约金一节，无事实及法律依据，依法不予支持。至于杨力源主张涉案房屋厨房未做防水不符合交付条件一节，因其所依据的编号为JGJ298-2013的《住宅室内防水工程技术规范》中，关于设置厨房防水的条款为5.1.1条、5.2.2条，非《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》中规定的强制性条文，故杨力源的上述主张缺乏法律依据，依法不予支持。另杨力源诉请隆基帝和有限公司完成房屋防水处理工程，并对已经发生漏水的房屋消除因为漏水造成的损害并承担工程施工费用一节。因隆基帝和有限公司已在庭审中表示愿为未做厨房防水的房屋加做厨房防水，故依法确认由隆基帝和有限公司为涉案房屋的厨房加做防水、费用由隆基帝和有限公司承担。另杨力源虽称因房屋漏水造成了家具损失，但并未在规定期限内向一审法院申请对损害发生原因及损害后果进行司法鉴定，故杨力源应自行承担举证不能的不利后果，且杨力源认可隆基帝和有限公司已经对房屋漏水进行了维修。故杨力源主张隆基帝和有限公司消除因为漏水造成的损害并承担工程施工费用一节，依法不予支持。至于杨力源主张涉案房屋使用临水临电，不符合交付条件一节，杨力源对此提供了《商品房销售管理办法》第七条第（六）款作为依据，该条载明：“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件…”，根据该条规定，房屋水电需具备交付使用条件即可，且双方合同约定：“1.…使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.房屋交付时未能纳入城市供电网络并正式供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电…”。总结上述，无论是杨力源依据的规定还是合同约定，都未体现房屋交付时须具备正式水电，杨力源也未举证证明隆基帝和有限公司交付房屋时提供的水电不能正常使用，故杨力源以临水临电主张房屋不符合交付条件，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。总结上文所述，杨力源主张的逾期交房违约金虽依法不应予以支持，但杨力源实际收房后，若对房屋质量存有异议，可在质量问题项下向隆基帝和有限公司主张质保责任，而非在收房后继续主张逾期交房违约责任。至于杨力源诉请隆基帝和有限公司交付幼儿园一节，因双方于《商品房买卖合同》中约定幼儿园由隆基帝和有限公司投资建设，所有权属于隆基帝和有限公司或政府所有。相关招生条件、开学时间等须以政府教育主管部门及学校、幼儿园的最新政策为准，隆基帝和有限公司对此不提供任何保证，不作为合同内容。结合合同约定，虽幼儿园在小区规划范围内，但幼儿园开园手续处于办理中，杨力源作为业主可与隆基帝和有限公司协商幼儿园招生事宜，但无权要求隆基帝和有限公司向所有业主交付幼儿园，至于杨力源要求隆基帝和有限公司将幼儿园移交政府一节，因该项诉请不属于民事诉讼的处理范围，故杨力源的上述诉请依法不予处理。至于杨力源诉请隆基帝和有限公司清除建筑垃圾一节，应属侵权纠纷的处理范畴，与本案并非同一法律关系，依法不予处理。至于杨力源诉请隆基帝和有限公司承担物业费、取暖费一节。因杨力源主张的物业费系杨力源基于其与西安市万科物业服务有限公司之间签订的《万科城市之光前期物业服务合同》向西安市万科物业服务有限公司缴纳，属物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，故依法不予处理。另取暖费的收取主体亦非隆基帝和有限公司，与本案亦非同一法律关系，虽依法不予处理，但该费用系杨力源实际占有使用房屋期间所产生，理应由杨力源自行承担。又因涉案《商品房买卖合同》系隆基帝和有限公司与杨力源签订，西安万科企业有限公司并非涉案合同的相对方，故杨力源对西安万科企业有限公司的全部诉请，均无事实及法律依据，依法不予支持。综上，一审法院兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，遂判决：一、被告陕西隆基帝和置业有限公司应于本判决生效之日起30日内为涉案房屋（位于西安市曲江新区房屋）加做防水，费用由被告陕西隆基帝和置业有限公司承担。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1350元，由原告杨力源承担1250元，由被告陕西隆基帝和置业有限公司承担100元。上述费用原告已预交，被告陕西隆基帝和置业有限公司应在判决生效后将其应承担的费用支付原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，本案中，杨力源以隆基帝和有限公司和万科公司向其交付的房屋厨房未做防水质量不合格为由，起诉要求隆基帝和有限公司向其支付逾期交房违约金，加做防水、承担加做防水的费用，并承担水、电、暖等费用等。杨力源与隆基帝和有限公司订立的《商品房买卖合同》对房屋交付条件约定为，案涉房屋取得工程竣工备案证明文件和测绘报告。依据查明的事实，隆基帝和有限公司在约定交付日期前将取得竣工验收备案表及商品房测绘报告的房屋向杨力源进行了交付，双方办理了交付手续，因此不应认定隆基帝和有限公司存在逾期交付房屋的问题，杨力源上诉要求隆基帝和有限公司承担逾期交付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于杨力源在上诉中称，隆基帝和有限公司取得的竣工验收备案表系提供虚假材料取得，不应据竣工验收备案表认定已经完成房屋交付的问题。隆基帝和有限公司在本案中提供的房屋竣工验收备案表是真实的，双方认可，是否为隆基帝和有限公司通过提供虚假材料等方式骗取，并不属于本案审理范围，杨力源可就其主张向政府有关部门反映，故对其该主张本院不予支持。如上所述，双方约定交付条件为取得竣工验收备案表，杨力源上诉主张房屋以整个小区完工后的时间作为实际交付时间，并据此认为隆基帝和有限公司交付房屋构成逾期交付，与双方的约定不符，本院不予采信。案涉房屋厨房部分没有做防水，仅属质量瑕疵，不宜据此否定双方交付行为的效力，因此，杨力源要求支付逾期违约金的上诉请求不能成立。杨力源所主张的水、电、暖、物业费等系隆基帝和有限公司将房屋交付给杨力源后，房屋由杨力源实际使用期间的费用，不应由隆基帝和有限公司承担，杨力源上诉要求隆基帝和有限公司承担该部分费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋确未做防水，鉴于此，原审法院认定由隆基帝和有限公司给杨力源的房屋加做房水，符合法律规定；关于杨力源要求支付加做防水的费用，缺乏事实依据，不应支持。依据双方订立的《商品房买卖合同》，案涉房屋的配套设施幼儿园，系由隆基帝和有限公司投资建设，所有权属于隆基帝和有限公司或政府所有，且隆基帝和有限公司向政府移交幼儿园事宜，不属于民事法律关系，原审对该杨力源该诉求不予处理，并无不当。综上，杨力源的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元（杨力源已预交），由杨力源负担。本判决为终审判决。审判长  焦海林审判员  朱利安审判员  张 伟二〇二〇年九月十日书记员  李妍慧