广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1719号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区**************，统一社会信用代码914***********564T。法定代表人：彭飞，总经理。委托诉讼代理人：卢满辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马晓阳，女，该公司员工。被告：刘建立，男，1983年11月6日出生，汉族，住河南省许昌县********，公民身份号码411************096。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称科技新城公司）与被告刘建立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告科技新城公司的委托诉讼代理人卢满辉，被告刘建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年6月至2019年6月期间物业管理费5320元及滞纳金1050元（滞纳金以每月欠款金额为基数，自2017年6月起按日0.0005计算，直至被告实际清偿之日止，暂计至2019年6月为1050元）。事实和理由：原被告签订中山火炬开发区步行街D区前期物业服务协议，约定原告为被告位于中山火炬开发区步行街D区8栋-801房（以下称“该物业”）提供前期物业服务，并约定按物业的建筑面积1.8元/月/㎡的标准计付物业管理费，该物业建筑面积118.24平方米，管理费212.8元/月。服务协议约定被告须于每月15日前向原告缴纳物业管理费，但自2017年6月起，被告开始拖欠该物业管理费，经原告口头、书面通知以及委托律师致函敦促被告支付，被告均未履行支付管理费的义务。被告逾期支付管理费行为已经构成违约。诉讼中，科技新城公司增加诉讼请求：被告向原告支付2019年7月至2020年7月期间物业管理费2766.4元及滞纳金1309.04元、2017年6月至2020年7月水费435.1元。科技新城公司向本院提交的证据有：1.收楼通知书；2.业主住户紧急联络资料登记表；3.物业服务合同；4.催款函、EMS快递单；5.照片、费用审批发票、银行客户专用回单。刘建立辩称：我不同意支付2019年7月至2020年7月的物业管理费2766.4元及滞纳金，水费同意支付。原告提供的物业服务不好，设施较差，也没有提供相应物业服务，也没有进行管理，具体表现有：视频对讲机故障，几年物业视而不见，不理不睬；电梯口灯罩脱落，8个月物业无人维修；小区内建筑垃圾路边随意丢弃，三至五天有时一周都无人处理，装修时都有交垃圾处理费，但现状是无指定建筑垃圾处理区，也无任何安全标示，存在很大安全隐患，物业却无任何管理；台风过后小区物业没有维修工，业主有几家窗户破损既不能及时维修，也没有联系维修工来小区统计维修，全部业主自己处理，东西大门保安处一周都不能恢复安保，白天基本看不到保安在大门口安保；小区物业外墙作业导致我家房间内下雨天漏水，墙面有很深印记，梅雨天墙面发霉，还有衣柜可能腐蚀；小区3楼空中花园绿地草坪被个别业主清理变更成私家花园，物业无人管理；小区3楼空中花园绿地草坪被个别业主清理变更成私家菜地，为了更好种菜，把四周泥土全部铲到中间，使草坪变成裸露的水泥地面，物业没有任何管理，我家小孩不慎从楼上跌落摔倒在水泥地上当场死亡，如果是草坪孩子就不会死。所以我不同意支付物业管理费，我要求原告对故障、损坏的设备及时维修，赔偿我家外墙防水处理、房间内重新装修、衣柜折现的市场价5000元及因不作为导致我家小孩死亡的赔偿20万元。刘建立针对其答辩向本院提交的证据有：照片。本院经审理认定事实如下：刘建立是中山市火炬开发区步行街D区（又名逸骏华庭，以下简称涉案小区）D8幢801房（以下简称涉案房屋）的业主，涉案房屋的建筑面积为118.24平方米。2011年1月16日，中山火炬开发区建设发展有限公司（出卖人，以下简称火炬建发公司）与刘建立（买受人）签订商品房买卖合同，约定由刘建立向火炬建发公司购买中山市火炬开发区步行街D区*******，建筑面积共118.24平方米。2011年2月13日，刘建立与科技新城公司签订了中山火炬开发区步行街D区前期物业服务协议作为该商品房买卖合同的附件，该协议约定，物业买受人同意建设单位选聘科技新城公司为中山市火炬开发区步行街D区前期物业管理服务单位；高层住宅的物业管理费按建筑面积（以房地产权证确权面积为准）每月每平方米1.8元收取，物业管理费自通知收楼之日或按商品房买卖合同约定视为收楼之日起按上述标准收缴；科技新城公司提供的服务内容包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括电梯、高压泵房等设施）、维护公共秩序等；物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。该合同还约定了其他事项，但没有约定每月缴纳物业管理费的时间。2011年12月30日，火炬建发公司向刘建立发出收楼通知书，安排刘建立于2012年1月8日办理涉案房屋的收楼手续，物业管理费自2012年2月1日开始计收。刘建立确认其自2012年至今一直在涉案房屋居住。科技新城公司与刘建立一致确认刘建立已缴纳2017年6月之前的物业管理费及水费。2018年，科技新城公司通过邮政EMS快递向刘建立发出催款函，通知刘建立其已拖欠涉案房屋2017年6月至2018年10月的物业管理费3617.6元及水费429.2元，合计4046.8元，要求刘建立自收函之日起7日内付清上述费用。2019年2月27日，科技新城公司通过邮政EMS快递向刘建立发出催告管理费律师函，通知刘建立其已拖欠涉案房屋2017年12月至2019年2月期间的物业管理费4468.8元、水费41.7元，合计4510.5元，要求刘建立自收函之日起三日付清上述费用。刘建立确认上述证据的真实性。科技新城公司提交了照片、费用审批表、银行客户专用回单拟证明其有对涉案小区进行管理。经查，照片显示科技新城公司有在涉案小区内组织业主进行文体活动，费用审批表显示科技新城公司有支出绿化、安保等相关费用，银行客户专用回单显示涉案小区的水电费由科技新城公司代收代缴。刘建立确认科技新城公司提交的上述证据的真实性，但认为上述证据只能证明科技新城公司有履行部分物业服务。刘建立提供了照片拟证明科技新城公司没有依约履行物业服务。经查，刘建立提交的照片显示有视频对讲机损坏、梯灯没有灯罩、门岗无人站岗、小区道路上堆放了建筑垃圾、小区楼房外墙渗水、公共绿化区域被改造成菜地，露出水泥地面等情况。科技新城公司不确认刘建立上述证据拟证明的内容，主张垃圾堆放是暂时性的，门岗是在维修过程中，小区楼房外墙有渗水，但因为建筑已使用多年，出现此情况是正常的。对于刘建立主张的其房屋漏水及墙面发霉的情况，科技新城公司称有去看过，但由于已过了保修期，所以叫刘建立自行处理，整个外墙大面积维修才能动用公用维修资金，因为只有刘建立一家反映问题，所以不能动用维修基金。刘建立确认科技新城公司有让其自行维修。刘建立主张涉案小区3楼是空中花园，栏杆内是赠送面积，其他地方铺草坪是公共面积，因为科技新城公司没有管理及维护，有人在该区域种菜，铲走四周的泥土，草坪变成水泥地面，刘建立的小孩在阳台玩不小心掉下去摔到水泥地面上当场死亡。科技新城公司确认3楼平台除每户赠送面积外有公共面积，8幢的住户在装修时去除了围栏，与公共面积成了一体，公共面积有做绿化，刘建立提供的照片显示的菜地是多年前的照片，科技新城公司已经要求业主整改，今年已经整改完成。刘建立称其拍摄的显示有菜地的照片是2019年12月17日其小孩出事后拍的，在此半年甚至一年以前公共绿化就变成了菜地，今年才改回绿化。科技新城公司确认2019年12月时公共区域的状况如刘建立拍摄的照片所示，但科技新城公司一直有管理和协调，贴了通知说公共区域不能种菜，刘建立的小孩出事后科技新城公司有报警处理，后来家属自行处理。刘建立称其小孩出事后科技新城公司没有去处理。诉讼中，刘建立明确在本案中不提出反诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对于水费部分，刘建立同意缴纳水费435.1元，由此，本院认定刘建立应向科技新城公司缴纳2017年6月至2020年7月期间的水费435.1元。对于物业管理费部分。刘建立提供的照片显示其所居住的楼栋的公共绿化区域被人改造成菜地，有水泥地面裸露，科技新城公司确认2019年12月17日刘建立的小孩因坠落事故死亡时公共绿化区域的状况如刘建立提供的照片所示。根据双方签订的前期物业服务协议的约定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，科技新城公司应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。科技新城公司显然未按前期物业服务协议的约定履行管理涉案小区公共区域的义务，导致物业存在安全隐患，科技新城公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵。因此，在科技新城公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵的情况下，对科技新城公司关于滞纳金的主张，本院不予支持，刘建立应该支付给科技新城公司的物业费的本金也应作相应的扣减，由此，本院酌情认定刘建立应按70%的比例向科技新城公司支付2017年6月至2020年7月期间的物业管理费5661.33元（118.24平方米×1.8元/平方米·月×38个月×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘建立于本判决生效之日起七日内向原告中山科技新城建设发展有限公司支付2017年6月至2020年7月期间的物业服务费5661.33元及水费435.1元；二、驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担33元，被告刘建立负担41元（被告刘建立于本判决生效之日起七日内迳付原告中山科技新城建设发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  欧贝贝审判员  麦 琳审判员  赵 磊二〇二〇年九月十七日书记员  何浚欢王静