陕西省西安市未央区人民法院 民事判决书 (2020)陕0112民初1712号 原告：王林平，女，1981年3月14日出生，汉族，现住西安市灞桥区，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李常虎，男，1980年12月2日出生，汉族，住山西省永济市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系王林平丈夫。委托诉讼代理人：范军强，男，1970年1月21日出生，汉族，住山西省永济市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：张奇，男，1984年9月17日出生，汉族，户籍西安市未央区，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告:王六伟，男，1981年10月18日出生，汉族，户籍西安市未央区，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：王建寨，男，1977年1月6日出生，汉族，户籍西安市未央区，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告王林平与被告张奇、王六伟、王建寨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告王林平及其委托诉讼代理人李常虎、范军强，被告王六伟到庭参加诉讼，被告王建寨、张奇经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认其与被告之间房屋租赁合同的约定内容无效；2、依法判令被告返还收取其所交的租赁费54000元（暂定）及利息（按照中国人民银行同类同期存款利息计算，自被告占有该笔款项至偿还完毕为止），并赔偿其其他损失2000元；3、本案的诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实及理由：三被告系合伙关系，2016年10月其与王六伟签订一份《门面房租赁合同书》，合同约定被告将其在西安市未央区XX城XX路与民经一路十字路口西北角临街搭建钢架结构的房屋租赁给其使用，租赁期限自2016年10月20日至2017年10月19日，每年租赁费32000元，合同签订之后其依约向被告交付了租赁费。之后其与被告口头续约，其向被告交付了2017年、2018年的租赁费，三年期间其向被告交付96000元租赁费。2018年11月其在使用该房屋期间西安市XX综合行政执法局以其使用的房屋属于违法建筑，要求无条件拆除，并向其下发了“限期整改通知书”、“限期搬离公告”，并责令其三天时间搬移。经其咨询得知本案所涉租赁房屋违背《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人定力的租赁合同无效”应属无效。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，”依据上述法律规定被告应返还其交付的租赁费，同时因其过错造成其搬迁产生的损失被告亦应赔偿。为维护其合法权益，故诉至法院。被告王六伟答辩称，其没有拿钱，其不应该退。房子是四个人合伙一起建的，收的房租，其只知道第四个合伙人叫张二浩，2018年的房租交的时候其没有去，也没有收到房租。被告王建寨、张奇未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年10月20日，王六伟（甲方）与王林平（乙方）签订《门面房租房合同书》，约定甲方向乙方出租门面房一间，租期为2016年10月20日至2017年10月19日，租金每年32000元。该合同到期后，双方并未续签书面租赁合同，王林平继续租用该门面房。2018年3月前后，王林平再次租赁门面房一间，并未签订书面租房合同，租金为每年22000元。还查明，2018年3月，王林平向张奇缴纳租金后，张奇向王林平出具收款收据一张，载明：XX路XX房子房费贰万贰仟元整，房费到2019年4月15日。2018年8月30日，王林平通过微信向张奇转账8000元；2018年9月9日，王林平分两次通过微信向张奇分别转账10000元及2000元。2018年9月9日，张奇向王林平出具收款收据一张，载明：今收到刀削面房费叁万贰仟元整（32000）； 还查明，2018年11月18日，西安市XX城管经开执整字［2018］第02789号限期整改通知书载明“王林平：你（单位）于2018年11月18日，在XX城XX路XX路十字西北角违建内经营饭店的行为，违反了《西安市XX乡规划条例》第六十八条的规定，现责令你（单位）按如下要求整改：1、三日内自行搬离房屋所有物品（2018.11.18-2018.11.20）；2、配合执法人员积极联系违建搭建人对该处违建进行拆除；整改时限：2018.11.18-2018.11.20。”以上事实有门面房租房合同、身份证、收款收据、微信交易记录、拆除违建公告、限期整改通知书及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，关于房屋租赁合同的主体问题。首先，王林平庭审中认可租赁合同系一年一签，涉案的二间门面房在租期内并未签订书面租赁合同；其次，王林平主张退还的租赁费用系张奇收取，并出具有收条；再者，王林平亦未提供其他证据证明王六伟、王建寨收取其了主张退还的租赁费用；综上，王林平与王六伟、王建寨之间不存在直接的合同关系，基于合同的相对性原则，张奇与王林平之间存在租赁合同关系。关于租赁合同的效力问题，涉案出租的房屋因系违建被强制拆除，王林平与张奇之间的租赁合同关系因违反法律、行政法规强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，张奇基于租赁合同取得的租金应当返还给原告，但鉴于涉案的二间房屋王林平分别自2018年10月20日至2018年11月20日及2018年4月15日至2018年11月20日已实际占有使用，故上述期间的租金无需返还。因王林平支付了2018年10月20日至2019年10月19日期间1年的租金32000元及2018年4月15日至2019年4月15日期间1年的租金22000元，故张奇应返还王林平2018年11月21日至2019年10月19日期间的租金29333元（32000元/12月×11月）及2018年11月21日至2019年4月15日期间的租金8800元（22000元/12月×4月24天），共计38133元。关于王林平主张的应返还租金的利息及其他损失，因双方对合同无效的法律后果均存在过错，且王林平并未提交损失的相关证据，故本院对王林平提出的此部分主张不予支持。此外，被告张奇、王建寨经本院传唤未履行到庭义务，视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王林平与被告张奇之间房屋租赁合同的约定内容无效； 二、被告张奇向于本判决生效之日起十日内退还原告王林平38133元；三、驳回原告王林平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，公告费800元，共计2000元（原告已预交），由被告张奇承担，并于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                        审   判   员    王冬青   二〇二〇年八月二十七日                          书   记   员    刘  晶198103144014270XXXX10314332019811018726120661011XXXX110182074198409177161011XXXX409173031977010655161011XXXX7010630120200110121200001