广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3482号 原告：方宗龙，男，1969年12月19日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。 委托诉讼代理人：钟文，广西桂南律师事务所律师。 被告：卓飞，男，1978年7月30日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：龚运川，广西三益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘茂雪，广西三益律师事务所实习律师。 原告方宗龙与被告卓飞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告方宗龙及其委托诉讼代理人钟文，被告卓飞委托诉讼代理人龚运川、丘茂雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方宗龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还租金40000元给原告；2、请求判令被告赔偿装修损失费20000元给原告；3、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告返还租金40000元给原告；2、判决被告赔偿装修损失费20000元给原告；3、判决被告返还履约保证金9300元给原告；4、判决被告赔偿经济损失7048.13元给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告卓飞与案外人庞东签订租赁合同，租用案外人庞东位于玉州区社土地证号：玉集用（2004）第028**店面经营玉林市玉州区卓诗图衣柜店。2019年7月3日原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告将其中60平方米的两间店面转租给原告经营玉林市玉州区吉兰水果店，双方 约定租期为2年，自2019年7月4日起至2021年7月5日止，每月租金7300元，租金为每季度支付一次。原告在签订合同后五日内向被告支付一个月租金及2000元的水电费，合计9300元作为合同履行保证金。原告根据合同的约定，从2019年7月4日起至2020年6月30日止，原告共向被告支付租金85889元，交付履约保证金9300元。被告并未履行合同约定交付面积60平方米的铺面给原告使用，实际仅交付了面积45平方米的店门。为此，原告多次要求被告履行合同约定的面积交付给原告或者是按照合同约定的面积和租金，按实际使用的面积计付租金给被告，被告返还多支付的部分租金给原告。被告均置之不理。原、被告租赁农村集体土地建设用地用于非农建设，违反《土地管理法》第四十三条和第六十三条的规定，根据《合同法》第52条的规定，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是无效的。根据《合同法》第58条的规定，鉴于原告已实际使用了店面经营，酌情请求被告返还租金40000元及给原告。被告在与原告签订合同前就应当知道双方签订的合同存在无效的情形，因此被告在签订合同的过程中存在明显的过错。根据《合同法》第42条和第58条的规定，原告因经营需要装修店面并经被告同意装修后，所支出装修费40000元。对原告支出的装修费40000元，原告酌情请求被告赔偿20000元给原告。 被告卓飞辩称，本案的租赁合同是原被告双方在充分商谈的前提下签订的，原告对所租赁的场地的情况也是充分了解的，因此该合同属于双方真实意思表示，应予继续履行，请求驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年7月3日，原告方宗龙与被告卓飞签订《商铺租赁合同》，合同约定由卓飞将位于玉林市玉州区（即银丰世纪门口）卓诗图侧门建筑面积约60平方米的两间店面租赁给方宗龙使用，该店铺土土地证号为玉集用（2004）第028**租赁期限为2年，自2019年7月4日起至2021年7月5日止，每月租金7300元，租金为每季度支付一次，先交租后使用，从正式签订合同起，租金每年增长5%点。方宗龙应在签订本合同后五日内向卓飞支付1个月租金及2000元的水电费合计9300元。合同签订当日，原告方宗龙将一个月的租金7300元和2000元水电费合计9300元作为履约保证金支付给被告卓飞。合同签订后，被告卓飞于2019年7月9日将上述店铺交给原告方宗龙使用。方宗龙接手店铺后，对店铺重新进行了装修，用去装修费40000元。原告已共向被告卓飞支付租金85889元，因受新冠疫情影响，被告卓飞免除原告2月份全月及3月份半个月的租金，原告已实际支付租金至2020年7月8日。 2020年7月1日，原告方宗龙以其实际使用的店铺只有45多平方米，不足合同约定的60平方米为由主张被告违约，并要求被告卓飞承担违约责任。为证明其主张，原告还提供了一份其与案外人陈杰宏签订《店面转让协议书》予以证明。该协议载明店铺的面积为44平方米。同时，原告还以租赁的店铺用地是农村集体用地为由，主张双方签订的《商铺租赁合同》无效，要求被告卓飞返还租金、履约保证金并赔偿装修费损失等。但被告卓飞对原告与案外人陈杰宏签订《店面转让协议书》有异议，认为该协议书是假的，其没有出租过店铺给陈杰宏，陈杰宏不可能将其所有的店铺出租给方宗龙。同日起，原告停止向被告交付租金。同年7月7日，方宗龙向政府有关部门投诉上述店铺属于违章建筑，建议有关部门进行拆除。经玉林市城管局调查，上述店铺属于无证搭建，并责令当事人自行拆除。同年7月17日，因原告拒绝交付第三季度租金，被告卓飞切断涉案店铺的用电。同年7月20日，方宗龙以被切断用电后，水果无法冷冻，造成水果损坏为由，叫来四个熟人对其店铺里剩下的水果逐一进行清点，登记水果的种类及价格。经清点，截止至当日，方宗龙店铺里的水果按其标明的零售价计算，价值7048.13元。 另查明，本案租赁的两个店铺是临时建筑，是被告卓飞从案外人庞东处租赁而来，没有批准建设的文件，没有取得建筑工程规划许可证，属于违章建筑。 本院认为，被告卓飞出租给原告的店铺在玉林城区范围内，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，由于被告卓飞未能提供案涉店铺的审批文件或建设工程规划许可证，原、被告双方于2019年7月3日签订的《商铺租赁合同》应为无效。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。故原告请求被告返还履约保证金9300元于法有据，本院予以支持。上述解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告已按照合同的约定向被告支付租金85889元，原告同时也占有、使用该租赁物并获得收益，故原告请求被告返还40000元租金无法律依据，本院不予支持。 关于装修费的问题。由于双方没有对店铺的面积进行丈量，无法确认其真实面积是多少，合同约定的面积也只是大约，没有明确是多少平方米，并且店铺的租金是按间数计算而非按面积计算。原告提供其与案外人陈杰宏签订《店面转让协议书》，欲证明店铺面积是44平方米。被告卓飞对该协议书不认可，认为是假协议。原告未能提供其与陈杰宏之间的支付租金、转让费等证据证明该协议真实存在并已履行，故本院对该协议的真实性不予采信。原告没有证据证明被告卓飞违约，且系原告在合同期限未届满前单方解除合同，没有证据表明被告卓飞对原告解除合同存在过错，其请求被告卓飞赔偿装修费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告的水果损坏损失的问题。原告方宗龙以被告卓飞违约和店铺系违章建筑为由，单方解除合同。在其主张解除合同后，未能及时妥善处理好店铺里的物品，致使水果部分损坏，责任完全在原告方。在原告向本院起诉要求解除合同并拒绝支付租金的情况下，被告卓飞切断店铺的用电合情合理，并无不当，原告请求被告卓飞赔偿水果损失无法律依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下： 一、被告卓飞返还履约保证金9300元给原告方宗龙； 二、驳回原告方宗龙的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费1710元，减半收取计855元（原告已预交），由被告卓飞负担104元，原告负担751元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 李良敏 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 黄贵海 书 记 员 黄承柱