广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3518号上诉人（原审被告）：张华焯，男，住江门市蓬江区*******。委托诉讼代理人：陈浩兰，广东巨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高显鹏，男，现住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：黎宏武，广东严冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建星，广东怡法律师事务所律师。上诉人张华焯因与被上诉人高显鹏租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张华焯上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回高显鹏的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由高显鹏承担。事实和理由：一、涉案合同于2019年6月30日已经终止，2019年7月1日起至2021年12月31日止的租赁期限是无效的。二、张华焯不存在违约行为，不须承担违约责任，因此一审法院应当判令高显鹏退还合同租赁押金14400元给张华焯。三、因高显鹏违约导致张华焯无法按照涉案合同的约定享有使用涉案商铺的权利，其存在缔约过失行为。四、即使张华焯应当向高显鹏支付2019年7月之后的占有使用费，也不能参照涉案合同约定的7200元/月的标准计算，而应当按照3691元/月计算。高显鹏答辩称，张华焯的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。一、高显鹏有权要求张华焯支付2019年8月之后的租金。首先，涉案《商铺租赁合同》除合同转租期限外，其他内容合法有效，双方均应当依约履行；其次，涉案商铺至今仍然由张华焯占有使用，高显鹏需要向江门市交通工程建设有限公司支付占用费，如张华焯不按照涉案《商铺租赁合同》的约定向高显鹏支付租金，则损害高显鹏的合法权益。二、关于张华焯行使不安抗辩权。首先，张华焯并非先履行义务的当事人，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，其无权享有不安抗辩权；其次，其实际占有使用涉案商铺，理应依约支付租金。此外，张华焯第二、第三项上诉理由并未在一审中提出，二审法院不应当审理。高显鹏向一审法院起诉请求：1.判决确认张华焯与高显鹏的租赁合同在2019年11月12日解除；2.判令张华焯搬出蓬江区育德街8号首层某商铺，将商铺交还给高显鹏；3.判令高显鹏向张华焯支付拖欠租金（按每月租金7200元计算，从2019年8月起计至高显鹏搬离租赁商铺之日止），并确认高显鹏已支付的押金抵作违约金14400元；4.判决高显鹏承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：双方当事人于2019年1月1日订立《商铺租赁合同》，约定：1.高显鹏将位于江门市蓬江区*******某商铺出租给张华焯，租期三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，第一年租金为每月7200元，第二年为7560元，第三年为7938元；2.如张华焯拖欠租金累计达30天，高显鹏可以中止合同，收回商铺，高显鹏赔偿违约金14400元。合同订立后，张华焯将铺位交付给高显鹏使用，并收取高显鹏14400元押金。张华焯自2019年*月起没有交付租金给高显鹏。高显鹏于2019年9月12日和11月12日通过微信方式向张华焯发出解除合同的通知，并要求张华焯返还商铺。另查，江门市蓬江区*******某商铺的登记权属人是江门市交通工程建设有限公司，该公司与高显鹏2015年12月16日签订《物业租赁协议书》，将上述商铺出租给高显鹏使用。双方因租赁合同纠纷，高显鹏于2019年7月10日在一审法院提起诉讼【案号（2019）粤0703民初6478号】，该案仍处于二审阶段。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、双方当事人订立的租赁合同的效力问题；二、高显鹏主张的合同解除问题；三、高显鹏请求的租金及违约金问题。关于争议焦点一。涉案商铺是由高显鹏向江门市交通工程建设有限公司租赁之后再转租给张华焯。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，虽然高显鹏与交通工程建设公司的租赁合同纠纷案件仍在诉讼过程中，但并不影响双方当事人之间实际发生的租赁关系的合法性和有效性。因此，双方当事人签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，除合同转租期限外，其他内容合法有效。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中双方当事人在《商铺租赁合同》中约定如张华焯拖欠支付租金累计达30天，则高显鹏有权中止合同、收回商铺，而至本案庭审终结时止，张华焯仍在使用租赁商铺，但从2019年8月起张华焯就没有按时向高显鹏支付租金，且高显鹏于2019年9月12日和11月12日通过微信方式向张华焯发出解除合同的通知，故高显鹏请求确认双方当事人于2019年1月1日订立的《商铺租赁合同》在2019年11月12日解除并要求张华焯搬离租赁商铺，合法合理，一审法院对此予以支持。关于争议焦点三。本案中，由于双方当事人在租赁合同中约定第一年的租金每月为7200元，如张华焯拖欠租金累计达30天，要向高显鹏赔偿违约金14400元。张华焯从2019年8月起没有按时支付租金，且庭审中高显鹏主张已收取张华焯押金14400元，故高显鹏请求张华焯向其支付2019年8月起至张华焯搬离租赁场地之日止的租金及确认张华焯已支付的14400元押金抵作拖欠支付租金的违约金，理据充分，一审法院予以采纳。张华焯经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法可缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认高显鹏与张华焯2019年1月1日订立的《商铺租赁合同》于2019年11月12日解除；二、张华焯于判决发生法律效力之日起十日内将位于江门市蓬江区*******某的商铺返还给高显鹏；三、张华焯于判决发生法律效力之日起十日内向高显鹏支付租金（租金自2019年*月起按照每月7200元计算至张华焯返还租赁场地之日止）；四、确认高显鹏已收取的14400元押金作为张华焯向高显鹏支付的违约金。本案案件受理费4629.64元减半收取2314.82元，由张华焯负担。二审期间，张华焯向本院提交以下证据：证据1、《通知》，以证明在2019年7月15日，张华焯收到江门市交通工程建设有限公司的通知，涉案商铺租赁期限届满，通知张华焯搬离；证据2、《民事判决书》，证据3、《案件生效证明》，以上证据证明高显鹏与江门市交通工程建设有限公司的合同已经于2019年6月30日到期，张华焯应当支付的占用费标准应为3691元/月；证据4、《物业验收移交确认书》，证据5、银行转账凭证、发票，以上证据证明张华焯已经于2020年7月31日前将涉案商铺移交江门市交通工程建设有限公司，并向江门市交通工程建设有限公司支付了2020年6月18日至2020年7月18日的占用费3691元。高显鹏质证称，因张华焯不能提供证据1的原件，故对其真实性、合法性，关联性均不予认可；对于证据2、证据3的真实性、合法性没有异议；对于证据4的三性均不予认可，因为该物业确认书没有高显鹏的签名确认，高显鹏并不清楚该证据的形成过程，且应当是高显鹏向江门市交通工程建设有限公司移交物业；对于证据5的三性均不予认可，张华焯无权代高显鹏向江门市交通工程建设有限公司支付占用费，其应当向高显鹏支付占用费。高显鹏向本院提交银行交易明细表，以证明其向江门市交通工程建设有限公司支付每月5662元的租金至2020年6月份。张华焯质证称，对该证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。因涉案商铺没有退还给江门市交通工程建设有限公司，故高显鹏向江门市交通工程建设有限公司支付租金是理所应当，且江门市交通工程建设有限公司对该款项是否属于租金存在异议，在他案中，其明确表示在该款项性质未明时可以退回给高显鹏。一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。本院二审查明，高显鹏与江门市交通工程建设有限公司租赁合同纠纷一案，本院（2020）月07民终484号民事判决已于2020年6月18日生效。上述判决判令：一、确认江门市交通工程建设有限公司与高显鹏的租赁合同于2019年6月30日届满，双方权利义务于同日终止；二、高显鹏于判决发生法律效力之日起三十日内将涉案商铺返还给江门市交通工程建设有限公司；三、高显鹏于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费6214元给江门市交通工程建设有限公司，2019年11月起的占有使用费按照每月5800元的标准计算至租赁物实际返还之日止；四、驳回高显鹏的全部诉讼请求；五、驳回江门市交通工程建设有限公司其他诉讼请求。另查明，高显鹏自2019年7月至2020年6月，已经按照每月5662元的标准向江门市交通工程建设有限公司缴交占有使用费。再查明，张华焯已经向江门市交通工程建设有限公司缴纳2020年6月18日至2020年7月18日的占有使用费3691元，并于2020年7月31日将涉案商铺退还江门市交通工程建设有限公司。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕张华焯的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于张华焯应否向高显鹏支付涉案商铺占用费的问题。一审法院查明，涉案商铺是由高显鹏向江门市交通工程建设有限公司租赁之后再转租给张华焯。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效……”的规定，因本院已经发生法律效力的（2020）粤07民终484号民事判决确认，高显鹏与江门市交通工程建设有限公司之间的租赁合同于2019年6月30日届满，故张华焯与高显鹏签订的涉案《商铺租赁合同》自2019年7月1日起至2021年12月31日的部分无效。双方当事人均确认，张华焯已经向高显鹏缴纳2019年6月30日之前的全部租金。根据张华焯二审提交的证据，其于2020年7月31日搬离涉案商铺，并向江门市交通工程建设有限公司缴纳了2020年6月18日至2020年7月18日的占用费3691元。本院认为，虽然自2019年7月1日起，张华焯与高显鹏不存在租赁关系，但张华焯仍然占有使用涉案商铺，且高显鹏提供证据证明其已经向江门市交通工程建设有限公司缴纳该期间的占有使用费，故在江门市交通工程建设有限公司未向张华焯主张该期间占有使用费的情况下，张华焯理应向高显鹏支付相关费用，以弥补其迟延交还商铺给高显鹏造成的损失。高显鹏请求张华焯支付2019年8月1日至张华焯返还涉案商铺之日的租金，因高显鹏向江门市交通工程建设有限公司缴纳占有使用费至2020年6月，而张华焯已经向江门市交通工程建设有限公司缴纳2020年6月18日至2020年7月18日的占有使用费，故本院对高显鹏请求张华焯支付占有使用费，计算至2020年6月17日止。但是，如上所述，因高显鹏与江门市交通工程建设有限公司签订的租赁合同于2019年6月30日届满，自2019年7月1日起，高显鹏即不可根据已经履行完毕的合同继续获取合同利益。张华焯向高显鹏支付的占有使用费，应以弥补其迟延交还商铺而导致高显鹏的损失为限，故应当以高显鹏向江门市交通工程建设有限公司同期支付的占有使用费为标准计算。高显鹏请求与涉案合同约定的7200元/月为标准计算该期间的占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。一审判决以7200元/月为标准计算该期间的占有使用费不当，本院予以纠正。鉴于江门市交通工程建设有限公司出租给高显鹏商铺约定的租金为5662元/月，而双方当事人均确认，高显鹏将其租自江门市交通工程建设有限公司的商铺分租给两人。而张华焯与江门市交通工程建设有限公司确定，张华焯使用的部分商铺的占有使用费为3691元/月，高显鹏对此没有提出异议，故本院确定，以3691元/月为标准计算占有使用费。因张华焯向一审法院请求高显鹏支付自2019年8月份起的租金，故张华焯应当向高显鹏支付2019年8月1日至2020年6月17日合计10个月零17日的占有使用费，即（10个月×3691元/月）＋（3691元/月×17÷30）=39001.57元。对于高显鹏超出该部分的请求，本院不予支持。关于违约金的问题。双方当事人在涉案的《商铺租赁合同》约定“承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金14400元”。对此，本院认为，首先，如上所述，自2019年7月1日起，张华焯与高显鹏之间不存在租赁关系，张华焯无须向高显鹏支付涉案《商铺租赁合同》约定的租金；其次，因张华焯于2019年7月15日收到江门市交通工程建设有限公司关于商铺租赁于2019年6月30日租赁期合同到期的通知，其不再向高显鹏支付租金，存在合理的理由；最后，因高显鹏与张华焯签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限明显超过高显鹏向江门市交通工程建设有限公司租赁期限，导致超过部分无效，存在明显的过错。因此，本院对高显鹏请求张华焯支付14400元违约金的请求不予支持。高显鹏应将收取的14400元押金退还给张华焯。因张华焯须向高显鹏支付占用费39001.57元，两者相抵，张华焯还应当向高显鹏支付39001.57－14400=24601.57元。此外，张华焯与高显鹏签订的涉案《商铺租赁合同》至2019年6月30日届满，一审判决判令该合同于2019年11月12日解除不当，本院予以纠正。另经查明，张华焯已经于2020年7月31日将涉案商铺返还给产权人江门市交通工程建设有限公司，故高显鹏请求张华焯返还涉案商铺的请求没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，一审判决查明事实不清，适用法律不当，实体处理不妥，本院予以纠正，并对上诉人张华焯的上诉理由成立部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1545号民事判决；二、张华焯应于本判决发生法律效力之日起十日内向高显鹏支付占用费24601.57元；三、驳回高显鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4629.64元减半收取2314.82元（已由高显鹏预交），由张华焯负担。高显鹏多预交的一审案件受理费2314.82元，由一审法院予以退回；张华焯应向一审法院补缴案件受理费2314.82元。二审案件受理费4629.64元（已由张华焯预交），由由张华焯负担2777.78元，高显鹏负担1851.86元。张华焯多预交的二审案件受理费1851.86元，由本院予以退回；高显鹏应向本院补缴案件受理费1851.86元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月二十九日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷