广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0491民初115号原告：珠海海湾物业管理有限责任公司，住所地：珠海市拱北水湾路**海湾大酒店地下室B201、B202。统一社会信用代码：914404007740433894。法定代表人：冯铁军，总经理。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。被告：王文友，男，1970年8月5日出生，马来西亚国籍，住珠海市香洲区。原告珠海海湾物业管理有限责任公司（以下简称：海湾物业公司）与被告王文友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020月8月25日公开开庭进行了审理。原告珠海海湾物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人赖文珍到庭参加诉讼，被告王文友经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告海湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费、水电费、智能化维护费共计人民币1033.45元及违约金人民币141.84元；（上述滞纳金暂计算至2019年9月10日；其他费用计至2017年8月31日，此后计算至实际清偿之日）；2.诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告为珠海海湾半山国际公寓1栋3002房的权属人，该房产建筑面积为104.29平方米。根据原、被告之间《前期物业管理服务协议》的约定，原告向被告提供物业管理服务，每月物业管理费为312.9元。被告应在每月5日前缴纳物业管理费；如被告逾期没有向原告缴纳有关费用，原告有权向被告按所欠费用总额的0.03%收取违约金。被告从2017年6月起就欠缴水电费、物业管理费等费用。在原告多次向被告催收下始终未果。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》系双方之间的真实意思表示，合法有效。被告作为上述房产的权属人，理应按照该物业管理服务协议的约定支付物业管理费等相关费用，逾期未支付的，应当按照前期物业管理服务协议的规定承担相应的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王文友未答辩亦未举证。本院经审理认定事实如下：原告珠海海湾物业管理有限责任公司成立于2005年4月8日，已领取相应的营业执照。原、被告的签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指物业出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。被告委托原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告应缴纳物业管理费标准为3元每月每平方米（不包括共用水费、电费），共用水费、电费由业主和非业主使用人合理分摊，被告应于每月1日至5日向原告支付相关费用，如被告未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠的费用，并从逾期之日起至交清欠款之日止，按所欠费用总额每日万分之三向原告交纳违约金。2011年10月19日，王文友在珠海市*******登记对珠海海湾半山国际公寓1栋3002房的所有权。2020年3月27日，珠海市*******出具一份《不动产权登记表》，记载涉案房屋为香洲区拱北水湾路227号（海湾半山国际公寓）1栋3002房，建筑面积104.29平方米，土地分摊面积3.84平方米。原告称公摊水电费、智能化维护费、公摊维修金、变损费是根据物业公司每月代付公共部分的水电费，按照被告物业建筑面积在小区总建筑面积的占比进行计算。被告于2017年6月开始欠费，截至2017年8月共欠智能化维护费24元、变损费18.69元、更换配件费用44.43元、自用电费205.44元、公摊电费112.29元、分摊水费2.8元。原告同时提交了智能化维护费发票、更换配件及发票、公摊电费发票、自用电费发票原件核对。本院认为，被告王文友是马来西亚公民，本案属于涉外物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉外案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省珠海市，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，故本案应当适用中华人民共和国内地实体法。珠海海湾物业管理有限责任公司与王文友签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告珠海海湾物业管理有限责任公司已经按照合同约定为海湾半山的业主提供物业服务，被告王文友作为业主已实际受用原告珠海海湾物业管理有限责任公司提供的基本物业服务，应当向原告珠海海湾物业管理有限责任公司交纳相应的物业管理费。原告主张被告支付自2017年7月至2017年8月的物业管理费，并提交了相关证据，本院对原告的这一主张予以支持。关于收费标准，依照双方签订的协议，为每月3元每平方米，被告应向原告支付2017年7月至2017年8月的物业管理费625.8元（104.29平方米×3元/月×2个月），原告请求未超出标准，本院予以支持。关于欠缴物业管理费的违约金问题，《物业管理收费协议》约定业主逾期交纳管理费及相关费用的，并从逾期之日起至按所欠费用总额每日万分之三向原告交纳违约金，现被告王文友逾期交纳物业服务费，原告有权依照合同约定主张违约金，对于欠付的2017年7月的物业管理费所产生的违约金，从2017年8月1日起计至付清为止；对于欠付的2017年8月的物业管理费所产生的违约金，从2017年9月1日起计至付清为止。对于每期滞纳金总额，本院认为，《中华人民共和国合同法》一百一十九条规定了一方违约，另一方有采取措施防止损失扩大的义务，故本院确定每期物业费的滞纳金总额以不超过当期欠付物业管理费金额为限。关于水电费用。原告提供了电费、公摊电费、公摊水费、变损费、更换配件的发票及更换配件的记载清单原件，原告主张按照被告物业建筑面积在小区总建筑面积的占比进行计算，本院对电费205.44元、公摊电费人民币112.29元、公摊水费人民币2.8元、更换配件费44.43元、变损费18.69元予以支持。关于智能化维护费，原告主张被告支付智能化维护费，双方并未就此有过合同约定，考虑到原告实际为被告提供了相关服务，故本院对原告主张从2017年7月计至2017年8月每月12元计算智能化维护费予以支持，合计为24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告王文友于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付2017年7月1日至2017年8月31日期间的物业管理费人民币625.80元；二、被告王文友于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付逾期支付物业费的滞纳金（以每月所欠物业管理费人民币625.8元为基数，从次月1日起按每日万分之三计算至实际付清物业管理费之日止，每期滞纳金总额以不超过当期欠付物业管理费金额为限）；三、被告王文友于本判决生效之日起十日内向原告珠海海湾物业管理有限责任公司支付电费205.44元、公摊电费人民币112.29元、公摊水费人民币2.8元、更换配件费44.43元、变损费18.69元、智能化维护费人民币24元；四、驳回原告珠海市珠海海湾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由被告王文友负担。如不服本判决，原告珠海海湾物业管理有限责任公司可在判决书送达之日起十五日内，被告王文友可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  葛阳辉人民陪审员  余 君人民陪审员  罗新昌二〇二〇年九月十五日法官 助理  潘 茜书 记 员  何绍峰