江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6864号原告（反诉被告）：顾斌伟，男，1990年7月3日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：范博文，江苏苏诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：姚芳军，男，1965年9月23日出生，汉族，户籍地河南省固始县，暂住苏州市相城区。被告（反诉原告）：孙贵武，男，1970年6月16日出生，汉族，户籍地安徽省怀远县，暂住苏州市相城区。原告顾斌伟与被告姚芳军、孙贵武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭。因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理，于2020年8月19日再次公开开庭进行了审理。因二被告提出反诉，本院合并审理。原告顾斌伟的委托代理人陈敏慧、范博文，被告姚芳军、孙贵武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。顾斌伟向本院提出本诉请求：一、请求判令两被告立即从位于苏州市相城区元和街道相城大道168号新尚商业广场B座909室迁出；二、请求判决两被告立即支付原告租金25000元及逾期付款利息（以25000元为基数，自2019年7月24日起，按照年利率6%计算至实际付清之日止）；三、请求判决两被告立即支付自2019年9月10日起至实际搬离之日止的房租占有使用费（以2800元/月计算）；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月29日，顾斌伟与姚芳军签订《房屋租赁合同书》，约定，顾斌伟将涉案房屋出租给姚芳军作为办公使用，租赁期限从2018年9月3日起到2020年9月2日止，每月租金2800元，租房保证金2800元；付款方式约定为每三个月支付一次，第一期租金及保证金在签订合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前15天支付；如果未按合同约定的时间支付租金，顾斌伟有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款。姚芳军租用上述房屋后，成立了苏州欣汇昌服务外包有限公司，姚芳军、孙贵武均为股东、各占50%股份。2019年7月8日孙贵武向原告出具保证书，保证将所欠的8个月房租在2019年7月10日至12日之间付清，但未履行。2019年7月18日，被告孙贵武又向原告出具还款承诺书，承诺在2019年7月23日前付清至2019年9月1日间的欠付租金22200元，否则愿按30000元支付，但仍未按约履行。原告于2019年7月30日向两被告发送律师函，但二被告仅向原告支付了5000元。2019年9月6日，原告至租赁房屋张贴解除合同通知书，又通过微信和邮寄方式将解除通知发送给二被告，并要求两被告在2019年9月9日前搬离，但二被告未予理会。被告姚芳军辩称，我方确实欠付房租。对于原告发函要求解除合同我方认可，原告请求的数额计算有误，我方实际付款不止原告所称的这些。合同解除后我方要求搬离物品，原告不让我方搬走。被告孙贵武辩称：不同意被告姚芳军的意见。租赁合同不是我所签订，承诺书是原告要求我写的。姚芳军、孙贵武反诉称，因被顾斌伟赶出，其两人在涉案房屋中遗留了大量物品：有复印机、电脑、茶盘、茶具、精品台灯、办公桌、沙发、鱼缸、金龙鱼等价值41370元，要求原告赔偿现金。顾斌伟对反诉辩称，对反诉请求不予认可。反诉原告提供的发票和收据，不能证明购买了这些物品。即使购买了这些物品，所提供的证据也不能证明这些物品在涉案房屋内。并且，有些收据和发票显示的是在租赁房屋之前开具，有些则是在2020年8月份才开具。对于涉案房屋中留有的属于对方的物品，应以我方陈述为准。经审理查明，2018年8月29日，顾斌伟作为甲方（出租方）、姚芳军作为乙方（承租方），签订《房屋租赁合同书》，约定：顾斌伟将位于苏州市相城区元和街道相城大道168号新尚商业广场B座909室出租给姚芳军作为办公使用，租赁期限从2018年9月3日起到2020年9月2日止，每月租金2800元，租房保证金2800元；付款方式约定为每三个月支付一次，第一期租金及保证金在签订合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前15天支付；水电费等由乙方承担，物业费由甲方承担；如果未按合同约定的时间支付租金，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款；如乙方非因房屋问题中途退房，需按一个月房屋租金向甲方支付违约金，甲方退还剩余租金及保证金，……。姚芳军向顾斌伟支付了三个月的租金和保证金2800元。姚芳军租用上述房屋后，于2018年11月5日成立了苏州欣汇昌服务外包有限公司，姚芳军、孙贵武均为股东、各占50%股份。2019年1月15日，姚芳军支付顾斌伟3000元。因欠付租金，2019年7月8日孙贵武向顾斌伟出具保证书，保证将所欠的8个月房租（计算至2019年9月1日）在2019年7月10日至12日之间付清，但未履行。2019年7月18日，孙贵武又向原告出具还款承诺书，承诺在2019年7月23日前付清至2019年9月1日间的欠付租金22200元，否则愿按30000元支付，但仍未按约履行。原告于2019年7月30日向两被告发送律师函催款，但仅由孙贵武于2019年8月18日向顾斌伟支付了5000元。2019年9月6日，顾斌伟至租赁房屋门口张贴解除合同通知书，又通过微信和邮寄方式将解除通知发送给姚芳军、孙贵武，并要求两人在2019年9月9日前搬离。姚芳军认可收到通知，孙贵武否认收悉，但送达凭证显示2019年9月9日签收。另查明，涉案房屋为顾斌伟个人所有，建筑面积61.91平方米。上述事实，由当事人身份信息、企业登记信息，《房屋租赁合同书》，保证书、承诺书，律师函、解除合同通知书、送达凭证，房屋所有权证、国有土地使用证以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，姚芳军、孙贵武称，因欠付房租，在2019年8月18日仅支付5000元的情况下，顾斌伟即将涉案房屋另行上锁，并提供录像；顾斌伟经质证认为，录像中不能确定相关人员。顾斌伟称其在张贴解除通知后的2019年9月9日才另行换锁。顾斌伟称，姚芳军、孙贵武共支付了3个月的房租和2800元保证金，后支付3000元房租，故孙贵武出具保证书需支付至2019年9月1日8个月的房租为22200元（2800元×8-200元），孙贵武另出具承诺函在2019年7月23日前付清，否则按30000元计算，但孙贵武仅支付了5000元，故尚需支付25000元。顾斌伟另要求对25000元从2019年7月24日起计算利息。因姚芳军、孙贵武违约，2800元保证金应予没收。本案2019年12月9日第一次开庭时，双方约定于2019年12月15日交付房屋内物品，后姚芳军、孙贵武依约到现场，因顾斌伟不予配合而未果。2020年8月19日第二次开庭当日，本院组织双方至现场进行清点，并拍摄照片。现场有：理光牌打印机1台，茶盘、茶具一套，精品台灯一只，办公桌及老板椅一套，沙发、茶几一组，文件柜两个，茶台桌和貔貅摆件两只，四只靠背椅、一只太师椅，办公椅十把、会议桌一张，圆桌一张，白板一块，电脑主机三台（明基牌一台，另两台为杂牌）、键盘四个（二个为朗森牌，一个为SCOAPION、另一个为曼巴狂蛇）、显示器一台（清华同方牌）。但姚芳军、孙贵武认为办公椅应该有18把，四套电脑应是齐全的，另有总价值8900元鱼缸一个和金龙鱼一条。顾斌伟对此不认可。在现场，物业公司工作人员反映，2019年年底的时候，涉案房屋中有人安排收垃圾人员把鱼缸拖出去清理掉，鱼缸有1米5或1米6的高度，据说让人清理鱼缸还花了100元劳务费，当时只看到鱼缸没有看到鱼；其不知道是谁作的安排。姚芳军、孙贵武提供于2018年7月3日购买4台电脑共5600元的收据，购买办公椅18张2336.63元的发票（于2020年8月17日代开发票），购买鱼缸及金龙鱼8900元的发票（于2020年8月14日代开发票）。姚芳军、孙贵武认为在现场物品及灭失物品共计41370元，原物不要了，要求顾斌伟赔偿41370元。本院认为，顾斌伟与姚芳军所签《房屋租赁合同书》系双方真实意思的表示、且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面、正确地履行各自的义务。因姚芳军、孙贵武未按约支付租金，不履行合同主要义务，顾斌伟据此发出解除合同通知书，通知于2019年9月9日到达姚芳军，双方合同自此解除。合同解除后，尚未履行的、终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。合同解除，姚芳军、孙贵武应迁出租赁房屋。孙贵武曾向顾斌伟出具承诺，承诺于2019年7月23日前支付至2019年9月1日的租金22200元，逾期不付，愿按30000元支付，此承诺有效。后仅支付5000元，该时段尚欠租金25000元应予支付。顾斌伟要求对该25000元于2019年7月24日起算利息，因现欠付租金按孙贵武的承诺计算，溢出部分已足以弥补顾斌伟的损失，对该利息主张不再支付。顾斌伟还应返还姚芳军、孙贵武押金2800元。顾斌伟另要求姚芳军、孙贵武支付2019年9月10日起的占有使用费，因2019年8月18日，顾斌伟已在涉案房屋上加锁，致姚芳军、孙贵武对涉案房屋失去控制，姚芳军、孙贵武未取走在涉案房屋内物品，过错不在姚芳军、孙贵武；姚芳军、孙贵武遗留在现场的物品占满了租赁房屋，亦不排除现承租人对物品的使用，故对顾斌伟的该请求不予支持。同理，乙方顾斌伟还要求支付2019年9月的电费372元的请求亦不予支持。姚芳军、孙贵武反诉请求要求对遗留物品进行赔偿，该请求无法律依据，不予支持，姚芳军、孙贵武可对遣留物品取回。本院认为，现场应有四套电脑设备，现部分缺失，本院酌定按一套设备的购买价格赔偿姚芳军、孙贵武1400元。根据证据，可认定现场应有鱼缸1只，是否有金龙鱼、在姚芳军、孙贵武离场时金龙鱼是否存活却无法查明，对此本院本酌定赔偿2000元。姚芳军、孙贵武另称缺失办公椅8张，根据租赁房屋的面积，本院对此不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及相应法律规定，判决如下：一、姚芳军、孙贵武支付顾斌伟租金25000元。二、顾斌伟返还姚芳军、孙贵武保证金2800元。三、姚芳军、孙贵武于本判决生效之日起十日内自行取回在租赁房屋内的：理光牌打印机1台，茶盘、茶具一套，精品台灯一只，办公桌及老板椅一套，沙发、茶几一组，文件柜两个，茶台桌和貔貅摆件两只，四只靠背椅、一只太师椅，办公椅十把、会议桌一张，圆桌一张，白板一块，电脑主机三台（明基牌一台，另两台为杂牌）、键盘四个（二个为朗森牌，一个为SCOAPION、另一个为曼巴狂蛇）、显示器一台（清华同方牌）。四、驳回顾斌伟的其他本诉请求。五、顾斌伟赔偿姚芳军、孙贵武3400元。六、驳回姚芳军、孙贵武其他反诉请求。综合上述第一、二、五项，姚芳军、孙贵武应支付顾斌伟18800元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022242）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费425元，由顾斌伟负担70元、姚芳军、孙贵武共同负担355元；反诉案件受理费减半收取417元，由姚芳军、孙贵武负担367元，顾斌伟负担50元。顾斌伟已预付425元，姚芳军、孙贵武已预付417元，相互抵扣后，姚芳军、孙贵武尚需支付305元（此款顾斌伟自愿垫付，本院不再退还，姚芳军、孙贵武在判决生效后十日内支付顾斌伟305元，如转账支付，可一并汇入上述账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇二〇年九月十一日书记员  柳 溪