江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初13961号 原告（反诉被告）：张明月，男，1984年10月6日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：周胜军，江苏益和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴孔玉，江苏益和律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：邢晓熙，女,1978年12月25日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住南京市。 委托诉讼代理人：王馨，江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金卉，江苏致邦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）张明月与被告（反诉原告）邢晓熙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张明月及其委托诉讼代理人周胜军，被告邢晓熙及其委托诉讼代理人王馨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张明月向本院提出诉讼请求：1.被告邢晓熙向原告支付延迟交付房屋及未迁出户籍的违约金252495元（从2019年6月4日起暂计算至起诉之日止，以总房款2790000元为基数按照万分之五/天计算）；2.确认鼓楼区宁工新寓62号201室房屋（以下简称201室房屋）因出新产生的过渡费83678.76元（从2019年5月1日开始计算至实际计算之日止）、搬迁费3842元、装修损失补贴80068元等归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月12日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定被告将201室房屋出卖给原告，全款到账之日正式交付该房屋；被告应在正式交付房屋前腾空房屋，若被告逾期交付房屋，按总房价的万分之五每天支付违约金；被告于全款到账前将户籍关系迁出，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金；房屋过户后产生的补贴费用如过渡费、搬迁费、装修损失补贴等费用归原告所有。合同签订后，被告于2019年4月30日将房屋过户在原告名下，原告于2019年6月4日将房款付清，但被告未能如约将房屋交付于原告，亦未将房屋的所有户籍关系迁走，且未能将房屋过户后的补贴等费用交于原告。原告认为，被告的行为己构成严重违约，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告邢晓熙辩称：首先，双方签订的合同已经约定被告于全款到账时交付房屋，而原告并未支付房屋尾款20000元，且该房屋的全款应包含201室房屋的各项补贴，原告阻挠被告获得该补偿款，实际是以其行为表明其不会履行支付全部房款的义务，故被告未交付并不构成违约，不应向原告支付违约金。其次，按照双方所签订的存量房买卖居间合同及补充协议的约定,201室的房屋补贴费用应归被告所有，原告主张由其获得各项补贴，无事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告邢晓熙向本院提出反诉请求：1.原告张明月向被告支付违约金1875元；2.确认201室房屋因出新产生的过渡费65084元（2019年3月至2020年4月）、搬迁费7684元、装修损失补贴80068元归被告邢晓熙所有；3.判令原告张明月按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被告邢晓熙支付权益补偿款182836元自2019年5月5日起至实际取得该款之日止的利息；4.原告张明月向被告支付房屋尾款20000元；5.反诉费由原告张明月承担。事实和理由：2019年3月9日，原、被告双方签订存量房买卖居间合同，约定原告张明月于2019年4月15日前支付首付款250000元，但原告张明月直至2019年4月30日才支付该款，其行为构成违约，应承担逾期支付该款产生的利息。另外，双方约定房屋过户前产生的权益归被告所有，但原告张明月并未遵守约定，恶意阻挠南京鼓楼房产经营公司向被告发放相关款项，由此产生的利息损失，应由原告张明月承担。最后，张明月目前仍有20000元尾款未支付，该款应予支付。综上，请求支持被告的反诉请求。 原告张明月对被告邢晓熙的反诉答辩称：首先，原、被告双方在2019年3月12日签订存量房买卖合同时就已经将750000元首付款的时间变更至过户之日，因此原告要求被告支付逾期付款的违约金，没有事实依据。其次，补偿款并非被告支付给原告，双方在合同中也约定房屋过户后的费用归原告所有，因此被告反诉请求确认201室房屋因出新产生的过渡费、搬迁费、装修补贴等归被告所有无事实和法律依据。再次，被告拿不到各项补贴的原因系其想全部得到该笔款项，责任不在原告，因此对被告提出的该项反诉请求，不应支持。最后，因被告至今没有办理房屋交付手续，故其请求原告支付尾款20000元，无事实和法律依据，人民法院亦不应支持。综上，请求驳回被告的反诉请求。 本院经审理查明：201室房屋的建筑面积为76.84平方米，邢晓熙原系该房屋的原产权人，该房屋因地铁四号线的建设需要加固处理。2017年4月22日，南京鼓楼房产经营公司组织召开了专家评审会，拟对包含201室房屋在内的12栋楼房进行加固。2019年2月13日，地铁**线龙江站施工保障工作办公室（以下简称龙江站施工保障办）发布了《致宁工新寓小区居民的一封信》，明确于2019年3月开始对包含本案房屋所在楼栋的13栋楼房进行消险加固、小区整治和雨污分流工作。龙江站施工保障办还发布了《宁工处置（三期）搬迁居民过渡费发放标准》，该标准明确住户的过渡费为55元/平方米/月，搬家费为50元/平方米（搬出、回迁各一次），装修损失补贴以第三方实际评估确定。 2019年3月9日，甲方邢晓熙与乙方张明月及案外人南京优源房地产经纪有限公司一起签订了一份《存量房买卖居间合同》。该合同约定：甲方将201室房屋出售给乙方，总价2790000元；定金50000元于合同签订当日支付，乙方在2019年4月15日前支付首付款250000元，剩余首付款520000元过户当日支付，甲方同意乙方向银行抵押贷款1950000元，用于支付转让价款的余额，尾款20000元在房屋交付当日支付；甲乙双方约定于全款到账正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，甲方应在全款到账前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；该房屋在过户前所产生的权益（过渡费、搬迁费、装修补贴、综合补贴等）费用，由甲方所得，过户后所产生的权益（过渡费、搬迁费、装修补贴、综合补贴等）费用，由乙方所得。当日，张明月交付了定金50000元。次日，原、被告双方又签订了《补充协议》，约定双在2019年3月14日前办理银行贷款审批和打印存量房网签合同，乙方张明月于2019年4月30日前在过户当日支付首付款770000元整。 2019年3月12日，原、被告双方及南京云房源软件服务有限公司一起签订了买卖上述房屋的《南京市存量房买卖合同》，该合同约定的总价、定金、首付款、尾款等与原《存量房买卖居间合同》和《补充协议》约定的内容一致，并约定甲方同意乙方自留尾款20000元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割，甲、乙双方定于全款到账时正式交付该房屋，甲方在正式交付房屋前腾空该房屋；甲方应在全款到账前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金；甲方承诺应在全款到账前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，如有延迟，应按房屋总价款为基准，每日万分之五向乙方支付延迟履行的违约金。 2019年3月27日，邢晓熙在鼓楼房产经营公司（龙江站施工保障办的工作实际由鼓楼房产经营公司的人员在负责）的一张收据上签署了自己的姓名，该收据载明的过渡费总额为65084元（60.5元/月/平方米×76.84平方米×14个月）、搬家费为7684元（50元/次×76.84平方米×2次）、室内装修受损补贴费80068元（76.84平方米×1042元/平方米）、腾房奖励30000元，共计182836元。 2019年4月30日，张明月支付了首付款770000元，邢晓熙将201室房屋过户至张明月名下。但是，当日双方因过渡费问题发生了纠纷。2019年6月4日，张明月通过银行贷款向邢晓熙支付了1950000元房款。当日，张明月的妻子告知邢晓熙：“今天宁工一村62号201室房屋全款到位了，你该按合同交房了”。但是，邢晓熙在收到该信息后，并未将201室房屋交付给张明月，张明月亦未将尾款20000元支付给邢晓熙。 2019年5月20日，龙江站施工保障办发布了一份《关于增加宁工处置三期相关过渡居民补助的说明》，明确：因宁工处置三期过渡居民（住户）安置政策的调整，按新政策对政策调整之前已签居民追加相关补助，按户籍门牌，发放每户产权人一次性腾房奖励30000元，过渡补助增加10%，即60.5元/月/平方米，统一截止到2020年4月30日。 张明月的妻子与邢晓熙通过微信进行了沟通。2019年3月11日，邢晓熙通过微信告知张明月的妻子，涉案房屋的地板下面还有一层实木地板，如果装修破坏了，也不用担心，稍微翻新一下就可以了。2019年4月26日，张明月的妻子提出过户放到30日，邢晓熙表示同意，并告知张明月妻子“空调也30号一起拆除”。 2019年7月16日，邢晓熙、张明月、张明月妻子及鼓房公司的工作人员一起进行了一次沟通，张明月的妻子称：“一个是过渡费，还有搬家费，搬出算你的，搬进来算我的，还有装修补偿……6月4号房款就打给你了，过渡费你拿了，这个过渡费是我的，不是你的，全款到位你就要交房。邢晓熙称：“全款怎么到位了，还有尾款，你阻挠我拿补偿款，是你自己先违约……我解释一下当时的情况，当时我有没有告诉你宁工新寓维权，本来补偿跟你一点关系也没有，我为什么好心跟你说过户后补偿款是你的，我告诉你了宁工新寓在维权，而且公告栏也贴出来了，大家都在争取这1800元+1500元的综合补偿，如果过户后还有这个我主动放弃，是这样的情况”。张明月在当日提出要求邢晓熙交房，邢晓熙要求其先履行合同。 2020年8月6日，龙江站施工保障办向本院出具了本案所涉房屋的补助发放标准以及一份评估表。该标准明确：过渡费为60.5元/平方米，过渡时间2019年3月至2020年4月（按实际签约交房时间计发）；搬家费50元/平方米（搬出、搬回各一次）；室内装修补贴以第三方评估确定；2019年4月15日前腾房的给予30000元的一次性奖励；2019年4月16日至2019年4月30日腾房的，给予15000元的一次性奖励；2019年4月30日之后腾房的，取消该奖励；因施工工程延期，居民无法按约定回迁，仍继续发放过渡费，标准不变，目前过渡费发放至2020年10月31日。评估结果表显示，201室房屋的装修损失补贴数额为80068元。 邢晓熙称，因张明月阻挠，鼓房公司于2019年5月5日告知暂不发放补偿款。张明月称其妻子系于2019年4月30日之后去的鼓房公司，鼓房公司已经与邢晓熙签了协议，其提出这笔钱有争议，不应该发放给邢晓熙，故鼓房公司就没有发放该笔钱。目前，201室的房屋上仍有户口没有迁出。 上述事实，有原、被告双方提供的证据以及本院的庭审笔录等在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，原、被告双方对“全款到账”的理解产生了争议。张明月主张合同中的“全款到账”指的是除尾款以外的剩余房款全部到账，邢晓熙则认为“全款到账”指的是包含尾款20000元在内的所有钱款全部到账，且其应获得的过渡费、搬家费等也属于全款中的一部分。另外，原、被告双方在庭审中还提交了其他录音、网页截屏、12345投诉短信等证据，因上述证据与本案的争议关联性不大，且相关主要事实已被本院查明，故本院在本文中不再赘述。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、邢晓熙是否应支付违约金的问题 本案中，原、被告双方所签订的《存量房买卖居间合同》、《补充协议》以及《南京市存量房买卖合同》等，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性和效力性规定，故合法有效，对双方当事人均产生约束力。原、被告双方虽然对“全款到账”的意思产生了争议，但双方所签订的《存量房买卖居间合同》和《南京市存量房买卖合同》，对交付房屋和给付尾款的先后顺序并未作出明确约定，而是约定“全款到账交付房屋，交付房屋给付尾款”，故本院认定原、被告双方应同时履行，即张明月应在邢晓熙交付房屋的同时交付20000元尾款，邢晓熙亦应在张明月交付20000元尾款的同时交付房屋。而本案中张明月没有向邢晓熙交付20000元尾款，故邢晓熙未迁出房屋内的户口，亦拒绝向其交付房屋，并不违反法律规定，张明月以邢晓熙逾期交房以及未迁出户口为由，主张邢晓熙向其支付违约金252495元，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于过渡费、搬迁费、装修补贴的归属问题 首先，根据合同的内容来看，《存量房买卖居间合同》所约定的“过渡费、搬迁费、装修补贴、综合补贴”等均位于“权益”两字之后，且被标点符号“（）”所括住，因该标点符号具有对之前的文字进行解释的意思，故本院认定该协议中所载明的“过渡费、搬迁费、装修补贴、综合补贴”等均系权益的组成部分。因合同条文用“过户前所产生的”以及“过户后所产生的”语句，对权益进行了界定，而“产生”具有出现的意思，故该合同实际是根据权益出现的时间对双方的权利进行了划分，即过户前已出现的权益归邢晓熙所有，过户后新出现的权益归张明月所有。因2019年2月13日龙江站施工保障办即发布了《宁工处置（三期）搬迁居民过渡费发放标准》，且2019年3月27日的收据表明过渡费、搬家费、装修受损补贴费等权益已经出现，且过渡费的标准已经提高至60.5元/月/平方米，故邢晓熙主张2019年3月至2020年4月的过渡费65084元、搬迁费7684元、装修受损补贴费80068元等归其所有，具有事实和法律依据。但是，因双方的合同并未约定上述补贴系房价的组成部分，故邢晓熙辩称上述费用属于房价的组成部分，无事实和法律依据，本院不予采纳。 其次，从双方签订合同的时间来看。邢晓熙在签订《存量房买卖居间合同》时，房屋已经受损，相关部门必然要对其过度费损失、装修损失、搬迁损失等予以赔偿，其在卖房时放弃该部分赔偿，而直接将其让渡给买房人的可能性较小，故本院对张明月主张的邢晓熙让渡了搬迁费、装修补贴费等权益的事实，不予认定。 再次，从权益产生的时间来看。2019年4月30日之前，过渡费、搬迁费、室内装修受损补贴费等这些权益均已产生，2019年4月30日之后所产生的权益仅有2020年5月1日起至2020年10月31日期间的过渡费，而并不包含搬迁费、装修补贴以等，故张明月主张其应获得搬迁费、装修补贴以及2019年5月1日至2020年4月30日期间的过渡费，无事实和法律依据，本院不予支持。因2020年5月1日至2020年10月31日期间的过渡费27892.92元（60.5元/月/平方米×76.84平方米×6个月），系房屋过户后新产生的权益，故该部分权益应由张明月所得。 三、关于邢晓熙主张的逾期支付首付款违约金问题 邢晓熙与张明月所签订的《存量房买卖居间合同》虽然约定张明月应于2019年4月15日前支付首付款250000元，但此后双方签订的《补充协议》已经变更了原合同所约定的付款时间，故邢晓熙主张张明月应承担逾期支付该250000元首付款的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于邢晓熙主张的补贴费用的利息问题 因张明月不应获得2019年3月27日收据中的钱款，故其要求龙江站施工保障办停止向邢晓熙发放该款，缺乏法律依据，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。张明月的行为导致邢晓熙未能按时获得182836元的补偿，给其造成了利息损失，故邢晓熙主张张明月承担182836元补偿款自2019年5月5日起所应产生的利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。因本案判决生效后，邢晓熙即有权要求龙江站施工保障办发放上述费用，龙江站施工保障办亦应发放上述费用，故利息应计算至本案判决确定的生效之日止。另外，因2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故2019年5月5日至2019年8月19日期间的利息应按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日以后至本案判决确定的生效之日止的利息应根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 五、关于尾款20000元的支付问题 因邢晓熙尚未将房屋交付给张明月，故其请求张明月向其支付尾款20000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁工新寓62号201室房屋因出新产生的搬迁费7684元、装修补贴费80068元以及2019年3月1日至2020年4月30日期间产生的过渡费65084元，归被告（反诉原告）邢晓熙所有； 二、宁工新寓62号201室房屋因出新在2020年5月1日至2020年10月31日期间产生的过渡费27892.92元，归原告（反诉被告）张明月所有； 三、原告（反诉被告）张明月于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）邢晓熙支付182836元补偿费自2019年5月5日起至本案判决确定的生效之日止的利息（2019年5月5日至2019年8月19日期间的利息应按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日以后的利息应根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告（反诉被告）张明月的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）邢晓熙的其他反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8739元，反诉案件受理费2185元，共计10924元，由原告（反诉被告）张明月承担10000元，被告（反诉原告）邢晓熙承担924元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  孙晋辉 人民陪审员  许亚林 人民陪审员  丁兴军 二〇二〇年九月四日 书 记 员  赵晶晶