广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异361号 异议人（案外人）:林伟珍，女，1952年9月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地香港。 负责人：陈柏香。 委托代理人：刘惠宏，广东安华理达律师事务所律师。 委托代理人：蔡晓蓉，广东安华理达律师事务所律师。 被执行人：佛山市安鸿贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：王国新。 被执行人：清远市韶星物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区。 法定代表人：陈鑑全。 被执行人：广宁县悦景实业发展有限公司，住所地广东省广宁县。 法定代表人：董世豪。 被执行人：佛山市佛冷食品冷冻有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。 法定代表人：欧梓宗。 被执行人：英德市万昌房地产开发有限公司，住所地广东省英德市。 法定代表人：董泽标。 被执行人：广宁县汇融房地产发展有限公司，住所地广东省广宁县。 法定代表人：王国新。 被执行人：陈鑑全，男，1959年3月20日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 被执行人：王国新，男，1953年12月8日出生，汉族，住广东省龙门县。 被执行人：欧晓宝，男，1985年9月5日出生，汉族，住广东省。 被执行人：欧梓雄，男，1974年5月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：黄丽梅，女，1967年10月5日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）与上述被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2019）粤0605执恢509号】过程中，拟不带租约拍卖登记在被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下的位于清远市清城朝阳里朝阳花苑十四座首层第7卡（房产证号：粤房地证字第××)、第8卡（房产证号：粤房地证字第××)、第12卡（房产证号：粤房地证字第××)，异议人林伟珍提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人林伟珍称，请求带租拍卖或变卖位于清远市××朝阳里朝阳花××首层××7卡（房产证号：粤房地证字第××)、第8卡（房产证号：粤房地证字第××)、第12卡（房产证号：粤房地证字第××)商铺。事实与理由：被执行商铺自2008年11月8日起，由异议人承租，租期至2029年12月31日止（详见《租赁补充合同》）。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”根据上述规定，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，因此，贵院拍卖或变卖上述商铺，异议人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。贵院应带租拍卖或变卖上述商铺，保留异议人合法享有的继续承租权。 申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited）答辩称，首先，案外人林伟珍提供的仅为《租赁补充合同》，并没有提供原始的租赁合同，申请执行人也从未收到任何相关的租赁合同，且该份补充合同约定不止三处财产，还有其他很多处财产，规定内容也为格式条款，属格式合同，案外人林伟珍主张其中下划线三处为标的物，但却并没有在该处签名，韶星公司也并未在对应处盖章确认，故该《租赁补充合同》并没有明确案外人林伟珍具体承租的商铺。其次，即使《租赁补充合同》中下划线部分为案外人林伟珍所承租的商铺，但该三处商铺在合同中仅仅表述为“清远市北门街朝阳花苑14#楼7卡、8卡、12卡”也没有具体的权证号，并不能对应到标的物，故案外人林伟珍承租的商铺并非标的物，其租赁情况与本案无关。再者，《租赁补充合同》中下划线“清远市北门街朝阳花苑14#楼7卡、8卡、12卡”三处的面积均为23.5㎡，而标的物的面积均为23.4㎡，并不相符，再次印证案外人林伟珍所涉租赁商铺并非标的物。最后，案外人林伟珍所主张的商铺并非标的物，若其实际占有标的物，实属非法占有，抵押权人并未收到任何关于标的物出租的书面通知材料，案外人林伟珍属无权占有，已严重损害了抵押权人的合法权益。综述，执行法官在执行过程中依法执行处置标的物合法合理，而案外人林伟珍却因此提出异议，既耗费了一定的司法资源，也大大增加了申请执行人实现债权的时间，故为了维护申请执行人的合法权益，恳请驳回案外人林伟珍的异议，并清租处置标的物。 上述被执行人均没有答辩。 经审查查明，中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司从中国农业银行股份有限公司南海狮山支行处受让（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决确定的债权后，向本院申请执行。本院于2017年1月4日立案执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与上列被执行人金融借款合同纠纷一案【案号：（2017）粤0605执191号】。经执行，本院于2018年1月17日裁定终结该案本次执行程序。2018年7月9日，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司与橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)签订债权转让协议，约定将申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司对上列被执行人的债权转让予橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)。2019年2月2日，（2017）粤0605执191号案恢复执行，案号为（2019）粤0605执恢509号。2019年5月7日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之一执行裁定书，裁定：变更橡树联合3号资产管理有限公司(OCMUnited3Limited)为本案申请执行人。2020年7月23日，本院作出（2019）粤0605执恢509号之二执行裁定书，裁定：拍卖（变卖）属被执行人清远市韶星物业发展有限公司所有的……位于清远市××朝阳里朝阳花××首层××7卡[产权证号：粤房地证字第××号]、第8卡[产权证号：粤房地证字第××号]、第12卡[产权证号：粤房地证字第××号]……。异议人遂提出本案异议。 又查明，位于清远市××朝阳里朝阳花××首层××7卡[产权证号：粤房地证字第××号]、第8卡[产权证号：粤房地证字第××号]、第12卡[产权证号：粤房地证字第××号]登记的权利人为清远市韶星物业发展有限公司，其抵押情况载明，抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，抵押期限为2011年1月20日至2014年1月20日。上述房产于2017年8月8日由本院首封，清远市不动产登记中心送达回证显示，2020年7月31日我院办理了续封登记。涉案物业的抵押登记时间为2011年1月24日。 再查明，（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决载明，“原告：中国农业银行股份有限公司南海狮山支行，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇红星大道俊景花园****铺，组织机构代码：89377299-8。负责人：蔡一建，该行行长。”又载明，“……本院确认如下事实：……2011年1月20日，原告与被告韶星公司签订44100620110001040号《最高额抵押合同》，约定被告韶星公司为原告自2011年1月20日起至2014年1月19日止与被告安鸿公司办理各类业务所形成的债权提供抵押担保，担保的债权最高余额为20336.9万元，抵押物为被告韶星公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产。合同签订后，双方办理了抵押登记。”又载明，“……判决如下：……四、被告佛山市安鸿贸易有限公司不能清偿上述债务时，原告有权对被告清远市韶星物业发展有限公司所有的位于清远市清城朝阳花××座首层××、××、××、××、××、××、××、××、××、清远市××朝阳花××座首层××、××、××、××、清远市××朝阳花××座××、清远市××朝阳花××座首层××、××、清远市××朝阳花××座首层××、清远市××朝阳里朝阳花××首层××、××、××、清远市××朝阳花××座××层、××层、清远市××朝阳花××座车库××层、清远市××朝阳花××座首层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、××层××、天面层、××市清城区朝阳里新六幢首层23卡二层、37—42卡（房地产权证号分别为：粤房地证字第××、28××16、25××99、Ｃ0××26、25××97、25××92、25××94、28××07、28××09、Ｃ0××64、Ｃ0××67、Ｃ0××63、Ｃ0××60、23××09号、粤房地权证清字第××、01××79号、粤房地证字第C0826021、C1238367、C1238366、C1238363、C4601385、C4601386号、粤房地权证清字第××、01××88、01××85、01××78、01××77、01××79、01××86、01××87、01××74、01××72、01××73、01××84、01××83、01××70、01××80、01××81、01××76号、粤房地证字第C3797626、C3797624号）的四十一宗房地产在20336.9万元限额内以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；……”（2015）佛南法狮民二初字第145号民事判决已经发生法律效力。 异议人提供资料显示，清远市韶星物业发展有限公司与异议人林伟珍于2008年11月8日签订《补充租赁合同》，约定清远市韶星物业发展有限公司将位于清远市北门街朝阳花××＃、××＃××楼××层××二十卡商铺租赁给林伟珍，用途为百货商场，其中包括位于清远市××朝阳里朝阳花××首层××7卡（房产证号：粤房地证字第××)、第8卡（房产证号：粤房地证字第××)、第12卡（房产证号：粤房地证字第××)三间涉案商铺。 本院认为，本案的争议焦点为被执行人清远市韶星物业发展有限公司名下的位于清远市××朝阳里朝阳花××首层××7卡（房产证号：粤房地证字第××)、第8卡（房产证号：粤房地证字第××)、第12卡（房产证号：粤房地证字第××)三间涉案商铺是否应当负担租赁权予以拍卖。对此，本院分析如下：按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，异议人除了要证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，还要提供证据证明在人民法院查封之前已占有使用该不动产。本案现有证据仅能证明在异议人提交的最早一张收据落款的时间2019年1月14日起异议人占有使用涉案商铺，该时间晚于本院查封涉案房产时间2017年8月8日。综合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，且本案中申请执行人明确表示请求法院驳回案外人林伟珍的异议，并清租处置标的物。综上，本院对异议人请求带租拍卖或变卖前述涉案商铺的异议请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定,裁定如下: 驳回异议人林伟珍的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为本裁定所涉及的原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与本裁定所涉及的原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  敬志超 审判员  何 键 二〇二〇年九月二十八日 书记员  郑妙霞