湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂0506民初1629号原告（反诉被告）：付成蓉，女，汉族，1994年10月5日出生住宜昌市夷陵区，自由职业。委托诉讼代理人：彭兴文，湖北诚弘律师事务所律师，一般授权代理。被告：彭建波，男，汉族，1986年1月7日出生住松滋市，个体工商户。被告：宜昌福久鑫泰企业管理有限公司（以下简称福久鑫泰公司），统一社会信用代码91420500MA49239D5Q，住所地宜昌市高新区兰台路**。法定代表人：谈建新，系该公司总经理。被告（反诉原告）:张银，男，汉族，1970年1月1日出生住宜昌市西陵区，自由职业。委托诉讼代理人：王玮、李易宸，湖北楚贤律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）付成蓉与被告彭建波、福久鑫泰公司，张银（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付成蓉及其委托诉讼代理人彭兴文、被告彭建波、被告福久鑫泰公司法定代表人谈建新、被告张银及其委托诉讼代理人王玮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付成蓉诉称，2018年3月15日，原告和三被告共同签订《门面转让合同》，约定被告张银将夷陵区三峡路2-10号门面转让给原告付成蓉，转让后门面现有的装修、装饰全部归原告所有。合同签订后，原告付成蓉当即支付了转让费140000元、押金10000元及截止至2018年6月30日的房屋租金28600元。2019年8月11日，被告张银强行收回了门面，并另租他人，导致我无法继续经营。现请求法院判令三被告共同返还原告的门面转让费140000元，并赔偿装修门面损失50000元和经营预期损失80000元。被告彭建波辩称，门面是彭建波转让给原告的，在前二次的审理中，法院已经处理了，对于后期发生的一概不知情。被告福久鑫泰公司辩称，1.2018年3月15日和原告签订的门面转让合同合法有效，且已履行完毕，不承担任何责任；2.租赁过程中，被告张银曾因原告未缴纳租金起诉，法院作出生效判决，仅判令原告缴纳租金，福久鑫泰公司在转让过程中没有任何违约行为，原告不能正常使用房屋是其个人的责任，损失不应由公司承担。被告张银辩称，原告付成蓉已经按照合同约定的期限使用了租赁房屋，该合同的其他相对方已履行了合同相应义务，原告付成蓉不愿意继续经营而自愿退还涉案房屋系其自身经营不善导致，与该合同的相对方无关，原告要求退回140000元转让费缺乏理据。2.原告付成蓉可自行拆除未形成附合的装饰装修物，而已经形成附合的装饰装修费用，原告付成蓉无权要求被告张银赔偿。被告张银不应承担原告付成蓉装饰装修损失50000元。3.原告付成蓉因经营不善主动要求将涉案房屋退回，不存在被告张银强行收回给原告造成损失的情形，且原告要求以其猜测的利润作为认定损失的依据没有法律依据。被告张银不应赔偿经营预期损失80000元。反诉原告张银诉称，张银与付成蓉于2018年3月15日签订《门面转让合同》约定张银将位于夷陵区三峡路2-10号门面租赁给付成蓉使用，根据（2019）鄂05民终字2627号判决书，付成蓉应向张银支付欠付的2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金，但实际至8月11日止，付成蓉均未向张银履行支付租金的义务。现请求付成蓉支付2019年7月1日至2019年8月11日的租金11651元。根据《商铺出租合同范本》，付成蓉应向张银支付20000元租赁保证金。反诉被告付成蓉辩称，张银无权主张，请求驳回其诉讼请求。经审理查明，2014年3月1日，张银与屈家梅签订一份《门面租赁合同》，约定屈家梅将位于夷陵区三峡路2-10号门面租赁给张银使用，租期为2014年3月1日至2019年2月底。2014年3月19日，张银与彭建波签订一份《商铺租赁合同》约定张银将上述房屋租赁给彭建波使用，租期为2014年3月22日至2017年3月12日。2017年12月26日，张银与福久鑫泰公司签订一份《商铺租赁合同范本》，约定张银将上述房屋租赁给福久鑫泰公司使用，租期为2018年1月1日至2021年1月1日。2018年3月15日，福久鑫泰、付成蓉、张银分别作为甲、乙、丙三方，签订一份《门面转让合同》，明确约定将上述房屋转让给付成蓉使用，付成蓉同等享有原租赁合同权利与义务，福久鑫泰公司租赁期满后付成蓉与张银按原合同重新签订合同，且该《门面转让合同》签订后，付成蓉支付了转让费140000元。因欠房屋租金，张银于2019年4月23日向本院提起诉讼，要求彭建波、福久鑫泰公司、付成蓉连带支付房屋租金51600元，并支付违约金20000元。本院作出判决后，福久鑫泰公司不服，向宜昌市中级人民法院提起上诉，宜昌市中级人民法院认为福久鑫泰公司将涉案房屋的租赁转让给付成蓉后，福久鑫泰已从原租赁合同关系中退出，付成蓉作为新的承租人与张银存在直接的租赁关系，福久鑫泰公司在原租赁合同期间不欠租金，亦无其他违约行为，其与张银的原租赁合同关系已经终止，因此宜昌市中级人民法院判决由付成蓉向张银支付房屋租金41600元（2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金），驳回张银的其他诉讼请求。2019年8月11日，付成蓉向张银出具书面说明一份，该说明上载明“本人付成蓉于2019年8月11日将三峡路2-10号商铺交付给张银，房租等法院官司结束一次性付清”。上述事实有（2019）鄂05民中终字2627号宜昌市中级人民法院民事判决书、付成蓉于2019年8月11日出具的说明等在卷佐证。本院认为，公民的合法权益受法律保护。一、关于本案的主体问题。（2019）鄂05民终字2627号宜昌市中级人民法院判决书认为福久鑫泰已从原租赁合同关系中退出，付成蓉作为新的承租人与张银存在直接的租赁关系。因此彭建波、福久鑫泰公司不是本案中本诉的适格被告。二、关于本诉中转让费的返还、门面装修损失和经营预期的损失问题。原告认为被告没有提交房产证无法办理营业执照无法经营，庭审中已查明原告一直处于经营状态，而福久鑫泰、付成蓉与张银于2018年3月15日签订的《门面转让合同》和张银与福久鑫泰公司签订的《商铺出租合同范本》中，对转让费的处理没有约定，且付成蓉在2019年8月11日出具的书面说明中也没有对转让费的处理作出约定，现原告要求退还转让费的请求，无事实依据，理由不能成立，本院不予支持。付成蓉要求赔偿门面装修损失和经营的预期损失，因付成蓉未向本院提交相应证据加以证实，本院不予支持。三、关于反诉请求的问题。（2019）鄂05民终字2627号宜昌市中级人民法院判决书判决由付成蓉向张银支付房屋租金41600元，该租金是2019年1月1日至2019年6月30日期间的，在庭审中，本院查明付成蓉在2019年6月30日后仍在租赁房屋内从事经营活动，付成蓉与张银之间的租赁关系实际是2019年8月11日解除，因此张银要求付成蓉支付2019年7月1日至2019年8月11日的租金，事实清楚，理由正当，本院予以支持。因双方的租赁合同已经解除，张银要求付成蓉支付保证金20000元的诉讼请求，没有事实依据，理由不能成立，本院不予支持。综上，付成蓉要求彭建波、福久鑫泰公司，张银退还门面转让费140000元，并赔偿装修门面的损失50000元和经营预期的损失80000元，本院不予支持。张银要求付成蓉支付租金（2020年7月1日至2020年8月11日期间）11651元，本院予以支持。本案经过本院主持调解，双方当事人不能达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回本诉原告要求本诉被告彭建波、被告宜昌福久鑫泰企业管理有限公司、被告张银退还门面转让费140000元以及赔偿装修门面的损失50000元和经营预期的损失80000元。二、由反诉被告（本诉原告）付成蓉在本判决书发生法律效力后十日内向反诉原告（本诉被告）张银支付租金11651元（租期2020年7月1日-2020年8月11日）。三、驳回反诉原告（本诉被告）张银的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费296元（已减半），由本诉原告付成蓉负担，反诉案件受理费46元（已减半），由反诉被告付成蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  刘忠慧二〇二〇年九月十五日书记员  周 怡