宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2380号 上诉人（原审原告、执行案外人）：徐昌，男，1974年12月27日出生，满族，个体从业人员，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王薇，女，1972年11月29日出生，汉族，无业，住陕西省西安市碑林区。 委托诉讼代理人：牛爱珍，宁夏宁人律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。 法定代表人：全勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘桂华，女，1989年7月12日出生，该公司员工，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 上诉人徐昌因与被上诉人王薇、原审第三人银川尚质房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2020）宁0121民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 徐昌上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：在法院查封涉案房屋之前上诉人与工程总包方郑州森林苑园林绿化工程有限公司已签订了书面的顶房协议，该顶房协议实际上是买卖合同。上诉人已签订合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及第三款“已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”的要求。上诉人在与郑州森林苑园林绿化工程有限公司达成顶房协议以后，就开始对房屋进行装修，用于居住，且上诉人名下无其他可用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求。上诉人已实际占有涉案房屋，未办理过户不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。因此，上诉人对涉案房屋享有排除执行的权利。一审法院认定事实错误，导致错误判决。 王薇辩称，涉案房屋经过两手抵顶，其目的在于抵顶上诉人对郑州森林苑园林绿化工程有限公司的工程款，并非用于居住，且签订的是房屋顶账协议，并非与原审第三人签订房屋买卖合同。顶账协议和房屋买卖合同的基础法律关系是不一致的，顶账协议不能等同于房屋买卖合同。上诉人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。请求驳回上诉，维持原判。 银川尚质房地产开发有限公司述称，其同意上诉人的上诉意见。涉案房屋登记在原审第三人名下，系用于居住的商品房，上诉人在涉案房屋所在地无其他用于居住的房屋，且已对房屋进行了水电改造，实际占有了房屋。上诉人已通过顶账的方式支付了涉案房屋的全部款项，不是上诉人的原因未办理备案登记，而是在办理备案过程中被查封冻结，不是上诉人的过错。请求支持上诉人的诉讼请求。 徐昌向一审法院起诉请求：1.依法判令停止对三沙源区号房屋强制执行，解除对上述房屋的查封、冻结；2.依法确认原告对上述房屋享有所有权；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年11月8日，郑州森林苑园林绿化工程有限公司向银川尚质房地产开发有限公司出具委托付款书，同意将案涉房屋以347777元出卖给王丽霞，2019年1月11日，郑州森林苑园林绿化工程有限公司向银川尚质房地产开发有限公司出具购房抵款申请，同意由王丽霞与银川尚质房地产开发有限公司签订案涉房屋商品房买卖合同。2019年9月3日，郑州森林苑园林绿化工程有限公司与原告签订顶房协议，又将案涉房屋以347777元抵顶给原告，该顶房协议无王丽霞的签字。同日银川尚质房地产有限公司给原告出具收据两份，收到原告和原王丽霞房款和车位款397777元。法院在执行被告等11人与第三人银川尚质房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案过程中，法院于2019年9月10日作出(2019)宁0121执753号之一执行裁定书及协助执行通知书，分批次查封、冻结了第三人未进行备案的永宁县三沙源区号商品房等房产过户交易手续及备案。因所查封、冻结的房屋不具备评估拍卖处置条件，法院告知申请执行人后终结本次执行程序。2019年12月13日，原告向法院提出了执行异议申请，请求解除对三沙源区室房屋的冻结。法院于2019年12月25日作出了（2019）宁0121执异36号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请，原告提起诉讼。 一审法院认为，对法院查封、冻结的涉案房屋，虽然原告与案外人郑州森林苑园林绿化工程有限公司在查封、冻结前签订了《顶房协议》，但至今未能与第三人签订合法有效的书面买卖合同，亦未办理不动产预告登记或房屋产权登记手续，且原告不能证明该商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，故对原告要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封、冻结的诉讼请求，因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，法院不予支持。对原告提出确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，因案涉房屋最先出卖给王丽霞，王丽霞也未在《顶房协议》上签字，故存在权属不明，原告的该诉讼请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回原告徐昌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐昌负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交以下证据：证据一、居民个人住房登记表1份，证明上诉人名下无住房。证据二、房屋的装修照片8张及装修收据2份，证明上诉人实际入住。证据三、证明1份，证明王丽霞的身份，涉案房屋产权实际属于郑州森林苑园林绿化工程有限公司。上诉人申请证人张某出庭作证，证明王丽霞是涉案房屋的产权办理人，并不是将房屋抵顶给王丽霞。 经质证，被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为虽然该份证据显示上诉人无房屋所有权登记记录，但不能证明上诉人名下没有其他用于居住的房屋，实际上根据上诉人陈述其名下是有居住的房屋的。对证据二的关联性和真实性不予认可，无法确认其真实性和关联性。对证据三内容的真实性不予认可，涉案房屋属于原审第三人所有。对证人证言认为证人的身份无法确认，且根据证人证言可以证实涉案房屋抵顶的目的是用于农民工工资的发放，并非用于居住。 原审第三人对上诉人提交的证据及证人证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可。上诉人的情况符合《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》中第125条的规定。 经审查，上诉人提交的证据一仅能证明其在永宁县名下无住房，但不能证明其在同一设区的市名下无住房。上诉人提交的证据二不属于二审期间的新证据，证据三及证人证言仅为案外人郑州森林苑园林绿化工程有限公司的单方陈述，不能证明王丽霞的身份，以上证据及证言均不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审审理查明，上诉人自认其在贺兰县有住房一套，但认为该房屋仅是登记在其名下，实际系其父亲的住房。 二审审理查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人徐昌与案外人郑州森林苑园林绿化工程有限公司签订顶房协议明确约定将涉案房屋抵顶给上诉人作为人工劳务费。上诉人与案外人郑州森林苑园林绿化工程有限公司达成的抵顶协议仅是债务人履行债务的变通方式，而非事实上的买卖。上诉人并非商品房消费者，其与原审第三人并未签订书面的《商品房买卖合同》，涉案房屋并非其购买的用于居住的房屋且其名下无其他用于居住的房屋，亦无证据证实上诉人对未办理过户不存在过错，故上诉人的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人徐昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  张建国 审判员  任朝霞 审判员  宁 丽 二〇二〇年九月二十二日 书记员  苏 芮 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。