南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3658号 原告：常州市莱蒙物业服务有限公司，住所地常州市。 法定代表人：李国华。 委托诉讼代理人：刘媛，江苏轩衡律师事务所律师。 被告：南京枚莲酒店有限公司，住所地南京市。 法定代表人：李太星。 委托诉讼代理人：张炳耀。 被告：钮杰霖，男，汉族，1988年10月3日生，居民身份证号码：xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：姚磊，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张园，江苏新高的律师事务所实习律师。 被告：钮春，男，汉族，1959年12月1日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：姚磊，江苏新高的律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张园，江苏新高的律师事务所实习律师。 原告常州市莱蒙物业服务有限公司（以下简称莱蒙物业公司）与被告南京枚莲酒店有限公司、被告钮杰霖、被告钮春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱蒙物业公司委托诉讼代理人刘媛，被告南京枚莲酒店有限公司的委托诉讼代理人张炳耀，被告钮杰霖、被告钮春的委托诉讼代理人姚磊、张园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莱蒙物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告南京枚莲酒店有限公司支付自2018年4月1日至2019年12月31日物业管理服务费478379元（4.05元/月/平方米×5624.68平方米×21个月），并支付自2020年1月1日起按每日万分之五计算的违约金。2、请求判令被告钮杰霖、被告钮春对上述费用承担连带责任。 被告南京枚莲酒店有限公司辩称，收费总面积应为5097.62平方米；原告未提供酒店公共区域的照明、空调、保洁、保安巡更等服务；空调保养、水泵保养不到位，导致酒店断电两次，物业服务存在瑕疵。 被告钮杰霖、被告钮春辩称，自2017年10月1日房屋实际交付后物业费全部由实际使用人直接缴纳至物业公司，其未交过物业费且物业公司对实际使用人交付物业费的方式没有提出异议，应认为双方对物业费缴纳方式进行了变更，故其不应缴纳；物业服务合同约定的违约金过高，超出原告实际损失，请求适当减少。 查明事实：2015年9月，建设单位南京莱蒙都会房地产开发有限公司（甲方，以下简称南京莱蒙开发公司）与原告莱蒙物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对莱蒙都会项目（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，物业基本情况：物业名称：莱蒙都会项目，物业类型：A栋办公、商业，B栋商业；座落地址：鼓楼区/县黄家圩路_NO.2011G83地块；占地面积：16052.04㎡，建筑面积：58802.46㎡。服务内容包括：物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备前专业维修需另行签订合同，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共绿化的养护服务，车辆停放管理服务，公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理等等。物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，高层住宅：4.35元/月·平方米，商业用房：45元/月·平方米；第七条物业服务费用的交纳：本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费。物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每季的第1月第10日前履行交纳义务。第二十五条甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额每天0.05%向乙方支付违约金。本合同期限自2015年9月15日起至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。及其他相关内容。 2016年11月至2017年7月期间，甲方南京莱蒙开发公司与乙方钮杰霖、钮春就红山南路89号（莱蒙都会广场）2幢二-五层46套不动产（建筑面积合计5624.68平方米，部分还包括另外两名购买人）签订商品房预售合同及相关协议书，其中约定：甲方负责与物业公司协调，确认乙方所购楼层作为宾馆自行管理情况下，物业费参照公寓按照4.05元/平米/月收取。2017年8月27日，钮杰霖、钮春等四人作为甲方与乙方周某蓉就涉案不动产签订租赁合同，其中约定：该物业出租建筑面积为5692.98平方米；用途仅限于酒店和与之配套的各类商业；物业费由乙方直接向物管公司支付。2017年10月1日，甲方钮杰霖、钮春，乙方周某蓉，丙方南京莱蒙开发公司三方签订《房屋交接验收确认书》，其中约定：甲乙双方一致同意，莱蒙都会广场B栋2-5层房屋从2017年10月1日起为租赁期，及其他相关内容。 南京枚莲酒店有限公司（加盟亚朵酒店）登记住所地为红山南路89号（莱蒙都会广场）。2019年10月31日，该公司向原告莱蒙物业公司出具《关于水电费物业费支付安排》，就该酒店所欠水电费、物业费的支付作出分期付款的承诺。 南京枚莲酒店有限公司、钮杰霖、钮春未缴纳自2018年4月1日起的物业费。 裁判理由：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据上述规定，被告钮杰霖、钮春系涉案不动产的业主，被告南京枚莲酒店有限公司系涉案不动产的实际使用人，且向原告莱蒙物业公司出具了分期偿还的承诺，故被告南京枚莲酒店有限公司及被告钮杰霖、钮春依法均应承担民事责任。 关于计费面积。审理中，被告提供了涉案不动产的《南京市房屋面积测算成果报告》，该报告中的“房屋分户（室）面积对照表”记载了各户室号的建筑面积，相加之和为5624.68平方米，故采纳原告意见认定涉案不动产总建筑面积为5624.68平方米。 关于物业服务范围或瑕疵问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告莱蒙物业公司与建设单位南京莱蒙开发公司签订的《前期物业服务合同》约定服务内容包括：物业共用部位的维修养护，物业共用设施设备的日常运行和维修养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，公共秩序维护。原告虽未对涉案酒店内部提供保洁、保安巡更等物业服务。但南京莱蒙开发公司与钮杰霖、钮春签订的《南京市商品房预售合同》中附件10-1之《前期物业服务合同》及《商品房销售协议书》均约定，确认乙方所购楼层作为宾馆自行管理情况下，物业费参照公寓按照4.05元/平米/月收取。由此应当认为，各方在约定物业费价格时已经考虑到业主所购楼层作为宾馆、酒店自行管理的情况，并在价格上予以了体现，故被告方以此抗辩物业服务存在瑕疵的依据不足，被告亦未提供证据证明原告提供的物业服务存在普通、多发性的瑕疵，故被告应当按约定支付自2018年4月1日起至2019年12月31日的物业服务费478379元（计算方法：4.05元/月/平方米×面积5624.68平方米×21个月）。审理中，被告南京枚莲酒店有限公司提出装修押金3万元应抵销所欠物业费，原告无异议，故被告实际应付物业服务费为448379元。 关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告提出约定的违约金标准过高要求调整，现根据本案的具体情况酌定按每日万分之二计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告南京枚莲酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常州市莱蒙物业服务有限公司物业服务费448379元及此款的违约金，违约金自2020年1月1日起按每日万分之二计算至实际给付之日止。 二、被告钮杰霖、钮春对上述第一项被告南京枚莲酒店有限公司的债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费8476元，因适用简易程序减半收取4238元，由被告南京枚莲酒店有限公司、被告钮杰霖、钮春负担（原告已预交，被告将此款随判决的物业费用直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 吕 军 二〇二〇年九月七日 书记员 汪秋银