广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初4029号原告：梁坚红，女，1974年12月2日出生，汉族，居民身份证住址广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：李宇亨，系广东西江律师事务所律师。被告：肇庆市鸿信房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区**************办公室209室，统一社会信用代码9144*****77070916G。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：刘高洋，系该公司职员。原告梁坚红诉被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院2020年8月18日立案受理后，依法使用简易程序，于同年9月22日公开开庭进行了审理。原告梁坚红的委托诉讼代理人李宇亨、被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘高洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁坚红向本院提起诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年3月14日签订的《鸿景嘉园车位协议书》；二、判令被告向原告返还已支付的车位款本金165000元，以及向原告支付逾期办证违约金31246.03元（逾期办证违约金以165000元为基数，年利率为6%自2017年6月12日起暂计算至2020年8月6日，之后的违约金计算至被告付清原告购车位款本金及违约金之日止），以上款项暂时合计为196246.03元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因照顾父母所需，向被告认购被告开发的位于肇庆市端州区****************车位，双方就上述小车位于2017年3月14日签订了《鸿景嘉园车位协议书》，该协议书中约定认购车位的号码、位置、总价以及交付使用的日期，原告依照被告的要求于同日以银行转账方式向被告一次性支付了165000元的上述小车位款，被告也开具了《收据》予以证明，但在原告全额支付了小车位款项后，被告并未与原告签订《商品房买卖合同》以及到不动产管理部门办理上述小车位的合同备案以及过户手续，经原告多次联系合同中被告的经办人催促办理相关过户事宜，被告至今仍未为原告办理上述小车位的过户手续，原告后来经多方了解才知道被告为案涉的上述小车位设置了抵押，导致上述小车位至今仍未能到不动产管理部门办理合同备案以及过户手续，被告的违约行为严重损害了原告作为上述小车位准物权人的合法权利。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，该协议书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已经全额收取了原告支付的165000元购车位款，应当认定为商品房买卖合同。被告自签订协议书至今已三年多，至今上述小车位仍处于抵押之中未能办理产权过户到原告名下的实际情况，被告的行为已经构成根本性违约，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的相关规定，不动产的权属是以登记作为物权转移的原则的，被告至今仍未消除该小车位的抵押并为原告办理过户登记，导致原告购买该小车位的合同目的不能实现，原告有权解除双方之间签订的协议书，并要求被告承担逾期办证违约金，在协议书中未对逾期办证违约金作出约定的情况下，原告有权依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》中的第三十八条的相关规定，自协议书订立之日起90日后，按年利率6%的标准要求被告承担逾期办证违约金。综上所述，请求贵院判如所请，以维护原告的合法利益。被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司辩称：一、合同是可以履行，原告在付清款项之后，被告已将车位交给原告使用，该车位目前仍由原告在使用，合同目的可实现，没有法定的解除事由。二、原告的第1项请求是解除合同，第2项请求支付逾期办证违约金，二项诉求前后矛盾，而且此案的案由是预约合同纠纷，不是买卖合同纠纷，即便符合解除条件，解除之后应当是恢复原状，故原告的第2项请求没有事实依据及合同依据。而双方所签署的《鸿景嘉园车位协议书》第3条第3行，已约定了一方解除之后是不附加利息或者赔偿，买方也不准借此提出任何异议，该车位目前已经给原告方占有使用了3年零六个月，如果原告方主张解除，全额退款以及要求支付违约金，那么，使用期间的费用如何计算？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了交换证据和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，本院综合全案证据在下面作综合评述。经审理查明：2017年3月14日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《鸿景嘉园车位协议书》约定：就双方在甲方开发的鸿景嘉园小车位取得确权的条件下正式签署《商品房买卖合同》达成协议如下：预约认购物业为肇庆市端州区*******鸿景嘉园Q63号小车位，预约认购物业折后价总价为165000元，小车位交付使用时间2017年3月31日，认购物业第一期小车款165000元需于签订车位协议书付清；《鸿景嘉园车位协议书》第三条第3款约定“甲方在上述约定期限内未能与乙方签订《商品房买卖合同》且未能交付给乙方使用小车位，甲方在乙方书面提出退款要求之日起60天内，只需退还乙方已交小车位款而不附加利息或赔偿，乙方不得就此提出异议。如乙方在约定期限内未能按照甲方要求签署《商品房买卖合同》及按本预约协议书约定缴付小车位款或乙方不履行本认购书任何条款，则甲方不予返回预约认购第一期小车位款，并有权不另行通知乙方而将该物业另行出售，乙方不得就此提出任何异议。”该协议还约定了其他内容。2017年3月14日，原告支付了165000元给被告，被告出具一份收据载明：今收到梁坚红鸿景嘉园Q63汽车位款。庭审中，原、被告确认，原告购买鸿景嘉园Q63号车位是购买其所有权，且该车位至起诉前仍处于抵押状态。本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。原告要求解除原、被告签订的《鸿景嘉园车位协议书》的理由是被告未能与其签订《商品房买卖合同》以及未为原告办理案涉小车位的过户手续，经审理查明，原告支付了小车位认购款给被告，被告未能依约与原告签订《商品房买卖合同》，且案涉小车位至今仍处于抵押状态，协议的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还已支付的小车位款本金165000元的诉讼请求，原告已依约支付了小车位款给被告，而因被告的责任未能实现合同目的，致使合同解除，因此，原告要求被告返还已支付的小车位款本金165000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对于原告要求被告按年利率6%支付从2017年6月12日计算至2020年8月6日止的违约金31246.03元的请求及被告提出不应支付违约金的抗辩，本院认为，《鸿景嘉园车位协议书》第三条第3款虽有违约责任的约定，但该违约责任仅约定原告违约时所承担的违约责任，并没有约定被告违约时所承担的违约责任，而制作该格式协议的是被告方，被告方在制定该协议的违约责任条款时，明显加重了另一方责任，属显失公平，因此该违约责任约定无效。被告占用了原告的资金，而无依《鸿景嘉园车位协议书》履行义务，应承担向原告赔偿占用小车位款期间的利息损失，至于原告要求从2017年6月12日起计算，是其自行处分权利，本院予以采纳，但利息方面依规定本院将其调整为：①自2017年6月12日至2019年8月20日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；②2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清购车款之日止。至于被告抗辩的车位使用费问题，由于被告在本案中没有提起反诉，本案不作处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告梁坚红与被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司于2017年3月14日签订的《鸿景嘉园车位协议书》于判决发生法律效力之日解除；二、被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还购车位款165000元给原告梁坚红；三、被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付占用资金利息给原告梁坚红（以165000元为基数，起至时间自2017年6月12日至被告付清购车位款之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告梁坚红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因简易程序减半收取2112.46元（原告已预交），由原告梁坚红承担112.46元，由被告肇庆市鸿信房地产开发有限公司承担2000元，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 欧凯华二〇二〇年九月二十八日法官助理 李海敏书 记 员 陈巧文