江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1103民初3560号 原告：上饶银行股份有限公司广丰支行，住所地江西省上饶市广丰区丰溪街道永丰南大道**,统一社会信用代码：91361122741988204J。 负责人：谷江红，该行行长。 委托诉讼代理人：李振华，该行员工。 被告：饶某某，男，1955年4月7日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：李愿，江西邦隆律师事务所律师。 被告：叶某某，女，1956年1月20日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 第三人：谢某某，女，1990年2月4日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 第三人：吕某某，女，1987年2月1日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 第三人：黄茜，女，1988年7月2日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 原告上饶银行股份有限公司广丰支行与被告饶某某、叶某某、第三人谢某某、吕某某、黄茜租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上饶银行股份有限公司广丰支行委托诉讼代理人李振华，被告饶某某委托诉讼代理人李愿，第三人谢某某、吕某某、黄茜到庭参加了诉讼，被告叶某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上饶银行股份有限公司广丰支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告饶某某、叶某某立即向原告返还租金262,500元（计算至2020年6月份，具体以还款日为准）；2、本案诉讼费用被告负担。本案在审理过程中，原告申请变更诉讼请求：一、请求被告饶某某、叶某某返还原告租金63,875元（谢某某部分），到期后第三人谢某某与原告签订租赁合同或者搬离；二、请求判决被告饶某某、叶某某返还原告租金193,130元（吕某某部分，计算至2020年6月份，具体以还款日为准），同时要求第三人吕某某立即与原告签订租赁合同或者搬离；三、请求判决被告饶某某、叶某某返还原告租金60,000元（黄茜部分），同时要求第三人黄茜与原告签订租赁合同或者搬离；四、本案诉讼费用由被告饶某某、叶某某负担。 事实与理由：原告与被告饶某某、叶某某金融借款合同纠纷一案，已由法院审理并执行。法院于2019年9月30日作出（2019）赣1103执1017号之二执行裁定书，裁定将两被告名下的位于广丰区东侧（房产证号为：广房权证字第××号）和位于上饶市广丰区（房产证号为：广房权证字第××）共两处房产及所处土地（土地证号为：广土国用（2004）第00**）抵偿原告的债务，所有权自裁定书送达原告时转移。原告于次日收到了该执行裁定书。原告收到该裁定书后，准备对该房产进行接管时，发现其中上饶市广丰区的房产被被告以上饶市广丰区玉叶宾馆有限公司的名义出租给第三人，并收取房租。自原告收到该裁定书起，原告已获得该房产的所有权，被告已丧失了该房产的所有权，不具有收取租金的权利，被告收取租金的行为侵害了原告的合法权益，故要求被告返还上述租金。 被告饶某某辩称，对本案的基本事实无异议，被告确实与第三人之间存在真实的租赁关系，也确实收取了部分的租金，但原告的诉请考虑到今年的疫情发生，应当扣除部分租金。被告与第三人之间达成了相应的口头协议，对于疫情期间两个月的房租是予以减免的。这也符合广丰区政府以及相应政府对于疫情期间商户租赁租金减免的政策。因此被告认为应当计算的租金7个月而非9个月。 被告叶某某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及相关证据。 第三人谢某某辩称，其租金已足额支付给了被告20万元，被告出具了收条，现同意在合同期满后搬离或重新签订租赁合同。 第三人吕某某辩称，之前与被告签订过租赁合同。现不需要再与原告签订合同，之前合同的租期是从2015年至2025年。租金是2018年开始抵债的。2018年之前的租金是现金交付的。 第三人黄茜辩称，意见与吕某某一致，其租金也是抵债的,同意在租户合同期满后搬离。 经审理查明：被告饶某某与叶某某系夫妻关系。2017年3月6日，原告与两被告签订了《借款合同》，约定由原告向被告提供3000万元的贷款，贷款期限为一年，月利率8.16‰。同日，原告与两被告签订了《抵押合同》，两被告经其名下的位于广丰区东侧（房产证号为：广房权证字第××号）和位于上饶市广丰区（房产证号为：广房权证字第××）共两处房产及所处土地（土土地证号为：广土国用（2004）第00**为上述借款提供抵押担保。两被告未按合同约定归还借款本金及利息，原告诉至本院，本院于2019年3月26日作出（2019）赣1103民特29号裁定书，裁定:准许拍卖、变卖两被告名下的位于广丰区东侧（房产证号为：广房权证字第××号）和位于上饶市广丰区（房产证号为：广房权证字第××）共两处房产及所处土地（土地土地证号为：广土国用（2004）第00**拍卖、变卖款由原告优先受偿。2019年9月30日作出（2019）赣1103执1017号之二执行裁定书，裁定将两被告名下的位于广丰区东侧（房产证号为：广房权证字第××号）和位于上饶市广丰区（房产证号为：广房权证字第××）共两处房产及所处土地（土地证土地证号为：广土国用（2004）第00**原告的债务，所有权自裁定书送达原告时转移。原告于次日收到了该执行裁定书。原告收到该裁定书后，准备对该房产进行接管时，发现其中上饶市广丰区的房产被被告以“上饶市广丰区玉叶宾馆有限公司”的名义于2014年11月1日将一层大厅（不含民层两侧店面）和3-7层出租给第三人吕某某，租期为2015年5月1日至2025年5月1日，年租金22万元。因两被告与吕某某另有债权债务关系，实际上吕某某以抵债形式支付租金。两被告将该房产一楼西侧的两直店面租给第三人黄茜，租期为2018年9月26日至2024年9月27日，租金为每年8万元，黄茜也是以抵债形式支付租金。两被告将该房产侧街五直店面租给第三人谢某某，租期为2018年12月1日至2021年12月1日，租金为每年5万元，谢某某实际支付了租金20万元。 上述事实有原告提交的（2019）赣1103执1017号之二执行裁定书、租赁合同、及各方当事人当庭陈述等证据予以佐证，上述证据能够互相印证，形成证据链，本院予以确认。 本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。被告未按民事裁定书确定的内容履行还款义务，法院对其名下的房产进行强制执行，自法院下达执行裁定书后，该房产的所有权即转移给原告所有，原告具有收取租金的合法权益，故原告要求被告返还租金的请求,本院予以支持。被告称应当扣除疫情期间的两个月的租金,因其实际收取了该租金,故对其请求不予支持。物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押要将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告承租人该财产已经抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实际造成承租人的损失，由承租人自己承担”。故从上述规定分析，虽然有关法律规定了“买卖不破租赁”的原则，但租赁权与抵押权相抵触时，应当优先保护抵押权，被告将抵押物出租给第三人，未告知原告，该租赁合同未给原告备案，造成损失应当由被告承担。本案中原告与第三人吕某某同意继续履行租赁合同，且其与两被告签订租赁合同时间在办理抵押权之前,故根据本案的实际，对此请求予以支持。但毕竟租赁物的所有权已经变动，租赁合同的相对人也发生变动，双方有必要重新订立有关租赁合同，有关细节可另行协商。另两个第三人同意在租期后搬离或者另行签订合同，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于适用若干问题解释》第四百九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告饶某某、叶某某立即返还原告上饶银行股份有限公司广丰支行租金63,875元（谢某某承租部分）； 二、合同到期后第三人谢某某与原告上饶银行股份有限公司广丰支行重新签订租赁合同或者搬离； 三、被告饶某某、叶某某返还原告租金193,130元（计算至2020年6月底，吕某某承租部分，之后租金按实际占用时间计算）； 四、第三人吕某某与原告上饶银行股份有限公司广丰支行重新签订租赁合同。 五、被告饶某某、叶某某返还原告租金6万元（计算至2020年6月底，黄茜承租部分，之后租金按实际占用时间计算）； 四、第三人黄茜与原告上饶银行股份有限公司广丰支行重新签订租赁合同或者搬离。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费6055元，减半收取3027.50元，由被告饶某某、叶某某负担（原告已预交2619元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提供副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  周罡红 二〇二〇年九月二十一日 书记员  叶丽玲