云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初1840号原告：江保明，男，1962年12月22日出生，汉族，初中文化，退休职工，住云南省元谋县。委托诉讼代理人：欧佳琼，元谋县天衡法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司，住所地云南省元谋县元马镇发祥路**，统一社会信用代码91532328MA6K7BXUXM。法定代表人：温世杰，系公司总经理。委托诉讼代理人：周艳（，女，1989年6月4日出生，汉族，大专文化，住楚雄州南华县。代理权限为特别授权代理。被告：元谋佳源开发建设有限责任公司，，住所地云南省元谋县元马镇能禹摩诃社区摩诃村统一社会信用代码91532328MA6NJW4B5L。法定代表人：陈安国，系公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告江保明与被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司、元谋佳源开发建设有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江保明及其委托诉讼代理人欧佳琼，被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司的委托诉讼代理人周艳、被告元谋佳源开发建设有限责任公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江保明向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原告与第一被告于2017年1月15日签订的《元谋万汇果蔬博览城房价确认单》为无效合同；二、请求人民法院依法判令第一被告返还原告购房诚意金80000元，并判令第一被告按照以80000元为基数，向原告偿付按照年利率24%计算的从2017年1月15日计算至购房诚意金退还之日止资金占用利息及赔偿金；二、请求人民法院依法判令第二被告对诉讼请求的第二项，由第一被告承担的付款义务承担连带偿付责任；三、请求人民法院依法判令第一被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2017年1月15日，原告向第一被告交纳购房诚意金80000元，与第一被告签订了《元谋万汇果蔬博览城房价确认单》。在该确认单中，双方约定原告以总价人民币345596元的价款，向第一被告购买位于元谋万汇果蔬博览城A3-B32号面积为29.4平方米的商铺。在原告与第一被告签订认购单时，置业顾问宣传，在2017年年底可以与客户签订《商品房买卖合同》。但至2017年年底，第一被告一直没有通知原告签订《商品房买卖合同》，原告多次到售楼部询问，催促要求签订合同，售楼部工作人员一直以各种理由敷衍原告。在后期，搞回馈客户的活动也不通知这一地块购买商铺的客户。2019年期间，第一被告将包括原告这一栋商铺在内的元谋万汇果蔬博览城在建项目转给第二被告，转让情况也没有以任何形式通知原告。2020年以来，原告多次到售楼部询问情况，要求签订合同。接待原告的工作人员才告知，由于原告认购商铺的地块属于基本农田保护区，在第一被告负责该项目建设期间，一直未能办理相关证件，导致这一片区的商铺无法网签《商品房买卖合同》。同时，经原告实地查看，发现已经建成的商铺状况，与第一被告向客户推销的情况明显不符。基于以上原因，原告要求退款，售楼部工作人员答复会将情况向公司负责人反馈，才能给原告答复。但至今，原告没有得到被告方确切的解决方案。现原告认为，第一被告隐瞒涉案商铺没有取得商品房预售许可证，向原告销售不具备预售许可条件的商品房，导致现今双方无法签订《商品房买卖合同》，责任在于第一被告。同时，因该涉案商铺不具备商品房销售，违法了行政法规的规定，属于无效合同。第一被告作为出卖人，应当向原告承担返还房款、利息、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因涉案的元谋万汇果蔬博览城项目已经转让给第二被告，第二被告对第一被告承担的付款义务，应当承担连带偿付责任。被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司辩称：商品房预购合同是有效的，预购金我们不同意退还。现在房子已经建成，而且竣工备案已经完成了，已经取得了预售许可证。被告元谋佳源开发建设有限责任公司辩称：1、原告向第一被告认购的商品房购销合同真实合法有效；2、原告要求支付的年利率24%的利率标准支付利息的诉讼请求没有法律和事实依据，不能成立；3、原告要求我公司为第二被告万汇公司承担连带责任的诉请无法律依据，诉请不能成立；4、我公司与第一被告就案涉的商品房项目系在建工程项目转让关系，属资产转让关系而非公司的股权转让关系。对原告交付的认购金8万元的归属，我公司与万汇公司存在争议，该争议已经提起了民事诉讼，若今后生效的民事判决确定该认购金属我公司享有，则本案返还原告的8万元认购金由我公司来承担返还责任。反之，则应当由万汇公司承担返还责任。原告围绕诉讼主张依法提交了如下证据：1、原告身份证复印件，欲证明原告的基本情况及诉讼主体资格；2、元谋万汇果蔬博览城房价确认单1份、收据1份，欲证明2017年1月15日，原告向第一被告交纳购房诚意金80000元，与第一被告签订了《元谋万汇果蔬博览城房价确认单》，约定原告以总价为人民币345596元的价款，向一被告购买位于元谋万汇果蔬博览城A3-1132号面积为29.4平方米的商铺的事实；3、元谋县住房和城乡建设局回函，欲证实由元谋佳源开发建设有限责任公司开发的“果蔬博览城”（原由元谋万汇天达果蔬有限公司建设）其A3-1B32号商铺截至2020年8月21日未取得商品房预售许可；4、开发商的宣传单，欲证实被告宣传商铺的立体层高是6.2米。经质证，二被告对证据1、2、4无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告有异议的证据3，本院认为，该份证据系相关机构出具，客观、真实、合法，本院予以采信。被告元谋佳源开发建设有限责任公司围绕答辩主张依法提交了如下证据：1、建设工程竣工验收备案表，欲证实涉案的商品房已经竣工验收可以交付使用，说明本案的认购合同不违反国家法律的效力强制性规定，是有效合同；2、元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司与元谋佳源开发建设有限责任公司签订的《元谋万汇果蔬博览城建设项目转让协议书》，欲证实我公司与万汇公司是在建工程项目转让而非股权转让，原告要求我公司为第一被告承担连带责任不符合法律规定；3、商品房预售许可证，欲证实涉案商品房于2020年9月1日取得了商品房预售许可证。经质证，原告对上述证据无异议，但认为原告购买的房屋不在竣工验收备案表的范围内；被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司对上述证据均无异议。本院对被告元谋佳源开发建设有限责任公司提交的证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年1月15日，原告与被告签订《元谋万汇果蔬博览城房价确认单》，原告向被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司交纳诚意金80000.00元，约定原告以总价人民币345596.00元的价款，向被告购买位于元谋万汇果蔬博览城A3-B32号面积为29.4平方米的商铺一个。确认单约定：客户接到出卖人的通知后携带房价确认单、购房首付款、身份证明及其他相关材料亲自到元谋万汇果蔬博览城接待中心现场与出卖人签订《商品房买卖合同》，并支付首付款。后被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》，经原告多次到售楼部询问，要求签订合同，但被告一直未与原告签订合同。另查明，2019年1月17日，被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司将元谋万汇果蔬博览城建设项目转让给被告元谋佳源开发建设有限责任公司。截止2020年8月21日，元谋万汇果蔬博览城A3-1B32号商铺一直未取得商品房预售许可，该房屋的预售许可于2020年9月1日取得。本院认为，《最高人民法院关于审理的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”。第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；......”，本案被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司未取得商品房预售许可证明（且在原告起诉前也未取得商品房预售许可证明），以《元谋万汇果蔬博览城房价确认单》的形式与原告签订的商品房预售合同，故该确认单应认定为无效。故原告要求被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司返还已付购房款80000.00元并支付资金占用利息及赔偿金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。要求被告元谋佳源开发建设有限责任公司承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理的解释》第二条、第九条第一款之规定，判决如下：一、原告江保明与被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于2017年1月15日签订的《元谋万汇果蔬博览城房价确认单》无效；二、由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告购房诚意金80000.00元，并以80000.00元为基数，向原告江保明支付2017年1月15日至购房诚意金返还之日止资金占用利息及赔偿金（按照年利率24%计算）；三、驳回原告江保明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3276.00元，减半收取计1638.00元由被告元谋万汇天达果蔬开发运营有限公司负担（于本判决生效之日起10日内履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 杨 凡二〇二〇年九月三十日书记员 李文燕