河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4564号原告（反诉被告）：郭春钢，男，1980年2月29日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。原告（反诉被告）：朱晓红，女，1979年8月17日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。二原告的共同委托诉讼代理人：崔建锋，河南卉林律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：姚展，河南卉林律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳中迈首府置业有限公司，住所地洛阳市西工区九都路******401。法定代表人：曹相春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴峰辉，河南开为律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕊晓，河南开为律师事务所律师。原告（反诉被告）郭春钢、朱晓红与被告（反诉原告）洛阳中迈首府置业有限公司（以下简称中迈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年07月21日立案，在诉讼过程中，中迈公司对郭春钢、朱晓红提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）郭春钢及郭春钢、朱晓红的共同委托诉讼代理人崔建锋、姚展、被告（反诉原告）中迈公司的委托诉讼代理人吴峰辉、黄蕊晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭春钢、朱晓红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告双倍返还原告缴纳的定金共计20万元；2、请求判令被告立即向原告退还原告已支付的购房款90万元；3、请求判令被告向原告支付利息损失25.15万元（该数据暂计算至起诉日，具体以110万元为基数，利率自2015年11月6日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计算，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；4、请求判令被告向原告支付保全担保损失费2000元；5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告郭春钢与原告朱晓红系夫妻关系。2015年11月4日，二原告与被告签订《商铺定购书》一份，约定由原告采用按揭方式购买被告开发的位于中迈王城之珠16号楼5号商铺一套，优惠后的总价款为320万元。定购书签订后当日，二原告依约向被告支付定金10万元，同年11月6日，二原告再次向被告支付购房款90万元。此后，因被告已将上述出售给原告的5号商铺出租至第三方，造成该商铺当时无法收回并向委托人交付。2015年11月7日，原、被告双方再次签订《中迈王城之珠商铺经营置换协议》一份，约定由被告将自有的另外商铺与原告购买的5号商铺进行置换使用，待置换期满后，被告收回置换的商铺，并向原告交付定购书约定的5号商铺。置换协议签订后，二原告对被告置换的商铺进行装修并使用至2020年4月，但在原告向被告退还置换商铺并要求其交付购买的5号商铺时，被告却改变原《商铺订购书》约定的付款方式，要求原告必须一次性付清剩余购房款，否则将不予签订正式的购房合同，为此双方发生争议。2020年4月17日，在未经原告同意的情况下，被告将二原告购买的5号商铺转卖他人，并于2020年5月15日，向二原告下发《解除合同告知函》。原告认为，依法形成的合同对双方当事人均产生法律拘束力，被告单方改变合同的付款条款并私自将商铺转卖他人的行为已经导致了原告购买商铺的合同目的无法实现，构成合同的根本性违约。综上，为维护原告的合法权益不受侵犯，原告特诉讼至贵院，敬请贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。中迈公司辩称，1、郭春钢、朱晓红至今未向中迈公司足额交纳首付款，已经构成违约，中迈公司有权单方解除合同。2015年11月4日，中迈公司与郭春钢、朱晓红签订《商铺定购书》，约定中迈公司将中迈王城之珠16号楼5号商铺出售给郭春钢、朱晓红，房屋总价320万元，2015年11月7日前郭春钢、朱晓红应支付总价款或首付款160万元。因郭春钢、朱晓红房定购的5号商铺原租赁业主长期拖欠房租，正在与中迈公司协商退租事宜，拒绝将5号商铺立即交还公司，郭春钢、朱晓红又急用商铺，经与中迈公司协商双方于2015年11月7日签订《中迈王城之珠商铺经营置换协议》一份，约定中迈公司另行置换商铺给郭春钢、朱晓红使用，期限为2015年11月1日至2020年5月1日。2020年11月14日，中迈公司将2号、3号商铺共计585.11㎡交付于郭春钢、朱晓红使用。但郭春钢、朱晓红并未按《商铺定购书》的约定，支付商铺总价款或交纳首付款160万元，仅在2015年11月4日向中迈公司支付定金10万元、2015年11月6日支付房款90万元，合计支付100万元，剩余款项至今未向洛阳中迈公司足额交付，根据双方签订的商铺定购书第五条“乙方如不能按时付款，无法提供购房所需相关资料导致无法签署《商品房买卖合同》或不能正常办理按揭手续的，甲方有权单方面处理乙方定购房源，乙方定金不予退还”，中迈公司有权单方解除合同，并不予退还定金10万元。2、中迈公司并未将涉案5号商铺转卖给第三人。自2020年4月3日起，中迈公司就5号商铺签订房屋买卖合同事宜多次致电郭春钢、朱晓红，但是郭春钢、朱晓红明确表示因自身原因无法办理银行按揭，也没有能力一次性支付房款，明确要求解除双方签订的商铺定购书。双方又经多次协商不成，2020年5月15日中迈公司无奈之下致函解除双方签订的商铺订购书，并要求二人支付房屋占用费。综上所述，郭春钢、朱晓红是合同的违约方，中迈公司有权单方解除合同，并不予退还定金，郭春钢、朱晓红已交房款尚不能足额抵扣房屋占用费，中迈公司无需再退还购房款及支付利息，请求人民法院依法驳回郭春钢、朱晓红的诉讼请求。反诉原告中迈公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉人不予退还定金10万元；2、判令二被反诉人向反诉人支付房屋占用费368518.48元（房屋占用费共计1268518.48元，冲抵购房款90万元后为368518.48元）；3、本诉、反诉诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由：2015年11月4日，反诉人中迈公司与二被反诉人郭春钢、朱晓红签订《商铺定购书》，约定：中迈公司将中迈王城之珠16号楼5号商铺出售给郭春钢、朱晓红，房屋总价320万元，2015年11月7日前二被反诉人应支付总价款或首付款160万元。合同签订后，二被反诉人于2015年11月4日支付定金10万元、2015年11月6日支付房款90万元，至今未向中迈公司足额交纳首付款。因5号商铺为对外出租状态，二被反诉人无法立即占有使用，中迈公司于2015年11月7日将2号商铺经营置换并交付于二被反诉人使用，二被反诉人实际占用中迈公司2号、3号商铺至2020年4月底。2020年4月3日起，中迈公司多次致电二被反诉人到公司签订商品房买卖合同，二被反诉人明确表示因自身原因无法办理银行按揭，也没有能力一次性支付房款，要求解除双方签订的商铺订购书。根据双方签订的商铺订购书第五条“乙方如不能按时付款，无法提供购房所需相关资料导致无法签署《商品房买卖合同》或不能正常办理按揭手续的，甲方有权单方面处理乙方定购房源，乙方定金不予退还”的约定，中迈公司于2020年5月15日致函解除双方签订的商铺订购书，并要求二被反诉人支付房屋占用费。2020年6月，二被反诉人向贵院提起诉讼要求反诉人双倍返还定金、退还购房款并支付利息。现反诉人为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院秉公审理，判如所请。反诉被告郭春钢、朱晓红辩称，1、双方《定购协议书》中并未明确约定首付款的支付比例及金额，而事实上答辩人已支付首付款100万元，且多年来中迈公司未曾提出过任何异议，故答辩人不存在未足额交纳首付款的情形。2、答辩人不存在不能办理按揭贷款手续的自身原因，反而是由于反诉原告恶意隐瞒涉案房屋已出售、并再次出售等事实，导致双方长期以来无法签订正式买卖合同并办理按揭贷款手续，定购合同客观上无法履行，其存在严重的过错，应当依约向答辩人双倍返还定金。3、反诉原告要求答辩人按照每平方40元的租金标准支付置换房屋占用费没有任何事实和法律依据。综上，反诉原告中迈公司的反诉请求不能成立，请求贵院依法驳回其无理请求为盼。反诉原告的反诉请求是建立在反诉被告及郭春钢、朱晓红存在违约的前提之下，截至目前，反诉原告中迈公司不但并未提供相关的证据证明本案中反诉被告郭春钢、朱晓红存在合同的违约，而恰恰相反，反诉原告中迈公司的代理人已经在本诉的审理过程中明确认可，导致无法签订正式合同、无法办理按揭手续的原因是由于银行的监管原因，而并非本案的郭春钢和朱晓红本人。因此本案反诉原告的行为构成法律上的自认理应产生自认的相关法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提供的证据进行了审查，予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：一、2015年01月26日，中迈公司将其开发的中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给李松峰，并将该商铺租赁给他人。2015年11月4日，郭春钢、朱晓红与中迈公司签订《商铺定购书》一份，约定由郭春钢、朱晓红采用按揭方式购买中迈公司开发的位于中迈王城之珠16号楼5号商铺一套，商铺建筑面积为274.67平方米，优惠后的总价款为320万元，定购书签订后当日郭春钢、朱晓红需向中迈公司支付定金10万元，且于2015年11月07日前到中迈公司销售部所在地支付优惠后首付款，并根据中迈公司约定时间再签订《商品房买卖合同》，郭春钢、朱晓红如不能按时付款，无法提供购房所需相关资料导致无法签署《商品房买卖合同》或不能正常办理按揭手续的，中迈公司有权单方面处理郭春钢、朱晓红定购房源，已付定金不予退还。签订《商铺定购书》的时候，中迈公司没有明确告知郭春钢、朱晓红该商铺已经网签给李松峰并租赁给他人的事实。定购书签订后，郭春钢、朱晓红按照约定于当日支付给中迈公司定金10万元，并于11月6日再次向中迈公司支付购房款90万元，中迈公司给郭春钢、朱晓红出具了收据。二、由于中迈王城之珠16号楼5号商铺被中迈公司租赁给他人使用，无法向郭春钢、朱晓红交付。2015年11月07日，经双方协商，中迈公司王城之珠售房部与郭春钢又签订《中迈王城之珠商铺经营置换协议》一份，约定郭春钢自愿将定购的中迈王城之珠16号楼5号商铺与中迈公司所有的中迈王城之珠16号楼2号商铺进行置换，置换时间为2015年11月01日起到2020年05月01日止，置换期间如郭春钢将该铺面转租与他人经营，郭春钢需补齐租金40元/平方米/月。中迈公司在置换期间将中迈王城之珠16号楼5号商铺另行出租，所得租金归中迈公司所有。协议时间止，中迈公司有权无条件收回中迈王城之珠16号楼2号商铺，并归还郭春钢中迈王城之珠16号楼5号商铺。待置换期满后，中迈公司收回置换的商铺，并向郭春钢交付定购书约定的中迈王城之珠16号楼5号商铺。置换协议签订后，郭春钢、朱晓红接受了置换的中迈王城之珠16号楼2号商铺并进行装修使用至2020年4月30日。2020年4月14日，中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给李松峰的网签被注销。2020年4月17日，中迈公司在郭春钢、朱晓红不知情的情况下，将郭春钢、朱晓红定购的中迈王城之珠16号楼5号商铺又网签给河南中迈置业有限公司。置换协议到期后，郭春钢、朱晓红向中迈公司退还了中迈王城之珠16号楼2号商铺并要求其交付购买的中迈王城之珠16号楼5号商铺时，中迈公司却改变原《商铺订购书》约定的付款方式，以银行监管原因无法办理按揭手续为由，要求郭春钢、朱晓红必须一次性付清剩余购房款，否则不予签订正式的购房合同，也不交付房屋。2020年5月15日，中迈公司向郭春钢、朱晓红下发《解除合同告知函》，要求解除中迈公司与郭春钢、朱晓红签订的《商铺定购书》，不再退还已付的定金10万元，并要求郭春钢、朱晓红支付商铺房屋占用费1268518.48元。郭春钢、朱晓红认为，依法形成的合同对双方当事人均产生法律拘束力，中迈公司单方改变合同的付款条款并私自将商铺网签给他人的行为已经导致了购买商铺的合同目的无法实现，构成合同的根本性违约，故向法院提起诉讼。中迈公司认为郭春钢、朱晓红的行为已经构成违约，故提出反诉，引起本案诉讼。本院认为，郭春钢、朱晓红与中迈公司签订的《商铺定购书》、《中迈王城之珠商铺经营置换协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法认定为有效。《商铺定购书》中约定郭春钢、朱晓红于2015年11月7日前支付首付款，但合同签订时中迈公司未告知郭春钢、朱晓红中迈王城之珠16号楼5号商铺处于对外出租状态，且已经网签给李松峰，中迈公司无法向郭春钢、朱晓红交付并过户中迈王城之珠16号楼5号商铺。双方重新达成的《中迈王城之珠商铺经营置换协议》，对《商铺定购书》的内容作出了变更，双方均同意于2020年5月1日交付16号楼5号商铺，但中迈公司却在2020年4月17日私自将中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给河南中迈置业有限公司，有违诚实信用原则，中迈公司存在到期不能将中迈王城之珠16号楼5号商铺过户给郭春钢、朱晓红的风险，郭春钢、朱晓红有权中止履行合同义务，并不构成违约，中迈公司不享有合同解除权，其于2020年5月15日发出的《解除合同告知函》不发生合同解除的效力。因中迈公司已将中迈王城之珠16号楼5号商铺网签给河南中迈置业有限公司，双方无法订立正式的房屋买卖合同，中迈公司应向郭春钢、朱晓红返还90万元购房首付款，并双倍返还10万元定金即20万元。对于首付款占用期间的利息损失，应以90万元为基数，自2015年11月6日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止。依据《中迈王城之珠商铺经营置换协议》，郭春钢、朱晓红有权占有使用16号楼2号商铺至2020年5月1日，无需向中迈公司另行支付房屋占用费，对于中迈公司诉求的房屋占用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：（2020）洛阳中迈首府置业有限公司于本判决生效后十日内向郭春钢、朱晓红双倍返还定金20万元；（2020）洛阳中迈首府置业有限公司于本判决生效后十日内向郭春钢、朱晓红返还购房款90万元；（2020）洛阳中迈首府置业有限公司于本判决生效后十日内向郭春钢、朱晓红支付购房款90万元的利息（利息自2015年11月6日至2019年8月19日按人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至全部款项付清之日止）；（2020）驳回郭春钢、朱晓红的其他诉讼请求；（2020）驳回洛阳中迈首府置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为8490元、保全费5000元，合计13490元，由洛阳中迈首府置业有限公司负担；反诉受理费4163元，由洛阳中迈首府置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘龙章二〇二〇年九月十八日书记员  杨嘉铭