浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初5180号 原告王芬，女，1974年11月1日出生，汉族，住浙江省丽水市青田县。 被告浙江远金房地产代理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区淘天地商务大厦****。 法定代表人沈超。 原告王芬诉被告浙江远金房地产代理有限公司（以下简称远金公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告王芬于2020年7月23日向本院起诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，依法由审判员张妍妍独任审判，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告王芬基于与远金公司所签订的《杭州市房屋租赁合同》等而起诉，认为远金公司存在逾期支付租金的违约行为。诉讼请求：1、判令确认原、被告于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》和及2019年6月5日签订的补充协议解除；2、判令被告支付2019年11月-2020年2月期间的房租共计人民币14664元；3、判令被告支付违约金人民币2453.77元（以人民币7332元为基数按每月2%自2019年10月1日暂算至2020年7月23日，以人民币7332元为基数，按每月2%自2020年1月1日暂计算至2020年7月23日，实际算至清偿之日止）；4、判令被告归还原告提前免收的2个月免租期的房租人民币7416元；5、判令被告支付原告2019年1月1日至2020年2月29日14个月物业管理费人民币3254.02元；6、判令被告归还原告门禁卡3个；7、本案诉讼费由被告承担。 被告远金公司辩称：1、远金公司已于2019年6月30日将股权转让给杭州常居房地产经纪有限公司，并通过员工宋**的手机发短信通知各业主，之后的租金不应由远金公司承担，原告未收到后续的租金不是远金公司的责任，远金公司并未违约，不应支付违约金；2、双方在《杭州市房屋租赁合同》第九条约定的补充协议无效，物业管理费根据合同约定仍应由原告方自行交纳；3、远金公司在2019年6月30日已将股权转让，公司员工宋**、陈海滨等人均已离职，原有的经营场地也不再接受文件、快递。 本案经审理查明的事实如下： 原告王芬系位于浙江省杭州市江干区××幢××室的房屋所有权人。 2018年7月1日，原告王芬（甲方、委托人）与被告远金公司（乙方、租赁代理机构）签订《杭州市房屋租赁合同》一份。约定：甲方将坐落于杭州市江干区××幢××室房屋（建筑面积42.32平方米）租给乙方；乙方自用时也可以转租此房，并签署相关租赁合同，乙方在租赁合同范围签署的合同文件，甲方均认可；乙方代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；租赁期限共计36个月，自2018年7月1日起至2021年6月30日止；本合同约定的房屋代理期中，开始的前90天为免租期，作为乙方装修打扫房屋或接洽承租的工作期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；从2018年7月1日开始计算租金；房屋每月租金为3666元，房租按季度缴付；2018年7月1日应缴3666元，2018年10月1日应缴7332元，2019年1月1日开始至2020年4月1日期间每三个月应缴10998元；2020年7月1日开始至2021年4月1日期间每三个月应缴11250元；租赁期内，乙方提前退租的，就赔偿甲方二个月的合同约定的月租金为违约金；该房屋的出租期间的取暖费、有线电视初装费、物业管理费等不因使用而发生变化的费用由乙方交纳；等等；在合同第九条的补充协议中双方手写“合同期间物业费由乙方承担。第一年物业费950元，7月30日返给甲方”，远金公司在该处加盖公司公章。为此原告王芬出具《委托书》一份，言明：“兹有业主王芬授权远金地产全权办理杭州市江干区××幢××室的房屋事宜。” 2019年5月，原告王芬（甲方）与被告远金公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：乙方逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，还应按所欠租金为基数的1%/天计算违约金；乙方逾期支付租金超过一个月，乙方除应支付所欠租金及承担违约金外，甲方有权解除双方所签订的租赁合同，且乙方必须立即腾退房屋，如逾期腾退的，应承担对甲方造成的损失。 原告王芬已将案涉房屋及门禁卡3个、钥匙等物按期交付于被告，被告支付了约定的2019年7月1日前的租金，2019年10月1日应付租金10998元，实付3666元，其余租金经原告多次微信催讨仍未付。原告支付了2019年1月1日至2020年2月29日间的物业管理费共计人民币3254.02元， 另查明，2019年6月21日被告远金公司与杭州常居房地产经纪有限公司签订《股权转让协议》，约定远金公司的股东沈超、赵勇将持有的100%的股权转让给杭州常居房地产经纪有限公司的李超、邹啟兵，股权转让价格为人民币600000元，双方约定2019年6月30日后的所有钱款由杭州常居房地产经纪有限公司负责，但是双方并未办理工商变更登记。 原告陈述，实际承租人已于2020年2月29日搬离案涉房屋，案涉房屋于2020年7月份由原告出租给案外人员。 以上事实有原告王芬提交的《杭州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、物业费发票、微信聊天记录、民事裁定书，被告提供的股权转让协议及当事人的陈述为证。原告提交的催款函快递单、解除合同通知书、邮寄凭证，因原告并未以此作为合同解除依据，且实际记载收件信息及收件情况无法核实，故本院不予确认。 本院认为，王芬与远金公司签订的《杭州房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》虽表述合同双方为委托人、租赁代理机构，但实际系房屋租赁合同关系，合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告作为出租人，已经按约交付租赁物，被告作为承租人，理应按期支付房租。 对于被告关于“远金公司已于2019年6月30日将股权转让给杭州常居房地产经纪有限公司，并发短信通知给各业主，故不应支付后续的租金，相应的违约责任不用承担”的辩解，本院认为，被告远金公司虽与杭州常居房地产经纪有限公司签订股权转让协议，但未向工商行政管理机关办理股东变更登记，也未与原告达成债权债务概括转移的合意，远金公司股权结构变化不影响其对外合同效力及应负合同义务，故原告王芬有权要求被告远金公司继续履行合同义务。根据约定，被告远金公司应于2019年10月1日支付租金10998元，实付3666元，其余租金以及此后租金一直未付。故被告逾期支付房租，属严重违约，导致原告合同目的无法实现，原告要求解除双方《杭州房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》符合法律规定，本院予以支持。 对于原告主张的免租期租金问题，根据双方约定的租金支付方式和金额推算，实际免租期为三个月，减免的租金已在第一次及第二次支付的租金中体现，也即双方关于免租期的约定已经履行完毕。双方并无约定，因被告违约导致免租期租金应当补交，且原告亦主张被告的违约责任，故对原告要求被告支付免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张的租金问题，根据双方租金支付时间及金额推算，双方实质为先付后用，被告在2019年10月1日应付租金10998元，实付3666元，相当于一个月租金，现原告要求被告支付自2019年11月1日至2020年2月29日期间的租金合计14664元（3666*4）符合法律规定，本院予以支持。 对于原告主张的违约金一项，本院认为，被告逾期支付租金导致原告主张解除合同，被告应当承担违约责任。双方在《房屋租赁合同补充协议》规定按照所欠租金为基数的1%/天计算违约金，现原告调整为以所欠租金为基数按照月利率2%计算，与其损失相当，本院予以支持，但原告计算起点时间错误，其中2019年11月1日至2019年12月31日应以人民币7332元为基数，2020年1月1日暂算至2020年7月23日应以人民币14664元为基数，本院调整违约金为人民币2270元（7332*2%*2+14664*2%*6.74）。 对于原告主张的物业管理费一项，本院认为，被告已在合同第九条的补充协议中对双方手写的“合同期间物业费由乙方承担”盖章予以确认，故被告承租案涉房屋期间应当支付物业管理费。现被告仅支付了至2018年12月31日的物业管理费，故还应承担2019年1月1日至2020年2月29日期间的物业管理费。原告主张被告支付物业管理费人民币3254.02元，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告王芬与被告浙江远金房地产代理有限公司于2018年7月1日签订的《杭州市房屋租赁合同》及2019年5月签订的《房屋租赁合同补充协议》； 二、被告浙江远金房地产代理有限公司支付原告王芬2019年11月1日至2020年2月29日期间租金人民币14664元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告浙江远金房地产代理有限公司支付原告王芬违约金人民币2270元（暂计算至2019年7月23日，此后按人民币14664元/月*2%的标准计算至实际清偿之日），于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告浙江远金房地产代理有限公司支付原告王芬物业管理费损失人民币3254.02元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回原告王芬的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币495元，减半收取人民币247.50元，由原告王芬承担人民币67.50元，被告浙江远金房地产代理有限公司承担人民币180元。被告承担的款项应于本判决生效后七日内付至本院。 本判决为终审判决。 审 判 员 张妍妍 二〇二〇年九月十八日 法官助理 曹圆圆 代书记员 戴盛雅