江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初4105号 原告：阮惠忠，男，1959年1月20日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：陈峰，江苏张林芳律师事务所律师。 被告：张清，1966年3月4日生，汉族，住常州市。 委托诉讼代理人：吴志强，江苏德音律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华振宇，江苏德音律师事务所律师。 原告阮惠忠诉被告张清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法由审判员谢志辉独任审判，于2020年8月26日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈峰，被告张清及其委托诉讼代理人吴志强、华振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、依法确认原告与被告2005年5月17日所签《房地产买卖契约》无效；2、判令被告立即归还原告位于常州市钟楼区的房屋；3、本案法院诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年5月17日，原、被告签订了一份房地产契约，约定被告购买原告位于常州市钟楼区的房屋，购房价款为56万元，被告已经支付房款50万元，余款6万元至今未付。原告事后得知，案涉房屋禁止转让给本集体经济组织以外的人，且转让行为违反法律强制性规定，系无效合同。为此，原告特诉至贵院，请求贵院查明事实，依法裁判。 原告为支持其诉讼主张提交如下证据：1、房地产买卖契约1份。2、房屋补偿协议及结算清单1份。3、（2018）苏0404民初4737号民事判决书复印件1份。 被告辩称：1、请求法院驳回原告所有的诉讼请求。2、原告起诉要求确认房地产买卖契约无效，被告认为首先原告违背诚实信用原则，法律的基础是道德规范，道德规范的核心是诚实信用，原告有违诚实信用，主张合同无效，不应得到法律支持。3、原告和被告所签订的房屋买卖合同，签订于2005年，在2014年该房屋所在土地已经被征收为国有土地，从2014年开始，原告主张这个房地产买卖契约无效的法律基础事实已经不复存在，所以原告要求确认无效的诉讼请求不应当得到法律的支持。4、原告在2018年8月17日已经向法院起诉过一次，起诉的诉讼请求和本案2020年7月29日的诉讼请求相同，我们不知道第一次原告是基于什么原因或理由撤回起诉，根据一案不能重复两次起诉的原则，本案原告第二次诉讼请求法院不能支持。5、原告假如要起诉，起诉的对象应当是常州市新闸街道房屋征收与补偿服务中心，因为原告起诉是要求归还房屋，原告所主张的房屋已经被常州市新闸街道房屋征收与补偿服务中心拆迁，原告所主张的诉讼标的已经不复存在，关于拆迁款，被告是从常州市新闸街道房屋征收与补偿服务中心取得的，与原告没有直接的关系。所以原告的诉讼请求不应得到法院的支持。6、本案所涉及的房屋是属于店面房，而不是普通的住宅，本案所涉及的房屋是作为商品房买卖，原告本身自己已经有一套住宅房，根据土地管理法相关规定，原告从法律上讲只能拥有一套住宅，所以本案原告主张的新庆路44号房屋本身就是违法取得的，届时我们也将建议相关部门对原告的违法行为进行处罚。7、原告和被告的买卖行为发生在2005年，到现在起诉，被告认为早已过了诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩主张提交如下证据：1、新闸镇新闸村委、新闸镇建设管理服务所于2002年1月28日的告村民书1份。2、2004年2月24日新闸镇村镇建设管理服务所的通知1份。3、2006年11月8日待建房协议书1份。4、派出所门牌公安编号1份。5、常州市钟楼区新闸街道城市建设管理服务中心、常州市钟楼区新闸街道办事处证明1份。6、常州市自然资源和规划局在2019年12月24日、2020年8月4日向被告出具的信息公开申请告知书各1份。7、2018年4月20日的征地拆迁补偿测算报告1份。8、照片3张。9、2018年8月17日原告的民事起诉状1份。 经审理查明，2005年5月17日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定被告购买原告农村出资统建房常州市钟楼区新闸街道新庆路（44号），面积约320平方米，价格56万元，被告付清50万元原告交钥匙，余6万元在上述房地产房产证办完必须付清。合同签订后，被告陆续支付原告购房款50万元，原告在上述房屋建成后即交付被告。 另查明，争议房屋为集体土地上的出资统建房，所涉地块已经于2014年7月征为国有。2020年7月28日，常州新闸街道房屋征收与补偿服务中心与被告签订了新闸街道房屋拆迁补偿协议，约定双方自愿协商就坐落于新庆路44号的房屋拆迁补偿等事宜达成如下协议，一、被拆迁房屋情况：被拆迁人张清，房屋性质为私有，用途为居住，认定面积389.2平方米，无证面积14.4平方米，结构为砖混。二、补偿情况：1、拆迁房屋补偿价3174760元，2、无证补贴4320元，3、附属物补贴192357元，4、搬迁补助费500元，5、过渡费14011元，6、按时签约奖77840元，7、搬迁奖励费38920元，8、移机补贴1370元，9、其他174640元，合计3678718元等。 上述事实由原、被告提交的证据及当事人庭审陈述等相互佐证。 本案庭审中，原告变更诉讼请求为“要求被告支付原告折价款476212元”。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”，本案原、被告通过协商购买集体土地上的在建房屋，因在合同签订时双方非属同一集体经济组织成员，且案涉房屋未有相应的规划、建设、施工等行政许可，亦无产权登记，案涉房屋所在地块也不属于国家宅基地流转改革试点范围，故双方签订的房屋买卖合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。被告作为案涉房屋的委建人，对上述情况应该有更全面的认知，但被告不仅积极参与违法建设，而且违法出售，对此应负主要责任，被告在购房时未尽到必要的审慎义务也有不一责任。依据我国合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉房屋已经被征收拆迁，由于拆迁补偿是针对占用土地的补偿，与原农村集体土地使用权人的身份相关联，案涉房屋拆迁征收采用货币补偿的方式支付给了被告，其中拆迁房屋补偿价款3174760元，该部分款项本院参照合同的签订、履行的过程及双方的过错，同时兼顾公平，酌情认定返还比例为15%即476214元，原告尚未支付部分6万元应当从该款中扣除，故被告实际应当返还原告416214元。特定部分补偿款项因该部分的费用的产生是与房屋使用人的使用行为密切相关，系对拆迁前房屋实际居住人的补偿，该部分费用由实际居住人所有。关于被告辩称的时效问题，首先，违法行为自始无效，并不会因时效而变得合法或者有效。其次，常州市钟楼区新闸街道城市建设管理服务中心、常州市钟楼区新闸街道办事处还于2016年1月出具证明称“兹有新闸街道新庆路44号房屋产权证正在办理中”，说明由于种种原因足以使当事人产生有效的企盼，当案涉房屋于2020年7月28日被拆除时，这种企盼丧失才成为客观事实，故原告主张权利在诉讼时效内。关于被告辩称的“违法原因力”方面问题不属于本案探讨范围，本案中不做探讨。关于诚实信用问题，违法行为即使最真诚也是违法行为，相反，更能反映出行为人的主观过错，并不能因此而免除行为人的责任。 综上所述，本院确认原、被告于2005年5月17日签订的《房地产买卖契约》无效。被告关于房屋性质及超过诉讼时效等辩称因缺乏法律依据，本院不予采纳。原告要求被告按房屋补偿款15%返还补偿费用476212元的诉讼请求本院予以支持。因调解不成，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、原告阮惠忠与被告张清于2005年5月17日签订的《房地产买卖契约》无效。 二、被告张清于本判决生效之日起十日内返还原告阮惠忠折价补偿款416212元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取4700元（原告已预交），由原告阮惠忠承担3550元。由被告张清承担1150元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  谢志辉 二〇二〇年九月七日 书记员  恽孟娟