四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初10836号 原告：成都市中锦建设投资有限责任公司。住所地：成都市金牛区侯家桥路**。 法定代表人：曾涛，任公司董事长。 委托诉讼代理人：向雪，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙军，四川明炬律师事务所律师。 被告：安讯，男，1970年9月20日出生，汉族，住成都市成华区。 被告：王超，男，1985年1月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：赵婷，女，住成都市龙泉驿区，系王超妻子。 被告：成都轻骑兵汽车俱乐部有限公司。住。住所地：成都市锦江区皇经楼西街**/div> 法定代表人：凌恒初，任公司经理。 委托诉讼代理人：谢松林，四川高扬律师事务所律师。 原告成都市中锦建设投资有限责任公司（以下简称中锦建设公司）与被告安讯、王超、成都轻骑兵汽车俱乐部有限公司（以下简称轻骑兵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐江适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理，庭审过程中，中锦建设公司变更了诉讼请求，后因各方对案件事实争议较大，本院遂依法将本案转为普通程序并适用独任审理于2020年5月9日、5月21日开庭进行了审理。第一次庭审中，中锦建设公司的委托诉讼代理人黄**，安迅，王超及其委托诉讼代理人赵婷到庭参加诉讼；第二次庭审中，中锦建设公司的委托诉讼代理人向雪，王超及其委托诉讼代理人赵婷，轻骑兵公司的委托诉讼代理人谢松林到庭参加诉讼；第三次庭审中，中锦建设公司的委托诉讼代理人向雪，安迅，王超，轻骑兵公司的委托诉讼代理人谢松林到庭参加诉讼。审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，但双方始终未能达成一致意见。本案现已审理终结。 中锦建设公司向本院提出诉讼请求：1．判令安讯、王超立即腾退并归还中锦建设公司位于成都市建筑面积为298.92平方米的商业用房（其中一楼149.46平方米，二楼149.46平方米），并立即结清物业管理费、水电费等相关费用；2．判令安讯、王超立即向中锦建设公司支付租金148301.7元及逾期腾退房屋的占用费190411.24元（租金按合同标准自2017年10月1日起暂计算至2018年9月30日；逾期腾退房屋的占用费按当年度租金标准的双倍计算，自2018年10月1日起暂计算至2019年5月20日，最终金额计算至实际腾退搬离之日止）；3．判令安讯、王超向中锦建设公司支付违约金10000元；4．判令安讯、王超向中锦建设公司支付律师费4000元；5．判令轻骑兵公司立即腾退位于成都市建筑面积为298.92平方米的商业用房（其中一楼149.46平方米，二楼149.46平方米）；6．本案所有诉讼费由安讯、王超、轻骑兵公司承担。 事实与理由：2010年7月20日，中锦建设公司与安讯签订了《房屋租赁合同》，约定由安讯租赁位于成都市的商业用房，建筑面积共计298.92㎡，其中一楼149.46平方米，二楼149.46平方米，租赁期限从2010年10月1日起至2015年9月30日止，租期五年。合同到期后，经安讯委托由王超以其自己的名义与中锦建设公司签订了《房屋租赁合同》，续租范围、续租面积均无调整，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，同时上述两份合同对租金价格、违约责任、转租等事宜进行了约定。根据合同约定，承租人非经出租人书面同意不得擅自将房屋转租、转让或转借他人，否则视为违约处理；若出租人、承租人有违本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金1万元；承租人任何一次未按照合同约定向出租人支付房屋租金超过15日的，出租人可以提前终止合同并收回房屋；承租人应当于租赁期限届满或合同提前终止日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还出租人，并得到出租人书面签收认可。否则，视为承租人逾期归还房屋，每逾期一日，承租人应当按当年的日租金的双倍支付违约金给出租人。2017年10月1日起，安讯、王超未向中锦建设公司支付房屋租金，经中锦建设公司多次催促也未向中锦建设公司办理退房手续，也未将房屋归还给中锦建设公司，并在合同届满后，依旧占有使用中锦建设公司房屋，拒绝归还。中锦建设公司多次向安讯、王超告知要求腾退房屋，并要求支付欠付的租金，二者均不理会，且在中锦建设公司多次催促之后将案涉房屋转租给轻骑兵公司。本案无论是欠交租金的行为，超期占用的行为还是转租房屋的行为，安讯、王超、轻骑兵公司均已构成违约。基于上述事实，特提起诉讼。 安讯辩称，目前案涉房屋安讯没有占用，从2014年8月之后就与安讯没有关系，在经营过程中与中锦建设公司、物业公司不存在欠费。中锦建设公司的其余诉请与安讯无关。若王超把案涉房屋转租给轻骑兵公司与安讯无关。安讯也是庭审才知道轻骑兵公司是2018年注册的，根据公司法规定，注册时提供的材料应该加盖了中锦建设公司的公章。2015年10月1日开始，案涉房屋新合同上没有安讯的名字，事实上也没有参与案涉房屋的经营活动，该合同已经生效，因此与安讯无关。 王超辩称，安讯与中锦建设公司于2010年10月1日就案涉房屋签订了房屋租赁合同，租赁期限至2015年9年30日。因安讯的业务需要在外地，2014年8月安讯将房屋转让给王超并签订了租赁权转让协议，收取转让费30万元，并由王超向中锦建设公司缴纳房屋、物管费等相关费用。自2015年合同到期，王超与中锦建设公司签订了新的《房屋租赁合同》，期限为2015年10月1日至2018年9月30日。2016年中旬因经营困难，对外发布转让信息。2016年10月，凌恒初与王超签订了租赁权转让协议，此后由凌恒初占用使用案涉房屋，并亲自向中锦建设公司缴纳房屋、物管费用等。王超与凌恒初签订了经营权转让协议，中锦建设公司是知晓且默认的态度收取了凌恒初的房租作为追认，中锦建设公司与凌恒初以权利义务的实际履行建立了新的租赁关系，后凌恒初拖欠房租，其作为承租人应当由其独自承担相应的责任。 轻骑兵公司辩称，中锦建设公司将轻骑兵公司作为被告是错误的，轻骑兵公司仅能作为本案第三人，因为中锦建设公司与轻骑兵公司没有建立合同关系，基于合同纠纷而言轻骑兵公司不是合同的当事人，因此不能作为被告。中锦建设公司的陈述具有两个法律关系，有租赁合同法律关系，和侵权法律关系。要求轻骑兵公司腾退的请求权基础不是合同关系的请求权基础，因此不能在一个案件中进行处理。中锦建设公司诉请第三项，轻骑兵公司认为违约金有重复计算的情况，且金额较高，超过法律规定。案涉房屋轻骑兵公司确实使用了一段时间，因为设置了转租条款，因此无法与中锦建设公司建立真正的、稳定的租赁关系，轻骑兵公司在支付了几个月的租金后，轻骑兵公司就进行了退场，在轻骑兵公司法定代表人凌恒初离开成都以前，于2019年8月1日物管公司开具了一份证明，证明水电、物管费早已结清。轻骑兵公司认为中锦建设公司要求轻骑兵公司腾退房屋没有法律依据。 本院经审理查明，2010年，安讯作为乙方与中锦建设公司作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：1．中锦建设公司将位于成都市，建筑面积298.92平方米，其中一楼面积149.46平方米，二楼面积149.46平方米的商业用房出租给安讯；2．租赁期限为5年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止；3．月租金为5231.1元，安讯在每半年届满前15日内向中锦建设公司支付下半年租金；4．安讯擅自转租的，中锦建设公司有权提前终止合同收回房屋。安迅租赁后用于生产经营，《房屋租赁合同》履行期间安迅将案涉房屋经营权转让给王超，王超取得经营权后在剩余租赁期限内继续经营，期间租金由王超直接支付给中锦建设公司。 2015年10月1日，中锦建设公司作为甲方与王超作为乙方签订了一份《房屋续租合同》，合同载明：1．因2010年10月1日签订的《房屋租赁合同》期限已届满，经双方协商后，将案涉房屋继续出租给乙方；2．房屋位于成都市，建筑面积298.92平方米，其中一楼面积149.46平方米，二楼149.46平方米，房屋性质为营业用房；3．房屋租赁期限为3年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止，租赁期内若乙方要求提前终止合同，须提前三个月书面通知甲方；4．月租金为11209.5元，合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金67257元，以后房屋租金由乙方在每半年届满前15日内向甲方支付下半年租金，从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年进行递增；5．协议签订后，乙方在七日内一次性向甲方缴纳租赁保证金10000元；6．合同终止后，乙方需在终止之日起十五日内撤离，逾期不撤离，甲方视为乙方遗弃物品，甲方有权自行处置；7．乙方擅自转租的，中锦建设公司有权提前终止合同收回房屋；8．乙方应当租赁期限届满前或合同提前终止之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还甲方，并得到甲方书面签收认可，否则，视为乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按当年的日租金的双倍支付违约金给甲方；9．若甲乙双方有违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10000元。 2015年11月16日，安迅出具《更名申请》一份，载明：本人安迅承租的皇经楼西路49-51号商铺，现已到续租时间，由于本人在外地无法回来办理续租事宜，故申请由王超代为办理续签合同事宜。该申请由王超提供给中锦建设公司。 2016年10月20日，王超向中锦建设公司支付了2016年4月1日至2017年3月31日的租金134,514元。 2017年5月24日，案外人凌恒初通过成都农商银行向中锦建设公司交纳了2017年4月1日至2017年9月30日的租金73,982.7元，现金缴款单载明的交款人为凌恒初。中锦建设公司提供的其单方制作的会计记账凭证载明的会计科目显示为预收账款-租金-皇经楼一期西街47-51#-王超。 2018年2月11日，凌恒初作为唯一股东经成都市锦江区市场监督管理局登记设立轻骑兵公司，注册经营地，注册经营地为成都市锦江区皇经楼西街**> 2019年8月1日，凌恒初向案涉房屋所在物业管理公司即成都金房鸿鑫物业管理有限公司皇经楼新居（一期）物业服务中心办理了商铺退租交接，物管中心出具了《土地公司资产部（金信源、睿华、青羊、中锦公司）商铺退租交接清单》，该清单载明，皇经楼西路47-51号房屋已结清水电气费、水电表完好、水电卡完好、门窗完好无损、门锁完好、商铺已打扫清洁、厨房卫生间水管道无堵塞、退租商铺钥匙已交还物业。 另查明，位于成都市锦江区皇经楼一街********房屋登记所有权人为中锦建设公司。2019年5月23日，成都市公安局锦江区分局成龙路派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明：经核实，锦江区皇经楼一街88号3栋1楼4号变更为锦江区皇经楼西街47-51号。 再查明，2019年中锦建设公司与四川明炬律师事务所签订《委托代理合同》，约定案涉纠纷中锦建设公司委托四川明炬律师事务所参与一审诉讼活动，四川明炬律师事务所指派律师作为中锦建设公司委托诉讼代理人，代理费用按照生效判决金额的20%风险比例计算，合同签订后支付4,000元作为前期律师费用。2019年5月2日，中锦建设公司向四川明炬律师事务所支付律师费4,000元。 庭审中，王超提交了一份2016年10月19日王超作为甲方与案外人凌恒初作为乙方签订的《商铺转让合同》复印件，在乙方凌恒初签名处还有成都轻骑兵汽车俱乐部有限公司（筹）字样。该合同主要内容为：甲方将位于成都市的店铺（轻骑兵爱车俱乐部）经营权益转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有享有的权利与义务；店铺经营权转让给乙方后，乙方应该履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。庭审中，轻骑兵公司亦认可系从王超处受让取得案涉商铺的经营权。 以上事实，有中锦建设公司提交的当事人营业执照复印件、身份证复印件、《房屋租赁合同》、《房屋续租合同》、更名申请、房屋产权证及房屋明细清单、房屋平面图、门（楼）牌号变更证明、记账凭证及成都农商银行现金缴款单、《委托代理合同》、转款凭证、律师费发票，王超提交的《商铺转让合同》、轻骑兵公司工商信息查询，轻骑兵公司提交的退租交接清单，以及各方当事人陈述等证据在案为证。 关于中锦建设公司提交的催款通知书照片，因无证据证明该通知书已送达给王超，本院对该证据不予采纳。关于王超提供的书面证人证言、58同城转租信息截图、支付宝截图、授权证明、淘宝店铺经营截图、通话录音，因无法核实真实性及无直接关联性，且相关拟证明内容本院已通过其他证据及当事人陈述查明，故本院对前述证据不予采纳。 审理过程中，为查明案件事实，本院依法向成都市锦江区市场监督管理局调取了轻骑兵公司办理注册登记的工商档案，轻骑兵公司筹建过程中，凌恒初向成都市锦江区市场监督管理局提供了一份《房屋租赁合同》，该合同缔约主体为中锦建设公司（甲方）与筹建中的轻骑兵公司（乙方），乙方签名人为凌恒初，签订时间为2018年2月8日（手填日期）。该租赁合同经与前述王超与中锦建设公司签订的《房屋续租合同》相比较，存在以下几方面的情况：一是甲方落款处的签名名字均为同样的三人，但两份合同三人各自的签名笔迹明显不一致。二是两份合同条款内容除租赁期限不同外，其他内容包括租金标准完全一致，其中《房屋租赁合同》租赁期限为2018年2月8日至2020年2月7日。三是两份合同中合同由来部分存在不一致，《房屋续租合同》载明：“甲乙双方于2010年10月1日签订的《房屋租赁合同》，现租赁期限已满。甲方按相关政策规定评估并报租赁方案后，经甲乙双方友好协商，将此营业房继续出租给乙方，为此达成如下续租协议”，而《房屋租赁合同》则载明：“甲乙双方于2018年2月8日（打印日期）签订的《房屋租赁合同》。甲方按相关政策规定评估并报租赁方案后，经甲乙双方友好协商，将此营业房继续出租给乙方，为此达成如下续租协议”。庭审中，轻骑兵公司与中锦建设公司均否认签订了上述《房屋租赁合同》，轻骑兵公司的法定代表人凌恒初明确主张该合同系公司注册代办机构根据《房屋续租合同》变造的。本院依职权向成都市锦江区市场监督管理局调取《房屋租赁合同》时，成都市锦江区市场监督管理局亦明确表示该局所存原始档案亦为复制件。本院综合上述信息，考虑到：一是《房屋租赁合同》虽为国家行政机关存档，但档案本身为复制件，无原件予以核对；二是《房屋租赁合同》签名笔迹与各方一致认可的《房屋续租合同》签名相同但笔迹明显不一致；三是《房屋租赁合同》多处内容不符合常理，首先租赁期限与《房屋续租合同》存在重叠，在未交代《房屋续租合同》剩余租期如何处理的情况下，另行签订《房屋租赁合同》不符合常理；其次租金标准按《房屋续租合同》应当逐年递增，凌恒初交纳的2017年的半年租金已达73,982.7元，但《房屋租赁合同》约定的2018年的起始租金标准却与《房屋续租合同》约定的2015年起始租金标准一致，租金标准明显也不符合常理；四是凌恒初与中锦建设公司均一致否认实际签订了该《房屋租赁合同》。综合上述事实及分析，本院对轻骑兵公司工商注册登记档案中的《房屋租赁合同》不予采纳。庭审中，中锦建设公司申请对该《房屋租赁合同》中的公司印章真实性进行鉴定，鉴于本院已不再采纳该《房屋租赁合同》，故对其鉴定申请亦不再准许。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，王超与中锦建设公司签订了《房屋续租合同》，该合同系王超与中锦建设公司的真实意思表示，应属合法有效。围绕该《房屋续租合同》，各方的主要争议焦点有以下几点：一是安迅是否为《房屋续租合同》的缔约主体，是否应当承担《房屋续租合同》项下租金给付及房屋腾退义务；二是《房屋续租合同》项下王超的义务是否已转移给轻骑兵公司，王超是否应当继续承担合同义务；三是案涉房屋是否已腾退，《房屋续租合同》租赁期限届满后的占用责任承担；四是关于物管费、水电费、违约金及律师费的承担。对此，本院分述如下： 一是安迅是否为《房屋续租合同》的缔约主体，是否应当承担《房屋续租合同》项下租金给付及房屋腾退义务。从本案查明的事实来看，安迅租赁案涉房屋后在租赁期间将案涉房屋内所经营之商铺转让给王超，因王超继续在案涉商铺经营，故该经营权之转让亦包括案涉房屋由安迅转租给王超。而安迅与中锦建设公司签订的租赁合同到期后，安迅与王超的转租法律关系亦告终止。其后王超以自身的名义与中锦建设公司直接签订案涉《房屋续租合同》，应当认定王超作为合同缔约主体。安迅虽出具了案涉更名申请，载明内容为委托王超办理续租事宜，但因更名申请明确载明为缔约主体的更名，且《房屋续租合同》中王超也并非以安迅的委托代理人签订，而是直接作为承租人一方与中锦建设公司签订的《房屋续租合同》，且后续租金也有王超直接向中锦建设公司交纳，故安讯并非《房屋续租合同》的缔约主体，《房屋续租合同》对安迅并不具有法律拘束力，中锦建设公司诉请安迅支付《房屋续租合同》项下欠付租金及违约金，于法无据，本院不予支持。 二是《房屋续租合同》项下王超的义务是否已转移给轻骑兵公司，王超是否应当继续承担合同义务。《房屋续租合同》履行过程中，王超将案涉房屋内所经营商铺的经营权转让给案外人凌恒初，嗣后凌恒初在该房屋上注册成立轻骑兵公司继续商铺经营，故该经营权之转让亦包括案涉房屋由王超转租给凌恒初。轻骑兵公司辩称案涉房屋仅存在经营权转让，不涉及房屋转租的意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”的规定，虽然王超将案涉房屋转租给凌恒初，但该转租行为并不必然导致其与中锦建设公司签订的《房屋续租合同》效力终止。而王超在《房屋续租合同》中的义务，也并不因其与凌恒初之间的转让约定而必然转移给凌恒初，因债务的转移需取得债权人中锦建设公司同意。虽然中锦建设公司其后收取了凌恒初直接缴纳的半年租金，但该收取租金的行为不足以认定系中锦建设公司同意王超转移其在《房屋续租合同》中的义务。根据前述法律规定，王超与中锦建设公司之间签订的《房屋续租合同》应当继续有效。王超辩称《房屋续租合同》中后续合同义务由凌恒初承担的意见，本院不予支持。根据本案查明的事实，案涉房屋租金已支付至2017年9月30日，根据《房屋续租合同》约定，租赁期限至2018年9月30日届满，故从2017年10月1日至2018年9月30日的租金148,301.7元，王超应当承担给付义务。中锦建设公司诉请王超支付2017年10月1日至2018年9月30日的租金148,301.7元，本院予以支持。 三是案涉房屋是否已腾退，《房屋续租合同》租赁期限届满后的占用责任的承担。本案案涉《房屋续租合同》在王超与中锦建设公司之间继续有效，但中锦建设公司作为房屋出租人，在凌恒初缴纳租金时，以及日常使用过程中，有查证核实便利及必要，中锦建设公司接受凌恒初交纳租金，也应当查证原因。庭审中，中锦建设公司仅辩称不知晓转租，于情理不符，且中锦建设公司自接受租金之日起六个月内中也并未提出异议，故本案应当认定中锦建设公司知晓并认可了王超与凌恒初之间的转租行为。中锦建设公司辩称不知晓也不同意转租的意见，本院不予采纳。因中锦建设公司知晓案涉房屋已转租的事实，故《房屋续租合同》于2018年9月30日租赁期限届满后，王超与中锦建设公司租赁合同效力即告终止，中锦建设公司有权收回案涉房屋，而中锦建设公司在明知案涉房屋已转租的情况下，放任房屋实际由次承租人继续使用，故租赁期限届满后的房屋占用使用费用应当由实际使用人承担，中锦建设公司诉请安迅、王超继续承担房屋占用使用费，于法无据，本院不予支持。根据查明的事实，案涉房屋轻骑兵公司已于2019年8月1日通过案涉房屋所在物管公司退还，并结清了相关费用，返还了房屋钥匙，故中锦建设公司诉请安讯、王超、轻骑兵公司腾退案涉房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。 四是关于物管费、水电费、违约金及律师费的承担。本案根据查明的事实来看，轻骑兵公司已于2019年8月1日腾退案涉房屋时，经物管公司确认相关费用已结清，而中锦建设公司虽主张相关费用，但并未提交任何欠费证据，故本院对其诉请支付欠付的物管费用、水电费不予支持。关于违约金。本案王超向凌恒初转让案涉商铺时，并未事先征得中锦建设公司同意转租的许可，而是一转了之，虽其转让约定后续租金由受让人支付，但该约定对出租人并不具有法律效力，王超不按《房屋续租合同》约定支付剩余合同租金，已构成违约，中锦建设公司诉请王超支付合同约定违约金10,000元，本院予以支持。关于律师费。本案案涉《房屋续租合同》并未约定违约方应承担律师费，且本院已支持中锦建设公司主张的违约金，故中锦建设公司诉请王超、安迅支付律师费4,000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市中锦建设投资有限责任公司支付欠付租金148,301.7元； 二、被告王超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市中锦建设投资有限责任公司支付违约金10,000元； 三、驳回原告成都市中锦建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8,810元，由原告成都市中锦建设投资有限责任公司负担6,030元，由被告王超负担2,780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐江 二〇二〇年九月二十一日 书记员  余丹