湖南省宁乡市人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0124执异72号异议人（案外人）：杨丽青，女，1990年10月16日出生，汉族，住湖南省溆浦县。申请执行人：单义娟，女，1963年12月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。申请执行人：单馨，女，1966年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。共同委托代理人：单仁趾，男，1938年8月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系两申请执行人之父，一般代理。共同委托代理人：龚师满，湖南良光律师事务所律师，特别授权。被执行人：湖南嘉运置业有限责任公司，住所地宁乡市玉潭街道新山村（楚沩西路**）。法定代表人：吴建根。委托代理人：卢华林，男，1964年7月12日出生，汉族，住湖南省，系公司员工，一般代理。本院在执行申请执行人单义娟、单馨与被执行人湖南嘉运置业有限责任公司（以下简称嘉运公司）商品房预售合同纠纷一案时，异议人杨丽青于2020年8月21日提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年9月9日进行了听证。异议人杨丽青，申请执行人单义娟、单馨委托代理人单仁趾、龚师满,被执行人嘉运公司委托代理人卢华林参加了听证。本案现已审查终结。异议人杨丽青称：本人于2020年6月21日通过淘宝司法拍卖购得××乡××街道××路××号房产（附成交确认书），该房产租户广发银行股份有限公司长沙分行（以下简称广发长沙分行）已将房租交付给宁乡市人民法院。现申请将该房产自执行裁定书出具日期之后的其他相应权利转让给本人，通过了解该租户整层的年租金为1064587.86元，总面积603.48㎡，即1?064?587.86÷603.48×93.61＝165135.6元系本人购买121号房产的年租金，165?135.6÷12＝13761元／月，13?761÷30＝458.7／天，13?761×3＝41?283／季度，根据（2019）湘0103执恢597号之一的执行裁定书，于2020年6月24日起该房产的所有权及相应的其他权利归买受人杨丽青所有。故2020年6月24日至2020年7月8日的租金为458.7元×（6天＋8天）＝6421.8元，2020年7月9日至2020年10月8日一个季度租金为41283元，2020年10月9日至2021年4月8日共两个季度租金为41283元×2＝82566元，因此金额总数为130270.8元（6421.8元＋41283元＋82566元＝130270.8元）的房屋租金归本人所有。申请执行人单义娟、单馨称：一、贵院对被执行人在广发长沙分行所享有的案涉租金采取执行行为，完全正确合法。申请执行人与被执行人商品房销售合同纠纷执行案，贵院于2019年10月17日立案执行，执行标的为203万元及利息。在诉讼阶段，贵院于2018年11月6日以湘01**民初7204号民事裁定书，保全冻结了被执行人租赁给广发长沙分行位于××乡××街道××路（连城郡）一层117、118、119、120、121、122、123号商铺应收房屋租金200万元，2019年11月4日，贵院依法对上述房屋租金予以续冻。2020年3月13日，根据被执行人与广发长沙分行于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》的约定：“租赁期为八年，租金支付方式为按年度租金提前一个月一次性支付”贵院对被执行人已到期的债权，即租赁时间为2020年4月11日至2021年4月10日的年度租金（不含税）1?064?587.86万元，向广发长沙分行送达了执行裁定书和协助执行通知书，提取该年度租金到贵院。广发长沙分行基于今年疫情及其他情况在请求贵院同意后，于2020年4月3日支付了半年租金532293.93元（法院出具的收据时间为2020年3月31日）余下半年租金暂时缓交。当月，贵院将相关执行款项付给申请执行人。2020年8月13日，广发长沙分行根据今年3月份的协助执行通知书继续支付了余下的半年租金532293.93元到贵院（法院出具的收据时间为2020年7月22日）。而杨丽青于2020年8月19日向贵院提出执行异议，以其于2020年6月21日通过淘宝司法变卖程序购得上述121号商铺产权为由，认为该商铺自此之后的租金130270.8元为其所有。从以上事实可以看出，贵院对案涉租金采取执行行为，完全正确合法。二、杨丽青对本案执行提出的异议，并不足以排除本案的执行。一是长沙市天心区人民法院在淘宝司法变卖网对变卖121号商铺的相关公告上，明确公示了标的物“已出租不腾房”以及对标的物的租赁期、租金等作了介绍，《变卖公告》第四条特别提醒：“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证”，《变卖须知》第九条规定“本次变卖是经法定公告期和展示期才举行的，就变卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在变卖资料中作了详尽的说明，请竞买人在变卖前必须仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”杨丽青作为竞买者，应该知道所竞买的121号商铺产权原所有人就是被执行人，被执行人名下包括121号商铺在内的相关房屋租金己被冻结并已执行等事实，在此情况下仍竞买，说明其已接受121号商铺的该现状。二是杨丽青在竞买121商铺后，作为该商铺的新出租人，其相关权利来源于被执行人，在享有被执行人与广发长沙分行签订的《房屋租赁合同》约定的出租人权利的同时，也负有相应的合同义务。被执行人按上述租赁合同的约定，在今年3月享有的到期债权，即2020年4月11日至2021年4月10日的年度租金（不含税）1,064,587.86元，对杨丽青同样具有约束力，杨丽青不能因为此后购买了案涉房屋产权而否定该合同条款的效力。只是本案被执行人所享有的该收益，因差欠申请执行人的债务，被贵院依法予以冻结并执行。三是应当特别注意，本案执行标的是对121号商铺相关租金的冻结并提取，而非对121号商铺的查封与扣押，针对的并不是121号商铺所有权的归属及处置产生了争议，涉及的是债权而非物权，拥有物权也并不必然享有相应租金收益，因此本案不涉及物权优先权的问题。就本案而言，121号商铺的租金收益应当受到上述租赁合同的调整。四是杨丽青于2020年6月21日竞买取得121号商铺产权，长沙市天心区人民法院作出的相应执行裁定，也属于在贵院对121号商铺的租金予以冻结并提取之后的生效法律文书，按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十六条第二款之规定，贵院对杨丽青以此生效法律文书排除执行异议的，贵院应依法不予支持。综上，对案外人杨丽青提出的执行异议，贵院应依法裁定予以驳回。被执行人嘉运公司未发表意见。审查查明,单义娟、单馨与嘉运公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月31日立案后，于2018年11月6日作出（2018）湘0124民初7204号民事裁定书，裁定冻结嘉运公司应收房屋租金200万元。2019年2月13日作出（2018）湘0124民初7204号民事判决书，判决撤销了单义娟、单馨与嘉运公司签订的商铺认购书、商铺认购书补充协议、商品房买卖合同，嘉运公司返还单义娟、单馨购房款160万元及利息、赔偿单义娟、单馨40万元。嘉运公司不服判决提起上诉，2019年8月15日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终5303号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因嘉运公司未履行生效法律文书确定的义务，经单义娟、单馨申请，本院于2019年10月17日立案执行，在执行过程中向广发长沙分行送达了（2019）湘0124执4281号之一执行裁定书和（2019）湘0124执4281号协助执行通知书，将嘉运公司租赁给广发长沙分行位于××乡××街道××路（连城郡）一层117、118、119、120、121、122、123应付房屋租金200万元予以续冻。2020年3月13日，本院向广发长沙分行送达了执行裁定书和协助执行通知书，提取嘉运公司应收广发长沙分行的第四年度（2020年4月11日至2021年4月10日）房屋租金1064587.86元。2020年4月3日、2020年8月13日，广发长沙分行分两次将房屋租金1064587.86元付至本院。另查明，2017年5月23日，嘉运公司与广发长沙分行签订房屋租赁合同，嘉运公司将××乡××街道××路（连城郡）一层117、118、119、120、121、122、123（部分）号的房屋出租给广发长沙分行，租赁期限自2017年4月11日至2025年4月10日，租金按每年为一期支付一次，每期前一个月支付。又查明,长沙市天心区人民法院在执行刑佳与嘉运公司民间借贷纠纷一案中，于2020年4月23日委托淘宝网公开变卖嘉运公司名下位于××乡××街道××路××号房产，并发布了《变卖公告》、《变卖须知》，公示了标的物的状况。2020年6月21日，杨丽清以1159566元价格竞得121号房产。2020年6月24日，长沙市天心区人民法院作出（2019）湘0103执恢597号之一执行裁定书，裁定位于××乡××街道××路××号房产（权证号：**）所有权及相应的其他权利归买受人杨丽清所有。本院认为，一、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”本案中，本院提取的嘉运公司在广发长沙分行的第四年度（2020年4月11日至2021年4月10日）房屋租金，根据房屋租赁合同的约定，2020年4月11日至2021年4月10日的房屋租金支付时间在2020年3月，此时，嘉运公司与广发长沙分行已形成债权债务关系，嘉运公司对广发长沙分行已享有121房屋租金的到期债权，该债权不因此后的变卖成交行为而转移。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中,杨丽青依据长沙市天心区人民法院（2019）湘0103执恢597号之一执行裁定书,提出排除执行异议，但该执行裁定书是在执行标的被本院裁定提取后作出,对其提出排除执行异议,依法不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人杨丽青的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宁乡市人民法院提起诉讼。审 判 长  高强明人民陪审员  李定新人民陪审员  姜利军二〇二〇年九月十一日书 记 员  杨 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。