江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1880号上诉人（原审原告）：韩晓宇，男，1979年1月4日生，汉族，住江西省安福县。被上诉人（原审被告）：李萍，女，1976年9月6日生，汉族，住江西省安福县。被上诉人（原审被告）：王鹏，男，1980年5月3日生，汉族，住江西省安福县。委托诉讼代理人：王枚华，男，1955年11月26日生，汉族，住江西省安福县，系王鹏父亲。上诉人韩晓宇因与被上诉人李萍、王鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服安福县人民法院（2020）赣0829民初1101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人韩晓宇上诉请求：1.撤销原审判决，改判确认李萍和王鹏于2015年12月1日签订的位于安福县家田林业系统棚户区改造房6栋3单元204号房（含杂物间和车库等）的《房屋出让协议书》无效；2.一、二审诉讼费用由李萍、王鹏承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.原审判决推断韩晓宇知晓李萍和王鹏签订合同，缺乏事实依据。《房屋出让协议书》系李萍单方和王鹏签订，韩晓宇不知情，该协议中甲方家属签名处的“韩晓宇”不是韩晓宇本人签名，亦不是李萍签的，系他人冒签，系伪造签名，手印也系伪造，韩晓宇没有委托李萍代签合同，原审判决认定李萍代韩晓宇签名没有依据；原审法院认定“房屋出卖对一个家庭来说并非小事…李萍与韩晓宇感情尚好，并未分居或互不往来，夫妻之间按常理会对此事进行商量，共同决定”没有事实依据，且韩晓宇和李萍对夫妻感情是否尚好存在陈述不一致的情况；原审法院认定“原告有陈述期间几年没有过问对涉案房产情况及进度”，与常理不符。韩晓宇主张2019年1月前其有房子住，就没有过多的关注涉案房屋，2017年前，每个春节回安福韩晓宇基本上会去看看危改房，当时房屋及周边配套设施还没完工，且房屋在2018年4月才交房。在辩论阶段，韩晓宇也陈述过2018年年初问李萍，李萍说房子检验还没通过；2.韩晓宇和李萍于2018年9月7日签订《离婚协议书》，该协议系双方私下约定假离婚，故该协议中约定：“房屋（安福县行政中心旁二楼）归女方所有；婚生儿归男方抚养，女方不承担任何费用；所有债务与女方无关，由男方负责偿还。”而且，该协议系李萍一人拟定打印，原审法院不对比分析该协议，直接采纳李萍辩称意见进行推断，有失客观；3.原审法院对涉案房屋的性质定性错误，涉案房屋至今没有产权，原审法院认定“单位福利房的转让不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益。”错误；4.王鹏不属于善意第三人。韩晓宇不认识王鹏，王鹏没有理由相信《房屋出让协议书》中甲方家属签字处是韩晓宇本人所签，其存在明显过失；《房屋出让协议》中载明“单位分配的棚户区改造房”、“该房为五年内限制过户手续”、“政府补贴金”三个明显特征，说明王鹏已知晓该房系经济适用房，其不属于善意第三人；王鹏购房前对涉案房屋已充分了解，交易价款只有2015年12月安福县城房价的1／3，属于明显不合理低价，其不属于善意第三人；5.安福县人民法院的举证、质证笔录中存在记录错误之处，韩晓宇当时陈述的内容是“我是想等房产证到手后卖掉该房，再由李萍用她分得的所得款赔偿王鹏”，笔录中却记成“原告：我是想等房产证到了卖掉该房，再赔偿王鹏”。二、一审判决适用法律不当。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李萍和王鹏签订的《房屋出让协议书》违法，属无效合同。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）（三）对夫妻共同财产的处分有明确规定，房屋的处分不属于日常生活需要，房屋的处分需要经过夫妻双方同意，夫妻一方没有签字，除非第三人是善意第三人，房屋买卖协议无效。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。被上诉人李萍答辩称：韩晓宇对卖房一事系知情的，买第一套房子欠了钱，所以没钱买涉案房屋，李萍不想要，韩晓宇说把房子给他哥哥嫂子，所以我们拿了房子指标，韩晓宇哥哥嫂子后来不要了，王鹏通过熟人找到李萍，李萍就把房子转给王鹏，韩晓宇在外地，所以由李萍代签，后来给了钥匙给王鹏，王鹏也缴纳了物业费，韩晓宇说不知情没有依据。被上诉人王鹏答辩称：一、韩晓宇主张其不知晓李萍将涉案房屋卖给王鹏，与事实不符。一审时韩晓宇、李萍均认可以下事实：2012年，李萍有安福县明月山林场危改房的购房资格，因李萍、韩晓宇第一套房还有欠款，李萍准备放弃，韩晓宇提出其哥哥无房，该机会让给其哥哥，其哥哥支付给李萍、韩晓宇14.3万元购房款，后其哥哥不要该房，其哥哥支付的购房款转为对韩晓宇、李萍的债权，说明韩晓宇、李萍对该危改房的处置均会商量。李萍一审时答辩称：李萍与韩晓宇没有钱支付房款的情况下，于2015年将涉案房屋转让给了王鹏，于同年12月1日签订《房屋出让协议书》，韩晓宇也持有一份协议书，韩晓宇对该事知情，之所以会产生纠纷，是因为李萍起诉与韩晓宇离婚，韩晓宇才无理起诉纠缠。王鹏签订《房屋出让协议书》时，协议明确甲方为两个人韩晓宇、李萍，李萍也提供了韩晓宇的身份证等其他信息。王鹏有充分理由相信李萍将该事实告诉给了韩晓宇，韩晓宇对此事知晓。一审查明：2018年9月7日，韩晓宇、李萍签订的《离婚协议书》约定：二、夫妻共同财产分割：1.房屋：位于安福县房权证平都镇字第字第**）归女方所有。2.存款：无存款。3.无其他财产分割。这份协议说明韩晓宇、李萍均知道本案所涉房屋已经转让给了王鹏，所以未将其列入夫妻共同财产予以分割。韩晓宇主张假离婚与事实不符，当时已经分房领钥匙了，为何不将房改房写进去？唯一解释就是将该房屋已经转让，其无权分割。一审查明：王鹏后续向李萍单位以李萍的名义分两次分别交了2万元、15180元购房款。2018年年初分房，王鹏于同年4月24日收取了涉案房屋的钥匙；2019年5月开始装修，2019年6月，韩晓宇才出面阻拦，从王鹏领到钥匙到韩晓宇阻拦期间，韩晓宇未对该房屋主张任何权利，因为其知道该房屋已经转让给了王鹏，其无权、也没有必要到涉案房屋查看或关心房改房的位置、环境、物业、装修等。以上事实说明，韩晓宇完全知晓并同意本案所涉的《房屋出让协议书》。二、本案所涉《房屋出让协议书》基本履行完毕。协议签订后，王鹏依约付清了转让款17.5万元给李萍、韩晓宇，并支付后续的购房款。李萍、韩晓宇也依约将分配的危改房交付给了王鹏，王鹏支付了涉案房屋的物业费、装修保证金等，并水、电、卫生间防水、阳台铝合金已经施工完毕，王鹏已经实际占有、使用该房屋。三、韩晓宇上诉称协议违法没有法律依据。本案所涉协议书没有违反效力性强制性规定，合法有效。城市房地产管理法第三十八条的规定不是效力性强制性规定，而是管理型强制性规定，不能据此认定协议无效。安福县的相关文件不是法律、行政法规，不得据此认定协议无效。综上，韩晓宇知晓、同意《房屋出让协议书》，该协议已经基本履行完毕，且已由王鹏占有、使用，该协议未违反法律强制性的规定，合法有效，一审判决是正确，应予维持。上诉人韩晓宇向一审法院起诉请求：1.依法确认被告李萍与被告王鹏于2015年12月1日签订的位于安福县家田林业系统棚户区改造房6栋3单元204号房（含杂物间和车库等）的《房屋出让协议书》（即房屋买卖合同）无效；2.本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实如下：2015年12月1日,被告李萍（甲方出让方）与被告王鹏（乙方受让方）签订了一份《房屋出让协议书》，该协议书约定：……一、甲方将单位分配的棚户区改造房出让给乙方，该房（包括柴草间、车库等一切配套建筑）具体位置等待分配后决定，实际面积按分配面积。单位选号分房时甲乙双方（或乙方指定代理人）同时到场。二、甲方付首付款至今，考虑通货膨胀和利息因素，房屋出让价为壹拾捌万伍千元整。本协议签订时乙方付壹拾柒万伍千元整，房屋过户给乙方时付清全部余款壹万元整。今后，甲方不得以任何理由提高房屋出让价格。三、该房为五年内限制办过户手续房（并未规定不许出让）。出让后，该房分配到手即由乙方居住，乙方享有完全自由使用权，允许乙方装修、出租等，甲方不得干涉。五年后，甲方应积极协助乙方办理房屋过户手续，费用由乙方承担。……该协议书另对其他事项进行了约定，并由双方在协议书上签名确认，其中甲方家属签字处的名字“韩晓宇”系由被告李萍代签。2015年12月1日、2015年12月8日，王鹏分别向李萍支付购房款8万元、95000元。2017年1月17日、2017年7月4日，王鹏以李萍的名义分别向明月山林场交纳房款20000元、15180元。2017年7月4日，王鹏以李萍名义交纳物业费751元、装修管理费500元、装修保证金800元。2019年1月15日王鹏再次交纳物业管理费783元。2018年4月，被告李萍将涉案房屋交付给被告王鹏，房屋位于安福县（小区还没有正式命名），尚未办理房产证。2019年上半年，原告韩晓宇发现被告王鹏在装修涉案房屋，遂加以阻拦，封掉了涉案房屋的门。后原告韩晓宇以涉案房屋属于夫妻共同财产，对涉案房屋的出让不知情且王鹏与李萍所签合同无效为由，诉至法院。原审法院另查明，根据国家相关政策，安福县明月山林场被纳入国有林场危旧房改造项目。2012年11月12日，安福县人民政府办公室发安府办字[2012]180号文件，该文件第三条规定“严禁指标转让。……危旧房项目建成后，凡不是申请人本人居住的，或违规转让的，一经查实，将注销并收回该对象房屋产权……”。2012年11月20日，安福县国有林场危旧房改造领导小组办公室发安危改字[2012]16号文件，该文件规定：“二、统一危旧房入住对象的标准。结合我县实际，危旧房入住对象必须是国有林场职工（包括离退休，不含置换身份人员）……五、严禁指标转让及处置。……危旧房项目建成后，凡不是申请人本人居住或违规转让的，一经查实，将注消并收回该对象房屋产权……”。被告李萍系安福县明月山林场的职工，依照政策取得分房资格，按照单位分配，被告李萍分得了涉案房屋。原审法院又查明，原告韩晓宇与被告李萍系夫妻关系，两人于2004年8月13日登记结婚，于2018年9月7日协议离婚并签订《离婚协议书》，该协议书就夫妻共同财产分割约定：“1.房屋：位于安福县房房权证平都镇字第**）女方所有。2.存款：无存款。3.无其他财产分割”。后两人又于2018年9月26日复婚。庭审中，原告韩晓宇、被告李萍均陈述涉案房屋指标原是转给原告哥哥，后原告哥哥又放弃了该房屋指标。原告另陈述原告的哥哥为取得涉案房屋向夫妻两人支付了143000元购房款，后原告的哥哥不要该套房，原告遂与被告李萍将该笔款转为对原告哥哥的欠款，以及在涉案房屋出让时夫妻感情尚好，原告在此后几年没有过问过涉案房产情况及进度。一审法院认为：对原告韩晓宇称自己对涉案房屋的转让不知情，被告李萍擅自处分了夫妻共同财产的主张。被告李萍辩称两被告签订《房屋出让协议书》原告韩晓宇是知晓并认可的。依据原告当庭所陈述的涉案房屋本来是给原告哥哥的，原告哥哥亦向原告支付了143000元，后原告哥哥不要该套房，原告遂与被告李萍将该笔款转为对原告哥哥的欠款，以及在涉案房屋出让时夫妻感情尚好，原告在此后几年没有过问过涉案房产情况及进度等内容。原审法院认为，房屋出卖对一个家庭来说并非小事，李萍与王鹏签订《房屋出让协议书》时，李萍与韩晓宇感情尚好，并未分居或互不往来，夫妻之间按常理会对此事进行商量，共同决定。且原告述称其哥哥前期向原告及被告李萍支付了涉案房屋的房款143000元，之后肯定会涉及到143000元如何向原告哥哥归还，后续房款如何支付等相关事宜，而原告又陈述期间几年没有过问过涉案房产情况及进度，明显与常理不符。另，在2018年9月7日，原告与被告李萍协议离婚，签订的《离婚协议书》上就财产分割部分写明了双方在安福县行政中心旁二楼的房产并做出处理，却未将涉案房屋写入夫妻共同财产并作分割约定，亦可推断原告在此时是认可涉案房屋并非夫妻共同财产的。虽原告主张该次离婚系双方假离婚，但被告李萍不予认可，原告也未能提供证据证实，故对原告所称假离婚的主张本院不予支持。综上，原告韩晓宇称对涉案房屋出让一事不知情明显不合常理及生活逻辑，依法不予采信，并对被告李萍将涉案房屋转让给被告王鹏一事原告韩晓宇知晓并认可的事实予以确认。其次，对于《房屋出让协议书》的效力问题。原审法院认为，涉案房屋系危旧房改造房，而危旧房改造房并非具有保障性质的政策性经济适用房，我国现行法律法规并未禁止危旧房改造房的转让，虽安危改字［2012］16号、安府办字［2012］180号文件均规定了涉案房屋严禁指标转让及违规转让，但上述文件均不属于法律法规，不能作为认定合同无效的依据，房屋买卖合同的效力仍要根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行判断。本案涉案房屋是单位福利房，目前由于政策原因还未登记到个人名下，但涉案房屋是合法建设，并非违法建筑物，若将来办证，有可能办理产权登记到购房人名下，对这种房屋的转让不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益。至今，被告王鹏与被告李萍之间签订《房屋出让协议书》将近五年，被告王鹏早已按约支付了购房款，被告李萍也已向被告王鹏交付了涉案房屋逾两年之久，王鹏并对房屋进行了初步装修，合同主要内容也得到了履行，同时，原告也未能举证证明《房屋出让协议书》的签订系两被告恶意串通，损害了原告的合法权益。故在被告李萍与被告王鹏间达成的房屋转让行为系自愿，且并不违反法律法规的强制性规定和社会公益的情况下，亦为了维护市场交易的稳定性和安全性，应认定两人所签订的《房屋出让协议书》合法、有效。原告主张被告李萍与被告王鹏签订的《房屋出让协议书》无效，无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百七十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告韩晓宇的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告韩晓宇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人韩晓宇向本院提交以下证据：一、转账电子回单复印件一份，证明：韩晓宇哥哥付了14.3万；二、安福县2014年6月份和2016年9月份的两个房屋单价的参考各一份（复印件）；三、聊天记录复印件一份，证明：2018年9月3-15日，李萍隐瞒韩晓宇向朱立超等人借出5.2万元的聊天记录，李萍存在欺瞒行为；四、聊天记录复印件一份，证明：2018年9月7日离婚的事情，韩晓宇和李萍约定的是假离婚，协议是李萍写好的，韩晓宇签字。被上诉人李萍质证后对证据一的真实性无异议；对证据二的关联性有异议，韩晓宇的哥哥嫂子也没有按当时的房价付钱；对证据三的关联性有异议，李萍有工作，李萍借出去的钱是自己的钱，且当时韩晓宇和李萍的关系就不是很好；对证据四的关联性有异议，李萍和韩晓宇当时不是假离婚。被上诉人王鹏质证后认为，上诉人韩晓宇提交的证据均与其无关。本院认为，韩晓宇、李萍对韩晓宇哥哥曾出资14.3万元购买涉案房屋一事均无异议，本院对证据一的真实性予以采信；证据二系他人购买房屋的一部分合同内容，且为复印件，韩晓宇未提供原件予以核实，本院对其真实性不予采信；证据三与本案缺乏关联性；韩晓宇和李萍已办理离婚登记，证据四与本案缺乏关联性。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：李萍和王鹏签订的《房屋出让协议书》的效力应如何认定。首先，根据一审法院查明的事实，涉案房屋原本由韩晓宇哥哥出资14.3万元购买，后韩晓宇哥哥放弃，该14.3万元转为韩晓宇、李萍对韩晓宇哥哥的欠款，李萍于2015年将涉案房屋出售给王鹏。2018年9月7日，韩晓宇、李萍签订《离婚协议书》，该协议书载明的房产仅为安福县行政中心旁二楼的房产，未提及其他房产，原审法院以房屋系家庭大宗财产、夫妻离婚时应当予以分割，但韩晓宇、李萍未将涉案房屋载入《离婚协议书》中为由，认定双方当时已认可涉案房屋已不是夫妻共同财产，该认定正确。韩晓宇关于其对李萍出卖涉案房屋一事不知情、其与李萍当时为假离婚的上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”对于合同效力的认定，应当依据当事人签订时的意思表示是否一致、意思表示是否自由、合同内容是否违反法律行政法规强制性规定以及是否损害国家、集体或第三人利益来作出判断。本案中，李萍和王鹏均认可签订《房屋出让协议书》时系各自真实意思表示，虽然韩晓宇主张其不知情，但原审法院通过查明其与李萍在2018年签订离婚协议的内容，推断韩晓宇知晓认可此事，同时认定李萍和王鹏签订《房屋出让协议书》时系双方真实意思表示，该认定并无不当。虽然涉案房屋系单位福利房，尚未办证，但涉案房屋是合法建筑物，在一定期限内能够办证，且房屋所有权的变动不是合同效力的判断依据，原审法院以李萍和王鹏签订的《房屋出让协议书》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形为由，认定李萍和王鹏签订的《房屋出让协议书》有效，认定正确。韩晓宇关于李萍和王鹏签订的《房屋出让协议书》无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，韩晓宇的上诉请求和理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韩晓宇负担。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇二〇年九月二十九日书记员  罗 莎