陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终4976号上诉人（原审被告）:吴庆国，男，1973年10月16日出生，汉族，自由职业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郗华莉，泰和泰（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李岩青，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何占宏，男，1980年7月9日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区西市。原审被告：西安博渊教育科技有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：雷芝琦，该公司总经理。原审被告：西安市XX村工人文化宫，住所地：西安市碑林区XX路XX号。法定代表人：高永军，该文化宫主任。委托诉讼代理人：李民鹏，男，1968年11月13日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人吴庆国因与被上诉人何占宏、原审被告西安博渊教育科技有限公司（以下简称博渊公司）、西安市XX村工人文化宫（以下简称XX村文化宫）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初5832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。吴庆国上诉请求：1.改判驳回何占宏的全部诉请；2.诉讼费由何占宏承担。事实与理由：一审判决事实不清，适用法律错误。何占宏实际占有使用房屋长达三个月之久，只交了一个月的房租，而吴国庆依据合同将4万元押金折抵为房租，无过错，不应返还。双方合同中约定，因不可抗力原因造成的损失，以及因国家政策拆除或改造已租赁的房屋造成的损失，双方互不承担责任。故一审判决认可15万元的装修费用一节，属枉法裁判。何占宏辩称，文化宫于2018年10月中旬通知收回房屋，且于2018年10月31日与博源公司解除合同，那么吴国庆所谓的押金抵用房租属于非法要求。本案也并非不可抗力。博渊公司述称，同意吴庆国上诉请求和理由。XX村文化宫述称，本案与自己无关。何占宏向一审法院起诉请求：1、解除何占宏与吴庆国之间的《房屋租赁合同》；2、判令吴庆国与博渊公司向何占宏返还租赁押金40000元（肆万元）、返还首月租金20000元（贰万元），向何占宏承担装修损失、员工工资及辞退员工损失、租赁合同预期利润损失计240000（贰拾肆万元）。吴庆国与博渊公司总计向何占宏支付300000元（叁拾万元）；3、判令吴庆国返还所侵占的何占宏办公室用品或折价赔偿；4、XX村工人文化宫对吴庆国与博渊公司的赔偿责任承担连带责任。5、诉讼费、保全费由吴庆国、博渊公司承担与XX村文化宫。一审法院认定事实：2018年8月6日，何占宏（乙方）与吴庆国（甲方）签署《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：出租房屋为西安市太白北路276号XX村工人文化宫左边二楼，用做教育培训使用，乙方不得改变用途，不得私自转租，否则甲方有权收回房屋。若乙方中途退房，押金、租金一律不退。甲方交于乙方房屋装修、木地板、墙体白墙、双窗户。前厅和部分房间安装有约克（全新中央空调5匹和3匹三个），如乙方损坏、丢失应负责修理赔偿。租赁期间为5年。自2018年8月22日至2023年8月22日止。甲方应于8月6日前将房屋交付乙方。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方租赁到期后不续租，要提前两个月通知甲方，否则押金不退。月租金为2万元，年租金24万元。以上租金不包括开发票税款，发票税款全部由乙方承担。2018年8月22日至2020年8月22日租金不变。若2020年8月22日之后，文化宫调整甲方租金，乙方随文化宫同等调整。每半年付一次房租12万元。乙方于双方签署租赁合同后2日内将款项打入指定账户。第一次付款因考虑乙方前期投资金额较大，特允许从2018年8月至2019年3月按月支付房租。后期支付租金按每半年缴费。付款账号：XXXXXXXXXXXX9222。收款人：张钧。乙方已将房屋押金4万元于订立本合同之前支付给甲方，甲方应在合同订立时为乙方出具押金收据，甲方应在房屋租赁期满或合同解除后三日内将押金如数交还给乙方。乙方应按时交纳水电费、物业费、排污费。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，乙方按照一个月租金标准向甲方支付违约金：（1）未经甲方同意，将房屋转租、转接给他人使用的；（2）改变本合同规定的租赁用途或者利用该房屋进行违法活动的；（3）乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则按租金总额万分之日支付滞纳金。免责条款：合同执行期间，因甲方原因导致乙方无法正常使用，甲方与乙方协商处理，赔偿乙方损失。因不可抗力导致本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方不承担责任。因国家政策需要拆除或改造已租赁房屋，甲乙双方造成损失的，互不承担责任。2018年8月7日，何占宏向合同指定账户转账4万元。2018年8月2日，何占宏向吴庆国支付2018年8月22日至9月22日房租2万元。上述协议签订后，何占宏入场进行装修。为证明自己装修情况，何占宏申请证人李某某到庭作证。李某某证人证言：工期24、25天，共支付装修款15万元。装修内容包括：拆除墙体、新建墙体、水电路系统重走、墙面进行铺贴壁纸、地面铺地毯、教室里用其他材料进行装修，重新组装门、柜子、打洗手台、墙体刷漆。2018年10月19日，XX村文化宫向各租赁户发布通知。通知主要内容为：各租赁户，根据全国总工会今年年底对工人文化宫出租房屋及场地全部完成清退的规定及陕西省总工会、西安市总工会的要求，现通知本文化宫对外租赁户：所有租户10月底解除合同。根据合同规定，尽快完成对自己店内财物的处置工作。尽快完成对自己店内人员的安置工作。在2018年11月10日前将所租赁房屋完好无损的交予文化宫。所有租户下周一开始与XX村文化宫接洽，终止合同事宜。2018年12月10日，XX村文化宫与博渊公司签署《XX村工人文化宫清退租赁户终止双方达成协议书》，该协议书载明：甲乙双方根据合同要求达成退租终止合同协议，于2018年10月31日终止合同，并同时停止营业。自己物品限接通知后七天时间搬离租赁房屋。如逾期未将物品搬离，甲方有权处置。按照合同第十一条甲方违约责任处理规定第四款，甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同月租金200%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。（1）年租金144000元，月租金12000元；合同到期日为2019年10月31日。2018年10月31日终止合同。余月12个月。12个月乘租金12000*2=288000元。装修费135000元以及50%补偿金÷2=67500元。押金30000元。288000+67500+30000=385500元。按合同条款，双方达成协议一次性补偿乙方385500元。上述文件签署后，何占宏离开本案租赁物。何占宏称其在本案租赁物中所遗留的租赁物为：办公桌一张、办公椅一把（大）、办公椅三把（小）、茶几一张、办公沙发一套、茶具一套、冰箱一台、乳胶枕一个、2000元蟹卡一张、吸尘器一台、大型绿植若干、电动剃须刀、公司机密资料若干、柜式空调一台、装裱书法字一幅、收藏画家字画若干幅。吴庆国对该清单不认可，其认为本案租赁物中存在以下物品：旧办公桌一张、旧办公椅一把、旧茶几一张、破旧沙发一套、破旧茶具一套、破旧小冰箱一台（没有品名）、破旧吸尘器一台（不知品名）、破旧带框书法字一幅、破旧空调一台（不知品名）、破旧圆凳子十几张（具体实际为准），由其办理保管。庭审中，经与博渊公司核实，其明确何占宏所租赁房屋即何占宏向吴庆国所租赁房屋。其不清楚吴庆国对外出租房屋，其未收到本案何占宏、吴庆国所支付的租金。2018年10月，其知道是吴庆国与人合作在使用房屋。吴庆国陈述，其与雷芝琦曾经有过合作，雷芝琦说这里有个房屋，问其是否有兴趣经营，其回答可以出租。庭审中，何占宏对其诉讼请求明细陈述如下：押金40000元、月租金20000元，向何占宏承担装修损失、员工工资及辞退员工损失、租赁合同预期利润损失计240000元：办公用品13102元，员工工资60074.33元，退学费26719元，电费976.02元，装修费用150000元。办公用品、员工工资、退学费、电费损失，何占宏微信记录佐证存在大量支出，但未就交易对手、款项用途等信息予以佐证。一审法院认为，本案租赁合同系何占宏与吴庆国签署，现无证据佐证博渊公司收到上述租赁费。而XX村文化宫所提交证据显示，其将房屋出租给博渊公司，博渊公司与吴庆国之间无租赁合同，故认为何占宏与吴庆国系本案《房屋租赁合同》双方当事人。博渊公司、XX村文化宫均非本案租赁合同当事人。故对于何占宏主张由博渊公司、XX村文化宫承担相应责任的诉讼请求，无事实依据，依法不予支持。本案何占宏与吴庆国签署《房屋租赁合同》，而博渊公司系上述租赁物实际承租人，庭审中博渊公司未明确否认吴庆国的出租行为，现本案租赁合同已无法实际履行，且双方对解除合同均不持异议，故对于何占宏主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，对于何占宏主张吴庆国退还押金4万元的诉讼请求，依法予以支持。关于何占宏主张吴庆国退还房屋租金2万元的诉讼请求，应以该部分租金抵扣何占宏实际使用房屋期间租金，故对于何占宏该项诉讼请求，依法不予支持。关于何占宏主张赔偿损失的请求，何占宏与吴庆国对本案损失均附有同等责任，故应由何占宏承担50%赔偿责任。关于各项损失明细，何占宏装修损失真实发生，应由何占宏承担75000元。关于何占宏主张吴庆国返还办公用品、员工工资、退学费、电费等诉讼请求，何占宏所提交的微信记录佐证存在支出，但无法提供交易对手、款项用途，故对于何占宏该部分支出依法不予支持。关于何占宏主张吴庆国返还物品的诉讼请求，何占宏提交物品清单但未提交证据佐证上述物品遗留在本案租赁物内，吴庆国所提交清单自认保管的物品，应由吴庆国负责返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项，第九十七条的规定，判决：一、原告何占宏与被告吴庆国签署《房屋租赁合同》予以解除；二、被告吴庆国于本判决生效之日起十日内支付原告何占宏押金4万元、装修损失7.5万元；三、被告吴庆国于本判决生效之日起十日内返还原告以下物品：办公桌一张、办公椅一把、茶几一张、沙发一套、茶具一套、小冰箱一台、吸尘器一台、带框书法字一幅、空调一台；四、驳回原告何占宏其余诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告吴庆国负担2900元，原告何占宏负担2900元（案件受理费原告何占宏已预交，被告吴庆国在支付上述款项时一并支付原告案件受理费2900元）。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。。本院认为，涉案房屋系博源公司从XX村文化宫承租而来，租期为2016年11月1日至2019年10月31日止。后博源公司将该房屋交由吴庆国对外出租经营。吴庆国与何占宏于2018年8月6日签订《房屋租赁合同》，租期为2018年8月22日至2023年8月22日。XX村文化宫对上述转租行为并无异议，但转租合同期间不应超出租赁合同期间。故吴庆国与何占宏所签订的《房屋租赁合同》在2018年8月22日至2019年10月31日期间内，系双方真实意思表示，与法不悖，应为有效。即在该期间内，吴庆国与何占宏应依约履行各自义务，享有相应权利。何占宏于2018年8月支付租金及押金，并入场装修后，因XX村文化宫于2018年10月中旬向各租赁户发通知要求清退，遂何占宏离开租赁房屋。因吴国庆在上述合同期内未能依约向何占宏提供适合的出租物，现合同已解除，故应退还何占宏所缴纳的押金，且对于何占宏的装修损失应承担相应损失。因此，一审判决判令吴庆国退还押金4万元、赔偿装修损失7.5万元一节，并无不当。至于吴庆国上诉称何占宏实际占有使用房屋长达三个月一节，证据不足，依法不予采信。至于吴庆国上诉称本案属于不可抗力或国家政策原因故互不担责一节，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，吴庆国的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由吴庆国负担。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二Ｏ年八月二十日 书 记 员  杨 雪  薇 1