四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初663号 原告：李春阳，男，1981年2月6日出生，汉族，住四川省西充县。 原告：赵洪，女，1987年4月14日出生，汉族，住南充市顺庆区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：丁磊、何欢，四川锐思邦律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告李春阳、赵洪与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年3月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李春阳、赵洪及其共同委托诉讼代理人丁磊、何欢，被告东城置业公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年3月11日签订的《商品房买卖合同》解除并判令被告向原告返还已付购房款372668.6元（含住宅专项维修基金5149.6元）及利息（利息以367519元为基数，从实际付款之日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2018年3月11日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201803118587），通过按揭方式购买南充恒大悦龙台D地块16幢1单元302号洋房，并办理了备案手续。约定：原告支付首付款即372668.6元（含住宅专项维修基金5149.6元），余款在被告指定的农商银行办理按揭贷款。因案涉房屋的土地被抵押，导致原告按约定履行手续后，不能办理按揭。原告多次催促被告与银行协商放款未果，后来被告又指定原告到其他银行办理贷款，但贷款利率远远超过签订合同时的利率，大大增加了原告的经济负担，但被告只愿给予2万元左右的其他补偿。在无法达成一致性意见情况下，被告还提出解除合同。由于本案不能办理贷款的原因不在原告，系被告的自身原因加重原告的经济负担。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，被告应当退还本金及利息。原告多次与被告协商，被告均不予理睬。为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告东城置业公司辩称，1、原、被告签订的《商品房买卖合同》，因为原告的违约行为，被告已经行使了解除权，已经发出了解除合同的通知，案涉合同已经解除。2、因为原告的违约行为导致合同解除，其应当向被告承担总房款10%的违约金，这部分违约金应该从房款中扣除后再退还房款。3、专项维修基金是直接交到房管局，这部分请求主体不适格。4、被告不应当承担相应的利息，本案合同解除是原告的违约导致，且原告在收到被告发出的解除合同通知没有及时到被告处办理相关手续，对于原告所提到的土地被抵押导致不能办理按揭贷款不属实，事实上可以办理按揭贷款手续，只是利率有变化，因此本案的诉讼费不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年3月11日，原告李春阳、赵洪（乙方、买受人）与被告东城置业公司（甲方、出卖人）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台Ｄ地块16幢3单元202号房屋一套，建筑面积128.74平方米，其中套内面积102.71平方米，总金额1217519元。1、乙方同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2、付款方式：乙方选择按揭方式付款，乙方须于2018年3月13日前支付首期房价357519元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款85万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年3月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；3、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。4、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任等。与此同时，原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号201803118587），约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区房屋一套。其中与本案有关的约定是：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证20170331号下第16幢3单元2层2号，建筑面积128.74㎡（其中套内面积为102.71㎡）。2、抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行（2017年10月25日已抵押登记）。3、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价11853.95元／㎡，总价款1217519元。4、付款方式及期限：贷款方式付款：买受人于2018年3月13日前支付首期房价款367519元，占全部房价款的30.19%，余款850000元向指定银行申请贷款支付。5、逾期付款的处理：⑴逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。认购书、商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》及被告要求原告签署的《承诺函》。其中承诺函的内容为：本人以商业按揭付款方式购买贵司开发的南充商品房，本人承诺按照《认购书》《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间前往银行办理完毕按揭手续。若逾期10天仍未办理完毕，贵司有权单方解除合同，且没收本人总房款的10%作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。承诺人：李春阳、赵洪，承诺日期：2018.3.11。 同日，原告向被告交纳了案涉房屋首付款367519元，被告向原告出具了《收款收据》。同年3月19日，原告向南充市房屋维修资金管理中心缴存专项维修资金5149.6元。 二、原、被告双方签订房屋买卖合同后，原告按被告指定银行申请按揭贷款，因案涉房屋土地使用权抵押于他人而未获批准，原告未能支付购房余款850000元。2019年10月15日，被告清偿抵押贷款本息后，案涉房屋土地使用权的抵押权已予注销。 三、2019年11月30日，被告向原告寄送《关于解除〈商品房买卖合同〉及补充协议的通知》，以买受人未在认购书约定日期内办理完毕银行按揭手续并签订抵押贷款合同为由，要求原告在收到本通知后5日内前去办理合同解除善后事宜并主张按总房款10%支付违约金。同年12月12日，原告向被告发出关于同意解除商品房买卖合同关系并对《关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知》中其他问题的回函，认为商品房买卖合同未能履行的原因系被告严重违约，导致原告的按揭贷款没有发放下来。同时补充协议系被告单方免责，显失公平，应当无效。此后，双方因协商未果，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，被告认可合同已经解除，但认为系原告违约并要求其支付违约金等。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、承诺函、收款收据、交款凭证、解除商品房买卖合同及补充协议的通知和回函、快递投递单等证据及庭审记录在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。就本案，原告李春阳、赵洪与被告东城置业公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在履行过程中，原告按照合同约定支付了首期房价款367519元后，在被告指定银行申请办理按揭贷款时，因案涉房屋的土地使用权被告已抵押他人而未获批准，致使合同未能继续履行，其责任在于被告。此后，被告向原告发出《解除商品房买卖合同及补充协议的通知》，对解除合同原告未提出异议并认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认双方签订的商品房买卖合同及补充协议于2019年12月12日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。……”的规定，原告要求被告退还已付购房款367519元并支付资金占用利息的请求，事实清楚，合情合理，于法依据，本院予以支持。其中，因利率政策调整，2019年8月19日前的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对于原告向南充市房屋维修资金管理中心交纳的房屋维修资金5149.6元，因不是被告收取的，原告待条件成就后可另行主张。关于被告辩称原告的违约行为导致合同解除应承担违约责任问题，依据双方签订的认购书、商品房买卖合同、原告签署的承诺函、被告发出的解除合同通知，标准明显不同，且有失公允，违背了公平原则，合同未能继续履行的原因系被告将案涉房屋的土地使用权抵押他人，致使原告申请办理按揭贷款未获批准，原告并未违约，故其辩称的事实和理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告李春阳、赵洪与被告南充市东城置业有限公司于2018年3月11日签订的商品房买卖合同及补充协议； 二、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告李春阳、赵洪已付购房款367519元并支付资金利息（利息以367519元为基数，从2018年3月12日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告李春阳、赵洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6890元（原告已预交），由被告南充市东城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  刘金权 人民陪审员  龙远强 人民陪审员  刘依斌 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  刘谕栗