四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2803号 上诉人（原审原告）：杨炳义，男，生于1963年8月10日，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：何向东，仪陇县土门法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘影，男，生于1962年6月7日，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人（特别授权）：何波，仪陇县方州法律服务所法律工作者。 上诉人杨炳义因与被上诉人刘影房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民终1377号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组织合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨炳义上诉请求：1.依法撤销（2020）川1324民初1377号民事判决；2.依法解除上诉人与被上诉人订立的《购房协议》，被上诉人双倍返还上诉人订金20,000元，共计40,000元，返还110,000元购房款；并承担130,000元资金占用利息，利息从交款之日起按照年利率6%计算至该款退清之日止；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律不当。1.上诉人按照《购房协议》第二条约定于2014年2月15日向被上诉人支付了购房款130,000元，其中包括订金20,000元。2.修建过程中，由于被上诉人手续不齐和违法建筑，被责令停止修建，并未按约定时间进行交房，被上诉人当庭陈述这一事实，罚款发票也可以证明。合同约定2016年2月15日交房，工地当时处于停建状态，被上诉人未建好房屋，无法按时交房。上诉人未收到被上诉人任何形式的通知交纳房款。2016、2017年上诉人多次找到金城镇人民政府和被上诉人解决此事，并要求被上诉人退还房款，被上诉人口头同意退款，但一直以各种理由拒不退款。被上诉人随时更换电话号码，上诉人找不到被上诉人，本案是被上诉人违约，而非上诉人违约。3.上诉人今年3月便向法院递交诉讼文书，但直到6月18日才开庭。同时，被上诉人在开庭时提交了2020年6月11日才出具的该幢房屋安全鉴定报告，由此可见4年前该房屋不可能建好并交付使用。4.被上诉人未征得上诉人同意，随意改变房屋设计（异型）和增多房屋面积等行为违约。综上，上诉人是守约方，被上诉人是违约方，请求支持上诉请求。 刘影辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1.上诉人虽于2014年2月15日向被上诉人支付了130,000元房款，但并没有说明有订金，之后上诉人再未与刘影联系。上诉人称自己手机号码一直未变更，但是其一直不接电话，拒绝再交纳房款，其构成根本违约。2.因为国家政策因素，被上诉人在房屋修建过程中存在手续不全的行为，但不影响合同的效力，目前卖房条件早已成就，土地出让金已缴纳、房屋验收也合格，目前已经在办理房产证过程中。本案属于上诉人违约，现被上诉人放弃追究上诉人的违约责任，只要求上诉人给付下欠的房款，要求继续履行合同。3.上诉人称3月起诉，6月开庭违反法定程序，实际是因为疫情，属于正常情况，不存在程序不合法。2020年6月11日出具该栋楼的安全鉴定报告，也不影响合同效力，按照法律规定在庭审辩论终结前给齐手续都能促成合同有效。4.本案不存在随意改变房屋结构的行为，面积增大已经在合同中第9条约定，已经告知了上诉人。对于多出部分，现被上诉人不要求上诉人给付房款，愿意赠与上诉人；5.本案已经过了诉讼时效，按照规定，解除合同的时效为1年。合同法第167条规定，出卖人才有解除合同的权利。上诉人主张2016年2月15日被上诉人没有修建好房屋的事实，2019年2月15日已经过了诉讼时效，上诉人要求解除合同没有约定和法定事由。 杨炳义向一审法院起诉请求：1.解除2014年2月15日双方签订的《订房协议》；2.由刘影退还杨炳义购房款110,000元，双倍返还订房金40,000元；3.返还杨炳义已经交纳的购房款130,000元，并按年利率6%承担资金占用利息；4.本案诉讼费用由刘影承担。 一审法院认定事实：仪陇县金城镇原仪陇县政府招待所职工20户、金城镇状元街原水务局职工楼居民27户、金城镇状元街21号居民4户，因房屋存在安全隐患，于2012年9月5日讨论协商，达成一致联合集中改建危房的协议，推选居民代表成立改建工作小组，根据房产所占比例共同筹集资金集体运作，按照被改建房屋产权面积分配新房屋，按成本价回购部分新房面积。嗣后，参与联合集中改建危房的居民共同向刘影作出委托授权。委托授权事宜如下：1.全权负责办理改建工程相关手续、签订《国有建设用地使用权出让合同》等具有法律意义的文件、凭证等；2.全权委托改建工程的修建、按还房协议如期还房；还房后剩余房产由刘影出售，出售所得利益归刘影个人所有，并由刘影承担工程改建、售房所引发的一切经济、法律责任。 2014年2月15日，杨炳义与刘影签订《订房协议》，并交纳购房款130,000元，其中包括订房金20,000元。《订房协议》第一条载明，杨炳义自愿订购刘影“盛世方州”电梯公寓住宅楼1幢9层D户型，建筑面积约119.72㎡，每平方米建筑面积售价3,660元；第二条载明，杨炳义自愿向刘影交纳订房金20,000元（以后计入房款），其余款项在签订协议后分三次交清，2014年2月25日交够总房款30%（130,000元），房屋主体工程修到杨炳义所订该幢楼封顶时交房款总价65%，剩余房款总价5%办理产权时付清，否则，算杨炳义违约；第三条载明，刘影在2016年2月15日将杨炳义所订购的房屋交付杨炳义使用，若遇国家政策调整或非人为因素将顺延；第六条载明，杨炳义付清所有房款及相关费用待房屋竣工验收合格后，刘影将所建房屋交付杨炳义使用；第七条载明，刘影违约双倍退还杨炳义订房金；杨炳义签订协议后不按规定时间交款，视为违约，刘影收取杨炳义的订金不退，且刘影有权自由处置杨炳义所订房屋；第九条载明，该户型面积可能增加10㎡左右。涉案联合集中改建项目于2014年5月20日取得《建设用地规划许可证》，于2014年8月27日取得《建设工程规划许可证》，于2014年9月11日取得《建筑工程施工许可证》。刘影现拟向杨炳义交付的电梯公寓住宅楼1幢9层D户型房屋面积为140余平方米。 一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定、第九十七条规定、第一百二十条规定，本案双方之间签订的《订房协议》合法有效，对双方依法具有法律拘束力，双方应当按照《订房协议》约定诚信严格履行约定义务。双方未达成有解除涉案《订房协议》一致协议，杨炳义举出的证据亦不能证明其具备法定解除涉案《订房协议》的情形；故对杨炳义请求解除与刘影签订的涉案《订房协议》，依法不予支持。根据涉案《订房协议》第三条和第六条约定，杨炳义交纳购房款和刘影交付涉案房屋的义务是有先后履行顺序的，杨炳义未先行按照涉案《订房协议》的约定向刘影交纳购房款，构成违约，刘影依照涉案《订房协议》的约定和前述法律的规定，有权拒绝杨炳义的履行要求；同时，杨炳义亦未对涉案房屋施工进度及截止2016年2月15日约定交房期限时不具备约定交房条件举证予以证明；故对杨炳义请求刘影承担双倍返还订房金的违约责任，依法不予支持。综上所述，依照前述法律和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款的规定，判决：驳回杨炳义的诉讼请求。本案案件受理费1,450元，由杨炳义负担。 二审查明，刘影代理人陈述：“因安全、天气问题，曾有停工。案涉房屋是在2016年国庆期间封顶。封顶后于2016年10月电话通知杨炳义接房，无书面记录与短信记录。案涉房屋封顶后，又用了7、8个月时间内装，大约在2017年6月建好，2017年12月开始向其他业主交房。案涉房屋的产权手续正在办理中”。 其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，杨炳义与刘影签订的《订房协议》合法有效。但部分内容不够明确。合同第二条约定交纳订房金20,000元以后计入房款，又约定2014年2月23日交总房款30%即130,000元，杨炳义在签订协议当天，即2014年2月15日支付130,000元后未再支付，应视为订金20,000元已转为房款。杨炳义要求双倍返还订金不应支持。 合同第三条约定2016年2月15日刘影将杨炳义所订房屋交付使用，第六条约定杨炳义付清所有房款及相关手续费用待房屋竣工验收合格后，刘影将所建房屋交付乙方使用。合同第三条约定的时间明确，第六条期限不明，且与第二条约定的分进度付款的约定矛盾，应以合同第三条约定的时间交付房屋。依据该条约定，遇国家政策或非人为因素将顺延交房，但根据刘影自认，曾因安全问题等停工整顿，不符合约定的延迟交付条件。对于相关的政策因素或者其他因素刘影应承担举证责任，未举相关证据，应承担不利后果。刘影自认案涉房屋在2016年10月才封顶，此时已超过交房时间，杨炳义未付封顶时应支付的65%房款不属于违约。刘影称通知过杨炳义接房，杨炳义予以否认，刘影没有证据证实在逾期后、符合交房条件时通知过杨炳义交纳房款与接房的事实，怠于履行合同义务。另合同约定房屋面积约119.72平方米，第九条约定可能增加10平方米左右。现在房屋实际面积超过140平方米，超过预期可能增加的面积。虽刘影愿意将多余面积赠送杨炳义，但杨炳义仍拒绝继续履行合同。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“面积误差比绝对值超过3%,买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持……”。合同未附户型图，杨炳义称在刘影办公室看了效果图后选取的房屋符合交易习惯，杨炳义现主张房屋与图纸不符属于异型房，刘影应举证房屋符合双方约定的户型，其未举证证实。综上所述，杨炳义主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。已收取房款130,000元应予以退还。杨炳义主张资金利息应全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，但杨炳义未举证其向刘影主张权利的具体时间，利息起算点按杨炳义一审起诉时间计算。其余讼请求不符法律规定予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省仪陇县人民法院（2020）川1324民初1377号民事判决； 二、解除杨炳义与刘影签订的《订房协议》； 三、刘影于2020年10月30日前退还杨炳义购房款130,000元，并给付自2020年4月16日至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息； 四、驳回杨炳义其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,450元、二审案件受理费2,900元，由刘影负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 江春虹 审 判 员 龙 燊 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 吴俊青 书 记 员 孙荔萍