江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7515号上诉人（原审被告）：吴江市吉大纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇群铁村。法定代表人：顾永明。委托诉讼代理人：钱斌，江苏吴越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马建平，男，1987年9月20日生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾颉刚，男，1979年4月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人吴江市吉大纺织有限公司（以下简称吉大公司）因与被上诉人马建平、顾颉刚房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初16340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉大公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判；2.本案诉讼费用由马建平负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律有误。1.吉大公司、马建平之间的租赁合同合法有效。吉大公司出租给马建平的厂房具备土地使用权证及房屋所有权证，一审认定无效与上述事实不符。2.诉争租赁合同约定合同到期后承租人机器设备自行搬离，马建平不应主张搬迁费用及损失。综上，请求二审法院支持吉大公司的上诉请求。马建平辩称，机器搬迁费确实归马建平所有。关于机器搬迁费的计取标准，应按小龙头喷水织机计取。虽一审按平均搬迁费计取偏低，但马建平未上诉。顾颉刚二审中未作答辩。马建平向一审法院起诉请求：1.吉大公司、顾颉刚向马建平支付房屋装修及附着物补偿款46890元，机器设备搬迁费312000元，损失240000元，上述共计为598890元，吉大公司、顾颉刚承担连带责任；2.本案诉讼费用由吉大公司、顾颉刚承担。一审法院认定事实：吉大公司在苏州市吴江区有工业用地10057平方米，建有有证厂房面积2429.67平方米和部分无证厂房。2018年3月20日，吉大公司为出租方（甲方）、马建平为承租方（乙方），双方签订房屋租赁合同两份，其中一份约定甲方将建筑面积900平方米的厂房出租给乙方，租期为2018年3月26日起至2019年3月25日止。合同期满，乙方如需续约，应提前一个月通知甲方并另行协商签约。否则甲方有权将房屋另行出租给他人或自用。租金为每年170元/平方米，每年租金153000元，另水费1000元/年，合计154000元/年。合同签订时付清一年租金。乙方的织机接管费、污水处理费都由乙方自行负担。乙方如需对房屋装修或添置辅助设施，应征得甲方同意，并不得破坏房屋结构。合同期满双方不再续约的，所有装修及添附物不得拆除，并归甲方所得。租赁期满双方不再续约的，乙方应在结清所有应付费用后自行将生产设备搬迁，并提前一周将房屋交回甲方。如交回房屋被乙方破坏，乙方应予修复或赔偿损失。在合同期满时，乙方尚未搬迁的物品视为乙方放弃所有权，并归甲方所有，甲方有权自行处理等。另一份合同约定甲方将建筑面积300平方米的厂房出租给乙方当仓库使用，在该厂房内不得安装任何机器设备，租期为2018年3月26日起至2019年3月25日止。合同期满，乙方如需续约，应提前一个月通知甲方并另行协商签约。否则甲方有权将房屋另行出租给他人或自用。租金为每年170元/平方米，合计51000元/年。合同签订时付清一年租金。乙方如需对房屋装修或添置辅助设施，应征得甲方同意，并不得破坏房屋结构。合同期满双方不再续约的，所有装修及添附物不得拆除，并归甲方所得。租赁期满双方不再续约的，乙方应在结清所有应付费用后自行将生产设备搬迁，并提前一周将房屋交回甲方。如交回房屋被乙方破坏，乙方应予修复或赔偿损失。在合同期满时，乙方尚未搬迁的物品视为乙方放弃所有权，并归甲方所有，甲方有权自行处理等。根据盛泽镇人民政府的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，苏州远大房地产土地资产评估有限公司对吉大公司位于群铁村的厂房进行评估，评估建筑面积7948.71平方米。涉及本案纠纷的有：喷水织机32台，搬迁费115200元；喷水织机（大龙头）16台，搬迁费96000台；喷水织机（小龙头）130台，搬迁费676000元。马建平主张52台*52**元/台=270400元。污水池263.11立方米，157866元，马建平主张按比例157866*60台/202台=46890元。停业损失费马建平主张200元/平方米，1200平方米共计240000元。评估后，马建平继续使用房产并逐渐缩减喷水织机数量，经营至2019年5月，现已搬迁。2019年8月18日，吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司作为甲方与吉大公司作为乙方签订协议书，约定：甲方收购乙方位于盛泽镇群铁村的不动产，总补偿价款21681222元（具体构成详见评估单位出具的评估报告及补偿明细表）。另，吉大公司、吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了装修补偿、设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积6756.99㎡，补偿金额为1351398元。一审诉讼中，吉大公司确认已收到协议书中约定的拆迁补偿款。一审另查明：停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。案件一审审理过程中，马建平称其与另一承租人陆建荣系亲属关系，两人承租的部分为一平均分割成四份的厂房，每份约900平方米，两人各承租了900平方米，马建平还租了另一间的300平方米作为仓库使用。以上查明事实，有马建平提供的房屋租赁合同两份、评估报告、补偿明细表，吉大公司提交的国有土地使用权证复印件、房屋产权证复印件、拆迁补偿协议等证据及当事人的陈述等证据在卷佐证。马建平还向一审法院提交了收款收据、明细、银行流水、微信聊天记录等证据，证明拆迁评估时，马建平在吉大公司租赁厂房中有喷水织机52台；马建平还提交了污水池建筑明细打印件、水电费清单、转账凭证等，证明2017年11月该处建造污水池，承租人陆建荣、马建平和吉大公司共同按比例分担了建造费用。吉大公司、顾颉刚认为喷水织机非马建平所有，系吉大公司出租给马建平使用；污水池的建设与马建平无关。一审法院认为，马建平提交的收款收据、明细与其向顾颉刚转账付款的时间、金额均相符，记载明细使用的是吉大公司的便签纸，且在微信聊天记录中可见是由他人发给马建平的，并非马建平自行制作。综合上述事实，一审法院采信马建平的主张，2018年10月11日，马建平在群铁村吉大公司厂房内有喷水织机52台。吉大公司、顾颉刚认为喷水织机系吉大公司出租给马建平使用的，未提交证据。在双方的租赁合同中，对马建平的“织机接管费、污水处理费”均有约定，却没有约定喷水织机租赁费用，双方也未另签喷水织机租赁合同，对于马建平支付了喷水织机租赁使用费吉大公司、顾颉刚亦未举证。一审法院认为上述事实与吉大公司、顾颉刚主张的租赁关系不符，故一审法院对吉大公司、顾颉刚的该项主张不予采信。马建平主张污水池应为按份共有，因其举证的建筑明细系打印件，一审法院无法确认其真实性，且即使马建平支付部分污水处理费，亦不能证明其按份共有污水池，故对马建平主张的该部分事实一审法院不予采信，马建平主张的房屋装修及附着物补偿款46890元，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，吉大公司的厂房有2000余平方米取得了房屋产权证，但从吉大公司提交的产权证书复印件中未能体现出租赁给陆建荣的厂房系属于该2000余平方米的房屋，而马建平陈述其与陆建荣租赁的房屋属于3600平方米房屋的一部分，吉大公司也未能提交其他证据证明租赁给马建平的房屋办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房屋产权证，故陆建荣（一审笔误，应为“马建平”）与吉大公司之间的房屋租赁合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，吉大公司作为出租人将无证房屋出租给马建平，对于造成租赁合同无效存在过错；承租人对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。对于马建平主张的设备搬迁费。首先马建平作为案涉厂房的实际经营者，因拆迁行为所产生的设备搬迁费为其直接损失，马建平就其所有的机器设备按照评估报告中列明的设备搬迁费向吉大公司主张该损失，一审法院予以支持。评估报告中列明的喷水织机有三种类型，因马建平未能举证其喷水织机的种类，一审法院酌情按喷水织机的平均搬迁费用，认定马建平的设备搬迁费为259182元。对于马建平主张的其他损失，马建平承租案涉厂房用于生产经营，必然进行了生产设备的安装投入，案涉厂房拆迁，马建平配合搬迁必然产生一定的损失，一审法院结合双方的过错程度、使用期限、涉案厂房同地段租金情况、拆迁合同中停产停业补偿等因素，酌情认定吉大公司应赔偿马建平损失17000元。马建平要求顾颉刚承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院判决：一、吴江市吉大纺织有限公司应向马建平支付设备搬迁费259182元、赔偿损失17000元，合计276182元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回马建平其他诉讼请求。案件受理费9800元、诉讼保全费3770元，合计13570元，由马建平负担6033元，由吴江市吉大纺织有限公司负担7537元并于判决生效之日起十五日内交至一审法院。马建平预交的诉讼费用中的7537元一审法院于判决生效之日起十日内退还马建平。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，吉大公司在苏州市吴江区工业用地上建有有证厂房2429.67平方米和部分无证厂房。吉大公司虽将部分厂房出租给马建平且主张该出租部分为有证厂房部分，但未能提供马建平承租厂房属于有证范围的相应证据，亦未能举证证明马建平承租厂房已取得批建手续或建设工程规划许可，故一审认定马建平、吉大公司之间的房屋租赁合同无效，并无不当，本院予以维持。关于机器设备搬迁费用，诉争厂房于马建平承租期间被纳入拆迁安置范围，且由苏州远大房地产土地资产评估有限公司就马建平所有的机器设备搬迁费进行评估，马建平据此向吉大公司主张机器设备搬迁费，有相应事实依据，一审法院鉴于马建平未能举证其喷水织机的种类酌情按喷水织机的平均搬迁费用认定马建平的机器设备搬迁费259182元，并无不当。关于损失，马建平为配合搬迁产生一定损失，一审法院酌情认定吉大公司赔偿马建平相应损失17000元，在合理裁量范围之内，本院予以维持。综上，上诉人吉大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人吴江市吉大纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二〇年九月十八日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。