吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初1004号原告：王文海，男，汉族，1958年4月25日生，住辽源市。委托代理人：唐冬梅，吉林恒太律师事务所律师。被告：鲁奇，男，汉族，1979年8月12日生，住辽源市。委托代理人:李文军，辽源市龙山区站前法律服务所法律工作者。被告:毛淑芳，女，汉族，1955年7月4日生，住辽源市。委托代理人:李文军，辽源市龙山区站前法律服务所法律工作者。原告王文海诉被告鲁奇、毛淑芳租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王文海及其委托代理人唐冬梅、被告鲁奇、毛淑芳及其二被告委托代理人李文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文海诉称，被告毛淑芳系被告鲁奇的母亲，毛淑芳接受鲁奇的委托以自己的名义于2017年4月27日与原告王文海签订房屋租赁合同，将座落在辽源市中药厂北侧整体楼房（丘地号08-029，幢号039，房号001-006）出租给王文海，租期为六年，每年租金40万元，租赁保证金5万元（租赁期间为2017年5月3日至2023年5月3日）。租赁合同签订后，原告开办了辽源市龙山区金吉祥洗浴。租赁期间辽源市中级人民法院工作人员前来询问房屋出租情况，原告同时在房屋抽屉里的旧文件中发现一张法院公告，公告载明该房屋已经不属于鲁奇所有，原告在2019年2月准备交下一年房租时，原告询问此事，毛淑芳称：“这事跟你没关系。”原告向二被告表示，由于房屋产权问题而使原告的经营面临巨大的风险，将在二年合同期满即2019年5月3日中止履行房屋租赁合同。2019年7月毛淑芳以原告履行租赁合同违约为由，起诉至辽源市龙山区法院，要求与原告解除合同，在审理中，原告向法院申请调取了该房屋涉案执行卷宗，记载该房屋在2016年已经确权给辽源市农村商业银行有限公司，鲁奇早已不是房屋的产权人，龙山区法院以主体不适格为由驳回了毛淑芳的起诉。原告认为，二被告欺骗原告并与之签订租赁合同、隐瞒了此房屋已被辽源中院确权给辽源农村商业银行有限公司的事实，原告作为应当先履行交纳房租义务的一方，有确切的证据证明二被告丧失继续履行合同的能力及丧失商业信誉，所以通知二被告中止履行租赁合同。中止履行至今，二被告仍未取得房屋所有权人辽源农村商业银行有限公司或辽源市中级法院允许二被告出租该房屋的许可。原告租赁房屋后为经营需要更换锅炉、改造供热管线投入大量资金，现在根据辽源中院的公告，房屋随时可能被辽源农村商业银行有限公司收回或被法院强制腾迁，原告亦可能面对侵权的指控，原告已经无法继续经营，原告作为中止履行的一方有权解除合同。综上，由于二被告的违约行为致使不能实现合同目的，根据《合同法》第六十八及六十九、九十四之规定，请求人民法院判决解除双方签订的租赁合同，二被告赔偿原告的损失。1.请求判令解除原告与被告鲁奇签订的房屋租赁合同。2、请求判令二被告连带赔偿原告损失262680元、返还租赁抵押金5万元，共计312680元。3、二被告承担诉讼费用。鉴于双方已经实际解除了房屋租赁合同，现撤回第一项诉讼请求，即要求撤回判令解除原告与二被告签订的房屋租赁合同。第二项诉讼请求赔偿金额增加10000元，变更为322680元。二被告鲁奇、毛淑芳辩称，答辩人就关于原告王文海诉答辩人解除房屋合同赔偿损失一案。返还抵押金我也按照案件提出如下答辩。一、请求人民法院依法驳回原告的诉求。2015年4月27日，毛淑芳与原告签订的房屋租赁合同合法有效。该合同已经履行二年之久，一切事情人人皆知。该合同约定每年2月3日前缴纳房租，可是2019年7月，原告却没有交纳房租，原告为违约在先。2019年7月16日，第一被告告诉原告解除房屋合同，赔偿损失。法院在审理中认为诉讼主体资格不适格裁定驳回。原告多次诉环保局第一被告、第二被告给付锅炉补偿款10万元。起诉到撤诉，该案件是一事不再审理的法定事实。综上，驳回原告的诉求。二被告鲁奇、毛淑芳反诉称，现坐落在辽源市中药厂北侧整体楼房。丘号为08-029,栋号是039，房号是001-006，归反诉人占有、使用、收益、处置，所有权归反诉人所有，是法定的。第一，反诉人、被反诉人，2015年4月27日所签的房屋租赁合同为合法有效。是在法定程序签订。二、因为2019年2月3日，被反诉未交纳房租，被反诉人是违约在先，所以产生了赔偿。合同中规定每年2月3日交纳房租，如果没有按期缴收取六年房款20%的违约金，合同终止，已付的租金余额不返。每年租金为四十万，违约金四十万，并要求对原告原有的锅炉进行恢复原状。三、被反诉人不履行合同，不缴纳房租，是一种违约，根据合同法规定，望法院给予公正的判决。要求原告给付合同违约金40万元，并要求原告对被告原有的锅炉恢复原状。原告王文海辩称，不同意反诉人的反诉请求。原告不存在违约行为。是二被告违约在先，二被告违反了诚实信用的原则，恶意欺骗原告签订租赁合同，租赁合同是2017年签订的，不是二被告所说的2015年签订的。涉案房屋早已在2016年确权给了农商行，二被告隐瞒了这一真实情况，欺骗原告签订租赁合同，原告使用两年以后，发现辽源市中级人民法院的工作人员，告诉原告不允许经营，马上腾迁。原告无法继续经营，所以要求解除租赁合同。原告根据辽源市龙山区两级政府的要求进行供热改造，已经不可能再恢复原状。二被告对涉案房屋的占有属于非法占有、恶意占有，在没有所有权的情况下与原告签订租赁合同，原告不同意支付违约金和恢复原状。庭审中原告举证如下：1、房屋租赁合同一份、涉案房屋产权证6份、金吉祥洗浴中心营业执照一份，证明房屋所有人鲁奇授权毛淑芳，以毛淑芳的名义与原告签订租赁合同及合同其他内容，原告随后用涉案房屋开设了龙山区金吉祥浴池。于2017年4月27日签订此合同。二被告质证：双方签合同期为2017年4月27日。原告营业执照注册日期为2018年4月26日，原来的营业执照是用我的名更名到王文海名下。2、结婚证复印件一份、收据复印件一份。证明毛淑芳代替鲁奇向原告妻子纪凤英收取租赁抵押金5万元。二被告质证：当初我是委托我母亲毛淑芳去收钱打条，实际钱都给我了。此押金为房屋合同中约定的房屋抵押金，原告将房屋私自改动并违约，此押金不返还。3、票据复印件14张，收据10张、增值税发票4张，辽源市淘汰燃煤小锅炉工作方案的通知，龙山区加快推进淘汰燃煤小锅炉供热合同书，采暖供热审批表、采通知单，证明原告租赁涉案房屋后，为经营需要，按照辽源市政府区龙山区政府的要求，改造供热，购买锅炉，安装供热管道等共花费272680元二被告质证：对辽源市龙山区政府发的文件没有异议，14张发票有异议，有4张是增值税发票，有10张是红联收据。红联收据没有公章，不能认定是原告对锅炉改造所产生的费用。对锅炉改造应当有预算、有决算，必须得有资质的部门进行安装调试。原告举出这几张收据没有法定依据。原告知道洗浴将面临燃煤锅炉改造及供热并网。原有2台锅炉一台烧热水、一台为洗浴供热取暖用。原告在安装供热时说找人得花3万块钱我还承担15000元。4、辽源市中级人民法院（2015）辽执恢字17号执行裁定书以及公告一份。证明2016年4月25日，涉案房屋已经被辽源中院确权给辽源市市农商行。裁定于2016年11月22日公告生效。说明鲁齐在签订涉案房屋的租赁合同前已经丧失了所有权。二被告质证：这个执行裁定确实二被告得到了，当时被告是自拥有的房照在银行抵押贷款。所以说他裁定书上他有一句话，第三条是这么讲的，评估之处附属物作为瑕疵双方应当自行协商解决。说明双方一直在协商，说他用房照作为抵押贷款，这块是有很多的附属物，是鲁奇的。到现在也没有研究好，它是每一年下个终结裁定。然后第二年又恢复执行，很多东西没法确认。5、庭审笔录截录吉及龙山区人民法院民事裁定书一份。裁定书是2019年8月，证明二被告之间的委托关系以及毛淑芳明知涉案房屋已经确权给农商行，仍代理鲁奇与原告签订租赁合同的事实。毛淑芳存在过错。二被告质证：无异议。庭审中二被告举证如下：1、房屋租赁合同，2017年4月27日毛淑芳与王文海所签订的房屋租赁合同，证明合同的租赁时间为6年，2017年5月3日至2023年5月2日，租金每年为40万元。每年2月3日前缴纳。如果没有按日期交纳租金，按20%违约金给付。合同自动的终止，租金余额不返。主文第二条，乙方所用的房屋在乙方验收合格后签订合同。交接的一切物品乙方有使用权。因环保要求改造工作时，乙方正常按政策进行改造，合同终止时归甲方所有。锅炉那就应当恢复原状。原告质证：真实性没有异议。但根据合同第二条，甲方按照环保要求改造不属于擅自改造的行为。2、吉林省辽源市中级人民法院2015辽执恢字第17号。其中因为裁定每年年末终止执行，次年又恢复执行，证明被告用房照在银行抵押贷款，其中有很多附属物归被告所有，仍然没有协商，因此还在商讨之中。原告质证：真实性没有异议。证明问题有异议。一、抵押是用房子抵押而不是用房照抵押。二、涉案房屋存在权属争议。属于法定解除的情形。三、该公告已经生效。涉案房屋所有权在当时已经转移。四、二被告应当立即腾迁。经审理查明，2017年4月27日，原告王文海与被告鲁奇委托代理人毛淑芳（鲁奇母亲）签订《房屋租赁（抵借款）合同》，原告王文海租赁被告鲁奇名下的位于辽源市中药厂北侧整体楼房（丘地号08—29、幢号039、房号001—006），约定租期6年（2017年5月3日至2023年5月3日），每年租金40万元，租赁抵押金5万元，合同签订时一次性交付第一年全部租金，余下五年租金于每年的2月3日前交纳，并规定了违约责任。合同签订后，王文海在所租赁房屋经营洗浴生意。经查，2008年鲁奇以涉案房屋作抵押在辽源市郊区农村信用合作联社工农信用社（现辽源农村商业银行有限公司）抵押贷款，因鲁奇拖欠该行贷款，辽源农村商业银行有限公司在辽源市中级人民法院起诉鲁奇，经辽源市中级人民法院判决后，该行申请执行，辽源市中级人民法院2016年4月25日作出（2015）辽执恢字第17号裁定书，将涉案房屋确权给辽源农村商业银行有限责任公司，并于2016年12月19日向鲁奇发出限期迁出涉案房屋的公告。另查明，辽源农村商业银行有限公司对2017年4月27日被告鲁奇与原告王文海签订房屋租赁合同向原告出租涉案房屋的事实并不知悉。现原告起诉到法院，要求二被告连带赔偿安装锅炉等损失262680元、返还房屋租赁抵押金5万元。诉讼中被告鲁奇、毛淑芳提出反诉，要求判令原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，判令原告赔偿未按期交纳房屋租金的违约金、恢复锅炉原状，二被告在法院指定的期限内未交纳反诉费。本院认为，本案中的涉案房屋因被告鲁奇欠银行贷款，经辽源市中级人民法院（2015）辽执恢字第17号裁定确权给辽源市农村商业银行有限公司。在该执行裁定已经发生法律效力，在对涉案房屋已不具有所有权的情况下，被告鲁奇未经辽源农村商业银行有限公司同意允许，与原告王文海签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给王文海，违反了法律规定，属于无权处分，因该租赁合同未经辽源农村商业银行有限公司追认，鲁奇在合同订立后也没有取得对该房屋的处分权，所以双方所签订的房屋租赁合同无效，该合同自签订时起即不具有法律效力，合同中双方约定的权利义务内容不受法律保护，被告收取原告的5万元房屋租赁抵押金依法应予返还。原告要求被告赔偿锅炉等损失的诉讼请求，因未能提供充分证据予以证明其主张成立，故该请求本院不予支持。本案中毛淑芳受鲁奇委托以自己的名义与王文海签订房屋租赁合同时，王文海是知晓二被告关系的，因此毛淑芳与王文海之间关于房屋租赁事宜的行为后果对鲁奇具有直接约束力，因此毛淑芳代鲁奇所收取王文海的5万元租赁抵押金应由鲁奇予以返还。另外，虽然二被告向原告提出了赔偿违约金、恢复原状等反诉请求，但因其在法院指定的期限内未依法缴纳反诉费，视为放弃反诉权利，被告的反诉请求本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、五十六条、五十八条、四百零二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告鲁奇于本判决生效后三日内返还原告王文海房屋租赁抵押金5万元。二、驳回原告王文海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2995元，由原告王文海负担1475元，由被告鲁奇负担1475元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽源市中级人民法院。审 判 长  刘学珍人民陪审员  杨 玲人民陪审员  曾书明二〇二〇年九月二十五日书 记 员  李 智