福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4496号 上诉人（原审被告）：方丽，女，1978年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：韦继升、李紫欣，福建随寸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈桂华，女，1985年8月8日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托诉讼代理人：苏宾峰，福建厦成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李黄欣，福建厦成律师事务所实习律师。 原审第三人：吴志高，男，1987年12月6日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 上诉人方丽因与被上诉人陈桂华，原审第三人吴志高房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初20711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 方丽上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回陈桂华返还租金66000元和和押金22000元的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由陈桂华承担。事实与理由：一、一审判决认定事实“鉴于双方当事人均明知案涉房屋用于经营民宿系违法经营，对此均存在过错”明显错误。方丽在2018年8月1日以前已经将房屋移交陈桂华使用，完成了出租人义务，对于陈桂华将案涉房屋用于经营旅馆，此系陈桂华的经营行为，应当由其自行取得许可证，方丽无法控制。此外，双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称合同）第八条第（三）款第5项明确约定承租人不得利用该房屋从事违法活动。实际上也能证明方丽非放任陈桂华利用房屋非法经营旅馆，陈桂华无证经营旅馆致案涉房屋被停水停电，属违约行为，应承担违约责任。综上，对于案涉房屋被停水停电系陈桂华单方违约行为造成，方丽作为转租人，合理履行了合同义务，不存在过错。二、一审判决认定事实“双方当事人都同意解除合同”错误，陈桂华违反合同约定利用房屋经营非法旅馆，应当按合同约定承担违约责任，即无权要求返还押金。双方当事人并未于诉前就解除合同协商一致，方丽也拒绝了陈桂华退还租金和押金的无理要求，因此双方并未于诉前解除合同。三、陈桂华应当承担其占用房屋期间的租金，无法要求返还租金。2018年8月1日前方丽将房屋交付陈桂华使用，后因陈桂华利用房屋非法经营旅馆导致房屋被停水停电，至2018年12月房屋恢复供水供电才能正常使用，才达到可交还的条件，期间是陈桂华在占有房屋，其应当承担期间的租金，无权要求返还。四、陈桂华利用房屋非法经营旅馆，给方丽带来了严重的损失。陈桂华利用非法经营旅馆，致使业主被罚款，房屋被停水停电无法正常使用，方丽作为转租人，协调业主处理罚款和恢复供水供电，至2018年12月处理完毕，房屋才能正常使用，房屋停水停电5个月，方丽未能正常收取租金，且仍需依约支付业主租金，损失非常严重。这都是陈桂华非法经营导致的，其应当对因此给方丽造成的损失承担赔偿责任。 陈桂华辩称，方丽所述与事实不符，方丽承租讼争房屋用于经营旅馆，明知是违法行为依然将房屋通过转租给陈桂华，该房屋合同签订后一直没有交付，且房屋经派出所确认缺乏营业手续。该大厦依然在改造修建中，很多设施不能达到使用标准，合同签订后并没有依法按合同要求交付房屋，该房屋在一审中陈桂华已陈述该房屋在2019年7月28日和29日依然由方丽员工对外租售，并被派出所以违法经营为由进行查封，导致合同在8月1日无法履行。陈桂华多次找方丽协商退还租金事宜，方丽于8月1日下午三点承诺退还租金。方丽协商后至今未退还陈桂华款项，房屋无法正常使用。 吴志高未作陈述。 陈桂华向一审法院提出诉讼请求：1．确认陈桂华与方丽签订的《房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；2．方丽返还陈桂华租金66000元、押金22000元并支付违约金19800元。 一审法院认定事实如下：2019年7月26日，方丽（作为甲方、出租方）与陈桂华（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：方丽将案涉房屋出租给陈桂华使用，租赁期限自2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金为22000元，租金应每三个月支付一次；方丽应于2019年8月1日前将房屋按约定条件交付给陈桂华；陈桂华应支付押金22000元，合同期满或终止，如陈桂华在租赁期间确无违约行为且已结清租金、水电费、物业管理费和违约金等所有费用并按方丽交付时状态返还房屋且对有损失的部分进行赔偿后，方丽在收回房屋起十天内无息全额退还押金。该合同第九条约定：“（二）任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定的，另一方有权提前解除合同，并以三个月租金为标准作为违约赔偿条件。（三）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并给予对方一个月租金为违约金。（四）租赁期内，甲方须提前收回的，应提前30日通知，甲方无需向乙方赔偿违约金。（五）合同签订后，甲方逾期交付租赁房屋，乙方履行期限可以顺延。”合同签订后，陈桂华支付了方丽租金66000元、押金22000元。 2019年8月1日，厦门市公安局碧山派出所在案涉房屋出入门张贴《公告》封条，内容为“此处违反经营无证旅馆，已被公安机关依法取缔”；并在墙壁上张贴《行政处罚告知公告》，告知案涉房屋未经公安许可擅自经营无证旅馆（于2019年7月31日被民警查获）拟进行处罚。 此后案涉房屋无法再正常使用，陈桂华多次与方丽协商退还租金等事宜，但未能达成一致意见。在双方当事人的商谈过程中，方丽曾表示：“我们这几天先缓一下，能做就继续做，这几天也不会让你们吃亏，如果真是逼的我们实在是就不能做，我们再来商量，我也不会让你们吃亏。” 一审审理中，方丽提交微信聊天记录作为证据（微信聊天内容显示案涉房屋在2019年7月30日就已由陈桂华在使用），并申请证人吴某出庭作证（证人吴某陈述：证人曾在飞猪等平台帮助世茂海峡大厦Ａ塔的业主销售房屋给客人居住以争取利润。案涉房屋一开始是方丽委托给证人，后更换对接人为陈桂华，方丽认识的人还让证人把案涉房屋交付给陈桂华；证人也有向陈桂华介绍过一两次的客人，但因客人退单就没有发生业务款项往来。方丽提交的微信聊天记录确实是证人与陈桂华之间的，证人因手机摔坏了就没办法再提供原件），拟证明方丽在2019年8月1日前已将案涉房屋交付给陈桂华使用，2019年7月31日陈桂华将案涉房屋用于接待客人而被公安机关查获，此后陈桂华仍将案涉房屋用于接待客人。陈桂华质证认为，微信聊天记录没有原件，故对其真实性不予认可；吴某的证言具有虚假性；陈桂华认识吴某，吴某是方丽安排的工作人员，其在2019年7月31日还有安排客人住在案涉房屋内，案涉房屋并未交付给陈桂华；微信聊天中的部分语音内容予以认可，因为对陈桂华有利，相应的内容可以证明2019年7月31日下午案涉房屋也没有交付给陈桂华使用。 一审法院认为，陈桂华与方丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。陈桂华主张《房屋租赁合同》已在2019年8月1日解除，缺乏依据；鉴于双方当事人现都同意解除《房屋租赁合同》，应予以照准。充分考虑证人吴某的证言，陈桂华选择性确认微信聊天记录的真实，结合微信聊天记录所体现的内容，方丽主张其已在2019年8月1日前将案涉房屋交付给陈桂华使用，具有高度的可能性，应予以采信。鉴于双方当事人均明知案涉房屋用于经营民宿系违法经营，对此均存在过错；方丽亦未及时采取适当措施处理公安机关的处罚事宜；结合陈桂华无法使用案涉房屋的情况，酌定方丽应退还陈桂华租金34000元、押金22000元。陈桂华主张的其他诉讼请求，缺乏依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除陈桂华与方丽于2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、方丽于判决生效之日起十日内退还陈桂华租金34000元、押金22000元；三、驳回陈桂华的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5260元，减半收取计2630元，由陈桂华负担1264元，方丽负担1366元。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。 本院认为，根据陈桂华在一审中提交的并经方丽确认真实性的录音显示，方丽称“我说，一点都不严，都不查，一天一个房间卖一千多块钱，每天都95%的入住率，我至于不经营，我傻呀”；“3706那个客人走了吗”；“我们是做生意，不是贩毒，不要被他们吓的”等诸多陈述均可证明方丽明知陈桂华将讼争房产用于经营旅馆，且明知该经营行为系属违反法律法规，故一审判决认定双方均存在过错并无不当。一审判决综合陈桂华承租房屋时间及使用情况，酌定方丽退还陈桂华租金34000元、押金22000元，亦无不当，应予以维持。方丽上诉主张其损失部分，其并未在一审中提出诉求，故不在二审的审理范围之内。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2732元，由上诉人方丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  章 毅 二〇二〇年九月三十日 代书记员  朱巧婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。