山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初6597号原告：青岛信立伟业房地产开发有限公司，住所地城阳区长城南路**首创空港国际中心售楼处**。法定代表人：林志勇。委托诉讼代理人：孙银，男，汉族，1984年1月30日生，住城阳区，系该公司员工。被告：青岛汉唐酒店有限公司，住所地城阳区长城南路**首创空港国际中心**楼**。法定代表人：马彦肖，总经理。被告：王腾飞，男，汉族，1988年11月4日生，住河北省衡水市饶阳县。两被告共同委托诉讼代理人：杨道兴，山东志伟律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：白健，山东志伟律师事务所实习律师。原告青岛信立伟业房地产开发有限公司（以下简称信立伟业公司）与被告青岛汉唐酒店有限公司（以下简称汉唐酒店）、被告王腾飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙银，被告汉唐酒店法定代表人马彦肖及两被告共同委托诉讼代理人杨道兴、白健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信立伟业公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的租赁合同于2020年3月20日解除；二、判令被告支付原告所欠租金116192元；三、判令被告承担因合同解除而产生的违约金171503元；四、判令被告承担自2020年3月27日开始产生的房屋占用费9802元（按双倍日租金暂计至起诉之日）；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告王腾飞于2018年2月26日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告王腾飞租赁原告位于青岛市城阳区首创空港国际中心29号楼207房屋，租金总额为：686011元。后经与原告协商，该租赁合同承租人变更为被告汉唐酒店，且被告王腾飞承担连带责任。截止到2020年3月19日，被告严重欠付租金，已经符合合同解除条件，因此，原告选择解除合同，并主张因被告违约造成的所有违约责任。两被告辩称，原告的起诉缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回其诉请。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下：对于原告与马彦肖签订的租赁合同，与本案不具有关联性，不予采信；对于原告提交的解约函，因双方在涉案合同中并未约定送达地址，且该函件被告并未签收，故不予采信；对于被告提交的通知，因被告未提交证据证明原告收到该通知，故对该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年2月26日，信立伟业公司（甲方）与王腾飞（乙方）签订编号为SCZYQDKGSYZL-20180207-001号《首创空港国际中心商业租赁合同》，约定甲方将其位于青岛市城阳区首创空港国际中心29号楼207室第二层的房屋出租给乙方，建筑面积为319.64平方米。乙方租赁该场所用于酒店配套使用；租赁期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日；合同3.4条约定装修期为自实际交付日起算，装修期内，乙方均应当自行承担并支付装修期因使用租赁场所而产生的费用。装修期内乙方正常缴付租金；如乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按照本合同约定的时间撤离租赁场所且未经甲方书面同意继续占用租赁场所的，占用期间乙方需按相当于合同约定的平均月租金的200%的标准向甲方支付租金；租赁期限内承租场所租金总额为686011元；合同第4.4条约定乙方应于签订合同当日向甲方支付3个月平均月租金作为履约保证金，金额为41000元；租金支付日期约定乙方应于2019年5月1日前支付甲方租金40834元；8月1日前支付租金40834元；11月1日前支付租金40834元；2020年2月1日前支付租金40834元；2020年5月1日前支付租金40834元……合同第9.1条约定如乙方逾期支付租金、物业管理费及其他任何费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的3‰作为违约金，逾期超过30日的，甲方有权选择解除本合同，且乙方应当继续支付逾期付款违约金，直到除保证金外的其他费用实际支付日止；合同第9.3条约定，本合同签署后，有以下情况将视为根本违约，乙方未能支付、不支付或者延迟支付租金等款项，且乙方未能在30天内付清所有未付款项的……如有以上违约情况发生，甲方有权选择解除合同并按照本合同租金总额的25%支付违约金；合同第12.5条约定，如本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的乙方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过30天，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延。同日，被告王腾飞向原告缴纳了履约保证金41000元。二、合同签订后，王腾飞与青岛汉唐精选酒店有限公司出具《变更房屋承租人声明》，载明信立伟业公司与王腾飞签订的SCZYQDKGSYZL-20180207-001号《首创空港国际中心商业租赁合同》因经营需要将承租人变更为青岛汉唐精选酒店有限公司，原合同所载承租人权利义务自原合同签订时由青岛汉唐精选酒店有限公司接受，同时，在合同承租人主体变更后，一切合同义务，有王腾飞承担连带保证责任。2019年8月1号，王腾飞、青岛汉唐精选酒店有限公司与汉唐酒店向原告信立伟业公司出具《变更房屋承租人声明》，载明信立伟业公司与王腾飞签订的SCZYQDKGSYZL-20180207-001号《首创空港国际中心商业租赁合同》，后变更为青岛汉唐精选酒店有限公司，现因经营需要将承租人变更为青岛汉唐酒店有限公司，原合同所载承租人权利义务自原合同签订时由青岛汉唐酒店有限公司接受，同时，在合同承租人主体变更后，一切合同义务，有王腾飞及青岛汉唐精选酒店有限公司承担连带保证责任。被告王腾飞在保证人处签字、被告汉唐酒店在该声明上加盖公章予以确认。三、庭审中，原、被告确认被告已经支付的房租金额为122502元，按照合同约定被告应支付租赁费的时间为2020年2月1日。2020年3月6日，原告公司经理王庆伟与被告汉唐酒店法定代表人马彦肖通过微信联系，原告方称：“这次我们集团发文：针对履约良好的商业合作伙伴进行减免，你们原本是不符合条件的，但是我还是努力跟公司解释了，同意给你们减免，但你们接着就违约了……”被告方马彦肖回复称：“疫情过了收益好了怎么可能不交租，再给宽限几天吧，这几天我就给交上”，原告处回复称：“那您得有个期限吧，不能打电话同意交纳了，然后又说没钱”，马彦肖回复称：“15号前，肯定交上可以吗”。2020年3月31日，王庆伟向马彦肖发微信称：“如果协商不了，也只能按合同”，马彦肖回复称：“我不同意解约”，王庆伟回复：“你的解决方案是什么，还有，延期申请你再不拿过来，明天就给你违约函明确违约金，取消减免了哈”，马彦肖回复：“疫情期间没办法搬离东西，我一直没有解约的说法，都是你们单方面说的，我们交房租你们不要，就给我停水电”，王庆伟回复：“催您交的时候不交，非等到给你解约停水了才来交……”庭审中，原告自认在2020年4月1日后未向原告发送解约函。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、双方的租赁合同是否应解除，原告主张的欠付租金及违约金能否支持。关于争议焦点，原告认为已经按照送达地址向被告邮寄了解约函，即使送达地址无效，原告也通过微信发送过解约通知，因此应当认定合同解除，被告应按照合同约定支付租金及违约金。被告汉唐酒店认为，疫情期间导致经营困难，属于正常现象，原告作为国企应积极响应允许延迟交纳租金的国家政策，且被告在2020年3月底向原告支付租金时，原告拒收，因此合同不应解除，对于租金支付情况，被告愿意支付2月1日至3月26日的租金，自3月27日至今原告对租赁场所断水断电，导致被告无法正常使用涉案房屋，故该期间的租金不应获得支持，违约金也不应当支付。本院认为，信立伟业公司与王腾飞签订的《首创空港国际中心商业租赁合同》及两份《变更房屋承租人声明》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，涉案合同第12.5条约定，如本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的乙方应立即以书面通知另一方……在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿，任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延。2020年1月，新冠××疫情爆发，山东省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件Ⅰ级响应，被告汉唐酒店租赁涉案场所用于酒店经营，属于受疫情影响严重的行业，因此新冠疫情的发生已经成为影响被告经营的不可抗力。被告应缴纳租赁费的期间正值疫情严重时期，根据《中华人民共和国合同法》第117条之规定及双方租赁合同的约定，被告可以适当延期支付租赁费。且根据双方提交的证据，能够证明被告在2020年3月底主动提出向原告交纳欠付的租赁费，故本院认定，被告延迟交纳租赁费的行为，未达到令合同目的不能实现的程度，2020年3月底被告提出的继续履行，仍可实现合同目的。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此对于原告以被告延迟交费而要求解除合同、支付违约金及房屋占用费的主张，本院不予支持。对于原告要求被告支付租金的主张。本院认为，根据涉案合同约定，双方合同的租赁期限自2018年7月1日起，但第一笔租金支付时间为2019年5月1日，足以证明涉案场地租赁费的支付方式为先租后付，因此在合同尚未解除时，对于原告主张按照日租金及实际占用天数计算租赁费的要求，本院不予支持，被告应按照合同约定向原告支付租金，截至本案立案之日，被告应支付按合同约定2020年2月1日及2020年5月1日的租金81668元。对于原告对涉案租赁场所停水停电期间的租赁费，被告可在后续需支付的租赁费中予以扣除。被告王腾飞自愿对被告汉唐酒店的该债务承担连带保证责任，上述债务发生在合同履行期间内，未超过保证期间，因此原告有权要求保证人承担连带偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告青岛汉唐酒店有限公司于本判决生效后10日内支付原告青岛信立伟业房地产开发有限公司租赁费81668元。二、被告王腾飞对上述第一项债务承担连带保证责任。三、驳回原告青岛信立伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5762元，减半收取2881元，由原告负担2090元，两被告负担791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  姜国华二〇二〇年九月二十九日法官助理张雪洁书记员任君君