江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7504号 上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。 法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。 授权委托代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所。 授权委托代理人：蒋颖，江苏新天伦（吴江）律师事务所。 被上诉人（原审原告）：孙学民，男，1971年3月6日出生，汉族，住苏州市吴江区。 上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人孙学民商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初769民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 财智公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由孙学民负担。事实和理由：财智公司、孙学民签订《吴江市商品房买卖合同》，违约金标准应按合同约定计取。孙学民未提交证据证明其因逾期办证实际遭受的损失，一审法院调高合同约定的违约金标准没有依据。 孙学民辩称，认可一审判决。 孙学民向一审法院起诉请求：1.判令财智公司立即给付孙学民逾期办证违约金人民币59545.50元(以451822元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率4.75%的1.3倍，自2017年5月30日起算至2019年7月18日)；2.本案诉讼费由财智公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月24日，财智公司作为出卖人（甲方）与孙学民作为买受人（乙方）签订了二份《吴江市商品房买卖合同》，分别约定财智公司将其开发的位于苏州市吴江区北侧的“吴江财智金鹰商业中心”第9幢1单元8F009号、8F010号房出售给孙学民。合同第八条均约定，房屋交付日期为2016年12月31日前，第十五条关于产权登记均约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 合同签订后，孙学民向财智公司支付了全部购房款455822元，案涉房屋于2017年2月28日交付，孙学民向财智公司支付了办证所需的税费及办证费用，财智公司为孙学民代办案涉房屋不动产权证书，2019年7月17日8F010号房屋不动产权属登记在孙学民名下，2019年7月18日8F009号房屋不动产权属登记在孙学民名下。 以上事实，有孙学民提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、不动产权证书、收据、收条以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。 一审法院认为：孙学民与财智公司签订的二份《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉二套房屋于2017年2月28日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年5月30日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。孙学民向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系孙学民委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，孙学民未能按时取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为总房款的0.03%，数额固定，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给孙学民造成损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算。案涉二套房屋不动产权证书分别于2019年7月17日、7月18日登记在孙学民名下，故逾期办证违约金应计算至2019年7月16日、7月18日。经一审法院核算，逾期办证违约金为59918元，孙学民主张59545.50元，在合理范围内，一审法院予以支持。财智公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，一审法院依法缺席判决。现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向孙学民支付逾期办证违约金59545.50元。案件受理费1298元，由吴江财智置业发展有限公司负担，于判决生效之日起十日内交付给孙学民。孙学民预交的诉讼费用，一审法院不再退还。 二审中，当事人未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，孙学民与财智公司签订的二份《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。孙学民因财智公司逾期办证诉至法院。 本案二审争议焦点在于，一审认定的逾期办证违约金计取标准是否恰当。对此本院认为，财智公司未按诉争《吴江市商品房买卖合同》约定办证，构成违约。财智公司的逾期办证行为导致买房人孙学民就诉争房屋享有的物权处于不完整状态，对于诉争房屋处分权利受限，损失客观存在。诉争《吴江市商品房买卖合同》虽约定出卖人逾期办证的按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定将逾期办证违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计取，在合理裁量范围之内，本院予以维持。 综上，上诉人财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1298元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。上诉人吴江财智置业发展有限公司向本院预交二审案件受理费2596元，由本院退还1298元。 本判决为终审判决。 审判长  沈军芳 审判员  郭 锐 审判员  孙楚楚 二〇二〇年九月十八日 书记员  张 倩 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。