江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初4508号 原告（反诉被告）：郑光先，男，1947年3月8日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：李洁（系郑光先儿媳），女，1976年7月30日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：夏传余，南京市鼓楼区第二法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：高兵，男，1974年11月20日出生，汉族，住南京市。 原告（反诉被告）郑光先与被告（反诉原告）高兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑光先的委托诉讼代理人李洁、夏传余，被告（反诉原告）高兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑光先向本院提出诉讼请求：高兵支付郑光先违约金10000元，押金5000元不予退还。事实和理由：2019年11月2日，原、被告双方经中介签订房屋租赁合同，约定租赁期限两年七个月，同时对租金数额、支付方式以及双方的权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告按约将出租房屋交付被告，但被告以种种理由拒绝支付下半年租金，为维护自身合法权益，故郑光先诉至法院，请求判如诉请。 被告高兵辩称，1.原告起诉的事实不成立，实际上是原告违约，造成合同无法继续履行，被告不应支付违约金，且押金应予退还；2.被告对合同约定的违约金标准无异议。 反诉原告高兵向本院提出反诉请求：1.确认反诉原、被告双方就南京市；2.反诉被告退还反诉原告押金5000元、房租10000元，并赔偿两次搬家费用1600元。事实和理由：2019年11月20日,反诉原、被告双方在南京住商房产中介公司居间下签署租赁合同，约定租赁期自2019年11月20日至2022年6月20日，房屋租金每月5000元，押金5000元，违约金为月租金的200%。2020年1月春节期间，反诉原告发现反诉被告的房屋在楼上下邻居空调开启时屋内墙体会产生很大的振动，导致反诉原告全家无法正常生活与休息。反诉原告遂与反诉被告多次沟通要求反诉被告修理房屋，反诉被告均以不是自家的原因、无法处理为由，拒绝修理房屋。2020年5月，反诉原告发现南京市，遂向南京市民热线12345举报，经南京市鼓楼区湖南路城管执法中队调查核实，该房屋违建位于楼顶退层处，执法中队答复将结合小区环境综合整治时统一进行治理。综上，在此次租赁过程中反诉被告刻意隐瞒房屋缺陷，擅自改变房屋结构、违章搭建对外出租，谋取不正当利益。故高兵提起反诉。 反诉被告郑光先辩称，1.反诉原、被告经过第三方中介签订的租赁合同，双方意思表示一致，该合同合法有效；2.反诉被告出租的房屋是合法建筑，合同约定房屋面积59.43平方米，并未包括违建部分，也未注明是三室一厅还是两室一厅；3.押金的退还是有前提条件的，合同约定任何一方违约押金不退，故反诉原告要求退还押金及租金的诉请与合同约定不相符；4.反诉原告主张的搬家费没有依据，不应支持。 本院经审理认定事实如下：南京市.43平方米，以下简称涉案房屋）为原告郑光先与郑红霞共同共有。 2019年11月2日，郑光先（甲方、出租方）的委托代理人李洁与高兵（乙方、承租方）及南京学冠房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称学冠公司）签订房屋租赁合同，约定甲方将南京市，建筑面积59.43平方米房屋出租给乙方使用，租期自2019年11月20日至2022年6月20日，租金每月5000元，半年一付，各期租金支付日期为2019年11月2日、2020年4月20日、2020年10月20日等，押金5000元随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除本合同，乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同收回房屋；甲、乙双方有合同约定的违约情形的，应按月租金的200%向对方支付违约金等等。郑红霞对郑光先与李洁对外出租涉案房屋不持异议。 上述合同签订后，郑光先将涉案房屋交付高兵使用，高兵支付了押金5000元及租金30000元。 2020年1月30日，高兵的家人向李洁反映涉案房屋朝南的两个房间在隔壁601室北面的空调工作时会震动。李洁于2020年4月上门进行了查看，经现场测试，李洁称未发现房屋墙壁有明显震动。高兵称在天气较冷或较热空调使用频率高的时候会明显震动。 2020年5月15日，高兵以涉案房屋朝南两卧室墙壁存在震动未维修以及北侧卧室系违建为由搬离涉案房屋。2020年5月21日，高兵将涉案房屋钥匙交付李洁。 2020年7月8日，学冠公司出具情况说明，载明中介方陪同承租人到涉案房屋看房时，出租人李洁当面对承租人陈述北面卧室是搭建的，整个小区都是这样搭建，搭建是承租人明知的。 另查明，涉案房屋北侧卧室系搭建，郑光先称该搭建在其购买涉案房屋时已存在。涉案房屋尚有483.31元水电费用未结清，高兵同意该费用在押金中予以扣除。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郑光先与高兵就南京市，约定租赁房屋建筑面积59.43平方米，该房屋系郑光先与郑红霞所有的合法房屋，郑光先与郑红霞对上述房屋的出租均无异议，故原、被告双方签订的房屋租赁合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。高兵称郑光先交付的涉案房屋北侧卧室是违建，双方签订的房屋租赁合同应为无效，由于双方签订的房屋租赁合同约定的租赁房屋建筑面积为59.43平方米，并不包括北侧卧室的面积，郑光先虽然在交付的租赁房屋中将北侧卧室一并交付高兵，应视为其将该北侧卧室免费给予高兵使用，并不在房屋租赁合同约定的租赁面积之内，故高兵以此为由要求确认双方签订的房屋租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于违约金问题。高兵在合同履行中未按约及时支付租金，其行为已构成违约，郑光先要求其支付违约金10000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于高兵主张的违约金及搬家费损失，由于高兵提供的证据尚不足以证明涉案房屋存在影响安全健康的严重质量问题或其他无法正常使用的情形，故其主张郑光先支付违约金并赔偿搬家费损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于高兵主张退还的租金，由于违法搭建的房屋面积并不包括在租赁合同约定的租赁面积内，故其要求退还违法搭建部分租金的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于押金问题。由于合同约定押金在抵扣承租人应付的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分予以返还，故高兵已支付的押金5000元与其应付的水电费483.31元、违约金10000元冲抵后，不再予以退还。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高兵于本判决生效后七日内支付原告郑光先违约金10000元（该款项与高兵已支付的押金冲抵后，还应支付5483.31元）； 二、驳回原告郑光先的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告高兵的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费108元，合计133元，由被告（反诉原告）高兵负担（本诉案件受理费郑光先已预交，高兵在给付上述款项时一并支付郑光先）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审判员  朱玉梅 二〇二〇年九月一日 书记员  陈 悦 履行告知书