广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9680号（2020）粤0113民初9683号原告：马嘉明，男，1972年3月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：谭广闻，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。（两案件委托诉讼代理人）委托诉讼代理人：叶诗怡，北京市浩天信和（广州）律师事务所实习人员。【（2020）粤0113民初9680号案件委托诉讼代理人】委托诉讼代理人：麦展鸿，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。【（2020）粤0113民初9683号案件委托诉讼代理人】被告：柳喜红，男，1977年1月5日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告马嘉明诉被告柳喜红房屋租赁合同纠纷案件，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马嘉明委托诉讼代理人谭广闻、叶诗怡、麦展鸿，被告柳喜红，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。（2020）粤0113民初9680号案件原告马嘉明向本院提出诉讼请求：1、被告向原告偿还人民币48万元。2、被告向原告支付违约金人民币91200元（以人民币48万元为基数按每月l%的标准自2018年12月1日起计算至实际清偿之日止）。3、本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费等费用）由被告承担。事实和理由：原告与被告在2013年6月21日签订了《租赁合同》，前述合同签订后，原告按照约定将房屋提供给被告使用，被告在2013年至2016年期间共拖欠原告租金共计48万元，后经原告多次催告，原被告双方在2016年10月29日进行结算，被告确认共欠原告租金人民币48万元，但其称当时无力一次性支付给原告，遂向原告出具了人民币48万元的借据，该借据载明兹有借款人柳喜红向马嘉明借款人民币肆拾捌万整，该借款应于2018年11月30日前无息归还马嘉明，如到期未全额归还，借款人应按还款项总额肆拾捌万元整每月月息1%的标准向马嘉明支付违约金，直至本金、利息付清为止。借款人返还的款项首先扣除利息后再扣除本金。”被告出具前述借据后一直未能向原告支付任何款项。原告多次向其催讨，被告仍未支付。综上所述，原告认为，被告的行为已严重侵害了原告的权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。（2020）粤0113民初9683号案件原告马嘉明向本院提出诉讼请求：1、被告向原告偿还人民币69245元。2、被告向原告支付违约金人民币13156.55元（以人民币69245元为基数按每月l%的标准自2018年12月1日起计算至实际清偿之日止）。3、本案诉讼费用（包括诉讼费、保全费等费用）由被告承担。事实和理由：原告与被告在2016年10月29日签订了《租赁合同》，前述合同签订后，原告按照约定将房屋提供给被告使用，被告在2016年10月至2017年2月期间共拖欠原告租金共计109245元，后经原告多次催告，原被告双方在2017年2月22日进行结算，被告确认共欠原告租金人民币109245元，但其称当时无力一次性支付给原告，遂向原告出具了人民币109245元的借据，该借款应于2018年11月30日前无息归还马嘉明，如到期未全额归还，借款人应按还款项总额肆拾捌万元整每月月息1%的标准向马嘉明支付违约金，直至本金、利息付清为止。借款人返还的款项首先扣除利息后再扣除本金。”被告出具前述借据后仅向原告偿还4万元，其余款项一直未支付。原告多次向其催讨，被告仍未支付。综上所述，原告认为，被告的行为已严重侵害了原告的权益，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告柳喜红辩称，对原告主张的租赁合同签订及结算出具借据予以确认，但保证金没有扣减，保证金约定到期后就退还，但合同还没有到期，当时有工商、消防、环保等部门过来检查，检查后厂房就很快关掉了，被告合同还没到期就搬走了。原告马嘉明当庭回应，保证金是没有退还给被告的，但是按照合同约定，在被告欠付租金或提前退租，原告方有权没收保证金。是没收了保证金，在2016年10月29日双方结算签订48万元借据时即为没收保证金的欠款金额。本院经审查当事人提交证据，并结合其庭审陈述，认定如下事实：2013年6月21日，原告马嘉明（出租方）与被告柳喜红（承租方）签订一份物业租赁合同，约定原告将位于广州市番禺区大龙街广华南路75号的土地及地上建筑物（以下简称涉案物业）出租给被告作厂房使用，租期自2013年7月16日至2016年7月15日，每月租金28272元。承租方逾期交纳租金及管理费、治安费、清洁费、水费、电话费的，每日按欠付金额的1%支付违约金，逾期达15日视为违约，出租方有权解除合同，收回物业没收保证金。承租方交付保证金71424元。合同对其他事项也作了相关约定。原告确认于2011年收到被告支付的保证金71424元，并表示就上述涉案物业双方共计签订三次租赁合同，第一份租赁合同的期限为2011年7月16日至2013年7月15日。2016年10月29日，双方当事人经对账，由被告柳喜红向原告马嘉明出具一张借据，表示向原告借款48万元，确认已收到上述款项，应在2018年11月30日前归还，逾期未还的，按每月1%支付违约金。双方均在借据上签名及加按指印。双方当事人均确认上述借据中的48万元即为被告所拖欠的租金等费用。2016年10月29日，同日，双方当事人另行签订一份物业租赁合同，租赁期限为2016年7月16日至2021年7月15日。合同其他内容与2013年6月21日的合同内容一致。2017年2月22日，双方当事人经对账，由被告柳喜红向原告马嘉明出具第二张借据，确认向原告借款109245元，应在2018年11月30日前归还，逾期未还的，按每月1%支付违约金。双方均在借据上签名及加按指印。双方当事人均确认上述借据中的109245元即为被告所拖欠的租金等费用。原告表示被告在出具上述借据后，在2018年4月至2019年8月期间向原告支付4万元，仍拖欠69245元及逾期违约金。2020年7月1日，原告依据两张借据及相应的物业租赁合同向本院提起诉讼，在（2020）粤0113民初9680号案件中主张被告偿还第一份借据中的48万元及支付违约金；在(2020)粤0113民初9683案件中主张被告偿还第二份借据中剩余的69245元及逾期违约金。本院将两案件合并审理。原告在立案时，立案部门将案由定位民间借贷纠纷，本院经开庭审查，确认双方实际为房屋租赁合同关系，所谓的借据即为租赁合同履行中所拖欠租金等费用。本院向双方当事人释明按照双方之间实际的法律关系房屋租赁合同进行审理及裁判，双方对此均未提出异议。就原告所出租的涉案物业，被告表示在签订合同至今未见过产权证书或建设工程规划许可证等文书。原告表示涉案物业无产权证书，为其自2006年10月向案外人广东翔基投资有限公司承租而来，广东翔基投资有限公司向案外人广东省土产进出口（集团）公司承租而来。原告向本院提供涉案物业所在土地的国有土地使用证，显示土地使用者为广东省土产进出口（集团）公司。截至本案庭审辩论结束，原告未能向本院提供涉案物业的产权证书或建设工程规划许可证。原告另向本院提交了两份合同证实上述转租过程。在庭审之后，原告代理人提交代理意见，表示经向原告核实，原告称双方结算租金时已经就保证金进行抵扣，收据中金额为抵扣保证金后的金额。以上事实有双方提交证据、庭审笔录及书面意见等为证。本院认为，双方当事人就涉案物业先后签订三份物业租赁合同，但原告仅能提供国有土地使用证，未能向本院提供涉案物业的产权证书或建设工程规划许可证，涉案合同应依法认定为无效合同。租赁合同无效，但被告仍按照租金标准向原告支付场地占用费。欠款应当及时支付。被告柳喜红向原告承租厂房，截至2016年10月29日，先后拖欠租金等费用480000元，并向原告以借据形式确认欠款。被告未能按照借据中所承诺的日期支付欠款，存在失信行为。原告请求被告支付48万元欠款并按照借据中约定的标准自2018年12月1日计算违约金，合法有据，本院依法予以支持。双方当事人在2016年10月29日签订第三份物业租赁合同，被告继续使用涉案物业，但截至2017年2月22日经双方结算，被告再次拖欠租金等费用109245元。被告未能按照出具的第二份借据中约定时间付款，仅在2018年4月至2019年8月间支付40000元，仍拖欠69245元。原告据此要求被告支付欠款69245元及按照借据中约定的每月1%标准自2018年12月1日计算违约金，合法有据，本院亦予以支持。至于租赁保证金71424元，被告明确表示双方结算出具的借据并未抵扣保证金，原告当庭也予以确认，仅表示按照合同约定应没收保证金。原告代理人在庭后提交书面意见又反口说结算出具的借据中已抵扣保证金。原告前后反言，在庭审后否认庭审中明确认可的事实，但未能提供充足的证据予以证实，本院对原告庭后的上述反言不予认可，本院确认租赁保证金未进行抵扣。因租赁合同无效，原告应向被告退还租赁保证金，为避免当事人诉累，该保证金应一并在原告主张的欠款中予以抵扣。抵扣后，被告仍应向原告支付拖欠租金（场地占用费）477821元及支付自2018年12月1日按月利率1%支付的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条条、第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告柳喜红应于本判决生效之日起七日内向原告马嘉明支付欠款477821元并支付逾期付款违约金（违约金以477821元为基数，自2018年12月1日，按月利率1%计算至款项清偿之日止）。二、驳回原告马嘉明的其他诉讼请求。两案件受理费共计5686元，由原告马嘉明承担740元，被告柳喜红承担4946元。被告柳喜红应在判决生效后七日内向本院交纳受理费4946元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年九月二十五日书记员 何震宇