广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初2714号原告：佛山市顺德嘉信置业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新城区兴顺路嘉信城市广场****4F。法定代表人：吴柏恒。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：何卓凡，广东南天明律师事务所实习律师。被告：麦锦攀，男，1984年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司与被告麦锦攀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林铭壮、何卓凡到庭参加诉讼,被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方于2017年7月13日签订的《租赁合同书》于2018年11月21日解除；2.原告有权没收被告所缴纳的保证金10500元；3.被告向原告支付2018年4月至同年11月的租金合计19964元；4.被告向原告支付逾期租金违约金（以每月的租金金额为基数，从当月1日起按2‰/日计算至实际付清之日止，暂计至2019年5月31日的违约金为12477.34元）；5.被告向原告支付解除合同违约金16848元；6.被告向原告支付原告因聘请律师所产生的代理费6000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月13日就佛山市顺德区大良嘉信城市广场一期2B33号商铺签订了一份《租赁合同书》，约定：租赁期限为2年，自2017年8月28日起至2019年8月27日止，被告应于每月1日前向原告支付当月租金、水电费等费用，但自2018年4月起，被告却未按合同约定履行义务，恶意拖欠2018年4月至同年11月的租金合计19964元。原告曾于2018年10月9日和11月9日发函催促其履行义务，被告却置之不理。根据《租赁合同书》第十条第一款约定，因被告恶意拖欠原告租金已长达八个多月，原告有权没收其所缴纳保证金10500元，以及有权单方解除《租赁合同书》，并向被告追讨违约金16848元。根据《租赁合同书》第三条第一款、第二款约定，现因被告拖欠租金共计19964元，且逾期七天仍未交付租金，故原告有权自被告逾期支付租金之日起，每日按应交未交租金2‰计算违约金，暂计至2019年5月31日为12477.34元。根据《租赁合同书》第十条第六款约定，现因被告违约，且未按照本合同的约定承担违约责任的，故原告有权向法院提起诉讼，并有权要被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费以及原告因聘请律师产生的代理费用6000元及其他相关费用。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《租赁合同书》、《租赁缴费通知书》、《律师函》，客观真实且能证明本案事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉信城市广场一期477、478号商铺属他人所有，原告受托对外出租。原、被告于2017年8月3日签订了一份《租赁合同书》，主要内容如下：被告承租位于**构成）；租赁期限从2017年8月28日起至2019年8月27日止；2017年8月28日至2018年8月27日的租金为2308元/月；2018年8月28日至2019年8月27日的租金为2808元/月；被告应于每月1日前向原告交纳当月租金，逾期未付，则每日按应交未交租金的2‰作为违约金；被告拖欠租金一个月，原告有权终止合同，收回被告所租铺位；自本合同签订之日，被告向原告交纳10500元作为履行本合同的履约保证金。合同履行期内，被告交付的上述保证金不得冲抵其应交的租金、管理费、水电费等款项。租赁期满或合同经双方协商一致解除后，原告在被告无违约且缴清全部应缴费用，以及按时向原告归还该商铺使用权并经原告验收该商铺合格后15个工作日内，被告凭该商铺已办理工商、税务等政府部门注销手续的回执及向原告交回租赁保证金收款凭据原件，原告无息退还被告支付的保证金；被告如未能履行本合同之条款，视为被告违约，原告除不予退还保证金外，还有权解除本合同，并收回该物业之使用权及追讨被告六个月租期之租金（以终止合同当月的租金为计算依据）；被告违约，而又不按照本合同的约定承担违约责任的，原告有权起诉，并有权要求被告承担因此产生的诉讼费、鉴定费、原告聘请律师的代理费用及其他相关费用；被告确认收取书面信件的通讯地址即其身份证上的住址。签约后，被告向原告交付了保证金10500元。2018年10月31日，原告向被告发出《租金缴费通知书》，告知被告截止2018年10月31日累计欠费19656元，同年11月1日至30日需交租金2808元。原告于2018年11月21日收回涉案商铺，并于当天委托广东南天明律师事务所向被告的通讯地址邮寄《律师函》，主要内容如下：被告自2018年4月起恶意拖欠2018年4月至同年11月的租金合计22464元，且于2018年8月份擅自撤离该商铺。原告曾于2018年10月9日、同年11月9日发出催款函，但被告置之不理。现通知如下：（1）自本函发出之日起，双方签订的《租赁合同书》解除，不予返还被告已支付的保证金，同时将该房屋另行出租；（2）被告应在2018年11月25日前向原告缴清已拖欠的租金、水电费等费用，并向原告支付因逾期缴纳租金等款项所产生的违约金；（3）被告应在2018年11月25日前向原告支付解除合同违约金16484元；（4）被告应在2018年11月25日前搬迁完毕该房屋内全部物品并将该房屋按约交还给原告。原告在庭审中称，被告于2018年8月20日撤场，原告曾于同年10月3日、9日和11月9日发函要求交租，遭被告拒绝后原告才解除合同。原告委托广东南天明律师事务所代理本纠纷，支付律师代理费6000元，该所指派了律师出庭参加诉讼。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》合法有效,双方应当按照约定履行。被告自2018年4月起拖欠租金，该行为已经构成违约，原告有权解除《租赁合同书》。原告于2018年11月21日向被告邮寄《律师函》告知解除双方的合同，故《租赁合同书》已于该日解除。据此，被告应支付2018年4月1日起至同年11月21日的租金19121.6元（2308元/月×5个月+2808元/月×2个月+2808元÷30天×21天）。关于履约保证金,《租赁合同书》约定被告违约的无权要求原告退还履约保证金。被告拖欠租金、擅自撤场,原告主张履约保证金10500元归其所有合法有据,本院予以支持。关于律师费,《租赁合同书》约定被告违约的,原告有权要求其承担由此产生的诉讼费、鉴定费、律师费等。原告主张的律师费6000元已经实际支出,收费标准没有超出法律法规的相关规定,本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金和解除合同违约金，《租赁合同书》虽然约定了逾期支付租金的违约金和解除合同违约金，但本院已经支持原告没收履约保证金10500元,该款项已足以弥补被告因违约给原告造成的损失,故本院对原告的上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，缺席判决如下：一、原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司与被告麦锦攀于2017年8月3日签订的《租赁合同书》于2018年11月21日解除；二、被告麦锦攀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司支付租金19121.6元；三、被告麦锦攀应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司支付律师费6000元；四、原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司有权没收被告麦锦攀所缴纳的保证金10500元；五、驳回原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1444.73元（原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司已预交），由原告佛山市顺德嘉信置业发展有限公司负担97元，被告麦锦攀负担1347.73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蒋竞雄人民陪审员  王健昌人民陪审员  黎泽民二〇二〇年九月十四日书 记 员  冯秋莹