河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5075号 上诉人（原审被告）：赵景山，男，1968年10月30日出生，汉族，住河北省沧州市新华区。 被上诉人（原审原告）：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司，住所地河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑**楼****。 法定代表人：于文涛，总经理。 委托诉讼代理人：王金英，公司经理。 上诉人赵景山因与被上诉人沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2019）冀0983民初5192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵景山上诉请求：1.依法撤销黄骅市人民法院作出（2019）冀0983民初5192号民事判决书；2.本案诉讼费用依法应由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为原审法院未查明案件事实真相，认定事实不清，适用法律错误。被上诉人向上诉人主张物业服务费的起算时间与实际情况不一致，应当以不动产销售发票开具的时间即2016年1月8日起计算。原审法院认定的事实与实际情况不符，被上诉人的诉讼请求不应当被支持。为维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，恳请贵院在查明案件事实的情况下，依法裁判撤销原判决，支持上诉人的上诉请求。 图瑞公司辩称，上诉人以开具不动产销售发票的时间作为物业费的起算时间不能成立，理由：1.上诉人实际取得涉案门市的控制权是在2014年之前，即2012年3月1日，早在2014年之前上诉人购买的涉案门市就已经交付使用，上诉人并且已经实际对外出租，而以不动产发票开具时间抗拒物业费的交纳没有依据，物业费应以交付房屋的时间或者约定时间为准。2.根据上任物业公司泰合嘉业公司提供的物业费收据显示早在2014年4月份上诉人就开始交纳物业费，我公司在2016年起诉的上诉人，泰合嘉业公司在我们诉讼的过程中向一审法院提交过一份卷宗，这里面就有相关的证据。3.上诉人一审收到传票后拒不到庭参加诉讼，已经放弃了民事举证质证的权利，一审判决作出后，通过上诉的方式恶意拖延履行债务。4.上诉人涉嫌虚假陈述，不诚信诉讼，干扰正常的司法秩序，恳请中院查明事实，驳回上诉，并依据民诉法的规定，对其行为进行处罚。另外，一审判决查明部分有误，我方提供物业服务的时间是2014年9月9日，而非2014年12月16日，请求法院对此予以纠正。 图瑞公司向一审法院起诉请求：1.被告给付原告物业费21400元、滞纳金54672元，合计76072元；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2014年8月16日，海天雅居业委会成立，案外人王玉新当选为海天雅居业委会主任。同年9月，案外人沧州民爱物业服务有限公司（以下简称民爱公司）与海天雅居业委会签订物业服务合同，为海天雅居小区提供物业服务。2014年12月16日，原告图瑞公司依法设立，经与民爱公司协商，并经海天雅居业委会同意，原告接管海天雅居小区的物业服务工作。2015年9月22日，海天雅居业委会作为“甲方”，原告作为“乙方”，补签了《沧州市住宅物业服务合同》，原告提供的合同主要内容为：“……说明……5.本合同文本中（）中选定内容，空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。（）中选择的内容，以划v方式选定，对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打x，以示删除。6.双方当事人应当签订一式五份的本合同原件，并在签订合同时认真核对，以确定各份合同内容一致，其中一份交物业管理行政主管部门备案……第二章：服务内容与质量。第三条，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定服务员的各项制度。2.房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用照明、保安监控系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等。4.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、水系、护栏及围墙等。5.公共绿地、景观的养护。6.清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。7.协助维护秩序，对车辆停放进行管理。8.协助做好安全防范工作。发生安全事故，应及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9.消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。10.电梯的运行和日常维护。11.负责编制房屋、附属建筑物、设备设施、绿化的年度维修养护方案并公示。12.按照法律、法规、规章、《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。业主或者物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的《装饰装修管理服务协议》，明确双方权利义务，收取垃圾清运费。13.发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用、规划等方面法律法规规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。14.制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。15.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。15.双方认可的其他服务内容：无。第四条：乙方提供的物业服务执行质量标准：按《沧州市普通住宅小区物业服务等级标准》执行，综合管理服务、共用部位及设备维护服务、环境卫生服务、公共秩序维护服务质量标准均选择为三级。第五条：单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提出维修养护服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章，服务期限和费用。第六条,物业服务期限为三年，自2014年9月7日至2017年8月7日。服务期限届满三个月前，甲乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延。第七条,本物业区域物业服务收费选择[包干制]方式。物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[住宅]：0.7元/平方米/月；[别墅]：0.7元/平方米/月；[商业物业]：1.0元/平方米/月。实行包干制的，盈余或者亏损均有乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容。第八条:物业服务费按[季度]交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的80%缴纳物业费……第九条,电梯运行维护费按照每户每年600元向受益业主、使用人收取。电梯运行维护费指电梯的日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护费和维修材料费等，不包括每部电梯的大中修（超过壹千元）和更新改造费用。……第十条,房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用……2.物业区域内公用绿地的养护费用，保修期满前由开发建设单位承担，保修期满后由乙方承担；保修期满后的改造更新费用，由全体业主承担。……第五章物业的经营与管理,第十四条,公共服务项目收费,物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公共事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。第六章合同的解除和终止,第十七条,期满终止或延续,本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。本合同期满，甲方尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳。如乙方决定终止延续，应提前3个月通知甲方，告知全体业主，并向物业管理行政主管部门和所在地街道办事处书面报告。……第十九条,终止后处理本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。第七章,违约责任第二十条甲方违约责任业主不及时交纳物业服务费，按每日4‰支付违约金。第二十一条,乙方违约责任乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金；给业主或者物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。……”海天雅居业委会保存的《沧州市住宅物业服务合同》第八条约定为“物业服务费按[季度]交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的60%缴纳物业费……”，第二十条约定无“4‰”字样。两份《沧州市住宅物业服务合同》首尾处的“甲方”、“乙方”位置均加盖有“沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会”、“沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司”印章，并有“王玉新”、“王金英”签名。为查明案件事实，一审法院依法到沧州渤海新区城市规划建设局（以下简称新区规建局）和沧州渤海新区港城街道办事处中兴社区居民委员会（以下简称中兴居委会）调查取证。新区规建局工作人员证实，海天雅居业委会成立于2014年8月16日，当时原告与海天雅居业委会订立的《沧州市住宅物业服务合同》未备案，但原告在物业企业资质申请时提交过一份物业服务合同。经一审法院调取后核实，该合同与原告提交的合同内容一致。一审法院到中兴居委会调取的物业服务合同也与原告提交的合同内容一致，但中兴居委会工作人员证实，在其处存放的合同系复印件（原件已于2018年6月28日被时任海天雅居业委会主任的周璇取回）。另查明，2012年11月28日，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局联合下发《关于修订普通住宅小区物业服务等级标准调整等级基准价的通知》（沧价经费字〔2012〕27号），该通知规定二级物业服务收费标准为0.70元/月/平方米，三级物业服务收费标准为0.45元/月/平方米；电梯运行费应当由业主或物业使用人支付，主要包括设备维护保养费用、相关检测检验费用、直接物质消耗费用、电费及物业服务企业的服务费用。电梯运行费实行最高限价管理。单栋(单元)楼房最高12层及以下的每月每平方米最高不得超过0.35元，13层至22层的每月每平方米最高不得超过0.30元，23层以上的每月每平方米不得超过0.27元。2014年9月1日施行的《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定：“物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”。为贯彻执行《河北省物业服务收费管理实施办法》，沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局于2014年8月28日下发了《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅〈关于印发〈河北省物业服务收费管理实施办法〉的通知〉的通知》，该通知第3条规定：“业主大会成立之后的普通住宅小区，物业服务等级标准及等级基准价、电梯运行费实行市场调节，其他管理规定仍按沧价经费字〔2012〕27号和28号文件执行”。再查，《沧州市住宅物业服务合同》签订后，原告按照合同约定进行电梯维护、小区内安保服务、车辆管理登记、日常巡查管理、公共照明巡查、消防巡查和卫生清运服务，并制定了《海天雅居小区火灾应急预案》、《汛期应急预案》、《电梯困人应急预案》，但因海天雅居业委会未向原告交接消防设施，至今消防设施无法管理维护。物业服务合同实际履行过程中，原告以每年9月9日至次年9月9日为一个物业服务年度，每半年收缴一次物业费。另外，原告在履行物业服务合同过程中存在个别路灯照明未修复，小区个别角落存在杂物、垃圾，水管破裂等问题。2017年5月26日，原告的公司经理王金英在《给海天雅居的业主的一封信》中表示：海天雅居小区物业管理合同将于2017年9月到期，如果图瑞公司没有投标或没有中标，图瑞公司将退回蓝牙卡押金。《沧州市住宅物业服务合同》约定的服务期限届满后，海天雅居业委会未与原告再重新订立物业服务合同，也未通知原告不再延续《沧州市住宅物业服务合同》，原告继续为海天雅居小区提供物业服务至2018年9月9日。又查，被告赵景山、案外人吴艳茹曾系海天雅居商业二区04号门市（现不动产登记信息载明的坐落为河北省沧州渤海新区北海宜城尚苑2号商业楼4号门市）的业主，二人于2017年11月10日将案涉房屋转移登记至案外人李金凤名下。案涉房屋面积为445.82平方米，被告未交纳2014年12月16日（原告公司依法设立并接管海天雅居小区物业服务工作日）至2017年11月10日（案涉房屋转移登记日）物业费15，551.18元（合同约定的商业物业标准1元/月/平方米×12月/年×445.82平方米÷365日/年×1061日）。2018年8月18日，原告曾在小区内张贴了《催缴物业费通知》，并向被告编辑发送了交纳物业费手机短信，通知被告交纳2014年9月9日至2018年9月9日的物业费21，400元、滞纳金54，672元。上述事实有《沧州市住宅物业服务合同》、《沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局关于转发河北省物价局、河北省住房和城乡建设厅关于印发的通知的通知》、短信截图、催缴通知单照片、《证明》、《检验检测报告》、《电梯配件维修换件记录》、《客服中心回访登记表（运行日志）》、《电梯责任险保险单》、《海天雅居小区车辆登记表》、《电梯卡登记单》、《海天雅居小区防汛工作记录表》、《日常巡逻记录表》、《2019冀09**民初3255号民事判决书》、《商品房买卖合同》、《收条》、《前期物业服务合同》、《收据》、《不动产登记信息查询结果》、《产权及预告权业务信息表》及当事人的陈述在案佐证。 一审法院认为，2015年9月22日，原告与海天雅居业委会在平等自愿基础上补签的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，案涉《沧州市住宅物业服务合同》对海天雅居小区全体业主具有约束力。但是，原告提供的与海天雅居业委会保存的合同原件内容并不完全一致，因原告与海天雅居业委会在合同订立后未备案登记，加之原告在订立合同时对合同内容未认真核对，导致原告与海天雅居业委会分别持有内容不完全一致的合同的情形出现，故两份合同中内容不一致的条款应以海天雅居业委会保存的合同为准。案涉《沧州市住宅物业服务合同》第六条约定：“物业服务期限为三年，自2014年9月7日至2017年8月7日。服务期限届满三个月前，甲乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延。”服务期限届满后，海天雅居业委会虽未与原告再重新订立物业服务合同，但也未通知原告不再延续案涉《沧州市住宅物业服务合同》，故根据合同约定，原告可继续为海天雅居小区提供物业服务。原告提供物业服务至2018年9月9日止，故原告有权按照案涉《沧州市住宅物业服务合同》收取截止至2018年9月9日的相关物业费用。海天雅居业主大会成立后，海天雅居业委会与原告才订立案涉《沧州市住宅物业服务合同》，故原告主张合同收费执行市场调节价而非政府指导价，符合《河北省物业服务收费管理实施办法》及沧州市物价局、沧州市住房和城乡建设局制定的相关文件规定，一审法院对此也予以确认。综上，合同订立后，原告按照合同约定较为全面地履行了合同义务，但被告赵景山经原告书面催交后，仍未按照合同约定交纳2014年12月16日至2017年11月10日的物业费15，551.18元，其行为违约，依法应当承担相应的违约责任。但是，鉴于原告在物业服务合同履行过程中存在瑕疵，一审法院对物业费予以酌减5％，即被告还应给付原告物业费14，773.62元（15，551.18元×95％）。关于滞纳金，因原被告间未就违约金计算方式作出一致、有效的合同约定，故一审法院酌定被告自2017年11月11日（案涉房屋转移登记日的次日）起按照年利率4.75％（中国人民银行同期同类贷款利率）的标准给付原告逾期付款违约金至物业费14，773.62元实际付清之日止。被告赵景山经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：被告赵景山于本判决生效之日起五日内给付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司物业费14，773.62元，并自2017年11月11日起按照年利率4.75％的标准给付逾期付款违约金至物业费实际付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1702元，减半收取计851元，由原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司负担686元（已交纳），由被告赵景山负担165元（限本判决生效之日起五日内交纳）。 二审询问谈话中，当事人围绕上诉请求进行陈述。其中，上诉人向本院提供2016年1月18日的销售不动产统一发票的办证联、发票联，2016年2月1日的房屋买卖合同书，称在2016年2月1日房屋就已经转让。被上诉人质证称，对发票的真实性没有异议，但不能作为交纳物业费的依据。对房屋买卖合同书有异议，不认可，买卖房屋的时间应以房管局登记为准。被上诉人向本院提供如下证据：1.2015年2月16日，上诉人出具的门市租金9万元收条（复印件，称原件在泰合嘉业公司）一份，拟证明2015年案涉房屋就已经对外出租，在2016年以前上诉人就已经实际拥有了。2.2014年4月份上诉人给泰合嘉业公司交纳物业费的收据，拟证明在2014年之前上诉人就拥有了案涉房屋。3.打款详情单（打印件、称原件在泰合嘉业公司）一份，收款人就是上诉人，拟证明上诉人已经对外出租案涉房屋。2012年3月1日的商品房买卖合同一份，拟证明上诉人购买案涉房屋的时间。上诉人质证称，1.对收条的真实性不认可，我与泰合公司就是业务关系，案涉楼房是我们建的，该款不能说是门市款，门市是开发商租出去的，不是我租出去的，他们签订的有合同。2.对物业费收据的真实性不予认可，我和开发公司就是合作关系，原来的物业费是开发商下属的公司，我最不能理解的是怎么物业费就成了我交纳的了，我就没有给泰合公司交纳过物业费，案涉门市在2016年抵顶的施工费。3.打款详情单不认可，因为我与开发商过往的账目太多了，不能说明什么，因在我们施工的时候，案涉门市就租给了第三方公司。 本院二审查明的其他案件基本事实与一审相一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”。根据被上诉人本案提供的证据，结合上诉人未能对2012年3月1日与泰合隆兴房地产开发集团有限公司就案涉房产签订商品房买卖合同作出符合常理解释的事实，本院确信上诉人在不动产销售发票开具的2016年1月8日之前即对案涉房产进行收益事实的存在具有高度可能性，故其对相关期间的物业费应当负有给付的责任。故此，一审法院确认上诉人应交纳2014年12月16日至2017年11月10日期间的物业费，并无不妥，本院亦不持异议。上诉人主张物业费应自2016年1月8日起算，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人所称与案外人开发商就案涉房产的相关事实，不属于本案审理范围，本院不予评判。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费169元，由上诉人赵景山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 常秀良 审 判 员 李 霞 审 判 员 付 毅 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 尹 昊 书 记 员 李志敏