贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终4025号上诉人（原审被告）：杜培东，男，1971年9月16日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：姜荣祥，贵州贵龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人杜培东因与被上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下简称新鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2604号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或者驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要的上诉理由及事实：一、一审未查明涉案商铺是否已完成消防验收、竣工验收，涉案商铺是否已取得房屋产权证，被上诉人对涉案商铺是否拥有合法的所有权和出租权的基本事实。（一）涉案房屋整栋外墙面立有醒目的竣工标示牌，现仍存在，竣工标示牌显示本栋房屋的竣工时间为2016年12月。（二）毕节供电局纳雍局居仁供电所出具证明，新鼎大商汇的送电日期为2017年4月14日，立户日期为2017年5月15日。（三）纳雍县消防大队出具证明，在2019年4月3日以前，新鼎大商汇A1栋和B1栋没有前来办理消防竣工验收备案。（四）纳雍县住建局质监站出具证明，新鼎大商汇A1栋和B1栋的竣工验收备案表房开公司承诺仅用于融资借款使用，不得作为它用。显而易见，纳雍县住建局质监站的证明没有站在主管部门的职责角度正面回复法院，新鼎大商汇A1栋和B1栋究竟是否已通过正式的工程竣工验收备案。据纳雍县住建局质监站陈姓站长给我方代理律师口头介绍，他们于2015年5月给新鼎大商汇A1栋和B1栋办理工程竣工验收时，工程尚未完工，消防验收也没有通过，质监站在竣工验收备案表上盖章仅仅只是用于新鼎房开公司办理融资借款。对于以上情况，我方在其他四个类似案件的庭审中已公开说明，并且要求一审法院应依职权继续调查，彻底查明与竣工验收有关的事实，不宜匆忙下判。我方的说明和请求已记载于其他四个类似案件的庭审笔录。纳雍县住建局质监站出具的证明也是本案的关键证据。为此，上诉人的代理律师通过面谈、电话和短信等方式多次请求一审法院对依法院《调查令》取得的相关证据组织质证，并且已经将依调查令取得的全部证据材料交给了一审法院。一审法院以办案时间紧迫为由拒绝组织质证。因此，本案一审判决对于依人民法院《调查令》取得的纳雍县住建局质监站的证明材料不组织质证，对于新鼎大商汇A1栋和B1栋究竟是否办理了合法的工程竣工验收备案手续就没有查明事实，这也是基本事实认定不清。（五）根据一审法院的调查令，我方代理律师还到纳雍县不动产登记中心进行调查。纳雍县不动产登记中心的登记资料显示，房开公司非法使用仅仅只能用于融资借款的《竣工验收备案登记表》办理了新鼎大商汇A1栋和B1栋的不动产产权登记。房开公司在纳雍县质监站违规办理了仅仅只能用于融资借款的工程竣工验收备案手续，并且用该备案手续非法骗取了不动产登记，其不动产登记证书是一份无效的、应当撤销的证书。二、一审判决第一项不正确。该判决完全是按照被上诉人提出的起租时间来进行判决的，然而，判决书确定的起租时间为2015年12月，但是，在这个时间，上诉人连装修都没有进行，何谈使用、营业。（一）应当依照双方合同约定和法律规定确定起租时间。起租时间必须在消防验收之后。被上诉人未履行书面通知原告合同的起租时间，基于先履行抗辩权，上诉人杜培东当然有权拒付租金。（二）被上诉人2019年5月23日“缴费通知”不是关于起租时间的书面通知。（三）被上诉人交付上诉人杜培东的房屋不符合法律规定的使用条件，依法是不能使用或者禁止使用的。（四）被上诉人的租赁房屋没有达到出租的物业条件时不能计算起租时间。纳雍县供电局居仁供电所的证明说明，“新鼎房开”的正式供电立户时间是2017年5月15日，也就是说，在此之前，张显鸿根本无法正常用电，何谈营业。被上诉人答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。理由如下：一、虽然在2015年5月之前被上诉人没有通知起止日期，但根据合同第二条、第三条约定，扣除4个月免租期后完全可以明确起止日期为2015年12月31日，通知上的瑕疵并不能导致合同履行，因此，上诉人以合同履行过程中存在通知瑕疵为由拒付租金无事实及法律依据；二、本案在签订合同时上诉人已经缴纳租金，且合同第二条明确约定上诉人自本合同签订之日起即可自行装修使用该房屋，因此，在签订合同时即可视为上诉人已经接收该房屋并自行使用该房屋，至于上诉人何时装修、何时开业这是上诉人自行事宜；三、涉案消防验收问题，双方在签订合同时均明知消防验收未通过，且消防验收并不影响上诉人使用租赁该房屋。一审原告新鼎公司向一审法院起诉请求：一、判决解除原、被告于2015年8月12日签订的《商铺招商合同》（庭审中，原告自愿撤回该项诉讼请求）；二、判决被告立即将纳雍县新鼎大商汇项目A1号楼第2层7、8号铺面，A1号楼第3层6、7、8铺面，A1号楼第3层5铺面腾空并交还原告；三、判决被告支付原告房屋租金662966元，并依约支付原告违约金297026.27元；四、判决被告支付原告为其垫付的物业费70156.80元；五、案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明，2015年8月12日，被告杜培东作为承租人向原告新鼎公司租用商铺，双方协商签订了《商铺招商合同》，该合同约定：第一条、被告出租的商铺位于贵州省纳雍县XXX新鼎大商汇项目A1号楼第2层7、8铺面，建筑面积844㎡，A1号楼第3层6、7、8铺面，建筑面积为1244㎡，A1号楼第3层5铺面，建筑面积844㎡两者共计面积2088㎡。被告同意按本合同之条款，将商铺所有固定装置、设备等出租给原告作为经营欧尔雅家居使用。第二条，租赁租期以被告书面通知日期开始算起，租赁期限时间顺延。1.租赁期限为6年，自2015年8月30日到2021年12月31日，其中前4个月为装修免租。原告自本合同签订之日起即可入住装修。第三条，租金及物业管理费采取一年一交的形式，物业管理费价格最终以相关部门核定后为准，租期起止时间及相关费用交纳时间以被告正式书面通知为准；因培育市场需求，原、被告约定：前三年免收18个月租金。第一年自2015年12月31日至2016年12月31日，A1号楼第2层7、8铺面，租金：15元/㎡/月，租赁面积：844㎡，年租金为151920元；A1号楼第3层6、7、8铺面，租金：10元/㎡/月，租赁面积：1244㎡，年租金为149280元；A1号楼第3层5铺面，租金：5元/㎡/月，租赁面积：192㎡，年租金为11520元，年总租金共计312720元。因培育市场的需求，该年度免收6个月租金及该年度的物业管理费，实际应缴纳租金156360元。第二、第三年总租金均为312720元，每年实际应缴纳租金156360元。第四年总租金为350246.4元，因培育市场的需求，该年度免收78180元，实际应缴纳租金272066.4元。第五年总租金为392049.6元，因培育市场的需求，该年度免收78180元，实际应缴纳租金313869.6元；第六年年总租金为430115.34元。2015年至2018年度的物业管理费由被告负责缴纳，2019年1月1日至2021年12月31日的物业管理费及缴纳方式以被告或者被告的物管部门书面通知为准。合同签订当日原告向被告支付租金78180元。另查明，2019年5月23日，原告向被告送达自2015年12月31日起至2019年12月31日止的租金的书面缴费通知，限被告于2019年5月30日前把所欠的全部租金付清，逾期则视为违约。被告未按照原告的要求交纳租金，2019年6月2日，原告擅自截断被告租赁房屋使用的电源和将其门面焊死，导致被告无法正常营业，同时向被告送达解除合同通知。同年7月18日被告自行将该门面打开继续经营。一审法院归纳的案件争议焦点是：一、原告主张被告立即将案涉商铺腾空交还给原告的诉求是否应予支持；二、被告未按约定支付租金的行为是否违约，是否应当支付原告的房屋租金、违约金，如何计算；三、原告交纳的物业费被告是否应承担。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告新鼎公司与被告杜培东签订《商铺招商合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。第一，关于原告主张被告立即将案涉商铺腾空交还给原告的诉求是否应予支持的问题。因原、被告双方签订的合同尚在履行期内，根据相关法律规定，合同解除分为约定解除和法定解除情形，原告庭审中自认为被告未在其指定的期限内缴纳房屋租金违约，其有权单方解除合同且以2019年6月2日向被告送达的通知为依据，认为双方合同已经解除而自行撤回该项请求，系其对自身权利所作的处分，一审法院不予干涉，但从其提交的证据来看不足以证实支持其要求被告腾房的请求，故对该项主张一审法院不予支持。第二，关于被告未按约定支付租金的行为是否违约，是否应当支付原告的房屋租金、违约金，如何计算的问题。根据合同约定租期起止时间及相关费用缴纳时间以原告正式书面通知为准，被告自合同签订之日即可入住装修。本案中，原告虽然没有向被告书面通知租期起租时间，但被告在签订合同之日已向原告交纳了第一年50%的租金，视为出租房屋已于签订合同之日交付给被告，且双方均认可被告已实际使用了案涉商铺，庭审中被告称合同签订后原告不准其进场装修，直到2016年11月才得进场装修，且原告是2019年5月23日向其送达缴费通知，起租时间应以该通知时间计算起租，其未提供证据佐证，一审法院不予认可。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”规定，被告应向原告缴纳房屋租金，起租时间应以合同约定的2015年8月30日，扣除4个月的装修免租期即从2015年12月31日起至2019年12月31日止，按合同约定的金额计算（扣除被告杜培东已缴纳的78180元），而非原告主张租金从2015年1月1日起至2019年12月31日止。关于原告主张被告应向其支付违约金的问题。本案中，原告得知出租商铺屋顶漏水后，理应及时安排人员修补，然而却是被告自行修补。所以，在原告向被告送达缴费通知后，被告未按约定支付租金并非被告单方违约，对此双方均存在相应的过错，故对原告主张的违约金，一审法院不予支持。第三，关于原告交纳的物业费被告是否应承担的问题。根据合同约定，2015年至2018年度的物业管理费由原告负担，2019年1月1日至2021年12月31日的物业管理费及缴纳方式以原告或原告的物管部门通知为准。本案中，原告未提供证据证明原告或原告的物管部门已经通知被告缴纳物业管理费，原告提交的《前期物业服务合同》和《物业费催收通知单》均是原告与毕节鸿易盛物业管理有限责任公司签订，根据合同的相对性原则，属另一法律关系，原告可以另行主张，一审法院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜培东在本判决生效之日起十五日内向原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司支付房屋租金（从2015年12月31日起至2019年12月31日止，按合同约定的金额计算）。二、驳回原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费13340元，减半收取6670元，由原告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司承担2377元，由被告杜培东承担4293元。二审中，上诉人新提交的证据有：情况说明一份，证明：2015年竣工验收备案表实际上是一个非正式的、违法的竣工备案表。被上诉人质证认为，竣工验收备案表的法律性质是什么，做什么用是有法律规定的，而不是纳雍县质检监督站出具说明就能说明的。就前述证据，无制作人签字，形式不合法，本院对该证据不予确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院二审另查明，1、双方签订的合同约定的第二年即2017年1月1日至2017年12月31日的租金实际应缴156360元。2、案涉工程截至2019年4月3日未到消防部门申报消防竣工验收备案。本院认为，双方当事人签订的《商铺招商合同》“租赁期限以甲方（被上诉人）书面通知日期开始算起，租赁期限时间顺延。…其中前4个月为装修免租期。”的约定，应视为双方对商铺起租日期起算和免租期的特别约定，被上诉人未能提供证据证明其按照合同约定的方式书面通知了上诉人起算租期，也不能证明其于何时移交涉案商铺给上诉人并符合投入使用的法定标准，故一审以合同约定的起租时间开始计算租金与前述约定及客观事实不符，应予纠正。鉴于双方当事人均不能证明租期起算的时间点，根据上诉人在二审庭审中自认进场装修的时间，本院酌情认定租金起算时间为2017年5月1日（上诉人自认进场装修时间为2016年12月底，进场装修后顺延4个月免租期）。自该日起，上诉人实际占有控制使用案涉商铺（上诉人二审中认可2017年5月开始营业），故上诉人应当在该日起按照合同约定支付租金。综上，2017年5月1日至2017年12月31日的租金为156360元/年÷12月×8月=104240元；2018年1月1日至2018年12月31日租金为156360元；2019年1月1日至2019年12月31日租金为272066元。共计532666元。扣减上诉人已经交纳的78180元，上诉人还应向被上诉人交付租金532666元－78180元=454486元。一审法院计算租金的日期存在错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初2604号民事判决；二、杜培东在本判决生效之日起十五日内支付纳雍新鼎房地产开发有限责任公司至2019年12月31日的商铺租金454486元；三、驳回雍新鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回杜培东的其他上诉请求。一审案件受理费6670元由纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担2000元，由杜培东负担4670元；二审案件受理费13340元由纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担4000元，由杜培东负担9340元。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年九月八日书记员  郑勤文