北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1219号原告（反诉被告）：谭春红，女，1976年4月8日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：魏伟，山东智祥（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴成波，男，1986年12月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京北阳商业发展有限公司，住所地北京市房山区福泽路**院**楼**109。法定代表人：张建新,董事长。委托诉讼代理人：董丽红，女，1983年3月14日出生，汉族，该公司员工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张新新，女，1985年3月1日出生，汉族，该公司员工，住北京市房山区。原告（反诉被告）谭春红与被告（反诉原告）北京北阳商业发展有限公司（以下简称北阳公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭春红及其委托诉讼代理人魏伟、柴成波，被告（反诉原告）北阳公司及其委托诉讼代理人董丽红、张新新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭春红向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年10月13日签订的《中央城12-2房屋租赁合同》已于2019年11月7日解除；2、请求判令被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）租赁保证金43313.7元；3、本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年10月13日签订中央城12-2房屋租赁合同，合同约定北阳公司将其位于北京市房山区长阳镇中央城12-2地块商街二层210号商铺出租给乙方经营使用。合同暂定交付日期为2018年10月16日，暂定开业日期为2018年10月30日（实际开业日期为2018年11月18日），租期自2018年10月15日起至2020年10月14日止，租金自2018年12月1日起至2019年10月14日期间每平方米7.32元每日，免租期为57日。后谭春红至上述商铺内经营，因该商圈客流量达不到北阳公司许诺的可以正常经营的程度，整个商圈50%左右的店铺亏损撤店，谭春红于2019年9-10月多次向北阳公司提出解除合同的意向，后双方达成解除意向，谭春红于2019年11月7日将房屋及钥匙交付北阳公司，现北阳公司拒不退还保证金，诉至法院望判如所请。被告（反诉原告）北阳公司辩称，谭春红的第一条诉讼请求没意见，但是我方不同意退还保证金。被告（反诉原告）北阳公司向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的BJ-SQSY_BY_0116号《中央城12-2房屋租赁合同》；2.判令被反诉人支付2019年10月11日至2019年11月7日租金及服务费20859.89元；3.判令被反诉人向反诉人支付70203.52元违约金；4.判令被反诉人向反诉人支付的64173.59元履约保证金不再返还；5.判令被反诉人向反诉人支付2018-2019年度供暖费4939.2元；6.判令被反诉人向反诉人支付合同免租期租金及服务费42464.77元；7.被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.被反诉人擅自提前终止合同，后果应当自行承担；2.被反诉人已构成违约。根据合同约定，被反诉人擅自解除合同，被反诉人已经支付的租金、物业管理费、租赁保证金等不予退还。同时，被反诉人还应当向反诉人支付相当于3个月的租金和3个月的物业管理费之和作为违约金。同时，根据合同约定，因被反诉人的原因导致合同提前解除的，被反诉人应于合同解除之日起3个工作日内向反诉人补足免租期内的全部租金及2018-2019年度的供暖费。原告（反诉被告）谭春红针对被告（反诉原告）北阳公司的反诉答辩称，第一项诉讼请求没意见，第二项诉讼请求2019年10月11日至2019年11月7日的租金我们同意支付，服务费不同意支付；第三、第四、第五、第六、第七项诉讼请求不同意，因为合同是双方自愿协议解除的，不存在一方违约的情况，所以不同意。我们的供暖费是交给万科物业了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2018年10月11日、12日，谭春红共向北阳公司支付租赁保证金64173.59元欲承租北阳公司所管理的位于北京市房山区长阳镇中央城12-2-210的商铺。2018年10月13日，出租人北阳公司作为甲方与作为乙方的承租人谭春红签订中央城12-2房屋租赁合同。该合同21.2约定，该商铺为中央城12-2项目【地上】二层210号商铺。21.3约定，该商铺租赁面积：【实测】建筑面积为82.32平方米。21.5约定，该商铺交付日暂定为2018年10月16日，开业日（暂定）为2018年10月30日。21.6约定，租赁期限为24个月，自交付日起计算，即自2018年10月15日起至2020年10月14日，免租期为57日。21.7约定，租金标准为：自2018年10月15日至2018年12月10日，固定租金为0元/平方米/日，增值税税费为0元/平方米/日；自2018年12月11日至2019年10月14日，固定租金为7.32元/平方米/日，增值税税费为0.73元/平方米/日；自2019年10月15日至2020年10月14日，固定租金为7.68元/平方米/日，增值税税费为0.77元/平方米/日。21.8约定，租赁保证金64173.59元；21.10约定，物业管理费15元/平方米/月。21.11约定，服务费1元/平方米/日。该合同3.5约定，免租期应当在乙方对本合同全面履行的基础上适用，如果因乙方原因导致本合同提前解除，乙方应于本合同解除之日起三个工作日内向甲方补足免租期内的全部租金（按首年租金计算）。该合同14.2.1约定，乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金或本合同约定的其他费用的，乙方应按日按逾期付款金额的千分之三向甲方支付违约金。该合同5.1约定，租金自免租期届满之次日（该日为计租日）起开始计算。租金按日固定租金标准收取。6.1.1约定租赁保证金为3个月租金（按首年月固定租金或双方约定标准计算）及3个月物业管理费（按首年物业管理费计算）的总和，具体标准以合同第21.8条为准。6.1.5约定，租赁期限届满或本合同提前终止时，乙方按照本合同第十六条的约定向甲方交还该商铺后90日内，甲方将租赁保证金无息退还给乙方。6.4.1约定，有关该商铺的公用事业费及其他费用，包括但不限于水费……供暖费……均应由乙方承担。2018年10月15日，北阳公司将案涉商铺交付谭春红。谭春红交付租金至2019年10月10日。后谭春红以中央城商圈运营不景气、周边商铺陆续撤店等情形导致其无法继续经营等原因向北阳公司提出解除合同。2019年11月7日，谭春红将案涉商铺的钥匙及水电卡交付北阳公司之委托诉讼代理人张新新。庭审中双方均认可，自2019年11月7日解除双方于2018年10月13日签订的房屋租赁合同，亦认可谭春红尚欠北阳公司2019年10月11日至2019年11月7日租金及服务费用等共计20859.89元。诉讼中谭春红称“从2019年4、5月开始整个商圈经营效益不好，商铺之间就开始和被告闹事，要求退租退房,大概有50%的商户都退租了，保证金也退给他们了。”，“解除合同主要原因是中央城商圈运营不景气，消费人群下降，当时商圈60%-70%的商铺都撤店，给我们的影响就是顾客看到商铺陆续撤了，消费就下降，我们安抚顾客的成本也增加了，我们无法再继续经营下去”，“合同中的违约条款约定不对等，合同是格式条款，这是被告出具的，提供格式条款，一方免除责任，加重对方责任，排除我们主要权利的该条款无效，我们认为被告反诉的所依据的违约条款全部应该是条款无效”。北阳公司称“确实有商户闹事，我们是针对每家商户不同的情况协商解决的，很多都是没有退保证金的”，“有很多商铺解约撤店的，但是根据不同的商铺作出不同的解约协议，有一些也退了保证金，2018年8月1日之前解约的商户，扣除没有缴纳的租金，租赁保证金是退了，有四、五家，8月1日之前主动跟我们提出解约的，我们核算一下他的款项如果全部都扣除之后，还有剩余的话，我们会退。因为在开业之后有不同的业态，他确实不适合这个商圈的经营，公司考虑到他们就是长期亏损，所以给了一个宽松的政策，就是让我们逐步排查，如果有不适合商圈生存的商户，提出解约的话，我们会给予相应政策，退或不退没有标准，8月1日之前是商铺找我们就退了，8月1日之后商铺再找我们就不给退了，我们这算是一个优惠活动，过了这个时间就没有了。”本院认为，谭春红与北阳公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。庭审中，双方认可案涉租赁合同已于2019年11月7日解除，本院对此予以确认。诉讼中北阳公司亦认可2019年11月7日当天谭春红将钥匙与水电卡等交给北阳公司。本院认为谭春红与北阳公司双方虽未签署解除协议，但谭春红提出解除合同请求，北阳公司同意并接收钥匙及水电卡，应视为双方达成了解除合同的合意，仅对租赁保证金即押金的退还问题未能达成一致意见。根据双方当事人的陈述及提交的证据情况，本院认为北阳公司在所属商圈商户退租时在租赁保证金的解决方式和退还方面确实存在不妥之处，北阳公司所属商铺的承租人应均为合同的平等主体，北阳公司应公平、公开的解决商铺承租人的退租退费问题，其在未向所有承租人公开信息情形下退还部分承租人的租赁保证金，势必导致其他承租人合理怀疑其未能平等对待所有商户，谭春红现起诉要求退还租赁保证金，具有一定的事实依据，但根据本案实际情况，谭春红与北阳公司签订的租赁合同在双方协议解除时确属未履行完毕，考虑到北阳公司同意与谭春红解除合同也是从防止双方损失扩大的角度出发，合同的解除也造成其信赖利益的损失等因素，根据公平原则，谭春红要求北阳公司退还扣除未付租金等费用后剩余的租赁保证金43313.7元的请求过高，本院对北阳公司退还谭春红租赁保证金的数额予以酌定。关于北阳公司的反诉请求中，要求谭春红给付2019年10月11日至2019年11月7日的租金及服务费20859.89元一节，谭春红对此予以认可并同意从租赁保证金中扣除，本院不持异议。关于北阳公司要求谭春红支付违约金、免租期租金和服务费及不退还履约保证金等请求，本院不予支持。关于北阳公司要求谭春红支付2018-2019年供暖费一节，虽合同中有相关约定条款，但未能提交相关证据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谭春红与被告（反诉原告）北京北阳商业发展有限公司于2018年10月13日签订的《中央城12-2房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告（反诉原告）北京北阳商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）谭春红租赁保证金21657元；三、驳回原告（反诉被告）谭春红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京北阳商业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费441元，由原告（反诉被告）谭春红负担220元（已交纳），由被告（反诉原告）北京北阳商业发展有限公司负担221元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2127元,由被告（反诉原告）北京北阳商业发展有限公司负担1696元（已交纳），由原告（反诉被告）谭春红负担431元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王爱东二〇二〇年九月二十九日书记员  王 琪