苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初3394号原告（反诉被告）：苏州市房地产市场和交易管理中心，住所地苏州市锦帆路**。法定代表人：富强，主任。委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周德生，男，1958年11月24日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：韩进飞，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所律师。原告苏州市房地产市场和交易管理中心与被告周德生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，被告周德生提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序于2020年7月30日、8月15日公开开庭进行了审理。苏州市房地产市场和交易管理中心的委托诉讼代理人周弦，周德生的委托诉讼代理人韩进飞、陈苏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市房地产市场和交易管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因单方提前解除房屋租赁合同的违约金78000元，扣减后原告不再退还被告交付的履约保证金78000元；2、判令被告支付本案的律师费7120元;3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案苏州市房屋，房屋建筑面积为231.83平方米，系原告单独所有的房产。2019年4月5日发布拍卖公告，2019年4月24日公开举行拍租成交与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁东北街168号c组XXXX室，租赁面积为54.58平方米，租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日，年租金为31.2万元，合同约定首期租金在合同签订当日付清，以后每期租金支付时间为上次租金周期届满前30日前。2019年8月1日，原告委托苏州市住房租赁有限公司管理以上房产。2020年4月20日，原告及苏州市住房租赁有限公司向周德生送达《催缴函》，通知被告于2020年4月27日前向原告支付2020年5月1日至2021年4月30日的租金。被告向苏州市住房租赁有限公司提交《申请报告》，申请“。鉴于时下严重的疫情影响。自2020年4月30日起和我们解除合同……我方要求贵方不再扣除违约金……把我方保证金原本返还，并把国家规定的2月份全免，3月、4月减半，这部分租金以现金方式返还……”。2020年4月30日，被告将诉争房屋交还了苏州市住房租赁有限公司，并签署了《出租标的物交还单》。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关精神，疫情或疫情防控并未直接导致原被告之间的合同不能继续履行。被告提前解除租赁合同，原告涉及重新招租，会产生相应的经济损失。故，原告主张依据房屋租赁合同第九条第5款约定，本合同签字盖章生效后，除合同约定的可以解除和终止情形外，非经协商一致，任何一方不得单方解除或终止本合同，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于78000元的违约金。第九条第4款规定，因乙方违约导致甲方或丙方解除本合同的，乙方已缴纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方及丙方无需退还，归甲方或丙方所有。故原告有权按合同约定要求被告支付因单方提前解除合同而产生的违约金，扣减后原告不再退还被告交纳的履约保证金。故此，原告向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告周德生辩称：1、因不可抗力导致原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，故被告有权根据相应的合同约定及法律规定，申请解除涉案合同。2、因原告未按照国家政策给予被告进行相应的房屋减免，进一步加剧了被告的经营困难，难以继续履行合同，故系因原告的过错导致了涉案合同的解除。3、原告在履约过程中亦存在违法、违约行为，导致涉案房屋存在重大安全隐患，且导致产生不正当竞争，故被告有权请求解除合同且无需支付违约金。4、从原、被告交接房屋的过程来看，原告事实上也愿意解除合同，属于协商一致解除合同，被告无需支付违约金。5、根据合同约定，原告及苏州市住房租赁有限公司应当将被告交纳的履约保证金78000元退还给被告。6、原告要求被告承担律师费用无任何合同或法律依据。综上，被告系出于不可抗力及原告的违法、违约行为，为了及时止损、避免相应的安全隐患而与原告协商解除了涉案房屋租赁合同，即被告的解约行为存在合同及法律依据，故原告无权要求被告承担任何违约责任，更无权要求被告支付律师费，被告已缴履约保证金应当全额退还。退一步讲，即使被告存在违约行为，那么原告主张的违约金也过高，应当予以调低。反诉原告周德生向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告退还2020年上半年3个月的房屋租金合计78000元；2、判令反诉被告向反诉原告退还履约保证金78000元；3、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年，反诉原告与反诉被告及苏州市住房租赁有限公司签订房产租赁合同一份，约定反诉被告将坐落于东北街168号C组XXXX室的房屋租赁给反诉原告使用，租赁用途为丝绸、文物、旅游工艺品办公使用。第一年度租赁租金为312000元，反诉原告应当在2019年5月1日前付清，履约保证金为78000元，应于办理退租手续并进行交接验收后三十日内无息退还给反诉原告。同时根据合同第十条约定，合同有效期内，因不可抗力致使本合同无法履行的，三方互不承担违约责任。上述合同签订后，反诉原告按照合同约定向反诉被告支付了自2019年5月1日起至2020年4月30日期间的房屋租金312000元，同时缴纳了履约保证金78000元。因2020年爆发的新冠××疫情影响，苏州市、国务院相继发布了扶持中小企业共渡难关的相关政策，苏州市人民政府于2020年2月2日发布的苏惠十条亦规定可以减免租金。由于涉案房屋属于国有资产，反诉原告完全符合前述政策的规定，应当享受相应的租金减免。但经反诉原告申请，反诉被告始终未能给予反诉原告任何房租减免。同时，因反诉被告在履约过程中擅自封闭了涉案房屋所在区域的消防通道，进行违章搭建，导致涉案房屋存在重大安全隐患；也由于新冠疫情给反诉原告所从事的旅游行业造成了重大影响，国家、、地方相关政府部门为了严防疫情采取了封闭相关旅游景点、严格控制人流等措施，由此导致涉案商铺的经营一片惨淡，无法正常维持，涉案合同无法继续履行，合同目的无法实现。虽有相关房租减免政策，但反诉被告始终未能给予符合减免条件的反诉原告任何租金减免，反而还通过催缴函的形式催促反诉原告缴纳租金，进一步加剧了反诉原告的经济困难。基于前述原因，反诉原告根据合同约定及相关法律规定与反诉被告解除了涉案合同，并于2020年4月30日与反诉被告办理完毕房屋交还手续，即反诉原告已履行了合同终止后的相关义务，有权要求退还已缴的全部履约保证金。但反诉被告至今未退还，侵犯了反诉原告的合法权益。综上，请求人民法院依法判决。反诉被告苏州市房地产市场和交易管理中心辩称：1、双方之间签订的房屋租赁合同并没有因为疫情或疫情防控导致合同不能履行，反诉原告提出的单方解除租赁合同属于违约行为，应当承担相应的违约责任。2、反诉原告提出的租金减免的申请难以直接适用苏州市减免租金的相关规定。3、东北街168号C组西面1-8、1-9之间的通道以及1-6、1-8之间的通道由苏州市环香房地产开发有限公司擅自搭建后出租给他人使用，原告曾要求其进行整改，并向相关部门进行投诉，就东北街168号安全隐患问题也曾经召开过协调会，反诉原告陈述的该违章建筑由原告搭建没有事实和法律依据。原告作为产权人，已经将上述情况向有关部门投诉，要求相关部门进行处理，拆除违章搭建并非产权人的职权范围。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理查明：坐落于苏州市房屋（建筑面积231.83平方米）不动产权属系苏州市房地产市场和交易管理中心所有。苏州市房地产市场和交易管理中心（委托方、甲方）与苏州市住房租赁有限公司（受托方，乙方）签订《苏州市行政事业单位经营性房产出租委托管理协议》一份，约定：甲方将本单位的全部物业委托给乙方管理。委托管理事项包括手续代办、评估、招租、租赁协议签订、租金收缴、水电及物业费催缴、维修管理、沟通协调（包括纠纷处理）、期满后该物业的按期收回等。2019年4月30日，经公开拍租，周德生取得坐落于苏州市年经营使用权。此后，苏州市房地产市场和交易管理中心（甲方、出租人）周德生（乙方、承租人）、苏州市住房租赁有限公司（丙方、委托管理方）签订《房产租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于苏州市东北街168号c组XXXX室房屋租赁给乙方使用，乙方在签订合同前已到本房产现场查勘，已充分了解并确认本房产外部条件及相关设施的现状，可接受，无异议。租赁物的建筑，面积为54.58平方米。2、甲乙丙三方约定，丙方于2019年5月1日前向乙方交付该房产，租赁期限为五年，自2019年5月1日至2024年4月30日止。按招租文件约定，乙方承诺租赁本房产的用途为丝绸、文物、旅游工艺品及办公使用。3、本房产每年度租金为312000元，租金支付周期为一年一付，先付后租。首期租金312000元应在2019年5月1日前付清，以后每期租金支付时间为上次租金支付周期届满前30日前。若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。4、履约保证金：乙方应在2019年5月1日前向丙方缴纳履约保证金78000元，保证金不计利息。乙方同意若出现乙方违反合同或其他因乙方过错而给甲丙方造成损失时，甲丙方有权选择从履约保证金中直接抵扣。本合同有效期届满时，若乙方已完全履行本合同项下的义务，包括付清本合同规定的一切应付费用，办理退租交接验收，并将在租赁房屋的工商登记注销，于办理退租手续并进行交接验收后三十日内将履约保证金无息退还乙方。5、甲乙丙三方不得擅自解除合同，如乙方有下列行为的，甲方或丙方有权单方解除合同，不属甲方或丙方违约，不承担由此对乙方造成的损失，同时由于乙方原因给甲、丙造成损失的，乙方需给予赔偿。6、因乙方违约导致甲方或丙方解除本合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方及丙方无须退还，归甲方或丙方所有。本合同签字盖章后，除合同约定的可以解除和终止情形外，非经协商一致，任何一方不得单独解除或终止本合同，如有一方违约，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于78000元的违约金。7、合同有效期内，因不可抗力致使本合同无法履行的，三方互不承担违约责任。不可抗力系指下列甲乙丙三方无法控制、不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（包括自然灾害、战争、政府颁布新政策、法律法规或行政措施及政府部门的其他原因等）。上述合同签订后，苏州市房地产市场和交易管理中心依约将案涉房屋交付给周德生。周德生支付履约保证金78000元。租期内，周德生已按约支付租金至2020年4月30日。2020年3月3日，周德生向苏州市房地产市场和交易管理中心、苏州市住房租赁有限公司提交《关于新型冠状病毒疫情期间减免房租的申请》，称因新冠××影响，请求按苏州市政府相关政策减免2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。2020年4月15日，周德生向苏州市房地产市场和交易管理中心提交《申请报告》一份，内容为：新冠疫情爆发以来至今，严重冲击着整个旅游业，每天基本无客流。国内形势不容客观，国外疫情还在迅速蔓延，一切表明今年的旅游业难以恢复正常。鉴于时下严重的疫情影响，经过反复考虑还是决定退出，还是希望主管部门能特殊情况特殊处理，自2020年4月30日起和我们解除合同。因新冠疫情属于不可抗力因素，我方要求贵方不再扣除违约金，把我方的保证金原本返还，并按国家规定的二月全免、三月、四月减半这部分的租金返还给我们。2020年4月20日，苏州市房地产市场和交易管理中心向周德生催缴下一年度（2020年5月1日至2021年4月30日）租金312000元。2020年4月30日，苏州市房地产市场和交易管理中心与周德生签订《出租标的物交还单》一份，周德生将案涉房屋归还了苏州市房地产市场和交易管理中心。另查明，2020年2月2日，苏州市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业共渡难关的十条政策意见》（以下简称“苏惠十条”），其中，第7条规定，减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。2020年2月6日，苏州市财政局发布《关于应对疫情影响，减免中小企业租赁行政事业单位经营性房产租金的通知》，通知明确减免对象为承租单位经营性房产，受到新型冠状病毒感染的××疫情影响，生产经营遇到困难的中小企业（含个体工商户）。减免金额为2020年2月免收，2020年3月、4月减半收取。再查明，国务院八部委于2020年5月9日联合发布《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，意见第一条第（一）款明确，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。2020年6月29日，苏州市财政局发布《关于应对疫情影响，进一步减免中小企业租赁行政事业单位经营性房产租金的通知》，明确承租市级行政事业单位经营性房产，已交纳或按合同约定应交纳2020年上半年租金，受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业和个体工商户，可以免除2020年上半年3个月的房屋租金，但不超过上半年实际交纳或按合同约定应交纳的金额。再查明，2018年6月20日，苏州市房地产市场和交易管理中心向苏州市环香房地产开发有限公司发送《整改通知》一份，内容为：根据苏州市人民政府“331”专项任务要求，我单位至东北街168号C组的出租房屋进行巡查，发现东北街168号C组西面1-8与1-9之间的通道以及1-6与1-8之间的通道由贵公司擅自进行了搭建。现通知贵公司在接函后七日内将擅自搭建的构造物予以拆除并恢复房屋及通道的原貌。2018年7月3日，姑苏区“331”专项行动工作专班召开关于东北街168号安全隐患问题协调会，参加人员包括苏州市房地产市场和交易管理中心、区住建部门负责人、拙政园片区“331”专班领导以及苏州市环香房地产开发有限公司负责人等。再查明，注册在案涉房产处的姑苏区周德生紫砂经营部于2020年7月28日已注销。审理中，苏州市房地产市场和交易管理中心陈述称，周德生提出减免租金申请后，因需要提交上级部门进行审核，故当时在审批程序中。对苏州市政府出台的减免2020年2月租金、减半收取2020年3月、4月租金的政策不持异议，但认为此系针对继续履行合同的情形，而周德生现已提前解除合同，故不再适用该优惠政策。截至目前，案涉房屋仍空关，存在空置损失。审理中，周德生陈述称，案涉房屋系苏州拙政园景区商圈商铺，主要经营旅游工艺品，受疫情影响较大。以上事实，由不动产权属证书、出租委托管理协议、拍租成交汇报、房产租赁合同、申请报告、催款函、出租标的物交还单、租金减免申请、邮寄凭证、微信聊天记录、照片、整改通知、姑苏区“331”会议通知、苏州市人民政府文件、苏州市财政局文件、国务院八部委文件及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，苏州市房地产市场和交易管理中心与周德生签订的房产租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。案涉房产租赁合同履行过程中，因受疫情影响，江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒××疫情启动公共卫生事件一级响应，苏州市人民政府亦就国有资产出租房屋出台相应优惠政策，其目的系引导出租人、承租人共克时坚，分担因疫情不利影响给承租人产生的损失。周德生在2020年3月初按苏州市人民政府的相关政策向苏州市房地产市场和交易管理中心提出了减免租金申请，该申请符合本市相关政策精神，虽其后续提出解除合同，但疫情期间租金减免政策的主旨系国务院及各级人民政府引导国有房屋租赁相关主体带头履行社会责任、主动帮扶中小企业，对受到病毒疫情影响、生产经营遇到困难的中小企业予以租金减免，而周德生承租案涉房屋系在园林商圈经营旅游工艺品，在2020年1月至3月期间受本次疫情影响较大，故本院认定苏州市房地产市场和交易管理中心应退还周德生租金（2020年2月租金免收，3月、4月租金减半）52000元。关于周德生要求按国务院政策退还2020年上半年3个月租金的诉讼请求。本院认为，国务院八部委的正式文件于2020年5月9日才发布，苏州市财政局要求减免3个月租金的政策于2020年6月29日才发布，而原、被告双方的房产租赁合同于2020年4月30日已事实上解除，故周德生无法享受三个月租金减免的优惠政策，本院对此不予支持。关于合同解除。2020年4月本市疫情已较大缓解，案涉房屋旁的园林已恢复开园，但尚有限流措施，故应认定疫情及防控措施系导致案涉合同履行存在一定的困难，但其影响程度有别于不可抗力，其主张以疫情影响属不可抗力为由解除合同，缺乏事实与法律依据，故本院认定周德生在租期内提前解除合同，构成违约。同时，考虑到周德生租赁案涉房屋系在园林商圈经营旅游工艺品，疫情对其经营收入势必存在一定的影响，故可适当减轻其部分违约责任，本院酌情对苏州市房地产市场和交易管理中心主张周德生承担提前解除合同违约金按2个月租金标准支持，计52000元。苏州市房地产市场和交易管理中心主张没收履约保证金78000元的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持，该保证金应退还周德生。关于周德生辩称的双方租赁合同属于协商一致解除，不应支付违约金以及案涉房屋存在重大安全隐患等问题。本院认为，双方虽签署了《出租标的物交还单》，苏州市房地产市场和交易管理中心确认收回了案涉房产，但并不足以认定系双方协商一致的合同解除。退一步讲，即使属于协商一致解除，而合同解除并不等同于违约条款无法适用，且现有证据也无法证明苏州市房地产市场和交易管理中心在合同解除时明确放弃了违约责任的主张。相反，苏州市房地产市场和交易管理中心以起诉的方式向周德生主张了违约责任。关于周德生主张的案涉房屋存在安全隐患问题，根据苏州市房地产市场和交易管理中心举证，该隐患并非苏州市房地产市场和交易管理中心导致，而苏州市房地产市场和交易管理中心也积极进行了处理。此外，周德生也没有证据证明影响了其正常经营或足以导致其合同目的无法实现，且周德生向苏州市房地产市场和交易管理中心提出的解除合同理由系疫情原因，故周德生的上述观点缺乏事实与法律依据，本院难以支持。关于苏州市房地产市场和交易管理中心主张律师费7120元的诉讼请求，根据双方租赁合同约定，合同到期后，如因周德生的原因造成苏州市房地产市场和交易管理中心无法按时恢复对案涉房屋的正常使用，应负责赔偿诉讼的律师代理费等。而根据双方签订的《出租标的物交还单》，苏州市房地产市场和交易管理中心已顺利收回了案涉房产，并无不能正常使用的情形。此外，本案系苏州市房地产市场和交易管理中心以周德生违约解除合同为由主张违约责任，与上述条款约定并无关联，且苏州市房地产市场和交易管理中心也未举证聘请律师合同及律师费实际支出的依据，故该诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周德生支付苏州市房地产市场和交易管理中心违约金52000元。二、苏州市房地产市场和交易管理中心退还周德生履约保证金78000元、租金52000元，合计130000元。三、驳回苏州市房地产市场和交易管理中心的其他诉讼请求。四、驳回周德生的其他反诉诉讼请求。本判决第一项、第二项相抵后，苏州市房地产市场和交易管理中心退还周德生78000元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1928元，减半收取964元，由苏州市房地产市场和交易管理中心负担314元，被告周德生负担650元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。反诉案件受理费1710元，由反诉原告周德生负担260元，反诉被告苏州市房地产市场和交易管理中心负担1450元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  李成二〇二〇年九月十四日书记员  罗瑶