新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4221民初1711号 原告：林志坚，男，1930年5月22日出生，汉族，系额敏县食品公司退休职工，住新疆维吾尔自治区额敏县。 委托诉讼代理人：林敏（系林志坚之子），男，1977年5月9日出生，汉族，系额敏县供排水公司职工，住新疆维吾尔自治区额敏县。 被告：塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司额敏分公司，经营场所：新疆塔城地区额敏县额乌路一巷**。 负责人：屈继文，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨飞，系新疆鸿疆律师事务所律师。 被告：额敏县荣鑫华房地产开发有限公司，住所地新疆塔城地区额敏县上户路二十八地段041300055。 法定代表人：任克华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘颖智，系该公司副经理。 原告林志坚与被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司额敏分公司（以下简称：塔城市宏鼎公司额敏分公司）、额敏县荣鑫华房地产开发有限公司（以下简称：额敏县荣鑫华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月9日、2020年9月10日两次公开开庭进行了审理。原告林志坚的委托诉讼代理人林敏、被告塔城市宏鼎公司额敏分公司的委托诉讼代理人杨飞、被告额敏县荣鑫华公司的委托诉讼代理人刘颖智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林志坚向本院提出诉讼请求：1.判令被告提供办理房屋产权证的手续，并承担办理费用；2.判令被告给付少交房屋补偿款227,430元（64.98㎡×3,500元/㎡）；3.判令被告支付违约金171,990元；4.判令被告支付2018年7-8月租赁费5,000元；5.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原告与被告额敏县荣鑫华公司签订额敏县水晶家苑片区房地产征收补偿安置协议。双方约定补偿安置条款、交房时间、逾期的违约责任等。2018年4月，被告额敏县荣鑫华公司将开发项目转让给被告塔城市宏鼎公司额敏分公司。被告未按期交房，逾期13个月。交房面积少于合同约定面积。原、被告协商未果，故提起诉讼，请求依法判决。 被告塔城市宏鼎公司额敏分公司辩称，一、原告起诉被告，诉讼主体不适格。该拆迁安置合同是原告与额敏县荣鑫华公司签订的，原告并没有与被告签订任何协议，被告不是拆迁合同的当事人，因此原告起诉被告要求被告履行荣鑫华房地产公司签订的征收补偿安置协议的相关义务，于法无据。二、根据原告与荣鑫华公司签订的征收补偿安置协议中，没有任何一条约定由开发公司来承担相应的营业税、增值税等相关契税，原告办理安置房所需要的手续应当是由开发公司提供，由原告自己自行承担相应的费用。三、原告的其余诉讼请求都不认可，与被告公司无关，被告公司不应当承担责任。 被告额敏县荣鑫华公司答辩称，被告公司与原告签订了征收补偿安置协议书属实，被告公司承担该协议书中应当承担的责任。但被告公司对原告提出的诉讼请求有异议，原告的第一项诉讼请求在合同中没有明确约定，原告要求被告公司承担该费用，被告公司不认可。原告的第二项诉讼请求，原告要求被告支付少移交房屋的差价款，被告公司承担给付差价的责任，但原告计算的金额过高，当时约定的补差价是2,380元，而不是3,500元，被告公司同意再给原告补房屋面积。原告的第三项诉讼请求被告公司不认可，原告的第四项诉讼请求要求支付7-8月的房租不认可。 本院经审理认定的事实如下：2016年6月30日，原告与被告额敏县荣鑫华公司签订了《额敏县水晶家苑片区房屋征收补偿安置协议》。协议约定：原告被征收的房屋位于额敏县塔城路以东，老街路以南，房产证号为1239770。双方同意对被征收房屋按实际评估价格以成本价回购楼房，置换后原告的楼房位于原征收区域，置换房屋面积420㎡。实物安置原告新建楼房面积最终按照有关部分测绘面积为准，多退少补。每户临时安置补助费按额敏县住宅租金标准每月1,250元执行。自原告搬迁之日起，至被告额敏县荣鑫华公司安置房交工之日后3个月。合同生效时，被告额敏县荣鑫华公司支付12个月的房租15,000元。搬迁后原告自行安排住地。被告额敏县荣鑫华公司必须于2018年8月30日前交付房屋给原告使用，被告额敏县荣鑫华公司若逾期未能交付按每天420平方米住房面积总价的0.3‰支付违约金给原告直到交房为止。被告额敏县荣鑫华公司在12个月后，没有交付补偿房屋钥匙，继续按照2户支付过渡费，每户按1,250元每月支付等内容。协议签订后，原告将拆迁房屋交付被告额敏县荣鑫华公司拆迁。2018年4月18日，两被告向额敏县住房和城乡建设局提出申请，载明：额敏县水晶家苑住宅楼项目因额敏县荣鑫华公司（原挂靠开发公司）业务繁忙，财务对接烦琐，经额敏县荣鑫华公司同意，现该水晶家苑住宅楼项目变更到塔城市宏鼎公司额敏分公司。经过双方协商，水晶家苑小区项目与荣鑫华房地产开发有限公司无任何债权债务关系，现申请办理《建设规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的变更办理。水晶家苑住宅楼项目前期项目由被告额敏县荣鑫华公司完成，后期项目施工由塔城市宏鼎公司额敏分公司完成。 另查，2019年9月30日，塔城市宏鼎公司额敏分公司交付原告置换3套楼房，房屋总面积为355.02㎡。其中：2单元3楼一套；2单元6楼一套；1单元5楼一套。2018年7-8月，两户所需房屋租赁费5,000元，被告未支付给原告。 另查，2019年12月19日，被告塔城市宏鼎公司额敏分公司将位于××苑以3,100元/㎡出售给对山拜克·多斯木汗。 认定以上事实的证据有：1.原、被告当庭陈述；2.额敏县水晶家苑片区房屋征收补偿安置协议；3.被告出具的申请和证明；4.商品房买卖合同一份。 本院认为，原告与被告额敏县荣鑫华公司签订的《房屋征收补偿安置协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议对双方当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或者解除合同。一、关于原告要求被告提供办理房屋产权证的手续，并承担办理费用问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”据此，被告额敏县荣鑫华公司在履行交房义务时，还负有协助原告办理房产证的法定附随义务。被告塔城市宏鼎公司额敏分公司代被告额敏县荣鑫华公司履行了交房义务，原告自愿接收房屋，代为履行行为有效，被告塔城市宏鼎公司额敏分公司即产生提供办理产权证的相关手续的法定附随义务。因此，原告要求二被告提供办理产权证相关手续，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担办理产权证费。因原告没有提供相关证据，本院不予支持。二、关于原告要求被告给付少交房屋面积补偿款问题。被告额敏县荣鑫华公司应向原告交付置换房屋面积420㎡，而实际交房面积355.02㎡，少交房屋面积64.98㎡。双方对少交房补偿价格计算有争议？《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。据此，双方约定的补偿价格不明确，又不能达成补充协议，因此，被告额敏县荣鑫华公司应当按照市场价向原告支付少交房屋面积的补偿款，被告额敏县荣鑫华公司给付原告补偿款为201,438元（计算方法：64.98㎡×3,100元/㎡=201,438元）。被告塔城市宏鼎公司额敏分公司不是拆迁补偿协议的当事人，并没有承受拆迁补偿协议约定的义务，原告要求被告塔城市宏鼎公司额敏分公司给付补偿款，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于原告主张的逾期交房违约金问题。被告额敏县荣鑫华公司逾期交房，属于违约行为，应当按照约定向原告支付违约金。但违约金的约定不能超过法律规定限额，支付的违约金应当与实际造成的损失相当。本案中，双方约定的违约金过高，人民法院根据公平合理的原则予以调整违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，被告额敏县荣鑫华公司按照逾期交付房屋期间同地段同类房屋租金标准确定违约金。被告额敏县荣鑫华公司向原告支付逾期交房违约金48,750元（计算方法：3套房×1,250元/月租金×13个月=48,750元）。被告塔城市宏鼎公司额敏分公司不是拆迁补偿协议的当事人，并没有承受拆迁补偿协议约定的义务，原告要求被告塔城市宏鼎公司额敏分公司给付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。四、原告要求被告支付2018年7-8月租赁费5,000元。协议约定：每户临时安置补助费按额敏县住宅租金标准每月1,250元执行。原告要求被告额敏县荣鑫华公司支付2户房租费5,000元（2018年7月、8月），符合协议约定，本院予以支持。被告额敏县荣鑫华公司抗辩主张，不予认可租赁费，并没有提供相应的证据，本院不予采信。被告城市宏鼎公司额敏分公司不是拆迁补偿协议的当事人，并没有承受拆迁补偿协议约定的义务，原告要求被告塔城市宏鼎公司额敏分公司给付房租费，没有事实和法律依据，本院不予支持。以上款项，共计255,188元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司额敏分公司和额敏县荣鑫华房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内共同向原告林志坚提供办理房屋面积355.02㎡产权证所需的相关手续。 二、被告额敏县荣鑫华房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内给付原告林志坚少交房屋面积补偿款201,438元、支付违约金48,750元、支付房租5,000元，共计255,188元。 三、驳回原告林志坚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的金额404,420元，案件受理费减半收取3,683元，申请保全费2,561元，投递费100元，计6,344元（原告林志坚已预交），原告林志坚负担3,920元，被告额敏县荣鑫华房地产开发有限公司负担2,424元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审 判 员  李斐民 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  孙海文