江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再562号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：常州龙腾房地产开发有限公司，住所地在江苏省常州市新**西夏墅镇灵山中路**。法定代表人：常媛玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：章丽娟，常州市天宁区金正法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：常州市南利精密工具有限公司，，住所地在江苏省常州市新**西夏墅镇翠屏湖路**法定代表人：蒋如南，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕楠楠，江苏派腾律师事务所律师。再审申请人常州龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与被申请人常州市南利精密工具有限公司（以下简称南利公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04民终2631号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月30日作出（2018）苏民申4876号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人龙腾公司的委托诉讼代理人章丽娟、被申请人南利公司的委托诉讼代理人毕楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙腾公司申请再审称，南利公司与龙腾公司签订合同以后，可以选择一次性付清房款，也可以选择向银行贷款后再向龙腾公司付清房款。本案中，南利公司选择了向银行贷款以后再向龙腾公司付清房款，银行是否放贷是取决于南利公司的社会信用、偿还贷款能力等情况。而龙腾公司仅仅是在南利公司具备贷款条件情况下，可以为南利公司提供相关的贷款担保。因此，南利公司是否可以成功获得银行贷款的决定性因素，取决于南利公司自身的财务能力、还贷能力及银行放贷的审批条件。贷款银行于2018年3月出具《情况说明》，证实因南利公司存在关联担保而未通过贷款审核。对于南利公司剩余应付的房款200万元，虽然合同约定为从银行贷款支付，但该约定并没有排斥其他付款方式，故贷款未成功不能成为南利公司迟延付款的理由。因此，南利公司未能及时付清房款，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院判决南利公司向龙腾公司支付购房款145万元及其违约金（自2014年10月1日起至实际清偿之日止，计算标准为每日万分之二点五，计算基数为145万元），适用法律是正确的。请求撤销二审判决，维持一审判决。南利公司辩称，1.案涉房屋买卖协议第二条第二款、第八条第一款约定剩余款项200万元由南利公司从银行贷款，龙腾公司负责为南利公司提供担保。协议签订后龙腾公司仅向中国工商银行新区支行申请过贷款，被拒绝后未向别家银行另作申请，也没有履行协议约定的担保义务，龙腾公司违约在先，主张2014年10月1日作为违约金起算点没有依据。2.龙腾公司提交的情况说明，没有单位负责人及制作证明材料人员签章，不符合证据形式要求。请求依法驳回龙腾公司再审请求。龙腾公司向一审法院起诉请求：判令南利公司立即支付购房余款145万元及违约金61.5562万元（违约金计算至2016年10月5日，735天）；诉讼费、保全费由南利公司承担。一审法院认定事实：龙腾公司与南利公司之间存在买卖合同关系，由龙腾公司向南利公司出售厂房。2014年7月11日，双方签订《协议书》，约定：厂房位于江苏省西夏墅工具产业基地第4栋第02单元，属框架结构，总层高为三层。甲方（龙腾公司）按照乙方（南利公司）的实际使用要求为乙方定制该厂房，约定建筑面积共1303.55平方米；按建筑面积计算，单价为人民币每平方米2569.91元，总金额为人民币335万元；乙方于2014年3月7日之前交纳该厂房转让金100万元，于2014年9月30日之前支付厂房转让金35万元，剩余款项200万元，由乙方从银行贷款支付，甲方负责为乙方担保；甲方于2014年3月8日前将厂房交予乙方使用，并签订《厂房及其附属设施移交书》和《消防安全责任书》、《装饰装修管理协议书》；甲方应当在乙方付清全部厂房转让金和相关费用，并在厂房交予乙方使用后，将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，协助办理厂房的产权登记，涉及的各项费用按国家有关法律规定各自承担，于2014年9月30日前办理房地产权属证书；如乙方未按协议约定支付转让金，每逾期一日，乙方按转让金总额的万分之二点五向甲方支付违约金，同时，甲方可顺延交付厂房；贷款办理事宜由甲方负责为乙方担保，甲方办好银行贷款准入手续一周内签订客户购置贷款合同，乙方应无条件配合。一审法院认为：对于龙腾公司主张的欠款本金145万元，南利公司不持异议，法院依法予以确认。本案主要争议焦点为南利公司是否需要承担相应的违约责任，如果需要承担，违约金计算标准应如何确定？一审法院认为南利公司存在违约行为，应承担相应的违约责任，主要理由如下：第一，对于剩余款项200万元，虽然合同约定为从银行贷款支付，但该约定并没有排斥其他付款方式，故贷款未成功不能成为南利公司迟延付款的理由；第二，对于南利公司抗辩所称的质量问题，在性质上属于提出了新的主张，法院在本案中不作审查。如有纠纷，当事人可以另案主张。该抗辩意见同样不能成为拒绝付款的理由；第三，协议中约定的房屋交付时间为2014年3月8日，而南利公司至今未付清购房款，必然导致龙腾公司资金占用损失，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算问题，对于计算标准，协议约定为：每逾期一日，按转让金总额的万分之二点五计算，一审法院认为，该约定不尽合理，因为南利公司已按约定支付了大部分购房款，不应再以转让金总额为基数计算违约金，每日万分之二点五的标准，未超出法律规定的年利率24%的上限，予以支持；对于起算时间点，龙腾公司主张自2014年10月1日起开始计算，因合同约定的房屋交付时间为2014年3月8日，房屋交付后，南利公司应及时付清购房款，故龙腾公司主张的时间起算点具有合理性，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，一审法院判决：南利公司支付龙腾公司购房款145万元及违约金（自2014年10月1日起至实际清偿之日止，计算标准为每日万分之二点五，计算基数为145万元）。南利公司不服，提起上诉，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判南利公司不承担违约金，一、二审诉讼费用由龙腾公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院认为贷款未成功不能成为南利公司迟延付款的理由，但事实上双方合同明确约定，剩余款项由南利公司从银行贷款支付，龙腾公司负责为南利公司贷款提供担保。可见，如果龙腾公司不提供担保，贷款办不下来，导致南利公司不能如期付款，系龙腾公司违约在先。2.龙腾公司主张房款，南利公司提及厂房质量问题系合理抗辩，并不等同于提出质量赔偿反诉等独立的诉讼请求。本案并非个案，仅厂房质量问题，南利公司等众多业主就进行多次投诉和上访，可见本案事实并非简单的因付款逾期导致的合同违约。对于付款逾期的原因，一审法院应进一步查明事实。3.双方在商品房买卖合同中更有明确约定，剩余款项以贷款方式支付，协议书第八条第一款也约定甲方（龙腾公司）办好银行贷款手续一周内签订客户购置贷款合同，乙方（南利公司）应无条件配合，也就是说双方已经约定了以贷款方式支付龙腾公司的房款，并且办理贷款的主要义务系由龙腾公司办理，所以南利公司未能获得银行贷款的责任应由龙腾公司承担，要求南利公司承担违约责任没有协议依据。4.南利公司与龙腾公司双方并未就如果不能获得贷款，款项如何支付事项在协议中形成一致意见，龙腾公司2016年8月5日才向南利公司发出违约告知函，所以即使要承担违约责任，违约金的起算点也应当是2016年8月5日之后，而不是一审判决认定的2014年10月1日。龙腾公司辩称，1.贷款人贷款不成功不能成为迟延付款的理由，银行是否放贷取决于贷款人的社会信用，偿还贷款能力等综合因素，贷款人在具备贷款条件情况下，龙腾公司可以为南利公司提供相关的贷款担保，一审法院判决南利公司应向龙腾公司支付房款145万元以及违约金的起算时间标准是根据双方的合同约定，并且南利公司在2014年10月1日前几月就入住使用。2.南利公司主张房屋质量问题，不能成为拒付房款的抗辩理由，如果其认为房屋质量有瑕疵，可以通知龙腾公司承担修复或者通过合同进行协商，也可以另行起诉。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实均未提出异议，二审法院予以确认。二审另查明，2016年8月5日，龙腾公司向南利公司邮寄《违约告知函》一份，内容为“贵公司于2014年3月7日在我公司所开发项目江苏西夏墅工具产业基地购买厂房一套，房号：4-02室，面积：1303.55平方米，总价：3350000元。协议约定贵公司应于2014年9月30日之前付清首付余款35万元整，贷款200万元整在首付付清一周内签订购置贷款合同。在银行贷款审批过程中，由于贵公司负债率过高不符合银行贷款审批条件，导致未能获得银行贷款。而贵公司在不能取得银行贷款后，于2015年12月31日支付房款70万元整；又于2016年7月6日支付房款20万元整，至今未能将所欠房款付清，贵公司上述行为已属违约。我公司根据协议第四条违约责任第二点乙方的违约责任第一条：如乙方未按协议约定支付转让金，每逾期一日乙方按转让金总额的万分之二点五向甲方支付违约金，同时甲方可顺延交付厂房。追究贵公司违约责任如下：违约时间段2014年10月1日-2016年8月5日，共计675天；共计违约金3350000元×0.00025×675天=565312.50元。请贵公司收到本函七日内至本公司招商中心缴纳所欠房款及上述违约金。逾期我公司将诉至法院，对贵公司主张上述欠款和违约金的权利。”南利公司于2016年8月6日收到该邮件。二审法院认为，龙腾公司与南利公司之间成立合法的房屋买卖合同关系，龙腾公司已按约交付房屋，南利公司即应按约足额支付购房款，南利公司上诉主张房屋存在质量问题，并未提交充分证据予以证明，同时该抗辩也不能成为拒绝支付购房款的合法事由，法院不予采纳。双方签订的协议书第二条约定，剩余款项200万元由南利公司从银行贷款支付，龙腾公司负责为南利公司担保；第八条约定，贷款事宜由龙腾公司负责为南利公司担保，龙腾公司办好银行贷款准入手续一周内签订客户购置贷款合同，南利公司应无条件配合。但协议书中对贷款不成该如何支付剩余房款未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、第五项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，龙腾公司虽主张贷款未获审批通过系因南利公司负债率过高所致，但对此主张龙腾公司未能提供证据证明。而南利公司在贷款未成的情况下，也支付了协议约定的首付款以外的部分购房款，证明双方对变更购房款支付方式有过协商，但未能形成一致意见。龙腾公司于2016年8月5日向南利公司发出的《违约告知函》中要求南利公司于收到函件后七日内支付所欠房款，该通知行为符合上述法律规定，但龙腾公司主张从2014年10月1日起计算违约金缺乏事实和法律依据。根据上述法律规定，逾期付款违约金应当从龙腾公司通知南利公司付款的必要准备时间期限届满次日，即2016年8月13日起算。一审法院对此认定有误，二审予以纠正。综上所述，南利公司的部分上诉理由成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初810号民事判决；二、南利公司于判决生效之日起十日内支付龙腾公司购房款145万元及逾期付款违约金（自2016年8月13日起至实际清偿之日止，计算标准为每日万分之二点五，计算基数为145万元）；三、驳回龙腾公司的其余诉讼请求。本院再审审查期间，龙腾公司提交中国工商银行新区支行2018年3月出具的情况说明，内容为“2014年7月份，常州南利精密工具有限公司购买江苏省西夏墅工具产业基地第4栋第02单元，建筑面积约1303.55平方米，总金额人民币335万元。常州龙腾房地产开发有限公司将该单位申请贷款资料送至我行，由于常州市南利精密工具有限公司存在关联担保故我行贷款未获批准”，用于证明是南利公司的原因导致贷款未成。南利公司对该情况说明的真实性没有异议，认为南利公司只是有关联担保但征信没有问题，只要龙腾公司提供担保就可以贷款。本院再审审理期间，双方当事人对一、二审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院再审认为，龙腾公司以南利公司迟延付款为由要求南利公司支付购房余款并承担逾期付款违约金，南利公司对欠付购房款的事实没有异议，但认为龙腾公司违约在先，南利公司不应当承担逾期付款违约金，理由一是龙腾公司交付的房屋存在质量问题，二是龙腾公司未协助南利公司办理贷款，导致付款滞后。本院认为，首先，南利公司抗辩案涉房屋存在质量问题，但并未提供充分证据证实，且南利公司以此为由拒绝支付购房款亦缺乏合同依据。其次，龙腾公司在本院审查期间提交情况说明一份，证明因南利公司存在关联担保致银行贷款审核未通过，南利公司认可该情况说明的真实性，其中所述南利公司存在关联担保亦系事实。在南利公司存在关联担保的情况下，南利公司主张只要龙腾公司提供担保，200万元贷款就能获得银行授信审批，为此南利公司在本院再审审理期间提交企业信用报告一份，龙腾公司对企业信用报告真实性不认可，且该份企业信用报告日期为2019年12月31日，既不能证明2014年贷款当时南利公司的资信状况，也不能证明南利公司关于只要龙腾公司提供担保200万元贷款就能获得银行审批的主张。最后，据双方2014年7月11日协议书第二条335万元付款时间、第三条龙腾公司在南利公司付清全款后于2014年9月30日前办理房屋权属证书的约定，南利公司在2014年9月30日前除依约缴纳100万元转让金外，剩余款项235万元并未如约支付，其行为已构成违约，龙腾公司主张自2014年10月1日起开始计算逾期付款违约金，有事实依据。二审法院以龙腾公司书面催收房款的时间作为逾期付款违约责任的起算点，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。综上，龙腾公司申请再审理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省常州市中级人民法院（2017）苏04民终2631号民事判决；二、维持常州市新北区人民法院（2017）苏0411民初810号民事判决。二审案件受理费23326元，由南利公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 群审判员 李道丽审判员 陈 军二〇二〇年九月十五日书记员 傅门雪