四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川03民初30号 原告：成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行，住所地四川省成都市都江堰大道**。 负责人:陈尚伟，该支行行长。 委托诉讼代理人：何政金，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟菲菲，四川扩信律师事务所律师。 被告：张伟刚，男，1985年1月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区牛沙后街**********。 委托诉讼代理人：吴凡，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李力，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：资中中豪房地产开发有限公司，住，住所地四川省资中县工业大道旁/div> 法定代表人：易良君。 原告成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行（以下简称成商行都江堰支行）与被告张伟刚、资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告成商行都江堰支行的委托诉讼代理人何政金，被告张伟刚的委托诉讼代理人吴凡、李力到庭参加诉讼，被告中豪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成商行都江堰支行向本院提出诉讼请求：请求对中豪公司位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7—2#幢1单元第21层1—21—10号的房屋继续执行。事实和理由：1.中豪公司对“中豪·资州印象”项目的所有权系中豪公司合法建造所得。虽然张伟刚与中豪公司签订了《商品房买卖合同》，购买了“中豪·资州印象”7—2#幢1单元第21层1—21—10号房屋，但《商品房买卖合同》并不产生物权变动的法律效力，该房屋所有权仍属于中豪公司。中豪公司作为（2018）川03执84号案件的被执行人，四川省自贡市中级人民法院有权对该房屋采取查封等执行措施。案涉房屋系张伟刚从邱军处购买，张伟刚在执行异议阶段并未提供邱军向中豪公司付款的凭证，仅提供了中豪公司向张伟刚出具的收据作为付款凭证，该收据不能证明其已实际支付了购房款。此外,其提供的银行流水无法反应系为购房所支付,金额也无法与所购房屋对应，不能证明张伟刚支付购房款的事实；张伟刚一次性购买了11套房屋，其并非房屋消费者，故不能排除法院强制执行。 被告张伟刚辩称：申请人购买的案涉11套住房，系受让周忠良从中豪公司购买的2套商品房、受让邱军从中豪公司购买的9套商品房。周忠良、邱军于2014年与中豪公司签订商品房买卖合同，并采用一次性支付的方式将购房款支付给中豪公司。因周忠良、邱军资金周转困难，经与张伟刚协商，将11套房屋转让给张伟刚。经中豪公司、周忠良、邱军同意，周忠良、邱军将原与中豪公司签订的11套商品房的相关权利转让给张伟刚。中豪公司与张伟刚重新签订了商品房买卖合同。中豪公司分别与邱军、周忠良到资中县房地产管理局撤销了商品房买卖合同的网签及备案，并将11套商品房网签备案改至张伟刚名下。购房款张伟刚已经支付给了周忠良、邱军；张伟刚交纳了11套房屋的物业服务费、水电费等，已实际占有、使用11套房屋。本案诉争的房屋系受让邱军的9套房屋之一，张伟刚享有排除执行的权利。 被告中豪公司未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 成商行都江堰支行举示证据如下： 第一组证据：委托贷款合同一份，拟证明成商行都江堰支行受申银万国委托向中豪公司提供27000万元贷款用于“中豪·资州印象”房地产开发项目。 第二组证据：抵押合同、资中他项（2014）第0021号《他项权利证书》各一份，拟证明中豪公司以其名下位于资中县重龙镇东林坝证号为资中国用（2013）第00750号国有土地使用权为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。成商行都江堰支行系前述国有土地使用权的抵押权人。 第三组证据：抵押合同四份、他项权利证书十一份，拟证明中豪公司以其开发的位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7-2#幢、8幢、9幢及地下室A、B、D区在建工程为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。成商行都江堰支行系前述在建工程的抵押权人。 第四组证据：（2017）成证执字第201号《执行证书》、（2018）川03执84号《受理案件通知书》各一份，拟证明四川省成都市成都公证处出具了执行证书，成商行都江堰支行据此向人民法院申请强制执行。 张伟刚对成商行都江堰支行举示的证据质证意见为：成商行都江堰支行与中豪公司之间的债权债务与本案不具有关联性。 张伟刚举示证据如下：第一组证据：张伟刚身份证复印件，拟证明张伟刚主体资格。 第二组证据：邱军支付给中豪公司的转账凭证5张，拟证明邱军已就案涉房屋的价款支付至中豪公司。 第三组证据：邱军向资中县房地产管理局提交的《申请》一份，拟证明邱军、中豪公司一致同意将邱军购买的9套房屋转让给张伟刚。 第四组证据：中豪公司与张伟刚签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》一份、中豪公司出具的《收据》一张，拟证明张伟刚与中豪公司重新签订了商品房买卖合同。 第五组证据：张伟刚与案外人成都金房物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》一份、中豪.资中印象业主商品房交房单一份、业主接房温馨提示一份、成都金房物业服务有限公司出具的《收款证据》二份，该组证据拟证明案涉房屋已交付张伟刚。张伟刚已交纳相关物业费、水电费等，以实际占有案涉房屋。 第六组证据：邱军身份证复印件一份、邱军书写的《确认书》及《情况说明》各一份、张伟刚的银行转账流水打印件一份，拟证明邱军转让房屋给张伟刚，张伟刚支付了购房款的事实。 原告成商行都江堰支行对张伟刚举示证据的质证意见为：对张伟刚的身份证复印件的真实性、合法性、关联性无异议；对邱军支付给中豪公司的5张转账凭证的真实性、合法性无异议，但无其他证据佐证邱军与中豪公司购房的真实性，不排除是因其他法律关系的转账;邱军向资中县房地产管理局提交的《申请》的真实性无异议，但不能证明中豪公司与邱军存在真实的商品房买卖关系，该证据仅能证明邱军与中豪公司解除合同，撤销备案；对中豪公司与张伟刚签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、中豪公司出具的《收据》、张伟刚与案外人成都金房物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》、中豪.资中印象业主商品房交房单、业主接房温馨提示、成都金房物业服务有限公司出具的《收款证据》，不发表质证意见，不能核实其真实性，亦不能证明系列案案涉的9套房产是属于张伟刚从邱军处受让；对邱军书写的《确认书》及《情况说明》的真实性不予认可，对邱军身份证复印件、张伟刚的银行转账流水打印件的真实性、合法性无异议，但不能达到证明目的。案涉房产解除备案的时间是2017年7月18日，张伟刚与中豪公司签订合同的时间是7月20日，而张伟刚向邱军支付3286184.8元，是2015年4月29日，明显与张伟刚的陈述以及本案中确认的时间不一致，张伟刚支付的3286184.8元不能确定是本案争议房屋的购房款。 中豪公司庭后举示证据：邱军、周忠良购买房屋明细表一份，拟证明该二人在中豪公司出购买房屋数量、位置、价格等情况。 成商行都江堰支行质证意见为：该明细表系中豪公司法定代表人易良君个人出具，而非中豪公司出具；该表上所载明的房屋及价款，并未提供商品房买卖合同及付款凭证予以证明。 张伟刚质证后认为：明细表证明中豪公司已全额收取了案涉房屋的购房款，对其真实性、合法性、关联性予以认可。 对双方当事人提交的证据，本院认定如下：成商行都江堰支行与张伟刚提交的证据的来源合法，均有相关单位及个人的签字或盖章，对所有证据的真实性、合法性予以确认，其关联性及证明目的，将结合全案予以综合评定。 本院依职权从资中县住房保障和房地产服务中心调取了案涉房屋的交易情况表四张。 成商行都江堰支行质证意见为：该表不能反映款项支付情况，不能确认邱军、周忠良与中豪公司签订了商品房买卖合同并实际支付了购房款，也不能证明张伟刚在购房后实际向邱军、周忠良支付了款项。从载明内容看，张伟刚系二手购房，且购买多套房屋，并非消费者，不应排除执行。 张伟刚质证意见为：对该证据无异议。 中豪公司质证意见为：真实性、合法性、关联性予以认可。 本院对该证据认定如下：该证据来源于房屋登记主管机关，对其真实性、合法性、关联性予以认可。 经审理查明：2014年4月1日，委托人申银万国证券股份有限公司、贷款人（受托行）成商行都江堰支行与借款人中豪公司签订《委托贷款合同》，贷款金额为人民币27000万元整，贷款期限自2014年4月9日起至2017年4月8日止。成商行都江堰支行根据上述合同约定，向中豪公司发放该笔委托贷款。同日，中豪公司为该合同项下债权提供担保，自愿将其所有的位于四川省资中县东林坝片区中心区沱江边二桥旁的国有土地使用权抵押给成商行都江堰支行，双方签订了《抵押合同》并办理抵押登记[他项权利证号为：资中他项（2014）第0021号]；中豪公司又分别于2014年4月1日、6月3日、9月15日、2015年3月12日与成商行都江堰支行签订《抵押合同》，将其位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”在建工程的1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7-2＃幢、8幢、9幢、地下室分别作抵押，并办理抵押登记。成商行都江堰支行向资中县房地产管理局发出预售函，同意第三人中豪公司对外销售房屋。四川省成都市成都公证处于2015年12月18日对《委托贷款合同》出具（2015）成证内经字第56773号《具有强制执行效力的债权文书公证书》；并对上述《抵押合同》分别出具（2015）成证内经字第56774号、56775号、59336号、59337号、59338号《公证书》，赋予强制执行效力。成商行都江堰支行因中豪公司未按期归还借款本息，向四川省成都市成都公证处申请出具其与中豪公司签订的《委托贷款合同》、《抵押合同》的具有强制执行效力的执行证书。2017年8月8日，四川省成都市成都公证处作出（2017）成证执字第201号《执行证书》，载明：一、被执行人：中豪公司；二、执行标的：1.贷款本金人民币27000万元；2.合同项下贷款利息（暂计算至2017年6月21日）人民币79028916.44元；3.合同项下贷款罚息（暂计算至2017年6月21日）人民币19089240.79元；4.贷款手续费人民币270000元及违约金人民币98685元；5.支付主债权金额5%的违约金人民币13500000元；6.公证费人民币27000元，申请出具执行证书公证费人民币35000元；7.2017年6月22日至贷款本息付清之日所产生的利息、罚息、复利按照合同约定计算。2018年5月14日，成商行都江堰支行依据具有强制执行效力的债权文书公证书和执行证书，向四川省高级人民法院申请执行。四川省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）川执37号执行裁定，指定该案由本院执行。本院于2018年9月3日作出（2018）川03执84号执行裁定：冻结、划拨、扣留被执行人中豪公司所有的现金520000000元，或查封、扣押、冻结相应价值的财产；并于同日作出（2018）川03执84号之一、之二、之三执行裁定，分别对中豪公司以下产权进行查封：1.位于资中县重龙镇东林坝，面积53418平方米，证号为资中国用（2013）第00750号的国有土地使用权；2.在资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资洲印象”的房产[预售许可证号为：（2014）14019号、14033号、14044号、14060号、14059号、14012号、14048号、14050号]；3.资中县重龙镇滨江东路1号地下层A、B、C、D区面积共计8.8万平方米的在建工程。2018年9月6日，本院向资中县房地产管理局送达了对上述查封的《协助执行通知书》。执行过程中，张伟刚提出书面异议，以其系案涉房屋的实际所有权人为由，请求撤销并解除对案涉房屋的查封。本院于2020年5月11日作出（2020）川03执异14号执行裁定书，裁定中止对资中中豪房地产开发有限公司位于资中县重龙镇滨江东路1号“中豪·资州印象”7—2#幢1单元第21层1—21—10号房屋的执行。 另查明，2014年12月30日，邱军以转账方式分五次共计向中豪公司转款3762570元，全额支付了其向中豪公司所购包含本案所涉房屋在内的九套房屋的购房款。其中，本案所涉房屋即中豪·资州印象7—2#幢1单元第21层1—21—10号房屋，建筑面积116.85平方米，备案交易价格为418323元。2017年7月18日，中豪公司与邱军共同向资中县房地产管理局申请，表示经中豪公司与邱军双方协商同意，将邱军在中豪·资州印象购买的前述九套房屋（房号7-2-1-7-10、7-2-1-9-10、7-2-1-11-10、7-2-1-13-8、7-2-1-15-10、7-2-1-17-10、7-2-1-19-10、7-2-1-21-10、7-2-1-23-10，对应合同号分别为2014005903、2014005906、2014005901、2014005912、2014005909、2014005910、2014005914、2014005915、2014005916）撤销网签及备案，重新签订合同并备案到张伟刚名下。资中县房地产管理局于2017年7月20日同意该申请，案涉房屋再次交易备案价格仍为418323元。2017年7月20日，张伟刚与中豪公司就案涉房屋另行签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同载明总价款为418323元。同日，中豪公司向张伟刚出具收据，载明收到张伟刚房款418323元。2018年4月27日，中豪公司将案涉房屋交予张伟刚，同日张伟刚与成都金房物业服务有限公司资中分公司签订《中豪·资州印象前期物业合同》，并缴纳了物业管理费、预存电费。 2015年4月29日，张伟刚以银行转账方式向邱军转款3286184.8元。2020年1月9日，邱军出具《确认书》，确认张伟刚于2015年4月29日向其本人账户转款3286184.8元，系张伟刚向其支付的转让中豪公司开发的中豪·资州印象房屋（7-2-1-7-10、7-2-1-9-10、7-2-1-11-10、7-2-1-13-8、7-2-1-15-10、7-2-1-17-10、7-2-1-19-10、7-2-1-21-10、7-2-1-23-10）的购房款。 再查明，中豪公司未退还邱军的购房款，也未实际收取张伟刚的购房款。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,判断买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房是否享有权利，并足以排除执行，应具备四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然邱军与中豪公司共同向资中县房地产管理局申请撤销网签并备案至张伟刚名下，并由张伟刚与中豪公司就案涉房屋重新签订房屋买卖合同，但张伟刚并未向中豪公司支付购房款，而是向邱军支付购房款，中豪公司也未退还邱军购房款，而是以邱军向其支付的购房款金额向张伟刚出具收据。足见，案涉房屋再次交易的实质系邱军经合同相对方中豪公司同意后将合同权利义务转让给了张伟刚，邱军支付给中豪公司的价款视为代张伟刚支付。该两次交易均发生在本院对案涉楼盘查封前，且两次交易均合法有效,中豪公司已足额收取了案涉房屋的款项。张伟刚就案涉房屋与成都金房物业服务有限公司资中分公司签订《中豪·资州印象前期物业合同》，并缴纳了物业管理费、预存电费，足以证明张伟刚已经实际占有房屋；张伟刚购买案涉房屋，也系基于成商行都江堰支行同意中豪公司销售抵押房屋而产生对能够办理过户登记的合理信赖，并已尽到了充分的注意义务，故不能办理过户手续不是因张伟刚的自身原因造成的。如前说述，张伟刚要求对案涉房屋排除执行的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予以支持。 综上所述，成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行的请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行的诉讼请求。 案件受理费7575元，由成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 谢邑钦 审 判 员 郑 轶 审 判 员 黄观海 二〇二〇年九月八日 法官助理 唐一银 书 记 员 蒲利梅