福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4908号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市长乐区兆翔纺织有限公司，住所地福州市长乐区湖南镇鹏程路**航空港工业集中区福州市标准厂房**。 法定代表人：林昇，总经理。 委托诉讼代理人：游丽秋，福建友泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑建平，福建友泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）福州市长乐区纺织工业公司，住，住所地福州市长乐区首占新区广场南路**/div> 法定代表人：陈容俤，经理。 委托诉讼代理人：黄薇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：檀吓弟，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人福州市长乐区兆翔纺织有限公司（以下简称兆翔公司）因与被上诉人福州市长乐区纺织工业公司（以下简称纺织工业公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 兆翔公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回纺织工业公司的诉讼请求并支持兆翔公司的反诉请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判。一、讼争租赁合同无效。纺织工业公司提交的《空港工业集中区经编园研发中心大楼总平及建筑方案评审会议纪要》明确要求“完善设计成果后由市经编协会报市规划局审批”，租赁房屋为国有资产，政府不能自己出具说明或出具纪要来证明租赁房屋已经主管部门批准。再结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审法院以政府会议纪要及情况说明认定租赁房屋已经主管部门批准，缺乏法律依据。二、租赁期满后，双方没有续租合意，纺织工业公司应主动收回租赁场地，本案并无证据证明纺织工业公司接收受阻，合同期满后未办理场地交接手续，不能推定兆翔公司继续使用租赁场地。本案没有启动讼争《租赁协议》第三条约定的续租程序，也没有重新签订租赁协议。纺织工业公司在原租赁期限届满两年后才以《律师函》的形式要求搬离，其发《律师函》的行为是为了转嫁其对国有资产失职管理的责任。三、纺织工业公司主张租赁期满后兆翔公司继续使用租赁场地，其应承担举证责任。1.本案应先行查清案涉20000元租金是预付租金还是继续租赁期间的租金。如系继续使用期间的租金，纺织工业公司没有提出异议，则其无权再要求支付租金。如系预付租金，双方没有签订租赁合同，纺织工业公司应退还该20000元。本案事实为该20000元系预付的租金，租赁合同没有签订，该租金应予以退还。2.租赁期满后是否继续使用租赁场地属事实行为，纺织工业公司应承担举证责任。根据（2019）闽01民终4034号民事判决书说理论述部分，可知合同期满后，承租方没有按约定与出租方办理租赁物交还手续，是否继续租赁应由出租方举证。本案中，租赁物为不动产，讼争《租赁协议》未约定期满后租赁物移交条件及程序，纺织工业公司在租赁期满后两年内未对租赁场地交还提出异议，说明其对租赁合同期满及租赁物的交还均无异议。3.根据一审法院现场勘察情况，现场遗留原部分装修、未清理的废弃物垃圾，无办公人员、办公设备、设施，该现场情况应认定为兆翔公司已搬离租赁房屋。纺织工业公司如认为搬离不够干净，可以在接收时提出或扣除合同保证金用于清理遗留废弃物。 纺织工业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、案涉租赁物系经主管部门批准建设的，租赁合同合法有效。1.租赁物所在大楼及其所在经编园区的规划及建设经政府主管部门批准并实施，租赁物系国有资产，长乐市委常委会议纪要确认由纺织工业公司统筹使用。2.根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款、第六十四条的规定，可知《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的是指违反城市规划实施、导致所建房屋为不合法建筑物。而本案租赁物系国有资产，其规划及建设均经政府主管部门批准并实施，不存在违反城市规划实施的情况，系合法建筑。二、原租赁合同约定的租赁期间届满，兆翔公司继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，兆翔公司应按约支付租金。1.兆翔公司称其在租赁期满后便不再使用租赁物与事实不符。首先，兆翔公司主张案涉20000元为预付租金，因双方未达成租赁合意，故应退还。但直至本案诉讼前，兆翔公司从未主张退还该20000元，另原租赁合同约定保证金10000元，兆翔公司亦从未主张退还。若双方已不存在租赁关系，兆翔公司此行为显然与常理不符。其次，一审法院现场调查照片及安保人员询问笔录确认，兆翔公司始终控制并使用租赁物。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，兆翔公司主张租赁关系终止，其应履行返还的租赁物的法定义务，其并未完成前述主张的举证责任，应承担举证不能的不利后果。2.如前所述，兆翔公司于原租赁期限届满后仍继续使用租赁物至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，兆翔公司应依约于2017年7月6日支付租金180000元。三、兆翔公司未按约支付租金的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，兆翔公司应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础（2019年8月20日起以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为基础），参照逾期罚息利率标准赔偿逾期付款损失。四、本案租赁合同于2019年7月8日解除，兆翔公司至今仍未返还租赁物，其应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。五、保证金10000元可于兆翔公司应支付的租金、违约金、场地占用费中予以抵销，纺织工业公司无需另行返还。 纺织工业公司向一审法院起诉请求：1.确认纺织工业公司与兆翔公司于2015年2月1日签订的《租赁协议》已于2019年7月8日解除；2.判令兆翔公司立即腾空并向纺织工业公司交还租赁场地；3.判令兆翔公司立即向纺织工业公司支付拖欠的租金161750元（自2017年7月1日至2019年7月7日止）及逾期付款违约金（以拖欠的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍自2017年7月6日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；4.判令兆翔公司立即向纺织工业公司支付租赁场地占用费（按租赁协议约定的租金标准90000元/年，自2019年7月8日计算至实际腾空并交还场地之日止）。5.案件受理费由兆翔公司承担。 兆翔公司向一审法院反诉请求：1.纺织工业公司返还租金20000元及保证金10000元；2.本案诉讼费用全部由纺织工业公司承担。 一审法院认定事实：2015年2月1日，纺织工业公司与兆翔公司签订《租赁协议》，约定：由兆翔公司承租坐落于长乐漳港经编园纺织创新大楼三楼东面、四楼东面场地作为办公使用，建筑面积约1600平方米；租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止，租金每年90000元，两年一付，在协议签订后5日内向纺织工业公司一次性支付租金180000元，以后支付方式以此类推；签订协议后兆翔公司向纺织工业公司支付保证金10000元，租赁期满，解除协议后退还保证金。 协议签订后，兆翔公司于2015年2月3日向纺织工业公司支付了2015年7月1日起至2017年6月30日的租金180000元，另支付保证金10000元。 上述租赁到期后，兆翔公司未返还租赁物，仍继续占有使用租赁物。2018年5月25日，兆翔公司向纺织工业公司支付租金20000元。 2019年7月4日，纺织工业公司委托律师向兆翔公司发送律师函，通知解除双方租赁协议，并要求兆翔公司支付场地使用费并赔偿相应损失，函件分别寄至兆翔公司本案承租地及住所地，分别于2019年7月6日、8日被退回。 另查明：【2006】90号长乐市人民政府专题会议纪要，内容有“会议就经编园区设计方案进行评审研究”等；【2006】182号长乐市人民政府专题会议纪要，内容有“会议原则同意经编园研发中心大楼项目总平布局设计与建筑设计方案”等；【2007】18号长乐市人民政府专题会议纪要，内容有“一、关于经编园研发中心大楼建设问题”等。 还查明：长乐市纺织工业公司于2018年5月16日更名为福州市长乐区纺织工业公司即本案原告，长乐市兆翔纺织有限公司于2020年2月18日更名为福州市长乐区兆翔纺织有限公司即本案被告。 一审法院认为，一、关于本案租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”纺织工业公司提交了相关会议纪要以及福州市长乐区人民政府、福州市长乐区工信局盖章的《关于长乐区经编园研发中心大楼建设情况的说明》，上述系列证据可证明案涉租赁物经主管部门批准建设，故纺织工业公司与兆翔公司签订的租赁合同合法有效。兆翔公司关于本案租赁合同无效的辩解无据，一审法院不予采纳。二、关于原两年租赁期满后兆翔公司是否续租及租金标准。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案兆翔公司于原租赁期满后未返还租赁物，应视为其继续使用租赁物，作为出租人的纺织工业公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，兆翔公司应支付相应租金。根据双方原租赁协议，兆翔公司应支付的租金为每年90000元。兆翔公司关于未续租不应支付租金的辩解不能成立。三、关于案涉租赁协议解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于本案合同解除时间，合同解除权系形成权，其自权利人发出的意思表示到达对方时发生解除效力。本案纺织工业公司于2019年7月4日向兆翔公司发出解除协议通知书，于同年7月8日退回，该退回时间应视为通知到达对方的时间，故双方租赁协议于2019年7月8日解除。故对纺织工业公司的第一项诉讼请求，予以支持。四、关于租赁物的返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉租赁协议解除后，兆翔公司应当腾空房屋、返还租赁物。故对纺织工业公司的第二项诉讼请求，予以支持。五、关于续租期期间及租金。如上分析，兆翔公司续租后后双方形成不定期租赁，双方租赁协议于2019年7月8日解除，故双方续租期为2017年7月1日至2019年7月7日。经计算，上述租金为181750元，兆翔公司应当支付该期间的租金及逾期付款损失，其已支付的20000元租金予以抵扣。纺织工业公司在《被告兆翔公司尚欠款项明细表》中主张分阶段分别以180000元、160000元为基数计算逾期付款损失并无不妥，一审法院予以照准。对故对纺织工业公司的第三项诉讼请求，予以支持。六、关于双方解除租赁协议后的场地占用费。双方租赁协议解除后，兆翔公司仍继续占有租赁物，故仍应参照原租金标准即每年90000元支付场地占用费，直到腾空并返还租赁物之时。故对纺织工业公司的第四项诉讼请求，予以支持。七、关于反诉请求。如上所述，原租赁协议届满后兆翔公司仍继续使用租赁物，兆翔公司称其未续租的主张不能成立，其应当根据约定支付租金，故其于2018年5月25日向纺织工业公司支付的租金为续租期间的部分租金，故对其要求返还该租金的反诉请求，一审法院不予支持。另据双方租赁协议，合同期满后纺织工业公司应退还保证金10000元，故对兆翔公司的该部分反诉请求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认福州市长乐区纺织工业公司与福州市长乐区兆翔纺织有限公司于2015年2月1日签订的《租赁协议》于2019年7月8日解除；二、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内腾空租赁场地（位于福州市长乐区东面，建筑面积约1600平方米），并返还福州市长乐区纺织工业公司；三、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区纺织工业公司支付租金181750元，扣除已支付的20000元，尚应支付161750元；四、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区纺织工业公司支付逾期付款损失（第一笔逾期付款损失以180000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算，自2017年7月6日起计至2018年5月25日；第二笔逾期付款损失以160000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算，自2018年5月26日起计至2019年8月19日；第三笔逾期付款损失以160000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起计至实际还款之日）；五、福州市长乐区兆翔纺织有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区纺织工业公司支付场地占用费（按每年9万元的标准，自2019年7月8日计至返还租赁场地之日止）；六、福州市长乐区纺织工业公司于本判决生效之日起十日内返还福州市长乐区兆翔纺织有限公司保证金10000元；七、驳回福州市长乐区兆翔纺织有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4679元，由福州市长乐区兆翔纺织有限公司负担。反诉案件受理费550元，由福州市长乐区兆翔纺织有限公司负担367元，福州市长乐区纺织工业公司负担183元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于讼争租赁合同的效力。根据纺织工业公司提交的有关案涉租赁物建设情况的会议纪要及盖有福州市长乐区人民政府、福州市长乐区工业和信息化局公章的《关于长乐区经编园研发中心大楼建设情况的说明》，案涉租赁物系经主管部门批准建设的。讼争租赁合同系兆翔公司和纺织工业公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。兆翔公司关于本案租赁合同无效的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 关于租赁合同到期后兆翔公司是否继续使用租赁物。本案中，讼争租赁合同到期后，兆翔公司非但未与纺织工业公司办理交接手续，亦未向纺织工业公司主张退还保证金，反而于2018年5月25日向纺织工业公司支付20000元并备注“租金”，结合一审法院现场勘验及对大楼管理员郑连官的询问笔录，兆翔公司在租赁合同到期后仍在继续使用租赁物的事实已达高度盖然性，兆翔公司虽否认其继续使用租赁物，但未能提供反驳证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，兆翔公司此节主张，不予采纳。至于20000元租金，兆翔公司未能提供证据证明该款项系预付租金，一审法院认定该款项系支付之前续租的租金，并无不当。 综上所述，福州市长乐区兆翔纺织有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4979元，由福州市长乐区兆翔纺织有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二〇年九月十一日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷