广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初25495号原告（反诉被告）：解树峰，男，1985年11月23日出生，汉族，身份证住址山东省东平县。委托诉讼代理人：石立波，广东首胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈玲，女，1968年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：彭小林，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告解树峰与被告陈玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，被告陈玲提出反诉，本院经审查，予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告解树峰及其委托诉讼代理人石立波、被告陈玲及其委托诉讼代理人彭小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告解树峰向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告迟延交房违约金90616元［房屋总价款4820000元×0.0004×47天（2020年3月18日至2020年4月25日）］；2.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告以及居间方中原地产代理（深圳）有限公司于2019年12月31日签订《二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》，约定被告将其位于深圳市罗湖区单位转让给原告，转让价为4820000元，其中，定金为250000元。签订该合同当日，原告按照三方约定支付定金250000元。2020年2月25日，原告与被告签订《深圳市二手房买卖合同》，约定被告应当于收到全部楼款除交楼押金外五日内将房地产交付原告，且对房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水电气表的读数，并办理交接手续，交付房地产钥匙。2020年3月5日，房贷手续办结，购房尾款3370000元支付至被告个人账户，至此，原告履行完付款义务。被告应当于收款五日内，即2020年3月10日前，将房屋交付原告，并按照要求进行交接。但被告以各种理由拒不交接。经原告及中原地产代理（深圳）有限公司多次催促，被告于2020年4月27日才进行交接，被告拖延交接的行为已给原告造成经济损失。根据双方签订《深圳市二手房买卖合同》第十二条约定，被告迟延交房的行为已构成违约，被告应当以房屋总价款为基数按日万分之四向原告支付违约金。被告陈玲辩称，被告已经履行合同义务，不存在拖延交房的主观故意，因疫情的不可抗力因素导致延期交房，被告不应当承担责任。被告证据显示2020年3月份政府严禁小区进行搬家，因此该因素被告不应当承担相应责任。被告在疫情期间也积极与原告及中介以及所在物业公司、街道办进行积极沟通，在4月15日将房间清空，已具备交接条件，而因为原告因素导致拖延至4月27日才交接房屋，延期交房责任不应由被告承担，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告陈玲向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付违约金84350元（以4820000元为基数，按日万分之五自2020年1月21日起计至2020年2月25日止共计36天）；2.反诉被告承担反诉受理费。事实与理由：反诉原告与反诉被告及居间方中原地产代理（深圳）有限公司于2019年12月31日签订《二手房买卖及居间服务合同》，该协议第五条约定，买卖双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述两项中时间先届满者为准：（1）买方按照约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户，或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内；（2）卖方监管除定金、交楼押金之外的楼款一次性支付时，或监管除订金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内，否则违约方应按照第十条、第十一条承担相应违约责任。在合同履行过程中，反诉被告向反诉原告隐瞒其已于2020年1月17日取得中国建设银行股份有限公司深圳分行就本次房屋买卖贷款事宜出具《二手楼购房贷款承诺书》的事实，导致双方于2020年2月25日才办理过户手续。反诉被告的行为已构成严重违约，根据《二手房买卖及居间服务合同》第十条约定，反诉被告影响反诉原告以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金。需要特别说明的是，本诉中，反诉被告以反诉原告延迟交房为由，要求反诉原告承担违约责任。但实际上，反诉被告在2020年1月17日已取得《二手楼购房贷款承诺书》，且故意向反诉原告隐瞒该事实，导致双方延期过户，后又因为疫情等不可抗力导致延期交房，反诉被告的隐瞒行为与延期交房两者之间存在密切关联。反诉被告解树峰辩称，一、贷款承诺函何时收到，反诉被告并不知晓，因为是中介代办，相关材料均是中介与反诉原告进行沟通。二、因反诉原告曾向反诉被告表示，其春节期间要到国外过春节，故2020年1月19日中介告知春节前无法办理过户手续后，反诉被告便没有继续要求办理过户手续。三、因双方签订房屋买卖合同时，反诉原告口头承诺将空调及相应家具赠送给反诉被告，后反诉原告又否认，因此导致双方签订正式二手房买卖合同发生延迟，其原因在于反诉原告。四、按照不动产登记中心相关规定，办理二手房变更过户登记手续需产权人预约办理，反诉原告迟延申请或确定办理时间后又擅自取消，最终导致双方办理过户发生迟延，原因在于反诉原告，故反诉被告不应承担该违约责任。经审理查明：一、2019年12月31日，原告（买方）与被告（卖方）以及居间方中原地产代理（深圳）有限公司签订《二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》，约定被告将其位于深圳市罗湖区单位转让给原告，转让价为482万元，其中定金为25万元；原告应在2020年1月15日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告需配合原告申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述（1）（2）两项中时间先届满者为准：（1）在原告按合同第四条约定将楼款一次性支付至第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且被告已取得房地产证原件之日起三个工作日内；（2）原告监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内；被告应于收到转让成交价全部楼款除交楼押金五日内将物业交付给原告并履行验收、交接、确认手续，双方同意在定金或首期款中预留5000元；如一方未依约履行义务，另一方有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。《资金托管协议》约定定金5万元、交楼押金5000元交由居间方托管。当日，被告将涉案房屋房产证原件交给居间方。二、被告提交了一份出具于2020年1月17日的《二手楼购房贷款承诺书》，载明在符合条件的情况下，中国建设银行同意向原告发放购买涉案房屋的贷款337万元。原告称未收到该承诺书，被告称是其找银行拿到的承诺书。三、2020年2月25日，原告与被告签订《深圳市二手房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房产，价款为482万元，定金为25万元，原告于2020年1月15日前支付首期款120万元至第三方托管账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关资料；被告于收到全部楼款除交楼押金外五日内将房产交付原告，并办理交接手续，如未依约交付，应以房产转让总价款为基数按日万分之四支付违约金，合同继续履行，双方还约定了其他权利义务等。合同附件一载明：关于交楼时间的约定和延期交楼的违约责任，如果是因为疫情原因交不了楼，买方不追究卖方的责任（以深圳市政府文件为准）。当日，原、被告办理递件过户手续。四、购房款支付情况：2019年12月31日，原告向被告支付定金20万元。2020年1月13日，原告向按揭银行托管账户支付首期款1200020元。2020年3月5日，房贷手续办结，购房尾款337万元支付至被告个人账户。五、2020年4月27日，原、被告办理涉案房产交接手续。六、原、被告均提交了合同履行期间的微信聊天记录、短信记录、电话录音等：1.被告于2020年2月14日向原告妻子发出信息“……因为中介说今天不给我银行确认函，我拿不到银行确认函，无法过户，所以取消2月14日的预约，我现在在等中介给我银行确认函，拿到了我会第一时间通知你”。2.被告于2020年2月20日向居间方员工朱敏发出信息“你看看合同，贷款确认函下来三个工作日内要递件过户，你们不但不通知我，不给我承诺函，要我自己找银行要，还一直拖时间不过户，你们是不是已经违约？”。3.黄贝街道办事处于2020年7月20日通过罗湖政务短信平台向被告发出信息“……您反映的3月份多次向社区工作站咨询是否能搬迁的问题，由于3月份仍属于疫情高风险阶段，根据罗湖区新冠疫情防控指挥部的指示，社区工作站向辖区内小区张贴了指挥部发放的‘十个一律’的严防严控管理标准，您询问社区‘三位一体’小组时，其告知您不能搬家是根据其中一项‘外来人员和车辆一律不能进入小区’给予您回复”。4.原告主张其向涉案房产所在社区、物业咨询，不存在因疫情不能搬家的情况，并提交了电话录音予以证明，但该电话录音无法确认通话时间及通话对象。以上事实，有《二手房买卖及居间服务合同》《资金托管协议》、收件证明、《二手楼购房贷款承诺书》《深圳市二手房买卖合同》、转账凭证、贷款对账单、交楼确认书、微信聊天记录、短信记录及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已履行支付全部购房款的义务，被告也已将房屋过户到原告名下并办理房屋交接手续。关于原告主张被告迟延交房的违约金90616元，原告提交的电话录音无法确定通话时间及通话对象，本院不予采信；因被告提交的证据显示涉案房屋所在小区因处于新冠肺炎疫情期间不能搬家，被告无法及时腾空涉案房屋并交付原告，且双方约定因疫情影响无法交楼的，买方不追究卖方的责任，故对原告该项主张，本院不予支持。关于反诉原告主张反诉被告迟延办理递件过户手续的违约金84350元，本院认为，通过反诉原告与居间方员工、反诉被告妻子的聊天记录可知，反诉原告清楚知晓银行贷款承诺函是由居间方取得，而非由反诉被告向银行获取，反诉原告也未提交证据证明反诉被告有故意隐瞒事实的情况，双方办理递件过户时间亦符合合同第（2）项的约定，即在反诉被告支付首期款后六十日内办理，故对反诉原告该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、驳回原告解树峰的诉讼请求；二、驳回反诉原告陈玲的反诉请求。本案本诉受理费1033元，由原告解树峰负担。反诉受理费954元，由反诉原告陈玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 彤二〇二〇年九月三十日书记员 申志敏