江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初1412号原告：熊月娇，女，1975年2月10日出生，汉族，住江西省瑞金市。原告：朱小发，男，1975年9月14日出生，汉族，住江西省瑞金市。以上二原告共同委托诉讼代理人：朱华明，江西联创律师事务所律师。被告：杨庆银，男，1964年8月3日出生，汉族，住江西省瑞金市。被告：李莲英，女，1964年8月9日出生，汉族，住江西省瑞金市。被告：杨健，男，1989年6月1日出生，汉族，住江西省瑞金市。以上三被告共同委托诉讼代理人：钟小茂，江西赣瑞律师事务所律师。原告熊月娇、朱小发与被告杨庆银、李莲英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月2日立案。在审理过程中，本院根据原告熊月娇、朱小发的申请，依法追加被告杨健为本案被告。本院于2020年5月12日对本案公开开庭进行了审理，原告熊月娇、朱小发及其共同委托诉讼代理人朱华明，被告杨庆银及被告杨庆银、李莲英的共同委托诉讼代理人钟小茂到庭参加诉讼；于2020年7月6日进行了第二次公开开庭审理，原告熊月娇及原告熊月娇、朱小发的共同委托诉讼代理人朱华明、被告杨庆银、李莲英及被告杨庆银、李莲英、杨健的共同委托诉讼代理人钟小茂到庭参加诉讼；于2020年8月25日进行了第三次公开开庭审理，原告熊月娇及原告熊月娇、朱小发的共同委托诉讼代理人朱华明，被告杨庆银及被告杨庆银、李莲英、杨健的共同委托诉讼代理人钟小茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱小发、熊月娇向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨庆银、李莲英立即返还二原告购房定金50000元及首付款320000元；2.判令被告杨庆银、李莲英赔偿二原告违约定金50000元及违约金39104元（自2019年2月15日至2020年2月26日，以房屋总价520000元为基数、按照日息万分之二计算）；3.判令被告杨庆银、李莲英赔偿二原告房屋增值损失约50000元（最终金额以评估结果为准）；4.本案诉讼费用由被告杨庆银、李莲英承担。诉讼过程中，二原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告于2019年2月15日签订的《购房合同》无效；2.判令三被告立即返还二原告购房定金50000元及首付款320000元；3.判令三被告赔偿二原告违约定金50000元及违约金（自2019年2月15日至2020年2月26日，以房屋总价520000元为基数、按照日息万分之二计算为39104元，自2020年2月27日起至款项实际归还之日止的违约金按照合同约定计算）；4.判令三被告赔偿二原告房屋增值损失约50000元（最终金额以评估结果为准）；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年11月3日，原、被告签订《购房合同》（实为定金合同），约定：被告将其所有的位于瑞金市框架为钢筋混凝土结构、靠路边套2层和3层（共5层房屋）售予原告；房屋总价为520000元；付款方式为签订本定金合同时支付50000元定金，签订正式合同时支付首付款320000元，尾款150000元在签订本合同后一年内支付；签订正式合同后被告应当将房屋及车库交予原告；如果被告违约应当双倍返还定金，延迟履行合同义务的应当按照每逾期一日赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金，且违约方应当赔偿他方造成的损失。合同签订后，原告按约支付给被告50000元购房定金。2019年2月15日，原、被告签订了正式的《购房合同》，内容与2018年11月3日签订的《购房合同》（定金合同）一致，合同签订当日原告支付给被告首付款320000元。然而，正式合同签订后，经原告反复催告、甚至妥协，被告却出尔反尔，拒不向原告交付房屋。被告的行为严重违反了合同约定，有违公平正义和诚实守信原则，致使原告在举债支付了巨额购房款的情况下，至今却无法入住，遭受了巨大损失。被告杨庆银、李莲英辩称：1.李莲英不是适格的被告。原告熊月娇与被告杨庆银于2018年11月3日签订《购房合同》以及原告熊月娇、朱小发与被告杨庆银、杨健于2019年2月15日签订《购房合同》时，李莲英未参与签订房屋买卖合同，不是合同当事人，不是本案适格被告。2.原告熊月娇与被告杨庆银于2018年11月3日签订的《购房合同》以及原告熊月娇、朱小发与被告杨庆银、杨健于2019年2月15日签订的《购房合同》均为无效合同。理由如下：（1）案涉房屋的土地性质为集体土地，属于沙洲坝村村集体组织所有，原告熊月娇为瑞金市壬田镇凤岗村村民，原告朱小发为瑞金市壬田镇中潭村村民，二原告均为沙洲坝村外村集体组织成员，不能使用沙洲坝村集体土地作为宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”2019年8月26日修改前的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”修改后《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定：“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”法律禁止将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权用于非农业建设。原告熊月娇与被告杨庆银于2018年11月3日签订的《购房合同》以及原告熊月娇、朱小发与被告杨庆银、杨健于2019年2月15日签订的《购房合同》违法了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，两份合同均应认定为无效。（2）案涉房屋为被告杨庆银、李莲英共有，被告李莲英没有与原告签订《购房合同》，也不同意将房屋出让给原告。无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，两份合同也应认定为无效。3.《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案房屋买卖合同无效，定金法则和合同约定的违约金责任对被告没有约束力，因此，被告无需双倍返还定金和承担以房屋总价款520000为基数、按照日息万分之二自2019年2月15日起计算的违约金，也无需赔偿房屋增值损失。原告的损失为以370000元为基数、按年利率6%计算的自2019年2月16日起的利息。本案房屋买卖合同无效，二原告和被告杨庆银都有过错，《购房合同》第六条已言明：甲乙双方已知是自建房，其中风险已知晓。且知道签订合同时不能办理不动产权证。因此，被告杨庆银需返还原告370000元和支付给原告以370000元为基数、按年利率3%计算的自2019年2月16日起至返还370000元之日止计算的利息。被告杨健辩称:1.杨健不是本案适格的被告，因本案涉案房屋的所有人不是杨健，杨健无权签订案涉房屋的转让合同。杨健在2019年2月15日的购房合同中签订，因为杨健平时长期在赣州上班，当天刚好在家，就陪父亲杨庆银在房产中介场所作为在场人签字。2.合同的无效是原、被告双方均有过错，本案的损失为原告支付的370000元的利息损失，按年利率6%计算，原告也应当承担一半的损失。被告杨健不承担本案的过错责任及返还原告370000元购房款的责任。经审理查明：2018年11月3日，原告熊月娇与被告杨庆银签订《购房合同》一份，约定：被告将坐落于瑞金市网型靠路边2楼和3楼出卖给原告，房屋价款为520000元，签订本定金合同时原告应支付50000元购房定金款。当天，原告熊月娇交付给被告杨庆银50000元，被告杨庆银出具定金收条证明一份，载明：“今收到熊月娇购买杨庆银位于江西省瑞金市网型房屋购房定金50000元整（大写）伍万元整。特此证明！收款人（签章）：杨庆银，日期：2018.11.3日。”2019年2月15日，原告熊月娇、朱小发作为乙方与被告杨庆银、杨健作为甲方签订《购房合同》一份，约定：“第一条、甲方所售房屋坐落在瑞金市网型，该房屋为框架钢筋混泥土结构，交房标准为车库砌好墙，后墙窗户由乙方出资做，前门卷砸门由乙方自装。化粪池、楼梯不锈钢由甲方做好，购买房屋为靠路边套2楼和3楼（套房式，一楼车库为本栋的一半，靠楼梯边），房屋共一至5层，楼顶可以共同使用，如需升层，则需整栋业主共同商议。第二条房屋价格、付款方式及其他费用：1、该房屋住房面积为110平方米，该房屋总价大写：伍拾贰万元整人民币（520000）元整，车库为一楼建筑面积的一半。2、付款方式：签订本定金合同时乙方应支付伍万元整现金于甲方（作为购房定金款），2019年2月15日前签订正式合同，签订正式合同时乙方应支付于甲方叁拾贰万元整首付房款，尾款壹拾伍万需自签订合同日起1年之日付清。……第六条产权问题1、甲乙双方已知是自建房，其中风险已知晓。如若政策可以办理不动产权证，甲方和建房者应无偿有义务配合乙方办理不动产权证。办理不动产权证的相关费用（契税、个税、评估费）于乙方承担，假如以后需交房产税，属于乙方房屋面积由乙方交。……第七条房屋交付1、甲乙双方约定合同签订后甲方将房屋与车库交户于乙方，并将该房屋与车库的所有权交给予乙方。……第八条乙方交付甲方定金后，双方依据合同法定金规定承担违约责任，甲方悔约应当双倍返还乙方定金，乙方悔约定金不予返还。同时，甲乙双方如未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或者无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他人造成的损失。因迟延履行合同义务，违约方每逾期一日应赔偿相当于成交价格的万分之二的违约金。乙方应按合同如期交付款项，如乙方在接到通知半个月内不按合同约定支付购房款项，则视乙方主动放弃购买本合同约定的楼房和已支付的款项，甲方有权主动处理该楼房，乙方不得有异议……”。当天，原告朱小发通过银行转账320000元至被告李莲英的银行账户，被告杨庆银出具收条证明一份，载明：“今收到熊月娇购买李莲英位于瑞金市网型房屋的首付款320000元整（大写）叁拾贰万元整，开户行中国农商银行瑞金支行，收款账户14×××51，收款户名李莲英。特此证明！收款人（签章）杨庆银（代李莲英），日期：2019.2.15。”此后，原、被告因交付房屋及支付尾款发生纠纷，原告遂诉至本院。庭审中，原、被告均认可案涉房屋为被告杨庆银、李莲英的夫妻共同财产，2018年11月3日签订的《购房合同》为定金合同，被告杨健是作为在场人在2019年2月15日的《购房合同》中签字。另查明，瑞集建（92）字第02020433号集体土地建设用地使用证中载明土地使用者为杨庆银，地址为沙洲坝乡沙洲坝村网形，用地面积为140.2，用途为住宅。再查明，被告杨健系被告杨庆银、李莲英之子。诉讼过程中，原告朱小发、熊月娇申请法院委托评估机构对位于瑞金市网型（靠路边套2楼及3楼，面积为220平方米）的房屋价值进行评估，本院经审查，该房屋系农村集体土地（宅基地）上旧房改造、拆除重建的小产权房，同时没有政府部门的规划建设和施工许可，无法对外委托评估。以上事实，有原、被告身份证复印件各1份，购房合同4份，定金收条证明1份，江西省农商银行回单1份，收条证明1份，微信聊天记录1份，瑞集建（92）字第02020433号集体土地建设用地使用证1份以及原、被告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，被告杨庆银、李莲英、杨健确认案涉房屋是被告杨庆银、李莲英的夫妻共同财产，本院认定案涉房屋为被告杨庆银、李莲英的夫妻共同财产。虽然被告李莲英未在《购房合同》中签字，但是案涉房屋首付款320000元系由原告朱小发直接转入被告李莲英的银行账户，且自2018年11月3日签订定金合同起至原、被告就交付房屋发生纠纷前，被告李莲英未就转让房屋提出异议，应当可以认定被告李莲英对转让案涉房屋是知晓并且同意的，故对被告李莲英关于其不同意转让涉案房屋的辩解意见，本院不予采纳，本院依法认定《购房合同》系原告熊月娇、朱小发与被告杨庆银、李莲英的真实意思表示。案涉房屋为农村集体土地上的自建房，根据我国法律规定，原告熊月娇、朱小发并非瑞金市村民，与被告杨庆银、李莲英不是同一集体经济组织成员，案涉《购房合同》违反了法律及行政法规的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因本案合同取得的财产，依法应当予以返还，故对二原告要求被告杨庆银、李莲英返还购房定金50000元及首付款320000元的诉讼请求，本院予以支持。关于损失的问题，因《购房合同》无效，合同中关于定金及违约金的约定的条款亦无效，故对二原告要求被告杨庆银、李莲英赔偿违约定金50000元及违约金的主张，本院不予采信；二原告要求被告杨庆银、李莲英赔偿房屋增值损失50000元，二原告未提供证据证明案涉房屋存在增值损失，故对该主张，本院亦不予采信；二原告给付被告杨庆银、李莲英370000元转让款后丧失了对该资金的使用收益权，收益的损失即为利息损失，该利息损失应当按年利率6%计算，被告杨庆银、李莲英亦同意二原告的损失按年利率6%计算，本院予以认可，其中50000元自2018年11月4日起计算利息损失，320000元自2019年2月16日起计算利息损失。关于本案合同过错责任，被告杨庆银、李莲英应当知道其所售房屋属于我国法律禁止流转范围，二原告明知案涉房屋为农村集体土地上的自建房，不符合转让条件，仍然与被告杨庆银、李莲英签订合同接受转让，双方均存在过错且过错程度相当，依法应当对本案的损失承担同等过错责任，即二原告及被告杨庆银、李莲英对上述利息损失，依法各自承担50%的责任，即被告杨庆银、李莲英应当赔付二原告以50000元为基数、自2018年11月4日起至款清之日止按年利率3%计算的利息损失和以320000元为基数、自2019年2月16日起至款清之日止按年利率3%计算的利息损失。关于被告杨健的赔偿责任问题，二原告与被告杨庆银、李莲英均认可被告杨健是作为在场人在合同中签字，其不具有处分案涉房屋的权利，故对二原告要求被告杨健承担返还转让款及赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告熊月娇、朱小发与被告杨庆银、李莲英于2019年2月15日签订的《购房合同》无效；二、被告杨庆银、李莲英应当于本判决生效之日起三十日内返还给原告熊月娇、朱小发转让款370000元并支付利息损失（其中以50000元为基数、自2018年11月4日起至款清之日止按年利率3%计算，以320000元为基数、自2019年2月16日起至款清之日止按年利率3%计算）；三、驳回原告熊月娇、朱小发的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告熊月娇、朱小发负担1856元，被告杨庆银、李莲英负担7044元，该款原告熊月娇、朱小发已预交，被告杨庆银、李莲英应当于本判决生效之日起三十日内返还7044元给原告熊月娇、朱小发。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  邹 洁人民陪审员  陈泽令人民陪审员  杨文红二〇二〇年九月二十三日书 记 员  罗艳云