河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终3278号 上诉人（原审被告）：纪昕昊，男，1988年8月18日出生，满族，户籍所在地内蒙古根河市，居住地北京市通州区。 上诉人（原审被告）：杨柳，女，1988年2月7日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省尚志市，居住地北京市通州区。 被上诉人（原审原告）：王华川，男，1993年4月9日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：王光浙（原告之父），男，1957年5月15日出生，汉族，户籍所在地及居住地河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：王柯，河南南都律师事务所律师。 原审被告：三河市夏威夷房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区京哈路南侧、轧钢厂路西侧。 法定代表人：王晓玮，董事长。 上诉人纪昕昊、杨柳因与被上诉人王华川及原审被告三河市夏威夷房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初6118号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人纪昕昊、杨柳上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。事实和理由：双方当事人签订的合同是双方真实意思表示，且双方已按合同约定履行了部分合同内容，合同在限购政策出台前已生效和部分履行，不受限购政策影响；对购房尾款的支付，约定由被上诉人继续申请贷款或自行筹集尾款，不存在无法贷款而导致合同无法履行的情况，且被上诉人未提交不能贷款的证据；双方订立的合同具备履行条件，一审判决予以解除，不符合法律规定；即使解除合同，因此造成的损失，被上诉人应予补偿。 王华川辩称，不认可上诉人的主张，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 三河市夏威夷房产经纪有限公司未到庭发表意见。 王华川向一审法院起诉请求，1、解除原告王华川与被告纪昕昊2016年10月4日签订的《存量房买卖合同》（合同编号0001646）及《补充协议》；2、被告纪昕昊、杨柳连带共同退还原告王华川购房款1000000元，并承担资金占用期间的利息；3、被告纪昕昊、杨柳连带共同支付原告王华川中介居间代理费25350元；4、被告三河市夏威夷房产经纪有限公司退还原告王华川贷款服务费3000元、过户服务费3000元、房屋评估费12675元；5、由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：1、20ｌ6年10月4日，原、被告在三河市夏威夷房产经纪有限公司居间服务下签订了《存量房买卖合同》（合同编号0001646）及《补充协议》。原告、被告与三河市夏威夷房产经纪有限公司签订了《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》。合同和协议约定了如下内容，被告纪昕昊将其名下位于河北省三河市房屋出售给原告，明确涉案房屋未取得产权证书，但双方未书面约定取得房屋产权证书的时间。房屋总价款为253.5万元，原告给付被告首付款100万元，剩余房款原告以银行按揭贷款形式支付；首付款支付后，被告将涉案房屋交付给原告。被告纪昕昊承诺在开发商通知领取房屋所有权证15日内取得产权证书，并通知原告及三河市夏威夷房产经纪有限公司；原告与被告纪昕昊在取得房屋所有权证10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并于贷款机构通知批贷后50日内共同办理房屋所有权转移登记手续。双方约定了违约责任，但没有约定无法办理过户的风险承担条款。《居间服务合同》约定，居间服务费50700元由原告承担，服务合同履行完成的标准为原告与被告纪昕昊签订合同完成时。同时约定，原告向三河市夏威夷房产经纪有限公司交纳贷款服务费3000元、过户费3000元及房屋评估费。2、自签订合同之日至2016年11月19日，原告如约向被告纪昕昊转账支付购房款100万元（汇入被告纪昕昊之妻杨柳的工商银行编号62×××32银行卡），被告将精装修房屋交付给原告，原告实际占有至今。此外，原告向被告三河市夏威夷房产中介支付了中介居间服务费50700元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、房屋评估费12675元，共计69375元。3、2018年4月13日，涉案房屋的原开发商三河市绿都房产开发有限公司贴出通知书，通知业主于2018年4月14日至4月15日领取产权证书，被告纪昕昊已取得房屋所有权证书。4、2017年6月初，廊坊市人民政府、三河市人民政府先后出台商品房限购政策，无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房。原告的户籍所在为北京市海淀区上园村**院北京交通大学2011级土建学院，未在三河市工作，无三年以上社保或纳税证明，系商品房限购人群，即无购房资格。5、被告辩称，关于尾款的支付方式在房屋买卖合同第四条四款约定了两种方式，一是自行筹集尾款，二是继续申请贷款，被告表示原告应自行筹集尾款。原告称在补充协议中约定了贷款方式支付，房屋买卖合同中的约定是格式条款。本院结合双方的证据，应确认原告以贷款方式支付尾款。6、根据本院所在辖区相关部门落实限购政策的实际情况，不具有购房资格的限购人不能通过房屋交易机构获得网签并获得相应贷款，原告不具有购房资格，现无法取得购房贷款。 一审法院认为，原告王华川与被告纪昕昊于2016年10月4日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应为合法有效。限购政策出台后，原告因限购政策原因将无法获得银行贷款，无法实现合同的目的，双方签订的房屋买卖合同及补充协议应予解除。原、被告应相互返还涉案房屋和已付的购房款。鉴于被告纪昕昊与被告杨柳系夫妻关系，且在婚姻存续期间共同收取原告给付的购房款，因此被告纪昕昊、杨柳负有连带共同返还购房款的义务。解除合同，系政府出台限贷政策造成的，并非双方的违约行为所致，故原、被告互不承担违约责任。原告主张的利息的请求，于法无据，本院不予支持。原告主张被告承担原告自愿支付给被告三河市夏威夷房产经纪有限公司的中介服务费损失的二分之一即25350元的主张，于法无据，本院不予支持。原告交付给被告三河市夏威夷房产经纪有限公司贷款服务费3000元、过户服务费3000元、房屋评估费12675元因尚未发生，且涉案房屋买卖主合同已被确认解除，而被告三河市夏威夷房产经纪有限公司又愿意退还，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王华川与被告纪昕昊于2016年10月4日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、原告王华川于判决生效后五日内将坐落于河北省三河市房屋返还给被告纪昕昊；被告纪昕昊和杨柳于本判决生效后五日内共同返还给原告王华川已支付的购房款人民币100万元，并互负连带清偿责任；三、被告三河市夏威夷房产经纪有限公司于本判决生效后五日内给付原告王华川的贷款服务费人民币3000元、过户服务费人民币3000元、房屋评估费人民币12675元；四、驳回原告王华川的其他诉讼请求。案件受理费14196元，由原告王华川负担434元（已预交），由被告纪昕昊、杨柳负担13495元，由被告三河市夏威夷房产经纪有限公司负担267元（于判决生效后三日内交纳）。 本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，合同有效，双方已部分履行合同内容，在合同履行过程中，因房地产调控政策影响，被上诉人无法按合同约定的贷款方式履行后续房款的给付，双方房屋买卖合同无法继续履行，一审判决该合同予以解除，理据充分，本院予以维护。 上诉人主张，对购房尾款的支付，约定由被上诉人继续申请贷款或自行筹集尾款，不存在无法贷款而导致合同无法履行的情况，经查，双方在《存量房买卖合同》中关于贷款的约定为，“买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的”同意由买受人自行筹齐剩余房价款或由买受人继续申请其他银行贷款，上述约定的前提是买受人因自身原因未获得贷款，而本案中的情况是，被上诉人受房地产调控政策影响，而不能取得贷款，非被上诉人自身原因所致，且双方在《补充协议》中约定的购房尾款支付方式为贷款给付，无其他约定，综上，上诉人该上诉理由，不能成立，本院不予支持。 对被上诉人贷款产生影响的房地产调控政策，系廊坊市人民政府分别于2017年3月21日、2017年6月2日发布，双方当事人均应在上述政策发布后，及时相互沟通，对合同的履行或解除明确意见并提出具体方案，上诉人与被上诉人均未及时履行上述义务，涉案房屋价值因市场价格变化形成的损失，双方应分担，本院根据被上诉人向上诉人提出解除房屋买卖合同的时间，酌定被上诉人补偿上诉人房屋价值损失10万元，上诉人该上诉理由成立，本院根据案件实际情况，部分予以支持。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院依据案件实际情况，部分予以支持，其他上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初6118号民事判决第一、三、四项，即“一、解除原告王华川与被告纪昕昊于2016年10月4日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；三、被告三河市夏威夷房产经纪有限公司于本判决生效后五日内给付原告王华川的贷款服务费人民币3000元、过户服务费人民币3000元、房屋评估费人民币12675元；四、驳回原告王华川的其他诉讼请求”； 二、变更河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初6118号民事判决第二项，为“二、原告王华川于判决生效后五日内将坐落于河北省三河市房屋返还给被告纪昕昊；原告王华川补偿被告纪昕昊房屋价值损失款10万元；被告纪昕昊和杨柳共同返还给原告王华川已支付的购房款人民币100万元；上述款项相互折抵后，被告纪昕昊和杨柳于本判决生效后五日内给付原告王华川款项90万元，并互负连带清偿责任”； 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14196元，由王华川负担6964.5元，由纪昕昊、杨柳负担6964.5元，由三河市夏威夷房产经纪有限公司负担267元；二审案件受理费14196元，由王华川负担7098元，由纪昕昊、杨柳负担7098元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 欣 审 判 员  李成佳 审 判 员  史纪红 二〇二〇年九月十五日 法官助理  叶振平 书 记 员  郭琳娜