上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初22233号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：陈曦，女，上海太平洋房屋服务有限公司工作。被告：林文瑞，男，1980年9月22日出生，汉族，住上海市浦东新区东靖路******。委托诉讼代理人：李**，上海敏诚善律师事务所律师。原告上海太平洋房屋服务有限公司(以下至判决主文前简称太平洋公司)与被告林文瑞居间合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告太平洋公司的委托诉讼代理人陈曦、被告林文瑞及其委托诉讼代理人李**到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告太平洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告居间服务费人民币(以下币种同)81,000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月17日，经由原告居间介绍，被告与案外人签订了关于上海市浦东新区东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称东靖路房屋)的《房地产买卖(含居间)协议》以及《上海市房地产买卖合同》。被告与原告签订的《佣金确认书》约定就原告提供的该居间服务，被告应支付原告居间服务费121,000元，现该房屋已完成过户，被告至今仍有81,000元尚未支付。根据法律相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。故原告向法院提起诉讼。被告林文瑞辩称，2018年8月，被告通过原告居间介绍购买东靖路房屋。交易过程中原告没有尽到应有的责任和义务。按照协议约定，买方贷款由太平洋金融协助办理，但原告没有按约履行协助义务，并且因为原告业务员邓勇工作失误，导致被告贷款无法按期办理，不得不向他人借款购房产生高额利息损失。房款交割、水电煤过户等等手续均由买方自行办理。交易过程中，签约门店由于街面整改关闭，原告处人员流动大，经办业务员几经易手。过户当天，被告就支付了佣金40,000元，因邓勇工作失误造成买方损失，邓勇代表中介方与被告约定，减少佣金数额作为对买方补偿，被告只需支付佣金45,000元即可。被告按约将剩余佣金44,850元支付给邓勇，差额150元也由邓勇免除。因此，被告已经结清了佣金，至于原告和邓勇的离职纠纷，与被告无关。被告所签订的一系列合同均是原告提前拟定的格式合同，原告没有尽到说明义务，且邓勇作为公司业务员有权代表公司收款，作出相应承诺，邓勇行为应由原告承担。综上，被告不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2018年8月17日，案外人哈某某(出售方、甲方)、被告林文瑞(承购方、乙方)与中介方原告太平洋公司签订《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》，约定：经原告居间介绍，被告向案外人购买东靖路房屋，房屋总价6,050,000元，约定分期付款方式；补充条款约定甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。同时，被告与原告签订《佣金确认书》，约定佣金金额为121,000元，于买卖合同成立当日支付。原告在《佣金确认书》尾部以与正文相比较小字体特别提示：在本公司居间服务中，所有钱款均需按合同约定的要求支付结算，以确保交易过程中的资金安全。若转入个人账户的，公司不承担任何法律责任。被告于过户当日通过刷卡支付原告佣金40,000元。2019年6月14日，被告作为买方、邓勇作为中介方、收款人签订《佣金收据及说明》，载明“今天收到林文瑞支付购买浦东新区高桥镇东靖路XXX弄XXX号XXX室房屋佣金尾款，大写人民币肆万伍仟元整。备注：交易过户当天(2019年5月24日)林文瑞已向太平洋中介公司(德平路房产交易中心店)支付中介佣金人民币肆万元整，剩余中介佣金未支付原因，在交易过程中由于中介方邓勇在没有弄清楚过桥贷的具体多少费用情况下，就和买方说过桥贷只需要壹万多人民币就可以了，让买方同意卖家要求走过桥贷款，过桥贷实际做下来，远远超过壹万的费用，截止2019年6月13日已造成买方损失人民币69,400元，最终损失金额未定，由于中介方失误造成的买方损失数额较大，现中介佣金经和买方协商一致，减少佣金叁万陆仟元人民币作为对买方的补偿，买方需在支付佣金肆万伍仟元整人民币由邓勇转交公司，共计付佣金人民币捌万伍仟元，视中介佣金已全部结清，特此为证！”。次日，被告转账支付给邓勇44,850元，转账说明注明绿地威廉71号201室佣金。另查明，2019年5月23日，被告及曹苗苗因资金周转需要向案外人徐聪借款1,800,000元，利率按年息24%计算。次日，被告将1,700,000元转账支付哈某某。审理中，经被告申请，邓勇作为证人出庭作证，邓勇陈述，证人系原告处业务员，在绿地威廉门店工作。被告通过原告购买房屋，由证人为其提供中介服务。被告签订原告处贷款确认书，委托原告代办贷款手续，因种种原因未能协助被告办成贷款，被告只能借钱支付房款，造成被告损失。证人作为本起房屋交易业务员，全权负责居间，根据居间情况和被告协商一致，减少了佣金36,000元，确定剩余佣金45,000元。证人也收到了被告支付的佣金44,850元，差额150元证人也予以免除。证人收到佣金后，考虑到证人和原告之间劳资纠纷，所以未将被告支付佣金45000元交给公司，自己花销掉，随后证人离职。以上事实，有《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《佣金收据及说明》、借据、银行业务凭证、转账凭证、邓勇证人证言及当事人陈述在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告争议焦点在于被告与原告员工邓勇签订的《佣金收据及说明》对于原告是否具有效力？被告系普通购房者，基于对邓勇作为原告委派本起房屋交易经办业务员身份的信任，经原告业务员邓勇居间，购买东靖路房屋。邓勇就其职权范围内的事项，与被告签订的《佣金收据及说明》，据此减少佣金数额并代表原告收取佣金行为，对原告发生法律效力，可视为原、被告间就中介佣金事宜已全部结清。原告以邓勇擅自减少并以个人名义收取佣金行为系其个人行为抗辩，不得对抗善意相对人。原告辩称以特别提示方式提示佣金支付人不得向个人支付佣金，本院认为，《佣金确认书》“特别提示”条款系原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。原告作为专业房地产中介公司，相对于买卖双方而言显然具备更丰富房产经纪知识和交易经验，对于居间过程中佣金支付对象应向支付人作更为明确提示或者更详细说明，以避免支付对象错误情况出现。现原告对于上述与被告有重大利害关系的条款未充分履行提示或说明义务，致使被告没有注意或者理解该条条款，被告主张该条款对被告没有约束力，本院予以采纳。综上，原告要求被告支付居间服务费81,000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海太平洋房屋服务有限公司的诉讼请求。案件受理费1,825元，减半收取计912.50元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 韩 伶二〇二〇年九月四日书记员 杨兆杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。