甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终1074号上诉人(原审被告)：薛某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：刘某（薛某之父），甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。被上诉人(原审原告)：黄某，甘肃省张掖市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：孟某，甘肃玉关律师事务所律师。上诉人薛某因与被上诉人黄某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛某上诉请求：1.请求对一审未认定的薛某已缴纳的35000元购房款、承担违约金11500元的判项在查清事实后依法改判（两项共计46500元）；2.要求黄某承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审事实部分认定不清。1.第二笔款30000元是2017年2月9日交付的，不是一审认定的3月28日。2.黄某对2017年2月初（春节前）现金交付的35000元不予承认，违反诚实信用原则。二、一审判决薛某承担11500元违约金理由不成立。薛某没有违约，迟延履行属于不安抗辩权，双方在签订《房屋买卖协议》前就已经对该房屋的买卖达成口头协议。2015年3月28日，双方协商黄某将位于酒泉市××区东户住房一套出售给薛某，面积111.12㎡，售价410000元，合同签订之后薛某缴纳首付款150000元，黄某应积极配合薛某办理房屋产权过户手续，过户费用由薛某承担，剩余款项260000元于2017年12月底前一次性付清。协议达成后，薛某于2015年3月28日按照口头约定给黄某缴纳了150000元首付款，黄某声称无需向物业备案，双方于2015年3月31日签订了书面的《房屋买卖协议》，薛某签字后，黄某将两份《房屋买卖协议》原件拿走，薛某无原件。2015年3月28日首付款缴纳数日后，薛某要求办理房屋产权手续，过户后剩余款项一次付清，黄某以小区整体无法办理房屋产权证为由推诿。2017年2月初薛某到黄某家缴纳现金35000元、2017年2月9日薛某缴纳30000元购房款后再次要求办理房屋产权证书，但黄某以开发商还在与相关部门协调为由继续推诿，薛某三次共缴纳购房款215000元。2017年3月上旬，该小区因配套设施不符合要求，没有通过相关部门验收，并且开发商要求业主摊派费用予以完善小区配套设施，薛某将上述情况告知黄某，黄某开始以种种理由抵赖，薛某要求办理房屋产权手续，黄某给薛某交付了预交购房款发票联复印件两份，并且说发票付款方名称开具为薛某，她不再协助办理过户手续。该房屋系黄某购买，与开发商签订的购房合同原件的购买人为黄某，购房款发票原件均在黄某处，薛某无法自行办理该房屋的产权手续，为了交易安全，薛某行使不安抗辩权，并依法通知黄某，产权证办理后一次性支付剩余房款，如不能办理停止支付剩余款项。薛某认为，黄某违约在先，薛某停止支付是依法行使不安抗辩权，根据《房屋买卖协议》第五条约定：“甲方应积极配合乙方办理房产转让、过户手续，涉及所有转让、过户费用全部由乙方承担”，黄某应在首付款150000元缴纳后，积极根据薛某的要求配合薛某办理房屋产权过户手续，但黄某违反合同约定迟迟不予办理，加之，该小区因公用设施不完善房管部门验收不合格，至今产权不能办理。黄某违约，一审判决薛某承担违约金违反公平原则。综上，一审事实认定不清、判决理由不当、适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判或发回重审。黄某辩称，对薛某上诉主张的购房款35000元，经核实，黄某丈夫王铭刚只收到了28000元的现金购房款。2020年7月30日薛某家人找黄某时，黄某确实报警了，但是当时黄某没有承认过收现金35000元的事实，经与黄某丈夫王铭刚核实，收到的现金是28000元，因为房款两年没有付清，当时说的28000元是补偿的损失。关于薛某上诉主张的违约金，薛某未按约定支付购房款，是违约方，黄某负责协助办理房产证，并未违约，薛某应承担违约责任。黄某向一审法院起诉请求：1.解除黄某、薛某签订的《房屋买卖协议》，薛某返还房屋；2.薛某赔偿黄某经济损失75000元；3.薛某承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月31日，黄某与薛某签订房屋买卖合同，黄某将肃州区安盛景园2号楼4-5-1室住宅一套（包括地下室）售与薛某，面积111.12平方米，总价款41万元；房屋买卖合同的文本由黄某草拟，约定：协议签订，售房人不得以任何形式转让给第三方，应积极配合办理过户手续；买受人支付首付款15万元，其余26万元于2017年12月底前一次性付清。2015年3月28日，支付首付款15万元；2017年3月28日，支付3万元。以上两笔款项收款人均为王铭刚，是黄某丈夫。酒泉市昌顺房地产开发有限公司给薛某出具的收款凭据付款方为“薛某”。2015年3月底，薛某交付15万元首付款后，黄某交付了房屋给薛某，薛某装修入住至今。一审法院认为，买卖合同已经成立、生效，且实际履行，黄某取得该房屋所有权；薛某应当及时、全面履行付款义务。双方签订的《房屋买卖协议》第二条约定的不能付清房款收回房屋的内容与法律规定稳定交易秩序的精神相悖，不予支持；同时约定按照首付款的50%赔偿损失的比例过高，应当予以调整，以拖欠部分的5%适当弥补。房地产开发公司直接向薛某出具收款票据，足以说明薛某无需借黄某之名义办理产权登记手续。薛某主张包括2017年12月初支付现金35000元，已经付款215000元，对该笔款项薛某没有提供证据证明，仅能认定已经支付180000元。综上，黄某的合理诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、薛某支付黄某230000元；二、薛某支付黄某违约金11500元（230000元×5%）；以上款项241500元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取838元，由薛某负担。二审中，黄某未提供新证据，薛某提供如下证据：证据1.2020年7月30日酒泉市公安局肃州分局南苑派出所接处警情况登记表，拟证明2020年7月30日，黄某承认收到的购房款总共是215000元。证据2.2020年9月8日、2020年9月9日的通话录音，其中2020年9月8日录音证明黄某认可其丈夫王铭刚收到薛某现金35000元的事实，2020年9月9日通话录音证明双方约定房产证办下来后按揭付款的事实。经质证，黄某对上述两组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：1.王铭刚收到的现金是28000元，并非35000元，2.对薛某父亲刘某在录音中提到的房产证办下来后按揭付款的问题，黄某并未予以认可和回应，只是解释了单位房产证办理的情况，具体付款应以合同约定为准。经审查，对薛某提供的上述证据的真实性予以确认，对证明目的结合本案事实及其他证据进行综合认定。经二审查明，王铭刚收取购房款30000元的具体时间为2017年2月9日，一审表述“2017年3月28日，支付3万元”，对付款时间表述有误，二审予以纠正。另查明，二审中，薛某陈述2017年2月初其以现金方式向黄某支付购房款35000元，对此，黄某只认可收到现金28000元。经二审查明的其他事实与一审查明的基本一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议的焦点为：1.薛某已支付的购房款应如何认定；2.薛某是否应承担违约金。关于薛某已支付的购房款应如何认定的问题。经查，对薛某于2015年3月28日支付的150000元及2017年2月9日支付的30000元双方均无异议，二审予以确认。对薛某上诉主张现金支付的购房款35000元，黄某认可现金收款数额为28000元。二审中，薛某提供2020年7月30日酒泉市公安局肃州分局南苑派出所的接处警情况登记表及通话录音，拟证明现金付款情况。经审查，薛某提供的接处警情况登记表及通话录音无法直接反映黄某认可及收取薛某现金35000元的事实，现薛某提供的证据不足以证实其向黄某现金支付购房款35000元的上诉主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由其承担举证不能的不利后果，故对薛某现金支付的购房款以黄某认可的数额认定为28000元。综上，薛某已支付的购房款应为208000元（150000元+30000元+28000元），薛某尚未支付的剩余房款为202000元（410000元-208000元），一审认定薛某应支付黄某剩余房款230000元不当，二审予以纠正。关于薛某是否应承担违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”经查，薛某、黄某签订的房屋买卖协议第二条约定：“乙方（薛某）将选择现金支付的方式结清房款，如因乙方原因不能按规定时限结清房款，甲方（黄某）有理由收回房屋产权，并由乙方按照房款首付价的50%进行赔偿，后果由乙方负责。”根据双方合同约定，对薛某不能按时付款的违约责任双方进行了明确约定，现一审法院根据黄某的诉讼主张，结合双方合同约定，判决薛某承担相应的违约金符合本案实际，根据二审对购房款的认定数额，对违约金调整为10100元（202000元×5%）。二审中，经询问黄某同意继续履行合同，并递交书面撤诉申请书，申请撤回上诉。经查，黄某撤回上诉的请求不违反法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三的规定，准许黄某撤回上诉。对黄某的上诉，二审再不予审查。综上所述，薛某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初1974民事判决；二、薛某支付黄某剩余购房款202000元；三、薛某支付黄某违约金10100元；四、驳回黄某的其他诉讼请求。以上第二、第三项合计212100元，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费838元，由黄某负担255元，薛某负担583元。黄某预交的二审案件受理费8575元，减半收取4287.5元，由黄某负担。薛某预交的二审案件受理费963元，由薛某负担354元，黄某负担609元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年九月二十八日书记员 汪瑞锋