广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2883号原告：中山市金键货运场有限公司，住所地广东省中山市********。法定代表人：周三女，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡宝婷，广东谭红玲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志强，广东谭红玲律师事务所实习律师。被告：中山市小榄镇宏浩货运信息咨询服务部，住所地广东省中山市*********************。经营者：万水金，身份信息同下。被告：万水金，男，1966年5月29日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区***29*2******。被告：李承雄，男，1973年8月26日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区罗家镇江西省量具刃具厂******。三被告共同委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所律师。原告中山市金键货运场有限公司（以下简称为金键公司）与被告中山市小榄镇宏浩货运信息咨询服务部（以下简称为宏浩服务部）、万水金、李承雄租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告金键公司的委托诉讼代理人胡宝婷、吴志强，被告李承雄及被告宏浩服务部、万水金、李承雄的共同委托诉讼代理人罗春宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金键公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除金键公司与宏浩服务部于2019年3月1日签订的《中山市金键货运场有限公司租赁合同》；2.判令宏浩服务部、万水金、李承雄连带向金键公司支付2019年10月1日至2019年11月30日租金合计37880元（包括2019年10月：租金11600元、卫生费390元、空地费1200元、停车费750元；2019年11月：租金21600元、卫生费390元、空地费1200元、停车费750元）及该款从拖欠之日起按每日1‰计算至全部清偿为止的滞纳金；3.判令金键公司无需返还宏浩服务部的押金52200元；4.判令宏浩服务部、万水金、李承雄连带向金键公司支付2019年10月、11月宿舍（位于金键货运场旁）租金1800元；5.判令宏浩服务部、万水金、李承雄连带向金键公司支付2019年9月、10月、11月份的水费303元、污水费225元、电费8403元。诉讼过程中，金键公司撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2019年3月1日，金键公司将位于中山市*************运场******的场地出租给宏浩服务部、万水金、李承雄，用于货物运输、配载，每月租金21600元。双方还约定宏浩服务部、万水金、李承雄每月需向金键公司支付卫生费390元、空地使用费1200元、停车费750元。租期从2019年3月1日至2020年2月28日，每月5日前支付当月租金和上月的水、电费，如逾期不缴清，则金键公司可按每日5%加收滞纳金。双方于2019年3月1日签订租赁合同。合同履行期间，宏浩服务部、万水金、李承雄另外承租了金键公司的124、116号宿舍，每月租金合计900元。2019年10月份开始，宏浩服务部、万水金、李承雄开始拖欠金键公司各项费用，经金键公司多次催促均未付。金键公司为维护自身合法权益，遂向法院起诉。宏浩服务部、万水金辩称，1.金键公司未提供案涉租赁物的产权证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案的租赁合同应为无效合同。即使租赁合同有效，金键公司也未提供案涉租赁物所有权人将案涉租赁物出租及同意中山市金宁实业有限公司（以下简称金宁公司）转租、金宁公司同意金键公司转租的相关证据，租赁合同效力存疑。2.即使一系列租赁及转租关系有效，但金键公司未能提供证据证明金宁公司转租给金键公司的租赁期限在所有权人租给金宁公司的剩余租赁期限内，应承担举证不能的不利后果。退一步讲，即使金宁公司的转租期限在所有权人的剩余租赁期内，但金键公司转租给宏浩服务部的期限已超过金宁公司转租给金键公司的期限，超过部分应无效。3.宏浩服务部、万水金并非有意拖欠金键公司2019年10月、11月租金。当时因双方的租赁合同期限即将届满，宏浩服务部、万水金向金键公司表达了租赁期限届满后会搬迁，不再续租的意思。经双方协商，宏浩服务部、万水金不再向金键公司缴纳每月租金，而是由金键公司在宏浩服务部、万水金已缴纳的52200元押金中扣除，若不足，再由宏浩服务部、万水金缴纳。4.若金键公司在一审辩论终结前，仍未能提供案涉租赁物产权证或建设工程规划许可证的，则合同无效，那金键公司主张没收押金及支付滞纳金就无依据。退一步说，即使合同有效，但本案案涉租赁合同中约定的押金具有定金性质，金键公司应在押金与滞纳金中二选一，而不能同时主张，退一步讲，即使押金不具有定金性质，其按日1‰的标准也过高，应予以调整。5.金键公司主张2019年9月-11月水费、污水费、电费均未提供证据予以证明，应承担不利后果。6.2019年起每月实际租金是16800元，并不是按合同约定的租金缴纳。李承雄辩称，其只是宏浩服务部的员工，其行为是职务行为，金键公司要求其承担连带责任没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，金键公司（甲方）与宏浩服务部（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将座落于中山市********广州本田侧“金键货运场”H座4-7号建筑面积为480平方米的货运铺位出租给乙方使用，用途：货物运输、配载；租赁期限为一年，从2019年3月1日起至2020年2月28日止，每月租金21600元、卫生费390元、空地使用费1200元；各铺位水、电表独立安装，每月计费，水电费抄表，按实际耗量收取；每月5日前交当月租金、水电费及其他所有费用，如乙方逾期不缴清的，除须补交所有费用外，甲方按每日5%加收乙方滞纳金，还有权停止水电供应，逾期超过一个月的，甲方有权封门，终止合同，收回铺位，押金不退还，并追缴所产生的一切费用；本合同签订时，乙方即交付52200元作为押金，合同期满如乙方不再续约，应提前一个月以书面的形式通知甲方，结算各项费用后，甲方将押金无息退还给乙方，否则押金不退还；合同生效后，如甲方擅自解除合同，则甲方须向乙方双倍退还已收取的押金；如乙方擅自解除合同，则甲方已收取的押金不再退还给乙方，甲方实际经济损失超过乙方支付的押金时，实际经济损失与押金的差额部分甲方有追偿的权利等等。金键公司提交的收款收据显示2019年6月-9月期间“H4-7”每月租金为16800元、卫生费为390元、门前空地费为1200元、停车费为750元；124宿舍每月租金为600元；116宿舍每月租金为300元;“H4-7”2019年5月-8月电费为13920元、水费为235元、污水处理费为173元；116宿舍2019年5月-8月电费为304元、水费为5元、污水处理费为3元；124宿舍2019年5月-8月电费为0元、水费为170元、污水处理费126元。为了证明水电费情况，金键公司提交了其制作的2019年9月-11月水电费抄表情况表。宏浩服务部对租金及费用标准予以确认，但对金键公司提交的2019年9月-11月水电费抄表情况表不予确认，并自认2019年9月-11月的电费分别为2172元、1669元、425元；2019年9月-11月的水费分别为83元、62元、20元。金键公司提交的中山市小榄镇永宁建设管理站于2004年10月16日出具一份证明复印件，记载兹有座落于永宁兴业路房屋，建筑施工时在永宁建设管理站办理有关报建手续，并经我站验收合格，符合安全，可作商业使用，该房屋产权属永宁经济联合社所有，现出租建筑面积41385平方米给金宁公司开办中山市金键货运场有限公司。2004年10月29日，金宁公司（甲方）与金键公司（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将座落在中山市********41385平方米空地租给乙方投资发展物流中心。2006年12月19日，中山市小榄镇规划管理所出具一份建设工程设计方案咨询意见书，显示咨询单位为小榄镇永宁经济联合社，咨询地点为小榄镇永宁，建设性质为扩建，用地总面积为41416.37平方米、基地总面积为2882平方米、建筑总面积2882平方米，备注“待土地证办理好后方可办理建设工程规划许可证”。2007年9月7日，中山市小榄镇建设管理所出具一份工程质量验收证明，记载中山市小榄镇永宁经济联合社（金键货运场），位于小榄镇菊城大道西，该货运场货仓一、货仓二、货仓三及二期A幢、B幢、C幢仓库共六幢建筑物，总建筑面积14658平方米，为单层排架结构，于2006年6月建成，经我所现场勘察后认为：以上建筑物主体结构无异常，可按报建用途使用。中山市档案馆小榄分馆出具的材料显示建设单位为中山市小榄镇永宁经济联合社（商业楼3），建设地点为小榄镇永宁社区菊城大道，申请面积（平方米）：用地面积54573.5、基地总面积8455、建筑总面积8455，分顷面积（平方米）：商业面积8455，设计单位为中山市时代匠人建筑设计工程管理有限公司（A244013912），报建日期2014-10-23，建筑项目分别为A幢、B幢、C幢、D幢、E幢。另查，宏浩服务部于2015年7月21日成立，属于个体工商户，经营者是万水金。诉讼过程中，金键公司称货运场每月租金21600元，2019年10月份租金只交了10000元，拖欠的租金及费用包括2019年10月份剩余租金及卫生费、空地费、停车费，2019年11月份的租金及卫生费、空地费、停车费，2019年10月-11月的宿舍租金，2019年9月-11月宿舍和厂房的水电费及污水费。宏浩服务部、万水金对欠款的情况予以确认，但认为厂房每月租金应按16800元计算，水电费应以其自认的为准。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准付款房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，双方签订的租赁合同显示案涉租赁物是座落于中山市********广州本田侧“金键货运场”H座4-7号建筑面积为480平方米的货运铺位。但金键公司提交及调取的证据材料中显示的建设单位、建设地点、建设用地面积等内容均无法证明这些报建资料是属于案涉租赁物所在的建筑物，即无法证明案涉租赁物有规划许可证或相关的报建手续。因此，金键公司与宏浩服务部于2019年3月1日签订的租赁合同无效。虽上述租赁合同为无效合同，但宏浩服务部实际占有、使用案涉租赁物，且其在诉讼中也确认拖欠金键公司案涉租赁物占有使用费及相关费用的事实，只是对案涉租赁物占有使用费的计算标准及水电费的金额有异议，故金键公司要求宏浩服务部支付尚欠的案涉租赁物占有使用费及相关费用，理由充分，本院予以支持。关于案涉租赁物占有使用费的计算标准，由于案涉租赁合同被认定为无效，故应参考合同约定的租金标准据实计算占有使用期间的占有使用费。虽然案涉租赁合同约定每月租金21600元，但根据金键公司出具的收款收据显示，金键公司每月收取的租金实为16800元，与宏浩服务部主张的月租金金额一致，故本院认定案涉租赁物每月的占有使用费应为16800元。关于水电费的金额问题，金键公司提交的水电费抄表情况表是其单方制作的，没有提交相关原始凭证佐证，且没有经宏浩服务部、万水金、李承雄确认，故本院不予采纳，并根据宏浩服务部、万水金、李承雄自认的金额认定：2019年9月-11月的电费分别为2172元、1669元、425元；2019年9月-11月的水费分别为83元、62元、20元。综上，宏浩货运部应向金键公司支付2019年10月占有使用费6800元（16800元-已付10000元）、卫生费390元、空地费1200元、停车费750元，2019年11月占有使用费16800元、卫生费390元、空地费1200元、停车费750元，2019年10月-11月宿舍租金1800元（600元/月×2个月+300元/月×2个月），2019年9月-11月的电费4266元，2019年9月-11月的水费165元，合计34511元。关于押金及滞纳金的问题，因本院已认定案涉租赁合同无效，即合同中关于押金及滞纳金的约定均不具有法律约束力，故金键公司诉讼请求无需返还押金52200元及支付占有使用费的滞纳金没有法律依据，本院不予支持。因宏浩服务部、万水金、李承雄并未在本案提出反诉要求退还押金，金键公司也未明确同意在押金中扣减占有使用费及相关费用，故对押金，本院在本案中不作处理，宏浩服务部、万水金、李承雄可另行主张权利。关于责任承担问题，由于宏浩服务部属于个体工商户，经营者是万水金，故金键公司要求万水金对宏浩服务部上述拖欠的占有使用费及相关费用承担连带清偿责任理由充分，本院予以支持。另，金键公司虽主张李承雄是宏浩服务部的投资人及实际经营者，但未举证证明，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳，并对其要求李承雄对宏浩服务部上述拖欠的占有使用费及相关费用承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。综上，金键公司诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，判决如下：一、被告中山市小榄镇宏浩货运信息咨询服务部、万水金于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金键货运场有限公司支付2019年10月占有使用费6800元、卫生费390元、空地费1200元、停车费750元，2019年11月占有使用费16800元、卫生费390元、空地费1200元、停车费750元，合计28280元；二、被告中山市小榄镇宏浩货运信息咨询服务部、万水金于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金键货运场有限公司支付2019年10月-11月宿舍租金1800元；三、被告中山市小榄镇宏浩货运信息咨询服务部、万水金于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金键货运场有限公司支付2019年9月-11月的电费4266元、2019年9月-11月的水费165元，合计4431元；四、驳回原告中山市金键货运场有限公司超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍付款迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，减半收取计1158元，由原告中山市金键货运场有限公司负担808元，被告中山市小榄镇宏浩货运信息咨询服务部、万水金负担350元（该款已由原告中山市金键货运场有限公司向本院预交，被告中山市小榄镇宏浩货运信息咨询服务部、万水金在支付上述款项时一并迳付原告350元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年八月十九日书记员  郭敏清赵鑫溶