上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15038号原告：成志军，男，1979年11月12日生，汉族，住上海市虹口区玉田支路******。委托诉讼代理人：祝爱珍，上海宽度律师事务所律师。被告：程小红，女，1980年2月11日生，汉族，住上海市宝，住上海市宝山区罗迎路****>原告成志军与被告程小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告成志军及其委托诉讼代理人祝爱珍、被告程小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成志军向本院提出诉讼请求：被告退还原告押金人民币(以下币种同)26,669元。事实和理由：2018年3月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，承租被告名下房屋上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)一套。合同签订后，原告支付了第一个月租金14,600元及押金29,200元。直至租赁合同结束，原告都按时交纳租金。2020年4月14日，原告与被告商谈续租事宜未果，被告要求原告于2020年4月14日进行交房，原告未同意，交房未成功。2020年4月14日至2020年4月22日，原告出差，无法办理交接手续。2020年4月17日，原告在已经结清水电费费用情况下，提出将系争房屋钥匙快递给被告或者中介，被告予以拒绝。后原、被告双方约定2020年4月22日交还钥匙，但被告又以在医院为由拒绝。2020年4月20日，原告出差回来发现系争房屋门锁被更换，后了解系被告丈夫因与被告发生矛盾于2020年4月19日进行换锁。2020年4月25日，原告再次联系被告，被告未回复。2020年4月27日，原告又联系被告，被告又以在医院为由，双方交接钥匙未果。直至2020年5月9日，被告突然通知原告交还钥匙，原告出差在外，遂将钥匙交至中介。被告2020年5月10日通知原告，自己已经找人开锁，押金不能退还。2020年4月22日至5月10日，原告一直与被告协商还钥匙问题。原告认为，自己未能如期交还房屋，愿意承担2020年4月16日至2020年4月19日期间的延期交房违约金，因2020年4月19日，系争房屋已经由被告丈夫换锁进行控制和占有。之后，原告多次联系被告交还钥匙，但被告拒绝，无法及时交还钥匙的责任在于被告。按照合同约定，原告应当支付被告延期交房违约金，即租金的130%标准，共计4天2,531元(14,600元÷30天×130%×4天)，该部分可以在押金中抵扣，故被告应当返还原告押金26,669元。综上，原告提出诉请如上。被告程小红辩称，不同意原告诉请。系争房屋登记在被告名下，用途为商铺。因原告对被告的房屋装修等造成了损失，所以相关损失和房屋使用费、逾期交房违约金要扣除，扣除后，可以退还部分押金。原告承租系争房屋后损坏墙体、门锁、柜门、楼梯扶手晃动、8台空调和1台电视机被带走，且之前原告并未结清水电煤费用，是后期结清的。关于损坏造成的损失或修复费用，被告目前无法确定，被告将固定证据和损失后另行诉讼。2020年4月15日下午，系争房屋的次承租人联系被告要交钥匙，因合同是与原告签的，所以要与原告协商交接事宜。2020年4月17日原告告知被告自己出差了，钥匙没交接成功，2020年4月22日原告回来后，与被告协商交接钥匙，但被告在医院，没有交接成功，2020年4月22日至5月9日双方没有联系了。2020年5月9日被告换锁后报了警。2020年4月19日被告老公是否换锁被告不清楚。目前房屋还是登记在被告名下，由被告使用。被告认为2020年4月22日为房屋的正式交接日，房屋使用费和逾期交房违约金可计算至此日，但除按照租金标准支付正常房屋使用费外，应当支付租金130%的金额作为逾期交房违约金。针对被告的辩称，原告表示，空调都是原告自己买的，交付时房屋内有几台分体空调，但不能用，所以原告就购买添置全部更换，买了6-8台空调(2台立式、6-8台分体)，电视机是系争房屋内原来就有的，原告没带走，只带走了2台立式空调。租赁交付时是新的房屋，但墙体也有自然损耗，原告愿意赔偿墙体修复3,000元左右，门锁、柜门、楼梯等愿意赔偿共1,000元左右。即便退一步从双方协商过程来看，交房时间最多算至2020年4月22日。若除了支付房屋使用费外，还需要支付逾期交房违约金，违约金标准过高，希望予以调整。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、工商银行转账流水、原告与物业管理处的微信聊天记录、电力公司发票联、原告与被告微信聊天记录、原告与被告丈夫的语音聊天录音、房产中介接受钥匙收条。被告无证据提供。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本案在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日，原告成志军(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将上海市宝山区罗迎路XXX弄XXX号房屋出租给乙方。租赁期限自2018年4月16日起至2020年4月15日止。期间每个月租金为14,600元，租金付一押二。每一个月付款一次，应在每月16号前支付。甲方收乙方押金29,200元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金。合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的130%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。合同亦约定了房屋维修、维护、转租、续签、合同解除及违约责任等合同内容。租赁合同签订后，原告向被告支付了一个月租金和押金共计43,800元。2020年4月14日，原告与被告在微信中协商交房交钥匙事宜，被告表示原告还未结清水电煤费用，等待全部结清后把钥匙交还。2020年4月17日，原告向被告表示因自己出差，可把钥匙快递给中介，被告表示原告一直拖着不交房，被告要报警处理。2020年4月20日，原、被告协商2020年4月22日双方碰头交接钥匙，原告表示水电煤已经付清。2020年4月22日，被告表示自己在医院，再晚几天交接。原告表示被告丈夫2020年4月19日将门锁芯更换，双方合同终止。2020年4月25日，原告要求到被告所就医的意愿交接钥匙，被告表示自己还在医院。2020年5月1日，原告要求被告退还押金，被告未回复。2020年5月9日，原告要求把钥匙快递给被告，要求退还押金。2020年5月10日，被告回复表示，已于2020年5月9日找人换锁开门，发现房屋内装修和设备等有多处损坏，空调被搬走，原告还未将钥匙交还。2020年5月10日，原告将系争房屋外门钥匙两套放至上海德雁房地产经纪有限公司，该公司出具收条。审理中，双方确认租赁合同已经终止履行。但双方对于未按约办理房屋交接手续的责任及房屋交接时间各执一词。双方对逾期交房违约金和房屋使用费关系理解无法达成一致，原告认为租金的130%违约金已经包含了房屋使用费，被告认为除房屋使用费外，原告还应承担租金的130%逾期交房违约金。本院认为，原、被告所签的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租期届满后，承租人应及时将系争房屋交还给出租人，出租人亦应配合办理房屋交接手续。本案租赁合同期满终止后，双方理应相互配合以顺利交接，但由于双方起争议而导致未办妥。现原、被告双方均愿意在本案中将相关违约金及房屋使用费争议结合押金退还事宜一并处理，本院予以准许。结合原告提供的双方聊天记录及原被告陈述意见，本院认定2020年4月22日为房屋正式交接日，对于2020年4月22日以后房屋空关的损失，原告无须再承担责任。原告应当向被告支付2020年4月16日至2020年4月22日的房屋使用费。依据合同约定，原告主张租金的130%违约金包含了房屋使用费和违约金两部分，本院难以采纳，除房屋使用费外，原告应当另行支付违约金。原告主张若原告支付延期交房期间的房屋使用费外，若还需要支付130%的逾期交房违约金，则违约金标准过高，对此意见，本院予以认可。本院根据原告逾期交房的违约程度及被告损失情况，对违约金标准进行酌情调整，原告应当支付被告房屋使用费及逾期交房违约金5,110元。关于押金，按照合同约定，租赁合同结束后，被告应将押金退还。原、被告一致同意押金直接抵扣违约金等钱款，故该押金可以直接冲抵原告应当负担的房屋使用费和逾期交房违约金。扣除应付的房屋使用费和逾期交房违约金后，原告应返还被告押金24,090元。关于被告主张的其他损害，可由被告根据其意见另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告程小红于本判决生效之日起十日内向原告成志军返还押金24,090元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由原告成志军负担。本判决为终审判决。审 判 员 周羚敏二〇二〇年九月三日法官助理 顾名锦书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。