贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初402号原告：孙宏兰，女，1980年7月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：庄运，男，1963年12月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告孙宏兰与被告庄运房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序于2020年6月18日依法公开开庭进行审理。庭审中，因发现案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年6月18日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年7月27日再次公开开庭进行了审理。原告孙宏兰、被告庄运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙宏兰向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金11658元（2019年6月12日至2019年10月11日止，租金标准为1800元／月。2019年10月12日至2020年6月18日止，租金标准为1600元／月）;2.被告按合同约定支付原告违约金1800元；3.被告搬出房屋并将房屋钥匙归还给原告；4.被告支付水费88元、电费72元，以及归还房时止的租金；5.被告支付水管维修费300元；6.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月12日，原、被告双方达成协议并签订租房合同，约定原告将位于贵阳市房屋出租给被告使用，租期从2019年6月12日至2022年6月11日，租金每月1800元。因被告未按时支付房租，原告多次催收未果，双方与2020年4月28日发生肢体接触，同年5月1日发现被告在涉案房屋存放300公斤甲醇。案涉房屋的水管被被告破坏，需花费300元进行维修，被告尚未支付水费88元、电费72元。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判令如诉所请。被告庄运辩称：1.欠付租金不是事实，我欠她租金但是没有这么多，总共支付13555元，应支付15120元；修棚子花了4950元是我支付的，应从租金里抵扣。2.违约金不认可，我没有违约，只是欠付原告租金，且是原告强制腾房。3.2020年5月1日原告已经带着人来强制把我从涉案房屋搬出，现在原告还扣留了我的两个操作台、两个炉子及燃料罐。4.4月份的水电费我确实没交，具体金额我没有查。我不同意原告主张的支付归还房屋时止的租金，5月1日原告已经让我搬走了。涉案房屋总共有两道大门，我只有外面大门的钥匙，没有里面房屋的钥匙，里面的那道门的锁原告已经更换了，我进不去。5.水管以及房屋内的水电都是我在租房后自己花了两千多是我修建的，水管是我踩坏的，水管维修费我不认可，这个水管是棚子里的进水管，跟房间里没关系，只影响棚子的部分，不影响房屋里的用水，把进水阀关掉就不会漏水。经审理查明，案涉房屋位于贵阳市云岩区，登记所有权人为原告。2019年6月8日，原告孙宏兰（甲方）与被告庄运（乙方）签订名为《房屋出租》的合同，约定甲方将案涉房屋租给乙方使用，租用时间从2019年6月12日至2021年6月11日止，租金为1800元／月，付款方式按季支付，押金为1800元。乙方不能更改房屋结构，要保护好装修及设施，如需改修须征得房主同意，装修后的归房主所有。租期内不涨房租，不退租金押金，租金满时乙方提前15天交下一次租金，在合同约定交款时间，如乙方超过3天不交房租，甲方有权单方终止合同并可强行入室收回房屋。乙方使用期间的水电煤气费、物管一切费用由乙方自行承担。合同期满时，任何一方不续租提前15日通知对方，不续租方不通知对方或不履行完合同押金不退。2019年6月8日，被告通过微信向原告转账3200元（包含押金1800元）。2019年10月11日、11月23日、12月24日被告通过微信分别向原告转账1200元。2020年3月5日被告通过微信向原告转账500元。2020年3月29日被告通过微信向原告转账300元。2020年4月18日被告通过微信向原告转账1000元。上述金额共计8600元，原告孙宏兰认可已收到。2019年6月8日，原告向被告发送微信“这家我问了，好的上透明顶2.2的，3不锈钢管材质，150元一平方，你可以电话联系先量好尺才按。价钱都差不多，一定假日或周末安装哟。有空先照个现在的坏的院子顶相片传给我。”同年6月12日至6月21日期间，被告向原告发送微信“33平方，4950，超出部分怎么算。”2019年9月9日，被告向原告发送微信“如果租金降到1200我就续租，因为你的房子不适合住人，我还得另外租房子住。如果不降，我会在10月12号之前搬走。”同年10月8日，原告向被告发送微信“到日期了，交房租还是退房呢？”被告回复“过两天打钱给你。”同年10月11日，被告向原告支付1200元。同年11月23日，原告向被告催收房租，被告支付1200元。同年12月23日，原告向被告催收房租，被告于12月24日向原告支付1200元。2020年4月11日，被告向原告发送微信“另外，房租降到1000，我可以考虑继续租下去。”原告回复“你先把以前欠的付了才可以。”同年4月18日，被告向原告发送微信“我先把这个月的房租1000给你，前面的我再分期付给你，你看可以吗。”同年4月18日，被告向原告支付1000元后，原告于4月19日发送微信“你这一两天就搬走吧，我不租了。”“你把前面欠的三个月房租交了，要不后天我就去换锁了。”2020年1月13、15日，原告两次向被告发送微信“你该交房租了。”被告回复“下个月一起付给你。”原告17日再次向被告发送微信“年前这两天还是付一个月的，年前我要用钱。”之后，原告多次向被告发送微信“你该交房租了”，被告均未回复。同年3月5日被告向原告支付500元，3月29日支付300元，4月18日支付1000元。2020年5月1日，原、被告双方就租房事宜发生纠纷，原告将被告存放在案涉房屋内的部分物品搬离，将案涉房屋门锁更换。被告于当日将原告搬离案涉房屋内的部分物品联系搬家公司搬走但未返还案涉房屋大门的钥匙。被告将修建棚子时搭建的水管破坏。2020年6月2日，原告缴纳案涉房屋电费72.08元、水费88.14元。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《房屋出租》、微信聊天记录、房屋所有权证、订单截图、缴费截图、通话录音、身份信息等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的名为《房屋出租》的合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“……承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同”的规定，被告逾期不支付或不足额支付租金的行为已构成违约，原告有权解除合同关系并要求被告返还案涉房屋。2020年5月1日，原告将存放于案涉房屋内部分物品搬离并将门锁进行更换，应当认定双方合同已于2020年5月1日终止履行，案涉房屋已实际处于原告控制中，故对原告主张被告搬出房屋的诉请，本院不予支持。鉴于案涉房屋内仍存放被告部分物品，该部分物品应由原告向被告返还。同时，因被告未返还案涉房屋大门钥匙，故对原告主张被告返还房屋钥匙的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告支付归还房屋时止的租金。首先，根据双方签订的合同约定月租金为1800元，付款方式按季支付，押金1800元。2019年6月8日被告向原告支付的3200元中，双方均认可包含押金1800元，被告辩称另外4000元双方约定以修建棚子的费用抵扣。根据双方于2019年6月8日至21日期间的聊天记录显示，原告认可150元一平方，被告在回复“33平方4950元”后，原告未予否认，故应当认定第一季度的租金以及押金被告已足额支付，且余950元。其次，根据双方提交的聊天记录显示，被告2019年9月份未有支付房租的记录，其辩称已用押金进行抵扣，被告未否认，同时在原告2020年4月19日的聊天记录称“你把前面欠的三个月房租交了，要不后天我就去换锁了。”结合2020年1—4月被告共计只支付1800元存在欠付房租的情形，应当认定2019年6月至12月的租金双方已经结算完毕。再次，原、被告双方对2019年10月份开始的租金进行协商，被告辩称租金已变更为1200元，原告认可只降200元变更为1600元。经查，2019年10月至2019年12月期间，被告均按1200元/月的标准向原告支付租金，原告收取1200元租金后未提出异议，原告2020年4月19日的聊天记录称“你把前面欠的三个月房租交了，要不后天我就去换锁了”应当认定自2019年10月起的租金标准变更为1200元/月。故2020年1-4月被告应支付的房租应为4800元，扣除其已支付的1800元以及修建棚子余950元，被告还应向原告支付欠付的租金2050元。关于被告辩称2020年4月份租金变更为1000元/月的辩解意见，被告提交的证据不足以证实双方就租金达成变更为1000元/月的合意，对被告该辩解意见，本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金1800元，根据双方合同约定“合同期满时，任何一方不续租提前15日通知对方，不续租方不通知对方或不履行完合同押金不退。”原告该项主张符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付水费88元、电费72元的诉请，被告认可2020年4月份水费、电费未交，但其辩称不清楚具体金额以及逾期交纳水电费会产生滞纳金，只支付正常使用的水电费。首先，双方合同约定租赁期间的水电费由被告承担；其次，被告未举证证明其正常使用的水电费为多少；再次，原告于2020年6月份交纳水电费产生的滞纳金也系被告未按时交纳水电费所致。故对原告主张被告支付欠付的水费88元、电费72元的诉请，本院予以支持。关于维修水管的费用300元，被告认可水管被其踩坏，原告未提交证据证实其已将破坏的水管进行维修以及维修所产生的费用，但原告维修水管势必产生相应费用，本院支持100元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告庄运于本判决生效之日起十日内将位于贵州省贵阳市云岩区房屋大门的钥匙返还给原告孙宏兰；二、被告庄运于本判决生效之日起十日内向原告孙宏兰支付欠付的房屋租金2050元；三、被告庄运于本判决生效之日起十日内向原告孙宏兰支付违约金1800元；四、被告庄运于本判决生效之日起十日内向原告孙宏兰支付水费88元、电费72元、水管维修费100元，共计260元；五、驳回原告孙宏兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费148元，原告孙宏兰负担104元，被告庄运负担44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  余民燻人民陪审员  马 丹人民陪审员  孙荣娟二〇二〇年九月三日法官助理卢立瑗书记员杨丽