北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7833号原告（反诉被告）：陈瑞祥，男，1967年12月25日出生，汉族，北京中创劳务服务公司职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：高玉梅（原告陈瑞祥之妻），女，1967年6月14日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郜慧杰，北京市诚实律师事务所律师。被告（反诉原告）：邱顺，男，1984年8月29日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：段爱玲（被告邱顺之妻），女，1982年3月29日出生，汉族，北京波尔通达股份有限公司职员，住北京市昌平区。原告（反诉被告）陈瑞祥与被告（反诉原告）邱顺租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈瑞祥及其委托诉讼代理人高玉梅、郜慧杰，被告（反诉原告）邱顺及其委托诉讼代理人段爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞祥向本院提出如下诉讼请求：1.判令我与邱顺于2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令邱顺支付我自2019年8月11日至2020年8月13日期间的房屋占有使用费，按每年12650元标准计算；3.判令邱顺支付我水费1120元、电费2187元；4.判令诉讼费由邱顺承担。事实与理由：2014年8月11日，我与邱顺签订《房屋租赁合同》，约定我将猪场南面小院北房三间、西房三间出租给邱顺用于养鸟。2019年因政府非宅腾退政策房屋需要拆除，邱顺拒不腾房，给我造成损失，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告邱顺辩称：我认为双方的租赁合同无效，因涉案房屋所在土地不是正规的宅基地，我在2018年9月24日交房租交到2019年8月10日。2019年2月底涉案房屋就停电了，我没有用房子，为什么让我交房租，电费我不认可，水费我有相关证据。反诉原告邱顺向本院提出如下诉讼请求：1.确认我与陈瑞祥于2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令陈瑞祥退还我2019年3月1日至2019年8月11日期间的租金5656元；3.判令陈瑞祥赔偿我2019年3月1日至2019年8月11日期间的经营损失53666元（按照每月1万元计算）；4.判令陈瑞祥赔偿我为案外人支出的违约金4万元；5.判令陈瑞祥赔偿我为养鸟建造的东房三大间、锅炉房、全部暖气设施的经济损失5万元；6.判令本案的诉讼费由陈瑞祥承担。事实与理由：2014年8月11日，我与陈瑞祥签订《房屋租赁合同》，租期10年。2019年2月中旬，陈瑞祥突然告诉我要解除租赁合同及房屋要被拆除。我向龙虎台村和南口镇政府核实，我承租的房屋系违章建筑，要求自主腾退拆除。因陈瑞祥对返还我剩余租金及赔偿我养殖损失等事宜与我无法达成一致，2019年2月底陈瑞祥强行对我承租的房屋断电，迫使我停止养鸟及搬离，我被迫于2019年3月1日前将承租房屋全部腾空。陈瑞祥强行提前对出租的房屋断电并多次通知我要拆除房屋，我的上千只繁殖中的种鸟及孵化中近两千只的小鸟和鸟蛋全部损毁。另外，因我在2018年10月15日与案外人签订了《订购协议》，约定2019年6月30日前向案外人供鸟（3—6个月），因陈瑞祥强行要求我腾退涉案房屋，我无法按协议约定向案外人供鸟，致使我向案外人承担了违约金4万元。由于陈瑞祥出租的房屋系违建，致使我无法按照租赁合同的约定正常使用，直接造成我由于腾退房屋损失10多万元，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告陈瑞祥辩称：邱顺说涉案房屋是违建，但邱顺是本村村民，我当时就说了是违建，如果是宅基地是不能养猪的，邱顺知道涉案房屋是违建。我不同意返还租金，院子现在邱顺还占用着，不知道他有什么经营损失，合同无效的话我也不同意赔偿他损失，不同意支付违约金。合同写的很清楚，他盖的小棚全部归我，暖气设施也归我，棚子只有顶子是他的，其他都是我的。暖气设施国家也没有补偿钱给我，村委会给我们调解了很多次，邱顺同意了又反悔。邱顺并未向法庭提交证据证明其损失的发生，未向法庭提交证人证言。自2018年7月开始邱顺一直未在涉案房屋中从事养鸟活动，其诉称的损失未实际发生，我不同意他的全部反诉请求。本院经审查认定事实如下：陈瑞祥（甲方）与邱顺（乙方）于2014年8月11日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将猪场南面小院北房三间、西房三间出租给乙方养鸟，该小院租赁期十年，该小院每年租金11000元，于每年8月11日前交付租金。乙方自己承担水、电费。如果中止合同，乙方不得拆除在甲方出租小院、房屋内所建的一切设施（大棚、暖气等……）。如遇拆迁，小院内一切（包括乙方所建的）补偿，与乙方无关（如果有养鸟损失补偿归乙方所有）。小院内一切如有损坏（包括自然损坏、人为损坏），乙方应及时修缮。房租三年一个周期，15%递增。1—3年，房租每年11000元。3—6年，房租每年12650元。6—9年，房租每年14547元。第10年，房租每年16729元。合同签订后，陈瑞祥将涉案房屋交付邱顺用于养鸟使用，邱顺按照合同约定支付陈瑞祥房屋租金至2019年8月10日。2018年底，涉案房屋因非宅腾退政策需要拆除，陈瑞祥与邱顺协商腾退涉案房屋一事，因双方就赔偿数额未能达成一致，故邱顺一直未将涉案房屋腾退并交还陈瑞祥。自2019年2月底开始，涉案房屋处于停电状态。2020年8月13日，双方经本院主持于当日达成房屋交接手续，邱顺于当日将涉案房屋交还给陈瑞祥。邱顺主张其承租涉案房屋期间安装了9组暖气片、一个锅炉，建造了一个锅炉房及东房三大间约40余平方米，共计花费5万余元，其于2018年10月15日与第三方刘某签订了《订购协议》，约定刘某向其订购小鸟，后因涉案房屋需要腾退其无法履行合同，其向第三方刘某支付了违约金4万元。邱顺提交《订购协议》、收条、银行对账单予以证明，并申请证人刘某出庭予以证实。其中《订购协议》显示为邱顺（乙方）与刘某（甲方）于2018年10月15日签订，约定：2018年10月15日，甲方向乙方订购800对黄桃脸鹦鹉小鸟（3-6个月），要求2019年6月30日交货，每对黄桃脸鹦鹉小鸟200元，共计16万元整。甲方向乙方支付定金4万元，在乙方2019年6月30日交甲方800对小鸟时，甲方将剩余款项12万付给乙方。甲方如果到2019年6月30日未能把鸟买走，乙方收的4万元定金不退，乙方如果未按合同把鸟交给甲方，赔偿甲方违约金4万元。收条显示刘某于2019年8月13日收到邱顺支付的违约金4万元。银行对账单显示邱顺及其爱人段爱玲于2019年8月11日及2019年8月12日从二人的银行卡中取款共计4万元。刘某出庭陈述称其与邱顺于2018年10月15日签订《订购协议》，约定其向邱顺购买800对黄桃脸鹦鹉小鸟，合同价款总计16万元，其在合同签订后支付邱顺定金4万元，后因邱顺不能养鸟了，邱顺于2019年3月退还其定金4万元，并于2019年8月支付其违约金4万元，定金及违约金均以现金形式支付，邱顺退还其定金时其未为邱顺出具收条，支付违约金时其为邱顺出具了收条。陈瑞祥认可邱顺安装了暖气片、锅炉并建造了东房三大间41.2平方米，但主张锅炉房为其自行建造，邱顺建造的东房实为棚子，棚顶就着东墙和南墙修建，门窗由其找人安装，对邱顺主张的违约金4万元不认可，主张邱顺自2018年7月开始即已不再涉案房屋处养鸟。陈瑞祥申请证人胡某出庭予以证实，并提交录音一份予以证明。胡某出庭陈述称陈瑞祥于2018年11月支付其600元用于安装东棚子西边和北边的门窗，其安装门窗时在涉案房屋中的北屋接电时仅看到鸟笼子，未见到鸟。录音为陈瑞祥与邱顺于2020年8月11日的通话录音，录音内容显示：“陈瑞祥：原来我也跟你说过，2018年就是7月份评估的时候，我说跟你一起养鸟去，你说我都不养鸟了，我都不挣钱，你还养什么劲啊，没招儿现在是。邱顺：那您看这反正咱俩也甭说别的了，也就是这钱上的事了……”。邱顺认可其修建东棚子时未安装门窗，但对陈瑞祥主张其自2018年7月开始未在涉案房屋处养鸟不予认可。陈瑞祥主张涉案房屋确定要被拆除后，北京市昌平区南口镇龙虎台村股份经济合作社（以下简称龙虎台村股份合作社）曾两次委托评估机构对其承租土地上的资产进行评估，2018年7月第一次评估时未包括邱顺承租的涉案房屋，2019年2月第二次评估时包括了邱顺承租的涉案房屋。陈瑞祥提交《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》及拆迁房屋平面图各两份及《南口镇龙虎台村自主腾退补助协议》一份予以证明。其中第一次的拆迁房屋平面图显示房屋为1—6号，评估额总计698640元，包括房屋重置成新价234455元、腾退损失补助费294824元、装修、设备及附属物评估价169361元，房屋总建筑面积为651.59平方米。第二次的拆迁房屋平面图显示房屋为1—9号，评估额总计为855101元，包括房屋重置成新价234455元、腾退损失补助费408792元、装修、设备及附属物评估价211854元，房屋总建筑面积为794.05平方米。陈瑞祥主张第二次拆迁房屋平面图中的8号、9号房屋即为邱顺承租的涉案房屋，邱顺表示其不能确定。《南口镇龙虎台村自主腾退补助协议》显示腾退人（甲方）为龙虎台村股份合作社，被腾退人（乙方）为陈瑞祥，主要内容为：被腾退集体土地上非住宅房屋位于龙虎台村，建筑面积为794.05平方米。甲方应当在乙方交付土地及地上物并通过验收后30个工作日内将腾退补助费合计810993元一次性支付给乙方。协议末页乙方处由陈瑞祥签字，落款时间为2019年4月12日，但甲方处未加盖龙虎台村股份合作社公章。陈瑞祥称因邱顺一直未腾退涉案房屋，导致其未将涉案房屋交给龙虎台村股份合作社，故龙虎台村股份合作社一直未与其签订腾退协议。经询，邱顺对其主张的装修损失不申请鉴定。庭审中，经双方确认，邱顺承租涉案房屋期间应将水电费交予陈瑞祥，电每度1元，水每吨5元，邱顺未交纳过承租期间的水电费。经双方确认，邱顺使用涉案房屋期间共用水110吨，截止至本案辩论终结，涉案房屋电表数总计为3483.7度。陈瑞祥主张邱顺承租涉案房屋时的电表底数为1296度，邱顺主张其承租涉案房屋时的电表底数为1986度，双方均未提交相应证据。邱顺主张因陈瑞祥要求其提前腾退涉案房屋，导致其产生经营损失53666元，故要求陈瑞祥予以赔偿。邱顺提交其在涉案房屋处养鸟的照片予以证明，陈瑞祥对此不予认可。另查，涉案房屋所在土地系陈瑞祥从龙虎台村民委员会处承租。陈瑞祥主张涉案房屋系其自行建造，未经相关部门合法审批，邱顺认可涉案房屋建造时无相关部门的审批手续。上述事实，有《房屋租赁合同》、《情况说明》、《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》、拆迁房屋平面图、《南口镇龙虎台村自主腾退补助协议》、照片、订购协议、收条、银行对账单、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈瑞祥与邱顺签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但因涉案房屋系陈瑞祥未经相关部门合法审批私自修建，故陈瑞祥与邱顺签订的《房屋租赁合同》因违反了法律的强制性规定属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方合同虽属无效，但邱顺实际占有使用涉案房屋期间应当向陈瑞祥支付涉案房屋的占有使用费。2019年2月底前，邱顺可正常使用涉案房屋，故邱顺应当按照双方合同约定的租金标准支付陈瑞祥房屋占有使用费。2019年3月至邱顺腾退涉案房屋即2020年8月13日期间，邱顺虽未将涉案房屋腾退并交还陈瑞祥，但涉案房屋自2019年2月底开始已经断电，邱顺无法正常使用涉案房屋，故邱顺应当支付的该期间的房屋使用费应在双方约定的租金标准基础上予以酌减。现邱顺已按照双方合同约定的租金标准支付陈瑞祥房屋租金至2019年8月10日，考虑到双方合同履行的相关情况，本院认定邱顺按合同标准支付的2019年3月至2019年8月10日期间的租金可折抵邱顺自2019年3月至2020年8月13日不能正常使用涉案房屋期间的占有使用费，故对邱顺要求陈瑞祥返还租金5656元及陈瑞祥要求邱顺支付2019年8月11日至2020年8月13日期间房屋占有使用费的诉讼请求，本院均不予支持；合同签订后，邱顺对涉案房屋有加建和装修改造行为，根据双方的主张及提交的证据，本院确定邱顺在涉案房屋处安装了暖气片、锅炉并建造了东棚子三大间41.2平米（不包含门窗），现因双方签订的租赁合同无效，邱顺因加建和装修改造支出的费用属于邱顺因合同无效造成的损失，应当根据陈瑞祥与邱顺的过错程度由双方予以分担。因陈瑞祥在明知涉案房屋无相应审批手续的情况下，仍将房屋出租给邱顺用于养鸟经营，故陈瑞祥应对此承担主要责任。邱顺作为承租人在签订合同前应对涉案房屋的产权性质及是否具备经营条件进行严格审查，但其未尽到相应审查义务即签订合同并对涉案房屋进行装修改造，其自身亦存在一定过错，应承担次要责任。本院根据诚信原则，考虑双方的过错程度及双方签订合同后的履约情况，酌情判定由陈瑞祥承担60%的责任，由邱顺承担40%的责任。关于邱顺的损失数额问题，因邱顺明确表示不申请鉴定，故对其损失数额由本院结合其装修改造的实际情况酌情确定为1.5万元。关于邱顺主张的其支付给第三方刘某的违约金4万元，邱顺提交的《订购协议》、收条、银行对账单及刘某的证言能够相互佐证，本院对邱顺的主张予以采信。陈瑞祥虽主张邱顺自2018年7月开始已不再涉案房屋处养鸟，但其提交的录音及证人证言不足以证明上述事实，故对陈瑞祥的该项主张本院不予采信。邱顺向刘某支付违约金系因为涉案房屋需要提前腾退导致其无法继续养鸟，未能履行与刘某签订的《订购协议》，该项损失属于邱顺因合同无效所造成的损失，故对邱顺主张的该项损失本院予以确定。据此，根据本院确定的责任比例，陈瑞祥应赔偿邱顺损失共计33000元；邱顺要求的经营损失属于合同有效情况下的可得利益损失，不属于因合同无效造成的直接损失，且其提交的在涉案房屋处养鸟的照片亦不足以证明其经营损失，故对其要求陈瑞祥赔偿经营损失53666元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；经双方确认，邱顺承租涉案房屋期间应将水电费交予陈瑞祥，电每度1元，水每吨5元，邱顺未交纳过承租期间的水电费，故陈瑞祥要求邱顺支付水电费的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。根据双方确认的结果，邱顺应支付陈瑞祥水费550元；关于电费，截止至本案辩论终结，涉案房屋电表数总计为3483.7度。陈瑞祥虽主张邱顺承租涉案房屋时的电表底数为1296度，但未提交证据予以证明，故本院采信邱顺的主张，认定其承租涉案房屋时的电表底数为1986度，据此邱顺应支付陈瑞祥电费1497.7元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、陈瑞祥与邱顺于二○一四年八月十一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、陈瑞祥赔偿邱顺损失33000元；三、邱顺支付陈瑞祥水费550元及电费1497.7元，以上共计2047.7元；上述第二、三项折抵后，由陈瑞祥支付邱顺30952.3元，于本判决生效后七日内付清。四、驳回陈瑞祥的其他诉讼请求；五、驳回邱顺的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费655元，由陈瑞祥负担393元，已交纳；由邱顺负担262元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1643元，由邱顺负担1280元，已交纳；由陈瑞祥负担363元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇二〇年九月七日书记员  高 曼