濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初4093号原告（反诉被告）：刘艳锋，女，1985年4月15日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：王**，河南若澍律师事务所律师。被告（反诉原告）：靳仁士，男，1978年4月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱宗明，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，河南逐鹿律师事务所律师。原告刘艳锋与被告靳仁士房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，审理过程中，被告靳仁士提出反诉，本院合并审理。原告刘艳锋及委托诉讼代理人王**，被告靳仁士及其委托诉讼代理人朱宗明、李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳锋向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《濮阳市房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金47000元；3、判令被告返还原告居间服务费4000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过濮阳市远航地产经纪有限公司介绍欲购买被告靳仁士所有的位于濮阳市××区华府山水小区××楼××单元××室的房屋，相互沟通后，原告于2020年1月15日与濮阳市远航地产经纪有限公司、靳仁士三方签订了以下三份合同：1、居间服务合同，原告作为乙方支付居间服务费4000元；2、房屋买卖合同，约定了房屋总价款为235000元，并约定2020年3月31日前过户等；3、买卖定金协议书，约定定金10000元。原告向被告支付了10000元定金，后三方又签订了补充协议，原告再次向被告支付125000元，用于其办理解押过户手续。被告靳仁士一直推，又因为新冠肺炎疫情，2020年4月28日，原告、被告与濮阳市远航地产经纪有限公司业务员许某又签订一份该房屋买卖的补充协议，约定2020年5月10日之前过户，之前的个人所得税双方各自承担一般，契税由乙方承担，之后的费用由违约方承担。但被告至今没有履行过户义务，已构成根本违约，故诉至人民法院。被告靳仁士辩称，1、被告不同意解除合同，原告要求解除不符合法律规定的情形，也不符合双方约定情形；2、被告也不存在违约情形，不应当承担违约金，且双方约定的违约金明显高于实际损失，本案中违约的损失应参照中国人民银行同业拆借中心于每月20日公布的基础贷款利率来计算；3、原告诉请被告返还的居间服务费是居间关系下发生的费用，原告应向中介公司主张，综上，应依法驳回原告全部诉讼请求。被告靳仁士向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行原、被告于2020年1月15日签订的《濮阳市房屋买卖合同》以及补充协议；2、判令反诉被告承担违约责任47000元；3、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2020年1月15日，反诉原告通过濮阳市远航地产经纪有限公司居间与反诉被告刘艳锋签订了《濮阳市房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，欲出售自己位于濮阳市××区华府山水小区××楼××单元××号的房屋。因疫情原因，2020年4月28日，原、被告又签订一份《补充协议》。后反诉被告拒绝购买该房屋，要求反诉原告退还已付购房款。经协商，反诉原告将购房款135000元已经退还反诉被告。买卖合同的不履行是由于反诉被告拒绝购买该房屋以及中介公司对个人所得税缴纳的信息告知不真实而导致的，严重损害了本诉被告的合法权益，特提出反诉，请求依法支付反诉原告的各项诉讼请求。原告刘艳锋针对被告靳仁士的反诉辩称，双方签订的协议约定2020年3月31日前反诉原告应当办理完银行贷款的清偿及解押手续，即使按照2020年4月28日签订的补充协议约定，反诉原告也违反了2020年5月10日前过户的约定，因此违约方是反诉原告，且反诉被告在合同履行过程中已履行了主合同及补充协议中全部到期义务，即已交付定金10000元及首付款125000元，故反诉原告称合同不履行是由于反诉被告拒绝购买与事实不符。综上，反诉原告诉请无事实和法律依据，请求依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月15日，靳仁士（甲方、出售人）、刘艳锋（乙方、买受人）与濮阳市远航地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订编号为PY0001720的《濮阳市房屋买卖合同》、编号为PY0003448的《买卖定金协议书》、编号为PY0001231的《补充协议》及编号为PY0007031的《居间服务合同》，约定刘艳锋以235000元的价款购买靳仁士位于濮阳市××区华府山水小区××楼××单元××室，乙方于合同签订当日向甲方交付购房定金10000元，向丙方支付居间代理费4000元，并于2020年3月31日前将首付款110000元（含定金10000元）自行支付给甲方，甲方于2020年3月31日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续，双方于2020年3月31日前共同办理房屋权属登记手续，甲方协助乙方办理完房屋所有权转移登记手续后，乙方将剩余房款一次性全额支付给甲方。《买卖定金协议书》约定，甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还，违约方承担丙方应收的所有居间代理费。《补充协议》约定，在《濮阳市房屋买卖合同》履行过程中，因政策调整导致的新增税费由乙方承担100%，并直接向主管机关缴纳；如果甲乙双方任意一方构成根本违约，违约方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向守约方支付违约金，丙方收取的费用不予退还，由违约方承担。刘艳锋于2020年1月15日向靳仁士支付定金10000元，向濮阳市远航地产经纪有限公司支付买卖服务费3000元、过户服务费1000元，共计4000元，同年3月11日，刘艳锋向靳仁士支付首付款125000元（不包含定金10000元）。证人许某、刘某证实因2020年3月国家税费政策调整，为节省税费需要卖方提供装修发票和利息清单，但卖方一直未提供，故未按约定时间过户。另查明，2020年4月28日，靳仁士（甲方）、刘艳锋（乙方）和许某（丙方）签订三方协议，约定“1、甲方不卖，所收乙方房款135000全部退还乙方；2、买卖成立：个人所得税双方共同承担一人一半，契税由乙方承担，截止过户时间2020年5月10日之前，违约方承担全部责任。”以上条款于2020年4月29日中午12点后生效。双方未按照约定时间办理过户手续。2020年5月15日，靳仁士在与程玉帅（刘艳锋的前夫）的通话录音中表示因身份证的原因怕耽误对方的事，并表示周一把钱给对方，对方表示另购房屋。刘艳锋于2020年5月25日诉至本院，本院审理期间，靳仁士自2020年6月9日开始分三次返还刘艳锋购房款共计135000元。再查明，涉案房屋至今未办理解押手续。本院认为，原告刘艳锋与被告靳仁士于2020年1月15日签订的《濮阳市房屋买卖合同》等系当事双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。被告于2020年6月9日起向原告退还购房款，原告接受退还，可以认定原、被告经协商一致解除合同，虽然双方已协商解除合同，但被告至本案审理时仍未办理涉案房屋的解押手续，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故对原告要求解除合同及由被告承担违约责任的诉请予以支持，对被告反诉请求均不予支持。被告认为原告诉请违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案具体情况，双方最后约定的截止过户时间为2020年5月10日之前，被告未按照上述约定履行义务，并于2020年6月9日开始返还已收房款，故应当向原告支付违约金共计609元（以其收取的房款135000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2020年5月11日计算至2020年6月9日止）。另外，刘艳锋向濮阳市远航地产经纪有限公司支付买卖服务费3000元，根据合同约定，由违约方向守约方支付居间方收取的全部费用，靳仁士作为违约方对已产生的买卖服务费予以返还。关于过户服务费，作为居间方的濮阳市远航地产经纪有限公司尚未按照合同约定提供过户服务，合同解除后尚未履行的义务随之终止，故该项费用刘艳锋可向濮阳市远航地产经纪有限公司另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘艳锋与被告靳仁士于2020年1月15日签订的PY0001720的《濮阳市房屋买卖合同》及编号为PY0001231的《补充协议》二、被告靳仁士赔偿原告刘艳锋违约金609元，于本判决生效后十日内付清；三、被告靳仁士返还原告刘艳锋居间服务费3000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告刘艳锋的其他诉讼请求；五、驳回被告靳仁士的反诉请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1075元，由原告刘艳锋负担992元，被告靳仁士负担83元；反诉费488元，由被告靳仁士负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  石学飞二〇二〇年九月二十五日书 记 员  李 凡