四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12691号 上诉人（原审原告）：成都图腾铂金酒店管理有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**华宇蓉国府**楼。 法定代表人：刘世金，总经理。 委托诉讼代理人：张琴，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都华宇业瑞房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区银河北街**。 法定代表人：蒋杰，总经理。 委托诉讼代理人：范耀鲜，北京市天同（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟，北京市天同（重庆）律师事务所律师。 上诉人成都图腾铂金酒店管理有限公司（以下简称图腾公司）因与被上诉人成都华宇业瑞房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13282号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 图腾公司上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13282号民事判决，改判确认华宇公司解除合同的行为无效；二、本案诉讼费由华宇公司承担。事实和理由：2015年图腾公司与华宇公司达成了口头协议，约定租金不予递增，支付周期由季付改为逐月支付，并从2015年年底一直执行至今。一审法院未对以上事实予以确认系事实认定错误。 华宇公司辩称，双方从未就租金的支付时间和支付金额的变更达成一致，图腾公司已经自认没有按照合同约定的时间、标准交纳租金，长期拖欠租金高达数百万，超过了合同约定的30天，合同约定解除条件已成就，华宇公司解除合同符合法律规定。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回图腾公司的上诉请求、事实及理由，维持原审判决。 图腾公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认华宇公司解除合同的行为无效；2.判令华宇公司赔偿因其停水停电给图腾公司造成的经济损失20万元；3.本案诉讼费由华宇公司承担。一审庭审中，图腾公司撤回第2项诉讼请求。 一审经审理查明，2012年3月12日，华宇公司（甲方）与四川图腾印象酒店投资管理有限公司（以下简称图腾印象公司，乙方）、担保人图腾控股有限责任公司（丙方）签订《房产租赁合同》，约定华宇公司将其位于成都市武侯区地上建筑面积13569.53平方米、、地下建筑面积750平方米共计14319.53平方米房屋出租给图腾印象公司经营酒店，租赁期限10年，双方签署《租赁房产交付确认书》之日为起租日；合同签订后3个工作日内图腾印象公司支付定金300万元，合同履约保证金300万元自双方签署《租赁房产交付确认书》之日，定金自动转为履约保证金；租金计算：初始租赁费为地上建筑面积每月每平方米80元，，地下建筑面积每月每平方米50元为培育市场，自计租日起的第一个租赁年度内地上租金42.5元∕月∕平方米，，地下租金275元∕月∕平方米执行，第二个租赁年度和第三个租赁年度，，地上租金80元∕月∕平方米、地下租金50元∕月∕平方米从第四个租赁年度租金开始递增，每一个租赁年度递增一次，每次递增幅度为上一期租金基础的3%；费用支付：以三个月为一期支付一次，于每期首月计租对应日之前10个工作日内支付；合同终止：乙方逾期未支付租金及按合同约定应支付费用超过30日，甲方有权提前终止合同，提前终止合同应书面通知乙方，甲方也可选择不终止合同，但仍有权要求乙方承担违约责任并赔偿损失；丙方为乙方的债务承担连带责任。2012年5月14日，华宇公司与图腾公司签署《租赁房产交付确认书》，确认根据2012年3月12日的《房产租赁合同》约定交付标准，华宇公司已于2015年5月8日交付房产，2012年5月8日作为起租日和计租日。2012年5月23日，图腾印象公司、图腾公司、华宇公司三方签订《租赁合同主体变更协议书》，约定图腾印象公司将其《房产租赁合同》项下的全部合同权利义务转移给图腾公司。 2015年12月11日，图腾公司向华宇公司发出《关于成都图腾铂金酒店管理有限公司调整租金支付方式申请的确认》，函件载明图腾公司于2015年12月1日向华宇公司提出减少租金申请，经过双方沟通，就租金及支付方式初步同意先调整为：一、租金支付方式由原季度支付改为月度支付，即每月底向华宇公司结清当月租金；二、租金递增项，由原季度支付改为年终结算，即每年年底一次性结算并支付。2015年12月15日，华宇公司书面回复同意租金支付方式调整：一、“三个月支付一次”变更为“一个月支付一次”；二、本函第一条支付方式执行期间为2015年12月起至2016年12月31日，每月25日前支付下一租赁月度租金，此期限届满后，租金支付方式按《房产租赁合同》执行；三、其余条款按《房产租赁合同》执行。 2018年4月28日，图腾公司向华宇公司发出《关于再次请求延迟租金递增的工作函》，函件称从2015年下半年开始经营状况下滑，无力承担再次租金递增，再次申请从2017年5月8日至2019年5月7日租金递增延后，图腾公司承诺在此期间优先保障按月（每月最后一日前）支付租金。2018年6月13日，华宇公司回函不同意图腾公司延迟租金递增的申请，并明确递增租金共计欠费468404.4元。华宇公司要求图腾公司于2018年6月30日前支付拖欠的递增租金，否则将追究违约责任。2019年3月22日，图腾公司再次以书面形式申请租金减免，华宇公司未予书面回复。2019年9月25日，华宇公司向图腾公司发出《关于贵司“工作联系函”的回复》，称不同意图腾公司提出降租、合同延长及退租的事宜，图腾公司拖欠租金的行为违约，华宇公司单方解除合同的条件已经成就。函件要求图腾公司于2019年9月30日支付拖欠的租金4723563.36元及违约金1679113.09元。此后，图腾公司仍未支付租金。2019年10月17日，华宇公司向图腾公司发出《成都华宇业瑞房地产开发有限公司关于解除〈房产租赁合同〉的函》，2019年10月25日，图腾公司收到函件。图腾公司于2019年12月9日向一审法院起诉要求确认华宇公司解除合同的行为无效。 一审另查明租金支付情况：图腾公司、华宇公司均通过银行转账方式交易。图腾公司未提交支付租金的证据，但其陈述因与华宇公司达成口头协议免除递增租金，故图腾公司从2015年开始每月月底支付当月租金，未支付递增租金，仅在2018年9月25日为调解需要应华宇公司要求支付了10万元递增租金。华宇公司确认截止2019年8月8日图腾公司实际支付租金95356056.94元，图腾公司分别于2019年8月23日、2019年10月14日付款50万元、10万元，尚欠租金金额为4032225.48元。 一审法院认为，图腾印象公司将其与华宇公司签订的《房产租赁合同》的权利义务转让给图腾公司，三方签订《租赁合同主体变更协议书》，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”故图腾公司、华宇公司建立房屋租赁合同关系，《房产租赁合同》及《租赁合同主体变更协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。《房产租赁合同》约定图腾公司逾期支付租金超过30日，华宇公司即可解除合同。因对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的一方承担举证责任，故图腾公司应当举证证明其按约履行了付款义务。图腾公司未向法庭提交支付租金的证据，但其陈述从2015年开始未缴纳递增租金，且变更交付时间为每月一次，即每月月底缴纳当月租金。根据一审法院查明，图腾公司从2015年起多次要求减免、延迟支付递增部分的租金，华宇公司明确表示不同意减免，仅同意从2015年12月起至2016年12月期间变更三个月一次的交付时间为每月交付，但必须每次提前缴纳下一租赁月的租金。因图腾公司无证据证明双方对付款金额和时间达成新的协议，故图腾公司未付递增租金以及按月提前付租的行为已经违约，构成合同约定的解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”华宇公司于2019年10月17日发出的《成都华宇业瑞房地产开发有限公司关于解除〈房产租赁合同〉的函》符合合同约定及法律规定，合法有效。图腾公司抗辩合同付款时间和金额已变更但无证据证实，一审法院不予采信，其认为解除合同通知无效的主张不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条第二款、九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项之规定，判决：驳回图腾公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由图腾公司负担。 本案二审过程中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的除“华宇公司已于2015年5月8日交付房产”外的其他事实一致。 另查明，双方当事人均认可华宇公司于2012年5月8日交付房产。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为双方是否对合同约定的租金标准作出了变更。图腾公司上诉主张双方对合同约定的租金标准进行了变更，但其仅能举示华宇公司出具的《关于“调整租金支付方式”的回函》（2015年12月15日）予以证明，从该回函的内容来看，华宇公司仅同意2015年12月至2016年12月31日期间的租金支付方式由“三个月支付一次”变更为“一个月支付一次”，其余条款按《房产租赁合同》执行，由此可见华宇公司并未同意对租金标准进行变更。图腾公司之后又多次申请延迟租金递增或减免租金，但华宇公司均明确表示不予同意，故图腾公司关于双方已协商变更租金的上诉理由既无证据证明，更与华宇公司作出的意思表示不符，本院不予支持。综上，一审虽对房屋交付时间认定有误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都图腾铂金酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年九月二十二日 书记员  袁敬