文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0235民初5051号原告：重庆逸合物业服务有限公司，住所地：重庆市南岸区。法定代表人：赵军，公司经理。委托诉讼代理人：林雄，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邓丽，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。被告：温梁声，男，汉族，1993年4月14日出生，住重庆市云阳县。原告重庆逸合物业服务有限公司（以下简称逸合物业公司）与被告温梁声物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告逸合物业公司的委托诉讼代理人林雄、邓丽，被告温梁声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸合物业公司向本院提出诉讼请求：１、判令被告支付原告物业服务费（不含公共耗能）共计4590.90元（暂时从2018年1月1日计算至2020年6月30日止），并按月利率百分之二支付违约金（暂计算至2020年6月30日约2970.54元）；２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆结美亚有限公司开发了逸合两江未来城物业，小区建设完工并验收后，结美亚置业有限公司与原告签订了《逸合两江未来城前期物业服务合同》，并在云阳县国土资源和房屋管理局进行备案登记。之后，原告进驻小区进行物业服务相关工作。被告向结美亚置业有限公司购买了位于重庆市云阳县双江街道创业大道558号19幢2单元3层2号洋房一套，建筑面积86.86平方米。之后，原告与被告签订了《逸合两江未来城前期物业服务合同》，合同约定：被告接受原告的物业服务，并按照房屋建筑面积计算物业服务费（不含公共能耗），洋房按建筑面积每月1.90元/平方米等。之后，原告履行了物业服务的各项义务，被告也按约向原告交付物业服务费用，但从2018年1月1日起至起诉之日止，被告一直拖欠物管费，原告向被告发出了《催告函》，被告仍拒绝缴纳。原告合法权益无法得到维护，特依据民诉法规定提起诉讼。被告温梁声辩称，原告所述被告在逸合两江未来城购买房屋情况属实。但原告物业公司的服务态度及管理相当差，物业公司的管理及物业费用不成正比，物业公司在小区内乱改乱建。在小区内公共区域设一个食堂，活动房间。无卫生资质及营业资质，不清楚其具体操作模式。对于所欠的物业费要看缴款单才确定。本院经审理认定事实如下：2015年重庆逸合物业服务公司（乙方，简称逸合物业公司）与案外人重庆结美亚置业有限公司（甲方，以下简称结美亚公司）签订《逸合两江未来城（紫云台）前期物业服务合同》，由逸合物业公司为结美亚公司对逸合两江未来城的物业管理实施前期物业管理服务。服务范围：东至创业大道，南至紫荆沟隧道，西至规划中一小区，北至7、8区地块。服务主要内容：物业共用部位的小修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道、化粪池的疏通等；交通与车辆停放秩序的管理等等；物业费用：高层住宅：1.50元/月·平方米，洋房住宅：1.90元/月·平方米，商业物业3.00元/月·平方米，住宅改为商业：3.00元/月·平方米。共用的专项设备支行的能源消耗，公共部位共用能耗，按建筑面积向业主、物业使用人据实分摊计收以及违约责任等等。2015年11月11日，逸合物业公司就《逸合两江未来城（紫云台）前期物业服务合同》向有关机关办理了备案登记。合同签订后，逸合物业公司开始为逸合两江未来城提供物业服务。2016年11月19日，被告温梁声购买了结美亚公司位于重庆市云阳县双江街道创业大道558号19幢2单元3层2号洋房一套，建筑面积86.86平方米，并与原告逸合物业公司签订《逸合两江未来城（依山郡）前期物业服务合同》。合同约定：前期物业管理是指自逸合两江未来城（依山郡）出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。甲方权利义务，在管理范围内的整体公共区域，依据国家建设部及重庆市有关物业管理法规对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务；遵守与结美亚公司签定的《前期物业服务合同》的内容，并承担合同内所提的责任及义务，制止违反物业管理制度的行为并及时向相应行政部门报告，不得擅自占用物业的共用部位、共用设施设备维修资金的使用功能，向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务等；乙方的权利义务：监督甲方物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；遵守物业管理制度和《临时管理规约》，向甲方按时交纳物业管理费用；不得占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿等。第四条物业管理服务内容：房屋共用部位、共用设施设备的维护、维修；物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；物业管理公共区域内巡视；交通秩序和车辆管理、消防管理等；第五条物业管理服务质量：房屋外观整体美观、无违章搭建公共设施设备运行良好，专人保洁，定期检查，跟踪服务，环境整洁、无污染；绿化养护得当，定期修剪；停车场内道路畅通有序等；第六条物业服务收费：乙方首次交纳须预付一年物业服务费，业主应于每月15日前交纳物业服务费和相关的能源费用等。标准：高层住宅按建筑面积每月1.5元/平方米，洋房按建筑面积每月1.9元/平方米，商业物业按建筑面积每月3.00元/平方米等。第八条违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量目标，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失，甲方承担相应法律责任；擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量目标，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应法律责任；不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；如连续半年滞交，甲方除正常催缴外，还采取张榜公布业主名单方式；滞交一年以上的，物业管理公司有权将乙方诉讼至法院。被告温梁声入住后缴纳了一年的物业服务费，其每月应缴纳的物业服务费为165.03元。从2018年1月1日起至2020年6月30日止未向原告缴纳物业服务费，共计欠缴物业服务费4951元（1.90元/月·平方米×30个月×86.86平方米）。原告多次催收无果，重庆洲同律师事务所向被告发出《律师函》催收，被告仍未缴纳，原告遂向本院提起诉讼。上述事实,有原告提交的《营业执照》、被告身份信息、与结美亚公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业合同备案登记证明》、与被告签订《前期物业服务合同》、物业服务相关合同及记录、消毒记录表、考勤表、签到表、巡逻表、照片、律师函等证据在卷佐证。上述证据客观真实，并能互相印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，本案原告逸合物业公司取得合法的物业管理资格，其与被告签订的前期物业合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。原告已经按照合同的约定实施了物业管理服务，被告温梁声就应当按照合同的约定按月支付物业服务费。庭审中，被告提出服务不到位、物业公司在小区内乱搭乱建、设立食堂。虽然提交有照片，但照片并不能直接证明原告存在侵占公用权属及存在物业服务违约行为。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。双方对其合同约定的洋房住宅按建筑面积每月1.9元/平方米计收。被告购买的系洋房，在接房入住后只缴纳了一年的物业服务费，从2018年1月1日后至2020年6月30日期间的物业服务费未缴纳，被告的行为已经构成违约。因此，被告负有支付下欠物业服务费的责任并承担支付违约金。双方合同约定的违约金是从逾期之日起按每天千分之三交纳，现原告按每月2%标准主张违约金，符合相关规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、被告温梁声于本判决生效之日起十日内支付原告重庆逸合物业服务有限公司物业服务费4951元以及违约金（违约金以每月应缴金额为基数从逾期之日起按月利率2%计算至付清为止）；二、驳回原告重庆逸合物业服务有限公司其它诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告温梁声负担。本判决为终审判决。审 判 员 李玉明二〇二〇年九月二十三日法官助理 邓 彬书 记 员 李 双