江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3231号原告：孙海华，男，1973年5月25日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港金凡置业有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路银城国际酒店**。法定代表人：王金妹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许红艺，江苏尚扬律师事务所律师。原告孙海华与被告连云港金某置业有限公司（以下简称金某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙海华、被告金某公司的委托诉讼代理人许红艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙海华向本院提起诉讼请求：要求被告返还房屋租金35000元，租房押金2000元，酌情赔偿装修及误工造成的损失。被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月20日在金某公司签订合同，2019年5月1日开业，2019年5月4日法官登门，告知法院早已查封了房子，租房合同无效，是非法营业。然后就开始反复沟通，房主说他正与法院处理中，法官说租房合同无效，经营非法。开开停停一个月左右，就彻底歇业等待处理结果，春节前与法官联系询问还在与房主协调中，等待处理结果，后遇疫情，中断联系。2020年4月28日，又来一新法官，通知我贴了执行公告，三天搬走，联系房主说没事，不搬就行。与法官商议，法官明确告知法院会按公告执行，可容我几天至五一假期结束，我于假期结束前搬出。原告认为，房主在租房前隐瞒了房产被查封的事实，并一直隐瞒事情的进程，且拒不承担任何责任，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告金某公司辩称：1、原、被告存在租赁合同关系，合同约定租金35000元，租金期限等，合同合法有效，房屋可以供原告合法经营；2、买卖不破租赁，被告房屋面临司法拍卖并不影响承租人的合法权益，法院可以将房屋附带承租关系进行拍卖，承租人可以与新的房主继续履行租赁合同。承租人依法享有权利，承租人可依法向法院提出异议，原告没有穷尽法律赋予的权利；3、原告已经使用房屋1年（2019年4月20日—2020年4月28日），按照约定给付1年租金35000元，是其应承担义务。因疫情可以和被告协调延长承租期限，但原告单方终止合同，应由原告承担不利后果；4、被告就涉案房屋一直在和法院沟通，前后和执行法官直至向院长反映相关问题，原告私自搬出房屋致租赁关系终止，应承担相应后果。综上，被告愿意在核对押金收据无误后返还2000元租房押金，请求法院驳回原告其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原告提交了租房协议书、收款收据、房屋所有权证书、执行公告，被告提交了租房协议、短信截图、信访材料及邮寄清单，本院依职权调取的（2018）苏0706执2447号案件卷宗材料、（2018）苏0706执262号案件卷宗材料、涉案房产拍卖公告、被告承诺书、于某谈话笔录、孙海华谈话笔录、财产交接清单等证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年7月18日，江苏银行连云港新浦支行与金某公司签订《流动资金借款合同》，借款金额400万元，同日江苏银行连云港新浦支行与金某公司、杨某、王金妹就杨某、王金妹位于新浦区门面为上述贷款设定抵押签订房地产抵押合同，并办理了抵押登记。贷款到期后，金某公司未全部履行还款义务，2016年4月7日，江苏银行连云港新浦支行将上述债权转让给中国华融资产管理有限公司，2016年9月29日，中国华融资产管理有限公司将上述债权转让给江苏鑫隆资产管理有限公司（以下简称鑫隆公司）。此后鑫隆公司将金某公司、杨某、王金妹诉至本院，经本院调解，作出案号（2017）苏0706民初5572号民事调解书，约定金凡公司、杨某、王金妹于2017年12月20日前归还鑫隆公司欠款，但金某公司、杨某、王金妹未归还，鑫隆公司向本院申请强制执行。本院执行立案后，于2018年3月7日作出（2018）苏0706执262号执行裁定书，裁定对被执行人杨某、王金妹共有的位于新浦区门面及另外抵押房产予以评估、拍卖。该裁定书于2018年4月20日向杨某、王金妹邮寄送达。另，本院另案于2018年3月1日对涉案房产进行了查封。2019年4月19日，被告金某公司作为甲方与原告孙海华作为乙方签订《租房协议书》，约定：甲方将位于新浦区门面出租给乙方，年租金35000元，支付方式一年一次，提前15日缴纳，租赁期限自2019年4月20日至2024年3月19日。同时约定，乙方需在房内、外装潢、改造必须征得甲方同意后方可施工，费用由乙方承担，期满后为甲方所有，乙方需要支付租房押金2000元。金某公司及其法定代表人在合同盖章。同日，原告向金某公司支付第一年租金35000元及租房押金2000元。原告在起诉状中自认本院执行法官于2019月5月4日上门调查并告知法院早已查封涉案房屋。本院于2019年5月16日在本院淘宝网司法拍卖网络平台发布涉案房产的拍卖公告。2019年8月30日，本院执行法官对原告爱人于某做《执行笔录》，告知涉案房屋系所有权人抵押给执行案件申请执行人，又被本院依法查封，原告承租未经抵押权人及本院同意，不能对抗法院执行，限其15日内搬离。此后，原告未按照本院执行法官要求搬离房屋。2020年4月28日，本院在涉案房产处张贴执行公告，公告涉案房屋经本院拍卖成交，限被执行人及房产占有使用人于公告张贴之日起三人内从房产迁出，逾期将强制执行。同日，本院执行法官对原告做《执行笔录》，告知涉案房产已拍卖成交的情况，并限其三日内搬离，鉴于公告期满在五一假期，依法可顺延至5月5日。原告称，此次谈话后，原告搬出房内大部分物品。2020年5月7日，本院办理涉案房产移交手续，本院通知原告到场，但原告拒绝到场，本院依法将涉案房产交付买受人。庭审中，被告认为原告使用房屋时间超过一年，不同意退还房屋租金，同意退还押金2000元，原告装修房产未通知被告，因涉案房产装修精良，被告也未同意原告对涉案房产装修。原告明确要求被告赔偿装修及误工损失50000元，本院向其释明限期预交相关诉讼费及不预交的法律后果，原告未预交该部分诉讼费用。本院认为，原、被告签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，但双方在签订涉案合同之前，涉案房产即存在抵押权及法院查封，虽双方的合同有效但不能对抗法院执行。法院在执行过程中，根据房产查封、抵押及涉案租赁合同签订时间等情况，要求原告限期搬离涉案房产，配合执行，符合法律规定，原、被告均应按照法院要求配合案件执行。本案中，本院因案件执行多次要求原告限期搬离，原告本可以按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定维护自身合法权益，但原告均未按照本院要求执行，最终由本院强制执行将房产交付买受人，原告不配合本院执行的行为，影响了执行案件的效率及司法公信力，理应受到惩戒，且原告实际使用涉案房产超过一年，故对原告要求被告退还租金35000元的诉讼请求，本院不予支持。对于租房押金2000元，被告同意退还，不违反法律规定，本院予以照准。对于原告主张的装修及误工损失，本院向其释明限期预交相关诉讼费及不预交的法律后果，原告未预交该部分诉讼费用，视为其自动撤回该诉求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用的通知》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港金凡置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告孙海华租房押金2000元；二、驳回原告孙海华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元（原告已预交），由原告孙海华负担685元，被告连云港金凡置业有限公司负担40元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 员 刘兴超二〇二〇年九月三日法官助理 唐静娴书 记 员 孔祥云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。（二）、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。（三）、《最高人民法院关于适用的通知》二、关于当事人未按照规定交纳案件受理费或者申请费的后果当事人逾期不按照《办法》第二十条规定交纳案件受理费或者申请费并且没有提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳案件受理费或者申请费的，由人民法院依法按照当事人自动撤诉或者撤回申请处理。（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-61714