柳州铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2020）桂7101行初138号 原告柳州市温州商贸城小区业主委员会，住所地广西壮族自治区柳州市飞鹅路温州街**温州商贸城负**。 法定代表人邵升申，该委员会主任。 委托代理人韦海周，广西同望（柳州）律师事务所律师。 被告柳州市自然资源和规划局，住所地广西壮族自治区柳州市高新一路北一巷**，统一社会信用代码：11450200MB1564537E。 法定代表人李继昭，该局局长。 委托代理人陈兵，广西正泰和律师事务所律师。 委托代理人尹爱群，柳州市不动产登记中心工作人员。 第三人柳州万丰房地产有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市飞鹅路温州街**，统一社会信用代码9145020072978687XJ。 法定代表人徐亚平，该公司董事长。 -2- 委托代理人孙忠海，男，1977年4月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 第三人周峰漫，男，1974年10月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 第三人邓少丹，女，1965年12月22日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 第三人陈小龙，男，1973年11月12日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。 委托代理人朱迪，广西仁清律师事务所律师。 原告柳州市温州商贸城小区业主委员会（以下简称温州商贸城业委会）诉被告柳州市自然资源和规划局（以下简称市自然资源和规划局）、第三人柳州万丰房地产有限公司（以下简称万丰房地产公司）、周峰漫、邓少丹、陈小龙行政登记一案，原告于2019年11月14日向本院提起行政诉讼,因将145个行政行为合为一案起诉，本案释明要求原告分案起诉，又因遇新冠疫情影响，至2020年7月6日原告补齐起诉材料。本院于2020年7月8日立案后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人韦海周，被告的委托代理人陈兵、尹爱群，第三人万丰房地产公司的委托代理人孙忠海，第三人陈小龙的委托代理人朱迪，第三人周峰漫到庭参加诉讼。第三人邓少丹经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 -3- 市自然资源和规划局根据万丰房地产公司的申请，于2013年12月18日，将位于柳州市温州商贸城负一层23号地下人防车位初始登记到万丰房地产公司名下，颁发了商初字第（2013053011）号不动产初始登记通知。原告温州商贸城业委会认为，该人防车位为温州商贸城业主共有，被告的初始登记错误，要求判决撤销该人防车位的初始登记。 原告温州商贸城业委会诉称，第三人万丰房地产公司在众业主不知情的情况下，擅自将温州商贸城负一层1-143号人防车位、144号自行车库、145号人防摩托车库违法登记至其名下，将建筑物共有部分变更为专有部分，侵害了温州商贸城小区全体业主合法权益。第三人万丰房地产公司因负有债务，故柳州市中级人民法院在执行过程中将温州商贸城负一层1-143号人防车位、144号人防自行车库、145号人防摩托车库共计2217.65平方米变卖给第三人周峰漫、邓少丹、陈小龙。原告认为被告将位于柳州市××街××号温州商贸城负一层23号人防车位登记至万丰房地产公司名下的登记行为是违法的，依法应当予以撤销。首先，人防车位、人防自行车库、人防摩托车库是该建筑物的公共部分，属于公共场所。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑物区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，人防车位、自行车库、摩托车库应当归本栋建筑物业主共同共有，而不是开发商柳州万丰房地产有限公司专有。万丰房地产公司在建设该建筑物过程中，己经将该土地规划范围内的土地出让金、地下建筑基础及地下室建筑成本计入整体建筑成本，且在地上建筑物销售过程中又再次将地下室建筑成本分摊到各个业主的房屋单价内，该建筑物规划范围内的土地使用权随着房屋析分转移至业主名下，因此，万丰房地产公司己经失去了对地下人防车位、人防自行车库、人防摩托车库取得物权的基础。其次，人防车位、人防自行车库、人防摩托车库是该栋建筑物唯一停车场所，是该建筑物的配套设施，应当归全体业主共同所有，共同使用，不 -4- 宜分割。第三，人防车位、人防自行车库、人防摩托车库是人防工程，是公共场所，不能归属个体所有。《中华人民共防空法》第四十九条规定，侵占人民防空工程的，违反国家有关规定，改变人民防空工程主体结构、拆除人民防空工程设备或者采用其他方法危害人民防空工程的安全和使用效能的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人予以警告，并责令限期改正违法行为。因此，被告将温州商贸城负一层人防车位、人防自行车库、人防摩托车库登记至第三人万丰房地产公司名下，通过行政行为让万丰房地产公司非法侵占人防工程，改变人防工程用途，违反人民防空法的禁止性规定。综上所述，被告行政行为侵害了温州商贸城全体业主的合法权益，为维护原告的合法权益，请求依法判决：1、撤销被告市自然资源和规划局对位于柳州市××街××号温州商贸城负一层23号（套内面积15.07平方米）车位的初始登记；2、判决确认上述人防车位为柳州市温州商贸城小区全体业主共同共有;3、本案诉讼费用由被告承担。 原告温州商贸城业委会向本院提交了以下证据：1.商初字第（2013053011）号关于核准商品房初始登记的通知；2.柳州市中级人民法院（2016）桂02执59号执行裁定书；3.柳州市物业业主委员会备案证；4.关于召开温州商贸城全体业主大会通知；5.房屋所有权证；6.建设工程规划许可证审批单；柳州市精诚房地产服务事务所测绘成果报告；7.温州商贸城人防地下室总平面布置图；8.商品房预售许可证。 被告市自然资源和规划局辩称，被告于2013年12月18日办理的柳州市××街××号温州商贸城负一层23号不动产权首次登记是合法的行政登记行为。第三人万丰房地产公司申请办理登记的申请材料有：1.登记申请书；2.建设用地使用权证明3.建设工程规划许可证；4.房屋测绘报告书；5.申请人身份证明等。申请人提交的材料齐全，且符合法定形式，根据《房屋登记办法》第十七条应当予以受理。 -5- 经查验该登记申请符合第二十条规定条件，即申请主体一致、内容一致、客体一致，不存在《房屋登记办法》规定的不予登记的情况，而予以登记发证的。因此，该登记证据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，是合法的行政登记行为。二、根据《物权法》第七十四条第二款，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。案涉车位并没有通过上述规定方式确定给原告享有权属；且案涉车位也不属于《物权法》第七十三条第一款规定中的“其他公共场所、公用设施”；且案涉车位面积也没有计入公共建筑面积进行分摊给业主；“人防车位”是从其规划用途的使用功能来说的，并不界定其所有权归属。因此，案涉车位根据上述申请材料及情况首次登记在万丰房地产公司名下是合法的。三、本案起诉已经超过诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告市自然资源和规划局在举证期限内向本院提交了作出行政行为的以下证据、依据：一、法定职权方面：《不动产登记暂行条例》第四条、第二十条。二、事实和程序方面：1.柳州市房屋所有权登记申请表；2.柳州市房屋登记管理中心产权登记业务受理单；3.柳州市房屋测绘成果审核表；4.房产测绘成果报告书；5.法人营业执照、认证书、公证书、法人代表身份证；6.委托书、委托人身份证；7.登记询问表；8.关于核准商品房初始登记通知；9.建设工程规划许可证、建设工程规划许可证审批表；10.国有土地使用证;11.柳州市房地产交易及产权登记税费明细表；12.柳州市商品房初始登记审核表；13.房地产权登记信息。三、适用法律方面：《房屋登记办法》第二十条、第二十二条。 第三人万丰房地产公司、周峰漫、陈小龙的陈述意见与市自然资源和规划的答辩意见一致。 第三人万丰房地产公司、周峰漫、陈小龙未向本院提交证据。 -6- 第三人邓少丹经本院依法传唤未出席法庭，亦未提交书面答辩意见和证据。 本案双方争议焦点：1、原告主体是否适格？2、涉案的行政登记行为是否合法？3、原告的起诉是否超过起诉期限？ 经庭审质证，原告对被告市自然资源和规划局提供的证据的真实性无异议，但均不认可其合法性和证明目的。第三人万丰房地产公司、周峰漫、陈小龙对被告提供证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，被告市自然资源和规划局提供的证据，来源合法，客观真实，与本案有关联，可以作为定案的依据。 被告市自然资源和规划局对原告温州商贸城业委会提供的证据的真实性无异议，但不认可证据4－8原告的证明目的。认为原告召开业主大会，到会人数的产权面积不过半，业主大会决议不生效。第三人万丰房地产公司、周峰漫对原告提供的证据同意市自然资源和规划局的质证意见。第三人陈小龙对原告提供的证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，对原告提供的其他证据的质证意见与市自然资源和规划局一致。本院认为，原告提供的证据，来源合法，客观真实，与本案有关联，可以作为定案的依据。 经审理查明，万丰房地产公司系柳州市××街××号温州商贸城的开发商，投资开发建设温州商贸城。2013年12月10日，万丰房地产公司向被告市自然资源和规划局提交了柳州市××街××号温州商贸城负一层23号人防车位初始登记申请，并提交了房屋所有权登记申请表、营业执照、法定代表人证件、委托书、房地产测绘成果报告书、建设工程规划许可证、国有土地使用权证等申请材料。2013年12月18日，原柳州市房屋登记管理中心审核同意给予万丰房地产公司办理初始登记手续，核发了商初字第（2013053011）号关于核准商品房初始登记的通知。 -7- 另查明，柳州市房屋登记管理中心更名为柳州市不动产登记中心，是市自然资源和规划局的下属机构，系柳州市人民政府确定的不动产登记机构。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条、《房屋登记办法》第四条的规定，柳州市不动产登记中心作为柳州市人民政府确定的不动产登记机构，具有对辖区范围内不动产进行登记的法定职责。柳州市不动产登记中心是市自然资源和规划局的下属机构，市自然资源和规划局是本案的适格被告。 根据《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定，万丰房地产公司建造了柳州市温州商贸城负一层1－143号人防车位，144号自行车库，145号人防摩托车库，其申请车位、车库初始登记，提交了《柳州市房屋所有权登记申请表》、《企业法人营业执照》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《房产测绘成果报告书》，申请材料符合申请初始登记的法定形式，材料齐全。万丰房地产公司提交的材料记载的主体一致，申请初始登记的人防车位、车库与规划证明材料记载一致，不存在不予登记的情形。根据《房屋登记办法》第二十条“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记裁一致；（三）……（五）不存在本办法规定的不予登记的情形”的规定，柳州市不动产登记中心给万丰房地产公司的初始登记申请予以登记，核发了商初字第（2013053011）号《关于核准商品房初始登记的通知》，事实清楚，程序合法，适用法律准确，没有违反法律禁止性规定，行政登记行为合法。 -8- 关于商初字第（2013053011）号人防车位的权属问题。车位在初始登记时，除法律另有规定属于国家所有外，一般登记在项目开发商名下。《中华人民共和国物权法》第七十四条对于车库、车位的归属问题做出了专门的规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，故初始登记在开发商名下的车位的归属，由当事人通过合同方式约定，商初字第（2013053011）号人防车位的使用权、管理权、收益权亦应当由购房者与万丰房地产公司通过出售、附赠或者出租等方式予以约定。原告业主向万丰房地产公司购买商品房，确实存在产权登记证上登记的公摊面积大于商品房套内建筑面积的情形，对公摊面积是否包含人防车位，万丰房地产公司与业主也存在争议。双方争议涉及的问题属于民事纠纷范畴，不属于行政案件的审查范围。当事人可以自行协商解决，协商不成可以向有管辖权的人民法院另案起诉。同时，《房屋登记办法》第三十一条规定，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。据此，初始登记不等同于权属证书。原告请求确认案涉人防车位的权属问题，并非市自然资源和规划局初始登记行政行为能够加以解决，且该诉求不属于本案行政诉讼审查范围，本案中本院不予以处理。 关于原告主体是否适格问题。原告作为温州商贸城全体业主的代表，由全体业主选举产生并依法备案，在起诉前也召开了业主大会，获得过半产权面积业主支持，可以代表全体业主的利益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，柳州市不动产登记中心给温州商贸城全体业主购买房屋所在的 -9- 项目的人防车位初始登记，温州商贸城全体业主与登记行为有利害关系，温州商贸城业委会具有原告主体资格。 本案起诉是否已经超过起诉期限的问题。行政机关作出行政行为只要在起诉期限内，行政相对人或者利害关系人有权提起诉讼。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”的规定，原告的起诉未超过二十年，起诉在起诉期限内，且被告及第三人均没有举证证明柳州市中级人民法院（2016）桂02执59号执行裁定书何时告知原告，故被告及第三人的相关答辩意见不成立，本院不予采纳。 综上，柳州市不动产登记中心的初始登记行为，事实清楚，程序合法，适用法律准确，行政登记行为合法。原告的起诉没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第七十九条第二款的规定，判决如下： 驳回原告柳州市温州商贸城小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告柳州市温州商贸城小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 -10- 审 判 长  韦 龙 审 判 员  黄微程 审 判 员  谢天福 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  秦 静 书 记 员  黄 颖 -11- 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》 第七十九条原告或者上诉人申请撤诉，人民法院裁定不予准许的，原告或者上诉人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以缺席判决。 第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不发生阻止案件审理的效果。 根据行政诉讼法第五十八条的规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，依法缺席判决。 -12-