吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1148号 上诉人（原审被告、案外人）：宋国彦，女，汉族，1967年4月2日出生，现住大安市。 委托诉讼代理人：任长春，吉林任长春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：大安市融鑫小额贷款有限责任公司，住所地：大安市嫩江北街**。 法定代表人：刘洪林，该公司经理。 委托诉讼代理人：洪涛，该公司职员。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈志刚，男，汉族，1961年12月9日出生，现住大安市。 委托诉讼代理人：于晶，男，汉族，1961年12月16日出生，现住吉林省大安市。 上诉人宋国彦因与被上诉人陈志刚、大安市融鑫小额贷款有限责任公司申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 宋国彦上诉请求：依法撤销大安市人民法院（2020）吉0882民初1025号民事判决书，驳回被上诉人大安市融鑫小额贷款有限责任公司一审诉讼请求。理由如下：一、陈志刚与大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司之间买卖关系不具有客观真实性和合法性。2010年大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司开发建设的玫铭家园小区，实际施工人是李晓明，原告承包了该小区的防水工程。2011年3月1日李晓明以大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司玫铭售楼处的名义与上诉人签订一份以案涉的楼房抵顶上诉人的工程款的商品房认购协议书，2013年11月工程竣工验收，2013年12月在上诉人补交部分房款的情况下，将楼房交付给上诉人，上诉人交付了入住费。上诉人一直居住至今。2014年11月李晓明为了获取贷款，与被上诉人陈志刚签订买卖案涉楼房的协议，陈志刚既没有交付楼款也没有实际居住的情况下，大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司与陈志刚在2014年11月在不动产登记将案涉的房屋登记在陈志刚名下。所以说案涉房屋是企双方恶意串通损害上诉人合法权益的情况下取得了不动产登记，故大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司和陈志刚之间不存在真是的买卖关系。该不动产登记的取得不具有客观真实性和合法性。二、被上诉人大安市融鑫小额贷款有限责任公司不具有主张上诉人迁出的涉案房屋的权利。1、大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司玫铭售楼处与上诉人签订的商品房认购协议书合法有效。商品房认购协议书是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。2、上诉人在原审法院已经提供了上诉人实际居住争议房屋的证据。最高人民法院关于审理《商品房品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：对房屋的转移占有视为房屋的占有使用。房屋毁损、灭失得风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。上诉人实际占有该房屋的事实，恰恰符合物权法规定的公示效力，上诉人对案涉房屋的占有行为具有公开性、排他性。其次：虽然陈志刚办理了产权证明，根据最高人民法院《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司与陈志刚恶意串通损害上诉人合法权益的情况下取得了不动产登记，其不能优先于上诉人已经合法占有案涉房屋的权力。三、上诉人购买案涉房屋的权利优先于被上诉人大安市融鑫小额贷款有限责任公司。2015年全国民事审判工作会议纪要关于抵押权与购房人住房保障权冲突的问题一节第39条规定取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。依据上述法律的规定从保护交易安全，保护消费者的权益的额角度出发。上诉人购买案涉房屋的权利优先于被上诉人大安市融鑫小额贷款有限责任公司。四、上诉人购买案涉房屋的权利足以排除法院执行的权利。上诉人与大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司玫铭售楼处签订认购书之后，居住该房屋至今，期间上诉人多次要求李晓明及大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司为上诉人办理房屋登记手续，大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司称需要和李晓明联系，李晓明开始以未交不动产税为由，无法办理，后又以房屋未还清为由，不能办理过户，因此不能办理过户并非上诉人过错造成。鉴于以上，上诉人享有足以能够排除法院执行的权利。根据以上上述意见，上诉人认为：原审判决认定事实和适用法律均存在明显错误，应予撤销，被上诉人大安市融鑫小额贷款有限责任公司的起诉没有事实根据和法律依据，应予驳回。 陈志刚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 大安市融鑫小额贷款有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 大安市融鑫小额贷款有限责任公司向一审法院起诉请求：1．请求撤销大安市人民法院（2020）吉0882执异39号执行裁定书；2．请求准许融鑫公司对陈志刚名下位于大安市××街（大房权证大安字第XXXX号）住宅楼的执行。 一审法院认定事实：1.2015年3月24日，融鑫公司与陈志刚签订了借款合同一份。约定陈志刚借款16万元，借款期限为12个月。同日，陈志刚领取了借款16万元。办理上述借款时，陈志刚用其单独所有的坐落于长虹街1-13-332-1-601的住宅楼房进行了抵押担保，办理了抵押登记。同时办理了大房他证大安字第1508**他项权利证；2.2017年8月2日，大安市人民法院下发了（2017）吉0882民初898号民事判决书。判决：一、被告陈志刚于判决生效后七日内偿还大安市融鑫小额贷款有限责任公司借款本金16万元及利息；二、大安市融鑫小额贷款有限责任公司对陈志刚抵押的楼房（位于大安市长虹街1-13-332-1-601、面积为104.73平方米）折价、拍卖或者变卖所得的价款有权优先受偿。该判决已经发生法律效力；3.2020年6月8日，大安市人民法院下发了（2020）吉0882执异39号执行裁定书。裁定如下：案外人宋国彦异议成立。中止原审法院（2019）吉0882执恢35号执行裁定书对被执行人陈志刚名下的位于大安市长虹街1-13-332-1-601、建筑面积为104.73平方米楼房的执行；4.2016年10月至2018年10月，大安市人民法院及白城市中级人民法院先后下发了5份针对融鑫公司与陈治忠、韦娜的民事判决书及民事裁定书；5.2011年3月1日，大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司久铭家园售楼处、李晓明与宋国彦签订了商品房认购协议书一份。宋国彦购买的房屋位于久铭家园小区第3幢1单元6层601号房屋东侧，建筑面积104.73平方米。同日，宋国彦交纳了购房款；5．大安市宏达供热公司出具的的证明载明久铭××区，宋国彦在2013年-2019年度正常交取暖费；大安市滨湖物业有限公司出具的的证明载明久铭××区，宋国彦在2015年4月1日-2020年4月1日正常缴纳物业费；庭审中宋国彦提供了2017年12月7日至2020年7月22日的电费收据；在庭审中，宋国彦提供了大安市自来水公司长虹营业所出具的用水清单；6.2020年4月7日，大安市公安局对李晓明作了询问笔录。在该笔录中李晓明自述其2014年开发的久铭家园楼，当时为其干防水工程的人叫宋国彦，其将3号楼1单元601的房子顶账给宋国彦，后来为了贷款，将601室房屋落在了陈志刚的名下并办理了贷款。 一审法院认为，2014年11月17日，陈志刚为坐落于长虹街1-13-332-1-601的住宅楼房办理了产权登记手续，2015年3月24日，陈志刚作为房屋所有权人为上述房屋办理了他项权利证，房屋他项权利人为融鑫公司，他项权利种类为抵押。现没有充分证据证明陈志刚办理产权登记手续及抵押手续的程序及实体存在违法之处。故可以认定陈志刚对诉争房屋享有所有权，融鑫公司对诉争房屋享有抵押权。且融鑫公司与陈志刚之间的借款合同纠纷一案，大安市人民法院已经做出了（2017）吉0882民初898号民事判决。该判决已经发生了法律效力，该判决第二项为大安市融鑫小额贷款有限责任公司对陈志刚抵押的楼房（位于大安市长虹街1-13-332-1-601、面积为104.73平方米）折价、拍卖或者变卖所得的价款有权优先受偿。融鑫公司据此向大安市人民法院申请执行。在执行期间，大安市人民法院做出了（2019）吉0882执恢35号执行裁定书，对被执行人陈志刚所有的位于大安市长虹街1-13-332-1-601、建筑面积104.73平方米、不动产单元号220882001101GB13329F32030009、不动产权证书号：大房权证大安字第XXXX号的楼房进行了查封。宋国彦对此提出了异议。虽然宋国彦提交了证据证实案涉楼房其已经于2011年购买，但其并没有为该房屋办理产权过户手续，且其亦未提出未办理产权过户非其自身原因的证据。故其主张的债权不能对抗陈志刚对案涉房屋所享有的物权及原审法院已经生效的判决书所确认的融鑫公司对案涉房屋所享有的优先受偿权。故宋国彦并没有充分证据证实其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，融鑫公司的诉讼请求依法应予以支持。如宋国彦认为原判决有错误，在其证据充分的情况下，可依照审判监督程序办理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条规定，判决如下：准许执行大安市人民法院（2019）吉0882执恢35号执行裁定书，即将被执行人陈志刚所有的位于大安市长虹街1-13-332-1-601、建筑面积104.73平方米、不动产单元号220882001101GB13329F32030009、不动产权证书号：大房权证大安字第XXXX号予以查封。案件受理费3,500元，由宋国彦、陈志刚负担。 二审庭审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以认定。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，（2017）吉0882民初898号民事判决书已确认案涉房屋归陈志刚所有，并判决大安市融鑫小额贷款有限责任公司对陈志刚抵押的案涉房屋折价、拍卖或者变卖所得的价款优先受偿。法院执行局依据该生效的法律文书执行案涉房屋并无不当，应继续执行。至于上诉人在执行过程中对案涉房屋提出的异议，是对法院生效判决的异议，应当依法按照审判监督程序办理。 综上所述，宋国彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500.00元，由宋国彦负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年九月二十三日 书记员  杨 飞