江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初14238号 原告：南京市排水管理处，住所地南京市。 法定代表人：杨文斌。 委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏凡，男。 被告：杨臣，男，1962年11月1日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：王炜，北京德恒（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐原（系被告杨臣之妻），住南京市。 原告南京市排水管理处（以下简称排水管理处）与被告杨臣物权保护纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告排水管理处的委托诉讼代理人董明、苏凡，被告杨臣的委托诉讼代理人王炜、乐原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告排水管理处向本院提出诉讼请求：1.被告立即将宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内搭建的建筑物、附属物、构筑物全部拆除、清空；2.被告将侵占的宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内国有土地（面积100多平方米）全部返还给原告；3.被告按宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明的界线恢复（建造）双方之间的界墙；4.被告赔偿原告损失（自2019年7月24日起以19209130元为基数按同期贷款基准利率计算至全部土地返还给原告时止）。事实与理由：2013年10月31日，原、被告双方就原告所有的南京市，约定承包经营期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。合同到期后，被告拒不腾空交付上述三处房屋。2018年5月，原告诉至本院，要求被告返还上述三处房屋并支付房屋占有使用费。法院审理后作出（2018）苏0106民初5449号民事判决，认定原、被告双方所签《承包合同书》为无效的房屋租赁合同，支持原告要求被告返还房屋并支付占有使用费的诉讼请求。被告不服该判决，上诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），二审判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，被告仍拒不履行生效法律文书所确定的腾房付费义务。原告向本院申请强制执行，现被告腾房付费义务已执行完毕。由于原、被告的物业存在相邻关系，被告在十几年的合作过程中，未经原告和政府职能部门允许，在原告的国有土地使用权范围内搭建了诸多建筑物和构筑物（违建）用于生产经营，侵占原告100多平方米的土地，原告多次催要，被告仍拒不返还。2019年5月16日，南京市鼓楼区人民政府向包括原告在内的被征收户送达了房屋征收决定，2019年7月24日经征收单位委托的评估公司评估，江苏路20号被征收土地和房屋初评价款为19209130元。2019年9月13日南京市，但由于被告占用原告100多平方米的土地未腾空迁让，导致原告无法及时交还土地和房屋。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杨臣辩称，被告自2000年至2016年期间承租原告的相邻房地产，因承租土地仅有临时规划许可证，且已过期，故双方之间签订的《承包合同书》被法院认定为无效的租赁合同。原、被告双方还曾于2005年签订补充协议，约定被告可将其购买的与原告相邻的房产改造为酒店，与原告的丁香美食园连为一体经营，被告是经原告同意后在原告有使用权的国有土地上搭建建筑物、构筑物、附属物。在租赁合同无效的情形下，被告经原告同意进行改建、扩建并进行装修，原告应对被告的损失承担赔偿责任。拆除和返还涉案房屋，均应以原告赔偿被告的损失为条件。同时原告主张的利息损失没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：1998年6月8日，南京市，土地用途为办公，面积1669.1平方米。1998年11月25日，南京市人民政府又向原告颁发了鼓字第60514号房屋所有权证（公有房屋），房屋建筑面积共计1573.9平方米，包括5幢建筑，编号1为二层建筑，建筑面积291.6平方米；编号2为平房，建筑面积23.9平方米；编号3为平房，建筑面积27.8平方米；编号4为平房和四层建筑，其中平房建筑面积9.7平方米，四层建筑建筑面积927.9平方米；编号5为二层建筑，建筑面积284平方米，编号5-1为平房，建筑面积9平方米。 2004年10月12日，南京市，土地用途为商业，使用权面积为890.6平方米。西桥240号和江苏路20号系相邻土地，被告在西桥240号经营丁香花园酒店。 南京丁香美食园系全民所有制企业，成立于1997年10月5日，住所地在江苏路20号，经营范围为中餐餐饮服务，由南京川秦物资经营公司持股100%，法定代表人李正太。南京川秦物资经营公司系南京市给排水工程公司的下属单位，已于2003年前后注销，南京市给排水工程公司系原告设立的子公司。2001年2月1日，被告与南京丁香美食园签订《承包合同书》，约定南京丁香美食园自愿将其所拥有的江苏路20号“丁香美食园”发包给杨臣承包经营，期限自2000年12月1日至2004年1月31日，除丁香美食园营业场所外，提供本单位主四楼底房办公室两间供杨臣作库房，提供东二楼底楼两间办公室作办公室，使用期与承包期同时开始、终止。此后，2004年10月28日、2007年10月31日、2010年10月31日，原告与被告先后签订3次《承包合同书》，提供的经营场所与上述合同一致。 2005年1月18日，原告（甲方）与被告（乙方）就乙方将购买紧邻甲方的房产改造为酒店，与甲方丁香美食园连成一体运作事宜签订《补充协议》，约定涉及甲方丁香美食园的布局调整和装饰设计，甲方认定后，乙方不得随意调整，如确需调整报请甲方同意，调整布局装饰的费用，由乙方承担，甲方不承担任何费用；改造后的酒店与甲方办公场所分开，互不影响，对外经营名称“丁香美食园”不得弃用和改变；甲方同意乙方拆除甲方场地内原自行车棚区的违建，并与乙方部分场地一同改建为绿化区，为明确双方的土地界限，乙方施工时在土地证确认的范围建立甲、乙双方认可的土地界桩标志；承包期满后，若乙方不再承包经营，需将原厨房改造为厕所的部分按本次改造前的原样恢复等等。原、被告一致确认：上述协议签订后，被告将位于西桥240号的丁香花园酒店进行改建，并按约改建了绿化区；双方一致确认改建时建立了双方认可的土地界桩标志（在地表下方），但因时间久远，目前界桩标志是否还在原位，不能确定。 2013年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《承包合同书》，约定乙方承包甲方开办的丁香美食园合同期已满，甲方考虑乙方对丁香美食园的投资装修，同意由乙方继续承包经营；甲方将丁香美食园建筑面积约310平方米交由乙方经营（含本单位主四楼底层3间办公室及东二楼底层2间办公室）；承包经营期间3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；乙方2005年改造的甲、乙双方共享的绿化区，土地界限以土地证及双方在施工时确认的界桩为准，并随合同时间终止有权收回；承包期满，双方如愿延长承包期，应在合同期满前重新签订合同，否则本合同到期自行终止等等。 2016年9月29日，原告的内设部门在《关于丁香美食园经营布局重新设计装修的报告》中建议：房屋装修漏水由单位维修；经营状况不好，减承包费请高层研究，同意续包可考虑不增加承包费，不再以承包方式合作，以房屋租赁方式，注销丁香美食园执照。2016年10月14日，原告的领导办公会研究意见如下：1、房屋漏水由处办安排落实；2、同意屋租（承包），本次续约不提高承包费，即33万元/年；3、合同到期再签合同，回复告知以上意见；4、以承包方式还是租赁方式再议。后原告将该文件交给被告一份。被告称在得到原告续约的承诺后其又对承租房屋（包括改建、扩建部分）进行了装修改造。 2016年10月31日，合同期满后，原、被告未再签订书面合同。2016年12月13日，原告至本院起诉被告，称因2013年10月31日签订的《承包合同书》已于2016年10月31日届满，要求被告支付该合同项下拖欠的承包费878533元。经本院组织调解，原、被告达成调解协议，双方协商对承包费在原定基础上按七折标准支付；因被告对丁香美食园进行了装修升级改造，实际停业6个月，对于装修期间费用，原告同意从承包费中减免三个月承包费83550元；确认被告需支付原告556488.1元，该款从2017年1月10日至2019年10月31日分期支付，双方关于案涉《承包合同书》纠纷就此一次性了结。后被告按约履行了上述调解书确定的义务。 2018年5月原告另案诉至本院，要求被告腾空并迁出承租房屋，并支付占有使用费。诉讼期间，被告向原告提出因原告提起诉讼造成被告无法经营丁香美食园，现被告同意搬离丁香美食园，请原告配合办理交接手续，并要求原告赔偿损失；原告认为移交房产，不应设定任何条件，不同意补偿。本院经审理认为，原、被告之间于2013年10月31日签订《承包合同书》，双方之间的法律关系名为承包经营，实为租赁合同关系，因租赁房屋系没有取得合法建设工程规划许可证的建筑物，租赁合同无效；2016年10月31日合同期满后未再签订书面租赁合同，双方之间系不定期租赁合同关系，遂作出（2018）苏0106民初5449号民事判决，判决被告清空、返还承租房屋，并向原告支付占有使用费。被告不服上诉，南京中院二审判决驳回上诉，维持原判。 2019年5月16日，南京市鼓楼区人民政府作出宁鼓府征字（2019）第2号房屋征收决定：为了对颐和路民国公馆区第十三片区的房屋进行统一保护和再利用，决定征收南京市、江苏路等国有土地上的房屋（具体征收范围以红线图为准）；房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；征收签约期限自房屋征收决定公布之日起80日内（2019年5月16日——2019年8月3日）等等。 2019年7月24日，南京大陆土地房地产评估有限公司受征收部门委托，对原告所有的江苏路20号被征收房屋（委估建筑面积1573.9平方米，土地使用权面积1669.1平方米）以征收补偿为目的进行价值估值，出具的评估报告结论为：经过综合测算，确定该房屋（含相应的土地使用权）在价值时点2019年5月16日的征收评估总额为人民币壹仟玖佰贰拾万零玖仟壹佰叁拾元整，产权人补偿金额为人民币壹仟玖佰贰拾万零玖仟壹佰叁拾元整。 2019年9月13日，南京市，以便及时启动修缮建设工作。 2020年6月16日，被告另案诉至本院，要求原告赔偿其装修等各项损失，暂定为230万元（具体金额待评估鉴定后予以明确），案号为（2020）苏0106民初5216号，该案目前正在审理中。 以上事实，有当事人陈述；原告提供的产权证、承包合同书、生效民事判决、会议纪要、房屋征收决定、评估报告，被告提供的产权证、承包合同书、补充协议、建设项目环保意见征询表、消防检查意见书、照片等证据以及本案开庭笔录予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。本案中，被告在原告享有使用权的国有土地上搭建建筑物、构筑物、附属物，应当在退出、移交场地时予以清除，其未及时履行交付义务，侵害了原告的建设用地使用权，原告有权要求被告排除妨碍、返还原物，即拆除、清空在江苏路20号土地上搭建的建筑物、附属物、构筑物，并将相应土地返还原告。 根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间多次签订《承包合同书》，原告将其所有的房屋交付被告使用、收益，被告向原告交付租金，双方名为承包经营，实为房屋租赁合同关系。因租赁房屋系没有取得合法建设工程规划许可证而建设的房屋，故双方签订的《承包合同书》应属无效合同。被告在承租期间，经原告同意于2005年对双方共享的绿化区进行了改造，并将其所有的酒店改造扩建后与相邻的原告房屋连为一体，但双方签订的《补充协议》和《承包合同书》明确约定“承包期满后，若乙方不再承包经营，需将原厨房改造为厕所的部分按本次改造前的原样恢复”、“乙方2005年改造的甲、乙双方共享的绿化区，土地界限以土地证及双方在施工时确认的界桩为准，并随合同时间终止有权收回”、“终止后，承包方不得就装修事项向发包方主张任何权利，可移动部分承包方可自行处理，不及时处理视为放弃”等等，虽然双方签订的《承包合同书》为无效合同，但被告返还租赁物是在《承包合同书》约定的租期届满后，合同被认定为无效，并未影响被告在合同期内对租赁房屋的使用、收益；现双方争议内容系合同终止后对于被告在2005年改建、扩建部分该如何处理问题，被告抗辩拆除并返还应以原告赔偿其改建、扩建费用损失为条件，没有法律依据，本院不予采纳。关于原告是否应当就此对被告主张的后续（2016年）装修损失进行赔偿或者补偿，被告已经另案主张，可另行依法处理。 综上，原告要求被告立即将宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内搭建的建筑物、附属物、构筑物全部拆除、清空，并将侵占的宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内国有土地全部返还给原告，符合法律约定及双方约定，本院予以支持。 关于恢复（建造）界墙问题，原、被告双方曾约定在绿化区内建立双方一致认可的界桩标志，原告也确认被告在对绿化区进行改建时已设立界桩标志，但约定建立的界桩标志是否与宗地图载明的界线一致无法确认，且双方仅是约定在绿化区内建立界桩标志，并未约定在双方相邻土地间建立完整的界桩或界墙，现原告要求被告按宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明的界线恢复（建造）双方之间的界墙，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于赔偿损失问题。虽然征收部门委托的评估单位在2019年7月24日就原告所有的江苏路20号被征收房屋出具评估报告，确认了江苏路20号房屋的征收评估总额，但原告提供的证据不足以证明其本应于2019年7月24日即可领取到征收补偿款，系被告的行为导致原告至今未领取到征收补偿款，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告杨臣于本判决生效之日起十五日内将其在原告南京市排水管理处宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内搭建的建筑物、附属物、构筑物全部拆除、清空，并将侵占的宁鼓国用（98）字第03631号国有土地使用证“宗地图”载明范围内国有土地全部返还给原告南京市排水管理处；       二、驳回原告南京市排水管理处的其他诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取3650元（原告已预交），由原告南京市排水管理处负担3600元，由被告杨臣负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  颜敏 二〇二〇年九月七日 法官助理  王菲