陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终8302号上诉人（原审原告）：陕西骏超建筑工程有限公司，住所地：陕西省西安市经开区凤城四路万尚生活生鲜集市**。法定代表人：丁胜强，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩少杰，男，1982年1月15日出生，汉族，该公司员工，住陕西省西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安新航贸易有限公司，住，住所地：陕西省西安市未央区谭家街道团结村**/div>法定代表人：樊勇康，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西辉灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海荣，陕西辉灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安新锐天诚商务秘书有限公司，住所，住所地：陕西省西安市未央区经九路北段**div>法定代表人：麻新哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘鹏昭，陕西辉灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海荣，陕西辉灿律师事务所律师。上诉人陕西骏超建筑工程有限公司（以下简称骏超公司）因与被上诉人西安新航贸易有限公司（以下简称新航公司）、西安新锐天诚商务秘书有限公司（以下简称新锐公司）合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15661号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。骏超公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判新航公司向骏超公司返还物业服务费33264元，新锐公司承担连带责任，或发回重审；2.一、二审案件受理费由新航公司、新锐公司负担。事实和理由：新航公司、新锐公司于2019年7月6日对骏超公司采取停电、停水、停用电梯、封锁安全出口、禁止停车等措施，导致骏超公司无法使用承租房屋，新航公司、新锐公司根本违约，应退还2019年7月6日至2019年12月19日骏超公司预交的物业费。虽骏超公司与新航公司签订了《物业管理服务合同》，但新航公司并未履行《物业管理服务合同》，应向骏超公司全额返还物业服务费33264元。即使认定骏超公司应承担物业服务费，物业服务费应遵守政府部门指导定价，新航公司、新锐公司收取的物业服务费远远超出政府定价，应对超出部分予以返还。新航公司与新锐公司共同对骏超公司采取强制措施，侵害骏超公司的合法权益，新锐公司应承担连带责任。新航公司、新锐公司辩称，新航公司认可一审认定《物业管理服务合同》解除的时间即2019年8月16日。新航公司未对骏超公司采取禁止进入办公场地、停水、停电、禁止停车的措施，没有妨碍骏超公司正常营业。新航公司已按《物业管理服务合同》约定提供服务，骏超公司并未提出过任何异议，应向新航公司支付物业服务费。骏超公司提出的新航公司收取的物业服务费远远超过政府定价，应对超出部分予以返还，没有事实及法律依据。新航公司与新锐公司并非关联公司，《租赁合同》《物业管理服务合同》的相对方为骏超公司与新航公司，基于合同相对性，骏超公司要求新锐公司承担连带责任，没有事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。骏超公司向一审法院起诉请求：1.解除骏超公司与新航公司签订的《物业服务管理合同》，返还物业服务费33264元，新锐公司承担连带责任；2.本案诉讼费由新航公司、新锐公司负担。一审法院认定事实：2018年，新锐公司与骏超公司签订《新港创优科技产业园入驻协议书》，约定：骏超公司创业期限为一年，从2018年10月17日起，至2019年10月16日止，新锐公司免费向骏超公司提供创业场地；新锐公司对入驻项目进行监督和管理；骏超公司有权使用新锐公司提供的办公设施；等等。2018年12月20日，新航公司与骏超公司签订《租赁合同》，约定：骏超公司租赁新航公司位于谭家街道团结村新一排2楼2-1、2-2、2-3、2-4南半部号作为经营场所，其中房屋面积168平方米；租赁期限为1年，从2018年12月20日起至2019年12月19日止；等等。同日，新航公司与骏超公司签订《物业管理服务合同》，约定：新航公司向骏超公司提供物业管理服务；物业服务期限为12月，自2018年12月20日起至2019年12月19日止；物业服务费33264元/年（16.5元/月/平方米）；物业服务费包括市场秩序维护、交通管理、消防管理、供配电、上下水及道路维修、绿化管理等费用。上述合同签订后，骏超公司入驻案涉场地。2019年4月4日，骏超公司向新航公司支付物业费33264元。2019年6月11日，新锐公司向骏超公司发送《工作联系单》，主要内容为：“骏超公司于2018年10月17日和我公司签订《新港创优科技产业园入驻协议书》，为扶持贵司的发展，我公司先后给贵司介绍个人家装业务及其它工程业务，并对我公司介绍的业务执行情况进行监督与管理。截止2019年6月9日，我公司多次接到个人家装业主及工程甲方关于贵司承揽工程质量及工期方面的投诉。通过对投诉方的走访，我公司了解到贵司在所承揽的工程项目中存在以下方面的问题：……为挽回我公司的声誉，现要求贵司对以上我公司接到的针对贵司所承揽的工程中存在的以上问题，逐条向我公司于2019年6月13日18时前进行书面回复并提供以上问题解决的具体保证措施及相关承诺书……。”2019年7月5日，新锐公司向骏超公司发出《关于督促办理相关事务的函》，载明“我公司于2019年6月11日、6月22日分别发给贵公司的《工作联系单》，直至今日你公司未进行合理解决；为加强入园企业管理的严肃性和公正性，请贵公司于明、后两日主动到公司与有关领导接洽，处理相关事务，否则我公司将采取有关强制措施（禁止进入办公区域、停水、停电、禁止停车等），到时有关后果均由贵公司承担。特此函告。”2019年7月23日，新锐公司向骏超公司发出“催款函”，要求骏超公司在收到函件后5日内向新锐公司支付款项11万元，如骏超公司未能按期支付款项，新锐公司将依法追究违约责任，解除双方之间的入驻协议书，停止骏超公司入驻新港创优科技产业园，并不再向骏超公司提供业务介绍等服务，骏超公司在产业园内的设备、物品以及经营场所租金等损失自行承担。骏超公司与新航公司、新锐公司之间在履行入驻协议、租赁合同过程中，因种种原因发生争议协商未果，导致骏超公司不能正常使用承租的房屋，骏超公司提交的视频、照片，显示承租的房屋于7月25日起电梯被停用、安全通道被锁。2018年8月15日，骏超公司通过陕西德迈律师事务所向新航公司、新锐公司发出《律师函》，主要内容：1.解除骏超公司与新航公司之间的租赁合同、物业管理服务合同及市场安全管理协议书；2.新航公司、新锐公司在接函后五日内将骏超公司留存在承租房内的物品全部无条件返还；3.赔偿骏超公司租金损失16632元、物业服务费33264元、停车费1400元；4.赔偿骏超公司装修损失172817.5元、中央空调损失71820元。邮单回执显示2019年8月16日签收。一审法院认为，当事人一方依照合同法的相关规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，骏超公司与新航公司在平等自愿基础上签订的物业管理服务合同，依法受法律保护。骏超公司向新航公司交纳自2018年12月20日起至2019年12月19日止一年的物业费用，新航公司应当提供物业服务。在履行物业服务协议过程中，骏超公司因种种原因不能正常使用案涉房屋，骏超公司向新航公司发出了解除合同的通知，新航公司未提出异议或诉讼，故双方之间的物业服务协议自新航公司收到解除合同通知之日即2019年8月16日解除，新航公司应退还自2019年8月17日至2019年12月19日期间的骏超公司预交的物业费用。新锐公司与骏超公司不存在物业管理服务合同关系，亦未收取物业管理费，故骏超公司主张新锐公司返还物业费的诉讼请求，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：一、被告西安新航贸易有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陕西骏超建筑工程有限公司物业服务费11300元（33264元÷365天×124天）；二、驳回原告陕西骏超建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元（骏超公司已预交），由原告骏超公司负担417元，被告新航公司负担214元，与上述款项一并支付原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：2019年8月15日，骏超公司向新航公司、新锐公司发出《律师函》。一审判决认定其余事实属实。本院认为，新航公司与骏超公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据骏超公司向新航公司所发《律师函》，骏超公司要求解除合同。新航公司于2019年8月16日签收该《律师函》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，新航公司收到骏超公司《律师函》后未提出异议，一审认定新航公司与骏超公司所签《物业管理服务合同》于2019年8月16日解除，于法有据，并无不当。合同解除后，新航公司未再向骏超公司提供物业管理服务，而骏超公司已预交一年物业服务费至2019年12月19日，故新航公司应向骏超公司退还2019年8月17日至2019年12月19日的物业服务费。新锐公司与骏超公司无物业服务合同关系，骏超公司亦未向新锐公司交纳物业服务费，因此骏超公司要求新锐公司返还物业服务费，无事实及法律依据，应不予支持。综上所述，骏超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349.1元，由陕西骏超建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇二〇年九月二十二日书记员  张 佩