江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0923民初1340号 原告（反诉被告）:张建荣,男,1987年5月17日出生,汉族,居民，住江苏省盐城市阜宁县。 委托诉讼代理人:周耀,阜宁县东沟法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）:谢宝庭,男,1989年9月17日出生,汉族,居民,住江西省赣州市宁都县。 委托诉讼代理人：钱东，江苏阜一律师事务所律师。 原告张建荣与被告谢宝庭租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建荣及其委托诉讼代理人周耀，被告谢宝庭及其委托诉讼代理人钱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张建荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付修缮费用18000元、除草费用7000元、违约金30000元及本案的代理费用4000元，合计59000元；2.本案全部诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告张建荣变更第一项诉讼请求中的修缮费用为30000元。事实和理由：2020年1月10日，原、被告签订《高架大棚转租合同》一份，在合同中对被告承租原告高架大棚的界址、承租费用、承租期限及其附属设施的日常维护、保证金的退还方式、违约的处理方式等事项作出约定。合同签订后，被告向原告支付第一年承租金24500元。后被告违反合同约定擅自对高架大棚进行改造，导致高架大棚被雪压塌，杂草丛生，给原告造成巨大损失。现原、被告双方就大棚压塌后的赔偿事宜未能达成一致，故原告诉至本院，请求依法支持诉讼请求。 被告谢宝庭辩称：1.案涉合同属无效合同，现被告要求解除合同。原告对该大棚不具有转租权，该大棚所属地块系基本农田，原告将该大棚出租给被告时知道被告系用于龙虾养殖，并明知被告的行为改变了土地性质，故该合同属无效合同；2.被告对原告的诉讼请求不予认可，被告在疫情期间返回家乡时，大棚尚未垮塌，原告系在未经被告允许的情况下进入大棚拍照。案涉大棚原为三层，原告方拆除了大棚的二、三层，被告并不知晓、也未同意原告实现上述拆除行为，故原告主张的大棚横杆不是被告拆除，现案涉大棚的垮塌与原告拆除大棚二、三层有关系，现被告不认可该大棚垮塌系被告造成，且原告进入大棚进行除草时系在被告的承包期内，故原告主张的各项损失费用均应由原告自行承担；3.原告所有的案涉大棚系2018年经过验收，距离大棚垮塌，已有近2年时间，原告应当举证证明大棚的现有质量仍符合验收时的标准；4.关于原告主张的损失标准，被告现认可大棚修缮费用为30000元、除草费为3000元，并在除草结束后，将土地恢复到可耕种的状态。 反诉原告谢宝庭向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告之间签订的转租合同；2.依法判令反诉被告返还反诉原告租金24500元、保证金7000元，并支付违约金30000元、律师费用6000元，合计人民币67500元；3.本案所有诉讼费均由反诉被告承担。事实及理由：2020年1月10日，反诉原告与反诉被告签订《高架大棚转租合同》一份，后反诉原告依约向反诉被告支付租金24500元及保证金7000元。反诉原告因疫情因素未有正常使用该大棚，现反诉原告承租的案涉大棚因反诉被告的原因在大雪后导致垮塌。因反诉被告未有修缮大棚，导致反诉原告无法实现订立合同的目的，故请求依法支持反诉请求。 反诉被告张建荣辩称：1.案涉大棚的垮塌系因反诉原告擅自拆除大棚横杆所致，现反诉原告要求反诉被告承担该损失无事实及法律依据，该损失应由反诉原告承担；2.反诉被告对反诉原告要求解除案涉合同不予认可，反诉原告已按养殖要求将大棚的二、三层拆除，且反诉原告在承包大棚内养殖龙虾符合相关法律法规的规定。现反诉原告的承包期尚未届满，现在解除合同将会给反诉被告造成巨大损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审过程中，张建荣申请证人张某1、张某2、陆某,4到庭作证，证明案涉部分大棚是谢宝庭拆除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月30日，由阜宁县公兴社区青墩村老六组35户村民作为转出方，由张建荣作为转入方，双方签订土地承包经营权流转合同一份，约定：转出方将位于东南侧土地自愿流转给张建荣，流转期限自2017年12月30日起至2027年12月19日止，在流转期内张建荣需支付给35户村民每年每亩700元，同时约定张建荣可根据经营情况将上述土地进行转租，并由阜宁县公兴社区青墩村、孙某作为见证单位在流转合同中盖章。2020年1月10日，张建荣将承包的35户农户的农田转租给谢宝庭用于养殖龙虾，并签订《高架大棚转租合同》一份，合同主要内容为：“甲方张建荣，乙方谢宝庭，1.甲方将公兴社区农业园区内张建荣高架大棚转租给谢宝庭，该高架大棚位于公社区农业园内，该大棚东至：单彬种植葡萄高架大棚西侧，西至：陆建亮承包田东侧，南至：吕正安高架大棚交界处，北至：东西水泥路；2.该高架大棚每年转租费用为贰万四千五百元整，第一年于签订本合同时付款，以后每年转租费用于上年十一月底前交清，付清转租费用的方式以甲方的收据为唯一依据；3.为保证相关群众的利益，在签订本合同时乙方需付七千元保证金给甲方，待合同到期后，乙方恢复大棚内外到签订合同时原样，在无矛盾的情况下甲方退还该保证金；3.该高架大棚转租期限为2020年1月10日起到2026年1月10日止，在本合同转租期间，乙方须妥善保管好大棚及大棚内外的附属设施，甲方在任何情况下都不再对大棚及大棚内外的附属设施进行投入。由乙方负责对大棚及大棚内外的附属设施进行投入和维护，以保证大棚及大棚内外的附属设施在合同到期后正常使用……”。合同签订后，谢宝庭向张建荣支付第一年承租金24500元并交纳保证金7000元。为养殖需要，谢宝庭于2020年1月拆除了部分大棚，后因疫情因素并未养殖。在此期间，被拆除的部分大棚被雪压垮。因谢宝廷在疫情后没有使用承租土地，大棚内的土地长满杂草，张建荣在2020年上半年进行了除草。之后双方就租赁合同履行事宜未能达成一致，故诉至本院。案件审理过程中，张建荣与谢宝庭就大棚修复费用达成一致，认可为30000元。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，张建荣与谢宝庭签订《高架大棚转租合同》，将承租农田用于养殖龙虾，违反《中华人民共和国土地管理法》等强制性规定，属于无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，谢宝庭承租张建荣的农田应返还给张建荣，在返还时应确保承租的农田上杂草清除完毕恢复至可耕种状态；关于张建荣收取的租金，按双方约定的租金标准扣减至谢宝庭返还土地之日止剩余的租金应予以返还。关于大棚修缮费用，因大棚系谢宝庭拆除，故因由谢宝庭承担该费用，根据双方协商一致的价格，由谢宝庭承担30000元。关于张建荣主张的除草费用7000元，因张建荣除草时，该农田属于谢宝庭承租期间内，张建荣未有证据证实该行为征得谢宝庭同意，故该费用本院不予支持。关于保证金7000元，根据双方合同约定，应在谢宝庭清除杂草完毕恢复农田可耕种状态后由张建荣返还。关于双方主张的违约金及律师代理费，因在本起租赁合同中，双方均有过错，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告张建荣与被告谢宝庭于2020年1月10日签订的《高架大棚转租合同》无效； 二、被告谢宝庭于本判决书生效后10日内将承租的上述第一项合同中的大棚及土地返还给原告张建荣，返还时应在大棚内杂草清除恢复至可耕种状态； 三、被告谢宝庭于本判决书生效后10日内赔偿原告张建荣大棚修缮费用30000元； 四、驳回原告张建荣的其他诉讼请求； 五、反诉被告张建荣于本判决书生效后10日内返还反诉原告谢宝庭剩余租金（剩余租金计算方式：24500元扣减自2020年1月10日起至谢宝庭履行完上述第二项确定的义务之日止按年24500元计的金额）； 六、反诉被告张建荣于本判决书生效后自谢宝庭履行上述第二项确定的义务之日起10日内返还反诉原告谢宝庭保证金7000元； 七、驳回反诉原告谢宝庭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1275元，由张建荣负担500元，由谢宝庭负担775元；反诉案件受理费744元，由谢宝庭负担500元，由张建荣负担244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  周 剑 人民陪审员  曹建楼 人民陪审员  蔡锁贤 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  于 涛 书 记 员  薛 国