黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初11425号原告：朱辉，男，1986年4月25日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地宾县宾西镇经济技术开发区，统一社会信用代码91230125692632219A()。法定代表人：刘长旭，董事长。第三人：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**，统一社会信用代码9123010371845305XN（1-1）。代表人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：魏俊林，黑龙江森工律师事务所律师。原告朱辉与被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及第三人到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告朱辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告持办理权属登记需要的资料到产权机关备案；2.确认第三人长城资产丧失抵押权；3.判令被告和第三人办理解除抵押登记手续；4.判令被告支付违约金10000元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年11月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的天悦国际小区商品房一套。原告依约向被告支付房款。合同第十五条约定“被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案”，原告实际进户时间为2014年11月25日，被告并未在约定的期限内办理权属登记备案，导致原告无法在规定期限内取得房屋权属证书。双方约定的违约条款即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，实则系被告有意误导原告，意在减轻被告违约责任，并非原告真实意思表示，应为无效条款，现原告匡算实际经济损失为10000元。另外，2015年，被告将包括案涉房屋在内的天悦国际小区1055套房屋、总建筑面积79053.27平方米的房屋抵押给第三人长城资产以担保其对第三人的债务。原告认为，在原告已购买案涉房屋并支付完毕房款后，主债权已消灭，担保物权亦随之消灭，第三人对案涉抵押房屋已不再享有抵押权，只能对原告所支付的购房款行使价金代位权，不得再及于物上抵押权。综上，原告为维护合法权益提起以上诉请。被告日出康城公司未出庭亦未答辩及举证。第三人长城资产辩称：因案涉房屋所在的天悦国际小区土地使用权已办理抵押登记，第三人实现抵押权时房屋一并处理，所以原告要求办理权属登记备案不成立；原告请求确认第三人丧失对案涉房屋的抵押权无事实及法律依据，因第三人的抵押权已经登记，合法存续中，不存在丧失抵押权的问题；原告诉请被告与第三人办理解除抵押登记手续无事实及法律依据，在第三人未收到被告偿还欠款下，原告请求第三人与被告办理解除抵押登记手续无事实及法律依据，应予驳回；原告要求被告支付违约金1万元与第三人无关；诉讼费应由被告负担，与第三人无关。综上，原告无事实、合同及法律依据要求第三人放弃或解除抵押权，已经抵押给第三人的房屋和国有土地使用权不可再行办理房屋登记备案手续，因此原告诉请无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同书》，原告购买了被告开发的位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域（天悦国际小区）M7号楼1单元9层901室，共支付房款合计637538元。双方商品房买卖合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2,3项处理即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；”。案涉房产于2014年11月25日交付。2013年7月1日，被告与案外人中航信托股份有限公司签订《在建工程抵押合同》，被告将天悦国际项目的在建工程及其附属土地使用权抵押给中航信托股份有限公司，为双方之间的借款合同提供抵押担保。2015年6月26日，第三人与被告及案外人中航信托股份有限公司、孙福昌、田桂菊签订《债权债务转让协议》，中航信托股份公司将其对被告的债权及抵押权、保证权等相关权益转让给第三人。同日，被告和第三人签订抵押合同，被告将案涉天悦国际项目223404.53平方米在建工程及该项目41790.58平方米土地使用权抵押给第三人，并于2015年7月7日办理土地使用权抵押登记，于2015年7月9日为案涉小区的1249套房产办理了抵押登记。2015年8月25日，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，主要内容为第三人同意被告已办理抵押登记的房产在哈尔滨市住房保障和房产管理局办理抵押可售的手续，同意该项目办理预售转销售手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现原告已按照合同约定履行了交付房款的合同义务，被告并未按合同之约定为案涉房产办理权属登记备案手续，已构成违约，依法应承当相应的违约责任。原告请求被告持办理权属登记手续需要的资料到产权登记机关备案的诉讼请求，有事实依据且于法不悖，本院予以支持。关于违约金，依照合同约定，本院支持被告支付原告违约金64元（637538元*0.01%）。关于第三人同意天悦国际项目办理销售许可手续、同意被告销售抵押房产能否认定抵押权消灭的问题。《物权法》第一百九十一条第一款规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，第三人向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江省日出康城房地产开发有限公司天悦国际项目办理抵押可售的函》，同意天悦国际项目进行销售，应视为放弃抵押权，此时第三人对案涉小区的土地使用权及抵押房产不再享有抵押权，其只能对抵押物拍卖、变卖后所得价款即买受人支付的购房款行使价金代位权，不能再追及于物上抵押权。另据《物权法》第一百七十条之规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利”。从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物所有权。在原告已支付合理对价善意购买案涉房产情况下，再将抵押权的负担转移给原告，显然不利于保护原告的合法权益。被告未将转让抵押物所得价款用于偿还第三人的借款，系双方债权债务关系，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需要的资料协助原告朱辉办理位于哈尔滨市南岗区规划学府三道街、哈西大街、尤家街、西昌路围合区域（天悦国际小区）M7号楼1单元9层901室的权属备案手续；二、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起对上述案涉房屋不再享有抵押权；三、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司、第三人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司于本判决生效之日起十日内协助原告朱辉解除上述案涉房屋的抵押登记手续；四、被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱辉违约金64元；五、对原告及第三人的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黑龙江省日出康城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  石昌政二〇二〇年九月三十日书记员  杨敬榆