重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初9944号原告柯延彬，男，汉族，1986年1月2日生，住重庆市江津区。委托代理人宋华伟，重庆子希律师事务所律师。被告孟雪梅，女，汉族，1975年12月11日生，住重庆市南岸区。委托代理人黄德辉，重庆盛世文辉律师事务所律师。第三人重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人周燕，董事长。委托代理人盛友强，男，汉族，1989年1月9日生，住四川省南充市嘉陵区,公司员工。委托代理人闵玉平，女，汉族，1996年4月1日生，住重庆市垫江县，公司员工，特别授权。原告柯延彬与被告孟雪梅，第三人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯延彬及其委托代理人宋华伟和被告孟雪梅及委托代理人黄德辉，第三人到家了公司的委托代理人盛友强、闵玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯延彬向本院提出如下诉讼请求：1、被告返还原告定金5万元，解押款7万元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月2日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市南岸区桂雨路3号34栋2单元601号房屋出售于原告，总价99万元，原告于2019年4月2日前交付定金5万元。合同签订后，原告于2019年4月2日向被告交付定金5万元，于2019年12月10日向被告交付房屋解押款7万元。2019年12月25日，原被告及到家了公司重新签订《房屋买卖合同》，对2019年4月2日房屋买卖合同进行了变更，2019年12月15日房屋买卖合同约定：房屋价款99万元，定金12万元，于合同签订当日支付。合同签订至今，原告未向被告交付定金12万元。2020年3月25日，被告书面通知解除了原告签订的房屋买卖合同。原告认为，根据2019年12月15日房屋买卖合同，原告应当于2019年12月15日向被告交付定金12万元，但原告至今未支付。原告2019年4月2日房屋买卖合同交付的定金5万元及解押款7万元并不能当日转化为定金，所以2019年12月15日房屋买卖合同并未生效，被告应当退还原告定金及房屋解押款12万元。即使2019年12月15日房屋买卖合同合法有效，原告并未实施解除合同通知书载明的违约行为，原告在房屋买卖合同约定的期限内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐了所需材料，但由于原告及妻子朱虹霖征信问题，贷款未获得批准，才导致房屋买卖合同未依约履行。所以原告对房屋买卖合同的解除没有过错，被告应当退还原告交付的12万元。被告孟雪梅辩称：原告无权要求被告返还12万元款项，理由如下：1、原被告先后签订了两份房屋买卖合同，第一份2019年4月2日的合同实际上是一份预约合同，该合同签订后，原告支付了5万元定金。根据约定原告需在2019年12月28日前办理按揭贷款申请，并在被告解押前支付到38万元。但由于原告表示其经济存在困难，原被告在中介的协调下，协商定金由5万变为12万，即原告再支付7万定金给被告，被告自筹资金去办理房屋解押。之后，原告于2019年12月10日按口头约定向被告再支付了定金7万，被告于当日向银行支付了206680.42元解押款为案涉房屋办理了解押。2019年12月25日，各方基于口头协商的内容及房屋现状，就案涉房屋形成了书面的《房屋买卖合同》，该合同既是正式的房屋买卖文件，也是对协商内容（包括定金增加）的确认，该合同自原被告双方签字、按捺后就已经生效。而该合同约定的定金12万元，在协议签订前就已经完成了支付，原告所述的定金未支付以及合同未生效的观点不成立。2、本案纠纷的产生以及合同解除的原因均是由于原告方未按期向银行提交贷款申请资料、经被告多次催告仍不履约的单方根本违约行为所致，无论是基于合同约定还是法律规定，原告方均应向被告承担违约责任。根据定金罚则规定，支付定金方违约的，收取定金方有权没收全部定金，本案中原告已支付的定金为12万元，未超过法定的合同总价的20%，原告违约被告方有权不予退还该12万元定金。退一步讲，即使该12万元款项不被全部认定为定金，但根据两份《房屋买卖合同》的明确约定，因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。本案房屋成交价为99万元，违约金为19.8万元，原告向被告支付的款项尚不够支付违约金，被告有权选择适用违约金条款，原告不但无权要求被告退还该12万元款项，反而还应向被告补充支付剩余7.8万元的违约金差额。被告保留随时向原告提起反诉或者另行起诉要求原告支付违约金差额的权利。3、原被告双方就案涉房屋达成初次交易时间是2019年4月2日，自双方达成交易之时，原告就应当了解其自身情况、知晓其应当履行的义务，即使原告方存在一定履约困难，但从第一次签订房屋买卖合同到按照约定提交贷款申请资料之间，间隔了半年，原告有充分的时间和可能去解决存在的问题，但原告并未如此去做。而是在被告多次催促履约、给予解决问题的缓冲时间的情况下仍拖延、怠于履行其义务，原告违约是存在明显故意的。同时原告在2019年12月25日的房屋买卖合同第十条第（十）款中还明确承诺其已经明确知晓其本人应具备银行按揭贷款资质，本案中原告以其本人及妻子朱虹霖征信存在问题为由，表示其对合同解除没有过错的意见也是不成立的。4、原被告双方就案涉房屋达成房屋买卖约定的时间是2019年4月2日，因原告违约被告依法依约解除合同后在一年多后再重新出售，而受房地产市场行情影响二次出售成交价仅90万元，错过了房屋出售的时机，给被告造成了不可挽回的房屋销售差价损失9万元。同时，如原被告之间的房屋买卖合同顺利履行，被告在2020年1月就能收到全部99万元房款，但因原告违约导致被告于2020年6月才收到全部房款90万元，而在该期间，原告也知晓被告在向原告出售房屋时，在别处购买了一套160余万元的房屋需要资金用于支付购房款，因延迟收到售房款给被告造成了近2万元的资金占用成本及损失。因原告的违约，已实际给被告造成经济损失11余万元，期间被告还投入了大量的时间精力去处理案涉房屋相关事宜，被告没收定金12万元或者要求原告按照合同约定支付19.8万元违约金是合情合理的。第三人到家了公司称，2019年4月2日原被告双方自行签订房屋买卖合同，原告于合同签订当日支付定金5万，被告出具5万元收据。2019年12月10日被告因办理房屋解押手续，原告向被告支付解押款7万元，被告出具7万元收据。2019年12月25日，我司向原被告提供居间合同，三方签订存量房交易文件。因原告已支付12万元，口头约定该12万元作为定金，并写在了合同上。2019年12月27日，原被告在工商银行办理面签手续，被告交齐了办理按揭所需资料，原告的资料未交齐，原告在合同约定2020年1月1日前也未交齐。2020年1月22日因原告未履行义务，被告向原告发送履约告知函，要求原告尽快交齐按揭所需资料。2020年3月25日原告一直未提交办理按揭的资料，因此被告发函通知解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。根据当事人当庭陈述和举示的证据，本院认定如下事实：2019年4月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将重庆市南岸区桂雨路3号34栋2单元601号房屋（以下简称涉案房屋）待产权满2年后以本合同商定的价格出售给乙方。建筑面积80.8平方米，成交价99万元。房屋已设置抵押，抵押权人为建行重庆分行。付款方式为：1、乙方于2019年4月2日交付定金5万元。2、乙方于2019年12月28日前双方到银行按揭贷款申请面签，乙方银行按揭审批通过后45个工作日内且过户取得过户回执单当日交付11万元。3、乙方按揭审批通过后，甲方解押申请后，还款当日或按银行要求，乙方支付甲方22万元。4、剩余房款60万元由乙方向银行申请办理二手房按揭贷款直接支付甲方。5、尾款1万元于甲方收到银行按揭房款后3个工作日内交钥匙时乙方支付甲方。补充条款约定：1、如乙方在12月28日之前未配合甲方面签，甲方有权对房屋自行处理，并不再退回乙方所支付定金。2、乙方可以夫妻双方或者任意一方上证。该合同原告预留的手机号为17723561896。对于合同约定2019年12月28日的原因，双方均认可系该时间房屋满2年，可以上市交易。2019年4月2日，原告向被告支付了定金5万元。2019年12月10日，原告向被告支付了解押款7万元。被告收到该款后，另自行出资了部分款项解除了涉案房屋的抵押登记。2019年12月25日，孟雪梅（卖方，甲方）与柯延彬（买方，乙方）及到家了公司（经纪方，丙方）签订《存量房交易文件》（含房屋买卖合同等），约定乙方购买甲方所有的位于重庆市南岸区桂雨路3号34栋2单元601号房屋，成交价99万元。付款方式为：乙方合同签订当日交付12万元作为定金。首付款17万元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付给甲方。乙方银行按揭贷款70万元由放贷银行直接支付给甲方。甲乙双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内2020年1月1日之内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料（包括但不限于产权证明、婚姻证明、收入证明、户口本、身份证、个人征信报告、银行流水、首付款转账凭条、社保证明等资料）。甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。上述合同签订后，因原告未提交齐全按揭所需资料以及自身征信问题，合同后续一直未履行。2020年1月22日，被告向原告预留的手机号17723561896发送短信，催告其尽快履行合同义务，完成贷款资料的递交及贷款申请面签。2020年3月7日，被告再次向原告发短信，催告其办理按揭申请并提交所需资料，并表示因收疫情影响，2020年1月25日至2020年3月3日共39天不计算为原告的逾期日期，要求其在2020年3月15日前尽快办理。2020年3月25日，被告向原告发出《解除合同通知书》，以原告逾期前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料超过15天为由，解除双方于2019年12月25日签订的房屋买卖合同，并要求被告支付19.8万元的违约金。根据被告举示的微信聊天截图，2020年4月15日18:30原告向被告发信息：孟姐，你好，我是柯延彬。我们房子买卖的事情到现在一直不能办结我非常遗憾。由于现实条件，现在无法完成交易。在这里我提出让你退还我第二次第三次向你转款的累计7万元。首期5万元定金就当是耽搁你房屋交易给你的赔偿...。本案争议焦点为原告缴纳的12万元是否已经全部转化为定金。本院认为，原被告于2019年4月2日和2019年12月25日签订的两份房屋买卖合同，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据2019年4月2日合同之约定，原告按约支付了定金5万元，解押款22万元应于被告解押申请提出后还款当日或按银行要求支付，但双方在履行过程中变更了履行方式，原告先行支付了7万元解押款，被告自行出资了部分款项解除了房屋的抵押登记手续。2019年12月25日，双方在到家了公司居间下，重新签订了房屋买卖合同，结合合同的内容看，该份合同是对2019年4月2日的合同进行了变更。该份合同对付款时间，金额等均进行了约定，其中定金12万元与原告之前支付的金额相吻合，结合第三人的陈述，可以认定原告缴纳的7万元解押款也转化为了定金，即定金金额变更为12万元，本院对原告辩称该笔定金是成约定金，并未实际支付，故合同未生效的主张，不予采信。从合同履行情况看，原告因其未提交完毕按揭所需资料以及自身征信问题，导致合同一直未继续履行。在被告多次催告其履行后仍未履行，其行为构成违约，被告发函要求解除合同的理由成立。基于原告的违约行为，被告明确表示没收其定金12万元亦符合法律规定，故原告要求被告退还12万元的诉讼请求，不能成立，本院对其诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回原告柯延彬的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由原告柯延彬负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚泽勇二〇二〇年九月二十日书记员  陈正春