新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初1079号 原告（执行案外人）:马春梅，女,1972年4月1日出生,回族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 委托诉讼代理人：贾岩，四川讲理律师事务所律师。 被告（申请执行人）：马庆芳,女,1960年7月15日出生,回族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：张静璇（系被告马庆芳女儿），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告（被执行人）：杨晓棠，女，1975年10月7日出生，回族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告（被执行人）：马刚，男，1971年8月7日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 原告马春梅与被告马庆芳、杨晓棠、马刚案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月1日立案后,依法适用普通程序,于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告马春梅及委托诉讼代理人贾岩到庭参加诉讼，被告马庆芳的委托诉讼代理人张静璇、被告杨晓棠、马刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马春梅向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的昌吉市××区的强制执行,解除该房屋上的查封；2.判决确认位于昌吉市××区的房屋归原告马春梅所有;3.判决被告杨晓棠、马刚协助原告办理昌吉市104号小区13号楼四单元201室产权过户登记。事实与理由：2010年7月3日,原告与被告杨晓棠签订《购房协议书》,约定将被告杨晓棠、马刚所有的位于昌吉市××区房 屋，以256900元的价格出售给原告,被告杨晓棠于五年后协助原告办理产权过户登记手续,相关税费由原告承担。协议签订后,原告立即付清了全部购房款,被告杨晓棠于2012年房屋建成交付后,陆续将房屋产权证、钥匙、土地使用证等与房屋权属有关的材料交付给原告,2012年原告搬入该房屋居住、使用至今。案涉房屋系己购公房,昌吉市此类房屋办理过户的条件为房屋交付后5年方可办理产权过户手续，2017年案涉房屋可以办理产权过户手续后,原告立即要求被告办理手续,却被告知该房屋已被法院查封、无法办理过户手续。2016年11月,由于被告杨晓棠与被告马庆芳因民间借贷纠纷一案,昌吉市人民法院作出(2016)新2301执保164号民事裁定书,裁定将原告购买的登记在被告杨晓棠名下的房屋予以查封，后又于2017年12月3日作出(2017)新2301执2667号执行裁定书,并于2018年11月1日再次对案涉房屋进行查封。原告马春梅知晓后对上述裁定不服,向昌吉市人民法院提出书面异议。经审查后,昌吉市人民法院作出(2020)新2301执异7号执行裁定书,驳回马春梅的异议。马春梅对该裁定不服,依法提起案外人执行异议之诉。上述事实表明,原告与被告订立房屋买卖合同的时间早于昌吉市人民法院查封该房屋之日,且原告支付案涉房屋全部价款后一直善意且合法占有该不动产8年有余,案涉房屋可以办理过户登记的条件达到后,非因原告过错导致未办理过户手续。原告所享有的权利足以排除被告马庆芳对案涉房屋的执行。 为维护原告合法权益,现依法起诉,请求支持原告的诉讼请求。 被告马庆芳辩称，被告马庆芳与杨晓棠的案件是2016年10月起诉，马庆芳在起诉时申请对涉案房屋进行保全。如果原告与杨晓棠是2010年签订的合同，这个合同是合法有效的前提下，已有7年的时间，如果5年这个房屋可以过户，其余两年的时间并未过户，当时法院在查封前应该做过调查，是合法有效的情况下才同意被告马庆芳进行全额财产保全。原告与杨晓棠2010年签订的购房协议书没有公证处的公证，有可能是2017年后补的，对购房协议书不认可。 被告杨晓棠、马刚辩称，对原告诉状陈述的事实无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 对原告提交的证据：1.购房协议书一份、2010年7月3日欠条一张,拟证实原告与被告杨晓棠于2010年7月3日签订书面购房协议，该协议合法有效；双方约定5年后案涉统建房可以办理过户登记之日起办理过户。经质证，被告马庆芳认为没有公证，没有证人，对购房协议不认可，欠条属于金钱之间的手续，256000元应当写成收据，但是从欠条上反映出杨晓棠和原告是借款关系，欠款5年还不上可以将房屋用作抵押，无法证实256000元是购房款。被告杨晓棠、马刚对购房协议和欠条的真实性没有异议。本院对该组证据结合证据综合认定。 2.工商银行流水一份、购房款发票一张，拟证实原告支付了全部购房款。经质证，被告马庆芳对银行流水和发票的真实性没有异议，认为银行流水是原告和杨晓棠之间的借贷关系，与马庆芳申请的财产保全没有关系。被告杨晓棠和马刚对银行流水和发票的真实性没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。 3.工商银行流水一组、契税完税证明一张、维修基金专用收据一张,拟证实2012年5月18日原告支付维修基金5253元，支付契税7879元。经质证，三被告对该组证据的真实性无异议，被告马庆芳认为与其申请的财产保全无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 4.房产证二份、土地证二份，拟证实原告支付全部房款后为防止被告私自过户或者他卖，将房产证和土地使用证原件一直保存在原告处。经质证，三被告对该组证据的真实性无异议，被告马庆芳认为与其申请的财产保全无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 5.居住证明一份、物业公司的收款收据七张、采暖费发票二张、东方环宇交费记录打印件一张，拟证实原告从2012年开始居住在涉案房屋内。经质证，被告马庆芳对该组证据的真实性没有异议，认为交款人均为杨晓棠，被告杨晓棠、马刚对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。 6.物业费交费记录照片打印件四张、从监控室拍摄的车辆交费记录两张、取证光盘一个、机动车行驶证复印件一份、结婚证一份，拟证实收据上虽然写的是杨晓棠，但实际交款人是原告，原告给物业公司缴纳停车费，×××车辆系张涛所有，马春梅和张涛是夫妻关系。经质证，被告马庆芳对交费记录的真实性有异议，认为没有物业公司盖章，交物业费部分是打钩代替签名或者微信扫码代替签名，无法证明原告所要证明的目的，对机动车行驶证和结婚证的真实性没有异议，对光盘有异议，光盘里的内容和交费记录内容一样。被告杨晓棠、马刚对该组证据的真实性均没有异议。该组证据与五组证据相互印证，本院对该组证据的真实性予以确认。 7.（2020）新2301执异13号执行裁定书一份，拟证实案涉房屋目前仍被昌吉市人民法院查封，无法办理过户登记。经质证，三被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 8.购房计划书一份，拟证实原告交完所有的房款，被告杨晓棠将所有的原件交付给原告。经质证，被告马庆芳认为没有原告和被告杨晓棠的签字，对该证据不认可，被告杨晓棠、马刚对该证据的真实性没有异议。购房计划书载明的楼栋号和房屋价款与购房款发票一致，本院对购房计划书的真实性予以确认。 9.原告的工商银行卡流水两张及银行卡清单一张、杨晓棠的中国工商银行借记卡历史明细清单三张、原告从中国建设银行昌吉州分行城建支行调取的2011年7月23日128450元现金交款单一张、杨晓棠给原告出具的收条一张、昌吉市市直机关单位集中统一建设职工住房领导小组办公室出具的交款收据四张和银行刷卡凭条一张，经质证，被告马庆芳对收据和银行刷卡凭条的真实性无异议，认为只能证实这套房屋是杨晓棠的，马庆芳保全的也是杨晓棠的房屋，与马春梅起诉无关，对原告提交的银行流水真实性没有异议，认为后面附的流水转了四次账，四个卡号不一样，对应账号无法证明是杨晓棠的卡。被告杨晓棠、马刚对以上证据真实性没有异议。本院对该组证据的真实性予以确认。 被告马刚提交证据：结婚证一份，拟证实杨晓棠和马刚是夫妻关系。经质证，原告及被告马庆芳、杨晓棠对该证据的真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以确认。 被告马庆芳、杨晓棠未向本院提交证据。 本院调取的证据：昌市统建办字[2015]02号文件一份，经质证，原、被告对该证据的真实性无异议。 根据当事人陈述及本院审查、确认的证据，本院认定事实如下：被告杨晓棠与马刚系夫妻关系。马庆芳与杨晓棠民间借贷纠纷一案，申请执行人马庆芳在诉讼阶段向本院申请财产保全。本院于2016年11月7日作出（2016）新2301执保164号民事裁定书，并于当日对登记所有权人为杨晓棠的昌吉市××区房产办理了查封手续。2016年11月16日，经本院依法主持调解，双方当事人自愿达成（2016）新2301民初6151号民事调解协议，约定：一、杨晓棠于2017年7月31日前偿还马庆芳借款300000元，如杨晓棠未能按时偿还借款，须向马庆芳支付违约金30000元；二、本案受理费3069元、保全费2020元，由杨晓棠承担，并于2017年7月31日前向马庆芳支付。调解协议生效后，申请执行人马庆芳因被执行人杨晓棠拒不履行生效法律文书所确定的给付义务向本院申请强制执行，本院于2017年12月3日依法作出（2017）新2301执2667号执行裁定，并于2018年11月1日再次对位于昌吉市××区的房产进行查封。马春梅于2020年3月13日对本院查封涉案房屋的行为提出书面异议，本院受理后，经审查于2020年3月16日作出（2020）新2301执异13号执行裁定书，以案涉房屋登记在被执行人杨晓棠名下，本院以该房产系杨晓棠所有进行查封的行为合法为由，裁定驳回案外人马春梅的异议请求。马春梅对裁定不服，提起诉讼。 另查明，马春梅与杨晓棠于2010年7月3日签订《购房协议书》一份，协议约定：杨晓棠将位于104号房产以256900元的价格售予马春梅。2010年7月3日，杨晓棠向马春梅出具欠条一张，载明：“杨晓棠因购104小区13＃4-201房屋向马春梅借款256900元，借款无利息，五年后将该房屋过户马春梅，五年期间房屋由马春梅无偿使用，房屋后期所有费用由马春梅承担。”涉案房屋登记所有权人为杨晓棠，登记时间为2013年8月2日，登记为杨晓棠与马刚共有，各占50％的份额，房屋性质为统建房。杨晓棠、马刚于2016年2月26日取得国有土地使用权证。原告马春梅自2012年9月至今居住在涉案房屋内并交纳物业费、水费等费用。原告马春梅于2012年5月18日用其尾号6829工商银行卡交纳契税7879.65元和专项维修资金5253元。2010年6月24日马春梅从其尾号6829工商银行卡转账77070元至杨晓棠尾号3633工商银行卡上，杨晓棠将该款交给昌吉市市直机关单位集中统一建设职工住房领导小组办公室（以下简称统建办）；2010年7月10日马春梅用其尾号6829工商银行卡给统建办刷卡支付购房款51380元；2011年7月23日马春梅从其尾号6829工商银行卡转账给杨晓棠50000元，另取现75000元，杨晓棠收到50000元后同日从卡上取出50000元，当日杨晓棠在建行昌吉州分行城建支行存入统建办账户128450元，统建办于2011年7月28日出具资金往来结算票据。2010年10月15日杨晓棠给统建办交纳5755元购房款，杨晓棠同日给马春梅出具收条一张，载明“今收到马春梅房款现金5755元”。统建办共收取案涉房屋购房款262655元，开具四份票据。根据昌市统建办字[2015]02号文件规定，诉争房屋交易起始日期为2012年4月1日，购买不满五年的，不得上市交易。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告马春梅与被告杨晓棠于2010年7月3日签订《购房协议书》，马春梅购买杨晓棠名下104小区统建房一套，根据原告提交的证据可以证实购房款及契税、维修资金实际由马春梅交纳，原告提供的社区证明、物业费收据、物业交费记录可以证实马春梅自2012年起至今居住在涉案房屋。原告马春梅系在本院查封之前与被告杨晓棠签订合法有效的书面买卖合同并占有该房屋且已支付全部价款，涉案房屋系统建房，办理过户手续受相关政策约束，2017年4月1日之后方能办理过户手续，而诉争房屋于2016年11月7日查封，房屋未能办理过户非马春梅自身原因。综上所述，原告对诉争房屋享有物权期待权，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但不同于一般的债权，在与申请执行人的一般金钱债权的实现发生冲突时，法律应优先选择保护案外人的物权期待权，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，本院对原告要求停止执行昌吉市104区13号楼四单元201室房屋的诉讼请求予以支持。原告要求确认涉案房屋归原告所有，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定,不动产物权采取登记生效的原则,因此买卖合同的成立和有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，当事人以合同方式转移所有权的,只有在所有权转移登记手续完成后,买受人才取得诉争不动产的所有权,涉案房屋尚未办理房屋变更登记,房屋所有权不发生物权变动的效力,故本院对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持。原告要求被告杨晓棠、马刚协助原告办理昌吉市104号小区13号楼四单元201室产权过户登记，本院对该请求在本案中暂不予处理，如后期被告杨晓棠、马刚不协助原告办理过户手续，原告可另案主张权利。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决如下： 一、不得执行104号小区13号楼4单元201室（昌吉市××区）房屋； 二、驳回原告马春梅其他诉讼请求。 案件受理费5154元（原告马春梅已交），由被告马庆芳负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本院（2020）新2301执异13号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李 岩 人民陪审员 马 勇 人民陪审员 田国忠 二〇二〇年九月三十日 书 记 员 张学淑