云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1022号上诉人（原审被告）：文山润恒房地产经纪信息有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州文山市新闻路水岸小区儿童园****。法定代表人：张文迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨克冲，云南天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文斌，云南天信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周楠（曾用名：周南），男，壮族，1991年6月12日生，住云南省文山壮族苗族自治州麻栗坡县。上诉人文山润恒房地产经纪信息有限公司（以下简称润恒公司）与被上诉人周楠因房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。润恒公司的委托诉讼代理人杨克冲，周楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润恒公司上诉请求：依法撤销原审民事判决，发回重审。事实与理由：一、原审遗漏必要诉讼共同原告周本宁及与案件结果有直接利害关系的第三人文山古德房地产开发有限责任公司。1.2016年8月17日，润恒公司与周楠、周本宁到古德公司办理认购资格更名手续，应古德公司要求向其交纳5000元认购更名费后，出具了《签合同交费表》、《收据》，39-3-202号商品房的认购人已经变更为周楠、周本宁。一审庭审中，周楠承认与周本宁系兄弟关系，该涉案商品房系二人父母出资给二人购买，周本宁是共同受让人，属于必须参加诉讼的共同原告。2.古德公司具有房地产开发资质，系水岸二期项目的开发商，在润恒公司将涉案商品房认购资格转让给周楠、周本宁二人后，就将与古德公司之间关于39-3-202号商品房的认购资格和权利义务一并转让给二人。且古德公司已认可此二人为具有认购资格的人，本案的结果与古德公司有直接的利害关系，依法应追加古德公司参与诉讼。二、润恒公司与周楠间应当是商品房认购资格转让法律关系。商品房认购资格转让法律关系是指商品房认购权的转让，不是商品房转让，只要认购权利不存在专属性及不能转让的情形，认购资格转让协议的效力应当受到法律保护。本案中，涉案商品房由古德公司开发建设，润恒公司认购该商品房后，周楠、周本宁与其协商，由润恒公司将该商品房的认购资格转让给二人，双方签字认可。双方签订的协议表面上是房屋买卖合同，实质为商品房认购资格转让协议，转让的标的物不是房屋本身而是房屋的认购资格，交易的价格106540元不是房屋价款而是认购金，协议签订后交付的是房屋认购凭证。本案合同中约定的商品房认购资格更名手续。三、恒润公司已依照合同约定，完全履行了涉案商品房认购资格的转让，完成了认购人的更名手续，合同目的已经实现，依法不应当解除合同。恒润公司与周楠、周本宁签订协议后，古德公司已经对案涉商品房办理了认购资格更名手续，出具了《签订合同交费表》、《收据》，确认收到款项106540元，将该商品房的认购人从润恒公司变更为周楠、周本宁，二人已取得认购权，并已实际履行该权利，与古德公司进行后续合同签订等买卖事宜，润恒公司已经完成双方合同约定中的义务，双方合同目的已经实现。另，涉案协议应当认定为无效或者效力待定。涉案房屋至今未建成，也未取得预售许可，合同的效力确实有待第三人古德公司参加诉讼才能予以判令。周楠答辩称，本案属于房屋买卖协议，房屋未建成，对方属于诈骗行为，周本宁也是共同买受人，他全权委托给我，我们总的支付款项是15万元，并非恒润公司主张的106540元以及5000元更名费，而且周楠没有去现场签字确认，古德地产公司与本案不存在任何关系。周楠向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除双方于2016年8月17日签订的《房屋买卖协议》；2.判决润恒公司退还150000.00元首付款，并支付违约金39000.00元；3.判决润恒公司支付150000.00元首付款产生的银行同期存款利息23384.00元（按银行同期年存款利率1.5%计算），计算时间为2016年8月24日起至2020年3月24日止的3年零7个月；4.由润恒公司承担本案诉讼费。一审查明，周楠与润恒公司于2016年8月17日签订了《房屋买卖协议》，合同约定：“甲方同意把拥有座落在文山市普阳路延长线水岸二期39-3-202号房屋卖给乙方，建筑面积121.21平方米；交易价格为：总价390000.00元。”付款时间与办法，“甲乙双方同意分期支付房款，总房款为：390000.00元，乙方首付150000.00元。余款乙方提供资料办理贷款240000.00元。乙方首付款交清后，甲方将房屋所有权更名交付给乙方，不得拖延时间及双方享有的其他权利和应履行的义务、违约责任等。”合同签订后，周楠按照合同约定，分别于2016年8月17日付款130000.00元、2016年8月24日付款20000.00元，交清了房屋首付款。至今润恒公司未按约定将出售的39-3-202号房屋交付给周楠居住使用。一审法院认为，房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中，双方在平等自愿的基础上达成了《房屋买卖协议》，合法有效，双方均应诚信地履行。周楠已经按约定履行了支付首付款的义务，而润恒公司未按约定履行变更房屋所有权更名手续，且双方约定买卖的房屋至今尚未存在。庭审中周楠主张是润恒公司违约，其有权要求解除合同并要求被告承担违约责任并支付利息等，润恒公司辩解其不存在违约行为且已经按约定履行了更名义务，不应承担违约责任和支付利息等。周楠列举的证据能证实双方约定的是房屋买卖并按约定支付了首付款，但是润恒公司至今未取得所售房屋的所有权或者处分权。其列举的证据不能证实其已经认购了约定购买的标的房屋，也无任何证据证实开发商已经开盘认购，同时其也未列举证据证实其已经认购了标的房屋。虽然其列举了收据能证实周楠向开发商支付过更名费，但是不能证实其已经完成了所有权的更名手续，因其在之前未与开发商签订认购合同，也未列举证据证实其已经支付了认购费。其列举的收据中的名字均为单方书写，并无周楠本人的签名按印。故其辩解双方约定的是认购名额买卖的辩解理由不能成立，不予采纳。因双方约定买卖的房屋至今尚不存在，润恒公司至今未能履行合同，依法应当予以解除并返还首付款。另外，双方在合同中已经明确约定了违约金，且该违约金足以弥补损失，故其主张支付利息的诉讼请求于法无据，不予支持。关于周本宁是否应为本案共同原告，因周本宁不是合同的共同签订人，而收据中有周本宁名字并不能证明其是共同买受人，根据合同的相对性原则，周楠起诉时仅列其本人为原告符合法律规定，周本宁不应追加为共同原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决解除周楠与润恒公司于2016年8月17日签订的《房屋买卖协议》，解除时间为本判决生效之日；润恒公司退还周楠支付的购房首付款150000.00元，并承担违约金39000.00元，合计189000.00元;驳回周楠的其他诉讼请求。本院二审期间，润恒公司提交了两组新证据：1.《文山市普阳路延长线水岸二期项目39-3-202号房屋认购资格变更的情况说明》，拟证明古德公司予以更名，现该房屋的认购人为周楠、周本宁。2.周楠身份证及户口册复印件，拟证明双方签订合同后，周楠向其提供身份证，用于办理更名手续。经质证，周楠对第一组证据真实性不予认可；对第二组证据真实性予以认可，但不认可证明观点，因双方签订合同时间为2016年，但身份证上的时间为2018年，中间相差两年。本案认为，第一组证据不影响对案件的定性，不予评判；第二组证据的办证时间与当事人双方签订时间不一致，不能证明润恒公司的证明观点，本院不予采信。经二审询问，润恒公司对一审法院认定的事实存在以下异议：1.案涉房屋的实际受让人是周楠与周本宁兄弟二人。2.原审遗漏认定双方共同到房屋现场看过房子才签订协议。本院认为，对于润恒公司所提异议，本院将结合争议焦点进行综合评述。周楠对一审法院认定的事实无异议。二审查明的事实与一审法院审理认定的事实一致，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、本案是否遗漏了诉讼当事人的问题；二、润恒公司应否返还首付款以及承担违约金的问题。一、本案是否遗漏了诉讼当事人的问题。本院认为，首先，根据周楠提交的证据《房屋买卖协议》，以及盖有润恒公司公章和润恒公司法定代表人张文迪签字的两张收据，能够相互印证，证实周楠与润恒公司签订了房屋买卖协议，并于合同签订后分两次支付了房屋首付款共计150000元。根据合同的相对性原则，周楠系案涉协议的买受人，周本宁与周楠的内部关系并不影响周楠作为案涉协议的相对人，向润恒公司主张合同权利。故本案不应追加周本宁为本案当事人。其次，根据一审查明的事实，古德公司系案涉协议的开发商，润恒公司向古德公司购买了案涉房屋，其后又将该房屋转让给周楠，周楠依据与润恒公司签订的房屋买卖协议向润恒公司主张权利，与古德公司无关，古德公司并非案涉协议的相对人，不应追加古德公司参予诉讼。综上所述，周本宁、古德公司均不应作为本案当事人，一审法院并未遗漏诉讼当事人。二、润恒公司是否返还首付款以及承担违约金的问题。1.关于润恒公司是否为房屋买卖合同相对方的问题。润恒公司上诉认为，水岸二期系古德公司开发建盖，2011年开盘认购，其认购了该楼盘拟建盖的39-3-202号房屋，并将认购款106540元支付给古德公司，取得认购该房的资格，其与周楠签订的买卖协议，实际为转让认购资格。本院认为，根据《房屋买卖协议》的约定，“甲方（润恒公司）同意把拥有座落在文山市普阳路延长线水岸二期39-3-202房屋卖给乙方（周楠）”，已经明确案涉协议的标的为房屋的所有权，并未提到转让的是该房的认购资格。另，案涉协议已明确约定，周楠向润恒公司支付的房屋首付款，周楠也按照合同约定履行了该义务。据此可以认定，案涉协议为房屋买卖法律关系，并非认购资格的转与关系。一审法院对本案性质的认定正确，本院予以确认。案涉协议第四条约定，周楠首付房款交清后，润恒公司将房屋所有权更名交给乙方。根据该条约定，润恒公司负有将房屋所有权更名的附随义务。故润恒公司提交的《签合同收费表》与收据，仅能证明润恒公司按照合同的约定履行了更名的附随义务。至于润恒公司抗辩称，其与古德公司所签订的买卖合同的权利义务已转让给周楠，但由于其未提交相应证据予以证明，古德公司、周楠润恒公司已达成了债权债务的转让协议，故对于该抗辩理由，本院不予采信，可以认定，润恒公司系案涉买卖合同的出卖方。2.关于合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。本案中，周楠按合同约定，分别于2016年8月17日付款130000元、2016年8月24日付款20000元，交清了房屋的首付款，但润恒公司一直未按约定将出售的39-3-202号房屋交付给周楠。另，由于案涉房屋未取得商品房预售许可证，润恒公司实际上已经不能履行交付房屋的义务，导致合同目的无法实现，已经构成根本违约，案涉协议依法予以解除。3.关于润恒公司是否应返还首付款、承担违约金的问题。依据合同法第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”润恒公司已收取房屋首付款共计150000元，应当将其返还周楠。另，根据双方签订的《房屋买卖协议》约定，即“甲、乙双方合同签订后。不得反悔，如有一方反悔则赔偿对方总房款百分之十的违约金。”由于该协议约定的房屋交易总价为390000元，润恒公司应当向周楠支付违约金39000元。综上所述，润恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7770元，由文山润恒房地产经纪信息有限公司负担7770元负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 刘 曼审判员 廖俊雁审判员 陆启慧二〇二〇年九月十五日书记员 李思颖