重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初10760号原告（反诉被告）：黎艳，女，1976年9月14日出生，汉族，住重庆市忠县。诉讼委托代理人：刘邦勇，重庆通安律师事务所律师。诉讼委托代理人：邹宇琛，重庆通安律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘新华，女，1963年11月28日出生，汉族，住重庆市江**。诉讼委托代理人：张华，重庆盈兴律师事务所律师。原告（反诉被告）黎艳与被告（反诉原告）刘新华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎艳及其委托诉讼代理人刘邦勇、邹宇琛，被告刘新华的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎艳向本院提出诉讼请求：请求确认原被告双方于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；请求判令被告立即返还原告所交押金5000元。事实及理由：2020年1月18日，原告因小孩读书需要，与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于重庆市江北区铁山坪树新雅苑X栋X-X号房屋出租给原告，租期为2020年2月1日至2022年5月30日。合同签订后，原告向被告支付房屋押金5000元。合同签订后，政府宣布采取新冠肺炎疫情防控措施，且因为房屋不符合入驻条件，故被告一直未实际交付房屋给原告。至今被告未交付房屋给原告占有和使用，并且用其行为明确拒绝履行合同，其行为已符合法定解除条件，原告向被告发出解除通知后，解除即已生效，原告遂诉至法院。被告刘新华辩称，2020年1月18日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租给原告，租金为2900元/月，押金5000元，并约定若原告提前终止合同，已缴纳的租金及保证金均不退还。原被告签订合同后，被告即交付了房屋的三把钥匙给原告，就是已经把房屋交付给原告，原告可以随时入住，不存在房屋不符合入住条件的情况。合同签订后，原告以疫情原因找不到人合租等各种理由要求提前终止合同，将租期截止至2020年6月30日；被告要求原告于2020年4月29日前支付合同约定的第一期租金，并考虑疫情原因，主动将2月至4月租金减少每月900元，要求原告实际支付14700元，但原告仍未支付。按照合同约定，原告也应当支付从2020年2月起的物管和水电费，原告也一直未支付，严重违反了《房屋租赁合同》的约定，按照合同约定保证金不应退还。反诉原告刘新华向本院提出诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月1日至2020年4月29日房屋租金8700元；原告向被告支付2020年2月-4月房屋物管费325.2元。事实及理由：2020年1月18日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，约定将位于重庆市江北区铁山坪树新雅苑X栋X-X号住房出租给反诉被告，双方约定租期为2020年2月1日至2021年5月30日，房屋租金2900元/月，押金5000元，并约定若反诉被告提前终止该合同，已缴纳租金和保证金均不退还。合同签订后，2020年4月21日，反诉被告以疫情和找不到人合租为由要求提前终止合同，将租期截止至2020年6月30日。反诉原告要求反诉被告在2020年4月29日前支付合同约定的第一期租金，反诉原告考虑疫情原因，主动将2020年2月至2020年4月的租金每月减少900元，要求反诉被告实际支付14700元，但反诉被告仍未支付。按照合同约定，物业管理费、水电气费等也应当由反诉被告支付，故诉至法院。反诉被告黎艳辩称，合同签订后，被告未交付房屋给原告；合同签订后几天，因疫情爆发，原告也未与被告就入住进行协商；4月初开始，原告因疫情影响与被告协商就合同内容进行变更，但双方未就变更达成合意；4月29日，被告私下换掉了房屋门锁，其用实际行为表示拒绝履行合同；基于以上事实，反诉被告认为双方并未基于合同实际履行，反诉原告用实际行为表明不履行合同主要义务，其行为构成根本违约；因此，反诉被告有权向反诉原告主张违约责任，反诉被告不应当向反诉原告支付房屋租金，所交押金应予返还。本院经审理查明事实如下：2020年1月18日，甲方（出租方）刘新华与乙方（承租方）黎艳签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有物业重庆市江北区铁山大道树新雅苑X栋X-X号住房一套出租给乙方。房屋租期为2020年2月1日至2021年5月30日。本合同租金标准为每月2900元，租金总金额为46400元。乙方分3次缴纳租金给甲方。第一次缴纳时间2020年2月至2020年7月，缴纳金额为17400元；第二次缴纳时间2020年8月至2020年12月，缴纳金额为14500元；第三次缴纳时间2021年1月至2021年5月30日，缴纳金额为14500元。在签订本合同时，乙方向甲方一次性缴纳保证金2900元。房屋所涉及的物业管理费、水电气费等从2020年2月开始计算，按实际使用情况由乙方自理。甲方若提前终止合同，应提前一个月通知乙方；乙方若提前终止本合同，已缴纳租金及保证金均不退还；乙方应按时交纳续租租金及物业管理费和水电气等费用，若逾期不交，甲方可按“乙方提前退租”处理，甲方有权收回房屋，另行出租。其后，刘新华向黎艳交付了钥匙，黎艳向刘新华支付了押金5000元。2020年4月21日，刘新华通过微信询问黎艳“你们好久上来入住树新雅苑X-X-X的房子；我好安排清洁工，做好清洁”。同日，黎艳通过微信答复刘新华“你现在能租就租出去，不能我接租到儿子集训美术；那你租出去吧；如果短期不租我，我毁约多少付点毁约金也行”。2020年4月28日，黎艳通过微信告知刘新华“刘老师，你租吧；我怕这边有变；我不敢百分之百保证”。刘新华回复“好的”。黎艳回复“到时我就腾出来”。刘新华回复“那位家长从7月份开始租，具体几号我也不清楚？”黎艳回复“可以，她给你电话了，我无论孩子放没放，都给你腾出来”。同日，刘新华通过微信告知黎艳“前面的费用就是你出，刚才我已经联系做清洁卫生的阿姨了，争取5月1日你搬进去住”。2020年4月29日，刘新华通过微信告知黎艳“甲方要求乙方履行合同：乙方交第一期房租17400元，由于疫情减少2020年2月至4月房租2700元，合计14700元，乙方于2020年4月29日之前一次性交清；如乙方不履行合同，甲方为了减少因乙方不履行合同带来的损失将采取措施，并且乙方已缴纳租金及保证金5000元不退还”。黎艳回复“昨晚我老公不是与你说清楚了吗？两个方案，一是疫情原因你没打扫好房屋交给我们，我们就从5月开始我租两个月，二是你收房退我定金”。刘新华回复“一切按照合同办理，把已经签定的合同履行完毕，后面的事情需要重新协商，达成一致才能成交”。2020年5月1日，黎艳通过微信询问刘新华“刘老师，五一快乐！屋子打扫好了吗？我们打算下午过来入住！”刘新华回复“你好，老师，五一快乐！第一期房租17400元，由于疫情减少2020年2月至4月房租2700元，合计14700元，并且按合同约定履行，整个租期不变更，不交钱住不了房子”。同日，黎艳通过微信回复刘新华“把门锁都换了”。2020年5月3日，黎艳通过微信告知刘新华“刘老师你好，你现在也拒绝交付房屋，实质是合同目的无法实现，看还有没有协商的诚意，如果你认为有必要的话，大家友好协商”。刘新华回复“你好，我一直都有诚意租房给你，房租合同已在2020年1月18日都和你签订了，给了你3把钥匙，但是你没有完成第一期房屋租金17400元，到2020年5月3日都没有打到我的账户上，由于疫情我让利了，但是你不履行合同，如数付款，并且单方变更租期只租二个月，我不同意，是你单方面终止合同”。黎艳回复“合同上第一期房屋缴纳期是2至7月，不是5月更不是4月，房屋卫生到现在你也没通知我打扫好了，而且你还换锁了，我连门都没跨入半步，交什么租金，你握房子和5000元钱，就认为该这么强势？”2020年5月10日，黎艳通过微信告知刘新华“刘新华老师，你好！因你拒绝交房于我，我现正式通知你解除你与我于2020年1月18日签订的房屋租赁合同，你应立即退还我所交押金5000元，2020年5月10日”。其后，刘新华向重庆市永恒物业管理有限公司缴纳了树新雅苑小区X-X-X号房屋从2020年2月1日起至2020年4月30日止的物业费325.20元。2020年7月9日，重庆市永恒物业管理有限公司向刘新华出具收据予以确认。庭审中，刘新华申请证人夏宇出庭作证。夏宇到庭陈述，其是树新雅苑的物业项目经理；在2020年4月29日接到刘新华的电话说她要换锁芯，夏宇就联系工程部把她的锁芯换了。刘新华认为，夏宇的证言真实，能够证明在4月29日刘新华才通知物管换掉锁芯。黎艳认为，夏宇证明4月29日换锁芯不充分，但是认可在2020年5月1日前更换了锁芯。庭审中，黎艳认为，合同未履行，房屋也未交付；房屋未达到使用条件，房屋内的垃圾没有打扫，该房屋是新建房，之前一直未使用过，刘新华自认把垃圾打扫清洁后才把房屋交付给黎艳；合同已经解除，且是单方解除的；2020年5月10日，黎艳要求解除合同的理由是刘新华根本违约，以换锁等方式不将房屋交付给黎艳。刘新华认为，刘新华已经将钥匙交付给黎艳，交付钥匙的行为就是交付房屋；房屋也已经达到了使用条件，刘新华提出安排清洁工做好卫生是方便黎艳，为了维护好双方的租赁关系，并不能当然理解为履行合同的必备条件；合同已经解除，且是单方解除的；5月1日，刘新华称“你不交钱住不了房子”可以表明刘新华解除合同；刘新华解除合同的理由是黎艳根本违约，刘新华多次催告黎艳交房租，黎艳一直未交。庭审中，黎艳陈述，根据合同约定，第一期租金支付时间为2月至7月。刘新华陈述，应是在每期租赁之前支付，合同相应的约定是笔误。庭审中，黎艳认为换锁时刘新华就收回房屋了。刘新华认为2020年4月29日晚上18时换完锁芯后就收回房屋了；刘新华在合同解除前收回房屋的理由是，黎艳已经明确表示不履行合同，已经违约在先，为了避免损失扩大，因此收回了房屋。庭审中，双方均确认，黎艳并未入住本案所涉房屋；合同中约定的保证金金额变更为5000元，押金5000元即保证金；日租金标准为96元。另查明，刘新华为本案所涉房屋的所有权人。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、黎艳与刘新华微信聊天记录以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，黎艳与刘新华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方均应按约履行。刘新华将钥匙交付黎艳后，黎艳就能对房屋进行占有、使用，刘新华交付房屋的义务即已完成。黎艳认为房屋未达到交付条件、需要清洁后才能交付的意见，因双方未明确将清洁房屋作为房屋交付的前提条件，故本院对该意见不予采信，本院认定房屋已按约定完成了交付义务。黎艳接收房屋后，即当按约支付房屋租金及物业管理费。合同中，双方明确约定房屋租金第一次缴纳时间为2020年2月至2020年7月；截至2020年5月10日，房屋租金支付期限尚未届满。合同中双方未就物业管理费缴纳时间作出约定，截至2020年5月10日，刘新华亦未催告黎艳要求其支付物业管理费；因此截至2020年5月10日，黎艳并不存在未按约支付房屋租金及物业管理费的情形，亦不存在致使合同目的无法实现的情形。刘新华认为其对付款时间的约定系笔误的意见，与合同内容不符，本院不予采信。黎艳虽在2020年5月10日前曾要求变更合同内容，但刘新华并未同意，合同内容并未变更。刘新华在2020年5月1日并未明确作出解除合同的意思表示；综合前述意见，本院认定，刘新华在2020年5月1日既不具备法律规定的单方解除合同的权利，亦未行使单方解除权，在2020年5月1日合同并未解除。双方均确认，在2020年5月1日前，合同并未解除。刘新华在此之前就将房屋锁芯进行更换，刘新华的行为已构成违约，且其行为致使合同并未解除时黎艳就无法使用本案所涉房屋；该行为致使合同目的无法实现，黎艳于2020年5月10日要求解除合同符合法律规定，本院予以认可；相应确认合同解除的请求，本院予以支持。合同解除后，黎艳并不存在未按时支付租金及物业管理费的情形，故不存在不予退还保证金即押金的前提，因此对于黎艳要求刘新华退还押金的请求，本院予以支持。合同解除后，黎艳即应根据合同履行情况支付租金及物业管理费。但结合受新冠疫情影响黎艳小孩读书时入住房屋的目的无法实现、黎艳并未实际入住房屋的实际情况，以及刘新华提前收回房屋的违约情形，本院对于2020年2月1日至2020年4月29日止的租金酌情按照5155元标准予以支持，对于超出部分的请求，本院不予支持；对于2020年2月至4月期间房屋物管费酌情按照300元标准予以支持，对于超出部分的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第（二）项、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告黎艳与被告刘新华签订的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、被告刘新华于本判决生效之日起十日内向原告黎艳退还押金5000元；三、反诉被告黎艳于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘新华支付2020年2月1日至2020年4月29日期间房屋租金5155元；四、反诉被告黎艳于本判决生效之日起十日内向反诉原告刘新华支付2020年2月至4月房屋物管费300元；五、驳回反诉原告刘新华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费960元，减半收取480元，由被告刘新华负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告黎艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张 畅二〇二〇年九月十八日书记员 魏丹琪