山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初7335号 原告：青岛铁建物业服务有限公司，住所地胶州市胶北办事处逄家庄村村东，统一社会信用代913702810773595139。 法定代表人：赵成和，经理。 委托诉讼代理人：吕颖芳，男，1977年12月3日生，汉族，住福建省建瓯市，系公司员工。 委托诉讼代理人：张秀娟，女，1989年12月17日生，汉族，住胶州市，系公司员工。 被告：杨丰岗，男，汉族，1990年6月12日生，住山东省胶州市。 原告青岛铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业公司）与被告杨丰岗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铁建物业公司的委托诉讼代理人吕颖芳、张秀娟及被告杨丰岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费7100.7元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际支付之日期间的违约金，暂计至2020年3月31日人民币12776元，与第一项合计为人民币19876.7元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告系胶州市中央公园小区C27-2-1902户的业主，于2016年11月16日办理入住手续。截至2020年3月31日，被告应交纳2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费7100.7元及违约金12776元，共计19876.7元。因被告一直未缴纳，故提起本案诉讼。 被告辩称，欠付物业费的时间和数额属实，但小区属于开放式管理，被告家里曾在2017年8月27日被陌生人进入且墙面硅藻泥、入室门遭到破坏，当时已经报警，被告找到物业要求调取监控，但是物业拒不配合；而且小区内没有保安，没有监控设备；被告购买的双层停车位，物业未经被告同意，私自将电源掐断；被告要求原告将装修押金返还被告，但是原告一直未予返还；楼梯间、电梯间的墙面脱落、灯也不换、消防栓内没有水；小区内卫生脏乱差，管理不规范；对违约金的计算方式不正确，不应当缴纳违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与杨丰岗（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定其所购房屋坐落于中央公园小区27号楼2单元1902室，在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中第三十八条：1、中央公园项目物业服务费的标准为：高层住宅1.5元/月/平方米（含电梯费）；多层住宅2.9元/月/平方米（按地上建筑面积收取）……第三十九条违约责任：1、业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自从逾期之日起，每日按欠费总额的千分之三的标准向物业服务企业支付为违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与铁建物业公司（乙方）签定的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款，花园洋房住宅：1.6元/平方米/月（含电梯费）……第二十一条第三款，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。被告杨丰岗自2016年11月16日起入住涉案房屋，该房屋面积127.94平方米，物业费每平米1.5元/月。被告尚欠原告自2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费7100.7元。 被告为证明自己的抗辩主张，提交U盘存储的小视频及照片一组。欲证明小区卫生脏乱差、管理不规范，被告购买的双层车位被被告私自掐断电源，楼梯间、电梯间墙面脱落、灯坏了之后没有及时更换、消防栓内没有水等问题，物业服务不到位。 原告对被告提交的该组证据作出说明，车位是开发商拆除的，与物业无关；消防栓正常是有水的，当时是正在维修漏水问题暂时关闭水阀；楼梯间、电梯间墙面脱落、灯坏了之后没有及时更换的问题原告需核实，如属实会立即维修整改。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告具有物业管理资质，其与开发商签订的《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。被告系中央公园小区的业主，原告作为中央公园小区的物业公司在该小区提供了物业服务，在原告已提供基本物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告应当履行的义务。对于被告提出的被告购买的双层停车位，物业未经被告同意私自将电源掐断的问题，其并未提交充分有效的证据证明系物业的行为；对于被告提出的家中被陌生人进入并造成部分财物损坏，被告已经报警处理，该亦非物业服务公司应该赔偿的范畴；以上均不能成为对抗缴纳物业费的合法理由。对于被告提交照片、视频证明的楼梯间、电梯间的墙面脱落、灯坏掉没有及时更换、消防栓内没有水、小区内卫生脏乱差，管理不规范等问题，本院认为，由于物业服务企业自身能力限制、业主众多且需求不统一、对物业服务质量的评判标准不统一等原因，物业服务本身具有一定的难度，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，小区环境和物业服务一直是处于不断变化的状态，服务质量不易量化，即使被告提交的照片、视频是真实的，也仅能证明当时存在该类情形，是片段性的证据，并不能有效的证明该种情况系持续存在、物业一直不作为，且原告在庭审过程中对相关问题作出了合理解释，同时也承诺庭后核实情况后如有问题立即整改，因此，被告的该部分主张亦不足以成为被告拒交物业服务费的合法抗辩理由。故原告主张被告缴纳拖欠的自2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费7100.7元，符合物业合同约定及法律规定，本院予以支持。 对于原告要求根据物业合同的约定要求被告支付违约金12776元的主张，本院认为，虽然被告提交的证据不足以充分有效的证明原告的物业服务存在重大瑕疵，但从一定的程度上可以反映出原告或多或少的存在管理服务不尽完善、与业主沟通不够到位等情形，这正是造成业主未能及时缴纳物业费的部分原因，因此，虽被告没有及时缴纳物业费构成违约，但因业主拒交物业费是基于对原告提供的物业服务不够完善造成的，原告亦具有一定的过错，故对原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。 物业管理作为一个生活中必要的服务行业，现实生活中需要物业公司与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，原告应反思其在物业服务过程中的不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，增强服务意识，加强与业主的沟通，不断提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告杨丰岗自本判决生效之日起十日内支付原告青岛铁建物业服务有限公司自2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费7100.7元； 二、驳回原告青岛铁建物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理297元，减半收取148.5元，由被告杨丰岗负担53元，原告负担95.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  管清娟 二〇二〇年九月十七日 书记员  杜 静