广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3139号 原告：广西某某物业服务有限责任公司，住所地：广西桂林市七星区七里店路。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住湖北省钟祥市。系该公司员工。 被告：卢某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告广西某某物业服务有限责任公司诉被告卢某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告广西某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李某某、被告卢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业管理费1381.09元，违约金74.58元，合计：1455.67元；2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：被告系广西桂林市临桂区金水路都市心语**-*-***室业主。原告受建设单位委托，对都市某某小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳125.55元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同规定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2017年1月起便无故拖欠物业管理费1381.09元，原、被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3‰，因此产生违约金74.58元。经原告催收，被告仍未交纳，因此诉至法院，请支持原告诉讼请求。 被告卢某辩称，原告主张物管费及违约金缺乏依据，被告跟原告所签署的合同公司为“广西某某物业服务有限公司”，而原告为“广西某某物业服务有限责任公司”，两公司并无关联。广西某某物业服务有限公司提供服务时的服务太差，致使涉案小区有80%以上业主拒绝交物业费，物业公司撤走时并未与业主公开公示说明，也未进行移交，导致涉案小区设备设施处于瘫痪状态。鉴于原告提供物业管理服务，收取管理费及违约金无任何依据，被告无需支付原告主张的物管费及违约金，物业公司突然撤走导致小区设备设施瘫痪，严重损坏了业主的合法权益，造成小区业主生活质量严重下降，原告应当给予被告一定的经济补偿，请依法驳回原告的诉请。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。桂林市某某物业服务有限公司与桂林某某发展有限公司签订的《都市某某二期前期物业服务委托合同》即属于上述情形之一，被告作为都市某某小区的业主，对其亦具有约束力。桂林市某某物业服务有限公司受桂林某某发展有限公司的聘用及委托，并与桂林某某发展有限公司签订了《都市某某二期前期物业服务委托合同》，之后与本案被告卢某签订《前期物业服务合同》，上述合同系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。2020年2月24日，桂林市某某区市场监督管理局核准桂林市某某物业服务有限公司名称变更为广西某某物业服务有限任公司，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，桂林市某某物业服务有限公司在更名前与被告桂林某某发展有限公司签订的上述合同仍具有法律效力，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业服务合同》即属于小区的管理规约，约定由桂林市某某物业服务有限公司对被告在都市某某小区**栋**单元***室的物业（建筑面积96.58平方，高层住宅）进行管理，物业管理服务费用高层楼住宅1.3元/月/平方米，多层住宅0.7元/月/平方米。合同签订后，原告进驻都市某某小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，直至2017年12月1日撤出对都市某某小区的管理。被告从2017年1月起未向原告支付物业管理费，2017年10月20日原告通过律师函向被告进行催收。经本院审核,被告卢某应按照合同约定的1.3元/月/平方米支付2017年1月至2017年11月期间的物业管理费1381.09元(96.58.08㎡×1.3元/月×11个月),原告诉请要求被告支付物业管理费1381.09元，本院予以支持。对被告提出的原告没有履行好应尽义务的答辩主张，被告仅提供部分照片，原告对该证据不予认可，由于物业服务固有的长期性、重复性、琐碎性等特点，被告仅提供某一时间点的证据无法直接证明原告存在物业服务不符合合同约定的情形，因此对被告提出的该主张，本院不予采纳。关于违约金，虽《前期物业服务合同》中对违约金有相应约定，但被告并非恶意拖欠物业服务费，只因对原告的物业服务有意见而拒不交纳物业服务费，基于物业服务合同关系具有相对长期性、稳定性特点，双方应保持良好沟通关系，考虑被告不交纳物业服务费存在部分客观原因，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告卢某支付物业管理费1381.09元给原告广西某某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告广西某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费50元，依法减半收取计25元，由被告卢某负担。 本判决为终审判决。 审判员 韩 艳 二〇二〇年九月二十九日 书记员 唐景姣 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。