广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1786号 原告：张星明，男，汉族，1991年2月8日出生，住广西贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：梁健安，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 被告：孟燕英，女，汉族，1947年10月9日出生，住广西贺州市八步区。 被告：廖东，男，汉族，1972年12月26日出生，住广西贺州市八步区。 被告：廖锋，男，汉族，1977年4月28日出生，住广西钟山县。 被告：杨某，女，汉族，1975年12月20日出生，住广西贺州市八步区。 被告：廖某，男，汉族，2009年1月2日出生，住广西贺州市八步区。 法定代理人：杨某，女，汉族，1975年12月20日出生，住广西贺州市八步区。 原告张星明诉被告孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告张星明及其委托诉讼代理人梁健安到庭参加诉讼，被告孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告张星明向本院提出诉讼请求：1.原告与五被告于2020年3月26日签订的《房产买卖居间合同》合法有效；2.五被告按照合同约定协助原告将地上房屋[国有土地使用证号为贺国用（2020）第263-2号，房屋所有权证号为桂房证字第4404300号]过户至原告名下；3.如不能过户，被告将原告已支付的款项150万元退还给原告，并以150万元为基数，从2020年3月26日起按年利率6%支付资金占用期间的利息至还清之日止；4.本案诉讼费由五被告共同承担。事实与理由：原告与五被告于2020年3月26日签订了《房产买卖居间合同》，该合同是被告廖锋拟好，名为居间合同，实为房屋买卖合同，该合同约定五被告将其地上房屋[国有土地使用证号为贺国用（2020）第263-2号，房屋所有权证号为桂房证字第4404300号]出卖给原告，成交价230万元，原告应当在签订合同时向被告交付现金150万元，待该房产办理产权过户手续当日，原告再向被告支付剩余款项80万元。合同签订当日，原告按合同约定交付150万元现金给五被告，其中90万元是被告孟燕英、廖东、杨某出具收条，另外两张收据是被告廖锋出具给原告收执。被告收到原告款后至今未配合原告办理房地产过户手续。被告的房屋所有权证记载房屋所有权人为孟燕英，共有权人为廖源、廖东、廖锋。土地使用权证使用权类型为变更继承取得，于2000年12月14日办好，土地使用者为孟燕英与廖原（源）、廖东、廖锋。经了解被告孟燕英的丈夫在办理房产所有权证、土地使用权证前已过世，孟燕英与廖原（源）、廖东、廖锋是母子关系。廖原（源）与杨某是夫妻关系，两人共同生育一个儿子廖某。廖原（源）在原、被告签订合同前已经去世。土地使用权证、房屋所有权证中的廖原与廖源是同一个人。综上所述，为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼。 原告为其诉讼主张向本院提供了如下证据： 1.房屋买卖居间合同1份，证明五被告将地上房屋[国有土地使用证号为贺国用（2000）第263-2号，房屋所有权证号为桂房证字第4404300号]出让给原告，成交价格为230万元，原告应在签订合同书时向被告交付现金150万元，待该房产办理产权过户手续当日，原告再向被告支付剩余款项80万元。 2.收据3张，证明五被告于2020年3月26日共收到原告房屋转让款150万元。 3.国有土地使用证、房屋所有权证、房产登记信息查询情况说明各一份，证明被告转让给原告的房屋所有权人为孟燕英，共有人为廖源、廖东、廖锋。土地使用权类型是变更继承取得，土地使用者为孟燕英、廖源（原）、廖东、廖锋。 4.照片4张、银行取款流水，证明被告孟燕英、廖东、杨某收到原告房地产转让款时写收据的现场图，同时证明原告交付现金的事实。 被告孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃相应答辩和举证、质证的权利。原告提交的证据经庭审出示，与本案事实相关联，形式、来源合法，本院予以确认。 综合全案证据及原告陈述，本院确认以下事实：2020年3月26日，原告（乙方）张星明与被告（甲方）孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某（由杨某代理）签订了一份房产买卖居间合同，合同约定内容包括1.交易房产位于地上房屋[国有土地使用证：贺国用（2000）第263-2号，房屋所有权证：桂房证字第4404300号]。2.双方同意该宗房地产的成交价为230万元。第一笔款，在签订合同时乙方支付甲方现金150万元，甲方签写收条给乙方。第二笔款，在办理产权签字过户手续当日，乙方支付甲方80万元，转入廖东中国邮政储蓄银行账户。3.在取得甲方名下不动产权证之日起7个工作日内办理产权签字过户手续。该宗房产买卖过程中产生的测量、评估费及过户到乙方名下产生的费用及一切税费由乙方承担。4.甲方从收取乙方定金款之日起15个工作日内完善资料并交到办证受理处，承担过户之前的办证费用，逾期未办须按200元/天计付滞纳金给乙方。5.甲方保证拥有该宗房产具有合法性，不存在任何产权瑕疵，法院查封、抵押等，若发生与甲方有关的产权或债权债务纠纷，导致不能过户到乙方名下，概由甲方负责，在确定当日，甲方须按乙方支付房款额的2倍赔付给乙方。签订合同后，原告向被告支付了150万元。 另，根据贺州市不动产登记局出具的房产登记信息查询情况说明，双方转让的土地使用权权利性质为划拨地，并且现房已抵押。目前，房地产转让尚未经政府审批。 本院认为，第一，关于本案合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；。”的规定，本案双方买卖的房地产所涉土地使用权是以划拨方式取得，批准是合同的法定生效条件，但是本案房地产转让尚未经审批，故本案原、被告双方于2020年3月26日签订的《房产买卖居间合同》尚未生效。第二，关于被告协助过户义务问题。①因合同未生效，原告无权要求被告履行主要合同义务。②即使本案房地产转让获得审批，合同生效，但是因房地产上有抵押，仍不能支持协助过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，现双方没有证据显示转让抵押物已经经过抵押权人同意，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。存在以上双重障碍，原告请求被告协助办理过户登记，本院不予支持。第三，关于退还转让款的问题。①因合同未生效，被告无权要求原告履行主要合同义务。②根据双方合同第五条约定，甲方（被告）保证拥有该宗房产具有合法性，不存在任何产权瑕疵，法院查封、抵押等，若发生与甲方有关的产权或债权债务纠纷，导致不能过户到乙方（原告）名下，概由甲方负责。被告在订立合同过程中违背诚实信用原则，在房屋已经抵押的情况下，仍表示保证无抵押。导致即使合同生效，也难以办理过户登记。造成原告损失的，被告应当承担损害赔偿责任。综上，原告请求被告退还已支付的转让款150万元，本院予以支持，对于原告请求按照年利率6%支付利息，没有明确依据，本院参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以支持，即从付款当日（2020年3月26日）起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际履行退款义务之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条之规定，判决如下： 一、原告张星明与被告孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某于2020年3月26日订立的《房产买卖居间合同》未生效。 二、被告孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某于本判决生效后十日内退还原告张星明转让款150万元并支付利息（利息计算：以150万元为基数，从2020年3月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至被告实际履行退款义务之日止）。 案件受理费减半收取9150元（原告张星明已预交），由被告孟燕英、廖东、廖锋、杨某、廖某承担。被告承担的诉讼费用应在本判决生效后十日内向本院交纳。 债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  赵 波 二〇二〇年九月四日 法官助理  莫玉梅 书 记 员  钟丽萍