安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2412号 上诉人（原审原告）：樊秀侠，女，1975年11月23日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 被上诉人（原审被告）：安徽蒙星置业有限公司，住所地安徽省蒙城县金瑞百货有限公司**（嵇康北路**），统一社会信用代码91341622082225392M。 法定代表人：郭华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹步勇，安徽文州律师事务所律师。 上诉人樊秀侠因与被上诉人安徽蒙星置业有限公司（以下简称蒙星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2020）皖1622民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 樊秀侠上诉请求：1、对蒙城县人民法院（2020）皖1622民初1807号民事判决予以改判，支持上诉人关于逾期交房违约金的诉请；2、一、二审案件受理费由蒙星公司负担。事实与理由：一审法院认定蒙星公司已经交房严重错误,错误认定交房从而作出驳回上诉人要求蒙星公司支付逾期交房违约金的判决,认定事实错误,判决错误。 一、无论是上诉人与被上诉人之间的商品房销售合同,还是上诉人与第三方之间的托管合同,均不是三方合同,而是独立的两个合同。合同权利义务具有相对性,被上诉人不能以上诉人与第三方之间的托管合同来约束上诉人的权利,也不能以此来逃避其应依约向上诉人交房的商品房销售合同义务。在没经上诉人对其表示同意的情况下,被上诉人即使将房屋交给了第三方,也不能以此认定为其向上诉人交了房。 二、按照被上诉人主张及一审判决认定,涉案商品房直到2019年12月9日才通过验收,所以,即使被上诉人按约定期限将房屋交给了第三方受托管人,其所交房屋也是未经验收合格的房屋。对此,一审判决却以《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条规定为被上诉人的违约责任进行开脱。说“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件,买受人接受了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的,在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》,对买受人的诉讼请求一般不予支持”。问题是,首先,被上诉人声称的其向第三方交房的行为,上诉人根本就不知情,更不予认可。何况是没经验收合格的房子,上诉人怎么可能同意接收呢?其次,本案上诉人于2019年9月份就已起诉,只是法院诉讼程序过于拖沓,才导致被上诉人有此借口,责任不在上诉人。再次,按合同约定,2016年12月30日前,被上诉人就应将经验收合格的房屋交付上诉人,但如上所述,直至2019年12月9日涉案房屋才通过验收,逾期长近三年,其违约的严重程度,已不应再适用该指导意见“对买受人的诉讼请求一般不予支持”之规定了。 三、被上诉人安徽蒙星置业有限公司与第三方托管人上海蒙亿实业有限公司两家公司法人代表为同一人,股东也有重合,其实业务财务也相互混淆。所以,两家公司系标准的关联公司。正因为此,在根本没有三方协议且上诉人又毫不知情的情况下,被上诉人竟拿出了其与蒙亿公司签订的所谓房屋交付协议作为证据,证明其已将房屋交给了托管人蒙亿公司,企图以此逃避违约责任。这样的证据,完全是由两家关联公司串通伪造,根本不应认定其证据效力。事实上,且不说被上诉人有没有权利拿上诉人与第三方签订的委托管理协议来说事,即使按照该委托管理协议,其第三条第三项也是约定,只有当开发商不能及时交付房屋也就是逾期交付时,才存在是不是可以直接交付给托管人的问题,按期交付是不存在直接交给托管人问题的。而本案中被上诉人所主张的及一审判决所认定的是,交付时间并没有逾期,恰好是商品房销售合同约定的2016年12月30日。造假行为显而易见。 蒙星公司辩称：请依法驳回上诉，维持原判。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，答辩人的房屋交付没有违反合同约定，不违约。双方在2016年8月8日签订商品房买卖合同，同日签订《委托管理协议》，约定案渉房屋委托上海蒙亿实业有限公司蒙城分公司管理运营，从2017年5月1日至2029年4月30日止，以开发商实际交付的商铺时间作为樊秀侠向答辩人交付铺位时间，并由开发商直接交付答辩人，在本协议委托期内的前三年（2017年5月1日至2020年4月30日），无需支付任何费用，协议又约定了其他事项。其次，根据安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。我方已经提供了2019年12月18日，蒙城县自然资源和规划局发布的皖（2019）蒙城县不动产权第0010158号，说明答辩人所开发的红星美凯龙时代广场二期，早已经通过备案验收合格，并且办理了总体的登记证书；根据上述《委托管理协议》约定，樊秀侠必须在房屋交付的前3年交给答辩人管理经营、使用，协议明确约定答辩人向蒙亿公司交付房屋，视为交付。樊秀侠的上诉，无事实和法律依据。综上所述，答辩人依法驳回上诉，维持原判，诉讼费用由被答辩人承担。 樊秀侠一审诉讼请求：1判令蒙星公司支付樊秀侠逾期交房违约金267,400元（暂计1000天）；2依法判令由蒙星公司承担本案因诉讼产生的一切费用。 一审法院认定事实，2016年8月8日，双方当事人签订商品房买卖合同，樊秀侠购买蒙星公司开发的蒙城中环时代广场18栋23号商铺，价格1,337,000元，合同约定出卖人应当在2016年12月30日前交房。同日樊秀侠与蒙亿公司签订了委托管理协议，约定樊秀侠将中环时代广场18栋23号商铺委托蒙亿公司统一管理，委托期限12年，即从2017年5月1日至2029年4月30日止，樊秀侠应于开发商交房之日将该铺位交付蒙亿公司；如因开发商的原因造成铺位不能及时交付，以开发商实际交付商铺的时间作为樊秀侠向蒙亿公司交付铺位时间，并由开发商直接交付给蒙亿公司。委托期内前三年，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用。合同签订后，樊秀侠按约支付了房款。2016年12月30日蒙星公司与蒙亿公司签订房屋交付协议，蒙星公司于当日将“中环时代广场”15、16、17、18、19、20、21、22栋（总建筑面积为29094.51平方米）交付给蒙亿公司。2019年12月9日，上述房屋综合验收备案，并于同年12月18日办理了不动产权证，权利人蒙星公司。 一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。蒙星公司已于2016年12月30日将案涉房屋交付蒙亿公司，根据双方当事人双方签订的委托协议，视为已按合同约定期限交付樊秀侠。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持”的规定，一审庭审时蒙星公司提供了涉案商品房已于2019年12月9日经相关部门综合验收的竣工验收备案表，故对樊秀侠主张蒙星公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：驳回樊秀侠的诉讼请求。一审案件受理费5,311元，减半收取2,656元，由樊秀侠承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人提交的证据同一审。本院查明的事实同一审。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为，一审驳回樊秀侠逾期交房违约金的诉求是否正确。 根据查明的事实，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人蒙星公司应当在2016年12月30日前交房。樊秀侠又与蒙亿公司签订《委托管理协议》，约定樊秀侠将购买的案渉商铺委托蒙亿公司统一管理，委托期从2017年5月1日至2029年4月30日止，樊秀侠应于开发商交房之日将该铺位交付蒙亿公司；如因开发商的原因造成铺位不能及时交付，以开发商实际交付商铺的时间作为樊秀侠向蒙亿公司交付铺位时间，并由开发商直接交付给蒙亿公司。委托期内前三年，即从2017年5月1日至2020年4月30日止，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用；如铺位交付时间早于本协议约定的委托期限，在铺位交付蒙亿公司后至委托管理期开始前，双方均无需向另一方支付任何费用。上述事实表明，樊秀侠在购买案渉房屋时，又与案外人蒙亿公司达成委托管理协议，将商铺委托蒙亿公司统一管理，并约定了三年免予支付任何费用的期间。根据委托协议约定，蒙星公司可以将案渉商铺直接交付樊秀侠的受托方蒙亿公司，而蒙星公司已于2016年12月30日将案涉房屋交付蒙亿公司，实际上履行了向樊秀侠交付案渉房屋的义务。房屋交付后，一审法院审理中查明案渉房屋已经相关部门竣工验收合格；同时，樊秀侠与蒙亿公司的委托协议中约定有三年免予支付任何费用的期间，蒙亿公司在本院询问时也认可蒙星公司的交付行为，并明确不会因房屋交付时未达到综合验收条件向樊秀侠主张经营期顺延；此种情况下，现有证据不足以证明蒙星公司的交付行为给樊秀侠造成了实质上的损失，一审法院驳回其关于逾期交房违约金的诉求并无不当，本院予以维持。 综上，樊秀侠的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5311元，由樊秀侠负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇二〇年九月二十八日 法官助理高辛冉 书记员李宋培