江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终4169号上诉人（原审原告）：苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋予，上海市协力(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：焦彭。委托诉讼代理人：汪**，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珮钰，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。上诉人苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司（以下简称嘉裕公司）因与被上诉人焦彭房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初10662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。嘉裕公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持嘉裕公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由焦彭负担。事实和理由：1.双方《商铺租赁合同》约定的租金收取方式是按保底租金和提成租金取其高，而非固定租金。2.一审判决认定嘉裕公司实际提供物业服务至2019年6月30日，此后未再提供物业服务与事实不符。苏州广电影视娱乐投资有限公司（以下简称广电娱乐公司）《情况说明》明确1号楼的物业服务单位及物业服务费收取单位是嘉裕公司。焦彭提交的《通知》不能证明嘉裕公司将涉案商铺的物业管理交还广电娱乐公司，涉案商铺的物业管理服务主体自始至终都是嘉裕公司。3.一审判决认为《商铺租赁合同》和《物业管理合同》均合法有效，不得擅自变更或者解除，又认为嘉裕公司2019年6月30日后未再提供物业服务，实际提供物业服务的主体可与焦彭协商处理后续的物业服务费支付事宜，违背当事人约定，不具备可执行性。广电娱乐公司认为其与焦彭不存在物业服务合同关系，仅受嘉裕公司委托代为提供部分物业服务，故广电娱乐公司向焦彭收取物业管理费缺乏合同依据。1号楼的物业管理是一个整体，不可能允许同时存在两个或两个以上的物业服务提供主体。4.广电娱乐公司经营范围包括物业管理，苏州国际影视娱乐城除1号楼整体出租给嘉裕公司经营管理外，其余13栋均由广电娱乐公司对外经营管理。且广电娱乐公司与其承租方约定的物业服务费标准高于嘉裕公司与焦彭约定的物业服务费标准，不存在一审判决所称的“被告仍按原、被告之间约定的较高物业服务费支付标准向原告支付物业服务费”。5.焦彭不否认1号楼内存在物业服务，基于合同相对性及广电娱乐公司出具的《情况说明》，嘉裕公司有权向焦彭收取物业管理费。若焦彭认为嘉裕公司存在违约行为或提供的物业服务范围和质量不符合合同约定，应在违约责任的范畴内讨论，而不是直接认定嘉裕公司无权向焦彭收取物业管理费。焦彭辩称，1.焦彭按约支付租金，嘉裕公司无权解除《商铺租赁合同》。双方《商铺租赁合同》第5.1条及5.1.1条及2019年11月7日嘉裕公司解除合同的《律师函》显示，双方系按固定租金方式收取租金，焦彭也是按照固定租金方式缴纳了首月租金13091元及履约保证金15000元。嘉裕公司每月均是以固定租金方式催缴租金，嘉裕公司也从未向焦彭主张过固定租金外的租金。2019年11月7日解除合同律师函仅提及焦彭未支付物业费，未涉及租金。2.嘉裕公司未经焦彭同意就将物业服务交给广电娱乐公司，未按约提供物业服务，违约在先，无权要求焦彭继续支付物业服务费。3.广电娱乐公司《情况说明》不具有真实性，该材料内容也说明广电娱乐公司的意思是物业服务应由嘉裕公司提供，嘉裕公司提供物业服务后才能收取物业服务费。且该材料系2020年1月10日出具，嘉裕公司2019年11月7日就向焦彭发函解除合同，不能改变嘉裕公司违约在先的事实。4.嘉裕公司强行撤场后，广电娱乐公司提供的物业服务与本案无关，可另案处理。嘉裕公司向一审法院起诉请求：1.焦彭支付其自2019年11月1日至8日的物业服务费6545.67元及该款自2019年10月5日起至实际清偿之日止，按每日百分之三的标准计算的违约金；2.焦彭将苏州市吴中区木渎镇金山南路288号1号楼1层107号商铺返还给其，并支付该商铺自2019年11月9日起至实际返还之日止，按照每月每平方米100元标准计算的占有使用费；3.焦彭支付其解除商铺租赁合同及物业管理合同的违约金90330元；4.焦彭承担律师费7300元；5.焦彭已支付的履约保证金30000元不予退还。一审法院认定事实：2017年3月1日，嘉裕公司、焦彭签订《商铺租赁合同》一份，约定嘉裕公司将位于苏州市“苏州金逸影视中心”1层107号商铺（建筑面积538平方米，使用面积323平方米）出租给焦彭经营品牌为“向阳屯”的餐饮，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日止。《商铺租赁合同》第五条约定租金按固定租金方式收取，固定租金按该商铺的建筑面积计算，但合同未对具体金额作约定。焦彭实际按《商铺租赁合同》第五条第3款第1项的约定向嘉裕公司支付租金，该条约定2017年3月1日至2018年2月28日，租金13091元/月，2018年3月1日至2019年2月28日，租金13091元/月，2019年3月1日至2020年2月29日，租金15055元/月，2020年3月1日至2021年2月28日，租金17509元/月，2021年3月1日至2022年2月28日，租金20455元/月，2022年3月1日至2023年2月28日，租金24055元/月。合同签订当日，焦彭向嘉裕公司支付了首月租金13091元和履约保证金15000元，并约定焦彭于每月5日前向嘉裕公司支付次月租金。《商铺租赁合同》第十二条第2款约定，焦彭逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的，嘉裕公司可书面通知焦彭解除合同，焦彭承担违约责任并赔偿嘉裕公司损失；第十六条约定，焦彭应于合同终止之日向嘉裕公司交还该商铺，逾期交还的，则按100元/平方米/月的标准支付占有使用费。一审另查明，2017年3月1日，嘉裕公司、焦彭又签订《物业管理合同》一份，约定嘉裕公司为焦彭经营的苏州市金山南路288号苏州金逸影视中心1层107号商铺提供物业服务，焦彭经营的商铺建筑面积538平方米，使用面积323平方米。物业管理费1.5元/平方米/天，月物业管理费为24546.25元。焦彭商铺水费单价3.5元/吨，电费1.2元/度，由嘉裕公司每月直接代收代缴。焦彭应在每月5日前向嘉裕公司缴纳下个月物业管理服务费及其他各项应缴费用。物业服务内容约定如下：嘉裕公司应向焦彭提供如下各项管理与服务：1.房屋建筑共用部位、公用设施设备的维修、养护和管理，包括屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、消防设施设备、公共照明等。2.市政公用设施和附属配套建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、公用绿地、花木、建筑的养护与管理。3.公用环境卫生，包括公共场所、公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运等；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、停车场等。4.由于焦彭租赁房屋内的结构楼板与玻璃幕墙的空隙已由嘉裕公司作了技术处理，若因焦彭防水工程影响下一层租户，由焦彭重做漏水区域的防水工程，并赔偿下一层租户因此导致的所有损失。一审另查明，涉讼商铺的权利人为广电娱乐公司，嘉裕公司向广电娱乐公司承租涉讼商铺并取得权利人同意后转租给焦彭。2017年3月1日至2019年6月30日，嘉裕公司实际为涉讼商铺提供物业服务。2019年5月31日，嘉裕公司向苏州金逸影视中心1号楼商户发出通知，告知焦彭自2019年7月1日起，嘉裕公司将涉讼商铺的物业管理交还广电娱乐公司。一审又查明，焦彭按约向嘉裕公司支付了涉讼商铺的租金、水电费（截至嘉裕公司起诉之日，焦彭均正常交纳上述两项费用）及至2019年10月31日的物业服务费。2019年11月7日，嘉裕公司委托上海市协力（苏州）律师事务所向焦彭发出律师函，以焦彭逾期支付物业费超过一个月（2019年11月的物业费未于同年10月5日前缴纳）为由要求解除涉案商铺的租赁合同。该律师函焦彭于2019年11月8日签收，嘉裕公司据此认为涉讼《商铺租赁合同》、《物业管理合同》已于当日解除，故要求焦彭支付其2019年11月1日至8日物业服务费6545.67元（24546.25元/30天*8天=6545.67元）及相应的违约金。一审中，焦彭表示，其为与嘉裕公司协商处理争议才支付了2019年7月至9月的物业服务费，并非其认可嘉裕公司在不提供物业服务的情况下有权收取物业服务费。以上事实，有《商铺租赁合同》、《物业管理合同》、通知、收款收据、律师函、委托代理合同及本案庭审笔录、质证笔录、调查笔录等予以证实。一审法院认为，涉讼商铺的租赁合同及物业管理合同系当事人的真实意思表示，应属合法有效，对嘉裕公司、焦彭均有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。就本案而言，涉讼商铺的物业服务费每月达24546.25元（超过租金标准），嘉裕公司作为物业服务企业，应当按照约定向焦彭提供达到与收费标准对应服务质量的物业服务。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。嘉裕公司实际提供物业服务至2019年6月30日，焦彭已付清截至该日的物业服务费，嘉裕公司此后未再提供物业服务，则嘉裕公司无权再要求焦彭支付物业服务费，实际提供物业服务的主体可与焦彭协商处理后续的物业服务费支付事宜。本案当事人之间并未达成其他物业服务主体替代嘉裕公司提供物业服务、焦彭仍按嘉裕公司、焦彭之间约定的较高物业服务费支付标准继续向嘉裕公司支付物业服务费的合意；嘉裕公司是专业的物业管理企业，与焦彭约定并收取较高物业服务费，如转由非专门从事物业服务的主体提供物业服务，收费标准维持原标准，缺乏法律依据，且权利义务严重失衡；由于焦彭是房屋承租人，嘉裕公司是房屋出租人，在租赁关系中嘉裕公司处于相对优势地位，焦彭为维系经营与嘉裕公司协商处理争议支付了2019年7月至9月的物业服务费，这并不能成为焦彭认可嘉裕公司在不提供物业服务的情况下有权收取物业服务费的依据，否则对焦彭有失公允。综上，焦彭并未违约，嘉裕公司提出的各项诉讼请求均无事实和法律依据，一审法院均不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第三十五条之规定，一审法院判决如下：驳回苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取1497元，财产保全费1194元，合计2691元，由苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担。二审中，嘉裕公司提交如下证据：证据一、商铺租赁合同三份(编号为0055、0069、0081)、商铺租赁合同三份(编号为0005、0013、0031)。证明租金收取方式为固定租金的，固定租金的具体金额应填入第5.2条固定租金对应横线处，第5.3.1条保底租金对应横线处及第5.3.2条提成租金对应横线处为空白；租金收取方式为保底租金和提成租金二者取其高者的，保底租金的具体金额应填入第5.3.1条保底租金对应横线处，提成租金的具体比例应填入第5.3.2条提成租金对应横线处，第5.2条固定租金对应横线处则应为空白。嘉裕公司与焦彭的合同中的租金收取方式明显与1号楼内其他执行保底租金与提成租金二者取高的合同约定更为一致。租金收取方式为固定租金的，第一个租金计收年度的固定租金标准通常不低于1.5元/平方米/天，而焦彭第一个租金计收年度的租金标准仅为0.8元/平方米/天，最后一个租金计收年度的租金标准也仅为1.47元/平方米/天。在焦彭不属于大型连锁品牌的前提下，嘉裕公司向焦彭收取的租金明显低于1号楼内其他执行固定租金的承租方，不符合商业运营惯例。综上，双方真实意思表示是按保底租金和提成租金二者取其高收取租金。证据二、苏州国际影视娱乐城配套商业房屋租赁合同书一份，证明嘉裕公司与广电娱乐公司签订的租赁合同约定的租金标准折算后相当于：2017年3月1日至2017年9月29日租金为1.00元/平方米/天、2017年9月30日至2018年9月29日租金为1.20元/平方米/天、2018年9月30日至2019年9月29日租金1.43元/平方米/天、2019年9月30日至2020年9月29日租金1.67元/平方米/天、2020年9月30日至2021年9月29日租金为1.83元/平方米/天、2021年9月30日至2022年9月29日租金为2.00元/平方米/天、2022年9月30日至2023年2月28日租金为2.17元/平方米/天。如嘉裕公司与焦彭约定以固定租金方式收取租金，那么嘉裕公司向焦彭收取的租金低于嘉裕公司实际向广电娱乐公司支付的租金，这不符合事实。证据三、关于商铺提供营业数据的通知一份，证明嘉裕公司通知过焦彭提供营业数据以计收提成租金。证据四、广电娱乐公司2020年1月10日情况说明一份，证明广电娱乐公司明确1号楼的物业服务单位及物业服务费收取单位均是嘉裕公司，广电娱乐公司认为其与焦彭不存在物业服务合同关系，仅是受嘉裕公司委托提供部分物业服务，基于合同相对性，履行物业管理服务的义务仍由嘉裕公司承担，故缴纳物业管理服务费的相对方是嘉裕公司。故广电娱乐公司向焦彭收取物业管理费缺乏合同依据，广电娱乐公司也无意愿与焦彭建立物业服务合同关系。证据五、质证笔录一份，证明焦彭一审中表示“同意继续支付物业费，但是需要恢复物业服务及明确物业服务方是谁，向谁支付物业费”，“我们从未否认过目前诉争1号楼存在物业服务，本案中被告未缴纳物业费的原因是无法确认向何方缴纳服务费，如果目前由广电公司提供物业服务，而物业服务合同相对方是原告，被告如何确认缴纳物业费的相对方是谁，请求法院依法判决”。证据六、（2018）苏0506民初4814号民事判决、（2017）苏0506民初7137号民事判决、（2016）苏0506民初990号民事判决各一份，证明广电娱乐公司与其承租方约定的物业服务费标准往往高于嘉裕公司与焦彭约定的物业服务费标准，广电娱乐公司作为国资企业不可能单就1号楼收取比其他13栋楼更低的物业服务费，广电娱乐公司与焦彭也不可能就物业服务费标准达成一致。证据七、1号楼内其他承租方正常缴纳物业管理费明细、唐晓东及王海起诉状各一份，证明1号楼内的物业管理是一个整体，不可能允许同时存在两个或两个以上的物业服务提供主体。除案涉商铺及其隔壁商铺外，1号楼内其余承租方基本都按合同约定向嘉裕公司支付物业管理费，说明其他承租方认可物业服务提供方是嘉裕公司。本案判决后已有承租方起诉要求嘉裕公司返还2019年7月后支付的物业管理费，已波及到1号楼内的物业管理秩序。证据八、关于物业服务企业资质的情况说明及相关文件、嘉裕公司及广电娱乐公司工商信息，证明物业服务企业资质已在2018年3月8日废止，只要经营范围包括物业管理即可从事物业服务，广电娱乐公司的经营范围包括物业管理。证据九、广电娱乐公司2020年8月17日情况说明一份，证明广电公司认为嘉裕公司才是1号楼的物业服务提供方，广电公司与焦彭无合同关系，不应收取物业管理费。1号楼商铺承租方应按合同约定向嘉裕公司缴纳物业管理费。证据十、光盘一份，内容为2019年7月至今1号楼内的物业服务记录（主要包括保洁服务记录、冲孔消杀服务记录、保安开关门记录及现场巡查记录等）及2020年8月13日1号楼现场拍摄的视频四段，证明2019年7月至今1号楼内的物业服务嘉裕公司均正常提供。证据十一、关于目前1号楼内物业服务人员数量及职位的情况说明一份，证明2019年7月至今1号楼内的物业服务，嘉裕公司均正常提供，虽然物业服务人员确有减少，但服务质量和标准并未降低。焦彭质证称，1.对证据一真实性认可，证明目的不认可。具体意见与答辩意见第一点一致。2.证据二与本案无关联性。嘉裕公司与广电娱乐公司以何种金额签订租赁协议与本案无关，即使嘉裕公司向焦彭收取的租金低于嘉裕公司向广电娱乐公司支付的租金，也属于正常商业运营行为，如无法吸引商户进驻时，以低于成本价招揽商户。且嘉裕公司仅提供了合同，未提供支付租金凭证，故嘉裕公司是否按协议支付租金也存在疑问。3.对证据三的真实性不予认可，焦彭从未签署过相应材料。4.证据四不具有真实性，嘉裕公司未提供应由其提供的物业服务。且该材料系2020年1月10日出具，嘉裕公司2019年11月7日就向焦彭发函解除合同，该材料不能改变嘉裕公司违约在先的事实。5.关于证据五，焦彭不缴纳物业费的原因是嘉裕公司2019年7月1日撤场并私自将物业服务转包给广电娱乐公司，如嘉裕公司能恢复物业服务，焦彭愿意继续缴纳物业费。至于2019年7月1日后提供的物业服务，广电娱乐公司完全可与焦彭协商解决。6.证据六与本案无关。广电娱乐公司与他人签署的房屋租赁合同约定了不同于本案的租金，属于正常商业运作，无法证实嘉裕公司的证明目的。7.对证据七真实性认可，证明目的不予认可。除本案外嘉裕公司还涉及4起诉讼，皆为嘉裕公司恶意违约。8.对证据八真实性没有异议，证明目的不予认可。即使广电娱乐公司营业范围包含物业管理，也不是嘉裕公司随意变更服务主体、未经同意将物业服务转交给第三方的理由。9.对于证据九的真实性不予认可，涉案房屋的物业均由广电娱乐公司提供。嘉裕公司全部人员撤场后广电娱乐公司提供的物业服务达不到此前的正常水准，广电娱乐公司让焦彭按照与嘉裕公司签订合同的标准向嘉裕公司支付物业费没有依据。广电娱乐公司也未提供转包协议及物业费收取标准的材料。10.对于证据十，1号楼保安开关门记录及现场巡查记录、保洁服务记录不能证明嘉裕公司提供物业服务，安保及保洁交由广电娱乐公司负责。嘉裕公司称涉案房屋的消杀工作由其负责与实际情况不符，2019年7月1日后的消杀工作由广电娱乐公司具体实施。2020年8月13日视频中的保洁、保安服务均由广电娱乐公司提供，与嘉裕公司无关。2020年8月24、31日焦彭曾因涉案房屋无物业服务问题先后两次报警，木渎派出所有相应记录。11.对于证据十一的真实性不认可，一审法官曾前往嘉裕公司物业部门了解情况，当时没有任何物业服务人员，嘉裕公司要求焦彭支付物业费，据此认为焦彭违约不能成立。焦彭二审提供如下证据：证据一、聊天记录三页、关于1号楼内鼠患问题及每日三关一闭及每月安全检查的函一份，证明2019年7月1日后涉案房屋消杀工作一直由广电娱乐公司实施。证据二、视频一份，证明嘉裕公司已不再提供物业服务。嘉裕公司质证称，1.对聊天记录的真实性无法核实，对关联性不予认可。即使该聊天记录真实，也仅能反映2019年10月有人向嘉裕公司派驻1号楼现场负责人侯仲华单方提出商铺内存在鼠患，侯仲华也积极回应处理。该聊天记录能侧面反映1号楼内的承租方均认可嘉裕公司物业服务提供方的主体地位，物业相关问题仍是直接上报给嘉裕公司现场负责人处理。对关于1号楼内鼠患问题及每日三关一闭及每月安全检查的函真实性无异议，关联性有异议，证明目的不予认可。该函件落款时间为2019年9月10日，不能证明2019年7月1日后涉案房屋消杀工作一直由广电娱乐公司实施。该函件恰恰能够反映嘉裕公司作为物业服务单位，积极提供物业服务。2.对视频的真实性和关联性均有异议，对证明目的不予认可，该视频明显有剪辑痕迹，拍摄时间也无法核实。该视频经剪辑后仅反映了招商中心入口至物业办公室外围卡座区域的情况，技能显示出5楼物业办公室外围卡座区域被拆除，这是嘉裕公司出于物业服务人员缩减而相应缩小办公面积所为，该视频也可看出内部会议室是完整的，物业办公室均是保持原样正常运作的，嘉裕公司之前提交的光盘中2020年8月13日拍摄的物业办公室照片也可证明物业办公室在正常运作。二审中，本院至广电娱乐公司就其出具的情况说明及1号楼商铺的物业服务情况进行调查，广电娱乐公司工作人员称2020年1月10日及2020年8月17日的情况说明均为广电娱乐公司出具，情况说明的内容属实。嘉裕公司将1号楼的保洁、保安服务委托广电娱乐公司，广电娱乐公司统一将木渎影视城的保洁、保安服务整体委托给第三方公司，嘉裕公司需向广电娱乐公司支付1号楼保洁、保安的相关费用。广电娱乐公司与小商户之间没有物业合同关系，小商户还是应向嘉裕公司按他们之间的合同支付物业费。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，嘉裕公司与焦彭签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于合同约定的租金标准。嘉裕公司主张双方系按保底租金与提成租金较高者收取租金，因焦彭未提交营业数据，无法确定焦彭欠缴提成租金的数额。焦彭则主张双方约定的是固定租金。本院认为，双方《商铺租赁合同》第五条约定租金按固定方式收取，第五条第三款第一项中约定了每年固定租金的具体金额，嘉裕公司每月按固定租金数额向焦彭发出催缴租金通知，焦彭每月亦按催缴租金通知数额向嘉裕公司支付租金，且嘉裕公司在向焦彭发函要求解除涉案租赁合同时也仅载明焦彭逾期支付物业费的相关情况，故嘉裕公司主张双方约定的租金收取方式为按保底租金与提成租金较高者收取，本院不予采信。截至本案二审第一次法庭调查时，焦彭已按约履行了每月支付租金的义务，故嘉裕公司认为焦彭存在欠缴提成租金的情况，没有事实依据，本院不予采信。关于焦彭应否向嘉裕公司支付2019年11月1日至今的物业费。本院认为，根据双方举证及本院调查的情况，涉案1号楼的保洁、保安服务系由嘉裕公司委托广电娱乐公司，由广电娱乐公司统一委托第三方保洁、保安公司提供服务，嘉裕公司需向广电娱乐公司保洁、保安服务的相关费用。焦彭实际接受了嘉裕公司间接提供的物业服务，仍应按照合同约定的物业管理费标准24546.25元/月向嘉裕公司支付物业费。因嘉裕公司本案仅诉请2019年11月1日至8日的物业服务费6545.67元，本院认定焦彭应向嘉裕公司支付物业服务费6545.67元，焦彭应支付的其余物业费，嘉裕公司可另行主张。焦彭虽主张嘉裕公司将物业管理交还广电娱乐公司后涉案商铺的物业服务达不到之前的正常水准，不应按照合同约定的标准支付物业费，但在焦彭未举证证明因嘉裕公司违反物业服务合同约定的作为或不作为行为给其造成客观实际损失的情况下，本院对其主张不予支持。关于焦彭未向嘉裕公司支付物业费的行为是否构成违约。本院认为，嘉裕公司2019年5月31日向1号楼商户发出通知，告知1号楼商户自2019年7月1日起将1号楼的物业管理交还广电娱乐公司，但嘉裕公司未明确向小商户告知嘉裕公司将1号楼保洁、保安的物业服务委托广电娱乐公司统一管理，嘉裕公司仍需向广电娱乐公司支付保洁、保安服务费用的相关情况，焦彭一审中也表示其同意支付物业费，只是不清楚物业费的支付对象。故焦彭等承租人因认为1号楼的物业管理已交还广电娱乐公司，嘉裕公司不再提供物业服务的情况下，未向嘉裕公司支付2019年10月31日后的物业费，不构成违约。嘉裕公司基于焦彭未支付物业费要求解除其与焦彭签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，焦彭返还商铺并支付占有使用费、违约金、律师费等的诉请，本院不予支持。综上所述，嘉裕公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初10662号民事判决；二、焦彭应于本判决生效之日起十日内向苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司支付2019年11月1日至8日的物业服务费6545.67元；三、驳回苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1497元，财产保全费1194元，合计2691元，由焦彭负担25元，苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担2666元。二审案件受理费2994元，由焦彭负担50元，苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担2944元。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年九月二十五日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。