安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2924号 上诉人（原审被告）：宿州龙大房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县财富广场**楼**，统一社会信用代码91341324MA2ND7P78Y。 法定代表人：王龙飞，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王正升，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：古延波，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周伟，男，1983年8月16日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：许雨晨，安徽华人律师事务所律师。 上诉人宿州龙大房地产开发有限公司（以下简称龙大公司）因与被上诉人周伟商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙大公司上诉请求：撤销原判，依法改判；由周伟承担本案二审诉讼费。事实和理由：本案逾期交房虽然是事实，但是由政府环保防控政策导致停工等多种因素所致，龙大公司主观并无过错，且约定违约金计算标准过高，请求二审法院对违约金进行调整并扣除泗县人民政府因环保政策导致的误工期限。具体理由如下：1、因政府环保力度加大导致政策性停工天数应从延迟履行期间中扣除。导致逾期交房主要是由于泗县人民政府自2018年4月开始对大气污染管控措施力度加大，政府的文件在辖区内具有普遍适用性。龙大公司一审提供的周伟认可的环保文件明确规定的禁止和限制措施天数合计115天，且发生在签署商品房销售合同之后、案涉商品房建设施工期间。因此，应当考虑龙大公司无法预见、无法抗拒的政府政策性因素对合同履行条件产生的实际影响，在计算迟延交房天数时将政策性停工115天予以扣减。对于因环保原因不构成违约及应扣除的环保天数，泗县政府委托泗县房产管理服务中心在市政府12345热线平台明确予以答复。2、龙大公司请求减少违约金有事实和法律依据。（1）龙大公司举证的泗县房地产信息网公证书可以证明同等面积、地、地段修住房的租金在每月1000元-1500元之间，其中众数、中数、平均值约为1250元，折合购房款比例为日万分之零点七。周伟主张的违约金显然过高于法律规定的“实际损失的30%”的规定。（2）本案可以参照同等面积、同等地段的装修过的住房租金计算损失。房屋的用途用于居住是基本常识，“房住不炒房”是国家的政策导向，也符合人民群众的共同愿望，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，本案违约金应予以调整，实际损失应参照同地段房屋租金计算。即使按照《安徽省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条双方均不能证实实际损失应按照同期银行贷款利率的四倍，在2019年2020年同期银行贷款年利率分别为4.15%和4.8%，而双方约定的万分之五每天超出了安徽省规定的指导意见；江西省高院发布了商品房买卖合同纠纷审判指引，根据最高院发布的同类型案件要同一尺度，可以参照江西省发布的指引，该指引中行政命令延误工期的，属于免责事由。同时该指引规定对于约定违约金过高的，按照合同法解释二的规定可以要求降低，法院应予以调整。（3）周伟对其陈述的损失承担举证责任，其既未提供证据，也未提供损失金额及计算方式，无认定其损失的依据。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定判断实际损失。同时，一审判决采用列举方式推测房屋特殊用途不当。（4）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或抗辩的方式，依照《中华人民共和国合同法》第十一条第二款的规定调整违约金，人民法院应予支持。3、请法院充分考虑法律及司法解释的规定，以实际损失为基础，综合其他因素衡量。龙大公司没有过错，案涉房屋已于2020年1月实际交付。 周伟辩称，一、龙大公司逾期交房的事实成立，以环保问题应当顺延交房日期不能成立。一方面，经信访部门查实，龙大公司逾期交房并非环保问题，而是因与建筑单位存在合同纠纷，致使工期延误、逾期交房。并且，龙大公司也未提交任何证据证明该环保政策与其逾期交房之间存在任何因果关系。另一方面，龙大公司所提交的环保政策性文件，皆是依据环保相关法律法规而制定的，并不是新修订的法律法规和政策，相关规范和精神早在龙大公司开发之间即已存在，龙大公司在开发之前即应当有所预期，即便因此有所延误，也应当包括在工期之内，而不是另行顺延。并且，政府单位不可能因环保政策责令企业停工、停产，如责令龙大公司开发的楼盘停工，也是以为龙大公司开发的过程中存在环保违法问题，该责任应当由龙大公司自负。二、龙大公司关于案涉逾期交房违约金应当予以调整的上诉理由不能成立。首先，从法律适用上看。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定逾期交房参照违约金同地段同类房屋租金标准确定的前提条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”而本案中，双方案涉《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房违约金的计算标准和方法，不存在参照租金标准计算违约金的适用余地。其次，从公平原则及诚实信用原则来看。2014年4月9日，住房和城乡建设部、工商总局为规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，下发了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172），并积极提倡和引导商品房交易当事人使用上述合同示范文本。在上述示范文本中，即规定逾期交房违约金标准不得低于逾期付款违约金标准，以切实公平公正维护商品房交易双方的利益。案涉《商品房买卖合同》即是使用上述示范文本，之所以约定逾期交房违约金按照日万分之五标准计算，是因为合同中约定周伟逾期付款的即按照上述标准进行计算，该约定是符合公平原则的、且符合国家部门的倡导。日万分之五标准是合同约定的标准，现在龙大公司不予以认可有悖诚实信用原则的。三、龙大公司将周伟的实际损失限定于租金损失不符合法律规定，也是片面的。一方面，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案中，双方约定按照日万分之五标准计算龙大公司逾期交房给周伟造成的损失，符合上述法律规定，且计算结果应当直接视为周伟损失的具体金额。另一方面，逾期交房给周伟造成的损失不仅仅包括租金损失，还包括周伟信访期间支付的差旅费、误工费、诉讼聘请律师支出的律师费用等维权费用损失；包括逾期交房给周伟造成的人工及建材等装修费用上涨的损失；包括融资损失，如安徽农金、农行等银行可直接根据房屋的交付情况向周伟下发一定额度的信用贷款，并且交房时间与办证时间相关，龙大公司逾期交房必然逾期办证，周伟在办证之后可以办理相应额度的抵押贷款，龙大公司逾期交房必然给周伟造成融资方面的损失。因此，在判断逾期交房违约金是否超过损失的30%时，还应当综合考虑维权费用损失、装修费用上涨、融资损失等其他可能损失。四、违约金不单单具有补偿性，更具有惩罚性。本案中，龙大公司在出现逾期交房的情况之后，出现了大规模业主信访、诉讼的情形，而龙大公司作为责任企业，却对业主的诉求不管不顾，推脱不理，给政府维稳工作造成了严重的负面影响，所以，龙大公司不但是一个违约不讲诚信的企业，且是一个对社会不负责任的企业，应当予以惩罚。五、从举证责任来说。龙大公司一直主张合同约定的违约金过高于周伟的实际损失，而龙大公司却不能提供证据证明其所提供的合同上约定的违约金标准过高，应当承担举证不能的法律责任。最后，根据同案同判原则，应当驳回上诉。 周伟向一审法院起诉请求：1、判令龙大公司支付周伟违约金58489.45元（以696303元为本金，自2019年7月31日起，按日万分之五标准，计算至2020年1月15日）；2、一审诉讼费由龙大公司负担。 一审法院认定事实:龙大公司成立于2017年2月24日，经营范围为房地产开发及物业管理，2018年开发泗县龙大尚品公馆项目并取得商品房预售许可。2018年2月9日双方签订两份《商品房买卖合同（预售）》。合同编号为004600120180259的合同约定原告购买被告开发的泗县龙大尚品公馆7#1104室房屋，建筑面积为50.41平方米、房屋总价款141955元，约定交房时间为2019年7月30日前。合同编号为00460012080258的合同约定原告购买被告开发的县龙大尚品公馆7#1004室房屋，建筑面积为102.2平方米、房屋总价款554348元，约定交房时间为2019年7月30日前。两份合同的第八条逾期付款责任均约定逾期付款责任约定“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”，第十二条约定“逾期超过100日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后周伟依约支付了价款，龙大公司因与承建方合同纠纷导致项目进展缓慢，迟至2020年1月15日通知周伟交房。审理过程中，周伟申请对龙大公司相关房产进行了财产保全。另查，争议房屋同地段同类房屋的月租金标准为1000至1500元。2018年至2019年宿州市、泗县环境保护部门多次分别发布重污染天气红色预警、橙色预警、黄色预警，并对包括建筑行业等相关产业采取较为严格的防控措施。 一审法院认为：本案争议焦点一是环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由，二是约定违约金是否过高予以调整。关于环境污染防控措施是否导致迟延交房及能否成为免责事由问题。审理认为：房地产开发企业从事生产经营必须遵循环保法规的要求，此为房地产开发企业应尽的法律义务，不属于不可抗力，亦不能成为免责事由。宿州龙大房地产开发有限公司对此提出的有关环保文件并非特定指向该公司，其主张因环境污染防控措施导致延期交房的事实未有证据证明，故上述免责理由不能成立。关于约定违约金是否过高、是否应参照房租价格予以调整问题。审理认为:首先，以房屋租金损失为标准确定违约金的前提，是双方对违约金数额或者损失赔偿额计算方法没有约定，本案双方当事人对此有明确约定。其次，调整违约金的关键是“实际损失”认定，房屋租金损失不能涵盖原告的实际损失，例如不能涵盖婚房等特殊用途房屋期限利益损失、逾期交房导致装修成本提高等利益损失。再次，双方约定违约金意在督促履行，填补损失和惩罚违约方。双方自愿签订的购房合同权利义务对等，特别是逾期付款和逾期交房违约金计算标准相同，购房合同系格式合同系由被告提供，被告对违约责任有明确的预见，应当依照诚信原则对约定义务承担责任。且参考民间借贷利息标准，约定违约金并非过高。故被告申请调整违约金理由不足，不予支持。综上，双方是在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同（预售）》，合法有效，双方当事人均应依照约定履行义务。原、被告对迟延交房168日（2019年7月31日至2020年1月15日）的事实均无异议，被告应支付原告逾期交房违约金58489.45元（696303×0.0005×168）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：龙大公司于判决生效后十日内支付周伟逾期交房违约金58489.45元。一审案件受理费1262元，减半收取631元，由被告负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。龙大公司提供如下证据：证据一专业评估公司关于案涉房屋租金价值的评估报告，证明周伟的诉求高于其可能的实际损失。证据二江西省高院发布国内首个审判指引，证明国内首个规范开发商逾期交房违约责任纠纷案件裁判标准，逾期交房违约金的合理范围是日万分之一至万分之三，且明确了开发商可以免责的具体情形包括执行行政命令，突发性公共卫生事件等。证据三宿州市12345政府热线服务平台督办记录单及关于延期交房问题的回复，证明政府热线服务平台对此问题的处理意见是本次逾期交房不构成违约行为，不需承担违约责任，且有具体办理人姓名及联系方式。周伟质证意见为，证据一三性不认可，是单方委托与本案没有关联性，合同中已经明确约定了违约金的计算标准和方法，应优先适用，租金损失不能涵盖买方全部损失。证据二不具有普适性，对本案没有参考价值。证据三的三性及证明目的均有异议，宿州市12345政府热线服务平台督办记录单的答复不能对抗法律法规。关于延期交房问题的回复没有答复文号，与陈蛟龙信访答复意见系同一部门出具，结论相互矛盾，龙大公司逾期交房原因系开发企业和施工企业发生合同纠纷导致。同时，依据的相关法律规定，合同相对人应通知另一方相对人才能顺延。本院认证意见为：龙大公司提交的证据一的真实性予以认定，但不能达到其证明目的；证据二与本案不具有关联性。证据三的真实性予以认定，但相关部门对此问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据，对于其证明目的不予认定。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，周伟与龙大公司签订的商品房销售合同内容与形式均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。对于房屋逾期交付的事实双方均无异议，龙大公司认为约定违约金过高，且施工期间因为环保原因政府下发数份文件，要求建筑工地停止施工，导致房屋逾期交付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的结算方法。只有在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人方可请求人民法院予以适当减少。周伟与龙大公司约定了违约金的计算方法，龙大公司认为因逾期交房给周伟造成的损失只是同地段、同户型的租金损失，应参照租金数额对违约金进行调整，并引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定支持其上述主张。审理认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是针对于商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，本案双方对于损失赔偿额计算方法进行明确的约定，并不适用该条。另，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。龙大公司作为商品房销售合同的提供方，在签订合同时对于违约金如何约定处于主导地位，其在合同中对于违约金计算方法进行了明确，现在其违约的情况下又以违约金约定过高要求人民法院调整，作为合同的提供方及违约方其应当对于违约金过高承担举证责任。正如一审法院论述，购房者购买房屋用途及目的多样，有婚姻、就学等需求。且虽“房住不炒房”是国家的政策导向，但不能因此否定群众利用积蓄以购买房屋进行投资的方式。故，龙大公司认为应以租金数额作为判断违约金是否约定过高的上诉意见无事实及法律依据，不予采纳，其二审提供的评估报告不予认定。一审法院结合案涉商品房销售合同的提供、签订、依据诚信原则等认为双方约定违约金并不存在过高的情形，未支持龙大公司此节抗辩理由并无明显不当。龙大公司提供的江西省高级人民法院的审判指引系该院依据该省房地产纠纷的具体情况作出，与本案无关，不能作为认定本案违约金是否过高的依据。因此，龙大公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国大气污染防治法》第九十六条规定“县级以上地方人民政府应当依据重污染天气的预警等级，及时启动应急预案，根据应急需要可以采取责令有关企业停产或者限产、限制部分机动车行驶、禁止燃放烟花爆竹、停止工地土石方作业和建筑物拆除施工、停止露天烧烤、停止幼儿园和学校组织的户外活动、组织开展人工影响天气作业等应急措施……”。建筑工地因涉及拆除、运输、土石方、混凝土作业等极易对环境产生污染，龙大公司作为一家专业从事房地产开发的公司，应当对上述法律规定及政府有可能依此作出一些措施有所预期。而遵循环保要求，按照政府环保文件规定及时采取措施，也是其作为企业应尽的社会责任。龙大公司在与购房者签订商品房买卖合同约定交房日期时应当充分考虑包括上述环保在内的因素，结合建设工程施工合同的履行情况，合理地约定交房日期。政府热线服务平台对逾期交房问题的处理意见不能对抗法律规定及合同约定，不能作为龙大公司逾期交房不承担违约责任的依据。现龙大公司认为环保因素系导致逾期交房的主要因素，且系不可预见，要求予以相应扣减的上诉理由于法无据，不予支持。 综上，龙大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1262元，由宿州龙大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙强 审判员  王磊 审判员  姚强 二〇二〇年九月十日 法官助理崔玉凤 书记员王思嫚 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。