河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初2687号原告：程光明，男，1976年11月11日出生，汉族，住平顶山市卫**。被告：河南大乘置业有限公司，住所地：平顶山市湛河区新华路与神马大道交叉口向南200米路西。法定代表人：霍仨，董事长。委托诉讼代理人：杨瑞芮，女，1986年10月24日出生，汉族，系该公司财务部会计，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张晓倩，河南九泰律师事务所律师。原告程光明与被告河南大乘置业有限公司（以下简称大乘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程光明、被告大乘公司的委托诉讼代理人张晓倩、杨瑞芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程光明向本院提出诉讼请求：1.请求判令大乘公司赔偿程光明逾期交房违约金23400元（以大乘领仕馆同类型的房屋租金每月1800元为标准计算，截止起诉之日已违约13个月；剩余违约金从2020年8月1日起计算至实际达到交房条件之日止）；2.请求判令大乘公司赔偿程光明已付房款利息损失14552.76元（以284999元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月30日起计算至2020年7月21日止，剩余利息损失从2020年7月21日计算至大乘公司实际达到交房条件之日止）；3.请求判令大乘公司赔偿自2010年至2020年因大乘公司延期交房给程光明带来的各项损失共计10000元；4.请求判令程光明自实际达到交房条件之日开始交物业费，已交物业费作为预交物业费待实际达到交房条件之日直接抵扣；5.请求判令由大乘公司承担本案的诉讼费、鉴定费。事实与理由：2010年，程光明、大乘公司双方签订《商品房认购协议》，协议签订时大乘公司口头允诺2年内交房，程光明已支付意向金84341元。但大乘公司2017年才取得商品房预售许可证开始建设房屋，在此期间也一直未同程光明签订商品房买卖合同。2018年10月10日，程光明将全部购房款284999元付清，双方于2019年1月28日签订了商品房预售买卖合同，约定程光明购买“大乘领仕馆”10号楼东单元2层202号商品房，总价款为284999元，交房时间为2019年6月30日。2019年9月29日，大乘公司打电话通知程光明交房，但事实上该商品房并未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，没有达到合同约定的交付条件，虽然程光明接收了房屋，也不能视为已完成交付。因此逾期交房违约金应当从2019年6月30日起计算至实际达到交付条件时止。双方合同约定的违约金为日万分之0.5，程光明认为该违约金计算比例过低，并不足以弥补逾期交房对其造成的损失，请求以大乘领仕馆同类型的房屋租金标准确定违约金；大乘公司还应赔偿因逾期交房给程光明造成的已付房款利息损失。另外，程光明2010年以居住为目的购买该房屋，直至2020年大乘公司都没有真正交付房屋，这10年间程光明一直租房居住，由此产生的各项损失应当由大乘公司赔偿；物业费也应当从实际交房之日开始缴纳。综上，为维护程光明的合法权益，依据相关的法律、法规规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持程光明的诉讼请求。大乘公司辩称，一、程光明与大乘公司于2019年1月25日签订《商品房买卖合同》，双方确立房屋买卖合同关系，且该合同于2019年1月28日在平顶山市房地产交易管理所登记备案，双方之间新的权利义务关系应受该合同内容约束。程光明认为双方于2010年已签订《商品房认购协议》且大乘公司口头承诺两年内交房，该项主张无事实根据及法律依据，其亦未提供证据证明，大乘公司不予认可。二、关于程光明主张逾期交房违约金及大乘公司仍持续逾期交房的问题。大乘公司认为根据涉案《商品房买卖合同》第十二条及《合同法》相关规定，大乘公司因不可抗力及不可归责于大乘公司的事由导致合同不能按期履行的，大乘公司不应承担逾期交房的违约责任。且涉案10号楼于2019年10月统一交付，程光明由于自身原因直至2020年1月份前来验房收房，且其已签字确认并领取钥匙。因此大乘公司不存在持续逾期交房的事实。若程光明认为房屋未达到交付条件，其应该举证证明。《商品房买卖合同》约定大乘公司于2019年6月30日前交房，涉案房屋实际于2019年10月份统一交房(大乘公司通过电话向程光明送达收房通知)，有10号楼业主收房交接书以证明10号楼在2019年10月份已经通知购房人交房，并有购房人已经接钥匙收房。大乘公司之所以延迟了三个月交房，主要原因一方面在于水、电、气、道路等市政配套设施不到位影响了工程进度，另一方是政府部门多次下达停工通知(蓝天工程、大气污染防治、扬尘治理等)、大型考试特殊限制、雨雪极端天气等原因导致大乘公司无法正常施工，上述情形大乘公司并不能准确、及时地预见其发生的确切时间和延续期间，符合不能预见的主观判断标准，同时也涉及到政府相关部门、天气等原因，属于开发商不可控制、不能克服的客观情况。上述情形影响的施工天数远远多于大乘公司逾期天数，应在实际施工天数中予以扣除。根据《商品房买卖合同》第十二条及《合同法》第一百一十七条等相关规定，大乘公司不应承担违约责任。另外，退一万步讲，即使大乘公司存在违约责任，根据《商品房买卖合同》的约定，违约金的标准也是按照日万分之0.5来计算，程光明主张按照租金每月1800元的标准来计算无合同约定及法律依据，不应支持。程光明在本案中未要求解除《商品房买卖合同》退还购房款，其主张已付房款利息亦无法律依据，购房利息系其购房支付购房款必然产生的费用，其也获得了相应的房屋价格上涨形成的溢价利益，大乘公司并未让其补交该部分款项，如果程光明的主张得到法院的支持，大乘公司将向程光明另诉主张房屋上涨价值。程光明是否在外租房、租赁何种房屋、租金多少均与本案无关，相应费用应由其自行承担。三、关于程光明起诉主张物业费应从实际达到交房条件之日起计算的问题。根据《商品房买卖合同》第二十一条的规定，提供物业服务的企业为平顶山市管家物业服务有限公司，大乘公司作为房地产开发主体，不参与物业管理及物业费的收取事宜，该问题与大乘公司无关。且涉案房屋正式交房为2019年10月份，但大乘公司本着业主利益最大化原则，积极协调物业公司，对业主减免三个月物业费，从2020年1月1日起算。综上,大乘公司不存在违约行为,不应承担违约责任,程光明的诉讼请求无事实及法律依据,应予驳回。程光明围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.认购协议一份及收据三份，证明程光明2010年就与大乘公司签订了购房协议，2010年程光明已支付给大乘公司84341元购房款，程光明购买的房号为12号楼，大乘公司未征得程光明同意擅自改为10号楼；2.收据4张，证明程光明已将全部购房款284999元全部付清；3.商品房买卖合同，证明大乘公司逾期交房，证明大乘公司并未达到合同约定的交房条件，合同约定的违约金过低，低于程光明实际损失；4.58同城租房信息，大乘领仕馆同类型的房屋租金标准。大乘公司发表以下质证意见：对证据1真实性和证明目的均不予认可，提供的是复印件，不符合证据形式要求。对证据2真实性和证明目的均无异议。但该证据恰恰说明程光明购买的房屋是大乘领仕馆10号楼2层202号房，并非其所说的12号楼。也证明了程光明于2018年才将购房款支付完毕。对证据3真实性无异议，对其证明目的有异议。案涉10号楼于2019年10月已经统一交付，程光明由于自身原因于2020年1月份才前来验房收房，且其已经签字确认并领取钥匙，因此大乘公司不存在持续逾期交房的问题，也不存在未达到交房条件的问题。其所称违约金过低，大乘公司不予认可。该商品房买卖合同是双方共同协商自愿签订的，应受该合同的约束。对证据4真实性及证明目的均有异议。该证据与本案无关，程光明主张租金按每月1800元的标准来计算违约金等各项损失，无合同约定及法律依据，程光明是否在外租房，租赁何种房屋，租金多少均与本案无关，相关费用应由其自行承担。大乘公司围绕其答辩意见提交以下证据：1.商品房买卖合同（预售），证明程光明、大乘公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定大乘公司应当在2019年6月30日前交房（合同第十一条）等事实；2.业主收房交接书三份，证明案涉房屋所在10#楼于2019年10月初已具备交房条件，大乘公司也及时通知了业主前来验房收房；3.程光明验房收房手续一套，证明程光明因自身原因直到2020年1月4日才来收房，并在大乘公司、物业公司等多方见证下共同验收房屋，程光明签字认可房屋已达到交房条件，可以接收并领取了钥匙；4-1.河南省污染防治攻坚战领导小组办公室下发的[豫环攻坚办[2018]67号】关于解除重污染天气预警的通知；4-2.平顶山市环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发的【平攻坚办[2018]361号平顶山市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气预警响应的紧急通知；4-3.平顶山市环境污染防治攻坚战领导小组办公室下发的【平攻坚办[2018]372号平顶山市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于解除我市重污染天气预警响应的通知；4-4.河南省污染防治攻坚战领导小组办公室下发的【豫环攻坚办[2019]2号】关于调整重污染天气预警级别的紧急通知；4-5.河南省污染防治攻坚战领导小组办公室下发的【豫环攻坚办[2019]7号】关于保持重污染天气预警级别的紧急通知；4-6.平顶山市住房和城乡建设局下发的关于做好高考、中考期间建筑工地噪声污染控制工作的通知；4-7.河南诚社工程管理限公司出具的延期交房原因说明一份，证明涉案工程由于不可抗力或应政府要求就停工达105天，属于《商品房买卖合同（预售）》附件十一第7.2条中约定的可据实予以交付的情形，不应承担违约责任；5-1.前期物业管理协议；5-2.《通用审批》一份，证明案涉房屋物业费缴纳标准为“按建筑面积每月每平方米1.25元”，虽非因大乘公司原因逾期交房，但大乘公司仍本着业主利益最大化原则，积极协调物业公司，为业主减免了三个月物业费。程光明对大乘公司提供的证据发表以下质证意见：对证据1真实性无异议，对其证明目的有异议，合同中的交房时间是大乘公司单方约定的，并未与程光明协商。对证据2真实性无异议，证明目的有异议，2019年10月份案涉房屋并未达到交房条件，大乘公司所述不属实，领钥匙并非交房，以合同为准。对证据3真实性无异议，证明目的有异议，大乘公司所述不实，房屋一直没有达到交房条件，并非程光明自身原因造成的，领完钥匙之后程光明才知道没有通天然气、暖气，管道都没有安装。对证据4有异议，这并不是大乘公司延期交房的理由，认购协议口头约定了交房时间，且程光明已经将房款全部交付，大乘公司逾期交房已达八年，和环境污染治理没有直接影响。对证据5对前期物业管理协议无异议；对通用审批，因为程光明没有见过这个审批单，该审批表审批的是减免三个月物业费，程光明也不清楚，物业费程光明就是从交房的时候开始交的。且截至目前，案涉房屋的天然气还没有开通，房子不合格，达不到入住条件，就不应该收取物业费。根据当事人的陈述和经审査确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月25日，大乘公司为出卖人，程光明、王岚为买受人，双方签订合同编号：410400201901210028的商品房买卖合同（预售）一份。该合同约定，程光明、王岚购买大乘公司建设的大乘领仕馆10号楼东单元2层202号商品房。该商品房的规划用途为住宅，主体结构为框剪，建筑总层数为20层，其中地上18层，地下**。预测建筑面积共95.19平方米，其中套内建筑面积77.40平方米，分摊共有建筑面积17.79平方米。该商品房单价为每平方米2994元，共价款284999元。买受人应于2018年8月24日前支付该商品房全部价款。出卖人应当自2019年6月30日前向程光明、王岚交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。程光明、王岚在2018年10月10日将全部购房款支付完毕。2020年1月4日，程光明、王岚办理了案涉房屋的交房手续。另查明，在大乘领士馆10号楼建设过程中，因天气原因、平顶山市大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”、高考等因素造成工程建设于2018年12月至2019年6月30日期间间歇性停工共计105天。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大乘公司与程光明、王岚所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、法规的强制性规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案案涉大乘领士馆10号楼建设过程中，因天气原因、平顶山市大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素造成工程停工105天。以上停工有监理日志停工记录佐证。施工工程监理日志，明确记载因上述因素致工程停工，客观反映当时施工情况，本院予以确认。大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等因素及天气因素均属于不可抗力，也符合合同约定的免责事由。现双方对大乘公司在2019年10月1日通知程光明交房均无异议，虽程光明在2020年1月4日办理交房手续，但延期办理交房手续是因与物业公司产生分歧造成的，故大乘公司交房时间虽晚于合同约定时间2019年6月30日，但确因上述不可抗力所致，故程光明要求就本案提出的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下:驳回程光明的诉讼请求。案件受理费1957元，由程光明负担。本判决为终审判决。审判员 王 磊二〇二〇年九月三十日书记员 张亚甜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。附件：中华人民共和国民事诉讼法第一百一十一条诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指示、贿买、胁迫他人作伪证的；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第一百一十五条对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。拘留的期限，为十五日以下。被拘留的人，由人民法院交公安机关看管。在拘留期间，被拘留人承认并改正错误的，人民法院可以决定提前解除拘留。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十五条被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百零六条被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或者迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满之日起计算。第五百一十八条被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院除对被执行人予以处罚外，还可以根据情节将其纳入失信被执行人名单，将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；（二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（四）违反财产报告制度的；（五）违反限制消费令的；（六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。第七条各级人民法院应当将失信被执行人名单信息录入最高人民法院失信被执行人名单库，并通过该名单库统一向社会公布。各级人民法院可以根据各地实际情况，将失信被执行人名单通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏等其他方式予以公布，并可以采取新闻发布会或者其他方式对本院及辖区法院实施失信被执行人名单制度的情况定期向社会公布。第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。中华人民共和国刑法第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定第三条被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前款规定的行为。因私消费以个人财产实施前款规定行为的，可以向执行法院提出申请。执行法院审查属实的，应予准许。平顶山市湛河区人民法院地址：平顶山市湛河区东风路东段1号邮编：467000