四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4331号 原告：成都蓝润联博置业有限公司，住所地：成都市锦江区三圣街道办事处驸马社区联合****附**。 法定代表人：张灿礼，成都蓝润联博置业有限公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婉，泰和泰律师事务所律师。 被告：成云，男，1991年9月22日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告成都蓝润联博置业有限公司（以下简称蓝润联博公司）与被告成云商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝润联博公司的委托诉讼代理人杨婉到庭参加诉讼。被告成云经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席审理。双方当事人庭外和解未能达成一致协议。本案现已审理终结。 蓝润联博公司向本院提出诉讼请求：1、确认蓝润联博公司与成云签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2020年3月30日解除；2、成云向蓝润联博公司支付代偿违约金10321.91元（违约金从2019年12月18日起计算至合同解除之日，以蓝润联博公司代偿金额198498.34元为基数，按每日0.05%的标准计算）；3、成云协助蓝润联博公司办理撤销商品房买卖合同网签手续、撤销备案登记手续（网签备案号：2297218）、注销案涉房屋（蓝润东都二期项目3幢1单元1806号）的预告登记（证书号：成预0667641）手续，成云向蓝润联博公司支付逾期办理前述手续的违约金暂计1803.11元（以563472元为基数，按每日0.04%的标准，从2020年4月10日起计算至全部手续办理完毕之日止，暂计至2020年4月17日）；4、成云向蓝润联博公司支付因成云违约导致合同解除违约金112694.4元；5、成云承担蓝润联博公司所支付的律师费15000元；6、成云在2020年4月30日前腾退并返还案涉房屋，并向蓝润联博公司支付暂计至2020年3月30日的房屋使用费暂计82000元（自2018年1月1日至2020年4月29日，按每日100元的标准计算；自2020年4月30日至实际返还日止，按200元／日的标准计算）；7、判令蓝润联博公司主张的第二项至第六项判决所确认的款项从成云的购房款中直接抵销；8、成云承担本案诉讼费、公告费、保全费。事实和理由：2015年11月09日，蓝润联博公司与成云签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定成云购买蓝润联博公司位于成都市锦江区房屋，总房款为563472元，其中首付房款为173472元，剩余房款以申请贷款方式支付。2016年1月，蓝润联博公司、成云与中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）签订《中信银行个人借款合同》，因成云多次未支付中信银行成都分行贷款本息，导致中信银行成都分行提前收贷，蓝润联博公司作为成云的担保人已向中信银行成都分行支付全部贷款金额、利息、罚息等共计198498.34元。根据买卖合同约定：因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。买受人应当配合出卖人到相关房产管理部门办理撤销所购商品房的备案登记等手续，且若买受人未配合出卖人办理前述手续，买受人除逾期一天按照总房款万分之四向出卖人承担违约金外，还应当按总房款的20%向出卖人增加支付违约金；另出卖人有权向买受人主张因解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）。合同解除时，若商品房已经交付的，买受人应自收房日起至合同解除日期间，按照每日100元的标准支付房屋使用费。则买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空房屋并返还，逾期返还的，应按每天200元的标准向出卖人支付房屋使用费。蓝润联博公司向中信银行成都分行偿还贷款后，成云至今未按合同约定归还蓝润联博公司代还款项，根据合同约定，蓝润联博公司于2020年3月30日与成云解除买卖合同，并有权要求成云承担相应违约责任及合同解除后的附随义务。蓝润联博公司为维护其合法权益，特诉至法院。 成云未作答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2015年11月9日，出卖人蓝润联博公司与买受人成云签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定：买受人购买蓝润联博公司开发的位于成都市锦江区地块的蓝润东都二期项目3幢1单元1806号房屋，建筑面积75.51平方米，总房价563472元；付款方式为贷款方式付款，买受人于2015年11月9日前支付首期房价款173472元，剩余390000元向贷款银行申请贷款，期限为30年；出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；有关预售合同登记备案的其他约定如下：（1）买受人以一次性或分期付款支付购房款的，出卖人在买受人付清全部房款后10日内办理商品房预售备案手续，买受人以贷款方式支付购房款的，出卖人应在买受人支付完毕首付款并通过贷款单位贷款审批后10日内办理商品房预售备案手续；（2）无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后10日内配合出卖人撤销预售备案，否则，应从逾期之日起每日按总房价万分之二的标准向出卖人支付违约金，在撤销备案前，出卖人有权暂不退还相关款项；出卖人与买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。合同附件四的“五、其他约定”载明：出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：（1）买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；（2）买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之五的标准向出卖人支付违约金；（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金；如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同的规定的解约条件或者其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人亦有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金。该合同载明成云的通讯地址为其身份证地址。 同日，出卖人蓝润联博公司与买受人成云签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知到达对方之日即视为解除；无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网签备案注销（撤销）手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，若出卖人未发出通知，则买受人应于合同解除通知送达之日起20日内与出卖人协商办理完毕上述手续。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述手续，买受人除每逾期一天按照总房价款的万分之四向出卖人承担违约金外，还应按总房价款的20%向出卖人增加支付违约金；如果本合同解除时，该商品房已经交付买受人，则：A、买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空房屋，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应按每天200元的标准向出卖人支付房屋使用费；B、买受人应在归还商品房时，该商品房应与交付时的状态相符，出卖人不承担装修损失；C、买受人应自收房日起至合同解除日期间，按照每日100元的标准支付房屋使用费；不论何种原因本合同解除，包括买受人按照法律规定或本合同约定退房，出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾空房屋（如已交房），办理完毕房屋权属转移至出卖人手续后30日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费及出卖人其他损失等）后的余额无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利，本合同关于退款期限的约定均按本条款执行；买受人的有效送达地址以本合同中写明的通讯地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址），双方保证其留给对方的通讯联络地址、电话和传真均真实有效，买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿，买受人拒收或地址无效均视为已送达，送达日按本条第4款、第5款约定执行；双方确认，所有约定采用书面形式的通知，其方式为传真、中国邮政邮寄信件、快递信件等的一种，书面文件以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第四天中午12时为送达日，以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日……。 《网签合同信息查询记录》载明：蓝润联博公司与成云就案涉房屋（现房号为成都市锦江区银木街675号3栋1单元18楼1806号）于2016年1月27日办理了商品房合同网签备案，网签（或备案）号2297218，限制登记单位为四川自由贸易试验区人民法院，贷款银行和抵押权人为中信银行成都分行，债务人为成云。《成都市不动产登记信息摘要》载明：2018年6月12日蓝润联博公司取得案涉房屋初始登记，预告登记权利人为成云，不动产权证明号为成预0667641，登记时间2016年3月16日。 合同签订后，成云向蓝润联博公司支付了首付款173472元，剩余390000元通过申请银行贷款支付。2017年12月31日，成云与蓝润联博置业有限公司办理了案涉房屋交房手续。 2019年3月4日，中信银行成都分行向法院起诉成云、蓝润联博公司金融借款合同纠纷一案。2019年10月18日，四川自由贸易试验区人民法院作出的（2019）川0193民初1599号民事判决认定成云未按约还本付息，构成违约，蓝润联博公司作为连带责任保证人对成云所欠债务承担连带清偿责任，判决：一、成云偿还中信银行成都分行借款本金191395.53元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《中信银行个人借款合同》之约定计算至本息结清之日止，案涉债务从2019年2月26日起全部到期。但利息、罚息、复利的总额不超过以欠付的借款本金为基数按照年利率24%计算所得的金额）；二、蓝润联博公司对成云所欠的上述债务承担连带保证责任，其承担责任后有权向成云追偿；三、驳回中信银行成都分行的其他诉讼请求。该判决于2019年11月3日生效。 2019年12月17日，蓝润联博公司向中信银行成都分行转账支付了代偿成云的贷款及费用240000元。2019年12月18日，中信银行成都分行向蓝润联博公司退款41501.66元。2019年12月18日，中信银行成都分行向蓝润联博公司出具《证明》，内容为：四川自由贸易试验区人民法院作出的（2019）川0193民初1599号民事判决生效后，蓝润联博公司已于2019年12月17日履行了代偿义务，代借款人成云偿还了全部贷款本息及相关费用共计198498.34元，其中贷款本金185213.37元，利息、罚息、复利共8709.97元，案件受理费、保全费共计3538元，迟延履行期间的债务利息1037元。 2020年1月19日，蓝润联博公司按合同约定的成云通讯地址以邮政快递方式向其邮寄了《关于偿还代偿款的通知函》，要求成云在收到本函的3日内返还其代偿的款项，若成云在收到本函之日起15日内仍不支付的，蓝润联博公司有权解除合同并要求支付违约金。该邮件查询显示于2020年1月22日签收。2020年3月27日，蓝润联博公司按合同约定的成云通讯地址以邮政快递方式向其邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，主要内容为：截止本通知发出之日，成云仍未向蓝润联博公司偿还任何代偿款项，现通知成云解除双方于2015年11月9日签订的商品房合同，成云应配合到房产管理部门办理撤销商品房买卖合同网签、备案以及预告登记手续，并腾退返还房屋，蓝润联博公司在成云已支付的购房款中扣除代偿贷款本金、利息、罚息、复利及案件受理费、诉讼保全费。该邮件查询显示成云于2020年3月30日签收。 2018年8月9日，成都蓝润华锦置业有限公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，约定：成都蓝润华锦置业有限公司就其关联公司房款催收、代购买人偿还银行贷款后的追索事宜，委托泰和泰律师事务所律师担任案件代理人，通过诉讼方式催收的，案件代理费用收费标准为按件收取，在同一法院同时立案五个以上的按10000元/件收取，其他情况按15000元/件收取，成都蓝润华锦置业有限公司或其关联公司应在具体案件立案后15个工作日内支付相应的代理费用。成都蓝润华锦置业有限公司出具了关于蓝润联博公司系其关联公司的证明。2020年8月4日，蓝润联博公司向泰和泰律师事务所转账支付律师费15000元，泰和泰律师事务所出具了相应律师费发票。 以上事实有蓝润联博公司提交的蓝润联博公司工商信息、成云身份证信息、《商品房买卖合同（预售）》及附件、《商品房买卖合同补充协议》、网签合同信息查询记录、成都市不动产登记信息摘要、交房入伙流程单、《民事判决书》、生效证明、贷款银行证明、达州银行电子回单2张、《关于偿还代偿款的通知函》及邮件单和邮件查询、《解除商品房买卖合同通知书》及邮件单和邮件查询、《委托代理合同》、关联公司证明、代理费发票、转款凭证。成云未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据质证的权利，未到庭质证并不影响本院对上述证据效力的认定。 本院认为，蓝润联博公司与成云签订的《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，对双方当事人具有法律效力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，也可以依照约定行使自己的权利。 一、关于蓝润联博公司主张双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除的请求是否成立的问题。依照《商品房买卖合同（预售）》附件四“五、其他约定”，“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：……（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金；如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同的规定的解约条件或者其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人亦有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金”。现成云未履行贷款合同的约定按期偿还银行贷款，蓝润联博公司依据生效判决的认定，对成云所欠的债务承担连带担保责任，代成云向中信银行成都分行偿还了贷款本息、罚息、复利及案件受理费、保全费、迟延履行期间的债务利息共计198498.34元。蓝润联博公司代偿后，按合同约定的通讯地址向成云发出了《关于偿还代偿款的通知书》后，成云仍未归还蓝润联博公司代偿的费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，蓝润联博公司在承担代偿责任后，行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同补充协议》约定，“在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知到达对方之日即视为解除；买受人的有效送达地址以本合同中写明的通讯地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址），双方保证其留给对方的通讯联络地址、电话和传真均真实有效，买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件”。本案中，蓝润联博公司于2020年3月27日按合同约定的通讯地址向成云邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，邮件显示成云于2020年3月30日签收，故案涉《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议于解除合同通知送达成云之日，即2020年3月30日解除。 二、关于蓝润联博公司主张的代偿款项违约金10321.91元。依照《商品房买卖合同（预售）》附件四“五、其他约定”，买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日后归还出卖人代还全部款项的，每日按买受人贷款总额的千分之五的标准向出卖人支付违约金。蓝润联博公司于2019年12月17日代成云向中信银行成都分行偿还了198498.34元，成云一直未向蓝润联博公司偿还代偿款，蓝润联博公司主张成云以代偿款项198498.34元为基数，从2019年12月18日起至商品房买卖合同解除之日（即2020年3月30日）止，按每日万分之五计算支付代偿款违约金10321.91元，未违反法律禁止性规定，亦未超过合同约定的违约金标准，本院予以支持。 三、关于蓝润联博公司主张成云配合办理撤销商品房买卖合同网签手续、备案登记手续及注销案涉房屋预告登记手续，并要求成云支付逾期办理前述手续的违约金等问题。本院认为，由于成云逾期偿还银行贷款导致案涉《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，以及《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，双方基于商品房买卖而进行的网签、备案和预告登记的前提已不存在，网签手续、备案登记和预告登记理应予以注销，故蓝润联博公司主张成云立即配合办理撤销商品房买卖合同网签手续、备案登记手续及注销案涉房屋预告登记手续的请求，本院予以支持。对于蓝润联博公司主张成云支付从2020年4月10日起至合同备案及预告登记注销之日止按总购房款的每日万分之四支付违约金的请求，因蓝润联博公司向人民法院起诉主张确认解除合同并协助办理注销备案及预告登记，人民法院尚未作出裁判且裁判文书尚未生效前，不能预知成云对生效裁判文书的履行行为，在人民法院尚未作出裁判且裁判文书尚未生效前，蓝润联博公司即主张人民法院判决不能预知的行为的理由不成立，本院不予支持。 四、关于蓝润联博公司主张的解除合同违约金112694.4元。《商品房买卖合同（预售）》附件四“五、其他约定”，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。现因成云未按期偿还贷款，也未按合同约定的期限向蓝润联博公司归还代偿款项，导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议被解除，蓝润联博公司主张成云承担总房价款20%的违约金112694.4元（563472元×20%）的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 五、关于蓝润联博公司主张的支付律师费15000元。《商品房买卖合同（预售）》附件四“五、其他约定”，如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同的规定的解约条件或者其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人亦有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房价款的20%作为违约金。蓝润联博公司为本案诉讼向泰和泰律师事务所支付了律师费15000元，蓝润联博公司主张成云支付律师费15000元的请求，符合合同约定，本院予以支持。 六、关于蓝润联博公司主张成云腾退并返还案涉房屋，并支付房屋占用费的问题。本案中，蓝润联博公司已向成云交付了案涉房屋，合同解除后，成云应向蓝润联博公司腾退案涉房屋。虽然因成云的原因导致《商品房买卖合同（预售）》被解除，成云事实上也占用了房屋，但蓝润联博公司持有成云支付的购房款，且支付的违约金已经能够弥补蓝润联博公司的损失，若再另行由成云支付房屋占用费用可能造成利益失衡并显失公平，故本院对蓝润联博公司的该诉讼请求不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，应对合同各方的权利义务进行清理清结。本案中，成云虽未就蓝润联博公司返还购房款提起反诉请求，但为了减少诉累，保障双方当事人的合法权益不受损害，合同解除后，蓝润联博公司亦应向成云返还其已收取的购房款，本案对此一并处理。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，无论何种原因本合同解除，出卖人有权将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费及出卖人其他损失等），故蓝润联博公司有权从应返还的563472元购房款中扣除其已代偿款项198498.34元，并扣除判决所认定的违约金、律师费等款项后，再向成云退还剩余购房款。 综上所述，蓝润联博公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告成都蓝润联博置业有限公司与被告成云于2015年11月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议于2020年3月30日解除； 二、被告成云于本判决生效之日起十日内向原告成都蓝润联博置业有限公司支付代偿款违约金10321.91元； 三、被告成云于本判决生效之日起十日内协助原告成都蓝润联博置业有限公司办理注销商品房买卖合同备案手续（网签备案号2297218）、不动产预告登记手续（成预0667641）； 四、被告成云于本判决生效之日起十日内向原告成都蓝润联博置业有限公司支付解除合同违约金112694.4元； 五、被告成云于本判决生效之日起十日内向原告成都蓝润联博置业有限公司支付律师费15000元； 六、被告成云于本判决生效之日起三十日内将成都市锦江区银木街675号3栋1单元18楼1806号房屋腾退并返还给原告成都蓝润联博置业有限公司； 七、原告成都蓝润联博置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告成云剩余购房款364973.66元（该款项系扣除原告成都蓝润联博置业有限公司代偿款项后的剩余购房款。该款项可从前述第二项、第四项、第五项金额中抵扣）； 八、驳回原告成都蓝润联博置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9434元，减半收取4717元，由原告成都蓝润联博置业有限公司负担948元，由被告成云负担3769元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年九月二十六日 书记员  刘茜