河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初3663号原告（反诉被告）：张鹏飞，男，汉族，1975年4月10日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：陈博、董更新，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：马晓鹏，男，汉族，1963年8月15日出生，住南阳市卧龙区。被告（反诉原告）：勇梅，女，汉族，1964年4月17日出生，住南阳市卧龙区。二被告共同委托诉讼代理人：任媛媛，女，汉族，1990年9月30日出生，住山西省五台县，系社区推荐代理人，代理权限为一般代理。张鹏飞与马晓鹏、勇梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张鹏飞及其委托代理人陈博、马晓鹏、勇梅及其委托代理人任媛媛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张鹏飞向本院提出本诉诉讼请求：1、请求依法确认原被告之间的房屋买卖合同有效。2、请求二被告履行合同义务将名下位于南阳市卧龙区永安路教育学院家属院六号楼西一单元三楼西户房屋不动产证变更登记到原告名下。3、本案诉讼费、保全费等相关费用由二被告承担。事实及理由：2009年3月12日，原告与二被告签订《售房协议》，二被告将位于南阳市卧龙区永安路教育学院家属院六号楼西一单元三楼西户的房屋以售价10万元出售给原告，2009年3月13日被告勇梅向原告出具收条一份，因该房屋当时没有房屋产权证，一直未办理过户手续。原告2009年以来一直在案涉房屋内居住。2020年5月份发现该房屋的不动产权证已经办理，原告向二被告要求办理房屋过户登记时，二被告拒不办理，还要求原告增加购房款。二被告的行为侵害了原告的合法权益，原告特起诉到贵院，望判如所请。勾志梅辩称，2018年1月22号已将房屋交付给原告，2018年1月22日之后的物业费用应由原告自行承担。马晓鹏、勇梅辩称，一、原告诉称不属实。2009年3月12日，原告仅与被告勇梅签订了《售房协议》，被告马晓鹏对此事并不知情，因此该协议对马晓鹏不具有法律约束力。案涉房屋系被告马晓鹏单位集资房，系二被告夫妻共同财产，房屋系二被告共同共有，处分该房产应当经全体共有人致同意才行，被告勇梅个人售房行为属于无权处分行为，不能引起物权变动的法律后果。而且，原告在购买案涉房屋时，明知该房屋系二被告共有，而在购房过程中，也明知被告马晓鹏根本不知情，协议上被告马晓鹏也未签字，且未向被告索要任何购房原始凭证，可以证明原告主观上明知该购房行为存在可能影响该物权实现的因素存在，也就是说原告不构成《物权法》善意取得所称的善意。另，善意取得制度要求受让人受让不动产是善意的，支付了合理对价，并进行了过户登记，现案涉房屋并未办理过户登记。本案案涉房屋的共有人马晓鹏有权追回房屋。二、《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。原告现要求二被告办理过户，因被告马晓鹏对被告勇梅与原告之间的售房行为不知情，事后不追认，而缺乏事实和法律依据，法院应当驳回其诉讼请求。相反，因《售房协议》无法约束被告马晓鹏，以及原告的行为不构成善意取得，被告依法有权追回案涉房屋。马晓鹏、勇梅向本院提出反诉请求：一、依法判令被告张鹏飞将案涉房屋腾还给原告。二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月12日，原告勇梅在原告马晓鹏根本不知情的情况下与被告张鹏飞签订了一份《售房协议》，将尚未取得权属登记的案涉房产出售给被告，约定被告交付购房款10万元，房屋归被告所有。在原告马晓鹏接到传票前，原告勇梅一直都称案涉房屋这些年是出租给他人使用。案涉标的房屋系原告马晓鹏单位的集资房，是以原告马晓鹏个人名义申请集资的，系二原告的夫妻共同财产。2019年下半年，该房屋开始办理产权登记，原告马晓鹏根据办证要求做好了产权登记准备条件，补缴了相关费用，于2020年5月31日办理了案涉房屋不动产权证书。被告于2020年6月1日就向原告马晓鹏提起了起诉，在此之前，被告张鹏飞从未以任何方式联系过原告马晓鹏，直到原告马晓鹏接到法院的传票和诉状，才得知原告勇梅私自出售房屋的行为，马晓鹏在此之前一直以为房屋系出租状态。原告勇梅现已经认识到自己的擅自出售行为无法使合同继续履行，遂共同向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告返还房屋。望依法判如所请，保护原告的合法物权。张鹏飞辩称，反诉原告对房屋装让事实均知晓并且上述涉案房屋一直是由反诉原告转让给反诉被告张鹏飞，并非是反诉原告所称出租给他人使用，且反诉被告多次与反诉原告马晓鹏电话沟通，马晓鹏对房屋出让的事实知晓，明知该房屋并非系出租，也非系勇梅擅自出售，应驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，张鹏飞与王九如系夫妻关系。2009年3月12日，原告与被告勇梅签订售房协议一份，约定甲方为马晓鹏、勇梅，乙方为张鹏飞、王九如，协议第一条约定甲方于2009年3月12日将位于南阳市永安路教育学院家属院420号六号楼西单元三楼西户售给乙方，现金10万元整，即日起此房所有权归乙方所有；第二条约定甲方售给乙方的房屋没有办理房权证，以后如有房屋所在的单位需要调整、改造等事项，由甲方负责出面帮助协调解决；第三条约定无论此房教育学院改造、出售及赔偿金包括房屋所有权都归乙方所有，甲方落款处由勇梅签名，并代替马晓鹏签名，乙方落款处由张鹏飞签名。2009年3月13日，勇梅给张鹏飞出具收条一份，显示收到张鹏飞房款10万元整，付清房款后，勇梅将涉案房屋钥匙交付给张鹏飞。2020年5月，马晓鹏、勇梅取得涉案房屋不动产登记证书，产权证号为豫（2020）南阳市不动产权第0014351号，证书显示涉案房屋为马晓鹏、勇梅共同共有，权利性质系集资建房。另查明，马晓鹏与勇梅系夫妻关系，马晓鹏系南阳师范学院职工，涉案房屋系南阳师范学院所建集资房，马晓鹏于1990年11月15日向南阳师范学院的前身南阳教育学院缴纳集资建房款7000元。南阳师范学院《教职工校内住房使用管理暂行规定》第五条规定“对于参加集资房的教职工，其住房必须是实名制居住（配偶、子女、双方父母随住），原则上新房交付使用后五年内不得转让（以防冒名顶替），因调离或其它原因出售其住房时必须经学校主管部门同意才能转售给学校或学校其他教职工，不准将其集资房私自出售、出租、转借他人居住，否则学校有权停止其水电、暖气、煤气等物业服务，并按有关规定给予处罚并收回该住房。”另查明，马晓鹏在与张鹏飞的通话录音中多次称，过去那时候，双方是经人介绍才认识的，从一开始说到签协议很顺利，因为手续不全，是低价卖给张鹏飞，张鹏飞给钱的那会儿，其给产权给张鹏飞了，但现在有产权证了，国家又让其给产权收回来了，不能再按以前的价格出售。以上事实，由当事人陈述、出售协议、收条、不动产证书、南阳师范学院内部文件、通话录音等予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，本案的争议焦点为勇梅代替马晓鹏签字出售涉案房屋的行为是否构成无权处分。首先，虽然马晓鹏称对售房一事一直不知情，但其在与张鹏飞通话录音中称“过时那时候双方从一开始说到签协议很顺利”，“当时没有手续，低价卖给你”，都证明马晓鹏对出售房屋给张鹏飞是知情且认可的。不论是马晓鹏事先委托勇梅签字，还是事后对勇梅替自己签字行为进行追认，均证明勇梅并非擅自处分房屋，勇梅替马晓鹏签名的行为不构成无权处分。其次，从双方2009年签订合同至开庭时已有超过十年的时间，马晓鹏在这么长的时间段内从未对张鹏飞占有使用房屋提出过异议，马晓鹏解释称以为张鹏飞租赁自己的房屋，但马晓鹏在十几年间从未收取过租金，其解释不符合常理，本院不予采信。关于勇梅、马晓鹏提交的南阳师范学院的文件，因为房屋不动产证书已经登记到勇梅、马晓鹏名下，可以自由进入市场流通，南阳师范学院的文件系内部管理文件，对涉案房屋的买卖不再具有约束力，故该文件本院不予采信。综上，涉案房屋系勇梅、马晓鹏共同共有，出售房屋系勇梅、马晓鹏真实意思表示，张鹏飞与勇梅、马晓鹏之间系房屋买卖合同关系，双方之间的房屋买卖合同合法有效。涉案房屋在2009年出售时无证，张鹏飞已支付合理对价10万元，勇梅、马晓鹏除了应履行交付房屋的合同义务，还应履行协助张鹏飞办理房屋过户的合同义务，故张鹏飞要求勇梅、马晓鹏将位于南阳市××区××教育学院××单元××室房屋（与合同上的家属院六号楼西一单元三楼西户系同一房屋）不动产证变更登记到其名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。勇梅、马晓鹏已支出的相关办证费用由双方协商解决或另行主张权利。勇梅、马晓鹏要求张鹏飞腾房的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认张鹏飞与勇梅于2009年3月12日签订的《售房协议》有效；二、马晓鹏、勇梅于本判决生效之日起十日内为张鹏飞办理位于南阳市卧龙区永安路420号南阳教育学院7幢1单元301室房屋（产权证号为豫（20**）南阳市不动产权第0014351号）不动产证变更登记过户手续；三、驳回马晓鹏、勇梅的反诉请求。本诉受理费1150元，保全费1020元，反诉受理费50元，由勇梅、马晓鹏连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  常丽二〇二〇年九月十日书记员  王骞