陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)陕01民再132号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈兰，女，1974年7月23日出生，汉族，住陕西省石泉县。委托诉讼代理人：肖春辉，陕西勇智律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵辉，女，1977年9月25日出生，汉族，住西安市。再审申请人陈兰因与被申请人赵辉租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）陕01民终9067号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2020年4月22日作出（2020）陕民申842号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈兰再审请求：1、撤销（2019）陕01民终9067号民事判决，改判赵辉给付陈兰房屋装修和扩建费用24.5万元；赵辉赔偿陈兰损失20万元，赵辉按每日700元标准支付陈兰停业损失65800元（2017年11月24日至2018年2月4日）。2、本案一、二审诉讼费由赵辉承担。3、判令赵辉承担2018年2月5日至2020年5月12日间陈兰的停业损失，按照每日700元标准计算（含房屋租金在内）为578900元。4、判令赵辉赔偿陈兰屋内财产294054.5元。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、赵辉提供房屋电路不符合约定。2、房屋电路增容时间和数量不存在“约定不明”。3、赵辉的违约行为致使合同解除，陈兰受损。4、原审划分举证责任不当。5、另案处理添附财产错误。二、原审判决适用法律错误。1、陈兰拒付租金是抗辩权的行使。2、赵辉违约，无权取得约定租金。三、原审判决损害社会公共利益。1、损害生效判决的既判力。2、任何人不得从自己的过错中获益。3、原判严重违背民事诉讼法的立法意图。另补充：对赵辉2020年5月3日在收到陕高院终止裁定后擅自破坏租赁房锁，搬走陈兰物品，破坏房屋管线、安保线路、装修，实际收回房屋等毁灭证据、侵犯陈兰财产的行为，请法院处罚。赵辉辩称，1、不认同申请人的诉请，其没有违约，合同约定用电量是协调，陈兰没说过要求电量是70千瓦，陈兰签订合同之前，带她去物业，让她和物业电工核实过电力，她确认后才签订的租赁合同。2、开业以后陈兰说电力不够用，其协调物业给她的店拉了，陈兰认为电费太多，不认可其跟物业协调的线路要求重新拉，视频中有陈兰亲口承认。后陈兰改成了用煤炉子，当时陈兰还说过用煤炉子很好，让不用管了。后政府要求整改，她被迫停用煤炉子，她又说电量不够。其丈夫去协调，物业公司说费用得自己出，后陈兰因费用太大，又不愿意增加电量。后其丈夫为避免其生气，私底下将电增容，将电卡给了陈兰，但陈兰拒收了。3、关于搬离东西的事情，是因为当时执行法官让陈兰搬离，陈兰拒绝了。后之所以自行搬离，是因为当时资金压力比较大，有人租房，自己经过王坤法官同意后才领人看了房子，直到租房的人要签订合同，自己在咨询了法官后，在不破坏陈兰物品和房屋现状的情况下将房子里的东西挪走了。另外陈兰所说其拉走了7车东西不符合实际，法庭可以调取物业的监控，也可以向当时的搬家公司114核实。门锁其也没有破坏，门锁本来就是坏的，任何钥匙都可以打开，房屋现有结构和管线、附着物等也没有破坏。4、至于陈兰主张没有给她提供全部电量，其有证据证明不存在这种情况。陈兰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令赵辉给付陈兰房屋装修和扩建费用24.5万元；3.判令赵辉赔偿因违约造成的陈兰损失20万元；4.判令赵辉按每日700元标准支付停业损失65800元（自2017年11月24日至2018年2月4日止）；5.本案诉讼费由赵辉负担。赵辉向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，并将承租房屋恢复原状后交还赵辉；2.判令陈兰支付租金32315元（计算期间为2017年11月1日至2018年1月23日）及实际交还房屋期间的房屋占有使用费（按照租金标准计算）；3.判令陈兰向赵辉支付物业费1093.2元、垃圾费240.6元（计算期间为2017年10月1日至2017年12月31日）及实际交还房屋期间的物业费、垃圾费（按照原物业费、垃圾费标准计算）；4.判令陈兰赔偿电增容费用42799元；5.本案诉讼费、反诉费由陈兰负担。一审法院认定事实：赵辉与陈兰于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定，赵辉将其所有的座落于西咸新区沣东新城保利金香槟小区3-1-0104号门面房一间73平方米租赁给陈兰使用，租赁期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止共计60个月，房屋月租金11680元，年租金140160元，前二年租金不变，后三年租金递增5%，第一年租金每季度交一次，从第二年起每半年交一次，每次提前10天交纳租金。第一次给额外支付一个月租金作为出租房屋的定金，租金的支付方式，2016年10月1日支付第一次租金35040元，2016年12月20日支付第二次租金35040元，2017年3月20日支付第三次租金35040元，按季度以此类推，并于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业等有关部门，为承租人办理营业经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业，承租人不支付或不按约定支付租金达一个月以上，或承租人违约所欠各项费用达（大写）壹万壹仟陆佰捌拾元整以上，出租人有权解除合同。合同签订后，陈兰向赵辉支付了一个月租金作为押金，并支付了2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金，以后再未支付租金。赵辉也将房屋交付陈兰使用，陈兰将承租房屋进行了扩建，建成二层复式楼，用以经营犇人串串香火锅店。因原房屋电力不足，根据双方的约定，赵辉于2017年1月20日申请金香槟物业服务中心增容并交纳了2万元增容费，物业服务中心增容后，因需交纳剩余的增容费，物业服务中心于2017年5月3日向赵辉发出催费函，内容为“你户为金香槟3号楼10104户业主，因扩大经营需要，需对商铺电容负荷增加20千瓦。”经现场测量商铺用电功率，所说属实。特同意增容，经核算后各项费用5万元，施工前你户因经营周转困难，特申请先支付2万元。此工作已于2017年3月底施工完毕，但你户至今对于施工余款2万元未缴纳，特通知你户，在接到通知后一周内尽快补齐余款2万元。赵辉已将此款交付小区物业服务中心。陈兰在收到交付的房屋后对房屋进行扩建，扩建成复式二层，并进行了装修。在经营犇人串串香火锅店过程中，因电容不足，将电灶具改成煤气灶具，因使用煤气灶具存在安全隐患，保利金香槟物业服务中心责令其整改，并于2016年12月12日下发了整改通知书。2017年11月陈兰经营的犇人串串香火锅店停止营业。2017年6月26日，赵辉将陈兰诉至法院要求解除合同，支付租金和房屋占用费。2017年10月31日西安市未央区人民法院作出（2017）陕0112民初8871号民事判决书，判决陈兰支付赵辉房屋租金11.68万元（租金暂计算至本判决作出之日），并驳回赵辉的其它诉讼请求。该判决已生效。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）陈兰与被告（反诉原告）赵辉2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）陈兰于本判决生效之日起三十日内将租赁被告（反诉原告）赵辉位于西咸新区沣东新城保利金香槟小区3-1-0104的房屋腾交给赵辉；三、原告（反诉被告）陈兰于本判决书生效之日起十五日内向被告（反诉原告）赵辉支付房屋租赁费195932元及物业费、垃圾费1333.80元，合计197265.80元；四、驳回原告（反诉被告）陈兰诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵辉其他诉讼请求。一审案件受理费7975元，反诉费855元，由陈兰负担8000元，由赵辉负担830元。陈兰不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判，改判支持陈兰的全部诉求；2.本案一、二审诉讼费由赵辉负担。赵辉不服一审判决，上诉请求：1.撤销原判第五项，改判陈兰赔偿赵辉电增容费用42799元，支付实际交还房屋期间的物业费、垃圾费（按照原物业费、垃圾费标准计算）；2.本案一、二审诉讼费、反诉费由陈兰负担。本院二审认定事实：一审判决认定事实属实。本院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵辉与陈兰于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《房屋租赁合同》签订后，赵辉向陈兰交付了租赁房屋，陈兰向赵辉支付了2016年10月1日至2016年12月31日的租金，后陈兰再未支付租金。2017年10月31日，西安市未央区人民法院作出（2017）陕0112民初8871号民事判决：陈兰向赵辉支付房屋租金11.68万元（2017年1月1日至2017年10月31日）。陈兰欠付租金构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》第九条第3款约定：关于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业、有关部门，为承租人办理营业经营所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业。该合同对出租人协调办理承租人经营所需电量负荷的时间和数量未作明确约定。（2017）陕0112民初8871号民事判决查明：合同签订前，赵辉已知晓陈兰将在承租房屋内经营火锅生意，且需要70千瓦经营电路，赵辉同意向物业协调相关接电事宜。根据物业公司向赵辉所发《催费函》，赵辉于2017年1月20日向物业公司申请电容负荷增加，有关施工于2017年3月完毕。因陈兰未支付房屋租金，赵辉未将电卡交付陈兰，赵辉亦有一定责任。现陈兰要求解除合同，赵辉反诉要求解除合同，表明双方均同意解除合同，一审判决对双方租赁合同予以解除，并无不当。双方《房屋租赁合同》签订时间为2016年8月1日，一审判决写为2016年8月11日，应系笔误，本院予以纠正。陈兰应向赵辉支付2017年11月1日至合同解除之日的房屋租金。自2017年11月1日至一审判决确定双方合同解除之日，房屋租金共计195932元，陈兰应向赵辉支付。就赵辉已垫付的物业费1093.20元、垃圾费240.60元，陈兰亦应向赵辉支付。就赵辉要求陈兰支付至实际交还房屋期间的物业费、垃圾费，因该费用赵辉并未垫付，未实际发生，故赵辉该请求，应不予支持。就赵辉要求陈兰赔偿电增容费用42799元，因赵辉并未将增容后的电卡交付陈兰使用，故该费用不应由陈兰承担。合同解除，陈兰应向赵辉腾交房屋。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第一款规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”陈兰要求赵辉给付其房屋装修和扩建费用，申请对房屋内的装修和其他设备及电炉灶具、煤气灶具、锅具、配套管线等进行鉴定，但其鉴定申请于一审法庭辩论终结后提出，赵辉表示反对，一审判决确定陈兰可另案主张，并无不妥。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”就陈兰主张的其他损失，因其未提供充分有效证据予以证明，依法应不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯将《房屋租赁合同》签订日期写为2016年8月11日系笔误，予以纠正。本院二审判决：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决第二、三、四、五项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决第一项即“解除原告（反诉被告）陈兰与被告（反诉原告）赵辉2016年8月11日签订的《房屋租赁合同》”为：解除陈兰与赵辉2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费12012元，陈兰已预交10881元，赵辉已预交1131元，由陈兰负担10881元，由赵辉负担1131元。本案再审查明，涉案2016年8月1日《房屋租赁合同》中“九、其他条款”第3项约定：关于房屋电量负荷事宜，由出租人负责协调物业；有关部门，为承租人办理营业所需要的正常电量负荷，保证承租人的正常营业。另，原审判决针对陈兰要求赵辉给付其房屋装修和扩建费用，申请对房屋内的装修和其他设备及电炉灶具、煤气灶具、锅具、配套管线进行鉴定等事项，释明其另案主张权利，陈兰向西安市长安区人民法院提出上述诉讼请求，该院已立案受理（案号（2020）陕0116民初978号）并正在审理。其余查明事实与原审查明事实基本一致。本院再审认为，再审需要解决的主要问题是陈兰要求偿还其租金等损失的理由能否成立。本案《房屋租赁合同》系双方当事人自愿签订的有效协议，双方均应严格履行合同约定的义务。合同中关于赵辉负责协调处理电量负荷的约定，是为确保房屋电量满足陈兰经营的需要。若电量负荷未达要求，赵辉理应及时协调电路增容的事宜。赵辉未及时履行该义务构成违约，应对陈兰的损失承担相应赔偿责任。陈兰主张由赵辉对其承担相应的租金损失于法有据，原判以陈兰提交证据不足驳回其请求不当。因双方合同对违约责任的约定不明，再审依据合同履行、过错分担、房屋占用及经营情况等因素综合考虑，酌定陈兰和赵辉对在此期间产生的租金195932元各承担97966元。按此计算，陈兰需支付赵辉的租金应调整为97966元。关于陈兰主张的装修扩建费用等，陈兰已另案主张权利，依法不再重复处理。陈兰主张2017年11月24日至2018年2月4日期间的停业损失，因其未有充分依据支持，再审不予采信。陈兰再审请求赵辉赔偿2018年2月4日之后的停业损失，以及赵辉擅自搬离其物品所造成的损失等，上述请求均已超出本案的受案范围，陈兰应另行主张权利。综上，陈兰的再审请求部分成立。原审判决对租金一节处理不当，再审应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）陕01民终9067号民事判决第一项及西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决第四项；二、维持本院（2019）陕01民终9067号民事判决第二项及西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决第二项、第五项；三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初976号民事判决第三项为陈兰于本判决书生效之日起十五日内向赵辉支付房屋租赁费97966元及物业费、垃圾费1333.80元，共计99299.8元；四、驳回陈兰其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7975元，反诉费855元，由陈兰负担6622元，赵辉负担2208元。二审案件受理费12012元，由陈兰负担9009元，由赵辉负担3003元。本判决为终审判决。审判长 车 宾审判员 齐 放审判员 张 磊二〇二〇年九月三十日书记员 黄雯婷