广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初8769号原告陈金娇，女，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人陈雪芬，国信信扬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人张标，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被告黄伟林，男，住址深圳市宝安区，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人黎梅珍，广东鹏浩律师事务所律师。原告陈金娇诉被告黄伟林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈雪芬和张标、被告黄伟林及委托诉讼代理人黎梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《物业买卖合同书》；2.被告向原告返还购房款30万元，并支付利息20385.42元（利息以30万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，自2018年3月22日至2019年8月19日，共计515天；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起计算至付清之日为止）。具体事实与理由:原告经人介绍认识被告，后被告向原告称其在宝安区上合村有一套统建楼房产可以出售，并承诺房屋转让后可以配合原告办理不动产权证，原告表示同意。2018年3月21日，原、被告双方签订了《物业买卖合同书》，约定被告将××××花园××××栋××××号房以550万元的价格卖给原告，原告向被告支付了订金30万元。支付订金后，原告听闻该房屋无法办理不动产权证，就此向被告核实，被告却只是让原告放心。原告对房屋无法办理登记交付产生不安，故中止了履行合同。2019年，据原告了解涉案房屋仍无法办理不动产权证，进一步证实了原告的不安，涉案房屋无法完成登记交付，无法实现合同目的，找被告协商解决未果。原告认为，被告明知房产无法办理不动产权证的情况下，误导原告签订合同，继续履行合同显失公平，原告的物权得不到保证。根据合同法第六十九条规定，原、被告签订的合同目的无法实现，被告应当返还已收取的购房款30万元，并向原告支付占有款项期间的利息。被告辩称，一、原、被告签订的《物业买卖合同书》是双方真实意思表示，未违反国家强制性规定，合法有效、公平合理，双方应严格履行。二、原告未按合同约定期限支付房款，违反合同约定，应依法承担相应的法律责任，按照合同约定我方无须返还已收取的30万元。三、原告称涉案房屋无法办理不动产权证不属实。深圳市新安上合股份合作公司于2020年9月2日出具《情况说明》，涉案房屋属于上合旧村改造项目，地块用途为二类居住用地，土地性质为商品房，已办理建设用地规划许可，用地单位为深圳市新安上合股份合作公司，房地产证正在办理中。原告签订合同时清楚以上情况，双方未在合同中约定办证过户的时间，不存在显失公平和无法实现合同目的情形。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及答辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2014年11月29日，被告黄伟林与案外人深圳市新安上合股份合作公司（以下简称“上合股份公司”）签订《上合花园项目分房协议书》，约定上合股份公司向其股东和上合旧村拆迁置换业主分房，黄伟林通过抽签取得“××××花园住宅项目”××××栋××座××号房，房屋建筑面积104.34平方米（以国土部门产权登记建筑面积为准），房屋用途为住宅；黄伟林应向上合股份公司支付费用合计36881.32元，一次性支付费用优惠9.85折后，黄伟林应于协议签订之日起15日内一次性支付36328.10元；上合股份公司应在收到全部费用且房屋经验收合格后于2015年10月31日前将房屋及房屋钥匙向乙方支付，应在房屋经政府部门竣工验收合格之日起18个月内为黄伟林办理房产证；协议签订后房产证办理前，如需变更房屋权利登记人的，双方同意按照《上合花园住宅配购方案》确定的原则及其它后续的规定处理。协议书签订后，上合股份公司于2014年12月2日向黄伟林出具收据，确认收到其××花园××栋××座××房应付费用36328.10元。2018年3月21日，原告陈金娇作为买方、被告黄伟林作为卖方，双方签订《物业买卖合同书》，约定黄伟林以人民币550万元的价格将位于深圳市××××室转让给陈金娇，单位总面积104.34平方米；陈金娇须于签订合同时向黄伟林支付首期订金人民币30万元、于2018年6月30日前向黄伟林支付二期款人民币200万元、于2018年8月31日前向黄伟林付清余款人民币320万元；黄伟林将于确定入账，收妥余款后，于2018年9月5日前将房屋管有权交付陈金娇（交吉）；如陈金娇逾期付款，即当违约，一切已付款项将由黄伟林没收，此合同则作废；如黄伟林逾期交吉，即当违约，须向陈金娇退还双倍已收款项，此合同作废；所有因交易产生之费用由陈金娇负责，黄伟林义务为权利配合办理单位转名手续。合同签订后，双方当事人变更首付订金支付时间为2018年3月21日前支付15万元、2018年4月30日前付15万元。双方当事人未就合同作出其他变更或补充。原告确认，被告在签订合同时提供了2014年11月29日其与案外人上合股份公司签订的《上合花园项目分房协议书》。原告陈金娇于2018年3月21日向被告黄伟林转账支付3笔人民币5万元，共计15万元；于2018年5月4日向被告黄伟林转账支付人民币5万元；于2018年5月4日向被告黄伟林转账支付2笔人民币5万元，共计10万元。综上，原告陈金娇共计向被告黄伟林支付30万元。此后，原告陈金娇未向被告黄伟林支付任何款项。庭审中，原、被告双方均确认，双方签订买卖合同时，涉案房屋已办理入伙手续，具备交付使用的条件；涉案房屋实际未交付给原告陈金娇；庭审时，被告黄伟林已将涉案房屋另行出售。原告陈金娇确认，双方签订买卖合同时，被告黄伟林向其提供了《上合花园项目分房协议书》，知晓涉案房屋为拆迁置换分配的房屋。另查，1.据已生效的深圳市中级人民法院（2018）粤03民终2366号民事判决书的审理查明事实，涉案房产地块的用途为二类居住用地，土地性质为商品房，已办理建设用地规划许可，用地单位为深圳市新安上合股份合作公司。2.涉案房屋所在的上合花园项目于2019年1月31日取得《建设工程规划验收合格证》。3.关于办理房屋证。原告主张，双方在签订合同时口头约定最多一、二年就可以办好过户手续；被告主张，双方仅在合同中约定被告有义务配合原告办理房产证和过户手续，但未约定具体时间。4.双方当事人均确认交易过程中经常通过电话沟通。原告主张曾于2018年6月左右通过电话要求被告退返30万元，被告未同意；被告主张曾于2018年7月10日通过微信向原告代理人刘国芳通知解除合同，原告否认曾委托刘国芳办理涉案房屋相关事宜。双方当事人均无法举证证明自己的主张。本院认为，原被告签订的《物业买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反国家强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同履行义务。关于合同解除的认定。《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告诉请解除合同，被告当庭表示对此无异议，本院确认双方签订的《物业买卖合同书》于2020年9月10日协商一致解除。双方争议的焦点在于：一、解除合同的原因；二、被告是否应向原告返还已收取的购房款。关于解除合同的原因。依据本院认定的事实，原告在签订合同时明知被告系因上合旧村拆迁置换业主分房取得涉案房屋，被告与案外人上合股份公司签订的《上合花园项目分房协议书》约定案外人上合股份公司在房屋经政府部门竣工验收合格之日起18个月内为被告办理房产证，原告以拆迁置换用房不是法律术语，主张被告明知涉案房屋无法办理不动产权证的情况下误导原告签订合同，缺乏依据，本院不予采信。双方当事人在合同中未明确约定办理房产证的期限，但房屋买卖过程中其他主要内容如转让价款及支付方式、房屋交付期限及方式均在合同中有明确约定。原告主张双方曾就办理房产证的期限达成口头约定，应承担举证责任，因原告无法举证证明，应对其主张承担举证不能的法律后果，原告的该项主张本院不予采信。合同法第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，原告主张曾于2018年6月左右要求被告退还已付购房款30万元，被告予以拒绝，原告并未主张曾向被告提出中止履行。被告当庭陈述原告曾表示因资金紧张无法购买涉案房屋，要求解除合同并向原告退回全部或部分已付购房款，但被告未同意。因双方在交易过程中通过电话联络，双方当事人均未保留相关证据材料，但结合双方陈述中均确认原告2018年6月主张为“返还购房款”而非中止履行房屋买卖合同。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”可见，原告向被告提出要求其“返还购房款”并非合同法第六十八条规定的中止履行合同的内容。原告既未举证证明被告存在合同法第六十八条规定的可以中止履行合同的情形，也未举证证明按照合同法第六十九条规定通知被告中止履行合同。原告依据合同法第六十九条要求被告返还购房款并支付利息的主张，缺乏依据，本院不予支持。截至庭审时，原告未向被告支付约定于2018年6月30日支付的第二期购房款，构成违约，被告有权按照双方合同约定没收原告已付款项30万元的抗辩主张，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈金娇的全部诉讼请求。本案案件受理费5800元，由原告承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年九月十一日书记员 黄蓉（兼）书记员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。