黑龙江省鹤岗市工农区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0403民初825号原告：杨乃君，女，1991年9月14日出生，汉族，个体经营者，住鹤岗市向阳区。委托诉讼代理人：张丽，系黑龙江省鹤岗市向阳区中心法律服务所法律工作者。被告：万莹莹，女，1979年2月24日出生，汉族，系鹤岗市市场监督管理局干部，住鹤岗市工农区。原告杨乃君诉被告万莹莹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨乃君及其委托诉讼代理人张丽，被告万莹莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨乃君向本院提出诉讼请求：请求判令原、被告解除房屋租赁协议；要求被告返还原告己支付的租金，从2020年4月25日至2020年8月12日，金额是9472.10元及押金1万元；要求被告赔偿原告装修的残值13015元及兑店的损失23511元；要求被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告系租赁关系，原告是于2019年4月20日与被告签订了房屋租赁协议，协议在履行过程中，原告于2020年4月11日收到了东山区法院工作人员送达的（2020）黑0406执36号执行裁定书。原告租赁的房屋现已经进入查封、评估、拍卖的阶段。这样的情况导致原告无法正常营业，加之疫情管控的规定，原告到现在为止已有半年没能营业，给原告造成了很大的损失。原告于2020年4月24日向被告发出《解除房屋租赁通知书》。该房屋现已被东山法院查封。被告万莹莹辩称，本案诉争房屋被告是通过合理合法抹账取得的，真实有效，且己经出租10多年了，有购房票据、抹账协议及包保组抹账证明为证，有出租10年房子的合同。被告和原告签订的合同至今都是合法有效的，协议期限是2019年8月12日至2022年8月12日，有协议证明。合同内容己明确规定，乙方不得转租此房，未经甲方同意，甲方有权收回此房。乙方必须提前两个月向甲方交租金。如不按时缴纳房租，甲方有权收回房屋。如乙方提前终止合同，抵押金不予退还。此房从签订合同之日起，至今此房屋都可以正常使用经营，作为房东被告己履行全部义务，原告所说法院查封影响其使用并非事实，虽然法院下了查封裁定，但并没有强制其搬出，或停止使用，她是一直可以正常经营使用，没有对其造成一丝一毫的影响。在有合同的情况下，对方还要求再签一个保证房屋使用到期的协议，也就是说在她租赁期间内，如果因为房子的问题租不到期，由被告来承担责任，这个条件都己经答应原告了，但是原告又不签了。原告明明是自己经营不下去，又想提前退租，属于违约。但又不想被扣抵押金，正好借着该房屋产权出现争议之时，向被告索要赔偿。原告杨乃君为证明其诉讼主张向本院提交了：1.房屋租赁协议、2.商铺转让协议及会员协议、新增明细、3.询问笔录、4.解除房屋租赁合同通知书、5.微信截屏（群聊发言）、6.最高院有关疫情的指导意见、7.证人李某证言。被告万莹莹为证明其抗辩主张向本院提交了：1.房产收据和抹账协议、2.租房协议（与原告提供证据一致）、3.马博士游泳馆营业照片。另，经原告申请，本院依法赴鹤岗市东山区人民法院调取了（2018）黑0406民初355号民事判决书；（2020）黑0406执36号执行裁定书；（2020）黑0406执异1号执行裁定书。因双方当事人对以上本院调取的证据真实性无异议，且均系人民法院作出的法律文书，本院予以确认并附卷佐证。对以上双方当事人举示的证据，经对方质证，本院审查后认为：因双方当事人均主张举证了租房协议（原告证据1、被告证据2），且能证实本案相关事实，本院对此协议予以采信。原告举证的证据2（仅包括会员协议）、5，系原告经营儿童游泳馆的经营行为，与本案缺失关联性，本院不予采信。原告举证的证据2（新增明细）、7证人李某证言，经审查本院认为：1.新增明细发生于原告接收房屋后，仅有自己的统计，所提交的票据也非正规国家税务发票，对于证实装饰装修等损失存在较大的主观性；2.证人李某系原告儿童游泳店工作人员，其身份不能认定较中立，与原告认识，且系原告之员工，又因该证言没有其他可被采信的证据予以支持，故该证言缺失客观性；3.新增明细、证人李某证言中，存在的“净水碳棒、滤芯”，“清洗沙缸”，“浴巾”，“长条沙发”，“抚触台”，“价目表、提示栏”，“屋内添置的小孩毛巾、灯、装饰的字，门口牌匾，吧台上面的装饰、电脑等，锅炉也维修过，换了新围栏，小孩的玩具是新添置的”等等，本院对以上物品判断，大多为经营用品或可移动动产，可以随时移动。或是在经营过程中维修、添置的物品。以上种类的物品，可以随时搬走，且不会对原告自身造成损失。综上，原告欲以此证实损失，本院不予采信。4.原告举证的证据6：最高院有关疫情的指导意见，系法律适用，并不能反映案件事实。属于法律渊源材料，不属于证据材料。5.原告举证的证据3：东山法院询问笔录，其内容与本院依法调取的东山法院执行裁定书内容相吻合，本院予以采信。6.被告举证的证据1、3，因该房屋由被告控制的来源系顶账以及其他儿童游泳馆营业情况，与本案争议的法律关系和事实缺失关联性，本院不予采信。根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见并结合当事人庭审陈述，本院查明本案事实如下：2019年4月20日，原告杨乃君与被告万莹莹签订房屋租赁协议，协议约定被告万莹莹将贸易局三号楼甲栋108室房屋出租给原告杨乃君使用，租期三年，自2019年8月12日至2022年8月12日，租金每年31000元。同时约定原告杨乃君交抵押金10000元，合同到期后不拖欠任何费用，保证房屋完好无损（或恢复最初租房状态）退还。如原告杨乃君提前终止合同，抵押金不予退还。原告杨乃君已交纳一年租金31000元和抵押金10000元。2020年4月11日，原告以该房屋抵押给案外人鹤岗市汇华小额贷款有限责任公司并已经进入评估、拍卖，导致原告无法继续经营为由要求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告返还抵押金、返还租金、赔偿损失。另，（2018）黑0406民初355号民事判决书确认案外人鹤岗市鑫鹿房地产开发有限责任公司于2012年11月19日以其自有的位于鹤岗市工农区房屋为该案权利人提供了抵押担保，并办理了他项权登记。该判决第二项已判决案外人鹤岗市鑫鹿房地产开发有限责任公司在抵押担保财产（位于鹤岗市工农区房屋）的价值范围内承担抵押担保责任。现该判决已生效并进入执行程序。2020年4月11日，鹤岗市东山区人民法院作出（2020）黑0406执36号执行裁定书，裁定对该房屋查封，查封后依法评估、拍卖。后，案外人杨玉杰对鹤岗市东山区人民法院查封本案争议房屋不服，以利害关系人身份提出异议。该案现处于异议审理阶段。本院认为，本案原告与被告之间就位于鹤岗市工农区的房屋租赁事实清楚，法律关系明确。作为出租人，被告万莹莹有义务提供适租房屋的义务，本案虽然该房屋已经被鹤岗市东山区人民法院查封等，但至今没有影响对该租赁物的实际使用。《中华人民共和国物权法》规定抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在另案中，抵押登记已被确认为2012年11月19日，本案租赁合同签订发生于2019年4月20日。故租赁在抵押登记之后。虽然有可能在之后相关权利人会依法排除原告的租赁权利，但是至今承租人的权利尚未受到影响。综上，本案租赁房屋涉及另案权利主张，现未对承租人原告杨乃君产生对租赁房屋使用、收益的直接影响。原告的相应权利在于在他人主张权利时，导致承租人不能对租赁物使用、收益为前提条件。现该房屋原告占用、使用状态没有受到影响，且被告不存在其他违法、违约事由。因此，原告2020年4月11日发出的解除租赁通知书时至今，解除租赁通知书载明的事由不具备发生法定的解除权条件。又因房屋租赁合同合法有效，原告不交房租亦不打算继续使用房屋的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。但疫情发生，系不可抗力原因。原告经营的儿童游泳馆受到政府管制，不允许经营系事实。且原告明确表示不打算继续使用该房屋继续经营，但被告不同意。再者，虽然现在该房屋没有面临直接对承租人占有、使用的影响，但确系承租房屋已被另案生效法律文书确认了案外人享有抵押权，且已经进入对该房屋的执行阶段，确有可能影响之后原告的经营。面对如此情况，双方当事人就合同是否继续履行形成僵局，但本院认为继续履行合同，面对日后不确定的各种因素，对双方当事人都不利。故本院准予解除原告与被告签订的房屋租赁协议。故此，因2020年4月11日发出的解除租赁通知书载明的理由不具备法定解除事由，依法不能视为该时间为房屋租赁解除通知时间。同时，本院考虑：1.毕竟该房屋现存产权争议，有可能影响原告的使用；2.虽然原告解除房屋租赁通知书理由不具备法定条件，但受疫情大环境影响且已经提前通知了被告不打算继续租赁；3.原告在2020年4月11日已经表示了不再承租该房屋，被告未同意，双方对此争议至今，综合以上情况，合同解除后，原告应当支付被告2个月的租金作为被告寻找继续租赁的寻租期损失，被告应当支付原告2个月的租金作为疫情影响期间房屋租金减免数额。此分配方式本院认为较为公平。综上，对原告提出解除房屋的诉讼请求予以支持，对返还房屋租金的诉讼请求不予支持。根据原告已经交纳1年房屋租金，应自2019年8月12日至2020年8月11日，故自2020年8月12日后至实际交付房屋之日若非因被告的原因导致房屋不能向其交付，原告仍然应当按租赁合同约定的租金支付占有房屋的费用。关于损失，前文已述因原告主张的大多为经营用品或可移动动产，可以随时搬离，可以反复使用，不存在损失，且其所举证据不足以证明能够认定为损失，故对此部分诉讼请求本院不予支持。关于抵押金，在合同中关于抵押金的约定“交抵押金10000元，合同到期后不拖欠任何费用，保证房屋完好无损（或恢复最初租房状态）退还。如原告杨乃君提前终止合同，抵押金不予退还”，由此可以认定抵押金约定了两个方面的效用：1.合同到期承租人不得拖欠任何费用；2.提前终止合同不退还抵押金。就“提前终止合同”应当理解为对承租人违约应承担责任的约定。原告的损失主要在于寻租期租金损失和合同僵局争议期合理的损失，本院已经按两个月进行调整寻租期租金损失，该损失以及未来被告占用期间的租金本院已经计算，因此抵押金应予退还。为了切实解决本案争议，本案涉及的双方对向金钱给付内容，经本院计算：1.原告应支付被告2个月的租金作为被告寻找继续租赁的寻租期损失（5166.67元）；2.原告应支付被告自2020年8月12日后至实际交付房屋之日按租赁合同约定的租金支付占有房屋的费用；3.被告应支付原告2个月的租金作为疫情影响期间房屋租金减免数额（5166.67元）；4.被告应退还原告抵押金10000元。疫情期间，人们生产经营都受到了极大的损失。在这个艰难的时期，每一个人都应当相应国家号召，公正、善意地对待合同相对方，合理处分自己的权利，尽最大可能履行自身的义务。共同为抗疫胜利提供良好的社会环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告杨乃君与被告万莹莹2019年4月20日签订就位于鹤岗市工农区的房屋租赁协议；二、原告杨乃君于本判决生效之日起十日内支付被告万莹莹寻租期损失5166.67元；三、被告万莹莹于本判决生效之日起十日内支付原告杨乃君疫情影响期间房屋租金减免数额5166.67元；四、原告杨乃君于本判决生效之日起六十日内腾出房屋，并支付自2020年8月12日至实际交付房屋之日，按年租金31000计算的占用房屋费用；五、被告万莹莹于本判决生效之日起十日内退还原告杨乃君抵押金10000元；六、驳回原告杨乃君其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786.8元，减半收取393.4元，由原告杨乃君承担293.75元，被告万莹莹承担99.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判员  辛泽西二〇二〇年九月十五日书记员  高宏影