河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初5012号原告：蔡义新，男，1945年10月13日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：孙洪坡，南阳市唐河县鸿源法律服务所。被告：王旭东，男，汉族，1972年1月16日出生，住河南省。委托诉讼代理人：王中举，河南智宛律师事务所律师。原告蔡义新与王旭东为租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蔡义新及其委托诉讼代理人孙洪波到庭参加诉讼，王旭东的委托诉讼代理人王中举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡义新向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2016年3月30日所签订的房屋租赁合同，赔偿损失13000元；2.判令被告于合同解除后20日内腾空租赁房屋，支付违约金6万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月经原、被告协商，于2019年3月30日签订房屋租赁合同，原告将位于唐河县建设路中段三间门面房的一、二层租赁给被告，合同第三条约定“租赁期间，乙方进行装修，应提前书面通知甲方，并征得甲方书面同意后方可进行，禁止乙方改变承重结构进行改造装修，乙方承担装修费用。”第四条约定“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构”的，合同解除，并约定“合同解除后，乙方于20日内腾空租赁房屋。”合同第七条约定违约方向对方交纳年度租金的30％作为违约金。被告擅自进行装修，在装修时大量使用钢构严重影响到房屋的整体结构安全。另外，被告在装修过程中擅自将原告已有房屋的招牌，强制拆除并更换，更换不透光和不通风的违规门面招牌，造成未使用的三、四、五楼门窗和室内严重损害，至今无法居住。擅自改造卫生间，后墙上又弄了个出水的洞。故提出上述诉讼请求。蔡义新向本院提交证据如下：1、原告身份证，证实原告的主体资格；2、争议房屋的房产证，证实该房屋归原告所有；3、房屋租赁合同，以证实被告在装修过程中违反双方约定的条款，符合合同解除条件；4、照片十张，以证实被告装修期间对原告房屋造成的损害；5、依申请作出的通风采光鉴定，以证实被告更换招牌，给原告未租赁的三、四、五楼造成损失11650元。综上，被告在装修过程未书面征得原告许可，对原告房屋主体和原有的结构进行更改，造成三、四、五楼无法使用，对房屋主体造成严重影响，本合同应当予以解除。王旭东辩称，1、被告的装修行为没有改变房屋主体结构；2、招牌是双方约定允许使用的；3、根据合同法的规定和双方的约定，均没有达到解除条件。故应驳回原告的诉讼请求。王旭东向本院提交证据如下：1、房屋安全鉴定报告，鉴定结论认定装修行为未对房屋整体结构造成实际性损害；2、短信载图，证实被告的装修行为得到了原告的许可，时间是2015年7月23日晚上，证实原告对被告的装修行为是认可的知晓的；3、照片一组，证实被告装修时租赁房屋的现状，并证实对该房屋进行了大量投资；4、房屋租赁合同，证实双方签订的合同是有效合同，合同没有达到法定解除条件。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方提交的证据来源合法且与待证事实有关联性，对提交证据的证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月30日，出租方（甲方）与承租方（乙方）双方签订房屋租赁合同，蔡义新将位于唐河县建设路中段坐南朝北三间门面房的一、二层租赁给王旭东,租赁期限10年，第一阶段1年年租金20万元，第二阶段3年年租金21万元，第三阶段3年年租金22万元，第四阶段3年年租金23万元。合同约定“一、二层出租给乙方使用（包括1-5楼招牌，乙方在使用招牌期间要做维护，注意安全，如发生不应出现的问题，造成的后果由乙方承担责任及赔偿全部）”；“租赁期间，乙方进行装修，应提前书面通知甲方，并征得甲方书面同意后方可进行，禁止乙方改变承重结构进行改造装修，乙方承担装修费用”；“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同”；“合同解除后，乙方于20日内腾空租赁房屋，否则视为乙方放弃租赁房屋内所有物品（包括可移动和不可移动在内的全部物品），甲方有权处置，并不赔偿乙方任何损失”；“在房屋租赁期间，任何一方违约本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的30％作为违约金”。合同还约定了其他事项。此合同，甲方蔡义新签名，乙方王旭东签名。按蔡义新的要求，王旭东加盖河南赐辰实业有限公司印章。审理中，蔡义新要求王旭东个人承担本案责任,王旭东对此不持异议。2019年7月23日，蔡义新给王旭东发微信，双方对话内容是：“旭东，合同签了，钥匙也交给你几个月了，不装修营业啥意思？”、“木决定开眼镜店或是金店！你放心这几天开门也不挣钱！”。8月26日、27日、28日的微信对话：“旭东要按照开始说好的把后门隔开，不能堵住”、“叔我在郑州，开金店你得支持，安全第一，后门不能留的，叔我回来了明天见你”、“昨晚信息刚看到，上午我在家修屋顶，你去见我吧”、“王旭东发房屋租赁合同拍照照片”、“旭东，给我发协议是啥意思？你说南阳在唐河卖眼镜后边给我后门隔开”。王旭东在对租赁房装修的过程中，9月5日及9月8日蔡义新给王旭东发微信的内容是：“旭东，后边卫生间墙外面要处理好，水管密闭好，不能把气味出来，把水表池处理好”、“还有隔墙墙面粉一下吗？”、“旭东，你们私自在承重梁下面打那么多丝钉眼你要承担一切责任”。2019年9月27日立案后，蔡义新提出先予执行申请，申请王旭东暂停装修，本院到现场先予执行时，租赁房屋已装修完毕，后把执行情况告知了蔡义新。对双方纠纷的产生，蔡义新称，招牌是2019年9月10日左右装的，开始没有任何争议，后来为招牌通风、采光、合同缩短期限，达成了两条意见，让王旭东签字，他在电话里骂我，为此产生了纠纷。诉讼文书送达王旭东后，王旭东认为装修行为未变动或损坏房屋主体结构的，也无权单方解除合同，于2019年10月18日申请对其装修行为是否变动或损坏房屋主体结构进行鉴定，河南泰合房屋安全鉴定有限公司的鉴定结论是：蔡义新房屋一至五层北立面墙体构件安全性等级为au级，即“墙体构件安全性满足标准对au级的要求，同时也未影响房屋整体结构工作性能，可不必采取措施”。蔡义新对此鉴定报告不持异议。2019年11月20日蔡义新提出申请，申请对租赁房三、四、五楼的通风、采光和是影响居住的情况进行鉴定，河南宏基房地产评估测绘有限公司的鉴定结论是：经计算，受北侧广告牌遮挡影响，蔡义新房屋三、四、五层采光、通风受到严重影响，造成经济损失11650元。王旭东对此鉴定报告不持异议。本院认为，蔡义新与王旭东之间订立的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行合同义务。合同约定“一、二层出租给乙方使用（包括1-5楼招牌，乙方在使用招牌期间要做维护，注意安全，如发生不应出现的问题，造成的后果由乙方承担责任及赔偿全部）”，蔡义新把一、二层出租给王旭东时，把涉案房屋的1-5楼招牌一并出租给了王旭东。双方仅对招牌的维护、安全进行了约定，未对招牌的改造进行约定，但合同约定把1-5楼招牌出租给王旭东，租赁招牌的目的是为了商业广告，作为商业行为的租赁，应允许王旭东对招牌进行改造，也是实现合同目的的应有之意。王旭东对招牌的改造，不违反合同约定，不构成违约。合同约定“擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同”，王旭东在装修及招牌进行改造中，加装墙体构件（加装钢构），经鉴定结论为“墙体构件安全性满足标准对au级的要求，同时也未影响房屋整体结构工作性能，可不必采取措施”，王旭东的装修行为未违反上述约定，对此，蔡义新无权单方解除合同。合同未对租赁招牌在采光、通风方面所造成的影响进行约定，但王旭东应在合理的范围内对租赁物进行使用，经鉴定，招牌在租赁合同期内对未租赁房屋所造成的损失为11650元，对此王旭东负有补偿的义务。合同约定“租赁期间，乙方进行装修，应提前书面通知甲方，并征得甲方书面同意后方可进行，禁止乙方改变承重结构进行改造装修，乙方承担装修费用”，从此条款上看，书面通知的目的是为了承租人在装修的过程中，不得改变房屋的承重结构，王旭东的装修行为未改变房屋的承重结构，是否履行通知义务，不应作为认定合同违约的依据。未有实质性的违约行为，不履行通知义务也不构成违约。合同未对“卫生间改造”及“后门隔开、堵住”进行约定，双方应依诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同义务，对此两项的装修改造，作为商业租赁，其行为符合合同目的的实现，王旭东的行为不构成违约。综上，蔡义新的诉讼请求：1.依法解除双方于2016年3月30日所签订的房屋租赁合同，赔偿损失13000元；2.判令被告于合同解除后20日内腾空租赁房屋，支付违约金6万元。缺乏事实与法律依据，本院不予支持。基于采光、通风造成损失的事实存在，王旭东应补偿蔡义新116**元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、王旭东于本判决生效后10日内给付蔡义新补偿款11650元；二、驳回蔡义新的其他诉讼请求。案件受理费650元，王旭东负担150元，蔡义新负担500元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  仝之锐人民陪审员  姜静雯人民陪审员  刘 娟二〇二〇年九月二十一日书 记 员  方 存