陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终5910号 上诉人（原审原告）：陕西恒悦物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区房。法定代表人：王建丰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凤玲，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱延龙，男，1961年1月21日出生，汉族，西安市莲湖区粮食局下岗职工，住西安市莲湖区。上诉人陕西恒悦物业管理有限公司(以下简称恒悦物业公司)因与被上诉人朱延龙物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒悦物业公司委托诉讼代理人程广玉、吴凤玲，被上诉人朱延龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒悦物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱延龙支付物业管理费4835.7元，并支付迟延履行期间的违约金至物业费缴清之日；2.诉讼费由朱延龙承担。事实与理由：1.朱延龙一审未提供任何证据证明恒悦物业公司物业服务不达标，一审法院依据朱延龙当庭陈述认定恒悦物业公司物业服务存在瑕疵实属认定事实错误、证据不足。2.恒悦物业公司系一级物业服务等级，且为朱延龙提供了符合该物业等级的优质服务。3.恒悦物业公司与朱延龙达成的《前期物业管理服务协议》真实、合法、有效，对双方均具有约束力，一审法院认定事实错误、适用法律错误。4.恒悦物业公司依据《前期物业管理服务协议》向朱延龙主张违约金有法有据。朱延龙辩称，一审中其提供了照片、收款收据等材料证明恒悦物业公司的物业服务存在瑕疵，存在小区物业没有保安、卫生不达标、安保设施不到位、绿化面积不足等情形。恒悦物业公司取得的是三级资质，应该严格按照三级资质来收取费用，但向其收取的费用过高。物业服务质量不达标，也从来不公示收费明细，恒悦物业公司还代收了大修基金、契税。该栋楼共有33层，但只有2个保洁员。前期物业协议的签订，系其在收房后的最后一个环节签订的，不签该协议不让选房，在签协议时并未告知业主收费标准和收费项目，其不认可该协议里所约定的收费标准。恒悦物业公司向一审法院起诉请求：1、判令朱延龙支付恒悦物业公司物业管理费7102.6元，并支付迟延履行期间的违约金至物业费交清之日止；2、朱延龙承担本案诉讼费。庭审中，恒悦物业公司变更诉请为：朱延龙支付恒悦物业公司物业管理费4293元、电力公摊费用542.7元，合计4835.7元，并支付迟延履行期间的违约金（以4835.7元为基数从2019年3月31日起按日千分之三计算至物业费交清之日止）。一审法院认定事实：XX城XX号楼XX单元XX室业主，房屋建筑面积106.03平方米。2016年1月15日，恒悦物业公司、朱延龙签订《前期物业服务协议》，约定恒悦物业公司为该小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅物业服务费1.5元/平方米/月、电梯费一层0.1元/平方米/月、二层至十层0.36元/平方米/月、十一层至二十层0.4元/平方米/月、二十一层以上0.45元/平方米/月、生活垃圾处理费6元/户/月、公摊电费由物业公司每季度根据公共区域电量，按照每户建筑面积进行据实分摊、水费3.8元/吨起、已购车位停放服务费150元/月/辆，恒悦物业公司亦提供水费代收代缴服务。本协议自业主入伙之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止。朱延龙自2016年元月收房入住后均按期向恒悦物业公司缴纳各项费用，但自2017年1月1日起朱延龙认为恒悦物业公司在物业管理服务过程中存在各种问题，再未交纳物业管理等费用，截止2019年3月31日共欠缴物业管理费4293元、电力公摊费用542.7元。庭审中，恒悦物业公司变更诉请为：朱延龙支付恒悦物业公司物业管理费4293元、电力公摊费用542.7元，合计4835.7元，并支付迟延履行期间的违约金（以4835.7元为基数从2019年3月31日起按日千分之三计算至物业费交清之日止）。一审法院认为，恒悦物业公司、朱延龙签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。从本案事实看，恒悦物业公司对该小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认恒悦物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务，朱延龙作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向恒悦物业公司交纳物业服务费。朱延龙答辩称恒悦物业公司提供的物业服务不到位，其不应交纳物业服务费，根据朱延龙提交的证据及恒悦物业公司、朱延龙当庭陈述，可以证明恒悦物业公司服务期间在共用设施设备的维修、养护和管理、公用场地的清洁卫生及养护方面、保安措施方面存在服务瑕疵，故对朱延龙应交纳的物业费酌情予以减免30%,朱延龙仍应交纳2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3005.1元(4293元×70%)、电力公摊费用542.7元，以上共计3547.8元。对于恒悦物业公司主张的违约金,因双方之间就物业服务是否达标存在争议,朱延龙不属于恶意拖欠物业费,故一审法院对恒悦物业公司该项诉请不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条之规定,判决：一、本判决生效后十五日内，被告朱延龙支付原告陕西恒悦物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年3月31日物业费、公摊电费共计3547.8元；二、驳回原告陕西恒悦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（恒悦物业公司已预交），由朱延龙承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审中，恒悦物业公司于2020年8月28日向本院递交书面申请，明确表示放弃要求朱延龙支付违约金的请求。本院认为，恒悦物业公司与朱延龙签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。协议签订后恒悦物业公司对该小区进行了物业服务，履行了《前期物业服务合同》约定的义务，朱延龙作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向恒悦物业公司交纳物业服务费。因双方签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费1.5元／月.平方米，该约定并未违反法律法规的相关规定，故恒悦物业公司要求朱延龙支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费4293元、电力公摊费542.7元，合计4835.7元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于朱延龙称恒悦物业公司服务期间存在瑕疵，因物业公司提供服务是否存在瑕疵，属于违约责任的范畴，朱延龙以此为由拒付物业费，于法无据。鉴于恒悦物业公司二审期间明确表示放弃向朱延龙主张违约金，本院予以准许。综上所述，恒悦物业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5630号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5630号民事判决第一项为：本判决生效后十五日内，朱延龙支付陕西恒悦物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年3月31日物业费、公摊电费共计4835.7元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元由陕西恒悦物业管理有限公司负担25元，朱延龙负担25元；二审案件受理费50元由陕西恒悦物业管理有限公司负担25元，朱延龙负担25元。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  李   伟  1