贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1652号上诉人（原审原告）：独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华北路独秀花园****门面，统一社会信用代码91522726560931006D。法定代表人：韦进，该公司总经理。委托诉讼代理人：兰兴碧，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈俊清，男，汉族，1986年4月18日生，浙江省丽水市人，住所地浙江省丽水市莲都区。被上诉人（原审被告）：贵州江长房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇环北路，统一社会信用代码91520000675425701P。法定代表人：李松财，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗萍，该公司员工。上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司（以下简称兴城物业公司）因与被上诉人陈俊清、贵州江长房地产开发有限公司（以下简称江长房开公司）物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初4825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴城物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一审法院认定部分事实不清，程序违法。一审法院未根据物业管理涉及到的《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的规定和物业管理委托合同的约定，错误认定上诉人不作为对物业服务费扣减50％。上诉人提交的证据证明案涉小区444户业主对上诉人物业服务项目表示满意，一审法院认定上诉人物业服务不到位、小区车辆乱停乱放、卫生及绿化出现脏乱等，属于认定事实不清，请求撤销一审判决，依法改判。被上诉人陈俊清二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告兴城物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈俊清交纳2017年1月1日起至2018年12月31日止共计24个月的物业服务费34970元（即971.39㎡×1.5元/月×24个月=34970.04元取整数），并判令被告江长房开公司承担连带交纳责任；2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院审理查明：瓮安县富丽半岛系由被告江长房开公司开发建设的一个集居住和商业为一体的开放式居民小区。2017年1月17日，原告通过富丽半岛物业服务招标大会中标后，于2017年2月12日与该小区业主委员会签订《物业管理委托合同》正式入驻该小区。合同约定从2017年1月1日起至2021年12月31日止由原告为该小区提供物业服务。收费标准商业用房（含空置房和住改商）按建筑面积每月每平方米1.5元由物业服务公司向业主或物业实际使用人收取。因该小区11栋一层的11-1-1至11-1-6号建筑面积为971.39平方米的6间门面尚未出售，于是就由被告江长房开公司将其租赁给被告陈俊清作为开华联超市用，租赁时间从2016年10月1日起至2026年9月30日止，同时约定承租期间的一切物业服务费由承租人陈俊清负责交纳，并将此情况告知了原告。被告陈俊清在租赁经营期间，由于原告所提供的物业服务不到位，小区车辆乱停乱放，被告自行花钱设置的人行护栏被人为破坏，导致物业实际使用人不愿交纳物业服务费。截止2018年12月31日，被告陈俊清共差欠原告两年共计24个月的物业服务费为971.39㎡×1.5元/月×24个月=34970.04元。经原告多次催收，被告陈俊清拒不交纳，原告兴城物业公司曾于2018年12月24日向瓮安县物业纠纷人民解调委员会申请调解，经调解双方未能达成协议。原告遂于2019年1月24日向一审法院提起诉讼，请求：1、请求判令被告陈俊清交纳2017年1月1日起至2018年12月31日止共计24个月的物业服务费34970元，并判令被告江长房开公司承担连带交纳责任；2、本案诉讼费由二被告承担。另查明，原告兴城物业公司在富丽半岛提供物业服务期间确实存在有物业服务不到位，小区车辆乱停乱放，物业基础设施、卫生及绿化出现脏乱差现象。一审法院认为：原告兴城物业公司于2017年1月24日和2017年2月12日与雍阳办事处富丽半岛业主委员会先后签订了内容不完全一致《物业管理委托合同》，双方在第二份合同中虽然未明确约定对第一份合同废止，但因两份合同内容都是针对同一件事情所作出的约定，而是均双方当事人的真实意思表示，并且第二份合同已交房管局审查备案。对两份合同中如有内容不一致的地方，第二份合同应视为是对第一份合同内容的修改，第一份合同内容应自然无效。因雍阳办事处富丽半岛业主委员会是由该小区全体业主共同选举产生，代表小区业主与持有合法物业服务资质的原告兴城物业公司于2017年2月12日第二次所签订的《物业管理委托合同》应系双方的真实意思表示，该合同属合法有效。被告陈俊清于2016年10月1日起至2026年9月30日止租用江长房开公司尚未出售的11栋一层的11-1-1至11-1-6号建筑面积为971.39平方米的6间门面开办华联超市进行经营，属于该物业的实际使用人，双方在租赁合同中已明确约定租赁期间所产生的物业费由承租人承担。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，原告要求房屋实际所有人被告江长房开公司承担连带责任的请求应予支持。且在庭审中，二被告也认可在原告提供服务期间从未缴纳过物业服务费。因此，被告理应承担给付物业服务费的义务。由于双方对物业使用面积和收费标准均无异议，二被告不愿交纳的原因主要是认为原告在从事物业服务确实存在工作不到位的情况，并向一审法院提供了相应的证据予以证实，故根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，鉴于原告在提供物业服务时存在物业服务不到位的实际情况，一审法院酌情扣减其50%的物业服务费作为原告对被告因其物业工作不到位的补偿较为适宜，按此比例扣减后被告应给付原告的物业服务费为17485元(即971.39㎡×1.5元/月×24个月×50%=17485.02元取整数)。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和第十二条之规定，判决：一、限陈俊清于本判决生效之日起十日内一次性给付独山县兴城物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2018年12月31日止期间应承担的物业服务费共计17485元）；二、贵州江长房地产开发有限公司对上述欠缴费用承担连带清偿责任；三、驳回独山县兴城物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取337元（独山县兴城物业管理有限公司已预交），由独山县兴城物业管理有限公司承担168.5元，陈俊清承担168.5元（并在支付上述款项时一并支付给独山县兴城物业管理有限公司）。二审审理过程中,上诉人、被上诉人双方均未提交新证据,本院对一审认定的事实予以确认。本院认为:良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，兴城物业公司与富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；陈俊清作为业主方，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。但从陈俊清一审提供相关证据材料看，兴城物业公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班等问题，导致该小区部分业主对兴城物业公司的物业服务工作不满意，而兴城物业公司在一审庭审中对于业主提出的上述问题也未予以否认，仅是辩解称出现的卫生问题属偶然现象、岗位没有收费故未安排人员值班、市场未规划车位导致业主乱停乱放，以上事实说明兴城物业公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向陈俊清收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。上诉人的物业管理服务存在的瑕疵让经营商业用房的业主不仅是生活受影响，经营也受影响，故在上诉人与本小区其他业主的物业服务合同系列案中生效判决已认定经营商业用房的业主交纳60%的物管费、住宅类的业主交纳70%的物管费适当，本案也应根据该比例确定业主交纳物业费。因此，陈俊清应交纳兴城物业公司自2017年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费应为20982.02元(971.39㎡×1.5元/月×24个月×60%=20982.02元)。综上所述，兴城物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省瓮安县人民法院(2019)黔2725民初4825号民事判决第二项；二、撤销贵州省瓮安县人民法院(2019)黔2725民初4825号民事判决第一项和第三项；三、限被上诉人陈俊清于本判决生效之日起十日内一次性给付上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2018年12月31日期间物业服务费共计20982.02元；四、驳回上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司的其余上诉请求和一审的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取337元，二审案件受理费674元，共计1011元，由上诉人独山县兴城物业管理有限公司承担400元，被上诉人陈俊清承担611元。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 陆育义审判员 莫玉魁二〇二〇年九月十日法官助理向朝珊书记员易甜甜