广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4039号原告：陈光通，男，1977年11月23日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：陈富、谭健文，广东权晔律师事务所律师。被告：广州市增城岗尾物业管理服务部（普通合伙），住所地广州市增城区新塘镇岗尾村沙埔火车站路。执行事务合伙人：吴伟权。被告：吴伟权，男，1978年8月31日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：吴水球，男，1960年8月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：刘镜标、张志培，广东镜标律师事务所律师。第三人：冯垠武，男，1991年10月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告陈光通诉被告广州市增城岗尾物业管理服务部（普通合伙）（以下简称岗尾物业服务部）、吴伟权、吴水球，第三人冯垠武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告陈光通的委托代理人陈富、谭健文，被告岗尾物业服务部、吴伟权、吴水球的共同委托诉讼代理人刘镜标，第三人冯垠武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光通向本院提出诉讼请求：一、判令解除陈光通与岗尾物业服务部签订的《铺位租赁合同》；二、判令岗尾物业服务部向陈光通返还押金20000元；三、判令岗尾物业服务部向陈光通赔偿装修损失35万元、经营损失10万元、扩建工程损失35万元，合计80万元（三项损失实际投入是160万元，扩建损失和装修损失是折旧50%后的数额）；四、判令吴伟权、吴水球对岗尾物业服务部的本案债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：陈光通与岗尾物业服务部于2015年3月4日签订《铺位租赁合同》，约定陈光通承租岗尾物业服务部位于增城市新塘镇××火车路沙埔步行街（商业街）水上乐园的铺位，租赁期限9年，自2015年3月4日至2024年3月4日，租金每月10000元。陈光通支付了押金20000元。陈光通承租后，按照合同约定经营项目并征得岗尾物业服务部同意后，根据经营项目的需要对铺位进行了扩建、加建等装饰装修工程，如修建水池、铺设地板等工程，共花费160万元。2019年12月20日，新塘镇人民政府发出通知，召开对广深铁路沿线建筑拆除整治现场会。该会议召开当日，政府相关部门直接将涉案租赁合同项下的租赁物及陈光通扩建的部分拆除，导致陈光通的合同目的无法实现，造成重大经济损失。为此，陈光通曾多次与岗尾物业服务部协商赔偿事宜，但岗尾物业服务部均拒绝赔偿。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。另外，关于18000元，该18000元不是在押金20000元的基础上扣除2000元违约金，而是陈光通与岗尾物业服务部约定租金每月10000元，但是陈光通与冯垠武约定租金每月11000元，每月有1000元的差额，当时，经陈光通与岗尾物业服务部双方协商同意由岗尾物业服务部收取租金后将差额1000元返还给陈光通，从2018年4月1日计算至2019年9月30日共计18个月，与岗尾物业服务部提供的收据的时间点2019年10月1日相符合，当时双方签订该收据仅仅确认陈光通此后不再收取租金差额，并不是岗尾物业服务部所谓的退还押金，还扣除了所谓的违约金。至于冯垠武何时收取岗尾物业服务部款项，陈光通不知情，金额不了解，直至法院提供证据才知道冯垠武擅自收取岗尾物业服务部支付的所谓搬迁费。被告岗尾物业服务部、吴伟权、吴水球均辩称：一、陈光通与岗尾物业服务部签订的商铺租赁合同已经在2019年10月17日正式解除，陈光通和冯垠武签订的租赁合同以及商铺转让已经违反了陈光通与岗尾物业服务部关于未经出租方同意不得转租铺位的约定。2019年10月，陈光通与岗尾物业服务部双方达成解除合同的真实意思表示，扣除陈光通2000元的违约费，岗尾物业服务部退回陈光通18000元。因此陈光通要求岗尾物业服务部返还20000元没有法律依据。二、陈光通与岗尾物业服务部的租赁合同已解除，商铺已经转让给冯垠武，由冯垠武经营，按照岗尾物业服务部与冯垠武的约定，岗尾物业服务部已经在2020年3月13日已经向冯垠武支付了搬迁补偿款20万元，冯垠武向岗尾物业服务部作出承诺就搬迁补偿款事宜由冯垠武承担全部责任。另外，合同第四条约定政府部门征地归岗尾物业服务部所有，陈光通主张的扩建损失和装修损失、经营损失不是陈光通的合理补偿范围。第三人冯垠武陈述：陈光通在2018年时候将场地转让给冯垠武，没有经过业主同意。2018年至2019年期间，岗尾物业服务部向冯垠武拿营业执照和法人资料，交给相关部门拿征收搬迁费。既然是冯垠武在经营，搬迁费归冯垠武所有。本院经审理认定事实如下：岗尾物业服务部（出租方、甲方）与陈光通（承租方、乙方）签订《铺位租赁合同》，约定：甲方将位于增城市新塘镇××火车路沙埔步行街（商业街）面积约2000平方米的水上乐园给乙方使用，租赁期间只能经营工商营业执照核定的项目；租赁期共9年，自2015年3月4日至2024年3月4日止；本合同签订当天，乙方须向甲方交抵押金2万元，合同期满乙方如未违约，合同终止后15天内甲方将抵押金退回，不计利息；租金每月1万元，9年租金不递增；每月租金乙方须在当月5日前交纳，逾期缴交的，每天加收3%罚滞金，逾期1个月作乙方违约处理，甲方有权终止合同收回铺位，乙方所交抵押金不退回；如政府有关部门及村要征用此地，甲乙双方无条件服从，搬迁补偿款归乙方，征地款、建筑补偿款及其他一切补偿归甲方所有；乙方如需进行装修，应先征得甲方的同意，并且不能损坏原建筑物的结构，一切费用由乙方负责；租赁期间，乙方未经甲方同意不得转租铺位，如经营确有困难，乙方必须持本合同向甲方提出申请，经甲方同意后转租，乙方不得与承租者转签转租合同；租赁期间，甲乙双方不得违反本合同，否则必须承担违约责任；如乙方中途退出租赁或违约，甲方有权终止合同，押金不予退回且交清所欠水电费；如甲方中途收回经营场地或违反合同，甲方必须补偿乙方所投资工程款（由增城市物价局部门评估）；如属不可抗力因素或自然灾害造成合同不能履行，合同终止，双方互不承担违约责任；在租期内甲方如有扩建工程，在尽量减少妨碍情况下准予架设棚栅等短期装修；等内容。陈光通（出租方、甲方）与冯垠武（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方获得物业产权人书面同意下将位于增城市新塘镇××火车路沙埔步行街（商业街）水上乐园给乙方使用，乙方受让甲方出让的涉案水上乐园的设备，并对甲方支付对价，具体见《转让合同书》；乙方声明在签约时清楚该地块的用地性质及地上建筑物现状等相关情况，租赁期间，乙方应依法申办企业营业执照、高危性体育经营许可证等证件，该铺位只能经营工商营业执照核定的项目；租赁期自2018年4月1日至2024年3月4日止，2018年4月1日前场内产生的一切费用与乙方无关；本合同签订当天，乙方必须向甲方缴交抵押金2万元，合同期满乙方如未违约，合同终止后15天内甲方将抵押金退回，不计利息；租金每月11000元，租金6年不递增，每月租金乙方必须在当月1前交纳，租金汇入吴惠莲的银行账户，视为乙方交租金；租赁期间，甲乙双方不得违反本合同，否则必须承担违约责任；如乙方中途退出租赁或违约，甲方有权终止合同，押金不予退回且交清所欠水电费；如甲方中途收回经营场地或违反合同，甲方必须补偿乙方的转让所交纳的费用；如属不可抗力因素或自然灾害造成合同不能履行，合同终止，双方互不承担违约责任；在租期内甲方如有扩建工程，在尽量减少妨碍情况下准予架设棚栅等短期装修；等内容。陈光通（甲方）与冯垠武（乙方）于2018年3月19日签订《转让合同书》，约定：甲方同意将增城市新塘镇沙埔步行街的游泳场的经营权和场内建设的建筑物、场内现有的设备转让给乙方使用，转让费为40万元；合同签订后，乙方向甲方支付20万元，剩余的从2018年4月1日起分66个月支付，每月向甲方支付3030元，场内的设备与甲方无关；如果在乙方的经营期间内，如政府有关部门征用此地，甲乙双方无条件接受，甲乙双方有责任互相配合向有关部门商议赔偿款，所获得的一切补偿各一半；等内容。2019年10月17日，陈光通出具《收据》，证明收到沙埔泳池房东吴伟权支付的现金18000元，从2019年10月1日起泳池每月租金11000元与陈光通无关，由第三方每月直接转账11000元租金给房东吴伟权作为每月租金。2020年3月12日，冯垠武出具收条给吴伟权，内容为：本人冯垠武收到吴伟权新塘镇沙埔岗尾村铁路边沙埔游泳池搬迁费20万元补偿款，合同随即终止，以后互不追究，如陈光通追究责任由冯垠武负全部责任。2020年3月13日，吴伟权向冯垠武转账支付20万元。另查明，岗尾物业服务部系合伙企业（普通合伙），成立于2012年8月9日，合伙人为吴伟权、吴水球。本案审理期间，经陈光通申请，本院依法向广州市增城区新塘镇人民政府调取以下资料：一、2019年1月4日广州市增城区新塘镇人民政府作出的增新府[2019]5号《关于印发的通知》。二、广州市增城区新塘镇人民政府（甲方）与广州市增城区新塘镇××村经济联合社（乙方）、吴伟权（丙方）于2020年1月20日签署的《广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）集体土地上的房屋及地上附着物征收补偿协议》，内容包括：因广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）建设需要，需征收乙方、丙方位于增城区新塘镇××村岗南二路16号（侧）、亭南××号（侧）、亭南二路20号约2781.94平方米（折合4.17亩）集体土地上的房屋及地上附着物；乙、丙方在征收范围内房屋产权属于岗尾村经济合作社和吴伟权，土地性质属于集体土地，宗地号为Ｇ××、Ｇ××、G31；本协议补偿内容为乙、丙方用地范围的房屋及地上建（构）筑物补偿，不含土地征收补偿；各幢建筑物的占地面积、建筑面积、层数、结构、装修标准等情况，以三方（征收方、被征收方、增城区国土资源测绘院）在现场勘查后制作与签名确认的《广州（新塘）至汕层铁路项目（新塘段）房屋及附属物详查成果表》（附件1）为准；经核算，乙、丙方房屋及建（构）筑物（含地上附着物）补偿、一次性补偿搬迁及停产停业损失、奖励金等所有征收补偿费用共计4255700.44元，其中房屋及建（构）筑物（含地上附着物）补偿合计3521435.27元、一次性补偿搬迁及停产停业损失合计417336元、奖励金316929.17元，具体计价项目和结果见本协议附件；经甲乙丙三方确认，上述补偿总款共4255700.44元，其中乙方952194.04元、丙方3303506.4元；等内容。该征收补偿协议的附件11营业执照系冯垠武经营的广州市增城一飞游泳馆的营业执照。三、《广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）房屋及附属物详查成果表》，内容：位于新塘镇××村，宗地号为Ｇ××号，产权人岗尾村经济联合社、吴伟权，地址位于亭南××号（侧）。陈光通对于上述调取的资料的质证意见为：1.真实性、关联性确认；2.《广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）房屋及附属物详查成果表》显示了陈光通对涉案建筑物的投资大概情况；3.《广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）集体土地上的房屋及地上附着物征收补偿协议》中遗漏了陈光通，且该协议中没有区分建筑结构及装修情况的补偿金额，而是将陈光通投资的瓷砖、水电、吊顶等装修计入建筑物的补偿范围内，故陈光通对建筑物的补偿款中装修部分享有分配权利；4.陈光通应享有地上附着物572415.34元、一次性补偿搬迁及停业停产损失补偿349458元及奖励金271297.04元。本案审理期间，陈光通申请追加吴伟权、吴水球作为本案被告，并请求判令吴伟权、吴水球对岗尾物业服务部应承担的债务负连带清偿责任。本院依法追加吴伟权、吴水球作为被告参加本案诉讼。另外，本院依岗尾物业服务部的申请追加冯垠武作为第三人参加本案诉讼。本案审理期间，陈光通陈述：1.2015年3月4日我方接收涉案场地时场地是空置的，只有一个大铁棚，里面有一个硬化的地面；接收后我做了小型水上乐园，包括部分游乐设施和游泳池建设，做了防水、加建还有加固，投资最大的是三个水池，还有小卖部、售票点、更衣室、卫生间；2.我方主张的经营损失是指场地被拆除后不能继续经营的运营损失、人工安置及物品搬迁的费用；3.我方对涉案场地进行建设和装修没有取得建设规划许可证；4.我方在2018年4月1日将场地交付给冯垠武使用，交付之后我就不在涉案场地进行经营；5.确认收到冯垠武支付的转让款195000元，尚有部分金额未支付；6.我与岗尾物业服务部签订的租赁合同日期是2015年3月4日；7.岗尾村委会未向我方提供涉案土地的产权资料，我方不清楚该土地性质，据了解该土地属于岗尾村集体土地，我方承租后经岗尾村委会同意加建一铁棚，该铁棚未办理建设规划许可证。岗尾物业服务部、吴伟权、吴水球陈述：1.我方于2015年3月4日交付涉案场地给陈光通，交付时场地四周有围墙，地面是有20厘米的水泥硬化场地；不清楚陈光通做了什么扩建或装修；2.确认收到陈光通支付的20000元押金；3.我方与陈光通签订的租赁合同于2019年10月17日已经正式解除，理由是陈光通没有经过我方同意将商铺转让给冯垠武，经过双方协商，我方在2019年10月14日退回陈光通押金18000元，双方合同正式解除，由我方与冯垠武承担租赁合同的权利和义务；4.我方确认收到冯垠武的租金。冯垠武陈述：1.我在2018年4月2日开始经营，陈光通提交的涉案场地的照片是2019年8月拍的，是陈光通过来拍的或我拍了转发给陈光通的，照片里面的部分设施和场地摆设是由我出资的；我接收陈光通交付的涉案场地时有陈光通所陈述的扩建和扩建配套装修，但是我接收后出做了装修和扩建，主要对几个水池重新做防水通道，更衣室重新做了地板铺设，增加水质过滤设备、照明、广播设备，对售票点重新装修；2.我方于2020年3月12日收到吴伟权支付的搬迁费，是他拿我的经营证照去拿的搬迁补偿费，所以补偿给我。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，岗尾物业服务部出租给陈光通使用的涉案铺位未取得建设工程规划许可证，因此，陈光通与岗尾物业服务部签订的《铺位租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于涉案《铺位租赁合同》无效，现陈光通请求岗尾物业服务部返还押金20000元，理据充分，本院予以支持。至于岗尾物业服务部辩称其已在扣除2000元违约金后退还了18000元押金给陈光通，对此陈光通不予认可，且陈光通解释该款项是岗尾物业服务部向其退还的2018年4月1日计算至2019年9月30日共计18个月的租金差额，陈光通的解释更符合已查明事实情况，故对于岗尾物业服务部的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于装修损失、经营损失、扩建工程损失的问题。首先，根据已查明事实可知，陈光通与冯垠武已于2018年3月签订《租赁合同》及《转让合同书》将涉案铺位转租给冯垠武，将经营权及铺位内的建筑物、设备转让给冯垠武，实际上陈光通已于2018年4月将涉案铺位及附属建筑物、设备交付给冯垠武，由冯垠武在此经营；也就是说，陈光通已不是涉案铺位及附属建筑物、设备的实际使用权人，并不存在装修损失与扩建工程损失；且陈光通亦不是涉案水上乐园的实际经营者，故陈光通亦并不存在搬迁损失或停业停产损失。其次，从陈光通于2019年10月17日出具的《收据》显示其认可从2019年10月1日起由冯垠武直接向岗尾物业服务部支付每月租金11000元且此后的租金与陈光通无关，也就是说陈光通已与岗尾物业服务部达成合意约定陈光通不再负担此后的支付租金的义务，根据合同权利义务对等原则，陈光通再依据合同向岗尾物业服务部主张装修损失、建设工程损失，缺乏事实依据。综上，陈光通请求岗尾物业服务部赔偿其装修损失、扩建工程、经营损失，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，陈光通请求吴伟权、吴水球承担连带责任，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市增城岗尾物业管理服务部（普通合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈光通返还押金20000元；二、驳回原告陈光通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7260元，由原告陈光通负担3630元，由被告岗尾物业服务部负担3630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年九月二十八日书记员  何晓蕾阮柳静