山东省日照市岚山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1103民初201号 原告（反诉被告）：王向一，男，1963年3月3日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：徐洁（系王向一之妻），住山东省日照市岚山区。 被告（反诉原告）：丁华雨，男，1955年10月23日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 原告（反诉被告）王向一与被告（反诉原告）丁华雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王向一及其委托诉讼代理人徐洁，被告（反诉原告）丁华雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王向一向本院提出诉讼请求：判令丁华雨将2002年1月25日购买王向一的房屋返还王向一。事实和理由：丁华雨于2002年1月25日向王向一购买房屋，因违反了相关的法律规定，已经日照市岚山区人民法院和日照市中级人民法院审理判决确认无效，判决生效后，丁华雨至今未将房屋返还给王向一，丁华雨的行为已侵犯了王向一的实际权益，现提起诉讼，请求判令丁华雨将所购房屋返还。 丁华雨辩称，其在涉案房屋居住二十多年，经常维修，不认可法院作出的确认合同无效的判决。 丁华雨向本院提出反诉请求：判令王向一返还丁华雨购房款32600元并赔偿丁华雨损失30万元。事实和理由：丁华雨与王向一之间的房屋买卖合同纠纷，历经数年诉讼，2019年6月12日，日照市岚山区人民法院作出（2019）鲁1103民初1367号民事判决书，判决双方于2002年1月25日签订的《房屋买卖合同》无效，丁华雨不服提起上诉，日照市中级人民法院2019年10月18日作出（2019）鲁11民终2039号民事判决书，维持原判，现判决已生效，王向一要求丁华雨返还房屋，丁华雨返还房屋必然无房居住，遭受损失，丁华雨购买房屋后进行了装修改造，支出十多万，房屋现已增值，房屋买卖合同无效，王向一要承担主要的过错责任，房屋增值部分的80%归丁华雨所有。 王向一对丁华雨的反诉辩称，无效合同自始无效，对当事人不具备任何约束力，因合同取得的财产应无条件返还。丁华雨自2002年购买涉案房屋后并不是自行居住而是对外出租获利，按年租金3000元计算，至今也在5万元左右，扣除购房款后，剩余部分应归还王向一。双方之间的诉讼历经8年，王向一为此支出差旅费、律师费等数万元。王向一对合同的无效不存在任何过错，不存在赔偿责任，2012年王向一便提出确认双方之间的房屋买卖合同无效的诉讼，且法院曾判决确认无效，丁华雨故意拖延，应承担过错责任。关于装修改造情况，丁华雨利用在日照市岚山区人民医院工作的便利，将拆迁替换下来的材料用于房屋改建。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年1月25日，王向一与丁华雨签订《房屋买卖合同书》，约定1.王向一以32600元的价格将位于日照市岚山区汾水中学西边第三排的房屋（正屋五间，西、南平房四间，四至为东至李万三，西至小路，南至小巷，北至小巷）转让给丁华雨，包括现行水电设施；2.在汾水村三年内如发生房产过户问题，由王向一负责，三年后发生的，王向一配合，丁华雨负责，费用自负;3.交房日期定于2001年阴历腊月20日（上、下可拖2天），房款随交房之日付清。2002年1月26日，王向一将房屋交付丁华雨使用至今。2002年1月31日，丁华雨将购房款32600元给付王向一。丁华雨使用该房屋期间，对房屋进行了装修改造，加盖了东平房和遮阳，对房屋或居住或出租，双方对房屋未办理房产过户手续。王向一在其所在村居另购置房屋一处。 王向一与丁华雨确认合同无效纠纷一案，王向一于2011年12月13日向本院提起诉讼，本院于2012年8月6日作出（2012）岚民一初字第131号民事判决书，判决王向一与丁华雨于2002年1月25日签订的房屋买卖合同无效。丁华雨不服提起上诉，日照市中级人民法院于2013年1月15日裁定发回本院重新审理，本院重新立案后于2013年9月25日作出（2013）岚民一重初字第4号民事判决书，判决驳回王向一的诉讼请求。王向一不服提起上诉，日照市中级人民法院于2013年12月10日维持了一审判决，王向一向检察机关申请监督，山东省人民检察院向山东省高级人民法院提起抗诉，山东省高级人民法院提审该案后于2019年2月27日作出（2018）鲁民再959号民事裁定书，撤销（2013）日民一终字第998号及（2013）岚民一重初字第4号民事判决书，将该案发回本院重审，本院于2019年6月12日作出（2019）鲁1103民初1367号民事判决书，判决王向一与丁华雨于2002年1月25日签订的《房屋买卖合同书》无效。丁华雨不服提起上诉，日照市中级人民法院于2019年10月18日作出（2019）鲁11民终2039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 案件审理过程中，丁华雨申请对涉案房屋的价值按照最近时间相同地段或最相近地段岚山区当地政府给与的拆迁利益进行评估，经本院委托，日照天成房地产评估咨询有限公司于2020年8月13日作出估价报告，确定涉案房屋2020年7月23日的评估价值为322878元（房屋补偿费101144元、区位补偿费90000元、空位定额补偿费22172元、装修定额补偿费33162元、搬回迁费2000元、临时安置费14400元、奖励50000元、附属物及构筑物一次性补偿10000元），后该评估公司又对房屋价格评估报告价格问题出具了说明，就各项费用的计算进行了详细说明。王向一主张，涉案房屋并不存在拆迁，对房屋进行评估脱离实际，其2012年便提起诉讼，至今八年多，对评估报告不认可。丁华雨主张评估价格低了，现在38万也买不到房子，当年用全家的积蓄买了涉案房屋。 以上事实，有本院（2019）鲁1103民初1367号民事判决书、日照市中级人民法院（2019）鲁11民终2039号民事判决书、照片、公证书、再审申请书等证据证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王向一与丁华雨于2002年1月25日签订的《房屋买卖合同书》已被确认无效，房屋返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。丁华雨应向王向一返还房屋，王向一应返还丁华雨购房款32600元。丁华雨使用涉案房屋所应支付的费用与王向一应支付的资金占用费互相抵销。 对于过错责任问题，双方均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体经济组织以外成员，但双方仍进行转让，双方对合同的无效均存在过错。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。涉案房屋已转让十余年，已大幅升值，丁华雨购买涉案房屋后基于信赖对房屋进行了维修改造，王向一要求确认无效，违反了诚实信用原则，破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观相背离，王向一对合同的无效过错较大。 合同无效后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或贬值的因素。应予返还的房屋相对于合同约定价款出现增值的，要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同无效而获益。结合城中村改造的形势，涉案房屋的拆迁未来可期，采用拆迁安置利益价值标准进行评估确定涉案房屋的价值，能更准确的体现房屋的实际价值，本院对估价报告确定的数额予以采信。房屋转让时合同价款为32600元，房屋现价值为322878元，增值290278元（322878元-32600元）。考虑涉案房屋出卖已十余年，经济迅速发展，房屋升值较快，期间丁华雨对房屋进行了维修改造并加建，致房屋保值并增值，同时结合双方的过错及王向一自2012年便起诉要求确认合同无效的情况，确定丁华雨分配增值部分的70%即203194.60元。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条和《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下： 一、丁华雨于本判决生效之日起三十日内将位于日照市岚山区汾水中学西边第三排的房屋（东至李万三，西至小路，南至小巷，北至小巷）返还给王向一； 二、王向一于本判决生效之日起三十日内返还丁华雨购房款32600元； 三、王向一于本判决生效之日起三十日内赔偿丁华雨203194.60元: 四、驳回丁华雨的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由丁华雨负担；反诉案件受理费6739元，由丁华雨负担1961元，王向一负担4778元；评估费3700元，由丁华雨负担1110元，王向一负担2590元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  崔常秀 人民陪审员  邢立书 人民陪审员  魏茂国 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  耿心月