福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初4071号 原告：李志海，男，1976年9月9日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：佘云、黄涵涵，福建云格律师事务所执业律师。 被告：福建省莆田市泽润房地产开发有限公司，住所地莆田市城厢区文献路（旧体育场内）。统一社会信用代码：91350302550977318N。 法定代表人：杨成杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑剑雄，男，1988年10月7日出生，汉族，该公司员工，住所地莆田市城厢区。 原告李志海与被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志海的委托诉讼代理人佘云与被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志海向本院提出诉讼请求：1.判令确认李志海与福建省莆田市泽润房地产开发有限公司于2015年6月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｃ201501395）有效；2.判令福建省莆田市泽润房地产开发有限公司立即支付给李志海以购房款745580元为基数自2017年8月1日起至实际交房之日止按日万分之一的标准计算的逾期交房违约金；3.判令福建省莆田市泽润房地产开发有限公司将位于莆田文献广场Ｅ幢1126号的商品房交付给李志海使用；4.本案的诉讼费用由福建省莆田市泽润房地产开发有限公司负担。事实和理由：2015年6月26日，李志海与福建省莆田市泽润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｃ201501395）一份，购买该公司开发的位于莆田市城厢区，总价款745580元。同月29日，李志海按福建省莆田市泽润房地产开发有限公司的指示向黄帆玲名下卡号为18×××88的账户一次性支付了该套商品房的购房款和房屋专项维修金共计749236元，此有福建省莆田市泽润房地产开发有限公司出具的2份《收款收据》为凭。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定“出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房……”，第十二条约定“……（1）逾期在90日之内……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。……”因双方约定的违约金数额过分低于福建省莆田市给李志海造成的损失，故李志海请求将违约金调整为全部房价款的日万分之一。截止至起诉之日，福建省莆田市泽润房地产开发有限公司仍未履行上述商品房的交房义务，构成违约。故请求判如所诉。 福建省莆田市泽润房地产开发有限公司辩称：李志海等人与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》是虚假的，是不能履行的、是无效的合同，应驳回其诉讼请求。2015年期间，福建亿发集团有限公司与中国建设银行股份有限公司莆田涵江支行有业务往来。因福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司拖欠中国建设银行莆田涵江支行的贷款利息未还，该支行就要求福建亿发集团有限公司向答辩人购买已经处于抵押状态的商品房所支付的款项用于抵偿福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司尚欠的贷款利息。后再由答辩人回购福建亿发集团有限公司所购的商品房，为此中国建设银行莆田涵江支行将给福建亿发集团有限公司双方之间的业务往来提供方便。福建亿发集团有限公司为取得上述支行的业务往来便利便同意了该支行的建议，以李志海等人的名义与答辩人签订了《商品房买卖合同（预售）》，但其所支付的购房款直接汇入福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司委托的账户，由中国建设银行莆田涵江支行直接扣划用于抵扣福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司拖欠的贷款利息。这样就形成了李志海等人虽与答辩人签订了《商品房买卖合同（预售）》并支付了购房款，实则是替福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司支付拖欠中国建设银行莆田涵江支行的贷款利息，答辩人分文未收，仅扮演中间角色，纯属套路合同。而且，包括本案在内的涉案19套商品房早于2014年1月份就被抵押给中铁信托有限责任公司并办理了抵押登记手续，福建亿发集团有限公司与李志海等人明知该19套商品房不能办理解押过户及备案等手续，但他们为了从中国建设银行莆田涵江支行取得业务往来的利益，仍签订了相应的购房合同。2017年间，中铁信托有限责任公司因答辩人拖欠其贷款未还向四川省高级人民法院提起诉讼，该院已作出判决并已生效，该判决确认中铁信托有限责任公司对包括本案在内的抵押房产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。中国华融资产管理股份有限公司也已收购了中铁信托有限责任公司持有的答辩人的债务，涉案房产已经归属于中国华融资产管理股份有限公司名下，该公司已与相关部门洽谈增资总体化解莆田文献广场项目。故李志海等人诉请交付所购商品房根本无法实现，请求依法驳回李志海等人的诉讼请求。 李志海围绕其诉讼请求向本院提交了其居民身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｃ201501395）、《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》、购房款《收款收据》、维修基金《收款收据》、启信宝“福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司”的企业信息等证据予以证实；福建省莆田市泽润房地产开发有限公司提交了合同编号：中铁（2014）抵字006号《抵押合同》、《在建工程抵押登记证明》（证号：莆房建字第××号）、（2017）川民初49号《四川省高级人民法院民事判决书》等证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人双方的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年，福建省莆田市泽润房地产开发有限公司与中铁信托有限责任公司签订《抵押合同》【合同编号：中铁（2014）抵字006号】一份，约定：福建省莆田市泽润房地产开发有限公司以其名下的位于莆田市城厢区文献广场（旧体育场）片区部分在建工程，包括：（1）地下室：商业1、商业2-8（原地下室负一、二层）、-1Ｆ350至-1Ｆ359、-1Ｆ365，累计13套，建筑面积：21471.23平方米；（2）Ｅ＃幢：一层商业001-028、103-133、2层商场、3层商场、4层商场、5至31层住宅581套，建筑面积：54560.69平方米，总计76031.92平方米及其对应的土地使用权【土地使用权证号：莆国用（2010）第××号、莆国用（2010）第××号】提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下的债务及其孳息等。同年1月14日，福建省莆田市泽润房地产开发有限公司与中铁信托有限责任公司就上述在建工程及土地使用权办理了抵押物登记（在建工程抵押登记证号：莆房建字第××号），债权数额300000000元。 2015年6月26日，李志海与福建省莆田市泽润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：C201501395）一份，约定：李志海向福建省莆田市泽润房地产开发有限公司购买位于莆田市城厢区文献广场片区（地块三）、编号为PS拍-2009-28地块的莆田文献广场E幢1126号房，该商品房的预测建筑面积48.74平方米，总价款为745580元；该合同第七条约定：买受人应当在2015年7月25日前支付该商品房全部价款。第十一条约定：出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.01的违约金。……合同签订后，李志海于2015年6月29日向福建省莆田市泽润房地产开发有限公司支付了全部购房款745580元和维修基金3656元。但福建省莆田市泽润房地产开发有限公司至今未将涉案商品房交付给李志海使用，致引起诉讼。 另，福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司于2003年12月15日成立，其法定代表人为黄凤明。2017年5月2日，中铁信托有限责任公司以福建省莆田市泽润房地产开发有限公司多期未按双方约定偿还借款利息已构成违约为由诉至四川省高级人民法院，要求福建省莆田市泽润房地产开发有限公司提前偿还全部借款本金及相应利息并支付相关费用，同时要求黄凤明履行相应的担保责任。该院于2018年1月29日作出（2017）川民初49号《四川省高级人民法院民事判决书》，判决如下：……三、如福建省莆田市泽润房地产开发有限公司到期未履行本判决第一项、第二项确定的债务，中铁信托有限责任公司对莆房建字第××号、莆抵字第××号项下的在建工程及土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；…… 本院认为：李志海与福建省莆田市泽润房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：C201501395）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的。福建省莆田市泽润房地产开发有限公司辩称该合同是虚假的、不能履行的、无效的合同。即使涉案商品房如福建省莆田市泽润房地产开发有限公司所述是由中国建设银行莆田涵江支行介绍李志海等人出资购买，所得购房款被用于偿还福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司拖欠中国建设银行莆田涵江支行的贷款利息。此也是福建省莆田市泽润房地产开发有限公司、中国建设银行莆田涵江支行和福建省莆田市闽祥彩钢物流有限公司之间的经济往来，并不影响涉案合同的效力。虽然涉案商品房于2014年已被抵押，《物权法》第一百九十一条第二款也规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。然该条款并非效力性强制性法律规定，且《最高人民法院》第三条第一款亦规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，抵押权存续期间，出卖人即使未经抵押权人同意销售商品房的，亦不影响商品房买卖合同的效力。综上，不管李志海在签订合同时是否知晓涉案商品房已设定抵押权，本案《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：C201501395）均未存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故福建省莆田市泽润房地产开发有限公司辩称该合同无效，于法无据，本院不予支持。因涉案商品房在签订本案商品房买卖合同时即已抵押且现被生效法律文书确认中铁信托有限责任公司对该商品房折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”的规定，涉案合同无法继续履行，李志海签订合同目的不能实现。鉴于目前情况，本院对李志海进行释明，询问其是否根据实际情况变更诉讼请求，但其未申请变更。因福建省莆田市泽润房地产开发有限公司现仍无法偿还中铁信托有限责任公司的债务，李志海也不同意代为清偿债务消灭抵押权，故李志海要求福建省莆田市泽润房地产开发有限公司继续履行合同交付涉案商品房，在事实上履行不能，本院不予支持。在涉案商品房自签订商品房买卖合同时就已经抵押交付不能的情况下，李志海要求福建省莆田市泽润房地产开发有限公司支付以购房款745580元为基数自2017年8月1日起至实际交房之日止按日万分之一的标准计算逾期交房违约金亦缺乏依据，本院亦不予支持。本案《商品房买卖合同（预售）》客观履行不能多因福建省莆田市泽润房地产开发有限公司造成的，从诚信、公平原则考虑，本案诉讼费用宜由福建省莆田市泽润房地产开发有限公司承担。福建省莆田市泽润房地产开发有限公司其他不合理的辩解，本院也不予采纳。若待涉案商品房解除抵押或李志海变更诉讼请求要求解除合同等，李志海可根据实际情况另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款，《最高人民法院》第九条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认李志海与福建省莆田市泽润房地产开发有限公司于2015年6月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：C201501395）合法有效； 二、驳回李志海的其他诉讼请求。 案件受理费11255.8元，减半收取计5627.9元，由福建省莆田市泽润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 黄 凤 二〇二〇年九月二十四日 书记员 胡绍圆 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。