河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民再2号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔振栓，男，汉族，1967年5月7日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：刘志华，河南九多律师事务所律师。委托诉讼代理人：江芳，河南九多律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：魏志山，男，汉族，1974年8月6日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：赵启夫，河南青剑律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：李松玲，女，汉族，1974年6月21日生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：赵启夫，河南青剑律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王崇军，男，汉族，1954年10月25日生，住河南省社旗县大冯营乡丁庄村万庄。委托诉讼代理人：王桂滋，河南汉民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，河南汉民律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：侯双群，男，汉族，1958年5月13日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘成坤，男，汉族，1952年8月13日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王国召，女，汉族，1950年4月6日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：侯中文，男，汉族，1968年5月19日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：王昶懿，男，汉族，2010年1月8日生，住河南省方城县。法定代理人：周丰，男，汉族，1972年10月2日生，住河南省方城县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘崇之，男，汉族，1977年4月28日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘富贵，男，汉族，1950年12月24日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘栓之，男，汉族，1951年7月3日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘汉军，男，汉族，1968年4月17日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：姬付建，男，汉族，1976年2月19日生，住河南省社旗县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：侯继芬，女，汉族，1965年9月5日生，住河南省郑州市金水区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘金令，男，汉族，1931年3月6日生，住河南省社旗县。以上十二被申请人共同委托诉讼代理人：王崇军，男，汉族，1954年10月25日生，住河南省社旗县大冯营乡丁庄村万庄。原一、二审第三人：南阳昊天企业管理咨询有限公司。住所地南阳市新华西路****。法定代表人鲁海州，任公司总经理。再审申请人崔振栓因与被申请人魏志山等十五人、第三人南阳昊天企业管理咨询有限公司（以下简称昊天公司）。为执行异议之诉一案，不服本院（2019）豫13民终2734号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年12月12日作出（2019）豫13民申649号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人崔振栓及其委托诉讼代理人刘志华、江芳，被申请人魏志山、李松玲的共同委托诉讼代理人赵启夫，被申请人侯双群、刘汉军、侯中文、刘金令、王昶懿、刘崇之、侯继芬、姬付建、刘栓之、王国召、刘富贵、刘成坤的共同委托诉讼代理人王崇军，被申请人王崇军的委托诉讼代理人王桂滋、张丽到庭参加诉讼。昊天公司经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。崔振栓申请再审称：本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原一审判决正确，而二审裁定适用法律不当，导致裁判结果错误。魏志山、李松玲辩称：原二审认定事实清楚，证据充分，应予维持。一、崔振栓与昊天公司的房屋买卖交易价格明显低于市场价格，且资金来源、银行转账、昊天公司收到的房款去向明显不正常，应是虚假诉讼。二、崔振栓、蒋某与昊天公司的债权没有事实依据，是虚假的。三、没有证据证明崔振栓将涉案房屋出租给汉华酒业，即崔振栓未实际占有涉案房屋。四、依据最高人民法院(2020)最高法民申1100号民事裁定书司法观点,崔振栓从没有房屋产权证的昊天公司处购买涉案房屋导致不能办理过户登记，其自身有过错。王崇军等十三人同意魏志山、李松玲意见。另辩称：一、蒋某与本案有直接利害关系，且其陈述前后矛盾，证言不能采信。二、昊天公司的公司账号仅在本案房屋买卖合同中使用，就是为制造银行流水。综上，崔振栓和昊天公司存在恶意串通，逃避执行，其提出的异议不能排除强制执行。应驳回崔振栓的再审请求。崔振栓向一审法院起诉请求：1、停止对位于南阳市宛城区孔明路汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部房产的执行；2．本案诉讼费用由魏志山、李松玲、侯双群、刘汉军、侯中文、刘金令、王昶懿、刘崇之、侯继芬、姬付建、王崇军、刘栓之、王国召、刘富贵、刘成坤承担。一审法院查明，王崇军、魏志山、李松玲、侯双群、刘成坤、王国召、侯中文、王永懿、刘崇之、刘福贵、刘拴之、刘汉军、姬付建、侯继芬、刘金令申请执行南阳昊天企业管理咨询有限公司民间借贷纠纷一案中，对位于南阳市汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部的房屋进行查封。一审法院于2017年12月23日作出（2018）豫1302执2072-2086之一执行裁定书，查封位于南阳市汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部的房屋。崔振栓依法向一审法院提出了执行异议申请，一审法院以（2018）豫1302执异125号执行裁定书，裁定驳回崔振栓的异议。崔振栓不服一审法院的（2018）豫1302执2072-2086号之一执行裁定书及（2018）豫1302执异125号执行裁定书，向一审法院提起了诉讼。2014年至2015年8月，崔振栓向南阳昊天管理咨询有限公司出借款项36万元，案外人蒋某向第三人昊天公司出借款项35万元。2015年9月17日，原告作为乙方（买方）与甲方（卖方）谢西荣、鲁海州、丙方南阳昊天管理咨询有限公司签订了《房屋买卖合同书》，约定：“一、丙方同意甲方以其名义购买的坐落在汉景苑小区××楼××孔××路门面房（小区大门自东向西）第四层第二单元的西半部（建筑面积380平方米，最终以房产权登记机关实测面积为准。）出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出让给乙方。二、双方议定上述房产总价款为人民币叁百万元整”，等等，就该合同的签订三方在南阳市宛都公证处办理了（2015）宛市证民字第4271号公证书。崔振栓向丙方的账户付款如下：2015年9月17日通过建设银行付款67万元；9月17日通过中国银行付款20万元；9月17日通过中国银行付款3万元；9月17日通过中国银行付款70万元；9月18日通过中国银行付款60万元；9月18日通过中国银行付款80万元。以上合计300万元整。2015年10月21日，南阳市乾元房地产开发有限公司向崔振栓出具了汉景苑小区××楼××孔××路门面房（小区大门自东向西）第四层第二单元的西半部（建筑面积380平方米）的《汉景苑房屋认购协议》，并注明“款已全额付清（系原谢西荣转让）”，另向崔振栓出具了金额为323万元的收款“收据”。崔振栓接收了该房屋，并将该房屋租赁给河南汉华酒业有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点是崔振栓是否支付了诉争房屋的对价款并实际占有，该房屋未办理过户登记手续原告是否具有过错。经审理查明的事实，崔振栓与第三人昊天公司存在真实的民间借贷关系，崔振栓作为第三人昊天公司的债权人将其享有的债权抵偿部分房款，又另行支付了大部分的房款，从整个交易流程来看崔振栓的购房款有来处，第三人昊天公司的售房款有去处，崔振栓作为债权人其债权应得到平等的保护，崔振栓与第三人昊天公司不具有欺诈，转移该房款的情形，其房屋买卖的意思表示真实且已实际履行。该诉争房屋未办理过户登记手续，其原因是该房产并未取得初始登记，崔振栓对此并无过错，且已在房地产公司处办理了更名手续，其虽然没有取得房屋产权证书，不具有法律意义上的所有权，但具有物权期待权，该权利高于一般债权，依法应得到保护。本案要审查的是崔振栓是否享有排除执行的权利，故崔振栓与第三人昊天公司所签订的房屋买卖合同及第三人昊天公司与房地产公司所签订的房屋买卖合同的的效力不属于本案审查的范围，在此不予评析。综上，一审法院判决：对位于南阳市宛城区孔明路汉景苑小区1号楼2单元4楼西半部的房产不得执行。案件受理费30800元，由王崇军、魏志山、李松玲、侯双群、刘成坤、王国召、侯中文、王永懿、刘崇之、刘福贵、刘拴之、刘汉军、姬付建、侯继芬、刘金令负担。魏志山等十五人不服，向本院上诉请求：1、撤销南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4311号民事判决，依法改判或发回重审。2、由崔振栓承担一、二审诉讼费。事实和理由：原判决认定事实错误1、原判决认定崔振栓将其债权抵偿部分房款是错误的。庭审笔录中证人蒋某清楚地说明了崔振栓和蒋某共筹集300万元转给第三人昊天公司，收到转款后将欠被上诉人36万全部偿还;在审判员要求崔振栓说一下买房的过程时,崔振栓说“由于300万元房款不好筹,所以第三人昊天公司把欠我的71万元提前偿还打过来,这才凑够300万元”。原审认定崔振栓将债权抵偿房款的事实是严重失实的。2、原审认定崔振栓和第三人昊天公司的房屋买卖真实有效是错误的。(1)从诉争房屋的交易金额来看,崔振栓和第三人昊天公司的房屋交易金额明显低于市场价格。2013年11月,第三人昊天公司以谢西荣名义以320万元的价格购入争议房产,380平方的房屋经过斥资装修,又经过了两年的时间,房屋以300万元的价格出售给被上诉人。这明显不符合正常的交易价格,明显具有恶意串通的目的。(2)从诉争房屋的支付房款记录来看,存在明显不正常。从崔振栓购买诉争房屋提供的款项来源证据可以看出,证人黄金山2015年9月14日向被上诉人转账67万,而就在同一天转账前,黄金山收到两笔共计67万元的转款,黄金山的该银行卡上半年明细显示,除了该67万元的转账收入和另笔300元的收入,无其它转账收入和支出;被上诉人2015年9月15日在中国银行开卡一张,2015年9月15日转入20万元,9月17日转出20万元;9月17日转入36、35万元,9月17日转出70万;9月17日转入30万,9月18日存现18万、20万、12万,9月18日转出80万;9月18日存现59万,转出60万。崔振栓为转账单独开卡,将转入的资金又迅速转出,这种大额的频繁转入、转出,明显的不正常。(3)从诉争房屋的交易习惯来看,崔振栓和第三人昊天公司的交易明显不符合正常的交易习惯。宛城区法院执行局调取的第三人昊天公司2015年9月银行账户信息显示:2015年9月17日,崔振栓向第三人昊天公司账户转入3万元,与此同时,第三人昊天公司又将该3万元转入崔振栓的好朋友蒋某账户。在同日,第三人昊天公司又向蒋某帐户转入32万元,向被上诉人账户转入36万元。蒋提供的证言说“他和崔振栓全额支付了房款后,第三人昊天公司将欠我的35万元,欠崔振栓的36万元全部偿还。”根据崔振栓所称,是第三人昊天公司向其借款未还,才将房屋出售。根据交易习惯,房屋交易价格减去第三人昊天公司尚欠崔振栓借款数额即为崔振栓应支付的房屋价格,崔振栓和第三人昊天公司的交易明显不符合正常的交易习惯,崔振栓和第三人昊天公司的房屋交易是恶意串通的虚假交易。3、原审判决认定崔振栓接收了诉争房屋,并将房屋租赁给被上诉人是错误的。崔振栓提供的与河南汉华酒业有限公司租金支付银行流水显示:交易双方是个人账户,且与崔振栓交易的是三个不同的账户,原判决认定崔振栓是实际受益人缺乏事实依据,是错误的，综上所述,崔振栓与第三人昊天公司的一系列行为明显是恶意串通,逃避债务的履行,原判决认定的事实严重错误,从而导致适用法律错误,请求二审法院撤销原审判决或发回重审,以维护魏志山、李松玲、侯双群、刘汉军、侯中文、刘金令、王昶懿、刘崇之、侯继芬、姬付建、王崇军、刘栓之、王国召、刘富贵、刘成坤的合法权益。本院二审庭审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院二审认为：本案是执行案外人提出的执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案涉房产是否享有足以享有排除人民法院强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”结合本案，案涉房产系汉景苑小区1号楼临街四楼商铺，案涉房产“五证”中只有南阳市规划局颁发的《南阳市建设用地规划许可证》（编号为：宛规地字（2009）第（106）号），且用地单位为南阳市宛城区仲景街道办事处东关社区居民委员会，用地项目名称为城中村改造汉景苑项目安置用地，其余《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等手续不完善，开发商销售商品房需要具备以上“五证”才是合法的商品房销售主体。虽然崔振栓与房地产公司签订《汉景苑房屋认购协议》，但不能证明崔振栓取得了合法的房屋所有权凭证，不能依法确认崔振栓系案涉房屋的合法权利人。因此，崔振栓不具备执行异议之诉的诉讼主体资格，不能作为执行案外人提出执行异议之诉。故，原审法院判决不当，本院二审予以纠正。综上，本院二审裁定：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4311号民事判决；二、驳回崔振栓的起诉。一审案件受理费30800元，退还崔振栓；上诉人侯双群、李松玲、刘汉军、侯中文、刘金令、王昶懿、刘崇之、侯继芬、姬付建、王崇军、刘栓之、王国召、刘富贵、魏志山、刘成坤预交的二审案件受理费30800元予以退还。再审期间，各方均无新证据提交，对原审查明的事实，本院再审予以认可。本院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，（一）崔振栓与昊天公司在人民法院查封前是否签订合法有效的书面买卖合同。崔振栓与昊天公司于2015年9月17日签订《房屋买卖合同》，该合同的签订在南阳市宛都公证处办理了（2015）宛市证民字第4271号公证书。2015年10月21日，南阳市乾元房地产开发有限公司向崔振栓出具《汉景苑房屋认购协议》，并注明“款已全额付清（系原谢西荣转让）”，另向崔振栓出具了“收据”。被申请人虽主张该合同系双方恶意串通，是虚假、不真实的，是用80万元资金反复交易几次完成了300万购买房屋的银行交易记录，但该主张建立在其主观推论基础上，并无确实、充分的证据予以支持，该抗辩理由不能成立。故本院再审认定，崔振栓与昊天公司在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。根据再审申请人在一审中提交的《租房协议》，崔振栓作为房主将案涉房屋出租给河南汉华酒业有限公司，租期从2016年8月1日至2018年7月31日，每年租金15万元，共30万元。能够说明崔振栓已经对案涉房屋进行了实际的控制和管理，已经合法占有。故崔振栓在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）是否已支付全部价款。再审申请人在2015年9月17日签订《房屋买卖合同》后，于当天通过建设银行给昊天公司转款67万元，通过中国银行转款20万元、3万元、70万元，次日仍通过中国银行继续转款60万元、80万元，共计300万元整。如上评述，虽被申请人对此提出异议，但现无证据能够证实该转款不实。故本院再审认定，崔振栓已完成支付涉案房屋的全部价款。（四）案涉房屋没有办理过户登记，是否是买受人自身原因造成。本院再审认为，涉案房屋因开发商手续不全导致不能办理过户，非因崔振栓的原因导致房屋不能办理过户登记。综上，原审认定事实清楚，但适用法律错误，再审申请人的再审理由成立，本院予以采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫13民终2734号民事裁定；二、维持南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4311号民事判决。一审案件受理费30800元，二审案件受理费30800元，均由侯双群、李松玲、刘汉军、侯中文、刘金令、王昶懿、刘崇之、侯继芬、姬付建、王崇军、刘栓之、王国召、刘富贵、魏志山、刘成坤负担。本判决为终审判决。审判长  胡书海审判员  杨玉娟审判员  张 鹏二〇二〇年九月一日法官助理马跃忠书记员司光帅