广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5275号上诉人（原审原告）：彭继伟，男，汉族，1978年5月1日出生，住湖北省监利县************，公民身份号码为421************612。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞晓敏，广东蓝沃律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：周伟洪，男，汉族，1969年6月27日出生，住广东省东莞市常平镇苏坑大地堂队**，公民身份号码为442************632。委托诉讼代理人：刘泽群，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐靖君，广东广和（东莞）律师事务所律师。上诉人彭继伟、周伟洪因租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8575号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭继伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项中的房屋装饰装修损失93659.82元，改判周伟洪向彭继伟赔偿房屋装饰装修损失187319.64元；2.本案诉讼费、财产保全申请费、评估费由周伟洪承担。事实与理由：一、一审法院在未向相关部门核实的情况下直接认定《租赁合同》无效，属于认定事实错误，彭继伟与周伟洪之间签订的《租赁合同》合法有效。一审法院仅根据周伟洪未提供案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或已经相关主管部门批准建设证明，直接认定《租赁合同》无效，而经彭继伟了解，案涉租赁物已经相关主管部门批准建设，该证明由东莞市自然资源局保管。同时，彭继伟已于案号为（2019）粤1973民初12954号一案中向法院申请调查案涉租赁物的建设许可登记情况。二、一审法院认定彭继伟对合同无效存在过错属于认定事实错误。首先，《租房合同》合法有效，彭继伟因周伟洪出租的租赁物无法满足彭继伟的合同目的而解除合同，是合法行使解除权的行为，周伟洪应赔偿彭继伟的所有损失。其次，即便《租房合同》无效，彭继伟已向当地村委会了解到案涉租赁物所有权人为周伟洪，虽然彭继伟承租案涉租赁物的目的是用于转租他人，但彭继伟在没有资格向相关审批工程建设的部门查询登记备案情况之下，已穷尽各种可能的渠道了解房屋所有权人，已尽到合理的审慎义务，对合同无效不存在过错责任。而周伟洪作为房屋出租方，在明知未取得建设工程规划许可证的情况下仍将案涉租赁物出租给彭继伟，存在过错，应承担合同无效的全部责任。3.一审法院根据双方的过错认定案涉房屋装饰装修损失的承担方，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，彭继伟在经得周伟洪同意后对租赁物进行相关改建、加装，现周伟洪已收回租赁物并重新出租给第三方，案涉房屋已被周伟洪实际利用，因此周伟洪应折价赔偿彭继伟房屋装饰装修损失即187319.64元。针对彭继伟的上诉意见，周伟洪没有在规定期限内向本院提交书面答辩意见。上诉人周伟洪上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判周伟洪无需向彭继伟赔偿载货电梯、消防设施、房屋装饰装修损失合计235851.71元；2.改判一审案件受理费10057.2元、财产保全申请费1270元由彭继伟承担；3.本案诉讼费由彭继伟承担。事实与理由：一、周伟洪从未同意彭继伟对案涉厂房进行改建、扩建，一审法院认定错误。首先，案涉租赁物本就具有用作厂房的条件。因案涉租赁物为自建房，一直以来该租赁物的用途均用于出租，至于出租后的承租人使用的用途，按照租赁物的内部结构均能满足不同的需求。所以彭继伟在对租赁物结构进行改建、拆建、扩建等改变租赁物结构的问题从来没有告知周伟洪，更没有征得周伟洪的同意。其次，虽然双方在案涉的《租赁合同》中约定了装修期限，但是双方约定装修范围仅仅是彭继伟在租赁物原装修结构上进行外表翻新、软件装修等表面装修行为，并不包含允许彭继伟对案涉租赁物改建、拆建、扩建的行为。并且，从《租赁合同》第四条的约定，双方明确就“改建建筑物（拆卸、加建）需书面通知甲方（周伟洪），经甲方（周伟洪）同意后方可施工”进行约定，从合同约定条款中可以清楚反映周伟洪对于改建、拆建、扩建建筑物的行为是持有保留并谨慎的态度的。一审判决扩大了周伟洪对于装修的本意是错误的。二、一审法院对周伟洪向彭继伟赔偿损失235851.71元的认定属于缺乏事实依据，适用法律错误。首先，彭继伟是在未征得周伟洪同意的情况下实施改建、拆建、扩建租赁物的行为，根据《租赁合同》第八条的约定，彭继伟所有装修无偿留归周伟洪。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条的规定，周伟洪也无需向彭继伟赔偿任何损失。针对周伟洪的上诉意见，彭继伟未在规定期限内向本院提交书面答辩意见。彭继伟向一审法院提起诉讼请求：1.请求确认双方于2018年5月19日签订的《租赁合同》于2019年4月19日解除；2.判令周伟洪向彭继伟返还押金150000元；3.判令周伟洪向彭继伟赔偿损失475720元；4.判令案件诉讼费由周伟洪负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限周伟洪于判决发生法律效力之日起五日内向彭继伟退还押金150000元；二、限周伟洪于判决发生法律效力之日起五日内向彭继伟赔偿加装载货电梯的损失125000元、加装消防设施的损失17191.89元、房屋装饰装修损失93659.82元，合计235851.71元；二、驳回彭继伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10057.20元、财产保全申请费1270元，合计11327.20元，该款彭继伟已预交，由彭继伟负担4304.30元、周伟洪负担7022.90元；一审案件评估费38220元，由彭继伟、周伟洪各负担19110元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初8575号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。本院在二审期间向东莞市自然资源局调查取证，东莞市自然资源局出具复函称经核查案涉房屋未在东莞市自然资源局办理建设规划许可证。经质证，周伟洪对该函的真实性、合法性、关联性予以确认;彭继伟对该函真实性予以确认，但认为彭继伟对因案涉房屋未办理建设规划许可证导致租赁合同无效不存在过错，彭继伟已向房屋所在地村委会了解到房屋产权人为周伟洪。本院认为：本案为租赁合同纠纷。一审判决判令周伟洪向彭继伟退还押金150000元，双方并未就此提出异议，本院对此亦予确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对周伟洪、彭继伟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、案涉《租赁合同》的效力及过错责任划分问题；二、关于加装载货电梯、加装消防设施及房屋装饰装修损失的认定及承担问题。关于争议焦点一。周伟洪作为出租方在一审法庭辩论终结前未能提交案涉租赁物的建设工程规划许可证，亦未能提供证据证明案涉租赁物已按照建设工程规划许可证的规定建设，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定认定双方签订的《租房合同》无效于法有据。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《租房合同》因未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定而无效，周伟洪作为出租方，将不具备出租条件的房屋对外租赁，存在过错；彭继伟作为承租人，未谨慎审查租赁物是否具备出租条件而予以承租，亦存在过错。一审判决根据双方过错程度认定双方对合同无效各自承担一半的责任并无不当，本院对彭继伟就此提出的上诉意见不予支持。关于争议焦点二。一审判决委托深圳南方华信财产评估有限公司作出的《房屋添置设备及装修价值评估鉴定证报告》评估载货电梯设备价值、消防工程已施工价值、房屋装饰装修价值共计329511.53元，双方对该评估意见均无异议，一审判决对此予以采纳是妥当的。案涉《租房合同》第一条约定彭继伟有长达四个月的装修期，第七条约定周伟洪将厂房租给彭继伟作工业厂房使用,一审判决认为彭继伟在承租期间势必会根据承租用途对租赁物进行改建、加装设备等于理有据。在没有证据可以充分证明周伟洪对彭继伟的装修、加建提出过异议的情况下，应视为彭继伟的改建、加装设备已经周伟洪同意，本院对彭继伟就此提出上诉主张不予支持。由于彭继伟承租期间所加装的电梯、消防设施已与租赁物形成附合且周伟洪已收回租赁物并且部分楼层租予案外人使用，一审判决依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款关于“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有”的规定，认定周伟洪应向彭继伟赔偿加装载货电梯损失125000元、加装消防设施损失17191.89元的没有违反法律规定，本院对此予以维持。对于房屋装饰装修损失93659.82元，一审判决按照双方过错责任认定房屋装饰装修损失由双方各自承担一半责任并无不当，本院对此亦予以维持。对于周伟洪、彭继伟加装载货电梯、加装消防设施及房屋装饰装修损失提出的异议，本院均不予支持。综上所述，上诉人周伟洪、彭继伟的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7150元，由周伟洪负担5008元（已预交），由彭继伟负担2142元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年九月二十一日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。