广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5723号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区祖庙街道镇安村中三股份合作经济社，住所地佛山市禅城区*******，统一社会信用代码N144**********352Y。法定代表人：卢棉昌。委托诉讼代理人：张君仪，广东盈趣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄禹琮，广东盈趣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈潮水，男，1995年9月20日出生，汉族，住广东省阳山县**************，公民身份号码441************719。委托诉讼代理人：邱锦添，广东群立弘律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区祖庙街道镇安村中三股份合作经济社（以下简称中三经济社）因与上诉人陈潮水房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中三经济社上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈潮水向中三经济社按照租赁场地同地段的36元/月/平方米的租金标准支付占有使用费及利息（利息计算标准：以实际欠缴占有使用费为本金，自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.陈潮水承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。（一）一审法院忽略了双方约定的租金为三年前的价格标准、涉案场地租金持续升幅的事实。陈潮水恶意占用涉案场地拒不返还的不当得利应当按照租赁场地同地段的36元/月/平方米的租金标准予以计算。一审法院机械按双方约定的租金标准作为参照标准，未完全考虑中三经济社的实际损失，属于认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。尽管一审判决认定双方签订的《租赁合同书》为无效合同，但该合同期限已届满，双方约定的租金标准是三年前订立合同时确定的，不可作为合同届满后的占有使用费标准，已到期合同约定的租金标准明显低于中三经济社因陈潮水恶意占用场地而无法另行出租的损失。（二）陈潮水具有在合同到期后恶意占用场地拒不退还试图以低价使用场地的非法目的，若判决支持陈潮水按原租金标准支付占用费，则变相认可其非法谋取不当利益的行为，不符合诚实信用原则。陈潮水其假借诉讼之名，意图在诉讼期间按照原约定的租金标准继续占有使用涉案租赁物，该行为已严重侵害了中三经济社的合法财产权益。陈潮水在合同期限届满后主张按原租金标准续约，实际上是在双方无法就涉案租赁物的租金升幅达成一致的情况下，试图以诉讼的方式拖延占有使用涉案租赁物，其具有主观恶意。若按一审判决认定的仍按原租金标准11元/月/平方米计付占用费，则变相认可和默许了陈潮水不诚信的占用行为，其所得的不当得利明显大于中三经济社的实际损失。针对中三经济社的上诉，陈潮水辩称，（一）中三经济社请求占用使用费计算标准改为36元/月/平方米，无事实和法律依据。合同约定的租金是每月11元/平方米，一审认定占有使用费为11元/平方米，请求二审法院予以维持。（二）请求准许陈潮水继续使用涉案房屋至2022年10月17日。陈潮水签订《租赁合同书》后，自筹资金建成农贸市场，现投资成本尚未收回。上诉人陈潮水上诉请求：1.撤销一审判决中关于陈潮水返还涉案租赁物给中三经济社的判项；2.准许陈潮水继续使用涉案租赁物至2022年10月17日，租金为11元/月/平方米；3.中三经济社承担本案诉讼费。事实和理由：（一）陈潮水于2016年9月28日与中三经济社签订《租赁合同书》，双方约定中三经济社将涉案租赁物出租给陈潮水作综合市场用。租赁期间为2016年10月18日至2019年10月17日（到期后续租三年）。还约定了面积、租金、交款时间等事项。陈潮水签订上述合同后，即与薛某1、薛某2、李某辉自筹资金共同出资三百多万元建成聚某农贸市场，解决周边居民购买农产品问题，方便群众生活。陈潮水从2016年10月至今均按时交租，履行合同义务、合法经营，现投资成本尚未收回（中三经济社承诺可以续租三年，应按六年分摊成本）。（二）《租赁合同书》合法有效，涉案租赁物不是非法建筑，2016年10月18日签订合同时，中三经济社告知陈潮水涉案租赁物有合法手续，是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。针对陈潮水的上诉，中三经济社辩称，（一）陈潮水主张《租赁合同书》合法有效、应当继续履行缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。一审已经认定涉案租赁物未取得规划报建手续，故认定《租赁合同书》为无效合同，且《租赁合同书》的租赁期限早已终止，不存在继续履行的法律要件和合同基础。（二）陈潮水自2019年10月18日起占用涉案租赁物至今，应当按照36元/月/平方米的标准计付占用费。具体理由见中三经济社的上诉意见。中三经济社向一审法院提出诉讼请求：1.陈潮水立即腾空并向中三经济社返还位于佛山市禅城区筲某围工业区1号之一（以下简称1号之一）的租赁物；2.陈潮水向中三经济社支付场地占用费（按市场同期同类租金标准36元/平方米/月，计租面积610平方米，自2019年10月18日起计至实际退还场地并迁出经营地址之日止）及利息（以实欠场地占用费为本金，自起诉之日起按同期银行贷款利率计至实际退还租赁场地之日止）；3.本案诉讼费用由陈潮水承担。陈潮水向一审法院提出反诉请求：1.陈潮水与中三经济社续租1号之一厂房三年（2019年10月18日至2022年10月17日），继续履行《租赁合同书》；2.由中三经济社承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月28日，中三经济社（出租方、甲方）与陈潮水（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定“一、甲方将1号之一租赁给乙方，该地块只作综合市场之用，不能用作其他用途，同时经营项目须符合相关的法律法规要求，该土地（厂房或商铺）内不得存放有毒、易燃易爆等违禁及危险品……二、租赁时间：2016年10月18日至2019年10月17日止。三、甲方租给乙方场地面积及乙方每月应交款项明细计算如下：租赁时间面积㎡元/每月/平方米月交金额年交金额总金额2016.10.18-2019.10.1761011671080520241560四、交款时间：每月1-10号交当月金额……五、双方必须遵守事项：……4、合同期满厂房要经甲方验收合格才能离场，甲方允许乙方7天清场时间……自签合同日起乙方已交押金32800元，此押金在合同期满，交清应交金额等费用后，凭甲方开出的按金收据领回押金……”就1号之一房产的规划报建情况，佛山市自然资源局禅城分局复函称未查到有关规划报建资料。中三经济社、陈潮水一致确认：中三经济社向陈潮水交付的租赁物是厂房，目前厂房仍由陈潮水占用，尚未腾空交还予中三经济社；陈潮水按合同约定的租金标准支付租金至2019年10月17日。经一审法院询问，中三经济社确认陈潮水已缴纳押金32800元，并同意押金问题在本案中一并处理，同意押金抵扣占有使用费。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。并无证据证明涉案1号之一房产已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，佛山市自然资源局禅城分局亦回复未查到该房产规划报建资料，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，中三经济社、陈潮水于2016年9月28日签订的《租赁合同书》无效。关于中三经济社诉请交还租赁物。如前认定，涉案《租赁合同书》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈潮水负有交还租赁物的义务，中三经济社的该项诉请于法有据，一审法院予以支持。关于中三经济社诉请的占用费及利息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”陈潮水仍占用租赁物，至今尚未腾退并返还予中三经济社，应参照《租赁合同书》约定的租金标准向中三经济社支付占有使用费，即陈潮水应按6710元/月的标准自2019年10月18日起向中三经济社支付占用费至实际交还租赁物之日止。中三经济社主张按36元/平方米/月的标准计付占用费，于法无据，中三经济社诉请超出部分，一审法院不予支持。租赁合同无效，押金条款亦无效，中三经济社应向陈潮水返还押金32800元，因中三经济社同意在本案中以押金抵扣占用费，截至本案判决时止，陈潮水应向中三经济社支付2019年10月18日至2020年3月17日的占用费合计33550元（6710元/月×5），押金冲抵后，陈潮水还应向中三经济社支付占用费750元。鉴于中三经济社、陈潮水互负债务，冲抵后陈潮水在中三经济社起诉之时并未拖欠费用，故一审法院对中三经济社诉请的利息不予支持。至于陈潮水诉请续租三年、继续履行租赁合同，经查，中三经济社、陈潮水约定的租赁期限已于2019年10月17日届满，陈潮水主张中三经济社口头承诺续租三年，并无有效证据佐证，中三经济社亦不予确认，一审法院不予采信。租赁期限届满后，是否与陈潮水续租、以何种标准出租属于中三经济社意思自治的范畴，在中三经济社、陈潮水未就续租达成一致的情况下，陈潮水的该项诉请于法无据，亦有违平等和合同自由原则，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈潮水于判决发生法律效力之日起十日内，腾空佛山市禅城区筲某围工业区1号之一，并将前述房产交还中三经济社；二、陈潮水于判决发生法律效力之日起十日内，向中三经济社支付占有使用费（截至2020年3月17日为750元，自2020年3月18日起按6710元/月的标准继续支付占用费至实际返还上述第一项房产之日止）；三、驳回中三经济社的其他诉讼请求；四、驳回陈潮水的诉讼请求。如陈潮水未按判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，反诉受理费25元，均由陈潮水负担。二审期间，陈潮水向本院提交中三经济社出具的收条及相应转账记录，拟证明陈潮水与案外人薛某1、薛某2、李某辉向中三经济社交纳租金158340元。本院对上述证据的真实性予以确认。中三经济社未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，（2020）粤06民终3650号生效判决认定：陈潮水与案外人薛某1、薛某2、李某辉于2020年6月17日向中三经济社支付款项158340元；案外人薛某1陈述该笔费用系支付物业占有使用费。2020年5月10日，佛山市禅城区祖庙街道镇安中三股份合作经济社更名为佛山市禅城区祖庙街道镇安村中三股份合作经济社。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点为：一、《租赁合同书》应否继续履行；二、陈潮水于本案应按何种标准向中三经济社支付2019年10月18日以后的占用使用费。关于争议焦点一。本案中，陈潮水、中三经济社未能提交相关证据证明《租赁合同书》项下物业已取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，该《租赁合同书》依法不具有相应法律效力，无效合同自始无法律约束力，陈潮水诉请继续履行《租赁合同书》，并要求中三经济社按其承诺续签本案租赁合同的主张理据不足，本院依法不予采纳。《租赁合同书》无效，陈潮水对涉案租赁物不具备合法占有基础，一审法院判令陈潮水腾空《租赁合同书》项下物业并向中三经济社予以返还，合法有据，本院依法予以维持。关于争议焦点二。《租赁合同书》无效，陈潮水占用涉案租赁物不具有合法依据，依法应向中三经济社支付其占用期间产生的占有使用费。至于该占有使用费的支付标准问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，结合《租赁合同书》的约定内容，一审法院判令陈潮水按11元/月/平方米的标准向中三经济社支付自2019年10月18日起至其实际返还涉案租赁物之日止产生的占有使用费，并无不当，本院予以维持。中三经济社主张按36元/月/平方米标准计算占有使用费，理据不足，本院不予采纳。此外，就陈潮水与案外人薛某1、薛某2、李某辉向中三经济社支付的158340元款项，案外人薛某1陈述该笔费用系支付物业占有使用费，则陈潮水于本案最终应负担的涉案租赁物占有使用费的具体数额问题，可在执行过程中据实进行核算。综上所述，中三经济社、陈潮水的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由佛山市禅城区祖庙街道镇安村中三股份合作经济社负担50元，陈潮水负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月四日法官助理 黄清怡书 记 员 许佩珊