广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1200号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。 被告：张小波，男，1984年6月21日出生，汉族，住广西灵川县。 被告：苏菊花，女，1981年11月17日出生，汉族，住广西灵川县。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业公司）与被告张小波、苏菊花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月6日公开开庭审理了此案，原告联发盛泰物业公司的委托诉讼代理人陈燕敏、被告张小波、苏菊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2017年5月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费共计人民币5989.44元；支付逾期付款违约金共计人民币2964.77元；期间的公摊水电费为320元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：联发乾景小区位于桂林市叠彩区，被告系联发乾景35-1-101房的业主，该房建筑面积为98.51㎡。2016年8月16日原告与被告办理了入住和相关材料的交接手续，依合同约定：该小区的物业管理收费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元，单元水电费公摊为10元／户／月，电梯维护费为12.5元／户／月。原告依约履行小区物业管理服务至今，自2017年5月1日起，被告就不再向原告交纳物业服务费，截止2019年12月31日止，被告拖欠的物业服务费已达5989.44元。原告为此曾多次向被告发出缴费通知书或电话催收此期间的物业服务费均未果。被告的行为已严重损害了原告的经济利益，根据协议约定，被告对于逾期支付物业服务费的行为还应向原告支付违约金共计2964.77元（违约金暂计至2019年12月31日，计算方法：5989.44元×5‰×32个月×30天=2964.77元）。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望法院依法判决。 被告张小波、苏菊花辩称，本人收房后，被告未依约提供合格的物业管理服务，是原告先违约；自收房开始建筑垃圾就堆放在本人的房屋前面，现在的垃圾是用集装箱装着堆放在过道里面，还有各种装修材料堆放在垃圾场，本人也多次找过原告反映此事，至今未完全解决；涉案房屋的阳台前有一个坑，多次要求原告处理，但原告直至去年才将坑填平，但未种植草皮，只是用仿草 皮来盖住黄泥巴；本人的院子里面有一捆电线，存在安全隐患，至今无人处理；电单车乱停乱放，妨碍本人正常生活，行走也不方便；涉案房屋的洗衣机排污管、橱柜处至今一直冒污水，致使冰箱长虫，再加上各种粉尘污染致使本人无法居住；关于物业费的问题，本人不是故意拖欠物业费，原告提供物业管理服务有瑕疵，造成本人损失，本人也与原告协商过补偿问题，但原告对造成的损失没有理睬，就是一直拖着，本人就居住了一年不到，之后就一直没有住下去了，如果可以补偿损失，本人也愿意继续缴纳物业费。如果法院判决本人承担违约金，本人认为原告诉请的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：2013年6月1日，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订《联发·乾景前期物业服务委托合同》，合同第六条约定：1.多层住宅：1.6元/月/㎡；2.高层住宅：1.9元/月/㎡；3.商铺：3.0元/月/㎡；4.购置的车库（车位）：30元/个/月；5.电梯维护费：150元/年/户（此费用二楼及二楼以上业主交纳）；6.代收公用水电费10元/月/户；7.装修垃圾清运费：按建筑面积3元/㎡计算；8单元楼道返修费：300元/户；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算，已交付但未使用的空置物业的物业服务费的收取按上述标准计算；合同第七条第五款约定：物业管理服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林联发盛泰物业服务有限公司”，原告进驻该小区提供物业服务管理。2014年12月7日，被告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向联发集团桂林联盛置业有限公司购买位于桂林市叠彩区联发·乾景35栋1-1-1号房，建筑面积98.51平方米。因被告购买的上述房屋厨房地漏堵塞等原因，交房至今未能解决，被告拒绝向原告交纳2017年5月1日至2019年12月31日的物业服务费、公摊水电费、违约金，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对本案被告具有法律约束力，被告张小波、苏菊花作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时交纳物业服务费，履行其业主的义务，庭审中，被告辩称涉案房屋厨房地漏堵塞，致使地漏出现返水现象，其已向原告反映，被告也已派人去处理，但原告陈述，经原告工作人员疏通后，就涉案房屋返水原因系业主家中管道油污堵塞造成，小区排污井并未出现堵塞现象，故本院认为，被告将涉案房屋返水现象向原告反映情况后，原告已依约履行了物业管理服务职责，因此，被告的该项辩解意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告每月应向原告缴纳物业费187.17元（1.9元/㎡×98.51㎡），被告应按照合同约定支付拖欠原告2017年5月1日至2019年12月31日的物业服务费5989.44元（187.17元×32个月）；原告主张的公摊水电费10元/月/户计算，被告应向原告缴纳2017年5月1日至2019年12月31日的公摊水电费320元（10元/月/户×32个月），故对原告主张被告支付物业费5989.44元、公摊水电费320元的诉讼请求，本院予以支持。 关于滞纳金的问题，本案中，原、被告约定的滞纳金实为违约金性质，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定“物业管理服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金”，依照双方合同约定，被告自逾期之日起应按日万分之五向原告交纳违约金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中，原告未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则进行调整，本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年5月1起按年利率6%计算至实际清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告张小波、苏菊花支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2017年5月1日至2019年12月31日的物业费5989.44元、公摊水电费320元及违约金（违约金计算：以欠费用总额为基数，自2017年5月1起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元，（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告张小波、苏菊花负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二〇年九月二十三日 书记员  杨何 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人 应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。