山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终10473号上诉人（原审被告）：济南联谊润通实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈卫东，总经理。上诉人（原审被告）：陈卫东，男，1968年7月22日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：薛慧华，女，1971年5月15日出生，汉族，住济南市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：寻广言，山东辰静律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘颖，山东辰静律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘爱华，女，1967年8月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈红军，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人济南联谊润通实业有限公司(以下简称济南联谊润通公司)、陈卫东、薛慧华因与被上诉人潘爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3223号民事判决，向本院提起上诉。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，本院依法对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清。原审认定，《国有建设用地使用权出让合同》中约定土地出让金的补偿人为济南联谊润通公司，涉案缴费票据中载明的缴款人名称为济南联谊润通公司，济南联谊润通公司通过补缴款项取得涉案住宅楼的合法所用权，故补缴款项系被上诉人替济南联谊润通公司垫付，应由济南联谊润通公司退还被上诉人。该认定系认定事实错误，补缴款项并非被上诉人替济南联谊润通公司垫付。《通告》上已经载明“费用的缴纳每平米按照700元人民币收，由住户个人承担。”后被上诉人同意缴费并在统计表上签字按手印的行为，应认定为对《通告》条款的实质认可，结合2019年11月2日录音中王卓所述“老陈(陈卫东)，我们给拿这个一平方700块钱的时候谁说是让你什么来，就是。老陈啊你让他拿钱他也不现实是吧……咱拿这个钱办咱房产证，就是这么个想法”，以上证据结合能够证明被上诉人认可补缴款项由其个人承担。原审认定补缴款项为被上诉人替济南联谊润通公司垫付系认定事实错误。二、原审判决并未查明相应事实，径直判决由上诉人陈卫东、薛慧华承担连带清偿责任，适用法律错误。公司法司法解释二第十八条规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东未在法定期限内成立清算组开始清算，导致公司的财产贬值、流失、毁损或者灭失，债权人主张其在造成损失范围内对公司债务承担赔偿责任的，人民法院依法应予支持。有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东怠于履行义务，导致公司的财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带责任的，人民法院依法应予支持。”本案中，上诉人济南联谊润通公司的注册资本仅为50万元，且陈卫东和薛慧华无上述司法解释所规定的不当行为，原一二审法院并未对上述情形进行相应的审理，径直判决上诉人陈卫东和薛慧华依照上述司法解释之规定承担连带责任欠妥。另，上诉人济南联谊润通公司虽然存续，但自建涉案房屋后即未再经营，之所以没有进行清算注销，是因为考虑所有购房人的切身利益。济南联谊润通公司一直持续不断地协调政府有关部门办理涉案房屋的产权证书，并非消极怠慢损害公司债权人的利益，故上诉人陈卫东和薛慧华作为上诉人济南联谊润通公司的股东并不存在上述司法解释所规定的情形，原审判决二人承担连带责任属适用法律错误。三、原审判决律师费由上诉人承担于法无据。双方所签房屋买卖合同中双方并未就律师费负担进行约定，且被上诉人聘请律师参加本案诉讼并非必须，仅为较其自身参加诉讼提高胜诉几率而已，故应由聘请方承担自己法律知识缺失而聘请专业人员所支出的相关费用。原审仅以律师费是被上诉人诉讼产生的合理损失而判决律师费由上诉人承担于法无据。四、原审判决结果显失公平。上诉人与被上诉人签订了涉案房屋的购房合同，合同约定的价格本就低于同时期同地段的房屋，依据原审判决结果即相当于需要上诉人补缴巨额款项后，继续与被上诉人履行合同。上诉人开发房地产不仅不赚钱还要赔钱，这明显违反公平原则。上诉人要求对涉案房屋价值进行评估，但原审并未支持。此外，涉案房产起初由济南联谊润通公司为安置公司员工，由公司员工（16人）与部分非员工（共47户）共同筹资建设而来。涉案争议房产占用范围内的土地原系济南市中十六里河镇雨露餐厅所有，其与济南市历城区土地管理局签订济历城土储合字(2001)第06号国有土地使用权出让合同,并支付了土地出让金21.65万元，济南市中十六里河镇雨露餐厅于2004年3月19日取得了土地使用权证，土地性质记载为“城镇单一住宅用地”。2004年3月24日,济南市历城区发展计划局下发济历城投资[2004]第42号文批复,同意了涉案房产的建设。济南联谊润通公司于2004年11月取得了历城国有济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。即在2004年，涉案土地证使用权主体为雨露餐厅，建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证主体为济南联谊润通公司。济南联谊润通公司取得证照后开始依法施工。此后，济南市中十六里河镇雨露餐厅与济南联谊润通公司签订土地使用权转让协议，将涉案土地转让给济南联谊润通公司，济南联谊润通公司于2005年2月取得土地使用权证，土地使用权证记载土地性质为“仓储用地”。至此，土地使用权、建设工程规划许可证与建设工程施工许可证主体统一为济南联谊润通公司。2004年至2005年，济南联谊润通公司与各位业主签订购房合同，约定由业主按照施工进度支付房款，因此可以看出房款筹措用于房屋建设，与普通商品房交易习惯并不相符。合同约定的单价为2000元左右,出售价格约为周边市场价格的一半，加上当时已交纳的相关税费，47户业主缴纳款项与房屋建设成本大抵相当。截至2005年2月份，房屋不存在违法情况且土地使用权性质为“仓储用地”。2009年8月，济南市委市政府信访局转来的王良副市长对洪宗禹等人的信访材料的批示件,经研究认定,涉案土地建设审批系由历城区建设管理局2004年越权审批,形成违法建设事实。因此，济南联谊润通公司于2005年2月份取得的“仓储用地”使用权证被撤销，故涉案房产在交房后无法办理产权登记。至此，合同签订时的土地使用权情况在2009年发生重大变化，被依法撤销。为解决该历史遗留问题，且为了各位业主办理房产证，济南联谊润通公司与法人陈卫东穷尽各种方法努力协调。2014年，市领导小组联合办公室认定济南联谊润通公司建设的住宅楼项目形成时间为2004年11月10日。根据济解决城建遗留问题[2014]1号文件、市解决城市建设遗留问题领导小组联合办公室主任办公会会议纪要(纪要[2014]1号)文件精神,该宗土地评估时间点为2014年11月10日,土地出让金按当时政策予以缴纳。应缴纳出让金为226.7899万元，同时还应缴配套费、防空地下设施易地建设费、契税等350余万元。合同成立后，土地证被撤销以及补缴各项税费的情形是签订合同时各方无法预见的，且济南联谊润通公司营业执照于2008年11月份被吊销，本来应该进行清算注销，但是如果公司清算注销，各业主办理房产证的意愿就无法实现。所以联谊润通公司与法人陈卫东顾全大局，保护各位业主的利益，与各业主为办理房产证共同努力，分工为：济南联谊润通公司协调各方关系，由各业主再次筹措资金补缴款项。此后陈卫东跑遍市里各个部门，最终才达到补缴税款办理房产证的最佳结果。各方之间多次召开会议，47户业主最终达成再次筹款的意愿。各业主为自己办理房产证支付款项，从来未提及为联谊润通公司垫付款项的意思合意，只不过此次收款主体由济南联谊润通公司变更为业主代表魏丽娟和陈乃峰。款项缴纳完毕后，仍然无法办理房产证，为此，济南联谊润通公司又再一次配合各位业主到法院进行诉讼调解，通过调解的程序最终将事项办妥。房产证办理完毕后，各位业主向济南联谊润通公司主张返还款项，这与当时开会形成的自行承担税费的合意不符，是违背契约精神的行为。潘爱华辩称，一、原审判决认定事实清楚，补缴款项为潘爱华替济南联谊润通公司垫付，济南联谊润通公司应依法返还。济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定了土地出让金的补缴人为济南联谊润通公司，涉案小区业主缴纳的3515472.42元，对应的缴费票据中载明的缴款人名称为济南联谊润通公司。济南联谊润通公司正是基于上述款项的补缴取得涉案住宅楼的合法所有权，故上述费用应由济南联谊润通公司承担。济南联谊润通公司并未与潘爱华达成书面协议，约定由潘爱华承担后续的相关费用，其主张也无充足的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。二、原审判决适用法律正确，陈卫东、薛慧华应当承担连带清偿责任。1.陈卫东、薛慧华系济南联谊润通公司股东，在2008年11月28日济南联谊润通公司被吊销营业执照后，未依据公司法第一百八十四条的规定在法定期限内成立清算组进行清算，属于怠于履行清算义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条的规定，原审认定陈卫东、薛慧华对济南联谊润通公司的债务承担连带清偿责任并无不当。2.陈卫东、薛慧华作为济南联谊润通公司的股东，在未结清济南联谊润通公司债务的情况下决定清算并解散公司，属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的行为，严重损害了潘爱华的利益。公司法第二十条规定，公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。3.公司法第一百八十五条规定，清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司法第一百八十五条规定的“通知债权人”和“公告”是并列关系，而不是选择关系，清算组对任何已知的债权人都应单独通知。法律设立“公告”方式旨在对“有可能”对公司提出债权主张的相关人员一个告知的机会，是专门针对所有债权而设立的。因公司解散和清算是关系到债权人切身利益的重大事项，公告方式不足以构成对已知债权人诚实信用的、充分的告知方式。济南联谊润通公司清算时并未履行告知义务，未书面单独告知潘爱华，故股东应承担连带责任。4.陈卫东与济南联谊润通公司存在财产混同，依法应承担连带清偿责任。潘爱华申请查封的陈卫东房产证号为历城046480号房产，其实是济南联谊润通公司财产。济南联谊润通公司受让取得的济南市中十六里河镇雨露餐厅，位于历城区港沟镇田庄村5413平方米的土地使用权，其中地块一3930.5平方米，于2017年8月2日与济南市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，转为居住用地，其余部分建设济南联谊润通公司住所地，登记在陈卫东名下。陈卫东和济南联谊润通公司存在财产混同，陈卫东与薛慧华夫妻的家庭共有财产和公司财产不能区分，应对济南联谊润通公司的债务承担连带清偿责任。三、原审判决并未让济南联谊润通公司承担律师费，潘爱华的此项请求无事实和法律依据。四、原审判决兼顾公平与正义。案涉小区杨兴涛等27户业主因同等案由起诉，已由二审法院做出生效判决〔杨兴涛案案号为（2019）鲁01民终5953号〕，支持了业主的合理诉求。济南联谊润通公司向山东省高级人民法院申请再审后，被省高院裁定驳回再审申请〔杨兴涛案案号（2020）鲁民申3639号〕。根据同案同判原则，潘爱华合法、合理的诉讼请求理应得到法院的支持。潘爱华向一审法院起诉请求：1.请求依法判令济南联谊润通公司向原告返还原告代为垫付的各项费用共计112433.81元（包含多收房款638元、代收维修基金10412.1元，其他为代付税费、测绘费）；2.请求依法判令被告二、三对上述诉讼请求承担连带责任；3.请求依法判令本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等合理损失由被告一、二、三承担。一审法院认定事实：一、潘爱华（乙方）与济南联谊润通公司（甲方）于2004年签订《购房合同》，约定：甲方以出让方式取得位于济南市历城区港沟镇田庄村地块的土地使用权。该地块土地面积为5413平方米，规划用途为住宅用地。乙方所购房屋是第2座东单元一层***室，建筑面积共150平方米，复式结构244平方米，（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件一），甲方与乙方按建筑面积计算该房价款：每平方米2200元，总房款为330000元。关于面积确认及差异处理约定，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在±3%内，乙方不退房的，出安全登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款由乙方补足，超出3%部分的房款由甲方承担，产权归乙方，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的部分的房价款由甲方返还乙方；上述合同税费的承担约定：房产交易过程中发生的下列税费，由买卖双方按照国家有关法律和政府有关规定分别缴纳：1.因签订和执有主契约之正本而发生的印花税，由乙方缴纳；2.因房产买卖而发生的契税，由乙方缴纳；3.因房产交易而发生的交易手续费，由买卖双方各自缴纳；4.因乙方取得房屋产权和相关土地使用权证而发生的登记费、工本费等费用，由乙方缴纳；5.公共维修基金由乙方承担，具体事宜按政府相关规定办理；6.其他应缴纳而未在此列明之税费，以及因国家开新税种而发生的税费，按国家有关规定办理。房屋交付后，因乙方占有、使用、收益、处分所购房屋而发生的各项税费，由乙方按国家有关规定自行承担。该合同签订后，潘爱华支付了331980元购房款，并于2006年1月11日向济南联谊润通公司交纳维修基金、暖气炉、燃气安装开户费、防盗网费用共计29505.4元，其中维修基金按照房款的3%缴纳。济南联谊润通公司亦按约将该房屋交付潘爱华。二、济南联谊润通公司是2002年8月6日注册登记的有限责任公司（自然人投资或控股），注册资金为50万元，公司股东为陈卫东和薛慧华，陈卫东出资40万元，薛慧华出资10万元，该公司的经营范围是：电子产品开发；节能灯具制作；家具加工销售；房产营销策划及代理；无房地产开发资质及经营范围。2008年11月28日济南联谊润通公司现因未依照规定接受年度检验处于被吊销营业执照状态，济南联谊润通公司曾于2019年4月8日申请注销。三、2001年3月6日，济南市历城区土地管理局（甲方）作为出让方与济南市中十六里河镇雨露餐厅（乙方）作为受让方签订了济历城土储合字（2001）第06号国有土地使用权出让合同，该合同约定，甲方出让给乙方的宗地位于历城区港沟镇田庄村，面积为5413.33平方米，现用途为综合用地，本合同项下的宗地按照批准的总体规划是建设综合用地项目。总计出让金21.65万元。2004年3月24日，济南市历城区发展计划局下发济历城计投资［2004］第42号《关于对济南联谊润通实业有限公司（雨露餐厅）新建办公、宿舍楼项目结转计划的批复》文件，该文件的内容是：关于济南联谊润通公司新建办公、宿舍楼项目已由我局济历城计投资［2003］第99号文批复，由于进行前期工作，未能按原计划实施，经研究同意结转今年继续实施。该项目征用港沟镇田庄路段土地8亩，新建宿舍楼6000平方米，办公区域1000平方米，计划投资500万元，资金自筹解决。请据此办理规划、用地、环保等手续并组织实施。同年11月10日和24日，济南联谊润通公司分别取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证。后济南联谊润通公司开始施工，潘爱华购买的楼房既是上述文件中提到的济南联谊润通公司的宿舍楼。济南联谊润通公司曾取得上述出让土地的国有土地使用证，编号是历城国有（2004）0500067号。后在济南市建筑工程“双清”期间，该国有土地使用证被注销。2005年7月13日，济南市城市管理行政执法局下发了济城执督查综处字（2005）第118号行政处罚决定书，以济南联谊润通公司在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，在经十东路田庄村村西建设职工宿舍楼工程，违反城市规划管理规定为由，对济南联谊润通公司罚款26万元。同年7月25日济南联谊润通公司缴纳了上述罚款。济南联谊润通公司为建设宿舍楼于2004年11月5日向济南市历城区建设管理局缴纳了城市基础设施配套费20万元，于2005年2月21日向济南市财政局缴纳土地转让契税99707元，于2005年3月28日向济南市人民防空办公室缴纳了防空地下室易地建设费4万元，于2005年3月30日向济南市历城区消防大队补交消防费1万元，于2005年8月18日向济南港华燃气有限公司缴纳了燃气安装工程款71252元，于2006年10月27日向济南市建设委员会缴纳燃气配套费124000元，于2011年11月17日向济南市城市园林绿化局补交了城市绿化补偿费35715.84元，于2011年11月21日向济南市高新技术产业开发区管理委员会建设局补交了供水配套费51964.64元。济南联谊润通公司虽多次找有关部门进行协调，并补交了部分费用，但直至济南市建设工程“双清”办公室停止工作，对被告济南联谊润通公司所建的宿舍楼仍没有具体的处理意见。四、涉案宿舍楼的购买人之一焦杨曾于2009年向济南市历城区人民法院提起诉讼，请求判令其与济南联谊润通公司签订的《购房合同》无效，并要求济南联谊润通公司、陈卫东退还购房款646891.34元、赔偿经济损失818308.66元以及承担诉讼费用。经审理，我院作出（2009）历城民商重初字第2472号民事裁定书，认为：“被告济南联谊润通公司建设的宿舍楼，有无合法手续，能否办理相关的房屋所有权证书，有关职能部门在济南市建筑工程双清期间，并未做出明确的处理意见。原告以被告无房地产企业开发资质，该土地用途也非约定用途为由，要求法院确定原告与被告济南联谊润通公司间的房屋买卖合同无效。一审法院认为在有关部门对被告济南联谊润通公司建设宿舍楼工程未明确处理意见的前提下，原告的上述诉讼请求，不属人民法院的处理范围”，裁定驳回焦杨的起诉。焦杨不服该裁定，提起上诉。（2014）济民一终字第337号民事裁定书认为，在政府有关职能部门未做出审查处理意见之前，本案不属于人民法院民事案件的受案范围，裁定驳回上诉，维持原裁定。五、2017年8月2日，济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同载明：根据济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组（以下简称“市领导小组”）《关于妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的意见》（济解决城建遗留问题[2014]1号）文件精神，经乙方申请，市领导小组审核认定，乙方在历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼建设过程中未规划要求实施建设，存在违建行为。现根据我市开展妥善处理国有土地上历史遗留无证住宅问题的统一部署和要求，甲乙双方本着尊重历史，实事求是，切实解决历史遗留问题，维护群众根本利益的原则，订立本合同。（一）该宗地坐落于历城区港沟镇田庄村，原土地证号为历城国用（2005）第05000**，用途为仓储用地，使用权类型为出让，土地证载明面积5413平方米。根据规划组审查意见，本次规划将地块一用地条件变更为居住用地，面积为3930.5平方米。（二）根据历城区历史遗留问题无证住宅项目规划审查意见，2001年3月，历城区土地管理局与济南市中十六里河镇雨露餐厅签订土地出让合同，出让5413.33平方米国有土地使用权，用途为综合用地，年限为50年。2004年3月雨露餐厅取得土地证（历城国用[2004]第0500067号），用途为城镇单一住宅用地，2005年2月济南联谊润通实业有限公司通过转让获得该土地使用权，并取得土地证（历城国用[2005]第0500018号），地类用途为仓储用地，2004年11月，历城区建设管理局越权审批，为济南联谊润通公司办理了宿舍楼、商业楼的建设工程规划许可证（编号[2004]年第1301号），与该公司2005年取得的土地证上仓储用地的用途不符。（三）2014年10月15日市领导小组联合办公室规划审查组出具了规划意见，将项目地块一用地性质按现状认可为居住，实测总建筑面积为7870.32平方米。（四）市领导小组联合办公室认定乙方建设的济南联谊润通住宅楼项目形成时间为2004年11月10日。根据济解决城建遗留问题[2014]1号文件、市解决城市建设遗留问题领导小组联合办公室主任办公会会议纪要（纪要[2014]1号）文件精神，该宗地评估时点为2014年11月10日，土地出让金按当时政策予以缴纳。（五）应补缴出让金计算方式2014年11月27日，经我局土地组审查，市解决城市建设历史遗留问题领导小组办公室对该土地估价报告结果予以备案。根据研究和备案结果应补缴土地出让金226.7899万元（大写贰佰贰拾陆万柒仟捌佰玖拾玖元）。（六）该宗用地出让年限为50年，使用年限至2051年4月26日。（七）该宗地建筑物，构筑物及其附属设施，须利用原有房产维持现状使用，不得进行改建、翻建、重建。（八）乙方同意于本合同签订后30日内一次性全部缴纳。超过缴纳期限，自翌日起，每日按延迟支付款项的1‰向甲方缴纳违约金。（九）本合同壹式肆份，甲、乙双方各执贰份。六、包括潘爱华在内的47位业主经协商，同意按照每平方米700元的标准集资缴纳各项费用，并将费用交至魏丽娟处，数额合计5605600元。魏丽娟在缴纳了部分费用后，于2018年3月12日将2116877.63元款项转入业主陈乃锋账户，后陈乃锋用该款项缴纳了部分税费。根据生效文书查明，业主缴纳费用明细如下：1.2017年2月14日，吴学军向山东建大工程鉴定加固研究院支付70000元住宅楼鉴定费；2.2017年2月28日，魏丽娟向济南市城乡建设委员会缴纳城市基础设施配套费793585.44元；3.2017年3月6日，魏丽娟向济南市人民政府防空办公室缴纳防空地下室易地建设费196109.6元；4.2017年6月1日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳国土部门罚没收入40591元；5.2017年8月7日，魏丽娟向济南市国土资源局缴纳土地出让价款2267899元；6.2017年9月19日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳契税90715.96元；7.2017年9月19日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳印花税1134元；8.2017年10月31日，魏丽娟向济南市地方税务局缴纳城市基础设施配套费契税31743.42元；9.2018年3月12日，陈乃锋向济南市房产测绘研究院缴纳了测绘费15914元；10.2018年3月30日，陈乃锋向济南市勘察测绘研究院缴纳了测绘技术服务费3000元；11.2018年6月6日及2018年8月2日，分别向济南市不动产登记中心缴纳不动产登记费550元、2310元、1920元。以上费用合计3515472.42元，相关票据记载的缴款人均为济南联谊润通公司。七、涉案住宅楼于2018年取得不动产权证书，登记权利人为济南联谊润通公司，证号分别为（2018）济南市不动产权第0144725号、第0149134号。上述不动产权证书载明涉案房屋共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/自建房，用途为居住用地/住宅。（2018）济南市不动产权第0144725号证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼的证书，该证书载明累计套数24套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4042.4平方米。（2018）济南市不动产权第0149134号证书系历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼2号楼的证书，该证书载明累计套数23套，共有宗地面积3930.5平方米/房屋建筑面积4050.2平方米。济南联谊润通公司于2019年5月20日向济南市不动产登记中心提交申请，主张鲁（2018）济南市不动产权第149134号和鲁（2018）济南市不动产权第0144725号不动产权证书丢失，申请补办。后补办的不动产权登记证号为：鲁（2019）济南市不动产权第0174010号和鲁（2019）济南市不动产权第0126945号。八、其他案件审理中，一审法院向济南国土资源局调查，济南市国土资源局向我院出具济国土资函[2019]29号复函，内容为：经核查档案，济南联谊润通公司所有的证号为鲁（2018）济南市不动产权第0144725号、第0149134号不动产，为市历史遗留问题领导小组审批通过的项目。上述不动产所占土地为国有出让地，权利人为济南联谊润通公司，用途为居住用地，证号为鲁（2018）济南市不动产权第00108565号。上述住宅楼占用土地为单宗住宅用地，函询的两幢不动产不是产业配套住房，可以办理转移登记。九、2018年9月，潘爱华提起（2018）鲁0112民初9304号民事诉讼，诉讼请求为：一、请求依法判令济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼2号楼1单元***号房屋归原告所有；二、请求依法判令被告履行合同义务、于判决生效之日起十日内为原告办理不动产产权变更登记手续；三、本案诉讼费、保全费、公告费等全部费用由被告承担。审理后，经法院调解，双方达成如下调解协议：一、被告济南联谊润通实业有限公司于2019年4月10日前协助原告潘爱华办理坐落于济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼2号楼1单元***号的不动产权证书。二、双方就诉争请求再无其他争议，任一方不再向对方主张任何权利。三、案件受理费50元，由原告潘爱华负担。一审法院（2018）鲁0112民初9304号民事调解书对上述调解协议予以确认。十、2018年11月，案涉小区廖萍等27户业主向一审法院提起诉讼，廖萍诉讼请求为：1.依法判令济南联谊润通公司为廖萍办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼（不动产权证号：鲁（2018）济南市不动产权第0144725号）1号楼2-***房屋（不动产单元号：370112013202GB01038F10010024）的房屋产权证书；2.请求依法判令济南联谊润通公司返还廖萍垫付的费用共计111556.49元；3.请求依法判令陈卫东、薛慧华对上述诉讼请求承担连带责任；4.本案的案件受理费、保全费、保险费、律师费、交通费等由济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华承担。其他26户业主的诉讼请求与廖萍诉讼请求一致。经审理，法院判决：一、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告廖萍办理济南市历城区港沟镇田庄村济南联谊润通住宅楼1号楼2-***房屋的不动产权证书；二、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告廖萍垫付款111555.41元；三、被告济南联谊润通实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告廖萍律师费4000元；四、被告陈卫东、被告薛慧华对上述二、三项所列款项承担连带清偿责任；五、驳回原告廖萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1266元、财产保全费1077.78元，均由被告济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华连带负担。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华不服判决，提起上诉，后济南市中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。2020年4月，济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华就部分案件向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院予以受理，后裁定驳回再审申请。十一、潘爱华于2019年4月26日缴纳水利建设专项收入78.57元、印花税165元、土地增值税（旧房转让）18857.14元、教育费附加235.71元、地方教育附加157.14元、增值税（销售不动产）15714.29元、城市维护建设税550元，合计35757.85元。税务部门出具的税收完税证明中载明的纳税人名称为济南联谊润通公司。潘爱华于2019年8月27日缴纳测绘费200元，测绘部门出具的相应发票记载的购买人为济南联谊润通公司。潘爱华于2019年11月25日取得该房屋的不动产权证书，该不动产权证书记载的房屋建筑面积为150.61平方米。潘爱华因本案诉讼支出基础律师代理费500元，并约定另支付后期实际获得款项的20%作为律师费。潘爱华另因在本案中申请对济南联谊润通公司等的财产予以保全支出申请费1270元、保全保险费500元。本案争议焦点为：潘爱华支出的112433.81元应否由济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华连带负担。济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华称上述费用系潘爱华等业主自愿缴纳，并提供录音2份、承诺书2份、证明1份、（2018）鲁0112民初9304号民事调解书1份、税务局缴税的现场照片4份拟证实其主张。2019年11月2日录音中，王卓（业主王国柱的家人）称：“老陈（陈卫东），我们给拿这个一平方700块钱的时候谁说是让你什么来，就是老陈啊你让他拿钱他也不现实是吧？他也不会拿这个钱，有没有这个说法……咱拿这个钱办咱房产证，都是这么个想法”，2019年4月12日的录音中，陈卫东与魏丽娟、李应全、杨樊辉、洪兴及律师沟通，怎么让陈乃锋在补交的房款中配合支付相关税费问题，魏丽娟提到“我不能在管这个钱的原因就是他们不给我签这种授权委托书……前期已经有三十多户已经给我签了那个授权委托书，还有十几户没签”；承诺书系刘伟、洪兴书写，内容为其办证所产生的增值税等相关税费在其补交的房款中支出；说明系赵建华、刘小妹出具，内容为业主同意按每平方米700元补交办证费，并自愿把办证费汇入魏丽娟中信银行的账户中。经质证，潘爱华称录音有断章取义嫌疑无法证实拟证明的观点，如济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华配合执行，也不会出现其注销公司及潘爱华强制执行的问题；对证明、承诺书的真实性无法确认，且相关内容对潘爱华没有约束力；（2018）鲁0112民初9304号民事调解书载明双方就诉争请求无异议，而潘爱华在该案中的诉求仅为确认房屋的所有权、办理不动产权变更登记；业主在税务局的照片恰恰说明费用系垫付，如果业主自愿缴纳，那么款项应全部交给济南联谊润通公司，由应缴费主体济南联谊润通公司去缴纳款项、开具发票。魏丽娟在其他案件中提交小区业主通讯录一份，部分业主在该通讯录“是否同意交钱签字按手印”处签字、捺印。潘爱华称，上述证据仅能证明业主同意将钱交给魏丽娟，并不能证实济南联谊润通公司的观点。济南联谊润通公司另提交2016年12月的通告一份，内容包括：“各位邻居我公司1.2号宿舍楼由济南市历城区城市建设历史遗留问题领导小组，报请济南市城市建设历史遗留问题联合办公室审核并批准补办各种手续、补交费用后办理不动产证书……费用的缴纳每平方米按照700元人民币收，由住户个人承担……请您务必到银行柜台缴费带好银行的回执单到物业办公室办理（不接受网上银行）。请您于2016年12月31日前汇款”。潘爱华称，业主没有在济南联谊润通公司的通告上签字，每平方米700元的交费，是济南联谊润通公司根据拖欠的税费总额计算出的。庭审中，济南联谊润通公司称其出售给潘爱华的房屋远低于当时的市场价，并申请对案涉房屋的价格进行评估。一审法院认为，济南联谊润通公司系经济南市历城区发展计划局批复同意开发建设涉案房地产，并在取得济南市历城区建设管理局颁发的建筑工程规划许可证和建筑工程施工许可证以后才与潘爱华签订的涉案房屋的购房合同，后因政策对相关审批权限的调整导致涉案房屋形成违法违建，在交房后无法办理产权登记。现济南市解决城市建设历史遗留问题领导小组将涉案住宅楼存在的历史遗留问题处理完毕，业主已经集资缴纳了相关税费，涉案住宅楼现为登记在济南联谊润通公司名下的合法财产，济南市国土资源局明确上述住宅楼不是产业配套住房，可以办理配套转移登记。潘爱华与济南联谊润通公司所签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，双方已经按照该合同约定，履行了房屋交付及款项交付的主要合同义务，现济南联谊润通公司已取得涉案房屋的合法所有权，故应认定双方签订的《购房合同》合法有效。在案涉房屋出售并交付十余年后，济南联谊润通公司与潘爱华达成办理不动产权证书的协议，且潘爱华已经依据相应调解书取得了不动产权证书，一审法院对济南联谊润通公司称案涉房屋出售低于市场价值，要求在本案中对案涉房屋价值进行评估的请求不予支持。济南联谊润通公司虽张贴通告，但并未与业主达成后续的相关费用由业主负担的书面协议，且缴费业主并未按照通告要求将款项交付至济南联谊润通公司的账户，而是将款项交付至魏丽娟处，由魏丽娟根据政府部门的要求支付。济南联谊润通公司称案涉小区的业主系因情势变更自愿按照每平方米700元缴纳的费用，其提供的录音资料等证据不能证实其观点。案涉小区共有47户业主，截至本案庭审，提起诉讼主张济南联谊润通公司等返还垫付费用的业主有37户，其中27户的案件已经结案，虽有部分业主诉讼后与济南联谊润通公司达成和解，但通过诉讼主张权利本身亦可证实其缴费本意并非自愿负担。济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定了土地出让金的补缴人为济南联谊润通公司，涉案小区业主缴纳的3515472.42元，对应的缴费票据中载明的缴款人名称为济南联谊润通公司，济南联谊润通公司正是基于上述款项的补缴取得涉案住宅楼的合法所有权，故上述费用应由济南联谊润通公司承担。2018年9月，潘爱华提起（2018）鲁0112民初9304号民事诉讼中，诉讼请求不涉及垫付费用的负担，相应调解协议亦载明“双方就诉争请求再无其他争议，任一方不再向对方主张任何权利”，济南联谊润通公司称调解协议内容涉及垫付费用的负担，但未举证证实其观点，一审法院济南联谊润通公司的观点不予采纳。因涉案住宅楼业主均系根据各自房屋的建筑面积缴纳的垫付款，潘爱华主张济南联谊润通公司返还其垫付款65425.86元【3515472.42元/（4050.2平方米+4042.4平方米）*150.61平方米】，符合本案实际，一审法院予以支持。在济南联谊润通公司取得不动产权证书后，案涉房屋所有权人变更登记为潘爱华的过程中，潘爱华缴纳的水利建设专项收入78.57元、印花税165元、土地增值税（旧房转让）18857.14元、教育费附加235.71元、地方教育附加157.14元、增值税（销售不动产）15714.29元、城市维护建设税550元、测绘费200元，税务部门出具的税收完税证明中载明的纳税人名称为济南联谊润通公司。上述费用应根据双方的合同约定、法律规定确定负担义务人。案涉《购房合同》约定：房产交易过程中发生的下列税费，由买卖双方按照国家有关法律和政府有关规定分别缴纳：1.因签订和执有主契约之正本而发生的印花税，由乙方缴纳……5.公共维修基金由乙方承担，具体事宜按政府相关规定办理；6.其他应缴纳而未在此列明之税费，以及因国家开新税种而发生的税费，按国家有关规定办理。房屋交付后，因乙方占有、使用、收益、处分所购房屋而发生的各项税费，由乙方按国家有关规定自行承担。因双方约定印花税由房屋买受人负担，该约定系合同当事人自愿处分权利，不违反法律规定，潘爱华主张其支出的印花税由济南联谊润通公司负担没有合同依据，一审法院不予支持。潘爱华支付的水利建设专项收入78.57元、土地增值税（旧房转让）18857.14元、教育费附加235.71元、地方教育附加157.14元、增值税（销售不动产）15714.29元、城市维护建设税550元、测绘费200元，税务部门出具的税收完税证明中载明的纳税人名称为济南联谊润通公司，且双方在合同中均未明确约定由房屋买受人负担上述费用，潘爱华主张上述费用由济南联谊润通公司负担于法有据，一审法院予以支持。潘爱华主张济南联谊润通公司返还多收取的购房款638元【331980元-150.61㎡×2200元】符合双方约定，一审法院予以支持。潘爱华购房后按照购房款3%的标准向济南联谊润通公司交纳维修基金，济南联谊润通公司未举证证实其代收部分已向有关部门缴纳，应将其代收部分予以返还。潘爱华另行根据有关部门要求缴纳维修基金。因双方在合同中未对律师费的负担进行约定，且相应历史遗留问题所涉复杂专业问题在其他生效案件已有涉及，一审法院对潘爱华主张济南联谊润通公司负担其支出的律师费的请求不予支持。潘爱华因财产保全支出的申请费1270元属于诉讼费用，根据《诉讼费用交纳办法》规定，应由败诉方承担。潘爱华支出的保全保险费500元，属于其因保全产生的合理损失，其主张由济南联谊润通公司负担，一审法院予以支持。陈卫东、薛慧华作为济南联谊润通公司的股东，在公司被吊销营业执照后，未在法定期限内成立清算组进行清算，怠于履行清算义务，潘爱华要求其两人对济南联谊润通公司的债务承担连带清偿责任符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘爱华垫付款101218.71元；二、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘爱华购房款638元；三、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘爱华维修基金9959.4元；四、被告济南联谊润通实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘爱华其他合理损失（保全保险费）500元；五、被告陈卫东、被告薛慧华对上述第一条至第四条所列款项承担连带清偿责任；六、驳回原告潘爱华其他诉讼请求。案件受理费减半收取1274元、财产保全费1270元，均由被告济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华连带负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.涉案房屋需要补缴费用的责任主体如何确定；2.陈卫东、薛慧华是否承担连带责任。关于焦点一，双方签订的《购房合同》约定，济南联谊润通公司以出让的方式取得涉案房屋所在的土地使用权，土地规划用途为住宅用地，且济南联谊润通公司应当在房屋交付使用后的90日内，将办理权属登记需由济南联谊润通公司提供的资料报产权登记机关备案，故被上诉人在签订涉案的《购房合同》时对涉案房屋能够办理产权转移登记存有预期，双方亦是在此基础上确定的房屋价格。后，在济南市建筑工程“双清”期间，涉案的国有土地使用证被注销，导致涉案的房屋无法办理不动产权登记。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2017年8月2日，济南市国土资源局与济南联谊润通公司签订《国有建设土地使用权出让合同》，双方约定，将涉案的土地用地条件变更为居住用地，济南联谊润通公司补缴土地出让金226.7899万元。济南联谊润通公司作为履行合同义务不符合合同约定的一方当事人，其应当积极补缴土地出让金及其他费用以满足合同约定的条件。现被上诉人及其他购房人缴纳了相应的土地出让金及其他配套费用，涉案交款票据中载明的交款人为济南联谊润通公司。显然，被上诉人的交款行为系替代履行行为。济南联谊润通公司也基于上述款项的补缴取得了涉案住宅楼的合法所有权，履行了合同约定的义务，故济南联谊润通公司应当向被上诉人返还被上诉人垫付的相应款项。关于焦点二，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条规定，公司因被吊销营业执照而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条第二款规定：“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东因怠于履行义务、导致公司主要财产、账册、重要文件等灭失，无法进行清算，债权人主张其对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”公司清算是指公司在出现法定解散事由或者公司章程所规定的解散事由后，依法清理公司债权债务的行为。清算的目的是为了清点财产，收回债权，偿还债务。济南联谊润通公司在2008年11月28日被吊销营业执照后，陈卫东、薛慧华作为济南联谊润通公司的股东未在法定期限内成立清算组进行清算，亦未向被上诉人支付垫付款项，导致大量诉讼产生，故根据上述法律规定，一审法院判决陈卫东、薛慧华对济南联谊润通公司的债务应当承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。另，上诉人申请对涉案房屋进行鉴定，目的是为了证实其向被上诉人支付涉案的款项显失公平。因被上诉人垫付的款项系为了取得不动产权证书，而取得不动产权证书是济南联谊润通公司应当履行的合同义务，故一审法院对其申请不予准许并无不当。综上所述，济南联谊润通公司、陈卫东、薛慧华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2548元，由上诉人济南联谊润通实业有限公司、陈卫东、薛慧华负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年九月二十三日书记员 薛嘉丽