广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初3787号 原告：广西全俱物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****。统一社会信用代码:914501007597554099(1-1)。 法定代表人：陆生凯，执行董事。 委托诉讼代理人：罗宁，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：陈伟，广西桂中律师事务所律师。 被告：黄运扬，男，1979年9月26日生，汉族,住广西柳州市柳**。 原告广西全俱物业服务有限公司（以下简称“全俱物业公司”）诉被告黄运扬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告全俱物业公司的委托诉讼代理人罗宁、陈伟和被告黄运扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告全俱物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告黄运扬向原告支付自2015年6月1日起至2019年12月31日的物业管理费、水电费等各项费用，共计6777.69元以及违约金（违约金分段计算至全部清偿之日止。l、以4776.52元为基数自2018年5月31日起算，按月利率2%计算；2、以2001.17元为基数自2019年12月31日起算，按月利率1.5%计算。违约金现暂计至起诉之日2020年5月15日共计2416元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系来宾市滨江园小区X业主。2015年6月1日，原告与来宾市滨江园小区业主委员会签订《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》，约定原告依约为来宾市滨江园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年6月1日起至2018年5月31日，以及向业主或物业使用人收取物业管理费、水电公摊费等，并代收公共维修资金等其他费用。对逾期不交纳费用者，按规定每日加收千分之一违约金，对拒交者可采取公布上墙、限期交纳或向人民法院提起诉讼依法追缴。2018年7月20日，原告与来宾市滨江园小区业主委员会续签《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》，约定原告继续为小区提供物业管理服务，服务期限2018年7月1日起至2021年6月30日，以及向业主或物业使用人收取物业管理费、水电公摊费等，并代收公共维修资金等其他费用。对逾期不交纳费用者，按规定每日加收千分之零点五违约金，对拒交者可采取公布上墙、限期交纳或向人民法院提起诉讼依法追缴。 在原告为来宾市滨江园小区提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》，原告积极履行了约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告无故拖延缴纳物业管理服务费用以及相关都费用已经构成违约。经原告初步核算，2015年6月1日起至2018年5月31日被告尚欠物业管理费、水电费等各项费用共计4776.52元，2018年6月1日起至2019年12月21日尚欠物业管理费、水电费等各项费用共计2001.17元。 综上，被告作为来宾市滨江园小区的业主之一，享受了原告提供的物业管理服务，理应按照约定向原告交纳相关的费用。但经原告一再催款，被告都一直未缴纳相关的费用。原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉请。 被告黄运扬辩称，一、答辩人并非如被告所称拖欠物业费，答辩人只同意从2018年开始交物业费，2015年-2017年间因业主委员会不是由本小区选举出来的，所以业主委员会与物业公司签订的合同是无效的，答辩人不同意交纳这段时间的物业费。2018年本小区业委会正式合法成立，并与广西全俱物业服务有限公司（以下简称物业公司）于7月份签订正式物业合同后，根据物业公司告知，可关注该物业公司公众号进行支付，但答辩人关注该公众号后，发现需同时支付2018年以前的物业费，否则无法支付2018年后物业费，答辩人不知2018年前的物业费一事。 二、物业公司对小区的服务严重不负责任。物业公司并非如其所说“实施规范的物业管理……提供完善的物业管理服务”：小区高层公寓内走道经常一周时间都无人打扫，有时一个月时间都无人打扫，走道满地垃圾；还有，物业公司偷拆、强拆业主水表、停止供水，手段极其恶劣，不但造成业主经济损失，还给业主生活带来严重不便（证据图片）；小区内乱搭乱建现象比比皆是，物业接到投诉，现场发现正在进行的乱搭乱建也不及时制止，而是听之任之等等。因此，物业公司不是一般违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条，业主有权拒绝履行支付物业服务费的要求。 综上所述，答辩人认为，物业费是业主对物业服务公司所提供服务而支付的对等价格，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果物业公司不提供服务或服务低劣也可以收取服务费，物业公司的服务会更加低劣甚至不提供服务，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。所以，答辩人延迟支付物业费是因物业公司首先事实上明显未提供符合行业标准的服务。为了维护滨江园全体业主和答辩人的合法利益，请求法院依法判决驳回原告的不当诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系来宾市滨江园小区X业主。2015年6月1日，原告与来宾市滨江园小区业主委员会签订《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》，约定原告为来宾市滨江园小区提供物业管理服务，服务期限自2015年6月1日起至2018年5月31日；负责向业主或物业使用人收取物业管理费、水电公摊费等，并代收公共维修资金等其他费用；对逾期不交纳费用者，按规定每日加收千分之一违约金，对拒交者可采取公布上墙、限期交纳或向人民法院提起诉讼依法追缴。双方在该合同的第四章、第五章对“双方的权利义务”、“物业管理服务费用及其他”进行详细的约定。2018年7月20日，原告与来宾市滨江园小区业主委员会续签《来宾市滨江园小区物业管理合同书》，约定原告继续为小区提供物业管理服务，服务期限2018年7月1日起至2021年6月30日，以及负责向业主或物业使用人收取物业管理费、水电公摊费等，并代收公共维修资金等其他费用。对逾期不交纳费用者，按规定每日加收千分之零点五违约金，对拒交者可采取公布上墙、限期交纳或向人民法院提起诉讼依法追缴。双方在该合同的第四章、第五章对“双方的权利义务”、“物业管理服务费用及其他”进行详细的约定。 原告在为来宾市滨江园小区提供物业管理服务期间，依约对被告居住的小区提供了比较规范的物业管理服务，但也存在一些瑕疵。被告认为2018年之前滨江园小区业主委员会不是经选举产生，滨江园业主委员会与物业公司于2015年-2018年之前签订的合同是无效的，故其不同意交纳2018年之前产生的物业费；且原告对滨江园小区提供的物业服务管理存在诸多不足，已严重违约，故其不同意向原告交纳物业服务费等。双方因费用的交纳问题产生矛盾后，被告长期拖延缴纳物业管理服务费用以及相关都费用。根据原告统计，被告自2015年6月1日起至2018年5月31日共拖欠物业管理费、公共维修基金、电梯费、水费、电费等各项费用共计4776.52元；自2018年6月1日起至2019年12月31日，被告拖欠物业管理费、公共维修基金、电梯费、水费、电费公摊等各项费用共计2001.17元；截止2019年12月31日，被告拖欠原告的各项费用合计6777.69元。原告向被告催收上述费用未果，遂诉至本院，请求本院依法判决支持其诉请。 另查明，被告认为原告对案涉小区提供的物业服务管理未达到合同约定的标准，物业管理存在诸多不足，构成严重违约。但被告未能提供充分的证据证实其上述抗辩主张。原告对被告的上述抗辩亦不予认可。 本院认为，首先，关于原告向被告主张的相关费用是否合法有据、应否支持的问题。来宾市滨江园小区业主委员会与原告签订的《来宾市滨江园小区物业管理服务合同书》、《来宾市滨江园小区物业管理合同书》，合同的内容和形式符合法律法规规定，系双方当事人即滨江园小区业主委员会与全俱物业公司真实意思表示，多年来该小区业主对原告进驻该小区行使物业管理服务并不反对。因此，滨江园小区业主委员会与原告签订的上述物业服务管理合同合法有效，对滨江园小区全体业主具有约束力。小区内的物业管理需要物业服务企业与业主相互协作，共同构筑和谐小区要求物业服务企业不断改进服务质量，以满足业主的物业服务需求；同时要求业主按期交费，以维持物业服务企业的运营及提高物业管理服务质量。本案中，原告系具有物业服务管理资质的企业，其依约对滨江园小区物业管理提供了服务。被告作为该小区的业主，享受了小区内原告提供的物业服务，应按时交纳物业服务费和其他合理的费用。被告拖欠费用长期不交纳，却享受了原告提供的物业服务，不仅损害了原告的利益，也损害了其他已交纳物业管理费用的业主的利益。原告在对被告所在小区的物业服务管理上确实存在一些瑕疵，但这不能成为被告拒交纳物业服务费等各项费用的理由。被告长期拖欠原告的各项费用不交纳，已构成违约，依法应承担相应的民事违约责任。至2019年12月31日，被告实际尚拖欠原告的物业服务费、公共维修基金、电梯费、水费、电费、电费公摊等各项费用共计6777.69元，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告诉请被告给付上述拖欠的各项费用，其请求合法有据，故本院依法予以支持。 其次，关于原告主张的违约金的问题。本院认为，被告未按时交纳物业服务费的各项费用，构成违约。因被告逾期交费，导致原告的资金被占用，造成资金的利息损失，被告应当予以赔偿。但原告与来宾市滨江园小区业主委员会在案涉两个合同约定的违约金分别为每日千分之一和千分之零点五，双方约定的违约金过高。对于本案原告的违约金，本院酌情调整为(分段计算):1、以4776.52元为基数，自2018年5月31日起至2018年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；以4776.52元为基数，自2018年8月20日起至被告实际付清上述4776.52元止，按2018年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付；2、以2001.17元为基数，自2019年12月31日起至被告实际付清2001.17元时止，按2019年12月31日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付。 被告抗辩称2015年-2018年期间滨江园小区业主委员会未经选举产生，2015年-2018年之前滨江园业主委员会与物业公司签订的合同是无效的，且原告对案涉小区提供的物业服务管理未达到合同约定的标准，物业管理存在诸多不足，构成严重违约。因被告未能提供充分的证据证实其上述抗辩所主张的事实，且原告对被告的上述抗辩主张亦不予认可，故本院对被告的上述抗辩主张的事实不予确认。被告请求驳回原告的诉请，理据不足，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告黄运扬支付原告广西全俱物业服务有限公司物业管理费、公共维修基金、电梯费、水费、电费、电费公摊等各项费用共计6777.69元 二、被告黄运扬支付原告广西全俱物业服务有限公司逾期付款违约金((分段计算:1、以4776.52元为基数，自2018年5月31日起至2018年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付；以4776.52元为基数，自2018年8月20日起至被告实际付清上述4776.52元时止，按2018年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付；2、以2001.17元为基数，自2019年12月31日起至被告实际付清2001.17元时止，按2019年12月31日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付)； 三、驳回原告广西全俱物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告黄运扬负担(于本判决生效后七日内交纳)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  陈博闻 二〇二〇年九月二十一日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。