湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初1132号 原告：长沙瑞联房地产营销策划有限公司，住所地长沙市雨花区洞井中路**万象美域家园**1409。 法定代表人：梁超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许春艳，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭鹏飞。 被告：永兴县誉诚房地产开发有限公司，住，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道橙乡路司法局对面）。 法定代表人：彭嘉懿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱城波，男。 原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司诉被告永兴县誉诚房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于同年7月8日、8月24日公开开庭进行了审理。原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司的法定代表人梁超及其委托诉讼代理人许春艳、谭鹏飞和被告永兴县誉诚房地产开发有限公司的法定代理人彭嘉懿及其委托诉讼代理人朱城波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订《房地产委托代理销售合同》；2.判令被告支付原告溢价部分三成佣金共计2141716元，(利息后变更为)违约金1663006元，按日千分之二暂计至2020年6月6日，后期违约金判至被告本息支付完毕止；3.判令被告退还原告保证金10万元；4.判令被告支付原告暂扣的佣金10万元及违约金1200元，按日千分之二暂计至2020年6月6日，后期违约金判至被告本息支付完毕止；5.判令被告支付原告21套未结佣金202473元，按日千分之二从起诉之日起计算违约金判至被告本息支付完毕止；6.判令被告支付原告独家代理外销佣金97157元及起诉之日起按日千分之二计算违约金判至本息支付完毕之日止，（以上6项合计：4305552元）；7.判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。 事实和理由：原、被告于2019年1月31日签订《房地产委托代理销售合同》，约定由被告将位于永兴县誉诚桃源三期项目所有住宅（536套）、商铺及车库的整体营销、策划、招商工作、售后服务等交原告独家代理。合同约定佣金比例、溢价部分佣金计算方法及违约责任等。合同签订后，原告按合同履行义务，至2020年6月6日止，原告销售住宅共达447套，被告擅自委托第三方销售13套，共计460套。至2020年6月6日止，被告仅结算了426套住宅的基本佣金,尚欠原告21套住宅的基本佣金202473元及全部住宅的溢价部分佣金2141716元。同时根据《合同》第四条第9点约定：原告系独家代理，本合同约定销售范围内的房屋，除甲方特别约定交待之外的，所有销售均视为乙方完成，全部计入乙方业绩。据此，被告擅自委托第三方销售的13套房屋应计入原告业绩，基本佣金为97157元，产生溢价310358元，应支付原告溢价30%的佣金为93107.4元。上述款项经原告多次催讨，还受今年疫情影响，导致房屋销售业绩下滑，被告找各种理由为难原告，对溢价部分佣金拖延不予结算，无故扣留原告10万元基本佣金，并扬言不予退还押金。被告直接与原告公司的销售顾问进行结算，无视原告的存在，其行为实质上已解除了双方的合同。原告与被告多次沟通未果，遂诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。 原告为主张其权利向法庭提交了下列证据： 证据一、二，原、被告身份信息、工商资料、法定代表人的工商登记证明，拟证明原、被告的诉讼主体资格； 证据三，房地产委托代理销售合同，拟证明1.原告系誉诚桃源三期项目住宅（五栋共536套）、商铺、车库的独家代理人；2.溢价部分30%为原告的溢价佣金；3.佣金及溢价部分的佣金支付方式，逾期支付的违约金为每日千分之二；4.合同内的房屋，所有销售均视为原告完成，全部计入原告业绩；5.违约责任； 证据四，甲方确认的1、3、5栋一房一价销售房源价格表，拟证明1、3、5栋的：1.一房一价；2.实际销售价格；3.基本佣金计算基数；4.溢价部分佣金计算基数； 证据五，甲方确认的2、4栋一房一价销售“房源价格表”，拟证明2、4栋的：1.未约定底价，按双方约定的4300的底价为溢价基数；2.实际销售价格；3.基本佣金计算基数； 证据六，保证金票据，拟证明原告依约向被告交纳了保证金10万元； 证据七，誉诚桃源三期2020年4月佣金结算表，拟证明暂扣原告佣金10万元； 证据八，录音（2020年5月29日下午16：20，原告股东周虹与被告股东彭嘉懿的通话录音），拟证明2、4栋的溢价以4300元以上算溢价，不包含4300元的； 证据九，未结算的佣金房源，拟证明，一共是24套的房子，和一套客户违约金的奖励分成，佣金没有支付，其中有六套结算了，发票也给了，就是佣金没有打到账上； 证据十，誉诚桃源三期其他销售明细表，被告违反独家代理合同约定，委托第二家销售，打乱原告原告销售计划外；根据合同第四条第（一）项第9点约定，原告为独家代理，所有房屋销售均算原告完成，计入原告业绩，因此其他销售的房产，均应计算佣金给原告； 证据十一，录音（一份是2020年6月20日10：44，还有一份是6月19日18：32以及19：15的）及被告登陆原告电脑的截图，拟证明1.被告音方面锁门不让原告进，并提前赶原告离开销售部，用实际行动单方解除合同，其行为严重违约，应向原告支付违约金十万元。2.原告应被告要求办理了交接，原告履行了合同义务；3.单方面扣原告的电脑，窃取原告的商业秘密，严重侵犯原告的利益；4.被告强行锁柜锁门，控制原告的证据资料，本案原件全部由被告窃取并掌握；其中6月19日的录音证明，被告扣押的原告的电脑，并且还进行了登陆； 证据十二，微信聊天记录，被告法定代表人扣押原告电脑及锁门锁文件柜、用其行为单方面解除代理合同，不让原告继续工作，被告的行为严重违约。应向原告支付违约金十万元； 证据十三，誉桃源三期2020年3月份佣金结算表，拟证明被告无故扣除原告3月份一套住房佣金6397元，应予支付； 证据十四、《誉诚桃源三期（住宅）销售、结算、溢价一览表》。 被告永兴县誉诚房地产开发有限公司辩称：一.本案中有权提出解除合同的是答辩人，答辩人自始至终严格履行合同，相反被答辩人私自收取客户的房款，被答辩人才是这真正的违约方，原告在不具备合同解除条件的前提下，单方面以诉讼形式提出解除双方签定《房地产委托代理销售合同》，并且以实际行动拒绝履行合同，有悖合同约定，原告已经违约，应当承担违约责任。被告有权要求原告按照合同约定处罚原告10万元违约金，以及承担损失赔偿责任；二.被答辩人主张销售溢价佣金及滞纳金缺乏事实和合同依据。双方在销售过程中执行的销售底单价就是销售部公示的开盘优惠后的单价即开盘单价。1.合同第三条1项约定:由乙方负责市场调查，并结合项目情况进行分析，拟定销售均价，编制一房一价明细表报甲方审核书面同意确定销售底价，然后由双方共同盖章确定。双方确定的销售底价原则上在有效时间段内不得更改。该条第2项约定:双方同意在后续销售的不同时段中以甲方签字盖章确认的底价表确定销售底价，该底价表作为甲、乙双方结算佣金及溢价分成的依据。2.合同第五条佣金标准及支付方式第（一）点4项约定在保证销量的前提条件下，乙方有权在甲方确认的一房一价表上加价销售，上升价格部分和甲方三七分成，甲方占七成，乙方占三成，结取方式与溢价结取方式一样。3.被答辩人在代理销售过程中，凡是销售单价低于开盘单价的房屋，须经被答辩人公司领导签字同意方可签约。被答辩人在销售活动中实际执行的销售底价就是开盘单价。4.被答辩人在2019年7月按合同约定程序向被告申请支付10套一次性付款房屋佣金时提出过该10套房屋的溢价，被告财务部根据公司文件及合同约定核减了该10套房屋的溢价，口头告知原告开盘单价就是销售底价。确认没有产生溢价后开具了发票及领条办理了结佣手续。之后，原告每次结算都会先与被告财务部核对佣金、溢价及其他应付款，才开具发票申请结帐。由于原告清楚没有产生溢价，所以再也没有提交过溢价申请。事实上，在2020年5月后双方为了开拓销售思路，双方协商一致就剩余房屋达成了溢价销售方案。之后原告共销售了两套房屋，所产生的溢价也未达到结算条件；三.被答辩人提出的退还保证金的诉讼请求没有合同依据，依法应当驳回。双方合同约定了退还原告履约保证金的条件是本项目销售完毕或按约退场，但至今还有70多套房屋未销售，原告仅完成了85%的销售任务，销售工作尚未完成，也没有出现按约退场的情形；四.关于暂扣原告佣金10万元，是因原告的违约行为，被告依照合同约定对原告收取的违约金。双方合同约定原告方不得擅自收取房款，但原告的置业顾问李凡在销售房屋过程中，私自收取62800元售房款，违背了双方合同约定。故被告按合同约定扣除原告10万元佣金作为违约金，符合合同约定，是合法行为；五.原告要求被告支付原告所销售的21套房屋未结佣金202473元，双方合同有约定结算流程，原告诉请的未结佣金并未达到结算条件；六.被答辩人要求答辩人支付独家代理外销售佣金97157元及利息的请求，依法不能成立。按照双方签定《房地产委托代理销售合同》第五条第（一）点第7项约定：“本合同开发商关系户、公司员工购房及抵扣工程款所销售的商品房、商铺、车库，仅计入乙方销售考核，不予计提佣金，不计佣金房源不得超过总房源的5%”。原告诉请的的独家代理外的佣金是被告自行销售的，是被告的关系户所购买，按合同约定，不予计提佣金。原告的诉讼请求不符合法律规定，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向法庭提交了如下证据： 证据一、会议记录、销售底价的确定、开盘价格表，拟证明被告方批准的销售底价就是开盘单价； 证据二、原告方股东梁超、周虹发给被告法定代表人彭嘉懿的微信截屏、开盘价格公示表，拟证明原告方拟定了销售单价（优惠后单价）报被告方审核，被告方同意的销售底价按开盘优惠后的单价执行； 证据三、原告方周虹、梁超微信发给法定代表人彭嘉懿的《定价策略报告》，拟证明原告方拟定2019年前月份市场摸底的销售均价为4200元/㎡，9月份摸底的市场销售均价为4500元、报被告方参考； 证据四、誉诚桃源C1-2-1006客户黄检平微信截屏，拟证明原告方置业顾问李凡私自收取客户房款62800元，是违约行为； 证据五、付款凭证，拟证明被告方按照合同约定的方式及流程足额支付了销售佣金； 证据六、部分购房户缴款单，拟证明原、被告实际确认并执行的销售底价就是开盘单价（公示优惠后单价）。原告方申报销售过程中，价格低于开盘价格的销售表必须经过被告方领导确认后才可以签约交易。本院依法组织双方当事人对对方提交的证据进行质证，质证情况如下： 被告对原告的证据质证意见为：对一、二组证据三性无异议；证据三真实性无异议，对证据的证明方向有异议。证据明确约定了佣金及溢价的结算方式，结算流程，我方按照约定足额支付的佣金，我方不存在违约。原告方提出解约，依法应当承当违约责任；对证据四、五原告方不能提供原件，我方认为原告提交的证据四、五不能作为本案的依据。对该两份证据的复印件，该两份证据是作废的价格表，不具备本案履行合同的真实意愿表示；对证据六保证金我方予以认可，对证明方向有异议，只能证实原告方缴纳的保证金，保证金的退还应该按照合同的约定进行处理。原告存在违约行为，我方主张没收保证金10万元，属于我方行使合同的正当权利；证据七，该份证据的真实性我方认可，证据证实了原告方由于私自收取房款的行为，我方发现后，对原告处罚10万元；证据八，我方不认可，请原告提供录音未通过任何剪辑的证明，出具鉴定机关对该证据的完整和无删减的鉴定；证据九，原告变更的诉讼请求，我方可以一并进行举证，我方按合同约定的流程进行结算，被告方应举证，达到结算条件，否则承担举证不能的责任；证据十，这个是原告方，单独制作出来的，我方不予认可，根据合同约定，被告方有权自行出售自己的房屋给关系户、员工以及抵扣工程款，原告方自己制作的表格，没有被告方签字确认，对我方不产生法律效力；证据十一，真实性合法性我们都不予认可，录音证据不能排除原告方为了个人私利，对录音进行技术处理，该录音证据没有按法定程序进行录音取证。另外，原告方主张被告侵权，却没有提供相应的报警记录，这个证据是不能作为定案依据的；证据十二，聊天的事实我方认可，聊天的内容，以及该份证据的证明方向，我方不予认可，这份证据证明我方为维护自己的权利，而进行的维权，原告方单方面提出解约，证明原告方违约，没有履行销售代理职责；证据十三，对证据的真实性无异议，证明方向有异议，证据说明了这套房屋是有存在异议的，是属于尚未明确的客户，需要进一步核实相关数据后，再进行结算；证据十四，对原告提交的《誉诚桃源三期（住宅）销售、结算、溢价一览表》经我方核实，总价与我方的数据基本上一致。部分底单价和原告方提供的房源价格表不一致，分别是C1-1-1503、C1-2-1806、C1-2-2006、C1-2-2106、C5-1-1004。部分销售日期不是在6月6日开盘时成交的，房号有C1-2-1106、C1-1-1802、C3-1-2302、C3-1-2502、C3-1-2702、C3-1-2602、C5-1-801、C5-2-1407、C5-2-205、C5-2-306，该十套房子总差价是19.0642万元，不能作为计算溢价的依据。原告方提交的C1，C3，C5栋住宅明细表的底单价不是销售底价，原告方在第一次开庭认可底单价是市场摸底价格。根据双方之间签订的房地产委托销售合同，第三条第一点，可以推理出开盘单价是双方确定一致的销售底价。C2，C4栋原告方提出按均价4300元来计算溢价，原告方的主张没有证据，录音是工作中的沟通交流，实际C2，C4栋是没有确定销售底价的。C2，C4栋原告方提交的销售面积、销售总价、销售套数、已结佣金与我方核实的是一致的。原告提交的《2020年6月6日前未结算的佣金表》，我方核实无异议。《2020年6月6日后未结算的佣金表》，原告卖了三套房子，我方无异议。 对被告的证据，原告质证意见为：对第一组证据三性有异议，会议记录实际上是一个签到表，会议的内容均是由被告单方书写，不能真实反应会议的内容，会议的第二点，销售底价按开盘单价执行，这个是句号之后补上去的，这个有事后补上的嫌疑。原告方明确的说过这句话是没有的。被告为了证明原告的主张，被告单方制作了开盘的价格表，被告财务都没有签字，原告并不知情。这个不是原告报上的开盘价格表，不能推翻原、被告双方签字确认的价格表。被告提供的价格表都不是真实的。对证据二真实性没有原件，我们无法核实，对关联性有异议。展示的是底价并不是销售价格。证据三,第一张截图三性有异议，这个是无内容的截图。这个证据印证了原告所提供证据四和五的真实性，证明原告对市场的了解汇报，这个是对外的销售价格摸底，不是双方内部的销售底价，该组证据不能证明被告的主张。证据四的三性有异议，这个截图不是全面的，只是部分，内容是语音，不知道内容是什么。黄检平不是被告的客户，而是被告客户的客户。该房子是卖给客户邝勇军后，邝勇军不要，再卖给黄检平，邝勇军再委托李凡把房子卖给了黄检平。李凡收取了黄检平的费用62800元，其中3万元是订购金，其余的32800元是差价。这个是客户的炒房行为，与原告无关。证据五，付款的金额我们认可，但是证明方向说足额支付了佣金我们是有异议的。截止今天，还有24套未付佣金。证据六，对证据的真实性没有异议，证明方向有异议。这个缴款单是双方对销售收款的一个确认，并没有说是低于销售价或者底价的一个改变。是对外客户打折扣的签字，并不是改变销售底价的签字。 对双方当事人提交的证据，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第六十五条、第七十一条、第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条，第一百零八条，第一百一十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十六、第八十八条等相关规定，结合原、被告的庭审陈述，质证情况，认证如下： 一、原告提交的原、被告身份证明，诉讼主体资格证明，房地产委托代理销售合同，2019年6月4日、10月5日原告、被告双方签字确认的誉城桃源三期C1、C3、C5、C2、C4栋一房一价房源价格表，被告出具给原告的10万元保证金票据，誉城桃源三期2020年4月份佣金结算表，誉城桃源三期2020年3月佣金结算表，誉城桃源三期其他销售明细表，誉城桃源三期商品房住宅销售面积、销售金额，2020年6月6日前、后未结佣金表等证据形式来源合法，内容客观真实，与本案密切相关，故本院予以确认。原告提交的电话录音，微信聊天记录截屏等电子数据其来源和形式没有违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，虽然系真实发生客观存在，能够证明原、被告双方在履行合同过程中有协商、有争执和发生纠纷矛盾，如被告关锁原告办公室、文件柜，扣押办公文件、电脑等事实，但其不足以证明被告同意C2、C4栋以均价4300元为结算溢价的底单价。客观事实上，房屋未销售完毕，均价尚不能确定。 二、被告提交的第一组会议记录、销售底单价的确定、开盘价格表等证据，从时间上看，与其和原告于2019年6月4日双方签字认可的房源价格表不一致，违背合同约定，被告亦不能说明其合理性，故本院不予认定。第二组证据其内容不明确具体，无法确认其证明方向。第三组，第四组、第六组证据来源合法真实，但其证明方向和效力本院不予认定。第五组证据真实客观，本院予以认定。关于被告申请证人出庭作证，因被告未在举证期限内提出申请，故其要求证人出庭作证违反相关法律规定，本院不予支持。被告主张上述C1-2-1106等10套房源不是2019年10月6日开盘期间销售，双方已经约定没有溢价，不能按一房一价表底单价结算溢价金额，本院应予据实核算。被告主张的C1-1-503,C1-2-1806,C1-2-206,C1-2-206，C5-1-1004房计算的底价有误差，经核实，C5-1-1004房没有误差，其他四房误差溢价金额15562元，应据实核减。 经双方当事人举证，质证和法庭认证，结合双方当事人法庭陈述，本案基本事实认定如下： 被告永兴县誉诚桃源房地产开发有限公司与原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司此前已合作多年。2019年1月31日，双方本着互惠互利、诚信合作的原则，签订了《房地产委托代理销售合同》，该合同主要条款和合同内容表现为：一、合同内容：将位于湖南省郴州市永兴县及车库人整体营销策划招商工作售后服务等交原告独家代理；二、合同期限：乙方独家代理该项目期限自2019年2月1日起至该项目住宅销售完成至95%；三、项目销售底价：1.销售底价由乙方负责市场调查，并结合项目情况进行分析，拟定销售均价，编制一房一价明细表，乙方拟定汇总表后报甲方审核，经甲方书面同意后再定销售底价。然后，由双方共同盖章确定。经双方确定后，销售底价原则上在有效时间段内上不许更改。2.双方同意在后续的不同阶段中以甲方签字盖章确认的底价表确定销售底价。该底价表作为甲乙双方结算佣金及溢价分成的依据……四、甲乙双方权利及义务：（一）甲方权利及义务1......8.甲方应根据本合同约定的佣金标准及时支付乙方佣金。9.乙方对该楼盘为独家代理，本合同约定销售范围内的房源，除甲方特别约定交待之外的，所有销售均视为乙方完成，全部计入乙方业绩。10.甲方有权对乙方的经营策略进行监督检查。如发现乙方的销售行为违法，或影响甲方信誉，损害甲方利益的事项时，……并对其不规范行为拒绝改正或改正后仍然不符合要求的，甲方有权追究其违约责任，并要求乙方赔偿损失。同时有权解除本合同，并没收履约保证金……（二）乙方的权利及义务1.签订本合同时乙方向甲方交纳营销代理履约保证金拾万元，在本项目销售完毕或按约退场时不计息退还给乙方……7.乙方负责客户档案的管理，并保证交由甲方时资料的完整性，未经甲方同意不得把项目的成交客户资料、内部销控表、运营方案、销售底价泄露给第三方，若丢失或泄露甲方有权扣除履约保证金拾万元……9.本合同终止（含甲方单方面解除合同）乙方无条件退场20日内交还办公场地……五、佣金溢价标准及支付方式（一）住宅、商铺、车库的销售佣金及溢价标准1.经双方协商一致约定商铺1.5%、住宅1.1%、车库1.1%，所有物业的基本销售佣金均为《商品房买卖合同》销售总额的1.1%提佣……溢价部分按三七分成（甲方占七成，乙方占三成）。2.双方商定佣金采取当月结算的支付方式……4.在保证销量的前提下，乙方有权在甲方确认的一房一价表上加价销售，上升价格部分和甲方三七分成，甲方占七成，乙方占三成，结取方式和佣金结取方式一样（开增值税专用发票）。5.实行月结，当月佣金于次月5日前由乙方整理佣金表，甲方财务审核无误，以转账方式于每月15日支付给乙方。6.如在合同期间内成交的客户违约发生退房退款情形，如收取了客户违约金，则甲、乙方双方五五分成。7.本合同开发商关系户，公司员工及抵扣工程款的销售的商品房、商铺、车库仅计乙方销售考核，不予计提佣金……六、违约责任条款：（一）甲方的违约责任，甲方如逾期15天未支付乙方销售代理佣金的自逾期第十五天之日起，每日应付余款的千分之二向乙方支付滞纳金……（二）乙方违约责任……2.乙方不得擅自收取售房款，否则乙方应承担由此造成的所有法律责任和经济赔偿责任，且甲方有权解除合同，履约保证金不予退还……七、争议处理条款：1.在履行本合同过程中，如发生争议，先由双方协商解决，协商不成任何一方有权向项目所在地有管辖权的人民法院提起诉讼……。 原、被告合同签订后，原告于2019年3月25日，依约向被告交纳合同保证金10万元。于此同时，原告开展相关履行合同工作，2019年5月，原告向被告提交了誉诚桃源三期定价策略报告，其内容有项目简介、现阶段永兴房地产市场情况、认筹客户情况及定价策略、折扣价等。2019年6月4日，原告编制房源一房一价明细表，具体为《C1栋房源价格表》，诸如房号C1-1-101，面积135㎡，底单价3920元，底总价529200元，面单价4288元，面总价57888元，开盘单价4039.85元，开盘总价545380元，购车位单价3918.66元，购车位总价529019元等其他房号共计144套；《C3栋房源价格表》，诸如房号C3-1-201，面积148.27㎡，底单价4140元，底总价613838元面单价4480元，面总价664250元，开盘单价4245.11元，开盘总价629423元，购车位单价4117.76元，购车位总价610540元等其他房号共78套；《C5栋房源价格表》，如房号C5-1-101，面积125.98㎡，底单价3970元，底总价500141元，面单价4340元，面总价546753元，开盘单价4081.24元，开盘总价514155元，购车位单价3958.81元，购车位总价498731元等其他房号共计110套。《C2栋房源价格表》，诸如C2-1-101，面积147.68㎡，面单价4329元，面总价639265元，认筹优惠632872元，开盘单价4150元，开盘总价612872元等其他房号共计78套；《C4栋房源价格表》，诸如房号C4-1-101，面积125.78㎡，面单价4373元，面总价550003元，认筹优惠544503元，开盘单价4170元，开盘总价524503元等其他房号共126套。其中C2、C4栋房源价格表确认时间为2019年10月5日，该两栋房源价格表内容与C1、C3、C5栋不同，没有关于底单价的明细表述。原、被告为实现合同开展营销、促销活动。截止2020年6月11日止，原告单方销售房屋情况为:C1栋128套，面积16714.6㎡，销售金额71177540元;C3栋59套，面积7808.37㎡，销售金额34007568元;C5栋102套，面积11987.15㎡，销售金额51694516元。C1、C3、C5三栋共289套，面积36510.12㎡，销售金额156879624元，未结佣金11套共计83084元。C2栋50套，面积6603.8㎡，销售金额30059101元；C4栋108套，面积12679.1㎡，销售金额56749107元。C2、C4两栋共158套，面积19282.9㎡，销售金额8680820元，未结佣金11套共82051元。其间，被告另邀请“鑫一”销售团队促销，共销售C2、C4栋13套，面积1665.88㎡，销售金额7473642元，应计佣金97157元。原告已销售460套，占被告全部房源的85%。另原告于2020年1月5日、5月2日、6月11日，因售房、商铺C2-1-2302、A3A4-111、C5-1-101可获取佣金、奖金、客户违约金分成等共计11840元。被告客户邝勇军委托原告公司置业顾问李凡转卖邝勇军所购房给黄检平。李凡收取黄检平房款62800元，2020年5月15日，被告以原告擅自收取房款违背合同为由扣除了原告前期应得的部分佣金10万元。被告提出异议的上述C1-2-1106等10套房源已经双方确定为剩余房源，不是在2019年6月6日开盘期间销售，均是10月6日以后销售的，不按之前底单价结算溢价，该10套房源所产生的溢价金额190642元，按三七分成折原告可得溢价分成金额57192.6元，应据实核减。C1-1-503、C1-2-1806、C1-2-2006、C1-2-2106，总溢价高出15537元，此项溢价原告可分成4661元应予以核减。自此，原告所销售房屋溢价分成款累计为888807.4元(950661元-4661元-57192.6元)。 原告依合同按流程与被告结算佣金，但在2019年7月，原告向被告提出支付部分房款溢价分成的申请时被拒绝。2020年5月29日，双方就房屋销售进度，被告扣罚原告10万元佣金是否合理，前期所销售房溢价分成结算，C2、C4栋是否以均价4300元/㎡以上作为底单价计算溢价等方面进行座谈，期间也发生过分歧争论，产生矛盾。2020年6月19日原告因被告关锁办公室，扣押电脑及文件资料柜等事项与被告方沟通交流。2020年6月20日，原告与被告协商后办理移交手续，原告搬离销售部，至此双方实际上已解除了合同。此后，原、被告双方就履行合同等方面未开展任何合作，亦未达成其他补充协议。 本案的争议焦点主要在：一、底单价怎么确定，溢价怎么确定，剩余佣金如何计算；二、双方是否存在违约行为，违约责任怎么确定，合同是否应当解除。对此本院评判如下： 一、底单价怎么确定，溢价怎么确定和剩余佣金如何计算。 本院认为，底价其本意为某一目的而设定或规定的最低价格，底价有价格最低性。商品房底价（底单价）的形成有其特殊性和不可随意更改性。商品房的底价是商业秘密，原则上只有开发商确定掌控和销售方知晓执行。从开发商的经营策略上，除了确定底价外，还会设定面单价和开盘价。开盘价是开发商与销售方制定的促销活动价，应当是最优惠的，但实际上还是高于底价（底单价），不会是最低价。面价是对外公布的可以优惠的价格，也不会低于开盘价。面价在执行中是可以协商的，客户是可以压低面价，具有变更性。商品房溢价是指高于底价销售，产生部分价款，换而言之是开发商给销售商的底价与实际成交价之间的差价。在商品房交易领域里，开发商与销售商为实现其各自的商业利益目的，在市场准予运行的机制下，开发商与销售商会就商品房销售拟定佣金和溢价分成。佣金是开发商应当支付给销售方的基本劳务报酬。约定溢价分成的目的是刺激、鼓励销售商更好的做好销售，实现商品房产最好质效，具有激励、奖励性质。就本案而言，原、被告双方签订的《房地产委托代理销售合同》相关条款“三、项目销售底价”，“四、甲乙双方权利与义务”，“五、佣金溢价标准及支付方式”，“销售底价、溢价三七分配的”约定，从原、被告的《C1、C3、C5栋一房一价房源价格表》证实原、被告方约定了溢价，承认溢价分成，而且希望实现溢价，追求溢价。而实现溢价的条件、途径就是能够在高于商品房的底价（底单价）的基础销售房屋，由此产生差价，也只有在高于底单价的基础上销售才能产生溢价，才能实现双方共同关于溢价分成的合同目的。如果以开盘价作为底价（底单价），一般情况下是不可能产生溢价的。故原告主张C1、C3、C5栋以房源价格明细表中的“底单价”作为溢价计算的销售底价，符合合同约定，体现双方合同目的，本院予以支持。由于C2、C4栋房源价格表与C1、C3、C5内容上有明显差异，没有底单价而只有面价、开盘价的确定，底单价约定不明，故原告以均价超过4300元部分差价为溢价，证据不足，本院不予支持。被告对原告要求支付未结佣金没有异议，本院应据实核算。依据原、被告核实的《誉诚桃源住宅销售、结算、溢价一览表》，原告共销售C1、C3、C5栋289套，销售面积36510.12㎡，住宅总底价153729294元，住宅销售总额156879625元。被告应支付尚未结算佣金83084元，溢价分成款累计888807.4元。原告共销售C2、C4栋158套，面积1928239㎡，住宅销售额86808208元，被告应支付尚未结算的佣金82051元。同样按合同约定，原告为独家销售代理，被告邀请“鑫一”团队促销的C2、C4栋13套住宅销售业绩计入原告。故原告要求被告支付相应的佣金97157元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。双方约定收取客户购房违约金按五五分成，故原告要求被告支付应得违约金2500元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 二、双方是否违约，违约责任如何确认，合同是否解除。 1.原告与被告签订合同后，就严格按合同履行其合同义务，如及时交纳合同保证金，提交定价策略报告，制定一房一价房源价格明细表，积极开展销售活动，在不到一年的时间内，便完成合同任务的85%，被告也未提交足以证明原告存在严重违约，导致其受到损害的依据。原、被告于2020年6月20日已办理移交手续，终止履行合同，双方已实际解除合同。故原告要求被告退还10万元保证金与法有据，本院予以支持。 2.原告置业公司员工李凡受客户邝勇军委托转售其所定房屋给第三人黄检平收取房款，留存了差价，但实际上并未损害被告形象或利益。故被告认定李凡为擅自收取房款的行为，以构成违约为由扣减原告前期10万元佣金，违背合同约定，应承担违约责任。原告要求被告返还此佣金，并依合同约定，按每日千分之二支付滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 3.至今尚有22套已售房源被告未与原告结算佣金，其主要原因是双方未完成佣金结算流程，没有形成一致对账结算金额，原告亦未提供足以证明被告故意拖欠佣金的证据，故原告要求被告对此未结算的佣金承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。同样理由，原告要求被告因第三方“鑫一”团队销售房屋的应支付原告佣金承担违约责任，本院不予支持。 4.原、被告对一房一价的底单价确定、溢价有争议，原告亦未提交向被告主张支付溢价分成的财务审核报表等证据。被告拖欠原告溢价分成的起始时间不明，故原告要求被告按其底单价、溢价明细表结算时间为结算佣金、溢价滞纳金的起始时间的诉讼请求，本院不予支持。被告承担违约责任支付滞纳金的起算时间应以原告2020年6月6日向本院起诉之日开始。 5.被告认可原告为独家销售代理，其间被告邀请“鑫一”团队参与促销，并不会直接影响原告的营销，原告事后知情，并未提出反对。“鑫一”团队所售房屋均已计入原告销售业绩，故原告以此认定被告违背合同，应承担违约责任与事实不符，本院不予支持。 6.2020年6月20日，原、被告已办理了移交手续，以此证明终止合同履行。此后，双方亦未达成补充协议，履行合同义务。本案在审理过程中，双方已明确表示无法再合作，故原告要求解除合同的请求，本院予以支持。 原、被告签定的《房地产委托代理销售合同》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，也未损害社会公共利益和第三人利益，双方已履行，合法有效，对双方均有约束力。合同系严格责任，双方均应严格遵守。对原告的诉求及被告的抗辩主张，本院已在查明事实，认定证据的基础上，依据相关法律规定已作上述评叙。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条、第九十三条，第九十四条、第九十七条、第一百零六条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除2019年1月31日原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司与被告永兴县誉诚房地产开发有限公司签订的《房地产委托代理销售合同》； 二、被告永兴县誉诚房地产开发有限公司退付所扣原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司佣金10万元，并自2020年5月16日起按日千分之二向原告支付滞纳金直至本案履行完毕之日止； 三、被告永兴县誉诚房地产开发有限公司应支付原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司剩余未支付佣金269533元及溢价分成款888807.4元，共计1158340.4元，并按日千分之二自2020年6月6日起计付滞纳金，直至本案履行完毕之日起； 四、被告永兴县誉诚房地产开发有限公司应支付原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司已收取客户违约金的分成款2500元； 五、被告永兴县誉诚房地产开发有限公司应退还原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司合同保证金10万元； 上述款项限本判决生效后二十日内履行完毕； 六、驳回原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42181元，由原告长沙瑞联房地产营销策划有限公司承担25133.5元，被告永兴县誉诚房地产开发有限公司负担17047.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李玉明 审 判 员  阳海盛 人民陪审员  周丽萍 二〇二〇年九月十六日 书 记 员  雷海青 法官寄语： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零六条【混同的效力】债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益的除外。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。