湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1732号上诉人（原审被告）：王晓光，男，1968年9月20日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托代理人：贺志武，男，1986年4月14日出生，汉族，现住攸县，代理权限为一般代理。委托代理人：湛祝燕，女，1972年11月6日出生，住攸县，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会****。法定代表人：张晓荣，执行董事。委托代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限为特别授权。委托代理人：蔡仲喜，男，汉族，1966年4月1日出生，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限为特别授权。上诉人王晓光与被上诉人攸县晓峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2020）湘0223民初462号民事判决，于2020年8月5日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，上诉人代理人贺志武、湛祝燕、被上诉人法定代表人张晓荣、被上诉人代理人蔡仲喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓光上诉称：撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求；并由被上诉人承担诉讼费。被上诉人强行服务，上诉人无需缴纳物业服务费。原审事实不清，适用法律错误。攸县晓峰物业管理有限公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。攸县晓峰物业管理有限公司向原审法院起诉请求：王晓光支付物业费1623元（自2019年4月1日起计算至2020年1月31日止）；并由被告承担诉讼费。在本案审理过程中，原告自愿放弃2020年1月份的物业费以及生活垃圾处理费。2014年7月6日，原告与攸县凯顺房地产有限责任公司签订物业前期管理服务合同，明确了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告王晓光未按照合同约定缴纳物业服务费，拖欠2019年4月1日至2019年12月31日的物业费共1388.45元。原审查明：王晓光系攸县凯顺新城小区10栋308号房屋业主，该房面积为128.56㎡。2014年7月6日，攸县凯顺房地产有限责任公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由株洲市话蝶物业工程有限责任公司为攸县凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元/月/㎡收取，物业费按每半年或年度交纳，并对违约责任等相关事项进行了约定。2016年5月26日，攸县凯顺房地产有限责任公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订《终止合同协议》，终止双方所签物业服务合同。2016年5月29日，攸县凯顺房地产有限责任公司与原告签订《协议》，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由原告承接，并维持原与株洲市话蝶物业工程有限责任公司合同基本条款不变。自此原告开始在攸县凯顺新城小区从事物业管理服务。2018年9月18日，攸县凯顺新城业主委员会成立，于同年11月份两次分别向原告送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。经协调原告与攸县凯顺新城业主委员会于2018年12月20日签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在攸县凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。2019年3月31日，攸县凯顺新城业主委员会再次向原告送达终止物业服务通知，并于2019年4月7日向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4、5月间，原告与攸县凯顺新城业主委员会及部分业主就原告是否继续提供物业服务发生纠纷，经攸县联星街道高岭社区居民委员会及相关部门多次协调，商定在交接期间，继续由原告提供服务。2019年5月15日，攸县凯顺新城小区业主委员会提起诉讼，2019年10月10日，原审法院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告在判决生效之日起三十日内撤出攸县凯顺新城小区物业服务区域，并向攸县凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。原告提起上诉，株洲市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）湘02民终2946号民事判决，维持原判。2020年1月22日，原告与惠泽物业公司签订《协议书》，约定攸县凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费由原告收取。攸县凯顺新城业主委员会及相关部门作为见证方在协议书上签名、盖章。2020年1月23日，原告撤离攸县凯顺新城小区。原审另查明：2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告出具委托书委托原告收取攸县凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。2019年4月1日至2019年12月31日期间原告在攸县凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。原审认为，本案系物业服务合同纠纷。原告在攸县凯顺房地产有限责任公司终止株洲市话蝶物业工程有限责任公司所提供的前期物业管理服务后与该开发商签订《协议》，取得在攸县凯顺新城小区进行物业管理服务的权利。攸县凯顺新城业主委员会成立后经协调与原告签订《前期物业延期服务协议》对包括被告王晓光在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告与攸县凯顺新城业主委员会及部分业主就是否终止延期协议或再由原告继续服务发生纠纷，经当地社区及相关部门多次协调，商定在交接期间，继续由原告提供服务。攸县凯顺新城小区业主委员会因小区物业管理纠纷于2019年5月15日诉至法院，并经二审判决维持原判。原告撤离攸县凯顺新城小区物业服务区域。原告于2020年1月22日与承接物业服务的惠泽物业公司签订《协议书》，双方就业主前期拖欠的物业费收取等事项进行了约定并进行了移交，原告随即撤离攸县凯顺新城小区。因而原告在2019年4月1日至2019年12月31日期间向攸县凯顺新城小区所提供的物业服务系经多部门协调同意，并投入了相应的人力、物力成本；被告王晓光作为该小区业主事实上亦接受了原告相应的物业服务，双方间形成了事实上的物业服务关系。但在上述期间内，原告未能与攸县凯顺新城小区业主委员会续签合同，且与攸县凯顺新城业主委员会及部分业主发生纠纷，影响了所提供的物业服务质量和业主的认同度，实际服务也存在一定的瑕疵。对2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费，酌情认定被告按80%支付给原告，即128.56㎡×1.2元/月/㎡×9个月×80%=1110.76元，另由被告按标准支付生活垃圾处理费8元/月×9个月=72元。综上，被告王晓光应当支付原告晓峰物业公司共计1182.76元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、限被告王晓光在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付1182.76元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告王晓光负担。在二审过程中，被上诉人提交了协议书复印件，拟证明我方是依法依规退场。上诉人对该证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可。上诉人提交的证据不符合新证据特征，本院不予采纳。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案。争议焦点为被上诉人是否应当交纳2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。2018年12月20日，被上诉人与攸县凯顺新城业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定被上诉人在攸县凯顺新城小区物业管理的延期至2019年3月31日。服务时间到期后，攸县凯顺新城业主委员会要求终止被上诉人的物业服务，经攸县联星街道高岭社区居民委员会及相关部门协调，商定在交接期间继续由原告提供服务。2019年5月15日，攸县凯顺新城小区业主委员会提起诉讼，原审法院于2019年10月10日作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决被上诉人在判决生效之日起三十日内撤出攸县凯顺新城小区物业服务区域，并向攸县凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。本院于2019年12月31日作出（2019）湘02民终2946号民事判决维持原判，被上诉人于2020年1月23日撤离攸县凯顺新城小区。2019年4月1日至2019年12月31日期间，虽然双方对攸县凯顺新城小区的服务产生纠纷，但被上诉人实际对攸县凯顺新城小区也进行了物业管理服务，作为接受服务的攸县凯顺新城小区的业主应当支付物业服务费，基于被上诉人的服务存在一定瑕疵，原审酌定上诉人按照原来服务合同约定价格的80%支付符合实际情况。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王晓光负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二〇年九月二十一日书记员  谭蔚尉