江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终3717号 上诉人（原审被告，申请执行人）：陈大陆，男，1983年12月30日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：庄两省，新沂市王楼法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告，案外人）：李西良，男，1954年7月1日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人:王军，江苏王军律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，被执行人）：侍加春，男，1980年8月30日出生，汉族，住新沂市。 原审第三人：吴飞，女，1980年1月20日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：侍月红，女，汉族，1978年4月3日出生，住江苏省新沂市。 上诉人陈大陆因与被上诉人李西良、侍加春、原审第三人吴飞案外人执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0381民初4421号民事判决一案，向本院提出上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 陈大陆上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。事实和理由，（一）涉案房屋的性质属于经济适用房，2010年7月8日被上诉人与侍加春签订的《房屋转让买卖协议》依法应属无效合同，无效合同自始无效。（二）根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被上诉人自身存在诸多过错，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（三）被上诉人怠于行使“物权期待权”，长达8年之久，致使争议不动产未在合理期限内完成过户登记的，应当认定为不动产买受人存在过错，依据法律规定，不能排除法院对争议房屋的强制执行。 被上诉人李西良答辩称，（一）一审中出庭证人鲍建国已经证实李西良与侍加春签署合同、支付款项，交付房屋的履行过程，能够证明我方提供付款凭证是真实的。（二）本案被执行人数年来下落不明，虽然多次联系均未果。加之物权法生效后涉案房屋所在地块土地分割需办理权属证，需等待国有土地使用权才能办理转移登记手续，非因被上诉人李西良原因未过户。（三）涉案房屋持续由被上诉人李西良使用近十年时间，无论在五年内是否能否交易，但五年以后李西良和侍加春继续对买卖协议认可，履行，充分证明合同至今是合法有效。退一步讲，五年后事实上的买卖合同关系（对涉案房屋的占有行为）也是合法有效的。综上，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审第三人吴飞未提供答辩意见。 经审理查明，陈大陆与侍加春民间借贷纠纷一案，原审法院于2018年8月27日作出（2018）苏0381民初6469号民事判决：侍加春于本判决生效之日起十日内偿还陈大陆借款77800元及利息50000元，合计127800元。 该法律文书生效后，陈大陆申请执行，原审法院立案执行，案号为（2019）苏0381执242号。执行过程中，原审法院于2019年3月22日作出（2019）苏0381执242号执行裁定，查封被执行人侍加春所有的位于新沂市车库（以下简称案涉房屋），期限为三年。 案外人李西良对执行标的提出异议后，原审法院于2019年4月23日作出（2019）苏0381执异60号执行裁定，驳回案外人李西良的异议请求。 李西良不服该执行异议裁定，向原审法院提出案外人执行异议之诉请求：1.判决确认涉案房屋归李西良所有；2.判令停止执行涉案房屋。事实和理由：2010年7月8日，李西良与侍加春签订《房屋转让买卖协议》，约定侍加春将涉案房屋及车库作价13.6万元出售给李西良，剩余房屋按揭贷款由侍加春继续偿还，按揭贷款还清后，侍加春配合李西良办理过户手续。协议签订后，李西良已按约定付清了13.6万元购房款；侍加春亦将涉案房屋及车库、相关购房手续一并交付给了李西良，并按月偿还按揭贷款至2014年5月20日。此后，侍加春因无力偿还按揭贷款，与李西良协商，由李西良代其偿还剩余按揭贷款，款项最终由侍加春偿还给李西良。为此，李西良自2014年5月20日起偿还按揭贷款，现已还清全部按揭贷款。故在法院查封前，李西良与侍加春已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部房屋价款，实际占有使用涉案房屋至今。由于涉案房屋系经济适用房，因相关开发手续及政策原因，李西良购买涉案房屋时，尚不具备过户条件。2018年底，政府相关部门才通知涉案房屋可以办理产权证书，但侍加春下落不明，拒绝配合办理过户手续。在法院查封之前，李西良已提起诉讼要求侍加春、吴飞协助办理过户手续。故李西良对未办理过户手续没有过错。综上，李西良对涉案房屋享有阻却执行的权益，涉案房屋应属于李西良所有，请法庭支持李西良的诉讼请求。 原审法院查明，2010年5月10日，新沂市经济适用住房发展中心（甲方）与侍加春、吴飞（乙方）签订《新沂市经济适用住房买卖合同》一份（合同编号：2010582），主要内容为：甲方将涉案房屋及车库出售给乙方，房屋建筑面积为72.81米，价款为105015元，车库建筑面积为7.46平方米，价款为6714元，合计价款111729元。 2010年7月8日，侍加春、吴飞（出让方、甲方）与李西良（受让方、乙方）签订《房屋转让买卖协议》一份，约定：甲方将涉案房屋及车库出售给乙方，房屋总价款为13.6万元，乙方于合同签订时首付10万元，余款3.6万元于2010年12月30日付清，过户费由乙方负担；甲方未按乙方要求办理交易房产的相关手续，包括银行按揭贷款，视为甲方违约，甲方应承担一切违约责任；甲方应将与房产相关的一切手续交付给乙方。此外，该协议一并对双方的其他权利义务、违约责任等进行了具体约定。 上述协议签订后，侍加春即将涉案房屋及相关购房手续一并交付给了李西良;李西良分别于2010年7月8日、8月27日、2011年1月3日向侍加春支付购房款10万元、1.6万元、2万元，合计13.6万元，侍加春分别向李西良出具了购房款收据。之后，李西良即对涉案房屋进行装修并入住至今，涉案房屋水、电、物业费等费用均由李西良及其家人缴纳。 2014年5月20日，侍加春与李西良协商约定，自2014年5月20日起涉案房屋银行按揭贷款由李西良代还，款项最终由侍加春偿还给李西良。2019年4月19日，李西良向江苏新沂农村商业银行股份有限公司新华路支行还清了涉案房屋剩余按揭贷款，该银行向李西良出具了贷款结清证明。 2019年3月1日，李西良向原审法院提起诉讼，请求判令侍加春、吴飞、江苏新沂农村商业银行股份有限公司协助办理涉案房屋按揭贷款还款手续及所有权转移登记手续。因涉案房屋处于查封状态，原审法院于2019年4月28日作出（2019）苏0381民初2413号民事裁定，驳回李西良的起诉。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断李西良对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。 关于涉案房屋买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。本案中，涉案房屋系侍加春、吴飞于2010年5月10日从新沂市经济适用住房发展中心购买。李西良与侍加春、吴飞签订买卖合同的时间为2010年7月8日，虽在该禁止上市交易期限内，但双方订立合同至今已九年多，早已超过上述规定关于禁止上市交易的5年期限。且在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，双方仍继续履行买卖合同约定的权利义务。故在侍加春购买涉案房屋满5年后，因涉案房屋禁止上市交易的情形已消失，涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。 关于是否支付全部价款及实际占有使用问题。李西良提供的《房产转让买卖协议》、购房款收据及水、电、物业费缴费收据等证据可以互相印证，形成证据链，足以证实在原审法院查封之前李西良已经付清全部价款，并对涉案房屋及车库实际占有使用。 关于李西良对未办理过户登记是否存在过错问题。由于涉案房屋系经济适用住房，李西良与侍加春、吴飞订立买卖协议后，包括涉案房屋在内的本市经济适用住房因政策原因，长期内均无法办理交易审批手续。同时，涉案房屋因存在抵押住房按揭贷款，在按揭贷款未还清前，办理过户手续的条件亦未成就。故系因涉案房屋性质等客观原因，无法办理房屋所有权转移登记手续，李西良对此没有过错。 综上，李西良作为房屋买受人，对涉案房屋及车库享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止执行涉案房屋及车库的诉讼请求，原审法院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。李西良与侍加春、吴飞虽达成了转让涉案房屋及车库所有权的合意并签订了买卖合同，但因未办理房屋所有权转移登记手续，李西良依法对涉案房屋及车库并不享有所有权。故对李西良要求确认涉案房屋及车库归其所有的请求，原审法院不予支持。遂判决：（一）不得执行（2019）苏0381执242号执行裁定查封的位于位于新沂市车库。（二）驳回原告李西良的其他诉讼请求。 本院查实事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于李西良与侍加春签订的房屋转让协议的效力问题。涉案房屋系侍加春、吴飞于2010年5月10日从新沂市经济适用住房发展中心购买。李西良与侍加春、吴飞签订买卖合同的时间为2010年7月8日，一审法院根据陈大陆的申请对案涉房屋查封的时间是2019年3月22日，在查封时，李西良购买该房已满5年。上诉人认为该房屋转让协议违反经济适用住房5年内不得上市交易的规定而无效的理由，因无事实依据，不能成立。李西良与侍加春转让案涉房屋的行为系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定且已实际履行，应认定为有效。 关于是否支付全部价款的问题。一审法院根据李西良提供的《房产转让买卖协议》、购房款收据及房屋转让协议担保人鲍建国的证人证言等证据认定李西良已支付全部购房款，并无不当。陈大陆关于其未支付全部购房价款的上诉主张，因无相应证据支持，本院不予支持。 关于李西良对未办理过户登记是否存在过错问题。对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项关于"非因买受人自身原因未办理过户登记"排除执行的要件，只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件。本案中，关于涉案房屋的过户流程，首先应办理分户登记在侍加春名下，在该经济适用住房具备上市交易条件的时候，再交纳土地出让金、房产收益金等相关费用后，可向购房人李西良按照正常程序办理过户。也就是说，即使案涉房屋在法院查封前已具备上市交易条件，也需侍加春提供已进行分户登记在其名下的房产证及土地证后，购房人李西良方可过户。根据一审中的证据，侍加春于2015年12月12日进行涉案房屋预购登记，并没有进行分户登记，在侍加春未向李西良提供房产证及土地证等办证所需材料的情况下，凭现有证据不能认定案涉房屋系因李西良的原因未办理过户登记。由此，本案亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件 综上，原审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认定李西良对案涉房屋主张的民事权益同时符合该规定的四个要件，享有排除陈大陆的执行申请的民事权益，并无不当，本院予以维持。陈大陆的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2030元，由上诉人陈大陆承担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  宋宏伟 审判员  孙 燕 二〇二〇年九月二十九日 书记员  王 炎