湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终953号上诉人（原审被告）：应城市房地产开发有限责任公司，住所地湖北省应城市粮贸街南路****。法定代表人：圣艳霞，该公司经理。委托诉讼代理人：曾喜山，该公司副经理。委托诉讼代理人：熊炼，湖北横空律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小军，男，1987年6月14日出生，汉族，户籍地：应城市，现住应城市。被上诉人（原审原告）：王敏，女，1987年12月4日出生，汉族，户籍地：应城市。现住应城市。上诉人应城市房地产开发有限责任公司（以下简称应城房地产公司）因与被上诉人李小军、王敏房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2020）鄂0981民初501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。应城房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决或发回重审和改判。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审对质证事实认定错误。上诉人在庭审质证中对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证据2、3、4关联性和证明目的均提出异议。特别是对证据2中11条约定交房问题提出异议，即双方变更交房期限，不应承担违约责任。2.一审法院在查明上诉人与被上诉人因不可抗力的事实时，认定为要约和承诺，显然适用法律错误。①上诉人逾期二个月交房是因不可抗力政策原因所致，后经与被上诉人协商，并履行了变更通知义务，被上诉人经推举代表一致同意延期交房，且上诉人与被上诉人协约约定给予6个月物业管理费补偿。②被上诉人虽然主张延期交房，但是因不可抗力的政策原因造成。2019年8月15日、2019年8月23日、2019年9月26日，上诉人分别向应城市自然资源和规划局、应城市信访局、应城市蒲阳开发投资有限公司去工作联系函，请求政府职能部门解决“星星小区”占用上诉人红线内土地，未按“净地交付”，严重影响上诉人施工，导致小区楼盘竣工不能综合验收，直接影响交房给业主（包括被上诉人）。同时，2019年10月11日，应城市自然资源和规划局复函上诉人，承认未履行义务，导致“星星小区”侵占上诉人土地使用权，并直接导致楼盘竣工后政府职能部门不办理综合验收产生延期交房。③基于上述事实，被上诉人全体业主代表（198户代表，“华夏瑞丰”合计415户）上访至应城市信访局，2019年10月2日经政府相关部门行政调解，根据被上诉人“华夏瑞丰”项目（楼盘）业主代表意愿，经上诉人与被上诉人所推举代表协商一致被上诉人（业主代表同意）承诺“我方通过业主推荐授权，对相关争议已知悉并理解，不再对相关事项提出异议”。因此上诉人与被上诉人之间有关逾期交房纷争已协商一致变更为2个月内，并依法作出了合理补救措施和合理补偿。同时，上诉人于2019年10月10日以公告形式致全体业主，被上诉人对上诉人在其合理期限内的通知未提出书面异议，应为默认。因此，一审判决上诉人承担违约责任，适用法律不当。李小军、王敏辩称，原审判决事实清楚，应予维持。李小军、王敏向一审法院起诉请求：1.判令应城房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令应城房地产公司因逾期交房而向李小军、王敏支付违约金26385.13元(2019年9月1日至2019年11月30日)；3.本案诉讼费由应城房地产公司承担。一审法院认定事实：2018年3月9日，李小军、王敏与应城房地产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，李小军、王敏购买应城房地产公司开发的位于应城市城××大道以南、××以东路段“华夏××”楼盘××楼××单元××房，购房金额250228元，贷款350000元。该合同第十一条约定，应城房地产公司（出卖人）应当在2019年9月1日前向李小军、王敏（买受人）交付该商品房。该合同第十二条约定，逾期超过30日后，李小军、王敏（买受人）有权解除合同。李小军、王敏（买受人）解除合同的，应当书面通知应城房地产公司（出卖人）。应城房地产公司（出卖人）应当自解除合同通知送达之日起15日内退还李小军、王敏（买受人）已付全部房款（含已付贷款部分），并自李小军、王敏（买受人）付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，应城房地产公司（出卖人）按照全部房价款的5%向李小军、王敏（买受人）支付违约金。李小军、王敏（买受人）要求继续履行合同的，合同继续履行，应城房地产公司（出卖人）按日计算向李小军、王敏（买受人）支付全部房价款万分之五的违约金。另查明，应城房地产公司开发的位于应城市城××大道以南、××以东路段“华夏瑞丰”小区，因其相邻的“星星小区”侵占了其红线内用地，造成相关配套建设暂停。2019年10月10日，应城房地产公司出示公告，承诺在2019年11月30日前完成小区后续综合验收备案工作。同年11月30日，应城房地产公司发出通告，告知购房人当日“华夏瑞丰”项目建筑工程竣工验收备案手续已办齐，各项手续符合相关标准，水、电、气等配套项目均满足要求，具备交房条件，要约购房人收房。还查明，2019年10月2日，应城房地产公司发出承诺，承诺内容主要为：按流程及部门要求完善相关资料，尽快完成办证抵押手续，并承诺该期限不超过48个月；争取在2019年11月1日前完成小区验收备案；小区南墙在政府协调完结后7个工作日完成建设；对延期交房给业主（购房人）造成的影响表示歉意，为表示诚意，经与业主（购房人）代表协商，决定为全体业主（购房人）免除物业管理费6个月。部分业主（购房人）在承诺书上签字，李小军、王敏未签。承诺免除的物业费应城房地产公司至今尚未履行。再查明，李小军、王敏于2020年5月10日收房。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李小军、王敏与应城房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定及时、全面履行自己的义务。应城房地产公司未按合同约定的时间按期交房，李小军、王敏主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》符合合同约定，予以支持。应城房地产公司辩称逾期交房因不可抗力政策原因致使延期，不应承担违约责任。一审法院认为，造成延期的原因与李小军、王敏既没有法律上的因果关系，也不属于不可抗力，逾期交房的过错在于应城房地产公司，其应当承担违约责任，应城房地产公司的抗辩理由不予支持。应城房地产公司向购房业主（购房人）发出延期交房承诺，该承诺系单方要约，既无李小军、王敏签名承诺，也无李小军、王敏授权接受承诺，该承诺对李小军、王敏不发生法律效力，应城房地产公司的抗辩理由不予支持。判决：应城房地产公司于本判决生效后十日内支付李小军、王敏2019年9月1日至2019年11月30日延期交房违约金27310.37（600228×0.0005×91)元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，减半收取242元，由应城房地产公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。关于对被上诉人一审提交证据采信的问题，经查阅一审案卷开庭笔录，该笔录载明对被上诉人提交的证据1-4，上诉人的质证意见均为没有异议，故一审法院据此意见认定相关事实并无不当。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护，合同双方均应当遵照履行。双方约定应城房地产公司应于2019年9月1日前向李小军、王敏交付房屋，而应城房地产公司未按期向李小军、王敏交付房屋，系违约行为，应承担违约责任。本案中，应城房地产公司主张因不可抗力政策原因致逾期交房，且双方已协商变更交房期限，不应承担违约金责任。根据一审查明的事实，案涉商品房项目系因“华夏瑞丰”小区相邻的“星星小区”侵占了其红线内用地，造成相关配套建设暂停，导致小区楼盘竣工不能综合验收，不属于不可抗力，而系应城房地产公司应承担的相关开发建设风险。故对应城房地产公司主张因不可抗力政策原因致逾期交房的上诉理由，不予采纳。关于双方是否已协商变更交房期限的事实，对此，应城房地产公司提交的证据不足以证明该事实主张，一审法院认定应城房地产公司向购房业主（购房人）发出延期交房承诺，该承诺系单方要约，对李小军、王敏不发生法律效力并无不当。因此，应城房地产公司的上诉理由均无事实及法律依据。综上所述，应城房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483元，由应城市房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄伟审判员  戴捷审判员  鲍龙二〇二〇年九月二十四日法官助理王喆书记员程思梅