福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初5492号 原告：北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司,住所地福建省福清市音西街道西环路**融侨城职工活动中心**。 负责人：董晟，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所律师。 被告：张婉婷，女，1995年4月21日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何秀梅，福建宇凡律师事务所律师。 原告北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司（以下简称“福清金辉物业分公司”）与被告张婉婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福清金辉物业分公司委托诉讼代理人王伟、被告张婉婷委托诉讼代理人何秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福清金辉物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付从2015年7月1日至2020年4月30日止的物业服务费33247.92元及逾期利息（从起诉之日起以物业管理费33247.92元为基数按年利率6%计算至款项还清之日止）；2.判令被告立即向原告支付从2015年7月1日至2020年4月30日止的公摊水电费4698.47元及逾期利息（从起诉之日起以公摊水电费4698.47元为基数按年利率6%计算至款项还清之日止）。事实和理由：被告为福建省福清市金辉尊域小区**的产权所有人。原告分别于2012年5月1日、2015年4月1日与福清融侨房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同之补充协议》各一份。合同约定对金辉尊域小区物业服务期限为2012年5月1日起至2020年12月31日止；收费标准为高层住宅2.02元/平方米/月；物业服务费按月进行收取，业主应于每月10日前履行缴纳义务。《前期物业服务合同》于2012年5月1日生效至今，原告依照合同约定积极履行物业管理职责，为被告及小区的业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。然，被告在2015年7月1日至2020年4月30日期间拖欠原告物业服务管理费33247.92元；2015年7月1日至2020年4月30日期间拖欠原告水电公摊费4698.47元，明细见附件《金辉尊域小区欠费明细统计表》。原告经多方催讨，被告仍拒绝支付所拖欠的物业费，故依法提起诉讼。 张婉婷辩称，请求依法驳回原告不合理的诉讼请求，且应对被告的经济损失承担相应的赔偿责任。一、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，依法不应得到支持。根据《民法总则》第一百八十八条中规定的“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。原告金辉物业于2020年8月19日将本案诉至法院，且根据物业服务合同的约定，业主应于每月10日前支付物业服务费，即2017年8月份的物业费应于2017年8月10日前支付。因原告请求被告支付2015年7月1日至2017年8月31日的物业服务管理费14904.24元及公摊水电费2340元已超过三年诉讼时效，依法不应得到支持。二、涉案房屋于2015年3月即出现公共区域楼顶漏水及墙面防水出现问题的情形，应由原告承担维修责任。被告购买金辉尊域小区3栋3101号单元，并于2014年7月9日办理交房手续，交房后被告就对涉案房屋进行装修。2015年3月，金辉尊域小区3栋的公共楼顶及墙面防水等五处出现问题，因涉案房屋系顶楼房屋，顶楼公共区域漏水直接流至被告房屋，且墙面防水存在问题，被告多次向物业反映漏水情况，但原告不予理睬。漏水的地方位于顶楼公共区域，水管也是位于顶楼公共区域，不论是日常维护还是维修的责任均在原告。因原告怠于履行涉案房屋楼顶公共部位的日常维修、养护和管理义务，导致被告房屋装修工程延后致其损失达几万元。三、原告未按照《前期物业服务合同》的约定履行物业服务义务，其提供的物业服务存在严重的瑕疵，并给被告造成了巨大的经济损失，被告有权要求原告向其赔偿相应的经济损失。根据原告与福清融侨房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，金辉物业提供物业服务的内容包括负责本物业公共部位的日常维修、养护和管理，负责本物业公共设施设备的日常维修、养护和管理等。2018年3月，因原告怠于履行物业服务合同义务的违约行为，即涉案房屋楼顶再次出现漏水情况，导致被告装修好的房屋的墙布、衣柜、地扦、阳台吊顶、下水管道等多处损坏，且原告未采取任何补救措施。无奈之下，被告只好自行请人维修，并为此支付了维修费9384元。该笔维修费本应由物业专项维修资金支付，但因金辉物业未办理相关申报手续，以致于被告自行垫付了该笔维修费。对此，金辉物业应赔偿被告的损失。四、原告违约在先，致使被告房屋受损，无权要求被告向其足额缴纳物业服务管理费、水电公摊费及逾期利息。对于互负债务的原、被告双方当事人，原、被告有先后履行顺序，即原告未能按照物业服务合同约定积极履行合同义务，导致被告房屋受损，也导致被告无法实现物业合同的目的，被告有权行使先履行抗辩权，即被告有权拒绝向原告支付物业费。原告作为物业服务企业，应严守契约精神，秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，向业主提供优质、高效的物业服务。原告未按照《前期物业服务合同》的约定履行物业管理义务，其提供的物业服务存在严重的瑕疵，并给被告造成了巨大的经济损失。若仍要求被告按照物业服务合同约定的收费标准向金辉物业足额缴纳物业服务管理费、水电公摊费及逾期利息，于法于理均没有依据。因此，请求对原告的物业服务进行综合评价后，再酌定被告应缴纳的物业服务管理费以及水电公摊费。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。福清金辉物业分公司提交了《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同之补充协议》、业主（使用人）基本情况登记表、接楼通知单、快递面单及流转信息、公摊水电费缴费清单及分摊明细和2020年2月-4月水电费分摊告示等、通话录音、现场视频、福州市中级人民法院公众号-物业纠纷正确打开方式等。张婉婷提交了现场照片、视频光盘、维修费用清单、收款收据等。对当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合有效证据和当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 福清金辉物业分公司系一人有限责任公司分公司，经营范围为物业管理等。2012年5月1日，重庆金辉锦江物业服务有限公司福清分公司与福清融侨房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定：福清金辉物业分公司为福清市宏路街道福融路3号金辉尊域小区提供前期物业服务，合同期限自2012年5月1日起至2015年4月30日止；物业服务费按建筑面积高层住宅2.02元/月·平方米计算，物业共用部分及共用设施设备用水用电由相关业主按户分摊，业主应于每月10日前支付物业服务费；物业服务等级按一级物业服务标准，物业公司负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理等。重庆金辉锦江物业服务有限公司福清分公司于2012年6月12日名称变更登记为北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司（福清金辉物业分公司）。2015年4月1日，福清金辉物业分公司与福清融侨房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同之补充协议》，约定物业服务合同期限修改为至2020年12月31日止。 张婉婷系金辉尊域小区3号楼3101单元的业主，该房屋建筑面积为283.78平方米，于2014年7月9日交付张婉婷，张婉婷支付物业服务费至2015年6月，之后的物业服务费未支付。物业服务合同约定物业服务费为2.02元/平方米·月，张婉婷每月应支付物业服务费573.24元，自2015年7月至2020年4月尚欠58个月物业服务费共33247.92元未支付。福清金辉物业分公司提交公摊水电费缴费清单及分摊明细和2020年2月-4月水电费分摊告示等材料，显示2015年7月-12月张婉婷应分摊458.97元，2016年应分摊836.61元，2017年应分摊903.59元，2018年应公摊1124.74元，2019年应分摊1080.23元，2020年1月-4月应分摊294.33元，合计应分摊水电费4698.47元。 本院认为，福清金辉物业分公司与福清融侨房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同之补充协议》，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对业主和物业服务企业均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 福清金辉物业分公司请求张婉婷支付自2015年7月至2020年4月尚欠的物业服务费33247.92元。张婉婷主张福清金辉物业分公司未履行物业服务义务，案涉房屋楼顶出现漏水情况，导致张婉婷装修好的房屋多处损坏，福清金辉物业分公司未采取任何补救措施，张婉婷只好自行请人维修，为此支付了维修费9384元，请求对物业服务进行综合评价后酌定应支付的物业服务费以及水电公摊费。福清金辉物业分公司主张其没有义务为张婉婷承担维修义务，2015年发现问题其有上报开发商进行整改，2018年没有收到信息，对漏水情况不知情。《福建省物业管理条例》规定，物业服务企业应当定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修，发生共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏，物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施。《物业管理条例》规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，福清金辉物业分公司未履行对案涉房屋楼顶渗漏问题的维修义务，造成张婉婷的损失应承担相应的责任。张婉婷自行维修支付的维修费用未经双方当事人确认，其主张福清金辉物业分公司赔偿维修费9384元，证据不足且未提出反诉请求，依法不予支持。但由于福清金辉物业分公司履行物业服务存在瑕疵导致张婉婷财产损失，应承担相应的责任，可适当扣减物业服务费，本院根据张婉婷损失情况及福清金辉物业分公司履约情况，酌定扣减物业服务费7000元，扣减后张婉婷应向福清金辉物业分公司支付尚欠的物业服务费26247.92元，对福清金辉物业分公司超出部分的诉讼请求，依法不予支持。 张婉婷抗辩称2017年8月31日之前的物业服务费14904.24元及公摊水电费2340元已超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。案涉物业服务合同约定合同至2020年12月31日届满，诉讼时效应自合同履行期限届满之日起计算，因此福清金辉物业分公司的起诉未超过诉讼时效，张婉婷的该项抗辩主张不能成立。 福清金辉物业分公司请求张婉婷支付自2015年7月至2020年4月的水电公摊费4698.47元。小区公共设施、照明、园林景观等日常运营、养护需要支出必要的水电费用，业主应当按照合同约定予以分摊支付，福清金辉物业分公司提交的公摊水电费分摊明细、缴费清单、水电费分摊告示，足以证明其已代业主垫付了水电公摊费，分摊计算已臻合理，对其该部分诉讼请求依法予以支持。 由于福清金辉物业分公司履行物业服务合同存在瑕疵，且未能及时处理与张婉婷之间因房屋楼顶渗漏发生的纠纷，其请求张婉婷支付物业服务费和公摊水电费利息的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第六十四条，《福建省物业管理条例》第三十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张婉婷于本判决发生法律效力之日起七日内向北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司支付物业服务费26247.92元、公摊水电费4698.47元； 二、驳回北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费762元，减半收取计381元，由北京金辉锦江物业服务有限公司福清分公司负担81元（已交纳），张婉婷负担300元（限本判决生效之日起七日内交纳）。 本判决为终审判决。 本判决生效后,负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审判员  张步忠 二〇二〇年九月二十一日 书记员  田 甜