重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初5411号原告：黄君如，男，1965年10月21日出生，汉族住重庆市长寿。委托诉讼代理人：宋飞祥，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：周柳含，重庆炜林律师事务所实习律师。原告：李学兰，女，1969年12月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：宋飞祥，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：周柳含，重庆炜林律师事务所实习律师。被告：乔世伟，男，1975年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人：王光燕，女，1982年7月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告黄君如、李学兰与被告乔世伟、第三人王光燕合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄君如、李学兰及其委托诉讼代理人宋飞祥，被告乔世伟，第三人王光燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄君如、李学兰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年11月17日签订的《协议书》有效。2.本案的诉讼费由被告乔世伟承担。事实及理由：1.两原告系夫妻关系。2015年11月17日，原告黄君如、李学兰与被告乔世伟签订《协议书》，协议约定：被告乔世伟自愿将拆迁回购两房号转让给原告黄君如、李学兰，转让金额15000元整。原告黄君如、李学兰利用受让的两房号在“金洁安居逸园”选购三室一厅房屋一套。购买房屋的全房款及一切费用由原告黄君如、李学兰承担。被告乔世伟仅收取转让房号的费用，并承诺办证前将房屋变更登记在乙方名下，同时配合原告黄君如、李学兰完成所有手续。协议书签订后，原告黄君如、李学兰按约支付了被告乔世伟房号转让款15000元整。2.2015年11月17日，原告黄君如、李学兰以被告乔世伟的名义与重庆金洁房地产开发有限公司签订了《金洁．安居逸园订房协议书》。协议约定：原告黄君如、李学兰（以被告乔世伟名义）预订“金洁，安居逸园”房屋一套，建筑面积暂定99.5平方米，购房单价为建筑面积5180元／平方米，总房价暂为515410元整。签订合同时，原告黄君如、李学兰按约支付了定金50000元整。3.现房屋已经建好，但被告乔世伟拒绝协助原告黄君如、李学兰办理相关接房手续，也拒绝与原告黄君如、李学兰沟通。为了维护原告黄君如、李学兰的合法权益，故依法向贵院提前民事诉讼，请求法院支持原告黄君如、李学兰的诉求。被告乔世伟辩称：1.2015年11月17日，原告黄君如与我签订的《协议书》，协议约定我将拆迁回购房号以15000元转让给原告黄君如。随后，原告黄君如也按约支付了该款。但协议是无效的，双方没有签订正式的合同。2.后来房屋价格上涨，其他类似于我出售房号的买受人都涨了价，故我也要求原告黄君如涨价，且与原告黄君如多次协议，原告黄君如均不同意。我现在仍愿意与原告黄君如协商，希望原告黄君如对我作一些补偿。第三人王光燕辩称：我与被告乔世伟已离婚，被告乔世伟无权处分我的拆迁回购房号。被告乔世伟与原告黄君如签订的《协议书》上没有我的签字，该协议系无效协议。不同意原告黄君如的诉讼请求。本院经审理对事实查明如下：2015年8月10日，被告乔世伟（乙方）与沙坪坝区征地办公室（甲方）签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》协议约定，按照《重庆市征地补偿安置办法》《重庆市人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》《沙坪坝区人民政府关于印发重庆市沙坪坝区征地补偿安置实施细则的通知》和本次已批准的征地补偿安置方案，经审核，乙方属于住房安置对象，并选择货币安置住房方式。二、住房安置面积：1.农转非人员两人，安置对象分别是乔世伟、乔志，安置面积为每人30平方米。2.需安置的城镇人员一人任良玉，安置面积为每人20平方米。5.该户安置人员三人，共安置面积80平方米。三、乙方应得货币安置面积，按4000元/平方米计算，计320000元。2.该户为三人，搬家补助费为1000元，搬迁补助费按每人4000元计算，计12000元，小计13000元。四、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，过渡期间的居住问题由乙方自行解决，乙方可自愿选择购买甲方提供的定向安置房，其应安置面积及超出应安置面积5平方米以内的面积按3500元/平方米购买，超出应安置面积5平方米以外的面积按市场价购买。若乙方自愿选择不购买甲方提供的定向安置房，给予一次性补助费2500元/平方米×80平方米＝200000元。五、综合以上各项，乙方应得补偿安置款533000元。六、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，乙方的居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿、安置款。2015年8月10日，第三人王光燕（乙方）与沙坪坝区征地办公室（甲方）签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》协议约定，按照《重庆市征地补偿安置办法》《重庆市人民政府关于进一步调整征地补偿安置标准有关事项的通知》《沙坪坝区人民政府关于印发重庆市沙坪坝区征地补偿安置实施细则的通知》和本次已批准的征地补偿安置方案，经审核，乙方属于住房安置对象，并选择货币安置住房方式。二、住房安置面积：1.农转非人员一人，安置对象是王光燕，安置面积为每人30平方米。2.需安置的城镇人员一人李明清，安置面积为每人20平方米。5.该户安置人员两人，共安置面积50平方米。三、乙方应得货币安置面积，按4000元/平方米计算，计200000元。2.该户为两人，搬家补助费为1000元，搬迁补助费按每人4000元计算，计8000元，小计9000元。四、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，过渡期间的居住问题由乙方自行解决，乙方可自愿选择购买甲方提供的定向安置房，其应安置面积及超出应安置面积5平方米以内的面积按3500元/平方米购买，超出应安置面积5平方米以外的面积按市场价购买。若乙方自愿选择不购买甲方提供的定向安置房，给予一次性补助费2500元/平方米×50平方米＝125000元。五、综合以上各项，乙方应得补偿安置款334000元。六、在签订本安置协议后拆迁住房安置完结，乙方的居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿、安置款。乙方应在2015年8月30日前搬迁完毕，交出土地，残值由甲方处理。若乙方未在规定时限内搬迁的，甲方有权依据有关规定采取强制措施予以拆除。2015年11月17日，原告黄君如（乙方）与被告乔世伟（甲方）签订《协议书》。协议约定，一、甲方乔世伟自愿将拆迁回购房号转让给乙方李学兰，转让金额为15000元，乙方利用这个号去金洁安居逸园选了一套，买了三室一厅的房子，甲方承诺办证之前把名字改过为乙方的名字，房号不产生任何费用，至于转出房号以外的一切费用由乙方承担与甲方无关。二、甲乙双方协商后，对乙方购买房子的有关事项达成以下协议：1.甲方两户房号出售给乙方时，乙方必须支付甲方人民币15000元，同时甲方出收据一张。2.从此，乙方利用二张房号购买这个房号所规定范围内的小区住宅楼一套，同时购买本套的全房款由乙方负责支付，含定金五万元总房款。3.如果此房需要换名，甲方及时配合完成所有手续。4.甲方出售的房号无任何产权争议，如有争议甲方负责承担。5.其他未尽事宜由甲乙双方协商解决。该协议首部乙方为打印体李学兰和黄君如签名。尾部乙方由仅有原告黄君如签名。该协议原件由原告黄君如、李学兰持有。2015年11月20日，被告乔世伟向原告黄君如、李学兰出具收条，该收条载明，今收到黄君如和李学兰的转让金15000元，附加是房号转让金。2015年11月17日，重庆金洁房地产开发有限公司（甲方）与被告乔世伟（乙方）签订《"金洁.安居逸园"订房协议书》。协议约定，一、乙方预订甲方开发建设的“金洁.安居逸园"项目住宅一套，在楼层、户型、朝向等不变的情况下，最终门牌号以派出所确定的为准，户型为三室两厅，建筑面积暂为99.5平方米（最终以实测面积为准）。购房单价为建筑面积5180元/平方米，总房款暂为515410元。房款再甲乙双方签订《重庆市房屋买卖合同》时按实测房屋建筑面积一次性付清。二、本协议签订时，乙方向甲方指定账户支付订金50000元。上述定金在双方签订《重庆市房屋买卖合同》时抵作该房屋的购房价款。收款账户为重庆金洁房地产开发有限公司。三、甲方须于2018年4月30日前完成所订房屋的建设、综合验收等工作，并应通过电话、登报等公开方式通知乙方到指定地点签订《重庆市房屋买卖合同》，并按合同约定期限将房屋交付给乙方，若因甲方原因导致不能按期交房，甲方应按日向乙方支付所订房屋总房款万分之一的违约金。四、甲方不能将乙方已订购的房屋出售给第三人，否则应向乙方支付所订房屋的总房款10%，作为违约金，并保证乙方再次订房。五、本协议所订房屋保留至甲方通知乙方签订《重庆市房屋买卖合同》之日起15个工作日内，如因乙方原因导致逾期未签订《重庆市房屋买卖合同》，甲方有权将房屋另行处理，订金退还乙方，订房协议书终止。房屋一经经订购，乙方不得更改房号。同日，原告黄君如、李学兰以被告乔世伟的名义向重庆金洁房地产开发有限公司交纳以上房屋定金50000元；被告乔世伟向原告黄君如、李学兰出具收到李学兰金洁安居逸园购房订金50000元的收条。该协议原件由原告黄君如、李学兰持有。2018年10月至11月，被告李学兰通过交通银行重庆陈家湾支行向沙坪坝区征地办公室分别转款100000元、132705元，重庆金捷房地产开发有限公司出具收据两份，该收据载明，兹收到乔世伟（李学兰缴款）交来三室两厅房款100000元、132705元。该收据原件由原告黄君如、李学兰持有。另查明，被告乔世伟与第三人王光燕于2008年10月登记结婚，于2012年9月登记离婚。后被告乔世伟与案外人任良玉结婚，后双方离婚。第三人王光燕与案外人李明清结婚，后双方离婚。现被告乔世伟与第三人王光燕复婚。审理中，被告乔世伟认可原告黄君如、李学兰系《协议书》的受让方。本案因双方当事人争议较大，调解未成。上述事实，有当事人提交的《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》《“金洁·安居逸园”订房协议书》《协议书》、收据等书证，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告乔世伟与原告黄君如、李学兰签订《协议书》，将因征地补偿安置获得的本人及其他人的定向安置房屋回购指标有偿转让给原告黄君如、李学兰。原告黄君如、李学兰主张《协议书》合法有效，被告乔世伟、第三人王光燕主张《协议书》无效。对此，本院认为民事法律行为一般有效要件为：一、当事人在订立合同时必须具有相应的订立合同的行为能力。二、合同当事人的意思表示真实。三、合同不违反法律或者社会公共利益。通常情况下，民事法律行为同时具备以上三个要件时，该行为有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但出卖人因未取得的所有权或者处分权致使标的物所有权转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。可见，出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的合同效力，因无权处分致使标的物的所有权不能转移的，出卖人应当承担违约责任。本案中，原告黄君如、李学兰与被告乔世伟签订的《协议书》，被告乔世伟虽然处分了不属于其所有的定向安置房屋回购指标，但该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效要件的规定，故该合同属有效合同。现被告乔世伟、第三人王光燕主张《协议书》合同无效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告黄君如、李学兰与被告乔世伟于2015年11月17日签订的《协议书》合法有效。案件受理费176元，减半交纳88元（原告已预交），由被告乔世伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  龚陵川二〇二〇年九月七日书记员  张 立