河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4902号原告（反诉被告）：新乡市诚城物业服务有限公司,住所地新乡市开发区（高新区）3号街坊（树人路与启明三巷交叉口西北角）。法定代表人：邓志彬，总经理。委托诉讼代理人：赵祖磊，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少楠，河南联盟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李济中，男，汉族，1979年12月31日出生，住河南省。原告新乡市诚城物业服务有限公司（以下简称诚城公司）与被告李济中物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚城公司的委托诉讼代理人赵祖磊、王少楠，被告李济中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚城公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理费5779元及违约金3542元（自2017年3月1日起按日万分之十暂计至2020年4月30止，之后计至实际支付完毕之日）；2、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求数额：2017年3月1日起至2020年9月30日止，物业费是6540元，违约金是4678元。事实与理由：原、被告双方于2012年6月16日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告于季首五日内缴纳每半年物业管理费用。但自2017年3月1日起，在原告履行了合同义务的情况下，被告无故拖延付物业管理费。经原告多次催要被告均拒绝支付。被告拒缴物业管理费的行为己构成违约，并严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告李济中辩称并反诉称，被告对诚城物业在华隆国际实施服务的合法性质疑。1、业委会将诚城物业告至红旗区法院，一审判决诚城物业撤出华隆国际小区，虽然其上诉到中院，中院发回重审，但至今没有作出终审判决；2、华隆国际小区首届业主大会成立之后，大会通过的议事规则，明确授权由会议选举产生的业主委员会以公开招聘的形式招聘新物业公司，因为前期物业协议签订的主体是开发商和物业公司，业主大会成立之日起，业主委员会是小区广大业主合法权益的代表和业主大会会议决定的执行者，需要将具备过渡性质的前期物业协议按照物业管理条例规定变更为业主和物业服务公司为主体的保障全体业主合法权益的正式物业服务合同；3、首届业主大会成立后，业主委员会向诚城物业发邀请函，要求共同洽谈正式的物业服务合同条款，但诚城物业经洪门镇政府王昊、蒋峰多次调解拒签，而后，镇政府表态业主委员会可以执行物业公开招聘，业委会再次向诚城物业发出邀请，诚城物业弃权；4、另最高法规定物业服务企业不得以存在事实服务为由，向业主强行收取物业费，综上几条证明，诚城物业的合法性，收费的资格都存在不确定性，无法证明其在华隆国际存在的合法理由。被告的房屋在诚城物业供暖的第一年楼上水管井阀门破裂，导致漏水，将被告家餐厅楼顶漏透，该情况历任物业经理及诚城集团曹桂萍副总均上门查看，表示予以补偿或修复，但时至今日未见任何行动，被告家地下室门被撬，丢失酒一批，当时报警，洪门分局调看物业监控，但是监控一片漆黑不管用，导致至今无法破案，物业负有不可推卸责任，请物业将上述问题给被告解决，然后再拿和业委会签订的合法物业合同向被告收取合法费用。案涉小区业主委员会通过业主大会表决在2019年12月已经依法选聘新的物业公司，涉案小区郭卫增等人在诉华隆国际业主委员会业主撤销权纠纷一案目前案件还在审理中，本案应当中止审理，待案件审理终结后再行审理本案。涉案小区华隆国际业主委员会已经在2019年12月份经过业主大会表决选聘新的物业公司，业主委员会在2019年12月29日签订了物业服务合同且该合同在2020年1月1日生效，原告主张2019年12月31日后的物业费没有法律依据。原告服务存在严重侵害被告合法权益的行为，被告有权终止支付物业费。首先，原告自入驻华隆国际小区以来，物业服务质量存在严重问题，小区监控出现盲区，时常出现小区车辆被盗情况；小区门岗不负责任，任何外人和车辆进出，犹如放羊式管理，外来车辆均可隔夜停留导致本小区车辆无车位可停等情况；小区门禁损坏后不予维修，电梯也常出现损坏情况，在未经业主大会和业主委员会的同意下，企图通过支取维修基金来修理。最后发现原告与华隆国际小区房地产开发商，即新乡市正隆置业有限公司存在利害关系，属于隶属关系。按照法律规定，房地产开发商只能通过招投标的方式选聘小区的前期物业，也就是说原告严重侵害了被告的知情权。另外，经被告调查，原告也没有相应的业务服务资质，经多次要求后拒不公开资质证明，基于以上事实，被告有权终止缴纳物业费。其次，原告至今不公开公共收益，甚至侵占该公共收益，后自华隆国际业主委员会在2016年4月份成立后经要求公开后仍不公开，严重侵害了被告的合法权益。再次，原告不按照法律的规定公开应该公开的物业管理情况且拒绝向被告提供华隆国际小区物业承接查验资料，违背相关法律规定，本身存在过错。被告并向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人公开华隆国际小区2012年至2020年8月业主缴纳物业服务费用情况，公开水电分摊费用情况，小区8栋楼电梯、小区西门、小区南门进出闸门和小区8号楼“诚城地产”牌子等物业共用部位、公共设施设备经营所得收益和收支情况，公开前期物业服务合同、临时管理规约等（具体详见公开内容统计表）；2、判令被反诉人公开被反诉人与新乡市正隆置业有限公司招投标信息；3、判令被反诉人提供华隆国际小区承接查验资料（具体详见承接查验资料统计表）；4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）诚城公司辩称，被告的反诉没有任何事实和法律依据，不仅不应予以支持，更不应作为反诉与本案一并审理，综合被告所提反诉请求，其与原告依据双方之间签订的前期物业管理协议所提的合同纠纷之诉无任何牵连，请法院对被告提起的反诉不予受理，即便受理也应驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告系华隆国际小区的业主，其房屋位于新乡市正隆华隆国际3栋2单元1801号。原告按涉案房屋面积160.1平方米以每月每平方米0.95元向被告收取物业费至2017年2月28日，之后被告未向原告交纳物业费用。本院认为，被告作为案涉房屋的业主，接受原告提供的物业服务，双方形成了物业服务关系，应当交纳相应的物业管理服务费。原告主张被告欠交2017年3月1日至2020年9月30日止的物业费，该期间的物业费为6540元（0.95×160.1×43）。被告提供照片证明案涉小区存在乱停、乱搭、乱建、物业管理不到位等情况，因照片作为静态的证据仅能反映拍摄当时的状态，不能全面反映物业管理的现实情况，故被告提供的证据无法充分证明其主张。被告还辩称原告未公开相关资料、未返还公共部分的收益，即使被告所述属实，上述事由亦不是被告不缴纳物业费的约定事由。综上，对原告主张被告支付自2017年3月1日起至2020年9月30日止共计6540元物业费的请求，本院予以支持。考虑到被告物业服务存在瑕疵，故对被告主张违约金的请求，本院不予支持。对于被告提出的反诉请求，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告李济中于本判决生效后十日内支付原告新乡市诚城物业服务有限公司物业费6540元；二、驳回原告新乡市诚城物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告李济中的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李济中负担；反诉费50元，退还被告李济中。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南新乡市中级人民法院。审判员  刘志丹二〇二〇年九月二十五日书记员  史来红