四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终339号 上诉人（原审原告）：王凯，男，汉族，1972年10月28日出生，住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审原告）：王飞，男，汉族，1988年12月23日出生，住四川省崇州市。 上诉人（原审原告）：潘蔷，男，汉族，1987年2月23日出生，住四川省成都市高新区。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：罗军，四川凯盈律师事务所律师。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：刘欣，四川凯盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都农村商业银行股份有限公司金堂支行。住所地四川省成都市金堂县赵镇十里大道一段**。 负责人：尹华峰，行长。 委托诉讼代理人：宋巍，女，汉族，1979年10月30日出生，住四川省成都市高新区。单位员工。 委托诉讼代理人：陈尚杰，男，汉族，1986年9月18日出生，住四川省成都市青羊区。单位员工。 原审第三人（被执行人）：成都乐泰隆商贸有限公司，住，住所地四川省成都市高新区蓝天路**/div> 法定代表人：朱志诚,总经理。 上诉人王凯、王飞、潘蔷因与被上诉人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称成都农商行金堂支行）、原审第三人成都乐泰隆商贸有限公司（以下简称乐泰隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省资阳市中级人民法院（2019）川20民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王凯、王飞、潘蔷上诉请求：1.撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20民初65号民事判决,发回重审或者改判；2.撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异19号执行裁定；3.判令在四川省成都市锦江区拍卖成交后，王凯、王飞、潘蔷在租赁期内不向买受人腾退交付该商铺；4.由成都农商行金堂支行承担全部诉讼费用。事实和理由：首先，王凯提交的证据能够证明案涉商铺租赁合同于抵押权设立之前已经订立生效。2013年9月1日，第三人乐泰隆公司（出租方）与王凯（承租方）签订《商铺租赁合同书》，约定出租方将其位于四川省成都市锦江区出租给王凯；租赁期限18年，自2013年9月1日起至2031年8月30日止，王凯按约一次性支付了前五年租金及押金400万元。2013年9月23日，双方再次签订《商铺租赁合同书》，约定出租方将其位于四川省成都市锦江区出租给王凯；租赁期限18年，约定可部分或全部转租。合同签订后，王凯按约一次性支付了前七年租金及押金300万元。其次，2014年1月，王凯与潘蔷签订《商铺租赁合同》，约定王凯将401号商铺转租给潘蔷；租赁期限为17年8个月，潘蔷承租401号商铺后开办茶楼经营至今，并按约定每半年向王凯支付租金。2015年2月，王凯与王飞签订《商铺租赁合同书》，约定王凯将201号商铺转租给王飞，租赁期限为10年，合同签订后，王飞承租201号商铺后占有使用至今，并按约定向王凯支付合同约定的5年租金200万元。再次，王凯向法院提交了自2014年就支付了案涉商铺的物业费用等票据等证据也能够证明王凯实际占有使用商铺。尽管王凯提供的转款凭证附注有“借款”字样但因双方的基础合同关系是房屋租赁合同，王凯所支付款项不会因附注“借款”字样而否认其支付的款项为租金的性质。此外，成都农商行金堂支行提交的2013年8月《房地产抵押评估报告》中，虽然照片拍摄于2013年年8月13日，也不能据此当然否定王凯与乐泰隆公司在2013年9月形成租赁关系，且该证据应与本案无关。一审判决错误理解案外人成都中地行营销策划有限公司《镏金岁月项目招商代理合同》及《佣金申请结算表》招商代理合同虽约定乐泰隆公司将项目地上五层建筑商铺委托给招商？？该句话不通，，但合同也明确约定“甲方自用或甲方公司自有关系户资源使用，租赁面积不计入委托招商业绩。王凯所涉租赁即为乐泰隆公司的自有关系户资源的租赁，故《佣金申请结算表》中没有王凯作为承租人也属正常。综上，一审判决认可了王凯与乐泰隆公司租赁合同的真实性，却违法不确认该租赁合同的效力，进而否定租赁关系的成立属于认定事实错误。二、本案中，申请执行人成都农商行金堂支行的执行异议请求是“撤销（2019）川20执恢5号通知书，确定乐泰隆公司与王凯签订的租赁合同，王凯和王飞、潘蔷签订的转租合同无效，房屋拍卖成交后，现占有人应将房屋腾退买受人。”一审法院在审查执行异议程序中，本不应处理案涉租赁合同的效力，成都农商行金堂支行若对案涉租赁合同效力有异议，本应向人民法院另行提起民事诉讼，而不是提起执行异议。一审法院未对执行裁定违反民事诉讼程序的行为进行审查，属于判决不公，故（2019）川20执异19号执行裁定应予以撤销。三、即使成都农商行金堂支行对案涉租赁合同的效力提出质疑，也应由其承担举证责任。一审法院却以王凯提供的证据不足以证明在抵押权设立之前与乐泰隆公司就案涉房屋形成了租赁关系显属举证责任分配不当。 成都农商行金堂支行辩称，现有证据充分证明王凯、王飞、潘蔷与乐泰隆公司有恶意串通情形，意图阻碍成都农商行金堂支行抵押权的实现。首先，依据第三方评估机构作出的贷款前评估报告中的记载与照片显示，案涉房屋2013年8月以前，均闲置为清水房状态。2014年8月，放款银行进行贷后检查案涉抵押物即商铺依旧闲置，结合贷款发放前后现场的照片，可以明确看出抵押物在办理抵押登记时并未出租，王凯并不存在占有使用抵押房产的事实。庭审中王凯提供的转账客户回单复印件显示共计700万元整，汇款人为王凯，收款人为朱麾，但金额均与租赁合同约定的租金不一致，客户回单载明的汇款用途均为借款。其次，依据常理，若商业房产的承租人与出租人达成真实的房屋租赁协议后，承租人在合同签订并支付租金后，会立即对承租房屋进行装修，马上投入商业运营，并在租赁合同生效后，按合同约定缴纳相应的物业费、水电气等费用。但王凯在签订长租约合同后，并未提供截止2014年7月1日以前（抵押登记前）向物业管理公司缴纳费用的票据，这也能说明王凯与乐泰隆公司抵押物办理抵押登记前，二楼（2013年11月27日登记），四楼（2013年12月16日登记）前达成租赁合意，实际占有使用案涉房屋？？该句话不通。再次，王凯所提供的租赁合同中关于租赁期限、租金支付方式的约定明显违背交易习惯，其约定的租金价格明显低于所在区域同类房屋的租金水平，且一次性预收多年租约，导致抵押物多年无收益，抵押物的流动性和交易价值大大降低，租赁合同明显存在恶意串通，损害第三人利益的情形应当依法确认为无效。请求驳回王凯、王飞、潘蔷的上诉请求，维护抵押权人成都农商行金堂支行的权益。 原审第三人乐泰隆公司未到庭，也未提交书面答辩状。 王凯、王飞、潘蔷向向一审法院起诉请求：1.撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异19号执行裁定；2.判令在成都市锦江区拍卖成交后，其在租赁期内不向买受人腾退交付该商铺；3.由成都农商行金堂支行承担全部诉讼费用。 一审法院认定以下事实： 2013年8月21日，成都精至诚房地产评估有限责任公司出具成精房评［2013］报字第08-0001号《房地产抵押估价报告》，委托人为乐泰隆公司，项目名称为：关于成都市锦江区地产抵押价值的评估。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供价值参与依据而评估估价对象的抵押价值。估价时点：二Ｏ一三年八月十五日。截止2013年8月13日，案涉房屋照片显示无人使用案涉房屋。 2013年1月4日，乐泰隆公司与成都中地行营销策划有限公司签订《镏金岁月项目招商代理合同》，约定乐泰隆公司将包括案涉房屋的镏金岁月项目地上5层委托给成都中地行营销策划有限公司招商。2013年10月，双方签订《镏金岁月佣金申请结算表》，该表明载止2013年10月成都中地行营销策划有限公司招商情况，商家有氧气健身、心田花开、大合仓、建设银行、平案保险，合同年限从6年至12年不等。 2013年10月24日，成都农商行金堂支行与乐泰隆公司签订《抵押合同》，约定乐泰隆公司提供其名下位于成都市锦江区的商业地产（1层101号面积2245平方米、2层201号面积2454.5平方米、3层301号面积为2449.17平方米、4层401号面积为2455.32平方米、5层501号面积为2572.09平方米）为通业建设公司的借款提供抵押担保。2013年11月27日，案涉4层401号房屋办理了抵押登记，抵押权人为成都农商行金堂支行。2013年12月16日，案涉2层201号房屋办理了抵押登记，抵押权人为成都农商行金堂支行。在办理了抵押登记后，成都农商行金堂支行向借款人通业建设公司发放了贷款。自2014年8月起，因通业建设公司未按约归还贷款本息，2014年11月成都农商行金堂支行向四川省高级人民法院提起诉讼，经调解结案后通业建设公司仍未按约还款。 2015年6月成都农商行金堂支行申请执行，后四川省高级人民法院指定一审法院执行。 2019年2月，一审法院恢复执行，执行案号为（2019）川20执恢5号；执行中，依据成都农商行金堂支行的申请对乐泰隆公司名下位于成都市锦江区的商业房产进行评估；一审法院作出（2019）川20执恢5号通知书对上述处置资产上存在的租赁合同认定有效。 2019年8月，成都农商行金堂支行以乐泰隆公司与王凯签订的租赁合同不真实为由向提起异议，要求撤销（2019）川20执恢5号通知书租赁有效的认定，并确定法院对乐泰隆公司名下抵押房产进行拍卖时，王凯与王飞、潘蔷所承租争议标的物的租赁权不能对抗买受人，应自行腾退交付买受人。2019年8月15日，一审法院作出（2019）川20执异19号执行裁定书，该裁定认为：成都农商金堂支行表面是对一审法院执行行为提出异议要求撤销（2019）川20执恢5号通知书，实则是对成都市锦江区的商业房租赁合同是否有效提出异议并请求法院确认； 一审法院对租赁合同签订与转租、房屋设置抵押权的真实性仅作形式上、程序性的审查；法院在评估、拍卖中对租赁关系予以认可并对买受人具有约束力应具备以下条件：1、租赁协议设立在抵押设定之前或抵押之后设立的租赁权得到抵押权人的许可，2、实际交付租赁标的物并占有使用，3、给付对价的租金。本案中，王凯应对缴纳租金及2013年9月起对租赁标的物的占有及使用需要举证证明，其没有完整举证，故对其与乐泰隆公司签订的租赁合同以及其与王飞、潘蔷签订的转租合同不予认可；故对（2019）川20执恢5号通知书中对上述处置资产认定租赁合同有效应予纠正，对成都农商行金堂支行提出的异议请求应予支持。故裁定：一、撤销一审法院作出的（2019）川20执恢5号通知书中对王凯与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁合同以及与王飞、潘蔷签订的转租合同有效性的认定；二、王凯、王飞、潘蔷对其占有的乐泰隆公司名下位于成都市锦江区商业房在房屋拍卖后，自行腾退交付买受人。 签署日期为2013年9月1日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为乐泰隆公司，承租方（乙方）为王凯，出租标的为成都市锦江区1栋4层401号（汇泉南路260号），租赁期限为18年，自2013年9月1日起至2031年8月30日止。合同签订后于15日内支付前五年租金3387900元。合同签订后15日内，乙方应当向甲方支付人民币700000元作为押金。乙方在租赁期间，有权将房屋的部分或全部转租、转借给第三者，但应书面形式告知甲方。 签署日期为2013年9月23日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为乐泰隆公司，承租方（乙方）为王凯，出租标的为成都市锦江区1栋2层201号（汇泉南路260号），租赁期限为18年，自2013年9月23日起至2031年9月22日止。合同签订后于2013年10月2日前支付第一年至第七年租金2460326元。合同签订后15日内，乙方应当向甲方支付人民币550000元作为押金。乙方在租赁期间，有权将房屋的部分或全部转租、转借给第三者，但应书面形式告知甲方。 签署日期2014年1月1日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为王凯，承租方（乙方）为潘蔷，出租标的为成都市锦江区1栋4层401号（汇泉南路260号）。租赁期限为17年零8个月。租金缴纳形式为半年一交。合同签订后15日内，乙方应当向甲方支付人民币200000元。 签署日期为2015年2月2日的《商铺租赁合同》载明：出租方（甲方）为王凯，承租方（乙方）为王飞，出租标的为成都市锦江区1栋2层201号（汇泉南路260号）。租赁期限为10年。合同签订后于2015年2月15日前一次性交纳五年租金2000000元。 一审法院认为，本案争议焦点为：王凯、王飞、潘蔷主张的租赁权是否足以排除成都农商行金堂支行要求对案涉房屋的强制执行。 一审法院认为，虽然王凯提交的《商铺租赁合同》落款时间在办理抵押登记之前，但真实的租赁关系是否成立于抵押登记之前，应有王凯在案涉房屋办理抵押登记之前也合法占有案涉房屋的相关证据证明。首先，就王凯提交的证据来看，王凯提交的租金支付凭证系复印件，其未提交原件予以核对，且汇款用途处注明“借款”，金额与租赁合同约定的金额亦不一致，不能证明其按合同约定交付了租金。其次，王凯提交的物业费、水电费等收据最早时间为2014年，而抵押时间为2013年，不能证明王凯在案涉房屋办理抵押登记前实际占用使用案涉房屋。最后，乐泰隆公司将包括案涉房屋在内的商业用房均委托给成都中地行营销策划有限公司招租，且其与成都中地行营销策划有限公司签订有《镏金岁月佣金申请结算表》。上述证据说明，截止2013年10月，王凯未与乐泰隆公司签订租赁合同。 因王凯提交的证据不足以证明在抵押权设立之前其与乐泰隆公司就案涉房屋已形成了租赁关系，故一审法院认为不能对抗成都农商行金堂支行与乐泰隆公司之间已办理登记的抵押权。同时，因王飞、潘蔷系从王凯处转租案涉房屋，因王凯不享有排除成都农商行要求对案涉房屋强制执行的民事权益，故王飞、潘蔷作为转承租人亦不享有该民事权益。 综上，一审法院认为王凯、王飞、潘蔷要求撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异19号执行裁定、判令在四川省成都市锦江区拍卖成交后其在租赁期内不向买受人交付该商铺的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回王凯、王飞、潘蔷的诉讼请求。一审案件受理费400元，由王凯、王飞、潘蔷负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王凯、王飞、潘蔷提交成都中地行商业管理有限公司出具的《情况说明》，该情况说明载明：成都中地行商业管理有限公司曾用名成都中地行营销策划有限公司，于2013年接受委托为镏金岁月项目商业部分提供招商和物业管理服务，该项目401号和201号商铺为开发商乐泰隆公司自行招租，出租给王凯，王凯又分别转租给潘蔷、王飞，在前述客户入住镏金岁月时，成都中地行商业管理有限公司给予优惠，没有收取前述商铺正式开业前的物业服务费用。拟证明王凯与乐泰隆公司之间建立有租赁关系，王凯实际占有租赁物，作为招商代理以及物业管理的公司对此事予以认可。 成都农商行金堂支行质证认为：该份《情况说明》的真实性、合法性均不予认可，该说明的内容与乐泰隆公司与王凯签订的商铺租赁合同的约定明显矛盾。同时管理公司承诺对王凯的出租给予优惠，也明显不符合逻辑和常理。经银行现场核实，案涉商铺项目至2013年交付业主之后，一直没有拖欠租金的情况发生，成都中地行营销策划有限公司一直按月向管理公司缴纳相应的物业费。且不收取商铺正式开业前的物业管理费用，明显违背日常生活常理。 本院认证意见：该份成都中地行商业管理有限公司所出具的《情况说明》，就其证明内容而言，为单方陈述，在无其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信。 二审审理中，王凯为证明其签订案涉租赁合同后即按照约定向乐泰隆公司转账支付租金，双方存在真实的租赁关系。补强提交了其个人账户分别于2013年9月10日、9月24日向朱麾个人账户转账4000000元、3000000元的银行历史交易查询单，其中3000000元客户“摘要”记载为借款。后经核实，王凯诉讼代理人对其向乐泰隆公司转账支付租金共计700万元并附注为借款事实无异议。 本院认证意见：依据查明，案涉1栋4层401号商铺租赁合同约定：合同签订后于15日内支付前五年租金3387900元；15日内应支付700000元作为押金。王凯2013年9月10日转账支付4000000元与合同约定款项不符。而1栋2层201号商铺租赁合同约定：合同签订后于2013年10月2日前支付前七年租金2460326元；15日内应支付550000元作为押金。王凯2013年9月24日转账支付3000000元与合同约定款项明显不符，且其向乐泰隆公司转账“摘要”均载明为借款。在王凯不能进一步举证证明双方款项往来基础关系情况下，本院不予采信前述证据。 依据双方一审所提交证据，本院另认定以下事实： 1.出租方（甲方）乐泰隆公司，承租方（乙方）王凯签署日期为2013年9月1日的《商铺租赁合同》……第3.2条载明：因本商业周边尚未成熟，故甲方同意给乙方免租期和装修期合计16个月，自2013年9月1日起至2014年12月31日止（若甲方迟延交房则顺延），在此期间乙方免交租金，但应支付相应装修管理费、物业管理费等相关费用。 依据各方当事人的诉辩主张，本院认为，本案二审争议焦点为：王凯、王飞、潘蔷主张的租赁权是否足以排除成都农商行金堂支行要求对案涉房屋的强制执行。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本院认为，王凯、王飞、潘蔷本案所提交的证据不足以证明在抵押权设立之前就案涉房屋已形成真实的租赁关系，能够排除成都农商行金堂支行要求对案涉房屋的强制执行。首先，根据案涉两份租赁合同的约定，王凯作为承租人应向乐泰隆公司支付的四楼以及二楼商铺的租金、押金分别应为4087900元、3010326元，合计7098226元。而王凯本案所提供的银行历史交易查询单所记载向乐泰隆公司转账支付的金额700万元与租赁合同约定金额并不一致，且汇款用途记载为借款。因此，王凯所提交的证据不能证明其履行了支付案涉商铺租金的义务。其次，查明王凯在签订案涉商铺租赁合同并支付大额租金后，不能提交证据证明投入商业运营的相关证据以及应当按照租赁合同的约定向物业管理公司缴纳相应物业费及水电费相关票据的事实，也明显与常理相悖，与商业惯例不相符。结合案外人成都中地行营销策划有限公司与乐泰隆公司签订的《镏金岁月项目招商代理合同》及《佣金申请结算表》并无记载相关王凯租赁信息的实际情况，亦足以说明案涉商铺办理抵押登记之前，王凯并未实际占有、使用案涉房产。本案中，王凯提交的证据不足以证明在抵押权设立之前其与乐泰隆公司就案涉房屋已形成了真实有效的租赁关系，一审法院据此认定不能对抗成都农商行金堂支行与乐泰隆公司之前已办理登记的抵押权并无不当。同理，因王凯不享有排除成都农商行要求对案涉房屋强制执行的民事权益，故王飞、潘蔷作为次承租人亦不享有该民事权益。 另，关于王凯、王飞、潘蔷请求本院二审撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异19号执行裁定的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条关于“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的执行异议裁定失效”之规定。本院认为，申请执行人异议之诉或者案外人执行异议之诉系因不服执行异议裁定而提起。因此，人民法院审理执行异议之诉案件本身就需要对之前的执行异议裁定进行审查。就案外人执行异议之诉而言，人民法院经审查，如案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，则该特定标的物应当继续执行。本案中，王凯、王飞、潘蔷该上诉请求及理由没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，王凯、王飞、潘蔷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由王凯、王飞、潘蔷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱文京 审 判 员 兰 娟 审 判 员 李 春 二〇二〇年九月二十日 法官助理 李悦韬 书 记 员 易 跃