陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民初497号     原告（执行案外人）：刘洋，男，1985年9月1日出生，汉族，住西安市未央区。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告刘洋与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洋、被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加诉讼，被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘洋向本院提出诉讼请求：1.确认位于西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX室房屋（第B幢25层B户）的所有权为原告所有，并判决排除对涉案房屋的执行；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:原告于2006年购买被告中登公司西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX室房屋（第B幢25层B户）。2004年11月19日，原告与被告中登公司签订了正式的《商品房买卖合同》(合同编号：GF-2000-0171，合同登记号：435819)，约定房屋建筑面积143.72平方米，商品房用途为“公寓式写字楼”，单价2700元/m，购房款共计388044元整。该合同在西安市国土资源和房屋管理局办理了商品房预售合同备案登记。自2004年1月12日向被告支付全部购房款，被告中登公司向原告出具购房发票，涉案房屋自向原告交付后，一直由原告及家人居住至今。原告自2004年起就多次找被告中登公司要求办理房屋产权证均被搪塞拒绝。直至西安市中级人民法院发出执行公告，原告才知自己的房屋被抵押。从西安市中级人民法院2020年4月21日作出的(2020)陕01执异130号执行裁定原告才知被告中登公司将涉案房屋产权登记在了其自己名下，此前对此概不知情。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）中125-127条的规定，原告作为涉案房屋的合法实际购买人，己支付完全部房款且实际居住至今，契税、大修基金等费用也一并支付给被告中登公司并一直要求其为原告办理房产证：但中登公司隐瞒事实不仅不为原告办理产权登记，反而将涉案房屋进行了抵押。根据上述规定，原告的权利可以排除执行，即被告永联公司申请执行登记在被告中登公司名下但已销售给原告的商品房，原告提出执行异议的，人民法院应依法支持异议成立。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》规定向人民法院院提起诉讼，请求依法判令，确认案涉房屋所有权属于原告，并排除对涉案房屋的执行。   被告永联公司辩称，刘洋对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益，但刘洋提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者的情形，保护消费者基本生存居住权利。第二十八条规定的是买受人的物权期待权，不应因此排除执行标的上存在的登记抵押物权。本案被执行人中登公司为房地产开发企业，因此本案应适用第二十九条的规定。洋所举证据不满足第二十九条规定的条件，案涉房屋未办理预售许可证，原告与中登公司签订的买卖合同未按规定进行预售备案，应认定为无效合同，涉案房屋系办公公寓并非住宅，刘洋亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故刘洋主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，不能因刘洋与中登公司过错致使永联公司利益受损。   第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12803室、12804室、12703室、12704室、12603室、12604室、12502室、12503室、12504室、12404室、12403室、12304室、12101室、12001室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000868号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计十六套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，刘洋以前述房产中的12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2019年10月25日作出（2020）陕01执异130号执行裁定，驳回案外人刘洋的异议请求，刘洋即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，2004年10月21日，刘洋与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人刘洋；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢25层B号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共143.72平方米；单价每平方米2700元，总价388000元。2003年12月23日，中登公司出具收据载明人民币320000元，收款事由为房款；2004年1月14日，中登公司出具收据载明人民币55000元，收款事由为房款；2004年4月22日，中登公司出具收据载明人民币13044元，收款事由为房款；2013年4月7日，中登公司出具收据载明人民币351元，收款事由为补房款；2004年9月24日，中登公司出具收据载明人民币11641元，收款事由为契税；同日出具收据载明人民币11641元，收款事由为维修基金；出具收据载明人民币3107元，收款事由为不动产登记费160元、天然气初装费2597元、闭路电视费350元。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书、（2020）陕01执异130号执行裁定书、（2015）陕证经字第000868号公证书、（2015）陕证执字282号执行证书、商品房买卖合同、中国建设银行电汇凭证、收据、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为刘洋就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，刘洋与中登房地产公司签订书面买卖合同并支付了全部购房款，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系刘洋购买房屋之后所设定，故刘洋购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给刘洋后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人刘洋的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案刘洋异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋登记所有权人为中登公司，刘洋作为案涉房屋买受人，享有物权期待权，刘洋于本案中诉请判令确认刘洋为涉案房屋的实际权利人，于法无据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12502～1）房屋的强制执行；   二、驳回刘洋其余诉讼请求。   案件受理费7121元（刘洋已预交），由刘洋负担3560.5元，由陕西永联典当有限公司负担3560.5元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付刘洋3560.5元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                 审  判  长      刘    琪   审  判  员      师    婷   审  判  员      卫婉莹      二Ｏ二Ｏ年九月二十二日     书  记  员      刘明明   12          1