重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5904号上诉人（原审被告）：重庆育想教育信息咨询服务有限公司，住所地重庆市渝**财富大道**4-4，统一社会信用代码91500000MA5UGQ36X7。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：陈上，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆远澜房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路**，统一社会信用代码915001180661923838。法定代表人：邹淑媛，总经理。委托诉讼代理人：杨先，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓莉，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。上诉人重庆育想教育信息咨询服务有限公司（以下简称育想公司）因与被上诉人重庆远澜房地产开发有限公司（以下简称远澜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2020)渝0118民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人育想公司的委托诉讼代理人陈上，被上诉人远澜公司的委托诉讼代理人杨先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。育想公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回远澜公司的全部诉讼请求；2、远澜公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定远澜公司装修整改店铺及搭建舞台相关费用为226514.5元，并将该费用认定为远澜公司的损失错误；2、育想公司按照远澜公司的要求缴纳装修保证金至第三人账户，原审法院要求育想公司另行要求退款属于适用法律错误；3、一审未追加收款人为有独立请求权的第三人参与诉讼属于程序错误。远澜公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。远澜公司按照合同约定根据育想公司的经营特点和要求进行了装修整改和搭建舞台并支付了相关费用，在一审审理过程中远澜公司举示了充分的证据证明舞台搭建及零星工程的损失，因育想公司违约导致合同解除，远澜公司投入的装修和搭建费用属于损失，育想公司应当承担赔偿责任。5万元装修保证金是物业公司所收取，该费用应当向物业公司申请退款，本案属于租赁纠纷，物业公司与育想公司之间的纠纷与本案不属于同一法律关系，育想公司要求追加物业公司参加诉讼于法无据。远澜公司向一审法院起诉请求：1.判令育想公司向远澜公司支付2018年11月1日至2019年6月30日的租金40000元；2.判令育想公司向远澜公司支付2018年11月1日至2019年6月30日的管理费335040元；3.判令育想公司向远澜公司支付装修整改店铺及搭建舞台的损失费226514.5元；4.判令育想公司向远澜公司支付2018年11月1日至2019年6月30的电费2719.8元；5.判令育想公司按欠付租金、管理费的1‰每日向远澜公司支付违约金至清偿全部租金、管理费为止；6.判令育想公司向远澜公司支付本案律师费19857元；7.本案诉讼费由育想公司承担。一审法院认定的事实：2018年10月19日，远澜公司与育想公司签订《永川协信星光广场房屋租赁合同》，远澜公司为甲方，育想公司为乙方，约定远澜公司将位于重庆市永川区兴龙大道123号永川协信星光广场L3层（02-11/15-28）号房屋出租给育想公司用于经营“育想家艺趣中心”品牌教育培训类商品，租赁面积约为2792平方米，合同期限为交付之日起10年，并约定于交付日起算的第一年内，月租金为5000元、管理费为0元，于交付日起算的第二年内至第四年内，均按租赁面积计算月管理费为41880元，于交付日起算的第五年内至第十年内均按租赁面积计算月管理费为55840元。另在特殊条款中又约定装修期为2018年11月1日至2019年1月31日，该期间租金按每月5000元收取，免管理费；甲方给予乙方自开业起18个月经营扶持期，该期间租金按每月5000元收取，免管理费；并对经营期租金进行了约定。合同约定了乙方应于签署合同后十日内向甲方缴纳履约保证金100000元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须的一切条文规定，在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付利息，若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从履约保证金中作出抵扣或没收全部保证金，并要求乙方于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付履约保证金。同时，合同也约定乙方确保首次开业品牌不低于10个，乙方确保开业时不低于80%的品牌来源于合同中确定的备选品牌池，同时在进场装修前15天需将确定的入驻品牌名单和落位以书面形式报甲方审批同意。若乙方达不到上述任一项，则视为乙方违约，甲方保留解约的权利。合同还约定：甲方提供适合乙方经营需求的场地（购物中心三楼），同时承担首次开业前的剧场及舞台装修、租赁区域空调末端入户、租赁区域消防末端改造费用。乙方自行负责店面装修、招商、运营管理、消防设计出图、消防报件、消防验收等工作。管理费及合同约定的其他费用均由甲方代收代缴，乙方有欠付情形的，甲方有权以自己的名义向乙方催收（包括但不限于送达账单、催款函、提起诉讼）。另对违约责任进行了约定，其中约定出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……（e）涉及支付义务的，每迟延一日，向乙方收取迟延支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关的费用止；（f）涉及未按时开业或维持持续正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止；（j）要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失；（l）从履约保证金中抵扣乙方应支付的任何款项或甲方的损失，并要求乙方在十四日内补足，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（m）没收履约保证金，要求乙方在十四日内重新缴纳，并在此前提下要求乙方继续履行本合同；（n）提前解除本合同，收回该房屋，……除此之外，甲方有权选择没收履约保证金或乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，乙方同意上述违约金及甲方损失可从履约保证金中直接抵扣，而不需经乙方同意。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期的租金优惠……该房空置期间的租金的损失以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、诉讼费、仲裁费、公证费、保全费及律师费等。合同签订后，远澜公司按照合同约定，委托相关公司进行了首次开业前的剧场及舞台装修、租赁区域空调末端入户、租赁区域消防末端改造工程，共计支付费用226514.5元，其中育想家舞台搭建工程费用为168323元、零星工程（包括消防喷淋及烟感改造工程、空调风管及风口制作工程等）费用为58191.5元。育想公司未按合同约定进行装修和开业营业。远澜公司因此于2019年6月10日向育想公司发出律师函，载明因育想公司截至2019年6月4日，仅装修及开业435平方米，其余部分至今未进场装修，已严重违反合同中关于装修期限以及开业期限的约定，已构成违约，故函告育想公司双方签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》于本函发出之日解除；请育想公司于收到本函之日起一周内撤场、按合同约定交还租赁房屋并注销工商营业执照经营地址；其他事宜请贵方到我委托人处协商处理；如育想公司对本函的内容有异议，请在收到本函3日内书面告知我方，逾期视为没有异议。2019年6月30日，育想公司向远澜公司回函同意解除双方签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》，并愿意配合处理解除合同所必须进行的事项。在合同解除前，育想公司于2018年11月12日向远澜公司缴纳了履约保证金100000元，于同月21日向远澜公司缴纳水费200元、向重庆天骄爱生活服务股份有限公司商业分公司缴纳了装修保证金50000元、除渣费450元，于2019年3月15日及6月25日共向远澜公司缴纳租金40000元，于同年7月1日向远澜公司缴纳电费3800.07元。育想公司应向远澜公司缴纳2019年1月至7月电费6519.87元，扣除已付3800.07元，尚欠2719.8元未支付。一审法院认为，远澜公司与育想公司签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。合同双方应依照合同约定和法律规定全面履行自己的义务。本案中，育想公司与远澜公司签订房屋租赁合同后，未按照约定履行合同，构成根本违约，并导致合同解除，由此给远澜公司造成损失，育想公司应承担相应的民事责任。根据一审查明的事实，育想公司已支付租金40000元，故远澜公司要求育想公司支付租金40000元的诉讼请求无事实依据，不予支持。关于远澜公司要求育想公司支付管理费335040元的诉讼请求，按合同约定，管理费于交付日起算的第一年内不收取，即免管理费，该约定是育想公司所享有的合同权利，不能因育想公司违约而剥夺其应享有的权利，故对远澜公司该诉讼请求不予支持。关于远澜公司支付装修整改店铺及搭建舞台的相关费用共226514.5元的承担问题，远澜公司按照合同约定，根据育想公司经营特点和要求，进行了装修整改店铺及搭建舞台，支付了相关费用，但因育想公司违约，导致合同解除，致使远澜公司不能达到其合同目的，其所投入的费用应视为远澜公司的损失，应由育想公司承担赔偿责任。关于远澜公司主张的违约金，由于主张了远澜公司的实际损失，且远澜公司要求按欠付租金、管理费的1‰每日主张违约金亦无事实依据，故对远澜公司的该项请求不予支持。另按合同约定，本案远澜公司产生的律师费应由育想公司承担。关于履约保证金100000元如何处理的问题，按法理及合同约定，履约保证金是承租方忠实履行本合同所约定义务的保证，根据本案实际，在育想公司违约情形下，该履约保证金应优先用于冲抵育想公司所应支付的费用。关于育想公司所称缴纳的装修保证金50000元，该保证金并非远澜公司收取，故本案不作处理，育想公司可另行要求收取单位退还。综上，育想公司应支付远澜公司的费用为：装修整改店铺及搭建舞台的损失226514.5元、电费2719.8元、律师费19857元，合计249091.3元。冲抵育想公司缴纳的履约保证金100000元后，育想公司还应支付给远澜公司149091.3元。据此，判决：“一、限被告重庆育想教育信息咨询服务有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆远澜房地产开发有限公司各项费用149091.3元；二、驳回原告重庆远澜房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5279元，由远澜公司重庆远澜房地产开发有限公司负担2761元，由育想公司重庆育想教育信息咨询服务有限公司负担2518元（育想公司应负担部分远澜公司已预交，由育想公司在支付上述款项时直付远澜公司）。”本院二审审理过程中双方均未举示新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，育想公司与远澜公司签订的《永川协信星光广场房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方合同中作为特殊条款对远澜公司承担首次开业前的剧场及舞台装修、租赁区域空调末端入户、租赁区域消防末端改造费用进行了约定，该约定是远澜公司为满足育想公司的特定的经营需求所进行的装修投入，现因育想公司根本违约导致双方合同提前解除，远澜公司基于双方合同约定所投入的应当视为远澜公司因育想公司违约所造成的损失，远澜公司有权要求育想公司承担赔偿责任。一审审理过程中远澜公司举示了相应的整修凭证，育想公司认可了上述证据的真实性，且育想公司亦未申请对装修进行评估的情况下，一审采信远澜公司所举示的证据确定其装修损失并无不当。育想公司认为即使存在损失也应该是折旧损失，但其并未举示证据证明双方合同解除后远澜公司所进行的上述装修投入对于远澜公司而言仍然存在利用价值，故其要求主张折旧损失的上诉理由本院不予采信。育想公司上诉认为装修保证金应在本案中一并处理，但装修保证金并非双方租赁合同中所约定的款项，且该款项的收款方并非远澜公司，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，一审未将该费用纳入本案中一并处理正确。综上所述，育想公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10558元，由上诉人重庆育想教育信息咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芦明玉审判员  倪洪杰审判员  夏兴芸二〇二〇年九月十八日（院印）书记员  王丽丽