广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初8059号原告：广州达众康医疗器械有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科珠路。法定代表人：李远开。委托诉讼代理人：付科尧，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州都尔德贸易有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科珠路。法定代表人：武美云。委托诉讼代理人：张晶妮，该公司员工。原告广州达众康医疗器械有限公司（以下简称“达众康公司”）与被告广州都尔德贸易有限公司（以下简称“都尔德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告达众康公司的委托诉讼代理人付科尧，被告都尔德公司的委托诉讼代理人张晶妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达众康公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《广州市房屋租赁合同》(合同编号：YM-1-201621)及《的主体变更协议》；2.被告向原告返还2018年6月7日至2018年12月24日的租金40943.93元(其中2018年6月7日至2018年6月24日租金3515.43元，2018年6月25日至2018年12月24日租金37428.50元)；3.被告向原告双倍返还保证金合计11552元；4.被告应向原告支付(2019)粤0112民初3077号案中的诉讼费损失926元及律师费损失5000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月5日，原告主体设立前，由原告前法定代表人阮泽辉与被告签订了《广州市房屋租赁合同》(合同编号：YM-1-201621)，约定被告将其位于广州市高新技术开发区科学城科珠路232号1栋101(房产证号：穗字第**)之自编101B房出租给阮泽辉作为办公使用，租赁期限自2016年12月5日至2019年12月24日，其中，2017年12月25日至2018年12月24日租金为74857元。合同还约定了阮泽辉向都尔德公司交纳保证金5776元。原告主体设立后，2016年12月25日，原被告与阮泽辉三方签订了《的主体变更协议》，被告同意阮泽辉在合同项下享有的权利和承担的义务转予原告。阮泽辉于2016年12月16日向被告缴纳保证金5776元，被告出具收款收据。2018年1月12日，原告向被告直接缴纳了2017年12月25日至2018年6月24日租金37428.50元。2018年6月4日，原告向被告直接缴纳了2018年6月25日至12月24日租金37428.50元。因涉案物业被法院查封，2018年6月7日，广州市中级人民法院作出执行裁定书，裁定涉案房屋产权归广州方圆现代生活服务股份有限公司(简称“方圆现代公司”)所有。在此之后，原告将租金直接支付给方圆现代公司。2019年4月，方圆现代公司以通过司法拍卖方式取得涉案物业产权为由，起诉原告要求交还场地并向其支付2018年6月7日至2018年12月24日的房屋占用费，案号为(2019)粤0112民初3077号案。案件起诉后，原告搬离涉案场地，案件后经广州市黄埔区人民法院审理判决原告向方圆现代公司支付房屋占用费40970元。原被告签订的租赁合同履行期间，被告作为出租方，不能保证原告正常使用涉案房屋，导致房屋租赁合同在客观上无法继续履行，双方签订的租赁合同及补充协议已经解除。同时，原告租赁涉案房屋的合同目的也已无法实现，被告的行为构成违约。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》第六条第2款约定，租赁期内，甲方非因乙方过错需提前解除合同，需提前2个月书面通知并双倍返还保证金，故被告应向原告双倍返还保证金11552元。方圆现代公司自取得涉案房屋产权权属之日起依法对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，被告无权再向原告收取租金。原告已依据生效判决向方圆公司实际支付了涉案房屋2018年6月7日起至2018年12月24日的占有使用费，故被告应返还2018年6月7日至2018年12月24日的租金40943.93元。(2019)粤0112民初3077号案中的诉讼费用、律师费是由于被告原因产生的，故被告应向原告支付(2019)粤0112民初3077号案中的诉讼费损失926元及律师费损失5000元。综上，为维护原告的合法利益，望法院判如所请。被告都尔德公司辩称：对于原告起诉的事实与理由没有异议，但认为本案合同无法继续履行并非被告过错所致，而且被告也因此蒙受了巨大的损失。根据双方合同约定，涉案房屋本应由原告承担的物业费是由被告支付，本案中被告已经提前支付了原告无法使用房屋期间的物业费，因此对应的物业费应当从押金中予以扣减。本院经审理认定事实如下：广州市益民饮用水技术有限公司（以下简称“益民公司”）原为广州开发区科学城科珠路******产的所有权人。广州市中级人民法院于2018年6月7日作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，查明“嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙）（原债权人招商银行股份有限公司广州滨江东支行）与广州中伯欧投资有限公司、广州奥原商贸有限公司、益民公司、广州保兰德箱包皮具有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决已经发生法律效力。因被执行人没有按期履行上述生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，广州市中级人民法院于2017年2月24日立案执行。在执行过程中，广州市中级人民法院已查封被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司、福建保兰德箱包皮具有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产，上述房产均为申请执行人的抵押物。申请执行人请求评估拍卖被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司名下的房产，广州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖被执行人益民公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产。竞买人广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称“方圆公司”）分别以40890460.8元、50681135元竞得上述拍卖房产。”上述《执行裁定书》裁定：一、解除本院（2015）穗中法金民初字第1039号案件对被执行人益民公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的查封，强制涂销上述房产抵押权人为招商银行股份有限公司广州滨江东支行的抵押，并注销上述房产原房屋产权证；二、将广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的所有权及相应的其他权利归买受人方圆公司所有；三、买受人方圆公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年7月23日，方圆公司取得广州开发区科珠路232号1栋101房产的不动产权证书，房屋登记面积为865.2平方米。根据《广州市不动产登记查册表》记载：广州市开发区科珠路232号1栋101，2014年4月11日、10月21日、10月23日益民公司、招商银行股份有限公司广州滨江东支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2015年11月18日被广州市中级人民法院查封，查封时效从2015年11月18日至2018年11月17日。2014年4月10日，益民公司（甲方）与都尔德公司（乙方）签订《房产租赁合同》（合同编号DED-YM-01），约定：甲方同意将坐落于广州开发区科学城科珠路232号1栋101的物业出租给乙方使用，建筑面积865.2平方米；租赁期限从2014年4月10日起至2029年4月9日止；租赁期间，乙方可将租赁物业转租给第三方使用或将该物业分租给第三方，无需经过甲方同意，甲方不得干扰乙方对该物业通过转租或分租等任何方式进行收益。2016年12月5日，都尔德公司（甲方）与阮泽辉（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201621)，约定：甲方同意将坐落于广州高新技术开发区科学城科珠路232号1栋101之自编101B房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公、研发用途使用，建筑面积为152平方米；租赁期限从2016年12月5日至2019年12月24日；租金（含税费、含物业管理费）按半年结算，由乙方在每年的12月5日前和6月5日前以银行转账的付款方式缴付租金给甲方；2017年12月25日至2018年12月24日的年租金为74857元；乙方需在本合同签订之日起3个工作日内支付保证金5776元，甲方应该在租赁期满或解除合同之日起十个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务范围提供，服务内容包括：保安、保洁、机电维护、公共照明、供水、供电、电梯维护等，但不包括乙方室内的相关服务。上述合同第六条第二款约定，租赁期内，甲方非因乙方过错（责任）需提前解除合同，须提前2个月书面通知乙方并双倍返还保证金。都尔德公司于2016年12月16日出具收据，确认收取了阮泽辉缴付的涉案房屋租赁保证金5776元。达众康公司在2016年12月21日成立，其法定代表人于2019年7月12日由阮泽辉变更为李远开。2016年12月25日，都尔德公司（甲方）、阮泽辉（乙方）、达众康公司（丙方）签订《的主体变更协议》，约定甲方同意乙方将其在原合同（合同编号：YM-1-201621）项下享有的权利和承担的义务全部转予丙方，丙方同意无条件接受，并保证完全遵守原合同的相关规定继续执行。达众康公司分别于2018年1月12日向都尔德公司缴付2017年12月25日至2018年6月24日的租金，2018年6月4日缴付2018年6月25日至2018年12月24日的租金。2018年8月17日，广州市中级人民法院向所有租户发布（2017）粤01执922号《公告》，明确方圆公司是涉案房产所有权人，都尔德公司不具备合法承租人地位，自即日起迁出涉案房产，不得再占用及收益，涉案房产的租赁人或场地使用人自即日起与方圆公司联系租赁合同事宜，并向方圆公司缴纳相关费用，不得再向都尔德公司支付租金或其他费用。本院于2019年7月25日作出（2019）粤0112民初3077号民事判决书，判决：一、达众康公司于本判决发生法律效力之日起十日内向方圆公司支付从2018年6月7日至2018年12月24日的房屋占有使用费40970元；二、驳回方圆公司的其他诉讼请求。案件受理费2599元，由方圆公司负担1673元，达众康公司负担926元。上述受理费已由方圆公司预交，方圆公司同意由达众康公司在履行本判决时向其迳付，本院不做退回。上述民事判决已经发生法律效力。达众康公司在该案中支付律师费5000元。另查明，都尔德公司与阮泽辉签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201621)于2019年12月24日解除。都尔德公司同意退还2018年6月7日至2018年12月24日的租金40943.93元，主张应从保证金中扣减物业管理费（8元/平方米/月×实际租赁面积），但未提交证据证明其提供了物业管理服务。上述事实有广州市房屋租赁合同、《的主体变更协议》、收款收据、中国工商银行业务回单（付款）凭证、（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》、（2019）粤0112民初3077号《民事判决书》、民事委托代理合同及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，都尔德公司与阮泽辉签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201621）以及都尔德公司与阮泽辉、达众康公司签订的《的主体变更协议》均是各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人均具有法律约束力。关于合同解除的问题。双方当事人在庭审中一致确认本案合同于2019年12月24日解除，本院予以认可。故都尔德公司与阮泽辉于2016年12月5日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201621）以及都尔德公司与阮泽辉、达众康公司于2016年12月25日共同签订的《的主体变更协议》在2019年12月24日解除。关于返还租金的问题。本案合同对方圆公司无法律约束力，方圆公司自取得涉案房屋产权权属之日起依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，都尔德公司无权再向达众康公司收取租金。因涉案房屋被方圆公司依法收回，都尔德公司作为合同相对方理应向达众康公司承担违约责任。达众康公司依据生效判决向方圆公司支付了自2018年6月7日起至2018年12月24日的房屋占有使用费，现请求都尔德公司返还2018年6月7日至2018年12月24日的租金40943.93元，理据充分，本院予以支持。关于双倍返还保证金的问题。都尔德公司与达众康公司签订本案合同时，涉案房屋尚未被司法拍卖，都尔德公司将涉案房屋出租给达众康公司使用已征得原所有权人的同意，属于依法使用、收益租赁物的行为。达众康公司作为承租人，在承租涉案房屋时理应履行审慎注意义务，对房屋是否存在抵押权以及是否处于查封状态负有基本审查义务。租赁合同中约定都尔德公司非因达众康公司的过错（责任）需提前解除合同的，须双倍返还保证金，但本案中租赁合同无法继续履行并非因都尔德公司提出需提前解除合同，故达众康公司请求都尔德公司双倍返还保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。都尔德公司抗辩租金中包含物业管理费，应当从保证金中予以扣减，但未提交证据证明该费用金额以及都尔德公司或其委托的第三方机构提供过物业服务，且达众康公司表示，方圆公司于2018年6月8日正式接管涉案房屋，因此该段期间之后亦不可能再由都尔德公司提供管理服务，故本院对此都尔德公司该意见不予采纳。根据本案合同约定，都尔德公司应在本案合同解除时向达众康公司无息退还保证金5776元。关于诉讼费和律师费的问题。达众康公司在（2019）粤0112民初3077号中支出的律师费及诉讼费不属于必然发生的费用，双方对此亦无约定，故其请求的诉讼费损失和律师费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告广州都尔德贸易有限公司与阮泽辉于2016年12月5日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201621）以及原告广州达众康医疗器械有限公司与阮泽辉、被告广州都尔德贸易有限公司2016年12月25日共同签订的《的主体变更协议》均于2019年12月24日解除；二、被告广州都尔德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州达众康医疗器械有限公司返还2018年6月7日至2018年12月24日的租金40943.93元；三、被告广州都尔德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州达众康医疗器械有限公司返还保证金5776元；四、驳回原告广州达众康医疗器械有限公司的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由原告广州达众康医疗器械有限公司负担126元，被告广州都尔德贸易有限公司负担504元。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年九月十七日书记员  陆镇培