广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1718号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈丽君，女，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈勇，男，汉族，住雷州市龙门镇。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄妃二，女，汉族，住雷州市客路镇。上述两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。上述两名被上诉人的共同委托诉讼代理人：何军宁，广东正鑫律师事务所实习律师。上诉人陈丽君因与被上诉人陈勇、黄妃二房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4631号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈丽君上诉请求：1.判决两被上诉人支付迟延支付租金的违约金共3696元；2.判决两被上诉人支付家私家电维修费共计4578元；3.判决两被上诉人支付房屋清洁费共计800元；4.判决没收两被上诉人已交付的押金10000元；5.判决两被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、两被上诉人的违约事实及相应的违约金计算如下：1.2019年2月迟延16天交纳租金，依照合同的约定，应向上诉人支付违约金924元（84元/天*16天），违约金少算了5天。2.2019年7月迟延12天交纳租金，依照合同的约定，应向上诉人支付违约金672元（84元/天*8天），违约金少算了4天；3.2019年8月迟延28天交纳租金，依照合同的约定，应向上诉人支付违约金2100元（84元/天*25天），违约金少算了3天；4.以上共计未按时交纳租金的违约金3696元。二、两被上诉人损毁财物的事实，一审法院没有作出认定，明显不公。两被上诉人在租用上诉人房屋期间，对房屋内的家私家电存在使用不当的行为，并造成了部分家私家电的损坏，依照合同的约定，两被上诉人应对其损坏的家私家电承担维修赔偿责任。1.在房屋交付给两被上诉人使用时，房屋内的电视机属于正常使用的状态，对此被上诉人是确认的，目前电视机在其控制的时候损坏也是被上诉人确认的，因此两被上诉人应当对电视机的损坏承担维修赔偿责任；2.房屋内洗衣机损坏情况，被上诉人已经确认，并同意赔偿200元，对此应予以认定。3.在签订合同时，上诉人把房屋内所有完好的家私家电交付给两被上诉人使用，并对相关物品进行拍照固定，两被上诉人均签字确认，现两被上诉人退租交还房屋时，房屋内的众多家私家电均存在不同程度的损坏，两被上诉人应承担维修赔偿责任；4.由于两被上诉人的故意及放任行为，导致房屋交付时非常肮脏，上诉人请人打扫并产生清洁费用，当时被上诉人也表示愿意赔偿，因此这部分费用应予以认定。三、原审法院的判决法律上的逻辑错误。（一）一审确认双方签订的租赁合同合法有效，并对合同内约定的权利义务予以确认。但一审法院却没有依据其认定的事实及合同依据。其一，租赁合同明确约定未交付租金的情况下需要额外支付相应的违约金；其二、租赁合同中明确约定拖欠租金达15天以上的可以没收押金；其三、租赁合同中明确约定承租人需要正确使用房屋内的家私家电，造成损坏的应当承担赔偿责任。（二）原审法院认定被上诉人没有严重违约及没有造成上诉人损失而不用承担责任是错误的，应予纠正。1.两被上诉人有明确的迟延交租的行为，每次都是经过上诉人的多次追讨才缴纳，可以看出两被上诉人根本没有尊重合同的约定，属于故意违约，且性质严重。2.本案是租赁合同纠纷，若按一审法院的逻辑，所有租赁合同迟延交纳租金都不会造成出租人的严重损失，是否所有承租人都可以迟延交纳租金，显然是不能成立的。综上，一审法院作出的判决不当，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人陈勇、黄妃二辩称：一、原审判决事实清楚。2017年5月13日，答辩人与陈丽君签订《个人房地产（房屋）租赁合约》主要约定：1.陈丽君将涉案房屋租赁给答辩人自住；2.期限从2017年5月14日至2019年5月13日；3.租金每月2800元，由答辩人在每月的17日前交清；4.答辩人交押金10000元给陈丽君；5.陈丽君随屋出租的还有家私、电器等。合同签订后，答辩人交纳了10000元押金给陈丽君并租住房屋。2019年5月13日租期到后，双方口头约定由答辩人继续按每月2800元租租住房屋。2019年9月初，答辩人提出终止租赁房屋并经陈丽君同意，9月10日答辩人从租赁房屋搬走部分自有物品后，陈丽君已清点了房屋内的物品，将房屋换锁上并向答辩人提出给付所欠租金和赔偿损的电器等要求，因双方协商不成，陈丽君于2019年10月30日提起诉讼，答辩人最后一期交房租是2019年7月28日，是预交8月的房租。二、原审判决适用法律正确。1.双方签订的《个人房地产（房屋）租赁合约》是双方自愿的意思表示，合法有效。双方书面签订的合约期满后口头约定继续租赁，属不定期租赁，答辩人提出终止租赁关系，陈丽君也同意，双方的租赁关系已于2019年9月10日解除。2.2019年9月10日经陈丽君同意，答辩人将自有的部分物品搬走后，将房屋换锁，答辩人已有再占有租赁的房屋，租金应计至2019年9月10日止，共2529元；3.承租房屋产生的水、电和燃气费应以实际产生为准并由陈丽君提供证据证明，不能证明的应予驳回；4.物业管理费以实际产生为准并由陈丽君提供证据证明，不能证明予以驳回；5.双方约定的违约金过高，应予调整为按银行同期贷款利息计，答辩人已向陈丽君交纳10000元保证金，期满后可以抵偿所欠费用；6.答辩人并没有损坏承租房屋的电器，陈丽君请求答辩人支付损坏电器的维修费和清洁费，应提供证据证明，不能证明的，应予以驳回。7.陈丽君请求答辩人支付承租房屋期间家具电器恢复维修费1368元与前述第5项重复，应予驳回；8.陈丽君私自换锁，双方的租赁关系已终止，陈丽君返还房屋内答辩人的物品，答辩人可向其返还钥匙；9.陈丽君要求答辩人支付承租房屋的剩余金额3304元的请求不具体，应予驳回。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人陈丽君向一审法院起诉请求：1.陈勇、黄妃二支付房屋租金人民币2529元（2019年8月13日至9月10日的费用，实际要求计算至陈勇、黄妃二返还占用房屋之日）；2.陈勇、黄妃二支付使用承租房屋产生的水、电、燃气等费用（暂计）人民币1356元（实际要求计算至陈勇、黄妃二返还所占用房屋之日）；3.陈勇、黄妃二支付物业管理费人民币1707元（2019年4月至9月的费用，实际要求计算至陈勇、黄妃二返还占用房屋之日）；4、陈勇、黄妃二支付迟延支付租金的违约金人民币3696元（按每天所欠租金的3‰暂计至2019年9月10日，实际要求计算至陈勇、黄妃二返还所占用房屋之日）；5.陈勇、黄妃二支付承租房屋期间损坏电器维修和清洁费人民币2998元（2017年5月至2019年9月的费用，实际要求计算至陈勇、黄妃二返还占用房屋之日）；6.陈勇、黄妃二支付承租房屋期间家具电器恢复维修费1580元（原配置家具家电在市面配不到按造价的10%赔付）；7.陈勇、黄妃二返还承租房屋的三套钥匙（大门2条、平台花园1条、3个门禁卡）；8.没收陈勇、黄妃二已交付的押金10000元；9.陈勇、黄妃二承担本案诉讼费用。被上诉人陈勇、黄妃二向一审法院反诉请求：1.陈丽君返还押金10000元给陈勇、黄妃二；2.陈丽君返还属于陈勇、黄妃二的物品（详见财物清单）；3.反诉费由陈丽君承担。一审法院认定事实：2017年5月13日，原告陈丽君（甲方）与被告陈勇、黄妃二（乙方）签订《个人房地产（房屋）租赁合约》，约定：甲方将坐落在清新区**镇环城中路*号****园F*栋20*房屋租给乙方作自住使用，租赁期限：从2017年5月14日至2019年5月13日。乙方向甲方交纳押金10000元。租赁期满，乙方结清迁出之日前的租金及其他任何费用，没有破坏房屋结构及装修设施，由甲方将保证金无息退回给乙方。每月租金2800元，租金由乙方每月17日前向甲方交纳。乙方应维护好甲方家私和电器，若有人为损坏，乙方应负责维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方不按时交纳租金，超过三天，甲方除追收租金外，每拖欠一日应按月租金3%向甲方交纳滞金。乙方拖欠租金达15天及以上，甲方有权提前解除合同，不退还乙方交纳的押金并收回出租的房屋。补交所欠付房租及使用性质费用，同时押金不能抵扣租金。租赁期间，乙方负责每月该住房的有线网络费、管理费、电话费、有线电视费、煤气费、水电费、电梯维护费等使用性质费用。租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除合同；且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的租金外，并须按保证金额作为违约赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除本合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交之保证金及相应的各期租金不予退还。合同签订后，陈勇、黄妃二如约交纳10000元押金给陈丽君，陈丽君如约交付房屋给陈勇、黄妃二租住。2019年5月14日合同到期后，双方口头约定由陈勇、黄妃二继续租赁房屋。后双方协商于2019年9月10日解除了房屋租赁合同，陈勇、黄妃二将有关物品搬走。2019年9月15日，陈丽君将租赁房屋大门门锁更换。陈丽君提出要求陈勇、黄妃二支付租赁期间的水费、电费和燃气费共1356元、物业管理费1707元，但其没有详细明晰各项费用的计算所得，仅提供了有关支付凭证：2019年8月1日至2019年9月10日期间的电费456.6元，2019年9月9日交纳燃气费894.27元，2019年9月10交纳物业管理费1600.6元，以上合计2951.47元。陈丽君提出陈勇、黄妃二损坏了有关电器设备及没有清理打扫房屋，需赔偿有关费用，其中第5项诉讼请求为需赔偿电器维修和清洁费需2998元，第6项诉讼请求为家具电器恢复维修费1580元；但陈丽君没有提供有关鉴定机构评估修复费用的依据，也未能提供相关的损坏是被告人为损坏的依据。根据陈勇、黄妃二提交的清单，其要求陈丽君返还遗留在其住处的物品包括：电视机顶盒1个、路由器2个、抽屉1米2台式电脑桌2张、14寸酷睿i5小米超薄电脑1台、联想小新Pro13.3寸轻薄笔记本1台、苹果XR手机1部与耳线、美的智能光波炉1台、六福白金情侣戒指1对、金Au750白色钻石挂坠1个、金Au750玫瑰色项链1条、金Au750白色钻石戒指1个、49英寸长虹高清电视1台、oppo牌k3骁龙710手机1部。但陈勇、黄妃二没有提供有关依据表明上述物品留存在出租屋里面，陈丽君对此予以否认。2019年12月16日，陈勇、黄妃二将涉案房屋大门钥匙2条、平台花园钥匙1条、3个门禁卡归还给陈丽君。双方因房屋租赁问题发生争议，遂引起本案诉讼。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订的《个人房地产（房屋）租赁合约》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。双方应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同期限为2017年5月14日至2019年5月13日，但合同到期后，双方同意由两被告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。关于合同解除时间，原、被告在起诉状中及答辩状中确认双方租赁合同于2019年9月10日协商解除，一审法院依法确认双方租赁关系于2019年9月10日解除。原告要求两被告支付2019年8月13日至9月10日租金2529元，对此两被告没有异议，对原告该请求依法予以支持。两被告租赁房屋期间的产生了相关水费、电费、燃气费、物业管理费，现原告提供有关单据表明其垫付了水费、电费、燃气费、物业管理费合计2951.47元，此款项两被告应予返还，超出部分由于原告没有提交证据证实，不予支持。原告诉请两被告赔偿承租房屋期间损坏电器维修费和清洁费2998元，家具电器恢复维修费1580元，由于原告没有在举证期间提供有关鉴定机构评估修复费用的依据，也未能提供损坏是被告人为损坏的依据，该两项内容的诉讼请求缺乏证据，不予支持。由于两被告所拖欠的租金及其他费用没有超过押金的范围，有押金待扣，且两被告已退出房屋，没有构成重大违约，故原告要求两被告支付迟延支付租金的违约金的请求不尽合理，不予支持。原告要求两被告返还大门钥匙2条、平台花园钥匙1条、3个门禁卡，由于两被告于2019年12月16日已经返还，不再处理。综上所述，两被告应支付原告租金2529元、水费、电费、燃气费、物业管理费2951.47元，合计5480.47元。两被告要求原告返还押金10000元，双方均没有重大违约，故押金扣减陈勇、黄妃二相应支付陈丽君的上述相关费用5480.47元后，余额4519.53元应予退回。两被告要求原告返还有关留存物品，但两被告没有提供有关依据表明上述物品留存在出租屋里面的依据，原告也不予确认，一审法院暂不予处理，对其主张，两被告可待证据充分后可另行寻途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下：一、陈丽君返还押金4519.53元给陈勇、黄妃二；二、驳回陈丽君的其他诉讼请求；三、驳回陈勇、黄妃二其他反诉请求。本诉受理费108元，反诉受理费612元，合共720元，由陈丽君负担108元，陈勇、黄妃二负担612元。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的其本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。上诉人与被上诉人签订的《个人房地产（房屋）租赁合约》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有约束力。双方在《个人房地产（房屋）租赁合约》中约定被上诉人租赁上诉人房屋的时间为2017年5月14日至2019年5月13日止，期限届满后，又口头约定被上诉人继续租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期租赁。2019年9月10日，双方经协商一致解除合同，本案《个人房地产（房屋）租赁合约》应于此时解除。被上诉人租赁上诉人的房屋期间，存在三次迟延向上诉人支付租金的行为，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《个人房地产（房屋）租赁合约》约定，若被上诉人迟延支付租金超过三天，每拖欠一日应按月租金的3%向上诉人交纳滞金；若拖欠租金达15天及以上，上诉人有权提前解除合同，不退还被上诉人交纳的押金并收回出租的房屋。上述合同中约定的滞纳金及押金均具有违约金的性质，对违约金的约定显然过高，被上诉人在诉讼中亦提出违约金应予调整的请求，据此，本院将违约金调整为按年利率24％计。上诉人主张被上诉人迟延交付租金的时间共56天，依此计算，被上诉人应向上诉人支付违约金的数额为104.53元（年利率24％÷12个月÷30天×56天×2800元）。综上，对上诉人请求按日3%支付迟延支付租金的违约金并没收被上诉人已交纳的10000元保证金的请求，本院不予支持。被上诉人对应向上诉人支付2019年8月13日至9月10日的租金2529元没有异议，另一审法院依据上诉人提交的相关水费、电费、燃气费、物业管理费单据确认被上诉人应向上诉人返还2951.47元，本院亦予确认。上述款项加上本院确认的被上诉人应向上诉人支付的违约金104.53元共5585元，在与上诉人应向被上诉人返还的10000元押金相抵后，上诉人尚须向被上诉人支付4415元。对上诉人要求被上诉人赔偿承租房屋期间损坏电器维修费和清洁费2998元、家具电器恢复维修费1580元的诉讼请求，鉴于上诉人未提供相关损失的依据，一审法院对此不予支持并无不当。本院予以认同。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4631号民事判决第三项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初4631号民事判决第一、第二项；三、上诉人陈丽君应于本判决生效之日起十日内向被上诉人陈勇，黄妃二返还押金4415元；四、驳回上诉人陈丽君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费277元，由上诉人陈丽君负担227元，被上诉人陈勇，黄妃二负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年九月一日法官助理 张聪聪书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。