湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0684民初2739号原告：张江红，男，1966年8月16日出生，汉族，住宜城市，原告：李应荣，系原告张江红之妻，1970年2月11日出生，汉族，住址同上，两原告委托诉讼代理人：李会军，湖北崇法律师事务所律师。被告：宜城市天缘置业有限公司，住所宜城市汉江路**，统一社会信用代码91420684670367514G。法定代表人：时玉明，该公司经理。被告：湖北恒鑫力置业有限公司，，住所宜城市襄沙大道天缘酒店公寓(宜城市襄沙大道五条路社区桂缘国际大酒店**)统一社会信用代码914206845715289419。法定代表人：张代银，该公司经理。两被告委托诉讼代理人：胡义龙，宜城市鄢城街道法律服务所法律工作者。原告张江红、李应荣与被告宜城市天缘置业有限公司(以下简称天缘公司)、湖北恒鑫力置业有限公司(以下简称恒鑫力公司)合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序审理后转为普通程序，公开进行了审理。原告张江红及两原告委托诉讼代理人李会军，被告天缘公司、恒鑫力公司的委托诉讼代理人胡义龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张江红、李应荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒鑫力公司按照合同约定将开发的宜城市红鼎佳苑房地产建设项目(以下简称“红鼎佳苑”项目)的301、504、602、603四套房屋及面积22平方米车库交付给原告。2.判令两被告共同向原告承担自2012年7月26日起至将以上四套房屋交付给原告之日止，按照5000元/年标准向原告支付房屋租金(截止2019年3月26日应付租金32917元),并按约定向原告承担原房产证面积的办证费用。3.两被告负担诉讼费。事实和理由：2011年1月26日，原告与天缘公司签订《拆迁补偿协议书》约定，原告将房屋交给天缘公司拆除重建，重建后按房产证面积1：2比例兑换新建的单元楼，原面积为129.5平方米(本面积为单层面积，该房实际共三层计215平方米),兑换面积为430平方米；甲方负责拆迁户水电开户(原户头),房产证按原房产证面积由甲方办理，剩余面积的费用同其它购房户一样对待；还房时间在乙方将空房交给甲方时开始，十八个月甲方将新房交至乙方，……，若甲方在十八个月不能按时交房，延期的房租费由甲方承担。后来，天缘公司与原告签订《补充合同》约定，赠送车库面积22平方米。上述合同签订后，天缘公司将地块交给恒鑫力公司开发。2016年6月10日，恒鑫力公司与原告签订《居民房屋拆迁安置补偿协议书》。为了协议的履行，双方签订《房屋置换选房确认书》,明确了原告所选房屋为“红鼎佳苑”项目301、504、602、603号房，并在宜城市房管局进行了登记。协议签订后，原告按约定履行了合同义务，现天缘公司、恒鑫力公司已具备履行合同的条件，仍然不履行交房义务。为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的诉请。天缘公司、恒鑫力公司辩称，1.2011年1月26日，张代贵以个人名义与原告签订《拆迁补偿协议书》。该拆迁项目经公开招投标被恒鑫力公司中标，故张代贵与原告签订的《拆迁补偿协议书》无法实现，协议无效。恒鑫力公司中标后与原告及18家住户重新达成拆迁补偿协议。天缘公司未参与该项目开发，天缘公司不是本案适格被告，请求驳回原告对天缘公司的诉请。2.原告的第一项请求中部分无依据，不应得到保护。原告提出的22平方米车库是赠与行为，在赠与前可以反悔。赠与22平方米车库时张代贵与原告签的协议，恒鑫力公司重新与原告签订补偿协议，没有对赠与22平方米车库追认，无给付车库的义务。与原告同一幢楼共18家，其他17家房屋按照1:1.2比例置换，原告房屋按照1:2比例置换，所得到补偿多其他拆迁户80%，原告所得利益已经超过公平、自愿原则。即使该公司追认了赠与22平方米车库，基于上述理由也有权撤销。张代贵与原告签订的补偿协议中部分内容虽然经恒鑫力公司追认，原告房屋面积为129.5平方米，按照1:2比例置换应为259平方米，按照其他17户标准置换只有155.88平方米，置换430平方米是笔误。协议特别注明“两套房南北朝向三楼”，证明双方约定的是两套置换房屋，不是四套房屋。2016年6月10日，恒鑫力公司与原告签订的两份《房屋置换选房确认书》,是基于张代贵与原告签订协议的承诺，原告对两套房屋有选择的权利，供原告在两份确认书中任选其中一份，不是给其四套房屋，如果是给其四套房屋应签在一份确认书上。原告要求给其四套房屋的诉求无依据，不应保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告证据：1.原、被告身份信息；2.《拆迁补偿协议书》《补充合同》《房屋置换选房确认书》；3.恒鑫力公司开发的“红鼎佳苑”项目城建档案。被告证据：1.龙文明、杨付梅的《拆迁补偿协议书》；2.《成交确认书》；3.杨青、李应荣的房权证。上述证据，经双方当事人质证无异议部分，本院予以采信并在卷佐证。综合当事人的证据、质证、庭审陈述及本院认证，本案确认的事实为：2007年1月25日天缘公司成立，张代贵为该公司股东。2010年7月，张代贵与包括张江红、李应荣共有的三层楼房在内的宜城市襄沙大道原物资生产资料市场的住户协商，对该市场内住户房屋重建。2011年1月26日，张代贵(甲方)与张江红、李应荣(乙方)签订《拆迁补偿协议书》并在协议书上“甲方”处加盖了天缘公司合同专用章。协议基本约定,“原生产资料市场院内平房年久失修，乙方委托甲方开发，经与天缘公司张代贵协商，由本公司拆除重建，达成以下协议：1.签订合同时乙方须提供合法的房产证及身份证。2.甲方按房产证面积1:2比例兑换新建成的单元楼，该户面积为129.5平方米，兑换面积为430平方米。3.超出和剩余面积以开盘价格计算。4.甲方负责拆迁户水电开户(原户头)、房产证按原房产证面积由甲方办理，剩余面积的费用同其它购房户一样对待。5.乙方签订合同后，从甲方通知乙方搬迁之日起在7日内将空户交给甲方。6.还房时间在乙方将空房交给甲方时开始，十八个月甲方将新房交至乙方，甲方拿出二个单元计28家(一至七层)让乙方(23家)抓阄决定楼层，若甲方在十八个月不能交房，延期的房租费由甲方承担；注，赠送车库一间，两套房南北朝向三楼”。协议签订后，张江红、李应荣将原有的房屋交给张代贵拆除。2011年3月7日，何桂苹给张江红、李应荣出具《补充合同》并加盖了天缘公司合同专用章。合同约定,“赠送车库面积为22个平方面；②住房面积以建筑面积为准；③房子约4套”。2011年4月12日，恒鑫力公司成立。2013年12月9日，宜城市国土资源交易中心对宜城市襄沙大道原物资生产资料市场的土地进行出让中，恒鑫力公司竞得该地块的建设用地使用权。嗣后，恒鑫力公司将上述地块确定为“红鼎佳苑”项目并向宜城市发展和改革局申报。2014年4月3日，宜城市发展和改革局批准恒鑫力公司取得该地产项目开发。2016年6月，恒鑫力公司与李应荣签订两份《房屋置换选房确认书》，确认李应荣所选的房屋为“红鼎佳苑”项目的301号、504号住宅(面积为128.12平方米、113.23平方米)以及602号、603号住宅(面积为122.91平方米、113.23平方米),面积合计477.49平方米。2016年9月，恒鑫力公司向宜城市住房和城乡建设局申请预售“红鼎佳苑”项目房屋，将该项目中301号、504号、602号、603号四套房屋报备为还建房，还建人登记为李应荣。2017年8月，“红鼎佳苑”项目建成，恒鑫力公司未依照合同约定向张江红、李应荣交付上述四套房屋，导致本案纠纷发生。另据网上查询，2016年9月，宜城市区楼盘开盘均价每平方米约为3500元，本案审理中张江红、李应荣对此也无异议。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。张代贵、天缘公司与原告签订的《拆迁补偿协议书》《补充合同》，是双方真实意思表示，原告按照协议约定将原有的房屋交给张代贵、天缘公司拆除后，该房屋座落的地块开发权经招投标被恒鑫力公司竞得，恒鑫力公司又与原告签订《房屋置换选房确认书》，并将双方确认的四套房屋在相关部门报备到原告李应荣名下，实际是对《拆迁补偿协议书》《补充合同》的认可，《拆迁补偿协议书》《补充合同》对恒鑫力公司具有法律效力。恒鑫力公司未按照约定向原告交付置换房屋，违反了双方约定和法律规定。因此，原告要求恒鑫力公司按照协议约定交付已报备到原告名下的四套房屋，本院予以支持。但是案涉四套房屋的面积已经超过了《拆迁补偿协议书》约定的置换面积430平方米，对超出的47.49平方米(477.49平方米-430平方米),由原告按照2016年9月宜城市区内楼盘开盘均价每平方米3500元向被告支付款166215元(47.49平方米×3500元/平方米)。综合宜城市区房屋开发实际情况，《拆迁补偿协议书》约定的房屋置换比例1:2已经高于当地开发的房屋置换比例，为公平处理本案，对原告要求被告交付赠与的面积为22平方米的车库等其余请求，本院不予支持。关于原告要求天缘公司承担责任问题。虽然《拆迁补偿协议书》加盖了天缘公司合同专用章，但该协议签订后案涉地块开发权被恒鑫力公司取得，恒鑫力公司又与原告签订两份《房屋置换选房确认书》，实质是对《拆迁补偿协议书》权利义务的承接，《拆迁补偿协议书》对天缘公司不再具有约束力，故原告要求天缘公司承担责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告湖北恒鑫力置业有限公司于本判决生效后10日内向原告张江红、李应荣交付“宜城市红鼎佳苑房地产建设项目”中的301号、504号、602号、603号四套房屋；交付四套房屋同时，对四套房屋的面积超出430平方米的部分47.49平方米，由原告张江红、李应荣按照每平方米3500元标准向被告湖北恒鑫力置业有限公司支付款合计166215元。二、驳回原告张江红、李应荣的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由被告湖北恒鑫力置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  王爱美审 判 员  向 东人民陪审员  周慧玲二〇二〇年九月二十五日书 记 员  方晓谦