江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初1353号原告：江苏金诚物业服务有限公司，住所地东台市台城某某某大厦**。法定代表人：徐跃明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王振华，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：陈爱平，江苏陈爱平律师事务所律师。被告：东台市东台镇欧莱咖啡店，住所地东台，住所地东台市某大厦**>经营者：陈翠芳，女，1966年12月7日生，汉族，个体工商户，住盐城市亭湖区。被告：冯少波，男，1964年8月6日生，汉族，东台市东台镇欧莱咖啡店的实际经营者，住盐城市亭湖区。第三人：许文庆，男，1970年11月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：冯晓进（系许文庆的舅子），男，1964年12月29日生，汉族，居民，住东台市。原告江苏金诚物业服务有限公司（以下简称金诚物业公司）与被告东台市东台镇欧莱咖啡店（以下简称欧莱咖啡店）、冯少波、第三人许文庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金诚物业公司的委托代理人王振华、陈爱平，第三人许文庆的委托诉讼代理人冯晓进到庭参加诉讼，被告欧莱咖啡店、冯少波经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判处被告立即给付原告拖欠的2013年5月1日至2017年3月31日的物业服务费119345元；并按日万分之五的标准计算向原告支付违约金至实际给付之日（截止2019年12月31日原告主张违约金为113198元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告自2005年2月起至今一直为东台市某提供物业服务。2008年4月10日，被告东台市东台镇欧莱咖啡店（原东台托馥咖啡店）经营者陈翠芳与原告（原东台市金诚物业管理有限公司）签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定陈翠芳使用某二楼房屋经营、建筑面积1270平方米，由原告提供物业服务，物业服务费每月每平方米2元。该合同第十六条约定“本合同系物业首次业主大会产生的业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。”2010年2月6日第三人购买了东台市某大厦二楼后（即经营者陈翠芳使用的房屋），即与东台托馥咖啡店签订了一份《房屋租赁合同》，该租赁合同第八条第二款约定“租赁房屋因位于某，乙方（东台托馥咖啡店）在承租期内，须服从小区物管公司的统一管理，在签订租赁合同的同时与物管公司签订物业管理合同，并缴纳物业费及经营中所产生的水、电、通讯等相关费用”。该租赁合同己经原告备案。2008年8月14日，东台市某业主委员会成立后，即与原告签订了《某物业服务合同》，期满后又三次续签。至今原告仍在合同约定的服务期限内。根据法律规定：东台市某业主大会决定，并授权业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主都具有约束力。根据该《物业服务合同》，第八条约定：被告经营使用的某大厦二层物业服务费仍为每平方米每月2元。另根据第三人提交的产权证记载的房屋面积为1269.65平方米，则被告每月应缴纳的物业服务费为2539.3元，每年物业服务费为30471.6元。被告于2014年8月28日缴纳了2012年5月至2013年4月物业服务费30471元，自2013年5月起至2017年3月被告移交房屋给第三人止，这期间物业服务费计119345元，被告一直拖欠不付。按照2014年9月18日业主委员会与原告签订的《某物业服务合同》第38条约定：“业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每日应按交物业服务费等费用千分之三向乙方支付违约金”。原告多次上门发函向被告催要未果。2016年11月2日、2018年8月1日原告两次提起诉讼主张权利，均因多种原因而程序撤诉。截止2019年12月31日原告按日万分之五的标准主张违约金113198元，被告欠缴的物业服务费及违约金合计232543元[详见《应缴物业服务费及违约金计算表》]。请求法院支持原告的诉讼请求。被告欧莱咖啡店未应诉、答辩。被告冯少波未应诉、答辩。第三人许文庆述称，陈翠芳是东台托馥咖啡店法定的经营者，冯少波是实际经营者，许文庆在购买房子之前，房屋所有权属于江苏某置业有限公司，当时签订合同的承租方是陈翠芳，许文庆在2010年2月6日购买房屋后，签订了与原房产公司相同的租赁合同，但承租方是冯少波签的字。物业费应当由陈翠芳、冯少波负担，依据是两份租赁合同第8条的约定。许文庆购房时，明确房子购买后的租赁合同与原合同不能更改任何内容。金诚物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：欧莱咖啡店的工商登记信息、前期物业服务合同、某物业服务合同、关于催缴物业服务费的通知、关于催缴物业服务费函、发票、结婚申请书、金诚物业公司的准予变更登记通知书、水电表读数交接记录。许文庆提交了房屋租赁合同、房产证、土地证。本院依法开庭组织当事人对证据进行质证。许文庆对金诚物业公司提交证据的真实性无异议，金诚物业公司对许文庆提交的证据无异议。本院对金诚物业公司提交的证据和许文庆提交的证据的真实性、关联性、合法性予以确认并在卷佐证。根据当事人当庭所举证据并结合法庭调查认定事实如下：金诚物业公司系由东台市金诚物业管理有限公司于2009年12月1日办理名称变更登记而来。2008年8月14日，东台市某业主委员会（甲方）与东台市金诚物业管理有限公司（乙方）签订某物业服务合同，约定甲方将某委托乙方实行物业服务，服务期自2008年8月2日起至2011年7月31日止，物业服务事项及要求：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的维护和管理、物业公共环境卫生、物业管理区域内绿化管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范及消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务，乙方按照合同约定标准向业主和物业使用人收取物业服务费用。多层住宅(多层)执行政府指导价，0.36元/月.平方米，住宅〈小高层〉0.68元/月.平方米，商业每平方米每月为财神道内街0.80元，1号楼、14号楼南向商铺、10号楼、12号楼北向商铺1.00元，其它商业用房(XX、某某、某大楼等)一层1.70元、二层及其以上、某大楼2.00元；物业服务费自开发建设单位通知业主或使用人入驻之日起计算，入驻时乙方预收一年物业服务费，以后业主或使用人按每年缴交一次，具体缴交日期为每个物业服务年度的前一个月的1-10日；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三收取违约金。双方还约定了其他事项。2011年8月14日，东台市某业主委员会（甲方）与金诚物业公司（乙方）续签某物业服务合同，约定甲方将某委托乙方实行物业服务，服务期间自2011年8月1日起至2014年7月31日止，其他内容与此前的合同基本相同，物业服务收服标准未变。并经东台市物业办公室备案。2014年9月18日，东台市某业主委员会（甲方）与金诚物业公司（乙方）续签某物业服务合同，约定甲方将某委托乙方实行物业服务，合同期限五年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费等费用的，每日按应交物业服务费等费用的千分之三向乙方支付违约金，其他内容与此前的合同基本相同，物业服务收服标准未变。并经东台市物业办公室备案。陈翠芳与冯少波于1990年6月5日办理登记领取结婚证。陈翠芳系个体工商户，于2008年7月24日经工商登记设立东台托馥咖啡店（字号）。2012年8月28日，东台托馥咖啡店办理工商变更登记，更名为欧莱咖啡店。冯少波系欧莱咖啡店的实际经营者。2008年4月10日，江苏某置业有限公司（出租方）与东台托馥咖啡店（承租方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋座落在东台，建筑面积1270平方米，租赁期限自2008年5月20日至2018年5月20日止，双方约定了其他事项。2010年2月6日,许文庆（出租方、甲方）与东台托馥咖啡店（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋座落在东台，建筑面积1270平方米，乙方对甲方要出租的房屋现状有了充分的了解，愿意承租该房屋，甲方确保租赁房屋符合消防要求，并通过消防验收。乙方经营餐饮所需消防设施由乙方自行配置；并由乙方自行申报通过验收，租赁房屋外立面及门前地面，室内设施按现状交付，乙方在承租期间，享有店名及广告用位各一个及公用场地使用权；但广告位须经甲方及物管公司同意，且符合相关规定及有关部门的要求，租赁期限八年，自2010年5月20日至2018年5月20日止；期满若甲方仍对外出租，同等条件下乙方享有优先承租权。乙方若需继续租赁，乙方须提前三个月书面向甲方提出，至时另行签订租赁合同，乙方承诺本租赁房屋仅用于餐饮营业使用，租赁房屋因位于某，乙方在承租期内，须服从小区物管公司的统一管理，签订租赁合同的同时与物管公司签订物业管理合同并缴纳物管费及经营中产生的水、电、通讯等相关费用。自本合同签订之日起，原东台托馥咖啡店与江苏某置业有限公司签订的本房屋租赁合同自行终（中）止。双方还约定其他事项。冯少波代表东台托馥咖啡店在合同上签名并加盖东台托馥咖啡店印章。2010年1月25日，许文庆取得所购某大厦二楼房屋产权证，建筑面积为1269.65平方米。金诚物业公司主张，某大厦二楼每月应缴纳的物业服务费为2539.3元。2014年8月28日，陈翠芳向金诚物业公司缴纳2012年5月至2013年4月的物业服务费30471元。后欧莱咖啡店的陈翠芳、冯少波未缴纳物业服务费。2017年3月1日下午，欧莱咖啡店与许文庆进行水、电表读数交接。金诚物业公司向欧莱咖啡店、冯少波催要2013年5月至2017年3月的物业费未果，诉来本院。庭审中，许文庆陈述，东台托馥咖啡店于2017年3月底4月初将承租的某大厦二层房屋交还的。因欧莱咖啡店、冯少波未到庭，致本案无法调解。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。东台市某业主委员会与金诚物业公司签订的2008年8月14日某物业服务合同、2011年8月14日某物业服务合同、2014年9月18日某物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据约定，物业管理服务费用每平方米每月商业用房(XX、某某、某大楼等)一层1.70元、二层及其以上、某大楼2.00元，业主或使用人按每年缴交一次，具体缴交日期为每个物业服务年度的前一个月的1-10日；对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日按应缴费用千分之三收取违约金。东台托馥咖啡店系东台市某大厦二楼（建筑面积1269.65平方米）的承租人。许文庆与东台托馥咖啡店2010年2月6日的房屋租赁合同明确约定，在承租期内，东台托馥咖啡店须服从小区物管公司的统一管理，与物管公司签订物业管理合同并缴纳物管费及经营中产生的水、电、通讯等相关费用。欧莱咖啡店系东台托馥咖啡店更名而来，承受东台托馥咖啡店的权利和义务。金城物业公司要求欧莱咖啡店及其实际经营者冯少波共同支付物业服务费，符合法律规定及合同约定。许文庆与东台托馥咖啡店于2017年3月1日进行某大厦二层的水、电表读数交接，表明双方的租赁合同实际终止并返还租赁房屋。金城物业公司要求欧莱咖啡店支付的物业服务费，截止时间应为2017年3月1日。欧莱咖啡店欠金城物业公司为2013年5月1日至2017年2月28日物业费为2539.3*46=116807.8元。欧莱咖啡店未及时支付物业服务费，金城物业公司要求欧莱咖啡店支付违约金，符合物业服务合同约定，但违约金应从每一个物业服务年度届满次日起计算，金城物业公司仅要求欧莱咖啡店支付所欠物业费按日万分之五计算的违约金，属依法处分其民事权利，且不违反法律规定，本院照准。欧莱咖啡店、冯少波经本院合法传唤未到庭，应承担因其不到庭产生的可能对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：一、被告东台市东台镇欧莱咖啡店、冯少波于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告江苏金诚物业服务有限公司支付物业服务费116807.8元及违约金（以30471.6元从2014年5月1日起至实际履行之日止按日万分之五计算；以30471.6元从2015年5月1日起至实际履行之日止按日万分之五计算；以30471.6元从2016年5月1日起至实际履行之日止按日万分之五计算；以25393元从2017年3月1日起至实际履行之日止按日万分之五计算）。二、驳回原告江苏金诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，公告费700元，合计5488元，原告江苏金诚物业服务有限公司负担101元，被告东台市东台镇欧莱咖啡店、冯少波负担5387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  臧田桂人民陪审员  胡金奎人民陪审员  张 翠二〇二〇年九月三十日书 记 员  高 静