四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1323民初1389号 原告：重庆钜凯房地产开发有限公司，住所地：重庆市渝**回兴街道兴科一路**方泰花园**1-22，统一社会信用代码：915001126710358109。 法定代表人：赵元芳，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：吕祎，重庆乐君律师事务所律师。 被告：唐菊香，女，1961年5月25日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：李卓恒，重庆市北碚区蔡家法律服务所法律工作者。 原告重庆钜凯房地产开发有限公司（以下简称钜凯公司）与被告唐菊香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钜凯公司的委托诉讼代理人吕祎、被告唐菊香及委托诉讼代理人李卓恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钜凯公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX）无效；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月16日就位于四川省南充市蓬安县“钜凯·江岸居”X幢第X层X号房屋签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XX），但该合同因存在法律的效力性障碍，属于无效合同。理由如下：第一，该合同系被告与王云华及其他个人之间因与钜凯江岸居项目无关的经济往来所形成的以物抵债协议而引出的，王云华个人及原告从未实际收到被告出借的借款，故被告以房抵债的“债权债务”尚未实际履行生效，该商品房买卖合同自然没有成立生效的前提。第二，假设被告与王云华之间借贷关系成立，被告的债权也仅为普通债权，通过债务转移后仍然不能改变普通债权的性质，而该普通债权能否实现依赖于债务人的履行能力，尚存在不能履行的可能性。而依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建设工程价款享有优先于抵押权的优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗作为消费者的买受人，据此规定债权的优先顺序可理解为：作为消费者的买受人取得房屋的权利优先于法定的建设工程价款优先受偿权，法定的建设工程价款优先受偿权优于意定的担保物权的优先受偿权，意定的担保物权的优先受偿权优先于普通债权。本案被告通过签订商品房买卖合同的方式实现以物抵债，即将原本的普通债权变更为第一顺序的优先债权，必然损害其他享有优先权的债权人利益。据查，钜凯江岸居项目尚欠工程款约3000万元，被告以签订涉案商品房买卖合同的形式实现以物抵债，明显损害了其他建设工程价款优先债权人的利益，同时也损害了其他普通债权人的利益，违反了善良的经济交易秩序和民事行为的公序良俗原则，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，原、被告于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XX）应当无效，恳请判如所请。 被告唐菊香辩称，1、答辩人与钜凯公司于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》有效。第一，答辩人与王云华之间的借贷关系成立，答辩人向王云华指定的收款人王兰实际履行了出借义务后，王云华向被告出具了原始的借条，后因签订了《债务转移及以房抵债协议》，王云华向答辩人出具的原始借条已被王云华收回，王云华与王兰系父女关系，借款发生时王云华与王兰均系钜凯公司股东，且借款发生时该公司仅有王云华与王兰两位股东，故答辩人履行出借义务的对象系王兰是极其符合常理的，后答辩人将债权转移给陈希科。2016年6月14日，陈希科与钜凯公司、王云华三方签订了《债务转移及以房抵债协议》，用于抵销债权的23套房屋均系钜凯公司开发，答辩人有充足的理由相信，王云华与钜凯公司对抵销债权的23套房屋享有处分的权利。2、2016年6月14日，陈希科与钜凯公司、王云华三方签订了《债务转移及以房抵债协议》未违反善良的经济交易秩序，未违反民事行为的公序良俗原则。陈希科与钜凯公司、王云华三方签订的《债务转移及以房抵债协议》形成于2016年6月14日，在该时间，没有证据证明钜凯公司、王云华有确定的建设工程价款未清偿，不具有优先受偿权的情形存在，作为债权人的唐菊香、陈希科、黄志强、冀晓容等人客观上也不可能知道钜凯公司、王云华还存在其他债务，主观上不存在恶意串通，损害第三人利益；损害社会公共利益的故意。一个法律行为是否违反善良的经济交易秩序，是否违反公序良俗原则，应以实施该法律行为时存在的实际关系和价值评判。3、陈希科与钜凯公司、王云华三方签订了《债务转移及以房抵债协议》，未违反《中华人民共和国合同法》第52条规定，该《债务转移及以房抵债协议》合法有效，应继续履行，且《商品房买卖合同》签订后，涉案房屋已到房地产相关部门进行网签备案，并且已向钜凯公司支付了23套房屋的税费、契税、交易费、大修基金共计665,832元。4、若经法院审理查明，涉案《商品房买卖合同》系无效合同，那么为了尽可能一次性解决纠纷，原告也应同时对被告已支付的房屋税费、契税、交易费、大修基金同时履行返还义务。综上，原、被告于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》有效，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年6月14日，陈希科（合同甲方）、钜凯公司（合同丙方）与王云华（合同乙方，现已去世）三方签订了《债务转移及以房抵债协议》，约定：截止到2016年6月14日，乙方尚欠甲方借款本金779.2万元，利息95.6万元，因乙方无力偿还，将上述债务全部转移由丙方清偿；甲丙方一致同意，丙方向甲方履行还款义务的方式为以房抵债，即丙方将自己建设开发的位于四川省蓬安县嘉陵西路“钜凯江岸居”项目的房产出售给甲方，丙方应收房款冲抵丙方应付甲方的借款本息。具体约定如下：甲方用应收丙方的借款本金及利息购买丙方建设开发的位于四川省蓬安县嘉陵西路“钜凯江岸居”项目的房产23套，丙方应收的房款与甲方应收的借款及利息冲抵后，多退少补；签订协议的同时，甲丙双方就合同约定的房产分别签订《商品房买卖合同》，并由甲方提供办理房屋产权证所需的身份证、结婚证（或未婚证明）、户口本复印件；如甲方需要对外出售，可书面委托丙方代为出售，出售价格由甲方在委托书中明确，丙方代为出售甲方房产所产生的应由卖方承担的税费由甲方承担，丙方在收到代售房产购房款后的五个工作日内向甲方支付购房款，丙方代为甲方出售房产的时间为自甲方委托之日起计算12个月以内，逾期丙方有权将未出售的房产办理至甲方指定人名下。三方还对其他事项进行了约定。 2016年6月16日，钜凯公司与陈希科及陈希科的指定人分别签订了23份《商品房买卖合同》，陈希科代23份《商品房买卖合同》的买受人为钜凯公司垫付了应由钜凯公司支付的23套房屋的税费共计46万元，该款项直接转至钜凯公司江岸居项目账户。案涉《商品房买卖合同》（合同编号XX）为钜凯公司与唐菊香签订，约定唐菊香购买“钜凯·江岸居”X幢第X层X号房屋，房屋价款402,402元。合同签订当日，唐菊香向钜凯公司支付契税8,048元、交易费281元、大修基金1,407元，合计9,736元。钜凯公司还向唐菊香出具了购房款收据，金额为402,402元，但该房款系以上述《债务转移及以房抵债协议》约定的借款本息冲抵，唐菊香并未实际支付。 本院认为，案涉《债务转移及以房抵债协议》与《商品房买卖合同》成立的基础是陈希科等人与王云华形成民间借贷关系，本案为系列案件，系列案件被告主张与王云华存在借贷关系的金额达700余万元，但系列案件的被告均没有提供向王云华的直接转账依据、王云华出具的原始的债务凭证或王兰代收借款后向王云华或钜凯公司的转账依据等相关证据，仅凭两张借条复印件及《债务转移及以房抵债协议》中王云华签名自认，并不足以达到被告的证明目的。现有证据并不能充分证明案涉借款的实际借款人为王云华，陈希科等人与王云华之间的借贷关系真实性存疑。《债务转移及以房抵债协议》与《商品房买卖合同》的签订因基础法律关系不成立，且并非各方当事人真实意思表示，应当认定无效。 退一步讲，即使陈希科等人与王云华之间形成民间借贷关系，但该债权仅为普通债权。根据关联案件审理查明，《钜凯·江岸居》项目存在拖欠劳务费、各类工程款的情形，其中还包含建设工程价款优先债权。陈希科与王云华签订《债务转移及以房抵债协议》及唐菊香与钜凯公司签订《商品房买卖合同》时，王云华已被确诊为肺癌，双方通过以物抵债的形式将陈希科等人的普通债权人身份变更为作为消费者的买受人，将普通债权变更为第一顺序的优先债权，人为的改变了民事权利的价值排序，规避法律，损害了劳动债权权利人和建设工程价款优先权人的利益，故《债务转移及以房抵债协议》与《商品房买卖合同》无效。 原、被告签订的《商品房买卖合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，原告收取的被告支付的契税8,048元、交易费281元、大修基金1,407元以及陈希科代被告支付的应由钜凯公司支付的案涉房屋税费2万元（23套房屋总共支付46万元，平均每套房屋2万元），合计29,736元，应予以返还。被告在本案中提出返还的答辩意见，为减少诉累，本案中一并处理并予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告重庆钜凯房地产开发有限公司与被告唐菊香于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XX）无效； 二、原告重庆钜凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还被告唐菊香契税8,048元、交易费281元、大修基金1,407元、垫付税费20,000元，合计29,736元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,336元，由原告重庆钜凯房地产开发有限公司负担5,502元，由被告唐菊香负担1,834元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 杨 强 审判员 唐光明 审判员 姜 琳 二〇二〇年九月十日 书记员 张 玲