新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1290号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司办公室文员。 被上诉人（原审原告）：郝英，女，1966年10月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审原告）：李春瑶，女，1995年2月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人郝英、李春瑶商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人郝英、李春瑶的一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》不是上诉人的真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，一审法院予以解除错误。二、被上诉人主张自2018年8月18日至起诉日2018年12月18日期间的租金，而原审却将租金确认至合同解除之日2019年1月31日，超出了被上诉人的诉讼请求范围。三、原审判令上诉人承担诉讼保全费缺乏法律依据。 郝英、李春瑶未提交书面答辩意见。 郝英、李春瑶向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款956671元（其中扣除房屋租金26000元）；3.被告支付原告利息损失（按照月息4.875‰计算自2016年4月26日至实际还款日期间利息损失，其中：自2016年4月26日至2018年12月25日期间利息损失为149240.68元）；4.被告退还原告缴纳的装修费用40000元；5.被告向原告支付自2018年8月18日至合同实际解除之日的租金（暂计算至起诉日为17342.37元） 一审法院认定事实：2014年9月12日，原告与阜康市隆城商贸有限公司签订《管理运营协议书》，协议约定：原告自愿将其所有的位于阜康市××区、97、99、101号商铺运营管理事项全部交与阜康市隆城商贸有限公司，运营期限为30年，自正式开业起算。原告在该商铺经营期间定期向阜康市隆城商贸有限公司收取经营回报收益。2016年4月28日，原告李春瑶、郝英与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路房，房屋用途为商业，建筑面积为71.27平方米，单价为13788元/平方米，总房款982671元。原告于2016年4月26日交付房款982671元。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年12月1日，原、被告签订《协议书》1份，协议约定，原告购买的位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）二楼95号，71.27平方米商铺，总价款为982671元，付款方式为全款。被告应在协议签订当日，向原告付清2017年8月18日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即每年每平方米730元，被告以先付后租的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位交纳的房款。若发生被告无条件退还原告房款的情况时：1.被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2.被告已向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。该协议对其他相关事宜亦予以约定。协议签订后，隆盛百货商场处于关门状态，原告无法按约获得租金，诉至人民法院。2018年12月29日，原告向本院申请财产保全，交纳了诉讼保全费5000元，诉讼财产保全责任保险3490元。另查明，原告于2016年1月9日收到阜康市隆盛商贸有限公司给付的2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金26134元；于2017年3月27日收到阜康市隆盛商贸有限公司给付的2016年8月18日至2017年2月17日期间的商场商铺租金26014元；于2017年12月1日收到被告支付2017年2月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金26013元，以上共计78161元。再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年所有折旧完毕。一审法院认为，关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实,原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》,并针对该合同签订补充协议,合同及协议内容意思表示真实,内容不违反法律规定,为有效合同。合同签订后,原告向被告交纳了商铺全额房款,被告向原告交付了商铺,对于该商铺的经营,原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》,后因该《管理运营协议书》不能履行,原、被告签订《协议书》,在该协议书中,被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受,并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时,被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》,被告存在未按照约定向原告支付租金的事实,双方约定解除合同的条件成就,原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权,被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法,根据法律规定,原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的,并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外,故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则,并非其真实意思表示,属无效协议,对其没有约束力的意见无证据证实,且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成,内容不违反法律规定,被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中,均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求,一审法院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳,对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持,原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分,内容涉及商铺实际测绘面积和总价款,因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点,根据本案事实,被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月31日,审理中同意按照约定解除与原告的《商品房买卖合同》,属于原、被告解除合同意思表示一致,故原、被告解除合同的时间应为2019年1月31日。针对原告主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见:原告主张由被告返还购房款956671元(原告已扣除商铺租金26000元)的问题。原、被告对原告已向被告全额交纳房款982671元无争议,原告主张该项诉讼请求基于解除合同,根据原、被告签订的附条件解除合同协议,在合同解除时,被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金,原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为78161元,应在被告向原告退还的房款中予以扣除,被告该项抗辩意见符合协议约定,应予以采纳,对原告要求被告退还房款904510元予以支持。原告主张由被告支付原告利息损失至还款日为止,暂计算至起诉日为149240.68元,因双方当事人明确约定自解除合同之日起两个月内(即2019年3月31日前)退还已付房款,且被告并未按照约定于2019年3月31日前退还房款,故被告应向原告支付逾期给付房款所造成的利息损失,即以应退还房款904510元为基数,按月利率4.875%‰计算自2019年3月31日至实际给付之日期间的利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用40000元。根据本案事实,原、被告签订附条件解除合同协议时,该装修费用已经实际发生,之前属于原、被告合同履行期间,商铺也已实际经营,装修属于消耗性、折旧性支出,商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕,隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年,装修费用已折旧完毕,故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告支付租金至合同实际解除之日,租金暂计算至起诉日为17342.37元。原告依据《协议书》约定主张被告支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持,即被告应向原告支付自2018年8月18日至2019年1月31日,共计5个月零13天期间的租金23531元(730元/年/平方米÷12个月×5个月×71.27平方米)+(730元/年/平方米÷365天×13天×71.27平方米),一审法院对此予以支持。原告主张被告向其支付因财产保全而支出的申请费5000元、保险服务保费3490元。其中,申请费5000元系因被告违约,原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用,应由被告负担;而保险服务保费3490元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用,其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用,故保险服务保费3490元应由原告自行承担。遂判决:一、解除原告李春瑶、郝英与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李春瑶、郝英返还购房款904510元;三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李春瑶、郝英支付租金23531元;四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款904510元为基数、按月利率4.875‰向原告李春瑶、郝英支付自2019年3月31日起至实际付清之日期间的利息损失;五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李春瑶、郝英支付保全申请费5000元;六、驳回原告李春瑶、郝英的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院对原审法院查明事实予以确认。 二审另查明，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人李春瑶、郝英主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人李春瑶、郝英为被告，主张撤销双方于2017年12月1日签订的协议书。阜康市人民法院于2019年7月23日立案后，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2019年12月16日申请撤回起诉，阜康市人民法院于2019年12月16日作出（2019）新2302民初1854号民事裁定书，准许新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤诉。 本院认为，关于涉案《协议书》效力如何认定的问题。首先，双方当事人在涉案《协议书》上签字、盖章，系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》已部分履行；其次，上诉人因对《协议书》持有异议，通过另案提起了诉讼，后又向法院申请撤回起诉，其行为表明了上诉人对《协议书》的认可；故《协议书》合法、有效，双方当事人均应按照《协议书》内容全面履行各自义务。一审法院依据涉案《协议书》的约定解除双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议并无不当，本院予以维持。 关于原审判决确认租金数额是否符合法律规定的问题。经审查，被上诉人主张上诉人支付自2018年8月18日至合同解除之日期间的租金，一审法院认定涉案合同解除之日为2019年1月31日，并判令上诉人支付自2018年8月18日至2019年1月31日期间的租金并无不当，本院予以维持。 关于因财产保全而产生的申请费如何负担的问题。涉案申请费系被上诉人在上诉人违约的情况下为保障其合法权益而产生的合理费用，一审法院支持被上诉人主张上诉人承担申请费的请求符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13130元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫雪 审判员  杨洁 审判员  胡婧 二〇二〇年九月二十八日 书记员  马瑞