贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5615号上诉人（原审被告）：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州省，住贵州省遵义市汇川区v>被上诉人（原审原告）：杨某，女，汉族，2013年5月4日出生，住贵州省，住贵州省遵义市红花岗区v>法定代理人：杜某，女，汉族，1976年8月17日出生，住贵州省，住贵州省遵义市红花岗区某之母。上诉人贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）因与被上诉人杨某商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聚银公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方合同约定上诉人应于实际交房之日起30日内向被上诉人支付违约金，现房屋未交付，支付条件不成就。上诉人负责在商品房交付使用之日起90天内申请商品房所有权初始登记，因现在房屋未竣工，还未实际交付使用，还不能办理商品房所有权初始登记，自然也就不能承担逾期办证的违约责任。综上，请求二审法院予以改判。杨某未作答辩。杨某向一审法院起诉请求：1、判决由被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日共计546天的逾期交付商铺违约金9622.62元；2、判令由被告向原告支付2019年4月1日至2020年6月30日共计456天的逾期办理商铺转移登记有关文书的违约金16072.95元；3、判决被告向原告赔偿2019年7月1日至2020年6月30日共计四个季度的托管收益损失20492元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2017年4月5日，原告杨某（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积21.98平方米），房屋总价款为352477元。付款方式为一次性付款。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。同日，原告杨某（甲方、委托方）与聚银公司（丙方、担保方）及案外人信本奥特莱斯公司（乙方、受托方）签订了《奥特莱斯城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将前述商铺委托信本奥特莱斯公司经营管理，合同签订生效之日起，双方的委托管理关系即确立，合同的终止时间为2027年6月30日，在合同履行期间，原告（甲方）自愿将所购商铺之经营管理的一切事项及相应的权利义务全权委托信本奥特莱斯公司（乙方）统一行使，由乙方自主选择出租（转租）、委托经营、委托管理、自行使用等模式使用和管理该商铺，托管收益结算期限自2017年7月1日开始至2027年6月30日止，共计壹拾年，甲方同意自2017年7月1日至2019年6月30日止的期限内将该商铺无偿委托给乙方培育商场，不收取任何收益，约定2019年7月1日至2020年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币7173元、2020年7月1日至2023年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币8197元、2023年7月1日至2026年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币9222元、2026年7月1日至2027年6月30日止的托管收益结算标准为每季度人民币10246元；甲方符合下列条件可获得委托管理期间的托管收益：采用一次性付款和分期付款购置商铺的，必须已按《商品房买卖合同》之约定付清全部购房款和其他相关款项，甲方采用银行按揭付款方式购置商铺的，必须已办妥合法有效的按揭贷款手续且银行按揭款发放到位，同时甲方须已付清其他相关款项并如期足额偿还银行按揭贷款；乙方分四期向甲方支付每一年度的托管收益，分别于每期首月支付（最终以甲乙双方签字确认的《托管收益确认单》为准支付）；乙方应将每期托管收益汇入甲方指定账户，如乙方托管该商铺的实际经营收益不足以支付托管收益的，则不足部分由乙方予以补足；乙方承诺，如甲方要求乙方在本合同约定的委托管理期限届满后购买该商铺的，乙方应按《商品房买卖合同》约定的购房款总额的150%购买该商铺；甲方保证其拥有该商铺的合法所有权，在具备取得托管收益的条件下，有权要求乙方按期支付托管收益；在合同履行期间，甲方将该商铺的使用权和管理权移交给乙方，甲方不向乙方移交的，乙方有权不向甲方支付托管收益，同时甲方须承担赔偿乙方相应损失的法律责任，甲方承诺并保证，在合同履行期间不得变更合同约定的托管事项，不得单方面解除合同或要求撤销合同；乙方如无正当理由未按时足额向甲方支付托管收益，则每延迟一日，按当期应付款项的1‰向甲方支付违约金；丙方聚银公司同意为合同乙方的履约提供担保，如乙方不兑现委托管理需支付的托管收益，则甲方可要求丙方按照本协议中的相关约定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务，续约期间丙方担保责任顺延；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告实际足额支付了购房款。后原、被告对涉案商铺的托管收益进行了变更，并签订了托管收益确认单，变更后的托管收益结算标准为：2017年7月1日至2019年6月30日止（即市场培育期），托管收益结算标准为每季度人民币1025元（市场培育期的托管收益在市场培育期满后第一个季度内一次性支付）；2019年7月1日至2020年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币5123元；2020年7月1日至2023年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币8197元；2023年7月1日至2026年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币9222元；2026年7月1日至2027年6月30日止，托管收益结算标准为每季度人民币10246元。合同还约定了其他内容。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之0.5的违约金，即被告应支付原告杨某2019年1月1日至2020年6月30日期间的逾期交房违约金9622.62元；对逾期办理商品房转移登记违约金，合同约定被告逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，被告认为不应支付逾期办证违约金，且逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算。对此，一审法院认为商品房初始登记未完成系被告没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办证违约金的理由，故对被告不支付逾期办证违约金的辩解不予采信；被告辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案被告实际情况，酌情支持逾期办理商品房转移登记违约金按每日万分之0.5计算，即被告应支付原告2019年4月1日至2020年6月30日期间的逾期办理商品房转移登记违约金8036.48元。对于原告要求被告赔偿2019年7月1日至2020年6月30日期间的托管收益损失20492元的诉讼请求因系另一法律关系，在本案中不予一并审理，且原告也同意另案主张。故对原告合理的诉请，依法予以支持，对被告的部分抗辩，予以采纳。综上，判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某2019年1月1日至2020年6月30日期间的逾期交房违约金人民币9622.62元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某2019年4月1日至2020年6月30日期间的逾期办理商品房转移登记违约金人民币8036.48元；三、驳回原告杨某的其余诉讼请求。案件受理费480元（已依法减半收取），由原告杨某承担180元，被告贵州聚银投资置业有限公司承担300元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨某、聚银公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。杨某按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但聚银公司未按约向杨某履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，聚银公司应承担逾期交房和逾期办理商品房转移登记的违约责任。聚银公司上诉称：1、合同约定逾期交房违约金支付时间是在该商品房实际交房日起30日内，现案涉房屋无法确定交付日期，杨某诉讼时间没有成就，逾期交房违约金不应当支持；2、由于房屋无法交付，初始登记未能办理，所以不同意支付逾期办证违约金。对此，本院认为，首先，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，双方当事人就本案多次协商未果，故杨某在本案中主张的的逾期交房违约金可以随时要求聚银公司支付。商品房初始登记未完成系聚银公司没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办理商品房转移登记违约金的理由。其次，交付房屋及办理房屋转移登记是聚银公司应负担的义务，聚银公司不能以此作为权利抗辩。涉案商品房交付的时间尚存在不确定性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，如果聚银公司逾期向杨某交付房屋的时间超过三年，按聚银公司的辩解逻辑，将导致杨某请求聚银公司承担有关违约责任的权利受损，不符合民事法律关系诚实信用原则。综上所述，聚银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由贵州聚银投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年九月二十一日法官助理杨颜竹书记员张晓丽