江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2337号上诉人（原审被告）：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路****。法定代表人：程谦，执行董事。委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伶莉，江苏久顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张勤华，女，1981年2月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：马煜民，男，1977年6月28日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**iv>法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源律师事务所律师。原审被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州工业园区东环路**东环大厦>法定代表人：李文龙。原审被告：苏州惠龙企业管理有限公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路**相融大厦**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李文龙。上诉人苏州厚木资产管理有限公司（下称厚木公司）因与被上诉人张勤华、马煜民、原审被告苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）、江苏惠龙实业有限公司（下称江苏惠龙公司）、苏州惠龙企业管理有限公司（下称苏州惠龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厚木公司上诉请求：撤销一审判决要求厚木公司承担责任的判项。事实和理由：1.厚木公司与名品城公司、苏州乐成实业有限公司（下称乐成公司）之间是租赁合同关系，名品城公司与厚木公司之间存在委托经营管理合同关系，但张勤华、马煜民与厚木公司之间无任何合同关系。一审法院认定厚木公司是商铺收益的支付主体、并应按照租赁关系中房屋使用费的标准来支付收益存在明显的错误，违背了委托管理这一客观事实和法律关系。2.张勤华、马煜民与名品城公司、乐成公司签订的租赁合同的实质是双方之间以租赁为名的投融资关系，合同中约定的租金和分红实际上是固定投资报酬，一审法院以固定投资回报作为厚木公司经营管理案涉商铺产生的收益参考，既违背公平原则，又无视实际经营之现状。3.张勤华、马煜民与名品城公司、乐成公司签订的租赁合同依然有效。即使原租赁合同转为不定期租赁合同，张勤华、马煜民只能向合同相对方名品城公司、乐成公司主张租赁合同中的租金收益。4.即使法院认为厚木公司应承担商铺收益的支付义务，也应按照厚木公司与其他小业主签订的《委托经营管理合同》中关于收益支付的约定计算。厚木公司已提交了审计报告，一审法院以厚木公司未缴纳审计费用为由根据租金推定厚木公司应当支付的收益是极其不合理的。厚木公司之所以不交纳审计费用是因为审计无法确定收益情况。审计仅仅是会计事务所对现有票据和银行流水的审计，审计结果无法让小业主信服厚木公司收取租金的情况，实际是浪费审判资源和社会资源。如果要查清厚木公司到底收取了多少租金，应委托相应的咨询公司对每家承租户的合同及交纳租金情况进行调查核实，而非由会计师事务所进行审计。厚木公司申请二审法院对所有的承租户委托第三方进行专项的咨询以及调查。5.厚木公司与张勤华、马煜民之间未签订合同，则没有违约之说，一审法院判决厚木公司承担违约金不当。张勤华、马煜民辩称，张勤华、马煜民与名品城公司之间不是投融资关系。名品城公司和江苏惠龙公司、苏州惠龙公司应承担付款义务，厚木公司应承担连带责任。厚木公司如认为其无资格也无能力支付租金，就不应非法侵占商铺。名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司未作答辩。张勤华、马煜民向一审法院起诉请求：1、租赁合同已到期，请求至2017年9月21日止收回综合管理权，名品城公司和江苏惠龙公司、苏州惠龙公司、厚木公司无回复则张勤华、马煜民到期行使自主经营权的一切权利，希望法院维护张勤华、马煜民权益。2、判令名品城公司和江苏惠龙公司、苏州惠龙公司、厚木公司支付张勤华、马煜民到期租金人民币81643.2元（自2012年7月1日算起，计算至租期2017年9月21日为止），并承担违约金21441.14元（按合同约定自2007年1月1日起至名品城公司和江苏惠龙公司、苏州惠龙公司、厚木公司履行之日，按每日万分之三计算），并且支付租期届满后至实际归还之日期间的占有使用费以及相应违约金。3、必须按照市场价给予张勤华、马煜民全额隔离和安装有关商铺、必需设施的相应费用（水、电、照明灯）。4、判决名品城公司和江苏惠龙公司、苏州惠龙公司、厚木公司承担本案一切诉讼费，如胜诉直接由法院返还张勤华、马煜民。5、拒不执行法院判决，所欠利息按照中国人民银行贷款基准利率双倍付罚息，直至完全付清。一审法院认定事实：2006年5月19日，张勤华作为甲方，名品城公司的前身龙鼎公司作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同》一份，约定：“甲方已于2006年5月19日与乙一方签署《商品房买卖合同》以下简称《房屋买卖合同》（合同登记编号：苏相200605190169），购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆1层1244号（以下简称该房屋）。甲方愿意在符合本合同所规定和法律法规的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条款和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋。乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利。乙一方同意对本合同规定的租赁期的开始10年的租金支付承担保证责任。按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。乙一方与乙二方同意，甲方在本合同规定的租赁期的开始5年结束时享有由乙二方按《房屋买卖合同》的实际成交总房价买回的选择权（以下简称房屋买回选择权），在乙二方无力买回的情况下，乙一方负同等买回责任。该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长。前10年租期，乙二方按本合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红，自第11年起，乙二方按本合同规定按营业税后净利润较高比例给予甲方租金收益。租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。在本房屋前10年租期，无论乙二方是否将该房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年12月31日，以此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拔10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。如乙二方未按期如数支付租金、分红，每迟延一日，按应付未付金额的万分之三向甲方支付违约金。乙二方逾期支付上述租金、分红超过三个月，乙二方除按照本条规定向甲方支付违约金外，甲方有权解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，三方并均在合同落款处签名、盖章。同日，三方另行签订《补充合同》一份，约定张勤华、马煜民在合同规定的租赁期满5年及满10年时享有由乐成公司按《房屋买卖合同》实际成交总房价款买回的选择权，在乐成公司无力买回的情况下，龙鼎公司负同等买回责任等。同日，张勤华、马煜民另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。2006年12月20日，张勤华与乐成公司签订补充协议，约定租金回报基数为171880元，每半年的税前租金为8594元,并由乐成公司代为缴纳5%的税，张勤华、马煜民实得每半年租金为8164.3元。案涉租赁房屋现已经办理产权登记，登记所有人为张勤华、马煜民，登记坐落位于苏州市相城区元和街道华元路880号1244室，建筑面积14.41平方米。龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案江苏惠龙公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为苏州惠龙公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。另据苏州市相城区人民法院其他相关判决查明，本案涉案房产所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为查明委托情况，苏州市相城区人民法院调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面；地下面积以房产证登记面积为依据）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.；地下室面积43568经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99;地下室4356801.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。另，苏州市相城区人民法院在审理本案同时期的关联案件中，针对厚木公司所称其系按照商铺所属区域的实际总租金，扣除10%作为管理费后，按照商铺在该项目所占物业份额比例分配税前收益的意见，苏州市相城区人民法院经当事人申请，并经双方协商一致后，经摇号选择苏州立信会计师事务所有限公司就厚木公司2016年1月1日至今的租金收益等进行财务审计。后因双方均未缴纳审计费用，且经苏州市相城区人民法院通知厚木公司释明该就租金收益的举证责任在厚木公司，应由其缴纳审计费用后，厚木公司仍明确不予缴纳，审计无法进行，审计机构退卷。以上事实，有当事人举证的当事人身份信息、工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、房屋所有权证、情况说明、《委托经营管理合同》、工商登记查询资料及庭审笔录、调查笔录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：张勤华与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于内场商铺）》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。本案争议焦点为：一、合同约定的租期内，租金、违约金数额及支付主体。二、张勤华与乐成公司、名品城公司签订的租赁合同到期后，张勤华、马煜民是否有权要求收回涉案商铺。三、如涉案商铺应继续维持统一经营管理，则相应的支付主体，以及张勤华、马煜民可主张的商铺收益、违约金金额。针对第一项争议焦点。租赁合同约定在前10年租期内，乐成公司须向张勤华、马煜民支付税前租金及营业分红，现张勤华、马煜民仅向被告方主张未付租金，系张勤华、马煜民对自身权利的处分，应予准许。按照合同约定，年税前租金为171880元的10%，半年税后租金为8164.3元。张勤华、马煜民认为被告方正常支付租金至2012年6月30日，名品城公司认为已付至2012年12月31日，但双方均未举证。一审法院根据相关案件认定未付租金自2013年1月1日起开始计算。2013年1月1日至2016年12月31日期间的未付租金，经核算，为65314.4元。关于违约金，租赁合同约定未按期支付租金的，每迟延一日，按照未付金额万分之三支付违约金；同时，租金应在租金结算基准日次日起的20个工作日内支付。因被告方未按期支付租金，故张勤华、马煜民有权主张在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算违约金，故违约金的计算为按照8164.3元/半年、按照每日万分之三的标准，分别各自2013年7月29日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年2月1日、2016年7月29日、2017年2月4日起计算至被告方实际支付之日止。关于上述租金、违约金的支付主体。江苏惠龙公司、苏州惠龙公司曾在同类案件中抗辩乐成公司与名品城公司之间无任何书面协议，乐成公司仅是名义上的承租方，从未参与经营管理，仅是为了规避当时的政策才参与合同签订，租赁合同的实际履行方自始即为名品城公司一方，同时，其两公司已在2009年2月25日与奥银公司签订股权转让合同后，退出了涉案商铺所在项目的经营管理。名品城公司对江苏惠龙公司、苏州惠龙公司的上述陈述予以认可。一审法院认为，虽三被告均主张名品城公司系实际承租方，但均未提供任何证据佐证；江苏惠龙公司、苏州惠龙公司另称已将涉案商铺所在项目的股权转让给奥银公司，但对此亦未举证，结合一审法院受理的关联案件中在租赁前期由乐成公司支付租金的相关证据，一审法院认定乐成公司系实际承租人，故应按照合同约定向出租人承担合同义务。虽乐成公司于2010年9月17日因股东会决议解散并注销，但其作为合同签约主体，在清算时未就其公司注销事宜及租赁合同继续履行或解除事宜向各业主进行通知，结合其在庭审中陈述其作为承租人与业主签订合同系为规避当时的包租政策而为之行为，江苏惠龙公司、苏州惠龙公司不得因该规避当时政策规定的行为获益或免责。综上，一审法院认定江苏惠龙公司、苏州惠龙公司作为乐成公司的股东，应就乐成公司就租赁合同项下的相关义务承担清偿责任。名品城公司作为保证人在合同上盖章，但合同中对保证方式的约定不明确，结合关联案件中，被告名品城公司存在与乐成公司交叉并持续向业主支付租金的情形，一审法院认定名品城公司就租赁合同约定的租金、违约金等各项支付义务承担连带责任保证。针对第二项争议焦点，张勤华、马煜民与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租期至2016年12月31日届满，此后张勤华、马煜民未与任何一方主体就涉案商铺签订书面合同，但根据《商品房买卖合同》、《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，以及张勤华、马煜民出具的《同意函》，可知张勤华、马煜民在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。张勤华、马煜民作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽合同约定的租赁期限届满，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。现虽张勤华、马煜民在合同到期后未与任何主体就涉案商铺签订租赁合同等，但根据关联案件中查明事实，涉案商铺所在项目有占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与厚木公司签订了委托经营管理协议，故为整理利益考虑，一审法院对张勤华、马煜民要求返还商铺，并要求被告方对涉案商铺进行隔断等的诉讼请求，不予支持。关于第三项争议焦点。张勤华、马煜民与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》中约定，合同租赁期间，张勤华、马煜民同意乐成公司享有转租权，其有权将涉案商铺的全部或部分再出租给第三人。现名品城公司及原受托就涉案项目进行统一经营管理的奥食卡公司均与厚木公司签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺所在项目自2016年1月1日至2036年12月31日止的经营管理的一切事务均委托给厚木公司。另根据关联案件中查明现涉案商铺所在的整体商业体有2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主已将商铺委托给厚木公司经营，而涉案商铺亦已实际纳入统一经营管理的范围，故租赁期满后涉案商铺收益的支付主体亦应为厚木公司。关于租赁期满后的商铺收益。厚木公司主张根据其与超2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3的业主签订的《委托经营管理协议》约定，在扣除商铺所属区域的实际总租金的10%的管理费后，按照商铺物业份额比例（物业份额比例=该物业建筑面积÷该项目统一经营区域建筑面积×位置系数）分配业主的税前收益。以关联案件中商铺面积为17.07平方米的E2103商铺为例，其所在项目统一经营区域面积为120921平方米（地上）+43569平方（地上下），位置系数为0.（地下涉案商铺的第一次分配金额为44.7（2016年2月19日），第二次分配金额为84.83元（2016年4月1日），第三次分配金额为51.64元（2016年7月1日），第四次分配金额为50.27元（2016年9月14日）、第五次分配金额为85.3元（2016年12月19日）、第六次分配金额为147.24元（2017年3月22日）、第七次分配金额为123.06元（2017年9月27日）、第八次分配金额为313.78元（2018年1月31日）、第九次分配金额为173.3元（2019年1月4日），第十次分配金额为174.75元（2019年4月16日），而该商铺在租赁合同期内的租金为14554元/年。一审法院认为，虽有2/3以上业主已与厚木公司签订《委托经营管理合同》，但该合同系厚木公司单方面提供，暂不论由其单方面认定的相应位置系数等是否科学、合理（厚木公司主张该计取办法在业主大会上与业主协商沟通后经公示确认，但对参会的人员名单、是否经民主表决并经公示等均未予举证），在厚木公司就所主张的针对E2103商铺2016年收益为316.74元、2017年收益为270.3元、2018年收益为313.78元、2019年至4月16日的收益为348.05元，相较于原租赁合同期内租金为14554元/年的数额要明显畸低。经一审法院释明，厚木公司仍不予缴纳审计费用，导致一审法院无法判断其所主张的每次分配的涉案商铺所在区域的实际总租金数额，故一审法院对厚木公司作出不利推定，并进而无法按照其商铺收益的计取方式约定来核算。因涉案项目附近并无可类似、可供参考评估的产权式商铺形式的商业体，无法以同地段类似商铺的租金收益进行评估衡量，故一审法院综合考虑双方此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》所约定的租金标准，涉案项目所在位置、人流量、目前的经营状况，类似的产权式商铺的经营收益等因素，酌情以《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金计付基数，即张勤华、马煜民自开发商处购买涉案商铺的房屋总价171880元为基数，按照之前的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益。同时根据合同法关于支付租金期限未作约定或约定不明确，在每届满一年时支付的规定，认定厚木公司应于2018年1月1日前支付张勤华、马煜民2017年1月1日起至2017年6月30日止的商铺收益，并以此类推。据此，厚木公司应支付张勤华、马煜民2017年1月1日至2017年6月30日的商铺收益为5607.59元。之后的租金张勤华、马煜民可再行主张。关于违约金。一审法院已认定厚木公司应按照上述标准于每届满一年时支付张勤华、马煜民商铺收益，因厚木公司未予支付，故其应支付张勤华、马煜民违约金。但因张勤华、马煜民就其实际损失等未作举证，故一审法院以张勤华、马煜民实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参考同地区同类房屋租金标准，酌情认定厚木公司应以年商铺收益为基数，自每届满一年的次日起，即以5607.59元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为484.25元；并支付以5607.59元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金。遂判决：一、被告江苏惠龙实业有限公司、苏州惠龙企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张勤华、马煜民2013年1月1日至2016年12月31日期间的房租65314.4元，并支付违约金（以8164.3元/半年、按照每日万分之三的标准，分别各自2013年7月29日、2014年1月30日、2014年7月29日、2015年1月30日、2015年7月29日、2016年2月1日、2016年7月29日、2017年2月4日起计算至被告方实际支付之日止）。二、被告苏州东方国际名品城有限公司对上述第一项确定的债务向原告张勤华、马煜民承担连带清偿责任。三、被告苏州厚木资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张勤华、马煜民2017年1月1日至2018年6月30日期间的商铺收益5607.59元，并支付违约金（以5607.59元为基数，自2018年1月1日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为484.25元；并支付以5607.59元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金）。四、驳回原告张勤华、马煜民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币2654元，由被告江苏惠龙实业有限公司、苏州惠龙企业管理有限公司、苏州东方国际名品城有限公司负担2097元，由被告苏州厚木资产管理有限公司负担557元二审查明的事实与原审查明事实相一致。二审中，张勤华、马煜民提交如下证据：1.2015年10月3日会议纪要，证明名品城公司、奥食卡公司和现在的厚木公司有相同的人员，他们成立厚木公司是为了换个名称逃避责任。2.荣澳公司宣传手册，证明这几家公司有关联。3.购买商铺时国际精品批发城的宣传材料，其中有两个安心保障，证明当时是承诺要给10%的回报。4.2015年12月9日会议记录，证明厚木公司是名品城公司为了逃避责任，由原来的董事新设的一家公司。5.名品城公司的答辩状，证明名品城公司认为张勤华、马煜民主张的是税前租金，但张勤华、马煜民实际主张的是税后租金。名品城公司关于违约金的观点也不成立。6.其他住宅房出租的一套合理手续，证明此前的管理方退出、新的管理方进入的时候应该履行正规的手续，双方要进行约定，厚木公司没有做这些手续。7.厚木公司委托做的审计报告以及奥食卡公司原来的专项审计报告，证明厚木公司的审计报告不能采信；而且报告中有提到已执行的商定程序不构成厚木公司和奥食卡公司财务报表的整体审阅，不对整体财务报表发表审计或查阅意见，如果执行商定程序以外的程序，或执行审计或审阅，可能得出其他应报告的结果。8.方圆里向业主发的公告，其中载明方圆里2016年到2018年的收租情况，张勤华、马煜民对此不认可，而且厚木公司要求装修改造费用在租金中暂扣没有依据。按照委托经营合同，这些费用应该由厚木公司承担。9.相城区其他商铺的收款收据，证明厚木公司所称的租金收益太少了。10.未签约业主的名单以及沈芳的书面说明，名单上的28名业主以及沈芳都在厚木公司所称的已经与其签订委托经营管理合同的业主名单内，但这些业主在聊天中表示没有和厚木公司签过相应的合同。11.法院审理业主刘爱丽和名品城公司销售合同纠纷一案的笔录一页，证明A2302铺位一铺多卖。厚木公司对上述证据均不予认可。本案二审争议焦点为：一、厚木公司应否承担租赁期满后商铺收益的支付义务；二、厚木公司应付收益的认定；三、张勤华、马煜民主张的违约金应否支持。本院认为，关于厚木公司应否承担租赁期满后商铺收益的支付义务。涉案房屋所在的物业为产权式商铺，按一审法院在此前生效判决中查明的事实，已有占商铺总套数76.45%、占商铺总面积81.88%的业主与厚木公司签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理商铺。为更好地获得稳定的投资收益，产权式商铺应当维持统一规划、布局、经营、管理的经营状态，厚木公司在一审中也认可涉案商铺由其统一招商和运营，并同意向张勤华、马煜民支付相应租金。因此，虽然厚木公司未与张勤华、马煜民签订合同，但根据大部分业主与厚木公司签订的委托经营合同，涉案房屋作为物业整体的一部分，其实际占有使用人为厚木公司。一审法院认定厚木公司作为实际占有使用主体向张勤华、马煜民支付商铺收益并无不当。关于厚木公司应付收益的认定。厚木公司主张应以其实际收益为基础，按照其与大多数业主签订的《委托经营管理合同》约定的分配方案分配收益。《委托经营管理合同》的收益条款约定，厚木公司取得项目所属区域的实际总租金的10%作为管理费，厚木公司扣除管理费后，按业主在该项目所占物业份额比例分配业主应得的税前收益。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。厚木公司主张按其与业主的《委托经营管理合同》约定的方案分配收益，首先应证明在对应期间项目的租金收益情况。一审法院已向厚木公司释明就租金收益的举证责任在厚木公司，应由厚木公司缴纳审计费用，厚木公司在一审中明确不予缴纳，应承担举证不能的法律后果。厚木公司在二审中申请对商铺区域内所有承租户的租金收益情况委托第三方进行专项咨询及调查本院不予支持。综合考虑张勤华、马煜民与乐成公司、名品城公司此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金标准以及涉案项目规模、所在位置、人流量、经营状况、类似产权式商铺的经营收益等因素，一审法院酌情以张勤华、马煜民自开发商处购买涉案商铺的房屋总价为基数，按照之前中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益在合理范围，本院予以确认。关于张勤华、马煜民主张的违约金应否支持的问题。张勤华、马煜民基于其与乐成公司的合同要求支付违约金的主张不能成立，但究其提起诉请的本意，即是要求付款义务方承担逾期付款的责任。虽然张勤华、马煜民未与厚木公司直接签订合同约定逾期付款的违约金，但厚木公司使用了张勤华、马煜民的商铺，确有支付租金收益的义务。一审法院判决厚木公司承担按照贷款利率1.1倍计算的付款责任，已低于厚木公司与其他业主签订合同约定的违约金，可避免诉累，并无不当。综上所述，厚木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2362元，由上诉人苏州厚木资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月二十五日书记员  杨颖颖