河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4426号原告：王新艳，女，1972年7月20日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：刘昱良，河南新雅琪律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：靳文涛，河南新雅琪律师事务所实习律师，特别授权。被告：新乡市红旗区金之门派对娱乐会所，住所地新乡市宝龙环湖商业街**商铺新乡市红旗区金之门，统一社会信用代码92410702MA43796J39。经营者：杨学武，男，1975年12月21日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：杨景，河南牧野律师事务所律师，特别授权。原告王新艳与被告新乡市红旗区金之门派对娱乐会所（以下简称金之门会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王新艳及其委托诉讼代理人刘昱良、靳文涛，金之门会所委托诉讼代理人杨景到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王新艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2017年9月25日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付商铺租金17500.5元（2020年4月1日起截止2020年6月30日，此后的租金按合同约定继续计算至实际清偿之日）及相应的水费、电费、物业管理费等费用；3、判令被告将租赁商铺恢复原状返还给原告；4、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，王新艳对第一项诉求说明，因合同于2020年9月30日到期，到期不再续租，请法院酌定处理；对第二项诉求租金的截止时间变更为计算至房屋返还之日；撤回第二项诉求中对物业费、电费、水费的诉求；对第三项诉求明确为与相邻房产砌墙加以区分、对没有形成附合的装饰装修物品拆除时不得破坏房屋的结构，房屋内一、二层间的楼梯需要恢复，水电口和下水口需要保留。事实与理由：2017年9月25日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将新乡市宝龙环湖商业街3-4号商铺出租给被告，每个交租期为半年，交租期第一个月一次性足额支付交租期的租金及相应的水费、电费、物业管理费等费用。2020年4月1日，被告应缴纳商铺租金34998元及相应的水费、电费、物业管理费等费用，但经原告多次催要，被告拒绝缴纳。2020年7月1日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求被告立即缴纳所欠租金并解除《商铺租赁合同》，被告仍拒绝支付。被告金之门会所辩称，1、同意解除合同。2、新冠疫情系不可抗力，因新冠疫情造成被告遭受重大损失，依法应当免除被告2020年4-6月房租。3、2020年6月30日之后的租金，因根据相关部门要求，被告接纳人数不能超过核定座位的50%，不能正常经营，发生情势变更，且租赁合同约定租金明显过高，故根据公平原则依法应变更原租金为每月减半收取。4、被告不欠水费、电费、物业费。5、原告应当依法为被告开具交租金发票。6、涉案房屋装修是经原告同意，对于不能移走的装修部分，由出租人利用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、王新艳提交的照片，确系金之门会所经营区域内拍摄。结合庭审中当事人陈述可以认定，金之门会所为经营需要，确实将租赁多名业主的房屋进行了改造，庭审中金之门会所也承认在租赁初期拆除了案涉租赁房屋的一道墙，故本院对证据效力予以确认。2、王新艳提交的催款函，金之门会所提交的物业费票据。经庭审查明，金之门会所已将物业费缴纳至2020年9月，并未拖欠物业费，故对催款函的证据效力不予确认，对物业费票据的证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，金之门会所开始承租王新艳所有的位于本市××广场××区××号××室房产。装修期间，金之门会所拆除了该房产的一面墙体。2017年9月25日，王新艳（甲方、出租方）与金之门会所（乙方、承租方）就该房产出租事宜重新签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将新乡市宝龙环湖商业街3-4号楼号商铺出租给乙方，商铺建筑面积合计116.67㎡，乙方承租用于经营娱乐-KTV；租赁期自2017年10月1日至2020年9月30日；2017年10月1日至2018年9月30日租金单价35元/月/㎡,即月租金4083.45元；2018年10月1日至2019年9月30日租金单价40元/月/㎡,即月租金4666.8元；2019年10月1日至2020年9月30日租金单价50元/月/㎡，即月租金5833.5元；每年租金分两次交清，每半年交一次，租金按公历月份计算，乙方须于每月以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定账户；物业管理费以该物业的建筑面积进行计算，单价6.8元/月/㎡（不含税）；乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备，相关费用由乙方承担；乙方的装修作业不得影响该商铺整体建筑的框架结构，不得影响其安全性为准，在此基础上可以进行必要修改；乙方装修、改造及设施设备的安装使用等，不得影响其他相关联物业的使用或功能，否则恢复原状，并承担相应责任。签订合同后，金之门会所继续承租该商铺经营。自2020年4月1日起，金之门会所未按约支付租金。金之门会所已将该租赁商铺的物业费缴纳至2020年9月。截止本案庭审，该商铺仍由金之门会所经营使用。另查明之一，2020年1月26日，因受新冠肺炎疫情影响，金之门会所停止营业。2020年5月16日，金之门会所复工复产时因需等待公安机关复查被叫停。2020年6月12日，金之门会所恢复经营。另查明之二，2020年5月14日，新乡市文化广电和外事旅游局发布《关于有序推进文化市场经营场所复工复产的通知》，要求互联网上网服务营业场所、歌舞娱乐场所、游戏游艺场所、营业性演出场所等文化市场经营单位采取预约、限流等方式有序复工复产；娱乐场所，接纳人数不得超过审批核准人数的50%，每个包间就坐标准不得超过核准人数的50%。本院认为，王新艳与金之门会所签订的《租赁合同》不违反法律规定，为有效合同。合同中，双方对租金标准、交纳时间、租期等作出了明确约定，应系双方真实意思表示，金之门会所抗辩租金过高理由不能成立。金之门会所自2020年4月1日起欠付租金，事实清楚，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，王新艳有权要求解除合同。但是，双方约定的租期至2020年9月30日届满，王新艳在本案2020年9月21日庭审时已作出租期届满不再与金之门会所续租的意思表示，届时金之门会所应当终止与王新艳之间的租赁合同关系、返还案涉租赁房屋，故本院结合王新艳在庭审中对其第一项诉求作出的变更，从减轻当事人诉累的角度，对王新艳解除合同的诉求不予支持，但金之门会所应当于2020年10月1日向王新艳返还案涉租赁房屋。同时，王新艳对其第三项诉求在庭审中明确了具体为，“与相邻房产砌墙加以区分、对没有形成附合的装饰装修物品拆除时不得破坏房屋的结构，房屋内一、二层间的楼梯需要恢复，水电口和下水口需要保留”，而金之门会所也承认在装修时拆除了该房产的一面墙体，而该墙体显然涉及到王新艳所有的房产与相邻房产的区分，故对于该墙体金之门会所应当予以恢复原状。对于王新艳主张对没有形成附合的装饰装修物品拆除时不得破坏房屋的结构、水电口和下水口需要保留的诉求，也属于合理诉求，本院予以支持。对于王新艳所称的恢复房屋内一、二层间楼梯的主张，其并无证据证明出租时该房屋一、二层之间存在楼梯，而在王新艳提交的包含案涉房产在内的豫（2017）新乡市不动产权第0009596号不动产权证所附的房屋分户平面图中，并未标识王新艳所有的房产一、二层间存在楼梯，故对其该项诉求本院不予支持。至于金之门会所主张对于不能移走的装修部分，由出租人利用的抗辩，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，故在无证据证明双方存在约定的情况下本院对其该项抗辩不予采信。对于欠付的租金，金之门会所抗辩其经营因受到新冠肺炎疫情影响无法营业、遭受重大经济损失，应当免除2020年4-6月的租金，并对7月起的租金予以减免。因案涉房产属于王新艳个人所有，并无相关法律或政策规定必须减免，金之门会所该项抗辩缺乏法律或政策依据。但是，金之门会所的经营确实受到不可抗力的影响遭受了损失，完全按照双方合同约定确定欠付租金金额，对金之门会所显失公平。对此，本院基于法律规定的公平原则，参照河南省发展和改革委员会等八部门2020年6月20日下发的《关于印发〈关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》中，对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金的规定，酌定金之门会所2020年4月1日至9月30日应付租金金额为17500.5元，并自2020年10月1日起至实际返还房屋之日止，应当按照月租金5833.5元的标准支付房屋占用费。综上所述，本院对王新艳的诉讼请求予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、新乡市红旗区金之门派对娱乐会所于本判决生效之日起三日内支付王新艳租金17500.5元；二、新乡市红旗区金之门派对娱乐会所于2020年10月1日向王新艳返还宝龙城市广场A区3-4号114室房产，在返还时应当与相邻房产砌墙加以区分、对没有形成附合的装饰装修物品拆除时不得破坏房屋的结构、保留水电口和下水口，如逾期未返还，应按月租金5833.5元的标准，自2020年10月1日起支付房屋占用费至实际返还房屋之日止；三、驳回王新艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费238元，因适用简易程序减半收取119元，由新乡市红旗区金之门派对娱乐会所承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 林 铎二〇二〇年九月二十三日书记员 张亚萍