福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1983号 上诉人（原审被告）：杨为春，男，1984年1月18日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：王莉，女，1983年9月16日出生，汉族，住福建省尤溪县。系杨为春妻子。 被上诉人（原审原告）：陈晓慧，女，1987年5月5日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：池明河，尤溪县沈兴法律服务所法律工作者。 原审第三人：陈颖，女，1984年3月28日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原审第三人：蒋长辉，男，1984年1月17日出生，汉族，住福建省尤溪县。 上诉人杨为春因与被上诉人陈晓慧，原审第三人陈颖、蒋长辉案外人执行异议之诉一案，不服福建省尤溪县人民法院（2020）闽0426民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨为春的委托诉讼代理人王莉，被上诉人陈晓慧及其委托诉讼代理人池明河及原审第三人陈颖到庭参加诉讼，原审第三人蒋长辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨为春上诉请求：1.请求二审法院依法撤销尤溪县人民法院（2020）闽0426民初29号民事判决；2.请求二审法院在查清事实的基础上，对坐落于尤溪县的房产进行评估、拍卖；3.请求二审法院判决陈晓慧承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定在尤溪县人民法院查封诉讼房屋之前，陈晓慧与陈颖签了《房产转让协议书》，并依约支付了全部购房款和合法占有讼争房屋，且讼争房屋未办理过户登记非因陈晓慧自身原因造成，陈晓慧对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对陈晓慧解除对坐落于尤溪县的房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖；确认坐落于尤溪县的房屋的所有权属于陈晓慧所有；驳回陈晓慧的其他诉讼请求。该判决书是完全不顾事实错误的违法认定。一审法院不顾（2019）闽0426执异37号民事裁定书确认的事实，否定杨为春对上述的房产进行评估、拍卖，属于严重的认定事实错误，理由如下：1.根据政策规定依照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》规定“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。第三人陈颖在购买经济适用房后不满五年即转让于陈晓慧，陈晓慧与第三人陈颖签订的“房产转让协议书”违反上述强制性规定，且双方在转让时均明知该强制性规定，双方的房屋买卖协议依法应属无效，该房屋的产权人仍为第三人陈颖、蒋长辉。对于证据不足的无效合同自始至终不发生法律效力，事实上此约定无效，一旦出现卖方欠债的情况下，索债方仍然可以请求法院对欠债方的房产进行查封、拍卖，而不受房屋受让方的影响，同时索债方可以根据国家规定以不允许上市交易的理由到法院起诉主张房产转让合同无效，一旦发生纠纷买家只能向卖家主张债权，而不能主张房屋产权，杨为春认为尤溪县人民法院仍然可以进行查封、拍卖该房屋用于偿还债务;2.2010年11月26日至2015年11月27日坐落于尤溪县的经济适用房已经满五年，陈晓慧在房屋满五年后未及时到相关房管部门办理过户手续。如果已具过户条件的情况下，陈晓慧和陈颖未在合理期限内积极行使权利进行办理过户手续，其要求停止涉案房屋的执行，没有法律依据，法院仍可以查封执行。在2017年7月28日尤溪县人民法院查封时该房屋还未办理产权过户手续，现有证据证明陈晓慧并非受到了其他客观条件的限制或影响，而是陈晓慧怠于行使其权利导致无法办理过户手续，所以陈晓慧对未办理手续是有过错的；二、陈晓慧、第三人陈颖系同胞姐妹关系，该房屋的买卖是否真实，一审未查清，具体如下：1.购房款的真实性：陈晓慧陈述通过现金的方式替蒋长辉偿还了外债的方式向陈颖支付了15万元购房款，陈晓慧提供的借条与本案中实际代为蒋长辉偿还外债的数据和时间均不符合，陈晓慧系现金交纳购房款，但未提供15万元现金来源的有效证明和银行流水，仅凭借几张不相关的借条作为凭证，杨为春怀疑借条的真实还款性，现金支付购房款证据不足，不能认定其交纳了购房款；并且陈晓慧在2014年7月25日法院查封之前并没有按约定支付全部购房款（未提供2012-2014年12月的贷款还款流水和结清贷款的凭证）；杨为春认为陈晓慧和陈颖系同胞姐妹之间恶意串通，使用与本案无关的的欠条作为凭证，转移资产以逃避执行的情形；2.入住的真实性：陈晓慧现有的证据只有陈颖的房屋水、污水费和垃圾处理在2个季度有过缴费240元，另外提供2018年7月、10月两笔水费缴费，提供2018年7月、11月和2019年1月5日的3次电费缴费记录，其他时间缴费记录均无提供;证人供词只有签字并无到场作证，请求法院传唤证人现场作证并提供证据，否则应视为无效证词；现有的证据无法证明陈晓慧购房后一直居住占用使用了该房屋。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护杨为春的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。请求二审人民法院查明事实依法裁判。 陈晓慧辩称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，程序合法，请求二审法院维持原审判决。1.案件基本事实。2012年5月10日蒋长辉与陈颖离婚，《离婚协议书》第四条约定：尤溪县归女方陈颖所有，房屋所有权证为尤房权证字（2011）第03**。2012年6月5日陈晓慧与出让人陈颖签订《房产转让协议书》，出让人陈颖将坐落于尤溪县转让给陈晓慧，购房款共计260000元，陈晓慧受让后已经通过代为偿还债务、代为结清银行贷款欠款的方式付清全部购房款，陈晓慧自取得该房产后一直享有该房产的占有、使用、收益的权利，陈晓慧于2012年6月5日购买涉案房屋，迄今已满8周年，陈晓慧的邻居、搬家宴席酒择日单、入住后水电费缴款明细表等证据均可证实陈晓慧买房后即入住的事实。杨为春没有提供足以推翻陈晓慧的证据，根本无法否认陈晓慧买房即入住的客观事实。2.《房产转让协议书》的合同效力。陈晓慧与出让人依法成立房屋买卖合同，合同成立后即具有法律效力，受法律保护，《房产转让协议书》系双方真实意思的表示，没有违反效力性强制性规定，经济适用房五年内不能直接上市交易，那是行政管理部门为了行政管理方便做出的管理性规定，不是效力性强制性规定,不会影响合同的效力。杨为春援引的《国务院关于解决城市低收入家庭房困难的若干意见》、《经济适用房住房管理办法》既不是法律也不是行政法规，且与《物权法》《民法总则》的规定相冲突，不能适用于本案。退一步说，经济适用房五年内即使不能直接上市交易，但五年后只要补交土地出让金等有关费用即可以上市交易，现实生活中此类交易比比皆是，法律并未明令禁止。3.因出让人陈颖与第三人蒋长辉离婚，离婚后蒋长辉长期外出躲债，始终不予配合办理房产过户手续，导致涉案房产无法过户，并非陈晓慧过错。原审法院于2019年6月14日作出（2018）闽0426执1474执行告知书，陈晓慧始知原审法院于2019年7月8日查封了坐落于尤溪县，陈晓慧随即提出书面执行异议，请求原审法院解除对坐落于尤溪县的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。在原审法院查封房产的情况下，陈晓慧根本无法办理房产过户手续，回天无力，这是法律常识，陈晓慧没有任何过错。杨为春诉称陈晓慧怠于行使权力且有过错，此种论断没有事实支撑，纯属无稽之谈。4.陈晓慧对讼争房屋享有足以排除执行的民事权益。陈晓慧在原审法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，已经全额支付购房款，查封之前已经入住且合法占有该不动产，非陈晓慧原因未办理过户登记。因此，陈晓慧对讼争房屋享有足以排除执行的民事权益。请求二审法院维持原审判决，驳回杨为春的上诉请求。 陈颖述称，离婚协议约定案涉房屋归其所有，案涉房屋被其用来抵债了，蒋长辉向杨为春借款是离婚后才知道的。 陈晓慧向一审法院起诉请求：1.请求解除对坐落于尤溪县的查封，并停止对该房产的评估、拍卖；2.确认坐落于尤溪县归陈晓慧所有；3.要求陈颖、蒋长辉协助陈晓慧办理上述房产过户手续。 一审法院认定事实： 1.2010年11月26日，蒋长辉、陈颖夫妻共同购买位于尤溪县（房产证号：尤房权证2011字第××号）经济适用房。2012年5月12日，蒋长辉、陈颖用尤溪县作为抵押向中国建设银行股份有限公司尤溪支行按揭贷款，抵押债权数额116000元，抵押期限2011年1月20日至2031年1月20日止。 2.2012年5月10日，蒋长辉与陈颖在尤溪县民政局婚姻登记机关办理了离婚登记。《离婚协议书》约定：“……，四、双方共同财产：（1）位于尤溪县（房产证号为尤房权证字2011第××号）产权归陈颖所有；（2）尤溪县房内的所有家电、家具等全部归女方陈颖所有。五、共同债务：（1）尤溪县房屋的按揭贷款未还壹拾壹万多元由女方陈颖负责偿还；（2）2010年11月26日及同年12月29日，女方夫妻两次为男方担保向他人所借的人民币100000元及利息25701元，还有透支卡7000元及其他4300元，合计137001元，由女方陈颖承担（如女方无能力偿还，可转让房产还债，但过户时男方必需无偿配合女方办理一切过户手续）；六、双方无其他债权债务，若男女双方各自有其它债权债务都由各自承担。” 3.2012年6月5日，陈颖作为出售人（甲方）与陈晓慧（陈颖的妹妹）作为购买人（乙方），双方签订《房产转让协议书》一份，约定：甲方因夫妻离婚欠下外债无法偿还，现将新购的住房转让给乙方。一、转让房产系尤溪县城关镇城西新区7号楼205室（房房产证号尤房权证（2001）字第03**；二、转让费：银行按揭贷款壹拾壹万元整，另现金壹拾伍万元整，共计贰拾陆万元整（小写260000元整）；三、过户时甲方必须主动配合乙方直至办妥为止，过户费用由乙方承担。该协议签订后，陈晓慧依约通过为蒋长辉偿还外债的方式向陈颖支付了购房款150000元，另向银行偿还了案涉房产的剩余按揭贷款共计116000元。之后，陈颖将尤溪县房屋交付给陈晓慧，陈晓慧于2012年12月25日搬进尤溪县入住。 4.杨为春与蒋长辉民间借贷纠纷一案，该院于2013年4月15日作出（2013）尤民初字第26号民事判决书，判决蒋长辉应于判决生效之日起十日内一次性偿还杨为春借款本金45000元及利息。后因蒋长辉未履行上述判决书的还款义务，杨为春向本院申请强制执行。2014年7月25日，该院裁定冻结、划拨蒋长辉的银行存款15100元，或查封、扣押其价值相当的财产；2017年7月28日，该院向尤溪县不动产登记中心发出协助查封蒋长辉名下所共有的坐落于尤溪县房屋。2019年6月14日，该院依法裁定拍卖、变卖该房屋。2019年7月8日，陈晓慧以被查封的尤溪县房屋系其所有为由，向该院提出执行异议申请，请求依法解除对该房产的查封及停止对该房屋的评估、拍卖。2019年10月29日，该院作出（2019）闽0426执异37号民事裁定书，裁定驳回陈晓慧的异议申请。 一审法院认为： 本案的争议焦点为：陈晓慧作为案外人对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陈晓慧对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需同时符合上述法律规定的四种情形。对此，分析认定如下：1.关于案涉《房产转让协议书》是否合法有效问题。2012年6月5日，陈颖与陈晓慧签订了一份《房产转让协议书》，约定由陈晓慧以26万元价格购买讼争房屋，该《房产转让协议书》的签订时间在本院查封讼争房屋之前，且陈颖出售讼争房屋的价格未明显偏低市场价格，故《房产转让协议书》合法有效。 2.关于讼争房屋在法院查封之前是否已经由陈晓慧合法占有问题。在法院查封讼争房屋之前，陈晓慧已于2012年12月25日搬进尤溪县入住，该房屋的水、电费均已由陈晓慧进行缴纳。故本案讼争房屋在法院查封之前已经在陈晓慧的实际控制之下。3.关于讼争房屋价款是否已经全部支付问题。根据案涉《房产转让协议书》的约定，讼争房屋总价款为26万元，陈晓慧依约通过为蒋长辉偿还外债的方式向陈颖支付了购房款150000元，另向银行偿还了案涉房产的剩余按揭贷款共计116000元。可见，陈晓慧已按约定支付了全部购房款。 4.关于讼争房屋未办理过户登记是否非因陈晓慧自身原因所致问题。本案讼争房屋未办理过户登记系因讼争房屋为经济适用房需满五年后才能办理上市交易的相关审批手续以及法院查封行为导致的，陈晓慧对此并不存在过错，故讼争房屋未办理过户登记非因陈晓慧自身原因所致。可见，在法院查封讼争房屋之前，陈晓慧与陈颖签订了《房产转让协议书》，并依约支付了全部购房款和合法占有讼争房屋，且讼争房屋未办理过户登记非因陈晓慧自身原因造成，陈晓慧对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对陈晓慧解除对坐落于尤溪县的查封，并停止对该房产的评估、拍卖；确认坐落于尤溪县归陈晓慧所有的诉讼请求，理由充分，予以支持。另，陈晓慧关于要求蒋长辉、陈颖协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，实质上是合同履行的问题，并不属于案外人异议之诉的审理范畴，不予处理。蒋长辉经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对陈晓慧主张的抗辩权，该院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、停止对尤溪县房屋的执行，解除对尤溪县房屋的查封、评估、拍卖；二、确认坐落于尤溪县房屋的所有权属于陈晓慧所有；三、驳回陈晓慧的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由杨为春负担2600元，由陈颖、蒋长辉负担2600元。 二审中，杨为春对一审判决认定的“陈晓慧依约通过为蒋长辉偿还外债的方式向陈颖支付了购房款150,000元，另向银行偿还了案涉房产的剩余按揭贷款共计116,000元”有异议，认为不存在这事实。杨为春对一审判决认定的其余事实无异议。陈晓慧、陈颖对一审判决认定的事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，一审判决认定第2点事实中“（2）2010年11月26日及同年12月29日，女方夫妻两次为男方担保向他人所借的人民币100,000元及利息25,701元，还有透支卡7,000元及其他4,300元，合计137,001元，由女方陈颖承担（如女方无能力偿还，可转让房产还债，但过户时男方必需无偿配合女方办理一切过户手续）”，“女方夫妻”应为“女方父亲”，一审该处表述系笔误。 二审中，杨为春向本院提交了尤溪县人民政府关于经济适用房的文件，拟证明经济适用房未满5年，不能交易，本案房屋交易无效。陈晓慧质证认为：对真实性无法认定，该文件与现行法律相违背，经济适用房满足一定条件可以上市交易。陈颖的质证意见与陈晓慧一致。本院认为，杨为春提供的证据是尤溪县政府公布的文件，可以采信。 陈晓慧向本院提交了以下证据：1.国家电网历月电费明细，拟证明陈晓慧用蒋长辉的名义缴纳电费；2.用水缴费记录，拟证明水费由陈晓慧缴纳；3.手机交纳电费同记录，拟证明房屋生活用水用电，陈晓慧用手机交纳；4.乔迁择日单，拟证明陈晓慧乔迁入住时间。陈晓慧还申请了证人吴某出庭作证，拟证明陈晓慧于2016年6月5日购买涉案房屋之后入住至今的事实。证人吴某陈述：陈晓慧于2012年年底搬家到吴某家楼下。杨为春质证认为：对陈晓慧提供的水电费缴纳情况的真实性有异议，对陈晓慧提供的乔迁择日单的真实性亦有异议。对证人吴某的陈述，杨为春认为不清楚吴某和陈晓慧是否为邻居。陈颖同意陈晓慧的意见。本院认为，结合陈晓慧在一审及二审中提供的水电费缴纳相关证据、乔迁择日单、证人吴某出庭作证的证言及吴某及欧金叶在一审中出具的书面证词等证据，可以认定陈晓慧在一审法院查封之前已经实际占有涉案房屋的事实。 本院认为，2012年6月5日，陈晓慧与陈颖签的《房产转让协议书》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2012年5月10日，蒋长辉与陈颖在尤溪县民政局婚姻登记机关办理了离婚登记。《离婚协议书》约定双方共同财产包括涉案房屋（即位于尤溪县）等归陈颖所有，并约定双方共同债务：（1）尤溪县房屋的按揭贷款未还壹拾壹万多元由女方陈颖负责偿还；（2）2010年11月26日及同年12月29日，女方父亲两次为男方担保向他人所借的人民币100000元及利息25701元，还有透支卡7000元及其他4300元，合计137001元，由女方陈颖承担。陈晓慧提供的《中国建设银行个人贷款结清证明》、借款人为蒋长辉的多份借条、借据等证据能够证实：在陈晓慧与陈颖签订《房产转让协议书》后，陈晓慧为陈颖支付了陈颖于离婚协议书中约定的大部分债务，包括向银行偿还了案涉房产的剩余按揭贷款共计116000元及依约通过为蒋长辉偿还外债的方式向陈颖支付了购房款150000元。因此，可以认定陈晓慧已经按照《房产转让协议书》的约定支付全部购房款。通过前述的分析，亦可以认定陈晓慧在一审法院查封之前已经实际占有涉案房屋的事实。本案讼争房屋未办理过户登记系因讼争房屋为经济适用房需满五年后才能办理上市交易的相关审批手续以及法院查封行为导致的，陈晓慧对此并不存在过错。 综上，陈晓慧与陈颖对案涉房屋在法院查封之前已经签订合法有效的房屋买卖合同，且陈晓慧已经合法占有该房屋，并已支付全部价款，亦非因买受人陈晓慧的自身原因未办理过户登记。陈晓慧请求排除法院执行，应予支持，法院不得对涉案房屋进行执行，案涉房屋的权利应归陈晓慧所有。 综上所述，杨为春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人蒋长辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由杨为春负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年九月二十八日 书记员  王晓婷 附：本判决所依据的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。