山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5336号上诉人（原审被告）：烟台佳安房地产开发有限公司。住所地：烟台市福山区西山路**。法定代表人：于克禄，总经理。委托诉讼代理人：林明，北京炜衡(烟台)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜念桐，北京炜衡(烟台)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙少政，男，1959年1月22日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：崔洪魁，山东邦典律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛龙云，山东邦典律师事务所实习律师。上诉人烟台佳安房地产开发有限公司（以下简称佳安公司）因与被上诉人孙少政房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人佳安公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判;二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。双方系拆迁安置补偿合同纠纷，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算逾期办证违约金，该解释针对的是房屋买卖合同纠纷。相关法律对拆迁安置房屋办理房产涉及逾期办证责任没有规定。二、上诉人已按约定交付房屋，被上诉人实际占有使用房屋，实现房屋价值，未因逾期办证遭受损失，亦未提交证据证明损失。上诉人主张的违约金过高。被上诉人孙少政答辩称，一、请求驳回上诉，维持原判。上诉人在交付房屋后长达10多年的时间内未给被上诉人办理房屋产权登记，构成违约，应支付逾期办证违约金。二、拆迁安置房与普通商品房没有本质区别。受让人签订拆迁安置房安置协议和商品房买卖合同，都是为了获得房屋所有权，拆迁安置房在获得产权证后可在市场上自由流通，也属于商品房。因此，房屋拆迁安置补偿协议与普通商品房买卖合同在转让房屋产权的性质上没有本质的区别。《合同法》第124条规定，没有明文规定的合同，可以适用合同法总则、分则及其他最相类似的法律规定。现行法律没有规定拆迁安置房的逾期办证违约金计算方式，而上诉人的违约行为是客观存在的。因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定是处理同性质纠纷适用最相类似法律的规定，而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也提及拆迁安置房的问题，也说明拆迁安置房纠纷可以适用该解释。三、被上诉人主张的是违约金，并非损失赔偿。另外，根据最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民会议纪要），第50条“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益……主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”。因此，上诉人在上诉状中主张违约金高于实际损失，上诉人应当对此承担举证责任。原审原告孙少政向一审法院起诉请求：一、要求被告立即为原告办理房屋产权登记手续；二、要求被告支付逾期办理房屋房产登记违约金55870.45元以及自起诉日起至实际办理完房屋产权属登记日止的违约金；三、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年5月26日，原、被告签订《拆迁房屋实物补偿协议》及《拆迁补充协议》，协议约定，原告将位于福山区建筑面积为76.70平方米的房产交付被告拆迁安置，被告同意将开发的位于福山区户建筑面积为87.69平方米的房屋安置给原告，对超出安置面积10.99平方米，按单价2600元/平方米售给原告，合计28574元。补充协议备注：自安置之日起18个月被告负责提供原告的房产证、土地证的相关手续，如过期按国家规定予以办理。庭审中，原告主张的逾期办证补偿款55870.45元，系参照相同楼户型他人购买房屋的价格。关于原告诉请要求被告立即办理房屋产权登记手续，被告主张由于拆迁公司未按期拆迁导致天然气管网无法铺设，目前不具备办理产权证书的条件。本案争议的问题有四：一、本案是否超过诉讼时效；二、导致逾期不能办理房屋产权证书的责任；三、拆迁安置房屋逾期办理产权证书是否适用商品房买卖合同纠纷案件的补偿标准；四、涉案房屋逾期办证违约金的补偿标准及计算方式。一审法院认为：一、法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，自交房后18个月办证日期届满之日起，原告即应当知道其权利受到损害，因此诉讼时效应自该日起计算，但因被告违约行为每日连续发生，所以原告自立案之日（2020年6月1日）起前三年的逾期办证违约金，未超过诉讼时效。二、依法成立的合同，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，涉案房产至今未能办证是被告未能按照相关规定满足办证的条件所致，被告对此应承担违约责任，即使被告主张不能办证的原因成立，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，因此，被告应承担逾期办证的违约责任。三、拆迁安置的房屋在价格上通常优惠于市场销售的商品房，本案原告便是以2600/平方米的价格购买了被告10.99平方米房屋面积，所以法院应以此为据确认原告安置房屋的价格为227994元。（计算公式为2600元×87.69平方米），安置房产逾期办证违约金的赔偿标准没有明确的书法解释和依据，但其也具有商品房的属性和买卖性能，所以应参照商品房销售合同的标准计算逾期办理产权证书的违约金。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，即逾期贷款利率根据人民银行贷款基准利率4.75%上浮30%计算，因此，根据该标准计算，原告应按房款总额227994元，自2020年6月2日起至办证之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。四、本案涉案房产的逾期办证补偿金的计算参照商品房买卖合同的标准计算为42235.89元（计算公式为227994元×年利率4.75%×1.3倍×3年）。因被告逾期办证的违约行为仍继续存在，故被告仍应给付被告实际办理完毕房产权属登记手续止的违约金，其计算方式为以227994元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2020年6月15日判决：一、被告烟台佳安房地产开发有公司于判决生效后十日内给付原告孙少政逾期办证违约金42235.89元,自2020年6月2日起至办证之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；二、驳回原告孙少政的其他诉讼请求。案件受理费1122元减半计取561元，由原告负担133元，由被告负担428元。本院审理期间，上诉人向法庭出示一份山东省烟台市中级人民法院于2016年11月9日作出的（2016）鲁06民终3546号民事判决书，在该判决的法院认为部分，明确了法院的观点及房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件不能适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中，关于办理房产证及逾期办证责任的规定。对此，被上诉人质证称，对这份判决的真实性没有异议，但对证明内容有异议。该案例无法证明上诉人的主张，且该份案例的具体情况与本案的具体情况是否完全一致，上诉人无法证明。被上诉人提交烟台市中级人民法院作出的（2020）鲁06民终2152号民事判决书一份，该案例中当事人之一即为本案的上诉人，该案情形也与本案情形一致，法院最终按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》审理了该案。对此，上诉人质证称，对上述判决书的真实性没有异议，但是对证明内容有异议。该案件我方也作为当事人已经向山东省高级人民法院提起再审申请，并且已经受理。该案中，法院认为拆迁房屋补偿协议即是互易合同，又是买卖合同的一种特殊类型，便适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条的规定，判决申请人支付违约金。但是根据最高人民法院2011年2月18日发布的民事案件案由规定，互易纠纷是买卖合同纠纷的子案由，商品房买卖合同纠纷是房屋买卖纠纷的子案由。而买卖合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷三者之间是并列关系，并不互属，所以我们认为二审法院将房屋拆迁安置补偿合同关系表述为既是互易合同，又是买卖合同，此观点是不准确的。因此，本案的审理应当是按照房屋拆迁安置纠纷的权利义务关系进行审理。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2007年5月26日，上诉人、被上诉人签订的《拆迁房屋实物补偿协议》及《拆迁补充协议》是双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。上诉人没有为被上诉人办理涉案房屋产权证的行为违反了协议约定，应当承担相应的民事法律责任。一审法院判决上诉人承担的违约责任合理、合法，上诉人主张一审判决适用法律错误，理由不当，本院不予采纳。一审法院根据本案的实际情况，确认上诉人承担的违约金的计算方法和数额，公平、公正，上诉人主张违约金计算过高，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人烟台佳安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856元，由上诉人烟台佳安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年九月二十三日书记员  王 琪