辽宁省葫芦岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽14行再1号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）王国臣，男，1975年4月13日出生，汉族，个体工商户，住址辽宁省建昌县。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）臧华，男，1976年4月12日出生，汉族，个体工商户，住址辽宁省建昌县。再审申请人（一审第三人、二审上诉人）臧静，女，1974年4月13日出生，汉族，个体工商户，住址辽宁省建昌县。三再审申请人的共同委托代理人王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）岳海振，男，1960年8月24日出生，汉族，个体工商户，住址辽宁省建昌县。委托代理人赵连勇、李娜，辽宁益行律师事务所律师。一审被告建昌县自然资源局（原建昌县国土资源局），住所地辽宁省建昌县建昌镇朝阳路一段**。法定代表人马勇，该局局长。委托代理人王洪军，该局工作人员。一审被告建昌县不动产登记中心，，住所地辽宁省建昌县国土资源局办公楼负责人邹小光，该中心主任。一审第三人建昌县农村信用合作联社，，住所地辽宁省建昌县建昌镇朝阳路一段**法定代表人岳华，该联社理事长。委托代理人穆占杰，该联社工作人员。被申请人岳海振诉一审被告建昌县自然资源局（原建昌县国土资源局）、一审被告建昌县不动产登记中心撤销房屋登记一案，绥中县人民法院于2019年3月13日作出（2019）辽1421行初2号行政判决，撤销建昌县国土资源局为王国臣作出的建房权证登记发字第**房屋所有权证。再审申请人王国臣、臧华、臧静不服该判决，上诉至本院。本院于2019年6月11日作出（2019）辽14行终92号行政判决，驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力。再审申请人王国臣、臧华、臧静不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院经审查后于2020年6月10日作出（2020）辽行申206号行政裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年8月27日公开开庭审理了本案。再审申请人王国臣及王国臣、臧华、臧静的共同委托代理人王宗仁，被申请人岳海振的委托代理人赵连勇、李娜，一审被告建昌县自然资源局的委托代理人王洪军，一审第三人建昌县农村信用合作联社的委托代理人穆占杰，到庭参加诉讼。再审申请人臧华、臧静，被申请人岳海振以及一审被告建昌县不动产登记中心经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2006年7月12日，建昌县房产管理处根据第三人王国臣的申请，将原告岳海振所有的房屋过户登记到第三人王国臣的名下，给第三人王国臣颁发了建房房权证登记发字第**屋所有权证。2016年，建昌县房产管理处合并到被告建昌县国土资源局下属的不动产登记中心，不动产登记职能移交到被告建昌县国土资源局。原告不服该房屋登记，起诉至本院。一审法院认为，被告建昌县国土资源局为第三人王国臣作出的建房权房权证登记发字第**所有权证登记，将属于原告所有的房屋过户登记到第三人王国臣名下，原告并未到房产部门为王国臣办理房屋过户手续，而被告建昌县国土资源局提交的办理过户登记证据“房屋产权变动申请书”及“王国臣与岳海振的房屋买卖协议书”上面的原告签名均受到原告坚决否认，经本院当庭征求各方当事人意见，均不同意缴纳进行文检鉴定必需的鉴定费用，经原告当庭书写比对，原告当庭书写的签名与被告建昌县国土资源局提交的办理过户登记证据“房屋产权产籍变动申请书”及“王国臣与岳海振的房屋出售协议书”、“房地产买卖契约”上面的原告签名存在较大差异。因此，被告建昌县国土资源局为第三人王国臣作出的建房权证房权证登记发字第**有权证登记，证据明显不足，本院依法应予以撤销。原告主张的是被告作出的房屋登记证据不足，并不是以主张继承、赠与、买卖等基础民事法律关系无效或应当撤销为由对房屋登记行为提起的行政诉讼。因此，第三人臧华提出本案应不予受理或中止审理的抗辩理由不成立。该登记行为虽由建昌县房产管理处作出，但因《不动产登记暂行条例》颁布实施后，建昌县房产管理处合并到被告建昌县国土资源局下属的不动产登记中心，不动产登记职能已于2016年移交到建昌县国土资源局下属的不动产登记中心，故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条之规定“行政机关被撤销或职权变更的，继续行使职权的行政机关是被告”，因被告建昌县不动产登记中心属于建昌县国土资源局下属的内设机构，不属于行政机关，故被告建昌县国土资源局依法应作为本案适格被告，依法承担相应法律责任和义务。原告的诉讼请求，符合相关法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条、第七十条（一）项之规定，判决如下：撤销被告建昌县国土资源局为第三人王国臣作出的建房权证登房权证登记发字第**权证。诉讼费50元（原告已预缴），由被告建昌县国土资源局负担。二审法院审理查明的事实与一审一致。另查明，2006年7月5日岳海振与臧华签订了《房屋买卖协议》，臧华交付岳海振5万元定金后，岳海振将涉案房屋所有权证交付给臧华。涉案房屋至今仍由岳海振对外出租并收取租金。建昌县国土资源局于2019年4月1日取得《统一社会信用代码证书》，原建昌县国土资源局的不动产登记职责现由建昌县自然资源局行使。二审法院认为，本案的焦点为王国臣办理涉案房屋产权产籍变动时是否与原房屋所有权人岳海振共同申请，经查，上诉人王国臣和臧华在上诉状中均陈述在办理房屋过户登记当天岳海振未到场，这一事实原审第三人臧静庭审中亦有陈述，其还称申请办理房屋过户登记时“岳海振”的签名系岳海振妻子签的，虽然上诉人辩称岳海振系委托其妻子代替岳海振办理涉案房屋的过户登记，但上诉人未能提供任何证据，原审被告提供的证据卷宗中亦未载有岳海振出具的授权委托书及岳海振妻子的身份证明材料、结婚证等证据，不能证明岳海振妻子当天是否到场，亦不能证明岳海振的妻子是否有权代替岳海振签字并办理房屋过户登记，且根据涉案房屋原所有权证载明“所有权人为岳海振，共有人一栏空白”，即岳海振的房屋并无共有人，原建昌县房产管理处在岳海振本人未到场的情况下为王国臣办理涉案房屋过户登记并颁发房屋所有权证，未尽到必要的审查义务，该行政行为严重程序违法，故被诉行政登记行为应予撤销。综上，原审判决撤销建房权证登记房权证登记发字第**登记并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人臧华负担25元，上诉人王国臣负担25元。再审申请人王国臣、臧华、臧静申请再审称，一、《房屋出售协议书》的当事双方意思表示真实、合法有效,再审申请人王国臣、臧华作为房屋的买方已经履行了交付房款合同义务,且已办理了产权变更登记,应依法受到法律的保护。再审申请人臧华与被申请人岳海振就房屋买卖一事达成协议后,经岳海振同意,由再审申请人王国臣作为买方直接同岳海振签订了《房屋出售协议书》,岳海振在协议书上签字确认。因臧华欠王国臣饲料货款25万元,故王国臣的购房款由臧华向岳海振付清。《房屋出售协议书》中约定的房屋价款为10万元,实际履行时房款为23万元。臧华先是以定金方式向岳海振支付了5万元,之后又陆续向岳海振支付了10万元,再加上臧华转给岳海振的10万元债权(冲抵8万元房款),至此臧华代王国臣向岳海振付清了全部房款。对此,有岳海振为臧华出具的3张收条可证。既然购房人履行了交付房款的义务,作为售房人就应该履行配合办理产权变更的义务。故王国臣办理产权变更登记的行为应得到法律的保护。二、新的证据《司法鉴定意见书》(201909005-2号)证明被申请人岳海振在《房屋出售协议书》上签字为本人所写,据此可以推翻原判决对双方不存在房屋买卖关系的事实认定。原审庭审中岳海振称并不认识王国臣,也从未与其签订过房屋买卖契约,并称《房屋出售协议书》上的签名是他人伪造的。原审法院让岳海振当庭书写姓名,之后审判法官通过肉眼比对,认为《房屋出售协议书》上岳海振的签名与当庭书写的签名存在较大差异,以此认定《房屋出售协议书》上的签名不是岳海振所写,岳海振与王国臣不存在房屋买卖合同关系,这完全是荒谬的认定结论。再审申请人为了证明该签名是岳海振所写,向法院委托司法鉴定机构对“岳海振”的签名进行司法鉴定。现司法鉴定意见书已由辽宁正大司法鉴定中心作出,鉴定意见为该签名系岳海振本人所写。由此可见,岳海振肆意歪曲事实就是为了达到其不可告人的目的。据此可以认定,建昌县国土资源局为王国臣作出的建房权证登记发房权证登记发字第**登记证据充分,程序合法,不应予以撤销。三、办理涉案房屋产权产籍变动时,无论岳海振是否到场,都应认定为其与王国臣共同申请,颁发房屋所有权证程序合法。首先,通过原审法院查明的事实可以认定,办理产权变更时,岳海振是知情并认可的,通过口头授权给他人代为办理,同时向房产登记机关提供了房屋产权证原件、房屋出售协议书原件、户口簿身份证信息等材料。故无论岳海振是否到场,都可认定其与王国臣共同向房产登记机关申请变更登记。反之,如果岳海振不同意,房产登记机关档案里就不会有岳海振的身份信息、房屋产权证原件、房屋出售协议书原件等材料。其次,无论是《城市房屋权属登记管理办法》还是《房屋登记办法》及其实施细则,以至于《不动产登记暂行条例》及其实施细则都没有规定必须买卖双方到场才能申请变更登记。只要申请方提供了变更登记需要的证明材料,房产登记机关就可以受理申请予以变更登记。因此王国臣及岳海振一方提供的登记手续齐全,证据充分,原建昌县房产管理处也履行了必要的审查义务,为王国臣颁发房屋所有权证的程序合法。综上所述,原审判决错误,适用法律错误。再审申请人提起再审申请的事实和理由充分,请求再审法院依法启动再审程序,撤销葫芦岛市中级人民法院作出的（2019）辽14行终92号行政判决,改判驳回被申请人的诉讼请求。被申请人岳海振答辩称，原一、二审法院认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,应依法维持原判,驳回再审申请人的再审请求。一、房产部门办理房照应该买卖双方均到场或者双方代表均在场的情况下,且双方应出具身份证明,户口本等真实信息,填写房屋登记申请表,签署房产部门专用的房屋买卖契约书,符合以上情况才能办理房产证。本案中,岳海振明确没有去建昌县不动产登记中心(原建昌县房产管理处)办理过案涉房屋的登记过户手续,再审申请人臧华、臧静也确认岳海振本人没去,主张是岳海振妻子到场办理,但建昌县不动产登记中心提交的证据中并没有岳海振委托其妻子办理过户相关事宜的委托书手续、身份证、结婚证,故再审申请人的主张与客观事实完全不符。原案涉房屋所有权证载明的所有权人仅为岳海振,没有共有人,一审被告建昌县不动产登记中心在岳海振未在场情况下,仅凭他人伪造《房屋买卖契约》和《产权产籍变动申请》和一份根本看不清姓名、身份证号等相关信息,无法核实出卖人真实信息的身份证复印件,就作出产权变更登记,明显未尽到必要的审查义务,程序存在严重违法是客观事实,原审判决撤销建房权证发字第**房屋所有权登记,认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。二、再审申请人所提交的《司法鉴定意见书》,并未经过双方质证,不能作为认定案件事实的依据。且一审被告建昌县不动产登记中心据以过户是依据的《房屋买卖契约》、《产权产籍变动申请》等材料,而以上材料并非是岳海振本人所签,岳海振也没有授权委托任何人办理签字,再审申请人再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第(二)项的规定,应当依法驳回其再审申请。三、因建昌县不动产登记中心未尽到必要的审查义务,将房屋登记在再审申请人王国臣名下,原审判决予以撤销并无不当,案涉房屋并没有第三人善意取得,虽然再审申请人臧静以此房屋向建昌县农村信用合作联社抵押借款,但此笔借款约定期限12个月,早已于2012年12月9日到期,至起诉之日,早已经过诉讼时效期间,抵押权已经消灭,并且建昌县农村信用合作联社属于商业银行性质,其贷款利益并不属于公共利益,其可以通过向债务人追偿等方式实现其债权,因此原审判决撤销建房房权证发字第**屋所有权登记,并不违反《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条的规定。综上,原一、二审法院撤销建房权房权证发字第**所有权登记,属于认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,应依法维持原判,驳回再审申请人的再审请求。一审被告建昌县自然资源局答辩称，答辩人为王国臣房屋行政登记一案,是在特定的历史时期,特定的历史环境下形成的,答辩人认为原房产管理部门为王国臣办理的房屋所有权登记行为合法有效,登记手续齐全证据齐全,发证程序合法有效。望再审法院能够依法审查,维持登记机关为王国臣办理的房屋所有权证。一、岳海振在诉状中认可其与臧华签订的房屋买卖协议,臧华交纳部分房款后将其房产证拿走,答辩人及原房产部门对这一事实并不清楚,但这说明岳海振对臧华出卖房屋是完全同意并认可的,岳海振与臧华签订的房屋买卖协议合法有效。二、原房产管理部门关于王国臣房屋权籍档案材料证明,王国臣房屋产权来源是房屋买卖,而买卖双方是岳海振和王国臣,双方签署的《房屋出售协议书》是房屋登记机关颁发房屋所有权证的必备要件,而且存在买卖双方共同签署的共同申请表,以及双方重新签订的用于办理过户手续所需的是专用格式的《房地产买卖契约》,以及双方提交的王国臣和岳海振的身份证户口本等身份信息证明。这证明在房屋登记机关留存的房屋买卖双方是王国臣和岳海振,证明岳海振对于王国臣将其房屋转籍过户是完全知悉和认可的,至于臧华与岳海振之间的房屋买卖,是如何转化为王国臣与岳海振之间的房屋交易行为,房屋登记机关毫不知情,并非房屋登记机关的审查范围,也与登记机关无关。三、2011年2月12日,王国臣在办理完房屋过户登记手续后,将该房屋为建昌县农村信用合作联社营业部进行贷款抵押登记,房产机关已经出具房屋他项权利证。该房屋他项权登记档案证据齐全手续齐全,合法有效。有借款人、抵押人及信用社双方申请和盖章,有抵押登记当事人身份信息证明,有抵押担保借款合同、房地产评估报告等证据载卷佐证。如将争议房屋所有权证撤销,势必影响国家贷款损失及信贷资金安全,以及信合系统类似的不特定的公共交易安全。四、在原审庭审中,王国臣主张房屋权籍档案手续中岳海振签字是其本人真实签名,岳海振本人否认自己签名,那么究竟岳海振签字是否真实,对于这一争议原审法院在没有经过司法鉴定部门进行笔迹鉴定的情形下,径行做出主观认定及其判决结果,明显不当。综上,望再审法院,依法维持原房产部门为王国臣颁发的房屋所有权证。一审第三人建昌县农村信用合作联社未提交书面参诉意见。庭审中口头称，一、案涉房产已经办理了抵押登记，该抵押登记真实有效；二、金融债权应当依法得到保护；三、案涉房产在自然资源局办理了抵押登记，相当于对房产权属进行了再次确认，抵押登记具有真实性合法性。而且在办理抵押借款同时信用社和借款人、抵押人办理了具有强制执行效力的债权公证书，公证书具有公信力和权威性。我们信用社认为房产归属于本案的再审申请人即一审第三人王国臣。本院再审查明的事实与二审查明的事实基本一致，另查明2011年2月12日,王国臣在办理完房屋过户登记手续后,将该房屋为建昌县农村信用合作联社营业部进行贷款抵押登记,房产机关已经出具房屋他项权利证，但是至岳海振提起本案诉讼之时，案涉房屋一直由岳海振占有、出租并收取租金。本院再审认为，作出本案房屋登记适用当时生效的《城市房屋权属登记管理办法》，该管理办法第十二条规定：“权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记”；第十三条规定：“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书”。不动产的权利转移以登记为准，因此办理不动产转移登记时应当是买卖双方当事人或者是其委托代理人。几次审理均查明，一审被告建昌县自然资源局为王国臣办理房屋产权产籍变动登记时，王国臣、臧华及臧静均陈述办理房屋过户登记当天岳海振未到场，并称岳海振委托其妻子办理过户登记，但被诉行政机关没有任何证据证明岳海振授权委托其妻子办理涉案房屋的过户登记，亦没有证据证明岳海振的妻子在房屋过户登记的当天到过现场。虽然一审第三人建昌县农村信用合作联社已经自王国臣处取得案涉房屋的抵押权，但是案涉房屋一直由岳海振占有使用，一审第三人建昌县农村信用合作联社并未提供证据证明其在办理房屋抵押登记时尽到在同类交易时应有的谨慎和注意程度，不能认定其为善意，其行为不符合善意取得的法律规定，因此亦不符合人民法院应当判决被诉行政行为违法的情形。再审申请人王国臣向辽宁省高级人民法院提起再申请时，一并提供了辽宁正大司法鉴定中心作出的辽正[2019]（文）鉴字第201909005－2号、辽正[2019]（文）鉴字第201909005－3号、辽正[2019]（文）鉴字第201909005－4号、辽正[2019]（文）鉴字第201909005－5号司法鉴定意见书，该四份鉴定意见书的作出时间均为2019年10月31日，但本案原二审判决作出时间为2019年6月11日，作出二审判决时该证据不存在，并且该四份鉴定意见书所鉴定的内容均与本案所审查的房屋登记时岳海振的签字不是同一处签字，因此该四份鉴定意见书不能证明涉案房屋登记时《房屋产权产籍变动申请书》、《房地产买卖契约书》中“岳海振”签名的真实性，该证据不能作为涉案房屋登记合法的证据适用。综上，一审被告建昌县自然资源局作出本案房屋登记时未尽到必要的审查义务，属行政行为程序严重违法，应当予以撤销。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条第一款的规定，判决如下：维持本院（2019）辽14行终92号行政判决。二审案件受理费50元，由王国臣、臧华共同承担。本判决为终审判决。审判长  袁晓芳审判员  佟江秋审判员  陈丽娟二〇二〇年九月二日法官助理张关中书记员李爽本判决书援引的相关法律条款：《最高人民法院关于适用解释》第一百一十九条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。