广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初790号原告：林达强，男，汉族，1962年6月28日出生，住肇庆市高要区******委会新城二区，公民身份号码：442************052。委托代理人：林爱群，系原告林达强妻子。原告：林达雄，男，汉族，1965年6月14日出生，住肇庆市高要区******委会新城二区，公民身份号码：441************074。委托代理人：林伏明，系原告林达雄儿子。被告：肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司，住所地：肇庆市鼎湖区*********。法定代表人：陈某1。委托代理人：陈子颖，广东明瑛律师事务所律师。原告林达强、林达雄诉被告肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林达强的委托代理人林爱群,原告林达雄的委托代理人林伏明，被告肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司的委托代理人陈子颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：两原告于1994年10月8日向被告购买了权属被告的位于肇庆市鼎湖区广利镇广利红亭（原鼎湖雅典居位置）的土地，面积是192.5平方米，总售价为18865元。2000年，被告擅自开发该地块建设雅典居别墅群，该地块被开发前，被告从未联系过原告商议地块征收事宜。直到2006年，被告才通知原告该地块已被开发，多年来，原告一直要求被告返还土地并赔偿损失，但被告均以各种理由拖延原告。2018年9月28日，被告以解决该土地历史遗留问题向两原告出具了一份《借务情况及还款方案》，该方案建议以土地购买的五倍金额向原告赔付，赔付金额与其时该区域土地价值相差太远，原告方根本无法利用该赔付购置居住房屋的土地，故原告明确表示不接受该方案。此后，双方多次协商无果，为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告按土地2600元每平方米的价格赔偿两原告所购买土地价值500500元；2、被告承担本案全部诉讼费用。两原告提供证据如下：1、原告身份证、户口簿，证明原告主体资格；2、企业信用信息公示报告，证明被告主体资格；3、发票、借务情况及还款方案，证明购买土地的面积及价格。被告辩称：原告要求被告赔偿土地价值500500元，缺乏事实和法律依据，应依法不予认可。一、案涉土地因非归责于被告的原因导致合同目的不能实现，根据公平责任原则，被告仅需向原告返还已支付的土地转让款18865元及产生的相应利息。根据《合同法》第一百零七条规定，结合本案分析，根据被告提交的落款时间为2011年9月8日的《征地拆迁补偿协议》可知，案涉土地是属于上述《征地拆迁补偿协议》记载的征地范围内，由于案涉土地已于2011年被政府依法征收，因案涉土地已实际交付不能，合同目的非可归责于被告的原因已不能实现，合同已无法继续履行，基于公平原则，被告应对原告支付的土地转让款18865元应予以退还，并就该款项所产生的利息进行赔偿。二、原告主张按照每平方米土地2600元的价格要求被告赔偿损失，缺乏事实和法律依据。1、原告没有提供任何案涉土地应以每平方米土地2600元的价格计算损失的依据。对此，原告应承担举证不能的法律后果。2、在本案中，原告主张的损失金额明显过高，完全超出被告与原告订立买卖合同关系时可预见的范围。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定，违约损害赔偿是以赔偿非违约方实际遭受的损害为原则，其中包括可得利益损失。原告主张按照每平方米土地2600元的赔偿标准要求被告赔偿500500元，该损失仅是原告其个人想法，而并非建立在客观法律事实上，且该损失是被告与原告就案涉土地建立买卖合同关系时所无法预见到的，损失金额显然过高，完全超出了被告可预见的范围。3、原告没有采取避免损失扩大的措施、明显存在怠于行使自身权利的行为，原告应对本案中扩大的利益损失自行承担不利后果。根据《合同法》第一百一十九条第一款规定，在本案中，结合原告提供的证据可知，就案涉土地，被告与原告于1994年建立买卖合同关系，在时隔长达二十六年后，原告于2020年才就案涉土地被告未能实际交付问题向法院起诉直接要求被告赔偿土地价值损失500500元，在此期间，原告没有作出任何措施避免其损失扩大并且明显怠于行使权利，原告对利益损失扩大存在过错，原告无权就扩大的损失要求被告进行赔偿。4、案涉土地已经在2011年被政府依法征收，在此之前，被告并未利用该土地进行开发获利，因此即使要计算土地的价值，也只能按照政府征收时的土地价值计算损失。案涉土地于1994年被告出售给原告时的土地价格为每平方米98元，另从被告提供的《征地拆迁补偿协议》可以证实，案涉土地于2011年被政府依法征收时确定的土地补偿金标准为每平方米蓝线面积672.58元，即使要计算原告案涉土地所遭受损失，也只能按照该征收标准计算原告的损失，并应充分考虑本案中合同目的不能实现、原告存在过错等因素来最终计算确定原告的损失。5、案涉土地被征收后，征收款直接被支付到肇庆市中级人民法院的账号后一直被冻结至今，被告并未能利用征收款进行经营获利。由于原告怠于行使权利造成其未能及时获得该款项，应由其本人承担后果。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法不予认可。请求法院依法查明本案法律事实，作出公正裁决。被告提供证据如下：《征地拆迁补偿协议》，证明案涉土地已于2011年被政府依法征收，征收时确定的土地补偿金标准为每平方米672.58元的事实。经审理查明：1994年8月31日，原告与被告签订书面合同，约定被告将位于红亭商住一区红线面积192.5平方米的住宅用地一宗，以18865元转让给原告。同日，原告付清了转让款18865元，被告并出具了收据给原告。被告收款后，至今没有办理转让登记手续。2011年9月8日，肇庆市国土资源局鼎湖分局与被告、区军灵签订了《征地拆迁补偿协议》，由肇庆市国土资源局鼎湖分局以36501300元的补偿价格征收被告位于鼎湖区广利镇45、50小区（雅典居）、蓝线面积28779.2平方米、红线面积22122平方米的土地使用权（含原告购买的红线面积192.5平方米的土地使用权）。2018年9月28日，被告出具还款方案，确认原告的上述购买情况，因收回土地无法协商一致，建议按原购地价的五倍赔付。原告不服该方案，向本院提起本案诉讼。案经本院调解，调解不成。本院认为：本案是因建设用地使用权转让产生的纠纷，故案由为建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告签订转让合同，原告并付清转让款。至今被告也没有将相应的土地使用权交付给原告并办理转让登记手续，被告的行为已构成违约，应负违约责任。案涉土地已于2011年被征收，被告已无法交付案涉土地给原告，双方的转让合同解除。因此，原告主张赔偿损失，理据充分，但被告应按征收的补偿价格赔偿原告的损失，具体为原告购买的土地使用权红线面积为192.5平方米，征收部门是以36501300元征收红线面积22122平方米的土地使用权，因此，被告应赔偿原告317625元（36501300元÷22122平方米×192.5平方米），据此，依照《中华人民共和国合同法》第一零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告林达强、林达雄损失317625元。二、驳回原告林达强、林达雄的其他诉讼请求。本案受理费4402.5元，由原告林达强、林达雄负担1608.61元，被告肇庆市鼎湖区广利城镇房地产开发公司负担2793.89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇二〇年九月十日书记员  邵仲强