四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1803号 原告：达州银行股份有限公司通川区支行，住所地：达州市通川区柴市街**。统一社会信用代码：915117022102583760。 负责人：潘广东，行长。 委托诉讼代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师。 被告：董怡玫，女，1981年9月28日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人：王显全，达州市正大法律服务所法律工作者。 第三人：达州市两益饮品有限责任公司，住，住所地：达州市通川区金龙大道**一社会信用代码：91511700752340753W。 法定代表人：李海，经理。 委托诉讼代理人：吴仕茂,男，1969年10月6日出生，住四川省达州市通川区，系公司员工。 原告达州银行股份有限公司通川区支行（以下简称：“达州银行”）与被告董怡玫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，于2020年7月21日依法追加达州市两益饮品有限责任公司（以下简称“两益公司”）为本案第三人，本案依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告达州银行的委托诉讼代理人郑传富（一般代理）、被告董怡玫及其委托诉讼代理人王显全（特别授权）、第三人两益公司的委托诉讼代理人吴仕茂（一般代理）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达州银行向本院提出诉讼请求：1.判决解除被告与达州市两益饮品有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告董怡玫向原告支付自2019年5月1日起至2020年3月3日止下欠租金312590元（370440÷365天×308天≈312590元）；3.判决被告董怡玫立即腾退租赁房屋，并自2020年3月4日起至返还租赁房屋之日止按照合同约定（2019年年租赁为370440元，以后每年在上一年度的租金基础上递增5%）支付房屋占有使用费；4.判令被告董怡玫以312590元为基数，从2019年5月1日起至支付全部租金时止按照每日3‰支付滞纳金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月25日，被告与两益公司签订《房屋租赁合同》，两益公司将位于天恒花园Ｇ幢一楼Ａ区1层1号部分商业用房（建筑面积544.62㎡），合同约定：1.租赁期限2015年5月1日起至2023年4月30日止；2.租金第一、二年为32万元，第三年起每年在上年度的租金基础上递增5%，被告应在每年4月30日前一次性支付下一年度租赁；3.被告如拖欠资料费用，每日按所欠租金、费用的3‰计算滞纳金，逾期15日内被告仍未交清租金及相关费用，视为违约，出租方可依法终止合同。合同签订后，被告将所租房屋用于经营达州市通川区巴山筷乐老家中餐店。2019年1月21日,达州市中级人民法院向被告送达了《通知》,要求被告自收到通知之时起，暂停将租金支付给原告房东两益公司。2019年1月30日，达州市中级人民法院出具（2018）川17执146号之二执行裁定书，裁定：将被执行人达州市两益饮品有限责任该公司所有的位于达州市通川区（权属证号：达州市房权证字第××号，面积1133.11㎡）和土地使用权、Ｇ幢第一层3号房产权属证号：达州市房权证字第××号，面积574.75㎡）和土地使用权证以3578.4775万元抵偿给达州银行所有。2019年8月9日，原告给被告发函要求被告重新签订《房屋租赁合同》并支付2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金370440元，但被告拒不支付。综上，被告与两益公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告取得出租房屋所有权后，被告应按照合同约定继续按时支付租金，但被告的行为以构成违约，原告有权要求解除合同、支付租金、腾退房屋。 被告董怡玫答辩称，第一、原告请求依法解除被告董怡玫与两益公司签订的房屋租赁合同体现了被告董怡玫与两益公司签订的房屋租赁合同仍然有效，董怡玫有权按照该合同履行自己的权利和义务依法有效；第二、原告主张被告董怡玫向原告支付2019年5月1日到2020年3月3日的租金312590元的诉讼请求不成立，因为被告按照租赁合同已向两益公司支付全额支付租金320000元。原告应当向两益公司追回此款；第三、判决被告董怡玫立即腾退房屋及支付从2020年3月4日至返还房屋之日按照合同约定支付房屋占用费的诉请矛盾，原告既要求腾退房屋又要求递增给付租金相互矛盾。原告与被告董怡玫目前没有约定租金金额、违约金等，所以原告这一诉请不成立；第四、原告要求被告支付全部租金及滞纳金，没有事实依据和法律依据及法律文书凭据为证，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人两益公司述称，被告董怡玫与两益公司于2018年5月24日签订《租赁合同》，中级人民法院裁定书2019年1月30日生效，两益公司应当收取被告董怡玫2019年度租金。中级人民法院裁定房屋归达州银行所有后，未及时办理过户手续，因此被告董怡玫按照合同约定应当交给两益公司。 各方当事人围绕起诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证及证据交换，并对各方质证意见记录在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：达州市中级人民法院执行达州银行与万源市三义中药材种植有限公司、两益公司金融借款合同纠纷一案，于2018年9月26日做出（2018）川17执146号执行裁定书，裁定：将两益公司所有的位于达州市通川区房屋（权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07735号〕、Ｇ幢第一层3号房屋权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07737号〕予以查封并委托评估、拍卖,于当月28日向两益公司送达了执行通知书、查封裁定书等。该院于2018年12月17日做出了（2018）川17执146号之一执行裁定书，裁定：拍卖两益公司上述查封房产，于当月26日向两益公司送达了该裁定。2018年12月27日，该院做出《通知》，通知达州市通川区和3号承租人达州市中级人民法院将在淘宝网对两益公司所有的位于达州市通川区和3号房产依法拍卖，依照法律规定承租人对该拍卖物享有优先购买权，请承租人持相关证明材料按拍卖公告要求办理竞买登记手续，逾期视为自动放放弃，同时，自收到该通知时其，暂停支付房屋租金。该院于2019年1月21日向董怡玫送达了通知书。2019年1月30日，该院做出（2018）川17执146号之二执行裁定书，裁定：将两益公司所有的位于达州市通川区房屋（权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07735号〕、Ｇ幢第一层3号房屋权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07737号〕以3579.47**万元抵偿给达州银行所有，裁定载明于送达之日发生法律效力。于2019年2月20日向达州银行送达该裁定，并于当月27日组织进行房屋交接，两益公司未到场参与交接，于2019年4月17日向两益公司留置送达了抵偿裁定书。 同时查明，2018年4月25日，第三人两益公司（甲方）与被告董怡玫（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方对其权属之天恒花园Ｇ幢1楼Ａ区部分商业用房（详见附图），共计建筑面积544.62平方米以空门市形式出租给乙方，期限为2015年5月1日至2023年4月30日，共计8年；三、资金及其他费用，租金按建筑面积年租金320000元，签订本合同时乙方向甲方一次性付清第一年租金，第二年不递增，第三年起每年在上一年度的租金基础上递增5%。乙方应在每年4月30日前向甲方一次性付清下一年租金。租金：第一年320000元、第二年320000元、第三年336000元、第四年352800元、第五年370440元、第六年388962元、第七年408410元、第八年428830元；……四、双方责任和权利（6）甲方不得无理拒收乙方依本合同的约定向甲方交纳的租金及相关费用。乙方如拖欠租金、费用，每日按所欠租金、费用的3‰计算滞纳金；逾期15日，乙方仍未交清租金及相关费用，视为违约。甲方可依法合同，处追收上述各自费用外，按第七条处理。七、本合同签订后，若任何乙方违约，由违约方向守约方支付本合同第十年租期租金的20%的违约金并承担守约方的一切损失之责；租金支付转入甲方指定的账户：吴仕茂的中国农业银行达州通汇支行62×××78。合同还对双方的其他权利义务进行约定。董怡玫与两益公司于2015年5月1日起履行租赁合同至今，董怡玫将承租的房屋用于经营筷乐老家中餐馆。因两益公司给予第五年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金优惠，董怡玫于2018年12月31日向两益公司支付了优惠后的第五年租金320000元，银行转账支付250000元、现金支付70000元，两益公司于当天向董怡玫出具了收据。庭审中，经三方当事人确认，董怡玫承租的房屋属于达州市通川区房屋中的一部分。 原告达州银行于2019年8月7日制作了《告知函》，通知董怡玫向其交纳2019年5月1日至2020年4月20日期间的租金370440元的租金，并告知其相关法律后果，该告知函由刘锋签收，董怡玫否认收到或知悉该函告。因原告达州银行起诉要求解除案涉租赁合同，被告董怡玫一直未交纳2020年5月1日至2021年4月30日的租金。 本院认为，第三人两益公司与被告董怡玫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人利益，合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，被告董怡玫承租的房屋在租赁期间因人民法院生效裁定抵偿给原告达州银行所有导致所有权发生转移，但租赁合同的效力不受影响，原告达州银行与被告董怡玫仍应按照原租赁合同行使权利、履行义务。对于原告达州银行以董怡玫未按约定交纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为由主张解除案涉租赁合同的诉讼请求，案涉租赁房屋的所有权于2019年4月17日转移给原告达州银行所有，在所有权转移之前两益公司对租赁物收取租金的行为应属有效，被告董怡玫在其承租的标的物所有权发生转移前已按当时的所有权人的指示交纳了当年的租金，且董怡玫支付租金时并不知道其承租房屋物将会产生所有权变动，在产权人给予五万余元优惠的情形下提前支付租金的行为亦属于大众的正常选择。被告董怡玫已经履行了支付第五年租金的义务，本院对原告以此为由主张解除合同的诉讼请求不予支持，原告与被告应按合同继续履行。原告于2019年4月17日取得案涉租赁房屋的所有权，因此2019年5月1日至2020年4月30日期间租金应当归原告达州银行所有，两益公司应当将收取董怡玫支付的当年度租金支付给原告达州银行。按照案涉合同约定，董怡玫应当在2020年4月30日前支付第六年（2020年5月1日至2021年4月30日期间）的租金388962元，因诉讼一直未能交纳，现支付条件已成就，董怡玫应立即向原告支付第六年租金388962元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、规定，判决如下： 一、第三人达州市两益饮品有限责任公司与被告董怡玫于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》继续履行； 二、被告董怡玫于本判决生效后十日向原告达州银行股份有限公司通川区支行支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金共计388962元； 三、驳回原告达州银行股份有限公司通川区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5986元，由被告董怡玫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 黄 娟 审判员 兰 静 审判员 刘小科 二〇二〇年九月十六日 书记员 周 密