文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初9128号原告：梅元章，男，1978年3月26日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：邹开祥，重庆市江津区几江法律服务所法律服务工作者。被告：宾连，女，1974年8月25日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：曹海峰，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊文，重庆伟豪（江津）律师事务所实习律师。第三人：简惠群，女，1966年1月18日出生，汉族，住重庆市江津区。原告梅元章与被告宾连、第三人简惠群合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告梅元章及其委托诉讼代理人邹开祥，被告宾连的委托诉讼代理人曹海峰、熊文到庭参加诉讼，第三人简惠群经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2020年8月31日，本院第二次公开开庭进行了审理，原告梅元章及其委托诉讼代理人邹开祥，被告宾连的委托诉讼代理人曹海峰、熊文，第三人简惠群均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梅元章向本院提出诉讼请求：被告退还原告转让费28000元。事实与理由：2019年10月20日，原、被告签订《租房合同》，被告将江津区迷你星座清雅茶楼转租给原告经营，具体约定“现将清雅茶楼出租，于2019年10月20日起，每月租金2000元，每年增加1百元，转让费为28000元，包含屋内所有物品，双方签字即可生效。”合同签订后，经被告同意，原告委托朋友杨德良将10000元通过微信转账给徐理，另外支付被告现金18000元。原告接手经营茶楼后，按月向被告支付房租。2020年6月17日，原告因故不再经营茶楼，准备将茶楼物品搬走，第三人简惠群前来阻拦，声称茶楼内的物品系原房东所有，为此，双方发生纠纷并报警处理，原告遂将茶楼钥匙交给第三人简惠群，《租房合同》实际已协商解除。原告认为，案涉合同中的转让是指茶楼内所有物品所有权的转移，在转茶楼时觉得东西值28000元，但被告收取该费无法律依据。之后，因与被告多次协商未果，原告遂诉至法院提出上述诉讼请求。在审理中，原告认为《租房合同》无效，可以扣除实际使用期间（8个月，扣2个月疫情）6000元的使用费。若法院认为转让费是使用权转让，因第三人、被告已使用五个月，原告实际使用8个月，再扣除疫情2个月，应按实际使用时间的比例计算转让费，未能使用期间的转让费应予以退还。被告宾连辩称，第一，被告未接触过案涉茶楼的所有权人，被告是受朋友曹华的委托签订案涉《租房合同》，但在签订合同时并未告知原告被告系受托人身份。所有权人和第三人均未限制转租，《租房合同》应有效，因原告决定停止经营不再支付租金，导致房东收回茶楼，原告要求退还转让费无事实与法律依据。第二，案涉合同名称系租房合同，实质包含转租和转让两部分，合同内容“转让费为28000元。包含屋内所有物品”中，“28000元”后系句号，《清雅茶楼转租协议》中转让金20000元明确系使用，且被告在承租后仅添置了1台冰柜和以旧换新1台麻将机，对其他物品并不享有所有权，因而转让的只是经营权，是使用权而不是屋内物品的所有权。第三，约定的转让费28000元，被告只收到微信转款10000元，在微信聊天中也未明确认可收到28000元。约定的租金是由原告支付被告，因原告不再承租未再交纳租金，房东收回了房屋，因而不欠被告租金。第四，如果法院认定转让的是室内物品的所有权转让，因被告无权处分物品，则应当扣除装修费用、取得经营权机会成本和原告放弃的冰柜价值，剩余物品折价3000-4000元赔偿原告，而不是退还转让费。第三人简惠群述称，第一，案外人陈远华系清雅茶楼所有权人，第三人与其系朋友，签订有租赁合同，约定租期为三年，若不经营可转租也可随时退租，在承租时茶楼已装修，有6个空调挂机、1个空调柜机、3张沙发、1个电视和若干椅子，因装修年久，第三人在承租后请朋友以成本价花1万多元重新简装（换卫生间水箱、空调加氟、换机麻桌面等）并添置两张机麻。第二，第三人经营不到二个月，就转租给宾连和曹华（二人一起做的，宾连谈的合同，曹华签的字），转让金20000元包含2019年7月27日至2019年9月25日的已交租金、装修及室内物品使用权，并非转移茶楼内物品所有权。宾连接手后以旧换新1张机麻，并添置1个冰柜。第三，2020年春节，第三人从朋友处得知茶楼再次转租，但房租仍由宾连支付第三人，因房东未约束转租且已再次转租，第三人对此也未置可否。第四，2020年6月17日，原告梅元章想搬茶楼物品，第三人到现场阻止并通知曹华，但告知原被告自己的东西搬走，原被告都说不要，原告当天交还钥匙于第三人，第三人搬走一张自己添置的机麻后，将茶楼交还所有权人陈远华。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：2019年，第三人从案外人处承租位于江津区迷你星座的清雅茶楼，租期三年，茶楼内有6个空调挂机、1个空调柜机、3张沙发、1个电视和机麻及若干椅子，因装修年久，第三人在承租后出资重新简装（换卫生间水箱、空调加氟、换机麻桌面等）并添置两张机麻。第三人简惠群（甲方）经营不足二个月，于2019年7月28日与案外人曹华（乙方）签订《清雅茶楼转租协议》，约定：“1.甲方将清雅茶楼转租给乙方，转租金额20000元室内设施有麻将桌6张、空调配套、沙发配套，不能损坏，如有损坏由乙方全部负责。2.本转让金还包含2019年7月27日至2019年9月25日，每月房租为2000元房租交付为每三个月交一次，本茶楼房租从2020年1月1日起每月为2100元。3.本协议租期为3年，具体以甲方与房东签订的‘门市租赁合同’为主。”在该合同底部约定“押金2000元，合同期满后由甲方退还乙方”。曹华承租后，以旧换新机麻1张，添置冰柜1个。2019年10月20日，被告宾连（出租方）与原告梅元章（承租方）签订《租房合同》，约定：“现将清雅茶楼出租，于2019年10月20日起每月租金为2000元，每年增加1百元，转让费为28000元。包含屋内所有物品.双方签字即可生效。”合同签订后，原告向被告支付28000元，另交纳租金至2020年6月。受新冠疫情影响，茶楼关门停业2个多月，后原告于2020年6月17日拟将清雅茶楼内物品搬走，第三人简惠群在当日发现后不允许原告搬走不属于原告和曹华添置的物品，为此发生纠纷并报警，当日原告即将清雅茶楼钥匙交还第三人简惠群，也自愿不搬冰柜。本院认为，原告梅元章和被告宾连签订的《租房合同》，在性质上属于租赁而来的经营性用房转让合同，其约定是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同义务。在本案中，双方争议的是转让费，而转让费是对附着于商铺的装修、设备设施等有形资产，以及基于商铺所处地段、原先经营时打下的良好人脉等基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产的对价的支付。一般而言，除当事人另有约定外，受让方就商铺内的有形资产取得所有权并可再行转让商铺。在本案中，被告宾连向原告交付了清雅茶楼，并保障了原告持续占有、经营使用权利，不存在出租人、第三人和被告收回茶楼，致使合同不能履行之事实，即便出租人、第三人与曹华之间有约定不得转租，原告梅元章也未因此受到使用茶楼阻碍，该约定不能成为原告单方解除与被告签订的《租房合同》的正当理由。因此，原告自愿停止经营，请求被告退还转让费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。同时，在本案中，转让费包含的物品约定不明确，双方又存在分歧。《租房合同》中“月租金为2000元，每年增加1百元，转让费为28000元。包含屋内所有物品。”内容，涉及转让费、租金两个方面，均可能指向同一标的物，“包含屋内所有物品”前系句话，在文义上不能当然理解为系转让标的物。原告主张屋内所有物品是转让的标的物，因未能举证证明该事实，应当承担举证不能的责任。即便本案转让费包含屋内所有物品，且被告无权处分室内物品，因茶楼内有形物品属于动产，物品在交付后所有权已属于原告，原告因他人主张权利而未能实现所有权，也应当基于侵权提起损害赔偿之诉。综上所述，原告请求退还转让费应当予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梅元章的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取为250元，由原告梅元章负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  罗 勇二〇二〇年九月二十八日法官助理  侯倩玲书 记 员  朱 凤