山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3237号 原告：济南七里堡市场有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112779710670Y。 法定代表人：王易丁，总经理。 委托诉讼代理人：宋乃琳，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：贾国香，山东卓荦律师事务所律师。 被告：杨广勇，男，1966年10月25日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：陈璨，山东安邦顺意律师事务所律师。 原告济南七里堡市场有限公司（以下简称七里堡公司）与被告杨广勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告七里堡公司的委托诉讼代理人宋乃琳、贾国香，被告杨广勇及其委托诉讼代理人陈璨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七里堡公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求确认七里堡公司、杨广勇之间的商铺租赁合同自2020年3月21日已解除；2.请求判令杨广勇立即停止侵害并将B1-93号商铺腾退给七里堡公司；3.请求依法判令杨广勇支付七里堡公司欠缴的租金709931元及逾期违约金（租金自2018年9月1日-2020年3月21日；违约金计算：以应付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率或者全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，自2018年9月1日起至付清之日止）；4.请求判令杨广勇向七里堡公司支付场地占用费并请求顺延至商铺腾退之日（场地占用费计算：以39161元/月标准，自2020年3月22日起算）；5.本案诉讼费用、律师费由杨广勇负担。事实和理由：七里堡公司、杨广勇于2016年6月28日签订商铺租赁合同一份，合同约定杨广勇承租七里堡公司位于济南巿历城区二环东路1599号七里堡商贸中心B座一层的93号商铺，用于经营餐饮业，租赁期限为8年，自2016年9月1日起至2024年8月31日止，并详细约定了租金递增及具体交纳方式以及违约责任等。自2018年9月1日至2020年3月21日，杨广勇欠付租金709931元。根据商铺租赁合同违约责任的约定，因杨广勇持续拖欠租金严重违约，七里堡公司行使合同解除权，解除租赁合同的通知已于2020年3月21日送达杨广勇。至今，杨广勇仍未将商铺腾退给七里堡公司，以及付清所欠租金。无奈，七里堡公司诉至贵院，请求判决如请。 杨广勇辩称，1.七里堡公司要求确认2020年3月21日已解除租赁合同没有合同依据及法律依据。2.杨广勇与七里堡公司之间的租赁合同仍处于履行过程中，不存在停止侵害腾出商铺的情况。3.由于济南市轨道交通施工建设以及涉案商铺下水道堵塞，堵塞时间是2017年12月至今，杨广勇系经营餐饮行业，下水道堵塞导致杨广勇无法正常使用租赁商铺，按照合同约定七里堡公司应当为杨广勇的正常经营活动提供良好的环境，七里堡公司未按照合同约定履行相关义务，导致杨广勇无法正常经营使用涉案商铺。4.七里堡公司与杨广勇之间的租赁合同并未解除不存在场地占用费的发生。5.对于七里堡公司主张的律师代理费，租赁合同约定的赔偿情形不存在赔付律师代理费的情况。 七里堡公司围绕其诉讼请求向本院提交了证据，杨广勇围绕答辩意见提交了证据。本院组织当事人双方进行了证据交换和质证，对双方没有争议的事实认定如下： 2016年6月28日，七里堡公司（甲方）与杨广勇（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租位于济南市历城区二环东路1599号济南七里堡商贸中心B座一层的93号商铺，套内面积298.8平方米，租赁用途餐饮，租赁期限8年，自2016年9月1日至2024年8月31日。第四条租金及交付期限租金价格为35520元/月，采用预付形式，首期支付12个月租金319680元（2016年9月1日至2017年8月31日），应于本合同签订当日支付。除首期租金外，后期租金按每6个月为一期支付一次，乙方须在每一期租金期的前10日前交付下一期租金。免租期自2017年6月1日至2017年8月31日止，第二年租金标准不变，无优惠政策，自第三年开始每年递增5%，商户应于2016年9月1日前正常营业，如逾期未正常营业，延期一天应从免租期内扣除一天，以此类推。第五条履约保证金及其他相关费用乙方在签订租赁合同当日需缴纳4万元履约保证金，履约保证金不能用以冲抵租金及其他费用，合同期满或双方按本合同有关条款，终止本租赁合同（违约除外）并且乙方付清租金、物业服务费、水电费、违约金、滞纳金及其他相关费用后，甲方应在三个月内将履约保证金无息返还乙方。自本商铺交付使用之日起产生的物业服务费、水电费、中央空调使用费等相关费用由乙方承担。第六条商铺装饰装修乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损害或发生故障，乙方应承担由此产生的全部费用。乙方自行装修后的商铺及商铺原有的附属设施，乙方在租赁期间享有使用权，合同终止乙方清场后应恢复商铺原装，经甲方认可的商铺内装修及附属设施可不用拆除，应无偿完整移交给甲方。第十条违约责任乙方未按合同第四条、第五条约定支付相关费用，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金，逾期超过五天，甲方有权停止乙方所租商铺的水电供应；逾期超过十天，甲方有权解除合同收回商铺。第十一条纠纷解决与其他乙方超过三日无故不开门营业的，没收履约保证金，超过七日无故不开门营业的，甲方有权收回商铺，已收取的租金及其他费用，不予退还。合同签订后，七里堡公司交付了涉案房屋，杨广勇用于经营历城区普拉托咖啡吧，店铺号牌为B1-93，该商铺位于二环东路与七里堡路交叉口的西北角七里堡商贸城拐角处一楼，斜面向二环东路。另，杨广勇按约缴纳了履约保证金4万元。 因杨广勇欠付2017年9月1日至2018年8月31日的租金、水电费等费用，七里堡公司于2018年7月5日向本院提起诉讼。2018年11月5日，经本院主持调解形成（2018）鲁0112民初5485号民事调解书，双方达成如下协议：一、自2017年9月1日至2018年8月31日杨广勇确认共欠七里堡公司租金为296164元，违约金为25646元；案件受理费5203元，由杨广勇承担。二、以上租金、违约金及案件受理费共计327013元，双方达成如下还款协议：2018年11月20日前还款55849元；2018年12月至2019年9月每月20日前还款25000元；2019年10月20日前还款21164元。三、若杨广勇在约定的时间不能如期支付相应金额，应按照银行同期贷款利率向七里堡公司支付逾期利息。双方均认可杨广勇于签订合同时缴纳的4万元履约保证金和3000元装修押金抵顶调解书确定的部分租金。调解书生效后，杨广勇未完全履行该民事调解书项下的付款义务，七里堡公司于2019年4月9日向本院申请强制执行。 在本院（2018）鲁0112民初5485案诉讼过程中，七里堡公司与杨广勇于2018年10月签订《还款计划》一份，主要载明：一、B1-93号业户分12期将2017年9月1日至2018年8月31日所欠房租（含物业费）296164元补交，并列表格载明了还款日期和还款金额。二、业户将2018年9月1日至2019年8月31日房租（含物业费）共368082元于2018年10月底交168082元，11月30日前交20万元。三、业户承担七里堡公司因B1-93拖欠房租发生的诉讼费和律师费（此案一审律师代理费25000元，诉讼费为5849元，共计30849元，杨广勇承诺于2018年11月20日前还清）。之后，杨广勇于2018年10月31日、11月1日分两次支付七里堡公司租金7万元和49680元，共计119680元，七里堡公司出具的2份收款收据中载明交款事由“2018年9月1日至12月31日前部分租金”，故本院认定杨广勇支付的119680元系支付的2018年9月1日至2019年8月31日期间的房租，对七里堡公司主张系履行（2018）鲁0112民初5485号民事调解书的还款义务，不予采信。杨广勇于2018年11月1日支付厦门唐人物业管理有限公司济南分公司物业费48402元，物业公司出具的收据上载明收款事由“物业费2018年9月1日至2019年8月31日”，故本院认定该费用系杨广勇支付的物业费，与本案无关。 杨广勇提交邢玉良与袁飞的微信聊天记录显示：2018年12月18日，邢玉良“弟弟，马哥把钱转给我了，我给你转了”“本月2.5万元就凑够了，一个一万，一个七千，一个装修押金3000，今天五千。律师费等我们在想法筹集解决。问题一个一个都会解决好。”袁飞“哥哥，这钱不是本月的，是上个月的”“就是11月份的”邢玉良“是的，11月份的”。杨广勇证明其按照还款计划支付了第一个月的分期还款。经审查，该部分还款系2017年9月1日至2018年8月31日的租金，与本案无关。 2020年3月20日，七里堡公司向杨广勇送达《解除租赁合同通知函》一份，主要载明，因杨广勇欠付自2017年9月1日至2020年2月29日的租金925858.2元，经多次催缴仍然拖欠的行为构成严重违约，达到合同约定的解除条件，七里堡公司决定解除租赁合同，租赁合同自本通知送达之日起解除，杨广勇在收到通知函之日起三日内将租赁商铺腾空后交付七里堡公司。 2020年3月23日，杨广勇向七里堡公司送达《关于〈解除租赁合同通知函〉的回复意见》一份，主要载明，杨广勇于2020年3月21日收到《解除租赁合同通知函》，拖欠房租根本原因是地铁施工封路影响导致商铺无法正常经营，七里堡公司隐瞒施工封路的事实误导租赁投资应承担全部责任；2018年12月出现下水道严重堵塞和二次封路，七里堡公司未予疏通应承担全部责任；七里堡公司违约在先，无权解除合同。 另查明，济南轨道交通R2线于2016年11月22日启动建设，线路经过涉案七里堡路，公告显示自2017年3月至2019年9月30日封闭施工，轨道交通建设拖延了一年的时间，至法庭辩论终结仍是封闭状态。 关于七里堡公司是否存在隐瞒轨道交通施工的事实。杨广勇认为七里堡公司在租赁合同签订前故意隐瞒轨道交通封闭施工的事实，违反诚信原则，并提供济南市人民政府网站上关于轨道交通建设的公告文件打印件为证。七里堡公司质证认为该证据的真实性无法核实，对证明目的有异议，该文件是将要启动轻轨之类的信息，七里堡公司并不知情工程即将启动的信息，直至2017年4月份才知道要修轻轨。本院审查认为，济南市人民政府网站上的信息均为公开信息，各单位和公民均可查阅，杨广勇提交的证据无法证明七里堡公司在签订合同前存在隐瞒轨道交通施工的事实。 本案的焦点一：下水道堵塞和停电是否构成杨广勇不支付租金的理由，七里堡公司是否享有合同解除权。杨广勇主张自2018年12月8日发生下水道堵塞，2019年6月遭遇强行停电，堵塞原因系商贸城公共管道堵塞所致，其经营的餐饮店无法继续经营，七里堡公司未按照合同约定为杨广勇的正常经营活动提供良好环境，所以拒付租金，不同意解除合同。杨广勇提供2018年12月25日向七里堡公司反映下水道堵塞的情况反映打印件一份，邢玉良与袁飞的微信聊天记录截图打印件二页，2019年6月19日员工邢玉良与七里堡公司经理袁飞的电话录音为证。七里堡公司经质证认为微信聊天记录真实性不确定，录音的音质比较杂乱，袁飞当时正在离职，停电问题因公司发现杨广勇一直在偷电，拒不补交电费，堵塞问题是杨广勇在装修店铺时未经其同意更改了下水道的结构，容易造成堵塞，户内的设施设备使用不当应由承租人承担责任。七里堡公司认为杨广勇一存在逾期支付租金情况，按照合同约定，其享有解除权。 焦点二：因轨道交通建设封路施工，对正在履行的租赁合同是否按照75%收取租金。七里堡公司称在地铁围挡施工期间，即2017年封路之后对正在履行的合同及对外招租的合同均是按照75%收取租金，前提是承租人按合同约定按期缴纳租金，若不按期缴纳则不能享受减免政策，在2017年张贴过通知，也召集商户开会通知。杨广勇不予认可，称七里堡居委会每年催缴房租时均口头通知其减免25%。 焦点三：律师费的承担。七里堡公司提交委托代理合同、法律服务发票复印件拟证明因本次诉讼委托山东卓茕律师事务所代理，支出律师服务费42500元，七里堡公司认为该费用系杨广勇违约给七里堡公司造成的实际损失，应予赔偿。杨广勇对以上证据的真实性无异议，但认为租赁合同中并未明确约定律师代理费用的承担，不应赔偿。 本院认为，七里堡公司、杨广勇于2016年6月28日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。七里堡公司作为出租人负有交付出租房屋的义务，享有收取租金的权利；杨广勇作为承租人负有支付租金的义务，享有按照约定使用租赁房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除合同的效力。”涉案合同约定房屋租赁期限为2016年9月1日至2024年8月31日，因杨广勇未按约定足额支付自2018年9月1日之后的租金，七里堡公司按照合同“逾期付款超过十天，七里堡公司有权解除合同收回商铺”的约定，于2020年3月20日向杨广勇发送《解除租赁合同通知函》，杨广勇于次日收到。杨广勇对七里堡公司通知其解除合同有异议，辩称其不支付租金的理由是七里堡公司未及时疏通下水道，并强行停电，且轨道交通封路施工影响其商铺经营，不同意解除合同。经查，双方对涉案房屋下水道堵塞原因和部位及停电原因各持己见，应归咎于何方，双方均未有效举证。若下水道堵塞和强行停电为七里堡公司所致，杨广勇可向七里堡公司主张承担违约责任，不能成为拒付租金的理由。杨广勇在合同履行过程中，自2018年9月起存在持续逾期支付租金的情形，逾期支付租金超过十天，达到租赁合同约定的解除条件，七里堡公司有权行使约定解除权，双方的《商铺租赁合同》于2020年3月21日解除。合同解除后，杨广勇应向七里堡公司返还涉案商铺，故对七里堡公司要求杨广勇腾退B1-93号商铺的诉讼请求，本院予以支持。 关于七里堡公司请求杨广勇支付2018年9月1日至2020年3月21日租金709931元，其中：2018年9月1日至2019年8月31日租金，月租金37296元，计算12个月，计447552元；2019年9月1日至2020年3月21日租金，月租金39161元，计算6个月21天，计262379元。本院认为：1.对于七里堡公司主张的2018年9月1日至2019年8月31日租金447552元。经查，双方于2018年10月签订的《还款协议》第二条载明“业户将2018年9月1日至2019年8月31日房租（含物业费）共368082元于2018年10月底交168082元，11月30日前交20万元。”该约定是双方对2018年9月1日至2019年8月31日的租金（含物业费）协商一致的意思表示。根据杨广勇提交的银行交易明细和收款收据，杨广勇已经支付2018年9月1日至2019年8月31日物业费48402元，即2018年9月1日至2019年8月31日的年租金为319680元（368082元-48402元），可推算出租金标准执行了35520元/月下浮25%（319680元÷12=35520元/月×75%），减去杨广勇已支付部分租金119680元，杨广勇尚欠七里堡公司租金20万元。2.对于七里堡公司主张按照《商铺租赁合同》约定的自第三年开始在35520元/月基础上每年递增5%计算的2019年9月1日至2020年3月21日租金262379元。本院认为，七里堡公司陈述其在2017年封路之后对正在履行的合同及对外招租的合同均按照75%征收租金。鉴于杨广勇涉案商铺位于二环东路与七里堡路交叉口的西北角七里堡商贸城拐角处一楼，斜面向二环东路，济南轨道交通R2线封路施工客观上对杨广勇涉案商铺经营造成不利影响，该优惠政策应当适用于杨广勇的商铺。且双方于2018年签订的《还款计划》对2018年9月1日至2019年8月31日的租金319680元（35520元/月×75%×12月），也未按照35520元/月上浮5%执行，而是按照35520元/月下浮25%执行。结合合同的履行情况、周边的施工情况和新冠肺炎疫情的影响，本院认为杨广勇按照每月租金35520元的75%向七里堡公司支付租金较为合理。双方租赁合同于2020年3月21日解除，租金应计算至2020年3月20日。即2019年9月1日至2020年2月29日的杨广勇应付租金应为35520元/月×75%×6月=159840元，2020年3月1日至2020年3月20日的租金应为35520元/月×75%÷30天×20天=17760元，共计177600元。综上，对七里堡公司主张的2018年9月1日至2020年3月21日租金709931元，本院部分支持377600元（200000元＋177600元），超出部分不予支持。 关于七里堡公司请求杨广勇支付场地占用费。七里堡公司的计算标准为以39161元/月为标准，自2020年3月22日起至实际腾退之日止。本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》自2020年3月21日解除后，杨广勇理应将涉案商铺腾退，其未腾退，应支付七里堡公司参照租金标准计算的占用费，因现七里堡市场周边仍存在道路施工现状，故杨广勇的场地占用费应按照月租金26640元（35520元/月×75%）支付。 关于七里堡公司请求杨广勇支付逾期违约金。根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，杨广勇应于每一期租金期的前10日向七里堡公司支付下一期租金。杨广勇未按照合同约定履行支付租金的义务，七里堡公司主张以每一期欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率或者全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，自每一期首日至实际给付之日止计算违约金。经释明，杨广勇申请调低，七里堡公司未提交证据证明其实际损失，本院综合合同的履行情况、双方的过错程度等，根据公平原则，酌定将违约金计算标准调整为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.95倍，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算利息损失。其中，2018年9月1日至2019年8月31日的欠付租金20万元，双方在《还款协议》中约定应于2018年11月30日支付，故利息损失自2018年11月30日起算至实际给付之日；2019年9月1日至2020年3月20日的租金177600元，按照租赁合同约定，应在每半年的租金期前10日支付，七里堡公司自愿将起算标准调至每期首日，故2019年9月1日至2020年2月29日的租金159840元的利息损失自2019年9月1日起算至实际给付之日，2020年3月1日至20日的租金17760元自2020年3月1日起算至实际给付之日。 关于七里堡公司请求杨广勇支付律师费42500元，因双方签订的《商铺租赁合同》对此未明确约定，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认济南七里堡市场有限公司与杨广勇于2016年6月28日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月21日解除； 二、限杨广勇于本判决生效之日起十日内向济南七里堡市场有限公司腾退位于济南市历城区二环东路1599号济南七里堡商贸中心B座一层的93号商铺； 三、限杨广勇于本判决生效之日起十日内支付济南七里堡市场有限公司2018年9月1日至2020年3月20日期间的租金377600元； 四、限杨广勇于本判决生效之日起十日内支付济南七里堡市场有限公司以20万元为基数，自2018年11月30日至2019年8月19日，按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失；以159840元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失；以17760元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失。 五、限杨广勇于本判决生效之日起十日内支付济南七里堡市场有限公司自2020年3月21日起至实际腾退之日止，按照月租金26640元计算的场地占用费； 六、驳回济南七里堡市场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计6837元，由济南七里堡市场有限公司负担2250元，杨广勇负担元4587元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨 华 二〇二〇年九月七日 法官助理  高 雪 书 记 员  李美霞