江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初4215号原告：昆山申亚物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇商务大道**中信广场**，统一社会信用代码91320583555840687N。法定代表人：黄雪辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李林芳，北京大成(太原)律师事务所律师。被告：江苏仁通档案管理咨询服务有限公司，，住所地上海市普陀区大渡河路****统一社会信用代码91320583560254666R。法定代表人：朱胜良，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周思佳，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文杰，上海九州丰泽律师事务所律师。原告昆山申亚物业管理有限公司与被告江苏仁通档案管理咨询服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，于2020年5月9日第一次公开开庭进行了审理，原告昆山申亚物业管理有限公司的委托代理人李林芳律师、被告江苏仁通档案管理咨询服务有限公司的委托代理人周思佳律师到庭参加了诉讼，于2020年6月8日第二次公开开庭进行了审理，原告昆山申亚物业管理有限公司的委托代理人李林芳律师、被告江苏仁通档案管理咨询服务有限公司的委托代理人周思佳律师到庭参加了诉讼。现本案现已审理终结。原告昆山申亚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付拖欠的物业管理费813697.95元及违约金244109.385元（计算依据为未付物业费的30%），共计1057807.335元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由,原告与被告签订《物业管理协议》，协议约定：原告为被告提供物业管理服务，被告应按时向原告支付物业管理费。被告物业管理费的缴纳标准为13383.19平方米，每月物业管理费3.2元/m²；如被告无故逾期支付或补足物业管理费或其他应缴费用的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付金额的千分之三向原告支付违约金；上述物业管理费按季支付给原告，先付后使用。该《物业管理协议》有效期自2018年7月1日至2021年6月30日，物业费自2018年7月1日起收。协议签订后，原告依约履行合同义务，但被告拒绝支付物业管理费。截止2020年1月底，被告已累计拖欠原告物业管理费813697.95元及逾期违约金244109.385元，共计1057807.335元。双方协商未果故诉至法院。被告江苏仁通档案管理咨询服务有限公司辩称，不同意原告诉请，理由为，一、原被告双方于2018年6月30日签订的物业管理协议，系被告收到原告胁迫所签订，不是被告真实意思表达，2018年4月被告与昆山三维电力建设有限公司开展供电施工项目，前期与原告沟通，原告是同意该项目的施工的，但施工进行到一半时原告进行阻挠，拒绝施工队进场施工，导致项目实施严重受阻，并且告知被告必须签订物业管理协议之后才允许施工队进场施工，被告因为前期投入巨大被迫无奈之下才与原告签订了物业管理协议；二、被告认为原告未履行物业管理协议的约定及法律规定的义务，属于I约在先，被告拒绝支付物业费系行使同时履行抗辩权，因此不应认定被告违约，原告主张违约金没有法律依据，我方认为是原告违约，其具体违约行为为位于花桥产业园区8号楼房顶开裂漏水，给被告造成了严重损失，被告多次与原告进行交涉，但原告至今未予处理，原告一直利用物业强势的地位对国家规定的电费价格进行加价，非法获取不正当的电费差价，原告对历年收取的物业费从未进行过公示，也没有进行了专项审计，被告申请法院对原告历年收取的物业费进行专项审计以明确物业费的具体用途，即使本案的物业管理协议有效，被告应当支付物业费及违约金，但物业费的费用及违约金的计算费率明显不合理，应予调整。经审理查明，甲方昆山申亚物业管理有限公司与乙方江苏仁通档案管理咨询服务有限公司于2018年签订一份物业管理协议，该协议约定该协议有效期自2018年7月1日至2021年6月30日。甲方为乙方提供如下物业管理服务：1.1以园区X号楼外墙、大门、边门、台阶为边界，X号楼雨棚、外墙、大门、边门、台阶为边界，X,X号楼与X,X号楼间的配电柜及变压器，属于乙方管理区域，以下简称该房屋。该房屋共用部位及共用设施设备(含道路、停车位、绿化带、园区消防、路灯等)的管理、维护、维修、保养服务。该房屋公共区域的保洁、日常垃圾清运(乙方建筑垃圾另行付费)该房屋外围公共区域的安防、秩序维持。该房屋公共绿地养护(含除草、灭虫、修整)等服务。物业管理费：乙方按该房屋的建筑面积缴纳物业管理费。物业管理费的缴纳标准为13383.19面积平方米，物业费即每月物业管理费3.2元/平方XX广场X号楼X号楼物业管理费不包含空调系统、除湿系统、蓝控系统、高压细水雾系统的维护保养、车位管理费，电梯楼顶面的防水、大楼的设备设施维修养护等。中方提供消维保、室内照明、应急设施用电、楼顶面的防水、大楼的设备设施维修养护等。甲方提供消防供水确保公共区域正常水压，任何改造改建造成的原因与物业无关。甲方有义务协助乙方申办使用维修基金。物业费自2018年7月1日起收。物业费按季度收取。按物价整体上涨，后期物业管理费调整，物业方有权根据市场情况调整收费标准，具体双方依据标准协商解决。车位费：每个车位的每月车位费为人民币100元为车位管理服务费(如价格调整，物业按照调整后价格进行调整)。上述费用物业管理费按季支付给甲方，先付后使用。上述费用，乙方应在收到发票后的五个工作日内，向甲方支付费用。物业管理费中包含了以下费用：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护、保安费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备费用；相关税费及物业管理公司合理利润；本协议涉及乙方应交付的所有费用。双方约定了违约责任为：甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定的，应当按照规定承担违约责任。非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任。如乙方无故逾期支付或补足物业管理费或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。如乙方违反物业管理有关规定的，甲方有权要求乙方限期纠正，逾期仍不纠正的，甲方有权按该房屋相关管理规定或本协议有关约定追究乙方违约责任。双方确定，甲方无需就以下原因所致损害承担责任：因不可抗力导致的服务中断；因合理必要的维修、养护共用部位、共用设施设备需要而临时停水、停电或停止共用甲方必须提前一天告知乙方，如甲方没有提前告知，甲方负责赔偿乙方的相关损失；因非甲方责任造成的供水、空调、通讯及其他公用设施设备的中断、障碍及损失；乙方责任致使甲方无法完成物业服务或达不到服务标准。涉案房屋现登记在被告名下。另查明，2019年12月9日，原告公司向被告公司发送物业服务费用缴款通知，明确2018年7月1日至2019年9月30日X号楼面积6178.44平方米，单价3.2，月数15个月，金额296565.12元；2019年10月1日至2020年1月31日X号楼面积6178.44平方米，单价3.2，月数4个月，金额79084.032元；2018年7月1日至2019年9月30日X号楼面积7204.75平方米，单价3.2，月数15个月，金额345828元；2019年10月1日至2020年1月31日X号楼面积7204.75平方米，单价3.2，月数4个月，金额92220.8元，以上金额813697.95元。被告对该催款函无异议但不认为应当支付，物业费以3.2元每平米收取过高。再查明，原告为被告实际进行物业管理，庭审中原告举证了相关物业服务由原告提供。被告举证了房屋漏水照片等证明被告服务未尽义务。上述事实有物业管理协议、催款通知、发票、房屋所有权证、审计报告、电力施工合同、漏水照片、微信聊天记录等及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。原告与被告签订了物业服务管理协议，涉案房屋登记在被告名下，被告实际使用该房屋，涉案物业由原告进行物业服务，双方应依据合同约定各自履行相应义务。故本案以3.2元每月每平米认定实际应付费用标准。物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为业主受到服务体验不同而减少管理成本，被告应按约定履行向原告支付物业费的义务。故原告诉请要求被告支付2018年7月1日计算至2020年1月31日X号、X号楼物业费813697.95元的诉请予以支持。庭审中原告明确没有实际损失，仅有利息损失，双方约定的违约金明显过高，原告以诉讼形式催费，被告仍未支付，故本院调整为以813697.95元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算，自本案立案日2020年3月25日计算至实际支付之日止计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决如下：被告江苏仁通档案管理咨询服务有限公司支付原告昆山申亚物业管理有限公司物业管理费813697.95元以及逾期利息（以813697.95元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月25日计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14320元，减半收取7160元,由被告江苏仁通档案管理咨询服务有限公司负担，该诉讼费原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  叶翌晨二〇二〇年九月二十一日书记员  孟 伟