陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终3414号 上诉人（原审原告）：沈楠，男，1987年4月29日出生，汉族，住西安市未央区。委托代理人王益，上海市锦天成（西安）律师事务所律师。委托代理人郭可可，上海市锦天成（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陕西合人置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人:王冰，执行董事兼总经理。委托代理人苗辉，男，1993年1月11日出生，汉族，住该单位，系该公司法务部经理。上诉人沈楠因与上诉人陕西合人置业有限公司（以下简称合人置业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。沈楠上诉请求：1、撤销原审判决第二项，判决合人置业公司另行支付沈楠各项损失109187.5元，共计163696.5元。2、请求撤销原审判决第三项。3、本案一、二审诉讼费由合人置业公司承担。事实与理由：1、一审法院对于品牌设计费用及订制空调等费用共计89187.5元未予查明，该部分损失应由合人置业公司给沈楠赔偿。2、因合人置业公司原因导致合同目的无法实现，沈楠被迫向客户退还预存款892元，依据前期宣传状况，沈楠在起诉时的19108元可得利益损失，原审未予查明。综上，请求二审法院查明事实，支持其上诉请求。合人置业公司辩称，沈楠二审中所提到的相关损失仅为收款收据，无转账凭证，缺乏依据，原审未予支持，并无不当。合人置业公司上诉请求，1、请求撤销原审判决第二项，改判驳回沈楠要求赔偿部分损失的诉讼请求。2、二审案件受理费由沈楠负担。事实与理由：原审判决认定事实不清，原审认定的有关装修损失违背常理，缺乏依据，同时，合人置业公司在承租涉案房屋时，出租方明确告知合人置业公司廊桥部分是有建设工程规划许可证的，合人置业公司对导致合同无效并无过错，沈楠作为承租人，并未就涉案房屋手续问题履行审查义务也具有过错，其装修损失应自行承担50%。原审法院对诉讼费的划分显失公平。沈楠辩称，原审依据事实认定的部分损失属实，合人置业公司应予赔偿，合人置业公司作为涉案房屋的出租方，应确保房屋符合法律规定及合同约定用途，双方签订合同时，并未告知沈楠涉案房屋无建设工程规划，沈楠对此并无过错，关于诉讼费的负担问题，不属于上诉的范畴。沈楠向一审法院起诉请求：请求判令解除沈楠与合人置业公司于2018年9月18日签订的《商铺租赁合同》;依法判令合人置业公司退还其租金保证金1.55万元、装修保证金1万元、租金9.3万元，装修电梯使用费900元，并赔偿各项损失15万元，合计269400元;本案诉讼费用由合人置业公司承担。庭审中沈楠变更赔偿金额15万元为163696.5元。一审法院认定事实，2018年9月18日，沈楠（乙方、承租方）与合人置业公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定，合人置业公司将位于西安市未央区XX环未央立交西南角的名京九合院小区8号楼4层D1号商铺、建筑面积为326平方米，套内建筑面积272平方米的商铺出租给沈楠用于开办舞蹈瑜伽馆。同时双方约定租期自2018年9月18日至2021年9月17日，免租装修期自2018年9月18日至2019年1月16日，自免租期满次日起计算租金，月租金15500元。租金前两年不变，之后每2年递增8%至合同到期日止，乙方在合同签署的同时向甲方交纳免租期满后6个月的租金，物业管理费每月每平方米5元，首期物业费1630元。为确保乙方按时缴纳租金，进场装修前向甲方一次性缴纳相当于两个月租金的租金保证金31000元，后双方协商变更保证金为乙方于合同签订之日缴纳1个月租金保证金，剩余一个月的租金保证金于2019年1月31日之前补交于甲方。甲乙双方应在合同签订后7日内办理商铺移交手续。上述合同签订当日，沈楠向合人置业公司缴纳定金5000元，合人置业公司向沈楠出具收据，收据载明9月21日之前交清尾款，后沈楠于9月22日向合人置业公司缴纳了103500元，先后两次共计缴纳108500元（其中包括1.55万元租金保证金和9.3万元租金）。2018年9月29日，沈楠向合人置业公司缴纳装修押金1万元，同日，缴纳的款项还包括电梯费800元和装修车辆出入证押金100元。合同签订后，合人置业公司依约向沈楠移交了涉案商铺。沈楠于2018年9月28日开始进场施工装修，同年10月2日，合人置业公司以出租的房屋中廊桥部分没有建设工程规划许可证、该商铺没有通过相关部门的验收为由让沈楠停止装修。停止装修后，因合人置业公司未能完善相关手续导致沈楠复工无期，后双方协商未果，沈楠遂诉至法院要求判如所诉。另查，合人置业公司用于出租的商铺系其自陕西萧都置业有限公司以承租合同承租取得，涉案商铺中8号楼建设手续完备，廊桥部分没有建设工程规划许可证。沈楠承租房屋总建筑面积326平方米，套内面积272平方米，其中8号楼套内面积90平方米，廊桥部分套内面积182平方米。同时查明，沈楠租赁涉案房屋用途为开办舞蹈瑜伽馆。为装修瑜伽馆，沈楠与西安创麒京品装饰装修工程有限公司签订了《创麒京品装饰装修合同》，创麒公司对沈楠所租房屋进行装修设计，设计成果业经合人置业公司审核通过，沈楠为此向创麒支出设计费21600元。另外，沈楠为筹备瑜伽馆装修并实际开始施工支出装修人工费5000元。定制瑜伽馆装修专用玻璃支出费用1.5万元，制作发光字支出制作费600元，为装修租赁脚手架等建筑物资支出租赁费130元，购买随心瑜瑜伽系统支出费用1999元，为开班瑜伽馆聘用工作人员做前期宣传支出费用300元。另外，沈楠为装修瑜伽馆购买部分装修用木工板、石膏板及耗材，装修停止后，留置现场的木工板、石膏板合人置业公司未经沈楠同意并清点自行搬离现场，沈楠有证据证明的石膏板价款为2280元，木工板价款为7600元。以上各项费用总计54509元。一审法院认为，依照最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉房屋廊桥面积占绝大部分，合人置业公司在案件一审法庭辩论终结前未能提供案涉廊桥房屋的建设工程规划许可证，也未提供相关主管部门批准建设的证据，故其与沈楠签订的房屋租赁合同系无效合同。无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，故沈楠要求解除合同无法律依据，不予支持。合同无效，合人置业公司依据无效合同取得的财产应当返还，故沈楠关于返还租赁保证金1.55万元、装修保证金1万元、租金9.3万元，装修电梯使用费900元（含装修车辆押金100元）的请求予以支持。对于沈楠请求赔偿损失一节，经审理，能够认定的损失包括瑜伽馆装修设计费用21600元、装修人工费5000元、订购瑜伽馆专用玻璃1.5万元、加工瑜伽馆发光字600元、租赁脚手架130元、购买随心瑜瑜伽系统1999元，购买装修材料费用7600元，以上各项费用总计54509元，而在导致本案合同无效问题上，合人置业公司作为出租方，其明知出租房屋未取得建设工程规划许可证、相关手续不够完备而与沈楠签订合同并承诺其有权出租，故因合同无效而给沈楠造成的损失应当由合人置业公司承担，沈楠请求赔偿损失中54509元诉讼请求证据充分，予以支持；沈楠主张的其余损失因证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西合人置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈楠租赁保证金1.55万元、装修保证金1万元、租金9.3万元，装修电梯使用费900元（含装修车辆出入证押金100元）,合计119400元；二、被告陕西合人置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告各项损失共计54509元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5341元，沈楠已预交，由沈楠承担341元，其余5000元由合人置业公司承担，由合人置业公司承担部分于上述款项支付时一并付给沈楠。本院二审期间：当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。审理中，双方当事人均认可涉案租赁合同标的物主要使用功能部分在廊桥部分。本院认为，最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，沈楠承租的涉案房屋中，主要用于使用功能的廊桥部分占承租整体建筑面积的绝大部分，而该部分建筑并未获得建设工程规划许可证，亦无证据证明经主管部门批准建设，故双方签订的涉案租赁合同应属无效；对此双方当事人亦均无异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鉴于涉案合同无效，双方合同目的无法实现，现沈楠要求合人置业公司返还租赁保证金、装修保证金及租金，装修电梯使用费，于法有据，本院予以支持。关于沈楠主张的损失问题，原审依据沈楠提供的相关证据，核定为54509元，较为合理。鉴于合人置业公司在出租涉案房屋时告知沈楠标的物系合法建筑，沈楠作为承租人，有理由相信其所述属实，故合人置业公司应赔偿沈楠相关损失54509元，其要求沈楠自行承担50%责任，理由不能成立。关于沈楠上诉认为原审对其其他损失未予认定，经查，沈楠所述其他损失依据不足，故其所述，本院不予采纳。原审就诉讼费分担一节，并无不当。综上所述，沈楠、合人置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2483元，由沈楠负担。二审案件受理费890元，由合人置业公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年九月四日 书 记 员  李   伟  1