广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1489号上诉人（原审原告、反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司,住所地德庆县青云山北面德庆碧桂园样板房区**楼首层。主要负责人：彭定博,总经理。委托诉讼代理人：欧万洪，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王李枝，男，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈祺睿，男，1968年11月3日出生，汉族，住德庆县********德庆碧桂园*****。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谭瑜莹，女，1973年7月28日出生，汉族，住德庆县********德庆碧桂园*****。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人陈祺睿、谭瑜莹物业服务合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2020）粤1226民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园物业公司上诉请求：1、撤销（2020）粤1226民初104号民事判决书第二项判决，依法改判驳回陈祺睿、谭瑜莹的全部反诉请求；2、本案（含一审本诉、反诉、上诉）诉讼费全部由陈祺睿、谭瑜莹。事实和理由：涉案物业的物业服务费支付时间从2013年12月1日起，陈祺睿、谭瑜莹已通过书面方式确认，碧桂园物业公司收取2014年6月至2015年1月的物业费合法合约，不应退还。一、涉案房屋所在园区已于2011年10月21日验收合格，达到交付条件。陈祺睿、谭瑜莹于2013年10月23日购买了涉案房屋并与德庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）签订了《商品房买卖合同》，因涉案房屋为现楼出售，该合同第八条约定了收楼时间为2013年11月23日前。碧桂园开发公司向陈祺睿、谭瑜莹送达了收楼通知书，通知陈祺睿、谭瑜莹在2013年11月23日收楼。陈祺睿、谭瑜莹与碧桂园开发公司签订的《商品房买卖合同》附件四（即补充协议）约定“买受人以商品房存在工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或者逾期收楼的法律后果由买受人自行承担”该补充协议也经陈祺睿、谭瑜莹签字确认，对陈祺睿、谭瑜莹具有约束力。因此，陈祺睿、谭瑜莹应从2013年11月23日起向碧桂园物业公司支付物业服务费。二、碧桂园物业公司与陈祺睿、谭瑜莹于2013年10月23日签订了《德庆碧桂园前期物业服务协议》，根据该协议第六条的约定“甲方应自《商品房买卖合同》约定的物业交付之日起，且无论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”因《商品房买卖合同》约定的收楼时间为2013年11月23日，故陈祺睿、谭瑜莹应从2013年12月1日起向碧桂园物业公司支付物业服务费。综上，碧桂园物业公司收取陈祺睿、谭瑜莹2014年6月至2015年1月的物业服务费符合合同约定，没有任何不妥。陈祺睿、谭瑜莹要求返还该期间已经支付的物业服务费，没有事实和法律依据。陈祺睿、谭瑜莹辩称，一、碧桂园物业公司不予退还陈祺睿、谭瑜莹收楼前（2014年6月至2015年1月）的物业服务费及违约金共计4,489.20元的上诉请求没有任何依据，一审法院事实查明清楚，适用法律正确。1、碧桂园开发公司实际交付房屋的时间为2015年1月28日，未能依《商品房买卖合同》第八条约定如期交付的原因在于碧桂园开发公司未适当履行其交付义务，物业服务费应自2015年2月起算。双方正式办理收楼手续的时间为2015年1月28日，一审诉讼中双方均已确认，且有证据予以证明。未能依《商品房买卖合同》第八条约定如期收楼的过错方完全在于碧桂园开发公司，虽然《收楼通知书》落款时间为2013年10月23日，但《收楼通知书》属于碧桂园开发公司向买受人的单方意思表示，签署该通知书的法律效果只是其知悉通知内容，并不能作为实际收楼的凭证。由于涉案房屋存在严重规划和设计缺陷，具有重大安全隐患，碧桂园开发公司在维修过程中存在违章作业，未能排除安全隐患，可能危及人身安全，陈祺睿、谭瑜莹有正当理由拒绝收楼。为此，陈祺睿、谭瑜莹多次向碧桂园开发公司书面反映，但碧桂园开发公司屡次拖延，导致陈祺睿、谭瑜莹不如期收楼，过错完全在于碧桂园开发公司。2、《商品房买卖合同》附件四属于无效条款，且与本案不具有关联性。陈祺睿、谭瑜莹与碧桂园开发公司签订的《商品房买卖合同》附件四约定“买受人以商品房存在工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或逾期收楼的法律后果由买受人自行承担”首先，一审法院已认定该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效条款，对双方不具有约束力。其次，退一步讲，《商品房买卖合同》是陈祺睿、谭瑜莹与碧桂园开发公司之间签订的合同，根据合同相对性，该条款只对陈祺睿、谭瑜莹与碧桂园开发公司具有约束力，规范该合同双方的权利和义务，不能突破相对性而规范陈祺睿、谭瑜莹与碧桂园物业公司之间的权利和义务。3、依据相关法律规定，《德庆碧桂园前期物业服务合同》和《德庆碧桂园前期物业服务协议》“第六条：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交楼之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”属无效条款。《物业管理条例》第四十一条规定，已竣工但尚未交付或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由碧桂园开发公司交纳。《广东省物业管理条例》第四十一条也作出同样规定。由此可见，已售但尚未实际交付给买受人的，物业服务费应由碧桂园开发公司交纳。虽然《德庆碧桂园前期物业服务合同》和《德庆碧桂园前期物业服务协议》第六条约定物业服务费自商品房买卖合同约定的物业交付之日起支付，但条款为格式条款，属于与《中华人民共和国合同法》第四十条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定存在冲突，加重了陈祺睿、谭瑜莹的责任，应为无效，对双方无约束力。业主应从物业实际交付之日起支付物业服务费。二、碧桂园物业公司视司法为儿戏，其诉讼代理人为公司职员，专职诉讼，以发律师函、起诉、撤诉、再起诉、上诉的方式，以收取高额违约金的手段，恐吓陈祺睿、谭瑜莹交纳本不应交纳的物业服务费，企图将陈祺睿、谭瑜莹拖入诉累，以向其妥协，并在过程中恶意泄露业主信息。尤其是，在一审判决后，陈祺睿、谭瑜莹与其交涉希望可以先偿还本金，却被碧桂园物业公司无理拒绝。碧桂园物业公司企图通过拖延时间以收取每天攀升的高额违约金，主观恶意明显，严重骚扰陈祺睿、谭瑜莹一家老少的安宁生活，应当赔偿陈祺睿、谭瑜莹损失5,000.00元。三、碧桂园物业公司在物业服务合同履行过程中，未能如约提供服务，而陈祺睿、谭瑜莹需要在没有享受相关服务到位的基础上仍按格式合同约定交纳物业服务费，有失公平。碧桂园物业公司广告语“给您一个五星级的家”乃虚假宣传，破坏了市场公平竞争，相关事实在一审反诉状中已有详细陈述。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陈祺睿、谭瑜莹支付2017年11月至2018年3月、2019年1月、2019年3月至2019年6月的物业服务费共计5,160.00元，以后按合同约定至付清欠费日止；2、判令陈祺睿、谭瑜莹以当月所欠物业服务费为计算基数，按照每日5‰标准计算并支付违约金，暂计至2019年12月9日的违约金共计10,918.56元，以后按合同约定至付清欠费日止；3、判令由陈祺睿、谭瑜莹承担本案的全部诉讼费用。陈祺睿、谭瑜莹向一审法院提起反诉请求：1、判令《德庆县碧桂园前期物业服务合同》和《德庆县碧桂园前期物业服务协议》第六条关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的条款内容无效；2、判令碧桂园物业公司返还在物业尚未交付于陈祺睿、谭瑜莹前恶意收取的物业服务费4,128.00元及违约金361.20元共4,489.20元；3、判令碧桂园物业公司赔偿陈祺睿、谭瑜莹4,489.20元；4、判令碧桂园物业公司返还陈祺睿、谭瑜莹不合理收费300.00元和乱收费2.58元，让陈祺睿、谭瑜莹确认已办不动产权证；5、判令碧桂园物业公司承担本案的本诉与反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月19日，案外人碧桂园开发公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司德庆分公司（乙方）签订《德庆碧桂园前期物业服务合同》，约定由碧桂园开发公司选聘乙方为德庆碧桂园物业提供前期物业管理服务，物业服务费采用包干制方式。该合同第六条约定：“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳”。2013年10月23日，碧桂园开发公司与陈祺睿、谭瑜莹签订《商品房买卖合同》，合同约定由陈祺睿、谭瑜莹以总价款116万元购买碧桂园开发公司位于德庆碧桂园***街*号商品房一套共三层，套内建筑面积为258平方米，花园面积115.98平方米。买受人签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，出卖人应当在2013年11月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按本合同附件四即《补充协议》第十一条约定方式处理。《补充协议》第十一条约定，删除《商品房买卖合同》第十一条关于“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续”的内容，修改为“出卖人在该《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接手续，则视为出卖人按期交房。该《补充协议》第十二条约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”。合同签订后，陈祺睿、谭瑜莹签收了《住宅质量保证书》、《税费及其他应付款项明细》和合同附件等文本。同日，陈祺睿、谭瑜莹（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《德庆碧桂园前期物业服务协议》，约定由乙方为该涉案物业提供物业管理服务，双方约定了物业服务内容、标准和服务费用计算标准，其中协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.00元计收。该物业套内面积258平方米，花园面积115.98平方米，甲方应按每月516.00元向乙方交纳物业服务费。该协议第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费”。该协议第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉”。同日，碧桂园开发公司向陈祺睿、谭瑜莹发出一份《收楼通知书》，该《收楼通知书》载明的主要内容为：“阁下于2013年10月23日购买德庆碧桂园***街*号商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2013年11月23日交付给阁下，请阁下与销售中心销售人欧玉凤预约收楼手续时间，并请带齐有关资料和款项前来销售中心办理相关手续。阁下的物业服务费从2013年12月1日起计收”。陈祺睿、谭瑜莹在该通知书上签名确认。在收楼验楼过程中，陈祺睿、谭瑜莹发现该商品房存在前花园、侧花园、后花园和二楼露台墙面文化石大面积脱落、三楼小房管口渗水、天花板出现水痕和侧花园排水管出现爆裂等质量问题而拒绝收楼，要求碧桂园开发公司维修。后经碧桂园开发公司多次维修，买卖双方于2015年1月28日签订《德庆碧桂园物业及资料移交书》，正式办理交楼手续。同日，碧桂园物业公司代碧桂园开发公司收取了陈祺睿、谭瑜莹支付的办证费用共2,233.38元【档案费100.00元、房屋所有权登记费80.00元、印花税15.00元、房地产权证工本费10.00元、他项权利登记费80.00元、土地登记费（调测费）28.00元、土地证书工本费20.00元和其他费用1,900.38元（包含代理服务费1,020.38元、土地交易服务费600.00元、房地产证查档费100.00元、房地产他项查档费100.00元、他项权利登记费80.00元）】，碧桂园物业公司向其出具了代收款临时收据，事后将该款项移交给了碧桂园开发公司。陈祺睿、谭瑜莹收楼后，其与碧桂园物业公司、碧桂园开发公司三方对其实际收楼前即2013年12月至2014年12月期间的物业服务费承担问题产生争议，碧桂园开发公司只同意承担该物业从2013年12月至2014年5月期间的物业服务费及违约金，其余要求陈祺睿、谭瑜莹承担。2016年1月31日，碧桂园物业公司向陈祺睿、谭瑜莹发出催收通知书，要求陈祺睿、谭瑜莹支付2014年6月至2014年12月的物业服务费3，612.00元及违约金8，632.68元合共12,244.68元。陈祺睿于同年3月3日向碧桂园物业公司支付了2014年6月至2014年12月的物业服务费3,612.00元。同年4月16日，碧桂园物业公司根据陈祺睿的申请，减免上述期间的物业服务费3,612.00元计至2016年3月3日止的违约金8,833.92元的95.91%即8,472.72元，陈祺睿遂于同年4月17日支付了余下的违约金361.20元。陈祺睿支付了上述款项后，认为其实际收楼前的物业服务费应由碧桂园开发公司承担，并且认为碧桂园物业公司重复收取其2015年6月的物业服务费516.00元，要求碧桂园开发公司和碧桂园物业公司退还不合理收费共4,489.20元未果，遂以此为由没有按时交纳部分物业服务费。至2019年12月9日止，陈祺睿、谭瑜莹尚未支付2017年11月至2018年3月、2019年1月和2019年3月至6月共10个月的物业服务费5,160.00元。碧桂园物业公司遂向其催收物业服务费，并通过邮寄信件方式向其发出书面催收通知书，但陈祺睿、谭瑜莹至今未予支付。碧桂园物业公司遂于2020年1月14日诉至一审法院。同时查明，碧桂园物业公司系具有一级资质的物业服务公司，德庆碧桂园小区物业服务收费标准已于2010年11月3日向物价主管部门办理备案手续，案涉物业属于德庆碧桂园二期工程，该工程已于2011年11月办理了竣工验收备案手续。2012年11月27日，广东碧桂园物业管理有限公司德庆分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务有限公司德庆分公司。2015年12月22日，广东碧桂园物业服务有限公司德庆分公司经工商登记变更企业名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司德庆分公司。2019年6月20日，变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司德庆分公司即碧桂园物业公司。一审法院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案双方当事人的争议焦点为：1、《德庆县碧桂园前期物业服务合同》和《德庆县碧桂园前期物业服务协议》第六条约定关于“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”的条款是否为无效格式条款；2、陈祺睿、谭瑜莹请求返还商品房实际交付前支付的物业服务费及违约金应否支持；3、碧桂园物业公司是否存在欺诈消费、违规收费和管理服务不到位问题；4、碧桂园物业公司请求陈祺睿、谭瑜莹给付尚欠物业服务费及违约金的诉讼请求应否支持。关于格式条款的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案争议的《德庆县碧桂园前期物业服务合同》和《德庆县碧桂园前期物业服务协议》的第六条是合同双方对物业服务费计付起始日期的约定条款，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款情形。但是，该条款存在两种以上理解：一种理解是无论物业是否交付，业主均应从商品房买卖合同约定的物业交付之日起支付物业服务费；另一种理解为业主应从物业交付或视为交付之日起支付物业服务费。从《德庆县碧桂园前期物业服务合同》第六条后面关于“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳”的约定内容亦可知道，该条款解释为业主应当从物业交付或者视为交付之日起支付物业服务费比较合理。故该格式条款属于《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的争议格式条款，可以作出不利于提供格式条款一方的解释。但该条款并没有必然加重业主一方的责任，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款关于“物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利”的无效条款情形。因此，陈祺睿、谭瑜莹请求确认该格式条款无效的请求，理据不足，一审法院不予支持。关于陈祺睿、谭瑜莹请求返还商品房实际交付前的物业服务费及违约金应否支持问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由碧桂园开发公司交纳。”陈祺睿、谭瑜莹与碧桂园开发公司签订商品房买卖合同虽然约定案涉商品房于2013年11月23日交付给买受人，但根据陈祺睿、谭瑜莹提供的验楼反映单和案涉物业的照片可以证实该商品房确实存在房屋渗水、外墙砖脱落可能危及人身安全的质量问题。尽管买卖双方签订的《补充协议》约定了“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”的条款内容，但该约定条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款，对买受人不具有法律约束力。陈祺睿、谭瑜莹在验楼过程中发现案涉房屋不符合住宅质量标准，应当有权拒绝收楼。故涉案房屋未能交付的原因在于碧桂园开发公司未适当履行其交付义务，且本案无证据证明陈祺睿、谭瑜莹无正当理由拒绝收楼，不应视为陈祺睿、谭瑜莹已按期收楼。本案双方提供证据均证明陈祺睿、谭瑜莹于2015年1月28日才正式办理收楼手续。根据上述规定，陈祺睿、谭瑜莹应从2015年2月起交纳物业服务费，在此之前的物业服务费不应由其交纳。碧桂园物业公司向陈祺睿、谭瑜莹收取案涉物业2014年6月至2015年1月期间的物业服务费及违约金共4,489.20元没有合法依据，陈祺睿、谭瑜莹请求返还该款的反诉请求，理据充分，一审法院支持。关于碧桂园物业公司是否存在欺诈消费、违规收费和管理服务不到位问题。碧桂园物业公司通过协议方式被选聘为案涉小区的物业服务企业，其物业服务收费标准已于2010年11月3日向物价主管部门办理备案手续，且双方已在订立的《德庆县碧桂园前期物业服务协议》中明确了收费标准，碧桂园物业公司为案涉物业提供了管理服务，有权按约定收取物业服务费。陈祺睿、谭瑜莹认为碧桂园物业公司存在欺诈消费行为的主张，没有事实依据，一审法院不予采纳。陈祺睿、谭瑜莹支付了2016年10月份的物业服务费逾期付款违约金2.58元，事后又以没有逾期付款为由主张对方违规收取其违约金，难以令人采信，一审法院不予支持。碧桂园物业公司根据商品房买卖合同约定的其他应付款项目代收陈祺睿、谭瑜莹的办证费用共2,233.38元，该款项与商品房买卖合同附录二的《税费及其他应付款项明细》应付款项目标准基本一致，且其收款后已将代收款项交回碧桂园开发公司，其法律后果和责任应由碧桂园开发公司承担。陈祺睿、谭瑜莹认为碧桂园物业公司违规多收其300.00元，请求返还的诉讼请求，理据不足，一审法院亦不予支持。陈祺睿、谭瑜莹认为碧桂园物业公司没有按约定提供相应服务，无权按约定标准收取物业服务费的抗辩意见，未能提供证据予以证实，一审法院不予采纳。关于碧桂园物业公司请求陈祺睿、谭瑜莹给付尚欠物业服务费及违约金的诉讼请求应否支持问题。碧桂园物业公司向业主提供了物业服务，业主应当按约定支付物业服务费。陈祺睿、谭瑜莹拖欠2017年11月至2018年3月、2019年1月和2019年3月至6月共10个月的物业服务费共5,160.00元未按约定期限支付，已构成逾期付款违约，依法应当承担迟延履行的违约责任。对于迟延履行的违约金，双方在《德庆县碧桂园前期物业服务协议》约定了从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，但同期中国人民银行公布的中长期的贷款基准利率为年利率4.75%，双方约定的逾期付款违约金的标准明显高于守约方损失的130%以上，当事人有权请求予以适当调整。陈祺睿、谭瑜莹已对本案的违约金标准提出了明显过高的抗辩意见，一审法院以逾期付款给对方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况和当事人的违约程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，适当调整本案逾期付款违约金支付标准为年利率6.2%。陈祺睿、谭瑜莹以其支付了在收楼前不应由其承担的物业服务费为由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。碧桂园物业公司起诉请求其支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。但碧桂园物业公司要求每日按应付物业服务费的5‰计算违约金的请求，一审法院不予全部支持。违约金应按一审法院调整的标准执行，并从每月应付物业服务费逾期之日即次月1日起计算。综上所述，碧桂园物业公司请求陈祺睿、谭瑜莹支付拖欠物业服务费及违约金的诉讼请求，一审法院部分支持；陈祺睿、谭瑜莹的反诉请求碧桂园物业公司退还物业交付前的物业服务费及违约金的诉讼请求，一审法院支持；陈祺睿、谭瑜莹的其他反诉请求，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、限陈祺睿、谭瑜莹于该判决发生法律效力之日起15日内向碧桂园物业公司支付2017年11月至2018年3月、2019年1月、2019年3月至2019年6月的物业服务费共计5,160.00元及违约金（违约金计算方法：以每月尚欠物业服务费516.00元为基数，从应付期限届满的次月1日起按年利率6.2%计至清偿之日止）；二、限碧桂园物业公司于该判决发生法律效力之日起15日内退回2014年6月至2015年1月的物业服务费及违约金共4,489.20元给陈祺睿、谭瑜莹；三、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求；四、驳回陈祺睿、谭瑜莹的其他反诉请求。案件一审本诉受理费201.96元，减半收取计为100.98元，由碧桂园物业公司负担60.98元，陈祺睿、谭瑜莹负担40.00元。反诉一审受理费25.00元，由碧桂园物业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，一审案由定性正确，予以维持。根据上诉和答辩，本案二审争议的焦点是：碧桂园物业公司应否返还2014年6月至2015年1月的物业服务费及违约金4,489.20元给陈祺睿和谭瑜莹。在本案中，根据陈祺睿、谭瑜莹提供的验楼反映单和案涉房屋的照片可以证实该商品房确实存在房屋渗水、外墙砖脱落可能危及人身安全的质量问题。显然，陈祺睿、谭瑜莹不应接收不能正常使用，甚至可能危及自身安全的涉案房屋。同时，涉案房屋未能交付的原因在于碧桂园开发公司未适当履行其交付义务，且本案无证据证明陈祺睿、谭瑜莹无正当理由拒绝收楼。因此，不应认定为陈祺睿、谭瑜莹应按合同约定的交楼时间开始缴纳物业服务费，应从碧桂园开发公司维修好涉案房屋后，并由陈祺睿、谭瑜莹实际接收涉案房屋之日开始缴纳物业服务费。双方提供证据均证明陈祺睿、谭瑜莹于2015年1月28日才正式办理收楼手续，故陈祺睿、谭瑜莹应从2015年2月起交纳物业服务费，在此之前的物业服务费不应由陈祺睿、谭瑜莹交纳。碧桂园物业公司上诉主张已向陈祺睿、谭瑜莹收取案涉物业2014年6月至2015年1月期间的物业服务费及违约金共4,489.20元不予返还，依据不充分，不予支持。一审法院对此处理正确，予以维持。综上所述，碧桂园物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元（碧桂园物业公司已预交），由碧桂园物业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李升文审 判 员 李小冬审 判 员 梁达明二〇二〇年九月二十五日法官助理 彭 赟书 记 员 谢煌霖