江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初5655号原告：马丹，女，1983年10月1日生，汉族，住本市雨花台区。委托诉讼代理人：丁久阳，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，国浩律师（南京）事务所律师。被告：葛贤君，女，1961年12月3日生，汉族，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：张皓，江苏益和律师事务所律师。原告马丹与被告葛贤君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马丹的委托诉讼代理人丁久阳、陈强，被告葛贤君及其委托诉讼代理人张皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丹向本院提出诉讼请求：1、支付违约金309000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年4月11日，原告马丹（甲方）与被告葛贤君（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：100005319869）—份，约定：甲方将位于秦淮区方;房屋所有权人为马丹，房屋面积53.92平方米;房屋总价款1545000元（壹佰伍拾肆万伍仟元整）；甲、乙双方应于2020年5月11日前共同办理房屋权属转移登记，甲、乙双方约定于申请办理房屋权属转移登记前，乙方将第一笔购房款／首付款人民币1500000元以存量房交易结算资金监管账户的方式支付给甲方；如果乙方拒绝购买房屋，应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。2020年4月底起，被告方即多次表示不予购买诉争房屋。2020年5月10日，被告方向原告方发送短信称无法继续履行房屋买卖合同，该短信内容为:“小邢、马丹你好！今天与你沟通主要想表达我们对双方房屋买卖的意见。我正式告之你们，因多种原因不能再继续我们在德佑房屋中介主持下所签订购房合同。合同号为100005319869，希望双方解除合，今正式传达与你，望理解。我方将以定金方式赔偿损失，请予接受。”被告拒绝购买房屋，且未在2020年5月11日前将第一笔购房款支付给原告，己构成《存量房屋买卖合同》（合同编号：100005319869）项下根本违约。因被告的违约行为，已给原告造成巨大的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请法院判如所请。被告葛贤君辩称，不同意原告诉请。1.违约金过高，而且不应当支付违约金，理由就是违约金数额已经超过法律规定。2.本合同实际上是一个违反国家法律规定，没有办法履行的合同，被告没有什么过错。本院经审理认定如下事实：2020年4月11日，原告马丹（甲方）与被告葛贤君（乙方）签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：100005319869）—份，约定：甲方将位于秦淮区方，房屋所有权人为马丹，房屋面积53.92平方米，房屋总价款1545000元；该房屋未出租，未设立抵押权；乙方于2020年4月11日将定金20000元自行支付的方式支付给甲方；甲、乙双方应于2020年5月11日前共同办理房屋权属转移登记，甲、乙双方约定于申请办理房屋权属转移登记前，乙方将第一笔购房款／首付款人民币1500000元以存量房交易结算资金监管账户的方式支付给甲方；甲、乙双方应当在房屋交付当日办理物业交割手续。乙方从本协议约定的总价款中留存人民币25000元作为物业交割保证金。该保证金乙方应于交房当日以自行支付的方式支付给甲方；乙方承诺具备本市购房资质并能开具购房证明。如乙方付款方式为贷款支付，乙方承诺知晓贷款政策并具备的贷款资质。乙方确认，对该房屋具体状况充分了解，并已实地查看，自愿买受该房屋。如乙方违反该承诺导致买卖合同无法继续履行的，乙方向甲方承担本合同约定的违约责任；乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：乙方拒绝购买房屋…乙方出现上述根本违约情形之一的，应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%，乙方向甲方己支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；甲、乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。被告已按约支付原告定金20000元。2020年5月10日被告方向原告方发送短信称无法继续履行房屋买卖合同，短信内容：“小邢、马丹你好!今天与你沟通主要想表达我们对双方房屋买卖的意见。我正式告知你们，因多种原因不能再继续我们在德佑房屋中介主持下所签订购房合同。合同号为100005319869，希望双方解除合同，今正式传达与你，望理解。我方将以定金方式赔偿损失，请与接受”。被告称签订房屋买卖合同时，其与妻子名下各有一套房屋，不符合南京购房政政策，被告没有购房资格，后将一套房子变更至妻子名下，离婚未能及时离，所以发短信给原告，解除合同，到5月21日才离婚，之后又购买了其他的房子。2016年10月28日，马丹将位于秦淮区出租给案外人冯文娟，租赁期限为2016年10月27日至2021年11月11日。2020年4月，马丹（乙方）与案外人刁云彩（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方将位于南京市的房屋出售给乙方，转让价款1450000元，送件将首付款410000元，由双方自行给付。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1000000元，用于支付房屋转让价款的余款。乙方同意于2020年4月25日前与贷款银行签订借款合同。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起15日内筹款补足。2020年5月11日,邢东祥（借款人）与宁波银行股份有限公司南京分行（贷款人）签订《个人最高额借款合同》，最高贷款限额为1000000元，并签订《最高额抵押合同》，邢东祥并将位于秦淮区作为该债务的抵押物。2020年5月25日，马丹（借款人、抵押人）与招商银行股份有限公司南京分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》、《南京房地产抵押合同》，借款人从刁云彩处购买雨花台区房屋，贷款1000000元，贷款期限从2020年5月25日至2050年5月25日止，具体贷款期限以借款借据为准，马丹以位于雨花台区房屋作为抵押物。2020年6月2日，招商银行股份有限公司南京分行放款1000000元，期限自2020年6月2日至2050年6月2日。2020年6月20日，邢东祥（甲方）与曾莹（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于南京市秦淮区的房屋出售给乙方，建筑面积53.92平方米，房屋转让价款1495000元。2020年7月7日，马丹（甲方）与国浩律师（南京）事务所（乙方）签订《委托代理协议》，甲方因与葛贤君房屋买卖合同纠纷，聘请乙方提供法律服务，代理参与人民法院的诉讼活动，乙方代理案件应收取的律师费为一审法院判决葛贤君应承担的违约金的20%。马丹称邢东祥系其丈夫，原告为购买学区房的需要将涉案房屋（秦淮区）另行卖出，前后造成差价损失50000元；原告为后续支付学区房首付款，将涉案房屋进行抵押贷款1000000元，额外支付了贷款利息，造成损失6093元；涉案房屋2020年4月11日之前存在租赁情况，2020年11月11日到期，但为了出卖予被告而提前解约，造成租金损失25200元；因被告原因，原告无法全额支付学区房的购房资金，通过按揭贷款方式购买学区房，原告2020年6月30日收到涉案房屋另行卖出所得放款，造成一个月利息损失及提前还贷违约金损失，合计7418.4元；原告支出的律师费、交通费、误工费、后续卖涉案房屋的中介费5000元等亦为其他损失。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表达，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告因故未能按合同约定履行付款义务，并提出解除合同，现被告已另行购房，原告亦将案涉房屋另行出售，合同实际已无法履行，被告系根本违约，本应按合同约定承担违约金。原告提交了相关证据证实己方存在损失，除去明显不合理的租金损失，原告因被告临时违约不购买房屋，造成其另购房屋的现金流短缺，其另行贷款、另行卖房过程中存在损失，如新增贷款利息、匆忙卖房的价格损失，因诉讼而支出的律师费等等，故原告因被告违约必然存在损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。本院认为，被告违法解除合同，给原告造成了损失，本院参考原告对损失的说明情况，结合本地二手房市场价格、当事人过错程度、合同履行情况等综合因素，酌定违约金为70000元。被告已支付原告定金20000元，因合同已解除，原告应返还该20000元，故与违约金相抵扣，被告还应支付原告违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告葛贤君于本判决生效之日起十日内支付原告马丹违约金50000元。二、驳回原告马丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5935元，减半收取2967.5元，由原告马丹负担2295.5元，被告葛贤君负担672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  尹春二〇二〇年九月八日书记员  王静