云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1200号上诉人（原审被告）：余本华，男，1964年6月12日生，蒙古族，住云南省文山壮族苗族自治州马关县。委托诉讼代理人：于廷彪、鲁春苹，云南鼎祥律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：胡玉娥，女,1972年12月24日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州马关县。上诉人余本华因与被上诉人胡玉娥房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服云南省马关县人民法院作出的(2020)云2625民初455号民事判决，特向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年9月16日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人余本华及其委托代理人鲁春萍与被上诉人胡玉娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余本华上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第（二）项，第（三）项判决，改判驳回胡玉娥的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由胡玉娥承担。理由如下：一、原审判决认定事实错误导致判决错误，余本华不存在违约的事实，不应当支付胡玉娥的违约6000元。胡玉娥自愿将酒楼的二楼以上交由余本华经营，余本华不存在违约的事实，不应承担违约责任，原审判决余本华支付6000元违约金给胡玉娥错误。二、余本华退还胡玉娥的“租金”应当为45,834元，不是50,000元，胡玉娥自愿将房屋二楼以上的包餐事宜交由余本华自行经营后，因使用电梯而产生纠纷，此时租赁合同处于中止状态。由于胡玉娥在2019年12月使用了一个月余本华的房屋未交租金，余本华要求胡玉娥支付2019年12月一个月的租金4166元。余本华并没有要求胡玉娥支付2020年的租金，是胡玉娥支付2019年12月的租金时自愿打了50,000元给余本华。在退还胡玉娥“租金”时应当扣除一个月租金4166元，原审判决余本华退还胡玉娥50,000元租金是错误的，余本华退还胡玉娥多支付的“租金”为45,834元，不是50,000元。胡玉娥答辩称：一审判决客观公正，请求维持原判，并由余本华承担一、二审诉讼费用。胡玉娥向一审法院起诉请求：1.解除胡玉娥与余本华于2017年12月3日签订的《房屋出租合同》。2.余本华退还胡玉娥已支付的2020年度租金50,000元，并赔偿违约金45,000元。3.余本华赔偿胡玉娥维修费、装饰投资共12,836元。4.余本华赔偿胡玉娥营业损失32,000元（每天损失营业额400元，从2020年1月1日计算至2020年3月30日止）。5.退还胡玉娥所租赁房屋门前摊位费2000元。6.本案诉讼费由余本华承担。一审法院认定事实：胡玉娥与余本华于2017年12月3日签订《房屋出租合同》，约定余本华将其坐落于都龙镇××幢房屋（千喜酒楼）出租给胡玉娥经营使用（包括早点），租期5年，即2018年1月1日至2022年12月31日止。2018年、2019年两年租金106600元一次性付清，后三年租金每年50000元，按年支付。合同签订之日起至2017年12月31日期间余本华免费提供胡玉娥试营业。余本华将现有的碗筷、桌椅、厨房等用具清点提供胡玉娥使用，租期届满后交还余本华。电梯由余本华修好归原告使用，并由余本华保修1年，1年后的维修费超过1000元（包括1000元）由双方各承担一半。租房门前摊位归胡玉娥使用。合同签订前的所有费用由余本华负责，合同签订后胡玉娥使用期间的水电费、卫生费等由胡玉娥负责。租期届满后，胡玉娥享有优先承租权。在租赁期间余本华及其家属不得干扰胡玉娥正常经营，如因此给胡玉娥造成的损失由余本华赔偿胡玉娥全额损失。租赁期间余本华不得提前收回该场地，如有违约，余本华赔偿胡玉娥总租金10倍违约金。合同签订后，胡玉娥支付余本华2018年、2019年两年租金106600元并经营千喜酒楼。经营期间，胡玉娥对所租赁房屋内的设施进行修缮，支付电梯维修费1836元、更换电梯门费1200元、墙漆和水管费3000元、水电材料费600元、房屋顶维修费4000元、更换卷帘门费2000元。另查明，胡玉娥在经营千喜酒楼期间，胡玉娥自愿将该房屋二楼以上的包餐事宜交由余本华自行经营，胡玉娥在一楼经营早点。2019年农历7月25日余本华接手经营该酒楼的包餐事宜，经营过程中，余本华更换了电梯，双方对更换电梯费用如何承担未能达成一致意见，期间相关客户租赁千喜酒楼进行餐饮加工，胡玉娥向客户索要该业务的费用导致双方发生纠纷，余本华将千喜酒楼的大门锁住不让胡玉娥经营销售早点。在胡玉娥支付2020年度租金50000元后，2020年1月1日至今，余本华一直经营千喜酒楼。为此，胡玉娥以余本华违约为由起诉至本院要求判决解除合同，退还2020年度租金50000元及2018年和2019年两年摊位费2000元、赔偿房屋装饰维修费12836元、赔偿违约金32000元及营业损失45000元。一审法院认为：胡玉娥与余本华于2017年12月3日签订的《房屋出租合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照诚实信用原则全面履行合同义务。但在合同履行过程中，双方就更换电梯产生的费用如何承担及胡玉娥向客户索要费用发生纠纷，余本华锁住承租房屋大门不让胡玉娥经营，在胡玉娥支付2020年度租金后，2020年1月1日至今，余本华仍在承租房屋内经营酒楼业务，其行为侵害了胡玉娥的租赁使用权，已构成违约，故胡玉娥认为余本华违约的主张，应予以支持。胡玉娥向客户索要余本华承接业务费用，其行为存在过错，但依据《房屋出租合同》，该行为不影响胡玉娥行使房屋承租使用权，且更换电梯产生的费用，合同并未约定如何承担，故余本华认为胡玉娥违约的主张，不予以支持。对于胡玉娥的诉讼请求，庭审过程中，余本华同意解除《房屋出租合同》，故应予以支持。合同解除后，胡玉娥与余本华之间的权利义务已终止，故胡玉娥要求余本华退还2020年度租金50,000元，及2018年、2019年摊位费2000元的请求，予以支持。违约金15,000元酌定由余本华承担6000元。维修费12,836元，虽合同没有对租赁房屋的维修事宜进行约定，但胡玉娥维修胡玉娥受益，所以对胡玉娥的该项主张，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除胡玉娥与余本华于2017年12月3日签订的《房屋出租合同》。二、余本华于本判决生效之日起十五日内一次性退还胡玉娥2020年度租金50,000元及2018年、2019年两年摊位费2000元共计52,000元。三、余本华于本判决生效之日起十五日内一次性支付胡玉娥违约金6000元。四、驳回胡玉娥的其他诉讼请求。案件受理费3137元，减半收取1568.5元，由胡玉娥承担927元，余本华承担641.5元。本院二审期间，余本华，胡玉娥均未向本院提交新证据。二审中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，余本华无异议，胡玉娥提出如下异议：一审认定胡玉娥向客户索包餐费用不属实，事实是包餐和租用场地是两回事，包餐是余本华自己负责自己收费，但租用场地是在不影响余本华使用的情况下行所得的费用应该分给我一半，所以我向客户要的不是包餐费，而是租用场地费。本院认为，针对胡玉娥的异议，一审判决认定“期间相关客户租赁千喜酒楼进行餐饮加工，胡玉娥向客户索要该业务的费用导致双方发生纠纷”这一认定与胡玉娥的陈述相一致，并未认定胡玉娥向客户索要包餐费，故胡玉娥的异议不能成立，本院不予支持。经审理，本院查明本案法律事实与一审认定的一致，对一审认定的本案法律事实，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：余本华应否向胡玉娥退还租金、摊位费及支付违约金的问题。本院认为，首先，胡玉娥与余本华于2017年12月3日签订《房屋出租合同》（以下简称合同），系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面诚信履行合同义务。在合同履行过程中，胡玉娥支付余本华2018年、2019年两年租金106,600元并经营千喜酒楼。胡玉娥还向余本华支付了2020年度租金50,000元。但据审理查明，2020年1月1日至今，余本华一直经营千喜酒楼，即自2020年1月1日起胡玉娥并未实际经营千喜酒楼。且一审中双方当事人均表示同意解除合同。故胡玉娥起诉要求余本华退还2020年度租金50,000元，有事实及法律依据，应予支持。其次，因合同第三条第3款约定“门前摊位费归乙方（胡玉娥）使用”，故胡玉娥起诉要求对余本华收取的2000元摊位费应予退还的主张成立，应予支持。最后，关于余本华是否存在违约行为，应否向胡玉娥支付违约金的问题。据审理查明，胡玉娥在经营千喜酒楼期间，自愿将该房屋二楼以上的包餐事宜交由余本华自行经营，胡玉娥在一楼经营早点。2019年农历7月25日余本华接手经营该酒楼的包餐事宜。但双方对于余本华经营二楼以上的包餐及将二楼以上的场地租赁给客户进行餐饮加工事宜如何收费及收入如何分配并未作出明确约定。因胡玉娥向客户索要租赁千喜酒楼进行餐饮加工的费用导致双方发生纠纷，余本华将千喜酒楼的大门锁住不让胡玉娥经营销售早点，余本华的这一行为导致胡玉娥无法继续履行合同，构成根本性违约，应承担相应的违约责任，一审判决由余本华承担6000元的违约金恰当，应予维持。综上所述，余本华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3137元，由余本华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 曼审判员 陆启慧审判员 廖俊雁二〇二〇年九月二十一日书记员 赵 宁