山东省烟台高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0692民初685号原告：由丽娟，女，1986年10月10日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：何林、胡林波（实习人员），山东福阳律师事务所律师。被告：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市高新区蓝海路**。统一社会信用代码：913706837903917460。法定代表人：赵伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘绪光，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，女，1990年8月23日出生，汉族，系被告烟台市中盛房地产开发有限公司员工，住山东省沂水县。原告由丽娟与被告烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何林、胡林波到庭参加诉讼，被告中盛公司委托诉讼代理人刘绪光、王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告由丽娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年6月19日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告返还原告已付购房款人民币373800元及利息（自2018年6月20日起以373800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月29日起按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率连续计算至被告实际付清全部款项之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月13日，原告与案外人烟台华雅房地产营销策划有限公司（以下简称华雅公司）签订《中盛国际酒店认购协议》，约定原告认购被告名下的中盛国际酒店B座1008号房，建筑面积约44.86平方米，并向华雅公司交付团购定金4万元，协议约定团购定金从总房款中扣除。2018年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定房款总额为373800元，被告应于2019年10月31日前将中盛国际酒店B座1008号房屋交付给原告使用，逾期超过120日后，原告有权解除合同等。该合同及补充协议签订当日，原告依约支付了上述购房款，履行了自身义务，为此原告共支付购房款人民币413800元。然而，被告至今未将上述房屋交付原告，也未给原告办理网签备案，后经查询才了解到涉案商品房网签备案至今仍登记在第三人名下，无法给原告办理商品房的网签备案手续，故原告于2020年3月27日向被告邮寄了《解除商品房买卖合同》及补充协议通知书，解除双方签订的合同及补充协议，被告也已签收，被告的违约行为已损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告烟台市中盛房地产开发有限公司辩称，一、案涉房屋在出售至原告由丽娟时，不存在已将房屋出售给第三人的情况，被告不应承担赔偿责任。案涉房屋由被告于2015年6月份出卖给黄志涛，因黄志涛未及时偿还烟台银行牟平支行借款，经被告与黄志涛诉讼后，由烟台市牟平区人民法院于2018年4月28日裁定(案号：(2018)鲁0612执恢141号-152号)将案涉房屋及其附属设施的所有权转移至被告。原告在购买房屋时，该房屋已经由中盛公司通过法院裁定的方式取得所有权，不存在“一房二卖”的情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告不应当承担赔偿责任。二、原告购买房屋前，房屋的所有权实际已经附条件转移至烟台滨渤企业管理服务有限公司(以下简称滨渤公司)，被告仅仅是协助签署《商品房买卖合同》，代收房款，交付房屋及办理房屋网签备案手续是滨渤公司的义务，应当由滨渤公司负责办理。2017年12月19日，被告与滨渤公司签署《债权转让框架协议》及于2018年5月8日签署《补充协议书》，约定中盛国际酒店B座9层1008号房产的债权转让给滨渤公司，被告只负责协助签订合同，对该房屋的处分等责任均应由滨渤公司负责。四层房屋在烟台银行股份有限公司牟平支行的贷款由滨渤公司负责偿还，滨渤公司出售的房屋款项由中盛公司收取，中盛公司在收取房款后应将房款优先用于偿还银行贷款。房屋出售至原告的行为是由滨渤公司具体负责洽谈、沟通的，后续房屋交付及办理相关手续均应由滨渤公司负责，与被告无关。案涉房屋的所有权已经转移至滨渤公司，中盛公司根据《债权转让框架协议》所规定的义务与由丽娟签署《商品房买卖合同》及补充协议是符合双方约定及法律规定的，中盛公司仅仅是配合滨渤公司办理房产转移手续，现中盛公司的义务已经完成，关于房屋交房事项应由滨渤公司负责处理。滨渤公司与华雅公司签署的《中盛国际资产包房源独家代理合同》第一、4条约定“甲方(指滨渤公司)承担未装修房源的装修设计、装修施工、装修验收、交房验收等工作内容，并及时处理装修售后问题”，房屋交房验收的工作均应由滨渤公司负责处理。三、原告在购买房屋时，房屋并不具备网签条件，也不具备按揭贷款条件，滨渤公司及华雅公司存在欺诈行为，应当由滨渤公司及华雅公司承担违约责任。滨渤公司在房屋未解除查封、未还清银行贷款、未撤销预告登记、未撤销备案、未付给被告装修款的情况下由滨渤公司实际控制人王军丽于2018年4月27日与华雅公司签署《中盛国际资产包房源独家代理合同》对该房屋及其他有关房屋进行对外销售。根据滨渤公司与华雅公司签署的《中盛国际资产包房源独家代理合同》第二、3条约定：“乙方(指华雅公司)渠道销售人员在与客户的接洽、看楼等所有的销售工作过程中，必须并按要求如实向客户介绍本项目，不得夸大、隐瞒或过度承诺，若由此损害甲方信誉、利益或产生纠纷，乙方应承担相应责任。”经过庭审中由丽娟陈述及根据由丽娟与华雅公司于2018年6月13日签署的《中盛国际酒店认购协议》约定，可以得知由丽娟在购房期间一直与华雅公司在沟通，而事实上滨渤公司及华雅公司知晓房屋暂时无法售卖的状态，确欺诈原告等人买受房屋，明知房屋未解除查封、未撤销黄志涛的预告登记和备案，而要求被告协助其与原告签署《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》是无效的，应当予以解除，并由滨渤公司及华雅公司承担赔偿责任。综上请求法院驳回原告对被告中盛公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定事实如下：2018年4月28日，烟台市牟平区人民法院出具（2018）鲁0612执恢141-152号《执行裁定书》，载明该院在执行烟台市中盛房地产开发有限公司申请执行黄志涛等十二人案件中，对相关房产进行整体公开拍卖，因无人竞拍而流拍，故裁定相关房屋作价22106800元交付申请执行人中盛公司，上述房屋及其附属设施的所有权（或其他权利）自该裁定送达中盛公司时转移。2018年6月13日，原告作为认购方，与销售方烟台华雅房地产营销策划有限公司签署《中盛国际酒店认购协议》，载明认购方交付团购定金肆万元整，认购方应于本认购协议签订后15日内，交纳首付款，并与本项目开发商烟台市中盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同签订时，团购定金从总房款中扣减。该协议还约定优惠后实际总房款为373800元，采用一次性付款方式，于2018年6月20日前付清全部房款。该协议第四条“声明”部分约定，认购方在签订本认购协议时，已充分了解本项目及销售价格、优惠政策、首付款比例等内容，并予以接受。同日，华雅公司向原告出具定金40000元《收款收据》，其上加盖华雅公司财务专用章。2018年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发的中盛国际酒店B座9层1008号房产，房款总价为373800元，原告于2018年6月19日前全部付清。该合同第八条“交付期限”约定，卖方应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”第1款第（2）项约定，逾期超过120日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.01%向买方支付违约金。合同签订后，原告向被告缴纳全部购房款373800元，被告向原告出具收款收据一张，编号为0031025，其上加盖被告财务专用章。2019年1月24日，因本案被告中盛公司与案外人滨渤公司发生纠纷，滨渤公司向烟台高新区法院提起诉讼，要求解除双方《债权转让框架协议》、返还应得溢价款及可得利益等。烟台高新区法院判决后，中盛公司不服，上诉于烟台市中级人民法院。截至本案法庭辩论终结之日，该案正在二审审理中。2019年11月21日，原告委托诉讼代理人何林查询案涉房产的备案情况，发现案涉房产备案在黄志涛名下，备案时间为2015年7月30日。截至本案法庭辩论终结之日，案涉房产尚未交付给原告。2020年3月27日，原告通过顺丰速运向被告邮寄解除《商品房买卖合同》及补充协议通知书，被告于2020年3月28日签收该通知书。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交了其与滨渤公司签订的《债权转让框架协议》、《补充协议书》、《中盛国际资产包房源独家代理合同》以及《催告函》、《告知函》，证明被告与滨渤公司之间存在纠纷。原告对该组证据的真实性并不清楚。由于该组证据证明事实为被告与案外人之间的纠纷，并非本案当事人之间的权利义务关系，与本案不属同一法律关系，因此本院对该组证据的真实性不予审查。本院认为，案涉房屋尚未办理房屋产权转移登记或变更登记，其产权属于房屋开发商，即本案被告，且根据烟台市牟平区人民法院（2018）鲁0612执恢141-152号《执行裁定书》，案涉房屋所有权已转移至中盛公司，故被告中盛公司于收到2018年4月28日裁定书时有权出售案涉房屋。因此，本案原被告于2018年6月24日签订《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告中盛公司有义务为原告办理网签备案手续并按约交付案涉房屋，但由于案涉房屋自2015年7月30日起即备案在案外人黄志涛名下，目前尚未解除该备案，导致原告无法网签备案，原告要求解除合同及补充协议，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告中盛公司应当返还原告购房款373800元，原告主张被告以373800元为基数，向原告支付自2018年6月20日（交付全部购房款次日）起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，及自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息，本院予以支持。本案审理中，被告中盛公司要求追加滨渤公司与华雅公司为本案被告，但中盛公司与滨渤公司、华雅公司间的相关法律关系与本案不属于同一法律关系，因此对被告中盛公司追加被告的申请本院不予准许，被告中盛公司与滨渤公司和华雅公司间的纠纷应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告由丽娟与被告烟台市中盛房地产开发有限公司于2018年6月19日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告烟台市中盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告由丽娟返还购房款373800元，并向原告支付以373800元为基数，自2018年6月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并支付自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6907元，减半收取3454元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  吴小鹏二〇二〇年九月二十一日书记员  苗成琳