浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2756号 上诉人（原审被告）：沈泽锋，男，1990年10月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人（原审被告）：王瑜情，女，1991年3月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨淑斌，浙江萧和律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：绍兴精聚房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥街道高家村**，统一社会信用代码91330621307751933D。 法定代表人：任水祥，执行董事。 委托诉讼代理人：徐明刚,浙江越光律师事务所律师。 上诉人沈泽锋、王瑜情因与被上诉人绍兴精聚房地产开发有限公司（以下简称“精聚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院作出的（2020）浙0603民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈泽锋、王瑜情提出上诉请求：依法撤销一审判决第三项，改判“绍兴精聚房地产开发有限公司应返还给沈泽锋、王瑜情购房款510379元，于判决生效之日起十日内履行”。事实和理由：一、一审判决认定上诉人违约的法律观点错误，无法办理按揭贷款系因为被上诉人的原因造成，并非两上诉人的资信问题造成。一审过程中两上诉人提交的微信聊天记录可以证明贷款事宜由被上诉人办理沟通，而正是由于被上诉人与银行工作人员怠于沟通，致使长时间拖延，而在银行工作人员审核当时已经无法办理按揭贷款，故此无法办理的责任由被上诉人承担。两上诉人的行为并不构成违约行为，不应当承担违约责任。二、一审判决“酌情对双方约定的违约金计算标准作调整，确定将违约金比例调整为10%…”法律观点错误。一审庭审过程中两上诉人当庭询问被上诉人涉案房屋是否涨价，被上诉人表示房屋确实涨价，这系被上诉人对于涉案房屋现有价值的自认，根本不是不确定因素。即便两上诉人存在违约，也即便主张违约金过高的举证责任归由两上诉人，那么被上诉人自认房屋价值上涨的行为也已经为涉案房屋是否存在损失、违约金是否过高作出明确的证明，两上诉人无需再承担举证责任。故此在被上诉人收益的情形下，判决两上诉人支付被上诉人违约金错误。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。 精聚公司辩称，沈泽锋、王瑜情的上诉请求没有事实与法律依据。一、商品房买卖合同约定，上诉人有支付房款的义务，关于贷款上诉人对风险应有预判，因上诉人存在逾期未付的征信记录导致无法办理贷款，按合同约定上诉人应支付剩余房款，但上诉人未按约支付，故违约的事实清楚。二、虽然绍兴市房价略有上升，但本案因上诉人违约导致案涉商品房要按二手房买卖，房屋价格会下降，且会造成额外营运销售成本、利息减少等损失，同时违约责任具有惩罚性，应维护守约方的利益。三、被上诉人主张的律师费合情合理，本案系因上诉人违约引起，故被上诉人支出律师费应由上诉人承担。 精聚公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认原告与两被告之间商品房买卖合同己于2020年2月29日解除；2.请求判令两被告向原告支付违约金334075元（1670370×20%）；3.请求判令两被告向原告支付因维权支出的律师费20000元；4.本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月31日，原告(出卖人)与两被告（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份及附件，约定原告将坐落于悦薇雅苑30幢0801室房屋出卖给两被告，总价款为1670379元，付款方式为商业贷款，两被告应当于2019年5月31日前支付首付款510379元，剩余房款1160000元由两被告申请贷款支付。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，两被告应当按照全部房价款的20%向原告支付违约金，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者权益保护委员会等相关机构调解；或者依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件与本合同具有同等法律效力。附件十三的第十七“其他”第3点载明，双方在履行合同过程中发生争议的，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向上海仲裁委员会申请仲裁途径解决。如出卖人通过仲裁及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本包括但不限于律师费等，概由买受人承担。原告于2019年10月16日向两被告邮寄《按揭催办通知函》,于2020年2月23日向两被告邮寄《解除通知函》，于2020年2月29日送达两被告。另查明，两被告已经支付首付款510379元。原告为实现债权支付律师费20000元。现两被告因资信问题而无法办理按揭，至今尚未支付剩余房款，遂成诉。 一审法院认为，原告与两被告之间房屋买卖合同，系双方真实意思表示,未违反法律、法规强制性规定,应认定合法有效。合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告于2020年2月29日将《解除通知函》送达两被告，且两被告对2020年2月29日起解除商品房买卖合同无异议，该院予以确认，两被告应协助原告办理撤销商品房合同备案手续。关于违约金问题。原告援引《商品房买卖合同》第三章第九条第二款之约定，要求两被告按照全部房价款的20%支付违约金，而两被告认为己方不存在违约，购房按揭款未能发放是原告和银行的原因造成的，且违约金过高，因房屋涨价，原告无损失。该院认为，该案纠纷系两被告因资信问题无法办理按揭导致，且现仍未予付清购房余款，属两被告违约，两被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款明确规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院适当减少。根据谁主张、谁举证的原则,应由违约方对违约金约定过高的主张承担举证责任，然该案中两被告未能举证证明，应承担不利的法律后果。该院认为，违约金性质系以补偿性为主、惩罚性为辅。就损失而言，原告的损失包括因两被告未付清款项的资金占用损失以及交易成本等损失，而被告辩称的房价上涨趋势为不确定因素。因此，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、兼顾违约金的惩罚性等综合因素,该院采纳两被告的抗辩主张，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整,确定将违约金比例调整为10%，两被告应向原告支付违约金167037.9元（1670379×10%）。关于律师费支付问题。原告援引附件十三的第十七“其他”第3点，要求两被告支付律师费。两被告则认为，该条款为补充协议，且为仲裁约定，不应予以支持。该院认为，首先，对于争议解决，原告既在附件中约定仲裁，又在主合同中约定向房屋所在地人民法院起诉，且双方约定合同附件与主合同具有同等法律效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效”之规定，该仲裁条款无效；其次，该条款属于格式条款，格式条款提供方有提示、说明义务。该案中，原告援引的条款处于附件十三，且未采取加粗、划线等形式提示两被告，原告也没有证据证明已经尽到提示义务；最后，该条款从文义解释上看，该律师费承担的范围应是限于协商、调解以及通过上海仲裁委仲裁途径解决而产生的律师费。综上，故原告以此为依据主张律师费，该院不予支持。综上，两被告应支付原告违约金167037.9元。为减少当事人诉累，该院对因房屋买卖合同解除后的款项返还一并予以处理。两被告已经支付首付款510379元，扣除违约金167037.9元，原告应返还两被告343341.1元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、确认原告绍兴精聚房地产开发有限公司与被告沈泽锋、王瑜情于2019年5月31日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年2月29日起解除；二、被告沈泽锋、王瑜情应在判决生效之日起十日内协助原告绍兴精聚房地产开发有限公司办理商品房合同备案撤销手续；三、原告绍兴精聚房地产开发有限公司应返还给被告沈泽锋、王瑜情购房款343341.1元，于判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告绍兴精聚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6611元，减半收取3306元，由原告绍兴精聚房地产开发有限公司负担1747元，由被告沈泽锋、王瑜情负担1559元，限被告沈泽锋、王瑜情于该院生效之后七日内向该院缴纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点是沈泽锋、王瑜情是否应向精聚公司支付违约金及违约金的金额是否合理。沈泽锋、王瑜情认为未能成功申请银行按揭贷款的责任在于精聚公司及银行，不在于其，故其不需要承担违约责任。对此，本院认为，沈泽锋、王瑜情有支付购房款的义务，案涉《商品房买卖合同》第八条约定沈泽锋、王瑜情的付款方式为首付加银行贷款，同时约定向银行申请贷款属于买受人的义务，出卖人对买受人能否足额或部分获得贷款及贷款条件不作任何承诺及保证，且案涉银行贷款未能成功获批的原因在于沈泽锋、王瑜情的资信问题，故沈泽锋、王瑜情认为未能成功申请银行贷款的责任在于精聚公司及银行，缺乏事实依据。沈泽锋、王瑜情未能按约支付购房款，违约事实清楚，应承担相应的违约责任。关于违约金数额是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从上述规定可以看出，违约金性质系以补偿性为主、惩罚性为辅。案涉《商品房买卖合同》第三章第九条第2点约定，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照全部房价款的20%向出卖人支付违约金。精聚公司自认目前市场行情房价略有上涨，故按照全部房价款的20%支付违约金明显过高。但违约金同时具有惩罚性质，精聚公司亦遭受了包括资金占用利息、交易成本增加等损失，且房价的上涨或下跌系市场行为，具有不确定性，因此一审法院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、兼顾违约金的惩罚性等综合因素,酌情对双方约定的违约金计算标准调整为全部房价款的10%并无不当，本院予以维持。 综上所述，沈泽锋、王瑜情的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3641元，由沈泽锋、王瑜情负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年九月二十三日 书记员 孙心怡