河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1104号原告（反诉被告）：常青，男,1957年7月26日出生，回族，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：王林川，河南首位律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南三六九实业集团有限公司，住所地：平顶山市湛河区新华路与黄河路交叉口向南600米路东。统一社会信用代码：91410400789152481Q。法定代表人：刘红献，董事长。委托诉讼代理人：孙姝卿，河南星烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：兰运强，男,1963年4月15日出生，汉族，公司职工，住平顶山市湛河区。第三人：马天新，男,1961年12月28日出生，蒙古族，住平顶山市湛河区。原告常青与被告河南三六九实业集团有限公司（简称三六九公司）、第三人马天新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理。2020年5月21日河南三六九实业集团有限公司向本院提出反诉，本院予以受理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常青及其委托诉讼代理人王林川，被告（反诉原告）三六九公司的委托诉讼代理人孙姝卿、兰运强，第三人马天新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常青向本院提出诉讼请求：1、依法确认三六九公司与常青签订的《商品房买卖合同》有效。2、三六九公司及马天新立即向常青交付本案涉案房屋。3、三六九公司应协助为常青办理《房屋所有权证》。4、三六九公司承担逾期交房的违约金(自2015年12月30日起，按日万分之二计算至实际交房之日)。5、本案诉讼费由三六九公司承担。事实与理由：2014年1月，常青作为无房户，经济比较困难，又系当地户口，向平顶山市房管局申请享受经济适用房。1月16日常青、三六九公司签订华悦世家经济适用房《认购协议》，经过公开摇号，常青认购三六九公司开发的位于新华路与××交叉口东北角××世家住宅小区××楼××单元××东南户，建筑面积86.14平米，每平米售2497元。签订《认购协议》当天，常青依约缴纳首批购房款10万元整，三六九公司出具了收款收据。2014年6月6日，常青到平顶山市房管局缴纳5561元住房专项维修基金。2014年9月3日，常青缴纳第二批购房款8万元，三六九公司出具收款收据。2014年9月16日，常青、三六九公司双方签订《商品房买卖合同》，按照该合同第七条约定，按出卖人施工进度分期付款约定:1、首付款100000元；2、项目建设主体完工时支付80000元；3、交付使用时支付35091.58元。常青交完第二批款后，迟迟等不到三六九公司的交付使用和通知，无法得到接收钥匙，无法投入使用。合同第九条房屋交付期限约定，出卖人应当在2015年12月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，出卖人逾期交房违约责任：(1)逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。《合同》第十六条关于产权登记的约定，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得前款规定的房屋权属证书交付给买受人。但是，三六九公司已逾期三年多，至今未交房，更未给常青交付房屋权属证书。常青等待用房急不可耐，春节前后不停看房，均无交房迹象，但是就在前两天常青突然发现自己所购买的经济适用房正被他人装修使用，常青找三六九公司协商未果，只有起诉法院。常青认为，常青经过正当购房程序，签订认购协议，缴纳购房款，向房管部门缴纳房屋维修基金，并签订《商品房买卖合同》在房管部门备案，三六九公司无任何理由将房屋转卖于他人，三六九公司之行为已严重侵害常青的正当合法权益，故诉至法院。三六九公司辩称，常青与我们签订合同后，没有支付全部购房款。自2016年1月到2019年，我公司多次以多种方式要求常青收房并交纳下余购房款，但截至本案起诉常青也没有交款。我公司根据双方签订的合同笫八条、第十二条的规定解除合同。常青主张我公司没有按时交房，但并未提供相应证据。我公司于2016年至2019年想方设法联系常青，但是一直未果，常青也一直未缴纳剩余房款，对于该事实我公司提供了邮寄单和报纸等证据。涉案小区从2016年年底业主就因交房和配套设施等问题与我公司展开了长达四年的诉讼，在此当中业主之间有业主微信群，常青作为一名购房人，宣称对此情况不知道并且买房后没有一次去房屋所在地核实交房情况不符合常理。本案不是一房两卖，对于常青的房屋我们通过多种合法的形式通知后，常青仍未缴纳剩余房款。由于摇号购房人少，我公司经房管局商议后不再进行摇号，之后才将房屋再次出售，常青并未取得房屋所有权。因此请驳回常青的诉请。根据《合同法司法解释（二）》第24条，我公司在2019年1月7日的时候，向常青告知解除双方的购房合同，常青在3个月内，并未提出异议。因此请求驳回常青的诉请。马天新述称，常青的起诉跟我无关，这个房屋我不同意交房给常青。因家中小儿子需要买婚房，涉案房屋离家比较近，当时我去售楼部问有没有剩余的房子，售楼部工作人员告诉我还有，去看房之后看中了涉案的房屋便决定购买。回家筹到钱后，去售楼部交钱订了该涉案房屋。2019年1月21日我向售楼部缴纳了215091.58元。当时三六九公司说让我交全款，我让三六九公司与我签订购房合同，三六九公司称办理房产证的时候一起再签订购房合同，因为我们并不熟悉相关法律，所以就相信了三六九公司所述。我交款之后领了钥匙，交了物业费和水电费，买房之后的一个月左右就开始装修了，截至到开庭前已经装修完工，花费了大概7万元左右，装修期间我没见过常青。三六九公司向本院提出反诉请求：1、判令解除三六九公司与常青的房屋买卖合同，责令常青协助三六九公司办理房屋解除手续。2、本案诉讼费由常青承担。事实及理由：常青购买三六九公司开发的XX号楼X单元X层X户(X号)的经济适用房，双方约定总价款为215091.58元，常青已付18万元，涉案房屋2016年1月1日已通知常青收房，但常青拒不领取钥匙，下余35091.58元经三六九公司多次催要，常青一直不付款，根据双方签订的购房合同，三六九公司依法行使解除权，合同解除后常青应当履行协助三六九公司办理退房手续的义务，为此提出反诉，请求依法支持反诉请求。常青针对反诉辩称，三六九公司的反诉请求不能成立，要求解除房屋买卖合同其理由不成立，该两条诉请都不能成立。首先常青与三六九公司签了经济适用房认购协议书，并签订了商品房买卖合同书，缴纳了大部分购房款，常青一直在等三六九交房，2019年看到自己的房屋被别人在装修之后，才得知三六九并没有将该房屋交给常青，三六九说常青拒不领取钥匙和未缴纳剩余房款，这些说法背离客观事实，完全违背常青购买房屋的终极目的，常青一直积极的购买房屋而且签订了多项合同，到现在三六九都未拿出常青不积极缴纳房屋余款的有效证据。常青于2019年搬去黄金路中段，电话号码132××******于2018年10月左右不再使用，但是合同上留有的155号段号码至今仍在使用，平顶山市运输总公司的地址也为有效地址。因此三六九的反诉完全建立在虚假的事实上，与常青购买房屋的目的背道而驰，至今也未提到任何相应的确实不领钥匙的任何目的。三六九的反诉不能成立，事实与理由也不成立。马天新对三六九公司反诉无异议。经审理查明，2014年1月16日，常青与三六九公司签订《华悦世家经济适用房认购协议》，约定：华悦世家一期经平顶山市住房委员会办公室公开摇号配售，确定常青具有购房资格；常青按照公开摇号结果，认购三六九公司建设的位于新华路与××交叉口东北角××世家住宅小区××楼××单元××东南户，建筑面积86.14平米（最终以房产部门测量核定的面积为准），本套房屋预售价格为每平米售2497元，房款合计215091.58元；常青签订本协议时预付房款10万元。常青书写其“通讯地址”为：平顶山汽车运输总公司，电话号码为：132××******、159××××****。当日，常青依约缴纳首批购房款10万元整，三六九公司出具了收款收据。2014年9月16日，常青与三六九公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：第XXXXX），约定：常青购买XXX经济适用房小区X号楼X单元X层X号房，建筑面积86.14平方米，单价2497元/平方米，房款共计215091.58元；常青按照三九公司施工进度分期付款：1、首付款10万元；2、项目建设主体完工时支付8万元；3、交付使用时支付35091.58元。该合同载明常青的地址为：平顶山市卫东区XXXX北X号院X号楼X号，电话号码为：132××******。常青已于2014年9月3日向三六公司支付房款8万元，三六九公司出具了收据。2018年8月9日，三六九公司向常青邮寄《律师催告函》，要求其在见函五个工作日内将剩余房款35091.6元交到公司财务处。该催告函以中国邮政特快专递（EMS）方式邮寄至卫东区XXX北X号院X号楼X号，联系电话为135××******。因无法联系到收件人常青，该邮件被退回。2019年1月7日，三六九公司在《平顶山晚报》刊登公告，通知常青等37人自登报之日五个工作日内到华悦世家销售中心办理相关手续，逾期将解除合同不再保留房源。2019年1月21日，三六九公司将本案所涉房屋售予马天新，马天新交纳购房款215091.58元，三六九公司出具了收据。2019年3月13日，马天新向平顶山市华悦物业服务有限公司交纳了物业费、装修保证金并预存了水电费后，对本案所涉房屋进行了装修。上述事实有常青提交的XXX经济适用房认购协议、《商品房买卖合同》、首付房款的现金缴款单、收据、房屋住房专项维修基金专用票据，三六九公司提交的律师催告函一份、ems邮寄单、邮政查询单各一份、平顶山晚报一份，马天新提交的收据五份以及庭审笔录在卷为凭。上述证据已经当庭出示，并经质证、认证。经审查，证据之间能够互相印证，具有证明效力，足以认定本案事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经济适用房系政府提供政策优惠，限定套内面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房住房资格申请采取街道办事处（镇人民政府）、区县、市人民政府逐级审核并公示的方式认定。经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用房主管部门发放准予购买经济适用房的核准通知。本案中，常青经依法摇号，获得了经济适用房的购买资格后，与三六九公司签订了《华悦世家经济适用房认购协议》、《商品房买卖合同》，并在房管部门对《商品房买卖合同》进行了合同备案，该两份协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，应为有效合同。《商品房买卖合同》约定，房屋交付使用时常青交纳剩余房款35091.58元。三六九公司虽向常青邮寄了《催告函》，但邮件上载明的收件人电话并非常青在《华悦世家经济适用房认购协议》、《商品房买卖合同》所预留的电话，该邮件因“无法联系到收件人”而被退回。后三六九公司又在报纸上刊登了公告，但当事人通过报纸刊登的公告会产生何种法律效力，并无明确的法律规定。故三六九公司提交的证据尚不能证实其履行了通知常青交纳房款的义务。据此，三六九公司要求解除与常青之间的买卖合同关系的反诉诉讼请求，因无事实根据与法律依据，本院依法不予支持。经济适用房制度是政府为解决社会的中低收入群体的住房问题而推出的福利制度，经济适用房用地一般实行行政划拨的方式取得，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按照保本微利的原则确定。本案中，马天新在未依法获得经济适用房购买资格的情况下，向三九公司购买本案所涉经济适用房，并对房屋进行了装修。三六九公司在明知马天新无购房资质的情况下，收取了马天新的房款，并将本案所涉经济适用房交付给了马天新。二者的上述行为，扰乱了国家经济适用房的正常分配秩序,扰乱了国家福利政策的落实,损害了社会公共利益,双方形成的事实上的房屋买卖合同属于无效合同。三六九公司以及该房屋的控制人马天新应将争议房屋交付给常青。接收房屋时，常青将未付购房款35091.58元交付给马天新。马天新基于购房以及装修产生的损失，可另行主张权利。因三六九公司尚未取得本案所涉楼房的不动产权证，故现阶段尚不具备将房屋过户至常青名下的条件。常青可待具备办证条件后，另行主张权利。因常青尚未足额缴纳购房款，故其要求三六九公司偿还逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第四项、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、常青与河南三六九实业集团有限公司于2014年9月16日签订的《商品房买卖合同》为有效合同。二、河南三六九实业集团有限公司、马天新于本判决生效之日起十日内将常青所购买的华悦世家住宅小区7号楼西单元3层东南户的住宅一套交付给常青。常青于接收房屋时将购房余款35091.58元支付给河南三六九实业集团有限公司。三、驳回常青的其他诉讼请求。四、驳回河南三六九实业集团有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040元，由河南三六九实业集团有限公司负担。反诉费4526元，由河南三六九实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  程浩朋人民陪审员  朱花荣人民陪审员  刘金焕二〇二〇年九月三十日书 记 员  黄 晶