陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终6957号  上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西晶昌科技开发有限公司。住所地：西安市莲湖区电磁场内。法定代表人：陈洪银，总经理。委托诉讼代理人：王**，男，1970年2月1日出生，原陕西晶昌科技开发有限公司法定代表人，住址陕西省铜川市耀州区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：西安市灞桥区新筑水泥厂。住所地：西安市灞桥区。法定代表人：雷红正，厂长。委托诉讼代理人：刘婉君，陕西秦原律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，陕西秦原律师事务所律师。上诉人陕西晶昌科技开发有限公司（以下简称晶昌公司）因与被上诉人西安市灞桥区新筑水泥厂（以下简称水泥厂）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。晶昌公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判驳回水泥厂全部诉讼请求，支持晶昌公司要求水泥厂将侯某某使用的约6000平方米的场地归还晶昌公司继续使用并改判水泥厂返还侯某某使用该场地已交的租金，或者将本案发回重审；3.由水泥厂承担一、二审诉讼费。事实及理由:1.双方签订的是《场地租赁合同书》，且晶昌公司租赁的是水泥厂的所有场地，而不是房屋，当时合同约定的租金也是按9993平方米计算的，故双方之间的租赁合同纠纷不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定。水泥厂在1991年以前就具有36间厂房，该厂房也是经过当时乡政府审批通过的，案涉水泥厂建造的厂房符合建造时的规划要求，是完全可以租赁的。晶昌公司及第三人后期增建的部分厂房未取得建设工程规划许可证，但这并不影响《场地租赁合同书》及《补充协议》的效力。水泥厂在该厂即将要拆迁之际，主张《场地租赁合同书》及《补充协议》无效，不符合诚实信用原则和公平公正原则。2.原审法院对晶昌公司租赁的是所有场地还是部分场地认定事实不清，适用法律错误。水泥厂与晶昌公司签订《场地租赁合同书》，约定将西安市灞桥区新筑水泥厂的所有厂房及办公场地出租给晶昌公司，后因为晶昌公司资金拮据并未将整个水泥厂加盖使用，故侯某某进入水泥厂建造厂房。3.根据双方2008年3月28日签订的《场地租赁合同》和2008年12月16日签订的《工厂设备专卖合同》以及侯某某进入水泥厂后建造厂房并使用的实际情况来看，是晶昌公司没有全部使用租赁场地，侯某某在晶昌公司已租赁的空闲场地上另行进行生产经营活动，此部分租金收入应归晶昌公司所有，或应减少晶昌公司的租金金额。如果水泥厂收取侯某某的租赁费，应当返还给晶昌公司。一审重审时因为水泥厂承认其与侯某某签订的合同是后来补签的，晶昌公司认为既然是后来补签的合同，就没有申请鉴定的必要。水泥厂辩称，其出租的房屋在建设时至今仍未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，也未办理相关临建手续。依据《合同法》52条第5项规定，《场地租赁合同书》、《补充协议》均为无效合同。依据《合同法》58条规定，合同无效应恢复到签订合同之前的状态。晶昌公司应当立即腾交房屋，支付2015年4月1日起至实际搬离场地之日止的占有使用费，每年15万元。水泥厂向一审法院起诉请求：1、确认水泥厂、晶昌公司于2008年3月28日签订的《场地租赁合同书》及2013年11月5日签订的《补充协议》无效；2、晶昌公司立即腾交厂房，搬离场地；3、参照双方《补充协议》约定的租金标准，晶昌公司支付自2015年4月1日起直至搬离场地之日止的厂房、场地占有使用费；4、本案诉讼费由晶昌公司承担。晶昌公司反诉请求1、判令水泥厂向晶昌公司交付《场地租赁合同书》中约定的面积为9993.3平方米的租赁物中尚未向晶昌公司交付的部分场地；2、水泥厂依法向晶昌公司交付其就上述尚未交付场地另租所获利益从2008年3月起至实际交付之日，按每年15万元计算。一审认定事实：2008年3月28日，水泥厂为甲方与王**（乙方）签订了《场地租赁合同书》一份，约定，甲方设备及厂房、办公住房、场地坐落于西安市灞桥区XX乡XX村，该厂房、办公住房、场地（平面图及结构、面积现状见附件）出租给乙方用于生产耐火材料、建材、化工、陶瓷等行业。甲方有义务保证乙方十五年的租期，租期自2008年4月1日至2023年4月1日止，每年按照7.5万元租金交纳。2018年4月1日起场地租金另行协商，但不得高于同地段的场地租赁市场。支付方式为每年4月1日前交纳半年3.5万元，10月1日前交纳后半年40000元。合同还约定其他相关权利义务。2013年11月5日，水泥厂为甲方与王**（乙方）签订了《补充协议》，约定，因近年来物价上涨原因，经双方多次友好协商，租金提前调整，达成如下协议：从2014年4月1日起，乙方承租甲方新筑水泥厂场地租金上涨至人民币15万元/年，每年4月1日前乙方付甲方租金7.5万元，10月1日前乙方付甲方租金7.5万元。乙方汽车陕AXXX**按2010年5月商定按5万元顶球磨机成套设备款，并设备买卖款已全部结清。其余各项约定按原合同执行。王**为晶昌公司法定代表人，水泥厂出租的厂房、办公用房及场地由晶昌公司使用，晶昌公司向水泥厂按约定交纳租金。合同签订后，晶昌公司使用水泥厂的厂房、办公用房及部分场地至今；水泥厂另一部分场地由侯某某使用至今。2015年3月前晶昌公司应付租金已交纳，2015年4月1日后晶昌公司未向水泥厂支付租金。审理中，晶昌公司法定代表人王**对其租用原告厂房、场地的经过陈述如下：其经侯某某介绍与雷红正认识，2008年3月22日左右进入水泥厂场地。其进场时，场子全是空地，其用了设备和厂房，其他空地没有用。2010年前后，经雷红正同意，其让侯某某进入水泥厂场地，用了其租场地的三分之一，由于其欠侯某某的钱，其没有向侯某某要钱，侯某某进来要盖厂房，其默许同意了。到2013年时，因为租金涨价，侯某某堵路，才发现侯某某与雷红正合伙想把其赶走，发现雷红正又擅自将部分场地租赁给侯某某。另查明，水泥厂使用的土地，于1998年4月20日经西安市土地管理局批准，用途为工业，使用权类型为划拨，使用权面积9993.300平方米。水泥厂于1989年前在该土地上建筑的厂房及办公用房及2000年后建筑钢构房屋，均未进行规划审批。审理中，水泥厂提交了：1、2008年3月20日水泥厂与侯某某签订的租赁合同及收条；2、证人卢某某到庭作证的证人证言；3、2008年3月28日水泥厂与侯某某签订的租赁合同；4、工厂设备转卖合同书；5、西安银河电力铸业公司的发票及证明一份；6、证人侯某某到庭作证的证人证言说明：2008年侯某某经卢某某介绍租用水泥厂全部场地，2008年3月20日雷红正与侯某某签订了租赁合同，侯某某租用水泥厂全部场地，每年租金15万元，租赁期限为15年，从2008年4月1日至2023年3月31日。侯某某租用水泥厂在先，后侯某某认为其承租全部厂区过大，经过侯某某介绍王**来租赁场地，在15万元年租金不变的情况下，2009年初，水泥厂与晶昌公司、侯某某分别签订了租赁合同，合同签订时间写到2008年3月28日，两份租赁合同每年租赁费分别为7.5万元。王**进厂后，侯某某扎了墙。2008年侯某某就进入水泥厂的场地，由于当时公司没有成立，个人不能缴企业的工业电费，用西安银河电力铸业公司账户交的电费。晶昌公司质证认为：水泥厂提交2008年3月20日的水泥厂与侯某某签订的租赁合同是复写纸写的，不是原件，侯某某在第一次庭审中作为证人出庭，侯某某的签字与该证据上签字不是同一人签字，对该证据不予认可，并申请对该证据侯某某的签字是否系其本人所签及该租赁合同的形成时间进行鉴定。证人卢某某与雷红正、侯某某有利害关系，对该证人证言不予认可。2008年3月28日水泥厂与侯某某签订的租赁合同上侯某某的签字与其作证的签字不一致，对该租赁合同的真实性不予认可。西安银河电力铸业公司出具发票、证明与本案无关，发票未显示侯某某的名字，也不能说明是代侯某某缴的电费；证人侯某某与本案有利害关系，其陈述电费是其交到供电局，但是没有证据，也没有提交其交租金的证据，不能证明2008年3月其与水泥厂签订租赁合同，对证人侯某某的证人证言不予认可。对水泥厂的上述证明目的不予认可。晶昌公司庭审中表示申请对该2008年3月20日水泥厂与侯某某签订的租赁合同上侯某某的签字是否系其本人所签及该租赁合同的形成时间进行鉴定，但晶昌公司未在指定的时间向法院提交申请上述鉴定的书面申请。一审法院认为：出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。水泥厂使用的土地为国有，属城市建设规划范围，其出租的房屋在建设时，至今未取得建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设、未办理临建相关手续，故水泥厂、王**签订的《场地租赁合同书》、《补充协议》依法认定为无效。无效合同自始没有法律约束力。水泥厂要求确认其与王**签订的《场地租赁合同书》及《补充协议》无效，于法有据，予以确认。案涉租赁合同虽系水泥厂与王**所签订，但王**系晶昌公司法定代表人，王**签订的租赁合同承租的厂房、场地由晶昌公司使用，该期间的场地占用费应由晶昌公司承担，故王**与水泥厂签订合同系职务行为，水泥厂要求晶昌公司承担租赁合同民事责任，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，水泥厂要求晶昌公司腾交租赁物，搬离场地，于法有据，予以支持；水泥厂要求晶昌公司支付自2015年4月1日起至实际搬离场地之日止的厂房、场地占用费，予以支持，该期间占用费可参照水泥厂、晶昌公司合同约定的每年150000元租金标准计算。晶昌公司辩称水泥厂主张权利超过诉讼时效，没有法律依据，不予采信。关于晶昌公司反诉称，水泥厂至今未将场地租赁合同书中涉案场地全部向其交付使用，请求水泥厂按约定的9993.3平方米向晶昌公司交付尚未交付的部分场地，请求水泥厂向晶昌公司交付上述尚未交付场地另租所获利益一节，庭审中，晶昌公司代理人称水泥厂场地交付不足，晶昌公司法定代表人王**称：水泥厂已交付全部租用场地，其让侯某某进入其涉案租用场地，后发现雷红正擅自将该部分场地租赁给侯某某，晶昌公司委托诉讼代理人与其法定代表人的陈述互相矛盾。审理中，晶昌公司未能提交证据证明合同中约定的“面积现状见附件”，该附件所指为国有土地使用权证，亦未能提交2008年的租金交纳凭证以证明2008年其已实际租用了水泥厂全部场地。晶昌公司与侯某某各半使用水泥厂场地，由来已久，2013年晶昌公司与水泥厂签订补充协议时，晶昌公司对侯某某用地并未提出异议；晶昌公司法定代表人称其让侯某某无偿使用其租用部分场地，但侯某某与水泥厂签有租赁合同，晶昌公司法定代表人的该陈述又无证据支持，故晶昌公司对水泥厂场地交付不足，或水泥厂将其已租用的场地擅自租赁给他人的事实，未能提交相关有效证据加以证明，晶昌公司的反诉请求无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、西安市灞桥区新筑水泥厂与王**于2008年3月28日签订的《场地租赁合同书》及2013年11月5日签订的《补充协议》无效。二、陕西晶昌科技开发有限公司于本判决生效后十日内向西安市灞桥区新筑水泥厂腾交厂房，搬离租用的西安市灞桥区新筑水泥厂场地。三、陕西晶昌科技开发有限公司于本判决生效后十日内按年150000元支付西安市灞桥区新筑水泥厂自2015年4月1日起至腾交厂房、搬离场地之日止占用场地、厂房的占用费。四、驳回反诉原告陕西晶昌科技开发有限公司要求反诉被告西安市灞桥区新筑水泥厂按面积9993.3平方米交付租赁物中尚未交付的部分场地的诉讼请求。五、驳回反诉原告陕西晶昌科技开发有限公司要求反诉被告西安市灞桥区新筑水泥厂支付尚未交付场地另租所获得利益的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7016元，原告已预交，由被告承担，被告连同上述应付之款一并给付原告；反诉费1650元，反诉原告（被告）已预交，由反诉原告（被告）自行承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审经询2008年水泥厂租赁给晶昌公司的场地范围，水泥厂法定代表人雷红正称给晶昌公司租了场地的一半，另一半场地租赁给侯某某，租赁时间从2008年4月1日至2023年3月31日，侯某某不欠租金。二审审理中，双方认可晶昌公司已于2020年3月底搬离涉案场地。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，水泥厂使用的土地为国有土地，属城市建设规划范围，其出租的房屋从建设至今均未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，据此一审法院认定双方签订的《场地租赁合同书》、《补充协议》无效并无不当。晶昌公司上诉认为案涉厂房符合建造时的规划要求，经过当时乡政府的审批通过，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，二审审理中，双方认可晶昌公司已于2020年3月底搬离涉案场地，故水泥厂要求晶昌公司腾交场地的请求不予支持，一审判决第二项应予撤销。因晶昌公司称水泥厂未将场地租赁合同书中涉案场地全部向其交付使用，且水泥厂法定代表人雷红正认可2008年水泥厂租给晶昌公司一半场地，另一半场地租赁给侯某某并收取租金，据此，结合本案实际情况，对水泥厂要求晶昌公司支付场地占用费一节，酌定按每年75000元计算场地占用费为宜，自2015年4月1日起计算至晶昌公司搬离之日2020年3月31日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、   维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1177号民事判决第一项、第四项、第五项；二、   撤销西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1177号民事判决第二项；三、   变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初1177号民事判决第三项为：陕西晶昌科技开发有限公司于本判决生效后十日内向西安市灞桥区新筑水泥厂支付按年75000元计算自2015年4月1日起至2020年3月31日的场地占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费、反诉费按一审判决执行；二审案件受理费7350元由陕西晶昌科技开发有限公司负担3675元，西安市灞桥区新筑水泥厂负担3675元。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李涛 二O二O年九月十四日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳 1