福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5425号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴玉斌，男，1980年7月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘庆华，男，1959年10月21日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：林华，福建万广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱立杰，福建万广律师事务所律师。 上诉人吴玉斌、上诉人刘庆华因租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审独任审理程序，本案现已审理终结。 吴玉斌上诉请求：依法改判一审判决的第四项、撤销第五项、第六项。事实与理由：一、因疫情原因，吴玉斌于2020年1月24日暂停营业，直至2020年4月10日福州市文化和旅游局发布通知，才恢复部分经营活动。吴玉斌经济损失惨重，提出解除合同系不可抗力，一审法院判决的违约金过高，请求给予适当减少违约金。二、根据双方签订的《租赁协议》第七项约定:“房屋返回:到期乙方如不再续租，须将房屋恢复原状，如不能恢复原状须照价向甲方支付恢复原状所需费用。乙方添置的新物可自行收回，退还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。”一审法院已经按约定内容判决吴玉斌应将案涉店面恢复原状。但实际上出租时房屋就是一体的，没有打通的，上下楼就是有通水通电。一审法院判决恢复原状的判项已经包括所有恢复原状的费用，第五项判决吴玉斌支付房屋占用使用费没有事实与法律依据，对吴玉斌是不公平。三、一审第五、六项判决是重复的。吴玉斌留下案涉租赁物二楼的办公室桌椅、柜子、推车、衣柜等物品，充其量由刘庆华自行处分。吴玉斌搬离案涉租赁物时店面早已清空，仅二楼有一张遗弃的会议桌，没有存放大量物品，现吴玉斌于2020年7月24日将遗弃的会议桌搬离。 刘庆华辩称，合同约定了提前解除要支付违约金，吴玉斌提前解除合同，致使刘庆华损失合同剩余履行期间租金的收益，一审判决14000元的违约金是合理、合法的。实际上房屋占有使用费是针对吴玉斌继续占有使用承租店面应当支付的租金对价，而法院判决恢复房屋原状，主体结构恢复是针对物权这一块的，这两个判决内容并不存在重复。 刘庆华上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.撤销一审判决第五项，并改判“吴玉斌应于判决生效之日起十日内腾空长乐区店面并交还刘庆华，并向刘庆华支付自2020年4月25日起至恢复原状并实际腾空之日止的房屋占有使用费（按每月7000元标准计算）”。事实与理由：一、一审法院以公平原则为由对吴玉斌的租金进行调整，对自2020年1月24日至2020年4月10日的租金予以减半，但一审法院予以减免的租金金额过高，应当予以纠正。即使根据公平原则对租金进行调整，也应当对吴玉斌的根本违约行为进行充分考虑，吴玉斌违约行为发生于其要求减免租金期间，在吴玉斌主观恶意违约的情况下适当下调对吴玉斌租金的减免幅度更加符合公平原则。一审中吴玉斌仅诉请减免租金7700元，但一审法院予以减免租金8166.67元，超出了吴玉斌的诉讼请求。二、房屋占有使用费应当计算至吴玉斌将房屋恢复原状并实际腾空之日止。吴玉斌在承租期间未能保持原租赁房屋的原状，破坏了屋内的结构、水电设施等，客观上严重影响刘庆华在吴玉斌退租后对房屋的占有使用。在吴玉斌将房屋恢复原状并腾空之前，刘庆华是不能够正常占有使用甚至转租房屋的，导致了刘庆华经济利益的流失。 吴玉斌辩称，一审基于企业因疫情影响，由双方各分担责任，减免相应的租金是正确的。 吴玉斌向一审法院起诉请求：1.判令确认双方间《店面租赁协议》已于2020年3月31日解除；2.判令刘庆华减免疫情期间2020年1月24日至3月31日共2个月零6天租金的一半7700元；3.判令刘庆华退还2020年3月31日至2020年5月7日间未租已付租金8580.65元及押金14000元。 刘庆华向一审法院反诉请求：1.判令吴玉斌向其支付违约金14000元；2．判令刘庆华没收吴玉斌押金14000元；3．判令吴玉斌将租赁物恢复原状至精装修标准（包含恢复一楼隔墙、封闭二楼门洞，通水电）并腾空、交还房屋；4.判令吴玉斌支付拖欠的房租1866元（2020年5月8日至2020年5月16日）和房屋占用使用费7000元（按每月7000元标准计算，自2020年5月17日暂计至2020年6月16日，之后应续算至吴玉斌恢复原状并实际交接房屋时止）；5.本诉和反诉诉讼费用均由吴玉斌承担。 一审法院认定事实：2014年11月间，吴玉斌先后租下刘庆华位于长乐区店面（二层，以下简称案涉租赁物）及毗邻的陈代棪名下9号店面（二层）用以经营旅游及票务行业。2017年11月8日，吴玉斌（乙方）与刘庆华（甲方）签订了《店面续租协议》，约定续租三年，从2017年11月8日至2020年11月7日止；月租金7000元，半年支付一次；租赁押金为14000元，租赁期满结算一切费税后如数退还。此外，该协议第三条约定“店面现状为精装修、通电、通水，有一个水表、一个电表”；第五条对于押金的退还中约定“租赁期满结算一切费税后（一楼隔墙和楼梯、二楼门东恢复原状后）甲方如数退还押金”；第六条违约责任中约定“租赁期间内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并支付违约金14000元给甲方”；第七条约定“到期乙方如不在续租，须将房屋恢复原状，如不恢复原状，需照价向甲方支付恢复原状所需费用”。2019年11月间，吴玉斌向刘庆华支付了2019年11月8日至2020年5月7日的租金42000元。 2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的××疫情严重，文化与旅游部办公厅发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，吴玉斌据此停业。2020年3月间，吴玉斌曾与刘庆华沟通减免房租等事宜，但双方未能达成一致。3月25日，吴玉斌通过微信告知刘庆华要提前解除合同。3月26日，吴玉斌与他人签订了租赁合同租赁得店面用以经营旅游行业。4月16日，吴玉斌通过微信向刘庆华发出《解除合约通知函》，再次通知解除合同并要求退还费用、押金。同年6月4日，吴玉斌诉至一审法院，后刘庆华亦提出反诉。 2020年7月9日，经一审法院现场勘查，案涉租赁物一楼与陈代棪名下的9号店面一楼完全打通，二楼亦有一门洞相互连通；案涉租赁物一楼、二楼间已无楼梯，需利用陈代棪名下的9号店面内的楼梯通行，且相应水电均来源于陈代棪名下的9号店面，两个租赁物目前无法分离独立使用。吴玉斌在案涉租赁物二楼及陈代棪名下店面二楼均留有办公桌椅、柜子、推车、衣柜等物品。 一审法院认为，吴玉斌与刘庆华签订的《店面租赁协议》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。 新型冠状病毒感染的××疫情确对诸多行业产生巨大影响，但是否构成不可抗力，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的具体影响，结合疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小等予以评判。虽然吴玉斌所从事的旅游行业因为疫情在2020年1月24日至4月10日间无法经营，但从吴玉斌后续另租他处继续经营旅游行业可知，疫情并未导致案涉租赁合同的目的无法实现。此外，期间租金早已于2019年11月间付清，疫情也不致吴玉斌不能履行其给付租金的民事义务。吴玉斌主张不可抗力而要求解除租赁合同不能成立。吴玉斌在合同期间提前解除合同，根据案涉租赁合同第六条的约定，应当支付违约金14000元。 疫情对于吴玉斌经营旅游行业确实造成重大影响，结合福州市人民政府印发的《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关若干措施的通知》中减免中小企业房租的精神，根据公平原则对吴玉斌无法利用案涉租赁务开展旅游经营期间的租金进行调整。2020年1月24日至1月31日间为法定节假日，不予减免；2020年2月1日至4月10日间的租金予以减半；2020年4月11日至合同解除之日止，旅游行业已恢复部分项目的经营，不予减免，则减免租金共计8166.67元。 对于合同解除的时间的认定。案涉租赁合同第六条约定，提前退租的应提前30日通知，本案中吴玉斌先后于2020年3月25日、4月16日两次通知刘庆华退租。刘庆华主张此前为协商过程，应以4月16日的函件通知为准，但根据微信记录体现刘庆华于4月间自认已于3月25日收到退租通知，故一审法院认定双方合同解除时间为2020年4月24日。合同解除后，吴玉斌预先支付的2020年4月25日至5月7日间的租金3033.33元，应予以退还。但，吴玉斌未及时腾空租赁物并交还刘庆华，至今仍在案涉租赁物二楼内存放有大量物品，持续占用了租赁物，应当按原租赁租金标准向刘庆华支付占用期间的房屋占用使用费，从2020年4月25日计算至吴玉斌实际腾空交还房屋为止。 对于刘庆华主张的恢复原状问题。经一审法院勘查现场，案涉租赁物与毗邻的陈代棪名下店铺打通，现无法分离、无法独立使用，且案涉租赁合同内亦明确约定了租赁期满后承租方的恢复原状义务，故一审法院对刘庆华该项诉请予以支持。但，刘庆华未能提供证据证明双方所约定原状“精装修”的具体标准，故认定达到使案涉租赁物可供独立使用的标准为限（应与陈代棪名下宝杭花园9号店面相互分离、上下楼连通、通水电）。案涉租赁对押金退还的前提，约定为“一楼隔墙和楼梯、二楼门东恢复原状后”，该条件至今尚未成就，但刘庆华已在反诉中提出相应诉讼主张，一审法院亦已予以支持，故吴玉斌的租赁押金仍应予以退还。刘庆华主张的没收租赁押金，于法无据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认吴玉斌与刘庆华于2017年11月8日签订的《店面租赁协议》已于2020年4月24日解除。二、刘庆华应于本判决生效之日起十日内退还吴玉斌租赁押金14000元。三、刘庆华应于本判决生效之日起十日内退还吴玉斌因疫情影响而减免的租金8166.67元及2020年4月25日至5月7日间的租金3033.33元，合计11200元。四、吴玉斌应于本判决生效之日十日内向刘庆华支付违约金14000元。五、吴玉斌应于本判决生效之日起十日内腾空长乐区店面并向交还刘庆华，并自2020年4月25日起至实际腾空之日止的房屋占用使用费（按每月7000元标准计算）。六、吴玉斌应于本判决生效之日起十日内将长乐区店面恢复原状（应与宝航花园9号店面相互分离、上下楼连通、通水通电）。七、驳回吴玉斌的其他诉讼请求。八、驳回刘庆华的其他反诉请求。案件受理费557元，减半收取计278.5元，其中由吴玉斌负担63.5元、由刘庆华负担215元；反诉案件受理费减半收取计360.8元，其中由刘庆华负担110.8元，由吴玉斌负担250元。 二审中，吴玉斌提交：证据1.吴玉斌与刘庆华的微信聊天记录，证明已清除二楼仅有的少部分遗弃物，已多次通知交接。证据2.刘庆华店面招租公告照，证明刘庆华同意解除合同。证据3.店面门头广告留有五年前长江通讯的字样，证明原有二间店面就是相连一体的，不存在破坏屋内的结构。证据4.清除遗弃物视频（光盘），证明7月24日已清除二楼仅有一张遗弃的会议桌。经审查，本院认为，目前证据可以证明，一审现场勘查时吴玉斌遗留的物品已于2020年7月24日清除完毕。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，疫情防控期间，租赁合同双方应共克时艰。吴玉斌一审诉请减免2020年1月24日至3月31日租金7700元以及退还3月31日至5月7日已付租金8580.65元，一审判决减免吴玉斌2020年2月1日至4月10日间租金共8166.67元，未超出其诉请，同时减免金额符合法律规定，本院予以维持。 租赁合同第六条约定，提前退租应提前30日通知，即按照合同约定，吴玉斌提前30日通知解除合同即符合合同和法律规定，但经一审法院现场勘验，吴玉斌未及时腾空租赁物，在案涉租赁物二楼内存放大量物品，持续占用了租赁物，一审法院判决吴玉斌从2020年4月25日起按原租金标准向刘庆华支付占用期间的房屋占有使用费，符合法律规定。2020年7月24日吴玉斌已经腾空案涉租赁物二楼内存放的物品，刘庆华以租赁物仍有大量垃圾以及店面外立招牌未移除为由，要求吴玉斌继续支付房屋占有使用费。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同，案涉租赁合同已于2020年4月25日解除，吴玉斌遗留大量物品应支付房屋占有使用费，当吴玉斌腾空租赁物后，刘庆华亦负有及时收回、使用租赁物的法定义务，其仅以租赁物存有垃圾及外立招牌未拆除为由，要求吴玉斌继续支付房屋占有使用费，显属无理，不予支持。吴玉斌仅需支付房屋占有使用费至2020年7月24日止。 租赁合同第七条约定“到期乙方如不再续租，须将房屋恢复原状，如不恢复原状，需照价向甲方支付恢复原状所需费用”。经一审法院勘查现场，案涉租赁物与毗邻的陈代棪名下店铺打通，现无法分离、无法独立使用，一审判决吴玉斌于判决生效之日起十日内将长乐区店面恢复原状（应与宝航花园9号店面相互分离、上下楼连通、通水通电），但未判决“如不恢复原状，需照价支付恢复原状所需费用”，既不完全符合合同约定，亦可能产生实际执行困难，本院依法予以纠正。 综上所述，吴玉斌上诉请求部分成立，予以支持。刘庆华上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初1619号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初1619号民事判决第五、六、七、八项； 三、吴玉斌应于本判决生效之日起十日内向刘庆华支付2020年4月25日起至2020年7月24日止的房屋占有使用费（按每月7000元标准计算）； 四、吴玉斌应于本判决生效之日起十日内将长乐区店面恢复原状（应与宝航花园9号店面相互分离、上下楼连通、通水通电）；如不恢复原状，需照价支付恢复原状所需费用； 五、驳回吴玉斌一审其他诉讼请求和二审其他上诉请求； 六、驳回刘庆华一审其他反诉请求和二审上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费557元，减半收取计278.5元，由吴玉斌负担63.5元、由刘庆华负担215元；一审反诉案件受理费减半收取计360.8元，由刘庆华负担110.8元，由吴玉斌负担250元；二审案件受理费917.8元，由吴玉斌负担458.9元、由刘庆华负担458.9元。 本判决为终审判决。 审 判 员 余秋萍 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠