福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初2544号 原告：梅俊蓉，女，汉族，1992年9月20日出生，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：李文泊，福建谨而信律师事务所律师。 被告：陈淑兰，女，汉族，1972年12月11日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖斐，福建诺鲁律师事务所律师。 第三人：福建天之荣房地产营销策划有限公司，住所地福州市鼓楼区五四路**奥体都市花园（又名琴亭花园广场）******，统一社会信用代码91350100096417619W。 法定代表人：温小明，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈龙飞，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪志海，福建合立律师事务所律师。 原告梅俊蓉与被告陈淑兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，经被告陈淑兰申请，本院依法追加福建天之荣房地产营销策划有限公司（以下简称“天之荣公司”）为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告梅俊蓉的委托诉讼代理人李文泊、被告陈淑兰的委托诉讼代理人刘朝模、肖斐及第三人天之荣公司的委托诉讼代理人陈龙飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告梅俊蓉向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2020年4月14日解除；2、请求依法判令被告立即向原告支付自2019年9月3日至2020年4月14日的迟延履行违约金84000元；3、请求依法判令被告立即向原告支付解除合同违约金80000元；4、请求依法判令被告立即向原告支付因主张权利而支付的律师费13500元；5、本案诉讼费用由被告承担。。 事实与理由：2019年9月3日，经天之荣公司提供居间服务，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告将位于福州市晋安区（原湖中村湖山村）泉景山庄二区（福州桂湖生态温泉城）（融汇泉景Ａ区ＧＨ-05地块）15＃楼1202单元房屋以750000元的价格转让给被告。被告承诺指定购买上述房产的产权人符合福州市区现行购房及银行贷款政策。上述房产仍处于抵押状态，双方同意于被告贷款审批通过且原告原贷款银行通知可还款之日2个工作日内，将购买上述房产的（等同于解押款的房款）不超过34万元解冻并支付给原告用于上述房产解押还款手续，原告收到该款项后，出具收条给被告。双方应在交易服务人收到该房屋评估报告后3个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续。在办理该手续前，被告应将首付款（具体金额以交易服务人通知为准）转入该银行认可账户办理交易资金银行托管手续。自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金8万元，并承担守约方应支付或已支付的居间服务费。违约方应承担守约方为实现权力而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、评估费、差旅费等，双方另有约定的除外。双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。合同还对双方的其他权利义务作了明确约定。 上述合同签订后，原告依约将房屋交由交易服务人委托评估，并于2019年9月3日向房屋贷款银行中国工商银行福州市闽都支行递交提前还款的申请报告。虽经原告多次催促，但被告至今仍未依约支付相应款项。为此，2020年4月2日原告委托律师向被告发送《律师函》（谨而信律函2020第033号），通知被告自收到本函件之日起十日内履行支付购房款项等义务，逾期未履行的，双方签订的《房屋买卖合同》即行解除。被告于2020年4月3日收到该函，但未履行付款义务，故双方签订的《房屋买卖合同》于2020年4月14日解除。 被告陈淑兰辩称，一、案涉房屋买卖合同因其指定的产权登记人儿子詹文绪征信问题不能办理贷款，导致合同无法履行，责任在于第三人，其在合同履行过程中不存在违约和过错，无须承担合同解除的违约责任。其在委托第三人提供居间服务之初，便向第三人告知购买房产须指定登记在儿子詹文绪名下，并申请银行贷款。第三人回复詹文绪可以办理贷款，其才委托第三人与原告进一步磋商买卖房屋事宜，并为此于2019年9月3日签订了案涉《房屋买卖合同》及《居间服务合同》、《交易服务合同》。案涉买卖合同签订前、履行中，其已经尽到诚信原则，提前将詹文绪征信信息提供给第三人，得到第三人确认可以办理贷款后，才签订合同。其没有违约和过错，不应承担违约责任。 二、本案原告的损失应当由第三人承担。本案房屋买卖中，第三人共同为原、被告提供居间服务，三方均是居间服务合同当事人。根据《合同法》第四百二十五条第二款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，《居间服务合同》第五条第二款约定“在提供居间服务过程中，丙方（即第三人）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况导致甲乙双方利益受损害的，丙方应承担相应的赔偿责任”，故本案原告的损失应当由第三人承担。 三、原告主张的违约金明显高于其实际损失，应进行调整。首先，原告已经诉请解除案涉房屋买卖合同，迟延履行违约金不应支持。其次，解除合同的违约金金额，明显高于其实际损失，不应予以支持。根据违约金与过错程度相一致原则，违约金也应相应调整。 第三人天之荣公司陈述，一、本案系房屋买卖合同纠纷，并不是居间服务合同纠纷，在原告未主张第三人承担责任的情况下，被告直接要求第三人承担赔偿责任，没有法律依据。二、第三人没有在2019年8月26日收到被告儿子的征信材料，也从未向被告承诺其儿子可以办理贷款，第三人仅仅是协助被告办理商业按揭贷款，至于能不能办理商业贷款最终取决于银行的贷款政策。三、根据居间服务合同第一条的约定，第三人提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束，现原、被告双方在第三人的居间服务下，已于2019年9月3日签订了《房屋买卖合同》，可以确定第三人已经完全履行了居间服务。四、案涉《房屋买卖合同》不能继续履行的原因在于被告没有能力支付首付款、差价款。被告在购房案涉房屋时，并未准备充足的资金，且其准备的部分购房资金被其儿子挪作他用，并未用于购买案涉房屋；被告也在《追加第三人申请书》第二段中自认，系詹文绪存在征信问题无法办理贷款，与第三人无关，系被告自身原因导致的。 本院经当庭举证、质证，并结合当事人庭审陈述，本院认定如下事实： 2019年9月3日经第三人天之荣公司提供居间服务，原、被告签订《房屋买卖合同》及补充协议。合同及补充协议约定，原告将位于福州市晋安区（原湖中村湖山村）泉景山庄二区（福州桂湖生态温泉城）（融汇泉景Ａ区ＧＨ-05地块）15＃楼1202单元房屋以实收750000元的价格转让给被告，交易过户产生的税费、居间服务费及交易服务费均由被告承担；被告于签订本合同当日支付履约保证金4万元交由交易服务人无息代管；被告承诺指定购买上述房产的产权人符合福州市区现行购房及银行贷款政策；原告应在2019年9月8日前委托评估事务所对房产进行评估，同时被告将首付款备齐；被告须于第三人天之荣公司拿到评估报告2日内将办理按揭购房的材料交付给第三人，同时将首付款及差额款（即成交价-履约保证金-贷款金额-首付款）一次性存入指定贷款银行账户冻结；上述房产仍处于抵押状态，双方同意于被告贷款审批通过且原告原贷款银行通知可还款之日2个工作日内，将购买上述房产的（等同于解押款的房款）不超过34万元解冻并支付给原告用于上述房产解押还款手续，原告收到该款项后，出具收条给被告；自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；双方任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金8万元；违约方应承担守约方为实现权力而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、评估费、差旅费等内容。 合同签订后，原告于2019年9月3日向中国工商银行福州市闽都支行出具关于提前还款的申请报告，被告陈淑兰向第三人天之荣公司支付了履约保证金4万元，2019年9月5日福建财经房地产估价有限公司出具案涉房产的《房地产抵押估价报告》。此后，由于被告陈淑兰或其指定购买人未能按时将首付款及差额款足额存入贷款银行账户，并提供贷款相关材料，导致讼争合同无法继续履行。2020年4月2日原告委托福建谨而信律师事务所李文泊律师向被告发出《律师函》，通知被告自收到函件之日起十日内履行支付购房款等义务，逾期未履行，双方签订的《房屋买卖合同》即行解除。 原告为本案诉讼委托福建谨而信律师事务所代理，并支付律师代理费13500元。 上述事实，有房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同、履约保证金收据、律师函、委托代理合同、福建增值税普通发票为凭，本院予以确认。 本院认为,讼争《房屋买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告陈淑兰因未能依约履行支付首付款及差额款，并提供贷款所需的相关材料等义务，导致合同无法继续履行，构成违约；在原告于2020年4月2日向被告发出律师函后，仍未在函件给予的十日期限内履行合同，故原告主张讼争合同于2020年4月14日解除，本院予以确认。虽然合同约定违约金8万元，但原告未能举证其损失情况，故被告主张调低违约金，本院予以支持，酌情调整为4万元。原告为本案诉讼支付的律师代理费13500元，依约应由被告承担。被告抗辩其违约后果系第三人天之荣公司未尽居间中介职责所致，系另一法律关系，本案不予处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、确认原告梅俊蓉与被告陈淑兰于2019年9月3日签订的《房屋买卖合同》及其补充协议已于2020年4月14日解除； 二、被告陈淑兰应于本判决生效之日起十日内向原告梅俊蓉支付违约金40000元； 三、被告陈淑兰应于本判决生效之日起十日内向原告梅俊蓉支付律师费损失13500元； 四、驳回原告梅俊蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11435元，由被告陈淑兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  倪卫东 人民陪审员  孙硕萍 人民陪审员  张丽芳 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  危 艳 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期付款的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。