广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初1343号 原告：柳州璟泰物业服务有限公司，住所地：柳州市解放南路**华侨大厦****，统一社会信用代码914502055886057716(1-1)。 法定代表人：李梓昊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈定中，广西至和律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：莫仙，广西至和律师事务所律师。（特别授权） 被告：沈某，男，1982年3月24日出生，汉族，户籍地广西鹿寨县，现住广西鹿寨县。 被告：韦某，女，1989年8月16日出生，毛南族，户籍地广西鹿寨县，现住广西鹿寨县。 原告柳州璟泰物业服务有限公司与被告沈超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，原告申请追加韦水苗作为被告，本院依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告柳州璟泰物业服务有限公司的诉讼代理人陈定中、莫仙，被告沈某、韦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州璟泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告支付物业管理综合服务、水费、公摊电费、电梯运行费共计1991.6元（2018年11月至2019年10月物业管理综合服务费1046.4元；2019年2月至10月水费585.2元；2018年11月至2019年10月公摊电费60元；2019年1月至10月电梯运行费300元，尚欠款项合计1991.6元） -2- ；2、请求判令两被告支付原告违约金1165.11元（暂计至2019年10月31日，之后违约金以尚欠款项为基数，日利率0.3%计算至还清全部款项时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。以上合计人民币3156.71元。事实及理由：原告与被告于2015年9月30日签订了《前期物业管理服务协议》（一下简称物业协议）。物业协议签订之后，原告依约履行了义务，被告却没有积极履行物业协议约定的义务，从2018年11月起截至2019年10月，被告尚欠原告物业管理综合服务、水费、公摊电费、电梯运行费共计1991.6元，及未按物业协议约定支付相应费用发生的违约金1165.11元，以上费用合计3156.71元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五款之规定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。经原告多次催收被告仍拒不交纳物业费。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告沈某、韦某辩称，水费、公共用电、电梯运行费我承认，物业服务费是因为他们服务不到位，我拒交，我不承认，违约金是他们违约在先，我不承认。2018年发生了一次火灾、火灾发生没有物业人员到场，都是小区业主报警把火灭了；物业服务期间，电梯坏了都是业主自己每家每户凑钱叫电梯公司来修；原告以房产证扣押逼迫业主交物业费，以停水威胁；小区卫生脏乱，物业服务不到位；业主家里被撬锁，公安机关来调取录像时，小区摄像头都是无法使用的。他们还欠我们的水电周转金，之前调解，应该在物业费中减下来，是多少就是多少，但是他们没有减下来，因此物业费1046我不承认。 经审理查明，2015年8月20日原告与柳州市长丰置业有限责任公司签订《鹿寨县文轩铭园前期物业服务合同》，受托对鹿寨县文轩铭园小区进行前期物业管理和提供物业服务，2015年9月30日原告的鹿寨分公司（2020年1月7日注销）又与被告另行签订了《前期物业管理服务协议》，物业费按照0.7元/㎡，二次加压水费3.8元/吨，公摊电费5元/月，电梯运行费1-4层25元/月，5层以上30元/月计付。被告系鹿寨县文轩铭园小区1栋1单元1304室住宅的业主,房屋面积124.28平方米，被告接受原告分公司提供的物业服务。2018年10月文轩铭园小区部分业主，自行成立鹿寨县鹿寨镇文轩铭园业主自治委员会，同月29日该自治委员会以服务差，书面提出解聘原告公司，2019年11月13日原告分公司同意退出文轩铭园小区，并将文轩铭园物业管理移交给了鹿寨县鹿寨镇文轩铭园业主自治委员会。2020年7月原告以被告仍拖欠有其物业管理综合服务、水费、公摊电费、电梯运行费等仍未缴交，诉至法院。 -3- 另查明，1、原告分公司于2019年11月27日已就小区业主尚欠费用的名字和所欠款明细表，在小区内进行了公示，2020年1月5日又在小区公示栏上张贴了催缴款公告；2、文轩铭园物业小区业主委员会在本案庭审结束前尚未通过行政部门审批获准成立。 上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提供的鹿寨县文轩铭园前期物业服务合同、文轩铭园房屋交接验收情况表、前期物业管理服务协议、准予注销登记通知书、关于鹿寨县文轩铭园小区物业服务收费的批复{鹿价字【2015】23号}、关于文轩铭园相关收费的请示报告、文轩铭园2015年10月-2016年10月二次加压明细、收取住户的消防和电梯运行维护费组成、建筑消防设施维护保养承包合同、电梯维保合同（2016年.2017年、2018年各一份）、关于委托柳州璟泰物业服务有限责任公司代收电费的函、电费发票、水费发票、水费明细、柳州市璟泰物业服务有限公司鹿寨分公司公告、公示及相片、关于退出文轩铭园小区物业管理的公告及相片、文轩铭园物业管理移交协议书、鹿寨文轩铭园小区物业管理工作和相关设备、文件资料移交表、告知函，被告提供的相片19张、解聘物业通知书、关于成立文轩铭园小区村民自己的通告等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，2015年8月20日原告与柳州市长丰置业有限责任公司签订《鹿寨县文轩铭园前期物业服务合同》，受托对鹿寨县文轩铭园小区进行前期物业管理和提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。该合同是双方真实的意思表示，合法有效，受法律保护，对原告及包括被告在内的小区业主具有约束力。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。现原告已按照约定对被告居住的小区进行物业服务活动，被告应向原告交纳相应的物业服务费。文轩铭园业主自治委员会不是合同的相对方，也不是业主委员会与业主大会，无权行使对前期物业服务合同的变更、撤销和解除的权利，其提出解聘原告无法律效力。2019年11月13日原告退出文轩铭园小区，之前为小区提供了物业服务，业主仍应依约缴纳物业费，被告以2018年10月29日份下达解聘了物业公司通知书后不用再缴物业费的理由，不符合法律规定，本院不予支持。原告所述被告尚欠其2018年11月至2019年1 -4- 0月物业管理综合服务费1046.4元计算有误，本院确定为1044元（124.28㎡×0.7元/㎡×12个月）；2019年2月至10月水费585.2元；2018年11月至2019年10月公摊电费60元；2019年1月至10月电梯运行费300元，尚欠款项合计1989.2元，经过公示和公告催收，可以确认，其主张理由成立，本院予以支持。 关于物业服务及违约问题，物业服务是一个不断完善的过程，需要业主的理解和支持，如果业主认为物业服务存在问题，应该提出改进意见和建议而不能以拒交物业费等形式消极对抗。在诉讼中被告通过举证，列举了原告方在物业服务中，存在一些服务不到位的问题，虽然原告也一一作了解释，但仍可以认为是原告的物业服务确实存在着不足之处。被告没有按时缴费，属于违约，原告的服务存在瑕疵，是其管理不到位，也是违约，为此，对于原告主张由被告支付其违约金1165.11元的诉求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《 物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下: 一、被告沈某、韦某支付原告柳州璟泰物业服务有限公司2018年11月至2019年10月物业管理综合服务费1044元、公摊电费60元，2019年2月至10月水费585.2元，2019年1月至10月电梯运行费300元，合计1989.2元； 二、驳回原告柳州璟泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告沈某、韦某负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张舒婷 -5- 二〇二〇年九月十八日 法官助理 周柳娟 书 记 员 卢革玲