重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初6326号原告：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)万东北路**，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所律师。被告：胡华贵，男，1971年8月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆国能投资开发有限公司(以下简称国能公司)与被告胡华贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国能公司的委托诉讼代理人孔羽佳、被告胡华贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国能公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》于2020年4月28日解除；2.判令被告立即将国能奥特莱斯X区X层XXX号商铺恢复原状并返还给原告；3.判决被告支付原告房屋占用费，自合同解除之日起第七日起至实际返还房屋之日止按每月9520元的标准支付；4.判令被告支付截止至2020年4月28日的欠付费用共计60943.65元及违约金，违约金计算方式以前述欠付费用为基数按日千分之四自逾期之日起计算至款项实际付清之日止；5.请求判令被告向原告交纳的租赁保证金20000元不予退还，并向原告支付违约金14708.40元；6.判令被告支付原告为本案支付的律师费5000元；7.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年3月2日，原、被告订立了《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市万盛经济技术开发区的重庆国能奥特莱斯X区X层XXX号商铺(面积119平方米，以下简称案涉商铺)出租给被告，租赁期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止。合同订立后，被告未按合同约定支付租金及相关费用，根据合同第21.4条约定“如乙方逾期累计超过30日仍未支付欠费的，甲方有权解除本合同”，原告于2020年4月向被告发函解除租赁合同，被告于2020年4月28日收到该函件。请法院依法判决支持原告的诉讼请求。庭审中，原告撤回第2、3项诉讼请求。被告胡华贵辩称，对原告的第1项诉讼请求无异议。因原告租给被告的房屋租金是所有商铺中房租最高的，便找原告协商把房租调到和其他商户一样的租金，但原告没有同意，没有给被告解决，不同意原告第4、5、6项诉讼请求。被告从2019年9月1日起开始没有交纳物管费，原告起诉的第4项诉讼请求欠费金额60943.65元属实，对合同约定按每日千分之四计算逾期滞纳金的标准无异议，不要求调减，对原告第5项诉讼请求按照10%标准计算违约金无异议，不要求调减。要求原告退还被告30000元押金。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年3月2日原告与被告签订《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于国能奥特莱斯X区X层XXX号套内面积119平方米的商铺租给被告经营使用，租赁期限为2019年3月1日起至2022年2月28日止，2019年3月16日至2019年8月31日为租金优惠期，租金计算模式为保底租金，即固定租金，计租期间明细为2019年9月1日至2021年2月28日每月租金7140元，2021年3月1日至2022年2月28日每月租金7568.40元，租金支付方式为首期租金应于本合同签订后5日内支付，即2019年9月1日至2019年11月30日期间被告应交租金为21420元，每一个季度为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期的保底租金。合同第6.1条约定“被告应当从免租之日起向原告交纳该商铺的物业管理费，物业管理费按计租面积计算，收费标准为：即2019年9月1日至2022年2月28日期间的物业管理费标准为20元/月·平方米，月物业管理费合计为2380元；支付方式：每一个季度为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期的物业管理费”。合同第6.3条约定“自交付日起，被告应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气、热力（含热水、采暖，下同）等能源费用，以上费用在本合同中统称能源费用，具体收费标准以与原告签订的装修手册为准”。合同第11.1条约定“在本合同签署后5日内，被告应当向原告缴纳租赁保证金20000元”。第11.3条约定“被告未按本合同约定支付租金、物业管理费、推广费、收银机使用费、能源费、违约金及应由被告支付的其他费用或被告未能履行本合同约定其他义务的，原告有权从租赁保证金中抵扣被告的应付未付款项、赔偿金额或直接以租赁保证金抵扣被告违约所造成的损失（该抵扣不影响甲方的任何其他权利）。由此造成的租赁保证金不足部分，被告应在原告的书面抵扣通知送达后5日内向原告补足被抵扣的租赁保证金”。第20.4条约定“在被告向原告交还租赁商铺的同时，双方应当签署租赁商铺交还确认书，在双方签署了该确认书或虽未签署该确认书但被告已经实际搬离该商铺之后，被告留置物品所有权自动无偿转移至原告，原告有权自行处置（该等权利不得被解释为原告对被告留置的物品承担保管义务），原告对因此而造成的损坏概不负责，因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由被告承担，如原告因对被告撤离后的该商铺进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合交还要求的，由此发生的费用由被告承担，原告有权在被告缴纳的租赁保证金中扣除相应费用，租赁保证金不足以弥补原告损失的，原告有权向被告追偿”。第21.3条约定“双方确认，本合同因被告违约而被解除的，则原告有权没收本合同项下之租赁保证金，被告还应当赔偿原告所遭受的经济损失”。第21.4条约定“被告延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额千分之四的滞纳金。……如被告逾期累计超过30日的仍未支付欠费的，原告有权解除本合同，被告还应赔偿原告所遭受的经济损失”。第21.9条约定“原告根据本合同约定解除合同的，被告应向原告支付相当于未履行租赁期保底租金总额的10%作为违约金，被告给原告造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失”。合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金20000元。被告欠交原告2019年9月1日至2020年4月28日物管费18881.33元（2380元/月×7个月+2380元/月×28天÷30天/月），欠交2019年12月1日至2020年2月29日租金21420元、2020年3月1日至2020年3月31日租金7140元、2020年4月1日至2020年4月28日租金6664元，欠交2019年4月1日至2020年1月31日电费7260.58元（各月分别为655.54元、731.69元、739.41元、759.28元、785.76元、765.90元、754.86元、746.03元、752.66元、569.46元）、2020年2月1日至2020年3月31日电费461.86元（2月0元）、2020年4月1日至4月28日电费115.88元。上述费用合计61943.65元，扣除被告1000元自交费用后，尚欠60943.65元。2020年4月27日，原告按照双方约定的地址向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，以被告逾期累计超过30日未支付欠费、未经原告同意闭店全部停业超过3天等事由，提出解除双方签订的案涉合同，被告于2020年4月28日收到了该通知函。之后被告于2020年5月份将租赁房屋交付给了原告，但未形成书面的交接手续。2020年6月15日，原告与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定原告委托重庆百君律师事务所指派律师代理本案诉讼，本案律师服务费为5000元。庭审中，本院向被告释明，被告对滞纳金按每日千分之四及违约金按未履行期租金总额的10%标准计算无意见，并明确表示不要求调减。上述事实，有《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》、房地产权证书、委托合同、发票、转账记录、邮件单、《关于解除租赁合同的通知函》、情况说明、照片及当事人的陈述等证据证实，经本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，首先，国能公司与被告签订的《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于合同解除问题，被告对原告的第一项诉讼请求无异议，认可于2020年4月28日收到了关于解除租赁合同的通知函》，故双方签订的《重庆国能•奥特莱斯商铺租赁合同》于2020年4月28日解除。关于欠付费用及滞纳金问题。双方合同11.3条约定对租赁保证金可以抵扣被告应付未付的款项、赔偿金额等，而21.3条又约定合同因被告违约而被解除的，原告有权没收本合同项下之租赁保证金，该租赁保证金的处置有多处且相互矛盾的约定。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定“债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”之规定，保证金作为担保的一种方式，在债务人不履行债务时，以保证金优先偿还债务。故被告交纳的租赁保证金及自交付1000元应从应付债务中予以抵扣。关于抵扣顺序，本院优先抵扣2019年4月至2019年8月的电费、2019年9月至2019年11月电费、物管费、2019年12月至2020年2月的电费、物管费，故被告还欠原告2019年12月至2020年2月的物管费540.59元、租金21420元，2020年3月1日至2020年4月28日电费577.74元、物管费4601.33元、租金13804元，上述费用合计40943.66元。关于滞纳金的计算，被告明确表示对每日千分之四计算违约金无异议，不要求调减，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。原告未举示电费交付期限等相关约定的证据，原告应承担举证不能的不利后果，对该电费部分本院不予主张滞纳金。根据合同约定，物业费、租金均是每一个季度为一个支付期，并在每个支付期的最后一个月的25日前向原告一次性足额支付下个支付期的物业管理费、租金，其租金起算时间为2019年9月，故2019年12月至2020年2月的租金、物管费支付时间应为2019年11月25日前，故该季度滞纳金起算时间为2019年11月26日，计算基数为21960.59元。2020年3月至4月的租金、物管费滞纳金起算时间为2020年2月26日，计算基数为18405.33元。即滞纳金的计算方式为：第一笔费用以21960.59元为基数，从2019年11月26日起按每日千分之四计算至该笔费用付清时止；第二笔费用以18405.33元为基数，从2020年2月26日起按每日千分之四计算至该笔费用付清时止。关于原告要求判令被告向原告交纳的租赁保证金20000元不予退还的诉讼请求，本院在上文已作评述，对该诉讼请求本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金14708.40元的问题，被告对未履行租赁期保底租金总额的10%作为违约金的计算标准表示认可，不违反法律规定，本院予以准许。双方未履行租赁期为2020年4月28日至2021年2月28日10个月及2021年3月1日至2022年2月28日12个月，原告只要求计算前面10个月及后面10个月的10%，系对其权利的处分，本院予以准许，故违约金为14708.40元[（7140元/月×10个月+7568.40元/月×10个月）×10%]，对该诉讼请求本院予以支持。关于律师服务费问题。原告要求主张5000元，双方约定律师服务费由违约方承担，故该项请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告重庆国能投资开发有限公司与被告胡华贵签订的《重庆国能·奥特莱斯商铺租赁合同》于2020年4月28日解除；二、被告胡华贵于本判决生效后10日内给付原告重庆国能投资开发有限公司2019年4月1日至2020年4月28日期间的电费、物业管理费、租金合计40943.66元及滞纳金（滞纳金计算方式为：第一笔费用以21960.59元为基数，从2019年11月26日起按每日千分之四计算至该笔费用付清时止；第二笔费用以18405.33元为基数，从2020年2月26日起按每日千分之四计算至该笔费用付清时止）；三、被告胡华贵于本判决生效后10日内给付原告重庆国能投资开发有限公司违约金14708.40元；四、被告胡华贵于本判决生效后10日内给付原告重庆国能投资开发有限公司律师服务费5000元；五、驳回原告重庆国能投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1027元，由被告胡华贵负担(此款原告重庆国能投资开发有限公司已预交，限被告胡华贵于本判决生效后10日内直接给付原告重庆国能投资开发有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周小波二〇二〇年九月二十八日法官助理 岳跃潭书 记 员 李 霞