昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初6504号原告：白文良，男，1977年4月17日生，彝族，身份证住址：云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：王坚，云南法安律师事务所律师，特别授权代理。被告：李润新，男，1977年1月1日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李益奎、余京珂，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。原告白文良诉被告李润新房屋租赁合同一案，本院2020年6月11日立案。依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人王坚，被告委托诉讼代理人李益奎、余京珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白文良向本院提出下列诉讼请求：1、由被告向原告赔偿60000元装修费用及两个月房租的违约金4400元。2、由被告向原告返还押金2000元。3、由被告向原告返还2020年、2021年的物业费5278元，租金26400元，并支付自2020年3月8日起至实际支付款项之日止的资金占用费，利率为同期人民银行贷款利率。4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年2月1日，经昆明荣城房地产经纪有限公司居间介绍，被告与原告签订《房屋租赁合同》。被告将坐落于世纪半岛茶溪谷5栋4单元201号房屋出租给原告，租期为2017年2月1日至2023年2月1日。2017年至2020年，双方一直如约履行合同。原告于2020年2月14日通过郑艳琴向被告的妻子赵敏支付了房租及2019年至2021年物业费合计34467元。2020年3月2日，被告向原告发出通知。认为原告擅自将租赁房屋转租给第三人，要求2020年3月8日与原告正式解除合同，并到现场干扰租客使用该房屋，至使租客迫于无奈退房，给原告造成了严重的损失。被告在三年的合同履行过程中一直知道原告转租，却在此时提出解除租赁合同，真实目的是觉得租金低了。但2017年出租的是毛坯房，原告承租后精心装修，三年多来用心打理。市场租金上涨后，被告解除合同违背诚实信用原则，造成原告损失，故提起诉讼。被告李润新辩称，原告擅自转租导致原告解除合同收回房屋，原告要求被告支付装修费及违约金不能成立。合同约定60000元的装修费，被告已经使用了3年，装修不值60000元。原告的押金，被告同意退还。物业费和租金应当在被告退还钥匙时据实结算。被告不知道原告转租牟利，享有解除合同的权利，原告主张的资金占用费没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的《房屋租赁合同》及房屋所有权证复印件、2019年、2020年的物业费收据、查询汇款明细，《解除合同通知书》、委托书和两份房屋租赁合同；被告提交的原告转租的《房屋租赁合同》《解除合同通知书》；原、被告对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交销货清单、收条、照片。证明原告支付了100030元对租赁房屋进行装修。被告认为原告没有提交装修合同，没有付款凭证，对证据不予认可。原告申请证人普某出庭作证。普某陈述，其是昆明荣城房地产经纪有限公司的员工。原、被告协商租赁合同时，其和公司其他工作人员在场，原告向被告表示要将房屋装修后转租。原告对证言无异议，被告认为证言虚假，不予认可。被告提交的《房屋租赁合同》，原告认为与其提交的不一致，不予认可。被告提交的《及时支付租金催告函》，原告认为和本案无关，不予认可。原告提交的装修单据是原件，被告没有证据反驳。本院予以确认。普某是否参与原、被告订约协商没有证据证明，其证言缺乏其他证据印证，本院不予确认。被告提交的《及时支付租金催告函》与原告提交的物管费收据、查询汇款明细印证，本院予以确认。被告提交的《房屋租赁合同》，原告提交的《房屋租赁合同》是原、被告同一天签署。原告称2017年2月1日订立合同与事实不符，订约时间为2016年11月3日。两份合同存在下列差异：第一，被告提交的合同有手写内容，原告提交的合同将手写部分进行打印，但增加了“该租金包含车位一个”的内容。第二，原告提交的合同删除了“租赁期间，承租人转租房屋必须征得出租人同意，未经同意将房屋转租的，由承租人承担，由此所引起的经济及法律责任”的条款。第三，被告提交的合同中有“擅自将房屋转租、转让、转借等行为的，甲方有权终止合同并向乙方追究相应法律责任”的内容，原告提交的合同中将该条款删除。第四，原告提交的合同中记录了水、电、煤气读数。被告提交的《房屋租赁合同》中的手写部分是原、被告的特别约定。而原告提交的《房屋租赁合同》将上述手写条款打印成文，部分内容作出改动、细化，显然签订在后。由于原告提交的《房屋租赁合同》签订在后，原、被告的租赁合同内容以该合同为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，原告（乙方）、被告（甲方）、昆明荣城房地产经纪有限公司（丙方）订立《房屋租赁合同》。约定甲方将位于世纪半岛茶溪谷5栋4单元201号房屋出租给乙方，租赁期限从2017年2月1日至2023年2月1日。每月租金2000元，乙方先支付半年租金12000元。下次租金支付时间为2017年6月1日，乙方支付甲方租金12000元，若乙方拖欠租金超过7日，甲方有权收回房屋。乙方另向甲方支付所欠租金一倍的违约金。押金2000元，在签订本合同时一次性支付，租期满后如无违约责任发生并结清相关费用，由甲方一次性退还。甲方未按合同约定将房屋交付乙方使用，退还乙方所交款项并赔偿两个月租金作为违约金。甲方在租期内提前终止合同，则退还乙方剩余租金，并承担两个月的租金及其他损失。乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金。合同租期6年，第一年租金为半年付款，后5年为年付，前3年租金每月2000元，后3年租金每月2200元。甲方无正当理由单方面终止租赁合同，则赔偿乙方60000元装修费用。如乙方自行终止合同，甲方不赔偿乙方任何损失。该租金已包含车库一个。合同还记录了水、电、煤气读数。原告向被告支付了2000元押金，被告将房屋移交给原告使用。原告对房屋进行了装修，支付了装修费用100030元。2017年12月1日，原告向案外人云南若界商贸有限公司出具《授权委托书》，委托云南若界商贸有限公司代表原告办理房屋租赁合同签订、租金收取等事宜。2018年4月22日，云南若界商贸有限公司将房屋转租给案外人廖俊，月租金4800元。2019年5月24日，云南若界商贸有限公司转租给案外人天津卡波甲商务信息咨询有限公司。租期三个月，月租金6000元。2019年9月16日，云南若界商贸有限公司将房屋转租给案外人杨娜，租期从2019年9月23日至2020年9月22日，月租金5000元。2020年2月13日，被告向原告发出《及时支付租金催告函》，要求原告支付第四年的租金26400元，以及2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费（含二次加压费）8067元，合计34467元，在2020年2月21日前一次性付清。2020年2月14日，原告向被告指定的收款人赵敏账户付款34467元。包括第四年的租金26400元、2019年和2020年的物业管理费共5378元、另一年的物业管理费2689元。2020年3月2日，被告向原告发出《解除合同通知书》。被告认为原告未经其同意擅自将租赁房屋转租给第三人，租赁期内多次延期履行支付租金及相关费用。原告严重违反合同及法律规定，原、被告签订的房屋租赁合同在2020年3月8日正式解除，请原告在2020年3月8日将房屋交还被告，并在交房当日结清相关费用。如逾期办理，被告在2020年3月8日正式收房。原、被告委托诉讼代理人于2020年7月21日到租赁房屋查看，该房屋处于闲置状态，无人居住和使用。另，被告是本案房屋登记的所有权人。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告是承租人，被告是出租人。被告主张，原告擅自转租，迟延支付租金，被告有权解除租赁合同。原告认为，被告同意原告转租，原告也没有迟延支付租金。被告通知解除合同是提前单方终止协议的违约行为，应当承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原、被告签订的第二份《房屋租赁合同》中虽然删除了第一份《房屋租赁合同》中涉及转租责任的条款，但并未约定原告有权转租房屋，原告转租房屋仍然需要取得被告同意。原告没有被告同意转租房屋的直接证据。即使证人普某的陈述属实，订立合同时原告告知被告其装修房屋后将对外转转租，但被告对此没有表示同意。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示，被告知道原告转租的意图不等于允许转租，况且订约时租期还未开始，并不存在转租的事实。原告第一次转租是2017年12月1日。2017年12月1日至2020年3月2日期间，没有证据证明被告知道或应当知道原告转租，原告认为被告默许转租的主张同样缺乏事实依据。原告擅自转租房屋，被告有权解除双方的房屋租赁合同。至于被告认为原告延迟支付租金的主张缺乏事实依据，本院不予采信。被告2020年3月2日通知原告2020年3月8日解除合同，收回房屋。被告因原告擅自转租通知解除房屋租赁合同系行使法定的合同解除权，不属于单方终止租赁合同的违约行为。原告请求被告赔偿装修损失60000元、两个月租金4400元的请求本院不予支持。原告要求退还2000元押金被告没有异议，本院予以支持。原告收到被告解除合同的通知后没有提出异议，原、被告的租赁合同于2020年3月8日解除，原告有权要求被告退还合同解除后的剩余租金。被告认为原告至今没有返还房屋，原告认为被告早已让次承租人搬离，于2020年3月8日收回房屋。原、被告于2020年7月21日确认该房屋处于闲置状态。被告通知原告将于2020年3月8日收回房屋，没有次承租人2020年3月8日以后搬离房屋的证据。被告没有证明原告2020年3月8日以后继续占有、使用房屋，应当承担举证不能的不利诉讼后果，退还2020年3月8日以后的租金。原告2020年2月14日支付第四年，即2020年2月1日至2021年2月1日的租金26400元。扣除2020年2月1日至3月8日的租金2278.63元，被告应当退还原告租金24121.37元。原告认为其交纳了2019年至2021年的物业费8067元，被告应当退还2020年和2021的物业费。被告认为原告交纳的是2018年至2020年的物业费8067元。2020年2月13日，原告支付给被告3年的物业费8067元，其中包含2019年和2020年的物业费。另一年的物业费是2018年还是2021年，原、被告均没有直接证据证明。原告作为主张预交2021年物业费的一方当事人对此承担举证不能的不利诉讼后果，其要求退还2021年物业费2689元的诉讼请求，本院不予支持。基于和退还租金相同的理由，被告还应退还原告2020年3月9日至2021年2月1日的物业费2405.98元。合同解除系原告违约行为所致，原告主张被告承担租金和物业费的资金占用费没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告李润新于判决生效后十日内退还原告白文良2020年3月9日至2021年2月1日的租金24121.37元、物业服务费2405.98元、押金2000元。二、驳回原告白文良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1130元（原告已预交），已减半收取，由原告承担768元，被告承担362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 武 云二〇二〇年九月二十九日书记员 李佐健