河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初3410号原告：王淑敏，女，1965年10月24日出生，汉族，住所地郑州市中原区。委托诉讼代理人：马东升，河南陆达律师事务所律师。被告：宋福光，男，1987年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：刘中原，男，1989年5月4日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南郑北房地产营销策划有限公司，住所地河南省新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾**楼**。法定代表人：刘红甫，职务：执行董事兼总经理。被告：刘红甫，男，1978年5月8日出生，汉族，住郑州市金水区。原告王淑敏诉被告宋福光、刘中原、河南郑北房地产营销策划有限公司（下称郑北公司）、刘红甫房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马东升、被告宋福光、刘中原、刘红甫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告一宋福光向原告依照约定承担155500元整（壹拾伍万伍仟伍佰元整）的违约金责任；2.本案所有诉讼费用由被告一宋福光承担；3.判令被告二刘中原、被告三郑北公司与被告四刘红甫为被告一宋福光的前两项责任向原告承担连带赔偿责任。事实与理由：位于河南省××平原示范区××大道××号正弘湾（上海生态科技城）**（不动产证号：豫（2017）新乡市不动产权第0025492）的房产权利人为原告王淑敏。在2018年原告欲将该房产出卖，在中介被告三郑北公司的居间撮合下与被告一宋福光达成了买卖合意，交易价格为1555000元整，并于2018年9月25日正式签订了房地产买卖合同（由于宋福光当时在外地就委托被告二刘中原代其签订）。合同中第五条约定：“甲、乙双方应当在本合同签订之日起75个工作日内，共同配合丙方到相关部门办理银行贷款、网签、产权过户等手续。”可时至今日，在原告多次催促的情况下仍没办理过房手续，原告也没有收到任何款项。原告在2019年11月19日联系上被告宋福光时，宋福光明确表示其已经没有能力购买约定的房屋。2018年9月25日签订的房地产买卖合同中第十条第二款约定，若甲、乙双方委托代理人签订此合同，代理人承诺：若被代理人未按约定履行合同，代理人依本合同约定的违约责任承担无限连带责任。而被告二刘中原为原告一宋福光的代理人，因为宋福光违约，其代理人刘中原应当按照此约定向原告承担无限连带责任。2018年9月25日签订房地产买卖合同之后，由于迟迟没有办理过户手续，原告多次找中介郑北公司催促，中介方一直承诺过户没有问题，并在2019年3月29日由郑北公司的法定代表人刘红甫向原告写了保证书，保证宋福光在2019年4月8日之前到原告贷款银行办理贷款结清手续，否则郑北公司按购房合同约定承担连带违约责任。可约定期限过了一年多仍然没有履行，被告三郑北公司应对被告宋福光的违约责任向原告承担连带责任。郑北公司成立于2018年1月16日，注册资本为100万元，法定代表人刘红甫为唯一的自然人股东，并且工商资料显示此公司的注册资本并未实缴，根据公司法及其司法解释的相关规定，刘红甫应对郑北公司的债务承担连带责任。原告多次找四被告协商，可总得不到解决，为保护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法裁决，支持原告诉请，判令四被告承担相应的法律责任。被告宋福光答辩：按照合同约定要到银行办理银行贷款手续，但是到郑州相关银行办理并且到新乡有关银行办理，但是银行都不受理此业务，后双方约定见面，口头约定归还房本，买方不再购买，卖方可以自由处理房屋。承认有责任，但是由于客观原因，不能履行合同。另外履行期间，我给原告费用前前后后有16000元左右，我方认定按定金罚则处理违约。被告刘中原答辩：当时签合同时，买卖双方都知道，买方不在郑州，我就代理买方签字，不应当承担违约责任。被告刘红甫就公司及本人答辩：1、该买卖的实际买受人是刘红甫；2、对于合同的没有完全履行，本人愿意承担合理责任；3、对方所讲的没有给一分钱是不正确的，前后共计给原告四笔转账，共计16000左右；4、平原新区的贷款环境比较恶劣，让原告代理人可以当场拨打银行电话，以求证现在银行不愿给二手房放贷；5、作为公司法人在合同的委托代理人环节确实存在不规范情况；6、作为公司法人在合同起草方面，对合同违约条款作格式化处理时不规范的；7、希望贵院依据相关法律以及相应判决能给予合理承担份额。经审理查明，原告王淑敏拥有位于新乡市x室的房屋(豫（2017）新乡市不动产权第x号)，权利性质：出让/商品房，用途：住宅用地/居住用房。2018年9月25日，原告王淑敏作为卖方（甲方），被告宋福光作为买方（乙方），被告河南郑北房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，合同主要内容：甲方王淑敏拥有位于平原示范区××大道××号正弘湾（上海生态科技城）x室的房屋，乙方自愿购买甲方上述房产。成交价格：总价款为人民币1555000.00元。包含该房屋购买时已缴纳的相关配套费用，同时包含的装修、附属设施有115号地下室（约20平），2021年1月31日前物业费，其相关标准参照开发商。第三条、定金支付：乙方于本合同签订时向甲方支付购房定金人民币30000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，甲方自本合同签定时将房屋所有权证交由丙方代为保管，作为对其房屋的真实性及出售该房屋诚意提供担保。第四条、付款方式：甲、乙双方均同意按揭贷款方式付款，在合同签订后，共同委托丙方并全程配合丙方到贷款银行或公积金管理中心办理按揭贷款相关手续，待按揭手续审核通过后共同到房管部门办理房产过户手续。第五条、产权过户：甲、乙双方应当在本合同签订之日起75个工作日内，共同配合丙方到相关部门办理银行贷款、网签、产权过户等手续。第八条、违约责任：1.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或未全面履行合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%为违约金，同时守约方有权要求对方继续履行合同。特别约定：2.若甲、乙双方委托代理人签定此合同，代理人承诺：若被代理人未按约定履行合同，代理人依本合同约定的违约责任承担无限连带责任。该合同的甲方处有王淑敏签名并摁印，乙方处有刘中原代宋福光签名并摁印、代理人处有刘中原签名并摁印，丙方处加盖了“河南郑北房地产营销策划有限公司”印章。合同签订后，被告刘红甫共向原告王淑敏转账四次，分别是2018年10月11日转账2324元，2018年12月10日转账1162元，2019年3月12日转账3000元，2019年4月19日转账10000元。以上共计16486元。上述款项原被告协商用于原告的每月按揭贷款。2019年3月29日，被告刘红甫出具保证书一份，保证：“宋福光购王淑敏正弘湾57号楼3单元501号房产，郑北房产公司保证在2019年4月8日之前到王淑敏贷款银行办理贷款结清手续，否则郑北房产公司按购房合同约定承担连带违约责任。刘红甫2019年3月29日”。2019年8月9日，经原告催要，被告郑北公司将原告交付的不动产证退还原告。原告王淑敏出具一份证明，证明：“今天郑北房地产营销策划有限公司把我的房本、维修基金发票，契税发票退给我了，因买方说不买我的房了，让我先把房本拿走，特此证明。房主：王淑敏，公司法定代表人：刘红甫，2019.8.9号”。上述事实，有《房地产买卖合同》、保证书、账单、证明等证据在卷为证。庭审中，被告刘红甫对原告要求其承担责任无异议，并认为其作为购买行为发起者，愿意承担合理的赔偿责任；被告刘中原认为其系帮忙人，不应承担责任；被告宋福光认为其代表刘红甫购买，无恶意。本院认为：原被告之间的房屋买卖合同和居间关系，是在平等自愿的基础上形成的，亦符合法律规定，合法有效，原被告均应依约履行。三被告认可构成违约，符合事实，本院予以确认。本案争议的焦点是原告主张的违约金是否过高和三被告的责任承担方式问题。关于原告主张的违约金是否过高。经查合同约定有违约金标准，原告也选择要求被告支付违约金符合约定，但被告辩称原告主张的“总价款10%计付”标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院认为，考虑到以下因素：1、原被告之间的合同关系实际于2019年8月9日被告将不动产证退回原告时已经实际解除，此后风险由原告自负；2、被告曾在合同存续期间向原告垫付16486元用于原告的每月按揭贷款，客观上减少了原告的支付按揭贷款成本；3、原告没有提供房屋价值下降和其出售房屋机会绝对丧失的证据；4、原告在签约时未见到购买人本人即被告宋福光，对宋福光是否具有真实购买意愿、付款能力和履约能力等并没有尽到审慎注意义务，5、被告根本违约比较明显、本案还约定有定金30000元的条款等情形，本院酌定本案所涉违约金计算为51486元(支付时扣除垫付的16486元)。关于四被告责任承担问题。被告宋福光系合同约定的当事人，原被告对此也予以认可，故根据合同相对性原则，被告宋福光应承担合同责任。被告刘中原系代理人，同时合同特别约定“代理人承诺若被代理人未按约定履行合同，代理人依本合同约定的违约责任承担无限连带责任”的内容，被告刘中原作为完全民事行为能力的民事主体，其签字行为应当推定其知晓合同内容并自愿接受合同约束，故其应对宋福光的违约责任承担连带责任。被告刘红甫自认其为实际购买人并自愿承担违约责任，本院予以照准；被告河南郑北房地产营销策划有限公司由其法定代表人向原告出具保证书自愿承担连带违约责任，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告宋福光在本判决生效之日起十日内向原告王淑敏支付违约金35000元；二、被告刘中原、被告河南郑北房地产营销策划有限公司、被告刘红甫对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1705元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 黄 健二〇二〇年九月二十八日书记员 王鎣奎