云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初1856号原告：红河州云河物业管理有限公司。地址：云南省红河州蒙自市兴州路以西鹏程小区1幢1层1号。法定代表人：雷永林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：毛华涛。被告：徐丽芬，女，1965年3月20日生，汉族，云南省建水县人，居民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：赵晓妍（系徐丽芬之女儿），1984年11月4日生，汉族，云南省建水县人，个体工商户，住云南省建水县。原告红河州云河物业管理有限公司与被告徐丽芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红河州云河物业管理有限公司的委托诉讼代理人毛华涛、被告徐丽芬的委托诉讼代理人赵晓妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红河州云河物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付原告2012年6月至2018年12月所欠物业管理服务费38,276.69元、水管维修费10元，共计38,286.69元。事实和理由：建水县福润街小区（以下简称福润街小区）系红河州大地锦德房地产开发有限公司（以下简称大地公司）开发，2009年10月16日大地公司告知该小区业主交房事宜，2011年3月16日该小区通过竣工验收；原告是2005年12月经依法核准成立的有限责任公司，经营范围为物业管理、绿化建设与维护、提供劳务服务。2009年7月29日，大地公司建水分公司与原告签订《建水福润街小区前期物业管理合同书》，约定原告对该小区进行物业管理并根据大地公司委托与业主办理房屋交接手续、管理期限为一年，业主委员会成立聘请新的物业公司本合同终止等内容。合同签订后，原告于2009年9月进入福润街小区进行物业管理，2009年10月19日，红河州发展和改革委员会以红发改［2009］903号文件对原告管理福润街小区前期物业管理收费标准作出批复：一、福润街商业小区多层前期物业综合管理服务费收费标准为0.50元／平方米／月；二、本收费标准试行一年，从2009年10月20日至2010年10月19日，试行期满后，新的物业综合管理服务费由小区业主委员会与物业管理公司协商确定。福润街小区多年来未能成立业主委员会，物业管理服务一直由原告提供并按0.50元／平方米／月的批复标准收取管理服务费。2018年11月29日，原告收到以“建水县福润街小区业主委员会”名义发送的《函》，被告知悉该业主委员会已聘请新的物业服务公司接替小区物业服务工作，原告撤离时间节点为2018年12月31日24时，此前的物业服务费及水费、生活垃圾费等费用由原告收取和结算。被告徐丽芬住房面积969.03平方米，每月物业管理服务费为484.52元，从2012年6月起至2018年12月期间累计欠交79个月物业管理服务费共38,276.69元，另欠水管维修费10元，共计38,286.69元。被告徐丽芬辩称：被告对原、被告双方物业服务合同纠纷的案由提出质疑，物业公司前来管理涉案小区，被告方不知道物业管理公司。被告方将前三年的物业费交至物业管理处。被告方不是不愿意交物业管理费，不交物业管理费的原因是：一、被告方基本上只管理小区内部，对外围商铺基本没有管理，小区绿化、清扫楼道工作等物业服务合同中约定的很多事项都没有做到位，特别是外围商铺基本无人管理，小区内经常发生被偷、被抢事件，修水管、做电工等工作都是被告方自己找人处理。原告方以为已无人管理小区，小区内垃圾堆积成山、杂草丛生，是业主们自己凑钱购买垃圾桶，自己将小区外围的垃圾费是交给垃圾站；二、原告方没有通知被告交物业管理费，被告方不知道原告何时从小区内撤出。原告方时隔多年才收取物业管理费，虽然原告方主张的被告徐丽芬位于涉案小区内P3-3号住房的面积符合，欠付物业管理费的时间吻合，但被告认为原告没有资格收取物业管理费。本院经审理认定事实如下：建水县福润街小区系大地公司开发。2009年10月16日大地公司告知该小区业主交房事宜，2011年3月16日，该小区通过竣工验收。原告是2005年12月经依法核准成立的有限责任公司，经营范围为物业管理、绿化建设与维护、提供劳务服务。2009年7月29日，大地公司建水分公司与原告签订《建水福润街小区前期物业管理合同书》，约定原告对该小区进行物业管理并根据大地公司委托与业主办理房屋交接手续、管理期限为一年，业主委员会成立聘请新的物业公司本合同终止等内容。合同签订后，原告于2009年9月进入福润街小区进行物业管理，2009年10月19日，红河州发展和改革委员会以红发改［2009］903号文件对原告管理福润街小区前期物业管理收费标准作出批复：一、福润街商业小区多层前期物业综合管理服务费收费标准为0.50元／平方米／月；二、本收费标准试行一年，从2009年10月20日至2010年10月19日，试行期满后，新的物业综合管理服务费由小区业主委员会与物业管理公司协商确定。福润街小区多年来未能成立业主委员会，物业管理服务一直由原告提供并按0.50元／平方米／月的批复标准收取管理服务费。2018年11月29日，原告收到以“建水县福润街小区业主委员会”名义发送的《函》，被告知该业主委员会已聘请新的物业服务公司接替小区物业服务工作，原告撤离时间节点为2018年12月31日24时，此前的物业服务费及水费、生活垃圾费等费用由原告收取和结算。被告徐丽芬购买的位于该小区内P3-3号住房的面积为969.03平方米，每月物业管理服务费为484.52元，从2012年6月起至2018年12月期间累计欠交79个月物业管理服务费共38,276.69元、水管维修费10元，共计38,286.69元。上述事实，有双方当事人陈述及原告方提交的证据来源合法、内容客观真实的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人的身份证复印件、《建水福润街小区前期物业管理合同书》、红河哈尼族彝族自治州发展和改革委员会文件红发改价[2009]903号《关于“福润街”商业小区前期物业服务收费标准的批复》、云南省建水县民事判决书（2015）建民初字第1516号、《函》和《通告》、收款收据和工时清单及被告方提交的双方无异议的身份证复印件相互印证证实。本院予以采信。对被告方提交照片4张、视频及被告诉讼代理人与保安对话录音，欲证明原告对小区管理不到位，因照片和视频属传来证据，来源和形成存在疑点和不确定性，对话录音不符合证人作证的形式要件，因此被告方提交的证据不能认定和支持被告方的主张，本院不予采信。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2009年7月29日红河州大地锦德房地产开发有限公司建水分公司与原告红河州云河物业管理有限公司签订建水福润街小区前期物业管理合同书，约定了双方的权利义务，其中住宅物业服务费经红河州发展和改革委员会以红发改［2009］903号文件对原告管理福润街小区前期物业管理收费标准作出批复：一、福润街商业小区多层前期物业综合管理服务费收费标准为0.50元／平方米／月；二、本收费标准试行一年，从2009年10月20日至2010年10月19日，试行期满后，新的物业综合管理服务费由小区业主委员会与物业管理公司协商确定。但福润街小区多年来未能成立业主委员会，该小区物业管理服务一直由原告提供并按0.50元／平方米／月的批复标准收取管理服务费。原告已经按照合同约定以及相关规定提供了服务。被告徐丽芬在2012年6月至2018年12月期间共欠原告79个月物业管理服务费38,276.69元（969.03平方米×0.5元／月×79个月）、水管维修费10元，合计38,286.69元，至今未缴纳，其行为损害了原告的合法权益，对原告要求被告给付上述项目费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告主张原告对小区环境、设施及安全没有尽到管理义务，不同意支付原告主张的费用之辩解理由，依据不足，本院不予认定和支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：被告徐丽芬于判决生效后十日内给付原告红河州云河物业管理有限公司2012年6月至2018年12月期间拖欠的79个月的物业管理服务费38,276.69元、水管维修费10元，合计38,286.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元，减半收取计380元，由被告徐丽芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陆昱文二〇二〇年九月二十七日书记员  董秋月