新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终884号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘雯瑾，女，1994年6月26日出生，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：庞建江，新疆天正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沙湾县润泽房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县人民路南润泽小区**楼。 法定代表人：宋玉珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑晓亮，沙湾县三元法律服务所法律服务工作者。 上诉人刘雯瑾因与被上诉人沙湾县润泽房地产开发有限责任公司（以下简称润泽公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2019）新4223民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人刘雯瑾及委托诉讼代理人庞建江、被上诉人润泽公司的委托诉讼代理人郑晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘雯瑾上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回润泽公司原审的诉讼请求，支持刘雯瑾的原审反诉请求。事实和理由：1．按照双方签订的《商品房买卖合同》，刘雯瑾按约定支付了277,000元，润泽公司于2018年5月21日将房屋交付给刘雯瑾使用，按照合同约定润泽公司应当于“交付后60日内”至2018年7月21日前将刘雯瑾房屋向房产部门进行产权登记，但该房屋至今没有进行产权登记，故润泽公司已违约。刘雯瑾多次催促润泽公司办理产权登记未果，故没有交纳剩余房款。根据合同法第68条规定，刘雯瑾向法院提交的605号民事判决书，说明润泽公司开发的该润泽小区有拖欠国土资源局土地出让金的情形，并且刘雯瑾了解到该小区三期没有取得房产“大证”，无法给刘雯瑾进行房产“小证”产权登记，故刘雯瑾中止履行其付款的义务合理合法。2．双方买卖的房屋为现房交易，根据商品房买卖合同司法解释第十八条规定，润泽公司未按约定为刘雯瑾进行房屋产权登记，应当向刘雯瑾承担违约责任。 润泽公司辩称，1．上诉人未履行双方在房屋买卖合同后签订的《还款协议》，属违约行为，一审法院判决上诉人支付涉案房款正确。2．根据双方合同约定，假设是答辩人的原因不能办证，双方关于违约金未约定。本案中不能办证的原因并不在答辩人，而是因涉案小区系两个开发商开发，另一个开发商存在未交费的情形，而答辩人的费用已交清且已将办证材料全部交付房产登记部门。同时根据双方的还款协议约定，上诉人如在约定的还款期限或法院判决后仍不付款，涉案房产根据约定已不再属于上诉人所有，答辩人已无办证义务，同时答辩人作为涉案房产的实际所有权人有权按约定20‰月息按上诉人欠款额计算欠款利息冲抵上诉人已付房款后退还上诉人已付预付款，收回房屋。上诉人主张先行办证，拒绝支付双方还款协议约定的欠款的反诉请求无合同依据，更无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 润泽公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付购房款268,275元、逾期付款利息38,400元（160,000元×20‰×12个月）、代理费5,000元、合计311,675元。 刘雯瑾向一审法院反诉请求：1．请求判令润泽公司立即办理房屋产权证书；2．请求润泽公司赔偿违约金20,775元（277,000元×5‰×15个月）。 一审法院认定事实：2017年11月5日，原告（反诉被告）润泽公司（出卖人）与被告（反诉原告）刘雯瑾（买受人）签订商品房买卖合同。刘雯瑾购买润泽公司开发的××县，建筑面积128.30平方米，房屋每平方米单价4,250元，房屋总价款共计545,275元。付款方式双方起初约定为首付购房款164,275元，剩余381,000元申请银行按揭贷款。后双方又协议将付款方式变更为首付购房款273,725元，贷款272,000元。后刘雯瑾向润泽公司支付房款277,000元，剩余房款268,275元，双方于2018年5月18日达成还款协议书，约定刘雯瑾于2018年11月20日支付欠款8万元，2019年5月25日前支付欠款8万元，2019年11月20日前付清房款68,725元，在2020年5月1日前付清欠款4万元。如不按时交纳所欠房款，将收取自实际欠款之日2018年5月18日至欠款全部付清为止按年利率24％支付欠款利息，并承担诉讼费、执行费、律师费、差旅费。另查明，该合同销售房屋为现房。2018年5月21日，润泽公司向刘雯瑾交付房屋，刘雯瑾办理入住手续，但至今未取得房屋权属证书，亦未交纳剩余房款。 一审法院认为，原告（反诉被告）润泽公司与被告（反诉原告）刘雯瑾签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。一、本诉部分。润泽公司以刘雯瑾未按约定时间交付房款为由要求刘雯瑾支付房款并承担利息及律师费。被告刘雯瑾辩解因了解到润泽公司未交纳土地出让金、润泽公司不能办理产权过户手续才未按约定交纳房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，润泽公司按照约定及法律规定办理房产证的义务在先，刘雯瑾履行支付房款义务在后，因此刘雯瑾行使先履行抗辩权，符合法律规定。本案中刘雯瑾未付房款金额为268,275元，润泽公司未办理房屋产权证书给刘雯瑾造成的损失，刘雯瑾反诉主张为20,775元，因此刘雯瑾抗辩的先履行抗辩权仅能拒绝润泽公司相应的履行要求，故对于润泽公司主张刘雯瑾给付剩余房款268,275元的诉讼请求，原审法院予以支持，对于润泽公司主张的利息及律师费原审法院不予支持。二、反诉部分。刘雯瑾要求润泽公司给其办理产权证书，因该小区房屋截至目前因润泽公司原因，客观上无法办理房屋产权证书，因此对刘雯瑾的该请求，原审法院不予支持。刘雯瑾要求润泽公司支付违约损失，虽刘雯瑾主张的违约损失符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，但因刘雯瑾亦未履行给付房款的义务，给润泽公司造成了利息损失，因此对于润泽公司因未办理房屋产权证书而给刘雯瑾所造成的损失，原审法院亦不予支持。判决：一、被告刘雯瑾于判决生效之日起十五日内支付原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司剩余房款268,275元；二、驳回原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司要求被告刘雯瑾承担利息的诉讼请求。三、驳回反诉原告刘雯瑾反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。被上诉人润泽公司提交了一份上诉人刘雯瑾交纳维修基金的票据，证明上诉人刘雯瑾于2018年1月交纳了维修基金，但未交纳契税，不能办证。上诉人刘雯瑾对证据的真实性、合法性认可，但认为维修基金是买房子时就交了，至于契税是后来才知道需要买房人交，签合同时，被上诉人说由他们支付。被上诉人润泽公司认可契税未交的原因是公司财务尚未核算出，不是上诉人的原因。对该证据的真实性、合法性，本院予以认定，但对被上诉人的证明目的，本院不予认定。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1．上诉人刘雯瑾应否支付剩余房款。2．被上诉人润泽公司应否协助上诉人办理房产证并承担逾期办证的违约责任。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人润泽公司向上诉人刘雯瑾交付房屋的时间是2018年5月21日，则润泽公司应于2018年7月20日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。双方于2018年5月18日达成的《还款协议》对剩余房款约定分期付款，其中第一笔款的付款期限约定为2018年11月20日。即，润泽公司履行义务在前，刘雯瑾履行义务在后。润泽公司主张按照合同附件五第四条的规定，刘雯瑾应当交付全部房款后，润泽公司才履行协助办证义务。该条内容为：“出卖人向买受人办理移交房屋手续时，买受人应交清主合同及本协议约定的所有款项；以按揭贷款方式的，还须银行或公积金实际已发放的按揭贷款全部足额转到出卖人账户后方可办理房屋移交手续，否则出卖人有权顺延交房时间，延期交房所产生的一切费用均由买受人自行承担。”从条文内容分析，条文中所称“办理移交房屋手续”实际指交付房屋的手续，而非办理房屋产权证书的手续，且，双方于2018年5月18日达成《还款协议》，又于2018年5月21日办理房屋交付手续，已对上述条文中“出卖人向买受人办理移交房屋手续时，买受人应交清主合同及本协议约定的所有款项”作出变更。而对涉案房屋所在的润泽三期小区，从上诉人刘雯瑾的陈述及被上诉人润泽公司的答辩意见中可以看出双方均认可该小区至今无法为买受人办理房屋产权证书，故在润泽公司未按合同约定先履行将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务时，刘雯瑾基于不安履行抗辩权，有权拒绝润泽公司的付款要求。润泽公司关于刘雯瑾不交付全部房款、不交纳契税等费用无法办理房屋产权证书的答辩意见，因润泽公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是本案无法办理房屋产权证书的基础原因，在润泽公司履行该项义务后，如因上诉人刘雯瑾未交付全部房款或其他费用而导致无法办理房屋产权证书，则由上诉人刘雯瑾承担不能办证的法律后果。故被上诉人润泽公司主张上诉人刘雯瑾支付剩余房款的诉讼请求不能成立，应予驳回。 上诉人刘雯瑾一审反诉请求第一项为要求被上诉人立即办理房屋产权证书，众所周知办理房屋产权证书是行政机关的行政行为，并非润泽公司的职责。从庭审中刘雯瑾的陈述可以看出，其诉求的真实意思表示是主张润泽公司履行合同义务，向登记机关提交办理权属登记需要的相关资料。《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”故上诉人刘雯瑾的该项诉讼请求符合合同约定和法律规定，应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条司法解释规定了因出卖人的原因导致不能办理房屋所有权登记的法律责任，“出卖人的原因”应理解为：只要出卖人存在未尽办证义务导致买受人无法取得权属证书的违约事实，出卖人即应承担违约责任，该违约事实并不以出卖人是否具有过错作为认定基础。被上诉人润泽公司关于涉案小区系两个开发商开发，另一个开发商存在未交费情形导致不能办证，责任不在润泽公司的答辩意见，不符合法律规定，不能成立。故上诉人刘雯瑾要求被上诉人润泽公司承担违约责任，按已付房款277,000元，以月息5‰为标准计算违约金，符合法律规定，应予支持。 综上所述，刘雯瑾的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院（2019）新4223民初2747号民事判决； 二、被上诉人沙湾县润泽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助上诉人刘雯瑾办理房屋所有权登记手续； 三、被上诉人沙湾县润泽房地产开发有限责任公司于本判决生效之日十五日内向上诉人刘雯瑾赔偿逾期办证违约金20,775元（277,000元×5‰×15个月，自2018年7月21日至2019年10月20日）； 四、驳回原审原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件本诉受理费2,988元、反诉受理费319元、二审案件受理费5,324元，合计8,631元，由被上诉人沙湾县润泽房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范 淑 桂 审判员  马 桂 兰 审判员  张 艳 梅 二〇二〇年九月三日 书记员  阿丽娜尔