江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终4022号 上诉人（原审原告）：王红梅，女，1968年3月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王健羽，江苏智临律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张可，男，1991年5月13日生，汉族，住徐州市泉山区。 上诉人王红梅因与被上诉人张可房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人王红梅的委托诉讼代理人王健羽、被上诉人张可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王红梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令张可支付2019年6月5日至2019年7月25日房租9166元及逾期违约金9166元，合计18332元；3.案诉讼费、保全费由张可承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，张可支付的押金已经冲抵了物业费和水电费。在诉讼过程中，王红梅明确张可支付的押金已经冲抵了物业费和水电费，一审法院仍然以押金冲抵租金错误。二、一审法院适用法律错误。租赁关系的解除应当以交付房屋为要件，而非王红梅同意张可搬家就解除，一审法院认为租金和占用费应当分段计算错误。占用即占用，租用即租用，租赁关系尚未解除，不存在占用，一审法院适用法律错误，租赁关系的解除应当以交付房屋为要件，而非王红梅同意张可搬家就解除，在张可搬出前，支付的应是租金，欠付的也应是租金，而不是占用费。三、一审法院判定违约金标准没有事实和法律依据。在租赁合同中，双方明确了违约金的承担方式，王红梅主张的违约金没有超过合同标的的百分之三十，并未违反法律法规的规定，法院应当予以支持。 张可辩称，一、水电费及物业费都是结清的，电费都是冲的电卡，是张可在租赁期间自己冲的，水费当时就100多元，走之前都已结清，物业费实际结算至搬离的时间，且物业费也是预先交纳的，租房合同签订时就需要预先交纳物业费。二、王红梅说欠其房租不属实，张可搬离的时候是6月16日，而非王红梅说的7月25日，在6月16日搬离的时候租赁合同解除，当时张可已经不使用了。王红梅并且未将押金退还给张可，其他费用都是搬离之前已经结清的。三、关于违约金，押金可以抵房租的，张可当时搬离之前半个月就给房东交房租，房主说没有时间，并且房子还存在漏水，房主也不提供租赁房屋的房产证复印件，导致张可无法办理公司注册手续，所以才搬离涉案房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王红梅向一审法院起诉请求：1.判令张可支付2019年6月5日至2019年7月25日房租9166元及逾期违约金9166元，合计18332元；2.判令本案的诉讼费、保全费、保全责任费用及律师费由张可承担。 一审法院认定的事实：2018年12月26日，王红梅作为出租方（甲方）与张可作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将和信广场三期1907和1908号房屋出租给乙方商办使用；租赁期限为2018年12月5日至2019年12月4日；月租金人民币5500元，租赁每六个月支付一次；交房时乙方应向甲方支付押金人民币5500元，该押金作为房屋装潢、附属设施、家电家具、逾期付款及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，若乙方没有造成房屋装潢、附属设施和家具家电的损坏且不欠有关费用，甲方应全额退还该押金；若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方除承担约定租金外，还应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金。上述合同签订后，张可向王红梅支付了六个月的租金33000元及押金5500元。 2019年6月16日，和信广场二期物业管理处出具《物品搬迁放行通知单》，载明：“兹有C1908室业主王女士同意姚女士6月16日搬出电脑17台、桌子17张、椅子17张等物品，已办理搬迁手续，请查验后予以放行”，该通知单业主签名处载明“与房东打电话同意搬东西。” 2019年7月29日，徐州市公安局鼓楼分局东站派出所接警记录载明：“2019年7月29日12时45分接110指令，江苏省徐州市鼓楼区丰财一道街鼓楼区和信广场C座1907有求助，赴现场调查了解，报警人称2019年7月26日18时00分在和信二期C座1907搬家，当时报警人未将房间内物品全部拿完，2019年7月29日12时45分报警人回来搬没有拿完的物品……”。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，王红梅与张可于2018年12月26日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于王红梅请求依法判令张可支付2019年6月5日至2019年7月25日房租9166元及逾期违约金9166元的诉讼请求。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。2019年6月16日，在征得王红梅同意，由物业公司出具《搬离物品放行通知单》之后，张可将物品搬离涉案房屋，双方的行为表明，王红梅张可双方于该日已达成解除租赁合同的一致意见，故应当认定双方签订的租赁合同于2019年6月16日解除。 合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方合同解除之后，张可仍然占有王红梅租赁房屋，应当支付房屋占有使用费。虽然张可表示其在2019年6月16日已经全部搬离，且与王红梅亲属进行了交接。但根据徐州市公安局鼓楼分局东站派出所接警记录载明，张可自认2019年7月26日仍在搬家，故对张可的该答辩意见不予采纳。因此，对于王红梅主张2019年6月5日至2019年6月16日的房租及2019年6月17日至2019年7月25日的参照合同约定的租金，支付房屋占有使用费共9166元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。 关于王红梅请求依法判令张可支付逾期违约金9166元的诉讼请求。一审法院认为，2019年6月5日起，张可未如期支付租金，应依约向王红梅支付逾期付款违约金。2019年6月16日，王红梅、张可依约解除合同，故一审法院以2019年6月5日至2019年6月16日的租金，共2016.67元为基准计算。关于违约金计算标准，王红梅主张按照合同约定按日租金的1倍计算，张可对此不予认可。一审法院认为，王红梅主张的违约金过高，依法调整以2016.67元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的1.3倍计算。 关于张可辩称，其已经支付押金5500元，应予以扣除的答辩意见。一审法院认为，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予以退还。当事人互负到期义务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，张可在签订合同时已交纳押金5500元，且张可具有要求抵扣押金的意思表示，为减少诉累，一审法院将张可所付押金5500元予以抵扣张可应向王红梅支付的房租、房屋占有使用费和逾期付款违约金。 关于王红梅请求依法判令张可支付律师费的诉讼请求，因王红梅未能提供证据证明该款项已实际支付，且双方亦未约定对于该项费用的承担问题，故对于该诉请，一审法院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张可于判决生效后十五日内一次性向王红梅支付房租、房屋占有使用费共3666元及逾期付款违约金（以2016.67元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍计算，自2019年6月5日起计算至2019年8月19日，自2019年8月20日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的1.3倍计算。限额为9166元）；二、驳回王红梅的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。 本院认为，一、关于涉案房屋租赁合同解除及逾期违约金问题。根据双方签订的涉案房屋租赁合同，涉案租赁期限自2018年12月5日起至2019年12月4日，双方均认可涉案租赁合同在租赁期限内已经解除，但对具体合同解除时间产生争议，张可依据涉案物品搬迁放行通知单，主张涉案租赁合同于2019年6月16日经房东同意后办理搬迁手续，租赁合同至此解除。王红梅依据接处警工作登记表，主张处警内容中显示报警人称2019年7月26日18日在涉案房屋搬家，租赁合同至7月26日解除。本院认为，王红梅的上述二审陈述与其一审中陈述的张可在7月25日搬离完成，涉案房屋在7月25日已经交付王红梅的内容相互矛盾，故不能仅依据涉案接处警工作登记表作为认定涉案租赁合同解除的依据。综合本案一审证据及当事人陈述分析，王红梅在一审中陈述认可物业公司曾向其通知张可搬离承租房屋，王红梅对此表示同意。结合物业公司人员在一审法院调查中的陈述及《搬离物品放行通知单》，能够相互佐证张可在2019年6月16日从涉案房屋搬离，并告知且取得王红梅的同意。一审法院认为双方的该行为表明双方于该日已达成解除租赁合同的一致意见，认定双方签订的租赁合同于2019年6月16日解除，有事实依据，本院予以支持。因涉案租赁合同解除后，张可因己方原因继续占有、使用涉案房屋至2009年7月25日期间产生的费用，由张可参照涉案租金标准向王红梅支付占有期间的使用费用，并无不当。 二、关于涉案逾期支付租金产生的违约金问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人在涉案租赁合同中明确约定了逾期支付租金产生的违约金计算标准为“若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方除承担约定租金外，按日租金的1倍支付逾期违约金”，结合双方当事人涉案合同预期利益及履行情况，王红梅所主张的违约金过高，一审法院据此按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的报价利率的1.3倍进行调整，符合本案实际情况。 三、关于涉案押金抵扣问题。一审法院为避免当事人诉累，将涉案承租人实际交付的押金与其涉案应付租金及违约金相应抵扣，并无不当。上诉人抗辩涉案押金已经用于支付物业费和水电费，但根据租赁合同约定，租赁期间物业费和水电费应由承租人负担，承租人陈述其已支付该费用。从本案证据分析，无法认定涉案房屋物业费和水电费的欠费情况及已交费主体，且物业费和水电费并非本案一审诉讼请求的范围，故如双方当事人因涉案物业费和水电费存在争议，可另行解决。 综上所述，王红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费260元，由上诉人王红梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史善军 审 判 员 汤孙宁 审 判 员 王素芳 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 张 静 书 记 员 倪 蒙