新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2645号 上诉人(原审被告)：新疆达雅风尚文化传播有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区北京中路********。 法定代表人：贺加，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何静，新疆思睿律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：新疆蝶王针织有限责任公司，住所地，住所地新疆乌鲁木齐市新市区北京中路**iv> 法定代表人：董萍，系该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：王强，男，该公司物业经理。 委托诉讼代理人：张新军，男，该公司职员。 原审第三人：新疆泽新弘宇投资管理有限责任公司，住所地新疆，住所地新疆乌鲁木齐高新区（新市区）北京中路****> 法定代表人：吴强，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：耿民，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周飞，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人新疆达雅风尚文化传播有限公司（以下简称达雅风尚公司）因与被上诉人新疆蝶王针织有限责任公司（以下简称蝶王公司）、原审第三人新疆泽新弘宇投资管理有限责任公司（以下简称泽新弘宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人达雅风尚公司的委托诉讼代理人，被上诉人蝶王公司的委托诉讼代理人，原审第三人泽新弘宇公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 达雅风尚公司上诉请求：撤销一审判决，改判我方不向蝶王公司返还涉案房屋。事实和理由：一、蝶王公司与泽新弘宇公司签订的合同无效，涉案的出租标的中含有国有划拨土地，该土地的出租未经市、县人民政府土地管理部门和房产部门批准，泽新弘宇公司连续投资6000万，名为改建实际为联合建房，名为租赁实为以划拨土地及其上房屋出资，合作开发房地产，改变土地用途;泽新弘宇公司在该租赁场地空地上的双方合资投资修建的房屋既无规划许可手续，也无施工许可手续，综上泽新弘宇公司与蝶王公司签订的合同无效。二、我公司具有优先承租权，依据双方签订合同第八条第1.3条的约定，在同等条件下，我方享有优先承租权。本案中，在同等条件下，我公司仍然对自己占有的北京中路307号房屋(原经编车间一半)享有优先承租权,蝶王公司在将院落整体出租给第三人时，应当考虑到我公司对已经占有部分的优先承租权。双方租赁合同应于2019年2月27日到期，被蝶王公司在未通知我公司情况下，在2018年9月5日就将厂房租赁给泽新弘宇公司，违约在先，我公司无违约行为，不应支付违约金。故一审法院判决错误，请求二审法院改判。 蝶王公司答辩称，达雅风尚公司提出我公司与泽新弘宇公司之间的租赁事宜与本案无关。关于优先租赁权的问题，从我公司于泽新弘宇公司签订的合同可以看出，双方确定的标的物是整个园区，达雅风尚公司与我公司确定的标的物只是园区中的一部分，不存在优先承租权，关于合同到期以后的通知义务，我公司在合同期限届满前已经多次向达雅风尚公司及其与商户送达通知，且在明显的地方张贴，达雅风尚公司的法人拒绝接受，置之不理，我公司已经尽到通知义务，不存在过错。请求二审法院驳回达雅风尚公司的上诉请求。 泽新弘宇公司答辩称，1.本案达雅风尚公司是否有权继续承租房屋，与我方的合同效力无关，本案审理至今达雅风尚公司与蝶王公司没有续租协议，达雅风尚公司无权继续占用房屋；2.合同签订时双方真实意思表示，根据合同法第四条，合同法司法解释2第四条规定，我方与蝶王公司签订的合同不属于无效合同，达雅风尚公司认为合同无效的请求无法律依据；3.达雅风尚公司没有向蝶王公司提交续租申请，因此其主张其享有优先承租权没有法律依据，综上，达雅风尚公司的上诉请求和事实与理由不成立，请求二审法院予以驳回。 蝶王公司向一审法院起诉请求：1．请求判令达雅风尚公司返还租赁房屋；2．请求判令达雅风尚公司交付自2019年3月7日至2019年4月25日逾期返还房屋违约金291600元（583.2元／天×50天×10倍）。 一审法院认定事实：2016年12月29日，蝶王公司与达雅风尚公司签订一份《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：达雅风尚公司出租蝶王公司的房屋位于本市北京××路，门牌号为原经编车间一半约877平方米；房屋租赁期共36个月，自2016年2月28日至2019年2月27日，租金共计584352元，租赁期满蝶王公司有权收回出租房屋，达雅风尚公司应如期交还；达雅风尚公司如要求续租，必须在租赁期满二个月之前书面通知蝶王公司，经蝶王公司同意后重新签订租赁合同；租赁期满后或因达雅风尚公司责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归蝶王公司所有；如蝶王公司在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，达雅风尚公司享有优先承租权；租赁期满，达雅风尚公司应在期满后一周内交还该房屋，逾期归还，每逾期一日应向蝶王公司支付每日租金10倍的滞纳金（1年按照360天计算），达雅风尚公司还应承担因逾期归还给蝶王公司造成的损失。合同签订后，双方依约履行。2018年9月5日，蝶王公司（甲方）与泽新投资公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定以下主要内容：甲方将位于乌鲁木齐市新市区北京××路的场地及地上厂房等（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁物建筑面积为26500元平方米，占地面积为33000平方米，租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为15年，即从2020年1月1日起至2034年12月31日止；甲方将租赁物按现状于2019年1月1日至2019年12月31日陆续交付乙方，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；合同租赁保证金为60万元，可用于抵付乙方赔偿金、违约金、滞纳金及其他欠付费用；租金为740万元／年。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、本案涉及的合同效力；二、达雅风尚公司对蝶王公司的租赁房屋是否享有租赁优先权；三、蝶王公司主张的违约金是否具有法律和事实依据，能否得以支持。对此，原审法院认为：一、达雅风尚公司主张蝶王公司和泽新弘宇公司之间签订的《厂房租赁合同》无效，理由为蝶王公司作为国企，违反自治区相关资产出租进场交易等规定，签订租赁合同时未经评估和在指定交易机构进行。对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，本案涉及的合同包括原达雅风尚公司之间签订的租赁合同和蝶王公司与泽新弘宇公司之间签订的租赁合同，一审法院认为，蝶王公司作为国有企业，确应遵守政府相关部门的规定，但就无效角度衡量，依据上述法律规定，尚不能确定上述涉及的合同符合违反了法律、行政法规的强制性规定从而无效，故对达雅风尚公司主张蝶王公司与泽新弘宇公司签订的租赁合同无效的抗辩意见，不予采纳。二、达雅风尚公司主张其根据与蝶王公司签订的租赁合同约定，享有优先租赁权。一审法院认为：蝶王公司与达雅风尚公司双方于2016年签订的《房屋租赁合同》，约定的合同租期自2016年2月28日至2019年2月27日，该合同约定达雅风尚公司租赁蝶王公司位于北京中路的房屋（原经编车间一半），如达雅风尚公司在租期届满前要继续租赁的，应在租赁期满前两个月前书面通知蝶王公司，如蝶王公司在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，达雅风尚公司享有优先承租权。但从蝶王公司、达雅风尚公司及与泽新弘宇公司在2016年签订的两份租赁合同具体情况看：首先达雅风尚公司并未提供证据证明其在2019年2月27日前两月向蝶王公司发出过继续租赁的书面通知；其次，合同约定的同等条件是指蝶王公司另行对外出租达雅风尚公司租赁的房屋（原经编车间一半）时，享有优先承租权，而从蝶王公司与泽新弘宇公司签订的租赁合同看，该合同虽签订于蝶王公司与达雅风尚公司租期内的2018年9月，但起租期限在2020年1月，泽新弘宇公司租赁的是蝶王公司位于北京中路场地上整个大院的场地，蝶王公司并非只将达雅风尚公司租赁的房屋出租他人，在此整体出租的情况下，不构成蝶王公司与达雅风尚公司约定的同等条件。综上，对达雅风尚公司认为其享有优先租赁权的抗辩理由，一审法院不予采纳。对蝶王公司主张达雅风尚公司返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。三、蝶王公司主张达雅风尚公司支付自2019年3月7日至2019年4月25日逾期返还房屋违约金291600元（583.2元／天×50天×10倍），达雅风尚公司抗辩过高，蝶王公司未提供其与主张金额相适的实际损失证据，根据合同法相关规定，综合本案合同履行的实际情况，租赁期届满后，达雅风尚公司仍占有使用涉案房屋，以合同约定的最后一年租金标准即209952元（日583.20元）确定蝶王公司主张的2019年3月7日至2019年4月25日期间的损失更为合理，为29160元（（583.2元／天×50天）。故判决：一、新疆达雅风尚文华传媒有限公司于判决生效后十日内向新疆蝶王针织有限责任公司返还位于乌鲁木齐市北京××路房屋（原经编车间一半）；二、新疆达雅风尚文华传媒有限公司在判决生效后十日内向新疆蝶王针织有限责任公司支付违约金29160元（583.2元／天×50天）；三、第三人新疆泽新弘宇投资管理有限责任公司在本案中不承担责任。 本院在二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是达雅风尚公司是否应当返还涉案房屋并承担逾期交房的违约责任。本案中达雅风尚公司占有使用涉案房屋的依据是其与房屋所有权人蝶王公司签订的租赁合同，现双方合同已到期，双方并未就涉案房屋签订续租合同，达雅风尚公司已无权占有涉案房屋，其提出双方租赁合同中约定了其享有优先承租权，而其就该约定所享有的权利是因合同而产生的债权，在蝶王公司未履行该合同义务时，其可以就蝶王公司的违约行为主张违约责任，而并不能根据此约定享有继续占有和使用涉案房屋的权利。至于蝶王公司与泽新弘宇公司之间的合同是否有效并不影响蝶王公司因其所有权要求达雅风尚公司返还房屋，故达雅风尚公司提出不返还涉案房屋的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。根据双方合同约定达雅风尚公司确存在逾期交付涉案房屋的违约行为，蝶王公司据此要求其支付违约金并无不当，一审法院计算违约金正确，达雅风尚公司提出不支付违约金的上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，新疆达雅风尚文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5674元，由达雅风尚公司负担（已付）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 琛 审判员 谭 红 审判员 马永惠 二〇二〇年九月二十八日 书记员 余 霞