安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初1755号 原告:安徽省台客隆连锁超市有限责任公司,住所地安徽省宣城市经济技术开发区宝城路**，统一社会信用代码9134180078306689XT。 法定代表人:余綯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张世强，安徽南宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙颖，安徽南宣律师所事务所律师。 被告:张建东,男,1987年2月20日出生,汉族,厨师，住安徽省池州市青阳县, 委托诉讼代理人:张衡(系被告张建东姐姐),1979年9月20日出生,汉族,住安徽省池州市青阳县。 原告安徽省台客隆连锁超市有限责任公司（以下简称台客隆超市）与被告张建东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭审理了本案。原告台客隆超市的委托诉讼代理人张世强，被告张建东及其委托诉讼代理人张衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台客隆超市向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令张建东立即支付拖欠台客隆超市的租金121000元及违约金(以115500元为基数,自2020年5月23日起至实际给付之日止,按每日1.5%的标准计算;另5500元为基数,自2019年11月23日起至实际给付之日止,按每日1.5%的标准计算)；2.本案所有诉讼费由张建东承担。事实与理由:2015年8月26日,台客隆超市与张建东签订《安徽台客隆精品百货专柜租赁合同》,台客隆超市将位于青阳店台客隆超市精品百货专柜区内,面积约为360平方米(建筑面积)的专柜出租给张建东经营使用。合同期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止(不含2个月免租期),第一年度租金220000元,每两年递增5%,先付后租按半年支付;张建东应当于每半年的第一个月前支付下半年度的租金。后因台客隆超市工程改造,双方协商一致确定合同期限及房屋交付时间相应顺延,合同期限变更为2015年11月23日至2020年11月22日（不含两个月免租期），免租两个月时间调整为2015年9月23日至2015年11月22日。2017年11月9日，经张建东申请，台客隆超市同意2017年11月23日至2019年11月22日期间每年租金仍按22万/年计收。2019年11月23日至2020年11月22日期间的租金应当为231000元，但张建东仅支付11万元，尚欠121000元未支付。综上，台客隆超市认为，依法签订的合同合法有效，双方均应积极履行。张建东拖欠租金构成违约，故应当支付租金并承担违约责任。为维护台客隆超市的合法权益，特具状法院，请依法判如所请。 张建东辩称，我与台客隆超市签订租赁合同是事实，但2020年5月23日之前的房租我们已经交清，2020年5月23日之后的租金我们没有交，另我们有50000元押金在台客隆超市处；今年因疫情影响，青阳县政府也有相应的政策，对承租国营单位房屋的承租人减免三个月房租，为此我也向台客隆超市打过申请，但台客隆超市一直没有答复，让我等通知，直到今年8月4日才告知我疫情期间减免1万余元房租，我认为台客隆减免租金数额过低，与相关政策规定不符，我希望台客隆超市能够考虑疫情和政策，减免我三个月的租金；另我们之前经协商，台客隆超市已同意免除租赁合同约定的5%的房租递增部分的租金，且2019年11月23日至2020年5月22日这半年的租金，我也是按年租金220000元的一半缴纳了110000元的，台客隆超市接受了我缴纳的这半年租金并对此没有提出异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月26日,台客隆超市作为出租方（甲方）、张建东作为承租方（乙方），双方签订了一份《安徽台客隆精品百货专柜租赁合同》,合同约定，甲方同意将位于青阳店台客隆超市精品百货专柜区内,面积约为360平方米(建筑面积)的专柜出租给张建东经营使用。合同期限五年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。租金及支付方式中约定，该专柜全年租金220000元，实行先付后租的方式。乙方同意所承租专柜的租金按半年支付，乙方应于每半年的第一个月前支付半年的租金。合同签订之日起三日内，乙方应缴纳50000元的履约保证金，履约保证金在本合同终止后三个月内无息退还乙方。乙方确认在其承租的专柜内经营的商品业态为餐饮。租金每两年递增5%（2015.11.1-2017.10.31年租金为22万元；2017.11.1-2019.10.31年租金为23.1万元，2019.11.1-2020.10.31年租金为24.255万元）。甲、乙双方协商一致，甲方同意让乙方装潢免租期两个月，时间为（2015.9.1至2015.10.31止）。乙方逾期支付租金及其它费用的，视为乙方违约，乙方应当向甲方支付违约金，违约金每日为乙方逾期支付款项总额的1.5%；如到期后一周内仍未支付租金的，甲方有权停止向乙方供电；如到期后二周内，乙方仍未支付的，甲方有权关闭乙方所在甲方区域的经营场所，拒绝乙方进入，同时乙方应当额外向甲方支付30000元的违约金，甲方有权解除合同。后因台客隆超市工程改造,双方协商一致，确定合同期限及房屋交付时间相应顺延,合同期限变更为2015年11月23日至2020年11月22日（不含两个月免租期），免租两个月时间调整为2015年9月23日至2015年11月22日。合同签订后，张建东向台客隆超市缴纳了履约保证金50000元，并利用租赁房屋从事“上品中式快餐”。2017年10月份，张建东多次向台客隆超市申请降租，经台客隆超市层层请求，台客隆超市对青阳市调了解：目前青阳客流大多流向大润发商圈，台客隆及苏果周边这些老城区客流急剧减少，街边店销售都比较惨淡，部分店面都关门转让，周边房租经了解，现都在大幅下降等实际，对商户申请降租到200000元，以经过他们反复沟通和洽谈，台客隆超市于2017年11月9日批准同意其下属部门等提出的免2017年11月23日至2019年11月22日期间5%的递增，租金仍为220000元/年收取的建议。张建东后对2019年11月22日之前的租金按年租金220000元予以缴纳。2020年6月23日，继张建东向台客隆超市转账支付5000元房租后，张建东向台客隆超市支付了2019年11月23日之后的租金共计110000元。现台客隆超市以2019年11月23日至2020年11月22日期间的租金应当为231000元，张建东仅支付110000元，尚欠121000元未付为由，诉至法院，遂此成讼。 本院认为，本案的争议焦点为：1.2019年11月23日至2020年11月22日期间的租金计算标准，及台客隆超市主张的违约金应否支持？2.张建东主张免租3个月应否支持？ 关于焦点一，台客隆超市认为，2017年11月9日，经张建东申请，台客隆超市同意免除张建东2017年11月23日至2019年11月22日期间5%的递增，租金仍为220000元/年，但对2019年11月23日之后的租金，应按合同约定递增5%计算为231000元；张建东认为，其在2019年下半年就曾多次与台客隆超市沟通，要求减房租，同时考虑青阳县政府对新冠××疫情有减免三个月房租政策的情况下，想咬咬牙撑一撑，后经与台客隆超市招商部多次电话联系，是在其同意按年租金220000元缴纳的情况下，才想法设法凑钱分期缴纳了2019年11月23日至2020年5月22日这半年租金共计110000元，另因新冠××疫情影响，房租即使不降，也不应该增加，所以2020年5月23日至2020年11月22日这半年的租金仍应按110000元计算。对此，经审查认为，虽然双方合同约定租金每两年递增5%，张建东也未能提供其在2019年11月后与台客隆超市经协商，台客隆超市答应免5%递增的房租的证据，但结合台客隆超市作为证据提交的请求函，可以证明2017年10月，经张建东申请，台客隆超市在经过调查后，确认因大润发商圈影响，作为承租人的张建东所在台客隆周边客流急剧减少，台客隆周边房租也大幅下隆，张建东申请降租至200000元/年的情况下，经过双方沟通和洽谈，台客隆超市免除了张建东2017年11月23日至2019年11月22日期间5%的递增，租金仍按220000元/年计算。而综观青阳市场商业圈，截至2019年至今并无太大变化，况且今年爆发的新冠××疫情这一不可抗力，对餐饮业的影响确实客观存在，政府也倡导鼓励业主（房东）为租户减免租金，同时，结合张建东在2020年6月23日才向台客隆超市转账支付其所认为的2019年11月23日至2020年5月23日期间的半年房租110000元中余下的房租5000元，台客隆超市予以接收，且也没有依据双方合同约定，在张建东没有按合同约定在每半年的第一个月前支付半年的租金的情况下，对其采取停止供电、关闭经营场所等行为，则综观本案实际，及今年新冠××疫情这一不可抗力的影响，根据公平原则和不可抗力免责规则，本院采信张建东的辩解，对2019年11月23日至2020年11月22日的租金，应按220000元/年计算，同理，对台客隆超市主张的违约金，本院也不予支持。 关于焦点二，台客隆超市基于疫情因素，同意减免张建东租金14288.90元；张建东认为根据青阳县政府相关政策，希望台客隆超市根据政策规定予以减免3个月租金。对此，经审查认为，因政府下发的关于因疫情免收3个月房租、摊位费、市场交易管理费针对的是对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业单位房产的中小微企业、个体工商户，对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金。本案，张建东虽认为台客隆超市是国有企业，但台客隆超市提供的营业执照显示其为其他有限责任公司，则张建东以此希望台客隆超市免收3个月房租的辩解，因台客隆超市不同意，且也与相关政策规定不相符，同时，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见的相关规定，对承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案，虽然因为疫情对张建东经营的餐饮会产生一定的影响，但张建东并未提供因疫情致其没有营业收入或者营业收入明显减少的证据，且对张建东希望台客隆超市减免其3个月租金的辩解，因双方经本院调解，亦未能达成一致意见，现台客隆超市愿意减免张建东租金14288.90元，系其真实意思表示，予以采纳。故对余下租金110000元-14288.90元=95711.10元，张建东应予支付。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、张建东于本判决生效后十日内支付安徽省台客隆连锁超市有限责任公司租金95711.10元； 二、驳回安徽省台客隆连锁超市有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4930元，减半收取计2465元，由安徽省台客隆连锁超市有限责任公司负担272元，张建东负担2193元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  蒋桂荣 二〇二〇年九月二十八日 书记员  魏 伟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。