山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5955号上诉人（原审被告）：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：马立军，董事长。委托诉讼代理人：李**，山东森信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东泰源物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：辛东升，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王本强，山东七品律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娟辉，山东七品律师事务所实习律师。上诉人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行公司）因与被上诉人山东泰源物业管理有限公司（以下简称泰源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南农商行公司上诉请求：1.依法撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2242号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由泰源物业公司承担。事实和理由：一、原审法院以济南农商行公司是否接受泰源物业公司的物业服务作为应当交纳物业费、空调费的依据是错误的。法院应当依法审查双方之间的物业服务关系是否依法成立，只有依法成立的合同关系才受法律保护。泰源物业公司的行为属于违法强行服务，即使泰源物业公司提供了物业服务，法院也不能纵容违法的“强买强卖”行为。1.济南农商行公司与泰源物业公司之间从未签订《物业服务合同》。对于涉案房产，济南农商行公司在2014年3月28日、2013年4月11日、2013年2月22日与济南山泉物业管理有限公司、济南兴泉物业管理有限公司及承租方签订的《补充协议书》合法有效，而且《补充协议书》也没有解除、变更，应受法律保护。2.《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。据此，泰源物业公司称经济南市槐荫区振兴街道办事处的招聘为泰山大厦全体业主提供服务，违反法律规定侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利。而且从泰源物业公司所提交“关于山东泰源物业管理有限公司入住泰山大厦从事物业服务的情况说明”中，也不能够证实是济南市槐荫区振兴街道办事处招聘泰源物业公司为泰山大厦全体业主提供服务。3.原审法院认定的“物业服务”是在违法基础上的强行服务。《合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。济南农商行公司从未接到济南山泉物业管理有限公司、济南兴泉物业管理有限公司解除合同的申请，也从未与泰源物业公司签订或达成物业服务的合意。泰源物业公司无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求济南农商行公司向其交纳物业费。二、原审法院判决济南农商行公司支付空置房屋的物业费、冷气费、暖气费是错误的。根据泰源物业公司的陈述，涉案房产中除山东省桃源集团第三餐饮娱乐有限公司承租部分外，其他房屋自2015年7月7日起长期处于空置状态。既然房屋处于空置状态，涉案房屋就未享受到物业公司所提供的物业服务，更谈不上使用冷气及暖气。原审判决要求支付空置房屋的物业费、冷暖气费无事实及法律依据。三、原审法院以5.3元/㎡为计算标准错误。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。双方未签订《物业服务合同》，泰源物业公司也从未与济南农商行公司沟通过物业费收取标准等情形。《山东省物业管理条例》第七十一条物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。泰源物业公司同其他企业所签订的物业服务合同与济南农商行公司无任何关系，原审法院亦不能将与济南农商行公司不相干的合同义务强加给济南农商行公司。四、济南农商行公司在一审所提交的涉案房产已委托山东财智拍卖有限公司拍卖的证据足以证实，涉案由竞买人武茂荣竞得，并于2017年10月16日将涉案房产转让给武茂荣，此后的物业费与济南农商行公司无关。虽然原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产转让应当依法办理登记的规定认定无效，但根据泰源物业公司所提交的房屋权属状况信息记载，涉案房产也并非在济南农商行公司名下，不能以此认定2017年10月16日以后的物业费由济南农商行公司承担。五、泰源物业公司主张2015年1月31日至2019年12月31日的物业费已超过诉讼时效。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。据此，对泰源物业公司起诉之日起三年前的物业费已明显超过三年的诉讼时效，原审法院以泰源物业公司持续为泰山国际大厦提供物业服务，而否认泰源物业公司怠于行使权利是错误的。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。被济南农商行公司辩称，一、关于泰源物业公司与泰山大厦全体业主包括济南农商行公司建立物业服务合同的事实。泰山大厦始建于1994年，成立后先后有多家物业服务企业对泰山大厦进行过物业服务，因泰山大厦业主众多、多产权、无维修基金、业主拒绝交付物业服务费、安全隐患消防隐患突出，没有业主委员会。多家物业服务企业经营亏损撤离泰山大厦。槐荫区政府、振兴街道办事处、居委会多方协调、招聘，泰源物业公司于2015年1月30日在济南市槐荫区市场监督管理局登记成立并根据槐荫区振兴街道办事处、居委会委托，对槐荫区经七路843号泰山大厦全面进行物业管理服务，根据企业管理和业主物业所有权面积收取物业服务等费用。《山东省物业管理条例实施细则》第六条规定，街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。根据上述事实和法律规定，泰源物业公司与泰山大厦全体业主包括济南农商行公司建立了合法的物业服务合同关系。泰源物业公司为泰山大厦提供了合法的物业服务义务，保障了泰山大厦房产公共设施的安全运行，泰山大厦全体业主包括济南农商行公司应当向泰源物业公司履行交付物业服务费的义务。二、济南农商行公司应当向泰源物业公司履行交付物业服务费义务的根据。经查：槐荫区经七路843号泰山大厦房屋所有权面积：6331.77m?。包括：一层610.9㎡(山东省桃源集团第三餐饮娱乐有限公司租用)、三层1959.93㎡(山东省桃源集团第三餐饮娱乐有限公司租用1686.49m?，273.44m?没有租用)、四层1989.63㎡、十四层1534.02㎡、十五层237.29㎡。于2012年9月20日历城区人民法院执行由原所有权人山东泰山房地产有限公司转移给济南市历城区农村信用合作联社享有所有权。2015年1月28日，济南农商行公司在原山东济南润丰农村合作银行、济南市历城区农村信用合作联社、济南市长清区农村信用合作联社的基础上，以新设合并的方式发起成立。济南农商行公司因此对原济南市历城区农村信用合作联社依法取得的泰山大厦房产享有所有权，所以，济南农商行公司应当向提供物业服务的泰源物业公司履行交付物业服务费等费用的义务。三、济南农商行公司应当向泰源物业公司支付物业服务费、中央空调冷暖气费的合理性。泰山大厦是多业主的商业写字楼，全体业主除单独所有权空间以外，还包括公共所有权的空间，如：电梯、消防、中央空调冷气暖气公共管道、电路、公共安全保卫等维护、服务工作，这些工作不会因为泰山大厦某一个业主的房屋闲置没有使用而停止，也不会因为某一个业主的房产闲置而停止发生费用。泰山大厦是一个老旧的楼房，电路损耗大，电费不能高收费；自来水损耗，集中管道式空调不会因为泰山大厦的某一个业主的房屋闲置而该闲置的房屋不消耗空调冷、暖能量。因为泰山大厦全体业主没有资金将管道式空调改造成新式流量管控式空调，所以，泰山大厦的全体业主，在空调使用季，即便是单独所有权房屋空间闲置，也会消耗集中空调能量，只有单独所有权的房屋拆除中央空调才能不发生冷暖空调费。山东省桃源集团第三餐厅娱乐有限公司承租济南农商行公司的泰山大厦房屋未闲置期间，物业服务费、冷暖空调费由桃源集团交付。2020年3月份，山东省桃源集团第三餐厅娱乐有限公司撤离泰山大厦，曾经承租济南农商行公司的房屋再次闲置，因此，山东省桃源集团第三餐饮娱乐有限公司撤离后，济南农商行公司闲置的房屋应当由其继续向泰源物业公司交付物业服务费和空调费等费用。三、泰源物业公司向济南农商行公司主张物业服务费每月5.3元/㎡有其合理性，一审法院判决符合客观事实。因为泰山大厦没有公共维修基金，泰源物业公司自进入泰山大厦提供物业服务至今，对泰山大厦的电梯、空调、水、电、制冷、供暖、消防等公共设施的维护费全部是从业主交付的物业服务费中支出，如果没有这部分财务支出，那么，泰源物业公司向全体业主收取的物业服务费4.8元/m?完全可以保障泰源物业公司为泰山大厦提供物业服务的收支平衡。且近几年，随着物业服务人员工资、社保、福利增长，泰源物业公司跟随市场条件的变化，将物业服务费在4.8元/㎡的基础上增长了0.5元，是客观所需。《山东省物业管理条例实施细则》第六十九条第一款规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。一审法院判决支持泰源物业公司的主张也是保障泰源物业公司能够继续为泰山大厦提供物业服务的支持。四、一审法院判决济南农商行公司应当向泰源物业公司履行交付物业服务费符合法律规定。济南农商行公司表述，泰源物业公司向其主张物业服务费等要求的涉案房屋，经过拍卖由武茂荣竞买成交。本案涉案费用应当由武茂荣向泰源物业交付，不应当由济南农商行公司交付。一审法院根据《物权法》第九条登记业主认定本案的义务主体没有不当。一审审理中，涉案房屋仍然登记在山东泰山房地产有限公司的名下，济南农商行公司依据济南市历城区人民法院(2011)历城执字第1779-3号《执行裁定书》取得涉案房屋所有权，虽然已经拍卖给了武茂荣，但至今没有登记过户，所以，涉案房屋所有权人济南农商行公司仍应当向泰源物业公司交付物业服务费和有关费用。五、济南农商行公司上诉提出诉讼时效不能得到法律支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。据此，济南农商行公司在一审期间没有提出诉讼时效抗辩，所以，其在二审提出诉讼时效主张，不能得到支持。综上事实，一审法院判决事实认定客观公正，使用法律准确，请求二审法院驳回济南农商行公司的上诉请求，维持一审判决。泰源物业公司向一审法院起诉请求：1.判决济南农商行公司向泰源物业公司偿付自2015年1月31日至2019年3月31日物业服务费、冷气费、暖气费，合计2008360.57元；2.判决济南农商行公司向泰源物业公司偿付以2008360.57元为基数，从本案起诉之日起按照同期银行贷款利率计算的迟延履行付款义务利息；3.判决本案案件受理费由济南农商行公司承担。案件审理过程中，变更其诉讼请求：1.物业费及空调费的计算起止时间变更为自2015年1月31日至2019年12月31日；2.物业费的计算标准，自2016年1月1日起，由每月4.8元/㎡变更为5.3元/㎡；3.诉讼请求数额由2008360.57元变更为2519257.22元。一审法院认定事实：一、涉案房产所有权于2012年由济南市历城区人民法院执行转移至济南市历城区农村信用合作联社。二、2015年1月28日，济南农商行公司在原山东济南润丰农村合作银行、济南市历城区农村信用合作联社、济南市长清区农村信用合作联社的基础上，以新设合并的方式成立，济南农商行公司对原济南市历城区农村信用合作联社的涉案房产，因继受而取得。三、泰源物业公司于2015年1月30日成立。四、泰源物业公司与济南农商行公司历城支行于2015年7月7日签订了《房屋租赁合同》，承租本案中济南农商行公司所有的十四层、十五层房屋，租期一年（自2015年7月7日至2016年7月7日），建筑面积1771.31㎡，年租金15万元，租赁期间的物业费、空调费及其他相关费用由泰源物业公司自行承担，且保证合同签订之前租赁标的产生的物业管理费不再向济南农商行公司历城支行追偿。五、山东省桃源集团第三餐饮娱乐有限公司租赁涉案房产一层610.9㎡、三层1959.93㎡，租赁期间产生的空调费、物业费，已直接向泰源物业公司缴纳。六、涉案房屋，除山东省桃源集团第三餐饮娱乐有限公司承租部分，其他房屋自2015年7月7日起长期处于空置状态。一审法院认为，泰源物业公司与济南农商行公司双方的争议焦点一是泰源物业公司是否为本案适格原告。围绕该争议焦点，双方主要是对泰源物业公司与济南兴泉物业管理有限公司、济南山泉物业管理有限公司是否存在关联、泰源物业进入泰山大厦程序是否符合法律规定、泰源物业公司与济南农商行公司是否成立事实物业服务关系存在争议。1.泰源物业公司主张其由槐荫区振兴街办事处和居委会招聘原物业公司的工作人员于2015年1月30日成立，与济南兴泉物业管理有限公司、济南山泉物业管理有限公司是独立个体；济南农商行公司辩称，泰源物业公司与济南山泉物业管理有限公司注册地址一致、股东一致，因此两公司存在关联关系。2.泰源物业公司主张其入驻泰山大厦程序符合《山东省物业管理条例实施细则》的规定，2015年之前，济南山泉物业管理有限公司因经营亏损停止对泰山大厦的物业管理服务，其是根据槐荫区振兴街道办事处和居委会的协调与聘用，进驻泰山大厦，并提交“关于山东泰源物业管理有限公司入驻泰山大厦从事物业服务的情况说明”为证；济南农商行公司辩称，其与泰源物业公司不存在物业服务合同关系，泰源物业公司入驻泰山大厦违反《物业管理条例》第二条、第三条、第十条及《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，违反了业主自由选择其他物业管理公司的权利，且对“关于山东泰源物业管理有限公司入驻泰山大厦从事物业服务的情况说明”不予认可，认为该说明未体现负责人的签名或盖章，违反中华人民共和国民事诉讼法的相关规定。3.泰源物业公司、济南农商行公司对于双方未签订书面物业服务合同事实无异议，泰源物业公司主张自其入驻泰山大厦后为济南农商行公司提供了事实物业服务；济南农商行公司辩称泰源物业的事实物业服务属于违法的强行服务，是泰源物业公司将自己的意志强加于济南农商行公司。一审法院认为，本案系泰源物业公司起诉济南农商行公司物业服务合同纠纷，济南农商行公司是否应当向泰源物业公司缴纳物业费、空调费，取决于济南农商行公司作为业主，是否接受了泰源物业公司的物业服务。济南农商行公司虽然提交了三份《补充协议书》，拟证明济南市历城区农村信用合作联社与山东省桃园集团第三餐饮娱乐有限公司、张英文、高守明签订了涉案房屋的租赁合同，其中已写明由承租人将承租期间的物业费及空调费直接缴纳给济南市山泉物业管理有限公司或济南市兴泉物业管理有限公司，但是泰源物业公司、济南农商行公司在庭审中均认可涉案房屋除出租给山东省桃园集团第三餐饮娱乐有限公司部分，其余房屋长期空置，济南农商行公司亦没有提交证据证实其余房屋存在承租使用的事实，且济南农商行公司虽认为泰源物业公司与济南市山泉物业管理有限公司、济南市兴泉物业管理有限公司属于关联企业，泰源物业公司应当继受三份《补充协议书》中属于济南市山泉物业管理有限公司、济南市兴泉物业管理有限公司的权利与义务，然而涉案房屋空置的实际情况致使物业管理公司未能收取物业费、空调费。此外，泰源物业公司提交“关于山东泰源物业管理有限公司入驻泰山大厦从事物业服务的情况说明”为证，该说明上盖有济南市槐荫区振兴街街道办事处社会管理综合治理委员会公章，并手写“情况属实”，结合泰源物业公司提交的其于2015年7月7日与济南市农商行公司历城支行签订的《房屋租赁合同》以及关于签订该租赁合同经过的陈述、泰源物业公司与其他业主签订的《物业管理协议》、《房屋租赁交通、治安、消防安全责任书》、收费发票，一审法院综合以上证据认定泰源物业公司为泰山大厦提供了物业管理服务，济南农商行公司应当向其支付物业费及空调费。泰源物业公司、济南农商行公司争议焦点二系物业费标准问题。泰源物业公司主张自2016年1月1日起，物业费由原来的每月4.8元/㎡变更为5.3元/㎡，空调费每天0.33元/㎡保持不变，空调费收费周期为250天/年（含冷气费120天、暖气费130天），并提交了与其他业主签订的合同及发票为证；济南农商行公司辩称物业费缺乏依据，双方未签订《物业服务合同》，泰源物业公司从未与济南农商行公司沟通过物业费收取标准，该行为违反了《物业管理条例》第四十一条规定。一审法院认为，泰源物业公司提交了向其他业主开具的发票以及签订的租赁合同等为证，能够证实泰山大厦现在物业费的计算标准系5.3元/㎡，济南农商行公司未能提交相反证据，因此一审法院对于该事实予以认定。泰源物业公司、济南农商行公司争议焦点三系济南农商行公司是否应当向泰源物业公司支付2017年10月16日之后的物业费及空调费。济南农商行公司辩称，涉案房产已于2017年10月16日通过拍卖程序卖于案外人，因此不应当承担2017年10月16日之后的物业费及空调费，并提交了委托拍卖合同、委托拍卖标的清单、拍卖成交报告、资产转让协议为证；泰源物业公司则认为，涉案房产并未进行过户登记，因此应当承担2017年10月16日至2019年12月31日的物业费及空调费。一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产转让应当依法办理登记，现涉案房产未办理登记手续，因此作为业主的济南农商行公司应当承担2017年10月16日至2019年12月31日的物业费及空调费。此外，泰源物业公司与济南农商行公司历城支行于2015年7月7日签订了《房屋租赁合同》，承租本案中济南农商行公司所有的十四层、十五层房屋，租期一年（自2015年7月7日至2016年7月7日），建筑面积1771.31㎡，年租金15万元，租赁期间的物业费、空调费及其他相关费用由泰源物业公司自行承担，且保证合同签订之前租赁标的产生的物业管理费不再向济南农商行公司历城支行追偿，因此泰源物业公司还应当扣除自2015年1月31日至2016年7月7日的物业费159240.77元（1771.31㎡×11个月×4.8元+1771.31㎡×7个月×5.3元）、空调费219199.61元（1771.31㎡×0.33元×375天），合计378440.38元。且泰源物业公司自愿以租金15万元抵扣物业费、空调费。综上所述，自2015年1月31日至2019年12月31日，济南农商行公司共欠泰源物业公司物业费1239361.54元、空调费1664181.76元，合计2903543.3元，但仍应当扣除十四层、十五层自2015年1月31日至2016年7月7日的物业费159240.77元、空调费219199.61元、租金150000元，即济南农商行公司应当向泰源物业公司支付物业费、空调费2375515.42元（2903955.8元-378440.38元-150000元）；超出部分，本院不予支持。泰源物业公司、济南农商行公司争议焦点四系济南农商行公司是否应当向泰源物业公司就拖欠的物业费及空调费支付利息。泰源物业公司主张济南农商行公司应支付以2519257.22元为基数、自起诉之日起按照同期银行贷款利率为标准向其支付因迟延履行付款义务而造成的损失。一审法院认为，泰源物业公司的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。本案争议焦点五系泰源物业公司向济南农商行公司主张物业费及空调费是否超过诉讼时效，济南农商行公司认为泰源物业公司与济南山泉物业管理有限公司、济南兴泉物业管理有限公司存在关联关系，应当继受之前的权利义务，那么泰源物业公司向济南农商行公司主张物业费及空调费超过诉讼时效。一审法院认为，泰源物业公司至其起诉之日持续为泰山大厦提供物业服务，其诉讼请求并未超出诉讼时效。一审法院认为，物业服务本身具有一定难度，服务内容广泛，服务对象众多，就泰山国际大厦而言，拥有众多业主，其拥有的房产处于使用和空置的不同形态，同时各业主对物业服务的需求也有不同标准。但是泰山国际大厦是一个整体，泰源物业公司物业服务是面向所有业主的服务，包括公共设施的维护、冷暖气的消耗等，无法区别服务；物业费用便是用于泰山国际大厦正常运转和发展的物质基础，如果业主拖延或拒交物业服务费用，带来的是泰山国际大厦物业服务质量的快速下降，严重的甚至会导致整个大厦“瘫痪”。因此对于泰源物业公司起诉济南农商行公司要求支付物业费、空调费合计2375515.42元的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。对于要求济南农商行公司应支付以2519257.22元为基数、自起诉之日起按照同期银行贷款利率为标准支付因迟延履行付款义务而造成损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决：一、被告济南农村商业银行股份有限公司于判决生效之日起10日内向原告山东泰源物业管理有限公司支付2015年1月31日至2019年12月31日的物业费、空调费2375515.42元；二、驳回原告山东泰源物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26954元，由原告山东泰源物业管理有限公司负担1150元，被告济南农村商业银行股份有限公司负担25804元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南农商行公司提交：证据一、房屋权属状况信息10份，以证明泰山大厦一层610.9㎡房产已于2019年11月6日过户到武茂荣名下，四层1989.63㎡房产于2019年11月8日过户到武茂荣名下，其余房产因房屋有查封未能办理过户手续，结合济南农商行公司在一审提供的资产转让协议及房屋拍卖手续可以证实，在2017年9月29日之后涉案房产实际所有人为武茂荣。证据二、照片8张。证明涉案房产室内设施均有独立的空调开关，可以单独使用，如果房屋处于闲置状态不会产生冷暖气费的损耗。证据三、录音光盘一份，并当庭出示原始载体手机。证明四层1989.63㎡KTV里边具有独立的空调，据KTV在场人员陈述涉案房产是由2015年开始就没有使用过泰山大厦的公用冷气暖气。泰源物业公司质证称，对证据一的真实性、合法性无异议。对有争议的房屋产权应当以登记和生效法律文书确认的事实为准。也就是说涉案房产在2019年11月6日过户到武茂荣名下的610.9㎡从过户登记之日起由武茂荣向泰源物业公司履行空调费、物业费的交费义务。2019年11月8的1989.63㎡房产从过户登记之日起由武茂荣向泰源物业公司履行空调费、物业费的交费义务。在过户之前应当由济南农商行公司履行上述义务，其他房屋在法院生效法律文书确认属于济南农商行公司所有至今，在没有发生过户登记的前提下，应当继续由济南农商行公司向泰源物业公司履行付款义务。对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可。不能证明空调费发生的事实，从济南农商行公司取得涉案房屋所有权至今，济南农商行公司没有向泰源物业公司申请停止使用空调设施，也未办理报停手续。因此涉案房屋的空调设施、气管道传送的方式用水作为冷媒和热媒，在每年的6月1日到9月30日向所有使用空调的业主供冷，从11月15日至次年的3月25日向所有使用空调的业主供暖。业主在未报停的情况下，冷媒和热媒经过机房向所有业主进行供给。即便是业主不打开空调风机，冷媒和热媒的能量也会在管道、业主室内、空调水箱进行消耗，产生费用。如果业主向物业公司报停，那么物业公司就会采取措施将供给冷媒和热媒的管道从源头进行封闭，就不会产生能量的消耗，报停的业主也就不会发生空调费用和暖气费。对证据三的真实性、合法性、关联性均不认可。因为济南农商行公司所提交的录音针对的对方主体身份、姓名、地点、涉及的物业公司均不能表明与本案有关联性，并且济南农商行公司所表述的KTV并不是占据4层的所有面积，而仅仅使用了六百余平方米。其余的一千三百余平方米是经营桑拿浴的场所在室内。因为上述房屋的空调管道也因没有办理报停手续，没有采取在空调供给管道源头进行关闭，所以上述房屋也是始终在消耗主机供给的冷媒和热媒的能量。济南农商行公司作为涉案房屋的业主，未向泰源物业公司办理报停空调手续，就应当承担继续给付空调费的义务。泰源物业公司提交：证据一、泰源物业公司与济南瀚广企业管理咨询有限公司签订的两份合同和交费发票。证明冷气费周期120天，暖气费周期130天，以及济南瀚广企业管理咨询有限公司交纳2019年11月15日至2020年3月25日130天的暖气费事实。证据二、照片11张。证明泰山大厦业主在不报停的情况下，冷媒、热媒终端水箱和传送管道消耗能量的事实。其中有几张照片反映报停楼层主管道截段的事实。济南农商行公司质证称，对证据一的真实性不认可，协议中并没有记载签订时间，并且与本案无关联性。对证据二的照片真实性不予认可，无法证明是泰山大厦所属设施。对于当事人提交的以上证据，本院分析认定如下，泰源物业公司对济南农商行公司提交的证据一无异议，本院予以采信。济南农商行公司提交的证据二、证据三不能达到其证明目的，本院不予采信。泰源物业公司提交的证据一中济南瀚广企业管理咨询有限公司与泰源物业公司签订的2019年10月20日至2020年10月19日《物业管理协议》与交费发票吻合，可以证实济南瀚广企业管理咨询有限公司2019年11月18向泰源物业公司交纳过空调费，故对该证据，本院予以采信。证据二不能证明泰源物业公司的证明目的，本院不予采信。根据当事人提交的证据，对二审争议的事实，本院认定如下：1.2019年11月6日，槐荫区经七路843号1－102号房屋登记的所有权人为武茂荣，房屋面积610.9㎡，房产证号济南20190243813；2019年11月8日，槐荫区经七路843号泰山大厦房屋登记的所有权人为武茂荣，房屋面积1989.63㎡，房产证号济南20190245936。综上，济南农商行公司所有的泰山大厦房屋中面积分别为610.9㎡、1989.63㎡的房屋已转移登记至武茂荣名下，其中610.9㎡房屋系由山东省桃源集团第三餐饮娱乐有限公司租用，根据泰源物业公司提交的计算明细，本案泰源物业公司主张的物业费、空调费不包括该610.9㎡房屋的物业费、空调费。2.泰源物业公司主张收取暖气费的期间为每年的11月15日至次年的3月25日。一审判决认定的事实除2015年1月31日至2019年12月31日空调费1664181.76元计算数额有误，应为1624241.39元（4034.38×0.33×1220）外，其他认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据济南市槐荫区振兴街道办事处社会管理综合治理委员会加盖印章确认属实的《关于山东泰源物业管理有限公司入住泰山大厦从事物业服务的情况说明》、泰源物业公司与其他业主签订的《物业管理协议》及济南农商行公司与泰源物业公司于2015年7月7日签订的房屋租赁合同等证据，可以证实泰源物业公司确实为涉案房屋所在的泰山大厦提供了物业服务，且济南农商行公司对此亦知情，故在泰源物业公司实际为泰山大厦提供物业服务的情况下，济南农商行公司应支付物业费。对于物业费收费标准，泰源物业公司2015年入住泰山大厦之后，按照之前4.8元/㎡的标准向业主收取物业费，2016年开始，泰源物业公司主张因用工成本及房屋老化维修成本增长等客观情况，将物业服务费变更为5.3元/㎡，并向业主公告，且泰源物业公司提交的证据可以证实泰山大厦的相关业主已按该标准交纳了物业费，本案双方虽然未签订物业服务合同，但泰山大厦未成立业主委员会，且泰山大厦系一个物业管理区域，应该适用同样的物业费收费标准，故一审判决济南农商行公司按照5.3元/㎡标准交纳物业费亦无不妥。关于空调费，双方均认可涉案房屋处于空置状态，济南农商行公司对涉案房屋未尽到相应的管理义务，未向泰山大厦履行报停使用空调手续，应向泰源物业公司交纳空调费，泰源物业公司明知涉案房屋处于空置状态，应当停止向涉案房屋送冷供热，故泰源物业公司主张全额收取济南农商行公司空调费理由不当，本院酌定按照50%标准收取空调费。因本案争议期间，涉案房屋中面积1989.63㎡的房屋已于2019年11月8过户至武茂荣名下，故泰源物业公司主张该部分房屋在2019年11月8日至2019年12月31日期间产生的物业费18629.57元[（1989.63×5.3/30）×23+1989.63×5.3]、空调费30859.16元（1989.63×0.33×47），本院不予支持。综上，经计算，济南农商行公司应支付泰源物业公司2015年1月31日至2019年12月31日的物业费1061491.2元（1239361.54－159240.77－18629.57）、空调费687091.31元[(1624241.39－219199.61－30859.16)×50%],扣除租金15万元，济南农商行公司应支付泰源物业公司物业费、空调费合计1598582.51元。泰源物业公司自2015年1月31日开始至今持续为泰山大厦提供物业服务，因此产生的物业费、空调费属于同一债务分期履行，诉讼时效自最后一期债务履行期限届满之日起算，故泰源物业公司提起本案诉讼未超过诉讼时效。武茂荣并非必须参加本案诉讼的当事人，济南农商行公司二审中申请追加武茂荣参加诉讼，本院不予准许。综上所述，济南农商行公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2242号民事判决第二项及案件受理费负担；二、变更济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2242号民事判决第一项为：“上诉人济南农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人山东泰源物业管理有限公司支付2015年1月31日至2019年12月31日的物业费、空调费合计1598582.51元”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费26954元，由上诉人济南农村商业银行股份有限公司负担17104元；由被上诉人山东泰源物业管理有限公司负担9850元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年九月三十日书记员  马 晴