绵阳经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0793民初917号 原告：许兴中，男，1986年8月28日出生，汉族，住四川省江油市。 被告：王德富，男，1971年8月4日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 特别授权委托代理人：王腾芳，女，1974年4月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区,系被告王德富之妻。 原告许兴中与被告王德富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许兴中、被告王德富的特别授权委托代理人王腾芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许兴中向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告违约金人民币2750元；2.判决被告返还原告押金、剩余租金、物业费及水电气费共计人民币10312.25元及逾期利息；3.判决被告赔偿原告误工费人民币1061元。事实和理由：2019年2月1日，原告（承租方）、被告（出租方）在四川立信房地产经纪有限公司促成下，三方共同签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告位于绵阳经开区房屋，租期自2019年2月3日起至2021年2月3日，租金为每月1375元，押金1400元，租赁用途为居住和学习（为出国留学作准备）。在看房期间，原告多次强调要求房屋一定要安静，被告故意隐瞒房屋重大瑕疵并明确表示小区和屋内都非常清静，完全能满足原告的需求。在此前提下，原告于签订合同当日向被告支付了全部的租金和押金。原告入住后很快发现，房屋隔音极差，除了常见的装修声，还能听到邻近住户挪动桌椅、砧板切菜、水龙头放水、马桶冲水、物体撞击地板、关防盗门、甚至说话、走路和上厕所的声音。2020年6月20日，楼上新入住了房东及其十来个装修工，经常能听到楼上的各种动静。这些噪音不分白天晚上，频繁出现并豪无规律，一部分还来源不明。长此以往，已经到了严重影响原告学习和休息的程度。原告多次给被告反映噪音问题，但被告不愿解决。原告委托四川风行律师事务所代原告与被告协商处理无果，7月24日向被告发送律师函，正式解除租赁合同，并抄送四川立信房产经纪有限公司，被告签收后无回应。原告于7月29日腾房、30日退房。7月29日被告拒不配合物业人员开具出门条，原告出示律师函并报警，都没能解决问题。最终，由立信工作人员出面验收房屋，原告在其监督下于7月31日才搬离。 王德富辩称，《房屋租赁合同》合法、有效，依法应受法律保护。涉案合同签订前，原告在中介陪同下，对本案房屋周边环境、屋内设施及房屋隔音效果均进行了反复考察，在确认各方面均符合要求时才同意承租并签订合同，原告在承租前主动提出一次性付清两年租金即是对该事实的充分佐证。楼上房屋是2020年3月份后才住有人，据了解，楼上住户均是早出晚归，白天不可能制造噪音，晚上楼上即便存在响动也属于正常的生活声音，根本不存在被告故意隐瞒楼上或邻近住户存在噪音污染的问题。被告不存在违约行为，原告要求被告支付违约金明显缺乏事实和法律依据。原、被告至今未就解除合同达成一致意见，原告依据《房屋租赁合同》第九条第三款第二项及第十条第一款的约定单方要求解除合同明显不成立。被告无正当理由提前退租，明显属于违约方，根据民法原理，违约方不享有合同解除权，原、被告均应按合同约定继续履行。被告不应返还剩余租金、押金、误工费、物业费及水电费，更不应支付逾期利息。被告同意扣除月租金两倍金额的违约金后解除合同。 本院经审理认定事实如下：2019年1月31日，原告许兴中作为承租方、被告王德富作为出租方、四川立信房地产经纪有限公司作为经纪方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1.被告王德富将其所有的位于绵阳经开区房屋出租给原告许兴中；2.租赁期限自2019年2月3日至2021年2月3日，租金为每月1375元。原告许兴中在签订合同时向被告王德富缴纳押金1400元。租赁期满或合同解除后，双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；3.租期届满，房屋及设施、设备若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完毕，被告于当日内将押金（无息）退还给原告许兴中；4、经双方协商一致可以解除合同。被告存在迟延交付房屋达十日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响原告安全和健康的、不承担约定的维修义务致使原告无法正常使用房屋的，原告许兴中有权单方解除合同；5、租赁期内原告需要提前退租的，应当提前1个月通知被告，并按月租金的两倍支付违约金，被告应当返还相应的租金及押金。《房屋租赁合同》签订后，原告一次性向被告交付了二年的租金、押金共计34400元。2020年7月24日，原告委托四川风行律师事务所通过邮寄方式向被告发送了解除《房屋租赁合同》的《律师函》。2020年7月31日，原告与四川立信房地产经纪有限公司的工作人员对房屋进行了验收交接。验收时，屋内卫生干净整洁，设施、设备无损坏，原告缴纳的水电气费中还剩电费40元、气34.8方68.90元，原告有258立方米的水费44.40元未交。被告的特别授权代理人当庭认可于2020年7月31日接收了房屋。原告未提供充分、合法的证据证实绵阳经开区房屋的防噪设计和建筑构造上的防噪措施不符合《住宅设计规范》《民用建筑隔声设计规范》的相应规定。 上述事实有当事人的身份信息、《房屋租赁合同》、《收据》、《律师函》和各方当事人的自认及当庭一致陈述等经庭审质证后本院予以采信的证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应当按合同约定行使权利、履行义务。本案争议焦点是被告是否存在违约行为，原告是否有权单方解除合同。原告提供的视听资料系原告单方录制且未提供充分的证据证实录制时现场环境的真实状况，被告对其真实性不予认可，本院对该证据不予采信。原告未提供充分、合法的证据证实被告出租的本案所涉房屋的防噪设计和建筑构造上的防噪措施不符合《住宅设计规范》《民用建筑隔声设计规范》及存在严重影响原告安全和健康的情形，应认定原告出租给被告的房屋符合居住条件。即使原告提供的视听资料反映的情况属实，被告对周边住户是否装修、何时装修，被告在出租房屋时不能够准确预见，客观发生后装修户只要没违反相应规定，被告也无权制止；电梯住宅相邻住户之间产生的开关防将门、物体撞击地板等生活噪音，在日常生活中只要不是相邻住户故意为之，邻里之间对此日常生活噪音均应当理性包容。综上，被告王德富在本案中不存在违约行为，不应当承担违约责任；客观上原告是因第三人装修等原因而与被告提前解除《房屋租赁合同》，原告应当按合同约定向被告承担违约责任。故，原告在不存在合同约定、法律规定的解除权情况下，于2020年7月24日委托四川风行律师事务所通过邮寄方式向被告发送的《律师函》并不能达到解除《房屋租赁合同》的法律后果；但原告与四川立信房地产经纪有限公司的工作人员于2020年7月31日对涉案房屋进行了验收交接，被告对此认可，原、被告已于当日事实上解除了《房屋租赁合同》。原告许兴中在本案中系违约提前解除《房屋租赁合同》，应当按合同约定承担2750元的违约金；合同解除后，被告应当向原告返还押金1400元及、未到期的租金8250元及原告已缴纳的电费、气费扣减原告下欠的水费后的款项64.5元。品迭后，被告王德富应返还原告许兴中6964.50元并支付资金占用利息（利息计算标准：从2020年7月31日起以6964.50元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。原告要求被告返还多缴纳的物管费及误工费的主张，因系原告单方提前解除合同，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告王德富在本判决生效之日起10日内向原告许兴中返还人民币6964.50元并支付资金占用利息（利息计算标准：从2020年7月31日起以6964.50元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 二、驳回原告许兴中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取153.00元，由原告许兴中负担78元、由被告王德富负担75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 顾 琦 二〇二〇年九月二十八日 书记员 马睿婕