广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初6348号 原告（反诉被告）：杨军富，男，1996年1月6日出生，汉族，住云南省保山市龙陵县。 委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨桂平，女，1982年2月3日出生，汉族，户籍所在地福建省霞浦县，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：张亚军，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何顺生，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司，住所地南宁市圭贝路**南国花园康城**楼**商铺，统一社会信用代码914501006877859075。 法定代表人：杨吴贵。 委托诉讼代理人：吴昌雄，男，系广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司员工。 委托诉讼代理人：涂艳薇，女，系广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司员工。 原告杨军富与被告杨桂平、广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司（以下简称兰庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，被告杨桂平提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，本案依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨军富的委托诉讼代理人甘长山，被告（反诉原告）杨桂平的委托诉讼代理人张亚军，被告（反诉第三人）兰庭公司的委托诉讼代理人吴昌雄、涂艳薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨军富向本院提出诉讼请求：1.判令被告一向原告支付违约金76750元、赔偿律师费6000元；2.判令被告一协助原告向南宁市不动产中心申请撤销桂（2020）南宁市不动产证明第0111411号抵押权证书；3.判令被告二向原告返还编号为0112746的房屋产权证书、编号为00167438号的物业专项维修资金收据一张、编号为00729151号的契税完税凭证；4.被告二和被告一对第2项诉讼请求承担连带责任；5.本案产生的诉讼费用由被告杨桂平负担。增加诉讼请求：请求被告二返还购房定金50000元给原告。事实与理由：位于南宁市江**属于原告所有的房产。原告和 两被告于2020年4月15日签订《房地产买卖合约》。《房地产买卖合约》约定，原告将南宁市江南区转让给被告一：房屋的总价款为535000元；约定买方（注：被告一）支付定金50000元，买方于2020年4月20日当日支付首付款230000元；卖方收到首付款当日向买方交付房屋；卖方欠银行的款项由买方垫资解押；约定如一方违约的，违约方需双倍返还定金，按房屋成交价5%赔偿守约方的损失，并承担因维权产生的律师费、诉讼费、交通费等等费用；约定如发生纠纷的，由房屋所在地的人民法院管辖。签订《房地产买卖合约》后，原告将编号为0112746的房屋产权证书原件、编号为00167438号的物业专项维修资金收据原件一张、编号为00729151号的契税完税凭证原件交付给被告二保管。被告一也交付了定金50000元。合同签订后，被告一并未按照合同的约定支付首付款，也没有为原告垫资解押房屋。相反，被告一反而是企图将原告的房屋转卖给第三方，被告二、被告一频繁的邀约其他购房者看原告的房屋。经原告了解，被告一是被告二法定代表人的亲戚。两被告与原告签订《房地产买卖合约》的目的是为了倒卖原告的房屋，被告一根本没有买房的愿意。被告一不仅没有按照合同的约定支付首付款，为原告的房屋解押，两被告反而多次督促原告无条件的交付房屋。两被告以原告不交房为由要求原告退还定金。原告于2020年5月15日将50000元定金返还给被告。原告返还定金后，被告一拒不返还原告的房屋产权证书、凭证等。被告一也拒不配合原告撤销房屋抵押。两被告与原告签订《房地产买卖合约》时，根本无意履行《房地产买卖合约》各项的权利义务，而是企图倒卖原告的房屋从中牟取不法利益。被告一的行为己经构成根本违约，被告一应当向原告支付违约金50000元，并按照房屋成交价的5％赔偿原告的经济损失，即应赔偿原告损失26750元。同时。 被告一应协助原告向南宁市不动产中心申请撤销桂（2020）南宁市不动产证明第0111411号抵押权证书。被告二向原告返还编号为0112746的房屋产权证书、编号为00167438号的物业专项维修资金收据一张、编号为00729151号的契税完税凭证。两被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告上述的诉讼请求。 被告杨桂平辩称：一、被告一没有违反合同约定，被告一签订合同后支付了购房定金和首付款，相反是原告违约没有按照合同第九条和第十六条约定交付房屋；二、原告没有任何证据证实被告一违反合同约定。 被告兰庭公司辩称：其作为中介机构，所有的行为都是按照合同约定进行的，没有任何违约行为。 反诉原告杨桂平向本院提出的反诉请求为：1.请求人民法院依法判决解除反诉人与被反诉人之间签订的《房地产买卖合约》（编号为№：A0000941）。房屋价值535000元；2.请求人民法院判决被反诉人退还反诉人已支款定金50000元；3.请求人民法院判决被反诉人按照定金法则赔偿反诉人违约金50000元；4.请求人民法院判决被反诉人支付反诉人经济损失16050元（已支付的中介佣金）；5.请求人民法院判决被反诉人承担反诉诉讼费用。事实与理由:2020年4月15日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合约》，约定反诉人向被反诉人购买坐落于南宁市江南区。房屋所有权人为被反诉人杨军富，房屋建筑面积为43.61㎡，约定该房屋成交价为535000元。并约定该房屋的定金为人民币50000元在签订合同时交付，首期款 230000元（含定金）在2020年4月20日支付给被反诉人。剩余房款305000元申请银行按揭，在交易过户及抵押登记手续完成后，由银行直接划转支付给被反诉人。物业交付时间为卖方收齐房款当日。同时，约定经纪方（即第三人）为买卖双方提供中介服务，买方向经纪方支付中介佣金16050元。在合同中，反诉人和被反诉人于合同第九条中约定违约责任，违约时卖方除退还买房已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并按该物业成交价的5％赔偿买方之损失，同时本合约解除。并约定了合同违约的各种情形，其中于第九条第1款第(1)、（2）项约定，卖方拒绝出售房屋、隐瞒或提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确的情况，从而导致本合约的目的无法履行的；第（3）项约定，卖方在接到买方、经纪方、有关行政部门或银行及其他机构发出的关于办理有关本次交易相关手续的通知后的第七个工作日起，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续的。同时，于第九条第5款约定，若因买卖一方单方违约导致本合约无法履行，买方双方仍需按照本合约第七条之约定向经纪方支付中介服务费，逾期支付的，经纪方有权按第九条第4款执行，守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费用损失。合同签订后，2020年4月15日，在第三人的见证下，反诉人向被反诉人支付定金人民币50000元，被反诉人向反诉人出具了收到定金100000元的收据。于2019年4月15日，反诉人向被反诉人支付首期款230000元（含定金）。2019年4月15日，反诉人向第三人支付中介佣金费用16050元。反诉人按约定履行完合同约定的义务后，因被反诉人自身原因，被反诉人拒绝配合办理房产过户的相关手续。经反诉人及第三人多次催告，被反诉人仍不配合办理出售房屋相关手续，拒不履行合同约定的过户义务，反诉人作为买方购买房屋的根本目的无法实现，根据《合同法》之规定及双方协议约定，被反诉人己构成违约。为保障反诉 人合同合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起反诉，请求法院判如所请，依法保障反诉人合法权益。 反诉被告（原告）杨军富辩称：一、请求驳回反诉原告的诉请，反诉原告是违约行为；二、是反诉原告先违约，其没有支付首付款，所以反诉被告才没有交付房屋，反诉原告只交付定金50000元，反诉原告没有按照合同约定支付首付款和进行办理解押贷款行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月15日，由杨军富作为卖方、杨桂平作为买方、广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司作为经纪方签订《房地产买卖合约》，约定杨军富将位于南宁市江南区屋卖给杨桂平，房屋建筑面积43.61平方米，房屋成交价为535000元，定金50000元，买方应在签署合约时同时交给卖方并自动转为部分房款；首期房款（含定金）为230000元在2020年4月20日直接支付给卖方；房价余款305000元按照银行按揭付款，买方申请商业贷款，贷款额为305000元。房屋交付时间为收齐首付款当日。卖方银行欠款260000元由买方垫资解押，卖方需无条件配合买方及经纪方办理上述房产交易手续，不得以任何理由推脱。卖方同意买方可指定第三方产权人，并无条件配合经纪方及第三产权人办理交易手续。合约还约定了卖方和买方的违约责任。2020年4月15日，杨桂平向杨军富交付定金50000元，杨军富向杨桂平出具了《购房定金条》及《首付款收据》，载明杨军富收到杨桂平 的定金50000元，以及购房首付款（含定金）230000元。2020年4月23日，杨桂平将180000元转账给了杨吴贵。2020年5月15日，杨军富将定金50000元转账给了杨吴贵，兰庭公司认可已收到该款项。 另查明，杨桂平与兰庭公司的法定代表人杨吴贵系姐弟关系。杨军富已将涉案房屋钥匙交付给了兰庭公司，但未腾空交付。杨桂平未垫资办理房屋解押。杨军富与杨桂平均同意解除《房地产买卖合约》。杨桂平没有指定和披露第三产权人，杨军富认为杨桂平在将其房屋进行转卖，遂不愿意再出售涉案房屋。 本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。杨军富与杨桂平签订的《房地产买卖合约》，是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方成立房屋买卖合同关系。 关于合同解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，《房地产买卖合约》未履行完毕，现杨军富与杨桂平均同意解除《房地产买卖合约》，可以解除合同。故对于反诉原告杨桂平诉请的解除《房地产买卖合约》的主张，本院予以支持。 关于何方存在违约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，当事人在合同的履行过程中，杨桂平未将购房首付款中的180000元交付给杨军富，而是转账给了杨吴贵，杨桂平与杨吴贵系姐弟关系；杨桂平未垫资办理房屋解押；杨桂平未指定和披露第三产权人，使杨军富产生杨桂平将其房屋转卖的合理怀疑，不愿意再出售涉案房屋；杨军富在未收到全部首付款的情况下，出具已收到首付款的《首付款收据》；杨军富虽然将涉案房屋钥匙交付给了兰庭公司但未腾空交房。上述因素 共同作用造成双方未完成买卖房屋的交易，双方当事人均负有责任，应当各自承担相应的责任。故杨军富主张杨桂平支付违约金、赔偿律师费，以及杨桂平主张杨军富返还双倍定金、赔偿经济损失的主张，本院均不予支持。 关于杨军富主张杨桂平协助撤销不动产抵押权证书及兰庭公司返还不动产权证、维修资金收据、契税完税凭证的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，杨军富与杨桂平解除合同后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。涉案当事人之间就不动产已办理的不动产抵押应予办理撤销手续，兰庭公司应将杨军富的相关证件及材料予以返还。故杨军富要求杨桂平协助撤销不动产抵押权证书及兰庭公司返还不动产权证、维修资金收据、契税完税凭证的主张，本院予以支持。 关于退还定金50000元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，杨军富与杨桂平解除合同后，杨桂平支付给杨军富的定金50000元，应退还给杨桂平，但杨军富已于2020年5月15日将该款项退给了兰庭公司，兰庭公司亦同意将该50000元返还给杨桂平。为了方便当事人一次性解决纠纷、减少诉累，应由兰庭公司直接将定金50000元退还给杨桂平。故杨军富主张兰庭公司退还定金50000元、杨桂平主张杨军富退还定金50000元的主张，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）杨军富与被告（反诉原告）杨桂平及被告（反诉第三人）广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司于2020年4月15日签订的《房地产买卖合约》； 二、被告（反诉原告）杨桂平在本判决生效后的十日内，协助原告（反诉被告）杨军富办理撤销登记编号为0111411的不动产抵押权证书； 三、被告（反诉第三人）广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司向原告（反诉被告）杨军富返还编号为0112746的房屋产权证书、编号为00167438号的物业专项维修资金收据一张、编号为00729151号的契完税凭证； 四、被告（反诉第三人）广西南宁市兰庭房地产经纪有限公司向被告（反诉原告）杨桂平退还定金50000元； 五、驳回原告（反诉被告）杨军富的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）杨桂平的其他反诉请求。 上述应付款项,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费934元，由原告（反诉被告）杨军富负担；反诉案件受理费 4905元，由被告（反诉原告）杨桂平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇二〇年九月四日 书记员  蓝春妮