云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5847号原告：昆明市海伦堡商业管理有限公司。住所：云南省昆明市官渡区广福路**春城时光花园******。法定代表人：张霞，执行董事兼总经理。委托代理人：莫存燕、蒙怡汀，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王辰，男，白族，1991年8月10日出生，身份证住址云南省大理白族自治州宾川县，现住云南省红河州蒙自市。原告昆明市海伦堡商业管理有限公司诉被告王辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年6月9日公开开庭进行审理，原告昆明市海伦堡商业管理有限公司（以下简称“原告”）的委托代理人莫存燕，被告王辰（以下简称“被告”）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间的租赁合同关系于2017年5月4日解除；2、请求判令被告立即向原告支付装修期及免租期的租金65,886.74元；3、请求判令被告支付单方解除合同违约金42,937.08元（计算方式：未完成租期租金总额×10%）；4、请求判令被告立即向原告支付自2016年4月1日起至2017年5月4日止欠付的租金307,310.38元以及前述租金至清偿之日止的违约金（暂计算至2020年4月7日为264,351.18元，计算方式：欠付租金本金×24%÷365×欠费天数=违约金）；5、请求判令被告立即向原告支付自2016年10月1日起至2017年5月4日止欠付的物业管理费54,924.62元及前述物业管理费至清偿之日止的违约金（暂计算至2020年4月7日为43,883.14元，计算方式：欠付物业管理费本金×24%÷365×欠费天数＝违约金）；6、判令被告向原告支付2015年12月24日起至2017年5月4日期间的收银系统管理费8,500元及至清偿之日止的违约金（暂计算至2020年4月7日为7,717.48元）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月15日签订了《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》（下称《租赁合同》），约定由原告将位于昆明市官渡区（下称“租赁商铺”）出租给被告用于“ＵＮＫＵＴ”经营。双方签订的《租赁合同》约定，租赁商铺的租期为3年，自2015年10月9日至2018年10月8日止；装修期自2015年10月9日至2015年11月7日，合计30天；免租期自2015年11月8日至2016年1月6日，合计60天，装修期内被告无须承担租金及物管费，免租期内被告不用承担租金但应承担物管费。第3条约定，租金标准为：第一年租金为22694.32元／月、第二年租金为24055.98元／月，第三年租金为25498.91元／月。被告以每3个月为一个支付周期，采取先付租金后使用租赁商铺的方式向原告支付租金，首期租金支付时间为本合同约定之交付日起15个工作日，且下一期租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付，原告在收到租金后向其开具发票。同时，第3.5条约定，乙方应自商铺起算租金之日起向甲方支付收银系统管理费，标准为人民币500元／台／月，第4.7条约定，被告在租赁期间按照每月52元／㎡向原告缴纳物业服务费。此外，《租赁合同》第14.10条约定，租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租金总额的10%计算。第14.11条约定，被告拖欠原告租金、水电费、物业服务费等费用均视为违约，每逾期一天应按照欠付金额的2‰支付违约金，逾期达到20天的，原告有权终止合同，没收保证金，要求被告支付欠付租金、违约金等费用，并无条件返还租赁标的及其附属物。第14.13条特别约定，被告妥善履行本合同是原告给予被告装修期和优惠政策的前提，如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和优惠政策减免的全部租金。《租赁合同》签订后，原告如约向被告交付了租赁商铺，但被告自2016年9月1日便拒不支付租金，自2016年10月1日起便欠交物业管理费。并于2017年5月4日私自单方停止营业。原告于2017年5月9日发出《关于Ａ207ＵＮＫＵＴ店铺停止营业造成违约行为的函》，并多次催告被告履行前述费用支付义务，截至起诉之日，被告仍未履行。被告答辩称：对原告第一项诉请不认可，原告单方面将被告经营的店铺关闭，店铺里面的几百件货物、模特、茶几、沙发被原告拉走，当时被告花费了20多万元装修费，给被告造成近50万元的损失谁来承担；对原告第二项、第三项诉请不认可，原告单方面违约，不能由被告承担该费用；对原告第四项诉请不认可，原告将被告的店铺强行关闭导致近50万损失谁来承担，关于违约金的诉请也不能成立，是原告违约，原告将被告的店铺关闭第四天就转租了，不可能要求支付违约金到2020年4月7日；对原告第五、第六项诉请不认可，原告单方面将被告经营的店铺关闭，是原告违约，被告不应承担违约金；对原告第七项诉请不认可，2016年原告单方面违约，给被告带来巨大损失，当时不少商户约被告起诉原告，但被告债务累累没有能力。原告在被告租赁商铺之前就已经两次违约，推迟开业两次，租赁商铺面积与实际面积不符。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、原告营业执照复印件，欲证实原告主体适格；2、被告身份证复印件，欲证实被告主体适格；3、《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》，欲证实原、被告形成的租赁合同关系及各自的权利义务，原告依约向被告交付了商铺；4、《补充协议》，欲证实原、被告签署了《补充协议》，约定了相应优惠政策；5、《关于A207UNKUT店铺停止营业造成违约行为的函》，欲证实被告于2017年5月4日以擅自闭店，停止营业的方式终止合同；6、《王辰（UNKUT）欠款明细表》，欲证实被告于2016年9月1日便拒不支付租金，于2016年10月1日便拒不支付物业管理费，自2015年12月24日便拒不支付pos机系统管理费，因被告的擅自撤铺行为导致给予被告的所有优惠全部免除，按原合同执行，暂计算至2020年4月7日，被告应当向原告支付的租金、物管费、pos机系统管理费、违约金共计795,510.63元。经质证，被告对证据1、2、3、4无异议；对证据5不认可，认为其未收到过；对证据6认为是原告违约不是被告违约，并且租赁商铺面积与实际面积不符。本院对被告无异议的证据1、2、3、4予以确认；证据5系原告单方制作，原告未能提交其他证据予以佐证被告收悉该函，本院不予采信；证据6系原告单方制作，对原告欲证实的内容，本院将结合案件事实予以确认。针对本案，被告向本院提交了证人证言一份。经质证，原告对该证人证言的真实性、合法性、关某均不认可。本院认为，证人未出庭接受质询，该份证人证言不符合证据的形式要件，本院不予采信。经本院审理查明并确定如下法律事实：2015年8月15日，原告（作为合同甲方）与被告（作为合同乙方）签订《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》，约定甲方将位于昆明市官渡区方使用，商铺面积为153.34平方米，甲方应于2015年10月9日向乙方交付该商铺，租赁期限为3年，自2015年10月9日起至2018年10月8日，如因甲方原因导致开业期延后，合同期限顺延，乙方所租物业开业日暂定2015年11月8日，甲方同意在租赁期内给予乙方自该物业交付日起2015年10月9日至2015年11月7日止为装修期，在装修期内，乙方无须承担租金及物管费，但须承担装修管理费，甲方同意在租赁期内给予乙方2015年11月8日至2016年1月6日免租期，免租期内，乙方无须承担租金，但必须承担物管费及其他相关费用，从第2年开始，每1年在上一年单位面积租金额的基础上递增6%，自2015年10月9日至2016年10月8日每月租金为22694.32元，自2016年10月9日至2017年10月8日每月租金为24055.98元，自2017年10月9日至2018年10月8日每月租金为25498.91元，租金按每3个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为交付日起15个工作日内，金额为68082.96元，乙方同意租用甲方收银系统，每月每台5**元，乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付租赁保证金45388.64元，乙方应于交付日或之前交付装修押金7000元，乙方在商铺承租期间发生的水、电等一切费用，于下一个月8日前向甲方委托的物业管理公司缴纳，如有甲方不再出租、甲乙双方未能达成续租合同、乙方放弃或视为放弃续租等情形的，本合同终止，双方互不负责任，第一年月租金为22694.32元，第二年月租金为在上一个交租期月租金标准基础上递增6%，即24055.98元，第三年月租金为在上一个交租期月租金标准基础上递增6%，即25498.91元，租金按每3个月为一个支付期，下一期租金须于上一期租金支付时间到期前15个工作日内支付；合同还对物管费、收银系统管理费、违约金等进行了约定。合同签订后，原告于2015年8月15日向被告交付了商铺，被告自2015年12月24日起未向原告支付收银系统管理费、自2016年4月1日起未向原告支付租金，自2016年10月1日起未支付物业管理费。2017年1月10日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定双方协商的期限为2015年12月24日至2017年12月23日（两年），原告给予被告免除第一个合同年内三个月的租金，第二个合同年内（2016年12月24日至2017年12月23日）租金6折优惠，免除第二个合同年内租金6%的递增比例。2017年5月4日，原告将案涉商铺收回。现原告诉至本院，主张上述请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及《补充协议》，相应约定为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对于被告辩称房屋实际面积小于合同约定面积的观点，其未提交证据证实其主张，本院不予采纳；原告将房屋租赁给被告占有使用，被告应按时向原告缴纳租金等约定的费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告未按约定支付租金，原告要求解除合同，同时，原告于2017年5月4日将商铺收回，本院确认双方的租赁关系于2017年5月4日解除；对于原告主张被告应支付自2016年4月1日至2017年5月4日的租金有事实及法律依据，根据双方签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》及《补充协议》的约定，租金应分区间计算，即自2016年4月1日起至2016年12月23日共计267天的租金计算标准为月租金22,694.32元，故此时段内的租金为201,979.45元（22,694.32元÷30天×267天），自2016年12月24日起至2017年5月3日共计131天的租金计算标准为月租金13,616.59元（22,694.32元×60%），则此时段内的租金为59,459.11元（13,616.59元÷30天×131天），故被告应当向原告支付的租金应为261,438.56元（201,979.45元+59,459.11元）；对于原告主张被告应支付自2016年10月1日至2017年5月4日的物业管理费54,924.62元、自2015年12月24日至2017年5月4日的收银管理系统费8,500元，双方签订的合同对前述费用及计算标准均有约定，本院予以支持，对于被告所辩解的租金一直在谈就没有支付的观点，被告未提交证据予以证实，且若被告认为在履行该租赁合同中原告有违约行为存在，被告应及时行使要求对方承担违约责任甚至解除合同的权利，但被告均未行使，且也未向原告交还商铺，故被告仍应支付在原告收回商铺前因占用该铺面而产生的租金、物业管理费等费用；对于违约金主张，原告主张的违约金包含四部分，单方解除合同的违约金、欠付租金的违约金、欠付物业管理费的违约金、欠付收银管理系统费的违约金，对于欠付租金的违约金、欠付物业管理费及收银管理系统费的违约金，双方签订的合同对违约金及计算标准均有约定，被告未按时向原告支付相应费用符合应支付违约金的情形，根据庭审查明的事实，考虑到欠付租金等费用是因被告对于商铺面积以及交付时间等事项与约定不符一直与原告存在争议且被告也找过原告的管理人员进行过协商的事实，且双方约定的违约金标准过高，本院对于欠付租金的违约金酌情支持26,144元，对于欠付物业管理费的违约金酌情支持5,492元，对于欠付收银管理系统费的违约金本院酌情支持850元；对于单方解除合同的违约金，从双方当事人签订及履行租赁合同的实际情况来看，双方自2015年8月15日签订租赁合同时起，具有建立长期租赁关系的合同预期，被告亦是本着长期租赁经营的合理预期，进行相应投资建设，并开展符合合同目的的经营活动。合同实际履行过程中，被告在纠纷发生前曾经出现过拖欠租金且符合合同解除条件的情形，但双方之间仍然继续协商并通过原告减免租金的方式继续履行合同，上述情形，表明双方系出于诚意履约的愿望积极促成合同的履行，故被告并非出于违背诚信的原因而故意拖欠租金，原告收回铺面是为了防止损失扩大，但客观上对被告造成了一定损失，出于合理分配双方之间的损失、本院也支持了原告关于其他费用的违约金的诉请，故本院不再支持单方解除合同违约金的请求；对于原告主张被告支付装修期及免租期免去的租金65,886.74元，因双方已协商一致免予支付，系双方对于权利的自由行使，故本院不予支持；对于被告所辩解的原告具有违约行为，且给被告造成了损失的意见，被告可另案行使诉权进行主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明市海伦堡商业管理有限公司与被告王辰于2015年8月15日签订的《昆明海伦城市广场物业租赁合同书》于2017年5月4日解除；二、被告王辰于本判决生效后三十日内支付原告昆明市海伦堡商业管理有限公司租金261,438.56元及违约金26,144元；三、被告王辰于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告昆明市海伦堡商业管理有限公司物业管理费54,924.62元及违约金5,492元；四、被告王辰于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告昆明市海伦堡商业管理有限公司收银管理系统费8,500元及违约金850元；五、驳回原告昆明市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11,756元，由被告王辰承担7,343元，由原告昆明市海伦堡商业管理有限公司承担4,413元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审判员  付宜禾二〇二〇年九月三日书记员  杨玉池