广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2795号 上诉人（原审被告）：桂林市晨居酒店管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路**恒大广场********房。 法定代表人：邓述友，经理。 委托诉讼代理人：刘文，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张飞鹏，广西桂宁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵迎求，男，1986年12月10日出生，汉族，住湖南省邵阳市邵东县。 原审被告：邓述友，男，1972年7月13日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人桂林市晨居酒店管理有限责任公司因与被上诉人赵迎求及原审被告邓述友房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林市晨居酒店管理有限责任公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：首先，涉案合同解除时间是2020年4月15日，2020年4月18日已将房屋返还被上诉人，上诉人不存在违约情况。其次，双方在合同履行过程中对交租时间进行变更，在疫情法定减免期间，上诉人不存在违约情况。自2019年4月起，合同交租时间进行变更，被上诉人也按变更后交租时间接受租金，并没有提出异议，租金支付至2020年1月。疫情开始后，双方当事人在疫情期间关于减免租金未达成协议，因疫情属于不可抗力，上诉人不属于违约情况。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人赵迎求答辩称，被上诉人在合同履行期间多次违约的事实清楚且证据确凿，被上诉人在2019年4月17日和11月17日两次上门提出异议维权讨要租金，不存在变更交纳租金时间的情形。一审判决认定事实清楚，请求维持原判。 赵迎求向一审法院诉请：一、判令依法解除赵迎求和邓述友、晨居公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同；二、判令被告邓述友、晨居公司退还原告人民币软装款人民币28000元；三、判令被告邓述友、晨居公司支付违约金3400元；四、判令被告邓述友、晨居公司支付2020年2月1日至2020年3月23日每月1700元租金合计3001.8元（此后费用按照合同条款计算至房屋交还之日）；五、判令被告邓述友、晨居公司支付拖欠物业费704.5元，电费12.45元；上述五项共计138211.65元；六、判令被告邓述友、晨居公司承担此次诉讼费；七、判令被告邓述友、晨居公司保证该房内所有设施设备完好无损的情况下退还该房产。 一审法院审理查明：2018年7月1日，原告作为甲方与被告晨居公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于桂林市叠彩区酒店（客房）出租给被告晨居公司用于商业公寓；合同约定：房屋租赁期自2018年7月1日起至2024年6月30日止，共计六年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应即时返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结算各自应当承担的费用。押金：乙方给予甲方押金金额为人民币1700元。租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数及时返还给乙方，如乙方无使用任何费用，应及时全额返还乙方的房屋押金；租金：第一年、第二年租金标准为：1700/月，每年按12个月计算租金。签约第一年免2个月租金，交10个月租金。装修期2个月，自2018年7月1日至2018年8月31日。自第三年起，以年为单位，按上年度月租金标准递增6%，以此类推。乙方在每月1日一次性将本月租金存入甲方指定银行账户。甲方承担费用如下：1、所有配置家电、家具（详情见软装清单）。2、有线电视初装费、开启费；宽带初装费。3、装修、整改费用。以上三项合计28000元。上述款项分三次付清。第一次付总额的30%（待软装清单商定后付款）；第二次见家电预定清单后付总额的30%；第三次家电家具全部到房后再付剩余的40%（扣除前期已交物业管理费800元，押金1700元，小计贰仟伍佰元整）。乙方需承担的费用如下：2.租赁期内的公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月交给物管公司；3.物业管理费；交付租赁房屋时，甲方负责结清该物业交付前产生的所有相关费用。合同第七条（六）约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达15天的；…。合同第八条约定：乙方有第七条第六款约定的情形之一的，乙方应退给甲方全部软装款，向甲方支付两个月租金作为违约金，并将房屋恢复原状。租赁期满或者解除后，乙方必须按时撤离，不得将房屋内所有的设施设备、家电家具等物品搬走，并将房屋内卫生打扫干净。合同签订后，原告扣除合同约定被告应交给原告的押金1700元及物业费800元，于2018年7月4日、7月19日、8月31日分3次共支付了软装费25500元。被告晨居公司从2018年9月开始支付租金至2020年1月，但2019年4月份起，被告有5次未按约定的时间交纳租金，其中2019年4月租金于2019年4月19日支付，2019年5月份租金于2019年5月21日支付，2019年10月份租金于2019年10月17日支付，2019年11月份租金于2019年11月15日支付，2020年1月份租金于2020年1月16日支付。被告晨居公司于2020年4月15日庭审中同意解除合同，双方约定晨居公司于2020年4月18日将房屋返还原告。 一审法院审理认为,原、被告晨居公司签订的《房屋租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应属有效。原、被告双方应依约履行各自义务以及行使各自权利。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于本案的第一个争议焦点问题，原、被告签订的《房屋租赁合同》的第七条第（六）款约定：乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按约定支付租金达15天的。因被告晨居公司从2019年4月起至2020年1月期间，有5次未按约支付房租，其中有3次未按合同约定支付租金达15天的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，原告行使合同解除权符合法律规定，因此，原、被告晨居公司于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》应于2020年3月31日被告收到起诉状之日解除。因原告赵迎求与被告晨居公司在庭审中达成协议，被告于2020年4月18日将房屋退回原告赵迎求，故原告要求被告退还房屋的诉讼请求，本院不再审理。 关于本案的第二个争议的焦点问题，原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条第二款约定：乙方在每月1日一次性将本月租金存入甲方指定银行账户；第七条第（六）款第1项约定：不按照约定支付租金达15天的以及合同第八条第（一）款约定：乙方有第七条第六款约定的情形之一的，乙方应退给甲方已交给乙方的全部软装款，向甲方支付两个月租金作为违约金，并将房屋恢复原状。在本案中，原告按约将房屋交付被告使用，但被告晨居公司从2019年4月起至2020年1月期间，有5次未按约支付房租，其中3次超过15天，被告晨居公司辩称双方已对租金的支付期限变更为被告实际支付租金之日,对此并未提供有效证据证实,且原告也不予认可，被告晨居公司存在违约行为，侵害了原告合法权益，故对原告要求被告按约将全部软装款退还原告并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，因原告支付全部软装款时已经扣除了押金1700元及物业费800元，故被告应退还原告软装款25500元；关于违约金,《房屋租赁合同》第八条约定被告应支付两个月的房租3400元做为违约金，现被告晨居公司认为该合同的约定以及原告的主张均过高,要求调低。对此本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,原告对被告逾期支付房租的损失未提交证据证明，根据本案的实情，合同对违约金的约定确实过高,本院对此依法调整为以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故被告晨居公司应支付原告以1700元为基数从2019年4月1日起计算至2019年4月19日止、以1700元为基数从2019年5月1日起计算至2019年5月21日止、以1700元为基数从2019年10月1日起计算至2019年10月17日止、以1700元为基数从2019年11月1日起计算至2019年11月15日止、以1700元为基数从2020年1月1日起计算至2020年1月16日止均以按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。关于本案的第三个争议焦点问题，原、被告双方在合同中约定租赁期内的公共能源费、水电费、物业管理费等相关费用由被告晨居公司承担，故原告要求被告支付相关的物业管理费、电费的诉讼请求应提交相应证据证明被告晨居公司存在拖欠物业管理费、电费行为，但从原告提交的证据来看，其提交的证据无法证明被告存在拖欠物业管理费及电费的情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因此，原告诉请两被告支付拖欠物业费704.5元，电费12.45元本院不予支持。关于本案的第四个争议焦点问题，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定：房屋租赁情况（一）该房为商业公寓，乙方的经营方式为：用于日租、月租和公寓式酒店、旅游业配套等。原、被告签订的房屋租赁合同租赁期自2018年7月1日起至2024年6月30日止。在房屋租赁期内，今年我国发生了新冠××疫情，被告以新冠××疫情属于不可抗力要求减免疫情期间租金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。即对当事人而言，发生的客观事件必须同时满足“不能预见、不能避免并不能克服”这三个条件，才能够被认定不可抗力。结合本案承租人租赁房屋的适用方式为日租、月租和公寓式酒店、旅游业配套等。新冠××疫情对旅游、运输、娱乐等行业产生一定的影响，在某种程度上影响到被告租赁房屋的正常使用。但被告租赁房屋使用方式还有除旅游业配套其他使用方式，因此按照公平和诚实信用原则本院适当降低疫情防控期间的租金。故对于2020年2月份以及2020年3月份租金及合同解除后2020年4月1日至2020年4月18日期间的占用费，原、被告各自承担一半，即被告按照每月1700元的50%，即每月850元的标准交纳。关于本案第五个争议的焦点问题，关于邓述友是否应当对晨居公司的债务承担连带责任。晨居公司的公司类型是有限责任公司（自然人独资），邓述友是该公司唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”因此，邓述友对晨居公司的债务承担连带责任的主要前提条件是股东财产与公司财产混同，财产混同一般指股东财产与公司财产一体化，难以分辨，甚至混同使用。邓述友以其个人银行账户代替公司收款、付款的行为，表明有存在财产混同的可能性。依据上述法律规定，邓述友有义务向法院举证证明其财产独立于公司财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”但邓述友未提交证据证明，可视为其举证不能，应承担相应的不利法律后果，故对原告赵迎求要求邓述友对晨居公司承担连带责任的请求，本院予以支持。依法判决:一、原告赵迎求与被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司退还原告赵迎求25500元软装款；三、被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司支付原告赵迎求违约金（违约金计算：以1700元为基数从2019年4月1日起计算至2019年4月19日止、以1700元为基数从2019年5月1日起计算至2019年5月21日止、以1700元为基数从2019年10月1日起计算至2019年10月17日止、以1700元为基数从2019年11月1日起计算至2019年11月15日止、以1700元为基数从2020年1月1日起计算至2020年1月16日止均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司支付原告赵迎求2020年2月1日至2020年3月31日房屋租金1700元，2020年4月1日至2020年4月18日的房屋占用费510元；五、被告邓述友对被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司上述债务承担连带责任。六、驳回原告赵迎求其它诉讼请求。 本案案件受理费3064元(原告赵迎求已预交)，适用简易程序减半收取1532元，由原告赵迎求承担1225元，被告桂林市晨居酒店管理有限责任公司及邓述友承担307元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：被上诉人要求解除《房屋租赁合同》并要求上诉人承担违约责任是否有事实及法律依据？ 本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，双方当事人虽在合同中约定交纳租金的时间为每月1日，上诉人在履行合同过程中的确存在5次未在当月1日前交纳租金的事实，但上诉人亦均在当月及时支付了租金，且双方当事人在此情形下一直继续履行合同，故上诉人未在当月1日前履行交纳租金义务的行为并不属于上述法律规定的根本违约情形。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人之间周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”上诉人未及时交纳疫情期间2020年2月及3月份租金的行为，依法不构成违约。因此，上诉人的行为未构成对双方当事人《房屋租赁合同》的根本违约，被上诉人以上诉人违约要求解除合同的主张，理由不能成立。但鉴于被上诉人在2020年3月23日提起本案诉讼后，上诉人在2020年3月31日收到起诉状后亦同意解除合同，且双方当事人在2020年4月18日已移交房屋，故一审法院据此判决双方当事人的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除并无不妥，本院予以确认。上诉人自2020年2月1日至2020年4月18日期间仍占有使用涉案房屋，依法应承担该期间的租金及房屋占有使用费。该期间属疫情期间，虽然被上诉人并未同意减免上诉人该期间的租金，但考虑到疫情对旅游餐饮行业的影响，一审法院适用公平和诚实信用原则调整租金并无不当，本院予以维持。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定被上诉人承担涉案房屋内的软装费用（家电、家具、有线电视初装费、开启费、宽带初装费、装修及整改费用）28000元，合同履行期六年届满后所有设施设备、家具家电等物品归被上诉人所有。现双方当事人仅履行了21个月即解除了合同，且涉案房屋及设施设备、家具家电已由被上诉人另行租赁给他人使用，故被上诉人要求全额退回软装费的请求，理由不能成立，本院予以部分支持，即按照上诉人实际租赁涉案房屋时间21个月折算软装费7434元（25500元÷72月×21月）退还给被上诉人。一审法院在被上诉人已实际占有涉案房屋软装部分的情况下判决全额退还软装费不妥，本院予以纠正。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用不当，判决有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初534号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2020）桂0303民初534号民事判决第二项、第三项、第六项； 三、上诉人桂林市晨居酒店管理有限责任公司退还被上诉人赵迎求软装款7434元； 四、驳回被上诉人赵迎求的其他诉讼请求。 一审案件受理费3064元，减半收取1532元（被上诉人赵迎求预交），二审案件受理费535元（由上诉人桂林市晨居酒店管理有限责任公司预交），合计2067元，由上诉人桂林市晨居酒店管理有限责任公司负担535元，由被上诉人赵迎求负担1532元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  周 霞 审判员  丁 勇 二〇二〇年九月二十日 书记员  叶菁华