江西省上饶市信州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣1102执异42号案外人：刘茂民，男，1969年8月5日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。申请执行人：沈兴洪，男，1976年10月30日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被执行人：皮晓君，男，1974年6月12日出生，汉族，住上饶市上饶县。被执行人：余小红，女，1976年3月2日出生，汉族，住上饶市信州区。本院在执行沈兴洪与被执行人皮晓君、余小红民间借贷纠纷一案中，案外人刘茂民向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘茂民向本院提出的请求：要求解除对坐落于上饶市信州区交汇处的清林桃花源小区5幢1002号房屋的查封措施。事实和理由：2013年5月23日，案外人刘茂民向被执行人皮晓君、余小红购买了坐落于房屋（该房屋系买10楼送11楼，故开发商合同以及法院查封的房屋仅为1002号），双方于同日签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价款100万元，刘茂民应于合同签订之日起5日内支付购房款50万元，2013年10月12日前支付20万元，待皮晓君、余小红将房屋过户到刘茂民名下后，支付剩余30万元购房款。2013年5月27日、2013年10月12日，案外人刘茂民依约分别向被执行人支付了50万元、20万元购房款。2013年11月，案外人更换了1002房的门锁，并聘请案外人江美发对案涉房屋进行装修，浇筑了连接1002与1102房之间的楼梯，以及1002房屋中的三个阳台的顶部。因清林桃花源小区开发商存在问题，该小区的所有房屋在2018年之前均无法办理产权证，2018年之后也只有部分房屋可以办证，故，被执行人无法及时将房屋过户到案外人名下。2014年上饶市信州区人民法院经当事人徐红梅申请对该房屋进行了仲裁查封，2016年上饶市中级人民法院在同案执行过程中，对该房屋进行了续封。2017年法院在执行（2017）赣1102执保39号案件时将该房屋进行查封。2019年，案外人向上饶市中级人民法院提出执行异议，上饶市中级人民法院作出（2019）赣1102执异26号《执行裁定书》，裁定：中止对上饶市信州区清林桃花源5栋1-1002号房产执行。该裁定送达执行人与被执行人后，双方均未提出执行异议之诉，该裁定也已生效。案外人认为，其早已于法院查封之前与皮晓君、余小红签订了《房屋买卖合同》，并已按合同约定足额支付了相应价款。同时，案外人于司法查封之前换了案涉房屋的门锁，并对房屋进行了装修，所谓“占有”，即人对于物管领控制的事实，在本案中，案外人基于买房合同关系取得房屋，并更换门锁、装修房屋已是对案涉房屋进行了实际控制和管理，属于法律上的合法占有，至于未能办理房屋过户手续，完全是因清林桃花源小区开发商的原因所致，不能归结于案外人。综上所述，案外人对案涉被查封房屋享有物权期待权，依法足以对抗申请人沈兴洪所享有的普通金钱债权。现案外人为维护自身权益，特向法院提出异议申请，望予以准许。案外人刘茂民向本院提供的证据有：1、刘茂名身份证复印件，证明异议人诉讼主体适格；2、房屋买卖合同，证明2013年5月23日，异议人刘茂名与被执行人皮晓君、余小红签订《房屋买卖合同》，购买了坐落于房屋；3、2013年5月27日皮晓君出具的《收条》、广信农商行《交易明细》、2013年10月12日，皮晓君、余小红出具的《收条》、上饶银行《客户回单》、刘茂民妻子洪艳飞身份证、结婚证，证明异议人刘茂民已按《房屋买卖合同》的约定足额支付了购房款；4、江美发《谈话笔录》、江郎《谈话笔录》及签字确认的《收条》、《房屋买卖合同》，证明异议人刘茂民于2013年对案涉房屋进行了装修并更换了门锁，实际对案涉房屋进行了占有；5、上饶市住建局《商品房备案信息查询网页》打印件、被执行人与上饶清林实业有限责任公司签订的《房屋买卖合同》，证明案涉房屋仍备案在被执行人名下；6、清林桃花源办理《房屋所有权证》程序表，证明，被执行人结清了案涉房屋的房款；7、上饶市中级人民法院（2019）赣1102执异26号《执行裁定书》，证明上饶市中级人民法院已对上述案涉事实进行认定，并裁定中止对案涉房屋的执行；8、上饶市中级人民法院《执行笔录》一份，证明异议人承诺将剩余30万元购房款按人民法院要求支付至人民法院账户；9、上饶市中级人民法院（2019）赣1102执异26号执行裁定的《邮寄单》，证明1、该裁定已送达当事人，2、被执行人的送达地址。本院查明，2017年11月3日，信州区法院作出（2017）赣1102民初1093号民事判决书，判决：“由被告皮晓君、余小红在本判决生效后五日内归还原告沈兴洪借款338.86万元及利息......”。判决生效后，原告沈兴洪向本院申请执行，执行过程中，对诉讼中查封保全的位于上饶市信州区清林桃花源5幢1002号的房产继续查封保全。另查明，2010年11月11日，余小红与上饶市清林实业有限公司就案涉房产签订合同编号为1009890的商品房买卖合同，余小红购买交汇处的清林桃花源第5幢1002、1102号房屋。2018年10月8日，案涉房产楼盘项目财务部出具“清林桃花源办理《房屋所有权证》程序表”载明“余小红所购清林桃花源3号块地5号楼1002、1102号房所有费用已结清”。2013年5月23日，刘茂民与皮晓君、余小红签订房屋买卖合同，约定皮晓君、余小红将坐落于交汇处清林桃花源5幢1002、1102号房屋出售给刘茂民，房产交易价格为100万元，合同签订之日5天内支付购房款50万元，2013年10月12日前支付20万元，剩余购房款30万元在皮晓君、余小红办理完毕过户手续后支付。2013年5月27日，皮晓君出具收条，载明：今收到刘茂民购房款伍拾万元整（房屋坐落桃花源小区10幢楼复式楼壹套）。房屋总价款为壹佰万元整。注明待房款全部付清后，办理过户手续。见证人：江郎”。同日，洪艳飞（刘茂民配偶）转账存入刘新如账户50万元，2013年10月12日，皮晓君、余小红出具收条，载明“今收到刘茂民购房款（坐落于交汇处清林桃花源**）合计人民币贰拾万元整”。并附名为余晓芳的收款账户信息，注明剩余购房款待过户给刘茂民一次性付清，同日，刘茂民银行转账20万元至余晓芳银行账户。2019年8月19日，刘茂民委托代理律师向江美发了解案涉房产相关情况，江美发告知刘茂民于2013年11月找其装修案涉房产。2019年9月4日，刘茂民委托代理律师向江郎了解案涉房产相关情况，江郎告知其于2013年撮合刘茂民于皮晓君达成购买案涉房产的合意，二人房产装修均通过江美发施工。本院认为，本案系案外人刘茂民在沈兴洪与皮晓君、余小红等民间借贷纠纷一案生效判决执行中，对执行标的（案涉房产）提出执行异议，主张对案涉房产享有物权期待权并据此可排除执行，因此，刘茂民对案涉房产是否享有足以排除强制的民事权益是本案争议的焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权执行中，买受人主张物权期待权保护需符合“查封前签订合法有效的书面买卖合同”、“查封之前已合法占有该不动产”、“已经支付全部价款。或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、“非因买受人自身原因未办理过户登记”等要件。具体到本案，刘茂民与皮晓君、余小红在法院查封之前已签订书面买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合法有效，刘茂民根据合同约定支付了相应购房款，并对案涉房产进行实际控制和管理，案涉房产未办理过户登记亦非刘茂民自身原因所致，因此，刘茂民对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其异议主张依法予以支持。综上，刘茂民对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其异议主张依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：中止对位于上饶市信州区清林桃花源5栋1-1002号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决，裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王红萍审判员  郭信义审判员  胡 冰二〇二〇年九月九日书记员  周之琪