广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终4374号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖建聪，男，1987年1月6日出生，汉族，住湖南省涟源市*******，公民身份号码432************013。委托诉讼代理人:钟开成，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖彩龙，广东开广律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：吴丽华，女，1952年9月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码440************82X。委托诉讼代理人:梁士玲，广东高木律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘湛韬，广东高木律师事务所律师。上诉人肖建聪因与被上诉人吴丽华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖建聪上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方在2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》无效；2.撤销一审判决第五项，改判吴丽华应向肖建聪赔偿商铺装修损失66400元；3.本案全部诉讼费用由吴丽华承担。事实和理由：吴丽华未办理规划手续，本案租赁合同无效。《建房许可证》只是同意吴丽华建房，但是在最后一行要求“必须按乡政府的规划进行兴建”，也就是要求吴丽华另行办理规划手续才属于合法建设。但根据相关单位的回函，没有查到案涉商铺有办理规划、报建的资料。再者，案涉土地的用途是农村宅基地，只能用于建造住宅，但吴丽华实际是建造商铺并用于经营。吴丽华也没有变更土地用途，明知案涉商铺是违法建筑、没有合法报建仍出租给肖建聪，造成肖建聪装修损失，吴丽华对此存在过错，应予以赔偿。吴丽华辩称，案涉房屋已办理建房许可证，并于2006年9月12日申请办理房屋产权登记。因此，案涉房屋属于合法建造的房屋。签订涉案《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反效力性强制性规定，合法有效。案涉租赁合同约定的租赁期限为2017年1月1日至2019年1月1日，合同约定的履行期限已届满，不存在肖建聪所诉称的装修未充分利用的情形。因此，肖建聪的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回。吴丽华向一审法院起诉请求：1.解除吴丽华、肖建聪双方于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》；2.肖建聪搬离前向吴丽华结清尚未支付的商铺占用费及商铺水电费（按照实际使用水电的数额计算至实际搬迁之日止、商铺占用费按3200元／月的标准，实际费用计至实际迁出之日止）；3.肖建聪腾空并向吴丽华返还《商铺租赁合同》所涉的商铺；4.吴丽华可没收肖建聪所支付的押金3000元；5.本案诉讼费用由肖建聪承担。肖建聪向一审法院提起反诉，请求:1.解除《商铺租赁合同》，吴丽华退还肖建聪保证金3000元；2.吴丽华支付肖建聪单方解除合同的违约金10000元以及商铺装修费66400元；3.吴丽华承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月1日，吴丽华（甲方）、肖建聪（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定如下：第一条、商铺位于******（2号铺）。第二条、租赁用途：商铺使用。第三条、租赁期限：1、租期两年2017年1月1日至2019年1月1日；2、续租本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。如果甲方不同意续租，乙方需在5天内搬出并交还钥匙给甲方。第四条：租金每月3200元，乙方须向甲方缴纳押金3000元。2017年1月1日，吴丽华出具收据确认收取肖建聪押金3000元。2007年10月31日，张槎区公所向吴丽华发出《建房许可证》【（张建）字第00**78】，同意吴丽华建房。2019年10月14日，佛山市禅城区张槎街道办事处向法院出具复函一份，内容如下：佛山市禅城区***************已办理了村民建房用地申请审批手续，申请人于2006年9月12日申请办理佛山市禅城区镇村房屋产权登记。另查明，肖建聪于2019年6月13日收到吴丽华的起诉状等应诉材料。吴丽华陈述：肖建聪按照3200元/月的标准以现金或微信支付的方式支付给吴丽华或吴丽华的授权的管理人，吴丽华只能无奈接受，目前租金已经交纳至2019年11月、水电费结清至2019年10月。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。吴丽华与肖建聪签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于吴丽华诉请的解除合同。涉案《商铺租赁合同》于2019年1月1日到期。肖建聪继续向吴丽华交纳租金，双方未约定租赁期间，故依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人可以就不定期租赁合同随时提出解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。肖建聪于2019年6月13日收到吴丽华的起诉状，故吴丽华、肖建聪的《商铺租赁合同》已于2019年6月13日解除。因双方的租赁合同关系已解除，故肖建聪无继续占有使用商铺的合法依据，应予以返还，吴丽华诉请返还商铺于法有据，法院予以支持。关于肖建聪认为涉案租赁合同自动续期两年的抗辩意见。涉案《商铺租赁合同》无“自动续期两年的”约定，租赁合同第七条第四点约定的是转租情形下双方的权利义务关系，也并非续租期的约定，且本案中肖建聪是自行使用经营店铺，并未转租铺位，故该约定并不适用本案的纠纷。肖建聪的该项抗辩意见不能成立，法院不予采纳。关于吴丽华诉请占有使用费与水电费。吴丽华确认肖建聪继续交纳租金至今，吴丽华亦未举证证明肖建聪有拖欠租金和水电费的情形，故对吴丽华该项诉请，法院不予支持。肖建聪仍需支付占有使用费和占用期间的水电费至返还商铺之日止，如肖建聪产生拖欠费用的情形，待实际发生后吴丽华可另寻途径主张。关于吴丽华诉请没收押金，肖建聪诉请返还。吴丽华无证据证明在起诉前有向肖建聪主张过解除租赁合同、腾空房屋而肖建聪予以拒绝的情形，也无有效证据证明肖建聪有违反合同约定的其他情形，且肖建聪也一直履行交租义务，故对吴丽华诉请没收押金，法院不予支持。肖建聪诉请返还押金，法院予以支持。关于肖建聪诉请违约金。如前所述，吴丽华、肖建聪的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，出租人可以就不定期租赁合同随时提出解除合同。故吴丽华并未提前解除合同，肖建聪以吴丽华提前解除租赁合同为由诉请违约金于法无据，法院不予支持。关于肖建聪诉请赔偿装修损失。涉案《商铺租赁合同》租期从2017年1月1日起至2019年1月1日止，肖建聪的租赁期早已届满，不存在租期未满导致装修未充分合理利用的情形，装修属于肖建聪经营成本之一，即肖建聪不存在装修损失，故肖建聪该项诉请没有合同依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认吴丽华与肖建聪于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月13日解除；二、肖建聪于判决发生法律效力之日起十日内，向吴丽华返还佛山市禅城区************（2号铺）；三、吴丽华于判决发生法律效力之日起十日内，向肖建聪退还押金3000元；四、驳回吴丽华的其他诉讼请求；五、驳回肖建聪的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务及交还房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由吴丽华负担12元、肖建聪负担13元；反诉受理费893元，吴丽华负担27元，肖建聪负担866元。二审期间，吴丽华未提交新的证据。肖建聪提交案涉房屋水电表外观照片两张，拟证明吴丽华在一审判决之后把水表和电箱剪断，阻止肖建聪正常使用案涉房屋。本院组织当事人对上述证据进行质证。本院认为，肖建聪提交的证据不能反映图片所示水表和电箱的归属情况，本院对肖建聪的证据主张不予采纳。经审查，除“2007年10月31日，张槎区公所向吴丽华发出《建房许可证》【（张建）字第00**78】，同意吴丽华建房”外，一审判决认定的其余事实正确，本院予以确认。另查明：1987年10月31日，张槎区公所向吴丽华发出《建房许可证》【（张建）字第00**78】，同意吴丽华建房。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。二审主要争议焦点为案涉租赁合同的效力问题。根据张槎区公所向吴丽华发出的《建房许可证》以及《石湾区张槎镇村民建房用地申请审批表》可知，吴丽华已办理案涉房屋的建房用地申请审批手续，建房行为已得到政府部门许可，本案中未有证据显示案涉房屋被相关部门认定为违法建筑。因此，肖建聪主张案涉租赁合同无效的依据不足，本院不予支持。一审判决认定案涉租赁合同已到期、肖建聪不存在装修损失正确，本院予以维持。综上所述，肖建聪的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由上诉人肖建聪承担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年九月三日法官助理  李秋月书 记 员  卢瑶璇