四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初12476号 原告（反诉被告）：杨友红，男，1987年5月30日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：庹友育，四川原则律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈雨，男，1977年3月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张勇，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈爽，四川盛豪律师事务所律师。 原告杨友红与被告陈雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，被告陈雨提起反诉，本院经审查后依法受理并决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨友红及其委托诉讼代理人庹友育，被告（反诉原告）杨雨及其委托诉讼代理人张勇、陈爽均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨友红在本诉起诉状（含增加诉讼请求申请书）中提出如下诉讼请求：1．判令杨友红和陈雨2019年2月27日签订的《合作协议》于2019年8月22日解除；2．判令陈雨退还杨友红房屋押金76000元；3．判令陈雨向杨友红退还房屋租金112230元；4．判令陈雨赔偿杨友红损失5860元；5．判令陈雨支付杨友红资金占用利息人民币2070.53元（以188230元为基数，按照同期贷款利率6％，自2019年8月22日起暂计至2019年10月27日，实际计算至本息付清之日止）；6．本案诉讼费、保全费等均由陈雨承担。庭审中，杨友红变更第三项诉讼请求退还房租金额为107232.74元，并明确第四项诉讼请求中损失组成为电梯卡押金1700元和未经营房屋宽带损失费4160元，其后，杨友红在庭审中撤回要求陈雨返还电梯卡押金1700元的请求，同时调整第五项诉讼请求资金占用利息计算基数为183232.74元。事实和理由：2019年2月27日，杨友红和陈雨签订《合作协议》约定陈雨提供位于成都市锦江区共计24间房屋给杨友红用于经营民宿，合作期限19楼为2019年1月27日至2020年1月26日，17楼为2019年2月27日至2020年2月26日，合作金为每层楼每月38000元。根据《合作协议》杨友红在案涉房屋经营民宿，2019年8月22日开始，案涉房屋电梯因故障维修停运随后被政府相关部门查封，2019年9月5日，书院街道办事处、书院派出所在锦都公寓张贴公告称严禁任何单位和个人在该项目内从事经营、生产、居住等活动。由此，杨友红已不能在案涉房屋继续经营民宿，陈雨已构成根本违约，严重侵害杨友红的合法权益。2019年8月22日，电梯发生故障，杨友红不能正常经营，根据案涉《合同协议》第九条第二款“若停水、停电、电梯无法使用等原因造成房屋无法经营，按照生产实际天数，这些天甲方不收取乙方租金……”由此，陈雨应该从2019年8月22日起不再收取案涉房屋租金，由于案涉《合作协议》完全不能履行，故案涉《合作协议》应于2019年8月22日解除。 被告（反诉原告）陈雨针对本诉辩称，2019年2月27日，杨友红和陈雨签订《合作协议》约定陈雨提供位于成都市锦江区共计24间房屋给杨友红用于经营民宿。锦都国际公寓由于开发商的原因，其建设并未完全完毕，多年来都处于未完成竣工验收的状态，许多设备实施都需要完善，但开发商多年来并未解决，大部分公寓相关权利人搬进公寓楼或自住或经营。自2016年起，该公寓尚未完工但大部分楼层、房间都处于被使用多年的状态，杨友红与陈雨在签订协议之前，杨友红已知晓涉案公寓大楼的实际情况，并对此不持异议。陈雨并不存在欺骗或故意隐瞒公寓大楼真实情况的行为。2019年9月5日，书院街街道办事处、书院街派出所公告不允许再使用公寓大楼，但2019年11月，案涉公寓仍在运转使用。2019年12月，因案涉公寓大楼发生刑事案件，辖区政府强制要求住户搬离案涉公寓大楼。杨友红并未在2019年8月22日搬离案涉公寓，直至2019年11月6日，杨友红才搬出案涉公寓。杨友红和陈雨签订《合作协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律的规定，真实合法有效。双方应受本协议约束，各自履行自身协议。杨友红在涉案公寓经营至2019年11月6日，则应按约定支付租金至2019年11月6日。杨友红早在2018年就在案涉公寓大楼18楼经营民宿，其对案涉大楼的情况十分清楚，杨友红与陈雨签订租赁合同之时已经知道案涉大楼不可能处于正常使用状态，且案涉房屋租金单价远低于市场价格。若租赁合同因案涉公寓不能正常使用而解除，杨友红亦应当承担相当的过错责任。 被告（反诉原告）陈雨向本院提出反诉诉讼请求：1．判令杨友红支付陈雨房屋租金95000元；2．本案本诉与反诉的诉讼费用由杨友红承担。庭审中，陈雨当庭变更第一项诉讼请求中房屋租金金额为84953.4元。事实和理由：2019年2月27日，陈雨与杨友红签订《合作协议》，约定陈雨将成都市锦江区红星路二段23号锦都国际公寓17、19楼共24间房屋出租给杨友红，每层楼租金38000元/月。17、19楼租期分别为2019年2月27日至2020年2月26日、2019年1月27日至2020年1月26日。期间杨友红17楼的租金缴纳至2019年9月11日，19楼租金缴纳至2019年10月25日；后杨友红单方解除《合作协议》，直至2019年11月6日杨友红才搬离房屋（24间房钥匙至今未交），且拒不缴纳剩余未付租金。 原告（反诉被告）杨友红针对反诉辩称，陈雨的诉请无事实和法律依据，主要表现在以下几方面：一、案涉租赁房屋不能正常使用导致案涉《合作协议》于2019年8月22日解除，杨友红不应支付《合作协议》解除后的房屋租金，且杨友红缴纳17楼、19楼房屋租金已分别至2019年9月11日、2019年10月25日。2019年8月22日案涉房屋两电梯均不能正常使用致使杨友红无法正常经营民宿，这样的状态一直持续至9月5日。杨友红承租前，陈雨承诺地面和大门自己管理，过道、电梯口等墙面刷得干干净净，保障水、电梯正常使用，但2019年9月5日政府相关部门采取强制措施不允许案涉房屋再使用，同时陈雨也无法做到签订《合作协议》时的承诺。案涉房屋大楼被法院查封。二、杨友红在遵守国家法律法规基础之上租赁案涉房屋经营民宿，2019年9月5日，政府采取强制措施阻止案涉房屋大楼使用后，9月6日开始杨友红多次积极主动与陈雨协商解除合同事宜，期间2019年9月12日，锦江区市场监督管理局对案涉房屋的电梯贴了封条，但陈雨一直拒绝协商解决。如果陈雨认为案涉《合作协议》持续履行至2019年11月6日杨友红单方解除合同，那么陈雨不仅存在强买强卖的行为，而且涉嫌强迫杨友红非法经营，涉及刑事犯罪。 本院经审理认定事实如下：成都市锦江区共计24间（1701-1708、1710-1713与1901-1908、1910-1913）由陈雨、易定波、周顺君出资装修，并约定利润分配。 2018年，杨友红曾租赁成都市锦江区红星路二段23号锦都国际公寓18楼经营民宿。2019年1月，杨友红在与陈雨协商承租位于成都市锦江区房屋的过程中，陈雨曾承诺如遇两部电梯都停了、停水这两种情况不计算房租，并称电梯与水掌握在自己手中，是不可能停的。 2019年2月27日，陈雨（合作甲方）与杨友红（合作乙方）签订《合作协议》，约定：甲方提供的合作房屋位于成都市锦江区共计24间（1701-1708、1710-1713与1901-1908、1910-1913）。乙方为管理方，甲方不干预案涉房屋一切事物。该房屋乙方用途为民宿，合作期限是：19楼合作期限自2019年1月27日至2020年1月26日止；17楼合作期限自2019年2月27日至2020年2月26日止。合作金为38000元／月。支付方式为第一次支付包含1个月合作押金，2个月合作金，第二次支付包含二个月合作金，以此类推（除第一次后每二个月支付一次合作金），每次需提前10天支付合作金。甲方于合作协议生效之日起当日内，将该合作房屋交付乙方，并结清水费、电费、天然气、网络使用费、物业费等相关费用。合作期间由于房屋本身有质量问题（房屋漏水、管道破裂等）造成的维修费用由甲方承担，日常的房屋维护由乙方承担。合作期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。甲方同意乙方在不改变合作房屋主体结构，不影响合作房屋安全的条件下对合作房屋进行装饰装修。在房屋合租期间，房屋产生的水电气费物业等费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。水费4.5元／吨、电费1元／度、电梯使用费80元／卡／月、电信使用费60元／房／月。若停水、停电、电梯无法正常使用等原因造成房屋无法经营，按照产生实际天数，这些天数甲方不收取乙方房屋租金。正常情况下甲方不承担上述相应损失赔偿（如供电局停电行为、自来水公司停水行为）。合作期满后，本协议即终止，乙方在相同条件下享有优先合作权并提前一个月告知甲方是否继续合作，若未告知，则默认为乙方不合作，甲方有权在协议期满后收回房屋。合作期间双方必须信守合同，若甲方违约，提前收回合作房屋，责赔偿乙方一个月合作金。若乙方违约，则甲方不退还乙方合作金，并收回合作房屋及撬开房门处理室内财物。乙方有下列情形之一，甲方可终止协议并收回合作房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：无故拖欠合作金累计达15天；故意损坏合作房屋的。若由于政府拆迁、地震等不可抗因素造成本协议不能继续履行，甲乙双方均不承担违约责任。乙方不得擅自改变合作房屋主体结构，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿。 合同签订后，陈雨向杨友红交付了案涉房屋，杨友红向陈雨、朱丹（陈雨之妻）支付了两层房屋的租赁押金各38000元，共计76000元，且杨友红通过向陈雨、朱丹（陈雨之妻）、易定波、周顺君转账将17楼的租金支付至2019年9月11日，将19楼的租金支付至2019年10月25日。 在合同履行过程中，锦都国际公寓的电梯从2019年3月22日起陆续出现问题需要维修。2019年8月22日，两部电梯均不能正常使用。2019年9月5日，成都市锦江区人民政府书院街道办事处和成都市公安局锦江分局书院街派出所共同发布公告载明：锦都公寓系停工待建工地，尚未办理竣工验收手续。现存在巨大的安全隐患，且已经被成都市中级人民法院查封，不具备使用条件。严禁任何单位和个人，在该项目内从事经营、生产、居住等活动，否则，由此造成的人身伤亡、财产损失等，责任一律自负。2019年9月6日，街道办、派出所等组成联合执法队对锦都公寓入住人员进行清理。2019年9月12日，成都市锦江区市场监督管理局对案涉大楼张贴封条。2019年10月22日，政府派工作人员拆掉电梯主板，随即用水泥封堵电梯。 鉴于以上情况，杨友红从2019年9月6日开始与陈雨就退租事宜前后进行六次商谈。2019年11月30日杨友红向陈雨发送QQ电子邮件载明：我方与你方合同纠纷协商未果，我方提出把我方于锦都公寓17.19楼所配物资清走，你方无人员验收。我方咨询书院街派出所，告知在这种情况下录视频，拍照片就行，保留好所有证据即可。附件是锦都公寓17楼和19楼，我方于2019年11月6日撤完我方物资之后房间的视频。此后房间发生任何物资损坏，遗失等均与我方无关。 庭审中，杨友红、陈雨均认可截至2019年8月22日，杨友红已缴纳的租金剩余107232.74元。杨友红在庭审中明确表示放弃要求陈雨退还电梯卡押金1700元的诉讼请求。 以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：杨友红提交的《合作协议》、结婚登记审查处理表、招商银行交易明细表、微信截屏、《公告》、视频资料、音频资料，陈雨提交的《合作协议》、微信聊天记录、《投资合作协议》《锦都公寓电梯使用协议》《承诺书》、订房记录、电梯日常使用照片、电子邮件内容。 本院认为，杨友红与陈雨签订的《合作协议》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。从协议的主要内容来看，陈雨向杨友红提供房屋，杨友红向陈雨支付合作金，并独立从事经营活动，因此该《合作协议》上述权利义务的约定符合租赁合同的特征，陈雨为出租方，杨友红为承租方，可以认定双方之间已形成租赁合同关系。 关于《合作协议》的解除。协议签订后，陈雨将案涉房屋交付杨友红使用，2019年8月22日起，案涉房屋电梯不能正常使用。2019年9月5日，成都市锦江区人民政府书院街街道办事处、成都市公安局锦江分局书院街派出所联合发布公告，禁止任何单位和个人在锦都公寓内从事经营、生产、居住等活动，随后采取清理大楼、张贴封条、拆除电梯主板及用水泥封堵电梯等措施。自此，案涉房屋处于不适租状态，杨友红继续租赁案涉房屋经营民宿的合同目的不能实现，故本院确认双方签订的《合作协议》于2019年9月5日解除。至于陈雨辩称可将涉案房屋政府封条撕掉后继续使用且杨友红在2019年9月-11月之间一直在正常经营使用案涉房屋，直至2019年11月6日搬离，本院认为，拆撕政府封条、无视政府禁令违法经营本身就违法，同时陈雨提交的订房记录、陈雨与杨友红的微信聊天记录及电梯日常使用照片并不能充分证明杨友红在2019年9月-11月之间仍在继续使用案涉房屋。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故本院对陈雨就此的抗辩意见不予采纳。 关于杨友红本诉主张的房屋押金、租金及陈雨反诉主张的租金。因本院已确认双方签订的《合作协议》于2019年9月5日解除，而双方签署的《合作协议》中明确约定若电梯无法使用原因造成的房屋无法经营，按实际产生天数，陈雨不收取杨友红租金。根据本案查明的事实，案涉房屋所在的锦都公寓自2019年8月22日起两部电梯均不能正常使用，因此杨友红应向陈雨支付租金至2019年8月22日。结合庭审中双方确认的杨友红已支付租金情况和截至2019年8月22日杨友红已支付租金的余额情况，本院对杨友红要求陈雨退还租金107232.74元予以支持，同时对陈雨反诉主张杨友红支付至2019年11月6日的租金84953.4元不予支持。鉴于双方均确认杨友红已支付房屋租赁押金76000元，故本院对杨友红诉请陈雨退还押金76000元的请求予以支持。 关于杨友红本诉主张陈雨赔偿杨友红未经营房屋的宽带损失费。本院认为，根据本案查明的事实，杨友红在签署本案《合作协议》前承租过锦都公寓18楼，理应知晓锦都公寓的实际使用情况，现双方签署的《合作协议》因政府强制管理以致租赁标的物不适租而解除，相应的损失应由双方各自承担。因此，杨友红要求陈雨赔偿未经营房屋宽带损失费4160元的诉讼请求，本院不予支持。 关于杨友红本诉主张的资金占用利息。因陈雨未及时退还杨友红剩余租金及押金，必然会给杨友红造成资金占用利息损失，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同实际履行情况，本院确定资金占用利息以183232.74元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2019年11月4日起计算至实际付清之日止。 杨友红在庭审中明确表示放弃要求陈雨退还电梯卡押金1700元的诉讼请求，是其行使自身诉讼权利的行为，亦不违反法律规定，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杨友红与被告（反诉原告）陈雨签订的《合作协议》已于2019年9月5日解除； 二、被告（反诉原告）陈雨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨友红退还房屋租金107232.74元、押金76000元，共计183232.74元； 三、被告（反诉原告）陈雨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨友红支付资金占用利息（以183232.74元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年11月4日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）杨友红的本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈雨的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4089元，减半收取2044.5元，原告（反诉被告）杨友红负担41.5元，被告（反诉原告）陈雨负担2003元；反诉案件受理费1924元，减半收取962元，由被告（反诉原告）陈雨负担；案件保全费1501元，由被告（反诉原告）陈雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  李金烈 人民陪审员  刘文惠 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  谭成慧