湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复152号复议申请人（案外人）：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族。复议申请人（案外人）：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族。申请执行人：许金玲，女，1970年5月22日出生，汉族。被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区建设路**湘北大厦**。法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。案外人朱纯杰、胡国华不服常德市中级人民法院（以下简称常德中院）（2020）湘07执异30号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。本院查明，许金玲与常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）商品房买卖合同纠纷一案，经许金玲申请，常德仲裁委员会于2018年9月17日立案受理。经审理，仲裁庭认为：1、朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义收取许金玲的房款后，中大公司再未向许金玲直接收款，该公司向许金玲开具了预收房款凭证，并将案涉房屋备案登记到许金玲名下，应认定中大公司对朱纯杰的收款行为予以了认可。对许金玲而言，朱纯杰使用其私自刻制的“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”印章的行为已构成表见代理，双方签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，合同已依法成立，合法有效，双方应当依法履行。2、因朱纯杰于2015年4月被刑事羁押，案涉房屋被公安机关查封，许金玲就该房屋问题向有关部门上访，应构成诉讼时效的中断，许金玲申请仲裁并未超过诉讼时效；3、中大公司在办理公积金贷款的文件上加盖了公章，应认定其同意将部分房款变更为通过公积金贷款方式支付，案涉房屋被查封显然会对公积金贷款手续的办理产生不利影响，许金玲在无法继续办理公积金贷款的情况下同意以现金方式补交剩余购房款，双方的购房合同应继续履行，中大公司在履行交房义务的同时，许金玲应交清剩余尾款267856元；4、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，中大公司有协助许金玲办理案涉房屋不动产权证书的义务。2018年12月19日，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1211号裁决，裁决如下：一、依法确认许金玲与中大公司就金地名苑1号楼1104号房签订的220871号《商品房买卖合同》合法有效；二、在许金玲付清267856元购房余款的10个工作日内，中大公司将金地名苑1号楼1104号房给付给许金玲，并在交房后90日内协助许金玲办理该房屋的不动产权证书；三、对许金玲的其他仲裁请求不予支持。该仲裁裁决发生法律效力后，许金玲向常德中院申请执行，常德中院于2019年3月25日立案受理。另查明，朱纯杰以中大公司的名义投资开发金地名苑1号楼项目，胡国华（系朱纯杰丈夫）负责该项目的销售等工作。2011年1月28日，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义与许金玲签订《关于自愿预交诚意款的协议书》，约定许金玲预订金地名苑1号楼1103号房屋（后房号发生变更），预订单价为3800元/平方米，预交诚意金款11万元，并约定待办理好预售证后再签订商品房网签合同，上述诚意金款在双方签订商品房网签合同时转为正式房款。2011年1月30日、3月9日，许金玲先后交纳订购金地名苑1号楼诚意金房款共计15万元，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义向其开具了2张收据，金额分别为11万元、4万元。2014年1月25日，胡国华代表中大公司与许金玲签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记手续。该合同约定许金玲所购买的商品房为金地名苑1号楼1104号房，建筑面积123.12平方米，单价为3800元/平方米，总价款为46.7856万元。该合同第二十三条约定，合同履行争议解决方式为提交常德仲裁委员会仲裁。同日，许金玲交纳5万元房款，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义（经手人为该项目部工作人员姚善甫）向其开具收款收据。2014年1月27日，许金玲向常德市房屋维修资金归集管理中心交纳金地名苑1号楼1104号房屋维修资金12312元。中大公司先后于2014年1月25日、2月19日向许金玲开具金额为10万元、5万元的“预收金地名苑1号楼1104号房款”的发票。2014年3月4日，许金玲签订《住房公积金委托贷款合同》，向安乡县住房公积金管理部就购买金地名苑1号楼1104号房申办18万元住房公积金贷款，中大公司分别在上述合同中的预售人、被询问人处盖章，胡国华在该公司盖章处签名。后该住房公积金贷款手续未能办理完成。2019年4月1日，许金玲向常德中院交付267856元购房余款。2020年2月18日，许金玲取得金地名苑1号楼1104号房的不动产权证书。还查明，2014年1月13日，中大公司就金地名苑1号楼1-17层取得预售许可，案涉1104号房的申报预售单价为5960元/平方米。朱纯杰因犯非法吸收公众存款罪等原因，其尚有其他债务待清偿。案外人朱纯杰、胡国华向常德中院提出异议称：1、案涉房屋实际属于案外人所有；2、案涉房屋买卖单价偏低，违背市场价值规律及交易习惯，申请执行人仅交纳15万元，不及房屋的建造成本价；3、申请执行人在案外人催收后未交纳剩余房款，应视为申请执行人放弃购买案涉房屋，案外人与申请执行人之间的关系转为普通的民间借贷关系，商品房买卖合同系民间借贷的担保，案外人只需向申请执行人返还借款即预付款；4、申请执行人要求交付案涉房屋并办理过户手续无理，执行案涉房屋将损害其他债权人的利益，申请执行人应与其他债权人一起参与分配。综上，常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1211号裁决严重损害了案外人的合法权益，请求依法裁定不予执行该仲裁裁决。朱纯杰、胡国华向常德中院提交以下证据：1、常德市城区商品房预售许可审批表、商品房预售许可证、中大公司金地名苑1号楼楼盘一房一价申报表，拟证明2014年案涉1104号房屋的预售单价为5960元/平方米；2、常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01189号民事判决书，拟证明金地名苑1号楼系朱纯杰、胡国华投资开发，实际所有权归朱纯杰、胡国华所有；3、朱纯杰债权人签名的倡议书，拟证明申请执行人应与其他债权人一起参与分配。许金玲答辩称：1、申请执行人系真实购房者，不存在案外人所称的民间借贷担保的情形。申请执行人与中大公司签订了《关于自愿预交诚意款的协议书》及《商品房买卖合同》，并于2011年1月30日、3月9日、2014年1月25日分三次以现金方式向朱纯杰交付购房款20万元，朱纯杰向申请执行人开具了加盖中大公司发票专用章的收据。双方约定尾款用住房公积金贷款支付，后因案外人的原因，住房公积金贷款的相关手续未办理完成。2019年4月1日，申请执行人将267856元购房尾款交至执行法院指定的银行账户。2、案涉商品房不存在售价低于成本价、违背常理的情况。申请执行人所购商品房面积为123.12平方米，总价款为467856元，单价为3800元/平方米，这是协议约定的结果，且该价格较2011年初同地段房价略偏高。3、案外人作为案涉房屋的实际开发人，申请执行人将房款支付给案外人完全符合日常交易习惯。4、案外人的其他债权人与申请执行人无关，申请执行人已按照《商品房买卖合同》付清了全部房款，现已办理案涉房屋的不动产权证书。综上，案外人申请不予执行仲裁裁决的事实和理由均不成立，请求驳回其不予执行仲裁裁决的申请。许金玲向常德中院提交以下证据：1、《关于自愿预交诚意款的协议书》，拟证明许金玲是真实购房户，已于2011年签订了协议，约定购房单价为3800元/平方米的事实；2、收据3张，拟证明许金玲先后交纳15万元首付款，并于商品房买卖合同签订当日交纳5万元购房款的事实；3、发票2张，拟证明许金玲为办理公积金贷款，中大公司向其开具15万元发票的事实；4、《商品房买卖合同》，拟证明许金玲购买金地名苑1号楼1104号房屋的事实；5、专项维修资金收据，拟证明许金玲交纳房屋维修资金的事实；6、《住房公积金委托贷款合同》，拟证明许金玲就案涉房屋准备办理公积金贷款的事实；7、转账凭证，拟证明2019年4月1日，许金玲向常德中院交纳剩余购房款267856元的事实；8、不动产权证书，拟证明许金玲于2020年2月18日取得案涉房屋的不动产权证的事实。常德中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条的规定，案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决的，应当提交证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；其主张要获得支持，需存在仲裁案件当事人之间虚构法律关系，捏造案件事实的情形。本案中，朱纯杰作为金地名苑1号楼项目的实际开发者，以该项目部的名义与许金玲签订了预交诚意款协议，并先后收取了许金玲交纳的购房款共计20万元。胡国华代表中大公司与许金玲签订了商品房买卖合同，中大公司向许金玲开具了房款发票。对于剩余购房款，常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1211号裁决对此作出了认定，并确认许金玲向中大公司交付267856元剩余购房款的义务。许金玲在案件执行过程中已向该院交付购房余款。至于案外人所称房屋价格过低的问题，并不足以否定案涉商品房买卖关系的真实性。且案涉预交诚意款协议及商品房买卖合同均由案外人参与签订，房屋价格系双方当事人合意的结果。故案外人所称许金玲未交齐房款，视为其放弃房屋买卖，案涉商品房买卖合同系民间借贷的担保的主张，没有事实和法律依据。在发生案涉商品房买卖合同纠纷后，许金玲根据合同约定的争议解决方式，以合同相对方中大公司为被申请人，向常德仲裁委员会申请仲裁，符合法律规定。因此，就本案现有证据来看，仲裁案件当事人之间并不存在虚构法律关系、捏造案件事实的情形，不存在恶意仲裁、虚假仲裁的问题。综上所述，朱纯杰、胡国华申请不予执行仲裁裁决的理由不能成立，该院不予支持。2020年6月17日，常德中院作出（2020）湘07执异30号执行裁定，驳回朱纯杰、胡国华不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1211号裁决的申请。朱纯杰、胡国华不服，向本院申请复议称：许金玲在2011年签购房诚意金协议时只交纳了15万元的诚意金，不能享受2011年的房价。许金玲没有足额支付购房款，已违约在先，其通过仲裁获得一套房屋，属于恶意仲裁、虚假仲裁。请求撤销常德中院（2020）湘07执异30号执行裁定，不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1211号裁决。本院认为，许金玲与中大公司之间的房屋买卖关系，有一系列事实与证据予以佐证。案外人朱纯杰、胡国华主张许金玲系通过恶意仲裁、虚假仲裁获得案涉房屋，但并无证据予以证明。且朱纯杰、胡国华复议提出许金玲于2011年只交纳了15万元诚意金，其当时没有足额支付购房款、违约在先的理由亦不成立。常德中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回朱纯杰、胡国华的复议请求,维持常德市中级人民法院(2020）湘07执异30号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄腊妍审判员  周小辉审判员  周康康二〇二〇年九月十五日法官助理刘宇丹书记员陈雅琴