山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0785民初2172号 原告：中国工商银行股份有限公司高密支行。 委托诉讼代理人：滕雨。 被告：李万林。 被告：葛敏。 被告：高密市家兴置业有限公司。 委托诉讼代理人：王欣禄。 原告中国工商银行股份有限公司高密支行与被告李万林、葛敏、高密市家兴置业有限公司金融借款担保合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人楚晓玲、滕雨到庭参加诉讼；被告高密市家兴置业有限公司委托代理人王欣禄到庭，被告李万林、葛敏经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告万林、葛敏、偿还原告借款人民币232524.49元及利息、罚息、复利；2请求人民法院判令被告高密市家兴置业有限公司对第一项付款义务承担连带清偿责任。3、请求人民法院判令原告对被告李万林所有的位于高密市醴泉街道醴泉大街1221号1幢3号营业房有权行使抵押权，如被告不能清偿上述债务，原告有权以上述财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；4、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：原告与被告李万林、葛敏于2014年10月23日签署《个人购房借款／担保合同》，合同约定被告为购买房屋从原告处借款330000.00元，借款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），罚息利率按在原贷款利率基础上加收30%确定，该笔借款由高密市家兴置业有限公司提供连带保证责任，同时被告李万林、葛敏以其所有的位于高密市醴泉街道醴泉大街1221号1幢3号营业房作为抵押，并办理了抵押权登记手续。原告按照合同约定向被告发放了贷款，被告却未按照合同的约定及时偿还借款本息，构成违约。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告李万林、葛敏未提出书面答辩意见。 被告高密市家兴置业有限公司辩称，一、原告所诉的个人购房借款，被告高密家兴置业有限公司已将商品房交付给被告李万林，并进行了商品房买卖合同登记备案。二、原告所诉的个人购房借款，首先被告李万林将所购商品房抵押给原告并办理了抵押手续，被告高密市家兴置业有限公司是保证人。根据法律规定：被担保的债权即有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；在本案中被告李万林是债务人并且提供了抵押物，用所购买的商品房进行了抵押，原告应当先就被告李万林房屋的抵押优先实现债权，不足部分再有保证人高密市家兴置业有限公司承担保证责任，在承担担保责任后，有权向债务人李万林追偿。并且原告在本案起诉诉讼请求中也要求要行使抵押权，同时要求抵押物优先受偿。原告所诉的个人购买借款，李万林不仅提供了自己所购买的商品房进行了抵押，高密市家兴置业有限公司提供担保，同时山东银联担保有限公司潍坊分公司也提供了担保，本案中原告仅起诉了被告高密市家兴置业有限公司一个保证人，那么就原告仅起诉一个保证人，原告应对被告高密市家兴置业有限公司减轻保证份额，我方申请追加山东银联担保有限公司潍坊分公司为本案被告。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 证据一、中国工商银行个人住房贷款申请表一份； 证明事项：被告李万林、葛敏因购置一手住房于2014年7月31日向原告申请借款人民币330000元。 证据二、《个人购房借款/担保合同》一份； 证明事项：证明原告与被告李万林、葛敏于2014年10月23日签署《个人购房借款/担保合同》，合同约定被告为购买房屋从原告处贷款人民币330000元，贷款期限为120个月。约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，贷款期限在一年以上的,自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始,按该次调整后的基准利率及合同第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人未按合同约定日期偿还贷款的，贷款人有权按按罚息（逾期上浮30%）利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；合同约定借款人未完全、适当履行本合同项下责任的，贷款人可宣布本合同立即到期并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同约定被告李万林、葛敏以其购买的位于高密市醴泉街道醴泉大街1221号1幢3号营业房提供抵押，并办理了房屋预告抵押登记。 证据三、中国工商银行个人借款凭证一份； 证明事项：证明原告于2014年10月29日向被告李万林交付贷款人民币330000元，借款期限为2014年10月29日至2024年10月29日。贷款实际发放时年利率为7.86%，逾期上浮30%。 证据四、房屋他项权利证书一份； 证明事项：证明被告李万林、葛敏以其购买的位于高密市醴泉街道醴泉大街1221号1幢3号营业房提供抵押，并办理了房屋预告抵押登记。 证据五、贷款本金及利息说明、银行流水各一份； 证明事项：证明被告李万林的还款情况，截止2020年9月2日，尚欠本金232524.49元，利息还至2018年6月29日。 对原告提供的证据，被告的质证意见如下： 对证据一系复印件，但对李万林贷款33万元没有异议。 对证据二借款、担保合同没有异议，李万林所购买房屋进行了抵押，根据法律规定应当以抵押物优先受偿，不足部分再由保证人在保证范围内承担保证责任。 对证据三系复印件，且未有被告家兴置业有限公司的盖章及签字，保证人家兴置业对该事实不清楚。 对证据四真实性没有异议。 对证据五有异议，因原告未提供李万林具体的欠款明细，无法证明该案的具体欠款数额。对原告提交的银行流水明细未加盖公章且不是原告的真实流水表，不能作为有效证据使用。 被告高密市家兴置业有限公司提供奎文区人民法院民事裁定书复印件一份。证明本案贷款中，还有一个保证人山东银联担保有限公司潍坊分公司也进行了担保，本案中原告仅起诉了被告高密市家兴置业有限公司一个保证人，那么就原告仅起诉一个保证人，原告应对被告高密市家兴置业有限公司减轻保证份额。 原告对被告提供的证据质证意见为：被告提交的民事裁定书为复印件，对其真实性、合法性、证明目的均不予认可。且该裁定书原告为银联公司，被告为李万林、葛敏、家兴置业公司，与工商银行没有关联性。该裁定书如果属实，恰恰证明银联公司并未给工商银行提供担保。 结合原告提交的证据及被告的质证意见，经审查，原告提交证据一至证据五共五份证据与本案有关联性，对本案事实具有证明力，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年10月23日，被告李万林、葛敏与原告签订《个人住房借款／担保合同》一份，约定向原告借款330000元用于购买高密市醴泉街道醴泉大街1221号1幢3号营业房一套，借款期限自2014年10月29日至2024年10月29日止，借款月利率为浮动利率，即按基准利率确定，利率于每年的1月1日调整。若借款逾期，罚息利率在贷款执行利率水平上上浮30%确定。借款人的还款方法为等额本息还款法，按月支付，还款日为放款日在每月的对应日，如当月无放款日对应日，则当月最后一日为约定还款日。合同同时约定，若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，并且要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告李万林、葛敏以所购的位于高密市醴泉街道醴泉大街1221号1幢3号营业房为该笔借款提供抵押，并于2014年10月28日到高密市住房和城乡建设局办理了预告抵押登记，原告取得了预告抵押登记证书（证书编号：鲁潍房预高密市字第××号）。 被告高密市家兴置业公司为该笔借款提供担保，约定保证方式为阶段性连带责任保证，保证期间为债务履行期限届满之后二年止，保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的的相关费用等，同时约定本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。 原告于2014年10月29日向被告李万林、葛敏发放贷款330000元。借款期限为2014年10月29日至2024年10月29日。贷款实际发放时年利率为7.86%，逾期上浮30%。借款后，被告于2018年6月开始逾期还款，利息还至2018年6月29日。截止至2020年9月2日，尚欠贷款本金232524.49元。 本院认为，根据原告提供的证据及当事人陈述，可以认定被告李万林、葛敏向原告借款及被告高密市家兴置业公司为借款提供保证的事实，原、被告之间的借款、担保关系成立。该借款、担保行为是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方对利率的约定亦不违反法律规定。同时，根据合同约定若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，并且要求借款人立即清偿借款本息。因此，对原告要求被告李万林、葛敏共同偿还其借款本金232524.49元及拖欠利息、罚息的请求，本院予以支持。 关于被告高密市家兴置业公司承担责任的问题。《个人住房借款/担保合同》第十条阶段性连带责任保证期间第二项明确规定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证”被告高密市家兴置业公司的担保责任并不能免除。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”对原告要求由被告高密市家兴置业有限公司对借款承担连带保证责任的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。 对被告辩称，要求追加山东银联担保有限公司潍坊分公司为本案被告，因被告提供的证据不充分，本院不予支持。 根据物权法规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权。因此，原告要求对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 被告李万林、葛敏未到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李万林、葛敏偿还原告中国工商银行股份有限公司高密支行贷款本金232524.49元及利息（以232524.49元为基数，自2018年6月30日至付清款时止，按年利率为10.218%计算利息），于判决生效后十日内付清； 二、被告高密市家兴置业有限公司承担对第一项付款义务承担连带清偿责任，担保人承担责任后，有权向债务人李万林、葛敏追偿； 三、驳回原告的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4788元，由被告李万林、葛敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王宝启 人民陪审员  郭海美 人民陪审员  杜得福 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  张 蕾