吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4465号上诉人（一审原告）：金薇薇，女，朝鲜族，1977年7月26日出生，现住长春市经开区。委托诉讼代理人：李山泉，男，汉族，1975年12月7日生，系金薇薇之夫。被上诉人（一审被告）：王飞，女，汉族，1985年10月10日出生，现住长春市南关区。上诉人金薇薇因与被上诉人王飞房屋租赁合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。金薇薇上诉请求：1.请求撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初560号民事判决，改判支持违约金15467元；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决书所写“经审理查明，2018年1月29日，原告与被告签订复地嘉年华A3B栋940室房屋租赁合同，房屋面积大约35平方米”，事实错误。上诉人与被上诉人签订的复地嘉年华A3B栋940室房屋租赁合同，被上诉人在法庭上提出上诉人房屋面积与告知她的面积不符，上诉人告知被上诉人的房屋面积为64.12平方米，她说实际只有大约35平方米。本来房屋面积一事与本案无关，合同中也并未提及有关房屋面积的问题，被上诉人只是想找各种借口来掩盖合同违约的事实，一审法官并未立即阻止被上诉人的无理诉求，居然让上诉人拿出证明房屋面积的证据。上诉人一审当庭拿出940室房屋买卖合同，证明被上诉人提出的房屋面积大约35平方米是错误说法，并且后续将房屋买卖合同的有关房屋面积相关的复印件交由法院。一审法官在一审判决中，居然将被上诉人所说的房屋面积大约35米的被驳斥的错误说法写入判决书，上诉人认为，一审法官将被上诉人提交但又不作为证据使用的错误材料写入判决书，有失严谨。2.审判决书所写“被告将房屋租下后，经营日租房”。事实错误。被上诉人自己说是日租房经营者，就应该拿出相关证明来证明其是合法经营，并且对自己提出经营日租房的主张，有责任提供证据。没有证据，无法被当成认定事实的根据。上诉人（原告）明确告知一审法官，被上诉人应该拿出合法经营的证据，法官当庭就让上诉人闭嘴，不听上诉人的意见，有失公允。被上诉人没有任何证据就提出上诉人“房屋面积大约35平方米”的错误说法，一审法官却叫上诉人必须拿出相关房屋面积的证据。如此的“双标”，很难令人对一审判决的中立性信服。上诉人明确表示不支持自己的房屋被上诉人违法经营，向一审法官告知后，一审法官不予理会，令人寒心。租赁合同里面所写“双方违约责任”的第（3）条，“改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的”的字样，是合同中明确不支持违法活动的条款。被上诉人如果证明自己为合法经营，必须拿出相关的真实有效的证据证明。上诉人有和被上诉人微信聊天的证据，表明被上诉人刚开始租房时并没有干日租房，并且上诉人叮嘱被上诉人不要干违法乱纪的事情，证明上诉人所了解的只是被上诉人是有第二年工作调动后可能干日租房的意向，而并没有认可被上诉人干日租房的事实。3.一审判决书所写“因新冠肺炎疫情，导致被告无法继续经营”。事实错误。一审法官在没有证据证明被上诉人是否为合法经营的前提下，认定被上诉人为合法经营，判断为“导致被告无法继续经营”。是因为被上诉人（被告）仅仅用嘴说的“无法经营”法官就信了，而后判决书中又提到“被告以疫情为由，要求减免一个月房租”。被上诉人的前后说法明显矛盾，减免一个月房租，被上诉人就能使用了，不减免就不能使用?一审法官对于这种自相矛盾的说法居然仅仅凭着被上诉人的无凭无据的语言就能认定为“经审理查明”，无法服众。4.一审判决中所写“2020年4月20日，原告将该房屋断水断电，强迫被告退房”，事实错误。一审法官在判决书上用词不当，意义完全不同，上诉人坚决反对。因租赁合同中“双方违约责任”里面明确规定，因被上诉人“拖欠房租累计1个月以上的”的行为，上诉人有权终止合同。根据《合同法》第九十四条（二）中规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；当事人可以解除合同。被上诉人明确符合“拖欠房租累计1个月以上的”违约行为。上诉人根据《合同法》，根据租赁合同上“双方违约责任”解除合同合理合法。上诉人解除合同后，被上诉人的“拒不搬走”行为已经构成非法侵占上诉人的房屋的事实，上诉人多次打电话让被上诉人搬走，被上诉人毫不理会。上诉人在被上诉人的“既不交房租，也不搬走”的并且已经远超过一个月的前提下，将已经解除合同后的上诉人重新拥有使用权的房屋断水断电，是一种避免损失扩大的自救行为，这种自救行为和一审判决中“强迫被告退房”的法律意义完全不同。既然将上诉人终止合同的权利写入租赁合同中，也符合《合同法》的规定，那么上诉人根据租赁合同将940房屋收回属于正当行为，而不是一审判决所说的“强迫被告退房”，法律必须给予支持。同时符合被投诉人情况的法律规定还有：我国《宪法》第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅”。根据《中华人民共和国刑法》第二百四十五条第二款规定，非法侵入住宅罪，是指违背住宅内成员的意愿或无法律依据，进入公民住宅，或进入公民住宅后经要求退出而拒不退出的行为。非法侵入住宅罪的认定要件，其中详细规定“非法侵入住宅罪的另一种形式是“拒不退出”，是指经权利人要求退出，仍不退出的行为，这是一种不作为犯。先前的进入存在合法进入或误入两种情形，如权利人不要求退出，行为人不退出就不构成犯罪。但从权利人明确提出要求退出时起，行为人就具有退出的义务，如拒不退出，就构成非法侵入住宅罪。”在上诉人明确告知被上诉人属于非法侵占的行为，被上诉人仍拒不搬离直到5月13日，当时的情况被上诉人的行为已经触及刑法，上诉人将酌情保留追究其非法侵入住宅罪的权利。5.一审判决中所写“2020年5月14日，原告诉请本院，要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；”事实错误。法院庭审完毕当天，法官要求把合同终止写入诉状，上诉人当时听信法官所说，过后补进诉状中。然后上诉人在6月4日将补充后的诉状及关于房屋面积问题的补充证据送往法院。此事并非上诉人主动要求法院判定解除合同的本意（解除合同无需法院判定，依据合同即可）而是法官错误引导上诉人补交对案件走向引起歧意的行为。在此，上诉人要求二审法官回看当天庭审录像，找出相关原始对话。一审法官在此事件中指挥上诉人补充不合理语言的行为是否合理合法有待商榷。6.一审判决中所写“关于违约金，因本案确系因新冠肺炎疫情导致被告合同目的无法实现，且双方租赁合同中关于违约金约定过高、显失公平，故对原告要求违约金17280元，酌情支持2000元”。前半句“因本案确系因新冠肺炎疫情导致被告合同目的无法实现”，事实错误。租赁合同里的“租赁期限、用途”的说明第2条，“乙方承诺，该处房屋仅用于自用。”虽然在后面补充了三种用处，但都是为以后的意向写的用途。合同目的既然仅限于自用，那就说明房屋不受疫情影响，并非不可使用状态，如之前所写“减免一个月房租，被上诉人就能使用了，不减免就不能使用”，而是被上诉人只是不想给足房屋租金。复地嘉年华物业，并未在疫情期间封楼，940室属于可使用状态。疫情期间，上诉人的物业费、采暖费等费用，也并未因疫情期间被物业、热力公司等部门减免，出于同情理解心态，已经给出被上诉人的相关减免条件，做到仁至义尽，被上诉人贪心不足拒不同意，非上诉人的过错，被上诉人无权要求上诉人必须按照她的意志减免。一审法官认同被上诉人违法经营，上诉人坚决反对。作为房屋的业主，上诉人只认可被上诉人的合法使用住房状态，至于被上诉人后期是否办理相关营业资格，上诉人在没有被上诉人提供的合法营业执照的前提下不予认可，也不能违法认可，被上诉人一直未向上诉人主动提供合法经营手续，上诉人只能认为被上诉人始终处于自用状态。足以证明被上诉人恶意拖欠房租、捏造房屋无法使用的事实。综上所述，房屋纠纷一案不属于“因新冠肺炎疫情导致被告合同目的无法实现”，一审法官对此适用法律错误，不适用于《合同法》第九十四条（一）所说的“因不可抗力致使不能实现合同目的”。也不适用于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项之规定。《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被上诉人没感染新冠肺炎、也没被国家采取强制措施隔离，居住自由，活动自由，940房屋符合居住条件，来去自由，并没有不能克服的客观情况存在。所以，一审法官同样适用法律错误。后半句“且双方租赁合同中关于违约金约定过高、显失公平，故对原告要求违约金17280元，酌情支持2000元”。根据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。租赁合同上写明租期三年，属于上诉人明确的合同履行后可以获得的利益。合同已经履行两年整，剩下的最后12个月，履行合同后上诉人可以获得的利益为19200元。上诉人与被上诉人签订租赁合同时，双方的违约金义务是一样的，怎么会显失公平?“显失公平”明显属于事实错误。考虑到合同已经履行两年整，剩下的最后一年只剩下总租金的33%，上诉人在诉状中将违约金金额降至合同总租金的30%，即17280元，并无不当。远远未超过双方订立租赁合同可预见到的三年总租金的50%，也未超过最后一年租赁合同履行后的19200的收益，一审法官判“酌情支持2000元”远远低于上诉人的经济损失。即使去掉一审判决中第三条“王飞于本判决生效后立即支付金薇薇拖欠房屋租金3733元”，直接损失收益金额依然为15467元。故上诉人要求将违约金定为15467元，加上一审判决被上诉人理应赔付上诉人的3733元正好等于最后一年合同履行后上诉人的收益。七、三年租期，上诉人和被上诉人已经定好每个月1600元租金的价格，属于一种“批发价格”，即使后期房屋租赁行情租金上涨，上诉人依据合同，无法也向被上诉人追加讨要房租。房屋租赁行情不好，被上诉人也应该按合同规定金额按时缴纳租金，这都是订立长期合同的目的。被上诉人擅自以“你不给我减免租金，我就不给你房租还占着房屋的形式”远超过1个月的期限，已经触发了房屋租赁合同中的“双方违约责任”（租赁期间，乙方有拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同）。被上诉人违约就该受到法律的严惩，就该按《合同法》第一百一十三条规定赔偿上诉人的损失。王飞二审辩称，一审判决正确，应予维持。金薇薇一审提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、判决被给付原告水电费147元；3、判决被告赔偿自2020年2月10日起至2020年5月13日拖欠的房租4800元；4、判决被告赔偿租房合同规定房租总价值30%的违约金17280元。一审法院经审理查明：2018年1月29日，原告与被告签订复地嘉年华A3B栋940室房屋租赁合同，房屋面积大约35平方米，月租金1600元，租期三年，按季度交房租，并约定屋内物品押金3200元，被告已交付给原告。被告将房屋租下后，经营日租房，2020年2月，因新冠肺炎疫情，导致被告无法继续经营，2020年2月10日，到了规定交房租的日期，被告以疫情为由，要求减免1个月房租，原告不同意，原告提出的减免金额方案被告也不同意。2020年4月20日，原告将该房屋断水断电，强迫被告退房，2020年5月13日，原告将该房屋钥匙收回。2020年5月14日，原告诉请本院，要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；给付原告水电费147元；被告赔偿自2020年2月10日起至2020年5月13日拖欠的房租4800元；被告赔偿租房合同规定房租总价值30%的违约金17280元。一审法院认为：原、被告间房屋租赁合同因被告已搬出、原告已将房屋收回，合同已无法继续履行，故对原告要求解除双方的房屋租赁合同本院予以支持；对于原告要求被告支付租赁期间发生的水电费147元本院予以支持；对于押金3200元，因双方明确是物品押金，因物品并未损坏，故原告对押金3200元应予退还被告；关于拖欠租金应计算至原告于2020年4月20日断水断电导致被告无法使用该房屋时，即3733元；关于违约金，因本案确系因新冠肺炎疫情导致被告合同目的无法实现，且双方租赁合同中关于违约金约定过高、显失公平，故对原告要求违约金17280元，酌情支持2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）》第三条第（一）项之规定，判决如下：一、解除金薇薇与王飞签订的房屋租赁合同；二、王飞于本判决生效后立即给付金薇薇水电费147元；三、王飞于本判决生效后立即支付金薇薇拖欠房屋租金3733元；四、金薇薇于本判决生效后立即返还王飞物品押金3200元；五、王飞于本判决生效后立即给付金薇薇违约金2000元；六、驳回金薇薇其他诉讼请求。案件受理费116元（已减半），由金薇薇负担99元；由王飞负担17元。本院二审无新增查明事实。本院认为：金薇薇与王飞之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，现王飞已搬离案涉房屋，租赁合同无法继续履行，一审认定合同解除正确。关于王飞是否应承担15467元违约金一节，虽然王飞在2020年2月因疫情原因未按约定及时缴纳租金存在过错，但金薇薇在2020年4月将案涉房屋断水断电亦存在过错，其本可以依据合同要求王飞继续履行缴纳租金义务，并承担违约责任，然而其断水断电的行为却直接导致租赁合同履行不能，故其亦应对后续的租金损失承担过错责任，其要求王飞承担赔偿租房合同规定房租总价值30%的违约金显然过高，一审法院支持2000元并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元,由上诉人金薇薇负担。本判决为终审判决审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年九月二十四日书记员 张维峰