文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初26869号原告：王路，男，1982年4月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：尹杰，男，1990年1月2日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：吴盼，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉婷，重庆盟昇律师事务所律师。原告王路与被告尹杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王路，被告尹杰的委托诉讼代理人吴盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王路向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即按照合同约定支付原告2019年6月22日至2020年6月21日期间的房屋租金33600元及逾期违约金50元/天，以实际逾期天数为准。2019年6月22日至2020年3月21日物业管理费共计1395元；2、判令被告立即按合同约定支付大学城南路12号富力城时光里9栋1-3号物业2019年4月-2020年3月的宽带费共计1020元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月18日，原被告签订房屋租赁合同，被告向原告承租位于重庆市沙坪坝区大学城南路12号富力城时光里房屋。合同签订后，原告将上述房屋交给被告使用，但被告在使用该房屋期间，未按照合同约定按时缴纳房屋租金、水、电、宽带等费用。原告催促被告交费，但被告总是推诿。原告无奈之下向法院起诉。重庆市沙坪坝区法院已经做出（2019）渝0106民初8287号民事判决、（2019）渝0106民初17887号民事判决，重庆市第一中级人民法院做出（2019）渝01民终5054号民事判决，上述判决均认定合同有效，原被告双方均需继续履行合同，被告应支付拖欠原告的各种费用。但判决下达后，被告仍然拒绝履行义务。原告无奈只能再次起诉至法院。被告尹杰辩称：双方存在租赁关系属实。但是因受疫情影响，请求依法减免2020年2月1日-2020年3月31日期间的房租，并且应当于2020年3月7日支付的下季度房租请求延期至2020年5月7日，因此暂时不支付2020年第二季度房租；请求法院依法调整违约金，违约金过高；物管费和宽带费、水电费应以实际票据为准。本院经审理认定事实如下：2015年4月9日，原告王路购买了广州富力地产（重庆）有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区大学城南路12号9幢1-3房屋一套，并于2015年5月27日在房屋权属登记部门办理了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（编号：104字第20150518104****号），房屋建筑面积122.29平方米，户型为三室两厅。2018年6月18日，原告王路（甲方）与被告尹杰（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方作为重庆市沙坪坝区大学城南路房屋的所有权人，自愿将该房屋的客厅、小卧室及厨房出租给乙方使用，乙方在完全了解该房屋的详细情况下，自愿承租该房屋，租赁期限3年，即从2018年6月18日至2021年6月17日，租金为2800元/月，合同约定甲方应在2018年6月18日将案涉房屋交给乙方使用，租金从2018年6月22日开始计算，付款方式为季付，每季度租金合计16800元，签订合同时应当一次性支付第一季度租金及保证金5600元，合计14000元，以后租金按季度支付，乙方应在租金到期前15日向甲方支付下期租金，否则乙方将承担逾期50元/天的违约金责任，逾期达到15日，甲方除有权要求违约金外，可单方面解除本合同并要求乙方搬出上述房屋，保证金不予退还。租赁期内上述房屋因使用或经营产生的水、电、气、网络、电话、有线电视、物业管理等其他相关费用均由乙方承担并按时缴纳（从2018年6月18日起，物业管理费由被告尹杰每月分摊缴纳155元；从2018年7月1日起，电信宽带费由被告尹杰每月分摊缴纳85元），如因乙方原因导致上述费用未按时缴纳，乙方将承担违约责任，甲方有权扣取乙方所交保证金予以冲抵，同时有权要求乙方及时补足保证金。双方还约定，若原告王路回案涉房屋居住，则每月向被告尹杰缴纳水费5元、电费26元、气费8元。合同签订后，原告王路依约将案涉房屋交给被告尹杰使用至今，双方确认原告交付案涉房屋给被告尹杰使用时水电气抄表度数分别为：水表157立方米、电表4914度、气表344立方米，从此度数开始，后面费用由被告尹杰交纳；被告尹杰按约向原告王路支付了第一季度租金及保证金合计14000元后，未再继续支付原告王路房屋租金等费用。原告王路认为被告尹杰的行为侵害了原告的合法权益，原告王路遂诉至法院，要求法院依法判如所请。2018年12月6日，本院作出（2018）渝0106民初15575号民事判决，判令尹杰于判决发生法律效力后五日内支付王路2018年9月22日至2018年12月21日期间的房屋租金8400元及逾期付款违约金（该违约金以8400元为基数，从2018年9月22日起按月利率2%计算至付清之日止），支付王路代缴的物业管理费620元、宽带费255元、水费84元、电费907.39元、燃气费11.88元，共计1878.27元，并驳回了王路的其他诉讼请求。判决下达后，王路与尹杰均未提出上诉，该判决已经发生法律效力。2019年3月15日，因尹杰仍未支付后续租金及费用，王路再次起诉至本院，本院依法作出（2019）渝0106民初8287号民事判决，判令：一、被告尹杰于本判决发生法律效力后五日内支付原告王路2018年12月22日至2019年6月21日期间的房屋租金16800元及逾期付款违约金（该违约金以16800元为基数，从2018年12月22日起按月利率2%计算至付清之日止）；二、被告尹杰于本判决发生法律效力后五日内支付原告王路代缴的2018年12月22日至2019年6月21日期间的物业管理费930元、2018年10月至2019年3月期间的宽带费510元；三、驳回原告王路的其他诉讼请求。尹杰不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院经审理后作出（2019）渝01民终5054号民事判决:驳回上诉，维持原判。还查明，2019年7月15日，尹杰向本院提出诉讼请求：要求解除其与王路签订的租赁合同，并要求王路返还保证金。本院经审理后认为：尹杰与王路的合同尚未解除，双方仍应继续履行合同，遂于2019年10月15日作出判决：驳回原告尹杰的诉讼请求。上述判决生效后，尹杰仍未履行自己的合同义务。原告王路遂再次起诉来院。本案审理期间，尹杰作为原告向本院提起诉讼，请求法院解除其与被告王路之间签订的租赁合同，该案经本院审理后作出（2019）渝0106民初26950号民事判决：一、原告尹杰与被告王路于2018年6月18日签订的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告尹杰的其他诉讼请求。该判决送达后，王路不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院经审理后作出（2020）渝01民终4696号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。审理中，原被告双方确认被告应当支付给原告的2019年6月22至2020年3月31日期间的物管费为1395元。被告应当支付给原告的2019年4月至2020年3月期间的宽带费为1020元。上述事实，有双方当事人的陈述，以及原告提供的《房屋租赁合同》、费用交接单及说明、物管费交费发票、宽带交费电子发票、（2019）渝0106民初8287号民事判决书、（2019）渝01民终5054号民事判决书、（2019）渝0106民初26950号民事判决书、（2020）渝01民终4696号民事判决书等证据在案证实，足以认定本案事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方自当依诚实信用原则各自履行相应义务。双方签订的租赁合同约定租赁期间为2018年6月18日至2021年6月17日，原告的诉讼请求支付的是2019年6月22日至2020年6月21日期间的房屋租金，该笔租金发生在另案生效判决已认定解除合同时间之前，故被告尹杰仍需按照租赁合同的约定承担案涉房屋所产生的租金、宽带费和物业管理费等费用。关于房屋租金的问题。双方约定被告应当在租金到期前15日支付下季度租金。因此，对于原告主张的租金应当分段进行计算。具体为：被告应当在2019年6月7日前支付2019年6月22日-2019年9月21日期间的租金；在2019年9月7日前支付2019年9月22日-2019年12月21日期间的租金；在2019年12月7日前支付2019年12月22日-2020年3月21日期间的租金；2020年3月7日前支付2020年3月22日-2020年6月21日期间的租金。上述租金均履行期均已届满，因被告尹杰并未举证证明其按约向原告支付租金的事实，故被告尹杰应当向原告王路支付该期间的租金33600元。同时，因被告尹杰逾期支付房屋租金已经构成违约，除继续支付租金外，还应支付原告逾期付款违约金，但我国法律规定的违约金通常以填补损失为主，违约金的主张应当以实际损失为限，且不能违反法律规定，鉴于原告主张的违约金按50元/天计算的标准已经超过国家规定的最高标准，本院参照月利率2%计算被告逾期支付前述租金的违约金，按原告主张的金额和合同约定的付款期限从逾期之日起分段计算直至付清之日为止。被告认为按照月利率2%计算违约金仍然过高，应当继续调低违约金标准，但被告并未举示证据证明该违约金过分高于造成的损失，故本院对被告的请求不予采纳。关于原告王路主张的宽带费和物业管理费问题。根据双方签订的租赁合同，被告尹杰有义务支付在承租期间案涉房屋实际产生的水费、电费、燃气费、宽带费和物业管理费。因被告尹杰未按期交纳而由原告王路代为缴纳的相应款项，被告尹杰依法应当支付原告王路。根据原告向本院提供的物业管理费、宽带费发票并经双方核算，被告尹杰应支付原告王路的款项为：物业管理费155元/月×9个月=1395元；宽带费为85元/月×12个月=1020元。以上费用系基于原告提供的票据计算至法庭辩论终结之前的费用，至于其他期间的物业管理费等费用，原告可待实际产生和代为缴纳后，按合同约定依法另行主张。据此，中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、被告尹杰于本判决发生法律效力后五日内支付原告王路2019年6月22日至2020年6月21日期间的房屋租金33600元及逾期付款违约金（该违约金以8400元为基数，分别从2019年6月7日、2019年9月7日、2019年12月7日、2020年3月7日起按月利率2%分段计算至付清之日止）；二、被告尹杰于本判决发生法律效力后五日内支付原告王路代缴的2019年6月22至2020年3月31日期间的物业管理费1395元以及2019年4月至2020年3月期间的电信宽带费1020元；三、驳回原告王路的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半交纳131元（原告王路已预交），由被告尹杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张 煜二〇二〇年九月二十八日书记员 产慧婷