河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初6638号原告：河南广源物业管理有限公司，地址：郑州市**南屏路**金牛水岸国际花园**楼****。法定代表人：张敏、职务：总工。委托诉讼代理人：景长征，河南奥博律师事务所律师。被告：袁军强，男，1974年10月19日生，汉族，住。原告河南广源物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告袁军强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人景长征，被告袁军强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付2015年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费2947.84元，违约金376.3元，合计3324.14元：2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，由原告向被告房屋所在地的“金牛.国际城”小区提供物业管理服务。物业费收取标准为：多层住宅按照房屋建筑面积0.3元／平方米／月；智能化系统维护费按照建筑面积0.05元／平方米／月收取。物业费交纳方式为自首次交费之日起每半年末月内交纳下半年物业管理费。若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准及时间交纳物业费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日百分之一交纳违约金。被告系上述“金牛.国际城”小区3号楼3单元4层东户业主，其房屋建筑面积152.32平方米，地下室面积，地下室面积13，按约定被告应当向原告交纳从2015年4月1日至边2019年9月30日期间的物业管理费理2947.84元，但被告却一直拒绝交费，并截至2019年9月30日产生违约金376.30元。原告虽曾多次催收但均无果。被告袁军强辩称，答辩人不交物业费是因为物业公司违约，从2017年7月下雨房屋漏水、出现裂缝，冲坏了客厅的沙发等财产，答辩人多次找物业，物业说找领导协调后给答复，至今没有结果；2、2008年12月29日的协议约定物业费是每平方是0.25元，原告收0.3元；3、答辩人住的楼房进大门处挂了一个空调外机，有安全隐患，多次向物业反映他们不管；4、小区进口处楼梯下边一直堆放杂物3、4年了，多次反映无果。进小区楼梯的大门从交房以来门一直坏，多次向物业反映也不维修，小区里经常有晾衣服的绳系在树上，影响小区环境，小区原有的绿化都死掉了，也不修剪都没有了，物业也没管过，小区道路上乱停车辆，物业也不管。2014年他们找到我让我先交一年说解决问题，我交一年之后问题还是没有解决。经审理查明，被告袁军强是“金牛·国际城”小区3号楼3单元4层东户业主，其房屋建筑面积152.32平方米，地下室面积，地下室面积13。原告（甲方）与被告（乙方）于2008年12月29日签订前期物业管理服务协议。约定：由甲方向乙方房屋所在地的“金牛?国际城”小区提供物业管理服务。第一条双方的权利和义务甲方的权利和义务1、对本物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议以及相关价格调整规定向乙方收取物业管理服务费用；……；第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括墙、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、管道井等；三、环境卫生1、楼道、消防通道卫生保洁工作，公共环境卫生定时打扫；2、道路、景观、公共设施的清洁维护工作，3、生活垃圾定时清运。……五、交通秩序与车辆管理1、道路畅通，交通秩序良好；2、车辆按指定位置停放……。第三条物业管理服务质量……三、共用部位、共用设备的维护和管理负责所管辖区域内道路、机电设备、照明设备、消防设施的维修养护；四、环境管理……3、环卫设施保持清洁；五、交通秩序与车辆管理：l、在乙方配合下，依据现实条件，小区内机动车辆行驶、停放有序，2、在乙方配合下，依据现实条件，非机动车辆停放有序；第四条物业管理服务费用：自首次交费之日起，每半年末月内交下半年物业管理费；物业费收取标准为：多层住宅、高层住宅按照房屋建筑面积0.25元／平方米／月……；审理中，原告提交的物业费计算清单显示：1、房屋物业费：152.32平方米X0.35元／月X54个月=2878.85元2、地下室物业、地下室物业费平方米X0.175元／月X30个月=68.99元，被告对清单中的收费标准持有异议，认为约定按照协议约定的0.25元／平方米／月缴纳。审理中，被告提交照片9张证明其居住的房屋楼板渗水、小区存在门禁系统损坏、车辆随处停放、随处乱扔垃圾、楼梯口堆放杂物等问题。被告对上述问题认为：屋楼板渗水不是公司责任，门禁系统损坏、车辆随处停放与业主个人素质有关，随处乱扔垃圾、楼梯口堆放杂物物业公司已多次劝阻；对原告主张的物业费收费标准问题，物业公司述称收费标准在2012年9月1日之前已经张贴公告，对物业费进行了调整，从被告交纳物业费的票据也能够证实被告对于物业费的调整是认可的。另查明，原告提交的河南广源物业管理有限公司收款收据显示，被告交纳的2014年4月1日至2015年3月31日物业费单价为0.35元；审理中，原告表示放弃违约金的诉讼请求。上述事实，有原告提交的前期物业管理服务协议、收据、证明，诉请清单、被告提交的商品住宅质量保证书、使用说明书、照片及原、被告的部分庭审陈述证实，上述证据经庭审质证，认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告物业公司与被告签订前期物业服务合同，原告为被告居住的小区提供物业服务，被告应当按照约定的物业费收费标准按时缴纳物业服务费。被告应向原告交纳2015年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费，关于收费标准，被告虽然对原告主张的0.35元／平方米／月物业费标准提出异议，但原告称物业费收费标准在2012年9月1日之前已经张贴公告，对物业费进行了调整，原告提交的被告已交纳的2014年4月1日至2015年3月31日物业费单价为0.35元／平方米／月，故原告主张的物业费收费标准应按0.35元／平方米／月；协议虽未约定地下室物业费收费标准，鉴于被告对原告提交的收费清单不持异议，被告地下室物业费标准应按0.175元／月计算。被告应支付原告2015年4月1日至2019年9月30日期间的物业费为（152.32平方米X0.35元／月X54个月）﹢（地下室物业（地下室物业费13X0.175元／月X30个月）=2947.84元；原告居住房屋楼顶水虽已过房屋保质期，但根据物业管理房屋协议约定，原告仍负有维护和管理义务；小区存在的车辆随处停放、随处乱扔垃圾等问题，虽与业主个人素质有关，但原告的义务并不仅限于劝阻。鉴于原告在物业服务中存在瑕疵，未完整履行物业服务义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。故应减少被告应交纳的物业服务费，本院酌定以减少500元为宜。原告自愿放弃违约金请求，属于对自己权利的处分，不违反法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告袁军强于本判决生效后的五日内支付原告河南广源物业管理有限公司2015年4月1日至2019年9月30日期间的物业管理费2447.84元；二、驳回原告河南广源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告袁军强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  郭春明二〇二〇年九月二十九日书记员  张晨曦