黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终691号 上诉人（原审原告）：薛建国，男，1972年3月20日出生，汉族，东宁林业草原局职工，住东宁市东宁镇。 委托诉讼代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高玉珠，女，1963年3月10日出生，汉族，无职业，住东宁市东宁镇。 委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。 原审第三人：东宁市信诚房地产开发有限公司，住所地东宁市东宁镇。 法定代表人：刘文广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振林，男，该单位工作人员。 上诉人薛建国因与被上诉人高玉珠、原审第三人东宁市信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。薛建国及委托诉讼代理人王发国，高玉珠委托诉讼代理人董久震，信诚公司委托诉讼代理人王振林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛建国上诉请求：撤销黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初1830号民事判决，依法改判不得执行东宁镇绿百合新区住宅2单元203室。事实和理由：一、薛建国对案涉商品房享有排除执行的权利。2011年6月30日薛建国与石井军达成购买案涉房屋一致意见，向石井军支付21万元购房款，石井军出具收款收据，加盖东宁县绿百合新区售楼专用章，石井军在收据上签名并捺印。2012年4月绿百合新区开发施工完毕，开始向买房人交付房屋。2012年4月9日，薛建国与信诚公司签订商品房预售合同，信诚公司将房屋交付薛建国，但信诚公司至今没有办理绿百合新区房地产开发项目的初始登记，薛建国作为购房人无法办理房屋产权转移登记。薛建国接受案涉房屋后，与小区其他业主一起为完善小区供电设施进行集资，以后逐年交纳供热费用，占有案涉房屋。二、本案不存在合法有效的民事裁定对案涉房屋进行查封，一审判决认定事实错误。 高玉珠辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，应当维持原判。薛建国提交的证据不属于新证据，从薛建国提交的合同上看该合同有正文第一页，薛建国人为的将合同的后面书写了其他人的名字，字体明显不一致，形成时间明显不一致，所以该合同是虚假的，虽然在证据交换时提出了相关的事实，但并不是事实。例如证人陈述其购买的第二个房屋是花了24万，从他的产权移交合同上看，没有一个是24万的房屋，从产权移交的形成时间和合同形成的时间看，能够看出均是其他人在合同上后补的时间，与真正合同形成的时间不相符。薛建国一审陈述事实和此次陈述事实，存在多处不一致。所以薛建国的上诉理由不能成立，希望人民法院驳回其上诉请求。 信诚公司无答辩意见。 薛建国向一审法院起诉请求：请求依法终止对东宁镇绿百合新区住宅楼2单元203室的执行，并解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：石井军挂靠第三人信诚公司开发建设东宁市东宁镇绿百合新区住宅楼。因石井军欠高玉珠借款，2012年11月28日，依据高玉珠的财产保全申请，东宁市人民法院作出（2012）东立保字第55号裁定书，查封了案涉房屋东宁镇绿百合新区2单元203室。2011年6月30日，石井军为薛建国开具了21万元的购房款收据，载明购绿百合新区二楼二单元203号，并加盖了“东宁县绿百合新区售楼专用章”，石井军在收据上签名并捺印。2019年9月28日，石井军领着薛建国去第三人处补办了《商品房买卖合同》及《产权移交书》。2017年1月4日，东宁市人民法院立案受理了申请人高玉珠与被执行人石井军民间借贷纠纷一案的执行案件。在执行过程中，于2018年9月17日作出（2017）黑1024执22号评估、拍卖预告，决定对本案案涉房屋东宁镇绿百合新区住宅楼2单元203室进行评估、拍卖。薛建国提出案外人执行异议，东宁市人民法院作出（2019）黑1024执异70号执行裁定，驳回薛建国的异议请求，薛建国对该裁定不服，提出案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋2014年具备居住条件，薛建国未在涉案房屋居住过，薛建国称房屋租给朋友马俊。 一审法院认为，本案的关键问题是薛建国的权利主张是否能够阻却对案涉房屋东宁市东宁镇绿百合新区2单元203室的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，薛建国以房屋买受人的身份主张民事权益，涉案房屋查封时间为2012年11月28日，补签合同的时间为2019年9月28日，签订合同的时间在法院查封之后。薛建国称2014年交付涉案房屋，即便此时开始占有涉案房屋亦在法院查封之后，故薛建国不具备以上条件。另外，薛建国未在房屋居住过，其称将房屋出租给他人居住，但未进一步举证证明租赁关系的存在，薛建国是否系涉案房屋的实际占有人不确定，薛建国对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益。综上，薛建国要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：驳回薛建国的诉讼请求。案件受理费4450元，由薛建国承担。 本院二审期间，组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：薛建国提交证据一、商品房买卖合同五份、产权移交书五份（薛建国、季永平、杨云湖各一份、庄连成两份）。意在证明：薛建国以团购方式于2012年4月9日与团购的其他人员一起签订商品房买卖合同，案涉商品房实际交付给薛建国，薛建国对该房屋实际占有。 高玉珠对证据的形式要件及证明问题均有异议，认为薛建国在伪造证据，这几份合同均不是2012年4月9日签的，而且2012年4月9日并没有进行任何产权移交。在2017年时薛建国曾作为该五个房屋的异议人提出异议申请，后期又提起了异议之诉，法院查明事实后驳回了薛建国起诉，有的案件也撤诉了。在当时审理时，薛建国没有提供产权移交及房屋买卖合同。这些合同和产权移交能够看出买受人是薛建国，后面补充的是其他四位的签字，而且在2012年4月9日时石井军没有使用信诚公司的公章，是石井军私刻的公章，与产权移交和合同上的公章是不符合的，为此法院判处石井军一年有期徒刑。当时石井军没有使用该公章，在石井军签订的所有合同中都是本人签名，有的加盖本人印章，产权移交只有印章，没有石井军本人签名，因为石井军已经死亡。该房屋的实际竣工年限并不是2012年，在其他人对该案涉房屋提出执行异议时，法院均已经查明。产权移交书买受人后面的名字是薛建国，但是后边被人为的填写其他名字，房屋交接时间与上面所有的字体均不一致。另外庄连成的两份产权移交书和他自己陈述的房屋价格明显不符，庄连成在庭审时说过买第二套房屋交付24万元，这两户房屋没有任何一套是24万元，所以证据不应当采信。 信诚公司对证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。办理手续都需要信诚公司盖公章，石井军拿房屋预告抵押时没有给盖章，包括本案在内的五户合同都是公司正常盖章，不是石井军私刻章加盖。 证据二，房屋租赁合同一份。意在证明：上诉人已经实际占有案涉房屋，在2013年10月份出租给马俊。 高玉珠对该组证据的形式要件及证明问题均有异议。该房屋租赁合同是假的，在一审时薛建国明确说明了这个房子是给马俊住，不收取任何费用，没有将房屋租赁给马俊，而今天却出现了一份房屋租赁合同，上诉人在提供伪造证据，希望对其制裁。 信诚公司未对证据提出意见。 证据三、证人庄连成出庭作证，意在证明：1单元201、3单元501房屋是庄连成花现金购买，在2011年春天的时候，庄连成和薛建国、杨云湖、季永平买房子，当时庄连成几个人不认识石井军，薛建国认识石井军，薛建国领着去找石井军，石井军说房子按照团购买可以一个房子便宜2万元，票据写薛建国的名字，等房屋预售许可证下来，按照每个人的名字开正式手续，4个人买房子，之后庄连成又找石井军买了套房子，给孩子结婚用。2011年12月份给石井军10万元现金，2012年3月份给石井军10万元，2012年4月份给了石井军4万元，共计给付石井军24万元，之后在2012年4月9日庄连成找石井军要手续，石井军把所有人的合同、房屋的钥匙、产权移交书都给庄连成，当时合同上没写薛建国的名字，由庄连成代签，谁的房子就写谁的名字。集体购买的房子合法有效，都是由现金缴纳的，没有任何虚假。 薛建国认为证人证言充分证明了包括上诉人房屋在内的案涉五套房屋，在2012年4月9日已经签订了合同，并交付给了购买人，这一事实是符合执行异议复议案件对抗执行的条件，应当予以采信。需要说明的是通过证人证明本案案涉房屋在2019年9月28日补办了一套房屋买卖合同和交接书的事实，薛建国因不了解情况，应当根据案件的客观情况认定合同签订的事实。 高玉珠对证人证言有异议，陈述不属实，该房屋在法院查封并且评估拍卖时上诉人及其他三位均对本案多次商议，也参加了几次庭审，而且上诉人在执行异议之诉时也均有律师参加诉讼，对是否提供合同，提供收据均有一定的了解，此次庭审，却以不清楚什么是正式合同为名，来否认这一事实明显是做虚假陈述。在一审时薛建国明确说明了合同是2019年9月28日由信诚公司出具的，而产权移交书写是2015年12月31日进行的房屋交接，自己在庭审时说了，房屋当时并没有交付给他，在2014年才交付房屋，而且这五份合同写的均是薛建国的名字，刚才证人也说是团购，团购的意义是很多人购买，不是薛建国一个人签订购买，证人虚假陈述不应当采信。 信诚公司对证人证言无异议。 本院认为，薛建国主张案涉房屋为买卖，其与信诚公司在2019年补签房屋买卖合同，本次又提交2012年的房屋买卖合同，认为不知道有2012年合同的存在，这与常规买房相悖。其所提交的2012年的商品房买卖合同，买受人均为薛建国，其中四户又附其他人姓名，与常规的买卖合同有区别。又结合庄连成所述房款分多笔现金支付，薛建国称房屋为现金支付，以及东宁市人民法院在2019年9月23日询问石井军的笔录中，石井军称薛建国的五户房屋为借款抵押等情形，本院对薛建国提交的证据及证人证言不予确认。 本院二审查明，依据东宁市人民法院（2015）东民初字第10号协助执行通知书，案涉房屋的查封时间为2016年5月5日。 除此，本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是指在强制执行程序中，一般不动产买受人所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。其所要保护的权益是一般不动产买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。在审查认定案外人是否享有排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。因借贷抵押而签订的商品房买卖合同，合同的“买受人”非一般不动产买受人的，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 本案中，根据东宁市人民法院在2019年9月23日询问石井军的笔录，石井军称薛建国所购的五户房屋非真实买卖，房屋是为借款设定的抵押。又结合庄连成所述房款分多笔现金支付；薛建国称房屋为现金支付；薛建国与信诚公司在2019年补签房屋买卖合同，本次又提交2012年的房屋买卖合同，认为不知道有2012年合同的存在；2012年的商品房买卖合同，买受人均为薛建国，其中四户又附其他人姓名，与常规的买卖合同有区别等情形。薛建国不能证明是基于买卖的意思表示签订商品房买卖合同，不能证明其为一般不动产买受人，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查，薛建国对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，薛建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4450元，由薛建国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  贾海波 审 判 员  杨大奎 二〇二〇年九月十八日 法官助理  何 喆 书 记 员  孙 源 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。