安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0811民初1759号 原告（反诉被告）：肖波，女，1978年6月18日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 原告（反诉被告）：王炜，男，1972年1月2日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：金吕锋，安徽国誉律师事务所律师。 上述两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：宋春，安徽国誉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安庆市天盟房地产有限公司，住所地安徽省安庆市开发区中兴大街**，统一社会信用代码91340800MA2TCB5L64。 法定代表人：李金苗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张庆华，湖北百思得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张美玲，湖北百思得律师事务所律师。 原告肖波、王炜诉被告安庆市天盟房地产有限公司（以下简称天盟房地产）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，被告天盟房地产提出反诉，本院依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。肖波、王炜及共同的委托诉讼代理人金吕锋、宋春，天盟房地产委托诉讼代理人张庆华、张美玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖波、王炜共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令天盟房地产立即返还肖波、王炜车位双倍定金20000元；2.请求法院判令天盟房地产继续履行与肖波、王炜签订的《商品房认购书》，按《商品房认购书》约定签订、履行《商品房买卖合同》；3.请求法院判令天盟房地产承担本案诉讼费。事实及理由：天盟房地产系湖北天盟投资集团有限公司全额子公司。2020年3月26日，湖北天盟投资集团有限公司发布《关于参与助力“白衣天使暖心之夜”大型主题活动的实施细则》，称为表达对广大医护人员的感恩之情，以其子公司天盟房地产销售的楼盘对通过资格审查的安徽省安庆市的公立医院的医护人员实施价格优惠，在公司对外发布的住宅标准价格（商品房政府备案价）基础上给予一次性优惠减免28万元。肖波系安庆市公立医院医护人员，2020年4月20日肖波、王炜与天盟房地产签订《商品房认购书》，认购书约定肖波、王炜购买该公司天盟·阅江山4栋1单元1904号房产一套，房屋标准价款为1520840.00元（单价为12128.88元/平方米），在此基础上一次减免人民币280000元，优惠后的总价为1240840元。《商品房认购书》同时约定，在认购书签订后的5日内签订正式《商品房买卖合同》。《商品房认购书》签订当日，肖波、王炜向天盟房地产支付70000元购房定金。应天盟房地产的要求，肖波、王炜与其签订《天盟·阅江山地下车位预定协议》，预定车位一个，价格为79900元，肖博、王炜预付车位定金10000元。2020年4月24日，肖波、王炜如约向天盟房地产交纳首付款，天盟房地产告知肖波、王炜必须将《商品房认购书》中约定的购房款，加上车位使用权转让款，车位使用权费用不另外开具发票，否则无法办理合同备案，双方由此发生争议。争议经相关部门协调无果，天盟房地产于2020年5月20日向肖波、王炜发出《解除通知书》，以肖波、王炜未在《商品房认购书》及《地下车位预定协议》约定的期限内签订《房屋买卖合同》，并缴纳有关房款、车位款为由，宣布单方解除认购书及预定协议。肖波、王炜认为，天盟房地产企图将车位销售款纳入房款，系典型的捆绑销售行为，其行为触犯了相关法律，严重侵害了自身的合法权益。另在上述活动结束后，天盟房地产主动将涉案房屋备案价格下调，天盟房地产的行为，实属以感恩医护人员为幌子进行虚假广告宣传，其行为严重违反合同履行中诚实信用原则。肖波、王炜同意解除《地下车位预定协议》，但定金应当双倍返还。肖波、王炜认为不同意解除《商品房认购书》，要求天盟房地产继续按照《商品房认购书》的相关约定签订《商品房买卖合同》。如果法院判决解除合同，则要求按照定金罚则双倍返还定金。 天盟房地产辩称：1.因肖波、王炜违约导致双方不能订立购房优惠协议以及商品房买卖合同，致使双方解除合同，故相关定金不予返还；2.肖波、王炜请求签订和履行商品房买卖合同，不具备相应的条件。商品房买卖的合同签订应以双方签订购房减免优惠协议为条件，同时遵守自愿原则，在合同当事人达成合意下才能签订，法律不能强制要求当事人之间签订相关合同；3.肖波、王炜与天盟房地产签订《车位预定协议》是双方协商后达成合意的一个过程，没有任何人强迫或者要求其签订该协议，肖波、王炜称我公司进行虚假宣传，我公司将保留相关诋毁行为追究的权利。且肖波、王炜在诉状中依据的相关法律关系与本案诉请的法律关系是相抵触的，请求法院驳回其诉讼请求。 天盟房地产提出反诉诉讼请求：1.确认肖波、王炜与天盟房地产签订的《商品房认购书》、《天盟·阅江山地下车位预定协议》于2020年5月22日解除；2.判令购房定金70000元、车位定金10000元，合计80000元归天盟房地产所有；3.判令肖波、王炜承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年3月27日至2020年4月10日，天盟房地产举办大型主题活动，并公布了《关于参与助力“白衣天使·暖心置业”大型主题活动的实施细则》（以下简称“实施细则”）和《活动声明》。实施细则第五条规定对参与活动的住宅总价款减免具体以双方签订的购房减免优惠协议为准，活动声明第八条规定未按约定签订商品房认购书、购房减免优惠协议、商品房买卖合同的客户，当然不享有活动细则规定的房款减免优惠。所以活动细则和具体流程应是双方签订认购书后，就购房优惠减免方式协商达成一致，并签订购房减免优惠协议，正式商品房买卖合同的签订应以优惠协议的签订为前提条件。2020年4月4日，肖波与案外人王泽瀚共同签字确认实施细则和活动声明的全部内容，同意按天盟房地产的要求和文件内容办理相关手续，自愿承担因此产生的置业风险。并与天盟房地产签订了《选房协议书》。2020年4月20日，肖波、王炜与天盟房地产签订《商品房认购书》、《天盟·阅江山地下车位预定协议》，分别支付购房定金70000元及车位定金10000元。认购书第六条、第七条约定，肖波、王炜应于认购书签订之日起5日内与天盟房地产签订正式商品房买卖合同，若逾期超过三日，则天盟房地产有权单方解除认购书，已支付购房定金不予退还。车位预定协议第十条约定，肖波、王炜须自选定房源之日起三日内与天盟房地产签订《天盟·阅江山地下车位使用权转让协议》，同时向天盟房地产付清车位全部使用权转让价款，若逾期超过三日，则天盟房地产有权单方解除车位预定协议，且已支付的车位定金不予退还。然而，肖波、王炜在签订认购书和车位预定协议后，拒不按活动实施细则、认购书以及车位预定协议约定与天盟房地产签订优惠协议、商品房买卖合同，且未支付任何购房款和车位款。天盟房地产遂于2020年5月22日解除了《商品房认购书》、《天盟·阅江山地下车位预定协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，结合《商品房销售管理办法》第十六条规定，天盟房地产认为，因肖波、王炜自身不遵守实施细则，拒不按认购书及车位预定协议约定履行相关义务，导致双方未订立购房减免优惠协议、商品房买卖合同，定金应当不予返还。因此，天盟房地产依法提出反诉，恳请判令如前所求。 肖波、王炜辩称：1.我方同意解除车位预定协议，但不同意解除商品房认购书；2.天盟房地产在诉状中所诉称的事实没有事实依据，肖波、王炜在合同约定的期限内，缴纳相关的房款以及车位转让款，但是天盟房地产要求将车位款纳入房款，车位款不另行开具发票，其行为严重损害了我方的合法权益，不仅增加了我方支付相关税收的义务，而且讼争车位没有取得正式的使用权相应凭证。因为车位的转让款纳入了房款，天盟房地产的行为实际上是以房款吸收车位款，掩盖其非法转让车库的行为；3.肖波、王炜在合同约定的期限内积极的筹措资金导致大量的利息损失，而天盟房地产不按协议的约定单独开具车位转让发票，其行为已经构成了违约，故天盟房地产应当支付肖波、王炜车位预定金2万元。同时为了保障房屋交易的秩序及维护市场交易的稳定性，天盟房地产应当与肖波、王炜签订具体的房屋买卖合同，并履行相关的协议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月26日，湖北天盟投资集团有限公司发布“关于参与助力‘白衣天使·暖心置业’大型主题活动的实施细则”，活动方式载明符合活动参与资格的人员所购买的住宅总价款，在项目公司对外发布的住宅标准价款（商品房政府备案价）基础上一次性减免28万元。具体以双方签订的购房减免优惠协议为准。肖波与案外人王泽瀚在该实施细则下方签名确认。 2020年4月20日，肖波、王炜在《商品房认购书》上作为乙方签名，甲方为天盟房地产，认购书约定：1.肖波、王炜认购天盟房产公司开发的天盟·阅江山4栋1单元1904号房屋一套，建筑面积125.39平方米，每平方米12128.88元，该商品房标准价款为1520840元（即该商品房在安庆市发展和改革委员会于2019年10月18日公示的商品住房销售价格备案表中所对应的价款），因“白衣天使·暖心置业”活动，在该商品房标准价款基础上一次性减免280000元，优惠后的房款总价为1240840元，每平方米9895.84元；2.双方签订认购书后，肖波、王炜支付70000元作为购房定金，之后签订正式商品房买卖合同后自行转为房款的一部分；3.肖波、王炜需于本认购书签订之日起五日内与天盟房地产签订正式商品房买卖合同，同时付清全部购房款或者首付款或者递交房票等；4.若肖波、王炜逾期签订正式商品房买卖合同等，则视为同意天盟房地产取消购房优惠后重新计算房款总价等；若逾期超过三日，则天盟房地产有权单方解除本认购书，肖波、王炜已支付购房定金不予退还；5.本认购书自天盟房地产收到购房定金后生效。肖波、王炜凭此认购书签订正式商品房买卖合同，如与认购书有冲突，以商品房买卖合同为准。正式的商品房买卖合同生效后，该认购书自动终止。 同日，肖波作为乙方与甲方天盟房地产签订《天盟·阅江山地下车位预定协议》，该协议约定：1.肖波自愿预定车位1个，该车位暂定编号为C-016；2.该车位使用权转让价款为99000元，优惠后的车位使用权转让价款为79900元，此价款不包含物业公司管理车位的车位管理服务费；3.肖波应于本协议签订当日支付该车位定金10000元整，该定金在签订《天盟·阅江山地下车位使用权转让协议》后自行转为该车位的部分使用权转让价款；4.肖波须按双方约定的期限签订《天盟·阅江山地下车位使用权转让协议》、支付全部车位使用权转让价款并办结相关手续。若肖波逾期超过三日，则天盟房地产有权单方解除本协议，并无需事先通知肖波并有权将该车位使用权另行转让，且肖波已支付的车位定金不予退还；5.双肖波认可该车位的区域、位置、编号和使用空间以政府规划部门最终审批或划定为准，并接受该车位无登记产权的客观情况和法律情况；6.若该车位所在地下空间为人防工程，在发生战争或者国家相关部门依法征收时，肖波须无条件腾退，并不得主张返还任何款项等。当日，肖波、王炜缴纳了购房定金70000元和车位定金10000元，天盟房地产分别出具了收据两张，收款事由分别为购房定金4-1904，车位定金C-016。 2020年4月24日，肖波、王炜与天盟房地产磋商签订商品房买卖合同中，肖波、王炜称因其不同意天盟房地产将车位款纳入房款一并开具发票的条件而发生争议，致双方未按约定签订合同。2020年5月20日，天盟房地产向肖波、王炜发出解除通知书，内容为：告知肖波、王炜因未按照认购书的相关约定，签订商品房买卖合同，付清购房款并办理完结全部手续，付清车位使用权转让价款，解除双方签订的《商品房认购书》、《天盟·阅江山地下车位预定协议》，自该通知书送达之日起即时解除，按照上述相关约定，解除后的所有法律后果均由肖波、王炜自行承担。 本院认为，肖波、王炜与天盟房地产签订的《商品房认购书》是双方在自愿、平等的基础上签订的，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方就此预约合同争议的焦点为：1.天盟房地产发出的解除通知书能否发生解除涉案《商品房认购书》的效力；2.该预约合同能否认定已构成商品房买卖合同，能否继续履行；3.该预约合同如不能继续履行，是否使用定金罚则。 针对上述预约合同的争议焦点1：天盟房地产发出的解除通知书能否发生解除涉案《商品房认购书》的效力。由通知内容可知，天盟房地产主张肖波、王炜逾期履行相关义务，构成违约，根据双方之间的约定解除合同。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因肖波、王炜系与天盟房地产未就争议事项达成一致导致的延迟履行，天盟房地产亦未举证证明其在发出上述解除通知时，肖波、王炜存在违约行为，故上述通知书不发生解除合同的效力。天盟房地产要求确认其与肖波、王炜签订的《商品房认购书》于2020年5月22日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。天盟房地产应继续履行其与肖波、王炜签订的《商品房认购书》。 针对上述预约合同的争议焦点2：该预约合同能否认定已构成商品房买卖合同，能否继续履行。《商品房认购书》是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房买卖合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定 商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案《商品房认购书》虽对房屋的坐落位置、面积、价款支付等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。且《商品房认购书》还约定凭此认购书签订《商品房买卖合同》，如有冲突，以双方正式签订的《商品房买卖合同》为准，合同签订后，该认购书自动终止。因此，《商品房认购书》不能认定为商品房买卖合同，而只能认定系为磋商购买商品房而签订的预约合同，双方至今也尚未签订正式商品房买卖合同，天盟房地产亦不同意继续履行合同，肖波、王炜请求继续履行合同的要求不能实现，其请求继续履行合同的诉讼请求不予支持。 针对上述预约合同的争议焦点3：该预约合同如不能继续履行，是否使用定金罚则。根据《商品房买卖解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。只要双方在规定的期限内根据认购书的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同并不是认定违约与否的判断标准。本案中，双方签订的《商品房认购书》系预约合同，肖波、王炜所缴纳的70000元定金系立约定金，对于最终未能签订正式的商品房买卖合同的原因，肖波、王炜主张系因天盟房地产要求将车位款纳入房款，车位款不另行开具发票，且讼争车位没有取得正式的使用权相应凭证，天盟房地产则主张系肖波、王炜在约定的时间内未签订商品房买卖合同。对此，本院认为，根据双方所提交的证据来看，肖波、王炜与天盟房地产在签订《商品房认购书》约定的时间内对如何签订商品房买卖合同进行了磋商而未达成一致，肖波、王炜未按约继续支付房款。可见双方在签订预约合同后对签订正式合同进行过磋商，只是最终未能达到签订正式商品房买卖合同的一致意见，属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，因此出卖人天盟房地产应当将定金70000元返还买受人肖波、王炜。出卖人天盟房地产主张不予返还定金和肖波、王炜请求双倍返还定金的请求均不予支持。 关于肖波、王炜与天盟房地产签订的《天盟·阅江山地下车位预定协议》是否有效并如何适用定金罚则。肖波于2020年4月20日向天盟房地产交付了10000元车位定金，并通过《天盟·阅江山地下车位预定协议》确定了车位编号、价款、付款方式及正式签约时间等，《天盟·阅江山地下车位预定协议》符合预约合同的法律特征，应视为双方的预约合同关系成立。肖波、王炜主张系因天盟房地产要求将车位款纳入房款，车位款不另行开具发票，且讼争车位没有取得正式的使用权相应凭证等原因导致双方未进一步签订合同，虽天盟房地产对此予以否认，但没有提出相反的证据予以反驳，因此对肖波、王炜对于该事实的主张予以认定。根据《地下车位预定协议》得知，该车位并无登记产权，故天盟房地产要求将车位款纳入房款一并开具发票的行为显属违约。天盟房地产请求解除《天盟·阅江山地下车位预定协议》，肖波、王炜亦同意解除该协议，本院予以确认。根据《商品房买卖解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，天盟房地产并未按照双方在《天盟·阅江山地下车位预定协议》中约定签订《天盟·阅江山地下车位使用权转让协议》，且未举示证据证实双方未签订正式协议系肖波、王炜的原因或不可归责于双方的原因，故天盟房地产应当双倍返还肖波交纳的车位定金20000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）肖波、王炜与被告（反诉原告）安庆市天盟房地产有限公司2020年4月20日签订的《商品房认购书》、《天盟·阅江山地下车位预定协议》； 二、被告（反诉原告）安庆市天盟房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）肖波、王炜购房定金70000元、双倍返还原告（反诉被告）肖波、王炜车位定金20000元，合计90000元； 三、驳回原告（反诉被告）肖波、王炜与被告（反诉原告）安庆市天盟房地产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费300元，减半收取150元，反诉受理费1960元，减半收取980元，由被告（反诉原告）安庆市天盟房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 郑 磊 二〇二〇年九月二十八日 书记员 纪江龙 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。