云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8317号上诉人（原审原告）：周红梅，1974年10月27日生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨国社，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：岳龙。委托诉讼代理人：苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高大鹏，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周红梅因与被上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称“俊发公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。周红梅上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院有法不依。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。以上司法解释自2003年6月1日施行以来，昆明市各级人民法院根据其规定已判决了数以万计的商品房买卖合同纠纷，一审法院在确认被申请人违约的情况下，却不以该司法解释计算违约金，有法不依。二、一审法院举证规则与最高人民法院背道而驰。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“违约金过高标准及举证责任”规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承接举证责任。一审法院判决的说理内容为：“购房人并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院同意俊发公司调减违约金的申请”。一审法院在举证规则的运用上与最高人民法院的审判理念截然相反。俊发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉、维持原判。周红梅向一审法院起诉请求：1.判令俊发公司向周红梅支付逾期办理所有权证的违约金人民币35597元（以下均为人民币），以411688元为本金按年利率6%计，自2016年7月5日起至2017年12月21日止；2.判令俊发公司承担诉讼费。一审法院认定事实：俊发公司（甲方）与周红梅（乙方）于2014年11月7日签订了《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅Ａ4-9-2-902号），约定：乙方向甲方购买昆明市呈贡区房屋，总价款411688元。合同中关于产权约定：乙方在达到以下条件后，甲方在240个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关：1.乙方向甲方交清全部房款及相关代收费用；2.甲、乙双方交接房手续办理完毕；3.乙方填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给甲方；4.乙方向甲方交付办理房屋所有权证的必要资料。若乙方未满足上述任何条件，均视为乙方自动放弃甲方协助乙方办理产权登记的权利，产权登记由乙方自行办理，甲方提供办理产权登记需甲方出具的资料。周红梅已向俊发公司缴清购房款。2015年7月18日周红梅办理了接房车位的手续，并向俊发公司交纳了契税及办理土地证的工本费。俊发公司于2017年12月13日将周红梅办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。2017年12月21日，周红梅取得房屋不动产权登记证书。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人在《商品房购销合同》中约定了在购房者达到合同第十二条载明的4个条件后由俊发公司在240个工作日内协助购房者将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关。周红梅在2015年7月18日办理交接房手续后即已满足了约定的4个条件，俊发公司应当在240个工作日内协助周红梅递交办证资料，但俊发公司直至2017年12月13日才将办证资料递交不动产登记机关，已构成违约，应当根据法律规定承担相应的违约责任。对于俊发公司提出的未能及时办证的原因在于契税新政的实施以及周红梅未完全提交资料的辩称，周红梅在接房时已缴纳了相关费用并提供资料，俊发公司也未提交证据证明其通知周红梅重新提交新政所需的资料。此外，俊发公司在原定办证期间遇到契税新政及不动产新政实施，未充分判断新政实施对办证时限的影响，其并未及时与购房人商定延长办证期间，此系俊发公司的失误，故对于俊发公司的辩称，一审法院不予支持。周红梅、俊发公司双方未在合同中约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方式。周红梅根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，主张被告以购房款为基数按照年利率6％支付逾期办证违约金，俊发公司以购房人并无实际损失为由，向一审法院申请调减违约金。经查，周红梅并未举证证明其因被告俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故，一审法院同意俊发公司调减违约金的申请。并以周红梅实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向周红梅支付违约金4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定：由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司在判决生效后十日内向原告周红梅支付逾期办证违约金4000元。二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据。一审法院认定的事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一审确认的违约金是否得当？针对争议焦点，本院认为，俊发公司对于其逾期办理房屋产权证的事实没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”俊发公司应当依法承担违约责任。因为《商品房购销合同》并未约定违约责任，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”上诉人所称应当由俊发公司举证证明逾期办证给上诉人造成的实际损失，因为本案双方当事人未约定违约金，不存在被上诉人认为约定的违约金高于实际损失的情况并申请予以减少的情形，故上诉人作为原告应当举证证明其所受实际损失。在上诉人未提交有效证据证明其损失的情况下，本院兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向上诉人支付违约金5500元，一审法院没有区分购房款数额及逾期办证天数等情况，统一酌情认定违约金为4000元欠妥，本院予以改判。综上所述，周红梅的上诉理由部分成立，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初6083号民事判决；二、由被上诉人呈贡俊发伟业房地产有限公司在判决生效后十日内向上诉人周红梅支付逾期办证违约金5500元；三、驳回上诉人周红梅的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费1035元，由周红梅负担517.5元，由呈贡俊发伟业房地产有限公司负担517.5元。本判决为终审判决。审判员  刘涛二〇二〇年九月二十七日法官助理蒋志平书记员李远健