甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终932号上诉人（原审原告）：马某1，甘肃省敦煌市人，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：秦某，甘肃鸣沙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国网甘肃省电力公司敦煌市供电公司，统一社会信用代码91620982067244405A。负责人：闫某。委托诉讼代理人：张某，女，该公司法务。委托诉讼代理人：温某，甘肃方域西涛律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：敦煌市自然资源局，统一社会信用代码11620982MB1636158L。法定代表人：马某2。委托诉讼代理人：杨某。上诉人马某1因与被上诉人国网甘肃省电力公司敦煌市供电公司（以下简称敦煌市供电公司）、敦煌市自然资源局合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2020）甘0982民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马某1上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判房地产买卖协议（复印件）不成立；2.一、二审诉讼费由敦煌市供电公司、敦煌市自然资源局承担。事实和理由：1.房地产买卖协议系伪造，一审判决对此没有认定，纵容了伪造证据或文书的违法、犯罪行为。（1）房地产买卖协议在马某1提起诉讼要求返还租赁房屋的案件中，因敦煌市供电公司称房屋及土地使用证已转移登记在敦煌市供电公司名下，法院依职权调取了相关不动产转移登记资料，其中不动产转移登记的依据是敦煌市供电公司提交的房地产买卖协议复印件。（2）经核实，马某1未与敦煌市供电公司签订过房地产买卖协议，协议中所签“马新民”与马某1一直使用的名字不符，从笔迹看明显和马某1的书写习惯、方式不符，签名系伪造。并且房地产买卖协议内容粗陋，没有生效条款、签订时间等内容，该协议没有任何效力。（3）敦煌市供电公司在（2018）甘0982民初2322号案件中陈述，双方没有签订过房屋买卖合同，但本次诉讼中的陈述与以上陈述完全不同，证实敦煌市供电公司向不动产登记部门提交的房地产买卖协议系伪造。（4）敦煌市供电公司伪造房地产买卖协议涉嫌违法犯罪，使用虚假协议办理土地过户程序违法，应承担相应的法律后果。2.一审判决根据领据中备注的“房款”以及向敦煌市供电公司提供房产证的事实，认定双方买卖关系成立，属于证据采信不当，适用法律错误。根据一审裁判思路，可以根据以下事实作出双方之间不存在买卖关系的推定：（1）依照相关规定和交易习惯，敦煌市供电公司系国有企业，财务制度健全，在办理相关财务支出时，应有完整、真实的财务手续，在涉及不动产买卖时应当有买卖合同和交易发票，并办理权属登记转移手续，这样才能记入不动产科目中。但敦煌市供电公司没有与马某1签订买卖合同，没有要求作为职工的马某1配合办理房屋权属转移登记手续。由此可以推理出敦煌市供电公司没有买卖房屋的意思表示，无法与马某1签订买卖合同，更不可能要求马某1配合权属转移登记。在这种情况下，敦煌市供电公司占有使用马某1的房屋数年之后，在马某1工作期间，向产权登记部门提交了伪造的房地产买卖协议，马某1有理由相信没有买卖，所以伪造了材料。（2）马某1系敦煌市供电公司职工，文化程度不高，不懂财务会计知识，马某1将用途写为房款，完全是按照公司财会人员的授意书写。以马某1的真实意思表示及日常判断，“房款”是租房款，而不是购房款或者卖房款。（3）马某1办理了两个证书,分别是A字第50053号房产证、敦煌国有（1998）国用字第1590号国有土地使用证。虽然马某1将房产证交由敦煌市供电公司保管，但并未提供土地使用证。马某1是敦煌市供电公司职工，2003年租赁房屋时领导要求提供产权证，考虑到是长期租赁，所以才将房产证交单位保管。并且房产证由谁持有不代表房屋实体权利的变更。一审判决根据房产证由敦煌市供电公司持有的事实，认定双方达成房屋买卖的合意。按照一审的裁判思路，马某1一直持有国有土地使用证，应视为马某1对房屋土地享有合法权利。日常交易中，将房产证交付他人保管的原因很多，权属证书的交付、保管无法让实房屋买卖行为的存在。3.一审判决认定双方之间的房屋买卖合同成立没有证据证明。马某1是敦煌市供电公司职工，敦煌市供电公司没有要求马某1与其签订房屋买卖合同，即提供了一份伪造的房屋买卖合同。马某1至今持有土地使用证原件，共有人祁昌兰、马信没有签字认可的情况下，土地使用权却办理了变更登记。敦煌市供电公司在多次诉讼中称房屋已过户，但敦煌市自然资源局称房产过户时要收回原件剪角归档，但敦煌市供电公司一直持有房产证原件。在撤销不动产登记的行政诉讼中，敦煌市自然资源局向人民法院出具证明，载明：“涉案房屋未过户，土地使用权已过户。”敦煌市供电公司和敦煌市自然资源局的陈述相互矛盾，显然敦煌市供电公司存在虚假陈述。4.一审对房地产买卖协议中“马新民”的签名是否为本人书写的鉴定申请不予准许显示公平、程序违法，请求二审启动鉴定程序。5.一审判决适用法律错误。马某1与敦煌市供电公司不存在房屋买卖关系，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第十条、第一百二十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定驳回马某1的诉讼请求，属于适用法律错误。敦煌市供电公司辩称，1.房地产买卖协议系双方真实意思表示，马某1认为房屋房地产买卖协议系伪造的理由不能成立。（1）马某1主张系伪造的理由为，经核实马某1没有与敦煌市供电公司签订过房地产买卖协议，没有在该协议上签字或按指印，该理由明显不能成立。根据一审法院调查的情况，不存在经核实双方未签订房地产买卖协议的情形，一审法院调查阶段，敦煌市供电公司对房地产买卖协议的签订过程陈述系敦煌市供电公司起草后交给马某1，从该情形判断，可能存在马某1将房地产买卖协议带回后，经马某1家人协商后，由马某1家属签字的可能性。实践中，委托签名及家属代签合同的情况时有发生，不应当仅以本人未签字就否定已生效并已实际履行的房地产买卖协议。依据房地产买卖协议的内容，主要条款（包括标的物、价款、交付方式）明确，不存在马某1所提没有合同基本条款的事实。本案中，房地产买卖协议生效并已履行完毕，并且马某1没有直接证据证明房地产买卖协议中马某1的签名系敦煌市供电公司所签。2.一审判决将领据中“房款”二字的真实意思表示认定为购房款，并认定双方买卖合同关系成立符合法律规定，一审判决不存在证据采信不当，法律逻辑错误的情形。依据基本常识，“房款”的理解应为购房款，在马某1没有证据证明双方之间存在租赁合同关系的情形下，应当按照正常文义解释，将房款认定为购房款。马某1将“房款”解释为租房款，不符合常理。按照交易习惯，如果存在真实的租赁合同关系，马某1应当在领据中对款项用途注明为“房租”或者“租金”字样。马某1向敦煌市供电公司交付房屋产权证的行为亦符合房产买卖的情形，通常在房屋租赁合同关系，出租人并没有向承租人交付产权证书的义务。依据一审时敦煌市供电公司提交的财务凭证，科目名称记载为“固定资产”，即随着双方买卖关系成立，敦煌市供电公司固定资产增加，并在财务凭证中进行了记录。3.敦煌市供电公司提交的证据足以认定双方之间存买卖关系，并且买卖合同成立并生效。敦煌市供电公司提交的记账凭证、领据、支票存根，证明双方买卖合同关系成立，且马某1受领了房款。敦煌市供电公司提交的证据证明房屋产权和土地使用权已转移登记在敦煌市供电公司名下，2015年敦煌市供电公司对房屋进行了修缮改造，在此期间马某1系敦煌市供电公司管理人员，从未对房产修缮提出任何异议，并且房产水、电用户名称已变更为敦煌市供电公司。如果双方之间系租赁合同关系，马某1作为出租人，应当负责房产的修缮，而不是由敦煌市供电公司进行修缮，也不可能变更水、电的用户名称。4.一审判决驳回马某1的鉴定申请符合法律规定，程序合法。马某1要求鉴定房地产买卖协议落款处的签名是否为本人所签，该申请缺乏鉴定必要性，理由如下：（1）即使房地产买卖协议落款处的签名不是马某1的笔迹，也不能排除马某1授权或委托家属等他人签名的情形。（2）该项鉴定申请不能直接得出房地产买卖协议落款处的签名由敦煌市供电公司书写，由敦煌市供电公司伪造的结论。事实上，一个的笔迹不可能在15年的时间内不发生任何变化，马某1也没有在法定期限内向法院提交符合法律规定的鉴定材料。故一审驳回马某1的鉴定申请并无不当。5.一审判决适用法律正确。根据马某1一审诉讼请求及依据的事实和理由，其诉讼目的在于否定已生效的房地产买卖协议的成立及效力，一审判决适用的相关法律条文属于合同成立及生效的规定，不存在法律适用错误的问题。综上，马某1的上诉请求不能成立，应予驳回。敦煌市自然资源局辩称，本案一、二审的处理结果与敦煌市自然资源局没有关系，请求驳回上诉，维持原判。马某1向一审法院起诉请求：1.判令马某1与敦煌市供电公司之间的房地产买卖协议无效；2.判令敦煌市供电公司承担案件受理费。一审诉讼过程中，马某1变更诉讼请求第1项为：判令房地产买卖协议不成立。一审法院认定事实：马某1系敦煌市供电公司职工。1993年6月9日，敦煌市人民政府为其颁发A字第XXXX号甘肃省敦煌市房产所有证，记载：坐落于××镇的平房（10间，建筑面积144.56㎡）的产权人为马新民，产权性质为私有。1998年8月，敦煌市人民政府为马某1颁发敦国用（1998）字第1590号国有土地使用证，记载：坐落于××镇土地使用者为马某1，用途为住宅，用地面积239.3㎡。2003年6月4日，马某1在领据上签字，领据内容：“今领到水电公司房款人民币（大写）肆万伍仟元正，￥45000元，领款用途说明：房款”。次日，马某1在中国农业银行支票存根上签字，支票存根记载：收款人：马某1，金额：45000元，用途：房款。马某1收到45000元后，将上述A字第XXXX号甘肃省敦煌市房产所有证交由敦煌市供电公司持有。2011年12月31日，敦煌市自然资源局（原敦煌市国土资源局）在给敦煌市供电公司办理坐落于敦煌市北门外、宗地编号为XXXXX的土地使用权变更登记时，依据敦煌市供电公司提交的相关材料，将敦国用（1998）字第1590号国有土地使用证所载明的土地，与敦煌市供电公司原土地合并登记，土地总面积26020.71㎡，登记后的国有土地使用证号为敦国用（2011）第XXX号，土地使用权人为敦煌市电力公司。2015年11月，上述房屋被敦煌市供电公司修缮，用作职工餐厅。2016年6月马某1退休。2018年2月26日，敦煌市自然资源局（原敦煌市国土资源局）依据敦房权证其他产字第XXXX号房产证和敦国用（2011）第1**国有土地使用证，将相关产权合并登记，给敦煌市供电公司颁发了甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证书，记载：国有建设用地使用权宗地面积26020.71㎡，房屋建筑面积3882.72㎡。2018年9月12日，马某1以敦煌市供电公司为被告提起诉讼，请求敦煌市供电公司返还位于敦煌市××镇。2018年11月6日，一审法院依申请从敦煌市自然资源局（原敦煌市国土资源局）调取《房地产买卖协议》复印件1份、甘肃省敦煌市房产所有证（即A字第XXXX号）复印件1份、领据（即马某1于2003年6月4日签名的领据）复印件1份，后马某1以需另案提起行政诉讼撤销权属转移登记为由，申请撤诉，一审法院依法准许。2019年5月21日、28日，马某1以敦煌市自然资源局为被告，以敦煌市供电公司为第三人提起行政诉讼，请求撤销敦煌市自然资源局给敦煌市供电公司颁发的甘（2018）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证中包含马某1所有的房屋登记部分、请求确认敦煌市自然资源局将马某1所有的房屋转移登记在敦煌市供电公司名下的变更登记行为违法。2019年10月9日，敦煌市自然资源局向马某1出具关于沙州镇党河北路电厂家属院1号院房屋产权及土地使用权登记情况的说明，说明位于××镇房屋产权实际并未登记在敦煌市电力公司名下。2019年10月14日，马某1以起诉的房屋登记行为不存在为由，申请上述两起行政案件的撤诉，瓜州县人民法院依法准许。2020年3月3日，马某1提起本案诉讼，请求判令上述《房地产买卖协议》不成立。一审法院认为，围绕马某1于本案中所提出的判令《房地产买卖协议》不成立的诉讼请求，其实质在于马某1与敦煌市供电公司间是否存在房地产买卖关系、买卖合同是否成立，即双方是否就标的物的转移占有和接收付款达成了合意。通过（2018）甘0982民初2322号马某1诉敦煌市供电公司房屋租赁合同纠纷一案审判笔录及本案所查明的事实可知，涉案房屋的所有权证原件（即A字第50053号）和涉案房屋已于2003年6月5日由敦煌市供电公司持有、占有，马某1已于2003年6月5日领取45000元，且领取款项时，马某1已注意到领据及支票存根上用途一栏所标注的“房款”二字，马某1虽辩称其对“房款”二字的理解系租房款的意思，其与敦煌市供电公司系租赁关系，非买卖关系，但依据通常理解及“房款”二字的文义解释，“房款”应指买卖房屋的费用，且如若双方系租赁关系，马某1亦无向敦煌市供电公司交付房产证的必要，故在马某1无确凿证据对其主张加以佐证的情况下，一审法院认定马某1从敦煌市供电公司处所领取的45000元系购房款，而非租房款，双方已通过履行行为与受领行为就房屋买卖达成了合意，故双方间的房屋买卖合同应认定为已成立。对于《房地产买卖协议》甲方（卖方）处“马新民”的签字是否为马某1本人所签字的问题。诉讼中，马某1以《房地产买卖协议》系伪造，“马新民”的签字非马某1本人所签为由申请鉴定。起初，一审法院对其鉴定申请予以准许，并指定期限由马某1提供鉴定样本。期间，经对本案现有证据再次审查后，一审法院于2020年4月15日依法作出不予准许申请鉴定通知书。一审法院认为，承诺生效时合同成立，除法律、行政法规要求必须签订合同书，当事人要求签订合同书的，一般应当在合同成立之前提出，在承诺生效后提出签订合同书的，对方当事人可以拒绝，因为合同已成立，合同书只是作为合同成立的证明，即，即便《房地产买卖协议》甲方（卖方）处“马新民”的签字非马某1本人所签，也不影响双方间买卖合同成立并履行的事实，故马某1申请鉴定的事项与本案待证事实无关联，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十五条、第一百二十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决：驳回马某1的诉讼请求。案件受理费926元，减半收取计463元（马某1已预交），由马某1负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2003年6月，马某1从原敦煌市电力公司领款45000元，向原敦煌市电力公司交付了房屋以及房产所有证原件，领款时形成的领据、支票存根有马某1签字确认，均注明款项用途为“房款”。现敦煌市供电公司主张双方之间系房屋买卖关系，领据、支票存根中载明的“房款”是购房款，马某1主张双方之间系房屋租赁关系，领据、支票存根中载明的“房款”系租房款。经查，首先，马某1主张双方之间系房屋租赁关系，但未能提交证据证明与原敦煌市电力公司之间就租赁期限、租金标准、房屋改造、房屋维护等房屋租赁合同必备条款进行约定的相应证据，马某1主张领据、支票存根中载明的“房款”系租房款，在无相应证据印证的情况下，超出了“房款”二字的字面含义。其次，马某1主张双方之间系房屋租赁关系，就没有必要一并交付房屋所有权证原件，马某1虽然未交付土地使用权证书，但不能以此证明双方之间必然存在房屋租赁关系。第三，马某1认可领据中“房款”系自己书写，并且马某1对其主张的房屋租赁关系未提交相应的证据予以证明，一审判决将领据、支票存根中载明的“房款”认定为购房款属于通常解释。综合分析以上事实，一审判决根据审理查明的事实认定双方之间系房屋买卖关系适当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，就房屋、房屋所有权证交付、房款支付达成一致意见时，双方之间的房屋买卖合同成立并生效。对于在主管部门备案的房地产买卖协议中马某1的签名是否为本人所签的问题，因不影响根据本案已有证据认定的事实，一审不准许马某1提出的笔迹鉴定申请，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”的规定。综上所述，马某1的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人马某1负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年九月八日书记员 王 童