四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初5325号 原告：熊爱国，男，1971年10月28日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：曹云霞，女，1974年8月2日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙），经营场所：芜湖市镜湖区观澜路**滨江商务楼**17439。 执行事务合伙人委派代表：王修勋，执行董事。 委托诉讼代理人：滕利山，北京市君泽君（成都）律师事务所律师。 原告熊爱国、曹云霞与被告芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）（简称芜湖华客管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告熊爱国、曹云霞，被告芜湖华客管理中心的委托诉讼代理人滕利山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊爱国、曹云霞向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方房屋租赁合同，并要求被告限期十日内返还房屋；2、判决被告按合同约定向原告支付违约金35000元；3、被告缴清从2020年2月22日至2020年7月21日房屋租金15500元（要求被告支付房租至返还房屋之日止，按3100元/月计算，庭审中，原告表示被告于2020年8月7日交还房屋，租金共计为17050元）；4、判决被告支付物管费，截至2020年7月20日欠付费用为841.33元，其余的物管费支付至房屋返还之日（庭审中，原告表示截止2020年8月7日物管费为860元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年8月22日，原告将位于成都市锦江区梨花街12号1栋2单元1407号房租于被告，并签订了房屋租赁合同，合同期为5年，每月租金3100元，三年后每年递增5%。原告方按合同约定按时交房给被告，同时给了被告一个月的免租期。2020年2月以后，被告以疫情为由不缴纳房屋租金以及物业费等相关费用，超出合同约定的时间节点和范围，并单方面提出解约，被告代表与原告协商无诚意，无理要求原告退还押金直接退房。原告认为，疫情不适用于不可抗因素的解约条款，疫情是暂时可控的，疫情对商业地产有一定影响，而被告房屋是用作居住，所以疫情对居住房并无影响，但原告还是酌情予以适当减免房租，可是被告还是执意按他的条件解约。原告认为，如今疫情已经控制得当，全国复工复产局面已全面展开，同时原告也愿意调整租金至合同期结束，并在疫情期间两个月实行减免租金来延续合同，而被告执意违约。现在原告与被告代表的电话、微信都无法联系，原告在无法联系到被告的情况下，故提起诉讼，要求被告按合同约定承担责任。 被告芜湖华客管理中心辩称，认可原、被告双方存在租赁关系，原告于2020年8月7日收回案涉房屋。但因疫情导致双方的合同无法履行，被告于2020年3月份通过微信方式与原告进行联系，提出解除合同，双方不存在违约责任。因原告原因不同意解除合同，原告将被告起诉至法院。被告认为疫情为不可抗力，被告不应承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。租金从2020年2月22日开始起算属实，但应当予以减免。物管费860元被告无异议。 本院经审理查明认定事实如下：原告熊爱国、曹云霞系锦江区梨花街12号1栋2单元14层1407号房屋（权2384087）所有权人。2018年8月22日，原告熊爱国、曹云霞（甲方、房屋出租方）和被告芜湖华客管理中心（乙方、房屋承租方）、成都宏宇金鼎房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方保证有充分的出租权，租赁用途民宿；如租赁用途为居住的，居住人数最多不超过6人；房屋租赁期限自2018年9月23日至2023年9月22日，共计5年，甲方应于2018年8月23日将房屋交付给乙方。租赁期限或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该房屋租金每月3100元，租金每3个月交付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计9300元，在本合同签订之日起5日内付清；第二次租金于2018年12月22日之前付清，之后每间隔3个月支付一次租金。乙方于本合同签订之时交纳押金3100元给甲方，租期届满之日，如房屋及设施无人损坏、遗失，且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方应于当日内将押金（无息）退还给乙方。租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、宽带费等费用由乙方承担，乙方须按时交纳。本合同中未列明的与房屋有关的其他用费均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方不按照约定支付租金达十日的或欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方有上述情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。在乙方无过错，甲方终止合同，提前收回房屋，对乙方赔偿装修违约金，第一年为50000元，第二年为40000元，第三年为30000元，第四年为20000，第五年为10000元，若乙方提前退租，乙方按照甲方的赔偿条款赔付甲方。合同签约时间为2018年8月22日，起租期为2018年8月23日，甲方给予乙方一个月时间为免租期。租赁期间，前两年房租每月3100元，第三年房租每月为3255元，第四年每月为3417元，第五年每月为3587元。合同签订后，被告芜湖华客管理中心向熊爱国支付押金3100元。 芜湖华客管理中心未支付案涉房屋自2020年2月22起的租金，芜湖华客管理中心认可原告主张的物管费860元。原、被告双方于2020年8月7日对案涉房屋进行交接，原告方于2020年8月7日收回案涉房屋。芜湖华客管理中心工作人员于2020年3月向原告方提出解除租赁合同的意思表示，双方协商后未达成一致意见。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：原告提交的房屋租赁合同及附件、收据、房屋产权证，被告提交的微信聊天记录。 本院认为，原告熊爱国、曹云霞与被告芜湖华客管理中心签订《房屋租赁合同》，双方建立租赁合同关系，此系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告主张的物管费860元，芜湖华客管理中心予以认可，本院予以确认。 关于合同解除及房屋返还的诉讼请求。按合同约定，芜湖华客管理中心不按照约定支付租金达十日的或欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，熊爱国、曹云霞有权单方解除合同，收回房屋。芜湖华客管理中心未支付案涉房屋自2020年2月22起的租金，故熊爱国、曹云霞有权单方解除合同，故原告方要求解除双方签订房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。熊爱国、曹云霞已于2020年8月7日收回案涉房屋，故其要求返还房屋的诉讼请求已无处理必要，本院不作处理。 关于违约金。本院认为，2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。本案中，租赁合同中约定租赁用途为民宿，新冠肺炎疫情及疫情防控措施必然对承租人芜湖华客管理中心将案涉房屋用于民宿经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，3月中旬左右，因疫情缓解，民宿行业的经营状况逐步恢复正常，案涉租赁合同并非因疫情影响不能履行，合同目的可以实现，故承租人芜湖华客管理中心无权以不可抗力为由要求解除合同。芜湖华客管理中心欠付租金致租赁合同提前解除，合同约定的五年租期不能实现，熊爱国、曹云霞收回涉案房屋后需要对租赁物重新出租，故芜湖华客管理中心应对其违约行为承担相应的违约责任，原告方要求芜湖华客管理中心支付违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于违约金的具体金额，按租赁合同约定，芜湖华客管理中心不按照约定支付租金达十日的或欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的致熊爱国、曹云霞单方解除合同，收回房屋的，芜湖华客管理中心应向甲方按月租金金额支付违约金；若芜湖华客管理中心提前退租，芜湖华客管理中心按照第一年为50000元，第二年为40000元，第三年为30000元，第四年为20000，第五年为10000元赔付，本院认为违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，本院综合考虑芜湖华客管理中心拖欠租金的违约程度、承租人已实际享受的免租期以及涉案租赁合同的实际履行情况，酌情芜湖华客管理中心按三个月租金标准，即9300元（3100元/月×3月）向熊爱国、曹云霞支付违约金，芜湖华客管理中心已向熊爱国支付的押金3100元用于抵扣其应支付的违约金。 关于租金。芜湖华客管理中心未支付案涉房屋自2020年2月22起的租金，于2020年8月7日向熊爱国、曹云霞返还案涉房屋，芜湖华客管理中心应支付2020年2月22起至2020年8月7日租金17200元（3100元/月×5月＋3100元/月/31天×17天）。根据公平原则，结合本地实际疫情情况，本院酌定对芜湖华客管理中心应支付的租金予以适当减免，酌情减免2个月的租金6200元，芜湖华客管理中心应向熊爱国、曹云霞支付租金为11000元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条，之规定，判决如下： 一、解除原告熊爱国、曹云霞与被告芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）签订的《房屋租赁合同》； 二、被告芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊爱国、曹云霞支付违约金9300元（抵扣芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）已向熊爱国支付的保证金3100元后，芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）还应向熊爱国、曹云霞支付违约金6200元）； 三、被告芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊爱国、曹云霞支付租金11000元； 四、被告芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊爱国、曹云霞支付物管费860元； 五、驳回原告熊爱国、曹云霞的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3134元由被告芜湖华客一号商业管理中心（有限合伙）承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  王健林 人民陪审员  刘文惠 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  邹聪颖