新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1328号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周艳花，女，1976年10月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审第三人）：新疆阜康农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市准噶尔路**。 法定代表人：刘宗政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：边洁，新疆百森律师事务所律师。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人周艳花、被上诉人新疆阜康农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人周艳花一审诉讼请求。事实和理由：1.《协议书》并非上诉人真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。协议书具有胁迫情形，属于无效协议，不应作为确立双方的权利义务的依据。《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件，也不符合约定解除条件，不应解除。2.原审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但原审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出诉讼请求。3.被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确其具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，缺乏法律依据，且申请保全的费用并不是因本案所必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 周艳花、新疆阜康农村商业银行股份有限公司未提交书面答辩意见。 周艳花向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告已付首付款149080元（已扣租金3785元）；3．被告承担首付款利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为31250.9元（2016年5月4日至2018年1月3日，149080元×4.875‰×43个月）；4．被告返还原告已付贷款本金及利息39202.55元；5．被告承担原告已支付贷款本金（利息）的损失2789.37元；6．被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除之日期间的贷款本金及利息；7．被告承担原告缴纳的维修基金、抵押登记等费用6434元；8．被告退还原告缴纳的装修费用10956元；9．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为3635.4元（2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元／12个月×19.92平米×4个月）；10．本案保全费及保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼116号的铺位。该商铺建筑面积19.92㎡，价款为222865元，合同签订后，原告周艳花付首付款152865元。被告收取原告装修费10956元、维修基金、产权工本费、抵押登记费等合计6434元。其后，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，运营期限为30年，自正式开业起算，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。前三年租金547.5元／㎡／年，第四年起至合同执行期间，以当年的市场行情及商场的整体运营效益来核定当年回报额。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束开始运营。2016年5月17日，原、被告以及第三人（原阜康市农村信用合作联社）签订《个人住房抵押借款合同》，合同约定：原告周艳花作为借款人向第三人借款70000元用于购买被告隆诚伟业开发建设的，位于阜康市××区商铺，借款月利率5.9375‰，借款期限从2016年5月17日至2021年5月16日止。借款人采用等额本息还款法方式归还借款本息，每期还款金额为1390元。被告隆诚伟业提供阶段性担保，保证期限至办妥抵押登记并将抵押文件交付第三人之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。原告以所购此商品房作为抵押物，提供抵押担保。违约责任条款约定因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，三方为上述合同办理了上有强制执行效力的债权文书公证，原告周艳花为此支付了公证费330元。合同签订后，第三人向原告提供了上述贷款。自2016年8月20日起原告按期向第三人还款至今。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年7月18日，因隆盛百货商场继续处于关门状态，被告在内的全体业主未按约获得租金，原、被告签订一份《协议书》，协议约定：一、被告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼276号19.92㎡，总价款为222865元，付款方式为全款。二、原告应在合同签订当日，向被告付清2017年8月1日前的租金。三、被告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由原告向被告支付租金，被告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，原告于2018年8月1日前向被告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向被告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金原告每半年向被告支付一次，即：每平米547.5元／年，原告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向被告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：原告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付被告租赁费用时（除业主个人同意外），原告无条件与被告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回被告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述原告无条件退还被告房款的情况时：1、原告向被告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2、原告向被告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议对其他相关事宜进行了约定。《协议书》签订后，被告向原告支付了2015年8月18日至2017年8月17日租金14741元。2019年2月1日，因被告未能按协议约定支付租金，原告申请财产保全，为此支付申请费1634元、财产保全责任保险费730.04元。第三人阜康农商行作为有独立请求权的第三人亦委托律师作为委托诉讼代理人申请财产保全，为此支付申请费391元、律师代理费5000元。一审法院认为，关于合同解除与否的问题。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，真实、合法、有效。在此基础上，原、被告及第三人又签订了《个人住房抵押借款合同》，原告向第三人贷款70000元用于交纳了商铺房款，原告支付了全部房款，被告向原告交付了商铺。对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。现被告未按照约定向原告支付租金，双方约定解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调，由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，具体到本案，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月2日，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月2日。在《商品房买卖合同》解除后，原、被告及第三人签订的按揭贷款合同即《个人住房抵押借款合同》的目的已无法实现，第三人可以要求解除。故对第三人要求解除其与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》的诉讼请求，予以支持。关于合同解除后，被告应当如何返还及赔偿的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”原告主张由被告返还其首付款、已付贷款本金及利息。庭审查明，原告向被告交付首付款为152865元，按揭贷款70000元，根据原、被告签订的《协议书》的约定，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，由于《协议书》是被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，因此阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金14741元也应在被告向原告退还的房款中予以扣除，故对原告请求被告返还首付款149080元的诉讼请求，支持138124元（152865元-14741元）。原告要求被告按月利率4.875‰自2016年6月16日起支付首付款利息损失至还款日，原、被告双方签订的《协议书》约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月2日，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月2日。被告应于2019年4月2日前向原告退还首付款，被告未按约退还首付款，应从2019年4月3日起向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰计算利息，不违反法律规定，故被告应以应退还首付款138124元为基数，按月利率4.875‰赔偿原告自2019年4月3日至实际给付之日期间的利息。原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。按《协议书》的约定，2019年2月3日至2019年4月2日期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，此期间亦不应支付利息。原告主张被告返还已付贷款本金及利息的诉讼请求符合法律规定，予以支持。由于原告提起本案诉讼后，原、被告之间的《商品房买卖合同》（包括补充协议）、原、被告及第三人之间的《个人住房抵押借款合同》是否能引起解除的法律后果尚需确认，原告仍在履行向第三人返还按揭贷款的义务，使得被告返还的贷款本息处于不确定状态，故被告向原告返还的贷款本息应以判决生效当月第三人出具的还款明细清单为准。原告主张被告赔偿已付贷款本息的利息损失的诉讼请求与法无据，也无合同约定的依据，不予支持。关于原告要求被告按547.5元／㎡／年的标准支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告主张从2018年8月18日开始至合同解除之日的租金符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计5.5个月。被告应向原告支付租金4999元（547.5元／年／平方米÷12个月×5.5个月×19.92平方米），予以支持。原告主张由被告退还交纳的装修费用10956元，根据本案查明的事实，原、被告签订《协议书》时，该装修费用已经实际发生，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告主张被告返还维修基金及因履行合同而支出的各项费用6434元，因被告的违约造成双方之间的商品房买卖合同被解除，原告所支出的各项费用即为损失，而维修基金是由被告代收，被告未提供证据证实维修基金已上交给代管部门，故被告应当向原告返还维修基金并赔偿原告已支付的各项费用损失。故对原告要求被告承担维修基金及其他各项费用损失6434元的诉讼请求，予以支持。原告因财产保全而支出的申请费1634元、保险服务保费730.04元。其中，申请费系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费应由原告自行承担。针对第三人主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求，一审法院认为由于原、被告之间的商品房买卖合同解除，致使原、被告及第三人之间签订的按揭贷款合同的合同目的无法实现而被解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，第三人要求被告返还《个人住房抵押借款合同》解除后周艳花的剩余贷款本金并赔偿利息损失的诉讼请求，予以支持。第三人为实现自己的债权而支出保全申请费，该费用支出系第三人的合理损失，应当由借款人承担赔偿责任。律师代理费不是必然产生的损失，除非当事人之间有约定，否则应当由委托人自己承担，《个人住房抵押借款合同》中明确约定了借款人违约时应承担律师代理费，而本案中原告作为借款人并没有违约行为，故不应当承担律师费5000元，被告作为保证人亦不应当承担赔偿责任。对第三人要求原、被告承担律师费的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除原告周艳花与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告周艳花、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司与第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房抵押借款合同》；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周艳花返还已付房款138124元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周艳花赔偿以应返还以已付房款138124元为基数、按月利率4.875‰自2019年4月3日起至实际付清之日期间的利息损失；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周艳花返还自2016年8月20起至判决生效之日止周艳花已向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金（以第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周艳花赔偿自2016年8月20起至判决生效之日止周艳花已向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付的贷款利息（以被告新疆阜康农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周艳花返还维修基金等各项费用6434元；八、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告周艳花支付2018年8月18日至2019年2月2日期间的租金4999元；十、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告周艳花赔偿保全申请费1634元；十一、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司返还周艳花自判决生效之日起就《个人住房抵押借款合同》剩余的贷款；十二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司赔偿保全申请费391元；十三、驳回原告周艳花的其他诉讼请求；十四、驳回第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明：2017年7月18日，周艳花与新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订一份《协议书》，协议约定：一、被告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼116号19.92㎡，总价款为222865元，付款方式为按揭等内容。其余事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明其余事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》）是否应予以解除？被上诉人主张的租金、保全费有无依据？ 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司起诉周艳花请求撤销2017年7月18日签订的《协议书》，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初2021号民事判决，判决驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉后申请撤回上诉，现该判决已发生法律效力。2017年7月18日《协议书》其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销情况的情形下，对双方当事人均具有约束力。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张该《协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《协议书》第四条、第五条约定：“上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金）”，该约定内容符合上述规定，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年2月2日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。周艳花请求新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的周艳花仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于维修基金费用的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。维修基金系针对涉案房屋交纳的，涉案房屋的买卖合同解除后房屋仍属于上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司所有，故该费用应由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司予以返还，一审认定并无不当，本院对上诉人该上诉理由不予支持。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人周艳花及新疆阜康农村商业银行股份有限公司提交的诉状中已载明该诉讼请求，该费用实际属于被上诉人周艳花、新疆阜康农村商业银行股份有限公司因保全申请产生的实际损失，被上诉人周艳花、新疆阜康农村商业银行股份有限公司可以将其负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，并不属于自行扩大的损失,本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3331.64元，由新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 李静蓉 审 判 员 李 娟 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 马 恒 书 记 员 吕佳丽