广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2098号 上诉人（原审原告）：广西农垦西江农场有限公司，住所地贵港市城西狮子岭。统一社会信用代码：91450800200451922N。 法定代表人：李蔚，董事长。 委托诉讼代理人：陆如积，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春梅，广西君望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋鹏，男，1981年10月6日出生，汉族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：唐礼武，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文霞，广西道森律师事务所实习律师。 上诉人广西农垦西江农场有限公司（以下简称西江农场公司）因与被上诉人蒋鹏租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 西江农场公司上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决第二项，并改判被上诉人蒋鹏将其承租上诉人的位于贵港市角地块福田小区的场地（不动产证号：桂（2017）贵港市不动产权第XXXX号，面积：15824.68平方米，折合23亩，划拨价款约278万元）腾空并交还给上诉人，维持一审判决第一、三项内容。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定2017年5月22日签订的《场地租赁合同2》第6条第1款以及第三条约定的租期两年的条款不是被上诉人蒋鹏的真实意思表示，对被上诉人蒋鹏不具法律效力。这一认定完全缺乏事实和法律依据，是错误的。1、2017年5月22日签订的《场地租赁合同2》是合法有效。2、《场地租赁合同2》第6条第1款“1、在租赁期间，因政府或农场建设需要使用到乙方租赁场地的，拆迁处理方法如下：…”该条款同样是双方的真实意思表示，是合法有效的。（1）《场地租赁合同2》第6条第1款的第（一）项“乙方所投资757947.94元（农场建设部核算加）建设的南、北两面的钢棚，因是市政府要求做临时农贸市场项目前自行建设的，所以无任何补偿”合法有效。（2）《场地租赁合同2》第6条第1款的第（二）项合法有效。（3）《场地租赁合同2》第6条第1款的第（三）项“如政府或农场在乙方租赁时间超过5年（即2016年4月1是起至2021年3月31日止）后才开发建设使用该地块的，则无任何补偿”。该条款内容同样是合法有效的。3、《场地租赁合同2》第3条约定的租期2年，是双方的真实意思表示，同样也是合法有效的。二、上诉人西江农场在《场地租赁合同2》约定的租期届满后且不同意续租的情况下，有权要求蒋鹏腾空租赁场地并交还给西江农场。三、一审判决要求被上诉人蒋鹏向上诉人西江农场支付场地占有使用费，并驳回蒋鹏要求西江农场支付赔偿款的反诉请求，是正确的。 蒋鹏辩称，合同并非蒋鹏真实意思表示，双方地位不平等合同条款显失公平。首先《场地租赁合同2》是在2017年5月22日签订，也即是在《场地租赁合同1》到期后50余天后才签订的。被上诉人在合同到期前两个月便与上诉人协商如何续订合同，因为当时合同准备到期，已经出现部分商户办理营业执照要求更新，如无租赁合同则不可以办理营业执照。被上诉人有大量的铺面待出租，故一直与上诉人协商续订事项，直到到期后50余天后才续订合同，原因在于上诉人提议的合同条款苛刻，被上诉人与上诉人多次就条款内容进行协商，但上诉人从未妥协。而被上诉人面临大批商户办理营业执照经营如果不解决这个问题就不会入驻新华农贸市场，二是面临举债投入资金建设完成的农贸市场还未营业收益，想尽快引入商户解决经济压力。三是上诉人多次口头承诺到期后续签的。合同形式是两年一签而已，合同也表明只要被上诉人愿意增加租金即继续续租，建议在合同条款下合同约定的补偿条款即便不公平但没有适用的条件和基础，其该条款没有实际意义。综上合同订立时并非是当事人的真实意思表示，双方地位不平等，合同多条条款存在不公平情形。故被上诉人有权要求变更合同期限。二、合同中征用的补偿数额、时间并非是当事人真实意思表示。首先如上所述合同条款不存在协商的余地，其次从合同条款可以看出涉案钢棚的价格由农贸建设部核算而来，是上诉人的内部下设机构所核定的价值，并未征得被上诉人的意见。《场地租赁合同2》的租赁期限仅租赁两年，被上诉人已经投入了数百万的租金，是不可能在短短两年内收回成本，对方计算出的补偿金远远不足弥补损失，正常的谈判中若是续签合同只是每两年的形式进行订立，合同内容应当合理计算其补偿款。每次续签在递减相应的补偿款这才是正常的市场经济人的约定。但合同并未公平公正的评估钢棚价值，因为没有约定合同中补偿条款下的相适应的合理租赁期限。综上该合同条款不符合市场规律，也不符合政府要求建立市场的初衷，明显违反公平公正原则。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，充分考虑到公平公正原则并符合合同本意，首先建设市场初衷是解决新华街道脏乱差拥堵的环境和周边市民的生活急需，成为市政府的民生工程，政绩工程和上诉人的面子工程。继续履行合同可以保证周边居民的生活需求，充分考虑到了社会效果，其次《场地租赁合同2》大多存在显失公平的情形，合同履行期限仅为2年不是当事人的真实意思表示。《场地租赁合同2》对合同期满约定的“如租赁期满后如乙方有意继续租该场地的月租金在原租金的基础上递增5%”该条款意思是主要是被上诉人愿意继续缴纳递增5%的租金，上诉人无权拒绝。而本案中上诉人在未征得被上诉人同意的情况下，单方发函终止合同理由并不成立。上诉人终止合同违反诚实信用原则。四、一审判决继续履行合同，是正确的。被上诉人反诉要求上诉人赔偿相应的损失是在上诉人单方恶意终止的情况下，被上诉人从未同意终止合同。一审庭审被上诉人表示愿意继续租赁场地。其次合同约定期满被上诉人愿意续签合同，被上诉人在原租金基础上递增5%缴纳租金，是上诉人作为合同主体对续签租金的充分考虑也是考虑到后期续订合同的情形，故一审判决继续履行合同符合双方意思表示。五、上诉人依据合同第6条约定收回场地，该条件并未成立。上诉人一审补充提交的证据规划顶点通知单、建设用地批准书证明涉案用地已经过贵港市政府批准为新华农场用地，并准建设西线为2017年11月至2020年11月。规划定点通知单是2016年7月19日。被上诉人在市政府批准情况下投资建设时间是2016年5月到6月，2017年5月22日双方订立了新的合同租赁期至2019年3月31日。也就是说在被上诉人投入巨额资金建设上诉人的面子工程时，上诉人已经在暗箱操作，另行报批了规划建设，严重违反诚实信用原则和社会核心价值观。其次，《建设用地批准书》形成时间是2016年1月28日，亦是双方首次签订的合同期内，批准书有效期为“自2016年11月至2018年11月”，上诉人2019年3月向被上诉人发出终止合同时，该批准文件已经失效，上诉人收回租赁土地的理由和条件已经不成立，上诉人强行收回租赁场地，既违反诚信原则，也违反合同约定。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 西江农场公司向一审法院起诉请求：1、判令被告蒋鹏将其承租原告的位于贵港市角地块福田小区的场地[不动产证号：桂（2017）贵港市不动产权第XXXX号，面积：15824.68㎡，折合23亩，划拨价款约278万元]腾空并交还给原告；2、判令被告支付租赁合同期满后实际继续占用租赁场地的占用费14422元（自2019年4月1日起暂计至2019年4月30日止的占用费为14422元，以后的占用费按每月14422元计至被告实际交还租赁场地之日止）；3、本案诉讼费由被告负担。 蒋鹏提出反诉请求：1、判令反诉被告支付5606739元赔偿款给反诉原告；2、本案反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2016年1月21日，广西贵港市西江置业有限公司（以下简称西江置业公司）（甲方）与被告蒋鹏（乙方）签订了一份《场地租赁合同1》，约定乙方租赁甲方位于贵港市角地块福田小区的场地（面积23亩）经营停车场及临时烧烤城；乙方租赁该场地后，不可以在租赁场地上建造钢结构棚和建水泥结构的房屋等任何建筑物，如确需搭建钢棚，则乙方必须经得甲方同意并办理相关承建手续方能搭建；场地租赁时间从2016年4月1日起至2017年3月31日止，月租金12458元；合同还约定了租金、违约责任以及双方的权利义务等。 合同签订后，西江置业公司依约将上述租赁场地交付给被告经营使用。2016年4月26日农融市长、2016年5月10日黄星荣副市长分别到涉案场地现场指示农贸市场建设事宜，市政府领导指示尽快开工建设，要求2016年5月底前投入使用。西江置业公司根据市政府的指令，要求被告出资建设所租赁的场地，为此，被告根据市政府的指示和西江置业公司的指令，即投入约1000万元资金对新华临时农贸市场的场地进行道路硬化、排水排污工程及铺面工程建设，2016年6月建成新华临时农贸市场并投入使用。 2016年6月12日，贵港电视台对新华临时农贸市场进行播报，主要内容：2016年4月，贵港市启动了新华临时农贸市场的建设，这个市场总面积23亩，建筑面积5500平方米，预计总投资300万元，开工建设以来，市领导高度重视，多次现场办公，协调解决存在问题。该市场建成后大大改变周边农贸市场不足和居民购物环境差的局面，缓解周边十万居民买菜难等问题。西江置业公司总经理吴新旦表示现在正在完善建设中，预计是六月底完善交付使用。 2017年3月，《场地租赁合同1》即将到期，西江置业公司提供《场地租赁合同2》要求被告签订，被告对该合同约定租金的计付等内容无异议，但对该合同租期约定两年有异议，被告希望签署长期租赁合同保障农贸市场长期稳定运作；同时，被告对该合同约定“投资757947.94元（农场建设部核算价）建设的南、北两面的钢棚；投资794823.08元（农场建设部核算价）建设的东、西两面及中间的钢棚”有异议，认为约定的投资额是西江置业公司单方核算，不是客观真实的。为此，双方对签订《场地租赁合同2》事宜迟迟达不成共识，2017年5月中旬，由于场地内的商铺需要租赁合同办理营业执照，被告迫于无奈与西江置业公司签订《场地租赁合同2》。 2017年5月22日，西江置业公司（甲方）与被告蒋鹏（乙方）签订《场地租赁合同2》，约定乙方租赁甲方位于贵港市角地块福田小区的场地（面积23亩）作临时农贸市场使用，乙方租赁该场地后，必须按政府和农场的规划要求搭建钢结构棚,否则如遇政府有关部分干涉，乙方自行解决，一切损失由乙方自己负责，与甲方无关；场地的租赁期间自2017年4月1日起至2019年3月31日止；2017年4月1日起至2018年3月31日止的月租金为13082元，2018年4月1日起至2019年3月31日止的月租金为13735元；乙方同意采取先交租金后使用场地的原则，租金按季度交付，第一季度的租金在签订本合同时交付，其余季度的租金，乙方必须在每季度末前五天内一次性交清下一个季度的租金给甲方，逾期5日不交付租金的，甲方有权向乙方追收所欠款项，并按乙方实欠金额每日追收万分之五的违约金；在租赁期间，因政府或农场建设需要使用到被告租赁场地的，拆迁处理方法如下：（一）乙方所投资757947.94元（农场建设部核算价）建设的南、北两面的钢棚，因是在市政府要求做临时农贸市场项目前自行建设的，所以无任何补偿；（二）乙方所投资794823.08元（农场建设部核算价）建设的东、西两面及中间的钢棚，因是在市政府要求做临时农贸市场项目后搭建的，按5年折旧额给予补偿，每年折旧额为158964.616元；（三）如政府或农场在乙方租赁时间超过5年后才开发建设使用该地块的，则无任何补偿。合同期满，乙方必须将场地完整交回甲方，原乙方投入的设施如开设路口、场地硬化等不得损坏，否则押金不予退还。如租期满后，乙方有意继续租赁该场地的，月租金在原租金基础上递增5%。合同还约定了双方的其他权利和义务。 合同签订后，被告继续使用租赁场地。西江置业公司分别于2018年12月13日、2019年2月26日向被告发出通知，告知被告在租赁期限届满后不再续租。《场地租赁合同2》约定的租赁期限已届满，被告继续使用租赁场地。 另查明，涉案场地于2016年5月13日办理了临时建设工程规划许可证，于2016年7月19日办理了规划定点通知单，于2016年11月28日办理了建设用地批准书。 广西农垦国有西江农场于2018年11月23日名称变更为广西农垦西江农场有限公司。西江置业公司于2013年6月26日成立，系西江农场公司的全资子公司，涉案的租赁场地坐落于贵港市角，登记在西江农场公司名下，由西江农场公司委托西江置业公司经营管理、出租。西江置业公司于2019年11月27日注销登记。 2020年3月3日，蒋鹏申请对涉案场地上的建筑物、构造物、基础设施等附着物及人工成本的价值进行评估。 一审法院认为，西江农场公司委托西江置业公司对涉案场地进行管理、出租，西江置业公司以自己的名义与蒋鹏于2016年1月21日签订《场地租赁合同1》、于2017年5月22日签订《场地租赁合同2》，西江置业公司在西江农场公司的授权范围内以自己的名义与蒋鹏签订合同，由此产生的法律后果应由西江农场公司承担。 被告蒋鹏承租原告西江农场公司的场地，双方构成租赁合同关系。西江置业公司与蒋鹏于2016年1月21日签订《场地租赁合同1》，是意思表示真实，内容合法有效，对双方均产生法律约束力，且双方已依约履行完毕。 关于西江置业公司与被告蒋鹏于2017年5月22日签订《场地租赁合同2》。被告对该合同约定“投资757947.94元（农场建设部核算价）建设的南、北两面的钢棚；投资794823.08元（农场建设部核算价）建设的东、西两面及中间的钢棚”有异议，本院认为该约定投资757947.94元建设的南、北两面的钢棚，投资794823.08元建设的东、西两面及中间的钢棚，是原告内部机构“建设部”单方面核算，不是双方合意，故该条款不是被告蒋鹏真实意思表示，对被告蒋鹏不具法律约束力。 被告蒋鹏对《场地租赁合同2》约定租期两年有异议。一审法院认为，1、从时间上分析，租赁期间自2017年4月1日起计，但合同是2017年5月22日签订，蒋鹏与西江置业公司迟延签订合同，双方对租期两年确实存在分歧；2、从投资上分析，蒋鹏建成新华临时农贸市场即使没有1000万元，大概也需要投资几百万元，不可能在2年内收回成本，建设农贸市场为长期投资性质，一般为10年左右的经营期。所以，该合同约定租期两年不符合常理，不是蒋鹏真实意思表示，也违反公平原则，故对被告蒋鹏不具法律约束力。 原、被告对《场地租赁合同2》中约定租金的计付等内容无异议，是双方意思表示真实，对双方产生法律约束力。 关于原告请求被告蒋鹏将其承租的场地腾空并交还。一审法院认为，1、承租的场地已建成新华临时农贸市场，是被告根据贵港市政府的指示和原告的指令下而建的，且该市场的建成投入使用缓解周边居民买菜难等问题，如腾空并交还，则造成周边居民买菜难等问题；2、如被告将其承租的场地腾空并交还，被告已投资的几百万元将因没有合理的经营期而造成巨大损失，明显对被告显失公平，违反公平原则；3、《场地租赁合同2》约定“如租期满后，乙方有意继续租赁该场地的，月租金在原租金基础上递增5%”，被告明确要求继续租赁该场地并同意按约定支付租金。一审法院认为，关于该场地的租赁，涉及长期投资，遵循公平原则，为保护投资人的合法权益，双方宜签订长期的租赁合同，因此，该场地的租赁双方应继续履行，所以，原告请求被告蒋鹏将其承租的场地腾空并交还，证据不充分，理由不成立，不予支持。 《场地租赁合同2》约定“2017年4月1日起至2018年3月31日止的月租金为13082元、2018年4月1日起至2019年3月31日止的月租金为13735元”、“如租期满后，乙方有意继续租赁该场地的，月租金在原租金基础上递增5%”，根据约定按年度递增月租金在原租金基础上递增5%，被告明确同意按此约定支付租金，故2019年4月1日起至2020年3月31日止的月租金应为14422元、2020年4月1日起至2021年3月31日月租金应为15143元。所以，原告请求被告支付租赁合同期满后实际继续占用租赁场地的占用费14422元（自2019年4月1日起至4月30日止的占用费为14422元，以后的占用费按每月14422元计至被告实际交还租赁场地之日止），一审法院支持自2019年4月1日起计至2020年5月30日止的占用费：14422元×12个月+15143元×2个月=203350元。 关于被告申请免除2020年上半年三个月的租金。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。根据被告经营的市场受疫情实际影响情形，酌定免除2020年2、3月的租金共28844元。203350元扣减28844元，余下174506元，被告蒋鹏应予以支付。 反诉部分。蒋鹏以西江农场公司不再续租涉案场地为由提出反诉请求西江农场公司支付5606739元赔偿款。一审法院认为，该场地的租赁涉及长期投资，遵循公平原则，为保护投资人的合法权益，该场地的租赁双方应继续履行，且蒋鹏也明确要求继续租赁该场地并同意按约定支付租金，一审法院认为该场地的租赁双方应继续履行，所以，蒋鹏以西江农场公司不再续租涉案场地为由提出反诉请求西江农场公司支付5606739元赔偿款，理由不成立，不予支持。 被告蒋鹏于2020年3月3日向一审法院提交对涉案场地上的建筑物、构造物、基础设施等附着物及人工成本的价值进行评估的申请，一审法院认为该场地的租赁双方应继续履行，没有评估必要，故，对被告评估的申请，不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）蒋鹏向原告（反诉被告）广西农垦西江农场有限公司支付自2019年4月1日起至2020年5月30日止的占有使用费174506元；二、驳回原告（反诉被告）广西农垦西江农场有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）蒋鹏的反诉请求。案件本诉受理费29156元，减半收取计14578元，由原告（反诉被告）广西农垦西江农场有限公司负担13378元，被告（反诉原告）蒋鹏负担1200元；案件反诉受理费51046元，减半收取计25523元，由被告（反诉原告）蒋鹏负担。 二审经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。 本院认为，关于被上诉人应否将其承租上诉人的位于贵港市角地块福田小区的场地腾空并交还给上诉人的问题，涉案争议场地原是空地，在被上诉人向上诉人租赁后，上诉人为响应政府的号召在与被上诉人协商后，由被上诉人出资将涉案争议场地建成新华市场并于2016年6月投入使用，该事实有贵港电视台对新华临时农贸市场进行播报的视频等证据予以佐证。现，上诉人以将要在新华市场的原址上建设永久市场，而要求被上诉人腾空新华市场场地并交还给上诉人重建市场。本院认为，根据一般的农贸市场投资运营规律，市场投资运营属长期投资行为，涉案市场自2016年6月建成投入使用至2019年4月双方产生纠纷，市场运营不足3年，而被上诉人为响应政府的号召斥资数百万元建设新华市场，3年的运营收入远不能使被上诉人的投资资金回拢更说不上产生运营效益，如将市场交回上诉人则严重损害了被上诉人的合法利益。且如将刚建设好三年的涉案新华市场拆除重建市场，不仅浪费社会资源亦与政府原建设新华市场的初衷相背，根据双方在2017年5月22日的合同中亦载明：“如政府或农场在乙方租赁时间超过5年（即2016年4月1日起至2021年3月31日止）后才开发建设使用涉案地块的则无任何补偿”，亦即被上诉人的租赁期限是不少于5年的。故，一审法院根据双方所签订的合同和本案被上诉人投资建设投入资金及市场对周边群众的影响的实际情况而对上诉人的该主张不予支持并由被上诉人按约定月租金在原基础上递增5%支付租金是正确的。本院对一审法院的论述及认定予以认可。对上诉人的上诉理由不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29040元，由上诉人广西农垦西江农场有限公司负担（已预交29040元）。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年九月九日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清