河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3990号原告：杨晓东，男，1992年9月29日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：陈占军、司吉梅（实习），河南鼎大律师事务所律师。被告：洛阳华泽小额贷款有限公司，住所地：洛阳市涧**丽新路**街坊世纪华阳花园综合楼**301。法定代表人：聂新生，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘昭、杨浩然（实习），河南牧真律师事务所律师。第三人：谢宏文，男，1969年3月4日出生，汉族，住洛阳市西工区。原告杨晓东诉被告洛阳华泽小额贷款有限公司（以下简称：华泽公司）、第三人谢宏文为执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，公开开庭进行了审理。原告杨晓东委托诉讼代理人陈占军、司吉梅、被告华泽公司委托诉讼代理人刘昭、杨浩然到庭参加了诉讼。第三人谢宏文经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告杨晓东向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的位于洛阳市××—××—××—××号房屋，并解除对上述房产的查封。二、判决确认原告杨晓东与第三人谢宏文签订达成的《房屋转让协议》合法有效，并确认位于洛阳市××—××—××—××号归原告所有。3、本案一切诉讼费用由被告方承担。事实与理由：贵院办理的被告华泽公司强制执行第三人谢宏文借款合同纠纷一案，依被告华泽公司的申请贵院将位于洛阳市伊滨区力合伊水苑3-5-1-103号的房产，当作第三人的房产予以查封，原告对此向贵院依法提起了执行异议申请，贵院于2019年7月18日对该申请作出（2019）豫0305执异145号执行裁定书，并于2019年7月25日送达原告，裁定驳回原告杨晓东异议请求。该涉案房产实际上是原告与第三人在2018年4月8日已经签订书面《房屋转让协议》，约定第三人将涉案房产出售给原告，房屋转让价款40万元，原告在将上述房款以银行转账的形式给付于第三人后，第三人谢宏文于2018年4月8日向原告亲自出具房款收条一份，后第三人于合同签订当日将涉案的房产及钥匙交付给原告，其后原告一直按时向物业交纳物业费、水电费等，原告于2018年5月份对涉案房屋进行装修，后原告一直对该房屋进行出租和管理使用。另原告与第三人在所签订的《房屋转让协议》第四条中约定，第三人谢宏文在该房产开始办理房产证后，应当及时协助原告办理房屋过户登记，办证所需的全部税金、基金、费用由原告承担。该涉案房产第三人在房管部门依法登记备案，但因涉案小区开发商未向不动产登记中心申请不动产首次登记，故第三人将涉案房产转让给原告至今一直未能取得房屋产权证书，致使原告不能及时办理房屋过户手续。原告认为，原告购买涉案房产后，虽未能办理房屋过户手续，但原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的；人民法院刻意查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房产后，未能办理房屋过户手续，非因原告自身过错，且未登记只是物权未设立，并不影响合同的效力，故人民法院不得查封该涉案房产。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。贵院将原告的房产予以查封，明显错误，现特依《民事诉讼法》第227条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告华泽公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。第三人谢宏文未到庭参加诉讼，未提交书面诉讼意见。经审理查明，2018年4月8日，原告杨晓东（受让方）与第三人谢宏文（转让方）签订《房产转让协议》一份，主要内容为：甲方有位于洛阳市××房屋××套，现欲出让给乙方，出让价格为400000元整，乙方已于本协议签订时一次性全额付给甲方房款，甲方收取房款后给乙方出具收款收据。同时将该房屋的全部购房手续（YS0267763号商品房预售合同书、交房通知书、房款发票1、2、4联、冲抵结算单、房门钥匙）交付给乙方，视为双方互为给付。协议生效后，甲方在该房产开始办理房产证后，应当及时协助乙方办理房产过户登记，办证所需的全部税金、基金、费用由乙方承担。甲方应当保证本协议房产产权无争议，且未提供抵押、担保及其他形式的权利瑕疵，否则承担全额返还乙方的购房款并支付购房款30%的违约金。2018年5月29日，本院依据（2018）豫0305财保312号民事裁定书，依法查封了第三人谢宏文购买的位于洛阳市洛龙区××、××路以南、兴隆街××、××以东××号房屋。2018年6月27日，本院就被告华泽公司与第三人谢宏文等人借款合同纠纷一案作出（2018）豫0305民初3020号民事调解书，主要内容为：1、双方确认洛阳兰光照明有限公司欠华泽公司借款950000元及利息；2、洛阳兰光照明有限公司同意按协议时间支付对应本金及利息；3、洛阳兰光照明有限公司同意于2018年10月31日前向华泽公司支付案件受理费6794元及保全费5000元；4、谢宏文、刘燕燕、谢宏忠、王慧、谢宏武、吕建伟同意对上述债务承担连带清偿责任等。此后，原告华泽公司依法依据前述调解书向本院申请强制执行，本院在执行过程中，原告杨晓东提出执行异议，请求解除对位于洛阳市洛龙区××、××路以南、兴隆街××、××以东××号房屋的查封，并停止对该房产的评估、拍卖。2019年7月18日，本院作出（2019）豫0305执异145号执行裁定书，驳回了杨晓东的异议请求。本案审理过程中，原告杨晓东称其于2018年4月1日、2日分三次向第三人谢宏文支付了涉案的购房款400000元，并提交三份银行交易凭证，但该凭证显示的转账数额合计为399999元且有一笔39999元的转账并未发生在原告杨晓东陈述的时间。同时，原告杨晓东称其在签署《房屋转让协议》曾前往房屋管理部门查询涉案房屋的产权登记情况，已经明确知道涉案房屋仅进行了预告登记、未办理产权登记。另查明，涉案的位于洛阳市洛龙区××、××路以南、兴隆街××、××以东××号房屋尚未依法完成物权登记。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原告杨晓东与第三人谢宏文之间签订的《房屋转让协议》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，本院依法予以确认。虽然原告杨晓东与第三人谢宏文之间签订了《房屋转让协议》，但是原告杨晓东依据前述协议取得的仅为该协议载明的相关债权，并无合法依据直接确认其享有房屋买卖合同涉及的房屋的物权，故此，结合涉案房屋目前尚未依法完成物权登记的情况，对于原告杨晓东要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告杨晓东提出的立即停止对涉案房屋采取的执行措施的诉讼请求，根据庭审查明的事实，涉案房屋在原告杨晓东与第三人谢宏文签订协议时根本不具备依法办理产权过户手续的条件，且原告杨晓东对此事实是明知的，故此，本院依法认定原告杨晓东对涉案房屋未能办理产权过户登记手续的结果存在过错；另外，结合原告杨晓东陈述的房款支付方式、数额与其提交证据显示内容不一致的情况、原告杨晓东称其在《房屋转让协议》签订之前已经支付购房款的情况以及《房屋转让协议》有关房款支付的内容与原告杨晓东陈述的房款支付情况不一致的事实，本院认为原告杨晓东就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。第三人谢宏文经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第五条、第六条、第七条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告杨晓东与第三人谢宏文于2018年4月8日签订的《房屋转让协议》有效。二、驳回原告杨晓东的其他诉讼请求。案件受理费3320元，由原告杨晓东负担3000元，第三人谢宏文负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年九月八日书记员  王丽媛