广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5462号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司，住所地广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭锦贵，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省普宁市************，公民身份号码为445************017。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）因与被上诉人彭锦贵租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富佳公司原审诉讼请求：1.彭锦贵立即向富佳公司返还租赁物；2.彭锦贵向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费按3000元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为145000元，管理费按照1500元/月，从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为72500元）；3.彭锦贵向富佳公司支付逾期付款利息损失（以未付占有使用费及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际付清之日，暂计至2019年5月9日为31562.2元）；4.本案诉讼费由彭锦贵承担。彭锦贵反诉诉讼请求：1.确认富佳公司与彭锦贵签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；2.富佳公司立即向彭锦贵退还已付的设施使用费600000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费600000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月12日起算至全部退还之日止，暂计至2019年6月2日为59454元）；3.富佳公司赔偿彭锦贵仓库装修损失130000元；4.富佳公司赔偿彭锦贵误工损失（从2017年5月12日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月2日为184862.2元）；5.富佳公司承担本案诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认富佳公司、彭锦贵于2017年5月12日签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、彭锦贵应于判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市虎门沙角社区******的富佳农副产品仓储物流配送中心A-59、A-60号仓库返还给富佳公司；三、富佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内向彭锦贵返还设施使用费498767.12元及支付利息（利息以498767.12元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年5月12日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；四、富佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内向彭锦贵支付装修损失37032元；五、彭锦贵应于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付房屋占有使用费和管理费，房屋占有使用费按照每月6000元的标准（即每间仓库每月3000元的标准），管理费按照每月1000元的标准（即每间仓库每月500元的标准），均从2017年11月20日起计至彭锦贵实际返还案涉仓库之日止；六、驳回富佳公司的其他诉讼请求；七、驳回彭锦贵的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13372元（富佳公司已预交），由富佳公司承担11908元，彭锦贵承担1464元；反诉受理费6772元（彭锦贵已预交），由富佳公司承担4084元，彭锦贵承担2688元。本案评估鉴定费6950元（彭锦贵已预交），由富佳公司承担3475元，彭锦贵承担3475元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10981号民事判决书。富佳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决的第三项，改判富佳公司仅需退还设施使用费448630.14元（退还的设施使用费按照年限折旧计算，折旧期限为2017年5月12日起至彭锦贵实际返还商铺之日止，暂计至2020年5月20日为1105天，500000元÷20年÷365天*1105天*2=151369.86元，彭锦贵实际缴纳设施使用费60万元，扣减折旧费用后为448630.14元）；2.依法撤销原审判决的第五项，改判彭锦贵按照1500元/月的标准支付从2017年11月20日起计至实际返还租赁物之日止的管理费（暂计至2020年5月20日为45000元）；3.依法判令一审、二审案件受理费均由彭锦贵承担。事实与理由：一、原审判决认定的设施使用费折旧期限不符合事实。根据彭锦贵实际占用商铺及使用商铺的事实，彭锦贵从2017年5月12日起接收商铺，并参与了富佳公司组织的两次营业，直至目前案涉市场仍有租户正在经营，我们也提供了相应的配套设施和管理人员配合其经营，在富佳公司已经尽相应的合同义务的情形下，彭锦贵自由经营的行为受其自身的影响，而并非富佳公司的原因，即使商铺空置或者未能持续经营，在其未返还富佳公司的情形下，富佳公司也不能对其进行再利用，相应的市场配套设施仍在持续损耗，况且，富佳公司不同案件的起诉期限也并不一致。因此，法院计算设施使用费折旧费用的时候将期限截止至2019年5月20日没有事实依据。二、原审判决认定富佳公司未履行合同的管理义务，从而酌情降低管理费的计算标准，属于事实认定不清。根据双方的合同约定，结合彭锦贵对租赁物的使用情况，富佳公司在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，但是富佳公司的管理范围限于租档口外围及公共区域，对于彭锦贵档口内部以及二层的内部区域，富佳公司没有管理的义务，且该区域系彭锦贵私人所属范围，富佳公司也无法进行管理。从法院的现场勘查情况来看，档口外围区域及公共区域均整洁有序，而对于彭锦贵所属的私人区域，因彭锦贵后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，但这并非富佳公司过错，也不属于富佳公司的可控范围，不应以此认为富佳公司未履行全面管理的义务。即使法院根据彭锦贵的实际使用情况酌情降低管理费标准，也应当结合其经营时间来区分计算，其在彭锦贵组织开业期间均进行了正常开业经营，应当按照约定的管理费标准全额支付管理费用。三、原审判决富佳公司承担本案受理费11908元，反诉案件受理费6772元，不符合审判原则，责任比列分配不公。根据双方诉请及判决情况，原审法院分配案件受理费的承担时有失偏颇，彭锦贵存在根本违约的事实，对于案涉纠纷应当承担更多责任，原审法院根据合同无效的过错责任来区分计算案件受理费没有法律依据，应当依法重新分配。彭锦贵未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：一、富佳公司应返还设施使用费是多少；二、富佳公司就彭锦贵返还管理费的标准提出的异议能否成立。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁及管理合同》无效，富佳公司依据该合同收取的设施使用费亦应相应返还。关于折算时间，结合富佳公司提起原审诉讼时已要求终止与彭锦贵的租赁关系以及原审法院现场勘查的情况，设施使用费从彭锦贵占有使用案涉仓库时折算至富佳公司提起原审诉讼之日并无不当，本院对富佳公司就设施使用费提出的上诉主张不予支持。关于焦点二。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，但原审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令彭锦贵向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，本院认为原审判决将管理费调整至每间每月500元并无不当，对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，富佳公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8704元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年九月十四日书记员  谢爱玲