四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初5087号 原告:王志余，男，汉族，1963年8月11日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王芝龙，男，汉族，1990年5月10日出生，住四川省宜宾市翠屏区，系王志余之子。 被告：周义，女，汉族，1980年10月3日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：黄雨吉，女，汉族，2001年8月31日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：黄某，男，汉族，2003年6月9日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈代奎，四川丰宜律师事务所律师，执业证号：15115201810044815。 第三人：韦汉军，男，汉族，1987年9月28日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告王志余与被告周义、黄雨吉、黄某，第三人韦汉军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王志余，被告周义及被告周义、黄雨吉、黄某的委托诉讼代理人，第三人韦汉军到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告王志余向本院提出诉讼请求：1、判定被告继续履行合同，向原告交付房屋翠屏区；2、判定被告支付因拒绝交房的违约金20000元，并支付中介佣金5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月29日，原告与三被告的直系亲属黄元金签订《房地产买卖合同》约定：黄元金将其购买的位于四川省宜宾市翠屏区的房屋出卖给原告，房款总价为692800元，2019年11月交房。房屋权利人为本案第三人韦汉军。由于房屋没有办理不动产证，无法办理过户，转移房屋所有权。2019年4月30日，原告在与房屋权利人韦汉军签订了《房地产买卖合同》后，原告及第三人韦汉军办理了公证手续，房屋权利人韦汉军将办理房屋的相关事宜均委托给原告。 2019年4月30日，原告根据合同约定支付被告购房款项共计632800元，尾款在办理产权过户后交付给第三人韦汉军。 2019年11月，原告多次要求周义交房，但遭到拒绝，协商无果。原告起诉至法院，经法院调查黄元金死亡。其原告通过了解得知黄元金的继承人分别是：其配偶周义、其子黄某、其女黄雨吉、其父黄柱财己死亡、其母陈克英己死亡。 根据《中华人民共和国合同法》当事人应当按照约定全面履行自己义务的规定。双方应按照合同约定全面履行自己的义务并享有合同权利。原告已经按约履行支付价款的义务，黄元金应按照合同约定交付房屋。现黄元金已死亡，其继承人应当按照法律规定履行其义务，三被告拒绝交付房屋已经构成违约。按照（房地产买卖合同）第五（五）第2款约定：若甲方收到房款后拒交房，属于违约。应按照违约责任第一条处理，即赔偿20000元给乙方，并支付中介佣金5000元。特诉至人民法院，请求判如所请。 被告周义、黄某、黄雨吉辩称：1、因原告未举证证明被告继承了黄元金的遗产，且三被告也不愿意继承黄元金的遗产，所以不是本案适格被告；2、案涉房屋购买的资金来源是三被告及黄元金及其父亲的拆迁安置款，应当属于家庭共有财产；3、本案诉讼费用，由于三被告不是本案的诉讼主体，不应承担；4、案涉房屋现在没有办理产权证明，实际上是履行不能的。 第三人韦汉军对原告的诉讼请求无异议。 原被告当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下: 被告周义系黄元金之妻，被告黄某、黄雨吉系黄元金子女，黄元金已于2019年6月23日死亡，并于2019年7月30日注销户籍。 2016年2月17日，宜宾鸿浩同展置业有限公司与第三人韦汉军签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，将位于翰林府邸10幢2单元9层2号房屋（以下简称：案涉房屋）售与第三人韦汉军，并约定支付方式为首付加商业贷款。 2018年9月3日，第三人韦汉军与黄元金签订《房地产买卖合同》，约定将案涉房屋卖与黄元金，房屋总价为712000元。同日，黄元金向汪锐账户转账支付定金10000元，宜宾易家房地产营销策划有限公司开具了定金收款收据；第三人韦汉军以（2018）川宜市合证临字第0008号公证书公证，向黄元金出具《委托书》，委托其代为办理房产还款、注销抵押登记、领取不动产权证等手续，委托期限自2018年9月3日起至上述事项办理完毕之日止。同日，中国农业银行股份有限公司宜宾翠屏支行出具的第三人韦汉军贷款合约基本信息载明，尚余贷款本金301890元，该合约信息上手写载明“712000-301890=410110（50000尾款）=360110-10000（定金）=350110”。 2018年9月6日，黄元金向汪锐转款350000元，备注：买房购房款。 2019年4月29日，黄元金与原告王志余签订《房地产买卖合同》，载明将案涉房屋作价692800元出售给原告王志余，并约定2019年4月29日支付定金2800元，2019年4月30日支付630000元，2019年5月31日前支付5000元，交房完清水电气等费用后支付5000元，尾款50000元于房屋下证后支付第三人韦汉军，房屋交付时间为2019年11月。并约定甲方（黄元金）收到房款后拒交房也属于甲方违约，按第（六）1条的违约责任处理；合同第六条备注条款1、购房款约定“有关该房的购房款以甲方出具的收条为依据”。合同签订后，黄元金向王志余出具了2800元定金收条。同日，黄元金出具《房屋家具清单》，载明案涉房屋坐落及房屋家具家电情况，注明“卖房人：黄元金”，宜宾市天天房地产信息有限公司吉祥名都分公司在日期上加盖公章。2019年4月30日，原告王志余向黄元金62×××47账户转账630376.5元，摘要为“购房款”，黄元金向原告王志余出具《收条》，载明“今收到王志余购买案涉房屋首付款630000元”。 2019年4月30日，第三人韦汉军与原告王志余签订了《房屋买卖合同》，约定第三人韦汉军将案涉房屋作价692800元售与王志余，付款方式为：2019年4月30日支付642800元，余款50000元于房屋下证公证之后支付。同日，韦汉军以（2019）川宜市忠证字第1600号公证书公证，向王志余出具委托书，载明委托事项为“代为办理抵押注销手续、领取不动产登记证明及不动产权证书等”。 本院认为：本案的争议焦点为1、被告主体是否适格；2、被告是否应继续履行合同。 针对焦点1，原告王志余与黄元金签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思的表示，合同的相对方为黄元金。但黄元金因故身亡，被告周义、黄某、黄雨吉作为黄元金的法定继承人，应当在享有继承权的同时，在继承范围内履行未尽债务。虽然三被告当庭表示放弃黄元金的继承权，但依据公序良俗原则，当事人对权利的放弃建立在不得损害第三人利益的基础上，故三被告对黄元金继承权放弃的意思表示无效。本案中，黄元金在该《房地产买卖合同》中的义务为房屋交付，结合房屋目前由三被告占有使用的事实，三被告显然是本案适格被告。 针对焦点2，合同的相对方有全面履行合同的义务。本案中，因案涉房屋的所有权人为第三人韦汉军，黄元金与王志余签订的《房地产买卖合同》原系无权代理，但该合同签订后第二日，第三人韦汉军又与原告王志余签订了金额一致，房屋交付一致的《房地产买卖合同》。虽然合同形式上存在不规范和一定的瑕疵，但第三人韦汉军已对黄元金出卖案涉房屋的无权代理行为进行追认。原告王志余对黄元金的金钱给付义务已经基本完成，当黄元金因故身亡后，其继承人周义、黄某、黄雨吉应继续履行合同的未尽事项，将案涉房屋交付原告王志余占有使用。对原告王志余诉请被告继续履行合同，将翠屏区交付其使用的诉讼请求，本院予以支持。原告王志余与黄元金签订的《房地产买卖合同》第（五）条第2项约定，如收到房款后拒交房属于甲方违约，按第（六）1条的违约责任处理，但该合同中第（六）1条系购房款备注条款，该违约责任约定不明。虽然三被告的迟延交付房屋行为对原告造成了损失，但原告未举证证明其损失程度，对原告王志余诉请判定被告支付因拒绝交房的违约金20000元，并支付中介佣金5000元的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条，判决如下： 一、被告周义、黄某、黄雨吉于本判决生效之日起二十日内将位于翠屏区交付原告王志余。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费10928元，减半收取计5464元，由被告周义、黄某、黄雨吉共同负担5274元，原告王志余负担190元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 肖必春 二〇二〇年九月十六日 法官助理 孙 懋 书 记 员 郭建军 附:法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条【继承遗产与清偿债务】继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十八条【宣判】人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。