四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0302民初1338号 原告（反诉被告）：徐建萍，女，1977年10月30日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：黄咏梅，四川川盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵中秀，女，1976年6月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：虞良锋，四川泰逸律师事务所律师。 原告徐建萍与被告赵中秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告赵中秀以房屋租赁合同纠纷向本院提起反诉，本院经审查依法受理，并适用简易程序于2020年9月4日公开开庭就本诉与反诉进行了合并审理。原告徐建萍的委托诉讼代理人黄咏梅，被告赵中秀及其委托诉讼代理人虞良锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐建萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还给原告；2.被告支付拖欠原告的房屋租金23,000.00元；3.判令被告支付原告违约金15,814.00元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于梨园社区（园丁苑）房屋租赁给被告使用，租赁期限从2017年7月26日起至2022年7月25日止，租金按先付后用的原则，按月提前预付。合同约定如有“欠租金或水电费达一个月以上”等，原告有权解除合同，无条件收回出租房。合同另约定有违约责任等合同条款。原告依照合同约定全面履行了合同义务，但被告于今年三月起拖欠原告房屋租金共23,500.00元，经原告多次催收，被告无故推脱至今未付。原告于2020年6月9日向被告发出支付租金和解除房屋租赁合同的通知，被告收到后置之不理，至今拒不交还原告出租房屋。原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，造成原告经济损失，故诉至来院，提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）赵中秀辩称，原、被告签订《房屋租赁合同》是事实，但合同未明确租赁地点；被告不存在违约，双方一直在商议租金事宜；被告认为因原告至今未提供该房屋合法的手续，因此案涉合同无效；即使案涉合同有效，由于今年疫情原因，原告也应当减免被告的房屋租金；原告诉请的违约金过高，应当以原告实际损失为准。 反诉原告赵中秀向本院提出反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》无效；2.被反诉人赔偿反诉人装修损失100,000.00元；3.诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2017年7月26日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人将位于梨园社区（园丁苑）房屋租赁给反诉人用于经营餐馆。此后，反诉人对承租房屋进行了装修，装修费约为10万元。租赁期间，反诉人多次要求被反诉人提供案涉房屋的房屋所有权证，但被反诉人至今未提供。由于该租赁房屋没有合法产权，导致反诉人无法从事美团餐饮服务，加之今年受新冠肺炎疫情影响，导致反诉人餐饮生意关张半年之久，根据政府的相关规定，反诉人在向被反诉人协商租金的减免事宜，在商谈过程中，被反诉人起诉解除租赁合同。反诉人认为所承租的房屋应属于合法房屋，但案涉房屋至今没有办理不动产所有权证，亦无相关的建设规划许可证。据此，反诉人认为双方的合同应为无效合同。 反诉被告徐建萍辩称，反诉人与被反诉人签订的合同合法有效，双方应当按照合同约定履行合同。反诉人的事实及理由不能成立，应当予以驳回。 经审理查明，原告（反诉被告）徐建萍与自贡市广厦物业开发中心签订《房屋租赁协议》，约定原告（反诉被告）租赁位于汇东园丁苑五栋西侧的围墙门面，面积约75平方米，每月金额为1,200.00元，原告（反诉被告）对案涉房屋及附属设施具有使用权、保管权和转租权。2017年7月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）将上述门面转租给被告（反诉原告）使用，第一年租金每月4,000.00元，第二年租金每月4,300.00元，第三年租金每月4,600.00元，第四年租金每月5,100.00元，第五年租金每月5,600.00元，租期自2017年7月26日至2022年7月25日；双方约定解除合同的条款为“被告欠付租金或水电费达一个月以上的，原告有权无条件收回出租房”等内容。此后，原告（反诉被告）将案涉门面交付被告（反诉原告）使用至今，用于经营钵钵鸡店。2020年2月开始，被告（反诉原告）未缴纳租金，原告（反诉被告）于2020年5月15日通过韵达速递向被告送达了《律师函》，告知被告（反诉原告）应当在2020年5月25日前履行缴纳租金的义务，若未在该期限内履行义务，则要求被告（反诉原告）另承担逾期支付租金每日百分之一的违约金。《律师函》发送后，因被告（反诉原告）一直未履行缴纳租金的义务，原告（反诉被告）遂于2020年6月9日通过韵达快递向被告（反诉原告）送达了《关于解除租赁合同的通知》。 另查明，汇东新区梨儿湾片区罗家湾周边建筑系1995年规划建设，建设内容包括：梨儿湾片区《园丁苑》住宅组团，11栋条形及蝶形组合住宅7层，及配套公建1-2层，含幼儿园、居民文化站、居委会、保安所、基层服务商店、门诊所、邮电所、储蓄所、公共厕所、垃圾库、停车库及停车场等。8号楼、11号楼及西部临街商店因突破规制用地红线较多，被勒令调整。案涉门面位于园丁苑小区9栋至10栋围墙侧3号附属裙房，现未取得产权证。 以上事实，有原、被告身份证明材料、《房屋租赁协议》《房屋租赁合同》《律师函》《关于解除租赁合同的通知》、运单、自贡市高新区三坝路钵钵鸡店工商登记信息、丹桂街园丁苑社区居民委员会出具的《证明》、《自建发规（1995）105号》文件、《自贡市园丁苑规划图》《自贡市人民政府建设许可证》及庭审记录等附卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。2.原告（反诉被告）是否应当赔偿被告（反诉原告）装修损失？ 关于原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。根据自贡市建设委员会下发的《自建发规（1995）105号》文件及红线图可知，案涉门面所在位置已突破规划红线，被勒令调整，该店面虽取得建设许可证，但未按照批准内容建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》不具有法律效力，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，虽因案涉《房屋租赁合同》无效，但被告（反诉原告）自2017年7月26日起即开始占有使用房屋至今，仍应当向原告（反诉被告）支付房屋占有使用费，按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，2020年2月至6月，被告（反诉原告）每月应当向原告（反诉被告）支付租金4,600.00元，共计23,000.00元，鉴于今年全国新型冠状肺炎疫情，本院酌定被告每月向原告（反诉被告）支付租金3,500.00元，因此，被告（反诉原告）尚需向原告（反诉被告）支付租金共计17,500.00元。关于原告（反诉被告）请求的违约金问题，因双方当事人签订《房屋租赁合同》是无效合同自始不具有法律效力，对双方当事人也不具有拘束力，原告（反诉被告）请求的因被告（反诉原告）未支付租金而产生的违约金的理由不能成立，本院不予支持。 关于原告（反诉被告）是否应当赔偿被告（反诉原告）装修损失的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其装修损失100,000.00元，未举示相应证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，其请求原告（反诉被告）赔偿装修损失的理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）徐建萍与被告（反诉原告）赵中秀于2017年7月26日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告（反诉原告）赵中秀于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）徐建萍门面占有使用费17,500.00元； 三、驳回原告徐建萍本诉其他诉讼请求； 四、驳回被告赵中秀反诉其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,822.1元、保全费430.00元，共计2,252.1元，由原告（反诉被告）徐建萍承担1,703.1元，由被告（反诉原告）赵中秀承担549.00元。反诉案件受理费1,150.00元，由被告（反诉原告）赵中秀承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。在提交上诉状的七日内，预交上诉费用，逾期按放弃上诉处理。 审 判 员 郭礼平 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 黄 敏 书 记 员 夏园园