广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初7204号原告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路**京基一百大厦**7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华，该公司董事长。委托代理人：蓝洁婷。被告一：北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司，住所，住所地北京市西城区西单北大街**太运广场**社会信用代码91110102781714216C。法定代表人：韩东。被告二：深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司，住所地深，住所地深圳市罗湖区桂园街道蔡屋围京基金融中心裙楼****信用代码91440300MA5F1DJB1H。法定代表人：杨涛。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蓝洁婷到庭参加诉讼，被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司、深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告与两被告签署的《房地产租赁合同》于2019年10月9日解除；2、请求判决两被告按照《房地产租赁合同》约定向原告支付2019年8月1日至2019年10月8日拖欠的租金，合计人民币424674.19元;并以每延误一日以欠付租金千分之五的标准支付逾期违约金人民币295057.61元(暂计至2020年1月12曰），直至两被告付清租金为止；3、请求判决两被告按照《房地产租赁合同》第15.9条约定向原告补交装修期（2018年3月1日至2018年5月29日）的租金人民币552076.45元；4、请求判决两被告按照《房地产租赁合同》第15.9条约定向原告支付违约金人民币1197219元；5、请求判决两被告向原告赔偿因商铺恢复毛坯而产生的费用人民币125000元；6、请求判决本案诉讼费用由两被告承担。以上诉讼标的额总共为人民币2594027.25元。事实与理甶：原告与被告一于2018年2月9日签订了《房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》，后被告一因经营需要，向原告申请将签约主体变更为其下属公司即被告二，并由原告、被告一、被告二于2018年7月1日共同签订了《变更签约主体三方协议》,协议约定由被告二承继租赁合同的权利义务，被告一为被告二的履约行为承担连带责任。租赁合同约定，由被告二承租原告位于深圳市罗湖区，建筑面积1641.6平方米，租赁期限为2018年3月1日至2024年2月29日，起租日为2018年5月30日。租金支付标准为保底租金与提成租金两者取高，第一、二个租赁年度月保底租金为人民币188070元；第三、四个租赁年度月保底租金为人民币193708.8元；第五、六个租赁年度月保底租金为人民币199536.5元；被告二向原告支付了租赁保证金人民币399073元。根据租赁合同第4.3条约定，被告二应于每月5曰之前向原告支付当月租金。但自2019年8月起，被告二开始拖欠租金，至2019年9月，被告二已累计拖欠原告8、9月租金多达376140元,经原告多次口头催收，被告二仍拒绝支付欠款，于是原告于2019年9月18日向被告二下发了《催款通知单》,要求被告二务必于2019年9月23日前交清欠款。2019年9月23日，被告二仍未向原告支付租金，因此原告按租赁合同第15.6条约定对被告二承租的商铺采取停水停电的催缴措施，同日起被告二停止营业。停业期间原告多次与被告二进行沟通，被告二公司负责人却表示无经营意愿，亦不支付拖欠的租金。原告无奈，于2019年10月9日向被告二发出《解约通知函》,并于2019年10月18日收回商铺后向被告二发出《已收铺通知》。然而，被告二至今仍未向原告支付任何欠款。另外，根据租赁合同第13.1条约定，合同解除后应由被告二将商铺恢复为毛坯状态，但被告二拒绝恢复。原告为减少损失，重新招租，不得已委托深圳市京基百纳商业管理有限公司聘请施工单位将该商铺恢复毛坯，为此深圳市京基百纳商业管理有限公司向施工单位支付了125000元。该笔费用因被告二的违约行为而产生，被告一、二应连带赔偿原告该损失。综上所述，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成重大损失。原告现依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司、深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司未答辩。本院经审理认定事实如下：一、2018年2月9日，原告与被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司签订《房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》，约定：被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司承租原告位于深圳市罗湖区，建筑面积1641.6平方米，租赁期限为2018年3月1日至2024年2月29日，起租日为2018年5月30日；装修期90天，自2018年3月1日至2018年5月29日止，装修期被告无需支付租金；租金支付标准为保底租金与提成租金两者取其高,其中2018年3月1日至2020年2月29日月保底租金为188070元，提成租金为月营业额的11%；租金支付时间为每月5日前（节假日顺延）；被告应向原告支付租赁保证金399073元；被告拖欠租金的，应按照欠付租金总额的日千分之五支付违约金；被告拖欠租金达十五天的，原告可解除租赁合同，被告已支付的租赁保证金不予退还；因被告原因导致合同解除的，租赁合同在原告书面解除合同通知送达被告之日起解除，被告应补交装修期租金，并按照租期末年六个月租金标准向原告支付违约金；合同提前解除的，被告应将涉案商铺恢复成毛坯状态（即天花、地板为毛坯）。二、2018年7月1日，原告与被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司、深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司签订《变更签约主体三方协议》,约定：由被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司承继被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司的租赁合同权利义务，被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司为被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司的履约行为承担连带责任。三、被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司向原告支付租赁保证金399073元；四、2019年10月16日，原告在《深圳商报》发布声明：因被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司拖欠原告租金及其他费用超出合同期限，原告已按照合同约定解除租赁合同并收回商铺。五、2019年12月19日，原告与案外人深圳市百通装饰设计工程有限公司签订《KKMALL四楼L407商铺拆除工程合同》，约定：由案外人深圳市百通装饰设计工程有限公司对涉案房屋进行装修拆除；工程范围：拆除厨房填高层（400高）、拆除地面水泥沙、拆除间墙、拆除装饰墙、拆除天花。原告因此支付工程款125000元。以上事实，有当事人提交的《房地产租赁合同》《租赁合同补充协议》《变更签约主体三方协议》《KKMALL四楼L407商铺拆除工程合同》、发票、报纸及庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，被告应按照合同约定履行支付租金等费用的义务。被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司、深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩以及举证、质证的权利。关于合同的解除，根据原、被告所签订的《房地产租赁合同》，合同中明确约定“被告拖欠租金达十五天的，原告可解除租赁合同；因被告原因导致合同解除的，租赁合同在原告书面解除合同通知送达被告之日起解除”。本案中，被告自2019年8月起拖欠租金，合同解除条件成就，原告于2019年10月16日在《深圳商报》发布解除合同声明，解除合同通知已到达被告，涉案合同应于2019年10月16日解除。原告诉请被告支付2019年8月1日至2019年10月8日的租金共计424674.19元（188070元／月×2月＋188070元／月÷31天×8天），具有合同与法律依据，本院予以支持。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告所签订的《房地产租赁合同》，约定了被告的三种违约责任，即:被告拖欠租金的，应按照欠付租金总额的日千分之五支付违约金；被告已支付的租赁保证金不予退还；被告应补交装修期租金，并按照租期末年六个月租金标准向原告支付违约金。根据该约定，原告诉请被告支付装修期租金552076.45元（188070元／月×2月＋188070元／月÷31天×29天），具有合同与法律依据，本院予以支持。因双方约定的全部违约金明显过高，鉴于原告的损失仅为利息损失，本院依法将违约金的总标准调整为不予退还被告租赁保证金399073元，原告诉请其他违约金，本院不予支持。因合同已经解除，依照租赁合同约定：合同提前解除的，被告应将涉案商铺恢复成毛坯状态（即天花、地板为毛坯）。原、地板为毛坯毛坯状态支付工程款125000元。根据原告提交的《工程清单》，包含拆除厨房填高层、拆除地面水泥沙、拆除间墙、拆除装饰墙、拆除天花，但原告提交的《餐饮商铺交铺标准》显示，涉案商铺在交付时铺位分隔墙已经形成且厨房填高层无证据证明是由本案被告所为，故原告提交的工程款项中并非全部为恢复交付时毛坯状态所支付的款项，本院依法酌定被告向原告支付恢复原状装修款100000元。原告诉请被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司为被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司的上述债务承担连带责任，具有合同依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市京基房地产股份有限公司与被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司所签订的《房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2019年10月16日解除；二、被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付2019年8月1日至2019年10月8日的租金424674.19元；三、被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付2018年3月1日至2018年5月29日装修期租金552076.45元四、被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市京基房地产股份有限公司支付恢复原状费用100000元；五、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司为被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司的上述判决义务承担连带责任，并在履行完判决义务后，有权向被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司追偿；六、驳回原告深圳市京基房地产股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27552元，由被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司负担11437元，由原告负担16115元。原告已预缴案件受理费27552元，本院予以退回16115元。被告深圳中道麻辣诱惑餐饮有限公司、被告北京市西单麻辣诱惑餐饮有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费11437元，逾期未缴纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  张颖慧二〇二〇年九月二十四日书记员  李昊芮