云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5125号上诉人（原审被告）：云南雨泉置业有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区雨花路云南白药厂旁。法定代表人：姜旭，董事长。委托诉讼代理人：崔岫昆、刘航伶，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汤正忠，男，1978年11月24日出生，汉族，福建省莆田市人，现住呈贡区。被上诉人（原审原告）：刘素凡，女，1978年2月18日出生，汉族，福建省莆田市人，现住呈贡区。委托诉讼代理人：汤正忠，男，1978年11月24日出生，汉族，福建省莆田市人，现住呈贡区，刘素凡丈夫。上诉人云南雨泉置业有限公司（以下简称：雨泉公司）因与被上诉人汤正忠、刘素凡商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雨泉公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回汤正忠、刘素凡一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由汤正忠、刘素凡承担。事实和理由：一、一审法院认定：《商品房购销合同》补充协议第二条2.5款约定，汤正忠、刘素凡在房屋交付前自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证或在交房前授权雨泉公司代交契税，否则雨泉公司有权拒绝向汤正忠、刘素凡交房，但是汤正忠、刘素凡于2019年3月11日才取得完税凭证，即汤正忠、刘素凡至2019年3月11日才具备接房资格，汤正忠、刘素凡未能按时接房是其自身原因造成，雨泉公司并未违约，汤正忠、刘素凡不享有要求雨泉公司承担逾期交房违约责任的权利。一审法院认为雨泉公司未以媒体公告的方式通知接房不符合合同约定，属于认定事实不清，报纸、电视、广播等属于传统媒体公告，而雨泉公司从2016年6月30日、2018年12月30日等多次以短信群发的方式通知汤正忠、刘素凡接房，是近年来新型的媒体公告形式，并且雨泉公司以手机、短信群发方式通知接房，更有利于汤正忠、刘素凡及时接受信息，更有利于实现合同目的；一审法院认定事实不清。二、一审判决适用法律错误，一审法院认定双方签订的《商品房购销合同》真实有效，应当按照合同约定行使权利、履行义务，根据《商品房购销合同》补充协议第二条第2.5款的约定，汤正忠、刘素凡逾期接房系其未按约定缴纳契税所致，因此雨泉公司并未逾期交房，亦未违约。一审法院认为该条款及《商品房购销合同》第十条约定均非免除雨泉公司逾期交房违约责任的约定，属于适用法律错误。依据合同法第113条和114条，在合同约定了逾期交房违约金的情况下，即使雨泉公司确已逾期交房，也是按约支付违约金，汤正忠、刘素凡能够举证证明因逾期交房发生实际损失的，可以要求赔偿超过的部分，一审判决既支持违约金又支持租房损失错误，综上，请求改判支持雨泉公司的全部上诉请求。汤正忠、刘素凡辩称，雨泉公司的上诉理由不能成立，请求驳回雨泉公司的上诉请求，维持一审判决。汤正忠、刘素凡一审起诉请求：1、请求判令雨泉公司向汤正忠、刘素凡支付自2017年7月1日至2019年2月21日止（共计601天）的延期交房违约金12020元；2、判令雨泉公司赔偿汤正忠、刘素凡逾期交房损失36000元(以上共计48020元)；3、请求判令雨泉公司立即向汤正忠、刘素凡出示雨花国际商务中心A4-6b幢房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书原件并提供相应的复印件；4、本案全部诉讼费用由汤正忠、刘素凡承担。一审法院认定案件事实：雨泉公司（甲方）与汤正忠、刘素凡（乙方）于2016年9月14日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买昆明市呈贡区雨花国际商务中心一期（A4地块）商品房项目A4-6b幢第8层804号房屋，并对双方权利义务进行了约定。合同约定的付款方式为：买受人首期支付购房总价款的21.21％金额139989元，付款日期：2016年9月14日。其余价款520000元，向中国银行股份有限公司昆明市呈贡支行贷款支付。第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条关于甲方逾期交房的违约责任约定为：甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日30天内，甲方按每天5元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天以后的天数甲方按10元/天向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条关于交接的约定为：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。《商品房购销合同》补充协议第二条2.5款约定：乙方应在房屋交付前，自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证，或在交接房屋前授权委托甲方代收代缴契税，否则甲方有权拒绝乙方接收房屋。2018年12月28日，雨泉公司完成雨花国际商务中心（A4地块）商品房项目的建设工程竣工验收备案，确认竣工验收日期为2018年12月14日。2019年1月9日，雨泉公司在云南信息报上发出公告，通知雨花国际商务中心（一期）A4-6B栋业主，按合同约定的接房时间内办理接房。汤正忠、刘素凡于2019年3月11日缴纳了契税。一审法院认为，双方签订的《商品房购销合同》约定雨泉公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，符合本合同约定的商品房交付给汤正忠、刘素凡，并且约定雨泉公司应当以媒体公告形式通知汤正忠、刘素凡办理交接手续，但根据本案查明的事实，雨泉公司于2018年12月14日进行竣工验收达到交房条件，于2019年1月9日在云南信息报上发出交房公告，故雨泉公司履行交房义务的时间为2019年1月9日，雨泉公司逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。至于雨泉公司答辩认为其于2017年6月20日通过短信方式发出交房通知后已经履行了交房义务的意见，因短信通知时雨泉公司尚未办理竣工验收，不符合约定的交房条件，且该通知方式亦不符合双方约定的媒体公告的交接形式，故对雨泉公司的上述答辩意见不予采纳。至于雨泉公司提出的汤正忠、刘素凡于2019年3月11日才缴纳了契税，因此无权要求雨泉公司承担逾期交房违约责任的答辩意见，根据《商品房购销合同》补充协议第二条2.5款约定，汤正忠、刘素凡取得完税凭证是双方约定的接收房屋的条件，该条及《商品房购销合同》第十条的约定均非免除雨泉公司逾期交房违约责任的约定，对雨泉公司的上述答辩意见不予采纳。对于汤正忠、刘素凡主张的违约金，在双方签订的《商品房购销合同》第九条关于甲方逾期交房的违约责任中已有明确约定，汤正忠、刘素凡认为显失公平要求增加违约金以20元每天计算的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持，一审法院支持按照《商品房购销合同》约定的标准计算的自2017年7月1日起至2019年1月9日止的违约金共计5420元（5元/天×30天+10元/天×527天）。关于汤正忠、刘素凡主张的租房损失，汤正忠、刘素凡提交了租房协议、房租收据、房东身份证复印件等证据，上述证据能相互印证，证明汤正忠、刘素凡租房的事实，同时，雨泉公司也未举证证明汤正忠、刘素凡已有房屋居住，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故，对汤正忠、刘素凡租金损失的诉请予以支持。因雨泉公司已于2019年1月9日发出交房公告，汤正忠、刘素凡租金损失予以支持25500元（18000+1500元/月×5个月）。在双方所签订的《商品房购销合同》第十条明确约定雨泉公司应当向汤正忠、刘素凡提交《商品房质量保证书》，庭审中，雨泉公司未举证证明已交付，对汤正忠、刘素凡要求雨泉公司交付质量保证书的诉请，予以支持。汤正忠、刘素凡要求雨泉公司向汤正忠、刘素凡出示雨花国际商务中心A4-6b幢房屋竣工验收合格验收备案表的诉请，一审法院已查证涉案项目的工程已竣工验收备案，汤正忠、刘素凡已进行核实确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南雨泉置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汤正忠、刘素凡支付违约金5420元、损失25500元，共计30920元。二、被告云南雨泉置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告汤正忠、刘素凡交付昆明市呈贡区雨花国际商务中心一期A4-6b幢第804号房屋的《商品房质量保证书》。三、驳回原告汤正忠、刘素凡的其他诉讼请求。案件受理费减半收取500元，由被告云南雨泉置业有限公司负担322元，由原告汤正忠、刘素凡负担178元。二审中，双方当事人未提交新的证据。经本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：雨泉公司是否应当承担逾期交房的违约责任；汤正忠、刘素凡要求雨泉公司承担逾期交房造成的损失是否有事实和法律依据。本院认为：一、涉案《商品房购销合同》约定雨泉公司应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给汤正忠、刘素凡，但是雨泉公司于2018年12月14日才完成竣工验收并达到交房条件，在其具备交房条件前，汤正忠、刘素凡有权拒绝接收房屋；雨泉公司于2019年1月9日在云南信息报上发出交房公告，此时其已经具备合同约定的交房条件，并且通知接房的方式符合合同约定，一审判决认定雨泉公司履行交房义务的时间为2019年1月9日符合法律规定；雨泉公司应当依法承担逾期交房的违约责任；二、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”虽然《商品房购销合同》补充协议第二条2.5款约定购房者应在房屋交付前自行缴纳购买房屋的契税，取得完税凭证，但是雨泉公司作为专业的房地产公司，对于交纳相关税收的时间、程序和材料具备相应的知识和经验，作为购房者未必了解相关内容，雨泉公司应当负有通知、提示的义务，但是其未提交证据证明已经在发布交房公告前对购房者进行了通知和提示，其以购房者未缴纳相关税费为由主张不承担违约责任，没有事实和法律依据，一审判决对其抗辩主张不予支持并无不当。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中汤正忠、刘素凡已经举证证明因为雨泉公司逾期交房另行租房居住，产生了相应的租金损失，合同约定的违约金不足以弥补其损失，一审判决雨泉公司承担租金损失并无不当。综上所述，雨泉公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人云南雨泉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年九月二十四日书记员  蔡 磊