湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1733号 上诉人（原审被告）：贺志武，男，1986年4月14日出生，汉族，湖南省攸县人，户籍所在地湖南省攸县，现住攸县。 被上诉人（原审原告）：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会****。 法定代表人：张晓荣，执行董事。 委托代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限为特别授权。 委托代理人：蔡仲喜，男，汉族，1966年4月1日出生，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限为特别授权。 上诉人贺志武与被上诉人攸县晓峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2020）湘0223民初464号民事判决，于2020年8月5日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月21日公开开庭进行了审理，上诉人贺志武、被上诉人法定代表人张晓荣、被上诉人代理人蔡仲喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺志武上诉称：撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求；并由被上诉人承担诉讼费。被上诉人强行服务，上诉人无需缴纳物业服务费。原审事实不清，适用法律错误。 攸县晓峰物业管理有限公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 攸县晓峰物业管理有限公司向原审法院起诉请求：贺志武向原告支付2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费2841元，并按月利率20‰交纳逾期支付的滞纳金114元。事实和理由：被告系攸县凯顺新城小区的业主。2016年5月29日起，原告开始接手攸县凯顺新城小区的物业管理。原告履行了小区的物业管理服务义务，但被告拖欠2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费共计2841元。 原审查明：原告系2016年5月13日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。贺志武购买了由攸县凯顺房地产有限责任公司开发的攸县凯顺新城小区3栋1302号房，建筑面积为151.14㎡。2016年3月份，被告入住该小区。2014年7月6日，株洲市话蝶物业工程有限责任公司与攸县凯顺房地产有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由株洲市话蝶物业工程有限责任公司为攸县凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元／月／㎡收取，物业费按每半年或年度交纳，逾期交纳物业费的从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，株洲市话蝶物业工程有限责任公司对攸县凯顺新城小区进行物业服务管理。2016年5月26日，攸县凯顺房地产有限责任公司与株洲市话蝶物业工程有限责任公司终止合同。2016年5月29日，攸县凯顺房地产有限责任公司与原告签订《协议》，约定攸县凯顺新城小区的物业管理由原告接手，并维持原与株洲市话蝶物业工程有限责任公司合同基本条款不变。协议签订后，原告进驻小区进行物业服务管理。2018年9月18日，攸县凯顺新城小区业主委员会成立。后，业主委员会决议解除原告的物业服务，并先后向原告送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订了《前期物业延期服务协议》，约定延期服务时间为2018年12月1日至2019年3月31日止。延期届满后，2019年4月7日，攸县凯顺新城小区业主委员会向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的请求报告。2019年4月12日，由攸县××街道××社区居民委员会主持，召开原告、业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，商定在交接期间，继续由原告提供服务。2019年5月15日，攸县凯顺新城小区业主委员会提起诉讼。2019年10月10日，原审法院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决书，判决原告在判决生效之日起三十日内撤出攸县凯顺新城小区物业服务区域，并向攸县凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。原告上诉，株洲市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）湘02民终2946号民事判决书维持原判。2020年1月22日，原告与攸县惠泽物业有限公司签订《协议书》，约定攸县凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取。该协议书上由攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县××街道××社区居民委员会、攸县××街道××社区凯顺新城业主委员会作为见证方盖章并有各单位代表人签名。2020年1月23日，原告撤离攸县凯顺新城小区。被告交纳了2018年10月30日之前的物业费，但未交纳2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费。 原审另查明：2018年8月21日，攸县发展和改革局、攸县房产管理局下达了《印发的通知》，该通知第十条第三项规定：“生活垃圾处理：前期物业服务费标准内含有物业管理区域清洁卫生费用，不含小区居民生活垃圾处理费；根据《攸县物价局关于调整我县城区环境卫生有偿服务费的批复》（攸价函[2018]72号）的规定，凡小区居民将生活垃圾自行倒入换位设施内的，每户交纳生活垃圾处理费4元/月；如委托县环卫部门或物业服务企业上门代收生活垃圾，每户交纳生活垃圾处理费8元/月。”2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告出具《委托书》，委托原告收取攸县凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。 原审再查明：2019年3月31日至2020年1月30日期间原告在攸县凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。 原审认为，本案系物业服务合同纠纷。1.攸县凯顺房地产有限责任公司在终止与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》后，与原告签订《协议》，原告据此取得在攸县凯顺新城小区进行物业管理服务的权利。后原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订的《前期物业延期服务协议》对包括被告在内的所有业主均具有约束力，被告应当交纳2018年10月31日至2019年3月31日的物业费，金额核定为：1.2元／㎡／月×151.14㎡×5个月＝906.84元，生活垃圾处理费8元／月×5个月＝40元，共计946.84元。2.《前期物业延期服务协议》到期后，原告虽未能与攸县凯顺新城小区业主委员会续签合同，但在攸县××街道××社区居民委员会协调下，以及法院的生效判决，原告晓于2020年1月23日撤离攸县凯顺新城小区，故在2019年3月31日至2020年1月23日期间，原告在攸县凯顺新城小区进行了事实上的物业服务管理，包括被告在内的业主接受了原告提供的物业管理服务。原告与攸县惠泽物业有限公司签订的《协议书》约定由原告收取2020年1月30日前的物业费，攸县凯顺新城小区业主委员会作为见证人在该协议上盖章，故对原告要求被告支付2019年3月31日至2020年1月30日期间的物业费的诉讼请求予以支持。但在上述期间内，原告提供的服务存在一定的瑕疵，酌情认定被告按80%支付给原告即151.14㎡×1.2元／月／㎡×10个月×80%＝1109.55元。另，生活垃圾处理费8元／月×10个月＝80元。对原告请求被告支付滞纳金的请求不予支持。综上，被告应当支付原告946.84元＋1450.94元＋80元＝2477.78元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、由被告贺志武在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付2018年10月31日至2020年1月30日期间的物业费2477.78元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告贺志武负担。 在二审过程中，被上诉人提交了协议书复印件，拟证明我方是依法依规退场。 上诉人对该证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可。 上诉人提交的证据不符合新证据特征，本院不予采纳。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷案。争议焦点为被上诉人是否应当交纳2018年10月31日至2020年1月31日期间的物业服务费。2016年5月29日，被上诉人与攸县凯顺房地产有限责任公司签订《协议》后，即接手了攸县凯顺新城小区的物业管理服务，直到2020年1月23日撤离。在此期间，尽管因物业服务发生过纠纷，但被上诉人对攸县凯顺新城小区实际进行了物业管理服务，上诉人系该小区业主，享受了被上诉人的服务，应当交纳享受服务期间的物业服务费，因被上诉人的服务存在瑕疵，原审酌定上诉人按照协议约定价格的80%付费符合实际情况。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贺志武负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁湘清 审判员  彭德华 审判员  肖 晶 二〇二〇年九月二十一日 书记员  谭蔚尉