广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33027号上诉人（原审被告）：林泽枢，男，汉族，1981年1月25日出生，住所地广西贵港市港**。被上诉人（原审原告）：深圳金光华实业集团有限公司，住所地深圳市罗湖区解放路永新街永新商业城**，统一社会信用代码91440300192356131E。法定代表人：李亚鹤，总经理。委托代理人：刘巨，广东卓效律师事务所律师。委托代理人：谢楚媛，广东卓效律师事务所律师。上诉人林泽枢因与被上诉人深圳金光华实业集团有限公司（以下简称“金光华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初6158号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林泽枢上诉请求：1.撤销原审民事判决第一、第二项判决；发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由金光华公司承担。金光华公司辩称：驳回上诉，维持原判。金光华公司向一审法院起诉请求判令林泽枢：一、支付结欠的租赁费用合计68934.1元；二、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案合同的签订情况。金光华公司作为出租方（甲方）与林泽枢作为承租房（乙方），于2015年1月15日签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市龙华新区出租（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计58.23平方米，建筑物总层数17层；房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码：深房地字第**；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币160元计算，月租金总额为人民币9317元；乙方应于2015年1月15日前交付首期租金，金额为9317元；乙方应于每月15日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2015年1月15日起至2016年9月9日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月（不超过三个月）租金数额的租赁保证金，即18634元；出现下列情形之一，甲方可不予返还保证金：1、乙方欠缴租金、管理费用一个月或以上的；2、乙方未经甲方物业管理处审核同意私自装修并造成较坏影响的；3、乙方在出租房内从事售假或违反法律经营活动并被执法部门确认事实；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。同日，双方又签订了《房屋租赁合同补充条款》，约定：甲方于2015年1月15日将出租物业交付乙方使用；甲方给予乙方0天的免租期，自甲方交付出租物业之日起计算；出租房屋的租金标准为建筑面积每平方米160元/月，具体按以下标准：即每年月租金额为9317元，租金从第二年开始每年递增0%；合同期为2015年1月15日至于2016年9月9日；付款方式是二押一付；经营范围是水果超市（不能扰民、不能从事违反相关法律、不能住人的项目）；甲方提供物业管理服务，按建筑面积计算：28号铺面积为58.23平方米，物业管理费按3.5元/平方米/月，物业管理费每月合计为203.81元；乙方应于每月15日前向甲方支付当月租金、物业管理费，及其前一个月的水费、电费等其他费用。逾期支付按1日1%向甲方支付违约金；乙方因自己原因不能行使对出租房屋使用权时，不能免除交付上述各项费用的义务……如乙方逾期缴纳当月租金三十天，甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，甲方有权要求乙方承担赔偿等责任。上述《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充条款》均由金光华公司加盖公章、林泽枢签名捺印予以确认，应予认定。二、涉案房屋的产权情况。金光华公司提交的《不动产权资料电脑查询结果表》载明：土地位置为宝安区龙华街道梅观高速公路东侧，楼名称及栋号为××园13栋，房号为28＃商铺，房屋性质为商品房，宗地号为××-××1，宗地代码为××，不动产证号为××。三、关于林泽枢的责任。林泽枢辩称：其为深圳市××投资管理有限公司的员工，涉案合同与补充条款、租赁凭证均是代公司作出的行为，本案的责任应由深圳市××投资管理有限公司承担。林泽枢向一审法院提交了其与深圳市××投资管理有限公司签订的劳动合同、店铺使用权和押金（保证金）归属协议、企业法人营业执照、照片等证据。一审法院依林泽枢申请，调取了2015年1月至9月期间，深圳市××投资管理有限公司及其法定代表人伍某、深圳市光华物业管理有限公司的银行交易明细。经核查，伍某分别于2015年4月29日、2015年6月15日、2015年6月29日、2015年7月23日向深圳光华物业管理有限公司支付款项；深圳市××投资管理有限公司分别于2015年8月17日、2015年9月10日向深圳光华物业管理有限公司支付款项，但伍某及深圳市××投资管理有限公司支付上述款项的时间及金额并无规律，无法证明涉案物业的实际使用人为深圳市××投资管理有限公司。一审法院认为，涉案合同及补充条款均为金光华公司与林泽枢签订，根据林泽枢的社会保险历年参保缴费明细表，林泽枢自2015年5月至9月由深圳市××投资管理有限公司购买社保，但涉案合同及补充条款的签订时间为2015年1月15日，即林泽枢无法证明其签订合同及补充条款系履行职务行为，林泽枢应对此承担举证不能的不利责任。综上，根据合同的相对性，林泽枢作为承租人，应承担向出租人支付所欠缴的租金、水电费等费用的责任。林泽枢与深圳市××投资管理有限公司之间的协议与本案无关，林泽枢可就此另行主张权利。四、关于租金、水、电费、管理费等租赁费用。金光华公司主张林泽枢自2015年10月至2016年5月欠缴租赁费用包括租金、管理费、电费、本体维修基金、水费、排污垃圾处理费等共计68935.1元，并提交了以下证据：1、欠缴费用明细；2、供用电合同及电费发票；3、供水用水合同及水费缴费凭证。林泽枢辩称其公司于2015年12月15日倒闭，有电话通知过物业，对欠缴的费用并不知情。一审法院认为，涉案补充条款明确约定：如乙方逾期缴纳当月租金三十天，甲方有权单方终止合同，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，甲方有权要求乙方承担赔偿等责任。本案中，金光华公司主张林泽枢拖欠2015年10月至2016年5月期间租金，其本可在林泽枢拖欠租金后三十天内单方解除合同，但金光华公司未举证证明其采取任何措施防止损失扩大，故对于该部分扩大的损失，金光华公司应自行承担责任。基于公平原则，一审法院酌定，林泽枢应向金光华公司支付四个月的租金及水电等费用，即以四个月作为金光华公司在合理期限内采取措施防止损失扩大的期限。因林泽枢未就其缴纳费用的情况举证证明，故一审法院采信金光华公司的主张。根据金光华公司提交的证据核算，2015年10月至2016年1月期间，林泽枢应缴费用共计49422.6元，金光华公司确认自愿以林泽枢已缴纳的租赁保证金18634元抵扣拖欠费用，故林泽枢尚需支付金光华公司租金、水电费等各项费用共计30788.6元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、林泽枢于判决生效之日起十日内支付金光华公司租金、水电费等各项费用共计30788.6元；二、驳回金光华公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由林泽枢负担340元，由金光华公司负担422元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》及相关补充条款系林泽枢以自身名义与金光华公司签订，林泽枢虽在本案诉讼中提供了案外人深圳市××家投资管理有限公司出具的授权委托书主张其签署合同系职务代理行为，但林泽枢并未证实该委托书的真实形成时间，也未证实在涉案合同签订时已向金光华公司出示该委托书；在金光华公司不认可其与深圳市××家投资管理有限公司存在合同关系的情况下，根据合同相对性原则，涉案合同责任应由林泽枢承担。至于深圳市××家投资管理有限公司及其法定代表人伍某与深圳光华物业管理有限公司之间的款项支付情况，即使存在涉案租金由案外人支付的情形，亦不影响林泽枢根据涉案合同的约定承担相应的合同责任。一审法院据此判令林泽枢承担欠付的租金及水电费，于法有据，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币570元由上诉人林泽枢负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年九月三十日书记员 陈颖(兼)