河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4721号 上诉人（原审被告）：张霞，女，1972年10月29日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：刘德华，河北精忠致远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王彦立，女，1982年7月17日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：肖强，河北通胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州房多多房产经纪有限公司，住所地河北省沧州市青县清州镇南北大街红绿灯北100米路东。 法定代表人：纪文艳，该公司经理。 原审被告：沧州宝鸿房地产开发有限公司，住所地青县清州镇发展大街创业路**。 法定代表人：牛玲玲，该公司经理。 上诉人张霞因与被上诉人王彦立、沧州房多多房产经纪有限公司（以下简称房多多公司）、沧州宝鸿房地产开发有限公司（以下简称宝鸿公司）合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2020）冀0922民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张霞上诉请求：依法撤销青县法院（2020）冀0922民初659号民事判决书，改判上诉人少退回被上诉人15000元或发回重审。事实与理由：1.签订房屋认购书（转让协议）的主体是上诉人与被上诉人，而被上诉人一审时提交的与开发商签订的购房认购协议书的买受人是陈明，而非被上诉人。2.在双方签订房屋认购书（转让协议）时，开发商对外销售的价格已经上涨到每平方米5000多元，因此被上诉人才自愿从上诉人手中购买上诉人认购的房屋，且开发商的价格中认可了上诉人已经交付的15000元抵顶30000元这一事实，如果没有15000元抵顶30000元的事实，不可能以如此低的价格购买楼房，因此上诉人实际向开发商支付的是65000元，非50000元。3.被上诉人以其与开发商之间协商解决未将开发商列为被告，这就造成一个法律关系人为的分拆，使案件事实无法查清。如果认购协议书无效那么应当恢复到原始状态，由上诉人与开发商进行处理，而不应当由被上诉人分别处理。4.认购协议书约定的房屋虽然不具备销售条件,但是2020年1月开发商通知购买5号楼的业主可以以原认购价格调换已经建成具备销售条件的同一小区楼房，而被上诉人没有要求上诉人解除双方的认购协议书，由上诉人与开发商调换楼房。竟然诉请上诉人退还款项，这是‘不善良’的行为，其行为给上诉人造成了重大的损失。5.一审判决上诉人承担的诉讼费也不合理，加重了上诉人的负担5号楼2单元802室没有商品房的预售许可证，是不允许买卖的，所以我和王彦立之间的买卖行为，应该予以撤销，解除我和王彦立之间的买卖关系，但是一审青县法院判决我退还王彦立差价，这并没有解除我和王彦立之间的买卖关系，而且王彦立通过这次买卖赚取了1万5的非法利润，属于不当得利。所以一审判决是错误的，退款不应该是退差价，而是退还包括差价在内的全部房款，让被上诉人把豪庭购房协议书退还给上诉人。这样就能彻底解除我和王彦立之间的买卖合同关系。退差价本身就是违法的行为。上诉人认为一审判决事实不清，证据不足，是错误的，不能诚服，特提起上诉，请公正裁决。 王彦立辩称，张霞出售给王彦立的案涉房屋没有建设，双方之间的买卖合同违法无效，张霞应当退还其从王彦立处收取的13万元，因该款项中包括张霞预付的购房款5万元，所以我方诉请张霞返还购房款8万元，张霞辩称其中包括1.5万元的优惠金，只是其一面之词，我方并未受到该款项，其无证据证实该款项的存在，所以一审法院认定事实清楚，裁判正确，应予维持。 房多多公司、宝鸿公司未发表意见。 王彦立向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告之间的《房屋认购书》无效；2、判令被告连带返还原告购房款、定金共计80000元中介费2800元，并支付利息（利息以82800元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年4月5日起计算至还清之日）；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年初，被告张霞从第三人宝鸿公司处认购拟开发的盛世豪庭栋单元802室房屋，建筑面积为89.87㎡，单价为3446.18元／㎡，张霞向宝鸿公司交纳50000元预付款。2017年3月28日，原告通过被告房多多公司与被告张霞签订《房屋认购书》，约定张霞将上述房屋以单价每平方米4350元买给原告，原告一次性给付张霞130000元。2017年3月29日，原告给付被告张霞楼房定金10000元，张霞为原告出具收据一份。2017年4月5日，原告丈夫陈明通过银行转账给付张霞119950元，被告张霞给陈明出具一份《购房首付款收据》，记载“张霞收到陈明交来购置盛世豪庭5-2-802楼房首付款12万元（大写壹拾贰万元正）。收款人：张霞。交款人：陈明。2016年4月5日”。后来，原告丈夫陈明和宝鸿公司签订《豪庭购房认购协议》，约定上述房屋单价为3446.18元／㎡，总房款309708元，签订协议时交30%首付即99708元，贷款260000元。2017年4月13日，陈明向宝鸿公司缴纳首付款49708元，宝鸿公司为陈明出具收款99708元（含张霞交纳50000元预付款）收据一份。2017年4月6日，陈明给付被告房多多公司中介费2800元。王彦立与陈明系夫妻关系，陈明交付的所有款项由王彦立主张权利。另查明，盛世豪庭项目5＃楼至今尚未办理预售许可证。 一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在未取得商品房预售许可证的情况下，被告与原告签订的认购协议及房屋认购书应属无效。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因该合同取得的财产，应当予以返还。被告张霞收取原告购房款共计129950元，一审法院予以认定。因该129950元中包含被告张霞预交给宝鸿公司的50000元，故扣除该部分被告张霞应返还原告购房款79950元。原告王彦立不能证实张霞在签订履行房屋认购书过程中存在过错，故原告要求被告张霞支付利息的主张，不予支持。房多多公司作为居间方应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但在本案中房多多公司对案涉楼房的真实情况未尽到必要的审查核实义务，导致王彦立在误以为案涉楼房具有相应开发预售资质的前提下与被告张霞订立房屋认购协议，给原告王彦立带来巨大经济损失，故房多多公司在订立合同过程中存在相应的过错，应退还王彦立中介服务费2800元。原告主张被告房多多公司与张霞承担连带返还购房款的主张没有法律依据，一审法院不予支持。被告张霞辩称另向宝鸿公司交付了15000元（15000元抵30000元优惠）未向法庭提供证据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告王彦立与被告张霞于2017年3约8日签订的房屋认购书无效，被告张霞于本判决生效之日起十日内返还原告王彦立购房款79950元；二、被告沧州房多多房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王彦立中介费2800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，减半收取计940元，由被告张霞负担。 本院二审期间，上诉人张霞提交如下证据：证据一为认购协议书一份，证明有1.5万元顶3万元的事实，在上诉人转给被上诉人的涉案房屋与上诉人自己留的房子是一样的。证据二为预售许可证四份（共2页，均为复印件），证明1,2,3,4号楼具有销售条件，可以调换。证据三为宝鸿公司与张帝签的认购协议书一份，能够证明我方已经又购买的这一套5号楼已经调换了具有销售许可证的4号楼一套。证据四，宝鸿公司与巩平利的认购协议书一份（共3页）在2017年4月27号，宝鸿公司销售的盛世豪庭小区不具备销售条件的7号楼，价格是5820元一平方米，能够证明1.5万元顶3万元的事实。被上诉人王彦立的质证意见为：对证据一及证据二无异议，但与本案无关。证据二真实性无异议，但其不能表明张霞出售给王彦立的房屋中包含了1.5万元的预付金，也不能证实王彦立实际获取了该1.5万元的收益，该协议与本案没有关联性。对证据三的质证意见同证据二，也不能证实本案所涉房屋张霞交付给王彦立1.5万元优惠金。对证据四，不认可真实性、合法性、关联性。被上诉人王彦立提交如下证据：证据一为张霞向张帝购买本案案涉房屋的认购协议书，张霞从张帝处购买案涉房屋后又转卖给王彦立，该份协议书中明确记载购房款中仅包括5万元预付金，没有张霞所说的其向开发商支付了5万元预付金1.5万元优惠金的情况，张霞向法庭做了不真实的陈述。证据二为豪庭购房认购协议书，该协议书是王彦立从张霞处购买案涉房屋后又以丈夫陈明的名义与宝鸿公司办理更名手续签订的认购协议，该协议表明王彦立一方又向宝鸿公司缴纳购房款99708元。证据三为农业银行银行卡交易明细一份，证实案涉房屋经青县政府协调由宝鸿公司退还王彦立交付的99708元购房款及部分利息，全部合计110100元，从而印证该款项中并不包括张霞所说的5万元预付款及1.5万元预付金的情况。上诉人张霞的质证意见为：被上诉人提交的两份认购协议书不是新证据，不再发表质证意见。对被上诉人所提交的银行流水的真实性无异议，但不能证明其从宝鸿公司仅仅取得了退款110100元，应当提供其与宝鸿公司的退房协议书予以佐证。另外，如果确实退款110100元，为何多出10392元，说明和15000抵30000是有关联的。上诉人主张的是客观事实。 本院认为，一审张霞提交的陈明个人声明能够证明案涉房屋实际购买人及款项支付者为王彦立，故王彦立作为本案当事人主张权利并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，案涉房屋认购书被认定为无效，上诉人张霞实际收取王彦立购房款共计129950元，被上诉人王彦立认可宝鸿公司已经返还50000元，其因该合同取得的79950元应当返还王彦立。上诉人张霞主张其另向宝鸿公司支付15000元，但并未提交充分证据证明该15000元已经返还被上诉人王彦立，其关于应向王彦立少返还15000元的主张理据不足，本院不予支持。上诉人张霞与宝鸿公司之间关系，可另行主张。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。上诉人张霞系败诉方，一审法院判决由其负担诉讼费并无不当。 综上所述，张霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人张霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  潘艳辉 审判员  胡希荣 二〇二〇年九月二十一日 书记员  李泽坤