贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4764号上诉人（一审原告）：肖江海，男，1994年4月7日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：冯莉，女，1970年10月9日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。上诉人肖江海与被上诉人冯莉同居关系纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖江海上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审要求确认被上诉人才是实际购买人和要求被申请人配合办理买卖合同变更过户诉请及第三人协助变更过户诉请；或撤销原审判决，发回重审；2、改判一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：2015年10月被上诉人利用上诉人年幼无知，隐瞒真实年龄与上诉人谈恋爱。在恋爱期间上诉人为解决居住问题受被上诉人欺骗，签订《商品房买卖合同》时，就以被上诉人名义与第三人签订《商品房买卖合同》。上诉人知道被上诉人真实年龄后，遂于2016年12月正式与其分手。因上诉人才是购房实际出资人，被上诉人于2017年4月2日向上诉人出具《承诺书》，后又于2017年5月19日向遵义市黔北公证处申请《声明书》公证，明确诉争房屋购买和归还贷款均是由上诉人出资和偿还，系上诉人个人财产。同时，鉴于贷款是以被上诉人名义贷款，为偿还该贷款也申请《委托书》公证，就《委托书》载明10项委托事项由上诉人处理。孰料，出具前述公证手续不久，被上诉人就出尔反尔将上诉人持有还款银行卡挂失，导致上诉人还款银行卡被银行柜员机吞掉。上诉人拿《公证书》到工行碧云路支行办理副卡归还按揭贷款，直到2018年2月。同年3月上诉人还款时，工行碧云路支行告知副卡该卡已被冯莉取消，不能还款，由此酿成原一审诉争。因遵义保利置业公司（以下简称保利公司）仅对诉争房屋预告登记，导致以被上诉人名义购买房屋未取得物权，以确认物权提起诉讼未获法院支持。为此，上诉人行使不安履行抗辩权，中止向工行碧云路支行归还诉争房屋按揭贷款。孰料，又遭保利公司起诉解除合同，上诉人归还保利公司代付房屋按揭贷款后，要求被上诉人予以配合，仍遭拒绝，再次酿成诉争。本案请求权的基础是买卖合同实际购买人与名义购买人不一，且需据此变更买卖合同主体。但一审法院在程序违法基础上，认定法律关系错误，适用法律错误，驳回上诉人诉请，引发上诉争议。一、原审当庭口头裁定不予追加保利公司为第三人，不仅程序违法，也剥夺了上诉人依法要求出卖人同意变更合同履行主体的诉讼权利。上诉人起诉时是直接列明保利公司作为第三人一并主张权利，要求其协助配合变更买卖合同过户，并非在诉讼过程中申请追加。在开庭时却当庭口头裁定，以本案是同居关系引起的析产问题，第三人虽与本案有牵连，但法律上不具有利害关系，当庭口头裁定不予追加为第三人，程序违法。原因在于买卖合同主体变更需要出卖人同意，这是法律规定。二、本案当属买卖债权债务合同的转移纠纷，原审认定法律关系错误。1、同居关系的析产纠纷是指在解除同居关系时因分割同居关系存续期间的财产纠纷。上诉人与被上诉人直接虽曾有同居关系，但该同居关系并没有产生共同财产的析产问题。原因在于：无论是根据被上诉人单方出具《承诺书》，还是根据经过公证《声明书》明确内容均一致揭示：（1）以被上诉人名义购买位于保利未来城市第A1地块12栋3单元31层3-31-3号房是上诉人的个人财产。所有购房款、维修基金和按揭贷款均系上诉人个人出资购买和支付，被上诉人无权主张和干涉该房的任何所有权；（2）诉争房屋属于上诉人借用被上诉人名义购买，和以被上诉人名义签订《商品房买卖合同》和以被上诉人名义办理按揭贷款。这就确定了：上诉人与被上诉人在同居期间没有共同财产需要析产，并不具有最高人民法院《民事案件案由适用要点与请求权规范指引》第17部分第（1）项内容。前述事实足以确认，上诉人与被上诉人同居期间购买房屋不是共同财产，无须析产。但原审置承诺书和公证声明书内容不顾，认定是同居关系的析产纠纷是认定法律关系错误。2、无论是被上诉人在原审辩称是辩称公证书出具系受上诉人胁迫所致，还是诉争房屋是她与上诉人在桃溪路口共同经营装潢部所得购买。但被上诉人并没有任何证据足以否定承诺书和经公证声明书内容。且承诺书出具时间是2017年4月2号（被上诉人自行填写错误成2016年），声明书公证时间是2017年5月19日，间隔一个多月后又单方出具《声明书》，并自行对《声明书》申请公证。不是被上诉人自愿真实意思表示，如遭受胁迫或已报案，就不可能主动到公证处申请公证。这足以明确被上诉人抗辩不成立。3、通过上诉人举证，上诉人在2018年5月21日以确认物权之诉向原审法院起诉，因上诉人诉请房屋被上诉人尚未取得物权，以致原审法院以（2018）黔0321民初3834号民事判决驳回诉请，二审法院也因诉争房屋仅是办理预告登记，且房屋至今还是登记在第三人名下以（2018）黔03民终5043号民事判决维持原判。虽上诉人诉请第二项包括合同主体的变更手续诉请。但对该案只有在诉请第一项能获得支持前提下才有可能获得第三人和工行碧云路支行配合《商品房买卖合同》、《借款合同》、《抵押合同》主体变更。商品房买卖合同至今仍属于债权合同，导致该诉请未获支持。本案上诉人是基于买卖合同属于债权合同性质，根据实际出资人和贷款偿还人均系上诉人事实，买卖合同实际购买人主体就是上诉人，据此要求对买卖合同权利和义务概括转移就成立诉。本案成立的法律关系就是买卖债权债务的概括转移合同纠纷，非原审认定的同居关系的析产纠纷。同时根据原二审办案法官诉讼指引，且基于商品房买卖合同签订主体是借被上诉人名义签订，另行提起请人民法院确认商品房买卖合同的实际购买人是上诉人，和基于商品房买卖合同系被上诉人事实，将该买卖合同主体要求被上诉人根据承诺书和声明书载明内容，配合履行将债权买卖合同主体变更为上诉人。这是上诉人行使请求权的基础。但原审错误认定：上诉人的诉请仅是事实确认，不形成诉是不客观的理解和认知。本案是复合之诉，确认合同的主体变更登记。由于涉及合同履行主体变更，相当于是合同权利义务的转让行为。依法就需要取得出卖人同意，因此原审裁定不予追加保利公司为第三人错误。三、原审适用法律错误。1、《承诺书》和《声明书》均是被上诉人当方自愿、真实意思表示。虽《承诺书》时间填写错误，但其内容与《声明书》一致，这不影响是被上诉人的真实意思表示。根据《合同法》第八条规定，承诺书和声明书对当事人具有法律约束力，当受法律保护。故在此基础上请求确认商品房买卖合同的实际购买人系上诉人就应予以保护。原审没有适用前述规定，来落实上诉人诉请事项是适用法律错误。2、根据《合同法》第八十八条、第一百三十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条之规定，上诉人的诉请和将保利公司列为第三人就于法于事实有据，应依法予以支持。原审在认定法律关系错误情况下，口头错误裁定驳回上诉人对第三人起诉就是适用法律错误。冯莉辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。肖江海向一审法院起诉请求：1.确认肖江海是遵义市保利未来城市住房的实际购买人，冯莉将该住房过户到原告名下；2.冯莉承担本案诉讼费。一审法院认定事实：肖江海与冯莉原系恋爱关系。2016年8月4日，肖江海、冯莉二人共同与案外人贵阳好屋信息技术有限公司签订《好屋中国团购服务协议书》，通过缴纳团购活动服务费的形式获取参与商品房团购资格及相应优惠。后冯莉作为买受人于2016年8月25日与保利公司签订了编号为2016423825的《商品房买卖合同》，约定由其以364844元的价格购买保利公司出售的保利未来城市第Ａ1地块12栋3单元31层3-31-3号房，房款以按揭贷款方式支付。2016年10月10日，冯莉、保利公司与工行碧云支行又签订了《个人购房借款／担保合同》，约定冯莉向工行碧云支行贷款291000元用于购买前述房屋，同时保利公司为该笔借款提供保证担保。后肖江海、冯莉因故分手，双方因前述房屋的归属问题发生纠纷，经协商冯莉遂向肖江海出具落款日期为2016年4月2日的《承诺书》1份，载明：“以我本人冯莉的330501197010094429身份证号名义于2016年8月25日在保利购买的合同编号2016423825的Ａ1地块12栋3单元31楼商品房111.3㎡实际是由于肖江海购买。当时我俩处于男女朋友关系。于是合同上签的是我冯莉姓名，现如今我俩已分手。故将此房返还给肖江海。但由于房管部门无法办理过户手续。在此我本人郑重承诺。自即日起我与肖江海无法律上和事实上的任何关系。该房屋已属肖江海的个人财产，我无权主张和干涉该房的任何所有权”。另，冯莉于2017年5月19日出具《声明书》及《委托书》各1份，其中《声明书》明确购买前述房屋所缴的首付款、维修基金等所有费用都是由肖江海个人出资，贷款也是由肖江海在偿还，冯莉并未出资，该房屋应属肖江海个人单独所有；《委托书》明确由冯莉委托肖江海代为偿还按揭贷款等事宜。前述《声明书》及《委托书》同日经过贵州省遵义市公证处公证。另查，肖江海以相同的当事人于2018年5月21日向原审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.确认肖江海借用冯莉名义购买的位于遵义市保利未来城市Ａ1地块12栋3单元31层3-31-3号住房属于肖江海单独所有；2.判令保利公司、工行碧云支行分别配合冯莉为肖江海办理《商品房买卖合同》、《借款合同》、《抵押合同》的主体变更手续。经原审法院判决后，肖江海不服上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院终审判决维持原判。庭审中，由于保利公司、工商银行虽与本案有牵连，但法律上不具有利害关系，原审法院口头裁定不予追加为第三人，为此，肖江海放弃第二、三项诉讼请求。现涉案争议住房仍登记于保利公司名下。一审法院认为，根据庭审查明的事实认定，肖江海与冯莉系同居期间购置房屋产生的法律关系，并非肖江海主张的买卖合同的法律关系，由于不影响裁判结果和理由，故原审法院依法认定本案案由为同居关系纠纷。本案中，根据肖江海提供的承诺书、公证书等证据来看，冯莉所作出的民事法律行为合法、有效，可以得出涉案争议住房属肖江海出资购买并确认由其享有的事实。由于物权变动系登记主义，现涉案争议住房仍登记于保利公司名下，其要求冯莉将该住房过户到其名下的诉讼请求的条件不成就，原审法院不予支持。关于肖江海主张确认是遵义市保利未来城市住房的实际购买人这一请求，系主张对案件事实的认定，不符合确认之诉的性质和基本要求。确认之诉限于对法律关系的确认，故肖江海的这一主张不构成诉，也不成为诉讼请求。据此判决:驳回肖江海要求将涉案住房过户到其名下的诉讼请求。案件受理费60元，由肖江海负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.肖江海、冯莉争议房屋是谁购买；2.肖江海要求将争议房屋过户到其名下是否应当支持。关于肖江海、冯莉争议房屋是谁购买的问题。本院认为，虽然双方争议之房是以冯莉的名义与保利公司签订的《商品房买卖合同》，并用冯莉的名义与保利公司、工行碧云支行签订了《个人购房借款／担保合同》，约定冯莉向工行碧云支行贷款291000元用于购买前述房屋，同时保利公司为该笔借款提供保证担保。但肖江海、冯莉分手后，冯莉向肖江海出具落款日期为2016年4月2日的《承诺书》1份，载明：“以我本人冯莉的330501197010094429身份证号名义于2016年8月25日在保利购买的合同编号2016423825的Ａ1地块12栋3单元31楼商品房111.3㎡实际是由肖江海购买。当时我俩处于男女朋友关系。于是合同上签的是我冯莉姓名，现如今我俩已分手。故将此房返还给肖江海。但由于房管部门无法办理过户手续。在此我本人郑重承诺。自即日起我与肖江海无法律上和事实上的任何关系。该房屋已属肖江海的个人财产，我无权主张和干涉该房的任何所有权”。此外，冯莉还于2017年5月19日出具《声明书》及《委托书》各1份，其中《声明书》明确购买前述房屋所缴的首付款、维修基金等所有费用都是由肖江海个人出资，贷款也是由肖江海在偿还，冯莉并未出资，该房屋应属肖江海个人单独所有；《委托书》明确由冯莉委托肖江海代为偿还按揭贷款等事宜。前述《声明书》及《委托书》同日经过贵州省遵义市公证处公证，应作为本案定案依据。根据肖江海提供的承诺书、公证书等证据来看，冯莉所作出的民事法律行为合法、有效，可以认定涉案争议住房属肖江海出资购买并确认由其享有。一审认定涉案争议住房属肖江海出资购买并确认由其享有并无不当，本院予以确认。冯莉主张虽然钱是肖江海支付的，但钱是共有的，其书写的《声明书》及《委托书》是受肖江海威胁所写，双方争议房屋应属同居期间的共同财产。冯莉对此未提供证据证明其主张，且前述《声明书》及《委托书》同日经过贵州省遵义市公证处公证，应作为本案定案依据。冯莉的该项主张没有事实依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院不予支持。关于肖江海要求将争议房屋过户到其名下是否应当支持的问题。本院认为，虽然根据肖江海提供的承诺书、公证书等证据，可以确认涉案争议住房属肖江海出资购买应由其享有的事实，但由于物权变动系登记主义，现涉案争议房屋虽然保利公司已办理初始登记，已具备办理过户登记条件。但该房因案外人卢小丰与冯莉房屋买卖合同纠纷一案，被一审法院于2020年8月31日作出（2020）黔0304执3665号执行裁定书予以查封，其要求冯莉将该住房过户到其名下的诉讼请求的条件尚不成就，原审法院不予支持正确，本院予以确认。综上所述，肖江海的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但判决不当，应予改判。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初278号民事判决；二、肖江海为遵义保利未来城市第A1地块********房的购买人；三、驳回肖江海的其余诉讼请求。一审案件受理费60元，二审案件受理费60元，共计120元，由肖江海、冯莉各负担60元。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年九月二十七日法官助理马琇峰书记员张剑