湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6415号原告：东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司，住所地湖南省宁乡市玉潭街道宁乡大道（瑞景春天）****。法定代表人：邹高敏。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，住湖南省安化县。该公司法务（特别授权）。被告：尹立志，男，1974年7月11出生，汉族，住宁乡市玉潭镇××路××号，现住宁乡大道××春天××室。原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司（以下简称和祥物业宁乡分公司）与被告尹立志物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告和祥物业宁乡分公司的委托诉讼代理人夏博玲、被告尹立志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告和祥物业宁乡分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年11月30日的物业管理费6300元、生活垃圾费225元、增压费300元、违约金600元，共计7425元；2、判令被告承担本案诉讼费用、公告费用。诉讼中，原告自愿要求被告从2017年11月1日起支付物业服务费至2019年12月31日，只要求被告支付2018年、2019年的城市生活垃圾费，并自愿放弃要求被告支付增压费300元的诉讼请求。事实与理由：2017年11月1日，开发商长沙春天房地产开发有限公司（以下简称春天房地产公司）与东莞市和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业）签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，合同约定由和祥物业在瑞景春天小区提供物业服务，合同期限为2017年11月1日起至2022年10月31日，电梯住宅按1.4元/月/㎡的标准支付物业费。实际由原告在该小区提供物业服务。另，2019年12月13日，原告与宁乡县华信物业公司（以下简称华信物业）签订了《债权转让协议》，双方约定将华信物业对被告所欠缴的截至2017年10月31日的物业费、车库管理费等债权转让给原告。合同期间，原告积极履行了合同约定的相关义务，向被告提供了完善的物业管理服务。被告系宁乡市玉潭镇宁乡大道瑞景春天小区**房屋的所有人，建筑面积128.4㎡。按约定被告应当缴纳从2017年1月1日至2019年11月30日的物业服务费6300元、垃圾费225元、增压费300元、违约金600元，共计7425元，但被告经催缴后一致未支付。和祥物业与春天房地产公司签订的物业服务合同及原告与华信物业签订的《债权转让协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，其权利义务受法律保护，依据法律规定该协议对被告具有约定力。现原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应支付相应的物业服务费和违约金。被告尹立志辩称：1.房屋自交付之时外墙屋顶多处漏水，当时告知了华信物业，并与华信物业达成边装修边补修的口头协议。入住第一年，我向华信物业反映房屋漏水问题，华信物业还会派人进行维修，但一直没处理好。到了第二年问题反映几次才来敷衍一次，从第三年年中就变成我方反映情况华信物业不予处理。后来原告服务期间，也曾多次与电话交流中，我每次都向原告说明房屋漏水，并请原告上门了解情况，协商解决办法，但原告从不来我房屋现场一起协商解决。2.债权转让协议未告知作为债务人的我，我不认可此协议。3.律师函送达的两张照片不能证明已送达被告。一张照片虽然能看见我方门牌号但纸张抓在手中没有粘贴，另一张照片无门牌号更不能证明曾送达。我方未收到律师函。4.原告的服务存在很大漏洞：1栋3单元靠新康路小阳台楼顶雨水下水管地漏长期缺乏定期清理，稍微多晴几天再下雨就被杂物堵住，由此造成我房屋餐厅墙壁渗水导致墙皮脱落；1栋3单元只要下雨稍大一点，就有雨水顺楼梯往下流趟，造成我房屋客厅阳台后靠楼梯墙面墙皮脱落；3.1栋、23栋楼顶安放两个5G发射塔，重达几百公斤，原告工作人员疏忽管理，1栋业主多次询问，物业公司经理竟然回答不知什么时候进入小区；1栋3单元3楼食堂剩饭剩菜长期洒在电梯里，物业管理缺位；小区绿化因管理不善而枯死。综上所述，华信物业作为开发商之物业公司，代表开发商处理与业主房屋质量问题，在服务期间采取拖拉等手段致使我的合法权利受到损害。春天房地产公司后又采取更换物业公司的办法逃避其应对我房屋渗水进行修复的义务。原告与春天房地产公司、华信物业签订合同时，应知晓前述的纠纷，应承担前任物业公司之义务，没有经过业委会或过半数业主同意，没有资格签订合同开展业务。本院经审理认定如下案件事实：1.被告尹立志系宁乡市玉潭镇宁乡大道瑞景春天小区1栋1105室的业主，房屋建筑面积128.4㎡。被告于2012年收房装修入住至今。后因被告认为其房屋漏水而原告没有及时处理及原告其他服务不到位，故自2017年11月1日至2019年12月31日未交纳物业管理费4674元(1.4元/月/m2×128.4m2×26月)，2018年至2019年生活垃圾处理费150元（75元/年×2年），原告对被告欠交的上述物业服务费及生活垃圾费进行了书面催收。2.2017年11月1日，和祥物业与该小区开发商春天房地产公司签订《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》，约定自2017年11月1日至2020年10月31日期间，由和祥物业为瑞景春天小区提供物业服务，电梯住宅按1.4元/月/㎡的标准支付物业费，实际由原告在该小区提供物业服务至2020年8月28日。原告受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2018年、2019年城市生活垃圾处理费，每户每年75元，并将所收费用缴纳至该中心。3.和祥物业向春天房地产公司出具委托书，内容为：“致长沙春天房地产开发有限公司，东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司是我司在宁乡县的派出机构，我司全权委托东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司“瑞景春天”项目进行全面管理运作，办理相关业务等，对外签署的一切文件，我司均予以认可，并承担相应的法律责任，委托单位：东莞市和祥物业管理有限公司，营业执照证号：××，法定代表人：邹高敏印。4.2018年5月4日的《中标通知书》显示：“东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司：长沙春天房地产开发有限公司开发建设的瑞景春天小区项目前期物业管理招投标，已按建住房【2003】130号《前期物业管理招投标管理暂行办法》的相关规定，经邀请招标的方式，于2018年4月18日开标、评标、确定你单、确定你单位为瑞景春天小区项目**物业管理的中标人。中标通知书十个工作日内，与招标人签订合同。”招标代办机构宁乡市物业管理协会、招标管理部门宁乡市物业管理服务中心、招标人春天房地产公司均在《中标通知书》的相应位置加盖了公章。5.2017年1月12日，国务院下发《国务院关于取消第三批中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发【2017】7号），取消了物业服务处业资质审批，要求住房城乡建设部要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式，加强事中事后监管。6.争议事实：《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》签订时间发生在《中标通知书》之前，被告认为原告进入瑞景春天小区的程序不合法，该物业服务合同无效。上述事实，有《长沙市宁乡县瑞景春天小区物业管理服务合同》、商品房买卖合同、不动产信息登记表、服务收费标准表、律师函及照片、宁乡市市容环境卫生维护中心出具的《证明》、委托书、瑞景春天秩序员巡查签到表、照片、资质证书、《中标通知书》、《国务院关于取消第三批中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发【2017】7号）、到庭当事人的陈述等证据及本院庭审笔录在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：关于涉案物业服务合同效力问题，阐述如下：1.《中华人民共和国合同法》第五十二规定：“有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，被告并未举证证明，涉案物业服务合同存在前述情形。2.《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”结合该法条的内容来看，关于住宅物业的招投标规定应为管理性强制性规定，而非《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的效力性强制性规定，不应仅以建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业为由认定前期物业服务合同无效。3.开发商春天房地产公司与和祥物业签订了书面物业服务合同，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条亦明确规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。综上，春天房地产公司作为该小区的开发商，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，对开发建设的小区选聘物业服务企业符合法律规定。和祥物业宁乡公司作为和祥物业的分公司，接受总公司的委托，为被告小区提供物业服务，对被告欠交的物业服务费、城市生活垃圾处理费进行书面催收，被告应依约缴纳物业服务费。原告自愿放弃要求被告支付2017年1月1日至2017年10月31日的物业服务费、增压费300元、2017年的城市生活垃圾费，系原告对于自身权利的合理处分，本院予以准许。被告对原告计算物业服务费的起止时间无异议，故本院确认2017年11月1日至2019年12月31日，被告尚欠原告物业服务费4674元。被告辩称原告的物业服务不到位，本院参照(2020)湘0124民初858号民事判决书所查明的事实，结合本案查明的事实，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少5%，即被告应交的物业服务费为4440元（4674元×95%）。原告提供证据证明其受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收瑞景春天小区2018年、2019年城市生活垃圾处理费，并将所收费用缴纳至该中心，故被告应将原告代缴的城市生活垃圾费150元缴纳给原告。因原告提供服务存在瑕疵，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告未提交证据证明实际产生了公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。被告于2012年收房装修入住至今，本院对其抗辩称未看到原告上门张贴的书面催收材料的意见不予采纳。被告抗辩称因原告长期未清理楼顶下水管地漏，导致房屋餐厅渗水、客厅阳台后靠楼梯墙面墙皮脱落，未提供充分证据证明，故对该抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩称交房时就存在外墙屋顶多处漏水，系房屋质量问题，被告可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告尹立志于本判决生效之日起三日内支付原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司2017年11月1日至2019年12月31日物业服务费4440元、2018年至2019年城市生活垃圾处理费150元，共计4590元；二、驳回原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告东莞市和祥物业管理有限公司宁乡分公司负担9元，被告尹立志负担16元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年九月二十一日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。