四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1804号 原告：达州银行股份有限公司通川区支行，住所地：达州市通川区柴市街**。统一社会信用代码：915117022102583760。 负责人：潘广东，行长。 委托诉讼代理人：郑传富，四川弘齐律师事务所律师。 被告：冉启波，男，1978年5月1日出生，汉族，住达州市通川区。 委托诉讼代理人：周映宏，四川果然律师事务所律师。 第三人：达州市两益饮品有限责任公司，住，住所地：达州市通川区金龙大道**一社会信用代码：91511700752340753W。 法定代表人：李海，经理。 委托诉讼代理人：吴仕茂,男，1969年10月6日出生，住四川省达州市通川区，系公司员工。 原告达州银行股份有限公司通川区支行（以下简称：“达州银行”）与被告冉启波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，经被告冉启波申请于2020年7月21日追加达州市两益饮品有限责任公司（以下简称“两益公司”）为本案第三人，本案依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告达州银行的委托诉讼代理人郑传富（一般代理）、被告冉启波及其委托诉讼代理人周映宏（一般代理）、第三人两益公司的委托诉讼代理人吴仕茂（一般代理）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达州银行向本院提出诉讼请求：1.判决解除被告与达州市两益饮品有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告冉启波向原告支付自2019年5月1日起至2020年3月3日止下欠租金392045元（其中，天恒花园G幢一楼259.64平方米房屋2019年5月1日至2020年3月3日租金为169641元；天恒花园G幢一楼400平方米房屋2019年4月1日至2020年3月3日租金为222404元；3.判决被告冉启波立即腾退租赁房屋，并自2020年3月3日起至返还租赁房屋之日止按照合同约定支付房屋占有使用费；4.判令被告冉启波以169641元为基数，从2019年5月1日起至支付全部租金时止按照每日3‰支付滞纳金；5.被告冉启波以222404元为基数，从2019年4月1日起至支付全部租金时止按照每日3‰支付滞纳金；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，被告与两益公司签订《房屋租赁合同》，两益公司将位于天恒花园G幢一楼A区1层3号部分商业用房，合同约定：1.租赁期限2015年5月1日起至2025年4月30日止；2.租金第一年155784元，第二、三年分别在上年度的租金基础上递增5%，被告应在每年4月30日前一次性支付下一年度租金；3.被告如拖欠资料费用，每日按所欠租金、费用的3‰计算滞纳金，逾期15日内被告仍未交清租金及相关费用，视为违约，出租方可依法终止合同。合同签订后，被告将所租房屋用于经营火锅店。 2018年11月1日，被告明知房屋处理执行的情况下，与两益公司签订《房屋租赁合同》，两益公司将位于天恒花园G幢一楼C区部分商业用房(建筑面积400平方米)出租给被告，合同约定：1.租赁期限2019年4月1日起至2029年3月31日止；2.租金第一、二年为240000元，第二、三年分别在上年度的租金基础上递增5%，被告应在每年4月15日前一次性支付下一年度租金；3.被告如拖欠资料费用，每日按所欠租金、费用的3‰计算滞纳金，逾期15日内被告仍未交清租金及相关费用，视为违约，出租方可依法终止合同。 2019年1月21日,达州市中级人民法院向被告送达了《通知》,要求被告自收到通知之时起，暂停将租金支付给原告房东两益公司。2019年1月30日，达州市中级人民法院出具（2018）川17执146号之二执行裁定书，裁定：将被执行人达州市两益饮品有限责任该公司所有的位于达州市通川区（权属证号：达州市房权证字第××号，面积1133.11㎡）和土地使用权、Ｇ幢第一层3号房产权属证号：达州市房权证字第××号，面积574.75㎡）和土地使用权证以3578.4775万元抵偿给达州银行所有。 2019年9月3日，原告给被告发函要求被告重新签订《房屋租赁合同》并支付面积为259.64平方米房屋在2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金200331元，但被告拒不支付。综上，被告与两益公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告取得出租房屋所有权后，被告应按照合同约定继续按时支付租金，但被告的行为以构成违约，原告有权要求解除合同、支付租金、腾退房屋。 被告冉启波答辩称，2015年5月1日签订《房屋租赁合同》租赁房屋的的面积为259.64平方米。2019年1月7日，冉启波已向出租人两益公司支付了天恒花园G幢一楼400平方米房屋2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金240000元。2019年5月14日，让启波已向出租人两益公司支付了天恒花园G幢一楼259.64平方米房屋2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金163667元。冉启波未收到达州市中级人民法院的通知及原告要求重新签订租赁合同并支付租金的函。被告冉启波按时足额向出租人两益公司支付了房屋租金，不存在违约行为，故原告达州银行诉请解除《租赁合同》、支付租金、腾退房屋、支付占有使用费、支付滞纳金的诉讼请求无事实依据，依法应当驳回。 第三人两益公司述称，被告冉启波与两益公司于2018年5月1日签订《租赁合同》至今有效；2018年11月1日签订的合同出租的400平方米的房屋中有140平方米属于两益公司所有，140平方米的房屋租金应当归两益公司所有，两益公司收取租金的行为属于合法。 各方当事人围绕起诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证及证据交换，并对各方质证意见记录在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：达州市中级人民法院执行达州银行与万源市三义中药材种植有限公司、两益公司金融借款合同纠纷一案，于2018年9月26日做出（2018）川17执146号执行裁定书，裁定：将两益公司所有的位于达州市通川区房屋（权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07735号〕、Ｇ幢第一层3号房屋权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07737号〕予以查封并委托评估、拍卖,于当月28日向两益公司送达了执行通知书、查封裁定书等。该院于2018年12月17日做出了（2018）川17执146号之一执行裁定书，裁定：拍卖两益公司上述查封房产，于当月26日向两益公司送达了该裁定。2018年12月27日，该院做出《通知》，通知达州市通川区和3号承租人达州市中级人民法院将在淘宝网对两益公司所有的位于达州市通川区和3号房产依法拍卖，依照法律规定承租人对该拍卖物享有优先购买权，请承租人持相关证明材料按拍卖公告要求办理竞买登记手续，逾期视为自动放放弃，同时，自收到该通知时其，暂停支付房屋租金。该院于2019年1月21日向酒馆火锅的服务员熊琼送达了通知书。2019年1月30日，该院做出（2018）川17执146号之二执行裁定书，裁定：将两益公司所有的位于达州市通川区房屋（权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07735号〕、Ｇ幢第一层3号房屋权属证号：达州市房权证达字第××号）及土地使用权〔土地证号：达州市国有（2012）第07737号〕以3579.47**万元抵偿给达州银行所有，裁定载明于送达之日发生法律效力。于2019年2月20日向达州银行送达该裁定，并于当月27日组织进行房屋交接，两益公司未到场参与交接，于2019年4月17日向两益公司留置送达了抵偿裁定书。 同时查明，2015年5月1日，第三人两益公司（甲方）与被告冉启波（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方对其权属之天恒花园G幢1楼C区部分商业用房（详见附图），共计建筑面积259.64平方米按现状出租给乙方，期限为2015年5月1日至2025年4月30日，共计10年；三、租金及其他费用，租金单价（按建筑面积）为每月50元／平方米，年租金155784元，签订本合同时乙方向甲方一次性付清第一年租金，第二、三年起分别在上一年度的租金基础上递增5%，第四年起每年在上一年度的基础上递增8%。乙方应在每年4月30日前向甲方一次性付清下一年租金；……六、甲方权利义务4.3甲方不得无理拒收乙方依本合同的约定向甲方交纳的租金及相关费用。乙方如拖欠租金、费用，每日按所欠租金、费用的3‰计算滞纳金；逾期15日，乙方仍未交清租金及相关费用，视为违约。甲方有权单方终止合同，处追收上述各自费用外，按第八条处理。八、本合同签订后，若任何乙方违约，由违约方向守约方支付本合同第十年租期租金的20%的违约金并承担守约方的一切损失之责；合同还对双方的其他权利义务进行约定。冉启波将承租的房屋用于经营名为“酒馆火锅”的火锅店，双方一直按约履行。被告冉启波于2019年5月14日向第三人两益公司支付该合同项下当年度的租金163667，两益公司向冉启波出具的收据中载明收取“酒馆火锅”2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金。按照合同约定，当年度的应收租金为200331元。 2018年11月1日，第三人两益公司（甲方）与被告冉启波（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方对其权属之天恒花园G幢1楼C区部分商业用房（详见附图），共计建筑面积400平方米按现状出租给乙方，期限为2019年4月1日至2029年3月31日，共计10年；三、租金及其他费用，租金单价（按建筑面积）为每月50元／平方米，年租金240000元，签订本合同时乙方向甲方一次性付清第一年租金，第二、三年起分别在上一年度的租金基础上递增5%，第四年起每年在上一年度的基础上递增8%。乙方应在每年4月15日前向甲方一次性付清下一年租金。合同中的其他约定与2015年5月1日的《房屋租赁合同》一致。被告冉启波将承租房屋用于经营名为“超奇鲜果”水果店、“大掌门汤锅”汤锅店。2019年1月7日，被告冉启波向第三人两益公司支付了该租赁合同下的第一年租金240000元。 庭审中，经三方当事人确认，被告冉启波承租的房屋均属达州市通川区西外天恒花园Ｇ幢第一层3号房屋。第三人两益公司于2012年6月13日取得达州市通川区西外天恒花园Ｇ幢第一层3号房屋产权登记（房产证号：达州市房权证达字第××号），该产权证附言载明：于2013年6月转让给刘世勋57.19平方米，剩余1223.77平方米，于2014年1月23日分割给两益公司649.02平方米，剩余574.75平方米。第三人两益公司将649.02平方米的中的508.32平方米转让给中国农业银行股份有效公司达州通川支行，该行并于2016年3月14日取得产权登记（产权证号：达州市房权证达字第××号），登记的房屋坐落为通川区金龙大道128-134号，剩余140.70平方米仍属两益公司所有，登记的房屋坐落于通川区金龙大道136号，产权证号为达州市房权证达字第××号。 原告达州银行制作了《告知函》，通知冉启波与其重新签订《房屋租赁合同》，并交纳2019年5月1日至2020年4月20日期间的租金200331元的租金，并告知其相关法律后果，该告知函由刘锋签收，冉启波否认收到或知悉该函告。因原告达州银行起诉要求解除案涉租赁合同，被告冉启波一直未交纳上述两份租赁合同下2020年5月1日至2021年4月30日、2020年4月1至2021年3月31日期间的租金。 本院认为，第三人两益公司与被告冉启波于2015年5月1日签订的《房屋租赁合同》（以下称《合同1》）系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人利益，合同有效。第三人两益公司与被告冉启波于2018年11月1日签订《房屋租赁合同》（以下称《合同2》）时合同中所涉房屋被人民法院查封，但所有权尚未转移、人民法院也并非限制两益公司使用、出租该房屋，因此该《房屋租赁合同》仍属有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，被告冉启波承租的574.75平方米房屋在租赁期间因人民法院生效裁定抵偿给原告达州银行所有导致所有权发生转移，但租赁合同的效力不受影响，原告达州银行与被告冉启波仍应按照原租赁合同行使权利、履行义务。对于原告达州银行以冉启波未按约定交纳2019年5月1日至2020年4月30日、2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金为由主张解除案涉租赁合同的诉讼请求，案涉租赁574.75平方米房屋的所有权于2019年4月17日转移给原告达州银行所有，在所有权转移之前两益公司对租赁物收取租金的行为应属有效，被告冉启波在其承租的标的物所有权发生转移前（2019年1月7日）已按当时的所有权人的指示交纳了400平方房屋的当年租金，且冉启波在支付时并不知悉其承租房屋物将会产生所有权变动，因此其支付该笔租金的行为有效。同时，人民法院在2019年1月21日向冉启波送达了暂停支付租金的通知，但该通知并非协助执行、提存类等具有强制执行力的通知，通知内容无法阻却出租人要求承租人按约履行合同。被告冉启波应于2019年5月1日支付259.64平方米房屋的2019年5月1日至2020年4月30的租金，原告也未举证证明被告冉启波知道或应当知道租赁物所有权已于2019年4月17日发生所有权转移，冉启波于2019年5月14日向两益公司交纳租金时的行为符合正当性要求及合同约定。被告冉启波两次向两益公司支付租金的行为有效，故其已经履行了支付两份租赁合同项下当年度租金的义务，本院对原告以此为由主张解除合同的诉讼请求不予支持，原告与被告冉启波继续履行两份租赁合同。原告于2019年4月17日取得案涉租赁房屋的所有权，因此达州银行自2019年4月17日起应当享有574.75平方米房屋的租金所有权，两益公司应当将其收取租金中属于原告的部分支付给原告。按照两份租金合同约定，冉启波应当在2020年4月15日前、4月30日支付下一年度的租金，因诉讼一直未能交纳，现支付条件已成就，冉启波应立即支付。原告主张支付574.75平方米房屋的租金，两益公司称140.70平方米房屋的租金应属其所有，按照两份租赁合同约定，冉启波承租的房屋面积为659.64平方米，而按照产权登记的面积冉启波实际使用的面积应为716.45平方米，即：原告达州银行所有的房屋与两益公司所有的房屋之和（574.75+140.70），两益公司与冉启波在审理中均称合同中的面积系双方自行测量，自行测量的面积与产权登记部门测绘面积存有误差，而租赁合同中也载明以建筑面积计算租金，因此从2020年度起应当按照产权登记的实际建筑面积计算被告冉启波承租房屋的租金，即其使用费房屋实际面积应为716.45平方米，鉴于两份合同租期起止时间不一致，为便于双方当事人计算租金，本院确定《合同1》中房屋面积仍为259.64平方米，《合同2》中房屋面积为456.81平方米。按照约定，《合同1》所涉租赁房屋2020年5月1日至2021年4月30的月租金单价69.44元／平方米，全年租金为216352.82元，《合同2》所述租赁房屋2020年4月1日至2021年3月31日的月租金单价为52.5元／平方米456.81平方米，全年租金为287790.3元，其中88641元应属两益公司所有。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、规定，判决如下： 一、第三人达州市两益饮品有限责任公司与被告冉启波于2015年5月1日、2018年11月1日签订的两份《房屋租赁合同》继续履行； 二、被告冉启波于本判决生效后立即向原告达州银行股份有限公司通川区支行支付前述两份《房屋租赁合同》的2020年4月1日至2021年3月30日期间的租金及2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金共计415502.12元（216352.82+287790.3元-88641元）； 三、驳回原告达州银行股份有限公司通川区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7181元，由被告冉启波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 黄 娟 审判员 兰 静 审判员 刘小科 二〇二〇年九月十六日 书记员 周 密