广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2210号 上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司桂平市支行。住所地：桂平市西山镇人民中路**。 负责人：张少锋，行长。 委托诉讼代理人：黄秋华,该行员工。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄强，男，1972年4月25日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审被告）：薛丽芳，女，1973年12月27日出生，汉族，住桂平市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛干忠，男，1974年6月7日出生，汉族，住桂平市。 原审第三人（被执行人）：梅海军，男，1979年6月6日出生，汉族，住湖北省武穴市。 上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司桂平市支行（以下简称邮政银行桂平支行）因与被上诉人黄强、薛丽芳、原审第三人梅海军申请执行人执行异议之诉一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 邮政银行桂平支行上诉请求：1、依法撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初3727号民事判决，并在查清案件事实的基础上，依法改判并支持上诉人一审诉讼请求，准许对第三人梅海军名下的坐落于桂平市西山镇房商品房的执行。2、本案一审、二审诉讼费、公告费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审第三人梅海军与被上诉人黄强、薛丽芳签订的《房屋买卖协议》属恶意低价转让行为，严重侵害了上诉人的合法权益，应当认定《房屋买卖协议》不合法，被上诉人对涉案房屋不具有排除强制执行效力的物权期待权。1、上诉人对原审第三人梅海军享有的债权自2017年5月12日桂平市人民法院作出生效的(2017)桂0881民初**判决书生效以后就已确定；而被上诉人与梅海军签订的落款时间为“2017年11月30”的《房屋买卖协议》发生在上诉人对梅海军享有生效判决债权之后，且房屋转让价款也明显低于法院向桂平市税务部门发出询价函确定的价格，在未经过当事人议价、网络询价或委托评估方式情况下，该询价结果就应当作为判断涉案房屋的转让价格是否明显低于市场价格70%的依据，而原审法院对此询价仅作为处置财产的参考价，在没有其他证据或参考价格之下，又否认桂平税务部门的询价结果，不认定该转让行为是属恶意串通、以明显不合理低价转让、损害债权人的合法权益；无疑是将税务部门公正、客观的询价、评估功能进行人为取舍，必然丧失公众对税务部门询价公信力的认同。2、一审法院并未查明被上诉人与梅海军就房屋转让行为所签订日期的真实性，被上诉人提交的涉案房屋物业管理第2页共4页2费及水费清单在2018年9月以前，均登记在原审第三人梅海军名下，而桂平市人民法院在2018年8月4日就已经做出查封涉案房屋的裁定，结合在案证据，无法确定涉案房屋转让时间发生在法院查封涉案房屋之前，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定，故原审法院按照该规定作出的认定事实不清、作出的判决必然不正确，无法得出被上诉人对房屋享有的合同权利具有排除强制执行效力的物权期待权。二、被上诉人黄强、薛丽芳未能举证证明已经支付涉案房屋全部价款给第三人梅海军，被上诉人黄强、薛丽芳对案诉房屋仅应认定为享有合同之债而并非具有房屋所有权。被上诉人黄强、薛丽芳并未举证证明已经足额支付全部购房款给第三人梅海军，按照被上诉人所提供的《房屋买卖协议》，其应当支付给梅海军的价款为280000元，而被上诉人所提供的转账凭证仅有28000元，仅为应付款项的十分之一，明显与生活常理及交易习惯不相符，而一审法院对此并未认真查明该付款事实，因此，不能认定被上诉人已足额向梅海军支付了涉案房屋的全部价格，不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款内容，一审法院在原审判决认定被上诉人向梅海军付清了约定房款依据明显不足；即使被上诉人此后向梅海军支付了部分款项，仅能证明其与梅海军签订了《房屋买卖协议》，对涉案房屋仅享有合同之债，而不是对涉案房屋享有物权。综上所述，因一审判决依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所作出的判决适用法律错误，恳请二审法院撤销一审判决，并在查清案件事实的基础上依法改判并支持上诉人的上诉请求。 黄强、薛丽芳辩称，请二审法院维持一审判决，驳回对方的上诉，并承担本案相关的全部诉讼费用。 梅海军未出庭参加诉讼也没有提交书面意见。 邮政银行桂平支行向一审法院起诉请求：1、准许对第三人梅海军名下的坐落在桂平市商品房的执行；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月12日，一审法院对原告诉第三人梅海军等人金融借款合同纠纷一案作出了（2017）桂0881民初1431号民事判决书，判决梅海军等人归还借款本金63705.26元及利息给原告。判决生效后，梅海军不履行义务，原告于2018年1月29日向一审法院申请强制执行，一审法院受理后于2018年8月4日作出了（2018）桂0881执494号之三执行裁定，查封了登记在梅海军名下坐落于桂平市的商品房。后一审法院向桂平市税务局发出协助询价函，桂平市税务局于2019年6月25日函复，桂平市的商品房建筑单价为6885.00元/平方米（含税），鉴定金额：794115.90元。2019年7月1日一审法院作出了（2019）桂0881执恢34号执行裁定，裁定拍卖或变卖登记在被执行人梅海军名下的坐落于桂平市的商品房。被告黄强、薛丽芳于2019年7月5日看见一审法院留置于门上的裁定书后，于2019年7月6日向桂平市人民法院提出执行异议申请书，请求撤销（2019）桂0881执恢34号执行裁定对桂平市的商品房的查封，并提供了2017年11月30日与梅海军签订的《房屋买卖协议》、收条等证据。2019年8月12日本院作出了（2019）桂0881执异25号执行裁定，裁定中止对登记在被执行人梅海军名下的坐落于桂平市商品房的执行。 另查明，2011年6月6日，第三人梅海军与广西美景房地产开发有限公司签订《商品买卖合同》，购买广西美景房地产开发有限公司开发的商品房一套，同年6月15日在桂平市房产管理所备案。2017年11月30日，黄强与梅海军签订房屋买卖协议，协议约定成交价格为280000元，自签约当日付清，2017年11月30日之后所欠的银行按揭款229105.68元由黄强承担。当日，黄强、薛丽芳付清购房款280000元给梅海军，梅海军也于当日交房给黄强、薛丽芳，并立写收条交黄强、薛丽芳收执，同时也将其与开发商签订的《商品房买卖合同》原件和供房的银行卡一并交给黄强、薛丽芳，黄强、薛丽芳从2017年12月开始以梅海军的名义按月还款给银行。黄强、薛丽芳于2018年5月8日入住，同年5月29日联系联通公司安装宽带使用。从2017年12月起至2018年9月份，套房的物业管理费及水费由黄强、薛丽芳以梅海军的名义交缴，从2018年10月起开始由黄强、薛丽芳直接实名交缴，电费则在供房的银行卡里自动扣缴。2018年9月13日，黄强、薛丽芳以梅海军的名义提前归还银行本金50000元，为此还支付了违约金。涉案房屋因政策原因至今未能办理房屋过户登记手续。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”黄强与第三人梅海军在一审法院查封涉案房屋前签订了房屋买卖协议，付清了约定房款并实际占有使用房屋，房屋买卖协议已经生效。黄强、薛丽芳依据生效的房屋买卖协议实际取得了涉案房屋的所有权。黄强、薛丽芳作为案外人，对一审法院裁定查封拍卖的房屋提出执行异议，并提供了《商品房买卖合同》、《房屋买卖协议》、收条、银行交易明细清单、物业缴费收据等证据，充分证明了黄强、薛丽芳在一审法院查封涉案房屋前已与第三人梅海军签订合法有效的书面房屋买卖协议，并付清了约定的房屋价款，在查封前已合法占有并实际管理使用该房屋。由于房屋所在楼盘因政策原因目前无法办理房屋过户登记，导致该房屋至今未能办理过户登记的过错不在黄强、薛丽芳一方。黄强、薛丽芳已经能够举证证明其对登记在第三人梅海军名下的不动产享有权利并能排除执行，一审法院应裁定中止对该标的物的执行。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”一审法院根据该规定向税务部门发出协助询价函，税务部门出具的询价结果只是法院处置财产的参考价，不是涉案房屋的市场交易价。原告邮政银行桂平支行以桂平市税务局出具的涉案房屋询价结果794115.90元作为市场交易价、从而认为第三人梅海军以509105.68元转让房屋给黄强属恶意串通以明显不合理低价转让房产的主张没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，原告邮政银行桂平支行请求准许对第三人梅海军名下的坐落在桂平市商品房的执行没有法律依据，不予支持。第三人梅海军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，一审法院判决：驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司桂平市支行的诉讼请求。案件受理费8891元（立案时原告已预交），公告费820元，合计9711元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司桂平市支行负担。 二审经审理查明，自2016年5月5日起，薛丽芳与梅海军及梅海青就存在经济往来（其中薛丽芳于2016年5月5日转款20000元给梅海青、2016年5与23日转款30000元给梅海青、2016年7月15日转款94600元给梅海军、2017年1月17日转款5400元给梅海军、2017年1月24日转款20000元给梅海青、2017年2与额6日转款5400元给梅海军5400元、2017年3月21日转款5400元给梅海军、2017年4月17日转款5400元给梅海军、2017年4月22日转款20000元给梅海青、2017年11月30日转款28000元给梅海军、2017年12月19日转款给梅海青200**元、2018年1月10日转款2483.55元给梅海军、2018年1月31日转款10000元给梅海青、2018年2月9日2483.55元给梅海军、2018年3月10日转款2483.55元给梅海军、2018年4月9日转款2483.55元给梅海军、2018年5月10日分别转款2483.55元和10000元给梅海军、2018年6月1日转款450元给梅海军、2018年6月10日转款2483.55元给梅海军、2018年7月7日转款125.21元给梅海军、2018年转款2483.55元给梅海军2018年7月25日转款8318元给梅海军、2018年8月8日转款2483.55元给梅海军、2018年9月10日转款2483.55元给梅海军、2018年9月13日分别转款50000元和250元给梅海军、2018年9月15日转款377元给梅海军、2018年10月10日转款1835.77元给梅海军、2018年11月9日转款2167.5元给梅海军、2018年12月9日转款1902.5元给梅海军、2019年1月8日转款287.4元给梅海军、2019年1月11日转款1902.5元给梅海军、2019年2月10日、3月9日、4月11日分别转款1902.5元给梅海军、2019年3月15日转款446.94元给梅海军），薛丽芳称在与梅海军签订房屋买卖协议前其与梅海军及梅海青之间的转款属货款。另查明，黄强提供的《房屋买卖协议》、《收条》上梅海军的签名与梅海军在与广西美景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中的签名明显不同。对《收条》上载明的280000元，除28000元有转款流水证实外，对其余的252000元无法提供证据证实已交付。其他案件事实与一审法院查明的案件事实相同。 本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案的争议焦点为黄强、薛丽芳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因本案是案外人黄强、薛丽芳对一审法院作出的拍卖第三人梅海军名下房屋裁定提出异议，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，判断案外人黄强、薛丽芳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应需同时满足上述规定的四个要件。经查明，黄强、薛丽芳所提供的《房屋买卖协议》虽是在法院查封前签订，但该协议上梅海军的签名与梅海军在与广西美景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中梅海军的签名明显不一致，故在无其他证据佐证的情况下，对黄强、薛丽芳所提供的《房屋买卖协议》的真实性不予认可；另根据黄强、薛丽芳所提供梅海军书写的《收条》中的梅海军的签名亦与梅海军在与广西美景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中梅海军的签名明显不一致且黄强、薛丽芳对《收条》中载明的购房款280000元除了其提交的银行流水能证实其已支付了28000元外，对剩余的252000元是否交付及如何交付均未能举证证实，虽黄强、薛丽芳主张是通过向亲戚借款后再以现金的形式向梅海军支付，但黄强、薛丽芳亦未能提供证据证实其向亲戚借款的事实且黄强、薛丽芳主张现金支付252000元购房款的陈述与其与梅海军一直通过银行转账的习惯不符。故在无其他证据佐证的情况下，对黄强、薛丽芳已支付购房款252000元的主张，不予采信。虽黄强、薛丽芳提供的银行流水能证实涉案房屋的银行按揭自2018年1月起是由薛丽芳通过梅海军账户转账支付，但仅凭该事实亦不能就证实黄强、薛丽芳已合法取得了涉案房屋。 综上，黄强、薛丽芳所提交的证据不足以证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有使用涉案房屋以及已支付全部价款，故黄强、薛丽芳对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。邮政银行桂平支行请求继续对登记在第三人梅海军名下的坐落于桂平市商品房的执行的理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初3727号民事判决； 二、准许对登记在第三人梅海军名下的坐落于桂平市商品房的执行。 本案一审案件受理费8891元（中国邮政储蓄银行股份有限公司桂平市支行已预交）、公告费820元，合计9711元，由黄强、薛丽芳负担。二审案件受理费8891元（中国邮政储蓄银行股份有限公司桂平市支行已预交），由黄强、薛丽芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年九月十一日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清