广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初15560号原告：（反诉被告）：朱苗妹。委托诉讼代理人：曹立，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201410015647。委托诉讼代理人：刘小凤，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201311017587。被告（反诉原告）：黄建鹏。委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师，执业证号14403200310328386。委托诉讼代理人：罗苑妮，广东金圳律师事务所律师，执业证号14403201411015837。原告朱苗妹与被告黄建鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，被告黄建鹏提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱苗妹及其委托诉讼代理人曹立，被告黄建鹏及其委托诉讼代理人姜海腾、罗苑妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告一次性返还原告押金人民币66000元；二、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月17日原告与被告签订了一份《合同》，该《合同》约定：由原告承租被告作为出租方的位于罗湖区宝华白马批发爱华二楼31号铺位，租期从2019年4月1日起至2020年3月30日止，月租金人民币33000元，押金人民币66000元，合同期内如遇到不可抗拒意外事故发生，致使本合同不能履行，双方无条件终止合同。合同签订后，原告依约支付了押金及租金。事后原告得知，涉案铺面是被告从深圳市宝华白马实业有限公司那里承租过来再转租给原告，从中赚取巨额差价。而被告与深圳市宝华白马实业有限公司之间的合同也约定未经同意不得转租的条款，原告受被告欺诈的情形下签订的《铺面租赁合同》。直至2020年1月23日，新型冠状病毒感染的肺炎疫情依然严重影响人们正常工作和生活。国家己采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施防控疫情。广东启动重大突发公共卫生事件一级响应，关闭人群密集经营场所。整个城市顿时安静，千家万户闭门禁足。此情形下自1月23号至2月29日期间所有商户均无法进入及使用商铺。3月初商户集体抗议要求免租，目前所有商铺也基本属于半关闭状态。由于持续的疫情管控措施以及疫情给人们带来的恐惧心理，客流量及营业收入几乎为零。为此原告多次通过短信、微信、电话与被告协商解除（终止）合同并减免不能经营期间的租金损失，被告只同意延长一个月的免租期，对于租金的减免协商未果。迫于无奈原告于2020年3月31日向被告发出了终止租赁合同的律师函，并立即返还了租赁铺位。现合同已到期终止，被告拒不返还押金。基于上述事实，本次新冠肺炎疫情作为一种突发事件，不仅原告无法预见，而且通过现有的科学技术及医学专家均无法预见。从爆发至今，无有效的措施能够完全遏制其传播，无彻底治愈的诊疗方案，也未研制出病毒疫苗用于预防。目前依然处于不可松懈，严密防控的阶段。因此完全属于不可预见、不可避免、不可克服，构成不可抗力或情势变更。基于对法律的信仰、法治的追求，人民法院是公平正义的最后一道防线，原告恳请人民法院依法判决支持。被告辩称，1、答辩人从白马商城承租涉案房屋后，因个人及家庭原因不能亲自经营，将房屋转租给被答辩人使用，对此，深圳市宝华白马实业有限公司是知道的，也未提出异议。应当视为深圳市宝华白马实业有限公司与答辩人以实际行为变更了双方合同关于不得转租的约定。2、从合同相对而言，双方可以转租是深圳市宝华白马实业有限公司与答辩人之间的合同关系，与被答辩人无关。3、被答辩人自承租之日起至搬离之日止，始终可以正常使用房屋，答辩人的转租并未妨碍其正常使用经营。4、转租是非常普遍的民事行为，没有任何法律规定转租租金不得高于原租赁租金，被答辩人在起诉状中称答辩人赚取高额差价没有任何法律依据。二、被答辩人未按约支付租金，应当承担押金不予退还的违约责任。按照双方签订的租赁合同约定，被答辩人应当于每月1日前缴纳租金，迟交一天加收10%滞纳金，迟交三天答辩人有权终止合同，收回铺位，不退还押金。在新冠肺炎疫情期间，答辩人提出深圳市宝华白马实业有限公司给予答辩人的租金减免措施，答辩人同样给予被答辩人，在未协商一致的情况下，被答辩人自2020年2月1日至3月31日未交纳任何租金，构成违约，应当承担违约责任，故押金不应退还。三、被答辩人拒不支付租金，又要求答辩人返还押金，是违背公平原则和诚实信用原则的行为，其请求不应得到支持。在新冠肺炎疫情期间，合同当事人应当协商解决，共担损失，被答辩人以不可抗力为由，既不按约交纳租金，又要求返还押金，这是将全部损失转嫁给答辩人，不符合公平原则及诚实信用原则。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金人民币66000元;2、判令由原告承担反诉费用。事实与理由:2018年12月17日，被告与原告签订合同，约定由原告向被告承租爱华二楼31号铺位，租期从2019年4月1日起至2020年3月30日止，月租金为人民币33000元，每月管理费由原告负责缴纳，每月租金于当月1日前交纳。合同签订后，被告将涉案店铺交付原告使用。原告违反合同约定，拖欠租金拒不缴纳，2020年3月31日，原告自行搬离涉案店铺，原告至今仍拖欠被告2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金人民币66000元。被告多次催促，原告均不予理会。原告的行为侵犯了被告的权益。原告辩称，被告的反诉请求无任何的事实和法律依据。理由如下：首先租赁商铺位于深圳市罗湖区门白马服装批发城内，该批发城众所周知，属于人流密集，流动性大，室内密闭的大型商场。商场内各个商铺更是面积狭小，铺位之间简易隔断，一间挨着一间。在2020年1月23日广东启动重大突发公共卫生事件一级响应后涉案商场属于政府重点防疫场所，商场对所有商铺采取了封闭关停的措施。在所有商户抗议要求免租的压力下，商场发布了开市的通知。虽然该通知写明2020年3月1日开市，并减免商户一个月的租金。但实质上所有商户每户只能一人进入，并要进行严格的消毒及检测，其他人包括客户在内均不能进入商场内。因商户的持续抗议加上无任何客流量及营业收入，3月以来大部分商铺处于关闭状态。由于涉案商场4月初才陆续复工，原被告的租赁合同也已到期终止，原告于2020年3月31日清空铺位并立即向被告予以返还（以上事实有微信聊天记录、照片为证）。原告在2020年4月1日向被告发送了终止合同的律师函。通知中商场减免租金的对象针对也是被告方，原被告租赁合同约定合同期内如遇到不可抗力的意外事故发生，致使本合同不能履行，双方无条件终止合同。因此，原告在2020年1月23日疫情发生后可以依约解除（终止）双方的租赁合同并退回押金。为此原告多次通过短信、微信、电话与被告协商，但均无果。被告所述原告在隔壁商铺开业是完全不符合事实的，返还商铺后，因疫情影响原告积压了大量货物。为了减少损失，原告借用其它商铺摆放货物。且双方的合同已到期终止，原告是否与他人合作经营与本案无任何关联性。原告提供的另案被告与商场签订租赁合同，在（2020）粤0303民初15506号案件中，双方当事人对该真实性均予以认可。该租赁合同未显示双方的租金数额，租金的约定属于租赁合同的必备条款。被告故意不提供与深圳市宝华白马实业有限公司签订含有租金金额的协议或补充协议的意图显而易见。从该租赁合同约定的一万元押金及双方一押一租的交易惯例可以得出，双方实际租金应当为人民币10000元／月，而被告转租给原告的租金是33000元，差额高达23000元。被告无正当理由拒不提供租金价格无非是想掩盖转租给原告，从中赚取巨额差价的事实。依法应当推定原告的主张成立，由被告承担不利法律后果。另外该租赁合同约定被告未经商场同意并办妥手续不得将铺位转让、转租。因此被告未能举证证明商场具有合法产权或出租权，更未能证明其有合法有效的转租权。因此原被告之间的租赁合同因被告非法转租或擅自出租他人之物而处于效力待定状态。原告实际只使用该商铺至2020年1月份，虽然2020年1月23日起商场已被关停，但原告依然支付了2020年1月份的全部租金。因此无论基于合同到期终止或判定合同无效，原告在2020年2、3月份无法使用商铺的前提下，押金应当由被告予以全额返还。退一步说即使原被告双方租赁合同有效且未发生本次新冠疫情，根据合同约定原告最多也只能赔付押金作为违约金，原告已履行合同的期限10个月，依法更应当减免其违约责任。被告在扣留原告全部押金的基础上，再反诉要求2020年2月1日至2020年3月31日租金的诉求是完全不能成立的。原告作为次承租人的一方属于个体工商户，实行个人或家庭经营，资金和实力均较被告（出租人）弱。深圳市宝华白马实业有限公司和被告将商铺层层转租，造成租金虚高，本身给原告带来巨大的经营压力。被告不用付出任何经营成本和劳动力就可以赚取巨额差价，相比作为弱势群体的原告惨淡经营依然无法维持。本案在疫情期间的租金即使让被告承担三分之二，原告承担三分之一的前提下，实质损失的还是原告一方。在当前形势下，引发承租人相互抱团，拟通过集体要求减免租金的方式，施加压力给出租方实乃无奈之举。在疫情爆发后，任何人对于疫情的发展及后续影响均无法预测，至今我国疫情防控依然常态化，科学戴口罩、保持社交距离、减少非必要的聚集性活动、室内多通风、勤洗手、使用公勺公筷等，这都将长期成为每个人的行为准则。综上，结合案情不可抗力或情势变更导致合同全部不能履行，无法实现合同目的或继续履行合同对于一方当事人明显不公平，原告依法、依约均可要求解除（终止）合同，返还押金及租金。基于公平合理原则原告利益更值得法律保护。恳请支持原告的全部诉求，驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案商铺为深圳市罗湖区宝华白马爱华2楼31号铺位。该商铺由深圳市宝华白马实业有限公司白马时装城出租给被告，被告转租给原告。2018年12月17日，原被告双方签订租赁合同约定，原告承租涉案商铺，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月30日止，租金每月33000元，押金66000元。原告在当月1日前交清下一个月租金，迟交一天加收10%滞纳金，迟交3天被告有权终止合同收回铺位，不退还押金。原告如有违约行为，被告不退原告押金。合同期满，原告没有违约行为的，被告退还押金，不计利息。如遇不可抗力的意外事故发生致使合同不能履行，双方无条件终止合同。原告已支付租赁保证金66000元，支付租金至2020年1月底。二、原告自2020年2月7日起通过微信与被告协商减免租金事宜，但双方未达成一致意见。原告实际于2020年3月31日清空涉案商铺并搬离，2020年4月1日，原告通过微信向被告发送律师函，要求被告退还押金。三、受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日至2020年2月24日期间启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案店铺所在的东门白马服装批发城在2月份停止营业，于2020年3月1日恢复营业，并减免商户一个月租金。被告称第三人给予商铺的租金减免方案是免费延长租期一个月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。鉴于涉案租赁合同履行期限于2020年3月30日届满，且原告亦于3月31日搬离租赁商铺。原告虽然尚未支付2020年2月、3月租金，但受疫情影响，原告经营困难，原告亦一直与被告协商减免租金，其并不存在逾期缴纳租金的故意。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”被告以原告拖欠租金为由要求没收原告押金，缺乏依据，涉案租赁合同履行期限已经届满，本院对原告要求退还押金的诉讼请求予以支持。结合涉案商铺所在的白马服装批发城在2020年2月停止营业，原告经营困难，营业收入明显减少等情况，参考白马服装批发城给予商户的减租方案，本院根据公平原则，酌定减免原告一个月租金，原告尚需支付一个月租金33000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄建鹏应于本判决生效之日起十日内返还原告朱苗妹押金66000元；二、原告朱苗妹应于本判决生效之日起十日内向被告黄建鹏支付租金33000元；三、驳回被告黄建鹏的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告负担。反诉费725元，由原告负担362.5元，由被告负担362.5元。案件受理费1450元已由原告预交，反诉费725元已由被告预交。本院退回原告1087.5元。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用1087.5元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  杨丽茵审判员  李 乾审判员  李 星二〇二〇年九月三十日尹丹荔书记员     柏榕楠