成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11162号 原告（反诉被告）：张恩岐，男，汉族，1991年1月2日出生，住黑龙江省。 被告（反诉原告）：蒋庭轩，男，汉族，1975年11月11日出生，住重庆市潼**。 原告张恩岐与被告蒋庭轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，蒋庭轩以张恩岐存在违约行为，应承担相应责任为由，于2020年8月24日向本院提起反诉，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。张恩岐及蒋庭轩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告张恩岐向本院提出诉讼请求，请求判令：解除原告与被告签订的《房屋出租合同》，被告向原告返还房租7，500元、押金2，500元、转让费10，000元及与本案有关的其他相关费用。事实和理由：2020年4月30日，蒋庭轩将成都市成华区万年综合农贸市场41号铺面花卤藤椒鸡经营权转让给张恩岐，收取了10，000元转让费。同日，张恩岐向蒋庭轩承租万年综合农贸市场41号铺面，并签订了房屋出租合同，约定蒋庭轩将铺面出租给张恩岐，铺面出租的使用性质为商业用房，租赁期限为一年，从2020年5月1日起至2021年4月30日止；每月租金为2，500元，3个月支付一次，张恩岐支付2，500元作为保证金。若张恩岐将来因各种原因生意不做，蒋庭轩应配合壹万元转让费，若蒋吉珍阻拦蒋庭轩负壹万元责任，合同签订完毕，张恩岐向蒋庭轩转款20，000元。因铺面为商业用房，张恩岐须办理营业执照才可经营，蒋庭轩亦承诺可以办理。但经过两个多月的办理过程，铺面均无法办理，在得知无法办理后，蒋庭轩将张恩岐的微信拉黑，拒绝电话沟通。 本诉被告蒋庭轩辩称：1.已经履行了租赁相关职责。已将铺面交付使用，且无任何权属问题，张恩岐在租赁期间充分享受了承租人使用权及经营权；在张恩岐经营困难准备转让时，蒋庭轩明确表示支持，随时配合。2.办理营业执照系张恩岐的义务，与蒋庭轩无关，合约并未约定蒋庭轩承诺或协助办理，铺面可办理营业执照，本人也曾成功办理，张恩岐不能办理纯属个人原因，且其并未出示相关国家出具的不能办证的确定性证据。3.张恩岐因经营困难，单方面撕毁合约，给蒋庭轩造成了重大损失，要求张恩岐承担。 反诉原告蒋庭轩向本院提出反诉请求，请求判令：张恩岐赔偿两个月房租补贴及起诉期停业一个月房租，共计三个月房屋7，500元；未能及时续租转让费10，000元；误工费、交通费、精神损失费及名誉损失费5，000元；及本案有关的其他费用。事实和理由：张恩岐单方面撕毁合约，恶意起诉，造成本人未能续租商铺，因此本人不退还转让金及保证金，且因国家补贴两个月房租无法续租而未能领取，起诉期间停业一个月，因此要求张恩岐支付三个月房租及后续转让费，另外张恩岐枉顾事实之基础，恶意起诉，对本人工作生活、个人声誉带来不良影响，因此要求承担误工费、交通费、名誉损失费及应诉的相关费用。 反诉被告张恩岐辩称：不认可反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2020年4月30日，蒋庭轩将万年综合农贸市场41号铺面花卤藤椒鸡经营权转让给张恩岐，转让费壹万，蒋庭轩向张恩岐出具《收条》，写明转让一事，并约定蒋庭轩应立即协助与大房东签订租赁协议，此外，收条还载明，若张恩岐将来因各种原因生意不做，蒋庭轩应配合壹万元转让费，若蒋吉珍阻拦蒋庭轩负一万元责任。 同日，张恩岐与蒋庭轩签署《房屋出租合同》约定租赁期限一年，自2020年5月1日起至2021年4月30日止。该房出租的使用性质为商业用房，月租金为2，500元，交租方式为3月支付一次，计7，500元，以后应在付款期末前10天支付。合同第六条约定，张恩岐必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件，按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及治安、物业管理等费用。张恩岐交保证金2，500元给蒋庭轩，张恩岐退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由蒋庭轩退还张恩岐所交保证金。还约定，合同期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金。备注部分写明“若张恩岐将来因各种原因生意不做，蒋庭轩应配合壹万元转让费，蒋吉珍阻拦蒋庭轩负一万元责任”。庭审中张恩岐及蒋庭轩均认可，收条及合同约定的“配合壹万元转让费”意思系张恩岐转让经营权时，蒋庭轩需要配合，若蒋吉珍阻拦导致签约不成，蒋庭轩需赔偿张恩岐10，000元。 同日，张恩岐向蒋庭轩支付2020年5月1日至2020年7月31日租金7，500元，押金2，500元及经营权转让费10，000元，涉案铺面交付张恩岐占有使用。 后因办理涉案铺面营业执照的问题，张恩岐与蒋庭轩之间发生争议。张恩岐称其在2020年7月10日前，除办理营业执照的时间，均在经营，未办理成功营业执照的原因是蒋庭轩未提供市场登记证，该市场登记证在市场（成都万年综合农贸市场，下同）处，需和市场签订协议，市场才会提供。因不能办理营业执照，无法合法经营，因此要求解除合同。2020年7月10日，张恩岐要求将涉案铺面交还蒋庭轩，蒋庭轩认为系张恩岐单方违约，未出面接收涉案铺面。庭审中，蒋庭轩不同意解除合同，要求继续履行，前提是张恩岐继续交纳租金。此外，蒋庭轩举出营业执照一份，该执照载明的名称为成华区花卤藤椒鸡卤菜店，类型是个体工商户，经营场所为涉案铺面，经营者为蒋庭轩。 另查明，蒋庭轩及张恩岐均陈述涉案铺面系蒋庭轩从蒋吉珍处转租，蒋吉珍从市场处承租。蒋庭轩还称其与蒋吉珍之间的合同于2020年8月1日到期，到期后未续租，涉案铺面已由蒋吉珍占有使用，但蒋庭轩称可以向蒋吉珍续租。 上述事实，有经过庭审质证的以下证据在案证实：原、被告的身份信息，《房屋出租合同》《收条》，营业执照，以及原、被告的陈述等。 本院认为，根据张恩岐与蒋庭轩的陈述，涉案铺面系蒋庭轩从案外人处转租，蒋庭轩还称在案外人处的租赁期限于2020年8月1日届满，而张恩岐与蒋庭轩之间的《房屋出租合同》约定的期限为2020年5月1日起至2021年4月30日止，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，张恩岐与蒋庭轩租赁合同的期限不能超过蒋庭轩与案外人之间租赁合同的期限，超过的部分应认定为无效。超过部分认定无效，不影响未超过部分的效力，对未超过部分的效力予以确认，双方均应按约履行。张恩岐以蒋庭轩提供的材料（未提供市场登记证）不全，导致涉案铺面不能办理营业执照为由，要求解除《房屋出租合同》。但涉案铺面本身是能够办理营业执照的，而且《房屋出租合同》并未约定蒋庭轩要协助办理营业执照或协助提交市场登记证，并且根据双方的陈述，该市场登记证也系市场持有，通过与市场签约的形式获取，并非蒋庭轩占有而拒不提供，因此对张恩岐据此要求解除《房屋出租合同》，因缺乏事实和法律依据，不予支持。《房屋出租合同》签订后，蒋庭轩已将涉案铺面交付张恩岐占有使用，据张恩岐陈述，大部分时间进行了营业，虽张恩岐主张将涉案铺面于2020年7月10日交还蒋庭轩，但张恩岐并无单方合同解除权，蒋庭轩对其交还涉案铺面也并未同意或实际接收，对张恩岐主张于2020年7月10日已交还涉案铺面不予支持。因蒋庭轩自认涉案铺面已经于2020年8月1日实际由案外人占有使用，而张恩岐房租缴纳至2020年7月31日，故对张恩岐要求返还房租7，500元不予支持。张恩岐按照《房屋出租合同》第六条的约定向蒋庭轩支付了保证金2，500元，现蒋庭轩并未举证张恩岐存在《房屋出租合同》约定的不予退还保证金的情形，对张恩岐要求蒋庭轩归还保证金2，500元，予以支持。 张恩岐已按约履行了交付租金等合同义务，对蒋庭轩要求张恩岐支付两个月房租补贴及停业一个月房租共计三个月房租，因缺乏事实及法律依据，不予支持。蒋庭轩主张因张恩岐恶意起诉造成其产生误工费、交通费、精神损失费、名誉损失费，其起诉依据的基础法律关系系认为张恩岐侵权，与本案系不同的法律关系，本案不予处理。且蒋庭轩也未就上述损失举证，其相应诉求也不应在本案得到支持。 张恩岐与蒋庭轩就涉案铺面达成的合意包含经营权转让和房屋转租的双重法律关系。本案系房屋租赁合同纠纷，对双方就经营权转让产生的纠纷，因系不同的法律关系，不在本案予以处理，若协商不成，双方均可就经营权纠纷另行起诉。因此，对张恩岐要求蒋庭轩返还支付的转让费10，000元（经营权），对蒋庭轩要求张恩岐支付未能及时续租转让费10，000元（经营权），均不在本案予以处理。此外，张恩岐要求蒋庭轩承担，及蒋庭轩要求张恩岐承担的与本案有关的其他相关费用，因费用内容不明确，导致该项诉讼请求不明，本案均不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒋庭轩于本判决生效之日起十日内向原告张恩岐退还保证金2，500元； 二、驳回原告张恩岐的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告蒋庭轩的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费550元，减半收取计275元，由张恩岐负担250元，由蒋庭轩负担25元；反诉案件受理费362.5元，减半收取计181.25元，由蒋庭轩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨秋菊 二〇二〇年九月十日 书记员  赵靖岚