天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执异175号异议人（被执行人）：天津朗钜地产有限公司，住所地天津东丽湖温泉旅游度假区。法定代表人：吴双印，经理。委托诉讼代理人：陈锦。申请执行人：天津银行股份有限公司滨海分行，住所地天津开发区广场东路**滨海金融街****。主要负责人：赵文津，行长。被执行人：天津祥龙福贸易有限公司，住所地天津市滨海，住所地天津市滨海新区塘沽迎宾大道**1-513iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：华锡军。在本院执行申请执行人天津银行股份有限公司滨海分行与被执行人天津祥龙福贸易有限公司、天津朗钜地产有限公司借款合同纠纷一案中，异议人天津朗钜地产有限公司对本院继续使用津融房字（2019）第G0110号《房地产评估报告》对坐落于天津市东丽区东丽湖旅游度假区、朗钜天域内天域广场1-1（即1-11-1）房地产（以下简称涉案房产）进行拍卖（二拍）的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人天津朗钜地产有限公司称，请求依法撤销对涉案房产的本次拍卖（二拍）程序并重新委托估价机构对涉案房产的市场价格进行评估。事实与理由：1.本次拍卖所依据的《房地产评估报告》已超过一年的有效使用期限，故法院本次拍卖确定的价格不具有合法依据以及客观性，应当重新进行评估。2.在《房地产评估报告》使用期限内，天津市东丽区东丽湖街道办事处投入巨额资金对涉案房产进行了装修改造。朗域广场维修工程于2019年12月底完工，工程施工费用合计人民币9070648元。本次装修改造客观上明显提高了涉案房产的价值，符合《房地产评估报告》中表述的“评估对象自身状况发生重大变化，估价结果应做出相应调整或委托估价机构重新估价”的情形。本院查明，原告天津银行股份有限公司滨海分行与被告天津祥龙福贸易有限公司、天津朗钜地产有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依原告的申请，作出（2017）津02执保86号民事裁定书，对被告的财产进行了保全，轮候查封了天津朗钜地产有限公司名下的涉案房产。查封期限自2017年4月26日至2020年4月25日。本院于2017年9月8日作出（2017）津02民初275号民事判决，判决书内容为：“一、被告天津祥龙福贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告天津银行股份有限公司滨海分行贷款本金2800万元并支付截至2017年3月31日的利息7902538.44元，及以2800万元为基数，按照《流动资金借款合同》约定的标准给付自2017年4月1日起至实际给付之日止的复利、罚息；二、被告天津祥龙福贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津银行股份有限公司滨海分行律师费5万元；三、原告天津银行股份有限公司滨海分行对被告天津朗钜地产有限公司名下的位于天津市东丽区××广场××的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在《抵押合同》约定的范围内享有优先受偿权；四、驳回原告天津银行股份有限公司滨海分行的其他诉讼请求。”宣判后，天津朗钜地产有限公司不服，提出上诉。天津市高级人民法院于2018年5月3日作出（2018）津民终126号民事判决，驳回上诉，维持原判。因被执行人天津祥龙福贸易有限公司、天津朗钜地产有限公司未履行生效法律文书确定的给付义务，申请执行人天津银行股份有限公司滨海分行于2018年8月21日向本院申请强制执行。本院于2018年8月27日作出（2018）津02执719号执行裁定：“一、冻结或扣划被执行人天津祥龙福贸易有限公司贷款本金28000000元并支付截至2017年3月31日的利息7902538.44元，及以28000000元为基数，按照《流动资金借款合同》约定的标准给付自2017年4月1日起至实际给付之日止的复利、罚息；二、申请执行人天津银行股份有限公司滨海分行对被执行人天津朗钜地产有限公司名下的位于天津市东丽区××广场××的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在《抵押合同》约定的范围内享有优先受偿权；三、如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、冻结或扣划被执行人案件受理费及保全费225000元、律师费50000元、执行费108249元；五、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书确定的义务，依法查封、扣押、拍卖和变卖被执行人应当履行义务部分的其他财产。”另，本院于2018年12月6日向涉案房产首查封法院北京市大兴区人民法院发出商请移送执行函，案件移送本院执行。北京市大兴区人民法院于2015年6月15日查封涉案房产，续封至2021年5月16日。另查明，执行中本院依法委托天津市融信房地产土地资产评估有限公司对涉案房产进行资产评估。该评估机构于2019年4月19日出具《房地产评估报告》【估价报告编号：津融房字（2019）第G0110号】。该报告中显示“（三）报告使用期限：根据《房地产估价规范》的有关规定，本估价报告使用期限自估价报告完成日起为壹年，即使用期限自2019年04月19日至2020年04月18日止。超过估价报告使用期限使用本估价报告，相关责任由使用者承担。”2020年1月15日，本院发布关于涉案房产拍卖的公告（一拍），载明“将于2020年2月16日10时至2020年2月17日10时止（延时除外）在天津市第二中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动”。2020年8月17日，本院发布关于涉案房产拍卖的公告（二拍），载明“将于2020年9月2日10时至2020年9月3日10时止（延时除外）在天津市第二中级人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动”“六、特别提醒：……东丽湖街道办事处在我院在拍卖物上张贴封条、拍卖裁定、拍卖公告后对拍卖物修缮，拍卖价格不含修缮费用。”本院认为，本案的争议焦点是：一、《房地产评估报告》是否已超过一年的有效使用期限；二、涉案房产进行修缮后是否应对其市场价格进行重新评估。第一，关于《房地产评估报告》是否已超过一年的有效使用期限问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条的规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”本案中，《房地产评估报告》载明的有效期为自2019年4月19日至2020年4月18日，本院于2020年1月15日即评估报告有效期内已启动了涉案房产的第一次拍卖，后因该次拍卖流拍，本院根据前述法律规定，于2020年9月2日在流拍价基础上下浮保留价进行了第二次拍卖。评估报告仅是是启动拍卖时确定保留价的参考，第二次拍卖是根据前次拍卖的竞价情况决定保留价，并不受评估报告有效期的影响。也即，虽然评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定，但进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖、变卖和以物抵债程序的继续进行。因此，异议人关于对涉案房产进行第二次拍卖所依据的《房地产评估报告》已超过一年的有效使用期限的异议理由不能成立。第二，关于涉案房产进行修缮后是否应对其市场价格进行重新评估的问题。首先，根据执行工作效率优先原则及执行实践情况，拍卖时间过长或市场行情发生重大变化的，应当重新评估，按重新评估的价格进行拍卖。本案显然不属于上述两种常见的、客观的应当重新评估的情况，且如支持因修缮原因即对执行标的物进行重新评估，不利于标的物及时拍卖成交，进而影响债权的实现。其次，在本院对涉案房产拍卖的公告（二拍）中已明确提示拍卖价格不含修缮费用。关于修缮费用的问题，异议人可以通过其他救济途径解决。综上，异议人天津朗钜地产有限公司的异议理由不能成立，对其主张依法撤销对涉案房产的本次拍卖（二拍）程序并重新委托估价机构对涉案房产的市场价格进行评估的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回异议人天津朗钜地产有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市高级人民法院申请复议。审判长 崔 军审判员 王广利审判员 李会芝二〇二〇年九月十四日书记员 李珊珊