文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15997号原告：重庆凯西来实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**附**，统一社会信用代码9150010676268770XT。法定代表人：陈亚勤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。被告：张碧秀，女，1964年4月7日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：郑月林，重庆捷讯律师事务所律师。原告重庆凯西来实业有限公司（以下简称“凯西来公司”）与被告张碧秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯西来公司的委托诉讼代理人张缤予、杨瑞，被告张碧秀及其委托诉讼代理人郑月林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯西来公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张碧秀立即向原告凯西来公司支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金143482元及违约金（违约金以尚欠租金为基数，从应付租金之日起，按日千分之四的标准计算至租金支付完毕之日止）；2.请求判令被告张碧秀立即向原告凯西来公司支付实现债权产生的律师费13043元；3.本案诉讼费由被告张碧秀承担。事实及理由：2017年7月，原告凯西来公司与被告张碧秀签订了《商铺租赁合同》，约定原告凯西来公司将位于重庆市沙坪坝区XX商铺及其设施出租给被告张碧秀使用，租赁房屋面积为236.77平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2022年2月28日止，2018年5月1日至2019年2月28日的租金单价为86元/平方米/月，2019年3月1日至2020年2月29日的租金单价为91元/平方米/月，2020年3月1日至2021年2月29日的租金单价为101元/平方米/月，2021年3月1日至2022年2月29日的租金单价为126元/平方米/月；租金每3个月支付一次，被告张碧秀应在本合同约定租金起算日前七个工作日内缴纳首笔租金，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满30日前缴清。除此之外，双方还约定了若被告张碧秀违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳本合同约定的各项费用，原告凯西来公司有权每日向被告张碧秀按所欠缴金额的千分之四计算收取违约金。《商铺租赁合同》签订后，原告凯西来公司按约向被告张碧秀交付了租赁房屋，但被告张碧秀并未按约向原告凯西来公司支付租金。《商铺租赁合同》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告张碧秀拒不支付租金的行为已构成严重违约，原告凯西来公司有权要求被告张碧秀立即支付租金及违约金。原告凯西来公司多次与被告张碧秀沟通无果，为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。被告张碧秀辩称，其租金已缴纳至2020年5月31日。现实际只有三个月零八天的租金未交，且其还交了三个月的租赁保证金，事实上只欠原告凯西来公司8天租金。由于新冠疫情影响，重庆市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，直到2020年3月24日下调为三级才逐渐开始复工复产。其所租商铺位于重庆市沙坪坝区大学城熙街，主要客源为学生，加之重庆市教育局要求高校封闭管理，导致其从2020年1月24日起持续亏损至今，且原告凯西来公司还在其店铺旁边施工，恶劣的施工环境导致无法吸引客源、铺租贬值，其经营更加惨淡。在持续亏损、收入明显减少、资金周转困难的情况下还要支付工人工资及巨额房租，其无力承担，现还有工人工资无法发放。因此，请求原告凯西来公司减免2020年1月24日至7月10日70%的租金，对于2020年9月1日至2020年12月31日的租金请求按月支付。其一直发函请求与原告凯西来公司协商租金减免及缴纳事宜，而原告凯西来公司并未予以答复，其未缴纳租金不是恶意违约，不应当承担违约责任，更不应支付律师费用。即便法院认定被告张碧秀应承担违约责任，原告凯西来公司主张的违约金过高，应调低为以实际欠费金额为基数，按全国同期间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，请求驳回原告凯西来公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月24日，原告凯西来公司与被告张碧秀签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”）。《合同》约定：原告凯西来公司将位于重庆市沙坪坝区XX商铺及其设施出租给被告张碧秀，用于进行餐饮经营活动，经营品牌为XX。《合同》约定：租赁房屋面积为236.77平方米；租赁期限自2018年3月1日起至2022年2月28日止；2018年5月1日至2019年2月28日的租金单价为86元/平方米/月，月租金为20362元；2019年3月1日至2020年2月29日的租金单价为91元/平方米/月，月租金为21546元；2020年3月1日至2021年2月28日的租金单价为101元/平方米/月，月租金为23914元；2021年3月1日至2022年2月28日的租金单价为126元/平方米/月，月租金为29833元；租金支付方式为先付费后使用，每次支付3个月的租金；被告张碧秀必须在本合同约定租金起算日前七个工作日内缴纳首笔租金，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满30日前缴清。《合同》约定：若被告张碧秀违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳本合同约定的各项费用，原告凯西来公司有权每日向被告张碧秀按所欠缴金额的千分之四计算收取违约金。《合同》还约定：被告张碧秀支付首笔租金的同时，还应向原告凯西来公司支付履约保证金61086元，作为履行本合同所有约定的保证。《合同》签订后，原告凯西来公司按约向被告张碧秀交付了租赁房屋。被告张碧秀按约预缴租金至2020年5月31日，未再缴纳2020年6月1日起的租金。2020年8月25日，原告凯西来公司与重庆智韵律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定原告凯西来公司委托重庆智韵律师事务所对重庆市大学城熙街商铺承租人系列租赁合同纠纷案提供法律服务，代理一审、二审、执行、再审案件；原告凯西来公司于起诉时按每个案件3000元标准支付前期律师服务费，于实现债权之日起7个工作日内，按实现债权金额的8%支付后期律师服务费等。原告凯西来公司按约支付了前期律师费3000元（原告凯西来公司同期起诉6件涉及重庆市大学城熙街的房屋租赁合同纠纷。其共向重庆智韵律师事务所支付18000元）。另查明，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人须恪守履行各自的合同义务，否则应当承担违约责任。本案中，根据《合同》约定，被告张碧秀应当在2020年5月1日前支付2020年6月至8月的租金；在2020年8月1日前支付2020年9月至11月的租金。现原告凯西来公司要求被告张碧秀缴纳2020年6月1日至2020年11月30日的租金，符合《合同》约定。被告张碧秀提出多项辩解主张，要求减免或缓交租金。本院逐项评议如下：首先，对于其提出扣减其已缴纳的保证金后仅欠原告凯西来公司8天租金的辩解主张。本案中，双方均未要求解除《合同》，被告张碧秀主张以保证金冲抵租金，混淆了两笔款项的功能，缺乏合同依据。该项辩解主张显然不能成立。其次，对于被告张碧秀提出因疫情影响应当减免租金的抗辩。重庆市人民政府根据疫情影响程度，调整应急响应级别为一级、二级期间，即2020年1月24日起至3月24日止，被告张碧秀无法使用案涉租赁房屋正常经营。虽然，原告凯西来公司交付案涉租赁房屋后，被告张碧秀是否能够正常经营不属于其公司依约所须考量范畴。但是，疫情来袭无人能够完全置身事外，只有全社会上下同心、互帮互助，才能尽快使经济社会发展回归正轨。原告凯西来公司应当承担一定的社会责任。故2020年1月24日至3月24日期间的租金承担，应由租赁双方协商处理；协商不成的，根据公平原则，由人民法院结合案件实际情况确定是否适当减免疫情期间的租金。原告凯西来公司在本案中诉请为2020年6月起的租金。考虑案涉租赁房屋的租金为预缴纳，为了尽量化解双方纠纷，减少当事人诉累，2020年1月24日至3月24日期间的租金是否进行适当减免可以纳入本案审查范围。现原、被告对租金减免无法达成一致，本院结合实际情况综合考虑，酌定减免前述疫情期间一半的租金较为适宜。根据《合同》约定，2020年1月24日至2月29日的月租金为21546元，2020年3月1日至3月24日的月租金为23914元。因此，前述疫情期间的租金共计44848.91元，一半租金金额为22424.46元。被告张碧秀已预缴前述疫情期间的租金，减免金额可在本案诉请的租金中抵扣。再次，被告张碧秀还主张因高校封闭管理致其自2020年1月24日起亏损至今，进而提出要求持续减免租金。对此，本院认为，重庆市人民政府于2020年3月24日调整应急响应等级为三级之后，被告张碧秀对案涉租赁房屋的控制使用已经恢复正常。被告张碧秀用于经营的案涉租赁房屋虽然位于高校集中的区域，但其客源并非仅限于高校师生。被告张碧秀是否能够盈利经营，属于其本应承担的商业风险范畴。其提出的上述抗辩主张，不构成减免租金的正当理由，本院不予采信。此外，被告张碧秀还提出原告凯西来公司在其店铺旁边施工，恶劣的施工环境导致无法吸引客源、经营更加惨淡的事实主张。但被告张碧秀未提供证据证明相关施工行为系由原告凯西来公司实施。故本院对其该项辩解，亦不予采信。综上所述，被告张碧秀应当向原告凯西来公司支付2020年6月1日至11月30日的租金。扣除疫情期间可以减免的租金22424.46元，被告张碧秀实际应当支付的租金金额为121057.54元。被告张碧秀逾期未付2020年6月1日至11月30日租金构成违约。在无约定或法定免责事由的情况下，被告张碧秀应当按约计付违约金。根据《合同》约定，被告张碧秀自2020年5月2日起至2020年8月1日止，应以2020年6月至8月未付租金49317.54元为基数计付违约金；自2020年8月2日起至租金付清之日止，以2020年6月至11月实际未付租金121057.54元为基数计付违约金。因《合同》约定的违约金计算方式高于原告凯西来公司的实际损失，综合考虑现阶段的经济社会发展状况，本院酌情调整违约金按同期一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算。原告凯西来公司主张超出的部分，本院不予支持。另外，原告凯西来公司要求被告张碧秀承担律师费，缺乏合同明确约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告张碧秀于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付2020年6月1日至2020年11月30日的租金121057.54元。二、由被告张碧秀于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付违约金，违约金分别自2020年5月2日起至2020年8月1日止，以2020年6月至8月实际应付未付租金49317.54元为基数；自2020年8月2日起至租金付清之日止，以2020年6月至11月应付未付租金121057.54元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算。三、驳回原告重庆凯西来实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3430.50元，减半收取计1715.25元，由被告张碧秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 秦 伟二〇二〇年九月三十日书记员 余永惠