安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初6393号原告：周靓，女，1991年6月22日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李衡，安徽仲天律师事务所律师。被告：安徽沣泽置业有限公司，住所地临泉县城关街道办事处鲖阳东路**，统一社会信用代码91341221MA2MWH7MWHQ92。法定代表人：王泽锋，任该公司总经理。委托诉讼代理人：姚琦，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭铁丰，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。第三人：安徽临泉农村商业银行股份有限公司，，住所地安徽省阜阳市临泉县前进西路**统一社会信用代码913412007049760793。法定代表人：李式彬，任该公司董事长。委托诉讼代理人：贺刚，该公司员工。委托诉讼代理人：常向前，该公司员工。原告周靓与被告安徽沣泽置业有限公司、第三人安徽临泉农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月15日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告起诉时以安徽沣泽置业有限公司、淮安宁润房产信息咨询有限公司为被告、以安徽临泉农村商业银行股份有限公司为第三人参加诉讼，后其撤回对淮安宁润房产信息咨询有限公司的起诉，本院依法作出裁定予以准许。原告周靓的委托诉讼代理人李衡、被告安徽沣泽置业有限公司的委托诉讼代理人姚琦、郭铁丰、第三人安徽临泉农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人贺刚、常向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周靓向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告安徽沣泽置业有限公司就临泉县悦城商业综合体0302幢1层1B106号房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》、《临泉（沣泽悦城）国际购物中心（商铺）确认书》；2、判令解除原告与第三人安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭贷款/抵押合同》；3、判令被告安徽沣泽置业有限公司立即返还原告已付购房款338000元（含50000元抵付款）及自2018年2月18日（还款起始日）起至判决生效之日止，原告已向第三人归还的贷款本息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；4、判令安徽沣泽置业有限公司立即向原告赔偿以338000元（首付款）为本金支付利息（利息自2018年2月18日起，按年利率4.35%计算至全部款项付清之日止）；5、判令安徽沣泽置业有限公司立即向原告赔偿房款总价757127元的2%的违约金；6、判令安徽沣泽置业有限公司立即向原告返还自2018年2月17日起至判决生效之日止原告已向第三人支付的贷款利息（以第三人于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；7、判令被告安徽沣泽置业有限公司立即向第三人安徽临泉农村商业银行股份有限公司偿还原告自判决生效之日起就《住房（商业用房）按揭贷款/抵押合同》剩余的贷款；8、本案诉讼费用、保全费、保险费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2019年2月18日,原告与被告安徽沣泽置业有限公司签订《临泉（沣泽悦城）国际购物中心（商铺）确认书》，双方约定原告购买位于临泉县前进路南侧、港口路西侧的临泉县悦城商业综合体0302幢1层1B106号房屋，产权面积21.03平方米，房屋总价为757127元，在扣除冲5万抵8万等其他优惠政策后，优惠后合同房款为558000元。2019年2月19日，原告和被告安徽沣泽置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告于2019年2月18日支付首付款人民币338000元(含5万元抵付款)，余款270000元向第三人银行申请贷款支付。原被告双方在《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定:出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付验收合格的商品房。合同第十二条逾期交付责任约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部购房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起。按照年4.35%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的25%向买受人支付违约金。2019年12月31日，被告并未按照约定时间将上述房屋交付给原告，原告多次催告被告履行交房义务，被告公司均不予回应。2020年6月16日，原告再次向被告发出催告函，要求被告将达到交付条件的上述房屋交付给原告，由原告对房屋进行查验，办理交接手续。时至今日仍未履行完毕交房等合同义务。原告认为，原被告之间已签订《阜阳市商品房买卖合同(预售)》，双方依法受合同约束，原告已按照合同约定及时履行付款义务，被告的行为已经违反了合同的约定，也违反了诚实信用的基本原则,根据我国法律和合同约定，原告有权解除上述合同。原告特提起诉讼，请求公正裁判。被告安徽沣泽置业有限公司辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回原告诉请。原告诉称的房屋已提前交付并投入使用，原告与安徽沣泽商业管理有限公司签订的有委托经营合同，依据该委托合同约定将案涉房屋交付安徽沣泽商业管理有限公司，作为整个商业体的组成部分，沣泽悦城于2019年12月21日前装修完毕并投入使用，不存在逾期交房。第三人安徽临泉农村商业银行股份有限公司辩称：按照合同约定履行相应义务，原告和被告应遵照事实和诚信原则。请求法院依法裁判。根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，原告周靓签署了《临泉【沣泽·悦城】国际购物中心（商铺）确认书》，确认购买由被告开发建设的临泉县悦城商业综合体0302幢1层1B106号商铺，商铺总价为757127元，经过交五万抵八万、折抵3年租金101569元及扣除按揭优惠17558元等优惠活动后，优惠后的合同价款为558000元，约定首付金额为288000元，余款27万元办理按揭贷款。房屋性质为托管式统一经营管理。该确认书由原告本人及被告公司职业顾问苏程全签字确认，且经过被告公司审核确认。同日，原告向被告支付首付款288000元及通过支付宝向淮安宁润房产信息咨询有限公司转账50000元，用于参加上述确认书中“交五万抵八万”活动，庭审中，被告确认该50000元已经由其实际收取。2019年2月19日，原告周靓与被告安徽沣泽置业有限公司就签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买上述商铺，商铺面积经预测为21.03平方米，单价为每平方米26533.52元，总价款为558000元。付款方式为首付款+按揭贷款。被告应当自2019年12月31日前向原告交付该商品房。被告未按合同约定时间将案涉房屋交付给原告的，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同应书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的2%向原告支付违约金。2019年6月20日，原告周靓与安徽临泉农村商业银行股份有限公司就案涉商铺的购房余款270000元签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》。2020年6月16日，原告周靓通过EMS向被告邮寄书面解除合同通知书，上载明“···你方违反房屋预售合同，在本人按照合同缴纳房款之后，逾期交付房屋，发生根本违约，现本人决定解除合同你方应当与收到通知之日起15日内退还本人因购房所支付的全部款项！···”2020年6月18日，原告周靓向被告安徽沣泽置业有限公司发出《催告函》，称已按照合同约定完成了缴纳购房款的义务，因被告未按约定将房屋交付，故要求被告见函考虑相关退房退款事宜。另查明：2019年2月18日，原告周靓与安徽沣泽商业管理有限公司签订《沣泽·悦城商铺委托经营管理合同》，约定周靓自愿将其购买的临泉县悦城商业综合体0302幢1层1B106号商铺委托给安徽沣泽商业管理有限公司经营及管理，期限10年，交付时间为2019年12月31日，具体以开发商实际交房，安徽沣泽商业管理有限公司具备收取商铺租金为准。上述经营及管理期内，安徽沣泽商业管理有限公司享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权、转租权等。前三年租赁费，总房价房款15%由安徽沣泽商业管理有限公司已（一次性）缴纳开发商抵扣总房价。另关于商铺的移交亦在合同第四条进行了约定，周靓应自被告公告的交付日期办理商铺交付手续，并在办理完毕交付手续的次日将商铺移交给安徽沣泽商业管理有限公司经营管理。若不能如期至出卖人处办理商铺交付手续，原告同意授权安徽沣泽商业管理有限公司在出卖人公告的交付日期届满后三日内代原告办理商铺交付手续。交付手续完毕后商铺及正式移交给安徽沣泽商业管理有限公司经营管理。安徽沣泽商业管理有限公司通过其微信公众号“沣泽悦城购物中心”先后于2019年12月20日、2020年1月1日、2020年1月21日、2020年1月23日，对地下一层、地、地上****的开业及人员招募情况进行宣传/div>为查明案件事实，本院于2020年9月10日依法传唤安徽沣泽商业管理有限公司到庭说明情况，该公司委托其公司副经理王福荣接受询问并出示授权委托材料。其称买受人购买商铺后，与其公司签订商业运营管理合同，由其公司统一运营、管理。临泉【沣泽·悦城】国际购物中心系于2019年9月份已由安徽沣泽置业有限公司交给其公司进场装修，同年12月20日具备开业条件，同年12月31日该购物中心所有商铺于其公司宣传的永辉超市同步开业。再查明：安徽沣泽置业有限公司是安徽沣泽商业管理有限公司控股99.9%的绝对控股股东。本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张解除原告与被告签订的《临泉【沣泽·悦城】国际购物中心（商铺）确认书》。该确认书仅系对购买案涉商铺的位置、价格、合同当事人等事项予以确定，系预约合同。后双方就案涉商铺签订了书面的《商品房买卖合同（预售）》系本约。本约一经成立，预约即告消灭，预约合同中所确定的权利义务已被本约所承继，该预约合同的权利义务已经终止，故原告要求解除双方的签订的《临泉【沣泽·悦城】国际购物中心（商铺）确认书》，本院不予支持。同时，原告以被告逾期交付案涉商铺为由，要求按照合同中逾期交房约定主张解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》。被告辩称，原告与安徽沣泽商业管理有限公司签订了委托经营合同，被告已依据该委托合同约定将案涉房屋交付安徽沣泽商业管理有限公司，案涉商铺所在的临泉县悦城商业综合体作为整个商业体的组成部分，沣泽悦城于2019年12月21日前装修完毕并投入使用，不存在逾期交房的违约情形。原告诉称的房屋已提前交付并投入使用。本院认为，本案中，被告虽未将案涉商铺直接交付给原告，但从原被告签订的确认书及合同中关于合同价款可以看出，对于原告与安徽沣泽商业管理有限公司的前三年租金作为优惠价格在商铺买卖合同中合同价款已予以扣减，被告对于原告与案外人签订的委托经营管理协议内容已经知悉，被告依据原告与安徽沣泽商业管理有限公司签订的《沣泽·悦城商铺委托经营管理合同》直接将案涉商铺移交给安徽沣泽商业管理有限公司经营使用，并无不当，该履行方式有利于实现合同目的，故自商铺移交案外人之日，应视为商铺已实际交付，租赁期限因此开始计算。经本院向案涉商铺的实际使用人安徽沣泽商业运营管理有限公司核实，临泉【沣泽·悦城】国际购物中心项下的商铺（含原告购买的商铺）于2019年12月31日同步开业，与被告所提举商铺开业信息相互印证，本院予以采信，故交付商铺时间本院确定为2019年12月31日，被告未逾期交付房屋。综上，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定因逾期交付房屋而解除合同的条件未成就，也不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的法定情形，故对原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效，双方应依照约定继续履行，故对原告主张返还购房款及利息的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告应向其支付违约金，庭审中向其释明在明确其第五项、第六项、第七项诉讼请求的具体数额后向本院补交相应诉讼费用，至今未向本院明确，也未补交相应诉讼费用，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。原告主张解除其与第三人安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭贷款/抵押合同》系独立的诉讼主张。本案的主要法律关系为房屋买卖合同法律关系，而原告与第三人之间所签订合同的法律关系为金融借款合同法律关系，该两种法律关系分属独立的不同种类的法律关系，诉讼标的不同，且诉讼标的不是同一种类、亦不属于法律规定的人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的共同诉讼，故不应在本案中合并审理。同时，原告主张解除与贷款银行签订的贷款合同，却将具备直接利害关系的贷款银行列为第三人，贷款银行安徽临泉农村商业银行股份有限公司的第三人诉讼主体不适格。且商品房买卖合同时否解除与贷款银行的履行之间并不具备合同法上的关联，故原告可另案主张权利。对于原告主张被告返还向第三人支付的贷款利息、向第三人支付剩余贷款的相关诉讼请求，因合同继续存续，应按照合同当事人的权利义务予以履行，故对上述诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:驳回原告周靓的诉讼请求。本案案件受理费3185元，保全费用2320元，合计5505元，由原告周靓承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于阜阳市中级人民法院。审判员  王大红二〇二〇年九月二十一日法官助理汤小宇书记员熊慧丽附判决依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。