广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初4841号 原告：覃涛丹，男，1967年8月18日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告：覃克生，女，1967年11月4日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 上述原告的共同委托诉讼代理人:盘瑞平，男，1980年10月15日出生，瑶族，住广西来宾市兴宾区。 被告：来宾市利德投资有限责任公司，住所地：来宾市桂中大道滨江园小区**第****，统一社会信用代码：91451300576849381C。 法定代表人：权利，董事长。 委托诉讼代理人：谭声想，广西信尔泓达律师事务所律师。 原告覃涛丹、覃克生与被告来宾市利德投资有限责任公司（以下称“利德公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行审理了本案。原告覃涛丹、覃克生的共同委托诉讼代理人盘瑞平，被告利德公司的委托诉讼代理人谭声想到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 原告覃涛丹、覃克生向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金12928元（223672元×578天×0.01%=12928元）；2.判令被告支付原告逾期办理房产证违约金447元（以223672元为基数，即223672元×0.2%=447元）;3.判令被告退还原告预付办证费10000元及资金占用费2508元（以10000为基数，按年利率6.55%计算，自2014年9月1日起至实际退还之日止，现暂计到2020年6月30日，即10000元×6.55%÷365天×1398天=2508元）;4.判令被告立即向房屋登记机构为原告申请桂中大道西315号利德花园6号楼402号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以原告为产权人的房屋所有权证(不动产证)交付给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2014年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于来宾市，购房金额为223672元；被告于2014年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用；逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起30日内退还全部己付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，按本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之二违约金；被告应当在商品房交付使用后365日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交给原告，因被告过错，导致房屋所有权证书手续迟延办理的，被告按己付房价款的 0.2%向原告支付违约金。另附件六《合同补充协议》还约定，原告在签订《商品房买卖合同》之日，须向被告预交10000元的办证综合费和水电安装开户费，该费用于代原告缴纳商品房买卖契税和水电安装开户费用。 合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付全部购房款，以及预交10000元的办证综合费和水电安装开户费，但由于被告自身的原因，于2014年12月30日合同约定交房日期届满，其未能依约将商品房交付原告使用，合同约定交房日期（2014年12月30日）至实际交房日期（2016年7月31日），延迟交房578天，截止目前，仍未履行合同约定办理所有权证义务。 被告迟延交房和办证既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故特此提起诉讼，希望法院予以支持。 被告利德公司辩称，一、逾期交房违约金方面：1.被告在2016年7月20日发出交房书面通知，要求业主于2016年7月31日办理交房手续，证明原告已经知道被告要交房的事实，如果原告认为被告违约，那原告就应从知道违约行为之日起三年内主张权利。本案中，原告起诉已超过诉讼时效，请法院依法驳回原告诉请。2.被告在建设利德花园项目过程中，因中雨以及中雨以上延期施工103天，根据合同约定可以为顺延交房时间。3.被告克服重重困难，在2015年9月6日经相关部门对工程项目进行竣工验收合格，达到交房条件，但因政府市政配套设施不完善，小区排水需进一步完善，直到2016年7月31日才能交房。二、关于办证综合费用 违约金方面：根据合同补充协议的规定，办证需要缴纳相关费用以及提交各项材料，由于原告以及被告所提交的各项材料达不到受理条件，未能办理房产权属证书，这并不是被告单方过错造成，不应支付逾期办证违约金。三、关于退还办证综合费用10000元：根据原、被告双方补充协议，该补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当共同遵守和履行，故对原告该项诉请，请求法院依法驳回。四、就原告提出办理房产证问题，此项工作被告一直努力协调，待原告与被告完善材料后，符合办证条件，被告尽快为原告办理不动产证。五、被告预收原告的5000元综合费用已经用于购买水电材料及设备进行安装，并交付原告使用，另5000元的办证费用需等到办证时才能多还少补。 综上，原告的诉请在事实和法律方面依据不足，请求法院依法驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于来宾市，建筑面积129.29㎡，商品房单价1730元，总金额为223672元，原告一次性付款；被告于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过180日，自本合 同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自收到原告解除合同通知之日起30日内退还全部己付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，按本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之一违约金；被告应当在商品房交付使用后365日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交给原告，因被告过错，导致房屋所有权证书手续迟延办理的，被告按己付房价款的0.2%向原告支付违约金。同时附件六《合同补充协议》还约定，原告在签订《商品房买卖合同》之日，须向被告预交5000元的办证综合费用（其中包含契税、工本费等），该项费用最终以政府相关部门开具的发票为准，多还少补；5000元的水电安装开户费用，该项费用最终以实际开支为准，多还少补等相关事项。 2014年9月1日，原告按合同附件六《合同补充协议》的约定支付给被告预付办证费10000元，其中5000元为水电安装开户费用，5000元为办证综合费用（包含契税、工本费等）。 合同签订后，原告依约一次性支付给被告购房款223672元，被告于2016年5月23日开具销售不动产统一发票给原告，并于2016年7月20日向原告发出交房书面通知，要求原告于2016年7月31日办理交房手续，原告接到交房书面通知后已办理了交房手续，但被告至今对涉案项目的楼盘仍未办理房屋产权证，依法原告购买 的房屋办理房屋产权证的条件尚未成就。另被告收取原告的办证综合费用10000元，至今未为原告办理代交契税、工本费等，该费用一直为被告占用。 根据双方当事人的诉辩，本院归纳本案争议焦点为：一、被告逾期交房是否构成违约及原告诉请支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、被告逾期办理房屋产权证是否应当支付原告违约金；三、原告的各项诉请是否有事实和法律依据。 本院认为，原告与被告于2014年7月2日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于被告逾期交房是否构成违约及原告诉请支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。首先，关于被告逾期交房是否构成违约的问题，原告、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告于2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。而涉案工程项目于2015年9月6日才验收合格，2016年7月20日通知原告交房，2016年7月31日正式交房。以上事实，本院予以认定。按照原、被告双方签订的合同约定，被告已逾期交房，其行为构成违约。被告在庭审中提出顺延交房的抗辩理由，没有事实依据，亦不符合合同的约定，对此辩称理由，不能成立，本院不予采纳。其次，关于原告诉请支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。原告于2016年7月20日接到被告通知7月31日交房，就应当自2016年7月20日起知道权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保 护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告请求保护民事权利的诉讼时效期间至2019年7月20日止，现原告于2020年8月14日提起诉讼，已超过了诉讼时效，丧失了保护民事权利。 二、关于被告逾期办理房屋产权证是否应当支付原告违约金的问题。涉案被告于2016年7月20日通知原告交房，原告亦按被告的通知办理了接收房屋手续，而被告至今未能为原告办理房屋产权证。按原、被告签订合同的约定，即被告应当在商品房交付使用后365日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交给原告，因被告的过错，导致房屋所有权证书手续迟延办理的，被告按己付房价款的0.2%向原告支付违约金的约定，据此被告已构成违约，依约应当承担违约责任，故被告应当支付给原告逾期办理房屋产权证的违约金。 三、关于原告的各项诉请是否有事实和法律依据的问题。1.本案被告未按合同约定交付房屋给原告，虽然被告的行为已构成违约，但原告在诉讼时效期间内未向法院提起诉讼主张民事权利，直至2020年8月14日才向本院提起诉讼主张权利，其已超过了诉讼时效期间，不受法律保护。为此，对原告提出要求判令被告支付原告逾期交房违约金12928元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告提出原告主张支付逾期交房违约金已超过了诉讼时效期间的抗辩，有事实和法律依据，理由成立，本院予以采纳。 2.涉案被告于2016年7月20日通知原告交房，原告亦按被告的通知办理了接收房屋手续，而被告至今未能为原告办理房屋产权证，按原、被告签订《商品房买卖合同》的约定，被告的行为 已构成违约，依约应当向原告支付逾期办理房产证的违约金。为此，对原告提出要求判令被告支付原告逾期办理房产证违约金447元（以223672为基数，即223672×0.2%=447元）的诉讼请求，有事实依据，并符合合同约定，本院予以支持。被告对此提出的抗辩，没有事实依据，亦不符合合同约定，理由不能成立，本院不予支持。 3.被告按附件六《合同补充协议》的约定收取原告预付办证费10000元，其中5000元为水电安装开户费用，5000元为办证综合费用（包含契税、工本费等）。根据《广西壮族自治区物价局关于商品房价外收取水电安装管道燃气开户费问题的复函》桂价格函（2010)264号“商品房水电建设安装收费列入了《广西壮族自治区定价目录》，属政府定价。水电建设安装工程发生的支出属于房屋建筑安装工程费范畴，应计入房价，不得向买主另行收取相关费用。”的规定，被告收取的5000元水电安装开户费用没有法律依据，应予以退还。另本案被告虽然交付了房屋，但至今仍未办理涉案整栋楼房的房屋产权证，而且原告购买的房屋办理房屋产权证条件尚未成就，应结合本案的实际情况待办理房屋产权证条件成就后，需要原告交纳的契税，由原告依法交纳，故被告收取原告办证综合费用5000元，应予以退还。为此，对原告提出要求被告退还预付办证费10000元的诉讼请求，有事实和法律依据，理据充分，本院予以支持。被告对此提出的抗辩，没有事实依据，理由不能成立，本院不予支持。 4.涉案附件六《合同补充协议》约定被告收取原告预付办证费10000元，该补充协议没有约定被告承担支付资金占用费，故 对原告主张被告支付10000元的资金占用费2508元的诉讼请求，没有合同为依据，理据不足，本院不予支持。被告对此提出的抗辩，有合同为依据，理由成立，本院予以支持。 5.本案被告虽然交付了房屋，但至今仍未办理涉案项目整栋楼房的房屋产权证，原告购买的房屋办理房屋产权证的条件尚未成就，且目前在近期内被告仍无法办理。综上事实，虽依约属被告违约并应当承担法律责任，但对原告要求被告立即向房屋登记机构为其申请桂中大道西315号利德花园6号楼402号房屋所有权登记，并于判决生效后30日内将以原告为产权人的房屋所有权证(不动产证)交付给原告的请求，如按合同约定的违约责任判令限被告在一定的期限内为原告办理房屋产权证，不符合本案的实际情况，且法院的生效判决亦无法执行，最终难以实现原告主张该诉请的目的。为此，根据案件的实际情况，综合办案的社会效果，对原告该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告来宾市利德投资有限责任公司限于本判决生效后十日内支付原告覃涛丹、覃克生逾期办理房产证违约金447元； 二、被告来宾市利德投资有限责任公司限于本判决生效后十日内退还原告覃涛丹、覃克生预付办证费10000元； 三、驳回原告覃涛丹、覃克生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费447元，减半收取223.50元，由被告来宾市利德投资有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳），原告多预交的案件受理费223.50元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  卢巨根 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。