广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终989号上诉人（原审原告）：冯韩德。委托诉讼代理人：邹秀虹，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：古达超。被上诉人（原审被告）：徐炳荣（曾用名徐海辉）。上诉人冯韩德因与被上诉人古达超、徐炳荣案外人执行异议之诉一案，不服广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯韩德上诉请求：1.撤销广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初129号民事判决，改判支持上诉人一审期间的诉讼请求；2.本案案件一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误。首先，梅江区人民法院作出的（2017）粤1402民初635号生效民事判决认定涉案房屋买卖合同有效，也确认虽然本案上诉人的诉请目前未能得到支持，但导致产权变更登记条件不成就的主要原因是被上诉人徐炳荣，因此，本案上诉人对该房屋的转让以及过户的过程不存在任何过错。一审法院认定上诉人对涉案店铺未能办理过户手续具有一定过错，该认定明显与已经生效的判决相违背，显然是错误的认定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人的主张完全符合上述规定，且上述规定中并无存在过错而导致不足以排除涉案房地产的强制执行的有关情形。最后，上诉人在购买店铺时，该店铺是按间进行售卖的，被上诉人徐炳荣在售卖店铺时是明确告知上诉人该店铺是可以办理产权过户手续的，因此才有了上诉人将有关办理产权证的费用交付给被上诉人徐炳荣的情况。本案发生前，上诉人并不清楚被上诉人徐炳荣在售卖前对该店铺进行过何种处理，而且一审诉讼期间，被上诉人古达超的代理人也明确，上诉人应该是不知道购买前徐炳荣已将第一层拆分成12间店铺进行出售的情况，不能以此来认定上诉人对该情形属于知道或者应当知道，存在过错的依据。古达超未提供答辩意见。徐炳荣未提供答辩意见。冯韩德向一审法院起诉请求：1.撤销（2015）梅丰法民一初字第107号《民事裁定书》、（2019）粤1423执恢72号《民事裁定书》，并停止对徐海辉名下位于梅州市梅江区********（原***）一楼12间房屋中编号为10号和11号的店铺的强制执行行为，解除对上述店铺的查封；2.判决确认位于梅州市梅江区********（原***）一楼12间房屋中编号为10号和11号店铺的不动产归原告所有；3.判决在法律障碍消除后，由被告徐海辉协助原告办理产权过户手续；4.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月17日，被告徐炳荣（曾用名徐海辉）在梅州市产权交易所通过公开竞价方式，拍卖取得位于梅州市梅江区********(原***)一至四层的房地产(房地产权证号：粤房地证字第2****7号)，该房地产权证上的权属人登记为***学校，房屋权属来源为房改剩余，土地权属来源为划拨，土地权属性质为国有。2014年9月23日，上述房地产的土地权属人从“***学校”名下过户登记到“徐海辉”名下，但土地用途仍为科教用地。而房屋产权仍登记在“***学校”名下。被告徐炳荣拍卖取得上述房地产后，将第一层拆分成12间独立店铺进行出售。2015年8月4日，原告与被告徐炳荣在广东客中梅律师事务所律师的见证下签订一份《房屋买卖合同书》，合同约定：“甲方：徐海辉；乙方：冯韩德。甲方于2013年12月12日在梅州市产权交易所举办的产权交易会上，通过公开竞价成交的方式，取得了原***学校位于梅州市********（***）一至四层的房地产，原产权证号：粤房地证字第2****7号，建筑面积：1861m²，具体详见2014年1月17日的梅州市产权交易所成交确认书。一、甲方自愿将坐落于梅州市********(***)的房屋（原产权证号：粤房地证字第2****7号，建筑面积：2175.6㎡）中一楼12间房屋中的二间房屋出卖给乙方。具体的店编号：10号和11号，分别的具体面积：39.35m²和33.35m²，单价为15980元/m²，销售总价：1161746元，实际面积按房管或国土部门丈量的为准，总价按实际面积多还少补。二、乙方愿意购买甲方一楼12间店中的10号店和11号店，在签订正式合同之前，乙方于2015年8月4日向甲方支付定金20000元。在本合同签订之日，支付购房款1161746元的60%即697047.6元，前期支付的定金20000元抵购房款，实际应支付677047.6元。……四、甲方收到乙方支付的全部购房款的60%即697047.6元后，应无条件为乙方办理房产证，办理过户手续所产生的有关税费，全部由乙方承担。办证费用：1000元/m²，签订本合同时，乙方应向甲方支付办证费用共72700元(二店合计72.7m²)。甲方应在本合同签订之日起10个月内为乙方办理好过户手续。若甲方未在10个月内办好证，除60%的购房款应退回给乙方外，还应支付60%购房款的10%作违约金给乙方。五、乙方付清全部购房款的60%后，甲方应在2个月内将房屋装修完善，将该房产交付乙方，乙方在交付当日向甲方支付全部购房款的10%即116174.6元。证件办好后支付剩余的30%的购房款。房产应无任何担保、抵押、无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、入网费、有线电视费等。……八、本房屋买卖合同书自双方签字之日生效。”上述合同签订2个月后，徐炳荣将涉案两间店铺交付给原告管理使用，原告则将涉案店铺进行经营。2015年11月18日，古达超因民间借贷纠纷以徐海辉为被告向一审法院提起诉讼，诉讼过程中古达超向一审法院申请财产保全，一审法院于2015年12月21日依法查封了徐海辉名下的位于梅州市梅江区西郊办大坝里一至四层的国有土地使用权【地号：140*****0178-3号，证号：梅州市国用（2014）第1***7号】，查封期限自2015年12月21日至2017年12月20日止。2016年5月25日，一审法院立案受理申请执行人古达超申请执行被执行人徐海辉借款合同纠纷一案，于2018年9月25日对被执行人徐海辉名下的上述国有土地使用权继续予以查封。2019年12月12日一审法院作出（2019）粤1423执恢72号之一执行裁定书，对前述国有土地使用权继续予以查封，查封期限为二年。原告述称其于2019年11月13日看到店铺门前张贴的一份一审法院关于拟对徐炳荣名下位于梅州市梅江区西郊办大坝一至四层的房产进行拍卖《公告》后，便于2019年11月19日向一审法院提交了书面《异议申请书》。一审法院于2019年11月29日作出《关于对本院执行申请执行人古达超、蔡俊明、陈育文等与被执行人徐海辉（现名徐炳荣)其他合同纠纷案件中拍卖徐海辉房产提出执行异议的答复》，答复内容为：对于申请人的债权或其他权利可以通过其他诉讼方式确认后并对处置该房产所得价款中申请参与分配。原告不服该答复，于2019年12月19日对执行标的提出书面异议，一审法院于2019年12月27日作出（2019）粤1423执异3号裁定，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，故向一审法院提起执行异议之诉，请求支持其诉讼请求。另查明，2014年1月17日，被告徐炳荣与梅州市产权交易所签订了一份《梅州市产权交易所成交确认书》，主要内容有：“一、成交总价款6416900元。…三、受让人已查阅有关交易资料，对成交标的的相关情况进行了必要的尽职了解，本所按标的的现状进行转让，对标的的品质不承担瑕疵担保责任。…十一、土地使用权的用途按原产权证载明的进行成交，受让人如需改变，本所及委托人不负责办理手续及不承担税、费。十二、与成交标的相关的房地产政策变动而造成的过户障碍或引起的税费增减，由受让人承担。…十五、本确认书所称委托人为***学校”。再查明，被执行人徐海辉（身份证号码：441************033），存在双重户口问题，与徐炳荣（身份证号码：441************354）系同一人，其徐海辉的身份现已被公安机关依法注销。2017年4月5日，原告冯韩德因徐海辉未在合同约定的时间内将上述产权过户到其名下，遂向梅江区人民法院提起诉讼，诉请要求徐海辉执行原合同，为原告办理房产过户手续。徐海辉到庭辩称：“双方在签订合同时约定10个月内办理产权过户手续，但后来因政策问题导致无法办理过户手续。涉案店铺的国有土地使用证过户到被告名下时，土地用途为科教用地，因土地用途为科教用地，无法进行分割，所以无法将涉诉店铺的产权过户登记到原告名下。目前涉诉店铺的1-4层的房产权属登记人仍是***学校，尚未过户到被告名下”。梅江区人民法院于2017年9月30日作出了（2017）粤1402民初635号民事判决书，认定房屋买卖合同合法有效，同时认为，虽双方约定的办理产权变更登记的时间届满，但由于涉案店铺的土地目前处于查封状态，而涉诉店铺的房产权属人仍为***学校，且涉诉店铺的土地性质为科教用地，目前将涉诉店铺的产权变更至原告名下的条件尚未成就，原告可在条件成就后再行主张，因此判决驳回原告冯韩德的诉讼请求。同时，案外人赖宣文、李俊锋、刘素平、李冬平、谢怀安等人亦于2017年向梅江区人民法院起诉徐海辉等要求将位于梅州市梅江区********（***）的房屋一楼12间房屋中编号为2号、1号、4号、5号及6号的店铺办理产权证至其买受人名下或要求解除双方签订的《房屋买卖合同书》，后经梅江区人民法院调解，当事人之间均自愿达成了解除《房屋买卖合同书》并由徐海辉等退还全部购房款、办证费用及支付违约金等条款。原告在诉讼中表示如法院有要求，同意将合同约定之剩余款项交付至法院。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案中，原告以排除对涉案标的物执行为目的，向一审法院提出书面异议，后一审法院作出驳回其异议请求的裁定，故原告作为案外人提起执行异议之诉，符合法律规定。本案的争议焦点主要是原告向被告徐炳荣购买涉案店铺的行为是否足以排除法院对涉案店铺的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，买受人的物权期待权必须具备四个条件，缺一不可。首先，原告于2015年8月4日与被告徐炳荣签订的《房屋买卖合同书》，约定将涉案标的物即位于梅州市梅江区********（***）的房屋一楼12间房屋中编号为10号和11号的两间店铺以总价款1161746元的价格出卖给原告，是其双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效的合同；其次，原告与被告徐炳荣签订《房屋买卖合同书》的时间和被告徐炳荣将涉案店铺交由原告占有使用的时间均在一审法院查封之前，原告亦依约向被告徐炳荣支付了约60%的价款，且表示愿意将剩余价款交付至法院；最后，由于涉案店铺未办理过户登记，故关键看涉案店铺未办理过户登记的原因及原告对此是否存在过错。经查，***学校于2014年1月17日现状拍卖梅州市梅江区西郊办大坝一至四层的房地产，最终由被告徐炳荣成交。后被告徐炳荣于2014年9月23日将上述房地产的土地权属人从“***学校”名下过户登记到“徐海辉”名下，但土地用途仍登记为科教用地，房屋所有权证的权利人仍为***学校，至今未变更，而徐炳荣在未报建的情况下，擅自将拍卖取得的涉案房屋的一楼拆分为12间并以店铺名义进行出售，原告购买了其中两间。因此，涉案店铺未办理过户的原因是徐炳荣尚未办理房屋产权转移登记、徐炳荣未经政府相关部门批准擅自拆分及未取得独立产权证和土地的用地性质尚未变更。关于原告对此是否存在过错问题，从原告与被告徐炳荣于2015年8月4日签订的房屋买卖合同的内容可以看出，双方买卖标的为“店铺”，具有商业目的，与土地用途明显不符，而房屋产权登记和土地的用地性质是公示公开的，故原告与被告徐炳荣于2015年8月4日签订房屋买卖合同时，应当知道涉案房屋产权登记权属人仍为***学校及土地的用地性质为科教用地，原告亦应该知道涉案房屋未经政府相关部门批准而进行拆分及未取得独立产权证，而能否改变土地用地性质、能否办理独立产权证尚不明确，因为涉及一个地方的总体规划和政府的统筹安排，必须经过政府相关职能部门的审批。因此，涉案店铺未能办理过户登记手续，原告未尽到谨慎注意义务，对权利障碍的忽略，对涉案店铺未能办理过户手续具有一定的过错，原告冯韩德对涉案房地产享有的民事权益并不足以排除涉案房地产的强制执行。综上，原告请求撤销查封裁定、停止对涉案店铺的执行、确认涉案店铺归原告所有和在法律障碍消除后由被告徐炳荣协助原告办理产权过户登记手续的诉讼请求，依据不足，不予支持。被告徐炳荣经传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃质证和抗辩的权利，依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十五条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回原告冯韩德的诉讼请求。案件受理费15256元（原告已预交），由原告冯韩德负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案系案外人冯韩德在古达超与徐炳荣（曾用名徐海辉）民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的即讼争房产提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为诉争房屋在法院查封之前已归冯韩德所有，因此，冯韩德对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。本案中，早在法院查封之前，冯韩德已与徐炳荣签订了合法有效的《房屋买卖合同书》并占有、使用了诉争房屋，冯韩德也已按照合同约定支付了60%的房款，且其在诉讼中表示可将剩余价款交付至一审法院，但诉争房屋至今未办理过户登记。冯韩德上诉主张其对诉争房屋未办理过户登记并不存在过错，要求停止一审法院对诉争房屋的强制执行行为，并确认诉争房屋的权属归其所有。虽然徐炳荣已将该房屋所在的土地变更登记至其名下，但诉争房屋所在的土地用途为科教用地，且诉争房屋所在的整栋房屋的权属至今仍然登记为***学校；徐炳荣在未经行政主管部门审批的情况下，将房屋的第一层拆分为12间并出售，上述情况均是导致诉争房屋未能办理房屋产权转移登记的原因。《梅州市产权交易所成交确认书》载明，徐炳荣受让土地时，土地用途按原产权证载明的现状进行成交；在徐炳荣与冯韩德签订涉案的《房屋买卖合同书》时，载明诉争房屋为店铺；徐炳荣亦向冯韩德出示了《梅州市产权交易所成交确认书》、以及权属人仍登记为***学校的《房地产权证》。因此，冯韩德在购买诉争的房屋作为店铺时，已经清楚该房屋所在土地的登记用途和房屋的权属状况，徐炳荣拆分出售的房屋亦不具备合法审批手续，在此情况下，仍然与徐炳荣签订了本案的《房屋买卖合同书》，故冯韩德忽视对诉争房屋能否顺利办理房屋产权转移登记的审查，未尽合理的谨慎注意义务，其对诉争房屋未能办理过户手续存在一定的过错。此外，因涉案土地性质属科教用地，具有行政划拨性质，在未经职能部门依法批准或依法变更土地性质为可以自由流通转让的商业用地等情况下，涉案房屋的买受人冯韩德能否依据买卖合同依法取得所有权具有法律上的障碍，且存在很大的不确定性。因此，冯韩德要求停止一审法院对诉争房屋的强制执行行为，并确认诉争房屋的权属归其所有的上诉请求，依据不足，不予支持。一审法院判决驳回冯韩德的诉讼请求并无不当，予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15256元，由上诉人冯韩德负担。本判决为终审判决。审判长  刘思彬审判员  肖庆浪审判员  曾柳青二〇二〇年九月二十一日书记员  钟利花