重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝05民终4657号 上诉人(原审被告）：文素全，男，1965年5月6日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：重庆海清物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪东路****，统一社会信用代码915001085992363424。 法定代表人：冉海，总经理。 委托诉讼代理人：徐先理，男，该公司员工。 上诉人文素全因与被上诉人重庆海清物业管理有限公司（以下简称海清物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人文素全，被上诉人海清物管公司的委托诉讼代理人徐先理均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 文素全上诉请求：1、撤销一审判决并判决被上诉人赔偿因油烟引起的身体和精神损害费2000元；2、被上诉人未完全履行合同约定义务，上诉人按0.70元/月·㎡的标准缴纳物业费；3、案件一审、二审受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：由于小区历史遗留问题，上诉人搬进小区一直受到楼下商户油烟的困扰，所以之前的物业公司一直对二楼业主只按0.70元/月·㎡的标准收取物业费，被上诉人要求涨价0.30元/月·㎡没有和二楼业主协商过。被上诉人进场后未完成合同约定的烟道整改的职责，上诉人有理由少缴纳或暂缓缴纳物业服务费。 海清物管公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。烟道的维修需要全体业主同意才能动用大修基金，业主没有签字通过整改烟道，而不是被上诉人不整改。物业费1元/月·㎡是整个小区的统一标准。 海清物管公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判令文素全支付海清物管公司以上拖欠的物业费1250.20元及滞纳金。 一审法院经审理查明：经审理查明，海清物管公司系具有资质的物业服务企业。文素全系重庆市南岸区某路1号1单元2-6号房屋业主，该房屋建筑面积89.34㎡。 2017年9月1日，海清物管公司与南岸区龙脊金山佳苑业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定由海清物管公司为龙脊金山佳苑小区提供物业服务，合同期限为两年。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、合同双方的权利义务、违约责任等事项。合同约定，住宅的物业服务费按建筑面积计算，1元/月·㎡，无水电公摊费用；业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费应按欠费金额每日千分之三的标准向海清物管公司支付滞纳金。合同第三页还约定“同业委会协商动用大修资金解决的问题如下：1.消防问题的处理，我司进场后与业委会共同协商动用大修资金处理（进场后1年内完成，由业委会组织监督）；2.小区烟道的处理：烟道破损严重，直排油烟，墙面油污成垢，我司进场后与业委会共同协商动用大修资金处理（进场后6个月内完成，由业委会组织监督）”。 合同签订后，海清物管公司一直为该小区提供物业服务至今。文素全从2017年9月起开始未缴纳物业服务费。按物业服务合同约定的收费标准计算，从2017年9月起至2018年10月止文素全累计拖欠海清物管公司物业服务费1251.18元（1元/月·㎡×89.34㎡×14个月）。海清物管公司就文素全拖欠的物业服务费，向文素全进行了催收。 2017年10月15日，重庆市南岸龙脊金山佳苑业主委员和海清物管公司共同发布《通风道整改方案意见收集通知》，对小区通风道和油烟问题的整改广泛收集业主和门面产权人、经营户的意见，并留下电话号码，该通知载明意见收集时间为2017年10月16日至2017年10月26日。2019年2月13日，重庆市南岸龙脊金山佳苑业主委员会出具情况说明，载明涉案小区商业门面通风烟道油烟外冒，油污、噪音扰民属历史问题，长期存在未能解决，物业与业委会签约时约定争取动用大修基金进行整治改造，并于2017年10月16日至26日就整改方案广泛征求业主意见，同时就使用大修基金进行实名表决，但最终支持方案及同意使用大修基金的业主不足法定人数，致使通风烟道整治改造工程暂停，物业公司和业委会将加强协商，继续争取在取得小区大多数业主支持同意的基础上完成此次整改。 庭审中，经询问双方，双方均对文素全未交物业费的期间予以确认，并认可小区内曾征求过业主动用大修基金整改烟道问题的意见。文素全称已经通过了业主同意并动用大修基金，海清物管公司却挪用了该笔大修基金更换了小区的电梯，但文素全未提交证据证明是否通过法定人数业主同意动用大修基金整改烟道问题。 海清物管公司提交了物业服务合同、房屋登记信息、发电机运行记录表、保安巡逻签到表、业主维修服务登记表、环境清洁抽查表、配电房巡查记录表、关于小区通风烟道未完成整改的说明、通风道整改方案意见收集通知、欠费清单、催缴物业费通知等证据，文素全提交了龙脊金山佳苑小区二楼全体业主关于长期按0.7元/月·㎡缴纳物业费的应诉说明、油烟问题相关照片等证据在卷佐证，结合当事人陈述，一审法院对上述审理查明事实予以认定。 一审法院认为，龙脊金山佳苑小区业主委员会与海清物管公司签订的《物业服务合同》对全体业主包括文素全均具有约束力，海清物管公司、文素全均应按照合同的约定履行自己的义务。海清物管公司已按照合同约定为文素全提供了物业服务，文素全享受了海清物管公司的物业服务却拒不缴纳物业服务费于法无据，文素全从2017年9月至2018年10月累计拖欠海清物管公司物业服务费1251.18元，故海清物管公司要求文素全给付1250.20元物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。文素全抗辩海清物管公司未按合同约定于进场后六个月内完成烟道整改构成违约故拒绝交纳物业费，但因合同载明烟道整改需由业委会组织并征求法定人数的业主同意后动用大修基金修理，现业委会出具说明海清物管公司已与业委会在海清物管公司入场后第二个月进行了业主意见征集，履行了合同义务，最终系因业主未能达到多数同意，无法动用大修基金，故海清物管公司客观不能完成烟道整改，不能以此认为海清物管公司违约。对于海清物管公司主张的物业服务费滞纳金，一审法院认为，文素全未按时缴纳物业服务费，给海清物管公司造成一定损失，故海清物管公司有权要求文素全支付滞纳金，根据双方提交的物业服务合同，其中约定的滞纳金具有违约金性质，但约定的标准过高，现一审法院酌情调整为按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率为标准计算违约金，自文素全拖欠费用的次月一日起计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、被告文素全于本判决生效之日起十日内支付原告重庆海清物业管理有限公司从2017年9月1日起至2018年10月31日的物业服务费1250.20元；并以当月所欠物业费金额为基数，从逾期次月一日起按中国人民银行规定的人民币同期贷款基准利率计算并支付滞纳金至所有款项付清时止；二、驳回原告重庆海清物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告文素全承担（此款已由原告重庆海清物业管理有限公司预缴，被告文素全支付上述款项时一并付清，本院不作清退）。” 二审中，上诉人举示照片打印件两张，拟证明烟道破损情况。被上诉人质证后认为，上诉人没有向被上诉人反映这个问题，烟道维修问题只能是物业公司牵头处理。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，按照《物业服务合同》的约定，被上诉人承诺在进场后6个月内与小区业主委员会共同协商动用大修基金处理小区烟道问题。一审中，小区业委会出具说明中载明，海清物管公司已与业委会在海清物管公司入场后第二个月进行了业主意见征集，最终因业主未能达到多数同意，无法动用大修基金，故海清物管公司客观上不能完成烟道整改。上诉人因此拒绝缴纳物业费或者要求降低物业费标准并无法律依据或合同依据。另外，上诉人要求被上诉人赔偿其因油烟问题而造成的身体和精神损失2000元，该请求并不属于本案的审理范围，本院不予处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人文素全负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 舟 审判员 段晓玲 审判员 夏兴芸 二〇二〇年九月十一日 （院印） 书记员 余文韬