福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初2577号 原告：莆田市龙翔物业管理服务有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南东路**（龙翔新城内），统一社会信用代码91350322557577376N。 法定代表人：林福东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈逸群，特别代理。 委托诉讼代理人：梁国祥，特别代理。 被告：黄艳梅，女，1984年4月21日出生，汉族，住仙游县，现住仙游县。 原告莆田市龙翔物业管理服务有限公司（以下简称“龙翔物业”）与被告黄艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月8日第一次公开开庭进行了审理,后因案情复杂，于2020年7月15日裁定将本案转为普通程序审理，于2020年8月13日依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。二次庭审原告的委托诉讼代理人陈逸群、梁国祥，被告黄艳梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙翔物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令黄艳梅立即向龙翔物业支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费2440元，水电公摊费480元，电梯电费公摊240元，共计3160元；2、判令黄艳梅立即向龙翔物业支付自2019年1月1日起至实际付清之日止按照每日1‰计算的违约金。龙翔物业于2020年7月24日变更第2项诉讼请求：判令黄艳梅立即向龙翔物业支付自起诉之日起至实际付清之日止按照每日1‰计算的违约金。事实和理由：黄艳梅系龙翔·水乡丽都23#501的业主，物业面积127.01平方米。龙翔物业与莆田市龙翔房地产开发有限公司（以下简称“龙翔公司”）签订《前期物业服务合同》，聘请龙翔物业为龙翔·水乡丽都小区提供物业管理服务。合同签订后，龙翔物业依约履行义务，为龙翔·水乡丽都小区提供物业服务。合同约定各业主按其拥有物业的建筑面积向龙翔物业交纳应交的物业服务费，标准为：电梯房0.8元/月.平方米，并按规定缴纳水电公摊费及电梯电费公摊等。物业服务费按季度缴纳,黄艳梅应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前缴纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费的，应按日1‰的标准支付违约金。但黄艳梅仅缴纳物业费至2017年12月31日，自2018年1月1日起至2019年12月31日累计拖欠物业服务费2440元、水电公摊480元，电梯电费公摊240元，共计3160元。龙翔物业多次向黄艳梅催讨上述费用，但黄艳梅至今仍未缴纳。龙翔物业认为，黄艳梅作为小区的业主，享受了龙翔物业提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费用，已经构成了违约，应按照约定承担逾期支付物业服务费的违约金。 黄艳梅辩称，1.我没有见到过龙翔物业与龙翔公司签订的《前期物业服务合同》，对该合同的具体内容及相关权利义务都不知道，该合同应当向业主公示，请求法院判令该合同无效;2.物业服务不到位，减少打扫人员,导致小区卫生不达标,垃圾随处可见;岗亭保安人员大大缩少,且上年纪的人比较多;电梯没有按时检修,经常出现故障;监控设备不能完全覆盖小区,三十几个监控探头几乎成为废物,盗窃时有发生;3.公共区域水池几乎没有水源,喷泉一年看不到几次,路灯黑灯瞎火,得不到及时维修,公摊水、电不知用于何处；4.物业在公共区域公开拦道，收取业主拥有公共停车位费，私加消防通道，消防通道垃圾成堆，严重威胁小区业主生命财产安全。 龙翔物业围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1、提供企业法人营业执照复印件、法人身份证复印件和法人代表身份证明一份，欲证明龙翔物业主体资格，具有收费资格，收取费用符合国家规定；2、提供前期物业服务合同一份（2017年1月1日至2019年12月31日），欲证明龙翔公司聘请龙翔物业为龙翔·水乡丽都小区提供物业服务，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为多层住宅0.60元/月.平方米、电梯房0.80元/月.平方米、办公楼1.2元/月.平方米、商业物业1.70元/月.平方米,以上物业服务费不包含公共水电费用分摊,公共水电费用由业主另行交纳,其中电梯电费公摊10元/月.户,水电公摊20元/月.户,物业服务费用按季度交纳,……,如业主未能按时足额交纳物业服务费用的,应按日1‰的标准支付违约金。3、提供催缴单一份，欲证明黄艳梅拖欠物业费，龙翔物业已经正式告知。4、提供商品房买卖合同一份,欲证明黄艳梅系龙翔·水乡丽都23#501的业主。 黄艳梅的质证意见： 对企业法人营业执照复印件、法人身份证复印件和法人代表身份证明书的真实性无法判断；对前期物业服务合同的真实性不清楚，没有与龙翔物业签订合同；对催费通知单我没有见到；对商品房买卖合同的真实性无异议。 黄艳梅围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 提供申请书及照片22张，欲证明龙翔物业在提供物业服务过程中不作为、管理混乱，没有尽到管理义务。 龙翔物业质证意见： 针对黄艳梅提供的照片，卫生我们都是有做的，但是不可能每时每刻都在做。 本院审查认为,龙翔物业提供的营业执照、法人身份证复印件和法人代表身份证明,系其诉讼主体证明,予以认定。前期物业管理服务合同系龙翔物业与龙翔公司签订，真实性、关联性、合法性待以下分析争议焦点时一并分析。商品房买卖合同三性均可予以认定,可以证明黄艳梅系龙翔·水乡丽都23#501的业主。催缴单可以证明龙翔物业向黄艳梅催讨物业费情况及黄艳梅尚欠的物业费等费用情况。 对于双方争议的以下焦点，本院予以查明，并作如下分析认定： 1、龙翔物业的诉讼主体是否适格？龙翔物业主张，龙翔公司与龙翔物业签订《前期物业服务合同》,选聘龙翔物业对龙翔·水乡丽都提供物业管理服务，合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，所签订的物业服务合同是合法的，对业主具有约束力，龙翔物业现在一直为龙翔·水乡丽都提供物业服务。黄艳梅主张，对该合同的具体内容及相关权利义务都不知道，该合同应当向业主公示，请求法院判令该合同无效。本院审查认为，龙翔公司在选聘龙翔物业时，未按规定的选聘程序进行，但龙翔公司与龙翔物业于签订的《前期物业服务合同》不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，根据《国务院物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定表明在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。故龙翔·水乡丽都的建设单位龙翔公司在龙翔·水乡丽都的业主大会未召开、业主委员会未成立之前选聘龙翔物业为前期物业服务企业，未违反有关规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即龙翔公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》对涉讼小区业主具有约束力。 2、龙翔物业主张的物业费、水电公摊费用及违约金是否合理？龙翔物业主张，其与建设单位签订前期物业服务合同后，一直由其为龙翔·水乡丽都提供相关的服务至今，是与所收取的物业费是相匹配，故龙翔物业具有收取物业费的权利。黄艳梅主张，龙翔物业对小区的物业服务管理不到位，不同意交纳物业费。本院审查认为，龙翔物业自与龙翔公司签订《前期物业服务合同》后一直为龙翔·水乡丽都提供物业管理服务。龙翔物业具备企业法人营业执照及资质，且为龙翔·水乡丽都提供了前期物业管理服务，其与小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据《最高人民法院》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。......”根据龙翔公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》约定具体标准为多层住宅0.60元/月.平方米、电梯房0.80元/月.平方米,办公楼1.2元/月.平方米、商业物业1.70元/月.平方米,以上物业服务费不包含公共水电费用分摊,公共水电费用由业主另行交纳,其中电梯电费公摊10元/月.户,水电公摊20元/月.户,物业服务费用按季度交纳，业主或者物业使用人应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前履行交纳义务，如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金。黄艳梅作为业主承受了龙翔物业提供的物业服务，经过龙翔物业的催讨，黄艳梅自2018年1月1日起未再交纳相关的物业费、水电公摊费、电梯电费公摊费，至2019年12月31日拖欠物业费2440云、水电公摊费480元、电梯电费公摊费240元，共计3160元。根据上述《前期物业服务合同》第八章第三十条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金。”但根据黄艳梅的陈述以及龙翔·水乡丽都其他业主的反映及提供的证据可以证实龙翔物业在提供物业服务过程中确实存在管理不善的服务瑕疵，造成黄艳梅拒交物业费，有一定过错，龙翔物业该项诉请，本院不予支持。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄艳梅系龙翔·水乡丽都23#501的业主,其所有的房屋建筑面积127.01平方米。龙翔公司与龙翔物业签订《前期物业服务合同》,选聘龙翔物业对龙翔·水乡丽都提供物业管理服务,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为多层住宅0.60元/月.平方米、电梯房0.80元/月.平方米,办公楼1.2元/月.平方米、商业物业1.70元/月.平方米,以上物业服务费不包含公共水电费用分摊,公共水电费用由业主另行交纳,其中电梯电费公摊10元/月.户,水电公摊20元/月.户,物业服务费用按季度交纳,业主或者物业使用人应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前履行交纳义务,如业主未能按时足额交纳物业服务费用的,应按日1‰的标准向龙翔物业支付违约金;合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日止;该合同还对其他事项进行了约定。此后,由龙翔物业为龙翔·水乡丽都提供了相应的物业服务。黄艳梅自2018年1月1日起并未按照合同约定交纳物业服务费。经龙翔物业多次催缴,截止2019年12月31日,黄艳梅累计欠缴物业服务费2440元、水电公摊费480元、电梯电费公摊费240元,共计3160元。 综上所述，本案属物业服务合同纠纷。龙翔公司与龙翔物业签订《前期物业服务合同》合法有效,黄艳梅作为龙翔·水乡丽都的业主，应当支付相应的物业费等费用，龙翔物业要求黄艳梅支付自2018年1月1日起至2019年12月31日尚欠的物业服务费2440元、水电公摊费480元、电梯电费公摊费240元，共计3160元是合理的，本院予以支持。但其请求黄艳梅支付自起诉之日起按日1‰标准计算至实际付清之日止的违约金，因龙翔物业在提供物业服务中确实存在服务瑕疵，造成黄艳梅拒交物业费有一定过错，龙翔物业该项诉请，本院不予支持。此外，龙翔物业应虚心听取黄艳梅等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，龙翔物业诉讼请求有理部分，本院予以支持，不合理的诉讼请求部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条判决如下： 一、黄艳梅应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市龙翔物业管理服务有限公司2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2440元、水电公摊费480元、电梯电费公摊费240元，共计3160元； 二、驳回莆田市龙翔物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由黄艳梅负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林梅金 审 判 员  朱美烟 人民陪审员  卢实平 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  黄梅芳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 注意事项 负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院帐户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：14×××11。