江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4812号上诉人（原审原告）：徐州中矿数字化矿山技术研究所，住所地徐州市铜山区铜山镇财富湾财富公馆1-1403。法定代表人：郑红党，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕守权，江苏永辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：年四好，江苏永辰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏永安置业有限公司，住所地徐州市高新区第二工业园银山东麓、漓江路南侧、连霍高速北侧。法定代表人：严传亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞成，江苏三法律师事务所律师。上诉人徐州中矿数字化矿山技术研究所（以下简称中矿研究所）因与被上诉人江苏永安置业有限公司（以下简称永安置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中矿研究所上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定2018年5月15日，上诉人和被上诉人签署了三份《徐州安全科技产业园高标准厂房销售合同》；2018年6月29日，徐州市铜山区国土资源局与被上诉人就涉案厂房土地签订了《国有建设用地使用权出让合同》；2018年6月15日，被上诉人就涉案土地取得建设规划许可证。一审审理中，被上诉人对于上述矛盾行为，没有给出合理的解释，表明被上诉人明显存在恶意欺诈或违法行为。对于被上诉人因欺诈或违法而构成的违约行为，应当适用惩罚性违约赔偿责任。2.一审法院认定被上诉人构成违约，应承担违约责任，但是对于按照“本院认为被告赔偿原告的损失计算方式具有合理性，酌定支持原告损失98820元”，完全不能弥补上诉人的经济损失。40年后根据经济发展水平以及通胀的预期，可以预见到上诉人应当补缴的土地出让金将远远高于上述标准，并且也没有达到对被上诉人的惩罚效果。正如被上诉人在庭审中的表态，土地使用权年限短少，其按照土地成本补偿即可，一审判决完全按照被上诉人的逻辑进行判决，相当于变相鼓励违约行为，完全没有考虑到按照现有的不动产登记制度，“房地一体”是基本原则，土地使用权年限的减少，必将影响整栋建筑的使用年限。上诉人购买的是完整的房屋产权，而不是土地和建筑物分别购买，如何能证明被上诉人的售价中土地是按照成本价出售的。一审法院单纯将厂房销售合同中的土地成本按照土地出让价格计算处理，而将厂房的利润全部视为建筑物的增值，为什么不将建筑物部分的价值按照成本计算，而且余额全部作为土地的成本和溢价。可见一审法院的判决逻辑显然是不合理的，上诉人的损失按照厂房总价款6157463元*20%=1231492.6元计算才是客观合理的。基于上述事实和理由以及相关法律规定，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院支持上诉人的上诉请求。永安置业公司辩称：本案中实际的土地年限只是少了7年，一审法院是按照少了10年进行裁决，已经进行了适当的倾斜，所以我方认为一审判决无误，被上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。中矿研究所向一审法院诉请判令:1.永安置业公司赔偿其损失1231492.6元（总价款6157463元×20%）；2.本案诉讼费、律师费、保全费及保险费由永安置业公司承担。一审法院查明：2018年5月15日，中矿研究所（买受人）与永安置业公司（出卖人）签订了三份《徐州安全科技产业园高标准厂房销售合同》（合同编号分别为C3-20180427-ZKSZH101、103、105），约定：永安置业公司以出让方式取得位于新区地块的国有土地使用权；该地块国有土地使用证号为铜国用（2016）第00993号，土地使用权面积为43055.92平方米，中矿研究所购买的厂房所在的土地用途为工业用地，土地使用年限自2015年8月14日至2065年8月13日止；中矿研究所购买的3套厂房建筑层数为4层，分别是项目中的C区3栋1层101号、C区3栋1层103号、C区3栋1层105号编号C3-1-105；三套厂房预测建筑面积分别是449.16平方米、434.01平方米、580.18平方米，合计1463.35平方米；三套厂房的每平方米单价分别为4620元、3730元、3830元，总价款分别为2075119元、1618857元、2222089元。同时，在合同第四条面积确认及面积差异处理中约定：合同约定面积与最终测绘面积有差异的，以最终实际测绘面积为准。厂房交付后，最终实际测绘面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按实测面积为准，房款价按照本合同第三条计价标准实行多退少补处理。上述合同签订后，中矿研究所通过转账方式向永安置业公司支付了3套涉案厂房的房款5916062元、因面积原因补交的差额241398元，合计6157463元，永安置业公司向中矿研究所交付了涉案房屋。2018年6月29日，徐州市铜山区国土资源局与永安置业公司就涉案厂房土地签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同载明坐落于南侧的宗地编号为2018-53，面积43056.18平方米，价格为23260000元，每平方米540.2244元，土地出让年限为40年，国有建设用地使用权使用期限自2018年6月29日至2058年6月28日止。2018年6月15日，永安置业公司就涉案土地取得建设规划许可证，建设单位为永安置业公司，工程名称为江苏永安置业公司徐州国家安全科技产业园C1#-C3#、C5#-C9#高标准厂房，建设地址徐州高新区国家安全科技产业园，建设规模68442平方米。中矿研究所取得的涉案不动产权利证书苏（2018）铜山区不动产权第0008319号载明：国有建设用地使用权使用期限为2018年6月29日起至2058年6月28日止。双方就土地使用权限缩短产生争议后，永安置业公司同意进行补偿，双方对补偿数额未达成一致，引发本诉讼。永安置业公司认为，根据江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》的意见，土地年限缩水的违约责任应是退还多收的土地成本，涉案C区建筑面积为68442平方米，对应土地面积43056.18平方米，容积率经计算为1.6，涉案厂房面积为1463.35平方米，经折算对应的土地面积为915平方米，土地单价为540元每平方米，土地使用年限缩水系数为0.2，故应赔偿中矿研究所的款项计算方式如下：915×540×0.2，但永安置业公司误计算为44820元，经计算应为98820元，即每平方赔偿约67.5元。一审法院认为：首先，中矿研究所与永安置业公司之间签订的《徐州安全科技产业园高标准厂房销售合同》系双方真实意思表示，但合同中约定土地使用年限自2015年8月14日至2065年8月13日止，永安置业公司交付的房屋土地使用年限至2058年6月28日止,与合同约定不符。永安置业公司虽抗辩其不存在恶意违约的情形，中矿研究所亦没有实际损失，但在目前法律没有明确自动无偿续期，中矿研究所依约履行了合同义务的情况下，有权向永安置业公司主张违约赔偿责任。其次，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让可以采取下列方式：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。本案中，根据中矿研究所、永安置业公司双方签订的合同中载明，涉案土地用途为工业用地，故中矿研究所有理由相信案涉土地的使用年限为50年。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现土地使用权实际使用年限与合同约定不一致，永安置业公司应承担违约责任。关于违约责任承担的方式，因土地年限如何续展及续展费用尚不明确，结合永安置业公司多收取的土地成本等因素，永安置业公司赔偿中矿研究所的损失计算方式具有合理性，酌定支持中矿研究所损失98820元。综上，遂判决：永安置业公司于判决生效后十日内赔偿中矿研究所损失98820元。案件受理费15883元，由中矿研究所负担13613元，由永安置业公司负担2270元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为：一、永安置业公司是2018年5月15日与中矿研究所签订的本案三份厂房销售合同，而涉案厂房所涉土地使用权系其之后于2018年6月29日与徐州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》取得的，且根据永安置业公司的陈述其取得涉案土地使用权前，该土地使用权登记在他人名下，登记的土地使用权年限是50年即2015年8月14日到2065年8月13日。故根据现有事实，可以确认永安置业公司与中矿研究所签订本案厂房销售合同时并非明知所涉土地使用权年限是40年而告知中矿研究所是50年，即永安置业公司本案中不构成欺诈，中矿研究所的该项上诉主张，本院不予支持。二、永安置业公司与中矿研究所签订的本案三份厂房销售合同约定的土地使用权年限是50年即2015年8月14日至2065年8月13日止，而实际交付厂房后的土地使用年限是40年即2018年6月29日至2058年6月28日止，致使中矿研究所收到厂房后剩余的土地使用权期限比约定的期限少7年左右。因中矿研究所购买的应当是完全产权，由于目前对于非住宅建设用地使用权期限届满后如何续期尚不明确，故永安置业公司仍需承担违约责任，在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本、支付续展费用、续展或补足土地使用权年限。本案中，中矿研究所的诉讼请求是永安置业公司赔偿其损失，但目前非住宅建设用地使用权期限届满后如何续期尚不明确，即永安置业公司退还中矿研究所缺少年限的相应土地成本外，中矿研究所是否存在其他损失及具体数额不能确认。故一审法院判决永安置业公司返还中矿研究所10年的土地成本98820元，已经完全补偿中矿研究所目前的损失，中矿研究所诉请的此数额之外损失，本院不予支持。综上，中矿研究所的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15883元，由徐州中矿数字化矿山技术研究所负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二〇年九月二十三日法官助理 张 洁书 记 员 张 扬