湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11028号上诉人（原审被告）：黎昔伟，男，1971年3月5日出生，汉族，住。被上诉人（原审原告）：张超，男，1997年2月12日出生，瑶族，住。上诉人黎昔伟因与被上诉人张超房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎昔伟上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，维持第五项；依法改判合同解除之日与腾房之日为本案判决生效后15日，上诉人不欠付租金；依法判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、疫情期间一个半月租金不应当计算；2、上诉人安装烟道费用应当由被上诉人承担；3、房屋消防水管爆裂的损失应当由被上诉人承担，在租金中予以抵扣；4、上诉人并未违约，不应当没收押金。张超答辩称，一审事实清楚，适用法律正确。上诉人迟延支付租金和违约金，根据合同约定，构成违约。张超向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商铺承租合同》于2020年7月4日解除，并判令黎昔伟立即将房屋腾空返还至张超；2、黎昔伟向张超支付欠付租金29000元；3、黎昔伟向张超支付滞纳金14250元（按欠付租金22000元的日5‰从2020年3月13日起计算至2020年7月13日为13200元，另欠付7000元从2020年6月13日起计算至7月13日为1050元），并没收黎昔伟已支付的7000元押金；4、判令黎昔伟自2020年7月13日起按每日1000元支付房屋占用费至腾退房屋之日，占用房屋超过10日后按月租金2倍（467元/日）支付占用费至腾房之日；5、判令黎昔伟承担本案诉讼费用。庭审中，张超将第四项诉讼请求变更为：从2020年7月13日起按月租金两倍计算房屋占用费计算至腾房之日止，截至2020年8月18日为16330元。一审法院认定事实：2019年5月18日，张超（出租方、甲方）与黎昔伟（承租方、乙方）签订《商铺承租合同》，合同约定：1、甲方将1间，面积约42.08平方米出租给乙方使用，租赁时间为三年，从2019年5月23日起至2022年5月22日（因甲方补给乙方20天装修期合同可至2022年6月12日）；2、年租金为84000元，即7000元／月，租金交款方式为押一付三，签订合同时缴纳押金、第一年物业管理费及第一个周期（以3个月为一周期）租金，以后下一周期租金须在前一周期到期前10天付清，如逾期未交的则另外收取滞纳金（按照总租金的千分之五收取），如前一周期到期还未缴纳甲方有权解除合同并收回店铺，如未退店的按合同约定的违约责任执行追偿；3、经营期间，乙方应积极交纳工商、税务、水电等一切费用，同时还应缴纳商铺内自行使用的水电等费用。合同期内或合同期满后乙方不能私自转让及变相转让转租，但合同期满后乙方在同等条件下，甲方给予优先；4、乙方为保证自己能按约缴租、履行完三年合同以及在商铺经营期间缴清所有应缴的费用，在签订合同时向甲方一次性交付押金7000元，合同已经签字双方不能私自中止合同及违约，若乙方单方面中止合同，放弃经营、交租违约或未能履行完三年合同，乙方所交租金、押金及物业管理费都不予退还，如乙方交租未满36个月的，或者未按照本合同应缴纳的费用而未交清的，乙方所交租金、押金及物业管理费都不予退还外，乙方完成本合同应尽缴租及费用义务后才可拆除空调、电扇、招牌附属设备，但装修在建筑物上的吊顶墙面、防盗门、房门等所有一切硬性装修都不能拆除并归甲方所有，若甲方私自中止合同，乙方将有权要求甲方退还所交押金外，并赔偿乙方所付出的装修费用，如乙方已依照合同按时缴纳租金以及完全履行完三年合同后，乙方退回店铺后甲方三天内退还乙方押金；5、如果乙方合同期满或者没有按照约定缴纳租金仍使用商铺的，每使用一天乙方将默认按照1000元／天支付给甲方，乙方使用而影响甲方商铺出租时间超过十天的，乙方将默认按照商铺的月租金2倍赔偿给甲方，同时甲方收回店铺。合同签订后，张超将涉案房屋交付黎昔伟使用，黎昔伟向张超支付押金7000元，其后黎昔伟未按合同约定的时间按期足额缴纳租金，张超多次催缴，并于2020年6月26日向黎昔伟发出书面《催缴租金通知书》，但黎昔伟仍未交清租金，张超于2020年7月4日向黎昔伟送达书面《解除合同通知书》，通知黎昔伟自2020年7月4日解除房屋租赁关系，并要求黎昔伟在接到通知后5日内搬离租赁商铺。黎昔伟接到通知后，未结清拖欠房屋，也未向张超腾退房屋，张超诉至法院。庭审中，经双方核对，租赁期间黎昔伟总计交纳的房租为61000元，新冠肺炎疫情期间，黎昔伟向张超申请减免租金，张超同意减免租金1000元，黎昔伟认为应减免一个半月租金，涉案商铺目前仍由黎昔伟占有使用。一审法院认为，一、双方签订的《商铺承租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。黎昔伟未按合同约定向张超支付租金，累计拖欠租金已达四个月，黎昔伟的行为已构成违约，张超可以依据合同解除合同并收回商铺，故该院对张超要求解除双方签订的《商铺承租合同》并要求黎昔伟腾退房屋的诉求予以支持，双方签订的《商铺承租合同》于2020年7月4日解除，黎昔伟应向张超腾退位于。二、对黎昔伟欠付租金数额，合同约定的起租期系2019年5月23日，因双方协商一致同意给予20天装修免租期，故实际计租日应从2019年6月13日开始计算，截止合同解除之日即2020年7月4日，黎昔伟共应向张超支付租金89133元﹝（7000元／月×12月）＋（7000元／月÷30天×22天）﹞，考虑到黎昔伟承租商铺系经营餐饮，承租期间经历新冠肺炎疫情，确实会对黎昔伟经营产生较大影响，故该院酌情为黎昔伟减免1个月租金7000元，在扣减黎昔伟已支付租金61000元，黎昔伟还应向张超支付租金21133元（89133元－7000元－61000元）。对合同解除之后至2020年7月12日期间的租金，在房屋占用费中予以考虑。对黎昔伟主张的装修中烟道款项及房屋漏水损失应予以抵扣房租的问题，该问题不属于本案审查范围，黎昔伟亦未提交证据予以证明，故对黎昔伟该项主张不予支持，黎昔伟可另行主张权利。三、对张超主张支付滞纳金并没收违约金的诉讼请求，黎昔伟未按期足额支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定的滞纳金标准过高，且合同另有约定押金，该押金实际属于履约保证金性质，故该院酌情认定黎昔伟已支付的押金7000元作为违约金，张超无须再向黎昔伟退还违约金，黎昔伟也不再另行向张超支付违约金及滞纳金。四、对张超主张按照月租金二倍的标准支付房屋占用费的诉讼请求，黎昔伟占用房屋对张超造成的损失为房租损失，故黎昔伟应按合同约定的租金标准即7000元／月向张超支付房屋占用费，对张超主张超过部分该院不予支持。综上判决如下：一、判令双方当事人于2019年5月18日签订的《商铺承租合同》于2020年7月4日解除；二、黎昔伟于判决生效之日十日内向张超腾退位于的房屋；三、黎昔伟于判决生效之日十日内向张超支付房租21133元；四、黎昔伟于判决生效之日十日内向张超支付房屋占有使用费（按每月7000元标准从2020年7月5日支付至实际腾房之日止）；五、驳回张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费528元，由黎昔伟负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张超与黎昔伟签订的《商铺承租合同》第二条约定，下一周期租金须在前一周期到期前10天付清，如逾期未交的则另外收取滞纳金（按照总租金的千分之五收取），如前一周期到期还未缴纳甲方有权解除合同并收回店铺，如未退店的按合同约定的违约责任执行追偿。涉案房屋的租赁期虽然跨越新冠肺炎疫情期间，但黎昔伟在湖南省复工复产后仍未及时支付租金，构成违约，故张超可以依据合同约定解除合同并收回商铺。张超于2020年7月4日向黎昔伟送达了《解除租房合同通知书》，故原审法院认定《商铺承租合同》于2020年7月4日解除，符合法律规定，本院予以确认。二、关于租金减免的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。虽然张超已同意减免1000元租金，但双方并未达成一致。在此情况下，一审法院酌情判令减免一个月租金7000元，并无不当，本院予以确认。黎昔伟以同地段其他商铺的出租人均同意减免一个半月租金为由，要求张超也减免一个半月租金，没有法律依据，本院不予支持。三、关于损失冲抵的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。本案中，黎昔伟要求张超返还安装烟道费用，赔偿消防水管爆裂损失，系基于《商铺承租合同》而要求张超承担的违约责任，属于反诉的范畴。但黎昔伟并未在一审中提出反诉请求，本院二审调解未果，且双方亦未同意由本院一并裁判，故本院对黎昔伟的该项主张不予处理，其可另行提起诉讼。综上所述，黎昔伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费328元，由黎昔伟负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十九日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。