山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6531号 原告：济南俊汇置业有限公司，住所地济南市历城区工业北路**恒大城****楼**商铺，统一社会信用代码9137112061198356K。 法定代表人：张超，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司员工。 被告：胡承军，男，汉族，1989年11月1日出生，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：郭兴业，山东强将律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时楷，山东强将律师事务所律师。 原告济南俊汇置业有限公司（以下简称“济南俊汇公司”）与被告胡承军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告济南俊汇公司的委托诉讼代理人张政敏，被告胡承军的委托诉讼代理人郭兴业、时楷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南俊汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南俊汇公司、胡承军签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令胡承军按已付款50%即129192元向济南俊汇公司承担违约责任；3.判令胡承军承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年10月29日，胡承军、济南俊汇公司签订《济南市商品房买卖合同》，胡承军购买济南恒大城项目N-XXX号房屋，房屋总价款516768元。按合同约定，胡承军于2017年10月31日支付首期房款77515元，剩余款项按照分期付款方式自2018年4月27日至2019年10月27日分4期付清。目前，胡承军支付了三期房款共258384元，剩余到期款项均未按合同约定时间支付，逾期已超180日。根据商品房合同附件五补充协议第二条第(二)款第3项之约定，胡承军逾期支付购房款超过180日的，济南俊汇公司有权单方解除合同，胡承军应按已付款的50%向济南俊汇公司支付违约金。综上，基于以上事实和理由，济南俊汇公司根据合同约定现诉至贵院，望判如所请。 胡承军辩称，同意解除合同，胡承军已付房款258384元，按照合同第七条第二款的约定支付济南俊汇公司违约金7235元，剩余款项251149元，参照合同第九条关于合同解除的约定，自合同解除之日起15日内退还胡承军。济南俊汇公司所主张的按照附件五补充协议追究胡承军违约责任不符合法律规定，济南俊汇公司是房屋买卖合同的提供者，应属格式条款，但未就提高买受人违约金支付比例作出明示，没有对该条款进行标注性提醒，也没有胡承军关于该条款的签字手印认可。该约定明显加重了买受人的责任，应当按照主合同条款予以认定。 本院经审理认定事实如下： 1.2017年10月27日，胡承军（乙方）与俊汇置业公司（甲方）签订了《恒大城商品房认购书》（编号：0002564）一份，合同主要内容为：“乙方自愿依下列条件向甲方认购济南恒大城楼盘N栋号楼XXX室，该商品房建筑面积共48.82平方米，其中，套内建筑面积36.48平方米。按建筑面积计算，单价为10585.17元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为14165.79元/㎡；一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：3、分期付款：乙方须于2017年10月31日前支付首期房款￥57515元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年4月27日前付清￥77515元；于2018年10月27日前付清￥103354元；于2019年4月27日前付清￥103354元；于2019年10月27日前付清￥155030元。如乙方未能按约定日期支付剩余款项，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到济南恒大城项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。七、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金……”,合同尾部有俊汇置业公司加盖公章和胡承军签字及捺印。 2.2017年10月29日，济南俊汇公司（甲方、出卖人）与胡承军（乙方、买受人）签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：合同补充协议），约定胡承军购买济南恒大城项目N栋XXX号房屋，房屋总价款516768元。第六条付款方式及期限2.分期付款买受人于2017年10月31日前向出卖人支付首期房款77515元；于2018年4月27日前向出卖人支付房款77515元；于2018年10月27日前向出卖人支付房款103354元；于2019年4月27日前向出卖人支付房款103354元；于2019年10月27日前出卖人支付余款155030元；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，1.按预期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。附件五补充协议第二条第（二）款第3项约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全款支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部分办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。《济南市商品房买卖合同》落款处济南俊汇公司加盖公章，胡承军签名捺印。 3.合同签订后，胡承军向济南俊汇公司支付款项共计258384元，济南俊汇公司于2017年10月31日、2018年4月27日、2019年5月6日为胡承军出具《收据》各一份，款项分别为77515元、77515元、103354元。 另查明，涉案商品房于2017年10月20日取得《商品房预售许可证》。 双方当事人争议的事实如下： 济南俊汇公司主张胡承军自2019年4月27日开始出现逾期，逾期付款金额是103354元，2019年10月27日逾期付款金额是155030元。胡承军逾期支付房款超180日，根据合同约定行使合同解除权。胡承军应当按照该约定已付款的50%支付违约金。胡承军对逾期付款时间和金额表示认可，辩称因疫情没有办法生产经营，资金链断裂，不能交付房款。济南俊汇公司在胡承军之前迟延付款时曾按照合同第七条第二款的约定，计算违约金并由胡承军如约支付，济南俊汇公司也出具了相应的收款收据，该行为也视为济南俊汇公司、胡承军共同确认违约金的计算方式按照合同第七条第二款予以认定。违约金约定在主合同中，并且在认购合同中也有所体现，关于附件中胡承军签字确认的是济南俊汇公司提供格式合同中描黑突出的部分，关于百分之五十的违约责任，济南俊汇公司提供的格式合同中并未进行标注提醒，也没有胡承军的签字认可，该约定严重加重了胡承军的违约责任，应认定为无效条款，应当按照主合同第七条的约定，认定违约责任。济南俊汇公司辩称关于违约金双方可以作出约定，而且在补充协议五部分双方已经签字盖章，补充协议第十二条第十款以及第十三条的第十四款胡承军均作出明确的确认，补充协议是其真实意思的反映，补充协议与本合同的内容不一致的，以补充协议为准。关于附件五补充协议的违约金条款并不是格式条款，即便约定的违约金高也是属于合同法规定调整的范围，而不是无效的条款。现在房价下跌，胡承军逾期付款不单产生大额的利息，还有房屋收回后另售产生的差价损失。因此济南俊汇公司坚持按已付款百分之五十承担违约责任。 本院认为，济南俊汇公司与胡承军签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。济南俊汇公司要求解除与胡承军签订的《济南市商品房买卖合同》，胡承军表示同意，双方合同自2020年8月24日解除（请求到达之日），济南俊汇公司的该项请求本院依法予以支持。济南俊汇公司要求胡承军按照已付房款的50%即129192元向其承担违约责任，胡承军辩称格式合同中并未标注提醒，也没有胡承军的签字认可，该约定加重了胡承军的违约责任，应认定为无效条款，应当按照主合同第七条的约定，认定违约责任。本院认为胡承军在履行合同期间确实存在违约行为，胡承军应承担相应违约责任，关于违约责任的认定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本院依法调整为：以103354元为基数，自2019年4月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月19日起至2020年8月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算;以155030元为基数，自2019年10月27日起至2020年8月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。济南俊汇公司的该项请求，本院部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南俊汇置业有限公司与胡承军于2017年10月27日签订的《济南市商品房买卖合同》于2020年8月24日解除； 二、限胡承军于本判决生效之日起十日内支付济南俊汇置业有限公司违约金：以103354元为基数，自2019年4月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算；自2019年8月19日起至2020年8月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算;以155030元为基数，自2019年10月27日起至2020年8月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。 三、限济南俊汇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡承军已付购房款258384元； 四、驳回济南俊汇置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4484元，由胡承军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  刘 明 二〇二〇年九月十五日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽