广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6088号原告：梁彩琴，女，1945年5月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：谢耀泮，男，1950年4月15日出生，汉族，住广东省开平市。被告：广州市建筑置业有限公司，住所地广州市越秀区净慧路****商场。法定代表人：赵秋虎，职务：执行董事。委托诉讼代理人：谭月星，男，1968年11月20日出生，汉族，系公司员工。被告：广州市惠城房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区康王路**惠城花园**。法定代表人：邝建洪。清算组：广东康浩律师事务所和广州市建筑置业有限公司。负责人：郑中鹏。委托诉讼代理人：郑维举，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴赛，广东康浩律师事务所实习人员。第三人：谢耀美，女，1946年6月27日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：谢耀燊（兼原告谢耀泮的委托诉讼代理人），男，1952年8月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告梁彩琴、谢耀泮与被告广州市建筑置业有限公司（下称“置业公司”）、广州市惠城房地产发展有限公司（下称“惠城公司”）、第三人谢耀美、谢耀燊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员李庆伟独任审理。原告梁彩琴、被告置业公司委托代理人谭月星、被告惠城公司的委托诉讼代理人郑维举、第三人谢耀美、谢耀燊（兼原告谢耀泮的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁彩琴、谢耀泮向本院提出诉讼请求：1、两被告协助原告梁彩琴、谢耀泮办理广州市荔湾区带河路191号之三XXX房的房屋产权登记，并把产权登记至梁彩琴、谢耀泮名下。2、诉讼费及相关费用由两被告承担。事实和理由：谢耀铭、谢耀泮是广州市荔湾区带河路社前首约**后座房屋的产权人，1993年12月2日，谢耀铭、谢耀泮跟被告签订了《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》（下称补偿协议）。补偿协议约定，谢耀铭、谢耀泮将上址房屋交由被告拆除，被告应于1996年12月底前安排谢耀铭、谢耀泮回迁到：荔湾区带河路甲方征用地段新建回迁大楼六-七层的套间，建筑面积104.29平方米，用作拆除谢耀铭、谢耀泮房屋后的产权调换。陈淑文、谢耀美、谢耀燊等三人，是被拆迁房屋的共有人。陈淑文于1989年2月5日在广州市去世。谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊以（93）穗荔证内字第6131号《继承权证明书》共同继承了陈淑文的产权。据此，被拆迁房屋的产权属谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊四人所共有，各占产权份额四分之一。协议签订后，谢耀铭、谢耀泮依约迀离该房屋，完全履行了协议约定的义务。但被告除临迁费支付至1999年2月1日止，对协议其他约定的义务均没有履行。至于回迁安置，市政府成立了“惠城花园项目回迁安置工作办公室”，续建回迀楼，才得以在2008年12月落实回迀。由于回迀楼烂尾后续建，所以实际分配回迁房给谢耀铭、谢耀泮时作了调整，分别被安置为广州市带河路：191之一的904房，面积26.87平方米；191之三的1312房，面积53.15平方米；191之三的XXX房，面积63.21平方米。为了明确回迀房的产权归属，2012年10月25日，谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊四人进行了析产协议，其中广州市带河路191之三的XXX房，属于谢耀铭、谢耀泮。按照被拆迁房屋的面积91.29平方米计算，谢耀铭、谢耀泮各占四分之一份额，两人合计是45.645平方米，而回迁房191之三XXX房的面积是63.21平方米，所以，回迁房比协议面积超出17.565平方米。谢耀铭于XXX年11月11日在广州去世。其妻梁彩琴于2019年11月13日办理继承公证。由此，回迁房191之三XXX房，由梁彩琴、谢耀泮共有，各占产权份额二分之一。原告由2008年12月回迀至今，将近12年，仍然不能取得回迁房的产权证。曾经，在2012年7月30日，“惠城花园项目回迁安置工作办公室”在惠城花园贴出“惠城花园回迁楼产权办证方案通告”，原告已经选择方案二“原协议没有约定或超出原协议约定部分的，按8000元/平方米购买”报名办理，可惜这个“通告”最终没有付诸实际行动，“办公室”也没有解释原因。之后几年，原告也曾尝试支付超协议面积款项，但找不到受理人。被告作为甲方，没有履行约定的义务协助原告办理回迁房的产权证。为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告置业公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求，原告回迁安置产权调换的面积为63.2094平方米，原告原产权面积为45.6450平方米，相差17.5644平方米，膨胀面积产权属于开发商，原告应与政府部门指定的惠城花园项目回迁安置工作办公室签订补偿协议，办理增大面积结算后，才能按测绘面积办理产权，否则只能按原产权面积办理不动产权证。被告惠城公司辩称：我方作为惠城公司的结算组，未能接管到惠城公司的任何材料，因此，未能深入了解案涉项目的情况，根据原告提供的证据，案涉安置协议及补偿协议的签订主体是建筑置业，并非惠城公司，因此关于本案的相关事实以及惠城公司是否负有协助原告办理房产证的义务，由法院依据现有证据予以认定。另外，即使惠城公司负有办证义务，因为存在面积差，在未经结算之前，原告无权要求按照现有面积办理产权登记。第三人谢耀美、谢耀燊述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明，原本市荔湾区带河路社前首约78号后座房屋是陈淑文、谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊按份共有之房产。陈淑文于1989年2月5日死亡。1993年6月28日，广州市荔湾区公证处向谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊出具继承《公证书》，载明：查陈淑文已于一九八九年二月五日在广州市死亡，死后留有坐落在广州市带河路社前首约四十五号（新门牌××房屋的二十分之六业权（测量第三区二段的659地号）。陈淑文生前无遗嘱，其父母及丈夫谢仲发已先死亡。谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊是陈淑文的子女。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条规定，陈淑文的上述房产应由谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊四人共同继承各占四分之一。1993年12月2日，谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊（被拆迁房屋业主、乙方）与被告置业公司（用地单位、甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除荔湾区带河路社前首约78号后座房屋，该房屋为混合结构，建筑面积91.29平方米；甲方将自有的坐落在荔湾区带河路甲方征用地段回迁大楼第六、七层的自有房屋，建筑面积104.29平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有原址房屋的产权补偿。甲方并于1996年12月31日前移交给乙方；乙方原址房屋面积是91.29平方米，甲方移交给乙方的新建房屋是104.29平方米，相差13平方米，乙方愿意以550元一平方米购买10平方米，以3500元一平方米购买3平方米，计算付给甲方16000元，此款于1996年12月31日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件、并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；等等。2008年12月27日，谢耀铭、谢耀泮通过摇珠分配方式确认回迁房为：惠城花园XXX号。2008年12月29日，谢耀铭、谢耀泮回迁广州市荔湾区带河路惠城花园XXX房（即广州市荔湾区带河路191号之三XXX房）。被告至今未为谢耀铭、谢耀泮办理该房屋的房地产权证。另原告陈述称：2001年1月谢耀美回迁带河路191号之一904房，2008年12月谢耀燊回迁带河路191号之三1312房。2012年10月29日，谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊在广州市荔湾区公证处办理了《析产协议书》的公证，协议书约定：一、上述座落广州市荔湾区带河路191号之一904房房屋产权全部归谢耀美一人所有，与谢耀铭、谢耀泮、谢耀燊无关；二、上述座落广州市荔湾区带河路191号之三1312房房屋产权全部归谢耀燊一人所有，与谢耀铭、谢耀美、谢耀泮无关；三、上述座落广州市荔湾区带河路191号之三XXX房房屋产权全部归谢耀铭、谢耀泮二人共有，各占二分之一产权，与谢耀美、谢耀燊无关。XXX年11月11日谢耀铭死亡。2019年11月13日，广州市荔湾区公证处向梁彩琴出具继承《公证书》，载明：一、被继承人谢耀铭己于二〇一五年十一月十一日在广东省广州市死亡。二、被继承人谢耀铭死亡时遗留与其配偶梁彩琴的夫妻共同财产为：坐落在广州市荔湾区带河路**之**房屋回迁产权的二分之一（根据广东省广州市荔湾公证处〔2012〕粤广荔湾第13025号《公证书》，上述房屋的回迁产权是拆迁坐落在广州市荔湾区带河路社前首约78号后座房屋产权而补偿所得）。三、据申请人称，被继承人生前就上述财产无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。申请人对被继承人生前就上述财产无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有其他人向本处提出异议。四、被继承人的父母均己先于其本人死亡。被继承人的配偶是梁彩琴；被继承人的子女分别是：谢秉超、谢颖韶。五、现梁彩琴表示要求继承被继承人的上述遗产，谢秉超、谢颖韶表示放弃上述遗产的继承权；根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述财产是被继承人谢耀铭与配偶梁彩琴在婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产，故上述财产的二分之一为被继承人谢耀铭的遗产，另二分之一归梁彩琴所有。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，兹证明被继承人谢耀铭的上述遗产由梁彩琴一人继承。继承后，上述财产归梁彩琴一人所有。另查明，涉案大楼前期开发时拆迁和征地均是以被告置业公司名义进行，后期成立项目公司即被告惠城公司，整个项目的开发和资金投入均由惠城公司负责，上述地块的用地单位也变更为惠城公司。后期，项目由于资金等问题导致烂尾。诉讼期间，原告表示对回迁房超出原被拆迁房屋的面积，原告同意购买，但是由于被告拖欠原告拆迁费，原告认为应该抵扣，且被告延迟了多年安排原告回迁，造成原告损失，原告认为应予以相应的补偿予以抵扣。本院认为：谢耀铭、谢耀美、谢耀泮、谢耀燊与被告置业公司于1993年12月2日签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告置业公司作为合同的相对方，被告惠城公司作为上述用地使用人，应共同承担合同约定的办证义务。鉴于谢耀铭已死亡，原告梁彩琴继承了谢耀铭回迁补偿房屋的产权份额，因此，梁彩琴可替代谢耀铭享有与被告置业公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中的安置补偿房屋的权利和义务。由于原告梁彩琴、谢耀泮表示对回迁房广州市荔湾区带河路191号之三XXX房超出原被拆迁房屋的面积，原告同意购买，且第三人谢耀美、谢耀燊对原告的诉求无异议，故原告诉请被告置业公司、惠城公司为原告办理广州市荔湾区带河路191号之三XXX房的房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。至于超面积购房款非本案处理范围，原被告可以自行协商或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市建筑置业有限公司、广州市惠城房地产发展有限公司协助原告梁彩琴、谢耀泮办理广州市荔湾区带河路191号之三XXX房的房地产权证并登记在原告梁彩琴、谢耀泮的名下。本案受理费50元，由被告广州市建筑置业有限公司、广州市惠城房地产发展有限公司负担（被告负担的受理费，本院不予退回，由被告迳付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年九月二十九日书记员  吴 帆姚晓丹