广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11078号原告：谢秋幼，男，1971年6月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区,原告：李慧，女，1980年5月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区,两原告的共同委托诉讼代理人：伍志坚，广东国智律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：陈永生，广东广诺律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路**15C自编**，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：范嘉君，女，汉族，1982年8月24日出生，身份证住址广州市越秀区，该公司员工。原告谢秋幼、李慧与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢秋幼、李慧的共同委托诉讼代理人陈永生，被告恒安公司的委托诉讼代理人范嘉君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢秋幼、李慧的诉讼请求：1、被告按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告办理广州市白云区*243号303房（认购书地址：广州市白云区*家园A1栋303房）不动产权证书，将上述房屋所有权登记至原告名下；2、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2009年4月5日，原告与被告签订《颐和上院楼宇认购书》，约定原告向被告购买*家园A1栋303房，总价为829000元。原告按照约定向恒安公司支付了购房款419000元。后涉案房产被广州市天河区人民法院以（2013）穗天法执字第3454号案查封，原告于2019年4月8日提起执行异议之诉，天河区人民法院于2020年1月14日作出（2019）粤0106民初12719号民事判决书，判决解除上述案件对涉案房屋的查封与执行。涉案房屋的剩余购房款410000元也已交由天河区人民法院代管账户代管。因恒安公司一直没有为原告办理不动产权证，故诉至法院，望判如所请。被告恒安公司辩称：认购书的认购方只有谢秋幼，被告对李慧作为原告提出异议。涉案房屋未纳入预售范围，未办理初始登记，处于查封状态，且原告仅支付部分购房款，剩余房款未支付，被告有权行使先履行抗辩权，不予办证。被告从未委托广州市天河区人民法院收取房款，该院至今未将房款支付给被告，被告对法院收取房款的行为不予认可，故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年4月5日，两原告及案外人谢越（乙方）与被告（甲方）签订《颐和上院楼宇认购书》，约定乙方向甲方购买颐和上院（原*家园自编A1-A5栋）A1栋303房，套内面积86.01平方米（最终以产权登记部门实测面积为准），总房价为829000元。该认购书首页“认购方（乙方）”处记载为李慧、谢越、谢秋幼，最后一页落款处“认购方（乙方）”仅有谢秋幼一人签名。合同签订后，原告向被告支付了购房款419000元及合同约定的契税等税费13850元。被告向原告出具的《收款收据》上记载的交款人为“谢秋幼、李慧”或“谢秋幼、李慧、谢越”。2009年4月15日，被告将案涉房屋交付给原告使用。原告自收楼后一直占有、使用案涉房屋至今，双方未签订商品房买卖合同。现案涉的*家园A1栋地址变更为广州市白云区*243号。另查，因被告恒安公司未依广州市天河区人民法院（以下简称天河法院）作出的（2013）穗天法调确字第10号确认决定书向案外人陈海富履行还款义务，陈海富依法向天河法院申请执行，天河法院以（2013）穗天法执字第3454号案立案执行。该案执行中，天河法院于2014年11月26日作出（2013）穗天法执字第3454号执行裁定和协助执行通知书查封涉案房产。2019年4月，原告就此向天河法院提起执行异议之诉。该案诉讼中，原告于2019年12月25日将剩余房款410000元交至天河法院代管款账户代管。2020年1月14日，天河法院作出（2019）粤0106民初12719号民事判决书，判决解除对涉案房产的查封，停止对涉案房产的执行。该案被告陈海富不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2020年5月26日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终6969号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月10日，天河法院作出（2020）粤0106执16655号执行裁定书及协助执行通知书，解除对涉案房产的查封。另依原告的财产保全申请，本院以（2020）粤0111执保786号、（2020）粤0111民初11078号协执文书查封涉案房产，查封期限到2023年8月9日止。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局发函询问包括涉案房产在内的三套房产的查封、抵押情况以及除查封、抵押因素外，是否还存在其他办证障碍。该局于2020年9月21日复函称：一、房屋基本情况。*家园（自编A1-A5栋）所载地块以繁字71829号案办理了国土证，用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司。该项目经穗规验证【2010】1036号《建设工程规划验收合格证》规划验收，整体暂未办理首次登记。*家园A3栋303房、A1栋303房、A1栋503房（下称A3栋303房、A1栋303房、A1栋503房）未纳入预售范围，暂无预购商品房预告登记（预售合同备案）、抵押和不动产转移登记信息。二、查封情况。A1栋303房现由你院（2020）粤0111执保786号，（2020）粤0111民初10078号协执文书查封，查封期限到2023年8月9日止。三、处理建议。……（二）该业规划用途为住宅。自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根据购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。关于住宅用房限购政策问题建议你院征询市住建局意见。（三）由于*A1栋、A3栋尚未办理首次登记，办理首次登记及转移登记时需核查是否完善用地手续，补交土地出让金情况。来函房产的产权归属建议你院核实。（四）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若你院向我局送达协助执行解封、过户文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，购买人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。另查，两原告系夫妻关系，谢越系两原告之子。两原告一致确认谢秋幼是根据李慧的授权代李慧在涉案认购书上签名，涉案房产是由两原告共同购买。两原告及谢越一致同意谢越放弃作为涉案房产的权利人主张办理相应产权登记的权利，涉案房产登记在两原告二人名下即可。以上事实，有认购书、收款收据、地、地址证明函、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告双方签订的虽为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格等进行了明确约定，该认购书签订后，原告已经支付了购房款，被告也已履行主要义务，将案涉房屋交付给原告使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，涉案楼盘已通过建设工程规划验收，故涉案合同应为合法有效，双方均应恪守履行。依广州市规划和自然资源局的复函意见，案涉房屋目前未发现存在办理不动产权证书的障碍，故原告要求被告协助其办理案涉房产的不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。恒安公司在天河法院的尚有未履行付款义务的执行案件，原告将剩余房款410000元交至该院代管款账户代管应视为已将该款项交付给恒安公司，恒安公司以其未收到该部分款项为由主张原告未付清涉案购房款并不同意办理房产过户手续的抗辩意见本院不予支持。谢秋幼已确认李慧曾授权其代李慧在涉案认购书上签名，确认涉案房产是由两原告共同购买。涉案认购书首页“认购方（乙方）”处以及被告出具的《收款收据》上亦记载有李慧的姓名，据此足以认定李慧是涉案房产的购买人之一，其有权向被告主张涉案权利，被告以李慧并非涉案认购书的签订方为由主张李慧不能作为本案原告的抗辩意见本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：自本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告谢秋幼、李慧办理位于广州市白云区*侧*家园A1栋303房（现地址：广州市白云区*243号303房）的不动产权证。本案受理费6045元、财产保全费4665元，由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年九月二十五日书记员  冼颖斯