重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝02民终1877号 上诉人（原审原告）:李天棚，男，汉族，生于1995年10月28日，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:重庆市居兰房产经纪有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道关子社区天宫二路**，统一社会信用代码91500234MA5U7X3N9T。 法定代表人：杨**，系该公司经理。 被上诉人（原审被告）：祁美青，女，汉族，生于1976年2月24日，住重庆市开州区。 原审被告：邓科，女，汉族，生于1997年3月26日，住重庆市开州区。 上诉人李天棚因与被上诉人重庆市居兰房产经纪有限公司（以下简称居兰公司）、祁美青，原审被告邓科定金合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2020）渝0154民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李天棚上诉请求：1.撤销原判；2.判决居兰公司返还李天棚诚意金5000元，祁美青返还李天棚购房定金5万元；3.一、二审诉讼费由居兰公司、祁美青共同承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误。李天棚与邓科于2019年10月1日签订定金合同时，居兰公司就口头向李天棚承诺按照李天棚的要求办理贷款，即按照组合贷的方式为李天棚办理按揭贷款，李天棚在2019年12月28日即将要正式签订房屋买卖合同时，被告知不能办理组合贷，李天棚的贷款资金有缺口，才不能按时签订正式合同。该事实适用双方在定金协议中约定的双方互不承担违约责任的条款，祁美青应退还定金伍万元。二、原审法院适用法律错误。居兰公司在李天棚与祁美青之间提供居间服务，根据《合同法》规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬，居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬。李天棚与祁美青之间的房屋买卖合同没有成立，居兰公司就不得收取居间费，提前收取的居间费就应予以退还，原审法院以三方签订的定金协议13条约定，驳回上诉人的请求，实属不当。该13条约定违反了我国合同法的规定，应属无效条款，原审法院以此来判令，实属适用法律错误。 居兰公司辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。李天棚所说的口头协议不成立，定金协议上面说得很清楚，并没有像李天棚所说的有口头协议，所有的约定都体现在定金合同里面。定金协议里面三方约定的是按揭贷款，按其协议履行的话交易是完全能促成的。 祁美青辩称，2019年10月1日其委托邓科与李天棚、居兰公司三方协商一致，签订该房买卖的定金协议，定金协议中约定了房款的支付方式为按揭，并未明确约定组合贷，是否能办理组合贷并不能成为签订正式购房合同的理由，李天棚以此为由拒绝签订正式的购房合同构成违约行为，无权要求返还定金，请求驳回上诉，维持原判。 邓科述称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求依法驳回李天棚的请求。 李天棚向一审法院起诉请求：1．依法判决居兰公司返还李天棚诚意金5000元；2．依法判决邓科返还李天棚购房定金5万元；3．诉讼费由居兰公司、祁美青、邓科承担。在第一次庭审后，李天棚变更第二项诉讼请求为请求依法判决祁美青返还李天棚购房定金5万元。 一审法院认定事实：2019年10月1日，甲方（售房人或代理方）邓科、乙方（购房人）李天棚、丙方（经纪方）居兰公司共同签订《重庆市居兰房产经纪有限公司房屋买卖定金协议》（以下简称《定金协议》）。在该《定金协议》中，三方主要约定了如下内容：1．乙方自愿购买甲方位于开州区云枫街道长青街学林奥韵X房屋，产权证号：**地证2010字第**，面积129.07平方。该房屋成交金额为人民币1080000.00元（大写：壹佰零捌万元整）。在签订本合同当日乙方向甲方支付该房屋购房定金人民币50000.00元整（大写：伍万元整）。双方约定于2019年12月30日前签订正式合同（超出此时间按违约处理）。3．乙方对甲方代理人身份知情，并对甲方以代理人身份签订本合同及后期正式合同没有异议。乙方从给付该房屋定金之日起至规定签约时间内，不得以任何理由或借口不购买该房屋，否则视乙方违约。4．该房屋为简装带家具家电房，一同转让给乙方，乙方付款方式为按揭，若付款方式为按揭，乙方需在签订正式合同当日将首付款支付给甲方。5．签订正式合同之日，甲乙双方各支付成交价的1.5%，作为丙方中介费，一次付清，不予退还（如遇特殊情况：甲、乙、丙三方可协商确定）。9．甲乙双方一旦接受本合同条款并签订本合同，在签订正式合同时本合同所交定金自动转为购房款。12．买方在签订定金协议前要说明全款还是按揭，若按揭（注：不是抵押贷款）因为银行政策变动等原因无法贷款，则甲乙双方，互不承担违约责任，甲方退还乙方所交的一切费用。若因甲方房屋自身原因无法贷款，则甲方退还乙方所交购房定金及所交购房首款并承担违约责任。若因乙方征信不良或其他自身原因无法贷款，乙方必须选择全款购买此房屋。否则由乙方承担违约责任。13．在签订本合同时，甲乙双方支付给丙方诚意金5000.00（大写：伍仟元）。在签订正式合同当日归还（或转为居间服务费），如甲乙任意一方拒签正式合同，拒签方诚意金归丙方所有。14．甲乙双方友好协商，房屋定金乙方以转账方式支付给甲方。15．违约责任（1）如甲方违约，则按乙方所交购房定金的一倍作为违约金赔偿给乙方并退还乙方所交定金，并承担本合同约定违约责任及进入诉讼程序所产生的一切费用，乙方和丙方有权追诉因甲方违约造成的一切损失和费用。同时乙方将甲方所赔违约金的50%支付给丙方作为中介劳务费，如乙方拒交丙方该费用，则视乙方违约，乙方将承担一切违约责任及费用（包括不仅限于进入诉讼程序所产生的一切费用及律师费）。（2）如乙方违约，甲方有权不为其保留该房源，所交购房定金不予退还，此协议同时作废，甲方和丙方有权追诉因乙方违约造成的一切损失和费用。同时甲方无条件将乙方所交定金50%作为中介劳务费支付给丙方，如甲方拒交丙方该费用，则视甲方违约，甲方将承担一切违约责任及费用（包括不仅限于进入诉讼程序所产生的一切费用及律师费）。（3）若甲乙双方自行协商解除此协议或者避开丙方私自交易该房屋，甲乙双方必须分别向丙方支付房屋成交金额（议价时）的1.5%作为中介费，并将承担一切违约责任及费用（包括不仅限于进入诉讼程序所产生的一切费用及律师费）。17．甲乙双方在签订本合同时，应认真阅读本合同的全部条款，一经签订，即认为当事双方已经理解并同意本合同的所有条款，当事人必须按约定行使权力和主动承担责任。18．甲，乙，丙三方就本合同及附件所约定的所有条款已达成一致意见，并承诺自愿无条件遵守，丙方不承担甲、乙双方违约所造成的一切法律责任及经济损失。本合同一式三份，甲，乙，丙三方各持一份，均具有同等法律效力，经三方签字并盖章之日起生效。邓科、李天棚分别在甲方（代理人）、乙方处签名捺印，居兰公司在中介方处加盖公章。 2019年10月1日，居兰公司向李天棚出具收据一张，其上载明“今收到李天棚（身份证号XXX）购买重庆开州区云枫街道长青街学林奥韵X号房屋诚意金人民币5000.00元（大写：伍仟元整），付款方式现金”。 2019年10月1日，李天棚通过支付宝转账的方式向邓科支付50000元，邓科向李天棚出具收据一张，其上载明“今收到李天棚（身份证号：XXX）购买重庆开州区云枫街道长青街学林奥韵X号房屋定金人民币50000.00元（大写：伍万元整），付款方式转账”。 另查明，坐落于重庆市开州区云枫街道长青街**的房屋（产权证号：3：**地证2010字第**登记在祁美青名下。 还查明，2019年10月1日，祁美青向邓科出具委托书，委托邓科代为办理重庆市开州区云枫街道学林奥韵X房屋的出售的相关手续。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”等内容，再结合本案来看，李天棚、居兰公司、邓科在2019年10月1日签订的《房屋买卖定金协议》中对房屋价格、房款支付方式、定金、违约责任等事项作出了明确约定，且李天棚、居兰公司、邓科对签订该《房屋买卖定金协议》的真实性并无异议。经审查，李天棚、居兰公司、邓科双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效之情形，也无《中华人民共和国合同法》第五十四条规定之法定可撤销之情形，故李天棚、居兰公司、邓科之间于2019年10月1日签订的《房屋买卖定金协议》是合法、有效的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”就本案而言，《定金协议》签订后，李天棚按照约定向邓科支付了履约定金5万元，向居兰公司支付了诚意金5000元。双方在《定金协议》第1条中明确约定于2019年12月30日前签订正式合同（超出此时间按违约处理）。现根据李天棚的当庭陈述，未签订正式合同的理由是因为居兰公司告知其无法办理组合贷。从《定金协议》第4条上看，双方约定了李天棚支付房款的方式为按揭。但双方并未约定涉案房屋的按揭贷款为“组合贷”。李天棚申请了证人李小芳出庭作证，李小芳作为李天棚的姐姐，在当庭作证时陈述，李天棚没有签订房屋买卖合同，是因为签《定金协议》时说好了组合贷，2019年12月28日居兰公司跟李天棚说不能组合贷，让李天棚用商业贷。同时也明确陈述，在签订《定金协议》前有阅读过该《定金协议》的内容。李天棚同时提交了2019年12月29日与居兰公司的法定代表人杨**的通话记录，居兰公司对该通话记录也予以认可，但从该通话记录上看，仅是李天棚在强调“组合贷”，并未获得对方的确切回应。上述证据不能证实居兰公司存在违约的情形。无论是李天棚的陈述,还是证人李小芳的当庭证言，还是李天棚提交的通话记录，均不能佐证邓科、祁美青对“组合贷”的事知情。而该《定金协议》是由李天棚、邓科、居兰公司三方签订。据此，从李天棚出示的现有证据看，不能证实在签订《定金协议》时约定了“组合贷”。李天棚也未提供证据证实各方对《定金协议》进行了变更。根据双方在《定金协议》第17条“一经签订，即认为当事双方已经理解并同意本合同的所有条款，当事人必须按约定行使权力和主动承担责任”和18条“甲，乙，丙三方就本合同及附件所约定的所有条款已达成一致意见……经三方签字并盖章之日起生效”的约定，李天棚、邓科、居兰公司应履行各自的义务。双方在《定金协议》第12条约定“买方在签订定金协议前要说明全款还是按揭，若按揭（注：不是抵押贷款）因为银行政策变动等原因无法贷款，则甲乙双方，互不承担违约责任，甲方退还乙方所交的一切费用。若因甲方房屋自身原因无法贷款，则甲方退还乙方所交购房定金及所交购房首款并承担违约责任”。从李天棚的当庭陈述看，本案并非因为邓科方房屋自身原因无法办理贷款。故本案邓科、祁美青也不存在违约的情形。从李天棚的陈述及证人李小芳的当庭证言看，李天棚因无法办理“组合贷”而未按约定于2019年12月30日前与邓科签订正式房屋买卖合同，从《定金协议》的内容看，仅约定了房款支付方式为按揭，并未明确约定“组合贷”。故是否能够办理“组合贷”并不能成为拒签正式房屋买卖合同的理由。根据《定金协议》13条的约定“如甲乙任意一方拒签正式合同，拒签方诚意金归丙方所有”。综上，对李天棚的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回李天棚的诉讼请求。案件受理费1176元，减半收取588元，由李天棚负担。 二审中，李天棚、居兰公司、祁美青、邓科未提交新证据。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。 针对李天棚主张因政策原因，居兰公司未能为其办理案涉房屋的“组合贷”，致使其无法签订正式房屋买卖合同，要求居兰公司返还其已支付5000元诚意金，邓科母亲祁美青返还其已支付购房定金5万元问题。本院认为，依法成立的合同，理应受法律保护，按照案涉房屋买卖定金协议约定，李天棚拒绝签订正式购房合同构成违约，祁美青、居兰公司不应返还其购房定金、诚意金。首先，2019年10月1日李天棚、邓科、居兰公司三方自愿签订案涉房屋买卖定金协议，该协议第四条约定乙方付款方式为按揭，但未明确贷款方式。李天棚主张本案贷款方式系居兰公司口头承诺的公积金贷款与商业贷款形成的组合贷，但其申请的证人李小芳及其举示的电话录音，均只能表明李天棚曾与居兰公司就贷款方式进行过商讨，不能证明居兰公司就案涉“组合贷”与李天棚已达成协议，愿意承担相应的后果，因此，李天棚主张居兰公司与其就“组合贷”达成口头协议，本院不予采信。此外，李天棚主张其未能办理“组合贷”系银行政策发生变化导致，但并未向本院举示相关证据进行佐证，根据“谁主张、谁举证”的法律原则，李天棚应承担举证不能的法律后果。综上，根据案涉房屋买卖定金协议约定，李天棚以不能办理“组合贷”为理由，拒签正式房屋买卖合同构成违约，一审认定驳回李天棚的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，李天棚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1190元，由上诉人李天棚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 健 审 判 员  李洪武 审 判 员  龙江莉 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  高 峰 书 记 员  张 蕾