广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17333号原告：中盈地产集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********，统一社会信用代码914************866。法定代表人：林治平，执行董事。委托诉讼代理人：黄高翔，男，原告公司员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：赖海军，男，1992年10月28日出生，汉族，住广东省广宁县*****************，公民身份号码441************632。原告中盈地产集团有限公司（以下简称中盈公司）诉被告赖海军租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于同年9月16日公开开庭审理了本案。原告中盈公司的委托诉讼代理人黄高翔、杨健霖到庭参加了诉讼，被告赖海军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年7月1日至2018年7月18日的租金994元及违约金（违约金以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按月利率2%计至实际清偿之日止)；2.被告向原告支付2018年7月1日至2018年7月18日能源费847元及违约金（违约金以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按月利率2%计至实际清偿之日止）；3.被告向原告支付2018年6月-2018年7月水费169元、电费669元及违约金（违约金以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按月利率2%计至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付违约金12403元（租金总额的20%）；5.被告向原告支付3个月空置期租金损失5133元；6.被告向原告支付装修期内租金1361元；7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月14日，原告与被告签订《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》及其他相关文件，《租赁合同》约定被告承租原告坐落于佛山市南海区****************编号为5B02号的房产（以下简称涉讼物业），租期自2017年4月20日起至2020年4月19日止。其中2017年4月20日至2018年4月19日期间的月租金为1711元；2019年4月20日至2020年4月19日期间的月租金为2096元。被告应承担使用租赁物业发生的全部费用，包括但不限于水电费、燃气费、通讯费等，被告应按租赁物业独立水电表度数加损耗度数向原告计付水电费；被告应于每月五日前向原告支付当月租金及上月水电费、燃气费等约定的各项费用。《租赁合同》约定，被告享有与装修期内租金同等金额的减租优惠，并约定租赁期内被告有违约或违法行为的，原告有权要求被告补足已减免的租金等各项费用。另约定，被告逾期支付本合同约定的各项费用，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告除有权继续向被告追偿应付费用和违约金外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的20%支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物业、没收保证金。上述合同及相关文件签订后，原告依约向被告交付了租赁物业，合同履行期间，被告曾拖欠原告相关费用并于2018年7月4日向原告出具书面《声明》称其经营不善，拟单方撤场并停止营业。为此，原告多次催促被告支付拖欠的费用，被告仍置之不理。因被告存在拖欠租金、水电费，无正当理由，未经原告同意私自撤场等违约行为，故被告还应补足优惠减免的租金1361元。综上，原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称，原告起诉不合理，被告在2018年8月4日已经搬走，且已放弃押金，故无需要再支付2018年7月1日之后的费用。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证的权利。结合被告庭后的质证意见，原告提交的证据，被告对其真实性均未提出异议，故本院采信原告提交的证据的真实性，并综合认定其证明力。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼物业登记权利人为中盈公司，规划用途为办公。2017年4月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将涉讼物业出租予被告作为办公使用；租期为2017年4月20日至2020年4月19日；暂定交付日为2017年4月16日；装修期为30天，从交付或视为交付租赁物业之日起计算；装修期内被告需承担租金、物业服务费、装修期间产生的垃圾清理费、水电费等各项费用及所有承租方应承担的责任；自计租日2017年4月20日起，满一年为一个租赁年度，其中2017年4月20日至2018年4月19日期间租金1361元/月，2018年4月20日至2019年4月19日期间租金1711元/月,2019年4月20日至2020年4月19日期间租金2096元/月；租赁期内被告有违约或违法行为的，应立即补足已减免的租金、物业管理费等各项费用；合同签订之日，被告需一次性向原告支付履约保证金，被告未依约支付履约保证金的，原告有权解除合同；履约保证金不用于折抵租金、水电费及其他各项费用，合同履行期间被告违约的，原告有权直接在保证金中扣除被告应付违约金、赔偿金，并书面告知被告，被告应在接到原告通知之日起两日内补足保证金；租赁期间被告单方解除合同的，履约保证金不予退还，无违约事由的，被告应在租赁期满之日向原告退还履约保证金收据原件，原告收到收据之日起十五日内无息返还履约保证金；被告应于每月5日前向原告支付当月租金及上月水电费、燃气费用等合同或补充协议约定的各项费用；被告逾期支付合同约定的各项费用，包括但不限于履约保证金、租金、水电费、燃气费、赔偿金等，原告有权暂停租赁物业供水、供电、供气，且每逾期一日，被告应按应付未付金额的百分之一向原告支付违约金，逾期达十五日的，原告有权继续追偿被告应付费用外，并有权要求被告按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，违约金不足以赔偿原告损失的，原告有权继续向被告追偿，同时有权立即解除合同、收回租赁物、没收保证金，被告单方解除合同的，按以上约定承担违约责任。同日，双方签署了《关于收取能源费补充协议》，约定：被告向原告支付能源费，具体包括正常时间中央空调使用费、公摊部分的水电费和其他能源收费等；能源费按年度（12个月）计费，每年度能源费分十二期支付，被告应于每月5日前向原告支付一期能源费，上述费用的支付以原告实际到账日为支付日，且该费用不因实际能耗变化而调整；能源费装修期按3元/m2/月，即2017年4月20日至2017年5月19日能源费为292元，租赁期按15元/㎡/月，即2017年4月20日至2020年4月19日，被告每期支付1458元，上述具体收费标准以原告当年度通知为准；被告应于本协议签订之日一次性向原告支付首期能源费1458元及能源费保证金4374元；被告转让物业时应缴清物业名下的能源费，否则原告不予退还能源费保证金。同日，双方签署了《补充协议》，对《租赁合同》补充约定：被告应于合同签订之日一次性向原告支付等额于三个月租金的履约保证金4083元；履约保证金的使用、抵扣、补足、退还等依合同约定执行；被告应于合同签订之日一次性向原告支付水电费押金486元；被告在合同履行期间无违约事由的，合同期限届满或终止时，被告应交回收据原件，原告收到后15日内将押金无息返还给被告；合同履行期间，被告违反任何合同约定的，除依合同原约定承担违约责任外，水电费押金不予退还；等等。2018年7月4日，被告向原告提交了两份《声明》，明确被告因经营不善，要求于当日将涉讼商铺内物品撤走搬离，停止营业，并解除与原告的《租赁合同》及相关协议，被告将于2020年7月4日自行搬离涉讼商铺，如当日之后涉讼商铺内还有遗留物品的，视为被告放弃其所有权。同日，被告搬离涉讼商铺。2018年7月11日，原告向被告邮寄《关于遵守合同约定的事宜》，向被告催交欠款4410元及滞纳金634.92元。2019年8月15日，原告向被告邮寄《催款函》，要求被告在其发函之日起五日内支付涉讼物业2018年6-7月份的租金、管理费、能源费、铺内水、电费等费用合计4690元以及滞纳金12618.82元。该邮件因投递无果而退件。2019年12月4日，原告向被告邮寄《律师函》，主张被告拖欠原告租金994元、水电费840元、能源费847元及暂计至2019年11月10日的滞纳金875元，要求被告收函后三日内联系原告付款。该邮件于同月6日妥投。诉讼中，双方均确认被告就涉讼物业已支付截至2018年6月30日止的租金及能源费，原告自认被告就涉讼物业已交纳履约保证金4083元、水电押金486元、能源费保证金4374元。原告主张对前述款项予以没收。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告就涉讼物业的租赁而签订的《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。被告在2018年7月4日搬离涉讼物业时，向原告提交了相应的撤场声明，原告予以接收并予放行，反映原告知悉且不对被告搬离涉讼商铺持异议，故双方签订的《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》、《补充协议》于2018年7月4日解除。被告在签署上述协议之后、租赁期限远未结束之前即搬离涉讼物业，构成根本违约，应承担相应的违约责任。据此，本院根据当事人陈述、举证及原告诉请，对本案租赁清算如下：1.关于租赁对价。根据《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》的约定，被告使用涉讼物业，每月应向原告支付的对价包括《租赁合同》约定的租金和《关于收取能源费补充协议》约定的能源费。因被告实际于2018年7月4日搬离涉讼物业，故结合其付款情况，被告还应向原告支付2018年7月1日至7月4日的租赁对价，其中租金221元（1711×4÷31，取整，下同），能源费188元（1458×4÷31）。原告关于租金及能源费诉请超以上核定的，本院不予支持。2.关于水电费。根据《租赁合同》的约定，被告承租涉讼物业期间产生的水电费用由其承担。因此，原告主张被告欠付2018年6月电费447元、2018年7月电费222元、2018年6月水费113元、2018年7月水费56元，被告未举证证明其已清偿其离场前产生的水电费用，故本院对原告的前述主张予以采纳，被告应支付水电费欠款838元予原告。3.关于逾期付款的违约金。被告逾期支付租金、能源费和水电费构成违约，依约应向原告支付逾期付款的违约金。但因《租赁合同》、《关于收取能源费补充协议》约定的逾期付款的违约金计付标准过高，且原告也未提交证据证明其有按照合同约定将用水用电情况告知被告，故本院结合本案的实际情况，酌情判令被告应以欠付的租金221元、能源费188元、水电费欠款838元为本金，从2018年7月6日起至实际清偿之日止，按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告，原告关于逾期付款违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。4.关于解除合同的违约金。如上所述，涉讼合同因被告的原因解除，被告构成根本违约，应向原告支付解除合同的违约金。原告主张已为被告免除装修期30天租金1361元，被告未举证推翻，本院予以采纳。因此，原告根据《租赁合同》的约定要求被告补足装修期的租金1361元符合双方约定，本院予以支持。因《租赁合同》既约定在被告违约致合同解除的情况下，原告有权对被告所交保证金予以没收，又约定被告应按租赁期间租金总额的百分之二十支付违约金，该约定明显过高，本院根据公平原则酌情予以调整。被告主张以放弃押金的方式离场，其支付的履约保证金4083元、水电押金486元、能源费保证金4374元由原告没收，已足以弥补原告因被告根本违约致合同解除造成的损失，故本院对原告诉请被告支付租金总额的20%的违约金12403元不予支持。同理，本院对原告诉请被告赔偿空置期租金损失5133元亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告赖海军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金221元、能源费188元、水电费838元予原告中盈地产集团有限公司；被告赖海军应于本判决发生法律效力之日起十日内以上述第一项欠付的款项为本金，从2018年7月6日起至实际清偿之日止按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告中盈地产集团有限公司；被告赖海军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付装修期的租金1361元予原告中盈地产集团有限公司；驳回原告中盈地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序（小额诉讼）结案，案件受理费减半收取计185.17元（原告已预交），由原告负担160.17元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  谢晓东二〇二〇年九月二十五日书记员  许晓璇