四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川19民终751号 上诉人（原审原告）：何爱琼，女，1973年1月4日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市。 委托诉讼代理人：何官德，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司，住所地四川省巴中市巴州区盘兴物流园区。 法定代表人：黄忠义，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：辜晓虎，男，1991年11月21日出生，汉族，该公司职工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王宗福，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 上诉人何爱琼因与上诉人巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司（以下简称巴中盘兴物流园区公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何爱琼的上诉请求：1.依法撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初818号民事判决。2.依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。3.判令被上诉人一次性返还上诉人购房款318586元及占用资金利息。利息计算方式：以本金358586元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自收款之日起计算至付清之日止。4.判令巴中盘兴物流园区公司给上诉人（原审原告）承担违约金。5.本案一、二审诉讼费由被上诉人巴中盘兴物流园区公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，对巴中盘兴物流园区公司逾期办证的行为已构成实质违约的事实及原因未查清。2.一审法院判理错误。一审法院无视与法律规定严重相悖的案涉《商品房买卖合同》中的格式条款，错误解释合同，导致违约金计算方式错误。3.一审法院适用法律错误，错误适用《合同法》有关条款。故，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。 上诉人巴中盘兴物流园区公司辩称：上诉人何爱琼的上诉请求均不应当得到法庭的支持，应当予以驳回，并且支持我方的上诉请求。 上诉人巴中盘兴物流园区公司的上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初818号民事判决第一项，改判上诉人不承担违约责任。2.本案一、二审诉讼费由何爱琼承担。事实和理由：1.未能按期办证属于不可抗力因素，应予免责，一审判决承担违约责任是错误的。2.上诉人没有任何违约意愿及行为，不应承担违约责任。3.一审判决认定上诉人构成违约属错误认定，同时解释合同条款错误。4.一审判决上诉人承担每月100元的违约金和负担2500元的案件受理费不公平。故，请求二审法院撤销一审判决第一项，改判上诉人巴中盘兴物流园区公司不承担违约责任，本案一、二审诉讼费由何爱琼承担。 上诉人何爱琼辩称：1.巴中盘兴物流园区公司未能在与上诉人约定的期限内办理房屋权属证书交于上诉人，故巴中盘兴物流园区公司存在虚假陈述。2.巴中盘兴物流园区公司不履行办证和交证义务，纯属不作为，所以才导致上诉人何爱琼未取得涉案房屋的完全权属。3.一审法院认定被上诉人巴中盘兴物流园区公司违约的事实仅是表象，未查清原审被告违约的实质原因。4.一审法院适用法律错误。上诉人主张行使的是《合同法》第九十四条的法定解除权，不是《合同法》第九十五条的约定解除权。案涉房屋的买卖合同系被上诉人巴中盘兴物流园区公司提供的格式合同，该合同第十九条第二款根据《合同法》第三十九条之规定，应属无效条款。根据《最高人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定。除此以外，关于逾期办证的案件，巴中市中级人民法院已有（2019）川19民终1298号类似案件，同类案件应同判。故，上诉人何爱琼的上诉请求应得到法院的支持。 何爱琼向一审法院起诉请求：1.判令解除何爱琼与巴中盘兴物流园区公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。2.判令巴中盘兴物流园区公司一次性返还原告购房款318586元及占用资金利息，利息计算方式：以318586元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自收款之日起计算至支付清为止。3.判令巴中盘兴物流园区公司给何爱琼承担违约金（比照《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任，逾期办证按已付款的每日万分之三支付违约金)。4.由巴中盘兴物流园区公司承担本案案件受理费、保全费。 一审法院审理查明：2014年1月24日，巴中盘兴物流园区公司取得盘兴中国西部物流园区D5、D6、C6区《商品房预售许可证》。2014年6月29日，何爱琼与巴中盘兴物流园区公司签订《盘兴大商贸物流园区定购书》，何爱琼定购D5区B栋312号门市及D5区B栋314号门市，同日，何爱琼向巴中盘兴物流园区公司交纳购房定金140000元。 2015年1月6日，何爱琼、巴中盘兴物流园区公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：502338）及《补充协议》，何爱琼购买巴中门市（建筑面积35.89ｍ2，价款160190元）及Ｄ5区Ｂ幢Ｆ3单元3层12号门市（建筑面积35.89ｍ2，价款158396元）。该合同中第十条对交付条件约定：（一）出卖人应当在2015年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列要件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。第十九条对产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，初始登记时间顺延6个月，若顺延6个月后仍未办理的且因此导致逾期办理转移登记取得房屋所有权证书的，则应按买受人已付房款的千分之二支付违约金。（二）转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交房之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金。 《补充协议》第十一条关于合同解除的约定：1.合同登记备案后，买受人依据购房合同及本协议有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起15日内向出卖人发出书面通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。2.合同解除后15日内，买受人有义务配合出卖人共同到房地产交易中心办理本合同登记备案注销手续，否则出卖人有权拒绝退还购房款，并要求买受人支付违约金（每日按房价款总额的0.2‰计）......。 签订《商品房买卖合同》和《补充协议》当日，何爱琼补交购房款178586元，并接收案涉房屋。一审审理中，巴中盘兴物流园区公司对收取何爱琼购房款318586元无异议（该购房款系扣减三年返租租金后实际缴纳的房款)。 2015年1月6日，何爱琼（甲方）、案外人巴中大秦巴商业管理有限公司（乙方）、巴中盘兴物流园区公司（丙方）签订《商铺委托经营管理协议》，何爱琼将案涉房屋委托乙方统一招商、自主经营，协议有效期三年，自2014年12月31日至2017年12月30日。该期间的返租租金在房款中进行了优惠扣减。2019年8月31日，三方再次签订《商铺委托经营管理协议》，约定：协议有效期三年，自2018年1月31日至2020年12月30日止，该商铺的托管按照现市场行情确定：F3-3层均为11.4元/月/m2。该期间的返租租金，案外人巴中大秦巴商业管理有限公司于2019年12月2日向何爱琼支付13910.96元。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。 关于何爱琼请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议并由被告返还购房款、利息的问题。 首先，何爱琼、巴中盘兴物流园区公司双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款对办理转移登记进行了约定，即“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交房之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金。”双方已明确约定不退房。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中何爱琼虽向被告公司黄泳铧邮寄送达了《函》，但根据该《函》的内容系原告催促被告继续履行合同，且该《函》系在2019年2月15日才向巴中盘兴物流园区公司发出，故根据上述条文的规定，何爱琼并未在合理的期限内行使解除权，其解除权已消灭。第三，何爱琼所购买的案涉房屋系经营性用房，原告接收房屋后，将该房屋出租给案外人，收取了房屋返租租金，目前案涉房屋仍在出租期间，同时案涉的房屋办理了备案登记，被告未按约定办理案涉房屋的产权登记证书，并没有影响何爱琼对商铺的占有、使用、收益的权利。综上，何爱琼提出解除合同、返还购房款及支付利息的理由不成立，一审法院不予支持。 关于何爱琼请求巴中盘兴物流园区公司支付逾期办证违约金的问题。 巴中盘兴物流园区公司未按合同约定为何爱琼办理案涉房屋的不动产权证书，构成违约，应当承担违约责任。巴中盘兴物流园区公司辩称导致不动产权证书未能办理的责任不在巴中盘兴物流园区公司，因其所提供的证据不构成法律上的免责事由，不能对抗合同约定的义务，应当承担相应的违约责任，故其辩称理由不成立，一审法院不予采信。双方虽在《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金的约定为“买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金”，但根据条款约定的内容应确认为：“买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，出卖人按月计算支付给买受人壹佰元违约金”。巴中盘兴物流园区公司应自2016年7月1日起按月向何爱琼支付逾期办证违约金至被告向原告交付产权证书之日止。 综上，一审法院遂判决：一、被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司于判决生效之日起十日内向原告何爱琼支付逾期办理、交付巴中市巴州区盘兴物流园区D5区B幢F3单元3层12号房屋及D5区B幢F3单元3层14号房屋的不动产权证书违约金，违约金计算方式为：自2016年7月1日起计算至被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司向原告何爱琼交付房屋不动产权证书之日止，以每月100元为标准进行计付；二、驳回原告何爱琼的其他诉讼请求。如果未按判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，减半收取3035元，巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司负担2500元，何爱琼负担535元。 二审中，上诉人巴中盘兴物流园区公司向本院提交以下两份证据：一、巴中市巴州区公安消防大队建设工程消防验收意见书（巴州公消验字〔2015〕第0009号）。二、盘兴购房户庞敏的房款结算单。拟证明：1.涉案房屋已经通过巴州区公安消防大队验收。2.巴中盘兴物流园区公司曾为办理涉案房屋权属登记提交该资料，但因相关行政部门暂停验收办证导致未能按期办证。3.类似情况给客户办证晚了，给付的违约金按照已付房款的2‰计算，根据购房合同第十九条第一款第二项初始登记之约定，一审判决违约金错误。 上诉人何爱琼的质证意见：1.巴中盘兴物流园区公司提交的第一份证据不属于二审新证据。因为该证据形成时间是2015年7月8日，在一审的时候就已经客观存在，而巴中盘兴物流园区公司二审才提交，违反诉讼证据规则，法庭不应采信。2.第一份证据的证明目的与巴中盘兴物流园区公司在一审中的陈述相矛盾，该份证据充分证明了其根本违约的客观事实，因此不能达到其证明目的。3.第二份证据与本案没有关联性。原因是庞敏房屋在C5区，涉案房屋在D5区。且该份证据也不属于二审新证据，在一审庭审前已经形成，法庭不应采信。 二审中，上诉人何爱琼未向本院提交证据。 本院对上诉人巴中盘兴物流园区公司提交的两份证据将结合本案其他在案证据予以综合认定。 二审经审理查明的基本事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、一审判决驳回上诉人何爱琼要求解除与巴中盘兴物流园区公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，和返还购房款及支付利息的诉请是否正确。二、关于天然气管道安全距离调整属于国家政策调整，是否属于不可抗力。三、一审判决认定巴中盘兴物流园区公司违约并判决其支付违约金的计算方式是否正确。 一、关于一审判决驳回上诉人何爱琼要求解除与巴中盘兴物流园区公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，和返还购房款及支付利息的诉请是否正确的问题。 本院认为，一方面，结合本案涉案房屋为商业门面，交付多年，且截止上诉人何爱琼提起本案诉讼，上诉人何爱琼已将涉案房屋出租，从中获利的客观情况，因此，纵然巴中盘兴物流园区公司未按照约定为上诉人何爱琼办理涉案房屋的产权登记证书，但该违约行为并未影响上诉人何爱琼对涉案房屋的占有、使用、收益之合同目的的实现。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于解除权行使的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，解除权的行使必须按照法律规定或者当事人约定的方式行使。本案中，上诉人何爱琼称自己多次催告巴中盘兴物流园区公司履行办证的合同义务，但巴中盘兴物流园区公司表示拒绝履行，因此自己享有《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项下的合同解除权，但结合《函》的发出时间（2019年2月15日），与巴中盘兴物流园区公司负责人黄泳铧的通话时间（2020年1月21日），《函》和通话的内容（催促巴中盘兴物流园区公司履行合同，而非解除合同），及根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，同时参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，及双方签订的《补充协议》第十一条第一款对合同解除期限的明确约定（……应在解除合同事由发生之日起15日内向出卖人发出书面通知，否则视为放弃解除权……）。是故，无论是在法律规定上面，还是在合同约定上面，上诉人何爱琼行使合同解除权的方式均不符合法律规定及协议约定，故一审判决驳回上诉人何爱琼要求解除与巴中盘兴物流园区公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》，和返还购房款及支付利息的诉请并无不当，应予维持。 二、关于天然气管道安全距离调整属于国家政策调整，是否属于不可抗力的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。认定某个事件是否属于不可抗力应从以下四个方面加以综合认定:1.法律要求构成不可抗力的时间必须是当事人在订立合同之时，对事件的发生是不可能预见到的；2.合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生；3.合同当事人对于意外发生的某个事件所造成的损失不能克服；4.对某一个具体合同而言,构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止之前，即合同的履行期间内发生的。 本案中，巴中盘兴物流园区公司所称的天然气管道改迁及国家政策导致安全距离调整不构成不可抗力。理由如下：1.巴中盘兴物流园区公司作为经营多年的企业法人，在涉案房屋所在项目建设之初，就已知晓天然气管道的存在，因此，天然气管道可能对项目产生影响并非属于不能预见到的情况。2.巴中盘兴物流园区公司称被有关部门于2016年9月21日叫停涉案房屋验收，但根据双方合同约定，巴中盘兴物流园区公司至迟应于2015年12月31日前办理初始登记，也即是说，相关部门的行政行为对案涉房屋办理产权证的影响时间为合同履行期届满之后。3.巴中盘兴物流园区公司二审中向本院提交了巴中市巴州区公安消防大队出具的巴州公消验字〔2015〕第0009号消防验收意见书，该文件记载的出具时间为2015年7月8日，而国家政策调整的时间为2015年10月，也即是说，巴中盘兴物流园区公司完全有可能在国家关于天然气管道安全距离的政策调整前，向有关部门提交有关资料，办理完毕产权登记，也就是说该国家政策调整的影响并非不能克服。故巴中盘兴物流园区公司关于未能按期办理产权证书属于不可抗力因素的辩解理由不能成立。巴中盘兴物流园区公司至今未能取得涉案房屋的权属证明，已构成违约。 三、关于一审判决认定巴中盘兴物流园区公司违约并判决其支付违约金的计算方式是否正确的问题。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，本案中上诉人何爱琼与上诉人巴中盘兴物流园区公司签订的《商品房买卖合同》第十九条第一款初始登记和第二款转移登记的约定为上下衔接的关系，也即是指只有当作为出卖人的巴中盘兴物流园区公司办理了初始登记，才能适用第二项关于转移登记的约定，如果第一项初始登记尚未办理，第二项关于转移登记的约定便没有适用的前提。而本案中，巴中盘兴物流园区公司至今尚未办理初始登记。是故，一审法院根据将案涉《商品房买卖合同》中第十九条第二款第二项约定中“买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，买受人按月计算支付给出卖人壹佰元违约金”的条文含义确认为：“买受人不退房，转移登记时间顺延6个月，若顺延后仍未办理，出卖人按月计算支付给买受人壹佰元违约金”。进而判决巴中盘兴物流园区公司应自2016年7月1日起按月向何爱琼支付逾期办证违约金至被告向原告交付产权证书之日止。属于事实认定错误，应予纠正。巴中盘兴物流园区公司应根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第一款第二项之约定，按买受人何爱琼已付房款318586元的2‰支付逾期办理、交付巴中市巴州区盘兴物流园区D5区B幢F3单元3层12号房屋及D5区B幢F3单元3层14号房屋的不动产权证书违约金。 综上所述，上诉人巴中盘兴物流园区公司的部分上诉请求成立，应予支持，上诉人何爱琼的全部上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院适用法律正确，但认定事实存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初818号民事判决第二项。即“驳回原告何爱琼的其他诉讼请求”； 二、变更四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初818号民事判决第一项“被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司于本判决生效之日起十日内向被告何爱琼支付逾期办理、交付巴中市巴州区盘兴物流园区D5区B幢F3单元3层12号房屋及D5区B幢F3单元3层14号房屋的不动产权证书违约金，违约金计算方式为：自2016年7月1日起计算至被告巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司向原告何爱琼交付房屋不动产权证书之日止，以每月100元为标准进行计付”为“上诉人巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司于本判决生效之日起十日内按已付房款318586元的2‰向上诉人何爱琼支付逾期办理、交付巴中市巴州区盘兴物流园区D5区B幢F3单元3层12号房屋及D5区B幢F3单元3层14号房屋的不动产权证书违约金”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变。 二审案件受理费6070元，由何爱琼负担1000元，巴中盘兴中国西部物流园区股份有限公司负担5070元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  杨 垚 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  黄 涛 书 记 员  董 洁