重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5266号上诉人（原审原告）：蒋长邦，男，1941年5月11日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人（原审被告）：卢小平，男，1958年4月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：吴红兵，重庆尚润律师事务所律师。上诉人蒋长邦因与上诉人卢小平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初9958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蒋长邦，上诉人卢小平及其委托诉讼代理人吴红兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒋长邦上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：卢小平的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任，且其搬走时，楼上被其凿开了大洞，其应支付违约金10万元。一审判决支付违约金2万元，明显过低且无法律依据。依据合同法司法解释（二）第29条规定，上诉人在本案中无过错，双方约定的违约金仅十万元，远低于合同法规定的“过分高于造成的损失”。上诉人为无过错方却判决承担大部分诉讼成本，有失公平正义。被上诉人卢小平制造恶意诉讼，无故冻结上诉人健康保障存款近8万元，造成上诉人严重精神损害，气血郁结于髋部疼痛、高血压危险住院治疗等，产生相应的营养费、交通费、茶水费及后续门诊治疗费应归于精神损害赔偿中，并由违约方卢小平承担精神损害赔偿12981.9元。卢小平辩称，虽然有生效判决认定卢小平违约，但卢小平对违约的事实不认可。双方约定违约金明显过高，且（2019）渝0103民初19843号民事判决及（2020）渝05民终89号民事判决认定卢小平与蒋长邦的房屋租赁合同于2019年9月1日即解除，卢小平所交房租为2019年6月1日-2019年9月15日，相当于还有15天才到期，两份判决均未要求蒋长邦退还，其实质是已让卢小平承担了违约责任，因此蒋长邦再另行主张违约金毫无依据。蒋长邦要求的除违约金以外的其他赔偿无法律依据，请求法院依法驳回。卢小平上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人蒋长邦的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费由蒋长邦承担。事实和理由与答辩意见一致。蒋长邦辩称，卢小平及代理人都尊重原来的一、二审判决即他已经违约，这点没有异议，蒋长邦也同意。既然违约，就要承担违约责任。蒋长邦已经履行了交付房屋的合同义务，卢小平因继续经营要亏损，所以利用停电栽赃，提前终止合同。卢小平不能经营、要退租，就要赔偿10万元违约金，且不退还租金，这个在合同约定得非常清楚。合同还约定腾退房屋的时候，不要对房屋进行任何破坏。双方合同约定60个月，卢小平只租了3个月，还有57个月没履行，蒋长邦的预期损失是3009600元，故蒋长邦要求的10万元违约金并没有“过份高于”。蒋长邦向一审法院起诉请求：1.依法判令被告卢小平支付违约金十万元。并从2019年9月1日起加倍支付迟延履行期间的债务利息；2.本案诉讼费1161元及房屋财产保全费1020元由卢小平承担。一审法院认定事实：2019年6月1日出租方蒋长邦（甲方）与承租方卢小平（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方出租给乙方的房屋位于重庆市渝中区某号房屋，出租屋面积18平方米及右侧阁楼8平方米；租赁期限为60个月，自2019年6月1日至2024年5月31日止；每月租金52800元整。每3个月支付一次，在第四个月初提前15日支付。乙方从接房之日起免租期10日，以银行交易凭证为准。双方可以协商变更、解除或终止本合同。租赁期满合同自然终止。合同签订当天卢小平向蒋长邦支付6、7、8三个月租金共计158400元，蒋长邦按约交付涉案房屋。重庆市渝中区某号房屋建筑面积21.8平方米，为重庆康翔实业集团有限公司管理的非住宅国有公房，该司委托重庆市第一房地产经营公司经营管理，公房承租人为蒋长邦。2017年10月20日，重庆市第一房地产经营公司出具《情况说明》，载明涉案房屋相关情况，并载明租赁人为蒋长邦、产权证明正在办理中、同意承租人对外进行转租。2019年4月11日，重庆市第一房地产再次出具《情况说明》，载明涉案房屋相关情况与此前的《情况说明》一致，并载明该房屋租赁合同到期后正在续签中，原合同仍有效。2019年9月11日，重庆康翔实业集团有限公司作为出租方、重庆市第一房地产经营公司作为管理方、蒋长邦作为承租方，就涉案公房签订国有房屋租赁合同，确定蒋长邦作为涉案公房承租人，租期自2018年7月1日至2020年6月30日止，月租金654元正。2019年6月21日17时43分左右，有群众报警称重庆市渝中区临江路72号门面起火，渝中区消防支队接警后到场处置，并于7月4日作出《火灾事故简易调查认定书》，对火灾事故事实认定为，经调查，起火部位位于重庆市渝中区某号某楼的电缆井内，起火原因为电气线路故障引发火灾。2019年7月16日，卢小平向一审法院起诉蒋长邦房屋租赁合同纠纷，提出以下诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告间的房屋租赁合同；2、请求法院判令蒋长邦返还已付的租金158400元；3、请求法院判令蒋长邦赔偿卢小平的损失72368元；4、诉讼费用由蒋长邦承担。一审法院于2019年10月24日作出（2019）渝0103民初19843号民事判决书，判决：一、原告卢小平与被告蒋长邦之间2019年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、驳回原告卢小平的其他诉讼请求。后卢小平不服该判决提出上诉，2020年3月18日，重庆市第五中级人民法院作出（2020）渝05民终89号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书在评述部分认定：蒋长邦已按照合同约定将涉案房屋交给卢小平经营，且重庆市第一房地产经营公司于2019年4月11日出具的情况说明及重庆康祥实业集团有限公司、重庆市第一房地产经营公司2019年9月11日与蒋长邦签订的租赁合同足以说明蒋长邦在讼争租赁合同期限内有对外出租涉案房屋的权利，故对卢小平称因租赁期限届满导致其开业登记未予受理的上诉理由，不予采信。卢小平称蒋长邦不积极配合其办理营业执照，明显不符合常理，其也未提供充分证据证明蒋长邦故意拖延其办理营业执照；同时，卢小平发现租赁合同房屋坐落编号存在瑕疵，可及时向蒋长邦要求更正，现亦无证据证明卢小平向蒋长邦提出该项请求且蒋长邦予以拒绝，因此，卢小平主张蒋长邦存在过错，不予支持。2019年9月1日，蒋长邦收回涉案门面并另行出租案外人，并由案外人办理取得营业执照。2020年1月16日，蒋长邦向一审法院提出诉前保全申请，要求对卢小平价值100000元的财产采取保全措施，蒋长邦缴纳保全申请费1020元。一审庭审中，卢小平向法庭提交了一份重庆市渝中区解放碑街道市场监督管理所2019年10月28日出具的《不予受理通知书》，拟证明卢小平于2019年6月10日向工商登记部门申请办理营业执照，工商登记部门因为卢小平提供的蒋长邦与案外人重庆康祥实业有限公司的租赁合同期限是2017年7月至2018年6月30日止。合同已过其时效，因此不为卢小平办理营业执照。虽然该不予受理通知书是后期补开的，但是不影响其证明目的。卢小平提出解除租赁合同的原因是由于蒋长邦提供的租赁合同租赁期限已过期，有行政部门出示的不予受理通知书为证。卢小平不能办理营业执照，实现不了合同目的。蒋长邦发表质证意见称对该证据的真实性认可无异议。该证据被告在(2019)渝0103民初19843号案件的二审中举示过。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，卢小平与蒋长邦签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于办理营业执照的问题，重庆市第五中级人民法院（2020）渝05民终89号民事判决书中已进行了详细评述，故在此不再赘述。蒋长邦在卢小平明确表示搬离租赁房屋不再继续履行租赁合同的情况下，及时收回房屋另行出租，避免了双方损失的扩大。在无法定和约定的情形下卢小平要求提前终止合同已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，被告辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综合本案具体情况，酌定被告卢小平支付原告蒋长邦违约金2万元。至于原告蒋长邦主张的从2019年9月1日起加倍支付迟延履行期间的债务利息没有法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告卢小平于本判决生效之日起十日内支付原告蒋长邦违约金20000元；二、驳回原告蒋长邦其他诉讼请求。本案受理费减半收取1161元和财产保全费用1020元，由被告卢小平负担370元，原告蒋长邦负担1811元。”本院二审期间，卢小平提交与蒋长邦微信聊天截图，拟证明其已多交15天租金，承担了相应违约责任。蒋长邦质证称，对该证据真实性无异议，但违约责任应以合同约定为准。本案争议焦点：卢小平是否应当承担违约责任及是否应调减违约金。本院认为，卢小平与蒋长邦签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。蒋长邦将租赁物按约交付卢小平，生效判决亦认定蒋长邦在履行合同中无过错，故蒋长邦对于合同解除无过错。卢小平在无法定和约定的情形下要求提前终止合同构成违约，应当承担违约责任，一审对此认定正确。关于是否应调减违约金问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中卢小平已交租金至2019年9月15日，至蒋长邦另行将租赁物出租，无证据证明蒋长邦存在租金损失。根据前述司法解释的规定，违约金是否适当应以实际损失为基础。本案中，蒋长邦未举示其实际损失的证据，一审法院综合案情，酌情确定卢小平承担20000元的违约责任，属裁量范围，并无明显不当。综上，蒋长邦和卢小平的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计2322元，由上诉人蒋长邦负担2022元，由上诉人卢小平负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年九月二十五日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽