广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3841号原告：冯淦叔，男，1946年11月3日出生，汉族，住广东省中山市*********。原告：曹八根，女，1951年11月2日出生，汉族，住广东省中山市*********。两原告委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。被告：黄大众，男，1971年10月24日出生，土家族，住湖北省建始县**********。委托诉讼代理人：张戌玲（黄大众妻子），身份信息同下。被告：张戌玲，女，1983年4月21日出生，汉族，住湖北省建始县***********。委托诉讼代理人：毛敏，广东广翰律师事务所律师。原告冯淦叔、曹八根与被告黄大众、张戌玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告冯淦叔、曹八根共同委托诉讼代理人潘建世、被告黄大众的委托诉讼代理人即被告张戌玲、被告张戌玲委托诉讼代理人毛敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯淦叔、曹八根向本院提出诉讼请求：1.判令黄大众、张戌玲向冯淦叔、曹八根支付自2020年1月1日起至2020年1月31日止的租金20000元，并赔偿因其逾期交租而造成的利息损失（以拖欠租金20000元为基数，从2020年1月11日起按年利率6%的标准计算至付清租金之日止）；2.判令黄大众、张戌玲向冯淦叔、曹八根支付拖欠的电费及违约金合计24354.13元，并赔偿利息损失（以24354.13元为基数，从2020年3月16日起按年利率6%计算至付清之日止）；3.判令黄大众、张戌玲向冯淦叔、曹八根支付拖欠的水费698.4元，污水处理费543.2元，垃圾费162.96元，合计1404.56元，并赔偿利息损失（以1404.56元为基数，从2020年3月14日起按年利率6%的标准计算至付清之日止）；4.判令黄大众、张戌玲向冯淦叔、曹八根支付拖欠的租赁税费30000元及违约金（按拖欠租赁税费的金额30000元为基数，从2018年1月15日起按每日万分之五的标准计算至付清税费之日止）。诉讼过程中，冯淦叔、曹八根变更第4项诉讼请求中的租赁税费金额为19025.85元，变更违约金的起算时间为2020年5月12日。事实和理由：冯淦叔、曹八根是夫妻，黄大众、张戌玲也是夫妻。黄大众、张戌玲共同经营中山市东升镇周知模具制品厂（个人独资企业，投资人为张戌玲）和中山市东升镇众所模具加工厂（个人独资企业，投资人为黄大众）。2012年10月1日，黄大众、张戌玲与冯淦叔、曹八根签订租赁合同，约定黄大众、张戌玲租赁冯淦叔、曹八根位于中山市东升工业区******之一的厂房，租赁期限至2015年9月30日止。2014年11月20日，黄大众、张戌玲又与冯淦叔续签厂房租赁合同，约定黄大众、张戌玲继续租用冯淦叔、曹八根厂房，期限为三年，从2015年1月1日起至2017年12月30日止。合同期满后，双方没有续签书面的租赁合同，但双方口头约定在未续签新合同之前，从2018年1月1日起，黄大众、张戌玲按月租金（不含税，实收价）20000元的标准交租，黄大众、张戌玲应于每月10日前交当月租金。至2019年5月，冯淦叔、曹八根提出需收回厂房改建，黄大众、张戌玲同意从2019年6月份起，在6个月内完成找厂搬迁。但是，黄大众、张戌玲从2019年11月份开始欠租，且没有着手搬迁的迹象。2019年12月4日，冯淦叔、曹八根与黄大众、张戌玲签订协议书，约定：经双方协商一致，如黄大众、张戌玲按约定在2020年1月20日前完整履行协议书第（1）至第（6）项的约定，则冯淦叔、曹八根减免租相当于30天的租金金额作为友情支持（按666元/天计算），于交还厂房后与租赁押金一起结算，但期间的租金仍须按时缴纳，如黄大众、张戌玲不能全部完整履行该几点约定，则视为黄大众、张戌玲违约，冯淦叔、曹八根可没收押金，且冯淦叔、曹八根也不必给予上述任何租金减免或现金优惠，黄大众、张戌玲还须额外赔偿给冯淦叔、曹八根1000元/天，直至黄大众、张戌玲全部履行协议第（1）至第（6）项约定为止。但是，黄大众、张戌玲并没有按协议约定履行，表现在：1.迟延交租和拖欠租金。2019年12月份的租金2万元拖欠至2019年12月26日才支付，2020年1月份租金没有支付；2.没有在2020年1月20日前完成全面搬离厂房并交还给冯淦叔、曹八根处置；3.没有缴清电费、水费和租赁税费，至今欠电费及违约金24354.13元（原告已于2020年3月16日垫交），欠水费、污水处理费及垃圾费合计1404.56元（冯淦叔、曹八根已于2020年3月13日垫交），欠租赁税费约30000元；4、没有将垃圾清理干净；5、将原属于冯淦叔、曹八根的电缆及其他供电设施拆走（价值超过10万元）。由于黄大众、张戌玲存在上述严重违约行为，冯淦叔、曹八根于2020年3月2日向黄大众、张戌玲发出通知书，通知决定没收黄大众、张戌玲押金30000元，并督促黄大众、张戌玲履行相关义务，但黄大众、张戌玲至今没有履行。冯淦叔、曹八根认为，黄大众、张戌玲不履行双方于2019年12月4日所签订的协议书，属于严重的违约行为，并给冯淦叔、曹八根造成了重大的经济损失，黄大众、张戌玲应承担违约责任，冯淦叔、曹八根除有权没收黄大众、张戌玲押金30000元外，黄大众、张戌玲还应向冯淦叔、曹八根支付租金、返还水费、电费及支付租赁税费等。为此，冯淦叔、曹八根特依法向贵院提起诉讼，请依法判如所请。黄大众、张戌玲辩称，1.其不欠冯淦叔、曹八根2020年1月1日至同年1月20日期间的租金，也无需支付利息。其于2020年1月20日之前已经全部搬出厂房，并于2020年1月21日以及之后多次通知冯淦叔、曹八根过来办理退房交接，并退还押金30000元，但冯淦叔、曹八根一直置之不理，也没有退还押金。根据协议书第四条约定，其认为冯淦叔、曹八根默认押金抵扣房租。其认为上述押金抵扣1月1日至1月20日期间的租金13333元。且根据双方签订的协议书的第四点，其认为双方已经更改了每月租金的支付时间，2020年1月租金支付时间为2020年1月20日之前。2.根据以往的习惯，电表、水表抄表计费都是在每月月初，2020年1月20日退租时，其已经报停水电，当月的水电费要下月初才出来。其本来打算2月初交完水电费，因疫情原因，一直没交，3月份去交水电时显示冯淦叔、曹八根已经交纳。其认为押金抵扣2020年1月房租及2019年12月电费之外，不足部分，其愿意支付冯淦叔、曹八根垫付的以及2020年1月份电费以及2019年12月至同年3月5日期间的水费、污水处理费、垃圾处理费。至于冯淦叔、曹八根要求的水费、污水处理费、垃圾处理费的利息损失，没有依据，不应支付。3.其同意支付租赁税，但冯淦叔、曹八根主张的租赁税滞纳金不确认，税收凭证无法证明该款项。4.关于押金，其认为其在2020年1月21日通知冯淦叔、曹八根前来办理交接手续后，冯淦叔、曹八根不来办理，也不退还押金，其认为冯淦叔、曹八根默认抵扣房租水电，冯淦叔、曹八根无权没收押金。5.根据双方签订的协议书，冯淦叔、曹八根是减免其30天租金。综上，黄大众、张戌玲认为其尚欠冯淦叔、曹八根9082.69元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市*********之一的不动产权属人为冯淦叔、曹八根。2014年11月20日，冯淦叔（甲方）与黄大众、张戌玲（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将位于中山市*********之一A卡、B卡两处自有厂房出租给乙方作工业用途；租赁期限3年，自2015年1月1日至2017年12月30日；租金每月18800元，租金从2015年1月1日期计收，租赁税由乙方负责；乙方应在每月的10日前将当月租金支付给甲方，逾期支付则按20%支付滞纳金，如乙方在当月30日未付租金，则作为乙方违约，甲方有权收回厂房，并不退还保证；租赁期后所有固定装修（包括水、电等固定设施）属甲方所有，乙方不能以任何理由要补偿及拆毁，否则将视为乙方违约；租赁期内，所发生的工商、税务、出租房屋税金、水费、电费、治安费、清洁费、物业管理费等费用均有乙方自理；合同签订之日，乙方向甲方缴纳50000元租赁保证金；本合同期满前三个月，甲乙双方是否续租，双方必须进行协商，如乙方需要继续租赁，在同等条件下，乙方有有限承租权，租金另定并以重订合同为准。2019年12月4日，冯淦叔、曹八根（甲方）与黄大众、张戌玲（乙方）签订一份协议书，约定甲方将位于东升镇永华路的自有厂房出租给乙方使用，双方曾于2012年10月1日签订为期三年的租赁合同，后于2015年1月1日签订为期三年即于2017年12月31日期满的租赁合同，合同期满后双方至今尚未续签新的合同，自2018年1月1日起，在未续签新合同之前，月租金按税收实收价20000元计算，并且双方已实际每月按此执行至今；甲方向乙方提出有需收回并改建厂房打算，乙方要求自2019年6月起，在6个月内完成找厂搬迁，甲方同意；截止2019年12月1日，乙方有租赁押金30000元存放于甲方，同时乙方尚欠甲方2019年11月租金共计20000元；经双方协商一致，如乙方能按以下几点约定完整履行完毕的前提下，甲方减免乙方相当于30天租金的金额作为友情支持（按666元/天计算），于交还厂房后与租赁押金一起结算，但期间的租金仍需按时缴纳，如乙方不能全部完整履行该几点约定，则视为乙方违约，甲方可没收租赁押金，且甲方也不必给予上述任何租金减免或现金优惠，乙方还需另外赔偿甲方1000元/天，直至以下条件全达成为止：1.即日缴清2019年11月份租金20000元；2.2019年12月份租金20000元必须于12月20日前支付完毕；3.乙方于2020年1月20日之前全面搬离该厂房并交还厂房给甲方处置；4.乙方交还厂房给甲方之前，已交清所有因乙方生产经营所产生的包括但不限于水费、电费、电话电信费、治安费、卫生费等与甲方无关的费用，且已足额缴清自双方签订首份厂房租赁合同之日起至实际交还厂房当月止所有的与租赁相关的全部税费；5.工商登记地址完成迁出手续；6.厂房交还时，垃圾清理干净，且照明、门窗完好，处于可正常开闭及可正常上锁的状态。2019年12月26日，黄大众向曹八根转账支付2019年12月份租金20000元。2020年1月21日，黄大众通过短息通知冯淦叔于当天下午过去收回厂房钥匙。同年1月22日，黄大众通过短信向冯淦叔发送一份通知函。通知函载明双方约定黄大众应于2020年1月20日前搬离原租赁厂房，其已按约定时间全部办理，并多次通知冯淦叔、曹八根领取钥匙收回厂房并退还因租赁厂房交予冯淦叔、曹八根的押金30000元，但冯淦叔、曹八根并未取回钥匙及退还押金，故其发函要求冯淦叔、曹八根收回厂房及钥匙，退还押金30000元。同年1月23日，张戌玲通过短信告知冯淦叔，其已按要求20日搬离厂区，冯淦叔不来取钥匙，厂区安全其不负责任；水电其都报停了。同日，冯淦叔通过短信向张戌玲回复中要求张戌玲实事求是，并称2020年1月21日下午3点其到现场要求接收厂房，但现场查看还没有搬完东西，黄大众让其22号下午来接收厂房，22号下午其到工厂要求黄大众把场地垃圾清理干净后履行交还厂房手续，同时建议他把未经许可而强行拆走的、原属于冯淦叔厂内的供电电缆线恢复原状，但黄大众不予理睬情绪激动并且没有履行交还厂房手续。2020年3月2日，冯淦叔、曹八根向黄大众、张戌玲邮寄一份通知书，通知黄大众、张戌玲因其未按协议书约定履行义务，冯淦叔、曹八根决定没收黄大众、张戌玲的押金30000元、支付2020年1月起至按约定条件交还厂房及钥匙之日止的租金、缴清尚欠租赁税费、水费、电费等费用并按每天1000元计算赔偿金及赔偿擅自拆走属于冯淦叔、曹八根的供电电缆及其他按约定不能拆走的设施损失。黄大众、张戌玲于第二日收到该份通知。另查明，案涉租赁物2019年12月、2020年1月共计产生电费（含违约金）24354.13元，2019年12月3日至2020年3月5日共计产生水费698.4元、污水处理费543.2元、垃圾处理费162.96元，2014年4月至2017年12月31日产生租赁税费共计19025.85元。上述费用冯淦叔、曹八根已向相关公司及部门缴清。庭审中，双方均确认2019年12月31日前的租金已结清。冯淦叔、曹八根确认黄大众、张戌玲于2020年1月26日全部搬离。黄大众、张戌玲陈述，2019年12月份的租金其口头与冯淦叔、曹八根协商过，会晚几天支付，冯淦叔、曹八根当时表示同意。冯淦叔、曹八根对此不予确认。黄大众、张戌玲同时陈述，其拆走的电缆属于其承租后自己装的，且部分电缆属于特有，是其生产经营及其设备专用的。为证明黄大众、张戌玲搬走时并未清理垃圾，冯淦叔、曹八根提交租赁物现场照片16张。照片显示现场有部分属于生产过后遗留的废弃物品、废弃家具。黄大众、张戌玲主张其搬走时已经清理现场，照片是5月份拍摄，冯淦叔、曹八根收回厂房是需要重新装修或重建，照片不能反映其搬走时的状况。本院认为，冯淦叔、曹八根与黄大众、张戌玲签订的厂房租赁合同及协议书系双方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。厂房租赁合同虽于2017年12月30日届满，但此后黄大众、张戌玲继续使用案涉租赁物，并向冯淦叔、曹八根交付租金，冯淦叔、曹八根并未提出异议，应视为上述厂房租赁合同继续有效，但期限变为不定期。黄大众、张戌玲辩称其已于2020年1月20日搬离案涉租赁物，并提供手机短信予以证明，但冯淦叔在2020年1月23日向张戌玲发送的手机短信表明其于2020年1月21日下午到现场发现尚未搬离完毕。黄大众、张戌玲未提供其他证据证明其于2020年1月20日搬离完毕，本院对其上述抗辩不予采信。冯淦叔、曹八根确认黄大众、张戌玲于2020年1月26日完全搬离，本院对此予以确认。双方均确认2019年12月31日前的租金已结清，故黄大众、张戌玲尚应向冯淦叔、曹八根支付2020年1月1日至同年1月26日期间的租金16774.19元（20000元/月÷31天×26天）。黄大众、张戌玲对冯淦叔、曹八根主张的电费（含违约金）24354.13元、水费698.4元、污水处理费543.2元、垃圾处理费162.96元、租赁税费19025.85元并无异议，结合冯淦叔、曹八根提供的费用单据及缴费凭证，本院对此予以确认。关于押金问题，黄大众、张戌玲并未按协议书约定于2019年12月20日前付清当月租金、于2020年1月20日前搬离并交还案涉租赁厂房，亦未按协议书约定在交还厂房前交清水电费、租赁税等，根据冯淦叔、曹八根提供的现场照片，黄大众、张戌玲亦未履行清洁义务，根据协议书约定，冯淦叔、曹八根有权没收租赁押金30000元且不给予减免租金的优惠，故本院对黄大众、张戌玲关于押金抵扣本案欠费、减免30天租金的抗辩不予支持。冯淦叔、曹八根没收的30000元押金具有违约金性质，兼具惩罚及补偿功能；冯淦叔、曹八根未举证证明因黄大众、张戌玲违约给其造成的实际损失数额，现冯淦叔、曹八根已没收押金30000元，本院对其主张的租金、水电费的利息损失不予支持。至于冯淦叔、曹八根主张的租赁税违约金，其依据的是《中华人民共和国税收征收管理法》关于逾期缴税应支付滞纳金的规定，但该规定针对的是纳税人，虽本案中实际承担租赁税的是黄大众、张戌玲，但冯淦叔、曹八根才是上引法律规定的纳税义务人，故上述规定不适用于冯淦叔、曹八根与黄大众、张戌玲之间的合同关系，本院对冯淦叔、曹八根主张的租赁税违约金不予支持。综上，冯淦叔、曹八根诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄大众、张戌玲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告冯淦叔、曹八根支付租金16774.19元、电费（含违约金）24354.13元、水费698.4元、污水处理费543.2元、垃圾处理费162.96元、租赁税费19025.85元，合计61558.73元；二、驳回原告冯淦叔、曹八根超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计900元，诉讼保全费820元，合计1720元，由原告冯淦叔、曹八根负担396元，被告黄大众、张戌玲负担1324元（该款已由冯淦叔、曹八根向本院预交，黄大众、张戌玲在支付上述款项时一并迳付冯淦叔、曹八根396元，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年八月二十五日书记员  吴嘉敏