云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初8534号原告：云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司。住所：云南省昆明市云南城投大厦****。法定代表人：陈嘉。委托代理人：余科、和娟，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。被告：李佳，女，汉族，1990年1月28日生，住云，住云南省昆明市西山区div>委托代理人：李志杰，云南入世律师事务所律师，特别授权代理。被告：肖丽平，女，汉族，1980年2月24日生，住福，住福建省古田县div>被告：冯序勇，男，汉族，1982年5月18日生，住湖，住湖南省永兴县div>原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司诉被告李佳、肖丽平、冯序勇商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月2日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案独任审理。原告委托代理人余科、和娟，被告李佳的委托代理人李志杰到庭参加诉讼，被告肖丽平、冯序勇经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告李佳、肖丽平签署了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买原告开发的滇池国际会展中心X号地块X幢X号房屋，购买价格总计8909551元，两被告首付款4459551元在2017年10月23日前支付，剩余4450000元通过向银行申请贷款的方式支付。合同签署后两被告依约支付了首付款4459551元，剩余4450000元两被告向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行申请了贷款，被告冯序勇是被告肖丽平配偶也作为了借款人；同时由于上述房屋还未办理房产证无法进行抵押登记，原告为被告针对上述购房款贷款在抵押权办理前提供了阶段性保证担保，后原告已收取银行的放款4450000元。2020年4月10日和2020年5月18日，原告收到了上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行《关于肖丽平贷款履行担保责任的通知》，被告肖丽平的上述贷款已多次连续逾期未按约定归还贷款本息，经多次催要仍未能按时偿还，并且肖丽平已明确告知银行其本人经济困难无力偿贷；特宣布贷款提前到期并要求原告履行连带保证责任偿还全部贷款，第一次代偿还款逾期本金225199.23元、逾期利息96123.57元、逾期罚息3978.79元，合计325301.59元；原告已于2020年6月11日进行了代偿。为此，被告的逾期还款行为已造成原告承担了还款责任。基于上述事实，并根据原被告补充协议的明确约定“在乙方贷款期限内，如因乙方未按时偿还银行贷款等导致甲方对第三方承担责任的，甲方有权解除合同并向乙方追偿因此造成的全部损失”，原告特此提出要求解除原被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议。现原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定特将本案诉至贵院，请求：一、依法解除原告与被告签署的合同编号为530112017102300741号《商品房买卖合同》及补充协议；二、判令被告返还滇池国际会展中心X号地块X幢X号房屋，并在七日内无条件配合原告办理《商品房买卖合同》解除备案手续；三、判令本案的诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。被告李佳辩称：第一，商品房买卖合同补充协议第25条，关于买受人未按时偿还银行贷款导致甲方对第三方承担责任的，甲方有权解除合同并追偿。乙方赔偿损失的条款是由原告提供的，属于格式条款。按照该条款，原告无论代偿了金额是多少，一旦被银行通知承担责任代偿之后，既可以要求解除合同，该条款内容有悖公平，明显属于合同法第39条、第40条规定的提供格式条款，一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的无效情形，并且原告没有任何证据证明其尽到了特别标识以及具体说明的义务。按照合同法第40条的规定，该条款无效，因此原告无权解除合同。第二点，本案纠纷涉及两种不同性质的法律关系，分别为商品房买卖合同纠纷和担保追偿权纠纷。本案原告具有双重身份，既是商品房的出卖人，又是借款合同的保证人，原告不能滥用其借款保证人的权利去解除商品房买卖合同。本案的借款合同也确实约定了保证担保条款，也存在保证代偿的事实，但是该内容属于保证合同的内容，应当通过保证合同的方式实现，不能在买受人没有拖欠购房款也没有根本违约的情况下解除购房合同。原告享有的仅仅是基于代偿行为后的追偿权，其要求解除购房合同的诉请明显超出了追偿权的范围。第三，本案为商品房买卖合同纠纷，原告作为出卖人的主要义务是收取房款，主要义务是交付房屋。第一被告作为买受人的主要权利是收取房屋，主要义务是支付房款。涉案的三个案子，其中储藏间已经支付了223053元，车库已经支付了55789元，房屋已经支付了8909551元。本案的被告已经通过贷款支付了全部款项，原告收取房款的主要权利已经得到全部实现。第三，被告在商品房买卖合同关系中不存在违约或者是根本违约的情形，因此原告作为出卖人并无解除合同。第四，本案虽然存在代偿的事实，但是原告只是代偿了部分的借款本金以及罚息，目前贷款本金仍有三百余万，目前贷款合同没有解除，原告仅代偿了一小部分贷款，被告没有根本性违约，按照司法实践，原告不具备解除合同的权利。第五，本案关于拖欠贷款，原告代偿后可以解除合同的格式条款因违法无效，原告主张的返还房屋以及解除本解除房屋备案手续的诉讼请求没有事实和法律依据。第六，根据目前昆明市房地产的走势，目前涉案的车库储藏间房屋价值已经上涨20%以上，原告在收回房屋后能额外取得房屋价值上涨的收益。基于上述，原告在本案中没有提出证据证明其实际损失。如果是本院支持了原告的诉讼请求，无异于支持原告通过本案滥用追偿权解除购房合同这种不正当的方式牟取暴利。第七，补充协议关于拖欠贷款，原告代偿后可以解除合同的内容，属于格式条款，是无效的。所以原告要求第一被告承担本案律师费、保全费没有事实和法律依据。本案的律师费、保全费应当由原告自行承担。第八，根据合同法规定以及最高人民法院九民会议纪要的理解与适用有关合同解除处理的明确规定，详见270页-273页，313页-315页，本案房屋买卖合同作为双务合同，双务合同中当事人互负对待给付义务，在合同解除的情况下，相互返还义务，仍然构成一个对待给付义务，原则上应当同时履行，一方未向对方返还的，原则上无权请求对方返还。本案当中就算是要判决解除购房合同，本案第一被告占有涉案房屋车库储藏间50%的产权，并且已经全额支付。涉案的已付款应当先予以返还。如果是本案的原告同意返还购房款，包括储藏间、车库、房屋，第一被告50%的购房款，第一被告将考虑同意解除合同返还房屋。第九，答辩人与第二被告第三被告之间是按份共有房屋，双方各占50%的份额。目前第二被告第三被告涉案房屋50%的产权已经被大连市西岗区人民法院查封。因为该房屋被查封，并且是第一被告被列入失信名单，丧失贷款偿还能力，导致银行不能划扣2020年1月份的本息。2020年1月9日第一被告仍然按时向第三被告还款，账户存入还款本息298807.664元。因第二被告、第三被告未及时偿还本金及利息。2020年1月13日，第一被告向两被告发送律师函，要求及时向还款银行账户存入还款本息并承担相应责任。目前造成涉案房屋断代的违约行为是因为第二被告第三被告造成的，两被告应承担因此产生的法律责任。第一被告无任何违约行为。被告肖丽平、冯序勇未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告为证明自己的主张，向法庭提交如下证据：第一组：商品房买卖合同，证明：原告与被告李佳、肖丽平签署了《商品房买卖合同》及补充协议的事实。第二组：个人购房担保借款合同，证明：1、两被告首付款4459551元在2017年10月23日前支付，剩余4450000元通过向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行申请贷款的方式支付；2、由于上述房屋还未办理房产证无法进行抵押登记，原告为被告针对上述购房贷款在抵押权办理前提供了阶段性保证担保。第三组：交房公告及交房通知邮寄单，证明：原告按照合同约定在2018年12月30日之前公告交房通知并向被告邮寄送达了交房通知书。第四组：关于肖丽平贷款履行担保责任的通知及律师函，证明：1、被告肖丽平的贷款已多次连续逾期未按约定归还贷款本息，经多次催要仍未能按时偿还，并且肖丽平已明确告知银行其本人经济困难无力偿贷，特要求原告履行连带保证责任，截止目前第一次贷款还款逾期本金225199.23元，逾期利息96123.57元，逾期罚息3978.79元，合计325301.59元；2、被告肖丽平已无偿还贷款的能力。第五组：上海浦东发展银行授信业务凭证及特种转账贷方传票，证明：原告已于2020年6月11日进行了代偿逾期本金225199.23元、逾期利息96123.57元、逾期罚息3978.79元，合计325301.59元。第六组：关于肖丽平贷款履行担保责任的通知及上海浦东发展银行授信业务凭证，证明：原告在2020年8月13日收到银行要求第二次代偿的通知，并于2020年8月18日进行了第二次代偿本金80500元、逾期利息36486.63元、罚息674.3元，共计117660.93元。被告李佳质证称：第一组证据，三性认可，证明内容第一项认可，第二项不认可。第二组证据，三性认可，证明内容认可。第三组证据，真实性认可，邮寄单是邮寄给本案第二被告，本案第一被告没有收到。第四组证据，三性认可，我方认为第一次代偿的逾期本金是22万，逾期利息就9万6千，逾期利息过高。第五组证据，无原件，三性不认可。第六组证据，三性认可，第二次代偿本金22万多，逾期利息3万多，计算过高，应当予以调整。被告李佳针对其答辩举证如下：第一组：1、商品房买卖合同（预售），2、《商品房买卖合同（预售）及补充协议，3、商品房买卖合同登记备案表，4、个人购房担保借款合同，证明：1、2017年10月23日，第一被告与原告、第二被告签订商品房买卖合同（预售）及补充协议的事实。2、2018年3月8日，原告、三被告与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订个人购房担保借款合同的事实。第二组：1、合作购房协议，2、大连市西岗区人民法院履行债务通知书，3、肖丽平被列入失信名单及限制高消费令，证明：1、2018年2月26日，第一被告与第二被告签订合作购房协议约定：双方之间按份购买涉案车库、储藏室、房屋，双方各占50%产权；2、目前第二、第三被告涉案房屋50%产权已经被大连市西岗区人民法院查封，因该房屋被查封且第二被告被列入失信名单丧失偿还能力导致银行不能划扣2020年1月份本息。第三组：1、银行转账明细，2、律师函、邮寄凭证，证明：1、2020年1月9日，第一被告按时向第三被告还款账户存入还款本息29887.64元。2、因第二、三被告未及时还款，2020年1月13日第一被告向两被告发送律师函要求及时向还款银行账户存入还款本息并承担相应责任，目前造成涉案房屋断贷等违约行为是因为第二、三被告原因造成，两被告应当承担因此产生的法律责任。原告质证称：第一组证据，三性认可。第二组证据，1、合作购房协议，三性不予认可，2、3真实性合法性认可，关联性不予认可，第三组证据，三性认可。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院依法予以确认，被告李佳提交的第一组、第三组证据，原告无异议，本院予以确认，被告李佳提交的第二组证据，证据1，系被告李佳与被告肖丽平内部关系，与原告无关，证据2、证据3与本案无关。经审理，本院认定案件事实如下：2017年10月23日，原告（甲方）与被告李佳、肖丽平（乙方）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：5301112017102300741）及《合同补充协议》，约定由乙方向甲方购买位于昆明市滇池国际会展中心7号地块7幢1-4层B号房屋，房屋套内面积293.17平方米，总价款为8909551元，付款方式为首期支付购房总价款的50.05%即4459551元，剩余房款4450000元向银行贷款支付，房屋交付期限为2018年12月30日前。《合同补充协议》第二十五条第4条约定，在乙方贷款期限内，如因乙方未按时偿还银行贷款等导致甲方对第三方承担责任的，甲方有权解除合同并向乙方追偿因此造成的全部损失。上述《商品房买卖合同（预售）》于2017年10月30日备案。2018年3月8日，原告、被告李佳、肖丽平、冯序勇与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行（以下简称“浦发银行”）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告肖丽平向浦发银行贷款483万元用于购买滇池国际会展中心X号地块X幢X-X层X号房屋、-X层X号储藏室、X层X号车库，原告向银行提供阶段性连带责任保证担保，被告李佳、冯序勇作为共同借款人及抵押财产共有人。被告肖丽平与被告冯序勇系夫妻关系。借款合同签订后，因三被告未按借款合同约定多次连续逾期未按约定归还贷款本息，浦发银行向原告发出《关于肖丽平贷款履行担保责任的通知》，宣布贷款提前到期，要求原告履行连带保证责任，原告于2020年6月11日第一次代偿逾期本金225199.23元，逾期利息96123.57元、逾期罚息3978.79元，合计325301.59元。2020年8月13日，浦发银行再次向原告发出《关于肖丽平贷款履行担保责任的通知》要求原告第二次代偿2个月逾期本金，欠款利息及罚息，原告于2020年8月18日第二次代偿本金80500元、逾期利息36486.63元、罚息674.3元，共计117660.93元。2018年12月20日，原告履行了交房义务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告肖丽平、李佳于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，明确约定在贷款期限内，如因被告肖丽平、李佳未按时偿还银行贷款等导致原告承担责任的，原告有权解除合同并向被告肖丽平、李佳追偿因此造成的全部损失。因三被告未按借款合同约定多次连续逾期未按约定归还贷款本息，浦发银行向原告发出《关于肖丽平贷款履行担保责任的通知》，原告于2020年6月11日第一次代偿逾期本金225199.23元，逾期利息96123.57元、逾期罚息3978.79元，合计325301.59元，原告于2020年8月18日第二次代偿本金80500元、逾期利息36486.63元、罚息674.3元，共计117660.93元。在此情况下，合同解除条件已经成就，本院支持原告解除合同的诉讼请求。针对被告李佳的答辩，第一，李佳认为，《合同补充协议》第二十五条第4条属于格式条款，该条款内容有悖公平，属于一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的无效情形，且原告没有尽到特别标识以及具体说明的义务。针对这点，本院认为，基于担保借款合同，在购房人获得不动产证书之前，银行为了保障自身权利，要求开发商作为保证人承担连带保证责任，也就是说，在被告李佳、肖丽平未获得不动产登记证书之前，原告方需为被告李佳、肖丽平的购房贷款承担连带保证责任，基于此，原告为了保障自己的权利，在商品房买卖合同中约定若承担了保证责任，则有权要求解除合同，也就是说，原告方在商品房买卖合同中享受解除合同的权利的同时要承担担保借款合同项下的连带保证责任的义务，因此，本院认为，该条款并无无效情形。第二，李佳认为，本案纠纷涉及两种法律关系，分别为商品房买卖合同纠纷和担保追偿权纠纷，原告具有双重身份，原告不能滥用其借款保证人的权利去解除商品房买卖合同。关于这点，原告承担保证责任后，原告可以基于担保借款合同关系主张追偿权，也可以基于商品房买卖合同关系主张解除权，原告有权选择择一行使。第三，被告李佳认为，被告并未存在根本违约的情形，关于这点，本院支持原告解除合同的请求是基于双方在合同中约定的解除合同条件成就，而并非基于法定解除权，并不要求被告根本违约。关于被告李佳提出的其他抗辩，本院认为，并非本院审理范围，当事人可在本案结束之后另行处理。原告实现债权的律师费无证据证实，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司与被告李佳、肖丽平于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》（合同编号：5301112017102300741）；二、由被告李佳、肖丽平、冯序勇于本判决生效之日起十五日内协助原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司办理上述商品房买卖合同登记备案的撤销手续；三、由被告李佳、肖丽平、冯序勇于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市滇池国际会展中心X号地块X幢X-X层X号房屋腾退给原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司；四、驳回原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74166元、保全费5000元，由被告李佳、肖丽平、冯序勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审判员  吴云益二〇二〇年九月一日书记员  温梦亭