福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0322民初4687号 原告：黄爱霞，女，1964年9月13日出生，汉族，居民，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈佳丽，福建凌龙律师事务所专职律师。 被告：仙游县仙财国有资产投资营运有限公司，住所地福建省仙游县财政局（鲤东路**）,统一社会信用代码91350322683094340N。 法定代表人：杨秋武，总经理。 委托诉讼代理人：黄庆焰，福建鹏翼律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：刘媛媛，福建鹏翼律师事务所专职律师。 被告：福建省鑫港城粮食物流配送有限公司，住，住所地福建省仙游县枫亭镇公园路**一社会信用代码91350300671941602A。 法定代表人：朱泽明，总经理。 被告：莆田市建峰房地产开发有限公司，住福建省仙游县枫亭镇工业路**,统一社会信用代码91350300705343134U。 法定代表人：朱泽明，总经理。 被告：朱建峰，男，1971年4月8日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被告：朱慧梅，女，1978年6月24日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被告：郑一冰，男，1982年9月10日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被告：林梅红，女，1974年8月18日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被告：朱建平，男，1973年5月16日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被告：薛丽霞，女，1977年10月12日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 原告黄爱霞与被告仙游县仙财国有资产投资营运有限公司（以下简称“仙财公司”）、福建省鑫港城粮食物流配送有限公司（以下简称“鑫港城公司”）、莆田市建峰房地产开发有限公司（以下简称“建峰公司”）、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后。依法适用普通程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。黄爱霞之委托诉讼代理人陈佳丽，被告仙财公司之委托诉讼代理人黄庆焰、刘媛媛到庭参加诉讼。鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄爱霞向本院提出诉讼请求：1.依法解除对位于仙游县的查封，对该房屋停止强制执行。2.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2007年3月21日，黄爱霞向建峰公司购买位于仙游县的房屋，商品房单价为980元／㎡，面积118.41㎡，总价116042元。黄爱霞于2007年3月21日支付购房款4万元，2011年2月11日支付购房款2万元，2012年2月6日支付购房款74982元，共计134982元，上述支付的款项均由建峰公司出具《收款收据》为证。黄爱霞与建峰公司虽未签订正式商品房买卖合同，但建峰公司向黄爱霞出具的一份手写的明细表，收款收据的时间及金额均是与其一致，可以证实双方之间存在真实的商品房买卖合同关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条的规定，应当认定该单据的性质为商品房买卖合同且合法有效。黄爱霞向建峰公司购房案涉房屋后，建峰公司直接将房屋交付给黄爱霞，黄爱霞也投入大量资金进行装修并入住至今过13年之久，故案涉房产是黄爱霞向建峰公司合法购买而来。建峰公司一直隐瞒房屋抵押事实，因此除建峰公司未按约定为黄爱霞办理房产的权属证书的过户手续外，双方房屋买卖关系业已基本履行完毕，黄爱霞是案涉房产的实际所有权人，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。故法院提起本案诉讼，请求法院支持诉求。 仙财公司辩称：1.本案查封的不动产，房产仍然是属于建峰公司的；2.仙财公司是依法受让，依法取得各项权利；3.黄爱霞与建峰公司之间并没有书面的购房合同，没有合同关系；4.黄爱霞没有合法理由阻止对案涉房产的合法执行。请求法院驳回黄爱霞的诉讼请求。 鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞均未向本院提交答辩状。 黄爱霞在诉讼中围绕自己的主张向本院提交以下证据： 证据一、仙游县人民法院（2017）闽0322执1905号之一《执行裁定书》、仙游人民法院（2020）闽0322执恢501号、仙游县人民法院（2020）闽0322执异22号《执行裁定书》各一份，欲证明：黄爱霞为仙游县枫亭镇下街九洲商住楼第******房屋的实际所有权人，有权作为黄爱霞提出执行异议之诉。 证据二、莆田市建峰房地产开发有限公司手写单据1张、收款收据3张，欲证明：1.2007年3月21日，黄爱霞向建峰公司购买位于仙游县第2幢第5层房号502的房屋，商品房单价为980元／ｍ3，面积118.41平方米，总价为116042元，剩余10000元待房产证办出来后交清，双方之间存在真实的商品房买卖合同关系；2.黄爱霞于2007年3月21日支付购房款40000元，于2011年2月11日支付购房款20000元，于2012年2月6日支付74982元（双方没有签订正式的书面合同，建峰公司与其他人签订的买卖合同均是由按照首付款，公司有为购房人贷款，在本案中首付款是40000元，之后剩余的房款按照每月7%标准支付利息，所以最后会出现黄爱霞支付的购房款会超过合同约定的购房款，我方认为从这点可以看出黄爱霞与建峰公司之间与其他人一样存在房屋买卖关系，仅是没有正式书面合同，房屋总价共计134982元，已支付完毕全部的购房款。 证据三、历月电费明细、仙游县枫亭镇文字供水有限公司历史清单及供水证、结婚证各一份，欲证明：黄爱霞以自己及丈夫林永贵的名义开通并办理水电入户手续并每月支付水电费用至今，案涉房产一直由黄爱霞实际占有、使用。另说明：历月电费明细是用身份证在供电所打印出来，如法庭需要盖章，我方也可以去盖章。用户地址明确载明仙游县枫亭镇霞街社区居委会九州自然村即涉案的地址，用水证上面的九州街以及收款收据上面载明的款项内容“九州园”均是涉案的房屋的所在地，当时拍卖前就是叫九州园，后面建峰拍卖得到后定义为建峰商住楼，但都是涉案房屋的所在地。 仙财公司对上述证据质证认为： 1.对证据一的三性均无异议，对证明内容有异议，黄爱霞有权提议异议之诉，不能证明黄爱霞是房屋所有权人；合同关系没有办法确立，即使住在涉案房屋不一定有提起异议资格，黄爱霞是否是适格的原告由法庭查明。 2.对证据二中的手写单据的三性及证明内容均有异议，单据的内容载明是借贷关系，不确定是否与本案有关联。对收款收据真实性有异议，2007年3月21日支付购房款40000元的收款收据上面明显有涂改，跟本案是否有关联由法院查明。 3.对证据三的真实性没有异议，关联性有异议，没有原件，是不是电力公司出具的材料、是否是涉案房屋的清单？因地址不吻合，跟本案是否有关联由法院查明。 本院认为：鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞没有到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 1.对证据真实性没有异议的证据一、证据三，本院予以确认； 2.证据二中的手写单据，因黄爱霞不但没有提供该单据的具体手写人身份并出庭作证，且其上没有建峰公司的盖章确认，故该单据的真实性本院无法确认；至于收款收据，其上有建峰公司的盖章确认且是黄爱霞与建峰公司之间发生的关系，故在仙财公司没有相反证据予以推翻的情况下，收款收据的真实性予以确认。 黄爱霞提供的上述证据能否证明其主张，待后本院在分析双方争议的问题时进一步评析。 仙财公司在诉讼中向本院提交以下证据： 证据一、不良资产批量转让协议、海峡晨报公告、（2017）闽0322执1905号之三各一份，证明被告仙游县仙财国有资产投资营运有限公司通过债权转让对莆田市建峰房地产开发有限公司等享有债权和抵押权。 证据二、仙游县人民法院（2017）闽0322民初4310号民事调解书、（2017）闽0322执1905号、房产抵押清单、最高额抵押合同各一份，欲证明：莆田市建峰房地产开发有限公司对涉案房屋享有所有权并设立抵押权，而黄爱霞对涉案房屋不享有物权。 证据三、涉案房屋被查封的房产证及土地证各一份，欲证明：房产的权属关系及抵押情况。 黄爱霞对上述证据质证认为： 1.对证据一的真实性没有异议，但对证明对象有异议，黄爱霞与建峰公司是2007签订协议，黄爱霞基于合法的理由占有使用涉案的房屋。涉案房屋在黄爱霞不知情的情况下办理抵押登记贷款手续，无论是农业银行还是本案的被告之一仙财公司，均未通过现场查验，查清是否有产权人，就为其办理抵押登记，我们认为仙财公司依据债权转让获得的债权和抵押权是无效的。涉案房屋2015年办理抵押登记，2017年被贵院查封，而黄爱霞是在2007年就已经购买案涉的房屋。购买房屋在法院查封前。 2.对证据二的真实性没有异议，但证明对象有异议。农业银行在起诉的时候，黄爱霞并不知情，也未能抗辩，黄爱霞是涉案房屋的实际使用人，仙财公司以该份调解书执行裁定是不能成立的。 3.对证据三的真实性无异议，但证明对象及关联性有异议，黄爱霞的房屋坐落属于房产证中载明的范围内，但我方认为农业银行起诉的抵押权，登记设立的时间是在2015年，起诉的时间是在2017年，黄爱霞购买房屋的时间是在2007年，早于抵押登记设立以及起诉的时间，建峰公司一直承诺为黄爱霞办理产权证书，隐瞒涉案房屋已办理抵押登记事实。 本院认为，鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞没有到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。到庭的黄爱霞对上述证据的真实性没有异议，则本院对上述证据的真实性予以确认。至于能否证明待证事实，待后评析。 鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞在诉讼中均没有提交有关证据。 本案中，双方争议的问题有： 1.黄爱霞是否是本案原告的适格主体？2.黄爱霞对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利？ 黄爱霞主张，在案涉房屋被法院查封之前即在2007年3月21日，黄爱霞与建峰公司虽没有签订房屋买卖合同，但口头达成买卖协议并支付首付款40000元，而后已全部履行支付购房款且已实际占有案涉房屋，因此黄爱霞具有本案原告的主体资格，且是案涉房屋的实际权利人，可以排除法院的强制执行。 仙财公司认为：黄爱霞与建峰公司不存在买卖合同关系，不是案涉房产的利害关系人，不能作为本案的原告，且其没有合法理由阻却法院执行，故应当驳回黄爱霞的起诉或驳回黄爱霞的诉讼请求。 本院认为： 一、关于黄爱霞的原告主体问题。本案中，1.黄爱霞虽没有提供书面的《房屋买卖合同》，但据黄爱霞陈述，其与建峰公司达成的是口头房屋买卖协议并提供由建峰公司出具的有关收据予以证明之，故不管黄爱霞提供的证据能否证明其主张，黄爱霞仍可以作为自认为的权利人向法院主张案涉房产权利；2.本案黄爱霞提起的是案外人执行异议之诉，是依据其向法院提出执行异议申请被驳回，故依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百二十七条的规定，其有权提起本案诉讼。综上，黄爱霞作为本案的原告主体适格。 二、关于黄爱霞对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利问题 1.从物权方面分析。黄爱霞并不享有案涉房屋的物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记、不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案讼争的房产仍登记在建峰公司名下，且本案中不存在法律“另有规定”，则依据上述法律规定，案涉房产尚未发生物权转移，即对外公示的所有权人仍为建峰公司，故从不动产公示的效果看，建峰公司仍是案涉房产的所有权人，换言之，黄爱霞不享有案涉房产的物权； 2.从当事人陈述的有关事实及提供的有关证据分析。（1）房屋买卖是公民的一项重大民事行为，且因为房屋买卖的特殊性即房屋物权的转移应以登记公示为要件，在登记公示时，房管登记部门均要求提供房屋买卖合同，但本案中，黄爱霞却未能提供书面的购房合同，而建峰公司作为房地产开发公司，也应当知道房屋买卖的有关程序，而双方却只是“口头”达成买卖协议，且黄爱霞也没有证据证明其与与公司的哪位具体人员达成协议，故本案的房屋买卖有违通常的房屋交易规则；（2）黄爱霞在诉讼中向本院提交手写单据和收款收据，认为可作为房屋买卖依据，但因“手写单据”的真实性无法认定（上述证据分析中认定），故不能作为认定黄爱霞与建峰公司的房屋买卖关系成立，对于建峰公司收取黄爱霞的款项，不必然会引起房屋权属的变动，事实上，案涉房产至今尚登记在建峰公司名下。因此，黄爱霞对建峰只享有债权请求权，而非案涉房产的物权；（3）从仙财公司提供的案涉房地产的有关权证体现，建峰公司于2003年12月1日取得案涉房屋的有关权证后，将案涉房产反复用于抵押贷款。在借款人没有偿还债务后，债权人向法院提起诉讼时，经法院调解，建峰公司也同意将案涉房地产作为抵押物偿债。据此，建峰公司事实上并未认为案涉房地产已出卖给黄爱霞；（4）黄爱霞提供的用水用电明细表，仅能证明黄爱霞的用电、用水情况，不能证明其拥有案涉房屋的所有权。另发生的水费是在2018年3月之后，水费清单上注明的用水地址为“九洲街”，电费发生在2013年3月之后，用电费清单上注明的用电地址为“九洲自然村”，而《房屋买卖合同》中明确案涉房屋的位置为“仙游县枫亭镇九洲园”，故该水电费是黄爱霞居住案涉房产时发生，本院不能认定，换言之，黄爱霞提供的该证据不能证明其有实际居住使用或实际占有案涉房屋；（5）建峰公司作为有限责任公司，其处置财产，均应严格遵守《公司法》和公司章程规定的程序办理，但建峰公司将公司财产出卖给黄爱霞，只是“口头”的随意行为，且没有在案证据体现是经过股东会决议或董事会决定，因此不排除建峰公司或其有关股东为逃避有关债务而为之；（6）黄爱霞在“口头”达成买卖协议后，并没有对案涉房屋的现状、登记情况进行查询核实，显然未尽到审慎义务，应当承担相应的后果。综上，黄爱霞提供的证据不足以让本院认定黄爱霞与建峰公司之间存在案涉房屋的买卖关系，则当然的不能认定其对案涉房地产享有物权或物权期待权或其他权利，其没有正当合法理由阻却其他合法权利人基于生效法律文书向法院申请强制执行； 3.从有关执行法律层面分析。最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，据本院以上分析认定，不管是关于物权的有关法律规定或是事实方面，均不能认定黄爱霞与建峰公司买卖关系成立且实际占有案涉房屋，即其不享有案涉房屋的物权或物权期待权等其他权利，故黄爱霞的诉讼请求不符合上述司法解释。 依据当事人双方的诉辩、举证质证及法院认证、对双方争议问题的评析，本院认定本案事实如下：本院在执行申请执行人仙财公司与被执行人鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞一案中，于2017年5月15日，作出（2017）闽0322执1905号执行裁定书，裁定查封建峰公司名下编号为仙政房权证ＧＹ第××号、仙国用（2003）第150093、150094号等房地产，其中仙政房权证ＧＹ第××号、仙国用（2003）第150093、150094号项下房地产包括案涉502号套房。2020年5月15日，仙游县人民法院裁定继续查封上述房地产。2020年6月23日，黄爱霞向仙游县人民法院提出执行异议。2020年6月30日，仙游县人民法院作出（2020）闽0322执异22号裁定书，裁定驳回黄爱霞的执行异议。2020年7月20日，黄爱霞以上述诉求及事实理由向本院提起案外人执行异议之诉。仙财公司则作出上述答辩。 综上所述，本院认为，案外人提起执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。黄爱霞在本案中提交了有关证据证明案涉房屋系其所有并实际占有，但据本院的上述分析认定，黄爱霞提供的证据不足以证明其享有案涉房屋的物权期待权或物权本身，也不享有排除强制执行的其他权益，故其以案涉房屋的实际所有人诉请停止执行、解除查封，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。鑫港城公司、建峰公司、朱建峰、朱慧梅、郑一冰、林梅红、朱建平、薛丽霞经本院依法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下： 驳回黄爱霞的诉讼请求。 案件受理费100元，由黄爱霞负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈新发 人民陪审员  李金模 人民陪审员  陈庆冬 二〇二〇年九月二十三日 法官 助理  林晓霞 书 记 员  张慧真 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。