广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6927号上诉人（原审原告、反诉被告）：李少珍，女，汉族，1961年2月10日出生，住广东省佛山市顺德区********，公民身份号码440************721。委托诉讼代理人：黄宗强，广东思辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东思辰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡文荣，男，汉族，1978年2月5日出生，住广东省佛山市顺德区********，公民身份号码440************434。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东实丰律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区兴顺房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区********，统一社会信用代码914********270068W。法定代表人：郭锡华，该公司总经理。委托诉讼代理人：蓝裕丰，系该公司员工。上诉人李少珍因与被上诉人蔡文荣、原审第三人佛山市顺德区兴顺房地产有限公司（下称兴顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初19133号民事判决，向法院提起上诉，法院受理后，依法组成合议庭进行了审理，案件现已审理终结。上诉人李少珍上诉请求：1.撤销民事判决第二、三、四判项；2.改判蔡文荣应自2019年3月16日起按每月人民币7000元的标准向李少珍支付租金或使用费至蔡文荣实际交回租赁场地之日止，并向李少珍支付逾期违约金（违约金计算方式：其中7000元自2019年3月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年4月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年5月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年6月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年7月16日开始计算违约金，违约金按每月2%计算至实际付清之日止）；3.改判合同保证金14000元归李少珍所有；4.改判由蔡文荣承担李少珍为此案支付的律师费人民币15000元；5.改判驳回蔡文荣的所有诉讼请求；6.案件一、二审诉讼费由蔡文荣承担。事实和理由：一、一审法院适用法律明显错误，对案涉商铺的维修义务人作出错误认定。一审判决认定李少珍违约，理由为李少珍未履行维修义务，该认定违反了法律规定，适用法律错误，从而导致错误判决。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”依据该规定，对于租赁合同关系中的租赁物维修义务遵循“约定优先”原则。即在租赁合同双方没有约定情况下，由出租人履行维修义务，而在租赁合同双方另有约定情况下，应按双方约定确定维修义务人。本案中，李少珍与蔡文荣于2017年9月23日签订《铺位租赁协议》，协议第八条约定如下：“乙方（蔡文荣）应妥善使用租赁物并进行适当的维修、维护，……”。该条双方明确约定租赁期间由蔡文荣承担案涉商铺维修义务，则在双方有此约定的情况下，应当以双方约定为准，蔡文荣才是租赁物的维修义务人。一审判决错误认定李少珍是维修义务人，适用法律错误，一审法院据此作出判决，导致判决结果与法律规定相悖。二、一审法院认定事实错误，未认定蔡文荣不配合兴顺公司维修的事实。根据一审法院以及兴顺公司陈述可知，兴顺公司于2017年在案涉商铺附近施工，在发现案涉商铺墙身及地面出现裂缝时，及时联系蔡文荣并承诺愿意对墙面及地面进行修复。而后兴顺公司进行修复工作，在墙面修复完毕即将进行地面修复时，蔡文荣拒绝移动商铺内的车辆等物品配合地面修复，导致地面无法修复。一审判决并未对该事实予以认定。基于该事实，案涉商铺地面未修复的原因是由蔡文荣不配合修复导致，蔡文荣应自行承担案涉商铺损失。综上，案涉商铺维修义务人为蔡文荣，在案涉商铺受损时应由蔡文荣进行维修，李少珍不具有维修义务，也不构成违约。且因蔡文荣拒不配合，导致兴顺公司无法对案涉商铺进行修复，最终所造成案涉商铺损失，应由蔡文荣自行承担。一审判决认定李少珍构成违约而承担违约责任适用法律错误。另，一审法院认定蔡文荣装修费用70000元，与事实不符。请二审法院纠正一审判决错误，改判如所请。被上诉人蔡文荣答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回李少珍的上诉求。一、一审法院对李少珍与蔡文荣的租金问题计算正确，符合案涉商铺因受损而使用价值受影响的事实情况，不存在计算错误，据此，李少珍每月7000元租金的主张请求于法无据，应予驳回。2017年9月23日李少珍与蔡文荣签订案涉《铺位租赁协议》，约定李少珍将其所有的案涉铺位出租予蔡文荣使用，租金为每月7000元，租赁期限自2017年10月11日起至2020年10月10日止，蔡文荣租赁铺位用作成立发展佛山市某荣汇星汽车销售服务有限公司（下称某荣公司），协议另约定其他具体细节。协议签订后蔡文荣开始着手实施商铺装修工作。2017年11、12月份，兴顺公司开始在案涉铺位附近进行海珀名轩楼盘施工工作，2018年3月份起，案涉商铺墙身及地面因兴顺公司施工开始出现裂缝，受困于商铺安全隐患性，兴顺公司的行为一定程度上致蔡文荣经营的某荣公司业绩下降，蔡文荣在不同层面上为此遭受到经济损失。蔡文荣一直保持着与李少珍、兴顺公司联系调解的意愿，但除在2019年3月11日至16日期间兴顺公司对案涉商铺进行修复施工以外，三方对其余协商细节均未能达成一致，李少珍与兴顺公司也拒绝对蔡文荣作出进一步赔付。由于该次修复仅把商铺墙面修复完成、地面至今尚未修复，案涉商铺使用价值因此受到重大影响，蔡文荣经济损失一直持续至本案一审开庭时。2020年3月20日为避免进一步遭受损失，蔡文荣完成了撤场工作。李少珍作为出租人一方，依法对租赁商铺负有维修、修缮义务，无论该商铺损坏是否由兴顺公司造成，并不影响双方租赁关系中李少珍对蔡文荣承租商铺的修缮义务。因此，一审法院综合商铺墙面修复时间、影响使用价值、租赁关系中双方的过程程度等因素，酌定判决2018年3月11日至2019年3月10日的租金为4500元/月，2019年3月11日至16日不支付租金，2019年3月17日至2019年10月18日租金为5000元/月，2019年10月19日至蔡文荣撤场的期间场地使用费为5000元/月合情合理，于法有据。符合案涉商铺使用价值受损的事实情况及法律规定。因此李少珍要求蔡文荣每月按照7000元的标准支付租金的主张不符合事实情况且无法律依据，应当依驳回。二、一审法院对于保证金的返还认定符合事实及法律规定，李少珍要求蔡文荣返还保证金并主张逾期违约金不符合事实情况及法律规定，应予驳回。李少珍在履约过程中对案涉商铺负有修缮义务，其应修复而未尽修复的行为即构成违约，对合同解除存在过错，一审法院认定双方均无须向对方承担违约金。蔡文荣在合同签订时向李少珍交纳了保证金14000元，现合同已解除，法院判定该保证金款项直接冲抵蔡文荣应向李少珍支付的租金，不再另行返还，判决正确。因此，一审法院对于保证金的返还认定符合事实及法律规定，李少珍要求蔡文荣返还保证金不符合事实情况及法律规定，应予驳回。2018年3月份开始案涉商铺出现墙面及地面破损现象，案涉商铺的正常使用受到一定程度影响，李少珍一直未履行完毕对案涉商铺的修复义务，未向蔡文荣提供一个可合格使用的商铺，蔡文荣一定程度上遭受经济损失。李少珍主张的逾期违约金应根据当事人过错等实际因素去考量，根据蔡文荣在一审提供的证据可知，在案涉商铺出现破损现象时，蔡文荣多次催促李少珍与兴顺公司进行交涉以便开展商铺破损的修复，但李少珍一直拖延，未能积极与兴顺公司进行交涉，自身也并未履行维修义务。无论案涉商铺的损坏是否因为兴顺公司的行为造成，均不能免除出租人对承租人的义务。本案中，李少珍并未积极进行沟通，同时也没有履行维修义务，存在过错。因此，李少珍要求支付逾期违约金并无事实与法律依据，应不予支持。三、一审法院对于双方律师费问题的认定符合事实及法律规定，李少珍应自行承担律师费。李少珍与蔡文荣的《铺位租赁协议》中并未对律师费的承担作出明确约定，李少珍在本案中的情形也不属于可主张律师费的法定情形，故李少珍就律师费的上诉请求缺乏事实及法律依据，应依法驳回。兴顺公司述称，兴顺公司在2019年3月11日至2019年3月16日对案涉商铺进行了墙面所修复，修复墙面完毕进行地面修复时，因蔡文荣拒不配合导致修复工作搁置，后续再未启动修复，修复之后的损害应由李少珍、蔡文荣自行承担。李少珍向一审法院提出诉讼请求：1.解除李少珍、蔡文荣签订的《铺位租赁协议》；2.蔡文荣立即向李少珍支付租金35000元（租金暂从2019年3月11日起计算至2019年7月10日止，此后按每月7000元的标准计算至蔡文荣实际交回租赁场地之日止）及逾期违约金1400元（违约金计算方式：其中7000元从2019年3月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年4月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年5月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年6月16日开始计算违约金，其中7000元自2019年7月16日开始计算违约金，月标准为2%，暂计算至2019年7月15日为7000×10×2%=1400元，以后要求计算至付清之日止）；3.蔡文荣合同保证金14000元归李少珍所有；4.蔡文荣承担李少珍为此案支付的律师费7500元；5.案件诉讼费由蔡文荣承担。诉讼中，李少珍变更第四项诉讼请求为蔡文荣承担李少珍为此案支付的律师费15000元。蔡文荣提出反诉请求：1.李少珍向蔡文荣赔偿因涉案商铺损坏而导致的装修损失113155.1元、收入损失2248077.33元、租金损失133000元、人员工资损失117000元；2.李少珍承担蔡文荣因案件支出的律师代理费28160元；3.反诉费用由李少珍承担。一审法院查明：涉案商铺坐落于“顺德市大良区*******顺兴商业大厦4号”，房地产权证号为粤房地证字第C07****83号，房屋用途为商业。2017年9月23日，李少珍与蔡文荣签订《铺位租赁协议》，约定：李少珍将涉案商铺出租给蔡文荣用于商业贸易，未经李少珍同意，蔡文荣不得擅自改变租赁物的用途；经李少珍同意，蔡文荣有权转租；租赁期限为3年，从2017年10月11日至2020年10月10日；每月租金7000元，于每月15日前支付当月租金；蔡文荣需对租赁物进行装修的，要经李少珍同意，不得改变或损坏建筑物主体，铺内已装修好的物体，在租赁期间，遇到损坏由蔡文荣作出经济赔偿；租赁期间，一切税项及费用由蔡文荣支付；在交付蔡文荣使用前，李少珍应保证水、电供应正常并能满足蔡文荣经营使用，蔡文荣应妥善使用租赁物并进行适当的维修、维护，蔡文荣使用水、电、煤气等必须符合安全规范，并做好防火、防污染工作，确保租赁物的安全；任何一方如需提前解约，均应提前60天通知对方并取得对方同意，租赁期满或提前终止本协议的，蔡文荣在缴清租金后，并应向李少珍出具已经结清按协议规定应由其支付的电费及企业已完税证明等费用的证明；蔡文荣为使用租赁物而进行的装修、建筑的设施，在租赁期满后无偿归李少珍所有，未经李少珍同意，蔡文荣不得擅自拆除；合同签订之日，蔡文荣必须向李少珍交纳14000元作为履行协议的保证金，保证金在合同期满、蔡文荣不再租用商铺时退还蔡文荣，蔡文荣如中途违约，保证金归李少珍所有，如李少珍违约退还保证金14000元给蔡文荣并赔偿违约金14000元；任何一方违反协议规定的任何义务，应赔偿对方因此所受的损失，守约方有权提前解除合同。合同签订后，蔡文荣向李少珍支付了保证金14000元。蔡文荣在租赁商铺后于2017年10月份对涉案商铺进行了装修并装修完毕，支出费用约70000元；并以涉案商铺作为注册地，于2017年11月27日登记成立了某荣公司，法定代表人为蔡文荣、公司类型为有限责任公司。另查明，2017年11、12月份，兴顺公司在涉案商铺附近施工；2018年3月份开始，涉案商铺的墙身及地面出现裂缝，蔡文荣继续使用涉案商铺用于某荣公司的经营，至一审法庭辩论解除之时仍未搬离，但蔡文荣从2019年3月份起没有再向李少珍支付租金，从2019年3月11日至今的租金均尚未支付。兴顺公司于2019年3月11日至16日期间对涉案商铺的墙面进行了修复，墙面已修复完毕。再查明，蔡文荣于2019年10月18日的庭审中，明确其提起的反诉是基于违约；并表示同意李少珍提出解除合同的要求。李少珍及蔡文荣均为诉讼聘请了律师代理诉讼，并各自支出了律师服务费。一审法院认为，案件为房屋租赁合同纠纷。李少珍与蔡文荣所签订的《房屋租赁合同》，合法有效，应受法律保护。结合案件当事人的诉辩意见，法院对案件分析如下：涉案商铺于2018年3月份开始出现墙面及地面破损现象，一定程度上影响了涉案商铺的正常使用。李少珍作为出租人应当履行租赁物的维修义务，无论涉案商铺的损坏是否因兴顺公司的行为造成，均不能免除出租人对承租人的义务。蔡文荣直至案件法庭辩论结束前仍在涉案商铺进行经营活动，可见涉案商铺的使用价值虽因破损而受到一定影响，但仍可安全使用，蔡文荣在使用期间应向李少珍交付租金。李少珍未履行对涉案商铺的维修义务，蔡文荣作为承租人可以自行维修后向李少珍主张维修费用；也可以要求解除合同，向李少珍主张违约损失。蔡文荣未采取合法合理的方式维护自身权利，在继续使用涉案商铺的情况下拒交租金，其行为同样构成违约。李少珍及蔡文荣在履行合同过程中均存在违约行为，李少珍要求解除合同，蔡文荣予以同意，法院确认双方签订的《铺位租赁协议》于2019年10月18日解除。涉案商铺因受损而导致使用价值受影响，应酌情减少租金。法院酌定：涉案商铺于2018年3月11日至2019年3月10日期间的租金标准为4500元/月；2019年3月11日至16日期间，兴顺公司对涉案商铺的墙面进行修复施工，蔡文荣不能正常使用商铺，无须支付该期间的租金；此后涉案商铺的墙面已经修复完毕、地面尚未修复，从2019年3月17日起至合同解除之日即2019年10月18日止的租金标准为5000元/月；合同解除后，蔡文荣仍占用涉案商铺期间，应继续按5000元/月的标准向李少珍支付使用费直至搬离之日止。蔡文荣至法庭辩论结束之日即2020年1月15日尚未搬离，应按照上述标准向李少珍支付租金及使用费；为方便计算，法院将计费期间定为2019年3月17日至2020年1月16日共10个月,蔡文荣应向李少珍支付该期间的租金及使用费合共50000元（5000元/月×10个月）。另外，蔡文荣于2018年3月11日至2019年3月10日共计12个月期间应承担的租金为54000元（4500元×12个月），蔡文荣实际按每月7000元的标准向李少珍支付了84000元（7000元/月×12个月），余款30000元（84000元-54000元）应用于抵扣尚欠的租金及使用费。扣减后，蔡文荣尚须向李少珍支付20000元（50000元-30000元），并应于2020年1月17日起按每月5000元的标准支付使用费至实际搬离之日止。因李少珍及蔡文荣均在履行合同过程中存在违约行为，对合同的解除均存在过错，法院认定双方均无须向对方承担违约金。蔡文荣在合同签订时向李少珍交纳了保证金14000元，现时合同已解除，该款项李少珍应向蔡文荣返还。法院以上述保证金优先抵扣蔡文荣尚欠李少珍计算至2020年1月16日止的租金及使用费20000元，抵扣后，蔡文荣尚须支付6000元（20000元-14000元）。合同约定为使用租赁物而进行的装修、建筑的设施在租赁期限届满后无偿归李少珍所有；合同约定的租赁期间为2017年10月11日至2020年10月10日，因李少珍提前要求解除合同，蔡文荣不能在原租赁期限内使用其装修设施，李少珍应向蔡文荣作出相应补偿。蔡文荣于2017年10月份对涉案商铺进行了装修并装修完毕，支出费用约70000元。法院结合租赁期限及装修费用的数额，酌情认定李少珍按2000元/月的标准向蔡文荣补偿从蔡文荣实际搬离涉案商铺之日起至2020年10月10日止的装修损失；如蔡文荣于2020年10月10日或之后搬离，则李少珍无须支付该费用。蔡文荣反诉请求的收入损失及人员工资损失的权利主体应为某荣公司，某荣公司为有限责任公司，与蔡文荣同属独立的民事主体；且某荣公司与李少珍之间不存在租赁合同关系，而案件为房屋租赁合同纠纷，蔡文荣在庭审中亦明确其反诉请求系基于违约而提出，故蔡文荣在案件中主张上述损失欠缺理据。至于李少珍及蔡文荣主张的律师费损失，双方均为案件的诉讼而支出了律师费，但双方在合同履行过程中均存在违约行为，且合同并未对律师费的承担作出明确约定，故双方就律师费的诉讼请求均缺乏事实及法律依据。综上，法院对李少珍及蔡文荣的诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条的规定，判决：一、确认李少珍与蔡文荣于2017年9月23日签订的《铺位租赁协议》于2019年10月18日解除；二、蔡文荣应于判决生效之日起十日内向李少珍支付使用费[使用费计算方式：截止至2020年1月16日尚欠的使用费为6000元，从2020年1月17日起按每月5000元的标准计算至蔡文荣实际搬离租赁物（房地产权证号为粤房地证字第C07****83号）之日止]；三、李少珍应向蔡文荣支付装修补偿款（补偿款计算方式：从蔡文荣实际搬离第二项判项涉及的租赁物之日起按2000元/月的标准计算至2020年10月10日止，2020年10月10日之后不予计算）；四、驳回李少珍的其他诉讼请求；五、驳回蔡文荣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1630元，由李少珍负担1300元，蔡文荣负担330元；反诉受理费13997.57元，由蔡文荣负担13667.57元，李少珍负担330元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，法院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.蔡文荣应向李少珍支付案涉商铺租金应为多少；2.李少珍是否有权没收蔡文荣已支付的合同保证金14000元，并要求蔡文荣支付迟延履行违约金；3.李少珍应否蔡文荣向赔偿装修损失。关于争议焦点一。本案中，蔡文荣与李少珍所签《铺位租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。作为案涉商铺出租方，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，李少珍负有保障案涉商铺在租赁期间处于适租状态之义务。现根据本案查明事实，自2018年3月起案涉商铺的墙身及地面即出现裂缝受损情形，案涉商铺的正常使用受到一定影响。而作为案涉商铺出租方的李少珍并未提供相关证据证明其已及时履行受损部位的修缮义务，蔡文荣租赁案涉商铺的合同目的无法得以全面实现，蔡文荣要求赔偿案涉租赁物受损期间租金损失的请求，合法有据。李少珍则上诉称，依据本案《铺位租赁协议》第八条之约定，系承租人蔡文荣对案涉商铺受损部位负有相应修复义务，且在兴顺公司要求入场对案涉商铺进行修缮时，蔡文荣拒不配合，蔡文荣因此产生的损失应自行承担。对此，本院认为，依据本案《铺位租赁协议》第八条“乙方应妥善使用租赁物并进行适当的维修、维护”之内容表述及生活常理，蔡文荣对案涉商铺仅负有适当、有限的维修、维护义务，案涉商铺的主要修复义务并非均归于承租人蔡文荣承担，亦不得据此全部免除出租人在租赁关系中应负担的保障租赁物处于适租状态的基本义务。此外，李少珍于本案提供的证据亦不足以证明蔡文荣存在拒不配合兴顺公司修复案涉商铺的行为，李少珍据此要求免除因其怠于履行商铺修复义务造成蔡文荣租金损失的诉请，理据不足，本院依法不予采纳。一审法院结合案涉租赁物受损状态、部分修复事实以及蔡文荣持续占有使用案涉商铺行为，判令蔡文荣自其欠租之日起（2018年3月11日）至案涉商铺启动修复之日（2019年3月10日）按4500元/月之标准，免除修复期间（2019年3月11日至2019年3月16日）租金，并自案涉商铺部分修复完成之日（2019年3月17日）至蔡文荣实际返还租赁物之日按5000元/月之标准支付案涉商铺租金，并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。本案中，如前述，因李少珍怠于履行案涉商铺修复之义务致使蔡文荣承租案涉商铺的合同目的无法得以全面实现。而蔡文荣自案涉商铺于2018年3月发生破损情况后仍持续占有、使用租赁物，且存在拖延该期间租金行为，在此期间内蔡文荣亦未积极采取合理措施维护自身权利，即李少珍、蔡文荣在本案租赁关系存续期间均构成违约。现李少珍诉请解除《铺位租赁协议》，蔡文荣对此表示同意，李少珍、蔡文荣对本案租赁关系的解除均存在过错，现李少珍依据《铺位租赁协议》第十四条之约定，要求没收蔡文荣支付的租赁保证金14000元，并诉请蔡文荣按月利率2%之标准支付迟延履行违约金的主张，理据不足，本院依法不予采纳。关于争议焦点三。本案《铺位租赁协议》第十一条约定，“乙方为使用租赁物而进行的装修、建筑的设施，在租赁期限满后无偿归甲方所有”，现案涉商铺租赁关系在租期届满（2020年10月10日）前依李少珍之请求被解除，蔡文荣无法足期享有、使用其已付出的装修利益，李少珍对此应作出相应补偿。根据已查明的蔡文荣支付的案涉商铺装修成本70000元，结合本案租赁期限，一审法院判令李少珍按2000元/月之标准向蔡文荣补偿自蔡文荣实际搬离涉案商铺之日起至2020年10月10日止的装修损失，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李少珍的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2648.76元，由上诉人李少珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月二十八日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊