广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1322号上诉人（原审被告）：陈土生，男，1951年3月27日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区*************。被上诉人（原审原告）：韶关市土产总公司，住所地：广东省韶关市******。法定代表人：文纯清，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴志发，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霖，广东宜方律师事务所律师。上诉人陈土生因与被上诉人韶关市土产总公司（以下简称土产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。陈土生上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、支持陈土生的反诉请求；三、责令土产公司因联营韶冶石场，产生30万元债权债务纠纷进行结算（30万元的债务因陈土生已还多笔现金，加上争议的1309房屋资产作抵押折资，再加上不同意土产公司私自卖掉陈土生30多万元的生产工具铲车，共100多万元的存量资产供结算，还清30万元有余）；四、判令土产公司解押，归还1309房的产权给陈土生；五、案件受理费由土产公司负担。事实和理由：一审法院在本案的审理质证过程中没有厘清韶关市***********（以下简称1309房）的产权归属事实。对陈土生提供的该房购房的证据有的进行否决，不采信。而事实上该房的产权是陈土生于1992年参与冶金矿产大厦集资投资购买的房产，并挂靠在韶关市冶金矿产贸易公司代管的粤房字第15539**产权证。因1993年与土产公司签订《联营韶冶石场合同》时，将该房产权属的有关证件资料原件大部分交给了土产公司抵押，所以有些资料无法提供给一审法院质证。现陈土生向韶关市********案室调取到1309房的有关确权资料，供二审法院质证，厘清事实，以利本案的正确裁决。陈土生一审提供的证据，加上二审提供的新证据，足以证明1309房是陈土生购买的房产，并非土产公司购买的房产。虽然土产公司将陈土生挂靠在韶关市冶金矿产贸易公司的1309房(粤房字笫1553931号房产证)变更转登记至土产公司名下，产权证变成成粤房地字第30366**房产证中房屋权属来源也注明“于2000年向市冶金矿产贸易公司购买”，但实质上并不是土产公司向冶金矿产公司购买的(一审庭审辩论质证时土产公司也交不出付款凭证)。追本溯源，事实是：1309房是陈土生集资投资购买到的产权房，挂靠在韶关市矿产贸易公司代管，后来虽然登记到土产公司名下，但权属仍是陈土生，并不是土产公司购买的房产，只能算是转挂靠在土产公司名下登记，因联营韶冶石场债权债务纠纷抵押代管。韶关市土产总公司口头辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。土产公司向一审法院起诉请求：1.判令陈土生立即将土产公司所有的位于韶关市北江区************(粤房地证字第3036640号)物业返还给土产公司；2.判令陈土生向土产公司支付物业占用费49500元(自2003年5月1日起按每月250元的标准计至实际交还物业当月止，暂计至2019年10月为49500元)；3.判令陈土生向土产公司支付拖欠的物业服务费等共计9369元；4.本案的案件受理费由陈土生承担。一审法院认定事实：土产公司作为乙方于2000年9月25日与甲方（案外人韶关市冶金矿产贸易公司）签订了《房地产买卖契约》，约定案外人韶关市冶金矿产贸易公司自愿将韶关市北江区**********的房地产（房屋建筑面积121.45平方米）出售给土产公司，成交价152000元。土产公司于2000年9月22日前一次性付清房款给甲方并于2000年11月20日向韶关市房地产管理局办理产权登记，证号粤房地证字第3036640号，该房地产权证载明，权属人：土产公司，房屋权属来源：于2000年向市冶金矿产贸易公司购买，房屋坐落：韶关市北江区***********。2000年10月30日，土产公司与陈土生签订《租赁协议书》，约定由陈土生承租土产公司位于韶关市北江区**********的房至2001年12月30日。租金按每月250元计，于每季度第一个月的七日前交清，如乙方不能按时交清租金将按每月1%交滞纳金。合同签订之后，因陈土生拖欠租金，土产公司于2003年5月30日向韶关市北江区人民法院提起诉讼。经审理后韶关市北江区人民法院在2003年7月28日作出（2003）韶北小初字第139号民事判决，该生效判决书中法院认为部分载明：“被告自愿承认原告起诉主张的事实,对原告主张的事实本院予以确认,原、被告签订的《租房协议》符合法律规定,具有法律约束力,被告应按合同约定支付租金,合同期满后,被告继续使用租赁房屋,原告没有提出异议,原租赁合同继续有效,视为不定期租赁,双方当事人依法可以随时解除合同,出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。据此,被告拖原告租金7500元构成违约,应承担支付租金及逾期支付违约金的责任,原告要求解除与被告之间的租赁关系亦在合理期限之前发律师函通知了被告陈土生,符合解除不定期租赁合同的法律规定,原告要求被告陈土生支付拖欠租金及逾期违约金,解除与被告的租赁合同的诉讼请求理由充分，本院予以支持。”并依法判决陈土生于该判决生效之日起十日内支付所欠租金7500元及逾期支付违约金（从2000年11月9日起按每月租金的1%计至2003年4月30日止）给土产公司，解除土产公司与陈土生之间于2000年10月30日签订的《租房协议书》。该判决生效后，陈土生未从涉案房产搬出，并居住至今，也未向土产公司支付租金。2019年7月24日，土产公司向陈土生发出《催告函》，要求陈土生搬离涉案房产，并按每月250元标准向土产公司支付2003年5月至2019年7月（一审庭审中变更请求至2019年10月）的物业占用费及土产公司代陈土生向韶关市******业主委员会支付的2010年至2015年期间物业管理费7157元，申请执行费50元，2016年至2018年期间的物业管理费分别为722元、720元、720元。陈土生对上述事实无异议，但是认为涉案房产不是土产公司的，其不应缴纳前述费用。查明，陈土生提交的韶关市***********8张购房证据，分别载明：1、1992年5月4日，连县太和建材厂驻韶办交来筹建房款项80000元，备注：陈土生，转帐：4721421；2、1992年6月30日陈土生交来筹建房款项30000元，备注：现金；3、1993年9月28日陈土生交来筹建房款项30000元，备注：现金；4、1994年2月7日陈土生交来筹建资金款项10000元，备注：直接付给将光军；5、1994年4月26日陈土生交来筹建资金款项14173.74元，备注：现金；6、1995年4月30日韶关市铁锰公司的往来转账通知单存根中记载，陈土生，划转你户西堤北路46号建房款项164162.74元；7、1995年4月陈土生交来筹建资金款项216元；8、韶关市冶金矿产贸易公司基建结算清单上面记载陈土生应投164162.74元，应补24389.74元，应划账164162.74元应划代扣款227元，并盖有韶关市******管理处章，其中上述1－7的收据均盖有韶关市铁锰公司财务专用章。另，陈土生还提交了多份发票，拟证明其购买灯具、洗面台、防盗门、水电、门卫工资等。陈土生提交的韶府国用（1995）字第特99号国有土地使用证，该证载明土地使用者是韶关市冶金矿产总公司。对陈土生提交的上述证据该院确认只是陈土生向韶关市铁锰公司缴纳韶关市*******建房款项，土地使用者是韶关市冶金矿产总公司的事实，与本案土产公司诉求的韶关市北江区**********的房屋租金没有直接关系，不能达到证明涉案房产是属于陈土生所有的目的。一审诉讼过程中，陈土生向该院提起反诉请求：要求依法查证并确认韶关市***********（粤房地证字第3036640号）房产的实际产权人为陈土生所有，并非是土产公司的财产。该院经审查后依法告知陈土生，其与本案的土产公司的诉求的法律关系不同，与本诉的诉讼请求基于的事实也不相同，且陈土生反诉中涉及的关系人中无论是韶关铁锰公司还是连县太和建材驻韶办广东省第五建筑工程公司一工区均不是本案本诉的当事人的范围。依法未予受理陈土生的反诉请求。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。从该院庭审中查明的事实及已生效的民事判决书查明的事实来看，涉案的房屋所有权人是土产公司。2003年7月28日韶关市北江区人民法院作出的(2003)韶北小初字第139号《民事判决书》已经生效，对于已为法院生效判决所确定的事实，人民法院应维护其既判力；在该判决中陈土生明确承认土产公司主张的事实，该判决已经解除了双方签订的《租房协议书》，之后陈土生一直居住在涉案房产中，陈土生对涉案房产的占有属于无权占有，租赁合同解除后，由于陈土生继续占有使用涉案房屋，因此土产公司诉请陈土生返还涉案房产及应依照《租赁协议书》约定的租金250元/月的标准向土产公司支付房屋的占有使用费,该费用参照原租金计至陈土生腾房并返还房屋之日止，有事实和法律依据，该院予以支持。陈土生辩称，涉案房产系属于其所有，本案事实的发生被生效判决确认至今已十多年，现陈土生对土产公司主张的事实予以否认，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，如果陈土生有相反证据推翻（2003）韶北小初字第139号民事判决书中对案件争议事实的认定，其应对上述生效判决申请再审以证明其所主张的法律事实的存在，才有可能推翻、否定涉案标的物现在已经在产权登记机关的登记状况，从而取得诉讼标的的所有权，而不是在本案中另行提起反诉。本案从陈土生提交的多份收据及国有土地使用权证来看，均不能证明涉案房产是属于陈土生所有，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故该院对陈土生的辩解，不予采纳。关于土产公司主张拖欠的物业费、电梯费、水费等共计9369元,因陈土生对此无异议,该院予以确认并予以支持。一审判决：一、陈土生应自判决生效之日起三十日内返还韶关市北江区***********给土产公司；二、陈土生应自判决生效之日起三十日内向土产公司支付房屋占有使用费(前述占有使用费自2003年5月1日起按每月250元的标准暂计至2019年10月，之后占有使用费按每月250元计至陈土生腾退并返还涉案房产之日为止)；三、陈土生应自判决生效之日起三十日内支付拖欠的物业服务费、电梯费、水费等共计9369元给土产公司。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1271.74元，由陈土生负担。对一审判决认定事实部分，土产公司无异议，陈土生对一审判决认定事实部分不予认定其提交的证据有异议。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。本院二审期间，陈土生提交了以下证据：1.《房屋产权分配协议书》、《具结书》、《证明》，拟证明1309房是陈土生于1992年集资购买，产权属于陈土生；2.两份产权证，拟证明1309房先后挂靠在韶关市冶金矿产贸易公司和土产公司；3.《联营经营合同书》，拟证明购买1309房时，部分款项是经连县太和建材厂驻韶办付款的；4.企业机读档案登记资料5张、天眼查询1张，拟证明关联企业的工商登记信息。土产公司对证据1的真实性和关联性有异议，无法证明陈土生的证明目的，涉案房屋的归属应当根据不动产登记进行确定，任何协议及证明均不具备确认涉案房屋权属的效力；对证据2的真实性无异议，该证据恰恰证明土产公司系合法取得涉案房屋的产权并且进行了不动产登记；对证据3的真实性、关联性有异议，无法证明陈土生的证明目的；对证据4土产公司认为与本案无关。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：陈土生应否向土产公司返还涉案房屋并支付房屋占有使用费及物业费。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，涉案房产登记的权属人为土产公司，故其依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，土产公司与陈土生于2000年10月30日签订《租房协议书》，将涉案房产出租给陈土生使用，2003年7月28日，韶关市北江区人民法院作出的生效判决解除了双方签订的《租房协议书》。协议解除后，陈土生至今仍一直居住在涉案房产中，其对涉案房产的占有已经没有合法依据，属于无权占有，土产公司作为权属人有权要求陈土生返还并支付房屋占有使用费。故一审法院判决陈土生返还涉案房产给土产公司并参照《租房协议书》约定的250元/月的租金标准支付房屋占有使用费至陈土生腾房并返还房屋之日止并无不当，本院依法予以支持。至于陈土生上诉请求确认1309房的实际产权人为陈土生、对30万元债权债务进行结算等并非二审审理范围，本院对此不作审查。陈土生如认为其权利受到侵害，可依法另循途径解决。关于土产公司主张的2010年至2015年期间的物业服务费、电梯费、水费等7207元及2016年至2018年的物业服务费2162元，共计9369元，一审判决支持后陈土生并未就此提出上诉，本院予以确认。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款“反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉”的规定，陈土生在一审中提出反诉，一审法院经审查后仅书面告知陈土生对其反诉不予受理，而非以裁定方式的做法欠妥，考虑到当事人对此未提出异议，本院不予调整。综上所述，陈土生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，鉴于判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1271.7元，由陈土生负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年九月二日书记员  沈燕山