上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25480号原告(反诉被告，以下简称原告)：上海浦云房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路******。法定代表人：徐峥嵘，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏海明，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告，以下简称被告)：陈觉华，男，1965年4月11日出生，汉族，住上海市松江区九亭镇沪亭北路**。委托诉讼代理人：唐敏峰，上海国宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡美凤，上海国宇律师事务所律师。原告上海浦云房地产开发有限公司(以下简称浦云房产公司)与被告陈觉华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序。2020年6月18日，被告陈觉华提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏海明，被告陈觉华及其委托诉讼代理人唐敏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦云房产公司向本院提出诉讼请求，1、请求判令被告向原告支付购房款人民币(币种下同)1,450,000元；2、请求判令被告向原告支付逾期付款违约金(以752,489元为基数，自2015年5月21日计算至2015年5月22日止为752.49元；以750,000元为基数，自2015年6月21日计算至2016年3月29日止为106,125元；以1,450,000元为基数，自2015年7月31日计算至实际支付之日止，以上均按日利率万分之五的标准计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月21日签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定由被告向原告购买位于上海市浦东新区川沙路5600弄绿地云悦坊1号楼1层101室的房屋(以下简称涉案房屋),房屋总价为2,952,489元。《预售合同》附件一约定,被告应于2015年5月20日前向原告支付第一期房款752,489元,于2015年6月20日前支付第二期房款750,000元,于2015年7月30日前支付贷款1,450,000元。预售合同第七条约定,被告若未按合同约定的时间付款,应当向原告支付违约金,违约金按照逾期未付款的日万分之五计算,自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。被告于2015年4月25日向原告支付购房款100,000元,于2015年5月22日支付购房款652,489元,逾期2天,产生违约金752.49元;于2015年8月14日支付购房款300,000元,于2016年3月29日支付购房款450,000元,逾期283天,产生违约金106,125元,现仍剩余房款1,450,000元至今未支付,应支付日期为2015年7月30日,逾期天数计算至被告实际付款之日止,暂计至2019年12月7日逾期1591天,产生违约金1,153,475元。预售合同约定,双方履行合同发生争议的,如协商不能解决的,应当依法向不动产所在地人民法院起诉,为此原告提起本案诉讼。被告陈觉华辩称，1、原告的诉请已超过法定时效，其主张的145万元房款系被告应当通过贷款方式向原告支付的房款，双方约定履行期限为2015年7月30日前，那么，原告应当在2018年7月29日前向被告主张该笔房款，距原告提起本案诉讼已有一年多的时间，在诉讼时效内原告没有向被告主张该笔房款，故被告不应当再予支付；2、原告主张的第一笔和第二笔逾期付款违约金均已超过诉讼时效。既然第三笔房款145万元超过了诉讼时效，那么由此发生的违约金自然也超过了诉讼时效;3、被告在购买涉案房屋时已明确告知原告只能通过银行贷款的方式向其支付尾款，如无法获得贷款，被告是没有多余的资金支付尾款的。原告为被告指定了中国光大银行作为贷款银行，在办理贷款审批手续时，因银行法人变更导致贷款无法办理，之后又由于政策调整需被告出具银行流水资料，被告经商，无法出具银行流水，故无法获得银行贷款，从而无法向原告支付尾款;4、原告在收取被告定金后，强行要求被告与案外人签订长达15年的委托经某协议，如被告不签订该协议原告则不与被告签订正式的预售合同。被告从现有情况得知，该代管资产公司没有向其他完成购房手续的业主支付过任何费用，被告可以预见到自己的收益将无法实现，故不愿意继续履行《预售合同》。即便继续履行，因原告没有产生任何损失，且约定的违约金标准极高，被告不同意承担逾期付款的违约金。诉讼中，被告陈觉华向本院提出反诉请求，1、请求判令解除双方于2015年5月21日就涉案房屋签订的《预售合同》；2、请求判令反诉被告退还反诉原告已支付的购房款1,502,489元；3、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购房时向原告指定的中国光大银行贷款，原告还许诺帮助被告成功申请到贷款，但后因政策变化，贷款失败。被告曾提前明确告知原告除非贷款，否则无力承担用现金的方式支付尾款，因此被告现在没有能力继续支付剩余房款；另外，原告在被告购房时强行要求被告与案外人上海瑞铂瑞衡酒店有限公司签订长达十五年的委托经某管理协议，要求被告将涉案房屋交付给案外人经某。据被告了解，原告现已自行将房屋提前交付给案外人并由案外人出租给了他人，但被告至今未收到过任何委托经某管理的收益。基于以上原因，被告提起反诉请求。原告浦云房产公司辩称,根据《预售合同》约定，原告并未向被告指定过贷款银行，也未向被告许诺一定会成功申请到银行贷款，不清楚被告为何没能获得贷款，更不清楚被告所称的除非贷款，否则无法用现金方式支付剩余房款的说法。《预售合同》中并未约定被告只能用贷款的方式支付尾款。原告的确要求被告与案外人签订委托经某管理协议，但该要求系原告为达到整个涉案物业统一经某管理，实现小业主经某收益的正常目的而进行的指定，且该指定是在预售合同签署之前，被告若不愿与案外人签订委托经某管理协议，可以不与原告签订预售合同。即便被告享有解除权，自购房当日起一年内即已到期。现被告请求解除预售合同并返还购房款的请求也超过了诉讼时效，其请求缺乏合同依据，而原告已按约履行了义务，双方缔约目的仍能实现，要求依法驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告(甲方)与被告(乙方)于2015年5月21日(网上合同签订时间)就涉案房屋签订《预售合同》,房屋总价暂定2,952,489元。合同第七条约定：乙方若未按合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之五计算,自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权要求乙方继续履行或单方面解除合同。合同第十条约定：该房屋的交付必须符合的条件为取得了《竣工验收备案证书》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺乙方办理完房屋交接手续后的180天内，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到期不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同第十一条约定：甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同附件一约定：乙方应于2015年5月20日前向甲方支付房款752,489元，含100,000元定金；于2015年6月20日前支付房款750,000元；于2015年7月30日前支付贷款1,450,000元。合同补充条款一第二条约定：补充本合同第三条、附件一1、乙方通过银行贷款支付部分房款的，乙方应在签订本合同的同时签署贷款合同、提供贷款所需各类资料并支付所有相关费用，并且乙方应严格按照银行通知的时间办理贷款所需的各种手续，如因乙方未在期限内提供有关资料或提供资料有欠缺，或因乙方原因未在银行规定的时间内完成相关手续或因贷款银行放款延迟等原因造成贷款逾期到帐的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。2、乙方办理贷款期间，若乙方所提供的资料，经银行审批，不符合贷款条件而导致银行拒绝放贷或部分拒绝放贷的，乙方同意按附件一约定的贷款应到帐期限自行用现金向甲方支付该未获批准的部分。乙方逾期支付的，视为乙方未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行……合同补充条款一第七条约定：修改及补充本合同第十一条、第十二条1、甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部价款(包括但不限于部房价款、逾期付款的违约金)、由甲方垫付的公共事业费(包括但不限于电表费、有线电视初装费及水费)等，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内。根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方……被告于2015年4月25日向原告支付定金10万元，于2015年5月22日支付房款652,489元(逾期2天)，于2015年8月14日支付房款30万元(75万元逾期55天)，于2016年3月29日支付房款45万元(45万元逾期282天)，以上四笔房款合计1,502,489元。之后，因未获得银行贷款，被告未能于合同约定的2015年7月30日前向原告支付购房尾款145万元。之后双方亦未就尾款支付达成新的合意。另查明，原告于2016年12月30日取得涉案房屋大产证。2020年1月31日，原告提起本案诉讼。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、付款记录、不动产登记簿及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间就涉案房屋签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。庭审记录显示，《预售合同》尚在履行期间，不适用法律对诉讼时效的相关规定。本诉部分，《预售合同》约定，被告逾期支付房款超过30天的，原告有权要求被告继续履行，原告交付涉案房屋的期限为被告付清全部房价款之日起的15个工作日内。现被告未按期支付房款超过30天，原告要求被告继续履行合同，支付尾款145万元，有合同依据，依法应予准许。至于违约金的计算标准，本院认为，原告明知被告于2015年7月31日起逾期付款，至2020年1月起诉时，间隔已有四年半的时间，显然未积极行使合同权利以减少损失的发生，再结合被告违约付款的主观恶意，本院酌情调整违约金的标准为日万分之二，被告前两期逾期付款的违约金亦参照此标准计付。反诉部分，被告主张其与原告约定145万元的尾款只能以银行贷款的方式支付，但未就此提供有效证据证明，原告亦不予认可，对该节事实本院无法认定。至于被告称原告强行要求其在签署预售合同前与案外人先签订委托经某协议且至今未收到过任何经某收益，因与本案无涉，被告可另行处理。据此，被告要求解除预售合同并返还房款的反诉请求，本院难予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈觉华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦云房地产开发有限公司购房款1,450,000元；二、被告陈觉华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦云房地产开发有限公司逾期付款违约金33,890元；三、被告陈觉华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦云房地产开发有限公司逾期付款违约金(以1,450,000元为本金，自2015年7月31日起至实际支付之日止，按日万分之二的标准计算)；四、驳回反诉原告陈觉华的全部诉讼请求。有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28,482元，由原告(反诉被告)上海浦云房地产开发有限公司负担5,500元，被告(反诉原告)陈觉华负担22,982元；反诉案件受理费18,322元，由被告(反诉原告)陈觉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 田 华二〇二〇年九月一日书记员 杨燕雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。