重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初5457号原告：熊丰，男，1992年1月3日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：王开益，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。被告：戚海文，男，1980年1月9日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：刘正彬，重庆市万盛经开区南桐法律服务所法律工作者。第三人：广安市朝晖房地产有限公司，住所地四川省广安市广安区金安大道二段**附**，统一社会信用代码91511600709135674F。法定代表人：蒋华安，董事长。委托诉讼代理人：刘正彬，重庆市万盛经开区南桐法律服务所法律工作者。第三人：杨春林，男，1965年10月3日出生，汉族，住浙江省松阳县。原告熊丰与被告戚海文、第三人广安市朝晖房地产有限公司(以下简称朝晖公司)、杨春林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告熊丰的委托诉讼代理人王开益、被告戚海文的委托诉讼代理人刘正彬、第三人朝晖公司的委托诉讼代理人刘正彬到庭参加诉讼，第三人杨春林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；又于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告熊丰及其委托诉讼代理人王开益、被告戚海文的委托诉讼代理人刘正彬、第三人朝晖公司的委托诉讼代理人刘正彬到庭参加诉讼，第三人杨春林经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊丰向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告双倍租金120000元；2.判决被告赔偿原告装修损失60000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，被告戚海文与第三人朝晖公司签订房屋租赁合同，第三人朝晖公司将位于重庆市万盛区南桐镇动力村XXX号附X-X号南桐印象X区X号楼X楼(建筑面积约1500平方米)租赁给被告，被告于2019年1月14日成立万盛经开区秦巴食品超市。2019年1月22日，万盛经开区秦巴超市及被告与原告签订秦巴购物中心房屋租赁合同，被告将上述部分门面（建筑面积300平方米）租赁给原告用于经营大众平价服饰，约定租赁期限为6年，从2019年3月1日至2025年2月28日止，每年租金为12万元及相应违约责任等内容。被告依约向原告交付门面，原告也向被告陆续支付了一年租金120000元。2019年9月19日，第三人杨春林与第三人朝晖公司签订房屋租赁合同，被告将上述门面一楼转让给第三人杨春林，致使原告的经营活动无法正常经营。之后，原告与被告积极协商此事，但被告对原告的诉求置之不理，为此双方发生纠纷，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求，请求解除原告与被告签订的《秦巴购物中心》协议，并明确诉讼请求中的双倍租金是违约金，该违约金是从2019年9月至2020年2月6个月的租金2倍。被告戚海文辩称，被告没有违约，被告把秦巴超市转让给第三人杨春林后与杨春林口头约定“被告与原告签订的门面租赁合同有效”，在第三人杨春林经营万众乐超市期间并没有要求熊丰不继续经营，是同意原告继续经营服装店的，原告也举示证据证明其向第三人杨春林交纳了部分租赁费，之后因原告自己生意不好，其自行退出的，因此被告不应当赔偿原告的相关损失。如应赔偿，双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人朝晖公司述称，对原告与被告之间的租赁协议并不清楚，现予以追认。第三人朝晖公司与原告之间没有合同关系，无责任，请法院依法判决。第三人杨春林未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：2018年12月31日，被告戚海文与第三人朝晖公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定第三人将其位于重庆市万盛经开区南桐镇南桐印象X区X号楼X楼(建筑面积约1500平方米)租赁给被告戚海文使用，租赁期限为2019年1月1日至2025年12月31日止，但未对能否转租进行约定。被告戚海文租赁该门面后于2019年1月14日成立个体工商户，字号为“万盛经开区秦巴食品超市”（以下简称秦巴超市），后于2019年9月30日注销。2019年1月22日，原告与被告签订《秦巴购物中心》协议，协议约定：“秦巴超市将上述1500平方米中的300平方米租赁给原告经营大众平价服饰，租赁期限为6年，从2019年3月1日至2025年2月28日止，每年租金12万元，前3年不递增租金，第四年开始每年增加5000元。秦巴超市违约需赔偿原告双倍租金及装修费用，必须收购原告所有商品，原告不允许违规拆建装修，秦巴超市不退租金，原告只能带走自己的商品，原告如违约赔偿秦巴超市10万元损失费，所有装修归秦巴超市所有，不得将场地交与专业清货公司经营”。该协议有秦巴超市签章及原、被告签字捺印。2019年1月22日至2019年5月21日，原告向被告戚海文共计转账12万元。2019年9月19日，第三人朝晖公司与第三人杨春林签订《房屋租赁合同》，合同约定第三人朝晖公司将上述1500平方米租给第三人杨春林经营万盛经开区万众乐食品超市（以下简称万众乐超市），租赁期限为2019年9月20日至2029年9月19日。同时，当日被告戚海文在该协议上备注，第三人朝晖公司与被告戚海文签订合同作废，双方另行结算。第三人朝晖公司与第三人杨春林之间签订的《房屋租赁合同》中的1500平方米涵盖了原告熊丰所租赁的300平方米，但该合同没有关于原告熊丰所租赁300平方米面积的相关约定，被告戚海文与第三人朝晖公司、杨春林之间也无书面的关于原告熊丰所租赁300平方米门面的处理约定。2020年1月2日，原告熊丰以戚海文作为被告、广安市朝晖房地产有限公司重庆分公司作为第三人向本院提起诉讼，起诉理由为：2019年被告戚海文将上述门面转让给他人，致使原、被告签订的合同无法履行，原告经营活动无法正常经营。原告与被告协商此事未果，遂产生纠纷。2020年4月，因万众乐超市占用原告面积，原告的员工与万众乐超市的员工发生打架，周围群众向公安报警，警察出警后告知双方的经济问题应起诉解决。再查明，现原告所租部分已被万众乐超市占据。被告戚海文于第一次庭审中向本院举示一份《秦巴购物中心》协议复印件，该协议上有万盛经开区万众乐食品超市签章，并写明“以2019年9月起同意继续履行本合同，特此说明”，落款日期为2020年8月2日。庭审中，原告熊丰陈述“2019年10月份左右，被告戚海文给原告说其是万众乐超市的股东之一，让原告继续做起走。但杨春林进来后还要占原告的面积放储物柜，原告不同意，就和杨春林发生纠纷；2020年3月份，杨春林给原告说不把租金交给杨春林，杨春林就赶原告走，只好将租金交给了杨春林；2020年4月份，与第三人杨春林发生矛盾，第三人杨春林不让原告做了，说原告不交租金就不让原告把东西拿走，2020年3月、4月的租金是交给杨春林的。在2020年6月份，原告与第三人杨春林结算完毕后，其物品和货架才搬走了，自行离场了；装修方面，只装修了墙面，在原来吊顶的基础上刷白，安装了一半的灯，射灯有几十个”。被告认为《秦巴购物中心》中关于双倍租金的约定是指一个月租金的双倍。上述事实，有被告与第三人朝晖公司的《房屋租赁合同》、秦巴超市注销信息、个体工商户管理登记卡、《秦巴购物中心》协议、微信转账账单详情、第三人朝晖公司与第三人杨春林的《房屋租赁合同》、万众乐超市登记信息、照片、(2020)渝0110民初181号民事裁定书、询问笔录、接报回执及当事人的陈述等证据证实，经本院审查属实，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告戚海文将其所租赁的门面中的300平方米转租给原告熊丰，并得到出租人朝晖公司的追认，该协议有效。秦巴超市系个体工商户，该个体工商户已被被告戚海文注销，其相关权利义务由被告戚海文承担。被告戚海文作为承租人应当在转租期限内保证次承租人即本案原告熊丰租赁权。2019年9月19日，被告戚海文与第三人朝晖公司之间签订的《房屋租赁合同》作废，由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，被告戚海文的上述行为导致其与原告签订的《秦巴购物中心》协议归于解除状态，故原告要求判决解除原、被告双方之间签订的《秦巴购物中心》协议本院不再予以支持。被告戚海文辩称“被告把秦巴超市转让给第三人杨春林后与杨春林口头约定‘被告与原告签订的门面租赁合同有效’”，但未举示相关证据，应承担举证不能的不利后果。被告在庭审中举示的《秦巴购物中心》协议复印件，虽万盛经开区万众乐食品超市写明“以2019年9月起同意继续履行本合同，特此说明”并签章，但该说明落款日期为2020年8月2日，已在原告与杨春林发生矛盾、协商解决并撤场之后，且与万众乐超市之前的行为矛盾，该事后追认不能发生追认效力，对该证据证明目的本院不予采纳。虽原告陈述“2020年3月份第三人杨春林说不把租金交给杨春林，杨春林就赶原告走，所以就把钱交给了杨春林”，但该表述不能直接认定第三人杨春林明确接受了原、被告双方之前签订的《秦巴购物中心》协议约定，特别是有关违约条款的约定，不能据此认定系第三人杨春林存在违约行为。被告戚海文在与第三人朝晖公司约定二人之间签订的《房屋租赁合同》作废时，未能妥善处理其与原告签订的《秦巴购物中心》协议后续租赁问题，导致原告租赁权的丧失，如原告熊丰继续占据租赁场地就构成了侵权行为，以至于原告在与第三人杨春林发生纠纷时，无法有效保护其租赁权利，被告戚海文的行为构成违约，应当承担违约责任。关于原告请求主张被告赔偿其双倍租金12万元的违约金的诉讼请求，双方协议约定“双倍租金”存在歧义，结合原告已做满一年及其自行撤场等情形，即便按照月租金的2倍计算出的违约金，金额仍然过高，现被告请求予以减少，其请求符合法律规定，本院予以准许。本院根据原告实际损失，兼顾合同的履行情况、原、被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，酌情主张违约金10000元。关于装修费损失，原告陈述“其物品和货架已搬走，只装修了墙面，在原来吊顶的基础上刷白，安装了一半的灯，射灯有几十个”，原告装修损失金额不大，且其未举示相关证据证明其装修所产生的费用金额，亦未在本院规定的期限内提交评估申请，应承担举证不能的不利后果，但其装修损失确实存在，本院根据场地面积及原告陈述酌情主张装修费用损失10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戚海文于本判决生效后十日内赔偿原告熊丰违约金10000元；二、被告戚海文于本判决生效后十日内赔偿原告熊丰装修费用损失10000元；三、驳回原告熊丰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由原告熊丰负担1800元，被告戚海文负担150元(此款原告熊丰已预交，限被告戚海文于本判决生效后10日内直接给付原告熊丰150元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  周 策二〇二〇年九月二十五日法官助理  岳跃潭书 记 员  李 霞