河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2951号上诉人（原审被告）：陈灏，男，1989年9月18日生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：马静、马利平，河南银辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：王发威，男，汉族，现役军人，1987年8月27日出生，住信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：罗海霞，女，汉族，1984年10月16日出生，住信阳市浉河区。系被上诉人王发威妻子。原审第三人：信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司，住所地：河南省信阳市浉河区申碑路金杯花园****商铺。法定代表人：舒明坤。委托诉讼代理人：周健，男，汉族，1991年7月21日出生，系该公司员工。代理权限：特别授权。上诉人陈灏与被上诉人王发威、罗海霞以及原审第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人陈灏及其委托诉讼代理人马静、马利平，被上诉人王发威、罗海霞以及原审第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人周健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈灏上诉请求：l、请求二审法院依法改判或者发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定“上诉人在合同约定期限内未能配合被上诉人及时办理房屋交易相关手续，其延迟履行债务致使合同目的不能实现”系事实认定错误。1、房屋买卖合同签订后，上诉人先是配合被上诉人在中国银行办理申请贷款手续并经过审批，因贷款利率超出被上诉人预期，被上诉人又要求上诉人配合其在中信银行办理申请贷款手续，于2019年8月25日，上诉人又在兴业银行协助其办理申请贷款手续。截止到一审开庭之日，被上诉人分别在两家银行办理了申请贷款手续，并且中信银行的贷款手续己审批，因此原审法院认定被上诉人未能如约办理申请贷款手续明显错误。2、房屋买卖合同明确约定被上诉人应当在2019年7月5日前支付首付款35万元，且该35万元专用于解押还款所需资金，同时冲抵购房首付款，但截止一审开庭之日，被上诉人也未支付该35万元，被上诉人的银行账户虽然有存款，但因其未按约定支付该35万元才导致房屋不能进行解押。3、合同签订后上诉人一直积极的联系中介公司的杨耀让其尽快安排面签，但其一直在拖延时间，后来又说银行暂停办理。4、原审法院法律适用错误。被上诉人要求与其在中信银行及兴业银行办理手续时，应认定被上诉人变更了合同履行期限。所以不能再依照原合同约定的时间来履行义务。因此，原审法院将房屋不能解押的原因归责于上诉人明显错误。王发威、罗海霞辩称，一、上诉人认为在中信银行申请贷款手续没有通过的上诉理由是不能成立的。首先，中信银行的利率是低的，是5.8%，兴业银行的利率也比较低，是6.3%，我不可能放弃低的利率。其次，对方偷换概念，被上诉人只是签了一个面签，没有签订正式的贷款手续。同时上诉人认为在两家银行办理了贷款手续也是错误的，原因在于之前的银行贷款办不下来，在这两个银行申请贷款手续面签的时候，上诉人以各种理由拒绝延迟配合。一审也已经提交相关证据，有中介公司的证明，以及我们即将提交的新证据。二、一审提交的证据可以证明二手房交易买卖流程，第三人也在这里，也可以将交易流程说清楚，这个钱是我们用来进行解押的。三、对方没有证据支持他的上诉理由，我们有证据提交可以证明。上诉人把我们的定金5万元挥霍之后，还想提高交易价格，还让我们支付利息，我们提交的新证据里，也可以看出上诉人妻子也支持被上诉人到法院起诉上诉人。信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司辩称，对于一审判决没有意见。王发威、罗海霞向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2.要求被告双倍返还定金100000元；3.要求被告赔偿原告损失14000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，以14000元为本金，从2019年6月25日计算至债务清偿之日止）；4、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2019年6月25日，原告罗海霞欲购买浉河区富丽华城市花园41号楼1单元601室，与第三人信阳绿城爱屋房地产有限公司签订《委托购房意向金协议书》；在第三人的帮助下，原告与被告陈灏及第三人，于2019年6月26日签订了《房屋买卖合同》，合同总价款900000元，当日，原告向被告支付定金50000元，并按约定支付第三人服务费14000元。合同签订后，原告按照合同要求积极准备好房屋解押所需的350000元（解押后冲抵首付款）。然而在原告申请贷款时，被告各种推脱不予配合，使原告未能如约完成贷款，后又因被告未能如约准备好解押金，最后导致买卖房屋不能解押，合同无法继续履行。为挽回损失，遂诉至法院。一审法院认定事实：2019年6月25日，原告罗海霞与第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司签订委托购房意向金协议书，原告欲购买信阳市浉河区富丽华城市花园41号楼1单元601室。2019年6月26日原告罗海霞、王发威与被告陈灏及第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司共同签订了《房屋买卖合同》，合同约定：“房屋总价款为900000元，原、被告双方同意使用按揭贷款的方式，自合同签订之日起7日内日，原、被告双方应积极配合第三人共同到原告申请的贷款机构办理相关按揭贷款手续，原告应于2019年7月5日前向被告支付首付款350000元。被告应在本合同签订后7日内，准备齐全资料并向抵押权人申请提前还贷，并按照抵押权人确定的还款日期或之前通知原告，原告应于还款现场支付350000元给被告进行解押（此款项专用于解押还款所需资金，同时此款冲抵购房首付款），剩余解押款由被告自行解决”。2019年6月26日，原告罗海霞、王发威向被告陈灏支付定金50000元，并按约定向第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司支付服务费14000元。后双方在办理房屋按揭贷款过程中，需要被告方配合到银行机构办理贷款、面签等手续，被告陈灏因户口本不在本地和面签等原因不予配合，致使原告罗海霞、王发威未能如约完成申请贷款程序。在2019年7月3日前，被告陈灏未能按照合同约定准备好资料和资金向抵押权人申请提前还贷，导致该交易房屋不能进行解押，合同未能如期履行。上述事实，有原、被告当庭提供的《委托购房意向金协议书》、《存量房买卖合同》、收据两份、王发威的工商银行账户明细、微信聊天记录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告罗海霞、王发威与被告陈灏通过第三人的居间签订的《存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。本案被告陈灏在合同约定期限内未能配合原告罗海霞、王发威及时办理房屋交易相关手续，因其延迟履行债务致使合同目的不能实现，符合合同的法定解除条件，对原告罗海霞、王发威请求解除合同的诉请，一审法院予以支持。根据合同约定，被告陈灏应在2019年7月3日前，积极配合原告办理按揭贷款手续，原告在2019年7月5日前向被告交付首付款35万元，原告罗海霞、王发威提供的第三人证明及银行交易明细等证据均能证实其确已准备好房屋解押所需的35万元资金，被告陈灏因户口本和面签等原因导致原告不能正常办理贷款手续，其行为是导致此次交易不能正常履行的根本原因，根据定金罚则应当承担双倍返还定金的法律责任，对于原告请求其双倍返还定金10万元的诉请亦予以支持。对于原告罗海霞、王发威请求赔偿损失14000元及利息的诉请，因定金罚则的适用已经包含了其因被告违约行为造成的损失，故对该项诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告王发威、罗海霞与被告陈灏于2019年6月26日签订的房屋买卖合同。二、被告陈灏于本判决生效之日起五日内向原告王发威、罗海霞双倍返还定金共计人民币100000元。三、驳回原告王发威、罗海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2580元，由被告陈灏承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了三组证据，证据一：上诉人在中信银行的贷款申请通过审批的结论，证据二：上诉人在兴业银行的贷款申请表，证据三：上诉人与第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司员工杨耀的微信聊天记录。以上证据拟证明上诉人一直在积极配合被上诉人办理银行贷款面签手续，未能在合同约定时间内申请贷款面签是第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司的原因，而非上诉人的原因。在被上诉人申请中信银行贷款时，应视为其同意变更合同履行时间。被上诉人经质证认为：证据一应该是中信银行的贷款面签申请通过，不是贷款申请通过，这是两个概念；证据二是面签申请表，没有异议；证据三的微信聊天记录的时间已经在合同约定的时间之后了。第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司经质证认为，为了保护房东的权益，换了兴业银行，银行面签结果不是事情的主要问题，解押的问题如果能够正常进行，那么两个银行都可以通过。关于聊天记录，不了解具体说了什么，但是确实是杨耀负责销售，周健负责贷款手续。被上诉人提交了两组证据，证据一：2019年8月15日陈灏、杨耀、王发威在信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司的录音材料，拟证明陈灏违约，突然提高售房价格；证据二：2019年8月19日王发威和陈灏妻子的录音材料，拟证明其妻子对卖房事宜不知情，陈灏想提高房价，并且一房多卖。上诉人经质证认为：对于证据一的录音真实性无异议，95万元是杨耀提出来的，与上诉人无关，这是陈灏和中介公司之间的纠纷，与被上诉人无关；对于证据二，陈灏的妻子与本案无关，而且陈灏与其妻子在办离婚手续，无法确定真实性。第三人信阳绿城爱屋房地产经纪有限公司经质证认为，不清楚具体情况。对于当事人二审提供的证据，本院认证如下：对于上诉人提供的证据一、证据二，内容客观真实，但不能证明造成涉案房屋买卖合同目的不能实现的原因在哪一方，与本案待证事实之间的关联性欠缺，本院不予采信。对于上诉人提供的证据三录音材料中的谈话人员杨耀未出庭作证，谈话内容的真实性无法核实，本院不予采信。对于被上诉人提供的两组录音证据，谈话人员杨耀、陈灏的妻子均未出庭作证，谈话内容的真实性无法核实，本院不予采信。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为:造成涉案房屋买卖合同目的不能实现的原因在于上诉人还是被上诉人？上诉人与二被上诉人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示,且内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效。当事人均应严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条第2款第2项约定,二被上诉人应于2019年7月5日之前向上诉人支付除定金与贷款（贷款是指贷款机构确定的金额）外的首付款金额为人民币35万元。该约定可视为双方对交付首付款的时间与金额的约定。同时合同第九条第2款又进一步约定：上诉人应在合同签订后七日内准备齐全资料并向抵押权人申请提前还贷，并按照抵押权人确定的还款日期当日或之前通知二被上诉人，二被上诉人应于还款现场支付房款（不含定金）人民币35万元给上诉人进行解押（此款项专用于解押还款所需资金，同时此款冲抵购房首付款），剩余解押款由上诉人自行解决。该项既约定了首付款付款方式和付款地点，又对付款时间进行了不同的约定。应根据本案当事人实际履行行为、房地产交易习惯去判断二被上诉人关于首付款支付方式、时间和地点的真实意思表示。合同虽约定二被上诉人应于2019年7月5日前支付首付款35万元，但在履行合同过程中，双方又以实际行为对该条约定的履行时间和方式进行了变更。二审庭审查明，二被上诉人、上诉人按照合同第九条第2款的约定，在收到抵押权人的通知后，均到了还款现场，准备办理解押事宜。以上事实说明双方实际选择按照合同第九条第2款约定履行。所以应通过审查双方是否忠实履行合同第九条第2款约定来判断是否存在违约行为。二被上诉人提供的第三人证明及银行交易明细等证据均能证实其按照上述约定在解押当时确已准备好房屋解押所需的35万元资金，做好了随时转款兑现的准备，但因上诉人未能提供剩余解押资金导致解押不成功，因此，合同目的不能实现的原因在于上诉人的违约行为。故上诉人认为被上诉人未按约定支付35万元的首付款才导致房屋不能解押的主张不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1164元，由上诉人陈灏负担。本判决为终审判决。审判长 郑 佳审判员 陶加峰审判员 彭 晨二〇二〇年九月二日法官助理阮江帆书记员胡雪垠