广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初8164号原告：周杰康，男，汉族，1989年9月11日出生，身份证住址为广东省东莞市************，公民身份号码为441************634。委托诉讼代理人：叶栩婷，女，汉族，1993年10月10日出生，身份证住址为广东省东莞市莞城区******内二，公民身份号码为441************183，系原告妻子。被告：东莞弘景置业有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇司马村司马工业区**********。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张越，男，汉族，1987年1月6日出生，身份证住址为广州市海珠区**********，公民身份号码为440************812。原告周杰康诉被告东莞弘景置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔丽君适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行审理，原告周杰康及其委托诉讼代理人叶栩婷、被告东莞弘景置业有限公司的委托诉讼代理人张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周杰康向本院提出诉讼请求：1.解除合同编号为20161128D855EB499259《商品房买卖合同（预售）》；2.被告东莞弘景置业有限公司向原告退还商品房价款3027881元，并按年利率6%支付违约金，从付款当天起算即2016年11月28日（付款日期）至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日，违约金为606737.58元；3.被告东莞弘景置业有限公司支付原告缴纳的物业管理费、代收公摊电费从2018年12月22日起至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日共11768.04元；4.东莞弘景置业有限公司协助原告办理退契税86510.89元、印花税1513.9元、住宅专项维修资金7393.5元；5.被告东莞弘景置业有限公司支付本案的公证费用820元；6.东莞弘景置业有限公司支付原告向广州广大房地产代理有限公司支付的商品房买卖咨询费900元；7.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告2016年11月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定东莞弘景置业有限公司将位于东莞市**********1号绿地商业广场3号商业、办公楼商铺120号出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定交齐了全部房价款。但是弘景公司违约行为、构成根本违约，违反了《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，原告有权解除合同，请求被告赔偿损失。具体事实及法律依据如下：1.被告不按合同规定修建上下层楼梯导致该商铺无法使用。在合同的附件一《房屋平面图》中清楚标识，该商铺室内存在上下层楼梯，原告购买的是第一、二层的面积，非只是第一层面积，此楼梯未建成导致无法通往第二层。且住建局常平分局的竣工图显示一、二层之间是存在上下楼梯的，该违约行为属于影响使用功能情形，商铺无法使用和出租。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。同时也违反《商品房销售管理办法》第二十四条规定的开发商不得擅自变更设计。2.公共管道属于设计变更，该违约行为导致该商铺无法出租和使用。在该商铺二楼建有一条公共管道（经了解是公共烟管），体积占6.47m（3.363×2.136×0.9），面积7.18m2，管道体积很大，同时占据了套内面积的5.9%，严重影响案涉商品房的空间尺寸以及严重影响使用功能，例如装修，商铺无法在该位置安装中央空调、换风系统、灯具等商业设备，管道的保养、维修，必定需要在我方商铺进行，严重影响经营活动。另外，管道离地高度较低，存在一定的安全隐患、噪声污染和气体污染，不适宜进行公共商业活动。该管道已违反合同第二十四条第4款约定：“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。”同时，违反合同附件十约定“出卖人关于遮挡物或妨碍房屋正常使用情况说明（如：该商铺房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用情况）无。”合同第十五条规定，出卖人设计变更应该变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。该擅自违建管道行为已经达到严重影响我方商业经营，符合《合同法》第九十四条第四款规定。同时，该管道在住建局备案的竣工图上并不存在，在合同中也没有约定，交付后发现该公共管道，我方认为该管道属于未经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更。对于该设计变更，被告并无书面通知我方。参照《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，也有权退房，未经规划部门批准的，同样适用。且该擅自更改行为需要承担行政责任。3.案涉商铺第二层层高与合同约定不符，属于根本性违约。案涉铺位有1-2层，合同第三条4约定该商铺房层高为≥5.8米。层高是指以“层”为单位计量。经测量第二层的净层高为4.384米，层高为4.485米，与双方的合同约定的标准不相符，差距达22.67%，且管道高度O.9米，排除管道后二楼部分可利用层高仅有2.53米，不符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定的最低标准2.8米。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《合同法》第九十四条的规定，原告可以解除合同。4.被告存在与规划不符的事实，导致购买商铺时可期待的经济利益目的不能实现。经常平镇规划所等行政机关确认，绿地商业广场存在擅自改变规划的情形，道路、停车位、车辆入库等擅自变更，该违约行为将长期影响原告商铺第一排位置的出租经营，违反了合同第十四条第一款，《商品房销售管理办法》第二十四条，《合同法》第九十四条第四款。5.关于违约金。被告根本违约行为应当承当违约责任。合同解除，原告的损失表现为资金（已付房价款）占用的损失，应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定处理，违约金从付款当天起算即2016年11月28日（付款日期，）至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日，违约金为606737.58元。6.关于物业管理费、商品房买卖咨询费、公证费。因被告的违约行为导致合同解除，签订本合同过程中，原告支付的商品房买卖咨询费应由被告承担。从交楼之日起原告一直与被告协商，但被告置之不理，拖延至今，期间原告支付的物业管理费、为了本案诉讼而支付的公证费、诉讼费也应由被告承担。综上，被告根本违约行为，已严重损害原告的合法权益和造成原告严重的经济掼失。被告需承担违约责任，赔偿对原告造成的损失。被告东莞弘景置业有限公司辩称，原告无合同解除权，原告要求解除合同及要求被告退赔向款项缺乏依据。1.案涉合同已经履行完毕，原告要求解除合同缺乏依据，（1）案涉单元已经取得竣工备案证书，符合交付条件，而且该单元在原告到现场查看后，于2018年12月22日完成了交付；（2）案涉单元的房产证已经办出，原告亲属周宝敏已经于2019年7月17日代为领取，可见合同已经履行完毕。2、原告在2018年12月22日收楼时已经知悉房屋的现状，即使原告主张解除合同，根据合同补充协议第20条约定，解除的行使期限为30天，也就是说原告应该在2019年1月20日前可行使解除权，否则解除权因期限届满而消灭，综上在合同已经履行完毕且原告没有解除权的情况下，原告的诉请缺乏事实及法律依据，法院应依法全部驳回。经审理查明，2016年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20161128D855EB499259），主要约定：原告向被告购买其开发建设的位于东莞市**********1号绿地商业广场3号商业、办公楼商铺120号，房屋单价24851.29元每平方米，总价款3027881元，于2016年11月28日前一次性支付；商品房用途为商铺，属钢混结构，建筑总层数5层，其中地上5层，案涉商铺预测建筑面积共147.87平方米，其中套内建筑面积121.84平方米，分摊共有建筑面积26.03平方米，层高为≥5.8米；出卖人应在2018年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告。合同第十三条约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，按照下列原则处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。合同第十五条约定：双方签订合同后，出卖人应按照法定程序变更建设工程施工图设计文件，涉及（结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式）可能影响买受人所购买商品房质量或使用功能的情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。合同附件一为房屋平面图，显示案涉房屋分为复式下层、复式上层，西北角位置有连接复式上层与复式下层的楼梯，复式上层北面墙有一扇门。合同附件第二十条约定：除另有约定外，买受人依据原合同和本补充协议行使合同解除权的，应在知道或应当知道其拥有解除权之日起30日内行使，逾期则丧失合同解除权，除另有约定外，因出卖人违约导致买受人按原合同或本补充协议的约定行使解除权时，出卖人应退还买受人已付房款及同期银行存款利息，并支付该商品房总价款1%的违约金，而无需再承担额外的任何赔偿责任。关于层高，原告认为“层高为≥5.8米”意思为案涉商铺上层、下层分别层高应≥5.8米，被告则认为双方约定的层高是以整套单元为单位，“≥5.8米”包含案涉商铺一层、二层的层高，被告交付的商铺层高为10米以上。合同签订后，原告已于2016年11月28日前付清楼款3027881元，被告于2018年12月22日将案涉商铺交付原告，并于2019年7月17日将案涉商铺（首次登记）房地产权证交付原告。原告为购买案涉商铺缴纳契税86510.89元、印花税1513.90元；交存住宅专项维修资金7393.50元。截至2020年3月21日，原告向上海绿地物业服务有限公司东莞分公司共交纳2018年11月至2020年3月期间物业管理费及2019年5月至2020年1月公摊电费合计12124.64元。本院组织双方当事人于2020年7月13日到案涉商铺现场勘查，开发商（被告）及物业公司均有人员在场。经原告提交公证书及本院现场勘查，确认：案涉商铺门牌号标识为3-120，现为毛坯房，复式上层与复式下层之间未搭建楼梯，无法直接通行；案涉商铺复式上层北面墙入门处顶部存在一节油烟管道从门顶部墙体接入通向西北角位置的竖向烟井，该管道用于商铺排油烟，连接两端为商铺管道汇总至竖向烟井属于公共管道，案涉商铺未见设置厨房、燃气管道；案涉商铺复式下层净层高5.7米，复式上层净层高4.384米，顶部有管道部分排除管道剩余高度为2.53米。原告进行“保全证据”公证，支付公证费820元。庭审中，被告确认该排油烟管道无法拆除。2019年2月28日，原告委托广东盈通律师事务所向被告发出律师函，称案涉商铺上下层楼梯及管道问题，并要求整改及承担违约责任。2019年8月22日，东莞市常平镇规划管理所回复《信访诉求依法履职报告书》称，案涉商铺所在商业办公楼存在与规划报建不符和物业管理问题，已告知镇城管和综合值班分局、镇房管所，并已通知开发商整改。政府市民热线短信回复称案涉商铺室内楼梯问题规划报建图说明中注明“所有商铺内的楼梯为钢梯，由业主自理”；规划道路和绿化问题，镇规划所已处理，发函要求整改。原告主张因购买案涉商铺向广州广大房地产代理有限公司支付咨询服务费900元，并提交收据为凭。根据原告申请，本院依法向规划部门调取案涉商铺及其所在楼栋的规划图、报建图、竣工图，显示：案涉楼栋共5层，一层（首层）高度5.8米，二层高度4.5米，案涉商铺所在位置为一层、二层，其上尚有3层，案涉商铺内部没有连接一层、二层的楼梯，亦没有排油烟管道，图纸说明第8条内容为“所有商铺内楼梯为钢梯，由业主自理”；二层公共通道有排烟管，商铺内无排烟管，二层入门后西面墙壁内为商业烟道。案涉商铺所在楼栋于2017年12月29日经竣工验收合格，取得竣工验收备案证书。2018年5月31日，被告取得案涉商铺不动产权证（首次登记），显示该房屋总层数为5，房屋所在层为1-2，房产分户图为复式上层、复式下层，没有室内楼梯及排烟管道。被告提交的金厨出具竣工图显示，案涉商铺位置的排油烟管道于2018年8月10日竣工。原告于2020年3月24日以诉称理由诉至本院，本院于2020年6月15日向被告送达起诉状副本等本案应诉材料。以上事实，有《商品房买卖合同》（预售）《公证书》《律师函》《信访诉求依法履职告知书》、发票、收据、银行转账明细、不动产权证、竣工验收备案证书、收楼确认书、自办证业主签收本、金厨厨具竣工图、图纸等证据以及本案庭审笔录、勘查笔录、质证笔录附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方的真实意思表示，且合同的内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.原告主张被告的各项违约行为是否存在；2.如存在，被告是否构成根本违约，原告是否有权解除合同并要求赔偿各项损失。本院分析如下：关于焦点1，1.被告未搭建商铺内楼梯，根据规划图第8条内容，钢梯由业主自理，且楼梯可以事后加建，被告未搭建楼梯属履行瑕疵。2.案涉楼栋共5层，案涉商铺位于一层、二层，其上尚有3层，从现场情况看案涉商铺分上下两层，可独立到达，且案涉商铺以一层、二层合计面积计算建筑面积。关于双方约定“层高为≥5.8米”之含义，原告主张更符合文意，本院予以采纳。虽然案涉商铺层高符合规划图纸，并竣工验收，但与双方合同约定不符，构成违约。但案涉商铺层高符合规划、报建并取得竣工验收，建筑本身无瑕疵，属于被告履行瑕疵，不足以构成根本违约。3.被告在案涉商铺经竣工验收后，在商铺顶部加建排油烟管道（公共），且占用空间较大，对案涉商铺复式上层的使用造成较大影响，且该公共排烟管道未经消防验收，存在安全隐患。该排油烟管道在双方合同、案涉商铺规划图、竣工图中均未体现，故被告加建该排油烟管行为构成违约，且被告确认案涉排油烟管道无法拆除，原告主张被告此项构成根本违约，本院予以采纳，原告据此要求解除合同，合理有据，应予支持。综上，被告存在三项违约行为，已构成根本违约，故原告诉请解除双方之间《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20161128D855EB499259），合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，应退房退款，原告有权要求返还购房款并赔偿相应损失，故原告诉请被告退还原告已支付购房款3027881元及按年利率6%支付违约金，合理有据，本院予以支持。被告将案涉商铺交付原告，但未办理过户登记手续，现案涉合同已经解除，案涉房屋应当交还被告，原告占有案涉商铺期间已经缴纳的物业管理费、公摊电费合计12124.64元，原告诉请被告赔偿该项损失11768.04元，合理有据，本院予以支持。原告应案涉商铺已经缴纳契税、印花税、住宅专项维修资金，原告诉请被告协助原告办理相关退办手续，合理有据，本院予以支持。原告因案涉商铺证据保全支付公证费820元，原告诉请被告支付，合理有据，本院予以支持。至于原告诉请咨询费900元，系原告与案外人之间产生，与本案非同一法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告周杰康与被告东莞弘景置业有限公司于2016年11月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20161128D855EB499259）已解除；二、限被告东莞弘景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周杰康退还购房款3027881元并支付违约金（以3027881元为本金，按年利率6%，从2016年11月28日期计至实际清偿之日止，以3027881元为上限）；三、限被告东莞弘景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周杰康支付物业费、公摊电费损失11768.04元；四、限被告东莞弘景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告周杰康办理退案涉商铺契税86510.89元、印花税1513.90元、住宅专项维修资金7393.50元手续；五、限被告东莞弘景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周杰康支付公证费820元；六、驳回原告周杰康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18374元（原告已预交），由被告东莞弘景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  崔丽君二〇二〇年九月十一日书记员  王雅仪欧阳正附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。