贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5020号上诉人（原审被告）：遵义务星房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区中山路**，统一社会信用代码915203027613877991。法定代表人：余代荣，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：田红林，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇飞。被上诉人（原审原告）：肖明昌，男，1984年8月3日出生，仡佬族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：田薏，男，1991年8月25日出生，土家族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴小兵，贵州宇航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄德洲，男，1963年5月8日出生，苗族，住重庆市彭水县。上诉人遵义务星房地产开发有限责任公司（以下简称务星房开公司）因与被上诉人肖明昌、田薏、黄德洲房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。务星房开公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人的请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人之间没有签订书面的租赁合同，仅是口头约定了租赁事宜，上诉人是按照标的物的现状出租给被上诉人的。在被上诉人经营游乐园期间，上诉人并没有收到消防部门关于消防的任何整改通知，被上诉人也没有通知上诉人涉案房屋存在任何消防问题，涉案房屋的消防工程不存在影响经营的情形。被上诉人租赁房屋后已经营一段时间，是自身经营不善导致的亏损，上诉人根本不知道被上诉人是什么时候撤场的，至今尚差欠上诉人租金。且被上诉人于2017年1月份就没有经营游乐园，即使没有搬离，但其已知权利受到侵害，也应在2020年1月之前主张自己的权利，故其于2020年3月才起诉已超过诉讼时效。被上诉人撤场时没有将涉案房屋恢复原状，导致上诉人花费3万元进行完善，该部分费用应由被上诉人承担。肖明昌、田薏二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。肖明昌、田薏向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年7月18日签订的《商铺租赁合同》；2.判令务星房开公司、黄德洲退还肖明昌、田薏保证金50000元及租金64575元；3.判令务星房开公司、黄德洲赔偿肖明昌、田薏装修损失198000元；4.判令务星房开公司、黄德洲赔偿肖明昌、田薏设备闲置费用50000元（最终以评估价格为准）；5.本案诉讼费用由务星房开公司、黄德洲承担。一审法院认定事实：肖明昌、田薏系合伙关系，何事业系务星房开公司股东。2016年7月18日，田薏与何事业签订《商铺租赁合同》，合同载明：“出租方（甲方）黄德洲，承租方（乙方）田薏，经双方友好协商，就房屋租赁事项，订立本合同，共同遵守下列条款：一、务星国际3号楼负1层01号商铺（下称物业）承租面积约为827.89平方米，最终确定面积以房产证取得后所注面积为准。附图说明。二、乙方经营范围：儿童游乐场，经营的品牌星期六。若乙方变更经营范围或经营品牌，须经甲方书面认可。三、租期5年，即2016年7月18日至2021年7月17日止，租金按建筑面积计算，第1年租金标准26元/平方米/月，第二年在上年基础上递增12%，第3.4.5年在上年租金基础上递增10%，租金按季度支付。合同标的物业所在楼栋整体消防已完成验收，双方同意甲方向乙方交付时间确定为2016年7月18日，该物业消防需二次单独验收，相关手续由乙方自行办理，费用由乙方承担。物业管理费由乙方承担，乙方于本合同签订时，向甲方缴纳履约保证金50000元……。甲方处未签章，甲方委托代理人由务星房开公司股东何事业签名捺印，乙方由田薏签名捺印”。同日，肖明昌以汇款方式支付务星房开公司财务人员杨旭飞履约保证金50000元及第一季度租金64575元，共计114575元，务星房开公司向肖明昌、田薏交付涉案房屋。同年7月17日，肖明昌与遵义务川航鑫装饰设计有限公司签订《贵州省装饰装修工程施工合同》，将涉案房屋承包给遵义务川航鑫装饰设计有限公司装修，花去装修费168000元。对涉案房屋进行二次消防设备安装，产生费用30000元。装修期间，肖明昌、田薏向北京星期六教育科技有限公司广州分公司和广州市海茂动漫科技有限公司购买了相关游乐和电玩设备。2016年11月，肖明昌、田薏向务川公安消防大队提交消防报备资料，被告知因务星国际3号楼主体消防未能通过消防验收，故无法办理二次消防相关手续。2018年12月26日，涉案房屋所在的务星国际商住小区3-4号楼经遵义市公安消防支队消防验收合格。因不能经营，肖明昌、田薏于2017年5月将设备搬离后，务星房开公司将涉案房屋收回并作办公场使用至今。一审法院认为，肖明昌、田薏因经营儿童游乐场需要与何事业签订商铺租赁合同，何事业系务星房开公司股东，庭后经务星房开公司自行核实，何事业在“关于务星·国际3#楼负1-1号商铺（儿童乐园）《租赁合同》的审批意见表”中的签字确认，是经过务星房开公司务星国际项目股东集体会议通过授权同意的，肖明昌、田薏有充足的理由相信何事业代表的是务星房开公司，田薏与何事业签订的合同实为田薏与务星房开公司签订的合同，故肖明昌、田薏与务星房开公司形成房屋租赁合同关系。黄德洲未委托何事业签订涉案合同，也未收取肖明昌、田薏交付的租金，故黄德洲与本案无关。肖明昌、田薏主张解除案涉租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，因务星房开公司将未经消防验收合格的房屋出租给肖明昌、田薏，导致肖明昌、田薏无法办理内部装修工程消防验收，无法营业，无法实现合同目的，务星房开公司已构成根本性违约，故肖明昌、田薏有权主张解除案涉租赁合同。且实际上2017年5月，肖明昌、田薏已将设备搬离房屋，务星房开公司已收回案涉房屋并作他用，合同早已解除。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉合同已部分履行，肖明昌、田薏已按合同约定交付了部分租金和履约保证金，且对涉案房屋进行了装修，产生了损失。故务星房开公司应当将肖明昌、田薏交付的租金和履约保证金退还肖明昌、田薏，并对肖明昌、田薏的损失进行赔偿。本案中，合同中明确约定案涉房屋所在楼栋整体消防已完成验收，肖明昌、田薏因轻信而未实际查验案涉房屋是否通过消防验收就开始装修，导致损失的扩大，故肖明昌、田薏自身具有一定的过错，酌定肖明昌、田薏自行承担损失的20%，另80%由务星房开公司承担，故务星房开公司应赔偿肖明昌、田薏装修损失158400元（198000元×80%）。肖明昌、田薏主张的设备闲置费，因肖明昌、田薏已将设备搬离，可以另外选场地使用，不予支持。肖明昌、田薏搬离是2017年5月，至本案起诉之日，未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条及《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决：一、解除田薏与遵义务星房地产开发有限责任公司于2016年7月18日签订的《商铺租赁合同》；二、遵义务星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还肖明昌、田薏租金64575元及履约保证金50000元，共计114575元；三、遵义务星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿肖明昌、田薏装修损失158400元；四、驳回肖明昌、田薏的其他诉讼请求。案件受理费6738元，减半收取3369元，由肖明昌、田薏承担500元，遵义务星房地产开发有限责任公司承担2869元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案是否已超过诉讼时效及上诉人是否应对被上诉人的损失承担责任。关于本案是否已超过诉讼时效的问题。根据上诉人在一审中出具的《关于务星房开与田薏租赁合同纠纷的情况说明》，其中明确载明“承租方田薏于2017年5-6月将游乐场设备搬离之后，务星国际项目部于2017年8-9月将搬入作为项目部办公室使用至今”，说明上诉人已认可被上诉人于2017年5月搬离涉案房屋的事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”、第三百四十二条“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”的规定，对于上诉人在一审中认可的事实，且无相反证据予以推翻的情况下，应予以确认，因此，被上诉人的主张并未超过诉讼时效。关于上诉人是否应对被上诉人的损失承担责任的问题。根据上诉人在一审中出具的《关于务星房开与田薏租赁合同纠纷的情况说明》，能够证明涉案《商铺租赁合同》系经上诉人股东会授权同意其股东何事业与被上诉人签订的，是双方的真实意思表示，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系真实有效。但因上诉人违反合同约定，出租涉案房屋时该房屋未经消防验收合格，导致被上诉人无法办理内部装修工程消防验收，上诉人已构成根本违约，而被上诉人也未尽到谨慎审查义务，自身存在一定过错，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院认定上诉人应退还被上诉人支付的履约保证金50000元，并对被上诉人的装修损失198000元承担80%的赔偿责任，符合本案事实和法律规定，本院予以确认。同时，对于上诉人主张被上诉人搬离后其对涉案房屋进行修复的费用应由被上诉人承担的问题，本案因上诉人根本违约导致合同解除，故该主张没有事实依据，本院不予采纳。但由于被上诉人在取得涉案租赁房屋至搬离期间，进行了近三个月的试营业，实际占有使用了房屋，根据权利义务对等原则，其应当承担这期间的部分租金，考虑消防未验收合格对营业存在一定影响，故对于已向上诉人支付的第一季度租金64575元，本院酌情确定退还一半。综上所述，务星房开公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初778号民事判决第一项、第三项；二、撤销贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0326民初778号民事判决第二项、第四项；三、遵义务星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还肖明昌、田薏租金32288元及履约保证金50000元，共计82288元；四、驳回肖明昌、田薏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3369元（已减半收取），由肖明昌、田薏负担700元，由遵义务星房地产开发有限责任公司负担2669元；二审案件受理费6738元，由肖明昌、田薏负担738元，由遵义务星房地产开发有限责任公司负担6000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年九月二十七日法官助理毛丹书记员余飞