四川省汉源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1823民初948号 原告：康秀芳，女，生于1963年8月11日，汉族，住四川省汉源县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李小青，雅安市汉源县富林法律服务所法律工作者。 被告：彭文珍，女，生于1952年12月17日，汉族，住四川省汉源县。 被告；李春煜，男，生于1949年10月23日，汉族，住四川省汉源县，现住汉源县。 上列二被告共同委托诉讼代理人：周德华，四川螺号律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：邱静，汉源县九襄法律服务所法律工作者。 原告康秀芳与被告彭文珍、李春煜买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康秀芳及其委托诉讼代理人李小青，被告彭文珍、李春煜及其委托诉讼代理人周德华、邱静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康秀芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的卖房协议有效;2、判令被告将汉房改字第××号、2590号房屋所有权证交由原告保管并协助办理房产过户登记;3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：1998年8月8日，彭文珍依法购买了汉源县供销社九襄集团公司位于汉源县襄镇交通北路14号）的2处房改房，并分别签订了编号为033和036的汉源县供销社住房售、购合同，约定办理全产权房屋所有权证后，所购住房拥有全部产权，可以依法进入市场。1998年8月11日彭文珍、李春煜夫妇和汉源县供销社九襄集团公司共同申请房屋转换登记。1998年12月，依据编号033号汉源县供销社住房售、购合同，彭文珍、李春煜夫妇依法取得汉房改字第××号房屋所有权证，依据编号036号汉源县供销社住房售、购合同，彭文珍、李春煜夫妇依法取得汉房改字第××号房屋所有权证。签订编号033号房屋所有权证时，因书写有误将住房面积37.16平方米写成30.69平方米，故办理房产证时是以住房面积37.16平方米办理的汉房改字第××号房屋所有权证。由于原汉源县供销社九襄集团公司位于汉源县九襄镇交通路51号的房产合并登记在汉源县供销社九襄集团公司交通西路3号的房产的房产证和土地使用证上，即第2栋宗地，故汉房改字第××号房屋所有权证和汉房改字第××号房屋所有权证的房屋座落均是九襄交通西路3号。2010年7月27日,原告以90000元购买被告的上述两处住房，由被告李春煜书写好卖房协议（详见卖房协议），一并写上了彭文珍、康秀芳、李杰、罗文静的名字，再由各自本人按手印。李杰是彭文珍的儿子，罗文静是康秀芳的女儿，为避免双方的子女以后有异议，其二人是作为证人在卖房协议书上按手印，付筱波也是中人。康秀芳当天按协议支付给彭文珍房款84000元现金，剩余的6000元被告交付房产证时付清，被告将编号033号和编号036号两份汉源县供销社住房售、购合同原件和2处住房交付给原告。之后原告要求被告将房产证交付给原告保管办理房产过户，2010年8月12日被告才说房产证暂时在信用社抵押贷款，保证2012年8月以前还款后取出房产证交付给原告，向原告出具了书面的承诺。2010年10月26日，被告彭文珍又提出房款要92800元，要求原告先付清90000元，由于原告已经入住，就只好再给了被告6000元现金，被告彭文珍向原告出具了90000元的收条1份，由被告李春煜在原来的卖房协议上将房款金额更改，并特别备注卖主彭文珍，买主康秀芳，并由中人王定强签名。2012年9月起，原告就向被告催要2份房产证办理产权过户登记，被告一直以各种理由推诿至今。综上所述，原被告之间的卖房协议系双方的真实意思表示，原告依约交付了房款且居住至今10年，房屋系可以交易的产权房，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告彭文珍、李春煜辩称，原告所诉不是事实。1998年8月8日双方签订的汉源县供销社住房售、购合同（编号：033、036），是双方的真实意思表示，答辩人卖给原告的房子面积总共为58.14平方米，但当时卖房时没有加公摊面积。由于2012年房子要拆迁，政府和城建部门去复核面积就将公摊面积分到各户头。由于当时未计算公摊面积及买卖房屋价格低，经双方协商，重新签订了一份补充协议书，协议书约定卖给原告人的面积以39.79平方米为准，然后剩下的面积为30.06平方米的房屋属于答辩人，卖给原告58.14平方米的房屋，由于后来将公摊面积一起算在里面，现面积为39.79平方米。所以，法院判决时，应该按照2012年2月6日签订的协议书为准，房产证应该以39.79平方米的属于原告，30.06平方米的房产是属于答辩人彭文珍。原告从2010年7月开始住在现住址为汉源县房屋内直至今日，答辩人要求原告将在违约期间一直居住在房屋的房租付给答辩人，也多次找原告要求其给付居住30.06平方米的房租。由于2012年2月6日签订协议后，约定2012年8月以前将房产证交给原告，结果2012年2月6日签订协议后原告就违约，答辩人才没有将房产证交给原告，答辩人多次找原告搬出来，原告不搬，并且直到今日，原告都还没有将房款付完。综上，答辩人也只有协助原告办理39.79平方米的房产证，且原告居住在30.06平方米的房子的房租费也未给付答辩人，请求人民法院在查明事实的基础上依法保护答辩人的合法权益，驳回原告的不合法诉讼请求。 原告康秀芳为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、编号为033、036号两份住房售、购合同，在原、被告之间签订房屋买卖合同后，被告将原件交给原告，证实房屋的来源，案涉的房屋是房改房； 2、房屋所有权存根，证实涉案的房屋经被告夫妇办理了房屋所有权证为：汉房改字第××号、第××号房屋所有权证； 3、两份房屋信息摘要，证实原房屋的登记是二人被告，证实二被告的诉讼主体资格，案涉两处房产未抵押； 4、卖房协议，证实所购房屋的地理位置、面积、房款金额，原告按照协议支付了房款，被告按协议履行了部分义务，签订协议后被告将两份合同交给了原告，并将房屋交付原告使用； 5、收条，证实支付购房款90000元； 6、彭文珍的说明（承诺），证实被告彭文珍夫妇卖给原告的房屋就是房产证上的房屋； 7、清单（借款、肉款清单），总金额超过原告所欠房款2800元。2010-2012年期间产生的，被告通过借款及肉款的形式收回原告欠款，证实原告已经不欠被告房款了。 被告彭文珍、李春煜对上述证据质证如下：对证据1、2、3均无异议，证据4的真实性、关联性无异议，认为卖房协议不完整，双方还签订了补充协议，证据5无异议，证据6无异议，证据7是真实的，但与本案无关。 被告彭文珍、李春煜为支持其辩解理由，向本院提交如下证据： 1、欠条，证实原告尚欠被告购房款2800元； 2、2012年2月3日签订的协议书，但该协议书经第二份协议已经作废； 3、2012年2月6日，原、被告签订的协议书，证实被告的39.79平方的房屋属于原告，30.6平方米属彭文珍。 原告康秀芳质证认为：证据1无异议，但通过借款及肉款进行了折抵；证据2已作废，协议无效；证据3真实性无异议，但不能证实30.6平方的房屋属于被告。这份协议并未履行，原告作为权利人可以随时撤销，该协议原告不予认可。 对原告提交的证据1、2、3、5、6，被告无异议，本院予以确认，证据4，被告未否认其三性，本院予以确认，证据7，与本案无关联性，本院不予确认。被告提交的证据1，本院予以确认，证据2，不予确认，证据3的真实性予以确认，其合法性与关联性，均不能达到被告证明目的，本院不予确认。 依据确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 2010年5月，二被告将九襄镇原交通路51号九襄供销社庄稼医院二楼1号及4号两套房屋钥匙交给原告康秀芳，原告即搬入居住。2010年7月27日，由被告彭文珍之夫李春煜执笔，原告康秀芳（乙方）与被告彭文珍（甲方）签订“卖房协议”一份，主要约定：甲方愿意将交通路51号九襄供销社庄稼医院二楼住房卖与乙方，二楼1号套型为1室1厅1厨，建筑面积30.69平方米，另有共有楼梯分摊面积1平方米，甲方不计房价，不另收房款。二楼4号套型为1室1厨1卫生间，建筑面积27.45平方米，另有共有楼梯分摊面积1平方米，甲方不计房价，不另收房款。两处总建筑面积为58.14平方米（不包括共用面积），双方议价为92800元，大写玖万贰仟捌佰元，房款将一次性付清。…该住房从立约起则由康秀芳永久居住，买卖自主，甲方无权干涉，甲方将原住房售、购合同编号为033、036两份原件合同交乙方永久保存。双方以立约为凭，永不反悔。从立约之日起，协议生效，如一方毁约，则赔偿对方经济损失18000元。房款暂付90000元，大写玖万元正。因房产证抵押贷款，尚欠2800元作房产证押金，什么时间交房产证与乙方，买方将付清甲方剩余2800元，大写人民币贰仟捌佰元。卖主：彭文珍、李杰（注：系彭文珍儿子），买主：康秀芳，罗文静（注：系康秀芳女儿），中人：付筱波，2010年7月27日。2010年10月26日，彭文珍以卖主，康秀芳以买主身份在“卖房协议”上签名。原告康秀芳与被告彭文珍在卖房协议上多处捺印。买房协议签订后，彭文珍将汉源县供销社住房售、购合同第033号、036号原件交给原告康秀芳，证实卖房人彭文珍的房屋来源，所有权人为彭文珍，案涉房屋为房改房。2010年8月12日，被告彭文珍向原告出具说明一份，载明：“因房产证暂时压在信用社抵押贷款，本人保证在2012年8月以前还款后取出房产证交给康秀芳，如到期没有房产证交给康秀芳，所产生的一切经济官司，则由彭文珍负责，2010年8月12日。”2010年10月26日，彭文珍收到康秀芳的购房款90000元，同日，原告康秀芳向被告彭文珍出具欠条一份，主要载明：尚欠彭文珍购房款2800元，于2012年8月以前彭文珍交付房产证时，将一次付清欠款2800元。2012年2月6日，康秀芳与被告彭文珍签订一份“协议书”，载明：“根据上级要求，以购房合同为依据，以房产证为准。以后国家赔偿，房子完工交付居住时，原位于交通北路14号二楼一单元3号住房（面积为39.79m2）过户给康秀芳，但根据国家政策规定，但以后过户费由彭文珍承担，并办理房产证。原第二套住房面积为30.6m2，由原购房人彭文珍注网登记，办理房产证”。后原告要求被告彭文珍交付案涉房屋产权证未果，遂诉至本院，并提出前诉主张。诉讼中，原告提出被告彭文珍在其经营的肉摊上赊购肉款及借款2964元，已抵扣所欠购房款2800元，被告彭文珍认为与本案无关。 另查明：本院在审理中，发现汉房改字第××号房屋所有权存根载明的建筑面积为37.16平方米，而房屋所有权证载明的建筑面积为30.69平方米，经调查汉源县不动产登记中心，该中心认定该套房屋面积为30.69平方米。房屋所有权证号为汉房改字第××号载明的建筑面积为27.45平方米。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，被告彭文珍自愿将其在汉源县供销社购买的房改房两套，其中建筑面积为30.69平方米的房屋所有权证为汉房改字第××号，另一套建筑面积为27.45平方米的房屋所有权证为汉房改字第××号，共以92800元价款转卖与原告康秀芳，并约定暂付房款90000元，待交付房产证时付清剩余房款2800元，双方签订的“卖房协议”系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方都具有法律约束力，双方应按照协议约定履行自己的义务。协议签订后，原告康秀芳按约支付被告彭文珍购房款90000元，对涉案两套屋房产证的交付，被告彭文珍承诺在2012年8月前交付原告，对尚欠的购房款2800元，原告康秀芳承诺在被告彭文珍交付房产证时一次付清购房欠款2800元。后在原告要求被告彭文珍交付房屋产权证时，被告彭文珍以双方已协议约定只能过户其中二楼一单元3号住房（面积为39.79ｍ2），另一套住房面积为30.6ｍ2应属自己所有，不能办理房产证，为此酿成纠纷。本案争执焦点为，康秀芳与彭文珍在2012年2月6日签订的“协议书”是否是双方“卖房协议”的补充协议，该协议是否是当事人真实意思表示。首先，该协议约定“以后国家赔偿，完工交付时，位于交通北路********住房（面积为39.79ｍ2）过户给康秀芳，并办理房产证，原第二套住房面积为30.6ｍ2，由原购房人彭文珍注网登记，办理房产证”等内容明显与双方签订的“卖房协议”的内容相悖，故该协议书不能认定为原告康秀芳的真实意思表示，其次，依据查明在案的事实及证据，原告康秀芳早在2010年5月即入住案涉两套房屋，同年7月27日，在双方签订“卖房协议”后，康秀芳已按约将购房款90000元交付与被告彭文珍，“卖房协议”载明其中一套建筑面积为30.69平方米，另一套建筑面积为27.45平方米，只是双方对两套房屋房产证的交付作另一约定，即待房产证交付时一并付清购房欠款2800元，故该协议书有违诚实信用原则，不能抗辩和更改“卖房协议”双方约定应履行的各自义务，二被告以此辩称只能过户其中一套房屋给原告，另一套属自己所有的理由，与本院查明在案的事实及证据不符，本院不予采纳。原告提出，被告彭文珍在其经营的肉摊上赊购肉款及借款2964元，完全能抵扣所欠购房款2800元，为此，被告彭文珍不予认可，因双方未有抵扣房款的约定，对原告所欠被告彭文珍购房款2800元，原告康秀芳亦应按约支付被告彭文珍。因案涉两套房改房所有权人为被告彭文珍，故被告彭文珍应按约将案涉两套房屋的房屋所有权证交付与原告，原告诉请确认原、被告双方签订的“卖房协议”有效，要求被告交付原告汉房改字第××号房屋所有权证及汉房改字第××号房屋所有权证并协助办理产权过户登记的请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告康秀芳与被告彭文珍于2010年7月27日签订的《卖房协议》合法有效； 二、原告康秀芳在本判决发生法律效力后十日内给付被告彭文珍购房欠款2800元；被告彭文珍在本判决发生法律效力后十五内将汉房改字第××号房屋所有权证及汉房改字第××号房屋所有权证交付原告康秀芳，并协助原告康秀芳将上述房屋产权变更登记至原告康秀芳名下； 三、驳回原告康秀芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告康秀芳负担50元，由被告彭文珍负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  胡卫红 二〇二〇年九月二十七日 书记员  贾 凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。