河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初1391号 原告：李慧贤，女，1977年10月16日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：冀洪涛，河北天宏律师事务所律师。 被告：石家庄高远房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区裕苑巷**联建楼**。 法定代表人：王素英，总经理。 委托诉讼代理人：李敬收，河北英利律师事务所律师。 原告李慧贤与被告石家庄高远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李慧贤委托诉讼代理人冀洪涛、被告石家庄高远房地产开发有限公司委托诉讼代理人李敬收到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李慧贤向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2017年8月21日签订的买卖石家庄市裕华区168号时光城南区房产的《时光城购房协议》无效；2.判令被告向原告返还已支付的购买石家庄市裕华区168号时光城南区房产全部购房款496851元及占用该购房款的利息；3.判令被告赔偿原告的各项直接损失合计51345.27元（律师费12000元、团购费35000元及利息损失）。事实和理由：原告打算购买一处临街商业门脸房，来到被告开发的时光城售房部询问情况，被告售楼人员告诉原告时光城的房产手续齐全，有预售许可证，有其想购买的商业门脸房。原告向被告售楼人员特别说明只购买一楼临街商业门脸房，不要公寓房，被告的售楼人员就把6号楼北侧一楼房产推荐给原告，告诉原告6号楼北侧一楼房产是商业临街门脸房，6号楼北侧道路规划是一条市政路将来会同107国道打通。原告听信了被告售楼人员的说法，就以被告给出的商业门脸房的团购价（缴35000元的团购费后每平米按8515元）购买了时光城南区房产。原告于2017年8月21日缴了35000元团购费并于当日同被告签订购买了时光城南区房产《时光城购房协议》。该协议约定：原告购买时光城南区房产，无车位，建筑面积58.35平方米，单价每平米8515元，总房款496851元，合同约定分四期付款付清，交房时间为2018年12月31日。原告按照合同约定分四期支付了全款，履行了合同约定付款义务。被告未按合同约定的2018年12月31日交房，直到2019年9月1日被告才通知原告交房。原告到现场查验房产时才发现所购6栋124号房产根本不是临街门脸房，只是普通的公寓房，而且其所说的北侧规划路也不是市政规划路而是小区内部道路，这才发现被欺骗了，就未收房。不仅如此，原告调查发现，该6栋楼直到现在都没有预售许可证，国家根本不允许出售，双方签订的《时光城购房协议》属无效合同，原告多次同被告交涉退款退房及索赔事宜未果。为此，原告特提起本诉，以维护自己的合法权益，望法院判如所诉。 石家庄高远房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告签订的《时光城购房协议》是双方的合意，其性质为预约合同，合法有效，原告请求返还购房款没有依据，请求法院依法驳回其诉求。二、被告并不存在原告在诉状所称的延期交房的情形。被告交房时间延期属于政府行为的影响，根据双方合同的约定，被告不承担责任。三、根据上述论述，原告的第二项诉讼中要求被告返还购房款利息，无法律依据。在购买涉案房产时原告充分了解项目的基本情况，假使原告与被告签订的《时光城购房协议》无效，双方均有一定的进错，因此对原告要求赔偿利息损失的诉讼请求不应予以支持。四、根据双方签订的《时光城购房协议》第六条，第4款的约定“如遇到规划变更或设计变更导致建筑面积有差异时，应以甲方委托的具有乙级资质等级以上的第三方机构测量的建筑面积为准，据实结算。”可知原告是否交清全款是以交房时实际测量建筑面积为准，原告在起诉书中所述已经付清全款，被告不认可。五、原告的第三项诉求，要求被告承担律师费、团购费及利息损失，无事实及法律依据，被告不认可，请求法院依法驳回其诉求。综上所述，原被告签订的《时光城购房协议》是预约合同，该合同合法有效，对双方均有约束力。原告请求退还购房款并支付利息于法无据，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，原告李慧贤（乙方）与被告石家庄高远房地产开发有限公司（甲方）签订《时光城购房协议》，约定原告购买被告开发的石家庄市裕华区房屋一套，房屋建筑面积58.35平方米，单价每平方米8515元，总房款496851元。协议第三条约定被告于2018年12月31日将房屋交付给原告。第六条约定，1.本协议项下出售的房屋使用年限为50年，土地以土地证规定的性质年限为准……2.乙方对所购买的房屋各方面包括土地、规划、建设等手续现状已作了充分了解并认可。第九条，1.乙方购买的房屋甲方可办理房屋产权大证，因政策原因不能为乙方办理个人房屋产权证，但乙方对其购买的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利；2.目前国家正在研究如何办理个人房屋产权证政策，在国家政策允许时，乙方应配合甲方办理房屋产权证。 协议签订后，原告于2017年8月21日支付房款149851元，于2018年3月12日支付149000元，于2018年8月30日支付149000元，于2018年10月30日支付49000元，总房款496851元全部支付完毕。现房屋已具备交房条件，原告至今未办理入住手续。 原告于2017年8月21日向河北房江湖信息科技有限公司支付团购费35000元；原告委托河北天宏律师事务所代理案件，产生律师费12000元。 被告提供落款时间为2017年8月21日《高远时光城·云立方客户告知书》一份，告知书第5条载明，本项目以出让的形式获得该地块国有建设用地使用权，用途为仓储用地，产权为50年；第6条，因当前政策规定，本项目可办每栋楼的《不动产权证书》，目前不可办理分户《不动产权证书》，若后续政策调整，我公司积极配合客户办理。原告对告知书有异议，认可是其自己签字，但认为是后期补签的。 另查，本案诉争房产项目所在地块由被告以出让方式取得国有建设用地使用权，于2016年4月15日取得建设用地规划许可证，载明用地性质“居住、商业、仓储用地”。 本院认为，当事人在协商并等待正式缔约条件或时机成熟的过程中，为巩固阶段性谈判成果，对已达成一致的事项在签订正式合同前予以明确，并约定在将来的一定期限内就该谈判事项订立正式的合同，该合同区别于买卖合同本身，属于预约合同。本案争议焦点为原、被告签订的《时光城购房协议》是否无效。《时光城购房协议》第六条载明“本协议项下出售的房屋使用年限为50年，土地以土地证规定的性质为准”，第九条载明“乙方购买的房屋甲方可办理房屋产权大证，因政策原因不能为乙方办理个人房屋产权证，但乙方对其购买的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。目前国家正在研究如何办理个人房屋产权证政策，在国家政策允许时，乙方应配合甲方办理房屋产权证”等内容，说明原告在签订协议时，明知或者应当知道案涉房产签订合法有效的商品房预售合同的法定条件尚不具备。故，尽管协议中约定了购买房产的具体楼号、楼层、面积和合同价款、房屋交接等，但该协议并非可以完整履行的商品房买卖合同，商品房买卖交易的实现仍然有待双方签订正式的商品房买卖合同，故原、被告签订的《时光城购房协议》应认定为预约合同，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定。原告与被告石家庄高远房地产开发有限公司签订的协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。原告要求确认协议无效并返还购房款及利息的请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 驳回原告李慧贤的诉讼请求。 案件受理费减半收取计4880元，由原告李慧贤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：050000，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起七日内预交并向本院提交缴费凭证（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 张 聪 二〇二〇年九月十六日 书记员 李思吉 ——