西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初17965号 原告：王艳红，女，汉族，1986年11月24日出生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：杜生诚，男，汉族，1985年10月15日出生，住甘肃省古浪县，系原告之夫。 被告：城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司，营业场所：。 负责人：孙洁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马啟秀，女，回族，1997年10月2日出生，住北京市海淀区。 原告王艳红与被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司（以下简称城市服务集团西安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艳红的委托诉讼代理人杜生诚，被告城市服务集团西安分公司的委托诉讼代理人马啟秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳红诉称：2019年7月15日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，被告租赁原告坐落在雁塔区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室的房屋。合同约定租赁期自2019年7月18日至2022年7月17日止，月租金未2000元，付款方式为月付，但是自2020年1月至今超过3个多月被告未向原告支付任何租金，合同也约定超过30日未支付租金，原告有权解除合同并赔偿甲方的损失及未付租金和能源费。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是被告却无理拒不支付租金至今，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。原告现诉至发法院，请求判令：1、被告支付原告租金6000元，违约金6000元，被告支付能源费、门锁费1666元，合计13666元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告城市服务集团西安分公司辩称：2019年7月15日答辩人与被答辩人签订了《房屋托管合同》，约定将位于西安市雁塔区XX路**XX小区******的房屋托管给答辩人，托管期限为2019年7月18日至2022年7月17日，同时约定合同支付方式为月付，租金为2000元/月，并于每月25日支付租金。一、关于被答辩人要求答辩人支付租金6000元，答辩人不予认可。关于租金金额，答辩人不予认可。因疫情影响，答辩人无法按时支付2020年1月15日至2020年3月14日的租金4000元，遂提出分期支付的意见但双方未能协商一致，被答辩人于2020年3月29日收回房屋。因被答辩人于2020年3月29日收房，租金应计算值至收房之日，所以答辩人实际未付租金4967.7元。关于支付方式，答辩人不予认可。春节期间全国爆发“新冠疫情”，国家要求全部企业不允许复工，答辩人也属于不允许复工的企业，而且因答辩人是劳动密集型企业，复工批复审查严格，所以才无法及时处理合同事务，无法及时支付租金。同时，涉案房屋对答辩人而言是经营性用房，由于春节放假及疫情防控导致2020年1月及2月份停工、3月份瘫痰，4月份客流少、营业收入下降，给答辩人造成了巨大的损失，答辩人无法按时向被答辩人支付疫情期间的租金，为了被答辩人的利益不受影响，基于情势变更情形，答辩人迫于无奈提出了分期支付租金的方案，但双方未能协商一致。以上情形是疫情不可抗力导致的，并非答辩人恶意拖欠租金。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，答辩人本着负责任的态度，解决未付租金的支付问题，不要求被答辩人减免租金，仅仅要求分2期支付4967.7元。二、关于被答辩人要求与答辩人支付违约金6000元，答辩人不予认可。涉案房屋对答辩人而言是经营性用房，由于春节放假及疫情防控导致企业经营收入减少，导致答辩人无法按时给付租金，这是不可抗力导致的，其不可预见也不可避免，并非答辩人故意为之。答辩人未按时支付房租是受到疫情不可抗力的影响，适用不可抗力条款，免除违约责任，同时依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，答辩人无需向被答辩人支付违约金。三、关于被答辩人要求答辩人支付能源费、门锁费1666元，答辩人不予认可。被答辩人的诉求没有事实依据，答辩人不予认可。四、因本案属于疫情引起的纠纷，且在此期间答辩人一直抱着诚恳的态度积极与被答辩人进行协商，因疫情属于不可抗力，不应归责于答辩人，故诉讼费不应由答辩人承担。综上所述，答辩人愿意支付被答辩人的租金，但被答辩人的违约金和其他费用无法律依据，请法官公正审理、依法裁决。 经审理查明，2019年7月15日，原告王红艳（甲方、托管方）于与被告城市服务集团西安分公司（乙方、受托方）签署《房屋托管合同》，合同约定原告将位于西安市雁塔区XX街道XX路XX号XX栋XX单元XX室的房屋托管给被告，房屋用途约定为：被告经营长租，短租或配套项目。托管期内，原告全权委托被告或被告指定的第三方负责房屋的经营管理，被告向原告提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。托管期限约定为：36个月，自2019年7月18日至2022年7月17日止，原告实收租期35个月，充抵服务费一个月。本合同自双方签字、盖章。合同签订并完成《资产交割单》起3日后为起租日。租金标准及支付方式约定：房租每月2200元，付款方式为月付。本合同起租日起，原告首月租金与被告的拖管服务费充抵，次月起每个月25日被告按月支付原告租金，租金支付日期如遇法定节假日顺延。第十四条合同的解除约定：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2.因地震、自然灾害等不可抗力致使房屋毁损、丢失或造成其他损失的。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)。2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。违约责任约定：一、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。二、托管期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按个月租金标准的违约金支付给乙方。三、乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按6个月租金标准的违约金赔偿给甲方。四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。五、甲方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，乙方要求解除合同，甲方应按3个月租金标准的违约金支付给乙方。 合同签订后，原告按照合同约定交付房屋给被告使用。因被告未按期缴纳房租，双方发生纠纷，2020年3月28日，被告将房屋腾交原告，原告丈夫杜生诚签署交割单，交割单上载明电剩余295.7元，气剩余99元。原告主张被告应支付更换门锁费450元、电费680.17元，燃气费100元，水费254.6元。原告提交照片两张，其中一张主张系从被告工作人员处拍照取得，照片显示交付房屋时，双方确认电余额是975.87元，燃气是190元。另一张照片系原告丈夫向物业人员支付换锁费450元。被告认可欠付水费254.6元，对其余欠付费用不认可，但未就房屋交付时电量、燃气费用等情况提交证据。 双方均确认被告已支付5次租金合计10000元。 以上事实，有房屋托管合同、租金支付截图、资产交割单、手机照片等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告之间的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自义务。关于租赁合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方约定“每个月25日被告按月支付原告租金，租金支付日期如遇法定节假日顺延”，按照该约定2020年1月25日支付租金的时间恰逢春节法定假日，顺延后又遇疫情爆发，全国范围内庭停产停工，被告因企业经营受损未按时支付原告租金，现双方已就涉案房屋进行资产交割，双方对资产交割的行为应视为原、被告对解除租赁合同达成合意，故原、被告之间的租赁合同应自2020年3月28日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，租赁合同解除后，被告应将截止合同解除之日欠缴的租金支付原告，被告主张欠付原告租金4967.7元的辩解，本院予以采信，故对原告主张被告给付租金的诉请，本院部分予以支持。 关于被告应否承担违约金一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因“新冠肺炎”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中，因被告履行付款义务期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，被告属于租赁行业，停产停工势必对被告经营造成影响，故而导致被告无法正常支付原告租金。“新冠肺炎”疫情的发生与被告无法支付原告租金存在法律上因果关系，被告实际上无法控制和预防这一后果的发生，依据法律规定，应当免除被告的违约责任，故对原告主张的违约金本院不予支持。 关于水电等费用，原告已向法庭提交了交房时电费、燃气费的余额照片，被告虽不认可但未举证证明，故对原告主张之各项费用，本院依法予以支持。被告在租赁合同解除后未将门锁归还原告，现原告更换门锁，属必要花费，对原告主张更换门锁450元的诉请，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司应该于本判决生效起十日内给付原告王艳红房屋租金4967.7元； 二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司西安分公司应该于本判决生效起十日内向原告王艳红支付更换门锁费450元、电费680.17元，燃气费100元，水费254.6元，合计1484.77元； 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告其余诉讼请求。 本案案件受理费142元，减半收取后由被告承担71元，因原告已预付，被告在偿付上述款项时一并向原告支付。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法 审判员  刘洁 二〇二〇年九月二十五日 书记员  祁鑫 打印：相丽华校对：庞敏2020年月日送达 1