广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5364号原告：江门市新会区华悦物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区*********。统一社会信用代码914***********990Y。法定代表人：罗敬全，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郑少媛，广东东方大卫律师事务所律师。被告：汤伟灯，男，1981年3月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区************。公民身份号码440************110。原告江门市新会区华悦物业管理有限公司（以下简称华悦物管公司）诉被告汤伟灯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告华悦物管公司的委托诉讼代理人郑少媛、陈美玲到庭参加诉讼，被告汤伟灯经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华悦物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告汤伟灯支付尚欠的2016年11月1日至2020年6月30日的物业管理费6627.46元、公共分摊水电费1149.92元，需支付2016年11月1日起至实际付清之日止，2016年11月1日至2020年6月30日的滞纳金897.69元（按日万分之二点一，计至诉讼之日为止）；2.本案诉讼费由被告汤伟灯承担。本院查明事实一、原告与被告签订《华悦城市花园前期物业服务合同》的时间：2015年6月2日。二、原告管理的小区位置和名称：广东省江门市新会区*********商品房住宅区。三、物业管理合同约定的物业管理费标准及缴纳日期：按照房屋建筑面积125.52平方米，每月每平方米1.5元计算，被告应于每月10日通过银行代缴的方式支付物业服务费150.62元。四、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：从逾期之日起每日按应交费用百分之一的标准收取违约金。五、被告房产位置：司前镇华悦城市花园14座603单位。六、原告有无催缴物业管理费，催缴时间及方式：于2019年12月通过上门张贴通知的形式进行催缴。七、原告主张被告拖欠物业管理费、公共分摊水电费、违约金的具体金额及计算方法：被告自2016年11月1日至2020年6月30日期间没有交纳物业服务费，原告请求被告支付上述期间的物业服务费6627.46元（150.624元/月×44个月）；公共分摊水电费1149.92元（2015年7月1日至2019年12月31日产生，以原告提供的水电费列表为准）；从逾期之日起每日按应付物业服务费万分之二点一交纳违约金，从2016年11月11日至实际付清之日止，暂计至2020年6月30日为897.69元。八、涉案房屋是否交付：已交付。九、原告同意由被告直接向其返还胜诉部分诉讼费。裁判理由与结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告是依法成立的具有相应物业管理资质的企业，其与被告签订的《华悦城市花园前期物业服务合同》，约定由其为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，并由被告按月支付物业服务费、共用设施设备水电费及有偿服务费用，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效的合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约定为涉案房屋提供了物业服务，被告理应按约定交纳物业服务费。本案中，被告已办理了涉案房屋的交付手续，根据上述协议的约定，被告应自2015年6月2日起交纳物业服务费。但被告自2016年11月1日开始没有依约定交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，结合《华悦城市花园前期物业服务合同》的约定，原告请求被告支付2016年11月1日至2020年6月30日期间的物业服务费以及公共分摊水电费1149.92元（2015年7月1日至2019年12月31日，以原告提供的水电费列表为准）依法有据，本院予以支持。但物业服务费应以本院核算的6627.28元（150.62元/月×44个月）为限。对原告诉请超出部分，本院依法不予支持。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。现原告主张逾期付款违约金按日万分之二点一（相当于年利率7.665%）的标准计算，没有超出法律允许的范围，本院依法予以支持。本院根据《物业服务合同》的约定，酌定本案的物业服务费的违约金应以每月应交的物业服务费为基数，按日万分之二点一的标准，从2016年11月11日起计至实际清偿之日止。对于华悦物业公司在诉讼中提出华悦物管公司所提供的管理服务存在管理瑕疵，故不应支付物业管理费及其他费用的答辩。本院认为，首先，物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，虽然被告反映华悦物管公司的管理存在不足之处，但未能充分举证证明华悦物管公司提供的物业服务质量显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，从而据此对抗华悦物管公司关于物业管理费的支付请求权；其次，即使被告所述的服务瑕疵完全属实，但其所属小区一直没有通过业主大会或组建业主委员会的方式向华悦物管公司提出终止合同，在合同没有明确约定的情况下，不宜认定业主据此就享有免交物业管理费的权利，否则有违诚实信用原则和公平原则；再者，即使被告所述的物业服务瑕疵完全属实，其所侵犯的是全体业主享有的共益权，在其未能举证证明其中另有对其个体权益的损害或者其在共益权中所占的具体比例的情况下，据此主张免交物业管理费的理据不足。故对被告的答辩，本院依法不予支持。鉴于小区物业服务较多涉及到全体业主的共益权利，而对于服务质量的衡量，不同的人群和个体往往有不同的感受，因此，针对华悦物管公司在提供物业管理服务过程中出现的问题，包括被告在内的涉案小区业主也可以依法尽快组建业主委员会，以代表全体业主意见的有效决议，及时与华悦物管公司进行沟通、协调和监督，甚至依法追究华悦物管公司相关的违约责任，乃至主张解除物业服务合同等。被告汤伟灯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告汤伟灯应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区华悦物业管理有限公司支付物业服务费6627.28元（150.62元/月×44个月）及逾期付款违约金（从2016年11月11日起计至实际清偿之日止，以被告每月欠付的物业服务费为基数，按日万分之二点一计算）、公共分摊水电费1149.92元（2015年7月1日至2019年12月31日，以原告提供的水电费列表为准）。二、驳回原告江门市新会区华悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告汤伟灯负担。被告汤伟灯应在履行上述判决时一并支付给原告江门市新会区华悦物业管理有限公司，本院不另作收退。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 李惠冰二〇二〇年九月十日法官助理 许慧敏书 记 员 黄建文