安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终515号上诉人（原审被告）：王秀凤，女，1974年1月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。上诉人（原审被告）：丁红富，男，1971年2月13日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹路，安徽众佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**。法定代表人：李肖白，该公司董事长。委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。原审被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道**/div>法定代表人：肖珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章帆，安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雨佳，安徽创元律师事务所实习律师。原审被告：方联庆，男，1966年8月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。上诉人王秀凤、丁红富与被上诉人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称瑞环公司）、原审被告铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（以下简称新九鼎公司）、方联庆房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王秀凤、丁红富的共同委托诉讼代理人曹路，被上诉人瑞环公司的委托诉讼代理人庞国芳，原审被告新九鼎公司的委托诉讼代理人章帆到庭参加诉讼，原审被告方联庆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀凤、丁红富的上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判案涉合同有效；2.改判王秀凤、丁红富不需返还方联庆购房款93012元及利息损失，本案所涉全部损失由瑞环公司承担；3.本案一、二审诉讼费用由瑞环公司承担。事实和理由：1.本案所涉两份协议，一为《新江花园一期住宅房认购书》，该买卖系开发区管委会组织，有相关政府部门背书，事实上属于一种政府行为，不应简单适用民事房屋买卖合同无效的法律规则。且上诉人在一审中也提交了相应的政府会议纪要文件，证明案涉房产的出售是经政府许可，有相应批文的，其应当与预售备案有同等效力。第二份协议为《委托购房协议书》，该协议上诉人认为属于委托或居间合同，不适用房屋买卖合同的法律规定，应当有效。其服务内容在交房时已经基本完成，合同完成后，合同一方收取的佣金或产生的必要费用是不予退还的；2.即使法院认定合同无效，相应产生的全部损失也应当由瑞环公司承担。瑞环公司因自身原因导致涉案房屋无法取得权属证书及预售证书，致使合同无效，瑞环公司应当承担全部责任。瑞环公司答辩认为：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；2.方联庆户的购房差价部分是由王秀凤、丁红富实际占有，所以针对该部分的差价及利息应由王秀凤、丁红富承担。新九鼎公司答辩认为：新九鼎公司在房屋售卖过程中无任何过错，也未取得任何利益，故一审法院判决正确，请求二审法院维持原判。方联庆未发表答辩意见。瑞环公司原审的诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2.判令方联庆将新江花园8号楼505室腾空并返还瑞环公司；3.本案诉讼费用由方联庆、新九鼎公司、王秀凤、丁红富承担。原审法院经审理查明：2011年3月28日,瑞环公司与新九鼎公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由新九鼎公司向瑞环公司购买“新江花园”**项目第**第**的************，第**第**，单价为每平方米1818元，总价款3094236元，新九鼎公司支付总价款的70%，即2165966元。合同还对其他事项进行了约定。之后，瑞环公司在收取新九鼎公司支付的70%购房款等其他费用后，将出售房屋交付新九鼎公司。2011年4月20日，方联庆（乙方）与丁红富（甲方）签订《委托购房协议书》一份，约定由方联庆委托丁红富购买新江花园8号楼505室，房屋建筑面积87平方米，总价款205000元（在2011年5月30日之前付清），富磊信息部在该协议书甲方栏下盖章。丁红富将收取的购房款以新九鼎公司名义交付瑞环公司，其中购房款110716.20元、装修保证金500元、物业费469.80元、垃圾清运费200元、水电费102元，合计111988元。案涉房屋现由方联庆居住。另查明，瑞环公司与新九鼎公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》系铜陵县五松镇富磊房产)住宅房认购书》系铜陵县五松镇富磊房产信息部营者系丁红富妻子王秀凤，已注销）借用新九鼎公司名义签订的。瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文。另查明，丁红富于2019年9月10日向新九鼎公司出具承诺书一份，主要内容为“2011年3月28日和2011年5月9日,贵公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司)住宅房认购书》实际系由我个人以贵公司名义签订工业试验园内新江花园一期项目中的共计30套房产。因前述房产的转售、装修、租赁等产生的与铜陵瑞环建设开发有限责任公司、买受人、承租人及其他任何人发生的任何纠纷均由我个人承担。由此产生的损失也由我承担。”原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，瑞环公司出售的涉案房屋至今未取得商品房预售许可证明，因此，瑞环公司与新九鼎公司于2011年3月28日签订的《新江花园(一期)住宅房认购书》和方联庆与富磊信息部签)住宅房认购书》和方联庆与富磊信息部签订的《委托购房协议书》应认定无效定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，各方当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。故瑞环公司要求方联庆将新江花园8号楼505室腾空并返还瑞环公司的诉求符合法律规定。本案出卖人瑞环公司与买受人方联庆互付对等给付义务，为减少诉累，平衡各方当事人利益，方联庆在返还房屋时有权要求返还其已支付的购房款和赔偿其房屋装修损失。庭审中，瑞环公司认可将收取的购房款110716.20元及利息（以总房款158166元为基数，2011年4月20日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)给付方联庆，并与其他当事人共同承担方联庆的房屋装修损失83386元。本案中，瑞环公司对合同无效负有主要责任，方联庆、富磊信息部对瑞环公司出售的房屋是否取得预售许可未尽注意义务，对合同无效负次要责任，新九鼎公司允许他人借名购房显属不当，鉴于在本案中未取得任何利益，可不承担无效合同的相关责任。结合本案案情，权衡各方利益，应由瑞环公司赔偿方联庆的房屋装修损失。富磊信息部收取方联庆的205000元购房款，扣除支付给瑞环公司的111988元，余款93012元及其利息应返还给方联庆，鉴于瑞环公司以总房款为基数向方联庆支付利息，因此，对富磊信息部向方联庆支付利息的基数调减为45562.20元。富磊信息部占有方联庆购房款获取的利益扣除向方联庆支付的利息之间差额作为弥补富磊信息部的实际损失。富磊信息部系个体工商户，现已注销，其民事责任应由王秀凤和丁红富共同承担。此外，瑞环公司收取的装修保证金应返还方联庆，对收取的物业费、水电费由方联庆自行承担，不予返还。方联庆要求瑞环公司给付退房奖励款，因其主张超出了无效合同的处理范围，瑞环公司又不予认可，故法院对此不予支持。综上所述，对瑞环公司的诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1.确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵新九鼎铜文化产业有限公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵共赢传媒投资）住宅房认购书》及被告铜陵共赢传媒投资有限公司与被告方联庆签订的《委托购房协议书》无效将位于铜陵市新江花园8号楼505室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司；3.原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十五日内返还被告方联庆购房款110716.20元及利息损失（以总房款158166元为基数，2011年4月20日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月20起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)、装修保证金500元、赔偿装潢损失83386元；4.被告王秀凤、丁红富于本判决生效后十日内返还被告方联庆购房款93012元及利息损失（以45562.20元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年6月1日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4375元，减半收取2187.50元，由铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担1257元，王秀凤和丁红富共同负担930.50元。双方当事人二审均无新的证据向法庭提交，对于原审所提交的证据均坚持原来的证明观点和质证意见。丁红富、王秀凤补充认为，关于一审中丁红富提供的政府会议纪要，其中明确许可对涉案房屋进行买卖，上诉人认为其应当与政府批文具有同等效力。对于原审经审理查明的事实，丁红富、王秀凤认为，原审判决认定瑞环公司在出售上述房屋时未取得产权和预售许可证，至今也未获得政府相关部门可以出售的批文，实际上，会议纪要具有一定的效力。新九鼎公司认为，原审判决认定是由瑞环公司将出售房屋交给新九鼎公司不属实，实际上，是由实际购房人自行从瑞环公司领取的房屋钥匙。瑞环公司对于原审经审理查明的事实无异议。本案二审争议焦点：1.案涉合同的效力应当如何认定？2.丁红富、王秀凤是否应当支付瑞环公司应返还以外部分相应的购房款及利息？本院认为：1.关于认购书、委托购房协议书的效力问题。无效合同是当然、自始、绝对、全部无效，没有法律约束力。本案中，瑞环公司与开发商铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司之间是委托代销合同关系，开发商在本案起诉前仍未取得案涉房屋的商品房预售许可证，且无证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。依照合同法第52条第四项：有下列情形之一的，合同无效：损害社会公共利益之规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效之规定，瑞环公司与新九鼎公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效。在案涉房屋未取得）住宅房认购书》无效允许转让的情况下，铜陵县五松镇富磊房产信息部将案涉房屋再行转让给方联庆，实际收取房款，牟取差价，因此，该委托购房协议书亦无效。一审法院对此认定适当，故对丁红富、王秀凤认为认购书、委托购房协议书有效的观点不予支持；2.案涉房屋方联庆交纳房款205000元给丁红富，扣除支付给瑞环公司的111988元，余款93012元由丁红富实际占有、使用，合同无效，丁红富、王秀凤应返还给方联庆。由于瑞环公司愿意承担全部应收款158166元为基数的利息，故一审法院将丁红富、王秀凤应向方联庆支付利息的基数调减为45562.20元并无不当，本院依法予以维持。综上，丁红富、王秀凤的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125元由上诉人丁红富、王秀凤负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇二〇年九月十四日书记员  武华君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。