四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1450号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘清蓉，女，1989年8月16日生，汉族，住四川省合江县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：詹燕林，女，1992年7月3日生，汉族，住四川省合江县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：唐正斌，四川秉和律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：罗代刚，四川秉和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈文君，女，1970年3月27日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡再勇，男，汉族，1967年8月27日生，住四川省泸州市江阳区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周鹏宇，四川凯翰律师事务所律师。 上诉人刘清蓉、詹燕林因与被上诉人陈文君、胡再勇房屋合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院(2020)川0502民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月16日公开开庭审理，上诉人刘清蓉及其委托诉讼代理人唐正斌、罗代岗，被上诉人陈文君、胡再勇及其委托诉讼代理人周鹏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘清蓉、詹燕林的上诉请求：依法撤销一审法院判决第二项，改判被上诉人陈文君、胡再勇退还门市转让费60000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈文君、胡再勇承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人陈文君、胡再勇在收取上诉人刘清蓉、詹燕林60000元转让费时承诺为上诉人的门市提供价值60000元的服装进行抵扣。但上诉人陈文君、胡再勇并未提供价值60000元的服装。另外，陈文君、胡再勇将自有门市出租给刘清蓉、詹燕林收取门市租金后再一次性收取高额转让费，在双方解除合同后不予退还有失公平原则。因此，被上诉人陈文君、胡再勇应当返还60000元转让费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈文君、胡再勇辩称：被上诉人陈文君、胡再勇收取出租门市转让费是商业惯例，且并未承诺为上诉人刘清蓉、詹燕林提供价值60000元的服装进行抵扣。现在上诉人刘清蓉、詹燕林违约解除房屋租赁合同，60000元转让费不应返还。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 刘清蓉、詹燕林向一审法院起诉请求：1.判令解除刘清蓉、詹燕林与陈文君、胡再勇于2019年3月8日签订的《门市租赁协议》；2.陈文君、胡再勇退还刘清蓉、詹燕林转让费6万元；3.陈文君、胡再勇退还刘清蓉、詹燕林押金8000元和房屋减免的租金1500元；4、陈文君、胡再勇向刘清蓉、詹燕林支付门市装修款4万元；5.本诉案件的诉讼费由刘清蓉、詹燕林承担。 陈文君、胡再勇向一审法院提出反诉请求：1.判令解除刘清蓉、詹燕林与陈文君、胡再勇于2019年3月8日签订的《门市租赁协议》；2.判令刘清蓉、詹燕林支付陈文君、胡再勇2020年4月租金8000元；3.判令刘清蓉、詹燕林支付陈文君、胡再勇违约金57600元；4.本诉与反诉案件诉讼费由刘清蓉、詹燕林承担。 一审法院认定事实：陈文君、胡再勇系夫妻关系，共同共有位于本市肖巷子1号1层A1-4号房屋（9号商业门市），出租前自己经营服装生意。2019年3月8日，胡再勇作为甲方，刘清蓉、詹燕林作为乙方签订了《门市租赁协议》，约定的主要内容有1、甲方（陈文君、胡再勇）同意将泸州市江阳区肖巷子9号门市营业房出租给乙方（刘清蓉、詹燕林），用于经营，该门市建筑面积约50平方米；2、租赁期从2019年4月1日至2022年3月31日止，为期三年，转让费为60000元，每月租金8000元，房租按季度交付24000元，保证金为8000元。合同期未满，保证金不退还，租赁期满后，甲方如实退还乙方保证金；3、乙方在承租甲方房屋期间，未经甲方许可，不得擅自改动现有房屋结构，甲方应保证乙方在房屋租赁期间的营业使用权，乙方在租赁期间不得转让该房屋，需经甲方同意；4、在租赁期间，如果该门市空隙，乙方也要按时交租给甲方，直到租赁期满后……；5、甲/乙双方不得影响对方各自的生意,租赁期满后乙方无条件把门市归还甲方；6、违约责任:违约方按年租金60%违约金赔偿对方……。同时在合同中载明“甲方一次性收取乙方门市转让费六万元整,甲方承诺乙方再续租门市不得收取任何转让费用,若乙方转让门市，六万或六万元以内转让费用，由乙方收取，多余部分由甲乙双方平分。” 合同签订后，陈文君、胡再勇即将该门市交付刘清蓉、詹燕林，并收取了刘清蓉、詹燕林保证金8000元、门市转让费6万元、2019年4月-6月房租24000元，刘清蓉、詹燕林随即对门市进行了改造和装修，用于经营服装生意。至2020年，由于生意不好，经双方协商，第一季度的房租陈文君、胡再勇同意下调至7500元每月，刘清蓉、詹燕林向陈文君、胡再勇交纳了2020年1月-3月房租共计22500元。2020年4月初，由于受疫情影响，刘清蓉、詹燕林要求迟延支付第二季度房租，双方多次以微信电话沟通，陈文君、胡再勇同意刘清蓉、詹燕林迟延支付第二季度房租，但要求刘清蓉、詹燕林出具《欠条》，经协商未果，刘清蓉、詹燕林遂向陈文君、胡再勇发出《解除并退还转让费、押金等相关费用的函告》，要求解除《门市租赁协议》并于2020年4月30日接收门市、退还转让费、门市押金、2020年第一季度租金、门市装修损失等费用。陈文君、胡再勇收到刘清蓉、詹燕林发出的《函告》后，双方于2020年4月30日办理了门市和相关资产的移交手续，清单上载明1、腾空门市一间；2、空调一台（遥控器一个）；3、电脑一台；4、微波炉一个；5、饮水机一台；6、架子三个；7、钥匙三把；8、椅子一把。刘清蓉和陈文君在门市交接清单上签字确认。 由于刘清蓉、詹燕林认为陈文君、胡再勇未兑现6万元转让费以进货服装价款对价作抵的承诺，已经构成违约，且由于受“新冠肺炎疫情”影响，致使合同目的不能实现，始于起诉。 一审法院认为，陈文君、胡再勇将位于本市肖巷子1号1层A1-4号房屋（9号商业门市）租赁给刘清蓉、詹燕林经营，双方签订的《门市租赁协议》不违反相关法律规定，属有效合同，应当遵循诚实守信的原则自觉履行。在合同履行过程中，双方一致认同2019年3月8日签订的《门市租赁协议》于2020年4月30日解除，一审法院予以确认。但解除协议后双方因履行合同中对方是否存在违约行为，陈文君、胡再勇是否应当退还刘清蓉、詹燕林转让费6万元、保证金8000元、应当减免的房租1500元、赔偿装修损失4万元以及刘清蓉、詹燕林是否应当支付陈文君、胡再勇2020年4月的房租8000元、支付违约金57600元等问题发生争议。 （一）在履行合同中双方是否存在违约情形的问题。《门市租赁协议》签订后，双方均按照合同约定履行了义务，刘清蓉、詹燕林对房屋重新进行装修，陈文君、胡再勇在刘清蓉、詹燕林经营一年期间并未提出异议，应视为对刘清蓉、詹燕林装修行为的同意，双方均无违约情形。至2020年4月，双方因协商迟延交纳房租事宜未能达成一致，刘清蓉、詹燕林向陈文君、胡再勇解除《门市租赁协议》的函件，陈文君、胡再勇也予以同意并办理了门市交接手续，双方对解除合同意思表示一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，刘清蓉、詹燕林、陈文君、胡再勇属于协议解除合同，故对陈文君、胡再勇要求刘清蓉、詹燕林支付违约金57600元的反诉请求一审法院不予支持； （二）关于陈文君、胡再勇是否应当退还刘清蓉、詹燕林转让费6万元及赔偿刘清蓉、詹燕林装修损失4万元。由于本案讼争的门市在向刘清蓉、詹燕林出租前系陈文君、胡再勇用于经营服装生意，在双方签订的《门市租赁协议》中约定陈文君、胡再勇一次性收取刘清蓉、詹燕林门市转让费6万元，符合交易习惯，协议中并无关于该6万元转让费以服装作抵的相关约定，在庭审中陈文君、胡再勇也予以否认，刘清蓉、詹燕林亦未向一审法院出示该6万元转让费约定系应由陈文君、胡再勇以进货服装作抵的证据，故刘清蓉、詹燕林的该项主张缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，刘清蓉、詹燕林要求陈文君、胡再勇赔偿装修损失，但双方在合同中并无租赁期限届满或解除合同后关于装修损失的相关约定，刘清蓉、詹燕林所出示的证据也不能足以证明装修所产生的费用和实际损失，故一审法院对刘清蓉、詹燕林要求陈文君、胡再勇赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。 （三）合同解除后的租金支付及支付金额的问题。本案中，因合同协商解除的期限为2020年4月30日，刘清蓉、詹燕林租金实际支付至2020年3月31日，刘清蓉、詹燕林在2020年4月对房屋实际行使了占有、使用，应当向陈文君、胡再勇支付使用期间的租金8000元。刘清蓉、詹燕林主张受“新冠肺炎疫情”影响要求减免2020年第一季度租金1500元，根据一审法院查明的事实，2020年第一季度租金刘清蓉、詹燕林实际只交纳了22500元，陈文君、胡再勇主张已经予以减免1500元，刘清蓉、詹燕林也未证明已经减免的1500元系“新冠肺炎疫情”之外的其他原因，故对刘清蓉、詹燕林要求另行减免1500元租金一审法院不予支持。 （四）履约保证金是否应当返还的问题。所谓“履约保证金”是当事人在合同中的约定，一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，接受缴存的一方可依双方之约定，扣除部分或全部履约保证金，履约保证金不同于定金，不适用于定金罚则。本案原、陈文君、胡再勇双方协商解除协议，对于刘清蓉、詹燕林向陈文君、胡再勇缴纳的8000元履约保证金，在刘清蓉、詹燕林未完清租金的情形下，所欠租金应当在履约保证金之中扣除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、刘清蓉、詹燕林在判决生效之日起十五日内支付胡再勇、陈文君2020年4月房屋租金8000元，扣除履约保证金8000元，两相品迭；二、驳回刘清蓉、詹燕林的其他诉讼请求； 三、驳回胡再勇、陈文君的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1245元，由刘清蓉、詹燕林承担；反诉案件受理费720元，由刘清蓉、詹燕林承担640元、胡再勇、陈文君承担80元。 二审期间，上诉人刘清蓉、詹燕林向本院提交了泸州市江阳区市场监督管理局胡再勇个体工商户登记基本信息表一份，拟证明陈文君、胡再勇在2017年3月16日至2019年3月13日期间从事服装零售业，有提供60000元服装的进货渠道，曾经向上诉人刘清蓉、詹燕林口头承诺要提供价值60000元服装的事实。被上诉人陈文君、胡再勇质证认可该份证据的真实性、客观性、关联性，但认为不能达到上诉人的证明目的。本院认为该份胡再勇个体工商户登记信息内容真实客观，能够反映胡再勇曾经从事过服装零售业，可能有服装进货渠道，但不能证明陈文君、胡再勇承诺向刘清蓉、詹燕林承诺提供价值60000元服装的事实，本院不予采信。被上诉人陈文君、胡再勇向本院提交案外人孙礼疆手书情况说明一份，拟证明案外人孙礼疆将案涉门市出租给陈文君经营期间（2011年3月20日至2014年3月19日）向陈文君收取了80000元转让费。上诉人刘清蓉、詹燕林质证对该份证据的真实性、客观性、关联性均不予认可。本院认为案外人孙礼疆手书情况说明在没有孙礼疆与陈文君租赁合同文本以及孙礼疆收款凭证的情况难以证明案外人孙礼疆所述情况的真实客观性，且孙礼疆是否收取转让费以及收取多少转让费与本案并无关联。本院认为该份情况说明不能达到被上诉人陈文君、胡再勇的证明目的，本院对该份证据对不予采信。经审查，本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致,本院予以确认。 本院认为，双方签订的《门市租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现双方协议约定的租赁门市因双方协议解除已经被收回，上诉人刘清蓉、詹燕林的合同目的已经不能实现，双方的《门市租赁协议》应予解除。根据双方当事人的上诉、答辩情况以及一、二审法院已经查明的事实，本案的争议焦点是：被上诉人陈文君、胡再勇是否应当退还上诉人刘清蓉、詹燕林60000元门市转让费。本院对此作如下评述：首先，双方当事人在《门市租赁协议》中约定了交付及收取60000元转让费的内容是出于各自真实意思表示，也是一种商业用房租赁市场的交易惯例。但是就房屋租赁合同而言，收取房屋租金才是出租人在合同中经济利益的体现，在出租人已经向承租人按照合同的约定收取了租金的情况，再向承租人收取“转让费”违反了等价有偿原则，出租人存在不当得利的嫌疑。就本案而言，双方当事人在《门市租赁协议》中载明陈文君、胡再勇一次性收取刘清蓉、詹燕林门市转让费60000万元后，后续或可免交续租期间转让费，或可在门市租赁期满后向次承租人收取等额转让费的约定，也就是说刘清蓉、詹燕林交付给陈文君、胡再勇的60000元转让费可以在转租时以收取次承租人转让费方式收回自己的转让费。但现在双方已经达成合意解除了案涉《门市租赁协议》，使得刘清蓉、詹燕林丧失了通过收取次承租人转让费弥补收回资金的机会，而陈文君、胡再勇却有可能因解除协议再次获得向其他承租人收取转让费获得收益的机会，两相对比之下，这显然增加了刘清蓉、詹燕林作为房屋承租人的经营成本及资金风险，有违公平原则。由于租赁合同系继续性合同，本院为平衡双方当事人权利义务，结合双方《门市租赁协议》尚余两年未履行租赁期的事实，支持刘清蓉、詹燕林请求返还门市转让费的上诉请求，判令陈文君、胡再勇返还刘清蓉、詹燕林门市转让费40000元。综上，上诉人刘清蓉、詹燕林的要求陈文君、胡再勇返还门市转让费的上诉请求部分成立，本院予以支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果不当，依法应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持泸州市江阳区人民法院(2020)川0502民初1954号民事判决第一项、第三项； 二、撤销泸州市江阳区人民法院(2020)川0502民初1954号民事判决第二项； 三、刘清蓉、詹燕林与陈文君、胡再勇签订的《门市租赁协议》于2020年4月30日解除； 四、陈文君、胡再勇在判决生效之日起十五日内返还刘清蓉、詹燕林门市转让费40000元； 五、驳回刘清蓉、詹燕林的其他诉讼请求； 一审本诉案件受理费减半收取1245元，由刘清蓉、詹燕林承担845元，胡再勇、陈文君承担400元；反诉案件受理费720元，由刘清蓉、詹燕林承担640元，胡再勇、陈文君承担80元。二审案件受理费2490元，由刘清蓉、詹燕林承担830元，胡再勇、陈文君承担1660元。 本判决为终审判决。 审判长  胡艳 审判员  马黎 审判员  刘静 二〇二〇年九月二十九日 书记员  唐繁