广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1391号上诉人（原审被告）：林邦然，男，1997年10月30日出生，汉族，住广东省汕头市朝阳区西胪镇泉塘第一住宅区********。委托诉讼代理人：杨子儒，广东能法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜园园，广东能法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王威，男，1993年3月6日出生，汉族，住广东省始兴县**********。委托诉讼代理人：王槐生（系王威的父亲），男，1965年9月10日出生，汉族，住广东省始兴县***********。上诉人林邦然因与被上诉人王威房屋租赁合同纠纷一案，不服始兴县人民法院（2019）粤0222民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。林邦然上诉请求：1.依法改判一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由王威承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、王威收取林邦然的押金5000元，一审法院未作出处理。林邦然与王威签订的《门店租赁合同》第三点约定：“押金缴交方式：甲方于出租之日收乙方押金5000元”。该事实，林邦然已在一审答辩时向一审法院提出，林邦然已向王威足额缴纳押金5000元，王威未退回林邦然押金，私自没收后亦未抵扣林邦然所拖欠的租金，一审判决未对押金作出处理，仍要求林邦然向王威足额支付拖欠租金8500元，不符合法律规定，亦无事实依据。应在林邦然拖欠租金费用中予以扣减相应的部分。二、对于违约金的事实认定、计算方式适用法律错误，应当依法改判。林邦然与王威签订的《门店租赁合同》约定：“如超期每天罚收滞纳金100元；超期5天未交清房租，甲方有权解除合同(换锁转租)。”现一审判决林邦然支付王威门店租金8500元，并支付违约金8500元，合计支付17000元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，基于王威私自没收林邦然押金5000元，林邦然认为一审法院应在拖欠租金8500元的基础上予以扣减押金5000元，或对该5000元作出回应。但一审法院并未处理，以足额拖欠的8500元作为基数计算相应的违约金。故林邦然认为一审法院认定的租金事实不清，该判项计算得出的违约金无事实法律依据，应予以减少。综上，一审判决存在认定不清，适用法律错误。请求法院依法予以改判，维护林邦然的合法权益。王威辩称：林邦然所主张的诉讼请求无事实和法律依据。1.关于林邦然提出的5000元押金问题，根据《门店租赁合同》第三点约定：“在租期满（2021年6月30日），且未违约的情况方可退回押金乙方，否则甲方不退回押金”。并且在一审已经针对该问题进行判决，并明确表示押金就是押金，租金就是租金，不存在押金抵扣租金说法。2.关于林邦然提出的违约金计算方式错误问题。按合同《门店租赁合同》第5点的约定：“在房屋使用期间，乙方须先交租后使用。如超期每天罚收滞纳金100元；甲方有权解除合同，押金不退，同时还要追缴所欠的租金和滞纳金”。关于违约金还有如下几点说明：（1）违约金是在签合同前，为确保双方权益，双方同意而约定的，并非单方面要求，此约定具有合法法律效力；（2）违约金的产生是由林邦然违约而产生的，如双方履行合同义务将不会产生违约金；（3）自从2019年7月起林邦然就一直拖欠房租，多次催款无果，迫于无奈只能通过法律途径维护自己合法权益。一审林邦然拒收传票，故意拖延案件正常开庭，法院只能通过公告送达。此期间造成王威六个月的房租经济损失，此违约金由林邦然产生，需赔偿相应违约金；（4）关于一审判决违约金8500元问题。(2019)粤0222民初1539号案件是2楼住房的租赁合同，由于王威不同意林邦然要求用押金抵扣租金的无理要求，林邦然多次大开房门，让人随意进出，试图以此恶劣的做法逼迫王威同意其解除合同，并用押金抵扣拖欠的房租。因为王威和其它租客都住此楼栋上，林邦然多次打开门店及旁边楼道门，对整栋租客的人身和财产安全都有一定风险，期间多次报警无果，迫于无奈9月25日更换了楼道门锁，但门店一直未更换门锁。本案是一楼门店租赁合同，因门店大开并不会造成租客人身及财产风险，未更换门锁，此两份完全是不同合同、不同主体，两份合同不可混为一谈。不能以别的合同情况来断定此案件的情况。林邦然行为恶劣且并未履行承担租房所需要履行的租赁安全义务，按照合同约定条款，林邦然应赔偿店租18000元，违约金18000元，但王威未得到相应的赔偿，期间所造成的损失，应由不履行法律义务的一方承担。综上所述，林邦然所主张的诉讼请求没有法律和事实依据，且违反合同规定，不应获得支持，恳请二审法院驳回林邦然上诉请求。王威一审法院起诉请求：1.判令解除王威与林邦于2016年6月8日签订的《门店租赁合同》，林邦然将出租的门店腾空交还王威；2.判令林邦然向王威支付拖欠2019年7月至12月房租款18000元，违约金18000元，共计36000元；3.判令林邦然补偿因未按合同约定私自改造房屋结构导致的损失3000元；4.判令林邦然支付所欠房租的利息324元及精神损失1000元；5.本案诉讼费由林邦然承担。一审法院认定事实：王威、林邦然于2016年6月8日签订了一份《门店租赁合同》，约定：租期5年即从2016年7月1日起至2021年6月30日止；租期前3年2500元/月，后2年3000元/月，林邦然需交纳押金5000元（己履行），先交租后使用，每次提前交清两个月的租金；租赁期间，如超期交纳租金，每天计收滞纳金100元，超期5天王威有权解除合同，押金不予退还等条款。双方承认，林邦然缴纳门店租金至2019年6月，从2019年7月起王威未支付门店租金（注：林邦然是委托关联人林贤标向王威支付租金的）；至2019年7月间，林邦然单方提出不再承租并清空了门店，王威遂于2019年9月25日更换了门锁锁住门店[注：依据是（2019）粤0222民初1539号关联案的庭审笔录，林邦然父亲王槐生当庭认可]，据此，认定王威、林邦然于2019年9月25日因林邦然退房而终止了合同的履行；王威提供的四张门店现场照片，只是反映门店现状，不能反映门店出租前的原貌，因而无法证明林邦然改变了门店原有结构；2019年12月20日，王威在门店外墙张贴“门店招租”广告，2020年1月1日王威将案涉门店重新租赁给了天安财产保险股份有限公司韶关中心支公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方于2016年6月8日签订的《门店租赁合同》合法有效，根据上述认定的事实，该合同已于2019年9月25日终止（解除），王威应承担终止（解除）合同的违约责任，林邦然应支付终止（解除）前拖欠的租金给王威，从2019年7月起至同年9月25日止的租金为3000元/月×2月+100元／天×25天＝8500元，林邦然应支付给王威的违约金，应从拖欠之日即2019年7月1日起计算至终止之日即2019年9月25日止（共85天），为100元／天×85天＝8500元，王威缴纳的押金5000元依约不予退还。王威要求林邦然补偿私自改造房屋结构导致的损失3000元，因王威提供的四张门店现场照片，只是反映门店现状，不能反映门店出租前的原貌，因而无法证明林邦然改变了门店原有结构，故对该项诉求，其理据不足，不予支持。王威要求林邦然计付所欠租金的利息，因王威依约主张了违约金，不能再主张利息，故对该项诉求，其理据不足，不予支持。王威要求赔偿精神损失1000元，没有事实和法律依据，不予支持。另，因合同终止造成王威的实际损失为案涉门店租赁中断期的租金，即2019年9月25日至2019年12月31日（2020年1月1日王威已另出租给案外人），约为3个月的租金9000元，林邦然支付的上述违约金+押金足以弥补王威的实际损失。一审判决：一、王威、林邦然签订的《门店租赁合同》已于2019年9月25日终止（解除）。二、林邦然应于判决生效之日起十日内，向王威支付门店租金8500元，并支付违约金8500元，合计支付17000元。三、驳回王威的其他诉讼请求。案件受理费400元（已由王威预交），由王威负担175元；由林邦然负担225元并在支付上述款项时迳付王威。对一审判决认定事实部分，林邦然无异议，王威对一审判决认定事实部分“王威遂于2019年9月25日更换了门锁锁住门店[注：依据是（2019）粤0222民初1539号关联案的庭审笔录，林邦然父亲王槐生当庭认可]”有异议。认为林邦然租了两层楼，一楼为门店、二楼为住房，王槐生同意换门锁是针对二楼直通住户的门，这与一楼是独立的，且（2019）粤0222民初1539号案件审理是针对二楼的门锁，并非一楼的门锁。故对一审判决认定事实当事人无异议的部分，本院予以确认。本院二审期间，王威提交了以下证据：1.收据，拟证明租房初期一直都是准时缴租，自从2018年底-2019年林邦然就屡次以各种借口拖欠房租，严重的违反合同约定，应按合同赔偿滞纳金；2.房屋结构照片，拟证明林邦然大开门店所造成的人身及财产安全风险；3.报警回执，拟证明林邦然多次大开房门的事实，至今未退还门店钥匙。林邦然对于证据发表如下质证意见：对证据1三性均不予认可，在证据1第1页的统计表格，没有反映来源和出处，亦没有林邦然的签字和盖章。该份表格上所统计的日期与证据1收据上的信息无法一一印证。对证据2根据一审判决认定事实，王威提供的4张门店现场照片只能反映现状，不能反映原貌，无法证明林邦然改变了原有门店结构，且这4张照片无法体现其产生的时间。对证据3报警回执的真实性、合法性无异议。对关联性和证明内容有异议，仅证明有报警事实但是无法体现报警的内容。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本院对本案争议焦点归纳并分析如下：关于一审法院对于押金5000元是否作出处理的问题。一审法院在判决书中本院认为部分认定林邦然缴纳的押金5000元依约不予退还，已对押金进行了明确处理。故林邦然认为一审法院未对押金5000元作出处理的上诉意见不成立。关于一审法院对于违约金的处理是否妥当的问题。双方签订的《门店租赁合同》第五条约定“如超期每天罚收滞纳金100元”，即每月3000元，而每月租金也才3000元，显然该违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，结合违约期间所拖欠的租金8500元，本院酌情调整林邦然应支付的违约金数额为2500元。一审法院认定违约金为8500元不当，本院予以纠正。综上所述，林邦然的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持始兴县人民法院（2019）粤0222民初1541号民事判决第一项；二、撤销始兴县人民法院（2019）粤0222民初1541号民事判决第三项；三、变更始兴县人民法院（2019）粤0222民初1541号民事判决第二项为林邦然应于本判决生效之日起十日内向王威支付门店租金8500元及违约金2500元，合计11000元；四、驳回王威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由王威负担325元，由林邦然负担75元；王威向一审法院预缴案件受理费400元，由一审法院退回75元，林邦然应于本判决发生法律效力之日起十日向一审法院缴纳案件受理费75元。二审案件受理费225元，由林邦然负担75元，林邦然向本院预缴二审案件受理费225元，由本院退回150元；王威应于本判决发生法律效力之日起十日向本院缴纳二审案件受理费150元。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年九月七日书记员  沈燕山