重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初15988号原告：胡昌娣，女，1971年1月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杨晓晶，重庆箭宇律师事务所律师。原告：缪欣毅，女，2004年9月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。法定代理人：胡昌娣，女，1971年1月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：杨晓晶，重庆箭宇律师事务所律师。被告：重庆美全商业物业管理有限公司，住所重庆市江**海尔路**附**，统一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人：姚玉茂，总经理。委托诉讼代理人：颜君，北京市尚公（重庆）律师事务所律师。原告胡昌娣、缪欣毅与被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称“美全物管公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡昌娣及其代理人杨晓晶，原告缪欣毅的法定代理人胡昌娣、代理人杨晓晶，被告美全物管公司的代理人颜君均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡昌娣、缪欣毅向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《重庆“美全世纪城”委托代管协议》和《补充协议》于2020年4月27日解除；2.被告向原告支付2018年10月1日至2020年4月27日拖欠的租金136975.18元；3.被告支付违约金，以21125.06元为基数从2019年1月9日起，以21125.06元为基数从2019年4月9日起，以21125.06元为基数从2019年7月6日起，以21125.06元为基数从2019年10月13日起，以22815.90元为基数从2020年1月9日起，以22815.90元为基数从2020年4月9日起，以6844.56元为基数从2020年4月28日起，均按年利率24%计算至租金付清之日止；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系重庆市南岸区桃源路158号“美全世纪城”项目商业4、5号楼X层X号物业产权人。2015年12月30日，原告与被告签订了重庆“美全世纪城”委托代管协议》、《补充协议（4/5号楼）》。协议7.1约定了委托管理期限、原告收取租金的具体金额以及收取时间；协议9.3约定了被告须按照约定时间向原告支付租金，否则，每逾期一天须向原告支付所欠金额万分之五作为违约金；协议9.4约定了被告逾期支付租金3个月以上的，被告向原告支付当季应付租金的两倍作为违约金，同时原告有权解除本协议。补充协议第二条4款约定“乙方逾期三个月不交租金，甲方可解除协议，且乙方应向甲方支付租赁合同中租金总价款20%的违约金”，第四条4款约定“…任何一方违约均应向对方支付合同总价20%的违约金”。因被告拖欠原告2017年5月16日至2018年9月30日租金，原告曾向贵院提起诉讼，业经审判已经生效，但被告未履行给付义务。被告继续拖欠租金至今，根据协议约定，逾期支付租金3个月以上，原告享有单方解除权，2020年4月24日发出解除协议律师函，被告于2020年4月27日签收，双方《协议》解除。经原告核查，截至2020年4月27日，被告尚欠2018年10月1日起至2020年4月27日租金136975.18元。原告认为，《委托代管协议》合法有效，应严格遵守，被告按约支付租金，是应履行的主要合同义务。拖欠租金长达三年多，严重违约，根据《协议》9.3、9.4条之约定被告应承担逾期支付租金的违约责任，根据《补充协议》第二条4款、第四条4款之约定被告应承担合同违约责任。美全物管公司辩称：同意解除双方的代管协议和补充协议，认可解除代管协议和补充协议的时间为2020年4月27日，欠付租金没有支付属实，但按照双方约定欠付金额为134514.34元。基于2020年疫情期间的商场停业，2020年2月1日起至协议解除之日应当免除租金的应当免除，因为疫情期间属于不可抗力。双方在协议中约定的违约金过高，且原告主张的年利率24%高于其实际损失。扣减2020年2月1日-2020年4月27日租金后的实际欠付租金的，我方认为应该按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行给付。请求法院依法裁判。经审理查明：胡昌娣、缪欣毅系南岸区桃源路**附**房屋的所有权人，建筑面积为26.01平方米。2015年12月30日，胡昌娣、缪欣毅（委托方，甲方）与美全物管公司（受托方，乙方）签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》和《补充协议4/5号楼》，载明甲方将位于重庆市南岸区桃源路158号美全世纪城项目4、5号楼X层X号物业委托给乙方统一经营管理，建筑面积为26.01平方米最终面积以产权证登记面积为准，甲方同意在本协议有效期内将涉及该物业经营管理的一切事项全部委托给乙方管理，并同意以乙方名义统一招商经营管理，具体委托事项第1条约定，乙方有权根据市场情况确定、调整该物业经营范围、业态、承租方及经营模式；第2条约定，该物业经营的一切有关事宜由乙方全权处理；第3条约定，乙方有权出租物业并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；第4条约定，乙方有权向承租人收取租金、保证金等与经营管理相关的一切费用；第5条约定，代甲方开具相关票据；第6条约定，代甲方向税务部门缴纳相关税费；第7条第1款约定，委托管理期限自2015年12月31日起至2025年9月30日止，委托管理年限为经营年度（即每年10月1日至次年9月30日为一个经营年度，在此委托管理期间甲方定期向乙方收取租金，租金于每季度最后一月的次月5个工作日内支付，具体租金为第1年214.91元/月/平方米，第二年为232.11元/月/平方米，第三年为250.67元/月/平方米，第四年为270.73元/月/平方米，第五年为292.39元/月/平方米；第7条第2款约定，甲方应按照与该房屋建设单位约定的时间接房，甲方接房当日交给乙方经营管理，如甲方逾期接房，乙方有权代甲方办理接房等相关手续；第7条第3款约定，甲方同意乙方在房屋竣工验收后接房前进行该物业的筹备事宜（含装修等），在此期间甲方不向乙方收取任何费用；9.3条约定，乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则，每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；9.4如乙方逾期支付租金3个月以上的，乙方向甲方支付当季应付租金的两倍作为违约金，同时甲方有权解除本合同；9.5约定如甲方是以向开发商借款购买此物业的，甲方逾期支付开发商借款5天内（含5天）则乙方应将当季所有收益直接支付给开发商，逾期支付开发商借款5天以上30天内（含30天）则乙方应将当年所有收益直接支付给开发商，逾期支付开发商借款30天以上的则开发商有权直接收取与该物业相关的所有收益。甲方对上述约定无异议。美全物管公司欠原告2018年10月1日至2018年12月31日的租金21125.06元（270.73元/平方米/月×26.01平方米×3个月），2019年1月1日至2019年3月31日的租金21125.06元（270.73元/平方米/月×26.01平方米×3个月）；2019年4月1日至2019年6月30日的租金21125.06元（270.73元/平方米/月×26.01平方米×3个月）；2019年7月1日至2019年9月30日的租金21125.06元（270.73元/平方米/月×26.01平方米×3个月）；2019年10月1日至2019年12月31日的租金22815.19元（292.39元/平方米/月×26.01平方米×3个月）；2020年1月1日至2020年3月31日的租金22815.19元（292.39元/平方米/月×26.01平方米×3个月）；2020年4月1日至2020年4月27日的租金6844.56元（292.39元/平方米/月×26.01平方米÷30天×27天），共计136975.18元。2020年4月25日，原告委托重庆箭宇律师事务所向被告邮寄律师函，函告：解除《委托代管协议》、《补充协议4/5号楼》等，被告于2020年4月27日签收。庭审中，原、被告对解除《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》和《补充协议4/5号楼》的时间为2020年4月27日无异议。另查明，二原告曾以房屋租赁合同纠纷向本院起诉被告及重庆美全置业有限公司，本院判决被告向原告支付自2017年5月起的租金等。原告主张被告支付的金额如下：2018年10月1日至2020年4月27日的租金136975.18元，被告辩称基于2020年疫情期间的商场停业，2020年2月1日起至协议解除之日应当免除租金的应当免除，因为疫情期间属于不可抗力。违约金，以21125.06元为基数从2019年1月9日起，以21125.06元为基数从2019年4月9日起，以21125.06元为基数从2019年7月6日起，以21125.06元为基数从2019年10月13日起，以22815.90元为基数从2020年1月9日起，以22815.90元为基数从2020年4月9日起，以6844.56元为基数从2020年4月28日起，均按年利率24%计算至租金付清之日止，被告认为协议中约定的违约金过高，且原告主张的年利率24%高于其实际损失。上述事实，有不动产权证书、委托代管协议、补充协议、民事判决书、律师函、快递单等，经当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为，原告与美全物管公司签订《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》和《补充协议4/5号楼》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约享有权利、履行义务。美全物管公司拖欠租金，原告有权要求美全物管公司支付租金并承担逾期支付租金的违约责任。关于原告请求解除双方签订的重庆“美全·世纪城”委托代管协议》和《补充协议4/5号楼》，双方当事人均确认于2020年4月27日解除，本院予以确认。关于原告请求被告支付2018年10月1日至2020年4月27日的租金136975.18元，被告辩称基于2020年疫情期间的商场停业，2020年2月1日起至协议解除之日应当免除租金的应当免除，因为疫情期间属于不可抗力。综合考量疫情或者疫情防控措施与合理不能履行之间的因果关系，被告早于数年前拖欠原告租金，其拖欠与是否疫情并无关联，故对被告辩称意见不予采信。关于原告主张被告支付违约金，以21125.06元为基数从2019年1月9日起，以21125.06元为基数从2019年4月9日起，以21125.06元为基数从2019年7月6日起，以21125.06元为基数从2019年10月13日起，以22815.90元为基数从2020年1月9日起，以22815.90元为基数从2020年4月9日起，以6844.56元为基数从2020年4月28日起，均按年利率24%计算至租金付清之日止，被告认为协议中约定的违约金过高，且原告主张的年利率24%高于其实际损失，本院认为协议约定每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金，被告应按照协议约定从逾期之日起按照每日万分之五向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡昌娣、缪欣毅与被告重庆美全商业物业管理有限公司签订的《重庆“美全·世纪城”委托代管协议》和《补充协议4/5号楼》已于2020年4月27日解除；二、被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡昌娣、缪欣毅支付租金136975.18元；三、被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡昌娣、缪欣毅支付违约金，违约金分别以21125.06元为基数从2019年1月9日起，以21125.06元为基数从2019年4月9日起，以21125.06元为基数从2019年7月6日起，以21125.06元为基数从2019年10月13日起，以22815.90元为基数从2020年1月9日起，以22815.90元为基数从2020年4月9日起，以6844.56元为基数从2020年4月28日起按照每日万分之五的标准计算至所欠租金付清时止；四、驳回原告胡昌娣、缪欣毅的其他诉讼请求。如果被告重庆美全商业物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1790.50元，由被告重庆美全商业物业管理有限公司承担(原告已垫付，被告在履行上述支付义务时迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 常 凌二〇二〇年九月十一日书记员 宋世欢