江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1012民初7813号原告：杜长才，男，1931年10月13日出生，汉族，住上海市虹口区。原告：马国萍，女，1957年10月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：马国芳，女，1960年6月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：马慧珉，女，1962年12月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：吉田英雄（曾用名马桔珉），男，1966年1月20日出生，日本国籍，住日本。五原告共同委托诉讼代理人：丁桂林，江苏江淮盛律师事务所律师。被告:谢凤章，女，1939年7月31日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：于洪都，江苏均爱律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛丽，江苏均爱律师事务所律师。原告杜长才、马国萍、马国芳、马慧珉与被告谢凤章租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行审理。原告马国萍、马国芳、马慧珉及四原告共同委托诉讼代理人丁桂林、被告谢凤章及委托诉讼代理人丛丽到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序。经吉田英雄申请，本院审核后依法追加其为本案共同原告。依原告杜长才、马国萍、马国芳、马慧珉申请，本院依法对相关财产进行了保全。2020年1月16日、4月17日、7月15日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。第二次开庭，原告马国萍、马慧珉及五原告共同委托诉讼代理人丁桂林、被告谢凤章及委托诉讼代理人丛丽、于洪都到庭参加诉讼。第三、四次开庭，原告马国萍及五原告共同委托诉讼代理人丁桂林、被告谢凤章及委托诉讼代理人丛丽、于洪都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜长才、马国萍、马国芳、马慧珉、吉田英雄向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告的租赁合同；2.请求判决将被告占有并登记在其名下的扬州市江都区房屋过户变更登记到五原告名下且确定各自拥有的份额；3.判令被告配合并协助五原告办理房屋过户登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，五原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原、被告的租赁合同；2.请求判决将被告占有并登记在其名下的扬州市江都区房屋过户变更登记到五原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告长期租赁讼争的房屋。该房屋是原告祖传下来，且一直未翻建，1991年10月30日约定由原继承人韩玉贞、韩贞华转移给张文英、马桂英继承所有。1991年11月1日晚20时52分，被告又同原告及长辈签订了长期免费续租房屋协议。借房协议上有原江都县居民委员会见证并盖章，且有证明人陈某,4签名证明。这些都证明了被告仅有房屋承租使用的权利，而没有所有权。因原告继承人户口都迁往上海，就将房屋出租给被告，且不收租金。被告利用原告长期不在家，且长期租赁该房屋的有利条件，为了达到长期占有并私吞房屋目的，于1992年10月17日向原江都县有关部门进行虚假谎报，谎称讼争房屋是遗产，是继承的解放前的房屋，并于1993年3月11日写下虚假的产权说明交给有关承办人。因岁月久远，政府有关部门工作人员听信了被告的谎言，未认真调查，就颁发了房屋所有权证。以上原因，使得真正的房屋权利人丧失了领取房产证的机会。2002年5月17日，被告以同样的理由和方法取得原江都市国土管理局的信任，骗取了房屋的土地使用权证。2019年3月3日，原告马国萍回乡准备与被告继续签订房屋租赁合同，发现被告已采取欺骗手段领取了讼争房屋的房产证和土地证。原告便采取信访等措施到有关部门维权，扬州市江都区甘棠社区也经过多方核实证明该房屋归原告所有。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告谢凤章辩称，一、原、被告之间并不存在房屋租赁关系。1、扬州市江都区原来的房屋，是韩家祖上所有。因韩恒生、韩李氏夫妇仅生育了两个女儿韩玉贞、韩贞华，而韩玉贞仅生育了一个女儿张文英，韩贞华仅生育了一个女儿马桂英。1965年之前，韩玉贞、韩贞华带着全家去上海谋生，从事早餐生意，并且将户口全部迁至上海。韩玉贞、韩贞华遂将房屋口头赠与侄子韩训华。因房屋本身就是韩家所有，所以必须给韩家人，这也是中国之前的家族习惯。之后，韩训华一家一直住在此处。2、该处原来的老房子，系韩家祖上的房屋，根据原告提供的材料可以看出，原来的老房子系1949年前建造，依据当时的生活水平和生活条件，用乱砖、碎砖加泥土墙是符合当时的经济条件及建房习惯，而今房屋是水泥墙面，整砖所砌，也符合如今的生活条件以及建房习惯，而原告诉状中称该房屋一直未翻建，明显与事实不符，该房屋确实全部重新翻建，并且全部使用水泥整砖砌墙，门窗也都是不锈钢材质。原来的老房子已经倒塌，被告全部拆除后重新翻建。原告所述的租赁合同的租赁物早已不复存在。3、从原告提供的谢凤章常住人口登记表中可以看出，谢凤章于1965年1月6日迁入邵伯镇胜利巷2号即讼争房屋。该事实证明了1965年1月前被告谢凤章已经搬入该房屋内居住，并将户口迁入，国家权力机关已经认可谢凤章系该房屋的户主，并不需要租住。4、本案中，原告提供借房协议用以证明原、被告之间存在租赁关系，但走访借房协议中的证明人陈某,4，经了解，陈某,4并不清楚该份借房协议的内容，其陈述也未签署过相关材料，有理由怀疑该份协议的真实性。5、根据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同第二百一十三条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告提供的借房协议的签订日期为1991年11月1日，截止到原告起诉之日，已经远远超过二十年。综上，原、被告之间并不存在租赁合同，也不需要解除该租赁合同。二、讼争房屋的所有权人是被告，该房屋系被告所有。根据诉争房屋所有权证和国有土地使用证可以看出，被告谢凤章系该房屋的所有权人。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记是一种行政行为，具有公信力，它体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。根据该房屋的所有权证和国有土地使用证，国家权力机关已经认可谢凤章系该房屋的户主。房屋所有权系以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。如前所述，扬州市江都区的原来老房子系1949年建造，原来的老房子已经倒塌，无法修葺，只能全部拆除后重新翻建，是韩训华、谢凤章出资所建，该房屋的所有权系谢凤章所有。原告主张房屋的所有权没有事实和法律依据的，因为原房屋已经全部拆除重建。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩恒生、韩李氏夫妇生有女儿韩玉贞、韩贞华，韩玉贞夫妇生有女儿张文英，韩贞华夫妇生有女儿马桂英。张文英、王声耀夫妇未生育子女。马桂英、杜长才夫妇生有子女马国萍、马国芳、马慧珉、吉田英雄（曾用名马桔珉），后将马慧珉过继给张文英、王声耀夫妇。谢凤章与韩训华系夫妻关系。韩恒生、韩李氏、韩玉贞、韩贞华、张文英、王声耀、马桂英、韩训华均已去世。诉争房屋位于扬州市江都区。1991年11月1日晚，谢凤章和韩训华作为借房人在两份借房协议上签字，其中一份有原江都县居民委员会盖章见证，见证时间是1991年11月2日，协议内容是：“我们於1974年至1991年借租到韩玉贞和韩贞华庙行口内（现改为邵伯镇胜利巷2#）平瓦房三间，现於1991年11月1日起，韩玉贞和韩贞华将原借租给我们的三间平瓦房继承权移交给他们子女张文英和马桂英所有。经双方协议继续借租我们居住，房费暂不收纳，以上协议经双方协商同意执行。”协议书上另有证明人陈某,4签字，并记载协议续写代理人为杜长才、马桂英，并写有韩玉贞、韩贞华的名字及按有指印。另一份协议上内容与前一份协议基本相同，并增加了如下内容：“对于此房三间继续无期限的租借给我们，不收房费，以上协议双方一致同意，如有任何变动必须双方面议协商，双方不得任意违犯此协议规定，希双方按协议上所述执行。”证人陈某,4出庭作证时陈述借房协议上见证人陈某,4字并非其所签。原告提供的照片显示，1991年11月2日，陈某,4、马桂英、谢凤章与马国萍四人、韩训华、杜长才与尹长发三人、谢凤章、陈某,4与马桂英三人曾在扬州市江都区合照留影。1991年10月30日，以移交人韩玉贞、韩贞华、继承人张文英、马桂英名义出具的关于房产继承权公证报告中载道：兹有韩恒生、韩李氏夫妇在贵府地庙巷内有私街面平房三间，由于父母患病医治无效，分别于1938年和1900年去世。原有的房产权由子女韩玉贞、韩贞华姐妹继承人使用，后由于种种原因前往上海居住，将邵伯镇庙巷口内街面平房三间，暂借给韩训华和谢凤章居住，当时再三考虑他们实际生活困难，房租定为每月4元整，明年后房租开始定为每月2元整。现韩玉贞年甲84岁，韩贞华年甲81岁，根据两老的心愿和意见，决定将邵伯镇庙巷口内街面三间平房遗产移交给他们子女张文英和马桂英继承所有。根据上述实际情况，请当地政府有关部门根据中华人民共和国关于房产权的有关政策和条例规定，给与公证的批示。该份报告上在韩玉贞、韩贞华名字位置按有指印。被告谢凤章于1965年将户籍迁入诉争房屋所在地。1993年4月20日，被告谢凤章领取了位于扬州市江都区的房屋所有权证。在领证的相关材料中记载房屋取得方式为继承取得，房屋建成时间是1949年。被告谢凤章在提供给相关部门的产权说明中，说明该房屋为祖房三间总平方40㎡，遗产继承，手续保管不善遗失。2004年10月9日，被告谢凤章领取了土地使用权证。2019年5月23日，扬州市江都区甘棠社区出具证明一份，内容如下:1991年11月1日，谢凤章、韩训华与马桂英、杜长才签订的江都县居委会胜利巷2号房屋租赁合同经多方核实确实是在江都县居委会见证下签订的，当时原房屋产权确系马桂英、杜长才所有。2020年庙巷居委会归属于甘棠社区管辖，改名为甘棠社区庙巷组。2020年6月23日，扬州市江都区人民政府出具情况说明一份，说明诉争房屋面积37.29㎡，谢凤章于2019年与征收工作组达成房屋征收补偿协议，补偿金额为25万元，因该户存在产权纠纷，工作组研究决定暂时冻结该笔补偿款。关于房屋状况。原告马国萍陈述，房屋是木结构，靠近厕所的西山墙、靠近东邻居石家华的东山墙和南侧墙是青砖，靠近巷口的北侧是木板，可以卸下，隔间墙是木柱和青砖，窗户是木质结构，屋顶梁很粗。被告谢凤章陈述，2013年房屋倒塌后扒掉进行了重建，根基是老根基，东西山墙下面是青砖砌的，南北墙和隔间墙是红砖所砌，屋面的梁和木料是新买的。被告的证人陈某,4、王某,4、朱某,4、韩家美作证均陈述，房屋塌下来后，扒掉进行了重建。其中陈某,4、王某,4是谢凤章邻居。五原告提供的被调查人为石家华、黄群的调查笔录载明，房屋屋面、后墙进行了维修，两边山墙未动。经本院现场勘验，房屋的东山墙与东邻居石家华的房屋共用，房屋的西山墙与西侧厕所共用，东西山墙墙体中有旧式青砖墙，其他墙体包括南北墙和隔间墙均是新式红砖墙，屋顶是现代简易式屋顶，木料较新，窗户均是铝合金材质，地面是地板砖和复合木地板，墙体均水泥粉刷。本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案中，谢凤章、韩训华于1991年11月1日在两份借房协议书上签字，其中一份有原江都县居委会、陈某,4见证。原江都县居委会归属后的扬州市江都区甘棠社区核实后认可了见证一事，而陈某,4否认签字之事。本院认为，虽陈某,4予以否认，但其在开庭笔录上签字和借房协议上签字字体基本一致，五原告没有必要于1991年11月1日在协议上伪造见证人及签字，关键问题是谢凤章并不能提供证据否定有其和韩训华签名的两份借房协议书及载明的内容，故本院对借房协议书及其内容予以认定和采信。原告提供的1991年11月2日照片也能佐证借房协议书的真实性及订立时的参与人交往等情况。借房协议书涉及的房屋年代久远，要求产权人提供产权证书，显然悖于事理。根据当事人的亲属关系，结合借房协议、关于房产继承权公证报告及当事人陈述，可以确认，借房协议书订立时房屋应为韩玉贞、韩贞华继承所有，当二人及有关人员去世后，本案五原告通过继承取得了房屋，并享有相关权利。其实，谢凤章在答辩时也提及房屋原为韩玉贞、韩贞华继承所有，不过主张二人已将房屋赠与韩训华，但未提供有力证据证明，故本院对赠与的事实不予采信。至于谢凤章之前将户籍迁入房屋所在地和自己领取房屋权属证书，并不能证明该房屋定为其或韩训华所有，由于各种原因，房屋实际所有人和权属证书记载的所有人、户籍登记的人员不一致的现象仍客观存在。两份借房协议书均载明韩玉贞、韩贞华将房屋借租给谢凤章、韩训华，房费暂不收取，而载有韩玉贞、韩贞华姓名并按有指印的关于房产继承权公证报告上也述及房屋租金开始定为每月4元，后定为每月2元，故五原告将上述借房协议书定性为房屋租赁合同，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案借房协议书订立于1991年11月1日，当时谢凤章等已租住在房屋内，至今该协议履行时间已近二十九年，超过了二十年，故超过部分为无效，则不存在合同解除之问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得财产，应当予以返还。故而，在五原告主张相关权利和韩训华已去世的情况下，被告谢凤章应将借房协议书涉及的房屋予以返还。关于借房协议书涉及的房屋能否返还的问题。结合当事人提供的证人证言、调查笔录和本院勘验情况，现有房屋东西山墙墙体中有旧式青砖墙，其他墙体包括南北墙和隔间墙均是新式红砖墙，屋顶是现代简易式屋顶，木料较新，窗户均是铝合金材质，地面是地板砖和复合木地板，墙体有水泥粉刷，这与马国萍陈述的旧式房屋状况不同，因此可以认定，除了仅有东西山墙墙体中含有旧式青砖墙外，其他部分应是重新所建，而东西山墙可能因为系与东邻居石家华户、西侧厕所共用，未能拆掉重砌，此种情况已非局部的维修改造或对部分结构的变动。综上，现有房屋不能认定为是借房协议书所涉及的房屋，应为重建房屋，故而五原告主张的房屋返还已实际不能。综上所述，对于五原告主张的借房协议书所涉及的房屋，其作为合法继承人，享有相关权利，被告谢凤章曾租赁该房屋的事实予以确认。因房屋租赁时间已超过二十年，超过部分无效，经五原告要求，被告谢凤章应将房屋返还，不存在合同解除之问题。但现存的房屋已非借房协议书涉及的房屋，对该房屋已进行重建的事实应予认定，故而五原告主张的房屋返还已实际不能。综上，五原告的诉讼请求，本院不予支持，被告谢凤章给其造成的损失，五原告可另行主张。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告杜长才、马国萍、马国芳、马慧珉、吉田英雄的诉讼请求。案件受理费80元、保全费1520元，合计1600元，由原告杜长才、马国萍、马国芳、马慧珉、吉田英雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  陆 兵人民陪审员  王永祥人民陪审员  郭子平二〇二〇年九月二十六日书 记 员  栾 振