广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终8819号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区汇天物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：李爔，广东聚理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何国民，男，汉族，住江西省丰城市。上诉人佛山市顺德区汇天物业管理有限公司（以下简称汇天公司）因与被上诉人何国民房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇天公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回何国民的全部诉讼请求；2.由何国民承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）何国民在本案中存在明显的违约行为，汇天公司有权没收其保证金，无需退还。（二）涉案保证金属于汇天公司返还何国民提供的酒店经营用品及何国民支付水电费的履约保证金，即使需要返还，也应当在何国民返还酒店经营用品及付清拖欠的水电费后，汇天公司才予以返还。但何国民至今未返还汇天公司在签订合同时交付给何国民的酒店经营物品，也没有付清拖欠的水电费。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院予以改判。何国民辩称，不同意汇天公司的上诉请求。汇天公司向一审法院提出诉讼请求：1.汇天公司向何国民归还履行合同保证金与水电费预交按金合共545000元，并支付利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自何国民起诉之日起计至汇天公司退回全部款项之日止）；2.一审案件诉讼费用由汇天公司承担。一审法院认定事实：2017年12月28日，汇天公司与何国民签订了一份《租赁合同》，约定汇天公司将位于佛山市顺德区**********的建筑面积为9207.85平方米的“某酒店”经营场地［包括“某酒店”一楼大堂，二楼除沐足经营项目已租用的7间已装修好的房间以外部分的房间10间，5-13楼全层（房间147间），15楼5间及其他酒店配套使用的楼梯、电梯、走道等公共场地，另外配套设施包括地上地下停车位60个］出租给何国民；租赁期限至2033年12月31日止；何国民于每月5日前交纳当月的租金；“第五条费用及税金的承担……3.涉及乙方（即何国民）每月使用的水电费、空调费等所有费用由乙方承担，采取先付费后使用方式，预存多少使用多少，如需先使用后交费的，乙方必须缴纳相应保证金给甲方（即汇天公司）。……第六条履约保证金1.本合同签订之日起乙方向甲方缴纳履约保证金50万元整，用以担保本合同的履约。乙方在合同到期后，交出承租的房屋和房屋内的全部物品后，且乙方不欠任何租金、费用和不存在相关违约行为的情况下，由甲方10日内无息退还给乙方。2.合同生效后，因乙方原因导致合同终止或解除的，保证金不予退还……”；同时约定：“第十二条乙方违约责任如下：……4.乙方未按照约定支付租金及水电费等相应费用的，应由乙方承担自规定付款日后的第一日起计的以应缴费用总额为本金以每日千分之一为计付标准的逾期付款违约金，并且在乙方逾期期间，甲方有权进行督促，并停止为乙方提供水电供应和关闭乙方出入公共场地的通道。逾期达3日的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，同时按余下租约总月数（以解除合同当月的租金标准计算）向乙方计收违约金。……8.合同因终止或被解除，乙方未及时向甲方返还租赁物的，乙方占用期间的相关费用按本合同规定由乙方继续承担，同时甲方有权没收乙方租赁保证金，并按余下租约总月数（以解除或终止合同当月的租金标准计算）向乙方计收违约金，自乙方逾期返还之日起，甲方有权按每日10000元的标准向乙方计收逾期占用费。同时甲方还有权采取强制措施限令乙方迁出及支付占用期间的逾期占用费、水电费等相关费用及违约金，在此期间甲方有权停止为乙方提供配套服务，包括水电供应，关闭乙方出入公共场地的通道，拆除及滞留乙方相应财产。”该合同签订后，何国民依约向汇天公司支付了履约保证金（租赁保证金）500000元、水电按金45000元，汇天公司遂将142间房屋和铺面交予何国民使用。此后，双方因租金的支付问题产生纠纷。汇天公司于2019年2月11日向一审法院提起诉讼［案号为（2019）粤0606民初3650号］，要求确认双方签订的《租赁合同》于2018年12月16日解除；要求何国民立即支付2018年7月至同年12月的租金、水电费、代缴的税费，并支付逾期违约金、律师费、至实际搬离之日止的占有使用费；要求没收上述租赁保证金500000元。一审法院于2019年8月2日作出（2019）粤0606民初3650号民事判决，认定：“汇天公司请求解除合同，何国民在2019年3月5日收到民事起诉状副本等应诉材料后，并未对汇天公司的该项主张提出异议，《租赁合同》依法应于该日解除。……何国民与汇天公司签订《租赁合同》的最终目的是希望汇天公司能够提供100间或以上的房屋，达到规模经营的目标，从而获得利润。然而，汇天公司与上述房屋和铺面所有人签订的合同于2018年8月31日到期后，汇天公司向何国民出租的房间数量急剧减少，与双方合同约定的如2018年9月签约长租可供使用客房数达到100间或以上，合同自动进入固定15年租赁期的目标差距非常大。此外，何国民也是按合同的约定计算租金等费用，虽然何国民在签订《10月15日对账单》后未及时付清款项确属违约，但汇天公司以此为由请求没收租赁保证金50万元显失公平，毕竟无法继续履行合同的原因是汇天公司未提供100间或以上的房屋供何国民使用，导致何国民无法达到规模经营的目标，进而无法获得其预期的利润。因此，一审法院对汇天公司请求没收何国民的租赁保证金50万元的主张不予支持”；据此判决：“一、何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向汇天公司支付水电费79580.71元及违约金（从2019年1月12日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；二、何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向汇天公司支付截至2018年10月底止的租金等费用184890.59元及违约金（从2018年10月15日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；三、何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向汇天公司支付2018年11月、12月的租金32000元及违约金（2018年11月的租金16000元和2018年12月的租金16000元，分别从2018年11月6日、12月6日起至实际清偿之日止，按月利率1.5%计算）；四、何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向汇天公司返还位于佛山市顺德区*****************的10个房间（该10个房现已改装成酒店餐厅）及酒店大堂；五、何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向汇天公司支付上述第四个判项的租赁物的占有使用费（2019年1月的占有使用费为3986元，从2019年2月起至返还租赁物之日止，按12000元/月计算）；六、何国民应于本判决发生法律效力之日起三十日内向汇天公司支付律师费7万元；七、驳回汇天公司的其他诉讼请求。”何国民不服该判决，遂提起上诉。广东省佛山市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）粤06民终11162号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。上述判决已于2019年12月27日发生法律效力。后双方因该案中未作处理的租赁保证金与水电按金的返还问题又产生争议，遂引起本案诉讼。另查明，庭审期间，何国民表示：“2020年4月18日以前可以清理（某酒店）二楼餐厅的物品并交接，并要求汇天公司开锁协助。此外双方此前已经协议在4月18日前由物业牵头把大堂的铝合金窗拆除，变更为通道入口。完成拆建后我方即可将大堂交还汇天公司。”汇天公司同意何国民返还一楼大堂及二楼餐厅。双方于2020年6月1日完成一楼大堂及二楼餐厅的场地交接。一审法院认为，依据我国《合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。前案判决认定汇天公司、何国民签订的《租赁合同》已于2019年3月5日解除，并判决驳回汇天公司以何国民未按约支付租金和水电费等费用为据要求没收上述租赁保证金的诉讼请求。该判决已发生法律效力，具有既判力，一审法院予以确认。同时，何国民已于2020年6月1日履行了向汇天公司返还位于佛山市顺德区*****************的10个房间及酒店大堂的义务。因此，何国民要求汇天公司向其退还租赁保证金500000元的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。此外，上述《租赁合同》所约定的履约保证金（租赁保证金）仅为500000元，何国民、汇天公司并无订立汇天公司有权没收上述水电按金的违约责任条款。故汇天公司以何国民存在违约为由主张其无需退还此水电按金的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳；何国民要求汇天公司向其退还水电按金45000元的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。但是，何国民在双方已就移交前述租赁物协商一致的情况下仍迟延履行返还租赁物义务，亦存在违反合同的情况。因此，何国民要求汇天公司向其支付上述租赁保证金与水电按金的逾期付款利息的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、汇天公司在判决发生法律效力之日起十日内向何国民退还租赁保证金500000元；二、汇天公司在判决发生法律效力之日起十日内向何国民退还水电按金45000元；三、驳回何国民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4625元（何国民已预交），由何国民负担25元，由汇天公司负担4600元（汇天公司负担部分，由其在支付上述标的款时一并支付给何国民，一审法院不再作收退）。双方在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是汇天公司应否向何国民返还合同保证金500000元和水电费按金45000元。2019年12月27日发生法律效力的（2019）粤06民终11162号民事判决认定，双方签订的《租赁合同》于2019年3月5日解除，并对汇天公司以何国民未按约支付租金和水电费等费用为由要求没收租赁保证金的请求予以驳回，且因何国民未反诉请求返还租赁保证金、水电保证金，故该案对汇天公司应否返还上述保证金不予审查，告知何国民另行主张。该判决具有既判力，何国民据此提起本案诉讼要求汇天公司返还租赁保证金合法有据，应予支持。汇天公司主张何国民未履行前案判决所涉费用，且至2020年6月1日方返还前案判决所涉租赁物，导致又欠付新的水电费等费用，而该费用并未在前案判决中处理。但汇天公司对何国民欠付水电费等费用未举证证明，且《租赁合同》已解除，双方处于结算债权债务阶段，何国民在本案中明确主张双方结算上述费用后以租赁保证金予以抵扣，超出部分另行支付，该要求合理合法，汇天公司以何国民欠付上述费用为由主张没收租赁保证金，缺乏理据，本院不予支持。汇天公司还以何国民未返回租赁物内的床单、被套、床垫、枕头、桌椅等酒店经营用品构成违约为由，主张没收租赁保证金。经审查，《租赁合同》未约定汇天公司交付上述物品的清单，且前案认定《租赁合同》解除、返还租赁物时，汇天公司亦未就返还上述酒店经营用品提出主张，现汇天公司在本案中以此为由主张没收租赁保证金，理据不足，本院不予支持。至于水电费按金，双方未约定汇天公司有权没收水电费按金的违约责任条款，何国民请求汇天公司返还水电费按金合法有据，应予支持。综上所述，汇天公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9250元，由佛山市顺德区汇天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月十一日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡