吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1243号上诉人（原审被告）:王占文，男，1983年2月17日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人:陈赫男，吉林超凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王宏伟，女，1965年7月13日生，汉族，住长春市宽城区。委托诉讼代理人:詹纯宏，男，1966年11月29日生，汉族，住长春市宽城区,系王宏伟丈夫。上诉人王占文因与被上诉人王宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王宏伟一审诉称：1.判令解除原、被告于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》;2.判令被告立即返还原告购房款135万元及利息（自2012年9月28日至实际给付之日，按银行定期利率计算);3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月，原告向被告购买坐落于凯越世纪广场A座146室商铺。被告向原告当场出示一份被告与长春交通房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》，用以证明其为房屋所有权人，原告便于2012年9月28日与被告签订《房屋买卖协议》，约定购房款为人民币165万元，2012年9月28日当天交付135万元，余款30万元在成交后2个月内付清，被告于收款当日将房屋交付给原告，被告负责在7个工作日内在售楼处办理更名过户手续。随后，原告依照约定将135万元给付被告，被告也将房屋交付给原告使用，但被告并未在7个工作日内去售楼处办理更名过户手续，原告也就没有将余款30万元支付。至今，被告也没协助原告办理更名过户手续，原告发现被告并非此房屋的产权人，故为维护自身权益，诉至法院。王占文一审辩称，1.我与涉案房屋的开发商即长春交通房地产开发有限公司签订了合法有效的商品房买卖合同，我对涉案房屋享有法律上的相关权利。我将该房屋出售给原告，不存在欺诈、违法、损害公共利益的情形。2.原告在诉状中称“被告没有协助原告办理更名过户手续，原告发现被告并不是此房屋的产权人，要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效”这一理由不能成立。我没有协助原告办理更名过户是由于开发商涉嫌合同诈骗，将已经出售给我的房屋备案在其他人的名下，我也是受害者。这一情况符合法律规定的合同成立以后，客观上发生的在订立合同时无法预见的不可抗力造成不属于商业风险的重大变化，法院应当按照公平原则，从可预见性、归责性等方面综合评判，不应否认我与原告之间《房屋买卖协议》的效力。3.目前与我家情况相同的被长春交通房地产开发有限公司诈骗的购房户还有三十余家，公安机关已经立案，所以本案符合中止审理的情形，要求法院对本案中止审理。4.原告在诉请中称，要求我返还购房款及利息，但事实是原告从2012年购房后一直占有该房屋，利用其开办宾馆，目前房屋也处于营业状态。房屋位置紧邻长春站。如果原告主张我返还购房款及利息，那么原告除了须退还我房屋之外，还应当将房屋恢复原状，并按照同地段、同标准的房屋租金水平向我退还自2012年至今的孳息。原告的诉请不符合客观事实和法律规定，违背公平原则。一审法院审理查明，2012年9月28日，王占文与王宏伟分别作为甲、乙方签订《房屋买卖协议》，约定甲方将长春交通房地产开发有限公司开发的位于长春市宽城区凯悦世纪广场A座146室，建筑面积172.21平方米房屋出售给乙方，成交价格165万元，2012年9月28日交付135万元，余款在成交后2个月内付清；甲方于2012年9月28日将房屋交付乙方；甲方负责在7个工作日内在售楼处办理更名手续，在此房屋交易前所产生的费用由甲方负责等。合同签订后，王宏伟于当日向王占文交付房款135万元，王占文亦将房屋交付王宏伟使用。庭审中王宏伟提供王占文向其交付的《商品房认购书》一份，内容为：王占文购买长春交通房地产开发有限公司开发的凯悦世纪广场146号房屋，单价为每平方米8000元，总房款1,377,680元，首付款20万元，房屋交付使用时交剩余款1,177,680元等。另查明，凯悦世纪广场1至4幢146号房屋商品房合同备案信息记载房屋买受人为王亮，该房屋现被长春市南关区人民法院查封。王占文在庭审中提供长春市公安局站前治安管理分局报警回执一份，记载2019年9月1日15时，王占文报警称其于2009年8月30日在朋友徐世昌介绍下购买长春交通房地产开发有限公司开发的位于凯悦世纪广场A座146室房屋一套，王占文给付徐世昌110万元，徐世昌为其只开具了《商品房认购书》一份。由于现欲出售该房屋，到长春房地产交易中心查询发现房屋备案至王亮名下。一审法院认为，王宏伟与王占文签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。本案双方签订协议时王占文仅向王宏伟提供了其与长春交通房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》，王占文称其已将110万元购房款交付案外人徐世昌，尚有27万元购房款未支付，但长春交通房地产开发有限公司并未出具交款收据。另外，案涉房屋凯悦世纪广场1至4幢146号现商品房合同备案买受人为案外人王亮，即该房屋存在权利争议。因《房屋买卖协议》签订至今已七年之久，但双方仍均未将协议约定义务履行完毕，王宏伟购买房屋目的不能实现，故王宏伟主张解除合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该规定，王占文应将购房款135万元返还王宏伟，王宏伟亦应将房屋恢复原状，并返还王占文。因协议签订后，王占文即将房屋交付王宏伟使用至今，故对于王宏伟主张王占文给付利息的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告王宏伟与被告王占文于2012年9月28日签订的《房屋买卖协议》；二、被告王占文于本判决生效后立即返还原告王宏伟购房款135万元，原告王宏伟将位于长春市宽城区凯悦世纪广场1至4幢146号房屋恢复原状，并返还被告王占文；三、驳回原告王宏伟其他诉讼请求。王占文二审上诉称：1.请求依法撤销长春市朝阳区人民法院作出的（2019）吉0104民初4032号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉请或发回重审；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.本案一审审理过程中存在程序违法，一审审判人员错误的行使释明权利；2.一审判决适用合同法相关条款判令解除合同适用法律错误；3.本案一审应中止审理。王宏伟二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.民事诉讼法及相关司法解释均明确规定原告可以于一审辩论终结前变更自己的诉讼请求，因此王宏伟一审辩论结束前依据法院释明将确认合同无效变更为解除合同法律依据充分，一审法院不存在错误行使释明权。2.王宏伟与王占文签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依据约定履行。王占文在合同约定期限内未履行更名过户手续已构成违约，且因案涉争议房屋存在权属争议处于查封状态，依据合同法第九十四条第四款关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，王宏伟诉请解除合同事实及法律依据充分，本院予以支持。王占文辩称未予办理更名过户系因其上手开发商涉嫌合同诈骗致案涉争议房屋一房二卖，根据合同相对性理论，其抗辩观点本院不予支持。3.关于本案一审应否中止审理的问题，本案的审理不以另案刑事审判的审理结果作为裁判依据，故王占文主张一审应中止审理，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由上诉人王占文负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年九月三十日书记员  张佳楠