江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0722民初4511号原告：杨青，男，1965年2月1日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人:章登贵,江苏东帝律师事务所律师。被告：杨贵成，男，1962年6月23日出生，汉族，住东海县。原告杨青与被告杨贵成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨青及其委托诉讼代理人章登贵，被告杨贵成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨青向本院提出诉讼请求：１．判令被告返还原告购房定金3万元和房屋预付款3万元及利息（从起诉之日起按银行贷款利率计算）；２．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年3月20日付被告购房定金3万元和2020年4月1日向被告预交购房款3万元。后双方未能就房屋买卖达成一致意见，导致双方房屋买卖关系意向解除。原告多次要求被告退还购房定金和预交购房款未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。被告杨贵成辩称，原告于2020年3月30日购买被告位于东海县，价款共计135万元，税收各付各税。需要说明的是单独购买门面房价款60万元，301室为80万元；打包购买门面房及301室总价款为135万元，其中门面房60万元，301室为75万元。被告收取定金3万元和预付款3万元，说明房屋买卖合同成立并正在进行中。原告于2020年4月14日称不买301室，构成违约，根据《担保法》、《合同法》的相关规定无权要求返还301室定金，利息更无从谈起。而门面房的定金和购房款3万元应抵作门面房的价款，现原告只支付了部分购房款，应当继续履行合同，支付剩余购房款。关于门面房余款，被告已经向法院提起诉讼，要求其继续履行。针对被告的辩解意见，原告称原告缴纳的定金系为了订立房屋买卖合同所交的预约定金，而非是房屋买卖合同的履行定金，双方并未形成买卖合同关系。原告缴纳定金时被告未告知房屋系共有房产，被告的份额仅占25%，该行为属于欺诈行为。另外，原告购买房屋时，被告未告知原告门面房下有水井的事实，导致双方未能签订房屋买卖合同。本院经审理认定事实如下：原告杨青和被告杨贵成曾就原告购买位于东海县进行磋商。2020年3月30日，被告向原告出具收条一张，载明“定金条收杨青购杨贵成晶都路864-106号门面房及301，共计人民币壹佰叁拾伍万元整（￥：1350000.00），税收各付各税。收定金叁万元整。（￥：30000.00元）支付宝付款。收款人：杨贵成2020年3月30日”。2020年4月1日，被告向原告出具收条一张，载明“收条今收到杨青购房款现金叁万元整（￥：30000元）特写收条杨贵成2020年4月1日。”2020年4月14日，原、被告进行通话，在电话中被告询问原告是否还继续购买301室房屋，原告回复称决定不再继续购买，同意被告进行出售。2020年5月5日，被告通过手机短信向原告发送通知一份，内容为“通知杨青你于2020年3月30日定购杨贵成的房屋：东海县牛山街道晶都路864-106号门面房及301住宅，共计人民币壹佰叁拾伍万元整。2020年4月14日你说：不买301住宅，你已经违约。现在请你于2020年5月20日之前将门面房购房款60万元结清。否则，视你又违约。按《合同法》处理。且负责赔偿由定购房屋的日期之日起造成的经济损失，按购房总借款月息2%计算赔偿经济损失”。现原告以要求被告退还定金及预付款未果为由，诉至本院，请求处理。庭审中，原、被告一致认可案涉房屋中的301室已经被被告另行出售。同时原告明确表示不愿意继续购买案涉房产中的门面房，若法院经审查认为双方之间形成房屋买卖合同关系，其增加要求解除买卖合同的诉讼请求。上述事实，有原、被告的当庭陈述、收条等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告就房屋买卖合同关系是否成立以及定金性质存在争议，本院分述如下：关于原、被告之间的房屋买卖合同关系是否成立。房屋买卖合同是否成立应当以双方当事人的合意形成为判定标准，合意一经形成合同即告成立，未签订书面合同不影响房屋买卖合同的效力；本案原、被告双方虽未以书面形式订立更加完备的买卖合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方已达成订立合同的意愿，且定金收条载明的内容中合同双方当事人明确，案涉买卖房屋意向明确，买卖标的房屋指向明确，并且对房屋的价款及税收负担意见一致，因此可以认为双方房屋买卖合同已经成立。关于本案中定金的性质。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。本案中，双方之间房屋买卖合同关系成立，原告缴纳的定金系履约定金，即由当事人一方过错造成合同不能履行时得没收或加倍返还的定金。现原告明确表示不再继续购买案涉房屋，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，故其构成违约，无权要求返还定金。退一步讲，本案中的定金即使系原告主张的立约（或预约、缔约）定金，根据本院查明的事实也足以看出是原告的原因不愿继续购买房屋而未能订立具体的合同，原告也构成违约，原告仍无权要求返还定金。关于预付款。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中原告已经明确表示要求解除合同，不再购买案涉房屋，则原告缴纳的预付款应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告杨青与被告杨贵成于2020年3月30日关于东海县牛山街道晶都路864-106号门面房及301室房屋买卖的合同；二、被告杨贵成于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨青返还房屋预付款3万元；三、驳回原告杨青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取650元，由原告杨青负担325元（已缴纳）、由被告杨贵成负担325元（已由原告预交，被告于返还房屋预付款时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费1300元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 丁铁生二〇二〇年九月二十五日法官助理 孟丽娟书 记 员 金肖肖法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条【合同内容】合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条【定金及其法律效力】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。