山西省定襄县人民法院民事判决书（2020）晋0921民初376号原告：山西君联房地产开发有限公司，住所地：太原市万柏林区滨河西路以西、20米规划路以东、滨河体育中心以北。法定代表人：杨乐；职务：董事长兼总经理。委托代理人：董兆文，男，山西晋商律师事务所律师。被告：徐瑞峰，男，1971年4月16日出生，汉族，定襄县人。被告：刘焕兰，女，1970年6月24日出生，汉族，定襄县人。系徐瑞峰之妻。原告山西君联房地产开发有限公司（以下简称君联房地产公司）诉被告刘焕兰、徐瑞峰追偿权纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告君联房地产公司委托代理人董兆文、被告徐瑞峰到庭参加诉讼，被告刘焕兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告共同向原告支付代偿款人民币302362.57元；2.判令二被告共同向原告支付违约金，从原告代偿之日起至实际代偿清偿之日止，以原告实际代偿金额为基数按日万分之八的利率计算至实际清偿之日止（暂计算至2020年7月6日为471815.57元）；3.判令二被告承担本案案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月8日，原告与被告徐瑞峰签订《商品房买卖合同》，约定：君联房地产公司将太原市滨河西路51号水岸·国际公馆小区第5幢21层2102号房屋出售给徐瑞峰，首付款为1245038元，其余房款2900000元以贷款方式支付。另双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：若被告未按期偿还贷款致使原告承担保证责任的，原告有权解除合同，同时应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向原告支付违约金。随后，徐瑞峰、刘焕兰作为债务人，原告作为保证人，与债权人兴业银行股份有限公司太原分行（以下简称兴业银行太原分行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，三方约定由二被告向兴业银行太原分行借款2900000元，原告承担保证责任。现因被告未及时偿还银行贷款，导致原告承担保证责任。原告在承担保证责任后多次向二被告索要代偿款，但二被告始终未全部清偿。案涉房屋现已被太原市尖草坪区人民法院拍卖，用于归还被告的其他债务。故原告诉至法院。被告徐瑞峰辩称，原告起诉没有法律依据，当时万柏林区法院已经判决解除房屋买卖合同，原告应退还被告首付款和已偿还贷款本息，但原告没有退还。原告如果将购房款退还被告，被查封的房屋就不会被拍卖，因原告的过错导致被告的损失扩大。解除合同后，原告本应该在主张权利的同时解除与银行的借款合同。被告已经丧失了对案涉房屋的所有权，其支付的房屋贷款也是为原告自己支付的，而非原告替被告代偿。案涉房屋在太原市尖草坪区法院拍卖后，被告对拍卖款没有支配权，原告可以去申请代偿的这部分拍卖款，原告不应该向被告索要代偿款。此外，被告认为本案已经超过诉讼时效。所以被告不应该承担原告所支付的代偿款。被告刘焕兰书面答辩意见同徐瑞峰答辩意见一致。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。对原告围绕诉讼请求提交的证据本院依法进行了认定，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年1月8日，君联房地产公司与徐瑞峰签订《商品房买卖合同》（合同编号：20101032680），其中约定：徐瑞峰向君联房地产公司购买位于滨河西路51号“水岸·国际公馆”第5幢21层2101号房屋一套，建筑面积为350.73㎡；房屋总价款为4145038元；付款方式为商业贷款，首付款为1245038元，剩余2900000元以贷款方式支付。另双方签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第二条第一款载明按揭付款办法：签订合同时，买受人支付首付款1245038元，剩余商品房价款2900000元，由徐瑞峰向兴业银行贷款申请办理个人住房按揭贷款方式支付君联房地产公司；第二条第二款第四项载明：鉴于出卖人向买受人按揭贷款债务将承担阶段性担保责任，如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处分；同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金。2011年，共同债务人徐瑞峰、刘焕兰与君联房地产公司、兴业银行太原分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额为2900000元，贷款期限为240个月，自2011年1月20日起至2031年1月19日止。贷款用途为住房，贷款利率为年利率5.44%，贷款本息归还方式为等额本息还款法。君联房地产公司在合同项下承担阶段性连带保证责任，该保证方式为阶段担保。合同签订后，徐瑞峰向原告支付首付款1245038元，兴业银行太原分行于2011年1月20日将上述贷款金额2900000元支付君联房地产公司，后君联房地产将案涉房屋交付徐瑞峰。自2016年2月起，徐瑞峰再未向兴业银行太原分行偿还贷款本息，导致君联房地产公司承担保证责任。兴业银行太原分行出具《保证金代偿证明》，载明：借款人徐瑞峰贷款逾期后，截止2018年9月11日共扣划君联房地产公司586447.07元归还借款人徐瑞峰个人住房按揭贷款拖欠，其中代偿本金330956.21元，代偿利息255490.86元。根据原告提交的代偿明细，因第三方代徐瑞峰向君联房地产公司偿还284084.5元，自2016年6月30日至2018年9月11日止，君联房地产公司实际代偿金额为302362.57元。君联房地产公司履行保证义务后多次向徐瑞峰、刘焕兰催要其垫付的银行贷款及利息，但其未履行相关义务。故原告提起本案诉讼。经查，2017年4月7日，太原市万柏林区人民法院作出（2016）晋0109民初2399号民事判决书，判决：一、依法解除原告山西君联房地产开发有限公司与被告徐瑞峰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20101032680）及《商品房买卖合同》补充协议，同时原告山西君联房地产开发有限公司退还被告徐瑞峰购房首付款1245038元。二、被告徐瑞峰于本判决生效之日起五日内向原告山西君联房地产开发有限公司支付违约金5804.46元。三、驳回原告山西君联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。另查，案涉房屋在太原新天业银邦小额贷款有限公司与徐瑞峰等民间借贷纠纷一案中现已被太原市尖草坪区人民法院查封并拍卖。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房抵押（保证）借款合同》、（2016）晋0109民初2399号民事判决书、《保证金代偿证明》、当事人陈述、庭审笔录等经庭审质证在案证实。本院认为，君联房地产公司与徐瑞峰签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议以及兴业太原分行、君联房地产公司、徐瑞峰、刘焕兰签订的《个人房屋抵押借款合同》，其内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应属有效。本案系追偿权纠纷，争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；原、被告解除《商品房买卖合同》及补充协议后，二被告应否偿还原告所支付的代偿款；二、二被告应否支付原告违约金。本案是否超过诉讼时效；原、被告解除《商品房买卖合同》及补充协议后，二被告应否偿还原告所支付的代偿款。庭审中二被告辩称，本案已超过诉讼时效，二被告不应偿还原告代偿款。本案中，根据《个人房屋抵押借款合同》约定，君联房地产公司为徐瑞峰就案涉房屋项下的个人住房按揭贷款承担连带保证责任。后由于徐瑞峰未依约履行还款义务，导致君联房地产公司承担保证责任。2016年6月30日至2018年9月11日期间君联房地产公司为徐瑞峰代偿贷款本息共302362.57元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，君联房地产公司承担保证责任后有权向徐瑞峰进行追偿。因此诉讼时效应自代偿最后一笔代偿款次日即2018年9月12日开始起算，原告诉请并未超过诉讼时效，故对被告关于诉讼时效的辩称，本院不予采信。《个人购房抵押（保证）借款合同》载明徐瑞峰为主债务人，共同债务人为刘焕兰，二人系夫妻关系，因此，君联房地产公司要求刘焕兰与徐瑞峰共同支付代偿款302362.57元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于二被告应否支付原告违约金的问题。原告依据《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第四项诉请二被告支付违约金471815.57元。本院认为，2017年4月7日，太原市万柏林区人民法院作出（2016）晋0109民初2399号民事判决书，已判决双方解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，并由徐瑞峰支付违约金5804.46元。《商品房买卖合同》及补充协议与《个人房屋抵押借款合同》系独立的合同，《商品房买卖合同》及补充协议解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》并未解除。君联房地产公司因徐瑞峰未及时还款导致保证金账户被银行扣划302362.57元，系君联房地产公司履行了保证义务，其可依法向共同债务人徐瑞峰追偿。但该追偿权并不适用《商品房买卖合同》补充协议第二条第二款第四项的规定：鉴于出卖人向买受人按揭贷款债务将承担阶段性担保责任，如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任的，则出卖人有权解除合同，收回商品房并另行处分；同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金。依据上述条款，违约金为解除《商品房买卖合同》及补充协议同时附随的违约罚则条款，并不能单独适用。本案起诉时《商品房买卖合同》及补充协议早已解除近三年有余，原告诉请二被告支付违约金471815.57元，无法律依据，本院不予支持。但考虑到君联房地产公司为徐瑞峰代偿银行贷款本息，客观存在一定的经济损失，因君联房地产公司未提供相关经济损失及主张权利的证据，本院认为以利息损失计算为宜，利息应以代偿金额302362.57元为基数，自起诉之日2020年7月6日起计算至本判决履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。刘焕兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：被告徐瑞峰、刘焕兰于本判决生效后十日内偿还原告山西君联房地产开发有限公司代偿款302362.57元及利息（利息应以代偿款302362.57元为基数，自2020年7月6日起计算至本判决履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）驳回原告山西君联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务履行利息。案件受理费5770.89元，由被告徐瑞峰、刘焕兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 陈玉在 二〇二〇年九月二十一日书记员 李 娟