重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14370号 原告：樊菁，女，汉族，1984年6月13日出生，住重庆市巴**。 委托诉讼代理人：吕剑涛，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗磊，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆招商金山意库商业管理有限公司，住所地重庆市两江新区出口加工区三路****楼第**第**商铺，统一社会信用代码91500000MA5U43LG8C。 法定代表人：李朝晖，董事长。 委托诉讼代理人：高定利，重庆中辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎泽江，重庆中辩律师事务所实习律师。 第三人：重庆金泰国有资产经营有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园金山大厦**，统一社会信用代码915000007093732260。 法定代表人：杨劲松，董事长。 委托诉讼代理人：张孝华，男，汉族，1987年6月29日出生，住重庆市垫江县，系第三人公司员工。 原告樊菁与被告重庆招商金山意库商业管理有限公司、第三人重庆金泰国有资产经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法由审判员曾庆适用小额诉讼程序于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕剑涛、被告委托诉讼代理人高定利、郎泽江以及第三人委托诉讼代理人张孝华到庭参加了诉讼。因本案案情较为复杂，本院将本案转为适用普通程序并依法组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人吕剑涛、被告委托诉讼代理人高定利、郎泽江以及第三人委托诉讼代理人张孝华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告樊菁向本院提出诉讼请求：1.判令原告不支付被告2020年4月1日至2020年6月30日三个月租金，共计16524.27元（5508.09元×3个月）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月15日签订房屋租赁合同，租用位于重庆市两江新区汇丰路1号5栋第1层的第18号商铺用作个体经营。该房屋产权人为第三人，由被告向第三人整体租赁后再对外招租。原告自与被告签订租赁合同以来，始终秉承诚实守信的原则，按时缴纳店铺租金及物业管理相关费用，依法履行租赁合同。2020年初，新冠疫情在全国爆发，1月24日起，重庆市宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，原告无法复工开业。之后虽解除复工限制，但因疫情影响，一直未能正常经营，时至今日，影响仍未完全消除，原告因此遭受重大损失。本次疫情系不能预见、不能避免、无法克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力，对此，重庆市政府出台了支持中小企业共渡难关的20条政策措施，要求出租国有资产的企业，对中小微企业减免1-3个月的租金。最高人民法院也印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，根据该意见精神，合同一方当事人受疫情影响，如按原合同约定履行明显不公平的，有权请求变更合同的履行期限、履行方式和价款。被告因本次疫情影响，向第三人申请免租三个月并已获批准，基于公平原则，也为了帮助广大承租的中小微企业度过难关，早日恢复正常经营，原告曾发函被告，协商遵照上述政策及文件的精神，免除三个月的房屋租金，但被告拒绝。被告向原告收取的租金数额，远远大于第三人收取被告的租金数额。且国家政策强调的是免租期限，并非单纯的免租金额。被告在三个月无需支付租金的情况下，仍然收取原告租金，被告的行为显失公平并与国家政策相悖。国家发改委等八部门联合出台指导意见，明确“转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”。原告作为最终承租人并未享受到国家政策。综上，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告之诉请。 被告重庆招商金山意库商业管理有限公司辩称，一、原告根据《八部委意见》要求被告免除3个月租金的理由不能成立，被告系向原告转租国有房屋，其责任为确保免租政策惠及最终承租人。（一）《八部委意见》要求转租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号，以下简称《八部委意见》），规定对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。因此，《八部委意见》要求免除3个月租金的义务主体为国有房屋的出租人，对于转租国有房屋的，转租人应确保前述免租政策惠及最终承租人。（二）被告系向原告转租国有房屋，并非国有房屋所有人。2016年4月25日，第三人与被告签订了《重庆金山意库创意文化产业园房屋租赁协议》，将坐落于重庆北部新区金渝大道104、106、108、110号的C40、汇丰路1号的C39地块上的原金山工业园一区、二区的现状房屋出租给被告，租赁期限15年，被告可以转租该房屋。被告承租后投入大量资金进行升级改造并运营管理。2017年9月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同（办公）》，约定被告将位于重庆市北部新区汇丰路1号5栋第1层的第18号商铺出租给原告，租赁期限从2018年1月1日起至2022年12月31日止。故，案涉房屋系由被告自第三人承租后，再转租给原告的，被告系案涉房屋的转租人。（三）第三人向被告减免租金为1425557.1元，而被告合计向租户减免租金为2834042.92元，明显确保了租金减免惠及最终承租人。1.在第三人向被告减免租金之前，被告就同意为园区租户减免租金1397163.45元。2020年3月，在第三人免租金之前，被告已经同意减免园区教育类企业7家，面积1983.25㎡，2020年1月31日至2020年2月29日期间（30天）租金的50%，合计金额为46907.94元；商业类企业89家，面积17833.08㎡，2020年1月25日至2020年2月24日期间（31天）租金的50%，合计金额为474594.23元；办公类企业164家，面积45319.55㎡，2020年1月31日至2020年2月24日期间（25天）租金的50%，合计金额为875661.28元；以上减免租金合计为1397163.45元。2.第三人向被告减免租金之后，被告又将第三人减免的租金1425557.1元惠及最终承租人。被告积极落实国家发改委提出的“转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”的政策精神，将从第三人处争取到的减免租金全额落实给金山意库文化产业园区各承租企业，具体措施为再行免除金山意库园区2020年2月1日至3月1日期间租金的50%，合计减免租金1436879.47元，该金额也已经超过了第三人对被告减免的租金金额。3.被告已经同意为原告减免租金30天，金额为5649.01元。就原告而言，被告第一轮同意免除原告2020年1月25日至2月23日期间（30天）租金的50%，第二轮免除2020年2月1日至3月1日期间（30天）租金的50%，减免租金的天数为30天，金额为5649.01元。被告还同意原告就2020年5月和6月的租金按月缴纳。二、原告依据重庆市政府出台的二十条政策措施要求减免租金三个月理由不能成立，被告属于该文件规定的市场运营方，减免责任为对中小微租户适度减免疫情期间的租金。重庆市政府出台的《重庆市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的二十条政策措施》（以下简称《重庆市二十条政策措施》）规定，疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，减免1至3个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。如前所述，被告从第三人承租房屋后投入大量资金进行升级改造并运营管理，被告系国有房屋的转租人而非出租人，另外，被告属于金山意库园区的市场运营方。根据《重庆市二十条政策措施》，减免责任为适度减免疫情期间的租金，被告已经为原告的租金进行了适度减免，原告无权主张减免3个月租金。三、被告的租金减免政策符合公平原则，与金山意库园区实际情况相符，原告要求免除3个月租金违背公平原则，不应得到支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小”。（一）被告的租金减免政策符合金山意库园区的实际情况，具有公平性和合理性，已经为园区85%以上的租户接受。2020年3月，被告的第一轮租金减免政策为：免除园区教育类企业2020年1月31日至2020年2月29日期间（30天）租金的50%；商业类企业2020年1月25日至2020年2月24日期间（31天）租金的50%；办公类企业2020年1月31日至2020年2月24日期间（25天）租金的50%。2020年5月22日，被告又推出第二轮免租政策，同意免除金山意库园区2020年2月1日至3月1日期间的租金的50%。截止到2020年6月底，被告就免租事宜与203家租户达成协议，占金山意库园区租户的85%（扣除退租及相关国有资产租赁租户），因此，被告的免租政策与实际情况相符，原告主张免除3个月租金与金山意库园区实际情况不符。（二）原告主张免除3个月租金的期限超过了重庆市的新冠肺炎疫情期间，明显违背公平原则。2020年1月24日，重庆市针对新冠肺炎疫情，决定启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月9日24时，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别下调为Ⅱ级，2020年3月24日24时，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别下调为Ⅲ级。因此，重庆市的疫情期间不应超过2020年3月24日，原告主张免除3个月租金明显超出疫情期间，违背公平原则。（三）原告要求免除2020年4月1日至2020年6月30日这一非疫情期间的租金，明显违背公平原则。2020年2月14日，重庆市两江新区金山街道办事处发布了《两江新区金山街道办事处关于新型冠肺炎疫情防控期间辖区企业复产复工备案登记工作通知》，明确两江新区企业复工复产申报有关操作流程和办法。2020年2月16日，重庆市两江新区建设管理局发布了两江新冠防企复发[2020]16号《关于转发》，明确达到条件的企业，不得阻止其复工复产。2020年2月19日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组（以下简称“防控领导小组”）发布（渝肺炎组发〔2020〕6号）《关于印发重庆市新冠肺炎疫情分区分级分类防控实施方案的通知》载明：截止2020年2月17日24点两江新区为中风险区县；应尽快有序恢复正常生产生活秩序；政府及有关部门单位要根据疫情防控实际，合理安排复工复产，组织员工有序返岗，做到疫情防控与企业复工复产同步进行。2020年2月28日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组发布了渝肺炎组办发〔2020〕53号《关于印发重庆市商务领域分区分级分类复工复产实施方案的通知》，明确位于两江新区的尽快有序恢复正常生产生活秩序。除暂停聚集性用餐外，其他正常的市场商业活动、酒店住宿、餐饮等经济活动有序恢复，商务领域其他行业和业态有序复工复产。因此可以确定重庆市两江新区自2020年2月28日就全面复工复产，原告已经向重庆市渝北区人民政府金山街道办事处申请于2020年3月3日复工并于2020年3月4日备案登记。原告要求减免租金的期间为2020年4月1日至2020年6月30日，这一期间原告已经复工复产且完全不属于疫情期间，原告要求免除这一期间3个月的租金明显违背公平原则。（四）被告并非单纯的房屋出租人，而是集园区的改造、运营及管理责任于一体，被告在2018年度、2019年度利润状态均为亏损，原告主张免除三个月租金明显不公平。被告因金山意库园区改造投入了巨额资金，需要承担很大的资金成本，且园区管理运营成本也非常高,受疫情影响，被告亦面临巨大的经营和资金压力，目前仍处于持续投入阶段。根据被告2019年度财务报表及审计报告，被告2018年度亏损6550666.53元，2019年度亏损5535864.64元。原告要求免除3个月租金必然会增加被告2020年度的经营亏损，影响园区运营和品质，对于其他已经签订了免租协议的承租人也明显不公平。综上所述，被告的减免政策符合金山意库文化产业园区的实际情况，公平合理。该减免政策也为金山意库园区85%以上的承租人所接受，原告仅从自身出发要求被告减免三个月租金，对于被告的风险和园区的整体利益没有顾及，不应得到支持。如果人民法院在被告租金减免政策之外支持原告的租金减免诉求，必然会伤害金山意库园区中已经签订租金减免租协议的租户的感受及利益，影响金山意库园区的稳定和发展，请求驳回原告的诉讼请求。原告复工复产时间为2020年3月3日。 第三人重庆金泰国有资产经营有限公司辩称，新冠疫情爆发后，重庆市政府出台了相关政策，第三人根据重庆市二十条政策及重庆市财政局国资委关于贯彻落实疫情期间减免租金有关事宜的通知及两江新区管委会的有关文件，帮助中小微企业及个体工商户共同度过难关，根据前述文件，第三人已向与第三人存在直接租赁关系的各承租企业及个体工商户发放了关于疫情期间减免租金事宜的通知，要求符合政府规定条件的承租人，在4月25日前向第三人进行减免租金的申报，据此，根据合同相对性，第三人也只能通知被告进行减免租金申报。第三人还要求被告将第三人免租金额同等惠及次承租人，由于第三人与被告只存在租赁合同关系，本质上属于平等民事法律主体，并非管理与被管理的关系。故第三人无权要求被告同期同额免除次承租人的租金。至于被告是否减免，完全是被告的自主经营行为，第三人无权干涉。 经审理查明：2016年4月25日，被告与第三人签订《重庆金山意库创意文化产业园房屋租赁协议》，约定由被告承租重庆北部新区金渝大道104、106、108、110号的C40、汇丰路1号的C39地块上的原金山工业园一区、二区的现状房屋，并约定免租期以栋为单位分别计算，每栋房屋自实际交付之日起36个月为免租期，每栋房屋实际交付之日起为起租日，起租日之日起的连续12个月为一个租赁年度。租金标准为第4个租赁年度至第5个租赁年度为5元/平方米/月、第6个租赁年度至第10个租赁年度为8元/平方米/月、第11个租赁年度至第15个租赁年度为10元/平方米/月，租赁期限为15年。 2017年9月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同（办公）》，被告将其从第三人处承租的前述房屋中的部分商铺即位于重庆市北部新区汇丰路1号5栋第1层的第18号商铺出租给原告，双方约定：商铺建筑面积为62.45平方米，租赁期限从2018年1月1日起至2022年12月31日止；租金标准第1月至第6月为40元/平方米/月、第7月至第12月为80元/平方米/月、第13月至第24月为84元/平方米/月、第25月至第36月为88.2元/平方米/月、第37月至第48月为92.61元/平方米/月、第49月至第60月为97.24元/平方米/月；原告应于租赁合同签署时预付首期6个月租金，其后租金按季度支付，其后的每期租金应于每个租金支付期间开始前，提前10日支付下一期的总租金，如遇节假日需提前支付。 因新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日，重庆市启动重大突发公共卫生时间I级响应。2020年3月10日24时起，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组将突发公共卫生事件I级响应调整为Π级响应。2020年3月24日24时起，突发公共卫生事件应急响应级别下调为Ш级。 2020年3月3日，重庆市人民政府办公厅发布了《重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施》，其中第31条明确“疫情期间，对承租市级及县国有企业、机关事业单位国有资产类经营用房的中小微企业（含个体工商户）、物流仓储企业，减免租赁合同约定的同期1-3个月租金。对商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房的，减免3个月租金，对存在资金支付困难的，可延期收取租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微企业租户适度减免疫情期间的租金，各区县对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴”。2020年5月9日，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，其中第二条第一项载明“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”。 2020年5月22日，被告与第三人签订《补充协议》，双方约定第三人对被告承租的重庆市北部新区金渝大道104、106、108、110号的C40、汇丰路1号的C39地块上的原金山工业园一区、二区的现状房屋从2020年2月1日起至2020年4月30日止期间的房屋租金总计1425557.1元予以免收。同日，被告出具《承诺书》，被告承诺将第三人免收的2020年2月1日至2020年4月30日期间房屋租金1425557.1元同等落实到实际经营户。 另查明，被告共推出两轮租金减免政策。第一轮租金减免政策为免除园区类项目配套商业（一层商户及园区配套商业）2020年1月25日至2月23日（30天）期间租金的50%，免除园区类产业办公类（2-4层客户）2020年1月31日至2月23日（24天）期间租金的50%，免除园区教育培训类客户2020年1月31日至2月29日（30天）期间租金的50%，共有204家租户与被告达成租金减免协议，合计免租金额为1397163.45元。第二轮租金减免政策为免除2020年2月1日至2020年3月1日期间租金的50%，共有168家租户与被告达成租金减免协议，合计免租金额为1436879.47元。 还查明，2020年2月15日，重庆市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组综合办公室发布《关于进一步强化责任做好企业复工复产工作的通知》，明确要求对达到复工复产防疫要求的企业，不得阻止企业复工复产。原告于2020年3月4日向重庆市渝北区人民政府金山街道办事处申请复工复产备案，申请复工时间为2020年3月3日。同日，重庆市渝北区人民政府金山街道办事处签字盖章确认原告的复工复产报备。 庭审中，原告陈述：三方关系系被告承租第三人房屋再转租给原告；被告不是国有企业，但股东之一深圳招商商置投资有限公司是国有企业，属于国有企业参股，只占40%的股份；原告已支付租金至2020年3月31日；原告是在2020年3月底开门营业；被告另外还提供物业服务，物业费要另行收费。 庭审中，被告陈述：三方关系系被告承租第三人房屋再转租给原告；被告不是国有企业，但股东之一深圳招商商置投资有限公司是国有企业，属于国有企业参股，只占40%的股份；原告已支付租金至2020年3月31日，另原告还支付了2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金；第三人为被告减免2020年2月1日至4月30日期间的全部租金，是按照5元/㎡/月减免；被告对园区进行升级建设，统一打造园区文化产业主题，对外墙做设计装修把控，经常组织创意活动，统一平衡园区配套，开展互助措施。 庭审中，第三人陈述：三方关系系被告承租第三人房屋再转租给原告；被告不是国有企业，但股东之一深圳招商商置投资有限公司是国有企业，属于国有企业参股，只占40%的股份；第三人为被告减免2020年2月1日至4月30日期间的全部租金，是按照5元/㎡/月减免。 上述事实，有房屋租赁合同、重庆市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施、关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见、重庆金山意库创意文化产业园房屋租赁协议、补充协议、房屋租赁合同（商铺）补充协议、新闻稿、关于进一步强化责任做好企业复工复产工作的通知、企业复工复产报备表、承诺书、原被告及第三人陈述等在案为凭，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同（办公）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。 原告基于受新冠肺炎疫情影响要求不支付被告2020年4月1日至2020年6月30日三个月的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本次新冠肺炎疫情从爆发到扩散确为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。新冠肺炎疫情这一不可抗力确为原告公司利用案涉租赁房屋开展经营造成较大不利影响，被告作为案涉租赁房屋的出租方应按《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定承担减免租金的义务。根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一项之规定，对于承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。案涉房屋属国有房屋，但被告系案涉国有房屋的转租方，其责任限于确保免租惠及最终承租人。第三人与被告于2020年5月22日签订《补充协议》约定免收被告2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金（第三人与被告约定的该期间租金为5元/㎡/月），故从国有房屋属性出发，确保免租惠及最终承租人，被告应当将前述第三人的免租政策惠及到原告，即应按照前述5元/㎡/月的租金标准免除原告三个月的租金支付义务。原被告之间租赁商铺面积为62.45平方米，故被告应当向原告减免的房屋租金应为936.75元（62.45平方米×5元/㎡/月×3个月）。现被告同意减免原告30天的租金（在2020年1月25日至2020年3月1日期间）金额5649.01元，该金额已经超过前述第三人就案涉房屋向被告减免的租金金额，故从国有房屋属性的角度，被告同意减免的房屋租金已经超出根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定应当向原告减免的租金金额。而原告因新冠肺炎疫情这一不可抗力导致经营困难，被告作为案涉租赁房屋的出租方应酌情适当减免部分租金。本市系于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件I级响应，后又于2020年3月10日24时起将突发公共卫生事件I级响应调整为Π级响应，于2020年3月24日24时起将突发公共卫生事件应急响应级别下调为Ш级，又鉴于原告已申请于2020年3月3日复工复产，鉴于前述情况，本院酌情认为被告提出的减免原告30天租金5649.01元的主张符合当下租金减免政策及双方之间租赁关系的实际履行情况，能够平衡原被告双方之间因疫情而受到影响的房屋租赁权利义务关系。虽然被告确认的租金减免期间未含括于原告主张的租金减免期间，但由于被告确认的租金减免期间原告实际已经支付了对应租金，故在不退还原告之前已支付的租金情况下，本院酌情将被告确认的租金减免金额顺延至原告主张的减免期间内，据此，本院酌情认定原告不支付被告2020年4月1日至2020年6月30日期间的部分租金5649.01元，对于原告要求不支付其他租金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告樊菁不向被告重庆招商金山意库商业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间部分租金5649.01元； 二、驳回原告樊菁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费213.1元，由原告樊菁负担140.1元，由被告重庆招商金山意库商业管理有限公司负担73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长 曾 庆 人民陪审员 李 波 人民陪审员 郑 延 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员 田宇辰