广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民初47号 原告：潘红梅，女，1948年8月10日出生，汉族，住广西平南县。 原告：何骏，男，1974年10月4日出生，汉族，住广西平南县。 原告：何献，男，1976年6月21日出生，汉族，住广西平南县。 三原告共同委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：卢铭涛，广西骏扬律师事务所律师。 被告：广西平南县宏锋房地产开发有限公司，住所地广西平南县平南镇小沥街**，统一社会信用代码：9145082158598136E。 管理人：广西白武士破产清算有限公司，住，住所地广西南宁市青秀区中越路**金旺角.CASA国际公馆****一社会信用代码：91450100330648010R。 委托诉讼代理人：曹亚雄，男，1996年8月22日出生，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：余鲜敏，女，1992年8月19日出生，汉族，住广西。广西白武士破产清算有限公司职工。 原告何献、何骏、潘红梅诉被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何献、何骏、潘红梅的委托诉讼代理人马彬华、卢铭涛，被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司破产管理人的委托诉讼代理人曹亚雄、余鲜敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘红梅、何骏、何献向本院提起诉讼请求：1、请求确认原告对被告享有除已确认的63503522元外还享有债权48910000元；2、本案诉讼费用及其费用由被告承担。事实与理由：2013年1月15日、2月3日，何华权与林锦签订《土地开发合作协议》及《土地开发合作协议的补充协议》，约定：何华权将坐落于广西平南县一块自用国有出让土地（证号为：平国让（合）字[2008]xxx号），以2000万元的价格转让给林锦开发建设楼房；林锦开发该地块后，所建楼房的一、二层商铺归何华权所有，建筑面积为6500㎡（含公摊面积），不足部分在三层补足；13个车位归何华权所有；按2000元/㎡的价格回购3000㎡的商品房。2015年10月19日，何华权与宏锋公司、林锦、叶某签订《补充协议书》，约定宏锋公司、叶某对《土地开发合作协议》、《土地开发合作协议的补充协议》予以追认，并自愿承担连带责任。因林锦和宏锋公司开发建设的“锦泰花苑”楼盘资金不足，林锦向原告借款450万元。2016年1月10日，何华权又与林锦、叶某、宏锋公司签订了《补充协议书》，确认林锦、叶某、宏锋公司尚欠何华权的土地转让款1150万元及借款本金450万元，约定不能在30天内偿还，则《土地开发合作协议》约定的不动产全部办理登记备案至何华权名下并支付800万元违约金给何华权，宏锋公司自愿对上述债务承担共同还款责任。宏锋公司申请破产后，何华权依法向管理人申报债权，但管理人仅认定经法院生效判决确认的债权，即确认了63503522元的债权。但对6500㎡的商铺、13个车位、按2000元/㎡的价格回购3000㎡的商品房的价值及违约金800万元债权不予确认。何华权虽然与林锦约定合作开发锦泰小区，但何华权不参与经营、不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条的规定，何华权与林锦签订的《土地开发合作协议》、《土地开发合作协议的补充协议》应当认定为土地使用权转让合同，何华权履行了提供开发小区的土地使用权义务后，林锦应向何华权给付2000万元现金、6500㎡的商铺、13个车位、按2000元/㎡的价格回购3000㎡的商品房的价值及支付因其未违反约定产生的违约金800万元。宏锋公司对其实际控制人林锦的债务承担连带清偿责任，依法应由宏锋公司、林锦对上述义务共同承担清偿义务。 宏锋公司辩称，1.何华权的破产债权在债权登记表上载明是63503522元，但该债权数额在债权人会议核查后并没有通过，也没有得到法院裁定的确认，根据破产法的相关规定，63503522元不是何华权被确认的破产债权金额。且该债权已被其他债权人提出异议并提起诉讼，对原告享有债权的数额请求法院进行全面审查认定。2.因柳州市旺林物资有限责任公司等14位债权人对何华权的债权提起债权异议之诉，14位债权人在起诉材料中认为何华权对宏锋公司不享有任何债权。所以请求法院中止审理或延期本案，或与14位债权人起诉何华权的债权确认之诉一案并案处理。 经审理查明，2013年1月15日，何华权作为甲方、林锦作为乙方签订了《土地开发合作协议》，该协议有广西平南县宏锋房地产开发有限公司的盖章，主要内容为：甲方将坐落于平南县一块自用国有出让土地（证号为：平国让（合）字第[2008]xxx号见附件），约9.7亩，以人民币2000万元的价格转让给乙方开发建设楼房；乙方负责地块后一、二层商铺归甲方所有，建筑面积为6500平方米（含公摊面积），不足6500平方米的部分在三层补足；甲方不得干涉乙方土地开发及建筑操作和房屋销售；乙方负责在2年内将土地开发基本完毕（以乙方取得开工证的时间起计算），在不可抗力的情况下必须完成，否则甲方有权解除协议，无偿收回土地使用权及建筑物，乙方所支付的土地款不予退还；该土地开发的地上商铺6500平方米（含公摊面积），产权归甲方所有、使用，超出6500平方米的面积归乙方所有及使用，地下室及，地下室及**以上建筑及商铺部归乙方所有，销售权全部由乙方负责，本项目地下车库给甲方十三个车位；如甲方需要回购该项目的商品房（只限于3000平方米含公摊面积）乙方以2400元/平方米给甲方回购，税费及办房产证费甲方自己负责，乙方配合，回购的商品房只限于5-10层；除法律规定不可抗力的原因外，以上条款双方共同遵守，不得违约，如一方违约除赔偿另一方的经济损失外，过错方赔偿无过错方违约金伍佰万元。双方还就土地转让款的付款方式等其他事项进行了约定。 2013年2月3日，何华权作为甲方、林锦作为乙方签订了《土地开发合作协议的补充协议》，主要内容为：乙方将该土地开发建成后一、二层商铺共6500平方米（含公摊面积）给甲方，现确认一层所有的商铺的归属权及产权归甲方所有，不足6500平方米的在按顺序二层及三层补足（含公摊面积）给甲方；土地及广西平南县宏锋房地产开发有限公司自转入到林锦为法人，乙方林锦不能转让给任何人，双方不能以任何理由再签订和本协议相关的转让及开发相关的协议，该土地开发、销售完成后广西平南县宏锋房地产开发有限公司法人林锦将该公司法人转回给甲方何华权为法人，在公司转回法人以前的债权债务等相关责任由乙方林锦负责；商品房3000平方米（含公摊面积）重新确认按2000元每平方米给乙方回购，所有交易税、房产税及房产证的费用由甲方负责。双方还就土地开发完成后宏锋公司法人变更等其他事项进行了约定。 2013年3月11日，何华权作为甲方、林锦作为乙方签订了《补充协议》，主要内容为：1.广西平南县宏锋房地产开发有限公司的原法人为甲方何华权，将公司法人变更为乙方林锦，原甲、乙双方所签订的合作协议条款不变；公司法人变更后，甲方所占公司40%股份，乙方占公司股权60%，因原甲、乙双方所签订的合作协议已明确双方的互利权益条款，所以甲方所占公司40%股权只是应付工商登记所具备的条件，不参与锦泰花苑项目的盈利分配，同时不能以股东身份干预项目的建设；变公司变更法人为林锦后，公司的一切均由林锦负责，与原公司法人何华权无关（包括所有的债权、债务与法律行为）。 另查明，2013年3月13日，宏锋公司的负责人由何华权变更为林锦，投资人由何华权变更为何华权、林锦。2014年5月19日，宏锋公司的投资人由林锦、何华权变更为林锦、叶某。 2015年10月19日，何华权作为甲方，林锦、叶某、宏锋公司作为乙方签订了《补充协议书》，主要内容为：叶某、广西平南县宏锋房地产开发有限公司对甲方何华权与乙方林锦分别于2013年1月15日签订的开发合作协议、2013年2月3日及2013年3月11日签订的协议给予追认，并自愿承担连带责任；本协议签订后，如乙方违反本补充协议任何一条，均视为乙方违约，如乙方违约，乙方除赔偿甲方的一切经济损失外，还要支付800万元违约金给甲方。双方还就宏锋公司办理贷款及贷款优先偿还土地转让款等其他事项进行了约定。 2018年7月30日，本院作出（2018）桂08破申7号民事裁定书，裁定受理广西平南县宏锋房地产开发有限公司提出的破产清算申请。2018年11月1日，本院作出（2018）桂08破申7号决定书，指定广西白武士破产清算有限公司为该破产案件管理人，王少华为负责人。2018年11月1日，本院作出（2018）桂08破8号公告，内容为：…广西平南县宏锋房地产开发有限公司的债权人应自2019年2月1日前向广西平南县宏锋房地产开发有限公司管理人…申报债权…第一次债权人会议拟定于2019年2月21日上午9:00在贵港市中级人民法院召开。 2018年12月18日，何华权向宏锋公司破产管理人申报债权，申报债权本金为2874.5万元，利息按判决书计算，违约金800万元，其他损失133582元，合计为3687.8582万元。申报事实和理由：债务人于2013年向债权人借款394.5万元，并于2013年与债权人签订合同，目前尚欠1150万元土地转让款，而且债务人没履行合同义务将停车位及商品房、商铺给债权人。2018年12月19日，何华权向宏锋公司破产管理人申报债权，申报债权本金为6500万元，利息按判决书计算，违约金800万元，其他损失30万元，合计为7330万元。申报事实和理由为：债务人于2013年与债权人签订《土地转让合同》约定债务人将一、二层商铺6500平方米的所有权全部归债权人。2019年10月19日,宏锋公司破产管理人公布《债权表》核定何华权的债权数额合计为：63503522元。2019年11月9日，何华权对宏锋公司破产管理人提交的《债权异议申请表》，提出对核定的债权数额有异议，理由为：1.对管理人按5000元/平方米认定1-2层商铺共计6500平方米损失为3250万元不合理…2.认定回购权差价损失450万元不正确，对管理人按多年前的销售均价3500元计算该部分损失不予认可。3.车位损失认定为390000元不正确，按3万/个的定价与车位本身价值、当地车位价格严重背离。4.对管理人不认定800万元违约金不予认可，合同明确约定宏锋公司违约应当支付违约金800万元……。2019年11月20日，何华权向本院提出本案诉请。 2020年1月18日，潘红梅、何骏、何献向本院提交评估鉴定申请书，提出要求对涉案6500平方米商铺、3000平方米商品房、13个车位的市场价格进行评估鉴定。本院依法向广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司委托对涉案标的进行价值评估。2020年7月20日，广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司出具的信达房评报字（2020）第043号（司法）房地产估价报告，评估时点为2018年12月18日，锦泰花苑6500平方米的商铺，单价为5718元/平方米，总价为37167000元；3000平方米商品房，单价为3851元/平方米，总价为11553000元；13个车位，单价为62700元，总价为815100元，以上合计为49535100元。 2016年8月8日，平南县人民法院作出（2016）桂0821民初1364号民事判决，判决内容为：被告广西平南县宏锋房地产开发有限公司、林锦、叶某共同支付土地转让款1150万元及利息（利息计算方法：以1150万元为基数，按月利率2%计算，分别从2014年11月8日计至2016年1月10日止、从2016年5月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告何华权。2017年7月6日，平南县人民法院作出（2017）桂0821民初57号民事判决，判决内容为：被告林锦、叶某、广西平南县宏锋房地产开发有限公司共同偿还价款本金394.5万元及利息（利息计算方法：分别以300万元、94.5万元为基数，各自从2014年5月9日、2014年8月22日起按月利率2%计算至清偿之日止）给原告何华权、潘红梅。该两份判决书现均已发生法律效力。 2019年10月31日，本院召开宏锋公司破产清算第一次债权人会议。2019年12月3日，本院作出（2018）桂08破8号之二民事裁定书，确认宏锋公司管理人提交的无争议债权表的债权，包含何华权的无争议债权，为债权本金3945000元、利息991940元、其他损失51052元，合计为4987992元。 以上事实有：《土地开发合作协议》、《土地开发合作协议的补充协议》、《补充协议》、《补充协议书》、国有土地使用证、债权申报表、债权总表、债权异议申请书、债权异议申请表、贵港市中级人民法院（2018）桂08破申7号裁定书、平南县人民法院作为（2016）桂0821民初1364号民事判决、平南县人民法院作出（2017）桂0821民初57号民事判决等证据，在卷予以佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款：“依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，何华权向宏锋公司破产管理人申报债权后未达到确认，依法提起本案诉讼符合法律的规定。因此对宏锋公司辩称的何华权提起本案诉讼不符合企业破产法的有关规定，本院不予支持。本案审理过程中，原告何华权于2020年1月14日死亡，潘红梅、何骏、何献系其合法继承人，依法可作为本案原告参加诉讼。 依法成立的合同，对合同各方均具有约束力，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案的《土地开发合作协议书》、《土地开发合作协议的补充协议》、《补充协议》、《补充协议书》等，是各方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应按约定各自履行相应的义务。本案中，何华权按照合同的约定已履行了义务，将涉案土地交付给宏锋公司进行项目开发，并将宏锋公司的法人变更为林锦。宏锋公司亦应当按照合同的约定全面履行自己的义务，根据《土地开发合作协议书》、《土地开发合作协议的补充协议》、《补充协议书》的约定，宏锋公司应当支付土地转让款，自取得开工证的时间起两年内将土地开发完毕，并在该土地开发建成后交付合同约定的锦泰花苑6500平方米的商铺、13个车位及给何华权以2000元/平方米的价格回购3000平方米的商品房。 依原告的申请，本院依法对涉案锦泰花苑6500平方米的商铺、3000平方米商品房、13个车位的市场价值进行委托评估，广西信达友邦资产土地房地产评估有限公司于2020年7月20日出具的信达房评报字（2020）第043号（司法）房地产估价报告，评估时点为2018年12月18日，评估总价合计为49535100元。该鉴定系在原、被告双方参加下进行的,程序合法,鉴定意见客观真实,可作为本案定案的依据。何华权申报债权时，其对应当享有的破产债权数额应当有合理的预期，破产管理人亦应当按照何华权申报债权之日的市场价格核算该破产债权的数额，因此本案的评估时点确定为何华权向宏锋公司申报债权的时间即2018年12月18日，符合客观实际。对被告提出的涉案评估报告评估时点错误的抗辩理由，本院不予支持。 结合涉案合同的约定，宏锋公司应当向原告交付的标的物价值为：1、6500平方米的商铺的价值，评估单价为5718元/平方米，评估总价为37167000元；2、13个车位的价值，评估单价为62700元/个，评估总价为815100元；3、3000平方米的商品房，评估单价为3851元/平方米，扣除约定2000元/平方米的回购价格，增加开支部分为：5553000元（（3851元/平方米-2000元/平方米）×3000平方米），以上合计为：43535100元。对原告诉请超出的部分，本院不予支持。 本案中，宏锋公司未按照合同的约定，未及时完成涉案土地的开发建设，案涉房屋至今未经验收合格,不符合法定交付条件,宏锋公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合双方合同约定，宏锋公司违约应当向原告支付违约金8000000元，该违约金没有超过法律的规定，本院予以支持。 宏锋公司已宣告破产，破产程序开始后，债权人应当依法向破产管理人申报债权，并通过破产程序获得清偿。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第一款：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期”、第五十三条：“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”的规定，原告请求确认已为法院生效判决确认的债权即本金1150万元及利息和本金394.5万元及利息，有法院生效判决为依据，故对该两笔债权予以确认。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，并经核实，本金1150万元、利息及其他损失计至受理破产之日止的本息为21125530元，双方均无异议，本院予以确认；本金394.5万元、利息及其他损失，计至受理破产之日止的本息为7935901.86元（计算方式：394.5万元+300万元×（月利率2%×12个月÷365天）×1544天+94.5万元×（月利率2%×12个月÷365天）×1439天+51052元），破产管理人对本金394.5万元、利息及其他损失计算错误，本院依法予以纠正。 综上所述，原告所主张的破产债权，经本院确认的数额合计为：80596531.86元（21125530元+7935901.86元+43535100元+8000000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第一款、五十三条、五十八条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下： 确认原告潘红梅、何献、何骏对广西平南县宏锋房地产有限公司享有普通破产债权数额为80596531.86元。 案件受理费603867.61元（原告已预交286350元），由原告潘红梅、何献、何骏负担181160元，由被告广西平南县宏锋房地产有限公司负担422707.61元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状及副本一式七份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费603867.61元，款汇至户名为：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市万象支行；账号：20×××77。逾期不交也不申请缓交，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年九月三日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清