云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4550号原告毛松平，男，汉族，1980年9月20日生，身份证登记住址湖南省涟源市。委托代理人肖海平，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被告张小伟，男，汉族，1987年4月26日生，身份证登记住址湖南省邵阳县。原告毛松平诉被告张小伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告毛松平及其代理人肖海平，被告张小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛松平诉称：2019年9月18日，原、被告双方签订《物业租赁合同》，双方约定：2019年7月1日至2020年6月30日的租金为185,018.4元；2020年7月1日至2021年6月30日的租金为277,527.6元；2021年7月1日至2022年6月30日的租金为290,743.2元。租金付款方式为月付。被告须于付款月10日前（含10日）向原告月付租费，如逾期支付租费的，每日应按付款月月租费总额的千分之五支付违约金。被告不得将物业全部或部分直接或间接转租、分租或出借，如需转租、分租或出借，须先征得原告书面同意，并向原告支付转名费（当月一个月的租金），否则原告有权单方解除合同。被告逾期支付租费及违约金、其它费用及违约金超过30天的，或逾期支付水电费等其它费用超过15天的，原告有权在不予发函的情况下停止水电供应并单方解除《物业租赁合同》，收回物业。被告在租赁期间，未经原告书面同意将租赁物分租，且未按照合同约定支付租金和保证金（已超过30天），被告的行为已严重违约，故原告诉至法院诉请判令：一、解除原、被告之间的《物业租赁合同》，被告向原告返还租赁物；二、被告向原告支付自2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金46,254.6元；三、被告向原告支付自2020年1月1日起至2020违约金4209.17元;四、被告按照《物业租赁合同》向原告支付自2020年4月1日起至被告向原告返还租赁物之日止的租金；五、被告向原告支付自2020年4月1日起至被告向原告返还租赁物之日止以拖欠租金为基数按照日千分之一计算的违约金；六、被告承担本案的诉讼费、公告费等费用。被告张小伟辩称：因为疫情原因导致该租赁房屋没有办法经营，所以没有经济来源缴纳房租。根据相关规定，对承租非国有房屋用于经营出现困难的，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上减免或延期收取租金。根据共同抗议的要求以及云南省教育厅关于恢复校外培训机构的通知，校外培训机构开班，未经当地政府评估审核同意的，一律不得恢复线下培训机构。所以被告作为校外培训机构，到2020年6月底才开课。原告给被告的通知是3月份立即搬走，所以被告没有经济来源，没有收入，没有开课，缴纳不了租金。租赁商铺是原告还没有购买该商铺前被告从开发商处租赁过来的，还没有开始经营就破产了。原告认可被告所称的该铺面在原告购买之前被告就向开发商海伦堡地产公司租赁了，原告购买以后，双方又签订了《租赁合同》，被告将一层部分租给了案外人用于卖彩票。因为被告没有付清租金，现在一层的部分原告已经和案外人签订了租赁合同。原告毛松平为证明自己的主张提交以下证据：一、商品房买卖合同登记备案表，欲证明位于昆明市官渡区属于原告毛松平所有。二、物业租赁合同，欲证明原、被告双方于2019年9月18日签订了《物业租赁合同》，双方就租赁期限、租金、水电费、租赁保证金、违约责任等内容进行了明确约定。三、个人账户对账单，欲证明被告于2019年10月1日、2019年11月30日向原告支付了共计61674元的租金。四、微信聊天记录、图片2张，欲证明原告要求被告支付租赁押金及拖欠租金，并于2020年3月11日向被告发送《解除物业租赁合同通知书》。被告张小伟质证认为：对于证据一、二，被告只承认2月1日至3月1日的房租没有交，违约金不存在。对证据三没有意见。对于证据四，认可系与被告本人的聊天记录。被告张小伟为其辩解向法庭提交以下证据：一、政府发文，欲证明对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。二、钟南山院士发言建议，欲证明每个人都不出门，共同抗议。三、云南省教育厅关于有序恢复校外培训机构线下培训的通知，欲证明2020年5月11日，可以有序恢复线下培训，要优先启动面向参加高校艺考的高三学生和高考复读生的线下校外培训机构开班。未经当地政府评估审核同意，一律不得恢复线下培训。原告毛松平质证认为：认可证据一的真实性，不认可关联性，不同意被告观点。不认可证据二、三的真实性、关联性和合法性。双方对于案件事实的争议为：原告认为被告缴纳的房租截止日期为2019年12月31日，被告则认为自己缴纳到了2020年1月31日。对于被告主张的自己通知原告不再使用商铺，被告不能提交证据。针对争议焦点，本院要求被告提交其与海伦堡地产公司的《租赁合同》以及向该公司缴纳租金的相关证据，被告提交了《收据》一份，欲证明被告向海伦堡地产公司缴纳所交房租。若干照片，欲证明房屋没有锁，自己已经没有经营，原告随时可以进去。但并未提交合同。原告认可《收据》，但对应时间是到2019年8月31日的。不认可照片及证明内容，租给被告的涉案房屋二层是有锁锁住的，须使用钥匙才能进入。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：坐落于昆明市官渡区交汇处（世纪城旁）某花园（7-2号地块）9座101号商业用房系昆明市海伦堡房地产开发有限公司开发的，为二层结构。被告张小伟与该公司签订租赁合同用于开办“云南杰贝武道体育文化发展有限公司”，承租时为毛房，昆明市海伦堡房地产开发有限公司给予被告一定期限作为装修期。后原告毛松平作为买受人，贷款购买了该商铺并办理了房产备案登记。2019年9月18日，原告毛松平（出租人、甲方）与被告张小伟（承租人，乙方）签订《物业租赁合同》约定：甲方将坐落于昆明市官渡区交汇处某花园（云溪片区城中村改造）7号地块9座101号商铺的物业出租给乙方使用。该物业的建筑面积为220.26平方米，套内建筑面积为170.17平方米。本合同约定租赁期限为3年，从2019年7月1日起至2022年6月30日止。甲方交付该物业给乙方的时间为2019年7月1日。2019年7月1日止2019年10月31日为装修期。2019年7月1日至2020年6月30日的租金为185018.4元；2020年7月1日至2021年6月30日的租金为277527.6元；2021年7月1日至2022年6月30日的租金为290743.2元。租金不包含公摊水费、电费、经营性运动场地的使用费、经营性酒店的使用费和停车场使用费等需另行收费的项目费用。乙方在签订本合同时，应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金金额共计46254.6元。乙方逾期支付该保证金的，除仍应如数补交外，还需按所欠保证金总额以每日2%的标准向甲方支付违约金。租赁期满后，在乙方没有违约的情况下，租赁保证金收据收回保证金，甲方无息将保证金退还乙方；若乙方有违约行为，则甲方有权不予退还该保证金。在租赁期内，若因政府审批等各原因（乙方经营证照、资质的审批除外）而导致本合同不能继续履行时，甲、乙双方互相不承担违约责任，乙方需将该物业全部清空连同该物业所有钥匙，以及甲方在该物业所设立的固定装置等设备在完好无缺、可供使用的情况下交回甲方（一般损耗则属例外）。合同还约定了其他权利义务。但原、被告没有与昆明市海伦堡房地产开发有限公司就租金转接、租期起算等事项进行交接。合同履行过程中，被告共向原告支付了共计61674元的租金。被告未按约定支付租金，故原告于2020年3月11日在租赁商铺门上张贴了解除《物业租赁合同》通知书，载明：“张小伟：贵方于2019年9月18日与本人签订了《物业租赁合同》，贵方在合同履行过程中存在严重违约行为，根据双方签订的《物业租赁合同》第36条和第38条的约定，现通知贵方：从本通知书发出之日起，即刻解除与贵方签订的《物业租赁合同》，请贵方于2020年3月18日前腾退房屋、交清拖欠费用，并根据《物业租赁合同》约定承担违约责任。特此通知！”原告提交的转账流水载明被告向原告支付了共计61674元的租金。被告提交了收款收据（ＮＯ0003618）载明：“张小伟交来昆明海伦国际7号地块9座101号商铺2019年7月1日至2019年8月31日租金30836.4元。收款单位：昆明市海伦堡房地产开发有限公司，收款日期为2019年6月5日”。在原、被告之间签订的合同上，第六条“2019年7月1日至2019年10月31日为装修期”，而原、被告签订本合同时间为2019年9月18日。合同中也没有单月租金的约定。审理中对于合同解除均无异议，但对于解除时间各执己见，虽然双方均表示愿意调解，但因金额分歧较大，无法调解。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告张小伟先与案外人昆明市海伦堡房地产开发有限公司就涉案商铺形成租赁关系，在原告毛松平购买了该商铺后，原告与被告就商铺租赁事项达成协议并签订《物业租赁合同》，双方签订的合同合法、有效，应按照合同履行各自权利、义务。依据合同约定和履行情况，被告向昆明市海伦堡房地产开发有限公司缴纳的租金的到期日为8月31日，就原、被告均认可的给付给原告的租金61,674元以及第一年度月租金15,418.2元计算，被告给付的租金对应的日期为自2019年9月1日至12月31日即四个月的租金。被告未按约支付租金，其行为已经构成违约。在原告通知被告解除合同时，被告未对原告主张作出回应，其表达的已经将租赁商铺腾空，原告可随时接手，但为何不以短信、微信、邮件来回复原告呢？现疫情影响确实属于客观事实，被告要求减免部分房租。但该商铺系原告私人购买，是否减租需双方达成合意，在不能达成合意的情况下，被告的主张本院不予采纳。现原、被告均同意解除租赁合同，本院予以准许，对于解除日期各执己见，被告认为自原告张贴解除通知之日为解除时间，原告则认为被告并未交还钥匙，应以交还钥匙为解除时间。本院以被告收到诉状副本的2020年6月10日为双方合同解除之日，被告应当按照合同约定向原告支付自2020年1月1日起至2020年6月10日的租金，并支付自2020年6月11日起按照双方合同约定的年租金计算得出的按月租金15,418.2元向原告支付至腾还房屋之日止的商铺占用费。原告主张的违约金如何计算得出未能向法庭释明，故其请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告毛松平与被告张小伟于2019年9月18日签订的《物业租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告张小伟于本判决生效后三日内向原告支付自2020年1月1日起至2020年6月10日的租金82,744.34元；并支付自2020年6月11日起按照双方合同约定的年租金计算得出的按月租金15,418.2元的标准向原告支付至腾还房屋之日止的商铺占用费；三、原告毛松平的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1062元，由被告张小伟承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年。审判员  林胜华二〇二〇年九月二十九日书记员  李彦霈