重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初4424号原告：郭羊存，男，1967年2月15日出生，汉族，无固定职业，住江苏省兴化市，现住四川省成都市。原告：丁元媛，女，1970年9月22日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区，现住四川省成都市。委托诉讼代理人：郭羊存(系原告丁元媛的丈夫)，男，无固定职业,住四川省成都市。被告：南方东银重庆品筑物业发展有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道**倒班楼**，统一社会信用代码915000006761243023。法定代表人：俞尾银，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：东原房地产开发集团有限公司，住，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路**负**商业**一社会信用代码915001086220447294。法定代表人：俞尾银，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵曦，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告郭羊存、丁元媛与被告南方东银重庆品筑物业发展有限公司（以下简称：南方东银公司）、东原房地产开发集团有限公司（以下简称：东原房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭羊存、原告丁元媛的委托诉讼代理人郭羊存，被告南方东银公司的委托诉讼代理人邵曦、李建新，被告东原房地产公司的委托诉讼代理人邵曦、李建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭羊存、丁元媛向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付因房屋渗水维修期间产生的住宿费用1518元；2、判令二被告支付受损酒柜折现费用1800元；3、判令二被告支付因房屋质量纠纷导致的误工赔偿4316元；4、判令二被告支付因房屋渗水导致收藏纪念品礼盒受损的赔偿费用1000元；5、判令二被告支付因房屋维修产生的保洁费用400元；6、判令二被告承担逾期支付赔偿款的违约责任，违约金标准按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至本判决限定的履行期限届满之日止，以实际赔偿金额为基数计算；7、本案的诉讼费由二被告承担。审理中，原告郭羊存、丁元媛撤回了第六项诉讼请求，并将第一项诉讼请求变更为判令二被告支付因房屋渗水维修期间产生的住宿费用1380元。事实和理由：重庆市沙坪坝区某某盘xx号“某某中央广场”系被告东原房地产公司的开发项目，被告南方东银公司系上述小区的具体承建方与销售方，原告系该小区**楼x-xx的产权人。2013年6月8日，原告与被告南方东银公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买二被告开发、建设的重庆市沙坪坝区某某盘xx号x号楼x-xx房屋。原告于2013年9月24日接房入住后，案涉房屋的卫生间与客厅墙面便出现漏水、渗水等房屋质量问题，漏水大量流出至客厅区域，导致室内家具及物件受损。原告多次找被告东原房地产公司及小区物管公司重庆万友康年物业管理有限公司要求进行处理解决，被告东原房地产公司承认房屋存在质量问题，承诺予以维修。经过2014年两次大修，基本解决了渗水、漏水问题。关于被泡受损的室内家具及物件的赔偿及维修期间的酒店住宿费用问题，原告与被告、物管公司协商后，作出如下约定：维修期间业主两次外出入住酒店1518元及受损酒柜折现费用1800元由开发商准备材料汇报公司处理赔偿，业主纪念品包装礼盒受损需与公司领导沟通处理方案后回复业主。此处理方案已记载于物管公司的业主报事处理意见表，并有地产开发商负责人的签字。但二被告至今未将赔偿款支付于原告，原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告南方东银公司辩称，原告起诉已超过诉讼时效，即便未超过诉讼时效，原告举示的证据也不能证明其主张，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告东原房地产公司辩称，被告东原房地产公司并非被告南方东银公司的直接股东，被告东原房地产公司与原告无合同关系，非本案适合被告，原告起诉我方无法律依据，故请求驳回原告对我方的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月8日，原告郭羊存、丁元媛（乙方、买方）与被告南方东银公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定以下主要事项：第一条、本商品房的项目名称及土地状况：本商品房项目暂定名为某某中央广场，以出让方式取得，并依法取得《房地产权证》，证书号为104D房地证2010字第00xxx号。第二条、本商品房销售依据：预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2011）预字第（616）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况：本商品房坐落：重庆市沙坪坝区石碾盘88号4号楼9-15；本商品房建筑面积：51.68平方米，其中套内建筑面积41.50平方米。第四条、购房价款：总成交价524543元；乙方于2013年6月8日向甲方支付首付款157543元，余款367000元于七日内办理银行按揭贷款。第十八条、保修责任：甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费由乙方承担。原告于2013年9月接房入住房屋后，因房屋卫生间、客厅墙面出现渗水、漏水，原告遂向案涉房屋的开发商及物业公司重庆万友康年物业管理有限公司反映情况。被告南方东银公司于2014年至2015年期间派工作人员对案涉房屋进行了两次维修，房屋的漏水、渗水问题得到了基本解决。2015年5月13日，原告与开发商经协商，形成一份《业主报事处理意见表》，载明，房号：某某中央广场x-x-xx。报事内容：室内卫生间渗水；室内家具及物件被泡受损。处理意见：业主以上问题通过双方友好协商，业主两次外出入住及酒柜折现费用1800元由开发商准备资料汇报公司处理，业主礼品盒受损需与公司领导及同事沟通处理方案后回复业主。业主同意上述问题的处理意见，同时不再以任何理由追述开发商任何任何法律责任；产权人为二人（含）以上的，无论是按份共有还是共同共有，其中一人签署的，均对其他共有人产生约束力；双方对上述问题的处理意见有义务严格保密，不得对第三方进行传播。署名为王尊辉的工作人员代表地产公司在该意见表上签字。因原告未得到相应赔偿，原告丁元媛遂分别于2018年3月9日、3月28日、4月19日电话联系被告员工王尊辉、陈登位，要求解决赔偿事宜，二人均表示尽快向公司上报，妥善解决此事。审理中，被告南方东银公司认可通话录音中王尊辉、陈登位系被告公司员工，对通话录音的真实性予以认可。2019年11月27日，原告郭羊存、丁元媛又一次与开发商、物管公司为室内卫生间渗水、地产整改、、地产整改宿和室内家具被浸泡受损进行赔偿协调，并形成《业主访问记录》，载明，业主：给地产负责人出示地产公司给自己的整改后处理意见；地产负责人；地产负责人xx业主核实意见表内容及咨询此前处理情况；业主：表示全额支付物管费，但要求地产公司给出处理意见；地产负责人；地产负责人，但要汇报公司，同时承诺下周一（2019.12.1）回复业主事情处理结果；地产负责人；地产负责人与业主双方留联系电话原告、地产负责人、地产负责人该《业主访问记录》上签字。2020年3月23日，重庆万友康年物业管理有限公司中央广场管理处出具《关于x栋x-xx号业主室内渗水整改情况及相关费用的情况说明》，载明，沙坪坝区“某某中央广场”小区由南方东银重庆品筑物业发展有限公司开发建设，该小区由重庆万友康年物业管理有限公司提供物业服务。“某某中央广场”小区x栋x-xx号业主郭羊存、丁元媛于2013年9月接房入住本小区，入住后不久卫生间及客厅墙面出现漏水、渗水问题，并导致室内家具及部分物件水浸受损情况属实。经物业管理处积极与地产公司及施工单位协调，责任单位曾于2015年4月、6月两次入户整改维修，渗漏问题基本得到解决。在两次维修整改过程中，业主曾产生酒店住宿问题，同时就室内因渗漏致家具及物件受损问题，向地产公司提出赔付要求：2015年5月13日地产公司工作人员王尊辉与业主达成问题处理意见，并由工作人员王尊辉在业主报事处理意见表上签字，处理内容如下：“维修期间业主两次外出入住酒店的费用及受损酒柜折现的费用由开发商代表准备资料报地产公司处理，业主纪念品包装礼盒受损赔偿需与公司领导沟通处理方案后答复业主”。上述业主酒店住宿票据复印件及处理意见表复印件物业管理处有保存；至于业主报事处理意见表处理结果，需由业主方与地产公司予以确认。庭审中，原告郭羊存、丁元媛为证明因案涉房屋漏水、渗水导致其外出住宿产生住宿费，举示沙坪坝石碾盘中央公寓住宿通知单复印件两张，该通知单不清晰，经辨认，住宿费分别是552元、828元，共计1380元。二被告对住宿费不予认可，认为原告方提供的住宿费通知单模糊不清，且未提供缴费的凭据或发票，无法证明原告确实已交纳上述费用；即便产生了住宿费，原告也没有提供证据证明住宿费与本案房屋漏水存在关联性。庭审中，原告郭羊存、丁元媛为证明因案涉房屋漏水、渗水导致其收藏的纪念品礼盒受损，举示照片。二被告认为照片的真实性无法确认。原告亦未举示房屋漏水产生了误工费、礼盒损失费、保洁费的相关证据。另查明，案涉重庆市沙坪坝区某某盘xx号x幢x-xx房屋的所有权人为原告郭羊存、丁元媛。原告郭羊存、丁元媛认为，案涉房屋于保修期间出现了严重的漏水、渗水问题，给原告造成了维修期间的外出住宿费、误工费、酒柜受损折现费、纪念品礼盒受损费、保洁费等损失，二被告作为案涉房屋的共同开发方，应依据法律规定、合同约定向原告赔偿上述费用。被告南方东银公司认为，案涉房屋所在的小区确由其开发建设，房屋漏水、渗水给原告方造成了一定的损失，但原告请求被告赔偿损失的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，即便没有超过诉讼时效，原告主张的各项损失也无事实依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。被告东原房地产公司认为，其与被告南方东银公司是相互独立的公司，既非案涉房屋所在小区的开发建设方，又非案涉买卖合同的相对方，故不是本案适格被告，应驳回原告对其的全部诉讼请求。各方当事人争议较大，调解未成。上述事实，有原告郭羊存、丁元媛提交的《重庆市商品房买卖合同》、业主报事处理意见表、业主访问记录、关于x栋x-xx号业主室内渗水整改情况及相关费用的情况说明、不动产权证书、电话录音、微信聊天记录截屏以及原告郭羊存、丁元媛，被告南方东银公司、被告东原房地产公司的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，原告郭羊存、丁元媛与被告南方东银公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、被告东原房地产公司是否为本案适格被告；二、原告要求被告承担赔偿责任是否超过了诉讼时效；三、原告主张的各项赔偿费用是否有事实、法律依据。本院分别评述如下：一、被告东原房地产公司是否为本案适格被告的问题本案原告起诉的主要依据为《重庆市商品房买卖合同》,因案涉房屋存在漏水、渗水等质量问题，请求建设方赔偿。原告认为被告南方东银公司、东原房地产公司是案涉房屋的共同开发商，且负责维修的工作人员系被告东原房地产公司的员工，故被告东原房地产公司应承担赔偿责任，是本案适格被告。但案涉《重庆市商品房买卖合同》的相对方为原告郭羊存、丁元媛与被告南方东银公司，原告亦未举证证明二被告系案涉房屋的实际共同开发商，原告的主张无事实、法律依据，本院不予采纳。因被告东原房地产公司并非本案适格被告，故原告请求被告东原房地产公司承担维修期间的外出住宿费、误工费、酒柜受损折现费、纪念品礼盒受损费、保洁费等损失的诉讼请求，本院不予支持。二、原告要求被告承担赔偿责任是否超过了诉讼时效的问题根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十五条（一）项规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。本案中，根据原告举示的《业主报事处理意见表》，其于2015年5月13日要求被告赔偿损失，被告工作人员同意报公司处理，诉讼时效应从此时开始计算。因被告未履行赔偿义务，原告丁元媛于2018年3月9日、3月28日、4月19日分别与被告南方东银公司的工作人员王尊辉及陈登位电话联系，向被告南方东银公司提出履行赔偿义务的请求，属于诉讼时效中断情形。故原告请求被告赔偿损失的诉讼时效应于2018年4月20日起重新计算，截止原告2020年4月14日起诉至本院，并未超过法律规定的诉讼时效。被告南方东银公司抗辩案涉房屋的漏水问题已于2014年解决，诉讼时效应于2014年起计算，现已超过诉讼时效，无事实、法律依据，本院不予采纳。三、原告主张的各项赔偿费用是否有事实、法律依据的问题根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。根据《建设工程质量管理条例》第三十二条规定，施工单位对施工中出现质量问题的建设工程或者竣工验收不合格的建设工程，应当负责返修。第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。原告于2013年入住被告南方东银公司开发的案涉房屋，房屋于2014年开始便出现漏水、渗水现象。根据案涉房屋买卖合同第十八条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。被告南方东银公司的工作人员已对案涉房屋的漏水、渗水进行维修，基本解决了上述问题。但被告南方东银公司至今未履行赔偿义务，本院分别就原告诉请中的赔偿事项作出评述：1、关于房屋维修期间产生的住宿费及酒柜折现费用的问题根据原告提供的《业主报事处理意见表》处理意见载明，业主以上问题通过双方友好协商，业主两次外出入住及酒柜折现费用1800元由开发商准备材料汇报公司处理。证明原、被告已就外出入住费用及酒柜折现费用达成了一致意见，由被告南方东银公司赔偿原告损失1800元，被告并未认可其他赔偿。原告认为，1800元仅为酒柜折现费，外出入住的费用应另行计算，并举示了中央公寓住宿通知单复印件作为两次外出入住费用的依据。但该住宿通知单复印件模糊不清，原告未举证证明该期间系案涉房屋维修期间及其确已缴纳该费用的凭证，且被告认为1380元住宿费与本案无关联，故本院对原告的主张不予采纳。应由被告南方东银公司赔偿原告经济损失1800元。2、关于误工费用、收藏纪念品礼盒受损费用、保洁费用的问题根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告于庭审中陈述，诉求中的误工费4316元、收藏纪念品礼盒受损费1000元均为估算，无书面证据，保洁费400元已实际支付于保洁员，但无法提供相应的证据。因原告未能提供证据证明其事实主张，应承担不利的后果，本院对原告请求被告支付误工赔偿4316元、收藏纪念品礼盒受损费1000元、保洁费400元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条（一）项，《建设工程质量管理条例》第三十二条、第四十条（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告南方东银重庆品筑物业发展有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告郭羊存、丁元媛因房屋渗水、漏水产生的经济损失1800元。二、驳回原告郭羊存、丁元媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告郭羊存、丁元媛已预交），由被告南方东银重庆品筑物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年九月九日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露