河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1203民初1312号原告卫同康，男，汉族，生于1957年2月12日，住河南省三门峡市陕州区。诉讼委托代理人曹红星，河南天保律师事务所律师。被告三门峡市题铭塑料厂（个人独资企业）。住所地：河南省三门峡市。法定代表人杨鸣，厂长。诉讼委托代理人刘静洁，北京法证信息咨询有限公司法务部主任。第三人王俊凤，女，汉族，生于1963年12月6日，住河南省三门峡市陕州区。原告卫同康与被告三门峡市题铭塑料厂、第三人王俊凤租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卫同康及委托代理人和被告三门峡市题铭塑料厂的委托代理人、第三人王俊凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决确认原、被告与第三人王俊凤之配偶张念群于2018年3月20日签订的《三方转让协议》无效，并判决解除原、被告双方于2011年7月16日签订的《厂房场地租赁合同》；2、判令被告立即支付原告租金、逾期利息、违约金合计100万元。3、由被告承担本案诉讼费及保全费用。事实和理由：2011年7月16日，原、被告双方签订了《厂房场地租赁合同》，约定：甲方（原告）将坐落在陕县电厂西的厂房场地设施租赁给乙方（被告）使用，租赁期限为20年；租用期内厂房场地及设施租金每年为人民币二十二万元整，一年内租金分两次支付，即每年5月15日和1月15日前各支付11万元；违约责任：本合同生效后，如果乙方违约，所缴纳的租金不退，一次性支付违约金人民币二十万元整。合同签订后，原告按约定将厂房场地设施交付被告。但被告截止2016年7月15日拖欠原告租金45万元，经原告催要，被告为原告出具借条一份，并承诺按月息1分5厘支付利息。但被告仅支付了22万元，构成严重违约。为共赢互利，2018年3月20日，原、被告与第三人王俊凤之配偶张念群三方经协商自愿签订了《三方转让协议》，约定被告将三门峡市题铭塑料厂厂房场地使用权及设备、设施等全部物品以140万元转让给张念群，由张念群偿还原告以上欠款。但被告反悔违约、拒不向张念群移交以上厂房场地及设备、物品，并自行又向原告转款123000元，导致张念群拒绝履行付款义务，《三方转让协议》名存实亡。之后被告拒不再履行给付租金义务，但仍占用厂房场地设备、设施。如今张念群因病死亡。更主要的是《三方转让协议》因违法而无效。故被告仍应履行支付租金义务。现诉请法院处理。被告辩称：一、原告提出解除租赁合同的事实与理由没有法律依据，原告违约在先，被告不同意解除租赁合同。1、首先原、被告签订的租赁合同期限是20年，还有10年11个月的租赁期限。2、原告没有按照约定给被告租赁的厂地建围墙、地面全部硬化，属于先违约行为，因被告租赁原告的厂地是原告引资进入陕州区大营镇的，按照废塑料综合利用进行再加工产业行业规范，租赁的场地进行生产塑料制品的场地必须扎有围墙、地面必须全部硬化。原告租赁给被告的场地的没有达到生产塑料制品的场地基本设施。3、原告在租赁期间没有保证被告租赁场地的路畅通，更没有保证被告正常生产。事实证明被答辩人（甲方）违约在先，所以违约金答辩人不承担。二、原告要求被告立即支付租金、逾期利息、违约金合计100万元，原告诉讼请求数额计算被告不予认可，理由是：原告的先违约行为造成被告无法正常生产，导致被告经营的塑料厂负债累累，濒临关闭状态。答辩人租赁被答辩人场地至今无法正常生产，每日如履薄冰，生产遭受巨大损失。综上，请求法院查明事实，依法判决驳回原告的诉求。第三人辩称：第三人配偶张念群已经死亡，对于他与原、被告于2018年3月20日签订的《三方转让协议》在他去世前我听他说过。他说该协议被告杨鸣根本没有履行，没有将塑料厂交付给我丈夫张念群，张念群也没有因为购买该塑料厂给原告支付过任何费用。他们之间只是为了解决被告拖欠原告的租赁费，被告法定代表人杨鸣让他顶个名拖延一下租赁费的给付时间。故虽然张念群在《三方转让协议》中签字，但是根本不涉及我们任何事。如果被告否认这个事实，那我愿意按照《三方转让协议》接受整个塑料厂，作为一个妇女，即使我没有能力给不起原告租赁费，但我也不会赖账，大不了我把塑料厂及设备再全部交给原告抵账就行了。因此我不应该承担任何责任。请法庭依法判决。本院经审理认定事实如下：2011年6月1日，原告与原陕县大营镇城村村民委员会（现三门峡市陕州区大营镇城村城村村民委员会）签订《租地合同》，双方约定城村村民委员会出租电厂西原27亩地给原告使用，租赁期限为20年（从2011年6月1日至2031年6月1日），租金为“在租用期内前十年每年每亩1500元，后10年根据市场变化再做协商”等内容。2011年7月16日，原告将租赁城村村民委员会的土地的部分出租给被告，双方签订了《厂房场地租赁合同》，合同约定：1、原告(甲方)将坐落在陕县电厂西的原城村南止2组地界，西止沟边，东止路边，北止兀安良地界，南北80.1米，东西186米，共计22.33亩，（车间1个62×30㎡，职工宿舍，办公室）的厂房厂地设施租赁给被告（乙方）使用，租赁期限20年。本合同到期时，在同等条件下，被告有优先权继续租用。2、租用期内厂房厂地及设施租金每年为人民币贰拾贰万元整。一年内租金分两次支付，即5月15日和1月15日以前各支付11万元。3、被告所租用的厂房厂地及设施经双方办理交接清单后，附有清单一份，归被告使用。4、……。11、在租赁期限内，若出现不可抗力的灾害，其损失双方均不承担责任。若遇政策性规划拆迁，不得不终止合同，甲方退还乙方下余租金。双方各自地上附作物，谁投资谁收益。12、……。13、违约责任：本合同生效后，如果被告违约，所缴纳的租金不退，一次性支付违约金人民币贰拾万元整；如果原告违约，应退还当期租金并一次性支付给被告违约金人民币贰拾万元整。合同签订后，原告按约定将厂房场地设施交付被告。被告按约定向原告交纳了部分租金。截止2016年1月15日，被告尚欠原告租金45万元，被告向原告出具借据一份，内容为今借到卫同康人民币肆拾伍万元整（￥450000元），系付租金截止2016年7月15日，月息1分5厘，三个月付一次6750×3=20250元，并加盖法定代表人杨鸣的印鉴章。2017年1月5日，被告法定代表人杨鸣向原告出具《承诺书》一份，内容为“因我厂经营困难，所欠的租金和利息贰拾叁万零柒佰伍拾元整，由我厂加工塑料颗粒还清，内容如下：⑴、2016年7月15日-2017年7月15日，租金220000元；⑵、2016年1月15日,45万元整一年的利息81000元；⑶、2016年付过70250元；⑷、共欠⑴+⑵-⑶=230750元；⑸、加工费每吨1200元；⑹加工时间2月底必须加工100吨。其余2017年6月底加工完毕，承诺人：杨鸣。2017年1月5日”。2018年2月5日，被告支付原告3万元。2018年3月20日，原告（甲方-原出租方）、被告（乙方-原承租方）、张念群（丙方-受让方）签订了《三方转让协议》，内容为：“2011年7月16日，甲乙双方签订了《厂房场地租赁合同》，约定：甲方将坐落在陕县电厂西的厂房场地设施租赁给乙方使用，租赁期限为20年。如今乙方因经营不善，累计拖欠甲方租金及利息合计73万余元、违约金20万元，总计93万余元。丙方现今有意购买、受让乙方厂房场地设施设备等全部物品继续经营，经甲乙丙三方协商，达成以下转让协议条款：一、乙方将坐落在陕县电厂西的厂房厂地内的三门峡市题铭塑料厂的全部房屋、设施、机器设备，包括甲方出租给乙方的部分及乙方自己新建的部分厂房转让给丙方，甲方同意。二、坐落在陕县电厂西的厂房厂地内的三门峡市题铭塑料厂的土地由丙方继续与城村村民委员会签订的租赁协议并交纳租赁费，与甲方无关。三、丙方同意支付转让价款共计大写壹佰肆拾万元整（￥140万元）。四、转让价款中的大写壹佰肆拾万元正（￥140万元）由丙方直接支付给甲方，含乙方拖欠甲方场地租费。支付方法：2018年4月30日支付20万元，2019年1月1日支付20万元，剩余部分于2020年1月1日前一次性付清。丙方应当按时支付、不得拖欠，如拖欠，甲方有权按月息2分要求丙方承担利息，并有权就全部债权起诉要求丙方提前支付。违约金20万元。五、扣除丙方应支付给甲方的部分后，剩余转让价款大写元（￥）由丙方直接支付给乙方。支付方式：。六、乙方同意丙方在资金不足时，优先支付甲方费用。丙方同意将受让的及今后添置的全部厂房、机器设备、设施抵押给甲方，但甲方在行使抵押权前不得影响丙方的生产经营及使用。七、本协议一式三份，自三方签字之日生效。甲乙双方的债权债务自丙方支付完甲方全部价款后消灭。未尽事宜由甲乙丙三方协商解决。甲方：卫同康，乙方：杨鸣，丙方：张念群。二〇一八年三月二十日”。《三方转让协议》签订后，被告未能按照协议履行。此后，被告于2018年5月3日，支付原告10万元；2018年5月18日，被告支付原告1万元；2018年6月2日，被告支付原告1万元；2018年8月8日，被告支付原告3000元。（2018年2月5日至2018年8月8日，被告支付原告合计人民币15.3万元。）另查明：原告租赁给被告的土地系惠能热电厂原输煤灰管线占用地。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告双方签订了《厂房场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应当依法履行。对原告请求解除《厂房场地租赁合同》之诉请，被告不同意解除，由于原、被告均已经按照《厂房场地租赁合同》履行了部分，至今尚有租赁期限10年余，况且在合同履行中，没有出现原、被告签订的《厂房场地租赁合同》第11条约定的情形，故对原告该诉请，本院依法不予支持。对原告请求确认原、被告与张念群（已故）签订的《三方转让协议》无效之诉请，由于原、被告在庭审中均认为该协议无效，且该《三方转让协议》中明确被告累计拖欠原告租金、利息、违约金总计93万余元，但却约定由张念群将转让价款140万元直接支付给原告，明显显失公平，故本院认为依法应当撤销该《三方转让协议》。对原告请求判令被告立即支付租金、逾期利息之诉请，在2016年1月15日，被告对所欠原告的租金向原告出具了借据，证实被告截止2016年7月15日拖欠原告租金45万元，并约定月息1分5厘。2017年1月5日，被告向原告出具的《承诺书》，证实被告拖欠2016年7月15日至2017年7月15日的租金22万元及2016年1月15日至2017年1月14日租金45万元一年的利息81000元，2016年付过70250元，尚欠利息10750元。综上，被告应当支付原告租金45万元+22万元=67万元及利息10750元，2017年1月14日后的利息应当以被告欠付的租金67万元按照约定月息1分5厘计算至款还清之日止，但应扣除被告于2018年2月5日至2018年8月8日支付原告的人民币15.3万元。2017年7月15日后，原、被告均应当按照《厂房场地租赁合同》继续履行。对原告请求判令被告支付违约金之诉请，由于被告未能按照原、被告签订的《厂房场地租赁合同》及时支付原告租金，又没有按照其向原告出具的《承诺书》履行承诺，其行为实属违约，理应承担违约责任，且在原、被告及张念群签订的《三方转让协议》中，被告明确欠原告违约金20万元，证实被告对违约的认可，故本院对该诉请依法予以支持。对原告请求被告承担本案诉讼费及保全费用之诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。对被告辩称的原告违约之辩由，证据不足，且原告予以否认，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十四条第一款第（二）项、第一百零七条、之规定，判决如下：一、依法撤销原告卫同康、被告三门峡市题铭塑料厂、张念群于2018年3月20日签订的《三方转让协议》。二、被告三门峡市题铭塑料厂支付原告卫同康租金670000元及利息10750元（利息计算至2017年1月14日），2017年1月14日后的利息应当以被告三门峡市题铭塑料厂欠付的租金670000元按照约定月息1分5厘计算至款还清之日止，但应扣除被告三门峡市题铭塑料厂于2018年2月5日至2018年8月8日支付原告的人民币153000元。三、被告三门峡市题铭塑料厂支付原告卫同康违约金200000元。四、驳回原告卫同康的其他诉讼请求。上述第二、三项限被告三门峡市题铭塑料厂在本判决生效后15日内支付原告卫同康。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取计6900元，保全申请费5000元，计款11900元，由被告三门峡市题铭塑料厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  王中英二〇二〇年九月二十一日书记员  荆美铃