黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1813号上诉人（原审被告）：孙丽辉，女，1984年2月6日出生，汉族，大庆市卓恩教育学校教师，住大庆市让胡路区。上诉人（原审被告）：高建栋，男，1981年3月25日出生，汉族，大庆市卓恩教育学校教师，住大庆市让胡路区。上诉人共同委托诉讼代理人：王洪彬，黑龙江昌达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄艳华，女，1963年11月17日出生，汉族，住大庆市阳光嘉城****。委托诉讼代理人：怀海燕，黑龙江盛和盛律师事务所律师。上诉人孙丽辉、高建栋因与被上诉人黄艳华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高建栋、孙丽辉上诉请求：1.请求撤销大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初1525号民事判决，将本案发回重审或改判驳回黄艳华一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、大庆市让胡路区人民法院一审认定案件事实错误，被上诉人不是本案案涉房屋的所有人，无权出售房屋，更无权向上诉人收取购房尾款。本案房屋买卖的相关事实和过程如下：2017年8月15日，案涉房屋原房主张乾博、黄金丽通过大庆隆源房地产中介服务有限公司（以下简称隆源中介公司）与被上诉人黄艳华签订了房屋买卖合同，张乾博、黄金丽将大庆市让胡路东湖小区136-1-501室出售给了黄艳华，房屋售价为36万元，黄艳华交付了定金2万元，剩余34万元购房款待黄艳华儿子回大庆后付清，隆源中介公司为黄艳华支付购房款提供保证责任。后因黄艳华的儿子转业后不回大庆，黄艳华没有支付剩余的购房款，隆源中介公司向张乾博、黄金丽支付了34万元，并将黄艳华购房的2万元定金及装修款返还给了黄艳华。在此房屋买卖过程中，张乾博、黄金丽给隆源中介公司的工作人员郝志平出具了经过公证的《授权委托书》，委托郝志平代为出售房屋及代为给黄艳华办理过户手续。二、2018年4月27日，隆源中介公司的工作人员以张乾博、黄金丽的名义和上诉人签署了房屋买卖合同，将案涉房屋以47万元的价格出售给上诉人，上诉人交纳了15万元购房款后，隆源中介公司的工作人员配合上诉人将产权过户到上诉人名下。张乾博、黄金丽在得知产权办理到上诉人名下以后，没有提出任何异议，自此，张乾博、黄金丽名下的房屋出现了一房二卖，根据物权法的规定，上诉人取得了案涉房屋的物权，上诉人是案涉房屋的合法所有权人。被上诉人如果认为她和张乾博、黄金丽之间签订的房屋买卖合同也合法有效，但是物权是唯一的，黄艳华和张乾博、黄金丽之间的房屋买卖合同自然而然地就变成了债权关系。黄艳华交付了购房款而没有取得房屋，她应该向张乾博、黄金丽二人主张权利，要求张乾博、黄金丽返还购房款，而不是转而要求上诉人向其支付购房款。上诉人认为被上诉人不是案涉房屋的所有人，没有权利向上诉人收取购房款，理由如下：1.本案案涉房屋不是从黄艳华手中购买，黄艳华不是房屋的出售人。本案房地产买卖合同上的卖方是张乾博、黄金丽夫妇，被上诉人不是合同的相对方，上诉人没有和被上诉人商量过购买房屋事宜，更没有和被上诉人签订过房屋买卖合同。房地产买卖合同上没有一个字是被上诉人书写的，在隆源中介公司办公室签订房屋买卖合同时，被上诉人自称是原房主张乾博的母亲，房屋的价格是上诉人和隆源中介公司的工作人员商谈的，合同上张乾博、黄金丽的名字是隆源中介公司的工作人员黄丽杰代签的，该份房屋买卖合同和被上诉人没有任何法律关系。也体现不出张乾博、黄金丽把房屋出售给被上诉人黄艳华后，黄艳华又将该房出售给上诉人的事实。如果上诉人知晓张乾博、黄金丽二人先将房屋出售给被上诉人黄艳华，黄艳华又出售给上诉人，上诉人绝不会购买该房屋。从上诉人购买房屋开始，被上诉人自始自终就没有承认她曾经从张乾博、黄金丽二人手中购买过房屋，也没说过她是本案案涉房屋的所有人。因此，被上诉人现在起诉说她是案涉房屋的所有人理由不充分，上诉人也不予认可。2.在黄艳华和张乾博、黄金丽的房屋买卖过程中，由于黄艳华的儿子转业后不回大庆，黄艳华不再继续向张、黄二人支付购房尾款34万元，被上诉人与张乾博、黄金丽的房屋买卖行为没有完成。黄艳华以自己的行为表明不再继续购买该房屋，黄艳华不是案涉房屋的所有人，隆源中介公司将34万元尾款交付给张乾博、黄金丽后，又将被上诉人购买房屋的2万元定金和装修的钱返还给被上诉人，被上诉人没有出资一分钱。她对该房屋没有任何法律权利，该房屋实际上是归隆源中介公司所有，隆源中介公司是该房屋的实际控制人。是隆源中介公司的人和上诉人签署的合同，领着上诉人实地查看房屋，并配合上诉人办理房屋过户手续，被上诉人在整个过程中没有发挥任何作用，故其不能主张任何权利。3.被上诉人在长达两年多的时间里，从没有向上诉人索要过购房款，就像没有任何事情发生一样，不符合正常的逻辑和推理。本案案涉房屋的买卖合同签订于2018年4月27日，从签订合同之日起至被上诉人本案起诉之前，长达两年多的时间里，被上诉人从没有向上诉人索要过购房款，也从没向上诉人主张过权利。在2019年4月11日，上诉人起诉张乾博、黄金丽二人及大庆市隆源房地产中介有限公司要求履行房屋买卖合同一案的庭审笔录中，隆源中介公司亲口承认上诉人交纳的15万元购房款仍在隆源中介公司手中，而没有交付给被上诉人。隆源中介公司在将近一年的时间里没有将收取上诉人的15万元购房款交付给被上诉人的行为，从侧面也反映出被上诉人根本不是案涉房屋的房主。其次，请注意隆源中介公司和黄艳华在案涉房屋买卖过程中的一些行为，一是隆源中介公司在房屋买卖过程中的行为：（1）向张乾博、黄金丽交付了34万元购房款后将黄艳华的2万元定金返还给了黄艳华，相当于退钱，更深一步理解为该房和黄艳华没有任何法律关系了。（2）将收取的上诉人的15万元购房款在长达一年的时间里不交给黄艳华，应该是没有必要交给黄艳华。（3）积极地以自己的名义起诉上诉人要求上诉人交付购房尾款。二是黄艳华在房屋买卖过程中的行为：（1）自称委托隆源中介公司代为出售房屋，却提供不出任何的委托手续或证据。（2）在隆源中介公司和上诉人签订房屋买卖合同时冒充张乾博的母亲，帮助隆源中介公司掩盖此房已经被出售的事实，并不敢以自己的名义向上诉人出售该房屋。（3）自称张乾博、黄金丽二人已经交付房屋且黄艳华对该房屋进行了装修，但张乾博、黄金丽与黄艳华的房屋买卖合同上没有交接手续，黄艳华也提供不出来证明其装修的票据。（4）在长达两年多的时间里，从没有向上诉人索要过购房款，开庭的过程中也提供不出曾经向上诉人索要过购房尾款的证据。以上事实，充分证明了被上诉人不是案涉房屋的所有人，本案的案涉房屋在过户给上诉人之前实际上归隆源中介公司所有。黄艳华答辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审法院已经确认案涉房屋的出卖人是本案的被上诉人，所依据和确认的理由是（2019）黑0604民初936号民事判决，该判决是本案的上诉人作为原告起诉隆源中介公司和张乾博、黄金丽的，该判决已经发生法律效力，上诉人高建栋在收到一审判决后没有提出上诉。本案中上诉人已经取得该房屋的产权，并且尚有32万元的房屋尾款没有支付，上诉人只对购房款交付给谁存疑，（2019）黑0604民初936号一审生效判决书中确认了上述事实，上诉人也认可隆源中介公司不是房屋的出卖人，虽然产权是由张乾博、黄金丽过户给上诉人，但是一审法院生效判决已经查明的事实能够确认张乾博、黄金丽已将房屋出卖给被上诉人，被上诉人装修后又通过中介公司将房屋卖给上诉人，只是当初被上诉人方没有与张乾博、黄金丽办理过户手续，但是并不影响被上诉人实际出卖人身份，隆源中介公司替被上诉人支付给张乾博、黄金丽购房款，并不影响本案房屋买卖合同实际出卖人和买受人关系的认定，且上诉人确认没有将购房的尾款支付给任何一方。因此，一审法院所认定的事实清楚，适用法律正确，被上诉人作为房屋的实际出卖人，要求上诉人给付房款是正确的。黄艳华向一审法院起诉请求：1.请求判令孙丽辉、高建栋给付购房款320,000元；2.请求判令孙丽辉、高建栋按年利率6%支付利息自2018年4月27日至实际给付之日止；3.诉讼费由孙丽辉、高建栋承担。一审法院认定事实：2017年8月15日，张乾博、黄金丽通过隆源中介公司与黄艳华签订了房地产买卖合同，约定张乾博、黄金丽将所有的让胡路区东湖小区136－1－501室房屋出卖给黄艳华，价格为360,000元。黄艳华支付了20,000元定金，三方约定，隆源中介公司为担保方，约定黄艳华在规定期限内若没有付清购房款360,000元，由隆源中介公司代为给付。黄艳华交付20,000元定金后，接收了该房屋并进行了装修。由于黄艳华是为孩子购买房屋，因其儿子从部队复员后不再回到大庆，所以黄艳华没有如约给付剩余房款，隆源中介公司代其支付了剩余房款。张乾博、黄金丽在签订合同时授权隆源中介公司工作人员郝志平办理产权过户手续，但因黄艳华不再想购买该房屋，一直没有办理过户手续，产权一直登记在张乾博、黄金丽名下。黄艳华委托隆源中介对外出售让胡路区东湖小区136－1－501室房屋，2018年4月27日，高建栋通过隆源中介公司购买了东湖小区136－1－501室房屋，价格为470,000元。协商价格时，黄艳华在场。合同约定，在办理房屋产权手续后给付出卖人首付款150,000元，余款320,000元通过贷款方式给付出卖人，隆源中介公司收取房价款2%的佣金。合同签订后，高建栋支付给隆源中介公司150,000元（包括定金5,000元）。黄艳华亦称隆源中介公司已经将上述房款支付给了自己。2018年5月22日，隆源中介公司使用张乾博、黄金丽的授权为高建栋办理了产权过户手续，现案涉房屋已过户到名下。另查明，案涉房屋的钥匙在隆源中介公司手中保管。高建栋、孙丽辉系夫妻关系，一直没有搬入案涉房屋居住。一审法院认为，1.高建栋、孙丽辉认为案涉房屋在隆源中介公司将房款给付张乾博后，该房屋应当属于隆源中介公司所有、隆源中介公司是该房屋的实际控制人，对此，隆源中介公司在（2019）黑0604民初936号民事案件中并不认可，原房屋出卖人张乾博、黄金丽亦在（2019）黑0604民初936号民事案件中表示，其二人已经收到了卖房款360,000元，案涉房屋也已经过户，再与其二人无关。高建栋通过隆源中介公司签订的合同名义出卖方为张乾博、黄金丽，但案涉房屋已经交付给黄艳华，隆源中介公司虽将黄艳华交付的2万元定金及装修款退还给黄艳华，但这是隆源中介公司与黄艳华之间的关系，并不影响张乾博、黄金丽二人与黄艳华之间房屋买卖合同的效力，案涉房屋的实际出卖人应为黄艳华。2.现案涉房屋的产权已经登记在高建栋名下，其应当履行给付剩余房款的义务。高建栋购买房屋的目的已经达到，房屋产权已经过户，原房屋产权人张乾博、黄金丽明确表示原告购买房屋与自己无关，购房款不应向其支付的情况下，高建栋、孙丽辉应当向隆源中介公司或者黄艳华支付购房款，而隆源中介公司在（2019）黑0604民初936号民事案件中亦明确表示，出卖人不是自己，而是黄艳华，黄艳华亦陈述其没有授权隆源中介公司收取房款，故高建栋、孙丽辉应将剩余购房款给付给黄艳华。3.关于黄艳华要求高建栋、孙丽辉支付逾期利息的诉讼请求，一审法院认为，本起房屋买卖合同纠纷在2018年、2019年处于诉讼状态，高建栋、孙丽辉在2019年积极提起诉讼要求出卖方收取购房尾款，高建栋、孙丽辉并无拖延支付购房尾款的主观故意，案涉房屋一直没有交付给高建栋、孙丽辉占有、使用，且亦没有举证证明自己遭受的实际具体损失，故就该部分诉讼请求，不予支持。综上，对黄艳华的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高建栋、孙丽辉于本判决生效后十日内给付黄艳华购房尾款人民币320,000元。二、驳回黄艳华的其他诉讼请求。案件受理费3,050元（已减半收取）由高建栋、孙丽辉承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为被上诉人黄艳华是否为案涉房屋的实际出卖人，是否有权收取案涉房屋交易尾款。关于被上诉人黄艳华是否为案涉房屋实际出卖人的问题。本院认为，上诉人黄艳华基于与张乾博、黄金丽之间签订的房屋买卖合同，在支付合同对价的情况下，取得案涉房屋的合法占有权。黄艳华在占有案涉房屋期间，委托隆源中介公司出卖案涉房屋，将房屋出卖给上诉人孙丽辉、高建栋。孙丽辉、高建栋支付了购房首付款15万元，且案涉房屋已过户至孙丽辉、高建栋名下，孙丽辉、高建栋已取得涉案房屋所有权。因此，房屋占有人黄艳华虽未与孙丽辉、高建栋直接签订案涉房屋买卖合同，但其出卖案涉房屋行为得到了房屋原产权人张乾博、黄金丽认可，其为案涉房屋的实际出卖人。关于上诉人黄艳华是否有权收取案涉房屋交易尾款的问题，本院认为，案涉房屋的产权已经登记在高建栋名下，其购买房屋的目的已经实现，高建栋、孙丽辉应当支付案涉房屋交易尾款，在张乾博、黄金丽明确表示购房款不应向其支付，黄艳华又无特别授权他人收取购房尾款的情况下，房屋购买人高建栋、孙丽辉应当向案涉房屋的实际出卖人黄艳华支付购房尾款。上诉人孙丽辉、高建栋上诉主张被上诉人黄艳华无权出售房屋，无权收取购房尾款的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人孙丽辉、高建栋的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,100元，由上诉人高建栋、孙丽辉承担。本判决为终审判决。审判长  李艳艳审判员  崔明威审判员  孙 妍二〇二〇年九月三十日法官助理张凯书记员许满