重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初7218号原告：王伟，男，汉族，1988年1月22日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：王朝明（系原告王伟父亲），男，汉族，1964年12月11日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：温先全，重庆市北碚区天生法律服务所法律工作者。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：杨小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，该公司员工。原告王伟与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王伟的委托诉讼代理人王朝明、温先全，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出如下诉讼请求：1、被告赔偿原告房租损失（2019年12月至2020年5月）39774元；2、被告赔偿原告物管费损失（2019年12月至2020年5月）2315.25元。事实和理由：2018年7月15日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买位于北碚蔡家爱琴海小区四期北碚x路x附x号x-x商品房（门面）一套，建筑面积66.29㎡，套内建筑面积50.63㎡，总成交金额932818元，交房时间为2019年9月30日前。因被告原因，在合同约定的交房时间被告未交房。2019年12月，被告通知原告交房（被告已给付之前的违约金）。原告前去接房时，发现房屋严重漏水，存在质量问题，故原告未接房，并要求被告整改、维修。被告多次进行维修，并最终在2020年5月底才维修到位。原告于2020年6月6日实际接房。原告认为，由于被告提供的房屋存在严重漏水，不符合质量要求，从而给原告造成租金损失39774元、物管费损失2315.25元。为维护自己的合法权益，原告遂起诉来院，望判如所请。被告隆鑫公司辩称，1、被告于合同约定时间通知了原告接房，原告以房屋漏水为由拒绝接房。被告认为，漏水只是房屋的一般性质量问题，不能作为拒绝接房的理由。被告已于2019年12月7日履行了交房的义务，不应该承担逾期交房的责任；2、原、被告双方于2020年3月5日签订了补充协议书，就因为房屋漏水导致原告延迟接房的情形做出了约定，即被告向原告支付赔偿款12313元，双方关于此事的赔偿问题已经通过协议进行了约定，被告也按约支付了该款项。双方的权利义务已经了结，被告不应该再承担原告的物业费和租金损失。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年7月15日，原告王伟（乙方、买方）与被告隆鑫公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的重庆北碚区x路x附x号x-x号房屋，建筑面积66.29㎡，套内建筑面积50.63㎡，总成交金额932818元，乙方于2018年7月15日缴纳总房款932818元。该合同第七条交房期限及交房条件中第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。……第十八条保修责任约定：《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期间内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。该合同附件五：《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条、关于交房期限（对第七条的补充）第4项约定：乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交付手续开始之日后第5日或本合同约定房屋交付日期届满之日（适用于甲方未发出《入伙通知书》的情形）已经将房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，该房屋的风险及物业管理费均由乙方承担。乙方办理办理接房手续后，认为有需要维修的事项，应按《新建商品房质量保证书》的规定和商品房买卖合同及附件的约定，要求甲方承担保修义务。乙方同意维修事项不能成为拒绝接房的理由。……第7项约定：甲方按约定标准交付房屋：交付时如发现裂纹、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，甲方按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求。合同签订当日，原告已付清涉案房屋的总房款932818元及大修基金、契税等27747.14元。因被告原因，被告未能在合同约定的2019年9月30日前向原告交付房屋。2019年12月5日，涉案房屋取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。同日，被告以邮寄方式向原告发出《隆鑫爱琴海接房通知书》，载明：您所购买的位于隆鑫·爱琴海x期x号楼商业物业已达到正式交付使用相关条件，请您根据自身情况于2019年12月6日起抽空到隆鑫爱琴海小区办理接房手续。……原告于2019年12月7日收到该邮件。2020年3月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，约定：甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》购买的隆鑫爱琴海项目x期x号楼附x号x-x号商品房，甲乙双方在合同履行过程中出现交房延期的情况。现甲乙双方经平等协商就乙方所购交房延期事宜达成如下协议：一、甲方一次性向乙方赔偿12313元。二、甲方应于本协议签订之日起60个工作日内通过银行转账的形式，将本协议约定的金额一次性支付至乙方指定的合同权益人账户。……四、双方义务甲方按照本协议约定支付后，乙方不得再通过申诉、信访、仲裁、诉讼等一切手段向甲方主张依据原合同产生的逾期交房的违约责任。双方权利义务履行完毕，合同关系归于消灭。五、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。六、本协议经甲乙双方签字盖章后生效。……2020年7月2日，被告向原告支付赔偿款12313元。庭审中，原告举示以下证据：1、照片三张（大约拍摄于2020年5月），拟证明涉案房屋存在漏水的质量问题，无法正常使用；2、2019年10月10日原告与周斌签订的租赁合同一份、退还周斌押金1万元的收条一张、承租人周斌身份证复印件一份，拟证明原告将涉案的门面租赁给案外人周斌，预计2019年12月可以交房给承租人周斌，但是因为涉案门面存在漏水，所以该租赁合同于2020年5月11日解除。该门面每月租金为6629元，故原告主张被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的租金损失39774元，即6629元/月×6个月；3、录音材料2段（2020年4月25日原告父亲与物管工作人员之间），拟证明原告就房屋漏水问题多次找物管工作人员要求解决，但是一直没有得到解决，直至2020年5月底才最终修好；4、物管费缴费发票1张，拟证明原告于2020年6月6日缴纳涉案房屋2019年12月1日至2020年5月30日之间的物管费共计2315.25元。被告质证意见为：1、对涉案房屋照片3张，真实性不认可，无法确认该照片是涉案房屋，也无法确认照片的拍摄时间，更不能证明是否影响原告使用该房屋；2、对租赁合同、收条、承租人周斌身份证复印件一份，真实性不认可，无法确认周斌签字的真实性，同时，被告认为因为2020年受疫情影响，房屋是否能按时交房及租金是否能正常收取均不确定，且原告与周斌签订该协议时房屋系是因原告个人原因没有接收房屋，原告对房屋何时能交付、何时能收取租金，不具有可期待性，因此原告主张的损失不属于原告预期可得利益；3、对录音材料2段，三性不认可，不能反映出通话对方系物业工作人员，也不能反映原告主张的质量问题是否达到了影响其使用的程度。2020年4月25日下午3点29分的录音中原告自认房屋是2020年1月30日就接了房的，甚至在此之前物业也是通知了原告来接房的，即使录音真实，也不能达到原告的证明目的，反而能证明被告在2019年12月之前就履行了通知原告接房的义务，且房屋实际上首次交付是在2020年1月30日，而非原告主张的2020年6月6日。关于涉案房屋的交付时间。原告认为其于2019年12月7日收到被告的交房通知后，就准备去办理接房，但发现房屋存在严重漏水，故原告拒绝接房，并要求物管多次进行整改，最终于2020年5月底才维修到位，故原告于2020年6月6日办理了交房手续。被告对涉案房屋实际交付时间为2020年6月6日无异议，但被告认为，根据双方签订的房屋买卖合同补充协议的约定，原告于2019年12月7日收到被告的交房通知，再加5天，那么2019年12月12日就应当视为已经交房。根据原告举示的《重庆市新建商品房质量保证书》，保修项目为屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期间为5年，保修正常完成时限为1月内。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。本案中，被告于2019年12月5日向原告发出接房通知时，涉案房屋已取得建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件，即使房屋存在漏水，原告也不能以此为由拒绝接房，根据双方签订的附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条第4项的约定，原告于2019年12月7日收到接房通知，则2019年12月12日应视为已经交房。因双方均确认涉案房屋存在漏水情况，本院参照《重庆市新建商品房质量保证书》中“屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏”这一保修项目，认定被告应在1个月内即最迟2020年1月11日之前完成维修。这1个月内，根据双方签订的附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条第7项的约定，被告不能提出其他赔偿要求。因被告实际完成维修的时间为2020年5月底，则被告本应赔偿原告2020年1月12日至2020年5月31日期间共计4.65个月的损失。众所周知，我国2020年初爆发新冠疫情，重庆市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，并于2020年3月10日24时起将我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，该期间被告未对原告主张的漏水问题及时进行维修，系遭遇不可抗力，不应完全归责于被告，故该期间原告的损失不应由被告承担。综上，结合原告举示的租赁合同、收条等，本院认定被告应赔偿原告2020年1月12日至2020年5月31日期间（扣除2020年1月24日至2020年3月10日期间1.58个月）共计3.07个月的损失20351.03元（6629元/月×3.07个月）。至于被告抗辩双方已经签订补充协议、双方关于延迟交房的责任已一次性了清的抗辩意见，本院认为，双方签订的补充协议明确约定系针对延迟交房的问题，并未涉及因房屋质量问题给原告造成的损失赔偿，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的物管费，本院认为，根据双方签订的附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条第4项的约定，房屋视为交付之后的物管费，应由原告自行承担。对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王伟损失20351.03元；二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852.24元，减半收取426.12元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  张小会二〇二〇年九月二十四日书记员  曾 峥