湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2742号原告：北京安信行物业管理有限公司武汉分公司，住所地武汉市青山区38街坊八大家花园**楼****。负责人：许昊。委托诉讼代理人：章敏，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：李竹青，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉市悟空玩咖网咖有限公司，住所地武，住所地武汉市青山区42街坊八大家花园**楼**商铺v>法定代表人：王鹏飞，该公司经理。原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司与被告武汉市悟空玩咖网咖有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司的委托诉讼代理人章敏、被告武汉市悟空玩咖网咖有限公司的法定代表人王鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年9月25日起至2020年9月24日的物业管理费108,062.4元；2.判令被告向原告承担逾期付款违约金，自2019年10月5日起以欠费金额为基数，按每日万分之五的标准计算至清偿之日止，暂计算至2020年6月1日为8,780.07元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年10月20日原、被告签订了《42街小八栋商业物业管理协议》，约定原告为42街小八栋商业提供物业管理服务，物业管理服务采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，进场时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费应于前次物业管理服务时间届满十日内交纳，按每月每平方米8元的标准计算，如逾期支付，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按照应交金额的千分之三交纳滞纳金。被告是42街小八栋32栋二层商铺的承租人，商铺建筑面积1125.65㎡。2019年9月25日至今被告无故拒不交纳物业管理费。2020年7月2日原告向被告发出催款函，但被告仍未交纳。被告武汉市悟空玩咖网咖有限公司辩称，1.因疫情不可抗力原因所致，被告店面于2020年1月23日至2020年6月中旬期间处于关闭状态，恢复营业期间，原告物业服务不到位，被告多次致函原告，原告未予回应，物业费应予以减免；2.店面面积已经更改，已经口头告知了原告，且在2020年6月18日以函件形式发送给原告工作人员，物业费应当按照实际面积计算。本院经审理认定事实如下：2017年10月20日原告与被告签订了《42街小八栋商业物业管理协议》，约定：原告为被告承租的物业提供物业管理服务，物业服务期限为2017年9月25日至2022年12月31日；建筑面积为1,125.65㎡(与租赁合同一致，如有变更随之更改)。物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次。进场时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费应于前次物业管理服务时间届满十日内交纳。物业管理服务费按每月每平方米8元的标准计算。如逾期支付，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之三交纳滞纳金。该协议同时约定：原告对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修；对绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、服务。房屋公用设施设备及其运行的维护和管理……共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、安防监控设备、共用设施设备使用的房屋；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应的法律责任等条款。之后，被告进驻42街小八栋商业街32栋2楼使用。被告在2020年6月17日至2020年8月25日期间，多次发函联系原告，反映32号楼二楼公共厕所存在环境卫生等问题。因被告逾期未缴纳2019年9月25日起至2020年9月24日期间的物业管理服务费，原告多次催收未果，故而成诉。另查明：2017年7月27日，被告的法定代表人王鹏飞与武汉都市世联资产管理有限公司签订《红坊里商业物业租赁合同》，约定由王鹏飞承租42街32栋二层铺位以经营网咖、酒吧为用，建筑面积为1125.65㎡；其后，双方就前述租赁合同又签订了《物业租赁合同补充协议（二）》，原铺位42街区32栋二层原计租面积自2019年1月1日起由1125.65㎡变更为842.65㎡，合同保证金金额由172,227元变更为128,928元，多付的金额43,299元直接转为下一季度租金预付款，此协议与原《物业租赁合同》具有同等法律效力。2020年6月18日被告以通过微信联系原告工作人员发送联系函的形式告知原告其商铺建筑面积已经变更的事实，并要求更改物业费用或重新签订物业合同，被告已确认收到该联系函。2020年1月23日湖北省文化和旅游厅发布通知，经营性文化娱乐场所和互联网上网场所暂停营业。被告属于前述政策调整范围的行业，至2020年6月17日联系原告准备恢复营业。以上事实有原告提交的42街小八栋商业物业管理协议、律师催告函、EMS特快专递面单、查询结果与被告提交的湖北省文化和旅游厅通知、联系函、红坊里商业物业租赁合同、补充协议（二）等证据及开庭笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《42街小八栋商业物业管理协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告与被告均应当按照约定履行各自的义务。原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，被告作为店铺经营者享受了相应的物业服务，应当承担物业管理服务费。本案争议焦点为，物业服务管理费计费面积的问题与物业服务管理费是否予以减免的问题。一、关于物业服务管理费计费面积的问题。双方在物业管理协议中约定，物业管理服务费按每月每平方米8元的标准计算，建筑面积与租赁合同一致，如有变更随之更改，现被告的法定代表人王鹏飞与武汉都市世联资产管理有限公司签订的《物业租赁合同补充协议（二）》中对于涉诉商铺的建筑面积明确变更为842.65㎡。原告陈述退还部分的面积仍在用于悟空烤肉经营，实际使用面积未较少，本院认为物业合同约定了建筑面积应于租赁合同一致，而租赁合同中确定了建筑面积已经变更为842.65㎡，原告的陈述与合同约定不符，本院不予支持。如原告认为其权利受损，可在明确该差额部分面积承租人后另行主张。因此，对被告的该项答辩意见，本院予以支持。本案物业管理费应当按照842.65㎡的建筑面积计算，按照每月8元/㎡的标准，每月的物业管理服务费应为6741.2元。二、关于物业服务管理费是否予以减免的问题。被告在本次诉讼中提出因疫情的影响，被告从2020年1月23日起停业至同年6月中旬执行政府的关停决定，且恢复营业期间多次发现原告在32号楼二楼公共厕所提供物业服务时存在瑕疵，故请求对物业服务管理费用予以减免。本年度初开始爆发流行的新冠××疫情波及不同地区、各个行业，武汉市受到影响尤为巨大。疫情期间，物业公司大力投入到疫情防控工作之中，其工作人员坚守岗位、辛苦付出，为保障区域内有序运转提供了难能可贵的物业服务，体现了企业的社会责任与社会担当。为减少人员流动聚集，地方政府出台了，地方政府出台了一系列政策商家运营作出了严格的管制。商区中除保障疫情防控需要外的商铺均处于关停状态，市区内多数居民处于居家隔离状态，商区的营业面积、顾客流量较日常整体上均呈现明显下降趋势。被告所处的红坊里商业街，在疫情期间大部分商铺关停，原告作为商业物业服务公司，所提供的物业服务范围、服务力度皆受疫情影响有所下降，其工作人员亦有减少，对公共秩序与交通秩序的维护频率与难度也因疫情管控的现实情况有所降低。同时，被告作为互联网上网场所被要求于2020年1月23日开始暂停营业，亦在疫情政策调控的范围之内，至其再次恢复营业期间未有营业收入及利润。毋容置疑，原、被告在疫情中均受到严重影响，本院酌定对该时段物业服务管理费用予以调整。但自2020年4月8日起，武汉地区开始有序复工复产，虽然被告仍受防疫政策影响不能经营，但随着商业区域内各个商铺的恢复营业，原告已逐步在商业区域内开展相应物业服务，不应以被告的暂停营业为由而否定原告作为物业服务提供方履行合同的事实、免除被告交纳物业管理服务费的义务。另外，在被告恢复经营期间，考虑到物资与人力资源仍处于紧缺的现实情况，不宜对原告提供的物业服务进行过分苛责，原告在进行物业服务时虽有不足，但就被告提出的大部分问题进行及时回应与处理，故本院不以此为由对物业管理服务费进行调整。综上所述，基于公平原则，综合原、被告及合同履行情况、实际情况的考量，本院酌定减免被告从2020年1月23日至2020年4月7日期间50%的物业服务管理费用8,421.88元(6741.2*12/365*76*50%)。故对被告的该项答辩意见，本院部分支持。因此，被告应当向原告支付2019年9月25日至2020年1月22日、2020年4月8日至2020年9月24日的物业管理费，经计算期间物业管理服务费为72,472.52元(6741.2*12-8,421.88)。现被告未按照合同约定的期限支付物业费，属其违约，应当承担相应的违约责任。双方签订的协议第八条第三款的约定，原告有权要求被告承担从逾期之日起按应交应额的3‰交纳滞纳金。原告在诉讼请求中主张被告按照每日万分之五的标准计算违约金属其意思自治，本院予以支持。如前所述，同时考虑到被告受疫情影响期间无营业收入及后续复工经营状况的现实及原告提供物业服务实际存在不足的情况，本院酌定免去被告自2020年1月23日起至2020年9月24日期间支付逾期付款违约金的责任。但被告应当向原告支付自2019年10月5日至2020年1月22日期间的逾期付款违约金，经计算金额为1,340.85元(6741.2*12/365*110*0.0005*110)。故对原告要求被告支付物业管理服务费及逾期付款违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市悟空玩咖网咖有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司支付物业管理服务费72,472.52元；二、被告武汉市悟空玩咖网咖有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司支付逾期付款违约金1,340.85元；三、驳回原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费1,318元，由原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司负担471元，被告武汉市悟空玩咖网咖有限公司负担847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李劲二〇二〇年九月二十九日书记员  张璇