山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终2757号 上诉人（原审被告)：季爱玲，女，1969年12月13日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司。住所地：山东省淄博市张店区柳泉路**。 法定代表人：滕永刚，总经理。 委托诉讼代理人：李泽祥，山东致公律师事务所律师。 上诉人季爱玲因与被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初5710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人季爱玲、被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的委托诉讼代理人李泽祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季爱玲上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签署了前期物业服务协议，被上诉人明知自己无法达到《淄博市普通住宅小区管理服务收费等级标准》中所规定的不少于小区住宅总建筑面积的5‰的物业管理服务和经营用房的情况下，刻意隐瞒并欺骗上诉人，造成上诉人签署的客观实际情况，根据《中华人民共和国合同法》第52条第五款，上诉人认为其前期物业服务协议应认定无效协议，该协议内容所应有的约束力无效。如果认定该协议有效的则是被上诉人违约在先。二、被上诉人向淄博市物价局申报收费标准包含了四个收费申请，其中之一的电梯收费条款并没有得到市物价局的批准和支持，因此电梯费应视含在物业费中，被上诉人强行收取电梯费，没有行政审批依据和无相关法规支持。根据前期物业服务协议第四条第一项：“电梯、水泵、楼道等运行能耗费及年检费按实分摊。”的原则，被上诉人从未按规定每月公布运行能耗费实际数额，被上诉人违约违规而造成该项收费无任何依据。三、为了上诉人自身的安全和财产的安全，前期物业服务协议中第五条第八项规定了被上诉人为上诉人提供电梯设施物业公众责任保险的重大责任，但在实际发生的多起应由公众责任保险承担的赔偿却由业主们承担，因此应按《中华人民共和国消费者权益法》以被上诉人在颐景园工作期间应缴纳的公众责任保险总额的三倍，支付给颐景园小区全体业主。四、被上诉人在物业服务工作中，严重违反《前期物业服务协议》第二款，拒不执行国家关于高层比例设施定期检测的严格规定，造成了骇人听闻的小区重大高层雷击事故，击毁电梯一部，所幸未造成人员伤亡，而事故造成的巨大经济损失被上诉人却使用小区维修基金来承担，由于被上诉人的过失造成如此罕见的重大落雷事故应由被上诉人承担责任，应加倍退赔因维修使用业主的维修基金。因避雷设施没有按国家规定检测而造成落雷，不仅是违约，而是违规。五、2014年3月18日《齐鲁晚报》报道：经消防检查人员检查小区发现：丢失消防水枪，消防器材过期，也没有了压力等严重状况，楼内消防通道北杂物堵塞无法通行，甚至在配电箱下也堆满了杂物等一系严重问题，可见被上诉人自称一级物业服务的乱象。对此；消防部门以据《中华人民共和国消防法》对被上诉人的违法行为进行了处罚。被上诉人如此作为不仅违反了《前期物业服务协议》，危及到业主的生命和财产的安全，也严重违犯了《中华人民共和国消防法》。六、据2012年8月13日齐鲁晚报报道：由于电梯发生故障卡在了11楼和12楼之间，三名儿童被困电梯内，消防官兵赶到后，将孩子们解救出来。从上述诸多新闻中不难看出，被上诉人恶劣的工作状态不仅是违约《前期物业服务协议》，而且其劣行多次被报道，已经构成了严重威胁到小区业主生命安全的事故，被上诉人疏于物业保安管理，造成小区被盗情况频频发生，保安工作形同虚设，小区全部业主的门上均大面积贴有约0.5平方米左右的五颜六色的小广告，比没有物业服务的住宅贴的还要多，业主们只好自己清理这些小广告，可以看出被上诉人安保工作如同虚设或严重失职，或者是被上诉人与犯罪嫌疑人和诸多的贴小广告者有经济利益而相互勾结才致如此，被上诉人的失职使上诉人私有门成为广告牌，侵害了上诉人的权益，被上诉人因为失职并按相关标准赔偿本人广告费用。七、被上诉人严重违反前期物业服务协议，以低劣的服务，高额的收费引起了政府主管部门的高度重视，2013年7月1日召开了由市房管局领导、市物价局领导、被上诉人和小区业主代表组成的专题论证联席会议，在会议中对被上诉人低劣的实际物业服务工作达成了一致的共识，并达成了四条协议，彻底否定了《前期物业服务协议》的一级服务收费标准，被上诉人也在协议上按有手印。2013年7月8日，市物价局，市房管局原告业主代表再次召开会议，督促被上诉人执行会议协议以及解决其他问题，被上诉人也予以认可并签名。2013年8月28日，又召开了桃园社区居委会、被上诉人、业主代表共同参加的专题会议，形成了四条会议决议，被上诉人再次认可并签名。三次会议事实清楚，被上诉人也予以认可并签字，因此该协议具有法律效力。根据会议中所签协议，被上诉人达不到一级物业服务标准，应与业主另行协商物业收费标准，而被上诉人又违反会议协议，拒不协商。因被上诉人达不到《淄博市普通住宅小区物业管理服务收费标准》中一级物业服务所规定的物业管理用房标准，淄博市房管局曾于2013年的7月15日、7月25日两次给淄博泰盛房地产公司下到现责令限期整改标配物业管理用房的通知书，在7月25日的责令期限整改通知书上，市房管局又冻结了淄博市泰盛房地产有限公司名下尚未销售的600平米房屋，并暂停办理淄博泰盛房地产有限公司房产的网上备案。这足以证明被上诉人仅在规定的配备设施上就根本无法达到规定中的一级物业服务的标准，证明被上诉人违约于《前期物业服务协议》。八、被上诉人违规不达标的所谓一级物业服务，引起了新闻媒体的高度重视。上述事实证明：被上诉人违约协议条款及会议协议，违反了国家及地方的相关法规与标准，被上诉人低劣的违约服务达不到《淄博市普通住宅小区物业管理服务等级》所规定的一级物业服务标准，因此被上诉人应该按《淄博市普通住宅小区物业管理服务等级》中的实际服务标准进行合理合规地收费。 被上诉人浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。 浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业费、电梯费、水电费、卫生费、滞纳金等45120.16元;2．诉讼费用由被告全部承担。 一审法院认定事实：被告季爱玲系张店区柳泉路21号淄博颐景园小区1-2-1602号（建筑面积111.56㎡）的业主。2008年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订前期物业服务协议，约定：甲方为乙方所居住的淄博颐景园小区提供物业管理服务，物业服务标准执行淄博市物业服务一级标准；乙方以自开发商通知交房起算交纳物业管理费，按业主拥有物业的建筑面积（高层住宅公寓0.78元/㎡·月）逐月计收；电梯、水泵、楼道灯运行能耗费及维护年检费按实分摊；关于违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权提出要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方或第三方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正且给甲方或第三方造成损失的,乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还多收费用；四、乙方违反协议，不按照约定交纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的0.2%的标准支付滞纳金。对上述协议约定的物业服务收费标准0.78元/㎡·?月，业经淄博市物价局淄价字（2005）248号、（2011）153号、（2013）54号、（2016）50号文件先后核准、备案。原告对涉案淄博颐景园小区履行了物业管理服务义务，还按相关收费规定代收水电费、卫生费。被告自2009年起未按协议约定交纳物业费等各项费用，截至2016年11月15日，拖欠原告物业费7960.50元、电梯费4142.95元、楼道灯电费公摊150.20元、水费661.2元、卫生费378元，共计13292.85元，为此产生物业费滞纳金31827.31元（原告主张计算至2018年6月30日止）。另查明，2011年因颐景园物业服务设施设备配置不到位，小区部分业主就物业收费标准问题与原告产生纠纷。经原告与业主代表协调，同意对前期入住的业主进行物业费补偿。淄博市物价局(2011)153号《关于颐景园小区物业服务收费标准备案的通知》中载明：同意具体收费标准按建筑面积0.78元/月·平方米；具体优惠补偿标准按建筑面积0.18元/月·平方米计算，优惠补偿期限为截止到2011年8月30日前入住的业主，入住满30个月以上的按30个月计算补偿，不满30个月的按实际入住期限计算补偿。2016年5月，淄博市物价局《关于颐景园小区物业服务收费有关问题的回复》，建议原告对2013年1月1日至同年4月30日期间的收费标准，可参照2011年8月与业主代表签订的补偿协议标准执行即：住宅物业服务收费标准按建筑面积0.78元/月·平方米标准的基础上，给业主适当优惠补偿0.18元/月·平方米。据此，被告应获得34个月的物业费补偿为682.75元，此外原告还应退原告电费77.40元，合计760.15元。 一审法院认为，原、被告签订的前期物业服务协议，系双方当事人的真实意思表示且未违反相关法律规定，合法有效。双方均应遵照执行。原告已按约定履行了物业管理服务义务，被告应按协议约定交纳拖欠的物业费、电梯费、水电费、卫生费等费用13292.85元，被告享有34个月的物业费补偿682.75元及应退电费77.40元，应从原告诉求的上述数额中扣除。关于被告的辩称，法院认为，即使原告在物业管理服务过程中存在瑕疵、服务不到位等情况，被告可通过有关部门督促原告限期整改或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告以拒交物业费等费用对抗物业服务瑕疵的行为于法无据，依法不予支持。关于原告诉求被告支付逾期违约金31827.31元，法院认为，原告提供的物业服务确实存在些许瑕疵，虽达不到降低或减少收费标准的要求，但亦应承担部分民事责任。涉案违约金的约定标准过高，应当予以降低。法院依法调整为参照民间借贷纠纷案件中逾期占用资金按年利率6%计算利息的标准，统一从欠费截止日2016年11月15日计算至原告主张的2018年6月30日，以所欠物业费（扣除优惠补偿）7277.75元为基数计算违约金为709.43元。故对原告的该项诉讼请求，予以部分支持。综上，法院采取的优惠补偿办法、降低违约金计算收取标准等措施，已与原告提供的服务瑕疵应承担的民事责任基本一致。故对上述各项欠款12532.70元及违约金709.43元，被告应当支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告季爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司物业费、电梯费、水电费、卫生费等共计12532.70元；二、被告季爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司违约金709.43元；三、驳回原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，由原告浙江颐景园物业服务有限公司淄博分公司负担797元、被告季爱玲负担131元。 二审过程中，上诉人提交浙颐物请字（2013）001号、淄颐物字（2011）02号文件，证明涉案小区系分期开发、分期使用，物业费收费不应按一级收费，被上诉人向市物价局申请按三星服务等级标准执行。被上诉人对以上文件的真实性无异议，认为该证据证明被上诉人的收费符合标准，被上诉人已经给予上诉人物业费优惠补偿，一审判决已经扣除。 本院认为，关于《前期物业服务协议》效力问题，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》客观真实，该协议中约定物业服务标准执行淄博市一级物业服务标准。在签订该协议前，淄博市物价局2005年关于颐景园小区前期物业管理收费标准备案的批复中，载明了物业服务的收费标准及物业服务具体质量要求按照淄博市普通住宅小区物业管理服务收费等级标准规定一级标准执行；且上诉人关于被上诉人明知自己无法达到一级物业服务标准的主张，并无事实依据，而物业服务企业实际提供的物业服务质量系合同成立并生效后，合同履行事宜，与合同效力并无关联。故涉案《协议》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。关于电梯费问题，被上诉人2008年取得的收费许可证载明颐景园物业收费项目包括：前期物业服务收费，，地下停车场停放服务费电梯运行、年检、维护费；2013年淄博市物价局关于颐景园小区前期物业服务收费标准备案的通知中，同意颐景园物业按照普通住宅物业服务费0.78元/月?平方米，电梯运行、年检、维护费0.42元/月?平方米，，地下停车场服务费按照30元/月?车位执行2016年淄博市物价局备案通知中，同意颐景园物业按照建筑面积1.15元/月?平方米（含电梯运行费0.37元/月?平方米），故上诉人按0.78元/月?平方米收取物业费，并不包含电梯运行费。上诉人亦未提供其他证据证实其关于电梯费应视为包含在物业费中的主张，对其该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在质量问题达不到一级物业服务等级标准能否成为其不交纳物业费的正当理由问题。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，被上诉人已经提供了物业服务，上诉人应当根据《前期物业服务协议》和相关法律规定交纳物业费。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在诸如小区丢失消防水枪、消防器材过期、电梯故障、安保问题等情形，即并未达到一级物业服务标准。但根据双方提供的证据和当事人陈述，被上诉人已经履行了基本的提供物业服务的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第三条第一款规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。即法律并未规定物业服务企业提供的服务达不到物业服务合同约定的服务等级系业主拒交物业费的理由。上诉人还上诉主张相关部门、业主代表、被上诉人举行的联席会议数次协商并达成一致：被上诉人与业主协商确定物业收费标准，但被上诉人在未与业主协商确定收费标准的情形下，缺乏收费依据。对此，因双方签订的《前期物业服务协议》已经明确了物业收费标准，且被上诉人也已经取得了相关部门对上述收费标准备案的批复、收费许可证；相关主管部门、业主代表、被上诉人的联席会议明确被上诉人应与业主代表协商对收费标准达成统一意见，双方并未达成一致意见。在此情况下，被上诉人根据双方签订的《前期物业服务协议》约定的收费标准收取物业费并无不当。综上，上诉人的该项上诉请求不成立。关于上诉人在本案二审中请求被上诉人承担公众责任险的违约责任，加倍退赔使用业主的维修基金，赔偿广告费用，因上诉人在一审中并未就其上述诉求提出反诉，故对上述请求，本院不予审理。 综上所述，季爱玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费134元，由上诉人季爱玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕桂欣 审判员  马士军 审判员  翟雪利 二〇二〇年九月二十二日 书记员  周 琳