江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1125民初683号原告：张琴，女，1966年6月25日出生，汉族，江西省横峰县人，退休职工，住江西省横峰县。委托诉讼代理人：汤凌强，江西岑阳律师事务所律师。被告：横峰县蓝丰建材商贸有限公司，住所地江西省上饶市横峰县兴安街道国道西路**3-5，统一社会信用代码91361125556015515A。法定代表人：兰建振，系该公司执行董事。诉讼代表人：横峰县蓝丰建材商贸有限公司管理人。委托诉讼代理人：廖枝文，江西壹点律师事务所律师。原告张琴与被告横峰县蓝丰建材商贸有限公司（以下简称蓝丰公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张琴及其委托诉讼代理人汤凌强，被告蓝丰建材公司委托诉讼代理人廖枝文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琴向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认债权编号66的债权数额，对编号为16130241082的商品房买卖合同认可；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年6月15日收到了被告的回函，回函中认为横峰县蓝丰建材商贸有限公司编号为16130241082商品房买卖没有预售许可证、没有购房款的付款凭证和收据、商品房买卖合同无效，被告对原告申报债权的数额不予确认。原告不服，原告认为2016年11月15日原告张琴与横峰县蓝丰建材商贸有限公司分别签订的编号为16130241082的商品房买卖合同，原告张琴在合同上签了名，横峰县蓝丰建材商贸有限公司在该合同中盖章，双方签订的商品房买卖合同成立，且合法有效，并不是无效合同。原告将购房款以现金的方式交与横峰县蓝丰建材商贸有限公司股东吴顺发。吴顺发一直未将发票或收据交于原告。但横峰县蓝丰建材商贸有限公司于2017年上半年将合同中的房子交付原告，原告收到房屋钥匙后对房屋进行装修，装修好后于2017年10月份入住至今。吴顺发系横峰县蓝丰建材商贸有限公司的股东，且横峰县蓝丰建材商贸有限公司也将房屋交付给原告使用至今，原告完全有理由相信横峰县蓝丰建材有限公司收到了原告的购房款。被告认为商品房没有预售合同，这不是原告的错，预售合同是横峰县蓝丰建材商贸有限公司办的，其对外可以卖房，原告完全有理由相信其应该有预售许可证。综上，原告认为被告对原告的债权数额不予确认的理由及结果是错误。故原告起诉至法院，请求法院确认债权编号66号的债权数额，对编号为16130241082的商品房买卖合同认可，并承担本案诉讼费。被告蓝丰公司辩称：一、原告没有提供证据证明已支付涉案房屋购房款，公司管理人对其申报的66号债权不予确认，符合法律规定，应予维持。2017年9月30日，被告因严重资不抵债进入破产清算程序。张健向管理人申报债权，债权申报编号66号，债权申报金额即涉案房屋购房款341430元。经管理人和债务人审核，张琴仅提供了《商品房买卖合同》，没有提供已支付涉案房屋购房款的凭证。原告主张购房款341430元以现金方式交付公司股东吴顺发没有事实依据。二、被告从未将涉案房屋交付原告，原告主张涉案房屋已交付与事实严重不符。涉案房屋至今没有完工，原告没有提供交房手续证明被告已交房的事实。原告私自占有涉案房屋并装修入住，属无权、违法占有，该行为不能作为涉案房屋已交付的事实。三、因双方签订的《商品房买卖合同》均未履行完毕，根据《企业破产法》第十八条的规定，管理人对破产受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。本案中，原告至今未支付涉案房屋购房款，涉案房至今未完工，也未交付原告，双方签订的《商品房买卖合同》未履行完毕。故被告有权解除本案《商品房买卖合同》。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼诉请。原告张琴围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.原告身份证明各一份,证明原告的诉讼主体资格;2.被告蓝丰建材商贸有限公司经营执照,证明被告的主体资格;3.商品房买卖合同，商品房买卖合同编号为1613024108，证明合同签订双方为本案的原告与被告廊坊建设商贸有限公司证明原被告双方于2016年11月15日签订了购房合同，合同当中就购买房屋的坐落、价格以及争议解决和违约责任等做了约定，合同是合法有效的;4.用户水费缴纳清单和电费缴纳清单和广播电视网络开户的发票和费用缴纳的费用清单,证明原告已实际入住涉案房屋达两年之久;5.图片截图,证明原告父母在其在里面实际居住，并正常生活;6.横峰县城中片区城中村棚户区改造房屋征收货币补偿协议,证明原告父母位于塔底弄的房屋于2017年8月19日被政府征收拆迁，涉案房屋实际由原告父母居住，该套房屋为他们的唯一住房。被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.被告及破产管理人营业执照复印件，证明被告的诉讼主体资格；2.江西省横峰县人民法院（2017）赣1125破字第1-1号民事裁定书、决定书各一份，证明横峰县人民法院裁定受理被告破产清算一案，并指定上饶市安信永辰会计师事务所有限公司担任被告破产管理人，被告现处于破产程序的事实；3.原告破产债权申报材料复印件一组（含破产债权申报表、破产债权申报须知、债权申报证据清单、债权人地址及联系方式确认书、原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件），证明原告已向破产管理人申请债权，债权申报编号为66号的事实。原告债权申报资料中仅提供了涉案商品房买卖合同和身份证复印件，没有提供已支付涉案房屋购房款的支付凭证等证据的事实；4.破产管理人向原告送达的《回函》一份，证明经破产管理人审核，原告没有提供已支付涉案房屋购房款的支付凭证等证据，对原告所申报的债权不予以确认，并已将债权不予以确认回函送达原告的事实。被告对原告提交的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，涉案购房合同原告至今分文未付购房款，且涉案房屋至今未完工，也未交付原告；对证据4、5的真实性无异议，但对关联性有异议，被告至今未涉案房屋交付给原告使用，原告所占有的房屋是未经被告同意违法占有的，不产生法律意义上的交付效力；对证据6有异议，与被告无关，也与本案无关。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性、关联性、合法性均无异议；对证据3、4证明目的有异议，被告据以主张原告签订的房屋买卖合同是无效的，没有事实和法律依据。经庭审质证，本院认证如下:被告对原告提交的证据1、2、3、4、5的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提交的证据6有异议，因该证据与本案不具有关联性，故该证据的关联性不予确认。原告对被告提交的证据无异议，本院予以确认。经庭审质证、认证及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2016年11月15日，原告张琴与被告蓝丰公司签订合同编号为16130241082的《商品房买卖合同》。合同约定，张琴购买被告开发的位于横峰县南侧“横峰县蓝丰建材商贸”第5幢4层1单元402号住宅，建筑面积为113.81平方米，房屋单价为3000元／平方米，房屋总价款为341430元；付款方式及期限未注明，但约定了买受人逾期付款的违约责任。合同签订后，张琴没有向被告支付购房款，也未办理涉案房屋备案登记手续。2017年上半年，张琴对该房屋进行了装修，并于2017年10月入住至今，交纳了水电费用及广播电视费用。被告蓝丰公司开发的商品房目前有9、12、13、17号楼取得了商品房预售许可证，涉案的5号楼没有取得商品房预售许可证。另查明，经债权人江西缔益建筑工程有限公司、韩明、朱健松、徐建文申请，本院于2017年9月30日作出（2017）赣1125破字第1-1号民事裁定书，裁定受理申请人江西缔益建筑工程有限公司、韩明、朱健松、徐建文对被申请人蓝丰公司的破产清算申请。同日，本院作出（2017）赣1125破字第1-1号决定书，指定上饶市安信永辰会计师事务所有限公司担任被申请人蓝丰公司的破产管理人。被告蓝丰公司已依法进入破产清算程序，现处于破产重整之中。2017年12月14日，原告张琴向被告蓝丰公司破产管理人申报债权，并提交了债权申报资料。债权申报资料包括：破产债权申报表、张琴身份证、商品房买卖合同复印件、债权人地址及联系方式确认书等。债权申报编号为66号，债权申报金额为682860元（包括张健341430元，张琴341430元），即涉案《商品房买卖合同》约定的购房款。2020年6月8日，被告破产管理人向原告张琴送达《回函》，认为商品房买卖合同没有预售许可证，商品房买卖合同无效，没有购房款的付款凭证和收据，对原告张琴申报的66号债权数额不予确认。再查明：2020年7月1日，原告张琴等人向本院起诉被告横峰县蓝丰建材商贸有限公司管理人房屋买卖合同纠纷一案，同年7月7日，原告张琴等人向本院申请撤诉，同日本院裁定准许原告张琴撤诉。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。本案立案案由为商品房买卖合同纠纷，但本案的来源系原告对被告破产管理人出具的《回函》有异议而提起的诉讼，因此本案的案由应为普通破产债权确认纠纷。本案的争议焦点主要有以下两方面：第一，原告张琴申报的66号债权是否应当确认；第二、原告张琴与被告签订的《商品房买卖合同》是否有效。关于张琴申报的66号债权是否应当确认问题。经本院查明，张琴在债权申报过程中，仅提供了涉案《商品房买卖合同》和身份证复印件两份证据材料，并没有提供购买涉案房屋购房款341430元的支付凭证或被告公司开具的收款收据。庭审中，原告自认没有支付购房款341430元，但认为被告公司股东吴顺发拖欠原告借款30万元，因而用房抵债，且吴顺发答应将款项交入公司，同时取走了原告的债权凭证（借条），即原告支付了房屋的兑价，双方合同义务已履行完毕。本院认为，涉案《商品房买卖合同》并未载明将该房屋作价抵消被告股东吴顺发所欠原告借款，而是在合同中约定了付款方式和逾期付款的违约责任。原告作为买受人，应当按照合同约定向被告支付购房款。原告认为被告公司以房抵债，未能提供充分证据。被告在涉案《商品房买卖合同》上加盖公章，仅能证明被告将涉案房屋以341430元价格出售给原告，不能证明被告同意将公司资产用以抵偿吴顺发与原告之间的个人债务。因此，被告破产管理人对原告申报的66号债权不予确认，与事实相符，且符合法律规定，本院应当予以支持。关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否有效问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案诉争的《商品房买卖合同》涉及被告开发的第4幢1单元402号的房产，该5号楼至今没有办理商品房预售许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反了法律、行政法规的强制性规定，合同无效。故该《商品房买卖合同》应认定为无效。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、对原告张琴提交的债权编号66的债权数额不予确认；二、原告张琴与被告横峰县蓝丰建材商贸有限公司签订的编号为16130241082的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由原告张琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西上饶市中级人民法院。审判员  甘为华二〇二〇年九月二十一日书记员  项 方法律附页：1．《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请手里钱成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当时，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。2．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。4．《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。当事人之间在破产申请受理前订立有仲裁条款或仲裁协议的，应当向选定的仲裁机构申请确认债权债务关系。5．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解。调解不成的，应当及时判决。