广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初937号原告（反诉被告）：梅州大百汇品牌产业园有限公司，统一社会信用代码914********493355X，住所梅州市梅江区芹洋半岛恒大御景半岛营销中心。法定代表人：欧晓东,该公司总经理。委托诉讼代理人：朱灵谱，该公司员工。被告（反诉原告）：陈志辉，男，汉族，1970年6月11日出生，公民身份证号441************219，现住梅州市梅江区五洲城汽车客运有限公司综合大楼****。委托诉讼代理人：黄婷，广东点津律师事务所律师。原告（反诉被告）梅州大百汇品牌产业园有限公司（以下简称“大百汇公司”）与被告（反诉原告）陈志辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。大百汇公司的委托诉讼代理人朱灵谱、陈志辉的委托诉讼代理人黄婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大百汇公司向本院提出诉讼请求如下：1.判令陈志辉立即向大百汇公司偿还第二期房款287,791元、第三期房款359,739元；2.判令陈志辉以第二期房款287,791元为本金，按日万分之一标准计算向大百汇公司支付违约金9468.32元（自2019年5月17日起至实际清偿之日止）；以第三期房款359,739元为本金，按日万分之一标准计算向大百汇公司支付违约金5216.22元（自2019年11月17日起至实际清偿之日止）；3.由陈志辉承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月18日，大百汇公司与陈志辉签订《商品房买卖合同（预售）》，陈志辉购买大百汇公司开发的梅州市梅江区芹洋半岛百汇·嘉印一期商铺xx商铺，房屋总价款为人民币1,438,957元，付款方式为2018年11月18日前支付首期房款431,687元、2019年5月17日前支付287,791元、2019年11月17日前支付359,739元、2020年5月17日前支付287,791元、2020年11月17日支付71,949元。合同第八条约定买受人未按约定时间付款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，陈志辉未按合同约定支付房款，至今拖欠大百汇公司第二期房款287,791元、第三期房款359,739元。陈志辉拖欠购房款的行为，严重违反了合同约定，应依约承担违约责任。为此，大百汇公司遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。陈志辉辩称：1.大百汇公司私自将涉案商铺出租给案外人杨钧使用，损害了陈志辉的合法权益及对涉案商铺的信赖利益，其行为己构成根本性违约，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除，陈志辉无需向大百汇公司偿还第二期、第三期房款合计647,530元。陈志辉于2018年11月18日与大百汇公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈志辉向大百汇公司购买位于梅州市梅江区芹洋半岛的百汇嘉印一期商铺xx号商铺即xx幢xx号商铺。签订合同后陈志辉按约向大百汇公司支付了购房款431,687元。大百汇公司于2018年12月5日私自与案外人签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺出租给案外人，租赁期限为5年，现涉案店铺仍由案外人经营使用。大百汇公司的行为已构成根本违约，双方之间的合同应予解除。2.大百汇公司在陈志辉不知情的情况下将店铺出租给案外人，其行为违背了诚实信用原则，损害了购买人的合法权益和信赖利益。大百汇公司先行违约，无权主张陈志辉承担违约责任。即便陈志辉存在违约行为，但大百汇公司已占有使用被告的资金431,687元长达一年多，且通过出租涉案商铺获得租金，大百汇公司不仅不存在损失，还因其违约行为获利。综上，请求法院驳回大百汇公司的全部诉讼请求。被告陈志辉向本院提出反诉请求如下:1.判令解除反诉原告与反诉被告于2018年11月18日签订的合同编号为20181*****824的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令反诉被告立即向反诉原告退还房款431,687元并赔偿反诉原告利息损失31,728.99元（以431,687元为基数，自2018年11月18日起暂计算至2020年5月18日，按年利率4.9%计付，431,687元×4.9%/年×18个月），2020年5月19日起至全部款项退还之日止的利息另计；3.判令反诉被告协助反诉原告办理涂销梅州市梅江区芹洋半岛百汇·嘉印一期SC10商铺37号商铺的商品房预售合同登记备案手续；4.本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2018年11月18日签订《商品房买卖合同（预售）》后，反诉原告按约向反诉被告付了第一期房款431,687元，反诉被告办理了涉案商铺的商品房预售合同登记备案手续。2018年12月5日，反诉被告在反诉原告不知情的情况下，私自将涉案商铺出租给案外人使用，现涉案店铺仍由案外人经营使用。反诉被告的行为损害了反诉原告的合法权益及对涉案商铺的信赖利益，其行为已构成严重违约，致使反诉原告的合同目的已无法实现。根据《合同法》的相关规定，反诉原告有权解除《商品房买卖合同（预售）》，要求反诉被告退还房款431,687元并赔偿利息损失31,728.99元。大百汇公司辩称：1.大百汇公司将涉案商铺出租时有将相关情况告知反诉原告，只是无法提供相关书面材料。商品房买卖合同的签订以及网签备案，并不发生不动产所有权转移的效力，反诉原告享有的只是债权，可以要求反诉被告按照合同约定交付房屋。反诉被告因自建原始取得涉案店铺的所有权，并申请了不动产权初始登记。梅州市自然资源局于2019年4月19日出具了核对通知书，确认反诉被告取得涉案店铺的不动产权，反诉被告在将涉案商铺交付给反诉原告前，对涉案店铺享有占有使用收益的权利。2.反诉被告能按照购房合同约定向反诉原告交付涉案商铺，不存在合同目的无法实现的情形。反诉被告与案外人签订的房屋租赁合同明确约定承租人不享有优先购买权，因此涉案商铺的出租不影响反诉被告按合同约定交付商铺，达到购房合同约定的交付条件后，若反诉原告愿意由现在的承租人继续租赁商铺，可以由反诉原告与承租人签订租赁合同，相应的租赁受益由反诉原告享受，若反诉原告不愿意，反诉被告可以在需要交付商铺前与现在的承租人解约，并按照购房合同约定将涉案商铺交付给反诉原告。综上，反诉被告不同意解除商品房买卖合同。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：大百汇公司是经营房地产开发和销售的有限责任公司，百汇嘉印一期A地块11#楼13#楼商业（百汇嘉应一期SC10商铺）项目由其公司开发，该项目于2018年10月31日取得商品房预售许可证（编号2018122）。2018年11月18日，大百汇公司与陈志辉签订《商品房买卖合同（预售）》（编号20181*****824）一份，约定陈志辉向大百汇公司购买位于梅州市梅江区芹洋半岛百汇嘉印一期商铺xx号商铺，建筑面积为84.69平方米，价款为1,438,957元；付款方式为分期付款：其中2018年11月18日支付首期款431,687元、2019年5月17日支付287,791元、2019年11月17日支付359,739元、2020年5月17日支付287,791元、2020年11月17日支付71,949元；逾期付款违约责任为逾期在180日之内，按日计算逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过180日出卖人有权解除合同并要求支付违约金；交付时间为2021年6月30日等相关权利义务内容。双方签订的合同依法办理了合同备案，签订合同后，陈志辉向大百汇公司支付了首期款431,687元，之后未向大百汇公司支付剩余房款，大百汇公司亦未将涉案店铺交付给陈志辉。因陈志辉未按约支付房款，大百汇公司于2019年8月15日向陈志辉发出《催款通知书》，向陈志辉催收第二期购房款。催收未果，大百汇公司遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，陈志辉到庭作如上答辩。另查明，百汇嘉应一期A地块11#楼于2018年11月29日取得竣工验收备案表。2018年12月5日，大百汇公司作为出租人与案外人杨钧签订了《房屋租赁合同》一份，约定大百汇公司将坐落在梅州市梅江区芹洋半岛恒大御景半岛A地块11#底商铺（编号为35号、36号、37号）出租给杨钧经营整体家装使用，面积为216.38平方米，租赁期限为5年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止等权利义务内容。2020年6月1日，陈志辉委托广东省梅州市嘉应公证处作证据保全公证，公证员到梅州市梅江区芹洋半岛百汇嘉应一期商铺xx商铺对外观现场状况进行拍录，并制作了照片四张、光盘一张。照片和光盘显示梅州市梅江区芹洋半岛百汇嘉应一期商铺xx商铺现为致美装饰设计经营使用。大百汇公司当庭确认梅州市梅江区芹洋半岛恒大御景半岛A地块11#xx号商铺与涉案店铺属同一商铺。陈志辉认为大百汇在将涉案店铺出售给其后又将店铺擅自出租的行为已构成根本违约，遂向法院提起反诉，提出上述反诉请求，大百汇公司则到庭作如上答辩。以上事实，有经双方质证的《商品房买卖合同（预售）》《竣工验收备案表》《公证书》等证据及当事人陈述为据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。大百汇公司与陈志辉签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否符合法定解除条件。陈志辉在2018年11月18日与大百汇公司签订《商品房买卖合同（预售）》向大百汇公司购买位于梅州市梅江区芹洋半岛百汇嘉印一期商铺xx号商铺，并在同日向大百汇公司支付了首期购房款431,687元，该事实有双方签订的商品房买卖合同及大百汇公司出具的收据为证，且双方当事人对此均无异议。大百汇公司在2018年12月5日将涉案店铺出租给案外人经营的事实，有陈志辉提交的租赁合同为据，且大百汇公司亦认可租赁合同中出租的商铺包含了涉案商铺。大百汇公司主张继续履行合同，要求陈志辉支付第二、三期购房款，陈志辉则主张解除合同，要求大百汇公司返还已付房款并支付违约金。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案店铺属毛坯期楼预售，并非现房带租出售。陈志辉在签订合同后已按约向大百汇公司支付了第一期购房款。大百汇公司在签订合同后将涉案店铺出租给案外人用于经营，现店铺由案外人进行经营使用而陈志辉提起反诉主张解除合同，可见陈志辉对此行为并不接受。大百汇公司主张其出租行为取得陈志辉的同意，但未提供证据证实，且陈志辉对此不予认可，大百汇公司的该主张依据不足，本院不予采纳。大百汇公司在双方合同关系未解除的情况下将店铺出租导致标的物状态改变，其行为损害了买受人的权益，已构成违约，现陈志辉要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈志辉要求大百汇公司退还已付购房款431,687元，符合法律规定，本院予以支持。大百汇公司主张继续履行合同要求陈志辉支付第二、三期购房款及逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。因双方的合同依法解除，陈志辉要求大百汇公司协助办理涉案商铺的商品房预售合同登记备案涂销手续，符合法律规定，本院予以支持。对于陈志辉主张的违约金问题。虽然大百汇公司存在违约行为，但根据陈志辉与大百汇公司签订的商品房买卖合同的约定，陈志辉应在2019年5月、11月支付第二、三期购房款，庭审中陈志辉亦表示其是在2020年1月才知悉涉案店铺由大百汇公司出租给案外人使用的事实。陈志辉在尚未知悉大百汇公司存在违约行为的情况下，未按约向大百汇公司支付购房款，其本身亦有违约行为。因此，本案中双方均有违约行为，对解除合同造成双方的损失由各自承担。综上，对陈志辉主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除本诉原告梅州大百汇品牌产业园有限公司与本诉被告陈志辉于2018年11月18日签订的合同编号为20181*****824的《商品房买卖合同（预售）》；二、反诉被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应在本判决生效之日起十日内退还431,687元给反诉原告陈志辉；三、反诉被告梅州大百汇品牌产业园有限公司应在本判决生效之日起十日内协助反诉原告陈志辉办理梅州市梅江区芹洋半岛百汇•嘉印一期商铺xx号商铺的商品房预售合同备案登记的涂销手续；四、驳回本诉原告梅州大百汇品牌产业园有限公司的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告陈志辉的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本诉案件受理费10,422.14元（大百汇公司已预交），由本诉原告梅州大百汇品牌产业园有限公司负担；反诉案件受理费8875.31元（陈志辉已预交），由反诉被告梅州大百汇品牌产业园有限公司负担8268元，由反诉原告陈志辉负担607.31元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  余梅芬审 判 员  宋嘉奕人民陪审员  何志惠二〇二〇年九月二十五日书 记 员  吴尽娜