广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1284民初3559号原告：中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行，住所：肇庆高新区政德街肇庆市兆强电机科技实业有限公司生活楼**。统一社会信用代码：914************594。法定代表人：杨治泉，系该行行长。委托诉讼代理人：何红桦、陈啟彪，均为该公司员工。被告：温灼堂，男，汉族，1984年5月25日出生，住广东省五华县**********。公民身份号码：441************752。被告：黄秀双，女，汉族，1985年9月5日出生，住广东省五华县******蝉鸣。公民身份号码：440************48X。被告：肇庆锦信房地产有限公司。住所：肇庆市大旺区香江豪庭一南苑****。统一社会信用代码：914********4878441。法定代表人：魏政，系该公司总经理。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行（下称工行高新支行）诉被告温灼堂、黄秀双、肇庆锦信房地产有限公司（下称锦信公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何红桦，被告锦信公司的委托诉讼代理人冯松斌到庭参加了诉讼，被告温灼堂、黄秀双经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行高新支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告温灼堂、黄秀双、肇庆锦信房地产有限公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A:[住房贷]字[肇庆分]行[高新区]支行[2016]年[546]号）。2.判令被告温灼堂、黄秀双向原告偿还人民币借款本息合计536241.74元,其中本金527826.74元,利息8415元(利息截止至2020年5月20日,此后利息〖包括罚息、复利,下同〗按中国人民银行相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日另计)。3.判决原告对被告温灼堂、黄秀双提供的作为借款抵押物位于肇庆高新区农场路6号锦信·华苑二期8号楼2梯1901房（不动产登记证明:粤（2017）肇庆大旺不动产证明第0000189号）的房地产享有优先受偿权。4.判令被告肇庆锦信房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任。5.判令被告承担本案诉讼费4581元及财产保全费3220元。事实和理由：2016年9月28日,被告温灼堂、黄秀双、肇庆锦信房地产有限公司与我行签订《个人购房借款/担保合同》（编号A:[住房贷]字[肇庆分]行[高新区]支行[2016]年[546]号）,被告温灼堂、黄秀双向我行借款人民币57万元,借款用于购买肇庆高新区农场路6号锦信·华苑二期8号楼2梯1901房的房地产，借款期限25年（自2016年9月28日至2041年9月28日止）,合同约定从放款日次月起按月等额本息还款;借款由被告温灼堂、黄秀双提供位于肇庆高新区农场路6号锦信·华苑二期8号楼2梯1901房（房屋建筑面积127.09平方米）的房地产为上述借款设定抵押,并到房地产管理部门办理抵押登记(不动产登记证明:粤（2017）肇庆大旺不动产证明第0000189号）,借款同时由肇庆锦信房地产有限公司提供连带责任保证担保。我行根据《个人购房借款/担保合同》的约定于2016年9月28日向被告温灼堂、黄秀双发放了一笔人民币贷款57万元,但被告未按《个人购房借款/担保合同》约定履行还款义务;截至2020年5月20日,借款当前连续逾期4期,累计逾期9期,共积欠借款本息536241.74元,包括本金527826.74元（其中未到期本金523275.49元，逾期本金4551.25元),利息8415元;虽经我行多次向借款人催收均无结果,被告的行为已构成违约,严重损害了我行的合法权益,依据《个人购房借款/担保合同》第二部分第十四条及其他条款的约定和国家有关法规规定,依法提起诉讼,请法院支持原告的诉讼请求。被告锦信公司辩称，1、不同意原告的诉请1。原告在起诉状中陈述截止2020年5月20日，借款当前逾期四期，累计逾期九期，但是原告与被告温灼堂、黄秀双约定的贷款期限是25年，共计300期还款，该俩被告仅存在4期未还，即使存在违约行为，也未达到无法实现合同目的的条件。且答辩人也是具有偿付能力的，也曾经为该俩被告偿还了5期的还款，所以答辩人认为案涉的个人购房借款担保合同不应解除。2、答辩人对原告诉请的俩被告温灼堂、黄秀双偿还借款本息为536241.74元不予认可，也不应承担连带赔偿责任。原告提供的证据是单方面提出的，计算利息和逾期利息也是没有法律依据的，另外在担保责任方面的约定，当债务人不履行债务时，保证人按照履行债务或承担责任的，保证人才按照约定履行债务或承担责任。在本案中，也没有证据证明被告温灼堂、黄秀双没有偿还能力。3、原告的诉请3、4是自相矛盾的。4、原告诉请对案涉房屋享有优先受偿权没有法律依据，原告没有优先受偿权。原告提供的证据证明案涉房屋是预告登记，没有实际抵押登记。被告温灼堂、黄秀双未到庭发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月30日，被告温灼堂、黄秀双因购买位于肇庆市高新区锦信华苑二期8号楼2梯1901房需要，向原告提交《中国工商银行个人住房贷款申请表》，银行填写部分建议贷款年利率为4.9%。2016年9月28日，原告工行高新支行与被告温灼堂、黄秀双签署合同编号A为住房贷字肇庆分行高新区支行[2016]年[546]号的《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告温灼堂、黄秀双因购买位于肇庆市高新区锦信华苑二期8号楼2梯1901房需要，向原告工行高新支行贷款570000元，贷款期限为25年。第四条第1点，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。第2点，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次货两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。第五条第3点，借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名：肇庆锦信房地产有限公司，账号：20170238********386，开户行：工行。贷款利息自实际放款日起计算。第六条第1点，经协商一致，借款人按月等额本息还款法（按月计息）；借款人自愿选择每月10日为还款日；借款人应从贷款发放的次月开始还款。第九条第1点，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。第3点，贷款利率按第四条的约定进行调整，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。第十条，保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的（A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书），保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第十三条第2点，按合同约定由任何一方发给其他方的任何通知均以书面方式，相关通知及法律文书均送至本合同所列的各方通讯地址（电子邮箱）。借款由被告温灼堂、黄秀双提供位于肇庆高新区农场路6号锦信·华苑二期8号楼2梯1901房（房屋建筑面积127.17平方米）的房地产为上述借款设定抵押。第十四条第1点，发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……第2点，借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。第十五条，本合同如设计二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。第十七条，贷款人为实现本合同项下债权及担保权力而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。第二十六条，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第三十条第2点，贷款人宣布贷款提前到期的或贷款利率依据第四条约定进行调整而导致利息增加的，担保人同意仍继续按照约定履行担保责任。合同贷款人处有原告的公章和授权代理人签字，借款人处有被告温灼堂、黄秀双的签名和指模，保证人处有被告锦信公司和授权代理人的盖章，抵押人处有被告温灼堂、黄秀双的签名和指模。同日，原告向被告温灼堂、黄秀双指定的被告锦信公司的银行账户转账支付个人一手住房购置贷款570000元。另查明，2017年1月9日，原告申请对案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，《不动产登记证明》编号为粤（2017）肇庆大旺不动产证明第0000189号，义务人是温灼堂、黄秀双，权利人是原告。根据原告提交的银行系统截图显示，截止至2020年5月21日，被告温灼堂共欠原告贷款余额527826.74元，利息合计8415元，欠原告本息合计536241.74元。被告温灼堂和黄秀双是夫妻关系。庭审中，原告自述有通过电话、邮寄信函及上门等方式催收欠款。再查明，2020年8月20日，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2020）粤1284民初3559号之一《民事裁定书》，裁定：冻结被告温灼堂、黄秀双、锦信公司银行账户内存款人民币540000元，如冻结存款余额不足，对被申请人相应价值的财产予以查封。本院认为:原告工行高新支行与被告温灼堂、黄秀双、锦信公司签订《个人购房借款/担保合同》，是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告温灼堂、黄秀双因购买房屋缺乏资金与原告工行高新支行签订《个人购房借款/担保合同》，向原告借款570000元，原告按约定向被告温灼堂、黄秀双提供了借款，被告温灼堂、黄秀双应按约定时间履行归还借款本息的义务。原告现主张被告温灼堂、黄秀双自2020年2月起没有按约定的方式偿还借款本息，构成违约，应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，本案中的被告温灼堂、黄秀双至原告起诉之日止已连续拖欠多期款项没有支付，其行为致使原告不能实现合同目的，已构成根本违约。依照双方签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告温灼堂、黄秀双立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，解除案涉合同等。因此，原告要求解除与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》｛编号A:[住房贷]字[肇庆分]行[高新区]支行[2016]年[546]号｝，符合法律规定和合同约定，理据充分，本院对原告的上述诉求予以支持。合同解除后，被告温灼堂、黄秀双应向原告清偿全部借款本金余额527826.74元及利息（截止至2020年5月21日的利息为8415元，此后的利息、罚息、复利按中国人民银行的相关规定和《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本息还清之日止）。对原告主张的对被告温灼堂、黄秀双提供的担保物（位于肇庆市高新区锦信华苑****楼****），享有优先受偿权的诉讼请求。因原告并未举证证明双方就案涉房屋办理了抵押登记。虽然案涉房屋办理了抵押预告登记手续，但抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，能否最终成为现实的物权尚存在不确定性，在原告未能举证证明就案涉房屋取得房屋他项权证的情况下，原告主张对被告温灼堂、黄秀双提供担保物享有优先受偿权的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。被告锦信公司在《个人购房借款/担保合同》中明确约定同意对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，且原告起诉时尚在保证期间内，原告主张被告锦信公司对上述债务承担连带清偿责任，依法有据，本院予以支持。经本院释明，对于被告锦信公司认为“如因本案所涉债务导致锦信公司实际承担连带保证责任的，应当在判决主文中列明锦信公司享有向债务人追偿的权利，避免重复诉讼造成各方的损失”的意见，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，本院予以支持。被告锦信公司承担连带保证责任后，有权向被告温灼堂、黄秀双追偿。被告温灼堂、黄秀双经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条、第四十二条以及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行与被告温灼堂、黄秀双、肇庆锦信房地产有限公司于2016年9月28日签订的《个人购房借款/担保合同》｛编号A:[住房贷]字[肇庆分]行[高新区]支行[2016]年[546]号｝；二、被告温灼堂、黄秀双应于本判决生效之日起十日内，按《个人购房借款/担保合同》约定偿还借款本金527826.74元及相应利息、罚息及利息复利[暂计至2050年5月21日止，利息合计8415元，之后的利息、罚息及利息复利按照《个人购房借款/担保合同》的约定计算到本息还清之日止]给原告中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行；三、被告肇庆锦信房地产有限公司对被告温灼堂、黄秀双前述第二判项的债务承担连带清偿责任。被告肇庆锦信房地产有限公司承担连带保证责任后，有权向被告温灼堂、黄秀双追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4581元，财产保全费3220元，合计7801元，由被告温灼堂、黄秀双、肇庆锦信房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 梁育锦二〇二〇年九月三十日法官助理 彭敏玲书 记 员 徐梓文