山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1082民初1270号 原告：陈秀玲，女，1943年7月5日出生，汉族，居民，住荣成市. 委托诉讼代理人：慕金凤，系原告外孙女。 被告：王云国，男，1952年8月15日出生，汉族，居民，住荣成市。 被告：王秀丽，女，1951年11月7日出生，汉族，居民，住荣成市。 二被告共同委托诉讼代理人：褚晓燕，山东健华律师事务所律师。 第三人：汤永洪，男，1965年3月17日出生，汉族，居民，住荣成市。 第三人：汤江红，女，1967年6月24日出生，汉族，居民，住荣成市。 第三人：王永强，男，1969年1月31日出生，汉族，居民，住荣成市。 原告陈秀玲与被告王云国农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原告陈秀玲、被告王云国到庭参加诉讼。后，依法追加王秀丽作为被告、汤永洪、王永强、汤江红作为第三人参加诉讼。第二次庭审原告陈秀玲及其委托诉讼代理人慕金凤，被告王云国、王秀丽及其委托诉讼代理人褚晓燕，第三人汤永洪、王永强、汤江红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈秀玲向本院提出诉讼请求：1.请求确认王昭芸与王云国签订的房屋买卖合同无效，返还拆迁补偿利益；2.请求诉讼费用由被告王云国承担。事实和理由：1976年，陈秀玲带三个子女（汤永红、汤江红、王永强）与王昭芸结婚。1997年经法院判决离婚，离婚财产中涉及二人的共同财产位于间及倒平房三间中的正房一间及倒平房一间归陈秀玲所有。2000年，王昭芸在未征得陈秀玲同意的情况下，私自与王云国（系王昭芸之妹父）签订了上述六间房屋的买卖合同，以偿还离婚前债务的名义将上述六间房屋卖给了王云国。2019年尹格庄村进行旧村改造，王云国以上述六间房屋与村委签订了拆迁补偿协议，拆迁补偿利益全部归王云国所有，至此陈秀玲才得知王昭芸私自将陈秀玲所有的房屋卖给王云国的事实。陈秀玲认为，王昭芸以偿还离婚前债务的名义将属于陈秀玲的财产与王云国签订买卖协议，明显侵犯了陈秀玲的财产所有权，属无效合同。关于王昭芸在合同中所述的债务问题，王昭芸与陈秀玲离婚时也并未提及，明显属编造事实理由与王云国恶意串通侵害陈秀玲利益。请求法院查明事实后依法支持原告诉请。 王云国、陈秀玲辩称，我们系夫妻关系，王秀丽是王昭芸的妹妹，原告97年离婚了，三间房子没有拿出去分配，王昭芸无法生活了，没钱就卖房子，当时把尹格庄六间房子卖给了王云国，汤家庄三间房子给原告，汤家庄的三间房子是他们夫妻共同财产。在1997年王昭芸离婚独居患病之后一直是由我们夫妻给予生活上的帮助及经济上的支持，王昭芸在2000年8月22日以买卖的形式将诉争房产以及另外的王永强名义三间房屋都全部卖给了王云国，2000年10月20日王昭芸为防止以后出现其他情况，为了保护王秀丽夫妻的利益，特别书写了自书遗嘱，注明将上述房产遗留给王秀丽，涉案房屋买主与遗嘱的继承人均为王云国与王秀丽夫妻，这一事实也经当时荣成市斥山街道尹格庄村村委会的认可，在该村拆迁的时候通知王秀丽参与该房的拆迁协议的签订，综上被告王云国、王秀丽有权继承王昭芸的房产，对于被原告所提涉案房产中一间正房和厢房，被告认可，将一间正房、一间厢房作价支付给原告。 第三人汤永洪、王永强、汤江红均述称，要求六间正房、六间平房统一均摊，平均计算。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交证据如下，一、买卖协议一份，拟证明王昭芸于2000年8月22日将房屋卖与王云国，正房六间、西厢二间、倒平房六间计价人民币壹万元整，当交不欠。二、王昭芸于2000年8月20日出具的证明一份，拟证明王昭芸婚前尚有四千元的借款没有处理，离婚时原本汤家庄还有三间房屋没有参加财产分配，因此买房时一并把陈秀玲一间正房、一间平房一起卖掉，此事与买主无关。三、尹格庄村旧村改造有关规定调整文件一份，拟证明王秀丽与村委签订协议，新楼折算价2600元/平方米，东边户单价按同层加80元/平方米，西边户单价按同层60元/平方米，新楼与旧楼置换后，若新楼面积大于旧宅面积，新楼超出10平方米以下按2600元/平方米，超出10平方米以上按照3680元/平方米补交房款给甲方（各楼层价格同置换楼层标准折算）。四、荣成市斥山街道办事处尹格庄村村委会证明一份，拟证明王昭芸位于1区48号平房，面积为77.233平方米，西间正房为12.614平方米，院子为5.76平方米，平房6.89平方米，小计为25.264平方米，东间正房为10.948平方米，院子为5平方米，平房为5.98平方米，小计为21.928平方米，中间正房为14.994平方米，院子为6.857平方米，平房为8.19平方米，合计为30.041平方米。五、王昭芸于2000年10月20日自书遗嘱一份，拟证明王昭芸将正房六间、倒平房八间全部给小妹张家村王秀丽以抵押盖平房时四千元借款和小儿子结婚时借款两千元以及多次住院费医药费等全部费用。原告质证称，协议及证明上的人员与被告有亲戚关系，不认可，村委证明及遗嘱都没有核实过，不知道真假。第三人质证意见同原告质证意见，写遗嘱的时候我们都不在场，对遗嘱都不认可。 本院经审理认定事实如下：1976年陈秀玲携带儿子一女（本案第三人汤永洪、王永强、汤江红）与王昭芸登记结婚，后于1997年6月23日陈秀玲、王昭芸经法院判决离婚，陈秀玲分得王昭芸名下位于荣成的正房及倒平房西一间。1区48号房屋为正房三间、倒平房三间及院子，面积为77.233平方米，正房总面积为38.556平方米，平房总面积为21.06平方米，院子总面积为17.617平方米，其中西间正房为12.614平方米，平房为6.89平方米。2000年8月王昭芸将房屋卖与王云国，正房六间、西厢二间、倒平房六间计价人民币壹万元整，当交不欠。尹格庄村旧村改造文件规定，新楼折算价2600元/平方米，东边户单价按同层加80元/平方米，西边户单价按同层60元/平方米，新楼与旧楼置换后，若新楼面积大于旧宅面积，新楼超出10平方米以下按2600元/平方米，超出10平方米以上按照3680元/平方米补交房款给甲方（各楼层价格同置换楼层标准折算）。 本院认为，农村房屋处分行为必然涉及宅基地处分行为，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相连，宅基地使用权人处分房屋所有权的同时必然处分了宅基地使用权，所以该处分行为原则上应受到严格限制。王昭芸将自己所有的应属本村集体经济组织成员才可享有的宅基地使用权上的房屋卖与集体经济组织成员之外的王云国，违反我国法律的禁止性规定，双方间的买卖协议应为无效合同。王秀玲提供的遗嘱拟证明王昭芸将涉案房屋给王秀玲，该种法律关系为遗嘱继承纠纷，与本案并非同一种法律关系，对于遗嘱的效力，在本案中不予认定。王昭芸处分的房屋中有正房一间、平房一间合计面积19.504平方米是经生效判决确认为陈秀玲所有的部分，生效判决中未对院子权属进行划分，经村委会证明确认院子总面积为17.617平方米，从公平原则出发，按各自分得正房、平房面积的比例分配院子的面积为宜，即陈秀玲分得院子面积5.764平方米。王昭芸处分的房屋中包含无权处分的陈秀玲的房屋面积为25.27平方米。现涉案房屋已经拆迁，综合考虑拆迁情况、市场经济状况，参照拆迁安置价格3680元计算拆迁利益为宜。王云国、王秀丽应返还原告陈秀玲拆迁利益92993.60元（3680元/平方米×25.27平方米）。原告就其主张的拆迁利益标准、所有面积大小均未提供证据证明，相应主张不予支持。第三人主张六间正房统一均摊，无法律依据，不予支持。 综上所述，原告部分诉讼请求合理合法，予以支持，部分诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、王昭芸与被告王云国签订的农村房屋买卖合同无效，被告王云国、王秀丽于判决生效后十日内返还陈秀玲拆迁利益92993.60元。 二、驳回原告陈秀玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3965元，系减半收取，由被告王云国负担1062元，原告陈秀玲负担2903元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙爱平 二〇二〇年九月三十日 书记员  于大洋