重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0109民初5967号原告：程怡，女，汉族，1973年9月6日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：彭金，重庆渝敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐绍岚，重庆渝敏律师事务所实习律师。被告：重庆融创鑫逸房地产开发有限公司，住所地重庆市北北碚区冯时行路**大学科技园**，统一社会信用代码915001090801563544。法定代表人：陶坤宏,该公司总经理。委托诉讼代理人：周芳维，女，该公司员工。原告程怡诉被告重庆融创鑫逸房地产开发有限公司（以下简称为融创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程怡的委托诉讼代理人彭金、徐绍岚，被告融创公司的委托诉讼代理人周芳维到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程怡向本院提出如下诉讼请求：1.判令变更原、被告签署的《重庆市商品房买卖合同》中双方关于商品房总价款；2.判令被告返还案涉商品房负一层的购房款439876.88元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为判令变更原、被告签署的《重庆市商品房买卖合同》的商品总价款为1910123.12元。事实与理由：2019年5月29日，原、被告签署了《重庆市商品房买卖合同》，被告将其开发的位于重庆市北碚区××号×号楼×-×商品房出售给原告，房款合计2350000元，甲方应在2020年6月30日前将案涉房屋交付给乙方，合同签订后，原告依约定分两次支付了全部购房款。2020年6月6日-7日，原告在参与被告组织的预验房活动，发现该项目存在重大问题。经查，案涉房屋地下负一层实际规划为戊类储藏室，根据《建筑设计防火规范GB50016-2014》3.13的规定，只能用于堆放砖块、玻璃、陶瓷等不能燃烧物品，无法加以利用，更不可用于居住，显然不能达到原、被告签订合同时预想的合同目的。被告在合同及其附件中均隐瞒了负一层为戊类储藏室这一影响合同基础的关键事实，该事实已经严重影响到原告购买房屋后的正常使用。被告在销售过程中各种产品说明书（户型图、样板间、宣传册）并未明示该负一层用途为戊类储藏室，并且开发商在“房天下”播视频提到：负一层可以改为KTV，影音室。以上信息均向购房者传达的是该负一层具有与其他楼层相同的使用功能。被告故意隐瞒事实，欺骗消费者，其行为已经构成欺诈。而原告作为购房者，基于被告的欺诈行为，对案涉房屋基本信息这一合同基础产生认识错误，进而签订了案涉合同。显然已经构成法律规定的重大误解，原告有权请求法院对案涉合同的房屋总价款予以变更，被告应当退还原告购房款439876.88元（负一层面积46.67平方米×9425.26元/平方米）。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告融创公司辩称，1.被告在销售过程中并未承诺案涉房屋负一层具有与其他楼层相同的“居住”功能，故不存在法律意义上的“重大误解”、“欺诈”等。2.原告要求变更案涉房屋总价款无任何事实与法律依据。本院经审理后认定事实如下：2019年5月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市北碚区××号×号楼×-×的预售商品房，建筑面积249.33平方米，套内建筑面积为234.27平方米，本商品房所在楼层名义层为第负1、1、2、3层，用途为成套住宅。房屋总成交价为2350000元，建筑面积单价为9425.26元/平方米，套内建筑面积单价为10031.16元/平方米。合同约定交房时间为2020年6月30日前。该合同附件五《补充协议》第二十一条第5款：甲方与乙方的权利义务及责任均以本商品房买卖合同及补充协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等以及任一方私自录音的资料等均不作为甲乙双方权利义务确定的依据。甲方通过前述方式对商品房所在项目的公共配套、商业、会所、学校、幼儿园等具体业态、经营方、经营模式、开业时间等的介绍，仅为甲方的概况介绍，不作为甲方销售承诺，也不作为甲方交付商品房的条件或标准。合同签订后，原告按照合同约定金额支付了购房款。案涉房屋所在项目已经过竣工验收备案。对于争议的事实，双方分别举证、质证如下：原告举示了：1.负一层平面竣工图，拟证明涉案房屋的负一层空间属于戊类储藏室。2.户型图打印件、样板间VR视频（附文字说明）、样板间负一层拍摄视频，房天下网推介视频（附文字说明），拟证明被告提供的产品说明书、户型图、样板间、宣传册及宣传推介视频中对负一层空间进行违法设计、改建及装修使用。被告存在欺诈、误导原告的行为。对上述证据，被告的质证意见为：证据1负一层平面竣工图的真实性无异议。从该图能看出并非整个负一楼均是戊类储藏室，仅有部分空间属于戊类储藏。证据2中户型图打印件的三性均不予认可，原告举示的户型图非涉案房屋的户型图，该图没有任何被告的标志，与被告对外输出的户型图标准均不一致。被告实际对外输出的户型图中均会明确提示业主：本资料涉及户型仅供参考，不属于交付范围，不同户型的面积尺寸、功能、布局、空间、分割等均有不同，具体以政府部门最终审定的图纸和销售合同为准。对样板间VR视频（附文字说明）三性均不予认可。不确认是否是被告工作人员陈述，该视频中也明确说明负一楼是属于储藏室。对样板间负一层拍摄视频不予认可，鉴于样板房内部装饰已经拆除并销售给他人，现无法核实该视频的内容是否是前期样板房负一楼的装修效果，且样板间的户型与涉案房屋均不一致。对房天下网推介视频（附文字说明）不予认可，无法核实是否是被告公司工作人员陈述，且视频中有提到负一楼不承诺采光，并由业主自行设计改造。同时根据买卖合同约定被告的雇员包括销售人员未经被告书面同意无权对原告擅自作出允诺，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息与商品房买卖合同、补充协议不一致的或者超出商品房买卖合同、补充协议约定的，不构成商品房买合同的内容。原告还举示了两份户型图宣传册，拟证明被告陈述不属实，户型图上面载明的户型图标注的形状与买卖合同上面后附的户型图及之前举示的户型图打印件是一致。被告对两份户型图宣传册不予认可，认为户型图上面显示的是24栋、30栋、36栋的户型，无法确认该户型是被告实际对外宣传的。即便该户型图是被告提供，户型图显示是2019年４月２日和2019年１月10日之前的信息，与原告的购买时间不符。户型图明确提示了本宣传资料提供户型仅供参考，装修、家具、陈设等并非交付标准，不属于交付范围。不同户型的面积尺寸功能布局、门窗、形态位置等均有不同。相同户型因楼栋楼层单元等差别，局部结构面积等不同。具体以政府部门最终审定的图纸和销售合同为准。出卖人可能会不定期对宣传资料进行修改，买卖双方的权利义务以双方签订的商品房合同及补充协议附件书面文件为准。被告举示了如下证据：1.××项目三期别墅基本情况表，拟证明原告购房时知晓地下室无通风井。2.地下停车位使用权转让合同及附图，拟证明原告签字确认的车位附图，被告在销售车位时已将负一楼及车位图纸给原告确认。该附图上显示了戊类储藏。3.商品房预（销）售明码标价基础信息公示牌，拟证明涉案房屋价格经过政府相关部门备案，原告要求变更房屋价款没有任何依据。该公示牌明确涉案房屋备案价格远高于原告方实际签约价格，被告给予了原告方足够的房价款优惠，涉案房屋价款明显低于市场价。4.23号、29号、37号楼的房屋规划图纸，证明被告在销售涉案房屋前已经通过规划设计，并且从该图纸看出并非整个负一楼均属于戊类储藏，仅有部分空间属于戊类储藏。对此，原告的质证意见为：证据1的三性无异议，但证明目的不认可，基本情况表向原告明确提醒了地下室无通风井，但不等同于被告向原告提示了负一层为戊类储藏室的性质及功能。证据2本案无关，且不能达到被告的证明目的，上面并没有戊类储藏室的字样。证据3三性无异议，但对证明目的不认可。该信息公示牌上面公布的价格并不是强制要求被告按此价格对外出售。涉案房屋属于市场流通的商品，价格的浮动取决于市场环境、买卖双方的磋商等因素。证据4的三性认可，但该证据是被告向政府职能部门提供的材料，原告在与被告签订合同时不能掌握该材料。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案主要争议焦点为原告是否有权要求变更合同价款。对此，本院评析如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据新的规定优于旧的规定的法律适用规则，民法总则实施以后，民法通则第五十九条第一款第一项“行为人对行为内容有重大误解的可以请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销”及合同法第五十四条中关于“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、“一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定不再适用，故原告以被告存在欺诈行为导致其基于重大误解签订合同为由要求变更合同价款，没有法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：驳回原告程怡诉讼请求。案件受理费7898.16元，减半收取3949.08元，由原告程怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇二〇年九月二十九日书记员  阙 锐