北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11690号原告：北京龙湖物业服务有限公司，住所北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路**，统一社会信用代码91110113795146184N。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：郭泽明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：黄星辰，男，1991年3月10日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，，住北京市顺义区公民身份号码×××。委托诉讼代理人：田书秀（黄星辰之母），女，1965年4月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，，住北京市顺义区原告北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）与被告黄星辰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖物业公司之委托诉讼代理人郭泽明，被告黄星辰之委托诉讼代理人田书秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告自2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69248．41元；2．被告支付原告自2016年1月26日至2020年9月11日期间的违约金34233．97元；以上共计103482．38元。被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月21日，被告和开发建设单位北京龙湖兴顺置业有限公司签署了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买位于北京市顺义区的房屋，建筑面积315．98平方米。根据《北京市商品房预售合同》及附件“前期物业服务合同”、“临时管理规约”等相关协议的约定，由原告为被告等业主提供物业管理服务工作，物业服务费为3．9元/月/平方米，按年交纳，具体时间为每年12月25日前交纳下一年度的物业管理服务费，逾期未交纳物业服务费的，应当按每日万分之五的标准承担违约金。原告依法依约提供了相应的物业服务工作，但是被告未向原告支付2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69248．41元。期间经原告多次催缴，被告仍不履行合同义务，拒绝支付物业服务费。故原告诉至法院，请求依法判决。被告黄星辰辩称：不同意原告诉讼请求。认可房屋坐落，认可房屋建筑面积，认可物业费计算方式和未缴费期间。我方未与原告签订物业服务合同，被告主体不适格；我方与北京龙湖兴顺置业有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》存在故意欺瞒行为；北京龙湖兴顺置业有限公司与原告签订的前期物业服务协议是霸王合同，应为无效；北京龙湖兴顺置业有限公司与我方就物业服务问题签订的合同存在严重违约行为，原告应负连带责任；北京龙湖兴顺置业有限公司的涉诉房屋的计费方式及物业费收费方式存在霸王条款；原告存在越权管理、管理不当、私自张贴广告等物业服务不达标问题，故我方不同意交纳物业费和违约金。本院经审理认定事实如下：黄星辰系北京市顺义区业主，该房屋建筑面积为315．98平方米。北京龙湖兴顺置业有限公司与龙湖物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由龙湖物业公司对涉诉小区进行物业管理，服务内容包括第三条规定：1．制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案及竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度；2．物业共用部位的日常维修、养护和管理；3．物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；4．公共绿地、景观的养护；5．清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6．协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；7．协助做好安全防范工作；8．消防服务；9．负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案；10．按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；11．发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告；12．制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；13．设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。第五条规定，本合同期限自2014年6月20日起生效，至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。第七条规定，【洋房】收费标准为5．9元/建筑平方米·月。第八条规定，物业服务费首次交纳应不迟于集中交付期当月30日前支付，以后按季度预缴。第二十一条规定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。现黄星辰未交纳2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费69248．41元。庭审中，龙湖物业公司为证明其主张，提交了北京市商品房现房买卖合同、前期物业服务协议、房屋登记表、业主物品领用登记表、物业费催收函及物流信息等证据，用以证明黄星辰应向原告交纳物业服务费，至今欠费的事实。黄星辰认可双方存在物业服务关系，认可是2015年2月25日收房，也认可2016年1月26日至今未交纳物业服务费；对于催收函，黄星辰认可其真实性和关联性。庭审中，黄星辰称涉诉房屋负一层为储物间，地下采光井严重漏水，造成屋内潮湿、发霉，应免收物业费；涉诉房屋前期装修过程中物业公司越权管理，强行要求其更换窗户、种植北海道黄杨，导致被告多支出费用10000元，应由原告承担该项损失；原告对前排加建房屋管理失职，造成涉诉房屋一楼采光受到影响，故物业费每年应减免1000元；其他管理方面的问题应及时纠正，并尽快做好业务会成立有关事项。为此，黄星辰提交了微信聊天截图、事故报备任务列表、照片等证据予以证明。龙湖物业公司对微信聊天截图的真实性不予认可，事故报备任务列表因没有公司公章对其真实性不予认可，照片的真实性认可，但是从照片中看不出地下采光井漏水，也无法体现原告对被告提出过强制性要求，电梯中张贴广告属于原告职权范围内事项，故对照片的关联性不认可。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、前期物业服务协议、房屋登记表、业主物品领用登记表、物业费催收函、物流信息、微信聊天截图、照片、事故报备任务列表及本院的庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为：龙湖物业公司系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而黄星辰作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中，黄星辰称其与北京龙湖兴顺置业有限公司签订的北京市商品房现房买卖合同存在诸多问题，该答辩意见与本案无关，本院不予采信。黄星辰称龙湖物业公司服务存在各种问题，该答辩意见不能成为其不交纳物业服务费的理由，但根据双方提交的证据及本院查明情况，龙湖物业公司在提供物业服务中，确实存在问题，故本院酌定黄星辰应向龙湖物业公司交纳自2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费67894．53元。因黄星辰并非恶意拖欠物业服务费，故对于龙湖物业公司要求黄星辰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议龙湖物业公司今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告黄星辰支付原告北京龙湖物业服务有限公司自2016年1月26日至2020年9月30日期间的物业服务费67894．53元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄星辰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元（已由原告北京龙湖物业服务有限公司预交），由原告北京龙湖物业服务有限公司负担436元，由被告黄星辰负担748元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 胡小静二〇二〇年九月十八日法官助理 韩素爽书 记 员 姚武男