天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5879号原告：上海景瑞物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市北辰区小淀镇津渝公路（205国道）南侧。（统一社会信用代码：9112011367372103XD）负责人：张成海，副总经理。委托诉讼代理人：董芳芳，女，该公司职员。被告：康元辉，男，1970年2月5日出生，汉族，农民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：赵连书（系被告康元辉之妻），1968年12月24日出生，汉族，农民，户籍地天津市宝坻区，现住天津市宝坻区。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司（以下简称景瑞物业）与被告康元辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告景瑞物业的委托诉讼代理人董芳芳及被告康元辉的委托诉讼代理人赵连书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景瑞物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费4138.20元、违约金285元，合计4423.20元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告支付违约金285元的诉讼请求。事实和理由：原告与天津市宝坻区景瑞悦府瑞华园（以下简称瑞华园）的开发建设单位天津天瑞投资发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定业主交费日期为每月5日前，逾期交费的，从逾期之日起按每天应交费用的万分之五交纳违约金。被告系瑞华园，该房屋建筑面积86.07平方米。2019年物业费单价2.20元/月/平方米，2020年物业费单价2.71元/月/平方米。被告自2019年1月1日至2020年8月31日未交纳物业费，经原告多次催要未果，原告无奈起诉。康元辉辩称，其系。2020年8月16日，被告之妻主动到原告处欲交纳物业费，要求原告出示物业费收支明细、服务项目、匹配人力资源明细及由物价局签发的收费许可证，但原告仅出示了2019年收费许可证，因此被告之妻怀疑原告存在乱收费现象，提出先行交纳2019年物业费，2020年物业费待原告出示由物价局审批的收费许可证后再行交纳，却遭到原告拒绝。原告收费标准过高，被告系一楼业主，没有电梯使用需求，故无义务交纳电梯使用费。被告房屋户型特殊，入户门并不在单元门内，而是直接暴露在外，不能像其他业主享受同样的安保屏障，存在巨大的安全隐患，且冬季风沙极易进入房屋，严冬时节保暖效果差。因被告未能享受原告应提供的物业服务，故要求减免物业服务费，现同意按60%比例交纳。本院经审理认定事实如下：位于天津市宝坻区××号楼××单元××号房屋登记在被告名下，建筑面积为86.07平方米。天津天瑞投资发展有限公司（甲方，系瑞华园开发建设单位）与原告（乙方）签订了《天津市住宅前期物业服务合同》一份，约定甲方根据招标备案号津物备2016第（住）154号将瑞华园委托乙方进行前期物业管理服务事宜；物业类型多层住宅、中高层住宅；经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，具体标准为：多层住宅1.44元/月·平方米，中高层住宅及储藏室1.44元/月·平方米，经营性配套公建1.44元/月·平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层1.27元、中高层1.27元、经营性公建0.66元的标准由业主交纳；甲方、业主于每月5日前交纳物业管理服务费，甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。该《天津市住宅前期物业服务合同》还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。原告向本院提供了其与天津天瑞投资发展有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》复印件、《天津市商品房买卖合同》复印件、《收房确认单》复印件、催交物业服务费通知单打印照片、原告日常服务照片打印件，以及物业费欠费记录台账打印件等证据。被告当庭向本院提供了瑞华园有关环境、卫生、绿化及被告房屋外墙开裂情况的照片打印件等证据。本院认为，原告系从事物业服务的企业，其与瑞华园小区的开发建设单位天津天瑞投资发展有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，并自开发商向业主交房前，即已进驻小区提供物业服务，原告与业主之间形成物业服务合同关系，该合同虽未注明起始日期和签订日期，但不影响合同的效力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。就本案而言，原告为瑞华园小区提供了物业服务，被告作为业主应按时交纳物业管理服务费，经本院核对，按原告主张的被告房屋建筑面积86.07平方米计算，被告应交纳2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理服务费为4138.25元（86.07平方米×12个月×2.20元/月/平方米+86.07平方米×8个月×2.71元/月/平方米）。被告之所以未交纳，是基于其提出的抗辩事由，并提供了部分证据，本院据此认定原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，原告诉请的物业管理服务费应予适当减少。综合考虑原告提供的物业服务的瑕疵程度，本院酌定减少后的数额为被告应交纳的物业管理服务费的85%，即3517.51元。原告当庭放弃违约金的诉讼主张，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告康元辉于本判决生效后五日内给付原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司物业管理服务费3517.51元；二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告康元辉负担（执行期限同上）。本判决为终审判决。审判员  李晨明二〇二〇年九月二十八日书记员  王 帅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。