河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0191民初967号 原告：张迪，女，1983年5月18日出生，汉族，住河北省石家庄高新区。 委托诉讼代理人：陈三勇，河北天宏律师事务所律师。 被告：张南南，女，1988年11月14日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：张学，河北尚玺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志伟，男，1985年2月22日出生，汉族，住河北省石家庄市藁城区，系张南南丈夫。 原告张迪与被告张南南买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张迪的委托诉讼代理人陈三勇、被告张南南的委托诉讼代理人张学和刘志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张迪向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的石家庄市学苑路××原著小区××住宅楼××单元××商品房二手房买卖合同已解除，并判令被告协助原告解除该房产在高新区不动产交易中心2018081010240812144号备案；2.被告向原告支付违约金16200元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2016年9月5日就买卖石家庄市学苑路××原著小区××住宅楼××单元××商品房签订了《协议书》，并就该房产于2018年8月10日在石家庄市高新区不动产交易中心办理了交易备案，石家庄存量房买卖合同备案编号：2018081010240812144，备案价格10000元／平方米。备案后被告拒绝支付税费，申请银行按揭由于被告的征信问题被拒，在履行期限内未能支付剩余房款。后被告提出将该房产出售给第三方，原告为了早日完成交易迫不得已同意，但是最终未能找到买家。原被告最终在2018年11月27日左右签订了约定解除的协议，但被告最终未能协助原告到不动产交易中心办理解除登记手续。无奈之下，原告于2019年4月8日到太行公证处公证发出解除合同通知，后又于2019年5月14日向被告丈夫刘志伟当面通知解除买卖合同。合同履行过程中，被告屡次未能付款并拒绝缴纳相关税费充分说明了被告缺乏履行能力，且长时间未能履行合同义务给原告造成了极大的资金压力。原告屡次通知被告解除合同已经充分履行了解除权的通知义务。根据合同法的相关规定，向贵院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同已经解除，并判令被告协助原告解除该房产在高新区不动产交易中心2018081010240812144号备案。同时要求被告按照租赁相同地段相同面积的房屋的价格向原告支付违约金16200元（自2018年12月7日至今，按照月租1800元计算）。 被告张南南辩称，被告已按要求履行了交款义务，余下房款因原告原因至今不能支付，根本不存在原告所说备案后被告拒不支付税费、申请银行贷款被拒，未能支付剩余房款完全是原告凭空捏造的不实之词。真实情况为双方于2016年9月5日签订《房屋买卖协议》，总价款为76万元整，随后被告按要求支付了房款20万元整，并在二次付款节点又支付了36万元，基本达到付款总数的80%，被告不存在任何违约。至于欠下的20万元也是因为原告的原因未能支付。再者，该房出售第三方也是原告一手策划操作，被告从未提出，结果原告运作失败未能售出。按照约定应恢复原合同的约定继续履行，故被告便要求按约定及时支付剩余房款，结果原告单方违约编造理由起诉被告。 本院经审理认定事实如下：2016年9月5日，原告张迪作为甲方（出卖人）与被告张南南作为乙方（买受人）双方签订《协议书》一份，该协议书约定：合同项下之房屋系甲方于二〇一四年八月二十五日向河北涞泽房地产开发有限公司购买的位于河北省石家庄高新区昆仑大街以东，国有土地使用权证号高新国用（2012）第00033号的地块上的项目名称红石原著，房屋坐落在学苑路××原著小区××住宅楼××单元××商品房，购买总价544575元，该房屋现已竣工验收并交付给甲方，尚未办理房屋所有权证；双方约定该房屋转让总价760000元，具体按如下方式支付：1、双方共同确认，乙方最晚应于2016年9月8日前向甲方支付完毕首付款200000元；2、在开发商办理上述不动产所属的整栋楼大证后30个工作日内，甲方将上述不动产名下的银行按揭贷款偿还完毕，以便甲方名下的一手不动产权证下发；3、待甲方下发不动产权证后30个工作日内，甲方应当积极配合乙方以买卖二手房的形式办理银行按揭贷款手续以支付甲方剩余的购房款560000元，如银行实际审批额度不足或未通过审批前述申请额度，乙方应最迟在甲方配合乙方办理不动产过户登记日起30个工作日采用其他方式将剩余购房款支付给甲方；合同项下的房产交易按二手房买卖的方式进行，甲方前手办理不动产权证应缴纳的各项税费由乙方承担，后手甲方与乙方办理不动产过户登记手续应缴纳的各项税费均由乙方承担；经双方协商，甲方于2016年9月12日前将涉案房产钥匙交付乙方，由乙方居住且甲方承诺不收取乙方任何费用；出现一方违约情形，守约方可选择继续履行合同或解除合同。合同签订当日，被告张南南向原告张迪交付购房现金10000元；2016年9月7日，被告张南南通过银行转账的方式向原告张迪支付首付款190000元，以上共计200000元。2017年10月，原告张迪取得涉案房产房产证。该房产证显示房屋建筑面积91.90㎡，备注显示按揭抵押贷款38万元。后原告张迪与被告张南南就涉案房产到石家庄高新区不动产交易中心办理了交易备案。 后因原告张迪解押涉案房产的需要，被告张南南作为甲方（贷款人）与原告张迪作为乙方（借款人）双方于2018年6月6日签订《房屋抵押借款合同》一份，该合同约定甲方于2018年6月8日向乙方借款360000元，借款期限90天。同日，被告张南南通过银行转账的方式向原告张迪转账360000元。现涉案房产已解押。2018年8月24日，原告张迪对上述借款予以归还，被告张南南的丈夫刘志伟写下收条一张，该收条载明：今收到孙岩打来协议款现金柒万元整及银行转账叁拾陆万元，合计人民币肆拾叁万元整。其中，孙岩系原告张迪的代理人。刘志伟系被告张南南的代理人。 被告张南南未能按照约定给付房屋尾款，原告张迪的代理人孙岩作为乙方与被告张南南的代理人刘志伟作为甲方双方于2018年8月25日签订《有关房产的处置协议》一份，该协议载明：共同出售位于红石原著小区6楼2单元802的房产，约定房屋出售后，乙方对甲方结算人民币壹佰零叁万；乙方在8月25日前，先付费甲方人民币肆拾叁万元整，结束双方之间的抵押借款协议（转账叁拾陆万元，现金柒万元）；甲乙双方将房产通过中介进行限时销售，时限为一个月；如遇国家政策因素导致房屋未能出售，本协议甲乙双方协商终结，此时甲方退还乙方于本协议结算的钱款，双方共同重启原有买卖协议的法律责任义务，完成更名手续，完成后甲方支付乙方原房屋买卖协议尾款。后孙岩代原告张迪于2018年8月28日与河北国大房地产经纪有限公司签订《限时委托代卖合同》一份，将涉案房产委托河北国大房地产经纪有限公司出售，委托期限自2018年8月28日至2018年10月27日。合同到期后涉案房产并未卖出，原告张迪的代理人孙岩与被告张南南的代理人刘志伟达成《约定》一份，该《约定》载明：今日刘志伟，孙岩双方友好协商，对于红石原著6-2-802房屋房款双方约定在2018年12月7日前交接结算完毕，由刘志伟方将该房屋余款人民币大写陆拾叁万元转账至孙岩方，如到期刘志伟方未能完成，该房屋由孙岩方收回，孙岩方退回刘志伟方该房屋的余款人民币大写拾叁万元整，双方结束交易，并一同撤回房管局网签备案合同。后被告张南南方一直未能交付剩余购房款，原告张迪于2019年4月8日向被告张南南邮寄《解除合同通知》一份，并予以公证。现涉案房产由原告张迪占有。 庭审中，原告张迪称，该《解除合同通知》是否送达无法确认。被告张南南称没有收到《解除合同通知》。同时，原告张迪提交录像光盘一份，以证明2019年5月14日，原告张迪方通知被告张南南代理人刘志伟解除合同。被告张南南对该录像光盘的真实性无异议。另，原告张迪称，涉案房屋由其居住，并未交付被告张南南，并提供物业证明予以证实。被告张南南称，系原告张迪不接受被告张南南款项，拒绝过户，且被告张南南交付了房屋契税、施工保证金等款项，房产地商将钥匙交付给被告张南南，并提供了2016年9月11日收款收据、录音光盘予以证实。 以上事实，有《协议书》、收条、《房屋抵押借款合同》、农业银行业务凭证、《有关房产的处置协议》、《限时委托代卖合同》、《约定》、公证书、录音录像光盘、物业公司证明、物业公司收款收据及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，原告张迪与被告张南南自愿签订《协议书》并办理交易备案，被告张南南未能按期付款，双方又签订《有关房产的处置协议》，该处置协议到期后，因未能将涉案房屋出售给第三人，双方又签订《约定》一份。上述协议内容均不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在上述前两份协议未能履行的情况下，双方达成的《约定》视为对以上协议的变更和补充。双方均应按照《约定》履行各自的义务。现被告张南南未能按期将剩余房款交付给原告张迪，按《约定》，涉案房屋由原告张迪收回，原告张迪退还被告张南南130000元，双方结束交易，并一同撤回房管局网签备案合同。现原告张迪按照约定行使约定解除权，并无不妥，本院予以确认。关于《协议书》的解除时间。被告张南南称未收到原告张迪邮寄的《解除合同通知》，且原告张迪并未提供邮件回执，也未提交证据证明确认送达，即原告张迪提交的以上证据并不足以证明《解除合同通知》的邮件已实际到达被告张南南处。但原告张迪提交的2019年5月14日的录像光盘能够证明，2019年5月14日原告张迪方已通知被告张南南方解除合同。故原告张迪与被告张南南之间的《协议书》于2019年5月14日解除。合同解除后，原告张迪应将剩余购房款130000元退还给被告张南南。同时，被告张南南应协助原告张迪解除涉案房产的备案。对于被告张南南主张的契税、维修基金和抵押登记费共计14601元，施工保证金3000元，共计17601元。因双方在《协议书》中约定由被告张南南负担，且票据原件在被告张南南手中，票据时间也是在《协议书》签订之后，故应当认定以上款项由被告张南南予以交纳。合同解除后，原告张迪应将上述17601元返还给被告张南南。 关于违约金。涉案房屋由原告张迪居住，原告张迪并未按照协议约定将涉案房屋交付被告张南南，且原告张迪并未提交证据证明其存在其他损失。故原告张迪要求被告张南南按照租赁相同地段相同面积的房屋的价格支付违约金16200元，无事实及法律依据，本院不予支持。 被告张南南辩称，因原告张迪拒绝接受剩余款项，涉案房屋未能过户，但其提交的收款收据、转账凭证及录音光盘并不能证明上述主张，故对被告张南南此项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告张迪与被告张南南之间的《协议书》于2019年5月14日解除； 二、原告张迪于本判决生效之日起十日内将购房款130000元及契税、维修基金、抵押登记费、施工保证金计17601元,以上共计147601元返还给被告张南南； 三、被告张南南于本判决书生效之日起十日内协助原告张迪解除石家庄高新区学苑路70号红石原著小区6号楼2单元0802号房屋的备案手续； 四、驳回原告张迪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元，减半收取计102.5元，由原告张迪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 牛红杰 二〇二〇年九月一日 法官助理 范依苹 书 记 员 张晓宁 ——