天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0112民初8031号原告：刘新奇，男，1972年2月12日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：郭保鸣，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，天津益清律师事务所律师。被告：天津中海天嘉湖房地产开发有限公司，住所地天津市津**八里台镇工业园区。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：叶珅，国浩律师（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蓓蓓，国浩律师（天津）律师事务所律师。原告刘新奇与被告天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（以下简称“中海公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郭保鸣及被告之委托诉讼代理人叶珅、杨蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新奇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年11月2日至被告首次初始登记之日止逾期办理房地产权属证书的违约金116074.37元（暂计至2018年10月31日）。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月28日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《品湖苑别墅补充合同》，被告将津南区八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-3的房屋售予原告，总房款1592241元。原告于2014年9月28日、2014年12月16日支付了全部购房款，被告给原告开具了购房发票。被告于2015年11月3日向原告交付了上述房屋。《品湖苑别墅补充合同》第十三条“关于产权登记”中约定：“如买受人选择自行办理权属过户手续，则出卖人应当在该房屋交付使用之日起365日内，将办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能按期提供资料，导致买受人不能取得房产权属证书，买受人选择不退房的，自本条约定的365日届满之日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金至出卖人办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记备案手续之日止”。本案中，品湖苑小区因被告存在违规建设问题未能初始登记，导致原告延期办理产权证书。综上所述，由于被告的原因致使原告延迟取得房地产权属证书，被告应当承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。原告故诉至法院，以维护自身合法权益。被告中海公司辩称，请求法庭驳回原告全部诉请，并由原告负担本案诉讼费。1、被告不存在违约事实，双方合同约定自初始登记完毕起180日内办理权属转移登记，涉案房屋于2018年10月22日完成初始登记，被告于2018年10月31日书面通知原告涉案房屋可办理转移登记，证明被告不存在违约事实，符合合同约定。2、涉案房屋自身存在违建，导致初始登记迟延办理，与被告无关。2018年10月22日完成初始登记的原因为品湖苑小区整体存在大规模业主违建，其中包括涉案房屋。被告自涉案房屋竣工后即向主管部门积极履行初始登记的申报手续，但鉴于该小区违建严重，登记主管部门需执法部门对于存在违建的房屋进行确认，直至2018年6月有执法权的津南区八里台镇镇政府，以及津南区综合执法局对该小区内所有存在违建的房屋进行了筛查公示并经过异议期后，登记主管部门才陆续为该小区办理初始登记，并非被告过错所致。3、双方合同中约定原告不得私自搭建构筑物及因政府相关部门原因导致原告无法在约定时间内取得产权证书的被告不承担违约责任。因此，因原告违法违约所导致的后果应由原告自行承担，与被告无关。4、原告在2018年10月31日前从未主张申办过涉案房屋的权属证书。依据法律规定，原告作为申请方申请办理权属证书需要被告协助办理，而原告一直未向被告要求配合办理转移登记手续。直至2018年10月31日被告才主动书面通知原告涉案房屋具备办理条件。在此期间原告没有房屋买卖抵押等需要权属证书的需求，不存在登记损失问题。本院经审理认定事实如下，对于双方认可的证据本院记录在卷，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方无争议的事实如下：2014年9月28日，原、被告签订了合同编号为2014-0049375的《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市津南区八里××镇××号商品房××，建筑面积188.04元，每平方米价格为8467.57元，总价款1592241元，甲方（被告）于2015年10月31日前交付房屋。买卖合同第十二条约定,“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起180日。…由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理：1、合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。…”。同日，双方还签订了补充协议，该补充协议第十三条关于产权登记约定：“13.1主合同所约定的买受人取得该商品房权属证明的时间是指该商品房产权证上记载的登记日期。13.2.2如买受人选择自行办理产权过户手续，则出卖人应当在该商品房交付使用之日起365日内，将办理该商品房所在楼宇初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，不能按期提供资料，导致买受人不能取得房地产权属证书，买受人选择不退房的，自本条约定的365日届满之日起，每逾期一日，出卖人应按照买受人已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金至出卖人办理完毕该商品房所在楼宇的初始登记备案手续之日止。”该补充协议第21.9.4约定：“买受人不得私自封闭小院、露台、阳台，不得私自搭建任何构筑物，不得私自安装太阳能热水器、防盗网／窗或其他附属设施，否则出卖人有权以自己的名义要求买受人予以拆除，恢复原状，并赔偿出卖人因此支出的全部损失及费用”。原告依约向被告缴纳了全部购房款。2015年9月10日诉争房屋取得了建设工程规划验收合格证，2016年9月30日诉争房屋的配建取得建设工程规划验收合格证。2015年11月3日被告向原告交付了诉争房屋。2016年3月14日，案外人中国海外发展有限公司与案外人中国中信股份有限公司发布收购协议公告，诉争房屋所在项目进行了整体转让，2017年5月3日，天津中信天嘉湖投资有限公司名称变更为天津中海天嘉湖房地产开发有限公司（即本案被告），中海公司对天津中信天嘉湖投资有限公司签订的商品房买卖合同及合同相应的权利义务均认可承接。2018年6月12日，天津市津南区城市管理综合执法局向天津市津南区国土资源分局做出了《关于中海公园品湖苑小区无违法建筑房屋核查说明》，该说明记载中海公园城品湖苑小区共288户房屋，其中87户房屋无任何拆改扩建，其余201户房屋均存在不同程度的违法建设情况，现已对无违建的房屋进行了实地核查确认及公示，由天津市津南区国土资源分局为无违建的87户办理房产证，其余201户限制转移登记，该说明附无违法建筑房屋及存在违法建筑房屋明细表。2018年10月22日诉争房屋办理完毕了不动产首次登记。2018年8月29日，天津市津南区国土资源分局向案外人张重祥出具了《关于张重祥反应津南区八里台镇中海公园城品湖苑无法办理产权证问题的信访事项的答复》，该答复载明：“中海公园城品湖苑项目共计75幢建筑，现除3、5、6、8、11、13、15、16、18、20、23、25、27-30、32-34、36-38、40-43、45、46、48-63、67、68、70、73、75共49幢建筑因开发企业存在违规建设问题，造成实测与规划不符，暂不能办理不动产首次登记。其余26幢无企业违规建设的建筑均已完成首次登记。上述存在企业违建的49幢建筑已于2018年8月6日经津南区政府研究决定，由津南区城市管理综合执法局对开发企业违规建筑进行处罚，处罚完成后，我局依据区综合执法局出具的处罚通知及《关于中海公园品湖苑小区无违法建筑房屋核查说明》为其办理不动产首次登记”。2018年10月31日，中海公司通知刘新奇可以为诉争房屋办理权属转移登记。刘新奇至今未办理诉争房屋的权属转移登记手续。2019年6月24日，本院做出了（2019）津0112民初11号民事判决书，该民事判决书中认定被告开发的品湖苑小区延迟办理初始登记的原因系被告违法建设和品湖苑小区部分业主违法建设共同导致。天津市第二中级人民法院以（2019）津02民终5937号民事判决书维持了该判决。对于原、被告存在争议的事实及证据本院评析如下：中海公司对《天津市商品房买卖合同》、不动产登记证明的证明目的不认可，刘新奇对品湖苑现场公示照片的真实性不认可、对津南综合执法局核查说明及《天津市商品房买卖合同》不认可证明目的，但均未提交相应证据予以反驳，综合执法局系有权认定违法建设的职能部门，且上述证据互相印证，故本院对于综合执法局核查说明、品湖苑公示照片、《天津市商品房买卖合同》、不动产登记证明的证明效力予以确认，亦对刘新奇对本案诉争房屋进行了违法建设的事实予以确认。本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》、《品湖苑别墅补充合同》等均系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。结合原告的诉讼请求本院评析如下：1、关于被告是否应为涉案房屋办理权属登记及涉案房屋权属登记逾期办理责任在谁的问题，不动产的权属登记系权利人向法定登记机关申请登记的行为，被告作为原告购买商品房的开发企业，不具备为原告办理权属登记的相应职权，但应为原告办理权属登记备齐相应法定手续，存在协助原告办理涉诉房屋权属转移登记手续的合同义务。同时根据现行法律法规规定，涉诉房屋的初始登记是办理房屋权属转移登记的必备前置要件，被告未在法定的期限为涉诉房屋办理初始登记，导致诉争房屋无法在合同约定的期间内办理权属登记，其确实存在违约行为。但根据生效的法律文书中确定的事实可知诉争房屋所在小区逾期办理初始登记既有部分业主违法建设的原因也有开发商违法建设的原因，且经综合执法部门核查刘新奇所购买房屋存在违法建设，双方签订买卖合同补充合同中亦明确约定了业主不得私自搭建任何构筑物，故对于诉争房屋延期办理初始登记的违约责任应由原、被告承担同等责任。2、关于中海公司逾期协助原告办理涉诉房屋权属登记的违约责任如何承担的问题，原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定了被告逾期办理权属登记的违约责任自交付诉争房屋之日起365日，诉争房屋自2015年11月3日交付给原告，被告应于2016年11月2日之前为诉争房屋办理初始登记（首次登记），故被告应承担自2016年11月3日至2018年10月21日（被告办理诉争房屋首次登记时间前一日）期间共计718天的逾期办理初始登记的违约责任，按照合同约定计算为57161.45元（718×159.2241×50%）。被告抗辩主张合同约定的违约金过高，高于被告违约对原告造成的损失，但被告未能举证证明，本院对于被告的抗辩不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津中海天嘉湖房地产开发有限公司于本判决书生效后15日内给付刘新奇逾期办理天津市津南区八里台镇天嘉湖北侧品湖苑18-3号房屋初始登记的违约金57161.45元。二、驳回刘新奇的其他诉讼请求。如天津中海天嘉湖房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2621元，减半收取1310.5元，由天津中海天嘉湖房地产开发有限公司负担645元，由刘新奇负担665.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二〇年九月十四日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。