四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1703号 原告（反诉被告）：中国工商银行股份有限公司巴中分行。 住所：四川省巴中市巴州区江北大道中段**。 负责人：彭浪，该分行行长。 委托代理人：张中顺，男，生于1964年，汉族，户籍地成都市锦江区。 被告（反诉被告）：张双合，男，生于1986年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告（反诉原告）：巴中市金玲瑞房地产开发有限公司。 住所：四川省巴中市江北骑梁咀尚上城**负**** 法定代表人：李玲。 委托代理人：张奇华，男，生于1962年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托代理人：严政，四川明炬（巴中）律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司巴中分行（以下简称工行巴中分行）与被告张双合、巴中市金玲瑞房地产开发有限公司（以下简称金玲瑞公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行巴中分行的委托代理人张中顺，被告金玲瑞公司的委托代理人张奇华、严政到庭参加诉讼。被告张双合经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行巴中分行诉称：原告与二被告签订的《个人购房借款／担保合同》，借款金额为32万元，用于购买巴中市江北新区骑梁咀尚上城的房产。借款合同针对借款的期限、利率、结息、还款、违约等都作了详细约定。为确保《个人购房借款／担保合同》的履行，确保原告债权的实现，被告张双合以其所购买的巴中市江北新区房产为原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。同日，被告金玲瑞公司在《个人购房借款／担保合同》上保证人一栏签章，为被告张双合提供担保。案涉《个人购房借款／担保合同》签订后，原告按照合同约定以及被告张双合的实际用款需求按时足额发放了全部贷款共计32万元。按照合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告张双合应于每月4日向原告支付应付本息，但是自2015年5月4日起至今被告张双合未按时足额偿还贷款本息累计超过六次，截止2020年3月4日，尚欠贷款本金余额246027.20元，积欠利息、罚息、复利合计3028.35元。被告行为已经严重构成违约并给原告造成了重大经济损失，为此提起诉讼请求：1、原告中国工商银行股份有限公司巴中分行与被告张双合、巴中市金玲瑞房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》项下的贷款于2020年3月4日到期；2、被告张双合立即归还原告中国工商银行股份有限公司巴中分行借款本金余额246027.20元以及实际清偿日为止的利息（其中，截止2020年3月4日，积欠利息、罚息、复利合计3028.35元，逾期利息自2020年3月5日起开始计算至实际清偿日为止，复利和罚息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准上浮50%计算）；3、确认原告中国工商银行股份有限公司巴中分行有权就被告张双合提供的涉案抵押物【巴房预（北）鉴字第××号】，即巴中市江北新区房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；4、被告巴中市金玲瑞房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用、保全费用、律师费等由被告共同承担。 被告张双合未作答辩。 被告金玲瑞公司辩称：一、被告金玲瑞公司非实际借款人，贷款应由借款人张双合偿还。二、金玲瑞公司的阶段性连带担保责任因案涉房屋办理了抵押登记已依约免除。三、即使，金玲瑞公司应承担阶段性连带担保责任，因本案既有债务人提供的物保与第三人保证并存的情形，金玲瑞公司的阶段性连带担保责任也应免除。综上，请求驳回原告要求被告金玲瑞公司承担保证责任的诉讼请求。 反诉原告金玲瑞公司诉称：反诉原告、中国工商银行股份有限公司巴中分行于2012年7月签订的《按揭贷款合作协议》约定，由中国工商银行股份有限公司巴中分行向反诉原告的客户发放贷款，反诉原告对其客户的贷款金额承担阶段性连带保证责任。2012年11月8日，反诉被告张双合在反诉原告处购买房屋，双方签订的《商品房买卖合同》约定买受人不能按期偿还银行贷款导致出卖人向贷款银行承担阶段性保证责任，由此造成的损失由买受人承担并约定了违约金为买卖合同总金额的2%。2012年11月25日，张双合、中国工商银行股份有限公司巴中分行、反诉原告签订的《个人购房借款/担保合同》就张双合的借款金额、利率及还款期限并以所购房屋提供抵押担保等进行了约定。因张双合未履行相应的还款义务，中国工商银行股份有限公司巴中分行在张双合归还贷款履行期中的2017年6月、2017年12月、2018年6月、2018年9月、2018年11月、2018年12月、2019年3月、2019年12月共计8个阶段中，直接扣划反诉原告人民币共计86593.02元。所以，中国工商银行股份有限公司巴中分行、张双合除应共同偿还反诉原告代张双合垫付的贷款本息86593.02元外，张双合还应向反诉原告金玲瑞公司支付违约金9187.56元。反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉请求：1、判令反诉被告张双合、反诉被告中国工商银行股份有限公司巴中分行共同偿还反诉原告巴中市金玲瑞房地产开发有限公司代张双合垫付的贷款本息86593.02元；2、判令反诉被告张双合向反诉原告巴中市金玲瑞房地产开发有限公司支付违约金9187.56元；3、判令反诉被告承担本案的案件受理费及其他诉讼费用。 反诉被告工行巴中分行辩称：对被告金玲瑞公司代偿金额86593.02元予以确认。 反诉被告张双合未作答辩。 经审理查明：原告工行巴中分行与被告金玲瑞公司于2012年7月12日就被告金玲瑞公司开发并销（预）售的尚.上城一期项目的按揭贷款签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定在《房屋他项权证》未办妥之前，房地产开发企业统一为借款人（购房人）提供贷款本息的阶段性连带责任保证……。 2012年11月8日，被告张双合在被告金玲瑞公司处购买了位于巴中市江北新区房屋一套并签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价459378元;付款方式为商业按揭付款;在买受人办理了银行按揭手续后，如因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用将由买受人承担，如果买受人一年内欠付银行贷款累计三次，并且在出卖人承担担保责任后五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》并按合同总金额的2%支付违约金。 2012年11月25日，原告（贷款人）与被告张双合（借款人、抵押人）、金玲瑞公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：编号A：（住）字（巴中）行（金桥）支行（2012）年（1022）号，约定：贷款金额为320000元；贷款期限为20年；贷款利率为以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮0%确定；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款的罚息利率为在贷款利率基础上加收50%确定；对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利；违约及违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；担保范围：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证方式：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证；保证期间为贷款人依据合同约定宣布提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；借款人和担保人承诺：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保同时实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 2012年11月27日，被告张双合就位于巴中市江北新区房屋为原告办理了预购商品房抵押权登记（权利证书号：巴房预（北）鉴字第××号）。 2013年1月4日，原告向被告张双合发放了贷款320000元并出具了《个人贷款借款凭证》。原告向本院提交了《自营历史明细列表》，载明：被告张双合自2016年6月4开始即未按合同约定按时偿还当期应还贷款本息，截止2020年3月4日，被告下差贷款本金246027.2元，积欠利息3028.35元。 同时查明，因被告张双合未按约偿还贷款本息致原告在被告金玲瑞公司账户上分八次共扣收被告张双合应付贷款本息共计86593.02元（21600元+12953.6元+6162.76元+3277.06元+3577.40元+3138.35元+3238.93元+74.54元+2113.65元+2137.87元+36.14元+1063.3元+1062.46元+10.87元+3216.02元+3161.26元+73.26元+9887.39元+3041.11元+6767.05元）。原告工行巴中分行对其在被告金玲瑞公司账户扣收了被告张双合应偿还的前述贷款本息予以认可。 庭审后，被告金玲瑞公司向本院提交了撤回对原告的反诉请求。 上述事实，有原告的陈述，原、被告身份信息、《按揭贷款业务合作协议》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《个人贷款借款凭证》、《自营历史明细列表》等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。 关于原告主张《个人购房借款/担保合同》于2020年3月4日到期的问题。本案中，原告中国工商银行股份有限公司巴中分行与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同双方均应按约定全面履行自己的义务。原告按合同约定向被告张双合足额发放了贷款，被告张双合应按合同约定及时、足额偿还贷款本息。因被告张双合未按约定偿还借款本息，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》中约定“借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用”，现原告主张双方签订的《个人购房借款/担保合同》于2020年3月4日到期，符合双方合同约定，本院依法予以支持。 关于原告主张被告偿还贷款本金余额246027.20元及资金利息等的问题。据原告提交的《自营历史明细列表》显示被告截止2020年3月4日下差贷款本金246027.20元，积欠利息3028.35元，故被告张双合应向原告偿还下欠贷款本金246027.20元及截止2020年3月4日的贷款资金利息3028.35元。关于原告主张的2020年3月4日之后的资金利息，依据《个人购房借款/担保合同》约定，原告主张的逾期资金利息计算方法为：以246027.20元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准上浮50%为标准，从2020年3月5日始计算至偿清之日止。 关于原告主张的2020年3月4日之后的复利、罚息问题，因原告未向本院提交被告欠付借期内资金利息金额的相关证据，对该部分诉请，本院不予支持。 关于原告主张抵押权优先受偿的问题。因本案被告张双合仅就巴中市江北新区房屋为原告办理了预告抵押登记，预告抵押登记仅为一种临时性的登记行为，原告依据预告抵押登记仅能达到排除第三人对房产行使权利的作用，并不能等同于正式抵押登记，故原告的该项诉请无法律依据，本院不予支持。 关于原告主张被告金玲瑞公司承担连带清偿责任的问题。在双方签订的《个人购房借款/担保合同》中约定担保方式为连带责任保证，同时约定贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，且被告金玲瑞公司亦未向本院提交其已免除阶段性担保责任的相关证据。故原告主张被告金玲瑞公司对被告张双合在本案中的债务承担连带清偿责任，并无不当，符合《中华人民共和国担保法》第十八条及第二十一条之规定，对原告的该项诉请，本院予以支持。 关于原告主张的保全费、律师费的问题，因原告未向本院提交证据予以佐证，故本院不予支持。 关于被告金玲瑞公司反诉请求被告张双合向其偿还代偿的贷款本息86593.02元，并向本院提交了银行扣款明细予以佐证，被告金玲瑞公司作为保证人按《个人购房借款/担保合同》约定承担了保证责任，现其主张被告张双合偿还代偿款86593.02元，符合《中华人民共和国民法通则》第八十九条之规定，本院予以支持。 关于被告金玲瑞公司反诉请求被告张双合按合同总价款的2%支付违约金9187.56元的问题。违约金应以实际损失为基础，被告金玲瑞所主张的违约金实际为被告张双合未及时偿还其代偿款造成的资金占用损失，故本院酌定支持其主张的违约金计算方法为：以86593.02为基数，从其反诉主张权利之日（2020年5月21日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至偿清之日止。 关于被告金玲瑞公司申请撤回对原告的反诉请求，这是被告金玲瑞公司在法律允许的范围内对自己权利的所作处分，符合法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告中国工商银行股份有限公司巴中分行与被告张双合、巴中市金玲瑞房地产开发有限公司于2012年11月25日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：编号A：（住）字（巴中）行（金桥）支行（2012）年（1022）号）于2020年3月4日到期。 二、被告张双合于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司巴中分行借款本金246027.20元及逾期利息，逾期利息计算方法为：以246027.20元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基准上浮50%为标准，从2020年3月5日始计算至偿清之日止。 三、被告张双合于本判决生效之日起二十日内向原告中国工商银行股份有限公司巴中分行偿还截至2020年3月5日积欠的贷款资金利息、罚息、复利3028.35元。 四、被告巴中市金玲瑞房地产开发有限公司对前述第二、三项债务向原告中国工商银行股份有限公司巴中分行承担连带清偿责任。 五、被告张双合于本判决生效之日起二十日内偿还被告巴中市金玲瑞房地产开发有限公司代偿款86593.02元及违约金，违约金计算方法为：以86593.02元为基数，从2020年5月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至偿清之日止。 六、驳回原告中国工商银行股份有限公司巴中分行的其他诉讼请求。 七、驳回被告巴中市金玲瑞房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费5035元，由被告张双合、巴中市金玲瑞房地产开发有限公司负担；反诉受理费1097元，由反诉原告巴中市金玲瑞房地产开发有限公司负担105元，反诉被告张双合负担992元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杨太吉 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  赖金华 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  孙晓琴