甘肃省泾川县人民法院民事判决书（2020）甘0821民初1330号原告：平凉市永盛物业服务有限责任公司住所地：甘肃省平凉市崆峒区。法定代表人：何某，系该公司经理。委托诉讼代理人：王某1，身份证号：×××，系该公司员工，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：吴某，甘肃律杰律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：王某2，男，汉族，现住甘肃省泾川县。被告：史某1，男，汉族，现住甘肃省泾川县。委托诉讼代理人：史某2，住泾川县。系被告史某1之子，代理权限：特别代理。原告平凉市永盛物业服务有限责任公司诉被告王某2、史某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告平凉市永盛物业服务有限责任公司委托诉讼代理人王某1、吴某，被告王某2、被告史某1委托诉讼代理人史某2均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告平凉市永盛物业服务有限责任公司诉称，1.请求依法判令二被告连带支付原告物业费4700.16元、垃圾清运费4700.16元，合计9400.32元；2.请求依法判令二被告按照1‰标准支付2020年7月31日以前应付物业费滞纳金4795.83元、垃圾清运费滞纳金4795.83元，合计9591.83元；3.依法判令二被告承担本案全部诉讼费用。原告为证实其主张向本院提交了如下证据：1.营业执照等法人信息证明；2.物业管理委托合同；3.平凉开盛房地产开发公司的物业管理说明；4.商品方面买卖合同；5.物业管理服务合同；6.泾川县物价局文件；7.催款通知；8.非税票据；9.物业费及垃圾清运费滞纳金明细；10.算账明细及录音录像光盘。被告王某2辩称，对原告要求支付物业费、垃圾清运费及滞纳金的请求不予认可，诉讼费我也不承担。被告为证实其主张向本院提交了如下证据：1.2019年物业费票据1张；2.水费票据15张。被告史某1辩称，平凉永盛物业服务公司不是本案适格当事人；物业费、垃圾清运费等费用应由被告王某2承担；2014年6月至2017年8月期间的物业费和垃圾清运费已过诉讼时效。被告史某1未向本院提交任何证据。本院经审理认定如下事实：2010年6月21日，被告史某1与平凉市开盛房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，被告史某1购买了美罗城A区29号和30号商铺，面积为69.12平方米。2010年6月5日，泾川县美盛物业管理服务有限责任公司与被告史某1签订了物业服务管理合同，双方就美罗城A区29号和30号商铺的物业服务进行了相关约定，2013年12月10日，平凉市开盛房地产开发有限责任公司将美罗城商住小区的物业服务事项委托本案原告平凉市永盛物业服务有限责任公司进行全权管理，双方签订了物业管理委托合同，委托管理合同期限自2014年1月1日起至小区成立业主委员会之日止。原告接手物业服务管理后于2014年1月1日起全面负责该小区的物业服务工作，2017年8月，被告史某1将其所有的位于原告物业服务管理范围内的商铺29号及30号铺面出租于被告王某2，双方约定由承租人承担物业费、垃圾清运费等费用。被告王某2在2019年向原告交纳了29号商铺全年物业费及垃圾清运费。以上事实有原告提交的物业管理委托合同、物业管理服务合同、催款通知、算账明细及录音录像光盘，被告王某2提交的2019年物业费及垃圾费交费单，双方当事人称述在案佐证，以上证据形式要件合法，与本案有关联，能够客观反映本案欠款事实，且经双方当事人相互质证无异议，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同。结合原告提交的商品房买卖合同、物业管理委托合同、物业管理服务合同等证据，以及美罗城商住小区至今未成立业主委员会等事实，只要在业主委员会未成立或业主、业主委员会未选聘物业服务企业的前提下，没有任何法律禁止建设单位在出售房产之后不得将房产项下的物业管理另行委托。故平凉市开盛房地产开发有限责任公司作为建设单位将先前由泾川县美盛物业管理服务有限责任公司管理的物业变更为平凉市永盛物业服务有限责任公司进行管理，并不违反法律规定。因此，本案的物业管理委托合同系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持之规定，原告与被告史某1之间的物业服务合同关系依法成立并生效，现原告平凉市永盛物业服务有限责任公司因物业管理等费用问题提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，是本案适格原告。被告史某1认为原告并非本案适格当事人的答辩意见，理由不能成立，本院不予支持。合同期内，原告依据物业管理委托合同约定，有义务向美罗城商住小区提供合同约定和法律规定的各项物业服务，也有权依照合同约定及政府部门的相关批复向业主收取物业服务费、垃圾清运费等费用。也可根据《物业管理条例》第四十四条规定，获得委托权后在物业管理区域内，代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取的有关费用。业主也有按照合同约定和根据《物业管理条例》第七条第五项规定，按时交纳物业服务费用之义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告王某2自2017年8月份起承租所有权属被告史某1所有的29号和30号商铺至今，在两被告约定物业服务等费用由承租人承担的情况下，2017年8月至今的物业服务等费用应由被告王某2承担，根据原告提交的算费单据及视频录像显示，被告王某2自2017年8月20日至2020年7月30日，共应交物业费及垃圾清运费4838元，减去其已交纳的2019年物业费及垃圾清运费830元，被告王某2仍应向原告交纳4008元。被告王某2、史某1在没有相应证据支持下，无正当理由擅自拒绝向原告交纳物业服务等费用，有违合同约定和法律规定，应承担违约责任，但原告主张按照按照1‰标准支付2020年7月31日以前的物业费及垃圾清运费滞纳金之请求，确属过分高于其损失，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，在对违约金是否过分高于或者低于造成的损失进行审查时，人民法院应以实际损失为基础对违约金进行调整。本院结合合同性质、履行标的等因素，酌情支持800元。被告史某1作为业主应当依据上述物业服务纠纷司法解释第七条规定对承租人王某2应承担的全部费用承担连带责任。对于原告要求两被告承担2014年1月至2017年8月的物业费及垃圾清运费滞纳金之请求，因被告王某2在该期间并未承租，故原告要求王某2承担该费用于法无据，本院不予支持。至于被告史某1是否应当清偿，因原告未提交相应证据予以佐证，其主张本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某2向原告交纳物业费及垃圾清运费4008元、滞纳金800元，共计4808元；二、被告史某1对以上款项承担连带责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。义务人应当在本判决生效后20日内将款项汇至泾川县人民法院账户，账号：×××，开户行：中国农业银行泾川县支行（营业部）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，减半收取138元由原告负担80元、被告王某2负担58元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 刘智轩二〇二〇年九月十七日（法官助理 王发财书记员 吕小娟