甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终985号上诉人（原审被告）：嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司，统一社会信用代码916209023526111551。负责人：邹某。委托诉讼代理人：王某。委托诉讼代理人：宋某。被上诉人（原审原告）：潘某，甘肃省金塔县人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：张某（系潘某丈夫），甘肃省金塔县人，住甘肃省酒泉市。上诉人嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司(以下简称寓嘉物业酒泉分公司)因与被上诉人潘某物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初151号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。寓嘉物业酒泉分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由潘某承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。《甘肃省物业管理办法》第三十二条第二款规定：“共同物业部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的，经业主委员会同意由物业服务企业进行修缮，维修费用由共用物业部分所有人承担。”首先，该条规定的情形与本案实际情况不符。该条规定适用于物件致人损害的情形，而本案是由于有人往下水管道中投入尼龙袋，导致下水管堵塞，造成其他业主房屋被反流的污水浸泡，属于典型的行为致人损害的情形。其次，该条规定物业服务企业进行修缮的前提条件是经过业主委员会同意，本案中尚不具备这一条件。第三，本案中寓嘉物业酒泉分公司及时发现漏水现象，并立即告知了相关住户，当时查清了漏水原因，解决了漏水问题，已经尽到了自己的义务，不存在一审判决认定的“修缮不利”。2.寓嘉物业酒泉分公司对房屋漏水不存在过错，不应承担赔偿责任。（1）应为共用设施，而非公用设施。一审判决认定物业服务企业应当保持小区公用设施的完好和使用安全，其中的公用设施应为共用设施。公用设施的维修、养护、管理义务不在物业服务企业。一审判决将住宅小区主下水管道认定为公用设施，认为物业服务企业应承担维修、养护、管理义务错误。（2）住宅共用设施设备并非都是由物业服务企业负责维修、养护。如供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备，人为损坏的共用设施设备，都有相应的维修、养护责任主体，而非物业服务企业。（3）物业服务企业仅对主下水主管道负有疏通义务。中国物业管理协会中物协[2014]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》规定的一级标准中，也仅规定物业服务企业对“共用雨、污水管道”负责疏通。本案中寓嘉物业酒泉分公司履行了疏通义务。（4）本案中不存在寓嘉物业酒泉分公司不履行或者不完全履行义务的情形。不管是寓嘉物业酒泉分公司与潘某之间的物业服务协议，还是有关法律规定，或者相关行业规范，都没有约定或者规定物业服务企业负有入户排查下水管道的义务，寓嘉物业酒泉分公司履行了疏通义务，不存在不履行或者不完全履行义务的情形。3.一审判决认定赔偿责任主体错误。双方均认可漏水原因是共用主下水管道六层位置被尼龙袋堵塞，这显然是人为原因，应由往下水管道中投入尼龙袋的行为人承担责任。现无法查清投入尼龙袋的行为人，则漏水当时已办理了装修手续，潘某房屋以上且共用主下水管道的13户业主，均是可能的行为人，除非其能证明当时不可能有投入尼龙袋的行为，否则应共同承担赔偿责任。4.一审不应委托鉴定机构就潘某的损失进行评估。鉴定意见应经过当事人的质证，一审在赔偿主体认定错误的情况下，不顾寓嘉物业酒泉分公司的反对，委托鉴定机构就潘某的损失进行评估，剥夺了其他可能适格主体的诉讼权利。如果重新鉴定，又增加了当事人的负担。5.潘某对自己的损失也有责任。如果潘某对自己的房屋进行了有效的看管，就能及时发现漏水现象，漏水的损失就不可能发生，至少也不会扩大。所以潘某应对自己的损失承担相应的责任。6.一审判决分配举证责任错误。首先，本案属于财产损害赔偿纠纷，一审判决适用的是过错责任原则，应由潘某举证证明寓嘉物业酒泉分公司存在致其受损的过错行为，而不应要求寓嘉物业酒泉分公司举证证明自身无过错。其次，本案不属于法律规定适用无过错责任或者推定过错的情形。第三，本案中下水管道堵塞是人为因素造成，应由致损行为人承担责任，而不是物业服务企业不能证明自己无过错的情况下由物业服务企业承担责任。潘某辩称，寓嘉物业酒泉分公司的上诉请求不能成立。一、寓嘉物业酒泉分公司主张的事实与本案的基本事实不符，本案的具体事实如下：潘某于2017年6月购买位于甘肃省酒泉市××区的房屋，于2018年8月开始装修，2019年5月装修完毕，准备于同年9月正式搬迁入住。后房屋一直空置，并且装修无任何问题，验收过程中上、下水管道均无阻塞、破裂现象。后发现6楼下水管道水管堵塞导致渗水。但因6楼住房尚未交付，钥匙仍由寓嘉物业酒泉分公司管理。在潘某购买房屋的两年中，潘某并不清楚该套房屋的权属情况。二、关于寓嘉物业酒泉分公司上诉称一审判决适用法律错误的问题。一审判决适用《甘肃省物业管理办法》第三十条第二款之规定，要求寓嘉物业酒泉分公司承担修缮不利的责任，该条文意在明确维修、管护、修缮的义务主体，仅说明修缮之后的费用经过业主委员会同意后由共有物部分所有人承担。在本案中，寓嘉物业酒泉分公司作为小区综合管理服务机构，应当有修缮和赔偿的义务，对方仅因对规定条文的理解不同提出异议，不符合客观事实。三、双方签订的《业主入住协议》第六条第四项“维护小区公共设施，设秩序维护员协助安全及消防部门做好秩序维护、消防管理工作”之规定，物业管理单位对公共区域和空置房屋有看护管理的义务。业主房屋范围内属私人区域，应当由业主自行管理并承担看护责任，业主范围以外，且并未交付入住的房屋应当属于公共区域，该区域内的设施安全维护，主体应当是物业公司。依据《业主入住协议》第七条“房屋内部的装修由乙方负责，因乙方装饰装修损害其他业主或物业公司管辖区内公共设施、设备的，由乙方承担相关责任并进行赔偿”之规定，本次损害与潘某没有任何关系，潘某尽到了审慎装修、尽力看护的责任。反之，寓嘉物业酒泉分公司作为装修备案、小区管理部门，有义务对房屋状况、装修情况进行监督，且六楼未交付为闲置状态，故在本案中，寓嘉物业酒泉分公司应当为赔偿主体。三、关于一审举证责任分配的问题。在一审庭审过程中，潘某提交了物业缴费发票及业主入住协议，以证明双方约定了各自的权利义务，并且潘某足额缴纳了物业费，应当享有物业管理合同中的权利，但因本案中堵塞的是6楼下水管道，堵塞物位置较高，已经排除了由潘某举证证明自己存在过错的情况，反而在一审庭审过程中及寓嘉物业酒泉分公司上诉状中辩称自己尽到了管护义务，自己对该部分设施不予管理，但并未提供相应的巡查、维修记录。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审驳回上诉，维持原判。潘某向一审法院起诉请求：1.判令寓嘉物业酒泉分公司给付房屋维修赔偿款60258元；2.判令寓嘉物业酒泉分公司支付房屋贷款利息4000元；3.判令寓嘉物业酒泉分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘某与案外人张某系夫妻关系。2017年6月11日，潘某、案外人张某作为买受人与酒钢集团中天置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），约定张某、潘某购买位于××路房屋一套，物业服务企业为寓嘉物业酒泉分公司，物业服务时间为2015年12月到首届业主委员会成立选聘新物业企业。2017年10月11日，潘某丈夫张某与寓嘉物业酒泉分公司签订业主入住协议，并进行了房屋验收，屋内上、下水管道合格。2018年8月3日，潘某丈夫张某与寓嘉物业酒泉分公司签订装饰装修协议，潘某开始对房屋进行装修，2019年5月装修完毕。2019年8月，寓嘉物业酒泉分公司工作人员在日常巡查过程中发现四楼房屋漏水，遂打电话通知潘某查看自家是否存在漏水情况。潘某前往查看，发现房屋也遭到严重泡水，屋顶、壁纸等存在不同程度损坏。经寓嘉物业酒泉分公司查找漏水原因为六楼下水管道堵塞一尼龙袋导致污水漏出渗透五楼致潘某房屋浸泡。六楼虽已出售，但业主尚未居住，亦不知尼龙袋来自何处。审理中，潘某申请对其房屋漏水造成的经济损失进行鉴定，一审法院依其申请委托双方共同选择的鉴定机构酒泉海信评估有限公司对潘某家中损失进行评估，该公司于2020年5月6日作出评估报告，将潘某房屋漏水损失价格评估为36139元（1.各修复项目金额包括工时费、材料费。2.被申请人应协助申请人寻找相同花色材料，如找不到则相应材料全部更换。3.壁纸含损耗）。潘某因鉴定房屋漏水损失而产生鉴定费用7500元，该费用由潘某垫付。一审法院认为，本案的争议焦点为潘某作为原告主体是否适格；寓嘉物业酒泉分公司是否对潘某的损失承担责任。潘某与案外人张某系夫妻关系，双方共同出资购买位于甘肃省酒泉市××区的房屋在婚姻关系存续期间，且签订的商品房买卖合同上面载明的买受人为潘某及张某，故涉案房屋为潘某与案外人张某共同共有，潘某作为房屋共有人对其损失有权提起诉讼，主体适格。关于寓嘉物业酒泉分公司是否对潘某的损失承担责任。物业服务企业不履行或者不完全履行约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。寓嘉物业酒泉分公司是依法取得营业执照的物业服务企业，其作为潘某居住小区的物业管理与经营者，应当保持公用设施的完好和使用安全。公用设施包含物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的下水管道设施，保证公用下水管道的畅通是寓嘉物业酒泉分公司应尽的义务。双方均认可潘某家中污水反流，系共用主下水管道六层位置被尼龙袋堵塞所致，寓嘉物业酒泉分公司并未提交充分证据证明其就潘某所在的公共下水主管道进行过维修、养护、管理以至于尼龙袋堵塞下水道关口，从而导致屋内财产损失。因此，寓嘉物业酒泉分公司对涉案房屋漏水存在过错，应当承担由此造成的赔偿责任。寓嘉物业酒泉分公司以无法确定尼龙袋来自何处，应推定五楼以上住户共同承担责任的抗辩理由未提交证据予以证实，一审法院不予采信。根据《甘肃省物业管理办法》第三十条第二款的规定，寓嘉物业酒泉分公司应承担主管道修缮不利的责任，应向潘某赔偿因此造成的损失。就潘某主张的房屋损失，根据酒泉市海信评估有限公司所作的酒信评[2020]2-05号价格评估报告，涉案房屋因六楼下水管道堵塞造成的房屋装修损失为36139元，一审法院予以支持。潘某在更换鉴定报告损失评估表中材料时，寓嘉物业酒泉分公司应当协助潘某寻找相同花色材料，如找不到则相应材料全部更换。潘某要求寓嘉物业酒泉分公司支付房屋的贷款利息4000元至清偿之日止的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《甘肃省物业管理办法》第三十条第二款规定，判决：一、嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司赔偿潘某房屋漏水经济损失36139元；二、嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司支付潘某鉴定费5700元；三、驳回潘某其他诉讼请求。以上一、二项，合计41839元，限嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取978元，由嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司承担。本院二审期间，潘某未提交证据，寓嘉物业酒泉分公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。寓嘉物业酒泉分公司提交以下证据：1.2019年公辅设施点检计划实施表，拟证明寓嘉物业酒泉分公司对酒泉中天城苑物业服务范围内包括上下水制井在内公辅设施每周定点进行点检，及时发现问题，保证了公辅设施的正常运行，无不履行法定、约定义务的情形。经质证，潘某对该证据的真实性有异议，对证明目的亦不予认可，其认为水是从603客厅漏到503的房屋，2019年公辅设施点检计划实施表内容有造假嫌疑。经审查，因潘某未提交相反证据证明实施表的虚假性，本院对该证据真实性予以认定，证明目的综合全案认定。2.寓嘉物业酒泉分公司2019年设施设备维修/保养记录一份，拟证明寓嘉物业酒泉分公司对酒泉中天城苑物业服务范围内包括排水系统在内的设备进行了保养、维修，无不履行法定、约定义务的情形。经质证，潘某认为该表上邹某签名的笔迹不一样，有造假的嫌疑。经审查，因潘某未提交相反证据证明维修/保养记录的虚假性，本院对该证据真实性予以认定，对于证明目的综合全案认定。3.寓嘉物业酒泉分公司安保维修组微信聊天记录一份，拟证明公司工作人员发现漏水情况后，及时进行了维修，解决了漏水问题；案涉漏水问题是由于下水管道中被投入尼龙袋所致，公司不应承担责任。经质证，潘某认为堵塞物尼龙袋在××楼的中间位置，公司应承担责任。经审查，因潘某对该证据真实性不持异议，本院予以认定。4.户主信息一份，拟证明在发现案涉房屋漏水时，3号楼2单元5层以上有两户业主正在装修。经质证，潘某对该证据的真实性无异议。经审查，因潘某对该证据的真实性不持异议，本院予以认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一审中，潘某诉请要求寓嘉物业酒泉分公司给付房屋维修赔偿款、承担房屋贷款利息，并提交了《商品房买卖合同》、《业主入住协议》等证据，根据当事人诉请及所提交的证据，本案应为物业服务合同纠纷，一审将案由认定为财产损害赔偿纠纷不当，本院予以纠正。寓嘉物业酒泉分公司与潘某丈夫张某签订的《业主入住协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行义务。该协议第六条约定“甲方自觉遵守《小区管理办法》和本合同有关规定如下（一）依据酒泉市物业管理行业规范对物业管辖范围内的公共设备、设施进行维护修缮”，根据协议内容可知，寓嘉物业酒泉分公司对小区公共设备、设施负有维修、养护义务，其应全面履行自己的义务。上下水管道作为公共设施应在物业公司维修范围内，物业公司全面履行义务应达到防止公共下水管道堵塞的程度。虽其提交了2019年公辅设施点检计划实施表，设施、设备维修保养记录以证明对潘某所在单元的下水管进行维护，但2019年8月公共下水管道仍发生堵塞导致潘某家房屋受淹，应视为寓嘉物业酒泉分公司履行合同不到位，未全面履行自己的义务，存在违约，其应承担损害赔偿责任。关于寓嘉物业酒泉分公司所提本案损害结果系投入尼龙袋的行为人导致，查不清侵权行为人，应由案涉房屋以上且共用主下水管道的13户业主共同承担侵权责任的上诉理由，因寓嘉物业酒泉分公司未提交本案损害系第三人侵权导致的证据，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”之规定，潘某依据《业主入住协议》的约定要求寓嘉物业酒泉分公司承担赔偿责任，符合法律规定，故对寓嘉物业酒泉分公司的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，寓嘉物业酒泉分公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由上诉人嘉峪关寓嘉物业服务有限责任公司酒泉分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵二〇二〇年九月八日书记员 马 丽