新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1271号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司办公室文员。 被上诉人(原审原告)：吴俊，男，1975年4月30日出生，汉族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司(以下简称“隆城伟业公司”)因与被上诉人吴俊商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 隆城伟业公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初927号民事判决，并改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》即不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。依据《商品房买卖合同司法解释》第18、19条规定，由于出卖人的原因导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。案涉房产未办理所有权登记是由于产权登记部门停办手续，并非上诉人原因，因此该合同不具备解除条件。 吴俊未向法庭提交书面答辩意见。 吴俊向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款329102元；3.被告向原告支付租金178090.8元（自2018年8月1日至2019年5月1日止，1095元×20.33平方米×8个月）；4.被告向原告支付违约金65820.4元；5.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年6月，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为20.04平方米，每平方米单价为16188元。2016年，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，经测量房屋面积为20.33平方米，总房款329102元。2016年4月4日，原告向被告交纳了全部房款329102元。2015年12月27日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》一份，将所购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营。2015年5月14日，富地康城小区25号楼商住楼竣工。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年6月1日，原、被告签订《协议书》一份，协议约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租金时，原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告交纳的房款。第六条规定，为保障全体业主利益，经甲方股东一致同意，现将甲方（被告）位于隆盛百货商场**未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则甲方向乙方（原告）支付房屋总价款的20%作为违约金，即65820.4元。另查明，2016年1月29日，原告收取阜康市隆盛商贸有限公司2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金11131元。2017年3月25日，原告收取阜康市隆盛商贸有限公司2016年8月18日至2017年2月17日期间的商场商铺租金11153元。2017年6月2日，原告收取被告给付的2017年2月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金22261元。再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年4月5日，故原、被告解除合同的时间应为2019年4月5日。针对原告主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：原告主张由被告返还其付房款329102元。原、被告对原告已向被告全额交纳房款329102元无争议，原告主张该项诉讼请求基于解除合同，根据原、被告签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为33392元，应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对原告要求被告退还房款295710元予以支持，其余部分不予支持。原告主张由被告支付租金178090.8元。原告依据《协议书》约定主张被告支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持，即被告应向原告支付自2018年8月18日至2019年4月1日期间共计228天的租金15274元（1095元/年×20.33平方米÷365天×228天）。原告主张被告向其支付违约金65820.4元。根据双方签订的协议书第六条规定，是要求被告将位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。原告以被告未履行抵押手续为由，要求被告承担违约金，但因双方签订的该条款未约定抵押期限，且将上述财产抵押给全体业主不具有实际操作性，故该条款不能成立，原告的该项诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除原告吴俊与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴俊支付房款295710元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴俊支付租金15274元；四、驳回原告吴俊的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明，隆诚伟业公司起诉吴俊请求撤销双方于2017年6月1日签订的《协议书》，后隆诚伟业公司经新疆维吾尔自治区阜康市人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院作出（2019)新2302民初2046号民事裁定，裁定按隆诚伟业公司撤诉处理。 本院认为，关于商品房买卖合同及补充协议应否解除的问题。首先，双方当事人在涉案《协议书》上签字、盖章，系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》已部分履行；其次，上诉人因对《协议书》持有异议，通过另案提起了诉讼，后又未按期到庭参加诉讼，其行为表明了上诉人对《协议书》的认可；故《协议书》合法、有效，双方当事人均应按照《协议书》内容全面履行各自义务；再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据双方签订的《协议书》第四条、第五条约定，上诉人若未能及时足额向被上诉人支付租赁费用，上诉人无条件与被上诉人解除双方签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付购房款，故一审判决解除涉诉的《商品房买卖合同》及《补充协议》并无不当，本院予以支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5964.76元，由新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫雪 审 判 员 杨洁 审 判 员 胡婧 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 李雯 书 记 员 李静