西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初3596号 原告：王霞，女，1979年5月2日出生，汉族，住山西省侯马市。 委托诉讼代理人：孙金杰，侯马市新田法律服务所法律工作者。 被告：姜敏，女，1986年3月16日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 被告：马庆甜，男，1984年10月27日出生，汉族，住陕西省西安市新城区，系被告姜敏之夫。 原告王霞诉被告姜敏、马庆甜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王霞及其委托诉讼代理人孙金杰、被告马庆甜、姜敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王霞诉称，原告为了孩子在西安上学在西安租房。2019年8月12日，原告经过中介方西安际丰房地产营销策划有限公司(易居房友中介)与被告签订了一份房屋租赁合同。合同签订后，原告于2019年8月29日从山西省侯马市搬家到陕西省西安市XX号楼XX单元XX室，并于2019年9月7日因施工噪音搬出该房屋。原告从2019年8月29日入住到9月7日搬出给中介方交还钥匙，总共仅住10天。原告入住第7天后，也就是2019年9月4日，该房屋后开工建小学，并且不分昼夜的进行施工，大型铲车、挖掘机、打夯机的噪音严重影响着原告与孩子的正常生活，大人孩子都无法休息，孩子整夜失眠直接影响学习。由于住房后的施工工期很长，干扰得原告无法继续入住，合同目的无法实现，原告与被告协商退房未果，之后通过中介方与被告协调退房亦未果。原告在入住前所交的天然气费、电费、物业费等各种费用，在停租时余额为667.65元，后又于11月6日给小区管家申请交纳了2019年空置暖气费953.2元，共计1620.85元，应由被告退还给原告。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告2019年8月7日签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告租金及保证金(违约金、押金)55900元；3、被告退还原告天然气余额5.65元、电费余额72元、八、九月物业费590元、2019年空置暖气费953.2元，共计1620.85元；4、由被告承担本案的诉讼费及差旅费。 被告姜敏、马庆甜共同辩称，第一，原告知悉房屋及周围环境且无权单方解除合同。被告和原告签订的《房屋租赁合同》第一条规定，乙方已对甲方所出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋”，第八条规定，在租赁期内，经甲乙双方协商一致，并获得甲方书面同意后，方可解除本合同。双方签订的合同并无约定诸如“出现环境噪音即可解除租房合同”的合同解除事由。原告从第一次看房7月10日到8月12日签订合同的一个月内多次看房已对被告出租的房屋做了充分了解，且无权单方面解除合同。第二，原告诉求所述环境嗓音非房屋本身问题，可以通过向环保部门、辖区派出所投诉等合法的救济途径获得解决，而不是将环境噪音问题归咎于房子本身。原告在没有和被告协商、也没有求助物业、环保和辖区派出所等部门的情况下，就擅自搬离房屋，企图单方面解除租房合同。原告在搬离房间两日后即9月9日才向被告提出直接退租的要求，且言辞强硬，完全不是协商解决问题的态度。第三，原告无视被告提出的多条合理建议，原告由于噪音问题要求解除租房合同时，被告就解决该问题提出了三点建议，上述建议均遭到了原告的直接驳斥，更是以“我还指望天天下雨”等不听劝告、不讲理的言论回应。第四，原告态度蛮横，多次语言施暴，一再损伤双方沟通基础。即使在这样的情况下，被告也本着协商的态度，在10月19日沟通时又答应原告转租房子给其亲戚，于10月21日原告给被告说她已带亲戚看过被告的房子了，亲戚又不想住了，之后原告打电话要求退房并在协商过程中对被告的人格进行诋毁，态度不耐烦并主动挂断电话，然后就诉诸法院。第五，为满足原告需求，被告前期投入约1.5万元。被告房子本计划买来用于自住，且前期装修等花费约20万元，由于工作调动才计划将房子出租。被告与原告之间通过中介于2019年7月12日达成了租房意向，并要求被告为其入住增购家具家电，为了满足原告提出的5个空调、6套窗帘、热水器、冰箱、封窗户、床垫和保洁等需求，被告于7月至8月共计花费约1.5万元。若不是该客户承租该房屋，被告在短期内不会入住该房屋，亦不会在短期内产生该部分花费。第六，租赁需求旺盛季节已过，被告房屋若毁约再次出租困难。被告房屋周边有西安高新国际学校等3所学校。被告租房主要对象为经济实力较强的陪读家长(该房屋装修花费20余万元)，集中出租时间为每年的7至8月份，过了该阶段，再很难出租。被告履行了缔约所有的责任和义务并为之承担了相当的经济付出，故坚持要求原告依法履行其缔约责任。综上，被告认为原告想解除合同的真正原因是其在履行租房合同期间找到了其它住处后想毁约。原告的诉讼请求均与事实不符，于法无据。恳请法院驳回原告全部诉讼请求，继续履行双方签订的房屋租赁合同。 经审理查明，被告姜敏与被告马庆甜系夫妻关系，其二人所有的西安市雁塔区海亮新英里13-1-804的房屋（以下简称：案涉房屋）欲对外出租。2019年8月，原告为孩子上学租房遂通过西安际丰房地产营销策划有限公司（以下简称：际丰公司）查看了案涉房屋，当时该案涉房屋紧邻空地。2019年8月12日，原告王霞（乙方、承租方）与被告姜敏（甲方、出租方）、中介方际丰公司签订《房屋租赁合同》，约定被告姜敏将案涉房屋通过中介有偿出租给原告作为住宅使用。该租赁合同约定，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。甲、乙双方议定的上述房屋月租为人民币4300元，租赁期限自2019年8月7日至2020年8月6日止，租金按1年结算一次，由乙方每次提前30日交付给甲方。首期租期租金及押金乙方应在合同签订完前全部付清，否则视为乙方违约，甲方不予退还前期支付的定金。乙方向甲方缴纳房屋（水费、电费、物业管理费、暖气费、房屋设施及家具家电费）保证金（违约金）4300元整，合同到期终止后，乙方将所有费用结清且房屋设施完好无损时，甲方将保证金无息退还给乙方。该租赁合同第五条“甲方的责任和义务”约定，甲方已取得房屋其他共有人同意，能保证正常居住和使用。第六条“乙方的责任和义务”约定，合同期内该房屋的水电费、物业费（含物业管理费、电梯费、公共能耗费和垃圾清运费）、天然气费、暖气费、有线电视安装及使用费、通讯网络安装使用费等由乙方承担。第八条“合同解除”第三款约定，其它法定的合同解除情形可以解除合同。合同签订当日，原告向被告姜敏支付12个月的房屋租金51600元、房屋押金4300元，被告姜敏向原告分别出具了租金收据、押金收据，原告向中介方际丰公司支付中介费2150元，际丰公司向原告出具中介服务费收据。2019年8月28日，原告通过微信通知被告姜敏其于次日入住。次日，被告姜敏通知原告其已经交清之前的水费且已通知物业公司原告租房一事，原告遂入住案涉房屋。2019年9月5日，原告通过微信告知际丰公司的工作人员案涉房屋周边半夜施工噪音很大影响休息。9月7日，原告通过微信向被告姜敏发送凌晨三点屋外工地仍在施工的视频，并告知被告姜敏案涉房屋外的施工严重影响休息及孩子学习，被告未予明确回复，原告遂于当日将案涉房屋水电气关闭后退出房屋，并将案涉房屋钥匙交付际丰公司。当日，原告还通过微信向案涉房屋的物业工作人员告知其因施工噪音不再居住案涉房屋，该工作人员回复称修路、建学校确实影响休息。自2019年9月9日起，原告多次通过微信告知被告姜敏房子不能正常使用，明确表示解除合同并退还剩余房租，而被告姜敏提出施工噪音系暂时性的情况，如遇夜间施工原告可以住到北边安装静音门的卧室，且案涉房屋已经按照原告的要求增设了家电等物品，故合同应继续履行。后经居间方多次进行协调仍未果。2019年10月，原告提出能否由其亲戚转租，经居间方带人查看后仍因噪音问题未能达成一致。后双方就合同解除一事一直未能达成一致，二被告也未从中介方处取回房屋钥匙，原告遂诉至法院。 另查，2019年8月12日，原告向被告姜敏转账支付8、9月份物业费590元、其入住前剩余的天然气费及电费共计122元。2019年11月6日，原告向小区物业交纳2019年空置房屋暖气费953.2元。2019年11月9日，中介方际丰公司前往案涉房屋查看剩余然气及电量，经查看，天然气剩余5.65元，电量剩余150.99度。 庭审中，原告提交视频、中介方的工作人员证言、微信聊天记录等证据以证明案涉房屋楼下施工产生噪音。证人到庭陈述，原告在签订合同之前是通过中介方的工作人员视频查看房屋，签订合同当天也查看了房屋，当时空地只是围挡并未开始施工，原告入住两三天后房屋南边开始施工，在原告将房屋钥匙交回中介后中介方多次通知被告来领取钥匙，但被告一直未来取回。二被告认可案涉房屋后面确有工地，但不清楚何时开始施工，且因原告提出增设屋内物品，其遂购买热水器、冰箱、空调、床垫等花费约1.5万元。经询，原告承认其向被告提出购买空调等物品。经查看被告的票据，购买物品花费7779元。 以上事实，有《房屋租赁合同》、租金收据、押金收据、收据、证明、微信聊天记录截图、证人证言、视频、照片、销售订单、网络购物订单截图等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告及中介方际丰公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此，出租人在交付房屋后应确保房屋适宜日常居住。而在通常情况下，适宜居住的房屋应是主体牢固可靠、基本生活设施齐全、达到一定的密闭性以及周边环境较为和谐的状态，以保障承租人能够获得一个身心健康的生活环境。本案中，二被告虽按照约定向原告交付了房屋，但在原告入住后，案涉房屋紧邻的工地开始施工，产生的噪音严重影响原告对案涉房屋的日常居住使用，致使原告租住房屋的目的难以实现。加之原告向中介方提出解除合同，中介方并未提出异议且收回案涉房屋钥匙。因此，原告以此为由要求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告于2019年8月12日签订租赁合同约定起租日为2019年8月7日，并支付了12个月的房屋租金，后以微信通知中介方及被告解除合同并于2019年9月7日搬离，故原告占有案涉房屋的时间为1个月，二被告应向原告返还其余11个月房屋租金。但是，因原、被告签订合同之前，原告作为承租人未认真核实案涉房屋周边的实际情况，却要求二被告按其需要为案涉房屋增设物品，存在一定的过错。结合前述合同履行情况及合同性质，本院确定二被告应向原告退还剩余租金38700元（4300元/月*9个月=38700元）。关于原告主张二被告返还押金之请求，原告搬离时已将案涉房屋内杂物及垃圾清理完毕，故原告要求二被告退还押金有合同及事实依据，本院予以支持。因原告从案涉房屋搬离后电表显示电量剩余150.99度，余额为72元，天然气余额5.65元，且原告未居住房屋还支付了2019年空置暖气费953.2元，故该部分应由二被告予以返还。至于原告主张二被告退还8月至9月物业费590元一节，因房屋由原告占有1个月，故二被告应向原告退还剩余一个月的物业费295元。而原告主张二被告支付交通费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王霞与被告姜敏于2019年8月12日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告姜敏、马庆甜于本判决生效之日起十日内共同向原告王霞退还租金38700元、押金4300元、电费余额72元、天然气余额5.65元、2019年空置暖气费953.2元、物业费295元，以上合计44325.85元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告王霞的其他诉讼请求。 本案案件受理费2206元，由二被告共同承担1897元，原告自行承担309元。因原告已预交，二被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  叱红梅 人民陪审员  石 红 人民陪审员  王淑平 二〇二〇年九月二十六日 书 记 员  田梦茹 打印：相丽华校对：田梦茹2020年月日送达 1