陕西省汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0703民初1863号 原告：汉中恒德元物业管理有限公司(以下简称恒德元公司),住所地,汉中市汉台区劳动西路汉运司**楼**。 法定代表人：陈雁，该公司经理。 委托诉讼代理人：庹国玉，女，该公司员工。 被告：汉中市万丰房地产有限公司(以下筒称万丰公司)。住所地：汉中市汉台区劳动西路**。 法定代表人：韩全成，该公司总经理. 委托诉讼代理人：韩军、张忠孝，该公司员工。 被告：汉中金宝实业有限公司(以下简称金宝公司),,住所地：汉中市汉台区兴汉路东段啤酒厂对面)。 法定代表人：侯有庆，该公司经理。 第三人：中国人民财产保险股份有限公司南郑支公司(以下简称人保财险南郑支公司)，住所，住所地，汉中市南郑区大河坎镇迎宾路中段div> 法定代表人：陈波云，该公司经理。 委托诉讼代理人：王德科，陕西兴振业律师事务所律师。 原告恒德元公司与被告万丰公司、金宝公司、第三人人保财险南郑支公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日作出（2019）陕0703民初1456号民事判决，原告恒德元公司向汉中市中级人民法院提出上诉，汉中市中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）陕07民终398号民事裁定，本案发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒德元公司的法定代表人及委托诉讼代理人、被告万丰公司的委托诉讼代理人、第三人人保财险南郑支公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告金宝公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒德元公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告万丰公司支付物业管理费及滞纳金共计66008.4元(物业面积531.47平方米，2009年5月1日至2014年12月31日，单价为每平米1.5元，物业费54209.94元，滞纳金2070元；2015年1月1日至2015年6月12日，单价为每平米3元，物业费9566.46元，滞纳金162元)；2、判令被告金宝公司支付物业管理费及滞纳金共计66606.81元(物业面积531.47平方米，2015年6月13日至2018年10月31日，单价为每平米3元，物业费65370.81元，滞纳金1236元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年9月5日，原告与万丰公司签订了《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理委托协议书》，委托原告对其开发的阳光家园小区提供物业管理服务，并收取相关费用，委托期限至小区业委会成立时止。该合同、协议合法有效且不违反法律强制性规定，并对全部业主具有法律约束力。原告入驻该小区后，按约提供了物业服务，小区业主应当向原告支付相应的物业管理费，但自2009年5月1日起至2018年10月31日，被告共拖欠物业管理费及滞纳金132615.21元，经原告多次催要，至今仍未支付。为维护合法权益，现诉至法院，请法院支持其诉讼请求。 被告万丰公司辩称：原告所述不实。1、被告在开发建设“阳光家园”商住小区时，汉中市建规局要求将汉中市江南服装有限公司(以下简称江南公司)宗地纳入统一规划建设范围内统一建设，于是我公司与江南公司经过多次商谈于2006年10月10日达成协议并签订了《联合建房合同书》。该江南公司宗地项目定名为“阳光家园”商住小区2号楼，合同中确定了双方房产分配的界定：江南公司分得2号楼一层所有营业用房及二层所有房屋(二层房屋由万丰公司予以包销)，剩余房屋归万丰公司所有；2、按协议要求被告于2010年3月22日为江南公司售给人保财险南郑支公司的一层102号房和二层201号房代为签定了《商品房买卖合同书》，但江南公司于2010年12月21日送来委托书将售给人保财险南郑支公司的房产户名变更为金宝公司，因万丰公司售出的房产户名变更，原签定的售房合同作废，江南公司未向我公司提供办证资料及税费，之后渺无音讯；3、2019年3月21日，原告曾向被告公司送来律师事务所介绍信，被告提供了2号楼一、二层房产权属证明资料，将被告与江南服装有限公司签订的“联合建房协议”及变更协议、经济结算协议等与房产有关的资料已向原告提供；综上，根据委托合同和协议，原告收取物业管理费的对象是业主或物业使用人，案涉的房产系被告金宝公司所有，不属于被告万丰公司，万丰公司不是房产业主和使用人，与被告万丰公司无关。 被告金宝公司辩称：1、被告在取得房屋产权后没有与原告签订物业服务协议；2、该房屋被告公司一直出租给本案第三人人保财险南郑支公司，双方在租赁合同中约定产生的物业费、水电费等相关费用由承租方承担，如果存在物业费，该费用应由第三人人保财险南郑之公司负担。 第三人人保财险南郑支公司辩称，1、原告的诉讼超过了法定的诉讼时效；2、原告要求第三人承担的损失不予支持。保险公司所涉的物业服务范围有独立的大门、独立的进出口，虽与原告所涉的物业服务范围在位置上相连，但是独立存在的。案涉的物业日常管理，包括门卫、保洁等都是由保险公司独立缴纳，水电也是自行处理。故原告没有真正行使物业服务上的职能，请驳回原告的诉讼请求。 本院经审理及查明的事实：1、2006年10月10日，被告万丰公司与汉中市江南服装有限公司签订了联合建房合同，约定汉中市江南服装有限公司以自有的南郑国用（2005）变字329号土地2.98亩与万丰公司联合开发“阳光家园”综合商住楼。约定2号楼一层所有营业房屋，二层所有房屋（二层房屋由万丰公司包销）归汉中市江南服装有限公司。后又于2007年4月19日签订变更协议，原由万丰公司包销的二层变更为由汉中市江南服装有限公司自行销售管理。其中2号楼102铺及2号楼201铺为案涉的房屋，共计建筑面积531.47平方米，被告万丰公司与第三人人保财险南郑支公司于2010年3月22日签订了商品房买卖合同。2010年12月21日，江南服装有限公司向被告万丰公司出具委托书，需将户名人保财险南郑支公司变更为汉中金宝实业公司。2015年1月23日，涉案的房屋所有权人登记在被告金宝公司名下，与第三人人保财险公司系租赁关系，且自2010年5月由第三人人保财险公司使用至今。但该房产所处的位置系临街的商业用房，其实际坐落于小区北边，自有大门和进出口与该小区互不连通，独立存在，与“阳光家园”商住小区其他房屋存在物理位置上的区别，但在原告与被告万丰公司签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理委托协议》约定范围之内，该房屋的水电、、地下管道与小区共用系统一的整体。2、被告万丰公司与原告恒德元公司于2007年9月5日分别签订了《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理委托协议》,委托原告恒德元公司对“阳光家园”商住小区进行物业管理，委托管理期限自2007年9月5日至小区业主委员会成立。同时对服务内容、物业管理服务质量、收费标准、各自权利义务等作出明确约定。协议及合同签订后原告即入驻“阳光家园”商住小区开始进行物业服务管理至2018年10月28日。期间，万丰公司与原告于2009年5月4日又签订了补充协议，对此前签订的协议和合同进行了补充修订。 上述事实，有原、被告委托诉讼代理人的陈述、原告提交的原告营业执照复印件、法人代表身份证复印件、万丰公司及金宝公司工商登记信息表、房屋所有权初始登记申请表复印件、房屋所有权转移登记申请书复印件、房屋转移变更申请登记书复印件、前期物业管理委托协议复印件、联合建房合同，被告金宝公司提交的房权证、房屋租赁合同复印件、工作日志复印件，被告万丰公司提交的笔录、领条、垃圾清运费凭证、水电费缴纳凭证、清污费缴纳凭证以及第三人人保财险南郑支公司提交的租房合同、调查笔录等证据载卷，应予认定。 本院认为，物业管理主要是对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。原告与被告万丰公司签订的前期物业服务协议及合同中，明确约定了原告提供物业服务管理的范围和内容，案涉房屋的物业管理在原告提供物业服务管理的范围之内，理应承担其物业管理费用。案涉的房屋所有人系被告金宝公司，但与第三人签订了房屋租赁合同，由第三人使用，依据合同约定产生的物业等费用由第三人负担，但依据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。故被告金宝公司亦应承担连带清偿责任。因涉案物业其所处的位置与“阳光家园”商住小区其他房屋存在物理位置上的区别，第三人的物业日常管理包括门卫的聘用、安保、保洁及水电费的交纳均由其自行缴纳、承担其相关费用，但公共配套设施的供水、供电、、地下管网等与其小区系统一的整体其维护等与原告的管理服务亦有一定的关联，故第三人亦可应承担其部分物业管理费用。原告作为物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。虽提交了工作日志，但对涉案物业环境卫生和相关秩序等亦未完全履行其物业管理服务的义务，亦未及时履行其相关告知义务。故原告请求按照收费标准全额收取物业费及支付滞纳金的请求，本院不予支持。按照权利与义务相一致的原则，本院酌情认定由第三人人保财险南郑支公司承担20﹪的责任。依据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告万丰公司系该小区的开发商，依据原告与其签订的合同第六章二十二条（3）项的约定，空置房屋的管理服务费原告与被告万丰公司并未约定，而对其已取得居住权的空置房，由业主按管理费的70﹪交纳。本案中，涉案房屋的交付使用，原告作为物业管理人，未提供管理对象取得该房产的具体时间，但从被告万丰公司提交的涉案房产的最初交易时间为2010年3月22日，后期该房产的房屋所有人由第三人人保财险南郑支公司变更为金宝公司，结合第三人陈述的房屋使用时间，涉案房产的使用交付时间确定为2009年12月较为适当，故其承担交纳物业管理费用应从该时间段计算，本院予以调整。其前期的费用应由万丰公司承担，但依据其管理委托合同的约定，原告作为物业服务单位，在签订合同时自愿放弃该期间收取物业费的权利，应系其真实意思的表示。关于第三人人保财险南郑支公司辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，原告恒德元公司从事物业服务的时间截止2018年10月31日，其物业服务具有连续性，故其辩解意见，本院不予采纳。故本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第五十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下： 一、第三人中国人民财产保险股份有限公司南郑支公司于本判决生效后30日内向原告汉中恒德元物业管理有限公司支付物业费24713.35元，被告汉中金宝实业有限公司对上述费用承担连带责任。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，由原告负担2080元，被告中国人民财产保险股份有限公司南郑支公司负担520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  瞿广仁 人民陪审员  陈 珺 人民陪审员  巨雅平 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  孟乔慧