河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终695号上诉人（原审被告、执行案外人）：崔光华，男，1981年5月2日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：于阳阳、周淑娟，河南普丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：河南黄淮学院建设工程有限责任公司。住所地：河南省驻马店市开源路**科技产业园。统一社会信用代码：91411700794282408Y。法定代表人：乔茂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李起升，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南永林置业有限公司。。住所地：河南省郑州市**大学路****东半层**统一社会信用代码：9141010057631183X5。法定代表人：郭双建，该公司总经理。委托诉讼代理人：王继忠，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南永林置业有限公司民权分公司。住所地：。住所地：河南省民权县人民路东段南侧信用代码：91411421593428490J。法定代表人：曹继伟，该公司经理。委托诉讼代理人：王继忠，河南华豫律师事务所律师。上诉人崔光华因与被上诉人河南黄淮学院建设工程有限责任公司（以下简称黄淮学院建设公司）、河南永林置业有限公司（以下简称永林公司）、河南永林置业有限公司民权分公司（以下简称永林公司民权分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市中级人民法院（以下简称商丘中院）（2019）豫14民初224号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年9月14日公开开庭审理了本案。上诉人崔光华的委托诉讼代理人于阳阳，被上诉人黄淮学院建设公司的委托诉讼代理人李起升，被上诉人永林公司、永林公司民权分公司的共同委托诉讼代理人王继忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔光华上诉请求：一、依法撤销河南省商丘市中级人民法院（以下简称商丘中院）（2019）豫14民初224号民事判决，依法改判；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2014年5月31日，崔光华与永林公司签订商品房买卖合同，支付全部房款，10月领取钥匙，均在查封之前；不能办理过户是永林公司造成，没有过错，享有物权期待权，优于黄淮学院建设公司的债权。一审法院认定事实错误，应予改判。黄淮学院建设公司答辩称：涉案商铺登记在永林公司名下，永林公司称没有出卖而是出租给张建国，崔光华提交的商品房买卖合同没有永林公司印章，涉案商铺的业主信息登记表、装修申请表等均是2017年8月4日，系2016年11月21日查封之后占有；商品房买卖合同、付款凭证、收据、转账凭证的金额、时间等均不能相互对应，支付房款不真实；崔光华作为干工程的，对没有办理过户登记有过错。其不享有排除执行的民事权益，上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。永林公司、永林公司民权分公司认可崔光华上诉意见。黄淮学院建设公司一审诉讼请求：一、撤销（2019）豫14执异130号执行裁定，依法改判恢复对永林公司名下民权县××华城××号楼××商铺（产权证号09××**）的执行；二、本案诉讼费用由崔光华、永林公司、永林公司民权分公司负担。商丘中院查明：2014年5月22日，永林公司民权分公司收取崔光华购房定金40000元，收据显示“商铺10—10”。2014年5月31日，永林公司与崔光华签订《商品房买卖合同》，约定崔光华购买永林公司开发建设的××华城第××幢××号商业用房，建筑面积82.94平方米，每平方米10800元，总价895752元，一次性付款，当日崔光华刷卡支出905018元，永林公司向崔光华出具了10号10号商铺全款895752元收据一份、办证费49266元收据一份；未约定交房期限，合同还约定了其他事项。2013年11月21日，案涉房屋取得了房屋所有权证，所有权人为永林公司，产权证号09××96。2017年8月2日，崔光华与高艳签订《租赁协议》，将案涉房屋出租给高艳使用。2018年12月15日交纳2018年8月17日至2019年12月31日物业费1350元；2020年1月10日增彩鲜花（高艳）交纳2019年12月31日至2020年12月31日物业费1000元；2019年1月11日增彩鲜花（高艳）交纳电费134元、2019年2月15日交纳电费909元、2019年3月9日交纳电费410元、2019年4月10日交纳电费132元、2019年5月14日交纳电费112元、2019年9月6日交纳电费233元、2019年7月10日交纳电费175元、2019年8月13日交纳电费263元、2019年10月14日交纳电费167元、2019年11月12日交纳电费139元、2019年12月12日交纳电费146元、2020年1月10日交纳电费633元、2020年3月11日交纳电费75元、2020年2月16日交纳电费626元、2020年4月23日交纳电费137元。2017年8月4日，崔光华领取《业主手册》、填写了《富华城业主信息登记表》《装修申请表》《施工单位装修保证书》、签署了《永林·××城业主承诺书》《永林·××城前期物业管理服务协议》《永林·××城房屋装修管理服务协议》。黄淮学院建设公司与永林公司、永林公司民权分公司建设工程合同纠纷一案，商丘仲裁委员会于2018年3月23日作出（2016）商仲裁字第45号裁决，已发生法律效力。仲裁程序中，民权县人民法院于2016年11月21日作出（2016）豫1421财保70号民事裁定，保全查封了民权县永××城××号楼××号商铺。该案进入执行程序后，商丘中院于2018年11月15日作出（2018）豫14执128号之二执行裁定，续行查封了上述商铺。崔光华提出执行异议，该院经审查于2019年11月7日作出（2019）豫14执异130号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，黄淮学院建设公司不服，向该院提起执行异议之诉。商丘中院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，申请执行人黄淮学院建设公司提起执行异议之诉，案外人崔光华应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案标的为商铺，崔光华应为一般买受人，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从现有证据虽然能够证明崔光华与永林公司签订《商品房买卖合同》的时间在案涉房屋查封之前，且支付了全部购房款和办证费用，但上述《商品房买卖合同》没有约定交房时间，崔光华签署《业主手册》、与河南祯泰物业服务有限公司签订《永林·××城前期物业管理服务协议》、进行业主信息登记、装修申请等时间均为2017年8月4日，现有证据不能证明崔光华已在2016年11月21日法院查封之前合法占有涉案房屋。同时，从现有证据看，2013年11月21日案涉房屋取得产权证，即便如崔光华所述交房时间为2014年10月，即使永林公司一直推拖，崔光华也可以通过诉讼方式实现自己的权利，但崔光华怠于行使权利，致使案涉房屋在查封前一直未办理不动产转移登记手续。因此，崔光华对登记在永林公司名下的不动产提出执行异议，不同时具备上述规定中的四种情形，因此崔光华不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，于2020年6月12日作出判决：准许执行河南永林置业有限公司名下民权县××华城××号楼××号商铺（产权证号09××**）。案件受理费13250元，由被告崔光华负担。本院查明：一审判决在认证时已确认对“崔光华提交的证据1商品房买卖合同，没有签署时间，亦没有出卖人永林公司及其法定代表人签章，不予采信”，后在查明事实部分又认定商品房买卖合同的效力，认定事实不当。崔光华提交的两份商品房买卖合同明显不一致，不能合理解释，对两份商品房买卖合同的证明力均不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为崔光华是否享有足以排除执行的民事权益。对此本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人只有同时具备上述四个条件，才能排除执行，缺少任一条件，即不享有排除执行的民事权益。本案中，一审开庭质证的崔光华提交的两份商品房买卖合同，其中一份签订时间为2014年5月31日的合同显示法定代表人填写后被抹黑，另一份无签订时间的合同显示法定代表人为苏永炎，落款处没有永林公司和法定代表人盖章或签名，两份合同相互矛盾，崔光华不能做出合理解释，不能证明其在查封前签订合法有效的商品房买卖合同；崔光华提交的《租赁协议》、交纳电费收据、《业主手册》《××城业主信息登记表》《装修申请表》《施工单位装修保证书》、《永林·××城业主承诺书》《永林·××城前期物业管理服务协议》《永林·××城房屋装修管理服务协议》等均发生在查封之后，不能证实其在查封之前占有涉案商铺；涉案商铺于2013年11月21日取得房屋所有权证，所有权人为永林公司，产权证号09××96，至2016年11月21日被查封，崔光华在三年时间里未积极行使权利，既不办理网签备案登记，也不办理过户登记，对未办理过户登记存在过错。崔光华不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不享有足以排除执行的民事权益。综上，崔光华的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13250元，由上诉人崔光华负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  朱 虹二〇二〇年九月十八日书记员  乔 芳