河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初4295号原告：刘红彦，男，1973年1月7日出生，汉族，本科文化程度，河南省商丘市人，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘红伟，男，1971年7月15日出生，汉族，住河南省夏邑县，与原告刘红彦是兄弟关系。被告：洛阳中原置业有限公司，住所地：洛阳市涧**南昌路中原人家小区**楼****。法定代表人：李戈军。被告：李戈军，男，1968年3月20日出生，汉族，住洛阳市西工区。被告：王黎，男，1963年6月13日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告刘红彦诉被告洛阳中原置业有限公司（以下简称：中原置业）、李戈军、王黎为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘红彦到庭参加了诉讼。被告中原置业、李戈军、王黎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告刘红彦向本院提出诉讼请求：1、判令被告洛阳中原置业有限公司退还原告购房款双倍损失503200元。2、判令被告洛阳中原置业有限公司赔偿违约金98124元。3、判令被告洛阳中原置业有限公司赔偿原告房屋溢价损失648400元。4、判令被告李戈军、王黎对上述三项债务承担连带责任。5、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2006年4月，原告和被告中原置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买中原置业开发的洛阳市××××号院（中原人家小区）3幢5单元1201室商品房一套，合同总价款251600元。2006年5月23日，原告全额支付了购房款251600元，中原置业向原告开具了购房发票。2006年5月，中原置业以签字盖章为由要走了原告手持的《商品房买卖合同》。2006年5月18日，中原置业向原告出具证明一份，载明：买房人刘红彦在我公司购买3-5-1201号房产，2006年底办理房产证，如出卖人违约出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之一违约金。原告于2006年7月入住所购房屋并居住至今。2007年7月16日，原告与中原置业签订《协议书》一份，约定：原告的购房合同在中原置业处存放，中原置业承诺于2007年12月31日前为原告办理完善所有房产手续。之后，中原置业至今未向原告出具购房合同，也未为其办理房产手续。后，中原置业被行政机关依法注销。被告李戈军、王黎系中原置业的股东，对中原置业被吊销负有个人责任，且在中原置业被吊销后没有履行依法清算的义务。原告自2007年入住所购房屋至今，期间一直缴纳物业费、水电暖费，原告一直认为虽然没有办下房产证，但自己是该房屋的业主确定无疑。直到2017年4月28日，案外人张华杰向洛阳市涧西区人民法院起诉，要求原告搬出房屋，原告才发现被中原置业欺骗了。案外人张华杰的诉讼，经洛阳市涧西区人民法院、洛阳市中级人民法院两级法院审理，认为该房屋业主应是张华杰，法院判令原告搬离房屋。至此，原告才彻底发现中原置业、李戈军、王黎三被告一房二卖，原告的权益被严重侵犯了，至今落得了钱房两空的局面。原告认为：原被告之间签订的商品房买卖合同是双方之间的真实意思表示，原告已支付了全额购房款，已履行了合同的全部义务，但因被告的违约行为导致原告的合同目的无法实现，被告中原置业公司应双倍退还原告购房款503200元及违约金98124元；原告购买的房屋如今市场价已涨到总价90万元，被告中原置业除应退还购房款外，还应向原告赔偿损失，损失金额为648400元（房屋现在的市场价格90万元减去购房款251600元）。被告中原置业因违法经营被依法吊销，被告李戈军、王黎系中原置业的股东，对中原置业被吊销负有个人责任，且在中原置业被吊销后没有履行依法清算的义务，应对被告中原置业的两项债务承担连带责任。故此，提起诉讼，请依法判准所请。被告中原置业、李戈军、王黎未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。经审理查明，2005年1月4日，被告中原置业与案外人张华杰签订《商品房买卖合同》一份，约定张华杰购买向被告中原置业购买位于洛阳市××××号院（中原人家）3幢5单元1201号房屋，合同总价为272649元。同日，张华杰与中国工商银行洛阳分行签订《个人购房借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同》，约定张华杰向银行贷款210000元，贷款期限自2005年1月14日至2028年1月14日，上述合同均依法在房管部门办理了备案手续。2006年5月23日，原告刘红彦向被告中原置业交纳了位于洛阳市××联盟路××人家小区××号房屋的购房款，款项数额为251600元。2006年5月18日，被告中原置业向原告刘红彦出具《证明》一份，主要内容为：买房人刘红彦在我公司购买3-5-1201号房产，在2006年底办理房产证，如出卖人违约出卖人按日向买受人支付已交付房价的万分之一违约金。2007年7月16日，原告刘红彦（甲方）与被告中原置业签订《协议书》一份，主要内容为：乙方郑重承诺甲方原购房合同因需办理相关房产手续暂在我公司存放，在2007年12月31日前为甲方办理完善所有房产手续后，将所有房产手续归还甲方。该协议还注明原告刘红彦的房号为3-5-1201。另外，被告李戈军也在该协议的乙方处签名。2016年11月30日，洛阳仲裁委员会作出裁决书，裁决：位于洛阳市××××号院（中原人家小区）3幢5单元12层1201房屋归张华杰所有。2017年3月，张华杰取得了前述房屋的不动产权属证书，证号：豫（2017）洛阳市不动产权第0046977号。2017年6月30日，本院作出（2017）豫0305民初1820号民事判决书，判决：刘红彦于判决生效后三十日内搬出位于洛阳市××××号院（中原人家小区）3幢5单元12层1201号房屋。刘红彦不服上述判决，依法提起了上诉，洛阳市中级人民法院于2017年9月26日作出（2017）豫03民终4709号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，原告刘红彦称其自2006年5月份开始在涉案房屋内居住，直至2018年。另查明，被告中原置业于1998年5月28日成立，股东为被告李戈军、王黎。2008年9月12日，被告中原置业被工商行政管理部门吊销了营业执照。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告刘红彦与被告中原置业之间的商品房买卖合同关系，有购房款发票以及被告中原置业出具的《证明》、《协议书》等证据为证，本院依法予以认定。现根据庭审查明的事实，被告中原置业在与原告刘红彦就涉案房屋订立买卖合同之前已经将房屋出售给他人，而原告刘红彦目前也已经失去了依照约定取得涉案房屋所有权的可能性，上述事实导致原告刘红彦与被告中原置业之间形成的商品房买卖合同的合同目的已经无法实现，原告刘红彦依法有权要求被告中原置业返还购房款并要求被告中原置业承担不超过其已经支付的购房款一倍的赔偿责任，故此，根据原告刘红彦提出的具体诉讼请求，本院确定被告中原置业向原告刘红彦返还购房款251600元并赔偿251600元。对于原告刘红彦要求被告中原置业支付违约金98124元的诉讼请求，根据原告刘红彦就该项诉讼请求的说明，其提出此项诉求的依据为被告中原置业于2006年5月18日出具的《证明》，具体系指未能办理权属证书而承担的违约责任，该诉求符合双方的约定，本院依法予以支持；但是，根据庭审查明的事实，原告刘红彦未能积极采取有效措施主张其权利也是造成涉案买卖合同迟迟没有依法得到妥善处理的原因之一，故此，本院确定被告中原置业向原告刘红彦支付违约金的数额为20000元。对于原告刘红彦提出的要求被告中原置业赔偿房屋溢价损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于原告刘红彦要求被告李戈军、王黎对上述付款义务承担连带责任的诉讼请求，根据公司法等相关法律规定，被告李戈军、王黎作为被告中原置业的股东，应当在被告中原置业被依法吊销营业执照后，在法定期限内启动公司清算程序，否则应当承担相应的法律责任，结合现有证据证实的被告中原置业仍处于被吊销状态等具体情况，足以认定被告李戈军、王黎作为股东怠于履行相关清算义务，从而导致被告中原置业的清算程序无法正常进行，应当依法对被告中原置业的债务承担连带责任，故对于原告刘红彦的此项诉讼请求，本院予以支持。被告中原置业、李戈军、王黎经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳中原置业有限公司向原告刘红彦返还购房款251600元。二、被告洛阳中原置业有限公司向原告刘红彦赔偿251600元。三、被告洛阳中原置业有限公司向原告刘红彦支付违约金20000元。四、被告李戈军、王黎对上述第一、二、三项确定的义务承担连带责任。上述第一、二、三项确定的义务应当于判决书生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告刘红彦的其他诉讼请求。案件受理费8024元，由原告刘红彦负担4000元，被告洛阳中原置业有限公司、李戈军、王黎共同负担4024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年九月三十日书记员  闫帅辉