河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终1051号上诉人（原审被告）：鹤壁市鼎基置业有限公司，住所地河南省浚县永定路与黎阳路交叉口路西浙江商贸城。法定代表人：黄夏林，该公司董事长。委托诉讼代理人：直艳军，河南鹤淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄玉明，河南鹤淇律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：靳太胜，男，1972年8月14日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：王清胜，河南明星律师事务所律师。上诉人鹤壁市鼎基置业有限公司（以下简称鼎基置业）因与被上诉人靳太胜房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎基置业上诉请求：1.撤销原审判决，依法发回重审或改判。2.一审、二审诉讼费由靳太胜负担。事实和理由：1.一审诉讼中靳太胜提交的《曼巴特生活广场商铺认购协议书》和收据不是鼎基置业与靳太胜签订和出具的，该协议书和收据上加盖的公章与鼎基置业使用的公章不一致，不具有真实性。鼎基置业未与靳太胜签订该协议，也没有收到靳太胜支付的243619元认购款，认购款收据上填写的收款人也不是鼎基置业的工作人员。2.一审判决认定鼎基置业已经支付靳太胜商铺收益8576元错误。一审中靳太胜提交的用以证明鼎基置业向其支付过收益款8576元的两张中原银行交易明细，是案外人河南曼巴特商贸有限公司（以下简称曼巴特公司）与靳太胜的资金往来，与鼎基置业无关，鼎基置业与曼巴特公司不存在任何关联关系。3.靳太胜提交的《曼巴特生活广场商铺认购协议书》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”靳太胜诉请的商铺收益属于违法收益，不应得到支持。靳太胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回鼎基置业上诉请求，维持原判。1.鼎基置业与靳太胜双方签订的《曼巴特生活广场商铺认购协议书》，意思表示真实，内容合法，应当自成立时生效。鼎基置业未按照约定全面履行自己的义务，其行为已构成违约。2.关于鼎基置业所称对该认购协议书不知情、公章系伪造以及未收取房款等诉请。鼎基置业虽然在一审诉讼中提出公章真伪鉴定请求，但未进行公章鉴定，不能认定公章系伪造。曼巴特公司在鼎基置业所有的曼巴特生活广场设置售楼等办公场所，以鼎基置业名义公开发售商铺，且持有鼎基置业公章。现曼巴特公司仍然以鼎基置业名义对曼巴特生活广场进行有效管理。靳太胜有充分理由相信曼巴特公司对鼎基置业享有代理权。即使公章系曼巴特公司伪造，鼎基置业因曼巴特公司的表见代理行为仍然需要承担法律责任。3.关于鼎基置业根据《商品房销售管理办法》第十一条规定所称认购协议书违反法律法规的诉请。《商品房销售管理办法》第十一条规定所约束的主体为房地产开发企业，非买受人。《商品房销售管理办法》第四十二条明确规定了房地产开发企业违反该办法的法律责任，鼎基置业应承担《商品房销售管理办法》第四十二条规定的法律责任。靳太胜向一审法院起诉请求：1.判令鼎基置业支付其商铺收益25176.56元；2.本案诉讼费用由鼎基置业承担。一审法院认定事实：2016年6月16日，鼎基置业（甲方）与靳太胜（乙方）签订《曼巴特生活广场商铺认购协议书》，乙方自愿购买甲方开发建设的曼巴特生活广场铺位5年收益权，双方经平等协商，达成如下协议：一、乙方认购商铺号为二层c-3-1，建筑面积30.41㎡，优惠后单价8011.14元/㎡，优惠后总价243619元。1.乙方自愿将该商铺交予甲方统一管理和使用，乙方收益权限为2016年10月1日至2021年10月1日；2.优惠后总价为扣减各项优惠（已含79折的优惠让利：即为培育商场，乙方自愿放弃所购商铺前三年所有权益的收益，甲方给予每间商铺79折的优惠让利。）；3.甲方按回报率支付给乙方固定收益（租金）回报，税费按国家税法自理（注明：甲方支付给乙方每年收益优惠前总成交额×回报率计算），第四年：8%，第五年：8%；5.收益支付方式：第四年至第五年收益分四次支付：起算时间从2019年10月1日开始计算，至2021年10月1日，每年6月15日支付半年收益，12月15日支付半年收益；6.乙方共认购壹间商铺，总额为贰拾肆万叁仟陆百壹拾玖元整（￥243619）。三、协议期限届满，如乙方仍然委托甲方管理经营的，甲方按照市场行情，约定新的收益标准，双方重新签订新的协议；乙方不再续约时，甲方将按照全价为叁拾壹万肆仟柒佰零柒元（314707）返还等。甲方：鹤壁市鼎基置业有限公司印章，乙方：靳太胜签字并摁手印，2016年6月16日签订于曼巴特生活广场。靳太胜按照协议约定向鼎基置业缴纳购房款243619元，鼎基置业出具收据并加盖其公司印章。因鼎基置业要求降低收益比例，靳太胜认为其违背合同约定，故诉至法院。另查明，鼎基置业已支付靳太胜商铺收益8576元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案双方在2016年6月16日签订的《曼巴特生活广场商铺认购协议书》是双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，为有效合同，对其证明效力，予以确认。关于鼎基置业应当支付靳太胜收益款金额问题，根据《曼巴特生活广场商铺认购协议书》中约定，靳太胜自愿放弃所购商铺前三年所有权益的收益，鼎基置业给予商铺79折的优惠让利，靳太胜已按照该协议约定履行支付商铺款243619元的义务，鼎基置业应支付第四年起的收益，因协议约定第四年至第五年收益分四次支付：起算时间从2019年10月1日开始计算，至2021年10月1日，每年6月15日支付半年收益，12月15日支付半年收益。现鼎基置业支付2020年6月15日之前的收益条件已经成就，扣除鼎基置业已经支付的8576元，故应支付4012.28元（优惠前总成交额314707元×回报率8%×1/2年-8576元=4012.28元），在4012.28元范围内予以支持，超出部分，不予支持。对于鼎基置业辩称协议书并非其公司制作，也从未收到过认购款，对协议书及认购款收据中加盖鼎基置业印章的真实性持有异议的意见，首先，《曼巴特生活广场商铺认购协议书》落款处甲方加盖鹤壁市鼎基置业有限公司印章，待靳太胜支付认购款后又向其出具收据，并加盖鹤壁市鼎基置业有限公司印章，且鼎基置业已实际将涉案商铺交付于靳太胜，并按照协议书约定向靳太胜支付部分收益款8576元，双方已形成合法的合同关系。其次，鼎基置业亦未在法院指定的期限内提出鉴定申请，故对鼎基置业该辩称意见，不予采纳。一审法院判决：一、鼎基置业于判决生效之日起十日内支付靳太胜商铺收益款4012.28元；二、驳回靳太胜的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取计215元，由靳太胜负担181元，鼎基置业负担34元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鼎基置业提交如下证据：浚县公安局出具的证明一份，拟证明：2016年5月9日鼎基置业新公章号码为4106210018463，同时销毁编号为4106210012943原公章。靳太胜质证认为，该证据恰恰证明4106210012943曾经为鼎基置业公章编号。本院认为，鼎基置业提供的证据不能证明其主张的事实，对该证据的证明力不予确认。经审查当事人所提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人鼎基置业所提出的认购协议书和收据不是鼎基置业与靳太胜签订和出具，加盖的印章系伪造，鼎基置业未收到靳太胜243619元认购款，鼎基置业与曼巴特公司无关联，认定鼎基置业支付靳太胜商铺收益8576元错误，该商铺收益属于违法收益，不应得到支持的上诉理由。法定代表人或者其授权之人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，应当由法人承担相应的法律后果。本案中，鼎基置业与靳太胜签订《曼巴特生活广场商铺认购协议书》，协议书及收据均加盖鼎基置业印章，鼎基置业称加盖的印章系伪造，但在一审法院指定的期限内未提出鉴定申请，且靳太胜系在鼎基置业开发的涉案商铺所在地曼巴特生活广场售楼部签订协议及交纳款项，一审法院认定双方已形成合法的合同关系，符合法律规定，并无不当。鼎基置业与靳太胜签订的《曼巴特生活广场商铺认购协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，鼎基置业主张该商铺收益属于违法收益无法律依据，依法不能成立。上诉人鼎基置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人鼎基置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由鹤壁市鼎基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年九月三十日书记员  张立平