山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终5325号上诉人（原审被告）：栾某，女，1979年4月20日出生，汉族，住梁山县人民南路**，现住梁山县。委托诉讼代理人：张刚，山东瑞文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁山县兴安物业服务有限公司，统一社会信用代码91370832583071838U，住所地梁山金城路**。法定代表人：宋益英，经理。委托诉讼代理人：孙培刚，男，1968年8月26日出生，汉族，该公司职工，住梁山县。委托诉讼代理人：高向鹏，男，1977年8月13日出生，汉族，该公司职工，住梁山县。上诉人栾某因与被上诉人梁山县兴安物业服务有限公司（以下简称梁山兴安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2020）鲁0832民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。栾某上诉请求：1、撤销(2020)鲁0832民初2381号民事判决书；2、依法改判梁山兴安物业公司按照梁山县城区普通住宅物业服务“二星级(有电梯)”标准收取物业费，即0.8元/平方米，并以此计算物业费；3、依法驳回梁山兴安物业公司逾期付款损失的诉讼请求；4、一审、二审诉讼费均由梁山兴安物业公司承担。一审判决认定事实错误。1.一审法院直接依据双方的约定项目认定梁山兴安物业公司所提供的物业服务质量达到五星级标准，系明显的事实认定错误。第一、济宁市政府制定有《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价格字【2014】74号)，制定有严格的物业服务等级标准以及物业服务收费标准。为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，梁山县粮食和物价局以及梁山县住房和城乡建设局联合下发《关于公布梁山县城区普通住宅物业服务收费标准的通知》(梁价字【2014】30号)(后附附件一)，也同样对梁山县城区普通住宅物业服务等级标准以及物业服务收费标准做了严格规定，等级标准均按照山东省质量技术监督管理局发布的《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业》(DB37/T1997.1—2011)执行，自2015年1月1日起执行，至今仍然存续有效。第二、根据梁山兴安物业公司在栾某所居住小区公示牌来看，梁山兴安物业公司所承诺提供的服务等级为“五星级”，物业服务费收费标准是1.4元/平方米·月，而其收费标准依据是梁价字【2014】30号，即《关于公布梁山县城区普通住宅物业务收费标准的通知》，梁山兴安物业公司提供的物业服务亦应当达到该文件所执行的“五星级”服务标准。但梁山兴安物业公司所提供的物业服务质量远达不到其所承诺的“五星级”标准，甚至“一星级”服务标准也未完全达到。第三、在一审法庭调查阶段，梁山兴安物业公司对上诉人所出示的三组证据质证意见“减少业主损失”“不存在星级服务”“环境卫生服务有瑕疵”“报案缺乏专业知识”等可以看出，其对提供的服务存在瑕疵及达不到五星级服务标准依法构成自认，并且梁山兴安物业公司称星级服务标准由物价局、物业科、房管部门进行评定，而双方之间签订的《物业服务合同》类型属于前期物业服务合同，在上诉人所居住小区业主入住前物业已经进入，在此前提下，梁山兴安物业公司尚未开始为小区业主提供物业服务，梁山兴安物业公司所称的“物价局、物业科、房管部门”是如何对其所提供的服务标准评定为“五星级”标准的。据此，上诉人认为在济宁市以及梁山县部门对物业服务等级标准和收费标准均有规定的前提下，上诉人与梁山兴安物业公司之间亦签有《物业服务合同》，梁山兴安物业公司所承诺其物业服务等级标准为“五星级”，应当根据其承诺及诚实守信的原则提供相应的“五星级”服务。在梁山兴安物业公司所提供服务不达标时，甚至“一星级”服务标准也未完全达到，一审法院认定梁山兴安物业公司提供物业服务标准达到“五星级”标准，系严重的事实认定错误。二、一审判决法律适用错误。1.物业服务的确存在时间持续性的特点，但并非无法计量。上诉人在一审中提交的视频和照片并非在短时间内拍摄，从时间的跨度来看，多次出现物业服务与相应服务等级不符的问题，未尽到物业管理与服务职责，另外由于上诉人也不可能将所有的问题进行记录，则当然可以认定梁山兴安物业公司提供的物业服务问题多于上诉人所能举证的。结合前述事实认定部分物业服务与相应等级的对比(附件二)可以明显看出，梁山兴安物业公司提供的物业服务与收费和相应服务等级标准严重不相符，一审法院认定不存在足以影响降低收费标准的质量问题，不支持上诉人的请求，属于事实认定和法律适用的双重错误。2.一审法院认定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算逾期付款损失系法律适用错误，结合上述论证以及一审中梁山兴安物业公司的质证意见，其认可物业服务存在瑕疵，且能够证明梁山兴安物业公司所提供的物业服务与相应等级不符，则应当认定梁山兴安物业公司违约行为在先，上诉人不足额缴纳物业费系行使顺序履行抗辩权，即使认定双方并非互负债务，梁山兴安物业公司应当履行的是服务行为或者上诉人应当预先缴纳物业费而系先行为，则应当认定栾某不足额缴纳物业费系行使不安抗辩权。在梁山兴安物业公司提供的物业服务与其承诺以及规定等级标准不相符时，栾某均不存在违约行为，亦不应当承担违约责任。关于梁山兴安物业公司所称的逾期付款损失，完全系提供服务不达标准所致。法院判令上诉人按照约定缴纳物业费和滞纳金，系法律适用错误，应当判令梁山兴安物业公司按照提供的物业服务与其相符合收费等级收取物业费。通过前文论述，梁山兴安物业公司提供物业服务“一星级”服务标准也未完全达到，二审法院应当予以综合考量。综上，一审法院在对上诉人所提交的证据未采纳并且未对梁山兴安物业公司所提供的物业服务与其承诺等级标准审核，进而认定梁山兴安物业公司所提供的物业服务达到“五星级”标准这一事实认定错误前提下，判决上诉人按照双方约定足额缴纳物业费和滞纳金属于明显法律适用错误。上诉人并非不愿缴纳物业费，完全系梁山兴安物业公司提供的物业服务不达标准，且不缴纳物业费也并非上诉人一人，至今仍有小区近270户业主被起诉，要求支付物业费及滞纳金。上诉人同意支付物业费，但应按照梁山兴安物业公司所提供的物业服务与其相匹配的等级标准缴纳物业费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。梁山兴安物业公司答辩称，认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁山兴安物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付原告物业服务费4688元及逾期付款损失（其中2019年5月16日-2019年12月31日的物业费为1883元，2020年1月1日-2020年12月31日的物业费为2805元）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2018年11月10日，原告梁山兴安物业公司与被告栾某签订《鼎圣置业天房汇豪庭前期物业管理服务协议》一份，原告为被告提供物业服务。该协议约定物业管理服务内容包括：1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护和管理；3、公共区域环境卫生的维护；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆管理服务；6、物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8、物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9、装饰装修管理服务；10、物业档案及物业服务档案保管；11、社区文化管理服务。公共性物业服务质量达到《济宁市普通住宅物业服务等级标准》规定五星级标准要求。该协议约定按被告拥有物业的法定房屋产权面积（144.82平方米）1.55元/月/平方米收取物业管理服务费用。收取时间为以建设单位书面通知其办理房屋交付手续之日起交纳（与开发建设单位另有约定的，从其约定），物业费按年交纳，被告应在每年末月20日前交纳下一年的物业服务费用。停车场车位管理服务费按照每个车位25元/月收取。同时约定若被告违反协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰加收滞纳金。自2020年1月1日起，物业管理服务费按照1.40元/月/平方米收取。被告栾某在汇豪庭小区所居住的房屋为电梯小高层住户，被告栾某物业管理服务费缴纳至2019年5月16日。被告栾某至今未交纳自2019年5月16日至2019年12月31日的物业管理服务费168３元（144.82㎡×1.55元/㎡×7个月15天）、车位管理费188元（25元/月×7个月15天）；自2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费2433元（144.82㎡×1.4元/㎡×12个月）、车位管理费300元（25元/月×12个月）。一审法院认为：合同当事人应当全面履行自己的义务。原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，原、被告之间成立了物业服务合同关系。原、被告双方均应按照合同约定履行义务。原告按照合同约定为被告栾某提供物业服务，被告栾某应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。被告栾某欠原告物业管理服务费及车位管理费共计4604元，有双方签订的《前期物业管理服务协议》等证据在案为凭，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。被告主张因原告物业服务不达标，应当降低收费标准。本院经审查认为，由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，被告提供的照片、视频不能反映原告提供的物业服务存在足以影响降低收费标准的质量问题，故对被告的该项主张，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付逾期付款损失的问题，虽然协议约定“若被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰加收滞纳金”，但该标准过高，应予以调整，应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因双方明确约定每年末月20日前交纳下一年的物业服务费用，原告可要求被告自逾期之日支付逾期付款违约金。对于原告主张的2019年5月16日至2019年12月31日的物业管理服务费1683元，应于2018年12月20日交纳，原告可要求被告自2018年12月21日开始计算逾期付款违约金；对于原告主张的2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费2433元，应于2019年12月20日交纳，原告可要求被告自2019年12月21日起开始计算逾期付款违约金。综上所述，原告梁山兴安物业公司要求被告栾某支付物业管理服务费、车位管理费共计4604元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别以1683元为基数，自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2433元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告栾某于本判决生效之日起五日内支付原告梁山县兴安物业服务有限公司物业管理服务费、车位管理费共计4604元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别以1683元为基数，自2018年12月21日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2433元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告梁山县兴安物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，栾某提交如下证据：第一组证据：梁山兴安物业公司在小区内公布的明码标价公示栏照片一份（手机拍摄打印），证明梁山兴安物业公司承诺提供物业服务等级为“五星级”标准，并且收费依据为梁价字【2014】30号，梁价字【2018】18号。第二组证据：梁山县粮食和物价局以及梁山县住房和城乡建设局联合下发《关于公布梁山县城区普通住宅物业服务收费标准的通知》（梁价字【2014】30号）一份，证明梁山县城区普通住宅物业服务等级标准，等级标准均按照山东省质量技术监督管理局发布的《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业》（DB37/T1997.1—2011）执行。第三组证据：被上诉人实际提供服务与《关于公布梁山县城区普通住宅物业服务收费标准的通知》（梁价字【2014】30号）所执行的一星级至五星级服务标准对比表。证明但被上诉人所提供的物业服务质量远达不到其所承诺的“五星级”标准，甚至“一星级”服务标准也未完全达到，收费标准严重不合理。梁山县兴安物业服务有限公司未在二审中提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，栾某请求按照每平方米0.8元收取物业费是否有法律依据，栾某应否支付逾期物业管理费利息。经审查，栾某系梁山县汇豪庭小区业主，其房屋产权面积为144.82平方米。2018年11月10日栾某与梁山兴安物业公司签订《鼎圣置业天房汇豪庭前期物业管理服务协议》，根据法律规定，该前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，双方均应以协议约定来履行。《物业服务收费管理办法》第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。在本案中，梁山兴安物业公司按协议约定提供物业服务，栾某未按协议约定向梁山兴安物业公司支付物业管理服务费。根据查明的事实，栾某欠物业管理服务费及车位管理服务费共计3945元。栾某上诉主张，梁山兴安物业公司的服务标准，一星级也并未完全达到，自认按照两星级标准即每平方米0.8元交纳物业费。对于上诉人的该上诉主张，本院认为，梁山兴安物业公司按协议约定提供物业服务，其提供的服务虽有瑕疵，但上诉人提交的证据不能证明兴安物业提供的物业服务存在足以影响降低收费标准的质量问题，栾某请求按照两星级标准即每平方米0.8元交纳物业费没有法律依据，本院不予支持。在前期物业管理服务协议中，双方约定如未按期交纳物业管理费，自逾期之日起按每天3‰加收滞纳金。原审法院认定滞纳金的约定标准过高并予以调整，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金并无不当。栾某应支付逾期支付物业管理费利息。综上，栾某的上诉请求没有法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人栾某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年九月二十四日书记员  翟梦若