贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2727民初1262号原告：杨明霞，女，1975年7月5日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地：平塘县，职业：工人，学历：初中。原告：方祖春，男，1967年4月8日生，汉族，重庆市忠县人，户籍地：重庆市忠县，职业：无业，学历：初中。委托诉讼代理人：梁述庆，系贵州桥城律师事务所律师。被告:黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司。住所：贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县金盆街道办事处后山大道腾龙宾馆**。现住华帝龙庭****。统一社会信用代码：91522727590754135P。负责人：孟伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：田锦华，男，1989年11月17日生，苗族，贵州省凯里市人。委托诉讼代理人：谢晨澄，男，1988年10月11日生，汉族，贵州省都匀市人，系公司员工。被告：黔南天力房地产开发有限公司。住所：贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区环城西路叉口剑水****。统一社会信用代码：915227017221583790。法定代表人：先光明，系公司董事长。原告杨明霞、方祖春诉与被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司、黔南天力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年6月29日立案后,依法适用简易程序,于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告杨明霞、方祖春及委托诉讼代理人梁述庆、被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司委托诉讼代理人田锦华到庭参加了诉讼,被告黔南天力房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的房价款4853.38元和原告补交的房款5341.00元，共计10194.38元；2、判令被告以10194.38元为基数按照人民银行贷款利率6.55%计算资金占用利息，从2013年10月9日起暂算至2020年5月20日止计6年7月11天，共计4416.30元；3、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月14日，原告和被告签订商品房买卖合同，原告为买受人，被告为出卖人。原告购买的商品房为第5幢1单元8层2号房。该商品房合同约定建筑面积125.43平方米，其中套内建筑面积100.52平方米。第七条，计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2726.62元，总金额为342000.00元。第十五条:面积确认及面积差异处理，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理:商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异。双方同意按以下原则处理:产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%。合同签订后，原告交付被告购房首付款150000.00元，余款192000.00元以银行按揭方式支付，被告于2013年10月交付房屋给原告，原告收房后发现房屋面积误差问题并向被告提出，被告要求在办理房产证后解决该问题。原告于2018年2月26日办理房产证，被告却迟迟不解决该问题，只是在迫不得已时才做出表面承诺。原告所购商品房的登记建筑面积为123.65平方米，比合同约定的建筑面积125.43平方米减少1.78平方米。面积误差比绝对值为1.42%，按照合同约定，被告应当返还原告所购商品房面积误差比在3%部分的房价款4853.38元及2013年10月9日补交的房款5341.00元和资金占用利息。原告多次找被告协商，在平塘县住建局的协调下，被告写下承诺书，答应在2019年9月30日前退还原告存在面积差的差价，然而时间到后，被告未履行，后又通过平塘住建局协调被告答应在2020年3月30日前支付原告的购房面积差价，现约定时间又过了。被告多次不履行退还多收购房款义务，被告构成违约，应当承担违约责任。被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司是被告黔南天力房地产开发有限公司的分公司，被告黔南天力房地产开发有限公司应当为被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司的债务承担责任。为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司辩称：被告认可原告购买的商品房存在面积差，同意按照房屋的实际面积退还多收的购房款，商业贷款同意按照现在银行利率退还贷款利息。被告黔南天力房地产开发有限公司在答辩期限内没有提交答辩意见。审理中原告提交以下证据：1、原告身份证复印件2页、结婚证复印件1页、被告企业信息查询打印件2页，拟证明原告身份及被告企业信息；2、《商品房买卖合同》复印件1份40页、被告出具的《收据》复印件3张、原告在农商行借款单据复印件1张、还款明细3张，拟证明原、被告存在商品房买卖合同关系，合同约定房屋建筑面积125.43平方米，合同单价2726.62元/平方米，总价342000.00元，合同第十五条对面积差异处理进行约定，实测面积少于约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，退款利息按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算，原告按照购房合同履行了付款义务，并于2013年10月9日应被告要求在合同价款外补交了5341.00元房款；3、房屋实测面积平面图复印件1页及房产证复印件2页、《业主房屋面积统计表》复印件1页、《承诺书》复印件1页、《退款表册》复印件1页，拟证明经过实测办证，原告购买的商品房建筑面积只有123.65平方米，与购房合同约定面积少1.78平方米，被告认可也承诺将退还多收取的购房款，2020年1月15日被告只退了500.00元；4、业主向平塘县住建局的报告及住建局的回复复印件2页，拟证明经业主向平塘县住建局反映房屋面积存在误差，住建局协调要求被告尽快退还多收取的房款，但是被告没有退给原告。对于原告的举证，被告平塘分公司对证据真实性没有异议，认可出售的商品房存在面积误差，愿意按照实际面积退还多收取的房款，公司在资金困难的情况下已经于2020年1月每户退还了500.00元。原告提供的证据客观真实，来源合法，与本案有关联，被告没有提出异议，本院予以认定。本院经审理认定原告诉称的案件事实。另查明:原告所购买的51082号商品房合同面积为125.43平方米，经实测面积为123.65平方米，实测面积比合同面积少1.78平方米。3%以内面积1.78平方米，合同单价2726.62元/平方米，金额为4853.38元，此外在合同总价款外2013年10月9日被告又要求原告补交房款5341.00元。2020年1月15日原告已经领取退款500.00元。本案当事人争议焦点是：原告主张按银行逾期贷款利率6.55%计算应退款利息是否支持？本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”。本案中,原、被告2013年3月14日签订《商品房买卖合同》,合同对房屋面积、价款、面积差异处理方式、交付时间、交付条件、违约责任等进行了约定,对双方具有约束力,双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定,原告购买的商品房建筑面积是125.43平方米，单价2726.62元/平方米，经过实测原告所购房屋为123.65平方米，比合同面积少1.78平方米。对于面积差异处理方式，《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理约定：“…②…买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。”该约定不违反法律规定，对双方具有约束力。原告所购买的商品房合同面积为125.43平方米，实测面积为123.65平方米，实测面积比合同面积少1.78平方米。在3%以内面积1.78平方米，合同单价2726.62元/平方米，金额为4853.38元，此外被告在合同总价款外又要求原告补交了5341.00元，因此被告依合同约定应当退还多收取的购房款和额外补交的房款共计10194.38元的责任。原告的该项请求有事实和法律依据，应予以支持。关于原告要求被告以应退款10194.38元为基数，按照银行逾期贷款年利率6.55%计算利息的请求，因被告已经于2020年1月15日退出原告房款500.00元，因此利息请求只能分段进行计算，从2013年10月9日按揭贷款付款之日计算至2020年1月15日被告退款日，有6年3个月零6天共计2286天，该部分应退款利息为：10194.38×（6.55%÷365）×2286=4182.01元；2020年1月15日被告退款后的利息暂时计算至原告起诉时的2020年5月20日为：（10194.38-500.00）×（6.55%÷365）×125=217.46元。被告需要承担的退款利息为4182.01+217.46=4399.47元。后续利息以尚欠退款为基数，计算至实际退清欠款之日止。因原告认可2020年1月15日已经领取被告退款500.00元，该款项可在被告应退款项中予以扣减，扣减后，本案被告还应当承担退还原告的购房款为：10194.38-500=9694.38元。被告黔南天力房地产开发有限公司经传票传唤未出庭参加诉讼，应当承担不出庭参加诉讼的结果。本案系因被告违约产生的诉讼，诉讼费用由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下：一、由被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司、黔南天力房地产开发有限公司自本判决书生效之日起二十日内退还原告杨明霞、方祖春购房款玖仟陆佰玖拾肆元叁角捌分（￥9694.38元）；二、由被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司、黔南天力房地产开发有限公司自本判决书生效之日起二十日内承担给付原告杨明霞、方祖春购房款退款利息肆仟叁佰玖拾玖元肆角柒分（￥4399.47元），2020年5月20日后的退款利息以尚欠退款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至付清退款之日止；三、驳回原告杨明霞、方祖春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166.00元，因适用简易程序审理减半收取83.00元，由被告黔南天力房地产开发有限公司平塘分公司、黔南天力房地产开发有限公司负担（原告已经按照简易程序预交诉讼费83.00元）。如不服本判决,可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决将发生法律效力。法律文书生效后，履行义务人未在法定期限内履行义务的，权利人在履行期限届满次日起2年内有权向法院申请强制执行。审判员  张万忠二〇二〇年九月九日书记员  石加曲