福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5170号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张秋兰，女，1982年7月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：林铣，男，1982年6月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林新荣，福建雅厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林德健，福建雅厚律师事务所实习律师。 上诉人张秋兰因与被上诉人林铣房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初5060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张秋兰上诉请求：撤销一审判决，并依法改判林铣支付张秋兰拖欠的租金11200元、物业费3600元、消防整改费用10000元、公共楼梯装修费用20000元，合计135600元。事实与理由：一审既认定合同有效，且林铣确实存在违约行为，在无证据证明张秋兰存在过错的情况下，以现场确实存在漏水现象，对林铣的租金“应当适当予以减免30％”，判决结果不公平。一审在调查现场时，张秋兰已明确表示漏水是因为林铣自身装修原因，破坏了原房东已修复的防水设置。林铣对此不服提出是否漏水及漏水原因鉴定，但又拒不交纳鉴定费用，林铣应承担不利法律后果。一审判决不顾林铣至今拒不向张秋兰移交租赁场地，导致张秋兰占用费用增加遭受巨大经济损失的事实，还以所谓的第一个月免租将已付租金、押金中予以扣回38000元，审判不公。对张秋兰主张的由讼争双方口头协商确定，并且客观上存在的消防整改费10000元、公共楼梯装修费20000元未予支持，罔顾事实，偏袒林铣的错误认定。 林铣辩称，一、《场地合作协议》已于2018年11月19日解除，张秋兰应向林铣退还84000元的履约保证金。2018年11月19日,张秋兰向林铣寄发了《关于催缴租金的函》，明确之前未付租金，张秋兰将收回店面。该函件已表明张秋兰已行使单方合同解除权。林铣也表示因漏水问题无法解决且其无法进入店面不愿意再继续承租讼争店面,双方达成合意,《场地合作协议》已解除。二、林铣不应向张秋兰支付租金及物业费，即使支付租金，根据一审法院判决、公平原则，应按租金减免30%计算。林铣出具《承诺书》系因其为该店面能够营业已投入了许多时间、金钱,且案外人张云与张秋兰保证会解决店面漏水问题,但二人收到《承诺书》后却消极处理漏水问题,导致林铣一直无法营业,造成了100000元的经济损失,签订协议的目的无法实现,林铣不应向张秋兰支付租金及物业费,反而张秋兰应向林铣退还已支付的租金38000元（租金28000元和押金10000元）并赔偿100000元的损失费。即便林铣应向张秋兰支付费用,也是店面占有使用费，且因2018年11月19日之前张秋兰已将店面锁住,收回店面。林铣无法进入店面,店面占有使用费用只应支付至2018年11月19日止,即46000元（已将10000元押金扣除），该费用从履约保证金中扣除后,剩余38000元履约保证金张秋兰应退还给林铣。故林铣实际应支付的租期为2018年8月20日至2018年11月2日，即3个月租金。林铣实际需要支付的租金为28000元*3*70%=58800元。一审判决按4个月租金来计算，计算笔误，应予以纠正。三、张秋兰主张的消防整改费用10000元、公共楼梯装修费用20000元并无法律与事实依据,且张秋兰也未举证证明其已实际支出,不应要求林铣承担。综上所述,请求驳回张秋兰的诉讼请求，支持林铣诉讼请求。 张秋兰向一审法院起诉请求：1.判令合同解除；2.判决林铣支付拖欠的租金112000元、物业费3600元、消防整改费用10000元、公共楼梯装修费用20000元，合计135600元。 林铣向一审法院反诉请求：1.确认2018年7月21日林铣与张秋兰签订的《场地合作协议》已于2018年11月19日解除；2.判令张秋兰返还林铣履约保证金84000元及已支付的租金38000元；3.判令张秋兰赔偿林铣因商铺质量问题而产生的损失100000元；4.本案的诉讼费用由张秋兰承担。 一审法院认定事实：2018年7月23日，诉争屋产权人福建中兴投资有限公司出具转租证明，同意张秋兰将位于福州市鼓楼区沿街店面二层店面转租第三方使用。2018年7月21日，张秋兰与林铣签订一份《场地合作协议》，约定：张秋兰将坐落于福州市鼓楼区沿街店面二层-02店面出租给林铣，用于经营餐饮。租期自2018年7月20日起至2023年4月30日止。其中2018年8月20日至2020年8月19日月租金为28000元，于每月20日前交清下月租金，汇至张秋兰指定账户（户名：陈榕彬，账号：62×××91），若未按时交纳租金，每逾一天按月租金的3%支付违约金；若逾期15日未支付租金，张秋兰除有权向林铣追索应付租金外，还有权解除本合同。若因林铣自身原因提前终止协议的，林铣已缴纳的所有保证金、押金总额均不予退还；物业费每月600元，污水费每月100元，水费按阶梯水价计算，电费每度1.1元；林铣向张秋兰支付履约保证金84000元，不计利息。协议第七条第五款约定：“诉争房产需维修时，经双方现场勘验，如损坏原因属于房东责任，由张秋兰与房东协调处理，否则由张秋兰负责修理。如损坏原因属林铣，则林铣负责修理，以上属于商铺自然磨损的除外。”协议第十二条第四款约定：“任何一方就本合同发给另一方的任何通知须以书面形式进行，并以合同预留的通讯地址为送达地址。该通知如以专人传送，于送达时视为已接受；如以传真、邮件等形式送达，则以传真发出之日，邮件寄出后2日视为送达。”协议签订后，林铣依约向张秋兰支付履约保证金84000元及租金28000元。后林铣于2018年7月12日又支付押金10000元，林铣共计向张秋兰支付122000元。 2018年11月2日，林铣出具《承诺书》，确认因个人原因未按协议支付使用费，现已欠付使用费46000元及物业费1800元，并承诺于2018年11月6日前付清上述欠款。2018年11月19日，张秋兰通过EMS发函通知林铣缴纳尚欠费用，若未在收到本函件三日内缴清，将单方面终止协议，收回店面。林铣于2018年11月20日拒收该函件。 另查明，经林铣申请，一审法院依法委托福建九鼎工程质量检测有限公司对位于福州市鼓楼区沿街店面二层-02店面是否存在漏水，是否影响经营使用进行鉴定，但因申请人林铣不缴纳鉴定费用，故终止本次鉴定。 一审法院认为，双方之间的《场地合作协议》意思表示真实，不违反相关法律规定，一审法院依法予以确认。张秋兰于2018年11月19日向林铣送达催缴租金的函，明确告知若林铣在三日内（即2018年11月22日之前）未支付租金，张秋兰将收回店面。该函表明张秋兰将在林铣逾期未付租金时行使单方合同解除权，林铣未在函件通知的日期即2018年11月22日之前支付租金，也未对张秋兰的解除通知提出异议，该合同应已于2018年11月22日解除。 关于林铣是否应当支付租金的问题。林铣辩称由于经营场所漏水导致合同无法履行，但其于2018年11月2日仍作出还款承诺，林铣未按约定交纳租金存在违约,应承担违约责任,向张秋兰支付2018年7月20日至2018年11月20日的租金112000元（28000×4个月）。由于双方约定租赁的第一个月免租,林铣已交纳了一个月租金28000元及10000元押金,故应从尚欠的112000元租金中扣减38000元,故林铣实际尚欠租金74000元。案件审理过程中，经一审法院现场勘查，经营场所确实存在漏水现象，根据公平原则，对林铣的租金应予以适当减免，按租金减免30%计算,即一审法院仅支持张秋兰的租金损失51800元（74000元-74000×30%=51800元）。林铣确认尚欠物业费1800元，该费用林铣应予以承担。 张秋兰主张消防整改费10000元、公共楼梯装修费20000元无合同及法律依据，一审法院不予支持。 由于林铣未及时缴纳租金存在违约，根据合同约定，履约保证金8400元不予退还，林铣已支付的租金及押金合计38000元用于林铣尚欠租金的抵扣，张秋兰无需另行返还。林铣主张损失100000元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决：一、张秋兰与林铣签订的《场地合同协议》于2018年11月22日解除；二、林铣于本判决生效之日起十日内向张秋兰支付租金51800元及物业费1800元；三、驳回张秋兰的其他诉讼请求；四、驳回林铣的其他反诉请求。如果履行义务当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费3012元，适用简易程序减半收取1506元，由张秋兰负担753元、林铣负担753元。反诉费4630元，适用简易程序减半收取2315元，由林铣负担1157.5元、张秋兰负担1157.5元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，张秋兰与林铣就案涉房屋签订的《场地合作协议》实系房屋租赁协议，该协议系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按合同的约定全面履行合同义务,否则应承担相应的法律后果。张秋兰作为出租人，负有交付具备正常使用功能的房屋给承租人的义务。庭审过程中张秋兰确认讼争房屋在出租给林铣之前就曾因漏水问题产生纠纷并进行修缮等问题，张秋兰主张已经修复，但未提交证据证明，综合一审法院现场勘查情况，讼争房屋确实尚存在漏水问题，且尚处于租赁初期装修阶段并未投入使用等情况，一审法院据此对租金予以适当减免符合公平原则。 林铣作为承租人，负有按时足额支付租金的义务，林铣未及时支付租金，构成违约，应承担违约责任。张秋兰同时主张没收履约保证金84000元和没收押金10000元,其性质均为支付违约金,关于违约金的主张过高。根据本案房屋情况、租赁合同关于租期的约定及实际履行情况，结合张秋兰的实际损失并兼顾公平原则，一审法院将履约保证金84000元判归张秋兰所有，已足以弥补张秋兰之损失，本院对张秋兰关于10000元押金不应退还的主张不予支持，林铣支付的10000元押金可用以抵扣租金。张秋兰主张因为合同未能按约定期限完整履行不应适用免租条款，因对免租期租金问题一审法院并未实际予以扣减、且林铣未提起上诉，故本院对该问题不予处理。 另，张秋兰主张消防整改费及公共楼梯装修费，但未提交证据证明存在此项支出且双方约定由林铣负担，对该上诉请求不予支持。 综上所述，张秋兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1850元，由张秋兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年九月十四日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒