云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6956号上诉人（原审被告）:吴永菊，女，1986年8月29日出生，汉族，云南省弥勒市人，住云南省红河州弥勒市。委托代理人：傅钢、茅捷，云南智林律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：邹赐斌，男，1975年7月15日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托代理人：伍开国、刘竹峥，云南滇缅律师事务所律师，特别授权代理。原审被告:田贵，男，1980年3月22日出生，满族，辽宁省桓仁县人，户籍地址：辽宁省桓仁县。原审第三人：中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行,住所地：云南省昆明市宝善街**。负责人：于滋萌，系该行行长。委托代理人：章凤贤、苏芙娇。特别授权代理。原审第三人：云南城投同德房地产开发有限公司,住所地：云,住所地：云南省昆明市盘龙区北京路**同德广场（A6地块）办公楼**>法定代表人：高琪，系该公司总经理。委托代理人：郭馥菡，特别授权代理。上诉人吴永菊因与被上诉人邹赐斌，原审被告田贵，原审第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行（以下简称：工行南屏支行）、云南城投同德房地产开发有限公司（以下简称：同德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭于2020年1月7日公开审理了本案。被上诉人田贵经本院公告送达，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案依法报请延长了审限，并扣除了当事人申请庭外和解的时间，现已审理终结。被上诉人向一审法院起诉请求：1、解除《房屋转让预约合同》;2、判决被告违约并返还原告预付款154000元及双倍返还定金592000元，合计746000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审判决认定以下法律事实：2016年9月22日，原告邹赐斌与被告二田贵签订《荣城地产存量房屋买卖合同》,被告二田贵为出卖人,原告邹赐斌为买受人,昆明荣城房地产经纪有限公司为经纪方。次日原告邹赐斌与被告田贵、吴永菊签订《房屋转让预约协议》,同日在云南省昆明市国信公证处对《房屋转让预约协议》办理了公证，《房屋转让预约协议》、(2016)云昆国信证字第43475号公证书的主要内容为:约定两被告将昆明市金辰街道办事处辖区同德广场8幢第5层504号住宅转让给原告，转让价款为1480000元，同时约定协议生效之日原告一次性向被告支付人民币450000元，其中预付款154000元，296000元作为日后签署正式房屋买卖合同的定金担保，如届时给付定金一方违约,不得索回定金;收受定金一方违约应双倍返还定金。剩余房款1030000元整的支付方式在买卖双方签署正式的《房屋买卖合同》时予以协商确认。两被告在取得房屋所有权登记证原件之日起10个工作日内与原告签署正式房屋买卖合同并办理产权变更手续。协议签订后，原告即按约支付了450000元，被告二田贵收款后出具了收条，并将房屋钥匙交付于原告，原告装修后居住至今。2017年8月，第三人同德房地产公司开始通知全体业主递交办理不动产权证的申请材料，为全体业主办理不动产登记手续，但被告二田贵失联，致使原告至今不能办理房产过户。原告邹赐斌于2018年3月15日向一审法院申请财产保全，一审法院作出(2018)云0103民初字692号民事裁定书,裁定如下:查封、扣押、冻结田贵、吴永菊名下的财产，限额人民币746000元。据此一审法院已查封涉案房屋。田贵、吴永菊于2013年5月27日办理离婚手续,于2014年12月9日办理结婚登记手续(复婚)。另查明:第三人云南城投同德房地产开发有限公司与被告二田贵于2014年6月16日签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》,合同主要内容为:一、第三人云南城投同德房地产开发有限公司将其开发建设的位于昆明市盘龙区出售给被告二田贵，房屋套内建筑面积为102.2平方米，单价为每平方米17361.95元，房屋总价款为人民币1774391元，交房时间为2014年9月16日前。合同签订同日，双方办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为ＫＭ2014061639722。二、被告二田贵首期支付购房总价款的30.12%金额534391元，付款日期：2014-4-29。其余价款1240000元向工商银行南屏支行贷款支付。三、被告二田贵采用银行按揭方式付款的,在按揭贷款办理完毕后按月还款的过程中，如果因连续三个月或累计六个月未按期还款导致第三人云南城投同德房地产开发有限公司承担保证责任时，视为被告二田贵逾期付款。第三人云南城投同德房地产开发有限公司按照本合同被告二田贵逾期付款的相关约定有权解除合同将该房屋另行出售并有权向被告二田贵追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率的二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、评估费、拍卖费、差旅费、律师代理费等各项费用。四、被告二田贵逾期付款构成违约时，其除按合同约定承担违约责任外，应在15日内办理合同解除手续及商品房预售登记备案撤销手续，若被告二田贵逾期不办理上述解除及撤销手续的，则其应向第三人云南城投同德房地产开发有限公司支付购房款总额每日万分之二的违约金，第三人云南城投同德房地产开发有限公司有权从被告二田贵已付房款中扣除。审理中还查明：案涉购房首付款534391元，第三人云南城投同德房地产开发有限公司庭审中称此款被告没有支付,其出于营销政策,同意被告缓交,无被告支付首付款的相关收据。被告一吴永菊称不清楚案涉房屋首付款的支付情况,因被告二田贵购买案涉房屋时其与田贵处于离婚状态。被告田贵向中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行贷款1240000元用于支付购房尾款，第三人收到此款,第三人为被告二的贷款行为承担阶段性连带保证责任。第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行2018年6月26日出具《田贵还款情况说明》,证明第三人为被告二代偿金额本息累计1317278.37元,已结清该笔贷款。2018年1月26日云南城投同德房地产开发有限公司起诉田贵房屋买卖合同纠纷一案，一审法院依法受理。云南城投同德房地产开发有限公司在该案中提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2014年6月16日签订的《商品房购销合同》及其补充协议（合同编号tkpa1133）；2、请求判令撤销原、被告双方于2014年6月16日办理的商品房买卖合同登记备案手续（即撤销合同登记号为KM2014061639722的商品房买卖合同登记备案表）；3、请求判令被告向原告支付违约金354878.20元，赔偿原告的损失；4、请求确认原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本金、利息、罚息、复利，原告有权在退还被告的购房款中予以抵扣；5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用、保全费、担保保险费。云南城投同德房地产开发有限公司于2018年2月7日向一审法院申请财产保全，一审法院作出(2018)云0103民初874号民事裁定书,裁定如下:查封、扣押、冻结田贵名下的财产，限额人民币354878.20元。据此一审法院已查封涉案房屋。以上事实，有原告提交的证据:原告身份证复印件、被告身份证复印件、《荣城地产存量房屋买卖合同》、《房屋转让预约协议》公证书、招商银行个人转账汇款业务受理回单、房屋买卖首付款收条、同德广场中央A区（A4地块）业主领取《不动产权证》的通知、云南城投同德房地产开发有限公司办理《不动产权证》温馨提示、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》;被告一吴永菊提交的证据：离婚登记审查处理表一份、结婚登记审查处理表一份;第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行提交的证据：贷款结清证明、中国工商银行个人借款凭证、自营历史明细列表、公证书;第三人云南城投同德房地产开发有限公司提交的证据：《商品房购销合同》及其补充协议、逾期还款通知、代偿证明、还款凭证、历史明细表、案件受理费收据、保全费收据、保险费发票等证据在卷佐证及原告邹赐斌、被告一吴永菊、第三人中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行、第三人云南城投同德房地产开发有限公司的当庭陈述予以证实。被告田贵未到庭发表质证意见也未提交证据。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法对被告缺席判决。关于原告主张的第一项诉讼请求，一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告自愿签订的《房屋转让预约协议》真实合法有效,对双方的权利义务、违约责任等都做了明确约定，双方应当恪守履行。从一审法院查明的事实看,被告二田贵未按约偿还银行贷款构成违约导致其与第三人云南城投同德房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》不能履行,不能申请办理房屋所有权证,从而导致案涉《房屋转让预约协议》不能履行,违约责任方是被告田贵、吴永菊。《房屋转让预约协议》中双方约定的合同解除条件已成就，故原告主张解除《房屋转让预约协议》有事实与法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张的第二项诉讼请求,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。因二被告违约,案涉《房屋转让预约协议》解除后,被告在收回涉案房屋的同时,应将其收取的购房款返还原告,并应按双方约定将定金296000元双倍返还原告,故原告主张的该项诉讼请求,有事实和法律依据,一审法院予以支持。审理中被告一吴永菊认为收取房款是田贵个人行为,此款未用于家庭生活开支,其不应承担民事责任,因被告一吴永菊无确凿证据予以证明,另被告一吴永菊是案涉《房屋转让预约协议》中的出让方之一,故关于吴永菊的这一辩称意见,一审法院不予采信。案件受理费依法判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告邹赐斌与被告田贵、吴永菊于2014年9月23日签订的《房屋转让预约协议》；二、被告田贵、吴永菊于本判决生效之日起十日内返还原告邹赐斌房屋预付款154000元、双倍返还定金592000元。一审宣判后，上诉人吴永菊不服，向本院提起上诉，请求：在查清事实的基础上改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一审法院认定证据有误,从而导致错误判决。一审法院认定争议的房屋属于原审被告田贵与上诉人共有是错误的。错误来源于云南省昆明市国信公证处。在被上诉人与田贵签订《房屋转让预约合同》时,上诉人与田贵虽属夫妻关系,但田贵购买该商品房时系其个人购买(签订借款合同仅有田贵一人,而无上诉人签名,该期间上诉人与田贵处于离婚状态),且该商品房并未办理房产证或者不动产权证,同时《商品房购销合同》上也无上诉人的姓名。依照《物权法》的规定,上诉人是无权享有该房屋的;又因为上诉人不懂法律,在被上诉人与田贵签订《房屋转让预约合同》时并不知晓自己对该房屋不享有权利,故在不知情的情况下签名。该协议对于上诉人来说是无效的,对上诉人不发生约束力。导致该错误的原因在于云南省昆明市国信公证处;公证处作为法律专门机构应知晓上诉人不是该房屋的权利人,况且当时已经提供田贵与被上诉人签订的《荣成地产存量房屋买卖合同》,该合同明显反映出田贵是所有权人,与上诉人无关。但是,仍然要求上诉人在《房屋转让预约合同》签字后并进行公证，该公证是错误的。而一审法院却根据错误公证作出了撤销《房屋转让预约合同》的判决显然是错误的。本案预约协议实际上因为房屋买卖合同的成立和生效，该预约合同已经终止。关于谁有权利收取房屋转让款以及是谁收取该笔款项的事实:首先,因上诉人的姓名既没出现在不动产权证上,也没出现在商品房购销合同上,故上诉人不是该房的权利人,凭什么该款项由上诉人享有？其次,从被上诉人提供的证据中由田贵出具给被上诉人的收条可以看出,是田贵收取的该笔房屋转让款,而不是上诉人;另外,因该笔转让款本属于田贵享有的婚前个人财产,故当天实际上也被田贵从银行取走,田贵才是该笔转让房款的权利人,上诉人无权领取享用。所以上诉人根本与此案无关。根据双方款项交付的收条内容显示，田贵以及本案的上诉人吴永菊所收到的45万元款项实际上是房屋的预付款项，其中并不存在20万元定金性质的款项，因此本案当中一审判决上诉人支付双倍返还定金没有法律依据。被上诉人辩称：双方房屋转让预约协议经公证，上诉人的身份为出让方，其处分房屋时在婚姻关系存续期间，合同签订后，被上诉人向田贵支付了15万元，向吴永菊支付了30万元，则违约责任应由上诉人与田贵共同承担。原审第三人工行南屏支行辩称：同德公司已经将涉案房屋的款项结清，对本案没有意见。原审第三人同德公司辩称：对一审判决没有意见，我方和田贵的房屋买卖合同案件已经在2019年8月19日生效，现在已经进入执行阶段。在二审审理中各方当事人均未向本院提交新的证据。上诉人对一审判决认定296000元为定金有异议，认为之后被上诉人支付的款项的意思表示并非定金，而是预付款。被上诉人认为一审判决认定田贵未向开发商支付首付款错误，认为应当向田贵本人确定该事实。原审第三人工行南屏支行对一审判决认定的事实无异议，认为不清楚田贵是否未支付过首付款。原审第三人同德公司认为田贵未支付过首付款。本院认为，一审判决根据本案协议确定296000元为定金并无不当，故对上诉人的异议本院不予支持。田贵是否支付首付款并非本案审理焦点，无需在本案中确定，本院二审不予核实。故本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应当承担相应的返还责任？本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力。关于本案合同当事人的确定问题。上诉人吴永菊认为本案出卖的房屋系原审被告田贵的婚前个人财产，其并没有处分权，在合同上签名是因为出卖时双方复婚系夫妻关系，实际上房屋交易与其没有关系。本院认为，就本案合同实际履行情况来看，被上诉人支付的45万元款项，其中30万元直接支付到上诉人账户。可见，上诉人在本案房屋买卖过程中并非形式的参与，而是实质的合同一方当事人，一审判决据此确定其合同权利义务并无不当。关于本案定金的问题。上诉人认为在卷证据显示，其仅收到被上诉人支付的房屋预付款，未收到定金，故一审判决要求其双倍返还没有事实依据。本院认为，本案合同双方对被上诉人先行支付45万元款项的性质在合同中已经有明确约定，即被上诉人支付的45万元款项中29.6万元为定金。现因上诉人及田贵一方的原因导致合同无法履行，一审判决据此确定上诉人及田贵承担相应的合同义务并无不当。关于是否应当向原审被告田贵核实相应案件情况的问题。在审理中，因田贵涉嫌犯罪被公安机关羁押，上诉人、原审第三人工行南屏支行要求本院向田贵本人核实本案案件情况。因新冠疫情影响，本院客观不能到田贵被羁押地向田贵本人了解情况。且相关情况并非本案核心事实，无田贵本人陈述亦不影响本案的审理。故本院径行作出本判决。综上，上诉人的上诉主张无事实及法律依据，依法不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元由上诉人吴永菊负担。本判决为终审判决。审判长  李锋审判员  李蕊审判员  金馨二〇二〇年九月十日法官助理陈志远书记员向薇芳