贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4840号上诉人（原审被告）：道真自治县大地置业发展有限公司，住所地:道真自治县玉溪镇新城社区尹珍大道********。法定代表人：吴用旭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林庆伟。被上诉人（原审原告）：王小英，女，1975年8月21日出生，苗族，住贵州省道真自治县。上诉人道真自治县大地置业发展有限公司（以下简称大地置业公司）因与被上诉人王小英商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大地置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定有合同的解除条款，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，在不违背法律法规强制性规定的情况下，双方签订的《补充协议》是合法有效的，对双方均具有约束力，根据《补充协议》第一条第二款约定，被上诉人应当在签订《商品房买卖合同》后30日内向上诉人一次性支付剩余房款，否则上诉人可单方面解除合同，依照商品房买卖合同第十条约定，并未赋予被上诉人因未能获得银行贷款而能够单方面解除合同的权利，一审法院判决解除商品房合同属于适用法律错误。本案实际是因履行方式不能而提起的诉讼，被上诉人以按揭贷款的方式支付尾款并不是履行合同的唯一途径，被上诉人可以与上诉人另行协商，以其他分期付款的方式向上诉人支付购房尾款，这与被上诉人向银行按揭贷款并无本质区别，这完全符合被上诉人选择按揭贷款的初衷。根据商品房买卖合同纠纷案件司法解释第二十三条的规定，解除商品房买卖合同需要具备两个条件，一是因客观原因导致未能订立商品房担保贷款合同，二是因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行。本案被上诉人仅具备第一个条件，并不必然导致合同不能继续履行，且未能订立商品房担保贷款合同可以通过前述方式实际解决。如若仅仅因被上诉人自己按揭不能而提起解除合同，将会严重损害上诉人的合法权益。王小英辩称，1.被上诉人基于对上诉人公司销售人员宣传内容的信任而与之签订了格式《商品房买卖合同》及其附件十二《补充协议》，客观上促成了《商品房买卖合同》签订，有诱导之嫌，且在签订补充协议时，上诉人公司工作人员并未告知被上诉人签订的是补充协议，也未告知补充协议内容，后来事实上又不能办理，大地置业公司对此负有责任。2.被上诉人在与上诉人签订房屋买卖合同之后，上诉人就给被上诉人办理了贷款相关手续，后通知被上诉人去信用社办理贷款，经信用社审查，被上诉人因有贷款未还，暂不能办理，被上诉人由于没有固定工作及稳定的经济来源而无法继续履行合同，不能继续履行合同的责任在上诉人而不在被上诉人。王小英向一审法院起诉请求：1.解除王小英、大地置业公司于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令大地置业公司返还王小英商品房首付款187354元、维修基金1466元，印花税184元，合计人民币189004元；3.大地置业公司按国家银行同期计息标准支付王小英购房首付款利息。一审法院认定事实：大地置业公司（出卖人）与王小英（买受人）于2018年8月30日签订格式《商品房买卖合同》及其附件十二《补充协议》。合同约定，买受人购买出卖人在道真自治县玉溪镇尹珍大道道真悦冠生活广场建设的第大底盘（裙楼）1单元1层1-1-48号房，该商品房建筑面积24.43平方米，套内建筑面积15.13平方米，房屋总价款367354元。该合同第八条第三款贷款方式付款约定：“买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款187354元，余款180000元以【银行按揭】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订《补充协议》；因非归责于双方的原因导致买受人未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额的，逾期，任何一方均有权单方解除合同，出卖人应当退还买受人已付款及银行同期存款的利息”。第十一条交付时间和条件中约定：“出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房”第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付给买受人的，按照下列第一种方式处理：⑴逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.50的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交款万分之0.50（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”第二十二条房屋登记中第三款转移登记中约定：“出卖人承诺在2019年12月31日前，办理该商品房所有权初始登记，并将办理商品房的各种有效文书，交付给买受人。”同日，在按揭贷款尚不能确定的情况下，在格式《商品房买卖合同》的附件十二中，王小英、大地置业公司签订了格式《补充协议》，该补充协议第一条对《商品房买卖合同》第八条的补充：“以下条款适用于乙方（买受人）选择银行按揭贷款方式支付房款的情况：（1）买受人应当在《商品房买卖合同》签订当日向出卖人提供办理按揭贷款的全部资料，并于《商品房买卖合同》签订后15日内办理完毕银行按揭贷款申请手续：贷款发放时汇入出卖人指定的银行账户：若由于买受人原因逾期办理，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（2）若买受人未能获得银行贷款或未获准全额银行贷款，则买受人须在《商品房买卖合同》签订后30日内一次性向出卖人付清剩余房款，否则出卖人可以单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理。（3）买受人已详细了解出卖人与买受人贷款银行所签约的《按揭贷款合作协议》及《商品房买卖合同》中约定的出卖人对买受人贷款银行的责任及义务；买受人授权予出卖人：在买受人违反与贷款银行签订的贷款协议后，贷款银行要求出卖人履行担保义务或回购该商品房的情况下，出卖人有权无须经买受人同意处置该商品房，由此给出卖人造成的一切经济损失均由买受人承担，并按累计逾期应付款的3%计算由买受人向出卖人支付违约金”。《商品房买卖合同》及其附件中的《补充协议》签订当日，王小英向道真大地置业公司支付首付款187354元、维修基金1466元、印花税184元，共计189004元。王小英按照道真大地置业公司要求提供办理按揭贷款的全部资料。大地置业公司的销售人员帮助王小英收集资料，该资料经道真自治县农商行审查，因王小英原有贷款没有偿还未获得批准之后，王小英、大地置业公司经协商不能达成协议，也没有签订单独的《补充协议》，致王小英诉讼来院。一审法院认为，王小英、大地置业公司双方于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》成立。该合同第八条第三款约定王小英首付款187354元后，余款180000元以银行按揭贷款方式支付。王小英已向大地置业公司提交了相关资料，而《商品房按揭贷款合同》能否签订，涉及到出卖人信誉、担保能力、买受人还款能力以及银行等诸多不确定因素。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定的“买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人”得知。按揭贷款事宜由大地置业公司负责办理，大地置业公司将收集的资料提交联盟分社审查后，联盟分社以王小英有贷款未偿还为由不能签订《商品房按揭贷款合同》，一方面说明了王小英没有支付购房余款的经济能力，另一方面说明大地置业公司公司的销售人员在促销宣传时，对王小英提供的情况是否能签订《商品房按揭贷款合同》，没有给王小英充分说明或者说明存在瑕疵，根据王小英提供与大地置业公司销售人员的通话录音，说明了在《商品房买卖合同》及其附件十二《补充协议》签订前，大地置业公司公司的销售人员刘敏、韩美娇向王小英宣传“商业购房不限贷，公司林总和信用社有关系能办到贷款”。王小英基于对大地置业公司销售人员宣传内容的信任而与之签订了格式《商品房买卖合同》及其附件十二《补充协议》，客观上促成了《商品房买卖合同》签订，有诱导之嫌，且后来事实上又不能办理，大地置业公司对此负有一定责任。在王小英不能办理按揭贷款的情况下，王小英、大地置业公司没有签订单独《补充协议》。综上，本案未能签订《商品房按揭贷款合同》不可归责于当事人双方。现因王小英无力支付购房余款，导致《商品房买卖合同》不能继续履行而向原审法院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、判令大地置业公司返还王小英商品房首付款187354元及利息、维修基金1466元、印花税184元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”规定，故对王小英的诉讼请求，原审法院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，首付款利息按银行同期活期存款利率计算。大地置业公司以不能办理按揭贷款，是王小英自身的原因导致，王小英主张解除合同没有法定和约定的条件，故不应当解除，双方有明确约定因不能办理按揭贷款而另行支付的条款，王小英在没有明确的约定解除条件下请求解除合同，悖逆了契约必须遵守之精神，故恳请人民法院驳回王小英的诉讼请求的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、解除道真自治县大地置业发展有限公司与王小英于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》；二、道真自治县大地置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还王小英王小英商品房首付款、维修基金、印花税共计189004元及利息（利息从2018年8月31日起，以首付款187354元为基数，按银行同期活期存款利率计算至返还完毕之日止）。本院二审期间，大地置业公司提出同意王小英在无法办理银行按揭贷款的情形下采取分期支付方式，王小英可自主选择1至10年的期限分期支付，并同时免除王小英分期支付的利息，以0利息的分期支付方式支付购房尾款。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，是否应解除大地置业公司与王小英签订的《商品房买卖合同》。针对本案争议焦点，本院认为，大地置业公司与王小英双方于2018年8月30日自愿签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》合法有效。根据双方签订的《商品房买卖合同》的《补充协议》中第一条第二款“若乙方未能获准银行贷款或未获准全额银行贷款，则乙方须在《商品房买卖合同》签订后30日内向甲方一次性付清剩余房款，否则甲方可单方面解除合同，按《商品房买卖合同》第十条约定处理”之约定。可知，双方约定并未赋予王小英因未能获准银行贷款而能够单方解除合同的权利，而是王小英若未能获准银行贷款，则须在《商品房买卖合同》后30日内向大地置业公司一次性付清房款，否则大地置业公司可单方解除合同。故王小英无权单方解除《商品房买卖合同》，本院对大地置业公司认为《商品房买卖合同》不应当解除的上诉理由予以支持。原判解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求大地置业公司返还王小英购房款189004元及利息不当，本院予以纠正。因大地置业公司同意王小英在无法办理银行按揭贷款的情形下采取分期支付方式，王小英可自主选择1至10年的期限分期支付，并同时免除王小英分期支付的利息，以0利息的分期支付方式支付购房尾款，王小英可自行与大地置业公司进行协商还款期限及相应还款金额。综上所述，大地置业公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初855号民事判决；二、驳回王小英的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2023元，二审案件受理费4046元，共计6069元，由王小英负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年九月二十一日法官助理张洋书记员瞿春花