广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1682号上诉人（原审被告）：广东连州农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省连州市连州镇番禺路**（**）。法定代表人：黄汶桥。委托诉讼代理人：唐富强，该公司员工。委托诉讼代理人：周兴胜，广东品格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨小玲，女，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：罗卫权，广东畅崎律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖莉思，广东畅崎律师事务所律师。原审第三人：连州市金泰矿冶有限公司。住。住所地：连州市连州镇湟川北路**吉大名居******西面/div>法定代表人：陈吉章。委托诉讼代理人：陈杰，该公司员工。上诉人广东连州农村商业银行股份有限公司（以下简称连州农商行）因与被上诉人杨小玲及原审第三人连州市金泰矿冶有限公司（以下简称金泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人连州农商行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回杨小玲的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨小小玲负担。事实和理由：一、杨玲未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，其并未满足《异议复议规定》第二十八条所有要件。二、一审判决确权结果及支持排除执行请求实际否决（2017）粤1882民初765号生效判决，造成生效判决冲突。三、杨小玲存在过错，不符合善意第三人的认定规则，其就该执行标的物主张的权益不足以阻却连州农商行执行程序的正当权利。四、一审判决确认涉案房屋归杨小玲所有属于适用法律错误，违背物权法的公示公信原则。涉案房屋为未经竣工验收的在建工程，不具备物权确认条件，杨小玲现未办理房屋权属变更登记，未取得涉案房屋的产权证，依法不产生物权变动的法律效果。五、一审判决认定连州农商行默许金泰公司出售涉案房屋并已实现对涉案房屋的优先受偿与事实不符，且无相应法律依据。六、涉案房屋的抵押日期早于杨小玲购买房屋的日期，杨小玲不构成善意取得，属于非法占有房屋，且自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的第四个要件。被上诉人杨小玲辩称：一、一审法院确认杨小玲对涉案房屋享有所有权适用法律正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，一审法院判令杨小玲对涉案房屋享有所有权于法有据。二、杨小玲是无过错不动产买受人，对不动产未办理过户登记不存在过错。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请二审法院维持原判。原审第三人金泰公司述称：一、杨小玲的购房款已经全部用于偿还连州农商行的部分贷款（全部贷款2100万元，还款680多万元、利息222万元），连州农商行事实上已经实现对涉案房屋价款的优先受偿权，涉案房屋应当解除抵押。二、杨小玲购买的房屋应该归杨小玲所有，杨小玲就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决依据的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人杨小玲向一审法院起诉请求：1.确认连州农商行申请执行金泰公司名下的连州镇湟川北路**名居*栋305号房的所有权归杨小玲所有；2.停止对连州镇湟川北路**名居*栋305号房的执行；3.案件全部诉讼费用由连州农商行负担。本案诉讼中，杨小玲变更诉讼请求：1.确认连州镇湟川北路**名居*栋305号房的所有权归杨小玲所有，并协助杨小玲办理房产变更登记手续；2.停止对连州镇湟川北路**名居*栋305号房的执行；3.案件全部诉讼费用由连州农商行负担。一审法院认定事实：金泰公司于2012年2月13日取得连州市房产管理局颁发的编号为（2012）第001号《广东省连州市商品房预售许可证》，项目名称为**名居*幢，项目座落为连州市***********，预售房屋栋号及层数分别为A幢、十二层。连州农商行与金泰公司签订了《借款合同》，约定向金泰公司发放贷款2100万元，同时签订《抵押担保合同》，约定以金泰公司名下坐落于连州市***********A幢在建工程305室、706室、906室、1003室、1006室、1102室、1104室、1105室、1202室作抵押，并于2012年3月13日办理抵押登记手续（编号分别为：粤房地建抵登连州字第01000009**、01000009**、01000009**、01000009**、01000009**、01000009**、01000010**、01000010**、01000010**号），抵押日期：2012年3月9日至2015年2月20日。合同签订后，连州农商行向金泰公司发放2100万元贷款。杨小玲与金泰公司于2012年12月12日签订《广东省商品房买卖合同》，由杨小玲购买金泰公司坐落于连州市*********************预售商品房，该合同约定买受人在签署本合同时一次性支付房款399926元整，出卖人应当在2013年6月30日前将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给买受人使用，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同已经连州市住房和城乡规划建设局进行了备案登记。合同签订后，杨小玲向金泰公司支付了全部房款共399926元整。金泰公司于2013年将房屋交付给杨小玲，杨小玲对该房屋进行装修装饰后于2013年入住该商品房至今。截至今日，涉案商品房尚未办理权属登记转移手续，仍登记在金泰公司名下。因金泰公司未能按期偿还贷款，广东连州农村商业银行股份有限公司（即本案连州农商行）向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2017）粤1882民初765号民事判决书，判决：一、被告连州市金泰矿冶有限公司应当在本判决发生法律效力之日起三十日内归还原告连州市农村信用合作联社借款本金12110000元及利息3143808.19元（利息暂计至2017年7月11日止，后息按照双方签订的借款合同约定计至借款本金清偿之日止）。二、连州市吉大房地产开发有限公司、陈*章、黄*彬对上述借款本息承担连带清偿责任。三、原告连州市农村信用合作联社对被告连州市金泰矿冶有限公司名下的坐落于连州市***********A幢在建工程（9套商品房）在折价、拍卖或变卖的价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权。四、原告连州市**信用合作联社对被告连州市小北江置业有限公司名下的坐落于连州市连州镇城西规划小区猫岭地段的土地在折价、拍卖或变卖的价款在上述借款本息范围内享有优先受偿权。判决生效后，因义务人未能按期履行判决义务，广东连州农村商业银行股份有限公司向一审法院申请执行，一审法院以（2018）粤1882执135号立案受理，但至今仍未履行，一审法院作出（2018）粤1882执135号之二《执行裁定书》，依法拍卖被执行人（即本案金泰公司）位于连州市***********A幢305室、706室、906室、1003室、1006室、1102室、1104室、1105室、1202室共九套房屋。2019年2月20日杨小玲向一审法院提出书面异议，请求：1、对连州镇湟川北路154号**名居*幢305室解除查封；2、停止拍卖连州镇湟川北路154号**名居*幢305室；3、中止执行该房产的程序，保护异议人合法权益。一审法院作出（2019）粤1882执异13号执行裁定书裁定“驳回异议人杨小玲的异议请求”。杨小玲不服裁定而向一审法院提起本案诉讼。2019年2月2日杨小玲以连州市金泰矿冶有限公司为被告，向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院证实广东省商品房买卖合同的有效性，该房产价值399926元；2、请求法院判决被告办理原告所购房产位于连州市************栋305号房的不动产登记证；3、判令被告承担诉讼费用。一审法院追加广东连州农村商业银行股份有限公司（即本案连州农商行）为第三人，同年4月26日一审法院作出（2019）粤1882民初218号民事判决书判决“一、原告杨小玲与被告连州市金泰矿冶有限公司于2012年12月12日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告杨小玲的其他诉讼请求”。判决后，各方当事人无提出上诉，判决已发生法律效力。连州市*******出具的《连州市*******查询结果证明》（编号20180529***）主要载明：“经我中心档案库查询结果如下：至2018年5月29日止，连州市金泰矿冶有限公司名下坐落于连州市************幢305室、706室、906室、1003室、1006室、1102室、1104室、1105室、1202室[查封单位：连州市人民法院（2017）粤1882民初641号、（2017）粤1882民初641号之二，查封日期：2017年7月18日]，已抵押，已查封。抵押权利人：连州市农村信用合作联社，抵押日期：2012年3月9日至2015年2月20日。”连州市农村信用合作联社于2019年1月4日更名为广东连州农村商业银行股份有限公司。再查明：本案标的物*幢305室所属建筑物尚未经竣工验收备案。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉纠纷，是以排除对特定标的物的执行为目的。围绕杨小玲诉求及连州农商行抗辩理据、金泰公司意见，一审法院评析如下：首先，杨小玲请求确认连州镇湟川北路**名居*栋305号房的所有权归杨小玲所有，并协助杨小玲办理房产变更登记手续。根据一审法院作出已生效（2019）粤1882民初218号民事判决书判决“原告杨小玲与被告连州市金泰矿冶有限公司于2012年12月12日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效”，且杨小玲依合同约定向金泰公司支付了全部房款，金泰公司于2013年将房屋交付给杨小玲，杨小玲对该房屋进行装修装饰后于2013年入住该商品房至今。即人民法院查封案涉房产前，杨小玲与金泰公司已签订合法有效的书面买卖合同，并于2013年入住而实际占有管理使用该商品房。杨小玲系该商品房消费者，所购案涉商品房系用于居住且杨小玲名下无其他用于居住的房屋，杨小玲并非经营或投资需要，系消费者的本质特征。商品房消费者的权利优先于抵押权人，杨小玲主张案涉房产归其所有，于法有据，一审法院予以支持。杨小玲请求“并协助杨小玲办理房产变更登记手续”，杨小玲在（2019）粤1882民初218号案请求事项中已提出，该案中已评述不予支持的理据，并作出“驳回杨小玲的其他诉讼请求”实体判决项，判决已生效，故本案不再审理。第二，杨小玲请求判令停止对连州镇湟川北路**名居*栋305号房的执行问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。再根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法予以支持。因此，杨小玲此项诉请，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，第三百一十四条第一款的规定，作出如下判决：一、杨小玲与连州市金泰矿冶有限公司于2012年12月12日签订《广东省商品房买卖合同》标的物位于连州市************栋305号，该房屋产权属杨小玲所有。二、停止对上述连州市************栋305号房产执行。三、驳回杨小玲其他诉讼请求。案件受理费7298.89元，由广东连州农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，杨小玲提交了一份连州市不动产登记中心查询结果证明，拟证明其名下至今没有房产及土地的登记信息。连州农商行质证称，对证据的真实性没有异议，但是查询的范围在连州市内，在其他城市有没有无法确定。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：杨小玲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金泰名居A幢305号房屋于2017年7月被法院查封。而杨小玲早于2012年12月12日与金泰公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。合同签订后，杨小玲也已依约支付全部购房款，并于2013年收楼，经装修后搬入占有居住。而涉案房屋未能办理过户登记的原因不在于杨小玲自身。因此，参照上述法律规定，杨小玲就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。另外，虽然一审法院判令涉案金泰名居A幢305号房屋归杨小玲所有，但是依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，杨小玲应到当地房管部门办理相关手续后，方可取得涉案房屋的不动产物权。综上所述，连州农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7298.89元，由上诉人广东连州农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年八月二十四日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。