西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初14089号原告:西安伯阳苌弘商业管理服务有限责任公司。住所地:西安市新城区XX路**XX广场**。法定代表人:杨磊,该公司执行董事兼总经理。委托代理人:张冠华,陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人:李静,陕西稼轩律师事务所律师。被告:西安启华教育科技有限公司。住。住所地:陕西省西安市雁塔区XX路青龙寺北大门西侧(铁一中对面)汉水阁****/div>法定代表人:王庆,职务不详。原告西安伯阳苌弘商业管理服务有限责任公司诉被告西安启华教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安伯阳苌弘商业管理服务有限责任公司委托代理人李静到庭参加诉讼，被告西安启华教育科技有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，被告原为涉诉房屋的次承租人,2019年1月4日原告和被告就涉诉房屋的租赁事宜协商一致签订《房屋租赁合同》,约定原告将其坐落于西安市XX路XX广场西侧铁一中对面建筑面积约640平米房屋出租给被告作教育培训使用,租赁期限为二年,自2018年8月25日至2020年8月24日止,租金为每平米50元,在此基础上逐年递增百分之三,房租每年提前一个月一次性付清,同时双方还在合同中就履约保证金的支付、其他费用的支付、违约责任、合同解除等内容进行了约定。前述合同签订后,被告未按时支付履约保证金、未全额支付第一年房屋租金,并长期拖欠水费、电费、物业费等,原告多次催讨未果。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定“乙方拖欠租金及各项费用,甲方有权要求乙方补足所欠费用……乙方租金拖欠达30天，甲乙双方不需作任何通知,双方认定本租赁合同已解除……”，原告为了维护自己的合法权益,于2019年4月9日向被告送达了《合同解除函》,明确告知被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日正式解除,并敦促被告向原告返还房屋,清缴拖欠的各项费用及违约金、滞纳金。截止到原告起诉之日,被告仍未腾退涉诉房屋,亦未支付拖欠的费用,被告的行为严重损害了原告的合法权益。综上所述,原被告之间为合法有效的租赁法律关系,原告交付了涉诉房屋,被告理应按时支付各项费用,被告无故迟延付款的行为违反了合同约定，损害了原告的权益，故提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金32960元、违约金50000元、空调动力电费18000元、水费1750元、物业费14400元(电费、水费、物业费暂计算至2019年4月10日),第一次滞纳金2476.8元(暂计算至2019年6月5日),以及截至实际支付之日的电费、水费、物业费、滞纳金；3、被告将涉诉房屋恢复原状并返还给原告；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告表示被告已于2019年7月9日搬离涉案房屋，故撤回第三项诉讼请求。被告未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初4361号民事判决书查明，2013年7月16日，陕西恒翔建筑安装工程有限公司将西安市XX路XX区房屋及其设施，面积约2610平方米出租给陕西明诚投资管理有限公司，实际租赁房屋使用人为陕西明诚餐饮管理有限公司。2017年6月16日,租赁房屋实际使用人陕西明诚餐饮管理有限公司与西安启华教育科技有限公司法定代表人王庆签订房屋租赁合同,将租赁房屋中约640平方米出租给王庆,用于教育培训，实际使用人为西安启华教育科技有限公司。2018年12月28日，甲方陕西恒翔建筑安装工程有限公司与乙方西安伯阳苌弘商业管理服务有限责任公司签订《房屋使用权转让协议》。约定：甲方曾于2010年1月12日与西安市隋唐长安城遗址保护中心签订《合作建房合同》，并据此依法取得西安市青龙路日式料理项目01、02、04区经营用房20年的使用权和自主经营权。现甲方拟将目标房屋的自主使用经营权转让至乙方所有，乙方同意受让。2019年1月4日，出租方（甲方）西安伯阳苌弘商业管理服务有限责任公司与承租方（乙方）西安启华教育科技有限公司签订《房屋租赁合同》。约定：一、甲方将其坐落于西安市XX路XX广场西侧铁一中对面出租给乙方作教育培训使用。甲方出租给乙方使用的本房屋三楼建筑面积约640平方米。房屋设施设备见附件。二、甲方应向乙方提供房屋相关证明文件或房屋来源证明，房屋所有权人为西安市青龙寺遗址文化保管所。三、该房屋租赁期限为贰年，自2018年8月25日起至2020年8月24日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必需在租赁期满前的一个月内向甲方提出书面意向，双方可在对租赁、期限重新协商后，签订新的租赁合同（乙方可以优先租赁）。四、该房屋租金为每平米50元整，在此基础上，逐年递增百分之三。本年合计为395520元。每一年缴纳房租一次，乙方应提前一个月付清合同约定金额，甲方在收到房租后予以书面签收。租赁期内，甲方不得以任何理由调整租赁，本租金不含税金。五、乙方在不破坏房屋主体结构基础上可对房屋进行改造装修,装修需提前七日通知甲方，并将装修设计方案报与甲方,征得甲方书面同意后,乙方才可进场施工。甲方在出租房屋内配备的所有设施均属甲方所有，乙方应正常使用并妥善保护房屋及配套设施，防止不正常损坏。因乙方使用不当或不合理使用,导致房屋内的设施损坏、丢失或发生故障,乙方应及时告知甲方,乙方承担维修、安装或重新添置的费用,并赔偿相应损失。对于房屋及附属设施,因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到通知15日以内维修，逾期不修给乙方造成的损失,应适当做出补偿。甲方对房屋及其附属设施(空调、管道、排水、消防等设施)每隔6个月,进行检查、维修一次。乙方租用期间,楼层门锁由乙方自配使用，租赁范围内的安保交由乙方自行负责。每日营业结束后,乙方检查水电设施门锁等安全关闭后离开,楼层内不得留人。六、为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算,乙方同意本合同的保障金为20000元整。乙方应于本合同签订时付清全额履约保证金。甲方在收到履约保证金后,予以书面签收。租赁期满后,乙方无违约行为,乙方迁空、点清、交还房屋及设施,并付清租用期间产生的所有应付费用后,经甲方确认后应立即将履约保证金无息退还乙方。七、电费按月支付，其中照明电费每度1.28元，每月按实际使用量收取。空调动力按每平方米7元/月收取。物业费按每平方米3元/月收取（包括垃圾费、安保费、公共照明等费用），其他未提到的在乙方租赁期间而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。八、乙方拖欠租金及各项费用,甲方有权要求乙方补足所欠费用,同时还有权收取滞纳金，每日滞纳金金额以拖欠费用总额的万分之五。乙方拖欠各项费用达15天,甲方有权停电、停水,因此给乙方造成的任何损失,由乙方自行承担,甲方不承担任何责任。乙方租金拖欠达30天,甲乙双方不需做任何通知,双方认定本租赁合同已解除,甲方有权向乙方追偿乙方所欠各项费用,甲方可强行收回房屋。出租屋内的所有物品视为乙方遗弃物品,甲方有权任意处置,因此给乙方造成的各种损失,甲方不承担赔偿责任。在租赁期内,乙方不得将房屋的部分或全部转租他人。甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行,导致中途终止合同,则视为违约，违约金双方同意为50000元。若甲方违约,需支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约,则乙方支付上述金额的违约金于甲方。房屋因不可抗力(如特大自然灾害、地震等、地震等致损毁和造成甲乙双方的损失，双方互不承担责任。九、在租赁期限内，甲、乙双方均不能提前终止合同,若甲、乙双方任何一方提前终止合同，则构成违约。租赁期满后,乙方应及时将承租的房屋交还甲方,如有留置的任何物品,视为放弃，可任凭甲方处置。原告表示被告于2019年1月7日一次性交纳11个月的租金362560元，此后再未缴纳房屋租金。原告提交2019年4月9日《解除合同通知函》一份，内容为：西安启华教育科技有限公司，你公司从签订房屋租赁合同至今未按合同第六条缴纳履约保证金20000元,已严重构成违约,后续又拖欠水费1750元,物业费(2018年8月25日-2019年4月10日)14400元,电费1.8万元,1个月房费32960元整,合计87110元。我公司多次催要未果,现依房屋租赁合同第八条,解除合同。要求你公司即刻支付除履约保证金外的拖欠费用。依据第八条第三款并支付五万元违约金,否则依第八条第一款采取措施。原告表示2019年4月9日直接向被告公司送达该函件，被告公司人员拒收，后将该函件张贴于被告的经营场所。原告提交2019年6月20日《告知函》一份，内容为：西安启华教育科技有限公司，你公司承租的青龙寺第三层商业用房,由于你公司长期拖欠房屋租赁合同中约定的各项费用,我公司已于2016年4月向贵公司发函解除了双方的租赁合同,并要求你公司搬离。但你公司接函后,不履行租赁合同中的补交费用义务,也不搬离承租场地,你公司的行为已经严重违约且给我公司造成了重大的经济损失,为了避免我公司的损失继续扩大,我公司郑重函告你公司接到本函后应立即向我公司补足应交的各项费用并应于2019年7月3日前搬离承租场地,否则我公司在清场时,对于贵公司留存在承租场地的物品作废品处理,后果由你公司自行承担。原告表示被告已于2019年7月9日搬离涉案房屋。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋使用权转让协议》、（2018）陕0113民初4361号民事判决书、解除合同通知函、告知函、照片、票据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告2019年1月4日签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。2018年8月25日至2019年8月24日期间的租金金额为395520元，被告实际使用房屋至2019年7月9日，被告已经缴纳11个月租金362560元。原告主张被告支付拖欠房屋租金32960元，无事实依据，依法不予支持。关于原告主张的确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月9日解除一节，因被告未按期足额向原告缴纳租金，依据合同约定，原告有权解除合同。原告已于2019年4月9日将解除合同通知函张贴在被告的经营场所。故原告诉请主张确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月9日解除，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张的违约金50000元，被告未按合同的约定按期向原告缴纳20000元的保证金，且未按合同约定一次性付清一年房屋租金，故原告主张的违约金50000元，有事实和法律依据，依法予以支持。关于原告主张的空调动力电费18000元，合同中约定每月每平方米7元，原告提交了两张资金往来结算票据，证明其公司代替被告向西安市青龙寺遗址保管所垫付了电费18000元。原告该项诉请，有事实和法律依据，依法予以支持。关于原告主张的水费1750元，原告表示系其公司代替被告交纳，但未提供证据，依法不予支持。关于原告主张的从2018年8月25日至2019年4月10日期间的物业费14400元，租赁合同中约定物业费为每平米每月3元。从2018年8月25日至2019年4月10日，共计7.5个月，经计算该期间的物业费金额为14400元（7.5个月*3元每平米*640平米），故原告的诉请与法有据，予以支持。被告于2019年7月9日搬离涉案房屋，从2019年4月10日至2019年7月9日亦产生了物业费，经计算，该三个月期间的物业费金额应为5760元（3个月*3元每平米*640平米）。因被告已经于2019年7月9日搬离涉案房屋，原告亦表示由于其公司前期垫付的水费和电费尚未用完，其公司未继续垫付，故从2019年4月11日后的电费和水费未产生。关于原告主张的滞纳金，原告主张了50000元违约金，本院亦予以支持，该金额已经足以弥补被告给原告造成的损失，故滞纳金，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、依法确认原告西安伯阳苌弘商业管理服务有限责任公司与被告西安启华教育科技有限公司于2019年1月4日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年4月9日予以解除。二、被告西安启华教育科技有限公司应于本判决生效后十日内支付原告西安伯阳苌弘商业管理服务有限责任公司房屋空调动力电费18000元、物业费20160元、违约金50000元，共计88160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费4313元，由原告承担2420元，被告承担1893元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 宁 莎审判员 张元平审判员 李晓婷二〇二〇年九月十八日书记员 杨 雪打印：扈艳红校对：艾可可2020年月日送达1