广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终2751号上诉人（原审被告、反诉原告）：周小玲，女，1990年12月16日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县**************，公民身份号码：362************722。委托诉讼代理人：姚剑雄，广东正拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘颜，男，1990年4月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县**********************，公民身份号码：511************175。委托诉讼代理人：梁小凤，广东千里行律师事务所律师。原审第三人：江海区优房产信息部，住所地：广东省江门市江海区**********自编01。经营者：莫丝诗。委托诉讼代理人：钟托，男，1994年8月21日生，汉族，住江西省南康市****，公民身份号码：360************131，系江海区优房产信息部员工。上诉人周小玲因与被上诉人刘颜、原审第三人江海区优房产信息部（以下简称“优房产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初282号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周小玲上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判刘颜向周小玲双倍返还定金160000元；3、刘颜承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审查明事实不清，遗漏刘颜一房多卖的事实。刘颜和案外人是于2019年10月6日或7日就签订了房屋买卖合同，并于2019年12月完成过户登记。刘颜早于2019年8月份就和优房产预谋将房屋另行出售及没收周小玲定金。刘颜和优房产恶意串通，利用合同约定送达地址条款，在有更佳更优方式可以联系周小玲情况下，选择发通知到周小玲老家这一方式行使合同解除权，是刻意制造违约陷阱。二、一审判决对合同条款的理解完全倾向于刘颜，不符合客观实际，违背常情常理。合同中明确约定按揭和过户的具体时间有其意义和必要性。签订合同时双方约定在出证后50个工作日办理，但这个时间是不确定的，以这个时间为双方约定的过户时间，如刘颜迟迟不办理产权证将导致合同履行遥遥无期，显然有悖常情常理。所以，双方在合同第三条约定了银行按揭和过户的最后期限，即应当在2018年10月28日前办理银行按揭、在2018年12月30日前办理过户，从2018年4月10日至2018年12月30日足有188个工作日，除去出证后50个工作日，也有138个工作日，足够办理房屋产权证，但刘颜直到2019年下半年才办理房屋产权证，合同无法在约定期内完成。双方在补充条款中约定了按揭和过户的时间，又在第三条约定了合同履行的最后期限，是双方真实意思表示，但一审却错误将约定的履行期限理解为预计时间。三、补充上诉意见。1、案涉房屋是刘颜和案外人陆某共同共有，陆某属于必要共同诉讼的当事人，应当依法追加其参加诉讼。2、优房产陈述有积极联系周小玲的配偶肖先生，但只是优房产工作人员钟先生的个人陈述，无法证明优房产通过电话方式通知过周小玲的配偶。3、《房屋买卖合同》第三条第（3）款和补充事项的约定应结合在一起进行解释。第一，第三条第（3）款约定的时间和补充事项是合同签订当天一并填写的，两者的效力不存在优先性的问题。第二，签订合同时间是2018年4月10日，当时刘颜承诺房产证能够在10月份之前办出来、在2018年底完成办理过户手续，所以双方才会约定最后履行期限。第三，按照优房产陈述的交易习惯，在业主没有办理出房产证之前出售房，一般不会约定具体的过户时间，那么双方只是按照补充事项来履行合同，这样合同履行期限将是无限期、不可预测的，明显违背正常市场交易习惯。4、刘颜办出房产证后却和优房产串通将案涉房屋另行出售及没收周小玲的押金。5、刘颜未能在合同约定期限内办理出房产证有过错在先；优房产没有尽到合理的、有效的通知义务有重大过错。刘颜辩称，一审查明事实清楚、适用法律正确，周小玲的上诉理由不成立，应予驳回。刘颜于2019年9月24日向邮寄《解除〈房屋买卖合同〉通知书》，于2019年9月27日被“周某”签收，该邮寄已送达周小玲，刘颜其后将涉案房屋卖给第三方并不属于一房多卖。一审对合同条款的理解完全正确，周小玲提出合同理解的问题是为逃避违约责任的说辞。优房产述称，没有陈述意见。刘颜向一审法院起诉请求：一、确认双方所签署的《房屋买卖合同》已于2019年10月7日解除；二、确认刘颜无需退还周小玲定金8万元。三、周小玲承担本案全部诉讼费用。周小玲向一审法院提出反诉请求：一、判令刘颜向周小玲双倍返还定金160000元；二、判令刘颜承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：（一）2018年4月10日，刘颜（卖方）与周小玲（买方）在优房产作为中介（经纪方）下签订《房屋买卖合同》，合同包含如下约定：物业地址为江门市江海区************；物业建筑面积为97.43平方米，买卖双方清楚该物业现在有抵押给银行；该物业之成交价为人民币853800元整；付款方式为部分银行按揭划转，余下现金支付，买方在签署合同时支付卖方购房定金人民币80000元整等。合同签订当天，周小玲向刘颜支付购房定金80000元，刘颜向周小玲出具收据。该事实有《房屋买卖合同》、《收据》予以证实。（二）2019年8月3日，刘颜通过微信主动联系优房产员工林先生，告知优房产涉案房屋的产权证已到银行。2019年8月7日，刘颜按照林先生的要求将涉案房屋产权证的照片发送至林先生的微信。8月8日，刘颜要求林先生发书面通知给周小玲。8月10日刘颜编辑了“敦促履行合同的信息”要求林先生转发给周小玲。8月13日，刘颜向优房产员工叶经纬的微信发送消息“你让我去门市签个什么？买家呢”，叶经纬回复“买家这两天过来签。收款协议，银行的”。9月20日，刘颜向叶经纬发送消息“周小玲那边怎么样现在？五十天也快过了。你们都是卖房子的应该常联系吧”，叶经纬回复“我问问她。有联系，但是她很难落实真实情况”。另，2019年8月11日，刘颜还自行通过支付宝向周小玲发送了敦促履行合同的信息。该事实有刘颜提交的其与优房产员工的微信记录、其支付宝催告记录予以证实。（三）2019年8月17日，第三人优房产向周小玲在合同所留地址（附电话）邮寄《敦促履行合同通知书》，督促周小玲联系中介公司到银行办理按揭手续（该件被退回）。2019年9月24日，刘颜向周小玲在合同所留地址（附电话）快递寄出《解除通知书》，通知周小玲于2019年9月27日起解除房屋买卖合同（该寄件被领取后又被退回）。该事实有快递单及快递退件予以证实。（四）2019年10月15日，周小玲通过微信向刘颜发送信息，要求刘颜办理银行按揭手续。刘颜于10月16日回复已解除合同，双方在微信中均表示对方违约。该事实有刘颜、周小玲提交的微信记录予以证实。（五）庭审中，法庭对刘颜及第三人向周小玲所邮寄的信件及快递退件当庭进行开拆，证实两邮件内容真实性。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见以及本案庭审的情况，本案争议的焦点是：一、双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除；二、若合同已解除，应由哪方承担责任，还是双方均负担责任。一、关于双方签订的《房屋买卖合同》是否已解除的问题。《房屋买卖合同》第三条第（2）项约定：“双方定于2018年10月28日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款”。第三条第（3）项约定：“买卖双方定于2018年12月30前或在银行经审出具抵押合同后五个工作日内到江门市*******签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期楼款（总楼价减已付定金及贷款额）给卖方”。第八条补充事项约定：“卖方提供该房屋的不动产权证给经纪方的5个工作日内，买方需配合卖方一起到银行赎证并在出证的50个工作日内买卖双方积极配合办理按揭和过户手续”。可见，买卖双方在签订合同时已经明确该房屋抵押给银行，知道产权证尚未办理。2018年10月28日及12月30日为预计办理按揭日期及过户日期。上述期限届满后，因未办理出产权证造成在预计日期内未能办理按揭及过户手续，亦未能做到在预计过户日期支付首期楼款。在此情形下，双方按合同补充事项约定的条件生效后日期去办理按揭和过户手续均不存在过错。综上，周小玲有关刘颜未能在2018年12月30日最后期限前完成银行按揭手续和房屋过户交易手续从而违约在先的主张缺乏依据，一审法院不予以支持。从刘颜提交的其与优房产员工的微信记录可知，至2019年8月3日，涉案房屋产权证已办理出来，刘颜得知这一消息后及时联系了第三人，并要求第三人敦促周小玲履行合同。刘颜于2019年8月6日从外地来第三人处办理按揭文件，有刘颜提交的车票、《二手楼贷款收款帐户确认书》、《配偶/房屋共有权人承诺函》、刘颜与第三人的微信记录及第三人提交的答辩状为证。刘颜于2019年8月11日自行向周小玲的支付宝账号（周小玲曾用此账号向刘颜支付定金）发送了敦促履行合同的信息。可见，刘颜在条件生效后有积极履行合同的行为。2019年8月17日，第三人向周小玲邮寄《敦促履行合同通知书》，督促周小玲“在收到通知五天内履行合同义务，联系中介公司到银行办理按揭手续，否则视为违约”等。虽然该邮件被退件未被周小玲收阅，但买卖合同首款已载明“本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信邮寄至上述地址即视为送达（收件人拒收或未签收导致退回的）仍视为送达”，合同尾款也载明“本合约首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达”，该件邮寄地址为《房屋买卖合同》中周小玲预留的地址，周小玲也未向刘颜或优房产提出过变更联系电话、联系地址，快递退件经庭审现场拆开查看后，也确认了所邮寄的内容为《敦促履行合同通知书》记载的内容，故可视为中介公司优房产已将该通知书送达到周小玲。周小玲在中介公司及刘颜的催告下未履行合同约定的垫资赎证及办理按揭的义务。依《房屋买卖合同》第四条第1.（4）关于“经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时属于违约情形”的规定，周小玲已违约。刘颜于2019年9月24日向周小玲寄出《解除通知书》，该通知书于9月27日寄达周小玲在合同中预留的地址，由“周某”签收，虽然于10月5日该邮件又被退回，但是邮件已于9月27日到达周小玲地址，依据双方签订的合同，收件人拒收或未签收导致退回的仍视为送达，即《解除通知书》已于2019年9月27日送达周小玲。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，刘颜与周小玲签订的《房屋买卖合同》已于通知到达之日解除。刘颜诉请以邮件退回日期2019年10月7日为合同解除日期，该诉请日期晚于通知到达日期9月27日，一审法院对刘颜这一诉讼请求予以支持。周小玲认为刘颜为违约方，无权行使合同解除权的答辩理由不成立，一审法院不予以采纳。二、关于造成合同解除的责任负担问题。综上所述，由于周小玲违约导致合同解除，应当对由此造成的损失承担相应责任。依双方签订的《房屋买卖合同》第四条第1项约定：“本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，属买方违约：卖方不给予退回原定金；属卖方违约：卖方要退回原定金及赔偿等额定金给买方……（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时”。经纪方已向周小玲发出办理相关手续的通知超过五天，周小玲仍不履行义务，其行为符合合同约定的买方违约的情形，按照合同约定，卖方不给予退还原定金，故刘颜主张无需退还周小玲定金80000元请求合理合法，一审法院予以支持。而周小玲关于刘颜向其双倍返还定金160000元的反诉请求不成立，一审法院依法予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，判决：一、确认刘颜与周小玲所签署的《房屋买卖合同》已于2019年10月7日解除。二、刘颜无需退还周小玲定金80000元。三、驳回周小玲的反诉请求。案件本诉受理费12338元，减半收取6169元，反诉受理费12338元，减半收取6169元，合共12338元，由周小玲负担。二审中，刘颜、优房产没有提交新的证据。周小玲向本院提交如下证据：1、不动产登记信息证明；2、刘颜和案外人蔡某的房地产买卖合同，来源于江门市*******；3、周小玲委托诉讼代理人和案外人蔡某的微信聊天记录，上述证据共同证明内容详见证据目录。刘颜质证认为，对证据1、2的真实性合法性确认，对关联性不确认，证据1、2显示备案的时间为2019年12月23日，刘颜将涉案房产转让给第三方与本案无关，双方合同解除的时间为2019年9月27日，备案显示的时间是在合同解除之后，与本案无关联性。对证据3的真实性认可，但合法性、关联性不予认可，该证据与本案没有关联性。本院认为，上述三份证据不影响本案实体处理，故不予审查认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案《房屋买卖合同》第三条第（2）项约定：“双方定于2018年10月28日前在交易递件前共同向银行申办关于买方的银行按揭贷款”。第三条第（3）项约定：“买卖双方定于2018年12月30前或在银行经审出具抵押合同后五个工作日内到江门市*******签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续，交易同时买方支付首期楼款（总楼价减已付定金及贷款额）给卖方”。第四条第1.（4）约定“经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时属于违约情形”。第八条补充事项约定：“卖方提供该房屋的不动产权证给经纪方的5个工作日内，买方需配合卖方一起到银行赎证并在出证的50个工作日内买卖双方积极配合办理按揭和过户手续”。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕周小玲的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。双方当事人对涉案《房屋买卖合同》已解除并无异议，本院予以确认。关于一审是否存在遗漏必要共同诉讼当事人的问题。涉案房屋买卖合同当事人为刘颜、周小玲，原产权共有人陆某并非合同一方，且涉案房屋签订合同时尚未办理产权证书，故陆某不属本案必要共同诉讼人，周小玲一审中并无申请追加陆某为共同诉讼当事人，二审又认为一审遗漏诉讼当事人依据不足，本院不予采纳。关于《房屋买卖合同》第三条第（2）项、第三条第（3）项所约定的按揭及办理过户手续等的日期是预计日期还是确定日期的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”对合同争议条款的解释，应首先遵循文义解释规则。从文义解释角度，《房屋买卖合同》第三条第（2）项、第三条第（3）项约定双方于2018年10月28日前办理按揭、2018年12月30日前办理过户手续等，该两个日期已超过与合同签订日期即2018年4月10日达6个月以上，属于双方对在该两个日期前完成办理产权证书、按揭及过户手续的合理预期范围，显然属于确定的日期并非预计日期。因此，本案认定双方所约定的办理按揭及过户手续等为确定日期符合文义解释规则，也更符合生活常理。一审认定该两个日期为预计日期并不妥当，本院予以纠正。关于刘颜未能在约定日期前履行卖方办理按揭及过户手续等义务是否构成违约的问题。周小玲在与刘颜签订《房屋买卖合同》时已知悉涉案房屋尚未办理产权证书以及抵押给银行的事实，而至双方约定的办理按揭、过户等手续的2018年10月28日、2018年12月30日，涉案房屋产权证书虽然仍未办理，而《房屋买卖合同》中并未就刘颜不能在约定办理按揭及过户手续等日期前取得产权证书是否属于违约行为作明确约定，也没有证据证明未能在约定日期前办理不动产权证书系因刘颜个人故意或过失造成。因此，周小玲认为刘颜未在2018年12月30日最后期限前完成银行按揭手续和房屋过户交易手续违约在先，理据不足，一审不予支持正确，本院予以维持。关于周小玲是否存在未按《房屋买卖合同》第八条约定履行义务进而构成违约的问题。《房屋买卖合同》第八条约定“卖方提供该房屋的不动产权证书给经纪方的5个工作日内，买方需配合卖方一起到银行赎证并在出证的50个工作日内买卖双方积极配合办理按揭和过户手续”，该条约定是关于周小玲作为买方应履行办理按揭和过户手续等义务的约定，但该条约定中并没有明确约定在刘颜在约定日期之后取得产权证书的，周小玲仍应履行买方办理按揭及过户手续等义务。对于合同争议条款的解释还应遵循整体解释的规则。从整体解释的角度，前已述及，《房屋买卖合同》第三条第（2）项、第三条第（3）项中2018年10月28日、2018年12月30日属于双方约定的办理按揭及办理过户手续等的确定日期，而第八条约定的内容是办理按揭及过户手续等中对于周小玲应履行义务的进一步约定，故应当认定为是从属于第三条第（2）项、第三条第（3）项的约定，而并非是完全独立的条款。因此，第八条约定所内含的前提条件应当是涉案房屋在2018年10月28日前或至少在2018年12月30日前已完成产权证书办理。因涉案房屋实际办理产权证书的时间已超过2018年10月28日、2018年12月30日，双方合同也没有约定在此情形下周小玲仍应履行买方办理按揭及过户手续等义务，因此，刘颜在涉案房屋取得产权证书后向周小玲所发生的履行通知应视为就合同继续履行提出新的磋商，本案认定周小玲存在违反《房屋买卖合同》第四条第1.（4）的约定、刘颜有权以周小玲违约为由解除合同依据并不充分。周小玲此节上诉意见，本院予以采纳。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于对《房屋买卖合同》解除责任的承担及定金罚则适用问题。当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。承前所述，刘颜在涉案房屋取得产权证书后向周小玲所发生的履行通知应视为就合同继续履行提出新的磋商，本案认定周小玲违约、刘颜有权解除合同依据并不充分，故刘颜向周小玲发出的合同解除通知并不发生合同解除的确定效力。因双方当事人均确认《房屋买卖合同》已经解除，在《房屋买卖合同》中并没有就不能在确定日期前完成按揭及过户手续等如何处理作进一步约定，也并未达成补充协议，故此，本案合同解除应视为由刘颜提出并与周小玲协商一致解除，双方对于合同的解除均不应承担违约或过错责任，进而本案不存在适用定金罚则的前提条件，涉案定金80000元在合同解除后应由刘颜如数返还给周小玲。综上，双方当事人对涉案合同解除均不应承担违约或过错责任，本案不应适用定金罚则，涉案80000元定金在合同解除后应由刘颜返还给周小玲。刘颜认为周小玲违约其可没收定金以及周小玲认为刘颜违约应双倍返还定金均理据不足，本院不予支持。综上所述，周小玲的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初282号民事判决第一项；二、撤销广东省江门市江海区人民法院（2020）粤0704民初282号民事判决第二项、第三项；三、刘颜应于本判决发生法律效力之日起七日内向周小玲返还定金80000元；四、驳回刘颜的其他诉讼请求。五、驳回周小玲的其他反诉请求。一审案件本诉受理费6169元（被上诉人刘颜已预交），反诉受理费6169元（上诉人周小玲已预交），合共12338元，由上诉人周小玲负担6169元，被上诉人刘颜负担6169元。二审案件受理费3500元（上诉人周小玲已预交），由上诉人周小玲负担1750元、被上诉人刘颜负担1750元。上诉人周小玲多预交的二审案件受理费1750元，由本院予以退回；被上诉人刘颜应向本院补缴二审案件受理费1750元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月七日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华