江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初1351号原告：巫志阳，男，1994年10月7日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。原告：沈惠芳，女，1995年12月8日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。委托诉讼代理人：巫志阳，男，1994年10月7日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市，系原告沈惠芳之夫，特别授权代理。被告：瑞金市金南台房地产开发有限责任公司，住所地：江西省瑞金市红都大道**，统一社会信用代码：913607817511448816。法定代表人：徐明旺，任该公司负责人。委托诉讼代理人：张铁明，男，1961年11月9日生，汉族，甘肃省永靖县人，住甘肃省永靖县，系公司副总经理。原告巫志阳、沈惠芳与被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司(以下简称“金南台公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈惠芳委托诉讼代理人及原告巫志阳、被告金南台公司的委托诉讼代理人张铁明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告金南台公司向原告支付逾期交房违约金22711.728元（以房屋总价款473161元为基数按日万分之二计算，逾期交房时间按240日计算）；2.判决被告履行合同约定，将前期物业管理委托给瑞金市玉龙物业管理有限公司管理，物业费包干制，物业服务费为每平方米1元/月；3.被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2017年4月19日，原告巫志阳、沈惠芳与被告金南台公司签订《赣州市商品房买卖合同》，合同约定了购房位置、面积、购房款、付款方式、日期等基本情况，并约定房屋交付的方式、日期、以及逾期交付房屋的责任等。原告履行了支付购房款的合同义务，被告未按照合同约定于2019年3月31日交房。直至2019年10月31日，被告通知原告可交付房屋，但被告又私自更换合同约定前期物业管理公司，并私自提高物业费的收费标准，导致于至今未能完成交付。被告的行为构成违约，原告主张要求被告按照合同第十二条约定承担逾期交房责任支付违约金；要求被告按照第二十一条约定将前期物业管理委托给瑞金市玉龙物业管理有限公司管理，物业费标准1元/平方米。为此，特向法院提起诉讼。原告提交的证据有：一、原告身份证复印件，证明原告主体适格；二、《赣州市商品房买卖合同》复印件，证明逾期交房违约金应该按照日万分之二计算；三、交房通知书，证明被告在2019年10月31日才取得政府的检验才具备交房的资格；四、红头文件一份，证明被告更改物业公司，提高物业管理费，导致原告无法正常收房。被告金南台公司辩称：一、答辩人存在免责事由，无须承担逾期交房的违约责任。具体理由为以下三点：（一）答辩人因存在不可归责于其所能控制的政府行为导致不能按合同约定交房，答辩人不承担逾期交付的违约责任。答辩人自2016年开发豪门新城以来至《购房合同》约定的交房日即2019年3月31日期间，仅因环境卫生检查导致答辩人被迫停工的时间即有137天，而环境卫生检查的内容即是要求答辩人停运沙石、混凝土等建筑材料，停运时间短则2、3天，长则17天、22天，且停运频率极高。政府环境卫生检查向答辩人发出停运沙石、混凝土等建筑材料导致停工系客观事实，且属不可提前调剂之客观存在；（二）答辩人因存在政府配套设施——配电工程缺失，导致工程未能如期获得《竣工验收备案表》。供电部门向答辩人出具的《关于豪门新城商住小区一期配电工程建设及电表安装的情况说明》、受电工程送电通知单及继电保护和自动装置定值更改通知单，明确表明因“配电工程线路通道政府部门迟迟未批复，小区无法接入电源，且配套的电能表库存不足，无法为豪门新城小区安装电能表，满足不了小区用电需求”，故直至2019年10月25日答辩人所建设的包括涉案房屋在内的一期工程才正式供电。而“供电”系《购房合同》约定的房屋交房条件之一，无法供电也属《购房合同》约定的“政府配套设施缺失”答辩人免责事由。因此，该逾期因素系双方约定的不可归责于答辩人的免责因素，应予在逾期天数中扣除；（三）降雨是自然现象，但是近两年降雨明显多于往年，远远超出答辩人的预期，而降雨频繁又必然导致工程无法施工，仅仅纵观2019年1月至7月雨季即有123天，降雨天数的频率达58%，而且绝大部分为中雨、大雨，甚至还遇上了百年难得一遇的“2019年7月14日”特大洪灾事件，破坏力极强，整个瑞金都为之撼动，这些都远远已经超出自然现象的范畴，显属自然灾害，而这些自然灾害极大地影响了工程进度，导致一期工程延期交房，而降雨异常频繁也系答辩人所不能控制的不可抗力因素，故应从逾期天数中予以相应扣除。综上，答辩人存在不可归责于其的政府停工行为、政府配套用电设施不完善、频繁降雨等因素，导致涉案商铺未能如期取得《竣工验收备案表》，致逾期交房，根据《购房合同》的约定，答辩人不承担逾期交房的违约责任。二、退一步而言，即使答辩人存在违约情形，那么根据购房合同的规定，违约金的计算也应分段分别处理，不做累加，即逾期180日以内的，违约金的比例按万分之一来计算，逾期超过180日后，即180日以外的天数违约金才按万分之二来计算。三、对于物业公司一事，答辩人已经将物业费调至1元钱/平方米，另外0.3元/平方米是小区物业维修基金，答辩人会将该项费用在小区内公示，原告可随时对使用情况进行监督。被告提交的证据有：一、营业执照副本、法定代表人身份证复印件，证明被告企业登记信息；二、环境卫生检查资料、安全检查资料、消防检查资料，证明被告公司自2016年开发豪门新城以来至2018年12月30日，这期间因政府原因的环境卫生检查、安全检查、消防检查而被迫停工的时间为221天，根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，该停工行为为不可归责于被告的政府行为，该停工天数应在逾期交房天数中予以扣除；三、《关于豪门新城商住小区一期配电工程建设及电表安装的情况说明》、受电工程送电通知单，证明被告公司因不可归责于被告的政府配套用电设施不完善致供电达不到交房条件，以至于逾期交房，该逾期天数应在逾期交房天数中予以扣除；四、2018年1月-2019年7月降雨情况表，证明近几年降雨频繁，尤其是2019年上半年，甚至还有特大洪灾，该逾期因素应在逾期交房天数中予以扣除；五、房屋建筑面积测绘报告、竣工验收备案表复印件，证明被告于2019年1月8日取得房屋测绘报告，于2019年1月26日即取得同意验收的指令，但因上述一系列逾期因素，直至2019年8月16日才取得竣工验收备案表；六、交房通知快递回执，证明被告于2019年8月20日即向原告送达了交房通知书；七、环境卫生检查资料四张，证明2019年1月29日至2019年8月24日期间因政府原因的环境卫生检查而被迫停工的时间为28天。庭审质证时，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据一、二、三没有意见，对证据四的真实性没有异议，关联性有异议。原告对被告提交的证据的质证意见为：对第一组证据三性无异议；对第二组证据有意见，该组证据不属于不可抗力，被告完全可以自行调节时间安排施工；第三组证据，关联性有异议，该证据是第一期工程的说明，我们是二期房产，与我们无关；对第四组证据有异议，降雨是自然现象，有规律可寻，被告可以预见，不属于被告免责事由；对第五组证据，与被告主张的免责事由无关；对证据六，我们的快递都是在11月4日至11月5日才收到；对证据七有异议，环境检查不能算为不可抗力，不能作为逾期天数中，可以扣除的天数，且这些时间属于过年期间，本身就是放假不需要施工。经本院审查，结合庭审质证，本院对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性及与本案的关联性的予以采信，对原告提交的证据四的真实性、合法性予以采信，因物业管理费用是由物业公司向原告收取，系原告与物业管理公司之间的物业服务合同所涉及内容，本案系原告与被告之间的房屋买卖合同纠纷，两者属于不同的法律关系，且物业管理费用的标准并不是被告交付房屋的交付条件。在原告并未提交证据予以证明其在收取到交房通知书后，其具有拒绝收房的正当理由的情况下，本案应当以原告收到被告发送的交房通知书时间为被告交房时间，因此本院对该组证据的关联性不予采信。对被告提交的证据一的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。关于证据二中的安全检查资料、消防检查资料，是政府主管部门履行对建设工程质量监督检查职责，不属于金南台公司逾期交房可免责的事由，被告主张安全检查、消防检查的天数在逾期天数中予以扣除，本院不予采信。对证据二及证据七中的环境卫生检查资料的真实性，本院予以采信。关于证据三，原告主张政府配套用电设施不完善导致供电达不到交房的条件，导致逾期交房。本院认为，《关于豪门新城商住小区一期配电工程建设及电表安装的情况说明》，案涉房屋是二期的，对其关联性本院不予采信；受电工程送电通知单系被告与瑞金供电公司之间对于线路设施施工、安装的调配，该线路的规划、施工在被告对小区规划时就应当预见，因此不能在逾期交房天数中予以扣除。关于证据四，本院对其真实性予以采信，但是雨季天气虽是不能避免且人力不能克服的客观情况，但并不是不可预见，因此对其证明对象，本院不予采信。对证据五、六的真实性，本院予以采信，但根据被告提交的证据六中显示，原告系在2019年11月3日收到被告发出的交房通知书。综上，本院认定事实如下：2017年4月12日，原告巫志阳、沈惠芳与被告金南台公司签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20170401987），约定：1、原告购买被告位于瑞金市西侧豪门新城6＃楼702号商住房，建筑面积96.23㎡，房屋总价为473161元，以贷款方式付款，签订合同后原告支付首付款95161元，剩余378000元申请贷款支付。2、交付条件。（1）商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（2）商品房相关设施设备已符合相关设施设备交付条件的约定；（3）商品房已取得房屋测绘报告。3、交付时间和手续。（1）交房时间为2019年3月31日，出卖人在该期限届满前需书面通知买受人办理交付手续的时间、地、地点2）若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。4、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的按逾期时间分别处理，即（1）逾期在180日之内的，自约定交付日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，并应书面通知出卖人配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。5、若依《商品房买卖合同》和补充协议要求解除合同、追究对方违约责任，导致一方通过诉讼方式解决的，因此而发生的各项费用（包括但不限于诉讼费用、执行费用、律费用）均由败诉方承担。合同签订后，原告付清了购房款给被告,被告未按照约定交房，被告于2019年11月2日通过快递方式通知原告可交付房屋，原告于2019年11月3日收到被告发出的快递。因被告逾期交房，遂引起本案诉讼。鉴于被告提供的环境整治通知中，有部分通知没有瑞金市环境卫生管理局盖章或者签字，本院为了查明案件事实，于2020年8月4日向瑞金市环境卫生管理局发出协助调查函一份，请求核实本案被告提供的35份环境整治通知的真实性。瑞金市环境卫生管理局于2020年8月5日回函一份，证实被告提交的案涉35份环境整治通知是由瑞金市环境卫生管理局发出并送达给被告的。本院对被告提供的35份环境整治通知的真实性予以采信。本案争议的焦点为被告逾期交房天数的认定。原告主张被告逾期交房的天数为240天，被告主张应当扣除环境检查的天数为170天。本院认为，被告金南台公司与原告巫志阳、沈惠芳签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同第十一条“交付时间和手续”约定，若因不可归责于出卖人所能控制的原因（如政府行为，市政配套设施施工或不可抗力等）导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。本案中政府部门向金南台公司发出的环境检查通知书中有明确禁止装运建筑材料的规定，发出通知与禁运期间基本相隔1天，金南台公司无法在短时间内另行安排材料运输，因此环境检查对施工还是会有一定的影响，故严禁运输建筑材料期间可以在逾期交房天数中予以扣除。被告提交的环境检查通知书中存在不同的情形，本院分别认定如下：①本案原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》的时间是2017年4月12日，在合同签订之前，瑞金市环境卫生管理局向被告发出环境整治工作的通知，被告应当知道可能会影响如期交房，理应在签订合同时告知原告存在的风险，被告未提交充分的证据证明履行了告知义务，因此在合同签订之前因环境卫生整治造成逾期交房的风险应由被告承担，故在合同签订之前，瑞金市环境卫生管理局向被告发出的通知中，禁止运输建筑材料等的天数不应当在逾期天数中抵扣，通知时间为2016年12月26日（2天）、2017年1月19日（22天）、2017年4月10日（2天），三份通知书中禁运期间合计26天，不能在逾期天数中抵扣。②通知时间为2018年2月8日、2019年1月29日，两张通知书中严禁运输建筑材料的天数分别为22天、21天，本院认为，该两张通知书中列明的时间都是在春节期间，从传统习俗上来看，一般在此期间建筑工地上开始安排放假，本院认为其中各7天不能扣除，该两份通知中不能扣除的天数共计14天。③2018年5月24日环境卫生通知要求加强运输建筑材料、建筑垃圾（余土）的管理，并未禁止运输建筑材料（7天），该期间不应在逾期天数中予以抵扣。④2018年12月7日环境整治工作通知要求从12月7日起严禁装运各种建筑垃圾（余土），整治结束时间另行通知，因金南台公司未提供整治结束的具体时间，故其主张抵扣17天的依据不充分，不应在逾期天数中予以抵扣。⑤严禁装运建筑余土并不必然影响被告的正常施工，且被告也未提交充分的证据证明禁止装运建筑余土影响了其正常的施工，故对该部分通知书本院不予采信。仅有“严禁装运建筑余土”内容的停工通知时间分别为：2017年9月6日（2天）、2017年9月18日（2天）、2017年11月21日（2天）、2017年12月4日（2天）、2017年12月11日（2天）、2018年5月12日（3天）、2018年9月30日（7天）、2018年11月1日（2天），共计22天，不能在逾期天数中扣除。⑥2018年12月15日的环境整治通知，禁止运输建筑余土及建筑材料期间为3天，该3天被告未主张，应当在逾期天数中扣除。综上，金南台公司主张的环境检查170天应核减26天、14天、7天、17天、22天、加3天，核减后为87天，该87天可以在其逾期交房天数中予以扣减。关于被告交房时间的认定。本院认为，应当以原告收到交房通知书时间为被告交房时间即2019年11月3日，理由同本院对原告提交的证据四的认定部分。双方合同约定交房时间为2019年3月31日，原告收到交房通知书时间为2019年11月3日，逾期天数应当是213天，扣除本院认定的应在逾期天数中扣除的环境检查天数87天，被告金南台公司实际逾期天数126天。本院认为，原告按照合同约定支付了购房款，被告未按照合同约定履行交房义务，属违约，原告据此要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，本院予以支持。按照合同约定，逾期交房天数在180日以内的，按照日万分之一以房屋总价款为基数支付违约金，本院认定逾期交房的天数为126天，房屋总价款为473161元，逾期交房的违约金共计为5962元。原告主张逾期交房违约金为22711.728元，本院仅支持5962元，超出部分，本院不予支持。关于原告请求判决被告履行合同约定，将前期物业管理委托给瑞金市玉龙物业管理有限公司管理，本院认为，目前案涉小区的物业服务企业是厦门艾尔美物业管理有限公司瑞金分公司，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三项规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由业主共同决定。原告个人要求更换服务企业以及物业服务费按1元/平方米计算，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：一、被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内向原告巫志阳、沈惠芳支付逾期交房违约金5962元；二、驳回原告巫志阳、沈惠芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由被告瑞金市金南台房地产开发有限责任公司承担100元，原告巫志阳、沈惠芳承担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  熊丹丹人民陪审员  陈开军人民陪审员  朱太荣二〇二〇年九月二十二日书 记 员  陈秋晨