安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1114号 原告：潘文仲，男，1968年7月28日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：徐礼星，安徽大森（安庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐永康，安徽大森（马鞍山）律师事务所律师。 被告：安庆碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区秦潭湖南侧，统一社会信用代码：91340800667901624C。 法定代表人：黄宇奘，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段素梅，女，该公司法务。 被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市东部新城商务区，统一社会信用代码：91340800677582479J。 负责人：吴爱峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。 原告潘文仲与被告安庆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称安庆碧桂园开发公司）、碧桂园生活服务集团股份有限公司安庆分公司（以下简称碧桂园服务安庆分公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告潘文仲及其委托诉讼代理人徐礼星、徐永康、被告安庆碧桂园开发公司的委托诉讼代理人段素梅、被告碧桂园服务安庆分公司的委托诉讼代理人朱小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘文仲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告对原告所购安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室房屋存在的开裂、渗透等质量问题进行维修，并确保房屋不再漏水；2.依法判令被告赔偿原告已花费的维修费用45000元；3.依法判令被告赔偿原告装饰装修物损坏拆除修复费用68228元；4.本案诉讼费、鉴定费等费用均由被告承担。事实与理由：原告于2009年12月21日与被告安庆碧桂园开发公司签订《商品房买卖合同》，购买位于安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室房屋，合同签订后，原告依约积极履行了付款义务。2010年9月，被告通知原告交付房屋，原告初次验收发现该房屋存在屋顶、墙面渗漏等诸多质量问题，遂拒绝验收房屋并多次向被告申请要求进行修复，后经被告多次维修均未解决问题，反而因渗漏造成原告装饰装修巨大损失，具体损失包括实木楼梯、楼梯间和相邻房间墙布墙面、储藏室柜子、电视卫星接收系统损坏。2015年底，原告无奈且为防止损失进一步扩大，自行委托专业人员将屋面加盖不锈钢骨架钢化夹胶玻璃顶、墙面刷德国杜邦透明防水硅胶，防止屋顶和墙面再次渗漏，并为此花费维修费用45000元。后原告一直积极与二被告协商解决房屋质量和损失承担问题，并要求二被告彻底解决房屋渗漏及损害赔偿问题，但二被告一直推诿，迄今未果。另2020年4月20日，安庆市经纬房地产土地价格评估咨询有限公司出具评估报告书，评估安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室房屋室内损坏拆除修复费用鉴定公允市场价值为68228元。 安庆碧桂园开发公司辩称，1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，涉案商品房交付条件为经验收合格。涉案商品房在交付前已经取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，不存在原告主张的屋顶、墙面渗漏等质量问题；2.根据合同补充协议附录一《住宅质量保证书》约定，屋面防水、外墙面防渗漏的质保期限为5年，被告仅承担返修责任，且如因使用人不当装修等造成的质量问题或其他损失的，由买受人承担。涉案房屋已过质保期限，原告无权要求被告一对涉案房屋开裂、渗漏等问题进行进行维修；原告存在违规装修的情况，即便存在渗漏问题，也无法证明是房屋自身质量问题还是原告装修不当而导致；原告对涉案房屋自行维修的方案，也未经过被告一的同意和认可，故，原告无权要求被告承担其自行维修的费用及装饰装修物损害拆除修复费用；3.原告起诉时已过诉讼时效，依法丧失胜诉权； 碧桂园服务安庆分公司辩称，1.本案原告诉求系商品房买卖合同纠纷，被告2与原告之间是物业服务合同关系，原告的诉求与被告2无关，原告的起诉主体错误，应当驳回。2.涉案争议是原告购置房屋楼顶存在漏水问题，根据原告与被告1签订的商品房买卖合同、补充协议，可以得知该楼层顶部属于原告个人所有，并非全体业主公用部分，依据双方签订的物业服务合同，不属于物业服务对象和范围，故原告针对被告2所有的诉求，与被告2无任何法律关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中国家企业信用信息公示系统查询单、商品房买卖合同及附件、安庆碧桂园前期物业服务协议、验收交接表、评估报告书及发票、竣工验收备案表、业主收楼资料档案、业主装修资料档案原件、安庆碧桂园临时管理规约等证据，双方对真实性无争议，本院对真实性予以认定并在卷佐证，是否能达到双方的证明目的，本院另行阐述。对当事人有争议的证据与事实认定如下： 1、原告提交的山水云间191栋2号楼渗漏问题维修方案复印件、报告复印件、房屋质量缺陷照片，被告对“三性”均有异议，认为维修方案未加盖第一被告公司公章也没有工作人员的签字；涉案楼栋早已竣工，汇源公司也早已撤场，项目部的真实性现已无法核实，同时，该份报告系汇源公司作出的承诺，报告中提到的几个问题是否实际存在并解决，第一被告对此并不知悉；照片无法反映拍摄的时间、地点是否为涉案房屋。本院经审查认为，2014年3月7日的维修方案虽然未加盖被告印章，但其内容与2014年3月2日的报告（加盖有安徽汇源建设工程有限公司安庆碧桂园F区工程项目部印章）内容一致，二者可以互相印证，故真实性予以认定。照片从内容上看无法确定是针对案涉房屋拍摄，真实性无法认定； 2、原告提交的工程费用清单及收据，第一被告对“三性”均有异议，认为工程费用清单涉及的材料及费用明细无法证明是否因渗漏问题而购买，且该维修方案并未经过被告确认；收据上的金额与工程费用清单上合计金额并不一致，收据未有备注，无法判断是否为购买工程费用清单上的材料而支出的费用，且从收据显示的收款方式为现金，涉及金额为45000元，不符合交易习惯。李宜宏本人并未出庭作证，是否属实无法证明；第二被告补充质证认为该费用清单实际上是阳光房的费用，从装修记录反映，该阳光房在2011年12月11日已经搭建完毕。本院经审查认为，该清单上明确载明系搭建阳光房，原告未提交证据证明搭建阳光房是为了避免房屋漏水而采取的必要措施，该证据与本案没有关联性，故不予认定； 3、原告提交的电子邮件、报告、微信聊天记录，被告认为真实性无法核实，且报告并无寄送快递单原件等材料佐证，无法反映出是否寄送，且仅是原告单方主张，无法证明涉案房屋存在渗漏等质量问题。本院经审查认为，电子邮件、报告及微信聊天记录之间可以互相印证，且邮件及微信聊天的相对方均为第二被告公司员工，被告完全有条件对真实性予以核实，被告不能提供反证证明未收到，故本院对以上材料真实性予以认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月21日，安庆碧桂园开发公司与潘文仲签订《商品房买卖合同》，合同主要约定潘文仲购买安庆碧桂园开发公司开发的位于山水云间小区191幢2室房屋，建筑面积315.10㎡；第十六条保修责任约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。”附件四《合同补充协议》第十九条约定“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。保修期限内，在正常使用的情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修；因买受人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由买受人承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任。”附录一《住宅质量保证书》所附表格对保修项目、保修期限（在正常使用条件下）、保修责任等进行了确定。 2010年8月6日，上述房屋经竣工验收合格，并于2010年9月20日备案。2010年9月20日，安庆碧桂园开发公司向潘文仲发出《收楼通知书》。2010年12月27日，潘文仲在《验收交接表》虽然有签名，但在交接表上备注有“三楼东西卧室有渗漏等，该户暂不验收”等字样。2011年6月18日，潘文仲对上述房屋进行装修，因未能提供施工单位的《装饰装修资质证书》及《营业执照证书》，其向碧桂园服务安庆分公司下属的部门安庆碧桂园物业服务中心出具保证书一份，承诺在装修过程中或日后因此次装修工程引发的一切有关房屋及安全问题，与物业服务企业无关。2011年12月11日，安庆碧桂园物业服务中心向潘文仲发送通知书一份，要求其停止自行在露台搭建雨棚的行为。2013年10月23日，潘文仲向碧桂园服务安庆分公司提交《关于碧桂园山水云间191-2防水等问题的报告》一份，2013年12月17日，潘文仲因上述报告未收到回复，通过邮件方式向碧桂园服务安庆分公司工作人员发送上述报告，次日回复已收到。2014年3月2日，安徽汇源建设工程有限公司向碧桂园服务安庆分公司出具报告一份，载明：兹有山水云间191#2户外墙渗漏问题，我司计划如下：1、191#2户楼梯外墙渗漏天晴后修复；2、室内墙纸由业主提供型号和厂家由我司恢复；3、楼梯踏步损坏部分由业主提供型号和厂家由我司恢复。报告加盖安徽汇源建设工程有限公司安庆碧桂园F区工程项目部印章。2014年3月7日，安徽汇源碧桂园项目部出具《山水云间191栋2号渗漏问题维修方案》，载明：一、该户为三层别墅，根据物业公司质量问题单，问题如下：1、外墙渗漏；2、因渗漏导致内墙墙纸受潮、楼梯踏步木地板面受潮；3、前期维修作业中损坏了电视信号接收器；二、维修方案：1、外墙渗漏：在内墙处揭开墙纸，查找渗漏部位，进行开凿并用堵漏王填封。对应外墙处抹灰层开凿，采用聚合物防水砂浆逐层修补，经淋水实验确认不渗水了，再恢复外墙涂料面层及内墙粉刷层；2、损坏的墙纸和木踏步，由业主提供原墙纸和木踏步板的供货商，由我方采购相同的产品对损坏的部分进行更换；3、对前期维修作业中损坏的电视信号接收器，由业主提供购买发票，我方照价赔偿；三、声明、以上所有维修费用由我方负责，维修工期20天，即日开工则在三月底完成。2016年11月11日，潘文仲再次通过邮件方式发送损失清单。2019年4月28日，潘文仲向碧桂园服务安庆分公司工作人员递交2013年、2014年报告两份。2020年3月23日，潘文仲委托安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司对上述房屋室内损坏拆除修复费用进行了鉴定，鉴定公允市场价格为68228元，潘文仲支出鉴定费5000元。 本院认为，原告与被告安庆碧桂园开发公司签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告提交的《验收交接表》、其向被告碧桂园服务安庆分公司提交的报告及安徽汇源建设工程有限公司出具的报告、维修清单等可以互相印证，证实案涉房屋存在渗水问题，且一直未维修好。原告在质保期内一直向具体维修单位即碧桂园服务安庆分公司申请维修，渗水问题一直持续存在，故被告以超过质保期及诉讼时效抗辩缺乏事实依据，不予采纳。根据双方的陈述，负责具体维修事宜的主体系碧桂园服务安庆分公司，但双方在合同中明确约定“在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务”，故由谁实际维修并不影响责任主体的承担，即该质量问题应由被告安庆碧桂园开发公司履行保修义务。因原告未对具体维修方案或者维修所需费用申请评估鉴定，故维修方案应按照2014年3月7日安徽汇源碧桂园项目部出具的《山水云间191栋2号渗漏问题维修方案》中载明的关于外墙渗漏部分进行，双方也可对维修方案另行协商。原告主张**光房费用45000元，未提供证据证明该费用与渗水之间存在必然因果关系，且未征得被告同意，故本院不予支持。至于室内损坏拆除修复费用68228元及鉴定费5000元，具体拆除的项目等有《验收交接表》、安徽汇源建设工程有限公司出具的报告、维修清单等印证，可以证实与房屋渗水之间存在因果关系，故该费用应予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内开始对原告潘文仲所有的安庆市碧桂园山水云间小区191幢2室房屋存在的开裂、渗水问题继续进行维修，并在一个月内维修完毕； 二、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔付原告潘文仲室内损坏拆除修复费用68228元、鉴定费5000元； 三、驳回原告潘文仲的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2565元，减半收取1282.50元（原告已预缴），由原告潘文仲承担482.50元，由被告安庆碧桂园房地产开发有限公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王业长 二〇二〇年九月二十八日 书记员  江 庆 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。