山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1325民初510号 原告：高焕玲，女，1968年11月2日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：张永亮，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁小雷，北京市中伦文德（济南）律师事务所实习律师。 被告：卜祥忠，男，1987年9月23日出生，汉族，居民，住费县。 被告：陈亚楠，男，1990年4月19日出生，汉族，居民，住费县。 被告：柳玉，女，1988年2月9日出生，汉族，居民，住址同上。 被告：林树青，女，1969年3月26日出生，汉族，居民，住址同上。 以上三被告委托诉讼代理人：梁建民，山东信誉永恒律师事务所律师。 第三人：费县畜牧发展促进中心，住所地：费县胜利路**，统一社会信用代码：12371325495333623X。 法定代表人：宁托，主任。 委托诉讼代理人：王丽，山东信誉永恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁爽，山东信誉永恒律师事务所实习律师。 第三人：费县人民政府费城街道办事处，机构地址：费县和平路4号，统一社会信用代码：113713250044707128。 负责人：潘振合，主任。 委托诉讼代理人：李萌，山东希蒙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫海波，男，1975年9月9日出生，汉族，住费县。 原告高焕玲与被告卜祥忠、陈亚楠、柳玉、林树青、第三人费县畜牧发展促进中心、费县费城街道办事处土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高焕玲及其委托诉讼代理人张永亮、郁小雷、被告卜祥忠、被告陈亚楠、林树青及被告陈亚楠、林树青、柳玉委托诉讼代理人梁建民、第三人费县畜牧发展促进中心委托诉讼代理人梁爽、第三人费县人民政府费城街道办事处委托诉讼代理人李萌、闫海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高焕玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告卜祥忠立即返还原告高焕玲支付的奶牛场场地2019年10月15日至次年10月15日租赁费65000元；2、请求依法判令被告卜祥忠立即向原告高焕玲返还员外奶牛场修缮大棚、房屋、硬化地面等费用678213元；3、请求依法判令被告卜祥忠立即向原告高焕玲支付赔偿违约金195000元；4、请求依法判令被告卜祥忠立即承担原告高焕玲为维护权利产生的律师费、保险保全费、差旅费等损失20000元；5、请求依法判令被告陈亚楠对上述1-4向承担连带责任；6、请求判令被告柳玉、林树青对被告陈亚楠的赔偿义务承担同等责任；7、本案诉讼费、保全费由四被告承担；8、庭审中增加诉讼请求：请求判令解除高焕玲、卜祥忠签订的《租赁合同》。事实与理由：2018年9月12日，甲方卜祥忠与乙方高焕玲签订《租赁合同》，合同第一条约定，乙方承租甲方场地，位于员外奶牛场（原员外乡政府驻地院内），共计12亩，包括房屋和大棚；第三条约定，租赁期限2018年10月15日至2024年10月15日，共计六年，租金为每年60000元；第四条约定，租赁期间乙方自主经营，自负盈亏，如有多余场地及大棚房屋可以转租；乙方后院自安大门、九间瓦房，西面自安大门归乙方所有；第五条第2项约定，因一方违约而导致合同解除，违约方应向守约方支付合同总金额50%的违约金。 2018年10月29日，该场地原出租方陈亚楠、甲方卜祥忠、乙方高焕玲达成《补充协议》，协议第1条约定，每年增加房租5000元（即每年房屋租金65000元）；第6条约定，原出租房（和甲方）因经济纠纷或其他自身原因而影响乙方的正常经营及大棚的正常使用，原出租方（或甲方）须退还乙方的场地租赁费和修缮大棚、房屋、硬化路面等所有费用；第7条约定，如甲方或原出租方任何一方违约，另一方有连带责任。原告租赁该大院后，花费近百万修缮大棚、房屋、硬化路面等，付出了大量时间、金钱。 2019年10月15日，原出租方陈亚楠向原告提出解除《租赁合同》并收回租赁场地、房屋和大棚，并出示了第三人费县费城街道办事处于2019年10月14日作出的《告知书》一份，该《告知书》载明：费县费城镇伟伟奶牛厂租赁的原员外乡政府大院，现费县费城街道办事处依法收回原员外乡政府大院，并责令各租户于2019年10月20日前搬离。综上所述，原告认为，两被告陈亚楠、卜祥忠单方解除租赁合同，致原告不能继续租赁奶牛厂大院经营，投入的巨额资金无法收回，两被告构成违约。原告分别于2018年9月、2019年1月向被告卜祥忠缴纳两年租赁费65000元、65000元，两被告应按《租赁合同》约定对合同解除后的剩余租金予以返还；经原告高焕玲和被告卜祥忠共同签字确认，原告修缮的大棚、房屋、硬化路面等价值678213.1元，两被告应按《租赁合同》约定对原告的损失进行赔偿；根据《租赁合同》和《补充协议》的约定，租赁合同总金额为65000元*6年=390000元，被告应按《租赁合同》约定的合同总金额的50%即195000元承担违约责任；因被告单方解除合同，构成违约，原告为维护权利产生的各项费用，依法应由被告承担。 经查，费县费城镇伟伟奶牛厂系被告陈亚楠之父陈伟于2009年3月设立的个人独资企业，陈伟于2014年7月14日去世。原告认为，陈伟近亲属包括陈亚楠（系陈伟之子）、柳玉（系陈亚楠配偶）、林树青（系陈伟配偶、陈亚楠之母）应对原告损失承担同等责任。 为维护原告的合法权益，特提起以上诉讼请求。 被告卜祥忠辩称，一、我不应承担责任，我没有过错。高焕玲向我租房子的时候，原房东陈亚楠都知道。费县费城街道办事处与陈亚楠解除合同，陈亚楠的租赁期限到2011年就终止了，陈亚楠租赁给我的协议中的租赁期限到2033年，陈亚楠没有权利将场地租给我们。二、费城街道办事处员外村委把我租赁的本案争议中的场地转租给了王磊，根据陈亚楠与王磊的协议，要求王磊代替陈亚楠继续履行与卜祥忠之间的租赁协议，但王磊未履行，致使我的租户高焕玲装修的一切东西不能使用。 被告陈亚楠辩称，应驳回高焕玲对陈亚楠的诉讼请求。陈亚楠不是高焕玲和卜祥忠签订的租赁合同的合同当事人，没有因陈亚楠原因解除该租赁合同，对高焕玲修缮大棚和硬化路面等并不承担返还或赔偿责任，违约金和损失赔偿不能同时主张，律师费等无法律依据。一、高焕玲与卜祥忠签订《租赁合同》系转租合同，陈亚楠不是该合同的当事人。二、陈亚楠并未要求高焕玲解除合同交还租赁物，不存在因自身原因违约的行为。三、高焕玲关于返还租赁费的诉讼请求无权向陈亚楠主张。根据合同相对性原则，高焕玲应向卜祥忠主张返还剩余租金。四、高焕玲关于返还员外奶牛场修缮大棚、房屋、硬化地面等费用678213元的诉讼请求，陈亚楠不应承担该责任，陈亚楠、卜祥忠签订的《租赁合同》第1条第2款约定，承租方对房屋和大棚不得拆除和重建，高焕玲、卜祥忠之间的租赁合同突破了该条款，应当由其双方承担责任。同时，陈亚楠不具备涉案《补充协议》第六条约定的影响高焕玲正常经营及大棚正常使用的情形。五、高焕玲的第三项诉讼请求实际是赔偿损失，不应得到支持。根据合同法规定，违约金可以随损失的大小调整，不能同时主张损失赔偿和违约金。六、高焕玲的第四项诉讼请求中费用损失无法律依据。七、高焕玲的第五、六项诉讼请求并不成立，陈亚楠不是合同相对人，不应承担赔偿责任。 被告林树青、柳玉辩称，林树青、柳玉、陈伟与高焕玲、其他被告不存在任何合同关系。高焕玲以林树青、柳玉系陈伟亲属为由要求其承担合同责任无事实及法律依据，应当驳回高焕玲对林树青、柳玉的起诉。一、高焕玲与卜祥忠签订《租赁合同》。后，高焕玲、陈亚楠、卜祥忠签订《补充协议》。上述两份协议林树青、柳玉均未参与，根据合同相对性原则，高焕玲起诉要求林树青、柳玉承担合同责任，无事实依据。二、高焕玲以林树青、柳玉系陈伟近亲属为由要求其承担责任无法律依据。高焕玲租赁的房屋及场地系转租于卜祥忠，与已去世的陈伟无合同关系。 第三人费县畜牧发展促进中心述称，高焕玲所诉与费县畜牧发展促进中心无关，费县畜牧发展促进中心并非是与本案有直接利害关系的当事人，高焕玲不应将费县畜牧发展促进中心列为本案第三人，请法庭依法查清本案事实后驳回高焕玲对费县畜牧发展促进中心的起诉。2003年，费县畜牧发展促进中心（原费县畜牧局）与费县费城街道办事处（原费县费城镇人民政府）共同创建费县奶牛养殖科技示范园，由费城镇人民政府无偿提供员外乡政府驻地大院作为养殖场场地。为了进一步适应市场经济的发展，费城镇政府于2006年将所属份额有偿转让给费县畜牧发展促进中心。后陈伟支付了转让费用（其中包括原员外乡政府驻地大院场地租用费用），费县畜牧发展促进中心将该奶牛养殖场全部有偿转让给陈伟，更名为费县费城镇伟伟奶牛厂，由陈伟自行经营。自此，奶牛厂以及原员外乡政府驻地大院土地使用涉及的权利与义务均与费县畜牧发展促进中心再无关系。租赁合同当事人变更为陈伟及费城街道办事处。高焕玲所诉与陈伟近亲属以及卜祥忠之间的土地租赁合同纠纷与费县畜牧发展促进中心无关。高焕玲在诉状事实与理由部分并未提及费县畜牧发展促进中心，足以说明本案纠纷与费县畜牧发展促进中心无关，费县畜牧发展促进中心被列为第三人于法无据。 第三人费县费城街道办事处述称，办事处与陈伟就涉案建设奶牛场签订合同。现周围村民投诉称在奶牛场加工石子，尘粉与噪音污染严重，证实陈伟私自改变土地用途，失去订立合同的根本目的。办事处对陈伟与高焕玲之间的租赁关系不知情亦未同意。不管是程序上还是实体上，办事处均不是合同相对方。高焕玲对办事处的诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年1月21日，费县畜牧发展促进中心（原费县畜牧局）将员外奶牛场以530000元转让费的价格转让给陈伟生产经营和管理，同时约定租用员外村的土地2013年8月20日至2018年8月8日的租金由陈伟承付。同年4月21日，费县畜牧发展促进中心与陈伟达成转让协议，约定：费县畜牧发展促进中心将购买费城镇政府在员外奶牛场的17头奶牛和延长员外乡大院十五年租用期（2018年至2033年）以400000元转让费的价格转让给陈伟。 2009年3月20日，陈伟投资注册成立费县费城镇伟伟奶牛场。 2011年5月6日，费县费城镇伟伟奶牛场作为甲方与乙方费县费城镇员外庄村签订《土地租赁协议》，约定：将原员外奶牛场租赁用员外庄村土地（18.8亩，于2003-2018年，15年）延长至2033年，延长15年。 陈伟于2014年去世，陈伟去世后费县费城镇伟伟奶牛场由陈伟之子陈亚楠负责经营。 2017年10月15日，陈亚楠作为甲方（出租方）与卜祥忠作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（以下简称“租赁合同（2017）”），约定：乙方承租甲方位于员外奶牛场部分场地共20亩，乙方作为加工厂使用；上款所称场地是指由甲方出租给乙方使用的场地、房屋及其配套设施。在合同签订时该留下的留下，已拆的不在，留下的照片留存（甲方原有房屋若干间，大棚一个乙方需保持原样不得拆毁及改建）；租赁期限自2017年10月15日起至2033年10月14日止；租金为每年4万元整（肆万元整）到五年期2022年，五年按10%上浮；如遇政府拆迁，甲方应提前通知，租金按实际使用日期多退少补；合同期内，如因乙方原因拖欠租金，甲方有权解除合同。 2018年9月12日，卜祥忠作为甲方（出租方）与高焕玲作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（以下简称“租赁合同（2018）”），约定：乙方承租甲方场地，位于员外奶牛场（原员外乡政府驻地院内），共计12亩。四至为：东至东院墙，西至西院墙（信用社往南的路），南至包括第二排红砖瓦房九间，第一排瓦屋两间和房屋西南面12间，北至信用社、327国道包括院内大棚2300平方米；上款所称场地是指由甲方出租给乙方使用的场地、房屋及大棚。乙方不得对原有建筑物进行拆毁，在租赁期间乙方对原建筑物可以修缮及装修；租赁期限自2018年10月15日起至2024年10月15日止；租金为每年60000元；因本租赁合同为甲方转租给乙方，如因甲方与原出租方有争议，导致本合同不能履行，甲方须退还乙方租赁费和在租赁期间修缮大棚、房屋、场地等所有费用（乙方提供修缮和装修合同，甲方需照价赔偿）；双方在合同期内，因一方违约而导致合同解除，违约方应向守约方支付合同总金额50%的违约金。就上述租赁合同（2018），2018年10月29日，陈亚楠作为原出租方、卜祥忠作为甲方、高焕玲作为乙方达成《补充协议》（以下简称“补充协议（2018）”），约定：经甲乙双方协商，用租赁合同中第一条第一小条中的第二排红砖瓦房9间调换第一排瓦屋10间，每年增加房租5000元；原出租方（和甲方）因经济纠纷或其他自身原因而影响乙方的正常经营及大棚的正常使用，原出租方（或甲方）须退还乙方的场地租赁费和修缮大棚、房屋、硬化地面等所有费用，乙方不承担任何连带责任；本协议由原出租方、甲方、乙方三方签字生效，同时也证明了甲乙双方所签订的租赁合同和补充协议原出租方同意并认可，具有法律效力。如甲方或原出租方任何一方违约，另一方有连带责任；如果本协议与甲方和原出租方所签合同有冲突之处，应以甲方和乙方所签订的租赁合同和本补充协议为准。高焕玲于2018年9月8日、9月16日、2019年1月12日向卜祥忠支付租金5000元、60000元、65000元。 2019年10月14日，费县费城街道办事处向伟伟奶牛厂、陈伟的近亲属及租户送达《告知书》，载明：费县畜牧局、费城镇人民政府于2003年8月6日签订的《合作建设奶牛养殖示范园协议》、费县畜牧局、费城镇人民政府于2006年3月30日签订的《合作建设奶牛养殖示范园协议》的修改协议、费城镇人民政府、费县费城镇伟伟奶牛厂于2010年6月21日签订的《协议书》明确要求建奶牛养殖科技示范园，伟伟奶牛厂租赁的原员外乡政府大院只能用于养殖奶牛，且不得对外出租。现伟伟奶牛厂关闭，并把原员外乡政府大院对外出租，改变了协议约定的用途，导致合同目的无法实现，协议无法履行。根据相关法律规定，费城街道办事处现依法收回原员外乡政府大院。特此告知陈伟的近亲属及租户，请于2019年10月20日前处理好附属物、财产等相关事宜并搬出原员外乡政府大院。若不在规定的期限内搬离的附属物、财产，视为放弃。现高焕玲以陈亚楠、卜祥忠单方解除租赁合同构成违约为由诉至本院，要求解除租赁合同、卜祥忠返还剩余租金、赔偿损失、支付违约金，陈亚楠承担连带责任，柳玉、林树青承担同等责任。 为确定涉案房屋及地上附着物价值，高焕玲、卜祥忠于2019年12月23日委托山东瑞得土地房地产评估咨询有限公司进行评估，评估结论为：包括房屋、院墙、院内地砖、大棚顶加层、大棚墙体、水泥地面、南大门、北大门在内的房屋及地上附属物市场价值为552818元。庭审中，陈亚楠对上述评估报告提出异议，并申请重新评估。依陈亚楠的申请，本院依法委托山东同泰土地房地产资产评估有限公司对费县原员外乡政府驻地院内大棚彩钢瓦围挡等市场价值进行了评估，评估结论为：包括复合板房屋墙体加高及复合板顶、彩钢瓦围挡、大棚顶增加覆盖层、大棚砖墙、大棚彩钢瓦立面、水泥地面增加覆盖层、铁皮门（南）、铁皮门（北）在内的估价对象评估价值为270805.22元。 诉讼中，原、被告双方对高焕玲是否在涉案租赁土地上铺设地砖产生争议，高焕玲申请证人贾某，陈亚楠申请证人巩某1、巩某2出庭作证。本院于庭后对贾某、巩某1、巩某2进行了调查核实，调查过程中，贾某提交其与高焕玲于2018年9月20日签订的《厂棚施工协议》及附件《场棚及院子施工价格》各一份，其中《场棚及院子施工价格》载明“二、铺砖（院内）6亩＊666.6㎡＊20元／㎡＝79920元三、铺砖整理地面100000元”。就是否铺设地砖，高焕玲主张其委托贾某对涉案场地进行地砖铺设，经其与卜祥忠共同委托评估，，地砖铺设工程造价为16万元并提交高焕玲、贾某就场地地面整理、、地砖铺设签订的《地砖铺设合同》一份予以证实该合同载明签订日期为2018年10月8日，造价为100元／平方米，初步估计面积为4000平方米，工期为2018年10月30日至2018年12月10日。陈亚楠对《地砖铺设合同》形成时间提出异议，抗辩其与高焕玲、卜祥忠于2020年4月11日对高焕玲新建设施进行确认，其中并不包括铺设的地砖，并提供三方签署的确认单照片一张、陈伟记录其于2012年4月7日、8日、16日、17日、18日购买磂砖日记本一页予以证实，同时主张涉案场地铺设的地砖系陈亚楠将场地在出租给卜祥忠之前业已存在，系陈伟铺设。 关于高焕玲、卜祥忠2018年9月12日签订的《租赁合同》是否已经解除问题。高焕玲主张其与卜祥忠于2019年10月15日口头达成解除该租赁合同的协议，约定：解除租赁合同；卜祥忠退还高焕玲2019年10月15日之后的租金；陈亚楠退还高焕玲投资费用678000元；陈亚楠赔偿高焕玲违约款195000元；协商完毕后，场地交付给卜祥忠。卜祥忠抗辩其未与高焕玲解除租赁合同，亦未解除合同事项达成协议，高焕玲未将场地返还卜祥忠。 本院认为，该案为土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、租赁合同（2018）是否解除。二、高焕玲主张的返还租赁费、投资建设费、支付违约金、损失赔偿是否成立。三、责任承担主体的认定。 焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，高焕玲、卜祥忠签订的租赁合同（2018）、高焕玲、卜祥忠、陈亚楠签订的补充协议（2018）系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。费县费城街道办事处于2019年10月14日送达《告知书》，依法收回原员外乡政府大院，必然导致高焕玲无法继续经营，在合同目的不能实现的情况下,高焕玲有权要求解除租赁合同（2018）,故本院对高焕玲要求解除租赁合同（2018）的诉讼请求予以支持,本院认定租赁合同（2018）于高焕玲主张解除之日即2020年4月3日解除。 焦点二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在涉案合同解除之后,双方基于该合同的权利义务终止,应当终止履行合同,同时还应相互返还和赔偿损失。 （一）剩余租金返还数额。高焕玲主张其与卜祥忠于2019年10月15日口头达成解除租赁合同（2018）的协议。卜祥忠对该主张不予认可，高焕玲亦未提交证据予以证实。本院认定租赁合同（2018）于2020年4月3日解除，卜祥忠应返还高焕玲缴纳的自该合同解除之日起至2020年10月15日止租金。返还数额为34726元（65000元/365天*195天）。 （二）投资建设费。原、被告对高焕玲租赁涉案土地后新增建设项目及价值产生争议。诉讼中，陈亚楠对高焕玲、卜祥忠委托山东瑞得土地房地产评估咨询有限公司出具的评估报告提出异议，并申请重新评估。依陈亚楠的申请，本院依法委托山东同泰土地房地产资产评估有限公司对费县原员外乡政府驻地院内大棚彩钢瓦围挡等市场价值进行了评估，评估结论为：包括复合板房屋墙体加高及复合板顶、彩钢瓦围挡、大棚顶增加覆盖层、大棚砖墙、大棚彩钢瓦立面、水泥地面增加覆盖层、铁皮门（南）、铁皮门（北）在内的估价对象评估价值为270805.22元。高焕玲对该评估报告书提出异议，但未提交证据证实该评估机构或评估人员不具有相关资质、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情形，对该评估结论，本院予以采信。 除经山东同泰土地房地产资产评估有限公司评估的对象外，双方对高焕玲是否铺设地砖产生争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。高焕玲主张其委托贾某对涉案场地进行整理并铺设地砖，提交《地砖铺设合同》一份，并申请证人贾某出庭作证，贾某提交《厂棚施工协议》及附件《场棚及院子施工价格》各一份。陈亚楠主张高焕玲主张铺设的地砖系其父陈伟铺设，并提交确认单照片、日记本记录予以证实。本院经综合分析认为，高焕玲提交的合同同贾某提交的协议及附件载明的工期及价款不一致，且无证据证明以上合同已实际履行，在无其他证据相印证的情况下，以上证据所产生的证明效力，不足以证实涉案场地地砖系其铺设从而排除陈亚楠主张的系由陈伟铺设。故高焕玲提供的证据不足，不足以证实其主张，对其主张本院不予采信，原告如取得充分证据，可另行主张权利。 （三）违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。卜祥忠转租人作为转租人，应承担转租物权利瑕疵担保责任，即担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。现费县费城街道办事处以“现伟伟奶牛厂关闭，并把原员外乡政府大院对外出租，改变了协议约定的用途，导致合同目的无法实现，协议无法履行。”为由依法收回原员外乡政府大院，致使高焕玲因此无法按租赁合同（2018）继续使用涉案场地，属于补充协议（2018）约定的“原出租方（和甲方）因经济纠纷或其他自身原因而影响乙方的正常经营及大棚的正常使用”的情形。卜祥忠应按约定承担违约责任。 该法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条规定,“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由此可见,我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则,同时还应兼顾其他因素。根据租赁合同（2018）约定，卜祥忠应当向高焕玲支付合同总金额50%的违约金即195000元，存在违约金过高的情形,故对于陈亚楠主张调整违约金的请求,本院予以采纳。根据本院确认的卜祥忠应支付高焕玲投资建设费数额，本院酌定按卜祥忠应支付高焕玲投资建设费数额的百分之三十计算违约金，即违约金数额为81241.6元（270805.22元*30%）。 （四）赔偿损失。高焕玲主张卜祥忠应赔偿其为维权支付的保全费3000元、差旅费2000元、律师费15000元。关于差旅费、律师费，高焕玲未提供证据予以证实该项费用已实际支出并具有关联性，本院对此不予支持。关于保全费3000元承担主体，本院将依据案件判决结果予以确认。 焦点三、责任承担主体。卜祥忠作为租赁合同（2018）、补充协议（2018）合同当事人，应按合同约定履行其义务。关于陈亚楠责任承担问题，补充协议（2018）系高焕玲、卜祥忠、陈亚楠三方签订，且该协议明确约定：“本协议由原出租方、甲方、乙方三方签字生效，同时也证明了甲乙双方所签订的租赁合同和补充协议原出租方同意并认可，具有法律效力。如甲方或原出租方任何乙方违约，另一方由连带责任。”。陈亚楠在该补充协议上签字捺印，其作为具有完全民事行为能力的原出租人，应承担在协议中签字捺印可能带来的不利的法律后果。高焕玲要求陈亚楠之妻柳玉、陈伟之妻林树青对陈亚楠的赔偿义务承担同等责任，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告高焕玲与被告卜祥忠于2018年9月12日签订的《租赁合同》于2020年4月3日解除； 二、被告卜祥忠于本判决生效后十日内返还原告高焕玲已支付租赁费34726元； 三、被告卜祥忠于本判决生效后十日内支付原告高焕玲投资建设费270805.22元； 四、被告卜祥忠于本判决生效后十日内支付原告高焕玲违约金81241.6元； 五、被告陈亚楠对被告卜祥忠上述第二至四项判决所确定的债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告高焕玲对被告柳玉、林树青的诉讼请求； 七、驳回原告高焕玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13380元，保全费4520元，由被告卜祥忠、陈亚楠负担7225元，由原告高焕玲负担10675元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  孙传海 人民陪审员  丁兆红 人民陪审员  侯红梅 二〇二〇年九月十七日 书 记 员  霍宝霞