云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初8478号原告：刘红美，女，1980年7月7日出生，身份证登记住址：云南省昆明市禄劝彝族苗族自治州县。委托诉讼代理人：栾有昆，男，1971年9月6日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区，系夫妻关系，特别授权代理。原告：栾有昆，男，1971年9月6日出生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。被告：云南龙宇房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市西山区拥护二社打场边。统一社会信用代码：91530000797247720F。法定代表人：潘彦良。委托诉讼代理人:李宁，女，特别授权代理。原告刘红美、栾有昆与被告云南龙宇房地产开发有限公司（以下简称“龙宇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理。后依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告刘红美的委托诉讼代理人栾有昆，原告栾有昆，被告龙宇公司的委托诉讼代理人李宁到庭参加了庭审。本案现已审理终结。刘红美、栾有昆向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行合同义务，立即协助原告办理产权登记手续；二、判令被告承担违约责任并支付违约金84539.5元（计算方法：从2017年5月18日起至2019年11月10日止共计907天，按购房总金额776732元，利率0.12‰/天计算）；三、判令被告从2019年11月11日起承担逾期办证违约金（计算方法：按购房总金额776732元，利率0.12‰/天计算）直至原告实际办理房屋产权证之日止，支付方式为每半年支付一次；四、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月18日，刘红美、栾有昆与龙宇公司签订《商品房购销合同》及《补充合同》，约定刘红美、栾有昆购买龙宇公司开发的某房屋，房屋总价为776732元。合同签订后，刘红美、栾有昆依约将合同总价款776732元付清，龙宇公司按照约定向刘红美、栾有昆交房，同日刘红美、栾有昆依约向龙宇公司支付了房屋维修基金、契税、配套费、工本费等相关办理产权登记的代收费用及代办产权登记手续的委托、购销发票、身份证等资料。按合同约定，龙宇公司应在交房之日起的90个工作日内为刘红美、栾有昆办理产权登记，然而，至今龙宇公司仍未为刘红美、栾有昆办理产权登记手续，为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。龙宇公司答辩称：一、刘红美、栾有昆与龙宇公司签订《商品房购销合同》，基于双方合同约定，龙宇公司只是协助办证义务，并且协助的前提条件是刘红美、栾有昆履行完毕合同第十二条约定的全部义务，即包括付清相关款项、签署委托书、交齐委托办证的全部资料等等。若未满足以上任何条件的，均视为自动放弃龙宇公司协助其办理产权登记的权利。龙宇公司认为购房合同系双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，而且刘红美、栾有昆诉状中也已自认本合同是合法有效的，具有法律约束力，而本案中刘红美、栾有昆至今未向龙宇公司提交不可撤销授权委托书，也无法举证证明，即刘红美、栾有昆未履行合同中的先行义务，属于违约在先，按照合同约定及合同法关于先履行抗辩权的规定，刘红美、栾有昆无权再要求龙宇公司协助其办理不动产权证，且第一项诉讼请求在法律上也不具有可执行性。二、龙宇公司按照合同约定按期将房屋交付了刘红美、栾有昆，刘红美、栾有昆的主要权益已经得到实现，在同等条件下相比其他市场客户，龙宇公司也给予了刘红美、栾有昆很大幅度的购房优惠。另外通过目前对昆明市场的调研，目前润城第三大道的二手房出售，均价已经上涨到13000元每平米，其刘红美、栾有昆所在小区也存在二手房的多起成功交易，我国的合同法规定的违约金主要是强调补偿功能，刘红美、栾有昆不仅没有实际损失，而且随着昆明房价的高涨，刘红美、栾有昆获得了较高的预期利益，不存在损失。本院依法组织到庭的刘红美、栾有昆与龙宇公司进行举证和证据交换，对于双方提交的证据,本院认定如下:刘红美、栾有昆提交的《商品房购销合同》（含备案登记表）、《补充合同》、不动产登记费、契税、维修基金收据、购房发票；龙宇公司提交的《商品房购销合同》、《购销合同》、竣工验收备案表。前述证明材料能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、其来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案法律事实如下：2016年9月18日，原龙宇公司签订《商品房购销合同》及《补充合同》，约定刘红美、栾有昆购买龙宇公司开发某房屋，房屋总价为776732元。龙宇公司向刘红美、栾有昆交付了经建设单位组织验收合格的房屋。双方在合同中约定，在刘红美、栾有昆办理完毕下列事项后，龙宇公司于90个工作日内协助刘红美、栾有昆向产权登记机关申请办理产权登记手续：（一）支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金；（二）双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；（三）刘红美、栾有昆填写办理房屋所有权申请书，并签署授权委托书给龙宇公司；（四）刘红美、栾有昆向龙宇公司交齐委托龙宇公司办理产权证所需的全部资料并保证资料真实有效。若刘红美、栾有昆未满足以上任何条件，均视为自动放弃龙宇公司协助刘红美、栾有昆办理产权登记的权利，产权登记由刘红美、栾有昆自行办理。该房屋于2020年5月26日取得竣工验收备案证明书。本院认为：刘红美、栾有昆与龙宇公司签订《商品房购销合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力强制性规定，合同应属合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照约定履行各自的义务。本案中刘红美、栾有昆已经按约向龙宇公司支付了房屋全部价款，取得了本案所涉房屋的商品房买卖合同登记备案，并办理了房屋交接手续，龙宇公司应按照约定协助刘红美、栾有昆申请办理本案所涉房屋的产权登记。龙宇公司抗辩未能办理产权登记的原因系刘红美、栾有昆未向龙宇公司提交合同约定的不可撤销授权委托书。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定：“对负有举明证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，刘红美、栾有昆对于是否向龙宇公司提交了不可撤销授权委托书负有举证责任。从刘红美、栾有昆提交的证据来看，其已经向龙宇公司支付了购房款、不动产登记费、契税（代收）、维修基金（代收），并办理了本案所涉房屋的交接手续。龙宇公司作为房地产开发企业，是负有协助办理相关产权登记的义务主体，若未收到办理产权登记所需的授权委托书，理应向刘红美、栾有昆催告补充提交完整资料，但龙宇公司未提交证据证明曾向刘红美、栾有昆告知欠缺办证所需资料。综上所得，刘红美、栾有昆在办理本案所涉房屋交接手续，并缴纳了相关所需费用时，已经向龙宇公司提交了授权委托书存在高度可能性，本院对此予以确认，故龙宇公司应当协助刘红美、栾有昆办理产权登记。关于本案逾期办理产权证的违约金，龙宇公司以本案所涉房屋在二手房市场价格上涨为理由，提出刘红美、栾有昆不仅没有损失，反而获得较高预期利益。本院认为，龙宇公司的违约行为客观存在，龙宇公司的上述抗辩理由于理不合，于法无据，本院不予支持。本案中，双方在《商品房购销合同》及《补充合同》中对逾期办证违约金并无明确约定，且本案所涉房屋已经实际交付，龙宇公司的违约行为目前并未导致刘红美、栾有昆对房屋的使用受到限制，刘红美、栾有昆亦未就实际损失加以证明。综合全案案情，本院酌定龙宇公司承担26000元的逾期办证违约金。在庭审中，龙宇公司陈述现住涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，且已经通知其他未办理产权证的业主进行登记，因为刘红美、栾有昆向法院提起了诉讼，便未通知其进行办证。本院认为，双方在《商品房购销合同》中已经约定了龙宇公司办理产权证的义务，在办理产权证的过程当中，龙宇公司作为开发商，是清楚知晓办理产权证所需材料和所需流程，作为商品房购买人，其属于弱势一方，龙宇公司在具备办理产权的条件下有意不通知刘红美、栾有昆进行办证，其行为性质恶劣。龙宇公司不应当因购房者向法院提起诉讼而对其区别对待，龙宇公司应当按照合同约定积极全面的履行协助购房者办理产权证的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘红美、原告栾有昆将办理坐落于昆明市西山区某房屋（合同登记号：ＫＭ2015xxxxxxxxx）不动产权证书所需的全部资料（具体以不动产登记中心要求为准）提交至不动产登记机关；二、被告云南龙宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘红美、原告栾有昆逾期办理产权证的违约金26000元;三、驳回原告刘红美、原告栾有昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费已减半为957元（原告已预交），实际收取4907元,由被告云南龙宇房地产开发有限公司承担957元,其余多交的案件受理费3950元退还原告刘红美、原告栾有昆。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  尹夏宇二〇二〇年九月十八日书记员  刘俊毅