四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初1575号 原告：杨莉，女，生于1974年3月5日出生，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨明亮，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：彭中，男，生于1968年9月8日，汉族，大专文化，农业银行职工，系原告前夫，住巴中市丽景天友**。 被告：东风汽车公司巴中技术服务站，组织机构代码：21060192-0,税务登记证号511902210601920。住所地巴中市巴州区回风路**。 负责人：后杨，系该公司临时负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷磊，四川环奕律师事务所律师。 被告：后杨，男，生于1982年11月18日，汉族，住巴中市巴州区。 被告：杨廷蓉，女，生于1951年12月18日，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷磊，四川环奕律师事务所律师。 被告：后发杨，女，生于1976年8月9日，汉族，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：雷磊，四川环奕律师事务所律师。 原告杨莉与被告东风汽车公司巴中技术服务站、杨廷蓉、后发杨、后杨合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨莉及其委托诉讼代理人杨明亮、彭中，被告东风汽车公司巴中技术服务站（以下简称东风公司巴中站）负责人后杨及其委托诉讼代理人雷磊、杨廷蓉与后发杨之委托诉讼代理人雷磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨莉向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告诉争《房屋抵偿协议书》有效；2.判令被告承担继续履行《房屋抵偿协议书》之违约责任，并在本判决书生效后十日内将位于巴州区的房屋（建筑面积521.98平方米）变更登记在原告名下；3.依法判决确认后国辉将原、被告诉争《房屋抵偿协议书》之抵债房屋转让给被告后发杨的行为无效，并责令被告将房屋恢复登记至原告名下。4.被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：2012年6月18日，被告东风公司巴中站因建设项目急需资金，在原告杨莉处借款480万元。并于次日在公证处办理了依法赋予强制执行效力的公正债权文书。借款抵押合同成立、生效后，未办理抵押登记。2015年4月10日，原、被告订立《房屋抵偿协议书》,约定1.被告应偿还原告本息人民币8231000元,2.被告以回风苑建筑面积521.98平方米房屋顶抵原告的借款本息。3.被告承诺该房屋无任何权利负担。4.被告应及时将房屋交付给原告，并负责为原告办理该不动产登记。2015年8月10日、12月10日原被告履行了房屋交接手续，被告给原告出具了房屋交清清单。2017年2月21日，被告向原告承诺迅速为原告办理产权过户手续，后来被告在履行以房抵债协议过程中，实实虚虚和与他人恶意串通，致使原告未完成抵偿不动产登记。同时原被告订立的房屋抵债协议书是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律行政法规规定的情形，该协议有效，故提起诉讼。 原告为支持其诉讼请求，向本院提出了下列证据，拟证明如下事实： 1.诉讼参与人身份信息，证明诉讼参与人诉讼主体资格。 2.《商品房买卖合同》、收款收据，证明2005年11月2日，原告杨莉在被告东风公司巴中站购买1号综合楼一幢，1-2个门市，共约95平方米，单价每平方米3000元计算。载明案涉房屋做抵的事实。2012年6月22日被告东风公司巴中站向原告杨莉出具收据收到480万元正。 3.《商品房买卖合同》、收款收据，证明2007年5月18日，彭中在被告东风公司巴中站约定彭忠购买回丰花苑小区1号楼二层商业楼，每平方米5500元，总金额342.1万元。次日，被告东风公司巴中站向彭中出据《收据》收到彭中房款340万元。 4.《借款合同》、《公证书》《国有土地使用证》。证明2012年6月18日，被告东风公司巴中站与杨莉签订《借款合同》，在杨莉处借款480万元，借款时间1年，按年利率24%计算利息，次日，到巴中江南公证处办理了公证书，载明用位于巴中市巴州区的房屋做抵押，并附于公证书具有强制执行效力。 6.《催收通知书》，证明2015年1月25日原告杨莉向被告催收本金480万元及利息297.6万元的情况。 7.《执行证书》《执行申请书》，证明2015年6月29日，向公证处申请了《执行证书》,出借人可向有管辖权的人民法院申请强制执行，截止2015年6月17日，尚欠本金人民币480万元，利息人民币3431000元”。2015年7月8日，原告杨莉向本院申请强制执行（2015）川巴江南证字第3938号《执行证书》。 8.《房屋抵偿协议》，证明2015年7月10日，以被告东风公司巴中站为甲方，原告杨莉为乙方，后国辉、被告杨廷蓉为丙方签订了房屋抵偿协议书,甲方、丙方自愿将约定的案涉房屋自愿抵偿给原告杨莉。 9.《房屋交接手续》、照片，证明2015年8月10日，以后国辉书写《房屋交接手续》，原告杨莉接收使用诉争房屋至今。 10.《房屋交接清单》，证明2015年12月10日，后国辉为书写《房屋交接清单》，承诺杨莉购的回风园小区的2号商铺未装饰玻璃，交给杨莉自行安排，可在二楼通道开门，若完善手续积极配合，保证在办大产权时分户给杨莉约600平米的产权，不付任何费用，同意水电同步过户到杨莉名下，杨莉不负责任何费用，保证在一月负责办理到杨莉名下。 11.《承诺书》三份、《便条》，证明后国辉分别于2016年2月28日、5月28日、11月26日三次书写承诺，2017年2月21日书写便条，均承诺将抵偿房屋办理至原告杨莉名下。同时载明为了方便贷款，将房屋登记在其子女名下。 12.《房屋所有权登记审批表》《个人及家庭房屋登记表》《房屋共有权持证申请》，证明后发杨向巴州区房管局申请房屋产权登记的情况，后发扬占有《房屋抵偿协议》中所涉房屋份额的100%，另登记在后发杨名下房屋面积共计1235.27平方米。 13.后发杨结婚证复印件。证明胡烨辉与后发杨于2012年12月1日登记结婚。 被告东风公司巴中站辩称：被告公司不是适格的被告主体。 被告后杨辩称：被告东风公司巴中站未收到原告的借款480万元，且原告系高利贷。 被告后发杨、杨廷蓉辩称：原告的第一项诉讼请求，后国辉在签订《房屋抵偿协议》时系无权处分，根据合同法第51条之规定，抵偿协议未发生效力。第2项诉请，后发杨已经放弃继承权利，对于本案不负有义务。第3项诉讼请求，抵偿协议书未发生效力，因此不存在对于后发杨的后让行为进行撤销。同时原告要求撤销已经过了除斥期间。 被告为支持其答辩主张，向本院提交以下证据材料，拟证实如下事实。 1.《集资建房协议》，证明2003年11月18日，以被告东风公司巴中站为甲方、后发杨为乙方，签订了集资建房协议，，约定乙方购买甲方商业楼1号楼一栋，二层面积530平米，单价700元，集资建房款分两次交付，签订本协议时交付甲方150000大写壹拾伍元，余款在乙方工资中逐年扣收，直至乙方缴清全部还款为止。 2.《情况说明》，证明2020年5月29日，后发扬书写《情况说明》，载明“2.《资建房协议》后发扬支付集资建房款的方式为：由后发杨公公胡友成，代其签订协议前后现金支付了款项15万元，胡友成已于2016年5月7日去世，距今17余年，相关付款凭证也无法找到，其余部分由后发扬劳动报酬抵偿。说明人后发杨（代）”。 3.《公证书》2018年4月23日后发扬在成都市蜀都公证处办理《放弃继承权声明书》的公证书，载明：后发扬自愿放弃继承后国辉名下的一切财产。 根据原、被告提供的证据,结合法庭调查,本院确认如下法律事实: 原告杨莉与委托代理人彭中原系夫妻关系，于2017年8月4日登记离婚。被告东风公司巴中站于1995年2月20日登记，其经济性质为集体所有制。该企业的原法定代表人为后国辉（于2017年9月21日去世），后国辉去世以后，被告东风公司巴中站指定公司的负责人为后杨。后国辉系本案被告后发杨、后杨的父亲，被告杨廷蓉的丈夫。 2012年6月18日，以原告杨莉为甲方、被告东风公司巴中站为乙方签订《借款合同》，约定被告东风公司巴中站在原告杨莉处借款480万元，借款时间1年，按月利率2%计算利息，并约定乙方以位于巴州区的全部房屋面积约定521.98平方米房屋，作为借款的抵押物，若乙方违约，承担违约金及滞纳金。被告东风公司巴中站加盖公司印章，原法定代表人后国辉、原告杨莉签字捺印。被告东风公司巴中站及原法定代表后国辉向原告杨莉出据借据一张，载明借款金额为480万元，贷款期限1年。次日，借款人双方到巴中江南公证处办理了［2012］川巴江南证字第2297号公证书，载明“为保证出借人的资金安全，抵押人自愿用位于巴中市巴州区的房屋［建筑面积为521.98平方米，《国有土地使用证》证号分别为巴地国用（99）字第1228号、巴地国用（99）字第1229号］做抵押，并赋于公证书具有强制执行效力。 2015年1月25日，原告杨莉向被告东风公司巴中站发出催收通知书，要求被告偿还本金480万元及利息297.6万元。 2015年6月29日，以原告杨莉为申请执行人、被告东风公司巴中站、原法定代表人后国辉、被告杨廷蓉为被申请人向公证处申请了（2015）川巴江南证字第3938号《执行证书》，载明“抵押人自愿用位于巴中市巴州区的房屋［建筑面积为521.98平方米，《国有土地使用证》证号分别为巴地国用（99）字第1228号、巴地国用（99）字第1229号］做抵押”“当事人在该合同中特别约定，该合同经公证后具有强制执行效力，若借款人到期未履行或未完全履行还款义务时，出借人可向有管辖权的人民法院申请强制执行，借款人抵押人自愿接受强制执行”，截止2015年6月17日，尚欠本金人民币480万元，利息人民币3431000元”。 2015年7月8日，原告杨莉向法院申请强制执行（2015）川巴江南证字第3938号《执行证书》。 2015年7月10日，被告东风公司巴中站（甲方）与原告杨莉（丙方）、被告后国辉（丙方）、被告杨廷蓉（丙方）签订《房屋抵偿协议书》：“甲乙双方于2012年6月18日签订借款合同···借款期限界满，甲方无力偿还借款本息，经甲乙丙三方协商，自愿达成房屋抵偿协议：一、甲方共欠乙方借款本金肆佰捌拾万元（4800000.00），利息叁佰肆拾伍万陆仟元（3456000.00）违约金未计算，合计应还款人民币本息捌佰贰拾叁万壹仟元（8231000.00）。二、甲方自愿用位于巴中市巴州区的房屋（建筑面积521.98平方米，《国有土地使用证》证号分别为巴地国用（99）字第1228号、巴地国用（99）字第1229号）抵偿乙方的借款本息，双方不以房屋现有价值进行评估算账。三、甲、丙双方负责配合乙方办理房屋产权过户的相关手续，房屋办理产权过户所产生的费用由甲方承担。四、丙方保证对所抵偿房屋所有权、房屋产权无争议，亦不存在法律上的瑕疵···七、丙方应于本协议签署之日起，三个工作日内将房屋交付给乙方···”。三方均在该协议上签字捺印。 2015年8月10日，后国辉为交接人书写《房屋交接手续》，载明：“关于2015年7月10日与杨莉签订的抵偿协议，签订之日起生效，因下面的门市部有经济纠纷，无法上楼交付，在目前的情况下双方也愿交接杨莉可从后面楼梯口进行装饰，待完善规划手续后，安装梯子进入并完善附属设施手续。”原告杨莉为接收人，双方签字按印。当日，原告杨莉接收该房屋。 2015年12月10日，后国辉为交接人书写《房屋交接清单》，载明：“现杨莉购的回风苑小区的2号商铺未装饰玻璃，房屋交给你自行安排，可在二楼通道开门，若完善手续积极配合，保证在办大产权时分户给杨莉约600平米的产权，不付任何费用，同意水电同步过户到杨莉名下，以上过户杨莉不负责任何费用，此产权保证在一月负责办理到杨莉名下，特立此据，交接人后国辉2015.12.10”。 2015年12月11日，被告后发杨持与被告东风公司巴中站签订的《集资建房协议》（落款时间为2003年11月18日），向巴中市巴州区房产管理局申报房屋登记，将案涉诉争房屋登记在后发杨名下。同时查明，后发杨持多份《集资建房协议》申请登记在其名下的房屋面积共计1235.27平方米，其中商业989.91平方米，单价600、700元、1100元，住宅245.31平方米，单价360元。该《集资建房协议》，载明集资建房款分两次交付，签订本协议时交付甲方150000大写壹拾伍元，余款在乙方工资中逐年扣收，直至乙方缴清全部还款为止。 后国辉分别于2016年2月28日、5月28日、11月26日三次书写承诺，2017年2月21日书写便条，均承诺将抵偿房屋办理至原告杨莉名下。2016年2月28日后国辉书写《承诺书》载明：“承诺书，彭中：我借你的款定于2016年3月25日前将回风花小区1号楼二楼抵偿你，若月底贷款无法下来，我俩进行结算并办理产权，四个门市部不能与熊结算抵偿，另外与彭忠结算交付绝不反悔，承诺人：后国辉，2016.2.28”。2016年5月28日，承诺人后国辉书写承诺，载明：“彭中、杨莉：待我女人手术做好，后发杨星期二回家后，商议之后，我保证在星期三办理产权，再不执行此承诺你自行处理，负责办理杨莉之处，承诺人，后国辉2016.5.28”。同年11月26日，后国辉书写《承诺书》载明：“彭中，我定于本月25日前，我俩双方先私下结算员所有借款后，该转楼按结算办法处理清楚（劝其子女处理好此事，过户到杨莉名下）。特此承诺，承诺人后国辉，2016.11.16”。2017年2月21日，后国辉书写便条，载明：“杨莉：2015年7月10日与你签订的房屋抵偿协议，在成都住院期间为贷款将二层商楼办了子女产权证，现定于3月22日去成都负责更换在名下的事情，了结我俩一切借贷手续，负责到房管局完善更名手续。特立此据。后国辉，2017.2.21”。 2017年4月14日原告杨莉前往巴州市房产管理中心查询到被告东风公司巴中站承诺的抵押财产，已于2015年12月11日登记于后发扬的名下，总面积526.3平方米。 2017年5月11日，巴中市中级人民法院执行人员召集被告后发杨、后杨询问案涉房屋登记情况，后发杨、后杨均称该房屋系后发杨的翁父胡友成（已逝）代后发杨在被告东风公司巴中站处以现金支付的方式，按每平方米700元的单价，先行支付150000元，其余价款用后发杨的劳动报酬折抵的方式于2003年购买的。另查明，后发杨与胡烨辉于2012年11月1日登记结婚。后发杨与胡烨辉声明登记在后发杨名下的所有商业、住宅房屋均为后发杨单独共有，胡烨辉自愿放弃其份额。 再查明：2005年11月2日，以原告杨莉作为买受人，被告东风公司巴中站作为出卖人，签订商品房买卖合同，原告杨莉，购买1号综合楼一幢，1-2个门市，共约95平方米，单价每平方米3000元计算。双方另自行约定：“（1）现预交房5万元整(不含原借款)待后结算多退少补,(2)1号综合楼从广场起顺数、第一和第二个门市，(3)1号楼2幢2层作抵(584㎡),(4)12号门市部不能给他人做抵及出售，违约者付10倍违约金50万元整。”原告杨莉签字按印，被告东风公司巴中站加盖印章，后国辉签字按印。2012年6月22日被告东风公司巴中站向原告杨莉出具收据，载明“杨莉购回风花园小区1号综合楼1幢2层（521.98㎡）480万元正”。被告东风公司巴中站加盖印章。2007年5月18日，以被告东风公司巴中站为出卖人，彭中为买受人，签订商品房买卖合同，约定彭中购买回风花园小区1号楼二层商业楼，每平方米5500元，总金额342.1万元。被告东风公司巴中站加盖公司印章，后国辉、彭中均签字。次日，被告东风公司巴中站向彭中出据《收据》，载明收到彭中购买回风花苑小区一号楼二层商业楼340万元。被告东风公司巴中站加盖印章。该两份协议均未实际履行。 另查明，巴地国用（99）字第1228号、1229号国有土地使用证载明被告东风公司巴中站自行修建回风苑小区的土地系被告东风公司巴中站所有，其土地性质为出让。 上述事实有诉讼参与人身份信息、《借款合同》《公证书》《执行证书》《房屋抵偿协议》《房屋交接手续》《房屋交接清单》《承诺书》《情况说明》、照片、便条、房屋登记申请表、结婚证、离婚证等证据在卷做证，足以认定。 本院认为：一、关于《房屋抵偿协议书》的效力问题。原告杨莉与被告东风公司巴中站签订的《房屋抵偿协议》系双方的真实意思表示,且内容不违反法律和行政法规禁止性规定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，《房屋抵偿协议》应为有效。 二、关于《房屋抵偿协议书》中约定的房屋变更登记的问题。以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。人民法院应当根据当事人设定以物抵债的不同时间、约定的具体内容、履行的具体情况等情形来判断以物抵债不同的法律性质，进而正确认定其效力。债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中原告杨莉与被告东风公司巴中站达成以物抵债协议，房屋亦交由原告杨莉使用，但因未办理物权转移手续，以物抵债尚未成立。故对原告杨莉要求变更房屋登记的诉讼请求，本院不予支持。 三、对于其他诉讼请求，原告杨莉未提供相应证据予以证实，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告东风汽车公司巴中技术服务站与原告杨莉于2015年7月10日所签订的《房屋抵偿协议书》有效； 二、驳回原告杨莉的其他诉讼请求。 本案诉讼费69410元，由原告杨莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 ： 杨 蓉 人民陪审员 ：苟中学 人民陪审员 ：吴小平 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员 ：肖爱民