陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终8651号上诉人（原审被告）：西安美颂房屋中介有限公司，住所地：陕西省西安市阎良区南侧（千禧家园B座11幢11151室）。法定代表人：刘靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建庄，西安市阎良区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：樊青青，女，1985年2月16日出生，汉族，住西安市阎良区。被上诉人（原审被告）：宋艳红，女，1976年12月1日出生，汉族，住西安市阎良区。被上诉人（原审被告）：吴小平，男，1973年3月6日出生，汉族，住西安市阎良区。上诉人西安美颂房屋中介有限公司（以下简称美颂公司）因与被上诉人樊青青、宋艳红、吴小平居间合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。美颂公司上诉请求：1.撤销原判，改判美颂公司不承担12500元赔偿；2.一、二审诉讼费由樊青青、宋艳红、吴小平负担。事实和理由：居间合同合法有效，合同第四条明确约定定金由居某某收取，后因宋艳红反悔导致违约，美颂公司不存在任何违约，且将收取的中介费等都退给樊青青。美颂公司作为居间人促成合同实现，只挣取佣金。樊青青变更诉请，美颂公司并不知情，一审未通知，程序错误。樊青青没有任何证据证明受到损失，一审酌定樊青青损失为12500元，适用法律错误。樊青青辩称，美颂公司虽为中介公司，却实际收取了樊青青所交定金，故应与宋艳红、吴小平共同承担合同权利义务。樊青青放弃部分诉讼请求，没有改变本案的审理范围，无需重新指定举证期限，一审程序正确。请求驳回上诉。宋艳红、吴小平未作答辩。樊青青向一审法院起诉请求：1.确认樊青青与宋艳红、吴小平、美颂公司签订的居间服务合同有效；2.解除樊青青与宋艳红、吴小平、美颂公司签订的居间服务合同；3.宋艳红、吴小平、美颂公司连带返还樊青青定金20000元；4.宋艳红、吴小平、美颂公司连带赔偿樊青青40**元；5.宋艳红、吴小平、美颂公司连带承担樊青青诉讼费及律师费。一审法院认定事实：宋艳红口头委托吴小平找一房产中介了解房屋买卖情况，后樊青青通过美颂公司与吴小平就宋艳红名下房产买卖事宜进行协商，于2019年11月29日，樊青青（买方）与吴小平（卖方）、美颂公司（居某某）签订《居间服务合同》一份，约定：“中介公司作为居某某，樊青青购买位于西安市阎良区XX路XX段XX苑XX幢XX单元XX层XX户XX室房屋一套；房产交易金额为460000元；买方应在本合同签字之时，支付定金20000元以确定买卖关系，此定金经买卖双方同意由居某某收取；违约责任：本合同经买卖双方签字认可后，如因买方事由解除或终止合约者，其已付全部定金不予退还，如因卖方事由解除或者终止合约者，卖方需返还本合同第五条买方所付金额双倍；因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用，由违约方承担。”合同落款处“宋艳红”为吴小平所签。同日，樊青青支付房屋定金20000元，美颂公司向樊青青出具收据，认可收到该款项；樊青青向美颂公司支付服务佣金12500元。另查，2019年12月4日，樊青青支出房屋评估费2000元。后因对于买房事宜产生分歧，美颂公司向樊青青退回定金20000元、服务佣金12500元。2020年1月6日，樊青青诉至一审法院，要求解除居间服务合同，宋艳红、吴小平、美颂公司连带返还定金20000元，并赔偿损失。樊青青为主张权利，支出代理费3000元。一审法院认为，1.关于案涉合同的效力问题。经查，本案居间服务合同系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同依法成立，受法律保护。吴小平受宋艳红的委托，将宋艳红所有的房屋提交美颂公司挂牌出卖，吴小平、宋艳红、美颂公司及樊青青共同参与案涉房屋的实地考察、评估等案件事实，足以证明，吴小平存在有代理权授予的外观，樊青青对吴小平有代理权形成了合理信赖，吴小平的行为构成表见代理，因此，本案签订的居间服务合同对宋艳红具有约束力，宋艳红应对居间服务合同承担民事责任。案涉合同虽名为居间服务合同，实际合同内容既包含居间服务内容，又设定有房屋买卖合同主要条款，各方当事人分别成立居间服务法律关系和二手房买卖法律关系。美颂公司主动加入樊青青与宋艳红的二手房买卖法律关系，并依合同设定己方权利，实际中，又依合同约定，行使二手房买卖法律关系主要权利，即收取买房的合同定金20000元，对此事实，应视为美颂公司与宋艳红为房屋共同出卖人，承担合同权利义务。2.关于宋艳红、美颂公司是否应按“定金罚则”向樊青青双倍返还定金的问题。经查，樊青青在起诉前，已与宋艳红、美颂公司因买房事宜产生分歧，樊青青支付的定金20000元及服务佣金12500元已由美颂公司返还，现樊青青起诉要求宋艳红、吴小平、美颂公司按“定金罚则”支付双倍定金40000元，扣除已返20000元，现主张20000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依据《居间服务合同》约定“本合同经买卖双方签字认可后，如因买方事由解除或终止合约者，其已付全部定金不予退还。如因卖方事由解除或者终止合约者，卖方需返还本合同第五条买方所付金额双倍”，可见，双方就所付款项约定由卖方双倍返还，合同中虽无第五条，但该条款并不影响双倍返还的约定，故要求双倍返还20000元定金的诉讼请求，应予支持。3.关于樊青青的其他诉讼请求。另查，居间合同签订后，樊青青已按合同约定履行了合同义务，从樊青青支付定金及评估费的行为来看，樊青青购房的意思表示明确，不能实现合同目的樊青青无过错，宋艳红、美颂公司存在根本违约，应承担相应的违约责任，因此樊青青因不能实现合同目的造成的损失即支出评估费2000元、代理费3000元，宋艳红、美颂公司应予赔偿。诉讼过程中，樊青青变更诉讼请求，要求赔偿经济损失12000元至13000元，经查，樊青青的诉讼请求，不违反法律规定，其自行处分权利有利于矛盾的化解。结合本案美颂公司已在诉讼前退还樊青青购房定金20000元、服务佣金12500元的事实，从减少当事人诉累，及时解决纠纷的角度出发，酌情确定宋艳红、美颂公司赔偿樊青青经济损失12500元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款规定，判决：一、2019年11月29日签订的《居间服务合同》有效；二、解除2019年11月29日签订的《居间服务合同》；三、被告宋艳红、被告西安美颂房屋中介有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告樊青青经济损失12500元；四、被告吴小平在本案中不承担责任；五、准予原告樊青青放弃其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延给付的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由被告宋艳红、西安美颂房屋中介有限公司负担，被告宋艳红、西安美颂房屋中介有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告樊青青；其余200元，由一审法院退还原告。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，吴小平代宋艳红与樊青青、美颂公司签订的《居间服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。吴小平受宋艳红委托，《居间服务合同》对宋艳红具有约束力。《居间服务合同》约定，买方应在本合同签字之时，支付定金2万元以确定买卖关系，此定金经买卖双方同意由居某某收取。美颂公司实际收取樊青青2万元定金。收取定金系出卖人享有的合同权利之一，美颂公司收取买受人定金，系自愿加入买卖关系，美颂公司已不单纯为居某某。后双方产生分歧，樊青青购房的合同目的不能实现，卖方应承担违约责任。虽美颂公司已返还樊青青定金20000元及居间费12500元，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，宋艳红、美颂公司应向樊青青双倍返还定金。《居间服务合同》还约定，因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用，由违约方承担。现樊青青仅要求赔偿12000元至13000元，系其权利自处，一审酌定宋艳红、美颂公司赔偿樊青青经济损失12500元，并无不妥。 综上所述，美颂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理112.5元，由西安美颂房屋中介有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年九月二十九日书记员     张佩 1