广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1191号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，女，该公司员工。 被告：伍志伟，男，1985年4月9日出生，汉族，住桂林市七星区 东路12号华御公馆4栋1单元1112-2。 被告：唐永丽，女，1988年8月12日出生，汉族，住桂林市七星区 明东路12号华御公馆4栋1单元1112-2。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业公司）与被告伍志伟、唐永丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭审理了此案，原告联发盛泰物业公司的委托诉讼代理人陈燕敏、被告伍志伟、唐永丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2015年7月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费共计人民币8379.18元；支付逾期付款违约金共计6787.14元；期间的公摊水电费为540元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：联发乾景小区位于桂林市叠彩区，被告系联发乾景5-1-602号房的业主，该房建筑面积为96.98㎡。其与案外人联发集团桂林联盛 第2页共8页 置业有限公司（以下简称联发置业公司）于2013年10月26日签订了《商品房买卖合同》。合同补充协议约定：由原告负责被告居住小区的前期物业管理，依合同约定：该小区的物业管理收费标准为:低层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元，单元电费公摊为10元/户/月。原告依约履行小区物业管理服务至今，自2015年7月1日起，被告就不再向原告交纳物业服务费，截止2019年12月31日止，被告拖欠的物业服务费己达8379.18元。原告为此曾多次向被告发出缴费通知书或电话催收此期间的物业服务费，均未果。被告的行为已严重损害了原告的经济利益，根据协议约定，被告对于逾期支付物业服务费的行为还应向原告支付违约金共计6787.14元（违约金计算方法附后）。为此，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，希望法院判如所请。 被告伍志伟、唐永丽辩称，二被告并非恶意拖欠原告物业费。物业费的存在前提是业主收房，业主所收的房是质量达标的房。然而，被告拟购买的房子存在以下质量问题：所有墙面整板开裂，三根横梁整条跨度性开裂，两次倒板钢筋水泥混泥土开裂；多处漏水；烟囱开裂；门缝玻璃胶交界处达2CM；二楼钢筋混泥土地面开裂。这根本达不到交付条件。基于上述房子存在严重隐患的情况下，二被告没有在收房单上签字。2015年底，被告伍志伟第一时间在维修单上注明：开发商需要第一时间给予处理，墙面开裂本人处理方法如下：破除所有开裂墙面，重新挂网进行批灰。待达到收房条件后本人开始缴纳物业费，在整改期间所有物业费由开发商或者施工方执行处理。物业和开发商踢皮球，2017年被告伍志伟再次去物业填写了维修意见。原告和开发商依然在踢皮球直至今日。原告纵容开发商。被告伍志伟不止一次提起，任何整改都需要双方确认方案可行的情况下，被告伍志伟签字后方能进行。然而，在没有经过被告伍志伟允许的情况下，阁楼上存在严重隐患的部分被人进行了腻子粉刷，有意企图隐瞒重大质量隐患。原告手握钥匙，严重侵犯了被告权益。原告不 第3页共8页 作为，充当开发商损害业主利益的合伙人。被告伍志伟的微信显示原告对被告爱理不理，几年来被告伍志伟一直追问原告处理结果，原告基本是不回或者过了几天再回。原告恶意保留或者销毁不利证据，不敢将2015年被告伍志伟填写的维修单拿出来。被告请求开发商拿出合理、可行、正确的维修方案，双方确认无误后再给予施工整改。整改后，质保两年。房屋达到交付之日起，被告开始缴纳物业费，之前物业费本人一概不管。开发商和原告存在资产纽带关系，房屋质量问题产生的纠纷，请原告找母公司负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：2013年6月1日，原告与案外人联发置业公司签订《联发·乾景前期物业服务委托合同》，合同第六条约定：按国家政府相关部门测量后的建筑面积（不含附属间，销售时向业主表述赠送的面积另计）向业主收取物业服务费；具体标准：1.多层住宅：1.6元/月/㎡；2.高层住宅：1.9元/月/㎡；3.商铺：3.0元/月/㎡；4.购置的车库（车位）：30元/个/月；5.电梯维护费：150元/年/户（此费用二楼及二楼以上业主交纳）；6.代收公用水电费10元/月/户；7.装修垃圾清运费：按建筑面积3元/㎡计算；8.单元楼道返修费：300元/户；已交付但未使用的空置物业的物业服务资金的收费标准与上同，由业主承担；以上费用不含业主（或使用人）的生活垃圾费；会所及其它物业共有部位和共用设施的有偿使用费；车位租赁使用费；物业保修期后物业共用部分、共用设施的大、中维护和更新改造的费用等；合同第七条第五款约定：物业服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金； 第4页共8页 合同第四十条约定：如因建设单位的工程质量或瑕疵等原因造成业主没有及时收房的，自收房通知书（或购房合同）中约定的物业费计算当日起至业主收房当日期间的物业费由建设单位承担。原告在合同上加盖公章“桂林联发盛泰物业服务有限公司”，原告进驻该小区提供物业服务管理。2013年10月26日，二被告与案外人联发置业公司签订《商品房买卖合同》，被告向案外人联发置业公司购买位于桂林市叠彩区联发·乾景5栋1单元6层2号房，建筑面积96.98平方米，该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。二被告与案外人联发置业公司签订《商品房买卖合同》的补充协议，第二条（2）约定：“……乙方应承担从商品房交付使用日起所应缴交的物业服务费、公摊水电费等相关费用。”因二被告购买的上述房屋存在质量问题，二被告多次向原告及案外人联发置业公司投诉房屋质量，因二被告与案外人联发置业公司就修理措施未能达成一致意见，上述房屋的质量问题一直得不到解决，二被告拒绝向原告交纳2015年7月1日至2019年12月31日的物业服务费、公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：二被告是否应当向原告交纳拖欠的物业服务费和违约金？ 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据 物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为 物权法第六章所称的业主。”二被告向案外人联发置业公司购买的桂林市叠彩区联发·乾景5 第5页共8页 栋1单元6层2号房所在小区现由原告提供物业管理服务。根据二被告与上述开发商签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”在收到该开发商收房通知时，二被告就发现其购买的房屋存在质量问题，遂通过原告与该开发商协商，开发商对此事予以认可，但就采取修理的方案双方一直未达成一致意见，上述房屋的质量问题一直未得到解决。而正是由于开发商（合同甲方）的原因，造成二被告至今未能接收所购的房屋，开发商亦未与二被告办理房屋交接手续，故此情形应当认定为由于《商品房买卖合同》甲方原因导致乙方即二被告未能及时收到房屋，属于非乙方即二被告的原因不能交房。因此，二被告虽然与案外人联发置业公司签订了《商品房买卖合同》，但却由于上述原因，二被告未能取得涉案房屋，依据上法律规定，二被告尚未取得涉案房屋的所有权登记凭证即房屋所有权证，也未实际占有、使用涉案房屋，依据上述法律规定，二被告尚未取得建筑物专有部分即其所有购买的涉案房屋，不能认定其为业主。原告提起本案诉讼的依据是上述《商品房屋买卖合同》的《补充合同》。该《补充合同》作为原告为该小区提供服务的依据，不违反法律禁止性规定，可以认定为有效合同。但该合同生效时间是附条件的，并非签订时即生效，必须待小区开发商将符合交付条件的房屋交付给购房者，并办理交接手续后方开始生效。该《补充协议》中第二条（2）约定：“……乙方应承担从商品房交付使用日起所应缴交的物业服务费、公摊水电费等相关费用。”该约定条款因上述不能交房的原因而未开始生效。上述开发商委托原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，应当是对已交付房屋的业主提供服务。物业服务企业与物业业主发生物业服务法律关系，应起始于业主取得该物业权利时，对商品房开发小区而言，即是购房者与开发商办理了其购买的商品房交接手续时，可以占有 第6页共8页 、使用建筑物专有部分即购买的商品房时，物业服务合同开始生效。涉案房屋购买者即二被告未取得房屋的所有权，其与原告的物业服务合同尚未生效。原告提起本案诉讼，请求未收到商品房的不具有业主资格的二被告交纳物业服务费，没有合同依据和法律依据，二被告与原告的物业服务合同关系，应当待二被告与开发商办理房屋交接手续后，二被告有权占有、使用该涉案房屋时开始生效，现在原告无权对二被告提起诉讼。且原告与案外人联发置业公司签订《联发·乾景前期物业服务委托合同》第四十条约定：“如因建设单位的工程质量或瑕疵等原因造成业主没有及时收房的，自收房通知书（或购房合同）中约定的物业费计算当日起至业主收房当日期间的物业费由建设单位承担。”故原告要求二被告支付物业服务费和违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费193元，（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取96.5元，由原告桂林联发盛泰物业服务有限公司负担，另96.5元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈碧青 第7页共8页 二〇二〇年九月二十一日 代书记员 彭 康 附法律条文： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据 物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为 物权法第六章所称的业主。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审 第8页共8页 理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。