河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初1472号 原告：郭国运，男，1982年3月7日出生，汉族，现住高碑店市。 委托诉讼代理人：陈章仙，女，1983年3月19日出生，汉族，现住高碑店市，系原告之妻。 被告：高碑店市万美房地产开发有限公司，住所地高碑店市新昌北大街**。 法定代表人：曹李余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐晓雷，该公司职工。 原告郭国运与被告高碑店市万美房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭国运的委托诉讼代理人陈章仙、被告高碑店市万美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭国运向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约金16379元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月23日购买被告开发的迎宾路壹号住宅小区一期1号楼2单元1101室房屋，后于2018年7月9日签订商品房买卖合同，双方合同约定原告分期支付被告房款，按照合同约定2018年6月30号之前原告已经支付房款442699元，双方合同约定被告应于2018年6月30日按照合同约定交付房屋，但被告于2019年7月4日才通知原告收房，被告逾期交房370天。后原告多次找被告协商，被告法定代表人承诺按照日万分之一承担违约金，原告的损失按照上述方法计算16379元。被告给出的赔付天数不合理。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判决《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定第（1）款提高违约金约定比例，该约定显失平等；2.判决更改《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定第（1）款为：出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期是否超过90日，出卖人按日向买受人支付商品房总房价款万分之二的违约金（不包含利息补偿和损失赔偿）32759.72元；3.判决被申请人赔偿申请人房屋租赁经济损失16800元。事实和理由：因涉案合同约定的双方违约责任显失平等，约定的被申请人应承担的违约责任过低且与申请人应承担的违约责任严重不对等，如按照双方合同约定追究被申请人的违约金显然不利于申请人权益保护，请求贵院依法判决《商品房买卖合同》当中第12条第（1）款补充约定无效。按照合同相对性及违约责任对等原则，并根据《商品房买卖合同》第七条的补充协议第4款约定：如买受人未按照本条第（2）（3）款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金的约定，因此《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定第（1）款应改为：出卖人构成逾期交房的，出卖人应该按日向买受人支付商品房总房价款万分之二的违约金（不包含利息补偿和损失赔偿），并赔偿买受人实际经济损失，按照合同约定本人采用分期付款方式购房，收房前本人已经支付房款442699元，因此违约金计算金额为：442699元×0.0002×370=32759.72元。另外由于被告延期交房造成原告房屋租赁实际经济损失16800元，租赁损失可参照相同地段居民住宅和户型计算。因此，按照涉案合同约定，被申请人作为出卖人应当承担其违约给申请人造成的全部损失。 被告高碑店市万美房地产开发有限公司辩称，1.原告的诉请没有事实和法律依据。双方之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当恪守。根据合同约定，因政府行为造成的停工属于不可抗力因素，被告可以据实延期，无需承担逾期违约责任。根据保定市人民政府、高碑店市人民政府及职能部门的停工文件，项目施工期间因政府要求停工天数为384天，被告据实予以延期后，并未逾期交房；2.原告要求提高违约金标准不应得到支持。补充协议第十二条不是格式条款。该条款没有免除被告交房的义务，也没有加重原告的义务。补充协议最后一款明确了作为出卖人的被告已经将合同条款进行明示和说明，原告是具备完全民事行为能力的成年人，其对签署的合同有审慎的义务，商品房并非特许商品，原告完全有权利对合同条款进行协商，协商不成的，可以不签约，被告没有任何的胁迫行为。法律并没有规定违约金条款必须对等，根据合同法的规定，如一方认为违约金过低可以请求人民法院予以调整，但需要提供因其违约行为造成的损失远远大于合同约定的违约金；3.原告起诉要求赔偿房屋租赁损失没有任何依据。原告要求赔偿房租损失也不能得到支持。根据《合同法》第一百一十四条第二款前段的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说，在此种情况下，不能在主张违约金的同时主张损失赔偿，而是只能请求增加违约金。对此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条作了明确规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。请人民法院驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于高碑店市房屋一套。2018年7月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）就上述房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：第三条第4款，房屋建筑面积共114.63平方米。第六条第1款，该商品房单价为每平方米4804.143元，总金额550699元。第七条（二）2.分期付款：①买受人于2018年7月9日前向出卖人支付商品房总价款的50%，计人民币280699元；②买受人于2018年12月15日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计人民币54000元；③买受人于2019年6月15日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计人民币54000元；④买受人于2019年12月15日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计人民币54000元；⑤买受人于2020年6月15日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计人民币54000元；⑥买受人于2020年12月15日前向出卖人支付商品房总价款的10%，计人民币54000元。第十一条（一），出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条，逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、双方另行约定。同日，原、被告签订《补充协议》，该补充协议显示：十一条第8款，如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为（包括但不限于法律政策变更、因政府原因导致的规划变更、政府要求停工等）等不可抗力因素，出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；十二条第1款，如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴。2019年6月25日，被告书面通知原告于2019年7月4日办理入住手续。在办理入住手续之前，原告向被告支付购房款合计388699元。 原告称，依据合同法第一百一十四条的约定，违约金比例过低我方是可以申请增加的，合同补充协议的约定显失平等，约定的限制条款是0.01%，按照该比例计算违约金应该是4000多元，与实际损失相差甚远；2019年4月30日，在信访局，有很多相关部门的领导以及其他项目部分业主，被告的法定代表人承诺2017年公司内部已经备案，违约金赔付打破了百分之一的限制；合同12条对方限定了违约限制条款，即不管被告违约多久交房，违约金不能超过百分之一，该条款属于格式条款，显然是不公平的。原告对此提交了《商品房买卖合同（预售）》、房屋租赁协议（显示2018年7月20日至2019年7月19日租赁王**位于高碑店市房屋，每年租金16800元）收据、录音。被告质证称，商品房买卖合同真实性无异议，实际交房前原告支付的房款是388699元；房屋租赁协议真实性和关联性不认可，没有提交交纳租金的相关银行流水，租赁协议、收条部分大小写金额不一致；录音真实性无异议，证明目的有异议。该录音的形成是在包含原告在内的业主到信访局信访时产生的。原、被告之间的纠纷属于民事纠纷不属于政府信访范围，政府为了维护社会稳定，要求被告劝阻业主，被告的法人在当时的表态并不是对合同条款的修订，而是要求双方对违约金条款的协商，具体还应当扣除掉政府的停工天数，双方达成一致后，才对双方产生效力。原告现对政府停工天数不予认可双方无法达成一致，原告才诉至法院，因此双方还应当按照合同约定的条款进行处理。被告提交了政府停工文件及明细等证据，证实涉案商品房在建设过程中因政府政策性原因停工天数为384天。原告质证称，要求被告出示停工文件的原件，该文件是被告从网上下载的，被告未批先建，才造成延期交房370天。在2017年6月30日大部分业主找开发商理论停工不建的问题。在2017年以前开发商一直是停工状态，经过业主维权，2017年7月4日开发商承诺违约金按万分之一赔付，是被告法人亲口承诺的。在2017年以后造成的停工是因为被告证件不齐，也没有规定说涉案项目停工，也没有正式的文件，也没有盖红头公章。被告的预售许可证于2018年6月20日才批下来。我方2018年6月30日就应该收房，被告并没有以任何书面形式通知我方无法交房，也没有通过文字性的书面传递于我方。在2018年6月30日以后被告已经违约，我方无需承担不可抗力违约天数。 经查,被告提交的政府停工文件及明细，在双方签订《商品房买卖协议书》以后，以下文件明确显示具体的停工原因、停工时间：高碑店市安全生产委员会于2017年9月30日作出的《关于印发＜“中秋、国庆”双节和“十九大”期间安全生产保障工作方案＞的通知》，全市在建工程施工项目从10月15日起至“十九大”结束（10月24日）停止施工，停工时间10天；保定市人民政府于2017年11月3日发布的《4日0时起我市启动重污染天气Ⅱ级预警》，自11月4日0时至11月8日，建成区停止所有房屋建筑等，停工时间5天；高碑店市建设局于2017年12月11日作出的《关于启动12月份中、下旬空气质量超常应急保障措施的通知》，自12月11日起至12月31日，除应急抢险及经市委、市政府批准的民生重点工程外，全市各类在建工程停工，停工时间21天；高碑店市建设局于2018年3月3日作出的《关于扎实做好全国“两会”期间建筑施工安全生产、扬尘治理工作的通知》，所有项目2018年3月3日至3月20日全部停工，停工时间18天。上述政府部门的具体停工指令文件是被告不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力，房屋交付日期应扣除上述停工期间后，相应顺延。综上，因不可抗力导致被告停工的时间共计54天。对于被告提交的2015年12月31日至2018年6月30日期间《保定市重污染天气预警信息发布》、《保定市重污染天气预警信息解除通知》等若干文件，只发布了重污染天气预警及应急响应，但没有具体明确的停工期限，本院对此不予采信。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、入住通知书、政府停工文件等证据及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原告依约支付购房款，被告理应按照合同约定的日期向原告交付房屋，但被告未按约定时间交付，其行为构成违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。现原告主张《商品房买卖合同》当中第12条的补充约定显失平等要求提高违约金约定比例，并更改要求出卖人按日向买受人支付商品房总房价款万分之二的违约金，但未举证证实存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的当事人一方有权请求人民法院变更合同的情形，本院对此不予支持。双方签订的《补充协议》十二条约定的违约金已包含利息补偿和损失赔偿等，现原告另行主张房屋租赁经济损失，本院不予支持。 关于逾期时间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，对被告提出的发生在2018年6月30日之后停工事项的抗辩理由，本院不予采信。被告提交的政府停工文件中明确显示具体的停工原因、停工时间，共计造成停工54天。原、被告约定的交房日次日（2018年7月1日）至通知办理入住手续时间（2019年7月4日）共计369天，扣除停工54天，被告实际逾期交房天数为315天（369天-54天）。根据《补充协议》十二条第1款的约定，按日计算逾期交房违约金为12244.02元（通知办理入住手续之前支付的购房款388699元×0.01％×315天），该金额超过了原告已支付房价款的百分之一（388699元×1%=3886.99元），故被告应给付原告逾期交房违约金3886.99元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高碑店市万美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告郭国运逾期交房违约金3886.99元； 二、驳回原告郭国运的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费625元，由高碑店市万美房地产开发有限公司负担37元，郭国运负担588元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李美华 二〇二〇年九月二十七日 书记员  王 存