云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1897号上诉人（原审被告）：曲靖绅园房地产开发投资有限公司，住所地曲靖市翠峰路绅园大厦****商**，统一社会信用代码：91530300678745743F。法定代表人：束丽，总经理。委托诉讼代理人：王泽琪、杨皓然，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周钰东，男，1973年6月3日生，汉族，昆明市西山区人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：周德勇，云南云上律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖绅园房地产开发投资有限公司因与被上诉人周钰东物业服务合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云0302民初1280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲靖绅园房地产开发投资有限公司上诉请求：1.撤销（2020）云0302民初1280号民事判决，并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定办理产权证的责任主体是被上诉人，上诉人仅是配合的义务，同时又认定未办理产权证的主要义务人系上诉人公司，与客观事实不符。上诉人一审提交的不动产中心发放的宗地图是2017年11月，就是说，要在2017年11月后才具备办理不动产登记的条件，因政策原因无法办理而归责于上诉人不合理，办理不动产权证需要面签，而一审将该责任归责到上诉人于法无据。二、一审法院认定办证需要360个工作日的起算时间从2016年9月27日起算认定错误，被上诉人于2016年9月27日缴纳了办证的相关费用，但是因政策调整，2016年11月15日已经停止办理房屋所有权证，改为办理不动产权证，且办理不动产权证的必要资料宗地图，上诉人是2017年11月1日才从不动产登记中心拿到，故本案即使上诉人违约，违约时间也应当从2017年11月2日起算。被上诉人周钰东未答辩。周钰东向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告办理位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号房屋的不动产权证书；2、被告支付原告自2013年4月1日起至办理房屋权属登记之日止的逾期办证违约金，以665112元为基数，按年利率6%计算（暂计算至2019年12月31日止的违约金为246525.62元）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月22日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧惠滇花园83幢3号房，房屋参考套内建筑面积为240.07平方米，购房款总金额为665112元整；付款方式为一次性付款；甲方应于2012年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；在乙方达到以下四个条件后，甲方在360个工作日内协助乙方办理房屋权属证，1、乙方向甲方支付全部房款；2、甲乙双方办理房屋交接手续；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付了办理产权的相关资料和费用。合同还约定了其他权利义务。同时，双方还签订了《商品房购销合同补充协议》一份，约定：相关费用包括购房款665112元；配套设施设备费9650元，配套费用包括太阳能、可视楼宇对讲系统、数字电视入网费、电话、宽带初装费等费用（以上费用以实际产生费用为准）；甲方协助乙方办理产权登记时，乙方根据同期政策承担相关费用（契税、登记费、工本费、合同印花税、产权印花税等）；房屋交付时，乙方应按购房款总额的2%（按同期法律和政策规定作相应调整）交纳共用部分及共用设施维修基金，该基金由甲方委托代收；物业管理费。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款665112元，被告按约将上述房屋交付给原告。2016年9月27日，原告向被告交纳房屋维修基金13302.24元、契税19953.36元、印花税332.56元、办证费1311.82元、太阳能3050元、配套费6100元、有线电视入网费500元及2013年3月1日至2016年5月31日的物业管理费14313元（含二次加压费、水池清洗费、垃圾清运处臵费），合计58862.98元。被告并于当日分别向原告出具收据6份。原告至今未收到上述房屋的不动产权证书。另查明，曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，内容为自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。2017年11月1日，曲靖市不动产登记中心向被告出具涉案房屋的宗地图。一审法院认为，依法成立的合同，受法律的保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违法法律强制性规定，对双方具有约束力，原告已按合同约定履行支付购房款、相关费用及交付办证材料的义务，被告应按约履行交付房屋、代为办理产权登记等义务。本案争议焦点为：1、被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告的行为是否构成违约，原告主张违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。一、关于被告是否有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。第一，根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到原告交付的材料与支付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向原告提出要求。第二，虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但被告并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书，其也未能在原告提供相关办证资料后的360个工作日内将办理房屋产权的资料提交给相关登记机关。综上，因原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，并于2016年9月27日向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，按双方合同的约定，被告应在收到资料后360个工作日（即：2018年3月8日）内提交给相关登记机关，协助原告办理房屋产权证书。据此，根据双方合同的约定原告主张的要求被告立即为原告办理位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持为被告立即协助原告办理涉案房屋的不动产产权证书。二、关于被告是否构成违约，原告要求被告承担违约责任是否已过诉讼时效及违约金的计算。根据《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》之约定，被告有义务在合同约定的时间内为原告办理房屋产权登记，现约定时间已届满，被告未按约完全履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告的行为已构成违约，应依照合同约定或法律规定承担违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》对双方权利义务内容及履行期限约定明确。根据合同约定被告应于2018年3月8日前向相关登记机关提交办理房产证的资料，但被告未履行义务，其应自2018年3月9日起承担违约责任，而原告于2020年2月17日向本院提起诉讼，其诉讼时效尚未届满，原告的起诉并未超过诉讼时效。由于原、被告双方签订的《商品房购销合同》对逾期办理产权登记的违约责任未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权证登记的期限…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告诉请的违约金，本院结合本案实际予以支持以购房款总额665,112元为本金，自2018年3月9日起按年利率4.35%计算。被告的义务为向不动产登记证的办理机构提交办证所需材料，在其按要求提交完整的办证所需材料后，不动产登记证的具体办理系办证机构的工作，具体所需时间并非被告可控制，故违约金计算的截止时间本院确定为被告向不动产登记证办理机构提交办证所需相关材料之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决：一、被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交原告周钰东购买的位于曲靖市麒麟区西侧，天平佳苑南侧，惠滇花园83幢3号房屋的不动产权属证书办证所需的资料，并协助原告周钰东办理不动产权证书。二、被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告周钰东支付因逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额665112元为基数，自2018年3月9日起按年利率4.35%计算至被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司实际履行上述义务之日止）。三、驳回原告周钰东的其他诉讼请求。案件受理费4998元（原告已预交），减半收取2499元，由原告周钰东承担1959元，由被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司承担540元。本院二审期间，周钰东未提供新证据。曲靖绅园房地产开发投资有限公司提供接房通知书一份、通知张贴现场照片一组，证明上诉人自2013年1月15日通过各种方式通知业主配合办理房屋交接手续，被上诉人于2016年9月27日才将相关费用交到上诉人处已构成严重违约，上诉人不承担违约责任。被上诉人周钰东对证据的三性均不予认可，认为被上诉人自始至终没有接到任何通知。本院经审查认为，上诉人二审提交的证据均不属于二审中新的证据且与本案诉争事实没有关联性，本院不予采信。二审经审理查明的案件事实，与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，根据二审双方的诉辩主张，本案争议的焦点是上诉人在办理涉案房屋不动产权证的过程中是否构成违约及违约的起算时间应当如何认定的问题。首先，根据双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》约定，上诉人应在收到被上诉人提交的相关资料后360个工作日内提交给相关登记机关，协助被上诉人办理房屋产权证书。而本案中，被上诉人是于2016年9月27日向上诉人交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，故上诉人应于自2016年9月27日起的360共工作日（即截止到2018年3月8日）内，为被上诉人办理相关不动产权证，但是上诉人没有依据双方约定履行义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人主张是因政策调整，导致不能办理不动产权证，但是其提交的证据不能证实该主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应当承担举证不能的不利后果。其次，关于违约起算时间认定的问题。上诉人主张曲靖市不动产登记中心于2017年11月1日向其发放涉案房屋的宗地图，可见2017年11月1日才具备办理不动产权证的客观条件，即使上诉人违约，违约的起算时间也应当自2017年11月2日开始计算，而不是一审认定的自2016年9月27日计算。根据本案查明的事实，上诉人向曲靖市不动产登记中心申领宗地图的流程中，不需要被上诉人参与和协助，本案所涉房屋直到2017年11月1日才拿到的宗地图并非被上诉人原因或其他法定免责事由导致，不能作为上诉人据此抗辩免除其违约责任的理由，故一审认定违约的起算时间并无不当。综上所述，曲靖绅园房地产开发投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,998元，由上诉人曲靖绅园房地产开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。审判长  迟少杰审判员  刘跃昌审判员  李泽文二〇二〇年九月十日法官助理张玲玲书记员唐容