文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3073号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路******10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：莫晓红，公司员工，特别授权。被告：方德明，男，生于1973年8月30日，汉族，住重庆市忠县。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告方德明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘先军、莫晓红，被告方德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费2633.64元、电梯费1920.15元、公共能耗分摊费216.16元，共计4769.95元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是X小区的前期物业服务公司，被告于2013年1月11日入住该小区，并与原告签订了《X小区前期物业管理服务协议》，原告按照约定提供了物业服务，但被告从2015年7月1日起至2019年9月30日止累计拖欠物业服务费2633.64元，电梯费1920.15元，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费216.16元。经原告多次催缴，被告至今未付。遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告方德明辩称：原告诉称的被告房屋地址及物业费、电梯费欠费时间属实。被告不交物业费的理由为：1、原告收取费用标准未告知业主，催费通知单直接张贴，没有事先打电话沟通；2、原告收取的物业服务费与物业服务不成正比，小区停电没有用发电机，电梯没电后只能爬楼梯；3、消防设施设备没有尽到维护义务，小区失火，但是消防栓没有水；4、小区部分业主私搭乱建，占用业主公共面积；5、小区绿化全部变为业主种的菜地；6、小区环境卫生差、消防通道到处堆满杂物，存有乱搭电线、高空抛物现象，存在安全隐患；7、1号楼外坝被夜市占据，污染环境；8、被告自接房之后发现进户门地锁损坏，多次向原告报修，无人处理；9、2号楼3号户型，窗户和走道相隔很近，存在安全隐患，原告自己花去200元的防盗网设施改装费；10、2016年开始被告一直外出务工，原告按全价收取费用过高；11、按房屋买卖合同约定，应该安装房屋可视电话，但是至今未完善；12、入户门禁是经过业主多次反映才于2019年年底进行安装；13、原告按照前期物业服务合同收费不合理，合同中规定电梯费应该根据电梯运行的电费进行据实分摊，而不是应该按照打包收费。14、电瓶车充电收费，原告每月每车收取30元，每月租给他人用于经营理发摊租金50元，小区电梯广告费等费用没有公开。综上，原告严重失职，未尽到服务义务，存在不合理的乱收费用，侵占公共利益。物业费应按照0.1元每月每平方计算，电梯费据实分摊，原告应赔偿被告改装防盗网设施费用200元，退还已收超额电梯费，本小区经营性收费必须据实公开，合理分配。本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告方德明系忠县X小区2-18-3住房的业主，房屋建筑面积为107.58㎡。2010年6月22日，原告与X小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州镇人民路28号（原老车站）X小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2013年5月16日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至X小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2013年2月16日，原告与被告签订《X小区前期物业管理服务协议》，对《X小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，21层以上（含21层）0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。之后，原告对X小区进行了物业管理服务，但被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，X小区成立了忠县X小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县X小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事X小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县X小区撤场事宜，原告对X小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2015年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《X小区前期物业服务合同》签订后，原告依约对忠县X小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的金额。被告提出原告未提供物业服务，请求减少物业服务费。其虽提交了《X小区业主委员会安全检查汇报》等证据拟证，但该照片仅能证实原告的物业服务存在瑕疵，并不能充分证实原告未提供物业服务。同时，经查，原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即2370.20元（0.48元/月·平方米×107.58平方米×51个月×90%）。被告辩称合同中规定电梯费应该根据电梯运行的电费进行据实分摊，而不是应该按照打包收费，故不同意交纳电梯费。经查，原、被告于2013年2月16日签订《X小区前期物业管理服务协议》，约定了电梯费实行包干制，按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上（含21层）0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等；该合同明确了公摊费的构成为小区楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等，并未包含电梯运行电费，故被告应当按照合同约定缴纳相应的电梯费，被告的该辩称不成立。现原告主张电梯费1920.15元，未超出原、被告签订的《X小区前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费216.16元，并提供了相关票据佐证，根据原、被告签订的《X小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，本院予以支持。被告要求原告应赔偿被告改装防盗网设施费用200元及对本小区经营性收费据实公开，合理分配。本案中，被告尚无充分证据证实被告改装防盗网设施产生的费用200元是原告的物业服务不当导致，且即使被告确有证据证实因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，更不能据此拒缴物业服务费、电梯费等费用。关于小区经营性收费分配问题，如果被告确有证据证实原告存有侵占被告等业主收入的行为，被告只能另案起诉，亦不能据此作为拒缴物业费的理由。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业服务企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告方德明于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2015年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费2370.20元、电梯费1920.15元，自2014年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费216.16元，共计4506.51元；二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告方德明负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇二〇年九月一日书记员 陈艳玲