吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1279号上诉人（原审被告）：长春建设集团股份有限公司，住所地长春市高新区蔚山路**。法定代表人：刘策，该公司总经理。委托诉讼代理人：方巍、薄阳，吉林洲亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长春建设集团股份有限公司第四分公司，住所，住所地：长春市朝阳区安达街**div>负责人：谭洪春，该公司经理。委托诉讼代理人：方巍、薄阳，吉林洲亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐彩云，女，汉族，1961年3月17日生，住长春市绿园区蓝调倾城小区**1门**，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：孙立伟、陈灏，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人长春建设集团股份有限公司（以下简称长建集团）、长春建设集团股份有限公司第四分公司（以下简称长建集团第四分公司）因与被上诉人唐彩云房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。长建集团、长建集团第四分公司上诉请求：一、撤销（2019）吉0194民初873号民事判决书；二、驳回唐彩云的原审诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由唐彩云承担。事实和理由：一、唐彩云和长建集团第四分公司之间并无房屋买卖合同关系。1.唐彩云与王嘉驿签订的前后三份《房地产转卖合同书》上甲方均为王嘉驿个人，以及其身份证号。2.三份《房地产转卖合同书》均约定房屋不能过户的责任全部由甲方王嘉驿个人承担。3.按唐彩云所述，其将购房款转入的也是王嘉驿个人账户,如此巨大的金额，正常合理可信的逻辑，也只有转给房屋买卖相对方才能放心。所以,唐彩云的转款行为，说明唐彩云是与王嘉驿个人交易的。因此，通观三份《房地产转卖合同书》的全部内容，以及转款过程，可见唐彩云和王嘉驿之间的权利义务约定明确，并未有任何与长建集团第四分公司有关的约定,一审法院认定唐彩云和长建集团第四分公司签订的《房地产转卖合同》有效是错误的。二、案外人王嘉驿不构成表见代理，其个人行为不应由长建集团、长建集团第四分公司承担责任。表见代理不仅要求代理人的无权代理行为客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。1.王嘉驿在2013年、2014年并不是长建集团第四分公司的负责人，也没有相关授权，其行为不能代表长建集团第四分公司。2.唐彩云和王嘉驿2013年1月21日签订的关于102室的《房地产转卖合同书》上，并无长建集团第四分公司的盖章，这是双方签订的第一份合同书，应该最能体现当时双方的真实意思表示。而在2014年5月20日，也就是时隔一年多后，唐彩云和王嘉驿就102室再次签订了一份《房地产转卖合同书》，虽然在该合同书上，有长建集团第四分公司的章,但是在王嘉驿和唐彩云签字处并无按手印,这份协议书的真实性值得高度怀疑。所以,唐彩云和王嘉驿2013年1月21日签订的关于102室的《房地产转卖合同书》才应该是双方真实意思的表示，而此时,唐彩云是知道王嘉驿不是以长建集团第四分公司代理人的身份签订该合同书的。3.案涉两套房屋，抵账的金额分别为102室228.76平1486940元,单价6500元/平,107室257.3平1672450元,单价6500元/平而王嘉驿卖给唐彩云的价格分别为102室228.76平700000元,单价3060元/平，107室257.3平800000元，单价3109元/平，两套房屋的价格均不到抵账金额的一半,如此不合情理、不合逻辑的交易价格，一审法院简单认定唐彩云无恶意、无过失，不能让人信服。4.一审法院认定唐彩云已经全额交付了购房款。但是唐彩云20**年1月21日从工商银行向王嘉驿转款31.6万元，从建设银行向王嘉驿转款100万元，2013年2月4日在邮政储蓄个人存款19万元，共计1506000元。而王嘉驿给出的收条分别为2013年1月5日的80万元收条，2014年5月20日的70万元收条，收条上均没有长建集团第四分公司的章。转款金额与房款金额不一致，转款时间与收条时间对不上，,而且收条时间早于转款时间。因此,唐彩云并没有充分证明上述款项就是购房款。综上，虽然因为王嘉驿本人已经过世，当时签订《房地产转卖合同书》的真实情况只能从现有证据上进行分析，但是无论如何，要符合正常的交易习惯、交易价格，不合情理、不合逻辑的交易行为不应认定为本案事实。唐彩云辩称：一审判决认定事实清楚，案涉房屋买卖合同的卖方是长建集团第四分公司，长建集团第四分公司收取唐彩云的房款却没有交付房屋，并将房屋另行出售给他人，长建集团第四分公司违约，应承担退还房款并支付违约金的责任，请二审法院驳回上诉，维持原判。唐彩云向一审法院起诉请求：1.依法判令原告唐彩云与被告长春建设集团股份有限公司第四分公司签订的两份《房地产转卖合同书》有效，解除两份合同；2.判令二被告共同返还原告购房款1,500,000.00元并按购房款总额的50%支付750,000.00元赔偿金；3.判令二被告以1,500,000.00元为本金，自2013年2月5日起至2018年2月5日时止，按同期中国人民银行贷款利率给付利息393,750.00元；4.本案的诉讼费用、保全费由二被告承担。一审法院审理查明：被告长建集团与被告长建集团第四分公司是总公司与分公司的关系，被告长建集团第四分公司是被告长建集团所属分公司。案外人王嘉驿生前（已于2015年9月死亡）是被告长建集团的职员，曾先后担任被告长建集团下设的海南分公司、第四分公司负责人。原告唐彩云于2013年1月21日通过工商银行、建设银行向王嘉驿个人账户分别转款316,000.00元、1,000,000.00元，于2013年2月4日通过邮政储蓄银行转款190,000.00元，共计转款1,506,000.00元。另查明，在2013年2月5日、2014年5月20日，原告唐彩云做为受让方，与被告长建集团第四分公司在被告长建集团第四分公司办公地签订两份《房地产转卖合同书》，合同约定被告长建集团第四分公司将位于长春市净月宇轩嘉园两处房产转让给原告（7#楼门市房107室，建筑面积257.03平方米，双方定价800,000.00元；7#楼门市房102室，建筑面积228.76平方米，双方定价700,000.00元，两处房产售价共计1,500,000.00元）。案涉两处房产为工程款顶账房，因未完工不能入住使用，房款一次性给付。在两份合同签名处，有王嘉驿签名并加盖名称为“长春建设股份有限公司第四分公司”公章一枚。该合同签订之日，王嘉驿做为收款人出具收条两张，内容为收到原告购房款800,000.00元及700,000.00元。另查明，被告长建集团第四分公司向原告唐彩云交付2013年1月7日《商品房买卖协议》两份，两份《商品房买卖协议》出卖方为长春宇轩房地产开发有限责任公司，内容为本案涉诉的两栋房屋分别以1,672,450.00元（7#楼门市房107室）、1,486,940.00元（7#楼门市房102室）冲抵王嘉驿工程款，买受方加盖“长春建设股份有限公司第四分公司”公章，授权代理人处有王嘉驿签字。另查明，案涉两处房屋已经由案外人长春宇轩房地产开发有限责任公司（开发商）分别向案外人出售，其中7#楼门市房107室买受人为崔琳，登记备案时间为2017年6月29日，7#楼门市房102室买受人为刘永军，登记备案时间为2017年6月16日。另查明，本案[（2018）吉0194民初458号]原审时，依被告长建集团的申请，对合同中长春建设股份有限公司第四分公司公章与公司公章一致性进行鉴定。吉林常春司法鉴定中心做出吉常司鉴中心（2018）文鉴字第91号鉴定意见及第91-1号补充鉴定意见书，结论意见为2013年1月7日形成的《商品房买卖协议》（7号楼门市房107室）以及2013年2月5日和2014年5月20日形成的两份《房地产转卖合同书》中所加盖的“长春建设股份有限公司第四分公司”印章文与样本材料中印章印文不是同一枚印章盖印。2013年1月7日形成的《商品房买卖协议》（7号楼门市房102室）中所加盖的“长春建设股份有限公司第四分公司”印章文与样本材料中印章印文是同一枚印章盖印。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定：“《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理不仅要求代理人的无权代理行为客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等具有代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”。本案中依据吉林常春司法鉴定中心做出吉常司鉴中心（2018）文鉴字第91号鉴定意见及第91-1号补充鉴定意见书的结论意见，2013年1月7日形成的《商品房买卖协议》（7#楼门市房102室）中所加盖的“长春建设股份有限公司第四分公司”印章文与样本材料中印章印文是同一枚印章盖印，说明案外人王嘉驿是以被告长建集团第四分公司代理人的身份与案外人长春宇轩房地产开发有限责任公司就案涉房屋（7#楼门市房102室）协商以房冲抵工程款，有权代表被告长建集团第四分公司与长春宇轩房地产开发有限责任公司签订抵账协议。二被告无证据证明原告唐彩云在签订两份《房地产转卖合同书》属于恶意行为且已实际交付案涉房屋的全部购房款项，不存在过失，两份《房地产转卖合同书》合法有效，被告长建集团第四分公司应承担履行合同的义务和责任。被告长建集团第四分公司不具备法人资格，其民事责任应由被告长建集团承担。案涉房屋购房款1,506,000.00元去向问题，属于被告长建集团公司内部财务管理问题，本案不予裁判。因二被告无证据证明案涉合同加盖的公章是伪造且已经采取相应措施加以防范、治理，被告关于案涉房屋的四份合同中加盖公章不一致、且司法鉴定结论加盖公章与样本不一致，致使双方合同无效的抗辩意见，不予支持。关于原告唐彩云请求解除双方签订的《房地产转卖合同书》诉求，虽然《房地产转卖合同书》，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，但由案涉房屋已由长春宇轩房地产开发有限责任公司已经分别出售给了案外人刘永军、崔琳，合同条款已实际无法履行，应当予以解除，原告已缴纳的购房款应予返还。原告已向被告长建集团第四分公司交纳购房款1,506,000.00元，原告只主张1,500,000.00元，应予支持。原告关于赔偿金的诉求，根据法律规定，赔偿金应相当于原告的损失数额。案涉两份《房地产转卖合同书》属于原告和被告长建集团第四分公司合法、有效的约定，应按约定履行。原告在2013年1月21日至2013年2月4日，已向被告长建集团第四分公司交纳购房款1,506,000.00元，但至今没有得到案涉房屋。原告主张的750,000.00赔偿金，低于1,500,000.00元购房款6年的利息损失（以1,500,000.00元为计算基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），本院予以支持。原告关于利息的请求，因本院已支持原告赔偿金，故该诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、原告唐彩云与被告长春建设集团股份有限公司第四分公司2013年2月5日、2014年5月20日签订的两份《房地产转卖合同书》有效。二、解除原告唐彩云与被告长春建设集团股份有限公司第四分公司2013年2月5日、2014年5月20日签订的两份《房地产转卖合同书》。三、被告长春建设集团股份有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐彩云购房款1,500,000.00元并给付违约金750,000.00元。四、驳回原告唐彩云其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费27,950.00元由长春建设集团股份有限公司、长春建设集团股份有限公司第四分公司承担24,800.00元，唐彩云承担3,150.00元。保全费5,000.00元由长春建设集团股份有限公司、长春建设集团股份有限公司第四分公司承担。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：1.长建集团、长建集团第四分公司自认王嘉驿挂靠长建集团第四分公司，以长建集团第四分公司名义承建的长春宇轩房地产开发有限责任公司开发的工程项目，王嘉驿是实际施工人。2.唐彩云持有的三份《房地产转让合同书》均约定：因此房由甲方王嘉驿承建的长春宇轩房地产开发有限公司抵账工程房，今后此房不能更名到乙方唐彩云名下，所造成的经济损失及法律责任由甲方王嘉驿全部负责，并退还乙方全部房款及总房款的50%赔偿金。本院认为：王嘉驿以长建集团第四分公司名义承建的长春宇轩房地产开发有限责任公司工程项目，并以“授权代理人”身份签署了长建集团第四分公司与长春宇轩房地产开发有限责任公司的《商品房买卖协议》且持有该协议原件。据此唐彩云有理由相信王嘉驿有权代表长建集团第四分公司出售长建集团第四分公司与长春宇轩房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖协议》所涉房屋。唐彩云持有的《房地产转卖合同书》加盖了长建集团第四分公司公章，且有代理人王嘉驿签字，一审认定唐彩云与长建集团第四分公司之间形成合同关系且有效正确，应予维持。依据《房地产转卖合同书》中“因此房由甲方王嘉驿承建的长春宇轩房地产开发有限公司抵账工程房，今后此房不能更名到乙方唐彩云名下，所造成的经济损失及法律责任由甲方王嘉驿全部负责，并退还乙方全部房款及总房款的50%赔偿金”的约定，以及唐彩云将全部购房款支付至王嘉驿个人账户的事实，应当认定唐彩云在购买案涉房屋时，对于案涉房屋的性质以及造成经济损失的赔偿主体均明知，据此，唐彩云要求长建集团、长建集团第四分公司返还购房款并赔偿损失与约定不符，本院不予支持。长建集团、长建集团第四分公司虽主张唐彩云所支付的款项并非购房款，但因王嘉驿出具的收条明确记载“收到唐彩云购房款…”而长建集团、长建集团第四分公司该主张又无其他证据支持，故长建集团、长建集团第四分公司该主张不能成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初873号民事判决第一、二项；二、驳回被上诉人唐彩云的其他诉讼请求。一、二审案件受理费52750元，由上诉人长春建设集团股份有限公司、长春建设集团股份有限公司第四分公司负担26375元，被上诉人唐彩云负担26375元。保全费5000元由上诉人长春建设集团股份有限公司、长春建设集团股份有限公司第四分公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年九月八日书记员 赵若冰