湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初5323号原告：长沙唯嘉医疗管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段**佳天大厦**。法定代表人：陈鹏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗再华，湖南南燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：段云高，男。被告：吴蓁阳，男，1990年12月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：隆文明，湖南财瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴烨娉，湖南财瑞律师事务所实习律师。被告：长沙奎发建筑工程有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘村村部**iv>法定代表人：李忠于。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。被告：长沙市雨花城市建设投资集团有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路**iv>法定代表人:李国庆，董事长。委托诉讼代理人：罗勋婷，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：罗吟婧，女，该公司法务人员。被告：湖南东润房地产开发有限责任公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****>法定代表人：朱红黎，总经理。委托诉讼代理人：刘力立，湖南天地人律师事务所律师。原告长沙唯嘉医疗管理有限公司（以下简称原告）诉被告吴蓁阳、长沙奎发建筑工程有限公司（以下简称奎发建筑公司）、长沙市雨花城市建设投资集团有限公司（以下简称雨花城投公司）、湖南东润房地产开发有限责任公司（以下简称东润房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗再华、段云高，被告吴蓁阳的委托诉讼代理人隆文明、吴烨娉，被告东润房地产公司的委托诉讼代理人刘力立黄到庭参加了诉讼。被告奎发建筑公司、雨花城投公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告吴蓁阳于2020年3月18日签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告已支付的房屋租金96000元及履约保证金50000元，并承担利息1217.27元（以146000元为基数，自2020年3月26日起，按银行同期贷款利息4.35%暂计算至2020年6月2日，暂计算为1217.27元），共计147217.27元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2020年3月18日，原告（乙方）与被告吴蓁阳（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租位于长沙市雨花区××栋××楼的房屋给乙方作为医疗机构使用，2020年3月20日至2020年5月19日为装修期免收租金，乙方应在合同签订后5日内即2020年3月26日前，支付2020年5月20日至2020年8月19日的租金96000元。同时双方约定在合同签订后向甲方支付50000元作为履约保证金，付款日期为2020年3月26日前。合同签订后，原告按约支付了租金和押金，共计146000元。案涉租赁房屋系被告雨花城投公司所有，委托湖南绿地城花发展有限公司（以下简称湖南绿地公司）进行开发和建设，后湖南绿地公司与被告东润房地产公司签署协议合作开发并授权15年运营权，合同约定不得转包转租；但东润房地产公司又承包给奎发建筑公司运营管理，合同也约定不得转包转租；最后由奎发建筑公司授权吴蓁阳进行日常管理和出租并承担相应责任。由于涉案房屋的前承租方（同系医疗机构）曾存在因私刻公章涉诉被公安机关立案审查，并且涉案房屋周围居民联名投诉反对设立医疗门诊机构，加之涉案房屋缺少基础消防设施导致消防报建无法达标等问题，原告租赁的涉案房屋开设医疗机构用途未通过雨花区卫健局审批，因此也不能获得医疗机构工商登记。原告认为，被告方作为出租人应当保持租赁房屋符合约定的用途，但吴蓁阳明知涉案房屋上述情况和问题，签署租赁合同时并未向原告明确告知。另外，根据湖南绿地公司与东润房地产公司于2014年12月31日签订的《圭塘河生态景观区二期西岸40亩公园合作协议书》第四条第（二）款第3项，东润房地产公司不得将西岸公园、配套物业及公园内的所有配套设施的开发建设和运营整体转让或转包给第三方。但东润房地产公司于2015年1月20日又与奎发建筑公司签订了《圭塘河生态景观区二期西岸40亩公园配套商业项目合作协议书》，把运营权转包给了奎发建筑公司。由此可见，东润房地产公司将案涉房屋转包给奎发建筑公司，再由奎发建筑公司授权给被告吴蓁阳进行房屋管理和出租的行为无效。基于以上原因，原告多次提出解除该房屋租赁合同，并于2020年5月24日向吴蓁阳发送了《关于解除万镜水岸运动公园南栋二楼房屋租赁合同的函》，但被告并未如函告要求退还租金和履约保证金。为维护原告合法权益，特诉至法院。在案件审理中，原告向本院申请增加一项诉讼请求：判决被告方赔偿原告损失39700元。事实与理由：2020年4月8日，原告在房屋装修期间内与长沙米高空间装饰设计有限公司（以下简称米高公司）签订了《医疗空间设计合同》，设计费共计39700元。原告已于2020年4月14日向米高公司支付了23820元，并尚应支付15880元，被告应当赔偿。被告吴蓁阳辩称，第一，经双方协商，《房屋租赁合同》已于2020年5月24日解除。原告于2020年5月23日向吴蓁阳出具了《关于解除万境水岸运动公园南楼二楼房屋租赁合同的函》，吴蓁阳已于2020年5月24日同意与原告解除《房屋租赁合同》，故租赁合同已于2020年5月24日解除。案涉房屋完全具备对外出租的条件，且能够实现原告的合同目的，吴蓁阳并不存在违约行为，原告不享有单方解除权，合同系双方协商解除。第二，原告对案涉房屋的情况十分熟悉，吴蓁阳并无任何隐瞒，且积极配合原告办理相关手续，已尽到相应的义务，且案涉房屋具备对外出具的条件，能够实现原告的合同目的。原告无法办理相关权证系原告自身原因导致，与案涉房屋无关，吴蓁阳不存在违约行为。第三，吴蓁阳取得了奎发建筑公司的合法授权，有权对案涉房屋进行出租，没有违背湖南绿地公司与东润房地产公司之间的合作协议及东润房地产公司与奎发建筑公司之间的合作协议。第四，吴蓁阳提供的房屋完全具备对外出租的条件，其不存在违约行为。原告在合同履行期间要求解除合同，其主张退还房屋及履约保证金并赔偿损失，没有事实和法律依据，且因原告中途退租，依合同约定保证金不予退还。另外，依据双方合同约定，原告应当向吴蓁阳支付违约金、房屋占用费、中介费、物业费等共计101767.67元。被告东润房地产公司辩称，根据东润房地产公司与雨花城投公司签订的合作协议约定，双方对位于长沙五矿万境水岸项目一期和二期中间规划的公园（简称西岸公园）开发进行合作，东润房地产公司不能将公园内的所有配套设施的开发建设和运营整体转让或转包给第三方，并未限制单个项目与其他经营公司进行运营合作；该协议书还约定了东润房地产公司可自主选择经营方式或将配套物业出租给别人。故东润房地产公司与奎发建筑公司签订的合作协议合法有效。请求驳回原告对东润房地产公司的诉请。被告雨花城投公司辩称，雨花城投公司已按合同约定将西岸公园的土地交给东润公司开发建设和运营，无权干涉案涉合同的签订。根据合同的相对性原则，雨花城投公司不应承担本案责任。被告奎发建筑公司未到庭，亦无书面答辩意见，视为放弃答辩权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述、证人证言和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月18日，原告（乙方，承租方）与被告吴蓁阳（甲方，出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于长沙市雨花区××栋××楼××方，房屋产权所有人为被告雨花城投公司，产权面积358.54平方米；租赁期限自2020年3月20日起至2030年5月19日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为医疗机构使用；前三年房屋租金为每月32000元，之后租金按约定计算；2020年3月20日至2020年5月19日为甲方提供乙方的装修期，免收租金；乙方应在签订合同后向甲方支付50000元作为履约保证金，付款日为2020年3月26日前；合同还就其他事项做了约定。上述合同签订后，原告于2020年3月25日向吴蓁阳支付了履约保证金（即押金）50000元及3个月租金96000元。2020年4月16日，原告向长沙市雨花区卫健局递交了拟在案涉租赁房屋开设医疗机构的《设置医疗机构申请书》，但未予通过审批。之后，原告与吴蓁阳协商解除合同未果，原告遂于2020年5月23日向吴蓁阳发出一份《关于解除万境水岸运动公园南栋二楼房屋租赁合同的函》，载明“因下列原因我方无法按合同约定使用租赁房屋：1、该房屋由于上一承租方的公章问题导致涉诉，并且公安机关也因此进行了立案审查，出租方未明确将该事项告知承租方。2、上一承租方（同是医疗卫生机构）因为居民投诉没有通过雨花区卫健局审批，进而导致我方工商和医疗相关证件均无法办理。该事实出租方也未向承租方告知。3、该房屋曾作为医疗、卫生机构用途出租并因此导致居民投诉的事实，出租方未曾向承租方告知。鉴于以上情况，双方合同约定目的已经无法实现……”。原告在函件中要求解除合同并要求吴蓁阳退还所有已交付的租金和押金。2020年5月24日，吴蓁阳向原告作出《的回函》，表示案涉房屋不存在不符合租赁合同约定的情形且在签订合同前已告知原告房屋相关情况，同意解除房屋租赁合同并载明“拟委托律师对你司违反《房屋租赁合同》第八条第3款的违约行为追究违约责任，望你司摆正态度，及时与本人协商处理，已免讼累”。之后，双方因未能协商一致，原告遂起诉至本院，请求判如所请。另查明，长沙市雨花区圭塘河二期风光带在五矿地产开发建设的万境水岸小区一期和二期之间有40亩土地，规划为公园用地，规划的项目名称为圭塘河生态景观区二期项目3号地块公园，土地使用权登记在雨花城投公司名下。2008年10月，东润房地产公司与长沙市雨花区人民政府签署《圭塘河生态景观区项目合作开发建设协议书》，约定湖南绿地公司承担圭塘河生态景观区二期项目的开发建设工作。2014年12月31日，湖南绿地公司与东润房地产公司签订《圭塘河生态景观区二期西岸40亩公园合作协议书》，约定东润房地产公司负责按规划和设计，对西岸公园保质保量如期建设并完成竣工验收，湖南绿地公司授权东润房地产公司对西岸公园及其配套物业运营管理15年（自项目协议签订之日起算），东润房地产公司不得将西岸公园及公园内的所有配套物业开发建设和运营整体转让或转包给第三方，可自主选择经营方式或将配套物业出租、联营等。2015年1月20日，东润房地产公司与奎发建筑公司签订《圭塘河生态景观区二期西岸40亩公园配套商业项目合作协议书》，约定双方就公园配建商业专用车位开发建设进行合作，东润房地产公司在前述15年运营管理期内，授权奎发建筑公司在项目的商业及配套竣工验收后对其进行管理和运营，奎发建筑公司不得将商业及配套开发建设和运营整体转让或转包给第三方，运营过程中，奎发建筑公司可自主选择经营方式。2020年3月18日，奎发建筑公司出具《授权委托书》，载明“授权委托吴蓁阳（男，身份证号码：43011119********）同志全权负责长沙万境水岸运动公园配套用房建设及运营日常管理工作及房屋出租事宜，并由吴蓁阳本人承担相应的法律责任”。案涉租赁房屋为前述公园内两栋商业配套房屋中南栋的部分房屋，尚未办理产权手续。案件审理过程中，雨花城投公司、东润房地产公司对奎发建筑公司授权吴蓁阳签订案涉租赁合同的行为表示无异议。再查明：1、案涉房屋的前承租人租赁房屋拟开设长沙市雨花区蓝橙口腔门诊部（个体工商户），并于2019年7月8日在长沙市雨花区市场监督管理局办理了工商登记。2、原告在签订案涉租赁合同后，于2020年4月8日与米高装饰公司签订《医疗空间设计合同》，约定由米高装饰公司对案涉房屋进行设计，总价为39700元。合同签订后，原告于2020年4月14日按约定向米高装饰公司支付了设计费的60%即23820元。3、吴蓁阳现已将案涉租赁房屋出租给他人，当前承租人租赁案涉房屋开设了一家有限责任公司，名为长沙市雨花区境雅轩茶馆服务有限公司，注册地址为案涉房，注册地址为案涉房屋0年5月28日。本案经本院组织调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，原告与被告吴蓁阳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于吴蓁阳是否有权签订案涉房屋租赁合同的问题。本案案涉租赁房屋产权归属雨花城投公司，而东润房地产公司依合同约定取得案涉房屋管理、运营的权利，之后奎发建筑公司又依约定获得对案涉房屋管理、运营的权利。奎发建筑公司授权吴蓁阳出租案涉房屋系真实意思表示，属于民事权利之正常行使，且东润房地产公司、雨花城投公司对奎发建筑公司授权吴蓁阳签订案涉租赁合同的行为并无异议，故吴蓁阳有权以自己名义与原告签订案涉房屋的租赁合同。原告请求被告雨花城投公司、奎发建筑公司、东润房地产公司承担案涉租赁合同的相关民事责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋租赁合同的解除问题。案涉租赁合同签订后，因不能通过设立医疗机构的审批，出现了合同未进行约定或约定不明确之事项，双方应当进行友好协商处理。原告于2020年5月23日向吴蓁阳发出了书面解除合同的函，被告吴蓁阳收到通知后于次日作出同意解除合同的回函，应认定双方的租赁合同已于2020年5月24日解除。原告称合同已于2020年4月解除，从本案证据来看，原告与吴蓁阳在5月24日之前并未达成协商一致的解除合同之结果，对原告该观点，本院不予认可。关于原告主张的租金、履约保证金的退还问题。双方未能就有关费用退还的事项协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉租赁合同于2020年3月20日签订，并于5月24日解除，合同约定的免租期已无适用条件，原告应当向吴蓁阳支付此段时间内的租金，即69333元[32000元/月×（2+5/30）个月）]，故吴蓁阳尚应退还原告租金26667元（96000元-69333元）。原告请求返还50000元的履约保证金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。吴蓁阳称原告提前终止合同，应依据合同第八条第3款约定支付违约金并不予退还保证金。本院认为，吴蓁阳在解除合同后立即向他人出租了案涉房屋，未因解除合同后空置过长导致过多损失，而本案原告提出合同解除事出有因，并非恶意违约，且案涉合同之解除系双方协商一致之后果，故不能适用该约定。关于原告主张的租金和履约保证金的占用利息及房屋装修设计费损失的问题。根据查明的事实，本案吴蓁阳已依据合同之约定向原告交付了案涉房屋，在合同履行过程中并未存在违约情形，对合同之解除无过错。原告在订立合同前未能谨慎调查案涉房屋前任承租人相关情况、周边居民对设置医疗机构的看法及相关审批的具体要求，疏忽了合同订立后不能通过相关行政审批之风险，原告主张吴蓁阳订立合同时隐瞒了相关事实，依据不足。故原告已支付的案涉房屋装修设计费的损失，应由其自身承担；原告主张吴蓁阳支付租金、履约保证金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙唯嘉医疗管理有限公司与被告吴蓁阳于2020年3月8日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月24日解除；二、被告吴蓁阳于本判决生效之日起五日内退还原告长沙唯嘉医疗管理有限公司租金26667元及履约保证金50000元；三、驳回原告长沙唯嘉医疗管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2019元（已按简易程序减半收取），由被告吴蓁阳承担1000元，原告长沙唯嘉医疗管理有限公司承担1019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇二〇年九月二十五日法官助理陈家义书记员刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。