河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终695号上诉人（原审原告）：魏振广，男，1964年7月15日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：卢成伟，河南国厚律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。上诉人（原审被告）：河南省修远实业有限公司，住所地河南省浚县西环路中段。法定代表人：李彦，该公司经理。委托诉讼代理人：李长刚，男，该公司员工。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：王连山，河南达剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人魏振广因与上诉人河南省修远实业有限公司（以下简称修远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省浚县人民法院（2020）豫0621民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏振广及其委托诉讼代理人卢成伟，上诉人修远公司的委托诉讼代理人李长刚、王连山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏振广上诉请求：撤销原判第二项，改判修远公司承担已付购房款515526元一倍的赔偿责任，并承担本案诉讼费、保全费、保险保函费2500元等费用。事实与理由：涉案协议系双方当事人真实意思表示，应为有效，条款内容属于格式合同，修远公司作为开发公司，对房屋销售所需条件应当清楚，对销售房屋行为的违法性应当是明知的，其采用误导欺骗的手段，故意隐瞒未取得预售许可证等事实签订案涉协议，且未尽到告知说明义务，应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。修远公司辩称，魏振广请求给付一倍房款的上诉理由不能成立。1.案涉合同不属于格式条款合同，不符合格式条款合同的定义，且修远公司对合同内容进行了详尽的说明。在双方签订合同时，修远公司已经将案涉房屋所处土地的性质明确告知了魏振广，没有故意隐瞒未取得预售许可证的事实，不应承担双倍房款的赔偿责任。2.双方签订合同时，该房屋不具备预售条件，也未取得商品房预售许可证，至今，因政府因素，该房屋所占用的土地仍未办理国有土地所有权出让手续，应当认定双方所签订的协议无效。魏振广对合同无效存在过错，应当承担过错责任。请求二审法院依法驳回魏振广的上诉请求。修远公司上诉请求：依法撤销原判第一项，改判修远公司返还一倍房款但不支付利息或发回重审。事实与理由：涉案协议系无效合同，合同中有关财产返还、利息约定的条款并不属于解决争议条款，而是实体内容约定，应随合同无效而无效。一审判决修远公司支付利息错误。魏振广辩称，一审判决支付利息的事实认定正确,适用法律充分。确认合同无效，要求依据的是效力性强制性规定，而修远公司援引管理性强制规定要求认定合同无效以此逃避案涉责任，没有事实和法律依据。其他意见同魏振广的上诉意见。魏振广向一审法院起诉请求：1.判决解除双方订立的购房合同；2.判令修远公司返还商铺购房款515526元及利息（按日万分之五计至款清之日）；3.判令修远公司返还房屋首付款90000元及利息（按日万分之四计至款清之日）。后增加诉请为要求被告修远公司承担已付房款一倍（605526元）的赔偿责任。一审法院认定事实：2014年8月1日，双方订立协议约定：魏振广向修远公司购买卫溪花苑小区1号商铺，面积约156.22㎡，单价3300元/㎡，总价款约515526元；魏振广付款之后至商铺交付之前，如魏振广考虑退掉商铺，经修远公司同意，可给予所付房款日万分之五的利息（不计复息）；魏振广知晓商铺土地的性质，所付房款不含土地出让金等费用，修远公司不负责办理房产证、土地证等证件，如需办证，有关部门收取的所有费用需魏振广缴纳；纠纷解决方式为，交房前，修远公司退回魏振广所交房款及日万分之五的利息（不计复息），交房后只退回房款，修远公司不再承担其他任何责任；本协议有效期5年，自订立之日起生效。魏振广随即缴纳了515526元的房款，修远公司为此向魏振广出具了借据。其后修远公司至今未能向魏振广交付上述商铺。2015年11月23日，魏振广之子魏坤向修远公司交纳了90000元，作为其向修远公司购买卫溪一中（中学）南（小区）6号楼2单元三楼西户的首付款。修远公司向魏坤出具了收据。诉讼中，依魏振广申请，法院对修远公司的有关财产采取了财产保全措施。一审法院认为，双方订立的买卖商铺协议中所涉房屋的有关商品房销售的相关证照并不完善，双方对此均无异议，故依照有关法律规定，双方之间的该份协议违反强制性的法律规定，应为无效合同。有关合同虽被认定无效，但其中有关财产返还、损失赔偿等纠纷解决的约定仍可参照执行，故修远公司应当返还魏振广已交纳的相关房款515526元并按合同约定的日万分之五的利率赔偿魏振广因此遭受的经济损失。魏振广的相关诉请成立，予以支持。双方在订立协议时对该房屋土地、房屋等证照有明确的约定，双方当事人特别是魏振广对于该协议所涉房屋在该方面存在的瑕疵应为明知，故魏振广以修远公司隐瞒事实、欺骗签约等为由要求魏振广按照已付房款数额一倍承担赔偿责任的主张不能成立，不予支持。关于魏振广主张的90000元房屋首付款的诉请，因其提交的收据载明的付款人并非同一人，魏振广之子虽然出庭证明其所交纳的该项房款系其父（魏振广）所付（抵顶货款），但修远公司对此并不予认可，根据合同的相对性原则，魏振广以此主张相关权利的诉请不能成立，应予驳回，可由有相关法律关系的当事人另行主张权利。关于本案房款是否系魏振广以货款抵顶，假设双方曾经存在货物供销关系，也因该法律关系已经为双方之间的房屋买卖关系予以替换，旧的权利义务关系已经没有约束力，对本案的处理也无实质性影响，故双方对此方面的争执并无必要。一审法院判决：一、修远公司于判决生效后十日内返还魏振广已付购房款515526元并自2014年8月1日起按日息万分之五给付利息至付清为止；二、驳回魏振广的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10527元（已减半），保全费5000元，由魏振广负担6046元，修远公司负担9481元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据，经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院庭审查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人魏振广所提出的涉案协议为有效协议，条款内容属于格式合同，修远公司应当承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的上诉理由及上诉人修远公司所提出的涉案协议系无效合同，合同中有关利息约定的条款应随合同无效而无效，一审判决修远公司支付利息错误的上诉理由。人民法院在审查合同效力时，应当根据诚实信用原则，坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，慎重认定合同无效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，双方争议的焦点是涉案协议的效力及处理问题。2014年8月1日，魏振广向修远公司购买卫溪花苑小区1号商铺，双方订立协议约定了面积、单价、总价款（515526元）和有效期（5年）。同时约定，魏振广付款之后至商铺交付之前，如魏振广考虑退掉商铺，经修远公司同意，可给予所付房款日万分之五的利息；魏振广知晓商铺土地的性质，所付房款不含土地出让金等费用，修远公司不负责办理房产证、土地证等证件，如需办证，有关部门收取的所有费用需魏振广缴纳；纠纷解决方式为，交房前，修远公司退回魏振广所交房款及日万分之五的利息（不计复息），交房后只退回房款，修远公司不再承担其他任何责任。修远公司并向魏振广出具收到房款515526元的手续。根据上述协议内容可知，修远公司作为专业从事房地产开发的企业，在签订涉案协议之前对涉案房屋的性质及有关商品房销售证件的办理情况应当明知，其在协议中约定不能交房时将退回魏振广已交房款及利息，但在协议签订五年后因修远公司与政府存在争议、证件不齐等原因不能向魏振广交付房屋，其又以未取得商品房预售许可证等证件，合同应为无效为由拒绝履行利息约定，有违诚实信用原则。涉案协议内容系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此涉案协议应为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，予以维持。本案涉案协议为有效协议，现协议约定的有效期已到期，涉案协议自然解除。修远公司在协议有效期内无法向魏振广交付房屋，应当按照协议约定承担返还房款及利息的违约责任，一审法院对涉案协议的效力认定不当，本院予以纠正，但判决修远公司应当返还已交纳的房款515526元并自2014年8月1日起按合同约定的日息万分之五的利息标准支付魏振广利息至付清为止符合法律规定，并不影响本案的裁判结果，修远公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，涉案房屋买卖协议仅约定了有效期，并未约定具体的交房时间，双方均知晓涉案房屋土地的性质，协议中对双方权利、义务的约定等均区别于严格意义上的商品房买卖合同，并非格式条款合同。修远公司已经将案涉房屋所处土地的性质等情况告知了魏振广，也没有故意隐瞒未取得相关证件的事实，魏振广作为买方对所涉房屋存在的瑕疵亦应明知，故魏振广关于合同效力的上诉理由成立，但其以修远公司隐瞒事实、欺骗签约等为由要求修远公司按照已付房款数额一倍承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人魏振广的部分上诉理由成立，本院予以支持；上诉人修远公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。河南省浚县人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但判决结果适当，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8955元，由魏振广、河南省修远实业有限公司各负担4477.5元。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二〇年九月二十日书记员  张亚楠