广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初5136号原告：中国建设银行股份有限公司惠东支行，住所地广东省惠东县**********。负责人：李世文。委托诉讼代理人：李丽芳，广东东舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：史根洪，广东东舟律师事务所律师。被告：魏素珍，女，1972年10月19日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙华区********************，公民身份号码422************561。被告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：彭小苑，女，系该公司工作人员。原告中国建设银行股份有限公司惠东支行（以下简称建行惠东支行）与被告魏素珍、惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行惠东支行的委托诉讼代理人李丽芳与碧桂园公司的委托诉讼代理人彭小苑到庭参加诉讼，被告魏素珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2018年5月24日。二、借款合同当事人：借款人被告魏素珍，贷款人原告建行惠东支行，保证人碧桂园公司。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》【合同编号：440717352-201*******967784，以下简称借款合同】。四、借款金额：44万元。五、借款期限：180个月（从2018年7月13日至2033年7月12日）。六、借款利率：实行浮动利率，在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率（基准利率）水平上浮15%，该贷款利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次（每年1月1日调整）。本合同项下的借款逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。七、还款方式：等额本息还款法，还款日为每月的月首日。借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用，剩余款项按下列原则偿还：（一）对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，按照先还本后还息的原则偿还；（二）对于上述情形外的借款，按照先还息后还本，息随本清的原则偿还。八、违约条款：若借款人存在未按合同规定按时偿还借款本息或其他应付款项的违约情形，或抵押财产被查封、扣押、冻结、拍卖等可能危及贷款人债权的情形时，贷款人有权采取以下救济措施：①停止发放本合同项下的借款；②宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部贷款本息及相关费用；③解除与借款人的贷款关系；④行使担保权利；⑤对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；⑥以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。九、抵押担保：被告魏素珍以其向碧桂园公司购买的位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑62号楼1单元8层04号房【新建商品房首次登记不动产证（明）号：粤（2018）惠东县不动产权第0018625号，合同编号：HT0022216】作为借款抵押物提供抵押担保；抵押担保范围：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。经查，上述房产至法庭辩论终结之日仍未转移登记至魏素珍名下，亦未办理抵押权登记手续。十、保证担保：原告建行惠东支行与被告碧桂园公司于2016年3月28日签订一份《个人住贷款差别化服务合作协议》，双方就建行惠东支行在抵押贷款房产办理抵押登记之前先行放贷部分的有关事宜约定如下：在建行惠东支行按约定向购房者发放贷款后至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记之日的期间，碧桂园公司对购房者所欠的贷款本金、利息和逾期利息（保证范围）承担连带责任保证，保证的期限自建行惠东支行依其与购房者、碧桂园公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》将贷予购房者的款项划入乙方账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记之日止。被告碧桂园公司在涉案借款合同中自愿作为保证人，为被告魏素珍的本案借款提供连带责任保证，借款合同中约定的保证范围与上述抵押担保范围一致，并约定：（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同其他约定的，保证人应在保证范围内承担连带保证责任；（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均有权直接要求保证人依照合同约定在其担保范围内承担保证责任。十一、合同履行情况：原告于2018年7月13日将44万元贷款本金发放至被告魏素珍指定的收款人即被告碧桂园公司的银行账户。十二、被告违约情况：被告魏素珍自2020年7月起未按时足额向原告偿付贷款本息，截止至2020年9月18日，被告魏素珍结欠原告的全部贷款本金余额为401268.32元（含逾期未还及尚未到期），利息（含罚息）5475.65元。根据惠东县不动产档案管出具的不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房产因被告魏素珍外涉债务已于2019年3月11日被深圳市龙华区人民法院查封。十三、为实现本案债权，原告的上级惠州分行与广东东舟律师事务所签订《诉讼委托代理协议》，约定由该律所实行全部风险代理。经本院询问，原告确认其诉请的律师费尚未实际支付。十四、原告诉讼请求：一、判决立即解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》【合同编号：440717352-201*******967784】；二、判决被告偿还剩余贷款本金401268.32元及利息（按合同约定的计算方式计算至清偿之日止）；三、判令被告偿还原告为追索上述贷款本息而支付的律师费25420.78元；四、确认本案抵押合同有效，原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖的处置款项享有优先受偿权；五、本案的诉讼费、公告费、保全费等相关费用由被告承担。十四、被告碧桂园公司辩称：一、无法办理权属证书及他项权证的原因是魏素珍，我司出售给被告魏素珍的涉案房屋已于2018年3月2日完成了产权的初始登记，具备办理正式产权证和他项权证的条件，并已通知被告魏素珍，但其迟迟不配合办理，直至起诉之日仍未提交契税发票等办证资料，导致我司无法为其办理正式产权证和他项权证，加重了保证人的责任。二、原告未按合同约定履行告知义务，我司应免除相应连带责任。我司从未收到过任何书面催款通知书或者相关资料，直至收到法院传票才知道被告魏素珍未还款，导致我司未能及时通知被告魏素珍付款，我司在主观上没有过错，不应承担违约责任。三、根据《个人住贷款差别化服务合作协议》第三条约定，原告诉请的律师代理费不在我司保证范围内，且该费用并未实际产生，原告也无证据证明已实际支付，因此律师费不应予以支持。裁判理由和结果本院认为，原告建行惠东支行与被告魏素珍、碧桂园公司签订的借款合同合法有效，双方均应依约履行。被告魏素珍未按借款合同约定向原告偿付借款本息，属违约行为，依法应承担违约的法律责任。根据借款合同的约定，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款提前到期，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告诉请解除其与被告魏素珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》【编号：440717352-201*******967784】的依据充分，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告偿付剩余的全部贷款本金401268.32元及暂计至2020年9月18日止的利息（含罚息）5475.65元，以及从2020年9月19日起按照合同约定计算的利息至清偿全部贷款本息之日止，计息利率应以年利率24%为限。对于原告主张的律师费，本院认为，原告为实现债权委托广东东舟师事务所律师指派律师代理本案诉讼事务，根据合同约定，原告诉请两被告承担律师费依法有据。但因该律师事务所对本案实行全部风险代理收费，且原告至本案辩论终结之日尚未实际支付律师费，故本院对原告主张的律师费暂不予支持，原告可待实际发生后另行主张。被告魏素珍虽以其向碧桂园公司购买的位于惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑62号楼1单元8层04号房【新建商品房首次登记不动产证（明）号：粤（2018）惠东县不动产权第0018625号，合同编号：HT0022216】为本案借款提供抵押担保，但因该房产至法庭辩论终结之止尚未办理有效的抵押权登记手续，故原告主张对该房产的处置（拍卖、变卖或折价）价款享有优先受偿权的依据不足，本院不予支持。被告碧桂园公司与原告签订《个人住贷款差别化服务合作协议》，并自愿作为本案借款合同的连带责任保证人，为被告魏素珍的借款债务提供连带保证责任，现原告在保证期限内主张其对被告魏素珍的上述债务承担连带清偿责任的依据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告碧桂园公司承担保证责任后，有权向被告魏素珍追偿。被告魏素珍经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，不影响本院的审理，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠东支行与被告魏素珍、惠东碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》【编号：440717352-201*******967784】。二、被告魏素珍于本判决生效之日起7日内向原告中国建设银行股份有限公司惠东支行偿付贷款本金401268.32元及利息【暂计至2020年9月18日止的利息（含罚息）为5475.65元，从2020年9月19日起按照借款合同约定计算至全部贷款本息清偿之日止，计息利率以年利率24%为限】。三、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司对被告魏素珍的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠东支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3850元（已减半收取，原告已预交），由被告魏素珍、惠东碧桂园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 王雪良二〇二〇年九月二十一日法官助理 吴镇泽书 记 员 杨舒婷