湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘04民终1935号 上诉人（原审被告）：贺俊杰，男，1990年4月28日出生，汉族，湖南省衡南县人，住衡南县。 被上诉人（原审原告）：舒芬芳，女，1970年10月9日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：李莉华（系舒芬芳之夫），男，1963年6月7日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住衡阳市石鼓区。 原审被告：邓梅玉，女，1964年12月5日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：凌明（系邓梅玉之子），男，1995年5月5日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原审被告：衡阳景晖房地产中介服务有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区解放大道**俊景花园****。 法定代表人：陈伟平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗冬，湖南南舫律师事务所律师。 上诉人贺俊杰因与被上诉人舒芬芳及原审被告邓梅玉、衡阳景晖房地产中介服务有限公司（以下简称景晖公司）居间合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，本院依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 贺俊杰上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判终止被上诉人舒芬芳于2019年7月31日与上诉人贺俊杰、原审被告邓梅玉、景晖公司共同签订的《居间（买卖）合同》；3、依法改判其不应返还被上诉人舒芬芳首付款23万元、中介服务费6000元，共计236000元，依法改判其不需向被上诉人舒芬芳支付律师代理费10000元；4、本案诉讼费由被上诉人舒芬芳承担。事实和理由：1、一审认定滕国成系景晖公司的员工错误，滕国成实际系景晖公司加盟店的负责人；滕国成的居间行为应认定是其个人行为，而不应认定为是景晖公司的职务行为，上诉人不应承担违约责任。案涉居间买卖合同签订时，其已将房屋的权属情况即房屋实际所有人系案外人尹钦政的事实如实告知了被上诉人舒芬芳，舒芬芳当场表示认可，并于当天将20000元购房定金交给上诉人，先后将6000元房屋中介费和230000元托管首付款交给滕国成，在案涉房屋整个居间买卖过程中，上诉人的行为系在案涉房屋所有权人尹钦政的授权下的代理行为，自始至终不存在与景晖公司恶意串通，欺诈被上诉人舒芬芳的情形。一审认定上诉人贺俊杰与原审被告景晖公司恶意串通，对被上诉人舒芬芳构成欺诈的事实错误，上诉人的代理行为未涉嫌犯罪；2、一审判决认定上诉人贺俊杰存在违约行为错误。案涉居间买卖合同无法继续履行的原因系景晖公司的经纪人滕国成违法侵占了被上诉人舒芬芳向其交付的6000元房屋中介费和230000元托管首付，没有将上述款项交给案外人尹钦政引起的，上诉人在代理过程中不存在违约行为，不应承担双倍返还定金和支付被上诉人舒芬芳律师代理费10000元的责任；3、一审判决擅自更改被上诉人的诉讼请求，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。一审庭审中，被上诉人舒芬芳经一审庭审释明后，变更诉讼请求第一项为“诉请终止三方签订的《居间买卖合同》”，但一审判决第一项为“一、解除原告舒芬芳于2019年7月31日与被告贺俊杰、邓梅玉、衡阳景晖房地产中介服务有限公司共同签订的《居间（买卖）合同》”，擅自更改被上诉人舒芬芳即原审原告的诉讼请求，没有事实和法律依据。 被上诉人舒芬芳辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 原审被告景晖公司述称，一审认定事实错误，案外人滕国成不是其员工，而是其加盟店的负责人。滕国成签订案涉居间合同后收取房款及开具收据的行为均系其个人行为，其没有与上诉人贺俊杰恶意串通损害第三人利益，不应退还购房款及违约金。 舒芬芳向一审法院起诉请求：1、依法判决三被告履行《居间（买卖）合同》义务，协助将坐落于衡阳市蒸湘区××室的房屋所有权过户给原告；2、依法判决三被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金48300元（230000×0.001×30天×7个月计算至结案之日止）；3.本案诉讼费用及律师费10000元整由三被告承担。因涉案坐落于衡阳市蒸湘区××室的房屋已实际不能将所有权过户给原告，经一审法院庭审释明后，舒芬芳变更诉讼请求为：1、诉请终止三方签订的《居间买卖合同》，且被告贺俊杰双倍返还定金；2、三被告共同连带退还原告230000元的购房首付款等各项损失；3、本案诉讼费、律师费由三被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月25日，被告邓梅玉作为甲方（出售方）、案外人尹钦政作为乙方（买受方）以及被告景晖公司作为丙方（居间方，经纪人为贺俊杰）在被告景晖公司白云店共同签订了《居间（买卖）合同》（以下简称《居间买卖合同（7月25日签订）》），与涉案相关的合同约定：甲方自愿将坐落于衡阳市蒸湘区××室的房屋（以下简称412室的房屋）出售给乙方，房屋所有权证号为0008241，建筑面积179.5平方米，设计用途为住宅。经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为人民币570000元。本合同签订之时乙方支付80000元给甲方作为购房定金。该《居间（买卖）合同》落款处，被告邓梅玉在甲方（卖方及配偶）名字下面签字捺印，案外人尹钦政签字捺印，被告景晖地产公司作为丙方加盖公司合同专用章（经纪人：贺俊杰）。同日，案外人尹钦政通过转账支付被告邓梅玉购房定金80000元，案外人尹钦政于2019年9月25日通过其姐姐陶小梅的银行卡转账支付被告邓梅玉剩余购房款490000元。2019年7月31日，被告贺俊杰冒充邓梅玉的代理人以邓梅玉的身份作为甲方（出售方）、原告舒芬芳作为乙方（买受方）以及被告景晖公司作为丙方（居间方，经纪人为滕国成）在被告景晖公司银泰店共同签订了《居间（买卖）合同》（以下简称《居间买卖合同（7月31日签订）》），邓梅玉未到场亦不知情，该合同约定：甲方自愿将坐落于衡阳市蒸湘区××室的房屋出售给乙方，房屋所有权证号为0008241，建筑面积179.5平方米，设计用途为住宅。经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为人民币660000元。乙方贷款付款给甲方，甲乙双方提供贷款资料审批通过后，在过户前须确认房屋产权无任何纠纷，在过户时应付清房屋首付款100000元，余款560000元待银行贷款放款之日由银行直接打入卖方指定账户，具体金额以银行贷款审批额度为准，贷款额度不足则由买方以增加首付款方式补足。房屋交易所产生的税费承担见补充协议。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房款交付、房屋所有权过户等居间工作，保障交易的安全性。另约定守约方（包括丙方）如因主张权利而产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费等一切开支均由违约方承担。本合同签订之时乙方支付20000元给甲方作为购房定金。8、本合同签订之日，甲、乙双方需提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、户口本、身份证、婚姻状况证明等）交由丙方，丙方在甲、乙双方提供相关证件齐全后30个工作日内协助办理过户手续（如遇客观原因和节假日往后顺延）。13、违约责任约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的千分之一向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的千分之一向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的千分之一向甲方支付违约金：甲方解除合同的，按全部房款的千分之一向甲方支付违约金。《居间（买卖）合同》落款处，甲方邓梅玉的签名并非被告邓梅玉本人的签名，均由被告贺俊杰代签，邓梅玉事后亦未予追认。被告贺俊杰亦作为代理人在甲方（卖方及配偶）名字下面签字捺印，乙方舒芬芳签字捺印，被告景晖地产公司作为丙方加盖公司合同专用章（经纪人：滕国成）。签订合同当天，原告舒芬芳向被告贺俊杰支付了购房定金20000元整，被告贺俊杰向原告舒芬芳出具了收条。同日，原告舒芬芳又向被告景晖公司支付了6000元房屋中介费，被告景晖公司向原告舒芬芳出具了《景晖地产专用收据》，载明今收到舒芬芳交来购买雁城世家812号房中介服务费，并加盖被告景晖公司的财务专用章（经手人：滕国成）。2019年8月2日，原告舒芬芳向被告景晖公司支付了托管首付款230000元，被告景晖公司向原告舒芬芳出具了《景晖地产专用收据》，载明今收到舒芬芳交来托管雁城世家812号房托管首付款，并加盖被告景晖公司的财务专用章（经手人：滕国成）。原告向本院提供了2019年8月2日关于托管首付款230000元的银行转账记录。至今，原告舒芬芳支付了230000元首付款、20000元购房定金、6000元中介服务费后，被告贺俊杰及被告景晖公司均未依约履行《居间买卖合同（7月31日签订）》约定的办理产权过户手续。经查实，原告舒芬芳支付了230000元首付款及6000元中介服务费被被告景晖公司的经纪人滕国成（被告景晖公司银泰店店长）侵占，至今未予归还，另被告舒芬芳支付的20000元购房定金被被告贺俊杰侵占。另查明，被告邓梅玉所有的坐落于衡阳市蒸湘区××室的房屋已办理产权过户手续，已实际于2019年11月26日过户给案外人李凌康。原告舒芬芳为涉案诉讼事宜委托了湖南湘华律师事务所，并签订了《委托代理协议书》，根据增值税专用发票显示，原告为此支付了10000元的律师费。 一审法院认为，本案系合同纠纷，其中原告舒芬芳与被告邓梅玉之间系房屋买卖合同关系，被告景晖公司与买卖双方之间分别构成居间合同关系。被告贺俊杰虚构授权委托事实，代理被告邓梅玉与原告舒芬芳及被告景晖公司签订“居间买卖合同”，属于无权代理，被代理人邓梅玉拒绝追认，该合同对邓梅玉不发生效力，其后果由行为人贺俊杰承担。被告贺俊杰与被告景晖公司业务员串通实施虚假代理行为并一房二卖，对原告舒芬芳构成欺诈，但原告对居间买卖合同内容的认可系其真实意思表示，在得知被告贺俊杰无权代理后并未行使撤销权，且要求继续履行合同。同时，被告贺俊杰与景晖公司的恶意串通行为并未损害合同之外的第三人的合法权益，故案涉“居间买卖合同”有效。因被代理人舒芬芳拒绝追认，且事实上合同标的物已过户到案外人名下，该合同已无法履行，应依法予以解除。合同当事人因该合同取得的财产应予返还，案外人滕国成系被告景晖公司授权的业务员，其签订合同、收取托管首付款、开具收据等行为为职务行为，责任应由被告景晖公司承担。合同虽然解除，但被告贺俊杰和景晖公司仍应按照合同约定和有关法律规定承担违约责任，即贺俊杰应双倍返还原告舒芬芳所交的定金，被告景晖公司应返还原告托管首付款、中介服务费。同时，被告贺俊杰、景晖公司作为违约方根据合同约定应承担原告舒芬芳因主张涉案权利而支出的律师代理费10000元。连带责任须由法律规定或当事人约定，同时因合同对被告邓梅玉不发生效力，原告要求三被告承担连带责任无事实和法律依据，该诉讼请求不予支持。案外人滕国成与被告贺俊杰的行为涉嫌犯罪，依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，应将其犯罪线索移送公安机关。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百七十条、第一百七十一条第三款、第一百七十八条第三款,《中国人民共和国合同法》第九十四条（四)项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，判决：一、解除原告舒芬芳于2019年7月31日与被告贺俊杰、邓梅玉、衡阳景晖房地产中介服务有限公司共同签订的《居间（买卖）合同》；二、被告衡阳景晖房地产中介服务有限公司于判决生效之日起十日内返还原告舒芬芳首付款230000元、中介服务费6000元，共计236000元；三、被告贺俊杰于判决生效之日起十日内双倍返还原告舒芬芳定金共计40000元；四、被告贺俊杰、衡阳景晖房地产中介服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告舒芬芳律师代理费10000元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2795元，由被告衡阳景晖房地产中介服务有限公司负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、上诉人贺俊杰是否存在欺诈行为？二、上诉人贺俊杰是否构成违约及一审判决上诉人贺俊杰双倍返还被上诉人舒芬芳定金40000元及支付律师代理费10000元是否有事实和法律依据？对于上述争议焦点，本院分别评析如下： 一、关于上诉人贺俊杰是否存在欺诈行为的问题。 2019年7月25日，邓梅玉（出售方）与案外人尹钦政（买受方）、景晖公司（居间方）就案涉房屋签订了《居间（买卖）合同》，贺俊杰作为景晖公司的经纪人在该份合同上签字，并加盖了该公司的印章。同年7月31日，贺俊杰又以邓梅玉代理人的身份作为出售方就该房屋与舒芬芳（买受方）、景晖公司（居间方）签订了《居间（买卖）合同》，并在该合同上签上“邓梅玉”的名字，并在代理人一栏签上“贺俊杰”的名字以及其本人的身份证号码。邓梅玉对此不知情，事后亦未予追认，因此贺俊杰明显构成无权代理，其冒充邓梅玉签订的《居间（买卖）合同》的行为应视为其个人行为，并由其承担相应的法律后果。贺俊杰明知上述房屋已被出卖的事实，但故意隐瞒上述事实并虚构其受邓梅玉委托与舒芬芳签订《居间（买卖）合同》，该行为构成“一房二卖”，合同履行不能的后果，明显符合欺诈的构成要件。贺俊杰上诉主张其上述行为系受案外人尹钦政的委托所实施代理行为，但并未举证证实该主张，且一审法院于2020年5月25日向尹钦政进行询问时，尹钦政对此不予认可，故对于贺俊杰的上述主张，本院不予支持。一审认定上诉人贺俊杰构成欺诈并无不当。 二、关于上诉人贺俊杰是否构成违约及一审判决上诉人贺俊杰双倍返还被上诉人舒芬芳定金40000元及支付律师代理费10000元是否有事实和法律依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：......一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销”，因贺俊杰对舒芬芳构成欺诈，故舒芬芳依法享有撤销权，但其放弃撤销权并要求继续履行合同。虽然贺俊杰与舒芬芳、景晖公司签订的《居间（买卖）合同》合法有效，但该合同约定的标的物即案涉房屋因实际已过户到案外人名下造成事实上已无法履行，贺俊杰明显构成违约，该合同应依法予以解除，合同的权利义务应终止。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。该《居间（买卖）合同》第六条约定舒芬芳支付给贺俊杰的20000元作为购房定金，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”一审判决上诉人贺俊杰双倍返还被上诉人舒芬芳定金40000元及上诉人贺俊杰向被上诉人舒芬芳支付因本案诉讼花费的10000元律师代理费并无不当。 综上所述，贺俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5590元，由上诉人贺俊杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张**东 审 判 员 蒋立新 审 判 员 刘 林 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 彭鑫琪 书 记 员 李妍慧