新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1279号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：顾海涛，男，1970年8月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业公司）因与被上诉人顾海涛商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 隆诚伟业公司的上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人顾海涛的一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非隆诚伟业公司的真实意思表示，其与顾海涛签订的《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件亦不符合约定解除条件，不应予以解除。隆诚伟业公司与顾海涛签订的《商品房买卖合同》并未约定隆诚伟业公司负有向顾海涛支付租金的义务。顾海涛与阜康市隆盛商贸有限公司（以下简称隆盛公司）签订的《管理运营协议》约定，顾海涛将其购买的商铺交由隆盛公司运营，由该公司向顾海涛支付租金。但因隆盛公司经营不善，依法注销后引发商户上访。隆诚伟业公司与隆盛公司系独立法人，阜康市政府为解决商户上访问题，由政府工作人员拟订《协议书》并持隆诚伟业公司的公司印章和法定代表人王斌个人印章在《协议书》上加盖。故该《协议书》并非隆诚伟业公司真实意思表示，属无效协议，对隆诚伟业公司无约束力。涉诉房屋未办理所有权登记的原因在于产权登记机关停办手续，隆诚伟业公司并无过错。二、原审判令隆诚伟业公司承担维修基金缺乏法律依据。办理房屋权属证书时业主需缴纳维修基金，且隆诚伟业公司在办理房屋权属证书过程中已将代收维修基金缴纳至房管局。三、原审判决超出顾海涛的一审诉讼请求，程序违法。顾海涛起诉主张支付自2018年8月18日至2018年12月18日（起诉之日）期间的租金，而原审判决判令隆诚伟业公司支付自2018年8月18日至2019年1月21日（合同解除之日）期间的租金超出了顾海涛的诉讼请求，违反了不告不理的原则。四、原审判令隆诚伟业公司承担保全费缺乏法律依据。顾海涛在起诉时并未提出要求隆诚伟业公司支付保全费的诉讼请求，其在庭审中通过举证方式主张该项费用，且保全费并非必然发生的费用，属于顾海涛自行扩大的损失，故隆诚伟业公司不应承担该笔费用。 顾海涛未向本院提交书面答辩意见。 顾海涛向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告已付房款189344元；3．被告支付原告利息损失至还款之日止，暂计算至起诉日为29417.54元（2016年4月8日至2018年12月7日，188574元×4.878‰×32个月）；4．被告退还原告缴纳的装修费用10241元；5．被告退还原告缴纳的税费6216.72元；6．被告退还原告交纳的维修基金770元；7．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉之日为3385.38元（2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元÷12个月×20.33平方米×4个月）；8．被告承担本案保全费、诉讼费等相关费用。 一审法院认定事实：2014年8月12日，顾海涛与隆盛公司签订《管理运营协议书》，协议约定：顾海涛自愿将其所有的位于阜康市××区、172号商铺运营管理事项全部交与隆盛公司，运营期限为30年，自正式开业起算。顾海涛在该商铺经营期间定期向隆盛公司收取经营回报收益，具体为：第一年每平方米547.5元，阜隆盛公司给予原告6个月的全额优惠；第二年每平方米547.5元，第三年每平方米547.5元，每届满6个月支付一次。该协议对其他相关事项亦予以约定。2015年5月14日，富地康城小区25号楼商住楼竣工。2016年4月6日，顾海涛与隆诚伟业公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，双方约定：顾海涛在隆诚伟业公司处购买富地康城小区25号楼3层159、172号商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积合同约定为18.62平方米，每平方米单价为10988元，经实测为18.55平方米，房屋总价款共计203827元，合同及补充协议对其他相关事项亦予以约定。顾海涛于2016年4月8日交房款203827元。2014年9月3日顾海涛给隆诚伟业公司缴纳房屋装修费10241元。2016年4月8日顾海涛给隆诚伟业公司交纳维修基金770元。2016年4月8日，顾海涛交纳税费6216.72元。2016年2月26日，隆盛公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，隆盛公司注销。2017年4月14日，隆诚伟业公司对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，隆诚伟业公司同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向顾海涛等业主付清2017年8月1日前的租金；由顾海涛等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；隆诚伟业公司于2018年8月1日前向顾海涛等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向顾海涛等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金隆诚伟业公司每半年向顾海涛等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向顾海涛等业主支付租金。隆诚伟业公司承诺按上述约定向顾海涛等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付顾海涛等业主租金时，隆诚伟业公司同意与顾海涛等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回顾海涛等业主购买商场商铺各向隆诚伟业公司交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，隆诚伟业公司将与顾海涛等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年6月12日，顾海涛与隆诚伟业公司签订《协议书》，协议约定，顾海涛购买的位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼159号，18.55平方米商铺，总价款为203827元，付全款203827元，隆诚伟业公司应在合同签订当日，向顾海涛付清2017年8月1日前的租金，隆诚伟业公司承诺顾海涛与隆盛公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由隆诚伟业公司向顾海涛支付租金，顾海涛同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，隆诚伟业公司于2018年8月1日前向顾海涛付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向顾海涛付清2019年8月1日以前的租金，后续租金隆诚伟业公司每半年向顾海涛支付一次，即每年每平方米547.5元，隆诚伟业公司以先付后租的形式，于每年2月1日前、8月1日前向顾海涛足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。隆诚伟业公司应按上述约定向顾海涛及时支付租金。当发生未能及时足额给付顾海涛租赁费用时（除业主个人同意外），隆诚伟业公司无条件与顾海涛解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回顾海涛购买商场铺位交纳的房款。若发生上述隆诚伟业公司无条件退还顾海涛房款的情况时，隆诚伟业公司向顾海涛支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，隆诚伟业公司向顾海涛支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，该协议对其他相关事宜亦予以约定。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，顾海涛无法按约获得租金，诉至人民法院。2019年1月4日，顾海涛向一审法院申请财产保全，交纳了诉讼保全费1713元，诉讼财产保全责任保险716元。一审法院另查明，2016年1月12日，顾海涛收取隆盛公司自2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金5097元。2017年6月12日，顾海涛收取隆诚伟业公司给付的自2016年8月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金10156元。一审法院再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，关于对顾海涛主张解除与隆诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据案件事实，双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，顾海涛向隆诚伟业公司交纳了商铺全额房款，隆诚伟业公司向顾海涛交付了商铺，对于该商铺的经营，顾海涛与隆盛公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，顾海涛与隆诚伟业公司签订《协议书》，在该协议书中，隆诚伟业公司对隆盛公司经营期间涉及顾海涛商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付顾海涛租赁费用时，隆诚伟业公司无条件与顾海涛解除《商品房买卖合同》，隆诚伟业公司存在未按照约定向顾海涛支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，顾海涛有权依照合同约定和法律规定向隆诚伟业公司主张合同解除权，隆诚伟业公司以顾海涛未向其发出解除合同通知抗辩顾海涛主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，顾海涛依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向隆诚伟业公司主张解除合同的手段排除在外，故顾海涛可以以诉讼途径向隆诚伟业公司行使合同解除权。隆诚伟业公司抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对顾海涛与隆诚伟业公司之间的合同纠纷进行协调由顾海涛与隆诚伟业公司达成，内容不违反法律规定，隆诚伟业公司在本案针对顾海涛诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应顾海涛的诉讼请求，一审法院对隆诚伟业公司抗辩该协议无效的意见不予采纳，对顾海涛要求解除与隆诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，双方签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据案件事实，隆诚伟业公司收到顾海涛主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月21日，一审审理中同意按照约定解除与顾海涛的《商品房买卖合同》，属于双方解除合同意思表示一致，故双方解除合同的时间应为2019年1月21日。针对顾海涛主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：顾海涛主张由隆诚伟业公司返还其付房款189344元。双方对顾海涛已向隆诚伟业公司全额交纳房款204597元无争议，顾海涛主张该项诉讼请求基于解除合同，根据双方签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，隆诚伟业公司退还顾海涛交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向顾海涛支付的租金，顾海涛在隆诚伟业公司处获得的2018年8月17日前租金为15253元，应在隆诚伟业公司向顾海涛退还的房款中予以扣除，隆诚伟业公司该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对顾海涛要求隆诚伟业公司退还房款189344元予以支持。顾海涛主张由隆诚伟业公司支付顾海涛利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为29417.54元，因双方当事人明确约定自解除合同之日起两个月内（即2019年3月21日前）退还已付房款，且隆诚伟业公司并未按照约定于2019年3月21日前退还房款，故隆诚伟业公司应向顾海涛支付逾期给付房款所造成的利息损失，即以应退还房款189344元为基数，按月利率4.875‰计算自2019年3月21日至实际给付之日期间的利息。顾海涛主张由隆诚伟业公司退还交纳的装修费用10241元。根据案件事实，双方签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于双方当事人合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对顾海涛该项诉讼请求不予支持。顾海涛主张由隆诚伟业公司退还交纳的维修基金770元，其请求合理合法，一审法院予以支持。顾海涛主张由隆诚伟业公司退还交纳的税费6216.72元。根据案件事实，该税费已直接交付给税务机关，顾海涛要求隆诚伟业公司返还上述费用没有法律依据，故对顾海涛该项诉讼请求一审法院不予支持。顾海涛主张由隆诚伟业公司支付租金至合同实际解除之日，租金暂计算至起诉日为3385.38元。顾海涛依据《协议书》约定主张隆诚伟业公司支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持，即隆诚伟业公司应向顾海涛支付自2018年8月18日至2019年1月21日期间共计153天的租金4257元（547.5元/年×18.55平方米÷365天×153天）。一审法院对此予以支持。顾海涛主张隆诚伟业公司向其支付因财产保全而支出的申请费1713元，诉讼财产保全责任保险716元。其中，申请费1713元系因隆诚伟业公司违约，顾海涛为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由隆诚伟业公司承担；而保险服务保费716元是顾海涛因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费716元应由顾海涛自行承担。遂判决：一、解除原告顾海涛与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付房款189344元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以应退还房款189344元为基数、按月利率4.875‰向原告顾海涛支付自2019年3月21日至实际付清之日期间的利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付维修基金770元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付租金4257元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付诉讼保全费1713元；七、驳回原告顾海涛的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院对原审法院查明事实予以确认。 二审另查明，隆诚伟业公司在本案一审中收到顾海涛主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日。隆诚伟业公司起诉顾海涛请求撤销双方于2017年6月12日签订的《协议书》。阜康市人民法院于2019年7月20日立案后，隆诚伟业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，该院于2019年9月28日作出（2019）新2302民初1805号民事裁定书，按撤回起诉处理。 本院认为，本案争议焦点为：1．双方当事人于2017年6月12日签订的《协议书》效力如何认定；2．顾海涛主张的维修基金、保全费有无依据；3．一审判决是否违反法定程序。 焦点一，双方当事人在《协议书》上签字或盖章，《协议书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且《协议书》已部分履行；隆诚伟业公司因对《协议书》持有异议，通过另案提起了撤销权之诉，后隆诚伟业公司未到庭参加诉讼，其行为表明对《协议书》的认可，故《协议书》属合法、有效合同，双方当事人均应按照《协议书》内容全面履行各自义务。隆诚伟业公司主张该《协议书》无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《协议书》第四条、第五条约定：隆诚伟业公司若未能及时向顾海涛支付租赁费用，则隆诚伟业公司无条件与顾海涛解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金）”。现隆诚伟业公司未能及时向顾海涛支付租赁费用，故顾海涛请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，应当予以支持。但隆诚伟业公司签收顾海涛起诉状的时间为2019年1月31日，故一审法院认定双方于2019年1月21日解除上述合同不妥，本院予以纠正。因双方约定自解除合同之日起两个月内退还房款，故隆诚伟业公司应以未退还房款189344元为基数，按月利率4.875%计算自2019年4月1日至实际给付之日期间的利息。 焦点二，隆诚伟业公司认为其已将代收的维修基金交付房管局，故其无向顾海涛退还的义务。本院经审查后认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。首先，根据2016年4月8日，隆诚伟业公司向顾海涛出具的收据可以反映，隆诚伟业公司收取顾海涛的维修基金770元。隆诚伟业公司主张其已将代缴的维修基金等费用缴纳到房管局，但并未提供缴纳费用的相关凭证，应承担举证不能的责任。其次，因隆诚伟业公司并未将维修基金等费用缴纳到相关部门，且其所收取的上述费用是附随于商品房买卖合同。现顾海涛及隆诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已被解除，根据合同相对性，隆诚伟业公司应当向顾海涛退还维修基金等费用。 隆诚伟业公司认为顾海涛并未在起诉状中主张保全申请费，且不属于必须发生的费用，故其不应承担。本院经审查后认为，顾海涛主张的申请费损失系因隆诚伟业公司违约，顾海涛为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由隆诚伟业公司承担，一审法院认定隆诚伟业公司支付顾海涛支付保全申请费1713元，并无不当，本院予以确认。 焦点三，隆诚伟业公司认为顾海涛仅主张自2018年8月18日至2018年12月18日期间的租金，而一审法院判决隆诚伟业公司承担自2018年8月18日至2019年1月21日期间的租金，超出顾海涛的诉讼请求。本院经审查后认为，被上诉人依据《协议书》约定主张上诉人支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持，故隆诚伟业公司应向顾海涛支付自2018年8月18日至2019年1月31日期间的租金4618.95元（547.5元/年×18.55㎡÷365天×166天），但鉴于顾海涛并未提起上诉，系对其权利处置的自由，本院不予干涉。故本院依据一审法院认定，确认隆诚伟业公司向顾海涛支付租金4257元。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初210号民事判决第一、二、四、五、六、七项，即：“一、解除原告顾海涛与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付房款189344元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付维修基金770元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付租金4257元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告顾海涛支付诉讼保全费1713元；七、驳回原告顾海涛的其他诉讼请求”。 二、变更新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初210号民事判决第三项：“被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以应退还房款189344元为基数、按月利率4.875‰向原告顾海涛支付自2019年3月21日至实际付清之日期间的利息损失”为上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司自收到本判决之日后十日内以应退还房款189344元为基数、按月利率4.875‰向被上诉人顾海涛支付自2019年4月1日至实际付清之日期间的利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4897元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担4010元，被上诉人顾海涛负担887元；二审案件受理费4222元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担4215元，由被上诉人顾海涛负担7元。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫雪 审 判 员 杨洁 审 判 员 胡婧 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 高峰 书 记 员 王璐