淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0813民初263号 原告：淮安市江海物业服务有限公司，住所地淮安市洪泽区东风路**。 法定代表人：朱莉莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱士东，该公司职员。 委托诉讼代理人：徐飞，江苏天哲律师事务所律师。 被告：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，，住所地淮安市洪泽区东十道** 法定代表人：梁勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张洪琳，该公司法务。 委托诉讼代理人：宋军明，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华勇，江苏天帆律师事务所律师。 原告淮安市江海物业服务有限公司(以下简称江海物业公司)与被告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（以下简称资产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月7日、2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告江海物业公司委托诉讼代理人朱士东、徐飞、被告资产公司委托诉讼代理人张洪琳到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转换为普通程序组成合议庭于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告江海物业公司委托诉讼代理人朱士东、徐飞、被告资产公司委托诉讼代理人华勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江海物业公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求判令被告支付原告物业费371189元（自2009年7月至2020年7月期间）及被告支付违约金267555元（按月利率1%计算）；2.被告承担诉讼费。事实及理由:2009年6月，原告进入盛世华庭小区提供整体物业公共服务至今。其中1-9号楼、11号楼、13号楼、28号楼、29号楼、1-4号楼下商铺为被告所有的安置房。原告提供了物业服务后，被告一直没有交纳物业费用，故提起本案诉讼。 被告资产公司辩称：对原告提供了物业服务表示认可，但被告作为物业购买人，应该从开发商向被告交付所购买的物业时开始交付物业费。由于被告系为了安置回迁户，所以在向回迁户安置后，即应该由回迁户交纳物业费用。至于违约金问题，因为双方就物业费的具体标准一直没有达成一致，故不存在被告违约情形。即使违约，合同约定的违约金计算标准过高，请求依法调整。 本院经审查认定事实如下：原告系本区盛世华庭小区的物业服务企业，2009年5月1日与该小区的开发商江苏大家置业有限公司（以下简称大家公司）签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为该小区提供公共物业管理服务，收费标准为：普通住宅0.43元/平方米，经营性用房0.75元/平方米，小高层住宅0.81元/平方米。费用每月交纳，当月费用于当月的15日前交纳，下半月交纳下月费用。逾期交纳按费用总额的日千分之五支付滞纳金。2014年5月26日与洪泽县盛世华庭业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，期限为2014年5月1日至2017年5月1日。2018年5月26日，原告又与淮安市洪泽区盛世华庭业主委员会签订《物业管理服务合同》，期限为2018年6月1日至2023年6月1日。合同中约定，“……物业服务费按年度预收交纳，……在应交费年度前两个月主动向乙方履行交纳义务……标准为：普通住宅0.43元/平方米，经营性用房0.75元/平方米，小高层住宅0.81元/平方米，车库0.36元/平方米。如未按照约定支付物业服务费的，则按日万分之五向乙方支付滞纳金。”合同还就其他内容进行了约定。2007年至2008年间，被告资产公司为了安置回迁户，向大家公司购买住宅260套和营业用房40间，分布在1-9号楼、11号楼、12号楼、13号楼、28号楼、29号楼。其中住宅面积27249.8平方米，车库面积5113.66平方米，商铺面积2368.06平方米。2010年3-4月大家公司向资产公司交付1-13号楼钥匙，28号楼和29号楼的钥匙交付时间为2016年5月。对上述事实，双方当事人意思表示一致，本院予以确认。 2010年5月底至6月初，1-13号楼的大部分住宅安置完毕，该部分被告资产公司自认物业费用为10376元，但经本院审查，其计算时间跨度为1个月有误，应该为2个月。因此，本院认定该部分的物业费用为20752元。有20套住宅在2011年至2015年间安置完毕，该20套住宅面积合计2176.67平方米，应交纳物业费用金额为34855元。尚余3套住宅没有安置，面积合计330.34平方米，该部分每月物业费用为142元，每年1704元，至2020年7月合计17472元。28号楼、29号楼大部分安置时间为2016年9月9日，有19套住宅安置时间为2016年10月-2019年，该部分的物业费用为16352元。尚余三套房屋没有安置，该部分面积为280.35平方米，每月的物业费用为12.55元，计算至2020年7月为6028元。商铺一直没有销售。该部分的物业费用应该从大家公司向被告资产公司交付商铺时（2010年4月1日）起计算，每年21312元（1776元*12个月）,计算至2015年3月，5年合计106560元。2015年5月-2016年4月，原告受被告委托对商铺进行管理，收取了部分商铺的物业费用，该部分费用原告在诉讼请求中已经予以扣除。因此，自2015年4月至2016年3月这1年实际产生的物业费用为8131元。2016年4月至2017年3月这1年实际产生的物业费用为19747元。2017年4月至2020年3月，依然为每年21312元，3年计63936元。2020年4月至7月每月1776元，4个月计7140元。综上，被告合计应交物业费为上述事实，有原、被告的陈述、原告当庭提供的物业服务合同、江苏省淮安市中级人民法院（2015）淮中民初字第00109号民事判决书等证据证实，本院予以确认。 本院认为，作为物业服务合同给付物业服务费纠纷，其焦点问题即服务范围、取费始点和终点、取费标准三个方面。本案中，原、被告双方当事人对服务范围、取费标准没有分歧，但对取费的始点和终点存在不同看法。原告认为取费的始点应该自相关物业实际竣工时起，终点为安置户实际进入涉案房屋止。而被告资产公司则认为，被告作为房屋的购买人，应该从实际取得房屋即开发商大家公司向其交付钥匙时起算。而作为政府安置需要，当政府安置部门向相关回迁户进行安置时，相关费用即应该由安置户交纳，即被告交纳物业费的业务应该终止。本院对被告的上述意见予以采纳，由于1-13号楼的交钥匙时间为2010年的3-4月份，但具体时间不明确。从节约审判资源的角度出发，综合本案的实际情况，本院确认为2010年的3月底为1-13号楼的交付时间。因此，该部分的物业费用从2010年4月1日起算。因此，1-13号楼在2010年5月底向回迁户进行安置时，应交费时间段为2个月。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的问题，本院认为，原告与涉案小区的业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力，被告应按照合同约定向原告交纳物业费。虽然原、被告双方对物业费的具体数额存在争议，但并不意味着被告可以不按照合同约定交纳应交纳的物业费。被告逾期未交纳，应该按照合同约定向原告支付违约金。对于合同约定的支付标准，原告在与开发商大家公司所签订的前期物业服务合同约定的日千分之五明显过高。但其后来与业主委员会签订的合同中约定日万分之五则在合理范围内，本院依此作为违约金的计算标准。对于违约金的计算时间，虽然在原告与大家公司签订的前期物业服务合同中约定的是月结的方式，但后来与业主委员会签订的合同则以年结的方式。本院认为，以年结的方式较为符合实际。对于商铺物业费用，被告认为应该向实际使用人（租赁人）收取。本院认为，作为商铺的所有人，本应对已出租物业的物业费的交纳承担连带责任。同时，被告在向外出租时，并未将出租的情况（包括承租人变更的情况）及时告知原告，客观上导致原告无法向商铺的实际使用人收取物业费。因此，原告要求被告支付商铺的物业费本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下： 一、被告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司在判决生效后十日内向原告淮安市江海物业服务有限公司支付物业服务费300973元（计算至2020年7月30日）。 二、被告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司在判决生效后十日内按照月利率1.5%向原告淮安市江海物业服务有限公司支付违约金（其中20752元自2010年6月1日起计算；34855元自2013年1月起算；1704元自2010年6月1日起每年分别计息；21312元自2010年起至2014年3月31日每年分别计息；8131元自2015年4月1日起计算；19747元自2016年4月1日起计算；21312元自2017年4月1日至2020年3月31日每年分别计息；7140元自2020年4月1日起计算，均计算至实际还款之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8408元，由被告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号:62×××89）预交上诉案件受理费。 审 判 长  高洪洲 人民陪审员  魏 建 人民陪审员  刘庆华 二〇二〇年九月十七日 法官 助理  濮雪妍 书 记 员  张甜甜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。