甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初2295号原告：武威百洋万嘉商业管理有限公司（以下简称万嘉公司）。法定代表人：蔡某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，甘肃汇平律师事务所律师。被告：毛某，住甘肃省永昌县。原告万嘉公司与被告毛某租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告万嘉公司委托诉讼代理人王某、被告毛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即交还所租赁的商铺；2、请求依法判令被告支付原告商铺租赁费130403元、市场综合管理费156279元、天然气设备租赁费8000元、采暖费50232元，上述款项合计344914元；3、请求依法判令被告向原告支付违约金86004元。事实与理由：2018年9月10日，原、被告签订认租协议书。2018年10月20日，双方签订正式的商铺租赁合同及补充协议，约定由被告承租原告经营的位于武威市××区、309、310、311、312、313、315、316、317、318、319、320、321、322、323号商铺，建筑面积总计为744.19㎡,商铺用途为餐饮，租赁期限为2018年10月25日起至2020年10月19日止，第一年租金为248403元，第二年租金全免。另双方约定被告应按年度向原告交纳市场综合管理费，市场综合管理费以一年为一个计费期，被告应在每个计费期结束前15日内向原告交纳下一个计费期的综合管理费。被告每年需向原告交纳市场综合管理费133954元，其中原告给予被告市场综合管理费减免政策，被告每年仅需交纳22325元，第二年按合同约定履行。同时双方签订商服用户庭院燃气设施配套设备租赁协议一份，约定被告租赁原告管道天然气设施配套设备，天然气设备租赁费8000元/年。租赁期内，被告未按合同向原告交付款项或者费用的，被告应以欠交款项或者费用每日千分之三交纳违约金，直至付清之日止。期间，被告并未按合同约定向原告交纳相关费用，欠交款项具体如下：（1）.租金130403元；（2）.2018年10月20日至2019年10月19日的市场综合管理费22325元；（3）.2018年11月至2019年3月期间的采暖费25116元；（4）.2019年10月20日至2020年10月19日的市场综合管理费133954元、天然气设备租赁费8000元；（5）.2019年11月至2020年3月期间的采暖费25116元，上述欠交款项合计344914元。期间，原告多次向被告索要无果，遂提起诉讼。毛某辩称，原告起诉属实，无异议。我现在涉及刑事案件，无法继续经营使用房屋。我装修花费了一百多万元,我现在同意和原告解除房屋租赁合同关系,希望能够以装修来抵顶一部分对原告造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、万嘉公司出示商铺认租协议书、商铺租赁合同、补充协议、备忘录复印件各一份，证明：（1）.毛某承租原告经营的位于武威市××区、309、310、311、312、313、315、316、317、318、319、320、321、322、323号商铺，总建筑面积为744.19㎡，租赁期限自2018年10月25日起至2020年10月19日止;（2）.第一年租金为248403元，第二年租金全免;（3）.毛某每年需向原告交纳市场综合管理费133954元（15元/月/㎡），其中原告给予被告市场综合管理费减免政策，被告第一年仅需交纳22325元的事实；（4）.原、被告双方就违约金计付标准进行约定的事实。经质证，毛某对该组证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、关联性，能证明本案相关事实，故确认其证据效力。2、万嘉公司出示武威市人民政府武政办发（2018）192号通知、凉州区住房和城乡建设局凉建设（2019）517号文件、武威市城区集中供热有限公司函各一份，证明：（1）.武威市城区集中供热有限公司委托原告代收所经营商业区商户的暖气费的事实；（2）.毛某承租的商业区暖气费为6.75元/月/㎡,毛某欠交2018年11月至2019年3月30日、2019年11月至2020年3月30日期间的的暖气费（744.19㎡×6.75元/月/㎡×5个月×2）的事实。毛某对该组证据的真实性和证明目的均无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能证明本案相关事实，故确认其证明效力。3、万嘉公司出示承诺书、解除通知各一份，证明原告多次向毛某催收上述欠款未果，毛某的行为已构成违约的事实。毛某对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，万嘉公司出示的该组证据能证明毛某曾向其作出承诺的事实。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年9月10日，毛某与万嘉公司签订商铺认租协议书，约定承租万嘉公司的15间商铺，并交纳定金45000元，签订正式租赁合同后定金自动转为经营保证金等。2018年10月20日，出租方万嘉公司作为甲方与乙方毛某（承租方）签订商铺租赁合同，由毛某租赁万嘉公司位于武威市××区、309、310、311、312、313、315、316、317、318、319、320、321、322、323号商铺，建筑面积总计为744.19㎡,用于经营餐饮品牌“味蜀吾火锅”。该合同约定：“1、合同期为2018年10月20日至2020年10月19日止，承租期限内租金总额为248403元。2、双方约定被告应按年度向原告交纳市场综合管理费，市场综合管理费以一年为一个计费期，首期综合管理费应于商铺交付之日支付，被告还应在每个计费期结束前15日内向原告交纳下一个计费期的综合管理费。3、签订合同当日,乙方须向甲方交纳合同履约及经营质量保证金45000元。4、乙方须按时交纳租金、商业街综合管理费、水电费、集中供暖费及政府职能部门要求交纳的相关费用等；租赁期内，被告延期向甲方交纳应付款项或者费用的，被告应以欠交款项或者费用每日千分之三交纳违约金，直至付清之日止。因乙方违约导致本合同解除的，甲方不予退还乙方已交商铺租金、保证金。5、乙方应保证在2019年1月1日前开业，如逾期开业则甲方向乙方收取逾期开业违约金，数额按每天租金的30%计算；乙方逾期开业超过15天视为乙方违约，甲方有权选择单方面终止本合同。6、合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用”。合同还约定了双方的其他权利、义务及违约责任等内容。同日，双方又签订了商铺租赁合同补充协议，约定“合同租赁期限为5年，租金和综合管理费从2018年10月20日算起；甲方给予乙方交第一年租金则第二年租金全免的承租条件，并且第一年被告应向原告交纳市场综合管理费133954元，但原告给予被告市场综合管理费减免优惠，实际被告在第一年交纳综合管理费22325元，第二年的综合管理费正常交纳；给予门洞补贴”等内容。合同签订后毛某向万嘉公司交纳了租赁定金45000元、装修押金10000元，依据双方约定商铺租赁合同签订后定金45000元转为经营保证金。合同履行过程中，双方约定被告租赁原告管道天然气设施配套设备，天然气设备租赁费8000元/年。2018年10月20日,因欠交租金及综合管理费，毛某向万嘉公司出具书面承诺书承诺，“本人毛某租赁万嘉汇台湾××街商铺，由于资金紧张问题，于2018年10月20日先缴纳租金和综合管理费140000元，剩余租金112728元，于2019年2月17日前缴清，如若逾期不交，则视为本人自愿放弃贵公司给予的所有优惠。自愿承担已交纳租赁经营保证金的20%作为违约金，贵公司有权对上述商铺另行出租，发生纠纷本人一概承担，与贵公司无关”。毛某自承租涉诉房屋之后共向万嘉公司交纳租赁费118000元，未按承诺向原告交纳合同约定的相关费用。截止起诉时，毛某欠交万嘉公司的款项如下：（1）.2018年10月20日至2019年10月19日的租金130403元；（2）.2018年10月20日至2019年10月19日的市场综合管理费22325元；（3）.2018年11月至2019年3月期间的采暖费25116元；（4）.2019年10月20日至2020年10月19日的市场综合管理费133954元、天然气设备租赁费8000元；（5）.2019年11月至2020年3月期间的采暖费25116元，上述欠交款项合计344914元。经万嘉公司索要无果，遂形成诉讼。另查明：1、毛某未按约定向万嘉公司申请办理门头费退费补贴63500元；2、万嘉公司于2020年8月20日向本院致函，说明因双方在商铺租赁合同中已明确约定“合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用”，该公司不同意以商铺装饰装修价值抵顶欠款。本院认为，万嘉公司与毛某签订的房屋租赁合同、商铺租赁合同补充协议均系双方真实意思表示，除约定的违约金过高外，其余内容合法、有效。实际履行中毛某未按合同约定的期限交纳房屋租赁费、市场综合管理费、天然气设备租赁费及暖气费的行为构成违约，应承担相应的法律责任。现万嘉公司诉请承租人毛某支付拖欠的房屋租赁费130403元、市场综合管理费156279元、天然气设备租赁费8000元、采暖费50232元，上述款项合计344914元，有事实和法律依据,本院予以支持，但应在毛某给付万嘉公司的上述欠款中予以扣除经营保证金45000元、装修押金10000元、门头补贴费63500元，即应由毛某支付给万嘉公司各项欠款226414元。因双方当事人在合同中约定不按时交纳费用应以欠交款项每日千分之三交纳违约金，该违约金的约定过高，加之双方在合同中未明确约定租金的给付期限，万嘉公司现要求毛某向其支付违约金86004元，缺乏合理性，本院不予支持，但毛某在合同履行过程中向万嘉公司出具承诺书，根据承诺书约定，应由毛某以经营保证金45000元的20%，即9000元作为违约金支付给万嘉公司。因毛某欠交万嘉公司的租赁费等费用，经万嘉公司催交后至今仍未交纳，毛某以其实际行为表明不履行交纳欠费的义务，庭审中毛某亦表示无法继续租赁经营所租商铺，现万嘉公司提出解除双方之间的租赁合同、判令毛某交还所租赁商铺的诉讼请求应予支持。因万嘉公司主张收取的暖气费符合双方约定及政府物价部门统一制定的收取标准，万嘉公司也具有代收资格，故万嘉公司诉请毛某支付2018年11月至2020年3月期间的暖气费50232元，本院予以支持。毛某辩称,同意和万嘉公司解除房屋租赁合同关系,希望能够以装饰装修价值抵顶部分对原告造成的损失，因万嘉公司不同意毛某的抗辩主张，加之双方合同约定“合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用”，毛某的该项抗辩主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、武威百洋万嘉商业管理有限公司与毛某在2018年10月20日签订的商铺租赁合同及相关的其他合同予以解除，毛某于判决生效后10日内将租赁的商铺腾交给武威百洋万嘉商业管理有限公司；二、毛某于判决生效后十日内支付给武威百洋万嘉商业管理有限公司各项案款226414元；三、毛某于判决生效后十日内支付给武威百洋万嘉商业管理有限公司违约金9000元；四、驳回武威百洋万嘉商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7770元，减半收取3885元，由毛某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二〇年九月十一日书记员 冯中山