广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初2249号 原告：灵山县荔鑫物业有限公司，住所地：灵山县灵城镇丰收路大江桥头沙路岭江景豪庭小区**楼**，统一社会信用代码：914507210965436909。 法定代表人：邝丽华，该公司总经理。 被告：劳连华，女，1961年7月20日出生，汉族，居民，住。 委托诉讼代理人：韦福成，男，1988年2月23日出生，汉族，居民，住。 原告灵山县荔鑫物业有限公司与被告劳连华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月23日公开开庭进行审理。原告灵山县荔鑫物业有限公司的法定代表人邝丽华、被告劳连华的委托诉讼代理人韦福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灵山县荔鑫物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业服务费631元、公共维修基金105元、电梯维护费360元，共计1096元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年1月9日，被告购买灵山县房产开发公司开发建设位于岭江景豪庭第1幢2单元503号房，建筑面积87.67平方米。2015年6月25日，该小区的开发商灵山县房产开发公司与原告签订了《前期物业服务合同》，灵山县房产开发公司于合同中承诺已接受全体业主（住用户）委托，双方约定：灵山县房产开发公司将江景豪庭小区物业委托给原告统一管理综合服务。服务期间自2016年4月11日至2020年4月l0日，合同期满后小区业主委员会没与新的物业公司签订合同之前，合同自动延续至小区业主委员会成立且选聘出新的物业公司进驻之日止。高层住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.6元收取，公共维修基金按每月每平方米建筑面积0.1元收取。业主（住用户)逾期交纳上述费用的，从愈期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。原告自进驻该小区后，一直为小区的全体业主提供物业管理服务，但被告作为业主却未能依约缴交物业费，原告多次催缴未果。至今，被告尚欠原告自2019年4月11日至2020年4月10日的住宅物业服务费631元、公共维修基金105元、电梯维护费360元，合计1096元。请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告劳连华辩称，1、原告没有依约履行物业管理服务，答辩人依法可以不缴纳物业管理服务费用或者维修基金等费用。一是公共部位、公共设施设备管理不到位；二是环境卫生极差，垃圾堆积、污迹斑斑，到处都是脏乱差；三是安全防范工作未依约履行；四是物业管理工作不规范，2、原告收取物业费没有法律依据。3、原告尚未给予被告享受的减免一年的物业费应当予以扣减。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合全案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实：灵山县房产开发公司是江景豪庭的开发商。被告劳连华是江景豪庭1幢2单元503号房业主，该房建筑面积共87.67平方米。2015年6月25日，原告与灵山县房产开发公司签订《江景豪庭前期物业服务合同》，约定：1、灵山县房产开发公司选聘原告对江景豪庭小区提供前期物业管理服务，合同期限自2015年10月30日至2020年10月30日，合同期限5年，若未成立业主委员会合同自动续约；2、综合住宿费0.6元/月/平方米；3、电梯维护费30元/户/月；4、公共维修基金0.1元/月/平方米……2016年4月13日，原告与被告劳连华签订《前期物业服务合同》，约定：第二条物业管理服务内容；第三条物业管理服务；第四条物业管理服务费用：1、交费时间：每月7日前交纳当月费用；2、物业管理服务费：住宅按建筑面积每月0.6元/㎡，车库、杂物房按每月0.32元/㎡，商业用房按建筑面积1.2/㎡;3、物业公共维修基金:按建筑面积每月每平方米0.1元收取。第九条违约责任：业主违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。由于原告灵山县荔鑫物业有限公司在对江景豪庭小区业主提供物业管理服务过程中，存在管理不到位等问题，双方因此发生纠纷。至今，被告尚欠原告自2019年4月11日至2020年4月10日的物业服务费631.2元、公共维修基金105.6元、电梯费360元、共计1096.8元。2020年4月25日，原告向被告劳连华发出书面《缴费通知》，《通知》载明：被告欠缴2019年4月11日至2020年4月10日的物业费1096元，并于收到通知之日起15个工作日内缴清，但被告仍未缴纳。后原告经催收未果，2020年8月10日原告遂以上述诉讼请求及事实、理由诉至本院。 另查明，原告灵山县荔鑫物业有限公司收取的电梯维护费：4楼以下为25元/月、5楼以上为30元/月。2020年4月11日，原告灵山县荔鑫物业有限公司退出江景豪庭小区。江景豪庭小区至今未成立小区业主委员会。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与灵山县房产开发公司签订《江景豪庭前期物业服务合同》属于前期物业服务合同，合同内容没有违反法律禁止性的规定，是双方真实意思表示，合同合法有效，该份合同对江景豪庭全体业主均具有约束力。且后原告又与被告劳连华签订了《前期物业服务合同》，该合同业也未违反法律禁止性的规定，是双方真实意思表示，合同合法有效。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业服务费。被告辩称，原告未依约履行物业管理服务，小区存在脏、乱、差等管理不善问题，被告由此拒交物业费。综合全案证据，原告灵山县荔鑫物业有限公司在提供物业管理服务过程中确实存在管理不善等问题。但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应当支持”之规定,被告劳连华应请求灵山县荔鑫物业有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,但不能据此拒绝交纳物业服务费。被告尚欠原告自2019年4月11日至2020年4月10日的物业服务费631.2元（按每月52.6元计，共12个月）、公共维修基金105.6元（按每月8.8元计，共12个月）、电梯费360元(按每月30元计，共12个月)，共计1096.8元。被告拖欠原告物业服务费拒不支付的行为，属违约，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。被告劳连华主张开发商给予其免除一年的物业费，应在物业服务费中扣除，但其并未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。现原告请求被告支付住宅物业服务费1096元（物业服务费631元、公共维修基金105元、电梯维护费360元），符合事实及法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 被告劳连华支付给原告灵山县荔鑫物业有限公司自2019年4月11日起至2020年4月10日止的物业服务费631元、公共维修基金105元、电梯费360元，合计1096元。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元，由被告劳连华负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 劳宏耀 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 张权耀 书 记 员 劳民慧 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-642**** 邮政编码：535400