重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2988号上诉人（原审被告）：郝冰丽，女，1974年12月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：高铭，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：佘南星，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：罗艳林，男，1970年12月16日出生，汉族，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：刘辉，男，1989年10月28日出生，汉族，住河南省郸城县。被上诉人（原审原告）：朱燕，女，1994年6月4日出生，汉族，住重庆市万盛区。委托诉讼代理人：刘辉，男，1989年10月28日出生，汉族，住河南省郸城县。原审第三人：重庆新力量房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴**融创启洋项目**四批次**1-商业27，统一社会信用代码91500113MA5UTHYR5L。法定代表人：夏家碧，经理。上诉人郝冰丽、罗艳林因与被上诉人刘辉、朱燕、原审第三人重庆新力量房地产经纪有限公司（以下简称新力量经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初9519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郝冰丽上诉请求：撤销原判，依法改判驳回刘辉、朱燕的一审诉讼请求。主要理由：1.合同签订后，郝冰丽支付了首付款19万元，接收房屋后自行进行了装修，并已实际使用该房，同时还每月替刘辉、朱燕支付按揭款，一直在积极履行买卖合同。没有支付解押款是因为根据二手房买卖流程和交易惯例，解押款的支付时间应是在“按揭审批通过”后，一审判决已经确认双方已履行了按揭面签手续，郝冰丽并没有具体的违约行为。而刘辉和朱燕在履行过程中，先是隐瞒双方已经离婚的事实，在明知需按揭审批通过才能支付解押款的情况下随意预约还款，违反交易流程，故意给郝冰丽制造可能多支付购房款的风险。上诉人坚持先按揭审批通过再解押是对自己合法权利的保护，并不违约。2.在刘辉单方面不诚信的行为发生后，郝冰丽为了积极推进合同的履行，一直配合第三人与刘辉、朱燕进行协调，并且也表达了改变付款方式的意思，郝冰丽从未拒绝支付房款，涉案合同不具备约定解除和法定解除的条件。3.第三人作为本次交易的中介公司，严格按照交易流程在指导双方合同的履行以及协调双方的分歧。在刘辉发出解除通知前，第三人协调郝冰丽改变了付款方式，准备变更为全款支付房款，但刘辉却提出无理要求，要求郝冰丽增加40万元房款，导致双方协商出现障碍。从第三人在一审举示的聊天记录看刘辉一直不愿意解决双方之间的矛盾，并且一直提出无理要求，并非郝冰丽违约。4.郝冰丽在收到刘辉发出的解约通知后积极回应拒绝了其解约的要求，并立即向法院申请了对涉案房屋的保全、提起了继续履行合同的诉讼。在继续履行诉讼的案件及本案中均向法院提出“提存房款申请”，进一步表现了郝冰丽继续履行合同的主观意愿。5.罗艳林的个人行为不能代表郝冰丽，郝冰丽也未对该行为进行追认。6.《合同法》的立法目的是鼓励交易和维护市场交易行为的稳定性以及诚实信用原则。具体到本案中，郝冰丽已经全面履行合同，在双方发生纠纷后也积极通过改变付款方式来体现继续履行合同的诚意，客观上，郝冰丽已经实际占有房屋近一年时间，完成了对房屋的装修，按时支付按揭款项，如果轻易解除合同，势必给郝冰丽造成巨大损失，更不符合《合同法》的立法本意。上诉人罗艳林上诉请求：撤销原判，依法改判驳回刘辉、朱燕的一审诉讼请求。主要理由：1.罗艳林是代理郝冰丽向刘辉、朱燕购房，并非共同购房人。在合同履行中也一直是郝冰丽在独立完成出资、接房、装修、居住、缴纳按揭款等事项。2.2019年2月1日罗艳林与刘辉签订的《协议》是罗艳林受到刘辉胁迫签订，该协议不是罗艳林的真实意思表示，对罗艳林不具约束力。被上诉人刘辉、朱燕辩称：郝冰丽没有按照合同约定履行自己的义务，已构成违约。与罗艳林2019年2月1日签订的协议是罗艳林的真实意思表示，刘辉没有威胁过罗艳林。一审判决正确，请求维持原判。刘辉、朱燕一审请求：1.解除《房地产买卖经纪成交合同》；2.郝冰丽、罗艳林向刘辉、朱燕支付违约金196000元；3.罗艳林立即支付刘辉、朱燕律师费5000元；4.罗艳林立即支付刘辉、朱燕交通费1800元。一审法院查明如下事实：2018年5月17日，刘辉、朱燕（出售方、甲方）与郝冰丽、罗艳林（购买方、乙方）签订《房地产买卖经纪成交合同》，主要约定：郝冰丽、罗艳林向刘辉、朱燕购买位于重庆市巴南区房屋（空置、抵押、清水）一套，房屋总成交金额为98万元（价格包含房屋设施设备、装饰装修、大修基金等，不含税价格）；付款方式为按揭付款：1.郝冰丽、罗艳林于签订协议时向刘辉、朱燕支付定金19万元；2.郝冰丽、罗艳林于刘辉、朱燕赎回房产证之前向刘辉、朱燕支付首付款（银行贷款尾款，以银行为准）；3.郝冰丽、罗艳林另向银行申请个人二手房按揭贷款60万元用于支付第三部分房款；4.补充协议：银行解押款由郝冰丽、罗艳林自行还款，刘辉、朱燕还欠银行333000元（以银行2018年6月份之前银行查询为准），刘辉、朱燕总收款为647000元（含已收款190000元，银行放款当日刘辉、朱燕还应收到457000元）；如双方任何一方违反合同约定（包括但不限于：延迟办理解押、拒不或延迟提交按揭贷款及过户资料、拒不或延迟到场办理贷款按揭过户手续、拒不或逾期支付房款及税费等），逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或中介公司发出敦促履行通知之日起10日内为履行期限等内容。另双方在合同尾部中达成补充条款载明：双方必须配合经纪方办理前述物业；过户时申报核税房价以房管局为准；如有一方违约则赔付对方该房屋总房款20%作为对方的违约金；郝冰丽、罗艳林有权将前述房屋转卖给他人并可以指定银行申请贷款；房产证赎回交经纪方保管；购买方所申请银行贷款以银行审批为准，多余部分退还乙方账户上（民生银行：X，用户名罗艳林）；郝冰丽、罗艳林有权指定上证过户人；由郝冰丽、罗艳林指定账户收取等内容。签订合同当日，郝冰丽向刘辉、朱燕支付了19万元定金，朱燕向郝冰丽出具了定金收款条。同日，刘辉、朱燕与罗艳林签订《补充协议》，主要载明：双方皆知晓本物业产权现状（产权证还在办理中），并同意在此情况下按照本合同约定方式交易；刘辉、朱燕收款银行卡交由中介公司保管，密码由郝冰丽、罗艳林设置；贷款多余部分必须3个工作日返还给郝冰丽、罗艳林，如有违约按每天3000元计算违约金；刘辉、朱燕银行按揭每月月供由郝冰丽、罗艳林支付，每月10日付款至朱燕账户；刘辉、朱燕预约银行解押还款时间以房产证下证前一个月为准；如交易后，刘辉、朱燕违约必须赔偿违约金（定金19万元及银行解押款333000元的双倍及装修款25万元的双倍），若郝冰丽、罗艳林违约则不退还所收所有款项及装修费用；刘辉、朱燕下证后要第一时间通知郝冰丽、罗艳林，且在15个工作日之内必须全力配合郝冰丽、罗艳林办理按揭贷款及过户相关手续，否则视为违约等。履行中，刘辉、朱燕于签订合同当日将案涉房屋交付郝冰丽。之后不久，郝冰丽与案外人重庆馨淇装饰设计工程有限公司签订装修施工合同，对案涉房屋进行装修。自2018年6月至2019年10月期间，郝冰丽定期向朱燕的账户转款用于偿还案涉房屋按揭款项。另郝冰丽还缴纳了案涉房屋的物业费和水电气等费用。2018年11月23日，郝冰丽催促刘辉、朱燕即时办理房屋过户手续，并明确过户最后期限为12月31日。2019年1月16日，刘辉、朱燕向案涉房屋贷款银行即招商银行申请提前还款（还款日为2019年1月21日），并将提前还款申请信息发送郝冰丽，郝冰丽未偿还前述解押款。2019年2月1日，罗艳林向刘辉、朱燕出具《协议》一份，主要载明：……在2019年2月13日银行面签和银行解押一起同时进行。律师费和春节交通费在2月13日解押当天支付刘辉交通费1800元及律师费5000元。在2019年2月13日如罗艳林违约，刘辉直接收回房屋，在2019年2月13日银行能扣款的情况下罗艳林直接把钱存入刘辉的扣款卡，如不能扣款按银行约定时间存入银行账上等内容。2019年2月13日，刘辉、朱燕及中介公司均至银行办理了房屋贷款的面签手续，郝冰丽当天未到场，几天之后被告至银行办理了补签手续。2019年2月22日，刘辉、朱燕再次向招商银行申请提前还款（还款日为2019年2月27日），并将提前还款申请信息短信发送郝冰丽，郝冰丽仍未还款。2019年3月1日，朱燕向郝冰丽、罗艳林发送短信载明：由于多次违约，从3月开始房贷月供郝冰丽不用偿还，双方签定的房屋买卖合同作废，刘辉、朱燕将收回房屋。同日，刘辉、朱燕亦将同内容的微信发送至第三人法定代表人夏家碧处。2019年3月2日，双方因房屋问题发生纠纷，刘辉、朱燕更换了案涉房屋钥匙，郝冰丽报警。综合当事人诉辩称、举证质证及庭审情况，一审法院归纳本案主要争议焦点为：郝冰丽、罗艳林是否存在违约行为导致刘辉、朱燕有权解除《房地产买卖经纪成交合同》。一审认为，郝冰丽、罗艳林存在违约行为，刘辉、朱燕有权解除《房地产买卖经纪成交合同》，理由如下：首先，《房地产买卖经纪成交合同》中，载明乙方为郝冰丽和罗艳林，即郝冰丽、罗艳林系案涉房屋共同购买方，且《房地产买卖经纪成交合同》补充条款载明贷款支付房屋剩余部份的收款人以及与刘辉、朱燕签订《补充协议》和《协议》的均系罗艳林，故无论郝冰丽与罗艳林内部之间对所购房屋归属如何约定，但罗艳林与刘辉、朱燕之间因履行《房地产买卖经纪成交合同》所实施的行为效力均及于郝冰丽。其次，关于案涉房屋解押款的支付期限问题，《房地产买卖经纪成交合同》虽对案涉房屋的解押款支付时间未进行明确约定，但该合同第八条明确约定“合同未明确履行期限的，以守约方或再方发出敦促履行通知之日起10日内为履行期限”；同时，《补充协议》第5条约定“甲方预约银行解押还款时间以房产证下证前一个月为准”。本案中，案涉房屋的产权证下证时间为2018年8月13日，一审庭审中，郝冰丽亦陈述其于最迟于2018年12月知晓案涉房屋产权已办理完毕；刘辉、朱燕于2018年11月23日起通过微信等方式要求被告及时办理过户手续。2019年1月中旬，刘辉、朱燕双方办理银行贷款面签手续时亦要求被告立即支付房屋银行解押款。在刘辉、朱燕多次催促支付房屋解押款情况下，罗艳林于2019年2月1日向刘辉出具《协议》，并承诺于2019年2月13日同时办理房屋解押和贷款面签手续，否则刘辉、朱燕有权收回房屋，表明刘辉、朱燕就房屋解押款支付问题再次催告罗艳林和郝冰丽。2019年2月13日，刘辉、朱燕根据《协议》约定到银行办理了面签贷款手续，郝冰丽虽在此后办理补签了贷款手续，但仍未向刘辉、朱燕支付银行解押款；后刘辉、朱燕再多次通过微信及短信就案涉房屋申请提前还款并将提前还款时间告知郝冰丽，郝冰丽均未履行案涉房屋银行解押款的支付义务。综上，郝冰丽未及时支付案涉房屋解押款并办理房屋过户的行为已构成拒不或逾期支付房款的合同约定解除条件，故刘辉、朱燕有权解除案涉合同。再次，郝冰丽辩称银行解押款支付时间应在郝冰丽贷款审批成功后，因《房地产买卖经纪成交合同》并未明确约定该内容，且郝冰丽在已占用使用案涉房屋情况下亦未举示证据证明刘辉、朱燕存在将房屋另行转卖他人的事实，故对郝冰丽的前述抗辩理由，一审不予采信。本案中，因刘辉、朱燕于2019年3月1日已通过短信及微信方式向郝冰丽、罗艳林及新力量经纪公司履行了解除合同通知义务，故《房地产买卖经纪成交合同》自2019年3月1日解除通知到达郝冰丽、罗艳林及新力量经纪公司时已解除，无需一审再判决解除。关于刘辉、朱燕要求郝冰丽支付违约金196000元问题，郝冰丽不予认可，且认为违约金约定过高，一审认为，因刘辉、朱燕未举示证据证明因《房地产买卖经纪成交合同》解除存在具体损失，故一审对刘辉、朱燕该诉讼请求不予支持。关于刘辉、朱燕要求被告罗艳林支付交通费1800元及律师费5000元问题，因罗艳林在《协议》中对前述款项予以认可，一审对刘辉、朱燕该诉讼请求予以主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决：一、罗艳林于本判决生效之日起十日内支付刘辉、朱燕律师费5000元；二、罗艳林于本判决生效之日起十日内支付刘辉、朱燕交通费1800元；三、驳回刘辉、朱燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4342元，由刘辉、朱燕负担4292元（刘辉、朱燕已缴纳一审），由罗艳林负担50元（该款项已由刘辉、朱燕垫付，罗艳林在给付前述案款时一并支付刘辉、朱燕）。二审中，郝冰丽举示了新的证据：1.郝冰丽的银行流水：证实郝冰丽具备一次性支付购房款的能力，并愿意一次性支付购房款购买涉案房屋。2.新力量经纪公司法定代表人夏家碧与刘辉的微信聊天记录及郝冰丽的微信记录：证实郝冰丽与刘辉在履行过程中出现障碍后，中介公司组织了调解，但刘辉屡屡制造事端，郝冰丽不存在违约的事实。郝冰丽在微信中明确回复不同意解除合同，并要求刘辉、朱燕继续履行合同。3.民事诉状、巴南区人民法院（2019）渝0113民初4605号受理案件通知书、应诉通知书、传票、购房款提存申请书：证实郝冰丽与2019年3月20日就已经提起针对涉案房屋继续履行合同的诉讼，本案实为郝冰丽所提诉讼的反诉，由于郝冰丽所提继续履行合同的诉讼在先，故应审查本案是否具备继续履行的条件，而郝冰丽已经为继续履行合同作了充分准备，提交了提存房款的申请书，做好了一次性付清房款的准备，本案涉案合同不应解除。刘辉、朱燕对上述证据质证认为，证据1的真实性予以认可，但这是在2020年6月份郝冰丽的账户余额，不能证实2019年3月郝冰丽具备支付能力，与本案没有关联性。证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的。证据3的真实性予以认可。罗艳林对上述证据的真实性予以认可。新力量经济公司对上述证据的真实性予以认可。结合当事人在一、二审中举示的证据以及当庭陈述，本院二审另查明：郝冰丽、罗艳林与刘辉、朱燕及新力量经纪公司于2018年5月17日签订《房地产买卖经纪成交合同》时，刘辉、朱燕尚未取得涉案房屋的产权证书。2018年8月31日，涉案房屋的产权证登记在刘辉、朱燕名下。郝冰丽、罗艳林于2018年12月得到刘辉、朱燕已取得涉案房屋房产证的通知。郝冰丽在收到朱燕解除合同的短信后，回复微信称“自我方与你方签订X号房屋购房合同起，一直积极履行合同义务。虽然前段时间就合同理解方面有一些小分歧，但我方一直积极通过中介方表达了履行合同的诚意，并已将40万元房款准备好。但你方一直故意刁难我方。据此，我方不同意你方单方面解除合同的提议，要求你方按诚实信用原则继续履行合同”。之后，在新力量经纪公司居中调解下，刘辉又表示愿意将涉案房屋过户给郝冰丽，但要求郝冰丽承担违约责任。2019年3月20日，郝冰丽作为原告，以朱燕、刘辉为被告，新力量经纪公司及招商银行股份有限公司重庆分公司为第三人，向重庆市巴南区人民法院提起诉讼，请求：一、被告方继续履行2018年5月17日签订的《房地产买卖经纪成交合同》：1.由原告一次性支付余下房款32万元；2.被告方配合原告方办理房屋产权过户登记手续；二、本案诉讼费用由被告方承担。该案经重庆市巴南区人民法院受理后，确定案号为（2019）渝0113民初4605号。在该案审理过程中，郝冰丽于2019年6月3日向重庆市巴南区人民法院提出《购房款提存申请书》，申请将除去由郝冰丽替刘辉、朱燕趸缴的按揭款外的40万元购房款提存至人民法院。在本案二审过程中，郝冰丽向本院提出《购房款提存申请书》，请求将该案涉及的购房款78万元提存至人民法院。同时，罗艳林表示愿意按照《协议》约定支付载明的金额。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，郝冰丽、罗艳林与刘辉、朱艳及新力量经纪公司签订的《房地产买卖经纪成交合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，对双方当事人具有约束力。现郝冰丽、罗艳林与刘辉、朱燕就郝冰丽、罗艳林是否已构成违约，刘辉、朱燕是否享有合同的解除权以及上述合同是否已经解除产生纠纷，现本院评判如下：一、郝冰丽、罗艳林是否存在违约行为的问题双方在《房地产买卖经纪成交合同》中约定，刘辉、朱燕将自己所有的房屋出售给郝冰丽、罗艳林，郝冰丽、罗艳林支付购房款共计98万元，其中，郝冰丽、罗艳林于签订协议时向刘辉、朱燕支付定金19万元；于刘辉、朱燕赎回房产证之前支付首付款333000元；另向银行申请个人二手房按揭贷款60万元用于支付第三部分房款，其中，刘辉、朱燕在银行放款当日还应收到457000元；在《补充协议》中约定刘辉、朱燕银行按揭由郝冰丽、罗艳林支付，每月10日付款至朱燕账户，刘辉、朱燕预约银行解押还款时间以房产证下证前一个月为准，刘辉、朱燕下证后要第一时间通知郝冰丽、罗艳林，并在15个工作日之内必须全力配合郝冰丽、罗艳林办理按揭贷款及过户手续等事项。从上述约定看，郝冰丽、罗艳林对刘辉、朱燕尚未取得涉案房屋的房产证是明知的，双方约定支付首付款的时间为刘辉、朱燕取得涉案房屋的房产证之前，但刘辉、朱燕取得房产证应及时通知郝冰丽、罗艳林。现查明，郝冰丽、罗艳林已于2018年12月得知刘辉、朱燕已取得涉案房屋的房产证，应按照合同约定向刘辉、朱燕支付首付款，但郝冰丽、罗艳林并未支付，已构成违约。郝冰丽、罗艳林已经构成违约的情况下，刘辉与罗艳林在2019年2月1日达成协议，约定2019年2月13日银行能扣款的情况下罗艳林直接把钱存入刘辉的扣款卡，如不能扣款按银行约定时间存入银行账上，应视为双方将支付首付款的时间顺延至2019年2月13日或银行约定的时间。现查明，刘辉、朱燕预约的银行还款时间为2019年2月27日，故应认定2019年2月27日为郝冰丽、罗艳林与刘辉、朱燕重新约定的支付首付款的时间，但郝冰丽、罗艳林并未支付该首付款，再次构成违约。对于郝冰丽提出应在银行按揭贷款审批通过后再支付首付款，现银行按揭贷款审批尚未通过，其不支付首付款并不违约的上诉意见，因双方并未在合同中约定首付款系在银行按揭贷款审批后支付，该主张不符合合同约定，本院不予采纳。二、刘辉、朱燕于2019年3月1日发出解除通知时是否享有解除权以及涉案合同是否已经解除的问题如前所述，郝冰丽、罗艳林应于2019年2月27日向刘辉、朱燕支付首付款，郝冰丽、罗艳林未按约支付，再次构成违约，但按照《房地产买卖经纪成交合同》约定，逾期支付购房款需超过10日，守约方可以解除合同，并要求违约方承担相应违约责任。故刘辉、朱燕在郝冰丽、罗艳林逾期支付购房款超过10日的情况下可以解除合同，而刘辉、朱燕在2019年3月1日即通知郝冰丽、罗艳林解除合同，不符合合同约定。在收到解约通知后，郝冰丽已明确回复刘辉、朱燕不同意解除合同，双方在新力量经纪公司的协调下又对如何办理涉案房屋的过户手续进一步进行了协商，虽因双方对郝冰丽、罗艳林是否应当承担违约责任未达成一致意见，但以上事实结合郝冰丽一直向朱燕的账户每月支付按揭款，朱燕并未拒绝收取等事实，可以看出双方并未因刘辉、朱燕在2019年3月1日发出解约通知而解除合同。郝冰丽已于2019年3月20日向人民法院提起继续履行合同的诉讼，在诉讼中表示愿意支付全部房款购买涉案房屋，该案尚未审结，故刘辉、朱燕本次的提出解除合同的诉讼请求，因不符合《合同法》关于合同目的不能实现的法定解除条件，本院对该诉讼请求仍不予支持。一审认定双方签订的《房地产买卖经纪成交合同》已于2019年3月1日刘辉、朱燕发出解除通知时解除，系事实认定错误，本院予以纠正。三、本案涉及的其他上诉意见的处理对于郝冰丽、罗艳林上诉提出其并非共同购房人的上诉意见，因郝冰丽与罗艳林系《房地产买卖经纪成交合同》的一方当事人，本案系刘辉、朱燕要求解除《房地产买卖经纪成交合同》而引起，郝冰丽、罗艳林之间关于房屋权属归属的法律关系对本案的处理并无影响，故本院对此不作处理。关于罗艳林与刘辉、朱燕达成的《协议》中约定，罗艳林向刘辉、朱燕支付律师费5000元、交通费1800元的问题，虽然罗艳林上诉提出其不应承担该两笔费用，但在二审中，罗艳林明确愿意承担该费用，故本院对一审该项判决予以维持。关于郝冰丽向本院提出愿意提存78万元购房款的问题，因本案系刘辉、朱燕提起解除《房地产买卖经纪成交合同》的诉讼，本案并不能处理双方合同是否继续履行的问题；而郝冰丽已向重庆市巴南区人民法院提起要求继续履行《房地产买卖经纪成交合同》的诉讼，重庆市巴南区人民法院对该案的审理尚未终结，郝冰丽亦在该案审理过程中提出相同申请，从有利于纠纷的解决的角度出发，郝冰丽向该院申请解决此问题更为妥当，对郝冰丽的该项申请，本院不予接受。综上，原判认定双方签订的《房地产买卖经纪成交合同》已于2019年3月1日解除，系事实认定错误，但其对刘辉、朱燕请求解除《房地产买卖经纪成交合同》的诉讼请求已经予以驳回，故本院对原审判决的判项仍予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担不变，本案二审案件受理费50元，由郝冰丽、罗艳林负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  黎 明审 判 员  肖 琴二〇二〇年九月二十四日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥