陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终1761号  上诉人（原审原告、反诉被告）：邝柏球，男，1982年5月21日出生，汉族，个体工商户，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张运来，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔雨鑫，陕西泽诚律师事务所实习律师，上诉人（原审被告，反诉原告）：杨育峰，男，1970年12月27日出生，汉族，西安市碑林区XX宾馆经营者，住该宾馆。委托诉讼代理人：尹智伟，陕西博义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安市碑林区XX宾馆。住所地：西安市碑林区XX大街XX号。负责人：杨育峰，经营者。委托诉讼代理人：尹智伟，陕西博义律师事务所律师。上诉人邝柏球、上诉人杨育峰因与被上诉人西安市碑林区XX宾馆（以下简称西雀宾馆）物权保护纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初5964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人邝柏球及其委托诉讼代理人张运来、上诉人杨育峰及其委托诉讼代理人尹智伟、被上诉人西雀宾馆负责人杨育峰及其委托诉讼代理人尹智伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邝柏球上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判邝柏球无需向杨育峰支付其营业损失471440元以及自2017年5月28日至提起上诉之日的营业损失（以每日568元标准计算）；3.改判杨育峰、西雀宾馆腾退邝柏球所有的位于西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX房；4.改判杨育峰、西雀宾馆支付自2015年11月25日起至上诉之日产生的房屋使用费1265000元及房屋水电、物业等费用共计25000元（上述费用暂计至2019年底，按实计算至腾退房屋之日止）；5.一、二审诉讼费由杨育峰、西雀宾馆承担。事实与理由：1.杨育峰提交的2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》应为无效的合同。该《房屋租赁合同》出租方、承租方处没有签字、出租房屋的地址不明确，合同必备条款不明确，承租人李某某在未取得原房屋所有权王公平同意的情况下，便与杨育峰签订房屋租赁合同，属于非法转租，该租赁合同无效。一审法院判令双方继续履行该《房屋租赁合同》事实认定错误，法律适用错误。2.2015年11月16日涉案租赁物原所有权人王公平、白彩琴与邝柏球签订房产转让协议，将涉案租赁物的所有权转让给邝柏球。但自2015年11月16日起，邝柏球从未收到过杨育峰和西雀宾馆支付的任何租赁或场地使用费，且西雀宾馆拒绝腾房，给邝柏球造成严重的经济损失。西雀宾馆属无权占用使用涉案租赁物，其营业损失不应由邝柏球承担。3.涉案房屋原产权人与李某某之间是否存在租赁合同以及租赁合同的期限是西雀宾馆占有使用涉案房屋的基础，一审法院对该事实未予查清。邝柏球在购买房屋时抵押权人及原房屋产权人提供的租赁合同显示租赁期限至2015年12月31日，此后西雀宾馆占有使用涉案房屋的基础便不存在。杨育峰、西雀宾馆共同辩称，1.一审法院判决认定杨育峰之妻张某某与李某某2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》合法有效正确，邝柏球虽然取得了涉案房屋的所有权，但并不影响原租赁合同的效力，现涉案房屋仍在租赁期内，邝柏球要求西雀宾馆、杨育峰腾退涉案房屋没有事实与法律依据。2.邝柏球2016年4月7日切断房屋电路，致宾馆无法正常营业，后双方多次发生冲突，西雀宾馆一直未恢复营业，一审判决邝柏球赔偿营业损失理由正当。3.《资产评估报告》评估结论所载的自2016年4月7日起日经营损失1136元已经将涉案2016年4月7日至2015年5月27日期间的甚至实际恢复经营之日止的房屋租金作为涉案“日成本费用”扣除，故邝柏球上诉要求支付2015年11月25日至上诉之日止的房屋使用费及水电物业费等没有任何事实与法律依据。4.本案历时近3年，邝柏球从未提及李某某与房屋产权人租赁合同及租赁期限的约定，且在邝柏球于2016年3月拿到涉案房屋产权证后从未告知杨育峰其是涉案房屋的产权人。杨育峰上诉请求：1.撤销一审民事判决第二、三项，并依法予以直接改判；2.一、二审诉讼费用由邝柏球承担。事实与理由：1.涉案《资产评估报告》评估结论“日经营损失1136元”，结合所载评估内容已扣除涉案自2016年4月7日起至杨育峰实际恢复经营之日止的房屋租赁费，故原审法院判决杨育峰支付邝柏球2016年4月7日至2017年5月27日期间房屋租金属重复计算。2.虽然“消防部门并未作出火灾责任认定”，但结合一审前往西安市碑林区公安分局长安路派出所调取的三份询问笔录所载内容亦足以证明杨育峰经营的西雀宾馆2016年4月7日之所以发生火灾，实系邝柏球指使另外三人擅自停电所为，显然断电与火灾之因果关系明显存在具有高度可能性，故杨育峰要求邝柏球赔偿财产损失30389元既有事实依据又有法律依据。3.杨育峰向原审法院提交的反诉状所载日期为2017年6月15日， 2016年4月7日至2016年6月15日的营业损失应为494160元（1136元/天×435天），一审法院判决邝柏球赔偿营业损失471440元存在计算错误。原审法院酌定杨育峰起诉后的营业损失由杨育峰、邝柏球各自承担一半的责任没有事实依据与法律依据。邝柏球辩称，邝柏球与杨育峰不存在合同关系，不应按合同关系处理。西雀宾馆经营使用的房产未取得合法使用权，是对物权人邝柏球的侵权。2015年12月31日以后西雀宾馆和杨育峰对涉案房屋属于非法占有。西雀宾馆未取得经营宾馆的特种行业许可，不具有行业资质，不能正常运营，即使经营也是非法经营。西雀宾馆未足额向王公平、邝柏球交纳水电费，造成无法正常供电供水。西雀宾馆因杨育峰擅自接电发生火灾后，杨育峰一直未对宾馆维修。综上，西雀宾馆不能经营的损失是由杨育峰造成的，与邝柏球无关。西雀宾馆述称，同意杨育峰的上诉请求和理由邝柏球向一审法院起诉请求:1、判令西雀宾馆、杨育峰腾退邝柏球所有的位于西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX室的房屋；2、判令西雀宾馆、杨育峰支付自2015年11月25日起至起诉之日产生的房屋使用费495000元及房屋水电、物业等费用共计8750元（以后产生的上述费用应计算至其实际腾退房屋之日）；3、本案诉讼费由西雀宾馆、杨育峰承担。杨育峰反诉请求:1、判令邝柏球继续履行2014年1月8日《房屋租赁合同》，并赔偿自2016年4月7日至判决生效之日的营业损失（以每日1136元计算）和其它财产损失30389元；2、诉讼费由邝柏球承担。一审法院认定事实：本案涉及房屋---西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX、XX号房屋由原产权人王公平整体出租给李某某。2013年1月8日，李某某（甲方）与杨育峰之妻张某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租XX大街XX号临街写字楼3层使用面积为586.3平方米房屋，租赁期限为2013年1月8日至2023年1月8日，租金为每月20000元，首付七个月租金，并以六个月为周期，提前三十天支付下期租金，以此类推，逾期不交，追回滞纳金，标准按欠支付房租的10%追缴；双方约定收取水费5.5元每吨、电费1.5元每度；一楼大厅随主合同条款，租金每月2500元；甲乙双方合同期满后，如无房屋拆迁等政府性已经公示文件需要调整或终止合同时，甲方有权在同等条件下可优先将房屋租赁给乙方继续使用，租赁价格涨幅不能超过现有租赁价格的10-15%；双方还对权利和义务违约责任和解除条件等进行了约定。杨育峰承租上述房屋后，在此经营西雀宾馆，2015年5月5日，杨育峰通过王公平提供的10301号房屋其中一套（建筑面积367.87平方米）和10302号房屋（建筑面积101.82平方米）产权证复印件和身份证复印件进行了工商注册登记，领取了个体经营营业执照。杨育峰依约向李某某交纳房租至2016年1月7日。庭审中，杨育峰承认其与李某某经协商，房租自2015年下半年调整为每年245000元。庭审中，邝柏球对杨育峰提交的2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》真实性不予认可，合议庭认为，杨育峰在涉案房屋处经营西雀宾馆并办理了营业执照，可证明杨育峰合法占用使用该房屋数年，该《房屋租赁合同》可证明本案事实，予以采信。又查，2015年11月16日，王公平、白彩琴与邝柏球签订房产转让协议，王公平将包含本案涉及房屋的XX大街XX号房产转让给邝柏球，之后，邝柏球于2016年3月9日取得西安市碑林区XX大街XX号1幢1单元10301室房屋产权（西安市房权证碑林区字第1000106023-30_2-1-10301号建筑面积223.65平方米、第1100106023-30_3-1-10301～2号建筑面积75.17平方米、第1100106023-30_1-1-10301～2号建筑面积367.87平方米）和10302室房屋产权（西安市房权证碑林区字第1100106023-30_3-1-10301～2号建筑面积101.82平方米）。自2015年11月起，邝柏球与杨育峰就承租事宜多次协商未果，邝柏球遂于2016年4月7日切断房屋电路，之后西雀宾馆发生火灾，物品毁损，杨育峰向长安路派出所报警，但公安机关未作出火灾责任认定。后双方又发生几次纠纷，继而在2016年11月28日出现肢体冲突，公安机关未作出处理。西雀宾馆自2016年4月7日火灾后停止营业至今。在法院审理期间，杨育峰申请对2016年4月7日至恢复实际经营期间遭受的经营损失、物品损失进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托陕西运华资产评估有限责任公司进行司法鉴定，该评估公司于2019年4月9日作出陕运华评报字（2019）第1029号《资产评估报告》，评估结论为：涉案资产在评估基准日2016年4月7日的损失资产价值为人民币30389元，日经营损失为1136元。评估结论使用有效期为评估报告出具之日起一年，即2019年4月2日至2020年4月1日止。一审法院认为，本案争议焦点：1、西雀宾馆、杨育峰是否腾退西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX号房屋？2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》是否继续履行？杨育峰之妻张某某与李某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨育峰通过房屋租赁合同取得房屋使用权，并在此经营西雀宾馆，租赁期自2013年1月3日至2023年1月3日，后邝柏球在2016年3月9日取得该房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故邝柏球虽取得房屋所有权，但并不影响原租赁合同效力，现杨育峰仍在租赁期内，邝柏球要求西雀宾馆、杨育峰腾退西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX号房屋之诉讼请求，与法有悖，不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”杨育峰要求邝柏球继续履行2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，依法予以支持。2、西雀宾馆、杨育峰是否支付自2015年11月25日起至起诉之日的房屋使用费495000元及水电、物业费用8750元？邝柏球是否赔偿杨育峰营业损失和其它物品损失？庭审查明，杨育峰一直占用该房屋，应按原房屋租赁合同约定支付房租，庭审中杨育峰陈述自2015年下半年房租调整为245000元，故杨育峰应按照此标准支付2016年1月8日至起诉之日（2017年5月23日）的房租336875元（245000÷12×16.5）。因租赁合同尚在履行期间，存在双方约定提前终止合同或履行期满后终止合同的情况，杨育峰实际腾退房屋的日期无法确定，故邝柏球要求杨育峰支付至实际退房之日的房屋使用费之诉请不明确，起诉之后的房租根据杨育峰实际租赁期限计算后，邝柏球另行主张。自2016年4月7日火灾后西雀宾馆未营业，杨育峰对水电费产生存疑并且认为未经核实，该质证意见予以采信，邝柏球主张杨育峰支付水电费、物业费一节，待双方核实后再行主张。西雀宾馆发生火灾致宾馆内物品毁损，杨育峰认为火灾系邝柏球断电所致，消防部门并未做出火灾责任认定，断电与火灾是否有因果关系无法确定，故杨育峰要求邝柏球赔偿财产损失30389元之诉请，证据不足，不予支持；待火灾原因查明后，杨育峰可向侵权人另行主张。根据2014年1月8日的《房屋租赁合同》第五条第二款“甲方应保证乙方正常经营的水电供应……”、第三条“甲方不得参与或干涉乙方的经营管理，不得以任何方式损害乙方享有的经营、管理权利”，邝柏球于2016年4月7日切断房屋电路，致宾馆无法正常营业，后双方还发生多次冲突，西雀宾馆一直未恢复营业，故杨育峰主张邝柏球赔偿营业损失之诉请，理由正当，应予支持。结合本案查明事实，2016年4月8日至起诉之日（2017年5月23日）的营业损失471440元（1136元×415天）由邝柏球负担；本案受理后，告知双方尽快采取相关措施减少损失，但双方未积极应对致损失进一步扩大，酌定起诉后的营业损失由双方各自承担一半的责任，即邝柏球按照每日568元标准赔偿杨育峰的营业损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）邝柏球和被告（反诉原告）杨育峰继续履行张某某与李某某于2013年1月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）杨育峰于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）邝柏球2016年1月8日至2017年5月27日期间房屋租金336875元。三、原告（反诉被告）邝柏球于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）杨育峰营业损失471440元以及自2017年5月28日至本判决确定之日的营业损失（以每日568元标准计算）。四、驳回原告（反诉被告）邝柏球要求被告西安市碑林区XX宾馆、被告（反诉原告）杨育峰腾退西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX室房屋之诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨育峰的其它反诉请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9363元（含反诉费525元）、鉴定费10000元由原告（反诉被告）邝柏球负担9132元、被告（反诉原告）杨育峰负担10231元（原、被告均已缴纳案件受理费、鉴定费，相互折抵后剩余款项294元由原告同上述款项一并直付被告杨育峰）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：二审审理中，邝柏球申请法院调取在浦发银行西安分行贷款备案的2012年11月26日房屋租赁合同显示：“甲方（郑华）同意将西安市碑林区XX大街XX号XX楼整体（实用面积为840平方米），出租给乙方李某某作为办公和私营经营，租期自2013年1月1日至2015年12月31日，租期为叁年，月租金为人民币30000元。”邝柏球认为该租赁合同证明涉案房屋原业主王公平出租给李某某的房屋期限至2015年12月31日；杨育峰对该证据不认可，认为该租赁合同甲方签字方为郑华，不是涉案房屋原所有权人王公平。本案审理期间，杨育峰于2020年9月6日向邝柏球移交了涉案房屋。一审判决查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案所涉房屋西安市碑林区XX大街XX号1幢10301、10302号房屋原产权人为王公平，王公平整体出租给李某某，在李某某承租期间，杨育峰依据李某某与杨育峰之妻张某某的《房屋租赁合同》取得涉案房屋使用权，办理工商登记在涉案房屋处经营西雀宾馆并领取了个体经营营业执照。现邝柏球以在浦发银行西安分行贷款备案的郑华与李某某签订的《房屋租赁合同》欲证明王公平将涉案房屋出租给李某某的租赁期限至2015年12月31日，因邝柏球未能提供王公平委托郑华签订该合同的证据，杨育峰对此亦不予认可，故邝柏球所述本院不予采信；因杨育峰亦未能提供证据证明王公平将涉案房屋租给李某某的租赁期限，故本案所涉的租赁关系应视为不定期租赁。邝柏球取得涉案房屋产权后，作为房屋所有权人有权要求杨育峰腾交房屋并支付租金，在本案审理期间，双方已于2020年9月6日移交了涉案房屋，据此邝柏球要求杨育峰腾交房屋之请求本院不予支持，杨育峰要求继续履行合同的请求本院不予支持。一审查明杨育峰已交纳房租至2016年1月7日，杨育峰认可自2015年下半年房租调整为245000元，故一审判决杨育峰按照此标准支付邝柏球2016年1月8日至本案起诉之日（2017年5月23日）的房租336875元（245000÷12×16.5）并无不当；杨育峰实际于2020年9月6日移交了涉案房屋，故邝柏球要求杨育峰支付起诉之后至实际腾房之日的房屋使用费，应按照此标准计算至2020年9月6日。邝柏球于2016年4月7日切断房屋电路，致西雀宾馆无法正常营业，后双方还发生多次冲突，西雀宾馆至今未恢复营业，故对杨育峰主张邝柏球赔偿营业损失之诉请，合理部分应予支持。一审依据陕西运华资产评估有限责任公司作出的陕运华评报字（2019）第1029号《资产评估报告》结论判决2016年4月8日至起诉之日（2017年5月23日）的营业损失471440元（1136元×415天）由邝柏球负担并无不当；鉴于杨育峰在本案起诉之后并未采取相应措施防止损失进一步扩大，其对扩大损失部分亦应承担相应的责任，本院酌定起诉后的营业损失由邝柏球按照每日738元（1136元×65%）标准赔偿杨育峰自2017年5月24日至2020年9月6日为宜。因西雀宾馆发生火灾，消防部门并未做出火灾责任认定，故杨育峰要求邝柏球赔偿火灾财产损失30389元一节，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、   维持西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初5964号民事判决第二项、第四项、第五项；二、   撤销西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初5964号民事判决第一项；三、   变更西安市碑林区人民法院（2017）陕0103民初5964号民事判决第三项为：邝柏球于本判决生效后十日内赔偿杨育峰营业损失471440元及自2017年5月24日至2020年9月6日的营业损失（按每日738元标准计算）。四、    杨育峰于本判决生效后十日内支付邝柏球2017年5月24日至2020年9月6日的房屋使用费（按每年245000元计算）。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、鉴定费负担按一审判决执行；二审案件受理费邝柏球预交26000元由邝柏球负担，杨育峰预交6231元由杨育峰负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员 陈帅  二O二O年九月二十一日 书 记 员  李   艳法 官助 理  王   坤  1