广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终6257号上诉人（原审原告、反诉被告）：王敏，女，1968年12月10日出生，住广东省深圳市福田区**********，公民身份号码为222************647。委托诉讼代理人：余海培，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾小玲，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市万宏房地产有限公司,住所地：广东省东莞市************************，统一社会信用代码为914***********714E。法定代表人:刘健华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈燕平，该公司员工。上诉人王敏与被上诉人东莞市万宏房地产有限公司（以下简称万宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王敏原审诉讼请求：1.确认王敏与万宏公司签订的《房屋租赁合同》无效（从2019年11月1日至2021年5月31日合同终止租金共计393735.06元）；2.万宏公司向王敏返还租赁保证金52556.4元，装修押金10000元，质量保证金10000元；3.万宏公司向王敏返还17个月的租金304196.99元、物业管理费86864.05元；4.万宏公司向王敏赔偿装修费336864元，天然气安装费25000元，桌椅费、设备费68311元，设备安装费4900元，加盟费68000元，加盟管理费18000元；5.万宏公司向王敏支付违约金33059.38元；6.由万宏公司承担本案一审诉讼费。庭审中王敏主张第3项诉讼请求中的“17个月”变更为“15个月”，“物业管理费86864.05元”变更为“物业管理费76644.75元”。万宏公司反诉诉讼请求：1.王敏向万宏公司支付2019年9月1日至10月31日租金42337.1元；2.王敏向万宏公司支付2019年9月1日至10月31日物业管理费10219.3元；3.王敏向万宏公司支付2019年4月1日至10月31日公区服务费3920.07元；4.王敏向万宏公司支付2019年1月至10月电费14490.79元；5.王敏向万宏公司支付2019年1月至10月水费2130.67元；6.王敏向万宏公司支付逾期缴纳租金的违约金42337.1元（以每月欠交租金为基数，按每日1%的标准，自逾期之日起计算至王敏全部清偿之日止，以拖欠租金数额为限）；7.王敏向万宏公司支付逾期缴纳管理费的违约金10219.3元（以每月欠交物业管理费为基数，按照每日1%标准，自逾期之日起计算至王敏全部清偿之日止，以拖欠物业管理费数额为限）；8.王敏承担本案一审诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、限万宏公司于判决发生法律效力之日起五日内向王敏返还租赁保证金52556.4元、装修押金10000元、质量保证金10000元；二、限王敏于判决发生法律效力之日起五日内向万宏公司支付租金42337.1元、物业管理费10219.3元、公区服务费3920.07元；三、限王敏于判决发生法律效力之日起五日内向万宏公司支付水费1077.87元；四、驳回王敏的其他诉讼请求；五、驳回万宏公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审适用简易程序减半收取本诉受理费8752元（王敏已预交），由王敏负担8302元，由万宏公司负担450元；减半收取反诉受理费1406.54元（万宏公司已预交），由王敏负担644元，由万宏公司负担762.54元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初999号民事判决书。王敏不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.王敏与万宏公司签订的《房屋租赁合同》部分无效，万宏公司向王敏返还无效部分租金63410.66元，返还物业管理费18107.04元；2.万宏公司向王敏支付房屋装修费折旧费用177789.3元；3.万宏公司向王敏支付天然气安装费13194元，设备费、桌椅费用58366元；4.万宏公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、万宏公司存在违法出租案涉商铺消防疏散通道的情况。（一）案涉《房屋租赁合同》的租赁面积涉及消防疏散通道，该部分应属无效。1.根据《中华人民共和国消防法》第六十条，单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；（五）占有、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；根据消防法规定，商场出租消防通道是属于违法的行为，消防疏散通道是不能被占用、堵塞、封闭的。2.双方签订的《房屋租赁合同》中面积包含消防疏散通道面积，但是万宏公司在租赁之前并未提前告知该商铺面积中包含法律禁止租赁的消防疏散通道，对于该通道租赁后，未提前告知，万宏公司作为商铺的建设方，在了解清楚商铺的规划等前提下未告知有消防疏散通道，那么王敏在不知情的情况下，对于租赁的商铺就有自由使用权，这显然违反法律强制性规定。3.在王敏发现有疏散通道后，向消防部门进行咨询，得到回复是消防通道不可出租。承租该部分是属于违法行为，所以王敏才与万宏公司协商不再承租案涉房屋。解除租赁合同的主要原因是万宏公司出租的面积包含疏散通道的面积。4.本案的出租标的部分是消防通道，属于具有专用功能的附属设施。消防通道实际被万宏公司出租，作为商业用途。根据我国房地合一和房随地走的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附土地的用途，物权法第140条及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例18条明确规定土地用途的改变应经有关行政部门批准。本案当中出租未经行政主管部门的批准就改变了消防通道的用途，违反法律、行政法规的强制性规定。租赁行为应属无效。（二）关于疏散通道面积的费用。1.因万宏公司在签订租赁合同之前未明确告知王敏，租赁的房屋中包含疏散通道，在王敏的租赁过程中，该疏散通道并未实际占用，是供第三人进出使用的，在发生紧急情况时的疏散通道，王敏未实际使用，但是王敏在租赁开始至2019年10月31日交纳的租金和物业管理费中都包含该疏散通道的面积，对于该部分供公共使用的面积，不应由王敏承担，王敏交纳的该部分租金和物业管理费，万宏公司应按照疏散通道的面积折算费用进行返还。2.疏散通道面积的确定，万宏公司在一审的答辩状及庭审中明确，消防通道面积是应该按照法律规定1.1米计算，乘以10.28米长度即为11.3平方米，可见万宏公司是明确承认其未告知王敏有消防通道，并承认租赁面积中有消防通道面积，对于争议点只是消防通道的面积多少问题。对于消防通道的面积万宏公司只是按规定的最低限度面积计算，对于需要返还的费用应按实际面积计算。（三）对于租赁合同解除后装饰装修费用处理问题。案涉租赁合同解除，过错不在王敏。1.双方2019年11月8日签署《房屋租赁合同解除协议》的前提是王敏已对该租赁合同纠纷到法院起诉，在诉前联调阶段调解员介入后，在2019年11月7日组织双方进行调解时，告知双方需先明确合同解除的时间，万宏公司法务人员明确表示返还消防通道面积的租赁费用及装饰装修费用。随后万宏公司起草《房屋租赁合同解除协议》，双方于2019年11月8日上午签订，解除协议中仅约定合同解除的时间为2019年10月31日，该协议第四条约定，本协议仅用于双方确认合同终止日期及费用结算日期，相关费用问题待双方协调完毕后另行签订协议。可知该解除协议只是双方针对解除日期及费用日期的确定，并未确认是双方协商一致解除合同，王敏并未放弃追索万宏公司支付相关费用的权利。2.在王敏已经向法院起诉的情况下，万宏公司同意签订解除协议，可看出万宏公司是认可王敏的诉讼请求的，可视为万宏公司认可其出租疏散通道存在过错，导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。根据该规定，万宏公司应支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失。二、天然气安装费、设备费71560元应由万宏公司承担。双方于2019年11月7日经过调解签订了《房屋租赁合同解除协议》，虽然对于可移动的设备进行了约定，但是对于附属于房屋的固定装饰装修部分并未进行约定，且双方处于诉讼过程中，对于合同解除的相关费用问题正处于审理阶段。万宏公司擅自拆除王敏装饰装修并且将其设施设备擅自进行处理，且该合同解除的原因是万宏公司出租疏散通道存在过错。因此，万宏公司应该对该部分费用进行赔偿。万宏公司答辩称：一、王敏与万宏公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。王敏诉请案涉租赁合同部分无效，无法律依据。案涉房屋合法建设，具备《建设工程规划许可证》，案涉租赁合同内容不违反法律法规的强制性规定。王敏诉请万宏公司返还租金、物业费无法律及事实依据。王敏签约前明知案涉房屋的状况，整体承租了包含疏散通道在内的房屋，租赁面积、计算方式均系其真实意思表示。二、王敏诉请万宏公司支付房屋装修费折旧费用，无法律及事实依据。双方签订的房屋租赁合同已对装饰装修的费用作出约定，应按约定执行。三、王敏诉请万宏公司支付天然气安装费、设备费、桌椅费无法律及事实依据。天然气安装费属于王敏经营支出，与万宏公司无关。万宏公司多次通知王敏将房屋内设备桌椅搬离，王敏不搬离是其自身权利的处分，损失与万宏公司无关。二审期间，王敏提交以下证据：1.2019年11月7日在原审法院调解过程中的录音及文字，拟证明双方曾经协商将原有租赁面积退出一部分；2.2020年6月3日王敏所写举报书、虎门火宅隐患整治办2020年6月5日作出的责令限期整改通知书，拟证明消防通道现状没有悬挂安全出口标志，万宏公司在签约前没有告知消防通道的事实；3.装修转账记录，拟证明王敏向装修公司支付了155000元；4.收据、起租日确认通知函，拟证明万宏公司与牛当道解除协议后将该铺位出租给王敏，王敏向牛当道支付了违约金29000元，该违约金应视为租金；5.转账给澳合酒店定制家具等转账记录。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、万宏公司应否向王敏返还部分租金和物业管理费；二、万宏公司应否向王敏支付装修折旧费用；三、万宏公司应否向王敏支付天然气安装费、设备费、桌椅费用。对于焦点一，根据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”消防安全涉及公共安全，该规定属于强制性规定，违反该规定的合同无效。万宏公司将消防通道与商铺一并出租给王敏，违法了法律强制性规定，但消防通道与商铺是相对独立，租赁物的主要部分为商铺，消防通道不妨碍商铺主要部分的使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本院认定案涉租赁合同中关于消防通道部分无效，其他部分仍为有效。虽然租赁合同关于消防通道部分无效，但王敏实际占用了消防通道，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”万宏公司也提供了物业管理服务，王敏理应支付租金和物业管理费。万宏公司提交的照片显示案涉商铺在经营时，消防通道处有明显的安全出口和箭头标识，王敏很容易可以辨识出案涉商铺包括消防通道，其在签订租赁合同时明知案涉商铺的状况，租赁合同约定的租金、管理费系万宏公司基于商铺签约时的状况而确定，王敏自愿接受，故即使案涉租赁合同部分无效，王敏仍应当参照合同约定支付租金和管理费。对于2020年6月3日王敏所写举报书、虎门火宅隐患整治办2020年6月5日作出的责令限期整改通知书，属于双方解除合同之后的状况，不能证明案涉租赁合同签订时万宏公司隐瞒了商铺包括消防通道的事实。王敏请求万宏公司返还租金和管理费，于法无据，本院不予支持。对于焦点二，双方在租赁合同中已对房屋交还时装饰装修物的处理进行明确约定，原审据此认定万宏公司无需向王敏支付装修折旧费，处理正确，本院予以维持。对于焦点三，案涉租赁合同部分无效，无效部分不影响商铺主要部分的使用，原审认定万宏公司无需向王敏支付天然气安装费、设备费、桌椅费用，理由阐述充分、正确，本院予以维持。综上所述，王敏的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6263.01元，由王敏负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年九月二十九日书记员  谢爱玲