湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0202民初2217号原告：株洲市慧泉物业管理有限公司，住所地株洲市荷塘区文化路东环新城****。法定代表人：许志超，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：许可，男，1983年5月9日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区，一般代理。被告：唐婕，女，汉族，1987年7月13日出生，住湖南省株洲市荷塘区。特别授权委托代理人：唐孝存，男，汉族，1965年8月6日出生，住湖南省株洲市荷塘区。系唐婕的父亲。原告株洲市慧泉物业管理有限公司（以下简称慧泉物业公司）与被告唐婕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慧泉物业公司的法定代表人许志超以及委托代理人许可，被告唐婕及委托代理人唐孝存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲市慧泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年1月1日至2016年12月31日的物业费总共3572.24元；支付电梯、水泵分摊电费554.042元；支付分摊电梯维保费294.478元；2、支付上述物业费违约金2000元（一、二合计：6420.76元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年11月26日起，被告与原告签订了《物业服务合同》。根据合同第十六条规定，被告应于2015年1月1日向原告按月交纳物业费。但自2015年1月1日起至今，被告未主动依约交纳物业费。在原告上门催收、电话催缴并在小区门岗等处张贴催缴催告函，仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方约定的《物业服务合同》，应承担相应的违约责任，故诉讼要求：1、被告依《物业服务合同》第十六条约定缴纳交纳自2015年1月1日至2016年12月31日的物业费共3572.24元；2、被告依《物业服务合同》第二十条第四款约定缴纳电梯、水泵分摊电费554.042元；3、被告依《物业服务合同》第二十四条约定缴纳分摊电梯维保费294.478元；4、被告依《物业服务合同》第二十条第六款约定支付违约金2000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告唐婕辩称：1、被告慧泉物业公司在东环新城小区就任期间，应全面履行物业管理合同，对房产消费者委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化绿扩、清扫保洁以及房产消费者日常生活必需的便民服务。然而被告物业服务极其不到位，原垃圾箱设置在47栋三单元门旁，长期无人清理、运输垃圾，垃圾堆成山，招致大量蚊虫、老鼠，夏天恶臭难闻。直至慧泉物业公司离开东环新城，更换新的物业公司后，新物业公司将垃圾箱位置更改后才有所好转。门禁系统自2013年楼下倒脏水、丢杂物，无法查到责任人。汽车、摩托车经常被砸坏、被盗，电梯损坏后长期无人维修，维修不及时，电梯检查合格证过期。小区车辆乱停乱放，堵塞消防通道。消防设施无法使用，形同虚设，严重危及住户安全。2、物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的物业服务所收取的费用。应涵盖了公用设施设备的日常运行、维护费用，因此，物业费用中应包含电梯、水泵运行电费及电梯维保费用。此两项费用不应单独提出收费要求。3、民事权利的诉讼时效为期三年。现已超过三年诉讼时效期，请求法院撤销起诉要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院结合全案事实综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月26日，原告慧泉物业公司（乙方）与被告唐婕所在的株洲市荷塘区东环新城业主委员会（甲方）签订物业服务合同。合同期限为2009年11月起至2011年11月止。到期后，原告与东环新城业主委员会又续签了两次物业服务合同。最后一次合同期限为2013年12月1日起至2016年11月30日止。物业服务合同第二十条约定，电梯楼房物业服务费由合同乙方按建筑面积每平方米1.1元/月向物业使用人收取，高层住宅电梯、水泵运行费按实结算，由乙方向业主收取，对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金；物业服务合同第二十四条约定，房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担，在物业维修资金中列支或直接向业主收取。被告唐婕系株洲市荷塘区东环新城小区47栋605号电梯房业主，房屋建筑面积135.35平方米，物业服务费为每平方米1.1元/月。合同签订后，原告依约向被告及其他业主提供了物业服务，并实际服务至2017年1月15日。被告唐婕从2015年1月1日起未向原告支付物业费3573.24元、电费554.04元和电梯维修费294.47元。庭审中，原告慧泉物业公司相继提交了催收函，拟证明其分别于2013年、2014年、2016年、2017年、2019年，通过在小区门岗或51栋、57栋外墙上以张贴催收函的形式对欠费业主进行了催收。另查明，本院已经发生法律效力的（2019）湘0202民初308号民事判决中认定原告在共用部分和公共设施等物业服务中存在一定瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告慧泉物业公司主张的物业服务费是否超过了诉讼时效？二、原告慧泉物业公司的服务是否存在瑕疵？被告拒交物业费的理由是否恰当？三、被告是否应当向原告缴纳违约金？一、关于原告慧泉物业公司主张的物业服务费是否超出了诉讼时效？原告慧泉物业公司自2009年11月起与被告所在的小区业主委员会依法签订了《物业服务合同》，经过续签，《物业服务合同》于2016年11月30日到期，原告实际服务于2017年1月15日。物业服务系持续性的服务，物业公司在退场前对小区的服务从未间断，即未缴费业主对物业公司的侵权行为一直持续到物业公司退场。故物业费的诉讼时效起始时间应从物业公司退场之日起开始计算。本案中，原告慧泉物业公司当庭提交了催收函及照片，并且在不同时间段（含退场后）将催收函张贴于楼栋外墙及门岗，这说明原告在不同时间段主张过权利，且被告对此并无相反证据否定。符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断之规定。因此对被告提出的关于原告起诉超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。二、原告慧泉物业公司的服务是否存在瑕疵？被告拒交物业费的理由是否恰当？小区业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务企业与业主应当按照合同约定履行各自义务。本案中，慧泉物业公司已提供相应的物业服务，被告应按约定支付物业管理服务费及其他费用，故对原告要求被告支付物业服务费及其他费用的诉讼请求，本院依法予以支持。民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，因本院已经发生法律效力的（2019）湘0202民初308号民事判决中认定原告在共用部分和公共设施等物业服务中存在一定瑕疵。本院认为不能按合同约定全额支持原告所主张的物业服务费，酌情可按物业服务费的90%收取为宜,故被告应按此标准给付原告物业服务费3215.92元（3573.24元×90%）及电梯维修费、电费848.51元，对原告诉讼请求中超过本院核定部分的，本院不予支持。三、被告是否应当向原告缴纳违约金？原告还主张被告支付滞纳金2000元，但造成本案纠纷发生，原、被告双方均有过错，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。综上，原、被告双方无法达成一致调解意见，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告唐婕自本判决生效之日起十日内支付原告株洲市慧泉物业管理有限公司自2015年1月1日至2016年12月31日止的物业管理费人民币3215.92元、分摊电梯维保费人民币294.47元、分摊电梯电费人民币554.04元，共计人民币4064.43元；二、驳回原告株洲市慧泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐婕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。。审判员  黄晓华二〇二〇年九月二十四日法官助理杨永书记员刘芳附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。