陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终6276号上诉人（原审被告、反诉原告）：西安御智商业运营服务有限公司。住所：西安曲江新区。法定代表人：李阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊军，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安涡轮餐饮文化管理有限公司。住所：西安曲江新区。法定代表人：戴宗龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西智聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛群，陕西智聪律师事务所律师。原审第三人：陕西金鳙鱼头餐饮有限公司。住所：陕西省西安市高新区。法定代表人：毛焱，该公司总经理。原审第三人：西安曲江新区XX餐厅。经营场所：陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX街。经营者：刘金水，该餐厅经理。上诉人西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）因与被上诉人西安涡轮餐饮文化管理有限公司（以下简称涡轮公司）及原审第三人陕西金鳙鱼头餐饮有限公司（以下简称金鳙公司）、西安曲江新区XX餐厅（以下简称金鲢餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。御智公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回涡轮公司的诉讼请求；2.撤销原判第二项，改判涡轮公司向御智公司支付违约金542970元；3.一、二审诉讼费由涡轮公司负担。事实和理由：御智公司向涡轮公司交付的房屋符合合同约定，不存在质量问题，涡轮公司一审提交的证据均系其单方制作形成，不能证明房屋不符合合同约定的租赁用途，一审判决认定基本事实错误。涡轮公司在租赁期限内对房屋负有修缮义务，御智公司不存在违约行为，涡轮公司无权单方解除合同，一审仅以商铺不能达到合同约定的租赁用途，未区分商铺不能达到合同约定租赁用途系哪一方原因造成，径行驳回御智公司的反诉请求，属适用法律错误。涡轮公司恶意单方解除合同、未经御智公司同意转租房屋及逾期未向御智公司支付租金均构成根本违约，给御智公司造成租金损失，应按合同约定向御智公司支付违约金，且御智公司依约有权不予退还涡轮公司交纳的押金。补充上诉理由：本案因第三方侵权引起，第三方侵权已经雁塔区法院认定由相关侵权人承担责任，御智公司不存在侵权行为。御智公司不存在违约行为，涡轮公司的损失在另一案中已获赔偿。涡轮公司无权解除合同，应向御智公司承担违约责任。涡轮公司辩称，涡轮公司租赁涉案房屋为经营餐饮，但因漏水持续存在，导致涡轮公司承租的房屋不能满足日常经营，御智公司未按合同约定使房屋达到租赁用途，属根本违约，一审判决认定事实正确。御智公司称涡轮公司负有商铺修缮义务，该义务应为涡轮公司在正常使用中的合理损耗，并不包括御智公司交付商铺时商铺本身存在的隐蔽瑕疵。御智公司称涡轮公司恶意单方解除合同、转租及逾期不支付租金与事实不符，涡轮公司解除合同是合法行使解除权，解除合同合法有效。请求驳回上诉，维持原判。金鳙公司未作答辩。金鲢餐厅未作答辩。涡轮公司向一审法院起诉请求：1.判令御智公司退还涡轮公司押金62500元；2.判令御智公司赔偿涡轮公司因房屋质量造成的损失；3.本案诉讼费全部由御智公司承担。在本案审理过程中，涡轮公司申请撤销诉讼请求第2项，即判令御智公司赔偿涡轮公司因房屋质量造成的损失。御智公司向一审法院反诉请求：1.判令涡轮公司向御智公司支付违约金542970元；2.本案反诉费由涡轮公司承担。一审法院认定事实：涡轮公司与御智公司于2018年9月4日签订《商铺租赁合同》两份，约定涡轮公司承租位于西安市曲江新区XX路XX号XX街”B-1-01A 及B-1-01B号商铺，建筑面积251平方米及61.5平方米，租赁用途餐饮（南山涮肉），租期五年，自2018年9月10日起至2023年12月09日止，其中包含3个月装修免租期。第一年租金为人民币30120元/月及7380元/月，从第三年起，租金每两年比上一年度增加8%。合同签订当日，涡轮公司按照合同约定向御智公司交纳押金共计62500元。涡轮公司商铺在使用过程中，厨房屋顶由于长期渗水，造成商铺卫生条件差，吊顶坠落将涡轮公司员工砸伤。涡轮公司、御智公司及金鳙公司、金鲢餐厅多次就渗水问题进行协商，但未达成一致意见。2019年4月26日，涡轮公司停止营业。2019年5月8日，涡轮公司向御智公司发出《解除商铺租赁合同通知书》。2019年5月14日、5月17日，御智公司向涡轮公司分别发出《催告函》，要求涡轮公司向其交付租金及逾期期间的违约金。2019年5月21日，御智公司向涡轮公司发出《解除租赁合同通知书》。另查明，涡轮公司商铺的实际经营名称为南山涮肉，由涡轮公司管理的西安曲江新区XX店实际经营。涉案商铺的租金及押金均由涡轮公司支付。一审法院认为, 涡轮公司与御智公司签订的《商铺租赁协议》，系双方真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，涡轮公司、御智公司约定涡轮公司租赁曲江壹街B-1-01A 及B-1-01B号商铺用于南山涮肉餐饮经营，涡轮公司依约向御智公司交纳了押金62500元，支付了2018年12月10日至2019年6月9日的租金及管理费，但商铺在使用过程中漏水严重，已无法达到餐饮经营的卫生条件，且造成了一定的安全隐患。御智公司虽然在接到涡轮公司的反映后，组织涡轮公司与金鳙公司、金鲢餐厅进行过约谈，但未实质解决问题，故涡轮公司的经营活动已无法正常进行，商铺亦无法达到合同约定的租赁用途。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，涡轮公司认为其合同目的已无法达到，向御智公司发出《解除商铺租赁合同通知书》并无不当。御智公司提出涡轮公司在承租期内单方无故解除合同，反诉要求涡轮公司按照《商铺租赁合同》第十条第2项的约定，按照未履行期15%租金向其支付违约金542970元，因涡轮公司解除合同系商铺已不符合合同约定的用途，并非无故解除合同，故对御智公司的该诉请，不予支持。涡轮公司、御智公司双方均认可《商铺租赁合同》已经解除，御智公司认为按照《商铺租赁合同》第十条第4项的约定，涡轮公司无正当理由拒交租金，在收到其两次催缴通知后仍拒交租金，其有权没收涡轮公司支付的保证金，但涡轮公司并非无正当理由拒交租金，故对御智公司该意见，不予支持，御智公司应向涡轮公司返还租赁押金62500元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第二百一十六条规定，判决：一、被告西安御智商业运营服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告西安涡轮餐饮文化管理有限公司租赁押金62500元。如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回反诉原告西安御智商业运营服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1363元，由被告西安御智商业运营服务有限公司承担； 反诉案件受理费4615元，由被告西安御智商业运营服务有限公司承担。本诉案件受理费因原告已预交，故被告在履行生效判决时将上述款项一并支付于原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。御智公司与涡轮公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案，御智公司交付给涡轮公司的房屋存在漏水情形，涡轮公司要求御智公司退还押金62500元。《商铺租赁合同》约定，租赁期间，乙方无正当理由不得拒交、拖欠租金或其他各类款项……甲方有权没收乙方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租。因涡轮公司并非无正当理由拒交租金，故御智公司无权没收涡轮公司支付的押金，一审判决御智公司向涡轮公司返还押金62500元，并无不妥。关于御智公司要求涡轮公司支付违约金一项，因御智公司交付给涡轮公司的房屋存在漏水情形，御智公司构成违约，涡轮公司并非单方无故解除合同，御智公司要求涡轮公司支付违约金不符合《商铺租赁合同》的约定，其该项诉请应不予支持。综上所述，御智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9855元，由西安御智商业运营服务有限公司负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年九月十一日书记员     张佩 1