江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初3823号原告：中国银行股份有限公司南京六合支行，住所地南京市六合区雄州街道龙津路**。负责人：邱晓鑫，行长。委托诉讼代理人：马齐安，江苏宁联律师事务所律师。被告：马成有，男，1961年11月1日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：马洋强，男，1988年8月7日生，汉族，住南京市六合区。被告：袁俊兰，女，1964年12月21日出生，汉族，住南京市六合区。被告：丽水市宏兴房地产开发南京有限公司，，住所地南京市六合区马鞍街道赤兔路****法定代表人：朱国祥。原告中国银行股份有限公司南京六合支行（以下简称中行六合支行）与被告马成有、袁俊兰、丽水市宏兴房地产开发南京有限公司（以下简称宏兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用简易程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告中行六合支行的委托诉讼代理人马其安，被告马成有的委托诉讼代理人马洋强与被告袁俊兰到庭参加诉讼。被告宏兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行六合支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告马成有双方签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；2、判令被告马成有立即归还借款人民币135763.78元（利息已计算至2020年4月30日，本金98148.23元，利息37615.55元）；3、律师代理费18445元由被告马成有承担；4、被告袁俊兰承担共同还款责任，被告宏兴公司承担连带还款责任；5、如被告不能归还上述贷款本息及相关各项费用，原告有权变卖、折价、拍卖涉案房产所得款项在抵押范围内优先受偿。6、本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2013年3月22日，被告马成有与被告宏兴公司签订《商品房预售合同》，向宏兴公司购买六合区XX镇XX路XX号商业用房。为了支付购房款，被告马成有向原告申请个人商业用房贷款，原告与被告马成有于2013年3月22日签订了《个人商业用房贷款合同》，被告袁俊兰承诺共同还款责任。原告于2013年3月25日向被告马成有发放贷款16万元，为了保证能够及时归还贷款将上述房产办理了抵押登记。被告宏兴公司为该笔借款提供连带责任担保。后被告马成有从2015年6月15日开始不能及时归还贷款，经原告多次催要无果，原告按照合同约定，有权解除该借款合同，要求被告马成有、袁俊兰归还全部借款本息，被告宏兴公司承担连带还款责任。被告马成有、袁俊兰辩称，一、根据六合法院生效的民事判决，解除了马成有与宏兴公司签订的商品房预售合同，并判令抵押贷款未归还部分，由被告宏兴公司以退还马成有的款项直接支付给贷款银行（即本案的原告），故银行贷款应由宏兴公司承担还款义务。二、原告的律师费不是因为被告马成有的原因造成的，故不应该由马成有承担。三、判决书和三期延期交房退5户业主违约金明细表，可以表明马成有欠银行贷款由宏兴公司代为交纳，故马成有、袁俊兰不承担本案原告所诉的各项费用。被告宏兴公司未作答辩。经审理查明，2012年10月30日被告马成有购买被告宏兴公司开发的位于六合区xx路xx号房屋一间，双方签订《商品房预售合同》一份。为了支付购房款，2013年3月22日被告马成与原告及被告宏兴公司签订《个人商品房贷款合同》一份，主要内容如下：1、贷款本金16万元，贷款期限60个月，贷款用途购买商业用房，贷款利率为浮动利率，浮动周期12个月，以定价日当日适用的参与利率上浮10%，重新定价日的贷款利率上浮10%，按月结息和付息，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%，还款方式为按月等额本息还款。2、借款人以本合同项下贷款所购买房屋向贷款人提供抵押担保。3、保证人开发商宏兴公司提供阶段性担保，合同还给定了借款人违约事件及处理。被告袁俊兰与被告马成有是夫妻关系，被告袁俊兰承诺共同承担还款责任。同日，原告与被告马成有宏兴公司签订《南京市房地产抵押合同》一份，由抵押人马成有将座落于六合区XX镇XX路XX号，建筑面积66.8平方米，购房总价款为343490元，抵押担保范围为借款本金及利息、违约金、赔偿金，实现抵押权的范围，宏兴公司愿为马成有借款承担连带保证责任。2013年3月25日，原、被告办理了不动产抵押登记。2013年3月25日，被告马成有与原告中行六合支行办理《零售贷款借款借据》，贷款金额16万元，借款期限60月，浮动利率5.8667‰（月息），按月采用等额本息还款，收款人为宏兴公司。后马成有按合同履行至2015年6月15日，截止2020年4月30日，被告马成有尚欠借款本金98148.23元，到期利息37615.55元，原告催要无果，诉讼至本院，并申请对马成有的抵押房屋进行财产保全。另查明：2014年12月2日，本院作出（2014）六民初字第1249号民事判决书，一、解除原告马成有与被告丽水市宏兴房地产开发南京有限公司签订的《商品房预售合同》；二、丽水市宏兴房地产开发南京有限公司于本判决生效之日起五日内返还马成有购买款343490元，返还定金50000元，支付购买款的利息；三、抵押贷款示归还的部分，由被告以退还原告的款项直接支付给贷款银行。2016年5月31日，宏兴公司出具三期延期交房退5户业主违约金明细表。又查明：2020年6月22日，中行六合支行与江苏宁联律师事务所签订《委托代理合同》一份，江苏宁联律师事务所指派马其安律师为本案诉讼进行代理，并收取律师费18445元。以上事实有原、被告在庭审中陈述、《南京市商品房预售合同》、被告个人贷款申请表、共同还款承诺函、共有人承诺函、提款申请和划款委托书、《个人商业用房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《不动产登记查询结果证明》、《零售贷款借款借据》、贷款已还款明细清单、本院（2014）六民初字第129号民事判决书、宏兴公司三期延期交房退5户业主违约金明细表、委托代理合同有发票等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告中行六合支行与被告马成有、宏兴公司签订的《个人商业用房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。原告中行六合支行按《零售贷款借款借据》向被告马成有发放了16万元借款，已履行了合同义务。被告马成有未能按合同履行还款付息的义务，已构成违约，应负有相应的责任。原告要求被告归还全部借款本息的要求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告马成有以本院生效判决已解除其商品房预售合同，宏兴公司承担归还贷款义务进行抗辩，因该判决是针对马成有与宏兴公司之间的购房合同纠纷作出的裁判，该判决书的效力仅限于马成有与宏兴公司，而对本案原告中行六合支行不产生法律效力。宏兴公司未按判决履行义务，马成有可以申请法院强制执行。该判决不能抵销马成有在本案借贷合同的法律责任，故被告马成有的抗辩意见，本院不予采纳。被告宏兴公司经本院合法传唤未到庭，放弃答辩及到庭质证的权利，应承担不利的法律后果。原告中行六合支行与被告马成有、宏兴公司签订的《南京市房地产抵押合同》约定将六合区xx镇xx路xx号房屋抵押给原告，并办理了抵押登记，故原告要求就抵押房屋享有优先受偿权的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告与被告之间签订的合同约定的贷款期限为60个月，发放贷款为2013年3月25日，故该合同于2018年3月25日期限届满，该贷款合同已终止履行，故原告要求解除合同的请求，本院不予支持。被告袁俊兰对被告马成有系夫妻关系，其对被告马成有的借款承诺共同承担，故应与马成有共同承担还款责任。被告宏兴公司虽然承担阶段性担保，在马成有与中行六合支行办理房屋抵押登记后，其不再承担担保责任，但本院生效判决已明确其对马成有抵押贷款未归还的部分，由其以退还马成有的款项直接支付给贷款银行的义务，故其对被告马成有的贷款负有共同还款义务。关于律师费，原、被告双方在合同中均有约定，故原告主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马成有、袁俊兰、丽水宏兴房地产开发南京有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司南京六合支行借款本金98148.23元，截止2020年4月30日利息及罚息37615.55元，并自2020年5月1日起至实际付清之日止按贷款合同约定支付利息、罚息及复利；二、被告马成有、袁俊兰、丽水宏兴房地产开发南京有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南京六合支行赔偿律师代理费18445元；三、如被告马成有不履行上述一、二项义务，则原告中国银行股份有限公司南京六合支行有权对被告马成有名下的六合区XX镇XX路XX号房屋进行折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司南京六合支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元，减半收取1692元，保全费1345元，合计3037元，由被告马成有、袁俊兰、丽水宏兴房地产开发南京有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱向东二〇二〇年九月十日书记员  段小萍