山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执复133号复议申请人（异议人）：徐磊，男，1994年6月20日出生，汉族，住济南市历下区。申请执行人：栾淑萍，女，1980年3月10日，汉族，住济南市市中区。被执行人：王琦，男，1972年3月9日出生，汉族，住济南市历下区。复议申请人徐磊不服济南市市中区人民法院（以下简称市中法院）（2020）鲁0103执异86号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。市中法院在执行栾淑萍与王琦等民间借贷纠纷一案中，异议人徐磊对市中法院拍卖济南市历下区山师北街5号3号楼2单元201号房产不服，向市中法院提出书面异议称，2013年3月起，王琦以经营困难为由，向异议人借款，分几次借现金40余万元，最大一笔30万元，考虑到后期还款怕出意外，所以在借款的同时，让王琦签订了租赁济南市××区××楼××单元××室房产的租赁协议，商定如王琦到期归还不了借款，就以租赁房子的费用来偿还借款。借款到期后王琦未归还30万元借款，双方协商延期到2015年5月1日还款。自2016年11月异议人住进该房屋，目前是唯一住房，根据民事诉讼法第二百二十五条和二百二十七条的规定，认为市中法院强制执行涉案房屋损害了其利益，异议人在判决和查封前已签订合法有效的书面合同且合法占有使用，其为被执行人作为担保的债权已经实现，亦相当于支付涉案房屋的全额租金，故在租赁期内属于异议人合法财产，不能予以执行。依法中止对济南市历下区山师北街5号3号楼2单元201号房产的拍卖。市中法院查明，栾淑萍与王琦等民间借贷纠纷一案，该院于2016年7月29日依法作出（2016）鲁0103民初42号民事判决后，因王琦等未履行判决书确定的义务，栾淑萍向市中法院申请执行。2019年12月18日，市中法院作出（2017）鲁0103执622号之二执行裁定，裁定拍卖异议人王琦名下位于济南市××区××楼××室房屋。2020年3月31日，市中法院委托京东大数据评估询价平台、阿里拍卖大数据询价平台、中国工商银行融e购电商平台对异议人王琦名下位于济南市××区××楼××室房屋进行网络询价，同日，三平台分别作出网络询价报告。2020年4月13日询价报告送达给异议人。执行中申请执行人同意在拍卖价款中为被执行人保留相应的房屋租金。市中法院另查明，被执行人王琦所有的济南市××区××楼××室房屋，2013年10月抵押给申请执行人栾淑萍借款80万元，2013年11月抵押给郭全胜借款25万元；该房产自2014年8月起至今，分别被山东省成武县人民法院、济南市历下区人民法院、该院、济南市槐荫区人民法院查封及轮候查封。市中法院再查明，异议人提供的2013年5月2日书面房屋租赁合同与异议人网上立案上传的材料一致，该合同载明，租赁房屋为济南市××区××楼××室，租用期限15年，租用期内如甲方（王琦）退还乙方15年房屋租赁费36万元，乙方交回房屋使用权给甲方；协议一式二份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效；该合同承租方（乙方）空白，承租方（乙方）签章处空白；同日王琦出具借条一张，借款金额30万元，无银行转账凭证或其他交付证据。异议人提供的2017年8月2日房屋租赁合同载明，租赁房屋为济南市××区××楼××室，租期10年，租用期内如甲方（王琦，市中法院注）退还乙方10年房屋租赁费36万元，乙方交回房屋使用权；同日王琦出具收到36万元房屋租金收条，无银行转账凭证或其他交付证据。市中法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，人民法院应予支持。本案异议人徐磊提供的2013年5月2日房屋租赁合同，显示无承租人，结合异议人陈述，该租赁合同实际为民间借贷关系；根据该合同约定，双方签字后即行生效，但该合同至今无乙方签字。异议人徐磊提供的2017年8月2日房屋租赁合同，签订于抵押和法院查封之后。参照最高人民法院给山东省高级人民法院的答复精神，市中法院在裁定中不直接宣布租赁合同无效，但该租赁合同依法不能对抗申请执行人。因此，案外人徐磊以在法院查封前签订合法有效的书面合同且合法占有使用为由，要求中止拍卖，没有法律依据，异议人异议不成立，对此不予支持。据此，市中法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，于2020年5月28日作出（2020）鲁0103执异86号执行裁定，裁定：驳回异议人徐磊的异议。徐磊不服上述裁定，向本院申请复议称，复议申请人徐磊提交的借据和租赁合同均是其与王琦正式签署的合法文件，该租赁合同确实因为借贷关系产生，但这是复议申请人合法保护自身财产安全的一种方法，合理合法，不能因为复议申请人的租赁合同因借贷关系产生便无视其合法要求。在2017年签署租赁合同后，复议申请人应在合同签订日正式入住位于济南市××区××楼××室××至今。复议申请人与王琦签署的房屋租赁合同合法有效，2017年王琦出具的36万元房屋租金收条，是因为复议申请人把其和王琦签署的30万元借款收据还给王琦，王琦才出具房屋租金收条（因为法律时效问题，复议申请人让王琦每隔2年写一张当前最新日期的借据）。复议申请人与王琦签署房屋租赁合同的目的，就是为预防日后王琦如果不能按期还款，复议申请人可以用房屋租金来保障借款安全。市中法院异议裁定以2013年5月2日的房屋租赁合同中承租人没有签名为由，驳回复议申请人的异议实属不当。2013年5月2日的房屋租赁合同也是一式两份，复议申请人与王琦各持一份，复议申请人手里的合同有出租人王琦的签名，复议申请人签名空白是因为复议申请人本身就作为承租人，出租人签名后合同交到复议申请人手里，可以随时签名。王琦持有的那一份合同便有复议申请人的签名。2017年复议申请人正式入住时，王琦同意复议申请人有权将房租转租用来抵账，当时考虑到合同时效问题，便又续签一份房屋租赁合同。因此2017年续签的房屋租赁合同也是在双方当事人明确自身利益和义务前提下签署的，属于合法有效合同。在租赁合同期内，不能因为借贷关系就忽视租赁合同合法有效。请求：1、撤销市中法院（2020）鲁0103执异86号执行裁定；2、请求依法中止对济南市××区××楼××单元××室房产的拍卖。本院经审查认定，市中法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2014年5月21日，王琦出具书面《保证书》，内容为：王琦保证于2015年5月1日前将借徐磊的300000元还清，如到期未还，自愿将王琦名下位于济南市××区××楼××单元××室房产租给徐磊，并同意徐磊在合同期内对外转租，直到欠徐磊的款项还清为止。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。根据上述法律规定，法院拍卖房产的行为并不当然导致涤除租赁权的效果，故上述房产上即使存在租赁权，亦不能成为阻止法院拍卖上述房产的理由。徐磊以其对涉案不动产享有租赁权为由，对市中法院的拍卖行为提出异议，请求中止拍卖，于法无据，本院不予支持。但徐磊可要求市中法院进行带租拍卖，并主张在租赁期内排除向买受人移交占有。综上，复议申请人徐磊的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人徐磊的复议申请，维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103执异86号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年九月十一日法官助理丁华辰书记员李岩