广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初6325号原告：广州君太医疗器械有限公司，住所地广州高新技术开发区科学城科珠路****301自编**。法定代表人：林鑫斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨淑燕,广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：许吉玲,广东格林律师事务所实习人员。被告：广州都尔德贸易有限公司，住所地，住所地广州高新技术产业开发区科珠路******iv>法定代表人:武美云。委托诉讼代理人：张晶妮，该公司员工。原告广州君太医疗器械有限公司（以下简称“君太公司”）与被告广州都尔德贸易有限公司（以下简称“都尔德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，本案由审判员刘丽娜适用普通程序于2020年7月29日公开开庭进行独任审理。原告君太公司的委托诉讼代理人杨淑燕、许吉玲，被告都尔德公司的委托诉讼代理人张晶妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君太公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年7月10日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170520）；2.被告向原告返还2018年6月7日至2018年8月31日的租金9855.4元（计算方式：3458元÷30天×24天+3458元+3631元）和保证金6916元，以上两项合计16771.4元；3.被告向原告支付上述资金占用利息（自起诉之日起，以16771.4元为基数，按年息6%计算）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与广州君越医疗器械有限公司（简称“君越公司”)、广州一凡医疗器械有限公司（简称“一凡公司”）是关联公司，三家公司与被告存在租赁合同关系。2017年7月10日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170520）,原告租赁位于广州市高新技术产业开发区科学城科珠路232号1栋301(简称“涉案房屋”）作办公用途使用，约定租赁期限为2017年7月16日至2020年7月31日，租金按月结算，2017年7月16日至2017年7月31日月租金为1785元，2017年8月1日至2018年7月31日月租金为3458元，2018年8月1日至2019年7月31日月租金为3631元，2019年8月1日至2020年7月31日月租金为3812元，保证金为6919元。出租时，被告向原告出示其与涉案房屋原业主广州市益民饮用水技术有限公司于2014年4月10日签订的《房产租赁合同》，租期为2014年4月10日至2029年4月9日，以证实被告对涉案房屋拥有出租权。双方签订租赁合同后，原告向被告缴纳了租赁保证金6919元，每月均有按时向被告缴纳租金。2018年8月17日，广州市中级人民法院向广州市开发区科珠路232号3栋、1栋相关租户发出《公告》，宣布：广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产由买受人广州方圆现代生活服务股份有限公司（简称“方圆公司”）竞得，现该公司是房产所有权人，案外人广州都尔德贸易有限公司（即被告）不具备合法承租人地位，即日起迁出上述房产，不得再占用和收益。涉案房产属于上述法院公告中涉及的房产之一，原告看到公告后才得知被告已无权出租。2019年4月19日，方圆公司起诉原告，要求原告返还涉案房屋和支付场地占用费及利息。2019年7月25日，广州市黄埔区人民法院作出一审判决，判令原告腾空涉案房屋交还方圆公司，向方圆公司支付自2018年6月7日至实际返还房屋之日的房屋占用费（占有使用费的标准为3640元/月）。原告收到该判决后并未提起上诉，并向方圆公司支付涉案房产的占用费及诉讼费，以了结该案。基于以上事实，原告认为被告自2018年6月7日起即无权再对涉案房产进行占有和收益，原告已经向方圆公司缴纳了2018年6月7日之后的房屋占用费，被告理应向原告退还其多收取的租金及退还保证。原告2018年6月至8月向被告缴纳租金情况如下：2018年6月4日，原告通过股东“黄晓君”的银行账号向被告的法定代表人“陈飞龙”的银行账号转账16356.52元，缴纳2018年6月的租金（其中原告租金为3458元，君越公司租金为5992元，一凡公司租金为5436元）和水电费。2018年6月28日，原告通过上述股东的银行账号向“陈飞龙”的银行账号转账16508.75元，缴纳2018年7月的租金（其中原告租金为3458元，君越公司租金为5992元，一凡公司租金为5436元）和水电费。2018年8月8日，原告通过上述股东的银行账号向“陈飞龙”的银行账号转账17225.1元，缴纳2018年8月的租金（其中原告租金为3631元，君越公司租金为5992元，一凡公司租金为5436元）和水电费。综上，被告应向原告退还其无权收取的2018年6月7日至2018年8月31日的租金9855.4元及保证金6916元。原告为维护自身合法权益，特向法院具状起诉，请求法院判如诉请。被告都尔德公司辩称：对于原告起诉的事实与理由没有异议，但认为本案合同无法继续履行并非被告过错所致，而且被告也因此蒙受了巨大的损失。根据双方合同约定，涉案房屋本应由原告承担的物业费是由被告支付，本案中被告已经提前支付了原告无法使用房屋期间的物业费，因此对应的物业费应当从押金中予以扣减。本院经审理认定事实如下：广州市益民饮用水技术有限公司（以下简称“益民公司”）原为广州开发区科学城科珠路******产的所有权人。广州市中级人民法院于2018年6月7日作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，查明“嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙）（原债权人招商银行股份有限公司广州滨江东支行）与广州中伯欧投资有限公司、广州奥原商贸有限公司、益民公司、广州保兰德箱包皮具有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决已经发生法律效力。因被执行人没有按期履行上述生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，广州市中级人民法院于2017年2月24日立案执行。在执行过程中，广州市中级人民法院已查封被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司、福建保兰德箱包皮具有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产，上述房产均为申请执行人的抵押物。申请执行人请求评估拍卖被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司名下的房产，广州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖被执行人益民公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产。竞买人广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称“方圆公司”）分别以40890460.8元、50681135元竞得上述拍卖房产。”上述《执行裁定书》裁定：一、解除本院（2015）穗中法金民初字第1039号案件对被执行人益民公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的查封，强制涂销上述房产抵押权人为招商银行股份有限公司广州滨江东支行的抵押，并注销上述房产原房屋产权证；二、将广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的所有权及相应的其他权利归买受人方圆公司所有；三、买受人方圆公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年7月23日，方圆公司取得广州开发区科珠路232号1栋301房产的不动产权证书，房屋登记面积为1084.36平方米。根据《广州市不动产登记查册表》记载：广州市开发区科珠路232号1栋301，2014年4月11日、10月21日、10月23日益民公司、招商银行股份有限公司广州滨江东支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2015年11月18日被广州市中级人民法院查封，查封时效从2015年11月18日至2018年11月17日。2014年4月10日，益民公司（甲方）与都尔德公司（乙方）签订《房产租赁合同》（合同编号DED-YM-03），约定：甲方同意将坐落于广州开发区科学城科珠路232号1栋301的物业出租给乙方使用，建筑面积1084.36平方米；租赁期限从2014年4月10日起至2029年4月9日止；租赁期间，乙方可将租赁物业转租给第三方使用或将该物业分租给第三方，无需经过甲方同意，甲方不得干扰乙方对该物业通过转租或分租等任何方式进行收益。2017年7月10日，都尔德公司（甲方）与君太公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170520)，约定：甲方同意将坐落于广州开发区科学城科珠路232号1栋301之自编306房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为91平方米；租赁期限从2017年7月16日至2020年7月31日；租金（不含税、含物业管理费）按月结算，2017年7月16日至2017年7月31日的租金为1785元/月，2017年8月1日至2018年7月31日的租金为3458元/月，2018年8月1日至2019年7月31日的租金为3631元/月，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为3812元/月，由乙方在每月10日前以银行转账的付款方式缴付租金给甲方；乙方需在本合同签订之日起3个工作日内支付保证金6916元，甲方应该在租赁期满或解除合同之日之后且乙方交接房屋验收完毕后十个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务范围提供，服务内容包括：保安、保洁、机电维护、公共照明、供水、供电、电梯维护等，但不包括乙方室内的相关服务。都尔德公司于2017年6月1日出具收款收据，确认收取了君太公司缴付的涉案房屋租赁保证金6916元。君太公司分别于2018年6月4日向都尔德公司缴付2018年6月租金，2018年6月28日缴付2018年7月租金，2018年8月8日缴付2018年8月租金。2018年8月17日，广州市中级人民法院向所有租户发布（2017）粤01执922号《公告》，明确方圆公司是涉案房产所有权人，都尔德公司不具备合法承租人地位，自即日起迁出涉案房产，不得再占用及收益，涉案房产的租赁人或场地使用人自即日起与方圆公司联系租赁合同事宜，并向方圆公司缴纳相关费用，不得再向都尔德公司支付租金或其他费用。本院于2019年7月25日作出（2019）粤0112民初3076号民事判决书，判决：一、君太公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州开发区科珠路232号1栋301（自编306）的房屋腾空后交还方圆公司；二、君太公司于本判决发生法律效力之日起十日内向方圆公司支付从2018年6月7日至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费的标准为3640元/月）；三、驳回方圆公司的其他诉讼请求。案件受理费1274元，由方圆公司负担189元，君太公司负担1085元。前述受理费已由方圆公司预交，方圆公司同意由君太公司在履行本判决时向其迳付，本院不做退回。上述民事判决已经发生法律效力。因君太公司未自动履行上述民事判决，方圆公司向本院申请执行。2019年9月16日，君太公司向方圆公司支付了2018年6月7日至2019年8月31日的涉案房屋占有使用费53872元。2019年9月30日，君太公司向方圆公司支付了诉讼费1085元。本院于2019年11月4日作出（2019）粤0112执6508号《结案通知书》，载明：被执行人君太公司已自动履行完毕（2019）粤0112民初3076号民事判决确定义务，本案作执行结案处理。另查明，君太公司与都尔德公司均认为于2017年7月10日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170520)于2020年6月3日解除。都尔德公司同意退还2018年6月7日至2018年8月31日的租金，主张应从保证金中扣减物业管理费（8元/平方米/月×实际租赁面积），但未提交证据证明其提供了物业管理服务。上述事实有广州市房屋租赁合同、房产租赁合同、收款收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、方圆现代生活应急收据、交通银行回单、（2017）粤01执922号《公告》、（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》、（2019）粤0112民初3076号《民事判决书》、（2019）粤0112执6508号《结案通知书》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，都尔德公司与君太公司签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170520）是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于合同解除的问题。双方当事人在庭审中一致确认本案合同于2020年6月3日解除，本院予以认可。故都尔德公司与君太公司于2017年7月10日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170520）于2020年6月3日解除。关于返还租金和保证金的问题。本案合同对方圆公司无法律约束力，方圆公司自取得涉案房屋产权权属之日起依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，都尔德公司无权再向君太公司收取租金等相关费用。因涉案房屋被方圆公司依法收回，都尔德公司作为合同相对方理应向君太公司承担违约责任。都尔德公司抗辩租金中包含物业管理费，但未提交证据证明该费用约定的金额以及都尔德公司或其委托的第三方机构提供过物业服务，本院对此意见不予采纳。君太公司依据生效判决向方圆公司支付了自2018年6月7日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，现请求都尔德公司返还2018年6月7日至2018年8月31日的租金和保证金，理据充分，本院予以支持。关于资金占用利息的问题。都尔德公司与君太公司约定保证金于本案合同解除后无息退还。双方签订租赁合同时，涉案房屋尚未被拍卖，都尔德公司将涉案房屋转租给君太公司使用已征得出租方的同意，属于依法使用、收益租赁物的行为。而涉案房屋在上述合同履行期间是否会被拍卖以及拍卖能否成功均无法确定。君太公司作为承租人，在承租涉案房屋时理应履行审慎注意义务，对房屋是否存在抵押权以及是否处于查封状态负有基本审查义务。同时，在获悉产权发生变动后，君太公司亦应及时向都尔德公司主张权利，故君太公司亦具有一定过错，其请求都尔德公司支付上述资金占用利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州君太医疗器械有限公司与被告广州都尔德贸易有限公司于2017年7月10日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170520）于2020年6月3日解除；二、被告广州都尔德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州君太医疗器械有限公司返还2018年6月7日至2018年8月31日的租金9855.4元和保证金6916元；三、驳回原告广州君太医疗器械有限公司的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，由被告广州都尔德贸易有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二〇年九月十七日书记员  陆镇培