湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1752号上诉人（原审原告）：钟超泽，男，汉族，1991年9月30日出生，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：谷浩，女，1965年10月7日出生，汉族，系钟超泽之母，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郁慧良，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：株洲中建信和御山置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江北路炎帝广场公园大道****。法定代表人：舒跃辉，系公司区域经理。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：湖南省飞翔商业经营管理有限公司，住，住所地湖南省长沙市开福区泰街街道中山路**开福万达广场商业综合体**房/div>法定代表人：徐欣。委托诉讼代理人：袁湘亮，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：袁祖稀，湖南誉翔律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。上诉人钟超泽因与被上诉人株洲中建信和御山置业有限公司（以下简称“中建御山和苑置业公司”）、被上诉人湖南省飞翔商业经营管理有限公司（以下简称“飞翔商业管理公司”）合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初1180号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。上诉人钟超泽上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的所有诉讼请求；2、判令被上诉人承担全部费用。事实与理由：一审认定事实错误，导致判决错误。1、一审认定涉案商铺总价应是前三年租金27，371元加上上诉人支付的购房款86，677元即114，048元，前三年租金实际以抵扣房款的形式进行了支付，属于认定事实错误。2016年1月22日签署的《商铺认购协议书》载明商铺总价为128，750元，签约总价为118，750元（扣除1万元定金），第六条载明签署《株洲市商品房（预）销售合同》后，协议书自行终止，后协议书由被上诉人收回，已自行失效。2016年2月23日的《中建多米新街市客户签约表》没有被上诉人印章和签名，没有约束力。2016年2月26日，双方签订《株洲市商品房（预）销售合同》，载明单价、面积、总价，并在房产部门备案登记。故只有销售合同的总价才是真实房价，结合发票金额也是86，677元，故房屋总价应为86，677元。一审认定的被上诉人支付第四年租金3033.72元，也是以86，677元为商铺总价支付的。2、被上诉人未与上诉人协商擅自拆除商铺装修部分，改变了原来购买时的宣传规划和使用用途，导致涉案商铺产权范围不明晰，租金支付方式由年付改为月付，至今还拖欠3月份租金，违反了合同约定。涉案商铺租金总收入也从未公示过，严重侵害上诉人利益。根据《合同法》第九十四条第四款规定，上诉人可以要求解除合同。3、上诉人是与被上诉人签订的商品房销售合同和商铺委托管理合同，而两被上诉人签订《销售合作协议》，存在二次销售行为。根据合同，飞翔商业管理公司是中建御山和苑置业公司指定的第三方委托管理公司。上诉人的房款按中建御山和苑置业公司销售人员的安排刷卡交到了中建御山和苑置业公司账上，根据销售合作协议，飞翔商业管理公司对商铺产权进行分割及销售的行为都是在中建御山和苑置业公司认可且知情的情况下进行的，且享受溢价分成，故两被告应承担连带责任。被上诉人中建御山和苑置业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。被上诉人飞翔商业管理公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。钟超泽一审诉讼请求：1、依法判令两被告支付原告租金折抵房款20,802元，利息以20,802元为基数自2019年9月30日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、依法解除原告与被告飞翔商业管理公司签订的《中建·多米新街市商铺委托管理合同》；3、判令两被告恢复装修完好独立产权的商铺柜台交还给原告；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确第一项诉请的20,802元为案涉商铺的前三年租金。一审法院认定事实：2016年1月22日，原告欲购买被告中建御山和苑置业公司开发的中建御山和苑7栋2166号商铺，双方签订了《商铺认购协议书》，约定：该商铺建筑面积8.91平米，总价128,750元，签约总价118,750元，认购定金为10,000元；被告中建御山和苑置业公司仅限商铺产权销售事宜，后期经营、运营管理由被告飞翔商业管理公司全权负责。2016年2月23日，原告钟超泽签订《中建·多米新街市客户签约表》，约定付款方式为一次性付款，三年租金为27,371元，签约总价为86,677元【（128,750元商铺原价-10,000元认购定金）×一次性付款折扣9.8折×按时签约9.8折的优惠折扣-27,371元三年租金=签约总价86,677元】。2016年2月26日，原告与被告中建御山和苑置业公司就上述商铺签订《株洲商品房（预）销售合同》，约定：单价为9,728.06元/平米，总房价为86,677元；房款于合同签订日付清；定于2016年12月31日前交付房屋；卖售方仅限商铺产权销售事宜，买受人须与出卖人指定的第三方公司签订《委托管理合同》，自愿将所购的商铺委托给该第三方公司进行委托管理，委托管理合同约定的权利义务与出卖人无关，出卖人不承担相关责任。合同签订后，原告于当日付清了房款86,677元。双方于2016年5月2日签署《商铺交铺确认书》，对案涉商铺进行了验收交接，确认：该商铺内附属设施、装饰及设备标准、附属物品完全符合《商品房买卖合同》约定。被告中建御山和苑置业公司于2017年8月19日向原告开具金额为86,677元的购房发票。2017年12月11日，原告为案涉商铺办理了不动产权证。2016年2月26日，原告（甲方）与被告飞翔商业管理公司（乙方）签订《中建多米新街市商铺委托管理合同》，约定：甲方自愿将上述商铺委托给乙方进行管理，由乙方自主或委托他人进行合法经营；甲方委托乙方对该物业进行装修及维护；委托期限自2016年9月30日至2026年9月29日，在委托期限内，本协议不可撤销；在委托管理期限内，乙方代甲方收取租金，委托期限第1、2、3年，乙方每年按照物业总价8%，三年共计24%的租金，在甲方购买本委托物业时在销售价格中一次性支付给甲方，在这三年内，乙方不再支付甲方其他费用；乙方在受托第4年至第10年期间，向甲方收取物业实际租金的20%作为装修及维护的成本费、商业推广及市场培育费等费用，作为管理及运营的成本，剩余80%部分交付甲方，乙方于每年9月30日支付下年度租金；甲方不得单方面解除合同，不得干预乙方对该物业的经营、转租、招商、管理行为，除非乙方的行为已经实质性损害了此物业的安全；乙方及承租人有权根据经营需要，对该物业进行装修与整体布局改造，但不能改变摊位的经营性质及位置，但改造以不影响建筑结构安全及消防安全为原则；委托管理期内，乙方不得单方面解除合同；委托经营管理期满时，所有设施设备保证正常折旧状态下交还甲方。当日，原告向被告飞翔商业公司出具收条一张，内容为：今收到湖南飞翔商业经营管理有限公司支付的中建御山和苑7栋2层240号商铺的3年租金（2016年9月30日至2019年9月29日），合计金额27,371元（备注：租金已抵购房款）。2019年8月27日，案涉商铺所在的商场整层（2层）打包租赁给案外人伍军用于经营非生鲜类生活超市，总租赁面积为2336平米，租期自2019年10月1日起至2026年9月30日止，租金为401,000元/年，租金实行一年支付制。承租人伍军于2019年8月30日支付租金401,000元。被告飞翔商业公司于2020年4月7日前已向原告支付租金3,033.72元。原告认为被告未按约定支付案涉商铺前三年租金，且违反合同约定改变案涉商铺的使用用途及租金支付方式，构成违约，故诉至本院，请求判如所请。另查明：案涉商铺所在的中建·多米新街市中建御山和苑店于2016年9月13日开业。一审法院认为：本案案由为合同纠纷。审查重点为：一、原告要求被告支付前三年租金的诉求是否超过诉讼时效期间；二、原告主张前三年租金有无事实与法律依据；三、原告主张解除商铺委托管理合同有无事实与法律依据。具体分析如下：关于被告飞翔商业管理公司提出的诉讼时效问题。原告与被告飞翔商业管理公司签订的《商铺委托管理合同》一直在履行过程中，原告在履行过程中主张租金，未超过诉讼时效期间，故对该项抗辩意见不予采纳。关于案涉商铺前三年租金是否已经支付的问题。原告与被告中建御山和苑置业公司签订《株洲市商品房（预）销售合同》、《商铺认购协议书》以及原告与被告飞翔商业管理公司签订的《商铺委托管理合同》均系合同签订双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告飞翔商业管理公司未直接向原告支付案涉房屋前三年的租金，但根据上述《商铺认购协议书》和《株洲市商品房（预）销售合同》对商铺价格的约定，并结合《商铺委托管理合同》“委托期限第1、2、3年，乙方每年按照甲方所购买的物业总价8%的，三年共计24%的租金，在甲方购买本委托物业时在销售价格中一次性支付给甲方”的约定，可以确定原告购买案涉商铺实际向被告中建御山和苑支付的房价款86,677元系扣除了前三年租金之后的房款，案涉商铺的总价款应该是前三年租金27,371元加上原告实际支付的房款86,677元之和。该意思也在原告向被告飞翔商业管理公司出具的收条内容中再次予以明确。所以案涉商铺的前三年租金实际以抵扣房款的方式进行了支付，且被告中建御山和苑置业公司作为商铺销售方对此亦予以了确认。故对原告方要求被告支付案涉商铺前三年租金的诉请不予支持。关于原告要求解除《商铺委托管理合同》的诉请。我国《合同法》第九十四条规定了当事人可以解除合同的情形。本案中，原告以被告完全改变了商铺委托管理合同所约定的使用用途，且改变了租金支付方式，构成根本违约行使合同解除权。但案涉《商铺委托管理合同》中未约定具体使用用途，根据《商铺委托管理合同》“原告不得干预被告飞翔商业管理公司对案涉物业的经营、转租、招商、管理、经营活动，除非被告飞翔商业管理公司的行为实质性损害了案涉物业的安全”的约定，被告飞翔商业管理公司对案涉商铺的具体经营具有非常大的自主权利，而原告未提交证据证明被告飞翔商业管理公司有损害案涉物业安全的违约行为，故原告以被告飞翔商业管理公司改变商铺使用用途为由解除《商铺委托管理合同》依据不足。关于租金支付方式，根据案涉《商铺委托管理合同》的约定，被告飞翔商业管理公司应于每年9月30日支付下年度租金，因此，第四年度租金应于2019年9月30日前支付，而根据飞翔商业管理公司提交的证据，其在第四年度改为按月支付租金，确实构成违约。但该违约行为并不足以导致合同目的无法实现的程度，原告据此要求解除合同，依据不足。如原告认为被告飞翔商业管理公司支付租金的方式违反了合同约定，其可以依据合同约定及法律规定向被告飞翔商业管理公司主张相应的违约金。综上，因案涉《商铺委托管理合同》未予解除，原告要求恢复商铺原状并要求被告返还商铺的诉请，缺乏法律依据，故不予支持。判决如下：驳回原告钟超泽的全部诉讼请求。本案案件受理费320元，减半收取160元，由原告钟超泽负担。二审中，上诉人提交了以下证据：证据一、租金支付流水，证据二、被上诉人飞翔商业管理公司在业主微信群回复租金计算方式，拟证明房屋总价是株洲市商品房销售合同中的价格，被上诉人非法转租、不按合同按时返租；证据三、中建·多米新街市开业的株洲新闻报道，拟证明两被上诉人应负连带责任；证据四、一楼经营户的租赁合同及收据、飞翔商业管理公司提供的二楼租赁合同，拟证明租户租金是按年收取，而业主的返租却由年付擅自改为月付，而且飞翔商业管理公司非法转租，还欠付3月份租金；证据五、通知、回函、回复，拟证明业主无减免租金义务；证据六、开庭公告，拟证明中建御山和苑置业公司不诚信经营；证据七、株市监处字《1-2019》5号、株公（消）罚决字【2019】0004号，拟证明中建御山和苑置业公司虚假商业广告、消防不符合要求；证据八、诉讼信息2条、企业信息弄虚作假1条、破产清算1条、拟证明飞翔商业管理公司及其董事长徐欣不诚信经营、经营管理能力差；证据九、株天（消）行罚决字《2019》0048号，拟证明飞翔商业管理公司经营管理能力差，不符合消防要求；证据十、宣传资料，拟证明飞翔商业管理公司与二楼商铺的租赁合同是否真实。被上诉人中建御山和苑置业公司发表质证意见为：首先，以上证据都不是新证据。其次，证据一的真实性无法确定，与我方没有关系，我们没有付租金义务；对证据二的真实性没有异议，对关联性和证明目的有异议，根据群显示，群主是多米新街市（中建御山和苑店、微信号×××22），不是飞翔商业管理公司的公众号，也没有授权该微信号代表中建御山和苑置业公司；对证据三的真实性没有异议，但与本案没有关系；对证据四的真实性没有异议，对关联性有异议，这是一楼门面，不能和二楼铺面比，无法证明其证明目的；证据五与我方没有关联性，对回复、回函的三性都有异议，对通知的关联性有异议；证据六与本案没有关系，被告和诉讼主体是两个不同的公司；证据七的质证意见和证据六一样；证据八与本案没有关联性，文书体现的是飞翔房地产营销策划有限公司和湖南省飞翔房地产营销策划有限公司株洲分公司，与本案不是同一主体；证据九与本案没有关联性，株洲多米新街有限公司与本案主体没有任何关系；对证据十的真实性、关联性和证明目的均有异议，没有具体的时间，没有证据来源和发布单位。被上诉人飞翔商业管理公司发表质证意见为：对证据一的三性没有异议，对证明目的有异议，上诉人打出的银行流水是到2020年7月份，实际上2020年8月份的租金我们已经支付，我们还有2020年9月份没有支付，上诉人提供的这组证据不能证明我方存在转租行为，我方的转租行为是基于与上诉人之间合法有效的《委托管理合同》约定进行的；对证据二的三性及证明目的均有异议，我方已向上诉人支付租金，且实际支付的租金是高于《委托管理合同》约定的；对证据三的三性及证明目的均有异议，该新闻报道不能证明被上诉人方应付连带责任；对证据四的三性及证明目的均有异议，上诉人提供的租赁合同是1楼铺面，与2楼铺面存在本质区别，1楼铺面是通过个体式出租的，2楼铺面是通过整体方式对外出租的；对证据五的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，这几份函件仅是我方与上诉人之间对租金是否减免的协商行为，实际上通过银行流水可以反映，我们对租金并没有减免，还是支付给了上诉人；对证据六的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，企业涉诉是一个正常的现象；对证据七的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，与本案无关；对证据八的三性及证明目的均有异议，这几份证据仅有一份材料涉及我方，而且仅是我方涉诉的材料，与本案没有关联性；对证据九的三性及证明目的均有异议，这是我方消防设施配备存在缺陷，与本案无关；对证据十的三性及证明目的均有异议，该宣传资料与商铺租赁合同之间没有关系。本院对上诉人提交的上述证据认定如下：两被上诉人对部分证据的真实性无异议，但对关联性均有异议，上诉人仅提供了证据一、四、十的原件予以核对，对两被上诉人提出的质证意见，本院予以采纳。因上诉人提交的该十组证据均不属于二审中出现的新证据，亦不能证明上诉人主张的相关待证事实，故本院均不予采信。二审经审理，查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系合同纠纷。二审的争议焦点为：上诉人的上诉请求应否予以支持？现分析如下：上诉人的上诉请求及理由主要是：1、前三年的租金既没有支付，也没有折抵购房款，故两被上诉人应连带支付20802元；2、被上诉人飞翔商业管理公司擅自拆除涉案商铺装修部分，且租金支付方式由年付改为月付，构成违约，故请求依法解除《委托管理合同》。对此，一审法院已作详细分析和阐述，本院不再赘述。从《商铺认购协议书》、《客户签约表》、《商铺委托管理合同》和《株洲市商品房销售合同》的签订时间先后顺序及相互印证的内容可确认，涉案商铺前三年的租金已在购房款中予以抵扣，故对上诉人的该项上诉请求不予支持。又根据《商铺委托管理合同》第六项“甲方权利义务”可知，被上诉人飞翔商业管理公司有权对物业进行装修与整体布局改造和转租，其虽拖欠了3月份租金，但疫情期间属不可抗力，不构成根本违约，不符合合同解除条件，故对上诉人要求解除委托管理合同的请求不予支持。综上，上诉人钟超泽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由上诉人钟超泽负担。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年九月二十九日法官助理伍露书记员  郭敏慧