重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初9735号 原告：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市两江新区财富大道**财富园****，统一社会信用代码915000002028124538。 法定代表人：唐峻，董事长。 委托诉讼代理人：敖祯，重庆钜沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，重庆钜沃律师事务所律师。 被告：重庆人人融财富管理有限公司，，住所地重庆市渝**青枫北路****双子座**（**楼）**统一社会信用代码91500000304952887P。 法定代表人：高方立，总经理。 委托诉讼代理人：许兰，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶云刚，重庆百君律师事务所律师。 原告重庆高科集团有限公司与被告重庆人人融财富管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法由审判员初攀东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆高科集团有限公司的委托诉讼代理人敖祯，被告重庆人人融财富管理有限公司的委托诉讼代理人许兰出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆高科集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告和被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告支付原告从2019年6月1日起至解除之日的租金以及解除之日次日至实际腾退移交房屋之日的房屋占有使用费（租金的金额以原告提供的人人融违约金计算表为准；）；3.请求判令被告支付原告滞纳金即违约金（从2019年6月1日至实际支付之日，按月息2%暂计算）；4.请求判令被告承担原告为提起本案诉讼支付的律师费11500元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年11月26日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给被告，租赁面积为1152.55平方米，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，按季度缴纳租金，2018年12月1日至2020年11月30日的租金标准为71元/平方米/月。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，但从2019年6月1日起被告再未按约定及时履行支付租金的义务，原告为此多次发函给被告催交租金，但被告未再支付任何费用，被告未按约向原告支付租金的行为已经严重构成违约，为维护原告合法权益，故起诉。 被告重庆人人融财富管理有限公司辩称：1.双方之间的房屋租赁合同已经于2019年10月8日解除；2.双方已进行过房租截止2019年10月8日的结算，截止10月8日房租是298441.88元，保证金257767.81元，双方协商决定将保证金冲抵欠付的房租，剩余的房租被告再一次性支付，实际上被告于10月31日已经向原告支付欠付的租金5万元，因此被告目前为止并不欠付原告房屋租金；3.被告于2019年10月8日已经将房屋移交给原告，被告至10月8日开始已经未在该房屋处经营，且该房屋的水电已经由原告断水断电，因此被告实际上已经不存在再向原告交付房屋的事实情况；4.因双方合同已经于10月8日解除，因此被告也不再承担向原告支付滞纳金，且双方合同中也未约定滞纳金按月息2%计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对其真实性无异议的证据，包括《房屋租赁合同》、《关于要求限期支付租金及违约金的律师函》、《关于催收租金的函》、EMS快递单、快递查询情况、《法律服务委托合同》、律师费发票、中国建设银行客户专用回单、《两江新区金融办关于不得新发项目的警示函》及被告员工李孟淳与被告承租的案涉房屋所在的整幢楼宇负责人郑奇微信聊天记录截图，本院予以确认并在卷佐证。 对原被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月26日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于渝北区青枫北路10号3幢11楼1号的房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告办公使用，租赁面积为1152.55平方米，租赁期限为36个月，自2018年12月1日起至2021年11月30日止，其中2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金单价为71元/平方米/月，租金按季度交纳，在原告交付房屋给被告前，被告应先支付第一个租赁年度第一期的租金给原告，在前一期租金到期前20天，一次性支付下一期的租金。同时约定，为保证本合同的履行，被告应于合同签订之日向原告交付履约保证金257767.81元；被告未按合同约定交纳租金，逾期超过30日（包括30日）的，每逾期1日，被告须向原告支付逾期应付款万分之六的违约金，同时原告有权单方解除合同、收回房屋、没收履约保证金，原告有权随时停止有关水、电、气及其他能源、设施、设备等的供应，因此造成的后果由被告自行承担；被告违反本合同约定，应当承担原告实现债权的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、担保费、保全费。关于房屋的交还，双方约定，被告应于租赁期届满、合同解除或终止之日向原告交还该房屋，经原告验收确认后，交房手续完成；原告有权在被告未依本合同约定交还房屋时，选择由公证人员、律师或无利害关系的第三方在场的前提下，开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，原告对因此而引起的损坏不承担责任；对于可移动的物品，原告在搬出后有权就该等物品向被告收取仓储费用，如被告未在原告通知的期限内领取物品，视为被告放弃该等物品的所有权，原告有权按照原告认为适当的方式处置该等物品，在上述过程中发生的公证费、律师费由被告承担。双方还约定，被告上一份合同已交295249元保证金，其中257767.81元作本合同保证金续用，差额37481.19元冲抵新合同租金。 2019年9月19日，原告向被告邮寄《关于要求限期支付租金及违约金的律师函》，要求被告于2019年9月25日前一次性向原告支付全部拖欠租金278225.55元。2019年9月30日，原告向被告邮寄《关于催收租金的函》，主要载明：被告拖欠原告2019年6月1日至2019年11月30日的租金共计490986.3元，属严重违约行为，期间我司多次与贵司联系，催收贵司所欠费用，但至今未付，请被告于2019年10月8日前付清所有拖欠租金，若逾期未付清，我司将通知相关部门对贵司停止有关水、电等能源供应，由此造成的相关后果均由贵司承担，对于贵司逾期缴纳租金的行为，我司将按合同约定计收拖欠租金所产生的滞纳金和违约金等，并有权要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年10月8日，原告对被告采取了断水断电措施。 另查明，原告为聘请律师代理本案，支出律师费11500元。2019年6月21日，两江新区互联网金融风险专项整治工作领导小组办公室向被告发出《关于不得新发项目的警示函》，要求被告未经许可不得新发布项目。 庭审中，被告陈述，2019年10月8日之前房租已经全部付清，在10月8日双方结算后，用保证金抵扣了部分房租后，2019年10月31日被告又支付了剩余租金5万元。原告陈述，没有用保证金抵扣房租，因为被告违约，根据合同第十一条第八项约定，原告有权没收保证金，2019年6月1日之前的房屋租金已经付清了，认可被告10月31日支付了5万元租金，是付的2019年6月1日之后的租金，同意从原告第二项诉讼请求中扣除2019年10月31日被告支付的5万元租金。 被告陈述，从2019年10月8日后就没有使用案涉房屋了，2019年10月8日原告给被告断水断电了，原告就已经实际控制了，房屋没有钥匙，断电后门直接可以开；原告陈述，断水断电是因为被告违约，长时间欠缴租金，被告办公设施设备并未搬迁，也未向原告书面申请要求解除租赁合同或者处置租赁房屋内的设施设备，断水断电后，因为被告一直未缴纳租金，所以一直未恢复。 被告陈述，当时去原告公司开会的时候，楼宇部部长同意被告用保证金抵扣，剩余租金该多少是多少，双方在会上是口头达成了一致的；原告陈述，这只是一个协商的过程，没有达成一致。 被告陈述，如果认定被告违约，被告认为违约金明显过高，要求降低或者免除，由于被告公司受政府监管要求，加上疫情导致的两个不可抗力因素，被告请求法院予以对相关租金事宜进行免除，原告在与被告协商确定解除房屋合同，原告应当采取适当措施防止损失扩大，原告不得就从2019年10月8日扩大的损失要求被告进行相应支付。 本院认为，第一，关于租金和房屋占有使用费。本案中，原被告双方于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告将案涉房屋依约出租给被告后，被告应依约向原告支付租金。被告主张，2019年10月8日之前的租金已经全部付清，但未举示证据予以证明，应当承担不利后果。被告主张，原告同意用履约保证金冲抵欠付的租金，但被告举示的微信聊天记录中，原告相关负责人郑奇仅表示公司需要上会讨论，并未给其肯定性答复，故仅凭微信聊天记录无法确认原告曾作出同意抵扣的意思表示，故对被告的该主张，本院不予采纳。被告主张，双方租赁合同已经于2019年10月8日双方口头同意解除，被告于当日已经将案涉房屋移交给原告，但被告并未举示任何协商一致解除和已经移交房屋的证据，应当承担不利后果，故本院对被告的上述主张不予采信。 根据《合同法》第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据双方合同约定，被告未按合同约定交纳租金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同、收回房屋、没收履约保证金，并有权随时停止有关水、电、气及其他能源、设施、设备等的供应。原告据此在2019年9月30日经过事先催告被告后，于2019年10月8日对被告采取了断水断电措施。被告欠付租金的行为构成违约，原告作为守约方，负有采取必要措施以防止损失扩大的义务。在2019年9月30日原告对被告催收租金时，此时被告已拖欠原告6个月租金未予支付，而合同约定欠付租金超过30日原告即有权解除合同，原告亦在催收函中提及被告系严重违约且原告有权要求解除合同，但在2019年10月8日，被告依旧没有向原告支付拖欠的租金，而原告在当日仅是采取了断水断电的措施，并未行使解除合同的权利。原告经过前期的多次联系和催收，甚至断水断电，被告均未依约向其支付拖欠的租金。截止2019年11月10日（根据合同约定，此时需支付下一期租金），被告已拖欠原告将近9个月租金未支付（虽在2019年10月31日支付了5万元租金，但该金额不足一个月租金），此时原告断水断电已一个月有余，如果原告此时继续不行使解除合同、收回房屋的权利，仅是继续断水断电，只会导致承租人在本身已经被监管部门要求不得发布新项目的情形下进一步陷入无法正常经营甚至停业的境地，原告收回租金的权利将更加无法实现，且双方合同中亦约定了被告未依约交还房屋时原告有权自行将房屋腾空收回的减损条款，虽原告主张被告的经营涉嫌犯罪，但并未举示任何证据予以证明，故原告收回房屋并不存在事实和法律上的障碍。 鉴于以上事实，结合本案案情，双方当事人之间的房屋租赁合同实际上已经难以继续履行，为了强化守约方的减损义务，避免长期陷入合同僵局，本院酌定原告于2019年11月10日仍未采取必要措施解除合同并收回房屋，仅是继续断水断电，属于“没有采取适当措施”的情形，2019年11月11日至合同解除之日的租金以及合同解除之日至原告移交房屋之日的房屋占有使用费，均属“扩大的损失”，应由原告自行承担，原告主张该部分租金及房屋占有使用费，本院不予支持。因此，被告应支付原告2019年6月1日至11月10期间租金共计386432元（1152.55平方米×71元/平方米/月×5个月＋1152.55平方米×71元/平方米/月÷30天/月×10天-50000元，四舍五入到元）。 第二，关于违约金。根据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告逾期支付租金已经超过30日，根据合同约定，每逾期1日，被告须向原告支付逾期应付款万分之六的违约金（即年利率21.9%），原告主张按照月息2%（即年利率24%）计算迟延支付租金的违约金，因合同约定和原告主张的违约金标准均明显高于因被告迟延支付租金给原告所造成的实际损失，被告主张对违约金予以调整，本院酌定以中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%作为计算标准。双方合同约定在前一期租金到期前20天，一次性支付下一期租金，而原告主张逾期支付租金的违约金的起算时间分别为2019年6月1日和2019年9月1日，本院对此予以支持。具体而言，以245493元（1152.55平方米×71元/平方米/月×3个月，四舍五入到元）为基数，从2019年6月1日起至8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金，从2019年8月20日起至10月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；以195493元（245493元-50000元）为基数，从2019年11月1日起至实际付清之日至，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；以190939元（436432元-245493元）为基数从2019年9月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金。 第三，关于合同解除。根据双方《房屋租赁合同》约定，被告未按合同约定交纳租金，逾期超过30日的，原告有权单方解除合同，现被告拖欠原告租金已超过30日，原告通过诉讼方式请求解除《房屋租赁合同》，本院予以支持。由于被告于2020年6月30日收到起诉状副本，故原被告双方于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。 第四，关于律师费。根据双方《房屋租赁合同》约定，被告违反本合同约定，应当承担原告实现债权的费用，包括但不限于律师费等，原告为聘请律师代理本案，支出律师费11500元，有《法律服务委托合同》和律师费发票为证，故原告请求被告应当其律师费11500元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告重庆高科集团有限公司与被告重庆人人融财富管理有限公司于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、被告重庆人人融财富管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高科集团有限公司支付2019年6月1日至11月10期间租金386432元； 三、被告重庆人人融财富管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高科集团有限公司支付迟延支付租金的违约金（以245493元为基数，从2019年6月1日起至8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2019年8月20日起至10月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；以195493元为基数，从2019年11月1日起至实际付清之日至，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；以190939元为基数，从2019年9月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）； 四、被告重庆人人融财富管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆高科集团有限公司支付律师费11500元； 五、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30760元，减半收取计15380元，由被告重庆人人融财富管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 初攀东 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 孙 贤 书 记 员 谢 帆