天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初1833号原告：黄健，男，1988年2月2日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：董洪智，男，1981年4月3日出生，汉族，住天津市宁河区。原告黄健与被告董洪智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄健到庭参加诉讼，被告董洪智经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。黄健向本院提出诉讼请求：1．请求贵院依法解除2018年3月28日黄健、董洪智签订的房屋买卖合同；2．判令董洪智因解除该合同给原告造成的损失370,000元；3．诉讼费用由董洪智承担。事实与理由：2018年3月28日黄健、董洪智共同协商一致，签订了《房屋买卖合同》。该合同签订后，黄健已履行合同中应尽义务。该合同中第四条B“甲、乙双方按约定在2019年1月1日前办理该房屋相关手续。”董洪智未能如约办理该房屋过户的相关手续，致使黄健至今没有该房屋的房产权。董洪智的行为实属违约，并造成黄健经济损失，应依法承担赔偿责任。该合同目的已无法实现，现原告起诉，请法院判如所请。庭审中，黄健变更诉讼请求，明确赔偿损失的范围包括：向董洪智支付定金及部分房款162,000元；帮助董洪智偿还贷款13,300元；董洪智应支付违约金20，000元，上述累计195,300元。黄健围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一：房屋买卖合同，证明黄健、董洪智之间存在房屋买卖合同。该证据能够达到其证明目的。本院对该项证据的真实性、关联性、合法性均予以认定，故本院采信该项证据。证据二：银行转账记录，证明黄健通过银行转账的方式向董洪智转支130,000元。该项证据能够达到其证明目的。本院对该项证据的真实性、关联性、合法性均予以认定，故本院采信该项证据。证据三：微信转账记录，证明黄健曾于2018年7月6日、2018年8月11日、2018年9月3日、2018年10月2日各转账2，700元，于2018年11月2日转账2，500元用于帮助董洪智偿还银行贷款。该项证据能够达到其证明目的。本院对该项证据的真实性、关联性、合法性均予以认定，故本院采信该项证据。证据四：董洪智与黄健签订的补充协议，证明2018年9月18日，黄健向董洪智支付12，000元作为房屋部分房款。该项证据能够达到其证明目的，本院对该项证据的真实性、关联性、合法性均予以认定，故本院采信该项证据。证据五：董洪智书写的保证书，证明董洪智于2019年1月29日曾承诺定于2019年2月14日前协助黄健办理房屋过户手续。该项证据能够达到其证明目的，本院对该项证据的真实性、关联性、合法性均予以认定，故本院采信该项证据。证据六：涉案房屋的房本，证明黄健、董洪智之间存在房屋买卖合同，房本是董洪智提供给黄健的。该项证据能够达到其证明目的。本院对该项证据的真实性、关联性、合法性均予以认定，故本院采信该项证据。董洪智在法定期限内未向本院提交书面答辩意见，亦未提交证据，未出庭参加诉讼，视为其放弃权利。本院依法当庭出示黄健提交的证据，董洪智未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄健与董洪智于2018年3月28日签订房屋买卖合同，董洪智为合同中的甲方，黄健为合同中的乙方，该合同载明：“第一条，甲方自愿将坐落于宁河区芦台镇世纪花园的房屋出售给乙方。该房屋权属性质为出让，所有权人为董洪智，建筑面积为70.72平方米，用途为居住。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。第二条，甲乙双方一致同意，上述房屋的成交价格为770,000元整。该房屋配套设施及过户时产生的相关费用由乙方承担。……第四条，定金及房屋交接的约定：A、（1）2018年3月28日，乙方支付甲方20,000元整（定金）；（2）在2018年4月10日之前，乙方支付甲方130,000元整为部分房款；（3）在2019年1月1日之前甲方堵清房屋贷款，待贷款堵清注销之后，双方到房管局打买卖协议以及银行面签手续，双方熟知并认同走天津市资金监管手续；（4）甲方承诺此房屋无任何抵押情况，乙方承诺购房人征信无任何问题，如当时公积金不可用，同意以按揭方式贷款购买此房；（5）2018年7月30日之前甲方交钥匙，当天起乙方负责还此房屋贷款。B、甲乙双方按约定在2019年1年1日前办理房屋相关手续。C、该房屋的一切手续，需甲方所有权人和乙方所有权人办理，不得他人代替。……第七条：违约相关责任约定：1、若甲方收到乙方购房定金款，未收到购房款的情况下，甲方拒绝履行本合同所列条款中的约定，或中途解除合同，造成违约事实的，甲方应向乙方赔付2倍定金作为违约金（包括乙方缴纳的定金）。2、若乙方交付给甲方购房定金，未交付房款的情况下，乙方拒绝履行本合同所列条款中的约定，中途解除合同，造成违约事实的，甲方不退还乙方定金。3、若乙方已交给甲方部分或全部购房款未过户的情况下，双方中任何一方违约，违约方按房屋成交价的30%作为违约金赔偿给对方。4、因任何一方责任造成违约事实的，丙方所收取的服务费不予退还，此种情况下的违约方承担中介费。5、甲、乙双方办理过户手续必须有合法的、有效的证件，甲方应无条件积极协助配合，影响办理过户手续所产生的一切后果由责任方承担处理。……”黄健于合同签订日当天以现金支付的方式向董洪智支付定金20,000元，于2018年4月9日通过中国农业银行账户向董洪智转支130,000元。董洪智将涉案房屋不动产权证交付于黄健，该不动产权证记载：“权利人中国建设银行股份有限公司天津宁河支行，权利种类为抵押，权利范围为70.72平方米，权利价值为500,000元，约定期限为2016年11月28日至2041年11月28日”。黄健与董洪智约定自董洪智向黄健交付房屋钥匙起，黄健每月15日前向董洪智转款2,690元，用于董洪智偿还涉案房屋贷款。黄健于2018年7月6日、2018年8月11日、2018年9月3日、2018年10月2日各转账2，700元，于2018年11月2日转账2，500元。2018年9月18日，董洪智与黄健签订了补充协议，该协议载明：“双方协商决定2018年9月18日黄健向董洪智支付壹万贰仟元整，房屋成交价格为77元。乙方付甲方150,000元，待房本2018年12月底过户时按照59.8万房价过户。”黄健向董洪智支付12，000元作为房款。2019年1月1日，董洪智未按合同约定与黄健前往房产局办理尾款支付及房屋产权登记手续。2019年1月29日，董洪智手写保证书并以拍照的方式通过微信聊天发送给黄健，该保证书载明：“今保证天津市芦台镇世纪花园小区房屋于2019年2月14日前与黄健完成房屋买卖手续。另，如最后时间内没有完成（因董洪智的问题）则在总房款给黄健减两万元。保证人：董洪智。2019年1月29日。”后黄健未与董洪智取得联系。另查，涉案房屋已经参加司法拍卖。本院认为，黄健、董洪智在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同，该合同成立并且生效。买卖双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄健按照约定向董洪智履行应尽义务，然至今无法查明董洪智的下落，因董洪智的原因导致黄健无法将尾款打入资金监管账户，亦无法完成房屋过户手续，最终导致合同无法继续履行，合同目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。黄健所面临的现状已经符合解除合同的条件，故对解除合同的主张，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同履行后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄健向董洪智支付的定金及部分房款共计162,000元为购房实际支出，董洪智应予以返还，对黄健要求返还定金及部分房款150,000元的主张本院予以支持。黄健于2018年7月6日、2018年8月11日、2018年9月3日、2018年10月2日、2018年11月2日累计向董洪智转账13,300元用于偿还涉案房屋贷款，应视为黄健为实现合同目的所进行的实际支出，董洪智应予返还，对黄健要求返还帮助偿还贷款13,300元的主张本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。董洪智未按预定协助黄健前往房管局办理资金监管账户完成尾款交付，导致合同无法继续履行，应视为董洪智违约，应承担违约赔偿。结合黄健已经向董洪智给付的购房款数额及实际损失，其要求支付违约金20,000元的主张合理，故黄健要求董洪智支付违约金20,000元于法不悖，对黄健要求董洪智支付违约金20,000元的主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下：一、解除黄健、董洪智于2018年3月28日签订的《房屋买卖合同》；二、董洪智于本判决生效之日起十日内向黄健返还定金及部分房款162,000元，返还黄健帮助其偿还贷款13，300元，支付因违约产生的违约金20，000元，上述金额累计195,300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,206元，由董洪智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  孙凤晖审 判 员  刘 征人民陪审员  李德利二〇二〇年九月十七日书 记 员  李舒祺附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同履行后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。