湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再225号抗诉机关：湖南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大市场北苑****。法定代表人：曹华安。委托诉讼代理人：詹庆丰，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：董蔚，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张勇，男，1970年2月4日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：曹先平，男，1958年2月18日出生，汉族，住湖南省郴州市。郴州市北湖区燕泉街道香花路社区居民委员会推荐。申诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）因与被申诉人张勇房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）湘民申1582号民事裁定，向湖南省郴州市人民检察院申请监督，该院提请湖南省人民检察院抗诉，湖南省人民检察院作出湘检民（行）监[2019]43000000289号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）湘民抗22号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。湖南省人民检察院指派检察员肖翔、易剑锋出庭，申诉人鼎丰公司的委托诉讼代理人詹庆丰，被申诉人张勇及其委托诉讼代理人曹先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省人民检察院抗诉认为，湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10民终1966号民事判决适用法律错误。理由如下：根据《商品房买卖合同》第十六条的约定及相关行政规定，办理房屋所有权分证、国有土地使用权分证、契税证的前提是，房地产开发企业完成房屋所有权总证、国有土地使用证总证，即完成房屋的初始登记。若委托开发企业办证，购房者应出具授权委托，提供相关的个人资料，按规定缴纳契税及办证费用。本案中，鼎丰公司已在2014年11月28日前办理好房屋的初始登记，买受人可自行办理分证也可委托鼎丰公司代为办理。张勇在一审庭审中明确表示未委托鼎丰公司办理房产分证，也无证据证明张勇委托鼎丰公司办理土地分证、契税证。在张勇并无委托办证的情况下，鼎丰公司无义务为其办理三证，《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》）第二条并不适用张勇，原审判决鼎丰公司承担违约责任属于适用法律错误。鼎丰公司称，请求撤销（2017）湘10民终1966号民事判决并驳回张勇的全部诉讼请求。主要理由：1.原审判决鼎丰公司承担逾期办证的责任属于适用法律错误。根据行政法规规定及《商品房买卖合同》的约定，办理土地使用权证及房屋所有权证、契税证，即“三证”的法定义务人是张勇。而根据《协议书》的约定，该协议书在当事人之间形成的是新设立的委托办理“三证”的委托合同法律关系，张勇未履行预付处理委托事务费用的法定义务，也未履行下达委托指示和协助的义务。本案应当适用合同法关于委托合同、委托人法定义务的规定驳回张勇的赔偿请求，原审判决适用合同法第48条无权代理及67条后履行抗辩权的规定判决鼎丰公司承担代为办证责任，属于法律适用错误；2.原审判决认定《协议书》适用于张勇缺乏证据证明。张勇未在《协议书》上签字或者盖章，原审判决认定其属于该协议当事人缺乏证据证明，其次，原判决将“代表”认定为“代理”缺乏证据证明，“业主代表”不是法律概念，也不属于任何一种民事主体，且12位业主代表是否能代表24位业主代表，能否代表小区300多位业主，原审判决没有说明任何理由，而是以合同法第48条关于代理的法律规定替代了“代表”的概念，缺乏证据证明；3.原审判决认定《协议书》变更了《商品房买卖合同》责任约定，缺乏证据证明。《商品房买卖合同》只约定了鼎丰公司的“影响办证责任”，未约定为购房者的“代为办证责任”，二者的责任性质、责任大小完全不同，原审判决未区分两个独立的合同涉及的两种独立的责任，并认定《协议书》修改了《商品房买卖合同》的责任，缺乏证据证明，张勇不是2014年9月28日委托办理“三证”协议书的当事人，其未在2015年1月31日前向鼎丰公司支付办理“三证”的费用及向鼎丰公司出具办理“三证”的授权委托书，鼎丰公司没有代张勇办理三证的义务，更没有逾期办证的责任。张勇辩称，请求依法驳回鼎丰公司的申诉，维持二审判决。理由如下：1.被申诉人与申诉人与2010年12月3日签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方具有法律约束力，但在被申诉人支付全部购房款后，申诉人未能依约在交房后365日内办理好房屋初始登记。申诉人在长达三、四年的时间内无法办理房产、土地总证，根本原因在于其违规建房、变更土地使用性质，被有关部门查处，应由申诉人承担违约责任。2.业主维权大会选举24位业主代表，2014年9月29日，12位业主代表与申诉人签订《协议书》，该《协议书》明确业主代表是代表全体业主签订协议，而非个人行为，该《协议书》第二条是对《商品房买卖合同》第十六条的变更，颐豪福邸小区所有业主只要对《协议书》予以承认，便对当事人双方具有约束力。3.申诉人在承担为业主办理三证的义务后，未及时履行通知义务，也未要求业主提交相应资料、费用，存在严重过错。4.申诉人未能举出任何业主授权要求被申诉人办理证件的授权委托书，但部分业主在未书面授权的情况下成功办理房产证，足以推定授权委托书并非办证的必备要件。5.被申诉人已自愿将违约金从购房合同总价的5%降至2%，体现了对申诉人的宽容，原判决和裁定完全正确。张勇向一审法院起诉请求：1.判令鼎丰公司赔偿违约金7697.08元（按已付房款2%计算）；2.诉讼费由鼎丰公司承担。一审法院认定事实：2009年9月20日，张勇与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》，约定张勇购买鼎丰公司开发的位于郴州市××道××号××栋××号住房，以银行按揭贷款方式支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方约定买受人不解除合同，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。2013年11月20日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向张勇开具销售不动产统一发票，载明房屋面积为130.3平方米，价款为384854元，双方办理了购房款补差手续。2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。张勇非上述12名业主代表之一，但在本案庭审过程中，明确表示认可上述《协议书》。鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2014年11月26日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记，房屋国土分证、房产分证至今未办理。2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终592号民事判决书中认定，颐豪福邸小区业主委员会委员黄家拔、刘名海到郴州市国土局政务中心窗口查到颐豪福邸小区第一批办理国土证时间是2015年1月21日，办理了20户；第二批是在2015年5月10日，办理了29户。一审法院判决：鼎丰公司于判决生效后十日内向张勇支付违约金7697.08元。鼎丰公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回张勇的诉讼请求。二审法院认定事实：对一审法院查明的事实予以确认，另查明，本院提审与本案相关的雷华龙与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案、马铭健与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案后，分别作出（2018）湘民再8号、9号民事判决书，认定“颐豪福邸”小区12名业主代表与鼎丰公司签订《协议书》中约定的办证义务是为业主办理房产分户证、土地分户证和契税证，维持了湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终589号、（2016）湘10民终592号二审民事判决书。二审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：一、颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订的《协议书》是否适用于李张勇；二、鼎丰公司是否存在逾期办证的违约行为、如何承担违约责任。一、《协议书》在首部即明确是全体业主代表与鼎丰公司就小区的物业问题及其他事项达成的，12名签字的业主也是以业主代表的身份在“业主代表签字”栏签字，且从内容来看，《协议书》所涉内容亦是整个小区的物业管理等与全体业主切身利益相关的事项，而不是部分业主的个人事项。因此，应当认定12名业主是作为全体业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，张勇在诉讼中明确同意该《协议书》，故该《协议书》在张勇与鼎丰公司之间产生合同效力。本院对与本案相关的案件中也作出了上述认定。因此，对鼎丰公司提出李友才、李夏云不是《协议书》的合同主体，无权依《协议书》主张权利的主张，不予支持。二、本案《商品房买卖合同》《协议书》均合法有效，其中《协议书》重新约定了办证期限、违约责任等。本院在生效的再审判决中认定该《协议书》中所约定的是房屋所有权、土地使用权的分证，故鼎丰公司上诉认为《协议书》中约定的办证义务仅指办理总证的理由，不予支持。因鼎丰公司没有按照《协议书》的约定办理好相应的全部的分证，故应当认定其存在违约行为，应当承担违约责任。《协议书》中所约定的违约责任是“购房合同总价5%”，张勇根据在先判决，要求按照购房合同总价的2%计算违约金，予以支持。至于业主向政府部门投诉，是其依法行使权利，如鼎丰公司不存在违约行为，亦不会导致办证逾期，不能据此免除其违约责任。综上，该院判决：驳回上诉，维持原判。本案再审期间，当事人围绕检察院的抗诉意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：鼎丰公司提交的二组证据、张勇提交的相关证据均与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。本院对原审查明和认定的事实予以确认。本院再审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的主要焦点为鼎丰公司是否应承担逾期办证的违约责任。关于颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订的《协议书》是否适用于李友才、李夏云的问题。原审查明，2014年9月16日全体业主代表在与鼎丰公司协商之后，颐豪福邸小区的12名业主代表于9月28日在双方达成的《协议书》上签名。该《协议书》载明：“2014年9月14日，小区召开了业主维权大会，大会选举了24位业主代表”。签名的12位业主代表是业主维权大会推选出来，有权代表参与推选的小区业主行使相应权利。《协议书》标题表述的鼎丰公司相对方为“颐豪福邸小区业主”，并非“业主代表”，签名的12位业主也是在《协议书》最后“业主代表签字”栏中签字；从内容来看，《协议书》约定的是颐豪福邸小区业主与鼎丰公司之间的权利义务。张勇作为小区业主，业主代表依约有权代表其处理委托事务，张勇在诉讼中也明确表示认同该《协议书》，即认可业主代表受托所处理的委托事务。故鼎丰公司以张勇未在《协议书》上签字为由认为其无权依据该《协议书》行使权利的主张，因与事实不符不能成立。关于鼎丰公司是否负有为业主办理房产分户证、土地分户证和契税证等“三证”义务的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定鼎丰公司在房屋交付使用后365日内办理好初始登记，而鼎丰公司分别于2014年10月31日办理好颐豪福邸项目用地的《国土使用证》总证，于11月28日办理好颐豪福邸商品房的初始登记，已具备办理国土、房产分证的基本条件。根据本院（2018）湘民再8号、9号民事判决，鼎丰公司在《协议书》中第二条的约定是承诺在2015年1月31日前为业主办理好转移登记，即《协议书》第二条已对《商品房买卖合同》第十六条的约定义务进行了变更补充。鼎丰公司在《协议书》中并未约定业主应履行相关委托手续，且未举证证明在约定的办证时限之前其向张勇履行了通知义务，故鼎丰公司主张其在接到张勇的委托之前不负有办证义务，亦与事实不符也不能成立。关于鼎丰公司是否应承担违约责任的问题。本案中，鼎丰公司在《协议书》中承诺在约定期限内为业主办理好“三证”，就负有积极督促、要求相关业主提交办证资料、交纳办证费用，以在《协议书》约定的期限内完成办理“三证”的义务，鼎丰公司并未提交证据证明其已经履行了上述义务，且在张勇向人民法院提起本案诉讼时，鼎丰公司仍未将张勇的房屋所有权证、土地使用权证办理好。鼎丰公司在《协议书》中约定了办证义务，却未在约定期限内履行通知义务，导致未在约定的时限内办理好“三证”，原审据此认定鼎丰公司应承担部分违约责任，合同依据和法律依据充分，处理并无不妥。综上所述，湖南省人民检察院抗诉理由不能成立，申诉人的再审请求事实和法律依据均不充分，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持湖南省郴州市中级人民法院（2017）湘10民终1966号民事判决。本案一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，共计100元，由郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋琳审判员  刘程审判员  米佳二〇二〇年九月一日法官助理刘寄清书记员唐逸夫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……