四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1605号 上诉人（原审原告）：兰建鹏，男，1989年8月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：张陆宁，四川虹永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐云霞，四川虹永律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区五星街****。 法定代表人：兰华。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所律师。 上诉人兰建鹏因与被上诉人广安丰润房地产开发有限公司（以下简称“丰润公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 兰建鹏上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由丰润公司承担。事实和理由：1.因丰润公司未按约定交付房屋，致兰建鹏在外租房（提供了相应租赁合同予以证实），且兰建鹏所购房屋建筑面积虽为59.61平方米，但实际使用面积为一百多平方米，确实产生了租金损失，一审法院却以兰建鹏没有提供租金的收据为由对该实际损失不予认定是错误的。2.双方约定了逾期交房的违约金，一审法院不应该对该约定进行更改。3.一审法院不予支持兰建鹏主张的赔偿金错误，违约金与赔偿金是可以同时主张的，二者不可以混为一谈。4.一审法院对诉讼费分配不公。 丰润公司辩称，驳回上诉，维持原判。 兰建鹏向一审法院起诉请求：1.判令丰润公司按108元/日的标准支付兰建鹏从2017年1月1日起至实际交付之日止的违约金，暂计至起诉之日为138,456元；2.判令丰润公司支付105,700元赔偿金；3.本案诉讼费、律师费10,000元由丰润公司承担。 一审法院认定事实：2015年10月9日，兰建鹏（买受人、乙方）与丰润公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.乙方所购商品房位于广安市广安区，面积59.61平方米，房屋总价为360，000元；2.买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付；3.交付条件：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，且该商品房应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 合同签订当日，兰建鹏向丰润公司交付首付款110000元，后通过银行贷款方式支付了剩余房款。案涉房屋工程竣工后，丰润公司曾通知兰建鹏接房，但兰建鹏因该房屋未竣工验收合格而拒绝接收该房。后兰建鹏向一审法院提起诉讼要求丰润公司按合同约定支付违约金，一审法院以（2019）川1602民初3485号民事判决书驳回了兰建鹏的该诉讼请求。兰建鹏不服该判决上诉至本院，本院于2019年11月25日作出（2019）川16民终1390号民事判决书判决确认：二审中，丰润公司与兰建鹏在原来的《商品房买卖合同》基础上增加了新的约定：1.丰润公司最迟于2019年12月31日前向兰建鹏交付位于广安市广安区的案涉房屋；2.若丰润公司于2019年12月31日前未向兰建鹏交付上述房屋，则视为丰润公司支付《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金的条件成就，则兰建鹏从2020年1月1日起可以要求丰润公司支付违约金。兰建鹏至今仍未接房。 同时查明，兰建鹏购买的房屋所在的翠屏书苑建设项目于2013年7月15日取得建设用地规划许可，2013年11月25日取得建设工程规划许可，2013年11月28日取得建筑工程施工许可，2011年11月11日取得设计方案审查批准通知书，兰建鹏购买的房屋所在的第4幢楼房于2014年10月20日取得商品房预售许可。翠屏书苑4号楼于2020年1月17日竣工验收合格，2020年5月7日取得四川省工程质量监督报告，载明具备备案条件，丰润公司称已将相关材料提交建设部门，但至今还没有取得综合验收备案书。 一审法院认为，兰建鹏与丰润公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定丰润公司应在2016年12月31日前向兰建鹏交付已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书的房屋，但案涉房屋所在工程尚未取得综合验收备案书，兰建鹏拒绝接收不符合约定的房屋合理合法，丰润公司已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在合同中约定了逾期交房违约金在实际交房后30日内支付，但因双方在（2019）川16民终1390号案件中，已确定丰润公司最迟应在2019年12月31日前向兰建鹏交付房屋，逾期未交付，兰建鹏有权从2020年1月1日起要求丰润公司支付违约金，该约定是对原合同中逾期交房违约金支付期限的变更约定，以及对丰润公司交付符合约定条件房屋的期限的督促，并未对合同约定的违约金计算方式进行变更，亦未表明兰建鹏有放弃2020年1月1日前的逾期交房违约金的意思表示。根据查明的事实，丰润公司在2019年12月31日仍未取得案涉房屋所在项目的综合验收备案书，亦未提交证据证明已通知兰建鹏接收房屋，因此，双方合同中约定的逾期交房违约金已经达到支付条件，兰建鹏有权要求丰润公司支付逾期交房违约金。 对逾期交房违约金的金额确定问题。兰建鹏虽提交了租房合同及收据，证明其实际租赁房屋产生的损失，但该租房合同中约定的租赁房屋面积约110平方米，与兰建鹏购买的案涉房屋实际面积59.61平方米相差较大，且兰建鹏未提交实际支付多年租金的转款凭证等予以佐证，故对兰建鹏主张的实际租金损失不予采信。一审法院综合考虑双方的合同约定，以及同地段同类型房屋的租赁行情，和本院前期对案涉小区其他逾期交房违约金案件的调解方案，酌情确定兰建鹏的逾期交房违约金从2017年1月1日起以购房款按日万分之一点五的标准计算至丰润公司实际交付房屋之日止，截止2020年6月30日为68,904元。违约金的功能即是弥补损失，违约金的考量也应以实际损失为基础，在违约金足以弥补实际损失的情况下，不能既主张违约金又主张实际损失。本案确定的逾期交房违约金已综合考虑原告因逾期交房产生的损失，故对兰建鹏主张的赔偿金本院不予支持。对兰建鹏主张的律师费，因双方并无合同约定，且该费用并非必须产生，兰建鹏系因自己诉讼能力或其他原因委托代理人诉讼而产生的该费用，该费用应由兰建鹏自行承担，故对兰建鹏该诉请，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、丰润公司在本判决生效后十五内向兰建鹏支付截止2020年6月30日的逾期交房违约金68,904元，2020年7月1日后的逾期交房违约金以购房款为基数按日万分之一点五计算至实际交房之日止；二、驳回兰建鹏的其他诉讼请求。义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,112元，减半收取2,556元，由丰润公司负担693元，兰建鹏自行负担1,863元，并分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：兰建鹏主张的逾期交房违约金标准是否应当进行调整，其主张的赔偿金是否应当得到支持。 关于兰建鹏主张的逾期交房违约金标准是否应当进行调整的问题。认定约定违约金是否应当进行调整，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，兰建鹏虽然提交了相应的租赁合同拟证明因丰润公司未按约定交房给其造成了损失，但该租赁合同中租赁物建筑面积大约110平方米，与案涉应交付商品房建筑面积相差较大，加之近几年实体经济下行，市场不景气，本年度新冠肺炎疫情对房地产行业也产生了极大不利影响，且兰建鹏提交的租赁合同显示其2017年至2019年缴纳的租金，与一审法院认定的违约金（约19,000元一年）相差不大，故一审法院酌情对违约金计算标准进行调整并无不当，本院予以维持。兰建鹏认为违约金不应调整的主张，本院不予支持。 关于兰建鹏主张的赔偿金是否应当得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，当事人一方因履行合同义务不符合约定的，在承担违约责任后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。但该损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。兰建鹏未举证证明除因租房居住产生的租金外，尚还有其他损失，故丰润公司承担的违约责任已足以弥补其产生的相应损失，不应再额外承担损失赔偿责任，一审对此认定正确，本院予以维持。兰建鹏要求赔偿其损失105,700元的主张不能成立，本院不予支持。 另，一审法院案件受理费的分配并无明显不当，本院予以确认。 综上所述，兰建鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,112元，由兰建鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 婷