广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1412号上诉人（原审被告）：周永兰，女，1968年7月8日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区**********。委托诉讼代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：余金梅，广东秦唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈志，男，1971年12月5日出生，汉族，住广东省韶关市武江区******。委托诉讼代理人：刘光，韶关市浈江区和平法律服务所法律服务工作者。上诉人周永兰因与被上诉人陈志房屋买卖合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。周永兰上诉请求：1、撤销一审判决，并改判由周永兰向陈志支付剩余的房款310000元。2、本案一、二审诉讼费用、保全费用由陈志承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应依法撤销并改判。一、本案的有效合同应是2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》。1、2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》在性质上属于格式预约合同，而2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》为正式合同。2、2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》是在韶关市******签订的，经过韶关市******登记备案的合同，该合同应属于公权类文书，产生登记公示效力，其法律效力及证据的证明力高于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》。3、2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》成立、生效均在2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》之后，且该《广东省房地产买卖合同》明确约定了房屋面积140.06平方米、价格720000元。同样的合同事由，应当适用成立生效在后的合同约定。因此，本案双方达成交易的约定执行条款应当依据的有效合同是2019年10月23日签订的《广东省房地产买卖合同》，关于房屋价格的约定也应以该合同约定的720000元为准。二、房屋价格最终约定为720000元合理合法。2019年8月23日中介浈江区安家置业经营部向周永兰宣传时明确表示涉案房屋面积有160平方米，因此周永兰信以为真并签订了一份格式预约合同-《房屋买卖合同》。2019年10月23日，周永兰与陈志的代理人欧阳宏良在韶关市*******重新签订了一份《房地产买卖合同》，该合同明确约定了房屋的面积为140.06平方米，价格为720000元。从中介浈江区安家置业经营部向周永兰宣传房屋，到周永兰与陈志重新签订合同并交易过户，在此期间，陈志以房产未解除抵押登记，无法提供房产证为由未向周永兰提供房产证原件或复印件。周永兰基于对陈志的信任没有查看房产证确认房屋面积，直到在办理房屋过户手续并缴纳相关税费之后才发现房屋的实际面积与宣传的不一致，中间整整相差了20平方米。因此，当周永兰得知房屋面积相差20平方米时便与陈志的代理人欧阳宏良协商将房屋的成交价确定为720000元，并在韶关市******签订《房地产买卖合同》以确认房屋的最终成交价为720000元。因此，基于以上事实，房屋价格最终约定为720000元合理合法。陈志辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适应法律正确，请求二审法院驳回周永兰的上诉请求，维持原判。一、本案涉案房屋是二手房屋买卖，双方履行的合同应当是2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》。该合同第一条约定“买卖之房屋地址为韶关市浈江区******汇鸿星河天骄花园6幢1401房，房产证号为:0**1800。卖方自愿将该物业转让给买方，买方对卖方拟转让的该物业已作充分了解，并愿意购买该物业。”第二条约定“卖、买双方议定该物业交易金额为(人民币)7900元，该成交价包括该物业水电使用权，此价格不包括过户手续及税费。”第十条约定“经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详细解释，合同三方对每项条款含义均清楚明白且无异议。”从上述合同条款可以看出，以上条款是三方在平等自愿友好协商达成的协议，也是周永兰与陈志的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和损害社会公共利益，该合同依法成立并有效，条款载明涉案房屋交易价为779000元，也就是说双方议定该套房售价779000元，买卖房屋是按套定价而不是按房屋面积定价。2019年8月23日《房屋买卖合同》签订时周永兰也支付了3万元定金，之后又支付购房款38万元，而且周永兰已经入住涉案房屋，证明周永兰已经开始履行三方于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》。周永兰在已经办理房屋产权过户后，以房屋面积提出差价问题要求陈志返还房屋差价款没有任何理由和依据。二、2019年10月23日在韶关市********签订的《广东省房地产买卖合同》依法无效。2019年10月23日在韶关市********签订的《广东省房地产买卖合同》，是在2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》后，到登记中心出于逃避税款的目的，签订一份房价为72万元的合同，该合同不是双方真实意思的表示，且行为损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三项：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；”的规定，该合同应为无效。且周永兰和陈志在2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》第九条约定:买卖双方签订的《韶关市房屋买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准，强调不一致时以2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》为准，也说明准备去办理产权过户时签一份避税买卖合同，因此，陈志以过户签订的《广东省房地产买卖合同》上的价格为双方交易价格是完全错误的。三、陈志再次强调本案是二手房屋买卖。2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》是以套而不是以面积计算购房款，亦符合二手房屋买卖交易习惯。陈志向一审法院起诉请求：1、判令周永兰继续履行2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》，付清拖欠房款369000元；2、本案诉讼费、财产保全费用由周永兰负担。一审法院认定事实：2019年8月23日，陈志作为卖方、周永兰作为买方、案外人浈江区安家置业经营部作为经纪方签订了一份《房屋买卖合同》，载明：“买卖房屋地址为韶关市浈江区******汇鸿星河天骄花园6幢1401房，房产证号为：0**1800。卖方自愿将该物业转让给买方，买方对卖方拟转让的该物业已作充分了解，并愿意购买该物业。买卖双方议定该物业交易金额779000元，该成交价包括该物业水电使用权，此价格不包括一切过户手续及税费。卖方交付该物业于买方使用之日起为（过户当天交房）卖方在交付该物业前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、管理费等）并办理该房屋户籍迁出手续。合同履行过程中，经纪方必须严守诚实的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务，基于经纪方为买卖双方提供了详尽的房产咨询，并协助办理房屋买卖过户手续等等，并促成买卖双方签署合同，该合同签订后，买方须向经纪方支付12800元，作为房地产咨询、买卖代理服务费，合同的变更，终止等不影响居间费用的收取。买卖双方签订的《韶关市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。经纪方已就合同所有条款向买卖双方作出详尽解释，合同三方对每一条款含义均清楚明白且无异议。买方在签订本合同的同时，须向卖方支付购买该物业之定金30000元。买卖双方需于2019年11月1日前提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料到韶关市*******办理该物业过户手续。楼价款749000元须在房管部门成功受理本次交易当天直接支付给卖方。买方周永兰帮原房东陈志还全部房贷款。”周永兰于当日向陈志交付定金3万元，并向浈江区安家置业经营部交付中介费6800元。之后，陈志将涉案房屋移交给了周永兰，周永兰向陈志支付了购房款380000元。2019年10月23日，陈志、周永兰和浈江区安家置业经营部来到房地产交易部门办理过户手续时，房产交易部门要求按其提供的《广东省房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）文本签订合同，当日，陈志委托案外人欧阳宏良与周永兰签订了《韶关市房地产买卖合同》，载明：“甲方（陈志）拟将位于韶关市浈江区******汇鸿星河天骄花园6幢1401房的房地产（房屋平面图见附一）转让给乙方（周永兰）。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。房屋建筑面积为140.06平方米，其中【套内】的建筑面积为119.31平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积为20.75平方米（以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准）。该房地产甲方于2019年4月15日向韶关市国土资源局申请产权登记，领取了《房地产权证》，证书号码粤（2019）韶关市不动产权第0011800号。甲乙双方议定该房地产交易总金额为720000元整。本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到有关部门办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。双方同意于2019年10月23日由甲方将该房地产交付乙方使用。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回。办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自负责。”之后因周永兰未再支付剩余购房款，故陈志向该院提起诉讼，要求周永兰按2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》确定的成交价款779000元支付剩余购房款369000元。周永兰抗辩应以2019年10月23日签订的《韶关市房地产买卖合同》约定的价款720000元为准来确定房屋的价格，且要求在剩余未支付的房款中相应扣减至2019年9月25日止陈志交房给周永兰前所拖欠的公摊水电费和物业服务费合计12701元（其中物业管理费12000元，公摊水电费701元）。一审庭审后，陈志于2020年4月15日交清了涉案物业2019年9月30日前的物业费及公摊费合计12740.5元，周永兰对此无异议，并表示陈志既已交清上述欠费，其也就不主张在剩余购房款中扣减陈志应承担的物业费和水电公摊费。另查明，该院根据陈志诉前财产保全申请于2019年10月28日依法裁定查封了周永兰正在办理的位于韶关市浈江区******汇鸿星河天骄花园6幢1401房【粤（2019）韶关市不动产权第0011800号】。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陈志、周永兰与案外人江区安家置业经营部于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》，约定周永兰向陈志购买韶关市浈江区****1*汇鸿星河天骄花园6幢1401房，议定该房屋交易金额779000元，该成交价包括该物业水电使用权，但不包括一切过户手续及税费，陈志须付清交房前有关物业的欠费(水电费、管理费等)，并约定买卖双方签订的《广东省韶关市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。上述《房屋买卖合同》是陈志、周永兰双方自愿签订的合同，没有违反法律、行政法规的规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定，各自履行相应的合同义务。合同签订后，周永兰向陈志支付了定金30000元及购房款380000元，陈志也将房屋移交给了周永兰。之后双方在办理房产过户手续时，根据房产交易部门的要求，合同应按房产交易部门提供的《广东省房地产买卖合同》(适用于二手楼买卖)文本签订，双方遂于2019年10月23日再次签订了《韶关市房地产买卖合同》，该合同中双方约定房地产交易总金额为720000元整。此后，双方就购房价款应按上述哪份合同约定的价款履行发生争议并引发本案诉讼，对此，该院认为，双方于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》明确约定：“买卖双方签订的《韶关市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准”，而《房屋买卖合同》中约定的涉案房屋价款为779000元，于2019年10月23日在房产交易部门签订《韶关市房地产买卖合同》约定的价款720000元不一致，按照双方在《房屋买卖合同》中的上述约定，应以《房屋买卖合同》约定的价款履行，因此应认定双方约定的涉案房屋价款为779000元。周永兰在支付了定金30000元和购房款38万元给陈志后，陈志亦已交付涉案房屋给周永兰使用，但剩余购房款周永兰至今未付，周永兰的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百五十九条：“买受人应当按照约定的数额支付价款。……”的规定，故陈志主张周永兰支付拖欠的购房款369000元，有事实和法律依据，该院予以支持。陈志于一审庭审后交清涉案物业2019年9月30日前的物业费和公摊费，合计12740.5元，周永兰对此无异议，并表示陈志既已交清上述欠费，其也就不主张在剩余购房款中扣减陈志应承担的物业费和水电公摊费。对此，该院予以确认。一审判决：周永兰应于判决生效之日起十日内支付购房款369000元给陈志。一审案件受理费6835元，财产保全费2520元，合计9355元，由周永兰负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，亦对一审判决认定事实部分无异议，故本院对一审判决认定事实部分予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：涉案房屋的交易金额是779000元还是720000元。本案中，双方于2019年8月23日签订的《房屋买卖合同》约定的交易金额为779000元，同时该合同第九条还明确约定：“买卖双方签订的《韶关市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准”。而双方于2019年10月23日在房产交易部门签订的《韶关市房地产买卖合同》约定的交易金额为720000元，与之前签订的合同金额不一致，按照上述约定，应以《房屋买卖合同》约定的交易金额为准，即779000元，此系双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。周永兰在支付了定金30000元和购房款38万元给陈志后，陈志亦已交付涉案房屋给周永兰使用，但剩余购房款369000元周永兰至今未付，其行为已构成违约。故一审判决周永兰向陈志支付购房款369000元并无不当，本院予以维持。至于周永兰称中介机构宣传时明确表示涉案房屋面积为160平方米，后得知只有140.06平方米，才将房屋成交价格确定为720000元。对其陈述，周永兰并未提交相关证据佐证，且即便如其所述，房屋成交价格也应为681917元（779000元÷160平方米×140.06平方米），与720000元相差较大。故本院对周永兰上述抗辩意见不予采信。综上所述，周永兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由周永兰负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年九月十四日书记员  沈燕山