吉林省通化市中级人民法院   民事判决书     （2020）吉05民终816号     上诉人（原审第三人）：柳河县居安物业管理有限公司。   法定代表人：吴秀杰，总经理。   委托诉讼代理人：姜宏，吉林秦英杰律师事务所律师，代理权限：一般代理。   被上诉人（原审原告）：牛思华，男，1985年生，汉族，住柳河县柳河镇。   委托诉讼代理人：刘忠生，吉林法公律师事务所律师，代理权限：一般代理。   被上诉人（原审被告）：温淑霞，女，1977年生，汉族，住柳河县柳河镇。   被上诉人（原审被告）：张艳秋，女，1958年生，汉族，住柳河县柳河镇。   被上诉人（原审被告）：庞秀红，女，1967年生，住柳河县柳河镇。   原审第三人：周丽波，男，1986年生，汉族，住柳河县向阳镇集场子村。   上诉人柳河县居安物业管理有限公司因与被上诉人牛思华、温淑霞、庞秀红、张艳秋，原审第三人周丽波房屋租赁合同纠纷一案不服吉林省柳河县人民法院（2020）吉0524民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。   柳河县居安物业管理有限公司上诉请求：1.要求依法撤销吉林省柳河县人民法院(2020)吉0524民初286号民事判决书。2.要求法院依法判决驳回被上诉人对上诉人的告诉。3.要求被上诉人承担本案全部诉讼费用。   上诉理由：一、本案上诉人在经营过程中无过错，不应承担赔偿责任。上诉人房屋雨水渗漏是因自然原因造成，各方当事人均对房屋雨水渗漏损失没有过错，依据《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定,上诉人应承担过错赔偿责任,在上诉人没有过错的前提下，上诉人不应承担赔偿责任。二、房屋所有权人及房屋实际管理人对损害结果存在过错，应承担相应的责任。本案房屋雨水渗漏，属于室内渗漏，上诉人根本无法了解相关渗漏情况,作为房屋所有权人及房屋实际管理人应当及时对房屋室内渗漏情况及时通知上诉人，以便于上诉人进行维修，如果及时通知上诉人进行维修,就不可能存在本案房屋损失的客观事实，因房屋所有权人及房屋实际管理人未履行通知的义务,造成该房屋长达两个月的持续性雨水渗漏，导致经济损失的产生,该经济损失不能归咎于上诉人的原因。依据《物业管理条例》第五十五条的规定，房屋所有权人及房屋实际管理人未尽到配合上诉人维修的义务,上诉人不能承担赔偿责任。三、本案房屋雨水渗漏的经济损失的持续性扩大是不可抗力原因造成，上诉人不应承担赔偿责任。2020年春节开始，心冠肺炎疫情在我国爆发，吉林省柳河县采取了相关限制人员出入及限制商户经营措施，美容院停止经营，上诉人除必要人员参与工作,其余人员均没有正常上班。如房屋所有权人及房屋实际管理人及时通知上诉人房屋雨水渗漏,上诉人必将及时维修,不会产生经济损失，本案房屋雨水渗漏的经济损失是因疫情原因没有及时发现房屋渗漏，房屋在长期的雪水、雨水渗漏造成的经济损失，而非短期能造成的，长达两个月的期间里，各方当事人因心冠肺炎疫情原因均没有发现雨水渗漏的客观事实，导致房屋雨水渗漏的经济损失持续性扩大,因此心冠肺炎疫情的爆发应属于不可抗力的发生，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条的规定，因不可抗力造成他人损害的，不承担责任。综上，上诉人认为在经营的过程中没有过错，房屋所有权人及房屋实际管理人未尽到配合上诉人维修的义务,巨额经济损失是由于不可抗力造成，上诉人不应承担赔偿责任。   被上诉人牛思华答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以支持；2.上诉人的上诉理由存在自相矛盾，第一条说不应当承担责任，第二条说如果承担责任也不应当全承担；3.本案造成房屋损失的直接责任人应当是上诉人和该房屋实际使用人，作为被上诉人将房屋租赁给另3位被上诉人，该房屋合同期内管理职责应由承租人承担，被上诉人在合同到期时发现房屋损害并提起诉讼，对整个房屋被损害没有任何责任，所以我方损失应当由上诉人和另两名被上诉人承担。   温淑霞未到庭发表答辩意见。   庞秀红、张艳秋辩称，1.答辩人与牛思华系租赁合同关系，按照租赁合同约定“租赁期间，保持房屋及设施、物品完好无损，如有损坏必须全额包赔，恢复原状”，承租人应当履行承租房屋的安全保障义务即承担承租房屋承租期间安全保障管理义务。但是这种管理义务应当系指承租人自身不得在装修过程中改变、毁损而造成房屋损坏等情形或者造成第三人损失等情形。结合本案系租赁合同双方当事人之外的第三人侵权损害，不属于承租人直接管理责任，故答辩人不应承担责任。2.答辩人承租的房屋之前有渗漏现象，发现后及时找到相关人员，物业公司对渗漏部位进行维修，维修后不再渗漏。2020年1月22日春节停业时，房屋并未渗漏，春节后因新冠肺炎疫情政府防控要求不允许营业，致使答辩人客观上无法发现房屋渗漏现象，故答辩人对房屋损害并无过错，不应承担赔偿责任。请二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。   牛思华向一审法院起诉请求：1.判令被告第三人柳河县居安物业管理有限公司和实际承租人庞秀红、张艳秋共同赔偿原告房屋修理费51，300.00元及房屋租金1万元。2.诉讼费和鉴定费由以上二被告及第三人物业公司承担。   一审法院认定事实：2018年4月1日，甲方牛思华与乙方温淑霞签订《租房协议书》约定：“甲方将位于水岸公馆C2-108号门市租给乙方使用。租金叁万，包括取暖费。租期两年。房租一年一交，上打租。乙方在租用期间产生的任何费用房屋产权税等一切费用均由乙方负责。租用期间保持房屋及设施、物品完好无损，如有损坏，乙方必须全额包赔，恢复原样。乙方预留押金3,000元。”协议签订当天双方办理了交接。乙方温淑霞承租该房屋后与被告庞秀红、张艳秋三人加盟牛金玲开办美容院。三被告之间的关系为张艳秋是庞秀红的小姨，温淑霞是庞秀红的外甥媳妇。2019年2月，温淑霞因在医院工作经历有限而退出该美容院经营。第二年缴纳租金期间，原告联系温淑霞，温淑霞让找庞秀红，庞秀红缴纳的第二年租金，温淑霞退出合伙。2019年1月22日美容院关门过春节。春节后由于新冠肺炎疫情不允许开业而没有开业，至2020年4月1日合同到期之前的3月21日被告找人去准备腾房搬东西时发现房屋漏水，立即先后联系物业、楼上住户和原告告知漏水情况。原告、被告、物业和楼上住户相继查看漏水情况，物业找到测漏人员到楼上住户测漏，没有发现漏水现象，物业组织对相邻楼盖进行查看处理，因为需要揭开二楼相关部分楼盖需要费用而没有实施。原被告协商未果起诉至原审法院。   关于房屋交接：被告要押金3,000元，原告没有给被告，2020年3月25日张艳秋将钥匙交给温淑霞，温淑霞交给物业公司，物业公司于2020年4月1日经过物业公司在场人朱宝福等二人在场，并找摄影师冯宇摄像（均在房屋交接证明上签名），交给了原告。   本案原告起诉三被告审理过程中，三被告均主张要求追加楼上住户和物业公司为被告，进行因果关系鉴定，查明原因，找到侵权人予以赔偿。经过三被告申请追加两位第三人并进行了漏水因果关系鉴定，原审法院委托鉴定机构鉴定结论为：“C2-108号门市房损坏原因是二楼屋面与三楼外墙交界位置的多处屋面防水卷材破损、开裂，部分防水卷材泛水高度不符合规范要求，雪水、雨水顺着开裂处的卷材缝隙渗入二楼屋顶，造成房屋室内渗、漏水的损坏。目前二楼屋面与三楼外墙交界位置屋面防水，相关人员已经进行过维修，现场勘验时（柳河的天气是正在下雨），室内二楼顶板靠近三楼外墙交界位置的仍有两处顶板裂缝存在潮湿现象，还会继续对二楼产生轻微影响。”同时根据原告申请对房屋损失修复额进行鉴定结论为：经评定估算，在本报告揭示的假设条件基础上，评估对象于评估基准日的评估价值为51，300.00元。评估结论使用有效期为2020年5月23日至2021年5月22日。   一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条规定：“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第五、六项规定：“承担侵权责任的方式有：（五）恢复原状；（六）赔偿损失。”第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第三十四条第二款规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据以上规定，原告的损失系物业公司管理的该小区与原告房屋相邻的屋面公共部分屋面存在防水卷材破损、开裂，泛水高度不符合规范造成雪水、雨水渗漏而造成。物业公司作为该公共部分的管理者，并且与原告存在物业服务合同关系，在2019年夏天承租人发现涉案房屋漏水即找到物业公司，物业公司也进行过查看、维修，但是结果还是没有维修彻底，还是导致损害的发生，根据以上查明的事实及法律法规规定，第三人物业公司应当承担原告损失的赔偿责任。物业公司其辩称由县住房维修基金管理办公室承担维修义务于法无据辩称不成立。承租人与原告系租赁合同关系，按照租赁合同约定：“租赁期间，保持房屋及设施、物品完好无损，如有损坏必须全额包赔、恢复原状。”，承租人应当履行承租房屋的安全保障义务即承担承租房屋承租期间的安全保障管理义务。但是这种管理义务应当系指承租人自身不得在装修过程中改变、毁损而造成房屋损坏等情形，或者使用过程中造成第三人损失等情形比如自来水或者下水使用不当导致楼下房屋被淹损害等。本案系租赁合同双方之外的第三人侵权损害，不属于承租人直接管理职责，仅对于本案物业公司管理的公共部分渗漏有发现、通知、告知出租人和物业公司维修的管理职责的义务。但是，本案承租人因新冠肺炎疫情政府防控要求不允许营业而没有及时发现，但是，之前渗漏系轻微漏水，经过处理即不在渗漏，该情形物业公司也知晓，物业公司在履行物业合同维修小区公共部分属于很重要的工作职责范围内容之一，应当更专业，更知晓是否已经维修彻底完好。同时，2020年1月22日因春节开始停业过春节之前没有渗漏，此时处于冬季，能够给承租人没有渗漏可能的感觉，故没有在停业期间查看属于常理。故承租人不承担赔偿责任。第三人周丽波没有侵权不承担赔偿责任。针对原告诉讼请求：维修恢复费经过鉴定为51，300.00元予以赔偿；因租赁房屋受损期间的房屋租金损失10，0.00元的请求，分析房屋到期为2020年4月1日，原告接收到租赁房屋。但是由于房屋需要经过确认维修费后开始维修，此期间不能使用，即2020年4月1日至今近3个月，判决生效开始维修需要一定时间，在折抵疫情影响使用率后，按照涉案年租金3万元折算每个月为2,500元，酌定赔偿7,500元，则共计赔偿原告损失58，800.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条第一款第五、六项，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第五、六项、第十九条的规定，判决如下：一、第三人柳河县居安物业管理有限公司赔偿原告牛思华房屋损失58，800.00元。二、被告温淑霞、庞秀红、张艳秋、第三人周丽波不承担赔偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费666元、鉴定费9,000元，由第三人柳河县居安物业管理有限公司承担。   二审经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。   本院认为，物业公司作为房屋公共部分的管理者，与业主牛思华存在物业服务合同关系，在2019年夏天当承租人发现涉案房屋漏水找到物业公司，物业公司进行查看、维修后，仍然没有维修彻底，导致最终损害的发生。本案承租人因新冠肺炎疫情政府防控要求不允许营业而没有及时发现。但是，之前渗漏已经物业处理，该情形物业公司也知晓，物业公司在履行物业合同维修小区公共部分属于重要的工作职责范围内容之一，应当更专业，更知晓是否已经维修彻底完好。2020年1月22日因春节开始停业过春节，之前没有渗漏，此时处于冬季，承租人无法预见可能渗漏，故在停业期间没有查看属于常理。上诉人主张疫情期间导致未能及时发现渗漏致使损失持续性扩大，不应该承担责任没有法律依据。   综上所述，柳河县居安物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,270.0元，由上诉人柳河县居安物业管理有限公司负担。   本判决为终审判决。       审  判  长   孙海波   审  判  员   孙艳玲   审  判  员   纪 刚     二〇二〇年九月八日     书  记  员   王禹晗