陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民初339号     原告（执行案外人）：刘天成，男，1967年2月6日出生，汉族，住北京市昌平区。   委托诉讼代理人：梅杰，陕西权诚律师事务律师。   委托诉讼代理人：张轩，陕西权诚律师事务实习律师。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告刘天成与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘天成委托诉讼代理人梅杰、张轩，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘天成向本院提出诉讼请求：1．确认对位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-12706-1）房屋归原告所有；2．判令停止对位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-0-2-12706-1）房屋的强制执行并解除对该房屋的查封；3．被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2004年5月15日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，该房屋建筑面积195.77 平方米，房屋单价为2988元／平方米，总价款为584961元。该合同依法成立合法有效。2005年4月21日，与第三人签订《工业品买卖合同》约定第三人向陕西西美环保设备有限公司购买2台燃气热水锅炉，锅炉总价款564000元；2005年6月2日，与第三人签订《锅炉辅机设备及系统工程安装合同》约定锅炉辅机设备及系统安装费用60000元。上述合同依法成立合法有效，并实际履行。经原告方与第三人协商一致，以锅炉款及安装费用冲抵原告向第三人购买上述《商品房买卖合同》中约定的房屋价款以及契税、维修基金、不动产登记费、天然气初装费、闭路电视初装费等共计623166元。2006年6月第三人向原告办理了房屋交付手续，原告接收了合同约定的房屋并实际占用使用，现已使用14年。2015年9月，因被告与第三人房产抵押典当合同纠纷一案，西安市中级人民法院作出(2015)西中执证字第00116-1号执行裁定，查封了原告购买并占用的位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋。原告于指定期限内提出案外人执行异议，西安市中级人民法院于2020年3月19日作出(2020)陕01执异72号执行裁定驳回了原告的异议请求，并于2020年3月25日向原告送达。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告在涉案房屋被查封之前已与第三人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合法占有涉案房屋，并支付了全部购房款，原告购买涉案房屋后，屡次催促第三人办理房屋过户登记手续，一直拖延未予办理，涉案房屋至今无法过户登记至原告名下系第三人过错所致，与原告无关，原告基于买卖关系实际占有并取得房屋的合法权益应予保护。   被告永联公司辩称，刘天成对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益，但刘天成提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者的情形，保护消费者基本生存居住权利。第二十八条规定的是买受人的物权期待权，不应因此排除执行标的上存在的登记抵押物权。本案被执行人中登公司为房地产开发企业，因此本案应适用第二十九条的规定。原告所举证据不满足第二十九条规定的条件，案涉房屋未办理预售许可证，原告与中登公司签订的买卖合同未按规定进行预售备案，应认定为无效合同，涉案房屋系办公公寓并非住宅，刘天成亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故刘天成主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，不能因刘天成与中登公司过错致使永联公司利益受损。   第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、……、12706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、……；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，刘天成以前述房产中的12706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异72号执行裁定，驳回案外人刘天成的异议请求，刘天成即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，2004年5月15日，刘天成与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人刘天成；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢27层F号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共195.77平方米；单价每平方米2988元，总价584961元。   2005年4月21日，陕西西美环保设备有限公司与中登公司签订《工业品买卖合同》一份，约定中登公司向陕西西美环保设备有限公司购买2台燃气热水锅炉，锅炉总价款564000元。同日，双方签订《清单》一份，约定以锅炉款及安装费用冲抵原告向第三人购买上述《商品房买卖合同》中约定的房屋价款以及契税、维修基金、不动产登记费、天然气初装费、闭路电视初装费等共计623166元。2005年6月2日，陕西西美环保设备有限公司与中登公司签订《锅炉辅机设备及系统工程安装合同》一份，约定合同金额60000元。2009年2月26日，陕西西美环保设备有限公司与中登公司签订《维修保养合同》一份，约定锅炉保养期限为2008年11月15日至2020年11月14日，每台锅炉每年服务费用3500元，共计7000元，与本案案涉房屋每年采暖费用相抵，双方互不找差。2019年12月18日，西安中登物业管理公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明讼争房屋由姚永锋自2005年交房后一直占有使用案涉房屋，且按时缴纳物业费及其他相关费用，不存在欠费。西安中登物业有限公司出具物业费收据（业主刘天成）。西安市住房情况查询申请表显示：2020年3月6日，刘天成、赵文波无房屋登记信息。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异72号执行裁定书、（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、商品房买卖合同、工业品买卖合同、锅炉辅机设备及系统工程安装合同、收据、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为刘天成就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，刘天成与中登房地产公司签订书面买卖合同并通过折抵货款方式付清了全部购房款，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系刘天成购买房屋之后所设定，故刘天成购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给刘天成后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人刘天成的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案刘天成异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋登记所有权人为中登公司，刘天成作为案涉房屋买受人，享有物权期待权，刘天成于本案中诉请判令确认刘天成为涉案房屋的实际权利人，于法无据，本院依法不予支持。   依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12706～1）房屋的强制执行；   二、驳回刘天成其余诉讼请求。   案件受理费9650元（刘天成已预交），由刘天成负担4825元，由陕西永联典当有限公司负担4825元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付刘天成4825元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                 审  判  长      刘    琪   审  判  员      师    婷   审  判  员      卫婉莹      二Ｏ二Ｏ年九月二十五日     书  记  员      刘明明     12          1