重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6476号上诉人（原审原告）：秦美霞，女，1986年6月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：王宇，男，1980年1月17日出生，汉族，系秦美霞丈夫。被上诉人（原审被告）：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路**（杨坪一社）奥园康城**负**，统一社会信用代码91500107559037496N。负责人：刘娟，经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。上诉人秦美霞因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初3442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人秦美霞的委托诉讼代理人王宇、被上诉人中奥重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦美霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认秦美霞、中奥重庆分公司于2016年10月26日签订的《奥园康城前期物业管理服务协议》无效；2.本案一、二审案件受理费由中奥重庆分公司负担。事实及理由：1.广东博雅物业管理有限公司重庆分公司经合法招投标及备案程序入驻案涉小区并提供物业服务，只有该公司才具备与小区业主签订前期物业服务合同的资格。2.中奥重庆分公司进入案涉小区，未经法定招投标程序，亦未经业主大会选聘。中奥重庆分公司隐瞒真实情况，与业主签订《前期物业管理服务协议》违反了“一个物业区域只能有一个物业服务企业”的强制性规定。3.前期物业服务合同期满后再签订物业服务合同，不应再是前期物业服务合同，但中奥重庆分公司却仍与业主签订前期物业服务协议，违反法律强制性规定。4.一审法院对中奥重庆公司未经过业主大会招投标选聘和双过半业主投票表决同意的法定程序，与业主签订的《前期物业服务管理协议》的合同效力认定为瑕疵，明显适用法律错误。5.《合同法》对违反强制性规定的合同效力问题已有明确规定，应当认定为无效。一审判决结果片面适用《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，将该意见作为判决本案的标准，明显与上位法抵触。6.根据一审判决中认定的事实，广东博雅物业服务有限公司因内部问题退出小区，中奥重庆分公司开始在案涉小区提供物业服务，恰好证明中奥重庆分公司未经业主大会或业委会选聘进入小区，而广东博雅物业服务有限公司将案涉小区物业管理区域内的全部物业管理一并委托给中奥重庆分公司，违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定为无效。7.《前期物业服务管理协议》约定了中奥重庆分公司对案涉小区所有公共区域之义务和责任，涉及到小区全体业主，并非只涉及秦美霞与中奥重庆分公司，不能以合同相对性原则予以否定。8.中奥重庆分公司未取得物业服务企业资质，不能提供物业服务。对中奥重庆分公司的违法行为，应予没收违法所得并处罚款。9.中奥重庆分公司侵占了案涉小区专项维修基金，已被相关部门予以罚款，表明其侵害了案涉小区业主的公共利益。10.一审法院在引用已生效判决内容时断章取义，只引用对中奥重庆分公司有用的非事实部分。中奥重庆分公司辩称：1.秦美霞系完全民事行为能力人，中奥重庆分公司系广东中奥物业管理有限公司依法设立并领取营业执照的下属分支机构，在总公司授权范围内，具有相应的民事权利能力及民事行为能力。双方签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，符合合同法的相关规定。2.招投标程序的设置，主要是针对物业服务企业在市场主体资格准入问题。广东中奥物业管理有限公司为一级资质物业服务企业，可以承担各种物业管理项目。中奥重庆分公司作为其下属分支机构，经营范围为物业管理。同时，根据总公司与分公司的从属性关系而言，中奥重庆分公司亦符合一级企业资质的特性。中奥重庆分公司以自己的名义与秦美霞签订的前期物业服务协议合法有效。3.中奥重庆分公司与秦美霞签订的物业服务协议，依据合同相对性原则，仅对合同双方具有约束力，对案涉小区其他业主不具有约束力，不存在侵害小区其他业主合法权利的情形。该协议的签订也符合案涉小区的客观实际情况，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回秦美霞的上诉请求，维持一审判决结果。秦美霞向一审法院起诉请求：1.确认秦美霞、中奥重庆分公司于2016年10月26日签订的《奥园康城前期物业管理服务协议》无效；2.本案诉讼费由中奥重庆分公司承担。一审法院认定事实：秦美霞系位于重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路18号X幢X号房屋业主，中奥重庆分公司系为前述房屋所在小区提供物业管理服务的公司。中奥重庆分公司系广东中奥物业管理有限公司依法设立并领取《营业执照》的下属分支机构，经营范围包括：物业管理。2020年3月10日，重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会就秦美霞递交的《政府信息公开申请表》予以书面回复并附件，回复文件上载明：“经核查，奥园康城C区建设单位（重庆创冠房地产开发有限公司）于2008年4月17日在我委进行了奥园康城C区前期物业服务合同（预售）备案，于2009年7月13日在我委进行了奥园康城C区前期物业服务合同（新建登记）备案，详见附件九物备[2008]第18号备案证明及九物备[2009]第23号备案证明......奥园康城C区并未向我委申请物业服务区域划分备案......奥园康城C区建设单位（重庆创冠房地产开发有限公司）于2008年4月8日在我委进行了奥园康城C区物业管理招标备案,详见渝物招备[2008]第07号备案证明”，回复中还载明：“……奥园康城C区现驻的物业管理公司并未向我委申请物业服务备案……”九物备[2008]第18号及九物备[2009]第23号中均载明：重庆创冠房地产开发有限公司将奥园康城C区委托广东博雅物业管理有限公司进行前期物业管理。2012年6月8日，奥园康城小区居民咨询奥园康城C区物业合同时效问题，重庆市九龙坡区九龙镇杨家坪社区居委会出具的情况说明，其中主要载明：经联系九龙坡区物业科，查询奥园康城小区在物业科的备案服务合同，奥园康城C区物业服务合同起止日期2009年6月1日-2012年5月31日；现奥园康城物业服务合同依然有效。广东中奥物业管理有限公司重庆分公司作为原告起诉杨琴物业服务合同纠纷一案中，一审法院已生效的（2011）九法民初字第9750号民事判决书中载明：“2008年4月1日广东博雅物业服务有限公司重庆分公司与重庆市九龙坡区奥园康城项目开发商重庆创冠房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，由广东博雅物业服务有限公司重庆分公司为重庆市九龙坡区奥园康城C区提供物业服务”，“2010年9月1日，广东中奥物业管理有限公司发出物业公司的更名通知，因公司业务发展需要，即日起公司正式更名为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司。”2016年10月26日，秦美霞（乙方）与中奥重庆分公司（甲方）签订《奥园康城前期物业管理服务协议》，其中第一条约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对“奥园康城”提供物业服务，物业项目由重庆创冠房地产开发有限公司开发，总建筑面积60万方。第三条约定：甲方一经签约后即被授权进行奥园康城物业辖区的服务、组织和维护工作。第六条约定：“奥园康城”由甲方根据本协议内容进行管理，为期三年（自“奥园康城”整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）；本小区业主大会于选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。第七条约定：本协议自甲乙双方签字盖章之日生效。双方还在协议中对物业服务费标准、缴纳办法、公摊水电费等事项进行约定。一审法院另查明，中奥重庆分公司于2019年4月诉至一审法院要求秦美霞支付2017年2月1日至2018年8月31日的物业服务费、公摊水电费及滞纳金，一审法院于2019年10月10日作出（2019）渝0107民初7799号民事判决书，其中对争议要素评述如下：“被告与原告签订了前期物业服务协议，系双方真实意思表示，符合法律法规规定，被告主张的欠费期间段，被告向原告所在小区提供了物业服务，原告接受了被告的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，原告应当向被告依照合同约定支付相应的物业服务费。”遂判决秦美霞向中奥重庆分公司支付前述请求期间的物业管理费及公摊水电费。秦美霞不服前述判决，提起上诉，二审法院作出（2020）渝05民终729号民事判决书维持原判，并对一审判决查明的其他事实予以确认，该判决认为：中奥重庆分公司进入案涉小区提供物业服务未经多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，其管理案涉小区缺乏法律依据；中奥重庆分公司与业主之间形成了事实上的物业服务关系，根据权利与义务一致性和公平原则，业主应当交纳服务费；秦美霞以合同无效进行抗辩，但该理由不影响该案处理结果。广东中奥物业管理有限公司重庆分公司作为原告起诉被告王建平、被告黎安平物业服务合同纠纷一案中，一审法院已生效的（2019）渝0107民初16751号民事判决书中载明：“2019年6月24日，广东雅博物业服务有限公司出具《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接。”另，该判决认定：“2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司。”二审法院在（2020）渝05民终586号判决书中对前述一审法院查明事实予以确认。一审审理中，围绕案涉合同效力问题，秦美霞举示了政府信息公开申请回复文件、备案通知、情况说明、价格信息网截图等证据，拟证明中奥重庆分公司未通过招投标入场案涉小区，也未进行备案，收费未经公示，资质不具备一级服务资质水平，被告并非前期物业服务企业，案涉协议属于无效合同。中奥重庆分公司质证称，对秦美霞举示证据的合法性无异议，但不能证明案涉合同无效，中奥重庆分公司隶属广东中奥物业服务有限公司，该公司具有一级服务资质，中奥重庆分公司进入小区的瑕疵问题不影响案涉合同效力，并举示（2018）渝0107民初9999号民事判决书及生效证明、（2020）渝05民终729号民事判决书等证据拟证明案涉合同有效。秦美霞质证认为（2018）渝0107民初9999号民事判决书与本案无关，中奥重庆分公司举示证据不能达到其证明目的。秦美霞陈述案涉合同系其本人与中奥重庆分公司签署，其请求确认案涉合同无效的理由在于案涉合同违反了法律法规强制性规定。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条、第16条规定，强制性规定，区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。对于本案中秦美霞与中奥重庆分公司签订的《奥园康城前期物业管理服务协议》效力问题，该院具体评述如下：一、虽然国务院于2016年2月6日修订实施的《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”原建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》第八条第一款规定：“一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。”但前述条款调整的对象是物业管理企业的市场主体准入资格，并非效力性强制性规范，中奥重庆分公司有无相应管理资质，是否具备独立法人资格亦不属于最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定的效力性强制性规范范畴，相关法律并未宣告或明确说明违反这一规定即属无效。故违反该规定并不当然导致合同无效，中奥重庆分公司作为广东中奥物业管理有限公司依法设立并领取《营业执照》的分公司，其自身具有物业管理的经营范围，在总公司的授权范围内，在具有相应的民事权利能力和民事行为能力的前提下，以自己名义与秦美霞签订的案涉协议并不因违反前述管理规定而当然无效。二、根据（2019）渝0107民初16751号、（2020）渝05民终586号已生效民事判决书认定及查明的事实：2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为中奥重庆分公司；广东雅博物业服务有限公司出具情况说明，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，中奥重庆分公司开始在小区提供物业服务。现秦美霞提供证据不足以证明广东博雅物业服务有限公司在前期物业服务合同到期后的前述期间内仍继续为奥园康城小区提供物业服务，故秦美霞、中奥重庆分公司在中奥重庆分公司事实上为奥园康城小区提供物业服务的前提下，签订案涉协议，并不违反“一个物业区域只能一个物业服务企业”的规定。三、根据国务院于2016年2月6日修订实施的《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业......”，该条款系针对建设单位选聘物业服务企业的规定，而对于中奥重庆分公司进场案涉小区提供物业服务是否需要经过招标程序，并无相关法律、行政法规明确规定，故秦美霞以中奥重庆分公司未经招标程序进入案涉小区为由，请求认定案涉合同无效，无法律依据，该院对该意见不予支持。四、中奥重庆分公司进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，缺乏管理该小区的法律依据，但秦美霞、中奥重庆分公司之间签订的案涉协议，未经除秦美霞以外的其他业主签字同意，基于合同相对性原则，该协议对案涉小区其他业主或全体业主并不具有法律效力，不足以侵害小区其他业主的合法权利。五、秦美霞、中奥重庆分公司于2016年10月26日签订《奥园康城前期物业管理服务协议》时，秦美霞系具有完全民事行为能力的自然人，中奥重庆分公司系具有相应的民事权利能力及民事行为能力，该协议系秦美霞、中奥重庆分公司自愿签订，系双方真实意思表示，且已经（2019）渝0107民初7799号生效文书认定。故中奥重庆分公司进入案涉小区提供物业服务的进场手续以及案涉协议内容确存在一定瑕疵，但在中奥重庆分公司事实上为奥园康城小区物业服务的前提下，双方自愿签订案涉协议，存在合理的事实原因，且符合客观实际情况，亦不足以侵害小区其他业主的合法权利，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，且无《中华人民共和国合同法》第五十二规定的其他无效情形，故该院对秦美霞的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第（五）款的规定，一审判决：“驳回原告秦美霞的诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原告秦美霞负担。”本院二审期间，秦美霞向本院提交以下证据：1.（2011）九法民初9750号民事判决书网上打印件，拟证明一审法院对该判决未引用部分认定中奥博雅物业服务有限公司与中奥重庆分公司合并谈判，并未更名，中奥重庆分公司亦未提供物业服务，这与一审判决确认的事实相反；2.广东博雅物业管理有限公司重庆奥园物业分公司与小区业主于2009年11月20日签订的《奥园康城前期物业服务协议》，拟证明在案涉小区里出现了两份不同公司的物业服务协议，违反了“一个物业区域只能有一个物业服务企业”的强制性规定；3.重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会于2020年6月30日作出的《行政处罚决定书》（复印件），拟证明中奥重庆分公司侵害了案涉小区的公共利益。中奥重庆分公司质证后表示：认可证据1的真实性，但认为该判决认定的时间与本案中认定的时间并不存在冲突，广东博雅物业服务有限公司退出案涉小区时间是在2011年10月16日之后，中途双方有交接，不可能说退出马上就能退出，事实上双方也是在交接完成后广东博雅物业服务有限公司才退出了案涉小区，中间存在一段时间的重合也是情理之中的事情；认可证据2的真实性，其他质证意见同证据1；证据3系复印件，不认可其真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据本案一、二审已查明事实，案涉小区业主从开发商重庆创冠房地产开发有限公司处接房时起，在小区里提供物业服务的，原为广东博雅物业服务有限公司重庆分公司，但从2011年起，在该小区提供物业服务的公司变更为中奥重庆分公司。至于是否是广东博雅物业服务有限公司重庆分公司更名为中奥重庆分公司，还是中奥重庆分公司合并了广东博雅物业服务有限公司重庆分公司，因至今时间已将近十年，具体情况双方当事人均语述不详；从秦美霞、中奥重庆分公司在一审中分别举示的民事判决书的内容来看，几份民事判决书对上述事实的陈述也存在差异，本院无法作出准确认定。本案中，秦美霞购买的系案涉小区二手房，其入住小区时间为2016年。在秦美霞入住时，在案涉小区里提供物业服务的，已经是中奥重庆分公司。这是可以确定的事实。秦美霞主张“一个物业区域只能有一个物业服务企业”，但秦美霞并未举示相应证据证明在案涉小区有其他公司在提供物业服务或小区业主向其他公司缴纳了物业服务费，相反，从中奥重庆分公司起诉秦美霞，要求其缴纳欠缴的物业服务费来看，在案涉小区里提供物业服务的只有中奥重庆分公司。虽中奥重庆分公司进入案涉小区提供物业服务未经过法定程序，其入驻案涉小区缺乏法律依据，但在秦美霞入住案涉小区时中奥重庆分公司已在该小区提供物业服务，与案涉小区业主之间形成了事实上的物业服务关系，这是客观事实。现秦美霞以中奥重庆分公司入驻案涉小区未经法定程序、缺乏法律依据为由，要求确认其与中奥重庆分公司签订的《前期物业管理服务协议》无效，其实质是想否定中奥重庆分公司在案涉小区提供物业服务，与小区业主形成的事实上的物业服务关系。因案涉小区尚未成立业主委员会，在未召开全体业主大会形成相关决议或中奥重庆分公司主动要求退出案涉小区前，中奥重庆分公司在案涉小区提供物业服务的状态将会持续。秦美霞与中奥重庆分公司签订的《前期物业管理服务协议》的法律效力，虽只能约束秦美霞与中奥重庆分公司，但秦美霞请求确认该合同无效的行为后果势必会影响整个小区。鉴于中奥重庆分公司在案涉小区提供物业服务涉及全体小区业主，个别业主的起诉行为不足以否定案涉小区全体业主对中奥重庆分公司物业服务行为的认可。毕竟，维持一个和谐、有序的小区环境较破坏小区现有秩序而言，更为困难，因此维持小区现有秩序更有利于小区各项工作的顺利开展。同时本院希望，在本次诉讼之后，案涉小区业主对物业服务企业的工作能给予更多理解和包容，中奥重庆分公司在今后的工作中亦应不断提高服务质量，得到更多业主的认可，以便小区成立业主委员会后能成功聘任入驻。对于秦美霞在二审中举示的新证据，其内容并不能佐证其上诉理由成立，故本院不予采信。综上所述，秦美霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦美霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年九月二十八日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜