浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2918号 上诉人（原审被告）：陆洋，男，1976年1月6日出生，汉族，住诸暨市。 被上诉人（原审原告）：浙江大唐袜业城有限公司，住所地诸暨市大唐镇开元西路**。 法定代表人：傅国柱，总经理。 委托诉讼代理人：楼旭东，浙江曦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐淼辉，浙江曦明律师事务所律师。 上诉人陆洋因与被上诉人浙江大唐袜业城有限公司租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初17831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人陆洋、被上诉人浙江大唐袜业城有限公司的委托诉讼代理人楼旭东到庭应询。本案现已审理终结。 陆洋上诉请求：撤销一审判决，依法驳回浙江大唐袜业城有限公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人应当为其不适当履行合同行为，承担瑕疵担保责任。案涉租赁物为经营袜子销售的摊位，合同签订前，被上诉人曾承诺为二楼经营户安装电梯，但签约后一直未兑现，这是导致二楼人流稀少、经营困难的一个重要因素。一审法院认定被上诉人提供的摊位存在物的效用瑕疵正确，但上诉人认为该瑕疵的存在或出现即使不可全部归责于被上诉人，也应由其承担主要责任。2.被上诉人2017年10月20日向上诉人发出解除合同通知后，双方合同解除。此后，空租期的租金损失，不是经营户欠付的租金，应由出租方承担主要责任。根据合同法规定，被上诉人有采取适当措施防止损失扩大的义务，然其明知市场经营状态不佳，却未能依据市场形势变化及时调低起拍价致两次拍卖均流拍，使拍卖招租流于形式，没有起到丝毫止损的作用。3.去年，市场二楼部分摊位租赁使用权拍卖的标底价为5000元/间，可见被上诉人提供摊位的经营状况持续恶化，物的效用瑕疵依然存在。一审法院判决上诉人按10500元/年承担今明两年的空租期租金损失，有失公平。4.今年年初，受新型冠状病毒疫情影响，被上诉人为市场现有经营户免去了三个月的租金，而一审判决上诉人继续支付租金，于理不通。5.由于被上诉人未能做到招租前所承诺的二楼加装电梯、所有门面都租出去，使上来的顾客寥寥，二楼经营户都因亏本无法持续经营。上诉人曾提出解除合同，但遭到拒绝，案涉《摊位租赁合同》是霸王合同。被上诉人既不顾事实，也不顾经营户的利益，直至2020年8月7日上午，市场的经营状况仍未改善。 浙江大唐袜业城有限公司提交答辩称，上诉人的上诉意见不能成立。1.导致上诉人租赁的摊位生意不好的原因，主要是市场不景气，摊位地理位置差等。因答辩人造成摊位生意不好的原因，一审法院已经予以充分阐述，并对双方各自需承担的责任进行了调整，该调整较为合理。上诉人认为应由答辩人承担主要责任的依据不足。2.2020年，因疫情影响，答辩人免去了市场经营户的部分租金是事实，但该政策是针对正常履行租赁合同的承租人作出的。上诉人的租赁合同已于2017年10月解除，故不受疫情影响，不能适用免租政策。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 浙江大唐袜业城有限公司向一审法院起诉请求：判令陆洋赔偿摊位租金损失81500元（其中剩余租赁期限租金损失84000元，扣除履约保证金2500元）。 一审法院认定事实：2016年9月21日，以原告浙江大唐袜业城有限公司为甲方与以被告陆洋为乙方签订《摊位租赁合同》一份。合同主要条款约定如下：一、租赁标的：大唐袜子市场二楼2427号共1间II型摊位；二、租期：自2016年10月1日起到2021年8月31日止，共5年；三、租金：每间每年21000元；四、租金支付办法：先缴后用，按年支付。第一承租年度之租金，在本合同签订时一次性缴清；后四年每年的租金在下一承租年度开始前一个月缴清（具体以甲方通知时间为准）；五、押金：在合同签订时，由乙方支付给甲方履约保证金每间2500元，共1间，合计2500元。如乙方在承租期间无违规违约情况出现的，上述履约保证金在租赁关系结束时，结清所有费用后如数退还乙方（不计息）；六、……；七、1、……；2、未经甲方同意，乙方不得中途退租；3、……；……；八、违约责任：1、……；3、在本合同有效期内，当乙方违反本合同第七条第2项约定，甲方因重新出租而造成剩余承租年度租金损失和重新出租产生的费用，由乙方承担。4、在本合同有效期内，当乙方出现下列情形之一时，甲方有权单方解除合同，收回摊位承租权，因收回后重新出租而造成甲方剩余出租年度租金损失的，应由乙方承担。（1）当乙方违反本合同第四条约定，未能按甲方通知的时间，将第二至第五承租年度的租金，分年按时足额缴入甲方账户超过30天的；（2）……；十二、甲乙双方一致同意因解除合同需重新出租方式为委托有拍卖资质的拍卖机构，以拍卖方式重新出租，拍卖时采用投标时的标底价为起拍价，通过竞价方式拍卖；十三、……；十四、地、地址确认书为本合同的附件本合同具有同等法律效力。地。地址确认书约定的送达地址适用于租金催收除合同、发生纠纷导致诉讼等情形的，甲方、受诉法院按地址确认书确认的地址向乙方发送相关文书时，若发生无人签收、拒收或被退回等送达不能情形的，则该文书退回之日期即视为送达之日。地。地址确认书上填写的手机真或电子邮箱，同样适用于租金催收、解除合同、发生纠纷导致诉讼等情形的，甲方或受诉法院按确认书上填写的手机、传真或电子邮箱，向乙方发送了相关文书的，即视为送达。合同签订后，被告陆洋依约缴清了第一年租金21000元，并缴纳了履约保证金2500元。后因陆洋未按约缴纳第二年租金，原告浙江大唐袜业城有限公司于2017年10月20日向被告陆洋发出解除合同通知。此后，原告分别于2017年11月1日、2018年10月29日委托绍兴中晟拍卖有限公司发布大唐袜子市场摊位租赁使用权拍卖公告，对本案所涉摊位剩余租赁年度（即2017年12月1日至2021年8月31日）的租赁使用权以原投标时的标底价进行招租，但均流拍。审理中，原告同意将被告缴纳的2500元履约保证金在本案中扣除。 一审法院认为，原、被告签订的《摊位租赁合同》未违反法律及有关行政法规禁止性规定，应认定有效。原、被告均应按照合同约定履行权利，承担义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。陆洋未能按时足额缴纳租金，已构成违约，原告依据合同约定向陆洋发送了解除合同的通知，陆洋在收取上述通知后，既未提出异议，也未按照合同法的相关规定请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。故双方的合同应自到达陆洋处时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的合同中已明确约定合同解除后重新出租与原租金间的差价及空租期内的租金由违约方承担，故原告可以请求被告赔偿剩余年度空租期损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人不仅应按时交付标的物，还应交付合于约定使用收益目的的标的物。如果租赁物有使承租人不能为正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担责任，承租人得解除合同或请求减少租金。这也就是出租人的物的瑕疵担保责任。本案的租赁物为经营袜子销售的商铺，如果整个袜子市场不景气，势必影响到每个经营户的经营状况。而商户的经营收入与所在袜子市场的环境、政府的招商力度、广告宣传、营销策划等因素密切相关。原告对涉案摊位进行过两次拍卖，但均漏拍，足可以说明市场的不景气，且并未有改观。原告提供的大唐袜子市场二楼商铺，存在上述诸多方面的因素，故可以认定原告提供的商铺存在物的效用瑕疵，但该瑕疵的存在或出现不可全部归责于原告。另，该院还认为，空租期的租金损失，不是经营户欠付的租金。空租期的租金损失，根据合同法规定，受损失方有采取适当措施防止损失扩大的义务。原告虽对摊位进行了重新拍卖招租，但其未能客观预见市场因素，仍以原投标时的标底价为起拍价进行拍卖，以致漏拍，这在一定程度上产生损失的扩大。为了平衡当事人的利益，该院在比较两者损失大小的基础上，对原告请求支付的租金损失作相应的妥当的调整，宜确定由被告承担空租期的租金损失为每年10500元。空租期内的租金损失具体计算为（10500元/年×4年）＝42000元。原告同意将履约保证金2500元在本案讼争标的中扣除，予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决：1.被告陆洋应赔偿原告浙江大唐袜业城有限公司摊位租金损失39500元（已扣除履约保证金2500元），款限于判决生效之日起十日内付清；2.驳回原告浙江大唐袜业城有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1838元，由原告浙江大唐袜业城有限公司负担948元，被告陆洋负担890元。 二审中，上诉人陆洋向本院提交以下证据：1.照片4张，拟证明2020年8月7日拍摄时，袜业城二楼八街区域仍然没有顾客；2.视频2段（光盘），拟证明2020年8月7日拍摄时，袜业城二楼八街市场环境始终冷清、生意差，二楼没有安装电梯。被上诉人浙江大唐袜业城有限公司经质证，对证据1、证据2的真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的，现在市场确实存在不景气、人气不旺等情况，但上诉人一开始租赁时，二楼八街区域是有经营户的，目前部分摊位被用作了仓储等用途。本院审查认为，被上诉人对证据1、证据2的真实性无异议，本院予以确认，但仅凭上述证据不能证明案涉摊位区域一直以来的经营状况，被上诉人相应质证意见成立。 二审中，被上诉人浙江大唐袜业城有限公司未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，案涉《摊位租赁合同》由上诉人陆洋与被上诉人浙江大唐袜业城有限公司签订，系双方真实意思的表示，对双方均有约束力。上诉人对于其未按合同约定向被上诉人缴纳第二年租金的事实无异议，也确认收到被上诉人发出的解除合同通知，故双方合同自通知到达上诉人时解除。根据双方合同约定，承租方未经同意中途退租的，应承担出租方因重新出租而造成的剩余承租年度租金损失和重新出租产生的费用。被上诉人据此要求上诉人承担剩余租赁期限租金损失，理由正当，应予支持。鉴于涉案袜业市场不景气等情况客观存在，一审法院认定被上诉人提供的摊位存在物的效用瑕疵，并根据双方责任、损失大小，酌情调整案涉摊位空租期的租金损失为42000元，并无不当。上诉人有关被上诉人曾承诺为二楼经营户安装电梯、2019年二楼部分摊位的租赁拍卖底价为5000元/间的上诉主张，依据不足，本院不予支持。上诉人需承担的案涉摊位租金损失，与被上诉人为受疫情影响的经营户免去租金，系不同法律关系，上诉人相应上诉理由，本院亦不予支持。 综上所述，陆洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费787.5元，由上诉人陆洋负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月二十三日 书记员 张青炀