湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘执复156号复议申请人（案外人）：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族。复议申请人（案外人）：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族。申请执行人：谭静，女，1985年4月29日出生，汉族。被执行人：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区建设路**湘北大厦**。法定代表人：李德堰，该公司执行董事兼总经理。案外人朱纯杰、胡国华不服常德市中级人民法院（以下简称常德中院）（2020）湘07执异25号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。本院查明，常德中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）与谭静商品房买卖合同纠纷一案，常德仲裁委员会于2014年11月19日作出（2014）常仲调字第245号调解书，主要内容为：一、中大公司与谭静自愿继续履行金地名苑1号楼1305号的《商品房买卖合同》；二、上述《商品房买卖合同》继续履行后，涉及朱纯杰个人债务252272元由中大公司向朱纯杰追偿，剩余购房款34万元由谭静于2014年11月22日前向中大公司支付25万元，2015年6月1日前支付9万元。上述仲裁调解书发生法律效力后，谭静向常德中院申请执行，常德中院于2020年3月6日立案受理。另查明，朱纯杰以中大公司的名义投资开发金地名苑1号楼项目，胡国华（系朱纯杰丈夫）负责该项目的销售等工作。2011年7月15日，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义与王粤（系谭静的丈夫）签订《关于自愿预交诚意款的协议书》，约定王粤预订金地名苑1号楼1305号房屋，预订单价为4800元/平方米，预交诚意金款10万元，并约定待办理好预售证后再签订商品房网签合同，上述诚意金款在双方签订商品房网签合同时转为正式房款。同日，王粤向朱纯杰交纳10万元房款订金，朱纯杰以“中大公司金地名苑1号楼工程项目部”的名义向其开具收款收据。2014年1月26日，王国保（系谭静公公）向朱纯杰交纳15万元购房款，朱纯杰向其开具收款收据。为了便于办理住房公积金贷款，上述协议购房人由王粤变更为谭静。2014年2月27日，胡国华代表中大公司与谭静签订《商品房买卖合同》，约定谭静所购买的商品房为金地名苑1号楼1305号房屋，建筑面积123.39平方米，单价为4800元/平方米，总价款为59.2272万元，付款方式为公积金贷款，首付款25.2272万元。该合同第二十三条约定，合同履行争议解决方式为提交常德仲裁委员会仲裁。同日，谭静向朱纯杰交纳2272元房款，朱纯杰开具收款收据。案涉仲裁调解书作出后，谭静于2014年11月22日向时任中大公司法定代表人的唐珺瑶转账支付25万元。2014年11月25日，中大公司向谭静开具盖有该公司财务专用章的收据，注明为金地名苑1号楼1305房款，金额为25万元。另，2014年10月23日，朱纯杰、胡国华出具书面说明，表示“谭静是购买金地名苑1号楼1305号房的业主，属真正买房户，不属抵押借款，不仲裁”。还查明，2014年1月13日，中大公司就金地名苑1号楼1-17层取得预售许可，案涉1305号房的申报预售单价为6030元／平方米。朱纯杰犯非法吸收公众存款罪一案，常德中院于2018年12月7日作出（2018）湘07刑终220号刑事判决，该判决查明事实部分姚某证言证实谭静是交钱买房。因朱纯杰犯非法吸收公众存款罪等原因，其尚有其他债务待清偿。朱纯杰、胡国华向常德中院提出异议称：1、申请执行人未足额支付购房款，其通过与朱纯杰所挂靠的中大公司仲裁调解，避开实际产权人获得案涉房屋，属于恶意仲裁、虚假仲裁；2、申请执行人在案外人催收后未交纳剩余房款，应视为申请执行人放弃购买案涉房屋，案外人所收房款转为民间借贷的借款；3、案涉房屋单价过低，申请执行人应按照2014年预售许可的一房一价申报价格补齐差价，否则申请执行人应与其他债权人一起参与分配。综上，请求依法裁定不予执行常德仲裁委员会（2014）常仲调字第245号调解书。朱纯杰、胡国华向常德中院提交以下证据：1、常德市城区商品房预售许可审批表、商品房预售许可证、中大公司金地名苑1号楼楼盘一房一价申报表，拟证明2014年案涉1305号房屋的预售单价为6030元/平方米；2、常德市武陵区人民法院（2015）武民初字第01189号民事判决书，拟证明金地名苑1号楼系朱纯杰、胡国华投资开发，实际所有权归朱纯杰、胡国华所有；3、朱纯杰的债权人签名的倡议书，拟证明申请执行人应与其他债权人一起参与分配。谭静答辩称：1、申请执行人签订了正式的《商品房买卖合同》，按合同约定交纳了相应款项。申请执行人购买金地名苑1号楼1305号房，面积为123.39平方米，单价为4800元／平方米。申请执行人先后于2011年7月15日、2014年1月26日、2014年2月27日分3次向朱纯杰交纳购房款共计25.2272万元，朱纯杰向申请执行人开具收款收据。2014年11月23日，申请执行人向唐珺瑶转账支付25万元购房款，后中大公司将该款项交付给胡国华。因朱纯杰犯非法吸收公众存款罪被捕，申请执行人未能交纳剩余的9万元购房款，申请执行人愿意交纳剩余款项。2、常德市武陵区人民法院（2016）湘0702刑初17号刑事判决中，证人姚某的证言证明申请执行人系真实交钱购房户。综上，案外人申请不予执行仲裁调解书的事实和理由均不成立，请求驳回其不予执行仲裁调解书的申请。谭静向常德中院提交以下证据：1、《关于自愿预交诚意款的协议书》、收据，拟证明2011年7月15日，谭静订购金地名苑1号楼房屋，房屋单价为4800元/平方米，并于当日交纳10万元诚意金的事实；2、收据2张，拟证明谭静先后于2014年1月26日、2月27日交纳购房款15.2272万元的事实；3、转账凭证、收据及收条，拟证明谭静于2014年11月22日向时任中大公司法人代表的唐珺瑶转账支付25万元房款，中大公司于2017年1月16日将该房款转给房管局工作人员许小春，胡国华签收该款项的事实；4、《商品房买卖合同》，拟证明合同约定谭静申请公积金贷款，首付款25.2272万元的事实；5、常德市房地产管理局《关于金地名苑项目问题的回复》，拟证明谭静购买的房屋因朱纯杰未缴纳保证金而无法备案的事实；6、常德市武陵区人民法院（2016）湘0702刑初17号刑事判决，拟证明判决书认定谭静系真实购房户的事实；7、朱纯杰、胡国华出具的说明，拟证明案外人认可谭静系真实购房户，不属于抵押借款的事实。常德中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条的规定，案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决的，应当提交证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；其主张要获得支持，需存在仲裁案件当事人之间虚构法律关系，捏造案件事实的情形。本案中，朱纯杰作为金地名苑1号楼项目的实际开发者，以该项目部的名义与谭静的丈夫签订了预交诚意款协议，并先后收取了谭静及其家人交纳的购房款共计25.2272万元，胡国华亦代表中大公司与谭静签订了商品房买卖合同。对于剩余购房款，经常德仲裁委员会调解，确认谭静应向中大公司交付剩余34万元购房款。谭静已按照仲裁调解的内容，向中大公司支付了25万元购房款，对于剩余的9万元购房款，谭静亦愿意交纳。至于案外人所称房屋价格过低的问题，并不足以否定案涉商品房买卖关系的真实性。而且，案涉预交诚意款协议及商品房买卖合同均由案外人参与签订，房屋价格系双方当事人合意的结果。故案外人关于谭静在催收后未交纳剩余房款，应视为其放弃购买案涉房屋，案外人所收房款转为民间借贷的借款的主张，没有事实和法律依据。在发生案涉商品房买卖合同纠纷后，中大公司根据合同约定的争议解决方式，以合同相对方谭静为被申请人，向常德仲裁委员会申请仲裁，符合法律规定。因此，就本案现有证据来看，仲裁案件当事人之间并不存在虚构法律关系、捏造案件事实的情形，不存在恶意仲裁、虚假仲裁的问题。综上，朱纯杰、胡国华申请不予执行仲裁调解书的理由不能成立，该院不予支持。2020年6月17日，常德中院作出（2020）湘07执异25号执行裁定，驳回朱纯杰、胡国华不予执行常德仲裁委员会（2014）常仲调字第245号调解书的申请。朱纯杰、胡国华不服，向本院申请复议称：谭静在2011年签购房诚意金协议书时只交纳了10万元的诚意金，不能享受2011年的房价。谭静没有足额支付购房款，已违约在先，其通过仲裁获得一套房屋，属于恶意仲裁、虚假仲裁。请求撤销常德中院（2020）湘07执异25号执行裁定，不予执行常德仲裁委员会（2014）常仲调字第245号调解书。本院认为，朱纯杰作为金地名苑1号楼项目的实际开发者，以该项目部的名义与谭静的丈夫签订了预交诚意款协议，并先后收取谭静及其家人交纳的购房款共计25.2272万元，胡国华代表中大公司与谭静签订了商品房买卖合同。对于剩余购房款，谭静已依仲裁调解书的内容，向中大公司支付了25万元购房款，剩余的9万元购房款，谭静亦愿意交纳。依此可认定谭静购买案涉房屋的事实成立。朱纯杰、胡国华称谭静通过恶意仲裁、虚假仲裁获得案涉房屋，但并无证据予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回朱纯杰、胡国华的复议请求,维持常德市中级人民法院(2020）湘07执异25号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄腊妍审判员  周小辉审判员  周康康二〇二〇年九月十五日法官助理刘宇丹书记员陈雅琴