海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2604号   上诉人（原审被告）：陈耿，男，1976年6月26日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审原告）：海南嘉元物业服务有限公司，登记地海南省海口市凤翔东路北侧绿色佳园29栋沿街铺面，住所地海南省海口市琼山区凤翔东路**江畔人家小区****，统一社会信用代码9146000076746744XE。   法定代表人：李成贵，董事长。   委托诉讼代理人：黄官漫，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：姚远，海南外经律师事务所律师。   上诉人陈耿因与被上诉人海南嘉元物业服务有限公司（以下简称嘉元公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈耿上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回嘉元公司的全部诉讼请求；3.本案诉讼费及其他费用由嘉元公司承担。   事实与理由：一审法院认定嘉元公司提供的《前期物业服务合同》对陈耿有约束力，属于事实认定不清，法律适用不当。   一、嘉元公司未经过招投标程序就与建设单位签订前期物业服务合同，属于程序违法，嘉元公司不具有前期物业服务合同签约主体资格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”“对业主具有约定力”的前置条件是“依法”。而本案中，根据《海南经济特区物业管理条例》第二十七条规定：“住宅物业的前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”陈耿所在小区总体占地130亩、总建筑面积122060平方米，地上建筑，地上建筑共**59户，不符合该条例中“住宅规模较小”的标准。根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第五条第二款“省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理”，海南省住建部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督与管理。嘉元公司入驻涉案小区时间为2012年7月30日，经查询，此日期前后时段均无建设单位关于涉案小区物业服务招标公告信息，也无嘉元公司关于涉案小区物业服务中标的公告信息。因此，嘉元公司在签订前期物业服务合同过程中程序明显违法，嘉元公司不具备签订前期物业服务合同的主体资格。再者，该合同只明确嘉元公司的收费权益，并未写明当尽的义务和责任，不但不合法，更不平等！   二、一审法院认定涉案小区未推选业委会，因此《前期物业服务合同》仍未终止，依法对业主具有约束力，属于事实认定不清。2005年12月至2008年12月期间，涉案小区业主曾共同成立绿色佳园业主委员会，并依法解聘前期物业服务公司--海南中机物业管理有限公司，同时聘请新的物业服务公司，遭到对方抗拒后，两次将海南中机物业管理有限公司起诉到法院，海口市人民政府为此还成立工作小组进入小区调停。一审法院认定涉案小区未推选业委会，属于事实认定不清。   三、嘉元公司进驻涉案小区的程序违反诚信原则。嘉元公司与其上级公司于2012年签订的所谓《前期物业服务合同》，陈耿在一审开庭前接到起诉状时才看到复印件，此前也未在绿色佳园小区见过张贴告知，其他业主迄今也未见过，只是以一纸“公告”敷衍全体业主，完全没有履行法定的进驻程序，并于此后违背在“公告”中的承诺，擅自非法提价。嘉元公司的行径不但是对法律法规的赤裸裸的极度漠视，更是对广大业主合法权益的恶意侵害。陈耿在一审开庭前已向法庭提供相关证据和证人联系方式，但一审法院并未加以询问、求证，也没有采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、四、五项：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”嘉元公司提供的《前期物业服务合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，并且恶意串通损害包括陈耿在内的第三人利益，应属无效合同，对陈耿没有约束力，陈耿不存在按此无效合同交纳费用的义务。   嘉元公司辩称，陈耿的上诉请求和上诉理由违背事实，前后矛盾。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   一、《前期物业服务合同》合法有效，对陈耿具有约束力，陈耿应及时足额地交纳物业服务费用。《前期物业服务合同》的签订，是在报相关部门批准后签订的，物业费的定价也经过相关部门备案审批，各项程序均合乎法律规定，不存在程序违法的问题。涉案小区的前物业公司，作为一家央企，由于国企改制，调整经营范围，退出海南物业市场时间突然，而该时，涉案小区是无业主委员会的状态，才会出现上报获得批准后，再次由开发商与嘉元公司签订《前期物业服务合同》。嘉元公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。   二、一审法院认定“涉案小区未推选业委会，因此《前期物业服务合同》仍未终止，依法对业主具有约束力”是正确的。在案涉《前期物业服务合同》签订时，涉案小区确实处于无业主委员会的状态。在一审的法庭调查中，陈耿对该情形的陈述也是如此。然而，在上诉状中，陈耿又否认了自己的说法，前后矛盾。陈耿以《前期物业服务合同》内容违法从而不交纳物业费，显然不能成立。   三、陈耿享受嘉元公司提供的各项物业服务的同时，应当履行交纳物业费用的义务。陈耿为了达到不交物业服务费的目的找各种理由，但综合全案材料来看，显然是没有事实依据的。是否公示物业服务合同和服务公约，和合同是否有效没有必然联系，与陈耿是否交纳物业费更是没有关系。陈耿在上诉状中陈述的各项理由，均不能使陈耿免除向嘉元公司交纳物业服务费的义务。嘉元公司实际上为涉案小区提供了物业服务，陈耿作为涉案小区的业主，实际享受了相关服务，应当支付相应的对价。一审认定陈耿在享受权利后，应履行己方的义务，及时向嘉元公司交纳物业费以及停车管理费是正确的。   嘉元公司向一审法院起诉请求：1.陈耿立即向嘉元公司支付自2014年7月1日至2019年10月期间的物业服务费8976.64元，停车费5040元，共计14016.64元以及逾期利息(以14016.64元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至陈耿实际清偿之日止)；2.陈耿承担本案所有诉讼费用。   一审法院认定事实：2012年8月1日，海南佳元房地产开发有限公司（以下简称佳元房地产公司）作为甲方、嘉元公司作为乙方，双方签订一份《前期物业服务合同》，主要内容载明：甲方选聘乙方对绿色佳园小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层带电梯住宅1.2元/月/平方米、多层住宅1元/月/平方米……业主应于每月10日前交纳物业服务费用（物业服务资金）；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位90元/个/月；本合同期限自2012年8月1日起。2013年9月29日，嘉元公司向海南省物价局申请办理服务收费备案。2013年12月3日，海南省物价局向嘉元公司下发2013年134号《海南省普通住宅物业服务收费予以备案通知》，载明：你公司报送的《关于绿色佳园小区物业收费备案的申请》收悉，根据《海南经济特区物业管理条例》和《海南省物业服务收费管理办法》有关规定，予以备案。2014年7月1日起，陈耿未再向嘉元公司交纳物业管理费、停车费。   另查明，2003年10月17日，陈耿与佳元房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由陈耿购买了佳元房地产公司开发的绿色佳园小区第二栋佳美座C单元301号房，建筑面积为140.26平方米。陈耿为涉案绿色佳园小区C单元301号房的业主。   一审法院认为，一、关于涉案《前期物业服务合同》是否对业主有约束力的认定。首先，根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案绿色佳园小区的业主、业主大会未选聘物业服务企业，故由建设单位即佳元房地产公司选聘嘉元公司作为物业服务企业并签订了《前期物业服务合同》，符合法律规定，应属有效合同。陈耿辩称涉案小区的前期物业管理未经过招投标方式进行选聘，因而违反了《物业管理条例》的约定。但陈耿就其主张未提交证据予以证明，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”涉案《前期物业服务合同》未约定期限，涉案小区亦未推选业主委员会与其他物业服务企业签订物业服务合同，故《前期物业服务合同》仍未终止，依法对业主具有约束力。陈耿作为业主如果对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。再次，涉案小区未成立业主委员会，嘉元公司作为物业服务企业调整物业管理费等收费标准，申请办理服务收费备案并提供了相关书面材料，后经海南省物价局根据有关规定予以备案。因此，陈耿作为业主应依照调整后的收费标准来支付涉案小区的物业管理费等费用。最后，嘉元公司已为陈耿提供了事实上的物业管理服务，并且陈耿亦在小区内进行了停车。陈耿以其不认可嘉元公司的主体资格，经嘉元公司书面催交，陈耿无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，故嘉元公司请求陈耿支付尚欠的物业管理费及停车费，一审法院予以支持。   二、关于物业管理费、停车费金额的认定。陈耿的房屋建筑面积为140.26平方米，按照1元/平方米计算物业管理费。虽然涉案《前期物业服务合同》及备案登记表中所载明的停车费标准为90元/月，但通过陈耿提交的缴费通知书则显示嘉元公司系按照80元/月的标准向陈耿催收停车费。因此，可以认定嘉元公司系按照80元/月的标准计收露天停车费，应按80元/月的标准计算停车费。故陈耿应向嘉元公司每月支付物业管理费及停车费共计220.26元。庭审过程中，陈耿认可其自2014年7月起未向嘉元公司支付过物业管理费及停车费。从嘉元公司提交的2015年9月缴费通知单显示，截止至2015年9月30日，陈耿尚欠嘉元公司物业管理费及停车费共计3003.64元。自2015年10月1日起至2019年10月31日止49个月的物业管理费及停车费为10792.74元。嘉元公司尚可向陈耿主张逾期支付物业管理费及停车费造成的利息损失。嘉元公司主张按照年利率6%自起诉之日开始起算，一审法院予以照准。综上所述，陈耿应向嘉元公司支付尚欠物业管理费及停车费共计13795.38元（3003.64元+10792.74元）及逾期利息（以13795.38元为基数，自2020年1月2日起按年利率6%计算至本金清偿之日止），嘉元公司主张超出部分，一审法院不予支持。   依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、限陈耿于本判决生效之日起五日内向嘉元公司支付2014年7月1日起至2019年10月31日止的物业管理费及停车费共13795.38元及逾期利息（以13795.38元为基数，自2020年1月2日起按年利率6%计算至本金清偿之日止）；二、驳回嘉元公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元（嘉元公司已预交），由陈耿负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉前期物业服务合同是否对嘉元公司、陈耿具有法律约束力；二、陈耿是否应当按照物业服务合同的约定交纳物业费以及停车费。   关于第一个焦点问题。陈耿上诉主张：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、四、五项：“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；…（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”嘉元公司提供的《前期物业服务合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，并且恶意串通损害包括陈耿在内的第三人利益，应属无效合同，对陈耿没有约束力。首先，陈耿的第一项上诉理由涉及嘉元公司未经过招投标程序就与建设单位签订前期物业服务合同，属于程序违法，嘉元公司不具有前期物业服务合同签约主体资格。根据国务院《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条规定对建设单位选聘物业服务企业的程序和方式进行了特别限制：一般情况下应当通过招投标的方式，只有在特殊情况下才可以采用协议方式。但是，该条规定属于管理性强制规定，并不属于效力性强制规定，建设单位违反该规定设定的程序和方式擅自实施选聘行为并不必然导致行为无效。对此，根据《物业管理条例》第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”可以明显看出，第五十六条规定即是对违反第二十四条规定应承担的违法后果和法律责任所作的进一步阐述，建设单位擅自实施选聘行为要面临主管行政机关的相应行政处罚，恰恰说明了第二十四条规定不是效力性强制规定，基于擅自选聘行为而形成的前期物业服务合同关系并不当然无效。陈耿依据合同法第五十二条第五项对案涉《前期物业服务合同》的效力进行抗辩，因而不能成立。陈耿如果掌握建设单位违法选聘物业服务企业的相关证据或线索，可以向主管行政机关举报，但不属于本案的调查和审理范围。其次，陈耿主张建设单位和嘉元公司恶意串通，损害包括陈耿在内的第三人利益，损害社会公共利益，但陈耿并未就此提供充分、有效的证据予以证实，应由陈耿承担举证不能的不利后果，本院对该部分理由不予采纳。一审法院据此认定建设单位与嘉元公司签订的《前期物业服务合同》属有效合同，对嘉元公司和包括陈耿在内的小区业主具有法律约束力，处理结果并无不当，本院予以维持。   关于第二个焦点问题。根据国务院《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”嘉元公司根据经济社会发展水平以及物价上涨等因素，适当调整物业管理费等的收费标准，且调整幅度不大，具有合理性；嘉元公司已经就调整后的收费标准向海南省物价局予以备案并据此向业主收取费用，具有公开性。因此，嘉元公司依据新的收费标准计收物业服务费并不属于非法提价。至于包括陈耿在内的其他业主对嘉元公司收费标准以及服务质量等事项提出的异议，是其行使监督权的体现，可由全体业主召开业主大会并选举业主委员会，继而由业主委员会与嘉元公司展开后续的磋商、谈判，对协商结果仍不满意的，可以依照法定程序更换物业服务企业或者自行管理。陈耿的第三项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。   另，关于一审法院对物业管理费、停车费金额以及利息的认定。其中，计算标准和计算方式并无不当，但最后的计算结果：陈耿应向嘉元公司支付尚欠物业管理费及停车费共计13795.38元（3003.64元+10792.74元），存在小小的错误，应为“13796.38元”，但嘉元公司并未因此提起上诉，属于其对自身诉讼权利和实体权利的自由处分，应当视为对一审判决结果的认可，故本院对一审判决予以维持。   综上所述，陈耿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费150元（陈耿已预交），由陈耿负担。   本判决为终审判决。   审判长 何姿玲   审判员 陈淑良   审判员 谭晓梅      二Ｏ二Ｏ年九月二十一日   书记员 汪园圆   速录员 黄 丽   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。