文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0230民初1842号原告：廖学文，男，1983年12月25日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：赵世国，重庆洪宇律师事务所律师。被告：重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行，住所地重庆市丰都县三合街道平都东路居委商业二路**，统一社会信用代码91500230208750839B。负责人：李义力，行长。委托诉讼代理人：董平，该支行员工。委托诉讼代理人：何剑波，该支行员工。被告：余倩，女，1980年6月4日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：余广才（系余倩之父），1954年1月29日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。第三人：湛红兵，男，1970年1月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告廖学文与被告重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行（以下简称农商行丰都支行）、余倩及第三人湛红兵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告廖学文及其委托诉讼代理人赵世国，被告农商行丰都支行的委托诉讼代理人董平、何剑波，被告余倩及其委托诉讼代理人余广才到庭参加了诉讼，第三人湛红兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖学文向本院提出诉讼请求：1.判决从起诉之日起解除原告与被告余倩在2001年6月5日签订的《房屋买卖合同》；2.由二被告共同赔偿原告损失330000元；3.案件受理费由二被告承担。事实和理由：第三人湛红兵在1998年9月向原丰都县三合农村信用合作社现被告农商行丰都支行贷款100000元，其当时用丰都新县城XX路顶楼住房（现公安门牌号为：丰都县XX街道XXX路XXX号X单元X-X号）提供担保。因湛红兵逾期未还款，三合信用社为收贷而对外称已获得湛红兵同意将该房按市场价公开出售，所得房款用于还贷。2000年11月27日，余倩以25870元价格购得该房，三合信用社承诺“房屋产权由信用社负责办理给买方”。2001年6月5日，原告与被告余倩签订《房屋买卖合同》，约定余倩将本案房屋出售给原告，并将原三合信用社出具的手续转交原告。原告当日付清房款27000元，取得了本案房屋。为了确权办证，原告和余倩在2001年7月23日向三合信用社催告核实，得到了其“今后如办理房产手续产权，由我社负责办理”的书面承诺。后原告装修入住，并占有管业使用至今。期间原告多次催促二被告办理房地产权证，但被告拖延至今。2018年5月25日，原告发现渝北区法院为执行瀚华融资担保股份有限公司与湛红兵等人追偿权纠纷案而张贴腾空、评估拍卖的执行公告，才发现本案房屋被作为了湛红兵的执行标的。后原告向渝北区法院提出执行异议和异议之诉，均被法院驳回。经测评，本案房屋市场价值约300000元，且已给原告造成其他经济损失30000余元。被告违反承诺未履行过户办证义务，且处置该房屋至今未得到所有权人追认，且该房屋已被确定为抵押权人作为执行标的，导致双方合同不能继续履行。由于二被告过错造成原告损失，应承担赔偿责任。被告农商行丰都支行辩称，1.原告与被告农商行丰都支行无房屋买卖合同关系，原告不是适格主体；2.因湛红兵的过错导致房屋不能过户，应由湛红兵承担责任；3.房屋一直由原告占有使用至今，原告的损失未实际发生。请求驳回原告的诉讼请求。被告余倩辩称，原告陈述的事实存在，但未办理过户的原因不是我造成的，当时是三合信用社给我承诺办理房产证，办理过户的责任应由三合信用社承担，我不应承担任何赔偿责任。第三人湛红兵未作答辩。本院经审理认定事实如下：原丰都县三合农村信用合作社改制为丰都县农村信用合作联社，后经主管部门批准其债权债务最终转为现重庆农村商业银行股份有限公司丰都支行的债权债务。1998年6月23日，湛红兵领取了现公安机关房屋门牌编号为丰都县XX街道XXX路XXX号X单元X-X房屋的房屋产权证（原产权证号为丰房权字第00XXX**，后湛红兵办理变更登记取得房屋产权，证号为306房地证2009字第XXXXX号，建筑面积为92.75平方米，权利人为湛红兵）。2000年11月27日，三合信用社将前述房屋与余倩签订《房屋处理意见》，载明有：三合信用社处理贷款户湛红兵抵押借款房屋一套作如下处理意见，1.经双方实地测量，房屋面积86.24㎡；2.房屋产权由信用社负责办理给买方；3.房产作价每平方米300元包干；4.买方余倩自愿购买；5.房产总价款25870元，当日交清还贷。协定签订后余倩支付了房款25870元，三合信用社将该款用于冲抵湛红兵的贷款。2001年7月23日，三合信用社给余倩出具《证明》，载明：“关于三合信用社营业室处理湛红兵房屋还贷，今后如办理房产手续产权，由我社负责办理”。2003年10月5日，余倩（卖方，甲方）与廖学文（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，载明有：甲方将前述房屋卖给乙方，1.现价总额为30800元，以写合同之日起的当日一次性付清；2.将原三合镇信用社出据的手续转交给乙方，产权的办理由信用社负责；3.房屋内的设施作乙方使用。合同签订后，廖学文支付余倩房款30800元，余倩将前述《证明》交给了廖学文，且廖学文对前述房屋占有使用至今。2016年6月7日，渝北区人民法院对瀚华担保公司与重庆德雷赛思果业股份有限公司、湛红兵等人追偿权纠纷一案作出（2015）渝北法民初字第15912号民事判决，认定瀚华担保公司为重庆德雷赛思果业股份有限公司向银行贷款提供担保，再由湛红兵等人向瀚华担保公司提供反担保，并于2014年8月14日签订了《保证反担保合同》，且同日由湛红兵将位于丰都县XX镇XX路XXX号房屋（房产权证号：**地证2009字第******）作为反担保抵押物并签订《抵押反担保合同》。2014年8月21日，瀚华担保公司与湛红兵将上述房屋办理了抵押登记。后判令重庆德雷赛思果业股份有限公司返还瀚华担保公司代偿款3527739.52元并支付资金占用费、律师费，湛红兵等人承担连带清偿责任。因重庆德雷赛思果业股份有限公司未自动履行债务，瀚华担保公司向渝北法院申请执行。2016年10月27日，该院作出（2016）渝0112执6993号执行裁定，查封了湛红兵名下位于丰都县XX镇XX路XXX号房屋（房产权证号：306房地证2009字第XXX：**地证2009字第******）公告，要求湛红兵及房屋其他占用、使用人配合评估、拍卖。执行中，廖学文对执行标的提出书面异议，请求中止对房屋的执行。2019年3月11日，该院作出（2019）渝0112执异79号执行裁定，驳回了廖学文的异议。廖学文不服裁定，于2019年5月5日向该院提起执行异议之诉，该院作出（2019）渝0112民初10403号民事判决，认为廖学文未举示湛红兵同意用前述房屋抵偿三合信用社的贷款，三合信用社是否有权将房屋出卖给余倩存疑，且余倩与廖学文签订《房屋买卖合同》之后，廖学文占有房屋十余年而未主张过户登记，属消极不行使权利，自身存在过错。遂判决驳回原告廖学文的诉讼请求。廖学文不服前述判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，其未在法院规定期限内预交上诉案件受理费，被法院裁定按自动撤回上诉处理。另查明，1.前述房屋交付给廖学文后，廖学文曾向农商行丰都支行要求办理过户登记；2.另案同类纠纷中，对位于本案房屋同楼层对面的房屋（建筑面积92.75平方米）进行了司法评估，确定价值时点为2020年6月9日的建筑面积评估单价为3380元/平方米，评估总价为313500元，且廖学文同意参照该价格在本案适用。上述事实，有当事人陈述、房屋处理意见、农贷收回凭证、《房屋买卖合同》、证明、情况说明、户口页、水电气缴费票据、房产档案、判决书、裁定书、执行公告、工商档案等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，余倩与廖学文于2003年10月5日签订《房屋买卖合同》，约定由余倩将本案房屋以30800元出售给廖学文。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，廖学文支付了约定价款，余倩亦将房屋交由廖学文占有使用至今。余倩在将房屋出售给廖学文时，并未取得房屋产权，且在之后的时间里余倩也未履行出售房屋协助过户的附随义务，导致本案房屋现被另案诉讼执行，以致廖学文实际已不能取得房屋产权和继续占有使用。廖学文与余倩签订的合同目的因余倩原因已不能实现，廖学文请求解除合同的理由成立，本院予以支持，其解除时间应为廖学文于2020年4月23日向本院主张权利之日。余倩因未能履行协助过户义务而不符合合同约定，应承担廖学文因此受到的损失。关于损失金额，本案房屋所在邻近位置同楼层同面积房屋于2020年6月9日经司法鉴定建筑面积评估单价为3380元/平方米，评估总价为313500元，且廖学文对此单价予以认可，该价格与本案房屋所在位置市场价格相符，故本院对本案房屋价值参照该价格予以计算，为313500元。综合原告廖学文的诉讼请求，本院对廖学文的全部损失以现房屋市场价值予以确认，即余倩赔偿廖学文损失313500元。另农商行丰都支行与廖学文无合同关系，廖学文请求农商行丰都支行赔偿损失无法律和合同依据，其该请求不能成立，本院不予支持。余倩在赔偿损失后，可向相关当事人依法主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告廖学文与被告余倩于2003年10月5日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月23日解除；二、被告余倩在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告廖学文损失313500元；三、驳回原告廖学文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由原告廖学文负担312元，被告余倩负担5938元（已由廖学文垫付，在兑现时一并由余倩支付给廖学文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  陈国胜人民陪审员  张 华人民陪审员  陈翔燕二〇二〇年九月二十五日法官 助理  何东伟书 记 员  谭秋红