湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1504号上诉人（原审第三人）：株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行，住所地湖南省株洲市荷塘区合泰大街**。负责人：唐新云，系该行行长。特别授权委托代理人：陈建龙，系湖南天隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄科文，男，1969年3月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：刘美丽，女，1974年9月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：聂伟，湖南一星（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲塔山房地产开发有限公司,住,住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****/div>法定代表人：应卫东，董事长。上诉人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行（以下简称农村商业银行）因与被上诉人黄科文、刘美丽、株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1510号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。上诉人农村商业银行上诉请求（二审中进一步明确为）：撤销原审判决第五项，并依法改判驳回被上诉人黄科文、刘美丽一审提出的第四项诉讼请求，即“原告黄科文、刘美丽尚未向农村商业银行偿还的房贷本息，由被告塔山公司直接支付给农村商业银行”。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间的借款担保合同独立于商品房买卖合同，上诉人履行了合同义务，合同相对人应履行相应的合同义务。借款合同解除后返还未清偿贷款本息的义务人是黄科文、刘美丽，不应当是塔山公司。二、一审法院的判决结果直接影响上诉人另行依据《个人住房、商业用房借款担保合同》的约定要求借款人黄科文、刘美丽履行还款义务和要求塔山公司承担保证责任，损害了上诉人的实体权益，《商品房买卖合同司法解释》并没有免除购房者的还款义务。只是考虑到按揭的特殊性，没有必要由商品房出卖人将银行支付的货款先归还给购房者，再由购房者归还给银行，所以规定直接由出卖人归还给银行。三、上诉人并未就解除合同后的借款本息返还提出诉讼请求，一审法院直接判决由塔山公司归还违背了不告不理的原则。被上诉人黄科文、刘美丽辩称：一、因开发商至今无法交房导致严重违约，房屋买卖合同应当解除，个人购房借款合同也应当解除。商品房买卖合同与个人购房借款合同具有紧密联系但又相互独立，后者是基于前者产生的按揭贷款，直接由出卖人归还给银行，有利于减少不必要的诉讼成本和当事人诉累。本案根本违约人是开发商，合并审理两个法律关系时，可以由贷款实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并向银行承担购房人的责任。上诉人愿意签订借款合同也是基于塔山公司开发项目的预期效益及高额利息，且塔山公司也作为一方参加了合同，办理了预抵押登记，现塔山公司开发失败，银行也应承担贷款风险。二、虽然上诉人没有提出诉求，但被上诉人黄科文、刘美丽有权依据《商品房买卖合同司法解释》第24条规定要求解除按揭贷款合同。一审将涉案当事人之间的商品房合同纠纷与按揭贷款合同纠纷一并审理作出裁判未违反不告不理的原则。综上，请求二审法院予以维持。被上诉人塔山公司既未口头答辩，亦未提交书面答辩状。黄科文、刘美丽一审诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除两原告与第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》；3、被告塔山房产公司返还两原告已支付的贷款本息267544元，延期交房违约金1600元；4、原告尚未向农村商业银行偿还的房贷本息，由被告直接支付给农村商业银行；5、被告承担本案的诉讼费、财产保全费。一审法院认定事实：2017年9月27日，黄科文、刘美丽与塔山公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由黄科文、刘美丽购买塔山公司位于株洲市芦淞区××路××号××广场××栋××号房，建筑面积59.88平方米，总房款1598796元，被告应于2018年12月31日前向原告交付该房。……逾期超过90日，买受人（黄科文、刘美丽）有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人（塔山公司）。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。……付款方式：买受人须于签订合同之日付清首付款人民币808796元，余款人民币790000元由买受人申请办理银行按揭贷款方式付清。……合同签订后，黄科文、刘美丽与农村商业银行签订了《个人住房、商业用房借款担保合同》，借款合同约定黄科文、刘美丽贷款总计790000元，期限120个月，月利率5.30829%，等额本息还款法，自2017年10月起每月还款8918.12元，还款日为每月25日。上述合同约定后，第三人向原告发放了贷款790000元，该款已汇入了被告的账户。截止2019年5月26日，黄科文、刘美丽偿还了房贷本利息267543.6元；两原告尚欠第三人贷款本金636793.96元、利息6746.12元、罚息38.21元，合计643578.29元。塔山房产公司至今未在合同约定的交房日期交房，故酿成本次诉讼。另查明，黄科文、刘美丽在庭审中陈述，首付款是以原告的名义存入的，资金来源不是原告本身的，是塔山公司销售部安排的。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，本案中，两原告承认首付款资金来源为被告，非原告方所有，结合原告在诉请中亦未要求被告退回首付款的实际情况，本案购房首付款实际系被告代原告支付，考虑到被告尚未交付房屋，在原告主张解除购房合同的情况下，原告并未要求被告返还首付款，故首付款是否退还不属于本案审理范围，本案不予处理。一、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是否解除的问题。本案中原、被告签订的购房合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，原告应于合同签订之日向被告支付首付款，后通过银行按揭贷款支付剩余房款790000元，被告应于2018年12月31日前交房。原告按期履行了付清购房款义务，但被告因自身原因逾期至今未能向原告方履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房超过90日原告即可解除合同，因此，对原告要求解除房屋买卖合同的诉请予以支持。二、借款合同是否解除的问题。原告与被告、第三人之间签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。因本案中的《商品房买卖合同（预售）》已实际解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，该《个人住房、商业用房借款担保合同》应予解除。因此，对原告要求解除借款合同予以支持。三、合同解除后的责任承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，塔山公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所造成的损失。因此，对原告要求塔山公司返还已向农村商业银行所还贷款本息267543.6元的诉讼请求予以支持，对于超过部分不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故对原告要求塔山公司向农村商业银行返还自本判决生效之日起剩余贷款之请求予以支持，因每月本息均有变动，故本院进行概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时。同时，原告主张逾期交房违约金1600元，根据合同约定，被告应按全部房价款0.1%支付违约金，故该项违约金为1598.8元，对于超过部分不予支持。判决如下：一、解除原告黄科文、刘美丽与被告株洲塔山房地产开发有限公司于2017年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除原告黄科文、刘美丽与第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行、被告株洲塔山房地产开发有限公司于2017年9月27日签订的《个人住房、商业用房借款担保合同》；三、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄科文、刘美丽返还已付贷款本息267543.6元；四、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄科文、刘美丽支付违约金1598.8元；五、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行偿还原告黄科文、刘美丽自本判决生效之日起就《个人住房、商业用房借款担保合同》实际剩余的贷款本金及利息。本案案件受理费5338元，减半收取2669元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据，本院二审经审理，查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。因双方对解除《商品房买卖合同（预售）》及《个人住房、商业用房借款担保合同》没有异议，故二审的争议焦点为：被上诉人黄科文、刘美丽应否在本案中承担还款责任？现分析如下：上诉人认为，《商品房买卖合同（预售）》解除后，即使《个人住房、商业用房借款担保合同》也被解除的，借款人黄科文、刘美丽仍应承担还款责任。本院认为，首先，因本案贷款实际上由上诉人直接支付到了开发商塔山公司的账户，故根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被上诉人塔山公司应将剩余的贷款本息返还上诉人。故一审判决第五项判决塔山公司向上诉人偿还被上诉人黄科文、刘美丽就《个人住房、商业用房借款担保合同》实际剩余的贷款本息并无不当。其次，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。本案中，被上诉人黄科文、刘美丽作为一审原告在其诉请中并未明确主张免除自己的还款责任，且一审判决亦未直接认定黄科文、刘美丽无需承担还款责任，而上诉人在一审中的诉讼地位是第三人，其亦没有对黄科文、刘美丽提出诉求，故根据民事诉讼不告不理原则，黄科文、刘美丽在本案中应当怎样承担责任，本院不予处理，一审判决亦并无不当，至于黄科文、刘美丽应承担的责任，上诉人可依据合同另行主张相关权利。综上，上诉人农村商业银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人株洲农村商业银行股份有限公司合泰支行负担。审判长  易文胜审判员  李少华审判员  张晓玲二〇二〇年九月十六日法官助理伍露书记员郭敏慧