重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初2365号 原告：重庆环城物业管理有限公司秀山分公司，住所地重庆市秀山自治县中和街道渝秀大道廷昌街四段**商住楼****，统一社会信用代码91500241MA5YXK8TX7。 法定代表人：陈清英，该公司负责人。 委托诉讼代理人：伍沐川，重庆泽贤律师事务所律师。 被告：梅万军，男，汉族，1973年2月10日出生，重庆市秀山自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：白明海，男，土家族，1980年3月25日出生，重庆市酉阳自治县人，住该县。 原告重庆环城物业管理有限公司秀山分公司（以下简称环城物业秀山公司）与被告梅万军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环城物业秀山公司的委托诉讼代理人伍沐川，被告梅万军的委托诉讼代理人白明海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环城物业秀山公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告梅万军支付原告物业服务费（2019年4月8日至2020年5月31日）共计1672.30元及违约金1144.57元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系一家从事物业服务管理的企业。2017年9月22日，原告与秀山华信房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同对物业服务内容、物业服务收费标准、缴费时间及双方权利义务等内容进行了约定。签订合同后，原告又与包括被告在内的其他业主签订了《前期物业服务合同》。原告依约入驻华信˙学林佳苑，为该小区提供物业管理服务。被告从2019年4月起无故拒付应付的物业管理费用，经原告多次催收，被告仍拒绝支付。原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告依约提供了物业管理服务，被告也应当按约交纳物业服务费。被告拖欠物业服务费拒不交纳，其行为已构成违约。为此，特依法起诉，请求人民法院依法判决。 被告梅万军辩称：⒈前期物业服务协议没有完全体现意思自治原则，部分条款存在根本违约，收取相关费用没有法律依据；⒉原告的诉讼主体是否适格；⒊原告物业服务收费标准过高，与其提供的物业服务质量不匹配；⒋涉案小区公共收益的财务未公开透明；⒌原告有提醒告知违约金的注意义务等。 经审理查明：原告环城物业秀山公司成立于2018年5月28日，物业服务资质等级为一级，与重庆环城物业管理有限公司系分公司与总公司关系。秀山西门安置小区（学林佳苑）位于秀山自治县乌杨街道渝秀大道**。该楼盘的承建单位是秀山华信房地产开发有限责任公司。2017年9月19日，重庆环城物业管理有限公司经过招投标取得了该小区的物业服务资格。同月22日，与秀山华信房地产开发有限责任公司就“学林佳苑”小区签订了《前期物业服务合同》，合同期限为三年，即至2020年9月19日止。2017年11月16日，秀山自治县国土资源和房屋管理局为原告方出具了“学林佳苑”前期物业服务合同已备案的证明。 2018年12月17日，被告梅万军与秀山华信房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，成为了学林佳苑二期的业主。同月18日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该合同约定：高层住宅物业服务费1.38元/平方米/月，以建筑面积计算按月收取，每月8日前交纳本月费用，逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰的标准支付违约金。若物业服务方违约，未达到管理服务质量约定目标的，业主方有权要求物业服务方限期改正，逾期未改正给业主方造成损失的，物业服务方承担相应的法律责任等。 被告梅万军从2019年4月8日起至2020年5月31日止没有交纳物业管理服务费，累计欠费1672.30元。期间，原告以催收通知单的方式催告被告缴纳物业服务费未果。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本案中，原告环城物业秀山公司是经国家工商局核准登记并依法成立的物业服务管理企业，具有独立的法人资格，其总公司通过招投标的方式取得了“学林佳苑”小区的物业服务资格，事后原告与被告签订物业服务协议并提供物业管理服务，因此，原告在本案中以当事人的身份主张权利，其诉讼主体适格。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故承建方秀山县华信公司与原告方签订的《前期物业服务合同》对该小区所有业主均有法律约束力。因此，业主均有缴纳物业服务费的义务。况且，被告在接房后与原告又签订了《前期物业管理服务协议》，该合同是双方真实意思表示，未有违反法律禁止性规定，合法有效，双方亦应遵照履行，原告提供了物业服务，被告亦应缴纳相关物业服务费用。 关于小区公共收益的财务未公开透明的问题。 小区财务公开的问题受行政管理部门的监督和调整，不属于本案解决的问题。因此，被告对于该问题应另寻途径解决。 关于本案的物业服务费收取过高，与其提供的物业服务质量不相匹配的问题。 合同双方的权利义务是对等的。原告收取了物业服务费用，就应当履行好小区的服务与管理义务。对于小区物业服务管理上不完善的地方，业主可以监督物业服务方并责令其整改，造成业主损失的，业主有权请求赔偿。另外，业主也可根据实际情况并按照法定程序解聘物业服务公司。但是在物业服务合同履行期间，业主应当依约交纳物业服务费。 关于违约金的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金不能超过实际损失的30%。违约金具有惩罚特征，当事人缔约自由，人民法院通常不作过多的调整。在本案中，原告物业公司与小区业主是服务与被服务的合作关系。原告与被告在《前期物业管理服务协议》第十条违约责任条款中对一方违约已有明确约定，并作为一条特别约定条款，被告应当是清楚明知的。双方化解矛盾重在沟通，团结合作是创造美好、舒适生活环境的关键。因此，从团结合作的角度出发，本院决定将本案的违约金予以适当调整。 庭审后，原告也主动提出将违约金的起算时间延后为2020年5月9日。这是原告为搞好团结、化解矛盾做出的利益让步，是依法行使处分权的体现，该放弃权益的处分行为不违反法律规定，且有利于被告，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、第八十三条，《物业管理条例》第五条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十八条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告梅万军于本判决生效后十日内支付原告重庆环城物业管理有限公司秀山分公司自2019年4月8日起至2020年5月31日止物业服务费1672.30元及违约金（违约金以1672.30元为基数，按年利率10%计算，从2020年5月9日起至该费用清偿完毕时止）； 二、驳回原告重庆环城物业管理有限公司秀山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告梅万军负担。 本判决为终审判决。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  付拥军 二〇二〇年九月十八日 书记员  黄 晶