广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0223民初372号 原告：余玲凤，女，1977年7月1日生，壮族，住广西鹿寨县。 原告：唐代青，男，1979年2月23日生，汉族，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：韦柳雪，广西同权律师事务所律师，特别授权。 被告：鹿寨县鹿和房地产开发有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇二级路桂中综合批发市场**外排**，统一社会信用代码：91450223081194061W。 法定代表人：陆绍怀，男，1958年8月1日出生，壮族，住广西鹿寨县，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖伟权，广西比谦律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：王雅琴，鹿寨县鹿和房地产开发有限公司员工。（一般代理） 原告余玲凤、唐代青与被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序审理，组成由审判员黄剑担任审判长，审判员邓志璟、人民陪审员秦金华参加的合议庭，于2020年7月22日第二次公开开庭进行了审理。原告余玲凤、唐代青的委托代理人韦柳雪，被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司的委托代理人王雅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余玲凤、唐代青向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交付房屋违约金4738元（从2017年8月1日至2017年11月3日共94天，504043元×94天×0.01%=4738元）；2、判令被告支付逾期未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案而导致原告未能取得房地产权属证书的违约金28428元（504043×282天×0.02%=28428元，已付房价款504043元为计算基数，按每日万分之二标准计算，从2018年11月3日暂计至2019年8月12日，）此后的违约金计算至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案为止；3、判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房地产权属证书。4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2016年8月26日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于鹿寨县房屋一套，房屋总价为504043元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：房屋交付期限为2017年7月31日。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条约定：出卖人应当在交房后365日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告于2017年11月3日将房屋交付原告使用，但未按约定的交房后期限内（2018年11月3日前）向房屋产权登记机关报送材料，导致原告不能及时取得不动产登记证书，经原告多次催告积极维权长达一年多时间，方知因被告暂未取得房屋竣工验收备案，从而导致原告至今尚未能取得房屋产权证书。原告认为：1、原告与被告达成的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。被告的行为已经构成违约。2、虽然合同约定被告的上述行为需按已付房价款0.1%向原告支付违约金，但因该合同约定的是被告提供的格式条款，约定的违约金过低，明显有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告的违约行为已经严重影响了原告的工作、生活，约定的违约金明显不能补偿原告的损失，因此应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，现原告主张按日万分之二计算违约金。为维护原告的合法权益向人民法院提起诉讼。 被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司辩称，1、按照2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》第八条约定于2017年7月31日前交付，自2016年8月26日至2017年7月31日期间，法定假日11天，降雨量超过10毫米以上（含10毫米）共计45天，合计56天；2017年8月份降雨量超过10毫米以上（含10毫米）计6天；2017年9月6日降雨量超过10毫米以上（含10毫米），2017年10月1-4日国庆中秋法定假日4天。因此顺延至2017年10月6日交房，计算至2017年11月3日实际逾期28天。2、《商品房买卖合同》第15条第3款约定“按照已付房款的0.1%支付违约金”已明确约定违约金，应按照此约定计算违约金。 经审理查明，原告于2016年8月26日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于鹿寨县房屋一套，房屋总价为504043元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中合同第八条约定：房屋交付期限为2017年7月31日。出卖人可据实予以延期的第2条由于政府有关政策变更、重大庆典活动、交通管制、政府命令停工或限制施工时间等行政行为及恶劣天气；由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；供水、供电部门当天连续停水停电四个小时以上顺延1天；政府法定节假日；气象部门的气象记录连续降雨四小时或累计六小时为一天；当天降雨量超过10毫米以上（含10毫米）为一天；6级及以上大风、34℃以上高温、5℃以下低温的时间可顺延1天；施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条约定：出卖人应当在交房后365日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，被告在雄基信息上公示的交房时间为2017年10月28日，原告于2017年11月3日实际收到房屋，被告未按约定的交房后365日内（2018年11月3日前）向房屋产权登记机关报送材料，导致原告至今未取得不动产登记证书。为此，原告提起诉讼。 另查明，本案所涉房屋建东小苑工程，于2017年10月25日通过工程质量竣工验收。被告从施工至2017年10月28日在雄基信息上公示的交房时间，因降雨量超过10毫米以上（含10毫米）实际无法施工的天数为38天，2017年春节法定假期为3天，被告无法施工可顺延的天数为41天。 以上事实有原、被告的陈述，《鹿寨县商品房买卖合同》、收据以及中国工商银行的借款凭证、小区楼宇交接书、鹿寨县降雨资料、《雄基信息》、现场监理工程师日志等证据予以证实。 本院认为，原、被告所签订的《鹿寨县商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同。合同第八条约定：出卖人可据实予以延期的第2条由于政府有关政策变更、重大庆典活动、交通管制、政府命令停工或限制施工时间等行政行为及恶劣天气；由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；供水、供电部门当天连续停水停电四个小时以上顺延1天；政府法定节假日；气象部门的气象记录连续降雨四小时或累计六小时为一天；当天降雨量超过10毫米以上（含10毫米）为一天；6级及以上大风、34℃以上高温、5℃以下低温的时间可顺延1天；施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告请求按合同约定的日万分之一计算违约金，被告无异议，应予以支持。但交房时间是按被告在雄基信息上公示的交房时间还是原告实际收房的时间来确定，双方有争议，根据双方2017年11月3日签字盖章的小区楼宇交接书第1条所述，双方对甲方自2017年10月28日起，将房屋交付乙方进行了确认；除此之外，被告还依合同约定在当地媒体公示交房日期为2017年10月28日，据此，本院确认2017年10月28日为本案逾期交付房屋违约期间的截止日期。被告主张因可顺延降雨量超过10毫米以上（含10毫米）的天数及法定节假日，合同有明确约定，被告亦提供了鹿寨县气象局的降雨资料证实，可以据实顺延。按合同约定被告逾期交房的天数为86天，可以延期的天数为41天，计算违约金的天数为86天-41天=45天。原告的总购房款为504043元，被告逾期交房一天的违约金为50.40元，被告的逾期交房违约金为45天×50.40元/天=2268元。对原告的过高请求，本院不予以支持。合同第十五条约定：出卖人应当在交房后365日内，将办理权属登记材料报产权登记机关备案，因出卖人责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。按双方合同约定被告已违约，应付的违约金为504043元×0.1%=504元。原告请求按已付房价款为计算基数，按每日万分之二标准计算逾期办证违约金与双方合同约定不符，原告亦无法举证证明逾期办证对其造成的损失，结合本案被告逾期办证的实际情况，本院酌定被告承担逾期办证违约金1500元。对于原告请求判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理好房地产权属证书的诉讼请求，因核发房屋权属证书是房地产交易管理部门实施的行政行为，不是本院管辖范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司支付原告余玲凤、唐代青逾期交房违约金2268元。 二、被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司支付原告余玲凤、唐代青逾期办证违约金1500元。 三、驳回原告余玲凤、唐代青的其他诉讼请求。 案件受理费629元（原告已预交），由原告余玲凤、唐代青负担554元，由被告鹿寨县鹿和房地产开发有限公司负担75元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（或向柳州市中级人民法院）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 剑 审 判 员  邓志璟 人民陪审员  秦金华 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  覃巧月