广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1192号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，女，该公司员工。 被告：赵凌翔（曾用名：赵凌翔），男，1989年11月12日出生，汉 族，住桂林市叠彩区站前路**联发乾景****301。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业公司）与被告赵凌翔物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭审理了此案，原告联发盛泰物业公司的委托诉讼代理人陈燕敏、被告赵凌翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2016年9月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费共计人民币4961.2元；支付逾期付款违约金共计2976.72元；期间的公摊电费为400元，四项合计为8337.92元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：联发乾景小区位于桂林市叠彩区，被告系联发乾景6-3-301房的业主，该房建筑面积为77.52㎡。2017年2月26日，原告与被告办理了入住和相关材料的交接手续，依合同约定：该小区的物业管理收费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元，单元电费公摊为10元/户/ 第2页共8页 月。原告依约履行小区物业管理服务至今，自2016年9月1日起，就不再向原告交纳物业服务费，截止2019年12月31日止，被告拖欠的物业服务费己达4961.2元。原告为此曾多次向被告发出缴费通知书或电话催收此期间的物业服务费，均未果。被告的行为己严重损害了原告的经济利益，根据协议约定，被告对于逾期支付物业服务费的行为还应向原告支付违约金共计2976.72元（违约金计算方法附后）。为此，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，希法院判如所请。 被告赵凌翔辩称，本人于2016年入住，直到今日物业对本人提出的房屋质量问题还未解决，直到原告将事情解决之日起，本人才愿意承担物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：2013年6月1日，原告与案外人联发集团桂林联盛置业有限公司（以下简称联发置业公司）签订《联发·乾景前期物业服务委托合同》（以下简称物业服务合同），该合同第六条约定：按国家政府相关部门测量后的建筑面积（不含附属间，销售时向业主表述赠送的面积另计）向业主收取物业费；具体标准：1.多层住宅：1.6元/月/㎡；2.高层住宅：1.9元/月/㎡；3.商铺：3.0元/月/㎡；4.购置的车库（车位）：30元/个/月；5.电梯维护费：150元/年/户（此费用二楼及二楼以上业主交纳）；6.代收公用水电费10元/月/户；7.装修垃圾清运费：按建筑面积3元/㎡计算；8.单元楼道返修费：300元/户；已交付但未使用的空置物业的物业服务资金的收费标准与上同，由业主承担；以上费用不含业主（或使用人）的生活垃圾费；会所及其他物业共有部分和共用设施的有偿使用费；车位租赁使用费；物业保修期后物 第3页共8页 业共用部分、共用设施的大、中维护和更新改造的费用等；该合同第七条第五款约定：物业服务费按年度进行交纳，业主和物业使用人应在每年度首月10日前交纳当年的物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额万分之五的滞纳金；该合同第四十条约定：如因建设单位的工程质量或瑕疵等原因造成业主没有及时收房的，自收房通知书（或购房合同）中约定的物业费计算当日起至业主收房当日期间的物业费由建设单位承担。原告在合同上加盖公章“桂林联发盛泰物业服务有限公司”，原告进驻该小区提供物业服务管理。2013年11月28日，被告与案外人联发置业公司签订《商品房买卖合同》，被告向案外人联发置业公司购买位于桂林市叠彩区联发·乾景6栋3单元3层1号房，建筑面积77.52平方米。被告与案外人联发置业公司签订《商品房买卖合同》的补充协议，第二条（2）约定：“……乙方应承担从商品房交付使用日起所应缴交的物业服务费、公摊水电费等相关费用。”因被告购买的上述房屋客厅阳台地漏及厨房阳台地漏堵塞，存在质量问题，交房至今未能解决，被告拒绝向原告交纳2016年9月1日至2019年12月31日的物业服务费、公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，涉案房屋的《房屋质量保证书》（2015年8月22日）中第四条载明：“用户申请保修时，请到桂林联发盛泰物业服务有限公司联发·乾景物业服务中心保修，物业服务公司在收到报修申请后，当即予以答复，小修时间不超过72小时中、大修经同业主商量后，另定时间处理。”2016年4月5日的《工程问题整改记录表》上载明：“返修内容：客厅阳台地漏堵（楼下已装修、包管）、厨房阳台地漏有泥沙”。 本院认为，原告与联发置业公司签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 第4页共8页 一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与联发置业公司签订的《物业服务合同》对本案被告赵凌翔具有法律约束力，被告赵凌翔购买的房屋在原告提供的物业服务范围内，被告赵凌翔作为业主也实际受用了原告提供的基本物业管理服务，被告赵凌翔的房屋地漏堵塞问题属于房屋质量问题，原告作为物业服务公司仅为协助被告赵凌翔与房屋建设单位沟通房屋维修，并非维修义务的责任承担主体，因此房屋质量问题未修复的责任不应由物业公司承担，被告赵凌翔以此为由拒付物业服务费，理据不足。对于原告要求全额收取物业费的诉讼请求，本院认为，原告在安排业主的房屋维修方面，建设单位出具的《房屋质量保证书》已明确保修由被告向原告报修，在业主提出解决质量问题时，原告未能尽责及时与建设单位及楼下业主沟通协调，安排维修存在不当，被告购买的房屋客厅阳台地漏及厨房阳台地漏堵塞的质量问题从交房至今长达四、五年的时间未能解决，原告提供的物业服务存在瑕疵，酌定被告按欠缴物业管理服务费总额的80%缴纳物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告每月应向原告缴纳物业费124.03元（1.6元/㎡×77.52㎡），被告应按照合同约定支付拖欠原告2016年9月1日至2019年12月31日的物业服务费4961.2元（124.03元×40个月），按欠缴物业管理服务费总额的80%计算为3968.96（4961.2元×80%），故对原告要求被告支付物业费4961.2元的诉讼请求，合理部分本院予以支持；被告应支 第5页共8页 付原告公摊水电费400元（10元/月×40个月），故对原告诉请被告支付公摊水电费400元的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张被告支付违约金的问题。被起诉的被告赵凌翔其拖欠物业费的主要原因是原告在安排房屋维修服务方面未能尽责，因此被告赵凌翔未按期交纳物业服务费并非毫无理由，故对原告要求被告赵凌翔支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告赵凌翔支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2016年9月1日至2019年12月31日的物业费3968.96元、公摊水电费400元； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元，（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交 ），适用简易程序减半收取25元，由被告赵凌翔负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 第6页共8页 审 判 员 陈碧青 二〇二〇年九月二十三日 代书记员 彭 康 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第7页共8页 第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业 第8页共8页 主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。