江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3859号上诉人（原审被告）：刘言刚，男，1965年2月24日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：马光宇，江苏淮邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇奇，江苏淮邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：田厚财，男，1969年2月2日出生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）：张自芹，女，1967年10月9日出生，汉族，住江苏省新沂市。原审第三人：新沂市高流镇黑沙墩村村民委员会，住所地江苏省新沂市高流镇黑沙墩村。法定代表人：王振松，该村委会主任。委托诉讼代理人：胡云，新沂市高流法律服务所法律工作者。上诉人刘言刚因与被上诉人田厚财、张自芹，原审第三人新沂市高流镇黑沙墩村村民委员会（以下简称黑沙墩村委会）房屋买卖合同纠纷一案，刘言刚不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初7972号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘言刚上诉请求：1、依法改判或发回重审。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决无事实及法律依据，上诉人没有收到被上诉人14.5万元款项。上诉人在2017年3月6日之后才有权取得因原审第三人转让房屋所得的款项进行折抵工程款。在此之前，上诉人根本不知该房屋是否处置，即便涉案房屋转让也是原审第三人与被上诉人之间的约定，上诉人没有参与其中，没有收到被上诉人给付的款项。上诉人后期收到的部分购房尾款，并不能证明该收款行为是上诉人买卖房屋所得，而仅是原审第三人与被上诉人就涉案房屋买卖行为之后的转交付、代为履行，上诉人收取的款项实质仍属于领取工程款。从原审第三人代表(村委会会计)全程参与涉案房屋买卖交易的过程分析，上诉人也没有收到被上诉人给付的14.5万元。根据《合同法》规定，合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在被上诉人2015年购买涉案房屋时，上诉人不知情也没有收取购房款，原审第三人明知被上诉人非本集体经济组织成员，仍然违法收取被上诉人房款，存在过错；被上诉人更明白自己不是黑沙墩村村民，无权购买涉案房屋，存在重大过错。上诉人在2017年3月通过原审第三人抵房给铸砼公司，铸砼公司又将涉案房屋转让给上诉人，上诉人的行为并无过错，不应当承担利息。二、原审判决认定房屋买卖合同主体错误。涉案房屋买卖合同的主体应为被上诉人与原审第三人，被上诉人从原审第三人处购买涉案房屋，多次支付房款并由会计田传京出具购房款收据，双方形成事实上的房屋买卖法律关系。三、上诉人取得涉案房屋的性质是以房抵工程款的合法占用行为。2017年3月8日，原审第三人将涉案房屋钥匙等材料交付给上诉人，上诉人系合法占用。上诉人在此之前并不知道原审第三人早已将房屋转让给被上诉人，并多次收取购房款的情况。原审第三人的行为实质上属于一房二卖，即欺骗了上诉人，也欺骗了被上诉人，原审第三人应承担赔偿责任。被上诉人并没有按照《购房协议》给付上诉人现金14.5万元，上诉人虽然立收据14.5万元，但是没有收到该款。四、上诉人取得涉案房屋属于合法有效。涉案房屋的所有权自2017年3月6日归属于铸砼公司。铸砼公司享有工程优先受偿权，双方签订的以房抵工程款行为，属于优先受偿权实现的方式，并且双方均已实际履行，交付房屋。后铸砼公司在2017年3月8日又以同样方式转让给上诉人，上诉人自2017年3月8日起取得的涉案房屋的行为也应属合法有效。五、涉案房屋买卖合同关系若无效，则涉及房屋过程的所有交易行为均无效。原审第三人开发的涉案小区工程，由铸砼公司承包，因原审第三人没有取得相应规划、审批等手续，属于违规开发，致使小区工程无法验收，引发一系列社会经济矛盾、纠纷，拖欠工程款、农民工工资问题严重。本案中，原审法院单纯的认定上诉人与被上诉人之间的买卖合同无效，必然引发上诉人与铸砼公司买卖合同效力、铸砼公司与原审第三人以物抵款合同效力等诸多纠纷，引起农村房屋交易市场混乱，涉诉不断。六、原审法院故意遗漏原审第三人。被上诉人的原审起诉，明确列明黑沙墩村委会为本案第三人，但判决结果却无黑沙墩村委会。根据《民事诉讼法》及相关规定，黑沙墩村委会无论是有独立请求权的第三人还是无独立请求权第三人均是诉讼参加人，涉诉判决应该予以列明，原审判决故意只字不提对黑沙墩村委会买卖合同的行为认定、是否承担法律责任等问题，明显违背立法精神，违反法律规定，判决不公。被上诉人田厚财、张自芹答辩称：上诉人的上诉没有理由，我向刘言刚支付了房款购买房屋并签订了购房协议，现在房子被没收了，只能找上诉人要回房款。一审判决正确，请求法院维持原判。黑沙墩村委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。田厚财、张自芹向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘言刚返还购房款14.5万元及利息（其中5万元自2015年9月26日起，2万元自2015年10月5日起，2万元自2016年2月6日起，2万元自2016年11月28日起，3.5万元自2017年3月8日起，均按照年利率6%计算至实际付清之日止）；2.诉讼费用由刘言刚负担。一审法院查明：涉案房屋所在小区原由黑沙墩村委会开发建设，黑沙墩村委会将包括涉案房屋在内的小区项目工程发包给铸砼公司承建。黑沙墩村委会与刘言刚陈述，因欠付工程款，黑沙墩村委会与铸砼公司于2017年3月6日签订一份《合同书》，内容主要为将涉案工程中的门面房南排由东向西第二栋由东向西第3号房屋即涉案房屋以14.2万元的价格抵偿工程款；铸砼公司于2017年3月8日将涉案房屋抵偿给刘言刚偿付欠付的工程款。2015年9月26日，田厚财、张自芹欲购买涉案房屋，支付了5万元，时任黑沙墩村委会会计田传京出具一份收据，载明收到“定房款”。其后，田厚财、张自芹又分别于2015年10月5日、2016年2月26日各支付2万元，田传京均出具收据，载明收到“订房款”。2016年4月28日，田厚财、张自芹再次支付2万元，刘言刚、田传京共同出具收据，载明收到“订房款”。2017年3月8日，刘言刚（甲方）与田厚财（乙方）签订一份《购房协议》，主要内容为：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋为毛坯房，价格为15.8万元，乙方在协议签订之日以现金方式付清购房款，甲方于2017年3月10日前清空涉案房屋并交付乙方。另，因涉案房屋门前设置变压器未移除，双方协议房屋价格扣减1.3万元。同日，田厚财、张自芹给付刘言刚剩余价款，刘言刚向田厚财、张自芹出具一份收据，载明收到购房款14.5万元。刘言刚并将涉案房屋交付田厚财、张自芹，田厚财、张自芹后装修入住。另查明，原审法院在执行张增军与刘国权、黑沙墩村委会民间借贷纠纷一案过程中，于2017年6月5日作出（2017）苏0381执1587号之一执行裁定，查封了包含涉案房屋在内的五套房屋；后依法对上述查封房屋进行公开拍卖，因无人竞买而流拍，张增军同意以最后一次流拍的保留价721600元接受财产以抵偿欠款；原审法院于2019年5月6日作出（2018）苏0381执恢679号之五执行裁定，将黑沙墩村委会所有的上述查封的包含涉案房屋在内的五套房屋作价721600元交付张增军抵偿前述（2016）苏0381民初1563号民事判决确定的债务，房产所有权自裁定书送达张增军时起转移。2019年8月2日，田厚财、张自芹腾退涉案房屋。再查明，涉案房屋为农村集体经济土地上的房屋，房屋附着土地属原新沂市高流镇黑沙墩村集体所有。田厚财、张自芹非该集体经济组织成员。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。农村集体所有的土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地的使用权。农村房屋与农村集体所有的土地具有不可分割性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得使用权。本案中，田厚财与刘言刚就涉案房屋订立的买卖合同中的买卖标的物既包含房屋，也包含相应的农村集体土地使用权。涉案房屋附着土地为集体所有，田厚财、张自芹非该集体经济组织成员，故双方订立的买卖合同违反了法律的强制性规定，并损害了社会公共利益，应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。故刘言刚应当返还田厚财、张自芹购房款14.5万元。关于田厚财、张自芹主张的利息。因刘言刚在收取购房款后已将涉案房屋交付田厚财、张自芹使用，田厚财、张自芹应当支付使用费，该使用费可与刘言刚应当支付的资金占用费相互抵消；因田厚财、张自芹已于2019年8月2日腾退涉案房屋，刘言刚未及时返还购房款，应自此按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，判决：一、刘言刚于判决发生法律效力之日起十日内向田厚财、张自芹返还购房款14.5万元及利息（以14.5万元为基数，自2019年8月2日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，同时以年利率6%为限）；二、驳回田厚财、张自芹的其他诉讼请求。二审期间，上诉人刘言刚提供：证据一、新沂市公安局高流派出所出具的情况说明原件一份，证明张增军诉黑沙墩村委会民间借贷纠纷一案，因张增军查封保全了田厚财的房屋，引起多起纠纷。现张增军涉嫌虚假诉讼，已被当地公安机关调查查处，从而可以证实本案的纠纷源于张增军的虚假诉讼所致，应当依法中止审理。证据二，（2020）苏0381民初7970号民事判决书一份，证明基于同样的事实与理由，另案毕万水起诉刘言刚及黑沙墩村委会房屋买卖合同纠纷案，原审法院判令刘言刚不承担法律责任，而由黑沙墩村民委员会承担返还及赔偿责任。刘言刚所收取的款项是抵付工程款的款项，并非是收取田厚财的房屋买卖款。被上诉人田厚财、张自芹质证认为，上述证据是真实的，但是与本案无关，我买刘言刚的房子现在房子没了，就要还钱给我。原审第三人黑沙墩村委会质证认为：对两份证据真实性均无异议，但是证据二目前并没有发生法律效力，在上诉期内我们提交了上诉状，两个案情基本是一致的，都是我们将房屋作为工程款抵付给铸砼公司，铸砼公司又将房屋抵偿给上诉人，由上诉人再进行出售的，但另案没有订立房屋买卖合同。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人应否返还被上诉人购房款及利息。本院认为，刘言刚与田厚财签订了购房协议并向田厚财、张自芹出具收据，载明收到购房款14.5万元，后将涉案房屋交付田厚财、张自芹。因涉案房屋附着土地原属新沂市高流镇黑沙墩村集体所有，田厚财、张自芹非该集体经济组织成员，故刘言刚与田厚财订立的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还。在一、二审庭审中刘言刚均认可收到田厚财、张自芹14.5万元，故其关于该款是黑沙墩村委会欠其工程款并不是购房款，不应返还田厚财、张自芹购房款的抗辩不能成立，刘言刚应承担返还田厚财、张自芹14.5万元购房款及利息的责任。涉案购房协议的签订主体系刘言刚及田厚财、张自芹，刘言刚认为涉案房屋买卖合同的主体应为田厚财、张自芹与黑沙墩村委会的主张不能成立，本院不予支持。刘言刚与黑沙墩村委会之间的债务纠纷，与本案并非同一法律关系，不予理涉。综上所述，上诉人刘言刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5494元，由上诉人刘言刚负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年九月二十二日书记员 金宇婷