广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初18969号原告（反诉被告）：广州热线展览装饰设计有限公司,住所地广州市海珠区新港中路赤岗西路**自编**楼101之一。法定代表人：周玲燕，总经理。委托诉讼代理人：曹广福，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州双木成林教育科技有限公司，住所地广，住所地广州市天河区翰景路**金星大厦**F7-I80v>法定代表人：邢思铭，董事长。原告（反诉被告）广州热线展览装饰设计有限公司诉被告（反诉原告）广州双木成林教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周玲燕及委托诉讼代理人曹广福，被告的法定代表人邢思铭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:2017年5月17日，原告与广东畅流投资有限公司签订《物业租赁合同》一份，约定由原告承租广东畅流投资有限公司位于广州市海珠区新港中路赤岗西路20-22号自编15号楼物业（以下简称“涉案房屋”）用于办公，租赁期限为2018年4月8日至2021年4月7日止。2019年7月30日，原告与被告签订《转租协议》，约定由被告承租原告物业，租赁期限为2019年8月1日至2021年4月7日止，月租金6470元，租赁期间该物业所产生的水电费、管理费、卫生费、公摊费等杂费均由被告负责，并应当于每月5号前转入合同约定账户中，被告逾期支付租金的，原告有权按每月租金每日收取2%的滞纳金。但自2020年1月6日起，经原告多次催缴，被告一直逾期缴纳租金及相关费用。2020年4月19日，原告向被告发出《通知函》，要求被告支付2020年4月22日前逾期缴纳的租金及相关费用，时至今日被告仍未支付所拖欠的费用。故原告起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《转租协议》；2、被告支付2020年1月至4月的租金、水电费、管理费、卫生费、公摊费共计45491.11元；3、被告支付滞纳金(以逾期的租金和水电费、管理费、公摊费、卫生费总额45491.11元为本金，自2020年6月2日起，按逾期支付的费用的每天2%计算至还清之日止)；4、没收被告押金29952元；5、被告承担全部诉讼费用。关于被告的反诉请求。从原被告签订的转租协议以及微信聊天记录可以知道被告自始至终均是清楚涉案房屋是由原告转租的，而原告的转租行为没有造成对被告场地的正常使用。相反，在原被告之间的转租聊天记录中，原告一直在向被告催缴2020年1月至4月的租金，被告一开始是一直承诺及时向管理处支付租金，直到2020年4月22日被告才明确说退租，退租的理由不是原告没有转租权。因此，被告的违约行为比较明显，被告无权要求返还押金。关于原告存放在涉案房屋的电脑物品，是经被告的允许才存放在该场地，而且被告从未提出异议，或者要求拿走。对第二项反诉请求原告不予认可。针对第三项反诉请求，被告没有任何的事实及法律依据，也没有相关的损失证明，依法应当予以驳回。综上所述，请求驳回全部反诉请求。被告答辩并反诉称：原告的诉讼请求缺乏事实依据，其本身有按照合同约定履行义务，原告已构成违约。原告在无权转租承租物业的情况下，诱导被告签署不合法《转租协议》，已构成违约，被告无需支付1至4月的租金、水电费、管理费、卫生费、公摊费。原告并未实际向物业出租方缴纳滞纳金，被告无需支付滞纳金。同时，原告收取被告不合法押金，并将其原公司等电脑等物品寄放于被告处，但一直不肯补偿寄放费用。2020年4月23日，更是私下拿走与被告签订的《转租协议》，报假警说没有租赁给被告，诬陷被告员工在拿回自身财物为盗窃行为。故被告反诉请求判令：1、原告返还押金29952元；2、原告补偿电脑等物品放在被告处八个月时间，每个月按5000核算，共计40000元；3、原告在拿走与被告签订的《转租合同》后报假警，对外宣传没有租赁给被告，诬陷被告盗窃，导致被告被管理处封锁电脑等财产，以至于无法运营工商倒闭，赔偿被告经济损失200000元。经审理查明：广州市海珠区新港中路赤岗西路20-22号自编15号楼的权属人为广东畅流投资有限公司。2017年5月17日，原告（承租方、乙方）与广东畅流投资有限公司（出租方、甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方同意将广州市海珠区新港中路赤岗西路20-22号自编15号楼物业出租给乙方使用，合计面积约156平方米；租赁期从2018年4月8日起至2021年4月7日止；等。2019年7月30日，原告（转租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《转租协议》，约定甲方同意将座落于海珠区赤岗西路20号赤岗畅流工业园15栋1楼出租给乙方作为办公场地使用，建筑面积156平方米（以房产证实际面积为准）；房屋租赁期限自2019年8月1日至2021年4月7日止；租金协定为每个月6470元，租金从2020年起每年递增8%计收租金，甲方每个月以转账方式向乙方收取租金，乙方直接付款至以下工业园区管理处公示的收款帐户：广东畅流投资有限公司，下期租金双方约定在每月的5日前缴付；2019年8月1日起至2020年4月7日的月租金为6470元，2020年4月8日起至2021年4月7日的月租金为6988元；五、乙方向甲方交纳29952元的押金，待租赁届满时，乙方的押金由园区物业管理处凭甲方合同签定时给予的原始押金条退回给乙方（押金的金额以物业管理处退回为准）；六、除以上租金外，租赁期内该物业产生的相关杂费（如水、电费、电话费、卫生费、物业管理费、租赁备案税、场所损耗等一切费用）由乙方负责；七、乙方逾期交付租金，甲方有权向乙方按月租金每天收取2%的滞纳金；如乙方未经甲方同意逾期缴付租金超过十五天，则视乙方违约，甲方有权终止合约，收回该物业且不作赔偿、不退回押金；九、本合约签订后，甲、乙双方均不得借故解除合约，倘若乙方需要提前退房，应提前一个月通知甲方，并在离场时结清相关杂费（如水、电费、电话费、卫生费、物业管理费等），因乙方提前退场，甲方已收取的押金不须要退回给乙方；十四、因乙方违约而合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋；乙方必须无条件立即迁出该物业；如乙方在甲方出具通知书十五天内拒不交还该房屋的钥匙，甲方有权会同几名人员及通知大厦管理处作证进入该物业内，将乙方存放在房内的物品清点拍卖，用于抵偿欠租和有关费用，如有余数则交还乙方，乙方保证履行合约规定，如有违约，完全自愿接受甲方作出的上述处理，绝无异议；注一、经甲、乙双方友好协商，甲方可于乙方租赁之日起留用一间办公室，期限为三个月；三月期满，如果甲方需要继续使用该一间办公室，届时可以双方另行协商，乙方有权收取部分费用，具体收费金额由甲、乙双方协商决定；等。合同签订后，被告向原告支付了押金29952元。原告已向广东畅流投资有限公司支付了涉案房屋至2020年4月的租金、水电费、管理费、卫生费、公摊费共45691元。该事实有原告提交的费用单、发票和中国农业银行个人明细对账单予以证明。2020年4月19日，原告发出《通知函》，内容：经我司多次催交，贵司未能按时交租，情节严重，影响恶劣，现请贵司于本周三（2020年4月22日前）交齐，否则我司有权变卖房屋内电脑、空调、手机等一切财产，以用来交租，并将诉讼交由律师处理。根据原、被告之间的微信聊天记录反映，被告说：“还有，你那堆破东西放这里八个月，麻烦你给个说法。”原告：“可以补费用给你。该给你的不会少。”原、被告均确认原告将十台电脑、空调、冰箱放在涉案房屋中。本案庭审中，关于被告是否已交还房屋的问题，原告表示2020年4月23日，被告自行撬锁后搬走自己的东西，被管理处强行收回房屋。被告表示被告的大部分东西仍在涉案房屋内，只是员工拿走部分东西，收回房屋应当是管理处收回，管理处在涉案房屋加了锁。另，被告表示：确认原告主张的租金、水电费、管理费、卫生费和公摊费的欠费时间及金额；被告第三项反诉请求所主张的经济损失200000元指的是原告报假警，导致被告的所有物品被管理处查封，导致被告无法经营，被告补偿员工的费用；被告对违约金标准有异议。本院认为：原告与被告签订的《转租协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。该协议约定，被告于每月5日前缴付租金；租赁期内该物业产生的相关杂费（如水、电费、电话费、卫生费、物业管理费、租赁备案税、场所损耗等一切费用）由被告负责；被告逾期交付租金，原告有权向被告按月租金每天收取2%的滞纳金；如被告未经原告同意逾期缴付租金超过十五天，则视被告违约，原告有权终止合约，收回该物业且不作赔偿、不退回押金。原告主张被告未支付2020年1月至4月的租金、水电费、管理费、卫生费、公摊费共计45491.11元，被告对此予以确认。故原告要求解除《转租协议》、被告支付拖欠的上述费用符合合同约定，本院予以支持。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，双方因此解除合同，被告应当承担相应的违约责任。原告要求没收押金29952元合法有理，本院予以支持。因没收押金已足以弥补原告的损失，原告要求被告再按每日2%的标准支付拖欠租金的滞纳金导致违约金过高，故本院不予支持。关于拖欠水电费、管理费、卫生费、公摊费的滞纳金，合同没有约定，原告也未实际向广东畅流投资有限公司支付，故原告主张被告支付拖欠水电费、管理费、卫生费、公摊费的滞纳金缺乏依据，本院不予支持。如上述理由，被告反诉要求原告返还押金29952元无理，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付物品存放费，原、被告均确认原告将十台电脑、空调、冰箱放在涉案房屋中，被告提交的微信聊天记录也反映原告表示可以补费用给被告。故被告要求原告支付物品存放费有理，本院予以支持。鉴于原、被告对补偿标准并未达成一致意见，被告亦未提交证据证明其所受损失，故本院依据公平原则酌情判决原告支付物品存放费5000元给被告。被告以原告诬陷其盗窃导致公司倒闭为由，要求原告赔偿经济损失200000元，但其提交的证据不能证明该事实，故被告该反诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州热线展览装饰设计有限公司与被告广州双木成林教育科技有限公司于2019年7月30日签订的《转租协议》；二、被告在本判决生效之日起10日内支付2020年1月至4月的租金、水电费、管理费、卫生费、公摊费共计45491.11元给原告；三、原告没收被告的押金29952元；四、原告在本判决生效之日起10日内支付物品存放费5000元给被告；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2870元，由原告负担1185元，被告负担1685元；反诉受理费2675元，由原告负担50元，被告负担2625元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年九月二十五日书记员 杜彦泽庄钊豪