广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5593号上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：黄兆全。委托诉讼代理人：谢巧灵，广东广顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何垣光，系广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社聚元组组长。被上诉人（原审原告）：何惠景，男，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：周勇，广东海顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：程杰辉，广东海顺律师事务所律师。上诉人广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社（以下简称八坊股份社）因与被上诉人何惠景土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初13378号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。八坊股份社上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何惠景的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由何惠景承担。事实和理由：一、何惠景未按合同约定的时间缴纳租金及保证金，其行为已构成违约，八坊股份社有权单方解除合同且无需退回保证金和租金。二、根据《租赁合同》的约定，保证金在何惠景无违约的情形下，合同到期后10天内无息退回，一审法院判令八坊股份社退回保证金及利息错误。被上诉人何惠景答辩称：一、由于八坊股份社签订合同时已将案涉土地交由案外人使用，且在签订合同后也没有及时收回土地按时交付何惠景使用，故双方就租金及保证金的缴纳时间进行磋商，八坊股份社已同意何惠景延迟支付租金及保证金。相反，八坊股份社收取租金及保证金后，一直未按约定将土地交付何惠景使用，其行为已构成违约。二、根据合同约定，在八坊股份社违约的情况下，何惠景有权请求八坊股份社双倍返还保证金作为违约金，一审法院参照银行利率支付违约金，已调低了违约金金额。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。八坊股份社的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。何惠景向一审法院提出诉讼请求：1.解除何惠景、八坊股份社签订的租赁合同（未履行合同金额593377.2元）；2.八坊股份社返还100000元的租金保证金并赔偿100000元违约金给何惠景；3.八坊股份社返还197792.4元租金及相应的利息55896.13元（利息按租金197792.4元，以日息万分之三从2016年10月26日暂计至2019年5月26日，实计至租金返还之日止）；4.由八坊股份社承担诉讼费。一审法院查明：何惠景与八坊股份社于2016年9月15日签订《租赁合同》，约定：八坊股份社将坐落于广东省佛山市顺德区大良街案涉地块空地之三（占地面积1648.27平方米、建筑面积1648.27平方米）出租给何惠景作商业用途；租赁期限从2016年9月16日起至2019年9月15日止；何惠景于2016年9月15日前交纳履约保证金100000元，该保证金不计利息，不抵作租金，如何惠景在合同期内没有违约，八坊股份社须将保证金无息归还；每年租金为197792.4元，首年租金于2016年9月15日前支付；八坊股份社在何惠景没有违反本合同的情况下提前解除合同或把本项目转租给第三方使用，视为八坊股份社违约，须退还履约保证金并赔偿等额违约金（政府征收或征用除外）；何惠景在八坊股份社没有违反本合同的情况下提前解除合同、擅自退租或将本项目转租给第三方使用，视为何惠景违约，八坊股份社有权无条件终止本合同并没收履行保证金。合同签订后，何惠景分别于2016年10月8日及26日向八坊股份社支付了履约保证金100000元及首年租金197792.4元。佛山市顺德区人民法院于2019年1月2日立案受理了何惠景与八坊股份社土地租赁合同纠纷，案号为（2019）粤0606民初88号，何惠景的诉讼请求为：1.判令八坊股份社继续履行双方签订的租赁合同；2.八坊股份社支付100000元违约金给何惠景；3.八坊股份社支付已收租金的相应利息46876.79元（利息按已收租金197792.4元，以日息万分之三计算至2018年12月26日）给何惠景；4.八坊股份社承担诉讼费。在该案中，何惠景认为涉案地块一直由他人经营使用，未退还给八坊股份社，故八坊股份社一直不能将租赁物交给何惠景使用；八坊股份社承认涉案地块确实一直由他人使用，已通过诉讼解决并向法院申请强制执行，但对具体执行结果不清楚。法院于2019年4月19日作出民事判决书，认定八坊股份社未交付租赁物给何惠景使用，没有证据证实八坊股份社已收回涉案土地，何惠景请求八坊股份社继续履行合同不具有现实基础，判决驳回了何惠景在该案中的全部诉讼请求。该民事判决书生效后，何惠景又于2019年6月24日提起案涉诉讼，八坊股份社于2019年7月8日收到法院送达的起诉状副本及其他应诉材料。另查明，庭审中，何惠景回复法院询问时称，在与八坊股份社签订租赁合同时就知悉涉案土地由他人占用，当时八坊股份社承诺过签订租赁合同、交纳租金后就可立即收回租赁物交付何惠景使用。一审法院认为，案涉土地租赁合同系何惠景与八坊股份社的真实意思表示，八坊股份社未履行向何惠景交付租赁物的义务，导致合同目的不能实现，何惠景要求解除合同，符合法律规定。何惠景提起案涉诉讼视为已履行了通知义务，法院确认案涉合同于八坊股份社收到诉讼材料之日即2019年7月8日解除。因八坊股份社未交付租赁物给何惠景使用，且合同已解除，八坊股份社应向何惠景退还已收取的履约保证金100000元及租金197792.4元。八坊股份社收取何惠景的保证金及租金后没有依约交付租赁物，构成违约。因双方对该违约情形没有明确约定违约金的计算标准，何惠景主张八坊股份社赔偿违约金100000元并按日息万分之三计算已付租金197792.4元的利息，缺乏事实依据。考虑到八坊股份社违约的原因系因案外人占用涉案土地，且何惠景在合同签订时已知悉该情况，八坊股份社也主动采取了法律措施促使合同履行，不存在故意违约的主观意图；结合何惠景的损失主要为资金被占用的利息损失等情形，法院酌情确定八坊股份社须分别以100000元为本金从2016年10月8日起、以197792.4元为本金从2016年10月26日起，按年利率6%向何惠景支付利息至上述款项清偿之日止。八坊股份社收取何惠景的保证金及租金后没有依约交付租赁物，构成违约。因双方对该违约情形没有明确约定违约金的计算标准，何惠景主张八坊股份社赔偿违约金100000元并按日息万分之三计算已付租金197792.4元的利息，缺乏事实依据。考虑到八坊股份社违约的原因系因案外人占用涉案土地，且何惠景在合同签订时已知悉该情况，八坊股份社也主动采取了法律措施促使合同履行，不存在故意违约的主观意图；结合何惠景的损失主要为资金被占用的利息损失等情形，法院酌情确定八坊股份社须分别以100000元为本金从2016年10月8日起、以197792.4元为本金从2016年10月26日起，按年利率6%向何惠景支付利息至上述款项清偿之日止。综上，法院对何惠景诉请中合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认何惠景与八坊股份社就坐落于广东省佛山市顺德区大良街案涉地块空地之三的土地于2016年9月15日签订的《租赁合同》于2019年7月8日解除；二、八坊股份社应于判决生效之日起十日内向何惠景返还履约保证金100000元及租金197792.4元；三、八坊股份社应于判决生效之日起十日内向何惠景支付违约金（违约金计算方式：分别以100000元为本金从2016年10月8日起、以197792.4元为本金从2016年10月26日起，均按年利率6%计算至上述第二项判项涉及的款项清偿之日止）；四、驳回何惠景的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4866.89元，由何惠景负担1066.89元，八坊股份社负担3800元。二审期间，八坊股份社向本院提交了民事判决书两份，拟证明八坊股份社无法交付案涉土地的原因系与案外人简某垣的诉讼正在进行过程中，八坊股份社一直有请求案外人简某垣交还土地，实际上何惠景与简某垣是合伙经营，此亦是何惠景3年来未催促八坊股份社交付土地的原因。何惠景对八坊股份社提交证据的真实性没有异议，但认为简某垣与何惠景并非合伙关系，且八坊股份社与简某垣的纠纷与本案无关，上述判决书恰好证明八坊股份社未将土地交付何惠景使用。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为八坊股份社应否退还租金、保证金及相应的利息予何惠景。案涉纠纷为土地租赁合同纠纷，在租赁合同关系中，出租方的主要义务为将符合合同约定的租赁物交付承租方使用，承租方的主要义务为按照合同约定支付租金及相关费用。本案中，八坊股份社因与案外人简某垣的纠纷，至案涉《租赁合同》签订后将近3年时间仍未将租赁物交付予承租人何惠景使用，其行为已构成违约。一审法院确认案涉租赁合同于起诉状送达之日解除并判令八坊股份社返还何惠景已缴纳的履约保证金100000元、租金197792.4元及上述款项自支付之日至返还之日按年利率6%计算的利息并无不当，本院依法予以维持。八坊股份社上诉主张何惠景未按《租赁合同》约定的时间缴纳租金及保证金，其行为构成违约，八坊股份社有权不予退还租金、保证金并支付相应的利息。对此，本院认为，何惠景抗辩称系因八坊股份社未能收回案涉土地，故双方就租金及保证金的支付时间进行了协商变更，该陈述符合常理，且八坊股份社在何惠景逾期支付保证金及租金的情况下，对上述款项予以接收且未提出异议，亦应视为双方在实际履行过程中对款项支付时间进行了变更。因八坊股份社未按时交付土地的行为构成了违约，且八坊股份社长期持有何惠景支付的租金及保证金，会对何惠景造成资金占用的利息损失，一审法院在判令返还相关款项的情况下支持按年利率6%计算的利息损失并无不当，八坊股份社的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。八坊股份社的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9733.77元，由上诉人广东省佛山市顺德区大良街八坊股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏