成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9420号 原告：中国重型汽车重庆销售公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路**。 法定代表人：杨莉萍，总经理。 委托诉讼代理人：王瑞琳，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川科亚房屋开发有限公司，住所地四川省成都市南巷子**。 法定代表人：随元堂。 被告：成都市房地产经营公司，，住所地四川省成都市锦江区天仙桥北街****** 法定代表人：刘建成。 委托诉讼代理人：彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢砚琪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都隆信诚基资产管理有限责任公司，，住所地四川省成住所地四川省成都市青羊区金阳路******** 法定代表人：倪晓军。 被告：成都金华商业有限公司，，住所地四川省成都市青住所地四川省成都市青羊区同福巷**附**v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：杨淑玉，执行董事。 委托诉讼代理人：王晓东，四川炜烨律师事务所律师。 被告：肖兴平，男，汉族，1976年6月11日出生，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 原告中国重型汽车重庆销售公司（以下简称重汽重庆公司）与被告四川科亚房屋开发有限公司（以下简称科亚公司）、成都市房地产经营公司（以下简称成都房产公司）、成都隆信诚基资产管理有限责任公司（以下简称隆信诚基公司）、成都金华商业有限公司（以下简称金华公司）、肖兴平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭对本案进行了独任审理。原告重汽重庆公司的委托诉讼代理人王瑞琳，被告成都房产公司委托诉讼代理人彭书洋、邢砚琪，被告金华公司的委托诉讼代理人王晓东，被告肖兴平的委托诉讼代理人杨伟到庭参加诉讼，被告科亚公司、隆信诚基公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 重汽重庆公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决以案涉房屋（川20**不动产权第××号）为标的物，签订主体分别是成都房产公司与隆信诚基公司、隆信诚基公司与金华公司、金华公司与肖兴平的三份房屋买卖合同无效。2．请求判决科亚公司向重汽重庆公司返还购房款193800元，并赔偿重汽重庆公司损失970971.25元。3．请求判决成都房产公司、隆信诚基公司、金华公司、肖兴平对科亚公司的返还购房款义务、赔偿义务承担连带责任。事实和理由：1993年，中国重型汽车销售公司成都经营部（以下简称重汽公司成都经营部）向科亚公司购买位于成都市成华区房屋，双方签订《房屋买卖合同》。合同签订后，重汽公司成都经营部通过银行转账的形式付清了全部购房款，科亚公司随即将房屋交付给重汽公司。1994年，重汽公司成都经营部将其中一套位于成都市成华区房屋提供给员工曾长青居住，曾长青居住在此并按期缴纳水电费。2004年7月，重汽公司成都经营部注销，其权利义务由重汽重庆公司负责。2012年成都房产公司将案涉房屋转让给隆信诚基公司，2013年隆信诚基公司将案涉房屋转让给金华公司，金华公司于2017年转让给肖兴平，并办理了过户登记手续。科亚公司、隆信诚基公司、金华公司及肖兴平在明知案涉房屋被科亚公司出卖给重汽公司成都经营部，并由公司实际占有使用的情况下交易案涉房屋，给重汽重庆公司造成严重损害。 成都房产公司辩称，1．重汽重庆公司主张合同无效无事实及法律依据。重汽重庆公司未提供相应证据证明案涉三份房屋买卖合同存在法律规定合同无效的情形，无权否认其有效性。且在与本案类似案件的另案（2019）川0108民初1784号生效判决已经确认类似上述三份房屋买卖合同的合法有效性，按照类案同判决的原则，本案中涉及的房屋买卖合同均是合法有效的。2．重汽重庆公司自身存在过错，应当自行承担案涉房屋从合同签署之后到起诉期间所产生的全部损失。且诉请科亚公司返还购房款及赔偿损失已经超过诉讼时效，因重汽重庆公司请求成都房产公司承担连带责任，故成都房产公司提出此项抗辩。重汽公司成都经营部与科亚公司签订的房屋买卖合同第八条已经明确约定了，科亚公司应当在1993年12月31日之前将案涉房屋产权的转移登记手续办理完毕，并交付给重汽公司成都经营部，重汽重庆公司至迟应当在2001年7月27日已经知晓科亚公司无法履行房屋买卖合同中约定的义务。重汽重庆公司明知至迟应当在2002年6月15日之前通过缴纳一定的预收款，到案涉房屋所在居委会办理案涉房屋的产权登记事宜。重汽重庆公司并未办理。重汽重庆公司没有依法取得案涉房屋的产权登记，完全系重汽重庆公司自身过错所造成，在此期间产生的所谓损失，均应当由其自行承担。同时，因重汽重庆公司知晓最迟办理产权登记的时间是2002年6月15日，重汽重庆公司提起本案诉讼，已经超过2年诉讼时效。3．重汽重庆公司诉请成都房产公司承担连带责任，无事实及法律依据。 理由如下：重汽重庆公司也已经自认案涉房屋至今仍未办理产权变更登记，成都房产公司无从知晓案涉房屋已经由科亚公司出卖给重汽公司成都经营部的情况；4、本案是房屋买卖合同纠纷，成都房产公司与重汽重庆公司之间并没有任何合同关系，也没有就科亚公司向重汽公司成都经营部销售案涉房屋提供担保，不存在约定或者法定应当承担连带责任的事实或者法律基础。重汽重庆公司不能突破合同的相对性要求成都房产公司承担连带责任。请求驳回重汽重庆公司的诉讼请求。 金华公司辩称，1．按照类案同判的原则，案涉三份房屋买卖合同应为合法有效。2．重汽重庆公司的请求确认合同无效的诉请与要求科亚公司返还购房款、赔偿损失的诉讼请求矛盾。重汽重庆公司在诉称事实和理由中主张其与科亚公司的房屋买卖合同合法有效，重汽重庆公司又要求科亚公司履行合同义务是要求科亚公司办理房产过户手续，要求科亚公司返还购房款的法律依据不充分。3．金华公司并未从科亚公司收到属于重汽重庆公司的购房款，也未提供担保。金华公司的法定代表人杨淑玉虽是科亚公司的副董事长，并非法定代表人，亦不是实际控制人，杨淑玉未在科亚公司与重汽公司成都经营部的房屋买卖合同中签字。因此金华公司不应当对科亚公司与重汽公司成都经营部所签合同承担法律责任。4．肖兴平为案涉房屋的所有权人，案涉房屋由案外人曾长青占有至今。重汽重庆公司对肖兴平的诉讼请求应予驳回。请求依法驳回重汽重庆公司对金华公司的诉讼请求。 肖兴平辩称，1．肖兴平无从知晓本案涉各方当事人之间的房屋买卖关系。肖兴平与金华公司之间的房屋买卖合同合法有效，双方不存在恶意串通、无效的情形。2．重汽重庆公司的诉讼主张已经超过最长20年的诉讼时效，重汽重庆公司要求肖兴平承担连带责任无法律及事实依据。 科亚公司、隆信诚基公司未答辩、未举证、未质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重汽公司成都经营部系重汽重庆公司的分支机构，经重汽重庆公司申请，登记主管行政机关于2004年9月30日对重汽公司成都经营部依法进行了注销核准登记。根据本院（2019）川0108民初1784号原告重汽重庆公司诉被告科亚公司、成都房产公司、隆信诚基公司、金华公司、陈伟权房屋买卖合同纠纷一案生效判决查明的事实： 成都房产公司当庭出示一份1992年7月14日，成都房产公司（卖方、乙方）与科亚公司（买方、甲方）签订的《购房协议》，载明的内容为科亚公司向成都房产公司购买一期三幢共三个单元，建筑面积3391.5平方米的房屋，房屋售价为每平方米1250元，总房价款4239375元。成都房产公司陈述成都房产公司与科亚公司之间的交易仅为上述房屋，至于案涉房屋为何登记转移登记至隆信诚基公司名下，成都房产公司不知晓。同时重汽重庆公司主张的案涉房屋是否包含在签署房屋内亦不清楚。成都房产公司没有一房二卖，不存在恶意串通。 1993年3月13日，科亚公司（甲方）与重汽公司成都经营部（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定科亚公司将马鞍小区李家沱的商品房共计4套，每套面积95平方米，三单元二、四、四、五层，建筑面积380平方米，以每平方米2，040元的价格出售给重汽重庆公司，总房价为775，200元。根据重汽重庆公司提交的农业银行转账支票存根复印件载明的内容，合同签订当日、同年3月29日，重汽公司成都经营部以银行转账的方式向科亚公司支付购房款共计775,200元。科亚公司向重汽公司成都经营部出具《收据》，载明收到购房款775,200元。 根据重汽重庆公司提交的成都市不动产登记信息摘要载明的内容，成华区华油路138号3栋3单元5层1号房屋初始登记时间为2010年8月31日，登记的权利人为成都房产公司开发部，同年8月31日，权利人变更登记为成都房产公司，2012年9月20日，隆信诚基公司通过存量房买卖取得房屋所有权，2013年2月4日，金华公司通过存量房买卖取得房屋所有权。 庭审中，重汽重庆公司明确第1项诉讼请求为：请求确认成都房产公司与隆信诚基公司之间的房屋买卖合同，隆信诚基公司与金华公司之间的房屋买卖合同，金华公司与陈伟权之间的房屋买卖合同无效。 本院在对上述事实进行查明的基础上，对各方当事人争议的合同效力问题，以及登记在陈伟权名下的房屋的权属问题进行了审查，评判认为：关于重汽重庆公司请求确认成都房产公司与隆信诚基公司之间的房屋买卖合同，隆信诚基公司与金华公司之间的房屋买卖合同，金华公司与陈伟权之间的房屋买卖合同无效的诉请，根据成都市不动产登记信息摘要载明的内容，涉案成华区华油路138号3栋3单元5层1号的房屋所有权初始登记时间为2010年8月31日，之后于2012年9月20日、2013年2月4日、2018年1月23日先后变更登记为隆信诚基公司、金华公司和陈伟权，房屋所有权变更登记的事由为存量房买卖，上述事实表明成都房产公司与隆信诚基公司，隆信诚基公司与金华公司，金华公司与陈伟权之间存在房屋买卖关系。重汽重庆公司并未举证证明上述买卖关系存在恶意串通、损害其利益的情形，而且陈伟权从金华公司处购得案涉房屋后支付了合理的对价，并据此办理了不动产登记手续，取得了房屋所有权。故成都房产公司与隆信诚基公司，隆信诚基公司与金华公司，金华公司与陈伟权之间的房屋买卖关系系各方当事人真实意思表示，应为合法有效。重汽重庆公司请求确认上述房屋买卖合同无效，案涉房屋属重汽重庆公司所有的诉讼请求事实和法律依据不足，本院依法不予支持。据此，本院依法驳回了重汽重庆公司的诉讼请求。 本院另查明，重汽公司成都经营部与科亚公司签订的《房屋买卖合同》第八条约定：科亚公司在1993年12月31日前，将产权证办理完毕、移交给重汽公司成都经营部。 本案中，肖兴平购买的房屋位于成华区，系重汽公司成都经营部与科亚公司签订《房屋买卖合同》中四套房屋其中一套，除房号不一致外，房屋的其余信息与另案中的房屋信息一致。肖兴平与金华公司于2017年12月21日签订《房屋买卖合同》，肖兴平通过银行转账的方式向金华公司支付购房款100万元，支付中介费18000元。肖兴平于2017年12月26日办理了房屋所有权登记，登记的所有权人为肖兴平。据肖兴平当庭陈述，购房后，金华公司尚未将房屋交付给肖兴平，由案外人曾长青居住。 庭审中，重汽重庆公司主张因科亚公司根本性违约，致使合同不能履行，请求解除其与科亚公司之间的《房屋买卖合同》，要求科亚公司返还购房款并赔偿房屋增值的损失部分。重汽重庆公司陈述，与科亚公司签订《房屋买卖合同》后，向科亚公司支付了四套房屋的购房款775,200元，因四套房屋的面积一致，故案涉房屋的房屋总价应为193,800元。因成都房产公司、隆信诚基公司、金华公司、雷波恶意串通导致重汽重庆公司不能办理房屋过户登记，造成房屋增值的部分损失。依据为链家网提供的同地段、同小区的房屋近5年的成交价，仅五年的成交均价为1,164,771.25元。 庭审中，重汽重庆公司当庭出示一份四川省成都市中级人民法院（2014）成民终字第1546号民事判决书，该二审判决书对一审事实查明部分载明：金华公司的法定代表人杨淑玉系科亚公司的副董事长，科亚公司长期处于吊销未注销状态。据金华公司陈述，科亚公司、金华公司的实际控制人均为杨淑玉…二审判决“驳回上诉、维持原判”。重汽重庆公司陈述，成都房产公司系案涉房屋的开发商，于1992年7月14日将整栋楼房屋出售给科亚公司，科亚公司吊销营业执照后，为同小区其他购房者办理产权登记的义务方是成都房产公司，成都房产公司有理由知晓科亚公司已将案涉房屋出售给重汽公司成都经营部的情况，成都房产公司存在一房二卖的情形。重汽重庆公司当庭陈述，在得知能够办理产权后，积极与政府部门沟通，希望取得产权证，为何最终未能取得无从得知。 成都房产公司当庭陈述，重汽重庆公司提起本案诉讼后，向法院提交的证据材料中有一份社区向三栋住户发出的《通告》，内容是要求三栋的住户提交资料，办理产权登记。成都房产公司对为何将案涉房屋的所有权转移登记至隆信诚基公司的情况不知晓。 金华公司庭审中陈述，隆信诚基公司将案涉房屋出卖给金华公司，金华公司应付购房款用于抵偿隆信诚基公司欠金华公司的债务。 本院认为，关于科亚公司与隆信诚基公司之间、隆信诚基公司与金华公司之间、金华公司与肖兴平之间的房屋买卖合同的法律效力的问题，本院在（2019）川0108民初1784号的另案审理中，已对科亚公司与隆信诚基公司之间、隆信诚基公司与金华公司之间的房屋买卖合同效力进行了评判，并作出合同合法有效的认定，在此本院不再进行评判。本案中金华公司与肖兴平签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规定。重汽公司成都经营部与科亚公司签订《房屋买卖合同》的时间发生在1993年，时隔27年时间，期间发生了多次房屋买卖关系，肖兴平作为买受人，在与金华公司签订合同后，按约支付了全部购房款，并办理了房屋的所有权登记，重汽重庆公司所举证据尚不足以证明肖兴平知悉案涉房屋科亚公司已出卖给重汽公司成都经营部的情况，肖兴平购买案涉房屋存在恶意。重汽重庆公司主张金华公司与肖兴平之间所签《房屋买卖合同》系恶意串通，损害重汽重庆公司合法利益的主张因事实依据不足，本院依法不予支持。 重汽公司成都经营部与科亚公司签订的《房屋买卖合同》应为合法有效。科亚公司未能按照合同约定向重汽重庆公司交付房屋并办理所有权转移登记，其行为构成根本性违约。科亚公司应承担返还购房款并赔偿重汽重庆公司损失的责任。由此可见，重汽重庆公司无法取得案涉房屋以及所有权，系科亚公司的违约行为所致，重汽重庆公司主张因成都房产公司、隆信诚基公司、金华公司、肖兴平恶意串通导致重汽重庆公司不能办理房屋过户登记的事实依据不足，依法不能成立。依照合同相对性原则，重汽重庆公司只能向其具有合同关系的相对方主张合同项下的权利，重汽重庆公司请求成都房产公司、隆信诚基公司、金华公司、肖兴平对科亚公司应负债务承担连带责任的事实和法律依据不足，本院依法不予支持。 关于成都房产公司、金华公司、肖兴平主张本案已过诉讼时效的问题。重汽公司成都经营部与科亚公司签订的《房屋买卖合同》第八条虽约定科亚公司应于1993年12月31日前，将产权证办理完毕、移交给重汽公司成都经营部。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。一般诉讼时效期间为三年；自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。根据上述法律规定，债权人向人民法院请求保护民事权利的最长期限为20年。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明并主动适用诉讼时效的规定进行裁判。诉讼时效以及诉讼时效抗辩权的相关法律规定，是法律赋予债务人的一项合法权利,《中华人民共和国民法总则》虽然规定了民事纠纷的最长保护时效为20年，但这与《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》并不冲突，本案债务人为科亚公司，科亚公司未到庭提出诉讼时效的抗辩主张，故本院不主动适用诉讼时效的规定对本案进行裁判。重汽重庆公司因科亚公司的根本性违约行为，导致合同目的无法实现，其请求返还购房款的前提是解除其与科亚公司之间的《房屋买卖合同》，故重汽重庆公司虽在庭审中没有提出解除合同的诉讼请求，但其休庭后向本院提出的代理意见明确了该项主张，对此本院予以支持。科亚公司应向重汽重庆公司返还购房款193,800元。案涉房屋增值部分应为科亚公司的违约行为给重汽重庆公司造成的损失部分，该损失与科亚公司的违约行为之间具有直接的因果关系，故科亚公司应予赔偿。参照肖兴平与金华公司签订《房屋买卖合同》的成交价，本院将损失酌定为806,200元。 综上所述，重汽重庆公司请求科亚公司返还购房款并赔偿损失的诉讼请求事实和法律依据充分，本院依法予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、依法解除原告中国重型汽车重庆销售公司与被告四川科亚房屋开发有限公司之间的《房屋买卖合同》； 二、被告四川科亚房屋开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国重型汽车重庆销售公司返还购房款193,800元； 三、被告四川科亚房屋开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国重型汽车重庆销售公司赔偿损失806,200元； 四、驳回原告中国重型汽车重庆销售公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,500元，公告费600元，由原告中国重型汽车重庆销售公司承担950元，被告四川科亚房屋开发有限公司承担9,150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 骥 二〇二〇年九月十一日 书记员 唐肃峰