四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1355号 上诉人（原审原告）：向玉平，女，1969年9月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：熊祥培（系向玉平之夫）,住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路**。 法定代表人：蒋建华。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所律师。 上诉人向玉平因与被上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称四川嘉铭房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 向玉平上诉请求：1.撤销原审判决，改判四川嘉铭房产公司向向玉平支付2020年3月31日止的逾期办证违约金10,000元，并继续赔偿2020年4月1日起按10,000元每年计算至办理不动产权证之日止的违约金，后向玉平进一步明确逾期办证违约金自2012年6月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2.一、二审诉讼费由四川嘉铭房产公司承担。在二审中，向玉平增加诉讼请求：判令四川嘉铭房产公司为其办理房屋所有权证。事实和理由：1.四川嘉铭房产公司未经主管部门验收合格导致不能在合同约定的期限内为向玉平办理不动产权证书构成违约，应当承担逾期办证违约责任。2.案涉《龙台镇通顺农贸市场商品房买卖认购合同书》关于对办证时间的约定不明确，该约定无效。根据《龙台镇通顺农贸市场商品房买卖认购合同书》第八条约定“交房时，甲方应电话或书面通知乙方办理交付该商品房手续”，而本案四川嘉铭房产公司至今未书面通知向玉平接房，向玉平于2017年6月对案涉房屋进行简装后入住至今，其诉讼时效应从2017年6月计算至2020年4月止，至一审起诉时向玉平并未超过诉讼时效。3.四川嘉铭房产公司在一审中提交的案涉房屋水电费清单，并不能证实该水电费系向玉平接房后使用，且该期间并未产生燃气费，不能证实向玉平接收房屋并居住在案涉房屋内。 四川嘉铭房产公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判：1.向玉平主张的逾期办证的违约金诉讼时效已过。四川嘉铭房产公司在2012年9月28号时已将房屋交付向玉平；虽然四川嘉铭房产公司没有举示出交付向玉平房屋的交房依据，但是举示了案涉房屋2014年1月至2020年5月水电费清单，证明案涉房屋早已实际交付向玉平使用。2.如认定本案约定的办证时间系案涉项目房屋全部卖完，现该项目房屋并未出售完毕，办证期限未届满。 向玉平向一审法院起诉请求：1.判令四川嘉铭房产公司支付逾期办理不动产权证的违约金10,000元（算至2020年3月31日止），并继续赔偿违约金（从2020年4月起按10,000元/年计算）至四川嘉铭房产公司将土地使用权证、房屋所有权证交给向玉平时止；2.本案诉讼费由四川嘉铭房产公司承担。 一审法院认定事实：2010年11月6日，向玉平（买受人，乙方）与四川嘉铭房产公司（出卖人，甲方）签订了《龙台镇通顺农贸市场商品房买卖认购合同书》，合同约定：1.乙方所购商品房位于广安市广安区房屋；2.房屋总价款163，350元，2010年11月6日前支付80，000元，主体完工时付40，000元，本单元主体全面完工时付43，350元，留伍仟元待两证办理后付清；3.交房期限为2012年6月30日，甲方应电话或书面通知乙方办理交付该商品房手续；4.房屋产权证、土地证由甲方统一办理，费用按规定各自承担，甲方承诺在通顺农贸市场全部交房后一年半内办理好房屋产权证和土地使用证；5.任何一方违约，按协议金额的20%赔付违约金。 签订合同当日，向玉平向四川嘉铭房产公司支付了房屋首付款80,000元，2012年3月6日支付第二期房款40,000元，2012年9月28日支付购房款（含水电气12,000元）50,000元，支付契税3,267元、印花税81.67元等税费共计4,238.87元。现在尚欠5,000元待房屋权属证书交付后再支付。因该房屋至今未办理房屋权属证书，向玉平遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，向玉平购买的房屋所在的广安区龙台镇开发区通顺农贸市场建设项目于2011年7月20日取得建设工程规划许可，其中第1幢楼2011年8月21日取得商品房预售许可，该项目于2017年4月3日竣工验收合格。庭审中，向玉平主张四川嘉铭房产公司系2017年6月交付房屋，以前一直向四川嘉铭房产公司主张办理产权证，但未曾向四川嘉铭房产公司主张过逾期办证违约金，四川嘉铭房产公司主张系2012年9月28日交付的房屋，并提供了四川省广安爱众股份有限公司电力事业部龙台供电所出具的电费清单，载明向玉平购买的案涉通顺农贸市场1幢1单元201号房屋于2014年1月至2020年5月每月均有电费产生。 一审法院认为，向玉平、四川嘉铭房产公司双方签订的《龙台镇通顺农贸市场商品房买卖认购合同书》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同中约定四川嘉铭房产公司应于房屋交付后一年半内办理房屋权属证书，四川嘉铭房产公司未按合同约定期限办理房屋权属证书，应承担相应的违约责任。但向玉平应从四川嘉铭房产公司违约之日起在法律规定诉讼时效期间内主张权利。案涉房屋的交付时间向玉平、四川嘉铭房产公司双方意见不一，但四川嘉铭房产公司举示的四川省广安爱众股份有限公司电力事业部龙台供电所出具的电费清单，载明向玉平购买的案涉通顺农贸市场1幢1单元201号房屋于2014年1月至2020年5月每月均有电费产生，应认定向玉平至少在2014年1月已实际接收房屋，向玉平称该产生的费用系他人借用产生，不符合常理，且向玉平未提供任何证据予以佐证，故对向玉平该意见不予采信。虽然在2014年1月案涉房屋尚未竣工验收合格，但向玉平并未提出异议，并已实际接收房屋进行居住，且该房屋事后于2017年4月3日取得了竣工验收合格手续，故四川嘉铭房产公司办理房屋权属证书的期限至少在2015年7月底届满。向玉平主张逾期办理房屋权属证书违约金的时效则至少应从2015年8月1日起算，至《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日止，原两年的诉讼时效期间已经届满，故不能适用《中华人民共和国民法总则》及其司法解释关于诉讼时效为三年的规定，因此向玉平主张逾期办证违约金的诉讼时效期间在2017年7月底届满，且向玉平在庭审中称之前未曾向四川嘉铭房产公司方主张过逾期办证违约金，故向玉平主张逾期办证违约金的请求，现已过诉讼时效，对向玉平该请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回向玉平本案诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由向玉平负担。 二审中，嘉铭公司未向本院提交新证据。向玉平为证明其主张向本院提交了任绪权的证词材料（2012年大约8月时，其与同组村民蒋忠贵购房于龙台镇通顺楼农贸市场住房一套，因装修用了向玉平家的水电，持续一年多时间）及2018年9月25日、2020年4月的天燃气收费凭据。 四川嘉铭房产公司质证意见：对上述证据的真实性均不予认可。 本院认证意见：证人并未出庭接受本院质询，其真实性无法确认，且即便系真实的，也不能证明案涉房屋2014年至207年6月产生的电费系他人所用，达不到向玉平的证明目的，本院不予采信。对于缴纳天然气费的单据并无天然气公司的盖章，且仅是两个月的费用，并不能全面反映2014年至今的缴费情况，亦达不到向玉平的证明目的，本院不予采信。 本院二审查明，从四川嘉铭房产公司提供的四川省广安爱众股份有限公司电力事业部龙台供电所出具的电费清单来看，案涉房屋自2014年3月至2020年5月持续有电费产生。一审认定的电费产生时间有误，本院予以纠正。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：向玉平主张的逾期办证违约金是否已经超过诉讼时效期间，其主张的逾期办证违约金是否应当得到支持。虽然双方当事人在合同中约定逾期办证的时间系通顺农贸市场全部交房后一年半内，但该约定中“通顺农贸市场全部交房”系指签订合同时已经售出的全部房屋还是起诉时已经售出的全部房屋，亦或是通顺农贸市场所有房屋出售并交付完毕并不明确，且向玉平对此亦不能作出清晰的判断，并主张该条款无效，故应当认定双方对办理不动产权证书的时间约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，现双方对办证时间各执一词，不能达成一致，故本院根据房地产领域的一般交易习惯，结合双方签订案涉合同的目的、文义，认定四川嘉铭房产公司应当在案涉商品房实际交付之日起一年半内为向玉平办理房屋产权证书。关于本案的房屋交付时间，四川嘉铭房产公司虽未提交通知向玉平接房的证据，亦未提供向玉平接房的手续，但提交了案涉房屋2014年3月起便持续产生电费的缴费清单，向玉平对此予以认可。按照日常生活经验法则，买受人在接受房屋后才会缴纳电费，虽向玉平陈述系当时因任绪权及他人装修房屋并经其同意而产生的水电费，但其提交的现有证据不足以证明其主张，且若此陈述为真，更说明向玉平在2012年便已实际控制了案涉房屋。因此，向玉平至少应在2014年3月前便已经接收案涉房屋，逾期办证违约金的诉讼时效亦至少应当从2014年4月起的一年半，即应从2015年10月1日起算，且向玉平未提交证据证明本案有诉讼时效中止、中断的情况，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案诉讼时效期间在2018年10月1日前已经届满，一审认定向玉平主张逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效并无不当。综上，向玉平主张其在2017年6月才接房与现查明的事实不符，其要求四川嘉铭房产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于向玉平在二审中提出的要求四川嘉铭房产公司立即为其办理房屋权属证书的诉请，系其在二审中增加独立的诉讼请求，四川嘉铭房产公司既不同意二审一并审理，也不同意调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，向玉平的该诉请依法不属于本案的审理范围，本院不予审理，其可另行起诉。 综上所述，向玉平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽稍有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由向玉平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年九月七日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 婷