陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1304号 上诉人（原审被告）：王小明，男，1962年3月13日生，汉族，住陕西省彬州市，现住陕西省彬州市，身份证号码：610XXXXXXX********。 被上诉人（原审原告）：马娟，女，1983年11月4日生，汉族，住陕西省旬邑县，现住彬州市，身份证号码：610XXXXXXX********。 上诉人王小明因与被上诉人马娟财产损害赔偿纠纷一案，不服彬州市人民法院（2019）陕0482民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小明上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定被上诉人的损失为25510元错误。一审判决认定损失的依据是陕西德利信资产评估有限公司的司法鉴定意见书。陕西德利信资产评估有限公司以2019年12月9日为基准日，按照装修物的全新状态确定装修物的价值为25510元。但该装修物实际是2012年形成的。一审判决以2019年装修的资产价值来确定2012年的资产价值显然错误。二、上诉人的所谓“装修损失”不应由上诉人承担。双方订立的房屋租赁期限是三年，被上诉人的装修成本应在三年内通过经营予以消化。另外，按照双方的约定，合同期满后，如不续租，则装修物归上诉人所有。合同到期后，双方继续维持租赁关系。在续租期内，被上诉人没有对房屋进行再次装修，仍然使用之前的装修物。此时，装修物的价值已经在三年合同期内得以实现，价值没有任何损失。被上诉人对装修物只有使用权，无所有权。装修物即使受损，受损的也是上诉人。上诉人不可能向被上诉人赔偿。况且，2018年11月，一审法院已经判决解除双方间的租赁合同，该租赁物已属于上诉人，更不存在上诉人向被上诉人赔偿的问题。另外，一审判决认为，“被告房屋漏雨，不只是给原告房屋造成装修损失，也给原告带来营业损失，在双方合同已判决解除，营业损失无法鉴定的情况下，综合考虑，应予以支持”错误。按照这种观点，由于被上诉人的营业损失无法鉴定，没办法确定赔偿数额，所以认定25510元是装修损失，用装修损失弥补营业损害。换言之，如果营业损失能确定下来，就判定营业损失，装修损失可以不予认定。这种用装修损失弥补营业损失的认识是错误的，也没有任何法律依据。 马娟辩称，三年租期到期后她要求和王小明签新合同，但王小明一直在咸阳带孙子不回来。她每年还是照常交租赁费，合同一直在顺延。王小明的房屋一直在漏水，2018年最严重。2012年到2017年她先后四次装修房屋。虽然王小明也处理过几次但都未解决问题。装修损失是经过鉴定机构鉴定作出的。双方间的合同于2018年通过诉讼才解除。 马娟一审请求：1、要求被告赔偿原告装修损失25510元；2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院经审理查明：2012年10月29日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将其位于彬州市创新街（原公刘街东段）天宇大厦北二楼四间房屋租赁给原告使用。合同租赁期为三年，租赁期限自2012年12月1日起至2015年11月30日止，租金每年86304元。原告租赁该房屋后开办“彬县XX会所”。合同到期后，双方口头将年租金变更为60000元，未续签书面合同，但一直沿用原合同的相关约定。2018年7月，因房屋漏水，原告装修的房屋顶部出现不同程度的受损，原告关闭门店，停止经营。2018年，王小明向一审法院起诉要求马娟支付房屋租金并解除合同，一审法院于2018年11月15日作出（2018）陕0482民初1981号民事判决，判决：一、解除王小明与马娟之间的房屋租赁关系；二、判令马娟支付王小明租赁费30000元（2018年6月1日至2018年11月30日），并腾空该租赁房屋。判决生效后，王小明申请执行，马娟向一审法院执行庭交付案款30000元，并申请保全该笔款项，但至今未腾空该租赁房屋。本案在审理过程中，原告马娟申请对该房屋租赁期间房屋装修费用、营业损失以及美容产品损失进行鉴定。经咸阳市中级人民法院委托陕西德利信资产评估有限公司进行鉴定，意见为：本次评估范围内的资产（室内装修损失）于评估基准日2019年12月9日的评估价值合计为25510元。关于营业损失，因原告未提供财务资料和纳税证明等相关证据，无法对其营业损失进行鉴定。关于美容产品损失，因美容产品原告已经搬离现场，无法鉴定。 另查明：原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条第五项约定，租赁期满，乙方（马娟）若不再续租，乙方动产自带，固定装饰物无偿留给甲方（王小明）。若人为损坏，则予以赔偿。 一审法院认为，原告马娟租赁被告王小明的房屋开展经营活动，在经营过程中，因房屋漏水关门停业，本案争议焦点为：被告是否应当赔偿原告的装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，原、被告双方未就租赁物的维修进行约定，根据该规定，房屋的维修责任应由被告王小明承担。由于房屋漏水后被告未尽到妥善修缮义务，致使原告装修的房屋顶部受损、原告关门停业，给原告造成损失。原告要求赔偿装修损失，应予支持。被告认为，双方合同约定，合同期满后固定装饰物原告应无偿留给被告，现双方合同经人民法院判决解除，不应赔偿原告装饰物损失。一审法院认为，双方间的合同已经法院判决解除，判决书认定双方的租赁期至2018年11月30日，而房屋漏雨是2018年7月，在合同期内，原告要求赔偿损失，应予支持，被告答辩理由不能成立。关于装修损失问题，经陕西德利信资产评估有限公司鉴定，评估价值合计为25510元。被告有异议，认为原告的装修时间是2012年，从2012年至2019年期间装修物存在耗损，而评估时未考虑价值减损因素，是按照100%计算的，故对评估价值有异议。一审法院认为，被告房屋漏雨，不只是给原告造成了房屋装修损失，也给原告带来了营业损失，在双方合同已判决解除，营业损失无法鉴定的情况下，综合考虑，应予支持。原告要求被告赔偿营业损失及美容产品损失，证据不足，不予支持。被告反诉要求原告支付房屋占用费，但未缴纳反诉费，故不予审理，可待房屋执行完毕后，当事人协商解决或另案起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条之规定，判决：一、被告王小明赔偿原告马娟房屋装修损失25510元；二、驳回原告马娟其他诉讼请求。以上款项，限本判决生效后一月内给付。案件受理费3300元，减半收取1650元，鉴定费3000元，共计4650元，由被告王小明承担。 二审期间，王小明向法庭提交了23张照片，证明大厅顶部漏水面积前后有人为扩大的现象，对方主张的损失不合理。马娟质证辩称，房子漏水的地方非常多，不仅是大厅这一块。 本院审查认为，王小明提交的证据客观真实，予以认定。 二审经审理查明，一审查明的是事实属实，予以确认。 另查明，王小明2018年8月份对涉案房屋进行了维修，马娟将房屋内相关物品搬离。王小明在要求马娟支付2018年6月1日到2018年11月30日间的30000元租赁费时，马娟要求王小明赔偿其损失，双方协商未果。 本院认为，王小明和马娟三年租赁合同到期后，马娟继续使用该房屋，双方未续签书面合同，仍沿用之前合同中除租期、租金条款外的其他条款，采用一年一付租金的方式进行。从已查明的事实来看，双方纠纷的起因是房屋漏水。之后，马娟以王小明房屋漏水给其造成损失为由拒付租金，王小明又以马娟未支付租金为由起诉解除合同。由此可见，双方皆有违约行为，对于合同解除均有过错。 王小明虽于2018年8月份对屋顶进行了维修，但漏水已造成马娟装饰物的部分损坏。马娟的装饰物虽然是2012年形成，但在房屋漏水时毕竟还有一定使用价值（残值），王小明即使下一年度不向马娟出租，该装饰物也可以在剩余几个月租期内发挥作用，但实际上未派上用场。因此王小明应适当向马娟赔偿。考虑到该装饰物是2012年形成，鉴定机构确定的25510元是全新重置价；2018年度租期只剩下5个月，下一年度合同是否延续还不确定；马娟本可以在王小明维修后对装饰物局部稍作修补继续使用，但其主动放弃等因素，酌定由王小明赔偿马娟5000元。原审以部分装修损失弥补营业损失，按照全新重置价25510元判决王小明赔偿确有不当，应予纠正。 就王小明辩称，合同约定，租赁期限届满马娟若不再续租，动产自带，固定装饰物无偿留给他，故他不应向马娟赔偿。因发生漏水时，合同期限尚未届满，故不能适用该条约定。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销彬州市人民法院（2019）陕0482民初725号民事判决第二项即，驳回原告马娟其他诉讼请求； 二、变更彬州市人民法院（2019）陕0482民初725号民事判决第一项为，上诉人王小明赔偿被上诉人马娟房屋装修损失5000元。 三、驳回被上诉人马娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1650元，鉴定费3000元，合计4650元，上诉人王小明负担500元，被上诉人马娟负担4150元。二审案件受理费3300元，上诉人负担500元，被上诉人马娟负担2800元。 本判决为终审判决。 审判长  张宇童 审判员  魏永锋 审判员  赵建辉 二〇二〇年九月二十二日 书记员  张 越 附相关法律： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 执行提示： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1