江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终3838号上诉人（原审原告）：张新玲，女，1954年8月1日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋成阵，江苏茂通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市振淮房屋开发有限责任公司，住所地江苏省徐州市二环北路**汽车交易市场内。法定代表人：顾孝平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓彤，江苏彭城律师事务所律师。上诉人张新玲因与被上诉人徐州市振淮房屋开发有限责任公司（以下简称振淮公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初4254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张新玲及其委托诉讼代理人蒋成阵、被上诉人振淮公司的委托诉讼代理人邵浩、杨晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新玲上诉请求：1.撤销一审判决中第三项(即驳回继续履行合同使供热系统达到供热配建标准并纳入城市集中供热管网的诉请)，依法发回重审或予以改判；2.本案一、二审诉讼费等其他费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为上诉人无权向被上诉人主张继续配建供热配套设施是错误的。根据商品房买卖合同第十条第(一)项第3点约定，交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。从一审法院查明的事实来看，涉案房产的室内供热设施及室外的上下热水管均已施工完毕，如果被上诉人不将外部的热水管与热交换站连接并并网，显然上诉人是用不到暖气的。然而被上诉人并未按约定的标准履行完其与上诉人约定的交付义务。根据《合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人交付的供热设施不符合合同约定的标准，并未全面履行合同约定之义务。因此，作为合同相对人的上诉人是有权要求被上诉人继续履行合同的。二、一审法院程序违法。一审遗漏必要的共同诉讼的参与人。既然一审法院认为上诉人无权(暂且不论错误与否)要求被上诉人配建供热配套设施，那么谁有权利主张?无非是业主委员会或者是全体业主这两个主体。涉案小区尚未成立业主委员会，那么针对上诉人要求被上诉人继续履行合同使供热系统达到供热配建标准并纳入城市集中供热管网的诉请系属全体业主的必要的共同的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案中，一审法院既然认为上诉人主张的供热设施未达标准系涉案小区的公共部分，应为全体业主共同的诉讼标的，那么就应当依职权追加该小区的其他业主参加诉讼。然而一审法院并未这样做，显然属程序违法。综上，一审法院认定事实错误且程序违法，因此，请求二审法院发回重审或依法予以改判。振淮公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张新玲向一审法院提起诉讼请求：1.判令振淮公司支付逾期交房违约金9215元，逾期办证违约金（至2019年5月31日止为6430元，此后以每天10元计算，从2019年6月1日起至2020年1月17日止）；2.判令振淮公司继续履行合同，使供热系统达到供热配建标准并纳入城市集中供热管网；3.判令振淮公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2016年3月9日，张新玲、振淮公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定张新玲购买振淮公司开发的徐州市怡美家园二期1、2幢1单元2104室房屋，房屋总价款为767932元。振淮公司应于2016年8月18日前交付房屋，如振淮公司逾期交房，应自最后交付期限的60天起至实际交付之日止，按日向张新玲支付已付房款万分之一的违约金；合同还约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照双方协商处理。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记的，出卖人不承担责任。交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。张新玲已付房款767932元，张新玲于2017年2月26日上房。2020年1月17日，振淮公司通知张新玲领取不动产登记申请书。张新玲房屋中的供热分水器及与分水器上下连接的管网已施工完毕。一审法院认为，张新玲、振淮公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金问题。振淮公司未按约定期限交付房屋，应承担违约责任。一审庭审中，张新玲要求振淮公司支付2016年10月18日至2017年2月26日期间的违约金，振淮公司未提出异议，法院依法予以确认。经核算，张新玲主张违约金9215元不违反合同约定，法院依法予以支持。关于逾期办证违约金问题。双方在合同中约定在房屋交付之日起180日内取得涉案房屋所有权证书，振淮公司应根据约定办理所有权证书，由于双方在合同中未约定违约金及具体的计算方式，根据法律规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张新玲主张从2017年8月26日起至2020年1月17日止，按照每日10元计算违约金，该计算方式不超过按逾期贷款利息计算的违约金，法院予以支持，经核算，违约金为8740元。关于供热问题。张新玲主张涉案小区供热设施未达标准，并主张纳入城市集中供热系统。但在本案中，由于张新玲房屋内的供热设施已施工完毕，张新玲主张的供热设施未达标准系涉案房屋小区的公共部分，张新玲无权向振淮公司主张，故对该部分诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，一审法院判决：一、徐州市振淮房屋开发有限责任公司于判决生效后十日内一次性支付给张新玲逾期交房违约金9215元。二、徐州市振淮房屋开发有限责任公司于判决生效后十日内一次性支付给张新玲逾期办证违约金8740元。三、驳回张新玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元（张新玲已预付）,由振淮公司负担。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：上诉人关于被上诉人应继续配建供热配套设施的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，被上诉人在涉案小区售房宣传中明确小区的供暖状况为集中供暖，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定，涉案房屋交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网。合同签订后，上诉人依约履行了支付房款的义务，但被上诉人未按照约定完成供热系统相关配建，违反了双方合同约定。作为违约方，被上诉人应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案上诉人固然有权要求被上诉人继续履行合同，但鉴于上诉人主张的供热配套设施配建系非金钱债务，而供热配套设施的配建涉及多部门，亦涉及配建标准、配建工程施工、验收、交付以及其他业主的相关权益等诸多问题，故本案所涉供热配套设施配建系非金钱债务中不适于强制履行的标的。有鉴于此，本案上诉人宜要求被上诉人承担采取其他补救措施或赔偿损失的违约责任，以便维护自己的合法利益。故本案上诉人要求被上诉人继续履行合同使供热系统达到供热配建标准并纳入城市集中供热管网的诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人张新玲的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张新玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年九月二十五日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰