福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020××闽03**民初3233号 原告：俞金表，男，1964年11月25日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈力，福建诚毅律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人:游玲红，福建诚毅律师事务所执业律师。 被告：姚来昌，男，1990年12月6日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡雪琴，福建兆恩律师事务所实习律师。 原告俞金表与被告姚来昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞金表及其委托诉讼代理人游玲红和被告姚来昌的委托诉讼代理人王乘波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞金表向本院提起诉讼请求：1.判令姚来昌向俞金表支付拖欠的2019年10月及11月两个月的租金共计14354元及上述租金的逾期支付利息（其中2019年10月租金的逾期支付利息以7177元为基数自2019年9月11日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年11月租金的逾期支付利息以7177元为基数自2019年10月11日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算××；2.判令姚来昌向俞金表支付提前退租违约金6200元；3.判令俞金表不予返还姚来昌交纳的房屋租赁押金20000元；4.判令姚来昌承担俞金表为主张权利支出的律师代理费用5000元；5.本案诉讼费用全部由姚来昌承担。事实和理由：2015年12月1日，俞金表作为乙方与国网福建省电力有限公司莆田供电公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定供电公司将坐落于莆田市城厢区（下磨市场××513号店铺出租给俞金表，租赁期限为5年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止，俞金表于每月的10日前支付下月的房屋租金，房屋租赁押金为20000元；合同第12条违约责任中约定，守约方有权向违约方索赔由于违约方违约而造成的损失；乙方逾期向甲方支付房屋租金等费用的，违约方每逾期1日按照日租金的2倍标准向守约方支付违约金；乙方中途擅自退租的（不可抗力原因除外××，乙方无权要求返还房屋租赁押金，并应向甲方支付6200元违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。2018年11月12日，俞金表与姚来昌签订《店铺转让协议书》，俞金表将承租的上述店铺转租于姚来昌，其中2018年12月1日起至2019年11月30日止的月租金为7177元，2019年12月1日起至2020年11月30日止的月租金为7536元，房屋租赁押金20000元，其他事项按照俞金表与国网福建省电力有限公司莆田供电公司签订的《房屋租赁合同》条款实施。合同签订后，俞金表依约向姚来昌交付上述房屋，但姚来昌未按期支付2019年10月、11月的房租，并于2019年11月30日搬离店铺，之后未向俞金表支付租金。姚来昌擅自退租、终止合同，其行为已构成根本违约，严重损害俞金表的合法权利，故诉至法院请求判如所请。 姚来昌辩称：1.姚来昌与俞金表签订的《店铺转让协议》为无效合同，应由俞金表承担缔约过失责任。双方签订的《店铺转让协议》因未得到国网福建省电力有限公司追认自始无效，应由俞金表承担缔约过失责任；2.姚来昌对《房屋租赁合同》具体条款并不知情，该合同条款不应直接予以适用。俞金表主张的违约金和逾期利息未约定在双方合同中，且金额明显过高。此外，姚来昌的违约行为是单一的逾期支付租金，俞金表的损失为纯金钱债务的损失，故该损失不应同时适用违约金和逾期付款利息。《房屋租赁合同》约定的6200元违约金明显过高。对涉案合同违约金总额，应以央行同期贷款利率（2019年11月20日公布的1至5年贷款报价利率为4.8%××，参照以银行计收逾期贷款利息的标准上浮50%，即年利率7.2%计算为1033.5元；3.俞金表主张的未付租金应从租赁押金20000元中予以抵扣。本案中姚来昌仅提前退租，未造成讼争店面损害或其他有损该店铺实质利益的后果；4.俞金表主张的律师代理费未在双方协议中约定，该诉讼请求于法无据。 本院经审理认定事实如下：2015年12月左右，国网福建省电力有限公司莆田供电公司作为甲方与俞金表作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同第1条出租房屋情况约定：1.1甲方出租给乙方的房屋座落在莆田市城厢区（下磨市场××513号店铺……;合同第4条交付日期和租赁期限约定：……4.2房屋租赁期：5年，自2015年12月1日起至2020年11月30日止……;合同第5条租金、支付方式和期限约定：5.1.1房屋租金标准甲乙双方约定，该房屋每月租金为6200元／月；5.2.1双方协商同意，房屋租金按照月方式支付，乙方在本合同生效起10日内，向甲方支付首期房屋租金，计6200元；5.2.2此后房屋租金每月支付一次，为上付制。乙方应在月的10日前，向甲方支付下月的房屋租金；合同第6条房屋租赁押金和其他费用约定：6.1.1甲乙双方约定，在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付房屋租赁及物业管理费用的房屋租赁押金，计20000元……合同第10条转租、转让和交换约定：10.2乙方在经甲方书面同意后将该房屋转租给第三人的，乙方应与次出租人签订书面转租合同，次出租人应承诺严格遵守本合同项下房屋使用等全部义务……合同第12条违约责任约定：……12.3……乙方中途擅自退租的（不可抗力原因除外××，乙方无权要求返还房屋租赁押金，并应向甲方支付6200元违约金及赔偿甲方所受到的其他全部经济损失。 2018年11月12日，俞金表作为甲方与姚来昌作为乙方签订《店铺转让协议书》，合同第一条约定：甲方同意将自己位于福建省莆田市城厢区（下磨市场路口××513号（原门牌号××、455号（新门牌号××两坎店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中有享有的权利与义务；合同第四条约定：乙方向甲方支付租赁押金2万元整；合同第五条约定：转让及顶让期为两年，第一年度2018年12月1号至2019年11月30号，每月租金为7177元／月，第二年度从2019年12月1号至2020年11月30号止，每月租金为7536元／月，其他事项即按甲方原与电力公司签订的店铺租赁合同条款实施，合同到期后乙方需续租店铺即一切租赁合同直接向电力公司续签……后因姚来昌拖欠租金，俞金表与福建诚毅律师事务所签订《委托代理协议书》，委托该律师事务所指派律师代理本案诉讼，俞金表支出了律师代理费5000元。 本院认为：俞金表与姚来昌签订的《店铺转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。姚来昌辩称双方签订的《店铺转让协议》因未得到国网福建省电力有限公司追认自始无效，但其未提供相应证据，本院不予支持。合同签订后，俞金表依约将房屋交付给姚来昌使用，但姚来昌自2019年10月起未依约足额交纳租金已构成违约，故俞金表请求姚来昌支付拖欠的2019年10月、11月的租金合计14354元有理，本院予以支持。但俞金表请求支付拖欠的租金分别自2019年10月11日、11月11日起至还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，没有依据，本院不予支持，姚来昌关于不应同时适用违约金和逾期付款利息的辩解，本院予以采纳。双方签订的《店铺转让协议书》约定其他事项即按甲方原与电力公司签订的店铺租赁合同条款实施，且俞金表与国网福建省电力公司莆田供电公司签订的《房屋租赁合同》中约定承租方拖欠房屋租金超过30天或者中途擅自退租的，无权要求返还房屋租赁押金，并应向出租方支付6200元违约金，故俞金表请求判令姚来昌交纳的押金20000元不予退还，符合合同约定，本院予以支持，姚来昌关于其对《房屋租赁合同》不知情的辩解，没有依据，本院不予支持；但约定的违约金6200元过分高于俞金表的实际损失，且姚来昌请求予以调整，考虑到姚来昌交纳的押金已不予退还且还需支付逾期支付租金的利息，若要求姚来昌支付6200元的违约金显然加重了姚来昌的负担，故本院根据实际情况酌情调整为由姚来昌支付给俞金表违约金3100元。俞金表请求姚来昌支付其因本案支出律师费5000元，因双方在合同中对该费用承担并未进行明确约定，故该项诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、姚来昌应于本判决生效之日起十日内向俞金表支付拖欠的2019年10月份、11月份的租金共计14354元； 二、姚来昌应于本判决生效之日起十日内向俞金表支付违约金3100元； 三、姚来昌已交付给俞金表的押金20000元，俞金表不予退还。 四、驳回俞金表的其他诉讼请求。 案件受理费人民币949元，减半收取为474.5元，由姚来昌负担386.5元，俞金表负担88元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 邱晓敏 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 刘雪冰 书 记 员 陈伟伟 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。