四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13361号 上诉人（原审被告、反诉原告）：付忠华，男，1978年10月5日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：邢伟，四川秉卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川亿兴置业发展有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇大三路**。 法定代表人：王建，总经理。 委托诉讼代理人：林方平，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。 上诉人付忠华与被上诉人四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员廖方适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 付忠华上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回亿兴公司的全部诉讼请求，或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由亿兴公司承担。二审中，付忠华明确不再就其反诉主张的要求亿兴公司赔偿经营损失，交付室外场地进行上诉，仅就一审认定其应当支付截至2019年3月31日前的租金142588元提起上诉。事实与理由：一、亿兴公司按约应于2017年7月1日将案涉房屋交付与付忠华，但实际亿兴公司因出租的房屋未完成施工，最终于2017年12月底才将房屋交付与付忠华。首先，付忠华一审提交了“照片”、“诉求调处登记表”等证据，证明直至2017年8月22日当天，现场仍相当混乱，同时因亿兴公司在安装室内中央空调时造成渗水将付忠华暂时放置于场所内的游戏机台损坏。基于亿兴公司迟未交房、且施工造成付忠华游戏机台损坏，双方还因此发生争议，并提请当地社区人民调解委员会予以调解。其次，根据《商铺租赁合同书》第三条第三款、第四款，双方实际已就租期顺延6个月达成一致。一审中，付忠华提交了其向亿兴公司交纳的2019年全年租金收据。按合同第四条第一款租金标准约定，正常情况下，付忠华应从第三个租赁期，即2019年7月1日起按128329.2元/季度向亿兴公司交纳租金，然而实际因为租期顺延了6个月，故付忠华从2019年7月1日起至2019年12月31日，仍按照第二个租赁期标准，即106941元/季度向亿兴公司交纳租金，亿兴公司亦按此标准出具了收条。从该收据看出，双方实质达成了顺延履行合同的共识。二、一审人民法院据以认定交房事实的证据存在瑕疵。一审法院认定交房事实采信了亿兴公司提交的《商品房交付验收单》《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》《上善熙悦熙商业广场装修申请表》。然以上三份证据均存在明显瑕疵，并不足以认定交房事实。首先，《商品房交付验收单》系案外人汪**签收，而汪**并非付忠华授权验收房屋的代理人，其并无权利就付忠华所承租的房屋进行验收。《商品房交付验收单》系亿兴公司单方制作，仅用于确认水、电、气表读数的依据。其次，《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》虽有汪**的姓名，但汪**仅仅是作为付忠华和亿兴公司之间一个临时的沟通人员，其并没有权利代表付忠华验收房屋，同时付忠华对于汪**在《商品房交付验收单》上签字的行为并未予以认可，故该证据并不能证明汪**签字有效。再次，《上善熙悦熙商业广场装修申请表》系亿兴公司在未出现延迟交付房屋的情形之前，由付忠华向亿兴公司出具的。因《商铺租赁合同书》中付忠华明确承诺了自接收场地次日起须在三个月内开业，故按照亿兴公司要求，付忠华向亿兴公司提交了该申请表。故该证据并不能证明客观事实。三、一审开庭前，付忠华查阅了亿兴公司提交的证据材料并拍照保存，其中有一份时间为2017年12月20日的《商品房交付验收单》，该验收单明确了案涉房屋的交付时间，但开庭后亿兴公司并未如实提交该份证据，开庭时付忠华将该证据照片出示法庭，但亿兴公司并未就此进行说明，显然亿兴公司违反了诚实信用原则。 亿兴公司辩称，一、付忠华一直欠付2017年7月1日至2018年12月31日期间租赁费。按照租赁合同约定，亿兴公司有权延期交房，并无违约行为。根据租赁合同第四条第二项以及第八条第二项，如果付忠华未支付租金，亿兴公司有权据实延期交付房屋。虽付忠华不诚信恶意欠付租金的行为违反合同约定，但亿兴公司还是于2017年9月1日正式将案涉租赁物业交付给付忠华。二、付忠华欠付租金的行为，仅能证明其违约不诚信，不能反推亿兴公司同意所谓的“顺延租期”。付忠华诉称，如果按照合同约定，其应按照128329.2元/季度标准在支付2019年7月之后的租金，但付忠华实际按照106941元/季度支付2019年7月之后的租金。其支付行为只能证明其极不诚信，不能反推亿兴公司同意所谓“顺延租期”，且亿兴公司从未作出任何“顺延租期”的意思表示，事实上也不可能同意“顺延租期”。三、针对付忠华陈述其一审查阅亿兴公司提交的证据材料，其中有一份时间为2017年12月20日的《商品房交付验收单》亿兴公司并未如实提交。亿兴公司在一审中提交的证据材料的目录在一审卷宗中，除此之外并未提交任何证据材料，也未提交除一审证据之外的材料，亿兴公司不清楚付忠华所称的查阅亿兴公司证据材料的依据何在。 亿兴公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令付忠华立即支付欠付租金213882元，以及逾期支付租金违约金612771.94元（暂计算至2019年9月16日，实际计算至付清之日止，计算方式：2017年7月1日至2018年12月31日租金106941元，共逾期887天，违约金为：106941元×5‰×887天=474283.34元。2019年1月1日至3月31日租金为106941元，共逾期259天，106941元×5‰×259天=138488.60元）；2．判令付忠华承担本案全部诉讼费。 付忠华向一审法院提出反诉请求：1．判令亿兴公司赔偿付忠华经营损失10万元；2．判令亿兴公司将室外场地向付忠华交付使用；3．诉讼费由亿兴公司承担。 一审法院经审理查明：一、关于合同的签订情况。2017年3月28日，亿兴公司（甲方）与付忠华（乙方）签订《商铺租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定（与本案有关的内容）：第一条、商铺位于都江堰市翔凤路168号6号楼2单元2F局部商铺和室外广场，具体租赁区位见附件1租赁区域范围图。面积1425.88㎡，以都江堰市房屋产权监理处核发的《房屋面积核定报告》载明的实测面积为准。第二条、经营范围为儿童娱乐体验。第三条、租赁期限6年，从2017年7月1日至2023年6月30日（应为30日）止。乙方承诺自接受场地次日起三个月内开业。因甲方原因所致工期延误，则租赁期相应顺延。甲方应于2017年6月31日（应为30日）前完成租赁部分土建和建设消防工程，经甲乙双方确认后向乙方移交租赁场地。如甲方未按上述时间交付租赁标的，则本合同约定的租赁期相应顺延。第四条、租金标准：1．2017年7月1日至2018年12月31日，月租金35647元，年租金106941元，本期租金在签订合同时一次性缴纳；2．2019年1月1日至2019年6月31日（实为30日），月租金35647元，年租金213882元；3．2019年7月1日至2020年6月31日（实为30日），月租金42776.40元，年租金513316.80元……注：租赁期内，乙方可以免费使用甲方的可做儿童户外的场地（位置详见附件2室外广场区域范围图）。本合同执行先付费后使用的原则，在本合同签订后15日内乙方应先支付2017年7月1日至2018年12月31日租金106941元。从第19个月开始，乙方按每3个月缴纳一次的方式支付租金，乙方必须于每期租金到期前30日内交付给甲方或甲方的委托人。第五条、乙方应向甲方支付定金35647元，于签订本合同当日支付。上述定金于双方正式履约之日自动转为履约保证金，在乙方不再续租或经甲乙双方一致同意解除租赁关系后，甲方向乙方无息退还。若乙方未履行合同约定的交费的，甲方可从保证金中直接扣除其未履行费用以及乙方应向甲方支付的违约金，不足部分另向乙方追偿。第八条、甲方应于2017年6月31日（实为30日），将商铺交付乙方，乙方需书面签收。如遇下列原因，甲方可延期：遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方；因乙方未按合同约定履约保证金及其他应付费用的；受法律、法规、规章、政策、政府规划调整、市政配套设施延迟等情形影响。第十一条、乙方有下列情形的视为违约：未按约定支付租金、定金、履约保证金、物管费的；乙方未按约定交纳水电费或其他应由甲方代收代缴的费用。若乙方出现上述违约，逾期超过30天的，甲方不终止合同的，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期应付款的5‰作为违约金。第十三条、乙方关于室外广场的使用，本项目室外区域如要经营儿童游乐相关业态，优先考虑乙方经营……该合同附件中有租赁区域范围图、室外广场意向区域范围、店招及广告位位置示意图。 2017年12月1日，成都亿兴物业管理有限公司公司（甲方）、付忠华（乙方）、亿兴公司（丙方）签订《关于悦熙乐宝贝儿童乐园使用公共区域的相关协议》（以下简称《公共区域协议》），载明（与本案有关的内容）：乙方因生产经营需要，先主动向甲方、丙方提出申请，协议如下：二、使用具体区域为都江堰市上善熙悦熙广场内街六号楼一单元与五号楼之间中心广场公共区域（规划红线范围内），面积约90平方米。三、该资源属于公共区域性质。九、此场地只能乙方使用，不能转让、转租、联营或者变相租赁给其他人使用。 二、关于付款情况。亿兴公司分别于2019年3月28日、2019年7月5日、2019年10月11日各收到“儿童乐园程帅房租106941元”。亿兴公司出具的收据上，分别注明上述租金的期间，分别为2019年4月1日至2019年6月30日、2019年7月1日至2019年9月30日、2019年10月1日至2019年12月31日。 三、关于交房情况。《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》上载明：联系人1汪**，电话号码135××××0174，联系人1张强，电话号码136××××6460。在该名单的“商户签字”处有程帅的签字捺印。2017年9月2日，汪**签收了《商品房交付验收单》，载明对“上善熙6栋2单元2Ｆ”物业验收合格事宜。亿兴公司提交《上善熙悦熙商业广场装修申请表》（出具时间不详），载明“租户程帅，6号楼二单元2Ｆ局部儿童娱乐城”，装修日期为“2017年9月1日至2017年9月30日”。 四、双方无争议的事实。其一，双方认可《租赁合同》中的首期租期中含15个月的免租期（计算方式：首期约定租赁期18个月-约定年租金106941元÷约定月租金35647元=15个月）；其二，程帅是付忠华的工作人员；其三，付忠华已经支付了如下费用：2017年4月26日缴纳履约保证金35647元，2019年3月28日缴纳2019年4月1日至2019年6月30日租金106941元，2019年7月5日缴纳2019年7月1日至2019年9月30日租金106941元，2019年10月11日缴纳2019年10月1日至2019年12月31日租金106941元。其四，案涉商铺由付忠华使用至今。 一审法院认为，亿兴公司与付忠华签订的《租赁合同》《公共区域协议》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故上述合同依法成立并有效，各方应全面履行合同义务。本案争议的焦点在于：一是案涉商铺的实际交付时间；二是付忠华的租金缴纳情况及违约责任问题；三是亿兴公司是否承担赔偿付忠华实际损失的问题；四是案涉商铺公共区域的交付问题。 一、关于案涉商铺交付时间的问题。亿兴公司主张其于2017年8月31日交付了案涉商铺，但付忠华抗辩称亿兴公司实际交付时间为2017年12月下旬。根据一审法院查明的事实，亿兴公司向一审法院出示了《商品房交付验收单》《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》《上善熙悦熙商业广场装修申请表》等证据，该表记载了案涉商铺的装修日期为2017年9月1日至2017年9月30日，程帅作为付忠华员工签字确认了汪**担任联系人，且由汪**签署了《商品房交付验收单》，而付忠华未就其抗辩向一审法院提交证据，根据民事诉讼证据证据高度盖然性原则，一审法院对亿兴公司提出的2017年8月31日交房主张予以确认，此交房时间确实晚于双方合同约定时间。 二、关于付忠华的租金缴纳及违约责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，付忠华作为承租人，应依照租赁合同中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。本案中，《租赁合同》约定亿兴公司交付案涉商铺的时间应为“2017年6月31日”（此处应系笔误，其真实意思应为2017年6月30日），若延迟交付的，该合同约定租赁期作相应顺延。如上所述，亿兴公司实际交房时间是2017年8月31日，故《租赁合同》中第四条案涉租赁期、租金应顺延，变更为：1．2017年9月1日至2019年2月28日，月租金35647元，年租金106941元；2．2019年3月1日至2019年8月31日，月租金35647元，年租金213882元。付忠华向一审法院提交的租金收据，仅能证明付忠华向亿兴公司支付了2019年4月至2019年底的租金，不能证明支付了截止2019年3月31日前的租金。现亿兴公司仅主张2019年3月31日前的租金，故付忠华应向亿兴公司支付租金为：106941元（2017年9月1日至2019年2月28日）＋35647元（2019年3月1日至3月31日）=142588元。关于违约责任，根据合同的履行情况，亿兴公司也存在逾期交房的违约行为，故亿兴公司要求付忠华支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 三、亿兴公司是否承担赔偿付忠华实际损失的问题。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第二款之规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，付忠华反诉主张亿兴公司逾期交房给其造成实际损失，无证据证明，故一审法院对其提出的要求亿兴公司赔偿其10万元经营性损失的诉请不予支持。 四、关于案涉商铺公共区域的交付问题。经查明，《租赁合同》约定了付忠华可以“免费使用甲方的可作儿童户外的场地，位置详见附件2室外广场区域范围图”，在《公共区域协议》中约定“使用具体区域为悦熙广场内街六号楼一单元与五号楼之间中心广场公共区域（规划红线范围内），面积约90平方米”，一审法院认为，诉争双方仅约定付忠华有权免费使用公共空间，并未约定付忠华对上述空间享有排他性使用权。且上述空间性质为公共空间，作为案涉商铺的承租人，对物业的公共空间均有使用权。付忠华于庭审中自认亿兴公司已对室外场地部分交付，但未就其未交付部分的具体空间位置、面积、依据等核心内容举证，故一审法院对付忠华提出的要求交付室外场地诉请不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、付忠华于判决生效之日起五日内向亿兴公司支付截至2019年3月31日前的租金142588元；二、驳回亿兴公司的其他诉讼请求；三、驳回付忠华的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费人民币12066元，减半收取6033元，由亿兴公司负担4033元，付忠华负担2000元；反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由付忠华负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿兴公司未提交新证据。付忠华提交以下证据：两份证明、照片、2017年12月20日的商品房交付验收单。拟证明：整个楼层包括案涉房屋在内在2017年12月底才完成交付。亿兴公司质证认为，对以上证据的真实性均不予认可，针对证明，亿兴公司不清楚证明上印章的真实性，且两家证明单位也欠付租金，证明内容无法证明付忠华于2017年12月底才收到案涉房屋；针对商品房交付验收单，2017年12月20日水电度数为零，亿兴公司对该证据来源不予认可。对此，本院对以上证据的真实性予以确认，对证明、照片及2017年12月20日的商品房交付验收单的关联性及证明目的，在本院认为部分进行论述。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《商铺租赁合同书》系付忠华与亿兴公司的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：付忠华是否存在欠付租金的行为。对此，本院论述如下： 关于付忠华是否存在欠付租金的行为的问题。本院认为，因双方当事人均对案涉房屋交付存在迟延的事实不持异议，对因房屋迟延交付，租赁期相应顺延亦予以确认，故付忠华是否存在欠付租金，首先应对租赁期限起始时间进行确认，也即对案涉房屋的交付时间进行认定。本案中，如案涉房屋确在2017年8月31日交付，租赁期起始时间顺延至2017年9月1日，则付忠华应当在15个月免租期计算完毕后，按照合同约定的租金标准，自2019年1月1日至2019年6月30日按照季度租金106941元的标准支付租金，自2019年7月1日至2020年6月31日按季度租金128328元的标准支付租金。然根据亿兴公司出具《收据》，付忠华自2019年4月1日至2019年12月31日均按106941元/季度的标准支付租金。虽亿兴公司称付忠华支付上述期间租金存在少付，但根据其2019年3月28日出具《收据》载明“儿童乐园程帅房租106941元（2019.4.1-2019.6.30）”,2019年7月5日出具《收据》载明“儿童乐园程帅房租2019.7.1-2019.9.30共计106941元”，2019年10月11日出具《收据》载明“儿童乐园（程帅）租金106941元2019.10.1-2019.12.31”，上述《收据》均未载明付忠华支付的租金系部分支付，亿兴公司也无证据证明其就付忠华部分支付上述期间租金向付忠华主张过权利。故本院对其称付忠华支付上述期间的租金存在少付的抗辩不予采纳。加之虽亿兴公司2019年3月5日向付忠华出具的《律师函》主张付忠华支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金，但其2019年3月28日出具的《收据》显示，其并未将付忠华支付的该笔租金用于抵扣在前欠付租金，而是作为2019年4月1日至2019年6月30日应付租金，显然与常理不符。综合上述事实，虽根据亿兴公司一审提交的证据，亿兴公司工作人员分别于2017年8月31日在《上善熙悦熙商业广场装修守则确认书》《上善熙悦熙商业广场紧急联络人名单》上签字，于2017年9月2日在《商品房交付验收单》上签字，并在《上善熙悦熙商业广场装修申请表》上签字并在装修日期处填写“2017年9月1日至2017年9月30日”，但双方的实际履行情况与案涉房屋在2019年8月31日交付后的应然履行情况存在矛盾，在亿兴公司未对该情况的产生进行充分举证和合理说明的情况下，本院对其主张案涉房屋实际在2017年8月31日完成交付不予支持，一审对此认定不当，本院予以改判。 对案涉物业实际交付时间，付忠华二审提交的验收日期为2017年12月20日的《商品房交付验收单》虽为复印件，但证据外观与亿兴公司提交的验收日期为2017年9月2日的《商品房交付验收单》基本一致，加之付忠华二审提交同层商户出具的两份《证明》明确载明该层的交付时间在2017年12月，以及案涉房屋如于2017年12月31日交付，租赁期限的起始时间为2018年1月1日，扣除15个月免租期，付忠华于2019年4月1日至2019年12月31日均应按合同约定的租金标准106941元/季度支付租金，这与付忠华的实际支付情况相符。故上述证据能够形成证据锁链，案涉房屋实际于2017年12月31日完成交付可以达到高度盖然性，本院予以确认。 对亿兴公司主张付忠华应当支付2017年7月1日至2017年9月30日的租金才能享有免租期，付忠华实际上存在欠付该期间租金。对此，本院认为，双方均认可第一个租金支付期为十八个月，该十八个月有十五个月的免租期，双方并未就免租期的具体时间进行约定。亿兴公司另主张根据案涉合同第二条约定可以认定付忠华应当先支付三个月租金再享有免租期。对此，本院认为，根据该约定“本合同执行先付费后使用的原则，在本合同签订后15日内，乙方应先支付2017年7月1日至2018年12月31日的租金给甲方，合计人民币106941元（大写：壹拾万陆仟玖佰肆拾壹元整）。从第19个月开始，乙方按每3个月缴纳一次的方式支付租金，乙方必须于每期租金到期前30日内交付个甲方或甲方的授权委托人。”的内容，因该约定并未明确第一个租金支付期内支付租金及享有免租期的顺序，加之亿兴公司2019年3月5日的《律师函》也未就该笔2017年7月1日至2017年9月30日的租金进行主张，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，在双方未就免租期的具体时间进行约定的情况下，亿兴公司主张先支付租金后享有免租期不符合交易习惯，本院不予支持。 综合上述事实，因付忠华支付租金的起始时间应为2019年4月1日，故对亿兴公司主张付忠华欠付2019年3月31日前的租金，本院不予支持，一审对此认定不当，本院予以改判。 综上，付忠华的上诉请求成立，应予支持。因二审出现新证据导致一审对付忠华是否存在欠付租金认定不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4332号民事判决； 二、驳回驳回四川亿兴置业发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉付忠华的诉讼请求。 一审案件受理费共计7183元，由四川亿兴置业发展有限公司承担6033元，付忠华支付1150元，二审案件受理费12066元，由四川亿兴置业发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年九月十六日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭