江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0203民初39号 原告（反诉被告）：景德镇市工人文化宫，住所地：景德镇市珠山区莲社北路**，统一社会信用代码：91360200MA3663DT91。 法定代表人：孙淑贞。 委托诉讼代理人：王晖，广东普罗米修（景德镇）律师事所律师。 被告（反诉原告）：蔡辉，男，汉族，1968年12月26日出生。 委托诉讼代理人：朱海凤，女，汉族，1972年10月29日出生，系蔡辉妻子。 原告（反诉被告）景德镇市工人文化宫与被告蔡辉（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，于2020年7月29日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）景德镇市工人文化宫的诉讼代理人王晖与被告（反诉原告）蔡辉及诉讼代理人朱海凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）景德镇市工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对房屋的侵占并立即腾退房屋，将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付房屋租金和占用费99000元（按4500元／月，自2017年9月起计算至被告返还房屋时止，暂计算至2019年6月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将位于房屋出租给被告，双方签订了租房合同，约定租期48个月，自2015年4月10日起至2019年4月9日止，月租4500元。现合同期满，被告拖欠20个月租金未缴纳，并继续占有、使用该房。原告经多次告知被告，表示不再续租，并要求被告返还房屋，但被告至今拒不返还。双方协商未果，由此原告诉至法院。 原告（反诉被告）为证明其主张向本院提交了如下证据：1、《租房合同》，证明原、被告存在房屋租赁关系，期限已满，被告拖欠房屋且一直占用；2、房屋权属证书，证明涉案房屋所有权属于景德镇市总工会，原告作为其下属单位授权经营管理使用；3、《地址变动说明》，证明涉案房屋地址门牌号码变动；4、《证明》二份，证明工人文化宫是景德镇市总工会下属的全额拨款公益性事业单位；5、《关于健身房（蔡辉）合同期内租金缴纳情况说明》，证明被告拖欠租金的事实。 被告（反诉原告）蔡辉辩解、反诉声称，1989年开始就被原告聘为专职教练，后改为租赁关系，长期合作良好，原告所提供的证据不能证明房屋为原告所有，且原告是公益性事业单位，公益性就不能收费，所以原告与被告所签房屋租赁合同为无效合同。虽然原告诉称欠缴2017年9月至2019年4月租赁期内的租金属实，但原告在2016年9月就收到全国总工会《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》，该文件要求对出租房屋限期收回，原告对此故意隐瞒，以致在租赁房屋严重漏水出现危情下，原告仍要求被告维修房屋设施，被告不得已于2016年10月花费10万元重新进行了装修，两个多月无法经营；2017年7月2日，市政府下达《通告》，对工人文化宫道路进行为期六个月的封闭式管理，致使被告又无法经营；2018年12月，在本租赁合同未到期的情况下，下达了要求本人承租的另一场地跆拳道馆限期搬离，也严重影响到本人承租房屋健身房的经营。根据以上理由，被告蔡辉反诉原告景德镇市工人文化宫要求赔偿损失，具体为①.场馆装修建设费19万元；②.器材建设费57万元；③.学员及员工安置和搬迁费10万元；④.屋顶漏水停业损失12万元；⑤.漏水补偿费6万元；⑥.合同期闭馆六个月损失80万元；⑦.品牌损失10万元。共计损失194万元，但考虑到实际情况，被告蔡辉只请求法院判令原告（反诉被告）景德镇市工人文化宫向被告（反诉原告）赔偿各项财产损失58万元。 被告（反诉原告）蔡辉向本院提交了如下证据：1、现场照片一组、工人文化宫《整改通知书》一份，证明2016年停业装修两个月的事实；2、景德镇市总工会信息一份、《证明》一份，证明文化宫属于公益性事业单位，不具有出租权，原告与被告所签《租房合同》无效；3、现场照片一组、景德镇市环境整治改造项目部《通告》一份，证明2017年7月-2018年2月封闭式管理，通行受限，导致闭馆六个月；4、健身会员名单一份，证明装修期间学员人数减少；5、2016年9月9日全国总工会文件一份，证明被告装修时原告未尽到告知义务；6、景德镇市工人文化宫2018年12月7日作出的《通告》一份，证明原告承租的跆拳道馆到期被要求搬离而影响到涉案健身房的事实。 被告蔡辉未能提供装修合同及付款凭证、健身器材购入发票及损毁实物清单、品牌价值依据等证据材料，也未能提供评估机构作出的财产损失《评估报告》。 针对被告（反诉原告）的主张，原告（反诉被告）辩称，被告所称财产损失无证据支撑和事实依据，装修费用应由承租人被告蔡辉承担；学员减少与原告无关；通行道路封闭式管理电动车可出入，未达到闭馆的程度。另外，对装修期间已给予了对方减免20天租金的照顾。 经审理查明，就本案事实认定如下： 原告景德镇市工人文化宫系景德镇市总工会下属公益性全额拨款事业单位，承担着服务企业、服务职工、服务广大市民的公益职能。景德镇市总工会在景德镇市珠山区坐拥一处五层楼房产（面积为5403.33㎡），于2001年8月27日办理了景房权证第××号房屋所有权证，自建成时就交由下属单位景德镇市工人文化宫经营、管理、使用。被告蔡辉从1989年起受聘于景德镇市工人文化宫长期从事教练工作，后又连续租赁原告2楼部分场地开办跆拳道馆和4楼部分场地（涉案场地）开办健身房从事经营活动。2015年4月27日，原、被告双方又续签健身房的《租房合同》，该合同约定：“该房屋租赁期共48个月，自2015年4月10日起至2019年4月9日止”、“租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还”、“该房屋每月租金为4500元整”、“对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务，租赁期满后乙方不得损坏装修装饰部分，甲方不补偿装修装饰费用”。因房屋出现漏水、坍塌情况，2016年10月9日景德镇市工人文化宫保卫科向健身房下发《整改通知书》，要求被告蔡辉“暂停使用，并立即着手更换加固、整改”。被告蔡辉按原告要求对房屋进行了重新装修，停止营业整改两个多月，原告相应减免了20天的房屋租金。然而，此前在2016年9月9日中华全国总工会就已发布了《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》，该《意见》要求：“各级工会要用1年时间集中清理工人文化宫的出租、承包行为”、“工人文化宫一律不得新签出租、承包合同，凡已到期的出租、承包合同不得再续签，能够协商解除出租、承包合同的项目立即解除。已经整体对外出租、承包的，必须限期收回”、“经协商确实无法解除的局部场地出租合同，该出租项目必须从工人文化宫剥离”。2017年7月2日，景德镇市环境整治改造项目部发布《通告》，对工人文化宫改造项目的道路实行为期6个月（2017年7月3日-2018年元月2日）的封闭式管理，明令汽车无法通行，但允许电动车通行。2018年12月7日，景德镇市工人文化宫向被告蔡辉发出《通告》，要求其在跆拳道馆租赁合同即将到期（2018年12月31日）前予以搬离。被告蔡辉向原告景德镇市工人文化宫交纳的租金持续到2017年8月，2017年9月-2019年4月共20个月租金未予交纳。被告蔡辉对所承租的房屋一直占用至今。 本案经本院审判委员会讨论决定认为，案件的主要争议焦点在于： 一、原告主体是否适格，原、被告双方所签《租房合同》是否有效。原告景德镇市工人文化宫系景德镇市总工会下属一级公益类事业单位，涉案房屋所有权人为景德镇市总工会，自房屋建成时起就授权原告经营管理、使用，作为被授权人具有占有、使用、收益的权利，“公益”不等同于无偿，只不过是不以营利为目的，故被告辩称原告不能收取租金的理由不能成立。原、被告所签《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律，应当合法有效。原告是适格的诉讼主体。 二、原告诉请的99000元房屋租金和期满后至返还时止的占用费是否合理。对原告诉称拖欠20个月租金的主张，被告予以认可，故应予认定。但被告辩称应原告要求停业装修2个多月，仅减免20天租金显然不尽合理，故应予再扣除2个月租金。关于被告辩称因道路实行封闭式管理停业6个月，因电动车仍可通行，从事实与公平性出发，租金减半收取较为合理。因此，被告应向原告支付的租金为4500×（20-2-3）=67500元。至于原告诉请期满后的占用费，因与中华全国总工会《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》相背，故不予支持。 三、被告（反诉被告）诉请的要求原告（反诉被告（赔偿财产损失580000元是否合理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。被告（反诉原告）蔡辉既未提供装修合同及付款凭证、健身器材购入发票及损毁实物清单、品牌价值依据等证据材料，也未提供评估机构作出的财产损失《评估报告》，其大部分主张不能证明所称财产损失与原告（反诉被告）之间存在着直接的因果关系，何况自负赢亏是经营者的应有之义。《租房合同》虽对装饰、装修部分约定了出租方“不负有修缮的义务”，但对主体结构出现质量和安全隐患的维修责任并未作约定。《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第二百二十一条又规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”。因原告（反诉被告）未对其出租物尽到维修、养护的义务，以致于出租物出现坍塌危险，在中华全国总工会发布《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》之后，仍要求被告（反诉原告）进行装修，主观上存在着过错，部分装修物具有附合性，故对其残值损失应承担相应的赔偿责任，酌定赔偿100000元。对被告（反诉原告）的其他赔偿请求，不予支持。 另外，原告于2018年12月7日向被告作出要求限期搬离的《通告》，所针对的仅限于被告所承租的2楼跆拳道馆，不构成被告承租之4楼健身房（涉案）的影响。 综上所述，租赁合同是出租方交付租赁物、承租方支付租金、届时承租方返还租赁物的协议。原告景德镇市工人文化宫与被告蔡辉基于自愿而签订《租房合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律，应当合法、有效，双方应按照诚实信用、公平原则各自履行其义务。被告蔡辉未能按合同约定如期支付租金和返还租赁物，理应承担支付所欠租金并返还租赁物的民事法律责任。原告（反诉被告）未能尽到维修、养护租赁物，为承租人提供必要条件的义务，理应承担赔偿被告（反诉原告）装修附合性残值损失和减免部分租金的民事法律责任。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告蔡辉于本判决生效之日起十日内将原承租的房屋返还给原告景德镇市工人文化宫并予以腾空；同时，还应向原告景德镇市工人文化宫支付所欠租金67500元； 二、原告（反诉被告）景德镇市工人文化宫于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）蔡辉赔偿损失100000元； 三、驳回原、被告其他诉讼请求。 案件本诉受理费2775元，由被告蔡辉承担1892元，原告景德镇市工人文化宫承担883元；反诉受理费4800元，由原告（反诉被告）景德镇市工人文化宫承担828元，被告（反诉原告）蔡辉承担3972元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  黄志刚 人民陪审员  徐坤高 人民陪审员  徐 悦 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  靳晓琳