四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初1930号 原告：四川圣诚物业服务有限公司大邑分公司，住所地四川省成都市大邑县晋原镇内蒙古大道*号。 负责人：赖源，经理。 委托诉讼代理人：付仕红，四川大益律师事务所律师。 被告：蔡国伟，男，汉族，住四川省大邑县。 原告四川圣诚物业服务有限公司大邑分公司（以下简称圣诚物业）与被告蔡国伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理后,依法适用小额诉讼程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告圣诚物业的委托诉讼代理人付仕红到庭参加诉讼，被告蔡国伟经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告圣诚物业向本院提出诉讼请求：1、判令蔡国伟支付2018年2月1日至2020年4月30日期间物业管理费4,995.00元、生活垃圾清运费108.00元，并承担从2018年2月1日至2020年4月30日的违约金1,005.20元（庭审中明确为，以每年度产生的物业费为基数，按日千分之三计算违约金）；2、判令蔡国伟承担本案诉讼费。事实与理由：蔡国伟为大邑县晋原镇内蒙古大道*号“圣桦城”x栋x单元x号业主。蔡国伟、成都宇峰置业有限公司（开发商）和圣诚物业签订《圣桦公馆临时管理规约》及《承诺书》等。圣诚物业从接收案涉物业管理区域起，按约提供了物业管理服务，但蔡国伟从2018年2月1日起未按约定交付物业管理费，经多次催收仍欠物业管理费4,995.00元、生活垃圾清运费108.00元，根据《圣桦公馆临时管理规约》第二十二条约定，逾期30日仍不交纳的，物业服务企业将要求违约业主从违约之日起向物业服务企业支付每日所欠金额千分之三的违约金。 蔡国伟未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，圣诚物业与开发商成都宇峰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自房屋出售之日起至业主大会与依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，由圣诚物业为圣桦城一期（圣桦公馆）建筑区划内业主提供前期物业服务。合同第十七条约定，自本建筑区划首套房交付之日起两年内，住宅按1.60元∕月∕平方米交纳物业公共服务费，两年后住宅按1.80元∕月∕平方米交纳物业公共服务费，物业服务费由业主半年交纳一次。第三十八条约定，本合同中未规定的事宜，适用业主《临时管理规约》。2018年5月15日，圣诚物业与大邑县内蒙古大道666号圣桦公馆业主委员会（以下简称业委会）签订《大邑圣桦公馆物业服务合同》（以下简称《2018物业合同》），合同第十七条约定，业主大会委托圣诚物业管理期限为两年，自2017年12月31日起至2019年12月30日止。第十八条约定，住宅按1.80元∕月∕平方米交纳物业公共服务费，物业服务费由业主每月交纳一次。第二十一条第23项规定：由物业公司代市容环境行政管理部门向业主收取城市生活垃圾处理费，暂按4.00元/月/户标准收取。第三十四条约定，物业公司违反合同约定，未达到管理服务质量约定目标的，业主大会、业委会有权要求物业公司限期改正，逾期未改正造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。第三十七条约定，业主违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司将按拖欠费用每日3‰的比例增收违约金。第三十九条约定，本合同中未规定的事宜，适用业主《管理规约》。2019年12月18日，圣诚物业与业委会再次签订《大邑圣桦城住宅小区物业服务合同》（以下简称《2019物业合同》），约定业主大会委托圣诚物业管理期限为一年，自2019年12月31日起至2020年12月30日止。物业费收费标准、违约责任与《2018物业合同》约定一致。《圣桦公馆临时管理规约》第二十二条约定，业主未按约定交纳物业服务费用，逾期30日以上，物业服务企业将要求违约业主从违约之日起向物业服务企业支付每日所欠金额千分之三的违约金。 圣诚物业从2014年1月开始至今，一直在为案涉小区提供物业服务。蔡国伟系案涉小区x栋x单元x号房屋业主，房屋建筑面积为102.8平方米，蔡国伟于2017年1月14日办理房屋交付手续，从2018年2月1日起未按约交纳物业费。 上述事实，有原告庭审陈述及经本院审查具有证明力并予以采信的下列证据予以证实：《前期物业服务合同》、《2018物业合同》、《2019物业合同》、《圣桦公馆临时管理规约》等。 本院认为，圣诚物业与开发商成都宇峰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及圣诚物业与业委会签订的《2018物业合同》、《2019物业合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规范，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故蔡国伟作为案涉小区x栋z单元z号（建筑面积102.8平方米）房屋业主，与圣诚物业之间存在合法有效的物业服务合同关系，圣诚物业按约提供了物业服务，蔡国伟也应承担按约交纳物业服务费用之合同义务。依照《2018物业合同》及《2019物业合同》住宅按1.80元∕月∕平方米交纳物业公共服务费，故蔡国伟自2018年1月1日至2020年4月30日期间应当交纳的物业服务费为4,996.05元（1.80元/月˙平方米×102.8平方米×27个月），圣诚物业主张4,995.00元，属于对自己权益的处分，蔡国伟应当如数向圣诚物业支付上述物业费用。 物业服务合同约定，物业服务费由业主每月交纳一次,业主违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司将按拖欠费用每日3‰的比例增收违约金。本案中，按日千分之三计算违约金过高，本院综合原告的实际损失、被告过错程度等，酌定违约金按日万分之三进行计算，且原告自愿将违约金基数按年度分段计算，故蔡国伟从2018年2月1日至2020年4月30日的违约金计算为864.28元：2018年2月1日至2019年1月31日止，以2,220.48元为基数，按日万分之三计算为243.14元；从2019年2月1日起至2020年1月31日止，以4,440.96元为基数，按日万分之三计算为486.28元；从2020年2月1日起至2020年4月30日止，以4,995.00元为基数，按日万分之三计算为134.86元。垃圾清运费108.00元（4.00元/月×27月），因圣诚物业未提供证据证明其履行了代缴义务，应当承担举证不能的法律后果，本院对该请求不予支持。蔡国伟经本院传票传唤无正当理由未到庭，应视为放弃对圣诚物业诉讼请求和事实与理由答辩的权利，放弃对圣诚物业所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应当由其自行承担。 综上，圣诚物业的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡国伟于本判决生效之日起十日内支付原告四川圣诚物业服务有限公司大邑分公司自2018年2月1日起至2020年4月30日止的物业管理服务费4,995.00元及违约金864.28元； 二、驳回原告四川圣诚物业服务有限公司大邑分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告蔡国伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年九月三十日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏