云南省普洱市思茅区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0802执异6号异议人：李金波，女，汉族，1977年5月13日生。现住武汉市江汉区。委托代理人：王树荣，云南标点律师事务所律师，代理权限为：特别授权代理。委托代理人：何昱霏，云南标点律师事务所实习律师，代理权限为：特别授权代理。原案申请执行人：墨江哈尼族自治县农村信用合作联社。统一社会信用代码：91530822709835929Y。住所地：云南省普洱市墨江县县城环城路**。法定代表人：刀平荣，该社理事长。委托代理人：张虹、胡嵎畑，云南思润律师事务所律师，代理权限为：特别授权代理。原案申请执行人：云南神盾人防工程设备有限公司。统一社会信用代码：91530103054681964F。住所地：云南省昆明市盘龙区龙泉路**法定代表人：刘飞，系该公司总经理。原案被执行人：普洱金成房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530800670895544Q。;'>住所地：云南省普洱市思茅区div>法定代表人：解获泽，系该公司总经理。原案被执行人：刘学明，男，1972年11月14日生，汉族，云南省普洱市墨江县人，现住普洱市思茅区。原案被执行人：罗琼华，女，1973年12月9日生，哈尼族，云南省普洱市墨江县人，现住普洱市思茅区。本院受理执行申请人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社、云南神盾人防工程设备有限公司与被执行人普洱金成房地产开发有限公司、刘学明、罗琼华金融借款合同、建设工程合同纠纷案中。异议人李金波于2020年5月18日书面提出异议，异议人对本院于2020年5月9日作出（2020）云0802执193号之一执行裁定书，裁定查封普洱市思茅区营林路3号（茶和缘二期）17幢1－4层房产及土地使用权［房屋所有权证号：普洱市房权证普房字第**，国有土地使用权证号：普国用（2014）第××号］，普洱市不动产登记中心于2020年5月11日办理了查封登记的行为不服。“要求人民法院中止（2020）云0802执193号之一执行裁定书对普洱市思茅区营林路3号（茶和缘二期）17幢1－4层房屋（房产证号：20××22，证书编号：0097203）的执行，并解除查封”。本院受理后，现已审查终结。异议人李金波称：云南省普洱市思茅区人民法院在执行墨江哈尼族自治县农村信用合作联社、云南神盾人防工程设备有限公司与被执行人普洱金成房地产开发有限公司、刘学明、罗琼华金融借款、建设工程合同纠纷二案中，原案申请执行人以法律文书生效为由向贵院提出执行申请，贵院于2020年5月9日作出（2020）云0802执193号之一执行裁定书，查封普洱市思茅区营林路3号（茶和缘二期）17幢1－4层房屋（房产证号：20××22，证书编号：0097203），普洱市不动产登记中心于2020年5月11日办理了查封登记。作为上述财产的合法买受人特提出异议，异议理由如下：一、异议人对查封房屋享有受法律保护的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，首先，异议人李金波购买涉案房屋的时间为2017年6月6日，贵院查封涉案房屋的题意为2018年9月17日，异议人李金波购买涉案房屋时间在查封之前。该套商品房买卖，异议人李金波与普洱金成房地产开发有限公司签订了正式的《商品房购销合同》，并经普洱市住房保障和房地产管理局办理了商品房购销合同备案登记，登记号为：53445号。该《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，是合法有效的合同。其次，异议人李金波在普洱市除购买的该套房屋外，并无其他住房。异议人购买该商品房已付清全部购房款合计：￥4400000.00元（大写：人民币肆佰肆拾万元整）。再次，异议人买受该商品房后已实际占有并使用该商品房，异议人作为查封房屋的合法买受人，享有物权期待权，该权利受法律保护。二、异议人物权期待权的实体权利应排除强制执行。按照物权受让的一般规定，异议人依照《商品房购销合同》履行完毕支付对价等义务，且该物权备案登记后，该物权的期待权专属于异议人。本案中，原案申请执行人申请查封诉争房屋系基于金钱给付之诉，查封行为的基础为一般金钱债权，异议人在诉争房屋被查封之前，已享有受法律保护的期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。故本案应排除对争议房屋的查封及执行。综上所述，根据案件事实及相关法律规定，异议人对本案涉案查封的房屋及执行特提出异议，请人民法院依法保护异议人的合法权益。原案申请人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社答辩称：答辩人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社（以下简称“墨江信用社”）因异议人李金波对普洱市思茅区人民法院（2020）云0802执193号之一裁定书提出执行异议一案，现作如下答辩：一、答辩人对涉案房屋设定的抵押权合法有效，依法享有优先受偿权。首先，2014年5月9日，位于普洱市思茅区的涉案房产已由普洱金成房地产开发有限公司（以下简称“金成公司”）办理了房产证，房屋所有权证号为：普洱市房房权证普房字第**于2014年6月17日办理了土地使用权证，证号为：普国用（2014）第××号。金成公司于2017年1月19日用涉案房产为刘学明和罗琼华的贷款向答辩人提供抵押担保，双方已于2017年1月20日办理了抵押登记，不动产登记证号为：云（2017）普洱市不动产证明第××号。其次，答辩人对涉案房产的抵押权已由普洱市思茅区人民法院生效的《民事调解书》［（2019）云0802民初3802号］所确认，答辩人对涉案房产的变卖、拍卖价款在债权范围内享有优先受偿权。再次，异议人在商品房网上签约备案平台办理的商品房网签备案，并不具有物权变动公示的法律效力。异议人为占有涉案房屋，无视人民法院强制执行行为，多次违法撕毁人民法院粘贴的封条强行进行装修，以达到恶意占有涉案房屋的行为不应受法律保护。二、答辩人对涉案房产设有合法有效的抵押权，异议人要求排除强制执行于法无据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条并未规定已设定抵押权的房屋在满足所列条件下可以排除执行，该规定仅针对未设定抵押权的房屋，故异议人引用该规定错误。本案中，异议人与金成公司签订《商品房购销合同》时间为2017年6月6日，办理备案登记时间为2017年6月7日，而答辩人的抵押权设立时间为2017年1月20日，即异议人备案时间晚于答辩人的抵押登记4个月零17天。异议人与金成公司签订购房合同时，申请人的抵押权就已经设立。根据《物权法》第一百九十一条和《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，该规定属强制性规定，金成公司违反上述规定转让涉案房产的行为无效，故异议人要求排除涉案房产的查封和执行不能成立。综上所述，李金波提出的异议请求依法不能成立，普洱市思茅区人民法院（2020）云0802执193号之一执行裁定书符合法律规定，请求人民法院驳回李金波的异议请求。原案申请执行人云南神盾人防工程设备有限公司未答辩。原案被执行人普洱金成房地产开发有限公司未答辩。原案被执行人刘学明、罗琼华未答辩。查明，本院于2019年2月22日立案受理云南神盾人防工程设备有限公司与普洱金成房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，案号为：（2019）云0802民初523号。2019年4月17日经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，协议内容为：“一、由被告普洱金成房地产开发有限公司支付原告云南神盾人防工程设备有限公司工程款1500000元（原告云南神盾人防工程设备有限公司放弃212000元工程款的主张）；此款由被告普洱金成房地产开发有限公司于2019年5月30日前支付500000元；于2019年6月30日前支付500000元；于2019年8月30日前支付500000元；二、如被告普洱金成房地产开发有限公司未履行前项协议任何一期支付义务，原告云南神盾人防工程设备有限公司不放弃212000元工程款的主张，则由被告普洱金成房地产开发有限公司支付原告云南神盾人防工程设备有限公司实际拖欠的工程款1712000元，原告云南神盾人防工程设备有限公司可就剩余债权全部申请强制执行；三、由原告云南神盾人防工程设备有限公司于2019年4月30日前向被告普洱金成房地产开发有限公司提交《普洱金成华都地下室人防工程竣工资料》（共两册，一式五份原件及电子版一份），并协助到普洱金成华都地下室人防工程项目行政主管部门提交竣工验收合格资料，行政主管部门颁发的人防工程合格证由被告普洱金成房地产开发有限公司领取。”申请人云南神盾人防工程设备有限公司于2019年11月5日申请执行，执行案号为（2019）云0802执2034号。申请执行内容为：请求依法强制执行思茅区人民法院（2019）云0802民初523号民事调解书第二条的内容：一、由被执行人普洱金成房地产开发有限公司支付申请人云南神盾人防工程设备有限公司实际拖欠的工程款1712000元；二、由被执行人加倍支付迟延履行期间的债务利息；2019年8月21日立案受理墨江哈尼族自治县农村信用合作联社与刘学明、罗琼华、普洱金成房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，案号为：（2019）云0802民初3802号。2019年12月12日经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议。协议内容为：“一、由被告刘学明、罗琼华于2020年1月10日前偿还原告墨江哈尼族自治县农村信用合作联社借款本金4000000.00元，截止2019年6月21日的利息216474.97元，律师代理费83000.00元，以上共计4299474.97元；二、由被告刘学明、罗琼华于2020年1月10日前支付原告墨江哈尼族自治县农村信用合作联社自2019年6月22日起按年利率11.0925%计算至借款本金实际偿还之日止的逾期利息及逾期利息的复利；三、原告墨江哈尼族自治县农村信用合作联社对被告普洱金成房地产开发有限公司用于抵押的位于普洱市思茅区17幢1-4层的房产及土地使用权【房屋所有权证号：普洱市房权房权证普房字第**有土地使用权证号：普国用（2014）第××号】的变卖、拍卖价款在上述债权范围内享有优先受偿权。”本院于2020年1月21日受理执行申请人墨江哈尼族自治县农村信用合作联社与被执行人刘学明、罗琼华、普洱金成房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，执行案号为：（2020）云0802执193号。执行内容为：一、请求人民法院执行被执行人刘学明、罗琼华应偿还的借款本金4000000.00元，截止2019年6月21日的利息216474.97元，律师代理费83000.00元，以上共计4299474.97元；二、请求人民法院执行被执行人刘学明、罗琼华支付自2019年6月22日起按年利率11.0925%计算至借款本金实际偿还之日止的逾期利息及逾期利息的复利；三、请求人民法院执行被执行人普洱金成房地产开发有限公司所有的位于普洱市思茅区17幢1-4层的房产及土地使用权【房屋所有权证号：普洱市房权证房权证普房字第**土地使用权证号：普国用（2014）第××号】，申请人对房产的变卖、拍卖价款在上述1－2项债权范围内享有优先受偿权。另查明，位于普洱市思茅区****的房产被执行人普洱金成房地产开发有限公司于2014年5月9日办理了房产证，房屋所有权证号为：普洱市房权证普房权证普房字第**14年6月17日办理了土地使用权证，证号为：普国用（2014）第××号。普洱金成房地产开发有限公司于2017年1月19日用该房产为刘学明和罗琼华的贷款向墨江哈尼族自治县农村信用合作联社提供抵押担保，并于2017年1月20日办理了抵押登记，不动产登记证号为：云（2017）普洱市不动产证明第××号。2020年5月9日本院以（2020）云0802执193号之一执行裁定书，裁定查封普洱市思茅区营林路3号（茶和缘二期）17幢1－4层房产及土地使用权【房屋所有权证号：普洱市房权证普房房权证普房字第**使用权证号：普国用（2014）第××号】，普洱市不动产登记中心于2020年5月11日办理了查封登记。为此，异议人向法院提出执行异议。本院认为，首先，位于，位于普洱市思茅区****房产行人普洱金成房地产开发有限公司于2014年5月9日办理了房产证。2017年1月19日用该房产为刘学明和罗琼华的贷款向墨江哈尼族自治县农村信用合作联社提供抵押担保，并于2017年1月20日办理了抵押登记。其次，异议人李金波与普洱金成房地产开发有限公司签订正式的《商品房购销合同》的时间为2017年6月6日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”被执行人普洱金成房地产开发有限公司违反上述法律规定将抵押房产转让的行为无效。另，异议人未向人民法院提供证据证明受让人（即异议人）代为清偿债务消灭抵押权或抵押人转让已办理登记的抵押物，已通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。异议人的请求缺乏事实和法律依据，不应予支持。本院于2020年5月9日以（2020）云0802执193号之一执行裁定书，裁定查封普洱市思茅区营林路3号（茶和缘二期）17幢1－4层房产及土地使用权［房屋所有权证号：普洱市房权证普房字房权证普房字第**用权证号：普国用（2014）第××号］的行为有事实和法律依据，行为合法。综上，本院的执行行为并无不当之处，故异议人提出的异议不成立，本院予以驳回异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人李金波的异议请求。异议人、当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陶永平审 判 员  辛高云人民陪审员  段武生二〇二〇年九月十八日书 记 员  刘广敏