江西省上饶市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣11行终115号上诉人玉山县三龙实业有限公司（原审原告），住所地江西省上饶市玉山县怀玉乡白泥村，统一社会信用代码91361123573627791U。法定代理人林春美，该公司总经理。委托代理人翁贞坤，该公司经理。委托代理人余世文，江西贤和律师事务所律师，特别授权。被上诉人玉山县自然资源局（原审被告），住所地玉山县瑞明大道，统一社会信用代码11360923MB18645561。法定代表人胡巨炜，系该局局长。原审第三人玉山县怀玉乡人民政府，住所地江西省玉山县怀玉乡。法定代表人董毅超，该乡乡长。委托代理人艾笑坤，该乡综治办副主任，一般代理。委托代理人陈康君，该乡司法所副所长，一般代理。上诉人玉山县三龙实业有限公司（以下简称“三龙实业”）与被上诉人玉山县自然资源局、第三人玉山县怀玉乡人民政府（以下简称“怀玉乡政府”）行政协议一案，不服德兴市人民法院（2020）赣1181行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2010年12月28日，三龙实业与怀玉乡政府签订《玉山县怀玉乡人民政府招商引资合同书》，就三龙实业在位于怀玉乡政府处的原童坊化工厂内进行雨伞生产工业项目建设事宜进行了约定。2011年7月，案涉土地的建设用地申请获得批准。2013年2月18日，怀玉乡政府向原玉山县国土资源局出具《委托书》和《承诺书》，委托玉山县国土资源局对案涉土地进行招拍挂，并承诺该土地无债权债务和四至界址等纠纷，若有纠纷由怀玉乡政府全权负责解决。2013年4月，玉山县国土资源局发布《国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》（赣国土资网交地【2013】ED009号），对案涉土地使用权进行公开拍卖，其中案涉土地的用途为工业。三龙实业交纳了20万元竞买保证金参加拍卖并竞拍成功。2013年4月24日，三龙实业与玉山县国土资源局签订《成交确认书》。同年5月10日，三龙实业与玉山县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：36201304070147）（以下简称“《出让合同》”）。《出让合同》约定：三龙实业应于2013年5月23日之前支付土地出让金638,000元；玉山县国土资源局同意在2013年5月23日前将土地交付给三龙实业；三龙实业应当按时支付土地出让金，未按时支付土地出让金的，须承担相应违约责任；三龙实业按合同约定支付土地出让金的，玉山县国土资源局必须按合同约定按时交付土地，玉山县国土资源局未按时交付土地的，须承担相应违约责任。《出让合同》签订后，除参加拍卖时交纳的20万元竞买保证金外，三龙实业至今未支付剩余的土地出让金。另查明，2012年，怀玉乡政府组织编制了玉山县怀玉乡总体规划用地布局规划图（2011—2030年），将案涉土地的土地用途规划为居住用地。2013年6月，怀玉乡政府发布公告，对怀玉乡总体规划（2011—2030年）进行公示，公示期为2013年6月3日至2013年7月3日。2014年10月23日，玉山县人民政府作出《玉山县人民政府关于同意怀玉乡总体规划（2011—2030年）的批复》（玉府字[2014]99号），原则同意怀玉乡总体规划（2011—2030年）。又查明，2018年3月，原玉山县国土资源局变更为玉山县自然资源局。原审认为，本案的争议焦点为：三龙实业要求解除《出让合同》、退还土地出让金20万元并支付违约金以及赔偿损失的诉请是否合法。关于三龙实业要求解除《出让合同》的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，三龙实业竞拍案涉土地、签订《出让合同》的目的是为了进行工业生产，但玉山县自然资源局挂牌出让的案涉土地的用途已经规划为居住用地，因此，三龙实业签订《出让合同》的目的已无法实现。况且，玉山县自然资源局庭审时也承认案涉土地的用途已无法由居住用地变更为工业用地，因此同意解除《出让合同》。故三龙实业要求解除《出让合同》的诉请，原审法院予以支持。关于三龙实业要求退还土地出让金20万元并支付违约金的诉请。三龙实业主张，玉山县自然资源局未净地交付，且案涉土地面积由原来合同约定的13亩变成了11亩，因此玉山县自然资源局应退还三龙实业土地出让金20万元，并按每月6,000元支付违约金504,000元（从2013年5月计算至2020年5月）。原审法院认为，1．三龙实业关于案涉土地面积由13亩变成11亩的主张没有法律和事实依据。其主张的土地面积13亩是其与怀玉乡政府签订的《玉山县怀玉乡人民政府招商引资合同书》中约定的，在《出让合同》中其与玉山县自然资源局明确约定案涉土地总面积为7,585.7平方米，并非其所主张的13亩。2．根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，双方在《出让合同》第十条约定，三龙实业应于2013年5月23日之前支付土地出让金638,000元。第三十七条约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。”根据上述约定，玉山县自然资源局按约交付土地的前提条件是三龙实业按约支付土地出让金638,000元，因此，三龙实业在只支付土地出让金20万元的情况下，要求玉山县自然资源局支付逾期交付土地违约金的条件未成就。故对三龙实业主张违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。3．《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《出让合同》中约定的土地用途发生了变更是导致合同目的无法实现的根本原因，而且《出让合同》是在2013年5月签订的，但怀玉乡总体规划用地布局规划图于2012年就已编制完成，并于2013年6月公示，因此合同解除后，玉山县自然资源局应返还三龙实业已交的土地出让金20万元，三龙实业还有权要求赔偿损失。该损失为资金占用损失，占用资金的数额为出让金20万元，占用时间为2013年5月至土地出让金返还之日。按银行同期贷款利率计算利息损失为91,700元（20万元×年利率6.55%×7年，从2013年5月计算至2020年4月，2020年5月后的利息损失另行计算）。玉山县自然资源局主张造成《出让合同》目的无法实现的原因是怀玉乡政府改变了土地用途，因此应由怀玉乡政府承担连带责任。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，对被告的上述主张，原审法院不予采纳。关于三龙实业要求赔偿平整土地和修建围墙的损失40万元以及经济损失60万元的诉请。对上述损失，三龙实业在本案中并无证据证明，三龙实业有证据证明的，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除玉山县三龙实业有限公司与原玉山县国土资源局（现被告玉山县自然资源局）2013年5月10日签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：36201304070147）；二、由玉山县自然资源局于本判决生效之日起30日内返还玉山县三龙实业有限公司土地出让金20万元及赔偿损失91,700元（该损失计算至2020年4月，2020年5月1日后至土地出让金返还之日止的损失按银行同期贷款利率另行计算）；三、驳回玉山县三龙实业有限公司的其他诉讼请求。上诉人三龙实业不服一审判决提起上诉称，一、上诉人不存在先违约，停止交纳土地出让金是上诉人履行不安抗辩权的行为。《出让合同》是2013年5月签订的，但是怀玉乡总体规划用地布局规划图于2012年就已经编制完成，并于2013年6月公示。因此，出让合同中约定的土地用途发生了变更是导致合同目的无法实现的根本原因。上诉人在中标后发现土地用途发生变更导致合同目的不能实现时，才停止支付剩余土地出让金，是履行不安抗辩权的行为，一审法院对该部分事实不予认可，明显存在错误认定。二、上诉人认为，原审法院适用法律错误，主要表现在：1．上诉人不存在先期违约，不能适用《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。虽然《出让合同》约定上诉人应于2013年5月23日之前支付土地出让金638,000元，但是，由于上诉人先期已交纳20万元，中标后又发现土地用途已经发生变更，才及时停止了剩余土地出让金的交纳，这不仅不属于先违约行为，而是属于法律保护的履行不安抗辩权的行为。因为第三人和被上诉人的变更土地用途行为，导致合同一开始就无法实现其目的。2．一审法院违约金的计算依据适用错误。既然上诉人不存在先违约行为，就应该依据《出让合同》第三十七条的约定“出让人每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设使用权出让价款的千分之一向受让人支付违约金”。而一审法院判决依据银行的同期贷款利率计算违约金，明显缺乏事实依据和法律依据。3．因为为了准备投标，依据中标后对土地进行平整等存在的直接损失。同时，被上诉人的违约行为，也给上诉人造成了很大的间接损失，被上诉人理应依法赔偿。综上，请求法院撤销江西省德兴市人民法院（2020）赣1181行初5号行政判决第二项判决，依法改判被上诉人退还上诉人土地出让金20万元并支付违约金504,000元，赔偿其他损失100万元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人玉山县自然资源局在二审中未提交书面答辩意见。二审中各方当事人未提交新证据，各方当事人在本案一审期间向原审法院提交的证据材料已随案卷移送至本院。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于上诉人主张违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人在《出让合同》第十条约定，上诉人应于2013年5月23日之前支付土地出让金638,000元。第三十七条约定：“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算”。根据上述约定，被上诉人交付地块的前提是上诉人按合同约定的时间支付出让价款，但上诉人在支付了20万元竞买保证金后并未支付合同约定的土地出让金。被上诉人并未构成违约，上诉人主张违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。基于案涉土地规划已经完成，土地性质亦发生改变，合同已无履行的必要，原审法院在判决解除合同并返还20万元土地出让金后，酌定判决被上诉人支付上诉人土地出让金被占用期间的利息损失并无不当。二、关于上诉人主张赔偿其在中标后对土地进行平整的直接损失的诉请。上诉人在本案中未提供证据证明其有平整土地和修建围墙的损失。故上诉人主张赔偿的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人玉山县三龙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铭审判员 王 鹿审判员 余细花二〇二〇年九月三十日法官助理黄铃智书记员黄明佳