江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初1199号原告：朱平，男，1985年7月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：沙伟国，北京市康达（苏州）律师事务所律师。被告：张秋明，男，1970年12月19日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告朱平诉被告张秋明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理，依法适用简易程序由审判员宁璐独任审判。本案于2020年5月8日公开开庭进行了审理，原告朱平及其委托诉讼代理人沙伟国到庭参加诉讼，被告张秋明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱平向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告返还原告购房本金540000元，并按照购房收条承诺支付违约金：以本金540000元为基数，按月利率2%，从2018年3月6日开始至计算实际还清为止的违约利息(从2018年3月6日至2020年3月23日暂计违约金为275400元)。至2020年3月23日，暂总计金额为815400元；2.由被告承担本案的诉讼费。审理中，原告朱平明确，其诉讼请求中主张的违约金实系购房收条中的利息加违约金，因收条中超出法定标准，故自愿以2%作为计算标准，现利息加违约金的计算方式明确为：以540000元为基数，按照月利率2%，从2018年3月6日起计算至本案判决书生效之日止。事实和理由：原告朱平与被告张秋明是在2017年初经朋友顾彩霞介绍认识，当时，被告张秋明要出售其名下的拆迁房（位于苏州市相城区小户），所得资金要投入到顾彩霞的企业中[苏州明惠装璜有限公司（以下简称明惠公司），因被告曾是该公司的股东]，最终商定：拆迁小户（尚未取得房产证）以540000元的价格卖给原告，原告也按照被告的要求，在2017年2月底和2017年3月9日，分别按照被告提供的账号，打入240000元、300000元(其中294000元为汇款，6000元是当初在明惠公司办公室现金给付)，被告也在2017年2月底签收条及2017年3月9日购房收条上签字确认，承诺在2017年3月底交付拆迁小户，否则退还540000元购房款并支付5400元违约金。如果在2017年4月5日无法退还540000元购房款并支付5400元违约金，在2017年4月6日需额外支付10000元违约金。如继续拖延，则每月6号需要支付购房款全额1%的利息(5400元)及10000元违约金(实际上是每月15400元，相当于月息2.85%)，购房收条出具后，被告没有履行承诺，未交房给原告，也未及时归还540000元购房全款。但，被告有按照承诺，从2017年4月14日开始，基本每月委托顾彩霞按照购房收条的承诺，打入原告银行账户15400元，最后一期是2018年3月10日，被告的女儿张莹嫣打入原告账户26200元。之后就没有任何打款，从2018年4月6日至今没有按照承诺支付利息及违约金(每月15400元)以及归还540000元购房本金。之后，被告在2019年5月10日明确无法交付房屋，也不可能交付房屋了，会想办法与原告见面，会按照承诺来归还原告的购房款等。但，时至今日，被告一直未与原告见面，也未给出确切的还款计划，为了实现原告之合法权利，原告只能向法院起诉，望支持原告的全部诉讼请求。被告张秋明书面辩称，1.其未收到该款项，既然原告和顾彩霞均确认钱是由顾彩霞的公司（明惠公司）收取的，则该款项应由顾彩霞和明惠公司返还。原告与顾彩霞是亲戚关系，原告是顾彩霞的表弟。其和原告之间没有签订房屋买卖合同，不存在房屋买卖关系，而且房款也不是其收取的，因此，该款不应由其返还。2.原告在诉状中提到“最后一期是2018年3月10日，被告的女儿张莹嫣打给原告26200元”。事实是，顾彩霞因明惠公司账户被查封，借用了张莹嫣的银行卡，且该卡现在尚未归还。3.原告主张每月2%的违约金明显过高，远远超出了一般银行贷款利率水平，请求法院依法调减。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年2月27日，张秋明向朱平出具收条一份，其中载明：“今收到朱平现金转账到赵少荣建行3639卡里贰拾肆万元整。此现金作为购买张秋明故宫小区小户订金。”该收条下方确认人处由张秋明签字确认，收款人处由顾彩霞签字确认。2017年3月9日，张秋明再次向朱平出具购房收条一份，其中载明：“今收到朱平购买张秋明故宫小户人民币尾款叁拾万元整加之订金贰拾肆万元整两次合计伍拾肆万元整（房屋未交付）。如三月底前无法按时交付古宫小户房屋则需支付全部购房款伍拾肆万元整的百分之一（伍仟肆佰元整）作为违约金，并退还全部购房款伍拾肆万元整。若2017年4月5日无法退还购房款伍拾肆万元整及三月份违约金伍仟肆佰元则在2017年4月6日需额外支付壹万元作为违约金，如若继续拖延则每月六号需要支付购房款全额利息百分之一并追加壹万元违约金。”该收条下方收款人处由张秋明签字及捺印确认，见证人处由顾彩霞签字确认。又查明，2017年2月28日、3月9日，朱平以其尾号为“0038”建行卡分别向案外人赵少荣尾号为“3639”账号转账支付240000元、294000元（两笔合计为534000元），银行交易明细附言分别注明为“古宫小户定金”、“购买张秋明古宫小户尾款”。另，2017年4月14日、5月19日、6月8日、8月19日、9月9日、9月30日、10月24日、11月27日、12月24日、2018年2月13日，朱平上述建行卡分别收到顾彩霞尾号为“3650”账号向其转账支付的15400元、15400元、15400元、15400元、15400元、15400元、15400元、15400元、15400元、20000元，2018年3月10日，朱平上述建行卡收到张莹嫣（张莹嫣系张秋明女儿）尾号为“0485”转账支付的26200元。以上11笔款项合计为184800元。以上事实，由当事人提供的原告身份证复印件、被告户籍人口信息、收条、购房收条、银行交易明细、户口簿复印件及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告朱平向本院明确其购买及付款经过如下：其之前是做房屋中介的，现在不做了，其与被告张秋明是在2016年认识的，是通过之前一套房屋的交易认识的，被告有一套大户型的拆迁房需要出售，之后顾彩霞（原告表姐）知道后，相当于介绍客户一样将张秋明介绍给其，其帮被告将大户出售掉了。本案房款在转账时是被告让其打入指定账户的，当时谈的时候，其和顾彩霞、张秋明三个人都在的，然后转账是其和顾彩霞去的银行。当时赵少荣和张秋明是合伙关系，两个人合伙经营的明惠公司，打款时其以为是他们的公司账户，然后赵少荣是公司的法定代表人，据了解，他们当时是准备将这笔款项投入企业的经营中。第一次转款是和顾彩霞一起去的，所以收款人处顾彩霞签名，之后把转账凭条给了张秋明看，张秋明确认无误后在确认人处签字。第一次确实不严谨，所以第二次支付300000元的时候就让张秋明签了名字还摁了手印，另外让顾彩霞在见证人处签字了，第二次转账时顾彩霞是在场的，给6000元现金时顾彩霞也在场。被告通过顾彩霞的账户支付过其利息和违约金，但购房款540000元，顾彩霞和赵少荣都没有返还过。另，赵少荣与顾彩霞是夫妻关系。审理中，原告朱平又表示，按照双方的约定，被告没有按期交付原告房屋，后被告也明确向原告表示不会交付房屋，因此原、被告之间就案涉房屋达成的口头的买卖关系应该解除，然后由被告退还房款及支付利息加违约金。另，其明确其主要损失为：房屋差价的损失，现案涉房屋的房价和以前的房价比至少差60万元。审理中，原告朱平还表示，经核算，其起诉时漏算了一笔顾彩霞代被告向其支付的利息及违约金15400元，因此，其现认可收到的利息及违约金总额为184800元，利息及违约金起算日相应的也顺延一个月。审理中，原告张秋明还申请顾彩霞出庭作证，顾彩霞陈述道：“我和原告是亲戚关系，原告是我的表弟，被告和我是合作关系，一起经营的明惠公司。原、被告之间的房屋买卖，我是全程在场的，原告拿钱来的时候我在现场，汇钱的时候我也在的，是原告自己汇款的。6000元现金是被告直接拿走的，是被告要求拿的现金，我也在现场，原告直接给被告的。钱是被告准备投入公司，原告拿出来的钱是准备买被告的房子的。我老公是赵少荣，当时收款的账号是我老公的，原告的两笔钱都是打到我老公账上的。现在原告提供的两张收条上面的签字都是我本人签字的。因为公司的钱都是从我的手上进出的，但是我都会注明是张秋明还款的，张秋明还的是购房款，我都备注的。之前张秋明是我们的合伙人，之前还是工商登记上的法定代表人和股东，但是现在工商登记上他已经不是法人和股东了，从2015年在工商登记上他就已经退出了，因为他借钱太多了，但是实际上他还是我们的老板之一，是合伙人，因此2017年他又将售房款投入，同时我们后来还代其支付款项给原告。拆迁的时候被告拿到了一个大户一个小户共两套，大户我表弟之前当中介的时候给他卖出了，后来被告说小户也想卖，而且钱需要投入公司，所以我就把他介绍给表弟了，想让表弟帮忙找买家的，当时表弟刚好也有买方需求，所以就卖给了我的表弟，后来被告因为生二胎又补了一套拆迁房。我在收款人上面签字是因为这个购房款最终是投入到公司，由我来收款，所以我在收款人处签字了。赵少荣的银行卡都是我在使用，一般大额的都是走的赵少荣的卡，金额小的就走我的卡。对本案原告提供的银行交易明细中我账号向原告的转账无异议，另外还用被告女儿的卡转了一次，被告女儿叫张莹嫣，张莹嫣的卡是放在我这边的，款项都是被告让我代他转账的。房子后来没有交付，因为我表弟一直在催房子，我也一直在催被告，2017年签的收条，年底被告说拿到房子就给原告，但是被告一直说自己拿不到，村里面书记说现在没有房子给他，拆迁房不够，暂时拿不到。”庭审后，被告张秋明至本院，其表示，其、顾彩霞和赵少荣是在2010年认识的，赵少荣与顾彩霞是夫妻。明惠公司一开始法定代表人是其，一开始是其自己经营的，赵少荣是在2012年加入进来，与其合伙经营该家公司，好像在2014年（具体时间记不清楚了）其将公司转给赵少荣，之后法定代表人也变更成了赵少荣。其和朱平本来是不认识的，是顾彩霞带其和朱平见面的，是顾彩霞说朱平是她表弟的。其有三套拆迁房，卖掉了一套大户，当时是顾彩霞牵线让朱平帮其卖的，后来小户也是想卖的，而且都是顾彩霞怂恿其卖的，大户大概卖了80多万元，大户小户的钱都是投入明惠公司经营的，两套房屋的出卖都是顾彩霞怂恿的，钱也都是打入赵少荣卡上的。案涉的收条和购房收条都是其本人签字的。朱平说他先把古宫小区的小户买过去，当时古宫小区的大户也是朱平自己买过去的，然后朱平再转卖的，当时其卖给朱平的房屋的价格比市价都便宜的，在朱平转卖之后大户现在已经过户到别人名下了。购房收条上房屋总款54万元是当时其认可的出售价格，原告所述的现金6000元其没拿到。从现在的转账记录来看，大部分的款项都是转给了赵少荣，所以现在款项应该由顾彩霞和明惠公司来还的，其现在已经不参与公司的经营管理了。明惠公司的款项往来正常都是通过公司账户的，也有通过赵少荣或者顾彩霞的账户，甚至有的时候还会通过其女儿张莹嫣的账户，张莹嫣的卡现在掌握在他们手里，2018年3月10日就是他们通过张莹嫣的卡来转账的，卡的密码他们都是知道的，当时是因为顾彩霞和赵少荣的卡被冻结了，所以他们提出要用张莹嫣的卡来转账，然后张莹嫣和他们一起去银行办的，办理完之后就把卡和密码都给他们了。对于之后为何定期顾彩霞的账户又给朱平转了如此多的款项，其完全不知情，都是顾彩霞在操作，房子其确认没有交付给朱平。其自己未向朱平退过款。本院认为，根据原告朱平提供的收条、购房收条及双方当事人的陈述，本院可以认定原、被告之间就被告古宫小户存在房屋买卖合同关系。现原、被告均表示案涉房屋并未交付，按照双方在购房收条的内容，原告有权要求解除双方的房屋买卖合同关系，并要求被告向其退还已收取的房款。对于退还房款的具体金额，应以朱平转账至赵少秋账号内的两笔款项金额为准，即被告张秋明应返还原告朱平购房款534000元。原告主张其有6000元系现金交付给被告，但被告对此不予认可，而顾彩霞与原告系亲属关系，仅凭顾彩霞的证人证言，本院无法认定6000元已经由原告现金交付给被告的事实。虽被告抗辩上述款项系由原告转账给赵少秋，该款项应由顾彩霞和明惠公司负责返还，但被告系明确认可其出售房屋系为了投资明惠公司，且其也已在朱平转账后在两份收条上签字确认，故上述款项虽付至赵少秋账号内，但仍应认定赵少秋账号为张秋明指定的收款账号，上述款项为支付给张秋明的购房款，故对被告上述抗辩意见，本院不予采信。另，原告朱平主张利息及违约金，具有事实和法律依据，但其主张的违约金过分高于其损失，应依法予以调低，现本院酌情调整被告应付原告的违约金为：1.三月底之前未按时交房的违约金5400元；2.2017年4月5日未退房款及未支付三月份违约金而应于2017年4月6日支付的违约金10000元；3.自2017年4月6日起每月支付利息及违约金10000元，经本院核算，暂计算至2018年6月5日止，金额为140000元。根据原告提供的银行转账记录及原告陈述与顾彩霞的证词可知，至2018年6月5日止，朱平已收到顾彩霞代张秋明向朱平支付的158600元，与上述暂算至2018年6月5日的应付款项相抵扣后，尚余3200元。该3200元应继续抵扣2018年6月5日之后被告应付原告的违约金及利息，抵扣后，本院酌情认定被告尚应支付原告自2018年6月16日起至本判决生效之日止，按每月10000元标准计算的利息及违约金。对于张莹嫣账号于2018年3月10日转账至朱平账号的26200元，虽顾彩霞表示此款系其用张莹嫣账号所转，张秋明亦表示确有一张其女儿张莹嫣名下的银行卡由顾彩霞等人在使用，但张莹嫣本人并未至本院作相关说明，该卡是否即为以张莹嫣名义所办但由顾彩霞等人在使用的银行，所转26200元是否并非张莹嫣个人款项，现均无法确认，如贸然抵扣，不能排除对案外人张莹嫣利益造成损害的可能，因此，仅凭原告提供的现有证据及张秋明的陈述等，本院无法确认上述26200元系顾彩霞代被告向朱平所转的利息及违约金，故该款于本案中不予抵扣被告应付原告的利息及违约金。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告张秋明于本判决生效之日起十日内返还原告朱平购房款人民币534000元，并支付自2018年6月16日起至本判决生效之日止，按10000元/月标准计算的利息及违约金（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022508）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5977元，由原告朱平负担30元，被告张秋明负担5947元（原告预交的诉讼费用中5947元，由本院退还原告，被告应负担的诉讼费用5947元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331047964）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇二〇年九月二十四日书记员 王静妍