山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3690号上诉人（原审被告）：贾吉生，男，1966年5月29日出生，汉族,住太原市。上诉人（原审被告）：王玲,女，1966年5月28日出生，汉族，住太原市,。共同委托诉讼代理人:贾珂莹（系原审被告之女）,女,1993年1月3日出生,汉族,住太原市。被上诉人（原审原告）：张晋鸿，男，1977年10月8日出生,汉族，山西省交通科学研究院信息公司下岗职工,住太原市。被上诉人（原审原告）：尉晓琴，女,1974年9月23日出生,汉族,山西省农业生态环境建设总站能源生态科副科长,住太原市。共同委托诉讼代理人:赵瑞芳,北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:刘麟锐，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。第三人:翟德芳，男，1964年4月4日出生,汉族，住太原市。上诉人贾吉生、王玲因与被上诉人尉晓琴、张晋鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审被告)贾吉生、王玲共同委托诉讼代理人贾珂莹，被上诉人(原审原告)尉晓琴及其委托诉讼代理人赵瑞芳、刘麟锐，张晋鸿委托诉讼代理人赵瑞芳、刘麟锐，原审第三人(第三人)翟德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾吉生、王玲上诉请求：一、依法撤销太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初1428号民事判决；二、依法判决翟德芳与张晋鸿、尉晓琴签订的房屋买卖合同无效;三、依法判决上诉人对太原市万柏林区千峰北路95号2幢3单元2层0202号享有共同共有权;四、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以上诉人贾吉生不存在购买涉案房屋的民事法律行为,翟德芳借名买房卖房有效,被上诉人取得涉案房屋所有权为由,判决涉案房屋归被上诉人张晋鸿、尉晓琴共同共有,并由上诉人协助被上诉人办理房屋过户登记手续。该判决认定事实错误,适用法律错误,且存在程序违法。一、按照太原市中级人民法院(2020)晋01民终1077号民事判决书确认,本案翟德芳借用上诉人贾吉生名义购买又转让他人涉案房屋事实。翟德芳与贾美鱼系夫妻关系,因此,本案判决结果与贾美鱼具有直接的利害关系。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第56条第1款的规定,贾美鱼作为有独立请求权的第三人,有权参加本案诉讼。本案审理期间应当追加贾美鱼为第三人参加诉讼,贾美鱼曾主动申请参加诉讼,本案法官不仅没有依法追加,而且拒绝贾美鱼参加诉讼,存在程序违法。二、民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案被上诉人在起诉状中自认涉案房屋是购买上诉人的,第三人翟德芳仅仅是上诉人的代理人,尽管购买房屋时上诉人不知情,但在办理房屋登记手续时,已知第三人翟德芳代理自己购房,并对购房行为进行追认,并且配合原单位将涉案房屋办到自己名下。事实表明上诉人有购买涉案房屋的明确意思表示,是涉案房屋民事法律关系的主体之一,原审判决以上诉人贾吉生不存在购买涉案房屋的民事法律行为,认定事实错误。三、本案涉案房屋是上诉人原单位集资福利费,其购房者只能限定在上诉人原单位职工范围之内,且有明确的购房条件,被上诉人无权购买涉案房屋。原审判决不顾这一客观事实,直接认定第三人翟德芳借名买房卖房有效,认定事实错误。四、本案不存在第三人翟德芳借名买卖房屋行为,第三人翟德芳与上诉人贾吉生系姐夫小舅子关系,上诉人根据原单位打分情况,具有购房资格,第三人翟德芳在上诉人贾吉生不知情情况下为上诉人购买房屋,其目的是为上诉人的利益而为,且购房行为事后得到上诉人的追认。被上诉人明知自己无权购房,为谋取不正当利益,让其亲戚即上诉人原单位法定代表人郑彦昌与第三人翟德芳相互串通,不经过上诉人原单位同意,私下将上诉人应得的房屋转让给被上诉人,是一种双方恶意串通损害上诉人及上诉人原单位、原单位其他职工合法利益的行为,依照我国《合同法》第52条第2项,涉案《住房转让协议》为无效协议。尉晓琴、张晋鸿辩称，一、上诉人上诉请求不符合法律规定，第二项和第三项请求不属于本案审理范围，应当依法驳回。二、一审程序合法，贾美鱼未按法定程序主动加入诉讼，属于自主处分期诉讼权利，由此产生的法律后果，不得归咎于一审法院。三、一审法院认定事实清楚。人民法院生效判决已确认，第三人借用上诉人的名义购买又转让给他人涉案房屋这一事实。上诉人作为涉案房屋的名义所有人，应配合办理产权过户登记手续。四、《住房转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。翟德芳述称，这个房屋是单位的福利房，我以贾吉生的名义买的，当时房子是工厂的福利房没说要办房产证，只是名字的更改，后企业破产出现办理房产证的事情，办房产证的过程中贾吉生是知道的。张晋鸿、尉晓琴向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于千峰北路95号2幢3单元2层0202号房屋归二原告共同所有；2.请求判令二被告协助原告办理房屋产权过户登记手续；3.本案诉讼费用、保全费由贾吉生、王玲承担。一审法院认定事实：张晋鸿、尉晓琴系夫妻关系，贾吉生、王玲系夫妻关系，翟德芳系贾吉生、王玲的姐夫。贾吉生和翟德芳原均系国营建山机器厂职工，1997年该单位分福利房，贾吉生作为单位正式职工享有集资购房资格，翟德芳以贾吉生的名义向单位交纳集资购房款42026.2元，购买位于太原市万柏林区千峰北路95号2幢3单元二层0202号房屋一套。1998年12月12日，翟德芳（甲方）在未取得贾吉生的授权同意下，与张晋鸿（乙方）及代理人郑彦昌签订《住房转让协议》，将涉案房屋转让给张晋鸿，双方约定：甲方以45000元的价格转让给乙方；房屋转让后，甲方不再对房屋拥有任何权利，但为避免不必要的麻烦，对外仍以甲方名义出现，待适当时机予以更名，更名时甲方有义务予以协助；签此协议时，乙方先付给甲方30000元，余款于1999年2月15日前付清；此协议在乙方付给甲方第一笔款时起生效。签订协议当日，翟德芳向张晋鸿出具收条一份，载明今收张晋鸿转让房款30000元整；1999年3月17日，翟德芳代贾吉生向张晋鸿出具收条一份，载明今收转让房屋款15000元整。庭审中，贾吉生、王玲辩称其对翟德芳以其名义购房、转让房屋及收取购房款等并不知情，翟德芳认可《住房转让协议》落款处的贾吉生由其书写。翟德芳收到张晋鸿支付的购房款后将房屋钥匙交给张晋鸿，张晋鸿、尉晓琴于1999年入住并居住至今。2015年10月27日，太原市房产产权登记中心颁发晋房权证并字第XXXX号、第1000042176-2号《房屋所有权证》，载明房屋坐落千峰北路95号2幢3单元2层0202号，房屋所有权人贾吉生，共同共有人王玲，产权比例个人100％。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案翟德芳借用贾吉生名义向原单位国营建山机器厂购买涉案房屋后转让于张晋鸿，因贾吉生并不存在购买涉案房屋的民事法律行为，故在此期间贾吉生对案涉房屋并不享有所有权，后张晋鸿、尉晓琴按约支付合理对价，翟德芳将涉案房屋交付于张晋鸿，张晋鸿、尉晓琴占有使用涉案房屋即取得了所有权，因未办理房屋产权登记，不能对抗善意第三人。而贾吉生、王玲于2015年办理的不动产登记是权利归属的确认和记载，登记行为本身并不能直接设定物权，其仅起到公示效果，即对抗不知情的善意第三人的效力，不能对抗此前已向实际购房人翟德芳转购涉案房屋的张晋鸿，故涉案房屋所有权证（晋房权证并字第XXXX号、第1000042176-2号）的记载与真实情况不符，张晋鸿、尉晓琴应为该不动产物权的真实权利人，因涉案房屋的购买时间为张晋鸿、尉晓琴夫妻关系存续期间，应视为夫妻共同财产，张晋鸿、尉晓琴对此亦无异议，故案涉房屋所有权由张晋鸿、尉晓琴共同享有，依法予以确认。据此，张晋鸿、尉晓琴作为案涉房屋的真实权利人，主张贾吉生、王玲履行房屋所有权更名时的协助义务符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条的规定，判决如下：一、位于太原市万柏林区千峰北路**********的房屋归张晋鸿、尉晓琴共同所有；二、贾吉生、王玲于本判决生效之日起一个月内协助原告张晋鸿、尉晓琴办理房屋产权过户登记手续。案件受理费减半收取2900元、保全费2020元，合计4920元，由贾吉生、王玲共同负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据的。一审认定的事实与本院一致。本院认为，公民行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，市场主体的诚实、恪守信用，为市场主体提供了一种普遍的信赖，这种信赖是市场交易所必须的资源之一。交易双方应根据合同及事实合理确定合同履行内容，维护市场交易安全。根据上诉人的上诉请求，本院认为本案的争议焦点为：1.翟德芳与张晋鸿、尉晓琴签订的《住房转让协议》是否有效。2.上诉人是否对太原市万柏林区千峰北路95号2幢3单元2层0202号享有共同共有权。太原市中级人民法院（2020）晋01民终1077号民事判决书“已确认涉案房屋实际为翟德芳购买后又转让的事实，贾吉生不存在购买涉案房屋的民事法律行为”。经本院调查核实，本案中贾吉生、王玲并未支付过涉案房屋购房款，对案涉房屋不享有所有权。张晋鸿购买涉案房屋并支付翟德芳房款后占有使用房屋，双方签订并实际履行的《住房转让协议》不违反法律法规强制性规定。上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，贾吉生、王玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由贾吉生、王玲负担。本判决为终审判决。审判长 赵 鹏审判员 冯云昌审判员 张俊红 二〇二〇年九月二十七日书记员 慕婷婷