黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终816号上诉人（原审原告）：刘志伟，男，1961年4月12日出生，汉族，住宁安市宁安镇渤海街。委托诉讼代理人：李爽，黑龙江建纲律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘缯东，男，1986年10月19日出生，汉族，住绥芬河市青云路。委托诉讼代理人：李爽，黑龙江建纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牡丹江新凯房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：王学新，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴锡荣，男，该单位工作人员。原审被告：关治军，男，1981年4月8日出生，汉族，住牡丹江市西安区温春镇。上诉人刘志伟、刘缯东因与被上诉人牡丹江新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）、原审被告关治军商品房销售合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人刘志伟、刘缯东委托诉讼代理人李爽，被上诉人新凯公司委托诉讼代理人吴锡荣、原审被告关治军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志伟、刘缯东上诉请求：撤销牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1731号民事判决或依法改判。事实和理由：关治军与新凯公司对购房款应承担连带给付责任，一审判决新凯公司不承担给付责任理由不当。一、上诉人与新凯公司签订内部认购协议书，属于商品房买卖合同，一审认为新凯公司未签订正式商品房买卖合同的理由不当。二、因合同目的无法实现，一审判决解除了上诉人与新凯公司签订的内部认购协议书，是对新凯公司违约事实的认定，但既然认定违约，却判决新凯公司不承担违约责任，无任何道理。一审法院认为应在内部认购协议书上约定违约时承担返还购房款责任，此种情形在签订协议书时不可能预见到，否则就不会签订内部认购协议书。三、上诉人同时与关治军、新凯公司签订合同，目的是为保障房屋交易安全，是对新凯公司作为房产开发商的信任，否则不会轻易向关治军交付房款，关治军与新凯公司为共同行为人，对房款的返还应付连带责任。四、关治军与新凯公司存在顶账关系，为二者内部关系，款项的最终收取人是新凯公司，一审认定关治军收取款项，与新凯公司无关，理由不成立。综上，新凯公司作为合同相对人，明显违约，一审法院已经认定新凯公司违约的情况下，判决新凯公司不承担任何责任，属于认定事实不清，适用法律错误。新凯公司辩称：请求维持原判。关治军辩称：刘志伟是在新凯公司售楼处办理的购房协议手续，当时法定代表人王学新亲自办理，应该由新凯公司交付房屋。本案责任不应由关治军负责给付，应该由新凯公司给付。刘志伟、刘缯东向一审法院提出诉讼请求：1.解除与新凯公司签订的公园新天地-御品天下内部认购协议书；2.解除与关治军签订的购房买卖协议书；3.要求新凯公司、关治军返还购房款915935元、利息191165元（自2016年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月23日止），本息合计1107100元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款给付之日止；4.由新凯公司、关治军承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月18日，新凯公司与关治军签订大理石加工安装协议，约定由关治军为新凯公司开发的御品天下小区室外干挂大理石工程进行施工，新凯公司同意将该小区2号楼1306号房屋一处抵顶关治军工程款925935元。另查，2015年刘志伟、刘缯东需要购房，得知关治军有抵账房可以出售。经与新凯公司、关治军协商，刘志伟、刘缯东与新凯公司于2016年6月6日签订公园新天地-御品天下内部认购协议书，约定刘志伟、刘缯东购买位于牡丹江市东四条路东、人民公园西门第2幢1306号房屋一处，建筑面积为133.42平方米，单价为6940元，总房款为925935元。同日，刘志伟与关治军签订购房买卖协议书，约定关治军把公园新天地御景阁第二幢1306号住宅、建筑面积为133.42平方米，按每平方米6940元卖给刘志伟，售房款为925935元，首付款为600000元，剩余房款325935元在关治军协助刘志伟、刘缯东办理完入住手续后一次性付清。2016年6月6日，刘志伟向关治军账户汇款570000元、于2016年6月7日汇款30000元，于2016年10月7日汇款67000元、于2016年12月2日汇款80000元。2017年10月25日，刘志伟给付关治军现金100000元，于2018年5月1日给付现金68935元。再查，该诉争房屋至今未交付给刘志伟、刘缯东，因案外人中国建设银行股份有限公司牡丹江分行与新凯公司、王学新等借款合同纠纷一案，该诉争房屋已被牡丹江市中级人民法院予以查封。一审法院认为，关于刘志伟、刘缯东要求解除其与新凯公司签订的公园新天地-御品天下内部认购协议书，以及解除其与关治军签订的购房买卖协议书的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，因诉争房屋至今未交付给刘志伟、刘缯东，且该房屋已被牡丹江市中级人民法院查封，刘志伟、刘缯东与关治军、新凯公司签订的案涉协议书的购房目的已无法实现，现刘志伟、刘缯东要求解除其与关治军、新凯公司签订的案涉协议书符合法律规定，予以支持。关于刘志伟、刘缯东要求关治军返还购房款915935元、给付利息191165元（自2016年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月23日止），并按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款给付之日止的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，刘志伟、刘缯东与关治军解除双方签订的购买房屋协议书后，关治军应当按照法律规定将其所收取的购房款915935元予以返还，并应当向刘志伟、刘缯东给付其收取购房款后至实际返还购房款完毕之日止的资金占用期间的利息。因刘志伟、刘缯东于2016年6月6日给付关治军570000元、于2016年6月7日给付30000元，于2016年10月7日给付67000元、于2016年12月2日给付80000元，于2017年10月25日给付100000元，于2018年5月1日给付68935元。故确定关治军应当给付刘志伟、刘缯东购房款915935元、利息165489.26元（分段计算如下：按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，本金570000元自2016年6月6日至2019年8月23日利息为117242.67元；本金30000元自2016年6月7日至2019年8月23日利息为6165.33元；本金67000元自2016年10月7日至2019年8月23日利息为11857.88元；本金80000元自2016年12月2日至2019年8月23日利息为13407元；本金100000元自2017年10月25日至2019年8月23日利息为11257.92元；本金68935元自2018年5月1日至2019年8月23日利息为5558.46元，以上共计165489.26元），以及自2019年8月24日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款全部偿还完毕之日止。关于刘志伟、刘缯东要求新凯公司承担共同给付责任的诉讼请求，虽然新凯公司未与刘志伟、刘缯东签订正式商品房买卖合同并将诉争房屋交付刘志伟、刘缯东，同时本案诉争房屋因新凯公司与案外人存在纠纷被人民法院予以查封，但刘志伟、刘缯东与新凯公司签订的诉争房屋内部认购协议书中没有如新凯公司出现上述情况应当承担返还购房款的违约责任的这一约定，且案涉购房款915935元系由关治军收取，故刘志伟、刘缯东要求新凯公司返还案涉购房款及给付利息损失无法律及事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审判决：一、解除刘志伟、刘缯东与新凯公司于2016年6月6日签订的公园新天地-御品天下内部认购协议书；二、解除刘志伟、刘缯东与关治军于2016年6月6日签订的购房买卖协议书；三、关治军于判决生效之日起十日内给付刘志伟、刘缯东购房款915935元、利息165489.26元（按照中国人民银行同期贷款基准利率分段计算至2019年8月23日止），以及自2019年8月24日起按照该利率标准计算至购房款实际给付之日止；四、驳回刘志伟、刘缯东的其他诉讼请求。案件受理费14764元，减半收取计7382元，由新凯公司、关治军负担。本院二审期间，当事人未提交新证据且对一审认定事实无异议，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，当事人对一审判决解除合同以及返还购房款本息数额无争议，争议焦点是新凯公司与关治军如何承担返还责任。新凯公司将案涉房屋以房抵顶施工款给关治军，关治军将房屋卖给刘志伟、刘缯东，刘志伟、刘缯东与新凯公司签订了内部认购协议书，因该内部认购协议书约定了房屋的详细信息，所以具有商品房买卖合同性质。在签订内部认购协议书后，房屋买卖合同关系相对人已转化为刘志伟、刘缯东与新凯公司，在房屋符合交付条件时，新凯公司配合刘志伟、刘缯东办理产权登记即可。因新凯公司自身债务原因抵押房屋并导致房屋被查封，新凯公司有不可推卸的违约责任。新凯公司无法交付房屋致使合同目的无法实现，内部认购协议书应予解除，新凯公司应承担返还购房款的义务，并承担违约责任。一审判决解除内部认购协议书，但未判决新凯公司承担任何责任，理由明显不当，应予纠正。在新凯公司与刘志伟、刘缯东签订内部认购协议书后，同日，关治军又与刘志伟签订购房买卖协议书，因该协议书签订时间在后，协议书中又约定关治军有协助办理入住手续的义务，应视为关治军对案涉顶账房屋能够实际向刘志伟、刘缯东交付而作出的保证承诺，关治军亦认可承担连带保证责任。因案涉房屋无法交付导致合同解除，关治军对返还购房款及利息应承担连带给付责任。综上所述，上诉人刘志伟、刘缯东的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1731号民事判决第一项、第二项；二、撤销牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1731号民事判决第三项、第四项；三、牡丹江新凯房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付刘志伟、刘缯东购房款915935元、利息165489.26元（按中国人民银行同期贷款基准利率分段计算至2019年8月23日），2019年8月24日后的利息继续按此利率标准计算给付至购房款实际给付之日止；四、关治军对第三项确定的购房款及利息承担连带给付责任。一审案件受理费14764元，减半收取计7382元，由牡丹江新凯房地产开发有限公司、关治军负担。二审案件受理费14533元，由牡丹江新凯房地产开发有限公司、关治军负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  贾海波审 判 员  杨大奎二〇二〇年九月七日法官助理  何 喆书 记 员  孙 源附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。