汉中市汉台区人民法院民事判决书 (2020)陕0702民初2656号 原告：王斌奇，男，汉族，1990年4月20日生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省宝鸡县千阳县，现住汉中市汉台区。原告：谢宁，女，汉族，1989年12月6日生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省千阳县，现住汉中市汉台区。原告共同委托代理人：何小波，四川华民律师事务所律师。被告:汉中恒和房地产开发有限公司,住所地:陕西省汉中市汉台区商铺。统一社会信用代码：91610700580772022C。法定代表人：李健全，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：吴彬、程娉，陕西迪杰律师事务所律师。原告王斌奇、谢宁与被告汉中恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢宁，原告王斌奇、谢宁共同委托代理人何小波，被告恒和房产公司委托代理人吴彬、程娉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王斌奇、谢宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金6800元；2、判令被告支付逾期办证违约金9000元；3、判令被告立即将办理不动产权证所需的资料报备产权登记机关；4、本案的诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。事实和理由：被告系房产开发公司在汉中市汉台区“和谐东锦”一房开发项目，后原告与被告签订了2号楼1单元1801室（房屋代码359561号）房屋的《商品房买卖合同》，该合同明确约定了房屋的价款、支付房款的时间、被告交房的时间、办理不动产证即交割产权的时间等。原告依约履行了支付房款的义务，但被告并没有按照合同约定办理交房、办理产权交割等义务。后原告一方多次同其他业主与被告一方就合同履行一事磋商，被告一方在交付房屋、办理通水、电、气以及交付房屋等方面多次承诺办理，但时至今日被告仍没有按照合同和承诺履行。故被告理从交付期限的第二天起至实际交付之日止、按日向原告支付已付房价款万分之一计算违约金及完成以上其它主张。被告恒和房产公司辩称，对签订的商品买卖合同的事实没有意见，但认为房屋的现状不影响其对房屋的使用；被告愿意按照签订的商品房预售合同第十条、第十六条向其承担违约责任；被告正在积极办理不动产权证，一旦有回复，会以书面的形式及时通知原告；办证属于具体的行政行为，被告只有协助的义务，不具有办证的义务。同时因为今年疫情的原因，应在计算违约金的时候扣除34天。应从交付期限的第二天起60日内，按已付房价款万分之零点五计算逾期交房违约金，之后按已付房价款万分之一至实际交付之日计算违约金。经本院审理认定事实如下，2016年3月20日，原、被告签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0090294  房屋代码：392769），合同主要约定：1、由原告购买被告开发建设的“和谐东锦”小区3号楼1单元2201室，房屋建筑面积123.95㎡，单价3084元/㎡，房屋总价款人民币382262元。2、合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1（该商品房经验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。4、合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列1种方式处理“ 1、1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金”。5、合同第十六条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理  3、买受人不退房，自买受人应取得房地产权属证书期限届满次日起至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期同类存款利率支付违约金”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款382262元。2017年11月8日，原告接收房屋。在原告接收房屋后，被告未能将办理产权登记的资料报产权登记机关备案。2020年2月21日，汉中市疫情防控应急指挥部发布第13号通告，载明自2020年2月22日起汉中地区逐步复工复产。以上事实，除有当事人陈述，另有《商品房预售合同》、购房发票、按揭凭证、收款收据、汉中市疫情防控应急指挥部通告，并经当庭质证、认证，本院予以认定。本院认为，原、被告对《商品房预售合同》、交房时间、购房金额、逾期办证违约金均无异议，本院予以确认。对于逾期交房违约金计算方式，按合同约定，从交付期限的第二天起按已付房价款万分之一至实际交付之日计算违约金，对此本院予以确认。据此，逾期交付房屋的违约金为：6192.64元（162天×382262元×1÷10000）。对原告主张的由被告立即将办理涉案房屋权属登记需由被告提供的资料报汉中市产权登记机关备案，系合同约定范畴，被告理应履行。综合考虑完成资料报送备案等一系列房地产初始登记手续并非被告单方立即所能完成，须符合国家办理备案登记相关程序，立即办理无现实可能性，故确定为自本判决生效后30日内完成。关于对逾期办证的违约金，原告主张从逾期之日起计算至实际交付之日，被告辩称因为疫情的原因，应该扣除34天，并且提交了汉中市疫情防控应急指挥部通告证明其辩解，本院认为，疫情确属不可抗力因素，且与被告办证程序停止有必然关系，在计算违约时间时应予考虑。被告关于扣减从疫情爆发至复工之日共34天的意见较为合理，予以支持。对逾期办证违约金计算方式，双方在合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理  3、买受人不退房，自买受人应取得房地产权属证书期限届满次日起至实际取得之日止，出卖人按中国人民银行同期同类存款利率支付违约金。本案原告接收房屋是2017年11月8日，被告应在2018年11月2日前向产权登记机关提供备案资料，但被告未能按期提供备案资料，扣减疫情期间34天，违约金应从2018年12月6日，按照合同的约定进行计算。对原告主张本案保全费、保函费的诉讼请求，原告未提交任何证据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、由被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后三十日内，支付原告王斌奇、谢宁逾期交付房屋的违约金人民币6192.64元。二、限被告汉中恒和房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理房屋权属登记需要由其提供的相关资料报产权登记机关备案。并被告汉中恒和房地产开发有限公司支付原告王斌奇、谢宁自2018年12月6日起至其向产权登记机关提供办理权属证书所需的备案资料之日止的违约金（违约金按照同期同类银行存款利率计算）。三、驳回原告王斌奇、谢宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，减半收取147.5元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。   审  判  员     李洪良  二〇二〇年九月十八日                            法官  助理     冀田甜                           书  记  员     刘  静 1