安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初6059号 原告：王晓倩,女,1989年9月2日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：程娜，安徽王良其律师事务所律师。 委托代理人：陶夏，安徽王良其律师事务所律师。 被告:杨俊,男,1985年12月23日出生,汉族,住安徽省霍邱县。 第三人:合肥缤购商业运营管理有限公司,住所地合肥市蜀山区樊洼路**江南茗茶城**A-48,统一社会信用代码91340100396840128B。 法定代表人:丁慧瑛,总经理。 委托代理人：张静，安徽协利律师事务所律师。 原告王晓倩诉被告杨俊、第三人合肥缤购商业运营管理有限公司（以下简称缤购公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓倩及委托代理人程娜、陶夏，被告杨俊，第三人缤购公司委托代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓倩向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原被告双方签订的《商业租赁合同》；2、依法判令被告退还原告租房定金人民币2000元整、押金人民币50000元整;3、依法判令被告向原告支付因被告违约给原告造成的实际损失,共计413353元;4、本案全部保全费用、诉讼费用等均由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年11月8日签订了一份《商业租赁合同》,在案涉合同签订前的磋商阶段,原告得到被告及第三人的确认,被告对于案涉店铺具有转租权。案涉合同约定了原告承租被告位于大宁缤购商业广场9幢楼202号商铺,商铺建筑面积424平方米,用于经营餐饮。租赁期限约定自2019年11月8日至2022年11月7日,租金每月人民币28500元,按季度支付,押金人民币50000元,转让费人民币260000元,物业费每月每平方米10元。合同签订之后,原告向被告支付了定金人民币2000元,按照租赁期限3年的计划对案涉商铺进行了精装修,同时按照合同约定向被告支付了押金人民币50000元、转让费人民币260000元、2019年11月24日至2020年4月23日期间的租金及物业费共计人民币163700元。2020年3月17日,经被告通知案涉店铺可以正常营业,原告在着手准备营业的过程中由于物业水管漏水需要维修,水闸被第三人暂时关闭。3月30日原告打算再次开业时联系商管询问开闸送水事宜,始知被告就案涉店铺并无转租权且被告知因被告与第三人存在租金纠纷,停止向案涉商铺供水、供电。后原告与被告就案涉商铺无法正常使用问题多次协商未果,至今仍无法正常营业,致使合同目的无法实现。综上,被告的严重违约行为导致不能实现合同目的,给原告造成了巨大的经济损失,现原告为维护自身合法权益,依据《民事诉讼法》相关规定,向法院提起诉讼,请求法院查明事实,支持原告的全部诉讼请求。 被告杨俊辩称：原告王晓倩诉称物业不知道我方转租不认可，合同是原告王晓倩违约，被告不负责赔偿，我方与原告签订的合同是有效的，我方得到了物业公司的同意，是原告违约，不存在被告赔偿，原告的租金转让费因为原告违约都归属于被告所有。 第三人缤购公司参诉称，第三人对原被告之间的租赁事宜不知情，第三人与被告的杨俊合同有约定，未经同意不得转租，与第三人无关。 经审理查明：2018年6月15日，被告杨俊与第三人缤购公司签订一份《商业租赁合同》。约定：第三人缤购公司将其位于大宁缤购商业广场9幢2层518平方米商铺租赁给被告杨俊经营餐饮，租期自2018年6月15日至2023年6月14日。2019年11月8日，被告杨俊与原告王晓倩签订《商业租赁合同》。合同约定：原告王晓倩承租被告杨俊位于大宁缤购商业广场9幢202号商铺424平方米用于经营餐饮，租赁期限2019年11月8日至2022年11月7日。免租期:2019年11月8日至2019年11月23日。计租期:2019年11月24日至2022年11月7日，季租金85500元。物业管理费月每平方米10元,租金28500/月,押金50000元整,房租按季度支付,需提前半个月交付下季度租金。转让费260000元整。水费:3.5元/吨,电费:1.8元/度。原告须自行负担每月的水、电费,原告需按被告的收费通知单所约定的日期支付。租赁期间,因原告使用该房屋所发生的一切相关税费由原告承担。租赁结束时,原告缴清所有欠费。原告于合同签订后5日内缴纳保证金给被告。被告应在租赁期满时在原告没有违约的前提下将保证金无息退还给原告。若非被告或不可抗力之原因,原告拖延或拒不接商铺的。原告赔偿被告由此导致的损失;原告逾期15个自然日仍未办妥验收、交接手续的,被告有权单方面解除本合同,另行将商铺进行对外出租。原告装修不得损害商铺的正常使用和商铺的主体结构、公共设施等安全。租赁期限内,原告如发现该商铺建筑任何部分存在质量问题时,应于24小时内向物业公司发出书面通知。物业公司收到原告书面通知后24小时内上门进行修缮。因原告通知不及时或未在通知前及时采取合理措施以避免损失进一步扩大从而使商铺维修不及时或损失进一步扩大的,原告应承担赔偿责任。因原告使用不当导致商铺出现危险状况或内部设施损坏或发生故障,原告应负责及时维修(费用由原告承担)或赔偿。如原告愿意在租期届满后继续承租商铺,须至少于租期终止之日60个自然日前向被告提出书面续租申请,同等条件下,原告有优先承租权,合同条件重新协商。无论何种原因导致原告撤出商铺,原告附着于商铺的装潢,是动产的,原告可自行取回:无法剥离或剥离后损害商铺结构或价值的装潢,原告不得剥离或取回,且被告不予补偿;或原告愿意剥离或取回的,应赔偿甲方相应损失。被告应在原告退出房屋、交清各项费用后10个工作日内将原告预交的余款与保证金无息退还原告。租赁期间。原告的租金、其他费用在到期日后10个自然日内仍未向被告支付,被告可收回商铺,解除合同,没收保证金,由此造成的损失由原告自行负责,并不影响被告其他权利的行使。由于被告自身原因致使原告延期进场超过60个自然日的,原告可以在前述期限届满后6个自然日内选解除合同的,被告应在合同解除之日起6个自然日内无息退回原告保证金。在租赁期限内,原告逾期支付租金、其它费用的,每延误1个自然日的，即应向被告按日支付未付租金、其他费用的千分之五的违约金直至所有应付租金、其他费用被全部支付。在租赁期限内,原告逾期交纳费用,除支付约定的违约金外,同时被告有权采取扣除保证金、停止供应或使用水、电、空调等措施,因此造成的一切后果由原告自行承担。原告拖欠应付被告款项超过10个自然日,则视为原告违约,无论原告是否自行撤出均视为原告自愿放弃其在商铺内的财物所有权,被告可留置、拍卖、变卖原告财物,以抵扣拍卖、变卖费用及所欠款项,尚不足以抵扣的,原告仍应支付;因被告采取前述措施导致原告财物受损、价值下降等不利后果的,由原告自行承担,被告对原告装修等不作任何补偿,并有权将该商铺另行出租。原告租赁期间届满后拒不交还租赁商铺的,除承担本合同约定的违约金外,还应按租金的二倍支付占用期间的占用费。租赁期间,原告单方面提前解除合同的,应提前两个月通知被告,解除合同时应支付至实际撤出日的租金、物业费、水电费、卫生费等其他费用外,原告同意将保证金作为违约金支付给被告,另外再付被告一个月租金作为赔偿损失费用。被告如果单方面提前解除合同,除返还原告保证金外,再付原告一个月租金作为违约赔偿损失费用。双方因任何争议协商不成的,向所在地人民法院起诉,则律师费、诉讼费等相关费用均由违约方承担。由于不可抗力造成的对本合同执行的延迟应被视为可谅解的延迟,被延迟的一方应有权顺延相当于不可抗力发生期的延伸期。遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生3个自然日之内通知另一方,并尽最大努力避免、消除或减轻该不可抗力事件的影响。同时,不可抗力事件发生后10个自然日内,向合同另一方提供发生不可抗力事件的有关证明。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同,或者部分免除履行合同的责任,或者延期履行合同。在案涉合同签订前的磋商阶段,原告得到被告及第三人的确认,被告对于案涉店铺具有转租权。并双方协商一致，季度房租交付于各季度9号。合同签订之后,被告向原告移交了案涉租赁的房屋。原告向被告支付了定金2000元,、押金50000元、转让费260000元，并对案涉商铺进行了装修。原告于2019年11月8日向被告交付定金2000元，并原告于2019年11月8日2019年11月9日、2019年11月13日、2019年11年23日向被告转付408220元，该款包括2019年11月24日至2020年2月23日的房租费85500元、物业费12720元、转让费260000元、押金50000元。另原告于2020年2月9日向被告转付2020年2月24日至2020年3月23日的房租及物业费32740元，于2020年4月6日向被告转付2020年3月24日至2020年4月23日的房租及物业费款32772元，期间，被告向原告进行了多次催要。其后，原告未向被告支付房租及物业费用，并其聘请安徽王良其律师事务所律师于2020年4月23日向本院提出如上诉请。2020年5月23日，被告向原告发出催交2020年4月23日起的房租及物业费用。2020年6月2日，原告向第三人交还了案涉房屋钥匙。 另查明，2020年3月13日，被告杨俊因结欠第三人缤购公司房屋租金、物业费、水电费，第三人缤购公司向本院提起诉讼，案经本院调解，双方于2020年6月2日解除了2018年6月15日签订的《商业租赁合同》。 再查明，2020年3月17日,原告经被告通知案涉店铺可以正常营业,原告在着手准备营业的过程中由于物业水管漏水需要维修,水闸被第三人暂时关闭。且因被告与第三人存在租金纠纷,停止向案涉商铺供水、供电。 上述事实，有原告王晓倩提供的《商业租赁合同》、微信截图、银行转账凭证、《装修合同》及转账凭证、微信聊天记录截图、电话录音、民事调解书，被告杨俊提供的原告交付钥匙时间、被告交给物业房租的证明、物业同意转让证明、因水管爆裂停水证明、告知欠款通知函、原告自愿退租证明、屡次催原告归还钥匙及缴纳费用未果、微信聊天记录、还款计划表、证人孙子娟证言及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为：2019年11月8日，被告杨俊在得到第三人的确认情况下将其与第三人缤购公司签订的《商业租赁合同》项下部分房屋租赁给原告王晓倩，并与之签订《商业租赁合同》。该租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。在本案的合同履行中，原告在对2020年3月23日至2020年3月24日的房租及物业费用未按照合同约定的按季度9号交付，且至2020年4月6日交付，此交付的时间按原告王晓倩与被告杨俊签订《商业租赁合同》合同约定：“原告拖欠应付被告款项超过10个自然日,则视为原告违约”、“租赁期间。原告的租金、其他费用在到期日后10个自然日内仍未向被告支付,被告可收回商铺,解除合同,没收保证金,由此造成的损失由原告自行负责,并不影响被告其他权利的行使”、“原告逾期交纳费用,除支付约定的违约金外,同时被告有权采取扣除保证金、停止供应或使用水、电、空调等措施,因此造成的一切后果由原告自行承担”、“因被告采取前述措施导致原告财物受损、价值下降等不利后果的,由原告自行承担,被告对原告装修等不作任何补偿”、“双方因任何争议协商不成的,向所在地人民法院起诉,则律师费、诉讼费等相关费用均由违约方承担”。原告王晓倩的该逾期交付的行为构成违约，其应按合同约定承担其相应违约责任。在本案中，原告诉请要求依法判令解除原被告双方签订的《商业租赁合同》，因原告已于2020年6月2日将案涉商铺钥匙交付给了第三人，且被告也于当日向原告通过微信发出要求签订终止合同协议，本院视双方就该合同的解除协商一致，并予以确认支持；对于原告要求依法判令被告退还其租房定金2000元整、押金50000元和要求被告向其支付其实际损失计413353元以及的诉请，因原告违约，且无相关证据证明在其解约之前原告存在违约，本院对原告的该请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告王晓倩与被告杨俊于2019年11月8日签订的《商业租赁合同》于2020年6月2日解除。 二、驳回原告王晓倩的其他诉讼请求。 案件受理费4140元（已减半），由原告王晓倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇二〇年九月二十日 书记员  谢璟璟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。