江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0981民初3351号原告：丰城市可轩物业管理有限公司，住所地：江西省丰城市新城区府前路**东方铭城**楼**商铺。统一社会信用代码：91360981MA368UMP87。法定代表人：熊敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：丁红莲，女，1969年10月15日出生，汉族，系该公司员工，住所，住所地：江西省丰城市div>被告：胡海亮，男，1978年10月07日出生，汉族，住所，住所地：江西省丰城市div>原告丰城市可轩物业管理有限公司（以下简称原告）与被告胡海亮（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁红莲、被告胡海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6235元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了丰城市宏伟房地产开发有限公司建设的东方铭城12栋3单元909室房屋，该房面积133.84平方米，原告与丰城市宏伟房地产开发有限公司签订了东方铭城的物业管理服务合同，根据合同规定，原告向被告提供物业管理的服务，被告每月按建筑面积每平方1.5元的标准向原告缴纳物业管理费，如被告未能按时足额缴纳物业服务费用，从2020年7月1日起收取违约金5%。被告自2016年9月1日至2020年6月30日期间的物业费是6235元，原告多次追讨，被告均以各种理由为由而拒付。被告辩称，他只与和欣物业公司签订物业合同，并不是与可轩物业签订合同，所以他没有必要向可轩公司缴纳物业费，就算是要更换物业公司，也需要业主讨论通过，还需要终止之前的合同且需要公示新的物业公司。庭审中及庭后原告向法庭提供证据如下：一、房屋买卖合同及收费标准、转交说明、催缴通知单。证明目的：证明1、被告拖欠物业服务费的事实；2、2017年和欣公司转给了利民公司，2018年利民公司再转让给可轩物业公司；二、物业变更及公示情况、东方铭城小区业主已缴纳物业费的情况、保洁及保安人员情况。证明目的：原告在变更物业公司时已公示，东方铭城小区大部分业主已缴纳物业费，保洁及保安人员平配备情况。被告质证如下：对转交说明需要经过业主确认，对催缴单他在家门口没有看到，对物业费金额6235元无异议，变更物业公司时没有公示，已缴费业主信息完全是伪造，保洁及保安人员没有这么多。本院认为,根据原告的举证及被告的质证,可以认定如下事实:东方铭城的物业管理在2017年由之前的和欣公司变更为利民公司,在2018年由利民公司变更为可轩公司(原告),被告对拖欠自2016年9月1日至2020年6月30日期间东方铭城小区的物业费6235元无异议。庭审中被告向法庭提供证据如下：证据一、物业权责不认可书四张。证明目的：证明小区业主均不认可第三方物业代收缴纳费，和欣更换物业公司未经过业主认可，业主也均不认可该可轩物业公司，故该物业公司无权利行使《物业管理》权利；证据二、丰城市住建局处理意见书、照片。证明目的：证明小区有很多处环境未完善，物业公司在管理方面存在很大瑕疵。原告对被告的上述举证质证如下：对证据一真实性不予认可，有些签字是原告及其他人伪造的，所有笔迹并非是本人所写的。更换物业公司我方已经进行公示，而且就算业主不认可可轩物业公司行使物业管理，但是小区80%的业主已经交清及预交物业费，业主行为表示已经认可可轩物业;对证据二关于意见书，宏伟公司在和可轩公司开会的时候承诺至明年3月份之前天然气和国电都会全部到位，且天然气和绿化都是开发公司负责的，物业公司负责维护。对被告提供的照片大部分都是属于小区建设阶段，尚未完善，而且小区小瑕疵多少都会有点，而且小区的地下室还在建设当中，但是建设期间没有收取业主停车费，都是免费停车，小区有些地方停的都是废弃车，我们也会尽快清理。本院认为,被告提供的上述证据尚不能成为其不交或少交本案物业费的理由,该小区物业管理虽几经更换,但小区业主享受了该小区每一期物业公司的服务,就应该按之前约定的价格缴纳物业费。根据对原、被告上述证据的认证及结合本案的庭审,本院认定本案事实如下:被告购买了丰城市宏伟房地产开发有限公司建设的东方铭城12栋3单元909室房屋，该房面积133.84平方米，被告与丰城市和欣物业有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定小区6层以上按建筑面积每月1.6元／㎡计算物业费。被告入住后只缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日一年的物业。2017年1月1日，该小区物业由丰城市和欣物业有限责任公司变更为丰城市利民物业管理有限公司，2018年1月1日，该小区物业由丰城市利民物业管理有限公司变更为丰城市可轩物业管理有限公司（即本案原告），之前小区物业所有的债权、债务转交给原告。从2016年9月1日至2020年6月30日被告欠小区物业费9235元（133.84㎡×1.5元／㎡×46个月），减去被告缴纳的装修押金3000元，被告尚欠原告物业费6235元。该小区尚未成立业主委员会。本院认为，被告与丰城市和欣物业有限责任公司签订了《前期物业服务协议》，该协议约定小区6层以上按建筑面积每月1.6元／㎡计算物业费，被告入住后只缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日一年的物业，从2016年9月1日至2020年6月30日被告欠小区物业费9235元（133.84㎡×1.5元／㎡×46个月），减去被告缴纳的装修押金3000元，被告尚欠原告物业费6235元。2017年1月1日，该小区物业由丰城市和欣物业有限责任公司变更为丰城市利民物业管理有限公司，2018年1月1日，该小区物业由丰城市利民物业管理有限公司变更为丰城市可轩物业管理有限公司（即本案原告），之前小区物业所有的债权、债务转交给原告。被告享受了物业公司的管理，就应该缴纳物业管理费，何况还是按1.5元／㎡予以计算（前期物业服务协议约定小区6层以上按1.6元／㎡予以计算），故对原告要求被告支付2016年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6235元（已扣除装修押金3000元）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告只认可和欣公司、变更物业需公示否则无权进行物业管理及认为原告物业管理上有瑕疵的辩称意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第五项、《物业服务收费管理办法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告胡海亮欠原告丰城市可轩物业管理有限公司物业管理服务费6235元（从2016年9月1日起至2020年6月30日止），限被告胡海亮于本判决生效后3日内付清给原告丰城市可轩物业管理有限公司。本案受理费50元，减半收取25元，由被告胡海亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审判员  胡亚群二〇二〇年九月十五日书记员  罗婉婷附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《物业服务收费管理办法》第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。