黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终770号上诉人（原审原告、反诉被告）：崔秀英，女，1957年5月5日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。委托诉讼代理人：郎聪，黑龙江东正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东宁市绥阳镇房地产管理中心，住所地东宁市绥阳镇。负责人：王国良，该单位主任。委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。上诉人崔秀英因与被上诉人东宁市绥阳镇房地产管理中心（以下简称绥阳房管中心）商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崔秀英及其委托诉讼代理人郎聪，被上诉人绥阳房管中心负责人王国良及其委托诉讼代理人薛久宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔秀英上诉请求：请求二审法院撤销东宁市人民法院（2019)黑1024民初1068号民事判决，依法对本案进行改判，依法判决绥阳房管中心按照合同约定给付崔秀英违约金；一、二审所有诉讼费用由绥阳房管中心承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的商品房购销合同为合法、有效合同。被上诉人应按照合同约定的内容承担给付违约金的义务，即住宅、车库、门市按照三处住房每日20元确认违约金数额应为30个月900天，每天60元共计54000元，与所欠房款数额完全相符。被上诉人的反诉部分不应予以支持。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人于2006年6月27日签订的商品房购销合同明确约定了房屋交付时间及违约金计算方式方法。被上诉人应按照合同约定履行自己义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案中，上诉人与被上诉人明确约定了房屋违约金的数额。应按照有约定按约定的法律基本原则确定违约金的计算方式。被上诉人应按照合同约定的内容承担给付违约金的义务，即住宅、车库、门市按照三处住房每日20元确认违约金数额应为30个月900天，每天60元，共计54000元，与所欠房款数额完全相符。被上诉人的反诉部分不应予以支持。二、原审依据被上诉人提供文件确认房屋租赁价格没有事实及法律依据。被上诉人提供的东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁安置补偿范围及标准的通知》、东宁县人民政府东政发【2008】5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》两份证据只是以证据形式下发，并不是法律规定，不能作为定案依据。该两份文件是关于棚户区改造的文件，本案中，被上诉人是以营利为目的的商品房，不能以棚户区改造的标准比照集资楼和商品楼开发的约定。同时本案中，被上诉人也向原审法院提出鉴定申请，要求鉴定租金价格，但鉴定机构未能给予鉴定。依据证据规则的规定，被上诉人应对此承担举证不能的责任。而原审法院依据文件确定房屋租金价格是没有事实及法律依据的。三，上诉人有证据证实交付房屋无法居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷客件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任：出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中上诉人的车库及门市、住宅均无取暖及相关配套设施，房屋无法使用和居住。被上诉人应对此承担赔偿义务。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清、法律适用错误，因此上诉至二审法院。请求二审法院撤销东宁市人民法院（2019)黑1024民初1068号民事判决，依法对本案进行改判，依法判决被上诉人按照合同约定给付上诉人违约金。绥阳房管中心辩称，原审认定的事适用法律正确，上诉人的上诉理由没有相应的证据支持，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。崔秀英向一审法院起诉请求：1.要求绥阳房管中心履行义务协助崔秀英办理房屋产权登记手续；2.诉讼费由绥阳房管中心承担。庭审中增加诉讼请求要求绥阳房管中心给付违约金61200元。绥阳房管中心向一审法院反诉请求：崔秀英给付所欠购房款53933元，自2009年5月1日起按照中国人民银行逾期贷款利率计算利息。一审法院认定事实：绥阳房管中心系绥阳镇人民政府下设的事业单位，原名东宁县绥阳镇房地产管理中心。2006年，绥阳房产挂靠绥芬河长城房地产开发有限公司开发建设房产集资12号楼。2006年6月27日，崔秀英与绥阳房管中心签订3份商品房购销合同。崔秀英分别购买了绥阳房管中心开发的位于绥阳镇正阳街供销社对面的集资12号楼3单元301室住宅，12号楼31号车库和11号门市，其中3单元301室实测面积68.85平方米，每平方米1000元，房款为68850元；31号车库实测面积是19.34平方米，每平方米1200元，房款为23208元；11号门市实测面积是41.25平方米，每平方米1500元，房款为61875元；合同总价款153933元。交房的时间都是2009年5月1日前。合同第3条收款方式，自开工前预收订金共50000元，主体完工按余额60%，完工验收后交付使用一次交清所购全部楼房款及办理产权证照费用手续。第5条甲方自2006年开工，2006年12月20日前交付使用，如逾期不能交付使用，赔偿违约金每日20元。崔秀英2005年11月8日至2009年6月10日期间，分五次共交房款100000元。2005年，东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》中确定2005年拆迁临时安置补助费每月150元、东宁县人民政府东政发[2008]5号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》中确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。绥阳房管中心以挂靠其他企业的方式进行开发建设，违反法律的禁止性规定，绥阳房管中心做为案涉楼房的实际投资主体与崔秀英签订了商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，崔秀英交付了部分购房款，绥阳房管中心向崔秀英交付了房屋，现案涉楼房符合办理产权登记的条件，应视为双方签订的商品房买卖合同有效。崔秀英、绥阳房管中心应按合同的约定履行各自的义务。崔秀英主张绥阳房管中心协助办理产权登记的请求，绥阳房管中心无异议，一审法院予以确认。一、关于崔秀英主张的违约金问题，按双方合同约定，绥阳房管中心逾期交房每日按20元向崔秀英支付违约金，按此计算每个房屋每年违约金额为（365天×20元/天）7300元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。绥阳房管中心主张合同约定的违约金过高并请求予以调整，同时绥阳房管中心提出鉴定申请，确定2006年到2009年案涉房屋的租金，用以确定逾期交房给崔秀英造成的损失。法庭委托评估后，司法鉴定部门以时间跨度大无法确定为由未予受理。绥阳房管中心向法庭提供了2005年东宁县建设局和东宁县物价局联合文件《关于公布2005年度东宁城区房屋拆迁补偿安置范围及标准的通知》1份，该文件中确定东宁城区房屋2005年拆迁临时安置补助费每月150元；东宁县人民政府东政发[2008]小号《东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见》1份，该文件确定2008年拆迁临时安置补助费每月200元。结合2006年至2008年东宁法院处理的房屋租赁合同纠纷案件中体现的房屋租赁价格，房屋租金价格为每月200元比较客观。因双方约定的违约金过高，应以超过造成的实际损失的30%为标准适当减少，据此在此基础上上浮30%为260元来确定崔秀英的逾期交付住宅的损失，绥阳房管中心同意按每月300元的租金价格确定逾期交付住宅的损失，一审法院予以确认。按此计算，住宅的逾期交房损失为每年3600元。关于商业用房的损失问题。通过绥阳房管中心提供的（2007）东民初339号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同、（2009）东绥初50号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同和（2009）东绥民商初49号房屋租赁合同纠纷案件中的房屋租赁合同，体现出绥阳林业中学对面的房屋租金折合每年每平方米110元左右，参照上述证据确定商业用房的房屋租金价格为每年每平方米100元，因双方约定的违约金过高，应以超过造成的实际损失的30%为标准确定，据此在此基础上上浮30%为每年每平方米130元来确定崔秀英的逾期交付商业用房的损失。崔秀英购买的车库的损失比照商业用房来确定逾期交付的损失，即每年每平方米130元。据此计算，商业用房的损失为每年5362.50元，车库的损失为每年2514.20元。住宅、商业用房和车库的各项损失均超过了合同约定的每日20元标准，绥阳房管中心主张违约金过高请求调整的主张，一审法院予以支持。关于违约期限，合同约定交付房屋的期限是2006年12月20日。崔秀英主张交房时间为2009年10月20日，绥阳房管中心主张交房时间为2009年5月1日，双方均未向法庭提交证据，通过崔秀英提供的2009年6月10日的交款票据，结合同类案件中12号楼的交房时间为2009年5月，一审法院确定绥阳房管中心交房的时间为2009年6月10日。绥阳房管中心逾期交房的期间为2006年12月10日至2009年6月10日，为2年6个月（30个月）。综上确定，崔秀英的逾期交房损失为28691.75元（300元/月×30个月+41.25平方米×130元/平方米×2.5年+19.34平方米×130元/平方米×2.5年）。崔秀英在庭审中提出交房时没有安装暖气的损失，因未向法庭提供证据，一审法院不予确定，崔秀英可另行主张。二、关于反诉中绥阳房管中心要求崔秀英给付房款及逾期付款利息问题。崔秀英尚欠房款53933元，绥阳房管中心要求崔秀英交纳房款的请求，一审法院予以支持。扣除绥阳房管中心应承担的逾期交房违约金28691.75元，崔秀英还应交房款为25241.25元，一审法院予以确认。崔秀英逾期向绥阳房管中心交付房款，绥阳房管中心逾期协助崔秀英办理产权登记，双方在履行合同过程中均存在过错，且没有及时进行协商处理，双方应各自承担相应的责任。崔秀英关于绥阳房管中心逾期协助办理产权登记不应支持其逾期利息的主张，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、绥阳房管中心协助崔秀英办理案涉房屋的产权登记；二、绥阳房管中心给付崔秀英逾期交付房屋违约金28691.75元，于本判决生效之日起30日内付清；三、崔秀英给付拖欠绥阳房管中心的房款53933元，于本判决生效之日起30日内付清；四、驳回崔秀英和绥阳房管中心的其他诉讼请求。本诉案件受理费1330元，减半收取665元，由崔秀英承担352元，由绥阳房管中心承担313元；反诉案件受理费574元，由反诉被告崔秀英承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。崔秀英向本院提交证据一组，六张照片。证明案涉车库顶没做防水，现在车库地面已经塌陷无法使用。本院认为该组证据与本案争议焦点无关，不予确认。经审理，本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于违约金是否过高，应否予以调整的问题，一审法院参照东宁县人民政府关于棚户区改造实施意见确定的临时安置补助费的标准，又结合其所审理的房屋租赁合同纠纷中体现的同类房屋租赁价格，确定案涉房屋租金价格，据此衡量约定的违约金是否过高，并对违约金予以调整，该调整并无不当，本院对上诉人崔秀英主张应按合同约定给付违约金的请求不予支持。关于上诉人崔秀英主张的房屋存在质量问题，因未提出相应诉讼请求，本院对此不予审理。综上，上诉人崔秀英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由崔秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  贾海波审 判 员  杨大奎二〇二〇年九月二十九日法官助理  何 喆书 记 员  孙 源附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。