福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2330号 上诉人（原审被告）：厦门广物商贸有限公司，住所地厦门市思明区龙源里**之九。 法定代表人：陈洞文，执行董事。 委托诉讼代理人：郭晓峰、陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市全和物业管理有限公司，，住所地厦门市思明区前埔工业园****** 法定代表人：叶东，执行董事。 委托诉讼代理人：张文军、郭娟琼，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人厦门广物商贸有限公司（以下简称广物商贸公司）因与被上诉人厦门市全和物业管理有限公司（下称全和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初18144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广物商贸公司的上诉请求：一、撤销厦门市思明区人民法院(2019)闽0203民初18144号民事判决，并发回原审法院重审或依法改判；二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：原审法院遗漏追加作为物业服务费首要支付主体的业主为本案第三人，错误认定被上诉人提交的发票上记载的事实，导致本案事实认定错误，适用法律错误。一、原审法院在审理本案纠纷过程中遗漏追加案涉店面业主黄洪河为第三人到庭参加诉讼，直接认定上诉人系讼争物业服务费的承担主体，系事实认定错误。二、被上诉人在原审中提交的发票记载与事实不符。被上诉人提供的发票未能证明上诉人已实际接受过被上诉人的物业服务并对此支付过物业管理费。原审法院仅凭被上诉人提交的发票便认定上诉人已实际接受被上诉人的物业服务，应承担缴纳物业费的支付责任，系事实认定错误。三、根据合同相对性原则，被上诉人缺乏直接向承租人广物商贸公司主张物业管理费的依据。 被上诉人全和物业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。事实与理由：一、被上诉人是讼争物业的物业服务单位，上诉人是案涉店面的承租人、实际使用人，享受了被上诉人提供的物业服务，根据《物业管理条例》及《租赁合同》之规定，上诉人是支付物业服务费的义务主体，且已实际了支付相应物业服务费，一审判定由广物公司支付物业服务费是正确的。二、上诉人向被上诉人支付过部分的物业服务费、电费、公摊费等的事实，不可否认。根据一审证据，上诉人分别于2013年12月31日、2015年12月25日、2016年4月28日、2017年1月22日支付了部分物业服务费合计85,000.00元，之后又于2018年11月21日支付了2018年10月至2018年11月的电费及公摊费，于2019年1月18日支付了2018年12月至2019年1月期间的电费。三、上诉人系物业服务费的缴交义务主体，是否追加黄洪河参加诉讼，不影响广物公司债务的成立。本案也不属于法律上必然追加业主黄洪河的情形。四、上诉人向被上诉人支付物业管理费是有法律依据的，被上诉人作为收费主体是合法的，被上诉人与建设单位签署了《前期物业合同》，同意由被上诉人替代中山物业管理有限公司。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉缺乏依据，应于驳回。 全和物业公司向一审法院起诉请求：一、广物商贸公司立即向全和物业公司支付自2016年7月1日起至判决生效之日止的物业管理服务费（以每月6000.00元=3.0元/㎡×2000㎡为标准计算）；二、广物商贸公司立即向全和物业公司支付逾期付款滞纳金（以拖欠的物业服务费为基数，从逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）。 原审查明，2010年11月18日，厦门市住宅建设办公室与厦门市中山物业管理有限公司签订《墩仔小区前期物业服务合同》，合同约定厦门市住宅建设办公室委托中山物业公司为BRT农科所片区安置房（墩仔小区）提供前期物业管理服务，物业综合管理服务费标准为商场：3.0元/平方米•月，业主或物业使用人应在每季度第一个月的第一周履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业综合管理费用和房屋公共维修金的，应按1%的标准向中山物业公司支付违约金，委托期限暂定从2011年1月1日至业主委员会成立，业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月31日，厦门市物价局向中山物业公司印发《厦门市物价局关于墩仔小区安置房物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2010]185号），通知物业服务费店面的收费标准按双方约定执行。 2013年，中山物业公司由全和物业公司整体吸收合并，其业务由全和物业公司承继。2013年12月30日，厦门市物价局印发《厦门市物价局关于全和物业承续中山物业物业服务收费有关事项的通知》（厦价房[2013]117号），通知全和物业公司物业服务收费标准仍按厦价房[2010]185号文件规定的标准执行。2014年4月1日，厦门市住房保障管理中心（甲方）与厦门市全和物业管理有限公司（乙方）签订《墩仔小区安置房项目前期物业服务合同》，委托全和物业管理有限公司为墩仔小区安置房提供前期物业管理服务，物业服务管理费收费标准为商场整体未启用时，委托管理费为1元/㎡•月，启用后，商场的委托管理费为3元/㎡•月，空置部分商场的委托管理费为1.5元/㎡•月；合同委托管理期限为叁年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止；委托期限届满前三个月，甲乙双方可根据相关主管部门意见及小区管理实际情况，协商合同续签事宜；本合同期限届满后甲方或业委会尚未与乙方完成新合同续签或尚未与其他物业服务单位签订物业及使用管理委托合同前，甲乙双方应继续执行本合同项下的各项权利义务。上述合同签订后，全和物业公司即为墩仔小区安置房提供物业管理服务至今。 另查明，2013年12月10月，案外人人黄洪河（甲方）与广物商贸公司（乙方）签订租赁合同，合同约定黄洪河将厦门市思明区西岭东路1-19号墩仔家园二楼西侧店面（属墩仔小区范围）出租给广物商贸公司；租用的房屋建筑面积含公摊二楼约为1200平方米，甲方不再收取乙方广场使用的租金；租赁期限为六年，从2013年12月10日起至2020年2月28日止；广物商贸公司应负责缴纳出租房屋租赁期内所发生的一切费用：包括水电费、电话费、宽带费用等。 原审法院认为，全和物业公司分别与厦门市住宅建设办公室、厦门市住房保障管理中心签订的《墩仔小区前期物业服务合同》、《墩仔小区安置房项目前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，其内容已经厦门市物价局备案审查，合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。该合同对墩仔小区的所有业主及实际使用人均具有约束力。广物商贸公司作为该小区所属厦门市思明区西岭东路1-19号墩仔家园二楼西侧店面的租户、实际使用人，亦在租赁合同约定支付广物商贸公司出租房屋租赁期内所发生的一切费用，当然也包括本案讼争之物业管理服务费。其已实际接受全和物业公司提供的物业服务，应依约缴费并承担逾期付款滞纳金。广物商贸公司辩称其与全和物业公司不存在物业服务合同关系，不应支付物业管理服务费等辩解意见，原审法院不予采纳。如上认定，广物商贸公司应缴纳的物业管理费标准为每月4000元，其尚欠全和物业公司2016年7月23日至今的物业费。故全和物业公司诉请广物商贸公司支付之物业管理费应从2016年7月23日起计算；其诉请滞纳金之支付标准，应以判决生效之日止实际欠缴的物业管理服务费为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。超过上述范围之诉求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门广物商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市全和物业管理有限公司支付厦门市思明区西林东路1-19号墩仔家园二楼西侧店面欠缴的物业管理服务费（以每月4000元的标准，从2016年7月23日支付至判决生效之日止）；二、厦门广物商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市全和物业管理有限公司支付逾期付款滞纳金（以判决生效之日止实际欠缴的物业管理服务费为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率、2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从逾期之日起计算至实际付清之日止）；三、驳回厦门市全和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5038元，减半收取计2519元，由厦门全和物业管理有限公司负担756元、厦门广物商贸有限公司负担1763元。 经审理查明，双方当事人对一审查明事实均无异议，上诉人主张一审查明事实有遗漏，黄洪河与上诉人就租赁案涉店面签订的《租赁合同》第五条第5款第1点约定双方另行签订物业管理合同，但租赁双方实际并未签订物业管理合同。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审审理期间，被上诉人提交了如下证据：农业银行厦门软件园支行客户收付款入账通知两份，付款方均为广物商贸公司，收款方均为全和物业公司。一份是：2015年12月9日收付款入账通知，金额2万元，附言为物业。另一份是：2016年1月28日收付款入账通知，金额1.5万元，附言为物业费。拟与一审提交的2015年与2016年的两份发票证明上诉人曾向被上诉人缴交过物业费。上诉人对上述两份证据的表面真实性予以保留意见。 本院认为，本案争议焦点在于全和物业公司主张的物业合同作为其主张物业费以及滞纳金的依据是否成立。前期物业合同的效力问题，原审判决已对此作了详细阐述，本院同意原审判决意见，不再赘述。该合同对墩仔小区的所有业主及实际使用人均具有约束力。广物商贸公司作为讼争店面的租户和实际使用人，亦在租赁合同约定支付广物商贸公司出租房屋租赁期内所发生的一切费用，当然也包括本案讼争之物业管理服务费。其已实际接受全和物业公司提供的物业服务，应依约缴费并承担逾期付款滞纳金。广物商贸公司主张其与讼争店面业主黄洪河就物业费的承担另有约定，不应由广物商贸公司承担物业费，但其未能举证证明，本院不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原审判决。 本案二审案件受理费5038元，由上诉人厦门广物商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年九月二十五日 书记员 丘小涓 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。