四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 ﹙2020﹚川17**民初1451号 原告：万源市源丰物业服务有限公司。 住所地：万源市太平镇河街综贸东巷******。 法定代表人：田小于，经理。 委托诉讼代理人：罗光银，四川天维律师事务所律师。 被告：王庆炳，男，汉族，1990年3月27日出生，户籍地为四川省万源市，现住四川省万源市。 原告万源市源丰物业服务有限公司（以下简称：源丰物业公司）与被告王庆炳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序。2020年9月2日依法公开开庭进行了审理。原告源丰物业公司的委托诉讼代理人罗光银到庭参加诉讼，被告王庆炳经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即偿付所欠物管服务费4434元。2、所欠费用从应交年度物管费次日起按约定每日支付0.3%的滞纳金。3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告源丰物业公司将其诉请变更为：判令被告王庆炳偿付下欠2017年1月1日至2020年8月30日物管费5419元，并给付滞纳金5419元。 事实及理由：被告于2015年10月15日与源丰开发公司签订购房合同，购买原告管理区内住房一套，面积108.33平方米，于2015年12月23日接收交付房屋。2015年12月23日，原、被告签订前期物业管理服务协议一份。按合同约定被告每年12月底前缴清当年物管费，但被告逾期36个月，共欠物管费4434元，原告多次用电话等方式催收无果，后委托四川天维律师事务所以〔2019〕天维律函31号函告被告，限2019年10月10日前自动交纳免除违约责任和滞纳金，逾期后，又电话催问，被告仍拒绝给付。故按双方约定依法起诉，寻求公断。 被告王庆炳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对于当事人双方有争议的事实的质证和认证情况如下： 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据： 1、原告营业执照复印件及法定代表人身份证明。拟证明当事人基本信息及诉讼主体适格； 2、被告身份证复印件。拟证明被告身份； 3、商品房买卖合同、面积测绘报告复印件。拟证明被告购买原告管理区内房屋及建筑面积的事实； 4、临时管理规约。拟证明：1、商品房买受人在与建设单位签订物业合同时应当书面承诺遵守本规约，本规约自物业交付之日起生效。2、业主未按规定约定交纳物业管理费，物业服务企业可按0.3%交纳滞纳金。 5、物业管理服务协议。拟证明原被告关于物业费的约定情况； 6、美好盖家物业服务项目及收费标准。拟证明美好盖家物业费收费标准详情； 7、欠物管费业主明细表。拟证明被告截止2020年8月底尚欠物管费5419元； 8、滞纳金计算表。拟证明被告实欠本金5419元，应付滞纳金5419元； 9、催收通知书及律师函。拟证明原告催收事实； 10、达州市住建局关于限期缴纳物业费的通知。拟证明达州市住建局以（2019）312号文件催缴达州市境内尚欠物业费业主缴费的事实。 被告王庆炳因未到庭未能发表质证意见，亦未提供反驳证据。 本院对原告提供的证据分析认证意见为：原告提供的1、2、3、4、5、6、9号证据符合证据的合法性、真实性、关联性，应予采信，7、8、10号证据无证明力，不予采信。 经审理查明：2015年10月16日，被告王庆炳购买了案外人万源市源丰地产集团有限公司开发的位于万源市美好盖家XX号房屋，预测建筑面积为108.33平方米。2015年7月，万源市信合测绘有限公司测绘被告购置的房屋建筑面积为113.26平方米。 2015年12月23日，被告王庆炳（乙方）与原告源丰物业公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》。协议就物业服务区域（被告王庆炳在原告物业服务区域内）、服务内容、质量、期限、费用、双方权利义务等进行了约定，其中第四条对服务费用约定：物业管理费用按相关规定为包干制（不包括房屋共用部位，共用设施设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准向甲方交纳：小区物业管理费用商铺1.50元／㎡×平方数；（电梯）住户1.）住户1㎡×平方数；（非电梯户）住户0.）住户0×平方数。第五条第4项约定：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或甲方有权采取相关措施直至乙方补齐相关费用为止。同时，被告王庆炳出具承诺书，承诺已阅读并理解美好盖家制定的《临时管理规约》。该《万源市美好家园临时管理规约》第六条约定：物业服务费采取包干制，按房屋建筑面积计算，已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担。 后原告源丰物业公司对收费标准进行公示，载明：物业服务费：电梯住户每月1元/平方米；垃圾清运费系代环卫所收取，标准为住户4元/户/月；二次供水增压费为0.1元/平方米/月。原告源丰物业公司提交的《欠缴物管费业主明细表》显示，被告王庆炳欠物管费3年（2017年至2019年，每年1478元，含物业费1300元、垃圾费48元、二次供压130元），合计4434元。 同时查明，环卫部门未授权原告源丰物业公司代收垃圾清运费，且原告源丰物业公司在物业服务过程中，不同程度存在脏乱差、车辆乱停乱放、违章搭建等情形。美好盖家部分业主多次向相关部门反映情况。美好盖家业主委员会于2020年5月31日向原告源丰物业公司出具的委托书载明：由于你公司有很多不足之处，业主满意度较差，经业委会商讨，委托你公司于2020年6月1日至2020年9月1日对本小区提供物业服务，希望贵公司接到委托之日起，加大整改力度，委托期满后是否续聘由全体业主投票决定。2020年9月14日，美好盖家业委会《公示》载明，2020年8月18日在相关部门指导下，选聘四川省鼎立品致物业服务公司为新物业，现原告已整体退出，新物业公司定于2020年9月17日正式进驻。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告源丰物业公司与被告王庆炳签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告源丰物业公司已经按照协议约定履行了基本的物业服务，而被告王庆炳未按照约定支付相关物业服务费用，违背诚实信用，依法应承担违约责任。故原告要求被告支付物业服务费的诉请合法，本院依法予以支持。 关于物业费的计收标准问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业费为1元/平方米/月，原告主张按108.33平方米计收物业费，本院予以确认，故被告王庆炳下欠原告源丰物业公司的物业费为108.33平方米×1元/平方米/月×44个月（2017年1月1日至2020年8月31日）=4766.52元。原告源丰物业公司虽主张垃圾清运费，但其未取得环卫部门的授权，原告虽主张二次供水增压费，但案涉《前期物业管理服务协议》未对该项收费进行约定，原告亦未提交证据证实双方就该项费用达成收取合意。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张的垃圾清运费、二次供水增压费，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的滞纳金的问题。经查，原告源丰物业公司提供的物业服务中部分不符合《前期物业管理服务协议》的约定，致部分业主多次向相关部门反映情况，且美好盖家业委会已选聘新的物业公司，原告提供的前期物业合同已经终止，故就业主欠缴物业服务费而言，原告源丰物业公司存在过错，故其主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王庆炳应在本判决发生法律效力后三十日内向原告万源市源丰物业服务有限公司支付2017年1月1日起至2020年8月31日止的物业服务费4766.52元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回万源市源丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取为25.00元，由被告王庆炳负担20元，原告万源市源丰物业服务有限公司负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 何智刚 二〇二〇年九月十八日 法官助理 詹文丹 书 记 员 丁 菡