河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5038号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李昱辰，男，汉族，1996年2月5日出生，住河北省沧州市新华区。 委托代理人：吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沧州中实房地产开发有限公司，地址：沧州市运河区新华东路绿洲大厦**。 法定代表人：周刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：马爱华，女，1987年9月7日出生，汉族，住河北省沧州市运河区，该公司职员。 委托诉讼代理人：刘超，河北东方伟业律师事务所律师。 上诉人李昱辰因与被上诉人沧州中实房地产开发有限公司（以下简称中实房地产公司）合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李昱辰上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的合同无效，依法应当予以解除。所有购买被上诉人楼房的业主都知道，也都可以证实。被上诉人在销售楼房时都要求业主必须购买车位，即所谓的捆绑销售，否则不予出售楼房，且使用年限仅为20年。根据法律规定楼房的使用年限为70年，双方这种约定因违反法律规定而无效，因此上诉人认为该协议应当予以解除。二、被上诉人提供的证据不足以证实其主张，一审中被上诉人仅提供了车位购买使用协议和国有土地使用证，但上述证据仅证实被上诉人出卖了车位，对该土地享有使用权，不能证实被上诉人对该土地的规划情况，更不能证实被上诉人出售的车位符合规划图纸。根据相关司法解释，计入公摊面积或者核算在住宅开发成本之内的地下停车位所有权属于业主共有。本案当中被上诉人应当举证证实其出售的车位没有计入公开或核算，在开发成本之内，否则的话，被上诉人无权售车位。被上诉人的证据不能证实其主张。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，依法应予以改判。 中实房地产公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人与被上诉人签订的车位买卖协议是双方真实意思表示，不存在上诉人所主张的捆绑销售的行为，如果上诉人认为被上诉人存在欺诈或胁迫等行为，应当在签订合同之日起一年内提出撤销合同的要求，但时至今日上诉人并未就所谓的欺诈或胁迫提出过任何权利主张，双方签订的合同不存在违反合同法等其他法律强制性规定的情况，属于合法有效的合同，上诉人作为购买方，应当按照合同的约定全面履行合同义务，其未按合同约定履行支付价款的行为已构成违约，且双方签订的合同不存在法定或约定的解除情形，被上诉人所建设地下车位，其占用的土地使用权属于被上诉人所有，不属于业主共有面积，也没有记录公摊或核算在开发成本内，且对于上诉人提出的上述主张按照民诉法规定，应由上诉人承担举证责任，其要求被上诉人举证的要求没有法律依据。 中实房地产公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告李昱辰支付原告地下停车场车位使用费13万元，并按照中国人民银行贷款利率支付自2019年10月31日至付清款项之日的逾期损失；2、诉讼费由被告承担。 李昱辰提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原被告双方于2019年1月2日签订的《地下停车场车位有偿使用协议》；2、判令被反诉人返还反诉人车位首付款3万元；3、反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2019年1月2日，被告李昱辰（乙方）与原告中实房地产公司（甲方）签订了《地下停车场车位有偿使用协议》，约定：甲方系沧州市运河区泰享嘉府三期项目的开发建设单位，对项目地下车位享有合法权益，现乙方拟购买本项目地下停车位使用权，乙方以160000元有偿使用该车位，编号为负一层109号；车位使用期限自本协议签订之日起至期满20年，期满后甲方同意由乙方继续无偿使用该车位并无须另行签订其他协议，直至车位用地范围内的土地使用权依法到期。付款方式为：本协议签订当日支付车位有偿使用费首付款30000元，剩余付款时间为2019年10月30日前支付130000元。关于违约责任约定：乙方逾期支付任一笔车位有偿使用费，逾期不超过10日的，自本合同约定的应付款期限届满第二天起，甲方将限制乙方的车辆在该停车位停泊直至乙方按约定支付有偿使用费，期间所产生的损失由乙方承担；逾期超过10日的，乙方有权解除合同，如甲方选择解除合同，则乙方支付的首付款作为违约金不予退还，乙方不再享有对车位的使用权，此外还需承担使用车位期间的租金和管理费用共计500元／月。针对该协议，原告在落款处签章，被告在落款处签字按印。协议签订后，被告支付了车位首付款3万元。剩余款项被告到期未支付。另查明，原告开发的泰享嘉府三期项目坐落于沧州市运河区宁路北侧，总面积为27417.74㎡，其不动产登记证号为冀（2017）沧运不动产权第××号。 一审法院认为：原、被告签订的《地下停车场车位有偿使用协议》系经双方当事人自愿签字确认，系各自的真实意思表示，协议书中的内容未涉及违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该协议合法有效。协议中明确约定了被告作为受让人的付款义务及付款方式，也约定了原告作为转让人的车位使用权转让时间及方式，故双方均应按照协议约定，各自履行合同义务。本案中，因被告没有履行第二阶段付款义务，原告有权要求被告继续依照合同约定履行合同义务，又因双方签订的合同约定第二期款项给付日期为2019年10月30日前，而被告至今未支付款项，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告主张该笔损失自2019年10月31日按照中国人民银行贷款利率支付至付清款项之日止，不违反《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条有关违约责任的相关规定，故予以支持。对于被告李昱辰要求解除合同的反诉请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。根据该法律规定，原、被告签订的《地下停车场车位有偿使用协议》因其性质合法有效，对当事人双方均具有约束力，被告不得擅自变更或者解除合同。另外，我国民事法律行为实行信赖利益保护原则，即原、被告作为独立的民事主体，基于各自真实意思表示签订了该案涉协议，应认定双方认可协议内容，并同意履行协议约定的义务，而本案中，被告拒绝履行合同义务，并以此为由要求解除合同，本身即是对合同相对方利益的侵犯，《中华人民共和国合同法》第九十四条对合同的法定解除条件进行了明确规定，但依照法律的规定及契约精神，法定解除权提出的一方应当是守约方，而非违约方，也即本案被告拒不支付款项已构成违约，其作为违约方无权基于其违约行为提出解除合同，且根据原、被告《地下停车场车位有偿使用协议》第四条第二款的约定，被告逾期付款超过十日的，原告有权解除合同，即在被告发生违约行为时，有权提出解除合同的主体即原告，而非被告。因此无论是法律规定还是合同约定，作为本案违约方的被告均无权以明确不履行合同义务而提出解除合同,故对于被告的反诉请求不予支持。对于被告辩称的原告在出售时存在住房与地下车位捆绑销售行为的抗辩意见。原被告双方作为平等的市场主体具有自主选择的权利，双方签订的《地下停车场车位有偿使用协议》系双方的真实意思表示。庭审中，被告未提交证据证明原告存在捆绑销售行为，应承担举证不能的不利后果。案涉《地下停车场车位有偿使用协议》其性质为使用权转让协议，其内容也是对双方权利转让的时间与转让费用以及车位使用方式等进行的约定，其协议内容通篇并无繁杂概念，也未使用大量专业词汇，不属于格式条款。故对于被告此辩称不予采纳。对于被告辩称的地下车位属于业主共有，并由业主共同管理的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款第三款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，原告在建筑区划内开发规划的地下停车位没有占用业主共有的道路或场地，不属业主共有的范畴，更不存在业主共同管理的情形，被告此辩称属于对法条理解的错误，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第七十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告（反诉原告）李昱辰自本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）沧州中实房地产开发有限公司车位有偿使用费13万元及逾期付款利息（自2019年10月31日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至履行完毕之日止）。二、驳回被告（反诉原告）李昱辰的反诉请求。 本院二审期间，被上诉人提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，证实涉案地下车位由被上诉人享有单独的使用权。上诉人质证认为，对真实性没有异议，但不能证明被上诉人的证明目的。对以上证据本院予以确认。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案上诉人与被上诉人签订的车位买卖协议是双方真实意思表示，不存在上诉人所主张的捆绑销售的行为，上诉人如认为被上诉人存在欺诈或胁迫等行为，应当在签订合同之日起一年内提出撤销合同的要求，但上诉人就该合同始终未提出过任何权利主张，且已近缴纳部分使用费；再有双方签订的合同并不存在违反法律强制性规定的情形，故一审认定合同合法有效，有事实和法律依据。被上诉人所建设地下车位，其占用的土地使用权属于被上诉人所有，不属于业主共有面积，也没有记入公摊或核算在开发成本内，故上诉人作为购买方，应当按照合同的约定全面履行合同义务，其未按合同约定履行支付款项的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对双方争议的事实，一审法院依照法律规定阐明了判断的理由和结果。对一审法院的裁判本院予以支持。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。 综上所述，李昱辰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人李昱辰负担。 本判决为终审判决。 审判长  王兰英 审判员  范秉华 审判员  潘艳辉 二〇二〇年九月二十四日 书记员  苏虹文