陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终7981号上诉人（原审原告）：霍彩英，女，1983年6月11日出生，汉族，陕西诚意医药有限公司员工，住西安市。上诉人（原审被告）：西安居安物业管理有限责任公司。住所地：西安市碑林区兴庆路**民生新世界大厦**。法定代表人：王兆华，董事。委托诉讼代理人：郑思义，男，1964年5月22日出生，汉族，员工，住。委托诉讼代理人：杨丽芳，女，1973年12月16日出生，汉族，员工，住。原审被告：供销大集集团股份有限公司。住。住所地：西安市解放路**/div>法定代表人：杜小平，董事长。委托诉讼代理人：蔺凯，男，1984年10月25日出生，汉族，法务，住。原审被告：西安民生百货管理有限公司。住所地。住所地：西安市解放路**iv>法定代表人：刘昆，该公司董事长上诉人霍彩英与上诉人西安居安物业管理有限责任公司（以下简称居安物业公司）及原审被告供销大集集团股份有限公司（以下简称供销大集集团）、原审被告西安民生百货管理有限公司（以下简称民生公司）物业合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初15241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。霍彩英上诉请求：1.撤销一审判决；2.居安物业公司对位于兴庆路139号民生新市街小区楼顶于2020年6月底前维修好；3.一审、二审诉讼费由居安物业公司承担；4.赔偿霍彩英各项损失：装修违约金30000元；物业费、电梯费、垃圾费（因为之前房主缴费到4月底）暖气费等费用共计从2018年5月至2020年6月31日，每月208.14*25个月=7489元；房屋租金：2018年3月至2019年12月31日，减去三个月装修，每月租金5000元*18个月=90000元；误工费：每月5000*3个月=15000元。事实及理由：1.原审法院已查明霍彩英系西安市兴庆路**民生新世界小区****的房屋所有权人，亦查明居安物业公司系该小区的物业服务公司，却认为“原告不是适格的权利主体”，在事实认定及法律适用上错误，亦与《物权法》、《物业管理条例》的规定相违背。2.居安物业公司未立即采取应急措施，未立即向物业管理行政主管部门提交应急维修资金使用申请，居安物业公司以一、二、三楼商业供销大集集团没有交维修基金为由，拒绝维修，导致霍彩英的房屋无法继续装修、无法使用，造成严重的损失。经霍彩英多次找有关部门领导后居安物业公司才开始申请应急维修基金，直到2018年10月9日，才公示了房屋维修资金应急使用方案。居安物业公司行为已严重违反《物业服务合同》的约定和《物业管理条例》的规定，其应依约、依法赔偿霍彩英的房屋租金（因无法入住而在外租房）损失、误工费损失、交通费损失，装修违约金，物业费，电梯费，垃圾费，暖气费等损失。3.居安物业公司未立即采取应急措施并立即申请应急维修资金，导致工程迟迟无法启动。维修时，居安物业公司将工程转包给无施工资质的个人导致施工质量存在严重问题，工程进度一再拖延。居安物业公司也未尽到维修工程甲方的监管责任，已完成的部分工程仍存在严重的质量问题，楼顶漏水问题依旧存在，给霍彩英造成了严重的损失。居安物业公司辩称，其没有使用大修基金的权利，大修基金不能正常使用是因为供销大集集团未交纳大修基金费用，供销大集集团是涉案住宅的最大业主。居安物业公司作为物业服务方，在霍彩英没买房之前就已经开始在积极办理大修基金的手续。霍彩英买的是二手房，明知房子漏水，买房至今两年多一直不交物业服务费、电梯费、卫生费，但一直享受着服务。霍彩英要求赔偿无法无据无理。居安物业公司上诉请求：1.撤销一审判决书第一项；2.改判驳回霍彩英的全部诉讼请求；3.本案上诉费用由霍彩英承担。事实与理由：1.虽然涉案房屋顶层层面维修方案于2018年10月9日已经通过，但此时并不具备维修条件，因维修基金一直未发放到居安物业公司的账户，而施工方因维修款未及时到账迟迟不愿施工是居安物业公司无法控制的。经过多次与房管局相关部门沟通，维修款直至2019年3月中旬才发放至其账户，且仅发放了维修方案涉及金额的30%，施工方因无法保证正常维修款的获得而拒绝施工，直至2019年5月份涉案房屋的顶层层面才具备施工条件。居安物业公司已经做到了一切监管义务及物业服务管理义务，不存在任何的违约行为。因此一审法院判决认定居安物业公司不履行监管责任并因此判决居安物业公司承担霍彩英的损失没有任何事实理由与法律依据。2.霍彩英所购买房屋的漏水问题并非购买之后才出现，涉案房屋漏水问题早在上个业主时期就长期存在，霍彩英明知涉案房屋漏水还自愿购买，与居安物业公司无关。3.因民生公司拒绝缴纳大修基金，无法达到使用大修基金的条件，居安物业公司愿意就霍彩英催收大修基金、要求房管局发放维修基金等事宜进行配合，但霍彩英不仅不处理问题，反而以房屋漏水为由拒绝缴纳物业费、垃圾费、电梯费等费用，居安物业公司也一直在尽物业公司的管理义务，促使房屋的修缮早日进行，不存在任何违约行为或不尽服务管理义务的行为霍彩英辩称，本次维修居安物业公司申请的是应急维修基金，使用应急维修基金只需要三户业主签字确认就可启动。居安物业公司没有进行应急维修，一直拖到2019年4月份才开始动工。霍彩英买房时并不知道涉案房屋漏水，办完手续后装修时才发现漏水的情况，第一时间就告知居安物业公司，居安物业公司的答复是大修基金批复不下来，无法维修。经过相关主管部门协调、施压，居安物业公司才开始启动应急维修基金。供销大集集团述称，一审判决与其无关，霍彩英一审时已经当庭撤回了对其诉讼。民生公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。霍彩英向一审法院起诉请求：1.判令居安物业公司于2020年6月1日之前将兴庆路139号民生新世界小区3单元楼顶屋面修缮完毕；2.免除2018年1月起至楼顶屋面维修完毕期间的物业费、暖气费、电梯费、垃圾费等;3.居安物业公司赔偿霍彩英各项损失：误工费42500元、装修违约金30000元、租金损失每月6000元（从2018年1月起至楼顶屋面维修好）。一审法院认定事实：霍彩英通过二手交易购得本市兴庆路70号民生新世界小区1幢31904室房屋，居安物业系该小区物业服务公司。2018年2月，霍彩英装修房屋时发现主卧及卫生间墙面烟道处漏水，即开始找居安物业公司，要求其维修。而民生新世界小区自2008年起部分房屋出现渗漏问题，居安物业公司自2011年开始向相关部门申请使用大修基金，但因民生新世界小区部分业主未缴纳房屋大修基金，一直未果。2018年2月，霍彩英会同居安物业公司多次与相关部门协商沟通，寻求问题的解决。后经协调，相关部门批准启动应急维修基金。2018年8月，居安物业公司与西安市第二住宅建筑公司签订《维修工程合同》，约定由西安市第二住宅建筑公司承揽民生新世界小区屋面防水维修工程，工程期限为60天。2018年10月9日，居安物业公司将房屋维修基金应急使用方案在小区内公示，公示方案报经相关机关审核批准后，2019年5月西安市第二住宅建筑公司开始施工，截止2019年12月屋面维修工程尚未完工。再查，新世界小区物业管理合同第二条第一款第一项约定：居安物业公司提供对房屋共享部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行管理、维护、修缮等服务义务。一审法院认为，霍彩英当庭撤回对民生公司、供销大集集团的起诉，不违反法律规定，应予准许。关于霍彩英之诉请一“居安物业公司于2020年6月1日之前将兴庆路139号民生新世界小区3单元楼顶屋面修缮完毕”，霍彩英是，霍彩英是民生新世界小区****所有权人，物区分所有权，民生新世界小区3单元楼顶屋面属于小区公共区域，维修公共屋面应属于业主共议事务，应由小区业主代表机构行使，霍彩英并非适格当事人，故对霍彩英该项诉请，不予处理。关于霍彩英之诉请二“免除2018年1月起至楼顶屋面维修完毕期间的物业费、暖气费、电梯费、垃圾费等”，免除权系形成权，当事人之间不存在免除协议，是否行使该权利，应由作为权利方的居安物业公司自主决定。另，本案中，霍彩英并未实际支付上述费用，居安物业公司亦未以诉讼方式向其主张，霍彩英该项请求不成立，故不予支持。关于霍彩英之诉请三“居安物业公司赔偿霍彩英各项损失：误工费42500元、装修违约金30000元、租金损失每月6000元（从2018年1月起至楼顶屋面维修好）”。居安物业公司为新世界小区物业管理方，霍彩英通过二手交易购得新世界小区房屋，霍彩英自取得房屋，霍彩英自取得房屋所有权之日起成为新世界小区物业合同相对人。司之间存在有效物业合同，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。新世界小区物业管理合同第二款约定：居安物业公司提供对房屋共享部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行管理、维护、修缮等服务义务。该小区获批应急维修方案后，维修工程于2019年5月开始动工，截止庭审之日尚未完工。按一般常识，即使存在不可避免的季节、气候等相关因素，屋面维修工程也不应持续8个月未完工，据此，可以认定居安物业公司在启动应急维修方案后，并未尽到维修工程甲方的监管责任。虽然对于公共设施维修监督义务应当由小区业主共同行使，但霍彩英系维修房屋顶楼住户，屋顶维修拖延确实直接影响到其对房屋的居住和使用，因此，对居安物业公司未尽到的物业服务管理义务，霍彩英享有基于物业合同的损害赔偿请求权，霍彩英可以依据物业服务合同约定向物业公司主张自身权益受损部分的赔偿。关于霍彩英所主张损失一节，庭审中，霍彩英并未提交充分证据证明居安物业公司的违约行为对其造成的具体损失，因房屋主卧墙面显示渗水属实，确实影响到正常的居住使用。结合主卧室墙面受损并不影响屋内其他居室的正常使用、该地段单间房屋租金、居安物业公司超出预定工期的时长及天气季节窝工等客观因素，酌情认定居安物业公司应向霍彩英支付2019年7月至2019年12月期间损失3200元（800元*4个月）。另，介于该工程实际完工时间的不确定性，对霍彩英所主张2019年12月之后的损失，可待工程实际完工后另案主张。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、被告西安居安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告霍彩英2019年7月至2019年12月期间的损失3200元；二、驳回原告霍彩英之其余诉讼请求。案件受理费1750元，由原告霍彩英负担1200元，被告西安居安物业管理有限责任公司负担550元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审期间，居安物业公司提供2020年6月16日竣工验收单、2020年6月22日维修施工单位西安市第二住宅建筑公司出具的民生新世界屋面防水工程承诺书等证据证明屋顶防水施工已经完工，正报请西安市房屋管理局验收。本院认为，居安物业公司为新世界小区物业管理方，霍彩英自取得房屋，霍彩英自取得房屋所有权之日起成为新世界小区物业合同相对人。司之间存在有效物业合同，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。新世界小区物业管理合同第二款约定：居安物业公司提供对房屋共享部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等进行管理、维护、修缮等服务义务。在该小区获批应急维修方案后，居安物业公司与西安市第二住宅建筑公司签订《维修工程合同》，约定由西安市第二住宅建筑公司承揽民生新世界小区屋面防水维修工程，工程期限为60天。经查，本案维修工程于2019年5月开始动工，于2020年6月16日完工，正报请西安市房屋管理局验收，故霍彩英上诉要求居安物业公司于2020年6月底前将兴庆路139号民生新世界小区3单元楼顶屋面修缮完毕的请求，本院不予支持。因该维修工程持续一年时间，未在《维修工程合同》约定的60天期间内完成，居安物业公司未尽到作为工程甲方的监管责任，据此居安物业公司上诉认为其已经做到了监管义务的理由不能成立。鉴于屋顶维修拖延确实直接影响到霍彩英对房屋的居住和使用，因此，霍彩英作为维修房屋顶楼住户可以依据物业服务合同约定向物业公司主张自身权益受损部分的赔偿，其请求中合理部分本院应予支持，结合涉案房屋地段单间房屋租金、居安物业公司超出预定工期的时长及天气季节窝工等客观因素，酌情认定居安物业公司向霍彩英赔偿2019年7月至2020年6月期间各项损失10000元为宜。关于霍彩英诉讼主张免除物业费、暖气费、电梯费、垃圾费一节，霍彩英并未实际支付上述费用，居安物业公司亦未以诉讼方式向其主张，霍彩英该项请求不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初15241号民事判决第二项；二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初15241号民事判决第一项为：西安居安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿霍彩英2019年7月至2020年6月期间各项损失10000元。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3500元，由霍彩英负担750元，西安居安物业管理有限责任公司负担2750元（霍彩英已预交1750元，西安居安物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付霍彩英1000元）。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 李涛二〇二〇年九月十四日法官助理 王坤书 记 员 李艳