广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4705号 原告：吴晨露，女，1986年9月28日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：邓飞，广西天狮灵动律师事务律师。 委托诉讼代理人：张浩，广西天狮灵动律师事务实习律师。 被告：广西南宁市邕盟房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**荣和山水美地东盟国际****，统一社会信用代码：9145010357681594XH。 法定代表人：刘显珍。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年6月9日 开庭时间：2020年9月9日 当事人到庭情况： 原告吴晨露：委托诉讼代理人邓飞、张浩到庭。 被告邕盟公司：未到庭（传票送达时间：2020年8月2日）。 原告诉请要点 诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的租赁合同（NO:1361706）;保证金4600元 没收归原告所有；2.判令被告立即迁出案涉房屋；3.判令被告支付欠付费租金合计14300元；4.判令被告支付逾期缴纳租金产生的滞纳金合计30063元；5.判令被告支付从2019年8月8日-2019年9月8日的房屋占用使用费共计2300元（房屋占有使用费参照租赁合同约定的租金标准2300元/月，从2019年8月8日暂计至2019年9月8日，此后的房屋占有使用费计至被告实际搬出之日止）； 6.判令被告支付其欠缴的物业费909.9元以及7月的电费157.36元，合计1067.26元；7.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年5月28日,原告吴晨露与被告邕盟公司签订租赁合同(NO:1361706),约定吴晨露将南宁市青秀区民族大道159号凤岭新新家园C区17栋1单元1003号房出租给邕盟公司,租期为三年,从2017年6月10日至2020年6月10日,月租金为2300元。租金按季结算,邕盟公司在每季的五日或之前结清下季租金;邕盟公司应在每季的五日或之前结清租金，邕盟公司必须按期缴纳租金,否则除继续缴纳租金外,每逾期一天,应按欠款金额的百分之一支付滞纳金。邕盟公司于吴晨露交付房产之日向吴晨露交付保证金4600元整以及租金6900元整,租赁期满,邕盟公司付清租金及其他费用并按期迁出时,吴晨露应即时将保证金无息退还邕盟公司。若因邕盟公司违约造成吴晨露经济损失的,吴晨露有权从保证金中扣除相关费用。自2018年6月至2019年7月,邕盟公司已交租金共计17900元,(详见证据材料“租金支付情况明细表)尚欠14300元租金未支付。根据吴晨露与邕盟公司签订的租赁合同(NO:1361706)中关于滞纳金的约定,邕盟公司需向吴晨露支付滞纳金共计30063元。根据双方签订的租赁合同第十三条第3项“邕盟公司拖欠租金超过15天，吴晨露有权终止合同,收回房屋，没收保证金”,现邕盟公司拖欠租金已远超15天,故吴晨露请求法院判令解除双方签订的租赁合同，被告立即迁出案涉房屋。综上所述,吴晨露依据租赁合同已完满履行交 付租赁物等合同义务,邕盟公司未及时支付租金违反了法律规定和合同约定。据此,吴晨露依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条等相关法律法规向法院起诉，请法院查明事实,秉公裁判。 被告答辩要点 被告邕盟公司未答辩亦未在举证及答辩期限内提交任何证据。 认定事实及法律适用 经审理查明，位于南宁市青秀区民族大道159号凤岭·新新家园C区17栋1单元1003号房的所有权人系原告吴晨露。 2017年5月28日,原告吴晨露（出租方、甲方）与被告邕盟公司（承租方、乙方）签订租赁合同(NO:1361706),主要约定：吴晨露将南宁市青秀区民族大道159号凤岭新新家园C区17栋1单元1003号房出租给邕盟公司,租期为三年,从2017年6月10日至2020年6月10日,月租金为2300元，租金按季结算,邕盟公司在每季的五日或之前结清下季租金;邕盟公司逾期交付租金的，每逾期一天,需向吴晨露支付滞纳金，按欠款金额的百分之一支付滞纳金。邕盟公司于吴晨露交付房产之日需向吴晨露交付保证金4600元整以及租金6900元整。租赁期满,邕盟公司付清租金及其他费用并按期迁出时,吴晨露应即时将保证金无息退还邕盟公司。若因邕盟公司违约造成吴晨露经济损失的,吴晨露有权从保证金中扣除相关费用。邕盟公司有以下行为之一的，吴晨露有权终止合同，收回房屋，没收保证金；……3.拖欠租金或相关费用超过十五天。原告吴晨露在该合同甲方落款处签字；被告邕盟公司在乙方落款处盖章，委托代理人为磨肖文。 上述合同签订当日，吴晨露即将涉案房屋交予邕盟公司。邕盟公司向原告交付了履约保证金4600元。被告一直按约定交付租金至2018年9月10日至2018年12月9日该季度。 被告应交付的2018年12月10日至2019年3月9日该季度租金6900元，被告仅于2019年2月3日支付2300元及2019年6月26日支付1800元，之后一直未付租金。 原告吴晨露与邕盟公司委托代理人为磨肖文的微信聊天记录：2019年6月2日，原告“磨姐，晚上好。六月份了呢，见到赖总跟他说下，希望他能讲诚信，欠了半年的租金已是底线了。”磨肖文“公司刚新进一个员工，租金他想办法，申请贷款了。”2019年6月26日，磨肖文向原告吴晨露转款1800元支付租金。2019年8月8日，原告“磨肖文磨姐，你好。你租我凤岭新新家园C区17-1-1003号房，自2019年2月至2019年7月一直没有交租金，现我要换房门锁，您所欠我的租金如在2019年8月9日前不交清，我将通过法律途径追收。”磨肖文“刚才跟赖总说明了情况，这几天做系统平台花了6.8万元，那些钱都是在外面借钱筹钱过来搞的，然后再整仓库，仓库也没整好，这几天也在整仓库也要花五六千元左右，这样你这边能行的，我们跟紧处理。”2019年8月8日中午12：32时许，原告“我已经换锁了，等你们交齐租金我再把钥匙给你们。”磨肖文“请不要锁门好吗，关键是便利店再过几个月到期，现在首先弄平台搬到仓库去做，如果现在不弄平台，做推广，往后更加麻烦，现在为了留后路走，必须搞好平台，希望你宽容下，我们真的无路可走。” 2020年9月10日，本院到涉案房屋现场勘查，被告物品包括电脑、办公座椅、双层架床等物品均未搬离。 以上事实，有房产证、租赁合同、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，关于《租赁合同》的解除问题。原、被告于2017年5月28日签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。《租赁合同》第十三条第一款第3项的约定“乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金；……3.拖欠租金或相关费用超过十五天 ”，被告已拖欠租金超十五日，故根据上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告依约享有合同解除权，原告主张解除《租赁合同》应予以支持。另查明，2019年8月8日，原告已经更换涉案房屋门锁，原告已以其实际行为表示不再履行《租赁合同》主要义务，故原、被告签订的《租赁合同》于2019年8月8日解除。 关于原告主张被告所交的履约保证金4600元归原告所有的问题。根据《租赁合同》第十三条第一款第3项的约定“乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金；……3.拖欠租金或相关费用超过十五天”，现被告拖欠租金已超十五天系违约，故原告主张不予退还履约保证金4600元，本院不予支持。 关于原告主张返还租用房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告之间的《租赁合同》已解除，故原告主张返还涉案房屋依法有据，本院予以支持，被告应于本判决生效之日起十日内腾空涉案房屋并返还给原告。 关于原告主张的被告支付租金及占用费的问题。经查，自2018年12月10日至2019年3月9日该季度租金被告仅交付了4100元，仍欠2800元，之后一直未付租金。此外，原告于2019年8月8日将涉案房屋更换门锁，被告无法使用涉案房屋，故自2019年8月8日起原告主张租金，本院不予支持。综上，被告应向原告支付截至2019年8月7日的欠付租金为14300元（2800元+6900元+2300元+2300元）。如前论述，本院限期被告于本判决生效之日起十日内腾空搬离涉案房屋，如被告不履行上述义务，被告需向原告继续支付涉案房屋占用费（计算方式：本判决生效之日起算第十一日起计至被告实际腾空涉案房屋之日止，按每月租金2300元计付）。 关于原告主张的逾期支付租金滞纳金的问题。邕盟公司未依约向原告支付租金,根据《租赁合同》第三条的约定“……乙方应在每季的五日或之前结清租金，甲方应出具收据，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天,应按欠款金额的百分之一支付滞纳金”。故原告诉请邕盟公司支付逾期支付租金的滞纳金,有事实依据。但原告主张的违约金过高，根据公平原则本院予以调整为：（1）以6900元（2018年12月10日至2019年3月9日应付租金）为基数，从2018年12月16日起至2019年2月3日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；（2）以4600元为基数，从2019年2月4日起至2019年6月26日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；（3）以2800元为基数，从2019年6月27日起计至被告实际清偿之日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；（4）以6900元（2019年3月10日至2019年6月9日应付租金）为基数，从2019年3月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计付；（5）以4600元（2019年6月10日至2019年8月8日应付租金）为基数，从2019年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计付；（6）如被告应支付占用费的，应按欠交金额为基数，按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计付。 关于原告主张的水、电费问题。原告主张水、电费600元系其酌情计算的。本院认为，原告主张水电费未能提供证据予以证实，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告吴晨露与被告广西南宁市邕盟房地产经纪有限公司于2017年5月28日签订的《租赁合同》于2019年8月8日解除； 二、原告吴晨露无需向被告广西南宁市邕盟房地产经纪有限公司退还保证金4600元； 三、被告广西南宁市邕盟房地产经纪有限公司腾空涉案房屋并返还给原告吴晨露； 四、被告广西南宁市邕盟房地产经纪有限公司向原告吴晨露支付租金14300元及占用费（计算方式：本判决生效之日起算第十一日起计至被告实际腾空涉案房屋之日止，按每月租金2300元计付）； 五、被告广西南宁市邕盟房地产经纪有限公司向原告吴晨露支付逾期支付租金滞纳金：（1）以6900元（2018年12月10日至2019年3月9日应付租金）为基数，从2018年12月16日起至2019年2月3日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；（2）以4600元为基数，从2019年2月4日起至2019年6月26日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；（3）以2800元为基数，从2019年6月27日起计至被告实际清偿之日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；（4）以6900元（2019年3月10日至2019年6月9日应付租金）为基数，从2019年3月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计付；（5）以4600元（2019年6月10日至2019年8月8日应付租金）为基数，从2019年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率四倍分段计付；自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计付；（6）如被告应支付占用费的，应按欠交金额为基数，按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍分段计付； 六、驳回原告吴晨露的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1870元（原告吴晨露已预交），由原告吴晨露负担764元，由被告广西南宁市邕盟房地产经纪有限公司负担1106。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周云珍 二〇二〇年九月十六日 书记员  张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。