江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初3795号 原告：江西万厦物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区桃苑大厦******，统一社会信用代码：91360100775863231W。 法定代表人：兰兵熔，董事长。 诉讼代理人：邹婷，北京市京师（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：罗冀，男，汉族，1988年10月7日出生，住吉安市吉州区。 原告江西万厦物业管理有限公司与被告罗冀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人邹婷、被告罗冀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告支付拖欠的2016年11月1日至2019年11月30日期间的物业费8020元及自2017年11月30日起至实际缴纳日止按日千分之三计算的滞纳金（暂计算至2019年12月31日为5773元），共计13793元，之后滞纳金计算至缴清欠款之日；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系吉安市吉州区吉州大道40号景虹印象城小区8-2004的业主，房屋面积131.37平方米。2016年5月30日，原告与江西冠锋实业有限公司签订的《吉安市景虹.印象城前期物业服务合同》，原告依约对被告居住地的小区实施物业管理，被告自2016年11月1日至2019年11月30日拖欠管理服务费共计8020元，同时原告有权按约定要求被告按逾期金额每日千分之三交纳滞纳金，但原告酌情要求被告承担滞纳金5773元，共计13793元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费，但被告拒不交纳，故诉至法院。 被告辩称：我是2015年12月交的房，交房时开发商免了至2016年10月的物业费，之后没有交过物业费，因为我不愿意交物业费给原告，原告提供的物业服务不好。一、原告主体资格不适格；二、原告未按合同约定履行合同义务；三、原告主张的部分物业费已过诉讼时效，有效物业费应从2018年9月8日起算，物业费收取期间无证据证实；四、装修押金和出入证押金2040元应在物业费中扣除；五、应降低物业费标准，应按现物业管理费标准1.35元每平米收取；六、《前期物业服务合同》关于滞纳金的约定无效；七、物业服务严重不到位，构成严重违约。 本院经审理查明：2016年5月30日，原告与江西冠锋实业有限公司签订《吉安市景虹·印象城前期物业服务合同》，约定原告为景虹·印象城小区提供前期物业服务，合同期限为签订合同之日起至成立业主委员会选聘新的物业管理服务企业进驻之前，物业管理费收费标准为高层住宅按1.84元/月·㎡建筑面积，物业管理费一般按季交纳，也可提前支付，无特殊原因不能逾期支付，逾日按千分之三支付滞纳金；合同还对委托物业管理服务事项、质量、标准、费用及双方的权利义务等进行了约定。被告罗冀是景虹·印象城小区8-2004房的业主，房屋建筑面积131.37平方米。原告于2016年9月30日进场，2019年11月30日退场。被告罗冀自2016年11月1日起未交纳物业费。 吉安市吉州区物价局于2016年8月10日下发吉区价费字(2016)16号《关于景虹?印象城小区物业服务收费标准备案的复函》，载明：结合本区实际，经研究同意景虹?印象城小区物业服务收费按以下标准备案：高层住宅（8层以上）物业管理公共服务收费标准每月每平方米0.95元（建筑面积）；电梯和二次供水设施运行费用，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向业主公平、合理分摊，并定期公布。原告向业主公示的印象城物业收费标准为：基础物业费0.95元/月?㎡；电梯运行费1-5层0.5元/月?㎡、6-25层0.54元/月?㎡、26层至顶层（含26层）0.58元/月?㎡；二次供水增压费6-25层0.16元/月?㎡、26层至顶层（含26层）0.32元/月?㎡。 2017年11月5日，网友在问政江西栏目投诉，题为“吉安印象城违章搭建疯狂政府监管严重失职”，2017年11月8日，习溪桥街道城管执法大队回复：根据网友反映印象城小区违章搭建的情况，大队立即要求辖区中队到现场核查，发现印象城1栋102、103室破坏了绿地，准备扩建院子。针对此情况，辖区中队立即下达了《责令停止违法（章）行为通知书，》责令业主立即停止违法（章）行为，并恢复原状。同时要求该物业公司加强对小区的管理，发现及时制止，并上报相关部门进行联合处理。 另查明，被告在原告处尚有2040元装修押金未退还。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告为景虹·印象城小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当交纳物业费，关于收费标准的问题，前期物业服务合同约定了收费标准，且有关收费标准也在小区进行了公示，被告的物业服务费为1.65元/月?㎡（0.95元+0.54元+0.16元）。关于服务质量的问题。原告物业管理的职责是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。本院在审理原告与小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，到庭涉诉业主均反映原告的服务管理不到位，并提交相关证据材料，根据双方提供的证据，原告没有完全尽到管理责任，对小区违章行为没有及时劝阻，放任工程车进入小区违章施工，没有及时上报主管部门依法制止，物业服务质量标准被降低，根据本案具体情况，本院酌定物业服务费按八五折交纳，即37个月×1.65元/月/㎡×131.37㎡×85%=6817元，扣除原告应退还给被告的装修押金2040元，被告还应交纳物业费4777元。因原告履行合同义务存在一定缺陷，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求应予以相应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳管理办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告罗冀支付原告江西万厦物业管理有限公司2016年11月1日至2019年11月30日的物业费4777元，限判决生效后5日内付清； 二、驳回原告江西万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为72元，由原告江西万厦物业管理有限公司负担36元，被告罗冀负担36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  熊宗华 二〇二〇年九月二十八日 法官助理颜倩雨 书记员乐平 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。