湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1125民初1684号原告：李海波，男，1967年1月6日出生，汉族，湖北省浠水县人，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：陈兴旺，湖北文海律师事务所律师，执业证号：14211200810267455，代理权限：特别授权（承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解、和解，代收法律文书，代为领取义务款等）。被告：朱勇，男，1969年5月20日出生，汉族，湖北省黄石市黄石港区人，住湖北省黄石市黄石港区。原告李海波与被告朱勇合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海波的委托诉讼代理人陈兴旺到庭参加诉讼，被告朱勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间于2017年4月20日签订的房屋买卖合同；2、由被告返还购房款1100000元及原告代为偿还的银行贷款本息199672.01元，合计1299672.01元；3、由被告偿还原告代为支付的房屋面积增补以及测绘、测量房产登记费用34581.72元及物业管理费33504.72元，合计68086.44元；4、由被告赔偿原告损失209000元（以1100000元为基数，按照年6%标准自2017年4月20日计算至2020年6月20日止）；5、由被告负担本案诉讼费用。事实及理由：2017年4月20日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《房屋买卖合同》，被告将其名下位于浠水县散花镇××与××大堤××（××）××街××号（建筑面积约260.02平方米）的按揭房屋转卖给原告，并约定房屋转让价格为1100000元（不包含下欠银行按揭贷款本息），支付方式为：签订合同后三日内支付100000元，余款1000000元用作偿还被告姐姐朱永芹差欠原告的债务，另该房屋在中国工商银行的按揭贷款69万元由原告负责偿还。同时约定，被告应及时办理产权证照，并在办理完产权证照后十日内为原告办理过户手续。同时约定若本合同产生纠纷，双方约定由房屋所在地人民法院管辖。基于合同约定，原告依约向被告支付购房款1100000元，并按合同约定偿还银行贷款本息。被告于2017年4月28日向黄石工商银行申请更换了偿还该笔房屋按揭贷款的银行账号为原告李海波，后因其他原因仍以被告账户偿还贷款。原告于2017年5月1日开始按月偿还该房屋按揭贷款至今。同时原告于2017年8月15日补交33642元面积差价，支付939.72元测量费。2017年8月17日从浠水碧桂园物业管理公司将该房屋钥匙交给原告，期间原告交纳物业管理费33504.72元。2019年下半年以及2020年4月13日，该房屋的开发公司即浠水碧桂园房地产开发有限公司多次通知被告提供资料办理不动产权属登记，但被告对此不予理睬，至今不动产登记尚未办理。综上所述，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规之禁止性规定，该合同合法有效。原告依约定履行合同义务，但被告违反合同约定，拒不办理产权登记，致使原告不能实现合同的目的，被告已构成根本违约。为维护原告合法权益，特起诉至法院。被告朱勇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提交的第一组证据系原被告身份信息，本院予以认定；原告提交的第二组证据《房屋买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》已经本院生效法律文书予以认定，本院予以采信；第三组证据亦经本院生效法律文书予以认定，本院予以采信；第四组证据办证通知书加盖有物业公司印章，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，原告李海波与被告朱勇签订《房屋买卖合同》，被告将其名下位于浠水县散花镇××与××大堤××（××）××街××号(建筑面积约260.02平方米）房屋转卖给原告，并约定房屋转让价格为1100000元（不包含下欠银行按揭贷款本息），支付方式为：原告于签订合同后三日内支付100000元，余款1000000元被告自愿用作代替朱永芹偿还黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1555号民事调解书中确定的债务。被告应在收到第一笔购房款100000元后，向原告出具收到全部购房款1100000元的收条。被告转卖给原告的该房屋系于2015年5月15日以银行按揭形式向浠水碧桂园房地产开发有限公司购买的商品房，总金额1740251元，被告已支付首付款1050251元，剩余690000元向中国工商银行股份有限公司黄石分行按揭贷款。截止上述《房屋买卖合同》签订之日被告未支付贷款本金及利息，尚欠银行690000元未付清，该款由原告负责偿还。合同第十二条约定：因本合同产生的纠纷，双方一致认可由房屋所在地人民法院管辖。同时，双方因本合同有关的通知书、来往函件（包括法院相关法律文书），甲方即被告确认送达地址为：湖北省黄石市黄石港区红旗桥武汉路325-1号，收件人：朱勇，联系电话：135××******。2017年4月22日，被告向原告出具收条，内容为“今收到李海波购房款（网银转账）壹拾万元整（小写：100000元）。即所售房款壹佰壹拾万元全部付清。若所售房产被法院查封或存在其他权利瑕疵，无条件退还拾万元现金。收款人：朱勇2017.4.22”。被告朱勇于2017年4月28日向中国工商银行股份有限公司黄石分行申请增加还款账号：62×××02，账号户名：李海波。2017年5月1日起，原告即以被告朱勇的账户偿还贷款。2017年8月15日，原告向浠水碧桂园房地产开发有限公司补交面积差价33642元，并支付房产证测绘费、房产证登记费、地籍测量费共计939.72元，合计34581.72元。2017年8月17日，原告以案涉房屋业主的名义从广东碧桂园物业服务股份有限公司浠水分公司领取了房屋钥匙，实际占有案涉房屋，并以被告朱勇的名义交纳2015年7月1日至2017年12月31日的物业服务费共计17009.1元。2018年6月20日，原告交纳案涉房屋自2018年1月至2018年12月物业服务费6803.64元。2019年2月28日，原告交纳案涉房屋自2019年1月至12月物业服务费6803.64元。2020年6月15日，原告交纳案涉房屋自2020年1月至6月物业服务费3401.82元。上述由原告交纳的物业服务费共计34018.2元。2020年4月13日，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浠水分公司物业服务中心向被告朱勇发出办证通知书，通知被告朱勇办理产权登记，但被告未予办理。查明，2018年7月25日，原告李海波起诉至本院，请求确认原告与被告于2017年4月20日签订的《房屋买卖合同》有效，并判令被告协助将案涉房屋的不动产产权证办理到原告名下。本院依法作出（2018）鄂1125民初2406号民事判决书，确认上述2017年4月20日签订的《房屋买卖合同》有效，但驳回原告要求被告协助将案涉房屋不动产产权证办理到其名下的诉讼请求。该（2018）鄂1125民初2406号民事判决书已发生法律效力。本院认为，被告朱勇自愿将其名下的案涉房屋转卖给原告，约定价款1100000元（不包含下欠银行按揭贷款本息），该款系用于代替朱永芹偿还黄石港区人民法院（2016）鄂0202民初1555号民事调解书中确定的债务，双方签订了《房屋买卖合同》，不违反法律规定，被告朱勇应当按照合同约定履行义务。被告朱勇在能够办理不动产登记手续后仍拒不办理，致使原告无法办理产权过户手续不能实现合同目的，被告的行为构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告拒不办理不动产登记手续致使原告无法实现合同目的，原告有权要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告要求被告返还购房款1100000元及原告代为偿还的银行贷款本息199672.01元的诉讼请求，本院予以支持。原告还代为支付了房屋面积差价以及房产证测绘费、房产证登记费、地籍测量费计34581.72元，以及物业服务费34018.2元，合计68599.92元，对原告要求被告偿还其中68086.44元的诉讼请求，本院予以支持。原告还要求被告赔偿自2017年4月20日至2020年6月20日按照年利率6%标准计算的利息损失209000元，本院认为原告有权要求被告赔偿损失，但应当按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息，具体核算如下：以1100000元为基数，自2017年4月20日至2019年8月19日共计840天，按照年利率4.75%计算为1100000元×4.75%÷360天×840天=121916.67元；自2019年8月20日起计算至2020年6月20日共计301天，按照年利率4.25%计算为1100000元×4.25%÷360天×301天=39088.19元。以上损失共计161004.86元。同时因本案所涉《房屋买卖合同》，属双务合同，被告朱勇未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩，原告起诉解除合同，并要求返还财产、赔偿损失，原告基于合同亦有给付义务，即退还房屋，被告可通过另行起诉等方式解决。被告朱勇经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃应诉抗辩权利，由此可能造成的不利后果，由其自行承担，不影响本院在依据查明事实的基础上依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李海波与被告朱勇于2017年4月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱勇于本判决生效之日起二十日内向原告李海波返还购房款1100000元及原告李海波代为偿还的银行贷款本息199672.01元；三、被告朱勇于本判决生效之日起二十日内向原告李海波偿还房屋面积差价以及房产证测绘费、房产证登记费、地籍测量费和物业服务费共计68086.44元；四、被告朱勇于本判决生效之日起二十日内向原告李海波赔偿损失161004.86元；五、驳回原告李海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18991元（原告已预交），减半收取计9495.5元，由被告朱勇负担9175元，余款320.5元由原告李海波自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  涂少华二〇二〇年九月十五日书记员  黄露露