广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初349号原告：许锡州，男，1978年7月6日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县**************，公民身份号码441******8********。委托诉讼代理人：吴宇嘉，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁仲文，广东保信律师事务所实习律师。被告：欧芷菲，女，1986年11月28日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***************，公民身份号码441************084。原告许锡州与被告欧芷菲民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许锡州委托诉讼代理人吴宇嘉到庭参加诉讼。被告欧芷菲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许锡州向本院提出诉讼请求：判令1.解除原告与被告于2018年3月12日签订的《房地产借款抵押合同》;2.被告向原告偿还借款本金478344.53元及利息(以478344.53元为基数，按月利率2%自2018年10月14日起计算至实际清偿之日止)；3.被告承担原告因实现债权所产生的律师费33000元及诉讼保全责任保险费800元；4.原告有权就涉案抵押物即被告名下位于中山市石岐区***************的房地产【粤房地权证中府字第**15011927号、中府国用(2015)第易2300855号】拍卖、变卖所得价款，对本案全部债权在其抵押顺位内享有优先受偿权；5.被告承担本案所有诉讼费用。庭审中，原告明确诉请解除双方签订的《房地产借款抵押合同》之借款合同关系。事实和理由：2018年3月12日，被告因生意及家庭资金周转需要向原告借款520000元，双方签订房地产借款抵押合同,约定：借款期限为2018年3月12日至2023年3月11日止，还款方式为等额本息，每月14日前归还一期本息，共分60期，每月归还款项14387元；若任何一期逾期15天(不论是支付利息还是偿还本金)，即属根本性违约，原告可提前收回全部借款，被告应向原告支付本金金额20%违约金及从借款之日起至还清之日止按年利率25%计付利息，并负担原告委托律师的律师费、查档费、诉讼费、诉讼保全责任保险费等实现债权所支出的费用。被告提供上述房地产为本案借款抵押担保，于2018年3月19日办理抵押登记手续，不动产登记证明号为粤(2018)中山市不动产证明第0028993号。原告于2018年3月14日以银行转账向被告支付220000元、300000元，共计520000元。被告已偿还截至2018年10月13日止的利息，尚欠478344元（利息计算详见附表，按年利率25%从2018年3月14日起算）。原告为实现本案债权现已支出律师费33000元及诉讼保全责任保险费800元。被告欧芷菲在法定期限内未提交书面答辩状，未提供任何证据，亦未到庭应诉、答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院核对证据原件后附卷。经审理认定事实如下：原告许锡州称其经营郁南县连滩镇兴富生猪养殖场，借款资金来源于其经营收入及家庭积蓄；许锡州与被告欧芷菲不认识，欧芷菲因经营化妆品业务需要资金周转，经许锡州的熟人陈镜豪介绍向许锡州借款520000元，双方约定借款期限为5年，按等额本息还款表还款，月利率约1.8%，逾期利率为年利率25%。2018年3月12日，许锡州与欧芷菲签订了房地产借款抵押合同，主要约定：欧芷菲向许锡州借款520000元，债务履行期限自2018年3月12日至2023年3月11日；借款利率为等额本息（附表），还款通过银行转账至指定的陈镜豪账户；每月14日前支付利息，若任何一期逾期15天（不论是支付利息或是偿还本金），即属根本性违约，许锡州可提前收回全部借款，欧芷菲应支付本金金额20%的违约金，按年利率25%计付从借款之日起至还清之日止的利息，并负担许锡州因追索还款引起的律师费、诉讼费、诉讼保全责任保险费等费用；逾期支付每月还款额的，每逾期一天按出借金额的1‰赔付许锡州作资金流的损失；欧芷菲以其位于中山市石岐区***************的房地产为该债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、执行费、诉讼保全责任保险费等）、因违约给许锡州造成的损失和其他所有应付费用。附表即等额本息还款表载明：贷款本金为520000元，年限为5年，期数（月）为60，每期应还本息14386.56元（摘要详见下表）。按“每期归还利息÷上期剩余本金”折算，月利率约为1.84%。期数归还本金归还利息本息合计剩余本金148179569.5614386.5651518324905.659480.9114386.56510277.3534995.939390.6314386.56505281.424-58略5913871.32515.2514386.5614126.596014126.59259.9714386.56/2018年3月14日，许锡州通过银行向欧芷菲转账交付借款300000元、220000元，合计520000元。2018年3月19日，欧芷菲将其名下位于中山市石岐区***************【不动产权证号：中府国用(2015)第易2300855号，粤房地权证中府字第**15011927号】的房地产抵押给许锡州，办理了抵押登记，不动产登记证明号为粤(2018)中山市不动产证明第0028993号，许锡州为第三顺位抵押权人。许锡州称，其在出借当日预收了欧芷菲第一期款项14386元，在起诉时已从本金中扣除；许锡州自愿按欧芷菲已还款8期、每期14387元来计算尚欠本息，还款日分别为2018年3月14日、2018年4月12日、2018年5月13日、2018年6月13日、2018年7月12日、2018年8月13日、2018年9月13日、2018年10月13日；许锡州与欧芷菲不熟，且经常到外地工作，故由陈镜豪代收还款；经与陈镜豪核实，陈镜豪在2018年3月14日收取欧芷菲13110元，其中1150元是本案借款抵押登记的手续杂费，11960元是支付陈镜豪其他借款的利息。诉讼过程中，经本院询问，证人陈镜豪陈述称：我与许锡州是朋友关系；2015年、2016年我以谢福柱的名义先后借过80000元、160000元给欧芷菲，即由我给钱，谢福柱与欧芷菲签订合同，欧芷菲于2015年将房产抵押给谢福柱；到了2017年，欧芷菲没有钱归还前两笔借款的利息，双方一直协商至2018年，欧芷菲叫我想办法再借一笔钱，欧芷菲就经由我介绍向许锡州借了几十万元，具体数额记不清，用于归还前两笔借款本息及周转；我提供了案涉的借款抵押合同，并帮助他们办理抵押登记手续，欧芷菲和许锡州是当面签订合同，在国土部门一起办理抵押登记；该借款约定借款时间为5年，分60期还款，利息按月利率1.1%计算；我从中收取中介费8800元左右，抵押登记费即我请人代办抵押登记的费用2000元，这两笔费用是在放款当天欧芷菲转给我开办的中山丰裕信用担保有限公司的出纳黄家宜，是我与欧芷菲商量约定的，许锡州不知情，许锡州只是预收了一期还款；我另收取了欧芷菲偿还前两笔借款的还款，本息合计25万多元；因欧芷菲不认识许锡州，所以给许锡州的还款都是转账给黄家宜，黄家宜再转账给我，我懒得记账，所以让黄家宜代我收款、记账；我代收过欧芷菲每月支付的还款14386元，收了7个月，分别于2018年4月12日、2018年5月13日、2018年6月13日、2018年7月12日、2018年8月13日、2018年9月13日、2018年10月14日支付，每期14386元，之后欧芷菲未再偿还任何款项；中山丰裕信用担保有限公司是做介绍借款业务的，在2019年之前我介绍过两三个人向许锡州借款，许锡州及本案借款与丰裕公司没有关系。陈镜豪提供的银行客户交易信息显示，黄家宜每期转账给陈镜豪14386元至14386.6元不等。许锡州对陈镜豪的证言无异议，但称其对借款中介费、抵押登记费及黄家宜转款给陈镜豪的情况不知情，当时陈镜豪告诉其抵押登记费是1150元。许锡州因本案纠纷委托广东保信律师事务所律师进行诉讼，为此支出律师费33000元；许锡州申请诉讼保全，由利宝保险有限公司中山中心支公司为其出具财产保全责任保险保单，为此支出财产保全责任保险费800元。本院认为，原告许锡州主张其与被告欧芷菲之间存在借贷关系，提供了房地产借款抵押合同、银行转账记录、证人证言等证据佐证，本院对此予以采信。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。欧芷菲收到许锡州出借的借款，应依法承担偿还借款本金，及支付利息等民事责任。双方于2018年3月12日签订的房地产借款抵押合同约定，若任何一期还款逾期15天，即属根本性违约，许锡州可以提前收回全部借款。欧芷菲迟延履行还款义务，现许锡州诉请解除双方之间订立的借款合同，理据充分，本院予以支持。关于借款本金的数额。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”许锡州与欧芷菲并不认识，本案借款是经陈镜豪介绍促成，陈镜豪从中收取中介费、抵押登记费，并代许锡州向欧芷菲收取还款，许锡州与陈镜豪在借贷过程中存在密切联系。许锡州自认于2018年3月14日借款当天预收了欧芷菲的第一期还款14387元；陈镜豪承认其于借款当天收取欧芷菲中介费8800元左右、抵押登记费即找人代办手续的所谓费用2000元。结合借贷交易过程及原、被告与陈镜豪之间的关系，上述费用极有可能是出借人利用其优势地位协同介绍人变相向借款人收取的利息行为，根据上述合同法第二百条的立法精神，预扣的利息、费用应从借款本金中扣除。据此，本院认定许锡州向欧芷菲出借的借款本金数额为494813元（520000元-14387元-8800元-2000元）。关于尚欠借款本金、利息的数额。合同约定了借款期限、利息及还款方式。许锡州自认欧芷菲已还款115096元，则欧芷菲借款后已偿还的7期款项超过月利率1.84%部分，应逐笔抵扣借款本金。经核算，抵扣后，截至2018年10月13日，欧芷菲尚欠许锡州借款本金456050.59元（详见附表），应予偿还。合同并约定了逾期利息及违约金，但约定的逾期利率过高。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、第三十条规定，现许锡州下调为按月利率2%计付自2018年10月14日起至借款清偿之日止的利息，不违反法律规定，本院予以支持，但应以456050.59元为基数计算；对许锡州诉求超出部分，本院不予支持。关于律师费、诉讼保全责任保险费。合同约定欧芷菲逾期还款的，须承担许锡州为实现债权产生的律师费、诉讼保全责任保险费等费用。许锡州提供了委托代理合同及律师费发票、保单及保险费发票，证明其为此支出律师费33000元、财产保全责任保险费800元，结合双方履行合同的实际情况及许锡州诉求的合理程度，本院酌情认定欧芷菲应赔偿律师费损失31500元、保险费损失700元。关于优先受偿权。合同约定欧芷菲以案涉不动产为本案借款债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金、实现债权的费用等；当事人并办理了抵押登记，许锡州为第三顺位抵押权人，该抵押合法有效，符合抵押权设定的生效要件。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，许锡州有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款，在担保范围内享有第三顺位优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第一款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告许锡州与被告欧芷菲于2018年3月12日订立的《房地产借款抵押合同》之借款合同部分；二、被告欧芷菲于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许锡州偿还借款456050.59元，并支付利息（以456050.59元为基数，按月利率2%自2018年10月14日起计算至借款清偿之日止），赔偿律师费损失31500元、诉讼保全责任保险费损失700元；三、原告许锡州对被告欧芷菲名下、位于中山市石岐区***************【不动产权证号：中府国用(2015)第易2300855号，粤房地权证中府字第**15011927号】的不动产折价或者拍卖、变卖所得价款，在担保范围内享有第三顺位优先受偿权；四、驳回原告许锡州的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10176元，诉讼保全费3709元，合共13885元（原告许锡州已预交），由原告许锡州负担190元，被告欧芷菲负担13695元（于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告许锡州）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  巫洁涛人民陪审员  李玉波人民陪审员  周敏珊二〇二〇年九月一日书 记 员  雷绮婷赖惠敏附表：欧芷菲借款还款明细统计表（金额单位：元）时间借款金额还款时间还款金额利息数额尚欠借款本金数额2018.3.144948134948132018.3.14-2018.4.122018.4.12143879104.56（494813×1.84%）489530.56（9104.56+494813-14387）2018.4.13-2018.5.132018.5.13143879307.61（489530.56×1.84%×1个月1天）484451.17（9307.61+489530.56-14387）2018.5.14-2018.6.132018.6.13143878913.9（484451.17×1.84%）478978.07（8913.9+484451.17-14387）2018.6.14-2018.7.122018.7.12143878519.42（478978.07×1.84%÷30×29天）473110.49（8519.42+478978.07-14387）2018.7.13-2018.8.132018.8.13143878995.41（473110.49×1.84%×1个月1天）467718.9（8995.41+473110.49-14387）2018.8.14-2018.9.132018.9.13143878606.03（467718.9×1.84%）461937.93（8606.03+467718.9-14387）2018.9.14-2018.10.132018.10.13143878499.66（461937.93×1.84%）456050.59（8499.66+461937.93-14387）截至2018年10月13日，欧芷菲尚欠许锡州借款本金456050.59元。