贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4762号上诉人（原审原告）：王思巧，女，汉族，生于1970年7月12日，贵州省习水县人，住贵州省习水县。上诉人（原审原告）：吕波，男，汉族，生于1967年12月9日，住贵州省习水县。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕成杰，男，汉族，1965年1月5日出生，贵州省习水县人。被上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司，住址：遵义市红花岗区子尹路南段综合**楼，统一社会信用代码915203007457115607。法定代表人：金晓梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗安梅，女，汉族。上诉人王思巧、吕波与被上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称华居房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初1225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王思巧、吕波上诉请求：1．撤销贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初1225号民事判决第二项、第三项，依法予以改判支持上诉人的一审诉求；2．本案一、二审诉讼费由华居房开承担。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应严格按照合同全面履行合同约定的义务，华居房开未履行交付办理转移登记的有关文书义务，按照合同约定应向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。二、华居房开辩称的违约金过高的请求不应得到支持。违约金约定的数额合法有效，未超出合同约定，签订合同时，双方当事人并未约定过高的违约金来谋取暴利，也未违反公平原则和自愿原则，华居房开不履行合同约定的义务，故应向守约方支付相应的违约金，法院应尊重当事人之间对违约金约定的合意。华居房开未能按约定办理产权证书，导致王思巧、吕波本应存于银行的购房款存款利息的损失，也导致案涉门面不能转卖造成诸多预期损失，无法以案涉财产向银行申请贷款，用于其他生产经营活动，故王思巧、吕波主张的违约金应得到支持和保护。三、原审法院未基于公平原则公正判决。华居房开违约时间较长，也是过错方，其未能按合同约定履约导致王思巧、吕波权益遭到严重侵害，一审法院仅以每年3000元的违约金判决华居房开向王思巧、吕波支付违约金不客观公正。华居房开辩称，华居房开于2015年就已经按照合同约定为王思巧、吕波购买的案涉房屋办理了预告登记和抵押权，证明华居房开已履行了向产权登记机关交付资料的义务。华居房开不是权利机构，无法为王思巧、吕波办理产权，华居房开只是协助其向产权登记中心交付资料。王思巧、吕波也未提供证据证明对其造成的实际损失，加之我公司是持续性违约，违约金请求权受诉讼时效限制，故原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。王思巧、吕波向一审法院起诉请求：1．请求判令被告立即将“御景山居第15幢1层10号房门面”办理不动产产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理“第15幢1层10号房门面”的产权转移登记。2．请求判令被告从2015年7月1日起计算至2020年5月1日以已付房款621011.00元为基数，每日按照万分之二的标准向原告支付逾期交付商品房所有权转移登记有关文书的违约金219216.88元（违约天数为1765天）。3．请求判令被告从2020年5月1日起以已付房款621011.00元为基数，每日按照万分之二的标准向原告支付逾期交付商品房所有权转移登记有关文书的违约金至实际交付之日止。4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的习水县东皇街道天生路“御景山居”第15栋第1层房号为15-1-10的商业营业用房，总价为621011元，2013年12月28日付清余款311432元。被告承诺2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。2012年7月17日，原告吕波交房款309579元；2014年1月2日，原告吕波交房款311432元，以上合计621011元。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。原告吕波、王思巧曾于2019年11月22日向原审法院主张权利。对二原告所举的《商品房买卖合同》、收据、业务凭证，被告不持异议，予以采信。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于二原告的第1项诉讼请求，符合合同约定，予以支持。对于二原告诉请按照《商品房买卖合同》第22条约定主张的违约金，合同约定违约金从2015年6月30日开始按照已交房款的日万分之二计算。对于被告辩称的诉讼时效问题，被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。因原告吕波、王思巧曾于2019年11月22日向原审法院主张权利，诉讼时效应从该日起计算3年，即2016年11月21日前的违约金已超过诉讼时效，不予支持。对被告的此辩称意见予以采纳。被告辩称未给二原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称未能办理转移登记系不动产登记部门不作为行为导致，被告不应承担责任。根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的登记制度变化，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。对于被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案房屋的商业营业用房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每年3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将原告王思巧、吕波购买的位于习水县办理转移登记需由其提供的有关文书交付原告王思巧、吕波。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日支付原告王思巧、吕波违约金9000元（截止2019年11月21日）和向原告王思巧、吕波交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年11月22日起按3000元／年计算）；三、驳回原告王思巧、吕波的其他诉讼请求。案件受理费3902元，减半收取计1951元，由王思巧、吕波负担1851元，被告遵义市华居房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审认定事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，王思巧、吕波与华居公司于2013年6月8日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，双方均应按约履行各自义务。双方签订《商品房买卖合同》后，王思巧、吕波按合同约定已履行支付房款等合同义务。华居房开未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，依法应承担违约责任。一审判决华居房开将办理商品房转移登记的有关文书交付给王思巧、吕波，以及双方共同办理商品房转移登记，双方均未对此提出上诉，应予确认。对于华居房开辩称王思巧、吕波诉请的违约金过高，应予调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，一审判决认定双方约定违约金为已付购房款每日万分之二过高并予以调减正确，王思巧、吕波关于一审判决认定违约金过高并予以调减错误的上诉理由不能成立。结合案情实际，一审判决将违约金调减为每年3000元并无不当，对王思巧、吕波关于一审判决将违约金调减为3000元过低的上诉理由不予支持。综上所述，王思巧、吕波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3902元，由王思巧、吕波负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  李成波审判员  喻 茜二〇二〇年九月三日法官助理周正平书记员杨静