云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民初323号原告：云南金色之源房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区矣六街道办事处辖区滇池华府俊园******。法定代表人：刘瑞秀，总经理。委托诉讼代理人：张燕朝、罗丹，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：舒寻国，男，1976年10月21日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区，现在四川省攀西监狱服刑。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行，，住所地：云南省昆明市东风西路环球金融**，**负责人：潘岭，行长。委托诉讼代理人：王嘉，男，汉族，1977年11月15日生，住云南省昆明市五华区，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李媛，女，白族，1986年8月31日生，住云南省昆明市五华区，公司员工，特别授权代理。原告云南金色之源房地产开发有限公司（以下简称：金色之源公司）诉被告舒寻国、第三人上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行（以下简称：浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用普通程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告金色之源公司的委托诉讼代理人张燕朝、罗丹，第三人浦发银行的委托诉讼代理人王嘉、李媛到庭参加了诉讼；被告舒寻国通过四川省攀西监狱与攀枝花市中级人民法院视频连线参加了本案的审理，本案现已审理终结。金色之源公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除金色之源公司与舒寻国之间签订的合同编号为“海东俊园71-1的商品房买卖合同（预售）及其补充协议”；2、判令舒寻国于《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议解除后7日内向金色之源公司返还坐落于昆明市官渡区，并无条件配合金色之源公司办理合同编号为“海东俊园71-1”的《商品房买卖合同（预售）》解除备案手续；3、判令舒寻国向金色之源公司支付违约金人民币4680411.4元；4、请求判令舒寻国承担金色之源公司为行使解除权所实际产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），其中律师费为人民币50000元；5、请求判令将涉案商品房买卖总价款人民币23402057元在扣除金色之源公司已代舒寻国向第三人代偿的全部款项金额、金色之源公司前述诉请主张的应由舒寻国承担的违约金及为行使解除权所实际产生的全部费用后的剩余购房款由金色之源公司返还给舒寻国。6、本案案件受理费、保全费由舒寻国承担。事实与理由：2017年3月1日，舒寻国与金色之源公司签订编号为海东俊园71-1的《商品房买卖合同（预售）》，约定舒寻国向金色之源公司购买坐落于昆明市官渡区，合同总金额为23402057元，其中首付7802057元，贷款15600000元。同日，双方签订合同补充协议，约定如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时买受人应按照购房款总额的20%向出卖人支付违约金，由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担赔偿责任。2017年5月22日，舒寻国、金色之源公司与第三人签订《个人购房担保借款合同》，舒寻国向第三人贷款人民币1560万元，金色之源公司为该笔借款承担阶段性连带保证责任。2018年10月22日，因舒寻国连续三期未按照借款合同的约定偿还借款，第三人通知金色之源公司承担连带保证责任，要求金色之源公司为舒寻国结清全部借款本息及其他费用。根据合同法第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现舒寻国已逾期偿还房贷，金色之源公司解除合同的条件已成就，特提起诉讼，请求支持金色之源公司的诉讼请求。舒寻国辩称：目前房子涨价存在溢价部分，我不愿意解除合同。现在没有能力偿还银行贷款，但是可以用我的保险来偿还剩余房屋贷款，也可以找朋友来买案涉房屋，偿还银行贷款，还可以对房屋进行拍卖，用拍卖所得的房屋价款予以偿还。金色之源公司主张的违约金过高。浦发银行述称：舒寻国、金色之源公司与浦发银行于2017年5月22日签订《个人购房担保借款合同》，由浦发银行向舒寻国提供贷款人民币1560万元用于购买座落于海东俊园一期1-71幢-1-3层1号住宅，金色之源公司为贷款提供阶段性连带责任保证担保。浦发银行根据合同约定向舒寻国发放贷款。该笔贷款于2020年9月10日结清。浦发银行与原、被告之间基于《个人购房担保借款合同》之间产生的债权债务关系、担保关系已解除。原、被告之间的购房合同关系，请法院依法判决。金色之源公司围绕诉讼请求依法提交了编号为“海东俊园71-1”的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、商品房买卖合同登记备案表、《个人购房担保借款合同》、关于履行担保责任的通知、催收通知、解除通知及邮寄单、代偿凭证、律师费发票、保全费发票、关于舒寻国贷款履行担保责任的通知、代偿凭证、证明、民事委托合同及律师费发票、保全费收据、保险单及保险服务费发票、案涉房屋现状照片等证据；舒寻国未向法庭提交证据；浦发银行提交《个人购房担保借款合同》、借款借据；本院组织当事人进行了质证，舒寻国和浦发银行对金色之源公司提交的证据无异议；舒寻国和金色之源公司对浦发银行提交的证据予以认可；金色之源公司和浦发银行提交的证据来源合法、内容真实，与案件事实相关联，本院予以采信；对于能否实现各自的证明目的，本院结合说理部分予以评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年3月1日，舒寻国与金色之源公司签订编号为海东俊园71-1的《商品房买卖合同（预售）》，约定舒寻国向金色之源公司购买坐落于昆明市官渡区，合同总金额为23402057元，其中首付7802057元，贷款15600000元。同日，双方签订合同补充协议，约定如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时买受人应按照购房款总额的20%向出卖人支付违约金，由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），乙方应承担赔偿责任。2017年5月22日，舒寻国、金色之源公司与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，舒寻国向浦发银行贷款人民币1560万元，金色之源公司为该笔借款承担阶段性连带保证责任。2018年10月22日，因舒寻国连续三期未按照借款合同的约定偿还借款，浦发银行通知金色之源公司承担连带保证责任，要求金色之源公司为舒寻国结清全部借款本息及其他费用，截止2020年9月10日，金色之源公司已向浦发银行支付了本金、利息、罚息等共计16256154.29元，金色之源公司为本案诉讼支付了律师费50000元、保全费5000元、保险服务费16381.44元。另查明，舒寻国未对案涉房屋进行过装修。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：金色之源公司要求解除购房合同、返还房屋、解除备案登记，并由舒寻国承担违约金等请求是否有事实和法律依据。本院认为：一、关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的合同补充协议第四条第五项约定：如买受人未按照贷款（按揭）合同的约定偿还贷款或违反贷款（按揭）合同的其他约定，致使银行要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应于合同解除之日起7日内无条件配合出卖人办理《商品房买卖合同》解除备案手续，同时买受人应按照购房款总额的20%向出卖人支付违约金，由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），买受人应承担赔偿责任。本案中，因舒寻国未能偿还银行贷款，导致浦发银行通知金色之源公司承担连带保证责任，符合前述协议约定解除合同的条件，金色之源公司要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、关于返还房屋及解除备案登记的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案的《商品房买卖合同》被解除后，舒寻国应当返还房屋，并有义务配合金色之源公司解除商品房备案手续;因舒寻国被限制人身自由，金色之源公司可以自行向不动产登记管理部门申请解除备案登记手续，不动产登记管理部门应当依据本案解除合同的判决依法办理相应的解除备案登记手续；故对金色之源公司要求舒寻国返还房屋及配合办理解除备案登记手续的诉讼请求本院予以支持。三、关于金色之源公司要求舒寻国支付违约金、律师费等诉讼请求。舒寻国确实存在违反补充协议的情形，但是基于违约金的主要功能是弥补违约行为造成的损失，而金色之源公司在本案中举证的主要损失仅体现为代偿银行贷款产生损失，结合昆明房地产市场房价上涨的情况，房屋较双方签订合同时产生的增值部分已经足以弥补金色之源公司的损失，故对其主张的违约金本院不予支持；对于金色之源公司主张行使解除权的费用，双方在补充协议中约定“…由此造成甲方损失的（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、评估费、拍卖费、交通费、执行费），买受人应承担赔偿责任。”金色之源公司主张的律师费50000元、保全费5000元、保险服务费16381.44元，有相应的委托合同、保险单、及收费发票予以证实，本院予以支持；四、关于金色之源公司主张在总房款23402057元中扣除其代舒寻国支付的款项和约定承担的其他费用后，将剩余款项返还舒寻国的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，该请求符合法律规定，本院予以支持；案涉房屋总价款为23402057元，扣除金色之源公司代偿银行的款项共计16256154.29元，尚需返还舒寻国7145903元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告云南金色之源房地产开发有限公司与被告舒寻国签订的合同编号为“海东俊园”71-1的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议；二、被告舒寻国于本判决生效后十五日内向原告云南金色之源房地产开发有限公司返还坐落于昆明市官渡区；并配合办理解除商品房购销合同备案登记手续；三、原告云南金色之源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告舒寻国返还剩余购房款7145903元；四、被告舒寻国于本判决生效后十五日内向原告云南金色之源房地产开发有限公司支付律师费50000元、保全费5000元、保险服务费16381.44元，共计71381元；本项与第三项相抵扣后，云南金色之源房地产开发有限公司须向舒寻国返还剩余购房款7074522元；五、驳回原告云南金色之源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费158810元，由原告云南金色之源房地产开发有限公司承担31762元，由被告舒寻国承担127048元；（由舒寻国承担的部分在云南金色之源房地产开发有限公司向舒寻国返还剩余购房款时予以扣减）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  晏云锋审判员  孙 建审判员  朱 欢二〇二〇年九月二十九日书记员  蔡 磊