四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初2632号 原告：牛科强，男，汉族，生于1967年1月9日，户籍地四川省达州市达川区，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：郑钦波，四川弘旺律师事务所律师。 原告：唐华，男，汉族，生于1981年2月9日，户籍地四川省达州市达川区，住广东省东莞市。 委托诉讼代理人：郑钦波，四川弘旺律师事务所律师。 被告：四川省安泊大健康管理有限公司，住所地达州市达川区翠屏街道办事处杨柳路**秦巴医贸园**医贸大厦**。 统一社会信用代码：915117035796063692。 法定代表人：张登。 诉讼代理人：宦春霞，四川法之缘律师事务所律师。 被告：四川协信房地产经纪有限公司，住，住所地达州市达川区翠屏街道办事处杨柳路**秦巴医贸大厦****/div> 统一社会信用代码:91511703060300662P。 法定代表人：张强。 诉讼代理人：宦春霞，四川法之缘律师事务所律师。 原告牛科强、唐华诉被告四川省安泊大健康管理有限公司、四川协信房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告牛科强及其委托诉讼代理人郑钦波，原告唐华的委托诉讼代理人郑钦波，被告四川省安泊大健康管理有限公司的委托诉讼代理人宦春霞，被告四川协信房地产经纪有限公司的法定代表人张强及其委托诉讼代理人宦春霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 牛科强、唐华向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与四川协信房地产经纪有限公司于2013年9月7日签订的《委托经营管理协议》、2017年9月4日签订的《委托管理协议补充协议》；2.依法判令四川协信房地产经纪有限公司归还门市并恢复原状；3.依法判令四川省安泊大健康管理有限公司、四川协信房地产经纪有限公司连带支付2017年1月1日至2020年6月30日的门市租金173604.5元，并支付违约金22177.97元，共计195782.47元；4.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：四川省安泊大健康管理有限公司（原达州华睿投资管理有限公司，以下简称安泊大公司）开发修建了秦巴医贸园Ａ区商务中心，为销售房屋，安泊大公司承诺为购房户指定商业管理公司统一经营管理，收益归购房户所有。因此，原告与被告于2012年11月20日签订《内部认购协议》，协议约定认购房屋位于秦巴医贸园Ａ区营业房（建筑面积42.66㎡）房屋总价为469231元；协议第四条第6款约定：“乙方所认购商铺前拾年（从交房之日起）同意由甲方委托的商业管理公司统一经营管理”。原、被告于2013年9月7日签订正式的《商品房买卖合同》。2013年9月16日，原告与被告安泊大公司签订《商品房买卖合同》补充协议，并于同日与安泊大委托的商业管理公司四川协信公司签订《委托经营管理协议》。《委托经营管理协议》第一条约定：“委托经营时间拾年，即从2014年1月1日至2023年12月31日。”第二条约定：“每年.....即49393元（肆万玖仟叁佰玖拾叁元）....利润支付方式.....每日违约金为乙方未支付款项的万分之一......”。扣减购房款3年为148179元。2017年9月4日，原告与协信公司签订《补充协议》，协议第一条约定：“每年经营利润为49636元，半年经营利润为24696.5元”。补充协议签订后，原告多次找到安泊大公司及协信公司要求按照协议约定支付租金，安泊大公司及协信公司均以各种理由拒不支付，安泊大公司及协信公司的行为已严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特根据我国现行相关法律法规诉至贵院，敬望支持原告的全部诉讼请求。 四川省安泊大健康管理有限公司、四川协信房地产经纪有限公司辩称，1.首先四川省安泊大健康管理有限公司与原告仅有商品房买卖的合同关系，被告也未在协信公司与原告签订的委托经营管理协议，以及其补充协议上表达任何安泊大要承担连带责任的意思表示。同时安伯大也没有收取过任何的租金费用，也没有转付的义务；2.协信公司与原告之间的委托经营管理协议以及其补充协议已于2019年1月解除。同时二原告所有的门市，也由其授权的业主代表统一收回。按现状收回，并出租给了第三人，所以协信公司没有归还门市的义务，因为门市已经由原告实际上收回了。同时协信公司与原告之间没有任何的租赁合同关系，也没有承租过原告的任何房屋，协信公司没有支付门市租金以及其违约金的义务。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月原达州华睿投资管理有限公司（以下简称安泊大公司)变更为四川省安泊大健康管理有限公司。四川省安泊大健康管理有限公司开发修建了秦巴医贸园A区、B区商务中心。 2013年9月7日原告（甲方）与四川协信房地产经纪有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议》。《委托经营管理协议》约定：委托经营时间拾年，即从2014年1月1日至2023年12月31日；委托经营内容：1.甲方将于2013年9月7日所购买的“秦巴医贸园”商业城商务中心内编号为C栋1楼26号，建筑面积为42.66平米的商铺的经营权委托乙方根据商场整体业态规划进行经营管理；2.乙方负责商铺经营管理并每年向甲方定期进行经营利润分配。经营利润分配方法及支付方式：1.每年经营利润为49393元；2.第一年到第三年利润在本协议签订后，甲方付清达州华睿投资管理有限公司购房款时给予支付。3.第四年开始每半年支付一次经营利润即24696.5元，支付时间为每年1月1日和7月1日。4.利润支付方式：采用银行转账方式，因乙方原因（特殊情况除外）造成支付延期的，由乙方承担责任，每日违约金为乙方未支付款项的万分之一；如因甲方原因造成乙方延期支付的，乙方不承担任何责任。责任划分：1.协议期限内，乙方按照约定支付收益，甲方不得干涉乙方经营管理活动，同时乙方有权自营或委托他人经营。乙方有权直接以自己名义代表甲方与第三方签订使用乙方商铺的各种合同，并自行承担相应法律责任。乙方有权根据市场变化，对“秦巴医贸园”—商业城/商务中心使用功能和经营范围进行调整；甲方有权对乙方经营管理提出合理的建设性意见；协议期满、终止后的处理：为保持统一业态规划和管理，确保大品牌商家的利益，实现市场长期经营稳定，委托经营管理期内乙方已经将甲方的商铺和其他业主的商铺作为一个整体出租给一个商家或多个商家进行整体经营管理和品牌推广的，甲方可以在委托经营管理期届满后继续委托乙方进行市场统一经营管理，乙方根据市场行情确定经营利润分配标准，每半年向甲方支付一次经营利润。2017年9月4日，双方签订《委托经营管理协议补充协议》，将经营利润由每年的49393元变更为49636元。原协议约定的其他内容不变。 2013年9月7日，安泊大公司与原告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。合同约定安伯大公司将坐落于杨柳工业配套园区房屋售予原告。安泊大公司将《委托经营管理协议》中约定的原告2014年至2016年应收取的利润抵扣了部分房款，合同中购房款金额系将抵扣后的金额。 《委托经营管理协议》签订后，四川协信房地产经纪有限公司将秦巴医贸园C栋整体出租给胡真源用于经营“水之梦温泉酒店”。“水之梦温泉酒店”根据经营需要对C栋各门市进行了整体改建。之后，由于“水之梦温泉酒店”经营期间拖欠租金、水电费、物业费等，协信公司在支付业主部分租金后，因资金缺口大，无力继续支付而引发业主多次群体事件。2017年5月25日，业主关停水电、堵塞商家经营场所，致使“水之梦温泉酒店”关停。 2018年8月6日，协信公司向胡真源等发送《关于结清欠款及收回房屋的通知》，要求商家限时结清欠款并退还房屋。协信公司于2018年11月收回C栋全部商铺。2019年1月，协信公司根据合同中业主提供的地址和联系方式向文海燕等业主邮寄送达了解除合同通知书，告知其关于解除《委托经营管理协议》事宜。之后C栋业主为了降低损失、解决问题，建立了业主微信群，自发召开业主大会，经三分之二以上业主且产权面积达90%以上业主同意，选出七名维权业主代表：李行明、王佑川、刘顺、梁尤琼、张闯、李才敏、饶香兰。经业主代表与协信公司多次商谈，于2020年5月18日双方签订《秦巴医贸园A区商务中心C栋业主收回房屋协议书》，该协议书确认业主多次要求协信公司支付租金被拒绝后，于2017年5月25日业主关停商家水电致使其停业；2019年1月双方签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》已解除的事实。同时约定：1、甲方业主从乙方协信公司以乙方协信公司从胡真源所租房屋所办的水之梦温泉酒店经营场所装修和设施设备等资产现状收回房屋，自行对外招商。2、协信公司应处理好原商家（水之梦）的后续相关问题，让原商家（水之梦）不得影响C栋甲方新租和新商家的经营活动。3、2017年1月1日至2017年5月25日前按照《委托经营管理协议》协信公司应付未付给业主的租金，由协信公司自行筹措资金支付，直至全部付清为止。部分业主已收取的2017年5月26日至2017年6月30日的租金，在新商家开始经营，业主开始分配租金时由业主维权代表进行扣减，并用于支付2017年1月1日至2017年5月25日前按照《委托经营管理协议》协信公司应付未付给业主的租金。同日，双方签署《秦巴医贸园A区商务中心C栋房屋现状（含地下室）、装修、装饰及设施设备等资产移交表》，协信公司正式将原告所有的房屋在内的C栋房屋按现状移交给业主代表。 2020年5月20日，Ｃ栋业主代表与达州市茉莉花温泉酒店有限公司签订《房屋及装饰、装修、设施设备出租合同》，将坐落于达州市达川区房屋，建筑面积8096.98平米；Ａ区商务中心Ｃ栋1楼部分区域，建筑面积3400平米，合计建筑面积11496.08平米，出租给达州市茉莉花温泉酒店有限公司。 本院认为，一、关于《委托经营管理协议》的性质问题。委托经营是指受托人接受委托人的委托，按照预先规定的合同，对委托对象即商业事项进行经营管理的行为。所有人与经营人是委托与受托的关系，所有人的收益与经营结果直接相关；委托经营一般是整个公司性质。而租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一般是实物，如房屋，设备等。租金一般是固定的，不与经营结果产生直接关系。本案中牛科强、唐华与四川协信房地产经纪有限公司签订的《委托经营管理协议》，虽然名称为委托经营管理合同，但合同主要内容是牛科强、唐华将购买的房屋交由四川协信房地产经纪有限公司经营管理，并由其行使占有、使用、收益等权利。牛科强、唐华既不参加协信公司对该物业的经营活动，也不承担该物业经营造成的亏损，其仅是按约定金额定时收取固定费用，合同中的“经营利润”实为租金。故，《委托经营管理协议》实为房屋租赁合同。案涉合同及相关协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。 二、关于《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》是否已经解除的问题。2019年1月协信公司已经向牛科强、唐华等业主邮寄送达解除合同通知书，且C栋业主已召开业主大会并建立了业主微信群，在群里对解除事宜进行发布。之后业主代表与四川协信房地产经纪有限公司签订《秦巴医贸园A区商务中心C栋业主收回房屋协议书》、《秦巴医贸园A区商务中心C栋房屋现状（含地下室）、装修、装饰及设施设备等资产移交表》，协信公司正式将C栋房屋按现状进行移交给C栋业主。故，《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》事实上已经解除。关于协议解除时间问题，根据解除合同通知书的邮寄时间为2019年1月，及《秦巴医贸园A区商务中心C栋业主收回房屋协议书》中对《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》解除时间确认为2019年1月，故本院予以确认《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》的正式解除时间为2019年1月31日。 三、关于原告要求协信公司归还门市及恢复原状的问题。基于《委托经营管理协议》及《委托经营管理协议补充协议》已经于2019年1月31日正式解除，原告依法有权主张收回门市及恢复原状。但原告的主张能否得到支持须根据实际情况进行评判。第一，从案涉物业的客观情况、物业效用分析。原、被告签订《委托经营管理协议》之后，四川协信房地产经纪有限公司将秦巴医贸园C栋整体出租给胡真源用于经营“水之梦温泉酒店”。“水之梦温泉酒店”根据经营需要对C栋各门市进行了整体改建，案涉房屋单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。如单独返还某一户或某几户的门市，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，腾退房屋存在客观障碍。第二，案涉房屋现与其他业主的房屋呈现物理混同状态，客观上无法分割返还，若返还其中个别业主的房屋，势必会影响案涉房屋所在楼层及项目整体功能的发挥，导致整栋房屋价值减损，使其他保持现有经营模式的业主权利受损，损害了绝大多数业主的权利。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”和《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”之规定，虽然牛科强、唐华享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其在行使返还房屋权利的时候违反了公平原则，损害其他绝大多数业主的合法权利。据此，本院认为，牛科强、唐华权利的行使应当受到相应的限制，其应与其他多数业主一并表达整体意志，应当服从大多数业主的整体意志，以避免个体物权与统一经营的冲突。同时，原告购买房屋的目的是为了投资，实现利益最大化，如果单独分割出来势必会影响其使用价值，自身利益也会受损。故，对牛科强、唐华关于归还门市及恢复原状的主张，不予支持。 四、关于租金支付问题。为保持实现市场长期经营稳定，确保业主的利益。经三分之二以上业主且产权面积达90%以上业主同意推选的业主代表与协信公司于2020年5月18日签订的《秦巴医贸园A区商务中心C栋业主收回房屋协议书》不违反法律的规定，应属合法有效。四川协信房地产经纪有限公司根据《秦巴医贸园A区商务中心C栋业主收回房屋协议书》、《秦巴医贸园A区商务中心C栋房屋现状（含地下室）、装修、装饰及设施设备等资产移交表》，已将C栋房屋整体移交给C栋全体业主。《秦巴医贸园A区商务中心C栋业主收回房屋协议书》约定：2017年1月1日至2017年5月25日前按照《委托经营管理协议》协信公司应付未付给业主的租金，由协信公司自行筹措资金支付，直至全部付清为止。部分业主已收取的2017年5月26日至2017年6月30日的租金，在新商家开始经营，业主开始分配租金时由业主维权代表进行扣减，并用于支付2017年1月1日至2017年5月25日前按照《委托经营管理协议》协信公司应付未付给业主的租金。据此，原、被告应当按照该协议履行。协信公司应当支付原告2017年1月1日至2017年5月25日的租金及资金占用损失，租金金额为19621.88元（49393元/年÷365天/年×145天），资金占用利息以19621.88元为基数，从2017年1月2日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。同时，为了解决问题，及时将房屋出租，减少损失，确保业主的长远利益，该合同对2017年5月25日业主强制关停商家水电致使其停业之后的租金问题搁置待协商处理。原告要求协信公司支付2017年5月25日之后的租金的诉讼请求，本院暂不予支持，待今后另行统一协商解决。关于原告主张由四川省安泊大健康管理有限公司对门市租金承担连带支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川协信房地产经纪有限公司在本判决生效后十日内给付原告牛科强、唐华租金19621.88元，并承担资金占用期间的利息（计算方式：以19621.88元为基数，从2017年1月2日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 二、驳回原告牛科强、唐华的其他诉讼请求。 案件受理费2108元，由原告牛科强、唐华负担1897元，被告四川协信房地产经纪有限公司负担211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 龙桂梅 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 高 勇 书 记 员 李友娟