广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初10098号 原告：吴景林，男，1968年7月10日出生，汉族，住广西浦北县。 委托诉讼代理人：王丽娜，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丽，广西桂海天律师事务所实习律师。 被告：广西置信房地产开发有限责任公司，住所地南宁市壮锦大道******“商务秘书企业（南宁市经开商务秘书有限公司）托管”，统一社会信用代码91450100729784217J。 法定代表人：莫才军。 委托诉讼代理人：张莎，广西司善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西司善律师事务所律师。 原告吴景林与被告广西置信房地产开发有限责任公司（以下简称置信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告吴景林的委托诉讼代理人王丽娜、何丽，被告置信公司的委托诉讼代理人张莎、张凝凯，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴景林向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告违约金4263.2元（以购房款390522元为基数，按年利率1%计，自2019年2月27日起，计至2020年3月26日止）；2.被告退还原告因不动产权证上登记的建筑面积减少而超付的购房本金5209.15元；3.被告赔偿逾期退款损失1470.72元（以超付的购房款本金为基数，按年利率6%计，自2016年3月22日起暂计至2020年8月20日），之后计至付清之日；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月12日，原告与被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》。合同第三条、第五条约定，原告以390522元的价格购买被告出售的位于江南区；该商品房合同约定建筑面积共71.22平方米；分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入上述套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；出卖人应在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面形式通知买受人，买受人在接到通知之日起15日内须到出卖人营业场所或指定的其他地点补交或领回面积差价款，买受人逾期不补交差价或出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或退款的万分之三向守约方支付违约金；合同第十七条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售卖备案证明》需由出卖人提供的资料报送产权登记机关，如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。合同生效后，原告依约向被告支付了购房款，但由于被告的原因，被告直至2020年3月26日才通知原告办理不动产权证书。被告至今仍未向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金。根据合同约定，被告应于得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将该结果以书面形式通知原告。但直至交房，被告也未将竣工测量建筑面积告知原告。原告近期才得知，被告交付的商品房的竣工测量建筑面积为70.27㎡，比合同约定的建筑面积减少了0.95㎡，原告因此超付购房款5209.15元，被告至今未退还原告超付的购房款。 庭审过程中，原告吴景林明确第1项诉讼请求的违约金系指被告未能按照合同约定将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关而产生的违约金以及逾期办理不动产权证书的违约金。 被告置信公司辩称：1.针对原告诉请违约金的问题。原告第1项诉请为要求被告支付逾期办理不动产权证书违约金，因双方签订的合同未约定被告为原告办理不动产权证书的义务，被告当然不可能存在逾期办理不动产权证书的违约行为，故原告的该项诉请无事实及合同依据，依法应全部驳回。假设原告第1项诉请变更为要求被告支付逾期提交现售备案材料违约金的，原告并未因被告逾期提交办理现售备案材料产生实际损失，且造成被告逾期提交材料也是因为原告违规打开墙体并已利用抗震板所致，同时，因被告为原告等人支付了1185091.81元罚款从而使原告可合法使用利用抗震板形成的套内面积，原告等人因此获得近100000元利益，该收益远远超过其诉请的逾期办证违约金（即其认可的损失），可见，原告不仅不存在任何损失，同时还取得了大额收益，故原告要求被告支付逾期提交前述材料违约金无法律依据。原告不存在任何实际损失，且原告未举证证明其损失，其依法应承担举证不能的不利后果；假设法院认定被告仍须支付逾期提交办理现售备案材料违约金，也应当适用合同第十七条约定的“已付房价款的2‰”的标准计算违约金；假设法院认定被告须按逾期提交办理现售备案材料天数按日计算违约金，则自2018年12月4日至2019年8月15日期间共计254天（该期间已用于处理原告打开墙体并已利用抗震板的违规行为）也应扣除，且原告诉请按年利率1%计算违约金过高，被告请求法院调低违约金计算比率；2.针对原告诉请退还面积差价款及逾期退款损失的问题。根据双方签订的合同第五条、第六条约定，房屋面积差价是按实际套内面积与合同约定套内面积差额再乘以房屋单价计算多退少补，被告此前已按此标准计算并已向原告退还了应退的面积差价款，故原告还诉请要求被告退还面积差价款及逾期退款损失无合同依据，故依法应全部驳回。原告诉请被告赔偿律师费无合同及法律依据，故依法应驳回该项诉请。综上所述，原告的全部诉请无事实及法律依据，故恳请法院依法驳回原告的全部诉请。 经审理查明：2014年10月12日，原告与被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于江南区，房屋建筑面积为71.22平方米，套内建筑面积54.01平方米，分摊的共有共用建筑面积17.21平方米；该房屋按套内建筑面积计价，每平方米为7230.55元，房屋总价为390522元，分摊的共有共用建筑面积的购买费用已计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价；双方约定以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定计价套内建筑面积与实测计价套内建筑面积有差异的，以实测计价套内建筑面积为准；房屋交付后，实测计价套内面积与合同约定计价套内面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：套内面积差异比在合同约定面积的+或－2%（含+或－2%）以内的每平方米单价保持不变，房屋总价款按产权登记的套内建筑面积调整，多退少补，不计利息；被告应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备以下第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位五方签字单体验收合格；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：2.原告不退房，被告按已付房价款的2‰向原告支付违约金。 上述合同签订后，原告于2016年3月21日接收了案涉房屋。2020年1月10日，被告将为取得《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关。之后，原告获得不动产权证书，产权证书载明：案涉房屋建筑面积为70.27平方米，专有建筑面积为53.85平方米，分摊建筑面积为16.42平方米。案涉房屋产权证书上记载的专有建筑面积比合同约定的套内建筑面积少0.16平方米。 另查明：2012年10月12日，被告取得整个汇东星城小区的规划总平图，小区分为四期建设。其中三期有8个建筑单体（3A、3B、3C、3D、3E、3H、3F、3G），8个建筑单体中的6个（3A、3B、3C、3D、3E、3H）于2013年取得了建设工程规划许可证，另外的2个建筑单体因增容手续未获得建设工程规划许可证。在办理增容手续的过程中，收到了南宁轨道交通集团有限责任公司的函件，告知轨道交通4号线的附属设施等与“汇东星城”项目冲突，要等4号线方案设计获批后再与被告沟通“汇东星城”项目。2015年12月11日，广西壮族自治区发展和改革委员会《关于南宁市轨道交通4号线一期工程初步设计的批复》中明确4号线相关方案。整个汇东星城小区建筑总平图要相应变更，2017年11月23日，汇东星城项目建筑总平图获南宁市规划管理局审批通过。2018年10月11日，被告还取得经南宁市国土资源局下发的桂（2018）南宁市不动产权第0191042号不动产权证（整个小区）。此外，2018年4月办理完土地调容手续（容积率由2.58调整至3.69），原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年10月31日审批核发了汇东星城项目三期剩余两个建筑单体（3F、3G）的建筑工程规划许可证。 2019年8月15日，南宁经济技术开发区管理委员会向被告作出南经管（规）罚决字（2019）第159号《行政处罚决定书》，以被告在实际建设过程中未按规划许可进行建设为由对被告进行处罚。2019年8月21日，被告向南宁经济技术开发区财政局缴纳罚款1185091.81元。 本院在审理同类案件过程中，为核实规划总平、不动产权证变化是否影响案涉房屋的不动产权证书办理，本院前往南宁市不动产交易中心询问，其告知此由自然资源局进行确定，开发商能提供房屋的规划验收核实等材料，可按程序办理不动产权证书。本院遂再分别去函南宁市住房和城乡建设局及南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局。 南宁市住房和城乡建设局2019年9月18日书面回复称：申请办理《商品房现售备案证明》时，需提供经核验的国有土地使用证及其附图（即不动产权证书及附图）复印件；对于已办理预售许可证的楼栋无需提供规划总平图及施工图审查报告书，但是小区总体规划发生变更后，新的规划总平图须在建筑工程竣工验收材料中体现。 南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局于2019年9月17日书面回复称：1.置信公司称未按2012年总平约定的3.89补办土地增容手续主要原因在于那洪大道延长线及绿化用地调整、轨道4号线占用项目用地等城市规划影响，需待上述城市建设项目最终确定后方能办理土地增容手续。经核，置信公司所反馈的情况属实。受城市建设影响的房地产项目原则需相应办理项目的总平、不动产权证变更。2.经核，汇东星城项目总平调整不涉及三期的建筑单体，主要针对该项目的四期。小区总平调整、不动产权证变化不影响2013年所核发的汇东星城项目三期6栋楼（3A、3B、3C、3D、3E、3H）的规划验收核实。3.原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年12月4日收到置信公司提交的汇东星城三期3A、3B、3C、3D、3E、3H号楼共计6个单位的初步核实手续，上述6个建筑单体因存在违规使用抗震板的问题，根据《南宁市人民政府关于调整城市管理综合行政执法机关行政处罚权范围的通知》文件精神，原南宁市规划管理局南宁市经济技术开发区分局于2018年12月10日已移交经开区城市管理综合行政执法队查处违建事宜。4.截止本文发函之日，置信公司未再次向南宁市自然资源局南宁经济技术开发区分局提交汇东星城三期3A、3B、3C、3D、3E、3H号楼的初步核实材料。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于《南宁市商品房买卖合同》的效力问题。《南宁市商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对合同当事人具有约束力。 关于被告是否逾期将为取得《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关的问题。被告已于2016年3月21日交付了房屋。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关。依据上述约定，自2016年3月21日起，扣除720个工作日后，被告应在2019年2月22日之前将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关，但被告于2020年1月10日方才报送上述资料，已构成违约。 关于原告诉请被告支付因逾期报送材料产生的违约金的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2‰向买受人支付违约金。本案中，被告遭受行政处罚的原因在于被告在实际建设过程中未按规划许可进行建设，因此，被告以其已缴纳罚款且原告已实际获利为由要求免除或减少违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。原告主张违约金约定过低，违背了合同法设置违约金的惩罚性质同时也违反了合同法公平公正的原则，应依法适当调高违约金的计算标准。本院认为，因被告逾期将为取得《商品房现售备案证明》需由被告提供的资料报送给产权登记机关，导致了原告的损失，结合本案实际情况、逾期时间、过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以采纳。因此，被告应向原告支付自2019年2月22日起至2020年1月10日止的违约金3455.85元。 关于原告诉请被告支付逾期办理不动产权证书产生的违约金的问题。案涉合同仅是约定由被告在商品房交付使用后720个工作日内，将为取得《商品房现售备案证明》需由出卖人提供的资料报送给产权登记机关，而并未约定系由被告为原告办理房屋不动产权证书，亦未对原告获得房屋不动产权证书的时间作出约定，因此，原告要求被告支付逾期办理不动产权证书产生的违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于原告诉请被告退还房屋面积差价并支付逾期退款损失的问题。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，明文解释。原告与被告已于《南宁市商品房买卖合同》中明确约定当实测计价套内面积与合同约定计价套内面积发生差异时的处理方式及计价方法，现原告主张按照房屋建筑面积的差异计算被告应退还的面积差价，有违合同约定，本院不予支持。根据合同约定，被告应向原告退还房屋面积差价1157元。原告要求被告支付逾期退款损失的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西置信房地产开发有限责任公司向原告吴景林支付违约金3455.85元； 二、被告广西置信房地产开发有限责任公司向原告吴景林退还房屋面积差价1157元； 三、驳回原告吴景林的其他诉讼请求。 上述付款义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费37元，由原告吴景林负担21元，由被告广西置信房地产开发有限责任公司负担16元。 本判决为终审判决。 审判员  黄友双 二〇二〇年九月二十三日 书记员  马子惠