巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0802民初2429号 原告：石X，女，X年X月X日出生，汉族，现住巴彦淖尔市磴口县。 被告：安X，男，X年X月X日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。 委托诉讼代理人：王X，男，X年X月X日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。 被告：内蒙古新天房地产开发有限公司，住所地巴彦淖尔市临河区车站办向阳路**。 法定代表人：辛X。 原告石X诉被告安X、内蒙古新天房地产开发有限公司（以下简称内蒙古新天公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石X，被告安X的委托诉讼代理人王福，被告内蒙古新天公司的法定代表人辛X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石X向本院提出诉讼请求：停止对位于磴口县阳光新居9号楼1单元101号房屋的强制执行措施。事实和理由：2012年10月18日，原告石X与被告内蒙古新天公司签订商品房预定书，约定由原告石X购买被告内蒙古新天公司开发的位于磴口县阳光新居9号楼1单元101号房屋,价款为175000元。原告石X付清购房款并从2013年1月1日装修入住该房屋至今。2019年7月10日，临河区人民法院因被告安X与被告内蒙古新天公司、张X民间借贷纠纷一案，作出（2019）内0802执145号执行裁定，裁定查封该房屋。原告石X提出执行异议，请求中止对该房屋的执行。2020年5月9日,临河区人民法院作出（2020）内0802执异70号执行裁定，认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，以原告石X提供证据不足以证实与内蒙古新天公司存在商品房买卖合同关系,不符合已签订合法有效书面买卖合同的条件，因此认定原告石X的执行异议请求不能成立,故驳回原告石X的执行异议请求。原告石X认为，在临河区人民法院于2019年7月10日查封该房屋前,原告石X就已经与被告内蒙古新天公司签订商品房预定书并支付全部购房款175000元。并于2013年1月1日装修后入住至今，且原告石X除该购买的房屋外,再无其它可供居住的住房,购买的该房屋为原告石X家庭的唯一住房。另外，在此期间原告石X已经将办理不动产权证书的相关税费全部交付给被告内蒙古新天公司,由于被告内蒙古新天公司一直未交纳相关税费原因,造成包括原告石X在内的购房户至今没有签订网签商品房买卖合同和办理不动产登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告石X执行异议申请符合该规定,应停止执行案涉房屋。 被告安X辩称，经自治区、巴彦淖尔市、临河区三级人民法院判决被告内蒙古新天公司偿还被告安X剩余借款2640000元本金及利息。临河区人民法院对案涉房屋依法查封。被告内蒙古新天公司和原告石X之间未办理相关合法的购房手续，至今该房产仍属于被告内蒙古新天公司的资产，都是被告内蒙古新天公司的不诚信行为。被告内蒙古新天公司还清被告安X的债务，查封随即解除。 被告内蒙古新天公司述称，如果原告石X能够提供完善的买房手续，那么该房屋就应属于原告石X。被告内蒙古新天公司从2012年至2019年一直处于网上售房关停状态，所以此房屋不能办理网签合同。被告内蒙古新天公司从未将此套房屋另行出售或进行其他处理，网上一直显示处于空房状态，所以被告内蒙古新天公司不应承担因诉讼而产生的费用。 经审理查明，被告内蒙古新天公司将磴口县阳光新居9号楼1单元101号房屋抵顶给案外人石X。2012年8月21日，案外人石X出具证明一份，内容为：“公司各位领导，本人石X将阳光新居9#楼1单元101室抵工程款房以（已）给刘X抵工程款，房票丢失，特此证明。”同年10月14日，原告石X与案外人刘X约定，原告石X购买案涉房屋，房屋价款170000元。同日，原告石X向被告内蒙古新天房地产公司支付案涉房屋契税、大修基金、取暖费、装修押金等费用，并办理领房的相关手续；向刘X支付房屋价款150000元。10月18日,原告石X与案外人刘X补签买房协议一份，内容为：“经双方共同协商将阳光新居9#楼1单元101卖给石X，现付现金（150000元）壹拾伍万元正。剩余（19600元）机打合同出后付清”。原告石X对案涉房屋进行装修并居住至今。因被告内蒙古新天公司网上房屋销售系统的原因，导致其无法与原告石X办理房屋产权手续。 另查明,2017年8月28日,本院对安X诉内蒙古新天公司、张X、辛X民间借贷纠纷一案作出（2017）内0802民初1871号民事判决，主要内容为：一、内蒙古新天公司、张X共同偿还安X借款本金2000000元、利息640000元并承担利息；二、驳回安X要求辛X承担民事责任的诉讼请求；三、驳回安X其他诉讼请求。张X对判决不服提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）内08民终143号民事判决，主要内容为：一、维持本院作出的（2017）内0802民初1871号民事判决第二项；二、撤销本院作出的（2017）内0802民初1871号民事判决第一项、第三项；三、内蒙古新天公司偿还安X借款本金2000000元、利息640000元并承担利息；四、驳回安X的其他诉讼请求。安X对判决不服申请再审，内蒙古高级人民法院审查后作出（2019）内民申1082号民事裁定，裁定驳回安X的再审申请。案件执行过程中，本院于2019年7月10日作出（2019）内0802执145号民事裁定，裁定查封案涉房屋在内的26套房屋。 本院认为，本案的争议焦点是原告石X对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告石X应同时具备上述规定的四个要件方能排除对案涉房屋的强制执行。案涉房屋已由被告内蒙古新天公司抵顶给案外人石X，石X又抵顶给刘X，刘X又于2012年10月14日将案涉房屋出售给原告石X，并于2012年10月18日补签书面的买卖合同，应认定在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。原告石X已按照合同约定支付房屋价款150000元，并提供支付案涉房屋契税、大修基金、电费等费用的票据可以证实在查封前已实际占有使用案涉房屋。另外，并非原告石X自身原因导致未办理房屋产权手续。综上，应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。原告石X主张停止对案涉房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行位于磴口县阳光新居9号楼1单元101号房屋。 案件受理费100元，原告石X已预交100元，由被告安X负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  杨 媛 人民陪审员  王彦仁 人民陪审员  屈惠平 二〇二〇年九月二十一日 书 记 员  石 玥 附本判决适用的法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。