巴彦淖尔市临河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0802民初2255号 原告：白X，女，X年X月X日出生，汉族，现住巴彦淖尔市磴口县。。 被告：安X，男，X年X月X日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。 委托诉讼代理人：王X，男，X年X月X日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区。 第三人：内蒙古新天房地产开发有限公司，住所地巴彦淖尔市临河区。 法定代表人：辛X。 原告白X诉被告安X与第三人内蒙古新天房地产开发有限公司（以下简称内蒙古新天公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白X，被告安X的委托诉讼代理人王X，第三人内蒙古新天公司的法定代表人辛X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白X向本院提出诉讼请求：停止对位于磴口县新天家园X号楼X单元X号房屋的强制执行措施。事实和理由：2011年9月22日，原告白X与第三人内蒙古新天公司签订商品房预定书，约定由原告白X购买第三人内蒙古新天公司开发的位于磴口县巴镇新天家园2号楼3单元601号房屋,价款为133545元。原告白X一次性付清购房款并从2011年10月8日装修入住该房屋至今。2019年7月10日，临河区人民法院因被告安X与第三人内蒙古新天公司、张X民间借贷纠纷一案，作出（2019）内0802执145号执行裁定，裁定查封该房屋。原告白X提出执行异议，请求中止对该房屋的执行。2020年5月9日,临河区人民法院作出（2020）内0802执异70号执行裁定，认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，以原告白X提供证据不足以证实与内蒙古新天公司存在商品房买卖合同关系,不符合已签订合法有效书面买卖合同的条件，因此认定原告白X的执行异议请求不能成立,故驳回原告白X的执行异议请求。原告白X认为，在临河区人民法院于2019年7月10日查封该房屋前,原告白X就已经与第三人内蒙古新天公司签订商品房预定书并支付全部购房款133545元。并于2011年10月8日装修后入住至今，且原告白X除该购买的房屋外,再无其它可供居住的住房,购买的该房屋为原告白X家庭的唯一住房。另外，在此期间原告白X已经将办理不动产权证书的相关税费全部交付给第三人内蒙古新天公司,由于第三人内蒙古新天公司一直未交纳相关税费原因,造成包括原告白X在内的购房户至今没有签订网签商品房买卖合同和办理不动产登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告白X执行异议申请符合该规定,应停止执行案涉房屋。 被告安X辩称，经自治区、巴彦淖尔市、临河区三级人民法院判决第三人内蒙古新天公司偿还被告安X剩余借款2640000元本金及利息。临河区人民法院对案涉房屋依法查封。第三人内蒙古新天公司和原告白X之间未办理相关合法的购房手续，至今该房产仍属于第三人内蒙古新天公司的资产，都是第三人内蒙古新天公司的不诚信行为。第三人内蒙古新天公司还清被告安X的债务，查封随即解除。 第三人内蒙古新天公司述称，如果原告白X能够提供完善的买房手续，那么该房屋就应属于原告白X。第三人内蒙古新天公司从2012年至2019年一直处于网上售房关停状态，所以此房屋不能办理网签合同。第三人内蒙古新天公司从未将此套房屋另行出售或进行其他处理，网上一直显示处于空房状态，所以第三人内蒙古新天公司不应承担因诉讼而产生的费用。 经审理查明，2011年9月22日,第三人内蒙古新天公司（甲方）与原告白X（乙方）签订商品房预定书，约定乙方购买甲方开发建设的新天家园X号楼X单元X室房屋，认购价133545元。同日，第三人内蒙古新天公司向原告白X出具预售房收款收据一张，内容为：“内蒙古新天公司收到购房人白X购买位于新天家园小区99.03㎡2-3-601房屋的预售房款人民币（大写）：壹拾叁万叁仟伍佰肆拾伍元整（小写）：133545元…”。同日，原告白X向第三人内蒙古新天公司支付案涉房屋销售不动产税费、大修基金、电费等费用，并领取了房屋钥匙。原告白X对案涉房屋进行装修并居住至今。因第三人内蒙古新天公司网上房屋销售系统的原因，导致其无法与原告白X办理房屋产权手续。 另查明,2017年8月28日,本院对安X诉内蒙古新天公司、张X、辛X民间借贷纠纷一案作出（2017）内0802民初1871号民事判决，主要内容为：一、内蒙古新天公司、张X共同偿还安X借款本金2000000元、利息640000元并承担利息；二、驳回安X要求辛X承担民事责任的诉讼请求；三、驳回安X其他诉讼请求。张X对判决不服提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）内08民终143号民事判决，主要内容为：一、维持本院作出的（2017）内0802民初1871号民事判决第二项；二、撤销本院作出的（2017）内0802民初1871号民事判决第一项、第三项；三、内蒙古新天公司偿还安X借款本金2000000元、利息640000元并承担利息；四、驳回安X的其他诉讼请求。安X对判决不服申请再审，内蒙古高级人民法院审查后作出（2019）内民申1082号民事裁定，裁定驳回安X的再审申请。案件执行过程中，本院于2019年7月10日作出（2019）内0802执145号民事裁定，裁定查封案涉房屋在内的26套房屋。 本院认为，本案的争议焦点是原告白X对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告白X应同时具备上述规定的四个要件方能排除对案涉房屋的强制执行。 2011年9月22日，原告白X与第三人内蒙古新天公司签订商品房预定书，合同名称虽是预定书，但合同中明确约定了买卖标的、合同价款、价款的支付方式、违约责任等，已经具备买卖合同的实质要件，原告白X也按照双方约定一次性支付房屋价款，应认定在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款。原告白X提供支付案涉房屋销售不动产税费、大修基金、电费等费用的票据可以证实在查封前已实际占有使用案涉房屋。另外，并非原告白X自身原因导致未办理房屋产权手续。综上所述，应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。原告白X主张停止对案涉房屋执行的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行位于磴口县新天家园2号楼3单元601号房屋。 案件受理费100元，由被告安X负担，原告白X已预交2971元，退还原告白X2871元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  杨 媛 人民陪审员  王彦仁 人民陪审员  屈惠平 二〇二〇年九月十日 书 记 员  石 玥 附本判决适用的法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持: （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。