陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民初493号     原告（执行案外人）：赵大华，女，1970年7月28日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：李保民，男，1969年12月14日出生，汉族，住西安市未央区。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告赵大华与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵大华委托诉讼代理人李保民、被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵大华向本院提出诉讼请求：1.确认原告对位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号：西安市房权证未央区XX）享有足以排除强制执行的民事权益，停止另案对诉争房屋的强制执行并确认原告对上述房屋享有所有权；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2004年5月22日与第三人中登公司签署了《商品房买卖合同》，由原告购买中登公司位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号：西安市房权证未央区第XX），并已付清全部购房款348418元，及相关契税（不动产交易契税、不动产交易登记费、商品房共用设施、设备维修基金、商品房转让手续、天然气初装费闭路电视费和物业管理费）24360.5元。第三人中登公司于2004年10月15日将前述房屋交付原告使用。原告经装修后入住，开始正常缴纳物业费、暖气费，水费、电费及天然气费用，到2020年4月已经正常使用15年6个月。原告于2006年5月开始每年都要求第三人为原告办理房产证，但第三人一直以各种理由推诿不办，2013年3月第三人曾以办房产证为由向原告补收费用515元。2018年，原告就本案与第三人房屋买卖纠纷向西安市仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决确认了原告与第三人之间2004年签订商品房合同、购买房屋的以及房屋已交付的事实，且认为原告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，据此仲裁委裁决第三人将诉争房屋办理过户至原告名下，但第三人仍未予办理。2018年，原告依据西安市仲裁委员会(2018)西仲字第2051号裁决书，向西安市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中发现诉争房屋已经被另案查封，导致房屋过户无法办理。经核实，诉争房屋系被西安市中院(2015)西中执证字第00116-1号执行裁定查封，该执行案件申请执行人为永联公司，被执行人为中登公司，案由为房屋抵押典当合同纠纷。原告提出执行异议，2020年4月23日，西安市中院向原告送达(2020)陕01执异139号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。原告认为，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，购房款全额支付，房屋实际交付占有，已经发生法律效力的仲裁裁决，原告已经取得对诉争房屋的所有权，且该诉争的抵押登记时间是2015年2月4日，当时该房屋是原告在西安市唯一居住房，原告持有西安市不动产信息档案中心出具的西安市住房情况查询结果证明。第三人在明知房屋已出卖的情况下，将房屋抵押给永联公司以获取资金，其行为已侵害了原告合法权益。原告对诉争房屋享有的权益足以排除永联公司与第三人在另案中的强制执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条之规定，向法院提起执行异议之诉。   被告永联公司辩称，赵大华对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益，但赵大华提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者的情形，保护消费者基本生存居住权利。第二十八条规定的是买受人的物权期待权，不应因此排除执行标的上存在的登记抵押物权。本案被执行人中登公司为房地产开发企业，因此本案应适用第二十九条的规定。原告所举证据不满足第二十九条规定的条件，案涉房屋未办理预售许可证，原告与中登公司签订的买卖合同未按规定进行预售备案，应认定为无效合同，涉案房屋系办公公寓并非住宅，赵大华亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故赵大华主张排除执行依据不足，赵大华提供的支付证明仅为中登公司出具的收据，并无相应银行流水灯印证，不能证明其已经缴纳了合同约定的价款。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，不能因赵大华与中登公司过错致使永联公司利益受损。   被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、……、10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、……；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，赵大华以前述房产中的10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异139号执行裁定，驳回案外人赵大华的异议请求，赵大华即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，2004年5月22日，赵大华与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人赵大华；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢6层C号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共169.30平方米；单价每平方米2058元，总价348418元。赵大华向中登公司交付购房款，中登公司向赵大华出具收据。赵大华向中登公司交付2007年之后的物业费，中登公司向赵大华出具收据。   2018年10月22日，就申请人赵大华与被申请人西安中登德胜洋楼有限公司商品房买卖合同纠纷，西安仲裁委员会作出(2018)西仲字第2051号裁决书，认为赵大华与中登公司2004年5月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效，裁决中登公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案等。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异139号执行裁定书、（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、商品房买卖合同、收据、裁决书、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为赵大华就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，赵大华与中登房地产公司签订书面买卖合同并支付了全部购房款，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系赵大华购买房屋之后所设定，故赵大华购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给赵大华后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人赵大华的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案赵大华异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋登记所有权人为中登公司，赵大华作为案涉房屋买受人，享有物权期待权，赵大华于本案中诉请判令确认赵大华为涉案房屋的所有权人，于法无据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10603～1）房屋的强制执行；   二、驳回赵大华其余诉讼请求。   案件受理费6526元（赵大华已预交），由赵大华负担3263元，由陕西永联典当有限公司负担3263元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付赵大华3263元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                 审  判  长      刘    琪   审  判  员      师    婷   审  判  员      卫婉莹      二Ｏ二Ｏ年九月二十五日     书  记  员      刘明明   12          1