山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初4319号原告：太原市深国泰物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区南沙河南沿岸******0401（**）。法定代表人：张霞，总经理。委托诉讼代理人：邓春明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨永旺，男，该公司员工。被告：郭艳芳，女，1978年9月23日出生，汉族，户籍地山西省太原市，现住山西省太原市。原告太原市深国泰物业管理有限公司与被告郭艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市深国泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓春明、杨永旺、被告郭艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市深国泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费3902元、电梯费1171元，取暖费4152元，共计9225元整；2、判令被告向原告支付占用资金利息553元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是为河畔明珠小区提供物业管理服务的物业公司，被告是河畔明珠小区第1幢1单元17层1701（B户）号房的业主。被告所购房屋面积为177.42平方米。被告自2006年8月17日至2020年4月15日欠缴物业费3902元、电梯费1171元，共计9225元整。被告的行为严重损害了原告及其他业主的权益，已构成违约。经原告多次催缴，被告一直置之不理。故原告依法提起诉讼，请求法院依法判决，支持诉请。审理中，原告明确其第一项诉讼请求为：1、物业费，2017年全年物业费2129元、2018年半年物业费1153元、2020年1月-4月15日的物业费620元，共计3902元；2、电梯费，2017年全年电梯费639元、2018年半年电梯费346元、2020年1月1日-4月15日的电梯费186元；3、取暖费，2016年全年暖气费3194元、2017年958元。被告郭艳芳答辩称，1、原告没有多次向我催要上述费用，我的房屋一直对外出租，现在租客已经不租了，上述款项我也无法追要，我也不清楚租客是否欠费，电梯一年有5-6个月就是坏的；2、物业公司与我方小区没有任何合同，业主不交纳费用是因为没有享受到该有的物业服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据有，证据一、证据二、被告身份证复印件及《商品房买卖合同》，证明被告是小区的业主；证据三、《装修验房交接单》，证明被告2006年8月17日入住小区；证据四、《收款收据》6份，证明原告提供了物业服务。被告郭艳芳质证称，对证据一、二、三没有异议，证据四收据的交款不是我交纳的，是租户交纳的。被告未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭艳芳与案外人山西兆丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向案外人山西兆丰房地产开发有限公司购买位于太原市南沙河南沿岸300号（暂定名为兆丰·滨江公寓）第1幢1单元17层1701（B户）号房屋，房屋建筑面积为177.42平方米。2006年8月17日，山西兆丰房地产开发有限公司向被告郭艳芳交付涉案房屋。原告太原市深国泰物业管理有限公司提供的《收款收据》显示：2018年10月28日至2019年9月24日期间，原告太原市深国泰物业管理有限公司向被告郭艳芳收取涉案房屋的水费、物业费、电梯费、暖气费。庭审中，原告太原市深国泰物业管理有限公司当庭陈述：与业主及业主委员会没有签订过《物业服务合同》；从小区建成之后，山西兆丰房地产开发有限公司委托我方从2004年开始对小区进行物业管理，有过《委托书》，我方在2020年4月15日之前给小区提供物业服务。但原告未提供《委托书》及其与建设单位签订的《前期物业服务合同》，也未提供其自从事物业管理以来提供的物业服务质量符合《物业服务合同》约定及《物业管理条例》规定、服务费用收取的依据及标准的相应证据。被告郭艳芳当庭陈述：其房屋一直对外出租，小区开始的物业公司不是原告。2017年之前没有欠费。原告进来小区后没有提供相关的物业服务，大部分业主认为原告是强占进来的。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果；第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告太原市深国泰物业管理有限公司以物业服务合同为由提起诉讼，要求被告郭艳芳支付拖欠的物业费、电梯费、取暖费及占用资金利息。根据上述法律规定，原告作为提供物业服务的一方，应提供其与业主、业主委员会签订的《物业服务合同》或其与建设单位签订的《前期物业服务合同》来证明其对小区的物业管理有合同依据，并应提供其为小区提供的物业服务质量符合《物业服务合同》约定或《物业管理条例》规定、服务费用收取的依据及标准的相应证据。审理中，原告提供的收款收据仅能证明其向业主收取过相关费用，并不能证明其对小区的物业管理有合同依据，且原告也未提供其自从事物业管理以来提供的物业服务质量符合《物业服务合同》约定及《物业管理条例》规定、服务费用收取的依据及标准的相应证据，故对原告要求判令被告支付拖欠的物业费、电梯费、取暖费及占用资金利息的诉讼请求不予支持。对此，原告太原市深国泰物业管理有限公司应承担举证不能的责任。综上所述，依照《物业管理条例》第二条、第二十一条、第三十四条、第三十五条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回原告太原市深国泰物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告太原市深国泰物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭卫斌 二〇二〇年九月二十四日书记员 李小溪相关法律规定《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。