四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4580号 原告：成都锦兴华润置地有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段**********。 法定代表人：吴秉琪，系成都锦兴华润置地有限公司总经理。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉娟，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被告：成都爱视眼科医院有限公司。住所地：成。住所地：成都市锦江区锦绣大道****> 法定代表人：李伟力，系成都爱视眼科医院有限公司执行董事兼总经理。 原告成都锦兴华润置地有限公司（以下简称“华润公司”）与被告成都爱视眼科医院有限公司（以下简称“爱视公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。华润公司的委托诉讼代理人孟阳到庭参加诉讼，爱视公司经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 华润公司向本院提出诉讼请求：1．确认华润公司与爱视公司签订的《华润凯旋天地一期商业物业租赁合同》【合同编号：华置（成都）-租赁-KXTD-1期-2017-0037】于2019年5月25日解除；2．爱视公司向华润公司支付2019年4月1日至2019年5月25日期间的租金3,054.89元及违约金171.07元（按合同第十二条2.4款应自2019年3月31日起计算至租金实际付清之日止，暂计算至2019年5月25日）；3．爱视公司向华润公司支付物业占用费10,428.45元（根据合同第六条1款应按当期日租金标准自2019年5月26日计算至2019年11月30日）；4．爱视公司向华润公司支付逾期归还物业的违约金27,057.6元（按合同第十二条2.5款约定从2019年6月24日起计算至2019年11月30日）；5．爱视公司交纳的租赁保证金5,073.3元不予退还（按合同第十二条2.11款），以上暂计45,785.31元；6．爱视公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：华润公司与爱视公司于2017年8月21日就华润凯旋天地负一层969号商铺（以下简称“该商铺”）签订了《华润凯旋天地一期商业物业租赁合同》【合同编号：华置（成都）－租赁－KXTD-1期－2017-0037】（以下简称“合同”）。合同约定，华润公司将房屋租赁给爱视公司作为眼科医院及医疗用房使用，商铺建筑面积为56.37平方米。起始租金为30元／月／平米，租金自2020年10月1日起每两年递增4%。租金的支付方式按季度预付。合同第六条1款约定，爱视公司应在合同解除之日起30天内将物业退还给华润公司，爱视公司应按照当期日租金标准向华润公司支付解除次日至实际交还之日的租赁物业占用费。合同第十二条2.4款约定合同期限内，爱视公司逾期交付租金，每逾期一日按当期应付未付租金的1‰缴纳滞纳金，滞纳金上限为当期租金总额的20%，逾期一个月以上的，华润公司享有合同解除权。合同第十二条2.5款约定合同解除后，爱视公司逾期归还物业的违约金，为每逾期一日按当月租金的10%计算。合同第十二条2.11款约定，华润公司因乙方原因终止合同，华润公司将无条件收回物业，扣收履约保证金。合同签订后，华润公司按约交付了房屋。爱视公司应在2019年3月31日前缴纳2019年4月1日至2019年6月30日的租金，经华润公司催告，爱视公司逾期一个月仍未支付当期租金。根据合同第十二条2.4款约定，华润公司有权解除合同。华润公司于2019年5月21日向爱视公司发出了《租赁合同解除通知书》，双方签订的租赁合同已于2019年5月25日解除。2019年11月30日，华润公司对房屋进行了清场。但是，截止起诉日，爱视公司仍未支付其欠付的租金及各项费用。为维护华润公司合法权益，故诉至法院。 爱视公司未到庭应诉，亦未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，华润公司（出租方，甲方）与四川科健唯美眼科医院有限公司（以下简称“科健公司”，承租方，乙方）签订《华润置地·凯旋天地商业物业租赁合同》，约定甲方将位于成都市锦江区商业房屋（建筑面积56.37平方米）租赁给乙方用于经营眼科医院及医疗用房使用，物业装修：清水房。租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止，2017年10月1日-2018年3月31日实际应付租金一次性折扣价为5073.3元，2018年4月1日至2020年9月30日期间租金标准为30元／月／平方米，2020年10月1日至2022年9月30日期间租金标准为31.2元／月／平方米，租金以银行转账／刷卡形式按季度预付，乙方须在每季度最后一个月的25日-30日向甲方支付下季度租金。乙方应于本协议签订之日向甲方支付3个月的租金作为履约保证金，合计5073.3元，如乙方在物业交付之日起一年内提出退租申请，要求退租的，甲方有权全额扣收乙方履约保证金。乙方需支付租赁期间的物业服务费。租赁期满或合同解除，乙方应在合同期满或解除之日起30天内将物业退还甲方，应按照当期日租金标准向甲方支付合同期满或解除次日至实际交还之日的租赁物业占用费。合同期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应付未付租金的1‰缴纳滞纳金，滞纳金上限不超过当期租金总额的20%，逾期达一个月以上的，甲方有权终止本合同。合同期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。搬迁后物业内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方按当月租金的10%缴纳违约金。合同期内，因乙方原因，甲方终止本合同，甲方将无条件收回物业，扣收履约保证金，同时乙方应赔偿甲方因此造成的一切损失。 2017年9月6日，四川科健唯美眼科医院有限公司名称变更为成都爱视眼科医院有限公司。 2019年5月21日，华润公司向爱视公司寄出《租赁合同解除通知书》，爱视公司于2019年5月22日签收。《租赁合同解除通知书》载明，爱视公司应在2019年4月1日前缴纳2019年4月1日至2019年6月30日租金，经多次催告，截至本通知发出之日，爱视公司仍未支付当期租金，根据合同约定通知爱视公司：1．华润公司与爱视公司就华润凯旋天地负一层963-972号商铺签订的租赁合同自2019年5月25日起解除；2．合同解除后爱视公司应支付2019年4月1日至返还商铺之日的租金，并按照合同约定按应付租金总额的1‰每天缴纳滞纳金；3．根据合同约定爱视公司缴纳的履约保证金不予退还，华润公司保留追究爱视公司因违约给华润公司造成的其他损失赔偿的权利；4．爱视公司所欠物业水电费用，应自行向物业公司结清；5．请爱视公司于合同解除后三十日内将该商铺内物品搬离，并将该商铺恢复至符合交付标准的状态返还华润公司。 庭审中，华润公司陈述合同约定的履约保证金爱视公司已支付，租金支付至2019年3月31日，华润公司于2019年11月30日对租赁房屋进行了清场，后租给他人。 上述事实，有华润公司提交的《华润置地·凯旋天地商业物业租赁合同》、《准予变更登记通知书》、《租赁合同解除通知书》、快递单及快递签收信息、欠费明细表及华润公司的庭审陈述在案佐证。 华润公司提交的《补充协议（承租人变更）》，签订时间不明，且成都科健唯美眼科医院有限公司未盖章，成都科健唯美眼科医院有限公司并非《华润置地•凯旋天地商业物业租赁合同》合同相对人，无法核实其真实性，且与本案无关，本院不予采纳。 本院认为，华润公司与爱视公司签订《华润置地·凯旋天地商业物业租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，华润公司向爱视公司交付了租赁房屋，爱视公司支付了履约保证金及截至2019年3月31日的租金。因爱视公司逾期未支付租金达一个月以上，符合合同约定的解除条件，华润公司向爱视公司发出《租赁合同解除通知书》称双方合同于2019年5月25日解除，《租赁合同解除通知书》于2019年5月22日到达爱视公司，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本院确认华润公司与爱视公司签订的《华润置地•凯旋天地商业物业租赁合同》于2019年5月25日解除。华润公司陈述爱视公司租金支付至2019年3月31日，爱视公司未到庭应诉，视为放弃对华润公司诉讼主张的抗辩，爱视公司应按照合同约定支付2019年4月1日至2019年5月25日期间的租金3,054.89元。 关于物业占用费。合同解除后，爱视公司仍占有租赁房屋，华润公司于2019年11月30日根据合同约定收回租赁物业，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，爱视公司应按照合同约定支付2019年5月26日至2019年11月30日的房屋占用费10,428.45元。 关于违约责任。履约保证金、逾期交纳租金的违约金及逾期归还物业的违约金，皆为违约责任承担范畴。合同约定合同期内，因爱视公司原因，华润公司终止本合同，华润公司将无条件收回物业，扣收履约保证金，同时爱视公司应赔偿华润公司因此造成的一切损失。合同另约定，合同期限内，爱视公司逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应付未付租金的1‰缴纳滞纳金，滞纳金上限不超过当期租金总额的20%；合同期满或合同解除，爱视公司必须按时搬出全部物件，如爱视公司逾期归还，则每逾期一天应向华润公司按当月租金的10%缴纳违约金。本院认为，违约赔偿以弥补实际损失为主，合同约定的违约金过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，爱视公司的违约表现主要为拖欠租金，华润公司因爱视公司违约造成的损失主要表现为拖欠租金的资金占用损失及合同提前解除导致的可得利益损失。本院综合考虑爱视公司的违约程度及对华润公司造成的损失，结合华润公司陈述，已收回房屋并另租给他人，不存在损失继续扩大的情形，酌情确定违约金为5,073.3元。华润公司陈述爱视公司在合同履行过程中已按合同约定向其支付了履约保证金5,073.3元，该履约保证金与违约金系同一性质且已能够弥补华润公司的损失，本院确认爱视公司支付的保证金5,073.3元用于抵扣爱视公司应当承担的违约金5,073.3元，爱视公司不再另行支付违约金。对华润公司要求爱视公司支付逾期交纳租金的违约金及逾期归还物业的违约金以及不退还爱视公司履约保证金的诉讼请求，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认原告成都锦兴华润置地有限公司与被告成都爱视眼科医院有限公司于2017年8月21日签订的《华润凯旋天地一期商业物业租赁合同》【合同编号：华置（成都）-租赁-KXTD-1期-2017-0037】于2019年5月25日解除； 二、被告成都爱视眼科医院有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦兴华润置地有限公司支付欠付的租金3,054.89元； 三、被告成都爱视眼科医院有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦兴华润置地有限公司支付房屋占用费10,428.45元； 四、被告成都爱视眼科医院有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都锦兴华润置地有限公司支付违约金5,073.3元（违约金5,073.3元由履约保证金5,073.3元抵扣，被告成都爱视眼科医院有限公司不再另行支付）； 五、驳回原告成都锦兴华润置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费472元，由原告成都锦兴华润置地有限公司负担284元，由被告成都爱视眼科医院有限公司负担188元，公告费30元及后续因送达本裁判文书所产生的公告费，由被告成都爱视眼科医院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 唐 璇 二〇二〇年九月二十一日 书记员 李冬梅