广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初3519号原告杨东，男，1971年2月13日出生，汉族，住江苏省泗洪县********民委员会三组。身份证号码：321************119。原告顾海燕，女，1977年1月27日出生，汉族，住江苏省高邮市************。身份证号码：321************843。二原告的共同委托代理人肖裔卷，广东红棉律师事务所律师。二原告的共同委托代理人金松华，广东红棉律师事务所律师。被告乐丽清，女，1984年6月11日出生，汉族，住广东省四会市**************。身份证号码：441************727。被告钟海东，男，1977年10月4日出生，汉族，住广东省四会市**************。身份证号码：441************111。二被告的共同委托代理人吕星，广东纬韬（珠海）律师事务所律师。被告广东省四会市*********经济合作社，注册地：广东省四会市***********。统一社会信用代码：N2441284MF1172861C。负责人黄绍兴。原告杨东、顾海燕与被告乐丽清、钟海东、广东省四会市*********合作社（以下简称“新农村合作社”）确认合同无效纠纷一案（立案时定案由为土地租赁合同纠纷，经审理后应认定为确认合同无效纠纷，在此予以纠正），本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请撤回了对被告钟海东、新农村合作社的起诉。原告撤回部分被告起诉的申请不违反法律相关规定，本院予以准许。二原告的共同委托代理人肖裔卷、金松华，被告的委托代理人吕星均到庭参加诉讼。本现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二原告与被告乐丽清的租赁关系无效；2、请求被告返还土地转让款40万元；3、本案诉讼费用由被告负担（诉讼请求已按原告变更后的诉求所列）。事实和理由：原、被告于2018年2月3日签订了一份土地租赁合同，合同主要约定：被告将新农村合作社的农用地B7-(11-12)（该地块以下简称“B7地块”），面积0.652亩，出租给原告做综合用地或其他配套生活用地；租期为2007年7月1日-2057年6月30日，共50年。截至2018年2月5日，原告付清全部租金40万元。被告将土地交付原告投入商业使用。后原告于2018年4月25日收到四会市国土资源局、四会市住房和城乡规划建设局、四会市大沙镇人民政府联合作出的《限期整改通知书》，责令违法用地当事人于2018年4月26日拆除非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状。因农用地不得出租用于非农建设，故原告提起本案诉讼。被告辩称：1、本案为土地租赁合同纠纷。土地的出租人和承租人为原告和案外人新农村合作社，被告并非本案当事人，双方之间也没有土地租赁合同关系；2、本案涉案40万元款项是原告支付给被告的提前终止承包合同剩余承包期限的补偿款；原告没有理由要求退还。2018年期间，原告找到被告表示希望承租本案土地。因土地是被告承租的，被告无权转租，根据村委的规定，即使原告要承租，也只能与新农村合作社承租。原告逐提出给予被告经济补偿，希望被告提前终止合同。此后，原告于2018年2月3日向被告支付了3万元定金，被告也于2月3日与新农村合作社终止合同。原告于2月5日支付剩余款项。被告收取补偿款后，已全面履行了义务，终止了与新农村合作社的租赁合同。根据原告提交的证据显示，新农村合作社也将本案土地出租给原告。故此，原告提出退款没有理由，请求驳回原告的诉讼。本院经审理认定事实如下：B7地块是被告乐丽清从新农村合作社租赁所得。原、被告双方口头约定，由被告将该地块转租给原告，然后原告向被告支付土地转让款40万元；然后，由原告直接与新农村合作社（即土地的所有者）签订一份土地租赁合同。2018年2月3日，原告与新农村合作社签订《租赁土地合同》，合同主要约定：新农村合作社将该合作社所有的旱地、鱼塘即B7地块出租给原告使用，地块面积0.652亩（注：折算约375平方米），租期自2007年7月1日-2057年6月30日，共50年。合同并约定了每年每亩租金3000元，本案土地每年租金1956元，且租金每五年递增5%。原告未按期交租的，新农村合作社将没收所有建筑物和没收该厂房的可动资产；如出租方单方终止合同，出租方须赔偿承租方一切经济损失（按承租方所投入办企业资金的2倍赔偿给承租方）。合同在落款处注明了土地是乐丽清转让给原告，转让日期即为2018年2月3日。之后，被告乐丽清也顺利从原告那里取得40万元的土地转让款（含3万元定金在内）。被告出具给原告的《收据》，乐丽清也明确收到二原告购买本案地块的合同转让款40万元，并注明每栋标配车位1个。被告转让给原告的土地，被告并未能提供该地块为建设用地的合法文件。2018年4月，相关行政部门将周边已建起来的农用地上所建的房屋进行强制拆迁等。原告见此情况，就主张与被告之间的农用地作建设用地的土地转让合同无效，要求被告返还已付的转让款等。本院认为，被告转让给原告的土地，被告并未能提供该地块为建设用地的合法文件，实际上是被告从新农村合作社处通过租赁的形式取得该土地的使用权，然后又转让给原告。该土地的性质为农用地，被告将该农用地转让给原告作建设用地用途。原、被告进行本案地块转让交易，实际上原、被告之间实际成立的是将农用地作住建设用地，进行土地使用权转让的合同关系，因此原、被告双方的事实农用地作建设用地进行转让的合同属于无效合同。被告转让给原告的作市场用地用途的农用地，还没有进行建设，依照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发2001第42号）第1条、第3条规定，当事人可因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。故此，原告起诉主张判令双方之间形成的事实农用地作市场用地进行转让的合同为无效合同；并要求被告返还土地转让的转让款40万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告抗辩提出，原、被告之间没有转租关系，是原告要求被告提前退出被告与新农村合作社的租赁关系，然后由原告直接与新农村合作社签订一份租赁合同；作为补偿，原告将被告与新农村租赁合同的剩余期限的租金，作价40万元补偿给原告一说；本院分析如下：1、根据《合同法》租赁合同章节规定，租赁合同的最长期限为20年，超限部分无效；2、原告为了租赁剩余期限不足20年的约375平方米农用地，向被告支付了40万元，而同时又须向新农村合作社支付同样的40万元，相当于就算20年期限农用地，折算原告为了使用本案约375平方米土地，每年需支付4万元；就我国目前而言，没有任何人会为了使用三四百平方米的农用地作种植或养殖用途。3、被告仅转租了一块3百多平方米的农用地，即获得40万元的经济补偿；无论是新承租方，还是原承租方，都可以是不可能的事情。只有双方都明知名为农用地的转租，视为农用地作非农建设土地的转租，才有可能一次性支付40万元的转让款。可见，原、被告之间农用地的转租仅是形式，本质就是农用地转租作非农建设用地。综合前述，原告的抗辩主张明显与事实不符，本院对此不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第十二条、第四十三条、第四十四条、第五十九条、第六十三条、第七十三条；《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条；《中华人民共和国合同法》第五十三条第（三）、第（四）项、第五十六条、第五十八条；参考《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发2001第42号）第1条、第3条之规定，判决如下：一、原告杨东、顾海燕与被告乐丽清形成的土地租赁（转租）关系（实为土地使用权转让合同），为无效合同。二、被告乐丽清因转让土地取得的转让款40万元，应自本判决发生法律效力之日起10日内，返还给原告杨东、顾海燕。本案受理费减半后收取3654元、财产保全费2523元，由被告乐丽清负担（受理费、财产保全费原告起诉时已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  李月明二〇二〇年九月二十五日书记员  陈艳萍