吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4469号上诉人（一审被告）：金学波，男，1966年4月12日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（一审原告）：王磊，男，1980年6月4日出生，汉族，住长春市朝阳区。上诉人金学波因与被上诉人王磊房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。金学波上诉请求：1.请求撤销长春市南关区人民法院（2020）吉0102民初102号民事判决，依法改判或将案件发回重审；2.本案上诉费由王磊承担。事实和理由：1.一审法院没有依照我方申请追加长春市奥林房地产有限公司为第三人参加诉讼，漏列诉讼主体，本案诉讼程序存在错误。2.是由于贷款审批失败导致王磊无法履行交付购房款的义务，是王磊先行违约，因此王磊主张的各项费用，不应支持。合同中隐瞒了定金时效、首付款交付时间和额度等属于单方合同显失公平。王磊拒绝签署承担出卖方未还贷款尾款产生费用的补充协议，致使我不能还尾款。买方委托中介方购房的中介费是买方交的，中介费应由买方承担。3.金学波举证的告知书时间是2019年3月6日，证明金学波预判到王磊存在不能履行买卖合同约定的交付房款的可能。王磊提供的《个人信用报告》证明王磊不存在信用不良，不能证明符合贷款条件。王磊贷款审批多次失败并未交付购房款，导致金学波还贷款逾期，产生失信记录，面临法院查封金学波房产的可能，王磊应赔偿金学波经济损失。一审判决认定案件事实错误，漏列诉讼主体，请二审法院在查明事实基础上支持金学波上诉请求。王磊二审辩称：金学波提出贷款审批下来后，售方负责还贷款尾款与事实和合同规定不符，合同规定在2019年4月1日前金学波还尾款后，我方再去审批贷款。中介协调金学波与我方联系了几个银行，目的是提前审核各方资质看哪个下款快，我个人征信无问题，多次买房卖房。所以金学波提出的理由不符合事实，金学波提出因被上诉人贷款审批失败不符合事实。金学波提出在合同中没有首付款额度及时间属于单方合同显示公平，事实情况是各方时间不确定未规定清楚，我方认为合同合理。金学波提出对买方拒绝签承担出卖方未还尾款产生费用的补充协议，我方认为不合理，由于卖方原因导致未结清尾款产生的其他费用，我方不应承担。金学波提出我方贷款失败、贷款逾期不能交付购房款不符合事实。在2019年4月1日后金学波提出房屋已经卖给他人，合同已经终止，我方认为金学波未在19年4月1日前还完尾款违约在先，我方认为一审法院判决结果正确，应予以执行。王磊一审提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2019年1月27日签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房款30000元；3、判令被告支付原告中介费损失27200元；4.判令被告支付原告违约金166000元；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月27日售房人金学波（甲方）与购房人王磊（乙方）在中介方长春市奥林房地产有限公司的居间下，签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落在长春市南关区人民大街198号C19栋房屋出售给乙方，该房丘地号3-69/38-2-82601，所有权证号为20160825063号，使用面积151.06平方米，成交价格1360000元，乙方先付定金30000元，双方同意按以按揭贷款方式给付定金之外的购房款，中介费及代办费共计27200元。合同第五条：“甲方双方违约责任1、乙方未按合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照购房总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方全部的交易税费，并向甲方支付购房款10%的违约金。2、甲方未按合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房款总价的2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部的交易税费，并向乙方支付总房款10%违约金。3、双方签订此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还给乙方，同时甲方承担中介费用；如乙方不能购买该房，则定金甲方不予退还给乙方，同时乙方承担中介费。确实因国家政府部门政策原因或银行政策原因，导致该房不能更名，银行贷款无法审批通过，这种情况双方不赔偿对方任何经济损失及定金，中介费原数退还。…5、双方签订合同后违约，交纳的房屋中介费用不予退还，中介费用由违约方承担。”合同第七条：“1、如果此房屋由甲方现在按揭贷款中，即此房处于抵押状态，须将甲方所欠银行的贷款余额全部还清，取得甲方名字的产权证后，甲、乙双方办理房屋交易手续，二零一九年四月一日之前将甲方此房的银行贷款结清，在取得甲方名字产权的7日内，甲、乙双方将贷款所需资料递交给中介方。”合同落款由王磊、金学波签字并按手印。2019年1月27日，金学波出具《定金收据》一份，内容为：“人民币30000元整，为王磊交给金学波的购房定金。”2019年1月27日，王磊交付中介费27200元，长春市奥林房地产有限公司出具《收款收据》一份。另查，原告提交王磊本人《个人信用报告》一份，用于证明原告信用没有问题，不存在贷款审批不能的情形。被告金学波质证认为与本案无关，现在即便办理了贷款也没有意义。原告申请证人长春市奥林房地产有限公司法定代表人于强出庭作证，证明由于被告违约导致原、被告的买卖合同没有继续履行。被告对证人证言真实性有异议。再查，被告提交《告知书》一份，《房屋买卖补充协议》一份，短信截图9页，证明因原告王磊贷款失败多次，被告金学波通过短信和告知书向其告知如贷款还下不来，合同自动解除，定金不返。原告对短信真实性无异议，但短信发送时间为2019年4月24日，根据合同约定，被告作为先履行义务一方在2019年4月1日已经违约，该短信不能证明双方对违约后的事实达成合意；对《告知书》、《房屋买卖补充协议》真实性有异议，因均未有原告王磊签名，无法证明被告已经向原告送达，均为其单方出具。被告另出具《售房合同》一份，证明其已将案涉房屋出售给案外人。原告质证对真实性无法查实，但该售房合同落款时间为2019年4月22日，被告提供的短信记录为2019年4月24日，明显互相冲突，被告将房屋出售给他人后还在向原告催告，其后续催告不产生任何法律效力。一审法院认为：原告王磊与被告金学波在2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法、有效，双方应当依据合同履行义务。合同第七条第一项约定2019年4月1日前，甲方即金学波将案涉房屋银行贷款结清，但直至开庭之日，金学波自述案涉房屋贷款仍未结清，应当认定金学波违约。作为违约方，不享有对合同的解除权，其向原告王磊发出的解除合同通知不发生法律效力。被告金学波自述，现已将房屋另行出售给他人，致使本案《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，故原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告王磊请求判决被告返还原告已支付的定金30000元，符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》第五条第五项约定：“双方签订合同后违约，交纳的房屋中介费用不予退还，中介费用由违约方承担。”故原告请求被告支付房屋中介费27200元的诉讼请求，应予支持。关于原告诉请违约金一节，其主张依据合同第五条第二项，但该项规定的是甲方即售房人金学波未按合同规定将房屋及时交付使用的违约责任，不应适用该条款，应当适用合同第五条第二项，且被告金学波在庭审中对违约金抗辩称违约金是否过高应当依据法律规定，结合本案，违约金应适用定金罚则，即30000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除王磊与金学波于2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》；二、金学波于本判决生效后立即返还王磊购房款30000元；三、金学波于本判决生效后立即给付王磊中介费27200元；四、金学波于本判决生效后立即给付王磊违约金30000元；五、驳回王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9524元，由被告金学波负担（原告已垫付）。本院二审查明事实与一审查明事实一致。另，本院按照金学波地址确认书邮寄开庭传票，因金学波手机一直接通但不接电话，传票被退回，法官助理多次联系金学波，金学波均不接电话。本院认为：金学波和王磊之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，该合同第七条明确约定金学波应在2019年4月1日前将其按揭贷款全部还清，取得房产证后金学波与王磊再办理房屋交易手续，然而金学波在一审笔录中自认尾款没有按时还清，故构成违约，王磊在合同履行过程中并无过错，金学波作为违约方，其主张解除合同理由不成立。现案涉房屋已转让他人，合同目的不能实现，一审法院判决解除合同，金学波返还购房款，支付违约金30000元并承担中介费用正确。至于金学波主张漏列诉讼主体应追加长春市奥林房地产有限公司为第三人问题，因该单位已由法定代表人作为证人出庭证实金学波违约经过，事实已经调查清楚，不存在漏列当事人导致未查明案件事实的情况，故金学波主张不能成立。综上所述，金学波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1980元，由金学波承担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年九月二十八日书记员 张维峰