重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3801号上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：骆斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈雪山，女，1968年8月23日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：陈登鹏，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐大兰，重庆百事得律师事务所实习律师。上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）因与被上诉人陈雪山物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人晋愉物业公司的委托诉讼代理人骆斌、朱华，被上诉人陈雪山的委托诉讼代理人陈登鹏、唐大兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋愉物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持晋愉物业公司的一审全部诉讼请求即判令陈雪山立即向晋愉物业公司支付物业服务费及其他费用合计56119.35元。本案一、二审全部诉讼费用由陈雪山承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，陈雪山于2010年10月29日通过商品房买卖合同登记备案，其应被认定为该房屋的业主。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，陈雪山是否接房与本案无关，晋愉物业公司与建设单位签订的经过行政主管部门备案的《前期物业服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准即物业费收取是从交房时开始计算。陈雪山称至今未接房不应支付物业费，陈雪山与第三方签订的合同约定不能针对上诉人，陈雪山应另案向第三人主张自己的合法权益。且陈雪山无任何证据证明第三人至今未通知其接房，陈雪山在长达8年多时间不按合同向第三人主张自己的合法权益，系其自己放弃权利，不能因其放弃权利而不履行其义务。综上，一审认定基本事实错误，适用法律错误，应予改判。陈雪山辩称，根据《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的相关规定，房屋交付前的物业费应由开发商承担。且在《前期物业服务合同》中第7条也约定了物业费的收取是从交房时开始计算。开发商至今未交房，晋愉物业公司在一审庭审中也认可被上诉人未接房的事实。一审判决虽然认定为涉案小区提供服务的物业单位有误，但判决结果正确，应予维持。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈雪山立即支付拖欠晋愉物业公司的物业服务费人民币56119.35元，明细如下：从2011年9月1日起至2019年5月31日93个月物业服务费，每月物业服务费为人民币554.58元(建面316.9平方米×1.75元/平方米·月)，物业服务费欠费51575.94元，公摊电费1976.61元，违约金2566.8元，欠费总额合计人民币56119.35元；2.本案全部诉讼费由陈雪山承担。一审审理中，晋愉物业公司明确将欠费期间截止时间调整为2019年4月30日。一审法院认定事实：2010年8月15日，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位(甲方)签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》，主要约定：1、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；2、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）；3、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）1.750元/平方米˙月；4、共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。5、业主应于甲方通知接房之日起缴纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳；6、首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取半个月的物管费；7、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；8、合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；9、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，晋愉物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。一审另认定，2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务公司。一审再认定，晋愉林畔一期、二期(东岸)和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》一份，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业有限公司也已经将管理费用划拨至重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费，应该由重庆晋愉物业有限公司收取。经一审法院询问，晋愉物业公司对陈雪山至今未接房的事实予以认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点之一为：晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司？是否有权收取物业费？本案中，从备案证明来看，晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。晋愉物业公司称晋愉林畔管家服务中心系晋愉物业公司和重庆晋愉林畔物业服务有限公司共同设立，陈雪山称管家服务中心系重庆晋愉林畔物业服务有限公司设立。从双方举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但重庆林畔物业服务有限公司已明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故依法认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向陈雪山收取物管费。本案争议焦点之二为：陈雪山是否接房，是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费。本案中，晋愉物业公司与建设单位重庆晋愉林畔房地产开发有限公司签订的《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》约定，物业费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，即物业费收取是从交房时间开始计算。现陈雪山辩称至今未接房不应支付物业费，而晋愉物业公司对其未接房的事实予以认可，且晋愉物业公司未能举示证据证明开发商已通知接房，故未能达到合同约定的支付物管费的条件，故对晋愉物业公司要求陈雪山支付物业服务费欠费、公摊电费、违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“驳回重庆晋愉物业服务有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取602元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担。”二审庭审中，晋愉物业公司举示甲方重庆晋愉林畔房地产有限公司与乙方陈雪山签订的《重庆市商品房买卖合同》，拟证明该合同中已明确约定接房时间，且附件五第八条明确约定甲方不再另以书面形式通知陈雪山接房。陈雪山质证称，对证据的真实性无异议，但该合同第七条约定的是应当交房的时间，而实际上开发商并未在约定时间向买受人交房，且交房的条件是已经过竣工验收，而开发商何时竣工验收，买受人无从知晓，所以应当在符合交房条件的时候，履行通知义务。该证据不属于新证据。本院二审经审理认定：2010年10月13日，陈雪山作为乙方与重庆晋愉林畔房地产有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同第三条主要约定：乙方购买甲方销售的位于重庆市大渡口区某处房屋，该房屋建筑面积为316.91平方米。第七条交房期限及交付条件中约定：“属预售商品房的，甲方应当在2011年05月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……”第八条交房手续的办理“1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”附件五《合同补充协议》中第八条明确约定:“针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续。”二审另认定，在(2020)渝05民终3812号案中已查明晋愉·碧怡林畔已于2011年6月21日取得竣工验收备案登记。二审再认定，重庆晋愉物业管理有限公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉林畔房地产开发有限公司作为建设单位(甲方)签订《晋愉·碧怡林畔前期物业管理服务合同》中第五条明确约定“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：别墅住宅3.50元/平方米˙月”。本院二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点为：（一）晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司及是否有权收取物业费；（二）陈雪山在未接房的情形下否应当缴纳涉案房屋的物业管理费、公摊电费、违约金及数额认定。关于晋愉物业公司是否系涉案小区物业管理公司及是否有权收取物业费的问题。本院认为，从备案证明来看，晋愉物业公司系涉案小区备案登记的物业管理企业，虽在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务，但从双方举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，且重庆林畔物业服务有限公司已明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，故一审认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，晋愉物业公司有权向陈雪山收取物管费并无不当，本院予以确认。关于陈雪山在未接房的情形下是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费、公摊电费、违约金及数额认定的问题。从陈雪山与重庆晋愉林畔房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》附件五第八条的约定来看，已特别约定“针对本合同第七条该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路166号晋愉·碧怡林畔物业管理中心办理接房手续”，陈雪山作为涉案房屋的购买人应当按该买卖合同第七条约定的交房时间即2011年5月30日前往约定的地点办理相关接房手续。在前往办理接房手续的过程中，如双方发生争议再另行商讨接房事宜，而非以开发商再行书面通知接房时间为接房的先决条件。陈雪山辩称，涉案房屋所在的晋愉·碧怡林畔小区并未在合同约定的时间即2011年5月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合接房条件，但从查明的事实来看涉案房屋所在小区系于2011年6月21日取得竣工验收备案登记。竣工验收备案登记时间虽晚于合同中约定的交房时间，但该时间与约定的交房时间较为接近，且在该小区的其他很多购房人其后也陆续办理了接房手续。从常理上来讲，陈雪山即使并未在第一时间获知房屋竣工验收备案登记情况，作为涉案房屋的接房权利人和义务人也应当在合理期限内获知并作出相关应对。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中明确约定在进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而从2011年5月30日至晋愉物业公司提起本案诉讼的长达八年时间，并无证据证明陈雪山曾前往合同中约定的地点进行正式验收交接并验看相关证照，该期间已远远超过了陈雪山对接房作出应对的合理期限，陈雪山亦未对此作出合理解释。此外，陈雪山也未提交证据证明系重庆晋愉林畔房地产有限公司的责任或其他正当事由导致涉案房屋至今未能完成交付，故足以认定陈雪山无正当理由拒绝接房，按照合同约定涉案房屋的物业服务费应当由陈雪山自行承担，对陈雪山不承担物业费等相关费用的辩称，本院不予采信。陈雪山虽应向晋愉物业公司缴纳物业管理费，但就晋愉物业公司提交的证据来看，不足以证明晋愉物业公司对于2011年9月至2016年5月的的物业费进行了有效催收，故只能以晋愉物业公司向一审法院提交民事起诉状的时间即2019年6月10日作为催收时间，诉讼时效可由此往前溯及三年，陈雪山应当向晋愉物业公司缴纳2016年6月至2019年4月止共计35个月的物业服务费。晋愉物业公司主张每月服务费按1.75元/平方米/月（即合同约定价格的一半），属于对自身权利的处分和放弃，不违反法律规定，本院予以确认。陈雪山每月应缴纳的物业费为人民币554.58元（建面316.9平方米×1.75元/平方米·月），故其应缴纳的35个月物业费为19410.3元；另，根据晋愉物业公司提交的欠费明细表可确认陈雪山欠付的35个月公摊电费共计497.84元。至于违约金，本案中陈雪山未缴纳涉案物业服务费并非恶意拖欠，且在同系列案件中亦认定晋愉物业公司就涉案房屋所在小区的物业服务存在一定瑕疵，故对晋愉物业公司要求陈雪山支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，晋愉物业公司的上诉请求部分成立，对其合理部分本院予以支持，对其不合理部分予以驳回。基于二审出现的新证据和查明的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4506号民事判决；二、陈雪山于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付物业服务费、公摊电费共计19908.14元；三、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取602元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担400元，由陈雪山负担202元；二审案件受理费1203元，由重庆晋愉物业服务有限公司负担800元，由陈雪山负担403元（二审案件受理费已由重庆晋愉物业服务有限公司预交，应由陈雪山负担的部分直付重庆晋愉物业服务有限公司，本院不作清退）。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇二〇年九月一日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽