江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1182民初1589号原告：镇江**达汽车饰件有限公司，住所地江苏省扬中市。法定代表人：张欣，执行董事。委托诉讼代理人：樊纪国，江苏江洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝亚双，江苏江洲律师事务所实习律师。被告：陈真，男，1983年9月5日生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。原告镇江**达汽车饰件有限公司与被告陈真租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告镇江**达汽车饰件有限公司的委托诉讼代理人樊纪国、祝亚双，被告陈真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。镇江**达汽车饰件有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间不定期租赁合同关系，被告将租赁房屋返还原告；2.判令被告支付租金58000元（算至2020年6月30日，应计算至被告返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月21日，原、被告签订房屋租赁合同，租赁期限一年，从2018年9月1日起至2019年8月31日止。合同签订后，被告缴纳保证金5000元，原告将房屋交付被告，但被告未按合同约定交付租金。租赁期满后，被告续租，但也未缴纳租金。原告镇江**达汽车饰件有限公司为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件，证明原、被告主体资格适格；2、房屋所有权证，证明房屋系原告所有，张欣作为公司法人将案涉房屋出租给被告；3、2018年8月21日租赁合同，证明原、被告之间租赁的范围、面积、租赁期限及租金；4、收据，证明原告收到保证金5000元；5、催款函，证明原告要求被告缴纳租金；6、房屋照片一组，证明房屋现状，房屋结构发生了改变。被告陈真辩称，1、2018年8月至2018年9月期间，一直在拆除原有装修，重新装修。后因实际使用面积与原告商谈的使用面积不符，实际使用面积不能满足办公需要，故停工至今未使用。2、因停工至今未使用，续租事项根本不可能成立。3、我多次微信与出租房交涉，不租赁该房屋。合同期限是一年，我同意将房屋退还给原告，房屋中没有我的物品，只在房屋中重新砌了墙。被告陈真为证明自己的主张，向本院提供了下列证据：1、装潢图纸及现场图片，证明非因被告原因没有履行合同，原告是违约方，实际面积与双方商谈时并不一致；2、被告与原告法定代表人张欣妹妹的通讯记录，证明不存在续租，房屋不再使用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日，原告镇江**达汽车饰件有限公司的法定代表人张欣（甲方）与被告陈真（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将位于扬中市（半圆弧）租赁给乙方作办公之用。甲方租赁给乙方的办公建筑面积约为100左右平方米（含公摊面积）。甲方将该办公室交付给乙方使用时，办公结构及配套设施为玻璃房。租赁期内，未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏以上房屋结构及配套设施。乙方因装修办公室需改变办公室结构或原有配套设施时，须征得甲方书面同意后方可进行。租赁期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止。租赁期内该办公室的年租金为36000元，保证金5000元。租金按年计算，按半年收付。乙方必须先交租金后租房屋，租金支付在半年前十五天支付。乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过30天的，甲方可提前终止合同，收回房屋，并有权继续向乙方追收所欠款项或没收乙方保证金以抵欠款，直至足额抵偿乙方所欠全部款项为止。合同期内，水、电及网络费由乙方支付（按乙方实际消费每月支付）。当日，被告陈真支付保证金5000元，原告镇江**达汽车饰件有限公司的法定代表人张欣出具了收据一份。2019年6月6日，因被告陈真未能按期支付房租，原告镇江**达汽车饰件有限公司的法定代表人张欣向被告陈真发送催款函一份，要求被告陈真在一周内立即支付房租36000元。另查明，位于扬中市三茅街道江洲西路199号的房屋系原告镇江**达汽车饰件有限公司所有。再查明，2020年7月23日庭审后的第三天即2020年7月26日，被告陈真将案涉房屋返还给原告镇江**达汽车饰件有限公司。本院认为，张欣与陈真签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，张欣作为原告镇江**达汽车饰件有限公司的法定代表人，其行为经原告镇江**达汽车饰件有限公司追认，对原告镇江**达汽车饰件有限公司发生法律效力，故原告镇江**达汽车饰件有限公司与被告陈真之间租赁合同关系成立，本院依法予以认定。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告于2018年8月21日签订的《租赁合同》约定租赁期限至2019年8月31日，租赁期限届满后，被告陈真未返还租赁物，原告未提出异议，故原、被告之间租赁合同继续有效，自2019年9月1日起为不定期租赁合同，被告陈真虽抗辩称与原告联系不再使用租赁物，但未能提供证据予以证明，对其抗辩意见本院不予采纳。被告陈真作为承租人应按约定支付租金，现原告因被告未按约支付租金请求解除双方租赁合同关系，审理中，被告陈真也已向原告返还房屋，故对原告主张解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原告主张截止到2020年6月30日的租金58000元并主张此后租金按约定标准计算至实际返还房屋之日止，对此，按合同约定的36000元/年的标准计算，截止2020年7月25日的租金为68419元（3000×22+3000÷31×25），自2020年1月起，因疫情对合同的履行产生较大影响，综合考虑合同期限、被告使用租赁物的目的，兼顾当事人的利益平衡，本院酌情免除被告4个月租金计12000元，再扣减被告支付的保证金5000元，被告陈真尚应支付原告租金51419元，对该部分的租金本院依法予以支持，超出部分不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告镇江**达汽车饰件有限公司与被告陈真于2018年8月21日签订的《租赁合同》；二、被告陈真应支付原告镇江**达汽车饰件有限公司租金51419元，限于本判决生效后十日内付清。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告镇江**达汽车饰件有限公司负担82元，被告陈真负担543元。案件受理费被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院履行缴纳义务，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 陈志敏二〇二〇年九月十四日法官助理 缪 莹书 记 员 施 婧附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。