湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1207号上诉人（原审被告）：吴程彦，男，生于1992年3月2日，苗族，户籍地湖北省利川市，现住湖北省利川市，委托诉讼代理人：张耀芬，利川市东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：牟方相，男，生于1953年4月8日，土家族，户籍湖北省利川市号。委托诉讼代理人：艾训宽，利川市诚信法律服务所法律工作者。原审被告：赵永翠，女，生于1948年3月24日，汉族，户籍湖北省利川市号，现湖北省利川市组。原审被告：陈银枝，女，生于1993年2月3日，汉族，户籍湖北省利川市号，现湖北省利川市组。以上二原审被告共同委托诉讼代理人：张耀芬，利川市东城法律服务所法律工作者。原审被告：吴玉春，女，生于1982年8月22日，汉族，湖北省利川市号。原审被告：牟伦元，男，生于1979年3月29日，土家族，住湖北省利川市，上诉人吴程彦因与被上诉人牟方相及原审被告赵永翠、陈银枝、吴玉春、牟伦元农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴程彦上诉请求：1.撤销湖北省利川市人民法院（2018）鄂2802民初4588号民事判决，发回重审或改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人的诉讼属虚假诉讼，其诉讼请求不能得到法律的支持。被上诉人声称“是在醉酒状态下与上诉人及一审被告吴玉春签订的《房屋买卖合同》，被上诉人没有收到任何房款，且突然冒出的《房屋买卖合同》是后来经过派出所、村委会出面调查所得”。但从一审被上诉人提供的《房屋买卖合同》就是被上诉人自己手持的一份《房屋买卖合同》，因为该《房屋买卖合同》一式两份，买卖双方各执一份，上诉人手持这份有被上诉人及其儿子牟伦元在上面的签名、捺印，且在《房屋买卖合同》后面注明“余款已付清”的签名及捺印，而被上诉人向一审法院提交的《房屋买卖合同》是没有注明这一项的。由此可见，被上诉人的诉讼属虚假诉讼，其诉求不能得到法律的支持。2.被上诉人与一审被告牟伦元恶意串通，故意损害上诉人的切身利益，其行为不应得到法律的支持。2013年5月26日，上诉人与被上诉人在平等、自愿、公平、公正的条件下签订的《房屋买卖合同》，合同签订后，上诉人给被上诉人支付了购房款，之后，上诉人对该房屋进行加楼、整改、装饰装潢等，已完全改变了房屋原状。根据《合同法》的诚实信用及稳定性原则，该《房屋买卖合同》应属有效合同，应得到法律的维护。一审审理查明并认定系原、被告自愿签订的涉案《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，并且被上诉人也收到了涉案购房款，现在被上诉人要求确认《房屋买卖合同》无效应属被上诉人恶意诉讼，被上诉人故意将其儿子牟伦元列入被告，二人恶意串通，故意损害上诉人切身利益，因此，被上诉人的诉讼请求不应得到法律的支持。3.上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖合同》是在平等、自愿、公平、公正的条件下所签订，并且购房款已付清，且房屋已实际交付使用6年多时间，该合同应属有效合同。首先，被上诉人2013年至今是一个完全民事行为能力人，不可能被人灌酒后签订任何合同，假如有骗取嫌疑，无法解释被上诉人收取上诉人10万元购房款，被上诉人诉状前后所称是矛盾的。其次，假如如被上诉人所说，是合伙骗取，那么被上诉人不采取报警的方式维护自己权益，并分两次收取上诉人10万元购房款应如何解释。第三，上诉人购买房屋后对房屋进行修建、装修，被上诉人不但未阻止，还与上诉人协商把房屋外观装修一致，共同聘请工人一起修建三、四楼。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。4.上诉人在忠路镇××村的房屋已拆除，按照异地搬迁政策，应符合购买涉案房屋条件，双方所签订《房屋买卖合同》应属合法有效合同。由于上诉人老家在忠路镇××村老高山，属贫困山区，其交通十分不便，不适合居住，上诉人自2013年5月23日与被上诉人签订《房屋买卖合同》事宜后，将忠路镇××村老家房屋拆除，将木料全部托运到涉案房屋，对涉案房屋进行加层、装修，根据国家现有扶贫政策、异地搬迁政策，上诉人到凉雾乡购买农村集体土地房屋应受国家政策保护，而不能受制约，因此，双方所签《房屋买卖合同》应属合法有效。5.根据《中华人民共和国土地管理法》以及我国《农村土地承包法》的相关规定，法定情形下，农村宅基地的使用权以及土地承包经营权是可以流转的，对农村房屋的买卖并没有禁止性规定，被上诉人牟方相处分的仅仅是宅基地的使用权以及地上附着物，其土地所有权仍然归村集体所有，上诉人吴程彦与被上诉人牟方相所签订的房屋买卖合同并没有违反法律规定的禁止性规定，双方签订的房屋买卖合同有法律效力。牟方相二审答辩称，1.本案不存在虚假诉讼。双方对签订《房屋买卖合同》的基本事实均予认可，只是双方因房屋买卖发生争议而已，不属虚假诉讼。2.一审庭审时，牟伦元向法庭陈述了其知道的案件事实和辩论意见，属正常庭审活动。从一审判决认定的案件事实来看，牟伦元的辩论意见并未被法庭采信。一审判决并未支持牟伦元的行为。3.一审判决并未否认“上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是在平等、自愿、公平、公正的条件下签订，也付清了房价款，并已交付使用”这些事实，一审法院认定合同无效，是因上诉人不是被上诉人所在社区集体经济组织成员，签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，才被确认无效，并非其他原因。在农村集体土地上修建的房屋，不准自由买卖，是众所周知的限制规定。4.上诉人称“其购买涉案房屋的条件”符合异地搬迁政策。异地搬迁的被搬迁户，当地政府可采取两种安置方式，均是以乡镇辖区为限，上诉人与被上诉人各属一个乡镇，上诉人不符合异地搬迁政策条件。5.根据我国《土地管理法》的规定，在农村集体土地上修建的房屋不准在市场上自由买卖，上诉人所说的法定情形，并未指明是哪一种，不知是根据哪一条规定，在农村集体土地上修建的房屋可以自由买卖。根据目前的法律规定，在农村集体土地上修建的房屋超过本集体经济组织范围以外是不准自由买卖的。赵永翠、陈银枝二审述称，与吴程彦的上诉意见一致。吴玉春二审述称，房屋买卖是属实的，请支持上诉人的上诉请求。牟伦元二审述称，对一审判决及被上诉人陈述的答辩意见均无异议。牟方相向一审法院起诉请求：1、依法判令原告与被告吴程彦房屋买卖合同无效；2、依法判令被告方限期搬出其所占有的原告建造的房屋正房两间四层房屋和平房厨房一间；3、判令被告方按照所在地同地段房屋的租金标准向原告支付房屋使用费人民币2万元；4、被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实：牟方相与牟伦元系父子，赵永翠系吴玉春、吴程彦之养母，牟伦元与吴玉春系夫妻，吴程彦与陈银枝系夫妻。赵永翠及其养子女吴程彦、吴玉春系利川市××路××村村民，原居住于利川市××路××村，吴玉春与牟伦元结婚后即到凉务乡××组与牟伦元共同居住。2013年5月23日，牟方相与吴程彦签订《房屋买卖合同》，约定：卖方牟方相自愿将其坐落于利川市凉雾乡一组总建筑面积为129个平方的房屋出售给买方吴程彦，房屋总价款10万元，首付6万、余下4万分两年付清，过期无效。该合同一式两份，两份均由吴程彦书写，由买方吴程彦和卖方牟方相签名捺印，吴玉春也在其上签名。2013年5月26日，吴玉春从其账户向牟方相账户转账60000元。2015年3月29日，牟方相向吴程彦出具了“收到下余房款4万元”的《收条》一份，并在吴程彦所持《房屋买卖合同》上注明“余款已付清”，该《收条》内容、牟方相签名及“余款已付清”均由牟伦元书写，《收条》中牟方相签名处和《房屋买卖合同》中“余款已付清”处分别有两个捺印，牟伦元承认其中一个捺印是其自己按的。吴程彦等人自2013年起居住于《房屋买卖合同》中购买的房屋。该房屋在签订买卖合同时为一楼一底。2013年7月下旬，吴程彦将忠路的住房拆除。自2014年到2016年期间，该房屋进行了装修和加层，现房屋共四层。2018年7月，经吴程彦等人申请，吴程彦、陈银枝及二人之子吴宇恒一家的户口迁入了凉雾乡**，后因牟方相投诉，公安机关又将吴程彦一家户口迁回忠路镇××村。一审法院认为，农村房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题，农村房屋的宅基地属同一集体经济组织成员集体所有，其使用权与特定的身份相联系，宅基地的使用要符合耕地保护的相关规定，宅基地的申请、农户宅基地的面积等都有法律的限制。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，将农村宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，在目前尚不予允许。本案中，虽然被告按合同约定分两次向原告付清了房款100000元，原告也已将房屋交付给被告，但原告与被告吴程彦不是同一集体经济组织成员，被告吴程彦一家在审理期间将户口转至凉雾乡，但在庭审前又被转回原户籍所在地，那么被告吴程彦仍然不是凉雾乡村民，原告牟方相将其位于陈谷村××房屋××给忠路镇××村的吴程彦，双方签订的《房屋买卖合同》无效。关于原告基于《房屋买卖合同》无效所提出的第二项、第三项要求被告搬出房屋并赔偿租金损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案房屋买卖合同系双务合同，房屋买卖合同无效，被告应返还房屋，原告亦应返还房款，双方应同时返还。而双方在明知被告吴程彦与原告牟方相不是同一集体经济组织成员的情况下签订房屋买卖合同，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。因审理中被告吴程彦坚持认为合同有效，未提出基于合同无效的返还财产和赔偿损失的请求，如先判决其中一方返还，既不公平也不能化解矛盾，且本案争议房屋经过翻修，双方对翻修事实争议较大，损失范围难以确定，因此在本案中只宜确认合同效力，双方当事人可在确认合同效力后，另行就因合同无效引起的返还财产和赔偿损失等提起诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：牟方相与吴程彦于2013年5月23日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费80元，由牟方相负担40元，吴程彦负担40元。二审期间，当事人均未向本院提交证据。二审查明：一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，涉诉《房屋买卖合同》涉及到农村房屋和宅基地转让问题，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相关。本案中，吴程彦一家并非是湖北省利川市凉雾乡村民，不具备涉诉房屋、宅基地所在地的集体经济组织成员身份，因此，涉诉《房屋买卖合同》系牟方相向本集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员属性，一审法院据此认定涉诉《房屋买卖合同》无效并无不当。吴程彦上诉称涉诉《房屋买卖合同》有效的理由不能成立，本院不予支持。另，一审判决将“陈银枝”误写为“陈银芝”，系笔误，本院予以更正。综上所述，吴程彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由吴程彦负担。本判决为终审判决。审判长  刘开平审判员  覃恩洲审判员  张特立二〇二〇年九月二十二日书记员  黄绮煊