河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初3321号原告：陈家，男，汉族，1981年11月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：宋开峰，河南群达律师事务所律师。被告：王遂霞，女，汉族，1975年9月7日出生，住登封市。委托诉讼代理人：朱亚会，河南国计律师事务所律师。原告陈家与被告王遂霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈家及其委托诉讼代理人宋开峰，被告王遂霞及委托诉讼代理人朱亚会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《门面房租赁协议》；2、依法判决被告支付原告交纳的门面房租赁费26584元，并支付违约金26584元；3、依法判决被告支付原告交纳的押金3000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告将登封市区少林路中段42号门面房出租给原告从事商业经营，2019年7月原、被告双方签订书面的《门面房租赁协议》，约定租期一年（2019年8月12日至2020年8月11日止），原告按协议约定向被告交纳了29000元的租金和3000元的押金。2019年9月12日登封市少林大道街区改造工程指挥部下发通告，自2019年9月18日起对少林大道进行围挡施工，对登封大道至滨河路封闭中间机动车道和北侧辅道，行人和非机动车利用南侧辅道两侧人行道通行，2019年9月18日正式修路，租赁的门面房两边都堵住了，2019年9月18日原告租赁的门面房已经无法正常营业，原告将这一事实告知被告并要求解除租赁合同，要求把房租及押金退还，但被告以各种理由推脱拒绝退还。根据原、被告双方签订的《门面房租赁协议》第五条约定被告保证出租给原告的门面能够从事商业经营。第十一条约定因地震、台风、战争或其他不可抗力的因素导致该门面及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的，双方均可变更或者解除合同。第十二条如被告单方面的原因终止合同，除退交纳的租金的剩余部分损失外，还应赔偿同等金额的赔偿金并承担原告由此造成的经济损失。第十三条若被告违约，除要负责退给原告相应期限内的房租外，还需支付同等金额的违约金。根据《合同法》等法律规定，原告自通知被告解除租赁合同之日起双方租赁合同解除，被告应当退还剩余期限的租赁费及押金，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告王遂霞辩称，一、少林大道升级改造工程不属于不可抗力，原告以此要求解除合同，让被告返还房租的诉求不能成立。《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要表现为“天灾人祸”，为人力不可抗拒的自然力，如地震、洪水、台风等自然灾害，也包括社会异常事件，如战争、罢工、暴动等；而少林大道升级改造属于政府市政工程，是为了提升和改造人民生活，其制定和实施参入了人为的因素，是政府提前规划、审批，分两期逐步对中心城区功能提升建设工程自2016年起已经开始逐步实施，早已向公众释放了信号，开始时间和结束时间是可控的，其影响是可以控制的。因此，少林大道修路不属于不可抗力。二、少林大道升级改造并未导致涉案房屋门面及其附属设施损坏，造成合同在客观上不能继续履行，原告以合同第11条之约定要求解除合同并要求答辩人退还房租、支付违约金的诉求不能成立。少林大道修路是有秩序有计划的逐步对主干道进行半幅封闭施工，并没有对非机动车道及门面房前的马路沿人行道进行封堵，且少林大道与菜园路交叉口、少林大道与滨河路交叉口均未封闭。涉案房屋门前道路并未封闭，政府没有破坏门市房的房屋结构、门头设置，政府也并未要求沿路门市房搬迁或者停止营业，周边所有的门店均正常营业，甚至现在该房屋周边有些商户还在正常营业。原告在签订租赁合同后，一直在正常使用该房屋进行经营。由此可见，修路的影响并未达到令合同不能实现的程度，原告一直在营业中，周边商户也一直在营业中，合同一直在履行，合同目的可以实现，故承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。三、原告在签合同之前明知少林大道将进行升级改造，不利后果应有其本人承担。登封市政府为了改善居民的生活环境，在2016年开始陆续对城区道路进行升级改造，同时已经传出将要对少林大道等道路进行升级改造的消息，2019年登封两会已经确定对少林大道进行升级改造，也应完成了项目的预审、规划、施工图设计等前期工作，确定2019年5月底开工建设，2019年6月27日登封市住房和城乡建设局发布招标信息，对包含少林大道在内的11条道路升级改造。更为重要的是，原告多年租用该房屋，在签合同之前，也已经得知少林路将进行升级改造的消息，询问过答辩人该事，答辩人让原告确认清楚，考虑到答辩人的租金比周边的房租低，原告经过反复确认后才决定与答辩人续租，不满足“不能预见”的条件。原告在租赁房屋时并没有约定特定的目的和用途，做生意有赔有赚，这是常有的事情，不能据此认为原告具有合同解除权。原告在合同即将终止的情况下起诉要求解除合同（2020年8月11日合同终止，原告2019年7月22日起诉），明显是恶意诉讼，根据“禁止恶意者从其恶意行为中获益”的法理原则，应当驳回原告的诉讼请求。四、原告与答辩人之间的合同已经履行完毕，原告的第一项诉求没有事实基础。在双方签订合同后，答辩人已按照合同约定履行了义务，且已经履行终结，在合同履行过程中答辩人未出现违约行为。但是2020年8月11日合同到期后，原告一直未将房屋交付。因此，原告违约，应当按照协议约定向答辩人支付该门面占用使用费及违约金。综上所述，少林大道修路系政府提前规划、有序进展的，不是天灾人祸，不属于不可抗力；修路行为并未导致双方的租赁行为无法进行和开展，没有导致双方合同不能履行、目的无法实现，原告一直在营业中，周边商户也一直在营业中，合同可继续履行，合同目的可以实现，故原告无权要求解除合同。请法庭在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：第一组，户籍证明一份，证明门市房的出租人王遂霞的身份信息；第二组，2019年7月份门市房租赁协议一份、2019年7月份收据一份、2016年8月12日的收据一份，证明2019年7月份原告与被告签订门市房租赁协议一份，被告将登封市区少林路中段42号门市房出租给原告使用，保证出租给原告的门市房能够从事商业经营，根据租赁协议第十一条规定，在租赁期间门面房被征收、征用、拆迁或者其他不可抗力因素造成客观上不能继续履行的，双方可以解除合同，若甲方违约除负责退还相应期限内的房租外，还需支付给乙方同等金额的违约金。2019年7月的收据证明被告收到原告交纳的2019年8月12日至2020年8月11日的租金29000元整，2016年8月12日的收据证明被告收到原告交纳的押金3000元整；第三组，2019年9月12日登封市少林大道街区改造工程指挥部的围挡施工通告一份，证明从2019年9月18日起对少林大道进行分段、分步围挡施工，预计在2020年10月份完工；第四组，照片两张，证明从2019年9月18日以后原告经营的店铺已经关闭，没有办法营业；第五组，微信聊天记录三份，证明从2019年9月18日正式开始修路，两边都堵起来了，2019年9月27日、28日原告再次与被告沟通店铺因为修路没有办法经营已经关门了，要求退房租。被告王遂霞的质证意见：第一组证据无异议；第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，合同第十一条约定明确，而本案中少林路修路没有导致门面及附属物损害，没有导致合同不能继续履行，被告并未违约，原告诉求不符合合同约定，对二份收据无异议；第三证据对证明目的、关联性有异议，在政府张贴施工通告前，已经传出要修路的消息，原告也明知，且该通告显示对少林路封路，行人和非机动车道保留，并未全面封死，行人和非机动车可以正常行驶，不影响原告正常经营；第四组证据的真实性、关联性、证明目的均有异议，无法证明原告店铺是由于修路而停的，且照片为复印件，无法核实真实性，与被告无关；第五组证据的关联性、证明目的均有异议，2019年9月18日开始修路，但人行道与辅路均未封闭，相邻的两个十字路口也未封闭，道路可以正常通行，原告的要求不符合单方解除合同的条件，不符合双方合同约定，其店铺是否关闭与被告无关，也非被告责任导致。被告王遂霞向本院提交以下证据：第一组，门面房租赁协议一份；证明目的：1、原、被告于2019年8月3日签订书面协议，本协议已经于2020年8月11日终止，原告第一项诉求无事实基础；2、被告出租的租金远低于市场价格，合同签订后，被告履行了约定的义务，但合同到期后原告未按约交付房屋，原告应当向被告支付房屋占用费及违约金；3、合同约定的解除合同的情形为双方协商一致、房屋被征收、征用或拆迁、因不可抗力导致门面及附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行；修路不属于不可抗力，且事实上并未导致门面房及附属设施损坏，使合同不能继续履行，被告没有违约，原告的诉求没有事实和法律依据。第二组，照片两份、录像资料一份；证明目的：少林大道修路政府没有围挡涉案房屋门前的马路沿人行道，行人及非机动车能够正常通行，也没有将临近的十字路口围堵，原告及周边商户仍在正常经营，截止2020年8月14日道路仍然正常通行；第三组，2020年8月14日被告在涉诉的房屋一侧的商户消费小票；证明目的：涉诉房屋一侧的道路没有被围堵到无法通行，能够正常行驶，商户截止到2020年8月14日仍在正常经营，因此，少林大道修路并不能导致门面及附属设施损坏，不能导致租赁行为无法继续和开展，不能导致合同目的不能实现，合同可以继续履行，合同目的能够实现，原告不能以此为由解除合同；第四组，1、《登封市城乡总体规划（2016—2030）》方案简介两份；2、登封市人民政府网站2019年3月6日发布的登封两会结束后相关内容报道；3、2019年6月28日登封市住房和城乡建设局发布的招标公告；4、2019年7月3日智慧登封发布的新闻报道一篇；证明目的：少林大道升级改造工程是市政民生工程，是《登封市城乡总体规划（2016—2030）》方案规划的，在2016年政府开始陆续对登封中心城区道路进行升级改造，城建项目PPP（一期）建设同时已经传出将要对少林大道等道路进行升级改造的消息；2019年登封两会的议案已经确定了推进包含少林大道的中心城区功能提升二期项目，也应完成了项目的预审、规划、施工图设计等前期工作，确定2019年5月底开工建设；2019年6月27日登封市住房和城乡建设局发布招标信息，对包含少林大道在内的11条道路升级改造工程进行招标。这些消息是公开透明的，自2016年其消息已经在网上和市民中传开，原告在签订合同时也已经明知并反复确认，不能构成不可预知。第五组，付香菊的当庭证言，证明目的：少林路修路并没有将商户门前人行道围堵，不影响正常经营，政府也并未要求沿路门市房搬迁或者停止营业，周边有的门店均营业至今；被告的房租远低于市场价格。原告针对被告提交的证据的质证意见：第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告已于2019年9月18日通知被告要求解除合同，退还房租，该协议第五条约定，被告保证租给原告的门面房能够从事商业经营，第十一条在租赁期间门市房被征收、征用或拆迁、不可抗力等客观因素导致合同不能继续履行的，原告可以解除合同，要求退还租金，第十三条被告违约除应当退还房租外，还应支付同等金额的违约金，因此原告起诉要求解除合同退还房租及违约金符合法律规定和合同约定；第二组证据中对照片有异议，不显示拍摄时间，也不显示原告经营店铺信息，更不能证明原告可以正常营业，对录像与本案无关，不发表质证意见；第三组证据与本案无关，也不能证明是被告消费；第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，能够证明2019年对少林路进行升级改造，但具体是否封路不能确定，是否影响原告的商业经营也不能确定，也不能证明原告在签合同时已经明确知道，因此造成现在门市房无法从事商业经营是不可遇见、不可抗力的，原告可以要求解除合同并退还房租。本院组织当事人对原、被告双方提交的证据进行了质证，对双方无异议的证据予以认定，对有异议的证据结合证据合法性、真实性、关联性进行判断，并在卷佐证。经审理查明：2019年8月3日原、被告双方签订了一份门面房租赁协议，该协议约定由被告将其合法拥有的坐落于登封市区少林路中段42号门面房出租给原告用于经营，租赁期限为一年，自2019年8月12日起至2020年8月11日止，每年租金29000元、押金3000元；合同中分别在第五条约定了双方的权利和义务，第九条门面房返还时的状态，第十一条合同的变更和解除所需要的条件以及第十二条违约责任及赔偿等条款。2019年7月被告向原告出具的收据一份，显示内容为“今收到现金（少林路42号）29000元整（贰万玖仟元），时间：2019.8.12-2020.8.11”。3、2019年9月12日登封市少林大道街区改造工程指挥部发布的通告称，自2019年9月18日将对登封大道至滨河路封闭中间机动车道和北侧辅道进行封闭施工。2020年1月7日原告通过微信告知被告不再租赁，要求被告退还房租。本院认为，原告陈家与被告王遂霞之间的房屋租赁合同有效，双方均应严格履行。本案中原告2019年8月3日与被告签订完合同后，2019年9月18日登封市少林大道街区改造工程指挥部便对租赁房屋前方道路进行围挡施工，该情形系原、被告所能预料之外的情形，不属于任何一方违约行为所致。该情形虽然不属于不可抗力，但根据公平原则合同不能履行的交易风险应由双方合理分担。本案租赁合同已经到期，无需解除。根据本案情况以及原告于2020年1月告知被告要求退租的情形，本院酌定被告退还原告四个月的房租和租房押金共计12000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王遂霞于本判决生效之日起十日内向原告退还房屋租赁费及押金共计12000元。二、驳回原告陈家的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1204元，减半收取602元，由原告负担502元，被告王遂霞负担100元。本判决为终审判决。审判员  李西乾二〇二〇年九月二十八日书记员  王宜乐