广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11299号原告：练超群，女，1988年12月30日出生，汉族，住广东省阳春市,委托诉讼代理人：郭泽荣，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东红棉律师事务所实习人员。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。原告练超群与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告练超群及其委托诉讼代理人郭泽荣、黄潇，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练超群向本院提出诉讼请求：1.判令解除练超群与东湛公司签订的《花都颐和盛世认购书》（编号：0011410）;2.判令东湛公司向练超群双倍返还购房定金40000元;3.判令东湛公司向练超群返还购房款967750元（不含定金）及利息，利息以本金967750元为基数，自2019年1月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4.判令东湛公司向练超群支付解除合同的违约金197550元（违约金的标准是总房价的20%）；5.判令东湛公司向练超群返还团购服务费50000元；6.判令东湛公司承担本案诉讼费用。诉讼中，练超群撤回第4、5项诉讼请求。事实与理由：练超群与东湛公司于2019年1月7日签署《花都颐和盛世认购书》（编号：0011410），约定练超群认购东湛公司花都颐和盛世XX号住宅/车位/商铺，建筑面积约109.75平方米。练超群于签订认购书当天向东湛公司支付了20000元定金，并根据约定于2019年1月24日向东湛公司一次性支付了剩余的全部购房款967750元。练超群根据认购书第五点的约定，在该认购书签署后，多次主动联系东湛公司要求签订《商品房买卖合同》，并向东湛公司发出律师函要求与其签署《商品房买卖合同》。期间，东湛公司称其房产已被抵押，无法签署《商品房买卖合同》和办理网上备案和登记等相关手续。至今，东湛公司仍未与练超群签署《商品房买卖合同》，因东湛公司的原因，练超群购买涉案商品房的合同目的不能实现，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的规定，双方之间的《花都颐和盛世认购书》（编号：0011410）予以解除，同时，东湛公司应根据规定，向练超群双倍返还定金、购房款及利息，并承担违约责任。现练超群特向法院提起诉讼，望能依法判决支持练超群的全部诉讼请求。被告东湛公司辩称，不同意练超群的全部诉讼请求。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用解释第十五条第一款，规定了在催告后3个月合理期限内未履行的，当事人一方才有权解除合同，在练超群向我方发出律师函前从未向我方要求解除认购书，其律师函发出的时间是2020年6月30日，练超群起诉时间在2020年7月13日，并未在催告后的三个月后，故我方认为法院不应支持练超群的诉讼请求解除认购书及要求我方退回相关的房款。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区炭步镇颐和盛世XX号，涉案房屋的销售已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2019年1月7日，练超群（乙方、认购方）与东湛公司（甲方、发展商）签订《花都颐和盛世认购书》，约定：乙方向甲方认购位于广州市花都区颐和盛世XX号住宅，建筑面积约109.75平方米，一口价优惠后价格为987750元。第四条，乙方于签署认购书时交付定金20000元整，于签署认购书之日起5日内即2019年1月12日前付清全部房款987750元。第五条，乙方在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件以及首期楼款收据并缴交有关房地产综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》；因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿，若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按总房款的万分之五按日向甲方支付违约金；在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息或赔偿。庭审中，双方一致确认练超群于2019年1月7日向东湛公司支付定金20000元，于2019年1月24日向东湛公司支付购房款967750元，涉案房屋目前处于抵押状态，故无法签订商品房买卖合同。练超群称东湛公司售楼部、中介仅告知交齐房款有购房资格即可网签，因涉案房屋处于抵押状态，无法进行网签，其与东湛公司工作人员沟通无果后，于2020年6月30日向东湛公司发出律师函，要求东湛公司在收到律师函三日内联系练超群签订商品房买卖合同并办理网上备案和登记，以及若未按时办理相关备案和登记则解除认购书，东湛公司法定代表人于2020年7月3日签收该律师函。东湛公司称双方没有约定何时签订商品房买卖合同，确认涉案房屋仍处于抵押状态，一直积极与抵押权人沟通，但没有结果，不清楚抵押数额以及何时能涂销抵押，并称其方已在售楼部向练超群口头告知涉案房屋的抵押情况，且网上也有公示抵押情况，但并未提供证据证实其主张。另主张练超群通过律师函催告履行尚在三个月的合理期限内，法院不应支持解除认购书。本院认为，练超群与东湛公司签订的《花都颐和盛世认购书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于解除认购书的问题，认购书约定签订商品房买卖合同的时间是在签订认购书之日起7日内，即在2019年1月14日前，但因涉案房屋被抵押，双方至今仍无法签订商品房买卖合同。东湛公司主张其已向练超群口头告知涉案房屋的抵押情况，但并未提供相关证据证实其主张，且练超群予以否认，故对东湛公司上述主张，本院不予采信。东湛公司无法确定涂销抵押时间，练超群与东湛公司签订合同购买涉案房屋的合同目的显然无法实现，东湛公司构成违约，练超群当然享有合同解除权。东湛公司抗辩练超群没有合同解除权，本院不予采纳。东湛公司于2020年7月3日收到律师函后未在三天内办理相关备案和登记手续，本院确认练超群与东湛公司于2019年1月7日签订的《花都颐和盛世认购书》于2020年7月7日解除。关于双倍返还定金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，《花都颐和盛世认购书》中明确约定了购买涉案房屋的定金20000元，因东湛公司未能涂销涉案房屋的抵押导致无法订立商品房买卖合同，练超群要求东湛公司双倍返还定金40000元，本院予以支持。依照解除合同的法律后果，东湛公司应当将收取的购房款967750元予以返还。东湛公司占有上述购房款给练超群造成了资金占用损失，故练超群请求东湛公司支付购房款967750元的利息，合理有据，利息应从付款次日起开始计算至付清款项之日止，利息标准：2019年1月25日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告练超群与被告广州东湛房地产开发有限公司于2019年1月7日签订的《花都颐和盛世认购书》于2020年7月7日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告练超群双倍返还定金40000元；三、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告练超群返还购房款967750元及支付利息（利息的计算方式为：以967750元为基数，从2019年1月25日计至付清款项之日止，2019年1月25日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；四、驳回原告练超群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6935元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年九月二十八日法官助理李诗琪书记员孙诗韵