云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4397号原告李文英，女，彝族，1965年8月8日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。委托代理人秦世臣、杨林文，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。被告阳元德，男，汉族，1974年3月2日生，身份证登记住址云南省曲靖市会泽县。委托代理人刘江，云南领正律师事务所律师。特别授权代理。被告方雄鹏，男，汉族，1990年7月10日生，身份证登记住址福建省德化县。委托代理人张万华，云南义声律师事务所律师。特别授权代理。原告李文英诉被告阳元德、方雄鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，原告李文英的特别授权代理人秦世臣、杨林文、被告阳元德及其代理人刘江、被告方雄鹏及其代理人张万华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文英诉称：原告一家于2019年9月22日通过网上信息看到云南省昆明市某街道办事处某社区某村138号附1号（昆明空港经济区德航宾馆）宾馆出租的信息，前往洽谈，了解到该宾馆的经营者是被告方雄鹏，房东为被告阳元德，二被告所签订的房屋租赁合同期限从2019年3月1日至2029年3月1日，被告称房屋及经营手续齐全。原告及其女婿郑建光与二被告初步达成租赁意向，延用原有宾馆所有设施设备原告支付租金78万元/年，根据二被告的要求，从2019年10月1日至2020年3月1日期间不与原告订立合同，原告只须按二被告要求支付租金使用即可，原告通过女婿郑建光账户9月22日给被告阳元德支付定金3万元，给被告方雄鹏支付定金5万元，9月27日原告支付给被告方雄鹏租金8万元，9月28日支付给被告方雄鹏租金10万元，9月29日支付给被告方雄鹏租金5万元，支付给被告阳元德租金2万元，11月2日支付给被告阳元德租金2万元，11月8日支付给被告阳元德租金8万元，合计43万元。根据二被告的要求，原告与被告于2019年9月28日订立《房屋租赁合同》，该合同租赁期限自2020年3月1日至2040年3月1日，租金78万/年，20年不涨房租，租金半年一付，提前两个月付，房屋用途为宾馆。原告自2019年10月1日开始经营，于11月22日接到昆明市国土资源局空港经济区分局责令改正国土资源违法行为通知书，空国土资执停改字2019第（402）号称原告所租房屋未经国土资源局行政管理部门的批准擅自占用建盖房屋的违法行为，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》第43、44条规定，责令收到通知起3日内自行改正，恢复土地原状。同日，原告收到了云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局责令限期改正通知书，要求自行拆除全部违法建筑。至此，原告才知道该房屋为违法建筑，原告将情况通知了被告并明确违法建筑不能继续租赁经营，被告称会处理就一直拖着，直到2020年1月15日以原告未交足租金为由强行将原告一家赶出，也未将原告所支付的剩余租金退还。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告认为二被告故意隐瞒将违法建筑房屋租给原告经营宾馆，该行为违反法律的规定，所签订的《房屋租赁合同》违反法律规定无效，二被告应退还原告支付的剩余租金202,500元。故原告诉至法院诉请判令：一、原告与被告阳元德于2019年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、两被告连带退还原告支付的房租202,500元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告阳元德辩称：一、原告于2019年9月28日与阳元德签订《房屋租赁合同》没有确认该合同无效的必要。1、原告于2019年9月28日与阳元德签订的《房屋租赁合同》真实合法有效。2、阳元德对涉案房屋具有合法的出租权。由于涉案房屋的土地系案外人提供给被告阳元德（位于昆明市官渡区地），阳元德在该土地上进行投资建盖。另外有昆明市官渡区大板桥街道花菁村居民委员会出具的产权证明为证，该房屋不属于违法建筑。此外还有利用该房屋办理的昆明空港经济区德航宾馆营业执照。3、涉案房屋虽然没有取得不动产权证，但并不影响原告对该房屋的占有、使用，并且原告已经对该房屋进行占有、使用。4、该租赁合同的租赁期限是2020年3月1日至2040年3月1日，然而2020年1月15日，合同双方就通过意思表示的方式办理了该合同的终止手续，房屋及物品的移交，双方的债权债务结清。即该合同原告并没有实际履行，原告现主张该合同无效，确实没有必要，阳元德明确表示不追究原告的违约责任。二、阳元德没有连带方雄鹏退还房租的事实依据和法律依据。1、从法律上讲，连带责任需要合同当事人进行约定或者法律法规直接规定，然而在法律上阳元德不具有退还租金的法定情形。2、从合同关系上讲，原告与阳元德、方雄鹏没有约定退还租金连带责任情形存在。2019年3月1日，被告阳元德将涉案房屋出租给钱伯斯，租赁期限2019年3月1日至2029年3月1日，租金每年80万元等内容。2019年6月13日，钱伯斯将涉案的房屋出租给方雄鹏，租赁期限2020年3月1日至2040年3月1日，租金每年80万元等内容。2019年10月1日至2020年3月1日期间，原告对涉案房屋进行占有、使用，其支付租金15万元给阳元德之行为系原告代方雄鹏履行支付合同租金之事实。即使按照原告的陈述从2019年10月1日承接了涉案房屋，每月的租金为5万元，截止2020年1月15日止，原告占有、使用涉案房屋长达3.5个月，其应支付给阳元德的租金共计175000元，而不是已付的150000元。截止目前原告或者方雄鹏拖欠被告阳元德的租金25000元。三、从原告诉状得知，原告支付给方雄鹏28万元，通过庭审得知，其中有转让费18万元。阳元德对于18万元并不知晓，也没有从方雄鹏处收到过该转让费。综上所述，原告对被告阳元德的房屋进行占有、使用，并自愿代方雄鹏支付了15万元的租金（目前还没付清），故阳元德没有退还剩余租金202500元事实和法律依据。因原告与阳元德的合同尚未实际履行并且双方办理合同终止关系，无确认合同无效之必要。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告方雄鹏辩称：一、原告李文英与被告阳元德已就双方之间的租赁合同关系进行了结算，原告无权再次起诉要求返还租金。(一）原告的女婿郑建光于2019年11月向被告阳元德出具一份《欠条》，欠条载明欠被告阳元德8万元，并自称因自己的原因将于2020年1月15日停止经营，并返还房屋给被告阳元德。原告认可郑建光系其女婿，并且有权代理原告作出意思表示，故应视为原告与被告阳元德对双方之间在2019年10月至2020年2月28日之间存在的口头租赁合同进行了结算，双方同意解除口头租赁合同，并对债权债务进行了明确，即明确原告尚欠被告阳元德捌万元的事实。(二）即使2019年10月至2020年2月28日之间原告与被告阳元德之间存在的租赁合同为无效合同，但双方基于无效合同所进行的清算形成的《欠条》也应当是有效的，对双方均具有约束力。二、2019年10月至2020年2月28日，原告口头租赁合同的相对方是被告阳元德，原告与被告方雄鹏并无口头或者书面协议。(一）原告在确定转租被告经营的房屋从事酒店经营是经过考察的，而被告方雄鹏从钱伯斯处获得租赁经营权也是向钱伯斯支付了转让费。原告向被告支付了18万元的转让费是双方协商的结果，该笔18万元的转让费为租赁权转让费，也即原告向被告方雄鹏支付18万元，被告方雄鹏退出对涉案房屋享有的租赁权，交由原告进行租赁经营，故从收取18万元的转让费的事实可以证明：涉案的房屋并不是由被告方雄鹏转租给原告的，而是原告直接从被告阳元德处承租的。(二）从郑建光出具欠条的对象来看，载明的是欠被告阳元德8万元。从《交接清单》尾部签字处，承租人是郑建光签字按印，房主是阳元德签字按印。上述事实也表明与原告存在合同关系的相对方为被告阳元德。三、从租金支付标准来看，原告也无权要求返还租金。(一）原告向两被告支付43万元，其中转让费18万元（作为被告方雄鹏退出租赁关系的对价）,另外25万元为支付2019年10月至2020年2月28日的租金。(二）2019年10月至2020年2月28日总计5个月，每个月租金为5万元，原告使用涉案房屋至2020年1月15日，如双方应退还则应退还2020年1月16日至2020年2月28日的租金。但鉴于郑建光与被告阳元德之间进行了结算，原告还尚欠被告8万元（不知道是什么原因进行的抵扣结算）,故不存在还应退还租金的情况。(三）原告方认为，涉案的房屋、客房等等并非被告方雄鹏投资的，故方雄鹏无权收取转让费18万元，但在原告自行提供的证据微信聊天记录中，原告是认可该笔18万元的转让费的。且本案中的转让费并非房屋转让费，而是租赁权转让费。被告方雄鹏与被告阳元德的租赁期限为20年，被告方雄鹏刚经营了三个月，原告要获得经营，只有被告方雄鹏退出经营。因此转让费18万元的租赁权转让费，并非租金。综上，请求驳回原告的全部诉请。原告李文英为证明自己的主张提交以下证据：一、身份信息，欲证明诉讼主体资格。二、房屋租赁合同、营业执照、银行流水明细清单，欲证明原告与被告阳元德于2019年9月28日订立的《房屋租赁合同》，该合同租赁期限自2020年3月1日至2040年3月1日，租金78万元/年，20年不涨房租，房屋用途为宾馆。原告按二被告要求从2019年9月22日到11月8日共计支付给被告43万元租金的事实。三、责令改正国土资源违法行为通知书、责令限期改正通知书、照片、交接清单，欲证明原告租赁的房屋系违法建筑房屋，二被告故意隐瞒将违法建筑房屋租给原告经营宾馆，该行为违反法律的规定，所签订的《房屋租赁合同》违反法律规定无效，二被告应退还原告支付的剩余租金202,500元。被告阳元德质证认为：认可证据一、二。但房屋租赁合同中没有约定定金。对交接清单的真实性予以认可，说明已经交接完毕，不存在债权债务问题，证据三中的照片中没有涉及本案中房屋的信息，无法核对，且责令书中的面积与宾馆实际面积不一致。对证据三中的其余证据不予认可。被告方雄鹏质证认为：对原告提交的证据真实性无异议，但被告方雄鹏并不清楚违章的事情。被告阳元德为其辩解向法庭提交以下证据：一、产权证明，欲证明涉案的房屋由被告所有。具有合法的出租权。二、《房屋租赁合同》，欲证明2019年3月1日，被告阳元德将涉案房屋出租给钱伯斯，租赁期限2019年3月1日至2029年3月1日，租金每年80万元等内容。三、《房屋租赁合同》，欲证明2019年9月18日，原告与被告阳元德签订房屋租赁合同约定租赁期限2020年3月1日至2040年3月1日，租金每年78万元等权利义务。四、郑建光出具的《欠条》，欲证明原告对酒店经营不善，无力继续经营，自愿退还涉案房屋，并且自愿承认自己违约。五、交接清单，欲证明原告与被告阳元德的债权债务已经结清，双方的租赁关系终止。原告李文英质证认为：不认可证据一的真实性、合法性和关联性，被告未提交原件核对。认可证据二的真实性、合法性和关联性，但不认可证明目的，该租赁合同并未实际履行。原告于2020年1月14日就搬离了该房屋。认可证据三。不认可证据四的真实性、合法性和关联性，该欠条是被告停水停电要挟原告签订的，且欠的8万元已经结清了。认可证据五的真实性、合法性和关联性，但不认可证明目的。被告方雄鹏质证认为：对证据一没有异议，但是否是违法建筑被告方雄鹏不清楚。对证据二至四无异议，但是欠条正好证明原告与被告阳元德的租赁关系终结，双方已经进行了结算。认可证据五。被告方雄鹏无证据向法庭提交。被告阳元德对原告的质证意见认为：原告并未付清租金但自己考虑疫情等因素，同意原告不再经营并从原告处收回了宾馆。原告提交的证据一、二以及被告提交的证据，能够证明本案案件的部分事实，本院作为认定案件事实的证据予以采信或参考。原告提交的证据三与本案不具有关联性，本院不予采信。被告阳元德提交的证据根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：位于昆明市官渡区昆明空港经济区德航酒店系被告阳元德在该土地上进行投资建盖。昆明空港经济区德航宾馆于2017年3月28号注册。2019年3月1日，被告阳元德与钱伯斯签订《房屋租赁合同》，将该酒店租赁给钱伯斯经营，租期十年。2019年6月13日，被告方雄鹏与钱伯斯、阳元德三人达成协议，在原有租赁合同上采用划线、添加的方式，将承租方修改为方雄鹏，并将合同租赁期限修改为20年，即自2020年3月1日至2040年3月1日。在修改的合同上对于租金给付日期添加了附注。租赁房屋、经营酒店由被告方雄鹏履行。2019年9月28日，原告李文英（合同乙方）与被告阳元德（合同甲方）签订《房屋租赁合同》约定：乙方租赁该房屋用于合法的经营使用。租赁期限自2020年3月1日至2040年3月1日，租金每年78万元，20年不涨房租，租金为半年一付，提前两个月付。该房屋出租时，使用用途为宾馆，乙方租赁后经营过程中，相关证照、资质的办理、延续、检审等经营手续均由乙方自行办理并承担相应的费用。甲方租赁给乙方的仅限房屋。甲方没有收乙方的转让费，甲方不承担转让费，如遇拆迁乙方无条件搬离。合同还约定了其他权利义务。但此时，被告阳元德、方雄鹏及原告并未对上一份合同既被告阳元德与方雄鹏之间签订的合同是否终止还是部分更改由原告履行作出书面约定。酒店实际由原告自2019年10月1日进行经营。2019年11月2日，郑建光出具欠条载明：“（在不付到11月8号郑建光自愿走人）下欠捌万元整，11月8号付清，因我违约，我郑建光自愿经营到1月15号，转不出去，我自愿退出酒店经营无条件离走，互补牵扯，把所有老人客气带走，酒店所有经营东西齐全保证不带走，1月15日阳元德。不在退让郑建光，必须无条件走人不在纠纷。欠款人：郑建光。”原告分别于9月22日、9月22日、11月2日、11月8日由其女婿郑建光向被告阳元德支付了15万元。其余款项28万元支付给被告方雄鹏。2020年1月15日，原告女婿郑建光书写交接清单载明：“今有郑建光租赁德航酒店事宜，于2020年1月15日离开。酒店交付房主阳元德，酒店物品清点完毕。所有酒店配套、床、电视、空调、监控、电脑、厨房用品等以及房间布草、车辆都交给房主阳元德。自2020年1月15日，所有物品遗失、损坏与郑建光无关，德航酒店的所有债权、债务与郑建光无关。立此字据为证……”现原告主张：2019年11月22日，昆明市国土资源局空港经济区分局的《责令改正国土资源违法行为通知书》载明：“2016-453号图班户主：你单位（自然人）未经国土资源局行政管理部门的批准擅自占用昆明空港经济区某社区花箐小组土地建盖砖混结构的违法行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条的规定，现令你（单位）收到本通知其3日内自行改正，恢复土地原状，逾期不改正，将依法追究法律责任。”云南省昆明空港经济区城市管理综合行政执法局《租赁限期改正通知书》载明：“2016-453……你（单位）在某社区某村小组建盖的砖混房600㎡，未经规划行政主管部门审批，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，现责令你（单位）于2019年11月25日自行拆除上述全部违法建筑……”原告主张认为被告出租给原告的房屋为违法建筑，故双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，被告阳元德则认为自己的房屋有村委会的产权证明，原告证据不能证明涉案房屋被责令拆除，自己也从未收到相关通知，酒店收回后，自己正常经营。而双方已经据交接清单交接了房屋并终止了《房屋租赁合同》。原告主张无事实及法律依据，被告方雄鹏收取的转让费与自己无关。被告方雄鹏则认为自己也是通过支付转让费才取得了房屋、酒店的经营权。而自己与被告阳元德签订的合同租期是二十年，原告欲从自己手中得到该房屋经营权，需支付转让费，故自己收取18万元的转让费是合理的。原告自己不愿经营是原告的事情，不应退还转让费和租金，也不存在还需退回租金的问题。审理中，三方均确认：房屋、酒店、设备的投入建设均由被告阳元德完成，虽然合同约定年租金78万元，但在实际履行过程中，一直沿用“德航酒店”的营业执照进行经营，月租金变更为5万元。法庭向当事人释明了：一、原告主张的合同并未履行而是在合同开始履行之前双方就达成交接清单，还有确认无效的意义吗？原告诉争的究竟是哪份合同？二、原告退出了经营，那么前一份合同即被告方雄鹏与阳元德签订的合同还要继续履行吗？这时，本案三方当事人是否达成了新的协议？庭审结束后，三方当事人的代理人均提交了代理意见，表明了观点。被告阳元德补充了德航酒店负责人王志华的《情况说明》和身份证登记住址为花菁村**附**的毕昆的《情况说明》，均说明涉案房屋、酒店的建设、投资事宜。该酒店现由被告阳元德在经营。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。虽然原告主张被告提供的租赁物不合法，双方租赁合同无效，但原告提交的证据系照片，但不能看出对应房屋，也不能证明该行政行为指向被告阳元德。其所提证据不能证明其主张，相反，在该房屋开办的酒店得到了工商部门的认可并办理了营业执照。据原告提交的证据，原告是知晓涉案房屋系被告方雄鹏转自钱伯斯，业主是阳元德。各方在签订合同时，均不对前份合同作出终止或解除的表述，新的合同中也不约定合同解除的条件和方式。但在履行合同中，原告有完整的表述即2020年1月15日原告女婿郑建光书写的《交接清单》，其中并无还需退还租金的内容。原告作为支付租金的一方，自己租金该付给谁？该付多少？支付款项性质、对应租期是什么时间应当清楚。故本院认为本案实际解决的系涉案房屋2019年10月1日至2020年2月29日的问题，也就是被告方雄鹏与被告阳元德租赁合同部分时间段的问题。此时，房屋酒店由原告经营，此时间段，该房屋租金是否给付清楚，是否应当退还。事实上，原告于2020年1月15日退还房屋，而被告方雄鹏也未表示由其接手经营，被告阳元德也未要求对于剩余时间段即2020年1月16日至2020年2月29日的租金给付应由被告方雄鹏或原告承担。至开庭审理本案，被告阳元德、方雄鹏也未对原来二人之间的租赁合同双方继续履行表明意愿。另外，对于被告方雄鹏辩称的收到原告28万元中包含18万元的转让费，对此，原告并不认可。但依据双方的微信聊天记录，能够证明被告方雄鹏的观点。那么，原告主张的给付被告43万元的租金与事实不符。综上所述，原告主张确认其与被告阳元德签订的房屋租赁合同无效但实际该合同并未履行，且争议并未指向该合同，确认无效已无意义；其主张的二被告共同退还租金没有事实及法律依据，被告方雄鹏收取的18万元转让费是否合理及是否应当退还，原告可另行主张。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告李文英的全部诉讼请求。案件受理费4338元，由原告李文英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林胜华二〇二〇年九月二十三日书记员  李彦霈