广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5494号上诉人（原审原告）：佛山城光房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈晓婷，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周小影，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：黄龙香，女，住湖南省平江县。上诉人佛山城光房地产开发有限公司（下称城光公司）因与被上诉人黄龙香房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初26690号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人城光公司上诉请求：1.依法改判黄龙香向城光公司支付2018年11月15日至2019年4月4日的租金25848.66元，并支付逾期付款违约金5709.42元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2020年3月30日）；2.判令黄龙香支付的履约保证金用于抵扣解约违约金，不予退还，并支付解约违约金16617元；3.判令黄龙香承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，城光公司变更第二项上诉请求为：判令黄龙香支付解约违约金16617元。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，城光公司主张的违约金并未过分高于黄龙香违约所造成的损失。黄龙香于2018年4月14日向城光公司承租商铺，双方签订了《城光城市广场商铺租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。依据该租赁合同第十条之约定，黄龙香违约给城光公司造成不同损失，其应分别承担不同的违约责任，城光公司主张的违约金如下：1.黄龙香未按本案租赁合同约定的期限支付租金，应承担逾期支付租金的违约责任。黄龙香承租期间，连续5个月未向城光公司按期缴纳租金，城光公司多次发函催缴，然而黄龙香从不理会，致使城光公司承担了将近5个月的租金损失，根据案涉租赁合同第十条第3款约定，每逾期一天黄龙香应按应付未付款金额的0.05%向城光公司支付违约金。截止至2020年3月30日，前述违约金计算为5709.42元，并未过分高于城光公司的欠费租金损失。2.黄龙香逾期支付租金的行为构成根本违约，致使城光公司解除租赁合同，黄龙香应承担合同解除的违约责任，履约保证金应作为解约违约金不予退还，并支付解约违约金16617元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，黄龙香违约导致合同解除给城光公司造成的损失，包括租赁合同正常履行后城光公司可以获得的租金利益。案涉商铺租赁期自2018年4月15日起至2020年4月14日止，本案租赁合同因黄龙香违约已于2019年4月4日解除，截至今日涉案商铺仍未重新出租，黄龙香给城光公司造成至少一年多的可得租金损失。根据本案租赁合同第十条第1款约定，黄龙香违约导致合同解除，履约保证金将用于抵扣违约金不予退还，还应支付违约金16617元，该违约金并未过分高于城光公司的租金利益损失。二、城光公司与黄龙香签订的本案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，属合法有效，双方当事人应按约定履行。自签约以来，城光公司给予黄龙香三个月免租期，后经其申请，城光公司又额外给予其两个月的免租期作为经营支持。然而黄龙香承租不久即一直拒缴租金，期间还擅自关门停业，致使城光公司发函解除租赁合同，且至今黄龙香仍未向城光公司支付欠付租金。黄龙香无故违约、拒不支付租金导致合同解除的行为已违反诚实信用原则，严重损害城光公司合法权益。黄龙香应承担合同解除的违约责任，与其同时承担逾期付款的违约责任并不冲突及矛盾，一审法院仅简单以欠付租金作为城光公司的全部损失计算依据，而未将合同解除对城光公司造成的可得利益损失以及城光公司追讨租金所付出的时间及精力考虑在内，对双方当事人协商一致的合同约定包括黄龙香应承担的逾期付款违约金、合同解除违约金及城光公司为实现债权的诉讼费等费用约定不予认可，违反当事人意思自治原则，错误适用法律规定，导致黄龙香应承担的违约成本极低，严重破坏合同双方的利益均衡，无异是对黄龙香任意违约行为的支持，显失公平。综上，一审判决适用法律错误，案件处理不公，请二审法院撤销一审判决不当之处，依法改判。被上诉人黄龙香辩称，黄龙香并非故意拖欠租金，且多次向城光公司反映案涉商铺租金过高、店铺生意惨淡，希望可以降低租金，城光公司对此未予处理。后租赁期黄龙香返回老家期间，城光公司擅自加锁，并发律师函到黄龙香原住处，到达黄龙香老家处时已过去快二十几天。后城光公司又擅自扣押店铺物品，导致黄龙香更无法交纳租金。案涉店铺装修加盟费26万元，店铺押金13000多元，进货费用130000元，城光公司现要求解除合同，并交清房租及违约金，但城光公司扣押店铺物品造成的损失应先予赔偿。城光公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄龙香向城光公司支付租赁商铺2018年11月15日至2019年4月19日的租金20125元，并支付逾期付款违约金2460.7元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2019年10月17日）；2.黄龙香支付城光公司合同解除的违约金16617元；3.黄龙香承担案件全部诉讼费用。诉讼过程中，城光公司变更第1项诉讼请求为：黄龙香向城光公司支付租赁商铺2018年11月15日至2019年4月4日的租金25848.66元，并支付逾期付款违约金4727.16元（自欠费之日起计算至实际支付之日止，每日按应付款的0.05%计算，暂计至2020年1月14日）。一审法院查明：2018年4月14日，城光公司、黄龙香签订《租赁合同》，约定城光公司将1**号商铺租赁给黄龙香经营童装。该合同约定：租赁期为2018年4月15日至2020年4月14日，其中2018年8月15日至2019年4月14日期间的租金按5539元/月计算，租金按月结算，黄龙香须于每月5日前付清当月租金。黄龙香于签订合同七个工作日内向城光公司支付11078元作为履约保证金，如租赁期满或合同提前终止时，黄龙香仍存在按法律规定或合同约定应支付给城光公司的应付款、违约金、赔偿金等情形，城光公司有权从履约保证金中扣除上述款项再退还黄龙香。如黄龙香违约导致城光公司按约定解除合同，黄龙香已付的履约保证金11078元用作抵扣违约金，黄龙香还应向城光公司支付违约金16617元。黄龙香逾期支付租金的，按日利率0.05%向城光公司支付违约金，逾期20天仍不付清全部款项，则黄龙香构成根本违约，城光公司有权解除合同。合同提前解除的，黄龙香应自该情况发生三日内将租赁物及其附属设备设施返还城光公司，交付期限届满十日后，城光公司可单方收回租赁物，并有权处置租赁物内的所有遗留物。黄龙香在《租赁合同》中确认其送达地址为“广东省佛山市顺德区新有某路时代倾城一期**栋南门”或“湖南省平江县*********”。《租赁合同》签订后，黄龙香向城光公司支付履约保证金11078元。黄龙香已付清2018年11月14日前产生的租金。2019年1月22日，城光公司向黄龙香发出催缴欠款通知函，通知黄龙香在2019年1月24日前缴清2018年11月至2019年1月的租金及违约金。2019年4月3日，城光公司向黄龙香寄去律师函，收件地址为1**号商铺。该律师函称黄龙香欠缴2018年11月15日至2019年3月31日的租金25110.13元等款项，提出《租赁合同》于该函送达之日起解除，并要求黄龙香于该函送达之日起三日内交还租赁物。黄龙香于2019年4月4日12时57分在佛山市内签收该邮件。2019年4月9日，城光公司向黄龙香寄去交还场地通知书，收件地址为广东省佛山市顺德区新有某路时代倾城一期**栋南门。该通知书称，双方租赁关系已解除，敦促黄龙香交还1**号商铺，否则城光公司从2019年4月15日起径行收回。该邮件于2019年4月10日12时33分被签收。2019年4月19日，城光公司自行收回1**号商铺。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。城光公司主张黄龙香未按时支付2018年11月15日至2019年4月4日的租金25848.66元，并能举证缴款通知单、催缴欠款通知函复印件等证据予以证明，黄龙香对该证据也无异议，故法院对城光公司该项主张予以采纳。黄龙香未能按照约定支付租金，已构成违约。对于城光公司主张黄龙香应支付上述期间租金25848.66元，法院予以支持。城光公司主张《租赁合同》已于2019年4月4日解除，并能举证交还场地通知书复印件、签收快递单、律师函复印件等证据予以证明。黄龙香抗辩并非于2019年4月4日收到律师函，但与上述快递单上的黄龙香签名及投递记录相互矛盾，故法院不予采纳。城光公司主张《租赁合同》是因黄龙香违约而解除，黄龙香已支付的履约保证金11078元应用作抵扣违约金，并且黄龙香还应再支付违约金16617元，符合合同约定。城光公司同时主张以黄龙香所欠租金为基数，按日利率0.05%计算逾期付款违约金，符合合同约定。城光公司主张的上述违约金已超过黄龙香所欠租金的30%即7754.6元，过分高于黄龙香违约所造成的损失。因此，对于黄龙香抗辩城光公司主张的违约金不合理，法院予以采纳并予以适当减少为按7754.6元计算。履约保证金11078元扣减该违约金7754.6元后，剩余3323.4元应作为租金抵偿，即黄龙香仍应向城光公司支付的租金为25848.66元－3323.4元＝22525.26元。《租赁合同》解除后，黄龙香未能按照合同约定交还租赁物，城光公司自行收回租赁物，符合双方约定。黄龙香抗辩城光公司造成黄龙香损失120340元，但未能对该损失金额予以举证证明，应承担举证不能的不利后果，故法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、黄龙香于判决发生法律效力之日起十日内向城光公司支付2018年11月15日至2019年4月4日期间的租金22525.26元；二、驳回城光公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费489.91元，由城光公司负担229.91元，黄龙香负担260元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为黄龙香于本案应向城光公司承担何种违约责任。本案中，黄龙香与城光公司所签《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《租赁合同》的约定，租金按月结算，黄龙香须于每月5日前付清当月租金。黄龙香无正当理由欠付2018年11月15日至2019年4月4日期间租金25848.66元的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。《租赁合同》约定，黄龙香逾期支付租金的，按日利率0.05%向城光公司支付违约金，逾期20天仍不付清全部款项，则黄龙香构成根本违约，城光公司有权解除合同。同时约定，黄龙香违约，黄龙香向城光公司赔偿损失，包括：立即及无偿收回租赁物业，黄龙香已付的保证金人民币11078元用作抵扣黄龙香向城光公司支付的违约金；另，黄龙香还应向城光公司支付违约金人民币16617元。根据上述约定可知，黄龙香逾期支付租金的，应承担逾期缴纳租金的违约金，若违约造成租赁合同解除的，还应承担合同解除的违约金。逾期支付租金对城光公司造成的损失主要为租金占用期间的利息损失，由于黄龙香已向城光公司支付履约保证金11078元，该部分款项可用于抵扣应支付的租金，则抵扣后黄龙香尚欠付租金14770.66元（25848.66元-11078元），该部分租金的逾期付款违约金本院酌定自城光公司起诉之日，即2019年11月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予城光公司。黄龙香根本违约导致合同解除给城光公司造成的损失主要为商铺空租期的损失，《租赁合同》约定该部分违约金的金额为16617元，相当于三个月的租金金额，城光公司亦陈述因黄龙香违约致合同解除后，城光公司至今未能将商铺另行出租，黄龙香对此亦未提交相反证据予以反驳，则该解除合同的违约金也未过分高于城光公司的实际损失，对城光公司的该项上诉主张本院依法予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以纠正。城光公司的上诉主张部分有理，对有理部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初26690号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初26690号民事判决第一项为：黄龙香应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山城光房地产开发有限公司支付抵扣后的租金14770.66元，并以14770.66元为本金自2019年11月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予城光公司；三、黄龙香应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山城光房地产开发有限公司支付违约金16617元；四、驳回佛山城光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取489.91元，由佛山城光房地产开发有限公司负担50.91元，由黄龙香负担439元；二审案件受理费298.51元，由佛山城光房地产开发有限公司负担83.51元，由黄龙香负担215元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月二日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏