湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初2827号 原告中国农业银行股份有限公司新化县支行。住所地：新化县上梅街道办事处上梅东路**。 负责人廖汉斌，该行行长。 委托诉讼代理人肖赤，该公司客户经理。 委托诉讼代理人刘小文，该公司客户经理。 被告曾令辉，男，住湖南省新化县。 被告刘益梅，女，住址同上。 被告新化德一房地产开发有限公司。。住所地：娄底市新化县梅苑开发区白沙洲路六丰新苑****** 法定代表人叶瀚，该公司董事长。 委托诉讼代理人刘语曈，女，该公司员工，住湖南省长沙市雨花区。 原告中国农业银行股份有限公司新化县支行与被告曾令辉、刘益梅、新化德一房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖赤、刘小文，被告新化德一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘语曈到庭参加诉讼，被告曾令辉、刘益梅经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求本院判令：一、被告曾令辉、刘益梅偿还原告借款本金540358.14元，利息7719.89元，本息合计548078.03元及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利；二、原告对被告曾令辉、刘益梅的涉诉抵押物享有优先受偿权；三、被告新化德一房地产开发有限公司对上述债务向原告承担连带清偿责任；四、上述被告承担本案的全部诉讼费用。五、请求解除与曾令辉签订的编号为43020120180110991的《个人购房担保借款合同》。 被告新化德一房地产开发有限公司答辩要点：根据原告与被告签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）项第4点，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知乙方，如原告逾期书面通知的，则新化德一房地产开发有限公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。故如原告逾期书面通知，被告公司对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。另请求先行处置抵押财产，不足部分被告可以在七个工作日内履行连带清偿责任。 被告曾令辉、刘益梅未作答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2018年8月20日，中国农业银行股份有限公司新化县支行（甲方）与新化德一房地产开发有限公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定，乙方根据《国有土地出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，取得位于上渡办事处学府南路西侧沿江路北侧一地块的土地使用权，并获准开发兴建新化德一碧桂园项目，甲方对乙方的上述项目的整个项目的住宅、商业用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务，乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。 被告曾令辉、刘益梅系夫妻。2018年10月8日，被告曾令辉与被告新化德一房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于新化县上渡街道办事处白沙洲西路新化德一碧桂园7栋502房。2018年10月9日,被告曾令辉、刘益梅签订《同意房产抵押承诺书》、《土地抵押承诺书》，同意以位于新化县上渡办事处学府南路新化德一碧桂园小区7楼502房作为向原告借款所产生债务提供抵押担保。同日，被告刘益梅签订《共同还款责任承诺书》：本人系借款人曾令辉的配偶/其他共同还款人，就借款人向贵行申请的金额为（人民币大写）伍拾伍万元整，期限为（大写）叁拾年的个人住房贷款系我们的共同债务，本人承诺将所购房产（新化德一碧桂园小区7栋502号）提供抵押担保，并且对该笔贷款承担连带还款清偿责任。2018年11月20日，原告与被告曾令辉、新化德一房地产开发有限公司签订编号为43020120180110991的《个人购房担保借款合同》，约定，曾令辉为借款人、抵押人，新化德一房地产开发有限公司为连带责任保证人，中国农业银行股份有限公司新化县支行为贷款人、抵押权人；借款用途为购买住房，借款期限30年，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍后确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，罚息利率根据本合同第二十六条约定的借款执行利率的浮动方式相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。2018年11月21日，原告向被告发放贷款55万元，到期日2048年11月20日，每月20日还款，还款方式为等额本息还款；约定执行年利率5.635%，逾期利率7.35%。贷款发放后，被告曾令辉按月偿还贷款至2020年2月20日。2020年3月13日，原告与被告曾令辉在新化县自然资源局办理《不动产登记证明》，将曾令辉所有的位于新化县上渡办事处沿江路新化德一碧桂园7栋502房进行了预售商品房抵押权预告登记，此后，曾令辉并未以该房屋与中国农业银行股份有限公司新化县支行办理抵押登记。2020年6月24日，原告向被告新化德一房地产开发有限公司发出《关于通知曾令辉贷款逾期的函》，函告新化德一房地产开发有限公司，至2020年6月21日止，曾令辉已连续四个月未能按月偿还贷款本息，贷款已逾期90天以上。 截至2020年7月9日，被告曾令辉尚欠借款本金540358.14元，利息7719.89元，本息合计548078.03元。原告经多次催收无果，于2020年7月29日向本院提起诉讼。 判决的理由与结果 本院认为，被告曾令辉向原告中国农业银行股份有限公司新化县支行申请个人购房按揭贷款，原告根据被告曾令辉的申请为其发放贷款，双方形成金融借款合同关系。合同依法成立后，即具有法律效力。根据合同约定，被告曾令辉、刘益梅在使用贷款后应在约定的还款期限内及时还款。现被告曾令辉、刘益梅未按约还款，其行为构成根本违约，依法应承担违约责任。故对原告要求解除于2018年11月20日与被告曾令辉、新化德一房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，要求被告曾令辉、刘益梅偿还借款本金540358.14元的诉讼请求，本院予以支持；原、被告按照约定执行年利率5.635%，逾期利率7.35%，不违反法律规定，故原告要求被告曾令辉支付至2020年7月9日止的利息7719.89元，本院予以支持；原告要求被告曾令辉、刘益梅按合同约定计算支付至实际清偿之日止的利息、复利，因原、被告双方有明确约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 被告新化德一房地产开发有限公司作为连带责任保证人，虽因被告曾令辉未按约还款存在违约，导致主合同解除，依照法律规定，担保人仍应依法在其担保范围内对上述债务承担连带清偿责任。被告新化德一房地产开发有限公司抗辩称原告未在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式予以通知，新化德一房地产开发有限公司不应对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证，因原告已按约向该公司发出函告，对被告新化德一房地产开发有限公司的该项主张本院不予采信。 被告曾令辉以其位于新化县上渡办事处沿江路新化德一碧桂园7栋502房办理了抵押预告登记，但此后，被告曾令辉并未以该房屋与中国农业银行股份有限公司新化县支行办理抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，银行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对案涉房屋享有现实的抵押权。故原告要求对被告曾令辉的涉诉抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。被告曾令辉、刘益梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司新化县支行于2018年11月20日与被告曾令辉、新化德一房地产开发有限公司签订的编号为43020120180110991的《个人购房担保借款合同》； 二、由被告曾令辉、刘益梅在本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司新化县支行借款本金540358.14元及计算至2020年7月9日止的利息7719.89元，共计548078.03元，2020年7月9日以后的利息、复利按约定计算支付至借款清偿之日止； 三、由被告新化德一房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司新化县支行对被告曾令辉提供的抵押物即位于湖南省新化县上渡办事处沿江路新化德一碧桂园7栋502房以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9280元，因适用简易程序减半收取4640元，由被告曾令辉、刘益梅、新化德一房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 员  伍 萍 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  聂 轮 代理书记员  吴晓琳 附相关法律条文： 对《中华人民共和国合同法》的适用 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 对《中华人民共和国物权法》的适用 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 对《中华人民共和国担保法》的适用 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 对《城市房地产抵押管理办法》的适用 第三十四条以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 对《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的适用 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外