北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11110号原告：心目小马国际文化发展（北京）有限公司，住所地北京市顺义区**院**楼**2301内308。法定代表人：陶丽，经理。委托诉讼代理人：裴娜，北京嘉观律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫潇昂，北京嘉观律师事务所实习律师。被告：北京正光天和投资有限公司，住，住所地北京市大兴区兴华路****3012/div>法定代表人：刘迎喜，经理。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。原告心目小马国际文化发展（北京）有限公司（以下简称心目小马公司）与被告北京正光天和投资有限公司（以下简称正光天和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告心目小马公司的委托诉讼代理人裴娜、闫潇昂，被告正光天和公司的委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。心目小马公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认于2020年3月18日解除原、被告签订的《正光天和商业广场商铺租赁合同》（合同编号：201915）；2.正光天和公司向心目小马公司返还房屋首期租金134594元、合同保证金134594元、广告制作服务费20000元；3.正光天和公司向心目小马公司返还装修押金14750元、装修管理服务费8850元；4.正光天和公司与心目小马公司共同承担为房屋进行装修、改造等支出的费用，其中要求正光天和公司承担170486元；5.诉讼费合理分担。事实和理由：2019年11月30日，原告与被告签订《正光天和商业广场商铺租赁合同(合同编号:201915)》(以下简称《租赁合同》)，约定由心目小马公司承租位于北京市大兴区兴华路206号2层2008号商铺，用于经营儿童培训机构“小马童军俱乐部”，租赁期限自2019年12月1日起至2023年2月14日止，其中装修免租期从2019年12月1日至2020年2月15日。心目小马公司现已依据《租赁合同》第四章第1条、第六章第1条之约定向正光天和公司缴纳首期租金134594元、合同保证金134594元，心目小马公司另依据《租赁合同》第五章第二条第3款之约定向正光天和公司缴纳广告制作服务费20000元。正光天和公司向心目小马公司交付毛坯房屋后，心目小马公司在向正光天和公司缴纳装修押金14750元和装修管理服务费8850元后，进行了房屋装修、改造（包括基础装修、地面找、地面找平程改造、空调重装、电路改造、墙体加固、玻璃外墙搭建等），共支出装修工程费用365000元。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，将新型冠状病毒肺炎纳入乙类传染病并按照甲类传染病管理。2020年1月26日，北京市教育委员会发布通知，要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据北京市疫情防控工作情况另行通知；3月30日又明确部署下一阶段线上学科教学工作。因此，自新冠肺炎疫情爆发之日起至今，根据政府及其职能部门相关规定，线下教育培训（包括校内外各类青少儿课程或活动培训服务机构）不能实际实施，心目小马公司无法进行正常经营活动，承租房屋一直处于空置状态，成本巨大，损失惨重。且这一状况将无预期的持续存在。为积极妥善解决问题，心目小马公司自2020年2月以来，即多次就租金减免，解除合同等事宜与正光天和公司主动进行沟通，正光天和公司在统一减免2月份半个月租金后，拒绝心目小马公司其他相关请求。根据《租赁合同》第十三张第二条“不可抗力”之约定，如果该项目由于不可抗力的原因而造成损坏或致使该项目不适于使用或租用时，应在不可抗力发生后的7日内通知对方。由于不可抗力而导致合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任。根据合同法第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。根据合同法第九十四条第一款（一）的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。因新冠肺炎疫情爆发，政府部门发布通知要求暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，属于合同订立时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，这种客观情况只是承租房屋不适用于继续租赁，故《租赁合同》的法定解除条件已经成就，正光天和公司应向心目小马公司返还房屋租金、保证金等费用，亦应共同承担为装修改造房屋所支出的费用。心目小马公司特向贵院提起诉讼，望判如所请。正光天和公司辩称，不同意心目小马公司的诉讼请求，其公司认为疫情确实产生影响，而且疫情是对双方产生影响的，不只是心目小马公司受到影响，其公司也有损失。并且存在二次新发地疫情出现。而且双方签订的是一份长期合同，时间为3年2.5个月，其中有2.5个月是免租期，疫情不能导致整个合同不能实现。其公司希望根据国家相关政策，进行协商。在减免租金和延长租期，进行协商，不能贸然解除合同，这样增加双方当事人的损失。如果心目小马公司无力经营执意解除合同，其将按照合同约定要求正光天和公司赔偿违约金，补交免租期内租金，补交占有损失。疫情虽然对合同产生了短暂的影响，但并未达到不能履行合同的情形，不能依据不可抗力解除合同；双方已经依据协议的方式，于2020年2月25日疫情期间签署协议，根据法律规定不能再以不可抗力理由解除合同；对方并不是线下的教育培训机构，因为心目小马公司没有办学许可证，并不归教委管辖，所以心目小马公司提供教委相关文件对心目小马公司并不适用，实际上体能培训早就可以开业了；减免租金的政策根据实际情况调整决定的，在这段时间有交租金困难租户，未缴纳租金，其公司没有强制缴纳也未限制适用，并且有新的减免政策通知租户，心目小马公司以未同意减免为由请求解除合同不符合法律依据；目前其公司是整体减免租金3个月租金。综上，要求驳回心目小马公司诉求，双方继续履行合同本院经审理认定的事实如下：2019年11月30日，心目小马公司与正光天和公司签订《正光天和商业广场商铺租赁合同(合同编号:201915)》(以下简称《租赁合同》)，约定由心目小马公司承租位于北京市大兴区兴华路206号2层2008号商铺，乙方承租该项目须用于商业经营活动，乙方承诺以“小马童军俱乐部”名称对外经营。起租日为2019年12月1日，装修期共2.5个月，自本合同约定的起租日起至2020年2月15日止；承租期为3年2.5个月，自起租日开始计算，即自2019年12月1日起至2023年2月14日止；租金第一计租年度租金标准每平方米5元/月，年租金为538375元，自计租日开始每2年在前一年的基础上递增6%；本合同项下的租金支付方式为季付，首期租金乙方应于本合同签署后3日内支付给甲方，应交金额为134594元；第五章约定甲方提供“知妈堂”北侧横牌广告位一块供乙方在合同有效期内免费试用，乙方应于本合同签订后三日内交纳广告制作费20000元，所产生的电费由乙方承担，如需再次更换画面乙方自行承担涉及安装费用；第六章保证金，乙方自本合同签署当日交纳合同保证金134594元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；第十三章第二条不可抗力约定，如果该项目由于不可抗力的原因而造成损坏或致使该项目不适于使用或租用时，应在不可抗力发生后的7日内通知对方。由于不可抗力而导致合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任。2019年12月，心目小马公司与北京北方诚信装饰工程有限公司（以下简称北方诚信公司）签订《装修工程施工协议书》对涉案房屋店面进行装修，合同额为365000元。2019年12月3日，正光天和公司与北方诚信公司签订《正光天和商业广场装修协议》，第4条第1款第8项约定：装修进场时需按每平米50元缴纳装修保证金，本费用装修完工后，验收无误退还商户；第4条第1款第9项约定：需一次性交纳装修管理费，每平米30元，此费用交物业公司，不予退还。心目小马公司向北方诚信公司委派的工长范业富转账支付装修押金14750元。北方诚信公司的装修队副工长侯为年将装修押金14750元、管理费8850元、电表充值费1000元转账支付给物业代表刘立英。2019年12月5日，心目小马公司向正光天和公司支付20000元广告牌制作费。2019年12月27日，心目小马公司向正光天和公司支付合同保证金134594元,首期租金134594元。2020年1月，新冠疫情爆发，心目小马公司无法正常营业。2020年2月，心目小马公司联合其他公司向正光天和公司致《减租申请联合致函》。2020年2月25日，心目小马公司向正光天和公司致《延长减免租期申请书》，申请再延长1个月的免租期到3月底。2020年2月25日，心目小马公司和正光天和公司达成《协议书》，双方就疫情期间租金减免事宜达成协议：一、甲乙双方一致同意，乙方承租的该商铺2020年2月租金减免半个月。二、若本协议签订前乙方已全额缴纳2020年2月租金的，减免金额冲抵下一期租金。三、若本协议签订时尚未支付2020年2月租金所在周期租金的，乙方应于本协议签订后3日内，足额支付减免后的2月租金及该周期内其他月份租金。如乙方未按时交纳，则不再享受2月租金减免政策。四、双方确认本协议系双方就现阶段疫情期间租金减免的意见，如后续有其他约定的，另行签署补充协议。本协议与租赁合同约定不一致的，以本协议为准。五、本协议自双方盖章之日起生效。2020年3月18日，心目小马公司向正光天和公司致《因不可抗力解除租赁协议申请书》，载明：“我公司因疫情不可抗力导致承租店面装修后始终无法开业，由于疫情结束期难以确定，北京地区尚未开学，开学后还会有一段时间的学生控制期，这些都造成其公司租赁该房屋用于健康体能和生存技能的线下培训活动的目的无法实现。因此，我公司提出解除租赁合同的申请。合同解除后，我公司不承担违约责任。请贵公司在收到本申请后3个工作日内给我公司书面反馈，我公司将配合贵公司完成解除租赁合同的手续……”。正光天和公司于当日收到该申请书。2020年3月23日，正光天和公司向心目小马公司致《回函》，认为：贵公司经营虽因新冠肺炎受到一定程度的影响，但并未达到双方签订的租赁合同目的无法实现的程度，我公司无法同意贵公司解除租赁合同的申请。2020年4月2日，心目小马公司向正光天和公司致《关于因不可抗力解除租赁协议的通知》，载明：“我公司仍坚持3月18日提出的解约申请，提请解除租赁合同。根据不可抗力条款解除合同，我公司不承担违约责任。请贵公司在收到本申请后的5个工作日内办理解除合作的有关事宜”。正光天和公司于2020年4月4日收到该通知。心目小马公司于2020年9月3日将租赁房屋腾退交付给正光天和公司。北方诚信公司的装修队副工长侯为年作出装修押金补充说明：心目小马公司已将装修押金14750元以现金形式支付给其本人，其本人同意将此前转账给正光天和公司的该笔装修押金直接退款给心目小马公司。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。正光天和公司向心目小马公司之间签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，心目小马公司承租房屋用于经营儿童体能培训，基于北京市采取的疫情防控措施，暂停各类校外培训机构线下课程和集体活动，可以认定疫情对于线下儿童培训造成严重影响。疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，不能实现合同目的，心目小马公司可以提出解除合同，并根据不可抗力的规定，可免除责任。心目小马公司于2020年4月2日正式提出解除合同，正光天和公司于2020年4月4日收到解除函，故本院确认心目小马公司与正光天和公司签订的《租赁合同》于2020年4月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于退还租金及合同保证金的问题。因租赁合同约定的免租期至2020年2月15日，正光天和公司承诺疫情期间2020年2月再免租半个月系在合同继续履行的情况下，现该租赁合同已经解除，故租金应自2020年2月16日起算。2020年4月4日合同解除后，心目小马公司并未将涉案房屋腾退返还给正光天和公司，直至2020年9月3日，心目小马公司将房屋交付给正光天和公司。故心目小马公司应支付正光天和公司2020年2月16日至2020年4月4日期间的租金及2020年4月5日至2020年9月3日期间的房屋占有使用费。考虑到疫情对心目小马公司营业的影响，给心目小马公司和正光天和公司均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情免除3个月的租金。经核算，心目小马公司应支付2020年2月16日至2020年9月3日期间的租金及房屋占有使用费共计163008元。心目小马公司已经支付了首期租金134594元，剩余费用从合同保证金中扣除，故正光天和公司应返还心目小马公司合同保证金106180元。关于广告制作服务费问题。因合同中约定该向费用由乙方承担，故对心目小马公司要求返还广告制作服务费的诉讼请求，本院不予支持；关于装修押金及装修管理服务费。正光天和公司与北方诚信公司签订的《正光天和商业广场装修协议》中约定，装修保证金在装修完工后，验收无误退还商户。装修管理费，交物业公司，不予退还。现装修押金条在心目小马公司，且北方诚信公司的工长侯为年出具说明，同意将装修押金返还给心目小马公司，故对心目小马公司要求正光天和公司返还装修押金14750元的诉讼请求，本院予以支持。对心目小马公司要求正光天和公司返还装修管理服务费的诉讼请求，本院不予支持；关于装修费。心目小马公司单方提出解除合同，其要求正光天和公司支付装修费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京正光天和投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还心目小马国际文化发展（北京）有限公司合同保证金106180元；二、北京正光天和投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还心目小马国际文化发展（北京）有限公司装修押金14750元；三、驳回心目小马国际文化发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4275元，由心目小马国际文化发展（北京）有限公司负担3207元（已交纳），由北京正光天和投资有限公司负担1068元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月十六日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹