广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10922号原告：东莞市益伟实业投资有限公司，住所：东莞市桥头镇桥头社区***（桥头段）261号B栋二楼218室。法定代表人：陈伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫学卓，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告：梁自彦，男，汉族，1972年3月1日出生，住陕西省南郑县*************，公民身份号码为612************037。委托诉讼代理人：付斌，广东鹏日律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽娜，广东鹏日律师事务所律师。被告：东莞市伟邦达灯饰制品有限公司，住所：东莞市******（桥头段）261号C栋。法定代表人：粱超，系该公司经理。委托诉讼代理人：付斌，广东鹏日律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽娜，广东鹏日律师事务所律师。原告东莞市益伟实业投资有限公司(以下简称益伟公司)诉被告梁自彦、东莞市伟邦达灯饰制品有限公司(以下简称伟邦达公司)租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告益伟公司的委托诉讼代理人莫学卓，被告梁自彦、伟邦达公司共同委托诉讼代理人付斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告益伟公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告益伟公司和被告梁自彦签署的《租赁合同》；2.请求被告梁自彦支付双倍租金677491.92元（租金从2020年4月1日起，每月169372.98元的2倍，计算至实际返还租赁物之日至，暂计至2020年5月31日，租金为677491.92元）；3.被告伟邦达公司对被告梁自彦上述债务承担连带责任；4.请求两被告承担本案全部诉讼费、保全费。庭审中,原告益伟公司增加如下诉讼请求:请求判令两被告立即返还位于东莞市桥头镇桥头社区*******的案涉租赁房屋,本院予以准许。事实理由：原告益伟公司和被告梁自彦于2017年1月16日签署《租赁合同》，约定由被告梁自彦承租位于东莞市桥头镇桥头社区*******的房屋，每月租金169372.98元，每月10日前将当月租金交付给原告。合同第八条明确约定，如被告梁自彦拖欠款项逾期超过30天的，原告有权解除合同，保证金不退还，并有权要求被告梁自彦支付双倍租金。合同签署后，双方友好合作多年。2020年开始，被告梁自彦存在多次逾期支付租金的情况，经原告催收，被告梁自彦于2020年3月9日出具《付款承诺书》，承诺被告梁自彦和被告东莞市伟邦达灯饰制品有限公司应当于2020年5月10日付清4月份租金，2020年6月1日前付清5月份租金，但截止至起诉前，两被告仍未足额支付。原告认为，原告和被告梁自彦之间签署的《租赁合同》合法有效，是双方真实意思表示，双方应当遵守合同的约定。现被告梁自彦拖欠2020年4月以来的租金未支付，按照合同第八条的约定，被告梁自彦拖欠款项超过30天的，原告有权要求解除该合同，没收保证金。并要求被告梁自彦承担支付双倍租金的违约责任。另被告伟邦达公司是个人独资企业，被告梁自彦是唯一投资人。在本案中，被告梁自彦承担案涉租赁物后，将被告伟邦达公司的经营地址变更至案涉租赁物场地，也就是为了被告伟邦达公司的经营而承租的场地，实际上案涉租赁物也是由被告伟邦达公司在使用。同时被告梁自彦出具的《付款承诺书》中明确提到，被告伟邦达公司承诺对租金款项承担责任。因此被告邦达灯公司应当对支付租金承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，提出上述诉讼请求。两被告辩称:1.被告伟邦达公司因疫情影响，迟迟不能开工，属于不可抗力，并非故意违约，原告益伟公司无权解除合同。被告承租厂房后，一直按时足额缴纳房租，从没有拖欠房租。被告伟邦达公司一直从事灯饰出口生意，主要客户都在美国和加拿大，2018年，中美贸易战爆发后，美国提高关税，对被告伟邦达公司的出口有很大影响，但被告伟邦达公司一直克服各种困难，减员增效，确保按时支付房租；2.2020年1月，新冠肺炎疫情爆发后，被告伟邦达公司迟迟不能复工，影响巨大，员工不能及时上班，订单无法按计划生产出口。3月份为了共克时艰，政府均号召各类房东主动减租、免租。但原告益伟公司根本不顾及社会影响，也不考虑被告伟邦达公司的经营困难，连最基本的缓交租金都不同意。2月底就不停催收房租，3月初原告委托律师发律师函催收房租，3月初国内疫情缓解，被告伟邦达公司经营稍有好转，有信心能从客户处收款，于3月9日向原告益伟公司出具《付款承诺书》。但随着国内疫情的控制，3月中旬美国的疫情突然大爆发，严重影响美国客户付款，导致被告不能按照约定期限支付房租；3.新冠疫情对各方面的影响是不能预见的、不能控制也无法克服，6月份，被告伟邦达公司的经营稍有好转，原告益伟公司即起诉解除合同、查封被告伟邦达公司账户，导致被告无法支付房租。综上，因疫情的巨大影响，应认定迟延支付房租属不可抗力，并非两被告故意为之，请求驳回原告的全部诉讼请求，以维护两被告的合法权益。经审理查明，被告伟邦达公司为有限责任公司，其登记股东为被告梁自彦。2017年1月16日，原告益伟公司（作为甲方）与被告梁自彦（作为乙方）签订了一份《租赁合同》。合同第一条约定：甲方将位于东莞市桥头镇桥头社区*******的房屋，总面积为16130.76平方米承租给乙方。具体位置面积分别为：A栋宿舍第三层至第五层共计1611.63平方米；B栋宿舍第三层至五层共计1619.63平方米；仓库第一层至第三层共计12899.88平方米（含天面150平方米，其他均以实际面积为准）。双方确定，本合同项下租赁物已由甲方按约定交付给乙方使用等。第二条约定，租赁物的租赁期限为2015年12月1日至2025年11月30日。房屋A、B栋宿舍、仓库的月租金为169372.98元（不含税）。房屋A、B栋宿舍、仓库租赁之日起五年内无递增，第六年起每月租金按原租金价格递增10%等。乙方须在签订本合同时一次性向甲方支付相当于租赁物二个月租金金额的保证金，保证金的金额为357196元，作为乙方完全履行本合同的担保。如果乙方完全履行本合同，正常交接好租赁物与各类设备设施，并结清各项应缴费用后，该租赁保证金在合同期满后5天内由甲方无息退还给乙方。租金结算方式为按月结算，乙方于每月10日前将当月租金足额存入甲方指定的银行或交现金，甲方在收款后开具当月租金收据给乙方。乙方若逾期支付租金,须向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金金额的2‰。逾期超过15个日历天的，甲方视同为乙方违约，甲方有权采取停水、停电或其他必要措施处理，直至乙方补缴所欠款项为止；逾期超过30个日历天的，甲方有权解除合同，并按本合同第八条之约定执行等；第八条第3点约定，若乙方不遵守本合同规定的义务任何一条视为违约，甲方有权进行处理，包括责令停止违约行为，要求赔偿经济损失。如乙方拖欠应缴各项费用达15个日历天以上时，甲方视同为乙方违约，甲方有权采取停水、停电或其他必要措施处理。逾期超过30个日历天的，甲方有权解除合同，保证金不退还，对乙方造成损失甲方不承担任何赔偿责任；有权要求乙方支付双倍租金，并保留追究法律责任的权利。合同还约定了当事人的其他权利义务。上述合同签订后，两被告交付了租赁房屋的保证金357196元，被告伟邦达公司实际使用了案涉租赁房屋，并由被告伟邦达公司按照合同向原告益伟公司支付每月租金。2020年3月2日,原告益伟公司向被告梁自彦发出律师函,主张被告梁自彦没有按照约定支付2020年1月、2月的租金，并要求其自收到该函件之日起五日内付清2020年1月、2月的租金及滞纳金等。2020年3月9日，被告梁自彦出具了一份《付款承诺书》，大致内容为：由于近期疫情影响，我司2020年1月-3月期间资金不能及时进账，导致房租延时付款。对此，我司伟邦达公司承诺：于2020年4月1日前付清1月份房租、2020年4月10日前付清2月份房租、2020年5月1日前付清3月份房租、2020年5月10日前付清4月份房租、2020年6月1日前付清5月份房租。6月份起房租按照合同每月10号前付当月房租。以上承诺如我没如期履行，我承担原租赁合同中约定的一切违约责任赔偿责任给益伟公司。后两被告仍未按时支付租金，原告主张两被告于2020年4月至今未交纳房租，属于违约行为，故提出案涉诉请；两被告则认为其逾期支付租金是受新冠疫情影响，属于不可抗力。再查明，案涉租赁A栋宿舍、B栋宿舍及仓库楼均取得了相应的不动产权属证书（房地产权证号分别为粤房地权证莞字第2800939793号、粤房地权证莞字第2800939795号、粤房地权证莞字第2800939794号），权属证书显示房地产权属人为原告益伟公司，规划用途为“非住宅”。又查明，庭审后，两被告提交了书面申请，主张原告益伟公司没收押金并双倍支付拖欠的厂房租金诉请不合理，属于违约金过高，请求依法调整违约金，改为参照同期银行贷款利率支付违约金。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、是否应解除案涉《租赁合同》；二、两被告是否需要承担连带责任支付双倍租金。本案中,原告益伟公司是案涉租赁不动产的登记所有权人,其与被告梁自彦签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，本院依法予以确认，双方应当遵照执行。被告梁自彦虽然以个人名义签订案涉《租赁合同》，但是实际使用人为被告伟邦达公司，并且是由伟邦达公司实际履行合同义务，支付案涉租金。故本案中，被告伟邦达公司应当与被告梁自彦共同承担《租赁合同》项下的义务。被告伟邦达公司在签订协议时已经实际使用了案涉的租赁厂房及宿舍，两被告应当支付相应的租金。但是其自2020年4月开始没有按约定支付租金，至今已经超过30日，其行为已经构成违约。被告伟邦达公司主张因为新冠肺炎疫情原因导致其无法按照支付租金属于不可抗力，理据不足，本院不予采信。根据《租赁合同》第八条第3点的约定，原告益伟公司有权要求解除合同，不予退还保证金。故原告益伟公司主张解除《租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。因案涉租赁合同已经解除，被告伟邦达公司应当将案涉租赁物予以返还。同时，该条款还约定欠缴租金等费用超过30日的，原告益伟公司还有权要求支付双倍租金。该条款中的双倍租金应当首先具有补偿欠付租金本金的内容，剩余的租金具有违约金的性质。两被告庭后主张在扣除保证金的情况下仍需支付违约金过高，应当予以调整。本院认为，各方当事人均未提供发生损失的相关证据,故本案中原告益伟公司的损失应当包括重新寻租期间的租金损失、寻租的必要支出费用及未付租金的法定孳息等。本案中，两被告已经支付了两个月租金金额的保证金,且根据合同约定原告无需返还保证金,故本院认定原告无需向被告返还保证金。由于保证金已经弥补了原告的部分损失，在此种情况下,原告仍主张每月按照一个月租金的标准计算违约金，明显过高，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第三款的规定，本院依法予以调整。结合本案合同的履行情况及当事人的预期程度等，本院酌情认定以当期应付欠付的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的四倍的标准分期计算违约金，从2020年4月开始，计算至实际返还租赁物之日止。对于原告益伟公司超出部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市益伟实业投资有限公司与被告梁自彦于2017年1月16日签订的《租赁合同》；确认原告东莞市益伟实业投资有限公司无需返还案涉合同保证金357196元;二、限被告梁自彦、东莞市伟邦达灯饰制品有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内将位于东莞市桥头镇桥头社区***（桥头段）261号东莞市益伟实业投资有限公司A栋宿舍第三层至第五层、B栋宿舍第三层至五层、仓库楼第一层至第三层（含天面）返还给原告东莞市益伟实业投资有限公司；三、限被告梁自彦、东莞市伟邦达灯饰制品有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市益伟实业投资有限公司支付租金(租金从2020年4月开始，按照每月169372.98元，计算至实际返还租赁物之日止)及违约金【以同期（每月为一期）欠付的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）的四倍标准分期计算，从2020年4月开始，计算至实际返还租赁物之日止】；四、驳回原告东莞市益伟实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费5287元、保全费3907元，均由被告梁自彦、东莞市伟邦达灯饰制品有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员 李 冰二〇二〇年九月四日书记员 杨苑芸书记员 张常兰附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务。4.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金，人民法院应予支持。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。