甘肃省陇南市武都区人民法院   民事判决书   （2020）甘1202民初2739号   原告：陇南金鑫物业服务有限公司，住所地甘肃省陇南市武都区东江新区绿色家园小区。   法定代表人:苟岳琴,任经理。   统一社会信用代码：91621202053116859Q。   住址：陇南市武都区东江新区绿色家园小区。   委托诉讼代理人：刘士扬，甘肃言中律师事务所律师。   委托诉讼代理人：焦晶，男，汉族，生于1975年11月15日，住甘肃省陇南市武都区城关镇中山街**，身份证号：6226211975********，系公司主管。   被告：李军，男，汉族，生于1977年4月6日，甘肃省陇南市武都区人,现住武都区东江新区绿色家园********，身份证号：6226211977********。   原告陇南金鑫物业服务有限公司诉被告李军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陇南金鑫物业服务有限公司委托诉讼代理人刘士扬、焦晶，被告李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陇南金鑫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告李军向原告陇南金鑫物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费8780元；二、依法判令被告李军以拖欠物业费为基数，按照月利率2%再加30%向原告陇南金鑫物业服务有限公司承担违约责任；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：陇南市武都区东江新区绿色家园小区（以下简称绿色家园）是由陇南金鑫房地产开发有限公司（以下简称房产公司）开发建设的住宅小区，2012年9月14日，房产公司与陇南金鑫物业服务有限公司（以下简称金鑫物业）签订了《前期物业服务协议》。该协议约定由金鑫物业为绿色家园提供物业服务，并依据政府相关文件，约定物业服务费收费标准为3层以上住宅按照1.0元每月每平方米计费，逾期缴纳的，由业主按照拖欠数额的日3‰承担违约金。李军为绿色家园小区1单元4层1401室业主, 2014年9月1日至2020年3月31日共拖欠物业服务费8780元。自2015年以来，原告多次采取公告、电话催收、上门催收等方式催缴物业服务费，被告一直推拖至今未交。2019年4月4日，原告再次以书面方式催缴物业费，被告至今仍然未交。原告认为：按时缴纳物业费是业主的义务，被告长期拖欠物业费的行为严重损害了物业公司的合法权益，也损害了全体业主的共同利益。现原告依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。   被告李军辩称，原被告双方并未签署过任何物业服务协议,停交物业费也是由于陇南金鑫房产公司交付的房产面积有差额,陇南金鑫房地产开发公司与陇南金鑫物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》是无效协议，被告也不是该协议的当事人，也并未告知被告，实际上剥夺了被告选择其他物业公司的权力。应当驳回原告的诉讼请求。   原告陇南金鑫物业服务有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据进行了质证：   1、原告营业执照复印件，法定代表人身份证复印件，法定代表人身份证明，证明原告告身份信息及是本案适格的诉讼主体。   2、前期物业服务协议、省物价局文件、区物价局文件，证明原告受陇南金鑫房地产公司委托为绿色家宴小区提供物业服务，按照省物价局问价，原告作为三级物业服务企业收费基准价为1元/平米/月。   3、售房协议、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格及其购买了房屋也享受了物业服务应当支付物业费。   4、垃圾清运承办合同、垃圾清运协议、垃圾转运协议3份（2016年1月21日一份，2016年12月20日一份，2017年12月28日一份），工资表、维修支出收条2张、维修支出材料支出单若干、垃圾埋费非税收入票据、电梯维修发票；证明物业公司在物业服务时的相关支出。   5、物业催收通知书、被告已交费票据，证明被告拖欠物业费的事实及我们向被告送达催收通知书的事实   被告李军对以上证据质证认为：1、2、3号证据真实性无异议，但是物业公司是在2016年4月7日成立，2012年就开始收取物业费是没有资质的,收费的标准也没有经过公示。3号证据合同中的房产面积与实际不符。4号证据中所涉的各项支出是否属实，被告作为业主并不清楚，原告也没有公示过。5号证据的真实性无异议，但是被告并未收到过催收通知书,但是被告交了的1663元应当予以扣除。   被告李军未向法庭提交证据。   本院对原、被告提交的证据经质证，辩论，综合分析如下：   原告提供证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。被告提交的缴费票据反映出收费的主体是金鑫房地产公司（建设单位），缴费的主体是李军。   根据原、被告的陈述以及认定的证据，本院认定如下案件事实：   陇南市武都区东江新区绿色家园小区是由陇南金鑫房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2012年9月14日，陇南金鑫房地产开发有限公司与原告陇南金鑫物业服务有限公司签订了《前期物业服务协议》。该协议约定由金鑫物业为绿色家园提供物业服务，物业服务费收费标准为3层以上住宅每月每平方米1元，逾期缴纳的，由业主按照拖欠数额的日3‰承担违约金。经查,陇南金鑫房地产开发有限公司与陇南金鑫物业服务有限公司属不同的企业法人。   李军为绿色家园小区1单元4层1401室业主, 2014年9月1日至2020年3月31日共拖欠物业服务费8780元。   本院认为，原告与建设单位签订的《前期物业服务协议》不违反法律、法规禁止性强制规定，合法有有效。被告李军已经向原告缴纳了2014年11月31日之前的物业费，说明购买该房的业主对《前期物业服务协议》规定的物业收费标准是知晓的，且被告接受了原告提供的物业服务，被告理应支付相应的服务费。被告抗辩房产公司给其少建住房面积的问题,本院另案正在处理,为此,本案中被告一次为由拒不支付物业服务费的理由不成立。原告要求被告支付拖欠的自2014年12月1日至2020年3月31日物业费8780元的诉讼请求予以支持。   依照物业管理条例以及其它行政法规的规定，建设单位出售房屋时应将前期物业管理向买受人明示并取得书面同意，原告并未提交相关证据，据此，本院推定被告对相关违约责任并不知情。基于此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十三条、第二十五条、第六十七条之规定，判决如下：   一、限本判决生效之日起三日内由被告李军支付拖欠原告陇南金鑫物业服务有限公司自2014年12月1日至2020年3月31日物业费8780元；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元,减半收取计25元,由被告李军承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。                                                                                         审 判 员马登轩                                                                                      二〇二〇年九月二十八日                                                                             法官助理 张思春                                                                                             书 记 员苏海平