湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10822号上诉人（原审原告）：董群星，男，汉族，1968年11月25日出生，住。上诉人（原审被告）：樊舟，男，汉族，1993年3月3日出生，住所地。上诉人（原审被告）：钟婉，女，汉族，1994年7月30日出生，住所地。委托诉讼代理人：樊海燕，男，汉族，1962年7月27日生，住所地，系钟婉伯伯。上诉人董群星因与上诉人樊舟、钟婉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董群星上诉请求：撤销一审判决，依法改判，支持一审诉请；樊舟、钟婉承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院对涉案合同的形式和性质认定错误，续租合同不应认定为不定期租赁合同；2、一审法院把樊舟、钟婉擅自退租的违约行为认定为行使合同解除权，存在明显错误；3、一审法院对延迟履行违约金认定错误，违约金过低，自由裁量失当。樊舟、钟婉答辩称，樊舟、钟婉没有给董群星造成任何损失，违约金过高。樊舟、钟婉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案诉讼费全部由董群星承担。事实和理由：1、一审法院判决樊舟、钟婉于五日内履行判决内容，属于超诉请判决，应予纠正；2、一审法院既支持扣除押金又判决支付违约金，已过分高于董群星的实际损失。董群星答辩称，押金是保证合同履行的，樊舟、钟婉在合同履行中，并未主张解除合同，而是采取毁约行为，故押金属于抛弃物，不构成樊舟、钟婉违约赔偿金的依据。董群星向一审法院提出诉讼请求：1、确认樊舟、钟婉违反《房屋租赁合同》，判令其在判决生效之日起十日内将所拖欠的房屋租金6,000元、水费254.2元和物业管理费1,043.04元共计7,297.24元一次性支付给董群星同时按照合同约定的100元/天标准向董群星支付自2019年7月28日起至判决之日止的延迟履行违约金。2、判令该案受理费由樊舟、钟婉承担。一审法院认定事实：樊舟与钟婉系夫妻关系。2018年8月4日，董群星（甲方）、钟婉（乙方）与案外人长沙新环境房地产经纪连锁有限公司丙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其名下位于山水华景南B2303号房出租给乙方居住使用，约定租赁时间为2018年8月5日起至2019年8月4日，租金为每月1,500元，支付方式为季付，押金2,000元。签订合同后一日内支付押金和首次租金，同时甲方将该房屋交付给乙方使用，后期提前7天交付下期租金。房屋在租赁期间产生的物业费、水、电、煤气、电话、电视收视费、卫生费、宽带费等由乙方承担，其他费用由甲方承担。甲方如未按照本合同约定的时间向乙方提供租赁房屋，延迟期间内甲方应按双倍租金数/天计算向乙方支付违约金；乙方如果拖欠租金，应按双倍租金数/天计算甲方支付违约金，乙方如拖欠房租五天以上，甲方可强行收回出租之房屋，且不对乙方房屋内部物品负责，押金不退，并追究违约责任。另约定了：因履行本合同发生争议或者出现其他合同未尽事宜，由当事人协商解决；协商不成的，可以向长沙市仲裁委员会提出仲裁。合同还约定了其他事项。签订合同时，董群星当着樊舟、钟婉和中介公司的面将仲裁条款画上了删除线。另外，樊舟、钟婉给董群星交纳了2,000元押金。签订合同后，双方均按合同履行了义务。合同到期后，董群星多次催促樊舟、钟婉交纳房租或者搬出出租屋。2019年9月10日，双方经微信聊天，樊舟、钟婉续租董群星房屋两个季度。在此期间，董群星又多次催收租金。2019年10月22日，樊舟还在微信聊天中答应于本周五（即10月25日）支付租金。10月26日2时22分，樊舟发微信给董群星“起来转钱给你哦，房东，太晚了，忘记了”。10月26日15时37分，董群星通过微信联系樊舟已无回信。10月27日18时45分，董群星给樊舟发微信“你是这样来对待我对你的信任吗？默无声息，一走了之，打电话一直正忙，微信不回，是把我拉黑了吗？”微信语音显示对方无应答。经查明，涉案房屋面积为43.46平方米，小区物业费收费标准为1.5元/平方米。2019年11月2日，水和物业费通知单显示水费累计应收254.2元和物业费累计应交1,173.6元。2019年11月30日，董群星已代缴上述费用。一审法院认为，双方当事人均应按照合同履行约定的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。樊舟、钟婉系房屋的承租人，长时间拖欠董群星租金以及拖欠物业的水费、物业费，现董群星要求樊舟、钟婉支付拖欠的租金和水费及物业费，该院应予以支持。合同到期后，双方未签订书面合同视为不定期租赁，双方可以随时解除合同，虽然双方约定续租6个月，但是樊舟、钟婉在续租三个月时就搬出该出租房屋且不久之后董群星知道，可视为樊舟、钟婉解除了租赁合同。因此樊舟、钟婉需要向董群星三个月的租金：3月×1,500元/月=4,500元，故对于董群星超过的部分诉讼请求，该院不予支持。因董群星在涉案房屋居住时间为2018年8月至2019年10月，故钟婉应向董群星支付15个月的物业费：43.46平方米×1.5元/每平方米?每月×15个月=977.85元，故对于董群星超过的部分诉讼请求，该院不予支持。樊舟、钟婉居住期间欠缴水费254.2元，董群星要求其支付的诉讼请求该院予以支持。因樊舟、钟婉违约拖欠董群星租金，根据合同约定，押金不予退还。在押金不予退还的情况下，董群星请求按合同中约定的拖欠租金的双倍房租（即每日100元）计算从2019年7月28日至判决之日止的违约金过高。人无信则不立，业无信则不兴！在该案中，因樊舟、钟婉缺乏信用致使该案发生，但鉴于樊舟、钟婉的经济能力，该院酌情认定该违约金为3,000元。另外，樊舟、钟婉系夫妻关系，因日常生活需要共同决定租赁并居住于涉案房屋，故以上费用由两人共同承担。综上判决如下：一、樊舟、钟婉于判决生效后五日内向董群星支付租金4,500元；二、樊舟、钟婉于判决生效后五日内向董群星支付违约金3,000元；三、樊舟、钟婉于判决生效后五日内向董群星支付水费254.2元、物业管理费977.85元，共计1,232.05元；四、驳回董群星的其他诉讼请求。该案受理费50元，依法减半收取25元，由樊舟、钟婉负担。董群星于2019年11月将涉案房屋通过中介再次出租。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方当事人在涉案合同期限届满后通过微信聊天对涉案房屋续租六个月，故一审法院认定续租合同为不定期租赁并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。樊舟、钟婉于2019年10月27日搬离涉案房屋，明确以自己的行为解除合同，故一审法院认定涉案合同已解除并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于涉案合同系不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同，因此在樊舟、钟婉以自己的行为解除涉案合同后，董群星应将押金退还给樊舟、钟婉。由于一审法院判决樊舟、钟婉支付3000元违约金给董群星，故本院对押金予以抵扣。董群星在一审中起诉要求樊舟、钟婉于判决生效之日起十日内支付租金、物业管理费等，而一审法院判决樊舟、钟婉于判决生效后五日内支付董群星租金、物业管理费等，超出了董群星的诉请范围，确属瑕疵，本院予以纠正。综上所述，董群星的上诉请求不能成立，应予驳回；樊舟、钟婉的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初3768号民事判决；二、樊舟、钟婉于本判决生效之日起十日内向董群星支付租金4,500元；三、樊舟、钟婉于本判决生效之日起十日内向董群星支付违约金1,000元；四、樊舟、钟婉于本判决生效之日起十日内向董群星支付水费254.2元、物业管理费977.85元，共计1,232.05元。五、驳回董群星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由樊舟、钟婉负担；二审受理费50元，由董群星负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年九月二十九日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。