福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终4031号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区吉庇路****。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林健，男，1965年1月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人林健房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院(2019)闽0111民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人国有房产公司委托诉讼代理人高超和被上诉人林健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 国有房产公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书第一项、第二项、第三项；2、依法改判解除双方于2010年12月29日订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；3、依法改判林健立即将福州市晋安区鼓山镇东山村东山新苑三区6座501单元腾空退还国有房产公司；4、依法改判林健向国有房产公司支付拖欠的租金（按每月80.7元，自2016年1月起计至合同解除之日止）；5、依法改判林健向国有房产公司支付逾期房屋租金的违约金（违约金计算标准为每逾期一个月按应付月租金的5%缴纳），最终计至林健付清租金之日止；6、依法改判林健未在判决指定期限内退还房屋的，每日按原租金标准支付房屋占用费，最终计至林健实际退还房屋之日止；7、本案一、二审诉讼费用由林健负担。事实和理由：1、一审法院认为“不宜简单的以未申报财产、资产超标为由解除与被告的租赁合同关系”属于适用法律错误。首先，讼争合同合法有效，讼争合同约定了林健应按月及时缴纳租金，但林健自2016年1月起开始拖欠租金，依据讼争合同的约定，国有房产公司有权解除租赁合同，并收回房屋。其次，林健被晋安区房管局和晋安区民政局联合取消了公租房保障家庭保障资格，国有房产公司依据讼争合同及《公共租赁住房管理办法》的规定，有权解除合同，收回公租房。2、由于一审法院没有支持国有房产公司解除租赁合同的主张存在错误，所以仅判决林健支付截止2018年8的逾期付款违约金125元，也属判决错误。 林健辩称，国有房产公司陈述其有资产不是事实，不同意国有房产公司的上诉请求，请求维持一审判决。 一审法院认定事实：2010年12月29日，国有房产公司与林健签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，国有房产公司将福州市晋安区鼓山镇东山新苑三区6座501单元(建筑面积40.61㎡、使用面积34.36㎡)的廉租住房租赁给林健使用；租赁期限自2011年2月1日起至2013年1月31日止；每月租金80.7元，拖欠租金的，每逾期一月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，国有房产公司有权解除租赁合同，收回房屋并追讨拖欠的租金。合同订立后，国有房产公司依约将租赁物交付林健使用，林健亦依约支付房屋租金。合同期限届满后，双方未再签订租赁合同。林健继续使用租赁物并依原租赁合同的约定支付房屋租金直至2015年12月31日止。自2016年1月起林健未再交纳租金。2017年3月14日，晋安区住房保障和房产管理局与晋安区民政局联合作出榕晋房综﹝2017﹞42号关于取消公共租赁住房保障家庭保障资格的报告，该报告的附件即福州市2016年度四城区公租房跟踪审计发现问题复核名单(晋安区)第6页载明了对林健的核查结果“取消，已查区局无申报资料，资产超标”。2017年12月4日，国有房产公司通过全球邮政特快专递EMS向林健寄送催收公共租赁住房租金的律师函，要求林健在接到通知后的7日内缴清所欠租金及滞纳金。因该邮件上载明的收件人地址为“福州市晋安区鼓山镇东山二路1号东山新苑三区6#801单元”，并非林健实际租住东山新苑三区6#801单元，故该邮件被以“无此门牌号”为由退回，未实际送达林健。 一审法院另查明，林健为刑满释放人员，无固定职业。林健因犯故意伤害罪于1993年4月19日被判处无期徒刑，服刑期间，减刑6次，减刑6年11个月，实际执行刑期14年零8个月又24天，于2008年1月13日刑满释放。之后于2009年8月10日与湖北省武汉市洪山区胡家墩749-2号的王丽华在武汉登记结婚，婚后生育一女林昕源(2011年7月9日出生)。2016年6月6日，林健与王丽华登记离婚，离婚协议约定婚生女林昕源由王丽华抚养并监护。2016年9月30日，林健因容留他人吸毒罪被拘留，2017年1月19日被判处有期徒刑7个月，执行期满后于2017年4月29日被释放。后由福州市晋安区司法局鼓山司法所负责安置帮教，安置帮教时间从2017年4月29日至2022年4月28日。出狱后林健一人独自生活，无生活来源，亦无其他住房，遂于2019年5月16日申请城市居民最低生活保障，其所在的东山新苑社区于2019年6月5日对其申请进行了民主评审，同意其申请最低生活保障。但至法庭辩论终结前林健的申请未获得批准。 一审法院认为，国有房产公司与林健订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系基于国家的住房保障政策并根据有关规定订立，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，林健继续使用租赁物，国有房产公司未提出异议，根据合同法第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，可视为双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同履行期间，林健未依合同约定按期足额支付租金，至法庭辩论终结前即2019年10月31日止累计拖欠租金46个月计3712.2元(80.7元/月×46月)，国有房产公司请求按合同约定的80.7元/月的租金标准支付自2016年1月起的租金，一审法院予以支持。合同约定，拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金，林健自2016年1月开始拖欠租金，国有房产公司请求林健每逾期一个月按应收租金80.7元的5%支付自2016年2月起至2018年8月30日止的逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，可予支持。自2016年2月起至2018年8月30日止的逾期付款违约金为125.09元(80.7元／月×5%×31月)，国有房产公司请求支付125元，低于上述金额，一审法院予以支持。考虑到林健为刑满释放人员，无固定职业，又无其他住房，且政府对其负有安置帮教的义务，若解除租赁合同势必使其陷入无处栖身的困境，不利于对其的帮教，与政府建立公共租赁住房制度实现对低收入贫困群体进行救助及保障的初衷相悖，且林健否认其“资产超标”，国有房产公司也未提供证据证明林健“资产超标”的具体情形，因此不宜简单的以“未申报财产、资产超标”为由解除与林健的租赁合同关系。综上，国有房产公司请求解除合同、腾退租赁物，一审法院不予支持。但林健在使用租赁房屋的过程中仍应按月足额支付合同约定的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决： 一、林健应于本判决生效之日起十日内按每月80.7元的租金标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2016年1月起至本判决生效的当月止的租金(计至2019年10月止为3712.2元)；二、林健应于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2016年1月起至2018年8月止的逾期付款违约金125元；三、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由林健负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，国有房产公司与林健订立的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》合同内容有效，双方当事人均应当按约履行义务。林健未依约按期支付租金，应按合同约定支付国有房产公司尚欠的租金。关于双方签订的租赁合同是否应解除的问题，案涉廉租房系政府提供给特定群体租住的保障性住房，主要对低收入贫困群体进行救助和保障。本案的人当事人林健为刑满释放人员，无固定职业和住房，属于需要进行救助和保障的贫穷群体，若解除租赁合同，会使其陷入居无定所的困境，且政府对其也负有安置帮教的义务，故一审法院对国有房产公司请求解除合同、腾退租赁物的主张不予支持，并无不当，予以维持。关于逾期付款违约金，林健拖欠租金，应按约支付逾期付款违约金，因国有房产公司一审时只主张自2016年1月起至2018年8月30日的违约金，故一审法院认定林健应向国有房产公司支付自2016年1月起至2018年8月止的逾期付款违约金，并无不当，予以维持。对于2018年9月1日之后的逾期付款违约金，国有房产公司可另行主张权利。 综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福州市国有房产经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年九月二日 书记员  张仪琴