江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初5619号原告：党红，女，1982年8月13日出生，汉族，无业，住江西省樟树市香格里拉**。委托诉讼代理人：黄川华，男，1984年9月27日出生，汉族，住江西省樟树市香格里拉**。被告：宜春新世界置业有限公司，住所地：宜春市经开区春风路**，统一社会信用代码：91360900566279442N。法定代表人：邱永炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：许永彬，男，1986年5月7日出生，汉族，湖南省衡南县人，系该公司员工，住湖南省衡南县。原告党红（以下简称原告）与被告宜春新世界置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人黄川华，被告宜春新世界置业有限公司的委托诉讼代理人许永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、判决被告按《商品房买卖合同》赔偿原告交房违约金（自2016年3月31日至2020年8月20日止，392350元*0.0002*1603天=125787.41元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于宜春市经开区春风路**宜春凯旋城商品房是由被告开发建设，2014年7月23日原告通过银行贷款的方式购买了宜春凯旋城****房，房屋总价392350元，当日签订了《商品房买卖合同》，合同约定了交房期限为2016年3月31日，逾期交房的违约责任按已付房款每天万分之二支付违约金。2016年3月31日被告并没有按合同约定交付房屋给原告，拖延至2020年8月20日才通知原告交房，交房期限拖延了4年零143天，给原告造成了相应的经济损失。原告要求被告按合同赔偿延期交房违约金，但被告却不予理睬，原告只得诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告辩称：一、原告起诉已过诉讼时效。原告的起诉日期为2020年8月10日。根据江西省高级人民法院关于《印发开发商逾期交房、办证违约责任案件审判指引的通知》第八条规定：购房人主张逾期交房违约金的，应当自合同约定的交房期限届满的次日起计算诉讼时效期间。本案涉及的购房合同交房的时间为2016年6月30日，所以从约定的交房日期次日也就是2016年7月1日起算，早已过了三年的诉讼时效。另外，退一步来讲，根据双方的合同约定，违约金是按日计算的，每天都要单独计算诉讼时效。原告的起诉日期为2020年8月10日，而2017年8月10日之前的违约金已经超过诉讼时效。二、原告在2018年6月16日之前已经收房。被告开发的凯旋城，其中高层房屋，于2018年6月30日之前已经全部交房。在袁州区法院此前多批次业主起诉的案件来看，此前的业主均只主张截止2018年6月30日之前的逾期交房的违约责任。原告在2018年6月16日签收了入户通知书，于2018年7月1日之后的时间段，不应该计算违约金，房屋已经实际交付，视为原、被告双方之间达成了新的交房条件的约定，业主默认了交房当时的房屋现状。三、由于经开区的基础建设滞后，根据合同的约定，被告可以据此延期交房。由于宜春市经济开发区的基础设施严重滞后，给被告的房产开发带来了极大地不便，根据商品房买卖合同第八条的约定：国家政策原因或供水、供电、供气等配套企业的原因导致的工程延期，出卖人可以据实予以延期。被告方开发的房产坐落于经开区春风路88号，位于，用电需要从雷桥变电站接线，由于雷桥供电站的建设迟迟未有进展，被告方的施工、交房以及验收受到了严重的影响。从始至终，被告方均在找经开区管委会以及相关单位协调用电问题，实际用电也是连接的经开区政府的电路，直至2019年，雷桥变电站建成投入使用。四、原告提出的违约利息过高，与实际损失不符，应予以核减。原告主张的每日违约利息万分之二，年化利息超过7.3%，该利息远高于中国人民银行的贷款基准利息（现为一年期贷款市场报价利息，最近的报价利息是3.84%）。另外，原告未举证证明其因本次延期交房造成的实际损失。根据合同法第114条之规定约定的违约金高于实际损失的，应当予以减少。合同法司法解释二第二十九规定违约金超过实际损失30%的，可以认定为合同法第114条规定的过分高于造成的损失。所以，如果存在违约的情况下，也应参照原告的实际贷款利息或国家贷款基准利息来计算违约利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了编号为YC201407016239的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于宜春·凯旋城一期高层26幢1002，房屋总价为392350元；原告以按揭贷款方式购买，首付款为122350元，剩余房款270000元申请银行按揭贷款。合同第八条“交付期限”约定：应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，遇到重大问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。国家政策原因或供水、供电、供气等配套企业施加原因导致的工程延期。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、气在交房时达到使用调价；2、小区规划内道路同物业同期完工。如果在规定日期内未达成使用条件时，双方同意按合同第九条处理。原告按合同约定向被告交付了购房款，被告因各种原因尤其小区周边无可接入的变电站一直未交付房屋。2018年6月，被告经与宜春经开区管委会协商，宜春经开区管委会同意被告接入管委会的电路供凯旋城业主用电，业主按居民生活用电标准向被告缴纳电费。当月，被告向业主邮寄或当面送达了《入伙通知书》，其中向原告邮寄所填写的地址是原告现住址，但填写的收件人号码有误，2018年6月有部分业主领取钥匙装修入住。2019年初，原告到被告处领取了《入伙通知书》，《入伙通知书》显示房屋实际交付日期为2018年6月30日。2019年，凯旋城接入的雷桥110千伏输变电工程逐步完工并投入运行（全面运行时间为2019年6月23日）。2019年6月8日，凯旋城一期高层25#、26#、27#办理竣工验收（报批报建时用的楼号为20#、21#、22#）。2020年4月23日，凯旋城一期高层25#、26#、27#竣工验收备案文件收齐。2020年6月29日，凯旋城物业工作人员在凯旋城业主群中通知凯旋城一期高层临时用电改正式用电因切换电源需轮流停电。2020年8月，被告为统一向所有业主通知收房并为业主办理房产证，再次向所有业主送达《商品房交付使用通知书》。原告一直未到被告处办理交房手续，也未入住。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。被告未在合同约定的2016年3月31日前将取得竣工验收备案表的房屋交付给原告，至2020年4月23日取得竣工验收备案表，明显构成违约，应承担违约责任。本案中，被告开发的凯旋城小区之前周边市政工程进展缓慢是众所周知的事实，其所接入的变电工程一直未完工、直至2019年6月投入运行亦是事实。供电、供气等配套原因确属被告无法控制的外部原因，而配套工程未到位确实会影响到整体竣工验收，双方合同中亦约定如遇供水、供电、供气等配套企业施加原因导致的工程延期出卖人可据实延期，被告对此有权主张部分免责。被告在2018年6月通过现场、电话、邮寄等方式通知大部分业主可以装修入住，当时水、电亦可正常使用（虽当时小区接入的是经开区管委会工业用电，但被告是按居民生活用电标准向业主收取电费，差额部分自行补贴，未造成业主相关损失），业主装修后2018年11月亦接入天然气，原告签订《商品房买卖合同》的合同目的是取得具备居住条件的房屋，被告为使房屋达到装修居住条件做出了努力，原告的合同目的此时能够实现。凯旋城一期高层25＃、26＃、27＃于2019年12月整体竣工验收，到2020年4月才取得竣工验收备案表，一定程度是受2020年新冠××疫情的不可抗力因素影响，结合双方合同第八条约定、合同履行情况、合同的预期利益等因素，被告主张2018年6月30日之后逾期交房违约责任应予以免除的抗辩理由成立，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失，本案中原告并未举证证明其损失，故对于2016年3月31日至2018年6月30日被告应承担的违约责任，合同约定每日按已交房款万分之二计算，考虑到2020年新冠××疫情原因、违约方的过错程度、社会经济发展、房价价值上涨及本案特殊情况等综合因素，本院酌定被告应承担的违约责任按合同约定的80%计算，故被告应向原告支付的违约金为51476元（820天×392350元×0.0002／天×80%＝51476元）。购房人主张逾期交房违约金的，应当自合同约定的交房期限届满的次日起计算诉讼时效期间，但是原告2018、2019年向被告提出过交房的请求，诉讼时效存在中断情形，故被告主张原告的诉请超过时效的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、限被告宜春新世界置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告党红支付逾期交房违约金人民币51476元。二、驳回原告党红的其他诉讼请求。案件受理费2816元，减半收取计1408元，由被告宜春新世界置业有限公司负担576元，由原告党红负担832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审判员  陈鹭鸶二〇二〇年九月二十九日书记员  刘文媛