山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5207号上诉人（原审被告）：姜海阳，男，1987年12月7日出生，汉族，户籍地山东省海阳市，现住烟台市福山区。被上诉人（原审原告）：烟台新天地物业管理有限公司，住所地：烟台市福山区通仙小区。法定代表人：谢忠浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩炜娟，山东海峰律师事务所律师。上诉人姜海阳因与被上诉人烟台新天地物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姜海阳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、2015年9月30日上诉人、被上诉人签订《房屋租赁合同》由上诉人租赁被上诉人涉案房屋，合同期限三年，总计租赁费用50000元。上诉人使用房屋两年，第三年上诉人将房屋转让给李顺林使用，上诉人带李顺林到被上诉人处由李顺林缴纳了第三年度的租金19000元，对将房屋转让给李顺林的事实上诉人也明确告知被上诉人后，被上诉人才收取李顺林缴纳的租金。合同到期前三个月被上诉人因李顺林拖欠费用将其赶走。2018年10月1日合同到期后，涉案房屋再未有任何人使用过，被上诉人也从未向上诉人主张过交付租金或要求上诉人交付房屋。双方之间的租赁关系实际自2017年9月30日终止，如被上诉人不认可转让的事实，双方之间的租赁关系最多也至合同约定的2018年9月30日终止。所以被上诉人无权要求上诉人承担占用费，一审法院认定承担占用费的事实错误；二、一审法院认定上诉人承担物业费、电费的事实错误。一审庭审中，一审法院及被上诉人并未告知上诉人物业费及电费的计算方式，自2017年9月30该房屋转让给李顺林使用后也再未通知过上诉人缴纳物业费及电费，该租赁房屋的电表系与他人共用每月要扣除他人使用电费才是涉案房屋使用的电费。再是合同到期后涉案租赁房屋未有人使用过，也没有产生过电费，合同到期三个月前被上诉人就将李顺林赶走，其再计算之后的物业费及电费无任何法律依据。三、上诉人对涉案房屋装修时物业同意给其一定补偿，上诉人装修花费15万，一审判决被上诉人补偿上诉人15000元过低，上诉人认为不合理。被上诉人烟台新天地物业管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。烟台新天地物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告腾退房屋并恢复原状；3、请求判令被告支付租金19000元、物业费5555元、电费7328元及涉案房屋的占有使用费25344元。(占有使用费计算至实际腾退之日，现以年租金19000为标准，自2018年10月1日暂计至2020年1月31日)；以上合计57227元；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告名下烟台市福山区奥林峰情小区43#楼189-35#号商铺，租赁期限为3年，自2015年9月30日至2018年9月30日，每年房租分别为14000元、17000元、19000元，水电、物业等各项费用由被告承担，并约定了其他事项。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告交纳保证金3000元，在三楼浇筑了混凝土横梁，在二楼、三楼铺装了地板，制作了石膏板隔墙，安装了房门、制作了方钢楼梯、对房屋进行了装修，三年交纳房租共计50000元。租赁期限届满后，被告因涉嫌刑事犯罪，被羁押于河南省某看守所，双方未办理租赁房屋解除手续。2018年12月份，被告返回烟台，未通知原告，继续占用租赁房屋，并在门口张贴出租告示，但未能将涉案房屋实际出租。2019年12月份，原告要求被告结清费用，腾退房屋，被告拒绝。2020年4月13日，在一审法院主持下，被告将房屋按现状交付原告，并腾空了房屋。截止2020年4月13日，被告欠付原告物业费5555元、电费7328元。一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。根据合同约定，原告交付了房屋，被告支付了前三年的房租，被告主张将房屋转租给案外人李顺林，合同到期前三个月，原告以欠电费、物业费为由将李顺林强行赶走，并提供证人姜某出庭作证，姜某自称为被告的姐姐，与被告存在利害关系，其证言的效力较低，且其证言无法与其他证据印证，证明原告主张事实，一审法院不予采信。原告主张合同到期后，因被告羁押于外地，无法与其取得联系，直至2019年12月才找到被告，要求解除合同，但被告拒绝，其应按第三年房租标准，承担合同到期后的房屋占用费。本案中，被告因身处外地，在合同到期后，占用租赁房屋至2018年底，理应承担此期间占用费4750（19000÷12×3）元；被告返烟后，未与原告联系，继续占用涉案房屋，对此期间房屋占用费应承担主要责任，原告直至2019年底才要求被告腾退房屋，未及时避免损失扩大，应承担次要责任，故2019年房屋占用费19000元，一审法院酌定由被告承担13300（19000×70%）元，由原告承担5700（19000×30%）元；2019年底，原告要求被告腾退房屋，被告拒绝，故2020年产生房屋占用费5427（19000÷12×3+19000÷365×13）元，应由被告承担。被告主张2020年新冠××疫情期间，应免除房屋占用费。因原告要求被告腾退房屋，被告拒绝，被告违约在先，不符合减免条件，对被告该主张，一审法院不予支持，故被告应支付房屋占用费共计23477（4750+13300+5427）元。现原、被告均同意解除租赁合同，一审法院予以照准。被告主张因将涉案房屋转租给案外人李顺林，物业费、电费应由李顺林承担。因原、被告签订《房屋租赁合同》，未办理变更手续，各项费用应由被告承担，若被告与案外人发生争议，可另行主张，故被告应支付原告物业费5555元、电费7328元。原告主张被告装饰装修未经原告同意，要求恢复原状，一审法院认为混凝土横梁等为基础性建设，虽未经原告同意，但已与涉案房屋附合，增加了房屋的使用价值，可予以利用，若恢复原状，则劳民伤财，不利于生产生活及社会财富积累，被告搬离后未予拆除，根据公平原则，原告应予合理补偿，被告要求补偿60000元，数额过高，一审法院酌定作价15000元，抵顶被告应支付费用。被告交纳保证金3000元，原告未予退还，应抵偿欠款。综上所述，被告应支付原告房屋占用费、物业费、电费共计18360（23477+5555+7328-15000-3000）元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年4月27日判决：一、解除原告烟台新天地物业管理有限公司、被告姜海阳于2015年9月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告姜海阳于判决生效后十日内支付原告烟台新天地物业管理有限公司房屋占用费、物业费、电费共计18360元；三、驳回原告烟台新天地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取计613元，由被告负担197元，由原告负担416元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按照该合同约定，履行义务，同时享受权利。租赁期限届满后，上诉人因涉嫌刑事犯罪被羁押于河南省某看守所，双方未办理租赁房屋解除手续。2018年12月份，上诉人返回烟台后，未通知被上诉人，继续占用租赁房屋。2019年12月份，被上诉人要求上诉人结清费用，腾退房屋，上诉人予以拒绝。在此情形下，被上诉人要求解除双方之间的房屋租赁合同，并支付占用房屋期间的使用费及所欠物业费、电费，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。上诉人上诉主张涉案房屋已经被上诉人同意转租给了案外人李顺林，其不应承担占用房屋期间的使用费及物业费、电费，对此被上诉人不予认可，上诉人未能提供充分证据予以证实，本院对上诉人该上诉主张，依法不予支持。被上诉人主张上诉人对涉案房屋装饰装修未经其同意，要求恢复原状，上诉人则主张对涉案房屋装饰装修经过被上诉人同意，被上诉人应给予其一定补偿，虽然上诉人未能提供被上诉人同意的相关证据，但是涉案房屋的混凝土横梁等为基础性建设，已与涉案房屋附合，增加了房屋的使用价值，若恢复原状，损害房屋的价值，一审法院根据公平原则酌情作价15000元，由被上诉人补偿给上诉人，并无不当。上诉人上诉主张补偿价值过低，未能提供充分证据证实，本院对上诉人该上诉主张，依法不予支持。综上，一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元，由上诉人姜海阳负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年九月二十三日书记员  王 玥