广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初15561号原告（反诉被告）：黄小雪。委托诉讼代理人：曹立，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201410015647。委托诉讼代理人：刘小凤，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201311017587。被告（反诉原告）：黄晓辉。委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师，执业证号14403200310328386。委托诉讼代理人：罗苑妮，广东金圳律师事务所律师，执业证号14403201411015837。原告黄小雪与被告黄晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，被告黄晓辉提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹立，被告黄晓辉及其委托诉讼代理人姜海腾、罗苑妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告的租赁合同于2020年2月21日解除；二、判令被告一次性返还原告押金人民币72000元；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月16日原告与被告签订了一份《合同书》，该《合同书》约定：由原告承租被告作为出租方的位于罗湖区门白马文华楼二层8号铺位，租期从2019年5月1日起至2020年4月30日止，月租金人民币36000元，押金人民币72000元，合同期内如遇到不可抗力的自然灾害，合同双方无条件终止。合同签订后，原告依约支付了押金及租金。事后原告得知，涉案铺面是被告从深圳市宝华白马实业有限公司那里承租过来再转租给原告，从中赚取巨额差价。而被告与深圳市宝华白马实业有限公司之间的合同也约定未经同意不得转租的条款，原告受被告欺诈的情形下签订的《铺面租赁合同》。直至2020年1月23日，新型冠状病毒感染的肺炎疫情依然严重影响人们正常工作和生活。国家己采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施防控疫情。广东启动重大突发公共卫生事件一级响应，关闭人群密集经营场所。整个城市顿时安静，千家万户闭门禁足。此情形下自1月23号至2月29日期间所有商户均无法进入及使用商铺。3月初开始商户集体抗议要求免租，目前大部分商铺属于半关闭状态。由于持续的疫情管控措施以及疫情给人们带来的恐惧心理，客流量及营业收入几乎为零。为此原告多次通过短信、微信、电话与被告协商解除（终止）合同并减免不能经营期间的租金损失，但均无果。迫于无奈原告于2020年2月20日向被告发出了解除租赁合同的律师函，并立即返还了租赁铺位。基于上述事实，本次新冠肺炎疫情作为一种突发事件，不仅原告无法预见，而且通过现有的科学技术及医学专家均无法预见。从爆发至今，无有效的措施能够完全遏制其传播，无彻底治愈的诊疗方案，也未研制出病毒疫苗用于预防。目前依然处于不可松懈，严密防控的阶段。因此完全属于不可预见、不可避免、不可克服，构成不可抗力或情势变更。被告辩称，1、答辩人从白马商城承租涉案房屋后，因个人及家庭原因不能亲自经营，将房屋转租给被答辩人使用，对此，深圳市宝华白马实业有限公司是知道的，也未提出异议。应当视为深圳市宝华白马实业有限公司与答辩人以实际行为变更了双方合同关于不得转租的约定。2、从合同相对而言，双方可以转租是深圳市宝华白马实业有限公司与答辩人之间的合同关系，与被答辩人无关。3、被答辩人自承租之日起至搬离之日止，始终可以正常使用房屋，答辩人的转租并未妨碍其正常使用经营。4、转租是非常普遍的民事行为，没有任何法律规定转租租金不得高于原租赁租金，被答辩人在起诉状中称答辩人赚取高额差价没有任何法律依据。二、被答辩人未按约支付租金，应当承担押金不予退还的违约责任。按照双方签订的租赁合同约定，被答辩人应当于每月1日前缴纳租金，迟交一天加收10%滞纳金，迟交三天答辩人有权终止合同，收回铺位，不退还押金。在新冠肺炎疫情期间，答辩人提出深圳市宝华白马实业有限公司给予答辩人的租金减免措施，答辩人同样给予被答辩人，在未协商一致的情况下，被答辩人自2020年2月1日至3月18日未交纳任何租金，构成违约，应当承担违约责任，故押金不应退还。三、被答辩人单方解除合同，属违约行为，应当承担违约责任，押金不予返还。1、依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条规定:“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”被答辩人并未提供相关证据，应当承担举证不能的法律后果。2、退一步而言，即使新冠肺炎疫情属不可抗力，但并未达到需要解除合同的程度。深圳市宝华白马实业有限公司及答辩人均未采取封闭房屋的措施，仅是按照政府要求加强检查，保留一个出入门，被答辩人经营状况可能受到影响，但仍然可以经营，并未达到合同目的不能实现的程度。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(二)款规定:“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商;能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”本案事实符合上述规定，被答辩人解除合同搬离场所，应当认定违约并承担相应责任。四、被答辩人拒不支付租金，又要求答辩人返还押金，是违背公平原则和诚实信用原则的行为，其请求不应得到支持。在新冠肺炎疫情期间，合同当事人应当协商解决，共担损失，被答辩人以不可抗力为由，既要求退还租金，又要求返还押金，这是将全部损失转嫁给答辩人，不符合公平原则及诚实信用原则。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金57600元;2、判令由原告承担反诉费用。事实与理由：2019年4月16日，被告与原告签订合同，约定由原告向被告承租东门白马文华楼二楼8号铺位(以下简称涉案店铺)租期从2019年5月1日起至2020年4月30日止，月租金为人民币36000元，每月管理费由原告自行去办公室交付，每月租金于当月1日前交纳。合同签订后，被告将涉案店铺交付原告使用。2020年3月18日，原告违反合同约定，单方提前解约并私自于当日搬离涉案店铺，原告至今仍拖欠被告2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金57600元。被告多次催促，原告均不予理会。原告的行为侵犯了被告的权益。特呈诉于法院，请判如所讼。原告辩称，被告的反诉请求无任何的事实和法律依据。理由如下：首先租赁商铺位于深圳市罗湖区门白马服装批发城内，该批发城众所周知，属于人流密集，流动性大，室内密闭的大型商场。商场内各个商铺更是面积狭小，铺位之间简易隔断，一间挨着一间。在2020年1月23日广东启动重大突发公共卫生事件一级响应后涉案商场属于政府重点防疫场所，商场对所有商铺采取了封闭关停的措施。原告在2020年2月21日向被告发送了解除（终止）合同的律师函，由于商铺无法正常进出，原告迫不得已于2020年2月25日清空铺位并立即向被告予以返还（以上事实有微信聊天记录、视频、照片为证）。在所有商户抗议要求免租的压力下，商场发布了开市的通知。虽然该通知写明2020年3月1日开市，并减免商户一个月的租金。但实质上所有商户每户只能一人进入，并要进行严格的消毒及检测，其他人包括客户在内均不能进入商场内。因商户的持续抗议加上无任何客流量及营业收入，3月以来大部分商铺处于关闭状态。通知中商场减免租金的对象针对也是被告方。原被告租赁期限为2019年5月1日起至2020年4月30日，在即将到期终止时发生了本次疫情。原被告租赁合同约定合同期内如遇到不可抗力的自然灾害，合同双方无条件终止。因此，原告在2020年1月23日疫情发生后可以依约解除（终止）双方的租赁合同并退回押金。为此原告多次通过短信、微信、电话与被告协商，但均无果。原告提供的另案被告与商场签订的租赁合同，在（2020）粤0303民初15506号案件中，双方当事人对该真实性均予以认可。该租赁合同未显示双方的租金数额，租金的约定属于租赁合同的必备条款。被告故意不提供与商场签订含有租金金额的协议或补充协议的意图显而易见。从该租赁合同约定的一万元押金及双方一押一租的交易惯例可以得出，双方实际租金应当为人民币10000元／月，而被告转租给原告的租金是36000元，差额高达26000元。被告无正当理由拒不提供租金价格无非是想掩盖转租给原告，从中赚取巨额差价的事实。依法应当推定原告的主张成立，由被告承担不利法律后果。另外该租赁合同约定被告未经商场同意并办妥手续不得将铺位转让、转租。因此被告未能举证证明商场具有合法产权或出租权，更未能证明其有合法有效的转租权。因此原被告之间的租赁合同因被告非法转租或擅自出租他人之物而处于效力待定状态。原告只占用该商铺至2020年1月份，虽然2020年1月23日起商场已被关停，但原告依然支付至2020年1月份的全部租金。因此无论基于不可抗力解除合同或判定合同无效，原告在支付了商铺占用费后，押金应当予以全额返还。退一步说即使原被告双方租赁合同有效且未发生本次新冠疫情，根据合同约定原告最多也只能赔付押金作为违约金，原告已履行合同的期限9个月，依法更应当减免其违约责任。被告在扣留原告全部押金的基础上，再反诉要求2020年2月1日至2020年3月18日疫情期间且原告已返还商铺后租金的诉求是完全不能成立的。原告作为次承租人的一方属于个体工商户，实行个人或家庭经营，资金和实力均较被告（出租人）弱。深圳市宝华白马实业有限公司和被告将商铺层层转租，造成租金虚高，本身给原告带来巨大的经营压力。被告不用付出任何经营成本和劳动力就可以赚取巨额差价，相比作为弱势群体的原告惨淡经营依然无法维持。被告也早已将涉案商铺转租给他人，至今依然每月稳收租金获利。本案在疫情期间的租金即使让被告承担三分之二，原告承担三分之一的前提下，实质损失的还是原告方一方。在当前形势下，引发承租人相互抱团，拟通过集体要求减免租金的方式，施加压力给出租方实乃无奈之举。在疫情爆发后，任何人对于疫情的发展及后续影响均无法预测，至今我国疫情防控依然常态化，科学戴口罩、保持社交距离、减少非必要的聚集性活动、室内多通风、勤洗手、使用公勺公筷等，这都将长期成为每个人的行为准则。综上，结合案情不可抗力或情势变更导致合同全部不能履行，无法实现合同目的或继续履行合同对于一方当事人明显不公平，原告依法、依约均可要求解除合同，返还保证金及租金。基于公平合理原则原告利益更值得法律保护。恳请支持原告的全部诉求，驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案商铺为深圳市罗湖区门白马文华楼二楼××号商铺。该商铺由深圳市宝华白马实业有限公司白马时装城出租给被告，被告转租给原告。2019年4月16日，原被告双方签订租赁合同约定，原告承租涉案商铺，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，租金每月36000元，押金72000元。原告应于每月1日前交清下月租金，如不按时交纳租金，被告有权终止合同，收回铺位，押金及其他费用概不退回；原告在合同期间中途解除合同，铺位装修、押金及其他费用无偿归被告所有。合同期满使用权归还被告所有，原告退回押金，不计利息。合同期内如遇不可抗力的自然灾害，合同双方无条件终止。原告已支付租赁保证金72000元，租金已支付至2020年1月底。合同履行期间，原告将涉案商铺转租给案外人林春花经营，2019年11月至2020年1月期间的租金实际由林春花向被告支付。二、2020年2月21日，案外人林春花通过微信向被告发送以原告作为委托人的律师函，主张解除双方的租赁合同并要求被告退还保证金。2020年2月25日，案外人林春花通过微信向被告发送了商铺已清空的视频，清空后的商铺并未上锁。2020年3月18日，原告通过微信向被告发送律师函。被告主张其直至2020年5月17日才去处理涉案商铺。三、受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日至2020年2月24日期间启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案店铺所在的东门白马服装批发城在2月份停止营业，于2020年3月1日恢复营业，并减免商户一个月租金。被告称第三人给予商铺的租金减免方案是免费延长租期一个月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案商铺的交还时间，案外人林春花于2020年2月21日发送律师函通知了被告，又于2020年2月25日发送视频告知被告涉案商铺已经清空。尽管并非原告本人向被告发送，但林春花至2019年11月起即向被告支付租金，被告应当知道涉案商铺在2020年2月实际由林春花经营。被告在得知涉案商铺已经清空后，未及时接收涉案商铺，直至近3个月后的5月17日才前去处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告未能及时接收涉案商铺，对于扩大的损失原告不承担责任。因此，本院认定涉案商铺已于2020年2月25日交还。尽管新冠疫情不可预见，且对原告的经营造成较大影响，但疫情仅导致承租人履行困难，不导致履行障碍，原告无权解除租赁合同，其单方发出的解除通知，不导致合同解除。但考虑到原告已经于2020年2月25日实际搬离涉案商铺，涉案租赁合同事实上已无法继续履行，本院认定涉案商铺实际于2020年2月25日解除。原告在未与被告协商一致的情况下提前退租，构成违约，应承担相应违约责任，本院对原告要求返还押金的诉讼请求不予支持。考虑到涉案商铺所在的白马服装批发城在2020年2月停止营业，原告经营困难，营业收入明显减少等情况，参考白马服装批发城给予商户的减租方案，本院根据公平原则，酌定减免原告一个月租金。原告租金已支付至2020年1月31日，实际使用至2020年2月25日，因此，本院对于被告要求原告支付租金的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告黄小雪与被告黄晓辉于2019年4月16日签订的租赁合同于2020年2月25日解除；二、驳回原告黄小雪的其他诉讼请求；三、驳回被告黄晓辉的反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由原告负担。反诉费620元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  杨丽茵审判员  李 乾审判员  李 星二〇二〇年九月三十日尹丹荔书记员     柏榕楠