江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初9220号原告：南京怡居物业管理有限公司（统一社会信用代码91320104771253268Y），住所地南京市秦淮区中山南路****。法定代表人：韩世芬,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：宇洋，江苏玄博律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬雅，江苏玄博律师事务所实习律师。被告：周陶红，女，1979年2月24日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居物业公司）与被告周陶红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告怡居物业公司的委托诉讼代理人宇洋、黄冬雅，被告周陶红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费2538元、公摊费710元、垃圾费30元，并自2019年3月8日起按每日万分之五支付违约金；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年1月25日，南京盈嘉恒升实业有限公司与南京盈嘉物业管理有限公司（现更名为南京怡居物业管理有限公司）签订了《盈嘉大廈前期物业服务合同》，合同约定由原告向盈嘉大厦提供物业服务。合同期限自签订之日起至业主委员会成立并召开代表大会与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。大厦19层为酒店式公寓用房，合同约定该区域物业服务费单价为2.2元/月/平方米。2019年3月1日，原告与盈嘉大厦业主委员会签订的《物业管理项目移交协议》。协议约定原告于2019年3月9日前向盈嘉大厦业主委员会移交盈嘉大厦物业管理权，业主委员会督促业主缴纳2019年3月9日之前相关物业费用。被告是盈嘉大厦秦淮区中山南路369号盈嘉大厦X室室业主，房屋面积81.09平方米。依据前期物业服务合同，被告应当按时交纳物业服务费，未按时足额缴纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。截至目前，被告尚未支付原告2018年1月1日至2019年3月8日期间物业费2538元，2017年7月1日至2019年3月8日期间公摊费710元，垃圾费30元。原告多次要求被告支付物业服务费用，并向秦淮区物业纠纷调解委员会申请物业调解，但被告一直未履行。原告遂诉至法院，望判如所请。被告周陶红辩称，首先，原告没有与业主签订任何物业服务合同，原告不具备收费资格。而且原告已被解聘，并应当于2018年6月30日撤离小区并进行交接，此后原告继续滞留在小区内，被告无需缴纳任何费用。其次，原告罗列的费用都不合规，公摊电费的计算也不合理，其中包含了其他商业用房及原告自己使用的电费。再次，原告的房屋是对外出租的，所有的费用租客已经缴清了，如果没有结清费用租客也是无法搬离的，但是租客因为搬家所有的票据没有保存。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年1月25日，南京盈嘉恒升实业有限公司（甲方、委托方）与南京盈嘉物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《盈嘉大厦前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对盈嘉大厦提供前期物业管理服务，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：酒店式公寓2.2元/月/平方米，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，物业服务费用按6个月交纳，业主或物业使用人应在每半年首月15日前预交半年度费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按0.05%天的标准向乙方支付违约金；本合同期限为业主委员会成立后并通过召开代表大会与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2014年7月23日，南京盈嘉物业管理有限公司经工商行政管理部门核准，变更公司名称为南京怡居物业管理有限公司。2018年3月1日，盈嘉大厦成立业委会，业委会于2018年5月4日向原告发出《解聘决定书》，载明：业委会经过法定程序，依照业主大会决议，向广大业主征询，就是否同意解聘原告，经统计每位业主的投票意见，就投票结果，发布盈嘉大厦业主大会情况通告已公示七天，现作出于2018年6月30日解聘原告的决定，本决定公示7日，如有异议，请与弓箭坊社区联系。2018年6月11日，秦淮区双塘街道物业办向盈嘉大厦业主发出《公告》，告知业委会在召集业主大会对现有物业企业解聘过程中，未按《江苏省物业管理条例》和《南京市住宅物业管理条例》的规定程序进行，程序不合法。业委会不服上述《公告》先后向南京市秦淮区人民政府双塘办事处提出行政复议、向南京铁路运输法院提起行政诉讼。南京市秦淮区人民政府于2018年8月3日作出《不予受理决定书》，载明不属于行政复议的受案范围。南京铁路运输法院于2018年8月10日作出《释明函》，载明不属于人民法院行政诉讼的受案范围。业委会重新选聘物业公司并于2018年7月3日与鑫元合物业公司签订《物业管理服务合同》，约定该合同期限自2018年7月3日起至2021年7月2日止。2018年7月17日，原告将业委会诉至本院，请求确认业委会于2018年5月4日作出的《解聘决定书》无效。本院经审理，于2019年1月14日作出（2018）苏0104民初7199号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年3月1日，业委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理项目移交协议》，约定根据（2018）苏0104民初7199号民事判决，经过秦淮区部门协调，甲乙双方就盈嘉大厦小区物业管理交接事宜，根据法律法规的规定，达成协议。双方一致同意本协议签订之日后十五日内完成本协议确定的盈嘉大厦小区的物业管理交接事项；乙方于2019年3月9日前向甲方移交物业管理权、物业管理资料、设备设施等；甲方敦促相关业主尽快缴纳乙方2019年3月9日前的相关物业服务费用，乙方移交后，甲方应在物业管理用房内设立收费场所为其收费、退费工作提供方便。2019年3月9日，鑫元合物业公司发出《盈嘉大厦物业接管公告》，载明鑫元合物业公司于2019年3月9日零时配合盈嘉大厦业委会，正式与盈嘉大厦前期物业进行物业管理服务权交接；对于物业合同中关于试用期的起止时间，按照实际交接时间（2019年3月9日）计算，即试用期为：2019年3月9日起至2019年7月8日。被告系盈嘉大厦X室房屋业主，房屋建筑面积81.09平方米。为证明被告应负担的公摊电费数额，原告提供其在公告栏张贴《盈嘉大厦电梯费、公摊水电费办法》的照片及相应交费发票、抄表记录等一组证据。被告对上述证据的真实性均不予认可。另在案件审理过程中，原告撤回要求被告支付垃圾费及违约金的诉讼请求。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告依据与小区建设单位南京盈嘉恒升实业有限公司签订的《盈嘉大厦前期物业服务合同》，为盈嘉大厦提供物业服务，业主应依据合同约定支付相应的费用。被告系盈嘉大厦X室房屋的业主，原告为盈嘉大厦提供物业管理服务至2019年3月9日，原、被告之间存在物业服务合同关系。本案中，被告虽抗辩其已经足额支付2018年1月1日至2019年3月8日期间的物业费，但被告对此未能提供任何证据予以佐证，故对被告上述抗辩主张，本院不予采纳。关于被告认为原告已于2018年6月30日被解聘，故其无需缴纳后续费用的抗辩主张，本院认为，虽然业委会于2018年5月4日作出解聘原告的决定书，但由于双方对此存在争议，经过本院（2018）苏0104民初7199号案件审理，至2019年2月该案判决生效时方确认案涉《解聘决定书》的效力。此后，根据业委会与原告签订《物业管理项目移交协议》及鑫元合物业公司发出的《盈嘉大厦物业接管公告》的相关内容，业主应当向原告交纳2019年3月9日前的相关物业服务费用，此后的物业费向鑫元合公司交纳。故对于被告上述抗辩主张，本院亦不予采纳。被告应向原告支付2018年1月1日至2019年3月8日期间物业费2543.6元（2.2元/月/平方米×81.09平方米×14个月+2.2元/月/平方米×81.09平方米÷31天×8天）。现原告仅主张2538元，本院对此予以确认。关于原告要求被告支付公摊电费710元的诉讼请求，原告举证可以证明其已向电力公司实际支付了盈嘉大厦的公共部分电费，被告理应支付相应公摊费用，故对原告上述诉讼请求，本院亦予以支持。另，原告撤回要求被告承担垃圾费、违约金的诉讼请求，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告周陶红于本判决生效之日起十日内支付原告南京怡居物业管理有限公司2018年1月1日至2019年3月8日期间物业费2538元、2017年7月1日至2019年3月8日期间公摊电费710元，合计3248元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取25元，由被告周陶红负担。本判决为终审判决。审判员黄茜二〇二〇年九月二十二日书记员  朱秋萍