辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初5788号原告（执行案外人）：赵红军，女，1970年10月29日出生，满族，住黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：张学军，黑龙江长城律师事务所律师。被告（申请执行人）：王明珠，女，1946年4月13日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：尚尔东，辽宁良友律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳产融经济技术开发公司，住所地沈阳市和平区文化路**（**）。法定代表人：王冬。原告赵红军与被告王明珠、第三人沈阳产融经济技术开发公司（以下简称产融公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵红军的委托诉讼代理人张学军与被告王明珠的诉讼代理人尚尔东到庭参加诉讼。第三人产融公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵红军向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对位于哈尔滨市双城区门市房屋的强制执行，并解除查封；2.确认位于哈尔滨市双城区建行温馨小综合楼南栋1层2号的门市房产归原告所有；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：贵院于2017年6月27日作出（2016）辽0102民初4888号民事判决，判令第三人产融公司赔偿被告王明珠股票损失款118868.55元及股票红利1387.20元。被告王明珠于2018年1月3日向贵院申请强制执行，执行案号（2018）辽0102执363号。在执行过程中，贵院于2019年2月22日作出（2018）0102执363号执行裁定和协助执行通知书及（2017）辽0102执4095号公告，查封了位于哈尔滨市双城区的门市房产。原告在2019年6月19日收到贵院送达的公告后，依法提出书面执行异议，贵院审查后作出（2019）辽0102执异844号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，并为此提起诉讼。2004年5月份，双城市财政局因与第三人产融公司之间存在债务关系，决定用双城市工业总公司投资建设的位于双城市包括涉案房屋在内的12套门市房抵偿给第三人产融公司。因当时该建设工程尚未完工，手续不完备，经建设方设立的温馨小区基建办与第三人产融公司协商后，决定为第三人产融公司出具相关购房手续办理在建工程房屋预告登记。2006年6月12日，双城市人民政府房产管理处为第三人产融公司核发了涉案房屋的《在建工程预登记证》（房屋所有权证号03-00899），第三人产融公司成为涉案房屋的预登记权利人。由于该建设工程的建房手续一直未能完善，无法办理房屋产权证，第三人产融公司为尽快将涉案房屋变现，2007年7月份经与双城市财政局及温馨小区基建办协商后开始对外销售涉案房屋。原告于2007年7月26日与第三人产融公司签订《房屋买卖契约补充协议书》，约定原告向第三人产融公司缴纳全部购房款后，第三人产融公司将其持有的《在建工程预登记证》交给原告，由原告持证办理该房屋的产权登记手续。鉴于各项费用的承担问题以及为将来顺利办理产权登记手续，经温馨小区基建办同意，在原告给第三人产融公司付清全部购房款后，由基建办负责给原告开具收款凭证，并以基建办名义与原告签订一份《购房协议书》，同时，第三人产融公司向房产管理处申请注销涉案房屋的预登记。2007年7月30日，双城市房管处根据第三人产融公司的申请注销了其对涉案房屋的预登记，并收回第三人产融公司的《在建工程预登记证》。至此，第三人产融公司与涉案房屋己无任何关系，对涉案房屋不再享有任何权利。原告在依约向第三人产融公司付清全部房款后，于2007年7月30日实际接收了涉案房屋，并占有使用至今，合同已实际履行。由于建设手续不完善等遗留问题，该房屋一直无法办理产权证。十余年来原告一直不断向房产管理部门询问办理产权登记的事项，但一直被告知等待通知，直至该房屋被贵院查封时也无人明确告知原告。原告是在接到贵院的执行公告后才知已有部分购房人办理了产权登记，因此，该房屋未能办理产权登记的责任不在原告。原告认为，涉案房屋在2007年7月30日经第三人产融公司自愿申请已注销了预登记，房产管理部门在审核后亦收回了第三人产融公司的预登记证书，并将注销事项如实的记载于房产台账，该注销登记的材料齐全，程序合法有效，第三人产融公司自2007年7月30日起已不再是该房屋的权利人。对此事实，原告和第三人产融公司均是明知并确认。原告在占有使用该房屋期间，无任何人提出过异议。房产登记部门是何时开始建立电子信息平台系统的，原告不知，也与原告无关。电子登记信息系统中出现的信息偏差与不实，不能否定2007年7月30日真实的注销登记事实，依法应当以2007年7月30日形成的客观真实的原始登记资料及原始房产登记薄记载的信息内容为准。综上所述，涉案房屋与第三人产融公司无关，第三人产融公司对该房屋在12年前就己不再享有任何权利，原告基于合法有效的合同己实际取得该房屋，是该房屋的实际所有人。为此，原告特依法起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告王明珠辩称，经和平区人民法院执行法官到房屋所在地房产部门查询得知，涉案房屋的权利人为本案第三人产融公司，据此向房屋管理部门下达了查封通知并得到房管部门的认可和配合，办理了查封手续，说明该房屋权利人一直为第三人产融公司，查封程序正确无误。本案原告没有充分证据证明其向第三人产融公司交付过购房款，且没有证据证明其未办理房屋登记手续，其自身没有过错。执行案件共查询到在第三人产融公司名下的12套房产（包括涉案房产），最终只查封了3套房产，因为房产部门告知答辩人其他9套房产已经相关权利人进行产权登记，不在第三人产融公司名下，只有包括涉案房屋在内的3套房产仍登记在第三人产融公司名下，没有其他任何案外人进行预登记和所有权登记。故答辩人认为2019辽01**执议844号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应该对该涉案房屋进行查封和评估拍卖，请求驳回本案原告的诉讼请求。第三人产融公司未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告赵红军提交的第三组证据：《房屋买卖契约补充协议书》、工商银行双城支行个人业务凭证、《购房协议书》、资金结算发票、企业法人营业执照、代码数据调取材料、法定代表人证明、身份证明、注销登记申请、双城市房屋所有权注销登记申请（审批书）、《在建工程预登记证》、集体所有制房产台账，拟证明：2007年7月26日，第三人产融公司授权李颖开始对外出售转让抵账取得的建行温馨小区12套门市房（包括涉案房屋），并与原告达成买卖协议。次日，原告将涉案房屋的购房款170658元以现金方式交付给第三人产融公司的代理人李颖，同时，李颖将该笔购房款存入其工商银行账户（卡号为62×××46）。根据原告与第三人产融公司以及双城市工业总公司基建办的约定，在原告与第三人产融公司签订完购房契约，交付完房款后，由基建办与原告重新签订《购房协议》，、并为原告出具资金结算发票，同时收回基建办在2004年向第三人产融公司出具的购房手续和发票，即原告取代第三人产融公司成为涉案房屋原始唯一的购房人。根据双方买卖协议约定，第三人产融公司将包括案涉房屋在内的12套门市房全部销售转让完毕后，于2007年7月30日依约向双城市房产管理处提出房屋所有权（注销）登记申请。同日，双城市房产管理处审核批准，将登记在产融公司名下的12套房屋办理了注销登记，并收回作废其于2006年6月12日发给第三人产融公司的包话涉案房屋在内的《在建房屋预登记证》。2007年8月1日双城市房产管理处依据产融公司的针对包括涉案房屋在内的12套房屋的注销登记材料，将涉案房屋的产权注销登记信息登录到产权登记薄中，其中03--00899号、面积94.81平方米的房屋为涉案房屋。至此，第三人产融公司已完全丧失了涉案房屋的权利，与涉案房产没有任何关系。被告王明珠质证后提出：⑴对《房屋买卖契约补充协议书》真实性、合法性有异议，委托人李颖没有合法的授权手续，无权代表第三人产融公司签订该协议，且该协议中未有转让价款的相关约定，无法确定转让价款的金额和原告给付的金额；⑵工商银行双城支行个人业务凭证不能证明是原告给付的购房款，其是与第三人产融公司建立的买卖关系，不应将款项交付给李颖个人；⑶资金结算发票显示付款时间是2004年3月26日，与原告陈述的将购房款给付李颖个人的时间相矛盾，因为当时第三人产融公司还没有取得涉案房产的所有权，不可能与原告进行房产交易并收取款项，且协议书和资金结算票据的相对方均是温馨小区基建办，与第三人产融公司无关；⑷该组证据中并无李颖的相关委托授权，其无权代表第三人产融公司进行所有权注销申请，房产部门据此注销第三人产融公司的所有人权利属于违法注销，不能成立，且其系统中仍然显示该房产的权利人为第三人产融公司；⑸对集体台帐合法性有异议，结合之前的质证意见，属于未经第三人产融公司合法授权的人员程序违法，且此注销事项并未在房管系统进行公示。对于资金结算发票载明的付款时间是2004年3月26日一节，原告赵红军称，涉案房屋是在建工程，办理的是在建工程预登记，并未取得相应产权，在第三人产融公司依约向房产管理处申请注销预告登记后，为原告以后办理产权的便利，基建办按照涉案房屋抵给第三人产融公司的时间重新给原告开具了相应的发票，并签署了相应的协议。本院认为，《房屋买卖契约补充协议书》尾部，甲方的授权委托人处有“李颖”签字，该处同时加盖第三人产融公司的公章，视为李颖得到第三人产融公司的授权，其收取原告购房款的行为系履职行为，并有权代表第三人产融公司办理预登记注销手续。另，2004年双城市工业总公司将其投资在建的12套门市房（包括涉案房产）抵偿给债权人产融公司，即产融公司取得该12套门市房的时间为2004年，原告关于资金结算发票载明的付款时间是2004年3月26日的陈述符合客观事实，故对该组证据及拟证明事项均予以确认。2.关于原告赵红军提交的第四组证据：《房产自营许可证明》、行政事业性收费票据、交费证明、物业费收据、发票、完税证明，拟证明：原告购得涉案房屋后，因经营需要于2007年7月30日向双城市房产管理处办理涉案房屋的自营许可，并依规缴纳了手续费用，并自2007年7月30日开始实际取得占有并使用涉案房屋，至今十余年，足额缴纳了涉案房屋的物业费，水电费，取暖费。原告于2019年11月7日缴纳了相关税费，现在已可以办理产权登记手续。被告王明珠质证后该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为物业费、水电费，取暖费均是自2014年开始交纳，不能证明原告是从2007年开始使用居住。契税的交纳时间是2019年11月7日，此时涉案房屋已被和平区人民法院查封。本院认为，首先，电费用户缴费明细载明，用户名为赵红军，用电地址为‘文昌大街建行温馨小区55号商服’，赵红军自2013年9月14日开始购电，根据哈尔滨市公安局双城分局治国派出所出具的证明，‘文昌大街建行温馨小区55号商服’是按双城文昌大街街牌顺序确定的房号，与‘建行温馨小区综合楼南楼一层2号商服（即涉案房产）’是同一地址，同一处房屋；其次，原告赵红军提交的各项收费单据虽是2014年之后的，但根据双城区建行温馨小区物业办出具的交费证明，原告赵红军自2007年8月至2019年6月的所有物业费、电费、取暖费均逐年按时交费。据此，该组证据与原告赵红军提交的第三组证据形成证据链条，即便原告赵红军于2019年11月7日交纳契税，但不影响其于2007年7月已实际占有并使用涉案房产的事实。故对该组证据及拟证明事项均予以确认。根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于哈尔滨市双城区的建行温馨小区由双城市工业总公司开发建设，并设立“温馨小区基建办”负责具体建设、经营管理事务。2004年5月份，经市政府、市财政局决定，用在建的“建行温馨小区”综合楼南楼一楼的12套门市房（东数1-6号、8、11、12、13、16、20号）抵偿给第三人产融公司，并由第三人产融公司与温馨小区基建办签订《购房协议书》，温馨小区基建办于2004年12月15日向第三人产融公司出具结算票据，载明交款单位：沈阳产融经济技术开发公司，金额：227544元，交款事项：综合楼南楼1楼门市房2号（94.81m2）。因温馨小区尚在建设中，第三人产融公司于2006年6月7日向双城市房产管理处提出登记申请，双城市房产管理处于2006年6月12日为第三人产融公司颁发了“在建工程预登记证”，其中，涉案房产产权证号为03-00899。2007年7月26日，原告赵红军（乙方/买方）与第三人产融公司（甲方/卖方）签订《房屋买卖契约补充协议书》，载明乙方持《在建工程预登记证》到双城市人民政符房产管理处办理产权登记手续，双方签订补充协议后，房屋的物业管理费、取暖费由乙方缴纳等。2007年7月27日，原告赵红军将购房款170658元交给第三人产融公司。之后，原告赵红军（买方/乙方）与温馨小区基建办（卖方/甲方）签订《购房协议书》，载明乙方购买甲方建筑的位于民主大街68号双城市建行温馨小区综合楼南楼一层2号（建筑面积94.18平方米），每平方米1800元，房价总金额170658元，……同时，温馨小区基建办向原告赵红军出具结算票据，载明时间2004年3月26日。2007年8月，原告赵红军入住哈尔滨市双城区双城镇建行温馨小区综合楼一层南2号商服，使用至今，期间交纳了该房屋物业费、电费、采暖费。2019年11月7日，原告赵红军向哈尔滨市双城区税务局交纳了印花税、契税。王明珠因其与产融公司、沈阳市和平区企业管理局合同纠纷一案，于2016年4月12日向本院起诉，本院于2017年6月27日作出（2016）辽0102民初4888号民事判决，判决主文如下：“一、被告沈阳产融经济技术开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告王明珠股票损失118868.55元；二、被告沈阳产融经济技术开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告王明珠股票红利款1387.20元;……”该判决生效后，因产融公司未履行生效判决确认的义务，王明珠于2018年1月3日向本院申请强制执行，执行案号（2018）辽0102执363号。执行过程中，本院于2019年2月22日作出（2018）辽0102执363号执行载定，查封位于哈尔滨市双城区产一处。赵红军作为案外人对查封涉案房屋提出执行异议，本院作出（2019）辽0102执异844号执行裁定，驳回了案外人赵红军的异议请求。赵红军对该裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。另，2007年7月30日，第三人产融公司向双城市房产管理处提出申请，对治国街建行温馨小区综合楼南楼一层商服共计12套门市房的在建工程预登记申请注销。经双城市房产管理处审批，同意注销，但因系统原因，未将注销信息录入房产档案系统。根据双城市工业总公司于2019年11月1日出具的情况说明，温馨小区综合楼在建设时存在建设手续问题，自建成投入使用至2018年中旬一直无法办理产权登记，后经双城区政府协调，该小区开始陆续办理房屋产权登记。根据哈尔滨市双城区房产住宅局于2019年6月25日出具的情况说明，该12套门市房中的9套已办理产权登记，另外3套房产亦已出售，只是未申请办理产权登记。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人产融公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原、被告提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为执行案外人赵红军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，涉案房屋是双城市财政局抵账给第三人产融公司的房产，第三人产融公司就该房屋已办理在建工程预登记，其有权出售涉案房屋。原告赵红军从第三人产融公司购买该房屋，并将购房款170658元全部支付给第三人产融公司，且第三人产融公司已向原告赵红军交付涉案房屋，原告赵红军亦实际使用至今，故原告赵红军与第三人产融公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已签订合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告赵红军在涉案房屋被查封之前已与第三人产融公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，已实际占有该房屋，虽未办理产权登记，但非原告赵红军的原因所致，且被告王明珠未有证据证明原告赵红军对此存在过错。据此，原告赵红军对位于哈尔滨市双城区（门市）房屋提出不予执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告赵红军的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，原告赵红军已就涉案交纳了印花税、契税，故对其主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行哈尔滨市双城区（门市）房屋；二、位于哈尔滨市双城区（门市）房屋归原告赵红军所有。案件受理费7134元，公告费800元（两次），均由被告王明珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2019）辽0102执异844号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  严冬云人民陪审员  雷玉铭人民陪审员  刘陶然二〇二〇年九月一日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。