云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1261号上诉人（原审被告）：苏建发，男，1973年10月1日生，彝族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市御景园**。委托诉讼代理人：杨鑫，云南七乡律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：陈常华，男，1989年8月16日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。委托诉讼代理人：叶茂云，女，1987年4月2日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。委托诉讼代理人：陈应龙，云南杨柏王律师事务所执业律师。上诉人苏建发因与被上诉人陈常华定金合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院作出的(2020)云2601民初1936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年9月22日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人苏建发及其委托诉讼代理人杨鑫与被上诉人陈常华的委托诉讼代理人叶茂云、陈应龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏建发上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销一审判决，改判苏建发不予退还定金30000元；二、本案一、二审诉讼费由陈常华承担。理由如下：1.一审判决认定苏建发与陈常华均对房屋不动产权登记证书、缴纳契税存在重大误解错误。苏建发从未授权刘某发布苏建发的售房信息。陈常华与苏建发协商买卖房屋之时，苏建发即告知陈常华房屋属于按揭贷款抵押房，尚未缴纳契税等实际情况。据此，苏建发已经完全告知陈常华房屋的全部信息，双方在自愿、平等的基础上签订了《定金协议》，故双方均不存在重大误解的情形。2．陈常华在签订《定金协议》前已向苏建发详细了解房屋的全部情况，得知苏建发房屋正处于按揭抵押贷款、未全部缴纳契税的情形下仍愿意购房。陈常华作为具备完全民事行为能力人，仅仅听取苏建发单方面陈述房屋有产权证书，而不要求出具正式的房屋产权证书即将购房定金30000元进行交付，不符合常理。双方签订的《定金协议》合法有效，陈常华不愿意购买，属违约，应当承担违约责任，定金不予退还。陈常华答辩称：一、一审判决认定双方对案涉房屋是否办理了不动产权证及是否已经缴纳契税存在重大误解，事实清楚、证据充分。2020年4月22日，陈常华经文山众源房地产经纪有限公司居间，与苏建发协商购买案涉房屋事宜，协商过程中苏建发对文山众源房地产经纪有限公司的居间行为并未表示反对，且积极与陈常华协商购房细节，并当着三方的面声称案涉房屋不动产权证书已办理完毕但抵押在银行且契税已于2015年缴纳，陈常华一审在提交的证据及证人刘某、王某的证言足以证实该事实，基于此陈常华才与苏建发签订了《定金协议》，并依约支付了30000元定金。但仅在一天后的4月23日，陈常华、苏建发及居间中介公司一同到文山市不动产登记中心查询房屋登记情况时才始知苏建发声称的不动产权证书及契税均未办理及缴纳，导致陈常华与苏建发签订的《定金协议》及约定的正式《购房合同》均无履行的基础，合同目的已完全不能实现。故此，基于陈常华依约缴纳了定金的行为存在对该事实的重大误解，依法应予解除并返还陈常华已付定金。苏建发诉称陈常华在知晓其房屋并未办理不动产权证书及未缴纳契税的情形下签订的《定金协议》，不存在重大误解的理由不能成立。苏建发及其一审代理人李艳称其在2015年缴纳过一笔过万的费用，其一直以为是办理契税的费用，而事实上该费用为公共维修基金，并非苏建发认为的契税费用。其办理的银行贷款也仅是以购房合同进行的抵押贷款，并非由其不动产权证书抵押贷款。苏建发却一直以该自以为的事实盲目确信已经缴纳契税并办理不动产权证，便才会信心满满的与陈常华及居间中介公司到不动产登记中心进行查询，然而所查询的结果也与其认为的截然相反，故苏建发对其自身存在的客观情况也存在重大误解。如苏建发不存在重大误解的情形，那苏建发便是在明确知悉案涉房屋并未办理不动产权证书和缴纳契税的情况下，却仍以证件齐全、契税满两年的虚假事实对外兜售案涉房屋，并以此收取定金，其行为亦属于的欺诈行为，依据《合同法》第五十四条的相关规定，一方以欺诈方式使对方在违背真实意思的情况下订立的合同属于可撤销合同，故此也应当依法予以撤销并要求苏建发返还已收取的定金。陈常华向一审法院起诉请求：1、依法判决解除陈常华与苏建发于2020年4月22日签订的《定金协议》；2、依法判决苏建发双倍返还陈常华购买定金60,000元（诉讼过程中变更诉讼请求）；3、本案的诉讼费用由苏建发承担。一审法院认定事实：2020年4月22日，陈常华与苏建发在刘某的居间下，双方签订《定金协议》，该协议约定：“文山市御景园Ｃ区4栋703号房屋成交价为866000元，双方约定于2020年4月26日签订正式购房合同并交付首付款，定金交付后如卖主不卖该房屋，双倍返还定金，如买方不买该房屋，卖方所收取的定金一概不退”。定金协议签订后，陈常华支付苏建发定金30000元，后因双方对文山市御景园Ｃ区4栋703号房屋是否已办理了不动产权证及交纳契税发生争议，为此，陈常华于2020月24日诉至本院，并提出如前诉讼请求。一审法院认为：定金是当事人约定一方在合同订立时或在合同履行前预先付给对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。本案中，陈常华与苏建发就陈常华向苏建发购买文山市御景园C区4栋703号房屋需签订定金合同，但该定金合同仅约定了定金交付后如卖主不卖该房屋，双倍返还定金，如买方不买该房屋，卖方所收取的定金一概不退。并未对文山市御景园C区4栋703号房屋是否已经办理了不动产权证及是否已经缴纳了契税进行明确约定。定金合同签订前，陈常华并未要求苏建发出示不动产权证，苏建发也未明确告知陈常华文山市御景园C区4栋703号房屋未办理不动产权登记，也未缴纳该房契税。应认定为双方对文山市御景园C区4栋703号房屋是否已经办理了不动产权证及是否已经缴纳了契税存在重大误解。故对陈常华要求解除定金协议的诉讼请求，应予以支持。关于陈常华要求苏建发双倍返还购买定金的诉讼请求，苏建发辩解至今为止都可以履行合同，是陈常华方不愿意继续购买房屋，不同意退还定金。因双方当事人对是否已办理不动产权证证及是否已缴纳契税存在重大误解，故对陈常华的诉讼请求，予以部分支持，即支持返还定金30,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条，《中华人民共和国民法总则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除陈常华与苏建发于2020年4月22日签订的《定金协议》；二、苏建发于本判决生效之日起三十日内返还原告陈常华定金30,000元；三、驳回陈常华的其他诉讼请求。本院二审期间，苏建发、陈常华均未向本院提交新证据。二审中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，苏建发、陈常华均无异议。本院予以确认。经审理，本院另查明：双方当事人签订定金协议之前，文山众源房地产经纪服务有限公司（以下简称众源公司）的员工刘某与王某带着陈常华到苏建发家看房，苏建发明确陈述涉案房屋已经办理了房产证，税费已交满两年。双方签订了《定金协议》后的第二天即2020年4月23日，双方当事人与众源公司的员工刘某一起到文山市不动产登记中心查询房屋登记情况，被告知苏建发出售的房屋未办理不动产权证，契税也未缴纳的事实。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：双方当事人签订定金协议应否撤销，苏建发收取的30,000元定金应否予以返还？本院认为，据审理查明，在双方当事人签订定金协议之前，苏建发明确陈述涉案房屋已经办理房产证，税费已交满两年。但经三方到不动产登记中心查询时，得知涉案房屋未办理不动产权证，契税也未缴纳。本案中，苏建发对房屋产权证是否已经办理，契税是否缴纳满两年做了虚假陈述，即苏建发的陈述与客观实际不符，该不实陈述足以影响陈常华做出是否购买案涉房屋的决定。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，本案双方签订的《定金协议》应予撤销，苏建发收取的30,000元定金应予退还。综上所述，苏建发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由苏建发负担。本判决为终审判决。审判长 刘 曼审判员 陆启慧审判员 廖俊雁二〇二〇年九月二十四日书记员 赵 宁