云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2326民初778号原告：大姚县鑫兴物业管理有限责任公司，住所地：大姚县金碧镇永盛新城****。统一社会信用代码：915×××××790294081L。法定代表人：车文志，职务：总经理。委托诉讼代理人：祁敏，女，1990年9月11日生，汉族，代理权限为：特别授权代理。被告：李淑安，男，1954年生，彝族，中专文化，退休教师，住大姚县，现住大姚县。原告大姚县鑫兴物业管理有限责任公司（以下简称鑫兴物业公司）诉被告李淑安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鑫兴物业公司的委托诉讼代理人祁敏、被告李淑安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告给付原告物业管理服务费、垃圾处理费合计2372.47元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：金福苑小区由原大姚县房地产综合开发公司（以下简称县开发公司）投资建设，建设完工交付使用之后一直由县开发公司下属物管公司大姚县鑫兴物业管理有限责任公司提供物业管理服务。2015年2月12日我公司购买了县开发公司的全部资产，购买后鑫兴物业公司一直为金福苑小区提供物业管理服务。金福苑小区与我物业公司已形成事实上的物业管理服务合同并生效。被告自2015年1月1日起至2018年12月31日止拖欠物业管理服务费、垃圾处理费合计2372.47元。经过原告每一年多次催要，被告一直未支付物业服务费、垃圾处理费。为维护小区正常的管理活动，原告需要经费开支，被告不支付物业管理服务费的行为侵犯了原告的合法权益。为维护合法权益，原告现依法起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：2015年1月14日，我家儿子结婚，鑫兴物业公司员工不准我家放炮仗。第二天，我到公司询问不予任何答复。2月11日我向公司交了一份书面材料，3月20日公司管理人员周波在小区大院内叫我，并对我说公司已经调查了解：“你家当天放炮仗了，员工当天扫过炮仗纸。”我要求他查监控记录。他说监控记录过去的查不到了。我说我家有碟片记录,听到我家有碟片记录，他就跑了。3月6日，我骑车回家，又是公司管理人员周文以我未交停车费为由，不让我进大门，还把警察找来吓我。我向警察出示了我的反映材料，并当场质问结婚放炮仗是否违法违规。周文说“公司就是有规定”，我叫他拿出来，直到现在也不见有相关规定出来。由于以上琐事让我长期睡不着觉，白天精神恍惚，3月8日跌倒在大街边多处受伤,满脸是血入院治疗到3月19日出院，共支付医疗费5800多元。从那以后几年我们一直都在愤怒、焦虑和恐惧中度过，特别是我们夫妻俩，心脏病越来越严重，年年住院治疗，又用了几万元医疗费，这都是在小区里受到不公平对待和多次反映得不到答复造成的。一直到2019年5月21日,当时的公司经理郭健带着财务人员苏艳华和公司员工李平兰、祁敏一行4人登门道歉，并说明公司已经免去我几年的各种收费，叫我从2019年1月交起。当时还有本小区业主赵凤平在场，他可以作证。第二天我家就交清2019年全部费用。2020年6月28日公司又发了前面四年的催缴通知书，言而无信的公司又将我家告到法院。自从鑫兴物业公司管理金福苑小区以来，只是认真收费，从不认真管理和服务，业主的反映从不给予答复和解决，作为无奈的业主也只能拒绝交物管费。同时，我们希望以服务管理为主的公司，应该依法依规、公平公正，尽量热心为业主解决疑难问题。原告针对自己的主张，向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书及身份证复印件各1份；2.物业管理服务证明复印件1份；3.大住建复（2017）5号大姚县住房和城乡建设局文件、业主委员会会议纪要、屋顶漏水户资金补助花名册、领条、联席会议纪要等复印件各1份；4.大发改（2012）14号文件复印件1份；5.楚住建房（2018）13号文件复印件1份；6.催缴物业费票据复印件2张。被告针对其辩解向本院提交了以下证据：1.声明复印件1份；2.医疗费复印件1份；3.催费通知单复印件1份；4.收据单、2019年的收据单、停车费收据复印件各1份。对原、被告提交的以上证据，双方当事人无异议的，本院予以认定，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1，系相关行政管理部门颁发的有效行政许可证照，本院予以认定；证据2，系政府的职能部门所出具的证明，本院予以认定；对证据4，系大姚县发展和改革局的文件，能够证明原告的收费依据和收费标准在文件规定的范围内。对被告提交的证据1，原告认可未对被告的声明作答复的事实，该证据能够证明被告未按规定缴纳物业管理费的原因；对证据2，本案案由是物业管理合同，并非健康权纠纷，因此，该证据与本案不具有关联性。根据庭审和认证，本院认定法律事实如下：大姚县金福苑小区由原县开发公司投资建设，原告前身“大姚县鑫兴物业管理有限责任公司”隶属于县开发公司，该物管公司在金福苑小区建设完工交付使用之后即为该小区提供物业管理服务。2015年2月12日因县开发公司改制，大姚瀚泰房地产投资开发有限公司通过出资购买后取得了大姚县鑫兴物业管理有限责任公司的经营管理权。被告李淑安于2009年向县开发公司购买了该小区房屋后入住，系小区2幢2单元601号房业主。在原告为小区提供物业服务期间，被告以原告不允许自己家在办理婚事时放炮仗以及骑车进小区等事务产生矛盾，故对2015年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费共2372.47元拒绝交纳。经原告催收，被告至今未支付该项物业服务费。另查明：金福苑小区在2015年设有业主委员会，在2017年间通过召开大姚县金福苑小区第二届业主大会，选举产生了金福苑小区第二届业主委员会，并在2017年5月11日报县住建局备案批准。业主委员会至今尚未与原告签订物业服务书面合同。原告向被告主张的费用为两项，一是以每平方0.45元单价，按业主房屋建筑面积计算的物业服务费；二是受县住建局委托代收的垃圾清运费，该期间的收费标准为每月3元。本院认为，本案中，金福苑小区的物业服务最初由其建设单位县开发公司下属的“大姚县鑫兴物业管理有限责任公司”提供，后因原来的建设单位改制，原告对原物业服务企业取得了经营管理权。自2015年起金福苑小区开始成立业主委员会，之后金福苑小区全体业主并未通过业主大会选聘和解聘过物业服务企业，因此具有物业服务资质的原告为金福苑小区全体业主提供的物业服务活动是合法的。改制后的原告鑫兴物业公司对金福苑小区实施了物业管理服务，小区业主也接受了该服务，虽然金福苑小区业主委员会成立至今未与原告签订过物业服务书面合同，但存在事实上的物业管理服务合同关系。经小区业主委员会认可的物业服务企业为小区提供的物业服务，应当对包含被告在内的金福苑小区全体业主产生合同约束力，被告应当交纳物业服务费，且被告已交清了2019年全年的物业管理费，该行为应视为对原告物业服务的认可，原告要求被告支付自2015年1月至2018年12月的物业服务及垃圾处理费的理由正当，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告认为原告已经更换法定代表人，原告的诉讼主体不适格问题。原告企业内部无论如何更换其法定代表人，属原告企业的内部关系，并不影响其企业法人对外行使其合法民事权利，故本案不存在原告诉讼主体不适格的问题。对于被告抗辩的2019年5月21日，被告公司员工到自己家中承诺免除2019年以前所有物管费的主张，因未能提交相关的证据证明，故对该抗辩理由本院不予支持。对于被告辩解的原告单独针对自己家不允许在办理婚事时放炮仗以及不准自己骑车进小区等事务，说明原告在物业管理活动中存在瑕疵，在方式方法以及服务态度上存在与业主沟通、交流不良，管理不到位的情况。本案中介于原告管理服务中的不足，视被告户的具体情况，应适当减少应当收取的物业管理服务费和垃圾处理费，以收取1660元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李淑安在本判决生效后立即给付原告大姚县鑫兴物业管理有限责任公司自2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费、垃圾处理费合计币1660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李淑安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  葛香二〇二〇年九月二十二日书记员  胡连