重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初6661号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222736563527B。法定代表人：翁春涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛兰，女，1970年3月28日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：余昌兰，女，1986年10月24日出生，汉族，住重庆市綦江区，系该公司员工，一般授权。被告：岳志宏，男，1980年11月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）诉被告岳志宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告千山物业公司委托诉讼代理人薛兰、余昌兰及被告岳志宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费4，882.30元；2、请求判决被告支付原告公共能源费470.00元；3、请求判决被告支付二次供水费281.60元；4、请求判决被告支付违约金3055.32元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年2月3日与被告订了《前期物业服务协议》。原告一直积极履行相关权利义务，对被告居住的小区提供物业服务。但被告自2016年10月1日至2020年6月30日拖欠物业服务费4，882.30元、公共能源费470.00元、二次供水费281.60元，且依据被告签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，累计产生违约金3055.32元，以上费用合计8，689.22元。被告拖欠费用的行为对物业服务工作造成了严重影响，同时侵犯了已缴费业主的切身利益。原告曾多次以电话、张贴催费单、书面邮件、支付令等多种形式向被告催缴费用，但其至今未予补交。原告根据《前期物业服务协议》的相关规定，特诉至贵院，请求判如所请。被告岳志宏辩称：物业清洁卫生做不好，安全、服务形同虚设，对业主的生命安全存在隐患。我房屋的质量问题在四年的时间里没有得到解决，原告一直在推卸责任。有业主占用消防通道，安全隐患严重，只要原告对存在的问题进行整改，我就愿意交纳物业服务费。经审理查明，2014年2月3日，原告与被告岳志宏签订《前期物业服务合同》，约定：原告为千山×××小区提供物业服务，具体服务范围：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的维护和管理、公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理和其他服务。物业服务费高层住宅为1.70元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按1.20元/平方米·月收取），花园洋房住宅为2.50元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按2.00元/平方米·月收取），商业物业3.00元/平方米·月（不含公摊水电费及经营垃圾处理费），物业服务管理自建设单位通知的正式接房之日起计算。公摊水电费：包括楼道照明、大堂（厅）照明、电梯间照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等，根据专表计量或总表与各分表的差额、损耗所产生的费用自正式接房之日起按户据实分摊（后实际按每户每月10元计收）。水、电、气等相关能源费用，按国家或重庆市相关标准收取，水费涉及二次加压供水的，其收费标准按照二次供水单位或参照政府有关规定核算执行，现行收费标准为每吨加收0.80元。服务协议还对物业服务质量、合同期限、双方的权利义务、违约责任等进行约定。原告按照服务协议约定，为千山×××小区提供了物业服务。被告岳志宏系该小区×幢××业主，房屋建筑面积90.43平方米；被告岳志宏从2016年10月起以原告未按物业服务合同服务、未能履行物业服务职责、未解决房屋质量问题、未能阻止业主占用公摊面积、私自占用消防通道等理由未向原告缴纳物业服务费，截止2020年6月31日，被告共欠物业服务费4，882.30元、公共能源费470.00元、二次供水费281.60元，合计5，633.90元。庭审中，原告自愿撤回对被告违约金的诉讼请求。审理中，被告岳志宏提出，其居住的房屋四年前就出现裂缝至今物业未予以处理，业主私自占用公摊面积的行为物业也没有相应的措施。原告就该问题出示了协调单、整改通知书等书证，协调单上载明“2017年10月18日早上九点四十接到业主岳志宏到前台报事，该业主家中客厅、卧室、厨房天花板开裂，该片区管家陈敬立即联系施工方土建小全约好2017年10月20日早上九点一起上门查看”，该协调单还记录在2018年6月27日、2019年3月13日、2020年6月13日均对该问题进行了跟进协调，但因业主与施工方未达成统一意见导致该问题未得到有效的处理。针对被告岳志宏提出的有业主占用消防通道问题，原告举证证明对占用消防通道的业主进行了规劝，在规劝无效的情况下，对业主下发了违章整改通知书，并向文龙街道社区居民委员会和消防等部门报送了相关材料。证明原告对被告提出的相关问题进行了联系和协调。被告岳志宏对协调单的真实性不予认可，认为有原告后期添加的可能性，对其他证据没有意见。前述事实，有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、协调单、整改通知书、照片等书证和双方当事人陈述在案为凭，经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系依法成立的合同，原告对千山×××小区进行了物业服务，履行了合同的主要义务，被告作为该小区的业主之一，在长期接收原告提供的物业服务的同时，应当按照合同的约定支付物业服务费。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力、共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供相应物业管理服务后，小区业主在没有重大事由的情况下，不能对抗物业服务费的交纳。庭审中被告提出的关于房屋质量问题和物业未阻止业主私自占用公共区域问题，原告就该问题提供了协调单、整改通知等书证，已体现出原告在物业服务中尽到了联系协调的义务，只是因施工方与被告就房屋维修事项未达成一致意见，造成房屋裂缝至今未得到处理，从而未获得被告期待的结果。庭审中原告自愿放弃的对违约金的主张，系对自身权利的放弃，本院予以准许。因此，对原告要求被告支付2016年10月至2020年6月31日的物业服务费4，882.30元，公共能源费470.00元、二次供水费281.60元，合计5，633.90元，本院予以支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告岳志宏尚欠原告重庆市綦江区千山物业有限公司2016年10月至2020年6月31日的物业服务费4，882.30元，公共能源费470.00元、二次供水费281.60元，合计5，633.90元，此款于本判决发生法律效力后5日内付清；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告岳志宏负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告岳志宏在履行上述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 刘 斌二〇二〇年九月十日书记员 邓乐懿