山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初2931号 原告：马玲，女，1979年09月28日出生，汉族，淄博市生态环境质量控制服务中心水环境科副科长，住张店区。 原告：孙聪，男，1983年12月11日出生，汉族，无业，住张店区。 两原告共同委托诉讼代理人：杜刚，淄博张店贤达法律服务所法律工作者。 被告：山东博大房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区王舍路**。 法定代表人：张奇勇，董事长。 委托诉讼代理人：崔苗，山东大地人律师事务所执业律师。 原告马玲、孙聪与被告山东博大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年06月28日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告马玲及两原告的共同委托诉讼代理人杜刚、被告山东博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔苗到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告马玲、孙聪的共同委托诉讼代理人杜刚、被告山东博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马玲、孙聪向本院提出诉讼请求：1.请求判令山东博大房地产开发有限公司支付其因逾期办理房屋权属登记证书违约金8455元(按已付房款价格845519元的1%计算)；2.请求山东博大房地产开发有限公司支付其2个卫生间4000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计7500元；3、相关诉讼费用由山东博大房地产开发有限公司承担。事实和理由：2015年01月29日，马玲、孙聪购买位于，总价值845519元。根据合同15条规定，出卖人应当在2016年12月31日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%一次性向买受人支付违约金。但合同签订后山东博大房地产开发有限公司并未按合同规定的时间在2016年12月31日前办理权属登记证书。另外马玲、孙聪的2个卫生间、1个厨房也未按规定贴墙面和地面瓷砖，给其造成损失。为此，马玲、孙聪特诉至法院，请求依法判决。 山东博大房地产开发有限公司辩称，1.马玲、孙聪起诉超诉讼时效。瓷砖损失实际上是对房屋标准有异议。马玲、孙聪所购商品房的实际交付时间是2015年03月21日，因此马玲、孙聪提起本案诉讼时已经超过两年的时效时间。其次，双方签订的商品房买卖合同约定办证时间为2016年12月31日前，违约责任为买受人不退房，出卖人按已付价款的1%一次性向买受人支付违约金，根据最高院第八次民事审判会议纪要第四部分第十八条之规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间，马玲、孙聪起诉时已经超过三年的诉讼时效期间，依法应当予以驳回；2.山东博大房地产开发有限公司交付房屋符合双方签订的商品房买卖合同第十三条之约定，且经马玲、孙聪验收无异议，马玲、孙聪起诉要求瓷砖损失无事实及法律依据。 马玲、孙聪围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份。证明马玲、孙聪从山东博大房地产开发有限公司处购买住宅一套，总价值845519元，根据合同约定山东博大房地产开发有限公司应当在2016年12月31日前给马玲、孙聪办理房屋权属证书，并约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%一次性向买受人支付违约金。但合同签订后，山东博大房地产开发有限公司并未按照合同约定的时间办理权属证书，构成违约的事实；证据二、购房发票一份。证明马玲、孙聪向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款845519元；证据三、证明一份。证明马玲雇佣刘忠为其装修一个厨房、两个卫生间，花费8200元，马玲、孙聪仅主张7500元；证据四、不动产权证书一份。证明山东博大房地产开发有限公司于2019年10月08日给马玲、孙聪办理不动产权证书，超过合同约定的办证时间，构成违约。山东博大房地产开发有限公司对证据一的真实性无异议，证明内容有异议。认为该份证据不能证明系因出卖人的原因导致逾期办证的事实，同时补充协议约定出卖人对办理产权登记手续仅负有协助办理的义务。该证据恰恰证明自约定办证期限之日起计算至马玲、孙聪起诉之日，已经超过法定诉讼时效期间；对证据二无异议；对证据三真实性有异议，证明人刘忠身份不能确定，该份证据所陈述的内容没有其他证据予以佐证，依法不能作为认定本案事实的依据；对证据四真实性无异议，证明内容有异议，不动产权登记证书仅仅证明实际的办证时间，不能证明系因出卖人的原因导致逾期办证，也不能证明山东博大房地产开发有限公司据此应当承担违约责任。马玲、孙聪主张其在合同约定的办证时间2016年12月31日之后，多次要求山东博大房地产开发有限公司办理房屋权属登记，但山东博大房地产开发有限公司以种种理由推脱，直至2019年才为其办理不动产权证书，其主张并未超过诉讼时效。合同约定出卖人应当在2016年12月31日前为买受人办理完毕房屋权属登记，而不是山东博大房地产开发有限公司所说的协助。 山东博大房地产开发有限公司提交证据一、商品房买卖合同一份，证明双方约定的逾期办证违约责任系一次性计算，马玲、孙聪起诉之时已经超过法定的诉讼时效期间，合同第十三条及附件三约定的房屋交付标准系内墙顶棚刮腻子，地，地面一般房间台水泥毛地面，其交付的房屋符合合同约定的标准；证据二、业主入住会签单一份，证明涉案房屋的实际交付时间为2015年03月21日，马玲、孙聪对房屋交付标准没有异议，马玲、孙聪要求山东博大房地产开发有限公司承担其装修的瓷砖损失无依据。马玲、孙聪对证据一的真实性无异议，对证明内容有异议。认为该证据只能证明山东博大房地产开发有限公司未按合同约定的办证时间内办理权属证书，构成违约。附件三只是约定厨房无设备，卫生间无洁具，但是瓷砖墙面和地面都应由山东博大房地产开发有限公司装修，而交房时并未装修；对证据二真实性无异议，对证明内容有异议。山东博大房地产开发有限公司主张合同从未约定其需要对交付房屋的卫生间和厨房进行装饰装修，马玲、孙聪的主张无依据。同时马玲、孙聪称双方除商品房买卖合同的约定外，并未就厨房、卫生间应否铺设墙面及地面瓷砖有过特别约定，且与涉案房屋同一单元和同一楼座的其他房屋的厨房和卫生间均未铺设墙面及地面瓷砖。 马玲、孙聪申请证人刘某出庭作证，刘某陈述称其2013年在山东博大房地产开发有限公司担任销售主管，2014年担任销售经理，于2016年上半年离职。涉案房屋的网签手续是其办理的，马玲所购房屋的房源是当时的一个物业经理转售的，所以印象深刻。2018年下半年马玲曾因博大公司逾期交房办证向其打电话问过涉案房屋的交房及办证等事宜。因其当时已经离职，便建议马玲去东岳集团咨询，因为东岳接手了博大房地产。17号楼的样板房中厨房、卫生间贴有墙面砖和地面砖，其从山东博大房地产开发有限公司离职后在盛景澜庭群里看到有客户在业主群里提出因17号楼卫生间、厨房未贴瓷砖获得赔偿，但具体哪个客户及赔偿数额不清楚。本案双方签订的商品房买卖合同中对卫生间、厨房是否贴瓷砖并无详细约定，且除商品房买卖合同外，双方对卫生间、厨房是否贴瓷砖没有特别约定，并称样板间都是精装修，不仅厨房、卫生间贴有瓷砖，而且家具家电全都有，山东博大房地产开发有限公司并未就样板间对购房业主（含本案原告马玲、孙聪）进行过相关承诺。马玲、孙聪对证人证言的真实性无异议，山东博大房地产开发有限公司对证人证言的真实性及证明内容均有异议，认为证人陈述的2018年底马玲与其联系的真实性存疑。2017年6月东岳公司接手博大公司股权后，博大公司就已经处于正常运营状态，售楼处、办公室均有接待人员，马玲居住在博大公司办公场所所在的盛景澜庭小区，不可能联系已经离职两年多的证人。且证人于2016年01月份已从公司离职，自此之后无权代表公司作出任何意思表示。证人对交房程序所做陈述与其提交的交房会签单记载内容一致。关于瓷砖和样板间问题，证人已经陈述双方除商品房买卖合同外无其他特别约定，而山东博大房地产开发有限公司并未对各购房业主做出实际交付房屋与样板间装修标准一致的承诺。实践中，开发商销售房屋时，均会对样板间进行精装或豪华装修，同时配备高档家具家电，以展示销售房屋经购房业主装修后可以达到的居住条件，但交房标准则以合同约定为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年01月29日，马玲、孙聪与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定马玲、孙聪购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区房屋，房屋总价款845519元。合同第十五条约定，出卖人应当在2016年12月31日之前（商品房交付使用后720日内），为买受人马玲、孙聪办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%一次性向买受人支付违约金。合同附件三约定的装饰、设备标准为“厨房：无设备；卫生间：无洁具”。上述合同签订后，马玲、孙聪共向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款845519元。涉案房屋的不动产权证书于2019年10月08日办理完毕。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、本案马玲、孙聪的起诉是否超过诉讼时效、山东博大房地产开发有限公司应否支付马玲、孙聪逾期办理房屋权属登记违约金8455元；2、山东博大房地产开发有限公司应否支付马玲、孙聪厨房、卫生间的瓷砖损失7500元。 关于焦点一，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定了办理房屋权属登记的时间为2016年12月31日之前，从约定截止日的次日起，马玲、孙聪应当知道山东博大房地产开发有限公司出现违约，其权益受到侵害，诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月01日起施行”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案应适用三年诉讼时效。本案马玲、孙聪申请证人刘某出庭作证，证明马玲曾于2018年下半年因博大公司逾期交房办证向刘某打电话问过涉案房屋的交房及办证等事宜，可以认定马玲在诉讼时效期间内主张过权利，构成诉讼时效中断，因而本案马玲、孙聪要求山东博大房地产开发有限公司支付其逾期办理房屋权属登记违约金8455元的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对山东博大房地产开发有限公司关于马玲、孙聪的起诉已超诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。 马玲、孙聪与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。山东博大房地产开发有限公司未提供证据证明逾期办理房屋权属登记系因买受人原因所致，马玲、孙聪依约支付购房款后，山东博大房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定的时间为马玲、孙聪办理房屋权属登记，致使马玲、孙聪未能如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。马玲、孙聪主张按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，要求出卖人按已付房价款845519元的1%一次性向其支付违约金8455元符合合同约定及法律规定，本院予以准许。 关于焦点二，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方签订的商品房买卖合同并未对涉案房屋厨房、卫生间是否应当铺设墙面及地面瓷砖进行明确约定，仅规定“厨房：无设备；卫生间：无洁具”，同时马玲、孙聪亦表示双方除商品房买卖合同的约定外，并未就厨房、卫生间应否铺设墙面及地面瓷砖有过特别约定，且与涉案房屋同一单元和同一楼座的其他房屋的厨房和卫生间均未铺设墙面和地面瓷砖。同时证人刘某亦陈述称山东博大房地产开发有限公司并未并未就样板间对购房业主（含本案原告马玲、孙聪）进行过相关承诺。因而马玲、孙聪关于要求山东博大房地产开发有限公司支付其2个卫生间4000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计7500元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山东博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马玲、孙聪逾期办理房屋权属登记违约金8455元； 二、驳回原告马玲、孙聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99元（已减半），由马玲、孙聪负担47元，由山东博大房地产开发有限公司负担52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘晓辉 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李兰英