湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初5279号原告：朱慧勍，女，1980年9月3日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐成豹，湖南海天律师事务所律师。被告：长沙银河置业有限公司，住所地湖南省宁乡市金洲镇关山社区**青年湖集居点**。法定代表人：陈恢荣。委托诉讼代理人：邓平辉，男，1962年3月8日出生，汉族，住拉萨市城关区。原告朱慧勍与被告长沙银河置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次、第二次开庭原告朱慧勍及其委托诉讼代理人唐成豹、被告长沙银河置业有限公司的委托诉讼代理人邓平辉到庭参加了诉讼，第三次开庭原告朱慧勍、被告长沙银河置业有限公司的委托诉讼代理人邓平辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱慧勍向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：20150022101），立即向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和预告登记；2．判令被告履行《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：20150022101）将原告所购买的达到竣工验收备案条件并符合合同约定交付条件的××乡××村××社区××栋××层××101号房屋立即交付给原告；3．判令被告按供水、供电、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网络每一项每逾期一天20元的标准向原告支付2019年6月30日起至设备设施实际交付使用之日止的逾期交付违约金（从2019年6月30日算至2020年6月10日的逾期交付违约金为：20元×6项×346天＝41520元）；4．判令被告以3201744元为基数，按日万分之一向原告支付2019年6月30日至房屋实际交付之日止的逾期交房的违约金（从2019年6月30日算至2020年6月10日的逾期交房违约金为：3201744元×0.0001×346天＝110780.34元）；5．判令被告以3201744元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率向原告支付2018年1月28日至被告向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和预告登记之日止的逾期违约金（从2018年1月28日算至2020年6月28日的逾期违约金为：3201744元×（0.35%÷12月）×29月＝27081.42元）；6．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年12月29日，被告与原告签订《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：20150022101）及补充协议，将其开发的位于××乡××村××社区××栋××层××101号房屋出售给原告，该房屋地上2层地下1层，建筑面积为366.50㎡，其中套内建筑面积348.63㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.87㎡，该房屋单价为8736元／㎡，总房价为3201744元。合同第八条“交付时间及条件”约定：“（一）、出卖人应当在2019年6月30日具备交付条件。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；…”；合同第九条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定：“（一）城市基础设施1、供水：2019年6月30日达到接通条件；2、供电：2019年6月30日达到接通条件；3、燃气：2019年6月30日达到接通条件；4、电话通讯：交付时线路铺设到户；5、有线电视：交付时线路铺设到户；6、宽带网络：交付时线路铺设到户。以上第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定的期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：…（3）上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币贰拾元的违约金。…”；合同第十一条“逾期交房责任”第1款第2项约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起45日内向买受人支付违约金”；合同第二十条约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于30日内（与合同备案的时间相同）向宁乡市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按照约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并按规定提交申请材料。若因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，出卖人按买受人已付购房款按照人民银行同期活期存款利率支付买受人违约金。合同签订后，原告已交清了全部购房款。然而，被告严重违约，至今未向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和预告登记，未将竣工验收备案并符合合同约定的房屋交付给原告，涉案项目至今道路未修通，施工场地杂草丛生，一片荒废景象，且施工场地现已无人施工。综上，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为了保护原告的合法权益，特依法起诉，恳请法院查明事实，判如所请。被告长沙银河置业有限公司辩称：1．原告尚欠支付房款84万元，原告本身就存在违约行为；2．被告逾期交房系因非出卖人所能控制的其他行为所致，属于合同约定的免责事由，被告不应承担逾期交付的违约责任。《宁乡市商品房买卖合同》补充协议第四条第2款约定：出卖人如遇突发性公共事件等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付（不计利息或违约金）。基于宁乡市人民政府关于城乡统筹的政策安排，被告取得200余亩国有建设用地及564亩流转用地用于开发金洲国际社区项目。但在涉案项目开发过程中，因政府未能妥善解决当地村民的社保问题，导致村民到施工现场阻工，持续时间长达四、五年。正是由于上述非出卖人所能控制的当地村民阻工等行为，严重影响了正常施工建设，导致涉案项目无法按期竣工、按期交付房屋，因此，被告逾期交付房屋存在合同约定的免责事由；3．原告主张逾期办理合同备案违约金于法无据，系重复主张违约金，合同第20条就逾期办理产权登记约定的违约金，实际上是针对因出卖人原因导致逾期办理房屋所有权证、土地使用权证时，出卖人所需承担的违约责任，而并非逾期办理预售房合同备案；4．原告至今未足额支付购房款，原告主张的违约金基数存在明显错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《宁乡市商品房买卖合同》、认购协议书、收据、湖南省增值税普通发票、银行流水、宁乡市国土资源局不动产登记信息查询证明、《关于东能西麓郡项目的承诺函》来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。对有争议的事实和证据认定如下：1．已支付的购房款。原、被告双方对以下已付款项无争议，本院予以确认：原告于2017年12月29日支付70-101#代收费用（产权登记550元、国土证费820元、房屋产权登记80元，共计1450元）；2018年1月31日支付了961744元（含2017年11月19日的定金10万元）；2018年4月2日支付了28万元；2018年4月28日支付了28万元；2018年5月29日支付了28万元；2018年7月2日支付了28万元；2018年7月31日支付了28万元。原告主张除无争议的款项外，还于2018年2月1日、2018年9月7日分别支付了购房款28万元，提交了上海浦东发展银行的账户历史明细对手信息打印清单（于威）、长沙银行的个人账户明细对账单（朱慧婷），本院认为，原告提交的上述交易明细表来源合法，内容真实，与本案相关联，且朱慧婷、于威陈述上述转账均系代原告向被告支付，且与被告无其他经济往来，故本院确认2018年2月1日、2018年9月7日于威、朱慧婷分别代原告向被告支付购房款28万元。2．原告主张支付团购费10万元，该团购费应计入购房款，提交了《“喜得屋”团购服务协议》，被告对此提出异议，认为其并未收到团购费。本院认为，原告提交的该份协议系原告与长沙市丰信房地产经纪有限公司签订，收据亦由长沙市丰信房地产经纪有限公司出具，仅能证明原告向长沙市丰信房地产经纪有限公司支付了团购费10万元，不能达到原告主张的10万元团购费也系购房款的证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实：2017年12月29日，原告朱慧勍与被告长沙银河置业有限公司签订编号为20150022101的《宁乡市商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于××乡××村（金洲国际社区）第70幢-1-2层101号房屋，建筑面积366.50㎡，总价款为3201744元。该合同有如下约定：1．首付款（含定金）961744元于2017年12月29日支付。剩余房款2018年2月1日支付28万元；2018年3月31日支付28万元；2018年4月30日支付28万元；2018年5月31日支付28万元；2018年6月30日支付28万元；2018年7月31日支付28万元；2018年8月31日支付28万元；2018年9月30日支付28万元；2．出卖人应当在2019年6月30日具备交付条件，交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、燃气达到接通条件且电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路敷设到户；3．如出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起45日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的0.01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；4．合同就产权登记及相应违约事项约定为：买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于30日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于30日内（与合同备案的时间相同）向宁乡市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应以买受人已付购房款为基数，按人民银行同期活期存款利率支付买受人违约金。合同签订后，原告于2017年12月29日支付70-101代收费用（产权登记550元、国土证费820元、房屋产权登记80元，共计1450元）；2018年1月31日支付961744元（含2017年11月19日支付定金10万元）；2018年2月1日，支付28万元；2018年4月2日支付28万元；2018年4月28日支付了28万元；2018年5月29日支付了28万元；2018年7月2日支付了28万元；2018年7月31日支付了28万元，2018年9月7日支付28万元。2019年5月23日，被告向原告出具一份承诺函，载明：“…现面临无法按照《长沙市商品房买卖合同》2019年6月30日交房的约定，…项目于2019年12月30实现交房……”。现原、被告双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》尚未在宁乡市房屋登记机构进行备案，涉案房屋未办理预告登记，未进行竣工验收备案，亦未交付给原告使用。本院认为，一、关于原告要求被告办理合同备案和预告登记并要求支付相应违约金的问题。根据双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》第二十条的约定“买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案，若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于30日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于30日内（与合同备案的时间相同）向宁乡市房屋登记机构申请办理预告登记。在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，在买受人取得房屋所有权证后365个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意出卖人按买受人已付购房款按照人民银行同期活期存款利率支付买受人违约金”，该条款不仅约定了逾期办理房屋所有权证、土地使用权证的违约责任，也约定了逾期办理合同备案、预告登记的违约责任，现被告在庭审中自认，涉案房屋因设定了在建建筑物抵押而暂未办理前述备案和登记，即其认可因其自身原因导致未在约定期限内办理前述手续，被告已构成违约，故对被告主张违约金重复计算，不应支付逾期办理合同备案、预告登记的违约金的意见不予采纳。被告应在合同签订之日（即2017年12月29日）起的30日（即2018年1月28日）内为原告办理好合同备案和预告登记，故被告应自2018年1月29日起，以已付购房款为基数按照按年利率0.35％的标准支付逾期办理合同备案和预告登记的违约金，计算至2020年6月28日的逾期办理合同备案和预告登记的违约金为22428元，后段违约金以已付购房款2921744元为基数，按年利率0.35％的标准计算逾期办理合同备案和预告登记的违约金至被告向宁乡市房屋登记机构办理合同备案、申请办理预告登记之日止，对于原告主张的超出部分不予支持。二、关于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求能否得到支持的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。现根据庭审查明的情况，涉案房屋所在项目尚未竣工，亦未进行验收备案，即既未达到法定交付的条件，也不具备交付的事实基础，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。但根据合同约定，向原告交付房屋属于被告的应尽义务，在涉案房屋达到交付标准后，被告应当及时向原告交付。三、关于被告所需支付逾期交房违约金的问题。被告主张原告逾期付款逾期两年，请求法院解除双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》，本院认为，涉案房屋总房款为3201744元，原告已支付购房款2921744元，未付购房款28万元，原告已经支付了绝大部分购房款，原告提交的证据虽不能证实因被告置业顾问告知其账户被查封而未向被告继续付款，但被告在庭审中承认其账户被查封的事实且被告亦未在本案立案前向原告催收，故对被告主张原告违约，要求解除合同的意见不予采纳。综合原、被告双方所签合同及被告出具的承诺函，可知双方约定的交房时间为2019年6月30日，被告至今未交房的行为已构成违约，原告有权要求被告按约定支付违约金。合同约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，现原告请求合同继续履行，要求被告支付违约金，故被告应以已付购房款2921744元为基数，按0.01％/日的标准，从2019年7月1日计算至交付的商品房已经竣工验收备案时止。四、关于原告要求被告支付供水、供电等项的逾期违约金的问题。本院认为，根据双方合同的约定，供水、供电、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网络于2019年6月30日达到接通或敷设到户属于房屋交付的条件之一，现涉案房屋尚未交付，则单独主张该项违约金的条件尚未成就，原告可在将来条件成就之时再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起三十日内办理编号为20150022101的《宁乡市商品房买卖合同》的备案手续，并于本判决生效之日起三十日内协助原告朱慧勍办理位于××乡××村（金洲国际社区）第70幢-1-2层101号房屋的预购商品房预告登记；二、被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱慧勍逾期办理合同备案及预告登记的违约金22437元（从2018年1月29日算至2020年6月28日），自2020年6月29日起以已付购房款2921744元为基数，按年利率0.35％的标准计算至被告向宁乡市房屋登记机构办理合同备案、申请办理预告登记之日止；三、被告长沙银河置业有限公司于本判决生效之日起十日内以2921744元为基数按0.01％/日的标准从2019年7月1日起支付原告朱慧勍逾期交房违约金至被告将已经竣工验收备案的商品房交付给原告之日止；四、驳回原告朱慧勍的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1944元（已减半收取），保全申请费5000元，共计6944元，由被告长沙银河置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘毅梅二〇二〇年九月二十七日书记员  喻赛春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。