山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1008号 上诉人（原审原告）：刘xx，男，1933年1月3日出生，汉族，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：张成杰，青岛黄岛周正法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）刘xx，女，1934年11月23日出生，汉族，住吉林省珲春市（已去世）。 被上诉人（原审被告）：王xx，男，1963年10月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘焕国，山东雅圣律师事务所律师。 原审第三人：刘xx，男，1955年10月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘xx，男，系刘xx之子。 上诉人刘xx、刘xx因与被上诉人王xx、原审第三人刘xx农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初1193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘xx、刘xx上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、王xx与刘xx签订的房屋买卖协议无效。首先，1996年刘xx、刘xx到吉林省投靠两个儿子，就是因为与儿子刘xx关系非常紧张，经常发生矛盾并争吵，将房屋交给刘xx看管而去东北是不得已而为之。并且王xx与刘xx协商让其老人居住在其中的三间房屋中，王xx对房屋系刘xx看管的客观事实是知情的，对刘xx没有处分房屋权能的事实是明知的。其次，从一审法院对刘桂亭的调查笔录中可以看出，刘桂亭对具体卖房的时间、人、价格均记不清，并陈述王xx及另案当事人刘桂存还请客喝酒，刘xx也在场，可以证实，王xx系明知刘xx没有处分房屋权能，私自与刘xx串通，让刘xx自行书写房屋买卖协议的行为，明显系与刘xx恶意串通侵犯刘xx、刘xx对涉案房屋的所有权。王xx的户口并不在集体内，已经转为非农业家庭户口，其所主张的购买房屋的行为违反法律的强制性规定。二、刘xx与王xx签订房屋买卖协议并不具备权利外观。首先，王xx的购房行为主观上存在恶意，不值得法律保护。日常生活中，购买房屋系生活中的重大事项，刘xx虽系刘xx、刘xx的儿子，但是，双方相隔几千公里，况且刘xx、刘xx有多个子女，而并非仅有刘xx一个儿子，其根本无法形成表见代理权能。在签订房屋买卖协议时，刘xx并未向王xx出具房屋的《集体土地建设用地使用证》。对刘xx出租房屋的行为，因出租房屋有利于房屋本身，且刘xx可从中获得一定收益，刘xx、刘xx作为刘xx的父母尚可承受，但是出售房屋直接侵犯刘xx、刘xx对该房屋的物权，不能为刘xx、刘xx所接受。按照一般的社会生活及农村房屋交易习惯，购买房屋需查验房屋权利凭证，王xx未能审慎的审查房屋的权属情况，亦未验明房屋的集体土地使用证登记情况，而是在明知刘xx并不具备处分房屋权利的情况下，仍自担风险的与其进行买卖交易，据此可以推定，王xx是出于恶意的目的，其与刘xx买卖房屋的交易行为不值得法律保护。三、一审法院仅靠主观推断判案，无法令人信服。首先，一审法院关于王xx与刘xx签订房屋买卖协议的订立、履行，采取反复取舍的推断，有违法律的公平正义原则。1.关于房屋买卖协议“不管是刘xx书写还是由刘泽义书写，由在场人按手印，时任村干部参与见证，符合农村的风俗习惯和交易惯例”，而出售和购买房屋，查验和交付房屋权利凭证是一般的必要的交易习惯。2.关于刘xx、刘xx对房屋买卖是否知情“结合刘桂亭的陈述、村委会出具的证明”能够印证刘xx、刘xx及同行人员对涉案房屋现状是有所了解及“房屋作为留在老家的较大不动产，从日常经验来看，肯定要经常询问，故对房屋卖予王xx并不知情，不符合常理，亦违背诚实信用原则”。首先，刘桂亭在一审所做的调查笔录中仅陈述刘xx在母亲去世时回来过一次，时间应当是在2011年3月10日，当时刘xx已经身患脑萎缩10多年，且病历记载根本不认识人。涉案房屋现在破烂不堪的现状可以证实，王xx与刘xx系恶意串通的事实。其次，刘xx、刘xx远在东北，且年老痴呆，根本不会用手机等现代通信工具，无法询问。房屋让儿子偷偷出卖，相隔千里之外的两位老人不知情，符合常理且不违背诚实信用原则。一审法院大肆采用主观推理作出了大失公平的判决，让人无法信服。四、刘xx、刘xx通过诉讼主张保护物权的请求并不适用诉讼时效。首先，一审认定，“退一步讲，即使刘xx行为属于无权处分，其与王xx之间的房屋买卖协议无效”。由此说明，一审法院对刘xx行为属于无权处分，其与王xx之间的房屋买卖协议无效的观点也是持认可态度的。一审中王xx并未就诉讼时效进行抗辩，一审法院主动审查并适用诉讼时效，明显违反法律规定。其次，刘xx患有脑萎缩病(即老年痴呆)接近二十多年，刘xx出生于1933年近九十岁高龄，叶落归根，痛思故乡，更是人之常情。在当前，《集体土地建设用地使用证》可以作为房屋的权利凭证，刘xx、刘xx作为涉案房屋的登记权利人，要求王xx返还房屋，乃是主张的物权返还请求权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二款之规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效的规定。综上所述，一审法院武断认定刘xx构成表见代理明显错误，一审法院单方主观推断，有失公允，刘xx的行为根本不具备权利外观，王xx与刘xx系同村，应当对刘xx无权处分是明知的，且在买房过程中有恶意串通行为，刘xx、刘xx作为物权人主张返还物权的请求不适用诉讼时效的规定。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 王xx辩称，一、从程序上，房屋买卖协议未经刘xx、刘xx确认并不当然无效，且关于合同无效的主张已经超过诉讼时效。二、从实体上，一审法院认定刘xx出卖房屋的行为构成表见代理，于法有据，应予维持。首先，刘xx是刘xx、刘xx的长子，受刘xx、刘xx委托代管房屋，刘xx曾经将涉案房屋出租给王xx居住。对具有朴素价值观念的老百姓而言，刘xx、刘xx已经将房屋一切事宜交由刘xx处理，具备出售房屋的权利外观。其次，王xx支付房屋对价，并按照当时农村的风俗习惯进行了见证。再次，通过刘xx陈述，刘xx、刘xx在2008年回家过一次，此时，双方的房屋买卖已经成为既定事实，刘xx、刘xx应当知道房屋买卖事实却又未行使权利，显然是认可了刘xx出售房屋的行为。三、刘xx早已老年痴呆多年，刘xx也已经87岁高龄，在未回黄岛办理代理手续的情况下，刘xx、刘xx向黄岛区人民法院起诉又撤诉补办代理手续，显然本案是在刘xx的授意下提起的，并不存在刘xx与王xx恶意串通的行为。四、涉案房屋在交付后近20年里，已经由王xx进行了多次维修，现房屋仍由王xx方居住使用，不宜再进行返还。 刘xx陈述称，同意上诉人的上诉意见，两上诉人去东北后再未回来。 刘xx、刘xx向一审法院起诉请求：1.判令王xx返还登记在刘xx名下的坐落于青岛市黄岛区间房屋中的西三间房屋；2.本案诉讼费由王xx承担。 一审法院查明事实: 刘xx、刘xx系夫妻关系，共生育四子一女，即刘xx、刘思学、刘思法、刘思华，刘思香。珲春市靖和街道希望社区居委会出具证明，称刘xx原籍胶南市六汪镇，因患有脑梗致使压迫神经，造成老年痴呆，丧失部分劳动能力，该居委会指定其丈夫刘xx为其监护人。 涉案房屋位于黄岛区，共正屋六间，在1991年10月1日原胶南市土地管理局颁发的集体土地建设用地使用证，使用证号为南集建（1991）字第GQ290183号，用地面积229.2平方米，建筑面积73.3平方米，四至为：东至围墙中根刘四敏住宅，西至围墙外跟邻大街，南至外墙外根邻胡同，北至墙壁外根胡同。土地使用者为：六汪镇刘xx。涉案房屋西三间由王xx母亲居住使用。 双方对涉案的西三间房屋是否存在房屋买卖关系存在争议： 刘xx、刘xx主张1995年随两个小儿子到东北投亲，把讼争的房屋交由大儿子即刘xx代管，刘xx将该六间中的西三间房屋出租给王xx暂时居住。刘xx、刘xx提交：1、集体土地建设使用证。该使用证为刘xx、刘xx持有。2、2017年6月9日委会出具的证明一份：本村于2016年11月29日给王宗（增）岳所开具的证明是村委会未经调查研究，单方面出具的。事实是村委会对房屋买卖经过是不了解的。以此否定2016年11月29日村委会给王xx开具的证明：兹证明我村村民王宗（增）岳2004年2月20日购买刘xx位于该村房屋三间，由刘xx代其出卖该房屋，价款九佰元，购买后一直由王宗（增）岳母亲毕文秀居住至今。故2016年11月29日村委会的证明不具有法律效力。3、视频光盘一份、EMS快递一份，证明其对刘xx买卖房屋不知情，也没有授权刘xx处分该房屋，同时刘xx、刘xx委托代理人张成杰代其诉讼主张权利系其真实意思表示。 王xx主张涉案的西三间房屋系通过刘xx从刘xx、刘xx买卖所得。1、提交村委会2016年11月29日出具的证明一份，证明该房屋系刘xx代刘xx、刘xx卖房，王xx其户口虽不在，但一直在该村居住，其买房系给母亲毕文秀居住，后来简单翻建了一下。村委会先给其出具了存在买卖关系的证明，后又出具不了解的证明，前后矛盾。2、视频中确系刘xx、刘xx本人，但刘xx只是说把房子要回来，并没有对整个过程陈述，证据缺少完整性。刘xx多次回过老家，对房屋买卖应是知情的。3、提交刘xx与王xx签订的房屋买卖协议书一份，证明该房屋系刘xx之子刘xx代为出售，该协议均为刘xx所写，名字上的手印由各人所按。在该协议书中，卖方：六汪镇刘xx（甲方），买方：六汪镇王宗岳（乙方），经甲乙双方协商，甲方愿将坐落在的规划房（旧房）叁间，作价玖佰元，卖于乙方永久使用，特立契约，永不反悔。房屋基本情况：正房叁间，东西长度8.65米。付款方式：人民币，款已付齐。卖方：刘xx买方：王宗岳中人：刘桂民刘桂亭。2004年2月20日。4、提交收据两份，证明刘xx收到王宗岳买房款2200元，租房款1000元。5、刘xx的证明一份：“因房屋产权证没有过户，临时甲方为户主，以后费用金归乙方王宗岳。特此证明刘xx2004年2月20日”。 刘xx质证称，房屋买卖协议书的真实性无异议，内容均系其所写，但上面的手印是刚按上的，当时其并没有按手印，西三间房屋卖给王xx2200元，但其父亲并没有授权他卖房。 一审法沟村党支部书记陈兆君进行了调查，其称2016年11月29日证明系王xx拿着房屋买卖协议书找到村委会，村委会就根据协议出具了证明。2017年6月9日证明系刘xx儿子刘xx找他们出具的，其实村委会对房屋买卖的经过并不了解，买卖房屋也没有经过村委会同意。从2015年至今刘xx、刘xx没有沟村，其他不了解。 一审法院对房屋买卖协议中的“中人”刘桂亭（1952年10月31日出生）进行了调查，其称：关于涉案房屋的两次买卖我都参与了。刘xx与刘xx早去东北了，他们有四个儿子，刘xx是长子，就刘xx一人的户沟村，其他儿子都在东北。房子是刘xx的，但系刘xx卖的，先卖给王xx西三间房，后卖给刘桂存东三间房，具体卖的时间、价格均想不清，当时买主王xx和刘桂存请我们喝酒了，刘xx也去了。2004年2月20日涉及王xx的房屋买卖协议书是真实的，协议内容全部是刘xx书写，名字上的手印系各人所按，我（任民兵连长）和刘桂民（住村北，任村书记）参与；2004年1月1日涉及刘桂存的房屋买卖协议亦是真实的，由刘泽义提笔，名字上的手印是各人按的，刘xx上的手印是刘xx按的，当时参与者是刘泽义、我、刘桂民（住村南，当时不担任任何职务，现已去世）。房子当时共6间正房，西三间卖给王xx，由王xx母亲一直居住至今，东三间卖给刘桂存，由刘桂存父母居住，刘桂存父母去世后，房子一直空着。关于刘xx去东北后是否回沟村不清楚，但刘xx曾在其母亲去世后回来过一次，因为刘xx的母亲就沟村，去世大约不到十年。 另，刘xx、刘xx自1996年搬迁至东北之后是否曾回沟村，刘xx、刘xx、王xx及刘xx均持有异议：刘xx、刘xx主张从未回来过。王xx称2004年后曾回来过两次，一次是刘xx的母亲去世沟村委会的证明（兹证明我村村民张丛云与刘xx系母子关系，张丛云于2011年3月10日死亡，死亡地址为六沟村），刘xx还去涉案房屋找其母亲玩耍，另一次记不清。刘xx称，2008年回来过一次，2002年回来过一次，刘xx那时就痴呆了，此后未再回来。刘xx、刘xx抗辩称村委会证明无法确认证明中的刘xx即本案一审原告，且未显示刘xx沟村的事实。另从刘xx、刘xx提交的刘xx在珲春市人民医院住院病历看，刘xx因患脑萎缩十六年，卧床五年不认识人，不可能沟村并且知道王xx购买房屋的事实。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点是王xx与刘xx签订的房屋买卖协议是否合法有效，刘xx是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。依据前述规定，构成表见代理须以王xx有理由相信刘xx有权代表刘xx、刘xx订立房屋买卖协议书，并且王xx的该缔约行为善意且无过失。涉案房屋属刘xx、刘xx夫妻共同财产，刘xx、刘xx的其他子女除刘xx外均不在孙家沟居住生活，且户口早已迁出。刘xx、刘xx自认涉案房屋从1995年起由刘xx实际管理，其将西三间房屋由刘xx出租给王xx，王xx有理由相信刘xx有代理权。从该房屋买卖协议的订立过程看，结合对刘桂亭的调查，该协议由刘xx书写，由在场人按手印，时任村干部参与见证，符合农村的风俗习惯和交易惯例，房屋买卖协议已经实际履行多年，由王xx母亲一直居住至今。刘xx、刘xx称其对刘xx与王xx之间的房屋买卖并不知情，虽刘xx、刘xx、王xx均未举证证明刘xx、刘xx自2004年以来曾回沟村，但是结合刘桂亭的陈述、村委会出具的证明，能够相互印证刘xx在其母亲去世后回沟村，其本人或同行照顾人员对涉案房屋现状要有所了解；另一方面，刘xx、刘xx离家到东北后，涉案房屋作为其留在老家的较大不动产，从日常经验来看，其肯定要经常询问，故刘xx、刘xx称自2004年以来对刘xx将涉案的西三间房屋卖予王xx并不知情，不符合常理，亦违背诚实信用原则。退一步讲，即使刘xx行为属于无权处分，其与王xx之间的房屋买卖协议无效，涉案房屋西三间王xx自2004年购买至今已有十几年，王xx母亲在此居住二十余年，刘xx、刘xx亦未能举证证明其曾向王xx及其母亲提出异议、主张权利，已经超过法律规定的诉讼时效。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回刘xx、刘xx的诉讼请求。案件受理费100元，由刘xx、刘xx负担。 二审查明，刘xx于2020年2月4日死亡，其法定继承人刘思学、刘思发、刘思华、刘思香均自愿同意不参加本案诉讼，继承份额归刘xx所有。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，涉案房屋从1996年起即由刘xx实际管理，刘xx与王xx签订买卖协议时，刘xx已经管理了七八年之久，在此期间除刘xx之外，刘xx、刘xx及其其他子女均不在孙家沟居住生活，也均未对涉案房屋进行管理和使用；而且涉案房屋买卖协议签订时，不仅有刘xx和王xx的签字确认，亦有当时的村干部签字捺印予以见证，该交易过程符合农村的风俗习惯和交易惯例。结合刘xx是刘xx、刘xx儿子的事实，足以使王xx有理由相信刘xx有出售涉案房屋的代理权。另外，刘xx、刘xx于1996年去东北后，涉案房屋即由其儿子刘xx管理，至刘xx、刘xx提起本案诉讼已有二十多年，即使自刘xx于2004年将涉案的三间房屋出卖给王xx，亦有十几年的时间。在如此长的时间里，刘xx、刘xx理应会对房屋的修缮、使用等情况进行过询问和了解，刘xx、刘xx主张其对其房屋买卖一事不知情，不符合常理。因此，本院认为，涉案房屋的交易过程符合农村的风俗习惯和交易惯例，王xx亦有足够的理由相信刘xx有出售涉案房屋的代理权，房屋买卖协议也已经实际履行多年，刘xx、刘xx在长达几十年的时间里未对涉案房屋出卖一事提出异议。现刘xx、刘xx在本案中要求王xx返还涉案房屋，有违诚信，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘xx、刘xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  李晓波 审判员  徐 明 二〇二〇年九月十五日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员于澜