陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终9305号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西省雁塔监狱，住所地陕西省西安市雁塔区南二环东段 50号。 负责人：刘玉武，监狱长。委托诉讼代理人：陈小艺，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚宗锋，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：何西京，男，1967年10月9日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：陈洁，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关文涛，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西省雁塔监狱（以下简称雁塔监狱）与上诉人何西京因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初11349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。雁塔监狱上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为何西京于本判决生效之日起三十日内向雁塔监狱返还在2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》项下位于西安市雁塔区XX环XX段XX号的二层门面楼房，并按照330000元/年的标准支付自2019年4月28日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。事实和理由：雁塔监狱与何西京于2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》中约定房屋租期为2018年4月28日至2019年4月27日止，年租金为33万元。在一审判决中，一审法院明确应参照《门面房租赁合同》约定的租金标准，按照年租金33万元的标准计算占有使用费，自2019年4月28日起计算至房屋实际返还之日；而判决第一条写作按照300000元／年的标准支付占有使用费，一审判决存在错误，请求依法改判。何西京辩称，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。雁塔监狱所诉的租金标准，一审陈述的很清楚是参照双方之间此前的租金标准，因此一审判决正确，雁塔监狱的上诉无事实及法律依据，请求法院驳回上诉。何西京上诉请求：撤销一审判决第一项，改判何西京向雁塔监狱支付的占用费中，扣除2020年上半年3个月费用合计75000元；诉讼费用由雁塔监狱承担。事实和理由：何西京使用涉案房屋用于XX餐厅经营，2020年初因受新冠肺炎疫情影响，茶餐厅被迫停业无法正常经营，依据国家发改委、住建部、财政部等八部委联合下发指导意见，何西京向雁塔监狱支付的占有使用费中，应扣除2020年上半年3个月费用。何西京承租雁塔监狱原劳动司办公楼用于茶社经营已近20年，期间双方一直保持良好的合作关系。何西京承租房屋并基于经营需要和双方长期合作的信赖，在涉案房屋上投入大量人力物力进行装饰装修及改扩建，投资巨大。现雁塔监狱不顾双方多年良好合作，要求终止双方租赁合同关系，拒绝与何西京继续续约，并要求何西京返还涉案房屋。基于合同一方已丧失继续合作意向，何西京同意解除双方租赁合同关系。然而在本案一审审理期间，国家爆发新型冠状病毒疫情，何西京经营的XX餐厅按照政府要求，被迫停业至今未恢复正常经营。依据国家发改委、住建部、财政部等八部委联合下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，为支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。雁塔监狱隶属于陕西省监狱管理局，何西京承租房屋符合该《指导意见》中免除上半年3个月房屋租金要求。一审法院判决要求何西京按照30万元／年的标准向雁塔监狱支付自2019年4月28日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，应按照该《指导意见》要求，扣除2020年上半年3个月费用合计75000元。雁塔监狱辩称，双方租赁合同已于2019年4月28日到期，何西京至今非法占有使用雁塔监狱房屋，一审判决要求何西京支付的房屋占有使用费为赔偿性质，何西京所称的八部委所发的文件是对租赁合同约定的租金予以减免，而本案中占有使用费的性质与租金不同，且何西京作为占有房屋的过错方不应依据此要求减免费用。一审判决认定事实清楚，明确载明按照年租金33万元的标准支付占有使用费从2019年4月28日起计算至房屋实际返还之日，何西京所称占有使用费为30万元每年的标准属于一审判决书写错误，请求二审法院依法予以纠正。雁塔监狱向一审法院起诉请求：1.判令何西京将位于西安市雁塔区XX环XX段XX号（XX环XX路XX段XX号）的门面楼房腾出。2.判令何西京支付自2019年4月28日起至实际搬离之日止（以916.67元/日计算）的房屋占用使用费。3.本案诉讼费用由何西京承担。何西京向一审法院提起反诉请求：1.雁塔监狱赔偿何西京变压器损失及案涉房屋装修、改扩建费用35万元（以鉴定为准）。诉讼过程中，何西京明确变压器数量为一台；改扩建分为两部分，第一部分为二层外的一个阳台，第二部分为案涉房屋旁边加盖的一间约400米的房屋。2.雁塔监狱承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：西安市雁塔区XX餐厅（以下简称壹品堂）为个体工商户，登记成立时间为2008年10月22日，登记的经营者为汪炳良，截至本案法庭辩论时处于在业状态。2018年12月4日，雁塔监狱（甲方）、壹品堂（乙方）签订《门面房租赁合同》（以下简称2018年租赁合同），其中何西京作为壹品堂的“代表人”在合同尾页上签字。2018年租赁合同约定，雁塔监狱将案涉房屋出租给乙方，总面积为750平方米，租期为2018年4月28日起至2019年4月27日止，年租金为33万元。第四条约定，“甲方以房屋现状进行出租，在使用期间乙方承担房屋的保护及维修责任，由此产生的费用由乙方负担。乙方对房屋进行的装修，乙方具有使用权”。第八条约定，“在合同期内，保持建筑原貌。乙方不得在租赁区域内加盖临时建筑，由此造成的一切损失由乙方自行承担。合同期间由于监狱布局调整或者其他相关政策变化，乙方需予以配合，合同自相关事件发生之日起终止，且甲方无需给予乙方相应补偿”。第九条约定，“合同期满后，自行终止。乙方不再经营、无条件搬离并自行搬除属于乙方的设备及物品，不得损坏原房屋结构及属于甲方的设施”。庭审中，雁塔监狱、何西京均认可双方为2018年租赁合同项下的出租人和承租人。在诉讼过程中，壹品堂餐厅登记的经营者汪炳良称XX餐厅的实际经营者是何西京，何西京为2018年租赁合同项下承租人。2019年2月22日和3月29日，雁塔监狱分别向何西京送达《通知》，通知合同到期后不再续租房屋，要求做好搬迁准备工作。另查明，2003年4月21日，恒升公司（乙方）与陕二汽厂（甲方）就案涉房屋租赁事宜签订租赁合同，其中，何西京作为恒升公司代表人在合同上签字。合同载明：案涉房屋的附属物中包括“甲方此前安装的变压器壹台”；“四、以前甲方盖建了临街营业大棚及厨房部分，并安装的变压器，其产权属甲方所有，乙方只有使用权。合同期满，乙方不得平破坏或者拆除权属甲方所有的资产”；“十二、二○○二年六月乙方在未取得甲方书面同意的情况下，与西安迪贝制衣公司签订了《租赁楼房合同书》，并对该楼房进行了装修。通过双方协商，乙方同意自愿放弃其投入的原装修权益，但乙方有使用权。今后若该部分装修部分因甲方开发迁建等原因形成损失时，甲方概不承担任何责任，也不赔偿乙方的任何损失”。该合同还约定恒升公司在合同期内的装修物在合同期满后不得拆除，归“甲方”处理，且“甲方”不承担任何费用。2005年11月30日，壹品堂（乙方）与秦海公司（甲方）签订《楼房场地短期续租协议》，约定因甲方的开发需要，之前的合同变更为短期续租合同，现合同延续至2016年1月9日，到期后所有楼房、场地及附属水电设施由甲方无条件收回，不再续租，乙方不得提出任何补偿等无理要求，又因乙方已在2015年6月底移交西侧加压站上附着的门面房（金樽），甲方减免租金后，乙方交纳10万元，至2016年1月9日。该协议乙方处署名恒升公司，但加盖的印章为壹品堂的印章。2016年2月1日，秦海公司（甲方）与王保良（乙方）签订《解除合同协议书》，约定双方解除在2016年1月25日签订的《门面房租赁合同》，该合同自2016年2月1日终止。2016年3月8日，秦海公司（甲方）与王保良（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定乙方从甲方处承租案涉房屋，租期为2016年4月28日至2018年4月27日；甲方以房屋现状进行出租；在合同期内，保持建筑原貌，乙方不得在租赁区域内加盖临时建筑，由此造成的一切损失由乙方自行承担；乙方对房屋进行的装修在乙方不再经营时不得向甲方提出赔偿损失的要求。一审法院认为，雁塔监狱、何西京均认可双方为2018年租赁合同项下的主体，壹品堂登记备案的经营者亦对何西京为该合同项下的合同主体的事实予以认可。故一审法院认定雁塔监狱、何西京为2018年租赁合同的合同主体，雁塔监狱为出租人，何西京为承租人。2018年租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，对双方具有法律约束力。根据诉辩意见，本案争议焦点为：一、何西京应否向雁塔监狱返还案涉房屋，应否至支付占有使用费及费用标准。二、雁塔监狱应否向何西京支付变压器费用、装修费用及改扩建费用。关于争议焦点一。双方在2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》约定的租赁期间已于2019年4月27日届满。何西京作为出承租人在租赁期间届满后应向雁塔监狱返还案涉房屋，逾期返还时，还应支付占用使用费。至于费用标准问题。一审法院参照前述合同约定的租金标准，按照年租金33万元的标准计算占有使用费，自2019年4月28日起计算至房屋实际返还之日。关于争议焦点二。根据在案的证据来看，案涉租赁合同是雁塔监狱和何西京形成于2018年12月4日。案涉房屋在2018年12月4日前形成的租赁合同关系主体并非雁塔监狱和何西京。何西京并未提供证据其主张的变压器、改扩建部分是在2018年租赁合同项下形成的事实，在案证据亦不足证明其承继了变压器、改扩建部分的民事权利。故何西京主张该部分费用，缺乏事实和法律依据，不能成立。另，因双方在2018年租赁合同中对装修费等费用分担事宜进行了明确约定，故雁塔监狱依据合同约定，无需承担何西京主张的装修费用。综上所述，一审法院对何西京的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何西京于本判决生效之日起三十日内向陕西省雁塔监狱返还在2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》项下位于西安市雁塔区XX环XX段XX号的二层门面楼房，并按照300000元/年的标准支付自2019年4月28日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；二、驳回何西京的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元（雁塔监狱预交）、反诉案件受理费3275元（何西京预交），均由何西京负担。因雁塔监狱已预交费用，故何西京应于本判决生效之日起三十日内将其应负担的费用直接支付给雁塔监狱。本院经审理查明，二审审理期间，何西京向雁塔监狱支付了2019年4月28日至2020年8月31日的房屋占有使用费357500元（已扣除因疫情原因免除的3个月房屋占有使用费82500元）。其余事实一审判决查明属实。本院认为，何西京与雁塔监狱于2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》约定的租赁期限已于2019年4月27日届满，雁塔监狱已经明确告知何西京不再续租，何西京作为出承租人在租赁期间届满后应向雁塔监狱返还案涉房屋，因何西京逾期返还，一审法院在判令何西京向雁塔监狱返还案涉房屋的同时，参照合同约定的租金标准，按照年租金33万元的标准计算何西京应支付雁塔监狱的房屋占有使用费至房屋实际返还之日，符合法律规定。因二审审理期间，何西京向雁塔监狱支付了2019年4月28日至2020年8月31日的房屋占有使用费357500元（已扣除因疫情原因免除的3个月房屋占有使用费82500元），故2020年9月1日之后至房屋实际返还之日的房屋占有使用费，何西京仍应按照年租金33万元的标准支付雁塔监狱，一审判决判项中所写“按照300000元/年的标准”系笔误，本院予以更正。据此，一审判决第二项应予维持，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初11349号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初11349号民事判决第一项为：何西京于本判决生效之日起三十日内向陕西省雁塔监狱返还在2018年12月4日签订的《门面房租赁合同》项下位于西安市雁塔区XX环XX段XX号的二层门面楼房，并按照330000元/年的标准支付自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元（雁塔监狱已预交）、反诉案件受理费3275元（何西京已预交），均由何西京负担；二审案件受理费6350元（雁塔监狱已预交6250元，何西京已预交100元），由雁塔监狱负担100元，由何西京负担6250元。上述款项相抵后，何西京应负担的费用于本判决生效之日起三十日内直接给付雁塔监狱。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年九月二十三日 书 记 员   刘  明  明1