上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7757号上诉人(原审被告)：陆耀兴，男，1958年2月27日生，汉族，住上海市崇明区中兴镇红星村**。上诉人(原审被告)：姜秀珍，女，1961年1月12日生，汉族，住，住上海市崇明区中兴镇红星村**/div>两上诉人共同委托诉讼代理人：陆华(系两上诉人之子)，1983年10月18日生，汉族，住上海，住上海市崇明区中兴镇红星村**iv>被上诉人(原审原告)：上海广福资产经营有限公司，住所地上海市崇明区中兴镇广福路**。法定代表人：曹德飞，总经理。委托诉讼代理人：曹洪洲，上海市崇明区中兴镇法律服务所法律工作者。上诉人陆耀兴、姜秀珍因与被上诉人上海广福资产经营有限公司(以下简称“广福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆耀兴、姜秀珍共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回广福公司一审诉请。事实与理由：1992年6月13日，广福公司以建房工程款名义向陆耀兴、姜秀珍收取费用人民币(以下币种均为人民币)5，000元，之后开始建造房屋，建成后1992年9月12日，广福公司以第一间个体棚投标款名义向陆耀兴、姜秀珍收取费用11，700元，陆耀兴、姜秀珍取得上海市崇明区中兴镇陈彷公路XXX号商业用房(以下简称“系争房屋”)，可以认定双方买卖关系已经实际成立。双方签订《租赁书》是因为该房屋没有合法手续，暂时无法办理过户手续，走完正常程序。乡政府临时想了一个办法，由原崇明县汲浜乡集镇建设办公室出具《租赁书》，让陆耀兴、姜秀珍签署，陆耀兴、姜秀珍当场表示不同意，表示已经买下该房屋，该办公室负责人承诺说房屋是陆耀兴、姜秀珍的，只是表面上看得过去，在他的再三承诺下，陆耀兴、姜秀珍出于对政府的信任签下该《租赁书》。而今这份《租赁书》作为主要合法证据，一审法院却据此认定系争房屋所有权属于广福公司，判令陆耀兴、姜秀珍腾退房屋是错误的。系争房屋东侧自建建筑，是1992年年底陆耀兴、姜秀珍自建，广福公司默认该事实，从未加以反对，而且该土地系兴东村18队集体土地，1992年后至今，陆耀兴、姜秀珍一直向兴东村18队支付土地使用费，兴东村18队和陆耀兴、姜秀珍对此都无异议。广福公司在本案中诉讼主体资格不符，无权向法院提起拆除诉请，一审法院程序错误。广福公司辩称：不同意上诉请求，租赁期满陆耀兴、姜秀珍应当腾退房屋。请求驳回上诉，维持原判。广福公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令陆耀兴、姜秀珍立即腾退系争房屋；2．判令陆耀兴、姜秀珍偿付广福公司自2012年10月1日起至实际腾退之日止按每年835元租赁费标准计算的使用费。一审法院经审理查明，认定事实如下：1992年6月13日，原崇明县汲浜乡集镇建设办公室向姜秀珍出具收据一份，付款项目载明：红星医院个体棚20平方米建房工程款，金额5，000元。同年9月12日崇明县汲浜乡集镇建设办公室又向姜秀珍出具收据一份，付款项目载明：第一间个体棚投标款金额11，700元。同年10月1日，崇明县汲浜乡集镇建设办公室作为甲方与乙方姜秀珍签订《租赁书》一份，双方就汲浜医院门诊楼前(路西商业区)个体商业用房租赁达成协议，租赁人签名处落款为姜秀珍丈夫陆耀兴，崇明县汲浜乡兴东村第十八生产队、崇明县土地管理所汲浜乡分所、崇明县汲浜乡法律服务所分别在该《租赁书》盖章。其中协议第一条：本户商业用房位置在路西商业区内，由东向西第壹间。建筑面积20㎡……。第二条：本房屋每间包括以下不动产：四扇头玻璃门一套，1.8m×0.9m钢窗一扇，二灯(日光灯、灯泡)，二开关，一插座。火表一只、水表一只、水嘴一只、水斗一只。第三条：本房屋属汲浜乡政府固定资产。乙方租用其作经商用房，不得擅自改作它用。在试用期内，如本户需转让给他人使用，必须通过甲方办理过户手续。第四条：本房屋租赁期限从1992年10月至2012年9月，共计20年。乙方一次性付清租赁费计16，700元正。租赁费折旧计算如下：从1992年10月至1997年9月。每年按1，670元计算；从1997年10月至2002年9月，每年按1，020元计算；从2002年10月至2012年9月，每年按325元计算。在使用期中，其房屋装饰，各种设施损坏的修理等费用均自行负责，在装修时不能改变原有房屋的整体基本结构。第五条：为了保障商业区的总体规范标准化，并确保本区各个体户的平等合法经商，乙方不得在本商业区内擅自搭建棚舍和设摊，违者必须强行拆除，并处以每平方100元的罚款。第六条：本房屋占用的土地属兴东村18生产队集体所有，乙方每年第一季度时缴付给兴东村18队土地补偿费二百五十五元。在使用期内，如需调整价格，必须由乡政府通过决定。之后两陆耀兴、姜秀珍实际占有使用涉案房屋(崇明区陈彷公路XXX号)，期间陆耀兴、姜秀珍还在涉案房屋的东侧搭建了临时建筑一间，租赁协议期满后，陆耀兴、姜秀珍未再支付租金，并使用至今。一审法院另查明，崇明县汲浜乡人民政府系崇明区中兴镇人民政府的前身，原崇明县汲浜乡集镇建设办公室，于1996年3月撤销，其原有职能现由上海广福资产经营有限公司承担。上海广福资产经营有限公司系崇明区中兴镇人民政府的直属单位，是负责全镇资产经营、资产管理、实业投资、房地产管理、投资咨询服务等镇集体所有的有限责任公司。一审审理中，广福公司表示，本次诉讼的目的系涉案临时商铺已属危房存在严重的安全隐患，房屋周围的环境也严重影响了作为崇明区主要干道沿路风景容貌，政府收回该批危房后，即将全部拆除，并把该处改造成为环境整洁、绿树成荫的位于本区主干道陈彷公路沿线的公益景观绿化带，以配合和迎接2021年花博会的召开，故主张使用费非广福公司的目的，现放弃请求陆耀兴、姜秀珍应支付的租金及使用费。一审法院认为，本案焦点为涉案房屋所有权人的争议，即陆耀兴、姜秀珍在1992年占有使用房屋系基于租赁还是买卖取得？法院认为，虽然原崇明县汲浜乡集镇建设办公室以建房工程款名义向陆耀兴、姜秀珍收取费用，但在之后双方签订了《租赁书》，系合同当事人真实意思表示，该《租赁书》明确了涉案房屋的位置、权属、租金标准。且已查明，该租赁书约定的租金标准即为陆耀兴、姜秀珍此前支付的建房工程款以及因位置优越而额外多支出费用的总和，且视为已一次性支付租金。由于该房屋系未经批准建设的临时建筑，故该《租赁书》应认定为无效，但合同无效并不改变双方就涉案房屋建立了租赁关系的事实。因合同本身无效，故合同双方均可随时主张终止租赁关系。原崇明县汲浜乡集镇建设办公室已被撤销，现广福公司作为政府授权的资产管理单位，诉讼主体并无不当。广福公司主张陆耀兴、姜秀珍腾退涉案房屋并拆除自建建筑，法院予以支持。同时不影响出租人参照合同约定的租金标准支付房屋使用费，但广福公司主动放弃该请求系其对自身权利的处分，法院予以确认。一审法院据此判决：陆耀兴、姜秀珍于判决生效之日起十日内腾退坐落于崇明区陈彷公路XXX号商铺及拆除商铺东侧自建建筑，并交还上海广福资产经营有限公司。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力所作认定，并无不妥。现陆耀兴、姜秀珍提起上诉，仍坚持其在一审中的主张，但未进一步提交相应证据予以证明。如一审判决所述，在案证据显示《租赁书》签署时间在陆耀兴、姜秀珍支付相应款项之后，故据此可以认定该协议系双方真实意思表示。需要指出的是，若陆耀兴、姜秀珍认为自己系购买涉案房屋产权，则不应签署《租赁书》。因为从常理而言，在涉案房屋属于违章建筑无法办理产权证照的情况下，亦可通过书面协议的形式确认买卖的意思表示，而签署《租赁书》并不能更好的保证陆耀兴、姜秀珍可以对涉案房屋享有相应权利。综上所述，陆耀兴、姜秀珍的主张有违常理，且无相应证据可以作证，故本院不予采信。此外，根据在案证据显示，一审中广福公司提交了中兴村村委会就本案诉讼的书面意见，故一审法院认定广福公司有权作为本案诉讼主体，并无不当。综上所述，一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人陆耀兴、姜秀珍共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年九月二十三日法官助理  朱丹丹书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……