河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终828号上诉人（原审被告）：鹤壁顾家房地产中介服务有限公司，住所地河南省淇县上街路与107国道交叉口北50米路东。法定代表人：王中水，该公司经理。被上诉人（原审原告）：李海英，女，1973年2月14日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：吴光丽，河南普建律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：王淼，河南普建律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。上诉人鹤壁顾家房地产中介服务有限公司（以下简称顾家公司）因与被上诉人李海英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省淇县人民法院（2020）豫0622民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人顾家公司的法定代表人王中水，被上诉人李海英的委托诉讼代理人吴光丽、王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李海英的诉讼请求，或发回重审。2.本案诉讼费由李海英承担。事实与理由：1.顾家公司是受托销售房屋，且委托方是司法机关等相关权力部门，受托销售行为是司法机关处置资产程序。双方签订《商品房定购协议》时，向李海英出示了驻马店市中级人民法院的委托书和驻马店市泰德商贸有限公司非法集资资产处置组（以下简称资产处置组）以淇县动力源房地产开发有限公司（以下简称动力源公司）的名义与顾家公司签订的《委托销售协议》，该协议中动力源公司公章是由资产处置组工作人员杨栓柱经资产处置组负责人同意加盖，未违反法律、行政法规强制性规定，属有效协议。一审法院认定无效，属于适用法律错误，且李海英诉讼请求要求解除《商品房定购协议》，并未要求确认合同无效，一审法院超出诉讼请求进行判决，显属不当。2.因资产处置组与本案有利害关系，一审开庭前，顾家公司在法律规定的期限内申请追加其为被告参加诉讼，并申请调取相关证据，一审法院无正当理由未准许，应属程序违法。李海英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依法应驳回上诉请求。1.顾家公司并未取得查封案涉房屋的任何司法机关委托，无权对已被司法机关查封的房屋进行销售。案涉房屋自2015年至2017年分别被驻马店市公安局西园分局、驻马店驿城区法院、新乡市中级人民法院等司法部门予以查封，顾家公司并未提交查封案涉房屋相关司法部门任何一家的委托手续，其无权对案涉房屋进行销售。其提供的委托销售协议也非上述任何一家查封的司法机关所作出的委托。顾家公司一审提交的淇县人民法院（2016）豫0622民初457号卷宗材料也明确显示，案涉房产所在小区的所有房产已于2013年9月全部被查封。同时也扣押了动力源公司的公章、合同章等印鉴。顾家公司提交的所谓委托销售协议，明显是伪造的，并且属于无权处分。2.一审法院适用法律正确，且未超出李海英的诉求进行判决。顾家公司在没有任何合法授权委托的情况下，将已被相关司法机关查封的案涉房产出售给李海英，违反了合同法、城市房地产管理法等相关规定，李海英在庭审中也主张了协议无效，一审法院的判决未超出李海英诉求。3.一审法院程序合法，无任何不当。我国民诉法的基本原则是不告不理，在本案中顾家公司作为一审被告无权申请追加被告，且资产处置组与本案纠纷并无任何关联，也非本案的必要共同被告，并且在法律上也无独立行使民事诉讼权利的资格，不能作为民事诉讼的主体参与诉讼。一审法院程序合法。李海英向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《盛世佳苑商品房定购协议》；2.判令顾家公司返还其购房款100000元并自2018年10月8日起按银行同期贷款利率计算利息；3.判令顾家公司赔偿其已付房款100000元一倍的损失；4.判令顾家公司承担李海英的损失22000元；5.本案产生的诉讼费用由顾家公司承担。一审法院认定事实：2018年7月28日，双方当事人签订《盛世佳苑商品房定购协议》一份，主要内容为：出卖人（甲方）鹤壁顾家房地产中介服务有限公司，买受人（乙方）李海英，乙方申请购买甲方所受托的物业项目盛世佳苑商品房，双方协商签订本定购协议,1.定购内容:2号楼2单元602号，建筑面积137.19平方米，单价3000元/平方米，总价411570元；2.付款方法:2018年7月28日交首付款10000元，2019年7月28日前付现金331570元，余款70000元于甲方办齐不动产证十日内交清，逾期视为乙方自愿放弃购买权利和优惠；3.本协议双方签字并由乙方支付定金后生效，甲乙双方均不得反悔，若甲方违约，双倍赔偿乙方预付的定金；若乙方违约，该套房源甲方有权另行出售，前期交纳所有费用及后续装修物品费用不予退还等内容。之后李海英得知2号楼2单元602号房屋已售出，经与顾家公司协商将1号楼1单元4层东户售于李海英。李海英给顾家公司交纳的购房款20000元，双方对交款日期陈述不一致，顾家公司为李海英出具的“收据”载明日期为2018年7月28日；2018年10月8日李海英给顾家公司交纳购房款80000元，共计100000元。顾家公司将1号楼1单元4层东户的钥匙交于李海英后，李海英进行装修，花费22000元。装修期间李海英得知1号楼1单元4层东户被司法机关依法查封，双方发生纠纷，现李海英以双方签订协议不能实现合同目的为由诉至法院。另查明，淇县盛世佳苑小区1号楼1单元4层东户和2号楼2单元602号房于2015年4月15日被驻马店市公安局西园分局查封，查封期限为2015年4月15日至2016年4月14日；2015年4月23日被新乡市中级人民法院查封，查封期限为2015年4月23日至2017年4月22日；2016年4月20日被驻马店市公安局西园分局续封，查封期限为2016年4月20日至2017年4月19日；2017年3月24日被驻马店市驿城区人民法院查封，查封期限为2017年3月24日至2020年3月23日；2017年12月27日被驻马店市驿城区人民法院查封，查封期限为2017年12月27日至2020年12月26日；淇县盛世佳苑小区1号楼、2号楼全部房产共88套，于2018年5月16日被新乡市中级人民法院查封，查封期限为2018年5月16日至2021年5月15日。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订《盛世佳苑商品房定购协议》，协议内容具备商品房买卖合同的主要内容，且顾家公司已收取李海英购房款100000元，本案为商品房买卖合同纠纷。顾家公司作为合同相对人，是本案适格诉讼主体。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。案涉房产自2015年以来多次被司法机关查封，至今未解封，双方签订的《盛世佳苑商品房定购协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效协议。且顾家公司作为中介公司，不是案涉房屋的产权人，无权处置案涉房产。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。顾家公司作为中介公司，应当知道被司法机关查封房产不得转让，仍与李海英签订房屋买卖合同，存在过错，收取李海英的购房款100000元应当返还。李海英给顾家公司交纳购房款100000元，其要求顾家公司自最后交纳时间即2018年10月8日起支付已交纳购房款利息，该部分损失系直接损失，李海英的主张于法有据,予以支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，李海英主张利息按照年利率6%计算至判决确定的付款之日止。李海英作为买受人，应当充分了解房屋实际状况、审查出卖人对案涉房屋是否享有处置权，双方签订买卖合同而合同目的不能实现，李海英也存在一定过错，因房屋装修所造成的损失，由双方共同承担。根据双方过错程度，顾家公司承担李海英装修损失的18000元，李海英主张超出部分自行承担。顾家公司为李海英出具的两份收据均载明收取款项是购房款，李海英主张其已交付的100000元系定金,未提交相应证据,故对其要求顾家公司双倍返还100000元的诉讼请，不予支持。一审法院判决：一、李海英与顾家公司于2018年7月28日签订的《盛世佳苑商品房定购协议》无效；二、顾家公司于判决生效之日起十日内返还李海英购房款100000元，并自2018年10月8日起按照年利率6%支付李海英购房款100000元的利息至判决确定的付款之日止；三、顾家公司于判决生效之日起十日内赔偿李海英装修损失18000元；四、驳回李海英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7473.55元，减半收取3736.77元，李海英负担1190元，顾家公司负担2546.77元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。顾家公司提交2020年6月18日驻马店市打击和处置非法集资工作领导小组办公室出具的关于顾家房产中介雇员王中水等人擅自销售盛世佳苑小区商品房情况说明复印件一份，拟证明：涉案房屋买卖合同有效。经质证，李海英认为该证据是复印件，对证据的三性不予认可。该证据恰恰说明了顾家公司属于擅自销售案涉房产，并没有取得资产处置组的相应委托，双方之间的协议应为无效，因顾家公司人员多次恐吓、堵门等行为，资产处置组明确表示保留依法追究其法定代表人王中水等人的违法行为。本院认为，顾家公司提交的情况说明系复印件，且根据其内容显示涉案销售协议系私自签订，未经资产处置组同意，2018年8月22日资产处置组已经通知顾家公司停止销售行为，并告知其涉嫌非法处置法院查封财产，该证据并不能证明顾家公司的证明目的，故本院对该证据的证明力不予确认。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人顾家公司所提出的双方签订《商品房定购协议》合法有效，李海英诉讼请求为解除合同，一审法院认定合同无效，且超出诉讼请求进行判决，显属不当的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”。本案中，2018年7月28日，顾家公司与李海英就涉案房屋签订《盛世佳苑商品房定购协议》，至2018年10月8日顾家公司共收取李海英购房款100000元的事实清楚，但涉案房屋自2015年4月15日以来多次被司法机关查封，至今此房屋依旧处于被查封的状态，一审法院根据查明的案件事实，认定双方签订的《盛世佳苑商品房定购协议》，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效协议符合法律规定。顾家公司上诉主张其是受托销售房屋，且委托方是司法机关等相关权力部门，受托销售行为是司法机关处置资产程序，合同应为有效，并未提交有效证据予以证明，且根据其二审提交的2020年6月18日驻马店市打击和处置非法集资工作领导小组办公室出具的关于顾家房产中介雇员王中水等人擅自销售盛世佳苑小区商品房情况说明复印件的内容显示，涉案销售协议系私自签订，未经资产处置组同意，2018年8月22日资产处置组已经通知顾家公司停止销售行为，故顾家公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，本案系房屋买卖合同纠纷一案，合同的效力是认定当事人民事权利义务的前提，人民法院应当以职权主动进行审查，并不受当事人诉讼主张的限制，且李海英在庭审中也提出合同无效的请求，一审法院并未超出诉讼请求进行判决，顾家公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人顾家公司所提出的一审法院遗漏资产处置参加诉讼，对顾家公司追加当事人参加诉讼的申请未予准许，程序违法的上诉理由。本案中，顾家公司与李海英签订了《盛世佳苑商品房定购协议》并因此发生纠纷，资产处置组并非合同的当事人，一审法院依据合同的相对性原则，对顾家公司提出追加资产处置组参加诉讼的申请未予准许并未违反法律规定，程序亦无不当，顾家公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人顾家公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由鹤壁顾家房地产中介服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二〇年九月二十八日书记员  张亚楠