成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初563号 原告：成都犀牛房地产开发有限公司，住所地成都市郫都区犀浦镇泰山南路**。 法定代表人：杨歆宇，总经理。 委托诉讼代理人宋佰洋，四川德能律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐亭，四川德能律师事务所实习律师。 被告:何艳琼，女，羌族，1983年2月17日出生，住四川省理县。 原告成都犀牛房地产开发有限公司（以下简称“犀牛房产公司”）与被告何艳琼商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月6日立案受理后，因被告何艳琼下落不明，由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告犀牛房产公司的委托诉讼代理人宋佰洋、徐亭到庭参加了诉讼，被告何艳琼经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告犀牛房产公司向本院提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告双方于2016年3月28日签订的位于成都市郫都区《商品房买卖合同》及其补充协议；2、被告恢复上述房屋原状返还原告，并协助原告办理该商品房备案变更登记等相关手续；3、被告支付原告违约金96947.25元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月28日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于成都市郫都区，被告通过按揭贷款方式支付房款。补充协议约定因被告原因导致原告承担保证责任后的，原告有权解除合同，并要求被告承担总房款15%的违约金。随后被告作为借款人，原告作为担保人与中国农业银行股份有限公司成都西区支行签订了《个人购房担保借款合同》。上述合同签订后，原告已依约履行了全部义务，被告自2016年11月起便未能按时归还银行贷款本息，导致原告作为保证人承担了全部担保责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告何艳琼未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的各方当事人身份信息、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、《履行担保责任通知书》、还贷情况汇总表、《情况说明》、中国农业银行汇款凭证及回单、商品房买卖合同摘要、《情况说明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2016年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定:由被告购买原告开发建设的位于成都市郫都区，房屋总价款为646315元。同时，双方就逾期付款责任、交付时间、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第九条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3、买受人于2016年3月28日前支付首期房价款人民币196315元，占全部房价款的30%；余款人民币450000元向中国农业银行股份有限公司成都总府支行申请贷款支付，期限20年。合同第十条关于逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。即（1）逾期在90日之内，……。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，……。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 同日，在双方签订《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款第（10）项约定：若因买受人原因，导致出卖人承担担保责任，银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起7个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额5%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此情况下，若出卖人不解除合同，出卖人有权在承担连带清偿责任后向买受人追偿，同时买受人应承担总房款5%的违约金；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房款15%的违约金。合同签订后，何艳琼支付了首付款。 2016年6月28日，案涉房屋进行了合同备案登记。2016年6月9日，成都犀牛房地产开发有限公司作为保证人、被告作为借款人、中国农业银行股份有限公司成都总府支行作为贷款人，三方签订了《个人购房担保借款合同》，第九条约定：开发商作为保证人提供连带责任保证。合同签订后，中国农业银行股份有限公司成都总府支行发放了按揭款450000元，期限为240个月。 2018年10月22日，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向原告犀牛房产公司发出了《履行担保责任通知书》，告知原告：因借款人未按时足额还款，根据合同约定，我行宣布债务提前到期。债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息。其中，本金、利息、罚息、复利等共计人民币447305元（以上金额截至2018年10月22日，实际归还金额以贷款结清当日银行系统计算为准）。 2019年11月12日，中国农业银行股份有限公司成都总府支行向原告犀牛房产公司作出《情况说明》，载明：……，贵公司于2018年12月6日，代借款人将本笔贷款全额结清，结清本金430207.64元，结清利息、复利、罚息21573.9元，合计451781.54元。 另查明，在2016年6月9日，成都犀牛房地产开发有限公司作为保证人、被告作为借款人、中国农业银行股份有限公司成都总府支行作为贷款人签订的《个人购房担保借款合同》中，加盖的成都屹立房地产开发有限公司印章系误盖。以上事实，本院足以认定。 本院认为，原告犀牛房产公司与被告何艳琼签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。在合同及补充协议中，双方当事人约定了合同解除条件，即：如买受人未按期偿还贷款本息，导致金融机构追究出卖人保证责任的，出卖人在承担保证责任后，有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。因被告在履行按揭还贷过程中违约，导致原告承担了担保责任，代被告偿还借款本息及违约产生的其他费用。现双方的《商品房买卖合同》及附件中约定的解除条件已经具备，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，故原告要求解除《商品房买卖合同》及附件具有事实依据和法律根据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的郫都区一套应由被告退还给原告，被告应配合原告到相关部门申请撤销对该《商品房买卖合同（预售）》的备案登记。 关于原告要求被告支付96947.25元的违约金问题。本院认为，本案被告未能按期偿还贷款，导致原告承担连带保证责任的事实清楚，原、被告双方虽对违约金进行了约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，原告未举证证明因被告行为产生的损失，故本院酌情予以调整，认定被告应向原告支付违约金20000元。 上述关于被告应当向原告支付的费用，在双方合同解除后，原告与被告可就购房款、代偿款项、损失赔偿金等一并进行结算。被告何艳琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证质证权利，本院依法缺席裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都犀牛房地产开发有限公司与被告何艳琼于2016年3月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》； 二、被告何艳琼在本判决生效之日起十日内，配合原告成都犀牛房地产开发有限公司办理位于郫都区房屋的合同备案注销登记，并将上述房屋退还给原告成都犀牛房地产开发有限公司； 三、被告何艳琼在本判决生效之日起十日内向原告成都犀牛房地产开发有限公司支付违约金20000元； 四、驳回原告成都犀牛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5616元、保全费3752元、公告费560元，由被告何艳琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年九月二日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜