广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1595号 上诉人（一审原告）：广西泰延房地产开发有限公司，住所地广西来宾市桂中大道**金穗小区**楼,统一社会信用代码：91451300559435451E。 法定代表人：邓亚寿，董事长。 委托诉讼代理人：谢家伟，系公司员工。 被上诉人（一审被告）：邱炳盛，男，1973年10月10日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人广西泰延房地产开发有限公司（以下简称“泰延公司”）与被上诉人邱炳盛房屋买卖合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 泰延公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人邱炳盛支付违约金249774元；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由为：1.被上诉人未按照约定的时间交付第三期房款，也未与上诉人协议解决措施，即便疫情过后，被上诉人也未主动联系上诉人签订延期协议等采取相关补救措施，已构成根本性违约。一审判决认定被上诉人存在过失违约情形，并以此作为调低违约金的依据之一，缺乏事实根据；2.上诉人所遭受的损失既包括应得回款249000元，也包括该回款到位后进行再投入生产所获得的利益。因此上诉人因被上诉人违约所造成的损失至少为249000元，一审判决仅支持40000元违约金实属过低；3.被上诉人未交付余下两期共计873000元尾款，造成了上诉人的损失，根据合同法及相关司法解释关于违约金不宜超过损失30%的规定，因此被上诉人至少要支付261900元（873000元×30%）才能弥补损失。另外，上诉人因未收到余款将导致上诉人再向银行贷款，因此产生相应损失。综上理由，一审判决仅支持40000元违约金过低，应予以改判。 被上诉人邱炳盛答辩称，在签订买卖合同时，被上诉人就跟售楼部人员说过自己的钱可能要过年才能回款，可能会延期交付房款，售楼部人员称延期一点没有关系。被上诉人支付第二期房款其实也延期了一个月，上诉人也没有对此问题提起诉讼，也印证了上诉人是同意被上诉人适当延期交付房款的。在支付第三期房款时，尽管也有逾期，但是逾期后正好碰到疫情，被上诉人因此未能收回之前借出去的钱，才造成今天对簿公堂的局面。泰延公司是大公司，对其而言，未收到本案购房余款不会对其造成多大的融资成本损失，一审判决支持40000元违约金合理。 泰延公司向一审法院提出诉讼请求：一、解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》，被告将房屋返还给原告；二、被告向原告支付违约金249774元（违约金以总购房款1248870元为基数，按总购房款的20%计算）；三、本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院审理查明：被告与原告于2018年7月16日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定被告购买原告开发的来宾市石缘路99号奇石商贸城A座14号楼石缘路71号房，总购房款为1248870元，付款方式为首付分期支付加银行贷款，被告应于合同签订的同时支付原告第一期购房首付款126870元，应于2018年12月20日前支付第二期购房首付款249000元，应于2019年11月20日前支付第三期购房首付款249000元，剩余购房款624000元由被告向银行申请贷款支付，合同还对双方权利义务、违约责任等条款进行了约定。合同签订后，被告支付了第一期及第二期购房首付款后，第三期购房首付款249000元未按约定支付。经原告多次催收，截至一审开庭之日，被告仍未履行付款义务。根据合同附件六第一条第3点第(3)项约定：“买受人（被告）逾期付款的，逾期在15日内的，买受人（被告)按日向出卖人（原告）支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过15日的，出卖人（原告）有权单方面解除合同，将房屋另售他人。出卖人（原告）选择解除合同的，买受人（被告）按总房款的20%向出卖人（原告）支付违约金”。 一审法院另查明，本案房屋已经交付给被告，但尚未装修。2019年11月21日，原告向被告催收首付第三期购房款，2019年12月13日，再次向被告催收。根据新闻报道，我国新冠疫情爆发于2020年1月23日，实际可能在2019年12月底前开始传播。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有拘束力。截至开庭时间2020年7月7日，被告仍未支付首付第三期购房款249000元，被告已经违约，原告要求解除合同，符合合同约定，予以支持。解除合同后，被告应当将房屋返还给原告。被告主张是因为疫情发生导致不能按合同约定履行义务，但疫情爆发在首付第三期购房款支付期限2019年11月20日届满之后。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，以上事实足以认定被告已经违约。关于违约金的问题，被告属于过失违约，疫情确实影响了被告逾期后采取补救措施继续履行合同，且原告没有证据证明因被告违约遭受的实际经济损失。而且，违约金具有补偿性，因此原告诉求被告支付249774元的违约金过高，酌情支持40000元。根据双方合同约定并参照《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，原告同意从被告已支付的购房款中抵扣违约金可行。扣除后，原告应当及时将购房余款返还给被告。 一审法院判决：一、解除原告广西泰延房地产开发有限公司与被告邱炳盛于2018年7月16日签订的《商品房买卖合同》；二、被告邱炳盛将来宾市石缘路99号奇石商贸城A座14号楼石缘路71号房返还给原告广西泰延房地产开发有限公司；三、被告邱炳盛支付给原告广西泰延房地产开发有限公司违约金40000元，该违约金可从被告邱炳盛已支付给原告的购房款中抵扣；四、驳回原告广西泰延房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人双方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》纠纷对双方具有法律约束力。被上诉人邱炳盛未按照合同约定于2019年11月20日交付第三期购房款，已构成违约，应承担违约责任。 关于一审判决支持的40000元违约金明显低于合同的约定，应否予以调高的问题。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金制度系以赔偿守约方的损失为主要功能，违约金的调整应以实际损失为基本衡量标准。从上诉人二审主张的损失范围看，一是包括被上诉人应得回款249000元为直接损失；二是上诉人利用前述应得回款投入再生产所产生的可得利益损失；三是因未能收到应得回款导致上诉人向银行贷款融资的成本损失。一审判令被上诉人返还涉案房屋即是对第一类损失的直接填补，对该项主张不予支持；另外，合同法一百一十三条规定“可得利益”应以“可预见”为前提，上诉人没有相应证据证实缔约时可预见其在收到249000元回款后可获得相应利益是多少，对该主张不予支持；最后，第三类损失大体等同于上诉人的贷款利息损失。经计算，以房屋总价款1248870元为基数，参考一年期贷款市场约4%的报价利率，按照逾期约10个月计算，所得贷款利息约41000元，与一审认定的40000元违约金数额大致相当。鉴于疫情影响了被上诉人逾期后继续履行合同给付房款的能力，同时考虑合同的履行程度和被上诉人的主观违约状况，一审酌情认定40000元违约金，与上诉人实际损失大体相当，处理并无不妥，本院予以维持。 综上，上诉人泰延公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4447元，由上诉人广西泰延房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 韦海燕 审 判 员 蓝东桃 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 廖鹏辉 书 记 员 陈燕妮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法合同法第一百一十四条一百一十四条第二款二款规定的“过分高于造成的损失”。