江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终3755号 上诉人（原审原告）沈克锋，男，1981年5月14日生，汉族，住邳州市。 被上诉人（原审被告）：闵繁荣（曾用名闵凡荣），女，1963年10月16日生，汉族，职工，住沛县。 被上诉人（原审被告）：徐州财通建筑工程有限公司，住所地睢宁县古邳镇邳睢路西侧财源路北侧。 法定代表人：陈敏，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：徐州鼎立房地产开发有限公司，住所地沛县金贸广场第****。 法定代表人：陈敏，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：陈敏，女，1969年1月1日生，汉族，住沛县。 被上诉人（原审被告）：汪明法，男，汉族，1969年2月2日生，汉族，住沛县。 上诉人沈克锋因与被上诉人闵繁荣、徐州财通建筑工程有限公司（以下简称财通公司）、徐州鼎立房地产开发有限公司（以下简称鼎立公司）、陈敏、汪明法案外人执行异议之诉纠纷一案，不服睢宁县人民法院（2019）苏0324民初3677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理，现已审理终结。 沈克锋上诉请求：撤销（2019）苏0324民初3677号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院未查清全部案件事实，事实认定和法律适用均有错误。1.上诉人本人户籍虽不是旧州村，但是一直在该地居住和生活，并且上诉人是从旧州村村民王某2手中购买，足以对抗执行。2.上诉人在位于睢宁县房屋（以下简称涉案房屋）被法院查封之前已经签订了有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并合法占有了涉案房屋，至今未办理过户的原因是工程没有全部竣工，而非上诉人的责任。上诉人的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。 闵繁荣、财通公司、鼎立公司、陈敏、汪明法未到庭亦未提交书面意见。 经审理查明，2015年3月11日，原审法院对闵繁荣诉财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案作出(2014)睢民初字第02848号民事判决：一、财通公司、陈敏、汪明法应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向闵繁荣支付借款3286335元及利息（利息以3286335元为本金，自2014年1月1日起至判决确定履行之日止，按月利率20‰计算）；二、鼎立公司对上述债务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向债务人追偿。 2015年2月9日，原审法院根据闵繁荣的申请于2015年2月9日作出(2014)睢民初字第02848号民事裁定书，查封了财通公司所有的位于睢宁县在内的51处房产。 根据闵繁荣的申请，原审法院于2015年5月21日立案强制执行，案号为（2015）睢执字第01904号。在执行过程中，原审法院继续查封了上述房产。 案外人对涉案房屋向原审法院提出执行异议，该院于2019年4月15日作出（2019）苏0324执异31号执行裁定：驳回沈克锋的异议请求。 沈克锋不服上述裁定，向原审法院提出执行异议之诉称涉案房屋是沈克锋通过正当途径并支付了合理对价购买的，原审法院查封涉案房屋没有依据，请求：终止对涉案房屋的执行(解除查封)。 原审法院另查明，2012年10月23日，财通公司（乙方）与睢宁县古邳镇旧州村村民委员会（甲方）在睢宁县古邳镇人民政府的见证下签订了《古邳镇财源街商贸市场建设合同》，约定由乙方投资建设财源路、农贸市场、旧居民区改造、汉风仿古街，乙方按照约定交纳用地补偿款、基础设施配套费，合同中对双方的其他权利义务也进行了约定。 再查明，沈克锋与财通公司签订房屋买卖协议两份，合同落款日期为2014年9月28日，约定购买财通公司开发的财源街农贸市场A5号楼S-08、S-09号房屋两处，房屋面积均为138平方米，每处房产价款均为27.6万元，合同约定签订协议时一次性付清购房款，但未约定房屋交付的时间。2014年9月28日，财通公司出具了收款收据两份，金额均为27.6万元，但沈克锋自认上述两处房产是以29万元的价款购买，其中2014年9月28日至12月4日期间支付了24万元，2015年3月7日支付了5万元；同时沈克锋称自己2014年已入住，目前房屋是其朋友暂住。 又查明，涉案房屋土地性质为古邳镇旧州村集体土地。沈克锋系邳州市新河镇杲楼村村民。 原审法院认为，本案当事人的争议焦点是：沈克锋就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案执行标的属于不动产，沈克锋作为案外人（买受人）提出异议之诉，必须符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才能予以支持。从沈克锋提供的证据及本院查明的事实看，沈克锋提出异议之诉不符合上述司法解释的规定。本案执行标的房屋系不动产，土地性质为农村集体土地，而沈克锋并不是该集体经济组织成员。根据我国土地管理法相关规定，其对涉案执行标的（房屋）不享有所有权，即使双方在查封前签订了买卖合同，该合同也是无效的，因此其对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，沈克锋的主张证据不足，依法不予支持；闵繁荣相关抗辩理由成立，依法予以采信；财通公司、鼎立公司、陈敏、汪明法未到庭应诉，视为自愿放弃相关诉讼权利。据此于2019年12月28日作出（2019）苏0324民初3677号民事判决：驳回沈克锋的诉讼请求。 本院二审期间，沈克锋申请证人王某1、刘某,王某2出庭作证。王某1证言的主要内容为：“我到法庭证明财通公司资金链断了之后，让我们承包方个人找买主购买房屋。沈克锋房子是从王某2手里购买的。我把沈克锋带到财通公司售楼处换的合同、交的款。”，刘某,4证言的主要内容为：“沈克锋房子从2014年10月份我给装修的，2015年就搬进去住了，一直到现在。”王某2在一审庭审中已作为证人出庭作证，其在二审中的证言与一审基本一致。 本院认为，本案为沈克锋以涉案房屋买受人的身份提起的案外人执行异议之诉。虽然涉案房屋尚未登记在被执行人财通公司名下，但是涉案房屋作为财通公司建设的不动产，原审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审理，并不违反法律规定。根据该规定，案外人以买受人的身份对登记在被执行人名下的不动产主张排除执行必须符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款或者按照约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。沈克锋作为房屋买受人必须符合上述各项条件，方能排除执行。一、对于沈克锋是否在查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。沈克锋提交了其与财通公司签订的落款日期的为2014年9月28日的书面《房屋买卖协议》两份。该合同落款日期虽在人民法院查封之前，但仍需对合同的效力进行审查。根据查明的事实，涉案房屋所在土地为集体土地。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有权利。集体土地使用权的主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织。因沈克锋并非涉案房屋所在集体组织成员，亦不具有合法受让涉案土地使用权的其他情形，故沈克锋与财通公司签订的《房屋买卖协议》违反了集体土地使用权的法律规定，沈克锋关于涉案《房屋买卖协议》合法有效的主张，不能成立。二、关于沈克锋是否在人民法院查封之前合法占有涉案房屋的问题。沈克锋主张其自2014年底居住使用涉案房屋，在原审中提交了涉案房屋的外部拍摄照片（未注明拍摄时间），并在二审中提供了刘某,4的证人证言，在无其他证据佐证的情况下，以上证据的证明力较弱。三、关于沈克锋是否已经支付全部房款的问题。按照沈克锋提交的《房屋买卖协议》的约定，涉案房屋的价格为每套房屋27.6万元，两套房屋共计55.2万元。沈克锋提交的加盖财通公司印章的两张《收据》中收款金额合计为55.2万元，但沈克锋主张，其实际支付32万元购买涉案房屋，但在一、二审程序中对于资金来源和交付方式均未予以明确，亦未提供转账或取款凭证等证据予以证实。因此，对于沈克锋关于其已经支付全部房屋价款的主张，本院不予采纳。综合以上事实及举证情况，本院认为沈克锋所提交的证据不足以证实其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。原审法院判决驳回沈克锋的诉讼请求，并无不当。 综上，沈克锋的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一、二审案件受理费各5650元，由沈克锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙永军 审判员  王 青 二〇二〇年九月十七日 书记员  孙 健