文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初590号原告（反诉被告）：马莹，女，1984年6月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：徐雨佳（特别授权代理），湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐善勤（特别授权代理），湖北立丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司，住所地武汉市江岸区塔子湖组团J地块****商**房。负责人：冉玉兰，总经理。被告：武汉汇美家置业顾问有限公司，，住所地武汉市江岸区塔子湖西路**星悦城**第**/单元****房法定代表人：冉玉兰，总经理。上述被告共同委托诉讼代理人：吴文君（特别授权代理），湖北诺亚律师事务所律师。原告马莹诉被告武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司（以下简称汇美家越秀分公司）、武汉汇美家置业顾问有限公司（以下简称汇美家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理中，被告汇美家越秀分公司提起反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序并于2020年7月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马莹及其委托诉讼代理人徐雨佳，被告（反诉原告）汇美家越秀分公司、被告汇美家公司的共同委托诉讼代理人吴文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马莹向本院提出诉讼请求：1．判令被告汇美家越秀分公司立即向原告腾退武汉市江岸区塔子湖越秀星汇君泊S-1-商11号商铺。2．判令两被告立即向原告支付2020年4月1日至5月25日租金共计42,445元（人民币，下同）。3．判令两被告立即向原告支付2020年5月26日至实际腾退之日止的房屋占用费，暂计至2020年6月15日，共计15,435元。4．判令两被告立即向原告支付2020年4月1日至实际腾退之日止的物业费，暂计至2020年6月15日，共计2,242.20元。5．判令两被告立即向原告支付水电费，以实际计量数为准，计算至腾退之日止，暂计至2019年12月，共计583.02元。6．判令两被告立即向原告支付违约金共计69,456元（以上费用共计130,161.22元）。7．判令被告汇美家越秀分公司立即迁出或者注销租赁房屋上登记的相关工商执照。8．判令本案诉讼费用全部由两被告共同承担。事实与理由：2016年9月14日，原告与被告汇美家越秀分公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告汇美家越秀分公司租赁原告位于武汉市江岸区塔子湖越秀星汇君泊S-1-商11号铺（以下简称涉案房屋）以及租赁期限、分段租金标准、付款方式、租赁期内物业费、水电费负担、违约责任等。合同签订后，原告履行了合同约定义务。被告汇美家越秀分公司接收涉案房屋用于房地产中介经营，店铺名称为“汇美家地产”。2019年12月24日，被告汇美家越秀分公司声称其资金困难要求先行支付2020年度第一季度租金及物业费，余下第二季度租金及物业费暂缓交付。但经原告多次催要，被告汇美家越秀分公司至今仍未交付第二季度租金及物业费。2020年5月9日，被告汇美家越秀分公司突然发函单方面宣布解除房屋租赁合同，并要求原告退还2020年1至3月的租金及押金。同年5月16日，原告回函要求被告汇美家越秀分公司承担继续占用房屋期间的租金及损失，且对于其单方退租的行为，有权追究其违约责任。但被告汇美家越秀分公司收函后未作出任何回应，既未腾退房屋也未向原告交付租金，无奈之下，原告于2020年5月25日发函要求被告汇美家越秀分公司于5月31日之前腾退房屋并交出门锁钥匙，但被告汇美家越秀分公司对此仍置之不理。综上，被告汇美家越秀分公司租赁期内单方面解除租赁合同且拒不交付租金等行为严重侵犯了原告的合法权益，且因被告汇美家越秀分公司系被告汇美家公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应由总公司承担，故两被告应对原告租金、房屋占用费等全部费用承担连带责任。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）汇美家越秀分公司、被告汇美家公司共同辩称，原告于2020年5月30日将涉案房屋上锁，被告无法腾退。2020年4月1日至5月25日因疫情原因被告未营业。2020年5月9日被告已解除合同，根据相关规定，2020年4月1日至同年5月9日期间的租金应予减免，合同解除后不应支付租金。原告于同年5月30日将房屋上锁，即使应支付占用费用也仅支付同年5月9日至5月30日的。物业费应按2020年4月1日至5月9日合同解除前的据实支付。水电费同物业费。被告因不可抗力解除合同，不应承担违约金责任。被告愿意在本案结束后配合注销登记。被告（反诉原告）汇美家越秀分公司向本院提出反诉请求：1．判令原告向被告退还2020年1月至3月的房屋租金69,456元。2．判令原告向被告退还房屋押金42,000元。3．本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2016年9月14日，被告汇美家越秀分公司与原告签订《房屋租赁合同》（内容略）。2019年12月底，经与原告协商，被告汇美家越秀分公司将租金和物业费缴纳至2020年3月31日。2019年12月底，因武汉爆发新冠××疫情，为响应政府号召，被告汇美家越秀分公司的商铺暂停营业至今直接导致被告汇美家越秀分公司资金困难。被告汇美家越秀分公司多次与原告沟通希望能减免疫情期间的租金，但原告均未同意。无奈之下，2020年5月9日，被告汇美家越秀分公司向原告发函要求解除双方签订的租赁合同并退还租金及押金。2020年5月16日，原告回函要求被告汇美家越秀分公司支付占用房屋租金及损失并承担违约责任。2020年5月25日，原告再次发函要求被告汇美家越秀分公司腾退房屋并于当天将租赁房屋上另加门锁，致使被告汇美家越秀分公司无法进出更无法腾退。湖北省高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新型冠状病毒××疫情商事案件若干问题的解答》的通知中明确新型冠状病毒××疫情属于不可抗力，不可抗力的起止时间可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。2020年1月23日武汉“封城”，2020年1月24日，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年5月2日，湖北省突发公共卫生应急响应级别由一级调整为二级。同年6月13日，应急响应级别才由二级调整为三级。故2020年1月23日至2020年6月12日为不可抗力的起止时间。根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》的规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《房屋租赁合同》第六条第2款约定“因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。”疫情期间，被告汇美家越秀分公司无法开门营业，其租赁房屋的根本性目的无法实现，根据公平原则，其缴纳的2020年1至3月租金应予减免退还。被告汇美家越秀分公司多次与原告协商减免疫情期间租金，但均协商无果才无奈解除合同。合同解除后，被告汇美家越秀分公司缴纳的押金也一并应予退还。为维护被告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。原告（反诉被告）马莹针对反诉辩称，一、疫情只是短暂的影响了被告汇美家越秀分公司的经营，并未导致租赁合同的目的不能实现，被告汇美家越秀分公司无权据此要求解除合同，其单方面要求解除合同的行为构成违约。二、疫情之前当事人的经营状况已经出现困难，故其现在主张的经营状况恶化并非因新冠疫情的影响。三、被告汇美家越秀分公司在经营过程中的商业风险应由其自行承担，不应该将该风险完全转嫁给原告，被告汇美家越秀分公司要求退还租金及押金的行为明显违反公平原则，不应予以支持。四、被告汇美家越秀分公司从未与原告协商减免租金，径行提出解除涉案租赁合同，有逃避合同义务之嫌，有悖于诚实信用原则。五、在被告汇美家越秀分公司既不按照合同约定支付租金又不腾退房屋的情况下，原告有权依法行使合同抗辩权。六、涉案房屋外管道维修并不会导致被告汇美家越秀分公司无法经营，且被告汇美家越秀分公司并未就该事情联系原告。综上，被告汇美家越秀分公司单方面解除合同且拒不支付租金的行为构成违约，其无权主张要求退还租金及押金。相反，其至今仍未向原告腾退房屋，应向原告支付所拖欠的租金及房屋占用费、物业费及其他全部费用，且应按照合同约定承担违约责任。为了防止损失的进一步扩大，原告有权要求被告汇美家越秀分公司自今日起3日内腾退归还涉案房屋，否则由被告汇美家越秀分公司承担全部的不利后果。经审理查明：马莹系涉案房屋权利人。2016年9月11日，出租方马莹（甲方）与承租方汇美家越秀分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定，涉案房屋建筑面积112.11平方米。租赁期限自2016年12月28日至2024年12月27日，共计捌年。甲方应于2016年12月28日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋。甲乙双方应对房屋和附属品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金约定：            计租时间              递增比例              租金标准（元/月）              付款方式                  2016.12.28-2018.12.27              /              21000              半年付                  2018.12.28-2019.12.27              5%              22050              半年付                  2019.12.28-2020.12.27              5%              23152              半年付                  ……              ……              ……              ……      押金肆万贰仟元（42,000元），支付时间为交付房屋当月。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内所有费用由乙方承担（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费。免租期为2016年12月28日至2017年3月14日。合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有第六条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金。乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时向甲方可要求将房屋恢复原状并赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方；甲方提前收回房屋或乙方提前退租的，应向对方支付当年壹年房屋租金作为违约金。同时，甲方应将扣除违约金后乙方已预缴的剩余租金退还乙方。其他约定事项，房屋交付日期以开发商交付给甲方日期为准。另2017年4月1日开始的门面物业费直接由房东马莹代为收取。每次提前五天交付房租。双方在合同附件一中还约定，物业费单价8元，交付日起计。交房日期2018年12月28日。2016年12月28日，马莹出具收条，内容为“今收到汇美家公司房屋押金人民币肆万贰仟元整42,000元。”合同履行至2019年12月25日，汇美家公司工作人员张昕向马莹支付2020年第一季度租金和物业费72,146.64元，其中租金为69,456元，物业费为2,690.64元。2020年3月24日，马莹通过微信向汇美家公司工作人员张昕催缴第二季度租金，汇美家公司未予答复。此后，汇美家公司再未支付租金。2020年5月9日，汇美家越秀分公司向马莹发送《解除房屋租赁合同告知函》，内容为“我方于2016年9月14日租赁你方位于武汉市江岸区塔子湖越秀星汇君泊S-1-商11号商铺用于我方房地产中介（汇美家地产）经营，并于当日与你方签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定期限为2016年12月28日至2024年12月27日。首年租金为21,000元/月，逐年递增。租赁押金为42,000元。合同签订后，我方依约向你支付了42,000元，房屋租金逐次支付至2020年3月31日。然而，武汉市于2020年1月爆发新冠疫情，武汉市全市封城，各商铺无法营业，我方根据《房屋租赁合同》第六条合同解除第2款：‘因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除’。于2020年1月至今多次与你协商解除合同，但你方均拖延解决，故根据合同法相关规定特通知你方：1.解除我方于2016年9月14日与你方签订的房屋租赁合同；2.请于收到本通知之日起三日内，联系我方交接房屋并退还2020年1月至3月房屋租金69,456元，退还押金42,000元，合计111,456元；3.协商房屋室内装修拆除事宜。”2020年5月18日，马莹向汇美家公司邮寄送达《告知函》，内容为“致：汇美家公司，我方于2016年9月14日与贵司签订了《房屋租赁合同》，将位于武汉市江岸区塔子湖越秀星汇君泊S-1-商11号商铺租赁给贵司进行房地产中介经营，租赁合同中约定的期限为8年，租期自2016年12月28日至2024年12月27日止。我方于2020年5月11日收到贵司单方面发出的《解除房屋租赁合同告知函》，但是到目前为止，我方并未收回房屋，贵司继续占用房屋的行为不符合终止合同的条件，我方认为双方租赁关系并未终止，在继续占用房屋期间的损失及租金将由贵司承担；同时，对于贵司单方面提出终止合同的行为，我方有权要求贵司承担违约责任。至于贵司要求的疫情期间的租金减免，我方的意见是可以协商处理，但如无法达成一致，建议贵司可以通过诉讼的方式解决。特此告知。马莹2020年5月16日。”因邮件被退回，马莹将上述《告知函》张贴于涉案房屋门口。2020年5月25日，马莹再次向汇美家公司邮寄送达《告知函》，内容为“汇美家公司，贵司于5月9日单方面提出的解除合同并向我方发出《通知书》，我方于5月16日向贵司回复了《告知函》，但迄今为止我方仍未收到房屋钥匙，屋内物品也未腾退，贵司缴纳的租金和押金抵扣房租、物业费、水电费后的截止时间为2020年5月22日，我方限贵司于5月31日之前腾退房屋并交出门锁钥匙。贵司逾期拒不腾退的，我方将处置房屋内的物品，同时我方有权依据合同的约定向贵司追讨占用房屋期间的租金并要求贵司承担违约金。特此通知。通知人：马莹2020年5月25日。”因邮件又被退回，马莹将上述《告知函》再次张贴于涉案房屋门口。2020年5月29日，汇美家公司工作人员接到短信通知，内容为“您好！接业主通知，由于业主给贵商户发了三份告知函，但贵商户一直未和业主联系，且已欠缴物业费税费等相关费用。现已进行断电处理！请知晓。”2020年6月2日，马莹将涉案房屋上锁。2020年6月10日，马莹向汇美家公司工作人员发送短信，内容为“由于贵司在5月31日前未腾退出房屋，也未交出钥匙，我方给商铺加锁，一是为了防止无关人员可能损坏我方的房屋；二是为了防止贵司搬离时，并未通知我，双方之间的财务并未结清，比如租金、物业费和水费等，如果贵司需要搬离，可以通知我方，我方愿意配合将属于贵司的物品搬离。三是防止贵司擅自转租转让。特此通知。通知人：马莹。”另查明，为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地、地铁渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。同年1月24日，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。同年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。同年5月2日，湖北省突发公共卫生应急响应级别由一级调整为二级。同年6月13日，应急响应级别由二级调整为三级。本院认为：马莹与汇美家越秀分公司签订的《房屋租赁合同》，合法有效。合同履行期内，汇美家越秀分公司于2020年5月9日向马莹发送《解除房屋租赁合同告知函》，马莹回函表示异议。在沟通无果后，马莹向本院提起诉讼。本案审理中，马莹同意解除租赁合同，且关于“支付……截至5月25日租金”的主张，实有认可《房屋租赁合同》于2020年5月25日解除之意。故，本院确认2020年5月25日为合同解除之日。本院现就双方的本、反诉主张综合评判如下：关于房屋腾退。合同解除后，汇美家越秀分公司继续占有案涉房屋，无合同和法律依据，马莹要求汇美家越秀分公司腾退租赁房屋的主张，本院予以支持。关于租金。马莹主张汇美家越秀分公司、汇美家公司支付2020年4月1日至同年5月25日的租金，汇美家越秀分公司主张马莹退还2020年1月至同年3月的租金。考虑到疫情防控对双方的影响并参照湖北省相关政策精神，兼顾公平原则以及合同履行情况，本院对涉案租金予以适当调整。2020年1月1日至同年1月22日期间，汇美家越秀分公司应按约支付租金16,978.13元（23,152元÷30天×22天）。2020年1月23日至同年4月7日期间，汇美家越秀分公司支付租金29,325.86元（23,152元÷30天×76天×50%）。2020年4月8日至同年5月25日期间，汇美家越秀分公司支付租金25,930.23元（23,152元÷30天×48天×70%），以上合计72,234.22元。汇美家越秀分公司还应向马莹支付截至2020年5月25日的租金2,778.22元（72,234.22元－69,456元）。关于房屋占用费。合同解除后，马莹已给予汇美家越秀分公司合理的腾退期限，后因汇美家越秀分公司未能及时腾退而将商铺上锁。鉴于双方在商铺交接过程中均存在过错，并未有效及时防止损失扩大，且在本院提示后仍未进行腾退、办理交接，因此，汇美家越秀分公司应自2020年6月2日起至本判决书送达之日起三日内，按385.86元/天（23,152元÷30天×50%）的标准支付房屋占用费。自本判决书送达之日起四日开始至实际腾退之日止，按771.73元/天（23,152元÷30天）的标准支付房屋占用费。关于物业费及水电费。合同约定了物业费的标准以及承担方，参照调整后的租金支付标准，2020年1月1日至同年1月22日期间，汇美家越秀分公司应按约支付物业费657.71元（112.11㎡×8元/㎡/月÷30天×22天）。2020年1月23日至同年4月7日期间，汇美家越秀分公司支付物业费1,136.04元（112.11㎡×8元/㎡/月÷30天×76天×50%）。2020年4月8日至同年5月25日期间，汇美家越秀分公司支付物业费1,004.50元（112.11㎡×8元/㎡/月÷30天×48天×70%），以上合计2,798.25元。汇美家越秀分公司还应向马莹支付截至2020年5月25日的物业费107.61元（2,798.25－2,690.64元）。2020年6月2日起至实际腾退之日止的物业费，按14.94元/天（112.11㎡×8元/㎡/月÷30天×50%）的标准计算。本案审理中，马莹撤回对水、电费的主张，本院予以照准。关于违约金。疫情属不可抗力。在合同履行期内，因不可抗力致使合同履行难以为继，根据不可抗力的影响，可免除汇美家越秀分公司的责任。关于押金，双方的合同权利义务终止后，本院已对期内租金、房屋占用费以及物业费等作出处理，马莹收取的押金42,000元应返还给汇美家越秀分公司、汇美家公司。因互负债务，双方可在最终结算时予以冲抵。关于注销租赁房屋上登记的相关工商执照。鉴于汇美家越秀分公司、汇美家公司愿意迁出或注销租赁房屋上登记的相关工商执照，马莹的该项主张，本院予以照准。关于责任主体。汇美家越秀分公司不具备法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，其民事责任由汇美家公司承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司于本判决生效之日起三日内腾退位于武汉市江岸区塔子湖越秀星汇君泊S-1-商11号商铺并向原告（反诉被告）马莹返还；二、被告武汉汇美家置业顾问有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）马莹支付租金2,778.22元（截至2020年5月25日）；三、被告武汉汇美家置业顾问有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）马莹支付房屋占用费（自2020年6月2日起至本判决书送达之日起三日内，按385.86元/天的标准支付。自本判决书送达之日起四日开始至实际腾退之日止，按771.73元/天的标准支付）；四、被告武汉汇美家置业顾问有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）马莹支付物业费107.61元（截至2020年5月25日）。2020年6月2日起至实际腾退之日止的物业费，按14.94元/天的标准计付；五、被告（反诉原告）武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司于本判决生效之日起三日内迁出或注销租赁房屋上登记的相关工商执照；六、驳回原告（反诉被告）马莹的其他诉讼请求；七、原告（反诉被告）马莹于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司返还押金42,000元；八、驳回武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2,903元减半收取1,451.50元，由原告（反诉被告）马莹负担435元，被告（反诉原告）武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司、被告武汉汇美家置业顾问有限公司共同负担1,016.50元。案件反诉受理费1,250元（已减半），由被告（反诉原告）武汉汇美家置业顾问有限公司越秀分公司负担750元，原告（反诉被告）马莹负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年九月十日书记员  梁芸