云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10764号原告：云南巨和物业服务有限公司。住所：云南省昆明市春城路**昆明官渡区房地产交易中心主楼****。法定代表人：何少勇。委托代理人：徐露霜、杨晓宇，特别授权代理。被告：王念生，男，汉族，1959年7月15日出生，户籍地址云南省昆明市盘龙区。被告：王莉，女，汉族，1966年3月18日出生，户籍地址云南省昆明市五华区。原告云南巨和物业服务有限公司诉被告王念生、王莉物业服务合同纠纷一案，本院于二0一九年九月十七日立案后，依法适用普通程序，于二0一九年十月三十一日公开开庭进行了审理。原告云南巨和物业服务有限公司委托代理人杨晓宇到庭参加诉讼，被告王念生、王莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付茉莉唐朝小区院子17-D号别墅物业服务费18095元、二次加压费950元、水池清洗费380元，共计19425元;2、请求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:被告为茉莉唐朝小区院子17-D号别墅的业主，房屋面积190.47㎡。原告与云南齐业恒信房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定叠加别墅物业费单价为每月每平方米2.2元，联排别墅物业费单价为每月每平方米2.5元，二次加压费每月每户25元，水池清洗费每月每户10元，电梯维护费每月每户100元，约定委托管理期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时终止。2017年2月28日前期物业服务合同管理期限到期，现原告已退出小区。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2014年1月1日起停止缴纳物业费，截止2017年2月28日，欠费月数为38个月，欠缴物业费：190.47㎡×2.5元/月/平方米×38个月=18095元，二次加压费：25元/月×38个月=950元，水池清洗费：10元/月×38个月=380元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求自愿放弃。综上，各项请求金额合计19425元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。两被告答辩称，答辩人请求盘龙区人民法院依法驳回云南巨和物业服务公司不合理且不合法的请求。原告非物业费纠纷的合法当事人，法律的诉讼主体不适格。一、被答辩人与云南齐业恒信房地产开发有限公司所签订的前期物业服务合同无效。云南巨和物业服务公司与齐业恒信公司同属于集团下属企业，在明知茉莉唐朝小区未经竣工验收对业主进行交付并签订物业服务合同，且未公示公告，是不负责任的。二、原告未与被告签订过有效合同。答辩人与齐业恒信房地产开发有限公司于2009年9月8日和2010年1月9日分别签订了商品房购销合同、住宅17、住宅**，即商品房购销合同车位**补充协议第12条中约定。甲乙双方在签订商品房购销合同及补充协议时的同时，需与甲方选聘的物业企业签订临时管理规约。但是在签订商品房购销合同及补充协议时，甲方并未出示其所聘物业企业及相关规约，也未告知和公示前期物业服务的相关信息。自接房至2014年1月1日止，云南齐业恒信房地产开发有限公司及相关企业部门并未以任何形式告知答辩人关于前期物业服务企业及服务的任何信息。综上所述，原告与被告并无任何合同约定及履约关系，原告并不具备诉讼当事人资格。三、原告起诉状所述物业服务与事实不符。答辩人因长期在外地工作，接房后即离开昆明，偶尔回家，平时经营委托家人照看房屋，至2013年底回昆明得知茉莉唐朝小区开发商未办理竣工验收手续，小区物业服务质量低下，从而导致大部分业主未按时交纳物业服务费，前期物业服务的不，**物业服务的不完善和不作为事实如下：1、答辩人住所茉莉唐朝小区17-D地下室被水浸困扰不得已自行出资改造。2、小区公共设施设备损毁后，长期无人维修，存在安全隐患。3、公共绿地被个人侵占，致被告的业主利益受侵害，物业品质受影响而贬值，个人活动空间受限。4、小区安全得不到应有保障，频发多家业主被盗，致被告长期担心物业安全，不能安心工作和生活。5、小区卫生保洁经常处于无管护清理状态，垃圾无人清运，最严重时致人行通道被阻塞，由小区业主自行筹资，请人清理清运，由此答辩人认为自身利益受到侵害。四、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误诉讼行为前，有权拒绝支付前期物业服务费用。因原告不能适当行使诉讼行为，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行合法合同义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务的费用，因此请求法院驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据认定如下：1、对原告方提交的证据一的真实性本院予以确认；2、对于原告方提交的证据三前期物业管理委托合同，系原告与所在小区茉莉唐朝开发商云南齐业恒信房地产开发有限公司签订，符合法律规定，对其真实性本院予以确认；3、对于原告提交的证据四、证据五系原告方单方制作，对其真实性本院不予确认；4、对于被告提交的证据二管护照片，确系发生在该小区，对其真实性本院予以确认；5、对于被告补充提交的业主自筹资金对该小区物业管理单据，涉及案外人，对其真实性本院不予认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系茉莉唐朝花园17号院业主，房屋建筑面积190.47平方米。茉莉唐朝开发商云南齐业恒信房地产开发有限公司与原告签订《茉莉唐朝前期物业管理委托合同》，委托原告为茉莉唐朝小区提供物业管理和服务，服务管理期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定管理服务费，叠加别墅按建筑面积2.2元/月/平方米收取，联排别墅按建筑面积2.5元/月/平方米收取，原告的房子属于联排别墅，合同还约定了双方其他权利义务、违约责任。协议签订后，原告为小区进行物业管理服务，被告自2014年1月1日起未向原告交纳物业管理费。原告自2016年9月10日保洁、绿化全部停工。本院认为，对于原告的诉请，被告辩称有三：一是原告主体不适格，原告与建设单位云南企业恒信房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》补充协议中约定被告应与开发商选聘的物业服务企业签订《临时管理规约》，但原告未与被告签订过《临时管理规约》，故原告主体不适格。二是涉案物业不具备交付条件下交付给业主，违反法律规定，属于无效合同。三是物业公司服务质量低下，其地下室被水浸无人管理，公共设施损毁后无人维修，公共绿地被个人侵占，垃圾无人清运。本院认为，对于被告的辩称一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中原告已经与建设单位签订了前期物业服务合同，根据法律规定该合同对被告具有约束力。被告与建设单位签订了《商品房购销合同》补充协议的约定对外没有约束力，对其辩称本院不予采信。对于辩称二，本案中涉案物业是否具备交付条件是否违法系另案法律关系，与本案的物业管理服务系不同的法律关系，本院不予处理。本案中原告已经提交证据证实其与建设单位签订了《茉莉唐朝前期物业管理委托合同》，根据法律规定对被告具有约束力，被告称其系无效合同，没有法律依据，对其辩称不予采信。对于辩称三，根据被告提交的物业照片，原告确实没有尽到一定的管护义务，应承担一定的法律责任。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告根据前期物业管理委托合同为小区提供了物业服务，根据被告提交的证据证实，2016年9月10日原告提供物业服务在保洁、绿化部分已停工，被告也不能提交证据证实其物业服务提供到什么时间截止，故物业服务截止至2016年9月10日。根据被告提交的证据证实原告在履行物业服务中存在一定的瑕疵，本院酌定扣减10%的物业服务费。自2014年1月1日起至2016年9月10日的物业服务费为13857元（190.47平方米×2.5元/月/平方米×32个月10天×90%）。对于原告主张的二次加压费、水池清洗费，双方没有约定，对其主张本院不予支持。两被告对涉案房屋系共有关系，应共同承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告王念生、王莉于本判决生效之日起十日内共同向原告云南巨和物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年9月10日的物业管理服务费13857元；二、驳回原告云南巨和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币286元由被告王念生、王莉共同负担204元，原告云南巨和物业服务有限公司负担82元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  吴彦梅人民陪审员  何 伟人民陪审员  付秋燕二〇二〇年九月十日书 记 员  颜 青