重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初5254号 原告：交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街**，统一社会信用代码9150000076591754XU。 负责人：王文宇，交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。 委托诉讼代理人：王孛，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建新，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：谭毅，男，1989年6月11日生，汉族，住重庆市云阳县。 被告：重庆首汇置业有限公司，，住所地重庆市沙坪坝区詹段团结坝**楼**统一社会信用代码91500106305088058P。 法定代表人：王守玉，重庆首汇置业有限公司负责人。 委托诉讼代理人：刘雪翱，重庆伟豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹宇飞，重庆伟豪律师事务所实习律师。 原告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告谭毅、重庆首汇置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托诉讼代理人李建新、被告重庆首汇置业有限公司的委托诉讼代理人刘雪翱、曹宇飞到庭参加诉讼。被告谭毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭毅立即偿还借款本金1523096.58元、截止2020年3月11日的利息46523.18元、罚息203.81元、利息复利992.52元、罚息复利2.98元（以上合计1570819.07元）；并支付自2020年3月12日起至本息结清之日止，以借款本金1523096.58元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的罚息、及以未支付的利息46523.18元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的复利；2.判令原告对被告谭毅提供的位于重庆市沙坪坝区双碑组团E分区24-2/03、24-1/03号宗地2号楼30-3的抵押物享有优先受偿权，有权就该抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；3.判令被告重庆首汇置业有限公司对被告谭毅的上述债务承担连带清责任；4.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：被告因购买位于重庆市沙坪坝区的房屋向原告申请个人住房贷款。2018年9月11日，原告与二被告签订了《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“贷款合同”）。贷款合同约定：二被告向原告借款1540000元人民币，贷款年利率为五年以上（期限）人民银行基本利率上浮25%，贷款期限360个月，还款以月为一期，首期自放款日起算；合同期内被告谭毅如有违约行为，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，并要求被告谭毅立即偿还所有到期贷款且结清利息，且原告有权对逾期贷款按合同约定利率上浮50%计收罚息和复利；被告谭毅还要承担原告为实现债权而支出的催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用；被告谭毅以该贷款购买的房产向原告提供抵押担保，担保范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、和实现债权及抵押权的费用；被告谭毅未按合同约定偿还贷款本金或支付利息，原告有权单方面宣布本合同项下已发放贷款本金全部提前到期，并要求被告谭毅立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告谭毅连续三个月或者累计六个月未按时足额还款时，原告有权行使抵押权；被告重庆首汇置业有限公司为被告谭毅在本合同项下贷款提供连带责任担保。之后，被告谭毅就前述房产与原告办理了预购商品房抵押权预告登记，但至今该房屋仍未办理产权登记以及抵押权登记。合同签订后，原告按约于2018年10月15日发放了该笔贷款，截止2020年3月11日了，被告谭毅已连续六期未按约还款。原告认为，原告与被告签订的合同均合法有效，对合同各方均具有法律约束力。被告的行为已严重违反了合同约定，原告有权单方面宣布贷款全部提前到期，被告应立即向原告一次性偿还剩余借款本金、利息、罚息及实现债权的相关费用。为保障原告的金融资产安全，维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国合同法》等相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告谭毅未做答辩。 被告重庆首汇置业有限公司辩称，对原告主张的借款本金、利息、罚息、利息复利、罚息复利没有异议，但是对逾期罚息的起算时间自2020年3月12日起计算有异议，原告并未举示证据证明其已经通知被告谭毅宣布贷款提前到期，故法院向被告谭毅送达起诉书副本时间应为原告宣布贷款提前到期时间，故逾期罚息的起算时间最早应以法院向被告谭毅送达起诉书的副本时间起算。 本院经审理认定事实如下：被告因购买位于重庆市沙坪坝区的房屋向原告申请个人住房贷款。2018年9月11日，原告与被告签订了《个人房产抵押贷款合同》（以下简称“贷款合同”），约定：被告向原告借款1540000元人民币，贷款期限360个月。贷款年利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮25%，日利率=年利率/360。还款以月为一期，首期自首次放款日起算。贷款人选择等额本息还款法。本息按期支付，计划还款日为指定日即每期末月的11日，还款以月为一期的，即每月的11日。若当月无11日，此日期则为当月最后一天。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。本合同利率发生调整的，贷款人有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但复利不分段计算，以收取复利时适用的罚息利率计算。逾期贷款的罚息=逾期贷款的罚息利率（日利率）×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算。复利包括欠息复利和罚息复利两个部分，其中：欠息复利=应付未付贷款利息×收取复利时适用的逾期贷款罚息利率×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；罚息复利=罚息复利积数×收取复利时适用的逾期贷款罚息利率，罚息复利积数是指按逾期天数累计计算的逾期的罚息和。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他费用。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。借款人连续三个月或累计六个月未按时足额还款，贷款人有权处理抵押物。借款人、担保人确认并同意，除非贷款人收到借款人、担保人便于变动通讯地址的书面通知，借款人、担保人在本协议填写的通讯地址是法院向借款人、担保人送达司法文书及其他书面文件的地址。借款人谭毅在本协议填写的通讯地址为重庆市云阳县，联系电话13883******。被告重庆首汇置业有限公司在合同落款担保人处加盖法定代理人王守玉印章并加盖被告重庆首汇置业有限公司盖章。 合同签订后，被告谭毅作为义务人于2018年9月19日以前述房屋为原告办理预购商品房抵押权预告登记，原告按约于2018年10月15日向被告谭毅发放了贷款1540000元，被告谭毅按照等额本息还款方式按月向原告偿还贷款至2019年9月。2019年10月至2020年3月期间，被告谭毅已连续6期未按约足额还款。 截止于2020年8月12日，被告谭毅尚欠原告借款本金1523096.58元、利息85064.95元、罚息691.71元、利息复利3336.49元、罚息复利18.69元。 审理中，原告当庭减少其诉讼请求并将其变更为：1.判令被告谭毅立即偿还原告截止于2020年8月12日的借款本金1523096.58元、利息85064.95元、罚息691.71元、利息复利3336.49元、罚息复利18.69元；并支付自2020年8月13日起至本息结清之日止，以借款本金1523096.58元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的罚息，及以未支付的利息85064.95元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的复利；2.判令原告对被告谭毅提供的位于重庆市沙坪坝区的抵押物享有优先受偿权，有权就该抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿；3.判令被告重庆首汇置业有限公司对被告谭毅的上述债务承担连带清责任；4.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《交通银行个人授信业务申请表》、《个人房产抵押贷款合同》、交通银行（重庆市）分行借款凭证、不动产登记证明、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、交通银行（重庆市分行）欠款明细表等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原、被告签订的《个人住房抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。原告按约履行了放款义务，被告逾期还款情形已达原告可以主张提前还款付息之条件。根据合同约定，原告有权要求被告立即清偿所欠款项并支付利息、罚息、复利。 关于案涉房屋优先受偿问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。而抵押权系自登记时设立。故作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押设立登记之前，其享有的是当抵押权登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实的抵押权。本案中工商银行沙坪坝支行仅办理案涉房屋的预告登记，而非抵押权登记，其抵押权未能设立，故对其要求就案涉房屋优先受偿的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告谭毅自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行截止于2020年8月12日的借款本金1523096.58元、利息85064.95元、罚息691.71元、利息复利3336.49元、罚息复利18.69元。 二、限被告谭毅自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行自2020年8月13日起至本息结清之日止以借款本金1523096.58元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的利息，及以未支付的利息85064.95元为基数按照合同约定利率上浮50%计算的复利； 三、被告重庆首汇置业有限公司对被告谭毅的前述债务承担连带责任。 四、驳回原告交通银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费19297.69元，保全费5000元，合计24297.69元，由被告谭毅负担，被告重庆首汇置业有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  刘 淇 审 判 员  刘 涛 审 判 员  王 梁 二〇二〇年九月十四日 法官助理  袁 琴 书 记 员  邹德芳