陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终7228号上诉人（原审被告）：王文辉，男，1973 年11月21日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区华清路6号旧2楼5号 。委托诉讼代理人：李颜松，陕西智冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王婉霞，女，1975年2月19日出生，汉族，无业，住西安市未央区纬二十九街凤城南路16号4号楼2门102号。委托诉讼代理人：李娟，陕西恒达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张强，男，1964年11月6日出生，汉族，无业，住西安市未央区纬二十九街凤城南路16号4号楼2门102号。委托诉讼代理人：潘晓堂，陕西淙远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安汇乙创业投资有限公司。住所地：西安市碑林区柿园路181号5幢 20202号。法定代表人：陈军健，董事长。上诉人王文辉因与被上诉人王婉霞、张强、西安汇乙创业投资有限公司（以下简称汇乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初17979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王文辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王婉霞、张强的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由王婉霞、张强、汇乙公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。王文辉是应张强的要求与汇乙公司签订《房屋租赁合同》并向其交纳租金。自2014年4月10日起，王文辉一直向汇乙公司交纳租金。没有经过汇乙公司同意，没有撤销对汇乙公司的债权转让，张强要求王文辉恢复向其交纳租金于法无据。二、一审判决适用法律错误。本案应当适用《合同法》第七十九条、第八十条、《民法通则》第九十二条之规定，驳回王婉霞、张强对王文辉的诉讼请求，保护汇乙公司与王文辉所签《房屋租赁合同》租期内，王文辉对涉案房屋的租赁权。王婉霞、张强辩称，一、王婉霞、张强从未将涉案房屋所有权转移给汇乙公司，亦从未向张强通知由王文辉与汇乙公司签订《房屋租赁合同》并由王文辉将租金交给汇乙公司。二、已生效的未央法院（2015）未民初字第00807号民事判决书并未确认租赁合同期限届满后汇乙公司有权将涉案房屋出租于王文辉并收取后续相应租金。三、王婉霞、张强与王文辉未就租赁合同期限届满后续订租赁合同达成一致，故王文辉应向王婉霞、张强返还涉案房屋，并支付违法强占涉案房屋期间的房屋占用费。王文辉自行向汇乙公司交纳所谓租金不构成其能够拒绝向王婉霞、张强返还房屋及支付房屋占用费的理由。汇乙公司经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。王婉霞、张强向一审法院起诉请求：1、王文辉立即腾房；2、王文辉立即支付2014年5月10日至2016年5月10日期间的房屋租金72000元；3、本案全部诉讼费用由王文辉承担。后变更诉讼请求第二项为:王文辉立即支付2015年5月10日至实际腾房之日止的租金每年租金3.6万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年5月10日起至实际腾房之日止的利息。一审法院认定事实：2010年4月23日，张强与王文辉签订《房屋租赁合同》，张强将其与王婉霞婚姻关系存续期间购买的、位于西安市纬二十九街4号楼2单元102号房出租给王文辉。合同约定租赁期限自2010年5月10日至2015年5月10日，每年租金3.6万元，一年交纳租金一次，于年前一月付清。王文辉按照合同约定向张强支付了2010年5月10日至2014年5月10日期间的房租。2014年元月16日，张强（丙方）、第三人汇乙公司（乙方）以及案外人东南公司（甲方）签订《抵押担保协议书》，协议书约定：“……王婉霞与张强夫妇，现决定自愿将坐落于西安市纬二十九街住宅小区4号楼2单元1层102号的房产为东南公司所欠汇乙公司的债务提供抵押担保，且自即日起张强及王婉霞把该房产及有关全部手续（购买合同，付款凭证和有关票据）交付于汇乙公司……”；“若甲方不能在六个月以内清偿全部债务，丙方的抵押物以不超过购买价格的80%的最高限价抵偿给乙方”。等等。2014年4月10日，王文辉将剩余租赁期间的房租3.6万元交付给汇乙公司，汇乙公司向王文辉出具《收条》，载明：“今收纬二十九街小区四号楼二单元一层105室房屋租金叁万陆仟元整正（36000元）。租金从2014年4月10日至2015年4月9日。注：此租金张强不得再次收取。”另查，张强与王文辉签订的《房屋租赁合同》期满后，王文辉一直居住在涉案房屋内。张强曾以同一事实理由提起诉讼，追索涉案房屋租期内租金，但被法院以债权转让成立为由驳回诉讼请求。张强、王婉霞遂于2016年4月13日以其系涉案房产共有人的身份诉来未央法院，请求如前所述。庭审中，张强、王婉霞均称《抵押担保协议书》上“王婉霞”的签名并非本人签名，王文辉、汇乙公司对此未持异议，但主张该协议有效，又称其双方就本案涉案房屋也签订有租赁合同，实际上把房屋交付给了汇乙公司，且汇乙公司因涉嫌非法集资被起诉，要求将本案移交给相关法院审理，但未提交相关证据。因双方意见分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不得擅自解除或变更。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，张强与王文辉签订《房屋租赁合同》出于当事人自愿，亦不违反法律强制性规定，为有效合同。在该合同履行期间，张强与汇乙公司以及案外人东南公司签订《抵押担保协议书》，约定张强以涉案房屋为案外人东南公司所欠汇乙公司的债务提供抵押担保，并约定张强在六个月内不能清偿债务的情况下，将涉案房屋抵偿给第三人。但该合同所设定的权利义务与张强、王婉霞和王文辉之间所签订的《房屋租赁合同》所设定的内容并不冲突，两者之间并无必然因果关系，亦不必然影响张强、王婉霞与王文辉之间权利义务的履行。汇乙公司收取王文辉应付给张强、王婉霞的房屋租金，仅表示张强、王婉霞以此方式向汇乙公司给付了部分担保债务，并不代表张强、王婉霞与王文辉之间的租赁合同已经解除，也不代表王文辉有权在租赁合同期限届满之后继续占有涉案房屋。张强与汇乙公司及案外人东南公司签订的《抵押担保协议书》，虽然约定“若甲方不能再六个月以内清偿全部债务，丙方的抵押物以不超过购买价格的80%的最高限价抵偿给乙方”，但合同双方并未履行相关登记手续，并不产生涉案房产物权转移的法律后果，汇乙公司并不享有基于物权所产生的涉案房产的相关权益。在本案中，汇乙公司未提交证据证实其存在有依照《抵押担保协议书》的约定取得了抵押物或实现了优先受偿权的事实，王文辉亦未提交证据证实其继续占有使用涉案房屋并向汇乙公司支付房租的合法依据及证据，故王文辉的抗辩理由，不予采信。张强、王婉霞要求王文辉在合同期限届满后，将涉案房屋交付给张强、王婉霞，并按照原租赁合同约定支付实际占有期间的房屋租金之诉讼请求，依法应予支持。但张强、王婉霞要求王文辉支付租金利息的请求，因缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条之规定，判决：一、被告王文辉在本判决生效后三十日内，将西安市未央区纬二十九街住宅小区4号楼2单元1层102室房屋清腾后交付给原告王婉霞、张强，并按照每年租金3.6万元的标准，向原告支付自2015年5月10日起至实际腾房之日止的租金。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，张强、王婉霞已预交，现由张强、王婉霞承担300元，王文辉承担1300元。王文辉承担部分连同上述应付款项一并付给张强、王婉霞。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，张强与王文辉自愿签订《房屋租赁合同》，双方均应依约履行各自合同义务，双方合同约定的租赁期间届满，双方并未续签合同或形成不定期租赁关系，王文辉应当向张强返还租赁的房屋。王文辉上诉称其应张强要求与汇乙公司签订《房屋租赁合同》并向汇乙公司交纳租金，王婉霞、张强对此不予认可，王文辉提供的证据不足以证明其该项主张，故本院不予采信。生效的（2015）未民初字第00807号判决认定转让的债权仅系原剩余租期内的房租，并不涉及房屋所有权及租赁期满后的租赁物的处理。并且张强与汇乙公司及案外人东南公司约定的抵押担保，未办理抵押登记手续，也无相关证据证明汇乙公司已经依照抵押担保取得了抵押物或实现了优先受偿权，汇乙公司并未实际取得涉案房屋的相关物权权益。据此，王文辉于2015年5月10日合同到期后，以与汇乙公司签订《房屋租赁合同》、支付租金为由继续占有涉案房屋，于法无据。王婉霞、张强主张王文辉返还房屋，按原租赁合同标准支付实际占有期间的房屋租金，应予支持。综上所述，王文辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由王文辉负担。 本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  刘 书 方     1