广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3038号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙文结，男，1977年10月24日出生，汉族，住广东省中山市**************，公民身份号码：442************754。委托诉讼代理人：欧谷山，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐志勋，广东雅商律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王进合，男，1965年9月3日出生，汉族，住山东省东明县****************，现住广东省江门市蓬江区，公民身份号码：372************690。委托诉讼代理人：熊国华，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜民，广东一粤律师事务所律师。上诉人孙文结因与上诉人王进合租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初891号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙文结上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项，驳回王进合的所有反诉请求；2.判决王进合向孙文结支付土地占用费129322.5元（占用费按合同约定的租金标准从2018年11月23日计至实际腾退土地之日止，暂计至2020年5月30日为129322.5元）；3.王进合承担本案上诉费。事实与理由：一、一审错误认定孙文结丧失收取土地占用费的权利基础。王进合至今未腾退厂房，致使孙文结无法返还土地给洪*公司，而必须按另案生效判决向洪*公司支付土地占用费，故王进合理应按双方合同约定租金标准向孙文结支付占用费至腾退厂房之日止。二、王进合无正当理由拒绝支付租金的行为已违约，孙文结有权解除合同并没收王进合在涉案土地范围内所有建筑物，一审判决孙文结向王进合支付厂房损失费无事实和法律依据。王进合辩称，1、一审确认双方合同于2018年11月23日解除，孙文结要求支付土地占用费至腾退厂房没有合同依据。王进合经营的江门市蓬江区溢*塑料五金加工厂（以下简称“溢*塑料厂”）早已撤离，已完成腾退。孙文结称至今未腾退厂房，没有证据证明。退一步，由于孙文结已与洪*公司解除案涉土地租赁合同，其对案涉土地享有的权利已消失，即使王进合仍占用案涉厂房区域，孙文结也无权利主张土地占用费。2、案涉厂区无法用电问题系孙文结无法协调与变压器所有者之间的关系导致。3、孙文结未能解决好工厂所需电力问题，已违背王进合租赁土地及厂房目的，违反《土地租用合同书》第十条约定，造成加建厂房无法发挥价值。孙文结提前解除合同，应赔偿王进合投资加建工厂损失。王进合上诉请求：撤销一审判决中王进合向孙文结支付租金、垃圾费、治安费共95983.64元及违约金（该违约金以95983.64元为本金自2019年1月10日起按每日万分之五计至实际支付之日止）的判决，改判驳回孙文结的租金、垃圾费、治安费及违约金请求。事实和理由：一、一审错误认定案涉厂区变压器被查封的原因是由于王进合经营溢*塑料厂属于“小散乱污”企业。王进合在已提交补充证据证实溢*塑料厂于2013年12月20日就已搬离结业。孙文结提交的《关于印发〈江门市“小散乱污”企业专项整治工作方案〉的通知》（江环函[2017]1256号）与王进合经营的工厂无关，江门市环保局法规科可查。综合王进合开办的企业从案涉厂区搬离时间及上述文件的出台时间，可以得出变压器查封的原因并非是王进合开办的工厂是“小散乱污”企业，而是孙文结方问题导致。二、王进合逾期缴纳租金的根本原因在于孙文结未能协调好厂区供电问题，孙文结构成根本性违约，应当承担违约责任。根据双方《土地租用合同书》中第十条约定，租赁期内，甲方必须保证乙方所需的水、电正常运转，并负责乙方厂房外的水、电路维修费用。孙文结出租土地时，将电力供应线路接到另外一家工厂的变压器上。2017年8月8日，拥有该变压器的多家工厂因环保问题导致变压器被查封，王进合厂房无电可用。王进合多次联系孙文结按合同约定解决用电问题均无果。王进合已提交双方聊天记录佐证事发当日与孙文结沟通变压器被查封情况及协调解决办法。然而一审却认定在2017年8月8日及之后，王进合没有就用电问题与孙文结协商。后变压器解封，孙文结也未协调好电力供应问题，使王进合工厂内至今仍未有电力，厂房无任何用途。孙文结未能解决供电问题构成根本性违约，应当承担违约责任，一审不应支持孙文结关于租金、垃圾费、治安费、违约金的请求。三、王进合拒缴租金是维护自身权利的行为。王进合在停电之后立即联系了孙文结协商处理停电事宜，孙文结却没有解决，致使工厂停电状态持续至今。王进合在孙文结根本违约之后，拒绝交纳租金、垃圾费用、治安费用是由于停电状态持续，严重损害了王进合的权益。王进合拒缴后续租金、垃圾费用、治安费用也是《合同法》第六十七条赋予的履行抗辩权。四、关于违约金问题。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，即使一审认定王进合无正当理由拒绝支付租金的行为构成违约，其应当向孙文结支付相应违约金，但《土地租赁合同书》约定的违约金过高，且孙文结也并非毫无过错，恳请二审将违约金适当减少。孙文结辩称，第一，溢*塑料厂属于“小散乱污”企业被江门市环境保护局关停取缔事实清楚、证据确凿。王进合称该厂于2013年12月20日己搬离与事实不符。若真已搬离，就无需环保局关停取缔。第二，厂区供电问题为溢*塑料厂环保不达标被采取“两断三清”措施所致，与孙文结无关。第三，孙文结己履行合同义务，王进合应按照约定履行自己的义务支付租金、垃圾费、治安费等。孙文结已将违约金降低至按每日万分之五计付违约金，王进合没有任何理由拒绝支付该部分费用。综上，请求驳回王进合上诉。孙文结向一审法院起诉请求：1.判令立即解除双方于2007年6月1日签订的《土地租用合同》，并立即腾退土地厂房给孙文结；2.判令王进合支付从2017年6月1日至2020年5月31日之间的租金244214元及违约金（违约金从起诉之日起按每日万分之五计算至支付完毕日止）；3.判令王进合支付从2017年6月1日至2019年11月30日之间的垃圾费用1350元；4.判令王进合支付从2017年6月1日至2019年11月30日之间的治安费用6000元；5.判令王进合从2018年12月1日起按每个月土地租金计至判决解除《土地租用合同书》并腾退土地之日止；6.判令王进合承担本案诉讼费用，合计：251564元。王进合向一审法院反诉请求:1.判决驳回孙文结在本诉中的诉讼请求；2.判决孙文结赔偿王进合租金损失843040元；3.判决孙文结赔偿王进合租赁土地上厂房建设损失600000元；4.本案诉讼费、鉴定费由孙文结承担。一审法院认定事实：王进合与孙文结于2007年6月1日签订《土地租用合同书》约定：出租方（甲方）孙文结，承租方（乙方）王进合，甲方将位于康溪雷咀沙面积约4334平方米，折合约6.5亩土地租予乙方办厂使用，租价为：2007年6月至2010年5月，每年每亩单价为人民币12500元正，一年合计租金为人民币81250元正……2016年6月至2019年5月，每年每亩单价为人民币14470元正，一年合计租金为94055元正，2019年6月至2020年5月每亩租金为人民币15193元正，一年租金为人民币98754元正。租赁期从2007年6月至2020年5月底，合同期内，乙方必须在双方协定的时间内向甲方缴纳该土地的租金，交付方式为每年6月份的15-25号一次性缴清全年租金费。乙方逾期不缴纳租金，甲方有权按总租金1%每天罚滞纳金，并追回所欠租金，如乙方超过一个月不缴纳租金，甲方视乙方违约，甲方有权终止合同，并没收乙方在该承租土地范围内所有建筑物……甲方只提供该土地的出租，土地租给乙方后，乙方在该土地上兴建厂房，办厂其工商、税务、环保、报建、水、电费等一切费用全部由乙方自理，合同期满后，乙方有权将所有建筑拆除或搬走，甲方无权干涉……租赁期内，甲方必须保证乙方所需的水、电正常运作，并负责乙方厂房外的水、电路维修费用……孙文结、王进合均在合同上签名、捺指模确认。还查明，涉案土地系孙文结向权属人江门市洪*实业有限公司（以下简称“洪*公司”）承租并转租给王进合的，该事实有孙文结提供的其与江门市洪*实业有限公司签订的《土地租赁合同》及《补充合同》为证。孙文结在庭审中陈述称：王进合2017年前的租金已缴清，2017年的租金只缴纳了5万元，2018年和2019年的租金均没有缴纳。双方合同约定，每年6月份的15-25号一次性缴清全年的租金费，其中2017年、2018年的租金均为94055元，2019年的租金为98754元，且王进合尚欠2017年的垃圾费1350元和治安费6000元。王进合则抗辩称，其在2017年支付5万元后没有支付后续租金是由于孙文结出租的厂房停止供电，为维护自身权益而拒缴。并同时承认除了2017年缴纳的5万元租金以外的其他租金及2017年的垃圾费用、治安费用均未缴纳。庭审时，孙文结确认涉案厂房停电的事实，但同时称，涉案厂房停电是由于王进合经营的江门市蓬江区溢*塑料五金加工厂环保不达标被环保局查封所致。根据孙文结提供的由江门市环境保护局出具的蓬江区“小散乱污”企业清单及涉案厂房被查封的图片显示，蓬江区“小散乱污”企业清单中，王进合经营的江门市蓬江区溢*塑料五金加工厂在列，涉案厂房的变压器贴有“江门市环境保护局二○一七年八月八日”字样的封条。孙文结、王进合在庭审中均确认以下事实：1.王进合承租的厂房并无独立的用电线路，该厂房的日常供电通过搭建隔壁厂房的变压器运行，涉案厂房在2017年8月8日停止供电；2.双方签订租赁合同时，出租的土地仅有部分厂房，王进合在承租后有投资加建。基于王进合存在投资加建厂房的事实且其反诉请求孙文结支付厂房建设损失，王进合据此向一审法院提出司法鉴定的申请，要求对涉案厂房的价值进行评估鉴定。一审法院依法先后委托江门市蓬江区国土规划测绘队（以下简称“国土测绘队”）及广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司（以下简称“腾业公司”）作为本案受托估价单位，分别对涉案厂房的面积及价值进行测量和估价。国土测绘队于2019年9月27日作出《报告书》显示：委托项目蓬江区荷塘镇康溪工业区雷咀沙，共实测房屋12间，面积为4551.63平方米。腾业公司基于国土测绘队测量的厂房面积，于2019年12月9日出具《房地产估价报告》，主要内容如下：估价对象坐落江门市蓬江区荷塘镇康溪工业区雷咀沙，评估范围为江门市蓬江区荷塘镇康溪工业区雷咀沙4334平方米土地上建筑物价值，物业规模为建筑面积4551.63平方米，现状用途为工业厂房。本次价值时点估价委托人未作特别要求，估价人员于2019年11月8日对估价对象进行实地查勘，本报告以此作为价值时点。经估价人员现场查勘和对当地市场进行分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，根据待估房地产的特点，综合考虑本次评估的目的及评估范围，选用成本法（是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。公式：建筑物价格=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧）进行评估，得到评估对象房地产在现状用途为厂房的情况下，估价对象在价值时点的市场价值为人民币118512元。再查明：孙文结于2018年11月22日通过广东雅商律师事务所向王进合发出律师函，主要内容如下：1.要求解除孙文结、王进合双方签订的租赁合同；2.王进合在收到本律师函起10日内搬出所承租的土地，将土地交还孙文结；3.王进合在收到本律师函起5日内支付拖欠的租金。据孙文结提供的EMS邮件状态截图显示，上述律师函于2018年11月23日投递并签收成功。江门市中级人民法院于2019年5月29日作出的（2019）粤07民终1094号《民事判决书》判决：一、洪*公司与新泰灯饰厂、孙文结签订的《土地租赁合同》、《补充合同》自2018年7月19日起解除；二、孙文结在判决发生法律效力之日起十日内向洪*公司返还位于江门市蓬江区荷塘镇康溪管理区大坑口（土名）的涉案土地；三、孙文结在判决发生法律效力之日起十日内向洪*公司支付租金92398.6元及土地占用费（该占用费自2018年7月20日起按照每月租金8706.25元的标准计至涉案土地实际返还之日止）；四、驳回孙文结的全部反诉请求。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。孙文结与王进合签订了书面的《租赁合同》，该合同有双方的签名确认，系双方当事人的真实意思表示，双方的租赁合同关系并无违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，一审法院予以确认。一、关于孙文结请求解除涉案租赁合同及返还涉案租赁物的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第二款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，首先，孙文结、王进合双方在《租赁合同》中明确约定租金需在每年6月份的15-25日一次性缴清全年的租金费；其次，王进合在庭审中亦确认其在2017年仅缴纳5万元后便停止了支付后续租金的事实。虽然王进合抗辩称后续拒绝支付租金的行为是基于孙文结出租的厂房无法供电而行使的先履行抗辩权。但王进合未能提供证据予以证明涉案厂房停电系由于孙文结所致，相反，结合蓬江区“小散乱污”企业清单中，王进合经营的江门市蓬江区溢*塑料五金加工厂在列及涉案厂房的变压器贴有“江门市环境保护局二○一七年八月八日”字样的封条等证据，加之孙文结、王进合双方在庭审中均确认涉案厂房于2017年8月8日被停电的事实，一审法院采信孙文结所称，涉案厂房停电系由于王进合经营的门市蓬江区溢*塑料五金加工厂环保不达标问题所致。故对于王进合的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。王进合无正当理由拒绝支付租金的行为已构成违约，根据双方签订的合同，孙文结有权解除合同。而孙文结在2018年11月22日通过广东雅商律师事务所向王进合发出律师函要求返还涉案土地及支付尚欠的租金，该律师函于2018年11月23日投递并签收成功。因此，一审法院确认，孙文结与王进合的《土地租赁合同书》应于2018年11月23日解除，王进合应向孙文结腾退涉案租赁厂房。二、关于孙文结请求的租金、垃圾费、治安费及违约金的问题关于租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，由于双方签订的《租赁合同》中约定2016年6月至2019年5月期间每年的租金为94055元（每年6月份的15-25日一次性缴清全年的租金，即年租金计算周期为该年的6月至次年5月），而王进合已缴清2017年前的租金，2017年的租金已缴纳5万元，且根据一审法院确认双方的上述合同自2018年11月23日起解除，故王进合拖欠孙文结自2017年6月1日至2018年11月23日期间的租金为人民币88633.64元〔94055元-50000元+94055元/年÷365天×（5个月×30天+23天）〕。关于垃圾费及治安费的问题。由于王进合在庭审中确认尚欠孙文结垃圾费、治安费，且对孙文结诉请的费用金额并无异议。因此，对孙文结请求的垃圾费1350元及治安费6000元的诉请，一审法院依法予以支持。综上，租金、垃圾费、治安费合共人民币95983.64元。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，由于孙文结与王进合签订的《租赁合同》明确约定“乙方逾期不交纳租金，甲方有权按总租金1%每天罚滞纳金”，且王进合自2017年开始拖欠租金，其行为已构成违约，应向孙文结支付违约金。孙文结在庭审中主张自其起诉之日即2019年1月8日起，按每日万分之五支付违约金至实际支付之日止的请求，没有违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。三、关于孙文结请求支付土地占用费的问题首先，王进合对其主张孙文结于2017年8月8日违反合同约定致使涉案厂房无法解决供电问题的事实未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；其次，王进合主张涉案厂房停止供电后导致其无法使用涉案厂房，但截至孙文结提起本案诉讼，没有证据显示王进合曾就涉案厂房的用电问题与孙文结进行协商，也没有证据显示王进合曾以无法用电为由向孙文结提出解除涉案租赁合同。且王进合主张从2017年8月8日涉案厂房停止供电后无法使用与其一直占有使用涉案厂房既不向孙文结主张解除合同和违约责任，又不办理交接手续的事实明显相矛盾。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，王进合在拒缴租金的同时又一直占用涉案厂房的行为虽给孙文结带来一定的损失。但是，如前所述，一审法院确认双方的合同在2018年11月23日解除，且孙文结与洪*公司的租赁合同亦于2018年7月19日解除，孙文结已丧失向王进合收取土地占用费的权利基础。因此，孙文结请求支付土地占用费的诉请，于法无据，一审法院不予支持。四、关于王进合反诉请求的租金损失问题王进合反诉称，其承租孙文结的厂房以后将部分厂房对外转租，由于孙文结出租的厂房无法供电导致其转租的租客陆续退租而要求孙文结赔偿租金损失。一审法院经查认为，如前述，王进合并不能举证证明涉案厂房停止供电系孙文结过错所致，且王进合转租的租金非必然、直接的损失，与本案无关。因此，对于王进合反诉请求的租金损失问题，一审法院不予支持。五、关于王进合请求的厂房损失问题由于王进合承租厂房以后有投资加建，现合同提前解除给其带来一定的损失。一审法院认为，出租人孙文结应对王进合的厂房损失进行一定的赔偿。本案的评估事先征得了孙文结、王进合双方的同意，并经双方达成一致意见由一审法院依法摇珠选定合法的鉴定机构，腾业公司出具的《房地产估价报告》应作为本案王进合主张厂房损失的赔偿标准。因此，一审法院确认，孙文结应向王进合赔偿厂房现有市场价值人民币118512元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、孙文结与王进合在2007年6月1日签订的《土地租用合同书》于2018年11月23日起解除；二、王进合应于判决发生法律效力之日起十日内向孙文结返还位于康溪雷咀沙的土地厂房；三、王进合应于判决发生法律效力之日起十日内向孙文结支付租金、垃圾费、治安费合共95983.64元及违约金（该违约金以95983.64元为本金自2019年1月10日起按每日万分之五计至实际支付之日止）；四、孙文结应自判决发生法律效力之日起十日内向王进合支付厂房损失费118512元；五、驳回孙文结的其他诉讼请求；六、驳回王进合的其他诉讼请求。案件受理费5073元，反诉受理费8893.68元，合计13966.68元，由孙文结承担3864.39元，由王进合承担10102.29元。二审中，双方当事人均无提交新的证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、王进合应否向孙文结支付租金、垃圾费、治安费及违约金；二、王进合应否向孙文结支付合同解除后至返还之前的土地占用费；三、孙文结应否向王进合支付厂房损失。关于争议焦点一。关于王进合主张孙文结构成根本违约是否成立的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。王进合上诉认为导致变压器被查封无法供电并不是其所经营工厂环保不达标的问题，而是孙文结的问题，孙文结未协调好电力供应构成根本违约，其可以行使履行抗辩权不给付租金等。经审查，孙文结提供的贴有“江门市环境保护局二〇一七年八月八日”字样封条照片证据可以证实导致变压器被查封以致停电的原因系环保未达标。孙文结提供的蓬江区“小散乱污”企业清单中，王进合所经营的溢*塑料厂在列，结合孙文结提交的信访复函证据以及补充证据荷塘环境保护监督检查记录，本案足以认定停电原因系王进合所经营的溢*塑料厂环保不达标所导致。王进合主张其所经营的溢*塑料厂早已搬离但未能提供已变更经营场所的证据，本院不予确认。而且王进合在租赁期间还有投资加建厂房的行为，其实际使用租赁土地厂房及加建厂房过程中存在的环保问题，在无相反证据的情况下，无论租赁土地及上盖厂房是王进合本人使用还是再转租给他人使用，均足以认定造成因环保问题停电的原因在于王进合而不是孙文结。王进合相关上诉主张，因未能充分举证，本院不予支持。一审判决认定导致因环保问题不能供电的责任在王进合且王进合存在违约行为依据充分，本院予以维持。关于王进合应否向孙文结支付租金、垃圾费、治安费以及违约金的问题。涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当全面履行自身义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租金的支付是承租人应负担的主要义务，迟延交付租金的，应负迟延履行债务的相应责任。前已述及，王进合主张孙文结构成根本违约不成立，故其未按合同约定支付租金等已构成违约，应按双方合同约定支付租金、垃圾费、治安费并承担支付违约金的责任。关于应付租金。涉案合同为转租合同，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，双方合同存续依附于洪*公司与孙文结所签订的租赁合同。因本院另案（2019）粤07民终1094号民事判决已确认洪*公司与孙文结间的租赁合同于2018年7月19日解除，故双方合同应于2018年7月19日随之解除。孙文结系于2018年11月22日才向王进合发生解除通知，时间在双方合同实际应解除的日期之后，故其解除行为并无法律效力，本案双方合同解除日期应为2018年7月19日，进而王进合应支付租金的截止日期亦应为2018年7月19日。双方合同约定2016年6月至2019年5月期间每年的租金为94055元（每年6月份的15-25日一次性缴清全年的租金，即年租金计算周期为该年的6月至次年5月），王进合已缴清2017年前租金，2017年租金已缴纳5万元，但至合同解除前的租金尚未缴纳，王进合应付租金的期间为2017年6月1日至2018年7月19日，剩余应付租金数额按合同约定该时段标准计算为56681.56元〔94055元-50000元+94055元÷365天×49天〕。对该逾期未付租金，王进合应支付相应的违约金。关于应付垃圾费、治安费。孙文结主张王进合应支付垃圾费1350元、治安费6000元，王进合一审庭审中确认尚欠孙文结垃圾费、治安费，且对孙文结诉请的费用金额并无异议，故一审判决王进合支付该费用并无不当。但因双方合同中实际并无就支付垃圾费、治安费有明确约定，该费用应属于双方合同实际履行中另行支付的费用且不属于租金主义务范畴，故对该部分费用不宜计算违约金。关于违约金数额应否予以调整的问题。经审查，一审判决依据双方合同约定并根据王进合的主张，认定违约金按孙文结所主张的日万分之五为计算标准，处理并无不当，本院予以维持。综上，王进合应向孙文结支付自2017年6月1日至2018年7月19日期间的租金56681.56元及违约金（以56681.56元为本金自2019年1月10日起按每日万分之五计至实际支付之日止），以及垃圾费1350元、治安费6000元。一审判决对此节争议问题的处理部分欠妥，本院予以纠正。关于争议焦点二。占有使用费是承租人（或次承租人）未及时返还租赁物，无权占有租赁物期间给出租人造成的损失。孙文结于本案请求王进合支付占有使用费实质是因另案（2019）粤07民终1094号判决孙文结需支付洪*公司占有使用费，其该项诉请属于合同解除后赔偿损失的范畴。因洪*公司和孙文结的租赁合同解除后，孙文结的承租权已消灭，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，孙文结请求王进合支付占有使用费的权利基础不足，加之孙文结诉讼中没有提供证据证明其已向洪*公司支付了相应的占有使用费即已发生实际损失。因此，一审判决不予支持孙文结请求王进合支付占有使用费的诉请并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除与损失赔偿可以并存，但合同解除后，有权主张损失赔偿的应为守约一方或对合同解除无过错的一方。前已述及，本案双方合同解除系随洪*公司与孙文结之间的租赁合同解除而随之解除。根据生效的（2019）粤07民终1094号民事判决可知，孙文结未依约支付2017年9月后的租金而被洪*公司解除双方之间的租赁合同，而本案中王进合自2017年6月起便拖欠孙文结租金。由此可见，王进合的违约行为对其与孙文结之间、孙文结与洪*公司之间租赁合同的解除均有过错。因王进合于本案未能充分举证孙文结对双方合同解除存在过错，故其诉请孙文结赔偿厂房损失，依据不足，依法不应予以支持。至于涉案土地厂房腾退问题，因王进合上诉请求并无涉及该问题，故本院对一审判决第二项径予维持。综上，一审判决孙文结应向王进合赔偿厂房现有市场价值人民币118512元不当，本院予以纠正。综上所述，孙文结、王进合的上诉请求部分成立，本院均予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初891号民事判决第二项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初891号民事判决第三、四、五、六项；三、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初891号民事判决第一项为：孙文结与王进合在2007年6月1日签订的《土地租用合同书》于2018年7月19日起解除；四、王进合应于本判决发生法律效力之日起十日内向孙文结支付租金56681.56元及违约金（以56681.56元为本金自2019年1月10日起按每日万分之五计至实际支付之日止），支付垃圾费1350元、治安费6000元；五、驳回孙文结的其他诉讼请求。六、驳回王进合的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5073元，反诉受理费8893.68元，合计13966.68元，由孙文结负担4073元，由王进合负担9893.68元。多预交应退回以及应补缴的一审案件诉讼费，由一审法院按实际收取的一审案件受理费数额依法处理。二审案件受理费7217.1元（上诉人孙文结已预交5017.51元、王进合已预交2199.59元），由上诉人孙文结负担4017.51元、王进合负担3199.59元。上诉人孙文结多预交的二审案件受理费1000元，由本院予以退回；被上诉人王进合应向本院补缴案件受理费1000元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月二十二日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华