广东省东莞市第三人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤1973民初9643号 原告：深圳市大数云房网络科技有限公司，住所地:广东省深圳市福田区*************深圳国际创新中心B栋6楼602室。 法定代表人：钟岩，职务：董事。 委托诉讼代理人：罗伟，广东普罗米修（武汉）律师事务所律师。 被告：东莞市惠仁房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市********骏景高尔夫花园会所。 法定代表人：马德波，职务：董事长。 委托诉讼代理人：黄浩然、施翔翼，男，均系被告员工。 第三人：广州市房掌柜网络技术有限公司深圳分公司，住所地：广东省深圳市福田区************。 负责人：张伟，职务：经理。 委托诉讼代理人：覃思华，男，系第三人员工。 原告深圳市大数云房网络科技有限公司诉被告东莞市惠仁房地产开发有限公司、第三人广州市房掌柜网络技术有限公司深圳分公司居间合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中原告深圳市大数云房网络科技有限公司的委托诉讼代理人罗伟到庭参加诉讼，被告东莞市惠仁房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。后本院依职权追加第三人广州市房掌柜网络技术有限公司深圳分公司参加庭审，第二次庭审中原告深圳市大数云房网络科技有限公司的委托诉讼代理人罗伟、被告东莞市惠仁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄浩然、第三人广州市房掌柜网络技术有限公司深圳分公司的委托诉讼代理人覃思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付佣金360000元及逾期付款违约金20790元（以未付款项为基数，按全国银行同期拆借利率1年期LPR为3.85%的标准自2018年9月1日暂计至起诉之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月24日，原告与被告就东莞塘厦镇“珠江观澜御景项目”签署了《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》，代理时间为2017年7月24日至2017年9月10日。合作函中约定佣金支付标准为：（1）洋房5万/套、商墅10万/套（交齐首付草签合同结50%，网签合同结剩余50%、商墅网签支付全部10万佣金）；（2）2017年7月24日至2019年7月10日销售高层洋房套数大于5套/月（包含5套）后每套补佣金4万元。 合同签订后，原告利用自身资源积极为被告寻找客户提供居间服务，履行了居间方的相关义务，并按要求在2017年8月8日至2017年9月7日成交了9套物业，且成交物业早已完成交易，符合被告承诺原告销售高层洋房套数大于5套/月后每套补佣金4万元的条件,9套共计36万元，但截至起诉之日被告仍未支付上述费用，原告多次催告未果，原告认为原告作为居间方，其积极为案涉房产项目寻找客户并促成合同订立以及交易完成，已经全面履行了作为居间方的义务，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，原告依法应当获得约定的居间报酬，被告拒付约定佣金的行为已经违反合同约定，违反诚实信用原则。 被告答辩：原告的诉求没有依据。1.原告、被告、第三人的三方协议签订的时间是2017年7月24日，该协议并没有约定被告应当向原告支付后补佣金，该协议合法有效，应以该协议为准，原告的诉求与该协议不符合；2.关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函不是有效合同，且该函是在三方协议签署之前发出的，而且该函并没有被告的公章，所以该函不应对被告产生法律约束力，该函为要约邀请，在三方协议签订后，应以三方协议约定的合同为准，该要约邀请的内容已经通过三方协议进行了承诺的变更和确定，该函第一段写明珠江观澜御景项目联动销售代理合同尚未与贵公司签署，这说明三方协议是签署在后，是各方的真实意思表示；3.即使原告认为依据该函应支付后补佣金，但是该函第三点也仅约定了贵司销售高层洋房套数大于5套/月，后补佣金40000元，也就是说即使原告的诉求有法律依据，那么被告支付的佣金也不应当是每套40000元，而是后补佣金总额40000元；4.合同约定的成交确认的标准是客户与被告签署广东省商品房买卖合同，在合同的第1.8条都有明确约定，而这一个原告所起诉针对的九套房产，网签时间最早是2018年12月15日，最晚是2019年3月25日，这个网签时间都在三方协议1.4条约定的合作期限：2017年7月24日至2017年9月10日止，都在合作期限后，因此依照合同约定，不属于原告成功带客成交的客户，不应支付任何佣金。 第三人述称，除了三方协议是和我司签署外，其他合同我司都未曾见过。除三方协议以外的合同我方不予发表意见。 本院经审理认定事实如下：原告于2017年12月22日将公司名称由“深圳前海云房网络科技有限公司”变更为“深圳市大数云房网络科技有限公司”。 原告主张与被告曾签订过二份《珠江观澜御景项目联动销售代理合同》，合同中原告是乙方，被告是甲方，约定：甲方委托乙方为珠江观澜御景之外围联动销售代理人，代理期限分别为2017年4月25日至2017年5月31日、2017年6月1日至2017年6月30日，代理费计算标准为：甲方按照每套计算支付乙方成功推介之物业的代理服务费：即每套佣金6万元；后补佣金：乙方合同服务期内每月累计销售大于5套（包含5套），则当月每套后补佣金4万元。甲方指派主要对接人为项目营销负责人唐伟，甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《成交确认单》上签名确认乙方工作，经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证。 原告提供《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》主张被告在未与原告再次签订正式《珠江观澜御景项目联动销售代理合同》前，为了让原告尽快进场工作，被告的销售经理曹新华于2017年7月24日向原告出具了《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》，告知原告“1.合作时间：2017年7月24日至2017年9月10日；2.佣金：洋房5万/套、商墅10万/套（交齐首付草签合同结50%，网签合同结剩余50%、商墅网签支付全部10万佣金）；3.2017年7月24日-2017年9月10日，贵司销售高层洋房套数大于5套/月（包含5套）后补佣金4万元；”，该函上有曹新华的签名，并加盖了被告的销售专用章。原告提交《客户成交确认单》、《楼宇认购书》、东莞市*******网站公布的案涉小区的房间登记备案信息主张其在2017年8月8日至2019年9月7日间共计销售高层洋房9套（其中2017年8月7套，2017年9月2套），第三人已向原告支付佣金45万元，被告需向其支付后补佣金4万元/套，共计36万元。 被告对此不予确认，主张曹新华并无权出具该函，且被告、第三人、原告在2017年7月24日分别作为甲方、乙方、丙方签订了三方协议即《珠江观澜御景项目2017年7月-9月媒体电商服务合同》（以下简称《电商服务合同》），《电商服务合同》中甲方是开发商、乙方为网络平台推广方、丙方是中介方；甲方同意乙方购买高层洋房和商墅的电商会员可享受总房款7%的专项优惠，乙方收取参与优惠购买洋房的客户电商会员费用6万元/套，客户与甲方签订《广东省商品房买卖合同》后，该笔费用视为有效电商费用，其中1万元作为电商推广全场支持费用，归乙方所有；剩余5万元作为丙方带客成交费用，该费用在客户草签时结算50%，客户签订《广东省商品房买卖合同》结算剩余50%，如客户放弃认购，丙方需退还乙方。如果客户购买的是商墅，乙方收取参与优惠购买商墅的电商会员费用11万元，其中丙方带客成交费用为10万元，其余约定与购买高层洋房的约定一致。且《电商服务合同》约定第三人向原告支付佣金，与被告并无关联，且被告并未承诺支付后补佣金。被告提交商品房买卖合同复印件主张合同编码可以显示客户签订《广东省商品买卖合同》的时间均在约定的合同期间外。第三人对此不予确认，主张应当合同编码只能证明合同生成的时间，不能证明签订合同的时间，合同签订时间应以合同落款时间认定签订时间。被告主张即使《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》是真实的，曹新华承诺的也是“2017年7月24日-2017年9月10日，贵司销售高层洋房套数大于5套/月（包含5套）后补佣金4万元”，而并非每套4万元。 第三人确认《电商服务合同》，主张是仅该次与原被告共同签订三方协议。第三人主张每套5万元的佣金是第三人支付的，是在只要第三人的员工在客户成交确认单上签名即视为原告居间成功，第三人已向原告支付9套房子的佣金45万元。 本院认为，原被告系居间合同关系。本案的争议焦点为一、被告应否支付原告后补佣金；二、如果要支付，后补佣金的数额是多少。 关于第一个争议焦点。首先，各方对原告销售了9套房子的事实均无异议，本院予以确认。被告主张客户签订《广东省房屋买卖合同》在合同期限外，原告不应获得佣金，缺乏依据，本院不予支持，理由为：原告只要在合同期限内介绍客户与被告签订认购书，就应视为原告完成了中介服务，原告即享有获得佣金的权利，而不是以《广东省商品房买卖合同》中的编码认定原告完成居间服务的时间，因此本院认定原告在2017年8月8日至2017年9月7日期间成功居间9套房的居间服务。 其次，《电商服务合同》中约定原告居间成功的，由第三人在收取的电商会员费中向原告支付。从《电商服务合同》中可知，购买第三人的电商会员，可以享受购买被告处房子的折扣，第三人收取的电商会员费的性质应为是房款的一部分，因此佣金虽由第三人向原告支付，但其本质上被告减免客户购房款的部分。因此，被告主张佣金由第三人支付，与其无关缺乏依据。 第三，曹新华是被告销售经理，手里持有销售专用章，其在2017年7月24日向原告出具《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》，应当认定曹新华履行的是职务行为，其行为相应的法律后果应由被告承受。其次，原被告在此前已签订过两次《珠江观澜御景项目联动销售代理合同》，该两份合同中约定的佣金条件与《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》承诺的基本一致，双方合作良好的情况下，按原惯例继续履行的可能性更大。 第四，《电商服务合同》签订时间为2017年7月24日，与曹新华出具《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》是同一天，被告主张《电商服务合同》变更了《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》的佣金条款，缺乏依据。 综上，本院认可《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》的效力，被告应按照该函的承诺向原告支付后补佣金。 关于第二个争议焦点。《关于珠江观澜御景项目联动销售代理合作的函》被告承诺“2017年7月24日-2017年9月10日，贵司销售高层洋房套数大于5套/月（包含5套）后补佣金4万元”，结合原被告前两次签订《珠江观澜御景项目联动销售代理合同》的约定，应理解为销售高层洋房套数大于5套/月，应后补佣金4万元/套。关于“每月”如何理解，原告主张应为自然月份，原告在2017年8月居间成功7套，2017年9月居间成功2套。原告在2017年8月是满足每月5套的条件的，因此被告应支付原告佣金4万元×7套=28万元；原告2017年9月居间成功2套，没有满足每月5套的条件，因此，原告无权要求被告支付该两套的后补佣金。被告应支付原告后补佣金28万元，原告请求超出部分，本院不予支持。被告至今未支付后补佣金，原告要求被告自2018年9月1日起按年利率3.85%标准支付违约金，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告东莞市惠仁房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告深圳市大数云房网络科技有限公司佣金280000元及违约金（以280000元为本金，自2018年9月1日起按年利率3.85%计算至付清之日止）； 二、驳回原告深圳市大数云房网络科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3505.93元，由原告被告深圳市大数云房网络科技有限公司负担745.93元，被告东莞市惠仁房地产开发有限公司负担2760元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审判员  李媚 二〇二〇年九月二十七日 书记员  翁雅 叶**娣