广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21458号原告：李敬鸿，男，1968年3月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*************，公民身份号码440************238。委托诉讼代理人：周云，广东广美律师事务所律师。被告：广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云涧风景区（迎宾馆副楼）**，统一社会信用代码914************657。法定代表人：李晖，董事长。委托诉讼代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关晨曜，北京大成（广州）律师事务所实习律师。第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码914************383。法定代表人：李宜心，董事长。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛记，广东千度律师事务所实习律师。原告李敬鸿与被告广东中旅（南海）旅游投资有限公司（以下简称中旅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法追加广东南海农村商业银行股份有限公司（以下简称南海农商行）作为第三人参加诉讼。被告在答辩期内提起管辖权异议，本院经审查后，依法作出（2019）粤0605民初21458号民事裁定予以驳回。被告不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后，依法作出（2019）粤06民辖终1907号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭审理了本案。原告李敬鸿的委托诉讼代理人周云、被告中旅公司的委托诉讼代理人曾绍金、第三人南海农商行的委托诉讼代理人沈瑶玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年5月23日签订的《商品房买卖合同》；2.被告立即退还原告购房款22577032元、物业维修基金225770元、购车位款200000元、违约金1128851.6元予原告；3.被告向原告支付以23002802元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2014年10月15日起至被告实际清偿之日止的利息；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月23日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：被告将位于南海区西樵镇西岸中旅岭南绿洲花园97座2号房（以下简称涉讼房屋）以22577032元出售给原告，首期款6777032元于网上合同签订之日起7日内支付，余款1580万元通过办理银行按揭支付；被告应于2014年12月31日前将涉讼房屋交付原告使用；逾期超过60天的，原告有权解除合同，被告应在收到解除通知后30日内退还购房款，并按已付款的5%支付违约金。合同签订后，原告按约支付了首期款6777032元、物业维修基金225770元及车位款20万元，并依约办理了银行按揭手续，将按揭款1580万元支付予被告。然合同约定的交楼日期早已届满，被告仍未将涉讼房屋交付原告使用，且已超过合同约定的60天期限。为此，原告于2018年12月10日委托律师以特快专递形式向被告发出了解除购房合同、退还上述款项的《律师函》，被告收函后却不按合同约定履行退款、支付违约金等义务。2014年5月23日，原、被告双方签署商品房买卖合同前，原告拟购买的涉讼房屋位于银湖湖畔，湖水环绕，风景优美。被告承诺涉讼房屋还将拥有面积达991平米的湖畔花园及独立码头。原告鉴于涉讼房屋的上述优点，最终同意购买涉讼房屋并签订了商品房买卖合同。此后由于被告迟迟未能交房，原告依法提起诉讼。提起诉讼后，原告发现涉讼房屋的花园不知何时被一道“土墙”从中拦腰截开，将花园一分为二，独立码头也隔绝开来。周围原来环绕的湖水也被“土墙”牢牢封住，变成一滩死水。经原告向附近业主询问得知，“土墙”系被告所建，是作为银湖的防洪堤坝。原告认为，被告允诺的湖畔花园及独立码头等设施有附图明确确定，且是原告决定高价购买涉讼房屋的主要条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据以上规定，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。即使被告已向原告发出收楼通知，但其交付的房屋与合同约定不符，原告有权拒绝接收并追究被告的违约责任。综上所述，被告的行为已经构成根本违约，依约应承担违约责任，请求法院依法判决。被告辩称，1.被告已将涉讼房屋交付原告，原告的解除权已消灭，原告要求与被告解除签订的《商品房买卖合同》没有事实与法律依据。根据双方签订的合同补充协议第七条，被告通知原告收楼，原告没有按期收楼，应视为原告于2014年12月31日收楼，被告在当天已交付房屋给原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告的解除权已消灭，原告在2018年12月10日才向被告发出解除合同的律师函，已超过法律规定的行使解除权的期限，且被告也已回函，原告无权解除合同。2.被告认为法院即使认为双方的合同应解除，原告要求被告退回购房款与事实不符，商品房买卖合同第六条约定原告应按按揭贷款形式支付购房款，所以应当按照法院判定解除之日为节点，原告已付首期款及已付的贷款本金由被告退给原告，余款由被告退给第三人。根据住房专项维修基金办法第九条，原告作为涉讼房屋的业主，所缴纳的物业维修基金是原告所有的，被告为原告提供代缴物业维修基金服务，该基金已存入房管部门的账号，该款项非被告占有，原告无权要求被告退还物业维修基金，即使合同解除，被告只是负有协助退款义务。3.被告不同意原告的第三项诉讼请求，即使合同解除，被告退还给原告的全部款项并非原告第三项诉讼请求主张的款项，因有部分款项不是退还给原告，所以不应按照原告所主张的金额计算利息。原、被告签订的合同生效后，合同解除前，原告仍是房屋的占有人，原告要求被告支付2014年10月15日起至实际清偿之日止的利息没有事实与法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予以驳回。第三人辩称，1.原告为购买涉讼房屋与第三人签订相应的购房借款及担保合同，第三人已按合同约定发放借款，涉讼房屋也办理了抵押登记，购房借款及担保合同合法有效。2.即使原告与被告签订的商品房买卖合同被解除，被告应当将收取的购房贷款本金及利息直接退还给第三人。原、被告及第三人围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证，并依法组织当事人进行证据交换和质证。结合当事人的举证、质证意见，经审查，对相对方就其真实性未提出异议的证据，本院予以采信。原告提交的商品房买卖合同平面图是打印件，未经被告盖章确认，本院综合认定；原、被告各自提供的涉讼房屋及所在区域的图片，经比对基本一致，本院予以采信；原告提交的《厂房转让合同》虽是原件，但属其与案外人的经济往来关系，没有证据反映被告对此知悉，本院综合认定；原告提交的堤坝招标信息属于公开信息，本院综合认定其与本案的关联性；被告提交的《收楼通知书》（2017.5.26）及EMS邮单（单号：1036280726823）、《收楼通知书》（2017.12.14）及EMS邮单（单号：1085271951425）均是原件，反映被告向原告邮寄《收楼通知书》的情况，该两份邮单均有加注揽投员及退单备注信息，反映该两个邮件均有寄出的事实，故本院采信其真实性。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年11月21日，被告与第三人签订《按揭贷款业务合作协议》，约定第三人在双方合作期限内对购买涉讼房屋所在项目的商铺、住宅、车位，且符合第三人贷款条件的购房人提供个人购房按揭贷款业务；第三人接受协议合作项目购房人的贷款申请，与购房者签订合法有效的借款合同，且在办妥所购商品房抵押登记手续前已向借款人发放贷款的，被告同意为购房人与第三人依借款合同产生的债务提供连带责任保证，保证期间自第三人发放贷款之日起至购房人以所购买房屋为贷款作抵押，办妥以第三人为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押登记机关出具的合法有效的抵押登记证明交付给第三人保管之日止。2014年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将涉讼房屋售予原告；涉讼房屋约定建筑面积838.45平方米，套内建筑面积812.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.12平方米；总金额22577032元；原告按按揭贷款方式付款，首期款6777032元自预售合同网上签订之日起7日内支付，余款15800000元原告应于2014年6月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；逾期付款的，逾期在60日之内，自合同约定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；涉讼房屋交付的条件为该房屋已经竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；被告应当在2014年12月31日前向原告交付涉讼房屋；被告逾期交房的，逾期在60日之内，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。另外，原告在该合同登记的地址为广东省佛山市南海区西樵镇太平开发区翔鸿五金厂，联系电话为137*****888。同日，原、被告签订了《佛山市商品停车位（库）销售意向书》。同日，原、被告签订了《合同补充协议》，对前述《商品房买卖合同》补充约定：（第六条）被告逾期交房的，应按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行，不受合同第九条的约定；（第七条）在商品房达到交付条件后，除原告未按合同约定支付房款或违约金外，被告可以以电话或其他方式通知原告办理交接手续；如果原告没有前来办理，被告可以按合同记载的地址以特快专递的形式通知原告办理交付手续；原告未收到被告的电话或者特快专递通知的，应在合同约定的交付日期起联系被告并且前往被告委托的物业服务中心办理交付手续；原告不按要求办理交付手续的，以合同约定的交付日期为交付的时间，商品房损毁、灭失的风险及物业管理费等相关费用也自合同约定的交付日期起由原告承担；如交付验收中发现质量瑕疵，原告应该于验收之日起3日内以书面方式提出瑕疵异议，并要求被告按实情负责修补或给予合理解决，但原告不得借此拒绝收楼，被告收到原告提出的质量瑕疵异议后，做出处理意见与方案，原告应当对被告采取的处理措施给予配合；如原告以拒绝、拖延或其它方式不配合被告采取的处理措施时，视为原告撤回质量瑕疵异议；被告按原告耍求对商品房进行修补或采取其他合理解决措施的，被告不承担逾期交褛的违约责任；（第十条）原、被告双方之间的权利义务以本合同、补充协议为准，被告以售楼广告、报纸、售楼书、模型、示范单位和其他宣传资料等方式展示的相关内容均为要约邀请，仅供原告认购参考，所有细节以政府部门最终审批的法律文书、本合同及补充协议约定为准，买卖双方在交易过程中口头表达的意向和信息，以及被告的销售人员的口头承诺等，均不构成合同内容，双方不受其约束；（第十二条）原、被告的联络方式以本合同记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后三日内书面通知对方；本合同中通知的送达形式为当面送达或邮寄送达（包括挂号信或特快专递），采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期；采用邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期的第二天；如任何一方拒绝签收、地址、地址发生变化未通知另一方他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达（退件也不例外），相关责任由被通知人承担，通知人有权按已送达的相关情况处理。2014年5月26日，被告开具《收据》（No.1850251），确认代收原告支付的涉讼房屋的物业维修资金225770.32元。同日，被告开具《收款收据》（No.00785380），确认收到原告支付涉讼房屋购车位款200000元。2014年5月27日，被告开具发票，确认收到原告支付的购买涉讼房屋的购房款6777032元。2014年5月29日，被告代原告交纳了涉讼房屋的住房维修资金225770.32元。2014年7月25日，原告与第三人签订《购房借款及担保合同》（编号：总行营业部个房借字[2014]第49号），约定：原告为向被告购买涉讼房屋，向第三人贷款15800000元，借款期限为216个月，从2014年7月25日起至2032年7月25日止，借款初始利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率上浮5%确定；原告不可撤销地申请和委托第三人将借款一次性划入被告指定的账户；原告采用等额本息还款法按月还款；原告以涉讼房屋作为抵押为上述贷款提供担保。在该合同落款处，案外人佛山市南海翔鸿五金制品有限公司在保证人栏签章。2014年7月30日，涉讼房屋办理预购商品房抵押权预告登记，证号为粤房地预登佛预字第0200225218号，登记预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为原告。2014年10月15日，第三人发放原告购买涉讼房屋的贷款款项15800000元予被告。2017年4月6日，涉讼房屋所在楼宇办理竣工验收手续，验收结果为合格。2017年4月19日，涉讼房屋所在楼宇办妥竣工验收备案手续。2017年5月26日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告称涉讼房屋已经取得《竣工验收备案表》并完成建设，拟开始交付使用，故通知原告于2017年5月30日至12月31日期间到涉讼房屋所在项目威尼斯洲物业服务中心办理收楼手续。经查，被告邮寄该《收楼通知书》的邮单记载的收件人姓名、联系电话及地址均与原告在《商品房买卖合同》中提供的信息一致，且邮件已妥投，投递联有“李敬鸿”字样的签名。2017年12月14日，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告称涉讼房屋已经取得《竣工验收备案表》并完成建设，拟开始交付使用，故通知原告于2017年12月20日至12月31日期间到涉讼房屋所在项目威尼斯洲物业服务中心办理收楼手续。经查，被告邮寄该《收楼通知书》的邮单记载的收件人姓名、联系电话及地址均与原告在《商品房买卖合同》中提供的信息一致。2018年12月10日，原告委托广东广美律师事务所向被告发出《律师函》，主张被告未能依约及时交付涉讼房屋予原告，逾期时间远超60日以上，故依照合同法的相关规定及合同约定，通知被告解除2014年5月23日签订的《商品房买卖合同》，并要求被告联系原告协商合同解除后的赔偿事宜。该《律师函》于同月11日妥投。2018年12月17日，被告向原告作出《关于的复函》，称涉讼房屋已于2017年4月6日竣工验收合格，被告分别于2017年5月26日和2017年12月30日向原告发出收楼通知，但原告未如约办理收楼手续，被告一直为原告保留涉讼房屋，故不同意解除《商品房买卖合同》。2019年8月28日，原告提起本案诉讼。2019年9月2日，涉讼该房屋不动产权办妥首次登记确权手续。诉讼中，原告主张其在2016年10月24日已将佛山市南海区西樵镇太平开发区翔鸿五金厂转让，并提交了其与李广华、佛山市南海区西樵镇太平经济联合社签订的《厂房转让合同》（落款时间为2016年10月24日，合同抬头记载的甲方为刘代兰，落款处甲方由李敬鸿签名）予以证明。另外，佛山市自然资源局南海分局就本案作出的《复函》明确：涉讼房屋已经办理了商品房首次登记，确权人为被告，买受人可按开发商确权时的建筑面积和房屋平面图办理相关的转移登记手续。另查明，截至2020年8月24日，原告尚欠第三人《购房借款及担保合同》项下借款本金12369822.62元，逾期利息105689.95元，罚息794.62元。原告另陈述其截至2020年8月15日已偿还贷款本息合计7842500元。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告主张其有单方解除合同的权利，并起诉要求解约清算，对此本院认定如下：第一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付涉讼房屋，但实际上涉讼房屋所在的楼宇于2017年4月19日才办妥竣工验收备案手续，被告也实际于2017年5月26日才通知原告于2017年5月30日至12月31日期间办理收楼手续，被告已经构成逾期交楼。被告辩称原告基于《合同补充协议》第六条的约定，已经明确在逾期交楼的情况下选择合同继续履行，无权解除合同，对此，本院不予认可。首先，《合同补充协议》是被告预先制作的格式合同，被告作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但未有证据反映被告已作合理提示。同时，《合同补充协议》约定在逾期交楼的情况下原告选择合同继续履行合同，该约定实际上是在逾期交楼事实尚未成就的情况下，单方排除原告解除合同的权利，且约定逾期交房违约金的计付标准低于《商品房买卖合同》约定的标准，且不对等，故依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《合同补充协议》第六条为无效条款。其次，原告向被告购买涉讼房屋，原告在合同约定的期限取得涉讼房屋的物权（包括占有、使用、处分的权利）是其主要的合同目的，故在被告逾期交楼超出合理期限的情况下，原告仍然可依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的约定要求解约。综上，本院不采纳被告的该项抗辩意见。第二，原告在本案中主张其有权单方解除《商品房买卖合同》，对此，本院亦不予认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付涉讼房屋，被告逾期交付超过60日后，即从2015年3月2日开始，原告即有权解除合同，但原告直到2018年12月10日才委托律师发函要求解除合同，已经严重超出法律规定的一年除斥期间，且此时距被告通知原告收楼的时间也已超过一年，故原告的解除权消灭，原告无权再要求解除合同。原告主张被告未向其送达《收楼通知书》，经查，被告在2017年5月份、12月份均已向原告邮寄《收楼通知书》，邮件记载的收件人姓名、电话和地址均是原告在《商品房买卖合同》中指定的地址，应视为被告履行了通知收楼的义务。原告主张其已变更收件地址，但未举证证明其已及时通知被告，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项主张不予采纳。第三，原告主张被告交付的涉讼房屋不符合约定的交付标准，具体表现为被告承诺原告拥有的面积达991平米的湖畔花园及独立码头已被“土墙”一分为二，无法专有使用。就此，双方签订的《商品房买卖合同》并未约定原告对湖畔花园及码头有专有使用权，且不在《商品房买卖合同》约定的建筑面积及附件一房屋平面图范围内，原告提交的商品房买卖合同平面图是打印件，未经被告盖章确认，无法确认原告支付的购房款的对价包含了湖畔花园及独立码头的专有使用权或所有权，故对原告的该项主张，本院不予采纳。第四，原告主张涉讼房屋处于堤坝的管理范围和保护范围，有违建的嫌疑。就此，佛山市自然源资源南海分局给予本院的复函中，并未认定该建筑物为违法建筑，相反，双方提交的证据及复函均反映，涉讼房屋已经办理商品房首次登记，原告作为买受人也可以依法办理不动产权转移登记手续。原告主张涉讼房屋因西樵镇西岸南堤威尼斯洲项目段复堤工程的建设可能处于堤坝的管理范围和保护范围，有违建的嫌疑，但根据原告提交的上述工程中标公告信息的发布时间（均为2020年3月份），该主张即便属实，原告作为涉讼房屋的买受人，亦应以涉讼房屋的买受人身份依法向相关责任单位主张权利，而不能以此为由要求解除合同。综上所述，原告诉请本院解除《商品房买卖合同》理据不足，被告不同意，本院不予支持。因原告在本案中无权单方要求解除合同，因此，原告基于解除合同而要求被告退还购房款22577032元、物业维修基金225770元、购车位款200000元，并按照已付购房款22577032元的5%计付违约金1128851.6元均没有依据，本院不予支持。因被告无需退款，故原告诉请被告计付款项利息亦没有依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李敬鸿的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计100674.77元（原告已预交157117.35元），由原告负担。原告多预交的案件受理费56442.58元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年九月二十五日书记员  许晓璇