广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初881号 原告：广西某置业有限公司，住所地钦州市金海湾东大街**，统一社会信用代码：914507005667674387。 法定代表人：王巍，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：庞华春，广西政大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦佳良，广西政大律师事务所律师。 被告：黄某智，男，1994年9月7日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 原告广西某置业有限公司与被告黄某智商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告广西某置业有限公司的委托诉讼代理人庞华春到庭参加诉讼，被告黄某智经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018122919783）；2、判令被告配合原告办理解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018122919783）的合同备案；3、判令被告支付原告违约金143195.40元(商品房合同总价款的20%)；4、判令被告支付原告因本案支出的律师费26157元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在钦州市扬帆大道西面、平山东大街北面开发建设“光大·天骄御景”项目。2018年12月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018122919783），被告向原告购买该项目7号楼2单元1903号房。双方约定：“1、合同总价款为715977元，其中536000万元采用银行按揭贷款的方式支付；”合同签订以后，原告积极协助被告办理银行按揭贷款手续。在为被告办理好商品房买卖合同备案，以及办理按揭贷款的前期手续以后，原告通知被告到办理按揭贷款的商业银行处签订贷款合同。被告却一直以各种理由不予办理。随后，原告分别于2019年7月和2019年8月向被告发出《催付款通知书》和《律师函》，告知被告积极办妥银行按揭贷款或选择一次性付清的方式支付剩余购房款。但是，被告一直都没有同原告联系，付清剩余购房款。原告认为，由于被告一直未依约付清剩余购房款，已经违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第5条“买受人选择贷款方式付款的，非因出卖人原因导致在签订买卖合同之日起90日未能通过贷款方式付清余款的，出卖人有权要求买受人自出卖人发出书面通知之日起或者银行通知不批准贷款之日起15日内将剩余购房款一次性支付给出卖人，否则视为逾期付款，出卖人有权解除合同，并按照购房款总额的20%收取违约金，并承担因此而支出的诉讼费及律师费等合理费用”的约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并有权要求被告按合同总价款的20%支付违约金给原告。综上，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明以下事实：原告在钦州市扬帆大道西面、平山东大街北面开发建设“光大·天骄御景”项目。2018年12月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018122919783），合同约定：被告黄某智向原告购买该项目7号楼2单元1903号房。对于房屋价款及未能按时付款交房等各方面进行了约定，其中：“合同总价款为715977元，首付25%的房款179977元定于2018年12月29日前支付，536000元采用银行贷款的方式支付；”合同第八条逾期付款责任：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1)和(2)不作累加］。(1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5.00的违约金。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.50%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5.00(该比率不低于第(1)项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际己付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。”“原告应在2020年12月31日前交房该商品房给被告”。合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：第二、双方同意本合同第七条、第八条补充如下：1、买受人必须在签订本合同后10个工作日内提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，并办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），否则视为逾期付款，则出卖人应对按揭部分的房款按《合同》第八条“逾期付款责任”承担违约责任。2、买受人未按买卖合同或本协议约定支付购房款超过30天的，出卖人有权解除买卖合同及本协议，买受人除需按购房总价款的20%向出卖人支付违约金外，出卖人解除合同的，出卖人退还买受人己付全部房款本金（含己付贷款部分），出卖人有权直接从买受人已付购房款中扣除前述违约金。买受人还需承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用。 合同签订以后被告交付了首付款179977元，原告协助被告办理银行按揭贷款手续，于2019年2月1日为被告办理好商品房买卖合同登记备案。原告通知被告到办理按揭贷款的商业银行处签订贷款合同时，被告不予配合办理贷款手续。随后，原告分别于2019年7月和2019年8月向被告发出《催付款通知书》和《律师函》，告知被告积极办妥银行按揭贷款或选择一次性付清的方式支付剩余购房款。但至今被告都没有跟原告联系，也没有付清剩余购房款。原告遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 原告于2019年7月12日向被告催缴买房余款，2019年8月26日发律师函给被告催缴买房余款。 另查明，原告认为为本案诉讼支付律师代理费26157元。广西律师服务收费标准：律师代理费由律师事务所与当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务，最高不得超过规定收费的比例。争议标的在10万元以下的费率为5%，10-50万元费率为4.5%。 本院对本案综合评判如下： 本院认为，原、被签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律的强制性规定，为合法有效的合同，应当受到法律的保护。原告销售的房屋已取得了《商品房预售许可证》（钦房预售字第2018105号），涉案房屋已经符合商品房交易条件。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定各自履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告自签订合同并交付首付款179977元后，没有按照合同的约定去办理贷款以交纳余下的购房款，虽经原告催促仍不履行合同约定的付款义务，造成合同不能继续履行，应归因于被告黄某智的过错。不按约定交付购房款，被告的行为已经构成根本性违约，依法应当承担民事责任。由于被告已经构成了根本性违约，原告以被告违约为由，请求解除《商品房买卖合同（预售）》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、第（三）项的规定，本院依法应予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本院认为，对于当事人约定的违约金，无论是补偿性还是惩罚性，根据合同法合同严守原则，均应严格遵守，违约金数额与违约损失的数额大致相当，是商品交换等价原则要求在法律上的反映，是合同正义的内容之一。衡量违约金是否过高的最重要最根本的标准是违约造成的损失，同时还应当衡量诸多因素而判定，如合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。由于双方签订的是格式合同，该条款约定的违约金计算过高，况且原告未能提供证据证实其所受到的实际损失是购房全款的20%即169352.40元，故该条款无效，本院支持其未付部分款项536000元，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算利息作为违约金。因此，对于原告请求被告支付违约金按合同约定买房全款715977元的20%即169352.40元，不予支持。 对于原告请求支付律师费26157元问题。双方合同约定如发生诉讼，被告应承担原告的诉讼费及律师费等，此约定符合法律规定，应予支持。但根据广西律师服务收费标准计算，本案律师费最高不得超过8121元，原告主张被告赔偿律师费26157元超过了法律规定限额8121元，原告请求超过8121元部分的律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第一款第（二）、第（三）项、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西某置业有限公司与被告黄某智在2018年12月29日签订的《商品房买卖合同》（预售，合同编号：2018122919783号）； 二、被告黄某智在本案判决生效后五日内协助原告广西某置业有限公司办理解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018122919783）的合同登记备案； 三、被告黄某智支付违约金给原告广西某置业有限公司（违约金计算方式：以536000元为基数，按照同期中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年7月12日至付清之日止，上述款项从在被告黄某智已经支付的179977元中扣除，余下的款项由原告广西某置业有限公司返还给被告黄某智）； 四、被告黄某智支付原告律师费8121元。 案件受理费3788元，公告费700元，合计4488元，由原告负担2388元，由被告负担2100元。被告应负担的诉讼费应连同上述债务一起支付给原告。 上述债务，义务人应当在本案判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（直接汇入银行帐户。开户行：中国农业银行钦州金桥支行；开户名称：钦州市中级人民法院；开户帐号：20×××20），逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈熙玲 人民陪审员  易冬雁 人民陪审员  吴 钧 二〇二〇年九月二十八日 书 记 员  黎洪涛