重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初6897号原告：张月，女，1990年3月6日出生，汉族，住重庆市潼**。委托诉讼代理人：刘欢，重庆瑞正律师事务所律师。原告：牛丽星，女，1984年10月25日出生，汉族，住甘肃省定西市安定区。委托诉讼代理人：刘欢，重庆瑞正律师事务所律师。被告：吴永胜，男，1973年1月5日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：刘仕平，重庆龙都律师事务所律师。原告张月、牛丽星与被告吴永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。依法由审判员胡可萍担任审判长，与审判员陈吉彦、人民陪审员李波组成合议庭，适用普通程序于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告张月、牛丽星的共同委托诉讼代理人刘欢，被告吴永胜及其委托诉讼代理人刘仕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张月、牛丽星向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商铺出租合同》；2.判令被告支付原告租金损失12810元（从2019年11月1日计算至2020年1月10日）；3.判令被告向原告支付违约金20000元；4.判令被告支付原告恢复原状的经济损失20000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年7月18日签订《商铺出租合同》，约定原告将位于重庆市渝北区×号商铺租赁给被告，并约定了租期和租金计算方式，2019年10月10日，被告单方提出解约，原告并未同意，2019年10月29日，原告微信告知被告即使不租，也应当办理房屋交接手续，并将房屋恢复原状，但被告已将原告删除微信好友，也不接原告电话，被告至今未与原告办理房屋交接手续，按照约定，被告提前解除合同，视为单方违约，应当赔偿原告经济损失并支付2万元违约金，为维护原告的合法权益，故起诉来院。被告吴永胜辩称，除原被告签订商铺出租合同属实，原告要求解除合同被告同意外，其余诉请均不成立，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即张月、牛丽星举示的《商铺出租合同》、张月与吴永胜微信聊天记录打印件、视频（2019年11月18日），本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：张月、牛丽星举示的《重庆市商品房买卖合同》虽系复印件，但通过合同上二维码可核实其真实性，本院对真实性予以确认；《门市恢复协议》、收条及微信转账支付凭证系原件，本院对真实性予以确认；视频四段及照片一张，反映的现场情况与2019年11月18日视频反映的房屋情况基本一致，本院对真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：张月、牛丽星向重庆盈普投资有限公司购买了位于重庆市渝北区×号的房屋。2019年7月28日，以载明张月、牛丽星为出租方（甲方），吴永胜为承租方（乙方），签订《商铺出租合同》，约定：第一条租赁商铺位于重庆市渝北区×号，面积45.75平方米。第二条租赁用途：餐饮。第三条租赁期限5年：2019年8月1日至2024年7月31日。第四条押金、租金和支付方式及租金交纳期限1.租赁金额5490元，前3年期限内商铺建筑面积120元/平方米/月，3年以内不长（涨）房租。自第四年起租赁费单价按照5%/年进行递增。2.付款方式：甲乙双方自签订合同之日起60天内为免费期（装修期），60天后乙方提前3天按照每季度租赁费（金额：）一次性支付到甲方指定账户（账户信息略）。3.乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金为约定租金*3%/天。4.合同签订时，乙方一次性向甲方支付5000元的商铺押金到甲方指定账户，甲方出具押金收据给乙方，乙方妥善保存。第五条商铺的附属设施及费用的承担1.承租区域内设施的使用乙方向甲方或者第三物业管理部门支付水、电、气及物业管理费用，收费标准按照相关部门标准执行。乙方每月定期向甲方出示相关缴费凭证。2.使用该铺面进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请按照的电话、宽带、有线电视等设备及服务费用）。3.租赁期间，由乙方导致租赁商铺房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电、消防等，维修费由乙方负担。第六条租赁期间房屋修缮1.出租方商铺交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由乙方负责。如乙方不再使用出租的商铺后，乙方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。2.乙方装修过程中需要改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及相关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关……。第八条乙方的权利和义务……5.如乙方不续租门市或转租的情况下，经甲方同意后，乙方保证把电费、水费、气费、物管费等费用结清后，甲方在一周内一次性无条件退还乙方押金费用到乙方账户。第九条违约责任和合同终止的赔偿措施……2.若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同,视为单方违约,应赔偿对方一切经济损失并由违约方支付未违约方贰万元违约金……。落款处张月在出租方签字捺印，吴永胜在承租方签字捺印。吴永胜（吴）与张月（张）微信聊天记录显示，2019年9月19日，吴：老板娘你好，生意不好我在转让，到时你来签约好吗？没办法啊天天亏，没人。张：好的。2019年10月10日，吴：老板娘你好，生意不好，交不了房租，我不做了。张：你不是要转租吗。吴：转不了，你再出租吧。张：那如果你不转租的话是有违约金的哦。吴：我还在转租我还有压（押）金。我都亏完了。张：你先转租嘛，还有合同怎么写的你可以先看一下。吴：我也没办法啊。张：我也理解，但是也不可能喊我来承担损失呀……我也同意你转租，如果转租出去了我可以不收你的违约金这些。吴：（语音）。张：你还是先转租吧，房租和押金并不是我多收了你的呀。吴：（语音）。张：还有20天，你先转租吧，但是确实合同怎么写的我们就照合同来，这是对我们大家的保障。……张：我这边的态度就是合同我是你签的我就认你，一切按照合同上面写的办……。2019年10月29日，张：你好，这边门面到期了你不租了的话要来和我办交接哟，还有那个墙面也要给我恢复。2019年11月20日，张月（甲方）与莫应权（乙方）签订《门市恢复协议》，约定由乙方将重庆市渝北区×号门市恢复原状结构，材料人工费用共计20000元。同日，张月分三次向莫应权转账，金额分别为7752元、10000元、3100元，共计20852元。庭审中，张月、牛丽星陈述：案涉房屋产权人为二人各占50%，我方二人共同出租，因牛丽星当时未在国内，故没有签字，之前的租户确实在案涉商铺上办理了营业执照，吴永胜系从之前的租户处转租而来，使用的也是原有的装修，对恢复原状问题仅进行了口头约定；吴永胜将案涉房屋钥匙放在物管处，我方2019年11月18日到现场发现该情况后，联系吴永胜恢复原状，吴永胜不接电话，我方遂于2019年11月20日自行找人进行恢复。吴永胜陈述：我认为合同系与张月签订，与牛丽星无关，案涉房屋系从之前的租户处转租而来，只是和张月签订了租赁合同，与之前的租户并未就营业执照的迁移进行约定，我方提出解除合同主要是因为之前的租户到工商部门办理了相关营业执照，导致被告无法进行工商登记，只进行了试运营，另一个原因是生意不景气。张月、牛丽星陈述吴永胜已付租金至2019年10月30日，其主张租金损失的依据是案涉房屋用作厨房和厕所，墙面是打通的，不恢复原状无法出租，恢复期间房屋空置导致损失，同时年底没有出租，若继续履行合同其可获得的利益损失；主张违约金的依据是依据《商铺出租合同》第九条第2款。另，吴永胜主张以其押金5000元抵扣租金，张月认为吴永胜违约提前解除合同，押金不应退还，也不应抵扣。本院认为，《商铺出租合同》首部虽载明出租方为张月、牛丽星，但落款处出租方仅有张月签字，本案中也无证据证明牛丽星委托了张月签订该合同，故该合同应认定系张月与吴永胜签订。该合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于租赁合同解除问题。根据吴永胜与张月的微信聊天记录，吴永胜于2019年10月10日明确提出不做了，即解除合同，但其并无法定或约定的合同解除事由，无权单方解除合同，张月回复让吴永胜转租、按合同办，未同意解除合同，故合同未解除。但张月于2019年11月20日签订《门市恢复协议》，应视为收回了房屋，即其以行为表示同意吴永胜解除合同的要求，故双方租赁合同于2019年11月20日解除。关于违约金。吴永胜在租期未满时即提出解除合同，且无法定或约定的解除事由，虽然之后张月将房屋收回，租赁合同解除，但合同解除的直接原因是吴永胜单方要求解除合同的行为，故吴永胜提前解除合同的行为构成违约。根据租赁合同第九条第2款约定，吴永胜应支付违约金2万元，故对张月要求吴永胜支付违约金2万元的诉讼请求本院予以支持。关于租金损失。一方面，张月陈述吴永胜承租案涉房屋使用的是之前租户的装修，即房屋现状与原状不符并非吴永胜的行为所导致，而租赁合同亦未约定合同解除后吴永胜需将房屋恢复原状，故张月基于房屋恢复期间无法使用要求吴永胜赔偿此期间（2019年11月1日至2020年1月10日）房屋空置损失及其将房屋恢复原状的费用损失2万元，于法无据，本院不予支持。另一方面，吴永胜违约解除合同，导致张月需对案涉房屋重新招租，吴永胜应赔偿张月在合理的重新招租期间的房屋空置损失。但从约定的租金标准5390元/月来看，前述的违约金2万元已足以弥补张月重新招租期间的房屋空置损失，故对张月再以此为由要求吴永胜赔偿租金损失，本院亦不予支持。关于押金抵扣问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。本案中，租赁合同并未约定在违约提前解除合同情况下押金如何处理，也未约定该情况下押金不予退还，故在租赁合同已解除的情况下，张月应将押金5000元退还给吴永胜。吴永胜主张以押金抵扣租金，而张月明确其主张的为租金损失，本案中也未支持租金损失，故押金应抵扣其他费用即违约金。因牛丽星不享有和承担《商铺出租合同》的权利义务，对其在本案中的相关诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告张月与被告吴永胜于2019年7月28日签订的《商铺出租合同》于2019年11月20日解除；二、被告吴永胜于本判决生效后五日内支付原告张月违约金20000元；三、被告吴永胜已支付原告张月的押金5000元在违约金中抵扣；四、驳回原告张月的其他诉讼请求；五、驳回原告牛丽星的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1120元，由原告张月、牛丽星负担696元，由被告吴永胜负担424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡可萍审 判 员  陈吉彦人民陪审员  李 波二〇二〇年九月二十五日书 记 员  马 瑞