河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2171号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：中国农业银行股份有限公司杞县支行。住所地河南省开封市杞县金城大道中段。法定代表人：牛贯坤，总经理。委托诉讼代理人：王德军，河南盛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐霞，河南盛意律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李忠新，男，汉族，1959年6月14日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：王传云，河南强云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨笑笑，河南强云律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司杞县支行（以下简称农行杞县支行）与上诉人李忠新房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省杞县人民法院（2020）豫0221民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。农行杞县支行上诉请求：1、依法维持原审判决的第一项、第三项。2、依法撤销原审判决第二项。3、依法判决一、二审诉讼费由李忠新承担。事实和理由：一、原审判决认定农行杞县支行在履行合同过程中，ATM柜员机已不能给农行杞县支行带来任何的经济效益，合同的基础条件发生了农行杞县支行在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对农行杞县支行不公平，并依法支持农行杞县支行解除合同的诉讼请求是正确的。二、原审法院判决农行杞县支行支付李忠新20**年7月1日至2020年6月30日的租金57621.94元没有事实根据和法律依据。原审判决已认定在2018年下半年农行杞县支行与李忠新协商解除合同，李忠新于2019年1月28日提出了解除合同后的要求。其也自认，2019年7月份农行杞县支行已将房屋恢复原状。由此可以证明，农行杞县支行和李忠新之间的租赁合同已经终止，农行杞县支行已不负有支付租金的义务。综上，原审判决部分事实认定有误，部分判决结果不当，恳请二审法院依法对原审判决进行改判。李忠新答辩称，一、中国农业银行股份有限公司ATM柜员机全国大部分地区都在用，如不能给其带来经济效益，但也不能损害李忠新的合法权益。二、一审法院查明农行杞县支行至今未将房屋恢复原状，其作为国有企业，七天就可以维修的房屋，故意拖延半年，且维修不按照杞县城市规划要求，安装的玻璃门问题存在安全隐患，拒不改变，造成双方至今未达到解除条件，对方应按照合同约定继续支付租金。综上，一审做出的关于租金认定部分认定事实清楚，证据确实充分，应当驳回农行杞县支行的上诉请求。李忠新上诉请求：依法撤销原审判决第三项，并改判农行杞县支行对租赁房屋恢复原状，并支付给李忠新违约金111864.1元。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足，农行杞县支行未按照约定将房屋恢复原状，而是在2019年7月份才开始维修，维修的玻璃门导致卷帘门无法安装，所以双方未按照约定解除合同，如解除合同应另行签订书面解除合同。农行杞县支行至今没有将房屋恢复原状这是原审法院查明的事实，合同解除时间应当在房屋恢复原状后交还李忠新，一审法院仅判决解除租赁合同，对解除的时间和交还的时间均没有明示，明显认定事实不清，证据不足。二、按照法律规定恢复原状应当是农行杞县支行的义务。原审法院查明房屋未恢复原状，有瑕疵自行修缮，所产生的费用可另行主张，明显违反法律规定。农行杞县支行认为无瑕疵，李忠新认为房屋需要拆除重新安装，如不重新安装会造成外墙体保温墙脱落，将直接影响杞县文明城市的整体形象。恢复原状是农行杞县支行的基本义务，原审法院让李忠新自行修缮明显错误。三、农行杞县支行提前解除合同，未按照合同支付房租，应当按照合同约定支付违约金，应当依法支付支付总租金的20%违约金，即111864.1元。综上，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法撤销原审判决第三项，并依法改判农行杞县支行对租赁房屋恢复原状（恢复原状超过2020年6月30日租金应当按照合同继续支付），并支付给李忠新违约金111864.1元。农行杞县支行答辩称，一、杞县农行在2019年7月份已将租赁房屋恢复原状，并交付给李忠新，所以，双方的租赁合同事实上在2019年7月份已经解除。李忠新主张杞县农行没有对租赁房屋恢复原状不但不属实，而且杞县农行是否对租赁房屋恢复原状并不影响合同已解除的事实，因为，恢复原状是合同解除后承租人才所负有的义务。二、一审判决并没有认定杞县农行没有对租赁房屋恢复原状，只是认定“李忠新认为房屋恢复原状有瑕疵，可以自行修缮，所产生的费用可另行主张”，并且，李忠新也没有举证证明杞县农行恢复房屋原状有瑕疵，所以，一审判决驳回李忠新要求恢复原状的诉讼请求是正确的。三、杞县农行解除与李忠新的租赁合同，是依法行使法律所赋予的合同救济权利。并且，合同解除后，杞县农行已将房屋恢复到了可正常使用状态，并不存在违约行为，且租赁合同中也没有关于杞县农行解除合同应支付违约金的约定，所以，一审判决驳回李忠新要求杞县农行支付违约金的诉讼请求也是正确的。综上，李忠新的上诉请求既没有事实根据，又没有法律依据。请二审法院依法驳回其上诉请求。农行杞县支行向一审法院起诉请求：1．依法判决解除农行杞县支行与李忠新双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。2．依法判决李忠新承担本案的诉讼费用。李忠新向一审法院提出反诉请求：1、依法判决农行杞县支行支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金57621.94元；2、依法判决农行杞县支行支付违约金111864.1元。一审法院认定事实：2014年7月31日双方签订的《房屋租赁合同》，合同约定，一、李忠新将位于杞县建设路中段财政局对面路南的商业用房一层共两间，面积45平方米，租赁给农行杞县支行使用；二、租赁期十年（自2014年7月1日至2024年6月30日）；本合同书一经签订，不经过乙方同意甲方不得转租给他人。三、前两年每年租金共计38000元，自第3年至第10年，租金在上一年的基础上增长3％，租金自房屋交付之日起计，按年支付，于每年6月30日前一次转账付清。四、出租方对房屋及土地产权清晰无瑕疵负有保证义务，有关房屋租赁产生的税费由出租方负担，承租方保证承租房屋用途为ATM柜员机建设……。八、违约责任、租赁期间承租方有下列行为之一的，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应按合同总租金的20％向出租方支付违约金。若支付的违约金不足弥补出租方损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经出租方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用房屋进行违法活动。合同签订后，双方又分别在2014年7月31日当天，及2018年8月24日签订了《房屋租赁补充合同》，双方对租金标准及税费的承担进行了变更，约定租金在原租赁基础上每年增加（含增值税及附加等税费）14000元自第2018年7月1日至2024年6月30日，补充协议增加部分的租金在上一年的基础上增长（含增值税及附加等税费）3％、以出租人提供已完税增值税专用发票为准支付房租。在庭审过程中，农行杞县支行称在2018年下半年，与李忠新协商解除房屋租赁合同事宜。2019年1月28日，李忠新就农行杞县支行提出解除合同附书面条件：1、至2019年6月30日已支付租金不再返还；2、农行杞县支行按照合同再支付2019年7月1日至2020年6月30日房租一年；3、农行杞县支行负责将出租房屋恢复所租赁房屋及设施原状。农行杞县支行称李忠新提出的再支付2019年7月1日至2020年6月30日房租一年要求过高。李忠新称当时提出书面条件时，要求农行杞县支行在一周内将租赁物恢复原状，一年房租属违约金的性质，但农行杞县支行七月份才对所涉房屋进行室内所有项目拆除及恢复，房屋恢复原状时农行杞县支行找的施工人将玻璃门安装错误，卷拉门没有安装，双方未就解除合同达成一致意见，农行杞县支行向原审法院起诉，要求解除租赁合同。一审法院认为，农行杞县支行与李忠新签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。农行杞县支行在履行合同过程中，ATM柜员机已不能给其带来任何的经济效益，即合同的基础条件发生了农行杞县支行在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对农行杞县支行一方明显不公平，农行杞县支行与李忠新协商解除房屋租赁合同，在合理期限内协商不成，农行杞县支行要求解除合同的诉讼请求原审法院予以支持，但应支付李忠新20**年7月1日至2020年6月30日的租金57621.94元。李忠新要求农行杞县支行支付租金57621.94元的诉讼请求原审法院予以支持；李忠新认为房屋恢复原状有瑕疵，可以自行修善，所产生的费用可另行主张，李忠新请求支付违约金及恢复原状的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除中国农业银行股份有限公司杞县支行与李忠新于2014年7月31日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》及2018年8月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、中国农业银行股份有限公司杞县支行于判决生效之日起十日内支付李忠新20**年7月1日至2020年6月30日的租金57621.94元；三、驳回李忠新的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由李忠新负担。反诉案件受理费3700元由中国农业银行股份有限公司杞县支行负担1440元，由李忠新负担2260元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，农行杞县支行租赁李忠新的房屋用于安装ATM柜员机，但因ATM柜员机现已不能给其带来任何的经济效益，即合同的基础条件发生了农行杞县支行在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对农行杞县支行一方明显不公平，农行杞县支行请求解除与李忠新之间的房屋租赁合同，一审法院予以支持并无不当。但根据公平原则，因农行杞县支行提前解除合同，应给予李忠新一定的时间重新出租房屋，一审法院支持李忠新要求支付一年的租金即自2019年7月1日至2020年6月30日的租金57621.94元并无不当。农行杞县支行上诉主张其不应支付一年租金的理由不能成立，本院不予支持。关于李忠新上诉要求农行杞县支行将房屋恢复原状并支付违约金111864.1元的诉讼请求。鉴于李忠新和农行杞县支行双方均无证据证明2014年李忠新将房屋出租给农行杞县支行时的房屋状态，根据一审中农行杞县支行提交的房屋现状照片可知，案涉房屋内已清空，并安装了玻璃门，李忠新称农行杞县支行安装的玻璃门错位，导致无法安装卷拉门，农行杞县支行称其租赁房屋时就没有安装卷拉门。针对双方争议的农行杞县支行是否将房屋恢复原状问题，应按照能达到通常使用标准来判断。李忠新的房屋系门面房，从安全角度考虑，通常情况下应安装卷拉门才能正常使用，如李忠新确有证据证明农行杞县支行恢复的房屋现状不能安装卷拉门，李忠新可自行修缮，所产生的费用可向农行杞县支行另行主张。李忠新主张的违约金，因农行杞县支行根据情势变更原则要求依法解除合同，不构成违约，故，李忠新要求农行杞县支行支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人农行杞县支行、上诉人李忠新的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3778元，由上诉人中国农业银行股份有限公司杞县支行负担1241元、由上诉人李忠新负担2534元。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  张 洁二〇二〇年九月二十七日书记员  王 爽