广西壮族自治区玉林市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂09执复18号 复议申请人（利害关系人）:李辉，男，1987年11月30日出生，汉族，住玉林市玉州区。 申请执行人:兴业县农村信用合作联社，住所地兴业县玉贵路旁。 法定代表人：丘庆辉，该联社理事长。 被执行人：北流市昌志商贸有限公司，住所地北流市二环西路**。 法定代表人：唐理，该公司总经理。 被执行人：玉林市益嘉商贸有限公司，，住所地玉林市玉州区江岸路** 法定代表人：唐玉军。 被执行人:唐玉军，男，1976年2月23日出生，汉族，住，住所地玉林市玉州区/div> 被执行人:文志献，女，1977年6月1日出生，汉族，住，住所地玉林市玉州区/div> 复议申请人李辉不服兴业县人民法院作出的（2020）桂0924执异3号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 兴业县人民法院查明，依据已经发生法律效力的（2017）桂0924民初1019号民事判决书及（2017）桂0924民初1020号民事判决书，被执行人北流市昌志商贸有限公司（以下简称昌志公司）用于借款抵押的座落于北流市××××号的房地产[土地证号：北国用（2012）第09-239**、房产证号：北流市房权证北流镇字第××号]（以下简称0034号房地产）应承担偿还案件债务的责任。在执行中，该院依法对昌志公司所有的0034号房地产进行了评估，评估价值为2095.96万元，并于2019年7月25日起在淘宝网对0034号房地产进行了网络拍卖；经一拍、二拍流拍后，以二拍流拍价格16618151元将0034号的房地产抵债给申请执行人兴业县农村信用合作联社。0034号房地产现由北流市宝均好服饰店及北流市壹望孕婴童百货店进行经营，该院于2018年11月27日向两经营户送达了告知本案将进行拍卖0034号房地产并告知其主张权利的《公告》；该院依法委托广西金土资产房地产不动产评估有限公司于2019年4月26号现场对本案房地产进行评估，由北流市宝均好服饰店及北流市壹望孕婴童百货店员工配合进行了现场勘查；该院于2019年7月25作出《拍卖公告》，在淘宝司进行公告并将公告粘贴于北流市××××号的房地产门前。 另查明，0034号房地产于2013年11月1日租赁给案外人梁伟业，租赁期限为2013年11月1日起至2023年12月31日止；本案借款形成并办理抵押权登记后，申请执行人兴业县农村信用合作联社分别与昌志公司及其法定代表人唐理、承租户梁伟业于2014年12月22日签订了《放弃租赁优先权承诺书》，约定放弃继续享有租赁权利及未到期的租赁期限的优先权，愿意申请执行人依法处置抵押物。 兴业县人民法院认为，昌志公司用于借款抵押的座落于北流市××××号的房地产依法应承担本案抵押财产偿还借款的责任，该院依照法定程序对该房产进行评估、网络拍卖，并在流拍后依法抵债给申请执行人的行为符合法律规定，依法应予支持，异议人主张终止过户抵债给申请执行人兴业县农村信用合作联社请求，依法不予支持。异议人主张对本案抵押房产享有优先购买权，但应在该院对抵押房地产进行网络拍卖公告阶段在网络拍卖平台报名，并向该院提出书面的申请进行确认；但异议人经该院书面告知主张权利及在拍卖房地产粘贴拍卖公告后，一直未报名参与拍卖；现拍卖已结束，异议人无权向该院提出优先购买权的申请。本案抵押房地产在进行借款及抵押登记时，房地产的承租人为梁伟业，承租人与出租人及借款人已签订了《放弃租赁优先权承诺书》，依法应予确认。异议人主张2016年1月1日与出租人昌志公司签订的《房屋租赁合同》，为抵押登记并签订《放弃租赁优先权承诺书》后形成的，未经抵押权人及已有租赁人同意，并不能对抗在前的抵押权，对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十九条的规定，裁定：驳回异议人李辉的异议请求。 复议申请人李辉向本院提出复议请求：撤销（2020）桂0924执异3号执行裁定，支持其执行异议请求的事项。事实和理由：一、兴业县人民法院（2020）桂0924执异3号执行裁定认定事实错误，复议申请人享有0034号房地产的租赁权。复议申请人于2016年1月1日与昌志公司签订了《房屋租赁合同》，约定昌志公司将0034号房地产整栋楼（共四层）出租给复议申请人使用。该租赁合同签订后，复议申请人按约支付租金并实际使用该租赁物。因昌志公司一直故意隐瞒0034号房地产已被抵押的事实，复议申请人对该0034号房地产被抵押的事实并不知情。根据合同法第二百二十九条买卖不破租赁的规定，买卖并不影响租赁合同的效力，复议申请人仍然享有0034号房地产自2016年1月1日至2023年12月31日期间的租赁权。若该0034号房地产被拍卖并过户至申请执行人名下，势必影响复议申请人对该0034号房地产租赁权的行使，给复议申请人造成损害，故请求确认复议申请人对0034号房地产享有租赁权，并应终止将该0034号房地产过户至申请执行人名下。二、兴业县人民法院执行程序违法，拍卖0034号房地产时未按照法定程序通知复议申请人参与拍卖，导致复议申请人丧失优先购买权。根据合同法第二百三十条的规定，复议申请人作为0034号房地产的租赁人，享有同等条件下的优先购买权。兴业县人民法院虽于2018年11月27日向涉案0034号房地产经营户送达将拍卖该房地产并告知有关人员主张权利的《公告》，但其并未以书面形式通知复议申请人，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的关于应以书面形式通知优先购买权人的规定，导致复议申请人未能参与拍卖，直接损害了复议申请人优先购买权的行使。 本院复议期间查明的事实与异议期间查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题为：复议申请人李辉所主张的租赁权能否对抗以物抵债接收人及阻却人民法院对执行标的即0034号房地产的处置；兴业县人民法院在拍卖中是否存在未履行通知程序损害了李辉所主张的优先购买权。一、买卖不破租赁，是指租赁关系成立以后，出租人将租赁物转卖给第三人，既存的租赁关系对买受人仍然有效，承租人可以向买受人主张租赁权，受让人取得的是有租赁负担的所有权的一项法律制度，该制度是为了维护社会稳定、保护承租人的利益、促使物尽其用而设立的增强租赁权效力的一项法律规则，但这一规则并非具有绝对效力，当法律对该制度设有特别规定时，应按照特别规定予以适用。《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”明确规定，财产先抵押后出租的，买卖可以击破租赁，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，即使李辉与昌志公司签订的租赁合同真实有效，因该租赁标的即0034号房地产抵押权设立在先，租赁合同签订在后，该租赁合同不能对以物抵债接收人即申请执行人具有约束力，换句话说，以物抵债接收人并不受该租赁合同的拘束。故复议申请人以买卖不破租赁为由主张其享有的租赁权可以对抗以物抵债接收人，甚或阻却人民法院对执行标的即0034号房地产处置的复议请求，显然不能成立。二、不可否认，即使抵押权设立在先，租赁权设立在后，租赁合同对买受人没有约束力，承租人仍然基于有效租赁合同享有优先购买权；人民法院在执行程序中拍卖、变卖执行标的时，对于该执行标的享有法定优先权的已知及未知的优先权人负有履行通知的职责。但与此同时亦应看到，基于人民法院对某些优先权人难以知悉的特性，法律明确规定，人民法院完全可以采取书面之外其他能够保障优先权人知悉的方式予以通知。本案中，即使李辉与昌志公司签订的租赁合同真实有效，李辉在拍卖程序中享有优先购买权，亦应认定兴业县人民法院已尽到了通知李辉的职责，理由为：首先，兴业县人民法院通过在涉案0034号房地产处张贴公告的方式，告知相关权利人向其主张优先购买权等权利，若李辉对0034号房地产处于实际使用的租赁状态，李辉对于该公告理应知悉；其次，本案拍卖适用的是网络拍卖程序，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，对于网络司法拍卖的事项无法通知相关权利人员的，在网络司法拍卖平台将有关情况公示满五日即视为已经通知，兴业县人民法院在拍卖平台及0034号房地产处均对拍卖有关事项予以公告，完全尽到了通知的职责。在兴业县人民法院尽到通知职责的情况下，李辉未参与竞买，应视为其放弃优先购买权，故本院对李辉关于兴业县人民法院未履行通知职责剥夺其优先购买权的复议请求不予支持。综上，兴业县人民法院经审查后作出的（2020）桂0924执异3号执行裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。复议申请人昌志公司的复议请求及理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人李辉的复议申请。维持兴业县人民法院作出的（2020）桂0924执异3号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  周善伟 审判员  何 晖 审判员  李延召 二〇二〇年九月十五日 书记员  黄明光