山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2050号上诉人（原审被告、反诉原告）：向秀娟，女，1977年1月25日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：樊丽婷，山东成山海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李吉彬，男，1957年12月23日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人向秀娟因与被上诉人李吉彬租赁合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初6738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向秀娟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法驳回李吉彬的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，依法判决李吉彬返还多付租金10000元。事实和理由：1.一审认定事实有误，向秀娟并无违约事实。一审法院以调取的出警录像中向秀娟自述的“我违约了”即认定向秀娟违约过于草率。出警录像的内容是李吉彬将车辆挡在貂场大门，向秀娟无法出入遂报警，这一事实一审法院也予以确认。之所以有出警录像内容中的陈述，是因李吉彬多次阻挠向秀娟正常经营，双方在民警的组织下为了解决纠纷，李吉彬向向秀娟索要十几万的违约金，向秀娟认为即便是违约，也无需支付如此多的违约金。因此不能仅以“我违约了”的一句表述即认定向秀娟存在违约事实，应综合出警录像及整个案件事实予以认定，且向秀娟在录音中的陈述并非并未在庭审中作出，不构成自认。2.案涉违约金计算为15000元，不符合合同约定。一审法院已经认定双方将合同约定的租金由60000元变更为25000元每年，退一步讲，即便认定向秀娟违约，按照合同约定的三个月租金也应当是6250元。3.一审法院驳回向秀娟的反诉请求显失公平。一审判决第二项支持了李吉彬关于违约金的诉讼请求，对于向秀娟反诉部分的1万元无论是超付租金还是押金都应返还，一审法院以向秀娟自认违约为由驳回了反诉请求的行为，系变相判令向秀娟重复支付违约金。李吉彬辩称，一审法院认定租金变更没有依据，应该按照年租金60000元的标准判令向秀娟支付租金，另外向秀娟搬离时损坏了李吉彬的物品，应予以赔偿。李吉彬向一审法院起诉请求：1.解除李吉彬与向秀娟签订的貂场租赁合同；2.向秀娟付给李吉彬租金50000元；3.向秀娟支付违约金120000元。向秀娟向一审法院提出反诉请求：1、李吉彬返还租金10000元；2、李吉彬支付经济损失6250元。一审法院认定事实：2017年，双方协商涉案貂场租赁事宜，向秀娟于8月21日向李吉彬之妻王辉荣支付了20000元，王辉荣向向秀娟出具收条一张，载明：今收到人民币20000元整2017年8月21日王辉荣，同年11月1日，李吉彬、向秀娟签订貂场租赁合同一份，约定向秀娟（乙方）租赁李吉彬（甲方）在威海市文登区侯家镇的养貂场一处，第二条约定貂笼及养貂设备为：正房13间、1200貂笼及貂舍、绞肉机、打料泵、搅拌机、电脑自动饮水控制器；第三条约定：租赁期限自2017年11月31日至2027年11月30日，第四条约定：该貂场每年租金为60000元，租金预交一年，开始一次性付两年120000元，然后每年11月1号前付60000元；第七条违约责任约定，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方支付三个月租金作为违约金；第十条约定：墙外1亩土地一次性付10年5000元。合同签订后，李吉彬将貂场交付给向秀娟使用，向秀娟于同年11月26日向李吉彬支付52000元（银行转账50000元+微信转账2000元），于2019年以现金方式支付20000元，另通过银行转账方式于2019年6月15日转账5000元。2019年12月1日至5日，向秀娟搬离涉案貂场，并向李吉彬支付了搬离期间的费用共计800元。对双方当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：一、对租赁经过。李吉彬做如下陈述：向秀娟2017年8月交付定金2万元，在签合同当日李吉彬给向秀娟出具了2万元的定金变为押金的单据，约定待合同终结10年后无损坏物、无欠付水电费的情况下返还给向秀娟，若向秀娟违约2万元不退的字样，该单据在向秀娟处，向秀娟支付了5万元租金后告诉李吉彬待一个月后支付剩余租金7万元及墙外土地租金5000元，李吉彬收到5万元钱租金也给向秀娟出具了收据，收据上标明剩余租金及墙外土地租金5000元于一个月内付清，其他按合同履行，双方没有约定变更年租金为25000元也没有约定变更墙外土地租金为2000元，向秀娟未按约定支付75000元，李吉彬多次索要向秀娟又支付了25000元（包含墙外土地5000元），向秀娟一共支付租金77000元（包含墙外土地5000元）。向秀娟做如下陈述：双方于2017年11月1日签订租赁合同，向秀娟于当年8月提前预付了2万元租金，当年年底因向秀娟资金困难不想继续租赁，和李吉彬协商交付15000元违约金解除合同，后双方协商一致约定变更租金交付方式为每年交付6万元，押金为1万元，向秀娟于当年11月26日交付了当年的租金5万元，加上之前的2万元，第一年租金6万元已经付清。2018年年底因养貂行情不好，双方协商将租金变更为25000元/年，向秀娟于2019年1月份向李吉彬交付了2万元，2019年6月15日又向李吉彬支付了5000元，第二年的租金也已经付清,因为李吉彬的原因向秀娟无法继续租赁貂场，于2019年12月5日将貂场返还给了李吉彬，关于墙外土地，向秀娟与王辉荣协商约定一共给2000元就行了，这2000元向秀娟也转给王辉荣了，就是2017年11月26日微信转账的2000元。二、向秀娟为证实其抗辩，提交如下证据：1、向秀娟与王辉荣的聊天记录一份，载明2017年11月26日王辉荣陈述50000元收到了，向秀娟询问其微信是否可以收钱并向其转账2000元，王辉荣收取了该2000元，同年12月13日王辉荣告知向秀娟可以搬入貂场，向秀娟陈述16号搬，王辉荣说好；2、向秀娟与王辉荣的通话录音一份，内容如下，向秀娟询问：咱去年不是商量2019年25000元吗？王回答：啊，嗯。被：咱都商量好了，当时俺老头子说写个合同，你说不用不用，不能丧良心，那这回又跟我要60000元能行吗？王：哦，那等我问一问，来家问一问。被：咱俩都商量好2019年25000元了，大叔现在2019年又跟我要60000元，是不是不行？王：哦，那等我问问。被：你得跟大叔说当时咱去年都讲好了，2019年25000元的租金，当时我对象说打个协议，你说不用，现在又要60000元，像话吗？王：好啊，等我回来问道问道。双方另行协商了向秀娟将粪便搬离的事宜。向秀娟另申请本院调取公安机关三次出警的出警录像，一审法院依其申请至公安机关调取，但公安机关只保存了2019年11月30日的出警录像，该录像内容为李吉彬将车辆挡在貂场大门，向秀娟无法出入遂报警，公安人员到场对双方进行调解，调解过程中，向秀娟认可其构成违约，陈述其同意按一年三个月计算向李吉彬支付违约金，但李吉彬向要求按八年二十四个月计算违约金，双方对此产生纠纷，公安人员告知双方因一年和八年差距过大，建议双方到法院解决纠纷，双方另因向秀娟搬走期间的使用费产生争议，后双方均同意按合同约定支付搬走期间的使用费。三、庭审中，李吉彬陈述向秀娟于2017年8月支付的20000元为押金，对该20000元押金，扣除李吉彬的损害物车库门电机两台、油烟机一台、净化器一台、监控录像机及硬盘一个、貂笼子和貉子笼子一宗，上述损坏物价值10000元从押金中扣除，剩余1万元应作为违约金处理，故变更违约金为110000元。向秀娟提出异议称车库门和油烟机以及净化器在李吉彬交付貂场时就是这样了，向秀娟也没用过油烟机，监控录像机和硬盘被李吉彬拿走了，李吉彬没给过向秀娟，貂笼子和貉子笼子没有损坏。为核实情况，一审法院组织双方当事人到现场进行了勘察，经勘察，貂场内有车库三座，其中两座车库门未落下，屋内有一个油烟机，貂笼子和貉子笼子数量未少，李吉彬主张向秀娟将原先连在一起的貂笼子剪断了，向秀娟称原先交付时就是断的。李吉彬未提供其他证据证实向秀娟将相关物件予以损坏。一审法院认为，本案争议焦点为以下几点：一、涉案貂场租赁合同的效力，向秀娟辩称合同无效，但合同无效的前提之一是必须违反法律法规的强制性规定。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，即涉案貂场租赁合同的效力可以参照而并非必然根据该司法解释的第二条规定而无效，且涉案貂场的性质目前尚未得到有关主管部门确认；其次，向秀娟在租赁貂场时明知涉案貂场并未取得建设工程规划许可证，其已经使用貂场长达两年并从中获益，也认可已经构成违约并同意向李吉彬支付违约金。故一审法院认为涉案合同并未违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对向秀娟该抗辩一审法院不予支持。李吉彬要求解除涉案租赁合同，根据查明的事实可以认定向秀娟已经从涉案貂场搬走，双方已经于事实上解除了该租赁合同，故李吉彬要求解除该合同理由充分，一审法院予以支持；二、合同履行过程中是否发生了变更，向秀娟提交了其和王辉荣的通话录音，录音中，向秀娟数次明确提出2019年的年租金变更为25000元，王辉荣第一次回答予以确认，其后几次回答虽称等回家问一问，但均未明确予以否认，按常理如向秀娟所述不属实，王辉荣理应当即予以反驳或否认，但王辉荣的回答均不存在上述情况，故一审法院认为向秀娟提交的证据足以证实向秀娟该抗辩；同时，根据双方的微信聊天记录中向秀娟支付了50000元后王辉荣同意向秀娟搬入貂场并未要求向秀娟按合同约定另行交付70000元的事实，一审法院对向秀娟辩称双方协商一致变更租金交付方式亦予以采信，认定双方协商一致对涉案合同已经进行了变更即租金交付方式由开始一次性付两年变更为每年交付，2018年的租金为60000元，2019年的租金变更为25000元。同时根据查明的事实可以认定向秀娟已经足额支付了涉案貂场2018年和2019年的租金，故李吉彬要求向秀娟支付欠付租金一审法院不予支持；三、2017年11月26日向秀娟支付了2000元，根据上述第二条，向秀娟已经按合同约定交付了2018年的租金60,000元，故该2000元应认定为合同中约定的墙外1亩地的租金，现合同已经解除，向秀娟并未要求返还，对该2000元一审法院不予处理；四、李吉彬主张相关物件被向秀娟损坏，向秀娟予以否认，李吉彬未提供充分证据证实该主张，且根据现场勘查及合同中约定的貂场附属设施亦无法认定向秀娟损坏物件的事实，故一审法院对李吉彬该主张不予支持；五、李吉彬要求向秀娟支付违约金，向秀娟在出警录像中认可违约事实，并同意支付违约金，一审法院对李吉彬该要求予以支持，但双方对合同中约定的“违约方按年度须向对方支付三个月租金作为违约金”的含义存在争议，李吉彬主张按剩余租赁年限8年支付24个月违约金120000元，向秀娟辩称应按1年3个月支付违约金15000元。首先，根据合同法的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；其次，向秀娟系事实上提出李吉彬主张的违约金数额过高，一审法院认为涉案貂场已经返还给了李吉彬，按3个月计算违约金15000元已经足以弥补李吉彬的损失，故一审法院认定应按向秀娟认可的15000元计算违约金；六、向秀娟要求返还多交的10000元租金，向秀娟自述双方约定变更租金交付方式为每年交付6万元，押金为1万元，于2017年11月26日交付了当年的租金50000元，加上之前的2万元，第一年租金6万元已经付清，李吉彬亦主张李吉彬2017年8月支付的20000元系押金，故一审法院认定向秀娟主张的10000元系押金，而非多支付的租金，向秀娟在出警录像中自认违约，同意向李吉彬支付违约金，并未要求李吉彬返还相关款项，故一审法院认定向秀娟已经构成违约，其要求返还该10000元于法无据，一审法院不予支持；七、向秀娟要求李吉彬赔偿损失，一审法院认为向秀娟自认已经构成违约，且其并未提供证据证实李吉彬的行为给其造成了相应的损失，故向秀娟该主张证据不足，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李吉彬、向秀娟双方于2017年11月1日签订的貂场租赁合同；二、向秀娟于判决生效之日起十日内向李吉彬支付违约金15000元；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求；四、上述款项打入李吉彬在中国农业银行的账户，账号为62×××10。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元，由李吉彬负担3350元，由向秀娟负担150元；反诉案件受理费206元，由向秀娟负担。二审中，当事人没有提交新证据.本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，向秀娟与李吉彬签订租赁合同，该合同不违反法律法规强制性规定，应认定有效，双方当事人均应按合同约定履行。双方合同约定租赁期限为10年，但向秀娟在租赁2年之后，提出解除租赁关系，按照合同约定，属于违约方，应当支付违约金。而双方租赁合同约定的年租金为60000元，一审法院据此计算三个月的租金作为违约金为15000元并无不当，向秀娟主张应按照25000元年租金计算违约金没有事实和法律依据。向秀娟在一审中反诉请求李吉彬返还多余租金10000元，李吉彬辩称该10000元系押金，并主张因向秀娟违约，应不予返还。一审法院认定该10000元性质为押金而非多付租金，而向秀娟在履行租赁合同中属违约方，因此需支付违约金而不予返还并无不当，但该10000押金在实际执行过程中可用以抵扣违约金。综上所述，向秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人向秀娟负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  蒋 涛审判员  张丽萍二〇二〇年九月二十四日法官助理孟佳宁书记员丁真真