西安市莲湖区人民法院  西安市莲湖区人民法院民事判决书  （2020）陕0104民初5563号原告：王某，男，1965年6月24日出生，汉族，住西安市莲湖区王某。委托诉讼代理人：张晓旭，陕西金戈法律事务所法律工作者。被告：陕西长九实业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：金某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某，1975年12月25日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李慧玲，陕西轩举律师事务所律师。被告：北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司，营业场所西安市碑林区。负责人：钟某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李慧玲，陕西轩举律师事务所律师。原告王某与被告陕西长九实业有限公司（以下简称“长九公司”）、北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司（以下简称“戴德梁行公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员赵海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告王某委托诉讼代理人张晓旭、被告长九公司委托诉讼代理人李虹以及戴德梁行公司共同委托诉讼代理人李慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：XX店XX道XX店铺内部分装修损毁的损失费用20000元（具体以评估机构的评估金额为准），并赔偿原告的经营损失至恢复营业之日止，暂计算至起诉之日为193200元（每天4200元，自2020年1月8日至2020年1月16日，以及2020年3月9日至2020年4月15日），以上共计213200元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原告与被告长九公司签订《商铺租赁合同书》一份，被告将西安市莲湖区XX路XX街XX号楼XX号商铺出租给原告使用，面积177.07平方米，第一年及第二年每平方米每月145元，第三年、第四年每平方米每月160元。合同签订后，原告按时支付了租赁费用，在该店铺经营金鸿牛肉面。2019年8月，店铺内下水管道返水，被告用两天时间清理完毕，未对返水的下水管道进行修缮，对于原告的经营损失，被告仅减免了部分房租。2020年1月8日，下水管道再次返水，导致原告部分装修损毁，因水量较大，被告用八天时间进行了简单处理，告知原告处理完毕。原告询问返水原因，被告称系建筑结构问题。2020年3月8日通知营业后，被告将店铺大门用链条锁住，导致原告至今无法经营。原告多次与被告协商，被告均以各种理由推脱，故诉至法院。长九公司辩称，原告所诉与事实不符，涉案房屋下水管道出现返水，并非是被告的原因，被告不承担店铺装修损毁的赔偿责任。涉案商铺所在8号楼的排水管道及配件安装、建筑给排水以及采暖工程均于2016年3月7日验收合格，不存在原告所称的建筑结构问题。如果是建筑结构问题，在交房之初就会出现返水，而不是原告承租商铺两年后才第一次出现返水。被告出租给原告的房屋是合格的，被告不存在过错或者违约情形。2019年9月第一次出现返水，物业公司进行清理时，发现下水管道内有厨余垃圾、湿巾等物，造成管道堵塞。2020年1月第二次返水，仍然为管道堵塞，返水问题是原告使用不当造成的。原告要求赔偿经营损失，但下水管道出现返水不是被告的原因，被告不予承担。原告称被告锁门，事实是2020年3月30日，被告向原告发函，解除租赁合同后才锁门，实际锁门时间为2020年4月10日。锁门前原告并未经营，经营损失与被告无关。根据租赁合同的约定，原告应于2020年1月22日前交纳下一期租金，但原告逾期两个多月仍未交纳，被告根据合同约定解除合同并锁门，产生经营损失是原告自身原因造成的，与被告无关。请求驳回原告的诉讼请求。戴德梁行公司辩称，原告所诉与事实不符，原告主张其装修损毁损失及2020年1月8日至2020年1月16日的经营损失是由于下水管道返水造成的，但下水管道出现返水并非是被告的原因。戴德梁行公司每月都会对下水管道进行维护，已经履行了相应的物业服务义务，并且其公司两次为原告疏通下水管道时，都发现下水管道内存在厨余垃圾、湿巾等物，有理由认为返水问题是因原告使用不当造成的。即便如原告所述，返水系建筑结构问题引起，但建筑结构也与戴德梁行公司无关，其公司无需承担任何责任。原告主张2020年3月9日至2020年4月15日因锁门造成的经营损失，这是原告与长九公司之间的房屋租赁合同纠纷，与戴德梁行公司无关，其公司无需承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于西安市莲湖区XX路XX街XX号楼XX房XX号，系被告长九公司开发建设，于2016年建成交付，验收合格。被告戴德梁行公司为该项目的物业服务企业。2017年8月31日，长九公司（甲方）与王某（乙方）签订《群贤九号街商铺租赁合同书》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营牛肉面，租赁面积177.07平方米，租赁期限5年，从实际起租日2017年11月1日至2022年10月31日，为扶持乙方经营，2017年9月1日至2017年10月31日为装修免租期，乙方不交纳租金，但应当承担物业费及因装修产生的水、电、垃圾等费用；租金为每平方米160元/月，不含物业费，第一年及第二年可享受91折优惠，租金为145元/平方米/月，第三年、第四年恢复租金标准，第五年递增6%即169.6元/平方米/月；合同签订时，乙方应向甲方支付6个月租金，租金采用预付制，自免租期满次日起计算，每6个自然月支付一次，每次预付6个月租金，乙方应于每个租金周期开始前30日支付下期租金，租赁期内乙方延迟交纳租金及其他费用达15日的，应向甲方支付免租期内给予减免的租金；合同签署当日，乙方应支付一个月租金作为租赁保证金；乙方在合同签订次日起向物业公司交纳物业费，不得以物业服务纠纷拒绝向原告交纳租金。合同约定如乙方擅自中途退租，甲方有权要求继续履行合同，并就发生的损失向乙方索赔，或者解除合同；如乙方擅自改变房屋用途、未经同意改变房屋结构或造成房屋主体结构损坏、擅自转租、转让承租权、以任何行为提供给第三人使用或与他人交换承租房屋、或将房屋用于非法活动等，甲方可书面通知乙方解除合同，租赁保证金作为违约金不予退还；乙方逾期支付约定租金或其它费用，每逾期一日，按应付款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期付款超过15天，甲方有权停止供应能源、设施、设备，由此造成的后果由乙方承担，逾期超过30日，不再按照逾期款项0.1%计算违约金，但甲方有权解除合同；乙方欠费期间，未经甲方同意，不得将商铺内的货物、财物转移出店铺；租赁期满或合同提前终止或解除，乙方应将商铺交还甲方，装修、设施设备被损坏或遗失，甲方有权主张赔偿；乙方未按约定交还房屋满7日，甲方有权开门并换锁，将可移动物品搬出，腾空房屋，引起的损失甲方不承担，不可移动物品甲方有权自行处置，租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额；双方另约定其他权利义务。合同签订后，原告承租该商铺经营金鸿牛肉面，经营期间双方因天然气延迟、断电停电、排烟不畅、租金交纳等问题存在争议。2019年7月，原告要求长久公司予以解决。2019年9月，商铺下水管道出现返水，被告予以疏通清理。2019年11月4日，双方签署《关于金鸿牛肉面延期情况说明》，载明因乙方逾期交纳2019年5月1日至2019年10月31日的租金，公司多次催收无果，已于2019年7月2日向乙方送达《解约函》，解除双方签订的《商铺租赁合同书》，并于2019年7月25日向派出所备案，同时委托第三方及物业公司将商铺强制收回，现经双方友好协商，达成协议如下：1.双方签订的《商铺租赁合同书》持续有效，在双方租赁关系存续期间内，双方严格遵守合同条款，乙方不得再次提出异议，不得借故拖延交纳租金；2.公司强制收回商铺期间，对乙方造成的经济损失，经双方协商决定，由公司以合同终止日期（2022年10月31日）到期顺延40天（顺延至2022年12月10日）的方式进行补偿，乙方不得再次提出异议，不得借故拖延交纳租金。2019年12月13日，双方共同签署《金鸿牛肉面延期经营情况说明》，载明根据甲乙双方于2019年11月4日签订的《关于金鸿牛肉面延期情况说明》约定，甲方给予乙方的损失补偿“以合同终止日期（2022年10月31日）到期顺延40天（顺延至2022年12月10日）的方式进行补偿”，现经双方友好协商，甲方同意将给予乙方的损失补偿日期调整为“2019年12月8日至2020年1月22日”，双方签字后生效。2019年12月22日，原告向被告提出《协商函》，认为长九公司管理服务存在不足，天然气迟延6个月，期间原告无法经营，商铺门口施工长达3个月，客人无法进店，排烟不利，后堂无法操作，停电不予提前告知，西大门不通，致使客流损失，商业街气氛没有形成，造成原告经营惨淡，亏损严重，故申请向其他商户转让商铺，以减少损失。2019年12月30日，长九公司作出《回复函》，载明原告提出的所有问题，经双方友好协商，已通过减免租金等方式作出补偿，双方已签订相关协议，现原告因经营亏损申请转让店铺，应于3日内提交转让申请书面文件，按照合同约定，经甲方书面同意后，乙方可通过转租、合作、对外承包等方式允许第三方在商铺内经营，如逾期未提交正式的转让申请书面文件以及未办理相关转让手续，则视为原告正常经营。2020年1月8日，涉案商铺下水管道出现返水。被告戴德梁行公司对污水管道进行疏通、冲洗，管道清洗完成，排水通畅。2020年1月25日春节之际，因新冠肺炎疫情蔓延，政府部门启动应急响应机制，餐饮服务行业停止经营。2020年3月，疫情防控形势好转，复工复产逐步启动。长九公司通知原告支付租金，原告未予支付。2020年3月26日，长九公司向原告发出《停电通知》，载明原告应在2020年1月22日前支付2020年1月23日至2020年4月22日期间的租金，公司多次催要无果，因原告违约，导致公司蒙受损失，现对金鸿牛肉面商铺采取停电措施。双方协商无果，长九公司将商铺大门上锁。2020年4月20日，原告递交起诉状，要求被告赔偿因店铺内下水管道返水造成的原告店铺装修损失，并赔偿原告的经营损失。本案审理过程中，被告戴德梁行公司提交《设施设备维护保养记录表》，载明2020年4月6日地下室巡查，发现牛肉面商铺处滴水，查看牛肉面店铺内厨房排水槽大量积水无法排出，检查排水管道时，发现室外主管排水不畅，对主管进行清理、冲水，发现管道内有大量固体油，清理完成后，测试排水管道直至排水顺畅（注：1月-3月商铺关门未使用管道，牛肉面排放水含大量带油污水）。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告争议的焦点是涉案商铺下水管道出现返水的责任承担问题。原告认为商铺内下水管道出现返水，造成原告店铺内装修损毁，其原因是商铺存在设计缺陷，建筑结构有问题。经法庭明示，原告表示没有相关证据进行证明，庭审中原告提交的证据涉及了天然气、供电、排烟等问题，但无证据证明返水问题与被告有关，本院依法不予采信。涉案商铺下水管道出现返水，但原告不能证明被告在履行合同过程中存在违约行为，原告主张被告赔偿装修损失以及经营损失，证据不足，本院依法不予支持。原告认为下水管道返水后被告没有维修，导致原告一直无法经营，产生了经营损失，但原告在起诉状中自述被告曾就返水问题进行过处理，其陈述前后矛盾，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告王某主张被告陕西长九实业有限公司、北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司赔偿店铺装修损失的诉讼请求；二、驳回原告王某主张被告陕西长九实业有限公司、北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司赔偿店铺经营损失的诉讼请求。案件受理费4498元，由原告王某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员      赵海涛                    二○二○年九月十六日                    书    记    员      浦鑫玫 1