四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初2426号 原告：刘来贵，男，1967年8月28日出生，汉族，住四川省盐源县。 委托诉讼代理人：徐绍刚，四川徐绍刚律师事务所律师，执业证号：15104199110653468,特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张德勇，四川徐绍刚律师事务所律师，执业证号：15104201410694348,特别授权代理人。 被告：攀枝花仕方房地产开发有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市**攀枝花大道东段**附**，统一社会信用代码：91510400560723661M。 法定代表人：张益铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李冬冬，男，1984年1月4日出生，汉族，攀枝花仕方房地产开发有限责任公司经理，住四川省攀枝花市**，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蔡宏图，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201220148139，特别授权代理人。 原告刘来贵与被告攀枝花仕方房地产开发有限责任公司（以下简称仕方房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告刘来贵及其委托诉讼代理人徐绍刚、被告仕方房地产公司的委托诉讼代理人李冬冬、蔡宏图到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，并责令被告限期向原告交付房屋并办理所有权转移登记；2.判令被告承担逾期交房违约金12950元（245271元×0.00005元／天×1056天，从2016年6月30日起暂计到2019年5月22日，主张到实际交房之日止）及逾期办理房屋不动产登记的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告放弃对逾期办理房屋不动产登记的违约金的诉讼请求，并将计算逾期交房违约金的起算时间变为2016年7月1日，其余诉请不变。事实和理由：2016年1月24日，原、被告签订了合同编号为99967的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，原告购买被告开发的位于攀枝花市东区，商铺总价245271元。合同还对双方权利义务及相关违约责任进行了详细的约定。合同签订后，原告在2016年1月24日依约向被告全额支付了合同价款。同日，被告亦向原告出具了所收房款的收据。合同约定被告应于2016年6月30日向原告交付上述房屋，并应于交房之日起730日内协助办理房屋不动产登记，双方还就逾期交房及逾期办理房屋不动产登记所承担的违约责任进行了详细明确的约定。原告依约履行支付房屋价款的义务后，被告至今未向原告交付商铺及办理该商铺的不动产登记。被告的行为已经构成违约。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。 被告仕方房地产公司辩称，一、原、被告间的基础法律关系应为民间借贷，本案的实质是“真借款、假买卖”。2016年1月，被告因支付农民工工资需要，通过张永居间介绍，向原告借款4690000元。原告提出需要按照月息5%计息，还必须将被告的14间门面房产网签备案作为担保。为尽快支付农民工工资，被告不得已按照原告的要求，达成了借款合意，并于2016年1月24日签订了14份《四川省商品房买卖合同（预售）》。2016年1月25日，被告在原告提供的《承诺书》上签字后，原告即日通过凉山农村商业银行分两次向被告转款合计4000000元。双方约定借款期限为6个月，月息5%。鉴于被告不能如期支付前三个月利息，便按照借款本金4690000元达成借款合意，减去前三个月利息后实际借款4000000元。原告为规避高利贷之嫌，故意将借期内的后三个月的利息约定为被告不能按期回购担保房屋的违约金。被告提交的其法定代表人张益铭于2016年1月25日出具的《承诺书》第二条约定，借款期满后不能支付赔偿金或回购14间门面房产，原告便直接享有14间门面房产的所有权。2017年6月6日，原、被告又签订《调解协议》。鉴于前期借款利息未支付，原告强迫将担保房产由14间要求增加至17间；二、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》并非原、被告的真实意思表示，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力。原、被告间并无商品房买卖合意，签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》以及网签备案，是履行债务的担保，当且仅当被告不履行到期债务时，原告有权就案涉门面处置后所得的价款受偿；三、被告的法定代表人张益铭于2016年1月25日出具的《承诺书》及双方签订的《调解协议》约定，在被告不能返还借款时，依据具有担保性质的《四川省商品房买卖合同（预售）》享有担保门面房物权的约定，应为无效。依据《九民会议纪要》第71条的规定，合同如果没有约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中，被告到期没有清偿债务，原告遂依据《四川省商品房买卖合同(预售)》请求确认财产归其所有并办理所有权转移登记的，人民法院不应予以支持。且被告向原告出具《承诺书》时，受到原告等人的胁迫，应为无效；四、原告依据《四川省商品房买卖合同》请求享有相应担保门面房屋的所有权，其性质为流质（押）条款，将严重损害被告的利益，将给被告造成近千万元的损失。 经本院审理查明，仕方房地产公司与刘来贵于2016年1月24日签订了《四川省商品房买卖合同（预售》（合同编号：99967号）约定，刘来贵购买仕方房地产公司开发的位于东区（“ＳＯＨＯ领地”1幢第1层1-11号）商铺；商铺总价款为245271元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项245271元；出卖人应当于2016年6月30日前交付该商品房；除不可抗力外，若出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在90日内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；买卖双方同意自该商品房约定的交付使用之日起，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，若不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，双方对案涉房屋办理了网上签约。 同时查明,2016年1月25日，刘来贵通过四川省农村信用社向仕方房地产公司分两次转入1000000元、3000000元购房款，合计4000000元。当日，仕方房地产公司向刘来贵出具《收据》载明：“收到刘来贵认购SOHO领地1幢101、102、103、104、107、108、109、111、112、113、114、115、116、117号房总额4690000元”。2017年6月4日，仕方房地产公司的法定代表人张益铭向刘来贵出具《承诺书》载明：“刘来贵于2016年1月24日与攀枝花仕方房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》共14套，并于25日向攀枝花仕方房地产开发有限责任公司支付了全部房款，2016年1月24日已向房管局进行了网签，但公司后来一直不配合办理备案登记手续，本公司承诺在2017年6月10日前一定办理完相关房产的备案登记手续。如未按期完成自愿承担由此给刘来贵带来的经济损失（备案所需刘来贵的资料由刘来贵必须配合）”。2017年6月6日，刘来贵与仕方房地产公司签订《调解协议》载明:“甲方：刘来贵，乙方：仕方房地产公司，甲方购买乙方开发的SOHO领地项目商业用房14套，双方于2016年1月24日签订了《商品房买卖合同》，编号分别为99960、99961、99962、99963、99964、99965、99966、99967、99968、99969、99970、99971、99972、99973，以上房产分别坐落于：SOHO领地（攀建）房预售证第（23014）26号下第1幢1层1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-7号、1-8号、1-9号、1-11号、1-12号、1-13号、1-14号、1-15号、1-16号、1-17号）。合同签订后，甲方于2016年1月25日支付了全部购房款4690000元，履行了全部合同义务，并于2016年1月24日在房管局进行了网签，由于乙方原因一直未配合办理纸质备案造成违约。根据《商品房买卖合同》第十八条约定‘乙方应于2016年6月30日前向甲方交付以上商品房’，但时至今日，乙方项目仍然不具备交房条件，未履行交房义务已构成违约。为维护甲方合法权益，经双方反复协商达成如下调解协议：1、乙方承诺于2017年12月30日前向甲方交付以上商品房；2、本协议签订后，在2017年6月7日前，乙方应配合甲方到攀枝花市东区人民法院对本协议予以司法确认；3、本协议一经签订具有法律约束力，双方遵照执行。乙方若违反如上任一条款约定，需承担以上商品房购房款总额30%的违约金，该违约金应于违约当月月底前支付给甲方；4、本协议在履行过程中经双方同意可选择解除一套或全部所购房屋，但选择解除购房合同者，乙方须全额退还甲方购房本金及自2016年1月24日至解除合同日按月利率2%计算的资金占用利息。同时乙方还需向甲方承担自2016年1月24日至解除合同日按每日万分之三计算的违约金”。 另查明，仕方房地产公司至今未向刘来贵交付案涉商铺及办理商铺产权的转移登记手续及支付逾期交房违约金。 上述事实由本院依法制作的《勘验笔录》，刘来贵提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》、四川省农村信用社业务凭证及进账单、中国农业银行转账取款凭证、中国农业银行个人业务申请书及回单、仕方房地产公司向刘来贵出具的《收据》、2017年6月4日仕方房地产公司向刘来贵出具的《承诺书》，仕方房地产公司提交的《调解协议》、四川省信用社国内汇兑专用凭证、大额支付（来账）专用凭证及双方当事人的当庭陈述在案作证。 本院认为，本案的争议焦点是本案的法律关系是商品房预售合同纠纷还是民间借贷纠纷。商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同产生的纠纷。刘来贵与仕方房地产公司就案涉尚未竣工的商铺签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》并对合同进行了签约备案，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘来贵按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，仕方房地产公司亦向刘来贵出具了收到全部购房款的《收据》。本案的法律关系符合商品房预售合同纠纷的法律特征，本案应为商品房预售合同纠纷。仕方房地产公司提出本案的主合同关系为民间借贷，双方无买卖商品房的意思表示，双方办理案涉房屋的网签实质是让与担保的辩解意见，并当庭提交了其法定代表人张益铭于2016年1月25日出具的《承诺书》、案外人张永出具的《收条》、仕方房地产公司与刘来贵签订的《调解协议》，拟证明其上述主张。本院认为，仕方房地产公司的法定代表人张益铭于2016年1月25日出具的《承诺书》是其单方面制作并提交，且未得刘来贵认可，本院不予采信；案外人张永出具的《收条》与本案无关，本院不予采信；刘来贵对《调解协议》真实性予以认可，但从协议载明的内容来看，无法达到仕方房地产公司的证明目的。仕方房地产公司另提交了其与案外人签订的7份《商品房买卖合同》，拟证实与案涉商铺同时间、同地段门面及公寓的价格远超案涉商铺的3倍。本院认为，上述7份《商品房买卖合同》系仕方房地产公司与案外人签订的，其真实性本院无法核实，且上述证据与本案无关联性，本院不予采信。综上，仕方房地产公司提出的本案的合同关系为民间借贷的辩解意见，证据不足，本院不予采信。仕方房地产公司提出的其法定代表人张益铭于2017年6月4日出具《承诺书》及签订《调解协议》时受到刘来贵等人的胁迫，《承诺书》及《调解协议》应无效的辩解意见，未提供证据证实，且未得刘来贵认可，本院不予采信。仕方房地产公司提出的其余辩解意见，亦无事实及法律依据，本院不予采信。依据刘来贵与仕方房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，仕方房地产公司应当于2016年6月30日前交付案涉商铺并在商铺交付之日起730日内协助刘来贵办理权属转移登记。此项义务是仕方房地产公司应履行的合同义务，但案涉商铺仕方房地产公司至今既未按约交付给刘来贵，亦未办理权属转移登记，因此，仕方房地产公司应及时承担交付商铺、协助刘来贵办理权属转移登记的义务及承担逾期交房违约金的责任。故，刘来贵要求仕方房地产公司继续履行双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、交付商铺并办理商铺所有权转移登记的诉请，系双方在合同中明确约定，且不违背相关法律规定，本院予以支持。交付时间以本判决生效后30日内为宜，办理产权转移登记时间以本判决生效后60日内为宜。刘来贵要求仕方房地产公司支付2016年7月1日至2019年5月22日期间的逾期交房违约金12938元（已付购房款245271元×0.00005/天×1055天）及以245271元为基数，按每天万分之零点五的标准支付自2019年5月23日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉请，符合双方约定且计算标准未超出法律允许的范畴，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司与刘来贵继续履行双方签订的合同编号为99967号的《四川省商品房买卖合同（预售）》；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将位于攀枝花市东区交付给刘来贵；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内，协助刘来贵办理位于攀枝花市东区的所有权转移登记，将该商铺不动产权证登记在刘来贵名下； 二、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付给刘来贵20**年7月1日至2019年5月22日期间的逾期交房违约金12938元；同时，以245271元为基数，按万分之零点五每天的标准支付自2019年5月23日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5173.32元，减半收取2586.66元，由攀枝花仕方房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  吕艳荣 二〇二〇年九月二十五日 书记员  董宸豪