湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1731号 上诉人（原审被告）：贺云飞，男，1987年11月7日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。 委托代理人：湛祝燕，女，1972年11月6日出生，住攸县，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审原告）：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会****。 法定代表人：张晓荣，执行董事。 委托代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限为特别授权。 委托代理人：蔡仲喜，男，汉族，1966年4月1日出生，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限为特别授权。 上诉人贺云飞与被上诉人攸县晓峰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2020）湘0223民初459号民事判决，于2020年8月7日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2020年9月21日公开开庭进行了审理，上诉人代理人湛祝燕、被上诉人法定代表人张晓荣、被上诉人代理人蔡仲喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贺云飞上诉称：撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求；并由被上诉人承担诉讼费。被上诉人强行服务，上诉人无需缴纳物业服务费。原审事实不清，适用法律错误。 攸县晓峰物业管理有限公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 攸县晓峰物业管理有限公司向原审法院起诉请求：贺云飞支付2019年4月1日至2020年1月30日的物业费共1621元；并由被告承担诉讼费。2014年7月6日，原告与攸县凯顺房地产有限责任公司签订物业前期管理服务合同，明确了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告未按照合同约定缴纳物业服务费，拖欠2019年4月1日至2020年1月30日的物业费共1621元。 原审查明：贺云飞系攸县凯顺新城小区9栋1102号房屋业主，2015年9月25日入住该小区，房产证面积为128.42㎡。2014年7月6日，株洲市话蝶物业工程有限责任公司与攸县凯顺房地产有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由株洲市话蝶物业工程有限责任公司为攸县凯顺新城小区提供前期物业管理服务，高层住宅的物业费按1.2元/月/㎡收取，物业费按每半年或年度交纳，逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2016年5月26日，双方自愿终止物业服务合同。2016年5月29日，攸县凯顺房地产有限责任公司与原告签订《协议》，攸县凯顺新城小区的物业管理由原告接手，并维持原与株洲市话蝶物业工程有限责任公司合同基本条款不变。协议签订后，原告开始在攸县凯顺新城小区从事物业管理服务。2018年9月18日，攸县凯顺新城小区首届业主委员会成立。后业主委员会决议解除原告的物业服务，并先后向原告送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定原告在攸县凯顺新城小区物业管理的延期时间为2018年12月1日至2019年3月31日。延期届满后，攸县凯顺新城小区业主委员于2019年4月7日向攸县房产局物业办递交了叫停物业公司强行服务的报告。2019年4月12日，由攸县联星街道高岭社区居民委员会主持，召开原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，攸县联星街道物业服务中心主任武志成提出在交接期间，继续由原告提供服务。2019年5月3日，原告与攸县凯顺新城小区业主委员会发生纠纷。攸县凯顺新城小区业主委员会于2019年5月15日提起诉讼，2019年10月10日，原审法院作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告晓峰物业公司在判决生效之日起三十日内撤出凯顺新城小区物业服务区域，并向凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。原告上诉，株洲市中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）湘02民终2946号民事判决维持原判。2020年1月22日，原告与惠泽物业公司签订《协议书》，双方约攸县凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取。该协议书上由攸县联星街道办事处小区综合服务中心、攸县联星街道高岭社区居民委员会、攸县联星街道高岭社区凯顺新城业主委员会作为见证方盖章并有各单位代表人签名。原告在攸县凯顺新城小区的物业服务至2020年1月30日终止。 原审另查明：2019年1月22日，攸县环境卫生服务中心向原告出具委托书委托原告收取攸县凯顺新城小区业主的生活垃圾收集费，每户每月8元。 原审再查明：2019年4月1日至2020年1月30日原告在攸县凯顺新城小区提供物业服务期间,小区内存在公共环境卫生清洁不及时、公共设施陈旧破败维护不及时、公共绿化明显缺乏养护等问题。 原审认为，本案系物业服务合同纠纷。攸县凯顺房地产有限责任公司在终止与株洲市话蝶物业工程有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》后，与原告签订《协议》，原告据此取得在攸县凯顺新城小区进行物业管理服务的权利。后原告与攸县凯顺新城小区业主委员会签订《前期物业延期服务协议》,对包括被告在内的所有业主均具有约束力。《前期物业延期服务协议》到期后，原告虽未能与攸县凯顺新城小区业主委员会续签合同，但经攸县凯顺新城小区所在地社区居民委员会召集原告、小区业主委员会相关人员及有关部门领导参加的协调会议，就交接期间的物业服务进行了协调。2019年5月15日，攸县凯顺新城小区业主委员会因物业服务管理纠纷起诉，原审法院在2019年10月10日作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决原告在判决生效之日起三十日内撤出攸县凯顺新城小区物业服务区域，并向攸县凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。株洲市中级人民法院于2019年12月31日作出维持原判的判决后，原告在判决限定的期限内撤出了攸县凯顺新城小区。同时，2020年1月22日原告与惠泽物业公司签订的《协议书》约定，攸县凯顺新城小区2020年1月30日前业主拖欠的物业费按前期物业服务合同由原告收取。故在2019年4月1日至2020年1月30日期间，原告在攸县凯顺新城小区提供服务不属于强行服务，被告事实上亦接受了原告提供的物业服务，双方间形成了事实上的物业服务合同关系。但在上述期间内，原告提供的服务，存在一定的瑕疵，故对2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业费，酌情认定被告按80%支付给原告，即128.42㎡×1.2元/月/㎡×10个月×80%=1232.83元。另，生活垃圾收集费8元/月×10个月=80元，被告也应支付给原告。综上，被告应当支付原告共计1312.83元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不当庭，应缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、限被告贺云飞在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付1312.83元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告贺云飞负担40元，原告攸县晓峰物业管理有限公司负担10元。 在二审过程中，被上诉人提交了协议书复印件，拟证明我方是依法依规退场。 上诉人对该证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可。 上诉人提交的证据不符合新证据特征，本院不予采纳。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷案。争议焦点为被上诉人是否应当交纳2019年4月1日至2020年1月30日期间的物业服务费。2018年12月20日，被上诉人与攸县凯顺新城业主委员会签订《前期物业延期服务协议》，约定被上诉人在攸县凯顺新城小区物业管理的延期至2019年3月31日。服务时间到期后，攸县凯顺新城业主委员会要求终止被上诉人的物业服务，经攸县联星街道高岭社区居民委员会及相关部门协调，商定在交接期间继续由原告提供服务。2019年5月15日，攸县凯顺新城小区业主委员会提起诉讼，原审法院于2019年10月10日作出（2019）湘0223民初6867号民事判决，判决被上诉人在判决生效之日起三十日内撤出攸县凯顺新城小区物业服务区域，并向攸县凯顺新城小区业主委员会移交物业服务用房和相关资料。本院于2019年12月31日作出（2019）湘02民终2946号民事判决维持原判。2019年4月1日至2020年1月30日期间，虽然双方对攸县凯顺新城小区的服务产生纠纷，但被上诉人实际对攸县凯顺新城小区也进行了物业管理服务，作为接受服务的攸县凯顺新城小区的业主应当支付物业服务费，基于被上诉人的服务存在一定瑕疵，原审酌定上诉人按照原来服务合同约定价格的80%支付符合实际情况。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贺云飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁湘清 审判员  彭德华 审判员  肖 晶 二〇二〇年九月二十一日 书记员  谭蔚尉