广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民初1199号原告：中国农业银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广东省广州市番禺区市桥镇光明北路**。负责人：黎志嵘，该支行行长。委托诉讼代理人：关嘉文，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵崇鹤，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住，住所地：广东省广州市花都区颐和盛世五街****/div>法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：张哲，系该公司职员。委托诉讼代理人：范嘉君，系该公司职员。被告：广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司，住所地：广东，住所地：广东省广州市白云区南湖旅游渡假区北岸法定代表人：何建信，该司董事长。委托诉讼代理人：张哲，系广州东湛房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：范嘉君，系广州东湛房地产开发有限公司职员。被告：广州南湖高尔夫俱乐部有限公司，住所地：广东，住所地：广东省广州市白云区南湖旅游度假区南湖北岸法定代表人：叶新福，该司董事长。委托诉讼代理人：张雪云，广东杰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾姣燕，广东杰海律师事务所实习律师。被告：颐和地产集团有限公司，住所地：广东，住所地：广东省广州市白云区颐和北街****法定代表人：何建信，该司董事长。委托诉讼代理人：张哲，系广州东湛房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：范嘉君，系广州东湛房地产开发有限公司职员。被告：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民。被告：包头市恒宇房地产开发有限公司，住所地：内蒙古，住所地：内蒙古自治区包头市东河区呼包九街槽东原火石厂）。法定代表人：何建信，该司董事长。委托诉讼代理人：张哲，系广州东湛房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：范嘉君，系广州东湛房地产开发有限公司职员。原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称农行番禺支行）与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司（以下简称高尔夫会员住所公司）、广州南湖高尔夫俱乐部有限公司（以下简称高尔夫俱乐部）、颐和地产集团有限公司（以下简称颐和集团）、何建梁、包头市恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告农行番禺支行原委托诉讼代理人范征宇、康凤仪，被告东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司的共同委托诉讼代理人张哲、范嘉君，被告高尔夫俱乐部的委托诉讼代理人张雪云、顾姣燕到庭参加诉讼。被告何建梁经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。后原告农行番禺支行变更委托诉讼代理人为关嘉文、赵崇鹤。本案现已审理终结。原告农行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.判令东湛公司立即向农行番禺支行清偿借款本金39400000元以及支付利息161496.22元、罚息、复利72933.78元，利息、罚息、复利按《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（以下简称《借款合同》）约定的方式计算至被告全部欠款本息清偿时止，暂计算至2019年9月20日，本金、利息、罚息、复利合共39634430元；2.判令农行番禺支行对高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部名下坐落于广东省广州市白云区庚兴二街3号、白云区同和镇同和村新庄以北自编G区A2-09、白云区同和镇同和村新庄以北自编G区A2-10、白云区同和镇同和村新庄以北自编G区D2B-12抵押物业的处理价款享有优先受偿权；3.判令颐和集团、何建梁、恒宇公司对上述第1项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判令东湛公司、高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部、颐和集团、何建梁、恒宇公司支付全部诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、保全费、公告费、律师费、速递费等）。事实和理由：一、2017年4月5日，高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部与农行番禺支行共同签署了两份《最高额抵押合同》（合同编号：44100620170001986、44100620170001988），同意为东湛公司形成的债务提供最高额抵押担保；2017年5月9日，颐和集团、何建梁与农行番禺支行共同签署了《最高额保证合同》（合同编号：44100520170001498），同意为东湛公司形成的债务承担最高额保证担保；2019年5月31日，恒宇公司与农行番禺支行签订《最高额保证合同》（合同编号：44100520170004725），同意为东湛公司形成的债务承担最高额保证担保；2017年5月19日，东湛公司与农行番禺支行签订《借款合同》（合同编号：4410520170000114），东湛公司因开发建设“广州市花都区颐和盛世F区”住宅项目需要，向农行番禺支行借款4800万元整。2017年5月19日，农行番禺支行依约向东湛公司发放了借款4800万元。二、根据《借款合同》第7.11条其他约定：本项目融资由农行番禺支行承贷后，借款人不再向其他银行或金融机构申请贷款申请。但农行番禺支行依约于2017年5月19日向东湛公司发放贷款4800万元整后，东湛公司仍向其他银行申请贷款，其他银行于2017年8月4日向东湛公司发放贷款9800万元，东湛公司严重违反了其与农行番禺支行的上述合同约定事项。三、根据《借款合同》第7.11条其他约定，借款人在农业银行开立销售资金监管账户，销售收入（包括在农行番禺支行无法办理的由他行发放的按揭贷款以及所有现金销售款）全部纳入专户管理。截至2019年9月20日，东湛公司的销售收入未回笼至其在农行番禺支行处开立的资金监管账户，销售收入未纳入农行番禺支行专户管理，东湛公司严重违反其了与农行番禺支行的合同约定事项。四、根据《借款合同》第7.6.2条还款计划，借款人应按期足额支付利息，并按下列第（1）种方式的偿还借款本金：分期归还借款本金，具体还款计划下：2018年5月18日前（含当日）归还430万元，2018年11月8日前（含当日）归还430万元，2019年5月18日前（含当日）归还430万元，2019年11月18日前（含当日）归还430万元，2020年5月18日前（含当日）归还510万元，2020年11月18日前（含当日）归还510万元，到期日归还剩余本金。截至2019年9月20日，借款人未按约定在2019年5月18日前（含当日）归还当期本金430万元。综上，农行番禺支行认为东湛公司、高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部、颐和集团、何建梁、恒宇公司违反了合同约定，构成根本违约，严重侵犯其合法权益，请求人民法院依法判如所请。被告东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司共同辩称：四被告的答辩的意见一致。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，本案中，高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部已经提供了抵押物为本案债务担保，应该先执行物的担保。在执行担保物之后如果还有剩余的债务不足以清偿，才由各担保人承担补充担保责任。被告高尔夫俱乐部辩称：一、涉案贷款的主债务人系东湛公司，其并未参与借款以及使用借款，故涉案主债务与高尔夫俱乐部无关。二、如法院依法认定东湛公司应当偿还农行番禺支行所主张的涉案债务，则应当由东湛公司作为主债务人先行承担还款义务，并先行执行东湛公司名下的资产，如东湛公司的财产不足以清偿的部分，再由担保人承担抵押担保责任。三、其仅在《最高额抵押担保合同》约定的在抵押房产以抵押权实现时最终实际所得价款的范围内承担抵押担保责任。四、其不应当承担农行番禺支行诉请的本案任何费用。五、若法院依法判决其应当承担抵押物范围内的担保责任，则其在履行抵押担保责任后将依法保留对债务人东湛公司以及颐和集团的追偿权。颐和集团曾于2017年1月向其出具《承诺函》，要求其为东湛公司提供对应房产的抵押担保以及办理相关手续，承诺“关于上述贵司行为，均因我集团属下贷款业务所需所配合完成。由此产生的一切法律纠纷将由我集团承担，与贵司无关”。因此，如高尔夫俱乐部承担了相应的法律责任，同样有权保留对颐和集团的追偿权。庭审中，高尔夫俱乐部向补充陈述称：第一，根据广州市对外贸易经济合作局以及广州市国土资源和房屋管理局的相关批复文件，具体见高尔夫俱乐部所提交的证据1、2、3，可知本案抵押物的实际产权以及经营管理均为高尔夫会员住所公司，但由于政策原因无法进行产权分割登记。故此，其是基于颐和集团以及东湛公司作出抵押的决定并向其作出相应承诺后，才配合东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团进行盖章同意抵押。本案的债务应当首先以抵押物抵偿。其不应当承担抵押物以外的其他责任。第二，同理，本案相关的诉讼费用以及原告主张的评估费用，均不应当由高尔夫俱乐部承担，而应由主债务人东湛公司及关联公司承担。第三，因本案所导致其在抵押物之外的损失，包括其因本案而支出的律师费等成本，高尔夫俱乐部保留对东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团追偿的权利。原告农行番禺支行为证明其主张，向本院提交了12份证据（证据1-6、11-12均有原件，证据7-10是系统打印件、无原件）：1.《借款合同》；2.《借据》；3.《最高额抵押合同》；4.《不动产登记证明》；5.《不动产查册》（原告确认以其在证据交换时提交的时间在后的原件版本为准）；6.《最高额保证合同》；7.《商品房预售款专用账户监管协议书》《办理商品房预售款专户开户通知》《商品房预售许可证》；8.对公活期账户交易明细；9.贷款还款流水；10.贷款明细情况；11.诉讼费、保全费、评估费；12.借款人及担保人决议。东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司共同的质证意见为：对证据1-4、6-9的真实性、合法性没有异议；证据5在立案时提交的复印件与在证据交换时出示的原件所显示的查册时间不一致；对证据11真实性、合法性没有异议，但因诉讼未终审，可能法院终审判决由各方承担评估费用，其需要回去核实有关评估的事实；对证据12的真实性、合法性、关联性没有异议。高尔夫俱乐部的质证意见为：对证据1-6的真实性、合法性、关联性予以认可，但证据5复印件与原件不一致；证据7-10没有原件，对真实性无法查明，以法院查明为准；对证据11中的诉讼费、保全费、评估费的真实性与合法性予以确认，但认为这些费用不应当由高尔夫俱乐部来承担，其仅是名义上的共同产权人，为配合东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团进行盖章办理抵押手续，本案诉讼费用应当由债务人东湛公司承担，且应优先在抵押物价值范围内处理，高尔夫俱乐部不应承担抵押物以外的诉讼费用等；对证据12借款人及担保人决议中有高尔夫俱乐部所签字的董事会决议的真实性予以认可，是否符合公司章程需回去核实再答复法院，后其对此未提交书面答复意见。对其他公司决议的真实性无法确认，由法院认定。庭后，农行番禺支行提交了东湛公司、高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部、广州颐和山庄房地产管理有限公司（系颐和集团的前身）、恒宇公司的公司章程。东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司对此予以确认；高尔夫俱乐部仅对其公司章程予以确认，其他公司的章程无法确认。被告东湛公司向本院提交了2份证据（已出示原件）：1.付款回单，拟证明其已付清2018年11月前的利息、2018年11月的到期利息逾期9天支付、2019年12月利息已支付80000元；2.微信记录，拟证明其是按照银行通知支付每一期的利息，但在逾期产生罚息后，银行没有通知交纳而导致产生复利。农行番禺支行的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，该证据恰恰证明了其已进行过催收。因为合同中已约定罚息及复利，银行无需再另行通知，微信只是提示，东湛公司在2018年11月前是正常还款，没有出现逾期、也就不会产生罚息和复利。本案中，从2019年5月才开始计算罚息和复利。高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司的质证意见：对东湛公司提交的证据予以确认。高尔夫俱乐部的质证意见：对证据1的真实性予以确认，具体还款情况由法院依法认定；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，其同意东湛公司的主张。被告高尔夫俱乐部为证明其主张，向本院提交了5份证据（其中证据2没有原件，其他均有原件）：1.《关于广州南湖国家旅游度假区高尔夫乡村俱乐部有限公司存续分立为广州南湖高尔夫俱乐部有限公司和广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司的批复》；2.《关于变更广州南湖国家旅游度假区高尔夫乡村俱乐部用地单位名称的复函》；3.《关于申请确认规划要求问题的复函》；4.颐和集团于2014年1月15日出具的《承诺函》；5.颐和集团于2017年1月16日出具的《承诺函》。农行番禺支行的质证意见：以上证据与本案没有关联。高尔夫俱乐部作为独立法人，在《最高额抵押合同》上签字，且高尔夫俱乐部是抵押物的共同产权人，应该按照合同的约定承担相应的担保责任。东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司共同的质证意见为：对以上证据的真实性、合法性、关联性无异议。庭后高尔夫俱乐部提交公司章程作为补充证据，其他当事人对该补充证据没有发表质证意见。被告何建梁没有发表质证意见，也没有向本院提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将根据庭审情况和查明的事实综合认定。经审理查明，2017年4月5日，高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部共同作为抵押人与农行番禺支行作为抵押权人签署了两份《最高额抵押合同》（合同编号：44100620170001986、44100620170001988），分别同意为农行番禺支行自2017年4月5日起至2020年4月4日期间与债务人东湛公司办理人民币/外币贷款业务所形成的债权提供最高额抵押担保；担保的债权最高余额分别折合人民币88170200元、105880700元；抵押担保的范围均为包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；争议解决方式均为本合同履行中发生争议，可由各方协商解决，也可由抵押权人住所地人民法院管辖。其中合同编号为44100620170001986《最高额抵押合同》中约定的抵押物为高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部所有的坐落于广州市白云区同和镇同和村新庄以北自编G区A2-09的建筑面积为442.87平方米的房地产（以下简称自编G区A2-09号）、广州市白云区庚兴二街3号建筑面积444.2231平方米的房地产（以下简称庚兴二街3号）；合同编号为44100620170001986《最高额抵押合同》中约定的抵押物为高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部所有的坐落于广州市白云区同和镇同和村新庄以北自编B区E型2号的建筑面积为346.04平方米的房地产（以下简称自编B区E型2号）、广州市白云区同和镇同和村新庄以北自编G区A2-10的建筑面积为442.87平方米的房地产（以下简称自编G区A2-10号）、广州市白云区同和镇同和村新庄以北自编G区D2B-12的建筑面积为688.24平方米的房地产（以下简称自编G区D2B-12号）。除了自编B区E型2号外，其余四套房屋已办理抵押权登记。各方当事人均确认以上五套房地产目前只进行了大确权，暂未取得权属证明，办理的是在建工程的抵押登记。粤（2017）广州市不动产证明第00208688号《不动产登记证明》显示，自编G区A2-09号、庚兴二街3号的抵押权人是农行番禺支行；粤（2017）广州市不动产证明第00208690号《不动产登记证明》显示：自编G区A2-10号的抵押权人是农行番禺支行；粤（2017）广州市不动产证明第00210624号《不动产登记证明》显示：自编G区D2B-12号的抵押权人是农行番禺支行。为此，农行番禺支行提交了高尔夫会员住所公司于2017年4月5日作出的同意以其公司名下的上述**房地产作为抵押物为东湛公司向农行番禺支行贷款设定抵押的股东会决议和高尔夫俱乐部于2017年4月5日作出的同意将公司名下的上述**房地产作为抵押物为东湛公司向农行番禺支行的涉案贷款设定抵押的董事会决议。2017年5月9日，颐和集团、何建梁共同作为保证人与农行番禺支行作为债权人共同签署了《最高额保证合同》（合同编号：44100520170001498），同意为农行番禺支行自2017年5月9日起自2019年5月8日与东湛公司形成的债务承担最高额378000000元的人民币/外币贷款提供保证担保；保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对农行番禺支行承担连带责任；保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起二年；债权人与债务人就主合同债务履行期限达成展期协议的，保证人继续承担担保责任（该部分文字加黑加粗显示）；若发生法律法规规定或者主合同约定的事项，导致主合同债权被债权人宣布提前到期的，保证期间自债权人确定的主合同债权提前到期之日起二年；发生下列情形之一的，债权人有权要求保证人履行保证责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同所担保的债权的，债权人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等：（1）任一主合同项下债务履行期限届满，债权人未受清偿。“期限届满”包括主合同约定的债务履行期限届满，以及债权人依照国家法律法规规定或者主合同的约定宣布主合同项下债权提前到期的情形；本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。债务人提供了物的担保的，债权人放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，保证人同意继续按本合同约定为主合同项下债权提供连带责任保证。保证人为债务人与债权人之间存有的包括但不限于本合同项下的数笔债务提供担保，且保证人的给付不足以清偿全部到期债务的，所清偿的债务及抵充顺序，由债权人确定。本合同履行中发生争议，可由各方协商解决，也可由债权人住所地人民法院管辖。为此，农行番禺支行提交颐和集团于2017年4月5日作出的同意为涉案借款提供保证担保的董事会决议。2019年5月31日，恒宇公司与农行番禺支行签订《最高额保证合同》（合同编号：44100520170004725），同意为农行番禺支行自2019年5月31日起至2022年5月31日与东湛公司形成的债务承担最高额43343633.56元的人民币/外币贷款和农行番禺支行与东湛公司已形成的编号44010520170000114号《固定资产借款合同》主合同项下尚未受偿的债权本金人民币3940万元及其相应的利息、罚息、复利、费用等承担连带担保责任；其他条款内容大致与涉案《最高额保证合同》（合同编号：44100520170001498）的相应条款内容一致。为此，农行番禺支行提交了恒宇公司于2019年5月31日作出的同意为涉案借款作保证担保的股东决议。2017年5月19日，东湛公司（借款人）与农行番禺支行（贷款人）签订《借款合同》（合同编号：4410520170000114），约定东湛公司因开发建设“广州市花都区颐和盛世F区”住宅项目需要，向农行番禺支行借款4800万元整。合同主要约定：浮动利率（基础利率定价）：根据每一周期约定的LPR加或减一定点差确定，并按周期浮动。本合同项下，利率调整为以12个月为一个周期，点差为加45bp（1bp=0.01%），点差在借款期限内保持不变。其中，第一周期执行的LPR为借款提款日前一工作日的1年期LPR，此后每周期执行的LPR按照借款提款日在该周期首月对应日前一工作日的1年期LPR重新确定。无借款提款日对应日的，该月最后一日视为对应日。计息、结息方式为借款按月（月/季）结息，结息日为每月的20日。逾期期限分段计收罚息：从逾期之日起30天内（含30天）上浮百分之五十计收罚息：30天以上至60天（含60天）上浮百分之五十计收罚息；60天以上上浮百分之五十计收罚息；复利计算周期为按月（季/月）计收复利。第7.6.2条约定借款人应按期足额支付利息，并按分期归还借款本金，具体还款计划如下：2018年5月18日前（含当日）归还430万元，2018年11月18日前（含当日）归还430万元，2019年5月18日前（含当日）归还430万元，2019年11月18日前（含当日）归还430万元，2020年5月18日前（含当日）归还510万元，2020年11月18日（含当日）归还510万元，到期归还剩余本金。本合同项下借款的担保方式为：抵押追加保证担保。担保合同由贷款人与借款人、担保人另行签订。若采取最高额担保方式担保的，担保合同编号为44100620170001986、44100620170001988、44100520170001498。发生争议的，由双方协商解决；协商不成的，按向贷款人所在地人民法院提起诉讼。其他约定：1.本项目的资产（即广州市花都区颐和盛世项目F区项目的资产）不得抵押给除农行外的第三方。本项目由农行番禺支行承贷后，不再向其他银行或金融机构申请贷款支持。贷款还清前，不以本项目对外新增融资、提供对外担保或对外投资；如本项目总投资超概算或项目销（预）售转投入不能及时到位，借款人自筹资金弥补建设资金缺口，保证本项目按计划完工；贷款期间若发生利润分配、减少注册资金、合并、分立、改变实际控制人、对外投资等事项，须事先经农行同意。2.制定分期还款计划（详见7.6.2条款）。借款人在农行开立销售资金监管账户，销售收入（包括在农行番禺支行无法办理的由他行发放的按揭贷款以及所有现金销售款）全部纳入专户管理，严格按照销售进度还款。在项目销售收入转投入结束后即转入还款期，销售面积达50%后或住宅销售面积达70%后的三个月内须归还农行番禺支行60%贷款，销售面积达70%后或住宅销售面积达90%后的三个月内须还清农行番禺支行全部贷款。在执行中根据应还款额孰高原则收回贷款；资金监管专户内相应销售资金的使用需征得农行同意。3.项目按揭贷款业务由农行独家办理，农行不能办理的按揭贷款业务，需经农行同意后，方可由他行办理。同日，农行番禺支行依约向东湛公司发放了借款4800万元。农行番禺支行在本案审理过程中确认：（一）关于涉案借款提前到期的问题，农行番禺支行发放借款后，东湛公司未能依约在2019年5月18日归还当期本金430万元，且东湛公司还存在另行向其他银行申请贷款、未将销售收入回笼至农行番禺支行的资金监管账户等违约行为，故农行番禺支行于2019年9月27日向本院提起诉讼，主张涉案借款提前到期，要求东湛公司还本付息，其他被告承担相应的担保责任。（二）关于东湛公司归还借款本金的情况：东湛公司已偿还本金860万元，尚欠借款本金3940万元。（三）关于归还利息的情况：2019年5月18日之前的利息均已按期支付完毕。2019年5月18日至2019年9月27日期间应付利息包括：（1）以3510万元为本金、按年利率4.76%计算正常利息为612612元；（2）以430万元为本金、以年利率7.14%计算罚息为112574元；（3）以东湛公司实际欠付的利息为基数、以年利率7.14%计算复利为26979.94元；以上三项合计为752165.94元。因东湛公司自2019年5月18日至2020年9月25日期间已归还利息1364720.74元，扣减上述利息752165.94元，尚剩余612554.8元。因此，农行番禺支行向本院确认，2019年9月28日前的利息、罚息、复利均已清偿完毕，自2019年9月28日起，利息应以3940万元为基数，以每年度5月17日当天LPR加上0.45%后的1.5倍作为年利率计算罚息直至被告付清全部本金及利息之日止，并扣减612554.8元。其确认该利息系罚息。其他被告均未向农行番禺支行代偿过款项。（四）第四项诉讼请求中的全部诉讼费用具体是指诉讼费239972元、保全费5000元、评估费6000元。东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司对农行番禺支行的上述陈述均予以确认，但希望能够延续还款期限、进行和解。高尔夫俱乐部表示确认东湛公司的陈述，其没有参与，不清楚具体借款和还款的情况。其坚持认为其仅需在抵押物范围内承担担保责任，并应以债务人的财产优先清偿。关于诉讼费、保全费、评估费，应由债务人东湛公司承担。另查明，2002年9月24日，广州市对外贸易经济合作局出具《关于广州南湖国家旅游度假区高尔夫乡村俱乐部有限公司存续分立为广州南湖高尔夫俱乐部有限公司和广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司的批复》，批复同意广州南湖国家旅游度假区高尔夫乡村俱乐部有限公司以存续分立的形式，分立为高尔夫俱乐部和高尔夫会员住所公司等内容。2005年9月9日，广州市国土资源和房屋管理局出具《关于变更广州南湖国家旅游度假区高尔夫乡村俱乐部用地单位名称的复函》函复高尔夫会员住所公司：广州市白云区同和镇同和新庄以北的用地可以由广州南湖国家旅游度假区高尔夫乡村俱乐部直接变更为高尔夫会员住所公司和高尔夫俱乐部。2008年10月13日，广州市城市规划局出具《关于申请确认规划要求问题的复函》函复高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部：1994年2月该局以（94）穗城规北片地字92号《建设用地规划许可证》批准你单位征用1011276平方米用地建设高尔夫球场，2004年8月以穗规函[2004]**文确认其中300000平方米的会员休息住所及其配套设施用地。现你单位申请确认剩余的711276平方米用地的规划要求，经查核，该用地现规划控制为高尔夫球场用地（C4）。再查明，2014年1月15日，颐和集团、高尔夫会员住所公司向高尔夫俱乐部出具《承诺函》载明：“因我司融资业务需要，按照银行贷款的审批及担保抵押物的确认。根据我司和贵司签订的分立协议，我司拥有权利的四个区（ABFG）旗下的物业，现需要办理融资及担保。请贵司配合将相关资料盖章。我司在此郑重承诺以上四个区（ABFG）的物业作为抵押物贷款产生的所有的责任由我司及‘颐和地产集团’承担，如以上四个区出现任何融资的法律风险均与贵司无关。”2017年1月16日，颐和集团向高尔夫俱乐部出具《承诺函》，载明“我集团属下项目公司东湛公司于2017年1月与农行广州番禺支行签署金额为2.8亿的贷款合同。现将以高尔夫五套别墅（自编B区E型2号、自编G区A2-10号、自编G区D2B-12号、自编G区A2-09号、庚兴二街3号）作为其贷款的抵押担保，同时需由其权属人（高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部）出具同意办理抵押相关事宜的董事会（股东会）决议。现根据贷款约定将由贵司配合出具《董事会决议》《董事会名单及签字样式》，具体内容请看附件。关于上述贵司行为，均因我集团属下贷款业务需要所配合完成。由此产生的一切法律纠纷将由我集团承担，与贵司无关。”根据农行番禺支行提出的财产保全申请，本院于2019年11月26日作出（2019）粤01民初1199号民事裁定书，裁定冻结东湛公司、高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部、颐和集团、何建梁、恒宇公司所有的价值39634430元的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。农行番禺支行向本院预交了财产保全申请费5000元。农行番禺支行还提交了广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的评估费发票和《评估业务约定书》，证实其为实现债权还支付了评估费6000元。另，农行番禺支行、东湛公司、高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部、颐和集团、恒宇公司均表示同意适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。以上事实，有农行番禺支行提供的《借款合同》《借据》《最高额保证合同》《最高额抵押合同》《房屋他项权证》《中国农业银行对公账户交易明细》商品房预售专用账户监管协议书、办理商品房预售款专户开户通知、商品房预售许可证、贷款还款流水、贷款明细情况、借款人及担保人决议等证据及本案的开庭笔录在案佐证。因农行番禺支行依约向东湛公司发放贷款后，东湛公司未按合同约定足额按时偿还贷款本金及利息，各担保人亦未履行担保责任，农行番禺支行主张涉案借款提前到期，遂成讼。本院认为：何建梁是香港特别行政区居民，本案为涉港金融借款和担保合同纠纷，依法应参照涉外民商事案件审理。涉案借款发生在广州市番禺区，在本院辖区范围，诉讼标的超过2000万元，本院依法对本案享有管辖权。经查，农行番禺支行与高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部签订的《最高额抵押合同》第十四条第二款约定，本合同所称法律法规，包括中华人民共和国法律、行政法规、地方性法规、规、地方性法规及其他具有法律效力的规定。农行番禺支行、东湛公司、高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部、颐和集团、恒宇公司均表示同意适用中华人民共和国内地法律作为解决本案纠纷的准据法，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院确认本案适用中华人民共和国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。关于涉案借款合同、抵押合同及保证合同的效力问题。农行番禺支行作为具备贷款资格的金融机构，其与东湛公司签订的《借款合同》、与高尔夫会员住所公司及高尔夫俱乐部共同签订的《最高额抵押合同》、与何建梁及颐和集团签订的《最高额保证合同》、与恒宇公司签订的《最高额保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行义务。上述合同签订后，农行番禺支行已按约定向东湛公司发放了贷款，后因东湛公司未按合同约定按期偿还借款本息、仅偿还部分本金及利息，高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部、颐和集团、何建梁、恒宇公司也未依约履行担保责任，且东湛公司还存在违反合同约定另行向其他银行贷款、亦未按照约定将销售收入回笼至其在农行番禺支行开立的监管账户等违约行为，已构成根本性违约，故农行番禺支行主张涉案借款提前到期、东湛公司应予以返还全部借款本金及利息有据，本院予以支持。本院确定以农行番禺支行提起本案起诉的日期2019年9月27日为涉案借款提前到期日期。关于东湛公司应偿还的借款本金、利息、罚息、复息的问题，首先，经查明，东湛公司尚欠借款本金3940万元。同前述，涉案借款已于2019年9月27日到期，故农行番禺支行请求东湛公司偿还借款本金3940万元有据，本院予以支持。其次，涉案《借款合同》约定，利息按每一周期约定的LPR加或减一定点差确定，并按周期浮动。本合同项下，利率调整为以12个月为一个周期，点差为加45bp（1bp=0.01%），点差在借款期限内保持不变。其中，第一周期执行的LPR为借款提款日前一工作日的1年期LPR，此后每周期执行的LPR按照借款提款日在该周期首月对应日前一工作日的1年期LPR重新确定。无借款提款日对应日的，该月最后一日视为对应日。计息、结息方式为借款按月（月/季）结息，结息日为每月的20日。逾期期限分段计收罚息：从逾期之日起30天内（含30天）上浮百分之五十计收罚息：30天以上至60天（含60天）上浮百分之五十计收罚息；60天以上上浮百分之五十计收罚息；复利计算周期为按月（季/月）计收复利。根据上述约定，农行番禺支行有权主张东湛公司偿还利息、罚息和复利。农行番禺支行已向本院确认东湛公司已付清2019年5月18日之前的全部利息（按期付息，不存在罚息、复利），东湛公司自2019年5月18日起至2019年9月27日期间应付的利息、罚息、复利合计为752165.94元。东湛公司自2019年5月18日至2020年9月25日期间已归还利息1364720.74元，扣减上述应付利息752165.94元，尚剩余612554.8元。据此，东湛公司对2019年9月28日前的利息、罚息、复利业已清偿完毕。因东湛公司存在逾期还款、违反合同约定的行为，导致涉案借款于2019年9月27日提前到期，故东湛公司应向农行番禺支行支付自2019年9月28日起至实际清偿之日的罚息（罚息的计算方法为：以3940万元为基数，以每年度5月17日当天LPR加上0.45%后的1.5倍作为年利率计算，并扣减东湛公司已支付利息612554.8元）。关于农行番禺支行主张高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部应承担的抵押担保责任问题。农行番禺支行与高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部签订编号为44100620170001986、44100620170001988《最高额抵押合同》，约定高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部提供共同所有的涉案五套房地产作为抵押物，分别为东湛公司自2017年4月5日至2020年4月4日期间向农行番禺支行的借款提供最高额抵押担保，抵押物暂作价分别为担保的债权最高余额分别折合88170200元、105880700元，最高额抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息及实现抵押权的费用等，并已依法办理庚兴二街3号、自编G区A2-09号、自编G区A2-10号、自编G区D2B-12号四套房地产的抵押担保登记手续，抵押权依法设立。现农行番禺支行主张对高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部所有的上述四套房地产享有抵押权，有权以该房产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿，事实和法律依据充分，本院依法予以支持。农行番禺支行对上述抵押房产可优先受偿的债权额以抵押权实现时实际处理上述抵押物所得价款为限。高尔夫会员住所公司、高尔夫俱乐部承担抵押担保责任后，有权依法向主债务人东湛公司进行追偿。至于高尔夫俱乐部对其应承担的担保责任的抗辩意见，高尔夫俱乐部虽已提交相关其与高尔夫会员住所公司分立续存、涉案房地产更名等证据，但不足以否定其为四套抵押登记的担保物的共同产权人，也不能否定其同意提供涉案抵押物为涉案借款提供担保的意思表示，其应依法承担合同约定的抵押担保责任。其与。其与高尔夫会员住所公司及关联公司的约定上述当事人之间内部约定，不能当然对抗农行番禺支行，本院对此不予调整，其可另循法律途径解决。至于诉讼费、保全费、评估费均属农行番禺支行为实现债权的合理费用，农行番禺支行主张各被告共同承担有据，本院予以支持。诉讼费用系人民法院依法调整和决定的范畴，高尔夫俱乐部主张应将上述费用与涉案债务合并后以抵押物予以清偿、不足部分应由主债务人东湛公司承担，于法无据，本院不予支持。关于农行番禺支行主张何建梁、颐和集团和恒宇公司应否分别承担保证责任的问题。经查明，农行番禺支行与何建梁、颐和集团共同签订编号44100520170001498号《最高额保证合同》，约定何建梁、颐和公司为东湛公司自2017年5月9日至2019年5月8日期间与农行番禺支行办理人民币/外币贷款所形成的债权提供连带责任保证，最高保证金额为37800万元，担保范围包括主债权本金、利息、罚息等，并约定各保证人共同对债权人承担连带责任，同时约定本合同约定的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。后农行番禺支行又与恒宇公司签订编号为44100520170004725号《最高额保证合同》，约定恒宇公司为东湛公司自2019年5月31日起至2022年5月31日期间与农行番禺支行办理人民币/外币贷款所形成的债权和债权人与债务人已形成的编号为44010520170000114《借款合同》作为主合同项下尚未受偿的债权本金及其相应的利息、罚息、复利、费用等提供连带责任保证，最高保证金额为43343633.56元。两份保证合同的其他条款内容基本相同。因本案借款发生在上述两份《最高额保证合同》约定的期间内，均属于上述两份《最高额保证合同》所约定担保的主债权，故农行番禺支行主张何建梁、颐和公司和恒宇公司分别对东湛公司应偿还的上述借款本金、罚息承担相应的连带清偿责任，事实和法律依据充分，本院依法予以支持，何建梁、颐和集团承担的连带清偿责任以37800万元为限，恒宇公司承担的连带清偿责任以43343630.56元为限。何建梁、颐和集团和恒宇公司承担保证责任后，有权依法向主债务人东湛公司进行追偿。根据上述合同约定，对于涉案债权同时约定有物保和人保的，债权人即农行番禺支行有权择一实现债权或同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权，因此，东湛公司、高尔夫会员住所公司、颐和集团、恒宇公司主张物保优先，应先执行担保，在不足清偿时才由各担保人承担补充担保责任，与上述约定不符，本院对此不予支持。综上所述，农行番禺支行的主要诉讼理由成立，本院依法予以支持。何建梁经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其自愿放弃答辩的权利，本院依法对其缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十七条、第三十一条、第四十一条、第四十六条、第五十七条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十九条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行偿还借款本金39400000元并支付罚息（计算方式如下：以39400000元为基数，以每年度5月17日当天LPR加上0.45%后的1.5倍作为年利率计算，并扣减广州东湛房地产开发有限公司已支付剩余利息612554.8元）；二、原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行对被告广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州南湖高尔夫俱乐部有限公司提供抵押担保的位于广州市白云区庚兴二街3号、广州市白云区同和镇同和村新庄以北自编G区A2-09号[该两套房屋的不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产证明第00208688号]、广州市白云区同和镇同和村新庄以北自编G区A2-10号房地产[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产证明第00208690号]、广州市白云区同和镇同和村新庄以北自编G区D2B-12号[不动产登记证明号：粤（2017）广州市不动产证明第00210624号]享有抵押权，有权以上述财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本判决第一项确定的债权（以抵押权实现时实际处理上述抵押物所得价款为限）。被告广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州南湖高尔夫俱乐部有限公司承担抵押担保责任后，有权依法向主债务人广州东湛房地产开发有限公司进行追偿；三、被告颐和地产集团有限公司、何建梁对本判决第一项确定的被告广州东湛房地产开发有限公司的债务共同向原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行承担连带清偿责任（以378000000元为限）。颐和地产集团有限公司、何建梁承担连带保证责任后，有权依法向主债务人广州东湛房地产开发有限公司进行追偿；四、被告包头市恒宇房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告广州东湛房地产开发有限公司的债务分别向原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行承担连带清偿责任（以43343633.56元为限）。包头市恒宇房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权依法向主债务人广州东湛房地产开发有限公司进行追偿；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费244972元、财产保全申请费5000元、评估费6000元，由被告广州东湛房地产开发有限公司、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州南湖高尔夫俱乐部有限公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、包头市恒宇房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，原告中国农业银行股份有限公司广州番禺支行及被告广州东湛房地产开发有限公司、广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州南湖高尔夫俱乐部有限公司、颐和地产集团有限公司、包头市恒宇房地产开发有限公司可在判决书送达之日起15日内，被告何建梁可在判决书送达之日起30日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按不服一审判决的上诉请求数额预交二审案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。审判长 张 宾审判员 徐玉宝审判员 王碧玉二〇二〇年九月二十八日书记员 伍静怡易臻萱李蕴妍罗文敏