广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2528号原告：上海中邦物业管理有限公司珠海分公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路****第一间，统一社会信用代码9144040066705564A。负责人：严雄波。委托诉讼代理人：庞燕红，女，公司员工。委托诉讼代理人：曾洁敏，女，公司员工。被告：苏冬琴，女，1982年10月23日出生，汉族，公民身份号码350************023，住广东省珠海市香洲区********号2*3*******。原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司（以下简称：中邦物业珠海分公司）诉被告苏冬琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中邦物业珠海分公司的委托诉讼代理人庞燕红、曾洁敏，被告苏冬琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中邦物业珠海分公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求判决被告苏冬琴立即交纳所拖欠的物业费等费用合计37，902.43元；2.请求判决被告苏冬琴承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年6月12日，被告苏冬琴向珠海中邦房地产开发有限公司购买了珠海市斗门区*************************房。珠海中邦房地产开发有限公司于2014年6月23日向被告苏冬琴发放了“商品房交付使用通知书”，通知要求其按照商品房买卖合同的约定到中邦城市花园物业服务中心办理收楼手续。被告苏冬琴已于2016年4月6日办理房屋交付手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用………”以及《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》第五条约定，被告苏冬琴按住宅建筑面积5元/平方米/月的标准，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米/月的标准，于每月10日前向原告中邦物业珠海分公司交纳当月物业服务费，未按时缴纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰的违约金，因违约金已超出本金金额，按照违约金最低标准：本金的百分之三十收取。但从自2017年1月1日至2020年4月30日止，经原告中邦物业珠海分公司多次催缴，被告苏冬琴却一直不予交纳相关物业服务费及违约金。其中，被告苏冬琴拖欠自2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费：拖欠物业费等费用合计37，902.43元。其中：本金29，004.00元、违约金8，898.43元。综上，为了维护原告中邦物业珠海分公司的合法权益，特诉至法院，望判如所请。原告中邦物业珠海分公司向本院提交《商品房买卖合同》及《珠海市商品房买卖合同》附件、《中邦城市花园一期交房流转单》、《房屋交付使用通知书》及快递单、《珠海中邦城市花园前期物业服务协议》、催缴函、律师函及其快递单等证据，用以证明其主张。被告苏冬琴辩称，因为原告中邦物业珠海分公司的管理不到位，导致被告苏冬琴没有交管理费。当时买房的时候别墅区与高层是分开管理，后期高层建设好了，高层与别墅区的围墙被拆除，就变成混合式管理，导致现在别墅区与高层的一些管理不到位。环境问题小区河道问题，河道就是一条臭水沟影响整个小区的美观。就是这两点，混合式管理以及环境问题，这是被告苏冬琴一直没有交管理费的原因。高层的管理费是每平方米2.1元，别墅区是每平方米3.5元。既然别墅区与高层是混合式管理，那么别墅区的收费标准就达不到每平方米3.5元。被告苏冬琴向本院提交照片等证据，用以证明其主张。原告中邦物业珠海分公司、被告苏冬琴围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：原告中邦物业珠海分公司提供的催缴函、律师函及其快递单证据，没有其他的证据予以佐证，本院不予采信。对原告中邦物业珠海分公司提供的其他证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。对被告苏冬琴提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但不能证明被告苏冬琴主张的证明内容。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月6日，原告中邦物业珠海分公司与被告苏冬琴签订《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》，约定：原告中邦物业珠海分公司为被告苏冬琴位于珠海市斗门区*************中邦城市花园****房提供物业管理服务，房屋建筑面积207.17平方米。该协议第五条一款约定，被告苏冬琴从发展商通知的业主入伙日起，开始向原告中邦物业珠海分公司缴纳管理费；该协议第五条二款约定，管理费按建筑面积每月每平方米核定价格5元，自入伙之日起至2015年12月31日止暂按3.5元/平方米计算；该协议第五条第六款约定，每月10日前缴清当月费用，被告苏冬琴未按时缴纳物业管理费用的，原告中邦物业珠海分公司按欠缴金额每日3‰计收违约金。被告苏冬琴于2014年向珠海中邦房地产开发有限公司购买位于珠海市斗门区*************************房。2014年6月23日，珠海中邦房地产开发有限公司向被告苏冬琴发出交房通知书，通知被告苏冬琴于2014年6月30日前办理该房屋的收房手续。2016年4月6日，被告苏冬琴办理了该房屋的收房手续。被告苏冬琴于2016年4月29日办理了该房屋的产权登记，登记的建筑面积是207.17平方米。原告中邦物业珠海分公司在庭审中称物业服务费一直按每月每平方米3.5元计收。被告苏冬琴在庭审中称其自2017年1月至今没有缴纳过物业服务费。本院认为：原告中邦物业珠海分公司在庭审中向本院提交了原告中邦物业珠海分公司与被告苏冬琴签订的《珠海中邦城市花园前期物业管理服务协议》等证据，可以证明原告中邦物业珠海分公司为涉案小区提供了相应的服务。虽然被告苏冬琴抗辩原告中邦物业珠海分公司提供的服务不符合约定，但其没有提供相应的证据证明，故本院对其抗辩不予采纳。被告苏冬琴作为涉案小区的业主，自接收涉案房屋时就已实际享受了原告中邦物业珠海分公司提供的相关服务，故被告苏冬琴应当按照涉案合同的约定向原告中邦物业珠海分公司支付相应的物业服务费。原告中邦物业珠海分公司主张被告苏冬琴拖欠2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费，被告苏冬琴在庭审中予以确认。经本院核算，被告苏冬琴每月须缴纳的物业服务费为725.1元（207.17平方米×3.5元），从2017年1月1日至2020年4月30日，被告苏冬琴应向原告中邦物业珠海分公司支付的物业服务费为29，003.8元（207.17平方米×3.5元×40个月）。关于违约金的问题。涉案合同中关于违约金的约定是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按合同约定履行。被告苏冬琴欠缴物业服务费的行为，已构成违约，应当按照涉案合同约定承担违约责任。由于根据涉案合同中约定缴费期限为每月10日前缴清当月费用，故本院确定被告苏冬琴从欠缴当月的11日起，以欠缴当月物业服务费725.1元为本金，每日支付欠缴当月物业服务费千分之三的违约金。原告中邦物业珠海分公司在起诉状及欠费明细中主张按每日万分之五的标准计收违约金，并主张被告苏冬琴支付至2020年4月30日止的违约金8，898.43元。原告中邦物业珠海分公司放弃部分违约金的行为，是其对自己权利的处分。综上所述，原告中邦物业珠海分公司请求的物业服务费、违约金，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：被告苏冬琴于本判决生效之日起七日内向原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司支付2017年1月1日至2020年4月30日的物业服务费为29，003.8元、违约金8，898.43元，合计37，902.23元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费748元，减半收取374元（原告上海中邦物业管理有限公司珠海分公司已预交），由被告苏冬琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 董 凯二〇二〇年九月二十八日书记员 梁雅婷附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。