陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民初2070号 原告（反诉被告）：李浩华，男，1973年1月7日出生，汉族，个体经营户，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：王飞，陕西摩达律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西秦瑜润民实业有限公司，住所地陕西省西安市新城区。法定代表人：张惠鑫，该公司董事长。诉讼代表人：陕西秦瑜润民实业有限公司管理人陕西新思维投资清算服务有限公司，住所地西安市高新区。委托诉讼代理人：张文娟，女，1992年3月18日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：陈琳，女，1989年7月3日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原告（反诉被告）李浩华与被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李浩华的委托诉讼代理人王飞，陕西秦瑜润民实业有限公司（以下简称秦瑜公司）的委托诉讼代表人陕西秦瑜润民实业有限公司管理人陕西新思维投资清算服务有限公司的委托诉讼代理人张文娟、陈琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李浩华向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原告与被告签订的《海星商铺租赁合同》及《补充协议（一）》《补充协议（二）》；2、请求被告赔偿原告损失，包括第一年房屋租金、押金共计560000元，装修天然气报警装置安装费16000元，装修设计及工程费280000元，环保排风设施安装费100000元，共计956000元，并承担本案诉讼费、律师费。事实与理由：2015年7月10日，原告为经营好味王小吃城，与被告协商承租被告位于西安市XX街XX号XX广场XX楼商铺，最终与被告达成《海星智能广场商铺租赁合同》第十条甲方的责任和义务中约定“10.7甲乙双方签约时甲方正在依法申请安装观光电梯，如因其他原因导致观光电梯不能在小吃城开业时投入使用，甲方给予乙方免租直至观光电梯可正常使用之日。10.8若因其他原因导致观光电梯最终不能安装，导致乙方无法经营的，甲方无条件退回乙方所交付的所有费用，并赔偿乙方在本项目所投入的相关费用。”合同签订后，原告为尽快投入经营，先后向被告预付了第一年租金及押金560000元，还花费装修费等共计396000元以及其他相关费用未能一一详列。但被告迟迟不履行安装电梯义务，并于合同签订后不久即申请破产，再无安装电梯的可能，原告此时方知被蒙骗，原告要求解除合同未果，直至目前原告经营的小吃城因无电梯无法获得收益，被告恶意隐瞒快要破产和无法安装电梯的事实骗取原告签订租赁合同并交纳租金等行为严重侵害了原告合法权益，为保护原告利益，请求判如所请。秦瑜润民公司辩称，秦瑜润民公司与李浩华于2015年7月19日签订《海星智能广场商铺租赁合同》、双方于2015年9月30日签订《补充协议》，补充协议第三条约定：“三、关于租金部分：1.经双方充分沟通，前三年（从2016年1月1日-2018年12月31日）租金进行相应优惠，第一年（2016年）月租金优惠1万元，按每月5万元计算；第二年（2017年）月租金优惠5千元，每月租金按5.5万元计；第三年（2018年）月租金优惠2千元，每月租金按5.8万元计算；2.原合同5.2条房租结算方式改为每一年缴纳一次，在每一年度12月15日前一次性支付下一年度租金；3.其他租金条款不变，第四年起按原协议月租金6万元为基数递增5%计（年租金为75.6万元计算），且每两年递增一次，递增幅度为上年度月租金的5%···”第四条明确约定：“1.删除原合同第10.7条及第10.8条；2.甲方承诺观光电梯安装完成投入使用起算乙方起租日。（暂定为2016年1月1日）”。双方于2016年1月27日签订《补充协议（二）》，第一条、第二条明确约定：“1.第一次补充协议关于观光电梯部分第2款进行变更为：甲乙双方一致同意自2016年3月1日开始起算乙方起租日，租金部分按第一次补充协议约定的内容履行。2.本协议仅为原合同及第一次补充协议的补充内容，本协议未涉及的事项仍按原合同及第一次补充协议履行。”从上述协议约定内容看，原合同第10.1条10.8条已经删除，李浩华同意自2016年3月1日开始起算租金，故双方均应当按照《海星智能广场商铺租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》的约定履行合同义务，李浩华租赁案涉房屋经营好味王餐厅于2016年3月1日开业，至今李浩华未支付2017年至2019年租金，仅缴纳了部分物业费用和水电费，平白使用海星智能广场20401房屋经营餐饮业务并盈利三年有余，秦瑜公司多次催要均受到拒绝，现李浩华反而要求秦瑜公司退还租金、押金和装修费，显然没有任何事实依据和法律依据，其诉讼请求不应得到支持。秦瑜润民公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉原被告签订的《海星智能广场商铺租赁合同》及《补充协议（一）》《补充协议（二）》。2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金1609585.2元、水电费323152.05元；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金及水电费的违约金579821.18元；4、本案诉讼费由反诉被告李浩华承担。事实与理由：2015年7月10日秦瑜公司与李浩华签订了《海星智能广场商铺租赁合同》，约定李浩华租赁秦瑜公司四层B区770.64平方米的区域即海星智能广场20401室，用于经营好味王美食城，租赁期限为五年。2015年9月30日、2016年1月27日，李浩华与秦瑜公司就上述合同分别签订《补充协议》和《补充协议（二）》。两份补充协议对租金标准及租金起算日进行了补充约定，约定2016年3月1日起算租金，同时还约定每年12月15日前支付下一年度租金。合同签订后李浩华仅向秦瑜公司支付了部分租金及水电费用，秦瑜公司管理人曾多次向李浩华发送书面函件通知其支付租金及水电费，但截至目前，李浩华尚欠付租金1609585.2元，欠付水电费323152.05元。依据合同反诉原告有权要求解除合同并要求反诉被告腾空房屋。秦瑜公司全面履行房屋租赁合同项下的义务，但李浩华却未按照合同约定支付全部租金及水电费，其行为已构成违约。李浩华辩称，1、秦瑜公司违反合同约定，导致合同不能继续履行，已经构成违约，我们同意解除合同，但是是因为反诉原告违约。2、反诉被告不应向反诉原告支付水电费，亦不同意支付违约金。经审理查明，2015年7月10日，原告（乙方）为经营好味王小吃城，与被告（甲方）协商承租被告位于西安市XX街XX号XX广场XX楼商铺，最终于被告达成《海星智能广场商铺租赁合同》，该合同约定租期为五年，其中第十条甲方的责任和义务中约定“10.7甲乙双方签约时甲方正在依法申请安装观光电梯，如因其他原因导致观光电梯不能在小吃城开业时投入使用，甲方给予乙方免租直至观光电梯可正常使用之日。10.8若因其他原因导致观光电梯最终不能安装，导致乙方无法经营的，甲方无条件退回乙方所交付的所有费用，并赔偿乙方在本项目所投入的相关费用。”在合同履行期间，原（乙方）、被告（甲方）于2015年9月30日签订《补充协议》，就合同有关条款进行了变更，其中第四项关于观光电梯部分，约定为：“1.删除原合同第10.7条及第10.8条；2.甲方承诺观光电梯安装完成投入使用起算乙方起租日。（暂定为2016年1月1日）”。同时就从2016年1月1日至2018年12月31日前三年租金进行了相应优惠的约定。原告先后向被告预付了第一年租金及押金560000元，为尽快投入经营，还花费装修费等共计396000元。但实至2016年1月1日，秦瑜公司并未完成电梯安装，原、被告随即于2016年1月27日签订《补充协议（二）》就观光电梯部分进行了再次约定，审理中，李浩华提供的《补充协议（二）》第一条、第二条明确约定：“1.第一次补充协议关于观光电梯部分第2款进行变更为：甲乙双方一致同意自2016年3月1日开始起算乙方起租日，自起租日三个月内，甲方观光电梯未能运营使用，恢复履行原合同第10.7条、第10.8条款约定内容，租金部分按第一次补充协议约定的内容履行。2.本协议仅为原合同及第一次补充协议的补充内容，本协议未涉及的事项仍按原合同及第一次补充协议履行。”而秦瑜公司提供的《补充协议（二）》，第一条、第二条明确约定：“1.第一次补充协议关于观光电梯部分第2款进行变更为：甲乙双方一致同意自2016年3月1日开始起算乙方起租日，租金部分按第一次补充协议约定的内容履行。2.本协议仅为原合同及第一次补充协议的补充内容，本协议未涉及的事项仍按原合同及第一次补充协议履行。”李浩华对秦瑜公司提供的《补充协议（二）》不予认可，坚持以其提供的《补充协议（二）》为准；秦瑜公司对李浩华提供的《补充协议（二）》真实性予以认可，但辩称在签订该协议时，原、被告先签订了李浩华提供的《补充协议（二）》，但由于秦瑜公司法定代表人张惠鑫认为此前的《补充协议》已将观光电梯不能使用则李浩华免付租金的条款删除，同时，在此前签订《补充协议》时，已对前三年的租金做出优惠让步，故最终双方签订了秦瑜公司提供的《补充协议（二）》，由于秦瑜公司工作人员的失误，未及时收回李浩华提供的《补充协议（二）》，双方实际履行的是秦瑜公司提供的《补充协议（二）》。另查，李浩华在经营期间向秦瑜公司缴纳物业费至2019年11月份，截止2019年12月底，尚拖欠秦瑜公司2016年3月份至2017年9月30日及2019年12月份水电费共计323152.05元。2019年12月涉案场地因另案被人民法院强制执行，过户于案外人，李浩华遂搬离涉案场地。再查，秦瑜公司于2016年8月24日向本院申请破产，本院于2016年9月19日作出（2016）陕01民破23-01号民事裁定书，受理秦瑜公司的破产清算申请，该案正在审理中。以上证据有《海星智能广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、（2016）陕01民破23-01号民事裁定书、（2018）陕01执恢336号之五执行裁定书、庭审笔录、质证笔录及双方当事人提供的相关证据等在卷佐证。本院认为，李浩华与秦瑜公司于2015年7月10日签订的《海星智能广场商铺租赁合同》及2015年9月30日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，对双方均具有约束力，上述合同在履行期间，双方又于2016年1月27日就上述合同中观光电梯部分达成《补充协议（二）》，本案中，李浩华与秦瑜公司各自所持的《补充协议（二）》内容明显不同，审理中，秦瑜公司对李浩华持有的《补充协议（二）》真实性予以认可，但辩称双方先签订了李浩华持有的《补充协议（二）》，但经协商最终达成的系秦瑜公司持有的《补充协议（二）》，由于工作人员的失误，将此前签订的李浩华持有的《补充协议（二）》未及时收回，对此李浩华予以否认，坚持认为双方达成的系其向法庭提供的《补充协议（二）》。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，秦瑜公司与李浩华签订的《海星智能广场商铺租赁合同》及《补充协议》，均能反映出涉案场地安装观光电梯是计算李浩华起租日的必备条件，而李浩华持有的《补充协议（二）》中明确约定：“1.第一次补充协议关于观光电梯部分第2款进行变更为：甲乙双方一致同意自2016年3月1日开始起算乙方起租日，自起租日三个月内，甲方观光电梯未能运营使用，恢复履行原合同第10.7条、第10.8条款约定内容，租金部分按第一次补充协议约定的内容履行。2.本协议仅为原合同及第一次补充协议的补充内容，本协议未涉及的事项仍按原合同及第一次补充协议履行。”该内容与前两次合同约定内容具有连贯性，更具有合理性，李浩华待证的事实具有高度可能性，李浩华所持的《补充协议（二）》依法确认有效，而秦瑜公司辩称李浩华持有的《补充协议（二）》并未实际履行，双方最终达成的系其持有的《补充协议（二）》，缺乏合理性，其所述，本院不予采纳。现李浩华要求解除双方签订的《海星智能广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》，秦瑜公司亦反诉要求解除上述合同，本院依法予以准许。关于李浩华要求秦瑜公司赔偿相关损失共计956000元，经查，秦瑜公司至今未按双方合同约定安装观光电梯，显系违约，依据双方合同约定，应承担相应的责任，李浩华请求中合理部分，应予支持。鉴于秦瑜公司未安装观光电梯，并未导致李浩华在腾交场地前完全停业，依据李浩华持有的《补充协议（二）》及《海星智能广场商铺租赁合同》10.8条约定，李浩华所交押金60000元，秦瑜公司应予返还李浩华。关于相关装修、工程费等损失，依据李浩华提供的相关证据，本院酌定150000元由秦瑜公司赔偿李浩华。关于秦瑜公司反诉要求李浩华支付水电费323152.05元，因该费用系李浩华经营期间产生，故该项请求，依法予以支持。李浩华辩称双方协商一致不交水电费，无证据佐证，其所述本院不予采纳。关于秦瑜公司反诉要求李浩华支付房屋租金1609585.2元，鉴于秦瑜公司违反合同约定，最终未能安装观光电梯，致李浩华不能完全正常进行经营，依据李浩华持有的《补充协议（二）》及《海星智能广场商铺租赁合同》10.8条约定，李浩华占用涉案场地期间的租金应适当减免，结合本案实际情况，除李浩华已支付的租金外，李浩华应再行支付秦瑜公司租金酌定为500000元。关于秦瑜公司要求李浩华支付违约金579821.18元，缺乏依据，该请求依法不予支持。综上所述，李浩华的诉讼请求部分成立。秦瑜公司的反诉请求亦部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李浩华与被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司签订的《海星智能广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》；二、被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）李浩华房屋押金60000元，赔偿原告（反诉被告）李浩华装修、工程费等损失150000元；三、原告（反诉被告）李浩华于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司租金500000元；四、原告（反诉被告）李浩华于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司水电费323152.05元；五、驳回原告（反诉被告）李浩华其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35600元，由原告（反诉被告）李浩华负担15600元，被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司负担20000元。反诉案件受理费14150.59元，由被告（反诉原告）陕西秦瑜润民实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年九月二十二日  书 记 员  李   伟 20190120701973010726411121197301073032074547893201910281235600001