山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5244号 原告：朱希坤，男，汉族，1988年01月02日出生，住济南市。 委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。 被告：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370100084049740Y。 法定代表人：张龙涛，总经理。 委托诉讼代理人：黄志帅，系山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常慧慧，系山东瀛岱律师事务所实习律师。 第三人：刘芳，女，1983年11月2日出生，汉族，住济南市。 第三人：陈劲松，男，1982年7月18日出生，汉族，住济南市。 两第三人共同委托诉讼代理人：韩秀斌，系山东浩尚律师事务所律师。 两第三人共同委托诉讼代理人：庄宁，系山东浩尚律师事务所实习律师。 原告朱希坤与被告山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦公司）、第三人刘芳、陈劲松商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告朱希坤委托诉讼代理人张延召、张常会，被告佰邦公司的委托诉讼代理人黄志帅，第三人刘芳、陈劲松的委托诉讼代理人韩秀斌、庄宁均到庭参加了诉讼。审理中，原告朱希坤申请财产保全，查封佰邦公司开发的鹊华天禧苑3号楼1单元904号的房屋，查封期限三年。本案现已审理终结。 朱希坤向本院提出变更后的诉讼请求：1.要求解除朱希坤与佰邦公司之间的商品房定房合同；2.判令佰邦公司返还已付购房款32.5204万元及利息2.40651万元（以32.5204万元为基数，自2019年2月17日至2020年5月6日，按照年利率6%计算，利息为2.40651万元），继续计算利息至实际返还之日；3.判令佰邦公司返还双倍定金6万元；4.判令刘芳、陈劲松对第一项诉讼请求中4.5万元购房款及其利息承担连带责任；5.判令佰邦公司承担全部诉讼费、保全费等费用。事实与理由：朱希坤拟购买佰邦公司开发的济南市历城区北园大街37号鹊华天禧苑商务办公楼商用房屋一间，在2018年9月22日支付定金3万元给佰邦公司、2018年10月1日按照佰邦公司指示支付购房款4.5万元给山东优润商业运营管理有限公司（现已注销，第三人均系该公司股东），2018年10月8日支付购房款13.0204万元给佰邦公司，2019年2月17日支付购房款15万元给佰邦公司。由于佰邦公司原因导致朱希坤合同目的不能实现，现朱希坤根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判如所请。 佰邦公司辩称，1.不同意解除与朱希坤签订的定房合同，佰邦公司与朱希坤签订了定房合同，涉案楼房也按进度正常施工，现在已经竣工，办理验收手续，朱希坤主张解除合同无任何事实依据及法律依据。2.朱希坤主张的团购费4.5万元并未向佰邦公司支付，佰邦公司不予认可。3.朱希坤主张返还双倍定金无事实依据，合同签署后佰邦公司并无过错。4.朱希坤既主张双倍定金又主张购房款利息，不符合相关法律规定。综上请求依法驳回朱希坤的诉讼请求。 刘芳、陈劲松述称，1.同意佰邦公司的答辩意见。2.刘芳、陈劲松系优润公司的股东，优润公司已经注销，其民事主体资格丧失，两股东不应当承担公司的债务。3.朱希坤与佰邦公司签订的定房合同系在优润公司的居间服务下完成，优润公司所收取的4.5万元团购费系居间费用，朱希坤在购买涉案房屋时享受到了相应的优惠，根据法律规定朱希坤与佰邦公司已签署定房合同，优润公司的居间行为已经完成，不存在返还团购费的事实与理由，也不应当支付利息。 本院经审理认定事实如下：2018年9月22日，朱希坤与佰邦公司签订《鹊华天禧苑商品房定房合同》（以下简称定房合同）1份，约定：第一条、朱希坤定购佰邦公司开发的鹊华天禧苑商务办公楼4层481号商品房，产权属性为商业；第二条、建筑面积15.95平方米；第三条、签订合同之日起为朱希坤保留该房7日，朱希坤若办理银行按揭贷款须自行查询银行贷款信用情况，对其是否具备贷款条件、贷款额度、贷款期限、还款方式等与指定贷款银行进行充分的了解和沟通，在保留期内朱希坤交纳全额购房款，并与本项目商业运营管理公司签订《委托经营管理协议书》，或按揭贷款首付款及提交符合要求齐备的按揭资料，按佰邦公司通知时间签订该房屋的《商品房买卖合同》；第四条、朱希坤签订本合同时须支付购房担保定金3万元，作为双方当事人严格按本合同履约的担保；第五条、该商品房单价为27110元，购房款总价为432405元。乙方在保留期内交纳首付款216405元，剩余购房款216000元，朱希坤办理银行按揭贷款；第六条、在本合同的保留期内，如因佰邦公司的原因将该商品房另行出售的，佰邦公司双倍返还已收取的购房担保定金，如因朱希坤的原因未按约付款及提交按揭材料，视为违约，佰邦公司不退还朱希坤所交的担保定金，同时本合同自行解除；第八条、朱希坤按本合同履行完毕付款义务后与佰邦公司签订《商品房买卖合同》，按《商品房买卖合同》约定全额支付该房屋全部购房款后，定房合同自动终止。合同签订当日，朱希坤交纳3万元定金，佰邦公司为其出具收据一张，载明交款金额3万元，收款事由481定金。2018年10月1日，朱希坤交纳团购费4.5万元，由优润公司给其开具收据一张，载明交款金额4.5万元，收款事由1-481团购费；2018年10月8日，朱希坤向佰邦公司交纳房款130204元，佰邦公司出具收据一份，收款事由1-481房款；2019年2月17日，朱希坤向佰邦公司交纳150000元，收款事由1-481房款。 朱希坤主张签订定房合同后，其已将享受各种优惠政策后的全部购房款支付完毕，但至今未与佰邦公司签订《商品房买卖合同》。佰邦公司辩称涉案商务楼已经竣工，尚未取得综合验收备案证明，朱希坤所购楼层正在积极办理预售分割手续，目前无法办理网签备案。 另查明，涉案商务楼于2018年1月取得济建预许2018021号商品房预售许可证，2020年2月28日，涉案商务楼一三五层取得了分割预售变更许可。朱希坤所购买的商铺位于4层，系虚拟分割式产权商铺，现该楼层在相关部门尚未办理预售分割。 优润公司已于2019年7月25日办理简易注销登记手续，刘芳、陈劲松为该公司股东。 本院认为，朱希坤与佰邦公司签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》属商品房预售合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中双方签订定房合同的目的是为了之后签订《商品房买卖合同》，因佰邦公司自签订定房合同至今，不具备网签备案条件，无法签订《商品房买卖合同》，定房合同的目的不能实现，朱希坤有权解除定房合同，本院对朱希坤要求解除与佰邦公司之间于2018年9月22日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。解除日期为本案诉状送达佰邦公司之日即2020年8月7日，合同解除，佰邦公司应当返还朱希坤支付的全部购房款。根据朱希坤提交的证据，其向佰邦公司支付了购房款310204元，佰邦公司予以认可，对朱希坤请求佰邦公司返还购房款310204元的请求，本院予以支持。 关于定金3万元。朱希坤主张佰邦公司违约应当双倍返还定金6万元。佰邦公司认可收到定金，但认为其没有将房屋另行出售，不应该双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据定房合同第四条、第六条的约定，佰邦公司未将商品房另行出售，且要求继续履行合同，本案不存在适用定金罚则情形，故本院对朱希坤要求佰邦公司双倍返还定金6万元的诉讼请求不予支持。朱希坤已足额支付房款，其支付的定金3万元已抵作房款，合同解除，佰邦公司应予返还。 关于团购费4.5万元及其利息，朱希坤主张其在签订定房合同后按佰邦公司的要求交纳此款，佰邦公司应予返还；优润公司系代销行为，在定房合同解除情况下，应对该款项的返还承担连带责任。佰邦公司认为其未收取团购费，与其无关。刘芳、陈劲松认可该款项系优润公司收取，但辩称系其促成朱希坤与佰邦公司签订定房合同后收取的居间费，朱希坤实际享受了其提供的4.5万抵8万的优惠政策。经查，该4.5万元由优润公司实际收取，名目为团购费，朱希坤主张佰邦公司返还团购费4.5万元及利息，刘芳、陈劲松承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于朱希坤主张的自2019年2月17日至实际给付之日按照年利率6%计算利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、朱希坤与山东佰邦置业有限公司于2018年9月22日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》（编号0000348）于2020年8月7日解除； 二、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还朱希坤购房款310204元； 三、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱希坤以310204元为基数，自2019年2月17日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息损失； 四、驳回朱希坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3720元，由山东佰邦置业有限公司负担3157元，朱希坤负担563元；财产保全费2565元，由山东佰邦置业有限公司负担2191元，朱希坤负担374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨 华 二〇二〇年九月二十八日 法官助理  高 雪 书 记 员  李美霞