贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔27民终1727号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓天鹏，男，1981年6月22日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地址平塘县，现住平塘县，本科文化，民警。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨丹，女，1984年12月28日生，汉族，户籍地址平塘县，现住平塘县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：帅兴禄，男，1978年11月6日生，汉族，贵州省平塘县人，户籍地址平塘县，现住平塘县，本科文化，教师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江利，女，1988年11月29日生，汉族，贵州省普定县人，户籍地址普定县，现住平塘县，本科文化，记者。原审第三人：贵州新丰业置业有限公司，住址贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县平湖镇新舟村，统一社会信用代码91522727099942515A。法定代表人：张辅文，该公司执行董事。上诉人邓天鹏、杨丹因与被上诉人帅兴禄、江利、原审第三人贵州新丰业置业有限公司合同纠纷一案，不服平塘县人民法院（2020）黔2727民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓天鹏、杨丹上诉请求：1、一审程序违法，认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院将本案发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审程序违法。一审中，上诉人向法庭提交了微信、短信银行流水等9组证据材料，充分证实被上诉人违约和欺诈行为，一审对上诉人提交的7组证据未组织质证，也未在一审判决中叙述，程序严重违法；二、一审判决认定事实不清，证据不足。1、被上诉人提交的两张《签约算价表》，载明被上诉人交纳的首付款3437425.65元中包含了房屋维修基金等代收费用，被上诉人其首付款以36万元的价格转让给上诉人，其中就包含了该项费用，对上诉人不存在减轻该项费用的支出；2、一审判决未认定签订合同的前提条件是“转让后，其好朋友王某要马上租用，并保证租金不会低于按揭利息，如果租不出去，愿意马上退还”等关键事实，该内容对确定本案是否存在欺诈及违约具有重要作用。上诉人提供的证据可以看出，是由于被上诉人为了促成交易转嫁风险、赚取高额差价，实施了欺骗行为，才导致本案的发生；三、根据《合同法》的规定，合同解除有约定解除和法定解除。本案中，无论约定解除还是法定解除，上诉人对《转让协议》均存在可撤销情形。对于法定解除，被上诉人有欺诈行为；对于约定解除，被上诉人承诺租不出去，愿意马上退还，该承诺为合同签订的前提条件，应视为合同约定事项，现案涉商铺租不出去，被上诉人也未采取积极措施进行补救，已构成根本违约，上诉人有权解除合同，将商铺退还被上诉人，并要求其承担经济损失；四、一审判决只认定被上诉人的行为有一定过错和误导，酌情减少18000元，与被上诉人的欺诈行为或违约行为给上诉人造成的经济损失相关甚远，并且对诉讼费的分担不合理；五、第三人存在“一房二卖”的行为，还同时存在与被上诉人恶意串通的行为，违反了《合同法》第五十二条的规定。原告（反诉被告）帅兴禄、江利向一审法院诉讼请求：1、由被告邓天鹏向原告支付尚欠的转让款141,200.00元；2、由被告邓天鹏向原告支付所欠款的利息9320.00元；3、本案的全部诉讼费用均由被告承担。被告(反诉原告)邓天鹏、杨丹答辩并反诉称：1、请求判决解除反诉原告与反诉被告于2019年3月1日签订的《转让协议》，反诉原告将商铺退还反诉被告，恢复反诉被告与开发商的原合同关系，因办理退还后恢复手续而发生的相关费用和损失由反诉被告承担。2、判令反诉被告退还反诉原告已付购房款558,257.00元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占有费；3、解除邓天鹏、杨丹与贵州新丰业2019年3月1日签订的两个商铺《商品房买卖合同》，退还购房款339,457.00元，并承担资金占用费。4、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。一审法院审理查明：原告(反诉被告)帅兴禄、江利系夫妻关系，二人于2017年向第三人贵州新丰业置业有限公司购买位于丰业大街(原中央大街)步行街商业3-3-3号商铺（67.74㎡）、3-3-4号商铺（面积68.65㎡），约定总价为673,869.00元，当时支付了首付款343,742.65元及商铺的修基金2370.90元和2402.75元，尾款采取办理按揭的方式付清。后因其他原因，未能办理按揭手续。为能解决退回首付款问题，帅兴禄、江利向外发布转让该商铺的购买权和该商铺已有他人需要租赁的愿望的信息，被告(反诉原告)邓天鹏有受让该商铺的想法，在双方沟通过程中，帅兴禄于2019年2月24日微信传达可每平方米租金可达28元/㎡、并认为受让后即可出租的信息给邓天鹏。通过双方协商，邓天鹏与帅兴禄、江利于2019年3月1日签订了《转让协议》，将上述二个商铺的购买权转让给邓天鹏，价格为360,000.00元，该房的后续各种手续及费用由邓天鹏自行承担；同时约定于2019年3月2日前付款130,000.00元,其余尾款230,000.00元于2019年3月30日前付清。该协议上未约定保证出租的价款及其他违约责任。至2019年5月19日,被告支付原告共计218,800.00元,尚欠141,200.00元。因杨丹和邓天鹏系夫妻关系，在签订上述《转让协议》的当日（即2019年3月1日），原告帅兴禄、江利向第三人提交撤销原告和第三人签订的商品房买卖合同并更名为邓天鹏和杨丹为购买人的申请。当日，以杨丹为购买人、邓天鹏为共有人与第三人签订了二份《商品房购买合同》，分别以315,256.00元、358,613.00元的价格与第三人购买了位于丰业大街(原中央大街)步行街商业3-3-3号商铺（67.74㎡）、3-3-4号商铺（面积68.65㎡），总价为673,869.00元，当日在平塘县住房和城乡建设局进行了商品房预售合同备案登记，邓天鹏于同年3月9日与第三人接收了该商铺、领取了该房的《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，并于5月19日向第三人更换并领取了购买该房的税务发票。后因商铺出租的价格问题不能达到预期价格而出租未果，被告(反诉原告)邓天鹏认为本案原告帅兴禄、江利存在欺诈拒绝支付余欠款项，导致双方提出前列诉请。因杨丹和邓天鹏系夫妻关系，应作为共同的被告和反诉原告参加诉讼。一审法院认为，合同的依法订立，各方当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务，除非存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条和第五十四条的情形之一，才属无效或可撤销或变更事项，也除非出现了特定事由的不可抗力、不能继续履行合同的、无法实现合同目的的，才能解除合同，即使合同存在部分无效，亦不可进行撤销和完全解除，当事人自愿解除除外。该案中，原告（反诉被告）帅兴禄、江利将商铺的预售购买权转让给被告（反诉原告）邓天鹏后，邓天鹏和杨丹以与第三人贵州新丰业置业有限公司签订了《商品房购买合同》，完成了购买商铺、履行合同等事项。原告（反诉被告）帅兴禄、江利先交纳房屋维修基金和曾经网签的事实，对被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹无任何影响，反而减轻了邓天鹏、杨丹的该项费用的支出，故其借以不知晓已缴纳该费用和网签的事实属于隐瞒和恶意串通的理由不能成立。原告帅兴禄、江利与和第三人签订的商品房买卖合同撤销在前，申请更名邓天鹏和杨丹为购买人后，邓天鹏和杨丹才以与第三人贵州新丰业置业有限公司签订了《商品房购买合同》，不属于一房两卖的行为。只因商铺出租的价格问题不能达到预期价格，才导致纠纷的发生，而被告(反诉原告)邓天鹏作为完全民事能力、具有本科文化的公安干警，本应对商业风险应有一定的判定能力，且其也居住在中央大街，对周围商业信息等风险更应有一定的认知能力。从双方协商的过程来看，只是邓天鹏认为即买即租而进行转让和购买，帅兴禄透露可及时获取租金的目的不能实现，帅兴禄有一定的过错和误导，但市场风险不是原、被告可决定的，且第三人出让该商铺的价格并非存在合同无效和可撤销情形，所以对被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹提出解除协议和合同的请求不予支持。因双方在协议中未约定违约条款，且帅兴禄在与邓天鹏联系时有一定的误导，故在支付的款项酌情减少18,000.00元，其主张的利息不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决:一、由被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹在本判决生效后20日内向原告（反诉被告）帅兴禄、江利支付尚欠的转让款人民币123,200.00元；二、驳回原告（反诉被告）帅兴禄、江利和被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹的其他诉讼请求。案件受理费1655.00元（已减半收取），由原告（反诉被告）帅兴禄、江利负担；反诉费4691.00元（已减半收取），由被告（反诉原告）邓天鹏、杨丹负担。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，归纳二上诉人的上诉主张，主要为：1、一审程序是否违法；2、双方签订的《转让协议》是否应当解除。关于一审程序是否违法问题。本院认为，上诉人认为其向一审提交9组证据，但一审法院对其中的7组证据没有组织质证，程序违法。经查，一审庭审笔录上载明，上诉人在法庭上只提交了2组证据，所称的其他7组证据并未向法庭举证，故，其提出一审程序违法没有事实依据，本院不予采信。关于双方签订的《转让协议》是否应当解除问题。本院认为，双方签订的《转让协议》合法有效，上诉人提出被上诉人有违约行为，致使不能实现合同目的，但从双方提交的证据来看，并非系被上诉人的行为所造成，本案商铺未成功出租，不能就此归责于被上诉人，上诉人请求解除合同的理由不充分，本院不予支持。另外，上诉人主张被上诉人有欺诈行为，应主张撤销合同，但上诉人的诉请为解除合同，撤销合同与解除合同属于不同的法律关系，不是本案的审理范围，上诉人可另行主张权利。关于上诉人提出被上诉人交纳的首付款3437425.65元中包含了房屋维修基金等代收费用，被上诉人其首付款以36万元的价格转让给上诉人，其中就包含了该项费用，对上诉人不存在减轻该项费用支出的上诉理由，本院认为，一审庭审中，已核实被上诉人交纳的首付款3437425.65元中并不包含房屋维修基金。关于上诉人主张第三人存在“一房二卖”的行为，还同时存在与被上诉人恶意串通的行为，违反了《合同法》第五十二条的规定。本院认为，在被上诉人向原审第三人提交撤销《商品房买卖合同》并更名上诉人为购买人的申请后，原审第三人与上诉人随后签订了《商品房购买合同》，并办理了商品房预售合同备案登记，上诉人亦接收了案涉商铺，并不存在“一房二卖”问题，也没有证据证明原审第三人与被上诉人存在恶意串通行为。故，上诉人的该上诉理由亦不能成立。综上所述，邓天鹏、杨丹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2764元，由上诉人邓天鹏、杨丹承担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 陆育义审判员 莫玉魁二〇二〇年九月十日法官助理向朝珊书记员易甜甜