广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7174号上诉人（原审被告）：广东美云装饰工程设计有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码9144****714400。法定代表人：张伟红，该公司总经理。上诉人（原审被告）：张伟红，男，汉族，1972年9月18日出生，住广东省广州市海珠区*****，公民身份号码440********415。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张景鹏，广东滃联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡洁莹，女，汉族，1966年1月22日出生，住广东省广州市荔湾区******，公民身份号码440**********。委托诉讼代理人：朱丽珍，广东金舵律师事务所律师。上诉人广东美云装饰工程设计有限公司（以下简称美云公司）、张伟红因与被上诉人胡洁莹租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初28255号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人美云公司、张伟红上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判美云公司、张伟红仅需向胡洁莹支付租金及物业管理费、电费共计83359元；3.本案一、二审诉讼费用由胡洁莹承担。事实和理由：一审判决部分事实认定不清。一、胡洁莹与张伟红的微信聊天记录显示，胡洁莹已确认至2019年美云公司欠租239180元、物业管理费17209元，收到美云公司支付的租金135030元，得出美云公司尚欠租金、物业管理费121359元，此为双方当事人一致确认的数额。二、根据本案双方当事人交易习惯，美云公司支付部分租金是通过柜员机无卡现金转账支付予胡洁莹，胡洁莹亦确认2019年6月10日收到美云公司支付的租金10000元，且其提交的银行流水清单故意隐瞒该事实，存在不诚信诉讼行为，一审法院对此未予查明。三、根据胡洁莹。张伟红微信聊天记录显示，双方当事人已确认对原租赁合同作出变更，同意在美云公司欠付的租金及物业管理费、电费数额中扣减保证金38000元。胡洁莹亦在确认由法院追讨全额121359元，该项约定对本案当事人具有约束力，美云公司按双方重新约定履行房屋交付及清场手续。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请二审法院依法改判。被上诉人胡洁莹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回美云公司、张伟红的上诉请求。对于美云公司、张伟红上诉中提及的6月10日胡洁莹已确认收到美云公司、张伟红10000元租金的问题，回应如下：从双方聊天记录看，该笔费用发生于6月4日，即胡洁莹汇总的微信收款中的10000元，美云公司、张伟红一直主张的6月10日收款10000元，系胡洁莹在收到款项后告知美云公司、张伟红总共需汇款15000元，现胡洁莹只收到10000元。因此，该时间点并非对当天收款的确认，而是对原来双方当事人约定的付款金额，美云公司、张伟红未如期付给予的回应。对于欠付的租金金额方面，原来双方当事人只是在口头或微信上多次协商，但均未协商一致，不能以该协商过程认定双方当事人已达成合意按该金额履行。关于违约金的计算起终点问题，胡洁莹已提交了充分的证据证明双方当事人租赁合同关系解除的时间，一审判决认定事实清楚充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。胡洁莹向一审法院提出诉讼请求：1.美云公司向胡洁莹支付租金142920元及违约金（从起诉之日起以拖欠的租金142920元为本金按日千分之五计算至实际清偿之日止）；2.美云公司向胡洁莹支付物业管理费、水电费18239元；3.美云公司支付的租赁保证金36000元归胡洁莹所有；4.张伟红对上述债务承担连带清偿责任；5.案件诉讼费由美云公司、张伟红承担。一审法院查明：涉讼商铺坐落于佛山市南海区***********11座101铺，已办理不动产权证，登记权利人为胡洁莹。2018年5月27日，胡洁莹（出租方、甲方）、美云公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼租赁物出租给乙方，物业为毛坯房，乙方承担装修义务；租赁期限自收楼之日起算3年，其中第一个月为免租期（含装修期）；租金18000元/月，未含税费，租金每年递增5%；管理费6元/平方米/月，具体以物业管理公司收取为准，由乙方自行承担；免租期内免收租金不免管理费、水电费，免租期自交楼之日起算1个月，故从2018年7月5日起租；乙方应于每月20号之前缴纳当月租金、管理费、上月水电费；乙方每月应严格按本合同约定的期限支付租金、管理费、水电费等其他费用，逾期支付，每日则按所欠款项总额的千分之五支付违约金，全部或部分租金及费用逾期支付超过10天的，则视为乙方根本性违约，甲方有权单方面提前解除本合同，同时有权随时中断继续承租物业之水、电等的供应，并有权将该物业另租他人，甲方除有权继续收取乙方租金和其他费用外，并没收乙方交付的保证金；签订本合同时，乙方先付36000元作为租赁该物业的合同保证金，合同履行期限如乙方没有违反合同条款，合同期满之日甲方将所收的保证金如数无息退回给乙方；签订本合同时，乙方先付2000元作为物业、水电费保证金，合同履行期限如乙方按时缴清所有水、电费及水、电分摊费，合同期满之日甲方将所收的保证金如数无息退回给乙方。双方并约定其他权利义务。签订合同后，美云公司通过银行转账、柜员机存款、微信转账、支付宝转账等方式向胡洁莹支付款项：2018年6月5日支付20000元，2018年6月29日支付15000元，2018年8月21日支付25000元，2019年1月8日支付20000元，2019年2月28日支付2030元，2019年3月9日支付10000元，2019年3月20日支付200元，2019年4月23日支付20000元，2019年5月15日15000元，2019年6月4日支付10000元，2019年7月7日支付8000元，2019年7月18日支付8000元，2019年7月21日支付4000元，2019年8月8日支付5000元，2019年9月3日分别支付8000元及5000元，以上合计175230元。2019年9月24日，胡洁莹通过中国邮政速递向张伟红发出《解除租赁合同通知书》，以美云公司、张伟红未按合同约定期限支付租金、管理费、水电费等费用为由解除涉讼合同，并要求美云公司、张伟红接到通知后7日内腾退商铺、付清费用并根据合同承担违约责任。邮件于2019年10月2日签收。2019年10月12日，胡洁莹通过微信向美云公司、张伟红发送交费通知单，载明：物业管理费、分摊公共照明电费、分摊水泵电费、普通电费合计17209.31元。2019年10月13日，胡洁莹微信告知美云公司、张伟红17号一定要把涉讼商铺交还给胡洁莹。2019年10月15日，胡洁莹通过微信向美云公司、张伟红发送一张手写字条的照片，其中载明：租款239180元+管理费17209元-汇款135030元，共欠121359元。美云公司、张伟红回复“又么减压钱”，胡洁莹询问“什么意思”。2019年10月22日，美云公司、张伟红微信称要同胡洁莹谈好多少钱，要给个数才行。胡洁莹称如双方达成协议，可减除2按，可减7月至10月的递增，此计算到10月前止总73209元，此协议10月24日前生效，如收不到欠款，由法院追讨全额121359元。美云公司、张伟红回复让胡洁莹后天过来把手续搞好就付款给胡洁莹。2019年10月30日，案外人广州某园物业服务有限公司佛山分公司出具收据，确认收到胡洁莹支付涉讼商铺2018年12月1日至2019年10月1日的分摊公共照明电费、分摊水泵电费、普通电费共10442.51元，收到涉讼商铺2019年10月16日至2019年10月31日的物业管理费349.25元。同日，广州某园物业服务有限公司佛山分公司开具发票，确认收到胡洁莹支付涉讼商铺2019年1月1日至2019年10月15日的管理费6417.55元。诉讼中，胡洁莹陈述称除上述费用外，其于2018年6月还垫付了1030元电费。另查明，美云公司系自然人独资的有限责任公司，张伟红系美云公司股东。2019年11月19日，胡洁莹提起诉讼。诉讼中，美云公司、张伟红陈述称：美云公司、张伟红支付合同保证金36000元及水电费保证金2000元；美云公司、张伟红已于2019年10月17日将涉讼商铺的钥匙交给物业管理公司；美云公司、张伟红2019年3月20日支付的200元并非支付涉讼合同的费用，而是美云公司、张伟红发给胡洁莹的红包，张伟红于2019年6月10日通过柜员机存款的方式向胡洁莹支付10000元，此外还支付了10000元，美云公司、张伟红已支付的总金额为195030元。一审法院认为，涉讼商铺已办理不动产权登记，合法适租，涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。美云公司承租涉讼商铺后未按期足额支付租金，根据涉讼合同约定，胡洁莹有权单方解除合同的权利，美云公司、张伟红于2019年10月2日收到胡洁莹邮寄的《解除租赁合同通知书》，法院据此认定涉讼合同于当日解除。涉讼合同因美云公司欠付租金而解除，根据合同约定，胡洁莹有权没收合同保证金，故法院对胡洁莹主张没收合同保证金36000元的诉讼请求予以支持。关于返还涉讼租赁物的时间，美云公司称于2019年10月17日将钥匙交给物业管理公司，但并未提交物业管理公司出具的相关凭证，美云公司提交的《退还商铺证明》为胡洁莹向其提供的范本照片，其中也注明让美云公司、张伟红到管理处抄一份，因此该证据不足以反映美云公司已于2019年10月17日返还涉讼租赁物，反之，胡洁莹提交了广州某园物业服务有限公司业主托管钥匙委托书，反映物业管理公司于2019年10月19日收到涉讼租赁物的钥匙，故法院采信胡洁莹的主张，认定美云公司于2019年10月19日返还涉讼租赁物予胡洁莹。涉讼合同约定自2018年7月5日起算租金，至2019年10月19日止，美云公司应向胡洁莹支付的租金合计282150元（18000元/月×12月+18000元/月×105%×3.5月），在承租期内，除合同保证金36000元外，美云公司共计向胡洁莹了支付139230元（175230元-36000元），扣除该支付金额，美云公司仍应向胡洁莹支付租金142920元。美云公司称共向胡洁莹付款195030元，但并未提交相关付款凭证，故法院对该答辩意见不予采纳。美云公司逾期支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，涉讼合同约定按日千分之五支付违约金的标准过高，法院酌情确定美云公司以142920元为本金自2019年11月19日起至实际清偿日止按日万分之三的标准计付逾期违约金予胡洁莹，法院对胡洁莹主张超出部分的违约金不予支持。胡洁莹提交的票据显示其已支付涉讼商铺2018年12月1日至2019年10月1日的电费10442.51元、2019年1月1日至2019年10月15日的物业管理费6417.55元、2019年10月16日至2019年10月31日的物业管理费349.25元，根据涉讼合同约定，美云公司应承担截止至2019年10月19日的电费及物业管理费，胡洁莹向其主张2019年10月20日至2019年10月31日的物业管理费没有依据，故美云公司应返还物业管理费、电费共16947.37元（10442.51+6417.55+349.25÷16天×4天）予胡洁莹。胡洁莹主张其于2018年6月还垫付1030元电费，但其举证不足以证明，胡洁莹主张的电费及物业管理费超出以上核定部分，法院不予支持。美云公司是张伟红作为股东的一人有限责任公司，张伟红没有举证证明其财产独立于美云公司，其应对美云公司的债务承担连带清偿责任。美云公司、张伟红辩称涉讼合同经双方协商一致解除没有事实依据，合同解除后双方曾通过微信对合同的清理结算进行协商，但双方并未达成一致，美云公司、张伟红主张以协商过程中胡洁莹提出的金额确定美云公司、张伟红拖欠的款项，缺乏理据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、美云公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金142920元予胡洁莹；二、美云公司应支付以142920元为本金从2019年11月19日起至实际清偿日止按日万分之三计算的逾期违约金予胡洁莹，本项随上列第一项清；三、美云公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费、电费共16947.37元予胡洁莹；四、美云公司已支付的合同保证金36000元归胡洁莹所有；五、张伟红对美云公司的上述第一至三项债务承担连带清偿责任；六、驳回胡洁莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2121.59元，财产保全费1325.8元，合计3447.39元，由美云公司、张伟红负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为美云公司、张伟红于本案应向胡洁莹支付的案涉商铺租金及物业管理费、电费为多少。美云公司、张伟红上诉称，根据胡洁莹于本案提交的微信聊天记录显示，胡洁莹确认美云公司于本案就案涉商铺所欠租金及物业管理费、电费共计121359元，承诺美云公司已支付的案涉商铺租赁保证金及物业、水电保证金38000元可用作抵扣上述欠款，并于2019年6月10日确认收到美云公司通过微信支付的10000元款项。对此，本院认为，上述费用数额仅系双方就案涉商铺租金及物业管理费、电费进行协商过程中，胡洁莹关于本案租赁关系所涉款项的初步计算，现胡洁莹并不确认上述款项数额，美云公司、张伟红作为支付义务主体，应举证证明其支付款项的具体金额，现其未提交相反证据推翻胡洁莹主张的金额，其主张欠付金额为121359元理据不足，本院依法不予采纳。本案租赁关系因美云公司迟延支付租金及物业管理费、水电费而解除，依据胡洁莹、美云公司所签《物业租赁合同书》第四条之约定，胡洁莹有权没收美云公司已支付的租赁保证金。现美云公司、张伟红并未提供相关证据证明胡洁莹已放弃该项权利，美云公司、张伟红要求以该租赁保证金抵扣其所欠租金及物业管理费、电费的主张，理据不足，本院依法不予采纳。至于美云公司、张伟红诉称2019年6月10日微信转账10000元的问题，胡洁莹主张此系其对美云公司2019年6月4日转账10000元行为的确认，美云公司、张伟红作为本案款项支付方，其并未能提交相关支付凭证其曾于2019年6月10日向胡洁莹微信转账10000元，美云公司、张伟红的本项上诉主张同样理据不足，本院亦依法不予采纳。一审法院结合美云公司欠租期间，依据《物业租赁合同书》关于案涉商铺租金标准及迟延履行违约责任的约定，判令美云公司向胡洁莹支付欠付租金142920元以及自起诉之日计算的迟延履行违约金，物业管理费、电费16947.37元，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。美云公司、张伟红的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2550.17元，由上诉人广东美云装饰工程设计有限公司、张伟红共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月二十九日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊