广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5230号上诉人（原审原告）：李博微，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈刚，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜耀广，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：朱磊磊，男，系该公司员工。上诉人李博微因与被上诉人佛山市保利鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初23583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李博微上诉请求：1.撤销一审判决，改判鑫诚公司立即赔偿李博微物业管理费损失9407.86元；2.一审、二审诉讼费用全部由鑫诚公司承担。一、李博微实际上也未享受物业管理公司提供的物业服务。因案涉商铺存在严重的质量问题，在李博微多次要求下，鑫诚公司确实进行了多次维修。但是在其维修期间，李博微是无法使用案涉商铺的，也无法享受物业管理公司针对案涉商铺及配套设施设备和相关场地提供的物业服务。一审法院在一审判决中称物业管理公司为李博微多次修缮案涉商铺，实际上维修案涉商铺的责任在于鑫诚公司。即使物业管理公司修缮，也是受鑫诚公司所托对修缮活动进行管理。管理修缮活动的行为不是物业服务的内容，不能据此认定为李博微享受了物业管理公司提供的物业服务。二、因鑫诚公司导致案涉商铺不能正常出租，故物业管理费损失应当由鑫诚公司承担赔偿责任。在（2019）粤0606民初10338号案中，鑫诚公司赔偿给李博微的租金损失中并不包含物业管理费。若李博微能够正常出租案涉商铺，案涉商铺所涉物业管理费必然由承租方承担。因为鑫诚公司交付的案涉商铺存在质量问题，导致李博微不能正常出租案涉商铺，因此导致的李博微支付的物业管理费应视为因鑫诚公司的原因导致的李博微的损失，该等损失应当由鑫诚公司承担赔偿责任。综上，李博微认为一审判决认定事实和适用法律错误，特提起上诉，请求判如所请。鑫诚公司辩称，一审判决符合事实情况与法律规定，李博微应当自交付之日起承担物业管理费，根据商品房物业服务合同的规定，李博微应于完成交付后缴纳物业管理费。自2016年2月24日，包括案涉物业在内的同一批次物业交付后，物业公司已同意对该批次物业提供物业管理服务，无论李博微所持物业是空置或使用，均需要缴纳物业费，李博微主张未享受物业公司提供的物业服务，明显缺乏事实依据。二、鑫诚公司根据（2019）粤0606民初9046号及（2019）粤06民终11188号等生效判决，向李博微承担租金损失，证实李博微在物业交付后，实际享有占有、使用物业的权利，李博微应当承担持有该物业的成本。三、李博微于（2019）粤0606民初9047号案中就案涉物业渗水问题向鑫诚公司主张维修期间的租金损失，该主张已经被2019年6月19日作出的（2019）粤0606民初9046号一审判决及2019年12月7日作出的（2019）粤06民终11188号二审判决驳回，现李博微再次就渗水问题向鑫诚公司主张赔偿维修期间物业管理费损失，属于重复诉讼，应当依法予以驳回。李博微向一审法院起诉请求：1.判令鑫诚公司立即赔偿李博微物业管理费损失9407.86元；2.判令本案诉讼费用由鑫诚公司承担。一审法院认定事实：2015年9月24日，李博微、鑫诚公司签订编号为Y23XXX0的《商品房买卖合同》，约定李博微向鑫诚公司购买位于佛山市顺德区某花园10座112商铺，商品房用途为商业、金融、信息，套内面积48.56平方米，土地使用面积8.67平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.02平方米，故该商品房建筑面积50.58平方米，总价款1917040元。合同第十七条约定“关于物业管理的约定。该商品房移交后，乙方（李博微）承诺遵守业主委员会选聘的物业管理公司（单位）依法制定的物业管理规定，在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方（鑫诚公司）指定保利物业管理有限公司顺德分公司（单位）负责物业管理，乙方遵守负责物业管理的公司依法制定的物业管理规定。……”；合同第十八条约定“……乙方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损失，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。”签订上述合同后，李博微向鑫诚公司支付了房款，涉案商铺于2015年8月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2016年1月30日向李博微邮寄送达《保利东滨花园零星交楼通知书》，于2016年2月24日将涉案商铺交付给李博微，但李博微发现涉案商铺出现多处渗水而拒绝办理收楼手续，并向鑫诚公司及保利物业发展股份有限公司顺德分公司东滨花园物业服务中心反映渗水问题，日常报修记录显示：2017年4月26日商铺后墙角渗水；2017年5月24日商铺门上方渗水严重；2017年6月27日内墙底部渗水；2018年4月5日商铺墙角渗水；2018年5月8日商铺墙角渗水。2017年6月1日，因渗水问题未予以修复，李博微以延迟交付为由向一审法院提起诉讼，立案案号为（2018）粤0606民初10340号，李博微向一审法院诉请：1.鑫诚公司立即向李博微支付逾期交付房屋的违约金628022.3元（自2016年2月25日起每日按李博微已付房款1917040元的万分之四暂计至2018年5月23日，后续违约金计至实际交付之日）；2.鑫诚公司承担涉案商铺实际交付之前的物业管理费（暂计至2018年5月31日为6828.3元）；3.诉讼费用由鑫诚公司承担。该案判决已生效，判决认定，李博微可就涉案商铺渗水问题产生的其他损失另案主张，但渗水问题不构成延迟交付，涉案商铺应视为鑫诚公司已依约于2016年2月24日交付给李博微使用；因渗水问题确未完全修复，鑫诚公司应承担质量保修义务；由此判决如下：1.鑫诚公司于判决生效之日起六十日内按《商品房买卖合同》约定的质量保修义务修复渗水问题；2.驳回李博微其他诉讼请求。2018年4月12日，李博微委托佛山市金某建筑工程质量检测有限公司对案涉112商铺及113商铺进行鉴定，该鉴定机构于2018年4月13日出具《保利东滨花园10座112商铺、113商铺房屋鉴定报告》，就涉案112商铺鉴定结论为“该房屋外墙墙角有明显的渗水现象，房屋存在质量问题，房屋墙体渗水的责任方为开发商。”鑫诚公司多次对该房屋外墙墙角渗水部位进行了修复处理，但仍存在渗水情况，李博微于2018年11月1日再委托佛山市金某建筑工程质量检测有限公司对涉案112商铺、113商铺的渗水部位的修复情况进行再次鉴定，判断渗水部位是否已得到有效的修复，并判定导致墙体渗水的责任方，佛山市金平建筑工程质量检测有限公司于2018年11月2日出具房屋鉴定报告认为“该房屋外墙墙脚渗水部位虽经过修补处理，但仍有明显的渗水现象，渗水部位未得到有效的修复，房屋存在质量问题，已显著影响其使用功能。房屋墙体渗水的的责任方为开发商。”李博微委托佛山市同某资产评估土地房地产估价有限公司对涉案112商铺、113商铺的租金市场价值进行咨询，该公司于2019年3月18日出具《评估报告书》，咨询结果如下：涉案112商铺，租赁期2016年2月24日至2019年2月23日，合共36个月，租金市场价值180571元。2019年4月24日，一审法院立案受理李博微与鑫诚公司（2019）粤0606民初9046号商品房销售合同纠纷一案，李博微向一审法院诉请：1.判令鑫诚公司立即对位于佛山某花园10座112商铺进行修复整改，直至符合质量要求、能正常使用后交付李博微；2.判令鑫诚公司立即赔偿李博微租金损失180571元（租金损失从2016年2月24日暂计算至2019年2月23日，此后按照5310.9元每月的标准计算至鑫诚公司将案涉房屋修复整改达到符合质量要求、能正常使用后交付李博微之日）；3.判令鑫诚公司立即赔偿李博微物业管理费损失9357.3元（暂计至2019年3月31日，此后以252.9元每月的标准计算至鑫诚公司将涉案房屋修复整改达到符合质量要求、能正常使用后交付李博微之日）；4.判令本案诉讼费用由鑫诚公司承担。该案判决认定，涉案商铺的渗水问题已于2019年3月25日修复。自房屋交付之日起至上述认定的房屋修复之日止共计36.95个月，扣减装修、寻租等时间成本，一审法院酌定租金损失计算期间为35个月；租金计算标准，根据李博微提交的鉴定报告，为每月5015.86元，故一审法院支持李博微因房屋渗水等问题导致涉案商铺不能正常使用的租金损失为175555.1元。关于物业管理费损失，李博微当时并未实际缴纳物业管理费，不属于因鑫诚公司违约而产生的实际损失，故该案中未作处理。后鑫诚公司对该民事判决不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年12月10日作出终审民事判决书，维持原判。2019年7月4日，李博微向保利物业发展股份有限公司顺德分公司交纳了案涉商铺2016年3月至2019年6月的物业管理费，其中，2016年3月至2019年3月共37个月的物业管理费共9407.86元。本案的争议焦点为：李博微主张鑫诚公司承担案涉商铺修缮期间的物业管理费是否有依据。一审法院认为，李博微、鑫诚公司签订《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应受其约束。根据《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”李博微在保修期限内提出房屋渗水问题，鑫诚公司理应承担保修义务并对因此造成的损失予以赔偿。关于该期间的租金损失，一审法院已在（2019）粤0606民初9046号商品房销售合同纠纷一案中作出了处理。而关于该期间的物业管理费，一审法院则认为，首先，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，业主应自物业交付之日起交纳物业服务费。在（2018）粤0606民初10340号商品房预售合同纠纷一案的生效民事判决中，一审法院认定了案涉商铺已于2016年2月24日交付，故李博微作为业主应自该日起交纳物业服务费。其次，据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”之规定，物业服务企业所提供的服务，除了针对物业本身外，还包括了配套设施设备和相关场地，例如物业所在小区的公共区域等。即使案涉商铺自交付之日起因存在渗水等问题需要修复，该期间影响了李博微对案涉商铺本身的使用，主要体现为李博微对案涉商铺出租获益的效能利用，但李博微仍正常享受了物业服务企业所提供的物业服务，如针对案涉商铺本身的物业服务，作为物业服务企业的保利物业发展股份有限公司顺德分公司多次对案涉商铺为李博微进行了修缮；如针对除案涉商铺之外的配套设施设备和相关场地的物业服务，案涉商铺本身所存在的质量问题更不会影响李博微享受除此之外的其他物业服务。综上，李博微主张案涉商铺质量问题修复期间的物业管理费由鑫诚公司承担，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回李博微的全部诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由李博微负担。二审期间，李博微、鑫诚公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：案涉商铺质量问题修复期间的物业管理费是否应由鑫诚公司承担。李博微主张案涉商铺存在质量问题，导致其无法使用，其未实际享受物业管理公司提供的物业服务，故鑫诚公司应向李博微赔偿案涉商铺修复期间的物业管理费。本院认为，其一，一审法院于（2018）粤0606民初10340号民事判决中认定案涉商铺出现的渗水等问题属于质量保修范围，不影响房屋交付，案涉房屋已于2016年2月24日交付，李博微应自物业交付之日起缴纳物业管理费。虽案涉商铺存在渗水等质量问题，但李博微不得以房屋质量问题对抗其应给付的物业服务费。物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，李博微认为其未实际享受物业服务，本院不予采信。其二，关于案涉商铺修复期间的物业管理费是否应由鑫诚公司承担的问题。案涉商铺在保修期内发生属于保修范围的质量问题，鑫诚公司应对由此造成的损失承担赔偿责任。本院已于（2019）粤06民终11188号民事判决中认定鑫诚公司应向李博微支付因房屋渗水等问题导致案涉商铺不能正常使用的租金损失175555.1元，该款项已足以弥补李博微的损失。即使涉案商铺能在收楼后出租，物业管理费也并非承租人必须负担的费用。另，《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，如前所述，案涉物业已实际交付，李博微亦已实际享受物业服务，故李博微主张鑫诚公司承担案涉商铺修复期间的物业服务费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李博微的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李博微负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年九月二十三日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏