湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2149号 原告：永州市香河房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区翠竹路。 法定代表人：刘夏明，该公司执行董事。 诉讼代表人：湖南人和人（永州）律师事务所（该公司破产管理人），住所地：湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 被告：陶星星，男。 原告永州市香河房地产开发有限公司（简称香河公司）与被告陶星星确认合同无效纠纷一案，于2020年4月17日向永州市中级人民法院提起诉讼，永州市中级人民法院以（2020）湘11民初218号民事裁定书指定本案由永州市零陵区人民法院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告香河公司破产管理人湖南人和人（永州）律师事务所委托诉讼代理人邓英姿到庭参加了诉讼，被告陶星星经传票传唤无正当理由没有到庭，本案现已审理终结。 原告香河公司提出以下诉讼请求：1、请求判决确认香河公司与陶星星于2017年6月23日签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由如下：2017年6月21日，香河公司与被告陶星星签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买“香河一品”1栋902房，面积94.38㎡，单价为4177.18元/㎡，总价款为394,242元，被告支付了购房款114,242元。2017年10月23日，因资金链断裂，无力支付所欠债务，香河公司向永州市中级人民法院申请破产，永州市中级人民法院于同年12月18日受理破产清算申请，并于次年1月3日以（2017）湘11破10号决定书指定湖南人和人（永州）律师事务所为破产管理人。因香河公司至今未取得该出售房屋的预售许可证，根据相关法律规定，应当确认该房屋买卖合同为无效，为推进香河公司的破产清算程序，公平清理债权债务，管理人特提起诉讼，请求判令确认双方签订的合同无效。 被告陶星星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，没有提交书面答辩状及相关证据，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述等诉讼权利。 原告向本院提交下列证据：证据1、民事裁定书（2017）湘11破10号民事裁定书；证据2、民事决定书（2017）湘11破10号民事决定书；证据1、2拟证实湖南人和人（永州）律师事务所代表香河公司参加本案诉讼符合法律规定；3、商品房买卖合同，证实原、被告双方于2017年6月21日签订了《商品房买卖合同》，但陶星星支付购房款114,242元，但住房贷款并没有办理；4、民事判决书（2019）湘民终927号，2019年11月12日湖南省高级人民法院对案外人谢志亮、胡艳华与香河公司取回权纠纷一案，因香河公司未取得预售许可证，判决确认双方签订的《商品房买卖合同》无效；5、以现金购房申报登记表。经审查原告香河公司提交的证据来源合法、内容真实、与本案相关联，且被告陶星星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，其自动放弃了举证、质证的权利，本院对原告香河公司提交的证据予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 原告香河公司为房地产开发公司，其负责开发的永州香河一品项目，该项目2号、3号、4号、5号栋，均取得预售许可证，2017年6月21日，香河公司与被告陶星星签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买“香河一品”1栋902房，面积94.38㎡，单价为4177.18元/㎡，总价款为394,242元，被告支付了购房款首付114,242元，余下款项双方约定通过商业银行贷款方式支付。因资金链断裂，香河一品1栋一共有26层，只建设至第8层，住房贷款亦无法办理。之后香河公司向永州市中级人民法院申请破产，永州市中级人民法院于2017年12月18日永州市中级人民法院裁定受理破产清算，并指定湖南人和人（永州）律师事务所为香河公司破产管理人。2018年12月30日，陶星星向香河公司申报现金购房情况。原告香河公司遂向人民法院提起诉讼，遂引发本案。 本院认为：本案的争议焦点为，1、涉案商品房买卖合同是否具有法律规定的无效情形，是否应当确认无效；2、如果合同确认无效后，应当如何处理。 对焦点问题1，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效；…（四）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：…㈣向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。…”，本案中，香河公司开发的永州香河一品项目1号栋为在建工程，该公司与陶星星签订《商品房买卖合同》时，该公司尚未取得商品房预售许可证明，直至香河公司提起民事诉讼时，仍没有取得该公司商品房预售许可证明，故该合同违反法律强制性规定，应当无效，故对香河公司要求确认合同无效的诉讼请求本院予以支持。 对焦点问题2，本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，但本案中，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，其是否主张对方承担过错责任并不明确，同时因香河公司已申请破产清算，相关权利人可以根据合法债权凭证依法向破产管理人申报债权，追索债务。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告永州市香河房地产开发有限公司与被告陶星星2017年6月23日签订的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费100元，原告原告永州市香河房地产开发有限公司、被告陶星星各承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  李跃林 人民陪审员  尹祖梅 人民陪审员  杨宝莲 二〇二〇年九月二十八日 法官 助理  杨淑萍 书 记 员  唐燕辉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益； （四）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当搁置承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件； （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。