河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初1688号原告：伊川功华置业有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇酒厂南路**，统一社会信用代码914103295735898799。法定代表人：陈社乐，男，1972年7月3日出生，住河南省伊川县。系公司董事长。委托诉讼代理人：陈丽平（系公司财务），女，1969年6月4日出生，住河南省洛阳市涧**。特别授权。委托诉讼代理人：李改军，河南首正律师事务所律师，一般代理。被告：何宗杰，男，汉族，1967年10月21日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：何世钦（系被告何宗杰儿子），男，汉族，1994年10月12日出生，住河南省伊川县。原告伊川功华置业有限公司与被告何宗杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊川功华置业有限公司委托诉讼代理人陈丽平、李改军，被告何宗杰及其委托诉讼代理人何世钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊川功华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠房款8万元，并按照同期同类银行贷款利息承担2016年1月21日至实际还款之日的逾期付款滞纳金；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：洛阳华川房地产开发有限公司曾经投资建设位于伊川县××大道北段西侧的功华园小区，建设过程中因情况变化遂退出该项目，由原告全部接收了该项目继续投资，办理了土地证、规划证等全部手续，小区名称更改为“功华园·新城小区”。2015年1月20日，被告与洛阳华川房地产开发有限公司签订了内部认购协议，约定购买该项目1号楼1单元1701室房产，面积140.16平方米，每平方米2000元，总价款28万元，付款方式为一年内付清。被告于2015年3月交付房款15万元后即入住该房，经原告多次催缴，被告在2017年3月又交房款5万元，共计缴款20万元，余款8万元被告以各种理由拖欠不交，双方矛盾激化，不能自行协商解决。后经伊川县城关街道城市小区协调工作领导小组协调，原告与包括被告在内的其他购房户于2019年12月26日达成协议，约定“认购合同中约定一次性付款的补足剩余房款”。但被告在协议生效后仍然拖欠房款不予交付。综上，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了较大损失。为此，特向人民法院提起诉讼，望法院判如所请，维护原告的合法权益。被告何宗杰辩称，欠付购房款8万元属实，但不予给付事出有因，责任在原告。被告不仅现在不应给付8万元房款，而且原告还应当赔偿给被告造成的相应损失。理由如下：1、自2015年3月份被告首付原告15万元房款至今，长达五年的时间里，原告一直不与被告签订《商品房预售合同》《商品房买卖合同》，其仅仅与被告签订了一份《内部认购协议》。双方房屋买卖的法律基础差，被告的房产证咋去办，何时能办，原告不愿履行应有义务，而只一味催要房款，其行为实在令人无法接受。2、陈功作为《内部认购协议》的签订人和伊川功华置业有限公司实际控制人，其于2017年4月6日在被告持有的《内部认购协议》上签署了“办房产证时，余款交清”意见。陈功有资格代表原告向被告做出此承诺，被告也有理由认可陈功该意见的法律效力。如现在能给被告办理房产登记，被告愿立即交清8万元房款。3、原告向被告出具的房款条全是一般收据，凭此收据无法办理房产证，由此足以证明原告在双方交易之初即已违约，其未打算给被告办理房产证，现被告要求原告立即为被告将收据换成正规房产交易票据。4、原告内部关系错综复杂，陈功、陈社乐、陈丽平三人究竟谁说了算？究竟谁能为被告办理房产证，陈社乐作为原告的法定代表人，现仍处于被羁押状态。原告提起诉讼，陈社乐是否知情，是否是其真实意愿。5、2018年8月10日，原告强行擅自将被告的水表、电表拆除，致被告无法正常用水、用电，无法正常生活，被迫租房居住至今，造成原告直接损失19600元。原告应恢复被告的水、电供应，赔偿被告的租房损失。综上，原告收取房款行为违约，长期不能履行为被告办理房证的承诺和约定，并恶意侵害被告的生活居住权，应立即恢复水电，给被告签订正式购房合同，并开具正规发票。原告伊川功华置业有限公司围绕诉讼请求院提交以下证据：证据一、内部购房认购协议及收到被告20万元的三张收据；证据二、公告三份和调解协议一份。被告何宗杰向法院提交以下证据：证据一、承诺书复印件一份（后提交原件核对相符）；证据二、伊川功华置业公司内部关系表；证据三、在外租赁房屋的收据三张；证据四、物业收费条复印件一张；证据五、内部认购协议复印件一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年1月20日，洛阳华川房地产开发有限公司作为甲方，被告何宗杰作为乙方，双方签订认购协议，协议约定：一、乙方自愿认购甲方开发的伊川功华小区1号楼1单元1701室的商品房一次性向甲方交纳认购金人民币陆万元整（首付款）。二、该商品房暂测建筑面积为140.16㎡。(最终建筑面积以国家相关部门测定值为准，最终房款以本协议约定单价为准计算)。单价为人民币2000元/㎡。总价为人民币贰拾捌万元，乙方的付款方式为壹年内付清。三、乙方须在所认购的商品房具备贷款资格并接到甲方正式通知后七日内甲方提供办理贷款手续所需的全部资料及缴纳相关费用，并积极配合甲方办理完毕贷款手续。四、双方签定本协议后如因乙方个人原因未以本协议约定条款向甲方交付认购金或未在双方约定的期限内配合甲方办理贷款手续的，则视为乙方自动放弃该商品房。甲方有权将该商品房销售给第三方并扣除乙方已付认购金的__作为违约金，其余部分_日内退还乙方。五、双方签定本协议后如甲方私自将乙方认购商品房再次销售给第三方的则按以下方法处理：1、如乙方购买功华园其他房源的，甲方将给予乙方当时房价的最高优惠幅度，并向乙方支付相当于乙方已付认购金总额___违约金；2、如乙方不再购买其他房源的，甲方应在__日内向乙方退还全部已付认购金并向乙方支付相当于乙方已付认购金总额_违约金。六、甲方向乙方交付其所认购的商品房时，如乙方需要更改名称，则按以下方法处理:1.更改人为乙方合法夫妻或子女的，只允许添加。即变为共同购买人，乙方向甲方提供合法证明文件后，甲方给予办理。2.除此以外需要更改的，甲方可在加收乙方人民币三万元后给予办理。七、双方如发生争议可友好协商解决，协商不成可提请当地人民法院裁决。八、本协议一式三份共二页具同等法律效应，甲方二份，乙方一份，双方签订《商品房买卖合同》后，该协议自行终止作废。被告于2015年1月20日支付房款6万元，于2015年3月11日支付房款9万元，于2017年3月20日支付房款5万元，剩余房款8万元未支付。洛阳华川房地产开发有限公司因资金链出现问题，将合同权利义务全部转让给原告。被告以陈功于2017年4月6日向其出具“办房产证时，余款交清”的承诺而拒付房款8万元。双方因房屋出现纠纷，曾经有关机关协调。另查明，陈功并非原告工作人员，系原告法定代表人陈社乐父亲。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告与洛阳华川房地产开发有限公司2015年1月20日签订的内部认购协议，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。洛阳华川房地产开发有限公司因经营困难将合同权利义务全部转让给原告，被告认可合同权利义务已经转让的事实，则被告应当按照约定向原告支付剩余购房款8万元。关于陈功个人向原告出具的“办房产证时，余款交清”承诺的效力，该承诺未在合同上标注，陈功并非原告工作人员，亦未加盖原告印章，且洛阳华川房地产开发有限公司已将权利义务全部转让给原告，该承诺对原告无约束力。故原告要求被告支付购房款8万元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，于法无据，不予支持。被告的辩解与事实不符，不予采信，被告的相关权利可依法主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告何宗杰于本判决生效之日起十日内支付原告伊川功华置业有限公司购房款8万元；驳回原告伊川功华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取900元，由被告何宗杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  昌俊克二〇二〇年九月四日书记员  郭瑞艳