成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初2694号 原告：邓琪，女，汉族，1993年12月2日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王郑叶，四川川蓉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳芳，四川川蓉律师事务所律师。 被告：四川明德堂拍卖有限公司，住所地成都市成华区双林路********。 法定代表人：黄魏，总经理。 委托诉讼代理人：赵寅皓，中豪律师集团（四川）事务所律师。 原告邓琪与被告四川明德堂拍卖有限公司（以下简称明德堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告邓琪及其委托诉讼代理人王郑叶，被告明德堂公司法定代表人黄魏及其委托诉讼代理人赵寅皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓琪向本院提起诉讼请求,1、请求判令原告与被告签订的《房屋租赁合约》已经于2020年1月4日解除；2、请求判令被告缴纳的人民币48000元租赁保证金原告不予退还；3、请求判令被告补足支付原告人民币48000元租赁保证金，从2019年9月18日起以人民币48000元为基数按每日1%向原告支付滞纳金，本项的保证金和滞纳金作为对被告违约给原告所造成的实际损失的赔偿金；4、请求判令被告赔偿原告房屋中介费人民币5200元；5、请求判令支付原告免租期的费用人民币28800元。事实与理由：2019年3月19日，原被告签订了《房屋租赁合约》（合同编号：SY0000630）。合同主要条款约定：一、由原告将坐落在成都市成华区双林路339号1栋10楼1001号出租给被告使用；二、租赁期限为贰年，由2019年4月5日至2021年4月4日止，免租装修期为18天，即自2019年3月18日至2019年4月4日；三、该物业每月租金为48000元，租金每次以每三个月一次方式交付，每次交付租金必须于下次租金到期提前15天交付。签订本合约时被告须向原告支付三个月租金和保证金人民币96000元，共计人民币240000元。租赁期满，被告负责结清使用该物业应由被告承担的相关费用后，保证金由原告如数退还给被告（不计利息）。本保证金不得用于租赁期满前抵扣租金。四、6、租赁期间，乙方提前解约，须提前一个月以书面形式通知甲方，同时甲方保证金不退换乙方。七、本物业付款方式为押二付三，签约日被告仅向原告支付48000元作为保证金，剩余1月保证金48000元应于2019年9月18日前支付给原告。合同签订后，原告严格按照合同约定履行了交付租赁房屋的相关合同义务，但是被告一直未将合同约定的剩余的租赁保证金交付给原告。另，按照合同约定被告应当在2019年12月20日前向原告一次性支付租赁房屋2020年1月5日至2020年4月4日期间的租金共计144000元。但是被告亦是至今未付。原告多次催要，被告拒不支付。为维护自身合法权益，现根据相关法律规定，特向贵院提起诉请，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告明德堂公司辩称，针对原告的第一项诉讼请求，我方予以认可。针对原告的第二项诉讼请求，我方予以认可。针对原告的第三项诉讼请求我方不予认可。首先，合同已于2020年1月4日解除，目前合同已不具有合同效力。原告因一份没有效力的合同要求我方继续履行支付租赁保证金义务，本身不符合法律逻辑，并且按照我国合同法规定，合同解除法律效力不包括继续履行的情形。其次，租赁保证金本身具有要物性即履行才生效，因此租赁保证金48000元并未生效。针对原告的第四项诉讼请求，根据租赁合同第五条的约定房屋中介费由甲方支付，即原告支付。由于本协议的解除是确认解除合同，被告并不存在违法解除合同，是按照合同约定实行约定解除权利，因此被告没有义务履行原告的合同义务，亦没有义务向原告进行任何形式的赔偿。针对原告的第五项诉讼请求，理由同上述第四项诉讼请求。免租期是原告给予被告的权利，并不存在补足免租期租赁费的合同和法律依据。另，我方认为应由原告承担本案诉讼费用。 经审理查明，2019年3月19日，出租方邓琪（甲方）与承租方明德堂公司（乙方）、成都尚宇房地产经纪有限公司（经纪方）签订了《房屋租赁合同》（ＮＯ:ＳＹ0000630），约定承租位于成都市成华区房屋，建筑面积为588.34㎡。《房屋租赁合同》约定：“……第二条租赁期。1.租赁期为贰年，由2019年4月5日至2021年4月4日止。（免租装修期为18天，即自2019年3月18日至2019年4月4日，期间免收房屋租金，乙方仍需缴纳这期间的物业管理费、电费、水费、燃气费等费用）。交付使用日期为2019年3月16日。……第三条租金和保证金。1.该物业每月租金为人民币大写肆万捌仟元整（¥48000元），该租金价格不含税，租金每次以每叁个月一次方式交付，每次交付租金必须于下次租金到期前15天交付甲方，乙方以现金或银行转账方式交付租金。租赁期内，该物业每月的管理费、水费、电费、煤气费等相关费用均由乙方承担，并按相关部门的规定缴纳。2.签订本合同时，乙方须及时向甲方支付叁个月租金和保证金人民币大写玖万陆仟元整（¥96000元）共计人民币大写贰拾肆万元整（¥240000元）交予甲方，甲方应开具收据作实。租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用后，保证金由甲方如数退还给乙方（不计利息）。本保证金不得用于租赁期满前抵付租金。……第四条甲、乙、经纪方三方责任。……3.租赁期间，乙方拖欠租金十天或以上，或欠缴相关使用费用达两个月或以上视乙方违约，合约因违约而自动终止。乙方须承担因违约而造成的全部责任。……6.租赁期间，乙方提前解约，须提前一个月以书面形式通知甲方，同时甲方保证金不退还乙方，甲方将乙方已交租金中扣除该物业实际使用天数租金后的剩余租金退还予乙方（不计利息）。……第五条居间服务费。基于经纪方为甲、乙双方提供的居间服务，并促成甲、乙双方签署本合约，甲乙双方同意在签订本合约时向经纪方支付租赁居间服务费，其中甲方应支付租赁居间服务费人民币大写伍仟贰佰元整（¥5200元），若逾期未缴纳，经纪方有权从逾期日始向未缴纳方每日加收相当于居间费千分之二的滞纳金。……第七条备注。经甲乙双方协商，该物业付款方式为押二付三，签约日仅向甲方支付人民币大写：肆万捌仟元整（¥48000）作为押金，剩余一月押金人民币大写：肆万捌仟元整（¥48000）应于2019.9.18日前支付于甲方，并开具收据作实。”末尾有邓琪的签字捺印、明德堂公司的盖章及其经办人的签字、成都尚宇房地产经纪有限公司的盖章。原被告双方均认可明德堂公司向邓琪支付了截止到2020年1月4日的租金以及租赁保证金48000元，尚欠租赁保证金48000元至今未付。 2019年12月3日，明德堂公司工作人员与案外人夏泽鸿（系案涉房屋所有权人，邓琪之夫）通过微信联系称其已经决定退租。2019年12月23日，明德堂公司工作人员通过微信告知邓琪：“我公司已于上周搬出你的物业。钥匙移交给物业管理处。”庭审中，邓琪认可夏泽鸿系其丈夫，且案涉房屋系其与夏泽鸿共同共有，夏泽鸿全权委托其办理租赁合同相关事宜。邓琪称在诉讼阶段才知晓明德堂公司工作人员于2019年12月3日通过微信方式通知其丈夫夏泽鸿解除案涉合同并退租的情况。 2019年12月19日，邓琪委托四川川蓉律师事务所向明德堂公司出具（2019）川蓉律函字第1219-1号《律师函》，要求明德堂公司在2019年12月20日前支付尚欠的租赁保证金48000元及自2020年1月5日至2020年4月4日房屋租金共计144000元等相关事宜。明德堂公司于2019年12月20日签收。 庭审中，双方对案涉合同已于2020年1月4日解除达成合意。 上述事实有原被告身份信息、《房屋租赁合同》、《律师函》、收据、微信聊天截图及当事人的当庭陈述为证。 本院认为，邓琪与明德堂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。在庭审中，双方结合履行情况一致认可案涉《房屋租赁合同》已于2020年1月4日解除，本院予以确认。本案争议焦点在于明德堂公司在2019年12月3日通过微信方式向案外人夏泽鸿（系案涉房屋所有权人，邓琪之夫）做出退租的意思表示是否符合案涉房屋租赁合同约定解除的条款并由此不承担相应违约责任。明德堂公司于2019年12月3日通过微信聊天的方式告知邓琪之夫夏泽鸿（案涉房屋所有权人）退租的相关事宜，邓琪在庭审中称其并不知晓，但邓琪与夏泽鸿系夫妻关系，案涉房屋系邓琪与其丈夫夏泽鸿共同所有，且根据微信聊天记录显示，邓琪应知晓明德堂公司联系其丈夫夏泽鸿协商房屋租赁相关事宜。本院认为，明德堂公司于2019年12月3日通过微信方式告知夏泽鸿关于案涉房屋退租相关事宜的行为符合双方在《房屋租赁合同》中关于提前解约的约定，明德堂公司享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，明德堂公司依约解除《房屋租赁合同》的行为合法有效，本院予以确认。 关于租赁保证金问题。根据《房屋租赁合同》约定：案涉物业付款方式为押二付三，明德堂公司在签约当日应向邓琪支付租赁保证金48000元，剩余48000元租赁保证金应于2019年9月18日前向邓琪支付，但截至开庭仍未支付剩余48000元租赁保证金。结合案涉《房屋租赁合同》第四条第6款：“租赁期间，乙方提前解约，须提前一个月以书面形式通知甲方，同时甲方保证金不退还乙方，甲方将乙方已交租金中扣除该物业实际使用天数租金后的剩余租金退还予乙方（不计利息）。”之约定，在明德堂公司依约提前解除案涉合同的情况下，其所应支付的租赁保证金实质应作为提前解约的违约金弥补邓琪的实际损失，故邓琪主张不予退还明德堂公司已付租赁保证金48000元并要求其支付剩余48000元租赁保证金的主张具有法律和事实依据，本院予以支持。关于逾期支付租赁保证金而产生滞纳金的主张，该滞纳金与租赁保证金性质一致，均旨在弥补因明德堂公司提前解约对邓琪造成的损失，因案涉《房屋租赁合同》中并未对逾期支付租赁保证金而产生滞纳金进行约定，故本院对邓琪主张因逾期支付租赁保证金而产生滞纳金的主张不予支持。 关于中介费问题。《房屋租赁合同》中约定了房屋中介费用由邓琪承担，故邓琪诉请明德堂公司承担中介费的主张无法律和事实依据，本院不予支持。关于房屋免租期租金问题。《房屋租赁合同》中仅约定了共计18天的免租期，并未约定明德堂公司提前退租或因其违约合同提前解除后应承担免租期租金。故结合案涉合同的实际履行情况，邓琪主张明德堂公司提前解约后应承担免租期内租金损失，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告邓琪与被告四川明德堂拍卖有限公司签订的《房屋租赁合同》（NO:SY0000630）于2020年1月4日解除； 二、被告四川明德堂拍卖有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邓琪支付租赁保证金48000元； 三、驳回原告邓琪的其他诉讼请求。 如果被告四川明德堂拍卖有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告邓琪承担450元，由被告四川明德堂拍卖有限公司承担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年九月二十日 书记员  李 琦