新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终900号 上诉人（原审被告）：新疆中航投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区安宁渠路**。 法定代表人：徐鲁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马丹丹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张萌，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李平，女，1975年6月13日出生，汉族，新疆维尔自治区乌鲁木齐市新市区政法委网格化中心工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：孙艳芳，新疆天宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛良燕，新疆天宇律师事务所律师。 上诉人新疆中航投资有限公司（以下简称中航投资公司）因与被上诉人李平商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人中航投资公司的委托诉讼代理人马丹丹、张萌，被上诉人李平的委托诉讼代理人孙艳芳、薛良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆中航投资有限公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回李平要求我公司支付50,000元违约金的诉讼请求；2．撤销一审判决第二项，依法改判驳回李平要求我公司向其交付涉案房屋购房发票的诉讼请求。事实和理由：1．一审判决对涉案合同中约定的“房地产权属证书”所反映的真实意思的认定有误。在实践中，权属证书表现为房屋权属证书，而不是土地使用权证。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中载明的“房屋权属证书”也仅指房屋所有权证，该司法解释中也明确载明商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的“房屋”向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同，即房屋买卖合同的标的物为房屋，而非土地，且出卖人须“转移所有权”，而非转移使用权。土地使用权人对国有土地仅享有使用权，并不享有所有权，故根据该司法解释的规定，取得房屋权属证书即标志着房屋所有权已转移。另，根据相关规定，“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”之间并不存在包含关系。本案中，我公司早已协助李平办理了房屋权属证书，故我公司不存在未办理权属证书的违约行为，更不应该承担违约金。2．李平于2019年9月提出本案诉讼，根据相关法律规定，李平主张逾期办理土地权使用证违约金的诉讼时效已经经过。迟延办理土地使用权证违约金请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，适用诉讼时效的规定，且应适用普通诉讼时效统一计算的原则，诉讼时效的起算时间应为违约行为发生之日。本案中，双方签订的商品房买卖合同未对逾期办理土地证的违约责任进行明确约定，但我公司早在2015年就将涉案房屋交付给李平，李平应当知道其权利受到侵害，其要求我公司支付违约金的请求权随即发生，李平应在诉讼时效期间内提出诉讼。且李平在一审中也未能提供诉讼时效中断的证据。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，支持我公司的上诉请求。 李平辩称，中航投资公司称其向我交付了权属证书，但仅是向我交付了房屋权属证书，涉案商品房预售合同中明确约定了中航投资公司需要协助我办理的是房地产权属证书，而不仅是房屋权属证书，且在双方签订合同时，房屋权属证书与土地使用权证书合一的规定尚未生效，中航投资公司仅以其向我交付了房屋权属证书就认为其已向我交付了房地产权属证书的上诉理由无事实及法律依据。涉案商品房预售合同中没有约定中航投资公司向我交付房地产权属证书的时间，应视为约定不明，我可以随时主张中航投资公司向我交付不动产权属证书，故本案不存在诉讼时效已经过的情形。综上，一审判决认定事实清楚，中航投资公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 李平向一审法院起诉请求：1．判令中航投资公司向我支付逾期办理房地产权属证书违约金50,000元；2．判令中航投资公司向我交付乌鲁木齐市高新区房屋的购房发票。 一审法院认定事实：2015年3月25日，李平与中航投资公司签订《商品房预售合同》，购买乌鲁木齐市新市区房屋。该合同约定：（一）房款5,000,000元（李平已付清），房屋应于2015年10月28日前交付；（二）出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。涉案房屋于2015年5月6日交付。2016年4月29日，李平取得涉案房屋的房屋所有权证，但至今未取得该房屋土地使用权证或者房地产权属证书（两证合一）。本案事实部分双方的争议焦点为：中航投资公司对于李平未取得涉案房屋土地使用权证（或两证合一的不动产权属证书）是否具有责任。一审法院于2019年3月前往新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市不动产登记中心调查，并制作了笔录，内容摘要如下：（一）2016年12月初之前，乌鲁木齐市地区均可办理土地使用权证。中航投资公司抗辩的“政策原因”即“房屋所有权证和土地使用权证两证合一为不动产权属证书”之政策，系2016年12月初着手实施，之前确有此意向，但土地使用权证一直可以按程序办理取得。（二）2017年1月，中航投资公司才申请为业主办理“两证合一”的不动产权属证书（此时已不能再单独办理土地使用权证）。在审查过程中办理机关发现，案涉小区土地由四宗地构成，小区内建设的别墅压到了各宗地间的红线。故，涉案小区别墅的不动产权属证书至今仍未成功办理。（三）业主个人持房屋所有权证申请办理土地使用权证或不动产权属证书，原则上是不允许的。未办理土地使用权证出售或者抵押房屋，属于单信息过户，原则上也是不允许的。李平质证，真实性认可、关联性认可。中航投资公司质证，真实性认可。一审法院经审查认为，2017年，中航投资公司方申请办理不动产权属证书，且涉案小区别墅压红线，综合上述事实考虑，李平未取得土地使用权证，中航投资公司负有责任。一审法院认为，本案法律适用部分的争议焦点为：一、“房地产权属证书”如何理解；二、“规定期限”如何理解；三、李平违约金的诉请诉讼时效是否已经过。针对争议焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章“房地产权属登记管理”、“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁布统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”房地产权属证书是指，房屋所有权证以及土地使用权证，或者同时载明房屋产权和土地使用权情况的房地产权证书。针对争议焦点二，涉案合同约定中航投资公司为李平办理产证的期限是“规定期限”，含义不明，需要进行解释。第一，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售的商品房应当在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”“规定期限”的解释应当首先考虑文义因素，上述规范属于行政法规，与“规定”的本义最为契合，将“规定期限”确定为“商品房交付使用之日起90日内”，最符合其客观含义；第二，上述条文对办证期限的规定显然不是强制性的，预售商品房买卖双方可另作约定，“将由出卖人提供的材料报产权登记部门备案”是买受人取得房地产权属证书的必要条件，涉案合同将前者的期限约定为“商品房交付后360日内”，与前述“预售的商品房应当在商品房交付使用之日起90日内”规定期限的理解矛盾，“规定期限”显然不能再按照“商品房交付使用之日起90日内”理解，但是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”本身又不能等同于已履行使买受人“取得房地产权属证书”的义务，因此，上述“规定期限”的约定并不明确；第三，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，履行期限约定不明确的，应当结合合同条款和交易习惯确定。关于涉案合同的履行期限的确定，无可资适用的交易习惯，也不能根据合同体系解释获致结论，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条，只能将其确定为“履行期限不明确”，中航投资公司可随时履行，李平也可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。综上，涉案“规定期限”应理解为，李平要求中航投资公司履行办理房地产权属证书义务的必要的履行时间（宽限期限）。另值得注意的是，上述宽限期限的届至应在“商品房交付后360日”后，因为“将由出卖人提供的材料报产权登记部门备案”是买受人取得房地产权属证书的必要条件，而前者的办理期限“商品房交付360日内”的约定是明确的。上述宽限期限应自李平要求中航投资公司办理土地使用权证或者载有土地使用情况的不动产权属证书起计算，期间为应给予中航投资公司的必要的履行时间。涉案房屋于2015年5月6日交付，2019年9月18日，李平在一审法院就本案申请诉前调解，2019年11月26日本案开庭。综合上述事实考虑，一审法院认为，李平要求中航投资公司履行办理土地使用证或者不动产权属证书之义务，已给予其必须的履行时间，涉案办理房地产权属证书之履行期限已届满。针对争议焦点三，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，履行期限不明确的债务，债权人可随时主张，因债务不履行所生违约责任之请求权，诉讼时效自债务宽限期届满，或者债务人明确表示不履行义务之日起计算。中航投资公司未明确表示不履行办证义务，对其据以抗辩诉讼时效已经过的债务宽限期的事实，也未提供任何证据，故一审法院对中航投资公司诉讼时效之抗辩不予支持。此外，关于中航投资公司虽未为李平办理土地使用权证，但按双方约定为李平办理了房屋权属证书，已部分履行涉案义务，违约金是否应当调整的问题。一审法院认为，在私法自治的框架下，效果由本人承担的私人行为，不必自证正当性，应不受干涉地得到法律保护。本案违约金的处理，应当严格按照涉案合同“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1％向买受人支付违约金”之约定为根据，因中航投资公司在规定期限内使李平取得房屋权属证书、部分履行合同义务。而调整违约金，无法律或合同依据。综上，中航投资公司未在合同约定的期限内协助李平取得房地产权属证书，构成违约，应按合同约定支付李平违约金50,000元（5,000,000元×1％）。中航投资公司在庭审中称需要时间核实发票问题，一审法院依法给予其举证期限，举证期限届满后，中航投资公司未提供相应证据也未说明理由，故一审法院对李平要求中航投资公司出具购房发票的诉请亦予以支持。判决：一、中航投资公司在本判决生效之日起十日内向李平支付违约金50,000元；二、中航投资公司在本判决生效之日起十日内向李平交付乌鲁木齐市高新区房屋的购房发票。 本院二审审理期间，中航投资公司围绕其上诉请求依法提交以下证据：1．中航投资公司代理人张萌与不动产交易中心B16窗口的工作人员郝俊杰（工作编号：L-144）于2020年4月24日所做的谈话笔录1份、从不动产登记中心系统内打印的涉案小区项目情况的截图3张、中航投资公司于2019年2月19日给涉案小区其他房屋买受人办理不动产权属证书的收据1份，上述证据用以证明涉案小区其他房屋买受人在2019年2月19日已领取了其房屋的不动产权属证书，即在一审立案前，涉案小区已经具备了办理不动产权属证书的条件，不存在无法办理不动产权属证书的情况，中航投资公司不应当承担违约责任。换不动产权属证书需要房屋买受人持身份证及房屋权属证书原件，到不动产登记中心亲自办理，不存在中航投资公司不配合的情况，因李平自身原因未取得不动产权属证书，不应当由中航投资公司承担责任；2．乌鲁木齐市国土资源局关于对乌鲁木齐市华新牧工商公司国有产权挂牌交易土地资产处置的批复（市国土资发【2004】100号）1份，中航投资公司与乌市力新投资有限责任公司于2007年7月12日签订的协议书1份、中国农业银行新疆分行营业部、中航投资公司与乌鲁木齐市华新牧工商公司于2004年6月签订的债务重组协议书1份、新疆维吾尔自治区非税收入一般缴款书1份，上述证据用以证明中航投资公司于2004年6月以整体兼并乌鲁木齐市华新牧工商公司，代偿第三方债务的方式，经乌鲁木齐市国土资源局批复，缴纳土地出让金后，取得了涉案土地使用权，涉案土地的取得及房屋建设均符合法律规定；3．中航投资公司于2004年9月取得涉案土地的土地使用权证4份，用以证明中航投资公司于2004年9月取得涉案土地四宗地的土地使用权证，该土地使用权证因宗地调整，换发新土地使用权证的原因已被收回，未涉及宗地变更的土地区域自2004年9月后已具备办理土地使用权证的条件；4．中航投资公司于2019年3月取得涉案土地的土地使用权证7份，用以证明因宗地调整的原因，中航投资公司于2019年3月换发取得涉案土地七宗地的土地使用权证，即2019年3月之后，涉案的中航翡翠城小区已经全部具备了办理不动产权属证书的条件，该日期在李平一审诉讼前；5．涉案房屋购房发票1份，用以证明中航投资公司可以当庭向李平履行交付涉案房屋购房发票的义务。本院组织当事人进行了质证，李平质证认为：对中航投资公司提交的谈话笔录的真实性、合法性及关联性均不予认可，从笔录中无法反映出郝俊杰是否是不动产登记中心的工作人员，且我对笔录中的签字是否是郝俊杰本人所签也不能确认，按照法律规定，郝俊杰应当出庭作证并接受询问，中航投资公司在不动产登记中心了解到的内容与一审法院调查核实的内容也不一致；对房屋信息打印件截图的真实性、合法性及关联性均不予认可，该证据上没有行政部门的印章，不能反映证据的来源，且李平现要求办理的是土地权属证书；对收据的真实性、合法性及关联性均不予认可，中航投资公司提交的收据是打印件，不是原件，且办理权属证书的义务都应当由中航投资公司履行，中航投资公司现在称应当由房屋买受人办理没有依据，其在可以办理相关权属证书时也从未通知我前去办理。中航投资公司提交的协议书、文件、非税收入一般缴款书及2004年取得的4份土地使用权证书均为复印件，对该两组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；对2019年3月取得的7份土地使用权证书的真实性及合法性认可，对关联性不认可，中航投资公司虽就涉案土地取得了土地使用权证，但并不意味着我可以办理不动产权属证书，其至今也未能协助我取得涉案房屋的不动产权属证书；对购房发票的真实性、合法性认可，但中航投资公司并未在诉讼前将该发票交付于我，这也是导致我一直未能取得涉案房屋不动产权属证书的因素之一。中航投资公司提交的谈话记录、查询信息截图中均无行政部门的盖章确认，不能反映出上述两份证据的来源，本院对被谈话人郝俊杰的身份及签字均无法确认，故本院对该两份证据的真实性、合法性及关联性均不予确认；中航投资公司提交的收据为打印件，该收据中载明的缴费项目也无法反映出与本案具有关联性，故本院对该收据的真实性、合法性及关联性均不予确认；中航投资有限公司提交的协议书、文件、非税收入一般缴款书及2004年取得的4份土地使用权证书均为复印件，李平对该组证据的真实性也不予认可，故本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予确认；中航投资公司提交的其于2019年取得的7份土地使用权证书系原件，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，但该组证据仅能反映出中航投资公司就涉案土地取得了土地使用权，并不能证实李平可以就其购买的涉案房屋取得房地产权属证书，故本院对该组证据的关联性不予确认，对中航投资公司提交的上述证据不予采纳。李平对中航投资公司提交的购房发票的真实性予以认可，且当庭接收了该购房发票，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以确认，对该证据予以采纳。 李平围绕争议焦点依法提交了李平于2016年6月26日出具的房产证领取证明1份，用以证明不管是依据合同约定还是交易习惯，办理土地证及不动产权属证书的义务履行方均为中航投资公司，且中航投资公司应当在可以办理土地使用权证书的时候，通知李平交付契税发票等资料，但其从未向李平通知过。本院组织当事人进行了质证，中航投资公司质证认为：该证明系李平自行单方制作，没有我公司的印章，也无工作人员签字，且该证明中记载的领取时间与事实不符。该证据恰好能证实房屋权属证书的原件由李平持有，李平可携带其身份证件及房屋所有权证原件直接到不动产交易中心换取不动产权属证书，无需我公司的协助，对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。该证据系李平单方出具的证明，无中航投资公司的确认，中航投资公司对该证据的真实性也不予认可，故本院对该证据的真实性、合法性及关联性不予确认，对该证据不予采纳。 本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明，本案一审立案时间为2019年11月11日。2020年5月22日，中航投资公司当庭将乌鲁木齐市高新区房屋的购房发票交于李平，李平予以接收。 本院认为，本案的争议焦点为：李平要求中航投资公司向其支付逾期办理房地产权属证书违约金50,000元，并交付乌鲁木齐市高新区房屋的购房发票的诉讼请求能否成立。李平与中航投资公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据涉案合同的约定，出卖人中航投资公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，如因中航投资公司的责任，李平不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按李平不退房，中航投资公司按已付房价款的1％向李平支付违约金的方式处理。关于上述约定，首先应当明确的是，中航投资公司向李平交付的权属证书应当既包含房屋所有权证书也包含土地使用权证书，或同时包含房屋权属信息及土地权属信息的不动产权属证书，对此一审判决认定准确，本院亦予以确认。现涉案房屋于2015年5月6日已交付，则出卖人中航投资公司应当在商品房交付使用后360日内，即2016年5月1日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，并保证李平在规定期限内取得房地产权属证书。关于该约定中出现的“规定期限”如何确定，中航投资公司是否应当承担违约责任的问题，双方存在争议，对此本院从以下两个方面予以分析： 首先，中航投资公司已将涉案房屋的房屋权属证书交付于李平，而关于房屋土地使用权证书的取得期限问题，法律并无明确规定。双方在涉案合同中对取得房地产权属证书的时间仅约定了“规定期限”的字样，且并不能对该期限的具体期间做出明确一致的意思表示，据此，在双方对中航投资公司应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案的时间进行了明确约定，但对保证李平取得房地产权属证书的时间约定不明的情形下，李平可以随时主张中航投资公司履行交付权属证书的义务，但要给予中航投资公司必要的准备时间，中航投资公司也可以随时向李平履行上述义务，现李平未能提供充分有效的证据证实其在本案诉讼前向中航投资公司主张过相关权利，则中航投资公司未向李平交付土地使用权证书并不构成违约，故李平主张逾期办理土地使用权证书违约金的诉讼请求不能成立。 其次，李平主张逾期办理土地使用权证书违约金的请求属于债权请求权，而债权请求权适用诉讼时效的法律规定，中航投资公司在一、二审中均提出了诉讼时效的抗辩，前述中航投资公司不构成违约的情形，不存在诉讼时效起算的问题。若参照法律规定，并结合本案事实将“规定期限”予以明确，则应当对李平的诉讼请求是否已过诉讼时效予以认定。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。结合本案事实，参照上述法律规定，将涉案合同约定的“规定期限”确定为九十日，符合日常经验法则，较为合理。据此，中航投资公司应当自2016年5月1日起，在九十日内，即在2016年7月29日前保证李平取得房地产权属证书，否则构成违约。且李平已于2016年4月29日取得了涉案房屋的房屋权属证书，而涉案合同约定中航投资公司应当向其交付涉案房屋的房地产权属证书，不论是从李平取得房屋权属证书的案件事实，还是从合同约定的规定期限，都可以认定李平至少从2016年7月30日开始应当知道其取得涉案房屋土地使用权证书的权利已被中航投资公司侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”，第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。根据上述法律规定，李平主张逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼时效的起算时间应为2016年7月30日，民法通则规定的二年诉讼时效届满的时间为2018年7月30日，《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。根据上述事实和法律规定，本案应当适用三年诉讼时效期间的规定，诉讼时效届满的时间为2019年7月30日。李平因向中航投资公司主张逾期办理房地产权属证书违约金而提起诉讼，一审立案时间为2019年11月11日，已经超过了法律规定的3年的诉讼时效期间，李平未能提供充分有效的证据证实本案存在诉讼中断和中止的事由，则其要求中航投资公司向其支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，因超过诉讼时效期间，本院不予支持，中航投资公司的该上诉理由具有事实及法律依据，本院予以采信，一审判决认定有误，本院予以纠正。 因中航投资公司已于2020年5月22日当庭将涉案房屋的购房发票交于李平，李平对该事实也予以认可，故一审法院作出的中航投资公司向李平交付涉案房屋购房发票的判决已无实际履行内容，本院对此予以纠正。 综上所述，中航投资公司的上诉请求成立，本院予以支持，一审判决有误之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初12178号民事判决； 二、驳回李平的全部诉讼请求。 一审案件受理费减半收取525元（李平已预交），由李平负担；二审案件受理费1,050.00元（新疆中航投资有限公司已预交），由李平负担。 本判决为终审判决。 审判长 卫 杨 审判员 冯 宁 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年九月二十八日 书记员 余 霞