浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2472号 上诉人（原审被告）：绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥经济开发区轻纺城创意园****。 法定代表人：徐杏木，执行董事。 委托诉讼代理人：陈华，浙江亿旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴良久纺织科技有限公司，住，住所地绍兴市柯桥区创意路******/div> 法定代表人：胡良梁，执行董事。 委托诉讼代理人：吴刚，浙江吴刚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹宇迪，浙江吴刚律师事务所律师。 原审被告：徐杏木，男，1968年9月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原审被告：梅东英，女，1972年2月22日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原审被告：徐志江，男，1991年10月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上诉人绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司（以下简称瑞雪公司）与被上诉人绍兴良久纺织科技有限公司（以下简称良久公司）等房屋买卖合同纠纷一案，因不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初2203号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞雪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：双方转让合同约定良久公司全额付清转让价款之日起十二个月内，瑞雪公司完成转让变更登记手续。良久公司于2019年3月14日付清尾款，则瑞雪公司最迟应在2020年3月14日完成变更登记手续，故瑞雪公司逾期办理变更登记手续的起算点应为2020年3月15日，而非一审判决认定的2019年12月1日。 良久公司辩称，双方签订土地及房屋权属转让合同之后，瑞雪公司在涉案房地上办理了贷款抵押登记，累计办理了两次，导致其无法按约办理变更登记手续，故双方重新约定，如不能于2019年11月30日前办理过户网签手续，则瑞雪公司从2019年12月1日期按房价总款的日万分之五予以补偿。故一审判决正确。 徐杏木、梅东英、徐志江未陈述意见。 良久公司于一审时的诉讼请求:1.判令瑞雪公司协助良久公司办理瑞雪创意园9幢801室房屋的过户手续；2.四被告连带支付迟延过户补偿款204375元(补偿款以总房款的日万分之五标准自2019年12月1日计算至2020年3月18日止，2020年3月19日起的迟延过户补偿款原告将另行主张)。 一审法院认定:瑞雪公司法定代表人为徐杏木，梅东英、徐志江分别为徐杏木的妻子、儿子。案涉房屋为柯桥创意路199号9幢801室，为瑞雪公司自建房，其房屋建筑面积804.51平方米，土地使用权面积134.45平方米，所有权登记于瑞雪公司名下。2019年2月18日，甲方出卖人瑞雪公司与乙方买受人绍兴良久纺织品有限公司签订一份《土地及房屋权属转让合同》，约定甲方向乙方转让案涉房屋，转让总价375万元；付款方式采用银行按揭付款，首付款应于本合同签订之日支付房屋款100万元，剩余房款275万元由乙方于一个月内通过银行贷款付清。乙方符合贷款条件的，甲方协助乙方办理贷款手续；若由于乙方自身原因不符合银行贷款条件的，经甲方同意可选择变更为一次性付款或分期付款方式；乙方全额付清本合同约定的转让价款之日起十二个月内，甲方应完成权属转让的变更登记手续；乙方交清以上所有房款后即可交付使用上述房屋；甲方未按照本协议约定的期限向乙方交付房屋，按照合同总价款的每日万分之五的标准给乙方支付违约期间的违约金，本合同继续履行。违约期限超过60日，乙方有权解除合同，甲方退还已支付转让价款，并按合同总价款的5%支付违约赔偿金；乙方未按照本协议约定的期限向甲方支付转让价款时，按照合同总价款的每日万分之五的标准给甲方支付违约期间的违约金，本合同继续履行。违约期限超过60日，甲方有权解除合同，甲方扣除合同总价款的5%作为违约赔偿金，余款退还乙方；甲方办理本合同转让标的物权属过户时，乙方需提供相关资料或交纳过户规费的，甲方应以书面形式通知乙方，乙方自收到书面通知之日起七个工作日内未能提供相关资料或交纳过户规费造成权属未能及时过户的，由乙方承担相应责任等。现良久公司已向瑞雪公司付清购房款375万元。瑞雪公司已将案涉房屋交付给良久公司。目前瑞雪公司将案涉房屋抵押给小额贷款公司，迄今未涂销抵押登记。2019年10月26日，瑞雪公司作为承诺单位，徐杏木、梅东英、徐志江作为担保人共同向良久公司出具一份承诺书，载明因案涉房屋延迟过户，瑞雪公司承诺在2019年11月30日前必须办理过户网签手续，若不能在2019年11月30日前办理过户网签的，良久公司可提出退房，若良久公司不申请退房，瑞雪公司承诺从2019年12月1日起开始算到办理过户手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿给良久公司；该承诺书由徐杏木、梅东英、徐志江提供个人连带责任的担保。另，绍兴良久纺织品有限公司于2019年10月8日更名为绍兴良久纺织科技有限公司，即本案原告。 一审法院认为，良久公司与瑞雪公司就案涉房屋的买卖事宜签订《土地及房屋权属转让合同》的事实清楚，可以认定，该份合同系签约双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。针对良久公司请求协助办理案涉房屋产权过户手续的诉求，该院认为，瑞雪公司作为房屋出卖人，有义务配合良久公司办理房屋过户手续。本案事实表明，案涉房屋目前处于抵押状态，且抵押权尚未注销。良久公司亦未提供证据证明抵押权人同意抵押房屋转让，而良久公司又不愿意选择退房，在此情形下，瑞雪公司无法履行为良久公司办理案涉房屋产权过户登记的义务，故该院对良久公司的该项诉求不予支持。针对良久公司要求承担逾期办理产权转移登记而产生的补偿款诉求，该院认为，根据瑞雪公司、担保人徐杏木、梅东英、徐志江共同出具的承诺书，案涉房屋延迟过户的责任在于瑞雪公司，瑞雪公司应从2019年12月1日起开始算到办理过户手续之日止，按总房款金额的日万分之五补偿给良久公司。瑞雪公司辩称应从2020年3月15日起算补偿款且补偿款标准过高，缺乏充分有效依据，该院对此不予采纳。关于逾期办证补偿款的计算期间，根据前述以及当事人的主张，该院认定本案中补偿款的计算起讫时间为2019年12月1日起至2020年3月18日，按总房款金额的日万分之五即1875元计算，瑞雪公司应支付补偿款204375元。徐杏木、梅东英、徐志江作为保证人为债务人瑞雪公司向债权人良久公司就上述补偿款提供连带责任保证，理应按约履行连带保证责任。该三位保证人未到庭应诉，不影响该院根据查明的事实作出处理。综上所述，该院对良久公司诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决一、被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司应向原告绍兴良久纺织科技有限公司支付截至2020年3月18日止逾期办证补偿款204375元，款限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告徐杏木、梅东英、徐志江对上述第一项款项承担连带清偿责任，被告徐杏木、梅东英、徐志江在承担保证责任后，有权向被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司追偿；三、驳回原告绍兴良久纺织科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4366元，减半收取2183元，财产保全申请费1570元，合计3753元，由原告绍兴良久纺织科技有限公司负担40元，被告绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司、徐杏木、梅东英、徐志江负担3713元，款限于本判决生效后十日内向该院交纳。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为瑞雪公司支付补偿款的起算点问题。2019年10月26日，瑞雪公司向良久公司承诺其于2019年11月30日前办理过户网签手续，若不能，则良久公司可退房，良久公司也可不退房，则瑞雪公司于2019年12月1日始到办理过户手续之日止，按房价总款的日万分之五补偿给良久公司，三位原审被告作为担保人。因此，一审法院按照上述瑞雪公司的承诺判令其支付相应补偿款，于法有据。综上，瑞雪公司的上诉理由不能成立，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4238元，由上诉人绍兴瑞雪创意园开发建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年九月十四日 书记员 叶 婷