黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终931号上诉人（原审被告）：孙连和，男，1963年10月3日出生，无固定职业,汉族，住牡丹江市东安区江南明珠。被上诉人（原审原告）：牡丹江市城市投资集团有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：郝吉峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人孙连和因与被上诉人牡丹江市城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙连和，被上诉人城投公司委托诉讼代理人鄂玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙连和上诉请求：撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1053号民事判决改判驳回城投公司全部诉讼请求。事实和理由：上诉人租住的公租房，被上诉人与上诉人有继续缔约责任；合同按每月每平方米8.2元收取租金标准过高；约定的违约金条款无效；上诉人不应向被上诉人交热费；上诉人已缴纳的8000元租金，应在租金调整后按新标准重新计算，多出的租金应予以冲减；房屋存在漏水、墙皮脱落等质量问题；上诉人对被上诉提供的证据均有异议。城投公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不成立，应予维持。城投公司向一审法院起诉请求：1.要求孙连和将坐落于牡丹江市开发区渤海街X栋X单元X号、建筑面积53.26平方米的房屋腾退给城投公司；2.要求孙连和支付尚欠租金14421元（从2016年8月1日起至2019年4月30日止）、逾期租金违约金7232.13元（每日按未付租金的万分之五计算，暂计算至2019年4月30日）,实际要求计算至被告履行完毕之日；3.要求孙连和给付尚欠的供热费4023元（2016年11月30日至2019年11月30日）、物业费429元、电梯费396元；4.由孙连和承担诉讼费。诉讼过程中，城投公司变更关于逾期租金违约金的诉讼请求，要求给付逾期租金违约金3813元（按照半年租金分段计算至2019年4月30日止），放弃关于物业费、电梯费的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年1月27日，牡丹江市廉租房建设指挥部作出准予承租公租住房通知书，主要内容：“爱民区住房保障办：准予你办孙连和可以承租江南公租房小区3号楼1单元503室的公租住房。建筑面积52.75㎡。经年度复审，不符合条件的将清退。凭本通知书到江南公租房物业办公室签订租赁合同”。2016年2月1日，城投公司与孙连和签订公共租赁住房租赁合同，合同约定城投公司将坐落于牡丹江市开发区渤海街3栋1单元503号公租房出租给孙连和居住使用，房屋建筑面积53.26平方米，租赁期限为一年两个月，自2016年2月1日起至2017年4月30日止，租金标准为8.2元/平方米/月，月租金437元，租金交付方式为上打房租，按半年缴纳，孙连和需同时缴纳履约保证金1310元，其中该合同第九条第（三）项约定，租赁期满，合同自然终止。合同第十条第（一）项约定，孙连和应自合同解除或终止之日腾空该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气、供热等相关费用，将房屋及附属设施交还城投公司。合同第十二条第（一）项约定，孙连和如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。第十三条第（二）项约定，租赁期间，由孙连和承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用。合同签订后，孙连和办理了入住手续，并交付了相关费用，包括供热费549元（2016年2月1日至2016年4月15日）、房屋租金2620元（2016年2月1日至2016年7月31日）、履约保证金1310元。城投公司向牡丹江热电有限公司支付了2016年10月15日至2018年4月15日期间的该房屋供热费1675.70元。另查，2015年7月16日，牡丹江市物价监督管理局向牡丹江市房产管理局出具“关于确定市区公租房租金标准的意见”，主要内容为：“房产局：接到《关于市区拟执行公租房租金标准的请示》后，我局立即组织相关人员对江南公租房周边区域内房屋租赁标准进行了调查，我局成本调查队到城投公司对房屋租赁成本进行了核查，认为贵局反映的情况属实。按照省政府发布的《黑龙江省城镇保障性安居工程建设管理办法》（省政府1号令）第37条规定,按照不高于同类地段、同品质住房市场租金70%的比例确定租金标准的要求，及既要考虑保障租赁人的承受能力、也要兼顾公租房的经营保障和持续建设，可按照保本微利的原则，根据市场租金价格的变化情况，在规定的范围内适时适度进行动态调整来确定市区出租房租金标准。我局认为房产部门提出的方案中首选方案较为合理，即执行市场价格的70%。具体标准如下：……高层租金……其他楼层8.2/平方米”。一审法院认为，关于城投公司要求孙连和腾退本案诉争房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《中华人民共和国住房和城乡建设部》第三十条规定：“租赁期限届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订出租合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”。本案中，城投公司与孙连和签订的公共租赁住房租赁合同依法成立受法律保护，该合同租赁期限至2017年4月30日止，现合同期限已经届满，孙连和未提交其经过相关部门复审并续租的证据，故按租赁合同约定及上述规定，孙连和应将本案诉争房屋腾退并返还给城投公司。故城投公司要求孙连和腾退租赁房屋的诉讼请求符合法律规定及合同约定。关于城投公司要求孙连和支付尚欠租金14421元（从2016年8月1日起至2019年4月30日止）的诉讼请求，《中华人民共和国住房和城乡建设部》第十九条规定：“市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施……”。第二十条规定：“公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定”。第二十一条规定“承租人应当根据合同约定，按时支付租金。承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免”。本案中，双方签订租赁合同中确定的租金标准，系根据牡丹江市人民政府批准的租金标准确定，孙连和未提供证据证明其申请了租赁补贴或减免，故应当根据租赁合同的约定支付租金。双方租赁合同中约定月租金437元，租金系上打房租，按半年缴纳，孙连和自承租房屋以来，仅缴纳了2016年2月1日至2016年7月31日房屋租金2620元，孙连和应当支付自2016年8月1日至2019年9月30日止尚欠房屋租金14421元。关于城投公司要求孙连和支付逾期租金违约金3813元（按照半年租金分段计算至2019年4月30日止）的诉讼请求，双方在租赁合同中约定租金交付方式为按半年缴纳，第十二条第（一）项中约定，孙连和如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。孙连和自2016年8月1日起拖欠租金至今，经计算，孙连和应给付城投公司逾期租金违约金3813元（按照半年租金分段计算至2019年4月30日止），并自2019年5月1日起按照未付租金数额的日万分之五给付至实际履行给付租金义务之日止。关于城投公司要求孙连和给付供热费4023元（2016年11月30日至2019年11月30日）的诉讼请求，双方在租赁合同第十三条中约定：“……（二）租赁期间，由乙方（孙连和）承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用”。根据上述约定，孙连和使用案涉房屋期间产生的供热费应由孙连和自行承担，根据城投公司提供的供热费票据，能够证明城投公司交付给牡丹江热电有限公司案涉房屋2016至2017年度、2017至2018年度供热费共计1675.70元，确定孙连和应当给付城投公司该1675.70元，超过此数额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审判决：一、孙连和于判决生效之日起十五日内将坐落于牡丹江市开发区渤海街X栋X单元X号、建筑面积53.26平方米房屋腾退给城投公司；二、孙连和于判决生效之日起十五日内给付城投公司2016年8月1日至2019年4月30日期间的房屋租赁费14421元，逾期租金违约金3813元（按照半年租金分段计算至2019年4月30日止），并自2019年5月1日起至实际履行给付租金义务之日止，按照未付租金数额的日万分之五的标准计算；三、孙连和于判决生效之日起十五日内给付城投公司2016年度至2018年度的供热费1675.70元；四、驳回城投公司的其他诉讼请求。案件受理费356元，由孙连和负担298元，城投公司负担58元。本院二审期间，当事人均未举示新证据，经审理，本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，关于孙连和请求不予腾退案涉房屋的问题，城投公司与孙连和签订的公共租赁住房租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，应认定合法有效。该合同约定租赁期限至2017年4月30日止，现合同期限已经届满，孙连和未提交经过相关部门复审并同意续租的证据，故一审法院判决孙连和将案涉房屋腾退给城投公司并无不当。关于孙连和主张案涉房屋租金过高的问题。城投公司是按牡丹江市物价监督管理局《关于确定市区公租房租金标准的意见》的标准，与孙连和签订公共租赁住房租赁合同，约定案涉房屋租赁费，孙连和亦在合同中签字，应属双方真实意思表示。因此，孙连和在签订合同并入住房屋之后又提出房屋租金过高，此项主张不能成立。综上，孙连和的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由上诉人孙连和负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  贾海波审 判 员  杨大奎二〇二〇年九月二十九日法官助理  何 喆书 记 员  孙 源附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。