江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0724民初3123号 原告：洪二军，男，1977年1月24日，汉族，居民，住灌南县。 委托诉讼代理人：卜从坤，灌南县东方法律服务所法律工作者。 被告：周中奇，男，1985年7月25日生，汉族，居民，住灌南县。 原告洪二军与被告周中奇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；原告洪二军及其委托诉讼代理人卜从坤、被告周中奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告洪二军向本院提出如下诉讼请求；请求判令被告周中奇给付原告为其垫付的物业管理费3000元，给付2014年间遗漏一个月的房屋租金3833元，赔偿房屋租金损失16200元，合计23033元。事实与理由：2013年3月，原告购买了一品嘉苑小区75号楼101、102号门面房。2013年3月4日该房租给被告使用，时间为一年。2014年5月26日原告将该门面又租赁给被告经营冲洗汽车，时间为三年，因起草合同时日期出入一个月，原告遗漏收取被告一个月的资金3833元；2017年6月1日租赁期限届满后，原、被告未签订续租合同，改为不定期租赁，租金为租赁一年支付一年。被告租用期间，原告为其垫付物业管理费3270元，2020年5月19日原告通知被告搬走，腾出房屋给原告另作计划，被告直至2020年7月24日才将租赁房屋恢复原状并搬出房屋，从2020年6月1日租赁期限届满至2020年7月24日的租金损失按照同地段房屋租金计算，租金为每天300元，应赔偿租金损失16200元。 被告周中奇辩称：1、2014年租金已经全部交付，不存在遗漏一个月租金；2、租赁合同约定租赁期间物业费由我负担，原告自愿为我交纳，与我无关，且垫付的物业管理费已经给付了原告。3、租赁房屋的钥匙在2020年7月1日就已经交付给了原告的代理人，超期期限只能计算到2020年7月1日，其按照其他人家的最高租金标准计算租赁损失没有依据，应当按照原来合同约定租金计算。 原告对其主张的事实及其诉讼请求向本院举证下列证据：1、2013年3月4日及2014年5月26日，原被告签订了房屋租赁合同两份，证实原告于2013年3月即将房屋租赁给被告使用，2014年5月再次签订了租期为三年的合同，2013年租金为每年38000元，2014年签订三年租期的租金为每年46000元；2、灌南县公证处公证书一份，证实原告在公证员公证情况下，向被周中奇送达通知书，通知书要求被告于2020年5月26日前将租赁的房屋腾空，并按合同约定恢复原状；3、照片4张，证实2020年7月13日时被告还没有将房屋恢复原状，不符合交接条件；4、惠某和卜某签订的租赁合同，证实与原告同幢相同的房屋的租金为每年11万元，故被告应当按照这个标准赔偿延期使用房屋的租金损失(每天300元)；5、物业管理费收据三张，合计3270元，考虑到物业费缴纳期限与被告租赁使用房屋相差78天，按实计算被告还用当给付原告物业费3000元；6、原被告于2020年7月12日通话录音及录音整理笔录，证实玻璃门于2020年7月10日才装好。 针对原告举证证据，被告质证认为，1、对2013年3月及2014年5月签订的两份租赁合同没有异议；2、5月19日原告带许多人到被告门市来，不知道是干什么的，以为原告带其他租房人来看房子的，当时叫我签收什么东西我没有看，也没有签收；3、租赁房屋的钥匙我是在2020年7月1日就交给了原告的代理人，且当时是被告装的卷帘门，被告表示放弃拆除卷帘门送给原告，原告当时同意，后又反悔，要求恢复原来的玻璃门，故原告才由安装了了玻璃门，4、原告选择相邻租户最高租金计算损失没有依据，应当按照原租赁合同约定租金计算延期使用的租金损失。5、原告代交的物业费用，是原告自愿行为，且被告已经以现金的形式给付了原告。6、对录音及其录音整理笔录无异议. 庭审中，原告代理人陈述，2020年7月1日，原告代理人从调解员手中拿到了钥匙，目的是让原告开门去看看房屋恢复原状情况，原告看后不满意，认为不符合交付条件，要求将门换成玻璃门，钥匙没有接收，原告代理人又将钥匙退还给了调解员，说明原告要求将门恢复成玻璃门，调解员告知被告要求恢复玻璃门，7月13日，调解员将钥匙交给了原告代理人，原告代理人于2020年7月22日将钥匙交给了原告。 根据当事人举证质证情况，本院认定事实如下：2013年3月4日，原被告签订了《房屋租赁协议》，原告将其购买的一品嘉苑75号楼101、102两间房屋租赁给被告，租赁期限从2013年5月1日至2014年5月1日，租金38000元，合同约定，租赁期间水、电费由被告负担，管理费、卫生费等各种费用由被告负责；2014年5月26日，原被告再次签订《房屋租赁协议》，约定被告继续租赁原告房屋，租期三年，从2020年6月1日至2017年6月1日，每年租金46000元，合同其他条款同2013年3月签订的合同，其中第五条约定待租期满后，被告不欠水电费，租赁房屋完好（包括房屋装修、装潢完好，室内地坪恢复到原来新房屋状态），三年合同期满后，双方没有继续签订合同，但被告仍然继续使用租赁的房屋进行经营，每年给付租金。2020年5月，原告要求与被告解除合同，并要求被告搬出租赁的房屋，2020年5月19日，原告与灌南县公证处公证员一同到被告经营的门市，向被告送达通知书，要求被告在2020年5月26日前搬出租赁的房屋，并房屋恢复交付时的原状，灌南县公证处对这次送达情况进行了现场公证，并刻制了现场视频光盘。 庭审中，原告陈述2013年与被告签订租赁合同后，代为缴纳了物业管理费3270元，提供了三张物业费收据，其中101室收费1151元，102室收费1119元，另一张是2014年2月收取1000元，因被告从2013年5月1日开始租赁，而原告是从2013年2月12日接收房屋并交纳物业管理费，故物业管理费应当扣除78天的费用，据此，原告垫付的物业费用应当扣减485元[（1151+1119）÷365天]*78天。 另查明，被告周中奇退出租赁的房屋后，涉案房屋被原告以73000元价格租赁给他人经营使用。 本院认为，原被告于2013年3月及2014年5月签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，双方均应严格遵守；被告在2017年6月1日租赁合同期满后，虽然双方没有没有继续签订合同，但双方继续延续执行先前租赁合同，租金一年给付一次，视为双方仍然存在租赁合同关系，为不定期租赁合同关系，原告可以根据需要随时通知原告解除合同，原告在2020年5月19日书面通知被告于2020年5月26日搬出房屋，并将租赁的房屋恢复原状，已经履行了通知义务，被告应当在2020年6月1日一年合同期满时搬出房屋，被告怠于履行义务，没有在合同约定期限搬出房屋及将租赁房屋恢复原状，其超期占用租赁房屋应当承担超期使用房屋的租金损失，对于超期使用期限，虽然原告主张到2020年7月24日，但从庭审认定事实看，被告在恢复房屋原状后，原告代理人于2020年7月13日就已经接收了房屋钥匙，故延期使用期限计算到2020年7月13日，延期期限为43天，对房屋超期使用期间的租金损失，原告虽然主张同地段房租已经大幅上涨，并且举证同楼栋相同房屋租金为每年11万元的租赁合同，但不具有普遍性，且原告在收回涉案房屋后又租赁给他人的年租金为73000元，故租金损失按照年租金73000元计算。对于原告主张为被告垫付了物业费3270元，根据合同约定，被告租赁期间物业费用由被告承担，故对原告垫付租赁期间的物业费应当承担给付之日，但被告实际承担的物业费应当扣减合同日期与实际接收日期之间相差的78天费用，应当为2785元（3270元-485元），被告抗辩是原告自愿垫付且已经以现金方式给付原告，没有向本院举证，对其抗辩，本院不予采信。原告还陈述在2014年签订合同时遗漏了一个月的租金，被告予以否认，辩称已经全额给付了租金，原告对其主张没有举证充分证明，本院不予采信，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下： 被告周中奇赔偿原告洪二军房屋租金损失8600元，给付垫付租金2785元，合计11385元，于本判决书生效后7日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，减半收取200元，由原告洪二军负担50元，被告周中奇负担150元，原告已预交，被告于给付上述兑现款时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费400元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  周四新 二〇二〇年九月二十四日 书记员  丁英姿