广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初15559号原告：黄丽梅。委托诉讼代理人：曹立，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201410015647。委托诉讼代理人：刘小凤，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201311017587。被告：李荣佳。委托诉讼代理人：姜海腾，广东金圳律师事务所律师，执业证号14403200310328386。委托诉讼代理人：罗苑妮，广东金圳律师事务所律师，执业证号14403201411015837。原告黄丽梅与被告李荣佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽梅及其委托诉讼代理人曹立，被告李荣佳及其委托诉讼代理人姜海腾、罗苑妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告签订的租赁合同于2020年2月25日解除；二、判令被告一次性返还原告保证金人民币67600元；三、判令被告一次性返还原告2020年2月份租金人民币33800元；四、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了一份《合同》，该《合同》约定：由原告承租被告作为出租方的位于白马二楼平台A0**号铺位，租期从2019年11月1日起至2021年9月30日止，月租金人民币33800元，保证金人民币67600元，合同期内如遇不可抗力的意外事故发生致使合同不能履行，双方无条件终止合同。合同签订后，原告依约支付了保证金及租金。事后原告得知，涉案铺面是被告从深圳市宝华白马实业有限公司那里承租过来再转租给原告，从中赚取巨额差价。而被告与深圳市宝华白马实业有限公司之间的合同也约定未经同意不得转租的条款，原告受被告欺诈的情形下签订的《铺面租赁合同》。直至2020年1月23日，新型冠状病毒感染的肺炎疫情依然严重影响人们正常工作和生活。国家已采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施防控疫情。广东启动重大突发公共卫生事件一级响应，关闭人群密集经营场所。整个城市顿时安静，千家万户闭门禁足。此情形下自1月23号至2月29日期间所有商户均无法进入及使用商铺。3月初开始商户集体抗议要求免租，目前大部分商铺属于半关闭状态。由于持续的疫情管控措施以及疫情给人们带来的恐惧心理，客流量及营业收入几乎为零。为此原告多次通过短信、微信、电话与被告协商解除（终止）合同并减免不能经营期间的租金损失，但均无果。迫于无奈原告于2020年2月20日向被告发出了解除租赁合同的律师函，并立即返还了租赁铺位。基于上述事实，本次新冠肺炎疫情作为一种突发事件，不仅原告无法预见，而且通过现有的科学技术及医学专家均无法预见。从爆发至今，无有效的措施能够完全遏制其传播，无彻底治愈的诊疗方案，也未研制出病毒疫苗用于预防。目前依然处于不可松懈，严密防控的阶段。因此完全属于不可预见、不可避免、不可克服，构成不可抗力或情势变更。被告辩称，1、答辩人从白马商城承租涉案房屋后，因个人及家庭原因不能亲自经营，将房屋转租给被答辩人使用，对此，深圳市宝华白马实业有限公司是知道的，也未提出异议。应当视为深圳市宝华白马实业有限公司与答辩人以实际行为变更了双方合同关于不得转租的约定。2、从合同相对性而言，双方可以转租是深圳市宝华白马实业有限公司与答辩人之间的合同关系，与被答辩人无关。3、被答辩人自承租之日起至搬离之日止，始终可以正常使用房屋，答辩人的转租并未妨碍其正常使用经营。4、转租是非常普遍的民事行为，没有任何法律规定转租租金不得高于原租赁租金，被答辩人在起诉状中称答辩人赚取高额差价没有任何法律依据。二、被答辩人支付2020年2月租金，是按照租赁合同约定履行，符合法律规定，不应返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。被答辩人按照租赁合同支付租金，符合法律规定。其要求返还没有事实和法律依据，不应得到支持。三、被答辩人单方解除合同，属违约行为，应当承担违约责任，押金不予返还。1、依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条规定:“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”被答辩人并未提供相关证据，应当承担举证不能的法律后果。2、退一步而言，即使新冠肺炎疫情属不可抗力，但并未达到需要解除合同的程度。深圳市宝华白马实业有限公司及答辩人均未采取封闭房屋的措施，仅是按照政府要求加强检查，保留一个出入门，被答辩人经营状况可能受到影响，但仍然可以经营，并未达到合同目的不能实现的程度。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(二)款规定:“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商;能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”本案事实符合上述规定，被答辩人解除合同搬离场所，应当认定违约并承担相应责任。四、被答辩人要求退还2020年2月租金，又要求答辩人返还押金，是违背公平原则和诚实信用原则的行为，其请求不应得到支持。在新冠肺炎疫情期间，合同当事人应当协商解决，共担损失，被答辩人以不可抗力为由，既要求退还租金，又要求返还押金，这是将全部损失转嫁给答辩人，不符合公平原则及诚实信用原则。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案商铺为深圳市罗湖区宝华白马二楼平台A0**档。该商铺由深圳市宝华白马实业有限公司白马时装城出租给被告，被告转租给原告。原告自2015年起承租涉案商铺，原、被告间最近的一份租赁合同约定，原告承租涉案商铺，租赁期限自2019年11月1日至2021年9月30日止，租金每月33800元，保证金67600元。原告在当月30日前交清下一个月租金，迟交一天加收10%滞纳金，迟交3天被告有权终止合同收回铺位，不退还原告保证金。原告如有违约行为，被告不退原告保证金。合同期满，原告没有违约行为的，被告退还保证金，不计利息。中途解除合同不退保证金。凡遇不可抗力的意外事故发生致使合同不能履行，双方无条件终止合同。原告已支付租赁保证金67600元，支付租金至2020年2月底。二、2020年2月25日，原告通过微信向被告发送律师函，主张解除双方的租赁合同并要求被告退还保证金及2020年2月租金。2020年2月27日，被告清空了商铺并拍摄了清空后商铺的视频发送给原告。2020年2月29日，原告将涉案商铺钥匙邮寄给被告，被告确认于3月1日收到钥匙。三、受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日至2020年2月24日期间启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案店铺所在的东门白马服装批发城在2月份停止营业，于2020年3月1日恢复营业，并减免商户一个月租金。被告称第三人给予商铺的租金减免方案是免费延长租期一个月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尽管新冠疫情不可预见，且对原告的经营造成较大影响，但疫情仅导致承租人履行困难，不导致履行障碍，原告无权解除租赁合同，其单方发出的解除通知，不导致合同解除。但考虑到原告已经于2020年2月27日实际搬离涉案商铺，涉案租赁合同事实上已无法继续履行，被告也于2020年3月1日收到了原告邮寄的商铺钥匙，本院认定涉案商铺实际于3月1日交还，涉案租赁合同也于2020年3月1日解除。原告在未与被告协商一致的情况下提前退租，构成违约，应承担相应违约责任，本院对原告要求返还租赁保证金的诉讼请求不予支持。考虑到涉案商铺所在的白马服装批发城在2020年2月停止营业，原告经营困难，营业收入明显减少等情况，参考白马服装批发城给予商户的减租方案，本院根据公平原则，酌定减免原告一个月租金，对于原告要求返还2020年2月租金33800元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告黄丽梅与被告李荣佳签订的租赁期限为2019年11月1日至2021年9月30日的租赁合同于2020年3月1日解除；二、被告李荣佳应于本判决生效之日起十日内向原告黄丽梅返还2020年2月份租金33800元；三、驳回原告黄丽梅的其他诉讼请求；如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2328元，由原告负担1552元，由被告负担776元。案件受理费已由原告预交，本院退回原告776元。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用776元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  杨丽茵审判员  李 乾审判员  李 星二〇二〇年九月三十日尹丹荔书记员     柏榕楠