上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6364号上诉人(原审原告)：上海开凯彩印有限公司，住所地上海市青浦区重固镇赵重公路**。法定代表人：杨天祥，执行董事。委托诉讼代理人：丁勇，上海市金马律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海双狮塑料制品有限公司，住，住所地上海市奉贤区驰华路****/div>法定代表人：杨悦，总经理。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人上海开凯彩印有限公司(以下简称“开凯公司”)、上诉人上海双狮塑料制品有限公司(以下简称“双狮公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0101民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开凯公司的上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判，判令双狮公司向开凯公司支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)977，315元。事实与理由：双狮公司虽于2019年6月1日在所租赁厂房停止生产运营，但双方既无水电的变更过户，也无钥匙的移交，更无房屋场地的交接，且双狮公司在2019年6月1日后仍在租赁房屋场地内留有大量办公、生产和生活设施，在没有房屋交接的情况下，一审判决将2019年6月1日后的房屋场地管理责任强推给了开凯公司。根据租赁协议第六条约定，承租方有到期清场的义务，且明确超过租赁日期按照双倍房租支付直到清场结束。但是双狮公司一方迟至合同到期后方才在开凯公司的不断催缴下缴清合同期内的租金，并留置在租赁房屋内继续经营活动，2019年6月1日在未做交接的情况将人员撤离，但是仍将大量的生产、经营和生活设施留置在租赁房屋及场地内。双狮公司的行为已经明确违反了租赁协议的约定，一审判决酌定550，000元的房屋使用费，有悖法律规定和合同约定。现双狮公司自合同到期，截至2019年8月9日清场，占用租赁房屋长达182天，按照双倍租金标准计算，应承担房屋使用费977，315元。双狮公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，驳回开凯公司一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：2019年5月28日双狮公司申请了暂停用电，办理了水表过户更名手续，双狮公司撤离后交付了房屋钥匙于开凯公司，此后租赁房屋由开凯公司控制。双狮公司不存在占有使用租赁房屋的事实，对于遗留的部分物品，开凯公司在当时并未提出异议。直至一两个月后，开凯公司才要求清场，并称未限期完成清场将自行委托第三方处理清场工作，但开凯公司也未委托第三方进行清运。租赁房屋于2019年5月31日起已由开凯公司控制，故双狮公司无需支付自2019年6月1日起的占有使用费。早在2018年开凯公司就已发函要求双狮公司配合政府动迁，政府也告知不得在进行扩建或建立新的租赁关系。根据青浦区重固镇政府的《告知书》可知，若开凯公司无法先行完成协议征收工作的，将启动依法征收程序，实际上，租赁厂房的道路被封堵，开凯公司无法对外出租再收取租金。开凯公司在双狮公司撤场数月后竟以未及时清场为由要求双狮公司支付高额的占有使用费，如此行为违背诚实信用原则，一审判决要求双狮公司支付2019年6月1日后的占有使用费没有事实和法律依据。开凯公司、双狮公司均表示不同意对方的上诉请求。开凯公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令双狮公司恢复租赁场地原状，拆除、清理下列建筑体、设施及其他物品：(1)拆除租赁场地西侧违建墙体约20平方米，并清理拆除产生的建筑垃圾；(2)拆除车间内搭建的砖混房中房一间，并清理拆除产生的建筑垃圾；(3)拆除车间通风机及通风管路，恢复车间原状；(4)拆除室外冷却塔构件基座，并清理拆除产生的建筑垃圾；(5)拆除封闭西乡车间门的砖混墙体，并清理拆除产生的建筑垃圾；(6)清理出车间楼梯内的垃圾；(7)清理出车间内蓝色隔断及工作台；2．判令双狮公司依照《房屋租赁协议》第六条约定以年租金1，960，000元标准(即980，000元的双倍房租)，支付自2019年2月8日起至清场结束日止的租金。一审法院认定事实如下：系争的青浦区重固镇赵重公路XXX号房地产登记权利人为开凯公司。2008年12月18日，开凯公司(甲方)与双狮公司就上述房地产签订《租赁协议》，约定乙方租用甲方坐落赵重公路XXX号产权厂房，租赁期限为2009年2月8日至2014年2月7日；厂房交付使用后，乙方不得任意改变房屋结构、固定设施，需改变结构必须征得甲方同意；乙方进厂装修时需在大圆角的左侧墙边1-2层楼破墙后造电梯间，两幢厂房之间搭满雨蓬，等甲方验收合格后最终在北边砌墙(两幢楼连接墙并在两幢楼之间搭宽度1.5米的天桥)；合同另对其他其他内容进行了约定。2013年9月18日，开凯公司(甲方、出租方)与双狮公司(乙方、承租方)续签《房屋租赁协议》，约定乙方租用甲方位于赵重公路XXX号2幢厂房作为生产办公等用房，使用面积为4，500平方米；租赁期限为五年，自2014年2月8日至2019年2月7日；年租金950，000元，从2016年起至2019年2月7日止年租金调整为980，000元；租金先付后租用；承租期间承租方不得自行改变房屋主体结构，若要变动或临时搭建，必须征得出租方同意，出具书面材料，未经同意造成后果由乙方承担；承租到期前半年再协商是否解协或续租；双方均应遵循市场规则，协商无果即应解除协议，到期清场，超过租赁日期按双倍房租支付直到清场结束。协议另对其他内容进行了约定。双狮公司承租后，租金已付至2019年2月7日。2018年12月24日，开凯公司致函双狮公司，载明：本月十一日双狮公司前来开凯公司商讨搬迁之事。由于各种因素导致开凯公司不考虑被政府征收，希望双狮公司能维持租赁关系，遗憾的是双狮公司明确表达到期将不再续租，故函告如下：1．双狮公司搬迁，请将400千瓦配电房使用名改回上海天祥包装材料有限公司(按原协议办理)；2．由开凯公司投入的电器表箱两只属开凯公司资产，请归还；3．搬迁时请双狮公司将工业垃圾、生活垃圾自行清理干净；4．双狮公司搬迁时，不得损坏固定建筑，请按现状保留移交给开凯公司。双方合作已长达十年，此次协议征收纯属政府所为，希望双狮公司能够在理解开凯公司主观意愿不同意拆迁的情况下，在搬迁过程中落实以上四点。2019年1月3日，青浦区重固镇人民政府向开凯公司发送《告知书》，载明：贵司位于赵重公路XXX号厂房先行实施协议征收补偿工作，需要特别告知贵司：在收到本《告知书》后不得再新建、扩建、改建建筑物、构筑物及其他设施；不得突击装修房屋；不得办理新增、变更工商营业登记、不从事其他不当增加补偿费用的行为；防止以支付高价租金为诱饵租赁厂房以骗取国家征收补偿款的行为。2019年3月8日，协议征收补偿部门安排了第一次评估勘踏。2019年7月8日，开凯公司致《律师函》给双狮公司，表示：一、事实表述：1．租赁期限截止日期为2019年2月7日；2．双狮公司在租赁期届满后未按约终止租赁关系，继续使用租赁厂房至2019年6月1日起暂停用电后人员离场；3．人员离场后，租赁厂房内外各处遗留有办公和生活家具、生产制品、生活物品及大量生活和生产垃圾；4．按约超过租赁日期按双倍房租支付直至清场结束；5．此前双狮公司确认租房合同到期不再续租。二。为此函告：1．自2019年2月8日起按双倍房租标准继续支付房租直到清场结束日止；2．接本函后15日内完成租赁场所的清场工作……清理完成由双方书面交接确认，交接确认日期为清场结束日；3．如未按限期完成清场，开凯公司将自行委托第三方处理清场工作，遗留物品一律按照无价值垃圾认定，双狮公司无权主张相应物品价值赔偿，且双狮公司承担涉及第三方完成清场工作所发生的全部费用，第三方完成清理工作的日期为清场结束日；4．清场结束后7日内向开凯公司结算并支付全部所欠租金；怠于履行清场义务产生第三方垃圾清运费用的，在结付租金时一并支付。双狮公司确认收到该份《律师函》。2019年8月1日，开凯公司第二次致送《律师函》予双狮公司，重申了第一份《律师函》的内容，并强调了双狮公司人员离场但迟迟不作清场工作亦属违约行为，已经会同他人对遗留物品进行了清点，同时留有大量垃圾在现场，要求接函后五日内完成清场工作。2019年8月6日，双狮公司回复《律师函》予开凯公司，表示：1．政府明确告知租赁厂房早已纳入政府征收范围；2．双狮公司已配合完成了租赁厂房的腾退工作；3．若确有部分垃圾遗留的，双狮公司将于2019年8月8日8时30分前往租赁厂房进行清理，望予以配合。2019年8月8日、8月9日，双狮公司达到系争房屋现场进行了两天的清场作业。2019年8月19日，开凯公司第三次致送《律师函》予双狮公司，表示：虽2019年8月8日、8月9日进行了两天清场作业，将较为容易清理的设备设施及各类垃圾做了清理，但是难以清理的部分建筑构件、设施及部分垃圾仍未完成清理(1．场地西侧违建墙体约20平方米；2．车间内砖混搭建房中房一间；3．厂房通风机及通风管路；4．室外冷却塔砖混构筑件基座；5．封闭西向车间门的砖混构建墙体；6．厂房楼梯间内有危害性垃圾；7．车间内蓝色隔断工作台)；要求双狮公司即安排清理，如接函后7日内未作处理的，开凯公司将自行采取相关措施，有关法律后果由双狮公司承担。此后，双狮公司未再清理，开凯公司亦未委托第三方清理。2020年4月17日，一审法院承办法官对系争房屋进行了实地勘踏。一审法院认为：2013年9月18日开凯公司与双狮公司签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从证据可见，租赁双方对合同在2019年2月7日到期后不再续租的意思表示是明确和一致的，但双狮公司并未在租期届满后按约及时搬离，而是因涉及到可能被征用评估补偿而继续占用使用直至2019年5月31日正式搬离并交接钥匙；2019年2月8日至2019年5月31期间双方对占有使用的费用并未明确，法院依照谁占用谁受益谁负担的原则，参酌原合同约定的租金标准确定双狮公司支付占有使用费。2019年6月1日起，双狮公司虽搬离并交付房屋，但并未按约履行到期清场义务，直至2019年8月9日才在开凯公司催促下对房屋进行清运垃圾等清场。2020年4月17日一审法院承办法官实地勘踏时发现车间楼梯底下尚有约6平方米的化学品垃圾未清理。对此，参酌合同约定的双倍租金标准酌情确定双狮公司支付期间未清场的占用费用。此项费用的责令支付，一方面是对双狮公司未按约及时清场的惩罚，另一方面亦一并考虑了开凯公司对剩余垃圾、物品、设施等清理所需的合理费用。双方合同并未约定租期届满后，双狮公司需对房屋恢复原状。事实上，开凯公司在2018年12月24日致函双狮公司时亦表明要求双狮公司搬迁时不得损坏固定建筑，按现状保留移交给开凯公司。故此，开凯公司诉请要求拆除建筑体、设施、物品并恢复租赁原状的主张，法院难以支持。一审法院据此判决如下：一、上海双狮塑料制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海开凯彩印有限公司房屋使用费550，000元；二、上海开凯彩印有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院上述认定事实无误，本院予以确认。二审中，双狮公司述称其已配合办理了暂停用电手续，在确认没有欠费的情况下，开凯公司可以自行办理变更手续，未能变更系开凯公司自身原因导致。本院认为，根据在案证据及双方当事人的自述，目前尚无法确认用电设施已经完成过户，而基于租赁合同的约定，上述事宜并非返还租赁物的要素之一，对本案判决结果无实质性影响，故在本案中本院对上述事实及相应责任，不作认定。关于双狮公司是否于2019年5月31日向开凯公司办理了返还租赁物的手续，基于目前在案证据，亦难以做出明确认定。根据开凯公司的自述，其确认了双狮公司于2019年6月1日搬离系争房屋的事实，结合开凯公司可以提供系争房屋内部实际状况的照片及发现相关设施设备被盗等情况，体现出其在双狮公司搬离之后可以随时进入系争房屋，并实际控制系争房屋。此外，开凯公司在之后的《律师函》中亦表述了若双狮公司逾期不清理现场将委托第三方对系争房屋进行清场，此后其客观上也已进入现场清点了遗留物，但未实际清理现场，以上种种情况可以推断双狮公司与开凯公司之间虽未办理书面交接，但开凯公司已可实际控制系争房屋，其有怠于行使权利之嫌，因此其按照双倍房租支付的诉讼请求，有失公允。此外，如一审判决所述，双方在合同中并未对恢复原状有过明确约定，也无原始交接时“原状”的客观依据，故一审法院对开凯公司的相应诉讼请求不予支持，并无不妥。需要说明的是，上述因素亦是法院对开凯公司要求双狮公司承担双倍租金未全部予以支持的原因之一。如上所述，双狮公司在合同到期后未能及时搬离，在搬离后未能规范的完成返还租赁物的手续，客观上也未完成现场的清理，故理应承担相应责任。一审法院鉴此酌情判定双狮公司应当向开凯公司支付550，000元房屋使用费，并无明显不妥，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，573.15元，由上诉人上海开凯彩印有限公司负担5，934.64元，由上诉人上海双狮塑料制品有限公司负担7，638.51元。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 成 皿二〇二〇年九月二十三日法官助理 朱丹丹书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……