陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终5849号上诉人（原审原告）：李艳红，女，1973年11月19日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：孙振涛，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：班晓敏，陕西信邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安维克特企业管理咨询有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：刘强，该公司执行董事兼总经理。原审被告：刘强，男，1989年6月10日出生，汉族，住西安市新城区。原审被告：李**，男，1988年5月15日出生，汉族，住西安市新城区。原审被告：马彬，男，1989年12月23日出生，汉族，住西安市未央区。原审被告：曾文娟，女，1988年11月29日出生，汉族，住西安市新城区。原审被告：田原，男，1992年12月26日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人李艳红因与被上诉人西安维克特企业管理咨询有限公司（以下简称维克特公司）及原审被告刘强、李**、马彬、曾文娟、田原房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初15737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李艳红上诉请求：1.撤销原判第二项，改判为维克特公司向李艳红支付违约金11938.83元（自2017年7月11日起，以13万元为基数按照同期人民银行贷款利率暂计算至2019年8月10日，应计算至实际付清日）；2.本案上诉费由维克特公司负担。事实和理由：双方《房屋租赁合同》虽未约定违约金及计算方式，但该合同第四条已明确约定维克特公司应于合同签订日支付前两年租金13万元。维克特公司至今分文未付，给李艳红造成资金占用损失。根据《合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定，李艳红以13万元为基数，自2017年7月11日起按照同期贷款利率计算违约金，有事实及法律依据。维克特公司未作答辩。曾文娟述称，合同中没有违约金这一项，李艳红主张违约金，不应进行认定。田原述称，其2016年7月到维克特公司工作，担任业务员，2017年6月离职，期间职位未发生任何变动。其身份证复印件在其不知情的情况下被维克特公司冒用登记其为该公司实际股东。其与维克特公司之间不存在任何股权关系，故其与本案无关。刘强、李**、马彬均未作陈述。李艳红向一审法院起诉请求：1.判令维克特公司向李艳红支付租金13万元，并支付违约金11938.83元（自2017年7月11日起，以13万元为基数按照同期中国人民银行贷款利率暂计算至2019年8月10日，应计算至实际付清日），以上共计141938.83元；2.判令维克特公司向李艳红支付物业费、电梯费、生活垃圾费、公共设施能耗费共计2698元（2019年4月1日-2019年9月30日期间）；3.判令刘强、李**、马彬、曾文娟、田原在股东未实缴出资范围内承担补充连带责任；4.本案诉讼费由维克特公司、刘强、李**、马彬、曾文娟、田原负担。一审法院认定事实：2017年7月11日，李艳红（出租方、甲方）与维克特公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、甲方将坐落在西安市未央区XX大道XX幢XX层XX室出租给乙方使用，乙方自愿承租该房屋。二、房屋租赁期限为四年，自2017年10月1日起至2021年9月30日止，该房屋年租金为陆万伍仟元整，两年后租金为捌万元整，之后年租金为当年租金基础上浮8%，每两年一递增。三、乙方以汇款形式支付，每年7月交纳次年房屋租赁费用。四、签订本合同时乙方需向甲方支付房屋租赁保证金1万元整，一次性缴纳两年租金13万元，合同终止时，乙方按期交纳承租期间应缴费用并结清手续。五、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同。如甲方因故收回房屋，需提前半年通知乙方，经乙方同意后搬离，并赔付当年房租。如果因乙方在合同未到期前退房，需向甲方支付当年整年租金作为违约款项。六、租赁期间的水电费、物业费、固定电话费、数字电视费、停车费、生活垃圾费等居住期间发生的费用由乙方支付，其他费用如房产税、土地使用正常的维修费用由甲方支付……八、租赁期间，甲方不得干扰乙方的正常使用，租赁期间，乙方应爱护房屋设施设备，故意或过失造成的损坏，应负责赔偿并修复。九、乙方如需对房屋进行改装或扩增设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方负责……。”合同签订后，李艳红向维克特公司交付案涉房屋装修钥匙，维克特公司法定代表人刘强于2017年7月13日向李艳红支付租赁保证金1万元。对于正式房门钥匙是否交付，双方各执一词。自2017年7月11日至2019年7月11日期间，维克特公司法定代表人刘强与李艳红丈夫任某某XX房XX沟通。2017年10月-2019年3月，案涉房屋共产生电梯费、物业费、生活垃圾费、公共设施能耗费、暖气基本运行费、水费9810.46元。2019年2月23日，维克特公司交纳案涉房屋上述费用。2019年5月18日，李**代李艳红填写案涉房屋装修申请表。李艳红丈夫任某某支付案涉房屋2019年4月-2019年9月电梯费、物业费、生活垃圾费、公共设施能耗费、暖气基本运行费、水费2698元。因维克特公司未按合同约定交纳租金及相应费用，李艳红遂诉至法院。庭审中，双方一致同意双方签订的房屋租赁合同当庭解除。另查明，维克特公司于2016年7月25日注册成立，注册资本100万元，该公司现已被吊销。2017年4月6日变更登记，由自然人独资有限责任公司变更为有限责任公司（自然人投资或控股），出资人为：刘强认缴出资42.5万，占比42.5%；李**认缴出资42.5万，占比42.5%；曾文娟认缴出资5万，占比5%；马彬认缴出资5万，占比5%；田原认缴出资5万，占比5%，上述股东均未实际出资。《西安维克特企业管理咨询有限公司章程》第十一条规定，认缴的出资时间为2046年12月31日前。田原系维克特公司员工，双方签订有正式劳动合同。田原在公司变更登记前与公司签订《干股分红协议书》一份，其当庭陈述其签订的干股协议并未说明登记为股东，维克特公司在其未到场的情况下登记为股东不符合法律规定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李艳红与维克特公司签订房屋租赁合同，约定由维克特公司承租李艳红的房屋，维克特公司向李艳红支付租金。双方签订的合同未明确案涉房屋为毛坯或是精装房，但根据李艳红丈夫与刘强的微信聊天记录可知，维克特公司已向李艳红交纳租赁保证金1万元，李艳红亦在微信中就委托维克特公司办理涉案房屋的装修事宜进行沟通，故维克特公司对于案涉房屋为毛坯房这一情况是知晓的。在此情况下李艳红交付房屋装修钥匙，应视为已经向维克特公司交付房屋，维克特公司应当按照合同约定向李艳红支付两年租金13万元。现李艳红主张该13万元租金，于法有据，予以支持。维克特公司辩称合同约定的房屋为精装房，李艳红向其交付的是毛坯房，至今无法使用，这一辩称无相应证据证明，不予支持。因李艳红与维克特公司签订的房屋租赁合同当庭已解除，维克特公司已交纳的租赁保证金1万元，李艳红应当退还。为减轻当事人诉累，由维克特公司在应向李艳红交纳的租金中予以抵扣。关于李艳红主张的电梯费、物业费等费用。根据双方签订的合同及李艳红提交的证据，维克特公司尚有2019年4月-2019年9月的物业费等使用期间产生的费用2680元未交纳，该费用李艳红已垫付，维克特公司应向李艳红支付。关于李艳红主张的违约金，因合同中并未约定违约金，李艳红主张违约金于法无据，不予支持。关于李艳红主张维克特公司股东承担连带责任一节。因维克特公司并未注销，其作为法人主体仍然存在，案涉房屋系维克特公司租赁，对于欠付的租金及相应费用应首先由维克特公司以公司资产清偿，且刘强、李**、马彬、曾文娟、田原的认缴出资时间在2046年12月31日前，现李艳红直接向刘强、李**、马彬、曾文娟、田原主张民事责任，依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告西安维克特企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告租金12万元，物业费、电梯费、生活垃圾费、公共设施能耗费共计2698元，以上共计122698元；二、驳回原告李艳红其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3192元（原告已预交），由原告李艳红负担479元，被告西安维克特企业管理咨询有限公司负担2713元，与上述款项一并给付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李艳红与维克特公司于2017年7月11日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。《房屋租赁合同》签订后，李艳红向维克特公司交付了租赁房屋，维克特公司向李艳红支付了房屋租赁保证金1万元。《房屋租赁合同》约定，签订本合同时，维克特公司一次性交纳两年租金13万元。但维克特公司一直未向李艳红支付该款项。一审庭审中，李艳红与维克特公司均同意解除合同，系双方真实意思的表示，应予确认。现李艳红诉请维克特公司支付租金13万元，一审法院在扣除李艳红应向维克特公司返还的1万元房屋租赁保证金后，判决维克特公司支付李艳红租金12万元，并无不当。合同解除前，2019年4月至2019年9月涉案房屋所产生的物业相关费用2698元，李艳红已垫付，维克特公司应向李艳红支付。《房屋租赁合同》仅就提前解除合同违约金进行了约定，并未就维克特公司逾期付款违约金进行约定，李艳红要求维克特公司支付逾期付款违约金，没有依据，应不予支持。 综上所述，李艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由李艳红负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年九月四日书记员     张佩 1