广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5630号原告：广州市增城朱朱美容院，住所地广州市增城区朱村金成路**。经营者：朱阳杨。被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司朱村分公司，，住所地广东省广州市增城区朱村碧桂园城市花园花岸苑2街****法定代表人：代涛。委托诉讼代理人：付一桐、于振南，碧桂园生活服务集团股份有限公司员工。第三人：李宏东，男，1971年8月10日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区。第三人：广州然思文化有限公司，，住所地广东省广州市越秀区解放南路****上述第三人共同委托诉讼代理人：吴爱平，广东粤鑫律师事务所律师。原告广州市增城朱朱美容院诉被告碧桂园生活服务集团股份有限公司朱村分公司、第三人李宏东、第三人广州然思文化有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市增城朱朱美容院的经营者朱阳杨，被告碧桂园生活服务集团股份有限公司朱村分公司的委托诉讼代理人付一桐、于振南，第三人李宏东和第三人广州然思文化有限公司的共同委托诉讼代理人吴爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市增城朱朱美容院向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告商铺一楼因渗水泡坏百莲凯套盒产品无法销售共价值损失268298元；2.被告赔偿原告商铺因渗水泡水导致无法正常营业损失33880元（员工工资2万元+铺租金11500元+管理费I780元十员工宿舍租金1600元）；3.被告支付第三方公司检测报告费用2000元；4、被告承担本案的诉讼费和其他必要费用。事实与理由：一、受损情况。原告于2018年承租了广州市增城区朱村碧桂园城市花园金成路98号临街铺面，经营百莲凯品牌加盟连锁店美容生意及销售百莲凯美容产品。2020年5月21日早上10时，我店员工朱雨果到店开门，看到一楼地面有约3到5厘米的积水（有臭味，后来查明是厕所反涌的粪水），放置在地面上的百莲凯产品（价值268298元）全部被泡。原告第一时间将情况告知被告，当时被告的处理结果是工作人员拿了3袋沙包堵在厕所门口，但未尽物业管理服务职责，没有彻底解决下水管排水和商铺厕所反涌粪水问题。2020年5月22日再次积水以及厕所反涌。经再次将情况告知被告，工作人员的处理结果还是加沙包在厕所门口堵住厕所反涌，但未尽物业管理服务职责，没有彻底解决下水管排水和商铺厕所反涌粪水问题。2020年5月21日-2020年5月26日期间，经过原告与被告工作人员多次协商与沟通，被告派师傅于2020年5月27日来原告商铺将一楼的厕所蹲厕抬高位置。但2020年5月31日下午，原告商铺一楼地面又渗水和厕所未抬高的地面与楼梯底地面渗水。因原告当时在现场，己及时处理，未造成损失。被告工作人员到原告商铺查看现场，但未做出处理就离开了。2020年6月1日—楼地面又渗水，门口的下水道井盖都给喷起来了。被告安排粪便抽水车来抽水，但是原告商铺门口的排水管下水道还是满水的，部分的排水口还在往路面排水渗水。被告安排师傅们下班后当天晚上原告商铺一楼地面又渗水了原告已自行处理。2020年6月2日，原告商铺靠近门口的墙体直接流水出来以及商铺一楼地面的厕所连接走道的墙体流水出来（有视频为证）。原告通知被告查看现场，被告安排师傅来处理，师傅告知原告、商铺的柱子是空心的，里面都是满满的水。于是被告安排在原告商铺一楼的厕所里放了抽水泵持续抽水到2020年6月13日。二、受损原因。为进一步查实原告铺面厕所反涌水造成店内积水的原因，经与铺面业主协调，原告于2020年6月1日请了专业的第三方检测公司广东敏捷检测鉴定有限公司对铺面的损害原因和情况进行检测，检测报告显示是因为排水管道被堵塞导致排水不及时，水位上涨四处渗溢入地面，导致原告商铺一楼渗水泡水。虽然鉴定取证的时间是6月1日，但是事实上排水管堵塞是有一段时间了，因此，从5月21日到月31日所发生的多次厕所反涌水和铺面地面积水，都是同样的原因造成的，是该小区物业管理服务公司负责未尽服务管理之职责，负有不可推卸的责任。三、主张的赔偿。综合上面的情况和鉴定结果，被告未及时履行物业管理职责的原因而导致原告商铺厕所多次反涌粪水和地面多次渗水泡水，造成原告无法正常营业以及导致产品受损。同时，原告无法正常经营，但租金和员工工资均需按时交付和发放。损害造成后，原告与被告多次沟通协商赔偿事宜，但被告均不予理采导致协商未果。因故，请求法院支持原告的诉讼请求，依法判决被告赔偿原告各类损失。被告碧桂园生活服务集团股份有限公司朱村分公司辩称：一、涉案物业反涌的原因并非被告服务质量所致，被告无任何违反《前期物业服务协议》约定的行为。涉案商铺管道反涌的根本原因是因该期间暴雨雨量过大，已超出管道的排水能力所致，并非原告主张的管道堵塞问题。经被告工作人员排查、修复，发现涉案商铺专有部分内部的排水管道已经被改造，因涉案物业交付时属于毛坯交付，业主在装修过程中有改造卫生间的行为，导致卫生间管道水平低于排污井，在暴雨天气水排不及时造成反涌。同时，经工程人员反馈，涉案物业公共排水管道直径过细，无法承担特大暴雨的雨量进而导致反涌，被告与开发商已及时派人将共有部分管道进行更换，更换后未再出现反涌情况。被告已购买了物业公共责任保险，如被告对损失存在责任的，保险公司将就损失进行赔付，但本案中，保险公司的反馈意见为“自然灾害无法赔付”，故本次损失与被告无关。二、被告已经按照《前期物业服务协议》的约定对涉案小区排水管道、化粪池等进行定期巡查及日常维护，履行了合同约定的养护和管理义务。首先，原告与被告系物业服务合同关系，被告一直按照《前期物业服务协议》履行职责，无任何怠于履行的行为。其次，被告常年聘请专业的清洁公司负责涉案物业的管道疏通工作，如发现堵塞立即进行疏通。再次，本案中接到原告的报事信息后，被告便及时安排工程人员及保洁人员对涉案物业进行管道排查及卫生清洁，但因涉案物业自行装修时卫生间排水管道水平低于排污井，且该时段持续暴雨，导致反涌持续发生。最后，被告系物业服务企业，并非专业的具有工程建筑资质的企业，对于管道的铺设、管道的选择、工程的建设不具有直接义务，不应将天气原因，工程原因所造成的损失后果全部归责于被告。三、原告并未对反涌所造成的损失进行充分举证，对其主张的产品损失、营业损失、检测报告费用等均不认可。对原告主张的检查报告费用，被告对该检测报告的结论、意见完全不认可，不能以该检测报告便认定被告在处理反涌问题中存在失职，故原告对该检测费用的支出完全不认可。第三人朱宏东、广州然思文化有限公司共同述称：1、第三人认同厕所粪水反涌的事实。原告通过微信的方式将相关事实反馈给了第三人，第三人不在现场。2、厕所粪水反涌的原因，第三人作为普通的民事行为能力人，无法判断，第三人是于2018年7月23日将毛坯、空店出租给原告，由原告自行设计、装修、维护和使用，此次厕所粪水反涌是原告装修、设计存在缺陷，还是开发商的管井通道有问题，以及被告物业管理不当引起，需由法庭开庭审理方才清晰。3、原告诉请的损失数额，第三人无法认可，因原告诉求的赔偿数额的计算依据采购合同、发票等均没有提供，第三人不在整个事件发生的现场，且原告对其产品是否保管得当，原告亦没有提供相应的证据予以辅证，亦没有委托第三方对损失的物品进行估价和聘请权威的第三方进行证据保全。4、第三人从疫情期间，主动给予原告租金免租、5折、8折的优惠。5、第三人与原告签订了商铺租赁合同第6条第4项明确约定，原告的装修方案引起的责任由原告独立承担。本院经审理认定事实如下：第三人广州然思文化有限公司购买了位于广州市增城区朱村街碧桂园城市花园金成路98号的商铺，该商铺由其法定代表人朱宏东出租给了朱阳杨，每月租金11500元，由朱阳杨进行装修并设立广州市增城朱朱美容院经营使用，上述商铺尚未办理产权证明。第三人广州然思文化有限公司与被告的前身广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司签订《前期物业服务协议》，涉案商铺由被告提供物业服务，服务范围包括对小区排水系统的维护等。现由朱阳杨向被告支付物业服务费。2020年5月至6月，涉案商铺多次发生水浸及管道反涌现象。上述期间，被告的工作人员均在微信朋友圈中发出暴雨预警提醒。2020年6月3日，朱阳杨委托广东敏捷检测鉴定有限公司对涉案房屋损害进行检测，并支付检测费用2000元。经鉴定结论为“该房屋出现积水现象主要原因是：2020年5月31日，该房屋所在区域下有大暴雨，该房屋西侧1#水井口与2#水井口中部的排水管道被堵塞，1#水井雨水不能流通至2#水井方向，从而地面积水未能及时排放至下水道，以及1#水井水位上涨四处渗溢入地面，导致该房屋地面出现积水现象”。庭询中，一、为证明其损失情况，原告提交产品订货单、转账记录等予以证明，被告对此不予认可，认为原告购买产品的费用不能直接认定为损失。二、关于涉案商铺的装修情况。原告确认是其装修，但未经过任何改动；被告确认原告装修完毕后被告进行了验收，但验收无法判断商铺内的管道情况，对于其抗辩的装修过程中改造管道等问题，其无证据予以证明。三、关于水浸和反涌的事实及修复事实。原告提交涉案商铺内部、外部及周边情况的照片到庭，拟证明涉案商铺水浸、反涌等事实，并主张被告于2020年6月19日开始开挖、修复涉案商铺门口的排水管道，直至2020年8月24日才修好，影响其门店经营三个月，当修复完毕后，再有暴雨天气，涉案商铺再无水浸及反涌现象。被告认为，2020年5月21日、5月22日被告已经安排了工作人员进行防洪沙袋的放置并检查了管道堵塞，经检查无堵塞；在5月21日至5月27日期间，被告根据排查的结果加高了涉案房屋卫生间的管道；5月31日至6月3日，因持续暴雨涉案房屋再次反涌，被告联系了开发商对涉案房屋的内外部管道进行排查，先引流，后凿开地面更换了自接驳处开始的全部外部管道；2020年7月管道改造完毕，2020年8月24日路面修复完毕。四、关于涉案商铺水浸及反涌原因。原告认为是管道堵塞以及被告未尽到及时通知、整改，导致反复泡水，造成其店铺的柜子被泡水变形、生锈，泡坏产品包装以致不能二次销售。被告认为是持续暴雨、以及管道本身问题，在被告协调开发商更换管道后，再无漏水及反涌情况；且其已经尽到了合理的核查及维修义务，并提交被告在涉案商铺放置沙包的照片、名为“城市花园市政改造协调群”“城花98商铺维修沟通群”在2020年6月份期间的微信群聊记录、化粪池清疏服务合同、高压车清通管道的照片及费用发票、化粪池检查记录表等到庭，拟证明其尽到了合理的排查义务。五、对于第三方检测情况。原告主张，检测时被告派出的工程人员在场；被告确认知道检测事宜，但检测时原告并未通知，被告并未在现场。本院认为，原告系承租涉案商铺进行经营，与被告并无签订物业服务合同，但其实际使用涉案物业并向被告支付物业费，故被告理应向原告提供相应的物业服务，服务范围可参照《前期物业服务协议》的约定，包括对涉案商铺所在小区的排水系统等进行维护，发现损坏，应及时组织维修等义务。现原告承租的商铺自2020年5月21日出现出现水浸、厕所反涌现象，并持续发生至2020年6月。对于水浸、厕所反涌的原因双方各执一词，但均确认在管道修复后再无水浸、反涌现象，故涉案商铺水浸、反涌情况应与内外部管道相关，而管道的维护等应属被告的义务。对于被告是否尽到合理的维护义务问题。在上述水浸、反涌现象发生后，被告到场放置了沙包，再次出现反涌后，被告排查后修复了涉案商铺的厕所管道，仍未解决问题后，被告安排高压水车进行抽水，并在抽水后协调开发商对管道进行排查修复，上述行为已基本尽到了合理的维护义务。但因涉案商铺却因排水管道问题导致损失，被告可能存在在日常维保过程中对排水系统的排查及维护方面存在疏漏，且对涉案商铺内外管道的维修等确会对原告的经营造成影响，故本院综合考虑涉案商铺受损情况、被告履行维护义务的情况等，基于公平原则酌定被告向原告赔偿5000元。对于超出上述金额范围以外的损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告碧桂园生活服务集团股份有限公司朱村分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城朱朱美容院赔偿5000元；二、驳回原告广州市增城朱朱美容院的其他诉讼请求。案件受理费2931元，由原告广州市增城朱朱美容院负担2883元，被告碧桂园生活服务集团股份有限公司朱村分公司负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月二十五日书记员  李慧芳