河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7644号 上诉人（原审原告）：周昌昌，男，1987年6月25日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被上诉人（原审被告）：王爱娜，女，1975年1月18日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：于景国，男，1977年10月21日生，汉族，住石家庄市正定县。系被上诉人丈夫。 上诉人周昌昌因与被上诉人王爱娜不当得利纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2020）冀0123民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周昌昌、被上诉人王爱娜及委托代理人于景国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周昌昌上诉请求：一、撤销原判，改判解除双方转让协议，判令被上诉人承担违约责任，退还转让费28000元。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人违约租金应全部退还。双方签订转让协议后，由于房东知道转租事实，导致上诉人并未正常经营使用，租金应全部退还。原审判决给付搬离之日租金显失公正。2、原审判决认定事实有误。被上诉人收取上诉人28000元包括房租、暖气费、转让费。从被上诉人方提供的录音资料明确显示，转让费其中转让物品不足1000元，其余为转让收取的额外费用，该费用应当退还。转让费并不属于买卖关系，与本案系同一法律关系。3、转让费应当退还。转让物品虽然未列清单，但被上诉人提供的录音中认可物品价值不足1000元，且上诉人并未正常经营，该物品存在，原审应一并判决，就转让费让上诉人另案起诉，增添不必要诉累。综上，原审认定事实有误，适用法律不当，导致判决结果错误，恳请二审法院依法查明事实，撤销原判，改判被上诉人退还收取上诉人的各项费用28000元，并承担一、二审诉讼费。另补充：转让费虽然是双方自愿行为，但必须是签订合法转租合同的前提下，被上诉人在违反合同法第52条情况下，与上诉人签订无效转让合同，一审法院也认定转让房屋合同无效并解除转租合同。依据合同法第42、58条规定，该转让合同中的转让费应一并退回，并赔偿上诉人经济损失。一审法院说转让费属于买卖合同关系无法律依据。这是基于转租合同一并产生的租赁费、暖气费和转让费，这是合同内容，要解除须一并解除，一审法律适用法律错误。 王爱娜答辩称，一、上诉人说由于房东知道转租事实，导致上诉人并未正常经营使用是错误的。上诉人在2019年11月8日接手店面一直到2020年4月12日房东让其搬离之前，期间一直是上诉人在使用此房屋，此房屋的经营使用权一直属于上诉人，与房东和被上诉人无关。被上诉人应退还给上诉人的租金应当自房东李静告知上诉人搬离之日起，即从2020年4月12日开始算起至2020年7月28日止，故应退还租金6804元，一审判决公正合理。二、在第一次庭审中，上诉人明确承认房屋租赁时间是8个月20天，租金16607元，暖气费1000元，转让费10393元，转让费就是房屋的东西，包括出售中的商品、货架、床、柜子之类。被上诉人无论是在与上诉人的通话中还是一审庭审中从未说过或者表示同意店内物品不足1000元的事实。三、上诉人在从被上诉人处租赁房屋时，被上诉人将店面的物品一共以10393元的价格转让给上诉人，转让物品虽然未列清单，但是物品价值都是当时双方承认认可的，因此对店面内物品的转让属于双方之间的买卖关系，我方认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确得当，请求二审法院维持原判决。 周昌昌向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告转让协议，判令被告承担违约责任，退还原告转让费28000元，店内物品返还被告；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年11月8日，原告周昌昌与被告王爱娜签订转让协议一份，约定王爱娜将位于正定县南侧童吧玩具店转让给周昌昌（包括店内一切物品），房租截止至2020年7月28日，2020年暖气费已交。28000元整，包括房租、暖气费和转让费。王爱娜有义务帮助周昌昌跟房东协商房租事宜。签订合同当天，周昌昌即向王爱娜微信转账28000元。对于28000元所包括的房租、暖气费和转让费数额，原告庭审中明确为租赁时间8个月20天租金16607元、暖气费1000元、转让费10393元，转让费就是房屋里的东西包括一些商品、货架、床、柜子之类的。被告对原告陈述的分项数额无异议。 被告租赁房东李静的房屋年租金23000元，被告未将其与房东李静约定的不能另行转租的事实告知原告。房东李静得知被告转租房屋的情况后，于2020年4月3日向原告周昌昌发出通知，告知其将涉案房屋租赁给王爱娜时双方约定不得转租，转租行为无效，并告知周昌昌于2020年4月12日前搬离其租赁的房屋。后周昌昌于2020年4月17日告知房东李静已经将租赁的房屋腾空。 以上事实有转让协议、通知、微信转账截屏等证据在卷佐证。 一审法院认为，庭审过程中，被告明确表示对原告方出庭人员身份无异议，故原告周昌昌（周昌）为本案适格原告。被告与原告签订的转让协议包括两个事项即转租房屋（含取暖费）和转让店内物品。关于第一个事项，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告王爱娜在庭审中承认未将其与房东约定涉案房屋不得转租的事实告知原告，且房东得知被告转租房屋后明确表示不同意转租，故对原告要求解除与被告签订转让协议的主张，本院予以支持。向次承租人告知出租房屋的现状及转租情况是承租人的义务，该义务不能以次承租人是完全行为能力人而应当预见承租风险为由而转嫁给次承租人，被告辩称原告应当预见绕开房东承租的风险的答辩理由不能成立。周昌昌诉称其在承租该房屋后并未正常进行经营，与常理不符，也未提交证据加以证明，故在解除原、被告的租赁协议后，被告退还原告房租的日期应自房东李静告知周昌昌搬离之日起，即从2020年4月12日开始起算至2020年7月28日止。因原、被告均认可房屋年租金为23000元，故被告应退还原告的租金数额应为23000元/年÷365天/年×108天=6804元。从原告2019年11月8日开始租赁房屋至2020年4月12日期间属于取暖季节，故原告要求被告返还取暖费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个事项，原告在从被告处租赁房屋时，被告将店面内的物品一并转让给原告，对店面内物品的转让属于原、被告之间的买卖关系，与本案不属于同一法律关系，应当另案处理为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王爱娜于本判决生效之日起五日内返还原告周昌昌房租款6804元；二、驳回原告周昌昌要求被告王爱娜返还暖气费的诉讼请求。案件受理费250.0元，减半收取计125.0元，由被告王爱娜负担30元，原告负担95元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院审理查明的案件事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人所交纳的房租是否应全部退回。2018年7月28日被上诉人王爱娜与房东李静签订租房协议，协议第八条明确约定不得另行转租，因此上诉人与被上诉人于2019年11月8日签订的转让协议应为无效。因被上诉人王爱娜未经房东同意私自转租房屋给上诉人，房东李静给上诉人周昌昌发通知要求其在2020年4月12日之前搬离，因此上诉人实际使用房屋的时间自2019年11月8日至2020年4月12日止。转让协议虽为无效，但上诉人已实际占用房屋，应支付相应的租金。上诉人主张其并未正常经营使用涉案房屋，但未提交充足有效的证据予以证实，因此上诉人主张租金应全部退还于法无据，本院不予支持。关于转让费，因双方签订的协议中未明确约定转让费的具体数额，故上诉人要求退还转让费的主张不予支持。 综上所述，周昌昌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元由上诉人周昌昌负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 薛金来 审判员 李 莉 二〇二〇年九月八日 书记员 默朋立