文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初4594号原告：罗育智，男。被告：王志鹏，男。被告：王艾芝，女。原告罗育智诉被告王志鹏、王艾芝房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月26日立案受理。依法由审判员周志慧适用简易程序于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告罗育智到庭参加诉讼。被告王志鹏、王艾芝经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、两被告向原告返还购房款156800元并支付利息50000元、赔偿款156800元、装修损失12000元，共计375600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月，原告通过他人介绍认识被告王志鹏、王艾芝夫妇。两被告意欲将被告王艾芝名下的坐落于耒阳市五里牌金阳安置区****房屋转卖他人。原告得知后于2014年11月21日在见证人谭勇军、周立华的见证下与被告签订了房屋买卖合同，房屋交易价格为166800元。原告支付两被告现金156800元，两被告写下已收到166800元购房款的收条并交于原告，原告写下欠两被告10000元欠条交于被告，双方约定过户后，原告向两被告支付剩余的10000元房款。合同约定双方必须在2018年1月1日之前将房屋过户到原告名下，否则每超期一年，两被告要向原告支付房价20%的违约金，现今已超期两年多。原告在该房顶加装顶棚，面积100余平方米，造价12000元。2017年年底，原告多次找两被告要求将房屋过户至原告名下，两被告以各种理由推脱，不愿将房屋产权转至原告名下。2019年4月，原告持房产证复印件到耒阳市房产局查询，发现该房产于2013年4月8日以60000元抵押给中国邮政储蓄银行责任有限公司耒阳市支行，于2016年1月13日解除抵押；又于2016年2月3日以300000元合并其他房屋抵押给湖南耒阳农村商业银行股份有限公司新华支行，于2019年1月28日解除抵押。2020年9月1日，原告持房产证复印件至耒阳市国土局查询，发现该房产于2019年11月13日抵押给湖南省耒阳农村商业银行股份有限公司城关支行，于2020年8月3日解除抵押；2020年8月19日抵押给湖南省耒阳农村商业银行股份有限公司大市支行，该房产现仍处在抵押状态。原告与两被告签订房屋买卖合同的时间为2014年11月21日，签订合同时，合同已明确告知被告，两被告要保证房屋交易时，房屋没有质量问题及产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金，而两被告却将已经以60000元抵押给银行的房产转卖给原告，并未告知原告，两被告的行为涉嫌合同欺诈，至今该房产未能过户至原告名下。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告王志鹏、王艾芝未作答辩，也未提交证据。经审理查明：两被告系夫妻关系。2014年11月21日，两被告（即合同甲方，下同）与原告（即合同乙方，下同）签订房屋买卖合同，甲方将登记在被告王艾芝名下的坐落于耒阳市五里牌街道办事处金阳路安置区45幢6层602室（耒阳市房权证五里牌字第00**1306号）以166800元的价格卖给乙方，合同约定：乙方应于2014年11月21日一次性付清人民币156800元给甲方，余款10000元，待该房产证满5年过户给乙方后，乙方向甲方支付余款；甲方保证在交易时该房屋没有质量问题及产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税金及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；甲方应于2018年1月以前将房产证过户至乙方名下，在乙方等待房产过户期间，甲方不得以任何理由将该房产用于抵押等损害乙方的利益，双方约定的办理过户的期限届至时，乙方必须将房产过户至乙方名下，如甲方违约，则应返还乙方购房款并以购房金额为基数按每年（不满一年算一年）20%的比例向乙方支付违约金，同时还应赔偿乙方的其他损失，乙方可以放弃购买该房产；双方还就其他相关合同权利义务作出了约定。合同签订后，原告向被告王志鹏支付了购房款156800元，被告王志鹏向原告出具了一张金额为166800元的收条，原告同时向被告出具了一张欠款金额为10000元的欠条。另查明：被告王艾芝于2016年2月3日将案涉房屋抵押给湖南耒阳农村商业银行股份有限公司新华支行，于2019年1月28日涂销。2019年11月13日，案外人谭秋林作为抵押人，案涉房屋抵押给湖南耒阳农村商业银行股份有限公司城关支行，于2020年8月3日注销抵押登记。2020年8月19日，以案外人谭秋林作为抵押人，案涉房屋抵押给湖南耒阳农村商业银行股份有限公司大市支行，抵押期限至2023年8月19日。经原告多次催告后，两被告至今尚未将案涉房屋过户至原告名下，为此，原告遂诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依成立、有效。原告已按约向被告支付了购房款，但被告至今尚未将房屋过户登记至原告名下，而且还将房屋抵押给他人，显然，其行为已构成违约，原告要求解除合同并由被告承担违约金的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，应予支持。合同既已被解除，两被告因该合同取得的购房款应予返还，原告要求两被告返还购房款156800元，符合法律规定，予以支持。关于违约金的数额问题，根据双方合同约定，办理产权过户的时间为2018年1月，至今已逾期2年零9个月，按3年计产生的违约金为100080元（166800元×3年×20%），该数额明显过高，本院酌定为30024元（100080元×30%）。原告要求解除合同并责令被告支付违约金100080元中的30024元的诉讼请求具有事实依据，符合法律规定，予以支持；原告的其他诉讼请求，因缺乏证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告罗育智与被告王志鹏、王艾芝于2014年11月21日签订的房屋买卖合同；二、被告王志鹏、王艾芝向原告罗育智返还购房款156800元，并支付违约金30024元，合计186824元，限本判决生效之日起10日内付清；三、驳回原告罗育智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费5604元，减半收取2802元，财产保全申请费1960元，合计4762元，由被告王志鹏、王艾芝负担。原告已垫付4762元，被告王志鹏、王艾芝应在执行中清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  周志慧二〇二〇年九月二十七日代理书记员  张沅沅               校对责任人：周志慧            打印责任人：张沅沅