湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初1568号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司，营业场所：郴州市爱莲路79号1栋16号房，统一社会信用代码91431000557601006Y。 法定代表人：丁惠敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄灵华，男，1982年3月8日出生，汉族，住湖南省资兴市。特别授权。 委托诉讼代理人：谭希文，男，1979年4月17日出生，汉族，住湖南省永兴县。 被告：马丽军，男，1984年10月15日出生，汉族，住湖南省永兴县。 委托诉讼代理人：马满顺，男，1956年7月11日出生，汉族，住湖南省永兴县。特别授权。 原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司（以下简称“中珠物业公司”）与被告马丽军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中珠物业公司的委托诉讼代理人黄灵华、谭希文，被告马丽军委托诉讼代理人马满顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中珠物业公司向本院提出诉讼请求：判令马丽军支付拖欠的物业服务费本金3146.21元，违约金2865.18元，计6011.39元（2018年2月1日至2019年8月31日止）。事实与理由：2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订了坐落在永兴县××路××小区前期物业管理服务的委托合同，与业主马丽军形成了物业合同关系。中珠物业公司从2014年8月27日至2019年8月31日服务于小区业主。马丽军拥有的物业建筑面积为127.38㎡，每月应交物业服务费165.59元，截止至2019年8月31日，马丽军累计拖欠中珠物业公司物业费3146.21元，中珠物业公司多次催讨物业费未果，遂诉至法院，请求判如所请。 马丽军辩称：欠物业费3146.21元是这回事，但是中珠物业没有中标，也没有与我们业主签物业合同，小区出现很多问题物业也没有人管。如果原告履行合同义务，我们愿意支付物业费，但原告没有按合同约定履行相关的职责，所以我们业主拒交物业费，应当驳回原告的诉讼请求。 经当庭举证、质证，并结合双方当事人的陈述，本院经审查认定事实如下： 2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年，自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。中珠物业公司管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2015年1月1日，马丽军与中珠物业公司签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由中珠物业公司为房屋坐落于龙山豪庭10栋1单元1001室（建筑面积127.38㎡）的业主马丽军提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1．高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2．多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3．门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向中珠物业公司缴纳违约金。缴费责任：2．因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准）。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，马丽军在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续。中珠物业公司为龙山豪庭小区业主持续提供物业服务到2019年8月31日后离场。自2018年2月1日至2019年8月31日止，马丽军共拖欠中珠物业公司物业费3146.21元，2020年4月30日，中珠物业公司委托广东谨行律师事务所致函马丽军催讨此款未果，中珠物业公司故诉至本院。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争执的焦点是马丽军是否应支付中珠物业公司物业服务费3146.21元。法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中珠物业公司与马丽军签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应及时、全面地履行自己的合同义务。中珠物业公司作为马丽军所处小区的物业服务单位，已经按约定履行了物业管理服务的主要义务，马丽军作为业主应支付相应的物业费，故马丽军理应支付2018年2月1日至2019年8月31日的物业服务费3146.21元。中珠物业公司要求计算迟延履行违约金的问题，本院认为被告的证据可以证明中珠物业公司存在服务瑕疵，故本院对其要求支付违约金不予支持。 物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务存在瑕疵拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。马丽军拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利；且物业管理服务具有公共性、持续性和难以量化的特征，中珠物业公司在为小区业主提供物业服务中，仅仅是在服务的某些环节、个别区域未完全履行合同所约定的义务，存在一般性的服务瑕疵，马丽军不能以此为由拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，马丽军认为物业服务公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可以选择通过合法途径主张物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、马丽军于本判决生效后五日内支付珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2018年2月1日至2019年8月31日的物业服务费3146.21元； 二、驳回珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由马丽军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄志坚 二〇二〇年九月二十四日 书记员  罗 璐 附1：执行申请提示 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。