陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民初501号     原告（案外人）：米蓬，男，1975年11月6日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：马娟，陕西磐宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：盛普，陕西磐宇律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区门面。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告米蓬与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、被告西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米蓬委托诉讼代理人马娟、盛普，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加了诉讼，被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告米蓬向本院提出诉讼请求：1.停止对登记在中登公司名下位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的执行，并依法解除查封措施；2.确认位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋的买受人为米蓬，涉案房屋归米蓬所有；3.诉讼费用由永联公司、中登公司负担。事实与理由:2002年，米蓬与其父在中登公司承建施工工地清运土方，由此产生工程欠款，中登公司未能及时支付。为消除债务，中登公司提出以房抵债，米蓬同意，后双方约定，待工程结束结算时以中登公司下欠米蓬工程款冲抵米蓬购房款及相应税费款项。涉案房屋查封前，米蓬与中登公司已经于2004年12月22日签订合法的《商品房买卖合同》并予备案，该合同合法有效。2005年6月2日，米蓬以业主身份与中登公司签订《长实中登大厦B座地下停车位认购协议》，中登公司依约出让该地下车库115号车位于米蓬。2006年12月15日，中登公司与米蓬办理了房屋交付事宜，向米蓬出具交房费用结算清单，确认米蓬购房款已结清，米蓬以业主身份办理房屋水电气暖开通及使用业务，及时足额交纳各项物业管理服务费用。2007年10月22日，中登物业公司开始向米蓬提供车库物业管理服务，后米蓬将房屋出租并获取收益，涉案房屋查封前，已交付米蓬实际占有、使用并获益。基于米蓬与中登公司达成抵账协议的约定，米蓬应付购房款、房屋大修基金、契税、车位费等各类购房费用均以中登公司下欠工程款予以冲抵，中登公司向米蓬开具各类已交费收据。涉案房屋未登记于米蓬名下，系中登公司隐瞒事实所致，由此引发的法律责任应由永联公司、中登公司承担。   被告永联公司辩称，米蓬对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案米蓬并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，米蓬亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故米蓬主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因米蓬与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。   被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12606室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12805室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12806室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12905室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12906室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11203室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计二十二套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。米蓬以前述房产中的10804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异137号执行裁定，驳回了案外人米蓬的异议请求，米蓬即提起本案申请案外人执行异议之诉。   另查明，2004年12月22日，米蓬与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人米蓬；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢8层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共169.3平方米；单价每平方米2098元，总价355191元。中登公司2006年12月15日交房费用结算清单显示前述房屋米蓬已交房款355191元，中登公司出具房款收据载明“易货”。2006年4月3日开具发票载明：米蓬房款52427200元。另外，本案审理中，米蓬还提交了涉案房屋查封之前交纳物业费票据、天然气购气记录等。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月4日，本院查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异137号执行裁定书,（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、《商品房买卖合同》、交房费用结算清单、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为米蓬就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，米蓬与中登公司签订书面买卖合同且以易货方式支付价款，米蓬提交物业费票据、购气记录等亦可证实米蓬已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系米蓬购买房屋之后所设定，故米蓬购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给米蓬后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人米蓬的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案米蓬异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。至于米蓬要求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。另外，米蓬要求确认其系涉案房屋的买受人，并非本案案外人执行异议之诉的审查范围，本案不予涉及。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10804～1）房屋的强制执行；   二、驳回米蓬关于确认位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-10804～1）房屋归其所有的诉讼请求。   案件受理费6628元（米蓬已预交），由米蓬负担3314元，陕西永联典当有限公司负担3314元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付米蓬）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。       审判长 刘    琪   审判员 师    婷   审判员 卫婉莹   二〇二〇年九月二十三日     书记员  刘明明     20200150119751106100610112197511065014916100000679364951916101327249212662020050912   662786          1