河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1230号原告：李利，男，汉族，1977年1月27日出生，住黑龙江省佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：孙华华，河南大鑫律师事务所律师。被告：洛阳海德智能科技有限公司，住所地洛阳市涧**高新九都西路****1-1201。法定代表人：梁娜娜，该公司总经理。被告：河南新恒顺地产有限公司，住所，住所地洛阳市高新技术产业开发区九都西路****1-1201div>法定代表人：李雪玲，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：卢攀锋，河南智明律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：寇智岩，河南智明律师事务所律师。原告李利与被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李利的委托诉讼代理人孙华华，被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司的共同委托诉讼代理人寇智岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李利向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的编号为XHS（HD）0000025的《员工内部房订购协议》，判令被告支付退还原告购房款329094元；2、依法判令解除原被告签订的编号为XHS（HD）0000026的《员工内部房订购协议》，判令被告支付退还原告购房款280909.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告洛阳海德智能科技有限公司在洛阳高新技术开发区××号开发了自贸1号项目，并公开销售。原告于2018年1月11日与被告洛阳海德智能科技有限公司签订《员工内部房订购协议》认购1号9层-5-06号房产一套，原告次日支付全部房款，被告河南新恒顺地产有限公司作为担保方对洛阳海德智能科技有限公司该合同项下债务提供担保。2018年1月11日，原告与被告洛阳海德智能科技有限公司签订《员工内部房订购协议》认购1号9层-2-05号房产一套，原告次日支付全部房款，被告河南新恒顺地产有限公司作为担保方对洛阳海德智能科技有限公司该合同项下债务提供担保。被告洛阳海德智能科技有限公司未按照合同约定向原告交付上述房屋。后原告多次找被告协商解决上述纠纷，一直未果。后来原告发现被告洛阳海德智能科技有限公司开发的自贸1号项目土地使用权性质为工业用地，且未经政府规划改变土地性质，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告洛阳海德智能科技有限公司辩称，一、原被告签订的员工内购房订购协议应为无效合同。员工内购房订购协议是在未取得商品房预售证的情况下签订的房屋买卖协议，后因客观原因答辩人至今也未能取得商品房预售证。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售证与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效合同。二、答辩人愿意返还原告的购房款，但因目前公司经营困难，希望可以分期返还。三、原告向答辩人主张返还120%的退款于法无据。依据合同法第58条的规定，合同无效或被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还。且该案是群体性案件，目前经区政府协调，大部分业主都已经同意，我们将原房款返还，并达成了调解协议。被告河南新恒顺地产有限公司辩称，依据最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第八条规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任。担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿的1/3。本案中担保人虽为新恒顺公司。但新恒顺公司只是代建方，没有任何过错，不应承担民事责任。且该合同中也没有约定新恒顺公司作为担保方需承担连带返还责任，故原告要求新恒顺公司退还购房款于法无据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2018年1月11日，原告李利（购买方、乙方）与被告洛阳海德智能科技有限公司（出售方、甲方）、被告河南新恒顺地产有限公司（担保方、丙方）签订《员工内部房订购协议》编号XHS（HD）0000025、《员工内部房订购协议》编号XHS（HD）0000026两份协议。《员工内部房订购协议》编号XHS（HD）0000025中约定乙方在签订协议的同时向甲方交付定金1万元，定购甲方开发的自贸1号项目。乙方选择一次性付款的认购方式：认购房源9层5-06室，暂定面积约63.26㎡（以实测为准），自协议签订之日起3日内付清全部房款278163元。后双方协商一致同意，房款优惠至274245元。原告依约向被告支付了款项，被告洛阳海德智能科技有限公司为原告出具《收据》。《员工内部房订购协议》编号XHS（HD）0000026中约定乙方在签订协议的同时向甲方交付定金1万元，定购甲方开发的自贸1号项目。乙方选择一次性付款的认购方式：认购房源9层2-05室，暂定面积约53.79㎡（以实测为准），自协议签订之日起3日内付清全部房款237435元。后双方协商一致同意，房款优惠至234091元。原告依约向被告支付了款项，被告洛阳海德智能科技有限公司为原告出具《收据》。因被告洛阳海德智能科技有限公司建设的自贸1号项目，其土地性质为工业用地，原告向二被告提出退款申请，二被告未向原告退款。另查明，2019年1月8日洛阳市住房保障和房产管理局在洛阳网发布《“自贸1号”（海德创意设计园）项目风险提示》的公告，载明：位于高新区卓飞路**“自贸**”（海德创意设计园）项目，用地性质为工业用地，规划用途为标准厂房及车库。该项目未取得商品房预售许可证，不具备商品房预售的资格。“自贸1号”项目的建设单位为洛阳海德智能科技有限公司，该公司既不是房地产开发企业，也不具备房地产销售资格。提示广大群众购房时莫轻信虚假宣传，不要购买不具备销售条件的商品房，以免自身利息受损。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告已依照合同约定履行了支付款项的义务，但被告洛阳海德智能科技有限公司已对合同履行不能，双方合同目的不能实现。现原告要求解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方的合同已经解除，原告支付的款项508336元，被告洛阳海德智能科技有限公司应当予以返还。被告洛阳海德智能科技有限公司在明知其所出卖的房产涉及的土地性质为工业用地，依然隐瞒该事实与原告签订定购协议，存在过错，原告要求其赔偿损失的请求亦属合理，依法应予支持。对于原告的损失，应以未返还款项508336元为基数，自合同解除之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日。被告河南新恒顺地产有限公司作为担保方，原告在保证期间内起诉，要求其对洛阳海德智能科技有限公司的上述款项承担连带清偿责任的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告河南新恒顺地产有限公司在承担连带清偿责任后，可依法向被告洛阳海德智能科技有限公司进行追偿。原告其他诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，判决如下：一、确认原告李利与被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司签订的《员工内部房订购协议》于2020年5月26日解除；二、被告洛阳海德智能科技有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告李利购房款508336元，并支付利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月26日起计算至实际履行之日）；三、被告河南新恒顺地产有限公司对被告洛阳海德智能科技有限公司的上述应付款项承担连带清偿责任，在其承担连带责任后，可依法向洛阳海德智能科技有限公司进行追偿；四、驳回原告李利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4950.02元，由被告洛阳海德智能科技有限公司、河南新恒顺地产有限公司负担4109元，由原告李利负担841.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  田晓丹二〇二〇年九月十五日书记员  王婉青