河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1403民初3604号原告：郑得军，男，汉族，1972年1月24日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：闫英姿，河南春恒律师事务所律师。被告：孙建国，男，汉族，1963年5月26日出生，住所地：河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：李廉颇、丁子恒（实习），河南圣璞律师事务所律师。第三人：河南金珠置业有限责任公司，住所地：河南省柘城县和谐大街春水路与和谐大街。法定代表人：吴文理。职务：经理。委托诉讼代理人：贺平，河南卓衡律师事务所律师。原告郑得军诉被告孙建国、第三人河南金珠置业有限责任公司（以下简称金珠置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月20日公开开庭进行审理。原告郑得军及委托诉讼代理人闫英姿、被告孙建国委托诉讼代理人李廉颇、丁子恒，第三人金珠置业公司委托诉讼代理人贺平均到庭参加诉讼。庭前，原告郑得军自愿撤回对被告李志国、李慧贞的起诉。本案现已审理终结。原告郑得军向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判令停止对原告购买的位于柘城县××大街××号商铺的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求法院依法确认位于柘城县××大街××号商铺归原告所有，第三人金珠置业公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，为原告办理房屋产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月26日，原告郑得军与第三人金珠置业公司签订商品房买卖了认购协议书，2014年5月12日签订了商品房买卖合同，购买了位于柘城县××大街××号商铺。合同签订后，原告郑得军按合同约定交付了房款，第三人金珠置业公司将房屋交付给原告使用至今。房屋交付后，原告多次要求第三人金珠置业公司给原告办理该房屋产权证书，第三人金珠置业公司却未按约定履行办理房屋产权登记的义务，导致该房屋至今登记在金珠置业公司名下。被告孙建国与李志国、李慧贞、金珠置业公司因民间借贷一案涉诉，商丘市睢阳区作出（2019）豫1403民初2066号民事调解书，李志国、李慧贞、金珠置业公司未按调解书的内容履行，2019年11月7日，商丘市睢阳区人民法院作出（2020）豫1403民初1219号执行裁定书，查封了原告购买的位于柘城县××大街××号商铺。2020年6月16日，原告向商丘市睢阳区人民法院提出书面执行异议，并提供了商品房买卖合同、房款交纳收据，原告与物业公司签订的商铺管理公约、金珠置业公司出具的房款交清，B区-12号-02商铺与合写大街2号-113号系同一商铺的证明等证据，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2020年6月22日，商丘市睢阳区人民法院作出（2020）豫1403执异41号执行裁定书，裁定驳回原告郑得军的异议，并明确告知可以在15日内向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理房权登记的，不影响合同效力。原告郑得军与金珠置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，第三人金珠置业公司应当按照合同约定为原告办理房屋产权登记证书。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第28条，第29条作了详细的规定，且最高人民法院再审（2016）最高民法申254号民事裁定书指出第28条与第29条并非排斥适用。最高人民法院（2016）最高民法申2736号民事裁定书明确指出：“该司法解释的另个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第28条系普通适用条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款．．．．．．”，因此睢阳区人民法院依据第29条的规定，裁定驳回原告郑得军的异议申请存在适用法律错误。请求法院支持原告的诉讼请求。被告孙建国辩称：首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第28条、第29条分别是针对商品房消费者及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用，本案的原告郑得军是商品房消费者，所以依法适用第29条。对此（2019）最高法民终1617号民事判决书有明确论述。所以郑得军在诉状中认为本案适用第28条的规定无事实和法律依据。而且《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（实行）》第四条规定以外，优先检索近三年的案例或者案件。所以原告郑得军提交的最高人民法院（2016）最高民法申2736号民事裁定书已经不适用于本案。其次，涉案的2幢113号房产系商业用房且涉案房产已经用于经营（水族馆），且原告郑得军未提供其名下无其他用于居住的房屋的证明材料，所以原告郑得军的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第29条的规定，依法不能阻却人民法院的强制执行。再次，在柘城县购买房地产开发企业名下的商业房或者住宅，均应办理备案登记。但是原告郑得军在购买金珠置业公司名下的2幢113号房产直至睢阳区人民法院于2019年11月7日查封，却一直没有办理房屋备案登记手续和不动产登记手续，很明显原告郑得军对房屋未办理过户登记手续具有过错。综上，请求法院依法驳回原告郑得军的诉讼请求。第三人金珠置业公司辩称：一、原告不应当把我方金珠置业公司列为被告，因为我方公司并不反对原告的异议，根据民诉解释第307条，原告可以把我方列为第三人。二、原告的情形符合最高法执行异议与复议第28条第29条的规定，排除强制执行。原告要求履行商品房买卖合同办理产权证书的诉求合理合法，待条件成就后我方公司愿意协助原告办理产权证书。三、我方公司应是本案的第三人，不应当承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，原告郑得军提交如下证据：证据一：认购书、商品房买卖协议、收据及流水；证据二：商铺管理公约，证据三：证明二份；证据四：缴纳的水费三张及水费条一张；证据五：《商品房买卖合同》及《个人贷款合同》复印件各一份，银行流水明细一份，情况说明两份；证据六：最高人民法院判例4份；证据七：柘城县房产服务中心出具的证明一份。被告孙建国对原告郑得军提交的证据发表以下质证意见：对证据一认购协议书真实性有异议，证明目的有异议，认购协议中的单价是5800每平方米，在商品房买卖合同中的单价成了5,002.54元，认购协议签订于2013年12月26日，商品房买卖合同签订落款时间为2014年5月12日，众所周知当时房价是上升的情形，在2014年5月12日商品房买卖中的单价低于认购协议的价格，是不合理的，且原告提交的认购协议原告签订的时间是2013年11月26日，公司签订的时间2013年12月26号，期间有一个月的时间，是不符合正常的商业交易。商品房买卖合同第4页第6条付款方式及期限，“一次性付款，买受人应于签订本合同之前一次性付清100%全款，即563,936元”，但原告并没有按照协议付款。在合同第8条，交付期限时间2014年10月1日之前交付原告，第15条关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后60日之内将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从房屋交付之后至法院查封之前，原告没有任何证据证明去找过金珠置业公司，办理产权登记备案。原告对产权未登记备案具有过错，根据合同的约定，原告付款的方式为一次付款，但原告提交的11张收据和一张汇款凭证，并非一次性付清，总价款是703,936元，远超出原告自认的593,936元，能证实原告和金珠置业公司相互串通，原告所交房款为现金，不符合正常的交易模式，没有提交取款凭证，特别是2015年6月11号交付的20万元现金，均不符合正常的交易模式。对证据二《商铺管理公约》真实性有异议，原告提交商品房买卖合同交房时间是2014年10月1号，但商铺管理公约时间的落款时间是2014年5月12号，涉案房屋未交付，该商铺管理公约是虚假的；对证据二中的房屋租赁协议没有异议，可以证明原告购买不是用于居住而是用于出租，不符合执行异议及复议第29条。对证据三中的商丘金管家物业管理有限公司证明同商铺管理公约的意见。对证据三的证明二份有异议，该组证据为金珠置业公司与原告串通，为了损害被告孙建国的合法权益出具的，该证明不符合民事诉讼法规定的形式要件，证明上没有法定代表人的签字及盖章，且证明内容虚假，原告提交的第一组证据11张数据及流水，不是证据目录上列的9张，房款共计703,936元，这与原告自认的房款为563936及金珠置业公司开具的证据593,936元是矛盾的，可看出金珠置业公司与原告是恶意串通的。对证据四无异议。对证据五的《商品房买卖合同》及《个人贷款合同》真实性无异议，对王瑞士和吕月华的情况说明有异议，对证明目的有异议，而且该组证据也与原告郑得军的商业房付款无直接因果关系，《商品房买卖合同》第六条付款方式明确写明首付13万元，贷款19万元，所以可以看出该19万元的贷款全部是10号楼1单元1层1-1-3号房的房屋尾款，并非是原告所称的用该贷款补足的B-12-2号商铺的房款，因为所有贷款均可直接打入开发商账户，所以本案的19万贷款打入开发商账户是很正常的。王瑞士和吕月华的情况说明与客观证据不符，也与《商品房买卖合同》中的第六条贷款用途相互矛盾，所以现有证据无法证实二期10号楼1单元1层1-1-3号商品房首付款是25万元，因为合同上明确写明首付款是13万元，该二人的情况说明为证人证言，该二人没有出庭作证，依法不能采信。对证据六真实性请法院核实，而且被告孙建国已经提供了（2019）最高法1617民事判决，该判决与本案事实一模一样，请法院参照处理，综上如果按照第28条的规定，并没有缴纳全款，也没有将剩余价款交付到人民法院，对未办理过户，是原告的过错，所以即使根据28条，也不能排除执行。原告提交的《商品房买卖合同》又证明了原告有住房居住，不符合执行异议第29条的规定，也不能排除执行。第三人金珠置业公司对原告郑得军提交的证据发表以下质证意见：认可原告提交的证据，被告孙建国称原告与金珠置业公司恶意串通是无端猜测没有事实依据，需要强调没有办理房产证不是原告的过错。第三人金珠置业公司提交以下证据：《商品房预（销）售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》复印件各一份。原告郑得军对第三人金珠置业公司提交证据发表以下质证意见：对第三人金珠置业有限公司提交的证据均没有异议，虽然均为复印件但加盖有公司印章，能够证明其已经取得预售许可。被告孙建国对第三人金珠置业公司提交证据真实性有异议，均为复印件，对《商品房预（销）售许可证》尤其有异议，别人的《商品房预（销）售许可证》是打印形成，而金珠置业公司提交的全部是手写，我们要求金珠置业公司提供原件，以便确定涉案房屋何时取得预售许可，从目前第三人金珠置业公司提交的证据无法证实具有预售许可且第三人金珠置业有限公司与原告签订的涉案商铺买卖合同合法有效。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对于原告提交的证据一中的认购协议及商品房买卖合同建筑面积有出入，及认购协议上落款处郑得军所签署的日期与金珠置业公司签署的日期有出入，结合金珠置业公司提交的证据，并不影响认购协议及商品房买卖合同的效力。证据二、三、四及五中的部分证据能证明柘城县××大街××号商铺与B区-12-02是同一商铺及原告郑得军已实际控制的事实。故原告郑得军提交的证据能形成完整的证据链条证明自己的主张，可以作为有效证据。第三人金珠置业公司提交的证据结合原告提交的证据七为有效证据。对于原告提交的证据六及被告孙建国提交的证据均是判例，不是司法解释及法律、法规，其他案件与本案没有关联性，不能作为有效证据使用。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2019年，被告孙建国与李志国、李慧贞、金珠置业公司因民间借贷一案诉至睢阳区法院，商丘市睢阳区经审理，孙建国与李志国、李慧贞、金珠置业公司在法院的依法主持下达成调解协议，作出（2019）豫1403民初2066号民事调解书，因李志国、李慧贞、金珠置业公司未按调解书的内容履行，孙建国向睢阳区人民法院申请强制执行。2019年11月7日，商丘市睢阳区人民法院作出（2020）豫1403民初1219号执行裁定书，查封了原告郑得军购买的位于柘城县××大街××号商铺。2020年6月16日，原告郑得军向商丘市睢阳区人民法院提出书面执行异议，要求解除查封及中止对上述房屋的执行。2020年6月22日，商丘市睢阳区人民法院作出（2020）豫1403执异41号执行裁定书，裁定驳回原告郑得军的异议。另查明：2013年12月26日，原告郑得军与第三人金珠置业公司签订商品房买卖了认购协议书，商铺号为B区-12-02，交纳定金200,000元。2014年5月12日签订了商品房买卖合同，购买了位于柘城县××大街××商铺（××区××）。合同签订后，原告郑得军按合同约定交付了房款，第三人金珠置业公司将房屋交付给原告使用至今，现该房由原告郑得军占有并实际控制。该商铺没有办理该房屋产权证，现仍登记在金珠置业公司名下。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告郑得军从金珠置业公司处购买商品房，并已全部交纳购房款，现并实际控制该房屋，且案涉房屋是原告购买的商铺，并非是用于居住。在法院查封之前，原告郑得军已签订合法有效的书面合同并已合法占有该不动产，尽管没有办理房屋过户手续，但从证据的综合分析判断，房产的买卖是家庭生活中的贵重商品，作为原告一定积极督促、请求第三人金珠置业公司办理房屋过户登记，至今没有办理过户登记，并非原告自身原因，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，原告郑得军对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、停止对原告郑得军购买的位于柘城县和谐大街第2幢113号商铺（B区-12-02）强制执行，并解除对该房产的查封。二、驳回原告郑得军的其他诉讼请求。案件受理费9,400元，由被告孙建国负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  李艳梅审 判 员  张国强人民陪审员  夏 雷二〇二〇年九月二十三日书 记 员  李 君