黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初4827号原告：马鑫，女，1994年8月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省富裕县。委托诉讼代理人：许美娜，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被告：哈尔滨市祥业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：张楠，该公司总经理。原告马鑫与被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告马鑫委托诉讼代理人许美娜到庭参加诉讼，被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马鑫向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《哈尔滨市恒大时代广场商品房认购协议》；2.判令被告退还原告已支付的首期款248125元；3.判令被告双倍返还原告定金40000元；4.判令被告承担原告向被告支付的首期款248125元的资金占用利息4233.29元（自2020年2月12日起按贷款市场报价利率计至立案之日止）；5.判令被告承担本案诉讼费及其他实际支出费用。审理中，原告变更第四项诉讼请求为，判令被告承担原告向被告支付的首期款248125元的资金占用利息自2020年2月12日起按贷款市场报价利率计至2020年7月9日为4233.29元，自2020年7月10日起按贷款市场报价利率计至给付之日止。事实与理由：2019年11月12日，原、被告签订了《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》，认购位于哈尔滨恒大时代广场一期4栋1单元703室商品房，建筑面积105.15㎡，总金额为1038125元。2019年11月11日，原告向被告缴纳了20000元定金，次日原告向被告缴纳了首期款248125元，因认购的房屋处于抵押状态，且协议第四条约定，约定的期限届满被告未能按期办理完毕抵押解除手续，被告已严重构成违约，按照协议约定原告有权解除合同并要求被告退还所交款项，但原告多次与被告协商解决此事，被告均以种种理由拖延不肯解决，故诉至法院。哈尔滨市祥业房地产开发有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的原告身份证复印件、被告工商注册信息、《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》、收据、支付凭证，原告提供了上述证据的原件，本院对证据的真实性予以确认，并附卷佐证。被告庭前向本院提交了告知函及不动产登记资料查询结果证明，经与原件核对，本院对证据的真实性予以确认，并附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月12日，原告与被告签订了哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议，认购位于哈尔滨恒大时代广场楼盘4幢1单元703室房屋，房屋总价款1038125元。双方约定原告在签订协议时支付20000元定金，付款方式为按揭贷款，于2019年11月20日前支付首期房款248125元（不含定金），并于抵押涂销后三天内签署《商品房买卖合同》，余款770000元由银行提供按揭贷款，原告须在签署完《商品房买卖合同》后三个工作日内办理完毕银行按揭贷款申请手续。如果被告未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则原告可以选择解除本协议，被告退回原告所交款项，互不承担违约责任；如果原告同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。协议签订后，原告向被告支付了定金20000元，首期款248125元，共计268125元，被告为原告出具了收据。被告提供的不动产登记资料查询结果证明显示2020年8月17日时，案涉房产已办理完毕抵押解除手续。本院认为，原告与被告签订的哈尔滨恒大时代广场商品房认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已收受原告交付的首期款，因此，该认购书的性质应认定为商品房买卖合同。该认购书是双方的真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋买卖合同关系。关于原告要求解除双方签订的《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在认购书第4条第1款中约定，如被告未能在协议签订后3个月内办理完毕抵押解除手续，则原告可以选择解除本协议，被告退还原告所交款项，互不承担违约责任。根据上述约定，被告应于2020年2月12日前办理完毕抵押解除手续，但被告提供的证据不足以证明其在该日前为案涉房屋办理完毕上述手续，违反了合同约定。现解除合同的条件已成就，故本院对原告要求解除《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》的诉讼请求予以支持。原告主张被告存在违约行为，导致合同目的不能实现，构成法定解除合同的条件，但按照意思自治的原则，如果当事人的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定即合法有效，应优先适用约定。故当约定解除合同的条件成就时，不再适用合同的法定解除。本案中双方约定的解除条件已成就，应适用约定解除，且原告签订认购协议的目的是购买房屋，被告的行为不能导致其合同目的不能实现，故本案不符合法定解除合同的条件，原告的该项主张不成立。被告所举示的告知函未书写签订时间，且被告未盖章，系被告单方出具，免除了被告的部分责任，系格式条款，未体现出告知内容已经双方协商，不能视为双方已对认购协议内容作出了变更，被告仍应按认购协议履行义务。关于原告主张返还已付的首期款248125元，自2020年2月12日起按贷款市场报价利率计至给付之日止，并双倍返还购房定金40000元的诉讼请求。根据双方签订的认购协议，如被告未能在3个月内办理完毕抵押解除手续，则被告退还原告所交款项，互不承担违约责任。原告已付购房款248125元、定金20000元，根据约定，被告应对上述费用予以返还。原告诉讼请求中超出部分没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告马鑫与被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司于2019年11月12日签订的0002886号《哈尔滨恒大时代广场商品房认购协议》；二、被告哈尔滨市祥业房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告马鑫返还购房款及定金共计268125元；三、驳回原告马鑫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2842.69元（原告已预交5685元），由哈尔滨市祥业房地产开发有限公司负担2660.94元，马鑫负担181.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇二〇年九月四日法官助理徐久洋书记员柳琳依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。