广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2254号原告（反诉被告）：邓日章，男，1963年9月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区**********，公民身份号码440************393。委托诉讼代理人：骆秋霞，广东龙浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：娄继财，男，1979年11月26日出生，汉族，住湖北省麻城市*****************，公民身份号码422************413。原告（反诉被告）邓日章与被告（反诉原告）娄继财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案，邓日章（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人骆秋霞，娄继财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邓日章向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《承租合同书》；2.被告向原告支付2018年12月至合同解除之日的租金，暂计至2020年5月租金共计190000元；3.被告向原告支付2018年10月12日至2019年12月1日水电费14711元；4.被告已向原告交付的风险保证金10000元归原告所有；5.被告向原告支付逾期利息，以拖欠金额为本金，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至合同解除之日；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年，原被告签订《承租合同书》，约定被告承租原告位于佛山市高明区**********之三的商铺用于经营汽车音响，承租期限从2018年10月12日至2026年6月30日，基本租金为每月10000元，以后每两年递增5%，被告自行承担其经营过程中产生的一切费用，包含水电费、员工工资等等。原告依约将商铺交付给被告使用，但被告未依约按照足额向原告支付租金。经原告多次催促，被告仍未支付租金及水电费等。根据《承租合同书》的约定，被告逾期三十天以上不交租金已构成违约，原告有权单方解除合同，不退还保证金10000元。娄继财辩称，1.邓日章提供的与承租地业主梁伟波的承租合同第九条约定，租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得转租，更不能处理租赁物，否则视为违约，并承担由此造成的一切责任。邓日章未经梁伟波书面同意，私自与被告签订租赁合同，该合同无效。2.被告于2018年10月路过经营场所看到招租，通过电话沟通，双方于2018年10月签订合同，2018年10月被告开始在场地经营音响改装以及私房菜餐厅，因经营失败导致2019年7月关门停业。因无法发放员工工资，在劳动部门调解下，被告才得以解决。被告与原告商量解除合同，希望原告收回铺位，原告多次拒绝，口头答应转让或转租。2019年9月，转租和转让仍未成功，被告继续与原告沟通希望解除合同，原告拒绝见面沟通，而是希望被告转让或转租商铺。2019年12月，被告继续与原告沟通，原告口头答应收回店面，并让被告与何平先交接，原告告知被告租赁标的物已经租给沐足经理何平先，并签订合同。被告要求与原告交接，原告同意，双方约定被告清场搬离所有物品，被告开始清仓甩卖。2019年12月14日和2019年12月15日，被告将大部分物品出售，剩余物品存放在附近1公里处的仓库。2019年12月15日晚上8点32分左右，被告已经全部撤离所有物品。被告于2019年12月16日致电原告办理交接手续，双方约定2019年12月17日交接，但第二天一直联系不上原告。2019年12月22日和2019年12月26日被告发送短信给原告，原告没有回复。2020年1月，被告才知道原告被派出所拘留。春节后因疫情影响，被告一直在老家直到收到法院传票才知道本案诉讼。2019年12月前的租金被告已经交至原告的财务，并出具收据。2019年12月被告已经退租。2020年2月，被告已经办理了营业执照注销。3.被告已经将2019年8月前的水电费全部结清，2019年8月之后一直处于停业状态，没有水电费产生。4.被告支付风险保证金为20000元，被告已于2019年12月退回商铺给原告，原告应退还风险保证金20000元给被告。5.被告并未欠原告款项，原告请求利息没有依据。娄继财向本院提出反诉请求：1.邓日章退回风险保证金20000元；2.反诉费由邓日章负担。事实和理由与本诉答辩意见一致。邓日章对反诉答辩称，娄继财要求退还20000元保证金没有事实和法律依据。娄继财只向邓日章支付了10000元，娄继财违约在先，根据合同约定，邓日章有权不予退还保证金10000元。邓日章在诉讼中提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告身份信息1份；2.《财产租赁合同》及房地产权证书(粤房地权证佛字第**010113088号)复印件、授权书原件、营业执照复印件、法定代表人身份证明原件各1份；3.《承租合同书》原件1份；4.《被告使用的水费电费统计表》原件1份、原告缴纳电费的广东省增值税电子普通发票复印件14张、原告缴纳水费的广东省增值税电子普通发票复印件16张；5.被告与原告2018年10月23日至2020年4月24日微信聊天记录；6.财务人员欧阳思兰与被告微信聊天记录；7.情况说明1份。娄继财在诉讼中提交以下证据：1.收据3张；2.图片2张；3.民事裁定书4份、账单详情3张；4.核准个体工商户注销通知书2份；5.押金收据1份、租屋合同1份；6.被告与中介微信聊天记录6页；7.订单4份；8.通话记录截图3张；9.照片6张。邓日章申请证人欧阳思兰、李艳莉、殷征兵出庭作证，证人欧阳思兰陈述：“邓日章是我老板，我是财务，也是唱尚娱乐城的财务，我在2019年5月中旬开始在唱尚娱乐城上班到2019年12月，2019年12月之后在邓日章的其他店上班，没有在唱尚娱乐城。三张收据是我开具的，我在2019年5月31日开具，当时被告说需要对账，过两天转账给我们，所以我就出具收据。我们是先开具收据给被告，被告对账后再支付，但被告没有支付。我一直收水电费的方式都是先开具收据，也没见其他人拖欠费用。我们去催收款项时，明确告知被告我们只收取水电费，租金要直接支付给原告。我们一直都不是单独一个人去催收的。”证人李艳莉陈述：“我在2014年7月至2020年6月25日一直做邓日章的财务。2019年5月中旬到2019年11月31日在唱尚娱乐城做财务，与我一起做财务的还有欧阳思兰。邓日章在2019年5月中旬有叫我们去催收租金。5月份我与欧阳思兰对好水电表后，欧阳思兰开具收据，我们一起去找被告，收据给了被告，被告说需要回去核对。8月13日有开具收据，当时我也有一起去找被告。三张收据被告没有支付过相应的款项。殷征兵说要去对账，我们想着不能直接过去，就开具收据给被告拿回去核对。”证人殷征兵陈述：“我在2019年8月13日与其他财务开具收据后去找被告，被告说要对好数额后支付款项，被告说要20号左右才能支付。收据是欧阳思兰开具的，我没有看过。我之前只去过被告租的店铺一次，2020年5月18日我有去被告的新店，但没见到被告本人。”根据审理需要，本院向佛山市公安局三水分局调取邓日章手机中邓日章与娄继财的微信聊天记录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：娄继财提供的证据1来源真实，有原件予以核对，本院对其真实性予以确认；娄继财提供的证据5、6为其与案外人形成的，与本案无关，本院不作认定；娄继财提供的证据7、8没有出现否定该证据真实性的因素，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，邓日章与案外人梁伟波签订《财产租赁合同》，梁伟波将位于佛山市高明区**************出租给邓日章。并约定其他权利义务。2018年10月，邓日章与娄继财签订《承租合同书》，约定邓日章将佛山市高明区**********之三唐朝盛大酒店原餐厅出租给被告经营汽车音响。租赁期限从2018年10月10日起至2026年6月30日，2018年10月当月免租金，租金为每月10000元。以后每两年递增5%。承包期间娄继财承担所有经营过程中产生的费用，包括水电、工人工资等。每月12号至次月11号为1个月，交付本月租金为每月18号前，若娄继财逾期三十天以上不交租金，邓日章有权单方终止合同，不退还风险保证金。并约定其他权利义务。娄继财于2018年10月11日通过微信向邓日章支付押金10000元，邓日章微信回复：“收到娄继财交来部分押金1万元，另1万元押金半年内支付。”2018年12月19日，邓日章微信要求娄继财转11月、12月租金，娄继财微信回复：“我这几天想办法安排”。2018年12月31日，邓日章微信要求娄继财当天转租金，娄继财微信回复：“我看这几天想想办法好吧，确实近来周转困难，有些车行的账现在这几天在催也没收回来”“我会尽快的邓总谢谢”。2019年1月8日，邓日章微信语音告知娄继财租金太久了，娄继财语音回复“这两天想办法”。2019年1月23日，邓日章微信语音继续向娄继财催收租金，娄继财当天语音回复想想办法。2019年2月25日下午17:38分，娄继财微信语音回复：“然后我年前不是跟你说吗？我看看3月15号前我看先想办法给交啊交两个月租给你吧…反正3月15号之前，我不管怎么想办法给你交两个月租先，因为的确也是有点困难”。2019年4月11日，娄继财向邓日章微信转账10000元，邓日章确认收到一个月租金。娄继财微信回复：“邓总我先交一个月租你先”“其他我近段时间会想尽快办法转你”。2019年5月25日，邓日章微信回复：“娄总，交三个月租金吧！”娄继财微信回复：“邓总我在想办法呢搬过来一直在亏损”“我在想办法尽快看情况能好点不用你说邓总能周转我会马上给你，这两天工人工资都没钱发。餐厅搞了30多W下去大部分借的现在没冒泡，前两个月工人工资也都是借钱发的。”2019年7月19日，邓日章微信回复：“娄生，可能要发律师函了，我对你已无语。听说水电费也从来没有交过，走法律程序费用可能会高一点点吧”娄继财当天微信回复：“至于你说水电费你们过年到现在一直没人理，而且你们5月份才开门不到半个月又换人我也不知道找谁沟通，我本想着这两天找你帮忙问下餐厅有没有人要做的，我把那些设备转了也好有钱给你交租呀…”2019年9月11日，娄继财微信回复：“上次你的财务我也沟通过，近排一直我也在外面催旧账但很难收。邓总你看能不能只租一楼给我，我近排一收到有账就会给你财务交租了”。2019年12月1日，邓日章微信回复：“娄生，你已欠15万多元租金，我会让律师找你。另外从2019年12月1号起租金请交沐足场所何平先先生。”2019年12月26日，娄继财向邓日章发送短信信息，要求邓日章收铺拿钥匙。另查，娄继财租赁案涉铺位经营的佛山市高明区车友汇汽车音响店、佛山市高明区楼上私房菜分别于2020年2月19日、2020年2月14日注销。邓日章的员工欧阳思兰开具了日期为2019年5月31日的收据一份，内容为今收到2019年1月16日之前水电费414元，日期为2019年8月13日的收据两份，内容为收到车友2019年1月-8月份租金共80000元、收到车友2019年1月-8月13日电费、水费11512元。上述3份收据由娄继财持有。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。邓日章承租案外人梁伟波位于佛山市高明区**************的不动产，将49号部分转租给娄继财，邓日章与娄继财签订的《承租合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。娄继财承租案涉租赁标的物后，没有按照约定向邓日章交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，邓日章请求解除与娄继财签订的《承租合同书》，本院予以支持。关于娄继财未支付租金及水电费数额问题，娄继财在诉讼中提供邓日章的员工欧阳思兰出具的日期为2019年5月31日、2019年8月13日共三份收据主张其已交纳了收据记载的租金及水电费。从邓日章、娄继财的微信聊天记录可见，娄继财承租案涉租赁标的物后，于2018年10月11日微信转账支付押金10000元，2019年4月11日微信转账支付一个月租金10000元，但娄继财除收据外，未能提供支付收据记载的租金、水电费款项的转账凭证。娄继财称收据的款项是分多次、现金向邓日章的财务支付。而微信聊天记录中，从双方签订租赁合同到收据出具的日期后，邓日章在微信中一直持续向娄继财催收租金、水电费。欧阳思兰、李艳莉、殷征兵的证人证言能够相互印证，邓日章的财务人员先出具收据后收取款项固然有其自身的疏忽和过失，但亦并非不符合常理。从邓日章已收取的押金和一个月租金的交易方式、原被告微信聊天记录、证人的陈述可见，其证明效力明显大于娄继财提供的收据，故对娄继财称已交纳了三份收据的租金及水电费的抗辩意见，本院不予采纳。娄继财于2019年12月26日已告知邓日章收回钥匙和铺位，属于娄继财以自己的行为表明其不再履行租赁合同，邓日章应当知道娄继财此时已搬离案涉租赁标的物，邓日章也负有减少损失扩大的义务，应及时收回租赁标的物。故本院确认娄继财应支付的租金计算至2019年12月26日止。娄继财应向邓日章支付2018年11月12日至2019年12月26日拖欠的租金125000元（10000元×*3个月+10000元÷30天×15天-10000元），邓日章诉讼请求过高部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费，邓日章的财务人员出具收据中已注明2019年8月以前的水电费，娄继财收取收据后并未提出异议并称已经全部支付完毕，故本院对收据中记载的水电费11926元予以采信，娄继财应向邓日章支付水电费11926元，邓日章主张的其余水电费，其提供的明细表仅为单方制作，不能单独作为认定事实的依据，故对邓日章诉讼请求过高部分，本院不予支持。关于押金和利息。双方签订的《承租合同书》约定娄继财逾期三十天以上不交租金，邓日章有权单方终止合同，并不退还风险保证金，是双方对于违约责任方式的约定，娄继财于2019年10月11日微信转账支付押金10000元，实际上就是双方约定的风险保证金。娄继财没有按照约定向原告支付租金，其行为已经构成违约，邓日章请求风险保证金10000元归其所有，理据充分，本院予以支持。邓日章没收10000元已足以弥补娄继财拖欠租金造成的部分利息损失，故娄继财拖欠租金的利息应以125000元为本金，从起诉之日2020年6月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。邓日章诉讼请求过高部分，本院不予支持。娄继财未能提供证据证实已向邓日章支付的风险保证金金额为20000元，且娄继财存在违约行为，娄继财反诉请求原告退还风险保证金20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邓日章与被告（反诉原告）娄继财签订的《承租合同书》；二、被告（反诉原告）娄继财于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的租金125000元及利息（以125000元为本金，从2020年6月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）给原告（反诉被告）邓日章；三、被告（反诉原告）娄继财于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的水电费11926元给原告（反诉被告）邓日章；四、被告（反诉原告）娄继财支付给原告（反诉被告）邓日章的风险保证金10000元归原告（反诉被告）邓日章所有；五、驳回原告（反诉被告）邓日章的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）娄继财的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13992元，减半收取6996元（邓日章已预交），由原告邓日章负担77元，由被告娄继财负担6919元。原告多预交的受理费6919元，由原告邓日章在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费6919元，由被告娄继财在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。本案反诉受理费150元（娄继财已预交），由被告（反诉原告）娄继财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇二〇年九月二十四日书记员  叶展玉