广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初867号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司），住所地：灵川县八里街开发区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：李应东，男，1991年8月14日出生，住桂林市叠彩区。 原告富鑫公司诉被告李应东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，于同年9月16日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告李应东经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠原告2016年8月1日至2017年1月20日物业费人民币420.92元、公用水电费28.22元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为368.76元，滞纳金2019年8月1日起按本金449.14元，按每天千分之三实际计算至付款之日，合计817.9元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约 第2页共7页 定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共停车场停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、公用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，被告不但要补交物业费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三向原告支付滞纳金。原告有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑小区履行了物业服务的义务。被告天龙居22栋2-4-2号149.13平方米，每月应缴物业费74.565元，公用水电费5元，共79.565元/月。2016年8月1日至20日欠缴物业费48.1元、公用水电费3.22元，2016年8月21日至2017年1月20日5个月欠交物业费372.82元，公用水电费25元，滞纳金暂计算至2019年7月29日为368.76元，以上费用合计817.9元。滞纳金2019年8月1日起按本金449.14元，按每天千分之三实际计算至付款之日。虽经原告书面催交物业费通知，被告仍拒不缴费。原告依据我国合同法第四十四条依法成立的合同，自成立时生效；广西物业管理条例第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用等相关法规向法院提起民事诉讼。 被告李应东未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 第3页共7页 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李应东经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费5元/月/户、电梯公摊电费200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共停车场停车位：100元/个/月；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算；物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，逾期未缴费，从逾期之日起每日按欠交费用的3‰向原告缴纳滞纳金。原告在合同上加盖公章“桂林富鑫物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告房号为天龙居22栋2-4-2号住宅，建筑面积为149.34平方米。因原告认为被告未向原告交纳2016年8月1日至2017年1月20日的物业管理服务费、公用水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。2016年9月2日，原告向本院起诉要求被告交纳2014年9 第4页共7页 月1日至2016年7月31日的物业费等费用。本院于2016年12月19日作出（2016）桂0303民初1071号民事判决，判决：一、被告给付原告物业服务费1829.88元及滞纳金1947.79元；二、驳回原告的其它诉讼请求。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路**东方大厦**变更为高新技术开发区**小区****。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，本院在2018年审理原告起诉天龙居南苑小区的其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。原告在该小区张贴催费通知，向业主催收物业费等费用。 本院认为，原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。依法成立生效的合同，双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 第5页共7页 规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中第一届天龙居南苑业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告具有法律约束力，被告应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，按上述规定，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费、公用水电费，被告住房建筑面积为149.34平方米，按照合同约定的多层楼物业费每月每平方米0.5元、水电费每月每户5元计算，被告应交纳2016年8月1日至2017年1月20日物业费423.1元、公摊水电费28.3元，故对原告要求被告支付物业费420.92元、公用水电费28.22元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《物业服务委托合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，且双方约定的滞纳金属违约金性质，原告亦未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年1月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来 第6页共7页 讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李应东支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2016年8月1日至2017年1月20日的物业服务费420.92元、公用水电费28.22元，共计449.14元及逾期付款滞纳金（滞纳金以449.14元为基数，自2017年1月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，公告费560元，合计610元（原告已预交），由被告李应东负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂 第7页共7页 林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 唐 晓 莹 人民陪审员 刘  荣 人民陪审员 欧阳玉华 二〇二〇年九月十六日 书 记 员 刘 心 怡