重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初570号 原告：张纯，男，1962年6月23日出生，住重庆市潼**。 委托诉讼代理人：杨永龙，重庆隆腾律师事务所律师。 被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道**，统一社会信用代码915002326710351168。 法定代表人：甘志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘宾，男，1988年8月13日出生，该公司员工，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日出生，该公司员工，住重庆市渝中区。 第三人：大连银行股份有限公司重庆分行，住，住所地重庆市渝**龙山街道松牌路**米兰天空**4-1一社会信用代码915001125656494809。 负责人：曹梦，该分行行长。 委托诉讼代理人：周怡，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告张纯与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）、第三人大连银行股份有限公司重庆分行（以下简称大连银行重庆分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，原、被告向本院申请庭外和解一个月，后和解未果。本院依法适用普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员赵兵、黄永林组成合议庭，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告张纯的委托诉讼代理人杨永龙，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人潘宾到庭参加了诉讼。在第一次庭审后，本院依法追加了大连银行重庆分行作为本案第三人参加诉讼，将合议庭成员赵兵、黄永林依法变更为朱应碧、何刚，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告张纯的委托诉讼代理人杨永龙，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人张捷，第三人大连银行重庆分行的委托诉讼代理人周怡均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张纯向本院提出诉讼请求：1.判令被告涤除涉案房屋的抵押，向武隆区不动产登记中心办理涉案商品房的合同备案登记和产权登记，并取得涉案房屋的合同备案登记受理单和产权登记受理单；2.判令被告支付计算至2020年3月31日止的逾期办理商品房合同备案登记违约金13016元；3.判令被告支付从2020年4月1日起到取得商品房合同备案登记受理单之日止，以172680元为基数，按每日万分之一计算的逾期办理合同备案登记违约金；4.判令被告支付截止2020年3月31日止逾期办理产权登记的违约金12671元；5.判令被告支付从2020年4月1日起到取得商品房产权登记受理单之日止，以172680元为基数，按每日万分之一计算的逾期办理产权登记违约金。事实和理由：张纯与隆鑫地产公司于2017年3月2日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、合同备案登记、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，张纯按约履行了付款义务，但隆鑫地产公司却一直未按约解除涉案房屋的抵押，也未办理涉案商品房屋的合同登记备案和产权登记，应当承担相应的违约责任。 被告隆鑫地产公司辩称，1.隆鑫地产公司在向张纯出售涉案房屋前已将包括涉案房屋在内的一批房屋向第三人进行了贷款抵押，并办理了抵押登记，现因经营困难无法一次性解除抵押；2.涉案房屋为现售商品房，无须办理合同登记备案，故隆鑫地产公司不应承担逾期办理合同登记备案的违约责任；3.合同约定的违约金计算标准过高，请求将计算标准依法调减至日万分之零点五。 第三人大连银行重庆分行述称，1.涉案房屋从2016年至今一直设定有抵押权，抵押权人为第三人，其合法权益应当受到保护；2.第三人从未同意被告销售相关房屋，涉案房屋客观上不具备办理合同备案登记和产权登记的条件，应当驳回原告的相应诉讼请求。 经审理查明，2017年3月2日，张纯（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，张纯出资172680元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆区XXX镇XX大道XXX号X期X组团XX幢X-X的现售商品房一套。 《合同》第十一条第2款约定：“甲方关于本商品房抵押情况声明为下列第1项：（1）本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人上海某某投资有限公司书面同意对外销售，书面证明详见附件六。” 《合同》第十二条关于办理合同登记备案的约定：“1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。” 《合同》第十三条约定：“1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。” 《补充协议》（附件五）第六条约定：“1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（2）乙方已知晓所购买物业尚处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后360日解除抵押，之后甲乙双方甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（2）现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。……” 合同签订后，张纯缴纳了房价款172680元及相应费用。张纯于2017年3月4日接受了案涉房屋。 另查明，本案的第三人大连银行重庆分行为案涉房屋的实际抵押权人。 再查明，2016年1月29日，大连银行重庆分行（贷款人）与案外人重庆国中贸易发展有限公司（以下简称国中贸易公司，借款人）签订了《流动资金借款合同》，约定国中贸易公司向大连银行重庆分行借款8000万元，借款期限为2016年2月1日至2017年1月31日。2016年1月22日，大连银行重庆分行（抵押权人）与隆鑫地产公司（抵押人）签订了《最高额抵押合同》，约定隆鑫地产公司以包括涉案房屋在内的一批房屋为国中贸易公司前述借款提供抵押担保。 2017年1月19日，大连银行重庆分行（授信人）与案外人国中贸易公司（受信人）签订了《综合授信协议》，约定大连银行重庆分行为国中贸易公司授信贷款8000万元，授信期限为2017年1月16日至2020年1月15日，单项业务不超过2020年4月15日，授信担保的抵押人包括隆鑫地产公司。同日，大连银行重庆分行（抵押权人）与隆鑫地产公司（抵押人）签订了《最高额抵押合同》，约定隆鑫地产公司以包括涉案房屋在内的一批房屋为国中贸易公司借期从2017年1月16日至2020年1月15日的8000万元借款提供抵押担保。 2019年7月10日，大连银行重庆分行（贷款人）与国中贸易公司（借款人）签订了《流动资金借款合同》，约定国中贸易公司向大连银行重庆分行借款7900万元，借款期限为2019年7月16日至2020年4月15日。 2020年4月10日，大连银行重庆分行（贷款人）与国中贸易公司（借款人）、包括隆鑫地产公司在内的担保人签订了《借款展期协议》，约定国中贸易公司向大连银行重庆分行借款7900万元展期，从2020年4月15日至2021年1月10日，包括隆鑫地产公司在内的担保人以以涉案房屋在内的一批房屋继续为前述展期借款提供抵押担保。 还查明，上述抵押担保均在武隆区不动产登记中心办理了抵押登记。 本院确认的以上事实，有原、被告及第三人的当庭陈述、《合同》及《补充协议》、重庆隆鑫地产（集团）有限公司售房专用收据、售房发票、收楼书、《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》《综合授信协议》《借款展期协议》《房屋抵押登记明细表》等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本案争议的焦点：一、张纯要求判决涤除大连银行重庆分行对涉案房屋享有的抵押权，并由隆鑫地产公司为其所购房屋办理产权登记的诉讼请求应否支持；二、隆鑫地产公司应否承担逾期办理合同登记备案的违约责任；三、隆鑫地产公司应否承担逾期办理产权登记的违约责任，以及如何承担；四、隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由应否支持。 关于张纯要求判决涤除大连银行重庆分行对涉案房屋享有的抵押权，并由隆鑫地产公司为其所购房屋办理产权登记的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，大连银行重庆分行与国中贸易公司签订的借款合同以及大连银行重庆分行与隆鑫地产公司签订的抵押合同均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并且依法进行了相应的抵押登记，大连银行重庆分行作为抵押权人，对包括涉案房屋在内的抵押房屋依法享有担保物权，而在涉案房屋抵押权未依法涤除前提下，张纯要求隆鑫地产公司为其购买的涉案房屋办理产权登记的条件并未成就，故对张纯该部分诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。 关于隆鑫地产公司应否承担逾期办理合同登记备案违约责任的问题。本院认为，商品房买卖合同备案登记制度本质在于保障购房者所购房屋之权利对抗效力，即经备案登记的合同可以对抗善意第三人，从而保障购房者对所购房屋之期待利益和购房者对房屋物权的顺利取得，因此合同约定的逾期办理登记备案违约金与逾期办理产权登记违约金有部分属重复计算，逾期登记备案违约金的截止时间应当计算至约定提交办理房屋产权登记申请及相关资料的前一日。 本案中，涉案房屋为现售商品房，在合同正文中虽未约定为案涉房屋办理合同登记备案，但原、被告在《补充协议》中却明确约定“隆鑫地产公司应当在张纯签订合同且支付所有款项后360日内解除抵押，之后再办理合同登记备案”，隆鑫地产公司应当为涉案房屋办理合同备案登记。按照约定，隆鑫地产公司应当从2017年3月2日（签订合同且完清全部款项日）起360日内（2018年2月25日）为该商品房解除抵押，再办理合同登记备案，也就是隆鑫地产公司应当承担的逾期办理登记备案违约金应当从2018年2月26日起算。同时，本案中对办理产权登记违约金的约定为“现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起180日内”，即隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记违约金的起算时间，也是隆鑫地产公司承担逾期办理合同备案登记违约金的止算时间应当为2017年8月31日。也就是，逾期办理合同备案登记违约金起算时间在止算时间前，故本院对张纯主张逾期办理合同登记备案违约金的诉讼请求不予支持。 关于隆鑫地产公司应否承担逾期办理产权登记的违约责任，以及如何承担的问题。本院认为，案涉商品房为现售商品房，故办理产权登记的期限应当适用合同和补充协议中关于现售商品房办理产权登记的约定。张纯与隆鑫地产公司签订的《补充协议》（附件五）第六条第二款第二项的约定为“现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起180日，……”案涉商品房实际交付日期为2017年3月4日，即隆鑫地产公司应在2017年8月31日（2017年3月4日后推180日）前办理产权登记，但隆鑫地产公司至今未取得产权登记受理单，应当承担逾期办理产权登记的违约责任。本案中，张纯自愿从2018年3月28日起主张逾期办理产权登记的违约金，系对权利的自由处分，本院予以确认。 具体来讲，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款172680元每日万分之一，从2018年3月28日起计算至2020年3月31日止，共733天，违约金额为12671元。之后的逾期办理产权登记违约金，张纯可另行主张。 关于隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由是否成立的问题。本院认为，隆鑫地产公司虽以合同约定违约金计算标准过高为由请求对违约金计算标准进行调减，但并未提供证据予以证明，故对该辩称理由本院不予采纳。 综上，对原告张纯的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国担保法》三十三条、四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起五日内向原告张纯支付逾期办理产权登记的违约金12671元； 二、驳回原告张纯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费442.18元（原告已预交），由原告张纯承担142.18元，由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  安昌荣 人民陪审员  朱应碧 人民陪审员  何 刚 二〇二〇年九月二十五日 书 记 员  印 妮