山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0203民初6794号原告：青岛恒宜宏物业管理有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91370202766704749K。法定代表人：郑阳，经理。委托诉讼代理人：王莉，女，1963年5月27日出生，汉族，青岛恒宜宏物业管理有限公司员工，住青岛市市**。公民身份号码：。被告：刘惠丽，女，1963年8月22日出生，汉族，住青岛市市**。公民身份号码：。原告青岛恒宜宏物业管理有限公司（以下简称恒宜宏物业）与被告刘惠丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告恒宜宏物业委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼，被告刘惠丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。恒宜宏物业向本院提出诉讼请求：请求依法判令：1、刘惠丽向恒宜宏物业支付拖欠的物业服务费2938.3元（2013年6月至2015年12月、2017年7月-2017年8月）、电梯运行费1883.3元（2013年6月至2015年12月、2017年7月-2017年12月）、水费246.4元（2013年6月至2015年12月、2017年7月-2017年12月）、违约金6689.8元；2、诉讼费由刘惠丽承担。事实及理由：2013年4月25日，恒宜宏物业与青岛市市北区浮新小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《浮新小区物业管理合同》，约定恒宜宏物业为浮新小区提供物业服务。恒宜宏物业为小区服务至2017年12月31日。2017年12月15日，恒宜宏物业与业主委员会、青岛市市北区浮新小区业主自治委员会（以下简称自治委员会）签订《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》，对此作出了确认。刘惠丽系浮新小区东xx号楼xx单元xx户业主，拖欠上述费用。请求判如所请。刘惠丽未答辩。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2013年4月25日，恒宜宏物业与业主委员会签订《浮新小区物业管理合同》，约定恒宜宏物业为位于青岛市市北区辽阳西路299号的浮新小区提供物业服务，约定服务期限自2013年6月1日至2014年5月30日，合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续签或终止合同，应在该合同期满2个月前向对方提出书面意见。收费标准为物业服务费0.7元/月/平方米、电梯使用费0.4元/月/平方米；合同还对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定。合同期满后，恒宜宏物业未撤离，继续留置小区，但未与业主委员会续签合同。2017年12月15日，业主委员会、恒宜宏物业与青岛市市北区浮新小区业主自治委员会（以下简称自治委员会，该委员会系经小区业主代表推荐，由业主委员会组建的业主临时自治服务机构）签订《青岛市市北区浮新小区物业管理工作交接协议》，就恒宜宏物业于2018年1月1日正式撤出浮新小区的有关交接事宜进行了约定，其中涉及到费用收缴的事宜，约定2017年8月以前（含当月）的相关费用，由恒宜宏物业和当事业主协商解决；2017年9月（含当月）至12月（含当月）期间由于业主委员会行文已同意恒宜宏物业退出小区物业服务，业主暂停交纳物业服务费，期间费用由业主委员会按照此前三个月物业开支平均值的八折交给恒宜宏物业，提前预收费用由恒宜宏物业退还业主；2017年12月（含当月）以前恒宜宏物业垫支的电梯费、水费由恒宜宏物业收缴，2018年1月1日（含当日）后由自治委员会代收。恒宜宏物业现已撤出浮新小区。另查明，2017年7月4日，恒宜宏物业与青岛市公用事业收费服务中心（以下简称收费中心）签订《自来水费代收协议书》，约定在2017年1月1日至2019年12月31日期间，由恒宜宏物业代为收取浮新小区水费。刘惠丽系浮新小区东1号楼2单元1403户业主，房屋建筑面积127.2平方米，自2013年6月至2015年12月未交纳物业服务费及电梯使用费、水费，之后按时交纳费用，自2017年7月开始又停止交纳费用。恒宜宏物业对刘惠丽欠费进行过催交。本院认为，恒宜宏物业与业主委员会签订的《浮新小区物业管理合同》合法有效，该合同服务期限至2014年5月30日。浮新小区部分未交费业主与恒宜宏物业之间的矛盾焦点在于恒宜宏物业是否有权收取超期限服务期间的物业费。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。但就本案而言，恒宜宏物业在服务期限届满之后至2015年之前的这段时间里，业主委员会、街道办事处、市北区物业办等部门与恒宜宏物业之间，就是否续签合同进行过多次协商，终无结论，业主委员会也未发出明确要求恒宜宏物业的撤出时间、方式以及相互交接的通知，直至2017年，业主委员会方才最终确定不再由恒宜宏物业提供物业服务，并与恒宜宏物业就撤离小区、工作及财务、设备、物品交接等问题达成协议，因此，应当视为业主委员会对于恒宜宏物业在合同到期后直至签署交接协议期间服务的认可，浮新小区业主的物业服务费和电梯使用费交纳期间应以交接协议中约定为准。关于交费标准问题。合同期内的物业服务费应当按照合同规定标准交纳，对于合同期以外的物业服务费标准，双方无合同约定，应按照实际服务情况予以确定。2014年度业主委员会的部分会议记录显示，不再与恒宜宏物业续签合同的原因在于其物业服务存在楼道卫生清理不及时、小区车位管理不规范、未进行财务公示等瑕疵，因此对于恒宜宏物业主张按照原合同标准收取物业服务费不予支持，该标准可参照青岛市有关物业服务分等收费指导标准进行确定，按照0.58元/月/平方米予以支持。恒宜宏物业之违约金主张，因无合同约定，不予支持。恒宜宏物业向刘惠丽主张水费，未提交有效证据证实欠费，本院不予支持。综上，刘惠丽应交费用为：物业服务费自2013年6月至2014年5月，0.7元×127.2平方米×12个月=1068.48元；自2014年6月至2015年12月，0.58×127.2平方米×19个月=1401.74元；2017年7月、8月，0.58×127.2平方米×2个月=147.55元；电梯运行费自2013年6月至2015年12月，0.4元×127.2平方米×31个月=1577.28元，自2017年7月至12月，0.4元×127.2平方米×6个月=305.28元；关于水费问题，恒宜宏物业主张其已为刘惠丽垫付了2013年6月至2015年12月、2017年7月-2017年12月的水费，因2013年-2015年度不在其代收期间，无权向业主主张，至于2017年7月-2017年12月的垫付水费，根据其提交的水表抄录明细，登记在同户籍人王永强名下的**楼****房屋的水表读数为428-464=36,3.5元×36=126元，可以支持。关于违约金，因恒宜宏物业存在服务瑕疵，导致在超出合同期限至后业主委员会不再与其续约，因此对于物业服务费之违约金不予支持，电梯运行费属专项费用，业主无正当理由拒绝交纳，应承担违约责任，因此对于恒宜宏物业的违约金主张，予以适当支持。刘惠丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、刘惠丽给付青岛恒宜宏物业管理有限公司物业服务费2617.77元、电梯运行费1882.56元、水费126元。二、刘惠丽支付青岛恒宜宏物业管理有限公司违约金500元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回青岛恒宜宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘惠丽负担。本判决为终审判决。审判员  陈明二〇二〇年九月二十一日书记员  陶琳