河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初5045号原告:楚鑫洁，女，1995年11月18日生，汉族，住荥阳市。被告:任延杰，男，1989年11月10日生，汉族，住荥阳市。原告楚鑫洁诉被告任延杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还购房款50万元及利息，该利息按年利率6%为62500元（自2018年6月28日暂计算至2020年7月28日实际计算至偿还完本金为止）；2、请求法院判令被告支付原告违约金34万元；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年6月28日，原、被告经熟人介绍，在荥阳家美房产中介签订买卖合同，原告以70万元的价格购买被告任延杰位于郑上路××交叉口郑西××名家××楼××单元××号的房屋，当日原告通过支付宝向被告支付10万元的定金。因被告任延杰声称该套房屋是自己出钱购买但是因为限购的原因房屋暂时登记在商春月名下，所以在2018年6月29日被告持登记在商春月房产证和原告进行交易，且在2018年6月29日原告又通过银行转账支付被告任延杰支付购房款40万元，被告承诺两三个月内完成房屋解押，在整房完成过户后，原告再支付剩余20万元购房款。2018年7月10日，被告向原告交付房屋，原告在居住过程中经常收到法院邮寄给商春月的传票，经询问得知被告是购买商春月房屋且未完成过户情况下将房屋转手卖给原告。原告得知后要求被告将房屋过户给原告，被告后续承诺在2020年6月30日之前完成过户手续，到期后因被告原因一直未完成过户手续，被告构成根本违约，严重损害原告利益。后原告诉至法院。被告辩称，房产登记在商春月名下，双方都是知道的，不存在隐瞒情形。原告称被告转手卖是不存在的。房屋很早交付给原告，过户时找不到商春月，没法过户。该原因不是被告造成的，被告不存在故意行为。后期双方写有两个条。原告称被告根本违约，不是被告主观上的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2018年6月28日，原告作为买受人（乙方）与作为出卖人（甲方）的被告、商春月签订二手房屋买卖合同一份,主要内容为：“第一条甲方拥有位于荥阳市××南侧××郑西××名家××楼××单元××号的房产……第二条成交价格：双方经协商一致，同意第一条所述房产的总价款为74万元，乙方自本合同签订时向甲方支付定金人民币10万元……其他约定事项（三方协商一致，可以变更以上条款）：2018年6月28日付甲方购房定金10万元整，2018年6月29日乙方付给甲方首付房款40万元，剩余房款24万元在两年内（2020年5月28日）内过户给乙方时，乙方再付给甲方12万元，过户前银行按揭由甲方负责，银行解押款由甲方负责……如果甲乙双方任何一方违约，则违约方赔付守约方总房款的20%和定金的双倍”，该合同上的“商春月”由被告书写。2018年6月28日，原告转账支付被告款项共计10万元，由被告给原告出具收条一份，主要内容为：“今收到楚鑫洁购房款定金10万元，商春月、任延杰”，该收条的“商春月”亦由被告书写。2018年6月29日，原告转账支付被告指定人员黑靖款项40万元，由被告给原告出具收到条一份，“今收到楚鑫洁购房首付款40万元，商春月、任延杰”，该收条的“商春月”亦由被告书写。2018年7月10日左右，被告将本案所涉房屋交给原告占有使用。后双方签订协议书一份，主要内容为：“甲乙双方就差额税问题经协商过户时所产生的费用由双方各承担50%，其他过户产生的费用，由乙方全部承担。银行按揭贷款，乙方负责20万元的贷款，其余由甲方承担，直到银行按揭贷款全部结清为止。房屋过户时间定2020年6月30日之前完成过户……”。2020年5月25日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订协议书一份，主要内容为：“……1、甲方于2020年6月15日之前完成房屋解押事宜，2020年6月30日之前完成整房过户。2、过户如遇第三方原因未能完成，甲方于2020年7月30日之前归还乙方房款70万元及附加款项；3、如甲方未能在约定时间完成过户且未能在约定时间退还乙方房款，乙方可选择按照房屋购买合同违约金标准进行起诉”。但被告一直未解押，至今未办理过户手续。另查明，2018年，本案所涉房屋颁发了豫（2018）荥阳市不动产权第0010828号不动产证书，登记权利人为商春月，本案所涉房屋因另外诉讼案件被法院查封。被告曾转账支付原告款项16万元。任延杰、黑靖曾起诉商春月房屋买卖合同纠纷一案，因任延杰、黑靖与商春月于2018年5月1日就本案所涉房屋签订有房屋买卖合同要求商春月办理过户手续，后双方达成调解协议，法院作出（2019）豫0182民初5502号民事调解书一份。本院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同以及协议书，不违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效。结合原、被告陈述，首先是关于被告的身份问题，一是被告辩称其系商春月代理人与原告签订房屋买卖合同，并提交了2018年6月10日署名为商春月的房屋买卖委托书一份，二是经当庭询问，被告陈述该委托书系2020年所补写，三是原告陈述在双方签订房屋买卖合同时被告并未向原告出示并交付该委托书，该陈述与被告陈述可相印证，四是虽然本案所涉房屋买卖合同、收条上显示商春月名字，但该名字均为被告所书写，且相关款项均系支付给被告方，五是从（2019）豫0182民初5502号案件可以看出，被告、黑靖与商春月系房屋买卖合同关系，因此被告并未提供充分的证据证明在双方签订房屋买卖合同时其系代理人身份，且结合本案事实，被告实际上应为本案所涉房屋买卖合同的出卖人，对被告该辩解理由，本院不予采纳。其次是关于原告所诉的第一项诉讼请求问题，应当理解为原告要求解除本案所涉合同，因被告并未按照合同约定履行银行解押并办理过户手续的义务，且本案所涉房屋已被其他案件予以查封，致使原告无法实现获得房屋所有权的合同目的，故原告有权利解除本案所涉的合同及协议书，合同解除后，双方依法应当互相返还取得的权益，被告应当返还原告支付的款项50万元，扣除被告曾支付给原告的款项16万元，剩余购房款34万元，被告应当返还给原告，同时原告应当将本案所涉的房屋返还给被告。最后关于原告所诉的第二项诉讼请求即违约金问题，一是被告辩称该违约金条款书写在书面房屋买卖合同的最下部，其不记得有该约定内容，但该合同第十五条约定该书面合同一式三份，被告并未提供其持有的该书面房屋买卖合同予以核对，且亦未提供其他证据予以相印证，故本院不予采纳，二是原告主张返还款项的利息，但该利息系其损失，应当包含在原告所主张的违约金之内，三是本案所涉合同约定的“总房款20%和定金双倍”内容，依照法律规定，原告可选择违约金条款或定金条款，不能并用，故结合原、被告陈述及本案实际情况，本院酌定违约金应为14万元，对超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告任延杰于本判决生效后十日内返还原告楚鑫洁购房款34万元；二、被告任延杰于本判决生效后十日内支付原告楚鑫洁违约金14万元；三、驳回原告楚鑫洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6413元，由原告负担2163元，由被告负担4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二〇年九月二十五日书记员  刘 玉