广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初5771号 原告：陆汉才，男，1966年11月14日出生，壮族，住广西壮族自治区马山县。 委托诉讼代理人：常益高，广西法顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢逸生，广西法顺律师事务所律师。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄炳三,广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋舒妍,广西建开律师事务所律师。 被告：刘荣妹，女，1974年2月2日出生，壮族，住广西壮族自治区岑溪市。 被告：陈兆明，男，1958年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区岑溪市，公民身份号码 452421195811080211。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年6月30日 开庭时间：2020年8月5日 当事人到庭情况： 原告陆汉才：本人及其委托诉讼代理人常益高到庭 被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称聚联公司）：委托诉讼代理人黄炳三到庭 被告刘荣妹、陈兆明：未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：1.确认原告与被告聚联公司签订的《合作建设商住楼房合同》无效；2.被告聚联公司返还原告已支付的购房款148224元，被告刘荣妹、陈兆明承担连带责任；3.被告聚联公司向原告赔偿已付购房款的利息损失（按照国家法律支持的民间借贷月利率2%计算，从2018年3月26日起暂计至2020年5月25日为77076.48元，此后的利息损失计算至被告实际全部返还已付购房款之日），被告刘荣妹、陈兆明承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由被告聚联公司承担，被告刘荣妹、陈兆明承担连带赔偿责任。 事实与理由：2018年3月25日，原被告签订《合作建设商住楼合同》，约定原告以分期付款方式向被告聚联公司购买聚联名 苑商住楼5栋1单元2106号房屋。合同签订后，原告向被告聚联公司支付了148224元购房款，但被告聚联公司依然无实质上动工迹象。原告不是案涉地块-三塘镇围村村委山场坡的村民。被告向社会不特定公众销售房产获利，双方签订的合同名为合作合同，原告既无需承担风险，只分配固定数量的房屋。双方签订的合同应认定为本质上属于房屋买卖合同。聚联公司未取得预售许可证明，故合同系无效。合同无效，聚联公司应当将购房款返还给原告并支付利息损失。在农村土地上建房并对外销售牟利，逃避国家对房地产市场的监管，合同不但无效，而且违法。2019年4月16日，南宁市兴宁区城管行政执法局认定项目违法，责令立即停工。被告刘荣妹、陈兆明明知合同无效，还打着公司旗号收取购房款，也不开具发票更没有将钱用在建房上，原告多次要求返还购房款，刘荣妹、陈兆明依然我行我素，拒不返还非法所得，由此可见刘荣妹、陈兆明的行为属于滥用公司法人独立地位，逃避债务，严重侵害了两原告的合法权益。股东刘荣妹、陈兆明并没有履行出资义务，所以聚联公司股东刘荣妹、陈兆明应对公司债务承担连带清偿责任。 被告答辩要点 被告聚联公司辩称，一、根据合作建设商住房合同内容，双方处分的是房屋的使用权而不是所有权，因此这一份合同并非是商品房买卖合同而是租赁合同，依照租赁合同的相关法律规定，超过20年租赁期间无效，其他依然有效。二、因为部分有效部分 无效，原告诉请返还全部购房款无依据，原告要求按照民间借贷利率2%计算利息没有法律依据，因为2%的利率计算借款利息这个法律依据来源于最高法关于民间借贷司法解释的规定，本案属于买卖合同纠纷，不能识别套用民间借贷法律规定。对于原告诉请要求三被告承担连带责任没有法律依据，根据公司法规定，只有在股东财产与企业财产出现混同或者股东滥用法人独立地位的情形下才适用股东承担连带责任的情形，本案中不存在公司法规定的股东应当承担责任的情形。 被告刘荣妹、陈兆明未作答辩。 认定事实及法律适用 经审理查明：2018年3月25日，原告陆汉才（乙方）与被告聚联公司（甲方）签订了《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180325[5-1-2106]），约定：乙方与甲方合作建房的房屋为聚联名苑5栋1单元21层2106号房，房屋建筑面积为102.78平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋总价款为423496元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即148224元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即148224元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20%即84699元，在接到交付该套房通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即42349元。甲方应当在2019年12月30日前将房屋交付乙方使用。合 同对回建安置住宅楼合作建房单价、房屋面积确认及面积差异处理、逾期付款和逾期交房的违约责任、房屋交付条件及楼房交接手续、房屋装饰配套设施及房屋保修责任等进行约定。其他事项约定：依据《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见（南府发[2013]11号）》文的相关政策，如该项目所占之集体土地的物业可以转变办理全产权房屋的，在乙方承担土地出让金、税费及其他所有费用的情况下，甲方协助乙方办理相关手续；具体费用等事宜届时以有关部门的规定为准。 此外，该合同首页中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为回建安置土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：回建住宅用地、配套用地；2、项目位置：南宁市兴宁区天德路；3、土地权属：南宁市三塘镇山场坡围村村委；4、土地规划用途为住宅用地、配套用地”合同第二条“合作建房模式”中记载“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村的合作建设回建安置商住楼关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼……”等。 2018年3月25日，陆汉才向聚联公司交付合作建房首期款148224元，其中定金4万、现金108224元，聚联公司就此向陆汉才出具收据予以确认。 另查明，本院受理的涉聚联公司相关案件显示案涉土地系案外人南宁市三塘镇山场坡围村村委村民小组与聚联公司合作开发，土地用地、建设单位为围村村委山场坡，项目名称为农民拆迁安置房项目。 还查明，聚联公司于2014年11月21日经工商登记设立。该公司的登记股东为被告刘荣妹（认缴出资300万元）、被告陈兆明（认缴出资700万元），二人认缴出资期限至2034年9月1日。 2020年6月30日，原告认为其与被告签订的合同无效为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 上述事实有《合作建设商住楼合同》、收据、当事人陈述、聚联公司工商登记档案查询材料、庭审笔录等为证。 本院认为，一、关于案涉合同的性质问题 原告陆汉才与被告聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》，首先，从合同内容来看，陆汉才一方仅提供资金而不承担经营风险，只获取特定的房屋，其实质并不属于合作建房的性质。其次，从合作表现形式上来看，陆汉才并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但陆汉才并不参与建房、经营管理等事务，对聚联公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向聚联公司支付相应款项，聚联公司到期交付房屋。虽然聚联公司抗辩其仅系向陆汉才转让的是一定期限的房屋使用 权而非所有权，案涉合同属租赁合同，但合同当事人并无房屋租赁的意思表示和租金、租赁期限等约定，结合双方合同约定为提供资金一方办理房屋不动产产权证书的内容，且合同的体例用词、使用权期限、支付房款、面积确认及差异处理、交付房屋及违约责任等方面均具有房屋买卖合同明显特征，以及陆汉才自认订立合同的目的是取得具有产权的房屋来看，涉案合同实际上是对房屋产权的转让，故应认定案涉合同为房屋买卖合同。 二、关于案涉合同的效力问题 因陆汉才与聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》实质为房屋买卖合同，而聚联公司作为出卖人，在涉案房屋尚未建成之时即进行出售，故其应当受到商品房预售的相关规定的规制。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，聚联公司未能提供证据证实其在本案诉讼前已经取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，双方签订的合同应属无效。 三、关于原告要求被告聚联公司返还购房款并支付利息等损失问题 由于陆汉才与聚联公司签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，聚联公司应当返还陆汉才已经向其支付的购房款148224元。聚联公司收取的上述款项而产生的孳息亦属于陆汉才因案涉合同而受到的损失，因此聚联公司应向陆汉才支付相应的资金占用费，陆汉才主张的利息即应 属于资金占用费性质。本案并非民间借贷纠纷，陆汉才主张按照月利率2%计算利息损失没有法律依据，本院不予支持。结合其诉请，具体计算以148224元为基数：1.自2018年3月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；2.自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 四、关于被告刘荣妹、陈兆明责任承担问题 首先，被告刘荣妹、陈兆明作为聚联公司股东，本案并无证据证明案涉款项进行股东的个人银行账户以及公司财产与股东个人财产混同等股东滥用了法人独立地位和股东有限责任逃避债务，且对债权人的利益造成了严重损害的情形。其次，刘荣妹、陈兆明认缴出资期限均至2034年9月1日，股东的出资时间在公司进行工商登记设立时是向社会公示的，债权人在与公司交易时可以在审查公司股东出资时间等信用信息的基础上综合考察是否与公司进行交易。债权人一旦决定进行交易，应受制于股东出资时间的约束。在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益。刘荣妹、陈兆明的认缴出资并非是已届履行期限而未出资或者未全面出资或者抽逃出资等情形，故陆汉才要求刘荣妹、陈兆明对公司债务承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。 当然，如聚联公司不能通过融资或者其股东自行提前缴纳出资以清偿债务的，陆汉才作为债权人有权启动破产程序来实现权益。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陆汉才与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年3月25日签订的《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180325[5-1-2106]）无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告陆汉才返还购房款148224元； 三、被告广西聚联市场投资有限公司向原告陆汉才支付资金占用费（资金占用费计算以148224元为基数：1.自2018年3月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；2.自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 四、驳回原告陆汉才对被告刘荣妹的诉讼请求； 五、驳回原告陆汉才对被告陈兆明的诉讼请求。 上述给付金钱债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2340元，由原告陆汉才负担648元，被告广西聚联市场投资有限公司负担1692元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 星 二〇二〇年九月九日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。