广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16364号原代：陈伟南，男，1963年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：陈景聪，北京市盈科(佛山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁允芳，北京市盈科(佛山)律师事务所实习律师。被告：李建军，男，1971年10月24日出生，汉族，住广东省阳山县***************，公民身份号码************。原告陈伟南诉被告李建军租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后,依法适用简易程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈景聪、梁允芳到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付至2020年4月9日的租金41750元，并自2020年4月10日起至实际返还租赁物止按每月4750元的标准支付租金；2.被告向原告支付违约金（以未付租金为本金按年利率24%的标准自2019年4月10日起至付清之日止）；3.被告立即向原告返还位于佛山市南海区*********二楼和三楼的场地；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年8月26日，原被告签订了《物业租赁合同》，约定自2016年10月1日始，被告承租原告名下的佛山市南海区*********物业的二楼，月租金为2250元，被告须在每季度首月10日前向原告缴纳当季度的租金，先交租后使用；若被告逾期支付租金超过30日的，视为根本违约。在实际租用过程中，被告实际使用了物业的二楼和三楼，双方约定三楼月租金为2500元，二、三楼物业总租金为4750元/月。自2019年4月1日始，被告一直未缴纳租金，严重违反了租赁合同约定。后经原被告协商，双方于2019年4月9日签署了《租金费用结算书》，该结算书明确约定：被告承租了物业的二楼和三楼，合计租金为4750元/月；被告须在2020年4月30日前向原告支付2019年4月1日至2020年4月9日期间的租金共计61750元；被告未及时清偿完毕的，视为不再承租，原告有权解除合同并要求被告在3日内返还场地。被告仅于2020年4月30日支付了租金10000元、于2020年5月31日支付了租金10000元，剩余费用至今未结算，被告逾期缴纳租金行为已构成根本违约。2020年5月29日，原告向被告发送解除租赁合同关系的律师函，告知被告双方租赁合同关系于2020年5月29日正式解除，被告须在2020年6月2日前返还场地。截止至起诉之日，被告仍占有使用租赁物业，拒绝向原告返还，故原告有权要求被告按同等租金标准向原告支付场地占用费，并立即返还场地。此外，根据租赁合同约定，若被告逾期缴纳租金，每逾期一天，原告按拖欠租金的千分之二向被告收取违约金，现原告要求被告以拖欠租金为本金并酌定按年利率24%向原告计付违约金。被告没有答辩。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。原告出示的证据材料来源合法，客观真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2016年8月26日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区*********二楼出租予乙方使用，用途为装配音响，租赁期限自2016年10月1日至2024年9月30日止，2016年10月1日至2020年9月30日租金为2250元/月，2020年10月1日至2024年9月30日租金为2500元/月；乙方支付5000元租赁保证金和1000元水电费保证金；上述保证金在租赁期限届满且乙方结清租金、水电费等全部费用之日起10天内甲方不计利息返还给乙方；乙方必须按时交纳租金、水电费、垃圾费、治安费及其它相关费用，公摊费用由乙方和其他租户按使用比例分摊，乙方逾期支付租金或费用超过30天的，则视作乙方根本违约；如遇本合同中所提到乙方根本违约，甲方有权解除本合同，收回租赁物业，乙方须立即迁走并结清所有费用(不能用保证金抵扣)；乙方已交纳的租金、费用及保证金不予退还，并须向甲方支付与租赁保证金等额的违约金；如乙方违约行为导致甲方遭受经济损失或人员伤亡的，甲方有权要求乙方赔偿；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方按照应付租金的千分之二向乙方收取迟延支付违约金；等等。原告确认被告已支付5000元租赁保证金和1000元水电费保证金。2020年4月9日，原被告签订《租金费用结算书》，约定因经营需求，乙方实际向甲方承租了物业的二楼和三楼，其中二楼的月租金为2250元，三楼的月租金为2500元，现双方达成协议如下：截止至2020年4月9日，乙方拖欠甲方2019年4月1日至2020年4月9日的租金61750元；乙方须在2020年4月30日结清上述全部费用，逾期支付，甲方有权没收保证金，并对拖欠费用予以追偿；乙方未在上述期限内清偿租金的，视为乙方不再承租，甲方有权解除合同，乙方需在3天内将承租物业内的物品予以搬离，逾期未搬离的，甲方有权作弃产处理。另查明，涉讼租赁物未办理规划报建。本院认为，关于双方承租的标的物，双方签订的《物业租赁合同》约定被告承租佛山市南海区*********二楼承租，其后双方签订的《租金费用结算书》明确被告实际承租了物业二楼和三楼，故本院认定本案所涉租赁物为佛山市南海区*********二、三楼。涉讼租赁物均未办理合法规划、报建手续，不具备交付使用的条件，原被告签订的涉讼合同依法无效。涉讼合同无效，被告应返还涉讼租赁物予原告，对原告该项诉请，本院予以照准。涉讼合同无效，根据公平等价有偿原则，被告仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予原告。被告签订《租金费用结算书》中确认2020年4月9日前的使用费金额为61750元，扣减原告自认被告已支付的20000元，被告仍需支付2020年4月9日前的使用费41750元。另外，至庭审辩论终结之日，被告仍占有使用涉讼租赁物，原告主张被告在涉讼租赁物内堆放大量物品，原告方无法自行处理，故被告仍应按4750元/月的标准支付自2020年4月10日起至被告返还租赁物之日止的场地使用费予原告，对原告该项诉请，本院予以支持。涉讼合同无效，被告应返还押金，但基于被告逾期支付使用费期间较长金额较大，对原告造成利息损失，原告主张的违约金实为对该利息损失的弥补，且双方在《租金费用结算书》中亦明确约定被告逾期支付使用费，原告有权没收押金，综上，本院认定被告已支付的押金6000元无需退还予被告，该押金已足够弥补原告的利息损失，对原告主张的违约金，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李建军应于本判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区*********二楼、三楼予原告陈伟南；被告李建军应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费41750元及按4750元/月的标准自2020年4月10日起至被告实际履行上述第一项腾退义务之日止计算的使用费予原告陈伟南；驳回原告的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2444.34元（原告陈伟南已预交），由被告李建军负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年九月十八日书记员  罗静雯