陕西省西安市中级人民法院民   事   判   决   书 （2020）陕01民初215号原告（执行案外人）：刘锦耀，男，1949年11月9日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：陈冬杰，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹金波，陕西云德律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区门面。法定代表人：郭晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告刘锦耀与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘锦耀委托诉讼代理人陈冬杰、曹金波，被告永联公司委托诉讼代理人魏武宁、冯小爱到庭参加诉讼，中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘锦耀向本院提出诉讼请求：1.确认位于西安市未央区XX路XX号XX大厦XX幢XX单元XX室房屋（第B幢23层D号房）的所有权为其所有，并判决排除对涉案房屋的执行；2.本案诉讼费由永联公司、中登公司负担。事实与理由:2002年刘锦耀自中登公司处购买涉案房屋，2004年12月15日，刘锦耀与中登公司签订《商品房买卖合同》并在西安市国土资源和房屋管理局办理了商品房预售合同备案登记，刘锦耀自2002年9月9日至2005年3月16日分三次向中登公司支付全部购房款。刘锦耀自实际使用房屋以来多次联系中登公司办证均被拒绝，2015年刘锦耀所购买的涉案房屋被西安市中级人民法院查封，直至刘锦耀于2月28日领取执行裁定书，才知晓中登公司将涉案房屋产权登记至中登公司名下。刘锦耀作为涉案商品房的消费者，已经支付完毕房款，并将契税、大修基金等费用也一并支付给中登公司，但中登公司未办理产权登记，且将房屋抵押，刘锦耀权利优先于抵押权人的抵押权，应支持刘锦耀异议请求。被告永联公司辩称，刘锦耀对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。刘锦耀未与中登公司签订合法有效的商品房买卖合同，刘锦耀无权排除执行。刘锦耀提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利，永联公司对涉案房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，涉案房屋未办理预售许可，刘锦耀与中登公司签订的买卖合同未按规定备案，属无效合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，刘锦耀亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故刘锦耀主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因刘锦耀与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经审理查明，2015年2月3日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额900万元，典当期限6个月，自2015年2月3日至2015年8月3日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12803室、12804室、12703室、12704室、12603室、12604室、12502室、12503室、12504室、12404室、12403室、12304室、12101室、12001室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月13日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000868号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第282号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币玖佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12904室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12803室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12604室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12502室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12503室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12404室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12101室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12001室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计十六套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，刘锦耀以前述房产中的12304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年2月24日作出（2020）陕01执异30号执行裁定，驳回案外人刘锦耀的异议请求，刘锦耀即提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2004年12月15日，刘锦耀与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人刘锦耀 ；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢23层D号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共170.55平方米；单价每平方米2402元，总价409661元。2004年12月17日办理了商品房预售合同登记备案。2002年9月9日中登公司出具收据载明收刘锦耀房款60000元2003年5月6日刘锦耀向中登公司汇款300000元，2003年5月8日中登公司出具该300000元的收据，2005年3月16日中登公司出具收据载明收刘锦耀房款余款49661元。2020年3月4日，西安中登物业管理公司中登大厦管理中心出具证明，载明“刘锦耀为中登大厦B幢23层D号房（2幢12304室），自2004年年底交房以来一直占有使用该房屋，物业费及相关费用都已按时缴纳，无拖欠行为（物业费截止日期：2019年12月31日）”，本案审理中刘锦耀还提交了涉案房屋查封之前交纳物业费的票据等。再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00118-1号执行裁定书、（2020）陕01执异30号执行裁定书,（2015）陕证经字第000868号公证书、（2015）陕证执字282号执行证书、《商品房买卖合同》、中国银行电汇凭证、中国建设银行电汇凭证、收据、情况说明、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为刘锦耀就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，刘锦耀与中登公司签订书面买卖合同且中登公司已出具房款收据，刘锦耀提交的西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明、物业费票据等亦可证实刘锦耀已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系刘锦耀购买房屋之后所设定，故刘锦耀购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给刘锦耀后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人刘锦耀的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案刘锦耀异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。至于刘锦耀主张确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12304～1）房屋的强制执行；二、驳回刘锦耀其余诉讼请求。案件受理费7445元（刘锦耀已预交），由刘锦耀负担3722.5元，陕西永联典当有限公司负担3722.5元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付刘锦耀）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                          审 判 长  刘   琪   审 判 员  秦 燕 燕审 判 员  师   婷二〇二〇年九月八日 法 官助 理  同 江 龙书 记 员  程   姣        202001215194911092481816106021949110932189161000006793649519161013272492126620200310127444911