江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初4453号原告:宿迁市永祥物业管理有限公司，统一社会信用代码913213915629329226U,住所地宿迁经济开发区富豪花园浦东路2-P13。法定代表人：马长生，该公司总经理。委托诉讼代理人：傅广宇、孙北，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被告：仝娟，女，1974年07月12日生，住宿迁市宿城区。原告宿迁市永祥物业管理有限公司（以下简称永祥物业公司）与被告仝娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告永祥物业公司委托诉讼代理人孙北、被告仝娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永祥物业公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令被告给付原告2016年10月15日至2019年12月31日期间物业服务费2585元（153.21㎡×0.45元×37.5个月）、公摊水电费600元（200元×3年）、违约金（以1131元为基数从2017年2月1日起计算至实际给付之日止，以1027元为基数从2018年2月1日起计算至实际给付之日止，以1027元为基数从2019年2月1日起计算至实际给付之日止，均按日万分之五的标准计算）。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告业主委员会与宿迁市宿城区宝龙城市花园业主委员会（以下简称宝龙业主委员会）签订《宝龙花园物业服务合同》约定,由原告向宝龙城市花园小区提供物业服务，并约定原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费用。被告为该小区业主,尚欠原告2017年至2019年的物业服务管理费用。原告己经提供了物业服务，被告至今仍未交纳物业服务费用。原告多次索要未果,故诉至法院提出上述请求。被告仝娟辩称：我们家房屋位于顶楼，所有的房间都渗水，从交付时就渗漏水，虽然一直在修，但是一直都没有修好。开发商以前来修过也没修好。我们没有要求用过维修基金，至于有没有用过维修金我们不清楚。因为以上原因所以一直没有缴纳物业费的。经审理查明：被告仝娟系宿迁市宿城区宝龙城市花园18幢503室房屋的业主，该房面积为153.21㎡。2016年12月1日，宝龙业主委员会（甲方）与原告永祥物业（乙方）签订《宝龙城市花园物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对宝龙城市花园提供物业服务……第四条、乙方提供的物业服务内容包括：（一）综合管理服务，（二）安保服务，（三）保洁服务，（四）房屋及设施设备维护管理服务，（五）绿化养护服务……第五条、乙方提供的物业服务应达到约定的《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿某发【2014】270号）中四级物业服务标准（物业服务标准见附件5）……第六条、物业服务合同期限为1年，即自2016年12月1日起至2017年11月30日止……另甲方委托乙方收取2016年10月15日起至2016年11月30日甲方代管期间物业服务费用，支付代管期间产生的物业服务支出。第九条、住宅物业服务费的标准为0.45元/月/平方米，公摊水电费200元/年/户，电梯维保、运行费0.4元/平方/月。缴费方式为按年预交，所有费用应于每年的第1个月份按年预交预收……凡是不按时缴纳各项费用的，视为违约。违约时间从当年2月1日起算，违约金计算标准为每日按万分之五加收……第十八条、本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支，乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作……2017年12月1日，宝龙业主委员会（甲方）与原告永祥物业（乙方）签订《宝龙城市花园物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对宝龙城市花园提供物业服务……第四条、乙方提供的物业服务内容包括：（一）综合管理服务，（二）安保服务，（三）保洁服务，（四）房屋及设施设备维护管理服务，（五）绿化养护服务，（六）水电气及其线路养护，（七）小区及企业文化建设。第五条、乙方提供的物业服务应达到约定的《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》（宿某发【2014】270号）中四星级物业服务标准（物业服务标准见附件5）……第六条、物业服务合同期限为3年，即自2017年12月1日起至2020年11月30日止……第九条、住宅物业服务费的标准为0.45元/月/平方米，公摊水电费200元/年/户（如有结余结转下年并酌情减免），电梯维保、运行费0.4元/平方/月。缴费方式为按年预交，所有费用应于每年的第1-2月份按年预交预收……凡是不按时缴纳各项费用的，视为违约。违约时间从当年3月1日起算，违约金计算标准为每日按万分之五加收……第十八条、本物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，在本物业管理区域专项维修资金中列支，乙方在物业服务过程中应当配合甲方开展维修资金申请使用工作……第三十五条、以《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》之《四星级物业服务标准》为本小区物业服务标准。乙方各部门应当对照四星级服务标准中的综合管理、安保服务、卫生保洁、房屋及设施设备维护、绿化养护五大方面的服务标准，认真学习严格执行。被告房屋存在渗漏问题。以上事实有商品房买卖合同、物业服务合同、照片及当事人陈述等在卷佐证，足以认证。本院认为，被告仝娟为宝龙城市花园小区业主，该小区业主委员会与原告永祥物业签订的物业服务合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费和公摊水电费，原告依据或参照合同主张的计算数额物业服务费2585元、公摊水电费600元，并无不当，本院依法予以支持。关于被告辩称涉案房屋渗漏、原告未及时维修问题，《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”被告自认其房屋交付时即存在渗漏问题，根据上述规定，被告以原告没有履行房屋维修责任而拒付物业服务费的理由不能成立，本院不予采信。关于违约金，被告应按约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费，原告主张计算标准、截止时间符合约定且并不违反法律规定，但起算时间应调整合同约定时间，即以1131元为基数从2017年2月1日起计算至实际给付之日止，以1027元为基数从2018年3月1日起计算至实际给付之日止，以1027元为基数从2019年3月1日起计算至实际给付之日止，均按日万分之五的标准计算。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告仝娟于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市永祥物业管理有限公司物业服务费2585元、公摊水电费600元、违约金（以1131元为基数从2017年2月1日起计算至实际给付之日止，以1027元为基数从2018年3月1日起计算至实际给付之日止，以1027元为基数从2019年3月1日起计算至实际给付之日止，均按日万分之五的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告仝娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  臧玉艳二〇二〇年九月三十日书记员  刘婷婷法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。