广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初15530号原告（反诉被告）：宋坡。委托诉讼代理人：曹立，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201410015647。委托诉讼代理人：刘小凤，广东粤鼎律师事务所律师，执业证号14403201311017587。被告（反诉原告）：黄康彩。委托诉讼代理人：巫英文，广东仗正律师事务所律师，执业证号14403201110047314。第三人：深圳市宝华白马实业有限公司，住所地深圳市罗湖区解放路宝华楼**，统一社会信用代码914403002792853053。法定代表人：方月明。原告宋坡与被告黄康彩、第三人深圳市宝华白马实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，被告黄康彩提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋坡及其委托诉讼代理人曹立、被告黄康彩及其委托诉讼代理人巫英文到庭参加了诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告在2019年1月15日及2020年1月5日签订的《铺位租赁合同》（租赁期限为2019年4月1日起至2021年3月31日）；二、判令被告一次性返还原告保证金56000元；三、判令被告一次性返还原告2020年2月份租金23000元；四、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月15日原告与被告签订了一份《合同》，该《合同》约定：由原告承租被告作为出租方的位于宝华白马老档48号铺位，租期从2019年4月1日起至2020年3月31日止，月租金28000元，保证金56000元，合同期内如遇到不可抗力的自然灾害，合同双方无条件终止。合同签订后，原告依约支付了保证金及租金。2020年1月5日双方又续签了一年，将租赁期限延长至2021年3月31日。事后原告得知，涉案铺面是被告从第三人那里承租过来再转租给原告，从中赚取巨额差价。而被告与第三人之间的合同也约定未经同意不得转租的条款，原告受被告欺诈的情形下签订的《铺面租赁合同》。直至2020年1月23日，新型冠状病毒感染的肺炎疫情严重影响人们正常工作和生活。国家已采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施防控疫情。广东启动重大突发公共卫生事件一级响应，关闭人群密集经营场所。整个城市顿时安静，千家万户闭门禁足。此情形下自1月23号至2月29日期间所有商户均无法进入及使用商铺。3月初开始商户集体抗议要求免租，目前大部分商铺属于半关闭状态。由于持续的疫情管控措施以及疫情给人们带来的恐惧心理，客流量及营业收入几乎为零。为此原告多次通过短信、微信、电话与被告协商解除（终止）合同并减免不能经营期间的租金损失，但均无果。迫于无奈原告于2020年2月20日向被告发出了解除租赁合同的律师函，并立即返还了租赁铺位。基于上述事实，本次新冠肺炎疫情作为一种突发事件，不仅原告无法预见，而且通过现有的科学技术及医学专家均无法预见。从爆发至今，无有效的措施能够完全遏制其传播，无彻底治愈的诊疗方案，也未研制出病毒疫苗用于预防。目前依然处于不可松懈，严密防控的阶段。因此完全属于不可预见、不可避免、不可克服，构成不可抗力或情势变更。被告答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，并且构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿被告的经济损失。原被告双方之间签订的两份合同，前后时间相连接的，是合法有效的，原告刚才提出的未经第三方同意而转租给原告，不合逻辑也不合法，主张无效的权利人不是原告，而是第三人，双方之间签订了合同后履行了23个月，双方没有任何异议。现在原告主张合同无效，理由不成立，被告不予以认可。应当驳回原告所有诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判决原告向被告赔偿违约损失112000元。2、判决原告承担所有诉讼费用。事实和理由:原告宋坡租用被告黄康彩位于深圳市宝华白马老档48号铺位，在该铺位前后连续两份合同均未到期时，原告宋坡分别以2020年2月17日以微信发送文字语言形式、2020年2月21日以微信发送“律师函”，手机号码发送短信等形式，擅自单方面明确表示拒绝继续履行合同义务，而后拒绝支付2020年3月1日至2020年3月31日期间一个月的租金28000元，并且因涉案的该铺位是双门面，即被分隔成两部分经营，其中一部分铺位是原告宋坡夫妻自己经营（至2020年3月10日才实际搬离该部分铺位），原告宋坡未经被告黄康彩同意，擅自将上述涉案铺位老挡48号的另外一部分铺位转租给他人经营使用，因原告宋坡未处理好和其次承租人之间的关系，而且在该擅自转租的部分铺位，其承租人自2020年2月1日以来一直经营使用，至2020年3月31日才实际搬离，造成他擅自转租给他人的部分铺位钥匙至今未交还，以致被告黄康彩的整个涉案铺位老挡48号新租客在2020年3月31日之前不能进驻，无法使用，至2020年4月1日才开始正常经营使用。原告宋坡上述以疫情影响为由，擅自单方面解除合同、拒绝履行支付约定租金等合同义务，不具备法律上的理由，构成严重违约、根本违约，造成被告黄康彩如下经济损失:1，2020年3月份一个月租金损失28000元;2、自2020年4月1日至2021年3月31日止一年12个月的租金损失84000元。如果原告宋坡不找借口擅自解除合同、继续履行本来就可以继续履行的双方原来签订好的第二份期限自2020年4月1日至2021年3月31日止的《合同》，被告黄康彩一年即12个月中每个月租金收益为28000元，但是被告黄康彩为了减少因原告宋坡擅自单方面解除合同而造成的损失，不得不以每月租金为21000元的低价出租给其他人，每月损失7000元，12个月损失84000元，再也无法挽回。疫情影响经营者经营状况是短期的，政府社会倡导私营业主适当减租、协商减租，是以继续履行合同义务为前提，而不能作为单方面擅自解除合同的理由，否则与政府社会倡导适当减租以稳定经济运转的号召之目的相违背，政府、社会从来没有号召或者倡导经营者单方面擅自解除合同。因此，租客要求业主适当减少租金的主张是以继续履行合同为前提。在被告黄康彩多次表示愿意将深圳市宝华白马实业有限公司因疫情影响而减少涉案铺位租金或者无偿延长租期的利益转而让给原告宋坡（如果继续履行合同至2021年3月31日）的情况下，原告宋坡仍然以疫情影响为由，擅自单方面解除合同、拒绝支付约定租金。原告宋坡自2020年2月15日起，不再享有要求适当减少租金的权利，必须赔偿被告黄康彩涉案铺位自2020年3月1日至31日的一个月租金28000元损失、无权要求返还保证金56000元、无权再次要求减少或者要求返还2020年2月份租金23000元（已经实际履行、也已经实际减少5000元并被宋坡及其妻子接受），另外原告宋坡还必须赔偿合同相对方即被告黄康彩依照续签《合同》可以预见的可得利益损失84000元。原告答辩称：被告的反诉请求无任何的事实和法律依据。理由如下：首先租赁商铺位于深圳市罗湖区门白马服装批发城内，该批发城众所周知，属于人流密集，流动性大，室内密闭的大型商场。商场内各个商铺更是面积狭小，铺位之间简易隔断，一间挨着一间。在2020年1月23日广东启动重大突发公共卫生事件一级响应后涉案商场属于政府重点防疫场所，第三人对所有商铺采取了封闭关停的措施。原告在2020年2月21日向被告发送了解除（终止）合同的律师函，由于商铺无法正常进出，原告迫不得已于2020年2月26日清空铺位并立即向被告予以返还（以上事实有微信聊天记录、视频为证）。在所有商户抗议要求免租的压力下，第三人发布了开市的通知。虽然该通知写明2020年3月1日开市，并减免商户一个月的租金。但实质上所有商户每户只能一人进入，并要进行严格的消毒及检测，其他人包括客户在内均不能进入商场内。因商户的持续抗议加上无任何客流量及营业收入，3月以来大部分商铺处于关闭状态。通知中第三人减免租金的对象针对也是被告方，原被告租赁合同约定合同期内如遇到不可抗力的自然灾害，合同双方无条件终止。因此，原告在2020年1月23日疫情发生后可以依约解除（终止）双方的租赁合同并退回保证金。为此原告多次通过短信、微信、电话与被告协商，但均无果。被告反诉状所述原告擅自转租给他人部分铺位的说法完全是虚假陈述，签订租赁合同的当日被告就鼓励原告将商铺转租，并称这样可以缓解原告的经营压力，只要对自己收取租金不产生不利影响即可。被告的姐姐经营的铺位就在涉案铺位旁边，被告完全是知情的，在起诉前从未提出任何异议（以上事实被告在2020年1月5日的语音聊天记录予以认可，足以证明）。原告与他人合作经营并未发生任何纠纷，与本案也无任何关联性。原告提供的另案被告与第三人签订租赁合同，在（2020）粤0303民初15506号案件中，双方当事人对该证据真实性均予以认可。该租赁合同未显示双方的租金数额，租金的约定属于租赁合同的必备条款。被告故意不提供与第三人签订含有租金金额的协议或补充协议的意图显而易见。从该租赁合同约定的一万元押金及双方一押一租的交易惯例可以得出，双方实际租金应当为10000元／月，而被告转租给原告的租金是28000元，差额高达18000元。被告无正当理由拒不提供租金价格无非是想掩盖转租给原告，从中赚取巨额差价的事实。依法应当推定原告的主张成立，由被告承担不利法律后果。另外该租赁合同约定被告未经第三人同意并办妥手续不得将铺位转让、转租。因此被告未能举证证明第三人具有合法产权或出租权，更未能证明其有合法有效的转租权。因此原被告之间的租赁合同因被告非法转租而无效。原告追加第三人参与诉讼，就是为了法庭能在查明案件事实的基础上予以释明，并依法判定合同效力。原告只占用该商铺至2020年1月份，虽然2020年1月23日起商场已被关停，但原告依然支付至2020年1月份及2月份的全部租金。因此无论基于不可抗力解除合同或判定合同无效，原告在支付了商铺占用费后，2月份租金及保证金应当予以全额返还。退一步说即使原被告双方租赁合同有效且未发生本次新冠疫情，根据合同约定原告最多也只能赔付押金作为违约金。被告在扣留原告押金的基础上，再反诉要求赔偿违约损失的诉求于情于法于理所不能容。原告作为次承租人的一方属于个体工商户，实行个人或家庭经营，资金和实力均较被告（出租人）弱。第三人和被告将商铺层层转租，造成租金虚高，本身给原告带来巨大的经营压力。被告不用付出任何经营成本和劳动力就可以赚取巨额差价，相比作为弱势群体的原告惨淡经营依然无法维持。被告也早已将涉案商铺转租给他人，至今依然每月稳收租金获利。本案在疫情期间的租金即使让被告承担三分之二，原告承担三分之一的前提下，实质损失的还是原告一方。在当前形势下，引发承租人相互抱团，拟通过集体要求减免租金的方式，施加压力给出租方实乃无奈之举。在疫情爆发后，任何人对于疫情的发展及后续影响均无法预测，至今我国疫情防控依然常态化，科学戴口罩、保持社交距离、减少非必要的聚集性活动、室内多通风、勤洗手、使用公勺公筷等，这都将长期成为每个人的行为准则。综上，结合案情不可抗力或情势变更导致合同全部不能履行，无法实现合同目的或继续履行合同对于一方当事人明显不公平，原告依法、依约均可要求解除合同，返还保证金及租金。基于公平合理原则原告利益更值得法律保护。恳请支持原告的全部诉求，驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、涉案商铺为深圳市罗湖区宝华白马二楼老档48号铺。该商铺由深圳市宝华白马实业有限公司白马时装城出租给被告，被告转租给原告。原告与被告分别于2019年1月15日与2020年1月5日签订《合同》，两份合同除租赁期限外，其他内容一致，约定原告承租涉案商铺，租金每月28000元，押金56000元。合同期满，原告没有违约或拖欠费用的，被告退还保证金（不计利息）。原告在每月底交租，迟交一天加收10%滞纳金，迟交3天被告有权终止合同收回铺位，不退还原告保证金。凡遇不可抗力的自然灾害，双方合同无条件终止。2019年1月15日签订的合同租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日止；2020年1月5日签订的合同租赁期限自2020年4月1日至2021年3月31日止。原告已支付租赁押金56000元，支付租金至2020年2月，其中被告同意减免2020年2月租金5000元，实际按23000元支付。涉案的商铺被分隔为两部分，一部分由原告经营，另一部分由原告转租给案外人李晓球经营。二、2020年2月21日，原告通过微信向被告发送律师函，主张解除双方的租赁合同并要求被告退还保证金及2020年2月租金。2020年2月26日，被告清空了商铺并拍摄了清空后商铺的视频发送给原告。2020年3月10日，被告委托其员工至涉案商铺查看，并与原告交接了原告自己经营的部分的钥匙，未对李晓球经营部分进行查看。原告主张其也没有李晓球经营部分的钥匙。被告主张其于2020年3月12日在涉案商铺张贴了招租广告，2020年3月30日与案外人张映芬签订了新的租赁合同，租赁期限从2020年4月1日开始，张映芬实际从2020年4月1日开始经营。被告另主张李晓球于2020年3月30日在涉案商铺处摆放商品进行经营，被告提交的照片显示其商品摆放于涉案商铺门外。三、受新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日至2020年2月24日期间启动重大突发公共卫生事件一级响应。涉案店铺所在的东门白马服装批发城在2月份停止营业，于2020年3月1日恢复营业，并减免商户一个月租金。被告称第三人给予商铺的租金减免方案是免费延长租期一个月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题，原告并未提交证据证明被告与第三人间的租赁合同约定不得转租，即使被告与第三人间的租赁合同约定了不得转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。原告自2019年4月起承租涉案房屋，第三人对被告的转租行为未提出异议。因此，本院对于原告关于合同无效的主张不予采信。原告与被告签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。尽管新冠疫情不可预见，且对原告的经营造成较大影响，但疫情仅导致承租人履行困难，不导致履行障碍，原告无权解除租赁合同，其单方发出的解除通知，不导致合同解除。且原告作为违约一方，尽管已于2020年2月26日清空商铺，但未积极妥善履行交还商铺义务，直至3月10日也未交还涉案商铺的全部钥匙。被告于3月12日在涉案商铺张贴招租广告，表明其不再履行与原告的租赁合同。关于被告主张的案外人李晓球3月30日仍在占用涉案商铺，本院认为被告提交的照片并未证明李晓球占用涉案商铺内部，且李晓球的行为未对被告3月30日签订租赁合同、新的承租人4月1日起使用涉案商铺造成影响。因此，本院认定3月12日为涉案商铺的实际交还时间，同时也是案涉两份租赁合同的解除时间。考虑到涉案商铺所在的白马服装批发城在2020年2月停止营业，原告经营困难，营业收入明显减少等情况，参考白马服装批发城给予商户的减租方案，本院根据公平原则，酌定减免原告一个月租金，对于原告要求返还2020年2月租金23000元的诉讼请求予以支持。原告在未与被告协商一致的情况下提前退租，构成违约，本院对原告要求返还租赁保证金的诉讼请求不予支持。由于本院认定3月12日为涉案商铺的实际交还时间，原告还需向被告支付2020年3月1日至2020年3月12日期间的租金10838.71元（28000元÷31天×12天）。关于被告主张的租金降低所造成的损失84000元，本院认为，无论被告与原告间约定的月租金28000元或被告与案外人张映芬约定的月租金21000元，均为被告在与合同相对方平等协商后，自愿确定的价格，也是租赁市场行情的体现，租金的上下波动属于被告应承担的经营风险，以前后两份合同约定租金的差价作为被告实际损失，对原告而言有失公允，且双方于2020年1月5日签订的、租赁期限自2020年4月1日至2021年3月31日止的租赁合同实际尚未开始履行，因此，本院对于被告的此项反诉请求不予支持。根据第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》以及《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款之规定，本院作为试点法院，适用普通程序独任审理本案。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告宋坡与被告黄康彩于2019年1月15日及2020年1月5日签订的租赁合同于2020年3月12日解除；二、被告黄康彩应于本判决生效之日起十日内向原告宋坡返还2020年2月份租金23000元；三、原告宋坡应于本判决生效之日起十日内向被告黄康彩支付租金10838.71元；四、驳回原告宋坡的其他诉讼请求；五、驳回被告黄康彩的其他反诉请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，由原告负担1258元，由被告负担517元。反诉费1270元，由原告负担123元，由被告负担1147元。案件受理费1775元已由原告预交，反诉费1270元已由被告预交。本院退回原告394元。被告应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳诉讼费用394元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李乾二〇二〇年九月三十日尹丹荔书记员    柏榕楠