山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0281民初8618号原告：高殿昌，男，1980年5月4日出生，汉族，无业，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：李晓村，山东康元律师事务所律师。被告：青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司，住所地山东省胶州市九龙镇建设路**。法定代表人：宋冬梅，总经理。被告：青岛顺事达房地产开发有限公司，，住所地青岛市李沧区九水西路6-1法定代表人：宋冬梅，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：于佳，女，汉族，1990年8月19日生，住胶州市，系青岛顺事达房地产开发有限公司职工。原告高殿昌诉被告青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司（以下简称顺事达胶州分公司）、青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司（以下简称顺事达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告高殿昌及其委托诉讼代理人李晓村，被告顺事达胶州分公司、顺事达公司的共同委托诉讼代理人于佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高殿昌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房的违约金57356元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月11日，原、被告签订《青岛商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于胶州市九龙镇建设路27号《雅玫花园小区》2号楼3单元1层102户房屋，双方约定2014年5月1日前交付该房屋，但直至2019年11月22日被告才办理交房，被告已构成严重违约，由于被告长期未能交房，给原告造成了巨大损失，因此，原告具状起诉，请求依法判决。被告顺事达房地产胶州分公司、顺事达公司辩称，我方逾期交房是事实，但原告没有按照合同第六页第七条约定的付款时间支付房款，原告方也有违约行为，双方可以抵消一下。原告围绕着诉讼请求依法提交了青岛市商品房预售合同一份、收款收据三份、交房确认单，被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月11日，高殿昌与顺事达胶州分公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛顺事达房地产开发有限公司胶州分公司，乙方（买方）：高殿昌，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《雅玫花苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市九龙镇建设路27号《雅玫花苑小区》2号楼3单元1层102户房屋，建筑面积84.30平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价3350.00元，总房价款282405元。第六条：签订本合同时，该房屋建设工程建设到主体完工。乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售监管账户…，第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20.00%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、该房屋经验收合格后。如遇下列特殊原因，甲方可据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。1、本合同签订后，因执行国家以及地方政府新颁布的法律、法规和通知导致延期交房的；2、因给水、排水、供电、热力、燃气、电视等市政公用设施建设单位原因造成工期延误的；3、因突发公共卫生事件导致工程延误或房屋逾期交付的；房屋建成后，由国家安监站、建设局、规划局、消防局等主管部门综合验收合格后为最终交房时间。第十一条：甲方定于2014年5月1日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：壹、乙方有权单方面解除合同。贰、逾期超过180日，合同不解除而继续履行；逾期超过180日，自第181天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款的万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。合同附件一中对付款方式和付款期限进行了约定，付款方式：按揭贷款支付，贷款方式是商业贷款，2、乙方于2013年7月11日于甲方签约，并付首付房款87405元。备注：2、乙方采取银行按揭的付款方式，在交齐首付款后7日内，需向甲方指定银行提交相关文件，办理有关贷款手续，并保证在2013年9月11日前按揭款195000元划入甲方账户，乙方凭首期款及按揭款到账凭证到甲方处办理已交房手续。3、若乙方符合银行贷款条件而由于乙方的原因导致按揭手续无法及时办理的，按揭款项逾期到账，视为买受人逾期付款，应当按照乙方逾期付款的规定办理。合同补充条款中第八条对预售合同第十一条补充如下：1、甲方将该房屋“交付给乙方”的义务只限于甲方在约定的交付时间或之前取得符合合同约定交付条件的证明并向乙方发出交房通知。……第九条预售合同第十三条之补充：1、在预售合同约定的房屋交付时间之前，甲方按预售合同第十三条、第二十六条及本补充条款的约定通知乙方交付房屋。甲方按预售合同第二十六条和本补充条款约定发出交付通知的，即为甲方已完全适当履行了合同约定的该房屋交付义务，乙方应在甲方书面通知规定的时间内(如没有规定，则在上述通知送达后的7日内)，持有效身份证件(本人委托他人办理的，代理人须持经公证的授权委托书)和有关文件到甲方指定地(如未指定，则在甲方营业地)办理接房手续。合同签订后，顺事达胶州分公司于2013年7月15日向高殿昌出具了金额为85405元的预收购房款的专用收据，于2013年11月2日向高殿昌出具了金额为2000元的预收购房款的专用收据，于2014年6月22日向高殿昌出具了金额为195000元的预收购房款的专用收据，该三份收据金额总额与商品房预售合同中的涉案房屋购房款总额一致。2014年2月18日，青岛市住房公积金管理中心胶州管理处从原告中国建设银行账户中划拨195000元。二、原、被告双方有争议的事实及证据：1、高殿昌主张，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》的第十一条规定，顺事达胶州分公司应于2014年5月1日前将房屋交付给高殿昌，但顺事达胶州分公司于2019年11月22日才交付，根据预售合同第十二条规定，自2014月5月2日至2019年11月22日，共计2031天，以已交房价款为基数按日万分之一计算违约金57356元。被告顺事达公司、顺事达胶州分公司称，对原告计算方式的开始时间和结束时间有异议。根据合同中第十二条的约定，违约金应自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，故开始时间应该是2014年11月2日。对结束时间应该是2019年11月18日，被告已经向原告邮寄入住通知书，告知我们的交房时间就截止到11月18日，但原告是11月22日来的。对此，原告辩称，合同第十二条约定从交房日起180天以内是零违约金，排除了该条款的约定，排除买方的权利，应认定为无效。被告有向原告邮寄入住通知书，但邮寄到原告老家了，老家的人于2019年11月17日给原告打电话说有邮件，原告于2019年11月18日去的售楼处，2019年11月22日是我们确认交房的时间。2、被告顺事达公司、顺事达胶州分公司主张，原告没有按合同约定支付房款，原告在签订合同当日没有把首付款交齐，原告于2014年3月18日支付13500元，于2013年6月17日支付25405元，于2013年10月9日支付40000元，于2013年11月4日支付2000元和6500元，提交收款收据照片4份予以证明。原告提交的收款收据三份、特种划款凭证一份也可以证明原告没有按时支付。关于原告银行按揭的付款方式附件1有付款期限，已经给了原告足够的时间办理按揭。且被告向原告发过催款函，在法庭限定的期限内，被告未提交催款函。原告主张，原告逾期付款是原告在合同签订后就办理了公积金贷款，公积金发放时间不是原告决定的，不能认定为原告违约逾期付款，被告在庭审中提出原告逾期付款应承担违约责任的主张已经超过诉讼时效。原告对被告提交证据的真实性不认可，原告按照合同约定已经交付首付款，首付是交的现金，首付确实是分了好几笔缴纳的，具体时间记不清楚了，是在开发票之前。在原告足额缴纳购房款前，被告没有通知原告解除合同或要求原告承担违约责任。3、被告在庭审中陈述，逾期交房的原因有：因为我方供货商的钢筋质量有问题，导致停工半年多，后期因为公司资金周转问题影响了一段时间，还有天气原因影响工期大约有一年时间。在法庭限定的期限内，被告未提交证据予以证明。本院认为，高殿昌、顺事达胶州分公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，高殿昌已经付清全部购房款。顺事达胶州分公司明知高殿昌已经违约交付房款，按照购房合同第七条的约定，若高殿昌逾期交付房款，顺事达胶州分公司有权解除双方之间的购房合同，并还有权要求高殿昌支付违约金及相关赔偿损失，但顺事达胶州分公司仍然以积极的收款行为来向高殿昌表示双方可以继续履行购房合同，应视为原、被告双方均认可继续履行购房合同。本案的争议焦点是被告顺事达公司、顺事达公司胶州分公司是否应向原告高殿昌赔偿逾期交房的损失。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，被告顺事达公司、顺事达公司胶州分公司主张逾期交房的原因是：供货商的钢筋质量有问题，导致停工半年多；因为公司资金周转问题影响了一段时间；恶劣天气原因影响工期大约有一年时间。在法庭限定的期限内，被告应对上述主张承担举证责任，但被告未能提交充分有效的证据对上述事实加以证实，故应承担举证不能的不利后果。被告未能依照合同约定按时履行交房义务，应当承担相应的违约责任，赔偿被上诉人的损失。被告向原告邮寄入住通知书，载明交房时间为2019年11月18日，依据合同约定，顺事达胶州分公司自2016年10月29日开始至2019年11月18日，共计1846天，以总房价款282405元为基数按日万分之一计算，经过计算，顺事达胶州分公司应当承担违约金52132元。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，因高殿昌与顺事达胶州分公司签订的《青岛市商品房预售合同》履行而产生民事责任应由顺事达公司承担。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：青岛顺事达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付高殿昌逾期交房违约金52132元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，减半收取617元，由高殿昌负担57元，由青岛顺事达房地产开发有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  臧辉艳二〇二〇年九月十一日书记员  董 梅