广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1122号 原告：桂林市金达房地产开发有限公司，住所地：桂林市叠彩区新建路****1-2。 法定代表人：李盈哲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗传文，广西剑化犁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，广西剑化犁律师事务所实习律师。 被告：曹慧平，女，1942年8月24日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：唐秋生，男，1955年6月4日出生，汉族，户籍地：广西平乐县，现住桂林市叠彩区。 被告：唐秋生，男，1955年6月4日出生，汉族，户籍地：广西平乐县，现住桂林市叠彩区。 第三人：桂林市土产棉麻总公司，住，住所地：桂林市中山北路****1-2-1,1-2-2/div> 法定代表人：吴子贤。 第三人：广西壮族自治区桂林市第二农业生产资料总公司，住所地：位于桂林市叠彩区芦笛路**广汇桂林郡****房。 法定代表人：周以鸽。 第三人：桂林市果菜食杂总公司，住所地：，住所地：桂林市环城北一路**v> 法定代表人：蒋作锦。 第三人：桂林市日杂废旧物资总公司，住所地：桂林，住所地：桂林市环城北一路** 法定代表人：梁铭刚。 以上四位第三人共同委托书诉讼代理人：李军土，广西佳诚法律事务所法律工作者。 原告桂林市金达房地产开发有限公司（以下简称金达公司）诉被告曹慧平、唐秋生，第三人桂林市土产棉麻总公司（以下简称土产棉麻公司）、广西壮族自治区桂林市第二农业生产资料总公司（以下简称第二农资公司）、桂林市果菜食杂总公司（以下简称果菜食杂公司）、桂林市日杂废旧物资总公司（以下简称日杂废旧公司）用益物权纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭审理了本案。原告金达公司的委托诉讼代理人罗传文、李**，被告曹慧平的委托诉讼代理人唐秋生及被告唐秋生，第三人土产棉麻公司、第二农资公司、果菜食杂公司、日杂废旧公司的共同委托诉讼代理人李军土到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金达公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认金达花园小区11栋30号架空层车位使用权归原告所有；2、本案诉讼费用由被告二人承担。事实与理由：被告二人系亲戚关系。2009年6月18日，被告曹慧平购了由原告（甲二方）金达公司及第三人（甲一方）土产棉麻公司、日杂废旧公司、果菜食杂公司、第二农资公司共同开发，位于桂林市叠彩，位于桂林市叠彩区市场运作建房协议书》。该协议书第九条明确约定：“本市场房小区内室外车位为有偿服务。小区内所有地下室车库、架空车库、杂物房、商业门面、办公管理用房、社区文化站、居委会及活动室、物业用房以及露天车位、其余建筑空间的配套设施未计入房价、小区命名权及所有楼屋面外墙使用权均归甲二方所有。甲二方拥有上述物业的处权、买卖出租和转让等权利。乙方同意甲方经政府有关部门批准一层框架该为其它使用性质（如商业用房、车库）。乙方所拥有的房屋仅作住宅使用，不得随意改变使用性质。未经政府有关部门及小区物业管理公司同意，乙方不得随意更改所拥有房屋的结构、外观、设备、设施等，若有违反，乙方承担由此产生的一切法律责任”。该房屋交付后，被告曹慧平将该房屋交由亲戚被告唐秋生居住至今。被告以其是该小区业主先占先得为由，强占了11栋30号架空层车位作为其私有车位，在内私自安装充电插座，停放电单车，极力阻碍原告行使该车位的相应权利。原告为此次找被告二人协商未果。被告至今仍占用该车位，蛮横不讲理，还辱骂原告，拒绝腾空交出。原告认为，根据权利义务对等原则，被告未承担11栋30号车位建筑成本，也未承担该车位公摊费用，该车位应当归原告所有，被告无权占有。因此，为了维护原告的合法权益，依据《物权法》第七十四条第二款之规定，特向法院提起诉讼。 被告曹慧平、唐秋生辩称：我们不应该是单独的被告，11栋30号架空层车位很多人在使用，除了小区的业主，有区外的人在使用。11栋30号架空层为11栋三单元业主产权附属设施安装使用地，是属于业主共用层。有产权相应的使用权，有权共用。原告没有独立的产权，无权售卖，只能供业主免费使用或出租，其收益为业主共有。 第三人土产棉麻公司、第二农资公司、果蔬公司、日杂废旧公司共同陈述称：认可原告的诉讼请求，架空权归属是原告，权利应当受到保护。原告的诉请有事实依据，运作协议书有明确的约定；原告的诉请有法律依据，物权法第74条第二款的规定，本案产生的纠纷明确的使用权的归属已经很明确的，对被告的主体没有异议。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、市建规管【2007】476号用地规划定点的批复》、《定点图纸》、《土地证》、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，拟证明金达花园小区是通过合法程序批准建设的项目。2、《按市场运作方式建设住宅合作建设合同》、《参加市场运作建房协议书》、《房产测绘成果报告》拟证明原告与第三人共同开设建设金达花园的事实，拟证明金达花园的架空车归原告的所有事实，拟证明金达花园的架空车没有公摊业主的事实。3、照片、告知书、EMS快递存根、《停车使用权买卖合同》、收据、个人转账凭证、进账单、110出警现场回执，拟证明被告占用原告的11栋30号的事实，拟证明原告以告知被告停止占用该车位事实，拟证明被告阻碍原告该权利的事实。 两被告针对其辩称提交了下列证据：照片（13张），拟证明不是被告一人在使用，使用架空车停车的共有利益，原告把业主的共有部分占为己有。 第三人土产棉麻公司、第二农资公司、果蔬公司、日杂废旧公司对其述称未提交证据。 两被告对原告提交的证据1、证据2真实性无异议，对证据3不予认可，辩称并非其独自占用架空层。第三人对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的证据真实性无异议，认可并非被告独自占用本案涉案的架空层。第三人对被告提交证据的质证意见与原告一致。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院经过审查，认为与本案有一定关联性，本院亦作为定案的参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年9月10日，桂林市建设与规划委员会向第三人第二农资公司、果菜食杂公司、日杂废旧公司、土产棉麻总公司颁发（2007）188号建设用地规划许可证，用地项目名称：新建市场运作方式住宅；用地位置：湘桂铁路线以东、，规划西外环路北侧；用地面积：规划用地面积30100平方米。2007年9月10日桂林市建设与规划委员会出具《关于桂林市第二农业生产资料总公司、桂林市果菜食杂总公司、桂林市日杂废旧物资总公司、桂林市土产棉麻总公司新建市场运作方式建住宅建设用地规划定点的批复》（市建规管［2007]476号），该批复载明：同意桂林市第二农业生产资料总公司、桂林市果菜食杂总公司、桂林市日杂废旧物资总公司、桂林市土产棉麻总公司在叠彩区按评审通过的桂林市城市规划设计研究院编制的《广西区桂林市第二农业生产资料总公司、果菜食杂总公司、日杂废旧物资总公司、土产棉麻总公司市场运作建房修建性详细规划图》（设计号06-130）中规划6#-18#位置新建市场运作方式建住宅。具体规划设计要求如下：“1用地规划要求1.1规划位置：湘桂铁路线以东、新建路84号、86号，规划西外环路北侧。1.2用地面积：30100平方米。……2.4建筑层数：2-12层（6#-9#、11#-15#底层架空层停车）……附件：规划定点位置图壹份”。2008年5月20日桂林市建设与规划委员会颁发《建设规划许可证》（建字第450301200800176号）载明：建设单位（个人）：桂林市第二农业生产资料总公司、桂林市果菜食杂总公司、桂林市日杂废旧物资总公司、桂林市土产棉麻总公司；建设项目名称：市场运作方式住宅11#楼；建设位置：桂林市叠彩区；建设规模：壹栋陆、柒层5761.16平方米+阳台6**.56/2平方米（其中：住宅4881.27平方米、底层架空停车879.89平方米）；附件及附件名称：市建规管［2007]476号文及备案的施工图。2008年6月30日桂林市建设与规划委员会向本案四位第三人颁发编号为450304200806300201的《建筑工程施工许可证》载明：工程名称：市场运作房9#～18#楼；建设地址：市叠彩区新建路84#、86#；……。 2006年1月16日第三人土产棉麻公司、日杂废旧公司、果菜食杂公司、第二农资公司（甲方）与金达公司（乙方）签订了一份《按市场运作方式建设住宅合作建设合同》，该合同载明：一、总则：甲、乙双方根据自治区桂政发（2004）24号文件精神，本着互惠互利，优势互补的原则，经平等、自愿协商，就甲方位于市新建路86号仓库用地，以市场运作方式组织2职工建住房（以下简称市场房）事宜，达成一致意见，特签订本合同。二、合作项目基本情况：1、项目名称：金达和谐苑；2、项目位置及范围：由乙方对桂林市新建路86号仓库进行整体同意规划。其中该项目用地范围占用地面积约52亩。3、项目规模：以市建委下定点文批准的数字为准。4、项目性质：集资建市场房……。2009年1月18日,原告金达公司金达花园项目部（甲二方），第三人土产棉麻公司、物资总公司、果菜食杂公司、第二农资公司（甲一方）与被告曹慧平（乙方）签订了《参加市场运作建房协议书》，约定：甲方组织职工在，按市场运作方式新建住宅（以下简称市场房“金达花园”小区）。为此，签订协议如下：一、乙方参加由甲方组织职工在“金达花园”小区新建（购）市场房。……。二、乙方确定参加市场运作建房新购该小区11栋号单元2楼层1号（编号：3-2-1），户型：D1，建筑面积：94.27平方米，单价（人民币）：2070元/平方米（按建筑面积计算）合计195138.9元（大写壹拾玖万伍仟壹佰叁拾捌元玖角正）。……九、本市场房小区内室外车位为有偿服务。小区内所有地下室车库、架空车库、杂物房、商业门面、办公管理房、社区文化站、居委会及活动室、物业用房及露天车位、其余建筑空间的配套设施未计入房价、小区命名权及所有楼屋面外墙使用权均归甲二方所有。甲二方拥有上述物业的处置权、买卖出租和转让等权利。乙方同意甲方经政府有关部门批准一层框架改为其它使用性质（如商业用房、车库）。乙方所拥有的房屋仅作住宅使用，不得随意改变使用性质。未经政府有关部门及小区物业管理公司同意，乙方不得随意更改所拥有的房屋结构、外观、设备、设施等，若有违反，乙方承担由此产生的一切法律责任。该房交付后，曹慧平将该房交由其亲戚唐秋生居住至今。 原告金达公司与第三人土产棉麻公司、日杂废旧公司、果菜食杂公司、第二农资公司于2020年3月2日签订《停车位使用权买卖合同》将金达花园小区11栋30号架空层车位使用权出售给案外人唐冬琼，案外人唐冬琼已支付款项。因合同无法履行，便于2020年3月26日将车位款退还给唐冬琼，该合同已解除。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告的主体是否适格；二、本案涉诉的车库使用权归属。 关于本案争议的第一个焦点问题，本案属于物权纠纷范畴，原告因车位的使用权的利用受被告阻止，与被告发生纠纷，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以确认权利”，故原、被告的主体适格； 关于本案争议的第二个焦点问题，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。根据该法的规定，规划用于停放汽车的车位的归属，可由当事人通过约定处理。根据本案查明的事实，原告金达公司、第三人土产棉麻公司、物资总公司、果菜食杂公司、第二农资公司与小区业主曹慧平签订的《参加市场运作建房协议书》，该协议书第九条约定：本市场房小区内室外车位为有偿服务。小区内所有地下室车库、架空车库、杂物房、商业门面、办公管理房、社区文化站、居委会及活动室、物业用房及露天车位、其余建筑空间的配套设施未计入房价、小区命名权及所有楼屋面外墙使用权均归甲二方（金达公司）所有。甲二方拥有上述物业的处置权、买卖出租和转让等权利。乙方同意甲方经政府有关部门批准一层框架改为其它使用性质（如商业用房、车库）。乙方所拥有的房屋仅作住宅使用，不得随意改变使用性质。未经政府有关部门及小区物业管理公司同意，乙方不得随意更改所拥有的房屋结构、外观、设备、设施等，若有违反，乙方承担由此产生的一切法律责任。双方就车位的使用权的归属做了明确的约定，该约定并不违反法律的规定，依法应当有效。 其次，因涉案车位经建设主管部门批准，属建设规划内的停车位，没有占用小区道路、绿地及其他公共场所，且该机动车停车位不属于该小区的房屋公摊面积，符合规划条件要求，已经过竣工验收及竣工验收备案，涉案车位价格未计入房价。案涉车位不符合《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》第七十四条七十四条第三款三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条六条规定业主共有车位的情形。涉案车位属于专有权的客体，业主可以和开发商通过约定的方式确定业主是有偿或无偿使用车位。故被告辩称涉案车位应属于全体业主共有，开发商无权买卖的辩解，本院不予采纳。另在庭审中，第三人土产棉麻公司、日杂废旧公司、果菜食杂公司、第二农资公司都认可涉案车位使用权权属归原告金达公司。因此，根据《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》相关规定，无论从法定还是约定来看，涉案停车位原告享有使用权，故对原告要求确认涉案车位使用权归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则》第五条五条，《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第六十条六十条，《中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条七十三条、第七十四条七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条六十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条二条、第五条五条、第六条六条之规定判决如下： 确认位于桂林市车位使用权人为原告桂林市金达房地产开发有限公司。 本案案件受理费100元(原告桂林市金达房地产开发有限公司已预交)，适用简易程序减半收取50元，由被告曹慧平、唐秋生负担，另50元本院退回原告桂林市金达房地产开发有限公司。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  李 海 二〇二〇年九月二十日 法官助理  梁兴林 书 记 员  张慧林