广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3731号上诉人(原审原告)：伍文超，男，1972年10月2日出生，汉族，住广东省台山市*****************。公民身份号码：440************293。上诉人(原审原告)：冯凤婵，女，1983年11月7日出生，汉族，住广东省台山市*************之1。公民身份号码：440************582。二上诉人共同委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：欧阳天华，广东帅毅律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：台山市耀东房地产开发有限公司。住所地：台山市*********************。统一社会信用代码：914************389。法定代表人：徐家柿,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈家欣，广东雄军律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄红明，广东雄军律师事务所律师。上诉人伍文超、冯凤婵因与被上诉人台山市耀东房地产开发有限公司（以下简称耀东房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服台山市人民法院（2020）粤0781民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。本案现已审理终结。伍文超、冯凤婵上诉请求：1.撤销（2020）粤0781民初1880号民事判决书并依法改判。2.案件全部诉讼费用由耀东房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不正确。一、伍文超、冯凤婵与耀东房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付标准为完成装修、装饰，一审法院认定涉案房屋在取得建筑竣工验收合格时(即2018年12月30日前)已达到法定交付条件及符合合同的约定，属于事实认定错误。根据涉案《商品房买卖合同》第十三条的约定，耀东房地产公司向伍文超、冯凤婵交付的房屋应当是按约定完成装修且达到验收合格标准。一审法院确认为装修问题不影响交付房屋，只需履行交付毛胚这一部分义务即可。本案中，双方签订的商品房销售合同包括两部分内容，既包括交付房屋主体结构(通常是毛胚房)，又包括按照合同约定标准完成装修。因此，耀东房地产公司应当完成装修后才能交付，如果装修存在质量问题未经验收合格，不能认为已达到交付条件。一审法院错误地将涉案房屋交付前的装修不合格的质量问题等同于交付后的保修问题，认为即使交付时未达到条件亦无须整改，而是要先收房再承担保修责任，这种要求“先收房再整改”的说法没有任何法律和事实依据。二、涉案房屋并未达到合同约定的交付条件，因此并不符合一审法院引用的2017年《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定的情形。本案中，双方之间合同约定的条件高于竣工验收合格标准，应当以合同约定为准。三、耀东房地产公司在本案中没有提供任何能够证明涉案商品房达到交付条件的证据。该证据主要包括：1.经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案；2.按《商品房买卖合同》之《附件三》的装饰、设备标准完成装修且质量验收合格。耀东房地产公司没有向法庭提交竣工验收合格证明，更没有提交完成装修后的验收合格证明，在伍文超、冯凤婵去验收时也没有验收合格。四、附件四《补充协议书》第十条属于格式条款，违反了《合同法》第三十九条的规定，也没有经过政府部门备案，当属无效。该《补充协议书》里的条款实际是对通用版的《商品房买卖合同》规定的通行条款进行修改、限制，恶意免除开发商的责任，加重购房者的责任并排除购房者的权利，违反了公平原则，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，没有按对方的要求对条款予以说明。五、伍文超、冯凤婵有证据证明涉案房屋未达到合同约定的交付条件，不符合通常标准，不能实现购买房屋并按时入住的合同目的。耀东房地产公司经伍文超、冯凤婵要求进行整改，耀东房地产公司多次向伍文超、冯凤婵发出收楼通知，但在伍文超、冯凤婵按指定时间前往收楼时，均发现未达到合同约定的条件，不符合通常标准。鉴于房屋未能按期交付，因此，耀东房地产公司应依合同约定，承担逾期交房的违约责任。恳请二审法院依法查明事实并予以改判。耀东房地产公司辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、耀东房地产公司已经按照双方约定的时间发出收楼通知，要求伍文超、冯凤婵按照约定的时间和地点去办理交接手续，耀东房地产公司已经按照约定履行了交付涉案房屋的义务，不存在逾期交房的事实。涉案房屋已经取得建设工程竣工备案并向相关部门备案，房屋已经符合使用条件。伍文超、冯凤婵以涉案房屋存在装修质量问题为由拒绝接受涉案房屋不应适用双方合同中关于出卖人逾期交房的违约责任的规定。另外，参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款的规定，伍文超、冯凤婵没有提交证据证明涉案房屋存在严重影响买房者使用的质量问题，对于伍文超、冯凤婵认为的质量瑕疵问题，耀东房地产公司也根据其要求在合理期限内排查修复。二、耀东房地产公司已经按照要求向伍文超、冯凤婵交付符合约定装修标准的房屋，并且花费大量人力物力对伍文超、冯凤婵的修复要求进行处理。伍文超、冯凤婵的上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。伍文超、冯凤婵向一审法院起诉请求：1.判令耀东房地产公司向伍文超、冯凤婵支付逾期交房违约金132386.4元；2.案件诉讼费用由耀东房地产公司承担。一审法院经审理判决：驳回伍文超、冯凤婵的全部诉讼请求。案件受理费1473.87元，由伍文超、冯凤婵负担。一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审期间，耀东房地产公司提交了如下证据：证据1.《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《委托办理权属登记协议书》。针对上述证据，本院依法组织各方当事人进行了质证。伍文超、冯凤婵在二审期间没有提交新证据。本院经审查认为，上述证据对于认定本案事实具有关联性，本院对上述证据予以采信。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对伍文超、冯凤婵的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：耀东房地产公司是否需要向伍文超、冯凤婵支付违约金。伍文超、冯凤婵上诉主张涉案商品房没有达到交付条件，耀东房地产公司应当向其支付逾期交付房屋的违约责任。耀东房地产公司主张涉案房屋已经符合交付条件，其已向伍文超、冯凤婵发出收楼通知书，伍文超、冯凤婵无故不按约定时间收涉案房屋，其无需承担违约责任。本院经审查采信耀东房地产公司的主张，认为耀东房地产公司无需向伍文超、冯凤婵支付逾期交付房屋的违约金。理由如下：首先，对于涉案《商品房买卖合同》效力的认定问题，经审查，虽涉案合同为耀东房地产公司制定的格式合同，但合同内容为双方约定的交付房屋条件与时间，双方也都已在协议书上签字确认，合同的内容也并不存在明显的排除伍文超、冯凤婵权利的情形，故涉案合同有效，双方应当按照合同的内容来履行各自的义务；其次，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房经验收合格。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”同时，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第十条约定，“关于商品房交付（对合同第十一条、第十六条的补充）：1.《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。”除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理收楼手续。买受人如逾期办理收楼手续，则视为出卖人已按期交房。”另查明，涉案房屋于2018年12月30日完成竣工验收备案，耀东房地产公司于2018年12月27日向伍文超、冯凤婵发出交楼通知书，故根据双方协议约定，涉案商品房已经达到交付条件，伍文超、冯凤婵也没有能够举证证明涉案房屋存在主体结构质量问题或其他严重影响居住的情形，故可以认定在双方约定的交付涉案房屋之前，耀东房地产公司已完成交付条件，伍文超、冯凤婵因不可归责于耀东房地产公司的原因没有完成收楼，则不应由耀东房地产公司承担逾期交付房屋的责任。至于伍文超、冯凤婵主张的房屋装修装饰问题，因该问题不属于双方房屋交付条件的约定，伍文超、冯凤婵以此为由拒绝收楼，耀东房地产公司无需承担违约责任。因此，一审法院认定耀东房地产公司无需承担逾期交付房屋的违约责任并无不当。伍文超、冯凤婵主张耀东房地产公司应当承担逾期交付房屋的违约责任理据不足，本院不予支持。综上所述，伍文超、冯凤婵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2947.73，由伍文超、冯凤婵负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 梅晓凌审 判 员 肖文文二〇二〇年九月二十四日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳