广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3173号上诉人（原审被告）：江门珠江房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区*********之二。法定代表人：黄治臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢志诚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吕展良，男，1984年2月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁粹宇，广东金匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾莉，广东金匠律师事务所律师。上诉人江门珠江房地产开发有限公司（以下简称“珠江公司”）因与被上诉人吕展良商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7074号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吕展良全部诉讼请求；2.判令吕展良负担本案一审、二审的案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，裁判结果有违公平公正。一、一审判决关于“涉案房屋是附带花园面积93.66㎡进行销售”的事实认定错误。出卖人与买受人作为平等民事主体有权自行协商确定房屋交易价格，涉案房屋按照合同约定的具体售价体现了楼价趋势、买受人签订合同时特定的心理认知等各种复杂因素，一经确定即受到法律保护，除非具有法定的无效情形。一审判决关于“涉案房屋是附带花园面积93.66m²进行销售”的认定缺乏依据，严重破坏了法律对房屋买卖交易安全和交易秩序的保护。涉案合同及认购书已明确约定了房屋销售单价及销售面积，合同中并未约定是附带花园销售。若是附带花园出售，但合同与认购书均未作出约定，吕展良作为一个完全民事行为能力人未对签订的合同提出任何异议，且吕展良所述的“花园”面积90多平米，若该房屋是附带“花园”出售，销售总价仅比早期同一户型签约房屋售价略高，明显不符合常理。因此，一审认定涉案房屋是带花园销售缺乏事实依据。二、一审判决认定“虽然双方当事人在合同中没有具体约定附带花园的面积和价格，但是合同中仍有关于附带花园销售内容的约定，并约定花园的专有使用权和负有的维护保养责任，这亦与如上所述的花园仅能由涉案房屋的业主使用和维护保养的客观事实相吻合”属于认定事实错误。按照附件十二《补充协议》第23点的约定，正因为涉案商品房买卖合同及附件约定涉案房屋是不包含花园或露台的，故该条款只是约定吕展良同意在本项目（土地使用权面积169964.8平方米的整个珠江国际新城御品庭）中已购买附带花园或露台的物业的其他业主对之已购买的附带花园、露台享有专有使用权，吕展良不得随意干涉其他业主的该项权利而已。一审判决上述认定完全背离了附件十二《补充协议》第23点词句本身所表达的应有之义，竟以该条款为由反向推定涉案房屋附带花园销售，严重违反了逻辑推理基本原则，请二审予以纠正。三、一审判决认定“吕展良主张按每增高一层房屋单价则增高50元/平方米计算的请求较为合理”错误。根据一审采信的“除涉案房屋外8幢的其他房号房屋的买卖合同”显示，房屋价格与房屋所属楼层并没有必然关联，售楼方与购楼方之间作为平等的民事主体有权自行协商确定每套房的具体交易价格，现行法律法规对于此类交易行为予以保护，否则交易秩序和交易安全将荡然无存。如与涉案房屋同一楼宇同一朝向的8-701、8-801，二者签约时间相近，而8-801的房屋单价7889.53元反而低于8-701的8325.37元，再比如签约时间相近的8-1501的价格也低于8-1401，以上种种，足以证明一审判决认为吕展良主张每升高一层房屋单价就升高50元/平米的认定完全缺乏依据。此外，江门市蓬江区房价在2015年下半年呈现总体上升，在此期间涉案房屋所在楼宇同一朝向共签订房屋买卖合同6套，其中3套单价在8000元/平方米，涉案房屋签订时间最晚，价格较高，合情合理。因此，一审认为将第五层房屋的单价7573.63元视为当时整个低层楼房的参考价缺乏事实与法律依据。吕展良辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决理由亦详细，完全正确，请求驳回上诉，维持原判。吕展良向一审法院起诉请求：1.判令珠江公司向吕展良返还多收的购房款92733元及利息（利息从2015年12月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至珠江公司偿还全部欠款本息日止）；2.判令本案的诉讼费由珠江公司负担。一审法院认定事实：2015年9月30日，珠江公司与吕展良签订《楼宇认购书》一份，约定吕展良认购位于江门某房屋，建筑面积为94.79平方米，总房价为671516元等。2015年12月14日，珠江公司作为出卖人与吕展良作为买受人就位于江门市蓬江区棠下镇某房屋签订《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：一、房屋预测建筑面积共94.79平方米，其中套内建筑面积为75.02平方米，分摊共有建筑面积为19.77平方米。二、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8951.16元，总房价为671516元。三、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当在2015年12月15日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款201455元，应当于2015年10月7日前支付，第二期房价款470061元应当于2015年12月15日前支付。……五、出卖人应当自2016年10月30日前向买受人交付该商品房。双方并就上述合同签订相关附件，其中附件十一《本建筑区划内道路、绿地、其他公共场所、公共服务设施和物业服务用房归属情况公示》第5点约定：“本项目开发单位珠江公司确定本小区绿地55处，共65187.3平方米为公共绿地；0处，共0平方米属于房屋业主个人使用”。附件十二《补充协议》第23点约定：“买受人同意购买本项目附带有花园或露台的物业之业主对其房屋附带的花园、露台享有专有使用权（但出卖人不保证该花园或露台能够办理产权登记）。专有使用人负有对该部分花园或露台的维护保养责任，并应遵守《管理规约》、《临时管理规约》及物业服务企业的规定统一使用。买受人在使用花园、露台过程中应尽注意义务，不得影响其他业主正常使用房屋。未经出卖人及物业服务企业同意，不得擅自改变其花园或露台的原始外观、范围、形状、结构和用途，不得在地上、地下搭建、设置任何形式的建筑物或构筑物。如因擅自改动造成房屋渗水等问题的，买受人应负责修复，如造成他人损失的，应承担相应的赔偿责任”。合同签订的当天，吕展良付清了全部购房款，珠江公司并为其开具了相应的发票。2017年5月27日，吕展良取得涉案房屋编号为（2017）江门市不动产权第0018960号的《不动产权证书》，该证登记的房屋建筑面积为94.11㎡。2018年7月17日，江门市蓬江区城市综合管理局向吕展良送达蓬城管告［2018］90205号《江门市蓬江区城市综合管理局行政处罚意见告知书》，内容为：因吕展良擅自在蓬江区珠（工程名称G12栋）101绿地上砌砖加栏杆及开设门口，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条以及《广东省城乡规划条例》第四十条的规定。江门市蓬江区城市综合管理局依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定拟对吕展良作出拆除违法建设的行政处罚。另，根据珠江公司提供除涉案房屋的其他房号房屋的买卖合同显示，该些房屋的套内建筑面积均为74.43平方米，但签订时间和房屋单价均不一致，具体如下：201室于2015年6月23日签订，房屋单价为每平方米7795.42元；301室于2015年8月6日签订，房屋单价为每平方米7658.2元；401室于2016年9月21日签订，房屋单价为每平方米7470.11元；501室于2015年11月17日签订，房屋单价为每平方米7573.63元；601室于2015年2月6日签订，房屋单价为每平方米8212.16元；701室于2015年7月1日签订，房屋单价为每平方米8325.37元；801室于2015年8月12日签订，房屋单价为每平方米7889.53元；901室于2015年8月11日签订，房屋单价为每平方米7951.22元；1001室于2015年9月1日签订，房屋单价为每平方米8721.93元；1101室于2016年7月30日签订，房屋单价为每平方米8141.88元；1201室于2015年2月3日签订，房屋单价为每平方米8862.92元；1301室于2015年3月18日签订，房屋单价为每平方米8927.35元；1401室于2016年8月27日签订，房屋单价为每平方米8270.86元；1501室于2016年9月6日签订，房屋单价为每平方米8163.37元；1601室于2016年9月22日签订，房屋单价为每平方米8262.8元。另查，根据吕展良提供的《业务联系单》复印件显示：2015年9月15日，珠江公司国际新城项目营销部向工程设计部发送关于洋房首层花园面积及围栏的确认的《国际新城项目业务联系单》，内容为：国际新城项目四期首层洋房珠江公司有部分单位是带花园面积销售的，花园面积将计入房款总价中，为便于项目营销部能够准确的进行花园面积的口径输出，请工程设计部将G12、G13、G14、F1、F2栋带花园面积销售的详细房号、花园面积回复项目营销部。若首层带花园面积销售，花园栏杆是否由珠江公司设计施工并交付业主使用。若珠江公司不负责花园围栏，可否由珠江公司工程部相关人员和业主现场丈量，然后由业主自费负责安装围栏。特此函达，请工程部予以配合，尽快答复。2015年9月18日，珠江公司国际新城项目工程设计部向项目营销部发送关于洋房首层花园面积及围栏的回复的《业务联系单》，内容为：G12栋101房的花园面积为93.66㎡、G12栋104房的花园面积为46.20㎡、G13栋101房的花园面积为46.54㎡……设计部提供花园参考面积及设计参考图纸，花园可允许安装栏杆，但花园栏杆珠江公司不负责施工、安装，由业主在收楼前和珠江公司工程部人员现场丈量花园面积，由业主自费负责安装围栏。2019年12月4日，一审法院汇同吕展良和珠江公司前往案涉的房屋及花园进行现场勘查。案涉花园由楼宇建筑（案涉房屋的墙面、窗台、阳台）和其他三面共同围成，除楼宇建筑（案涉房屋的墙面、窗台、阳台）外，另外两边因道路等形成挡土墙，并加了栏杆，剩余的另一面有由珠江公司种植直立的植物间隔开并连接形成花园闭环的痕迹，花园内为绿地。现场遗留的直立间隔植物过半已移除，花园已恢复为开放区域。一审法院判决：一、珠江公司应在判决发生法律效力之日起十日内向吕展良返还多收取的购房款92733元及利息（利息应自2015年12月15日起，以92733元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或中国人民银行已授权的全国银行间同业拆借中心公布的利率计算至清偿债务之日止）。二、驳回吕展良的其他诉讼请求。案件受理费2372元，由珠江公司负担。二审中，双方当事人均无提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕珠江公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于珠江公司是否存在房屋附带花园销售事实的问题。首先，经审查，吕展良一审中提交的《业务联系单（工程设计部）》和《业务联系单（项目销售部）》两份证据虽然为复印件，但该两份证据属于珠江公司工程设计部与项目销售部之间的来往函件，有珠江公司相应部门人员的签名，内容上相互关联，且2015年9月18日《业务联系单》中还注明了首层带花园面积销售的具体房屋，结合珠江公司与吕展良于2015年9月30日签订《楼宇认购书》的事实，本案可以确认上述两份证据真实性，进而认定珠江公司存在房屋附带花园销售的事实。珠江公司对上述两份证据的三性均不予认可，但未能提交有效反证，故一审法院对两份证据的证明力予以确认并无不当。其次，双方在《商品房买卖合同（预售）》附件十二《补充协议》第23点中约定“买受人同意购买本项目附带有花园或露台的物业之业主对其房屋附带的花园、露台享有专有使用权（但出卖人不保证该花园或露台能够办理产权登记）”，由此可知，珠江公司存在以合同条款与吕展良对附带销售花园的专用使用权予以约定的意思表示，进而可以进一步认定珠江公司存在涉案房屋附带花园销售的事实。再次，从销售价格来看，涉案房屋位于所在楼宇一层，但其销售单价确实偏高，如认为吕展良仅因争议花园所附带的绿化景观效果而愿意支付更高价格购买显然与生活常理不符。而且争议花园按现状相对地可以由吕展良专用使用，吕展良以较高价格购买涉案房屋如无附带花园专用使用的意图亦与生活常理不符。综上，一审判决认定珠江公司存在房屋附带花园进行销售的事实依据充分，本院予以认可。珠江公司此节上诉意见理据不足，本院不予采纳。关于珠江公司是否应返还吕展良相应的房屋价款以及数额如何确定的问题。首先，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》中虽无具体的关于争议花园销售的条款，但基于珠江公司存在房屋附带花园销售的事实，本案应认定珠江公司与吕展良之间就房屋附带花园销售所达成的合意及履行行为已构成双方《商品房买卖合同（预售）》的一部分，吕展良所支付的购房价款中包含有争议花园部分的价款。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。珠江公司作为专业的房地产开发销售企业，吕展良作为具有完全民事行为能力的民事主体，对双方房屋附带花园销售行为违反法律规定应当明知，在此情形下，双方仍以达成房屋附带花园销售的合意并付诸实施，则此行为侵害了其他业主的权利，应为无效，但该无效行为并不影响涉案《商品房买卖合同（预售）》其他部分的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在吕展良已自愿接受房屋并居住使用多年的情况下，珠江公司应基于双方的无效行为向吕展良返还争议花园部分相应的购房价款。再次，关于返还的购房价款如何确定的问题。确定返还争议花园部分相应的购房价款时不应仅仅考虑销售时间、楼层的相近，同时亦应综合考虑一段时期内同一栋楼宇同一朝向同一户型但不同层高的房屋销售价格，以及现实中不同购房者在购买与花园相邻的一层楼房时对销售价格的可接受程度差异。本案中，与涉案房屋同一幢同一朝向同一户型的其他房屋共15间，虽然销售时间上存在一定差异，但与涉案房屋销售时间前后均不超过一年，可以动态反映销售价格趋势。本院认为，该15间房屋的平均销售价格更能合理反映涉案房屋在假设没有附带花园销售时的价格。经查，涉案房屋销售单价为每平方米8951.16元，其他房15间房屋销售均价为8148.45元，差价为每平方米802.71元，由此计得珠江公司应向吕展良返还的购房款价款为60219.30元（802.71元×75.02平方米）。最后，关于吕展良所请求的返还争议花园部分购房价款的利息。该利息属于房屋附带花园销售行为无效后产生的损失，基于吕展良本身存在的过错、吕展良未及时行使权利等本案客观实际情况，本院对吕展良于2018年8月28日向一审法院起诉之后应返还购房价款60219.30元的利息予以支持，对2018年8月28日前的利息不予支持。综上，一审判决认定珠江公司应向吕展良返还部分购房价款本院予以认可，但对应返还购房价款的确定方式、金额以及利息部分的处理不当，本院予以纠正。综上所述，珠江公司的上诉请求部分理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽无不妥，但判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7074号民事判决第二项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初7074号民事判决第一项为：江门珠江房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向吕展良返还购房款60219.30元及利息（以60219.30元为基数，2018年8月28日起至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回吕展良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理2372元，由吕展良负担872元、江门珠江房地产开发有限公司负担1500元。二审案件受理费（江门珠江房地产开发有限公司已预交2372元），由江门珠江房地产开发有限公司负担1500元、吕展良负担872元。江门珠江房地产开发有限公司多预交的二审案件受理费872元，由本院予以退回；吕展良应向本院补缴案件受理费872元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月二十九日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华