福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初1485号 原告:钟维能，男，1945年7月2日出生，汉族，居民，住福建省三明市三元区，现住宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室。 委托诉讼代理人：钟萍，女，1976年10月27日出生，汉族，住福建省宁化县，系原告钟维能的女儿。 被告：张河富，男，1976年12月9日出生，汉族，农村居民，户籍地福建省宁化县，现住宁化县。 被告：张享连,女，1962年1月13日出生，汉族，农村居民，住宁化县。 委托诉讼代理人：黄仍晨，男，1962年3月20日出生，汉族，农村居民，住宁化县，系被告张享连的丈夫。 被告：温新华，男，1966年7月1日出生，汉族，居民，住宁化县。 第三人：张九新，男，1969年10月2日出生，汉族，居民，住福建省宁化县翠江镇立新弄6××号，现住宁化县。 第三人：许春金，女，1971年4月8日出生，汉族，居民，住福建省宁化县翠江镇立新弄6××号，现住宁化县。 原告钟维能与被告张河富、张享连、温新华，第三人张九新、许春金案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟维能的委托诉讼代理人钟萍，被告张河富、温新华以及被告张享连的委托诉讼代理人黄仍晨到庭参加诉讼，第三人张九新、许春金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟维能向本院提出诉讼请求：1.依法判令撤销（2020）闽0424执异4号执行裁定书，停止强制执行张九新、许春金名下位于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产（所有权证号2013862）；2.确认宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产（所有权证号20131862）为钟维能所有；3.诉讼费由张河富、张享连、温新华承担。事实和理由：2014年8月31日，张九新、许春金与钟维能签订了房产买卖合同，张九新、许春金将其名下位于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产，面积67.4平方米，房产证号为宁房权字第2013862-1、××号，以31万元出卖给钟维能，当日钟维能支付定金8万元，2014年9月3日支付购房款12万元，2014年10月22日支付购房款9万元。事后，张九新、许春金将房屋交付给钟维能，钟维能夫妇居住至今。宁化法院于2016年3月28日作出（2016）闽0424执178号协助执行通知书，于2016年5月23日作出（2016）闽0424执327号协助执行通知书，于2018年3月19日作出（2018）闽0424执139号协助执行通知书，查封了张九新、许春金名下位于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，（一）在“人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2014年10月，钟维能购买了张九新、许春金的房产，并支付了31万元中的29万元房款;并占有使用该房产至今近6年。钟维能认为根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的;判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判的规定。2020年6月9日,钟维能向宁化法院提出书面异议，宁化法院于2020年6月23日向钟维能送达了（2020）闽0424执异4号执行裁定书，驳回了钟维能的异议申请。钟维能不服，向本院提起案外人执行异议之诉，请求停止强制执行位于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室的房产，确认该房产为钟维能所有。 张河富辩称，不同意钟维能的诉讼请求。 张享连辩称，不同意钟维能的主张，张九新与钟维能签订的是无效合同。 温新华辩称，不同意钟维能的诉讼请求，支持宁化法院（2020）闽0424执异4号裁定书的裁决意见。 张九新、许春金未作答辩。 钟维能围绕其诉讼请求,向本院提供以下7组证据材料： 1.钟维能、张河富、张享连、温新华、张九新、许春金的身份证复印件各一份，以证明各方当事人的身份信息及诉讼主体资格。 2.房屋买卖合同和房产证复印件各一份，以证明钟维能于2014年与本案第三人张九新、许春金签订了房屋买卖合同，以及张九新、许春金等把房产证交给钟维能的事实。 3.张九新、许春金出具的收据3张和中国银行取款凭证5张，以证明钟维能有向张九新、许春金给付购房款29万元的事实。 4.房屋中介所的收款收据，以证明房屋中介所有向钟维能收取房屋买卖的中介费3000元的事实。 5.讼争房屋电费存折明细复印件2份，以证明钟维能自2014年起就与本案张九新、许春金签订了买卖合同，实际入住后有按月缴纳电费的事实。 6.中国建设银行转账凭证，以证明钟维能于2014年9月3日通过中国建设银行存款12万元到张九新、许春金银行账户的事实。 7.（2016）闽0424执178号民事裁定书及协助执行通知书、（2016）闽0424执327号执行裁定书、（2017）闽0424民初786号民事判决书、（2018）闽0424执139号执行裁定书及协助执行通知书、和（2020）闽0424执异4号执行裁定书复印件各一份，以证明案涉房产进入执行阶段和钟维能提出执行异议的事实。 张九新、许春金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃当庭举证、质证和参加诉讼的权利。经本院组织到庭的双方当事人质证，张河富、张享连、温新华对钟维能提供的证据1、7无异议,本院予以确认并在卷佐证。张河富、张享连、温新华对证据2有异议，认为钟维能与张九新、许春金私下签订的合同违反经济适用房5年内不能上市交易的规定无效，至于房产证只能证明案涉房产仍登记在张九新、许春金的名下，并没有转移给钟维能。对于证据3的真实性，张河富、张享连、温新华无异议，但认为这些证据只能证明钟维能与张九新等有经济往来，不足以证明钟维能交付了购房款的事实。对于证据4的真实性，张河富、张享连、温新华无异议，但认为经济适用房屋5年内不能上市交易，房产中介违法。对于证据5的真实性，张河富、张享连、温新华无异议，但认为电费是谁使用谁交费，并不能证明钟维能所主张的其已占有使用该讼争房屋的事实。对于证据6的真实性，张河富、张享连、温新华无异议，但认为这只是钟维能与张九新、许春金的经济往来，不能证明与房屋买卖有关系。对于张河富、张享连、温新华有异议的证据能否证明待证事实，本院将结合全案事实综合予以认定。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2010年，张九新、许春金购买了坐落于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室的房产，面积67.4平方米，所有权证号为20131862-1、20131862-2，房屋性质为经济适用房。2014年8月31日，张九新、许春金与钟维能签订了房产买卖合同，将其名下的经济适用房Ａ幢3层307室房产以31万元的价格转让给钟维能，并约定了价款支付方式，钟维能于当日交付了购房定金8万元。同年9月3日，钟维能通过中国建设银行向许春金的银行账户43×××89存入现金12万元。同年10月22日，钟维能又向张九新、许春金给付购房款9万元。张九新、许春金先后向钟维能出具了3张收据合计金额29万元，张九新、许春金亦将案涉房产交付给钟维能实际居住、使用。 2015年3月6日，张享连因与曹远开、张九新民间借贷纠纷一案向本院起诉，本院经审理后于2015年10月19日作出（2015）宁民初字第233号民事判决书，判令曹远开应偿还张享连借款本金96000元及利息，张九新承担连带清偿责任。2015年7月3日，温新华因与许春金、张九新民间借贷纠纷一案向本院起诉，本院经审理后于2016年1月13日作出（2015）宁民初字第633号民事判决书，判令张九新、许春金应偿还温新华借款本金110000元及利息。2017年4月21日，张河富因与张九新、许春金、官礼林民间借贷纠纷一案向本院起诉，本院经审理后作出（2017）闽0424民初786号民事判决书，判令张九新、许春金偿还张河富借款本金36000元及利息28372.3元。上述判决生效后，本院分别于2016年3月7日作出（2016）闽0424执178号协助执行通知书，于2016年5月10日作出（2016）闽0424执327号协助执行通知书，于2018年3月19日作出（2018）闽0424执139号之一协助执行通知书，先后查封了张九新、许春金名下的位于经济适用房Ａ幢3层307室的房产。2020年6月9日，钟维能对本院作出的查封张九新、许春金名下的位于经济适用房Ａ幢3层307室房产的执行行为不服，向本院提出书面异议，以查封的案涉房产已不属张九新、许春金所有，而是钟维能的合法财产为由向本院提出执行异议，要求解除对案涉房产的查封措施。2020年6月23日，本院作出（2020）闽0424执异4号执行裁定书，驳回了钟维能的异议请求。钟维能不服该裁定，于2020年7月7日向本院提起了案外人执行异议之诉，要求停止对其位于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室的强制执行，依法确认该房产归钟维能所有。 对本案当事人提出有争议的事实，本院分析认定如下： 本案争议的主要焦点是钟维能与张九新、许春金签订的关于案涉房产买卖合同的效力问题，张河富、张享连、温新华主张案涉房产属于经济适用房,在合同订立时未满5年依照国家规定不能上市交易,因而该房屋买卖合同当属无效。钟维能认为，钟维能与张九新、许春金通过房屋中介订立了房屋买卖合同，钟维能已按合同约定支付了购房款29万元，张九新、许春金已实际交付房产及产权证书，该买卖合同合法有效。本院认为，双方于2014年8月31日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，钟维能已按合同约定支付了绝大部分的购房款，并实际占有、使用该房屋至今，虽然签订协议时该案涉房产系未满5年、不得上市交易的经济适用房，违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第（十一）条规定，但该规定系管理性规定,并不影响钟维能与张九新、许春金之间房屋转让协议的效力。 综上，本院认为，钟维能与张九新、许春金于2014年8月31日签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，钟维能已按合同约定支付了绝大部分的购房款，张九新、许春金也已将该案涉房产实际交付给钟维能占有、使用至今，因此钟维能与张九新、许春金之间转让房屋所有权的买卖合同合法有效。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，钟维能在人民法院查封之前已合法占有、使用该房产，故其对该案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，钟维能要求停止对该房产强制执行的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于钟维能与张九新、许春金之间转让房屋所有权的买卖合同合法有效，钟维能关于要求确认该房产归其所有的诉讼请求于法有据，本院亦予以支持，但钟维能须将尚未交清的剩余购房款2万元交至本院（附：账户名宁化县人民法院，开户行中国工商银行宁化县支行，账号14×××32），用于清偿本院生效法律文书所确认的张九新、许春金的所负债务。本判决生效后，本院作出的（2020）闽0424执异4号执行裁定书自动失效。张九新、许春金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、停止对坐落于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室房产的强制执行； 二、确认坐落于宁化县翠江镇西山路23××号翠华小区经济适用房Ａ幢3层307室的房产（所有权证号为20131862-1、20131862-2）归钟维能所有。 案件受理费5950元，由钟维能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  巫朝鸿 人民陪审员  岳 滨 人民陪审员  张元煌 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  曾瑶瑶 附主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。