黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2388号原告：姜海庆，男，1975年7月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被告：郝亮，男，1982年6月29日出生，汉族，大庆油田矿区服务事业部物业管理二公司职工，住大庆市让胡路区。原告姜海庆与被告郝亮租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜海庆，被告郝亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜海庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告郝亮退还租房保证金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月23日，原告出资兑郭爽（原承租人）开办的位于大庆市让胡路区乘风新城B4-6号商服经营的川蜀坊麻辣烫，并签署三方转让协议和商服租赁合同，被告同意将该店转让给原告用于饭店使用，并交纳1万元租房保证金。在原告办理营业执照期间发现无法办理，工商行政管理部门答复为该商服楼楼上为居民住宅，违反了相关规定，导致原告无法继续经营，合同目的无法达到，且被告有责任和义务告知该商服能用于饭店使用，故被告诉至法院。被告郝亮辩称，第一，对于原告与我、原承租人郭爽签订三方转让协议以及原告与我签订案涉房屋租赁合同的基本事实无异议。第二，我并未直接收取原告的租房保证金1万元，之前只收取了原承租人郭爽的1万元租房保证金，但我为原告出具了收条。第三，原告在2019年2月24日与我签订房屋租赁合同后，即从原承租人郭爽手中接手经营该饭店，之前一直未向我提出过无法办理营业执照事宜，直到2019年9月14日租期开始计算两日后才提出，并提出不想租了，我说不想租了就将房屋倒出来还给我。第四，原告要求我返还1万元租房保证金，我说合同第5.2条有约定我不能返还。双方由此产生矛盾，我报了警。经过乘风分局民警调解，我同意再多给原告两天时间搬家，原告当时也同意了。2019年9月15日下午原告开始清理房屋，我在现场等着原告清理完向我交房屋钥匙，但原告说9月16日将房屋返给我，我当晚就离开了。9月16日早晨7点30分我去接收房屋，发现房屋空了门锁了，我联系原告，原告告知我钥匙放在隔壁超市，我取完钥匙打开房门时发现室内的地砖、镜子、墙面、洁具等全都被砸坏了。我再次联系原告，但是原告不接电话，我就再次报警了，经公安机关调查并进行调解，我们双方签订了调解协议，原告赔偿我财产损失1.6万元，当时就给付完毕了。第五，我认可双方租赁合同已经实际解除了，现在房屋一直由我控制，但我不同意返还1万元保证金，理由是原告未向我提出过无法办理营业执照，只是在合同开始计算租金后才向我提出，因为之前原承租人郭爽已经办理了营业执照。另外据我调查，隔壁好几家商服都是经营饭店，都办理了营业执照，所以我认为原告的理由是不成立的。为证实自己的主张，原告向本院提交证据如下：证据一、商服租赁合同复印件和不动产权证复印件各一份。证明：被告将案涉房屋出租给我的事实，双方对租赁期限、租金和权利义务等进行约定。被告质证意见：对证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该组证据予以认定。证据二、食品经营行政指导提示单和视频光盘一份。证明：2019年3月底我兑店后去申请办理营业执照，2019年4月18日市场监管部门还去我店里指导了相关情况，告知楼上是住宅楼不能开饭店，之后我去办理营业执照被相关行政机关告知不予办理营业执照。被告质证意见：对证据的真实性无异议，但是原告在租期开始前从来没有跟我提出过这些事儿，直到我9月14日去催促租金时才告诉我。本院对该组证据予以认定。为证据自己的主张，被告向本院提交证据如下：乘风川蜀坊麻辣烫转让合同复印件（与原件核对无异）和营业执照登记信息打印单各一份。证明：第一，原、被告及郭爽签订了三方转让合同，并约定租赁期满后该房屋内的不动产归我所有。第二，郭爽的麻辣烫店曾经办理过营业执照，但在2019年6月5日注销。原告质证意见：对证据的真实性无异议及证明问题无异议。本院对该组证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，原、被告及案外人郭爽签订“乘风川蜀坊麻辣汤”转让合同，约定郭爽将其承租被告商服经营的“乘风川蜀坊麻辣汤”转让给原告经营；三方保证原告同等享有郭爽在原租赁合同中的权利与义务；郭爽原营业执照及店铺相关手续，不归原告使用，原告经营期间需自行办理相关营业手续；原租赁合同于2019年9月12日到期后，如原告继续经营，由原、被告续签租赁合同。2019年2月24日，原、被告签订商服租赁合同，约定被告将上述阳光乘风新城B4商服6号出租给原告用于经营饭店；租期3年，自2019年2月24日至2022年9月11日（起租日为2019年9月12日）；租金每年5万元；原告在签订合同时应向被告交纳履约保证金1万元，若原告没有及时续交租金或在租期内因违约给被告或第三方造成损失拒不赔偿，被告有权从履约保证金中扣除，合同到期收回房屋时，双方应共同鉴定、验收，验收不符合要求的，保证金不予退还，造成的损失由原告赔偿。双方还对其他权利义务进行了约定。上述两份签订后，被告为原告出具履约保证金收条一份，约定原租赁合同约定的郭爽交纳的履约保证金1万元，由被告按合同约定向原告返还。2019年2月24日，原告即接手开始经营该“川蜀坊麻辣烫”，因三方协议约定原告承兑后应自行办理相关营业手续，故原告于2019年3月底开始着手以自己名义申请办理新的营业执照及食品安全许可证，但相关行政机关工作人员告知因其楼上系居民住宅，不合符相关规定，不予办理经营饭店的营业执照。原告以郭爽原执照名义一直经营到2019年9月中旬，期间郭爽办理的“大庆市让胡路区乘风川蜀坊麻辣汤店”于2019年6月5日注销。因原、被告租赁合同约定的租期于2019年9月12日开始起算，2019年9月14日，被告要求原告交纳租金，原告告知其营业执照办不下来，并要求缓交租金，但被告要求原告须按合同约定先交纳租金，否则搬出房屋。原告要求被告返还1万元履约保证金，被告不予同意。双方由此产生争执，被告报警后经公安机关出警后现场调解，原告同意搬出其物品将房屋返还被告。2019年9月15日下午原告开始清理房屋，9月16日早被告去接收房屋，发现房屋已经搬空门已上锁。后经被告联系原告，原告告知其钥匙放在隔壁超市，被告打开房门时发现室内的地砖、镜子、墙面、洁具等全都被砸坏。被告再次报警，警察到现场进行了照相取证，并口头将原告传唤至公安机关调查处理。后经调解，原、被告签订了调解协议，由原告赔偿被告相关财产损失1.6万元，并已即时清结。关于案涉1万元履约保证金的返还，双方仍协商未果，故原告诉至法院。本院认为，原、被告及案外人郭爽三方签订的转让合同和原、被告签订的租赁合同，均系各方真实意思表示，合同均有效。根据庭审查明的事实可以认定，原告确因相关政策原因无法办理案涉饭店的营业执照等相关经营手续，并由此导致其承租被告房屋经营饭店的合同目的无法实现，故原告提出解除合同符合法律规定。现已查明，原告已于2019年9月16日将案涉房屋返还给被告，被告亦予接收，故双方签订的房屋租赁合同已于当日解除。关于原告在交付房屋前对室内相关设施和物品造成的损害，双方已经公安机关处理后达成赔偿协议，并已实际履行完毕，对此双方均无异议。本案争议焦点主要是案涉租赁合同解除后，被告应否返还原告1万元履约保证金。根据原告自认及其提交的视频光盘可以认定，原告在2019年3月底即开始着手申请办理饭店的营业执照等手续，相关行政机关已告知其经营的饭店楼上为居民住宅，不符合办理条件。另外，在原告以郭爽原营业执照经营期间，相关行政机关工作人员曾于2019年4月18日到其经营场所告知其案涉房屋不符合经营饭店的条件，要求其尽快处理，而此时距案涉租赁合同租期的起算日期（2019年9月12日）仍有近5个月的时间，但原告并未及时将该事宜告知被告并提出解除合同。直到2019年9月14日，原告才将无法办理营业执照的事由告知被告。故本院认为原告对此存在过错，其迟延告知被告解除合同事由，而导致被告无法在此之前的充裕期间内另行招租，必然给被告造成相应的损失。鉴于此，本院酌情裁量被告返还原告履约保证金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郝亮于本判决生效后五日内一次性返还原告姜海庆履约保证金5000元。二、驳回原告姜海庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  张峰二〇二〇年九月一日法官助理李玉坤书记员金鑫附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。