吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1273号上诉人:吉林省东地置业有限公司,住所地长春市高新区东地华庭（东地天澜）小区2—1号楼103门市。法定代表人:王志刚，经理委托诉讼代理人：郑磊，吉林理悦律师事务所律师被上诉人:李颜超，男，汉族，1981年3月2日生,住北京市朝阳区**。委托诉讼代理人：张扬，吉林瀛庆律师事务所律师。原审第三人:吉林四海建筑有限公司，住所地长春市二道区远达大街**。法定代表人:于俊宪，总经理委托诉讼代理人：李玉珍，吉林科飞律师事务所律师原审第三人:冯星富，男，汉族，1964年8月15日生，，住长春市二道区**2门**上诉人吉林省东地置业有限公司因与被上诉人李颜超，原审第三人吉林四海建筑有限公司、冯星富房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李颜超一审诉称：1、请求确认原告与被告之间2016年1月27日签订的《以房抵工程款确认书》有效。2、请求判令被告继续履行合同，与原告签署网签备案合同并向原告交付房屋。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告以其开发的东地华庭3#楼1605室房屋抵顶欠第三人吉林四海建筑有限公司工程款，第三人吉林省四海建筑有限公司又以该套房屋卖给原告。2016年1月27日，冯星富代表吉林四海建筑有限公司与被告签订《以房抵工程款确认书》。确认书上记载：3#1605室房屋，建筑面积108.14㎡，总价人民币519,072.00元，双方同意以上述房屋抵工程款人民币519,072.00元。乙方指定上述房屋的产权登记人为原告李颜超，身份证号：×××。同日，被告吉林省东地置业有限公司向原告李颜超出具金额为519，072.00元商品房房款收据。原告认为：在签订认购书之前，被告隐瞒了该房屋未取得商品房预售许可证的事实，认购书签订后，在告即要求签订网签备案合同，在多次催促无果。并且，在房屋建成后，原告一直要求被告交付房屋，因为房屋价格上涨，被告拒绝交付。原告认为，原被告及第三人之间的《以房抵工程款确认书》真实有效，被告应当履行合同约定的相关义务。原告是以购买使用为目的，被告的行为已经损害了原告对房屋的占有、使用、收益等权利，不签署网签备案合同、不交付使用房屋及逾期交房的行为已构成违约，应承担相应责任。东地公司一审辩称：涉案房屋是东地公司拟向四海公司支付的工程款，但以房抵工程款协议书签署后四海公司并未核盖公章，也未按施工合同补充协议向东地公司出具发票等确认抵帐的手续以及四海公司和东地公司尚未结算完毕，故该房屋不具备支付条件。另原告未向东地公司支付过购房款，原告是否具备该房屋的所有权等相关权利，应得到第三人的确认后以及结算完毕后才具备履行条件。现四海公司与东地公司的工程款纠纷一案正在长春市中级人民法院审理过程中，东地公司与四海公司的施工合同的效力未经过法定程序确认，以房抵工程款确认书应视同为施工合同的从合同，该效力也不应在主合同效力未定时予以确定。如施工合同无效，从合同也应无效，该房屋尚未交付属于无法返还的财产。应以四海公司与东地公司最终结算的依据对本房屋的效力问题进行确定。如本案支持原告的诉讼请求，应视同东地公司向四海公司支付了等额的工程款。四海公司应按数额向东地公司出具等额发票应按合同约定。如东地公司与四海公司的工程款纠纷的有效判决认定东地公司超额支付工程款则四海公司应对超额部分予以返还。被告认为本案应中止等待中级人民法院的审理结果，房屋的交付过错不在东地公司故不承担本案的诉讼费。四海公司一审述称：原告在补足余款13万元左右的前提下，被告应当将房屋过户到原告名下，原告所诉事实存在，被告应配合办理过户。冯星富一审述称：这个字是我代表四海公司签的，事实存在。一审法院审理查明：2016年1月27日东地公司作为甲方、四海公司作为乙方、李颜超作为另一方（即产权登记人）签订了《以房抵工程款确认书》，约定将东地公司开发的东地华庭3#楼1605室，面积108.14㎡的房屋，单价4800元/㎡，共折价519,072.00元，交付并登记在本案原告李颜超名下，抵偿东地公司欠付四海公司的工程款。东地公司作为合同甲方在落款处加盖公章，冯星富代表四海公司在乙方落款处签字，李颜超在产权登记人处签名并按指印。同日李颜超将386,862.00元转入案外人张德军银行账号，最终该笔款项由冯星富收悉，东地公司为李颜超开具了收款收据，收据载明“交款单位：李颜超，3-1605；收款方式未明确；收款金额：519,072.00；收款事由：108.14㎡，4,800.00元/㎡。”一审法院认为，《以房抵工程款确认书》系合同各方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，各方当事人权益应该受到保护，且应遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。一、关于李颜超在《以房抵工程款确认书》中是否享有独立请求权的问题。该《以房抵工程款确认书》为东地公司、四海公司、李颜超当面签署，且李颜超同东地公司、四海公司一样在合同上签字画押，收款收据亦是开给李颜超本人，同时四海公司及代理人冯星富均认可李颜超具有请求东地公司履行合同的权利，故本院认为《以房抵工程款确认书》从形式上看虽为利益第三人合同，但各方的内心真意是想形成三方结构的合同，李颜超在《以房抵工程款确认书》中具有独立的请求权。二、关于东地公司向本院提出的抗辩主张。首先，四海公司已明确冯星富为该公司的项目经理，其在《以房抵工程款确认书》中的签字以及对于抵债房屋的处置均为有权代理行为，故东地公司以四海公司未盖章为由拒绝履行的抗辩本院不予支持。其次，通过《以房抵工程款确认书》的内容可知四海公司为东地公司施工的项目为东地华庭项目10#、11#的大包工程，该项目工程价款明显高于《以房抵工程款确认书》确定抵偿的519,072.00元，同时出具发票亦非本案中四海公司的主合同义务，故东地公司以四海公司未结算未出具发票为由而拒绝履行合同的抗辩主张本院不予支持。三、关于四海公司主张其收到李颜超的价款与案涉房屋的抵债金额存在差价，李颜超应向四海公司支付差价的问题。本院认为四海公司在本案中的诉讼地位为无独立请求权第三人，该主张应另行诉讼处理。综上，原告李颜超的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，判决如下：一、原告李颜超与被告吉林省东地置业有限公司、第三人吉林四海建筑有限公司签订的《以房抵工程款确认书》合法有效；二、被告吉林省东地置业有限公司待其开发的东地华庭3栋1605号房屋具备办理网签备案手续时配合原告李颜超办理上述房屋的网签备案手续，待该房屋具备交付条件时将上述房屋交付给原告李颜超。东地置业有限公司二审上诉称：1.请求依法撤销长春新区人民法院（2019）吉0193民初2220号民事判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由1.案涉房屋未产生物权变动的效力，一审法院认定有效，属事实认定错误；2.原审法院适用法律错误，本案系建设工程施工合同纠纷，应适用建设工程类的法律进行调整。李颜超、四海建筑公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，各方之间签订的以物抵债协议系各方当事人的真实意思表示，各方均应依据约定诚信履行。东地置业公司主张因与四海建筑公司后续债权债务关系发生变动而否定之前与李颜超、冯星富、四海建筑公司共同达成的协议违反了民事活动中所应恪的诚信原则及禁止反言的基本原则，本院不予支持。因案涉争议房屋不具备办理房屋买卖合同备案手续及交付条件，故一审判令东地置业公司协助办理网签备案手续及交付房屋错误，二审予以纠正。李颜超可以待办理网签备案手续及交付房屋条件成就后另行向东地置业公司主张权利。综上，原判决认定事实不清，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持长春新区人民法院（2019）吉0193民初2220号民事判决第一项，即上诉人李颜超与被上诉人吉林省东地置业有限公司、原审第三人吉林四海建筑有限公司签订的《以房抵工程款确认书》合法有效；二、撤销长春新区人民法院（2019）吉0193民初2220号民事判决第二项；三、驳回被上诉人李颜超的其他诉讼请求。二审案件受理费13487元，由上诉人吉林省东地置业有限公司负担6743.5元。由被上诉人李颜超负担6743.5元。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年九月三十日书记员  张佳楠