山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5062号上诉人（原审原告）：王建荣，女，1973年1月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志光，北京市杜衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司（原名称：大连万象美物业管理有限公司烟台分公司）。住所地烟台市芝罘区西关南街**。负责人：胥盈，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人王建荣因与被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王建荣上诉请求：撤销一审判决；判令被上诉人退还向上诉人多收取的2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费6359.92元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审判决认定“原、被告在2016年4月17日签订的《前期物业服务合同》系平等主体间等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，本院依法认定有效，各方均应依约履行”错误。该认定违反了法律及行政法规的规定。合同效力认定是基于事实及法律、行政法规规定，而本案争议的《前期物业服务协议》中约定物业服务费3.98元/月/平方米违反了法律、行政法规的规定。对于前期物业服务收费，法律、行政法规、部门规章及地方规定明确了应采取政府指导价，其相关依据是《中华人民共和国价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，国务院颁布的《物业管理条例》第四十条，中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部下发的《物业服务收费管理办法》第六条、第七条，《山东省物业管理条例》第六十九条，《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条和第八条、烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》(烟价[2015]79号)第七条和第八条、烟台市物价局、房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》(烟价[2004]3号)的相关规定。根据前述规定，住宅**物业服务费实行政府指导价，不因任何原因和理由而排除适用。由此可见，烟价[2015]79号、烟价[2004]3号文件是源于前述法律、法规尤其是《价格法》和《物业管理条例》的立法授权。根据《前期物业服务协议》第2条物业费管理服务内容第2.11款“向业主和物业使用人收取下列费用：2.11.1物业管理服务费；2.11.2政府和法律、法规规定由物业服务企业收取和委托收取的其他费用”和第4.1款“物业管理服务费标准：按房屋建筑面积每平方米：住宅：3.98元/月。”约定可知，前期物业服务收费3.98元/月·平方米是物业公共性服务收费，不包括针对专有部分及特约服务、专项服务的收费。该收费标准远远超过了烟价[2004]3号规定的物业费标准。显而易见，该收费标准违反了前述规定，也即违反了《价格法》、《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的效力性强制性规定，应确认该条款无效。一审判决回避了前期物业服务收费是否应采取政府指导价，而是简单认为《前期物业服务协议》未违反国家法律的强制性规定，合法有效，不具有说服力。(二)一审判决认为“原告对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，本院不予采信”与客观事实相矛盾。根据上诉人与万达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，上诉人应在万达公司《入伙通知书》载明的交房时间……支付应付房款(如有)和该房屋各类费用(包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税等)，在上诉人付清全部购房款及前述各类费用前，万达公司有权拒绝交房，且不视万达公司违约。上诉人如果不按3.98元/月/平方米交付物业费，万达公司不可能交付房屋给上诉人。可见，合同的签订是上诉人在违背自愿的情况下签订的，而目前被上诉人现按2.16元/月/平方米的标准向业主收取物业费就是最好证明。(三)一审判决认为“因[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的收费标准只有指导性意义，2017年4月24日烟价[2017]29号文己明确废止烟价[2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行”违背基本事实。首先，烟台市相关部门根据《价格法》等法律、法规及《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等有关规定，结合烟台实际，制定烟价[2004]3号、烟价[2015]79号文件。如烟价[2004]3号文件仅有指导性意义，则意味着《价格法》、《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》规定普通住宅的前期物业服务收费执行政府指导价的定价形式，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定都将成一纸空文，客观上无法执行，显然是错误的。其次，一审判决查明烟价[2017]29号文件规定“本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期限内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行：合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按照本通知规定执行。”《前期物业服务协议》没有约定固定期限，则自烟价[2017]29号文件于2017年5月1日执行时，被上诉人收取物业费就应执行烟价[2017]29号文件规定的收费标准。而一审判决认为“且明确已签订前期物业服务合同的，按照合同约定执行”显然与一审判决查明的实自相矛盾，是对烟价[2017]29号文件断章取义式的适用。(四)一审判决认定“原告抛开与被告签订前期物业服务合同，及烟价[2003]号文件已废止的事实，主张烟价[2004]3号文件属于法律法规强制性规范，被告应对按此文件收取2016年5月1日至2017年4月30日物业费的主张，依据不足，本案不予支持”是错误的。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”由此可知，物业费的收取不仅应符合合同约定，更应当符合法律、行政主管部门制定的物业服务收费办法以及规章的规定。前已述及，前期物业服务协议违反《价格法》、《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》法律法规的相关规定，故《前期物业服务协议》不能作为被上诉人按照3.98元/月·平方米收费的合法依据。其次，烟价[2015]79号文件于2015年10月1日起施行，本案争议的物业服务期间为2016年5月1日至2017年4月30日。被上诉人收费应执行政府指导价，烟价[2004]3号文件理应作为审理本案的依据之一，烟价[2004]3号文件被废止不是本案排除适用烟价[2004]3号文件的合法理由。再次，一审判决无视被上诉人的收费不仅违反了烟台市相关规定，也违反了《价格法》、《物业管理条例》等法律法规的事实，对上诉人主张所依据的《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、烟价[2015]29号文件均予以回避，只是简单否定了烟价[2004]3号文件的适用，就认定上诉人的主张依据不足，毫无说服力。综上，上诉人主张普通住宅的前期物业服务收费应执行政府指导价，被上诉人应退还多收取的物业费，于法有据。一审判决认为“原告……被告应当按此文件收取2016年5月1日至2017年4月30日物业费的主张，依据不足，本院不予支持”反而是没有依据的。(五)原审判决对于被告提交证据的审查存在明显错误。被上诉人庭审时从未提交过自行整理的万达公馆十项专属高端服务、组织小区业主文体娱乐活动说明及照片一宗、万达后期增设的设备说明及照片一宗。2018年万达公馆接听接访统计表23页、2018年万达公馆成本支出明细3页。一审判决是如何获得前述证据并进行审查的。此外，无论是上述证据还是被上诉人提供的其他证据的时间为2018年与本案的物业服务期间无关，且在其他业主起诉之后，但一审判决对此没有查明认定。二、一审判决适用法律错误。一审判决在对事实认定错误的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《民事诉讼法》第四十六条第一款的规定。基于本案是前期物业服务合同纠纷，根据本案的相关事实，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《价格法》第三条第四款、第十二条、第二十条，《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第六条、第七条等相关规定。一审判决对法律的适用，不仅明显违背前述法律法规的立法原意，亦违反法律适用规则，对于烟价[2003]号文件的排除适用亦违反了法律溯及力的规定。综上，一审判决无论是对本案事实的认定还是对法律的适用都存在严重的错误，是明显偏袒被上诉人，对弱势的前期物业业主是不公平的，有违司法公平正义。根据上述事实和有关法律规定，上诉人请求二审法院支持上诉人上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉，维持原判。一、相关法律法规对于住宅前期物业费价格规定的政府指导价属于指导性的而非强制性的，其目的是维护物业服务市场基本秩序，并非禁止物业服务企业和业主在平等、自愿、等价有偿基础上约定更优质的物业服务和收取相应的服务费用。二、住宅**物业服务实行的政府指导价不属于强制性规定，更不属于效力性强制性规定。效力性强制性规定一般指规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的；交易标的禁止买卖的，违反特许经营规定的，交易方式严重违法的，交易场所违法等情形：而本案中上诉人与被上诉人在平等自愿基础上签订《前期物业服务合同》，系等价有偿行为，形式要件齐全，并未违反国家法律的强制性规定，合同成立并生效，双方均应依约履行。三、从上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》以及万达公司出具的证明可知，上诉人与被上诉人就物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费等均做了详细说明及约定，双方完全是在平等、自愿基础上签订的合同，且上诉人依照约定缴纳了物业费，被上诉人依照约定提供了优质的物业服务，在被上诉人物业服务内容已经履行完毕的情况下，上诉人却要求被上诉人退还物业费，明显违反诚实信用原则和公序良俗原则。四、从被上诉人一审提供的证据看，被上诉人确实提供了远超普通小区的物业服务，包括电梯内中央空调，小区WIFI整体覆盖，每栋楼大厅高端理石的定期抛光打蜡，小区内名贵树木的种植和维护，小区照明景观升级改造等，上诉人在享受了如此高端物业服务基础上，竟然要求按照1元的标准收取物业费，并且从被上诉人提供的万达公馆小区成本明细来看，被上诉人连续处于亏损状态，如果降低物业收费标准，高质量的物业服务将无法为继。综上，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》是在平等自愿基础上签订的，符合等价有偿原则。原告王建荣向一审法院起诉请求：被告退还原告多收取的2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费6359.92元（2.98元/月/平方米×177.85平方米×12个月）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区建昌南街47号万达公馆小区4号楼一单元2302号房屋的业主。原告与开发商烟台芝罘万达广场有限公司（以下简称万达公司）在签订的《商品房买卖合同》所附的补充协议中约定，万达公司选聘被告作为小区前期物业公司，原告在办理房屋交接手续时应付清物业服务费，否则万达公司有权拒绝交房，并要求原告承担相应责任。因上述约定，原告被迫与被告签订了《前期物业服务合同》，约定物业服务收费标准为3.98元/月/平方米。当日，原告预交了一年的服务费8494.12元。入住后，被告未能按《前期物业服务合同》的约定全面履行各项义务，且被告收取的物业服务费标准也违反了国家法律法规及烟台市的有关规定，故请求被告退还超出1元/月/平方米（含电梯运行费）标准之外的物业服务费。被告深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司辩称，1、双方签订的《前期物业服务合同》是在平等、自愿的基础上签订的，双方意思表示真实，未违反国家法律法规的强制性规定，合法成立并生效，对双方具有法律约束力，且原告依约缴纳了物业费，被告也提供了优质的物业服务，在被告物业服务内容已经履行完毕的情况下，原告要求退还物业费，明显违反诚实信用和公序良俗原则；2、双方约定的物业服务收费标准3.98元/月/平方米，虽然超过了政府指导价格，但该标准系政府主管部门的文件，属于行政管理的管理性规定，而非效力性、强制性规定；3、被告提供了大量超出物业服务合同范围的增值服务，包括各种文体娱乐活动、十项专属高端服务及后期改造升级、小区保险等。按照《山东省物业服务业收费管理办法》，物业服务费包括物业公共服务费和其他服务收费，而其他服务收费是在物业公共服务费之外针对物业公司提供的其他服务所收取的相应费用，对该部分费用实行市场调节价。综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请求依法驳回。一审法院审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。本案双方争议的焦点即《前期物业服务合同》中约定的物业服务费收费标准是否合理，对此被告提供了以下证据：1、被告自行整理的万达公馆十项专属高端服务、组织小区业主文体娱乐活动说明及照片一宗、万达公馆小区后期增设的设施说明及照片一宗。证明被告除了提供物业服务合同约定的服务内容外，还提供了大量的增值和超值服务，被告已经按照合同约定履行了各项义务，并且服务标准远远超出国家关于物业服务的标准。原告质证称，对被告自行整理的高端服务明细内容不认可，原告从未享受过该明细中载明的服务内容。对被告自行整理的业主文体娱乐活动说明及照片真实性不能确定，该照片中不清楚是否为万达公馆小区业主，原告也未参加上述活动，该活动说明是被告自行整理的，并非业主的相关反馈。对被告自行整理的后期增设的设施说明及照片不清楚，万达公馆小区没有无线网络，小区节日气氛布置内容属实，但无法核实具体布置时间，对其他增设设施内容不清楚；被告提供的照片不能够证明其提供了高端服务以及增设了排风设施等内容。物业服务涉及多个领域、多个方面，不是简单的组织几次活动、增加小区假日气氛就能证明物业公司提供了高端物业服务，就可以在政府指导价格之上收取物业服务费。2、被告与万达公司签订的《前期物业服务合同》复印件一份、万达公司出具的证明一份，证明2012年万达公司与被告签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务内容、委托期限、双方权利义务、物业服务质量和物业服务费等均做了详细的约定。原告质证称，被告与开发商所签订的物业服务合同与本案无关，对开发商出具的证明真实性不予认可，证据形式不符合法律规定。3、2018年万达公馆接听接访统计表23页、关于开展客户满意度调查工作通知1页、客户满意度调查问卷50页、客户满意度测评回访单（2018年9月份）20页、快递代收记录表（2018年1-12月份）28页、小区业主档案照片及专业化管理照片共3份、整改通知书2页、公共区域卫生清洁照片38页、公共区域秩序维护照片83页、公共区域设施设备维护保养照片124页，证明被告按照《前期物业服务合同》以及物业相关的法律法规及地方性规定，全面履行了自己的合同义务。原告质证称，对真实性无法核对，但均属于被告履行正常的物业服务，与本案无关。其中客户满意度调查问卷，均无业主签字。4、2018年万达公馆成本支出明细3页，证明万达公馆2018年1-11月份业务收入3019024.93元，业务成本为4336181.95元（4288534.29元+21601.89元+26045.77元）、净利润为-1317157.02元，被告万达公馆项目一直处于亏损状态，如果降低物业服务收费标准，高质量的物业服务将难以维计。原告质证称，该证据系被告单方制作，且与本案无关。5、（1）保险合同3份及对应保险费发票3张；（2）无线覆盖服务合同及发票3张；（3）社区活动室装修改造照片1张、装修改造施工合同1份及发票10张；（4）万达公馆小区大理石材大堂翻新抛光打蜡的照片2张、万达公馆小区照明升级的照片1张、灯光改造采购合同1份、发票1张；（5）提供婚庆服务、拎包服务、雨天撑伞服务的照片3张、提供小区组织文体娱乐活动照片4张、组织文体活动微信平台的截屏照片11张。该组证据均系被告提供的超出物业公共服务范围以外的其他服务，被告收取的物业费既包括物业公共服务费，也包括被告提供的上述其他服务的费用。因此，被告收取的物业服务费并未超出法律法规即烟台市相关规定要求的范围，被告收费合情合理。原告质证称，对证据（1）（2）组、（3）组中的装修改造施工合同及（4）组中的灯光改造采购合同及发票的真实性无异议，对其他证据的真实性无法核实；上述合同与被告提供的物业服务无关，并且被告该组证据所提供的其他服务内容均未在原、被告签订的《前期物业服务合同》中约定。另查，2004年，烟台市物价局、烟台市房产管理局《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）中载明：烟台市普通住宅小区公共性物业服务等级分为甲、乙、丙、丁四级，基准价格分别为1元/月/平方米、0.70元/月/平方米、0.40元/月/平方米、0.15元/月/平方米，上浮不超过20%，下浮不限。2017年4月24日，烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局《关于烟台市市区普通住宅前期物业服务收费有关事项的通知》（烟价[2017]29号）中载明：市区普通住宅前期物业服务收费标准分为有电梯物业服务收费和无电梯物业服务收费两大类，收费标准由基准收费标准和浮动幅度两部分组成。其中有电梯物业服务收费标准分为一到五级，对应的基准收费标准分别为0.50元/月/平方米、0.80元/月/平方米、1元/月/平方米、1.30元/月/平方米、1.80元/月/平方米，浮动幅度为上浮不超20%，下浮不限；本通知自2017年5月1日起执行，执行期至2018年9月30日。《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）同时废止；本通知执行前已签订物业服务合同的，在合同期内，前期物业服务收费标准仍按合同约定执行，合同未约定固定期限或者已到期的，前期物业服务收费标准应按本通知规定执行。一审法院认为，（一）原、被告在2016年4月17日签订的《前期物业服务合同》系平等主体间的等价有偿行为，形式要件齐全，内容未违反国家法律的强制性规定，法院依法认定有效，各方均应依约履行。原告对其被迫签订上述合同的主张，证据不足，法院不予采信。（二）原、被告共同签订的《前期物业服务合同》中明确约定了小区住宅前期物业服务的收费标准为3.98元/月/平方米，现原告以应按照烟价[2004]3号文件规定的标准收取2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业费。因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准只有指导性意义，2017年4月24日，烟价[2017]29号文件已明确废止烟价[2004]3号文件，且明确已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。故原告抛开与被告签订前期物业服务合同，及烟价[2004]3号文件已废止的事实，主张烟价[2004]3号文件属于法律法规强制性规范，被告应当按此文件收取2016年5月1日至2017年4月30日物业费的主张，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年5月29日作出判决：驳回原告王建荣的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告王建荣负担。本院审理期间，被上诉人提交企业变更备案情况及变更后的营业执照副本，证实被上诉人于2019年10月8日由大连万象美物业管理有限公司烟台分公司变更为深圳市万象美物业管理有限公司烟台分公司。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2016年4月17日上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，应为合法有效。协议签订后，双方按约定交纳、收取物业费。上诉人主张协议系受被上诉人逼迫所签，证据不足，理由不当，本院不予采纳。上诉人主张其应按2004年烟台市物价局、烟台市房产管理局联合发布的《关于下达普通住宅小区物业服务收费标准的通知》（烟价[2004]3号）标准交纳2016年5月1日至2017年4月30日的物业费，因烟价[2004]3号文件系政府部门发出的管理性文件，对于普通住宅小区的物业服务收费标准仅有指导性意义，且烟台市物价局、烟台市住房和城乡建设局已以烟价[2017]29号废止烟价[2004]3号文件，明确规定已签订前期物业服务合同的，按合同约定执行。从本案事实看，被上诉人向上诉人收取的物业费并未违反法律规定和合同约定，故一审法院对上诉人以已废止的烟价[2004]3号文件要求被上诉人退还物业费的主张不予支持，正确、合法，符合本案实际情况。上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人王建荣衣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王建荣负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年九月一日书记员  王 琪