昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初6505号原告：李润新，男，1977年1月1日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李益奎、余京珂，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：白文良，男，1977年4月17日生，彝族，身份证住址：云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：王坚，云南法安律师事务所律师，特别授权代理。原告李润新诉被告白文良房屋租赁合同一案，本院2020年6月11日立案。依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李益奎、余京珂，被告委托诉讼代理人王坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李润新向本院提出下列诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。2、由被告退还原告位于昆明市西山区世纪半岛茶溪谷5栋4单元201的房屋，并按每月2200元租金标准计算向原告支付租金至退还房屋之日止。暂计算至2020年6月1日的租金为8800元。3、由被告向原告支付违约金26400元。4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年11月3日签署了《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明市西山区房屋租给被告。租期为2017年2月1日至2023年2月1日。前三年月租金为2000元，后三年月租金为2200元。前一年为半年一付，后五年为一年一付。2020年2月1日，被告本应支付第四年租金26400元，却迟迟不肯支付，原告于2020年2月13日发函催要。因被告不支付租金，原告前去了解，发现该房屋已于2019年9月16日被被告转租给杨娜，租期为2019年9月23日至2020年9月22日，月租金为5000元。原告于2020年3月2日向被告发出《解除合同通知书》，要求被告在2020年3月8日将租赁房屋退还给原告，但被告至今拒绝交还房屋给原告，故原告提起诉讼。被告白文良辩称，原告在租期内提出解除合同，属于违约解除，被告已经另案起诉原告单方解除合同的违约行为，原告的违约金请求不能成立。原告发出解除合同的通知后，房客已经搬出涉案房屋，原告通过私力救济早已收回房屋。要求被告返还房屋，支付房租没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的被告转租的《房屋租赁合同》《解除合同通知书》；被告提交的《房屋租赁合同》及房屋所有权证复印件、2019年、2020年的物业费收据、查询汇款明细，《解除合同通知书》、委托书和两份房屋租赁合同；原、被告对证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》，被告认为与其提交的不一致，不予认可。原告提交的《及时支付租金催告函》，被告认为和本案无关，不予认可。被告提交销货清单、收条、照片。证明被告支付了100030元对租赁房屋进行装修。原告认为被告没有提交装修合同，没有付款凭证，对证据不予认可。被告申请证人普某出庭作证。普某陈述，其是昆明荣城房地产经纪有限公司的员工。原、被告协商租赁合同时，其和公司其他工作人员在场，被告向原告表示要将房屋装修后转租。被告对证言无异议，原告认为证言虚假，不予认可。原告提交的《房屋租赁合同》，被告提交的《房屋租赁合同》，双方认可是原、被告同一天签署，订约时间为2016年11月3日。两份合同存在下列差异：第一，原告提交的合同有手写内容，被告提交的合同将手写部分进行打印，但增加了“该租金包含车位一个”的内容。第二，被告提交的合同删除了“租赁期间，承租人转租房屋必须征得出租人同意，未经同意将房屋转租的，由承租人承担，由此所引起的经济及法律责任”的条款。第三，原告提交的合同中有“擅自将房屋转租、转让、转借等行为的，甲方有权终止合同并向乙方追究相应法律责任”的内容，被告提交的合同中将该条款删除。第四，被告提交的合同中记录了水、电、煤气读数。原告提交的《房屋租赁合同》中的手写部分是原、被告的特别约定。被告提交的《房屋租赁合同》将上述手写条款打印成文，部分内容作出改动、细化，显然签订在后。由于被告提交的《房屋租赁合同》签订在后，租赁合同内容以该合同为准。原告提交的《及时支付租金催告函》与被告提交的物管费收据、查询汇款明细印证，本院予以确认。被告提交的装修单据是原件，原告没有证据反驳。本院予以确认。普某是否参与原、被告订约协商没有证据证明，其证言没有其他证据印证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，原告（甲方）、被告（乙方）、昆明荣城房地产经纪有限公司（丙方）订立《房屋租赁合同》。约定甲方将位于世纪半岛茶溪谷5栋4单元201号房屋出租给乙方，租赁期限从2017年2月1日至2023年2月1日。每月租金2000元，乙方先支付半年租金12000元。下次租金支付时间为2017年6月1日，乙方支付甲方租金12000元，若乙方拖欠租金超过7日，甲方有权收回房屋。乙方另向甲方支付所欠租金一倍的违约金。押金2000元，在签订本合同时一次性支付，租期满后如无违约责任发生并结清相关费用，由甲方一次性退还。甲方未按合同约定将房屋交付乙方使用，退还乙方所交款项并赔偿两个月租金作为违约金。甲方在租期内提前终止合同，则退还乙方剩余租金，并承担两个月的租金及其他损失。乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金。合同租期6年，第一年租金为半年付款，后5年为年付，前3年租金每月2000元，后3年租金每月2200元。甲方无正当理由单方面终止租赁合同，则赔偿乙方60000元装修费用。如乙方自行终止合同，甲方不赔偿乙方任何损失。该租金已包含车库一个。合同还记录了水、电、煤气读数。被告向原告支付了2000元押金，原告将房屋移交给被告使用。被告对房屋进行了装修，支付了装修费用100030元。2017年12月1日，被告向案外人云南若界商贸有限公司出具《授权委托书》，委托云南若界商贸有限公司代表被告办理房屋租赁合同签订、租金收取等事宜。2018年4月22日，云南若界商贸有限公司将房屋转租给案外人廖俊，月租金4800元。2019年5月24日，云南若界商贸有限公司转租给案外人天津卡波甲商务信息咨询有限公司。租期三个月，月租金6000元。2019年9月16日，云南若界商贸有限公司将房屋转租给案外人杨娜，租期从2019年9月23日至2020年9月22日，月租金5000元。2020年2月13日，原告向被告发出《及时支付租金催告函》，要求被告支付第四年的租金26400元，以及2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费（含二次加压费）8067元，合计34467元，在2020年2月21日前一次性付清。2020年2月14日，被告向原告指定的收款人赵敏账户付款34467元。包括第四年的租金26400元、2019年和2020年的物业管理费共5378元、另一年的物业管理费2689元。2020年3月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》。原告认为被告未经其同意擅自将租赁房屋转租给第三人，租赁期内多次延期履行支付租金及相关费用。被告严重违反合同及法律规定，原、被告签订的房屋租赁合同在2020年3月8日正式解除，请被告在2020年3月8日将房屋交还原告，并在交房当日结清相关费用。如逾期办理，原告在2020年3月8日正式收房。原、被告委托诉讼代理人于2020年7月21日到租赁房屋查看，该房屋处于闲置状态，无人居住和使用。另，原告是本案房屋登记的所有权人。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告是出租人，被告是承租人。原告主张，被告擅自转租，迟延支付租金，原告有权解除租赁合同。被告认为，原告同意转租，被告也没有迟延支付租金。原告通知解除合同是提前单方终止协议的违约行为，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原、被告签订的第二份《房屋租赁合同》虽然删除了第一份《房屋租赁合同》中涉及转租责任的条款，但并未约定被告有权转租房屋，被告转租房屋仍然需要取得原告同意。被告没有原告同意转租房屋的直接证据。即使证人普某的陈述属实，订立合同时被告告知原告其装修房屋后将对外转转租，但原告对此没有表示同意。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示，原告知道被告转租的意图不等于允许转租，况且订约时租期还未开始，并不存在转租的事实。被告第一次转租是2017年12月1日。2017年12月1日至2020年3月2日期间，没有证据证明原告知道或应当知道被告转租，被告认为原告默许转租的主张同样缺乏事实依据。被告擅自转租房屋，原告有权解除双方的房屋租赁合同。原、被告的租赁合同只约定了第一年租金的支付期限，后5年的租金支付时间不明。按照合同法第二百二十六条的规定，租金支付期限没有约定或者约定不明确的；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。被告2020年2月14日支付2020年2月1日至2021年2月1日期间的租金并非迟延履行，原告也没有被告延迟支付租金的其他证据。原告以被告迟延支付租金超过7天为由，要求支付26400元违约金的请求没有事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告2020年3月2日通知被告2020年3月8日解除合同。原告因被告擅自转租，通知解除房屋租赁合同系行使法定的合同解除权，不属于单方终止租赁合同的违约行为。被告收到解除合同通知后没有在法定三个月期限内对合同解除依法提出异议，原告解除合同的通知发生法律效力。原、被告的《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除，不再具有履行效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告通知被告于2020年3月8日解除合同，办理房屋交接手续，否则正式收回房屋。原告应当在2020年3月8日及时收回房屋，防止损失扩大。原、被告2020年7月21日确认该房屋处于闲置状态，没有2020年3月8日以后被告或次承租人继续占有、使用房屋的证据。而被告没有交还房屋钥匙不构成原告占有、控制房屋的客观障碍，原告认为被告至今没有返还房屋的主张缺乏事实依据。原告要求被告返还房屋并继续支付租金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告李润新、被告白文良2016年11月3日订立的《房屋租赁合同》于2020年3月8日解除。二、驳回原告李润新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费340元（原告已预交），已减半收取，由原告承担290元，被告承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 武 云二〇二〇年九月二十九日书记员 李佐健