贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1573号上诉人（本诉被告、反诉原告）：姚文瑛，女，1989年4月29日生，汉族，本科文化，住贵阳市。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：刘凯，男，1989年11月6日生，汉族，初中文化，无业，住贵阳市南明区。被上诉人（本诉、反诉被告）：贵州馨巢居房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目**第**（贵阳国际中心**）******[花果园社区]，统一社会信用代码91520102MA6E5W400K。法定代表人：舒岸清，该公司总经理。被上诉人（本诉、反诉被告）：夏明全，男，1974年8月8日生，汉族，住贵阳市花果园**。上诉人姚文瑛因与被上诉人刘凯、贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全房屋买卖合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2019）黔2730民初1541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚文瑛上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不予返还被上诉人刘凯已经支付的定金285000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、一审判决认定事实所依据的证据系伪造的证据，据此作出的判决属认定事实错误，且程序违法。在一审庭审中，上诉人举证的由上诉人持有的《存量房屋买卖居间协议》并无授权被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司代为收取被上诉人刘凯支付的购房定金、购房款，被上诉人刘凯持有的《存量房屋买卖居间协议》中关于被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司代为收取被上诉人刘凯支付的购房定金、购房款，系被上诉人刘凯伪造，一审判决依据该伪造证据判决上诉人承担责任，属于认定事实错误，程序违法。被上诉人刘凯未按照《存量房屋买卖居间协议》如期支付购房款，一审判决并未依法予以认定。《存量房屋买卖居间协议》约定被上诉人刘凯应当于2018年11月6日支付诚意金，但被上诉人刘凯实际上是在2019年3月1日将上述款项付清，此行为属严重违约，一审判决未予认定。上诉人将案涉房屋出售案外第三人是在被上诉人刘凯向上诉人通知不再购买房屋后，此事实是被上诉人刘凯自认的事实，上诉人根据证据规则的相关规定，依法没有举证责任；二、一审判决适用法律错误。如前所述，上诉人将案涉房屋出售案外第三人是在被上诉人刘凯向上诉人通知不再购买房屋之后，根据《合同法》第九十四条的规定，被上诉人已明确表示不再购买案涉房屋，上诉人依法有权解除合同，并依据定金罚则，不退还已收到的定金；三、本案的发生是因为被上诉人刘凯迟延履行付款义务，被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司和夏明全将收到的被上诉人支付的款项挪作他用所造成。被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司和夏明全采用同样手法诈骗多起，龙里县公安局已依法对被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司和夏明全的诈骗违法行为立案调查，并依法刑事拘留被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司法定代表人舒岸清。根据相关规定，本案已涉嫌刑事犯罪，一审法院应当裁定驳回起诉，并将有关材料移送公安机关或检察机关，一审法院没有裁定驳回起诉，属于程序违法。本诉原告刘凯向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告姚文瑛双倍返还原告订金1040000元及购房款80000元，共计人民币1120000元，被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全承担连带责任，同时解除原被告签订《存量房屋买卖居间协议》和《商品房买卖及担保协议》；二、判决三被告赔偿原告房屋差价损失（具体数额以评估为准，暂定500000元）；三、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，刘凯申请委托评估案涉房屋市场价值，后又申请撤回委托评估，并自愿放弃上述第二项诉讼请求。反诉原告姚文瑛向一审法院提出反诉请求：一、判令确认反诉人与被反诉人签订《存量房屋买卖居间协议》已经解除；二、判令反诉人不予返还被反诉人刘凯已经支付定金285000元；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院审理查明：2018年11月19日，本案当事人姚文瑛、刘凯、贵州馨巢居房地产经纪有限公司共同签订了一份《存量房屋买卖居间协议》，该《存量房屋买卖居间协议》约定：出卖人姚文瑛作为甲方、买受人刘凯作为乙方、居间人贵州馨巢居房地产经纪有限公司作为丙方。甲方将登记在姚文瑛名下不动产住宅（坐落于贵州省龙里县中铁生态白晶****，建筑面积292.40平方米）作价2600000元出卖给乙方。购房款分二期支付，第一期首付款850000元（意向金）于2018年11月6日向丙方支付；第二期购房款1750000元，由乙方向银行申请案涉房屋抵押贷款支付。另外，三方还就意向金在什么情形下转为定金、是否适用定金法则、怎样偿还并结清甲方出卖案涉房屋在中国建设银行龙里支行尚欠900000元抵押贷款、怎样办理案涉房屋买卖合同备案登记、怎样办理案涉房屋过户登记、怎样申请案涉房屋抵押贷款、怎样承担违约责任、怎样支付居间服务报酬等事项亦进行了相应的约定。2018年11月6日，刘凯向居间人工作人员张云贵支付购房定金20000元，同日，张云贵向刘凯出具书面《购房定金收据》予以确认。2018年11月14日，刘凯向居间人工作人员张云贵支付购房定金及居间服务费100000元，同日，张云贵向刘凯出具书面《收条》并加盖居间人印章予以确认，同时在该《收条》中注明：居间服务费78000元、购房定金22000元。2018年12月28日，刘凯向居间人股东夏明全支付案涉房屋购房款580000元，同日，夏明全向刘凯出具书面《收条》予以确认。2019年2月9日，刘凯向居间人股东夏明全支付案涉房屋购房款50000元，同日，夏明全向刘凯出具书面《收条》予以确认，同时注明合计共收850000元首付款已经补齐。2019年5月13日，本案当事人姚文瑛、刘凯、贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全共同签订了一份《商品房买卖及担保协议》，该《商品房买卖及担保协议》载明：甲方为出卖人姚文瑛、乙方为买受人刘凯、丙方为保证人贵州馨巢居房地产经纪有限公司，丁方为保证人夏明全。甲乙丙丁约定：乙方同意购买甲方所有的位于贵州省龙里县中铁生态白晶九号（一期）Ａ-83栋房屋，建筑面积292.40平方米，房屋所有权证号黔（2019）龙里县不动产权第0006505号。甲乙双方确定购房总价2600000元，分两期支付：2019年5月14日前支付850000元首付款的性质为定金，适用“定金罚则”。同时经四方确认，该850000元乙方实际已在2019年3月1日按照甲、乙、丙三方签订《存量房屋买卖居间协议》的约定，由乙方支付予丙方。同时又鉴于甲方的房屋在中国建设银行龙里县支行办理有按揭贷款，为推进交易，丙方及丙方的实际控制人和股东丁方应在2019年5月15日前将此款用于结清上述按揭贷款，并获得银行出具的贷款结清证明。龙里县房地产交易中心受理房屋买卖登记申请之日起60日内，乙方向甲方支付尾款1750000元。收到贷款银行出具贷款结清证明当日，甲乙丙丁前往龙里县房地产管理中心办理抵押登记的注销，并办理商品房买卖前的登记申请。担保责任，若乙方未按本协议约定向甲方支付购房尾款，或因乙方行为导致房屋被第三方申请查封或被设置他项权利等事由导致乙方在合同解除后无法顺利办理返还房屋过户登记的，丙、丁方自愿为乙方因此对甲方所承担的支付或返还义务提供连带保证担保。保证范围包括购房尾款、损失、违约金、律师费等甲方为实现债权的一切费用。为保障丙丁方的合法权益，乙方在取得本协议所涉房屋所有权后，应与丙丁方协商建立相应反担保或其他关系，以保障乙方在履行保证责任后不致损失，但上述关系是否建立、如何建立等均不能对抗甲方于本协议中的权利。违约责任，若丙丁方在2019年5月15日前没有按本协议约定，将协议所涉房屋按揭贷款结清，则丙丁方无条件向甲方支付违约金500000元并赔偿甲方的损失（损失计算标准以首付款850000元为基数，按照月息2％，从2019年5月14日起计算至付清为止）；商品房抵押登记注销后3日内，乙方不配合办理商品房买卖合同登记申请，视为乙方违约，乙方无条件向甲方支付违约金500000元并赔偿甲方损失，且乙方无权要求返还已缴纳定金850000元；甲方在龙里县房地产管理中心受理房屋买卖登记申请之日起60日内（可延迟15日）没有收到乙方购房尾款1750000元的，甲方有权单方面解除与乙方的买卖合意，且乙方应无条件向甲方支付违约金500000元。甲方要求继续履行合同的，乙方除应继续履行付款义务外，还应向甲方支付违约金500000元并赔偿甲方逾期付款期间损失（损失计算标准以购房尾款1750000元为基数，按照月息2％，从龙里县房地产管理中心受理房屋买卖登记申请之日起计算至付清为止）。丙丁方按本协议担保责任约定为乙方向甲方承担连带保证责任。嗣后，丙丁未按照约定履行居间服务约定义务。庭审中，刘凯、姚文瑛认可双方曾于2019年7月或8月协商有关案涉房屋买卖相关事宜。姚文瑛认可案涉房屋现已另行卖给案外第三人，并认可收到贵州馨巢居房地产经纪有限公司转刘凯支付购房款计285000元。刘凯认可收到夏明全退还购房款计250000元。一审法院认为，《存量房屋买卖居间协议》、《商品房买卖及担保协议》系本案当事人双方真实意思表示，本案双方当事人应当依法按照诚实守信原则履行各自义务。刘凯按照约定已经履行支付第一期首付款850000元义务，并签订了《商品房买卖及担保协议》，但贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全收到刘凯支付850000元后，未按照约定履行居间服务义务，从而导致刘凯未能成就购买案涉房屋目的，贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全构成根本违约，依法应当承担违约责任。姚文瑛在未依法解除《存量房屋买卖居间协议》以及《商品房买卖及担保协议》的情况下，出卖案涉房屋给案外第三人，根据《存量房屋买卖居间协议》和《商品房买卖及担保协议》约定，姚文瑛依法应当承担违约责任，根据姚文瑛已经将案涉房屋出售给案外第三人的客观事实，双方诉请主张解除《存量房屋买卖居间协议》和《商品房买卖及担保协议》，随双方自愿，一审法院予以支持。现刘凯在姚文瑛另行出卖案涉房屋并收到夏明全退还购房款计250000元的情况下，诉请主张姚文瑛按照定金法则双倍返还定金1040000元（2600000元×20％×2）和购房款80000元（850000元-2600000元×20％-250000元），符合案涉当事人协议约定，事实清楚，于法有据，依法应当予以支持。由于贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全收到刘凯支付850000元后，未按照诚实信用原则履行约定居间服务义务，贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全依法应当按照约定承担连带保证责任。故刘凯诉请主张贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全连带承担返还定金1040000元和购房款80000元，合计1120000元，理由成立，一审法院予以支持。关于姚文瑛反诉主张不予返还刘凯285000元问题，根据“谁主张，谁举证”的诉讼原则，姚文瑛负有责任举证证明其反诉主张。审理过程中，刘凯虽然认可姚文瑛曾与刘凯商量避开居间人，直接与刘凯另行协商案涉房屋买卖事宜，提出由刘凯绕过居间人直接向姚文瑛支付购房款。根据刘凯已向夏明全支付第一期首付款850000元，第二期购房尾款1750000元，刘凯需要通过利用案涉房屋向银行申请抵押贷款，待银行放款后才予以支付等客观事实。姚文瑛明知刘凯在居间人未履行居间服务的情况下，无法成就取得银行贷款，还与刘凯另行商量案涉房屋买卖事宜，结合本案查明的客观事实，一审法院认为姚文瑛的反诉理由没有事实根据，不符合常情常理，有违诚实守信原则，一审法院不予采信。其反诉请求，因缺乏基本事实，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第二十一条、第八十九条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除本诉原告（反诉被告）刘凯、本诉被告（反诉原告）姚文瑛、本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司于2018年11月19日签订的《存量房屋买卖居间协议》；二、解除本诉原告（反诉被告）刘凯、本诉被告（反诉原告）姚文瑛、本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全于2019年5月13日签订的《商品房买卖及担保协议》；三、本诉被告（反诉原告）姚文瑛于本判决生效之日起十日内向本诉原告（反诉被告）刘凯返还购房定金以及购房款合计1120000元，本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全承担连带责任；四、驳回反诉原告姚文瑛其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案依法减半收取案件受理费计12507元（9690元+2817元），由本诉被告（反诉原告）姚文瑛、本诉（反诉）被告贵州馨巢居房地产经纪有限公司、夏明全共同承担。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，归纳姚文瑛的上诉主张，主要为：1、刘凯提交的《存量房屋买卖居间协议》能否作为定案依据；2、被上诉人刘凯未按《存量房屋买卖居间协议》约定于2018年11月6日支付诚意金，是否违约；3、被上诉人刘凯是否已向上诉人明确表示不再购买案涉房屋；4、一审法院审理程序是否违法。关于刘凯提交的《存量房屋买卖居间协议》能否作为定案依据问题。本院认为，《存量房屋买卖居间协议》为格式合同，虽然上诉人持有的《存量房屋买卖居间协议》中没有勾选上诉人授权被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司保管定金，但该合同同时约定由被上诉人刘凯向贵州馨巢居房地产经纪有限公司支付该款，另外，《商品房买卖及担保协议》亦约定由被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司和夏明全将此款用于结清上诉人所欠银行的按揭贷款，因此，上诉人主张刘凯提交的《存量房屋买卖居间协议》系伪造，不能作为本案的定案依据，本院不予支持。关于被上诉人刘凯未按《存量房屋买卖居间协议》约定于2018年11月6日支付诚意金，是否违约。本院认为，《存量房屋买卖居间协议》虽然约定于2018年11月6日支付85万元意向金，但之后双方签订的《商品房买卖及担保协议》对案涉的85万元支付时间重新进行了明确，即在2019年5月14日前支付，双方在合同中对此已作变更，故不存在违约问题。关于被上诉人刘凯是否已向上诉人明确表示不再购买案涉房屋问题。本院认为，本案并无充分证据证明被上诉人刘凯明示不再购买案涉房屋，且按照各方签订的《存量房屋买卖居间协议》和《商品房买卖及担保协议》，被上诉人刘凯在支付85万元定金后不再购买房屋，将为此承担难以承受的违约责任，也不符合常理，本院不予采信。关于一审法院审理程序是否违法问题。本院认为，本案并无证据证明龙里县公安局已就本案涉嫌刑事犯罪对被上诉人贵州馨巢居房地产经纪有限公司及有关人员立案侦查，上诉人主张一审法院对本案应当裁定驳回起诉，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，姚文瑛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17668元，由上诉人姚文瑛承担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 陆育义审判员 莫玉魁二〇二〇年九月四日法官助理向朝珊书记员易甜甜