甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0982民初256号 原告：张某，住山西省万荣县。 原告：陈某，住山西省万荣县。 共同委托诉讼代理人：许某，甘肃嘉煌律师事务所律师。 被告：敦煌魅力发展旅游有限公司，统一社会信用代码：91620982MA72QR2W1Q。 法定代表人：王某。 被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，统一社会信用代码：916209825955000544。 负责人：谢某。 委托诉讼代理人：杨某。 原告张某、陈某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部（以下简称天诚公司敦煌项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某、陈某的委托诉讼代理人许某、被告天诚公司敦煌项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。被告魅力公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 张某、陈某向本院提出诉讼请求：1、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部连带支付房屋租赁费81020.99元、违约金26221.2元，合计107242.19元；2、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部连带支付自2020年7月起至拖欠的租赁费支付完毕之日止按照租赁合同约定计算所得的违约金。 事实和理由：2019年4月29日，张某、陈某与魅力公司、天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议两份，约定张某、陈某向天诚公司敦煌项目部购买位于敦煌市义乌商贸城二楼的A04、B27号商铺两处，然后租赁于魅力公司使用，租赁期限为六年，租赁费前三年按照总房款的5%计算，后三年按照总房款的6%计算，租赁费于每年的10月1日至10月15日交纳，先交费后使用，租赁费由魅力公司通过天诚公司敦煌项目部向张某、陈某支付，魅力公司委托天诚公司托管该商铺并监督协议的履行。协议生效后，张某、陈某依约履行。在履行协议的过程中，魅力公司从未介入过，租赁费是由天诚公司敦煌项目部支付给张某、陈某的，所以该协议事实上的履行主体是天诚公司敦煌项目部。至2020年魅力公司、天诚公司敦煌项目部共拖欠租赁费81020.99元，张某、陈某多次催告无果，遂诉至法院。 魅力公司未到庭，提交书面的答辩状称，双方在《商铺租赁管理协议》中约定张某、陈某将位于敦煌市义乌商贸城二楼的A04、B27号商铺两处租赁给魅力公司使用，租赁期限6年；同时协议第九条第6项约定，“在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。”该协议签订后，受市场大环境的影响，近两年敦煌市义乌商贸城经营惨淡，实体店经济整体下滑。魅力公司自2018年开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业。至此，魅力公司已无力向张某、陈某继续支付租金，按照双方签订的商铺租赁管理协议中的约定，该协议已自动终止。现张某、陈某依据上述商铺租赁管理协议主张支付租赁费及违约金，缺乏事实和法律依据，魅力公司没有执行能力，张某、陈某提出的各项诉讼请求依法不能成立，请求法庭驳回其诉讼请求。如张某、陈某执意起诉逼迫魅力公司索要租金，魅力公司将依照租赁协议的约定终止双方的租赁合同。现魅力公司正在联系第三方审计机构做近几年的盈亏审计报告，因出具报告需要时间较长，需要向法庭申请延期开庭举证。 天诚公司敦煌项目部辩称，张某、陈某诉求的租金总额和天诚公司敦煌项目部财务提供的付款金额不一致，违约金的核算方式也需要明细。作为监管方，经过天诚公司项目部财务核算，欠付租金67257元。义务商贸城是天诚公司开发的，2013年8月试营业，二楼68户业主，一共是70间商铺，截止2015年，靠电梯也只有10户，基本上是空的。2016年因召开文博会场馆，以文博会为落地，做参观浏览，在政府备了案。二楼和政府对接了项目，做了立项，是一个文旅产品，项目也可以做企业的孵化，政府也是支持的，所以魅力公司和二楼68个业主签订了租赁合同，租金是在购房款的基础上计算的，经过双方协商，确定前三年是按照房款5%，后三年是按照6%计算。天诚公司敦煌项目部作为第三方，前期的卖价是知道的，在合同签订后，就给了租金费。张某、陈某第一年的租赁费已经给清，第二年返了1个季度的。后来试营业了一年，就没有游客了，在后期文博会不在敦煌开了，义乌商贸城二楼是一个展馆，政府不扶持，没办法开展，2017年10月后因无法支付繁重的费用就一直是闭馆的状态。因为今年疫情严重，如果不及时终止合同，对业主也是不负责任。现在法院有很多案子，希望可以协商解决，天诚公司敦煌项目部希望根据合同第九条第6款的约定，申请终止合同，现在才是第四年，还有两年要履行，合同终止后，将魅力公司损失降到最低，天诚公司敦煌项目部再负责招商和想办法。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定如下： 1、张某、陈某提交的商品房买卖合同备案登记申请书2份、商品房预售合同2份、收款收据5张，拟证实张某、陈某向天诚公司购买A04、B27商铺两处，除了首付款之外，其余的款是按揭，商铺的购房款全部付清。天诚公司敦煌项目部质证后对真实性和证明目的无异议，称买房的事实是存在的，本院予以采信。 2、张某、陈某提交的商铺租赁管理协议2份，拟证实张某、陈某和魅力公司存在租赁合同关系，天诚公司敦煌项目部托管和监管物业的事实；租赁期限6年，前三年的租金是总房款的5%，后三年是6%，违约金每日是年租金的千分之1。天诚公司敦煌项目部质证后对真实性和证明目的无异议，本院予以采信。 3、张某、陈某提交的判决书1份，拟证实魅力公司和天诚公司敦煌项目部共同承担给付租金和违约金的责任。天诚公司敦煌项目部质证后对判决书无异议，认为该判决已经履行完毕了。对上述证据的真实性本院予以确认，对其证明目的结合其他证据综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实： 张某、陈某从天诚公司敦煌项目部购买位于敦煌义乌商贸城二楼A04、B27号商铺，A04号商铺建筑面积为49.94平方米，套内面积为29.79平方米，张某、陈某支付购房款377846元；B27号商铺建筑面积为20.29平方米，套内面积为12.1平方米，张某、陈某支付购房款143673元。2016年4月29日，张某、陈某作为甲方与乙方魅力公司、丙方天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议，就张某、陈某将上述房屋出租给魅力公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日止；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局。乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，但暖气、水电、物业等费用由乙方承担。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方；3、……；6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，张某、陈某将商铺交付魅力公司使用，魅力公司因经营需要拆除了商铺隔断，整体设计装潢后投入使用。魅力公司依约支付张某、陈某两间商铺第一年度租金26075.95元及第二年度租金2422.05元后再未支付租金。 本院认为，张某、陈某与魅力公司、天诚公司敦煌项目部签订的商铺租赁管理协议系原被告双方当事人真实意思表示，符合法律规定，具有法律效力，双方均应依该协议约定履行。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，A04号商铺：第二年度（2017年10月1日至2018年9月30日）、第三年度（2018年10月1日至2019年9月30日）、第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金分别为18892.3元（377846元╳5%=18892.3元）、18892.3元（377846元╳5%=18892.3元）、22670.76元（377846元╳6%=22670.76元）；B27号商铺第二年度（2017年10月1日至2018年9月30日）、第三年度（2018年10月1日至2019年9月30日）、第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金分别为7183.65元（143673元╳5%=7183.65元）、7183.65元（143673元╳5%=7183.65元）、8620.38元（143673元╳6%=8620.38元）；扣减魅力公司已支付的第二年度租金2422.05元后尚欠租金81020.99元未付，魅力公司应当履行支付下欠租金的合同义务。对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向张某、陈某承担违约责任。诉讼中，张某、陈某以商铺租赁管理协议第九条第2项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”，主张由魅力公司支付违约金。本院认为，张某、陈某以此所主张的违约金的数额已高于违约行为给其所造成的损失，故对于违约金的数额，本院应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失。第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。魅力公司未按时支付租金而造成张某、陈某的损失，可认定为资金占用期间的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。在本案中，参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算利息未超过30%，足以弥补损失，因此按照应交纳租金时间至今计算利息为：自2017年10月1日至2018年9月30日租金占用期间的利息（18892.3元+7183.65元-2422.05元)×4.75%/年×1.3÷365天×1088天（2017年10月16日至2020年10月8日）=4353.87元，自2018年10月1日至2019年9月30日，资金占用期间的利息损失为(18892.3元+7183.65元)×4.75%×1.3÷365天×723天（2018年10月16日至2020年10月8日）=3189.5元，自2019年10月1日至2020年9月30日，租金占用期间的利息损失为(22670.76元+8620.38元)×4.75%×1.3÷366天×350天（2019年10月16日至2020年9月30日）=1847.76元，合计9391.13元，对于该金额本院予以支持；对于案涉商铺租赁管理协议是否应予解除，依据所查明的事实，魅力公司迟延支付租金的违约行为已致使双方之间的合同目的不能实现，为避免张某、陈某损失的进一步扩大，双方所签订的商铺租赁管理协议应予解除。商铺租赁管理协议解除后，魅力公司应将商铺向张某、陈某进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司敦煌项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力公司承担。依据合同的相对性原则，天诚公司敦煌项目部非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故张某、陈某要求天诚公司敦煌项目部对拖欠的租金、违约金承担连带责任的诉讼请求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除张某、陈某与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年4月29日签订的商铺租赁管理协议； 二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状（独立成间）并向张某、陈某返还，逾期未能恢复的，张某、陈某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负协助义务； 三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付张某、陈某商铺租金81020.99元、违约金9391.13元，合计90412.12元，限于本判决生效后30日内履行； 四、驳回张某、陈某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2662元（张某已预交），由张某、陈某负担602元，由敦煌魅力旅游发展有限公司负担2060元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 长  张迎春 审 判 员  白艳红 人民陪审员  陈彩芸 二〇二〇年九月三十日 法官 助理  赵静 书 记 员  刘旭萍