福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0304民初2429号 原告（申请执行人）：黄育明，男，1976年10月26日出生，汉族，住所建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄剑明，福建品义律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：高丽强，福建品义律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告（执行案外人）：黄海生，男，1981年3月4日出生，汉族，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：范进泉，福建诚毅律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：朱智敏，福建诚毅律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 被告（被执行人）：刘国志，男，1970年5月14日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。 原告（申请执行人）黄育明与被告（执行案外人）黄海生、被告（被执行人）刘国志因申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（申请执行人）黄育明的委托诉讼代理人黄剑明、高丽强，被告（执行案外人）黄海生的委托诉讼代理人朱智敏到庭参加诉讼。被告（被执行人）刘国志经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄育明向本院提出诉讼请求：1.准许执行坐落于福建省莆田市城厢区的房地产【不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号】；2.本案全部诉讼费用由黄海生、刘国志承担。事实和理由：黄育明与刘国志民间借贷纠纷一案，经莆田市荔城区人民法院组织调解后于2019年1月29日作出（2019）闽0304民初506号《民事调解书》，因刘国志仍未履行还款义务，黄育明于2019年3月5日向贵院申请强制执行，贵院受理后作出（2019）闽0304执946号《执行裁定书》及（2019）闽0304执946号《协助执行通知书》，查封登记在刘国志名下的坐落于福建省莆田市城厢区的房地产。2019年6月20日，黄海生对贵院作出的《执行裁定书》及《协助执行通知书》中关于查封登记上述执行标的不服，提起书面异议。贵院于2020年5月8日作出（2020）闽0304执异8号《执行裁定书》，裁定中止对坐落于福建省莆田市城厢区的房地产【不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号】的执行。黄育明认为，黄海生的行为及提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一、黄海生与刘国志于2010年9月9日签订的《期房转让协议书》违法无效，违反《军队现有住房出售管理办法》和莆田市人民政府关于印发《莆田市经济适用住房管理规定的通知》的规定。军队的经济适用房系用于保障军人的居住生活，黄海生与刘国志签订的协议实际就是黄海生借用刘国志军人身份购买军队经济适用房，该行为损害军队利益。黄海生与刘国志签订协议时，军队经济适用房尚未建设，仅是期房，2018年12月29日，该房产才初始登记到中国人民武装警察部队莆田市边防支队名下，也就是说，黄海生与刘国志签订协议时，刘国志并不拥有该房屋的产权，且从黄海生与刘国志签订的《期房转让协议书》第二款“由乙方出资（黄海生）出资以甲方（刘国志）的名义缴纳购房款”实际系恶意串通，假借“刘国志”军人身份骗取军队经济适用房的名额，《军队现有住房出售管理办法》第七条对军队现有住房出售范围作出了明确的规定，黄海生并不符合购买军队经济适用房的身份，黄海生提供的收款收据亦可反证其假借刘国志军人身份违法购买军队经济适用房的事实，且签订协议时，刘国志并不拥有该房屋产权，双方签订的购房协议违法且无效。莆田市人民政府关于印发《莆田市经济适用住房管理规定的通知》第三十八条规定“经济适用住房购买人必须在交房后一年内入住，入住时应向县（区）建设（住房保障）部门申请入住鉴证。购房人未在规定时间内入住而闲置的，顺延限制上市交易期限，顺延期限为闲置的时间。情节严重的，县（区）建设（住房保障）部门责令其退出已购住房，并由开发建设单位收回已售的住房”，黄海生假借刘国志之名购买经济适用房，刘国志一直未居住在该经济适用房，明显违反规定。更为重要的是《莆田市经济适用住房管理规定的通知》第三十三条明确规定经济适用住房所有权人在取得房屋所有权之日起，未满五年不得直接上市交易，黄海生与刘国志签订期房转让协议的行为明显违法。二、黄海生提供的向刘国志转账的流水不能与《期房转让协议书》第二条约定的付款时间相对应，金额也不对，不能证实转账与购房款有关，也不能证实已支付全部价款。三、黄海生与刘国志签订《期房转让协议书》时就知道房屋的性质系军队经济适用房，即黄海生与刘国志在签订协议时便知道该房屋不能交易，且无法进行过户，因此，至今房屋未能过户到黄海生名下系其自身原因造成，存在过错，而不是政策的问题。 黄海生辩称，贵院作出的（2020）闽0304执异8号执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确，黄育明诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，黄海生与刘国志签订的《期房转让协议书》并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系黄海生与刘国志的真实意思表示，合法有效。黄育明诉状中提到的《军队现有住房出售管理办法》及《莆田市经济适用住房管理规定》均不属于法律、行政法规的范畴，不能由此来判定未满五年的经济适用房买卖合同的效力问题。其次，黄海生已经按照《期房转让协议书》约定向刘国志支付完毕全部购房价款，该事实有黄海生提供的银行流水及收据为证，虽然实际付款时间与协议书约定付款时间有所出入，但大致时间是可以对应的。虽然黄海生未严格按照协议书约定时间支付价款，但由于法律并不禁止口头协议的存在，因此只要刘国志对黄海生的实际履行情况予以接受即可。同时本案黄海生实际占有、使用案涉房屋并交纳相关物业管理费、水电气等能源费用的情况也可以印证黄海生已经支付完毕全部价款的事实。最后，本案诉争房产被查封前，黄海生就与刘国志签订了合法有效的书面买卖合同，且支付了购房款，黄海生已经享有了对案涉房产的物权期待权，而之所以案涉房产未过户至黄海生名下是因为案涉房产为经济适用房，按相关规定在取得所有权证后五年内不能办理过户，现阶段尚未满足办理过户的条件，故涉案房屋未办理过户并非出于黄海生自身的原因。以上，黄海生符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，且黄育明对刘国志享有的是债权，而黄海生所拥有的是对案涉房屋的物权期待权，因此黄海生享有足以排除强制执行的权益，请求法院驳回黄育明的全部诉讼请求。 刘国志未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄育明为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一：黄育明身份证明复印件一份，欲证明:黄育明主体适格。 证据二：《期房转让协议书》复印件一份，欲证明：刘国志与黄海生的房屋买卖合同无效，且涉案房屋未办理产权过户的原因系黄海生自身原因导致的，非政策原因的事实。 证据三：（2020）闽0304执异8号《执行裁定书》、单号为1055988675193的《邮政快递单》及物流记录复印件各一份，欲证明：本案经莆田市荔城区人民法院裁定不予执行涉案房产，且本案未超过诉讼期限，裁定未生效的事实。 黄海生对黄育明提供的上述证据质证意见如下: 证据一的三性均无异议。 证据二的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议。该证据反而可以证明黄海生与刘国志在人民法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且案涉房产未能办理产权过户登记系因房产属地政策限制，并非黄海生自身原因。 证据三的三性均无异议。 刘国志经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提供书面材料，视为放弃举证、质证权利。 本院经审查认定，黄育明提交的三组证据的真实性本院均予以认定，《期房转让协议书》可以证明黄海生与刘国志就涉案房屋的期权签订转让协议，房屋买卖合同的效力本院结合其他证据在事实认定中一并分析。 黄海生围绕抗辩意见，向本院提供以下证据： 证据一《期房转让协议书》复印件一份，欲证明：黄海生与刘国志于2010年9月9日签订《期房转让协议书》一份，约定刘国志将案涉房屋转让给黄海生，并对转让方式、费用等内容进行约定。 证据二个人活期明细信息、收据、中国工商银行现金存款凭条、中国人民武装警察部队通用收费票据各一份，欲证明：黄海生已向刘国志支付案涉房屋转让款，并在后期交齐案涉房屋所有未付款项的事实。 证据三莆田边防支队经适房物业服务处的收款收据、物业公司出具的证明材料各一份，欲证明：案涉房屋相关的物业管理费用、水电气等能源费用均是由黄海生缴纳，黄海生于2012年起即对案涉房屋实际占有、使用并管理。 证据四《莆田经济适用房住房管理规定》复印件一份，欲证明：经济适用房在取得房屋所有权证之日起，五年内不得过户。 黄育明对黄海生提供的上述证据质证意见如下： 证据一的真实性没有异议，但不能证明黄海生所要证明的内容，而该份协议书可以反证两个事实，一是在签订协议书时，本案的房屋并未开始建设，而当时房屋的期权应当属于边防支队，签订协议时刘国志对房屋不享有任何的产权。二是从该协议书的第二条以及第四条的第一点可以证实黄海生与刘国志串通，黄海生假借刘国志的军人身份购买军队经济适用房的事实，因此该份协议书违法。 证据二转账明细的真实性由法庭认定，但该转账明细没有注明转账款项的性质，而且几笔转账加起来的数额也不等于购房款。转账的时间也与合同签订的时间不一致，且与合同签订的时间相距一个月，不能证实该转账与房屋的买卖有关。黄海生提供的收据仅是载明购买军队适用房，不能证明与本案房屋有关，而且该收据总额与转账单的总额互相矛盾，刘国志也没有到庭，不能证明该份收据是由刘国志出具。中国工商银行现金存款凭条的真实性没有异议，转账的主体是刘国志，与黄海生无关，第二张的中国工商银行现金存款凭条款项来源是房款与滞纳金，因此针对该转账的性质存在异议。第一张中国工商银行现金存款凭条的缴款人备注的是1601，与本案房屋无关。中国人民武装警察部队通用收费票据的真实性没有异议，但付款人是刘国志，与黄海生无关，而且从该武警支队出具的这份发票也可以证实，武警支队仅收到83486元的购房款。 证据三的收款收据的三性均有异议，这些收据上盖的印章都不属于公章，属于圆章，并不能证明真实性及该印章没有经过任何的备案，无法证明系物业公司出具收款收据。物业公司出具的证明盖的印章不属于公章，没有经过任何的备案，不能证明系金管家物业管理公司出具，根据法律规定，单位出具证明不仅要有公章，而且还要有开具证明的负责人或法定代表人的签字，因此该份证明不具备民事诉讼法中证明的形式要件。证明对象载明的是证明方不承担任何的责任后果，即便这证明是物业出具，但其在出具证明的同时不予承担伪证的法律责任。 证据四是一份规定而不是证据，该文件也可以证实黄海生明知房屋不具备过户的条件，因此不能过户系其自身原因。 本院经审查认定，证据一与黄育明提交的证据一致，本院对真实性予以认定；证据二个人活期明细信息有原件予以核对，本院对真实性予以认定，三张收据由刘国志出具，刘国志对此没有提出异议，黄育明亦没有证据证实该收据系伪造，本院对收据的真实性予以认定，转账明细及收据可以证实黄海生自《期房转让协议书》签订后多次向刘国志支付购房款；中国工商银行现金存款凭条有原件予以核对，本院对真实性予以认定。中国人民武装警察部队通用收费票据可以证实刘国志向武警支队支付了购房款83486元，是否黄海生通过刘国志支付待本院结合其他证据一并分析。证据三收款收据均盖有莆田边防支队经适房物业服务处及物业公司的公章，黄育明抗辩该公章不符合要求本院不予支持，本院对收款收据的真实性予以认定，结合物业公司收取物业管理费的开票习惯，黄海生出具的收款收据足以证明其于2012年1月起缴纳涉案房屋的物业费；证据四的真实性本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月9日，黄海生与刘国志签订《期房转让协议书》一份，约定刘国志将其有资格选购的位于福建省莆田市城厢区在建的经济适用房（期房）一套转让给黄海生，转让价款为325000元，黄海生于合同签订之日付80000元给刘国志，于次月10日付200000元给刘国志，于10月30日前一次性付清余款45000元给刘国志，以后该房屋所有未付的费用均由黄海生承担。后黄海生又向中国人民武装警察部队莆田市边防支队后勤处支付了后续款项。2012年1月15日，黄海生接收中国人民武装警察部队莆田市边防支队分配给刘国志的位于福建省莆田市城厢区的经济适用房一套，并装修入住至今。上述刘国志名下的坐落于福建省莆田市城厢区的房产于2018年12月29日办理初始登记，于2019年1月31日办理转移登记至刘国志名下，不动产权证号为：闽（2019）莆田市不动产权第××号。 因黄育明与刘国志存在民间借贷纠纷，黄育明诉至本院，本院组织双方调解后于2019年1月29日作出（2019）闽0304民初506号《民事调解书》一份，后刘国志未依约还款，案件已进入执行阶段。在执行过程中，因被执行人刘国志名下有位于福建省莆田市城厢区，本院于2019年3月5日作出（2019）闽0304执946号《执行裁定书》及（2019）闽0304执946号《协助执行通知书》各一份，查封登记在被执行人刘国志名下位于福建省莆田市城厢区的房产（不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号）。本院于2019年3月11日对上述房产实施查封。上述房产查封后，黄海生以其已经享有足以排除涉案房屋执行的权利向本院提起对查封行为的书面异议，本院受理后进行了审查，于2020年5月8日作出（2020）闽0304执异8号《执行裁定书》一份，裁定中止对坐落于福建省莆田市城厢区的房产（不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号）的执行。黄育明不服，于2020年6月2日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄海生与刘国志在查封讼争房产（2019年3月11日）之前的2010年9月9日签订了《期房转让协议书》一份，黄育明主张该协议无效，违反了《军队现有住房出售管理办法》和莆田市人民政府关于印发《莆田市经济适用住房管理规定的通知》的规定，黄海生假借刘国志名义购买该房产损害了军队的利益，且《通知》的第三十三条规定“经济适用住房所有权人在取得房屋所有权之日起，未满五年不得直接上市交易”，黄海生与刘国志签订《期房转让协议书》的行为属于违法。本院经审查认定，黄海生没有假借刘国志名义直接向中国人民武装警察部队莆田市边防支队购买案涉房屋，黄海生系直接向刘国志购买其所有的期房，其在与刘国志签订购买协议后顺利接收房产，双方已实际完成买卖合同；本案涉案房屋于2018年12月29日办理初始登记，于2019年1月31日办理转移登记至刘国志名下，故黄海生与刘国志对期房的买卖交易不属于上述规定的五年之内不得交易经济适用房的情形，双方签订《期房转让协议书》的行为并不违法，且黄育明没有提供证据证明上述房屋买卖损害了军队的利益，本院认定双方签订的《期房转让协议书》系合法有效。根据上述规定，刘国志取得房屋所有权后五年之内不得交易，至案涉房屋被法院查封时，房屋无法过户给黄海生系未满足办理过户的条件，并非黄海生怠于行使过户权利造成。黄育明主张房屋系刘国志实际居住，违反了《莆田市经济适用住房管理规定的通知》的相关规定，但黄育明没有提供证据证明刘国志的实际居住情况，黄海生向本院提供相关物业的收款收据证明其于2012年1月15日起实际缴纳物业费、水电气等能源费用，可综合证明黄海生于2012年起即对案涉房屋实际占有、使用并管理，本院对黄海生实际占有涉案房产予以认定，对黄育明主张的刘国志实际居住涉案房产违反相关规定不予认定。现黄海生向本院提交刘国志出具的收据三张证明其已全部支付《期房转让协议书》中约定的购房价款，该收据中的金额与协议中约定的金额一致，本院对黄海生的主张予以认定。故黄海生就本案查封的刘国志名下的坐落于福建省莆田市城厢区的房产享有足以排除强制执行的民事权利，人民法院不得执行该标的。现黄育明请求准许执行坐落于福建省莆田市城厢区的房产【不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第××号】，没有事实和法律依据，本院不予支持。刘国志经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回黄育明的诉讼请求。 案件受理费100元，由黄育明承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林元彬 人民陪审员  李志强 人民陪审员  吴 斌 二〇二〇年九月三日 法官 助理  翁志强 书 记 员  陈 崟 附注法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。