天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初2740号原告：李占国，男，1950年1月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高明，天津安久百承律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，天津安久百承律师事务所律师。被告：天津茂川房地产开发有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道**。法定代表人：秦占波，总经理。委托诉讼代理人：陈磊，北京一法（天津）律师事务所律师。原告李占国与被告天津茂川房地产开发有限公司（以下简称“茂川公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李占国至委托诉讼代理人高明、李卫华，被告茂川公司之委托诉讼代理人陈磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李占国向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告签订的商品房预约合同合法有效。2、请求法院依法判决被告赔偿原告因迟延履行合同的利息损失769080元（自2017年10月起算至实际旅行之日止，暂计算至2020年4月24日）。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告经朋友介绍得知，可以通过案外人刘晓楠以内部认购方式的方式，提前预订天津市津南区一处商品房。后原告经实地考察，认为价格合适，且被告确具有针对所购商品房的相关开发建设的法律手续。于是原告2014年6月与被告房地产公司签订商品房预约合同一份，约定原告预定被告开发的天津市津南区咸水沽镇建国大街南侧惠丰花园1、2号底商5号，房屋总价格为6800000元，合同签订原告按约支付全部款项，被告向原告开具相应的收据。同时双方约定：被告应于2015年10月1日前与被告签订正式商品房买卖合同，并于2017年10月前交付房屋。但遗憾的是至今被告迟迟未能按进度开发建设，造成该房至今不能签约、交付。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。原告故起诉，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。茂川公司辩称，被告无法与原告签订商品房买卖合同，因资金链断裂，被告就惠丰花园二期A1区1号楼底商5号至今未取得商品房销售许可证，因此不能签订商品房买卖合同，无法履行后续义务。被告认为双方签订的预定合同无效，因为被告至今未取得诉争房屋的商品房销售许可证，据此原告的第二项诉请不能主张合同的违约责任，合同无效造成的原告利息损失应自生效判决确定无效后才开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：2014年5月8日，案外人刘晓南分别向茂川公司及案外人张绪（系茂川公司员工）转账共计1800000元，认购茂川公司开发的津南区××镇××街××花园××号××号商品房一处，后刘晓南资金不足以缴纳尾款。刘晓南经朋友介绍认识了李占国，双方经协商，于2014年6月28日签订协议书一份，约定：“1、甲方（刘晓南）‘惠丰花园’开发商天津茂川房地产开发有限公司邀请，出资内部认购了津南区××镇××街××花园××号××号商品房一处，总房款为6800000元，该房因种种原因尚未取得预售许可，但甲方享有该房的买卖合同立约权利，甲方自愿将上述立约权利转让给乙方（李占国）。2、考虑到甲方退出后，开发商天津茂川房地产开发有限公司暂无力退还甲方已交付的1800000元房款，现经甲乙双方方协商甲方已付房款无条件转为乙方名下，待乙方缴齐房款与开发商天津茂川房地产开发有限公司立约成功后，乙方承诺及时将上述甲方垫付的房款归还甲方，同时无论间隔时间长短，甲方均放弃对该款利息的主张……”。2014年6月29日，李占国与茂川公司签订了天津市商品房买卖合同，约定李占国以6800000元的价格购买津南区××镇××街××花园××号××号商品房。该合同第三条约定“甲方（茂川公司）承诺于2015年10月1日前取得上述房屋的预售许可证。甲方取得预售许可证后，应立即与乙方（李占国）订立规范的商品房预售合同，房屋总价不变。双方共同承诺不得以甲方不能按时取得商品房预售许可证为由解除本合同。甲方预计于2017年10月1日前，将上述商品房交付乙方使用。（双方签订预售合同时，交付时间经协商可做调整，否则应以本合同所载时间为准）如遇不可抗力，不能履行合同的，双方协商解决”。同时，该合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方（茂川公司）如未按本合同第三条约定日期订立预售合同、交付商品房，逾期在180日内的，乙方（李占国）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”。合同签订后，李占国于2014年9月26日向茂川公司转账5000000元，茂川公司当日为李占国出具6800000元的购房款收据，于2020年4月2日向刘晓南转账1800000元。李占国如约交付购房款，但茂川公司至今未与其签订正式的商品房买卖合同，也未交付房屋。经查询，诉争房屋在天津市××队××花园××号楼××号，诉争房屋所在项目已经取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证，部分楼宇取得了天津市商品房销售许可证，截止至庭审之日诉争房屋未取得销售许可证。本院认为，本案的争议焦点为1、双方签订的预约合同效力如何认定。2、被告是否应向原告支付逾期交付房屋的违约责任及具体数额。结合原告的诉讼请求本院评析如下：1、关于双方签订的预约合同效力问题，双方签订的预约合同系双方真实意思表示，茂川公司系案涉项目的开发企业，双方订立该预约合同的目的是李占国通过预先支付房款获得自茂川公司从优先购买该诉争房屋的认购权利，该预约合同中载明了诉争房屋尚未取得预售许可证及取得预售许可证后双方签订正式的天津市商品房买卖合同，该合同系为成立天津市商品房买卖合同本约而订立的预约合同，该合同并不违反法律、法规的强制性规定，因此应认定该预约合同合法有效。李占国与茂川公司签订预约合同后，双方均应按照合同约定全面履行义务。李占国依约支付了全部房款，茂川公司亦应依约在取得房屋预售许可证后与李占国签订商品房预售合同及交付房屋。2、关于茂川公司是否应向李占国支付逾期交房违约金问题，案涉预约合同中第三条约定双方签订商品房预售合同时，交付时间经协商可做调整，该条款应为附条件生效的合同条款，截止至本案庭审之日，诉争房屋尚未取得商品房预售许可证，双方签订商品房预售合同的条件尚未成就，故双方约定的房屋交付时间条款未生效，李占国据此向茂川公司主张违约责任本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李占国与天津茂川房地产开发有限公司于2014年6月29日签订的商品房预约合同有效。二、驳回李占国的其他诉讼请求。案件受理费11491元，减半收取计5745.5元，由天津茂川房地产开发有限公司负担40元，由李占国负担5705.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二〇年九月二十五日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。