广东省阳山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1823执异42号 案外人：陈文辉，男，汉族，住广东省阳山县。 移送机关：阳山县人民法院。 被执行人：黄桂林，男，汉族，住广东省阳山县。 在本院执行被执行人刑事罚金案[（2020）粤1823执589号]、责令退赔案[（2020）粤1823执590号]过程中，案外人陈文辉对本院查封被执行人黄桂林名下位于阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX[不动产权证号：粤（2017）阳山县不动产权第XXX号]的执行行为不服，于2020年9月15日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人陈文辉向本院提出执行异议请求事项：停止执行查封位于阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX房屋。事实与理由：案外人陈文辉于2019年5月21日以人民币650000元购买了被执行人黄桂林位于阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX房屋，双方签订了《房屋买卖协议》，购房款已于2019年5月21日全部交清，《房屋买卖协议》约定双方于2019年10月31日前到房屋交易管理机构申请办理交易合同备案，办理不动产权过户，但是被执行人黄桂祥于2019年10月21日被阳山县纪委留置调查至被判刑，因此阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX房屋一直没有办理过户手续，但是该房屋实际所有人应当是案外人，案外人已于2019年6月12日入住该房。综上所述，特提出异议，请求中止对上述财产的执行查封。 案外人陈文辉提供的证据有：1.陈文辉户籍信息、身份证、黄桂林户籍证明，拟证明案外人、被执行人的身份信息；2.居委会证明，拟证明陈文辉与陈郴梅系父女关系；3.《房屋买卖协议》、《收条》、《银行账户交易明细》，拟证明案外人向被执行人购买案涉房屋并已付清购房款的事实；4.阳山县东成物业管理有限公司出具的《证明》，拟证明案外人陈文辉于2019年6月12日搬入案涉房屋居住。 本院依法调取证据：1.（2020）粤1823刑初58号刑事判决书、生效证明，不动产登记资料查询结果证明；2.（2020）粤1823执589号立案审查表、执行令、执行裁定书、（2020）粤1823执589号之一执行裁定书、协助执行通知书、送达回证；3.（2020）粤1823执590号立案审查表、执行令、执行裁定书、（2020）粤1823执590号之一执行裁定书、协助执行通知书、送达回证。以上证据证明案件执行的依据及执行情况。 本院查明：2019年10月21日黄桂林因涉嫌受贿罪被阳山县监察委员会采取留置措施，2019年11月27日被刑事拘留，2019年12月12日被依法逮捕，黄桂林犯受贿罪一案，本院于2020年6月11日作出(2020)粤1823刑初58号刑事判决书，判处黄桂林犯受贿罪,判处有期徒刑四年(即自2019年10月21日起至2023年10月20日止),并处罚金20000元、责令继续退出赃款401430元。上述判决生效后，因黄桂林逾期未履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年7月20日立案执行，责令继续退出赃款401430元的执行案号为（2020）粤1823执589号、罚金20000元的执行案号为（2020）粤1823执590号。本院于2020年7月23日分别作出（2020）粤1823执589号之一、（2020）粤1823执590号之一执行裁定书，分别裁定查封、扣押、冻结、扣划被执行人黄桂林价值401430元、20000元的财产或银行存款。2020年7月30日，本院依法先后查封、轮候查封登记在被执行人黄桂林名下位于阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX的房屋[不动产权证号：粤（2017）阳山县不动产权第XXX号]。 另查明，被执行人黄桂林与案外人陈文辉于2019年5月21日签订了《房屋买卖协议》，主要内容为：“甲方（卖方）黄桂林，证件号码：XXX，联系地址：广东省阳山县XXX，乙方（买方）陈郴梅，证件号码：XXX，联系地址：广东省阳山县XXX。甲、乙双方当事人本着诚实信用的原则，经友好协商一致达成如下条款：第一条房屋权属情况：1.房屋地址：阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX（以下简称该房屋）。2.该房屋产权证号码：粤（2017）阳山县不动产权第X**。……第二条价格：甲乙双方约定该房屋按整套出售并计价，总金额（人民币）¥450000.00元整（大写：肆拾伍万元）。2019年5月21日，乙方向甲方全额支付购房款（人民币）¥450000.00元整（大写：肆拾伍万元）。第四条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房屋交付使用的时间为2019年5月28日。……第五条交易合同备案和产权转移登记：甲、乙双方应于2019年10月30日前，到房屋交易管理机构申请办理交易合同备案；并将以乙方为产权人的不动产权证交付至乙方。……”黄桂林在协议末尾甲方（卖方签章）处签名及按指印，陈文辉在协议末尾乙方（买方签章）处签名及按指印。 2019年5月9日，被执行人黄桂林出具《收条》，内容为：“本人黄桂林，身份证（XXX）于2019年5月9日收到陈文辉购买宜居一号C幢703房屋定金伍万元正（50000.00），立此为据”。2019年5月21日，被执行人黄桂林出具《收条》，内容为：“今收到陈文辉购买黄桂林、身份证（XXX）宜居一号XXX幢XXX房，购房尾款陆拾万元正（600000元），特此证明”。 广东阳山县农村商业银行股份有限公司账户交易明细查询显示，2019年5月9日陈文辉转账50000元给黄桂林，2019年5月21日陈文辉转账200000元给黄桂林。中国工商银行股份有限公司阳山支行借记卡账户历史明细清单显示，2019年5月21日陈文辉转账200000元给黄桂林。中国建设银行股份有限公司阳山建业支行活期账户交易明细显示，2019年5月21日陈文辉转账200000元给黄桂林。 阳山县东成物业管理有限公司于2020年8月25日出具的《证明》，内容为:“陈文辉同志于2019年6月12日搬到宜居壹号公馆XXX幢XXX房居住，特此证明”。阳城镇城北西社区居民委员会于2020年9月9日出具的《证明》，内容为：“兹有城北西社区居民陈文辉，男，1966年XXX月XXX日出生，身份证号码XXX，户籍地阳城镇XXX，根据户口部显示，陈郴梅，女，1990年XXX月XXX日出生，身份证号码XXX，属父女关系。特此证明”。 以上事实有案外人的执行异议申请书及证据、本院调取的证据证实。 本院认为：本案焦点在于案外人陈文辉对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院在执行过程中，于2020年7月30日先后查封、轮候查封案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被执行人黄桂林与案外人陈文辉于2019年5月21日签订《房屋买卖协议》，且案外人陈文辉已支付房屋价款，涉案房屋已于2019年6月12日交付案外人陈文辉使用至今。案外人陈文辉与被执行人陈文辉在《房屋买卖协议》中约定双方应于2019年10月30日前到房屋交易管理机构申请办理交易合同备案及产权转移登记，由于2019年10月21日黄桂林因涉嫌受贿罪被阳山县监察委员会采取留置措施，2019年11月27日被刑事拘留，2019年12月12日被依法逮捕，2020年6月11日被依法判处有期徒刑四年，因此案外人陈文辉未能办理房屋变更登记手续。故案外人陈文辉请求解除对位于阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX房屋的查封，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 解除对被执行人黄桂林名下于阳山县阳城镇阳山大道168号[宜居壹号公馆]XXX幢XXX房屋[不动产权证号：粤（2017）阳山县不动产权第XXX号]的查封。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内，向清远市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李一文 审 判 员  王 喆 人民陪审员  黄伟健 二〇二〇年九月二十三日 法官助理任攀峰 书记员李晓云 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》 第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。