文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初8459号原告：杨宗勇，男，1971年12月19日出生，汉族，四川省岳池县，住四川省岳池县，现住重庆市沙坪坝区劳动路，公民身份号码。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：晏选明，女，1953年11月9日出生，汉族，退休人员，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。诉讼委托代理人：颜成志，重庆芊羽琪律师事务所律师。原告杨宗勇与被告晏选明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法由审判员杭安华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨宗勇的委托诉讼代理人蒲旭，被告晏选明的委托诉讼代理人颜成志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宗勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金30300元；2.判令被告退还原告押金5000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与覃大钱系夫妻关系。原告于2013年9月与覃大钱签订了《租房合同》，约定由覃大钱将位于重庆市沙坪坝区门面出租给原告使用，租赁期限为6年，从2013年9月26日至2019年9月25日止。合同履行中，原告于2018年6月25日向覃大钱支付了2018年6月26日至2018年9月25日期间的租金90900元。后租赁房屋被沙坪坝区人民政府拆迁，原告于2018年8月26日搬离了租赁房屋。因覃大钱于2018年8月去世，故未退还原告剩余未使用的租金30300元及押金5000元。原告认为，被告与覃大钱系夫妻关系，因覃大钱去世，被告应当退还原告剩余未使用的租金30300元及押金5000元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告晏选明辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，全部诉讼费用由原告承担，具体理由如下：1.原告于2013年9月与被告丈夫覃大钱签订租房合同，约定将涉案房屋租赁给原告使用，租期为2013年9月26日至2019年9月25日，2018年8月，具体时间不明确，上述涉案房屋被政府拆迁，原被告及被告女儿覃茜于2018年9月25日就拆迁事宜达成协议，2018年8月26日原被告双方口头协议将重庆市沙坪坝区房屋出租给原告使用，每月租金3000元，原告使用至2020年6月25日。2.原告诉请的剩余租金及押金已经冲抵重庆市沙坪坝区房屋的租金，被告不欠付租金及押金。本院经审理认定事实如下：被告晏选明与覃大钱生前系夫妻关系。原告杨宗勇（承租方、乙方）与被告晏选明配偶覃大钱（出租方、甲方）生前签订租房合同，合同主要约定：经双方协商一致同意，甲方将沙坪坝区门面共计230.45平方米出租给乙方，用作餐饮等合法营业场所，乙方不能作其它违法用途，不得转租。乙方租房期间不得从事违法经营，其装修不得破坏房屋承重梁、柱、墙等主体结构，并且要符合消防等相关政府部门规定，全部装修费用及维修费用均由乙方承担。租期满后，装修无偿给甲方，乙方不得拆除或破坏设施。乙方在租赁期内，物管费、水、电、气及各种税费（含房屋租赁税）、规费等均由乙方承担。本协议租期为六年，从2013年9月26日至2019年9月25日止。租赁期内押金为伍仟元整。租金价为人民币甲方净收价（不含物管费、水、电、气及房屋租赁税、营业税、规费等各种费用），第一年每月每平方米90元，以后每年递增10%，具体如下：1、第一年每月每平方米90元，合计每月租金贰万零柒佰元整；2、第二年每月每平方米99元，合计每月租金贰万贰仟柒佰元整；3、第三年每月每平方米108.90元，合计每月租金贰万伍仟元整；4、第四年每月每平方米119.79元，合计每月租金贰万柒仟伍佰元整；5、第五年每月每平方米131.76元，合计每月租金叁万零叁佰元整；6、第六年每月每平方米144.93元，合计每月租金叁万叁仟叁佰元整。付款时间及方式：甲方按每季度(3月10日、6月10日、9月10日、12月10日）收取下一季度租金，乙方以现金方式支付给甲方。乙方租赁期满后，门面、装修无损的情况下，甲方退还乙方的保证金。上述合同签订后，覃大钱死亡，被告系覃大钱生前配偶，案涉门面的共有产权人，覃大钱的法定继承人，被告收到原告支付的2018年6月26日至2018年9月25日期间的租金90900元及租赁押金5000元。后2018年8月沙坪坝区都门面被政府拆除，上述租赁合同实际不能履行，原告与被告双方协商解除了案涉租赁合同，合同解除后，2018年8月26日至2018年9月25日期间，原告未实际使用案涉门面，该期间的租金30300元及租赁押金5000元，被告也未退还原告。另查明，被告晏选明与原告杨宗勇口头约定，原告将重庆市沙坪坝区都市花园西路123号附29号房屋租赁给被告，原告于2018年8月26日将上述房屋交付给被告使用。被告晏选明曾因房屋租赁合同纠纷于2019年10月21日起诉原告，案号（2019）渝0106民初23954号，在该案审理中，原告辩称，被告于2013年9月与原告的丈夫覃大钱签订了租房合同，约定由覃大钱将与涉案房屋相邻的10号、11号门面租赁给被告使用，租赁期限自2013年9月26日至2019年9月25日，合同正常履行过程中，10号、11号门面于2018年被政府拆迁，经被告与覃大钱、原告及原告的女儿覃茜协商一致，达成口头协议，约定被告配合原告拆迁，原告将重庆市沙坪坝区房屋一并租赁给被告使用，租赁期限为6年，自被告装修完涉案房屋并投入经营时开始计算租期，租金为2万元/月。在房屋投入使用前，被告从拆迁房屋上拆下来的装饰装修材料及餐饮用品存放于重庆市沙坪坝区都市花园西路123号附29号房屋。被告尚未使用完毕的租金（2018年8月26日至2018年9月25日）30300元及押金5000元用于冲抵重庆市沙坪坝区房屋的租金。综上所述，原告与被告之间达成的租赁合同并非不定期租赁合同，且租赁期限也没有届满，原告无权要求解除合同、返还房屋及支付房屋占用使用费。被告在该案中对原告的上述辩称中提出的双方形成的租赁合同关系及租赁房屋范围、租金标准、租赁期限等具体内容未予以认可，并主张该案中被告仅出租房屋给原告，每月租金3000元，原被告双方没有约定具体的租赁期限。原被告在该案中均未举示证据对各自的租金标准及租赁期限等主张予以证明，本院亦未在该案中就相关事实进行明确认定。该案本院依法判决：一、晏选明与杨宗勇达成的口头租赁合同于2019年9月30日解除；二、杨宗勇在本判决生效后三日内将位于重庆市沙坪坝区房屋腾空并返还给晏选明。上述判决已经发生法律效力。审理中，原告否认与被告约定重庆市沙坪坝区都市花园西路123号附29号房屋的租金标准为每月3000元，且被告在（2019）渝0106民初23954号案件中并未认可原告提出的双方形成的租赁合同关系及内容主张。上述事实，有原告举示的租房合同、中国银行交易流水明细清单、押金收据、（2019）渝0106民初23954号民事判决书，被告举示的（2019）渝0106民初23954号民事判决书、租赁房屋征收后补偿款分配协议复印件及原被告双方的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告杨宗勇与覃大钱生前就重庆市沙坪坝区门面签订租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告晏选明系覃大钱的继承人，在覃大钱去世后应当与原告杨宗勇继续履行合同，因租赁房屋被拆除，合同不能继续履行，原被告双方协商解除了租赁合同，作为已收取剩余租金及租赁押金的被告晏选明依法应当将合同没有履行部分的租金及租赁押金退还给原告杨宗勇。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告之间的租赁合同经双方协商解除，被告收取的合同未履行期间的租金，即2018年8月26日至2018年9月25日期间的租金30300元和租赁押金5000元，被告应当返还原告。据此，对原告相关返还租金及押金的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称原告前案陈述上述款项已经抵充（2019）渝0106民初23954号案所涉租赁房屋的租金，本院认为，原被告双方现就（2019）渝0106民初23954号案所涉房屋租赁合同关系的租金标准、欠付金额、租赁期限、支付方式存在较大争议，未能达成明确一致的合同约定，同时双方均未提供足够证据证明双方对前述争议形成一致约定，原告就该案所涉租赁房屋所负被告的租金等债务并不明确，因此不能产生双方互负到期债务已经抵销的法律后果。且前案所涉法律关系与本案系另一法律关系，应另行通过合法途径予以处理。因此被告举示的证据不能充分证明其上述抗辩主张成立。据此，本院对被告的抗辩主张不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：被告晏选明于本判决发生法律效力之日返还原告杨宗勇租金30300元及押金5000元。如果未按本判决指定的期间履行非给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费682.50元，减半收取341.25元（原告已预交），由被告晏选明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杭安华二〇二〇年九月一日书记员  辛嫣梦