四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1851号 上诉人（原审被告）：南充鹏富房地产开发有限公司，住所地四川省南充市高坪区石板街******。 法定代表人：王国伟，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋丹，女，生于1986年9月27日，汉族，住四川省南充市高坪区。 上诉人南充鹏富房地产开发有限公司（以下简称鹏富公司）因与被上诉人蒋丹商品房预约合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 鹏富公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回蒋丹要求鹏富公司返还定金的请求，一、二审诉讼费由蒋丹承担。事实和理由：1.一审判决关于鹏富公司不同意蒋丹在其他银行办理按揭的事实认定不客观，缺乏证据支持。2.一审判决关于双方签订的认购书系格式条款，交付定金、交首付、签订合同、按揭均要在三、四天内完成，过于紧密和不合理，有违公平原则的认定牵强，不能成立。首先，认购书约定在2019年10月14日前提供按揭资料，并非办理完毕全部按揭。其次，虽然认购书为鹏富公司提供，但内容公平公正，并不存在有免除自身责任，加重对方责任，或者排除对方主要权利条款。再次，作为购房人，是经过长时间、无数次对相关房源进行了解、查看和比较，经过仔细思考而最终做出购买决定，其购房资金的筹措和安排早已了然于胸，定金是早已准备好才签订认购书，此后缴纳首付、签合同、提供按揭资料，三四天时间足以。3.一审判决认定鹏富公司在签订认购书是有告知或者特别提醒蒋丹办理按揭贷款的个人征信不能有不良记录、否则办不了按揭贷款，放大了开发商的合同义务，于法无据。首先，房款的支付及支付方式属于购房人的合同义务，不属于开发商的合同附随义务。其次，认购书就按揭贷款事宜本身做出了详细的提示，蒋丹签字认可，应当关注相关事宜。其次，蒋丹曾在银行办理过车贷，本身完全具备办理按揭贷款之相关认知。 蒋丹辩称，一审判决正确，请求予以维持。事实和理由：蒋丹按合同约定要去缴纳首付款和签订正式合同，鹏富公司的销售人员先是告知因网上签约系统存在问题暂缓，后又告知待按揭贷款申请办理后再予签订，此后，因蒋丹的征信问题，未能通过鹏富公司的审查，蒋丹自己联系了其他的银行办理按揭贷款，但鹏富公司又不同意。蒋丹订购房屋，明确了部分房款要通过贷款的方式支付，鹏富公司在签订《认购书》时并未对个人征信问题作出提示，且蒋丹的亲属以蒋丹的名义购车并贷款，蒋丹并不清楚他们是否存在还款逾期的情况。本案中，蒋丹并无过错，鹏富公司应退还蒋丹交付的定金。 蒋丹向一审法院起诉请求：1.解除蒋丹与鹏富公司签订的《南充恒大御峰商品房认购书》；2.判令鹏富公司向蒋丹双倍返还定金4万元。 一审法院认定事实：2019年10月10日，蒋丹与鹏富公司签订了编号为0003259的《南充恒大御峰商品房认购书》（以下简称《认购书》），同时蒋丹签署了《客户签约承诺函》。该认购书与承诺函约定：蒋丹自愿认购南充恒大御峰楼盘2号楼2101单元，同意签署本认购书时支付2万元作为定金，须于2019年10月13日前支付首期房款218973元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款54万元由银行提供按揭贷款，蒋丹需在2019年10月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行批准的按揭贷款低于蒋丹的申请金额，该差额部分应在银行最终审批之日起十日内付清。蒋丹必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大御峰销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，鹏富公司无须通知蒋丹，可另行销售该房屋。同日，蒋丹依约向鹏富公司交纳了2万元定金。当蒋丹依约要向鹏富公司交付首付款时，鹏富公司则要求蒋丹先把按揭资料（收入证明、银行流水、身份证、户口本）也要准备好。蒋丹按要求准备好上述按揭资料，即向鹏富公司推荐的中国银行、工商银行、兴业银行申请按揭贷款，三家银行均以蒋丹曾有超过6次延迟还款记录答复不予办理按揭手续。蒋丹又向邮储银行申请按揭，邮储银行同意提供按揭，蒋丹微信联系鹏富公司的销售人员谢燕，但鹏富公司的销售人员以邮储银行不是其楼盘的签约银行为由拒绝接受在邮储银行办理按揭贷款。鹏富公司销售人员同时告知蒋丹，2019年11月8日系统就自动挞定了，即鹏富公司就可不予退回定金，且该案涉房源可另行出售。2019年11月14日，鹏富公司向蒋丹发出通知，载明：“截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反认购协议的上述约定，我司现特致函阁下：我方将按认购协议的约定，另行处理该房屋，且阁下所付定金不予退还”。2019年11月21日，鹏富公司将案涉房屋出售他人。 另查明：因蒋丹未能在鹏富公司推荐的银行办理按揭手续，鹏富公司没有收取蒋丹的首付款。鹏富公司对蒋丹请求解除双方签订的认购书无异议。 一审法院认为，对于蒋丹请求解除双方当事人于2019年10月10日所签订《认购书》的诉请，鹏富公司对此并无异议，予以支持。关于蒋丹请求鹏富公司双倍返还定金4万元的问题。从本案庭审查明看，蒋丹主观愿望还是能够顺利履行《认购书》所约定内容，从而实现购买房屋的目的，鹏富公司也是希望将《认购书》所约定的房屋出售，因蒋丹的征信问题其不能在鹏富公司所指定的银行办理案涉房屋的按揭贷款，而鹏富公司又不同意蒋丹在其他银行办理按揭，而且双方签订的《认购书》系格式条款，鹏富公司所约定的交付定金、交首付、签合同、按揭均要在三四天内完成，确实存在过于紧密和不合理，有违公平原则。而导致蒋丹未能按双方约定支付首付款、签订《商品房买卖合同》、办理完毕按揭贷款，双方当事人对此均有责任。首先，鹏富公司作为房地产开发商，在商品房销售过程中经常协助买方办理按揭贷款事项，非常清楚个人征信出了问题可能申请不到按揭贷款，其有（附随）义务在蒋丹签订案涉认购书时告知或者特别提醒，办理按揭贷款的个人征信不能有不良记录，否则是办不了按揭贷款的，不然按鹏富公司所拟定的格式条款的认购书中的约定以及格式条款的承诺书，认购者交纳定金后，一旦征信出了问题，办不了按揭贷款，鹏富公司就自然没收了认购者的认购定金，这违背诚实信用与公平原则，破坏了正常的交易规则。而且鹏富公司早已将案涉房屋卖与他人，现鹏富公司以其没有能力和义务审查蒋丹的征信记录而将责任完全推给蒋丹的理由不能成立，不予采信；第二，蒋丹作为一个有一定生活经验的人，因先前在银行办理车贷，有逾期归还记录，造成了个人征信出了问题，其最终未能在鹏富公司指定的银行完成案涉按揭贷款，因此蒋丹也有一定的责任。综上所述，蒋丹请求双倍返还定金的诉请，无法无据，不予支持。结合本案实际与当事人各自的责任，鹏富公司应返还蒋丹2万元定金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第三十九条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除蒋丹与鹏富公司于2019年10月10日签订的编号为0003259的《南充恒大御峰商品房认购书》；二、鹏富公司在判决生效之日起十日内向蒋丹退还定金2万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由蒋丹负担400元，鹏富公司负担400元。 本院二审查明，蒋丹提交了与冯蕾、谢燕的微信聊天记录，该聊天记录内容证明蒋丹欲在合同约定时间前往鹏富公司缴纳房屋首付款、签订合同，鹏富公司因网签系统原因，叫暂缓进行，以及蒋丹欲再次前往时，鹏富公司告知叫联系好按揭贷款事宜后再缴款和签订合同。蒋丹称冯蕾、谢燕系鹏富公司的销售人员，鹏富公司对此予以否认，提出蒋丹未提供依据予以证明，不能确认该二人为其销售人员。 2019年11月，鹏富公司则通知所付定金不退，并将另行处理房屋。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本案围绕鹏富公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，蒋丹与鹏富公司签订的《认购书》系预约合同，蒋丹并在鹏富公司提供的承诺函上签字，《认购书》与承诺函约定：蒋丹自愿认购南充恒大御峰楼盘2号楼2101单元，支付2万元作为定金，须于2019年10月13日前支付首期房款218973元，同时签署《商品房买卖合同》；余款54万元由银行提供按揭贷款，蒋丹需在2019年10月14日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，若银行批准的按揭贷款低于蒋丹的申请金额，该差额部分应在银行最终审批之日起十日内付清，蒋丹必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大御峰销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，鹏富公司无须通知蒋丹，可另行销售该房屋。《认购书》签订后，蒋丹按照约定向鹏富公司所推荐的与其合作的银行申请按揭贷款，因蒋丹的个人征信问题而未获通过，而未予签订《商品房买卖合同》，2019年11月，鹏富公司则通知所付定金不退，并将另行处理房屋。尽管蒋丹提供的微信对象不能确认就是鹏富公司的销售人员，即是否因为鹏富公司的销售人员通知暂不缴纳首付款和签订《商品房买卖合同》无证据不能认定，但从双方的约定看，蒋丹系按揭购房，《认购书》中所约定的“银行批准的按揭贷款低于蒋丹的申请金额，该差额部分应在银行最终审批之日起十日内付清”，前提也是按揭贷款获批，只是对获批金额与申请金额的差额，由蒋丹以现金的方式补齐，约定的仍然是蒋丹的部分房款以按揭方式支付。而对于个人征信存在问题能否在银行贷到款，各家银行掌握的标准不尽一致，因而在蒋丹因个人征信未申请到银行贷款，又未能与鹏富公司对房款支付方式另行达成协议的情况下，未签订《商品房买卖合同》，双方当事人均未违背诚实信用原则，对蒋丹所交的定金不应适用定金罚则，鹏富公司应予退还。至于鹏富公司是否存在同意蒋丹向与其合作之外的银行申请贷款的事实，鹏富公司是否在签订《认购书》时提示个人征信问题，均不影响对未签订本约合同时当事人是否违反诚实信用原则的认定。一审判决裁判处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由南充鹏富房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 东 审判员 何顺红 审判员 刘 苗 二〇二〇年九月十日 书记员 马 静