陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终7817号上诉人（原审原告）：王敦明，男，1974年7月3日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：范静，陕西德尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张红博，男，1977年6月18日出生，汉族，住陕西省西安市长安区。委托诉讼代理人：姚永康，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜欣悦，陕西泽诚律师事务所实习律师。上诉人王敦明因与被上诉人张红博租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王敦明上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判张红博退还王敦明租金20万元、安装变压器费50万元，赔偿王敦明行车损失92980元、其余财物及装修损失5万元，以上共计842980元（比一审判决增加534750.27元）；2.一、二审诉讼费、评估费、保全费由张红博负担。事实和理由：王敦明并未实际占用租赁厂房，张红博理应退还王敦明20万元租金。由于张红博并未开通630KW变压器，导致2018年8月15日后王敦明无法安装机器设备，也无法进场生产经营，只在装修期装修了一些财物及安装了行车。张红博未按协议履行，未通电导致合同目的无法实现。50万元变压器费用不应是合同无效后的损失，而是张红博因合同取得的财产，应在合同无效后由张红博返还王敦明垫付的50万元。在张红博拒绝提供安装变压器花费50万元进账凭证及增值税发票的前提下，王敦明申请法院向张红博提供的购买变压器合同的相对方调取证据，法院调查结果为“朋友之间帮忙，无法提供发票及进账凭证，不出示相关证明材料”，一审仍旧以其他证据已形成证据链为由认可张红博购买变压器花费50万元错误。根据事实及证据来认定导致合同无效过错责任大小，王敦明没有过错，不应承担责任，一审在合同无效后依五五比例划分责任有误。 张红博辩称，一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。王敦明向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的厂房租赁合同；2.张红博返还王敦明厂房租金20万元、变压器垫付费用50万元、装修损失222105.80元，共计922105.80元；3.本案诉讼费、保全费由张红博承担。一审法院认定事实：2018年5月14日，双方签订厂房租赁合同一份，约定：出租方（甲方）张红博；承租方（乙方）王敦明，一、厂房出租情况：甲方出租给乙方的厂房坐落在西安市长安区红星路边，租赁库房（9米以上高度钢构）位于厂内第二第三个钢构车间（共4000㎡），一楼办公室一间，二楼办公室两间面积80㎡，厂房地面水泥硬化。二、厂房租赁期限自2018年8月15日起至2028年8月15日止。三、租金及预付款方式：1.甲乙双方约定，该厂房租赁租金为每年人民币伍拾万元整（500000元）。2.租金付给方式：自本合同签订之日起，乙方先支付全年40%租金，即人民币贰拾万元整（200000元），变压器安装完成后，乙方应支付甲方剩余的租金……。五、厂房使用要求和维修要求：4.乙方另需要装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定需向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。八、租赁期间其他有关规定：3.租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方负责。租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不做任何赔偿。5.补充协议：变压器乙方要求安装630千瓦油变性变压器，安装费用由乙方垫付给甲方安装开通，垫付费用从厂租租金中每年抵扣20%，五年内抵扣完毕，变压器所有权归甲方所有。签约日期：2018年8月15日。合同签订当天，王敦明向张红博支付厂房租金200000元。2018年5月16日，王敦明向张红博支付安装630千瓦油性变压器费用500000元。后王敦明开始对厂房进行装修，拟用于经营玻璃制品加工。2018年6、7月，王敦明在该租赁厂房内安装行车一台（LD型单梁起重机一台、MD双速电动葫芦一台、H型钢400*200一套）。同期，张红博以西安市长安区XX园名义购买并在租赁场地内安装630KVA箱式变压器一台。2019年1月6日左右，张红博通知王敦明厂房即将被拆除，王敦明遂将行车拆卸后自行保管，张红博将变压器拆卸后放置在原场地内。2019年1月10日左右，涉案厂房被政府拆除。现王敦明以上述诉称诉至一审法院，一审法院受理后王敦明申请就型号为630KVA箱式变压器残值及LD型5吨单梁起重机残值进行评估，经依法委托，陕西精诚资产评估有限责任公司出具陕精诚评报字【2019】第061号资产评估报告，评估结论为：纳入本次评估范围的涉案资产评估基准日2019年8月29日的残余价值为人民币72020.00元，人民币大写：柒万贰仟零贰拾元整。其中630KV箱式变压器评估残值32000元、单梁起重机评估残值12660元、双速电动葫芦评估残值870元、H型钢评估残值26490元。庭审中，王敦明坚持诉请，为证明其主张，王敦明提交的证据有：1.厂房租赁合同一份，收条两份、付款凭证两份，证明双方存在租赁合同关系，王敦明已履行约定义务，张红博未按照合同约定开通变压器，未能让王敦明生产加工设备进场开始生产经营，张红博应退还王敦明已付租金及垫付的变压器费用并承担王敦明相关损失。2.厂房装修费用清单及相关收据，证明王敦明依约装修厂房，因张红博违约，致使厂房内装修及电气、用品等无法抢救，造成损失共计222105.80元，应由张红博承担。3.照片及视频光盘，证明王敦明已对厂房进行装修，未进入任何生产设备。4.证人董某某、余某某证言，证明王敦明购买及安装行车花费133000元，并对厂房进行装修，因张红博违约导致王敦明无法投入设备开始生产经营，现厂房被拆除，合同目的无法实现，张红博应退还租金及垫付费用，并承担装修设备、材料等相关损失。5.王敦明租赁厂房装修损失、财物损失明细单一份，证明王敦明在三个月装修期内对厂房进行装修，并购买、安装厂房设施，现厂房被拆除，造成王敦明装修及财物损失共计222105.80元。6.工业品买卖合同一份，证明王敦明作为法人的西安鼎美钢化玻璃厂与陕西豫正起重机设备有限公司签订买卖合同，购买行车花费133000元的事实。7.营业执照副本一份，证明王敦明租赁场地用于玻璃制品加工。8.评估报告一份，证明变压器及行车残值。张红博对上述证据中证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2真实性及证明目的均不认可，认为票据没有户名，无法证明所购物品用于厂房内；对证据3真实性认可，证明目的不认可；对证据4不予认可，认为证人均与王敦明存在利害关系；对证据5、6真实性及证明目的均不认可，认为明细单系王敦明单方制作，买卖合同买受人亦非王敦明；对证据7认可无异议；对证据8中行车的评估结论有异议，其余认可。张红博坚持其辩称意见，提交的证据有：1.长安区畜禽养殖场建设用地备案表一份、天成元肉牛土鸡养殖种植生态园建设平面示意图一份，证明张红博出租厂房占用范围内的建设用地已进行备案，双方签订合同时，将场地及地上附着物交付出租给王敦明，张红博无任何过错。2.土地有偿使用说明一份、营业执照一份、厂房租赁合同一份，XX村XX组XX户村民土地，用于开发农业种植养殖，租期二十年，后张红博在该土地上建造厂房，并注册个体营业执照，张红博以个人名义出租厂房给王敦明合法，王敦明已实际占有使用厂房，其已付租金不应退还，王敦明装修未经张红博同意，其装修损失不应由张红博承担。3.陕西省电力公司电费清单四份、电费收据六份、证明一份、场地照片3张，证明张红博厂区内原已安装变压器，签订合同时王敦明提出需另行安装，鉴于其非本地户口，无法申请安装，要求张红博联系为王敦明安装630KV变压器一台，张红博已按约定联系安装了变压器，费用应由王敦明承担。4.工程施工合同一份，工程预算书一份、工程项目造价表一份、工程量清单计价表一份、收据一份、国网检定证书一份、变压器使用说明书一份，证明张红博为王敦明安装变压器花费500000元的事实。王敦明对上述证据中证据1真实性认可，证明目的不认可，认为备案与涉案合同无关，厂房实际已因违建被拆除；对证据2真实性认可，证明目的不认可，认为王敦明并未实际占有使用厂房；对证据3真实性认可，证明目的不认可，认为合同约定变压器费用由张红博承担；对证据4真实性及证明目的均不认可，认为工程发包方XX园非本案被告，合同约定付款方式与付款票据相矛盾，张红博在合同目的未实现的情况下付款不合理。庭后，王敦明提交调查申请一份，请求一审法院调取陕西中城电力工程有限公司向西安市长安区XX园开具的500000元增值税发票及500000元进账凭证。一审法院依王敦明申请调取时，陕西中城电力工程有限公司以朋友之间帮忙，无法提供发票及进账凭证为由未出示相关证明材料，致使调取未果。本案在审理过程中，经询问，双方均认可630KV变压器已安装但未通电的事实。王敦明表示其对厂房装修主要包括加盖9间泡沫板宿舍、建造一间厨房并对厨房内部进行装修，其自认在厂房被拆除前除行车之外抢救了一台冰箱、玻璃架子、几张桌子，张红博抢救了一台空调，上述物品现均由王敦明保管，其中空调在王敦明本次起诉的物品清单之中。张红博自认涉案厂房占用的土地未办理工业用地手续。经释明，双方均认可本案所涉租赁合同无效，王敦明并提出撤回第一项诉讼请求。张红博曾在领取评估报告后提交鉴定报告异议一份，后又提出撤回该异议。就变压器及行车的处理意见，经询问，王敦明表示同意行车归其，变压器归张红博，张红博表示行车及变压器均归王敦明。一审法院认为，张红博所建厂房占用的土地未办理工业用地相关手续，双方签订厂房租赁合同后，王敦明支付张红博厂房租赁费200000元及垫付安装变压器费用500000元，王敦明因经营玻璃制品加工而对厂房进行了部分装修，后该厂房被政府以违法建筑为由拆除，上述事实，双方均认可，依法予以确认。因厂房属于违法建筑且已被拆除，故双方之间签订的厂房租赁合同依法应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张红博所建厂房被认定为违法建筑而拆除，张红博对合同的无效负有过错，王敦明在签订合同时未严格审查厂房及土地性质，未尽到必要的注意义务，租赁厂房后王敦明拟进行工业品加工制作而进行装修，对合同无效亦有过错，故双方因该合同而取得的财产应予返还。现王敦明主张张红博退还已付租金200000元，遭张红博拒绝，因王敦明自2018年5月14日起至2019年1月6日实际占用涉案厂房，扣减双方约定的三个月装修期，合同无效后，王敦明应按照合同约定标准，给付张红博厂房占有使用费共计197260.27元，王敦明已付租金200000元，张红博应退还王敦明2739.73元。关于合同无效后的财产损失认定如下：1.王敦明主张的变压器垫付费用500000元，张红博亦认可已收到，并辩称购买变压器并安装已花费500000元，提交相关工程施工合同、收据等证据相佐证，上述证据已形成证据链，对其辩称意见依法予以采信。因安装变压器的目的是为便利王敦明生产使用，结合变压器残值评估32000元的事实，酌定安装变压器实际损失468000元。2.王敦明主张财产损失中的行车费用133000元一节，王敦明提交相关工业品买卖合同、收款收据及到庭证人证言相佐证，依法予以采信，结合行车残值评估价格，安装行车实际损失92980元。3.王敦明主张的其余财产损失及装修损失，遭张红博否认，王敦明仅提交收款收据相佐证，其证据存在瑕疵，考虑到王敦明已实际进行部分装修及拆除厂房前抢救部分财物的事实，酌定王敦明其余财物及装修损失共计50000元。以上损失合计610980元，因双方对合同无效均有过错，故应由双方各承担50%责任，即张红博应给付王敦明财产损失305490元。至于变压器及行车的处理一节，结合双方意见及目前上述财物存放情况，酌定行车归王敦明所有，变压器归张红博所有。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、本判决生效后三十日内，被告张红博退还原告王敦明厂房占有使用费2739.73元；二、本判决生效后三十日内，被告张红博赔偿原告安装变压器、行车及其余财物损失、装修损失共计305490元；三、本判决生效后，涉案行车归原告王敦明所有，涉案630KV变压器归被告张红博所有；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13021元，评估费4500元，保全费5000元，以上合计22521元，原告已预交，由原告承担11848元，由被告承担10673元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张红博出租给王敦明的厂房因系违法建筑被政府拆除，双方所签《厂房租赁合同》应属无效。王敦明已支付张红博租金20万元，现王敦明要求张红博返还，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，自2018年8月15日起租至2019年1月9日，王敦明实际占有使用涉案厂房，应向张红博承担房屋占有使用费197260.27元，一审判决张红博向王敦明返还租金2739.73元，并无不妥。张红博所建厂房占用的土地因未办理工业用地相关手续，导致厂房被认定为违法建筑而拆除；王敦明作为承租人，承租涉案厂房用于工业品加工，应对该厂房有关实际情况充分考察了解后承租，然王敦明未经充分考察了解即与张红博签订租赁合同并对涉案厂房进行装修、安装设备，未尽到承租人应尽的合理注意义务，因此，租赁合同无效双方均有责任，一审认定双方责任各半，并无不当。王敦明支付张红博的50万元变压器费用，根据张红博提交的证据，张红博已为购买和安装变压器花费50万元，经评估，变压器残值为32000元，一审认定变压器损失为468000元；王敦明在租赁厂房内安装的行车设备，根据王敦明提交的证据，王敦明为行车设备花费133000元，一审结合评估结论，认定行车损失为92980元；因王敦明已实际对涉案厂房进行了装修，在涉案厂房被拆除前，王敦明抢救出部分财物，就王敦明主张的其余财物及装修损失，一审酌定为5万元，均无不妥。张红博应赔偿王敦明以上各项财产损失305490元。综上所述，王敦明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9147元，由王敦明负担。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年九月十八日书记员     张佩 1