陕西省汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0703民初1656号 原告：陕西南郑农村商业银行股份有限公司，住所地，汉中市南郑区大河坎镇天汉大道南段。 法定代表人：杨连堂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王德荣，该公司风险管理部客户经理。 被告：周晓民，男，1983年1月27日出生，汉族。 被告：吴玲，女，1985年8月9日出生，汉族。 被告：陕西浩栋房地产开发有限公司，住所地，陕西省汉中市南郑区大河坎镇龙岗路天骄佳园**。 法定代表人：魏涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄晓玲，该公司员工。 原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司（以下简称“南郑农商行”）与被告周晓民、吴玲、陕西浩栋房地产开发有限公司（以下简称“浩栋公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告南郑农商行委托诉讼代理人王德荣及被告浩栋公司的委托诉讼代理人黄晓玲到庭参加了诉讼，被告周晓民、吴玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告南郑农商行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《个人住房按揭借款合同》；2、判令被告周晓民、吴玲共同偿还贷款本金2199166.57元及贷款利息（截止2019年11月20日，后续利息续计）；3、判令原告对被告周晓民、吴玲提供的20处贷款抵押物有优先受偿权；4、判令被告浩栋公司对上述贷款本金及利息承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月14日，被告周晓民、吴玲因购房资金不足，向原告南郑农商行申请住房按揭贷款290万元，约定借款期限10年，月利率4.4917‰，被告周晓民、吴玲自愿用其购买的洋县浩栋“北华苑移民新区”2号楼20处商铺作为贷款抵押，并向原告南郑农商行提交了《抵押承诺函》，借贷双方在洋县国土资源局办理了《不动产登记证明》，被告浩栋公司提供连带责任保证，并与原告南郑农商行签订《个人住房按揭贷款合作协议》及《个人住房按揭贷款回购协议》，借贷双方签订了《个人住房按揭借款合同》，原告履行了放款义务。上述贷款发放后，借款人未能按照合同约定履行还款义务，经原告多次催收，截止2019年11月20日，被告欠原告南郑农商行借款本金2199166.57元。现提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。 被告周晓民、吴玲未答辩。 被告浩栋公司对事实无异议，但不同意解除合同。 原告南郑农商行围绕其诉讼请求向本院提交证据：1、个人按揭贷款申请书、借款人身份证复印件、结婚证复印件。证明借款期限、用途及借款人身份信息；2、借款人情况说明，证明借款人家庭经济状况和家庭情况；3、个人住房按揭贷款、客户谈话备忘录。证明在原告营业厅，原告告知借款人贷款的权利与义务，向借款人了解贷款的真实情况以及贷款抵押物的座谈记录；4抵押承诺函，证明借款人向原告提供20处商铺贷款抵押情况；5、借款合同签约影响资料，证明签订合同是借款人夫妇到场，并签字确认；6、个人住房按揭贷款合作协议，证明借贷双方应承担的责任和义务；7、个人住房按揭贷款回购协议，该协议系原告与被告浩栋公司签订，证明双方约定在原告未能收回贷款本息时，原告可以优先回购按揭贷款的房产；8、担保人同意按揭贷款担保决议，证明系被告浩栋公司的股东会同意的担保协议；阶段性担保承诺书，证明被告浩栋公司就本笔贷款承担连带责任；9、不动产登记证明20份，证明被告购买的20处商铺办理了预购商品房抵押权预告登记，证明借款人不能履行还款义务时，原告对抵押物处置享有优先受偿权。10、担保人营业资料5份，证明担保人的身份信息；11、个人住房按揭借款合同、借款借据、放款通知书，证明借款金额、利率及已发放贷款的事实；12、按揭贷款证明单，证明截止2019年11月20日，借款人前原告贷款本金2199166.57元。 被告周晓民、吴玲、浩栋公司未提交证据。 上述证据经本院审查，依法予以确认并在卷佐证。 本院审理查明事实：2017年6月14日，被告周晓民、吴玲因购房资金不足，向原告南郑农商行申请贷款。双方签订了《个人住房按揭借款合同》，合同约定：借款本金290万元，借款期限10年（自2017年6月14日至2027年6月13日），月利率4.4917‰。同日，被告周晓民、吴玲向原告南郑农商行提交了《抵押承诺函》。2017年8月25日，被告周晓民、吴玲在洋县国土资源局办理了不动产登记证明，自愿用其购买的位于洋县纸坊街道办事处北街社区北华苑移民新区的20套房屋作预购商品房抵押权预告登记，登记号分别为陕（2017）洋县不动产证明第0001017号、0001018号、0001019号、0001021号、0001044号、0001045号、0001046号、0001047号、0001048号、0001007号、0001008号、0001009号、0001010号、0001011号、0001012号、0001013号、0001014号、0001015号、0001006号、0001005号。2016年7月1日，被告浩栋公司经过股东会决议，同意为其业主购房按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保，并于同日出具《阶段性担保承诺书》。2016年11月8日，被告浩栋公司与原告签订《个人住房按揭贷款合作协议》，2017年1月18日，被告浩栋公司与原告签订《个人住房按揭贷款回购协议》，两份合同均约定由被告浩栋公司承担阶段性连带责任保证担保。合同签订后，原告按照合同约定向被告周晓民、吴玲发放了借款，借款发放后，被告周晓民、吴玲未能按照合同约定履行还款义务。经原告多次催收，截止2019年11月20日，被告周晓民、吴玲欠原告南郑农商行借款本金2199166.57元。现原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，诉讼请求如前所述。 本院认为，本案的争议焦点归纳如下：（一）借款合同是否应当解除；（二）原告南郑农商行是否能行使抵押权；（三）被告浩栋公司是否应当承担连带责任保证担保。 关于争议焦点（一），合法的借贷关系受法律保护。被告周晓民、吴玲向原告南郑农商行申请借款，双方签订了《个人住房按揭借款合同》，该合同是原、被告双方的真实意思表示，内容合法，合同有效。合同生效后，原告南郑农商行按照合同约定向被告周晓民、吴玲发放了贷款，被告周晓民、吴玲接收贷款后，没有按照约定按期归还本息，经原告南郑农商行催收后，仍未还款。根据法律规定，被告周晓民、吴玲迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告南郑农商行可以解除合同。故原告的该项诉请，本院予以支持。 关于争议焦点（二），本案中涉及的20套房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力,为物权期待权。因此，原告南郑农商行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。故原告南郑农商行不能就本案中涉及到的20套房产享有优先受偿权。 关于争议焦点（三），被告浩栋公司提供的阶段性担保承诺书上显示，被告浩栋公司承诺在取得房产证、办理正式抵押登记、他项权证并交予原告南郑农商行之前，为业主的贷款承担阶段性连带责任保证担保。所谓阶段性连带保证，其本意就是被告浩栋公司为被告周晓民、吴玲在贷款合同签署之日起至抵押有效设定、相关权利证明文件交付原告南郑农商行执管之日止，向银行履行还款义务提供保证，亦为原告南郑农商行获得房屋抵押担保的等待过程提供保证。在本案中，被告周晓民、吴玲迟延还款，原告南郑农商行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，被告浩栋公司应当就上述贷款本息承担连带清偿责任。 综上所述，被告周晓民、吴玲迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告南郑农商行可以解除合同。合同解除后，被告周晓民、吴玲应当返还借款本息2199166.57元。被告浩栋公司应当对上述借款本息承担连带清偿责任。原告南郑农商行不能就洋县纸坊街道办事处北街社区北华苑移民新区的20套房屋享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司与被告周晓民、吴玲签订的《个人住房按揭借款合同》； 二、限本判决生效后30日内，被告周晓民、吴玲归还原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司借款本金2199166.57元，利息计算至借款还清日； 三、被告陕西浩栋房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。 四、驳回原告陕西南郑农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24393元，由被告周晓民、吴玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  瞿广仁 人民陪审员  陈 珺 人民陪审员  张博文 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员  孟乔慧