河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0402民初1828号 原告：杜雷招，男，1995年11月2日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：郭玉峰，河北挺轩律师事务所律师。 被告：张金亮，男，1983年3月2日出生，汉族，住河北省邯郸市成安县。 委托诉讼代理人：房相志，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 原告杜雷招与被告张金亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜雷招及其委托诉讼代理人郭玉峰、被告委托诉讼代理人房相志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜雷招向本院提出诉讼请求：1、判决双方解除《邯郸市存量房买卖居间合同》；2、判决被告返还原告购房定金20000元；3、判令被告向原告支付违约金125600元；4、判令被告赔偿原告的购房居间服务费16380元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告杜雷招因结婚急需住房，通过邯郸市千城禧房地产经纪有限公司寻找合适的房源。被告和原告于2020年3月18日签订《邯郸市存量房买卖居间合同》，原告购买被告的邯山区农林路114号院光明小区1号楼1单元5号房产，购房总价款为62.8万元。该购房合同签订后，原告欲依约履行付款时，被告却表示不再将该房产卖给原告。在原告几次与被告沟通之后，被告不再卖房的态度仍然坚决。双方签订《邯郸市存量房买卖居间合同》后，被告不再将该房产卖给原告，其违约事实明显。被告公然根本违约，违反了市场交易的诚实信用原则，致使原告购买房产的目的已经彻底不能实现，更是严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的权益，依据《民事诉讼法》第119条的规定，诉至贵院。 张金亮辩称，1、被告同意解除合同；2、合同解除并非被告违约所致；3、被告未收到定金2万元；4、合同约定违约金过高，应当予以减少；5、服务费用不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杜雷招向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、《定金协议》、原告支付给被告2万元定金证明，证明被告收到原告支付的购房定金2万元。购房合同解除后，被告应返还给原告2万元定金；3、《邯郸市存量房买卖居间合同》，证明原告和被告通过房产中介签订了房产买卖合同，该合同第六条第一款约定违约金为该合同内房产出售价值的20%；4、杜小芬与被告张金亮谈话录音光盘及书面材料、杜明银与被告张金亮谈话录音及书面材料、王笑颜与被告张金亮的谈话录音及书面材料、证人出庭证言（证人出庭申请），证明原被告签订《邯郸市存量房买卖居间合同》后，被告不将其房产卖给原告的违约事实明显。被告单方公然根本违约，致使原告购买房产结婚的目的彻底不能实现，在解除该合同的同时，被告应承担房产出售价的20%的违约金。5、原告支付中介居间服务费收据，证明原告已支付中介居间服务费16380元。由于原告与被告已签约，居间服务费房产中介不予退还，故被告应当赔偿原告该居间服务费；6、被告张金亮的不动产权证书，证明案涉房产为被告单独所有，被告不将其房产卖给原告是故意根本违约；7、原告另外购买邯山区的房产不动产权证书、支付购房款发票，证明被告根本违约给原告造成的损失54862.487元即造成原告购房单价每平方米多支付1010.358元。同时原告另行购买房产比案涉房产面积小6.04平方米，房龄也比案涉房产的房龄长两年，这些也是被告给原告造成的损失。 张金亮对上述证据提出以下质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但该证据不能证明被告已经收到2万元定金，事实上被告仅收到11800元定金款项，对证明真实性有异议，被告未收到2万元；对证据3真实性无异议，但原被告双方合同解除是因为被告配偶未签字，并且在签订购房协议时被告已将该情况告知原告，涉案房屋系被告夫妻共同财产，是登记在被告一人名下。处分财产应该夫妻共同同意才能生效，因此被告并非该合同的违约方。该合同约定的20%违约金过高应当予以减少。对证据4录音光盘不能确认录音各方的主体身份，并且该录音中也可以反映出涉案房屋系共同财产，被告已将其情况告知中介及原告的事实。对证据5，中介居间服务费需要原告提供实际支付的证明，并且该服务费不应由被告承担；对证据6,真实性无异议，但该房屋系被告婚后所购买房屋是夫妻共同财产；对证据7，房屋价值取决于房屋的位置、周围的环境、配套设施以及房屋的付款方式，是否能够房产产权证书，双方的协商综合确定，原告后购买的房屋与涉案房屋并非同一位置，条件也不一致，不具备可比性，不能证明是原告的损失。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在审理查明的事实中予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月18日，张金亮（甲方）、杜雷招（乙方）、邯郸市千城禧房地产经纪有限公司（丙方）签订《定金协议》，主要约定：“甲乙双方就邯郸市邯山区农林路114号院光明1-1-5号房屋买卖定金事宜，协商达成一致；房屋成交价62.8万元；为保证合同正常履行，乙方向甲方交纳20000元作为履约定金，甲乙双方同意将其中5000元作为物业交割保证金暂放于丙方，待本交易房屋所有物业交割完毕时作为房款由丙方交付给甲方”。同日，三方签订《邯郸市千城禧房地产经纪有限公司邯郸市存量房买卖居间合同》，主要约定：“甲方将位于邯郸市邯山区房屋出售给乙方。房屋性质：商品，产权人张金亮，建筑面积60.34平方米。成交价格62.83万元。贷款支付房款，银行贷款批复后，将首付款19万元，存于房管局监管账户，剩余43.83万元待银行放款后，进入下一步过户流程。贷款审批通过后办理房产转移手续，产权转移所需税费由乙方承担。甲、乙双方按照本合同约定条款执行，不按合同条款履行视为违约，违约金为房产出售价的20%”。合同签订当日，杜雷招向千城禧公司支付2万元，千城禧公司支付给张金亮11800元。后张金亮以其配偶不同意为由，不再出售房屋。杜雷招、张金亮在千城禧公司协商房屋买卖以及赔偿问题，未能达成一致。 2020年3月18日千城禧公司为杜雷招出具收取中介费16380元收据。 杜雷招于2020年5月8日购买案外人位于邯郸市邯山区房屋，购房价款为62万元。 本院认为：张金亮、杜雷招、千城禧公司三方签订的《邯郸市千城禧房地产经纪有限公司邯郸市存量房买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，因该合同签订时，张金亮出具房屋产权证为单独所有，杜雷招基于对权利人信赖签订合同，不存在恶意串通损害第三人利益情形，张金亮辩称未取得其配偶同意无权处分为由主张合同无效，本院不予支持。庭审中双方均同意解除合同，本院依法予以支持。因定金合同是实践性合同，张金亮收取定金11800元，应当退还给杜雷招，其余8200元张金亮并未取得，杜雷招可另行向义务人主张。 张金亮在签订合同后向中介公司表示不再出售房屋，已经构成违约。关于违约金承担问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，可以选择适用违约金或者定金条款。杜雷招选择适用违约金条款符合法律规定。杜雷招为证实其实际损失数额，提交了其购买的案外人房屋产权证书及不动产税票，主张其损失数额为房屋差价款54862.487元，但该房屋与涉案房屋并非位于同一地段、同一小区，不能证明按照房屋差价计算数额为实际损失，本院不予认定。杜雷招支付千城禧公司中介费用16380元，本院予以认定。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案杜雷招实际损失情况，合同后续未履行，未造成预期利益损失情况，合同约定违约金为房款20%，过分高于造成的损失，且张金亮要求违约金予以减少，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金数额调整为30000元。同时，因违约金兼有赔偿性质，故对杜雷招主张赔偿购房居间服务费的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除杜雷招与张金亮于2020年3月18日签订的《邯郸市千城禧房地产经纪有限公司邯郸市存量房买卖居间合同》； 二、张金亮于本判决生效之日起十日内退还杜雷招定金款11800元； 三、张金亮于本判决生效之日起十日内支付杜雷招违约金30000元； 四、驳回杜雷招其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3540元，减半收取1770元，由杜雷招负担1313元，由张金亮负担457元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  李海亮 二〇二〇年九月二日 书记员  石建光 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——