文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初9708号原告：刘裴，男，1972年4月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄琴，重庆华代律师事务所律师。原告：王慧，女，1973年7月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：黄琴，重庆华代律师事务所律师。被告：重庆杰渝置业顾问有限公司,住所地重庆市沙坪坝区石小路**附**，统一社会信用代码915001066220191017。法定代表人：周祖全，重庆杰渝置业顾问有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。被告：重庆金色殿堂物业管理有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗镇新立村黄桷湾组一社会信用代码91500106709402971E。法定代表人：吴联超，重庆金色殿堂物业管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。第三人：重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心，住，住所地重庆市沙坪坝区都市花园西路**一社会信用代码12500106345876841A。法定代表人：洪虹，重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心主任。委托诉讼代理人：夏舒婕，女，重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心职工。原告刘斐、王慧与被告重庆杰渝置业顾问有限公司（以下简称杰渝公司）、重庆金色殿堂物业管理有限公司（以下简称金色殿堂物业公司）、第三人重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心（以下简称物业维修资金管理中心）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘斐、王慧的委托诉讼代理人黄琴，被告杰渝公司和金色殿堂物业公司共同的委托诉讼代理人杨瑞，第三人物业维修资金管理中心的委托诉讼代理人夏舒婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斐、王慧向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将收取原告的物业专项维修资金7643.52元及资金占用期间的利息（该利息从2003年3月7日计算至实际付清时止，2011年3月1日前，按照同期银行活期存款利率计息，2011年3月1日后，按一年期同期银行定期存款利率计息）交纳到重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心专户（户名：重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心，开户行：交通银行凤天路支行，账号500112141018*********）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系重庆市沙坪坝区某某小区（以下简称某某小区）的业主，被告杰渝公司（于2017年3月8日更名，此前名为重庆杰渝物业发展有限公司）系某某小区的开发商，被告金色殿堂物业公司系某某小区2019年8月29日之前的物管公司，也是开发商指定的物管公司。原告作为某某小区业主向二被告交纳了物业专项维修资金7643.52元。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第三条规定，物业专项维修资金专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新。第八条规定，物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。第九条规定，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。2019年初，某某小区因电梯已经达到更换年限，当业主委员会预备启动物业专项维修资金用于更换电梯时，才发现由二被告代收的物业专项维修资金并未上交到物业专项维修资金专户，而是由二被告私下挪用，至今未予交纳。某某小区早在2001年就开始预售，二被告陆续向业主收取了物业专项维修资金。因二被告的行为，导致某某小区的电梯至今无法更换，侵害了原告合法权益。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告杰渝公司辩称，请求法院依法驳回原告对被告杰渝公司的所有请求。交纳物业专项维修资金是购房者的义务而非售房单位的义务，原告与被告杰渝公司之间并未就物业专项维修资金代缴事宜进行约定，被告杰渝公司也并未收取涉案的物业专项维修资金。原告无权要求被告杰渝公司向第三人交纳物业专项维修基金并支付利息。因当时办理房屋产权证不是必须要先交纳物业专项维修资金，故被告杰渝公司并未向原告收取物业专项维修资金，且实际情况也是部分业主向被告金色殿堂物业公司交纳，部分业主自行向第三人物业维修资金管理中心交纳。被告金色殿堂物业公司辩称，原告不具备诉讼主体资格，物业专项维修资金的所有权归全体业主，原告作为业主之一无权要求被告金色殿堂物业公司向第三人交纳。若原告举示了物业专项维修基金原件的，被告金色殿堂物业公司愿意履行补缴物业专项维修资金的义务，但不承担补缴利息的义务，因双方未约定缴纳时间，且第三人并未要求补缴利息。第三人物业维修资金管理中心陈述，原被告双方的委托合同纠纷与本单位并无直接利害关系，本单位不应作为本案的第三人参加诉讼。本单位是事业单位法人，单位职责是对物业专项维修资金进行代管。本单位可依据法院判决将相关当事人的案涉房屋物业专项维修资金纳入沙坪坝区物业专项维修资金专户进行资金代管。恳请法院以事实为依据，驳回原告追加本单位为第三人的申请。原告律师于2019年9月到本单位对某某小区未交物业专项维修资金情况进行了查询，案涉房屋的业主未向本单位交纳物业专项维修资金。本单位将金色殿堂物业公司提交的《某某小区业主已交公司未交大修基金名单》、《关于黄桷园未交物业专项维修资金的补缴办法答复函》等资料复印给原告律师。本单位对以上两份资料内容的真实性无法确认，请法院进行查证。本院经审理认定事实如下：2003年3月9日，刘斐、王慧（买受人）与杰渝公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人所购商品房屋的基本情况：买受人向出卖人购买位于重庆市沙坪坝区某某路*号的房屋，套内面积114.49平方米，建筑面积139.89元，单价2181.75元/平方米，该商品房成交金额为249788元。交付期限及交付条件：依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付买受人使用。关于合同登记和产权登记的约定：1、商品房预售的，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向商品房所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请登记备案，如出卖人在合同签订后30日内不按上述约定办理登记备案手续的，买受人有权退房。2、出卖人应当在商品房交付使用后180日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还约定付款期限、违约责任、保修责任等。合同签订后，刘斐、王慧支付了购房款，杰渝公司交付了案涉房屋。2004年2月15日，杰渝公司向案外人某某小区业主冉路（房号*-*）发送《通知》，该通知载明：我们“某某”小区一号楼现已办理完毕新建登记和整栋物业的大证，即将进行各户的房产证的办理。根据国家有关规定，办证前必须进行申请，并完善物业的专项维修基金的收缴和面积补差工作。为了方便各位业主，我公司将进行集中办理，请您务必于2004年2月20日至2004年2月26日带上购房合同、购房收据及户主身份证到我公司办理。2004年3月21日，杰渝公司向刘斐、王慧出具《重庆市销售不动产专用发票》，该发票载明案涉房屋的房款为253788元。2004年4月27日，重庆市沙坪坝区某某路*号房屋所有权登记在刘斐、王慧名下，建筑面积142.13平方米，套内面积116.78平方米。但经物业维修资金管理中心核实，该中心并未收到重庆市沙坪坝区某某路*号房屋的物业专项维修资金。2012年10月19日，杰渝公司向刘斐、王慧出具《收据》(第二联交顾客)一张，该《收据》载明：“兹收到王慧、刘斐*-*交来两道费人民币肆仟肆佰叁拾贰元，收款人石平”。该《收据》凭证号码NO：111****。还查明，2019年8月1日之前，金色殿堂物业公司一直为案涉房屋所在的某某小区提供物业服务。2017年3月8日，重庆杰渝物业发展有限公司名称变更为重庆杰渝置业顾问有限公司。审理中，原告举示被告杰渝公司出具给其2张《收据》(第二联交顾客)复印件，并表示被告杰渝公司出具《收据》时仅向提供了复印件，其中一张《收据》载明：兹收到王慧、刘斐3-7-2交来大修基金于2003年3月7日在首付款中已交，本次交费是补缴未交齐的相关税费2236.04元，该《收据》凭证号码NO：111****，收款人石平。其中一张《收据》载明：兹收到王慧、刘斐3-7-2交来面积补差款4996元[（116.78平方米-114.49平方米）×2181.75元]。该《收据》凭证号码NO：111****，收款人石平。拟证明被告杰渝公司曾自己收取了原告的物业专项维修基金的事实。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的物业专项维修基金移交给当地房地产行政部门代管，即由第三人物业维修资金管理中心代管。因此，本案二被告应当将其占用的原告的物业专项维修基金交到第三人处代管。被告杰渝公司、金色殿堂物业公司认为该证据是复印件，对该证据真实性、合法性、关联系性均不予认可，并认为若业主交纳了相关费用，被告杰渝公司出具的均是收据原件，该证据不能证明原告向被告杰渝公司交纳了物业专项维修基金的事实。原告举示被告金色殿堂向案外人卢平（房号*-*）业主出具的《收据》，拟证明该收据记载的经办人系被告杰渝公司的财务会计石平，因此该收据可以证明虽物业专项维修基金由被告金色殿堂物业公司收取，但也是被告杰渝公司的收取行为。被告杰渝公司、金色殿堂物业公司对该证据的真实性予以认可，但认为只能证明该收据记载的石平作为被告金色殿堂物业公司的员工经办*-*号房屋的专项维修基金收取的事实，当时石平并非被告杰渝公司的员工、股东或法定代表人，石平的行为不能代表被告杰渝公司，不能达到原告的证明目的；且不能证明被告杰渝公司委托被告金色殿堂物业公司代收原告的物业专项维修基金的事实。原告还举示被告金色殿堂物业公司向第三人提交的《某某小区业主已交公司未交大修基金名单》，该名单加盖有被告金色殿堂物业公司印章，但案涉房屋不在该名单之中，证明被告金色殿堂物业公司所述该名单系业主提供的不是事实。被告金色殿堂物业公司仍主张该名单并非被告金色殿堂物业公司制作，而是由某某小区业主制作后交给被告金色殿堂物业公司，被告金色殿堂物业公司在向有关部门就未交物业专项维修基金进行答复时提交了该名单，因在答复时相关部门要求在提交的所有材料上加盖印章，所以才在该名单上盖章，但并不代表认可收到了业主交纳的物业专项维修基金。该名单没有案涉房屋，有可能是业主在统计时未统计该房屋。审理中，原告自愿放弃要求被告金色殿堂物业公司支付利息的诉讼请求。另，本院要求被告杰渝公司提供原告举示的凭证号码为111****的《收据》以及凭证号码为111****的《收据》的存根联，被告杰渝公司则表示由于时间久远无法提供。双方分歧较大，调解未成。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告的诉讼主体资格问题。本案中，原告以其向被告交纳了物业专项维修基金，而被告未将物业专项维修基金向第三人交纳为由提起诉讼，请求被告继续向第三人交纳物业专项维修基金。原告与被告之间系构成委托合同关系，原告作为委托人一方，在委托合同未解除的情形下，有权起诉请求受托人一方继续履行委托合同义务。故关于被告辩称原告不具有诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。关于原告与被告杰渝公司之间的法律关系。参照建设部、财政部1998年12月16日颁布的建住房（1998）第213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。购房者交纳物业专项维修基金是购房时的法定义务。又参照该管理办法第九条的规定，在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。根据上述规定，被告杰渝公司于2004年2月15日通知某某小区业主带上购房合同、购房收据及户主身份证到该公司集中办理物业专项维修基金的缴交事宜。被告杰渝公司代收代缴物业维修基金的行为其实质是原告委托被告杰渝公司向第三人物业维修资金管理中心交纳的行为，二者之间形成委托合同关系。关于被告杰渝公司出具物业专项维修基金收据的认定。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，商品住房在销售时，有义务与购房者签订有关维修基金缴交约定的主体是售房单位。原告举示的面积补差款收据系复印件，但案涉房屋实际备案登记的面积比《商品房买卖合同》中约定的面积多2.29平方米，可以判断原告向被告杰渝公司补交案涉房屋面积差价款4996元（2.29平方米×2181.75元）属实。原告举示的2004年3月21日《重庆市销售不动产专用发票》上房款金额加上2012年10月19日面积补差款收据上的金额共计258784元（253788元+4996元）。该金额比《商品房屋买卖合同》中约定的房屋价格加上面积补差款收据上的金额共计254784元（249788元+4996元）多4000元，即原告多向被告杰渝公司支付4000元。因此，可以印证售房单位即被告杰渝公司向原告出具的物业专项维修基金收据记载的物业专项维修基金已于2003年3月7日支付首付款时交纳部分的事实。综上，认定原告已向被告杰渝公司交纳物业专项维修基金4000元。在此本院特别说明，因被告杰渝公司系基于原告与其之间的委托法律关向第三人物业维修资金管理中心交纳涉案房屋的物业专项维修基金，当被告执行不能时，并不能当然免除原告应向第三人物业维修资金管理中心全额交纳涉案房屋物业专项维修基金的义务。关于案涉房屋的物业专项维修基金金额。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定，购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。被告金色殿堂物业公司向第三人提交的《某某小区业主已交公司未交大修基金名单》中涉及房屋的物业专项维修基金均为房屋总价款的3%，因此，案涉房屋的物业专项维修基金为7643.52元[（249788元+4996元）×3%]，但原告举示的现有证据只能证明其向被告杰渝公司交纳物业专项维修基金4000元，故被告杰渝公司应将收取的重庆市沙坪坝区某某路*号房屋的物业专项维修基金4000元交存于第三人。剩余部分的物业专项维修基金3643.52元应由原告自行交纳至第三人。关于原告主张的利息问题，根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第九条规定，在业主办理房屋权属证书时，商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。原告实际交纳物业专项维修基金的时间为2003年3月7日，因原被告双方未约定被告向第三人交纳物业专项维修基金的具体时间，故本院酌情给予被告一个月的合理准备期，被告应当于2003年4月7日前将收取的物业专项维修基金向第三人交纳，原告主张2011年3月1日前按照同期银行活期存款利率计息，2011年3月1日后，按一年期同期银行定期存款利率计息，属于对案涉物业专项维修基金利息的合理主张，本院予以支持。审理中，原告自愿放弃要求被告金色殿堂物业公司支付利息的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。案涉物业专项维修基金应当向物业维修资金管理中心交纳，故物业维修资金管理中心与本案有法律上的利害关系，其作为第三人参加诉讼，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、限被告重庆杰渝置业顾问有限公司于本判决发生法律效力后三日内，将收取的重庆市沙坪坝区某某路*号房屋的物业专项维修基金4000元交存于重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心专户。同时由被告重庆杰渝置业顾问有限公司向重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心专户交存利息，利息计算方式为：以4000元为基数，自2003年4月8日起至2011年3月1日止按中国人民银行发布的同期银行活期存款利率计算；自2011年3月2日起至被告重庆杰渝置业顾问有限公司将收取的上述物业专项维修基金4000元交存于重庆市沙坪坝区物业专项维修资金管理中心专户之日止，按中国人民银行发布的同期一年期银行定期存款利率计算。二、驳回原告刘斐、王慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告重庆杰渝置业顾问有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年九月二十九日书记员  乔丹丹