江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初4901号原告：苏州鸿丰包装制品有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇宅基村奚家**。法定代表人：杨雪明，总经理。委托诉讼代理人：顾春晓，江苏名仁律师事务所律师。被告：陈益明，男，1963年6月16日出生，居民身份证号码320524196306163639，汉族，住江苏省苏州市相城区元和广登路**。委托诉讼代理人：吕红芳、吕圣尤，江苏永德律师事务所律师。原告苏州鸿丰包装制品有限公司（以下简称鸿丰公司）诉被告陈益明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理，依法由审判员宁璐适用简易程序独任审判，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告鸿丰公司的法定代表人杨雪明及原告的委托诉讼代理人顾春晓，被告陈益明的委托诉讼代理人吕圣尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿丰公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告停产停业补偿费114104元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月8日，原告法定代表人与被告签订房屋租赁协议一份，约定被告将自有的坐落于苏州相城区望亭镇问渡路21号厂房一幢租给原告使用，其中楼下面积为546平方米；租赁期限自2018年10月10日至2019年10月9日止。租金每平方米180元，共计98280元，另租厨房间等40平方米，合计104280元，总计105000元。在合同履行期间，因租赁房屋涉及政府拆迁，被告要求原告腾出房屋配合拆迁，并承诺政府补偿给承租户的款项会交给原告，故原告于2019年3月13日将设备搬离。经查明，苏州市相城区望亭镇宅基村村民委员会与被告签订的望亭镇企业拆迁补偿协议约定，停产停业损失费为每平米200元，原告一共租赁586平方米，停产停业损失费应为117200元；设备回购及搬迁补偿费13284元，共计补偿130484元，但原告搬离后，被告仅仅抵扣了原告两个月房租16380元。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告陈益明辩称，按照房屋租赁协议第五条的约定，如遇政府拆迁，涉及房屋拆迁事项，原告应予服从，被告除退还未到期租金外，不承担任何赔偿责任。也就是说，因政策因素的拆迁，原告无权主张任何补偿损失。另，原告主张的停产停业损失没有法理依据：首先，搬迁补偿款中所谓的停产停业损失补助是依据相关法律规定及搬迁政策、条例所必须发放的，与被搬迁厂房中的实际生产情况、是否停产停业无关。其次，在评估该费用时，并不以实际经营者的经营状况作为评估依据，而是根据房屋价值做出停产停业损失的评估。另外，之前被告与其他案外人也有过相似的诉讼案件，对于停产停业损失，法院明确判决确认应属于与村委会签订拆迁协议的拆迁补偿对象，即被告所有，与承租人无关，苏州中院也维持了该份判决，现该份判决己经生效。因此，停产停业损失实际上就应当属于房屋所有权人即被告，原告无权要求参与停产停业损失补偿费的分配。此外，原告尚欠被告租金13750元未支付，若法院判决被告需支付原告相关的拆迁补偿，则被告要求将租金在本案中一并进行抵扣。若法院未支持原告诉求，则其保留另案向原告主张租金的权利。综上，原告诉请要求被告赔偿的各项损失均没有事实及法律依据，被告无法认可，请求法院在查明事实的基础上驳回原告诉请。经审理查明，2018年10月8日，陈益明作为甲方、杨雪明作为乙方，双方签订《房屋租赁协议》1份，约定：甲乙双方在平等自由的基础上，根据有关法律、法规、达成如下协议：一、甲方将自有的座落于苏州相城区望亭镇问渡路21号厂房一幢租给乙方使用。其中楼下面积为546平方米，楼上面积为＿平方米，合计546平方米。二、租赁期限：始2018年10月10日至2019年10月9日终。房屋租金为楼上每平方米＿元/年，楼下租金为每平方米180元/年，共计98280元。租金从起租日起一次性付清，签订本协议时预付定金＿元。三、租赁期间：乙方应安全生产、注意防火、防盗等管理工作。如有违法、违规后果，乙方自行承担。四、乙方不得改变房屋结构及私自转租，租赁期满后乙方如需要续租，应提前一个月到甲方办理续租手续。五、如遇上级政府有关规定，涉及房屋拆迁等事项，使本协议无法继续履行，乙方应予服从，甲方将退还乙方未到期的部分租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议。六、本协议如有未尽事宜，甲乙双方共同协商后再做补充协议，补充协议具有同等法律效力。七、本协议自甲、乙双方签字之日起生效，并由双方协商职责。八、租赁期间，如有任何事项双方可协商解决。另租厨房二间5000元、卫生1000元、宿舍半间1500元，实收105000元。本协议一式两份，甲乙各执一份。甲方处由陈益明签名确认，乙方处由杨雪明签名确认。审理中，原、被告双方一致确认，杨雪明系作为鸿丰公司法定代表人代表鸿丰公司在该协议上签字，租赁期间案涉厂房实际也由鸿丰公司在使用。另查明，甲方苏州市相城区望亭镇宅基村村民委员会与乙方陈益明签订编号为望Q2017078的《望亭镇企业拆迁补偿协议》，约定：根据望亭镇经济和社会事业发展需要，乙方所拥有的房屋设施及附着物被列入协议搬迁范围。按照苏州市及相城区的有关规定并结合本镇的实际，经丈量评估后，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就拆迁补偿达成如下协议：一、补偿方式，对涉及企业的拆迁一律实行货币补偿方式，一次性补偿企业的房屋重置价装修附着物及设备设施、停业停产损失等，生产性设备搬迁等费用。二、补偿费，I、房屋及附着物补偿费按照苏州市有关规定及相关评估规范，甲方补偿乙方房屋重置价及装修附着物18884179元（明细见评估报告）。2、停产停业损失费：2800118.00元（13979.34㎡×200元／㎡十42.5㎡×100元／㎡）。3、设备回购及搬迁补偿:990916元[明细见评估报告]。4、填土:543660元。5、签字奖励费：30000元。6、水电设施安装补偿：30000元。上述六项合计拆迁补偿金额为23278873.00元。三、补偿费支付方式，I、上述补偿金额双方签订协议后两周内支付人民币800万元整，剩余补偿款（人民币15278873.00元整）搬离完毕后凭宅基村委会证明，一次性支付给乙方。2、本协议的签订是甲、乙双方真实意愿的表达，甲方己将望亭镇企业拆迁的相关政策及办法和补偿内容告知乙方，乙方己确认无异议。该协议尾部甲方处加盖苏州市相城区望亭镇宅基村村民委员会公章确认，乙方处由陈益明签字及捺印确认。又查明，涉案厂房无相关权属证书，被告陈益明也未能提供合法的建设厂房的审批手续。审理中，原告鸿丰公司明确，抵扣的两个月房租金额为13750元，并非诉状中的16380元，但为便于法院审理，现仍以114104元该金额主张停产停业补偿费。以上事实，由当事人提供的营业执照、常住人口信息、《房屋租赁协议》、《望亭镇企业拆迁补偿协议》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本院认为，因案涉房屋无相关权属证书，陈益明也未提供建设工程规划许可证或其他合法的批准建设手续，案涉《房屋租赁协议》应为无效。案涉《房屋租赁协议》虽为无效，但双方在协议中约定“如遇上级政府有关规定，涉及房屋拆迁等事项，使本协议无法继续履行，乙方应予服从，甲方将退还乙方未到期的部分租金外，不承担任何赔偿责任，乙方表示无异议”，该约定亦为双方签订《房屋租赁协议》时的真实意思表示。且停产停业损失费系对出租人无法将案涉房屋用于出租经营而进行的补偿，故原告鸿丰公司要求陈益明向其支付停产停业补偿费依据不足，本院对其该主张不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告苏州鸿丰包装制品有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币1291元，由原告苏州鸿丰包装制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 员  宁 璐二〇二〇年九月二十九日法官助理  刘 畅书 记 员  王静妍