贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0628民初2028号 原告：中国农业银行股份有限公司松桃县支行，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇公园路**。 负责人：张猛，该银行行长。 委托诉讼代理人：田筱锋，贵州正歌律师事务所律师。 被告：姜某某，女，1984年10月8日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 被告：高某，男，1976年10月15日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 被告：松桃弘祥房地产开发有限公司，，住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县孟溪镇梵净山大道旁 法定代表人：段家斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人:郑某某，女，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行（以下简称农业银行松桃支行）与被告姜某某、高某、松桃弘祥房地产开发有限公司（以下简称弘祥房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行松桃支行的委托诉讼代理人田筱锋、被告弘祥房开公司的委托诉讼代理人郑某某到庭参加诉讼。被告姜某某、高某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农业银行松桃支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告姜某某与原告签订的《个人购房担保借款合同》提前到期，同时立即归还贷款本金人民币46385.76元，并按照《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房贷款合同》计付利息、罚息及复利直至本息还清时止（至起诉时利息2470.15元、罚息1132.59元及复利146.34元，共计50134.84元）；2.本案诉讼代理费2300元由被告姜某某承担；3.判令被告松桃弘祥房地产开发有限公司按照合同约定对位于松桃苗族自治县房产协助办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记，原告并对上述房产享有优先受偿权；4.判令被告松桃弘祥房地产开发有限公司、高某对姜某某上述债务承担连带担保责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月5日，姜某某作为借款人，弘祥房开公司作为保证人与农业银行松桃支行签订《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房贷款合同》约定，姜某某向农业银行松桃支行贷款130000元，用于购买位于松桃苗族自治县房产并用该房屋为该笔贷款设定抵押，借款期限自2011年12月6日起至2021年12月5日止，共计120个月，还款方式为等额本息还款法，合同并对担保方式、范围及违约责任等事项进行了约定。2011年12月6日，农业银行松桃支行按约放款130000元。后姜某某偿还了部分贷款本息，便未再按期足额偿还剩余贷款本息。为维护原告合法权益，特起诉至法院。 弘祥房开公司辩称，对于农业银行松桃支行诉称的个人购房贷款和个人购房担保借款的事实没有异议，但是姜某某尚欠本金和利息应当提供相应的证据。姜某某、高某未按照约定偿还借款后，农业银行松桃支行已经多次从弘祥房开公司的银行按揭贷款保证金账户扣取为姜某某、高某垫付按揭款5477.44元，弘祥房开公司一直在履行担保责任。对于涉案债务，姜某某、高某既提供了所购房屋作为抵押担保，同时，弘祥房开公司也为涉案债务进行保证担保。根据相关法律的规定，姜某某、高某以购买的房屋作为抵押物为自己的借款提供担保，所以弘祥房开公司依法只对物的担保以外不足部分承担保证责任。 姜某某、高某缺席无答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年11月17日，借款人姜某某向农业银行松桃支行出具《共同还款承诺书》，高某在共有人一栏签字按手印，《共同还款承诺书》载明：“借款人姜某某购买了松桃弘祥房地产开发有限公司开发的位于松桃县住房一套，特向你行申请个人住房按揭贷款13万元，期限10年。本人作为该房产所有（共有）人，同意以所购房产作为抵押，如借款人不能按期归还贷款本息，贵行可采取相应的信贷制裁措施及相应的法律手段行使抵押权人的权利”。同日，借款人姜某某与农业银行松桃支行签订《个人借款违约承诺书》，高某在担保人及共有权人签字按手印，《个人借款违约承诺书》载明：“借款人姜某某因购买松桃弘祥房地产开发有限公司开发的位于松桃县住房需要，于2011年11月7日在你行申请办理一手楼住房按揭贷款13万元。如果本笔贷款未按借款合同约定按期偿还贷款本息，借款人及担保人郑重承诺：一、借款人及担保人同意并授权你行可通过报刊、电视等新闻媒体以公告的形式进行催收。二、你行有权要求借款人或担保人在规定的期限内还清所欠贷款本息。三、因公告产生的相关费用及你行依法主张权利产生的差旅费用、律师费用、诉讼费用等由借款人及担保人自愿承担”。2011年12月5日，姜某某（借款人）与农业银行松桃支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同号：xxxxx），弘祥房开公司二期商住楼开发项目部在保证人一栏盖章，高某在抵押人一栏签字按手印。《个人购房担保借款合同》约定：“……第10条第10.1款第10.1.1项保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。第10.1.2项保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第10.1.3项……若发生法律、法规规定或者本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。……第10.1.4条第（9）项本合同项下借款人既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵（质）押权、抵（质）押权顺位或者变更该抵（质）押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。……第十二条第12.3款，本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿……。（2）借款人未足额偿还款本息超过90天；……第12.8条，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用……特别条款第10.2.1条抵押位于松桃苗族自治县房屋。……第10.2.5（2）项约定：……自合同签订之日起10日内办妥抵押预告登记；自本合同第1.2.2条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起30日内办妥抵押登记……”。2011年12月6日，农业银行松桃支行出具《贷款发放通知单》，载明：“客户名称姜某某。借款金额130000元。还款方式等本递减。还款周期一个月。正常执行利率7.755%。逾期执行利率11.632%”。2020年6月4日，农业银行松桃支行出具《中国农业银行贷款还款试算信息业务凭证》，载明：“贷款合约号xxxxxxxxx。合约名称姜某某。试算截止日期20200604。本金余额46385.76元。未到期本金26296.68元。未结清本金总金额20089.08元。未结清正常息总金额2470.15元。未结清罚息总金额366.72元。未结清复利总金额146.34元。未结清期数16”。姜某某至今未办理涉案房屋产权登记。另查明，农业银行松桃支行因本案诉讼产生律师费2300元。 以上事实有《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》（合同号：xxxxxxx）、《贷款发放通知单》、《中国农业银行借款凭证》、《中国农业银行贷款还款试算信息业务凭证》、《委托代理合同》等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点如下：关于焦点一，关于农业银行松桃支行主张借款提前到期是否有事实及法律依据；二、农业银行松桃支行主张律师代理费2300元是否有事实和法律依据；三，关于农业银行松桃支行对涉案房屋抵押权是否已经设立；四、弘祥房开公司、高某是否应当对姜某某涉案债务承担连带保证责任。 关于焦点一，关于农业银行松桃支行主张借款提前到期是否有事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，姜某某与农业银行松桃支行签订的《个人购房担保借款合同》中第十二条第12.3款：“本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿……。（2）借款人未足额偿还款本息超过90天……”。农业银行松桃支行已经按约向姜某某足额发放贷款，姜某某应当按照约定履行还款义务，但截至2020年7月14日，姜某某已经逾期16期未按期足额偿还借款，其行为已经构成违约，因此农业银行松桃支行主张《个人购房担保借款合同》提前到期并偿还贷款本金46385.76元、至起诉时即2020年7月7日利息为2470.15元、罚息为1132.59元、复利146.34元有事实和法律依据，本院予以支持。关于2020年7月7日后的利息如何计算的问题，虽然双方未对姜某某提前还款后的利息如何计算进行明确约定，但结合《贷款发放通知单》载明：逾期执行利率11.6325%。本院认为姜某某提前还款后的利息计算标准参照该逾期执行利率11.6325%进行计算符合双方订立借款合同时的真实意思表示，因此，本院认定姜某某自2020年7月8日起以未付贷款本金为基数按照年利率11.6325%的标准计付利息至全部本金还清为止。由于农业银行松桃支行未能提交证据加以证明《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房贷款合同》关于罚息、复利的计算标准，亦未能提交证据证明其与姜某某对此进行了相关约定，应当承担举证不能的不利法律后果，因此，农业银行松桃支行主张参照《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房贷款合同》计付罚息及复利无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二，农业银行松桃支行主张律师代理费2300元是否有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，姜某某与农业银行松桃支行签订《个人购房担保借款合同》中第12.8条：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。因姜某某违约农业银行松桃支行向本院提起诉讼产生实现债权的费用代理费当事人之间有约定且代理费2300元也符合市场价格标准，故农业银行松桃支行主张律师代理费2300元有事实和法律依据，本院予以支持。 关于焦点三，关于农业银行松桃支行对涉案房屋抵押权是否已经设立。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；……；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……”、第一百八十八条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案中，涉案房屋并没有按照规定办理抵押登记，涉案房屋的抵押权并没有设立。因姜某某还并未是涉案房屋的所有权人，农业银行松桃支行诉请弘祥房开公司立即按照合同约定对位于松桃苗族自治县房产协助办妥以其为抵押权人的正式抵押登记并没有现实实现的可能，本院不予支持。因涉案房屋的抵押权并未设立，故农业银行松桃支行诉请对涉案房屋享有优先受偿权的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点四，弘祥房开公司是否应当对姜某某涉案债务承担连带责任保证。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十一条第一款：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”、第二十六条第一款：“连带责任保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”、第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。本案中，弘祥房开公司《个人购房担保借款合同》在保证人一栏盖章、高某在《个人借款违约承诺书》中担保人及共有权人一栏签字按手印，《个人借款违约承诺书》中没有约定保证方式按照法律规定为连带责任保证，《个人购房担保借款合同》、《个人借款违约承诺书》已经对担保人的保证范围作出约定，弘祥房开公司、高某保证方式为连带责任保证且尚在保证期间内，故农业银行松桃支行主张高某、弘祥房开公司对姜某某涉案债务承担连带保证责任有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，农业银行松桃支行部分诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第二十六条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告姜某某于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行贷款本金46385.76元及利息3749.08元（含正常利息2470.15元、罚息1132.59元、复利146.34元）共计50134.84元，并自2020年7月8日起以未付贷款本金46385.76元为基数按照年利率11.6325%的标准计付利息至全部本金还清为止； 二、被告姜某某于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行代理费2300元； 三、被告高某、松桃弘祥房地产开发有限公司对姜某某上债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权就其支付的款额向被告姜某某追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费555元（已减半收取），由被告姜某某、高某、松桃弘祥房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 员  刘成进 二〇二〇年九月二十九日 法官 助理  谭荣庆 代理书记员  谭荣庆