福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初3226号 原告：厦门海投供应链运营有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景东二路****。 法定代表人：林尚勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：尤秀明、陈丽珍，福建东方格致律师事务所律师。 被告：欧食安（厦门）跨境电商有限公司，，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景东二路**** 法定代表人：陈军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾辉、陈遥，福建世礼律师事务所律师。 原告厦门海投供应链运营有限公司（以下简称海投公司）与被告欧食安（厦门）跨境电商有限公司（以下简称欧食安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海投公司的委托诉讼代理人尤秀明，欧食安公司的委托诉讼代理人曾辉、陈遥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海投公司向本院提出诉讼请求：1.确认海投公司与欧食安公司之间签订的编号为海投ＢＳ2015192（Ｔ）的《房屋租赁合同》及2015年12月15日签订的《补充协议》已于2017年6月30日解除；2.欧食安公司立即将中国（福建）自由贸易区腾空并恢复原状后归还海投公司；3.欧食安公司向海投公司支付截至2017年6月30日尚欠的租金485980.06元及逾期付款违约金（以未付款项为基数，自逾期付款之日起计至实际归还之日止，按照日千分之三的标准，暂计至2017年11月30日为493250.36元）；4.欧食安公司向海投公司支付自2017年7月1日起至实际归还之日止的使用费（暂计至2017年11月30日为297433.69元）及逾期付款违约金（以未付款项为基数，自逾期付款之日起计至实际归还之日止，按照日千分之三的标准，暂计至2017年11月30日为115045.47元）；5.欧食安公司向海投公司支付尚欠水电费3256元及逾期付款违约金（以未付款项为基数，自逾期之日起计至实际归还之日止，按照日千分之三的标准，暂计至2017年11月30日为771.67元）；6.欧食安公司向海投公司支付提前解除合同的违约金700913.54元；7.欧食安公司向海投公司支付《房屋租赁合同》中约定的应由欧食安公司承担的装修费用共计4724083元；8.欧食安公司向海投公司支付因主张权利支出的律师费40000元；9.本案诉讼费及鉴定费76800元由欧食安公司承担。事实与理由：2015年5月25日，海投公司与欧食安公司签订一份编号为“海投ＢＳ2015192（Ｔ）的”的《房屋租赁合同》，约定：海投公司将中国（福建）自由贸易区出租给欧食安公司经营使用，租赁期限为5年，即从2015年7月1日起至2020年6月30日止。租赁物面积为1620.59平方米，海投公司按不高于600元／平方米的标准，结合欧食安公司的需求进行内部装修，超出部分由欧食安公司自行承付或自费改造完成，具体装修内容双方另行议定。欧食安公司按照以下标准支付租金：方案一、租期第一年，月租金30元／㎡，第二年在前一年的基础上租金递增20%，第三年至第五年分别在前一年的基础上递增10%；方案二、租期第一年，月租金50元／㎡，第二年至第五年分别在前一年的基础上租金递增10%，给予欧食安公司3个月免租期。租金每三个月一付，并于每期开始前10日内付清当期三个月租金。欧食安公司承租的租赁物所产生的水、电费等生产生活相关费用，欧食安公司需按月向海投公司缴纳，海投公司每月向欧食安公司发出《水、电费代收通知单》，欧食安公司应在接到通知单七日内向海投公司交款。欧食安公司如未能按期足额缴纳租金、物业费用、水电费用等等各项费用，除应补交相应金额外，还应每逾期一日按应付而未付款项的千分之三计算违约金给海投公司。《房屋租赁合同》签订后，海投公司依约进行装修，实际装修费用为3515.04元／平方米，依照合同第1.4条之约定，欧食安公司实际应承担4724083元的装修费用。欧食安公司业已接收使用租赁场地。2015年12月，双方签订《补充协议》，约定将承租期限调整为2015年8月15日起至2020年8月14日止。2017年6月7日，欧食安公司向海投公司发函，请求于2017年6月30日终止上述《租赁合同》。2017年8月12日，海投公司向欧食安公司寄送《关于欧食安公司申请终止合同的回复函》，要求欧食安公司结清所欠租金、相应违约金及装修费用等款项，并按照其承诺及合同约定方式将租赁物完整交还。然而，欧食安公司接到回复函后并未依照海投公司要求结清所欠费用，截至起诉之日，欧食安公司仍占用租赁场地，欧食安公司尚拖欠海投公司租金／使用费783413.75元。虽经海投公司多次催讨，欧食安公司均以种种理由推诿拒付所欠款项,已经构成了违约,还应依约承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，海投公司特诉诸贵院，请求依法判如所请。 欧食安公司辩称，一、针对海投公司的第1项诉讼请求，欧食安公司予以同意。欧食安公司早在2017年6月7日即向海投公司发函，表达解除合同的意愿，并且将合同解除时间定在2017年6月30日，此后双方在沟通过程中也多次明确了该解除时间。二、针对海投公司的第2项诉讼请求，欧食安公司不予认可。（1）讼争房产已于2017年7月30日前腾空并返还海投公司。2017年6月7日，欧食安公司在致海投公司的《展厅租赁转让申请》中，已经明确告知海投公司将于2017年7月30日前向海投公司返还讼争房产，且事实上也已经于该日之前将讼争房产腾空，并多次通知海投公司予以接收，但海投公司一直怠于接收，导致欧食安公司无法办理交接手续。就欧食安公司腾空房产后仍遗留在讼争房产内的少量海关监管货物，根据2018年5月4日的庭前调查，海投公司完全可以将该等货物归拢至讼争房产一角或放置于空闲房间，完全不会影响讼争房产的使用。海投公司片面强调因该海关监管货物原因导致讼争房产无法继续使用，欧食安公司不予认可。相反，海投公司过分归咎于该等货物，为其怠于办理房产交接手续寻找借口，才出现所谓“占用讼争房产”结论，故即使存在扩大的损失，也是由海投公司自行造成。（2）海投公司怠于补办讼争房产的接收手续，才导致产生“腾空并恢复原状后归还”的所谓诉求。在欧食安公司提前近两个月告知海投公司将于2017年7月30日前，且事实上也于该日之前腾空讼争房产之后，海投公司不仅不接收房产，反而于2017年8月12日向欧食安公司发出《关于欧食安公司申请终止合同的回复函》，反复纠缠于租金、违约金、装修款等各款项，偏偏不肯接收讼争房产。就此，欧食安公司认为，无论双方之间就租金、违约金、装修款等各款项存在何种争议，海投公司也可在接收讼争房产后继续采用协商乃至诉讼方式解决。然而，海投公司不仅不积极接收讼争房产，反而要求欧食安公司“腾空并恢复原状后归还”，还将自己怠于接收房产所产生的所谓“房屋占用费及违约金”强加在欧食安公司头上，不但不符合法律规定，也有违市属大型国企的行事规范，不应予以支持。（3）从海投公司要求欧食安公司支付水电费的证据可知，欧食安公司最迟也在2017年9月1日前已将讼争房产腾空并返还。海投公司在第5项诉求中要求欧食安公司支付尚欠的水电费，而其举证说明要求欧食安公司支付的水电费为2017年8月份的水电费（2017年9月5日制作并发出）。因此，海投公司已自认2017年9月1日开始讼争房产没有水电费产生，而造成无水电费产生的根本原因，即是欧食安公司已将讼争房产腾空。（4）从欧食安公司向海投公司发出的《关于天衡律函厦字第2017-0519号律师函的回复》看，海投公司迟至2017年10月25日仍怠于补办讼争房产的接收手续。由于海投公司长期怠于接收讼争房产，且还于2017年10月向欧食安公司发送《天衡律函厦字第2017-0519号律师函》，仍然纠缠于租金、违约金、装修款等各款项，依然绝口不提接收讼争房产事宜，欧食安公司迫于无奈，于2017年10月21日向海投公司发送《关于天衡律函厦字第2017-0519号律师函的回复》，明确要求海投公司在收到该函件后三个工作日内补办讼争房产的接收手续，但时至今日，海投公司仍未正式补办交接手续。故即便退一步而言，欧食安公司也于2017年10月25日移交讼争房产给海投公司。（5）2018年5月4日庭前调查时，欧食安公司已在法庭的见证下，明确将门禁密码告知海投公司，海投公司至迟在庭前调查当日，非正式地与欧食安公司补办了交接手续，即其可完全自主地使用讼争房产。综上，欧食安公司早已将讼争房产腾空并返还海投公司，而正是海投公司怠于补办接收手续的行为，方导致其“腾空并恢复原状后归还”的诉求产生，故该项诉求不应予以支持。三、针对海投公司的第3项诉讼请求，欧食安公司认为违约金金额过高，应予调低。（1）违约金比例高达每年109.5%，属比例过高，应当调低。讼争合同8.1条约定的违约金比例高达每年109.5%，远远超过《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条所规定的“不超过损失的30%”的比例，也远远超过司法实践所参照的24%的民间借贷年利率，应当依法予以调低。（2）就欧食安公司的延迟支付租金部分，海投公司损失的仅仅是资金占用费，应参照银行同期贷款利率计算。由于此部分违约金系基于欧食安公司延迟支付租金而产生，在海投公司无法举证其因此遭受损失的具体内容及金额的情况下，所谓损失只能参照银行同贷款利率计算，故依法应当予以调低。（3）欧食安公司已支付的保证金，应当在租金中予以抵扣。欧食安公司在签订讼争合同后，曾向海投公司支付了100000元保证金，海投公司尚未归还，故应当在租金中予以抵扣。四、针对海投公司的第4项诉讼请求，欧食安公司早已将讼争房产腾空并返还，故不存在高额房屋占用费问题。（1）讼争房产早已腾空并返还。如前所述，欧食安公司早已于2017年7月30日将讼争房产返还给海投公司，即便从《关于天衡律函厦字第2017-0519号律师函的回复》看，欧食安公司腾空并返还房产的时间至迟也在2017年10月25日之前，故海投公司要求欧食安公司支付高额房屋占用费并无依据，最多只能参照租金标准，要求欧食安公司支付2017年7月的资金占用费，海投公司的该项诉求应当予以驳回。（2）海投公司提供的计算表格也明确了房屋占用费计算至2017年11月23日，应视为海投公司自认讼争房产最迟已于2017年11月23日前腾空。根据海投公司提交的本案各诉求金额计算表显示，海投公司将房屋占用费计算至2017年11月23日（而非诉求中所述的暂计至11月30日），同时又将提前解除合同违约金的计算起点定于2017年11月24日，也就是说，海投公司自认讼争房产最迟已于2017年11月23日前腾空并返还，所以此后不存在房屋占用费。因此，海投公司诉求中要求计算至所谓“实际归还之日”系自相矛盾，不应予以支持。（3）违约金过高，应予调低。海投公司诉求的房屋占用费违约金与租金违约金一致，其比例高达109.5%，远远高于法律规定及司法实践，应当予以调低。五、针对海投公司的第5项诉讼请求，欧食安公司已于2017年7月30日腾空并返还讼争房产，2017年8月的电费与欧食安公司无关，且即便有关，海投公司应提交详细的计算依据。（1）欧食安公司已于2017年7月30日腾空并返还讼争房产，2017年8月电费与欧食安公司无关，海投公司应向其他租户收取。（2）海投公司水电费计算并无依据，应要求其提交详细计算方式。由于讼争房产所在地点并非仅欧食安公司一家租户，海投公司也未分户安装电表、水表（由海投公司统一向电业局及水务集团缴交），其仅仅是通过笼统的面积分摊来分摊各租户水电费，存在收费不公现象，应当要求其提供具体计算明细，再详加判断。六、针对海投公司的第六项诉讼请求，欧食安公司认为，海投公司在已收回讼争房产且仍然可以出租以获利的情况下，仍然要求欧食安公司支付高额解除合同违约金，并无法律依据，应当依法予以调低。因欧食安公司已腾空并返还讼争房产，讼争房产客观上存在再次招商并出租的可能性，海投公司完全可以凭借自贸区的政策优势，继续招租，并且租金可能更优，所以海投公司并无过多损失，即便合同约定了按照未履约部分租金为基数计算的违约金，也应当基于其实际损失进行重新计算，顶多计至讼争房产重新出租之日，而不能笼统地计算到底，加重欧食安公司负担。七、针对海投公司的第7项诉讼请求，欧食安公司认为其请求并无事实与法律依据，应当予以驳回。（1）海投公司此项诉求的诉讼时效已经届满，其胜诉权已经消灭。根据海投公司证据显示，其于2015年7月1日将按照设计图纸施工、装修完毕的讼争房产交付欧食安公司，因而可知，讼争房产的装修工程在2015年7月1日即已完成，假如海投公司认为装修金额已超标，至迟应当在2015年7月之前向欧食安公司提出。但是，在此后长达两年多的时间里，从未向欧食安公司提出该项诉求，直至2017年8月12日才向欧食安公司主张，故诉讼时效已经届满，其胜诉权已经消灭，不应支持其诉求。（2）退一步讲，即便诉讼时效尚未届满，海投公司主张如此高额的装修费也无事实依据。1.欧食安公司从未要求海投公司按照3515.04元/平方米的标准装修租赁物。众所周知，租赁物的主要作用系办公及作为展厅展示商品，并且，不论是办公场所还是展厅，出租方均是按照简易装修的方式进行装修装饰，故大量软装部分系欧食安公司自行组织施工。退一步言，即便装修时海投公司进行了倒板等非常规装修，该部分的造价也远远低于600元/平方米，更不用说高达3515.04元/平方米的精装修标准。再退一步言，即使确实存在上述高标准的装修，该等装修也是海投公司为配合当时的招商需求和政府的招商导向，因而不能将该超标的装修成本强加给欧食安公司。因此，欧食安公司从未对装修装饰问题提出超越普通办公场所及展厅需求的要求，海投公司的诉求是不合理的。2.直接按照面积分摊装修工程量的方式不妥。 退一步言，即便海投公司确实在装修上增加了投入，但因租赁物并非仅有欧食安公司一家承租，每个承租人的情况均不同，海投公司在计算装修部分工程量时，不能按面积直接将工程量机械地分摊给各承租人，而应当就每个子工程项目进行逐项计算，仔细区分每个承租人使用区域内的子工程项目，之后再由欧食安公司进行核对，否则势必引致计算错误。3.《鉴定报告》认定的工程量远低于海投公司诉请的工程量。根据贵院及双方均认可的厦门中达利工程管理有限公司于2019年4月30日出具的《工程造价鉴定意见书》，讼争房产装修工程造价为2842320元，远低于海投公司诉请欧食安公司承担的金额。4.现有装修仍可继续使用，不能将装修成本全部强加给欧食安公司。由于租赁物的装修装饰物并非一次性产品，相反，由于其固定资产的属性，是可以在今后的出租过程中长期使用的，也即，不论是海投公司，还是未来的承租人，均可以从中受益。海投公司可以借此提高租金，承租人可以避免二次装修，减少装修成本支出。因此，欧食安公司认为，即便海投公司的装修造价属实，该等装修成本也不应当由欧食安公司独立承担，而应当由海投公司及此后的承租人也应一并承担。八、针对海投公司的第8项诉讼请求，欧食安公司无义务支付。（1）讼争合同并未约定律师费的承担方式，仅在第8.4条约定在了出租人单方解约的情况下，违约金不足以弥补损失时，承租人才需要负担律师费。本案系承租人欧食安公司提出解除合同，也不存在违约金不足以弥补损失的情况，故不适用该条款，欧食安公司无需承担该律师费。（2）无律师费支付凭证，无法得知律师费确实已支付。由于海投公司的证据中并未体现银行转账凭证，故无法得知律师费确实已支付，不能得出海投公司已经支付该费用的结论。此外，在合同履行过程中，海投公司长期未能解决讼争房产消防验收未通过问题，导致欧食安公司所经营的进口食品、饮料等货物乃至员工的人身安全长期暴露于火灾引致的危险之中。并且，在装修过程中，除空调外，整个装修未遵循应有的招标程序，也客观上导致了其所谓的装修费用超标现象的出现，这远非一家负责任的大型国企应有的行为方式。综上所述，欧食安公司认为，海投公司的大量诉求并无事实与法律依据，恳请贵院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月27日，海投公司作为出租方、欧食安公司作为承租方，双方共同签订编号为“海投ＢＳ2015192（Ｔ）”的《房屋租赁合同》，约定：出租方同意将坐落于中国（福建）自由贸易区出租给承租人生产经营之用；租赁物面积为1620.59平方米，并以此作为计算租金和物业管理费等的依据；出租人按不高于600元／平方米的标准，结合承租人的需求进行内部装修，超出部分由承租人自行承付或自费改造完成，具体装修内容双方另行议定；承租期为5年，从2015年7月1日起至2020年6月30日，实际起租日自出租人按约定条件实际交付之日起确定，双方届时另行予以约定与执行；租金方案一，租期第一年月租金30元／㎡（其中前半年减半计收），第二年在前一年的基础上租金递增20%，第三年至第五年分别在前一年的基础上递增10%，具体为2015年7月1日至2015年12月31日、月租金为15元／㎡，2016年1月1日至2016年6月30日、月租金为30元／㎡，2016年7月1日至2017年6月30日、月租金为36元／㎡，2017年7月1日至2018年6月30日、月租金为39.6元／㎡，2018年7月1日至2019年6月30日、月租金为43.56元／㎡,2019年7月1日至2020年6月30日、月租金为47.92元／㎡；租金方案二，租期第一年月租金50元／㎡，第二年起至第五年分别在前一年的基础上租金递增10%，给予承租方3个月免租期，具体为2015年7月1日至2015年12月31日、月租金为25元／㎡，2016年1月1日至2016年6月30日、月租金为50元／㎡，2016年7月1日至2017年6月30日、月租金为55元／㎡，2017年7月1日至2018年6月30日、月租金为60.5元／㎡，2018年7月1日至2019年6月30日、月租金为66.55元／㎡,2019年7月1日至2020年6月30日、月租金为73.205元／㎡；在现行通关政策下，进口商品只能展示及批发销往区外，则按租金方案一执行，若口岸部门变更或创新政策，进口商品在展示的基础上实现零售，并且政策实际可操作，则自该政策公布之日起第二个自然月，租金按方案二调整；租金每三个月一付，先付后用，并于每期前10日内付清当期租金，租金自出租人将租赁物交付（或视同交付）给承租人之日起计算；本合同签订后三日内，承租人向出租人支付100000元作为租赁保证金；租赁期限届满，在承租人返还厂房后经出租人查验合格，并在承租人已向出租人结清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费、公共维修金等费用）及履行完毕合同所约定的承租人应承担的其他责任后10日内，出租人应将剩余保证金（不计利息）返还承租人。逾期未结清费用的，出租人有权用保证金抵偿上述费用，不够抵偿部分出租人有权继续向承租人追偿；承租人承租的租赁物所产生的水、电费等生产生活相关费用，承租人需按月自行缴纳，出租人每月发出《水、电费代收通知单》，承租人应在接到出租人通知单七日内交款；租赁期满，承租人应在七天内按时将租赁物交还出租人，并将租赁物恢复至实际交付时的原样再归还给出租人（正常损耗除外），对租赁物及内部设施的非自然损坏和丢失，由承租人负责修理和赔偿。出租人不补偿承租人的装修费用；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前至少三个月书面通知对方，提出提前终止合同的一方应按未履约时间应付租金的30%给予另一方损失补偿；承租人如未能按期足额缴纳租金、物业费用、水电费用等等各项费用，除应补交相应金额外，还应每逾期一日按应付而未付款项的千分之三计算违约金给出租人；承租方若有拖欠租金或水电费或物业管理费达一个月以上的，视为承租方根本性违约，出租方有权单方终止合同并收回租赁物，承租方应于出租方终止合同通知书送达之日起15日内办妥返还租赁场地手续，结清因使用租赁场地所产生的相关费用，并向出租方支付三个月的租金作为违约金。违约金不足弥补损失的，承担人应当据实赔偿损失（含但不限于租金、水电费、利息、诉讼费用、律师费用、预期收益及商誉等等）。上述合同签订后，欧食安公司已于2015年7月30日向海投公司支付保证金100000元。 讼争租赁房产经内部二次综合装修改造后，实际于2015年7月1日通过各方单位验收并被海投公司移交给欧食安公司使用。2015年12月15日，双方就案涉《房屋租赁合同》中的条款变更事宜达成一份《补充协议》，约定：承租期调整为2015年8月15日起至2020年8月14日；租金方案一调整为，租期第一年月租金30元/㎡（其中前半年减半计收），第二年在前一年的基础上租金递增20%，第三年至第五年分别在前一年的基础上递增10%，具体为2015年8月15日至2016年2月14日、月租金为15元/㎡，2016年2月15日至2016年8月14日、月租金为30元/㎡，2016年8月15日至2017年8月14日、月租金为36元/㎡，2017年8月15日至2018年8月14日、月租金为39.6元/㎡，2018年8月15日至2019年8月14日、月租金为43.56元/㎡,2019年8月15日至2020年8月14日、月租金为47.92元/㎡；租金方案二调整为，租期第一年月租金50元/㎡，第二年起至第五年分别在前一年的基础上租金递增10%，给予承租方3个月免租期，具体为2015年8月15日至2016年2月14日、月租金为25元/㎡，2016年2月15日至2016年8月14日、月租金为50元/㎡，2016年8月15日至2017年8月14日、月租金为55元/㎡，2017年8月15日至2018年8月14日、月租金为60.5元/㎡，2018年8月15日至2019年8月14日、月租金为66.55元/㎡,2019年8月15日至2020年8月14日、月租金为73.205元/㎡。 2017年6月7日，欧食安公司向海投公司发出一份《展厅租赁转让申请》，申请于2017年6月30日终止双方协议，并于2017年7月31日之前将展厅交还海投公司。 2017年8月2日，海投公司向欧食安公司发出一份《关于欧食安公司申请终止合同的回复函》，要求欧食安公司于收到函件之日起5日内向海投公司支付并结清各项租金、费用及违约金等款项合计6317228.96元（其中包括提前终止合同的违约损失补偿790143.62元，2016年10月1日至2017年6月30日期间的拖欠租金485980.06元及因逾期付款产生的暂计至2017年6月30日的违约金238110.83元，拖欠的2017年6-7月水费49元、2017年6-7月电费5934元、2015年8月15日至2017年6月30日物业费54695.03元、2015年8月15日至2017年6月30日公维金18231.75元，应承担的超过600元/平方米标准的装修费用4724084.67元），并根据欧食安公司的承诺及合同约定方式及时将租赁物完整交还给海投公司。 2017年9月5日，海投公司制作一份《厦门出口加工区二0一七八月水电费费通知单》，体现欧食安公司2017年8月份应缴电费3256元。 2017年9月20日，海投公司向欧食安公司发出一份《律师函》（天衡律函厦字第2017-0519号），要求欧食安公司于2017年10月15日前向海投公司支付：1.截止2017年6月30日尚欠租金485930.06及相应违约金；2.2017年7月1日起至租赁房屋实际腾退之日的房屋占用费及相应违约金，暂计至2017年9月20日房屋占用费为205349.48元，相应违约金为49899.92元；3.截至实际腾退租赁房屋之日为止尚欠的水、电费，暂计至2017年8月为3720.5元；4.《房屋租赁合同》中约定应由承租方承担的装修费用共计4724084.67元；5.提前解除《房屋租赁合同》的违约金790143.62元。 2017年10月21日，欧食安公司向海投公司发出一份《关于天衡律函厦字第2017-0519号律师函的回复》，表示：1.违约金过高，应予调低，押金可直接抵扣租金；2.物业管理费过高，应当予以调低，且不应向海投公司支付；3.海投公司已同意解除租赁合同，房屋已返还，不存在房屋占用费。即便存在，也不应仍按租赁合同计算；4.海投公司擅自拆除部分，应予以赔偿，金额合计24225元；5.租赁物长期存在不适合出租的消防问题，应补偿欧食安公司；6.超出600元/平方米的工程量应重新计算；7.现有装修仍可继续使用，不能将装修成本全部强加给欧食安公司；8.海投公司应补偿欧食安公司的装修投入。 2017年12月8日，海投公司委托福建东方格致律师事务所处理与欧食安公司之间的租赁合同纠纷并最终提起本案诉讼，福建东方格致律师事务所于当日向海投公司开具了金额为40000元《厦门增值税专用发票》。 2018年6月7日，海投公司向欧食安公司发出一份《律师函》[（2018）东律函字第084号]，要求欧食安公司收到函件之日起三个工作日内，自行清点占用场地的货物并集中归置一处，立即委托海投物流全权办理并全程配合占用场地货物的销毁手续，承担销毁占用场地货物所产生的全部费用及风险，将厦门海沧区海景东二路26号105单元场地恢复原状交还海投公司并在现场规范地办理有关交接手续；若欧食安公司未能在上述指定时间内自行办理或委托海投物流办理货物销毁手续的，未能将占用场地清空全部返还海投公司的，则海投公司有权自行处置占用场地的货物，在向海关申报该等货物销毁处理审批及处置期间相关货物毁损灭失的风险均由欧食安公司承担，因处置货物所产生的全部费用（包括但不限于公证费、管理费、销毁费用等）及损失，海投公司有权向欧食安公司全额主张。 2018年6月19日，欧食安公司向海投公司发出一份《关于（2018）东律函字第084号律师函的回复》，表示：1.无论欧食安公司与厦门海投物流有限公司（以下简称海投物流公司）如何协调处理涉案货物的销毁事宜，海投公司均应当先行按照法院要求集中归拢涉案货物，而非一味要求欧食安公司销货或者授权海投物流公司销毁货物。欧食安公司早已在与海投物流公司及相关单位积极沟通，尽可能快的销货货物，只是因为需多方沟通，才导致暂时还无法销毁；2.涉案货物系以海投物流公司名义进口，其在欧食安公司协助下向海关申请销毁涉案货物即可，根本不存在需欧食安公司委托海投物流公司处理销毁工作一说，并且此种委托是否可以得到海关认可尚无定论。海投公司与海投物流公司系关联企业，相互间沟通方便，假如海投公司认为涉案货物占用大量展厅面积，导致展厅无法另作他用，完全可以联系海投物流公司，由海投物流公司出面与有关单位协商、尽快解决，而非一味要求欧食安公司处理；3.综上，欧食安公司建议海投公司先按照法院要求集中归拢货物，并与海投物流公司商议，尽快与相关单位联系，尽快销货涉案货物，欧食安公司将尽力予以配合。 2018年7月26日，中国检验认证集团厦门有限公司出具一份《理货鉴定证书》（证书编号390018070147），载明其应欧食安公司的申请，派员于2018年7月16日到海投供应链1C一楼展厅对海关指定货物（产品名称为洗发水、果汁和饮料等）进行理货鉴定，经清点，上述货物共计626个品项、14911件。同日，中国检验认证集团厦门有限公司还出具一份《鉴定证书》（证书编号390018070148），鉴定结论为上述货物鉴定时破裂、污染或者已过保质期，无市场销售价值。 2018年9月12日，海投公司向欧食安公司发出一份《律师函》[（2018）东律函字第094号]，要求欧食安公司收到函件之日起三个工作日内，积极主动向海沧海关沟通申报货物销毁审批手续或者向海投物流公司出具授权书委托其代为向海沧海关申报货物销毁审批手续及完成海关要求的其他工作，并承担与此相关的费用；如因欧食安公司未能及时足额支付销毁相关费用导致海投公司垫付的，海投公司有权向欧食安公司追索；因欧食安公司怠于申报销毁，期间如有货物丢失、毁损的风险由欧食安公司承担；同时，欧食安公司还应继续按原租赁合同约定支付场地占用费直至保税货物经海关批准后完成1C一楼展厅现场的全部清理搬离工作之日。 2019年4月24日，欧食安公司向海沧海关出具一份《弃货声明》，主要内容为：兹有欧食安公司委托海投物流公司于2015年8月一线进境申报一批保税展示货物至厦门海沧保税港区，货物为日用品及食品，共计626个品项，14911件，总净重12343.69千克。该批准货物存储于海投公司保税仓库（地址为厦（地址为厦门海沧保税港区出口加工区**展厅以上进境产品存有破裂、污染、已过保质期等情况，经中国检验认证集团厦门有限公司现场鉴定，该批货物均无市场销售价值。现考虑到货物过期已久，欧食安公司决定将此批货物做弃货处理，同时承诺此批货物不流入市场销售。同日，欧食安公司还向海沧海关出具一份《授权书》，授权海投物流公司代表欧食安公司处理上述货物的销毁事宜。 2019年4月29日，海投物流公司向欧食安公司发出一份《关于缴纳货物销毁费用的通知函》，要求欧食安公司在收到函件后3日内将附件所列的预估销毁费用总计92280元支付至海投物流公司账户，若逾期未支付相应费用，则海投物流公司不排除停止销毁程序，届时因未及时销毁货物导致海关等相关部门处罚的责任由欧食安公司承担，如有其他第三方公司代欧食安公司先行垫付相关费用的，其他第三方公司有权向欧食安公司追偿。 本案审理过程中，本院于2018年5月4日组织海投公司、欧食安公司对讼争租赁房产的进门密码进行交接，并要求海投公司尽快将租赁房产内的物品归拢至某一区域，告知如因销毁问题引发相应争议其可及时向本院反馈或另案起诉。 另外，本院根据海投公司、欧食安公司的申请，依法委托厦门中达利工程管理有限公司对位于中国（福建）自由贸易区房屋（面积1620.59平方米）的装修造价进行鉴定。之后，厦门中达利工程管理有限公司于2019年4月30日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：中国（福建）自由贸易区房屋装修工程造价2842320元，无法确定工程项目造价18260元。 庭审中，海投公司主张，2017年7月30日之后，欧食安公司虽没在现场办公，但是仍有大量货物存放在租赁的展厅内，这些货物都是海关监管的货物，完全是过期破裂的食品、散落了一地，堆叠归拢到一个角落是不现实的，必须经过欧食安公司亲自处理。因目前海关还未处理，故欧食安公司有义务将货物搬离销毁，并将房屋归还给海投公司及支付房屋占用费；欧食安公司是案涉海关保税货物的货主，是直接具有配合海关进行销毁的责任人，只有收货人无法确认的情况下，才由承运人配合海关处理，故本案欧食安公司才是第一责任人，海投物流公司只是受欧食安公司的委托进行处理；海投公司主张的房屋占用使用费是按照租金标准计算的，因租金约定了违约金，故房屋占用费海投公司也相应的主张违约金、计算方式也是按照合同约定；虽然欧食安公司已于2017年7月30日搬离，但是并不排除其为了食品保鲜，又回来使用并产生了2017年8月份电费3256元；案涉合同明确约定装修费用由欧食安公司承担，关于超出的装修费用双方当时有口头约定，但是没有书面约定。装修完以后欧食安公司于2015年7月1日就验收入住了，但海投公司直到2017年7月才收到结算报告，之后第一时间也向欧食安公司主张应分摊的装修费。双方没有约定结算时间，故海投公司没有主张装修费的违约金，因此也不存在超过诉讼时效的问题； 欧食安公司主张，其于2017年7月30日就已搬离讼争租赁房产并通知海投公司前来交接，但是海投公司一直没有交接。根据合同约定，现场遗留的货物及家具，海投公司是有权自行处置的，至于现场遗留的海关保税货物，欧食安公司于2018年5月4日时已表示这些货物只要不丢弃，可以通过堆叠或者其他方式先行归拢到角落，这些货物看起来有10000多件，但实际上并没有那么多，即使需要等到海关审批才可以销毁，完全也可以堆叠归拢到一个角落，并不影响场所的使用；海投物流公司是这些海关保税货物的进口单位，在海关那是第一责任人，但海投物流公司并没有向海关申请销毁，而仅靠欧食安公司一家是无法自行处理这些货物的，也无法自行向海关申请销毁；欧食安公司对海投公司主张的欠付租金本金数额无异议；前期双方并没有对装修造价进行沟通，欧食安公司从始至终以为按照合同约定每平方米600元的标准进行装修，而且装修厂房不可能长期一直由欧食安公司使用，装修成本全部由欧食安公司承担是不公平的。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一、海投公司与欧食安公司之间签订的编号为海投ＢＳ2015192（Ｔ）的《房屋租赁合同》及2015年12月15日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。现海投公司、欧食安公司一致同意上述合同于2017年6月30日解除，故本院对此予以确认。二、案涉房屋租赁合同虽已解除，但海投公司、欧食安公司之间就讼争租赁房产并未办理正式交接手续，且讼争租赁房产内仍遗留大量海关保税货物等物品，故现海投公司要求欧食安公司立即将讼争租赁房产即中国（福建）自由贸易区腾空并恢复原状后归还，有合同及法律依据，本院予以支持。三、海投公司主张欧食安公司尚欠其2016年10月9日至2016年12月31日期间租金135932.62元、2017年1月1日至2017年3月31日期间租金175023.72元、2017年4月1日至2017年6月30日期间租金175023.72元，合计485980.06元，欧食安公司对此并无异议，故本院予以确认。根据案涉合同约定，租金为每三个月一付、每期开始前10日内付清当期三个月租金，故欧食安公司未按时支付租金已构成违约，现海投公司要求欧食安公司支付前述485980.06元租金及相应的逾期付款违约金，有事实及合同依据，本院予以支持；但因海投公司未举证证明逾期支付租金给其造成的损失，而双方约定的日千分之三的违约金标准明显过高，故本院依法将逾期支付租金的违约金标准调整为按照年利率24%的标准计算。欧食安公司依约应于每期开始前10日内付清当期三个月租金，故各期逾期付款违约金应从逾期之日即当期开始之日开始计算，因此本院将海投公司主张的各期租金的逾期付款违约金起算点分别调整为2016年10月9日、2017年1月1日、2017年4月1日。另外，案涉房屋租赁合同已经解除，现海投公司继续占有欧食安公司已缴纳的100000元保证金，缺乏依据，故依约该笔保证金应用于抵偿欧食安公司前述未结清的租金、逾期付款利息等。四、欧食安公司虽主张其早已于2017年7月30日将讼争租赁房产返还给海投公司，但该租赁房产内仍遗留大量海关保税货物等物品。欧食安公司作为案涉海关保税货物的货主，负有自行或委托他人向海关申请销毁上述货物的义务，而海投公司作为出租方对此并无约定或法定义务。海投公司系整体将讼争租赁房产出租给欧食安公司，而欧食安公司在本案中并未举证证明讼争租赁房产可在不影响整体租赁收益的情况下分割出租、案涉海关保税货物经叠加堆砌后仅占用很少面积且不影响讼争租赁房产其他部分的出租使用等。因此，欧食安公司于2017年6月30日合同解除后未将讼争租赁房产腾空并与海投公司办理相应的交接手续，已构成违约，应向海投公司支付继续占用期间的房屋占有使用费。海投公司在本案中主张参照原合同约定的租金标准分段计算房屋占有使用费，系在合理范围，本院予以支持；但其还要求欧食安公司支付该项费用的逾期付款违约金，则缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，欧食安公司实际还应支付海投公司2017年7月1日至2020年8月14日期间的房屋占有使用费共计2636635.11元，其余房屋占有使用费则应按每月77658.67元的标准，自2020年8月15日起计至实际归还讼争租赁房产之日止）。五、海投公司系主张欧食安公司尚欠其2017年8月份电费3256元，但仅凭其自行制作并提交的《厦门出口加工区二0一七八月水电费费通知单》并不足以证明该事实，故海投公司在本案中要求欧食安公司支付该笔电费及逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。六、虽然欧食安公司确于2017年6月7日发函要求提前终止案涉房屋租赁合同，且案涉合同亦实际于2017年6月30日提前解除，但案涉合同中明确约定提前解除合同的损失补偿系按未履约时间应付租金的30%进行计算，而如前认定，欧食安公司已需按合同约定的租金标准支付合同未履行期间的房屋占用使用费，故因海投公司未举证证明其因欧食安公司提前解约造成的其他损失，其再行主张欧食安公司按合同未履行部分租金的30%支付提前解除合同的违约金，缺乏依据，本院不予支持。七、案涉租赁合同中明确约定：“出租人按不高于600元／平方米的标准，结合承租人的需求进行内部装修，超出部分由承租人自行承付或自费改造完成，具体装修内容双方另行议定”。海投公司、欧食安公司在本案中虽对装修内容未再另行书面约定，但讼争租赁房产在交付给欧食安公司前确有进行内部二次综合装修改造，且已于2015年7月1日通过欧食安公司的验收并实际使用。经本院依法委托，厦门中达利工程管理有限公司鉴定讼争租赁房产的装修工程造价为2842320元，按租赁物面积1620.59平方米计算，实际装修标准为1753.88元／平方米、远超600元／平方米的标准，而欧食安公司主张双方对该装修造价未进行过沟通、认为仅按600元／平方米的标准进行装修等，并不合常理。上述装修费用的负担系案涉租赁合同的部分履行内容，双方之间并非就此单独形成其他法律关系，现双方未明确约定该项费用的付款期限，故海投公司在合同履行过程中于2017年8月2日向欧食安公司主张该项费用并最终诉至本院，未超过法定诉讼时效；欧食安公司关于该项费用的诉讼时效抗辩，缺乏依据，本院不予采信。双方在案涉租赁合同中系按面积确定装修标准的，且明确约定租赁期满出租人不补偿承租人的装修费用，故欧食安公司主张按面积分摊装修工程量不妥、装修仍可继续使用不能要求欧食安公司承担全部装修成本等，缺乏依据，本院亦不予采信。因此，讼争租赁房产实际发生的超出600元／平方米标准的装修费用共计1869966元（2842320元-600元／平方米×1620.59平方米），依约应由欧食安公司承担；海投公司主张的超过该认定部分的装修费用，本院不予支持。八、海投公司确系因欧食安公司提前解约、逾期支付租金、未及时腾退租赁物等违约行为，委托律师向欧食安公司发出相关律师函并最终提起本案诉讼，且海投公司主张的40000元律师费既有相应票据为凭，亦在合理范围内，故该40000元律师费属于海投公司因欧食安公司违约造成的实际损失，依法应由欧食安公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门海投供应链运营有限公司与欧食安（厦门）跨境电商有限公司签订的编号为海投BS2015192(T)的《房屋租赁合同》及2015年12月15日签订的《补充协议》于2017年6月30日解除。 二、欧食安（厦门）跨境电商有限公司应于本判决生效之日起十日内，将中国（福建）自由贸易区腾空并恢复原状后归还厦门海投供应链运营有限公司。 三、欧食安（厦门）跨境电商有限公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门海投供应链运营有限公司支付截至2017年6月30日尚欠的租金485980.06元及逾期付款违约金（违约金均按年利率24%的标准,分别以135932.62元为基数、自2016年10月9日起计至实际付款之日止，以175023.72元为基数、自2017年1月1日起计至实际付款之日止，以175023.72元为基数、自2017年4月1日起计至实际付款之日止；上述应付违约金总额应扣除欧食安（厦门）跨境电商有限公司已支付的100000元保证金）。 四、欧食安（厦门）跨境电商有限公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门海投供应链运营有限公司支付房屋占有使用费（其中2017年7月1日至2020年8月14日期间的房屋占有使用费共计2636635.11元，其余房屋占有使用费则应按每月77658.67元的标准，自2020年8月15日起计至实际归还租赁房产之日止）。 五、欧食安（厦门）跨境电商有限公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门海投供应链运营有限公司支付装修费用1869966元。 六、欧食安（厦门）跨境电商有限公司应于本判决生效之日起十日内，向厦门海投供应链运营有限公司支付律师费40000元。 七、驳回厦门海投供应链运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59825元，由厦门海投供应链运营有限公司负担32038元，欧食安（厦门）跨境电商有限公司负担27787元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  田 炜 人民陪审员  肖育京 人民陪审员  杨红霞 二〇二〇年九月三十日 代书 记员  彭媚媚 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。