湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初808号 原告：李某1，女，2009年1月10日出生，汉族，住新化县。 法定代理人：李某2，男，1980年8月17日出生，汉族，住址同上，系李某1之父。 委托诉讼代理人康吉光，新化县泰和法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。 被告：湖南君明房地产开发有限公司，住所地新化县上梅镇五里亭村。 法定代表人：朱诗阳。 委托诉讼代理人曾军，新化县天骄法律服务所法律工作者。 代理权限：特别授权。 原告李某1与被告湖南君明房地产开发有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。在审理中，因双方争议较大，不宜适用简易程序，本院于2020年6月15日裁定转为普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告李某1的法定代理人李某2及委托诉讼代理康吉光，被告房产公司的委托诉讼代理人曾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行合同、协议，立刻交付原告买受的商品住房和车库；2、判令被告承担逾期交房的住房违约金108669元，车库违约金19800元，共计128469元；3、判令被告承担本诉讼费。事实与理由：原、被告双方在2018年6月2日就被告开发修建的“尚程家苑”房屋开发项目达成商品房预售买卖合同意向，原告当即向被告交付购房定金3万元；2018年6月6日原告父亲李某2代交付购买车库定金3万元；2018年6月19日原、被告双方签订了商品房（预售）买卖合同，合同约定：原告预购得被告开发建设的坐落于新化县××路东侧商品住宅房“尚程家苑”009号幢、6楼601房，建筑面积172.69平方米，套内面积154.79平方米，每平方米价款3814.22元，共价款658679元；同日还签订了“尚程家苑项目车库使用权转让协议”预购了009号幢102号车库，价款133800元，因双方确定车库不办理产权，实际价款为120086元。上述住房、车库价款在扣除预购定金后，全部价款在2018年6月19日交清付给被告，同日原告还向被告交付了天燃气代办费2460元；住房和车库的交付时间约定在2019年5月31日，逾期交房按已付价款承担按日万分之五的违约金。2019年5月31日原、被告双方约定的交房时间到达，被告没有交房，此后，原告多次催促被告交房，但被告拖延至今一直没有交房。综上所述，原、被告双方自愿合法签订的合同，被告应当如期依约遵照履行，被告违反合同的行为已损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。请求法院依法判决。 被告房产公司辩称：2019年1月至5月因下雨天较多造成无法施工；此外，由于“尚城家苑”位于学府北路的东侧，而学府北路自我们2016年9月竞买该土地至今都没有修通，市政管网道路未修通，所有下水无法贯通，导致施工设备进场慢、建材设备进场慢、电子实施落实慢，最终导致“尚城家苑”施工建设慢，下雨和市政工程的问题都是不可抗力，造成未按时交房，但不承担违约责任。2020年1月16日“尚城家苑”售楼部已经通知全体业主于2020年1月18日办理交房交接手续，2020年1月18日大部分的业主（近百户）办理了交房交接手续，拿了钥匙，进行了房屋装修，已经住进了新房。而被答辩人2020年1月18日不办理交房交接手续，这是其自身原因造成的后果。2020年1月18日开始被答辩人随时可以将买受的商品房及车库钥匙领走，进行装修和管业。被答辩人是“在校学生”，不存在房租损失，不存在实际损失。被答辩人要求按万分之五每日计算违约金于法不符，应不予支持。李某1系未成年人，签合同时不满十岁，所签合同系无效合同，应按无效合同处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月2日，原告李某1的法定代理李某2与被告房产公司就房产公司开发建设的位于新化县××街道××路××楼，达成了商品房预售买卖合同意向。李某2帮李某1当即向房产公司交了购房定金3万元。2018年6月6日，李某2帮李某1交付购买车库定金3万元。2018年6月19日，李某2以李某1的名义作为买受人与房产公司作为出卖人双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该《合同》约定了商品房的基本情况、价款、付款方式、逾期付款责任，并约定交房时间在2019年5月31日前，同时约定逾期交房的责任，除不可抗力外，出卖人未在2019年5月31日前将商品房交付买受人的，从交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五违约金。 另查，房产公司在施工期间2019年1月至5月共有雨天88天。2019年7月19日，房产公司向新化县人民政府出具了《关于尽快修通学府北路的报告》。该《报告》的主要内容是，“尚程家苑”已基本完工，但主要通行道路学府北路至今都未修通，致使项目无法交付使用，要求尽快修通。房产公司委托娄底市远见房地产经济有限公司于2020年1月16日在“尚程家苑”业主群微信群里发了《通知》。该《通知》的内容是“经开发商决定2020年1月18日办理交房交接手续，请各位签订了商品房买卖合同并全额支付房款的业主收到通知后携带本人身份证前往尚程家苑售楼处或尚程家苑物业管理中心办理交接手续，未签订合同或未全额支付房款的业主务必尽快前往尚程家苑售楼处办理手续。特此通知！”。之后，大多数业主按通知办理了商品房交接手续。原告未去办理商品房交接手续。 本院认为，原告李某1的法定代理人李某2与被告房产公司签订的合同合法有效，依法应受法律保护。原告要求被告立刻交付商品房和车库，因被告已于2020年1月16日发了通知，定于2020年1月18日办理交房交接手续，是原告没去办理，此外，原告也没有提交证据证明被告不交房，因此，对原告要求被告立刻交付商品房和车库的请求不予采纳。原告要求被告按约定承担已付价款承担每日万分之五的违约金。根据约定交房时间是2019年5月31日，由于被告未按约定交房应从2019年6月1日开始承担违约金计算至2020年1月17日，之后，被告已通知可于2020年1月18日交房是原告未去办理交房手续，故对原告要求被告承担2020年1月18日以后的违约金，不予采纳。关于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因原告没有提交证据证明因被告违约造成了损失，约定的违约金过高，依法可以适当减少并参照当地的租房标准酌情认定8000元。被告提出因下雨及路政问题属于不可抗力而不承担违约金的意见，因下雨及路政问题属于在签订合同时可以预见的原因，不属于不可抗力，而且合同没有约定因下雨及路政问题可以延期交房，故对被告的意见不予采纳。被告提出李某1签合同时不满十周岁，所签合同系无效合同，应按无效合同处理，因李某2作为李某1的法定代理人以李某1的名义代李某1签合同符合法律规定，所签合同是有效的，故对被告的意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告湖南君明房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告李某1违约金8000元； 二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。 款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001××××0017； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2869元，由原告李某1负担1434.5元，由被告湖南君明房地产开发有限公司负担1434.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  谭顺庆 人民陪审员  罗定华 人民陪审员  陈华珊 二〇二〇年九月二十三日 代理书记员  曹 晶 附相关法律条文： 一、对《中华人民共和国合同法》的适用 1、第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 3、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 4、第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 5、第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 6、第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 7、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、对最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”的适用 1、第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 1、第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2、第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 四、对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。