四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初2119号 原告：成都铁路攀西劳动服务公司，住所地西昌市马道镇东路**。 法定代表人：张济海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱琨，四川智达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明田，四川智达律师事务所律师。 被告：刘明勇，男，汉族，1982年8月4日出生，农村居民，住四川省攀枝花市仁和区。 原告成都铁路攀西劳动服务公司（以下简称攀西公司）与被告刘明勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月13日、8月10日公开开庭进行了审理。期间双方申请延期举证一个月。原告委托诉讼代理人朱琨、杨明田，被告刘明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告攀西公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的房屋租赁合同；2.被告支付尚欠租金至合同解除之日止（截止2020年5月31日应付租金30500元）；3.被告恢复房屋原貌；4.被告腾空房屋并返还给原告；5.被告按租金标准支付自租赁合同解除之日起至房屋返还之日止逾期腾退占有使用费；6.被告支付违约金6000元；7.被告支付逾期支付租金、押金至付清之日的违约金；8.被告支付逾期腾房、归还房屋的违约金；9.被告支付律师费3000元；10.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2018年10月31日，原、被告签订房屋租赁合同，合同签订后，原告依约履行了相关义务，2019年10月8日，双方续签房屋租赁合同，期间被告已支付租金27000元，其余租金经原告多次催收未果，现起诉至法院。 被告刘明勇辩称，原告所称的租赁合同与案涉租金无关，除之前的租赁合同外，2020年后双方虽未签订书面合同，但我仍承租该房屋，原告于2020年3月要求我支付至2020年5月底前的租金，没有事实根据，我拒付租金，要求被告核实并结算清楚后告知我，我会支付尚欠租金的，但被告至今都没有告知我，就直接起诉我了，故我不应承担违约责任，同时店铺即修理车间的天花板是经原告公司的安全员同意后而拆除的，我没有恢复义务。 经审理查明，2017年6月13日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“…甲方将位于攀枝花市仁和区房屋（商铺，468.27平方米）出租给乙方，租期共12个月，从2017年7月1日起至2018年6月30日，年租金为人民币36000元，乙方应先支付租金，方能使用承租房屋，租金按半年收取，乙方应在本合同签订后三日内向甲方交付半年的租金，次年的上半年租金在上年的12月前交付和下半年租金应在当年6月前支付…逾期未付租金，乙方除仍应补交所欠租金外，还应按拖欠租金的1%每天向甲方交付违约金，逾期支付租金时间超过10日，甲方有权解除合同…”，合同签订后，双方均依约履行了合同义务。 2018年10月31日，原、被告续签订《房屋租赁合同》，约定“…甲方将位于攀枝花市仁和区房屋出租给乙方，租期共12个月，从2018年7月1日起至2019年6月30日，月租金2500元，年租金为人民币30000元，房屋押金7500元，乙方应在向甲方交付首次房租时交付押金，乙方应先支付租金及押金后，方能使用承租房屋，租金按年收取…若租赁期超过1年，次年度的租金应在上年度的12月15日前交付，若租赁期不足一年或剩余租赁期期限不足一年，乙方同样应在租赁期开始前15日内一次性据实支付全部租金…租赁期满后，乙方应在合同期满的次日向甲方交付房屋…逾期支付租金和押金时间超过10日，甲方有权解除合同，收回房屋…逾期未付租金（押金），乙方除仍应补交所欠租金（押金）外，还应按拖欠租金（押金）的万分之五每天向甲方支付违约金，本合同期满或终止后，乙方未经甲方书面同意继续使用承租房屋的，甲方有权要求乙方立即归还承租房屋，并要求乙方按照本合同约定月租金的1.5倍向甲方支付占用费，若期满后超过2个月乙方仍未腾退房屋归还甲方时，乙方应按本合同约定月租金的3倍向甲方支付占用费…”后被告向原告先后支付租金27000元，未交纳房屋押金7500元，至今尚欠租金3000元。 2019年10月8日，原、被告再次续签订《房屋租赁合同》，约定“…甲方将位于攀枝花市仁和区房屋出租给乙方，租期共6个月，从2019年7月1日起至2019年12月31日，月租金2500元，租金支付方式为半年，房屋押金7500元，乙方应在向甲方交付首次房租时交付押金…拖欠租金累计三个月以上，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按照合同年租金金额的20%向甲方支付违约金…在租赁期内，乙方逾期交纳租金，每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用总额的1%支付违约金…如乙方希望在租赁期满后续约，则乙方应在租赁期满前至少三个月书面通知甲方，甲方在租赁期满前一个月与乙方完成租赁招商程序，若乙方中商，双方签订新的租赁合同，如未完成上述事项，则租赁期满本合同自然终止…租赁期满，乙方应如期腾退并归还房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍作为违约金；乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等费用…”。被告交纳了房屋押金7500元，但至今未向原告支付合同半年租金15000元。 2020年1月1日至今，双方未再签订书面租赁合同，但被告实际一直还承租案涉房屋。原告主张按每月2500元计算租金，被告无异议。2020年3月-4月，原告先后两次到其出租房，要求被告支付租金，双方就应交纳租金数额产生分歧，致被告至今未交纳租金。庭审中，原告述称恢复原状是指店铺的天花板被被告拆除，要求被告安装上天花板，被告辩称是原告工作人员要求被告对将要脱落的天花板进行拆除，非原告故意自行拆除，故原告没有恢复义务；双方均同意解除房屋租赁合同。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及相关书证等在案佐证。 本院认为，原、被告间先后签订的三份《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告依约履行租赁等合同义务后，被告应及时支付租金，双方对尚欠租金3000元及15000元无异议，本院予以确认，而从2020年1月起至今，双方虽未签订书面租赁合同，但双方仍存在事实房屋租赁关系，现原、被告均同意解除租赁关系，本院予以确认；而且均认可按照2500元/月的租金执行，则原告主张自租赁合同解除之日起至房屋返还之日止逾期腾退占有使用费（即按租金标准计算），本院不持异议，但被告交纳的房屋押金7500元应予以退还。出租房屋的天花板系原告要求而拆除，故被告没有恢复原状的义务。原告主张被告违约而致原告解除合同产生的违约金6000元，本院认为，虽然在2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》中有约定，但合同期满后，原告仍默许被告继续承租，故原告现要求按照以上的合同主张违约金，无事实根据，本院不予支持。原告主张逾期支付租金、押金至付清之日的违约金，虽然在租赁合同中有明确约定，但被告认为违约金约定过高，要求予以调整，本院认为，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”对被告的辩称意见本院予以采信，结合双方合同约定、被告履行两份《房屋租赁合同》均违约在先，且至今未支付相应租金，本院酌定按拖欠租金（押金）的日万分之五标准计付违约金，其中2018年10月31日的《房屋租赁合同》违约金以原告主张的6303.25元为准，2019年10月8日的《房屋租赁合同》违约金计至付清租金之日止。原告主张被告支付从2020年1月1日起至2020年5月5日止逾期腾房、归还房屋的违约金，本院认为，因双方没有签订书面租赁合同，原告只是比照之前的合同约定主张被告应承担此项违约责任，而被告又不予认可，双方一致认可的是2500元/月的租金，虽然上一份租赁合同于2019年12月31日期满，但从2020年1月1日起原告对被告实际承租的情况也予以默许，并先后还向被告催要租金，故不存在被告逾期腾房、归还房屋的违约责任，原告的该项主张本院不予支持。租赁合同中虽有律师费支付的约定，但原告未提交代理合同及支付凭证，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都铁路攀西劳动服务公司与被告刘明勇于2020年1月1日起履行的房屋租赁合同； 二、被告刘明勇于本判决生效之日起十五日内支付原告成都铁路攀西劳动服务公司2020年1月1日前的租金10500元（18000元－7500元）及从2020年1月1日起至租赁房屋返还给原告之日止的租金（按2500元/月计算）； 三、被告刘明勇于本判决生效之日起十五日内腾空租赁房屋并将租赁房屋返还给原告成都铁路攀西劳动服务公司； 四、被告刘明勇于本判决生效之日起十五日内支付原告成都铁路攀西劳动服务公司《房屋租赁合同》（2018年10月31日签订）违约金6303.25元及《房屋租赁合同》（2019年10月8日签订）违约金（以15000元为基数，按日利率万分之五，从2019年10月8日计至租金付清之日止）； 五、驳回原告成都铁路攀西劳动服务公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2768元，减半收取1384元，由原告成都铁路攀西劳动服务公司承担376元，被告刘明勇承担1008元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限最后一日起二年内。 审判员  梁炳洪 二〇二〇年九月三日 书记员  王安泰