重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0112民初22359号原告：王敏，男，1977年8月4日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，重庆鼎凌律师事务所律师。被告：和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司，住所地重庆市北部新区湖云街**附**，统一社会信用代码91500000565623037N。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：李彦斌，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈迪，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。原告王敏与被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司（以下简称和黄两江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理。依法由审判员王婷婷适用简易程序于2017年11月29日公开开庭进行了审理，由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案依法转为普通程序，由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员莫莉、李波组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告王敏及其委托诉讼代理人刘春光，被告和黄两江公司的委托诉讼代理人李彦斌、陈迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王敏向本院提出诉讼请求：1.判决被告对位于重庆市渝北区×房屋进行整改，达到符合国家标准质量的房屋，整改方案以法院委托的鉴定机构出具的整改方案为准；2.判决被告赔偿原告2017年5月21日至房屋整改完成期间的各项损失；3.判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。后原告明确第2项诉讼请求为：1.判决被告赔偿原告物业费、公摊水电费损失（截至2018年3月已缴纳物业费及公摊水电费29674.06元，2018年4月至2019年11月已产生的物业费39565.4元、公摊水电费866.17元，共计40431.57元，另从2019年12月起至房屋整改至符合质量标准时止，物业费按照每月1978.272元计算，公摊水电费据实计算）；房屋租金损失（根据评估结果明确为：2016年7月1日至2020年5月22日租金损失381486元，之后按22元/平方米·月，建筑面积412.14平方米计算至被告实际整改完毕之日止）；装修损失333180元；误工损失20000元；交通费损失5000元；另于2019年11月19日增加诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金（自2016年7月1日起至2016年9月30日止，每日按照购房款的万分之一计算，自2016年10月1日起至房屋整改至符合质量标准时止，以购房款为基数，按照年利率4.9%上浮30%计算）。事实和理由：原被告于2015年6月2日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市渝北区×房屋出售给原告，总成交价4135980元。后被告于2016年6月30日将房屋交付原告。原告接房后，于2016年年底开始装修，装修中发现房屋存在严重质量问题，承重结构严重倾斜，不符合国家标准，还存在圈梁混凝土不合格、挡墙爆模等问题。原告从2017年5月起多次找被告要求整改，被告虽然认可存在质量问题，但对整改方案采取敷衍态度，其提供的方案不能达到整改目的。原告为维护合法权益，故诉至法院。被告和黄两江公司辩称，1.我方同意对案涉房屋进行整改，施工单位根据设计单位及工程质量检测单位编制了相应的施工方案，原告要求另行委托鉴定机构出具整改方案并赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据。2.原告主张的损失赔偿部分，属于增加诉讼请求，因举证期限已届满，原告对该部分应另行起诉。3.案涉房屋无主体结构的重大缺陷及安全隐患，被告承担责任的形式应当为整改，且在整改后原告还有损失的情况下才承担损失赔偿责任，具体依据是合同法第111、112条、商品房买卖合同司法解释第13条、商品房买卖合同及房屋质量保证书的相关约定。原告虽然申请了鉴定，但鉴定结论中并未提出无安全隐患的相反意见，故对于被告委托检测机构出具的无安全隐患意见应当予以采纳，同时从原告申请对主体结构进行鉴定，但未及时缴纳鉴定费用可知，本案重大质检所做的鉴定并不涉及案涉房屋主体结构问题，案涉房屋在影响原告正常使用的质量问题。4.关于损失的认定，应限于订立合同时可以预见的修复期间已经实际发生的实际损失，根据合同法第113条、合同法司法解释第二条、商品房买卖合同司法解释，被告仅对修复费用和修复期间已实际发生的直接损失承担赔偿责任。本案中原告主张的物业费是基于物业服务法律关系应当支付的费用，且实际的支付金额为29674.06元，房屋租金损失、装修、误工、交通费均非订立合同时所能预见的、且未实际发生的损失，同时各项费用的计算标准没有法律依据，不应予以支持。5.原告拒不配合整改，应对损失的扩大承担责任，2017年5月21日被告收到原告反馈的问题后立即查证问题原因，讨论整改方案，经双方多次磋商后，被告于2017年6月19日要求进场整改，并至起诉前至少六次发送书面函件，要求原告予以配合，但原告始终拒绝。其间原告曾自行要求专业人士验证被告的整改方案，其自行邀请的专业人士也认可报告形式完整，内容详细，整改方案可以实现整改目的。原告自2016年接房，但在2017年5月21日才提出房屋存在质量问题，期间原告占有并使用房屋，并未受到任何影响。在长达近一年的时间里，原告从未就房屋质量问题向被告提出过异议，其怠于行使权利造成了损失的扩大，随后拒绝整改造成了损失的进一步扩大。该房屋总房款为400余万元，现原告所主张的损失已经达到20余万元，倘若再拖上三五年，或者原告拟在房屋内安装一部价值400万元的电梯，是否相当于免费获得一处房产。因此，即使原告向被告主张其未实际发生的间接损失，也应当以提出质量问题起算至被告提出整改方案时止，即2017年5月21日至2017年6月19日。6.被告已经按期交房，不应承担逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即王敏举示的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、房屋现场照片、《×交付使用通知书》、《×业主办理入伙手续须知》、《渝北区×交付使用前买受人与出卖人应结清之款项》、《交付使用时业主应付物业服务公司款项》、物业费收款收据（2016年6月20日）、通知（2020年7月26日）、物业费发票三张、家利智慧社区缴费通知、催款信两份、重庆上兰机电有限公司营业执照、重大质检（委）字《司法鉴定意见书》、鉴定费发票、《房地产估价报告》、评估费发票，和黄两江公司举示的《关于照母山（重光水库）住宅项目×栋现浇内隔墙浇筑移位复核的说明》、《检测报告》、施工方案、电子邮件、交付使用通知书及回执、房屋钥匙交接书、入伙手续进程确认书、建设工程竣工验收备案登记证、《重庆市新建商品房屋使用说明书、质量保证书》，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：王敏举示的重庆价格信息网公租房租金标准打印件，真实性无法确认，亦与本案无关，本院不予采纳；和黄两江公司举示的《通知》（2017年7月26日、2017年8月16日、2017年9月9日）及对应邮寄存根复印件三份，因王敏庭审认可收到并举示其中一份《通知》（2017年7月26日），本院对该份《通知》及对应邮寄详情单的真实性予以确认，其余部分因无其他证据佐证，真实性、关联性无法确认，本院不予采纳；《家庭居室装饰设计合同》、专用收据（北京品界装饰有限公司重庆分公司）、《商品销售合同》、刷卡回单、《设备买卖合同》、收据（奥的斯机电电梯有限公司）、订货单（浴缸等）、刷卡回单、《暖通设备销售及安装合同》、中国工商银行电子回单、《关于大金空调安装延期的书面告知书》、《湖南高创建筑装饰材料有限公司销售合同》、招商银行交易明细、微信记录、重庆上兰机电有限公司《情况说明》，均系原件且内容能够相互印证，本院对真实性予以确认；房屋及物品照片11张，真实性、关联性无法确定，本院不予采纳；和黄两江公司举示的《通知》（2017年9月22日、2017年10月27日、2017年11月14日）及对应邮寄详情单复印件，因无其他证据佐证，真实性、关联性无法确定，本院不予采纳；照片真实性、关联性无法确定，本院不予采纳；产权证复印件真实性无法确认，本院不予采纳；租房信息打印件真实性无法确认，亦与本案无关，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2015年6月2日，以和黄两江公司为甲方，王敏为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于重庆市渝北区×的房屋出售给乙方，该房屋为预售，总成交金额为4135980元。第七条约定：属预售商品房的，甲方应当在2016年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。双方还签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》，其中第六条第3款约定：乙方办理房屋交付手续时，若甲方交付的房屋已符合买卖合同第七条约定的交付条件，且甲方在交付商品房时按约提供了《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》，及出示了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，则视为房屋已自动交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费等费用自甲方按买卖合同约定发出的书面交房通知确定的房屋交付日起由乙方承担。第4款约定：房屋交付时，如乙方发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构性的质量问题，应记录在交接文件中，属于保修范围的，由甲方按买卖合同约定和《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》的规定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但乙方不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续……。2016年6月20日，和黄两江公司将上述房屋交付给王敏，该房屋的《重庆市新建商品房质量保证书》载明，基础和主体结构的保修期限为设计使用年限；房屋的设计单位为中煤科工集团重庆设计研究院，施工单位（含主要分包单位）为中天建设集团有限公司、重庆建豪实业发展有限公司。2017年5月19日、6月1日、8月6日，王敏向和黄两江公司工作人员发送电子邮件，反映上述房屋存在质量问题，提出索赔等请求。其中2017年6月1日邮件载明“物管已经安排施工方人员一起来现场看过，施工方也承认建筑施工质量出了问题……”。重庆两江新区建设工程质量监督站备案信息载明，2017年6月19日，王敏投诉×房屋存在承重墙倾斜问题。经中天建设集团有限公司委托，重庆市建设工程质量检验测试中心于2017年7月31日出具《检测报告》，其中载明：对和记黄埔×号别墅标高5.950m~8.950轴线（H-B）/（H-1）框架柱进行检测鉴定，鉴定结论为：1.和记黄埔×号别墅标高5.950m~8.950轴线（H-B）/（H-1）框架柱现场实测垂直度（柱顶沿（H-B）内偏移90mm）、钢筋保护层厚度不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）的8.3.2条和5.5.3条的要求；2.和记黄埔×号别墅标高5.950m~8.950轴线（H-B）/（H-1）框架柱及相关区域现状满足承载力安全要求。该检测报告在重庆两江新区建设工程质量监督站备案。2017年7月，中煤科工集团重庆设计研究院有限公司第五设计院向和黄两江公司出具《关于照母山（重光水库）住宅项目×栋现浇内隔墙浇筑移位复核的说明》，主要内容为：×栋确定发生浇筑移位的为125mm厚的现浇钢筋混凝土内隔墙，经我司复核，该段内隔墙的偏移对该栋楼的结构安全性无影响，但对该户的室内使用有影响，建议直接拆除该段钢筋混凝土内隔墙后，再按原设计进行复原即可。此后，中天建设集团有限公司作出了《照母山（重光水库）住宅项目×栋现浇内隔墙混凝土表面缺陷处理施工方案》，其中载明整改方案有植筋、连接面处理等步骤。该施工方案在重庆两江新区建设工程质量监督站备案。2017年8月3日、8月18日、9月19日，和黄两江公司向王敏邮寄《通知》，其中主要意见为：你方坚持要求退房及索赔，坚持拒绝整改，我方不能接受，应按重庆市建设工程质量检测中心鉴定结论及原设计单位专业意见进行整改。庭审中，王敏认可收到其中一份《通知》。本案第一次庭审中，王敏陈述房屋质量问题包括：1.承重结构严重倾斜90mm；2.房屋圈梁有移位、变形、混凝土不合格；3.挡墙爆模问题；4.隔墙位移、混凝土不合格。2017年12月12日，王敏提出鉴定申请，内容为：1.对上述四处进行质量鉴定；2.房屋安全性鉴定；3.定制具体的整改方案并说明相应的整改费用。2017年12月19日，本院就上述的质量问题移送鉴定，后委托了重庆重大工程质量检测有限公司进行鉴定。2018年3月5日，该鉴定机构将鉴定退回，理由为：本公司与鉴定申请人沟通后获悉该案争议双方对质量问题没有异议，双方分歧点在于整改方案，本公司不具备出具或审查工程质量整改方案的资质，不能承接该鉴定委托。2018年3月12日，本院对王敏、和黄两江公司均进行了询问，王敏明确：1.挡墙爆模不属于业主专有部分，不要求在本案中处理；2.安全性鉴定是因我方提出的质量问题可能影响房屋整体安全，如果影响整体安全，我方可能提出其他诉讼请求。和黄两江公司明确：认可柱子倾斜、圈梁移位变形、隔墙位移属于质量问题，不认可混凝土不合格。王敏提交鉴定申请书，载明鉴定事项为：1.房屋安全性鉴定；2.定制质量问题整改方案并说明相应整改费用（已删去质量问题鉴定部分）。同日，本院就房屋安全性问题移送鉴定，后委托了重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定。2018年3月23日，该鉴定机构予以退案，理由为：我中心于2017年6月至7月担任过该项目的检测任务，根据相关规范，本中心应自行回避。2018年6月19日，王敏再次提出鉴定申请，申请事项：1.房屋质量鉴定（1）柱子倾斜度；（2）圈梁是否存在质量问题，其混凝土是否合格；（3）挡墙是否存在质量问题；（4）隔墙是否有位移，其混凝土是否合格；2.全房屋安全性鉴定；3.定制具体的整改方案并说明相应的整改费用。2018年8月27日，本院再次将房屋整体安全性鉴定事项移送鉴定，后再次委托了重庆重大建设工程质量检测有限公司进行鉴定。2018年9月10日，该鉴定机构向本院出具了《鉴定费支付通知单》等材料，要求缴纳鉴定费125000元。后因王敏未缴纳鉴定费，鉴定机构于2018年11月20日将该鉴定事项退案。2018年11月23日，本院将上述四项质量问题及定制整改方案事项一并移送鉴定，后委托了重庆重大工程质量检测有限公司进行鉴定。2019年10月28日，该鉴定机构出具重大质检（委）字司法鉴定意见书，认定：重庆市渝北区×号王敏房屋的H-1×H-B柱、墙以及房屋挡墙的混凝土浇筑不密实，柱与上部圈梁的节点处明显变形，圈梁底部混凝土钢筋外露；柱、墙呈“）”形变形。挡墙表面左右扭曲、上下倾斜，垂直度和平整度不满足规范要求。王敏支付鉴定费40000元。2019年12月19日，本院向重庆重大工程质量检测有限公司去函，要求明确：1.未对鉴定事项第2项即定制具体的整改方案（并说明相应整改费用）进行鉴定的原因；2.鉴定费40000元中是否包含鉴定事项第2项所涉费用；3.如鉴定费中不包含鉴定事项第2项所涉费用，则明确房屋质量鉴定的4个项目分别对应的鉴定费金额。2020年4月5日，该鉴定机构向本院回函明确：1.正式签章的整改方案应由设计单位出具，本公司不具有相应资质，本公司也不具有造价评估资质，故在本公司向贵院寄送的司法鉴定协议书中未列入该项内容，相应出具的鉴定意见书中也没有体现；2.鉴定费40000元不包含整改方案所涉费用；3.实际收取的鉴定费用40000元非按鉴定事项单独计收，为司法鉴定协议书中各鉴定事项的鉴定费之和进行打折后的总额。2019年4月28日，本院组织双方当事人进行现场勘验，勘验发现，案涉的挡墙位于地面下二层，其靠墙角一侧有明显变形突出现象，该挡墙与房屋整体结构连为一体。王敏认可该挡墙位置对应的空间原系封闭状态，其拆除了一道隔离的墙体后将该部分空间打开使用。和黄两江公司陈述该部分不属于产权范围，原为密闭空间，不允许使用。同日，经询问，王敏明确不在本案中对整改方案进行鉴定，并申请了对案涉房屋从2016年7月1日起的月租金标准进行评估。本院依法委托了重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行评估。2020年6月4日，该评估机构出具《房地产估价报告》，载明案涉房屋建筑面积412.14平方米，从2016年7月1日至2020年5月22日（现场查勘日）期间租金总价为381486元，其中2016年7月1日至2016年12月31日租金单价为19元/平方米·月，租金总价46984元，2017年1月1日至2017年12月31日租金单价为19元/平方米·月，租金总价93968元，2018年1月1日至2018年12月31日租金单价为20元/平方米·月，租金总价为98914元，2019年1月1日至2019年12月31日租金单价为20元/平方米·月，租金总价为98914元，2020年1月1日至2020年5月22日租金单价为22元/平方米·月，租金总价为42706元。王敏支付评估费15000元。另查明，家利物业管理（深圳）有限公司重庆两江新区分公司于2016年5月6日向王敏出具的《交付使用时业主应付物业服务公司款项》材料载明案涉房屋的物业服务费标准为4.8元/平方米·月；于2017年8月15日向王敏发送的《催款信》载明案涉房屋2017年3月至2017年8月期间物业服务费、水电公摊费及违约金合计10390.22元，其中归属于2017年5月至7月期间的部分金额合计6197.16元。王敏于2016年6月20日缴纳了案涉房屋的三个月物业费5934.82元，于2019年3月28日缴纳了案涉房屋的物业费23739.24元。还查明，王敏（甲方）与北京品界装饰有限公司重庆分公司（乙方）签订了《家庭居室装饰设计合同》，约定乙方对房屋进行装修，设计费32000元，于签订合同时支付一半即16000元。2016年10月28日，北京品界装饰有限公司重庆分公司向王敏出具专用收据一张，载明收到王敏POS机交款设计费16000元。王敏（甲方）与“广东欧派聚信美旗舰店”（乙方）于2017年2月25日签订《商品销售合同》，约定甲方购买欧派橱柜，单价1000元，合计金额1000元，付款方式为刷卡。同日，王敏向重庆聚信美家居有限公司刷卡支付1000元，该公司出具前台收款单一张，载明专卖店为欧派橱柜。王敏系重庆上兰机电有限公司的法定代表人。重庆上兰机电有限公司（甲方）与奥的斯机电电梯有限公司（乙方）于2017年签订了《设备买卖合同》，约定甲方向乙方购买梯名：L1，型号：GeN2-V的电梯一台，价格108000元，工地地址为重庆市渝北区×；定金为设备总价的5%，与合同签订之日起5个工作日内支付。2017年2月10日，奥的斯机电电梯有限公司向重庆上兰机电有限公司开具收据，载明收到电梯定金5400元。重庆上兰机电有限公司（甲方）与重庆市晨阳电梯工程有限公司（乙方）于2017年签订了《设备安装合同》，约定甲方委托乙方安装位于重庆市渝北区金州大道中段的×的电梯，梯名L1，型号GeN2-V，安装费及运输费合计37000元。重庆上兰机电有限公司（甲方）与重庆焯程机电设备有限公司（乙方）于2017年1月16日签订了《暖通设备销售及安装合同》，约定乙方为甲方安装暖通设备，工程总造价为116000元，于合同签订时支付。2017年3月22日，重庆上兰机电有限公司向重庆焯程机电设备有限公司转账支付116000元。2019年5月20日，重庆焯程机电设备有限公司出具《关于大金空调安装延期的书面告知书》，载明“焯程机电设备有限公司（乙方）与×王敏（甲方），于2017年3月签订空调安装合同，我司已经于2017年5月20日如期履行合同，将所有空调设备吊装完毕，等待甲方其他工种完工后我们再履行下一步调试工作，如今过去已经两年有余（隐蔽工程工期最长为一年），对我们后续工作造成了很大的损失，（管道压力失压，空调内机受潮，空调外机保管费用等），其中系统管道压力失压，重新保压人工及材料运输约3800，空调室内机受潮，十台内机修复处理预计18600，空调外机升级差价二台32**，合计25620元，现我方要甲方尽快恢复施工，如果在2019年6月30日前我方仍不能进场施工，我方将终止履行合同，于此造成的一切后果由甲方承担”。重庆上兰机电有限公司出具《情况说明》，载明“×所购置的奥的斯机电电梯有限公司的电梯和重庆市晨阳电梯工程有限公司的安装及重庆焯程机电设备有限公司的空调设备等的费用均是王敏个人支付，公司只是代购和代付，钱是王敏个人出的”。王敏于2017年4月27日向重庆金凯洁具有限公司定购了浴缸及相应配件，价格合计5110元，重庆金凯洁具有限公司对此出具订货单一张。同日，王敏向重庆金凯洁具有限公司刷卡支付5110元。湖南高创建筑装饰材料有限公司（供方）与王敏（需方）于2017年6月15日签订了《湖南高创建筑装饰材料有限公司销售合同》，约定供方向需方提供各种规格瓷砖，价格合计243050元，需方在合同签订三日内支付合同金额的100%，产品使用范围为重庆市渝北区×项目。2017年6月29日，王敏向案外人叶竞华转账支付25700元、50000元，备注为“磁（瓷）砖货款”。本院认为，王敏与和黄两江公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。和黄两江公司于2016年6月20日将案涉房屋交付给王敏后，应按合同及《重庆市新建商品房屋质量保证书》的约定对房屋承担质保义务。关于质量问题的整改。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。从本案证据可见，王敏在2017年5月左右即向和黄两江公司反映房屋质量问题，此时尚处于质保期内。本案中，经本院委托鉴定形成的重大质检（委）字号司法鉴定意见书认定，案涉房屋质量问题包括：H-1×H-B柱、墙以及房屋挡墙的混凝土浇筑不密实，柱与上部圈梁的节点处明显变形，圈梁底部混凝土钢筋外露；柱、墙呈“）”形变形。挡墙表面左右扭曲、上下倾斜，垂直度和平整度不满足规范要求。其中的挡墙虽不属于案涉房屋的产权范围，但与房屋在结构上属于一个整体，即挡墙的质量问题也可能对房屋的使用造成影响。因此，和黄两江公司应对上述鉴定报告确认的质量问题承担质保责任，予以整改维修。对王敏要求和黄两江公司对上述质量问题予以整改的诉讼请求，本院予以支持。关于整改方案。本案审理中，王敏明确先行主张和黄两江公司整改质量问题，整改方案不在本案中处理，故对整改方案问题本案中不再予以评判。关于损失赔偿责任。本案证据可以证明，王敏在房屋质保期内的2017年5月19日已向和黄两江公司提出房屋质量问题。后经检测即发现案涉房屋存在框架柱垂直度、钢筋保护层厚度不满足规范要求的质量问题，和黄两江公司应承担质保责任，予以整改维修并赔偿王敏因维修期间房屋无法使用造成的损失。王敏未举示证据证明其在2017年5月19日前向和黄两江公司反映过案涉房屋的质量问题，故其主张和黄两江公司赔偿2017年5月19日前的房屋租金损失及物业服务费、公摊水电费（本案中有证据证明的为王敏2016年6月20日缴纳的三个月物业服务费5934.82元）损失于法无据，本院不予支持。和黄两江公司辩称王敏拒绝整改导致损失扩大，本院认为，首先，2017年7月31日的检测报告明确房屋质量问题，而在同一时期，房屋设计单位、建设单位均制定了整改方案，并经重庆两江新区建设工程质量监督站备案，说明和黄两江公司已联系相关方积极着手进行整改工作，并非“拒绝修复或者在合理期限内拖延修复”。结合和黄两江公司向王敏所发通知内容及王敏诉称内容，可以认定王敏拒绝和黄两江公司进行整改的事实具有高度可能性，拒绝整改行为至少在和黄两江公司邮寄通知之时即2017年8月3日已经发生，但此前的质保责任应由和黄两江公司承担。据此，在2017年5月19日至2017年8月3日期间，因房屋质量问题导致无法使用，和黄两江公司应赔偿王敏的损失，包括同期的房屋租金损失及物业服务费、公摊水电费损失。根据评估结论，该期间租金损失为19837.67元（412.14平方米×19元/平方米·月÷30天×76天）。另因王敏已于2019年3月28日缴纳物业服务费23739.24元，结合家利物业管理（深圳）有限公司重庆两江新区分公司的《催款信》载明的费用明细情况，本院酌情认定和黄两江公司赔偿王敏归属于2017年5月至7月期间的物业服务费、公摊水电费、违约金损失6197.16元。其次，王敏拒绝和黄两江公司整改是否属于不当扩大损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。在2017年，和黄两江公司已通过案涉房屋的设计单位、建设单位分别就房屋质量问题制定整改方案，且经质量主管部门重庆两江新区建设工程质量监督站备案，王敏不认可该整改方案并拒绝整改，但并无合理的理由，应认定王敏存在不合理扩大损失的行为。再次，在王敏起诉后，王敏在本案中提出案涉房屋存在四项质量问题，经鉴定发现，案涉房屋除2017年7月31日检测报告载明的质量问题外，确实存在局部混凝土浇筑不密实、圈梁底部混凝土钢筋外露、柱墙变形、挡墙扭曲倾斜等质量问题，但本案中并无证据证明王敏在起诉前曾向和黄两江公司反映过前述2017年7月31日检测报告之外的其他质量问题，不能说明这些问题是导致双方发生争议的主要原因，而和黄两江公司对王敏尚未反映的质量问题也无从得知和整改，且王敏在本案审理中直至2020年4月28日均要求按鉴定确认的整改方案整改，即在此期间并不存在双方均认可的整改方案，和黄两江公司客观上无法单方面实施整改。另一方面，王敏在本案中多次申请鉴定，且存在未缴纳鉴定费（房屋安全性鉴定）导致退案、对和黄两江公司认可的质量问题重复鉴定、撤回鉴定事项（挡墙质量问题）后又再次申请鉴定等问题，导致本案鉴定时间延长。综合上述因素，本院认为2017年8月3日之后至本案诉讼期间（判决生效前）案涉房屋未能得到整改产生的损失系王敏的原因所导致，故该期间的租金损失及物业费、公摊水电费损失均属于王敏不当扩大的损失，和黄两江公司不应予以赔偿。同时，根据王敏举示的证据及陈述，其主张的装修损失333180元均系因房屋质量问题未整改，装修、供货搁置时间过长所导致，而如前所述，从2017年8月3日起至本案诉讼期间（判决生效前）案涉房屋未能得到整改系王敏的原因所致，故对王敏要求和黄两江公司赔偿装修损失333180元的诉讼请求，本院不予支持。再次，因和黄两江公司应对本案中鉴定确定的案涉房屋质量问题进行整改，其仍应赔偿王敏整改期间房屋无法使用的损失，相当于该期间房屋的租金损失，即从本案生效时起至房屋整改完成期间，按评估确定的9067.08元/月（412.14平方米×22元/平方米·月）的标准计算的租金损失。王敏同时主张和黄两江公司赔偿上述期间的物业服务费、公摊水电费损失，但这些损失尚未实际发生，故对王敏该部分诉讼请求本院不予支持。关于误工损失及交通费损失。王敏未举示证据证明因案涉房屋质量问题导致其误工及支出交通费，故对王敏要求和黄两江公司赔偿其误工损失20000元及交通费损失5000元的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交房违约金。王敏已于2016年6月20日对案涉房屋接房，此时间并未超过《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间2016年6月30日，而王敏反映房屋质量问题系在接房之后的2017年。虽然和黄两江公司对房屋质量问题应承担质保责任，但该质保责任与《重庆市商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金并非同一性质。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同补充协议》第六条第4款的约定，和黄两江公司不属于逾期交房。故对王敏要求和黄两江公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司于本判决生效后立即对重大质检（委）字第×号司法鉴定意见书载明的位于重庆市渝北区×房屋的质量问题进行整改；二、被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告王敏2017年5月19日至2017年8月3日期间房屋租金损失19837.67元；三、被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告王敏2017年5月至2017年7月期间物业服务费及水电公摊费、违约金损失6197.16元；四、被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告王敏房屋整改期间租金损失（从本判决生效之日起，按9067.08元/月计算至本判决第一项义务履行完毕时止）；五、驳回原告王敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19276.8元，由原告王敏负担3855.36元，由被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司负担15421.44元；鉴定费40000元，由被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司负担；评估费15000元，由原告王敏负担12000元，由被告和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈吉彦人民陪审员  莫 莉人民陪审员  李 波二〇二〇年九月三十日书 记 员  马 瑞