四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终1769号 上诉人（原审原告）：胡洁文，女，1968年12月26日出生，汉族，住四川省绵阳市经开区。 委托诉讼代理人：邓茂良，男，1965年9月26日出生，汉族，住四川省绵阳市经开区，系胡洁文丈夫。 上诉人（原审被告）：成都数码广场物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段**，现办公地点：成都市高新区天府二街138号蜀都中心2栋19层，统一社会信用代码91510107749713459A。 法定代表人：刘梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟传辉，女，1972年9月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：四川佰腾实业有限公司，住所地四川省成都市武侯区人民南路四段**，现办公地点：成都市高新区天府二街138号蜀都中心2栋19层，统一社会信用代码：9151010778544265XB。 法定代表人：刘梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕娟，女，1985年5月10日出生，汉族，住四川省双流县，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：刘梅，女，1969年2月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区人民南路四段**。 被上诉人（原审被告）：胥执川，男，1953年1月5日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人胡洁文、成都数码广场物业管理有限公司（以下简称成都数码公司）因与被上诉人四川佰腾实业有限公司（以下简称四川佰腾）、刘梅、胥执川租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡洁文的委托诉讼代理人邓茂良，上诉人成都数码公司的委托诉讼代理人钟传辉，被上诉人四川佰腾的委托诉讼代理人吕娟，被上诉人胥执川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人胡洁文上诉请求：撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付未付租金26678.62元及迟延支付期间中国人民银行贷款利率的双倍利息，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：根据（2016）川0703民初2600号民事判决比例计算，绵阳佰腾需向上诉人支付2016年4月1日至2017年9月30日租金32646.04元，现仍欠26678.62元；2017年7月23日胥执川未经上诉人同意即将上诉人的债权转移给成都数码公司、四川佰腾；业委会与被上诉人签订租赁合同是2017年7月23日，上诉人的债权形成时间是2016年4月1日至2017年9月30日。 被上诉人成都数码公司答辩称，胡洁文与绵阳佰腾的租赁合同于2015年10月13日解除，其主张2016年4月至2017年9月的租金，绵阳佰腾按已实际收取的每平方每月20元的标准超额向上诉人支付；根据业委会与答辩人签订的租赁合同，从2017年10月开始租金按每平方每月25元计算，答辩人已按标准支付，现不欠上诉人租金；生效判决认定业委会签订的合同对业主具有约束力；答辩人不存在违约行为。 被上诉人四川佰腾同意成都数码公司的答辩意见。 被上诉人胥执川答辩称，生效判决认定业委会代表三楼业主与成都数码公司签订的商铺租赁合同合法有效，对全体业主均具有约束力，上诉人作为业主之一，理应受该合同约束；我作为业委会主任，签订商铺租赁合同是履职行为，其后果应由全体业主承担，不应由我本人承担；更换商铺租赁主体经业委会2017年7月13日、23日集体讨论决定，上诉人的代理人作为业委会副主任参与了讨论并同意了的；合同签订后，上诉人接受了合同相对方支付的租金。 上诉人成都数码公司上诉请求：撤销原判关于违约金的判项，改判上诉人不承担违约责任，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2016年4月1日至2017年9月30日期间，上诉人按实际收取的20元每平方米向上诉人超额支付占用费，且该占用费标准符合当地的租赁标准；原审法院根据2017年7月23日签订的合同认定上诉人存在违约,不符合合同约定，合同约定承担违约责任的前提是欠费达到60日且经书面通知仍未缴纳；上诉人不存在违约责任，造成租赁费支付差5元是因对合同理解产生的错误。 被上诉人胡洁文答辩称，2016年4月1日至2017年9月30日的租金应按原《委托经营合同书》约定的年收益比例计算，绵阳佰腾拖欠答辩人租金26678.62元，理应由一审被告支付；其他人员的租金都是按70-80的价格，只有我和我姐是按20元的价格，这个说不过去。 原审被告四川佰腾同意成都数码公司的上诉意见。 原审被告胥执川未发表意见。 原审原告胡洁文向原审法院起诉请求：1.判决四被告共同向原告支付2016年4月1日到2017年9月30日绵阳佰腾数码有限公司（以下简称绵阳佰腾）未支付原告租金26678.62元；2.判决四被告共同支付绵阳佰腾未按时支付租金的违约金10000元；3.承担因本案产生的诉讼费用。 原审法院认定事实：胡洁文系绵阳市涪城区临园路东段 78号福星数码城三层3-5-07/08号商铺（建筑面积分别为9.22平方米，价值分别为：110262元）业主。2006年12月30日，胡洁文作为甲方与作为乙方绵阳佰腾签订《委托经营合同书》，约定胡洁文将所有的案涉商铺交由绵阳佰腾统一经营。绵阳佰腾按房产总价值一定比例支付胡洁文收益。委托经营期限：自2007年4月1日至2017年3月31日止。合同第四条约定：“甲方资产收益：在委托经营期限内，经营前三年，乙方保证甲方每年资产收益为资产总价值8%的年回报率，从第四年起逐年递增，即第四年为8.24%、第五年 为8.487%、第六年为8.742%、第七年为9.004%，第八年为9.274%、第九年为9.552%、第四年为9.839%。委托经营届满，如需继续委托根据市场行情协商确定。四川佰腾为绵阳佰腾支付收益金提供了担保，但未明确担保类型和范围。 后胡洁文与绵阳佰腾就案涉商铺租赁发生争议，起诉到原审法院，原审法院于2016年12月26日作出（2016）川0703民初2600号民事判决书，认定双方之间的《委托经营合同书》于2015年10月13日解除，但案涉商铺仍由绵阳佰腾占有使用，双方形成了不定期租赁合同关系，绵阳佰腾公司对占有使用案涉商铺期间仍应向胡洁文承担收益金的义务，截止2016年3月31日，绵阳佰腾应付胡洁文支付 收益金7665.44元，判决：绵阳佰腾向胡洁文支付截止2016年3月31日的收益金7665.44元、违约金3362.14元，四川佰腾对其中的收益金754.88元、3362.14元承担连带清偿责任。 2017年6月20日，胡洁文与绵阳佰腾就（2016）川0703民初2600号民事判决书的履行达成协议，并履行完毕。 另查明，2016年6月11日，绵阳市福星楼三楼商铺业主选举成立了业主委员会。会议表决通过了《三楼商铺业主公约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会工作规则》。《业主大会议事规则》第十六条：“本业主委员会应当履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议；重点是代表业主行使商铺经营管理权，使商铺效益最大化……。” 2017年7月23日，绵阳市福星楼三楼商铺业主委员会作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的成都数码公司签订《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》。合同约定：甲方代表全体业主将位于绵阳市涪城区方。合同第六条约定：“1.2018年12月31日前，三楼商铺各业主与绵阳佰腾所签《委托经营合同》到期之前的收益金，乙方按原合同计算并按本合同约定支付；三楼商铺各业主与绵阳佰腾所签订的《委托经营合同书》 分别到期后至2020年12月31日止的租金，乙方暂按每平方米25元支付……。若乙方未按照约定时间给甲方业主全额支付租金及欠款，甲方业主可以并应当直接向乙方主张权益；乙方违约责任按合同当年年租金总额的15%向甲方支付违约金……；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，逾期一天，则按上述当期交纳费用总额的万分之五支付甲方滞纳金”。同月26日，四川佰腾、绵阳佰腾向绵阳市福星楼三楼商铺业主委员会作出承诺：对成都数码公司承接绵阳佰腾与三楼各业主分别所签《委托经营合 同书》的债务偿还承担连带责任。该合同经业主大会表决通过。期间成都数码公司向胡洁文支付了租金7216.56元。 2018年5月14日，胡洁文起诉绵阳佰腾租赁合同纠纷案，诉请绵阳佰腾支付2016年4月1日到2017年9月30日未付胡洁文租金26678.62元及违约金。原审法院于2018年8月6日作出（2018）川0703民初3544号民事判决书，认为“依法成立的绵阳市福星楼三楼商铺业主委员会根据该委员会的议事规则约定，代表三楼业主与成都数码公司签订的《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，且经业主大会表决通过，合法有效，对全体业主均具有约束力。原告作为三楼商铺的业主之一理应受该合同约束。庭审查明《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》已约定绵阳佰腾公司承租的福星楼三楼商铺期间的收益金由成都佰腾公司按原合同约定的支付时间节点按照新的支付方式向业主直接支付，并且双方也约定业主应当向成都佰腾公司主张权利。故原告主张被告支付收益金的请求不成立。判决驳回原告胡洁文的全部诉讼请求”。后胡洁文依据此判决书向原审法院提起诉讼。 原审法院认为：绵阳市福星楼三楼商铺业主委员会与成都数码公司签订的《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》，经原审法院于2018年8月6日作出（2018）川0703民初3544号民事判决书确认合法有效，对全体业主均具有约束力。胡洁文作为三楼商铺的业主之一理应受该合同约束。双方的关系并非委托合同关系，而系租赁合同关系，故该案案由变更为租赁合同纠纷。胡洁文据此民事判决书起诉成都数码公司、四川佰腾符合事实和法律规定，原审法院予以支持；按照《绵 阳市福星楼三楼商铺租赁合同》约定，因胡洁文与绵阳佰腾签订的《委托经营合同书》已于2015年10月13日解除，本案诉争的2016年4月1日到2017年9月30日期间的租金，属于《委托经营合同书》到期后的租金，应按《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》约定的每平方米25元计付，共计8298元。除去已付部分，成都数码公司还应付胡洁文此期间租金1081.44元；成都数码公司逾期未付租金属违约行为，应按合同当年年租金总额的15%支付违约金；四川佰腾也应对应付胡洁文租金及违约金承担连带责任；被告刘梅、胥执川签订《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》是履职行为，个人不应承担因履行《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》的民事责任。据此，判决：一、被告成都数码广场物业管理有限公司在本判决书生效后10日内向原告胡洁文给付截止2016年4月1日至2017年9月30日未付租金1081.44元及违约金829.8元。被告四川佰腾实业有限公司对此给付义务承担连带责任；二、驳回原告胡洁文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由原告胡洁文承担333元；被告成都数码广场物业管理有限公司、四川佰腾实业有限公司承担25元。 本院认为，根据当事人的诉辩理由，本案双方争议的焦点是应按什么标准计算胡洁文2016年4月1日至2017年9月30日的租金？绵阳市福星楼三楼商铺业主委员会与成都数码公司签订的《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》经生效判决认定合法有效，对全体业主均具有约束力，胡洁文作为三楼商铺的业主之一理应受该合同约束，原审按该合同约定的标准计算租金并无不当，本院予以确认；胡洁文与绵阳佰腾签订的《委托经营合同书》已于2015年10月13日解除，其请求按（2016）川0703民初2600号民事判决确定的标准计算租金，因该判决于2016年12月26日作出，而绵阳市福星楼三楼商铺业主委员会与成都数码公司签订《绵阳市福星楼三楼商铺租赁合同》系2017年7月23日，租金标准应按双方新达成的协议执行。成都数码公司称其不存在违约，造成租金支付差额的原因是对合同理解有误，该理解仅仅是成都数码公司的理解，事实上成都数码公司是没有足额支付租金，原审据此认定其存在违约并判令其承担违约责任并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人胡洁文、成都数码公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费517元，由上诉人胡洁文负担467元，上诉人成都数码广场物业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 张 兵 审判员 于红霞 审判员 肖玉生 二〇二〇年九月十四日 书记员 顾鸿飞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”