河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初3674号原告：南阳非凡置业有限公司。法定代表人：张惟肖，任董事长。委托代理人:马元珏，河南汉景律师事务所律师。委托代理人:杨鹏远，男，1983年5月30日出生，系该公司职工。被告：南阳京宛智慧家物业管理有限公司。法定代表人：谢明，任总经理。委托代理人：王俊山，河南大统律师事务所律师。原告南阳非凡置业有限公司（简称非凡置业）诉被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司（简称智慧家物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人马元珏、杨鹏远，被告的委托代理人王俊山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系房地产置业公司，被告（原南阳中信物业管理公司）系中信国安城小区物业公司，双方系合作关系，2019年11月22日，原、被告签订书面协议解除合作关系。因原告需要另行聘请物业公司，但被告在南阳市宛城区住建局房管科办理的物业备案手续尚未注销，且被告拒绝配合办理撤销备案手续，导致原告无法聘用新的物业公司。起诉要求1、判令被告履行物业服务合同的从义务，办理物业服务合同的备案、招标及中标备案的撤销手续；2、请求法院确认原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》已解除；3、判令被告协助办理中信国安城水表过户（在过户申请书上盖章）；4、诉讼费由被告负担。原告针对其诉请向本院提交如下证据：第一组，《关于解除相关合作协议的协议》一份。证明方向：2019年11月22日，原告与被告就双方签订的《前期物业管理服务合同》、《中信国安城物业管理购买服务协议》、《办公区、营销中心物业管理购买服务协议》签订了解除协议，因被告拒绝协助办理物业备案撤销手续，不履行从义务，导致原告无法重新招标选聘新的物业公司并依法完成招投标备案，严重影响了原告开发房地产项目的正常运营。第二组，交接清单、北控水务停水通知书、水费发票、银行转账凭证一组。证明方向：解除协议约定被告应当于7个工作日内完成全部交接工作，逾期未办理全部交接工作按照每日5000元支付违约金至完成交接之日为止，但被告至今未完成全部资料交接工作。第三组水费过户申请书证明方向：原、被告解除合作后，被告应配合办理水、电费过户手续，但水费过户手续被告迟迟不配合办理。被告不配合办理过户的行为已经构成违约。被告辩称：一、撤销中标物业备案是原告的义务，而非被告的义务。通过招标程序，被告公司虽然中标了原告开发的中信国安城小区的物业服务，但被告并非该小区前期物业管理项目中标备案的登记主体。2019年7月11日，被告中标后，南阳市宛城区房地产管理处通知本案原告进行备案登记，并发放编号为（2019）（411302002）号《中标备案通知书》，受通知主体、备案主体均系原告，而非被告。现原告要求被告撤销中标备案登记，明显与事实不符，应当驳回原告的起诉。二、原告所主张的事项并无任何合同依据。双方于2019年11月22日签署《关于解除相关合作协议的协议》后，被告公司已经按照协议约定履行了全部义务，完成了交接工作，该协议中并未约定任何关于撤销中标备案等条款及事宜，原告选聘新的物业公司应由其自行履行相关备案手续，与被告无关。三、原告的诉讼请求缺乏法律依据。根据《南阳市物业服务企业退出进驻项目管理指导规则》第七条第(五)款规定，“新选聘的物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将服务合同报送物业所在地县（区）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并在河南省物业管理综合监管平台中备案。”此规则只对新选聘的物业服务企业做出了备案要求，并没有对已经解除合同的物业服务企业需要撤销备案的规定。因此，在本案中，原告的诉讼请求第一项没有法律依据，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。四、原告的主体资格不适格，此案并不属于民事纠纷。在本案中，即便撤销备案属于被告的义务，但是根据《南阳市物业服务企业退出进驻项目管理指导规则》第十二条规定，“原物业服务企业不按照规定履行退出程序和相应义务的，业主、业主委员会可以向市、县（区）城市综合执法部门举报，依法追究原物业服务企业的行政违法行为”之规定，被告应当履行义务的对象是业主、业主委员会而非原告，因此原告在本案中并不具备诉讼主体资格。而且判定未履行相应义务行为的主体是城市综合执法部门，属于行政行为，而非民事行为，本案也并不属于民事案件受理范畴。五、原告诉状内容与事实严重不符，由于原告擅自终止双方之间的合作关系，导致被告无法正常经营，无奈之下被迫与原告就《中信国安城物业管理购买服务协议》、《前期物业管理服务合同》、《办公区、营销中心物业管理购买服务协议》签订解除协议。被告已经按协议约定将涉案社区的资料进行了移交，并撤场完毕，已经履行了合同义务。现原告要求被告办理撤销中标备案手续与事实严重不符。对于原告增加的第二项诉讼请求，被告认可该合同已经解除。对于其增加的第三项诉讼请求，因原告拖欠的水费尚未结清，过户条件不成熟，无法办理水表过户，如果原告将水费结清后，我们同意配合办理水表过户。被告举证如下：一、《关于解除相关合作协议的协议》一份。证明：1、2019年11月22日，原被告双方所签订《中信国安城物业管理购买服务协议》、《前期物业管理服务合同》、《办公区、营销中心物业管理购买服务协议》解除事宜已经达成协议。2、撤销合同备案、招标备案及中标备案并非原被告双方解除协议中约定的义务。3、原告的起诉无任何合同依据。二、《南阳项目接管验收资料及物品交接清单》一组。证明：1、解除协议签订后，被告方已经按照合同约定将项目接管验收资料及物品全部移交给原告，被告已经履行完成合同及法律规定的交接义务。2、被告已经履行完撤场义务。3、被告关于前物业公司所应当履行的撤场义务和交接义务已经履行完毕。三、河南省前期物业管理项目中标备案通知书一份。证明：1、2019年7月11日，南阳市宛城区房地产管理处向原告出具《河南省前期物业管理项目中标备案通知书》；2、中标备案的主体单位系原告南阳非凡置业有限公司，而非被告。被告并不具有撤销中标备案的合同从义务。被告对原告证据的质证意见如下：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议。1、该解除合同中对招标备案无明确约定，无法证实被告拒绝协助。2、交接清单真实性无异议，对证明方向有异议，被告已经按照合同履行完成交接义务并撤场。对证据二，停水通知书、银行发票及第三组证据真实性、关联性均有异议，该组证据是被告撤场后原告所使用的水费，费用应该由原告承担，被告无法核实数据的真实性，因此原告要求过户水表条件不成就，原告在证据中所叙述的垃圾运输费等相关费用无法证实，也不在本诉范围内。原告对被告证据的质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对关联性有异议。经原告咨询，注销合同备案需被告携带公司营业执照、资质证书及退出书面申请等文件到宛城区住建局房管科协助办理注销备案手续，属于合同附随义务，也是被告的法律义务。对证据二的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议。该证据印证了原告的第二组证据的证明方向。证实了被告未按照解除协议的约定完全履行交接义务，原告保留另行起诉要求被告交付全部设施资料的权利。对证据三的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，结合对证据一的质证意见，被告有协助办理注销备案的义务。本院对原被告双方所举证据的真实性均认可，对双方存在异议的证明观点在评析过程中予以综合认定。通过本案当事人的陈述、举证，结合庭审调查，本院确认以下法律事实：原告非凡置业系房地产开发公司，被告智慧家物业公司原名称为南阳中信国安物业管理有限公司，系原告所开发建设的中信国安城小区的物业公司，双方系合作关系，并分别签订了《中信国安城物业管理购买服务协议》、《前期物业管理服务合同》和《办公区、营销中心物业管理购买服务协议》。2019年7月11日，南阳市宛城区房地产管理处向原告非凡置业公司发放了《河南省前期物业管理项目中标备案通知书》，编号为：（2019）411301002号，该通知书注明的中标人为：南阳中信国安物业管理有限公司；合同期限：自2019年6月28日至业主大会成立并选定新的物业服务企业。2019年11月22日，原、被告双方经协商，签订了解除上述三份合作合同的书面协议。后双方对合作期间的物品和相关资料进行了交接，交接时间为2019年11月28日至12月3日。被告公司退出后，没有及时向宛城区房地产管理处申报退出请求，也没有履行相关退出程序和义务，导致该小区的物业服务管理连续性不畅，且该小区的水费户名一直没有变更，至今仍为“南阳中信国安物业管理有限公司”。另查明，南阳市房产管理中心2018年9月19日印发的《南阳市物业服务企业退出进驻项目管理指导规则》第四条规定：原物业服务企业退出项目管理应当严格履行退出程序和相应义务，协助业主、业主委员会和新选聘的物业服务企业、其他管理人解决项目管理遗留问题，保证项目管理的连续性；新选聘的物业服务企业应当在原物业服务企业退出管理项目的同一时间进驻，原物业服务企业尚未退出管理项目的，新选聘的物业服务企业不得强行进驻项目管理。庭审后，法庭多次对原、被告双方进行了调解，力图促使双方和解，并要求双方相互配合处理好合同解除后的遗留问题，但没有结果。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据南阳市房产管理中心出台的行业部门规章，物业服务企业退出应当严格履行退出程序和相应义务，协助业主、业主委员会和新选聘的物业服务企业解决项目管理遗留问题，保证项目管理的连续性。本案原、被告原系物业服务合作关系，2019年11月22日双方协商解除合同后，被告未及时、主动履行合同解除后的协助附随义务，不符合诚实信用原则，影响了原告开发的中信国安城小区物业管理的连续性，也阻碍了新的物业服务公司的进驻，且被告未及时将该小区的用水户名进行变更过户，影响了原告合法使用水资源的权利以及缴纳水费的便捷性，因此，被告应当履行合同解除后的附随义务。被告辩述自己不是物业管理项目中标备案的主体，不应当履行撤销中标备案的合同从义务的主张，理由不足，不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司应当协助原告南阳非凡置业有限公司办理中信国安城小区的物业管理项目中标备案的退出手续并履行相应义务，限判决生效后5日内履行完毕。若因逾期或不履行协助义务而产生的直接费用由被告承担。二、被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司应当协助原告南阳非凡置业有限公司办理中信国安城小区的用水户名变更过户手续并履行相应义务，限判决生效后5日内履行完毕。若因逾期或不履行协助义务而产生的直接费用由被告承担。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  郜付林二〇二〇年九月十六日书记员  王昱栋