广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初4834号原告：周珍珍，女，1989年10月24日出生，汉族，住四川省金堂县********，公民身份号码为510************826。委托诉讼代理人：陈稳基，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。被告：东莞市有福气餐饮有限公司，住所地广东省东莞市************，统一社会信用代码为914************635。法定代表人：蒋兴发，该公司执行董事。被告：蒋兴发，男，1967年7月6日出生，汉族，住湖南省武冈市**********，公民身份证号码为430************514。两被告共同委托诉讼代理人：温嘉欢，北京市安通（东莞）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘健榆，北京市安通（东莞）律师事务所实习律师。第三人：东莞市中科泰丰实业投资有限公司，住所地广东省东莞市南城区***************，统一社会信用代码为914***********637W。法定代表人：梁某1。原告周珍珍与被告东莞市有福气餐饮有限公司（以下简称“有福气公司”）、蒋兴发及第三人东莞市中科泰丰实业投资有限公司（以下简称“中科泰丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈稳基、被告委托诉讼代理人温嘉欢、刘健榆到庭参加了诉讼，第三人中科泰丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周珍珍向本院提出诉讼请求：1.确认周珍珍与有福气公司的《商铺租赁合同书》、《租赁合同三方协议》于2020年3月31日解除；2.有福气公司立即搬离租赁物，将租赁物恢复原状（或承担恢复原状费用）并返还周珍珍；3.周珍珍没收有福气公司的租赁保证金17449元；4.有福气公司向周珍珍支付自2019年11月至2020年3月拖欠的租金37390元及逾期付款违约金16115.09元（每逾期一日，按欠交总金额的5‰分月分段计算）；5.有福气公司向周珍珍支付自2020年4月1日起至租赁物实际恢复原状并交还之日止的逾期交付占用费、管理费及违约金（占用费标准为36.3元/㎡/月，管理费为5元/㎡/月，违约金为54.45元/㎡/月，暂计至起诉之日为795.59元）；6.有福气公司承担周珍珍为维权支付的律师费8000元；7.蒋兴发对本案第四至第六项诉讼请求承担连带责任；8.有福气公司、蒋兴发承担本案诉讼费。事实与理由：中科泰丰公司与有福气公司于2017年5月13日签署《商铺租赁合同》，约定由有福气公司承租中科泰丰公司所有的位于东莞市虎门镇中天悦府3栋204-205号铺，租赁期限为2017年9月1日起至2025年8月31日止，租金分阶段收费；后周珍珍于2018年1月1日向中科泰丰公司购买了带租约的204号商铺，概括承受了中科泰丰公司在租赁合同中作为出租人的权利义务，故租赁物自2018年9月起至2020年8月的租金为7478元/月。后有福气公司自2019年11月起便无故拖欠租金，期间虽经周珍珍多次催缴，但仍不予理踩，无奈之下，周珍珍于2020年3月下旬向其送达《商铺租赁合同解除通知书》，告知租赁合同于2020年3月31日解除，有福气公司需按时将商铺恢复原状并交还周珍珍。但截至起诉日，有福气公司仍无理占用商铺，拒不搬离。有福气公司为一人公司，蒋兴发作为有福气公司的唯一股东，在不能证明其财产独立于有福气公司财产的情况下，应对有福气公司之债务承担连带责任。故为了维护自己的合法权益，周珍珍特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告有福气公司、蒋兴发辩称：一、案涉房屋属于违法建筑，周珍珍与有福气公司签订的《商铺租赁合同书》和《租赁合同三方协议》应属无效合同，有福气公司缴纳的租赁保证金应抵扣拖欠的房屋租金，无需支付逾期付款违约金。本案中，周珍珍未能提供案涉租赁房屋的报建手续，该案涉房屋有可能是违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证，则应确认租赁合同无效。因此，《商铺租赁合同书》中第十一条第11.1款的规定无效，被告缴纳的保证金17449元应抵扣拖欠的房屋租金，周珍珍无权没收租赁保证金和要求有福气公司支付逾期付款违约金，应驳回周珍珍对该部分的诉请。二、退一步讲，即使《商铺租赁合同书》和《租赁合同三方协议》有效，周珍珍要求不予退还保证金和主张支付逾期付款违约金的请求缺乏法律和事实依据。关于租赁保证金：1.根据《商铺租赁合同书》第3.2.3款“甲方有权以乙方纳的租赁保证金抵扣自己的损失（该行为不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救措施），以补偿甲方因乙方该等行为造成的损失或损害”的内容，即表明在有福气公司逾期缴付租金时，缴纳的租赁保证金可以抵扣拖欠的租金。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。可见，“保证金”在法律上就是作为债权的担保，不是违约金也不是定金，故周珍珍无权主张没收保证金。3.根据《商铺租赁合同书》第三条第3.2.5款的规定：“合同到期，如甲乙双方不再续约，在乙方无拖欠甲方任何费用或其他违约的情况下，甲方于30个工作日内无息退还乙方租赁保证金”可知，有福气公司所缴纳的租赁保证金的定性就是为了确保有福气公司遵守合同的约定，即“债权的担保”。综上所述，有福气公司认为合同保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，也是“债权的担保”，在债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。目前，有福气公司因疫情导致公司经营困难，导致入不敷出，从而未能及时向周珍珍缴纳租金。因此，有福气公司主张以保证金17449元抵扣尚欠周珍珍的租金合法有据。关于逾期付款违约金：周珍珍主张的逾期付款违约金16115.09元（每逾期一日，按欠交总金额的5‰分月分段计算）明显不合理，有福气公司认为应当从三个方面考虑是否应当支付违约金：1.合同履行情况。根据有福气公司提供的证据显示，案涉店铺从2020年1月27日受政策和疫情影响开始停止营业，直至店铺被锁前没有恢复营业。可见，有福气公司实际上并未使用（虽然在占有），没有达到合同履行的目的，即经营餐饮事业。2.违约的恶意。根据有福气公司提供的证据显示，案涉店铺从2020年1月27日受政策和疫情影响开始停止营业，直至店铺被锁前没有恢复营业。在此前，有福气公司一直处在亏损状态，并未获利，加上这次疫情影响，更是雪上加霜。根据有福气公司提供的证据可知，在拖欠租金之前，有福气公司一直是按期支付租金，积极履行合同义务，只是因为经营不善加上疫情影响，公司亏损无法按期交纳租金。可见，有福气公司并没有违约的恶意，只是客观使然。3.因违约造成的客观损失，本案是租赁合同纠纷，周珍珍是出租方，一般情况，并不会因有福气公司逾期支付租金造成额外损失（原告也没有提供证据证明具有客观损失）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上，有福气公司认为无论从法律层面还是人道主义层面，周珍珍都不应该向有福气公司主张逾期付款违约金。三、周珍珍擅自将案涉房屋上锁，导致有福气公司无法使用房屋，或将房屋腾空返还，周珍珍要求有福气公司支付自2020年4月1日起至租赁物实际恢复原状并交还之日止的房屋占有使用费、管理费、违约金的请求缺乏法律和事实依据。本案中，周珍珍未经得有福气公司同意擅自将案涉房屋上锁，至今都没有开锁导致有福气公司无法正常使用房屋。可见，有福气公司于周珍珍上锁后并没有实际占有使用案涉房屋，因此，周珍珍无权要求有福气公司支付上锁之后的房屋占有使用费、管理费、违约金。同时，有福气公司也无法将房屋腾空并返还给周珍珍（周珍珍已实际占有房屋）。另根据《商铺租赁合同书》第四条第4.1款的规定甲方应将商铺交付乙方，现因原告的行为导致被告无法正常使用案涉房屋，在周珍珍存在不履行房屋交付义务的情况下，无权要求有福气公司支付自2020年4月1日起至租赁物实际恢复原状并交还之日止房屋占有使用费、管理费、违约金。四、周珍珍主张有福气公司承担为维权支出的律师费8000元缺乏事实依据。周珍珍只提供委托代理合同作为维权费用支出的证据，并未提供相应的律师费发票或银行流水来证明其实际支出，有福气公司无法核实周珍珍是否实际支出维权费用的真实性。因此，有福气公司认为不应支持周珍珍该项诉求。五、因疫情和相关政策影响，继续履行合同显失公平，恳请法院酌情减少租金。根据有福气公司提供的证据显示，2020年2月11日，东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《关于疫情防控期间暂停餐饮服务单位堂食的通告》，禁止一切聚集性用餐活动，所有餐饮服务单位（不含单位食堂）暂停提供现场就餐（堂食、桌餐）。该通告直接给所有餐饮行业带来损失，若继续按照合同约定的租金缴纳租金，将显失公平，因此恳请周珍珍和法院酌情减少从2020年2月份起的租金。第三人中科泰丰公司未到庭，亦未发表书面意见。经审理查明：2017年5月，有福气公司作为乙方即承租方，中科泰丰公司作为甲方即出租方，签订了《商铺租赁合同书》，中科泰丰公司将“中天·悦府3号楼204-205铺”的商铺出租给有福气公司经营，约定：“2.6租赁期限：自2017年9月1日起至2025年8月31日止，共计8年。3.1租金：3.1.1每月的固定租金如下：2017年9月1日起至2018年8月31日，租金为15元/㎡/月，即每月7638元；2018年9月1日起至2020年8月31日，租金为30元/㎡/月，即每月15277元；2020年9月1日起至2023年8月31日，租金为33元/㎡/月，即每月16804元；2023年9月1日起至2025年8月31日，租金为36.3元/㎡/月，即每月18485元；3.1.3除首月租金于签订本合同之日支付，其余每月租金须于当月第5日前支付；3.1.5因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全及担保费用、公证费、执行费，甲方的律师费、办案费等，均由乙方承担；3.2.1乙方应向甲方交纳金额相等于2个月租金加2个月管理费的租赁保证金，即人民币35645元，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；3.2.3租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出邀请乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方未纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权以乙方交纳的租赁保证金抵扣自己的损失（该行为不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救措施），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方；3.2.5合同到期，如甲乙双方不再续约，在乙方无拖欠甲方任何费用或无其他违约的情况下，甲方于30个工作日内无息退还乙方租赁保证金；3.3管理费：3.3.1乙方从接收商铺之日起开始向甲方交纳管理费，管理费为建筑面积每月每平方米5元，即2546元/月；3.3.2首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于当月5日前支付；3.4.2乙方应按合同约定及时交纳租金、管理费及其他费用，如有拖欠，则乙方自逾期之日起至付清欠款之日止，每天按欠交总金额的5‰向甲方支付违约金；7.1乙方应当在合同终止日之次日交还该商铺；7.2除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止日之次日交还该商铺；7.3交还状况及装修和附属设施/设备的归属：合同终止时，由乙方自行配置的可移动部分可以搬走，镶嵌在房屋结构内的部分及固定装饰装修部分无偿归甲方所有。乙方撤场时需按甲方要求将场地交还给甲方，否则甲方有权没收乙方租赁保证金；7.4乙方交还的房屋应不存在房屋结构或设备设施损坏、毁坏等将影响房屋或设备设施正常使用的情形，否则甲方有权要求乙方承担维修维护的责任，所产生的费用由乙方承担。如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由乙方负担。甲方同意的情形除外；7.9乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第7.4条的规定收回该商铺；11.1租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿，且乙方必须无条件配合甲方办理相应的租赁终止注销，若乙方未能配合注销，甲方有权单方强制注销双方之前所签订的商铺租赁合同书，强制收回该商铺，另行出租；同时，甲方有权将该商铺内的一切动产搬离该商铺，该商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿……。11.1.1乙方拖欠租金、费用超过15日的。11.3甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、财产保全及担保费用等），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。”中科泰丰公司于2018年1月1日将“中天·悦府”3号楼204号、面积为249.27平方米的商铺出售给周珍珍，故中科泰丰公司（甲方）、周珍珍（乙方）、有福气公司（丙方）签订了一份《租赁合同三方协议》，约定：“一、自本补充协议签订之日起，甲方完全退出原合同，除本补充协议另有约定的除外，甲方不再就该物业的租赁等事宜向乙丙双方承担任何责任；二、甲方在原合同中的权利、义务概括转让予乙方，由乙方概括承受甲方在其与丙方签订的原合同中的权利、义务。三、丙方同意原合同的出租方由中科泰丰公司变更为周珍珍，原合同出租方权利、义务由乙方概括承受；四、丙方已按原合同约定向甲方交纳了租赁保证金及首月租金的，视为丙方已向乙方交纳了租赁保证金及首月租金，丙方无权要求甲方退还任何费用。五、原合同约定丙方支付租金的账号相应改为乙方账户，自本协议签约之日起，丙方应于每月5日前按原合同约定的租金数额，将该物业当月度租金汇付至以下账号；六、本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及事项，仍按原合同约定履行。”周珍珍主张，自周珍珍购买商铺以来至2019年8月，有福气公司一直有按约定支付租金，2019年9月、10月的租金通过另案调解处理，而从2019年11月起的租金一直未付。周珍珍于2020年3月25日通过快递向有福气公司寄出《解除租赁合同通知书》，邮件被退回，后于2020年3月30日通过电子邮箱向有福气公司发出了《解除租赁合同通知书》，通知书载明“《商铺租赁合同书》及《租赁合同三方协议》将于2020年3月31日起正式解除；请有福气公司于2020年3月31日前向我方付清上述拖欠的租金及逾期违约金共计53505.09元；请有福气公司于2020年4月1日前搬离该商铺内属于有福气公司的可移动物品，并将该商铺恢复原状（包括但不限于拆除现有装修、修补相邻商铺间的隔墙等）并返还我方，若逾期交还的，我方将依约收取占用费并追究违约责任；所交租赁保证金17449元依约被没收……。”有福气公司确认向周珍珍缴纳租金至2019年10月，确认双方的租赁合同已于2020年3月31日解除，主张商铺于2020年1月27日停止营业，东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室的通知是2020年2月11日停止提供现场就餐，而有福气公司不做外卖，2020年3月13日通知允许有序提供限制性堂食服务，请求酌情减免疫情期间的租金，认为租赁保证金应抵扣租金，合同约定的违约金过高，且案涉商铺被周珍珍锁了门，有福气公司也没办法归还商铺给周珍珍。周珍珍主张并未对案涉商铺实施上锁行为，也未指派任何人实施上锁行为，对商铺上锁并不知情。周珍珍提交了案涉商铺的不动产权证书和《商品房买卖合同（预售）》，主张由于有福气公司将相邻的几个商铺打通了，故要求有福气公司按照不动产权证书、《商品房买卖合同（预售）》的图示对房屋结构恢复原状，拆除固定装修。不动产权证书显示权利人为周珍珍，坐落于东莞市***************商业、住宅楼商铺204，建筑面积249.27平方米。周珍珍还提交了《委托代理合同书》及发票，主张因向有福气公司追讨欠款花费了律师费8000元。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同书》、《租赁合同三方协议》、银行交易明细清单、《解除租赁合同通知书》、EMS退件、电子邮箱送达凭证、《委托代理合同书》、发票、企业信用信息公示查询、不动产权证书、《商品房买卖合同（预售）》，被告提交的微信聊天记录截图、东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室的相关通知、中国建设银行交易电子明细、案涉店铺照片，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。周珍珍与有福气公司签订了《商铺租赁合同书》、《租赁合同三方协议》，是双方的真实意思表示，且合同不违反法律、法规的强制性规定，是有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。有福气公司从2019年11月起的租金一直未付，已构成违约，合同约定有福气公司拖欠租金、费用超过15日的，周珍珍有权解除合同，周珍珍提出解除双方签订的《商铺租赁合同书》、《租赁合同三方协议》，符合双方的约定和法律规定，双方确认双方签订的《商铺租赁合同书》、《租赁合同三方协议》于2020年3月31日解除，本院对此予以确认。周珍珍要求有福气公司搬离案涉商铺，将案涉商铺返还给周珍珍，本院予以支持。《商铺租赁合同书》第7.3条约定“交还状况及装修和附属设施/设备的归属：合同终止时，由乙方自行配置的可移动部分可以搬走，镶嵌在房屋结构内的部分及固定装饰装修部分无偿归甲方所有”，这是对未形成附合的装饰装修物，和已形成附合的装饰装修物的归属进行的约定，不包括变更房屋结构的处理，按照该条约定，固定装饰装修部分无偿归周珍珍所有，故周珍珍要求有福气公司拆除固定装修，本院不予支持。根据《商铺租赁合同书》第7.4条关于“乙方交还的房屋应不存在房屋结构或设备设施损坏、毁坏等将影响房屋或设备设施正常使用的情形”的约定，周珍珍要求有福气公司按照不动产权证书、《商品房买卖合同（预售）》的图示对房屋结构恢复原状，本院予以支持。关于租金。有福气公司从2019年11月起的租金一直未付，双方的租赁合同于2020年3月31日解除，故有福气公司应当向周珍珍支付2019年11月至2020年3月的租金。合同约定租金为30元/㎡/月，案涉商铺面积为249.27平方米，每月租金为7478元。鉴于有福气公司承租案涉商铺用于经营餐饮，2020年2月、3月受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响较为严重，本院根据公平原则酌情认定2020年2月、3月的租金减半收取为宜。因此，有福气公司应向周珍珍支付2019年11月至2020年3月的租金共计29912元（即7478元/月×3个月+7478元/月÷2×2个月）。周珍珍主张的超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金。租赁保证金的性质原本为担保合同履行的款项，但双方签订的《商铺租赁合同书》中明确约定“有福气公司拖欠租金、费用超过15日的，周珍珍有权单方面解除本合同，租赁保证金不予退还”，该条为双方对违约责任的约定，而有福气公司逾期交纳租金远超15日，按照该约定，周珍珍有权不予退还租赁保证金17449元，有福气公司主张租赁保证金17449元应抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。关于律师费。《商铺租赁合同书》约定“因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全及担保费用、公证费、执行费，甲方的律师费、办案费等，均由乙方承担”，有福气公司未依约交纳租金已构成违约，原告提交了《委托代理合同书》及发票，要求有福气公司承担律师费8000元，符合双方的约定，且该律师费符合广东省律师服务收费标准，本院予以支持。关于逾期付款违约金。《商铺租赁合同书》第3.4.2条约定：“乙方应按合同约定及时交纳租金、管理费及其他费用，如有拖欠，则乙方自逾期之日起至付清欠款之日止，每天按欠交总金额的5‰向甲方支付违约金。”有福气公司逾期交纳租金，应承担相应的违约责任，周珍珍主张有福气公司支付从每月租金逾期之日起计至2020年3月31日的逾期付款违约金，本院予以支持。有福气公司主张合同约定的违约金标准过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”有福气公司作为主张违约金过高一方，应就此提交相关证据予以证明。周珍珍认为违约金与其损失相比，不存在过高的情形，由于损失是发生于周珍珍，周珍珍对于其损失较易举证证明，因此，周珍珍亦需就其损失提交证据予以证明，但双方均没有就损失的大小提交证明予以证明，双方均应就此承担相应责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，周珍珍对于其损失较易举证证明，其应承担较重的举证责任，鉴于逾期付款违约金的实质主要是逾期付款造成的利息损失，因此，在双方当事人均不能举证证明具体损失的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为每天按欠交总金额的5‰支付违约金的标准过高，酌情认定逾期付款违约金按照年利率18%计算，故违约金计算为：以7478元为基数，从2019年11月6日起计；以7478元为基数，从2019年12月6日起计；以7478元为基数，从2020年1月6日起计；以3739元为基数，从2020年2月6日起计；以3739元为基数，从2020年3月6日起计；按照年利率18%，计至2020年3月31日为1440.07元。周珍珍主张的超出部分，本院不予支持。关于占用费、管理费及违约金。双方的租赁合同于2020年3月31日解除，按照合同约定，有福气公司应于合同解除日之次日交还案涉商铺，而有福气公司一直未向周珍珍交还案涉商铺。有福气公司主张周珍珍将案涉商铺上锁，但未能提交任何证据予以证明，本院对于其该主张，不予采信。《商铺租赁合同书》第7.9条约定“乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同第7.4条的规定收回该商铺”，故周珍珍要求有福气公司从2020年4月1日起按照36.3元/㎡/月（即每月9048.5元）的标准支付占用费，按照5元/㎡/月（即每月1246.35元）的标准支付管理费至有福气公司将案涉商铺恢复原状并实际返还之日止，本院予以支持。违约金的性质主要是对于损失的补偿，在合同解除后至归还商铺之前，承租人的损失主要是未能收回商铺的租金和管理费损失，而合同约定的“依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用”实际上亦是对因违约产生的损失赔偿额计算方法的约定，亦即违约金的约定。在周珍珍未能就其损失举证的情况下，该条再约定“每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金”的标准过高，有失公平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院酌情认定该部分违约金按照上述占用费和管理费的30%计算。周珍珍主张的超出部分，本院不予支持。关于蒋兴发的责任。有福气公司是蒋兴发投资设立的一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”在蒋兴发未能举证证明公司财产独立于其自己的财产的情况下，周珍珍诉请蒋兴发对有福气公司应承担的租金、逾期付款违约金、占用费和管理费及违约金、律师费承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告周珍珍与被告东莞市有福气餐饮有限公司签订的《商铺租赁合同书》、《租赁合同三方协议》于2020年3月31日解除；二、被告东莞市有福气餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于东莞市***************商业、住宅楼商铺204的商铺，按照不动产权证书、《商品房买卖合同（预售）》的图示对房屋结构恢复原状并将该商铺返还给原告周珍珍；三、被告东莞市有福气餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周珍珍支付2019年11月至2020年3月的租金29912元及逾期付款违约金1440.07元；四、被告东莞市有福气餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周珍珍支付律师费8000元；五、被告东莞市有福气餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周珍珍支付占用费、管理费（占用费从2020年4月1日起，按照每月9048.5元的标准，计至实际返还商铺之日止；管理费从2020年4月1日起，按照每月1246.35元的标准计至恢复原状并实际返还商铺之日止）及违约金（违约金按照占用费和管理费总和的30%计算）；六、被告蒋兴发对上述第三、四、五判项指向的债务承担连带清偿责任；七、原告周珍珍无须向被告东莞市有福气餐饮有限公司返还租赁保证金17449元；八、驳回原告周珍珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5675元（原告已预交），由原告周珍珍承担110元，被告东莞市有福气餐饮有限公司、蒋兴发承担5565元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇二〇年九月八日书记员 邓浩辉强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。