黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2020)黑0110民初6537号原告（反诉被告）：付伯生，男，1967年8月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被告（反诉原告）：庞欢，男，1991年10月23日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：齐艳芬，香坊区红旗法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王莹莹，道外区大兴法律服务所法律工作者。原告付伯生与被告庞欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告付伯生、被告庞欢及其委托诉讼代理人齐艳芬、王莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付伯生向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告各项损失8万元；3.由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告人工费12000元、食品原材料3000元。事实及理由：2018年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同签订时明确三年内不涨价，每年支付租金。2020年8月，原告通知被告收取房费，被告拒收，被告将租赁房屋断水，并威胁原告要断电、换门换锁，并四处宣传不利于原告经营的信息，造成原告无法正常经营。被告的行为造成原告无法正常使用租赁房屋，故要求解除租赁合同，同时要求被告赔偿原告装修、配套设施及营业损失等共计8万元。庞欢辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告不支付租金，违约在先，应当承担违约责任。2018年9月4日双方签订《房屋租赁合同》，合同约定每年租金3万元，三年内不涨价，提前一个月缴纳下一年房租三万元。原告要求将2020年8月至2021年8月租金减半，按照年租金15000元才能继续承租，被告不同意，双方没有达成一致意见，原告至今也未缴纳房租，仍然在该房屋经营。根据《合同法》第107条的规定，原告未按合同约定，履行缴纳每年3万元房租，应当承担违约责任，赔偿被告的损失。二、原告提出赔偿其各项损失8万元没有事实和法律依据。原告举示的证据都是自己制作的白条和照片，不符合法律规定，被告不同意原告的请求。原告的损失都是自己造成的，双方没有约定室内装修，因此所产生的费用应当由原告自己承担，与被告无关。根据《房屋租赁司法解释》第13条规定，原告没有经过被告同意擅自对租赁房屋进行装饰装修的，从性质是属于违约行为，因此造成租赁房屋损害的，还应构成侵权。因原告违约在先，不缴纳房屋租金强行在该房屋经营，被告多次与原告协商至今未果，被告要求收回自己房屋符合法律规定，并且有权处理该房屋的事宜。庞欢向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.原告迁出合同约定的房屋；3.原告按月向被告支付实际占用房屋期间的使用费用，自2020年8月1日按每月2500元标准计算，计算至实际迁出之日止；4.原告将房屋恢复至出租时的原状；5.原告支付案件受理费。诉讼中，被告将第三项反诉请求的起始日期变更为2020年9月1日。事实及理由：2018年9月4日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告的房屋，每年租金30000元。2020年8月，被告询问原告是否继续承租房屋时，原告表示需要将租金减半才能继续承租，被告明确表示反对。双方就下一年租金多次协商，但未能达成一致。原告明确表示年租金应为15000元，无论被告是否同意均不搬走。双方协商至2020年9月10日。因双方无法达成一致意见，被告提出反诉请求。付伯生辩称，同意解除合同；同意迁出房屋；同意自2020年9月1日起按每月2500元标准支付占用期间的使用费，但是需要被告对原告的损失进行赔偿；不同意恢复原状，原告是经过被告同意才装修的，装修和房屋里的设施及厨房设备、桌椅、厨具是经过核算购进的，被告还需要赔偿原告人工费12000元、食品原材料3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的原、被告举示的房屋租赁合同、原告举示的微信聊天截图9张、被告举示的谈话录音资料，本院予以采信并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告举示的收据10张及商品明细表8张，该份证据系原告自行书写，不能证明原告的损失数额，本院不予采信。原告举示的照片10张，因原告未能提供该证据的原始载体，照片上未显示拍摄日期，无法看出照片中的食材是否变质，不能证明原告的损失，本院不予采信。原告举示的买菜小票7张，均非正规票据上，票据上未显示购买日期及收款人，原告未提供相应的付款凭证加以佐证，不能证明原告的损失，本院不予采信。被告证人陈力、任某、刘秀红出庭作证，但证人任某系被告妻子，陈力、刘秀红系被告朋友，均与被告关系密切，与被告存在利害关系，故对被告举示的证人证言本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，主要内容为：原告租赁被告位于哈尔滨市香坊区××光明村房屋××层，用于开办饭店。租赁期限自2018年9月1日至2019年9月1日止，合同中注明“三年不涨价”。双方约定房屋租金为每年30000元，原告应于合同生效之日向被告支付当年房款30000元，另年租房原告应当于合同日期前一个月与被告协商并缴纳当年租赁费用。双方约定原告不得随意损坏房屋设施，不得对房屋进行改动，如需改变房屋的内部结构，需先征得被告的书面同意。退租时，除另有约定外，被告有权要求原告按原状恢复或向被告缴纳恢复工程所需费用。案涉房屋原为水泥地面、水泥墙面、水泥天花板、无隔断。合同签订后，原告将案涉房屋地面刷漆、墙面刮大白，并为包间及厨房做了隔断。原告依据约定向被告支付了2020年8月31日之前的租金，2020年9月1日之后的租金至今未支付。双方曾多次协商租赁费用问题，但未达成一致意见。2020年9月11日，被告将案涉房屋断水断电。案涉房屋现仍由原告居住使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的租赁协议不违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于原、被告签订的《房屋租赁合同》应否解除的问题。案涉合同虽为一年期限，但合同期满后原告继续使用案涉房屋，按原合同约定向被告交纳租金，被告亦未提出异议，原合同继续有效，转为不定期租赁合同。现原告主张解除合同，被告亦提出反诉请求要求解除合同，双方就解除合同事宜达成一致意见，故对双方要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张赔偿原告各项损失80000元的诉讼请求。首先，原告仅举示了书写的收据及商品明细表，不足以证实原告的各项损失数额。其次，原告存放于案涉房屋内的厨具、桌椅板凳等物品并非固定设施，均为动产，原告可将上述物品带走，现原告要求被告赔偿上述物品损失没有依据。再次，根据双方在租赁合同第七条的约定，退租时，除另有约定外，被告有权要求原告按原状恢复或向被告缴纳恢复工程所需费用。现原告未能提供证据证明双方就房屋装修部分另有约定，依据合同约定，原告要求被告赔偿其装修损失没有依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张人工费12000元、食品原材料3000元的诉讼请求，因原告未能举示充分证据证明原告存在上述损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张原告迁出案涉房屋的反诉请求。合同解除后，原告无权占有案涉房屋，被告有权要求原告从案涉房屋中迁出，且原告同意被告的该项反诉请求，本院对被告的该项反诉请求予以支持。关于被告主张将房屋恢复原状的反诉请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，退租时，除另有约定外，被告有权要求原告按原状恢复或向被告缴纳恢复工程所需费用。依据上述约定，原告应将案涉房屋恢复原状，故对被告的该项反诉请求本院予以支持。根据双方当事人的陈述可以确认，原告租赁案涉房屋后，将案涉房屋地面刷漆、墙面刮大白，并为包间及厨房做了隔断，现原告应将墙面大白去除，恢复水泥墙面，将地面漆去除，恢复水泥地面，将室内隔断拆除。被告主张原告将墙面油泥去除，但未提供证据证明，故对被告的该项主张不予支持。关于被告主张原告自2020年9月1日起以每月2500元为标准向被告支付房屋租赁费用，至实际迁出之日止的反诉请求。双方约定年租金为30000元，则月租金应为2500元。原告向被告缴纳了2020年8月31日之前的租赁费用，2020年9月1日至今原告仍在使用案涉房屋，应向被告支付租赁费用，故对被告的该项反诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除2018年9月4日原告付伯生与被告庞欢签订的《房屋租赁合同》；二、原告付伯生于本判决生效之日起十日内迁出被告庞欢的位于哈尔滨市香坊区幸福镇光明村的房屋；三、原告付伯生于本判决生效之日起十日内将被告庞欢的位于哈尔滨市香坊区幸福镇光明村的房屋恢复原状，将室内墙面大白去除，恢复水泥平面；将室内地面漆去除，恢复水泥地平面；将室内隔断拆除；四、原告付伯生自2020年9月1日起按每月2500元的标准向被告庞欢支付实际占用租赁房屋期间的费用，至原告付伯生实际迁出房屋之日止；五、驳回原告付伯生的其他诉讼请求；六、驳回被告庞欢的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087.50元（原告预交），反诉费50元（被告预交），均由付伯生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王亚秋二〇二〇年九月二十八日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。