广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1905号上诉人（原审原告、反诉被告）：骏达（清远）制衣有限公司。地址：广东省清远市清城区。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃家亮，广东中肯律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：田航，男，1982年11月23日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：梁杰，广东飞来湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：老启荣，广东飞来湖律师事务所律师助理。上诉人骏达（清远）制衣有限公司（以下简称骏达公司）因与被上诉人田航租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初7726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人骏达公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.田航支付其承租房屋交付给骏达公司之日前的租金；3.由田航负担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决违反了基本常理，故应撤销。本案是租赁合同纠纷。租赁关系的结束应以承租人将租赁物交回给出租人为标准，这是常理，但一审判决却罔顾田航至今未将其承租房屋交回给骏达公司的事实，这是导致一审判决错误的根本原因。二、骏达公司诉请田航支付其将承租房屋交回之日止的租金应得到支持。本案中，合同期早己界满，但田航拒不搬走和清空承租房屋交还给出租人。租赁物的交付，应包括但不限于大门钥匙等物品，也必然要办理相应的交接手续，但本案中田航至今没办理相关交接手续，更没有证据证明其己交接承租房屋给出租人。而案涉承租房屋的用电是与骏达公司自营厂房的用电共用，在2018年底，骏达公司因多种原因停产后，只剩下田航承租房屋单独用电，造成用电的变损费高，因此骏达公司建议田航搬走。但骏达公司一直没有断电，案涉厂房的用电直到现在还没有停，对此事实，骏达公司代理人在一审庭审中多次提议法庭到现场查勘，但没得到一审法院的支持。而对用电是否正常，骏达公司在一审己提交相关支付电费的凭证供法院认证。田航一直没有搬走，而是在本案一审第二次开庭后才搬走的，对此，骏达公司在一审时己提交了田航最后搬厂的光盘（视频）证据予以证明。三、只要判令田航支付其交回租赁物前的租金，其反诉请求自然应予以驳回。被上诉人田航辩称，一、从一审提供的骏达公司的签约代表徐国华的信息以及视频图片，可以证明骏达公司在4月份已采取停电措施，及答辩人已经搬离涉案房屋的事实。二、骏达公司的签约代表徐国华也承认2019年其工厂开始停产、停电。三、根据一审提供的2019年4月13日的两份收据，当时双方对租金、水电费进行结算，由于3、4月份无法正常使用房屋，双方协商一致不收取租金。四、骏达公司提供的是2019年12月16日的视频，意图证明答辩人当时才搬走，但是答辩人早于2019年12月11日已向法院提交了视频照片，证实答辩人已经搬走，厂房已经清空。上诉人骏达公司向一审法院起诉请求：1.田航支付其腾空交付承租房产给骏达公司前的租金（暂计至2019年9月20日止为94138.53元）给骏达公司；2.案件诉讼费用由田航负担。被上诉人田航向一审法院反诉请求：1.骏达公司退回按金37500元给田航；2.骏达公司支付违约补偿金17500元给田航；3.案件诉讼费用由骏达公司负担。一审法院认定事实：2015年11月20日，骏达公司（甲方）与田航（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方自愿出资承租甲方位于清远市清城区附城镇附城工业区原广源针织厂内大门口西边一幢三层车间约800㎡的房屋，租赁时间从2015年11月20日至2016年11月19日，期限三年，期满在同等条件下乙方可优先续租。签约前乙方要交付13500元人民币给甲方作按金，租用期满将房屋原好无损交给甲方验收后才全部退回。若乙方中途不租用，则作乙方违约，甲方有权无条件没收全部按金，不作退回。租金每月7000元，乙方必须在当月1号前缴交当月租金给甲方，不按期清缴的每天要多交滞纳金10%，甲方有权提前收回房屋，终止租赁，并作乙方违约处理，甲方有权没收全部按金。租赁期内，水电、治安、环保、税务均由乙方负责。租赁期内，甲方不得中途收回乙方的房屋使用权，如因特殊情况确要收回，作甲方违约处理，要补偿4500元给乙方作违约处理。2016年8月29日，案外人徐国华代表骏达公司（甲方）与田航（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方自愿出资承租甲方位于清远市清城区附城镇附城工业区原广源针织厂内大门口进去东边一幢两层车间约1500㎡的房屋，租赁时间从2016年9月1日至2017年8月31日，期限一年，期满在同等条件下乙方可优先续租。签约前乙方要交付24000元人民币给甲方作按金，租用期满将房屋原好无损交给甲方验收后才全部退回。若乙方中途不租用，则作乙方违约，甲方有权无条件没收全部按金，不作退回。租金每月13000元，乙方必须在当月1号前缴交当月租金给甲方，不按期清缴的每天要多交滞纳金10%，甲方有权提前收回房屋，终止租赁，并作乙方违约处理，甲方有权没收全部按金。租赁期内，水电、治安、环保、税务均由乙方负责。租赁期内，甲方不得中途收回乙方的房屋使用权，如因特殊情况确要收回，作甲方违约处理，要补偿13500元给乙方作违约处理。合同签订后，田航按两份合同约定分别支付了按金13500元和24000元给骏达公司收执，之后双方一直按以上两份合同履行。两份合同到期后，双方没有签订新的合同，但双方仍在按原合同在履行。2019年4月8日，骏达公司的签约代表徐国华在微信中告知田航，工厂已经停产三个月，老板叫变压器报停，停后就没有动力电用了。骏达公司代理人在庭审中陈述，2019年初骏达公司因经营不善总厂停业，因其认为租赁给田航的厂房与骏达公司的水电是统一的，水电损耗费很大，遂通知田航搬走，但田航并未马上搬走。田航陈述，骏达公司在2019年1月通知其搬走，此后从4月开始通过停电手段迫使其搬走，从4月份起涉案房屋已经没有使用价值，其于同年6月底已经彻底清空。骏达公司否认田航的这一说法，认为其并没有停电，而至其起诉时止田航仍未搬走，为此要求田航支付其腾空交付承租房产给骏达公司前的租金（暂计至2019年9月20日止为94138.53元）。经骏达公司计算，从2016年12月至2019年9月20日止，其应收田航的租金和水电费为868385.01元（其中2016年12月至2019年2月的费用为718581.1，2019年3月的费用为24659.20元，4月的费用为23923.60元，5月为23583.6元，6月的费用为24065.81元，7月的费用为24381.1元，8月的费用为22190.6元，9月的费用为7000元），田航已付718581.1元，减除田航多付的电费18165.38元、按金13500元和24000元，尚欠94138.53元。田航对骏达公司主张的以上费用中的2019年4月前的费用无异议，但认为其已经付清了这些费用，2019年5月起因涉案房屋停电已经不具有使用价值，故不应收取5月起的费用。因双方对骏达公司是否停电以及从何时起开始停电存在争议，故一审法院责令骏达公司在庭审结束后五个工作日内提交其交纳2019年4月后的电费的证据，骏达公司在庭后向一审法院提交了骏达（清远）服装有限公司交纳2019年4月至11月的电费发票，但田航认为这些发票不是骏达公司的，与本案无关。一审法院认为，骏达公司与田航签订的两份《房屋租赁合同》均是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，均为有效协议，两份合同到期后，双方均没有签订新的合同，但田航仍在继续使用原合同约定的房屋，应视为双方按原合同标准在履行不定期租赁合同。不定期合同双方均可随时提出解除，但出租方解除合同应当在合理期限之前通知承租人。骏达公司陈述其因经营不善于2019年初停业并建议田航也停业，田航也主张骏达公司于2019年1月通知其搬走，因此，应视为双方的租赁合同关系从2019年1月底解除，此后，田航并未马上搬走，因此，合同解除后田航占用原租赁房屋的房屋占用费仍应按原合同标准支付给骏达公司。田航对骏达公司提出的2016年12月至2019年4月前的费用无异议，一审法院予以确认，经计算，这些费用共767163.81元（718581.1+24659.20+23923.60），而田航仅支付了718581.1元，仍欠48582.8元未付，这些费用田航应支付给骏达公司，田航主张已经付清2019年4月前的费用依据不足，一审法院不予采信。田航主张骏达公司从2019年4月起开始停电，并提供了骏达公司签约代表徐国华的微信内容予以证实，从微信内容可知，骏达公司是准备从2019年4月报停变压器的，而相应的后果将是田航无动力电可用，骏达公司虽然否认实际停电，但在一审法院责令其提供2019年4月后交纳电费的证据后，骏达公司仅提供了案外人骏达（清远）服装有限公司的交费单据，该单据并不能证明涉案房屋存在用电的事实，骏达公司举证不足，依法应承担举证不能的法律后果，一审法院采信田航的主张，认定骏达公司从2019年5月起开始对涉案房屋进行停电，不通电的房屋显然无法满足承租人生产的需要，达不到合同的目的，因此，骏达公司主张田航支付2019年5月起的租金依据不足，一审法院不予支持。在合同已经解除而田航对合同的解除不存在过错的情况下，骏达公司所收取的两笔按金13500元和24000元依法应退还给田航，骏达公司在结算时已经确认多收田航水电费18165.38元并同意该款及上述所收取的两笔按金从田航欠付的租金中予以抵扣，对此一审法院予以准许。田航反诉请求骏达公司返还按金37500元合理合法，一审法院予以支持。对比田航应支付给骏达公司的2019年3、4月的租金和水电费48582.8元，扣除骏达公司应退还给田航的多收的水电费18165.38元、按金13500元、24000元后，骏达公司仍应退还按金余额7082.58元给田航。不定期租赁合同可以随时解除，因此，骏达公司于2019年1月底解除双方之间的租赁合同关系并未违约，田航反诉请求骏达公司支付违约赔偿金17500元依据不足，对其该项反诉请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月31日作出判决：一、骏达（清远）制衣有限公司于判决生效之日起十日内向田航退还按金余额7082.58元；二、驳回骏达（清远）制衣有限公司的其他诉讼请求；三、驳回田航的其他反诉请求。案件受理费减半收取1077元，由骏达（清远）制衣有限公司负担729元，田航负担348元。反诉费减半收取588元，由田航负担187元，骏达（清远）制衣有限公司负担401元。本院二审期间，上诉人骏达公司提交一组证据：企业信用信息资料，拟证明田航的企业于2020年7月2日才注销，此前田航的企业存续并一直占用骏达公司的房屋经营，导致骏达公司无法收回房屋使用。被上诉人田航质证称，与本案没有关联性，企业的注销与是否搬离厂房没有直接的因果关系，真实性由法庭核实。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：骏达公司主张的2019年5月起至2019年9月20日止的租金，应否予以支持。本案中，田航对骏达公司提出的2016年12月至2019年4月前的费用无异议。对于骏达公司主张的2019年5月起至2019年9月20日止的租金问题，田航主张骏达公司从2019年4月起开始停电，并提供了骏达公司签约代表徐国华的微信内容予以证实，骏达公司虽否认停电，但经审理查明，骏达公司一审期间仅提供了案外人骏达（清远）服装有限公司的交费单据，该单据并不能证明涉案房屋在2019年4月后存在用电的事实。二审期间，骏达公司提交证据《企业信用信息资料》，拟证明田航的企业于2020年7月2日才注销，此前田航的企业存续并一直占用骏达公司的房屋经营，导致骏达公司无法收回房屋使用。本院认为，田航企业的注销与田航是否搬离厂房并无因果关系，该证据亦不能证明涉案房屋在2019年4月后存在用电的事实，骏达公司依法应承担举证不能的法律后果，涉案房屋不通电影响田航对该房屋的使用，使田航不能实现合同目的，骏达公司主张的田航支付2019年5月起的租金依据不足，一审法院不予支持该时段的租金，并无不当。综上所述，上诉人骏达（清远）制衣有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2154元，由上诉人骏达（清远）制衣有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年九月十五日法官助理 梁家惠书 记 员 林月敏