陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初1164号 原告：郑军军，男，1968年6月16日出生，汉族，户籍所在地宝鸡市陈仓区，现居住宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：石永浩，陕西博仁律师事务所律师。特别授权代理。 被告：唐军强，男，1970年8月26日出生，汉族，住陕西省扶风县。（现下落不明） 第三人：孙智锋，男，1960年10月25日出生，汉族，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：王晓云，宝鸡市渭滨区148法律服务所法律工作者。 原告郑军军与被告唐军强、第三人孙智锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郑军军与第三人孙智锋及双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，被告唐军强经公告传唤期满无正当理由未到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给原告办理所购房屋产权过户手续，并给付原告违约金l0万元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告唐军强通过宝鸡旭越地产营销策划有限公司在2018年9月20日签订《房屋居间买卖合同》，原告购买被告坐落于金台区新福北路30号院3幢2单元0801的房屋，建筑面积113.97㎡，房屋成交价格50万元。2018年9月20曰原告与被告又签订补充协议，约定房屋总价50万，原告付定金4万元，2018年9月21日付款10万元，办理交房手续，2018年9月30日前付31万。原告按合同履行了付款义务，而被告唐军强至今未依约给原告办理房屋产权过户手续，已构成违约，给原告造成经济损失。原告依据合同约定屡屡督促被告履行合同义务至今无果，无奈只得向贵院提起诉讼，请贵院秉公而断，判如所请，以彰显法律的公平与正义，维护原告的合法权益。 为支持其请求，原告向本院提交以下证据： 1、房屋买卖合同、补充协议、收条4张。证实原、被告双方通过中介公司签订买卖合同，同时支付45万元房款的事实；同时证实被告已经违约，应支付违约金10万元。 2证人王欢证言，证实双方签订合同并履行的过程。 3、银行转账流水，证实原告通过银行转账向被告指定的“唐盼”账户转账付款42000元。 被告唐军强未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 第三人称，首先，原告居住的房屋第三人已经申请查封，被告因恶意避债出售房屋，原告在第三人申请保全后才提起诉讼，显然也是为了逃避债务，请法院驳回原告的诉讼请求。第二，截止目前，原、被告双方未曾对涉案房屋办理产权转移登记，房屋所有权仍然属于被告唐军强。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，终依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此第三人基于案件审理需要申请保全了唐军强的房产，目前正在强制执行中，这一系列行为完全符合法律规定。原告此时要求过户不合情理，损害了第三人的合法权益。至于没有过户原因何在？第三人无法评说。原告如果认为被告违约，应当依据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，在无法采取补救措施情况下，请求被告赔偿损失才对。第三，被告因债务纠纷较多，为了躲避执行，将房屋出售，恶意明显，原告在买房时不过户，其后几年亦未过户，导致所有权未经转移是有过错的。因此代理人认为原、被告买卖房屋行为系恶意串通损害第三人利益，应该认定合同无效。 第三人提交证据如下: 1、保全申请书、(2019)陕0303民初2171号民事裁定书、商品房预售合同签约证明和预售登记申请书、协助执行通知书，用来证实第三人孙智锋因与本案被告唐军强建筑设备租赁合同纠纷一案中申请了诉讼保全，涉案房屋目前系查封状态，本案处理结果与第三人有法律上的利害关系，第三人可以申请参加诉讼。 2、(2019)陕0303民初2171号民事判决书、执行申请书、公告，用来证明2171号判决已经生效，第三人申请强制执行既有生效判决，又有法律依据，涉案房屋始终为唐军强所有。原、被告所签房屋买卖合同是被告唐军强为逃避债务，转移资产的恶意行为，应当认定无效。 上述证据经过了庭审举证、质证，证据间可以相互印证，本院均予以确认。 庭审中，为查明案件事实，本院通知宝鸡旭越地产营销策划有限公司员工马新苗出庭作证。马新苗证言与原告提交的证据可以相互印证，且经过了庭审质证，本院予以采信。可以证实原、被告经其与同事介绍完成交易的事实。同时，本院要求中介公司将原、被告交纳中介费的票据整本原始提交，第三人表示不再进行质证，由法院依职权审核。经审查，整本票据完整，没有补开或修改的痕迹，本院予以采信。可以证实在2018年9月20日、21日，原、被告分别交纳1万元、5千元中介费的事实。 根据本院采信的证据以及当事人的陈述，本院查明以下法律事实： 2018年9月20日，经案外人宝鸡旭越地产营销策划有限公司（下称旭越公司）居间中介，原告做乙方，被告做甲方，双方在该公司豪城店签订《房屋居间买卖合同》。合同约定，乙方自愿将其所有的坐落于金台区新福北路30号院3幢2单元0801的房屋出售给乙方。房屋建筑面积为113.97㎡，房屋成交价格为50万元。居间方按照实际成交价的2%向乙方收取购房佣金1万元，同时按1%向甲方收取购房佣金5千元。合同违约责任约定，若甲方违约所收定金应全额双倍返还，并赔偿乙方总房价20%的违约金……合同另附补充协议。协议上原、被告均签字并捺印，旭越公司作为居间方加盖了合同专用章。同时，甲乙双方又签订补充协议。补充协议第1条进一步明确房屋总价为50万，第2条约定，合同签定当天，原告付定金4万元，2018年9月21日付款10万元，办理交房手续，2018年9月30日前付31万。房产证下发付交于丙付时乙方付甲方3万元整；剩余2万元整于过户当天付清，具体时间以房产证下发、契税票满两年为准，顺延30个工作日内过户，甲方全力配合直至过户手续办理完毕。第3条约定，交房所产生的维修基金及契税等由甲方承担。第4条约定，甲方应在该房产过户时确保该房屋无任何担保、抵押。第5条约定，本协议生效后，对双方具有约束力，不得反悔。签定买卖合同交房后至过户期间，乙方如若装修入住，因甲方原因不能正常过户或终止合同，甲方须按乙方所交房款和装修费用的叁倍承担违约金，协议履行过程中乙方放弃购房，交纳给甲方的购房款不退还，其责任自负与甲方无关。协议签订当日，原告按照约定向旭越公司交纳佣金1万元，给被告给付定金4万元。21日，被告交纳佣金5千元，原告按约定支付10万元房款，被告将钥匙交与原告。之后原告以微信转账、现金银行转账的形式向被告及其儿子唐盼支付剩余房款31万元，被告均向原告出具了收条。 同时本院查明，2019年6月18日，因建筑设备租赁合同纠纷，第三人孙智锋作原告将被告唐军强起诉。诉讼中根据孙智锋的申请，本院作出(2019)陕0303民初2171号民事裁定，裁定冻结被申请人唐军强的银行存款240000元或查封扣押其相等价值的其他财产。根据该裁定，我院执行局于2019年7月8日查封了涉案的金台区新福北路30号院3幢2单元0801房屋一套。同年12月23日就双方纠纷我院作出(2019)陕0303民初2171号民事判决，判令被告唐军强支付孙智锋租赁费184029.80元、利息51261.03元、保全保险费720元，并承担本案诉讼费等7150元。判决生效后，孙智锋申请强制执行，我院于2020年4月14日立案，案号为(2020)陕0303执574号。由于该案的被执行人孙智锋下落不明，2020年6月29日，我院发出公告，要求被告唐军强以及案涉房屋内的住户在60日内腾房。原告遂提出执行异议，后因原告已在4月3日提出了本案之诉，原告撤回了执行异议申请。 目前，案涉房屋预售登记在被告唐军强名下，预售登记显示原购房总价为403824元。现房屋权属证书尚未办理。 本院认为，本案被告没有到庭，但第三人参与了诉讼，根据双方争议焦点问题，本院分析认定如下： 一、买卖合同的效力 证据显示，2018年9月20日、9月21日原、被告分别向案外人中介公司交纳了中介费，这一事实与双方签订合同的时间相符，足以确认原、被告早在2018年9月20日就存在房屋买卖合同关系。而第三人的起诉时间为近一年之后的2019年6月19日，没有证据显示双方的房屋买卖合同是事后补签。第三人还认为，本案被告为逃避债务、转移资产与原告签订房屋买卖合同，该合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。该规定所称的恶意串通，就是指合同的双方当事人非法勾结，牟取私利，损害国家、集体或者第三人利益。依照第三人的观点，即使被告出卖房屋是为了躲避债务属实，但原告以50万元购买案涉房屋并未低于市场价格，且无证据表明原告对被告欠债一事已经明知并与其串通，因此其主张恶意串通致合同无效无事实依据。至于第三人代理人认为"房屋买卖系要式法律行为，非经产权转移登记不得生效"之观点，与法律规定相悖。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，产权过户登记并不是房屋买卖合同的生效要件，物权登记是物权制度的组成部分，而不是房屋买卖合同本身的成立要件。因此第三人的代理人以物权未发生变动为由，主张合同无效没有法律依据。本案的《房屋居间买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，未违反禁止性的法律规定，应属有效合同。 二、未经登记的物权能否对抗金钱债权的执行 根据《物权法》相关规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。但是基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，有的甚至长达十几年。因此，为保护无过错的不动产买受人的物权期待权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告在人民法院查封甚至第三人起诉之前就已经与被告签订房屋买卖合同，并占有使用该房屋，同时又按照合同约定支付了相应房款，双方没有办理房屋过户登记的原因是被告本人尚未取得房产证，无法过户，因此，原告的物权期待权足以对抗第三人的诉讼保全。 第三人的代理人认为物权登记在被告唐军强名下，因此原告仅享有债权，原告应当依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，在无法采取补救措施情况下，请求被告赔偿损失。这一观点是对法律规定的误读。民事权利的行使他人无权干涉，原告在被告违约时可依照合同约定要求继续履行，在合同无法继续履行或采取补救措施时，权利人才有权请求赔偿。第三人规制原告诉讼权利的行使，于法无据，不予支持。 第三人还认为原告仅向被告交纳了45万元，剩余5万元尚未支付，应当将剩余的5万元价款交付执行。根据补充协议的约定，剩余5万元的支付时间为“房产下发付交于丙付时乙方付甲方3万元整；剩余2万元整于过户当天付清”，因此合同约定的支付剩余房款的付款条件尚未成就，该债务不属于到期债务，原告无提前履行合同的义务。人民法院也没有向其发出通知，要求其履行到期债务，将剩余的5万元交付执行。因此，第三人的观点仍然不能成立。 三、原告诉讼请求能否成立 原、被告9月21日签订的补充协议约定，房屋过户的具体时间“以房产证下发、契税票满两年为准，顺延30个工作日内过户，甲方全力配合直至过户手续办理完毕”，目前被告仅办理了预售登记，尚未取得房屋产权证书，即双方所称“房本”，因此过户的条件尚未成就，被告截至目前并未违约，原告的诉讼请求本院无法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费2300元、公告费800元，由原告唐军军承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 长  黄蕊霞 人民陪审员  李敏华 人民陪审员  华国强 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  韩 江 书 记 员  赵惠妮 1