重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6030号上诉人（原审被告）：李郑，男，1965年8月22日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人（原审被告）：刘德双，女，1966年9月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：重庆茂杰物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路**附**，统一社会信用代码91500107573439299C。法定代表人：梅政，总经理。委托诉讼代理人：代洪章，男，1955年8月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵祥，男，1976年10月21日出生，汉族，住重庆市南岸区，系该公司员工。上诉人李郑、刘德双与被上诉人重庆茂杰物业管理有限公司（以下简称茂杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初27476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李郑、刘德双，被上诉人茂杰物业公司的委托诉讼代理人代洪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李郑、刘德双上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由茂杰物业公司承担。事实和理由：茂杰物业公司提供的物业服务不到位，根据质价相符的原则，李郑、刘德双不应支付物业服务费；茂杰物业公司没有公示公共部分收益；茂杰物业公司对小区绿化树木管理不善，任由甚至配合他人将小区绿化树木挖走，侵害全体业主共同利益；小区业主委员会不合法，不能代表李郑、刘德双签订物业服务合同。茂杰物业公司辩称：1.茂杰物业公司对灭火器经常都在检查，过期会更换掉。茂杰物业公司的卫生等工作流程在一审已经进行了探讨，有些地方确有瑕疵，但李郑、刘德双在一审中没有提出异议。2.茂杰物业公司不清楚李郑在小区被狗咬伤的事情。李郑、刘德双反映的不是小区正常真实的状态。3.小区基本上没有公共收益，业委会现在还差两个人，如果业委会提出申请，茂杰物业公司会提供公共收益账目明细。4.关于小区绿化带管理问题，茂杰物业公司有自己的管理程序，有些树木要移栽，有些要修枝。5.小区业委会的成立是否合法与本案无关。茂杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李郑、刘德双支付拖欠的2017年4月1日至2019年7月31日物业管理费3414.04元；2.判令李郑、刘德双按每日千分之三的标准支付违约金1024.24元；3.本案诉讼费由李郑、刘德双承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，甲方冠方·龙锦新苑业主委员会向茂杰物业公司出具《委托书》，载明：现委托贵公司在绿居物业撤场后，全权委托贵公司派人代业委会管理本小区安全、卫生等管理工作，物业服务费按建筑面积每月1元/平方米收取。同年10月10日，甲方冠方·龙锦新苑业主委员会与乙方茂杰物业公司签订《物业服务合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对甲方小区进行物业服务，住宅物业费为每月1元/平方米，车位管理费在招标文件基础上，甲乙双方和车位业主商定，三方另行签订《委托经营管理协议》作为本合同附件；2.本合同期限为四年，自2017年10月10日起至2021年8月26日止；3.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。《物业服务合同》另外对委托服务事项、物业管理服务要求及标准、双方其他权利义务等内容进行了约定。一审法院另查明：2016年6月26日，涉案小区业主委员会在所在地乡镇人民政府备案。李郑、刘德双在涉案小区有房屋一套，房屋建筑面积121.93平方米。2019年4月28日，茂杰物业公司向李郑、刘德双寄送挂号信函，催收物业服务费。一审庭审中，茂杰物业公司举示《关于茂杰物业服务冠方龙锦新苑重新征求业主意见唱票结果的公示》，主要载明：根据业主委员会7月21日公布的《关于茂杰物业服务冠方龙锦新苑重新征求业主意见唱票结果的公示》，由镇社事办、高峰寺村委会、业委会和热心业主组成工作组，于8月14日至8月18日驻点收集意见结合电话征求业主意见，8月21日9时至10时40分在小区51栋1楼进行了公开唱票，唱票结果为总票数760张，支持票475张，反对票76张，弃权和无法联系等209张，同意票占62.5%，总面积133627平方米，支持票面积87855平方米，反对票面积10471平方米，弃权和无法联系等35301平方米，同意票占65.75%。李郑、刘德双认可小区总户数760户、总面积133627平方米，但对该公示中内容不予认可。一审庭审中，茂杰物业公司举示《物业服务业态日常服务工作事项流程》，拟证明茂杰物业公司进场后，为小区提供了日常清扫及养护，季节新增、移植、补种绿化苗木，公共区域维修，日常及夜间巡查，车辆出入管理，装修管制，节假日开展文化活动等物业服务，李郑、刘德双对此不予认可，认为系茂杰物业公司单方制作。一审庭审中，李郑、刘德双申请涉案小区业主委员会主任及成员出庭以证明李郑、刘德双是否同意小区业主委员会代表李郑、刘德双与茂杰物业公司签订合同。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，李郑、刘德双在涉案小区具有房屋，故李郑、刘德双系该小区业主，该小区业主委员会与茂杰物业公司签订的《物业服务合同》，对李郑、刘德双具有约束力。涉案小区业主委员会在与茂杰物业公司签订的《物业服务合同》上加盖印章，即可认定有权代表业主签订合同，李郑、刘德双申请业主委员会成员出庭作证，已无必要，该院不予准许。如李郑、刘德双认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以另案请求人民法院予以撤销。创造良好和谐的生活环境，是物业服务公司和每一个业主的共同愿望。本案中，茂杰物业公司已经按照合同提供了基本的物业服务，现亦无证据证明其存在严重违约情况或者对业主的正常生活造成实质性影响，故李郑、刘德双作为业主应支付相应的物业服务费。李郑、刘德双称因茂杰物业公司服务管理不到位，导致车辆被划、业主被狗咬伤，但并未举示相关证据予以证明，故该院对其上述抗辩不予采纳；关于李郑、刘德双抗辩称物业服务合同未备案，该院认为，第一，法律并未明确规定物业服务合同备案之后才生效；第二，本案系民事纠纷，物业服务合同备案问题属相关政府部门职责，不宜在本案裁判中认定，李郑、刘德双可向相关政府部门反映解决。特别指出的是，业主就物业服务中的问题提出的种种意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对管理企业更好地开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上，李郑、刘德双对其抗辩事实并无证据予以证明，并且其所称的事实不足以达到拒不支付物业服务费的程度，李郑、刘德双应支付2017年4月至2019年7月期间的物业服务费3414.04元（121.93平方米×1元/平方米/月×28月）。关于茂杰物业公司诉请违约金，自茂杰物业公司提供物业服务以来，李郑、刘德双均未按期缴纳物业服务费，违反合同约定，属于违约，应当按合同约定承担相应违约责任。合同约定按每日千分之五支付违约金，鉴于该标准过高，一审法院酌情主张150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：“一、被告李郑、刘德双于本判决生效之日起十日内支付原告重庆茂杰物业管理有限公司物业服务费3414.04元、违约金150元，合计3564.04元；二、驳回原告重庆茂杰物业管理有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为25元，由被告李郑、刘德双负担。”本案二审期间，李郑、刘德双向本院举示照片20张，拟证明茂杰物业公司提供的服务差，小区卫生差、绿化差，保安上班时间天天睡觉，年龄偏大的保安未带证上岗，消防器材过期。茂杰物业公司质证后表示，上述证据没有在一审举示，与本案无关联性；消防器材不存在过期的问题；保安是12小时工作制，下半夜可能有睡觉的情况；其他情况不属实。本院对一审查明的事实予以确认。二审询问后，茂杰物业公司向本院提交书面申请，自愿放弃要求李郑、刘德双支付违约金的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，李郑、刘德双系重庆市九龙坡区白市驿镇农科大道100号龙锦新苑小区的业主，该小区业主委员会与茂杰物业公司签订的《物业服务合同》对李郑、刘德双具有约束力。茂杰物业公司按照合同约定为涉案小区提供了物业服务，在无证据证明茂杰物业公司存在根本违约的情况下，李郑、刘德双应当按照物业服务合同的约定向茂杰物业公司支付相应的物业服务费。物业服务具有整体性和连续性，李郑、刘德双在二审举示的照片仅能反映茂杰物业公司提供的服务存在一定瑕疵，并不能证明茂杰物业公司服务的整体状态为根本违约的情况。二审中，茂杰物业公司向本院申请撤回要求李郑、刘德双支付违约金的诉讼请求，系对其自身权利的放弃，本院予以尊重。李郑、刘德双上诉称李郑在涉案小区被狗咬伤，其所有的车辆在该小区被划等情况，因未举示有效的证据予以证实，本院不予采纳。李郑、刘德双关于小区业主委员会不合法，不能代表李郑、刘德双与茂杰物业公司签订物业服务合同的问题，不属于本案审查范围，李郑、刘德双可另案诉讼解决。故李郑、刘德双上诉认为茂杰物业公司提供的物业服务不到位，其不应支付物业服务费的理由不成立，本院不予支持。综上所述，李郑、刘德双的上诉请求不能成立，应予驳回。本院根据二审出现的新情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初27476号民事判决。二、李郑、刘德双向重庆茂杰物业管理有限公司支付2017年4月至2019年7月期间的物业服务费3414.04元（该款项限本判决生效之日起十日内支付）。三、驳回重庆茂杰物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为25元，由李郑、刘德双负担。二审案件受理费50元，由李郑、刘德双负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年九月二十三日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜