广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7066号上诉人（原审被告）：佛山市新锋房地产开发有限公司，住所地佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********206F。法定代表人：蔡风佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：林洁珍，女，系公司员工。被上诉人（原审原告）：潘卫，男，汉族，1983年4月20日出生，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码440************017。上诉人佛山市新锋房地产开发有限公司（下称新锋公司）因与被上诉人潘卫房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初1010号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新锋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回潘卫的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由潘卫承担。事实和理由：一审法院支持潘卫要求新锋公司返还房款2883.21元并支付利息属于认定事实、适用法律错误，依法应当改判。一、双方在签订合同明确约定以套内建筑面积作为计价及面积误差处理方式，非公摊建筑面积，且实际交付面积差属于合理误差范围。（一）公摊建筑面积计算标准是以套内建筑面积作为基数，单独分割将导致重复计算，显失公平。按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第十条、第十一条规定：分摊共有建筑面积的计算方式为：分摊共有建筑面积=（各套/各单元）套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和，即分摊共有建筑面积是依据测量后的建筑面积、套内建筑面积计算所得，并不是单独的测量所得。若按潘卫主张，在满足套内建筑面积误差比同时，也必须满足分摊共有建筑面积误差比，是为重复计算且有违国家关于房屋面积测算标准规范宗旨，有违合公平原则。（二）法律法规均规定商品房销售合同中以建筑面积、套内建筑面积作为计价及面积误差比处理方式，并未规定以公摊面积作为计价或面积误差处理方式。《商品房销售管理办法》第二十一条规定，按照建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。目前我国法律法规、部门规章、司法解释，均未就分摊共有建筑面积差的处理方式作出规定，因分摊共有建筑面积的定义及计算方式来源于建筑面积、套内建筑面积，不是独立测算而来，不应当被单独作为处理面积误差的方式。（三）案涉商品房的套内建筑面积、建筑面积误差比均符合法律法规及合同约定，双方互不需进行补偿。本案商品房的套内建筑面积、建筑面积误差比均不足0.6%，案涉商品房买卖合同补充协议第九条约定面积误差比绝对值在0.6%以内，双方互不进行补偿。潘卫诉请新锋公司支付房款无事实、无约定、无法律依据，依法应予驳回其所有诉讼请求。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条作出裁判适用法律错误。（一）新锋公司已完全按合同约定履行相关权利义务，按时交付案涉商品房且按双方签订的商品房买卖合同第六条、第十三条及补充协议第九条明确约定计价方式及面积差异处理方式，套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内，双方互不进行补偿。新锋公司并不存在违约行为，且潘卫未主张新锋公司存在违约行为，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条要求新锋公司承担违约责任，适用法律错误。（二）新锋公司与潘卫签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效。潘卫向新锋公司诉请支付房价款请求违反合同约定，颠倒合同义务承担主体。按照案涉商品房买卖合同约定，支付房价款义务方是潘卫，且于买卖合同签订后新锋公司与潘卫未曾就变更房价款及支付事宜达成任何形式约定，其主张无合同约定。现双方合同已履行完毕，新锋公司已按合同约定交付该房屋，合同自签订至今已满三年，在双方均按合同约定履行完毕相关权利义务后，潘卫对房屋面积差异处理方式提出异议，明显违反《中华人民共和国合同法》第八条规定。因此，新锋公司未曾变更合同约定，违反《中华人民共和国合同法》第八条规定的是潘卫，一审法院颠倒变更主体，适用法律错误。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条是关于“套内建筑面积及建筑面积”存在误差适用的规定，非基于公摊建筑面积。法律法规未有关于公摊建筑面积误差的规定，原因在于公摊建筑面积是由套内建筑面积后建筑面积计算所得，非直接计量所得。因此不管在法律法规中，还是在住建部发布的示范性商品房买卖合同中，均未就公摊建筑面积的计价或者误差比进行强制性或指导性规定，且合同中明确约定案涉房屋计价方式是套内建筑面积，面积误差处理方式也是套内建筑面积。一审法院采用参照方式，适用与本案争议焦点“公摊建筑面积”无关的法律法规，计算公摊建筑面积差价款无依据，适用法律法规、司法解释错误。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请二审法院支持新锋公司的全部请求，维护新锋公司的合法权益。被上诉人潘卫答辩称，一、一审判决认定事实正确，适用法律正确，请二审法院驳回新锋公司全部上诉请求，维持原判。一审法院查明事实，新锋公司实际交付的案涉房屋分摊建筑面积比合同约定少0.17平方米，新锋公司该项行为已构成违约，认定事实正确。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的计算方法，计出新锋公司应向潘卫支付2883.21元，依法有据。二、新锋公司上诉理由毫无法律依据，理应驳回全部上诉请求。正因《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》并未对公摊建筑面积差异如何处理进行明确约定，有约定按约定，无约定按相关法律规定，故一审法院依据相关司法解释处理本案纠纷，于法有据。且新锋公司引用的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第十条、第十一条中并未出现“分摊共有建筑面积”。新锋公司鱼目混珠，企图混淆审判人员视听。新锋公司违约行为十分明显，理应向潘卫承担违约责任。综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请二审法院驳回新锋公司全部上诉请求，维持原判。潘卫向一审法院提出诉讼请求：1.新锋公司向潘卫支付实测公摊面积差房价款2892.11元（2258402元÷132.75平方米×0.17平方米）及利息（以2892.11元为本金，2018年12月12日至2019年8月19日按同期银行贷款利率计付，2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；2.诉讼费由新锋公司承担。一审法院查明：2017年1月22日，潘卫（买受人）与新锋公司（出卖人）签订编号为201********501的《商品房买卖合同（预售）》，约定“……第三条、商品房基本情况……3.该商品房为第一条规定项目中的禅城区******4号1区六座21层2101房……4.该商品房的房产测绘机构为佛山市金尺房地产测绘服务有限公司，其预测建筑面积共133.16平方米，其中套内建筑面积107.77平方米，分摊共有建筑面积25.39平方米……第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20955.76元，总价款为2258402元……第十三条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同……”。潘卫（买受人）与新锋公司（出卖人）还签订了《补充协议》，约定“……四、对买卖合同第六条‘计价方式与价款’补充约定如下：1、买卖双方选择按套内建筑面积计价方式计算该商品房价款的，双方同意按本协议第九条约定执行……九、对买卖合同第十三条‘面积差异处理’变更如下：买卖合同第六条约定买卖双方选择按套内建筑面积计价方式计算该商品房房价款的，如该商品房的实测面积与买卖合同第三条载明的预测面积发生误差，双方同意按照下列原则处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%），双方互不进行补偿，即该商品房价款总金额不变。2、套内建筑面积误差比绝对值超出0.6%在3%以内（含3%），按照买卖合同约定的套内建筑面积单价据实结算。3、套内建筑面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行买卖合同……”。2017年12月19日，潘卫办理了六座2101房的收楼手续。2018年12月12日，潘卫取得六座2101房的产权登记，权证号为粤（2018）佛禅不动产权第01***8号，登记的建筑面积为132.75平方米，专有建筑面积为107.53平方米，分摊建筑面积25.22平方米。2019年2月19日，新锋公司向潘卫开具六座2101房的房价款发票，金额为2258402元。一审法院认为，案件为房屋买卖合同纠纷。潘卫、新锋公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》均系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。据前查明，商品房买卖合同约定的分摊共有建筑面积为25.39平方米，而六座2101房产权登记的分摊建筑面积为25.22平方米，即潘卫主张的面积差异情况属实。潘卫已依约向新锋公司支付了全额购房款，但最终取得的房屋分摊建筑面积却比合同约定减少0.17平方米，因此，新锋公司实际交付的合同标的物不符合合同约定，已构成违约。关于公摊建筑面积差异的处理。《商品房买卖合同（预售）》第六条、第十三条和《补充协议》第四条、第九条的约定表明，双方关于面积差异处理的约定只是针对套内建筑面积，对公摊建筑面积差异如何处理并没有明确约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”的规定，出卖人应当退还由于公摊建筑面积缩水产生的差价款，具体计算方法以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少公摊建筑面积为宜。按照上述计算方法，新锋公司应当向潘卫退还的房款金额为2883.21元[2258402元÷133.16平方米×（25.39平方米－25.22平方米）]。潘卫诉请超出部分，法院不予支持。新锋公司抗辩无需返还房款的理由于法无据，法院不予采纳。至于潘卫诉请的利息，因潘卫、新锋公司对公摊建筑面积差异如何处理并没有明确约定，新锋公司应否向潘卫退还差价款直至诉讼时才予确定，故法院酌定新锋公司自起诉之日即2020年1月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向潘卫支付利息。潘卫主张自2018年12月12日起算利息，法院不予采纳，其诉请超出部分，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、新锋公司于判决生效之日起五日内，向潘卫返还房款2883.21元并支付利息（以2883.21元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月8日起计至实际清偿之日止）；二、驳回潘卫的其他诉讼请求。如新锋公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由新锋公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为新锋公司应否向潘卫支付案涉房产分摊建筑面积误差价款。本案中，出卖人新锋公司向买受人潘卫交付的案涉房屋实测分摊建筑面积为25.22平方米，低于双方当事人所签《商品房买卖合同（预售）》关于分摊建筑面积为25.39平方米的约定，潘卫据此要求新锋公司对案涉房屋分摊建筑面积差额部分进行赔偿。对此，新锋公司上诉称，案涉商品房以套内建筑面积作为计价及面积差处理基准，现新锋公司所交房屋的建筑面积及套内面积误差比均不足0.6%，依据新锋公司、潘卫所签《补充协议》第九条之约定，新锋公司无需单独就案涉商品房分摊建筑面积误差承担任何补偿责任。对此，本院认为，分摊建筑面积与套内建筑面积共同组成商品房建筑面积，为商品房建筑面积的一部分。现新锋公司未能向潘卫交付符合《商品房买卖合同（预售）》所约定分摊建筑面积一致的商品房，因本案商品房买卖合同及补充协议对商品房分摊建筑面积差异的处理均未作明确约定，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判令新锋公司向潘卫退还分摊面积差所对应的部分房屋价款2883.21元［2258402元÷133.16平方米×（25.39平方米－25.22平方米）］，并支付自潘卫起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。新锋公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市新锋房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月二十九日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊