湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0381民初2237号原告：李娴，女，1992年12月13日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：江建光，湘乡市虞唐法律服务所法律工作者，特别授权。被告：成晓娟，女，1979年12月17日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：傅喆政，湖南法至律师事务所律师，一般代理。被告：湘乡市新佳园房地产经纪有限公司，住所地湖南省湘乡市望春门办事处桑梅路**华龙嘉园******。法定代表人：曹贤，总经理。委托诉讼代理人：郭英，湘乡市环市法律服务所法律工作者，特别授权。被告：湘乡市东山办事处新佳园房产成丹中介服务部，住所地湖，住所地湖南省湘潭市湘乡市东山办事处南岸水乡**麒麟阁******v>经营者：成丹，女，1990年8月29日出生，汉族，住湖南省湘乡市，现住湘乡市。委托诉讼代理人：左微强（又名左微），女，1990年10月28日出生，汉族，住湖南省湘乡市，一般授权。原告李娴与被告成晓娟、湘乡市新佳园房地产经纪有限公司（下文简称“新佳园房产经纪公司”）、湘乡市东山办事处新佳园房产成丹中介服务部（下文简称“成丹中介服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告李娴委托诉讼代理人江建光、被告成晓娟委托诉讼代理人傅喆政、被告新佳园房产经纪公司委托诉讼代理人郭英、被告成丹中介服务部经营者成丹及委托诉讼代理人左微强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李娴向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令被告成晓娟双倍偿还原告购房定金4万元，由被告新佳园房产经纪公司承担连带赔偿责任；2.本案诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，原告申请追加成丹中介服务部为共同被告，要求被告成丹中介服务部承担连带赔偿责任。事实和理由：2020年3月29日，原告通过被告新佳园房产经纪公司介绍与被告成晓娟签订了由被告新佳园房产经纪公司提供的编号为Ａ0200478的格式房屋买卖合同，约定被告成晓娟将座落于湘乡市××路缇香尊邸二期5栋201房出售给乙方，并约定了成交价格，交付期限以及定金数额，双方对合同中所涉及的条款表示认可。在合同签订后，原告即按约支付了2万元定金给被告新佳园房产经纪公司的工作人员，并由被告成晓娟出具了收条。2020年7月22日原告按约从外地回乡提供购房所需材料，但被告新佳园房产经纪公司称被告成晓娟的产权是登记在其父名下，现被告成晓娟的父母不认可该买卖合同，提出不能按约履行合同。2020年7月23日被告新佳园房产经纪公司发来信息确定该买卖合同无法实现，愿补偿原告一点款，退还原告定金，称由原告支付的2万元定金被被告新佳园房产经纪公司扣留了7000元，原告当即表示不同意，并多次与被告成晓娟、新佳园房产经纪公司协商，要求按约支付双倍的违约金，两被告均拒绝支付。被告成晓娟未经产权人授权将房屋交给被告新佳园房产经纪公司对外出卖，被告新佳园房产经纪公司未尽审查义务与原告签订上述《房屋买卖合同》，并收取中介服务费的行为，损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告成晓娟辩称，1.被告成晓娟没有收到2万元的定金，不应承担退还定金并双倍返还的责任；2.被告成晓娟只从中介方的王超杰处收到过订金1万元；3.在签订合同时，房屋的状况各方都是清楚的，房屋系由被告成晓娟的父母签订合同购买，尚未交房；4.被告成晓娟愿意退还所收取王超杰的订金1万元。被告新佳园房产经纪公司辩称，1.被告新佳园房产经纪公司在合同中不是居间方，是该合同的管理方，该合同的居间方是被告成丹中介服务部，故被告新佳园房产经纪公司不是本案适格的被告；2.本案所涉的房屋买卖合同在原告与被告成晓娟签订合同后，被告成晓娟收取了原告2万元定金是实，被告成晓娟向原告出具了定金收条，合同的居间方向被告成晓娟收取了7000元的房屋尾款，按照合同约定，房屋尾款应收1万元，只收取了7000元，并向被告成晓娟出具了收条；3.该买卖合同无法履行的原因是被告成晓娟不愿意继续履行造成的，定金返还责任是被告成晓娟，中介方没有任何过错，中介方不存在对定金返还承担连带责任的事实和法律依据，中介方将保留依照房屋买卖合同约定向原告及被告成晓娟追索居间服务费的权利。综上，请求依法驳回原告对被告新佳园房产经纪公司的诉求。被告成丹中介服务部辩称，答辩意见同被告新佳园房产经纪公司，被告成丹中介服务部的营业部收的尾款金额是1万元，并向被告成晓娟出具了收条，也注明了尾款用途及退还条件，请求依法驳回原告的诉求。原告李娴为支持自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原、被告的身份证信息及工商登记信息，拟证明原、被告的主体适格。2.房屋买卖合同，拟证明原告和被告成晓娟签订了由被告新佳园房产经纪公司提供的《房屋买卖合同》格式合同；原告和被告成晓娟就交易的房屋所在地及成交价格、房款的支付方式、合同的履行和违约责任的分配进行了约定。3.收条，拟证明被告成晓娟于2020年6月29日收到了定金2万元。4.聊天记录及转账凭证，拟证明：（1）原告的委托代理人将合同中约定的定金转入被告新佳园房产经纪公司的工作人员的账户内；（2）被告成晓娟告知原告本案涉案的房屋产权是被告成晓娟父母的，是被告成晓娟父母不同意交易才无法守约，并告知原告无法按约支付违约金，只能通过诉讼程序解决纷争。被告成晓娟未提交证据。被告新佳园房产经纪公司为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：1.营业执照一份，拟证明本案房屋买卖的居间方为湘乡市东山办事处成丹中介服务部，是个体工商户，有法定承担权利义务的主体资格。2.微信聊天记录一份，系被告成丹中介服务部业务员左微强和被告成晓娟聊天记录，拟证明在整个房屋买卖合同签订及合同签订后被告成晓娟毁约的经过；被告成晓娟需要出卖的房屋在房屋签订买卖合同的时候仍未办理产权登记，原房屋买受人是被告成晓娟的父亲成书德，但购房款及购房目的都是被告成晓娟因购房而支付的购房款，在当时经开发商同意，可以进行电子更名，故当时房屋的权属状况属于待定状况，被告成晓娟可以出卖该房屋，但被告成晓娟因其父母不同意而毁约是其根本原因，应当承担违约责任。被告成丹中介服务部为支持自己的答辩意见，向本院提交了如下证据：收款收据一份，拟证明被告成丹中介服务部的营业部收了成晓娟交的1万元房屋尾款，注明交房完成后退还给被告成晓娟。对原告所提交的证据1，被告成晓娟对该证据无异议；被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部对被告新佳园房产经纪公司的工商登记信息关联性有异议，认为被告新佳园房产经纪公司在合同中不是居间方，故被告新佳园房产经纪公司不是本案适格的当事人；本院经审查原、被告的身份信息来源合法，内容真实，与本案具有关联性，依法予以认定。对原告提交的证据2，被告成晓娟对该证据的真实性无异议，但认为不清楚该买卖合同是被告新佳园房产经纪公司提供还是被告成丹中介服务部提供的，买卖合同能证明合同各方都对房屋的状况有所了解，原告应在签订合同当日向被告成晓娟支付订金2万元，相关的款项收据必须要有财务专用章的收据，其余形式的一律不予认可；被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部对该证据的关联性有异议，认为原告和被告成晓娟签订的房屋买卖合同约定了各方责任，该合同针对定金的返还及违约责任应由被告成晓娟承担，同时还约定了原告和被告成晓娟在合同签订时就应该向中介方支付服务费，但被告成晓娟并未向中介方缴纳；本院经审查三被告对该证据的真实性均无异议，能够证明原告和三被告签订该房屋买卖合同的事实，依法予以认定。对原告提交的证据3，被告成晓娟对该证据形式上的真实性无异议，但认为实际上成晓娟并未收到2万元定金，只是在签订合同时按中介方要求出具了收据，与客观事实不符；被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部对该证据关联性有异议，认为该收条证实的是被告成晓娟收到了原告2万元定金，与中介方无关，返还责任也是被告成晓娟；本院经审查认为被告成晓娟认可出具了2万元定金收条的事实，对该部分证明效力依法予以认定。对原告提交的证据4，被告成晓娟对该证据的真实性有异议，认为没有原始载体，不清楚来源和双方的身份情况，微信记录即使是真实的，也没有支付订金2万元的记录，且案涉房屋是被告成晓娟父母的，在微信记录并未反映出来，而在合同中就已经反映成晓娟是代理人；被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部对该证据关联性有异议，认为该买卖合同不能履行是被告成晓娟造成的，依照合同法应该由被告成晓娟承担违约责任，而不是中介方承担责任；本院经审查该份微信聊天记录被告成晓娟的身份及部分聊天内容与被告新佳园房产经纪公司提交的微信聊天记录的原始件可以相互印证，依法予以认定。对被告新佳园房产经纪公司提交的证据1，原告对该证据的关联性有异议；被告成晓娟对该证据的关联性有异议，认为买卖合同上的丙方名称明显少于工商登记的名称，未加盖被告成丹中介服务部的印章或者成丹的名字，故尚无证据证明被告成丹中介服务部与本案有关；被告成丹中介服务部对该证据无异议；本院经审查该证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，依法予以认定。对被告新佳园房产经纪公司提交的证据2，原告认为房屋确实是成书德的，但是中介公司至今未提供产权人的授权委托书，成晓娟收到的2万元定金，中介公司扣除了7000元，成丹服务部实际是新佳园的其中一个门店，被告新佳园房产经纪公司应该承担责任；被告成晓娟认为微信聊天记录属实，但佐证了合同各方在签订合同时是明知该房屋系成书德的，以及被告成晓娟在签订房屋买卖合同时是无权代理，故房屋买卖合同不能履行各方都有过错，也可以证明被告成晓娟没有收到2万元的定金，直到2020年7月22日被告成晓娟才得知中介公司收了2万元订金；被告成丹中介服务部对该证据无异议；本院经审查该证据的内容可以达到被告新佳园房产经纪公司的证据目的，对该证据依法予以认定。对被告成丹中介服务部提交的证据，原告认为收款方是湘乡市新佳园房产经纪有限公司，被告成丹中介服务部该份证据和原告的主张无关；被告成晓娟对该证据的真实性有异议，认为根据房屋买卖合同中约定，是交房时买受人向出售人交纳尾款，并先交至中介公司，与客观事实是相违背；被告新佳园房产经纪公司对该证据的三性无异议；本院经审查，被告成晓娟有虽异议，但未提交证据进行佐证，对该证据依法予以认定。根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：2020年6月29日，被告成晓娟以其父亲成书德的名义作为甲方与原告李娴作为乙方、被告成丹中介服务部（被告新佳园房产经纪公司南岸店）作为丙方、被告新佳园房产经纪公司作为丁方签订了由被告新佳园房产经纪公司提供的编号为Ａ0200478的《房屋买卖合同》，合同中载明“甲方（出售方）：成书德，代理人：成晓娟。乙方（买受方）：李娴。丙方（居间方）：长桥店、南岸店（新佳园王超杰、左微门店）。丁方（管理方）：湘乡市新佳园房地产经纪有限公司，郑重声明：买卖双方支付的任何款项，请索取盖有财务专用章的收据，其余形式一律不予认可，并与我司无关。丙方为丁方的授权特许连锁经营商，丁方作为丙方的房地产中介门店管理方，甲、乙双方均表示认可，甲、乙、丙、丁四方在平等、自愿和协商一致的基础上，特订立此合同。”在合同落款处，甲方成书德的签字实际为被告成晓娟代签，丙方由被告成丹中介服务部的员工左微强（左微）签字。该合同第一条第一款约定：“1.甲方自愿将坐落于湘乡市××路缇香尊邸二期5栋201房出售给乙方，建筑面积约为135.3平方米。”第二条约定：“房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币（大写）捌拾贰万元整（小写￥820000）……（二）双方约定付款步骤如下：乙方于2020年6月29日支付甲方购房定金人民币（大写）贰万元整（小写￥20000），甲方需将产权证原件及有关过户资料原件给丁方报告，丁方出具收件收据，定金以甲乙双方要求丁方指定账户托管。……（3）交房时乙方支付甲方交房尾款人民币（大写）壹万元（小写￥10000），在交房前尾款以甲乙双方要求丁方指定账户托管……”第六条第三款约定：“3.如房屋产权人未到场，代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权人和共有权人口头授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，并由代理人向买受人赔偿定金数目相同的违约金以及向居间方赔偿总房价3%的款项。”2020年6月29日原告支付了2万元给被告新佳园房产经纪公司长桥店的工作人员王超杰。同日王超杰向被告成晓娟转账了1万元，另1万元被告成丹中介服务部与被告成晓娟约定作为交房尾款，在交房完成之后退还至被告成晓娟的账户，并向被告成晓娟出具了一张1万元的收款收据。被告成晓娟于当天向王超杰出具了一张收条，载明“收条今收到李娴购买本人位于缇香尊邸二期5栋201房子定金贰万元整（￥20000元）。收款人：成晓娟2020.06.29”，该收条由王超杰转交给了原告李娴。后因被告成晓娟的父母不同意出卖涉案房屋，被告成晓娟提出不能按约履行合同，原告李娴便要求被告成晓娟双倍退还原告购房定金共4万元，被告成晓娟称只收到了一万元订金故仅同意支付1万元，被告新佳园房产经纪公司称在代管的1万元中要扣取7000元作为居间服务费，原告与被告成晓娟、新佳园房产经纪公司协商未果，原告遂向本院起诉。另查明坐落于湘乡市××路缇香尊邸二期5栋201房屋为被告成晓娟父亲成书德在开发商处购买，该房屋尚未办理房屋产权登记，被告成晓娟在签订房屋买卖合同时并未取得成书德的授权。本院认为，本案争议焦点为：一、关于合同是否有效和被告成晓娟是否应当双倍偿还原告李娴购房定金4万元的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告与三被告订立的《房屋买卖合同》，不具有上列情形，因此，该房屋买卖合同有效。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案案涉房屋系被告成晓娟的父亲成书德购买，被告成晓娟未经成书德授权，以成书德的名义与原告李娴签订房屋买卖合同，被告成晓娟的行为构成无权代理，现成书德不同意出卖案涉房屋，该房屋买卖合同未经成书德追认，对成书德不发生法律效力，但被告成晓娟应承担由此产生的责任。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案原告李娴与三被告成晓娟签订的《房屋买卖合同》第二条中，明确约定了乙方（被告成晓娟）应当于2020年6月29日支付甲方（原告李娴）定金2万元，定金交至丁方（被告新佳园房产经纪公司）指定账户托管，且该合同中约定的2万元定金的数额并未超过房屋买卖合同标的额的20%，因此原告李娴于2020年6月29日转账给被告新佳园房产经纪公司长桥店的工作人员王超杰2万元，应当认定原告李娴通过向约定的第三人交付定金的方式向被告成晓娟实际交付了2万元定金，同时被告成晓娟也向王超杰出具了“定金贰万元”字样的收条，应当认定原告李娴和被告成晓娟之间的2万元定金合同成立并生效。被告成晓娟收取了原告李娴2万元购房定金，现因被告成晓娟的无权代理行为导致合同无法继续履行，原告李娴可以要求适用定金罚则要求被告成晓娟双倍返还购房定金4万元。故对原告要求被告成晓娟双倍返还购房定金4万元的诉讼请求，依法予以支持。被告成晓娟辩称只收到了1万元，结合被告成丹中介服务部向被告成晓娟出具的1万元收款收据来看，另外1万元是被告成晓娟与被告成丹中介服务部约定作为交房尾款，由被告成丹中介服务部代管，在交房完成之后退还至被告成晓娟的账户，应属于被告成晓娟与被告成丹中介服务部之间的法律关系，与原告无关，被告成晓娟可另行主张权利，故对被告成晓娟的相应答辩意见，本院不予采信。二、关于被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部是否应当承担连带赔偿责任的问题。原告李娴与被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部之间，以及被告成晓娟与被告新佳园房产经纪公司、被告成丹中介服务部之间，均属于居间合同法律关系，与本案不属于同一法律关系，各方当事人可就此协商，协商不成可另行主张权利，在本案中本院暂不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告成晓娟双倍返还原告李娴购房定金4万元；二、驳回原告李娴的其他诉讼请求。上述判决内容限在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告成晓娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘智毓二〇二〇年九月二十九日法官助理蒋莎书记员马力附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。