山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终2201号上诉人（原审被告）：赵鹏,男,1985年6月18日生,现住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：赵桂林（系赵鹏父亲），现住山西省晋中市榆次区。被上诉人（原审原告）：山西华岳物业管理有限公司，住所地山西省晋中市山西示范区晋中开发区汇通产业园区**路，统一社会信用代码91140700356688782X。法定代表人：李张瑾，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦洪源，男，该公司经理。委托诉讼代理人：白艳，女,该公司员工。上诉人赵鹏因与被上诉人山西华岳物业管理有限公司（以下简称华岳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵鹏上诉请求:撤销原判，驳回华岳物业公司的起诉。事实与理由：（一）华岳物业公司起诉状中写明的上诉人手机是赵桂林手机号，赵桂林以被告身份到法院开庭，被以无委托书为由据之庭外，造成本案被告缺席审理判决的后果，被上诉人依法应承担相应的责任。（二）上诉人从未与被上诉人签订过《业主服务手册》，请求法院依法审查该服务手册是合法公正。（三）房产开发商与物业公司存在相互勾结的利益关系，严重违反自愿平等、公正的法律原则。刚领钥匙就开始全额收取物业费不合理。（四）电梯费、生活垃圾费并非上诉人不按时交纳，而是物业公司要求与物业费捆绑交纳，否则拒收。（五）上诉人从2016年5月领取钥匙之日起到2018年5月30日均按时交清物业费，但物业公司只雇佣数名保安和清洁工，没提供任何物业服务，小区环境卫生脏乱差，经常停水、停电、停暖，严重影响小区业主的正常生活。经小区业主抗议，物业公司才承诺整改，堆放杂物的垃圾池用火焚烧，整个小区烟雾弥漫，好长时间小区内还残留着浓重的烟熏味，此事实上诉人有足够的证据证明。物业公司此行为严重侵犯了小区业主的健康**活的合法权益，是对全体业主物业管理的严重违规违约，也是上诉人待交其物业费的原因之一。（六）物业公司经理秦洪源在无障碍通道、安全消防通道、电动车车棚进出口制造消防安全危险隐患等行为严重影响业主的正常生活工作便捷。秦洪源服务态度差，是上诉人待交物业费的原因之二。（七）上诉人被物业公司限制购水购电两年，给正常生活造成困扰，侵犯了上诉人的合法权益，打乱正常生活秩序，请求人民法院对此作出依法裁决。（八）2018年12月7日物业管理处通知单，截止2018年12月31日前仍未办理物业费用的业主，将停止相关物业服务，这说明截止2018年12月31日物业公司已停止了相关物业服务。被上诉人起诉判令给付2018年5月29日至2019年5月28日的物业管理费1709元的诉讼请求不符合实际，严重失实。被上诉人华岳物业公司辩称，（一）对方说的没有签过业主服务手册不是事实，我们可以提供手册原件；（二）我们与开发商没有勾结关系，不是关联公司，我们和开发商有对账，开发商免业主部分物业费我们会找开发商补齐；（三）收取的物业费是住户从签订合同之日起计算，交付日期是2016年8月30日，我们有合同原件，空置房我们也会收取物业费，我们是针对公共区域维修维护、保洁、小区治安、办公室前台、夜间值班人员等；（四）小区水电问题，至今开发商没有提供过专用电，我们是用高价购买的别的小区的电。停水停电不是物业的原因造成的；（五）关于绿化问题，原来的绿化开发商没有移交给物业，物业一次也没有焚烧过垃圾，前年绿化施工队把树叶焚烧了，但是物业进行了制止，绿化移交单是在2019年7月30日移交给了物业。（六）购买水电时会提醒业主缴纳物业费，但是是限量不限次的；（七）我们院内是人车分流的，所以应消防部门的要求安装了铁链条和栏杆，但是是可移动的，现在已经没有了，是因为疫情原因汽车进不了小区用不着了；（八）电动车棚上的升降杆是为了业主电动车安全，用蓝牙卡刷开才可以出入，物业不收取任何停车费；（九）买水电费不需要等待1个多小时；（十）物业经理没有辱骂过业主，可以进行民意测验，2018年物业公司领导人带领业主找供热公司维权，为业主减免了15天供热费，物业经理带领业主去燃气公司维权，为业主供上了天然气；（十一）我们下过停止服务通知，但是我们实际上从没有停止服务，物业没有不作为。我们物业公司在榆次区里卫生排名在前20名。华岳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵鹏给付2018年5月29日至2019年5月28日物业管理费1709元，电梯费507元,生活垃圾费60元,合计2276元;2.判令赵鹏按照每日千分之五支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，截止2019年12月31日应付违约金为2276元;3.诉讼费由赵鹏承担。一审法院认定事实，华岳物业公司为山西省晋中市乌金山镇北砖井村龙城金帝园小区提供物业服务，赵鹏系该小区2号楼1单元603业主(住宅房屋建筑面积120.71平方米)。2016年5月29日双方签订前期物业服务协议,该协议第五条约定，住宅:1.2元/月×平方米;电梯运行维护费:0.35元/月×平方米;第九条第四项约定：如赵鹏违约，华岳物业公司有权要求赵鹏补交并从逾期之日起每天按所拖欠费金额千分之五交纳违约金。庭审中，华岳物业公司主张赵鹏给付2018年5月29日至2019年5月28日物业管理费1709元,电梯费507元，生活垃圾费60元,合计2276元(从2018年5月29日起至2019年5月28日止120.71平方米×1.18元×12个月、电梯费120.71平方米×0.35元×12个月）;判令赵鹏按照每日千分之五支付逾期付款的违约金直至结清全部物管费，截止2019年12月31日应付违约金为2276元(120.71平方米×千分之五×210天），超过2276元,按2276元主张;诉讼费由赵鹏承担，因赵鹏拒不到庭，双方不能达成一致意见为本案事实。一审法院认为，华岳物业公司向赵鹏所在小区提供了基本的物业管理服务，请求赵鹏支付相应的物业管理费、生活垃圾处理费，有相应的事实和法律依据,该院予以支持。关于华岳物业公司主张违约金一节,双方虽有约定,但该约定明显高于法律规定,该院酌情按照年利率6%予以支持。判决:赵鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付山西华岳物业管理有限公司物业服务费1709元、电梯费507元及生活垃圾处理费60元，共计2276元，并以2276元为基数以年利率6%支付山西华岳物业管理有限公司违约金（从2018年5月29日起至2019年5月28日止）。二审中，本案争议焦点为上诉人应否交纳被上诉人物业费？针对争议焦点，上诉人提供：1.烧垃圾照片2张，2.限购水电的条子2张，3.2018年12月31日通知一张。本院组织当事人进行了质证。华岳物业公司的质证意见为：1.我们没有焚烧过垃圾，这是在焚烧树叶，而且是开发商安排的绿化工焚烧的，我们还进行了制止；2.对于水电费的购买情况是电费限购20元，水费限购10元，但是不限次数，目的在于催缴物业费，从2020年6月开始不限了，因为法律有了新规定了；3.认可欠缴通知单，但是我们没有停止过服务。被上诉人提供绿化工程移交单一份、物业服务收费标准公示照片一张、业主服务手册一本及涉案小区诉讼案件裁判文书3份。本院组织当事人进行了质证。上诉人的质证意见为：被上诉人与开发商之间是什么关系我们管不了，但是被上诉人收了物业费就应该管理相关事项；法院的裁判文书与本案无关；业主服务手册上面首部就没有当事人签字，后面的签字是真的。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。《物业管理条例》第七条第五项规定，业主有义务交纳物业服务费用，本案赵鹏与华岳物业公司存在物业服务合同关系，有物业服务协议在卷为凭，华岳物业公司为小区提供了物业服务，赵鹏依约应缴纳物业费，如赵鹏对于华岳物业公司服务质量不满意可以以合理方式提出异议，也可持据另行主张权利，但不能以此理由拒绝交纳物业费。综上所述，上诉人赵鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵鹏负担。本判决为终审判决。审判长 许 俊审判员 段 锋审判员 胡庆刚二〇二〇年九月七日书记员 白书凤书记员 周 洁