广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7255号上诉人（原审原告）：李昆，男，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：王鹏，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴毕浩，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张展球，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人李昆因与被上诉人张展球房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初19839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李昆上诉请求：1.撤销一审判决，改判张展球立即向李昆返还保证金50000元及利息（从2018年10月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2.本案一、二审诉讼费用由张展球承担。事实与理由：（一）一审法院关于李昆搬迁及租金交付时间等事实认定错误。1.一审中李昆已向一审法院书面说明“李昆于2018年11月中旬搬离涉案厂房”，张展球未提供任何证据证明李昆搬离时间是在2019年1月25日。一审法院认定李昆“没有异议”且同意搬迁的时间是“2019年1月25日”无法律依据。2.一审判决未认定李昆提交的银行转账流水是程序违法。李昆在一审中提交了每月缴纳租金的银行流水、微信截图及情况说明，但一审法院未对该组证据进行论证分析，也未说明不予认定该组证据的原因，主观判断租金支付至2018年9月16日，是认定事实错误。上述证据可以证明李昆在每月15日、16日稳定支付当月租金；最后支付租金时间是2018年9月16日，已经足额支付2018年9月租金。一审判决认定李昆没有支付2018年9月租金故认为李昆违约，与事实不符。合同约定为每月前5日缴纳租金，但双方对每月15日、16日缴纳租金没有提出异议，且该时间也没有超过合同的“超过15天未交租则没收保证金”的约定。事实上涉案厂房在2018年9月29日停电，李昆已无法正常使用涉案厂房。（二）一审法院认为消防责任应由李昆承担且涉案租赁物被停电不影响涉案租赁合同目的的实现，没有事实及法律依据。李昆在租赁物不能正常使用后行使抗辩权有法可依，应该支持李昆的抗辩。1.李昆仅承租涉案租赁物的四楼，政府部门的《责令改正通知书》是针对整栋建筑物，而非李昆所在楼层，责任主体应该是建筑物的业主即张展球，且该文件指出整顿内容包括非李昆承租的二楼消防安全问题。一审法院认为消防责任等可以先由李昆承担没有任何事实及法律依据，不能将应由张展球承担的责任转嫁给李昆，该消防责任应由作为业主方的张展球承担。2.尽管《厂房租用合同书》未明确约定租赁涉案厂房的具体用途，但涉案租赁物的登记用途为商业、办公；租用标的是“厂房”而非仓库或其他标的，故李昆租赁四楼不可能作仓库用，是作为工厂生产之用；李昆经营家具厂，在四楼放有生产设备，且上一手承租人也是生产型企业，张展球对此是明知的。故涉案租赁物是用于商业及办公的，再结合其他细节可推知，李昆租赁涉案租赁物显然是为了生产之用。因为张展球提供的涉案租赁物没有达到消防要求而被相关部门停电处理，张展球又无法及时恢复用电，停电时间长达数月，导致李昆无法正常生产，租赁的目的无法实现。3.李昆是在2018年9月29日厂房被停电无法使用的情况下，才停止缴纳2018年10月之后的租金，并非无故停缴，不构成违约，且停电事由非李昆的缘故造成。被上诉人张展球辩称，（一）一审法院认定李昆2019年1月25日搬离涉案厂房正确，认定李昆自2018年9月16日后没有向张展球支付过涉案厂房的租金及水电费正确。1.李昆就其搬离涉案厂房的时间负有举证责任。李昆院自书的情况说明仅是单方自述，没有相应的证明力。且从李昆提交的情况说明内容来看，李昆已自认于2019年1月中旬才彻底搬离涉案厂房。2.张展球有证据证明李昆搬离涉案厂房的时间。张展球与李昆的微信聊天记录显示，在2019年1月份，张展球曾多次告知李昆在2019年1月底前搬迁完毕，并将场地清理干净。李昆租赁场地直至2019年1月仍存在水电费支出，客观反映了李昆在相应期间使用了租赁场地。2.一审法院已查明李昆拖欠租金、税费及水电费情况，一审认定李昆自2018年9月16日后没有向张展球支付过涉案厂房的租金及水电费的表述无误。理由如下：第一，双方对于租金、租赁税及水电费的支付习惯没有争议，即李昆每月支付的费用包含了当月固定租金、上一月固定租赁税及上一月发生的水电费。第二，李昆与张展球就庭上提交的银行转账流水及微信截图所对应的支付内容（包括是何年何月的租金、租赁税、水电费）实际上没有争议。张展球在一审答辩状已清楚说明，李昆拖欠的是2018年10月至2019年1月的租金、2018年9月至2019年1月的租赁税以及2018年9月至2019年1月的水电费。一审判决中所述“李昆自2018年9月16日后没有向张展球支付过涉案厂房的租金及水电费”，实际上就是指李昆拖欠了2018年10月至2019年1月的租金、2018年9月至2019年1月的租赁税以及2018年9月至2019年1月的水电费，故李昆存在违约行为，张展球有权没收保证金。李昆在上诉状中关于否认构成违约的内容与事实不符、歪曲理解。（二）一审法院认定涉案厂房的消防责任由李昆承担且李昆应当支付占有使用涉案厂房期间租金正确。1.涉案厂房在2018年9月29日被消防部门作停电处理，其责任在于李昆，与张展球无关。理由如下：第一，《厂房租用合同书》第十二条约定了消防责任，即李昆应在厂房内按规定配置消防设施及设计消防通道，否则所造成的一切后果由李昆负责。故李昆对涉案厂房承担消防主体责任。第二，2018年9月29日涉案厂房遭停电处理是因消防原因。当日电表上封条显示，查封单位为顺德区龙江镇消防安全委员会。同日由佛山市顺德区公安局龙江派出所制作的《公安派出所日常消防监督检查记录》和《责令改正通知书》显示，因涉案厂房存在“1.灭火器数量不足；2.己配置的灭火器有部分过期失效；3.车间应急照明灯数量不足；4.2楼分租安全出口设置不符合消防安全要求；5.部分防火门损坏”的火灾隐患，龙江派出所对涉案厂房作停电处理。尽管本次消防检查是针对整座涉案租赁物进行，但不能排除李昆就其所租赁楼层承担消防责任。且本次消防检查仅是对该租赁物存在消防隐患的楼层实行停电处理，而对于符合消防要求的楼层例如租赁物的一层并没有作停电处理。第三，涉案租赁物竣工后经验收为消防合格。涉案租赁物具有完整的规划报建材料和权属证明，竣工后于2002年11月21日经顺德市公安消防大队组织验收，其基建工程和消火栓系统均合格。故涉案厂房因消防设备不足而被消防部门作停电处理的责任，应由李昆自行承担，与张展球无关。2.一审法院在正确认定李昆搬离涉案厂房时间，查明涉案厂房消防责任主体的基础上，根据李昆实际占有使用涉案厂房的事实，认为李昆无需支付租金及相关费用的依据不足，是正确的。李昆租赁的是涉案厂房的首层200平方米和四层及以上1350平方米。2018年9月29日消防检查之后，李昆租赁场地中仅是四层停电，首层及电梯依然通电。事实上，李昆于2018年10月至2019年1月期间通过借电、申请复电等方式进行了有限度生产，一直没有停止经营。李昆在此期间用电用水情况有电表、水表记录可以佐证。故李昆应当支付其彻底搬离涉案厂房之前的租金、租赁税及水电费。一审法院认定涉案厂房遭停电处理以后李昆并未提出解除租赁合同、减少租金或延长租期等请求，且《厂房租用合同书》中并未明确约定李昆租赁涉案厂房的具体用途，李昆未提供证据证明涉案厂房中2018年9月29日至2019年1月25日期间存在不能实现合同目的的情形，认定事实清楚，理由充分。李昆向一审法院提出诉讼请求：1.张展球返还保证金50000元及占用该保证金期间的利息（从2018年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清为止）给李昆；2.本案诉讼费由张展球承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区******委会325国道（龙江段）东侧的房屋为张展球所有，房屋所有权来源为自建，房屋用途为商业、办公。2016年9月27日，张展球与案外人任某贵签订《厂房租用合同书》，约定张展球将位于龙江镇325国道龙峰工业区路口厂房出租给任某贵使用，期限自2016年10月1日至2019年9月30日，租赁保证金为50000元。任某贵向张展球支付了50000元保证金并在上述厂房经营顺德区龙江镇某沙发厂。后任某贵将顺德区龙江镇某沙发厂及设备、厂房租赁押金50000元一同转让给李昆。2017年12月1日，张展球（甲方）与李昆（乙方）签订《厂房租用合同书》，约定乙方承租甲方位于龙江镇325国道某号楼约1350平方米、首层200平方米的厂房。租用期限自2016年10月1日至2019年9月30日止，租赁保证金为50000元，由乙方在签订合同当日付给甲方。合同期满后十五天内如乙方没有违约及欠费，甲方无息退还给乙方，不作租金扣除。每月租金管理费11600元，不包括租赁税金、水费、电费、环卫费等乙方经营所需的管理费用，乙方必须每月的5号前缴纳当月的租金（包括水电费、租赁税等），逾期支付租金每天按5%收取滞纳金，若超过15天未交纳租金，甲方有权终止合同及停水停电。且甲方有权留置乙方租赁物内的财产，用于抵偿乙方应支付的因租赁、经营行为所产生的全部费用，并不退回乙方所交的保证金。在租用期内，乙方对甲方厂房内外的一切设施，包括门、窗、消防栓箱、水电等设施，必须定期检查，维修及保养，如有损坏，乙方负责自行修理或更换。厂房内外原有的电器电缆设备，乙方必须定期进行维护。乙方在租赁期间需严格遵守《中华人民共和国消防条例》及地方政府消防工作的有关规章制度，应在厂房内按规定配置足灭火器，预留走火通道，严禁消防栓箱被堵塞，严禁明火作业。严禁三合一现象，否则所造成的一切后果由李昆负责。乙方经营期间，租赁范围有安全隐患及造成环境污染，违反消防管理，乙方应立即整改。李昆承租上述厂房后，在该场所经营佛山市某家具有限公司。2018年9月29日，佛山市顺德区公安局龙江派出所对张展球所有的位于龙江镇某工业区路口厂房进行消防监督检查，发现存在“1.灭火器数量不足；2.已配置的灭火器有部分过期失效；3.车间应急照明灯数量不足；4.2楼分租安全出口设置不符合消防安全要求；5.部分防火门损坏”等问题，因此对上述物业作出停电处理。李昆自2018年9月16日后没有向张展球支付过涉案厂房的租金及水电费。一审法院认为，李昆与张展球于2017年12月1日签订的《厂房租用合同书》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。张展球已按约定向李昆交付了厂房，李昆亦实际占有使用厂房，李昆应当按照约定支付租金及产生的相关费用。根据张展球的答辩，李昆于2019年1月25日才搬离涉案厂房，李昆未提出异议，亦未提供证据证明其实际搬离涉案厂房的时间，在无相反证据的情况下，一般应认为承租人在租赁期内占有使用租赁物，因此，一审法院推定李昆搬离涉案厂房的时间为2019年1月25日。李昆自2018年9月16日后没有向张展球支付过涉案厂房的租金及水电费等，其行为已构成违约。李昆认为因张展球物业被作出停电处理，导致李昆无法正常经营，因此不需要支付租金及相关费用，一审法院认为依据不充足，理由如下：一方面，根据张展球提供的《责令改正通知书》，涉案厂房因存在“1.灭火器数量不足；2.已配置的灭火器有部分过期失效；3.车间应急照明灯数量不足；4.2楼分租安全出口设置不符合消防安全要求；5.部分防火门损坏”等问题被作出停电处理。李昆、张展球签订的《厂房租用合同书》约定李昆对厂房内外的一切设施，包括门、窗、消防栓箱、水电、电器电缆设备等，必须定期检查，维修及保养，如有损坏，负责自行修理或更换，李昆在租赁期间需严格遵守有关规章制度，应在厂房内按规定配置足灭火器，预留走火通道，严禁消防栓箱被堵塞，否则所造成的一切后果由李昆负责等，根据上述约定，有关灭火器的数量、维修更换、安全出口设置等消防责任应由李昆承担，李昆应当依据有关的规定进行整改。且增加灭火器数量、维护消防门、增加应急照明灯等亦不属于重大修缮，即使李昆认为上述整改的责任在出租方或出租方不愿配合李昆整改，李昆亦可自行进行整改后再向出租方主张权利。另一方面，涉案厂房2018年9月29日开始被作出停电处理，但李昆一直占有使用涉案厂房至2019年1月25日才搬离，期间李昆并未提出解除租赁合同、减少租金或延长租期等请求。且《厂房租用合同书》中并未明确约定李昆租赁涉案厂房的具体用途，李昆亦未提供证据证明涉案厂房在2019年9月29日至2019年1月25日期间存在不能实现合同目的的情形。因此，李昆主张在上述期间不应支付租金，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。根据《厂房租用合同书》第五条的约定，“乙方必须在每月的五日前向甲方缴纳当月的租金（包括水电费、租赁税等），乙方应通过现金或转账方式按时支付给甲方，逾期支付租金，每天按租金5%收取滞纳金，如超过15天还未交纳租金的，甲方有权……并不退回乙方所交的保证金”,张展球认为李昆在占有使用涉案厂房期间未按约定缴付租金，可没收保证金，并抵扣租金等费用，因此不需返回保证金50000元的抗辩理由，一审法院予以支持。对李昆要求退回保证金50000元及占用该保证金期间的利息，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回李昆的全部诉讼请求。案件受理费1100.46元，减半收取计550.23元（李昆已预付），由李昆负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，对于张展球一审提交的《现场环境监察意见书》复印件，张展球在二审法庭调查出示了该意见书原件的照片；李昆陈述不清楚李昆是否办理环保证，庭后核实李昆是否签收该《现场环境监察意见书》的原件，但此后未作回复，故本院对该意见书予以确认。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2018年10月22日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局向佛山市某家具有限公司（法定代表人李昆）出具《现场环境监察意见书》，载明：经现场调查，你单位（或者个人）实施了以下行为：1号楼四楼的家具制造项目未依法报批环评文件，擅自建设；环境保护设施未建成，未经验收，建设项目即投入生产。根据环境保护有关法律法规的规定，责令你单位（或者个人）于/年/月/日之前按照下列要求作出整改：自检查之日起立即停止以上环境违法行为。佛山市某家具有限公司盖章签收该文件。2019年1月16日，张展球向李昆发送微信：“请明天将所有东西清理干净并搬走，后天拆墙的人会将无用的拆掉。如无法开门将会用锁链展开”。李昆答复：“我都跟你说我搬了，你催我催那么急干嘛”。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李昆与张展球于2017年12月1日签订的《厂房租用合同书》合法有效，双方均应依约履行。关于李昆搬离涉案厂房的时间。李昆作为承租人，负有搬离租赁物并交付给出租人张展球的义务，且对此负有举证证明责任。李昆主张其于2018年11月中旬已完全搬离涉案厂房，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。张展球主张李昆于2019年1月25日彻底搬离涉案厂房，并提供双方的微信聊天记录予以佐证，一审法院据此认定该时间为李昆的搬离时间，并无不当，本院予以确认。即使李昆主张属实，其于2018年11月中旬已经搬离，但其仅支付租金至2018年9月，未缴纳2018年10月及以后的租金，仍然构成违约。根据《厂房租用合同书》关于“乙方必须在每月的五日前向甲方缴纳当月的租金（包括水电费、租赁税等），乙方应通过现金或转账方式按时支付给甲方，逾期支付租金，每天按租金5%收取滞纳金，如超过15天还未交纳租金的，甲方有权……并不退回乙方所交的保证金”之约定，张展球不予退还李昆的保证金50000元,符合合同约定。同时，考虑到双方约定的租金标准以及李昆中途退租必然对张展球造成损失等情况，该50000元作为违约金亦不算过高。因此，一审判决驳回李昆关于要求张展球返还保证金及利息的诉讼请求并无不当，本院予以维持。李昆主张其未交纳租金、搬离涉案厂房的原因是涉案厂房被断电，无法正常使用，张展球无权收取租金，李昆不交纳租金不构成违约。经审查，首先，涉案厂房因消防检查不过关而被相关部门停电，系因灭火器、车间应急照明灯、防火门等消防设施未能得到维修、保养、更换。《厂房租用合同书》约定上述消防设施的维修、保养、更换义务应由李昆履行，故涉案厂房被消防部门断电系李昆自身原因造成，李昆无权拒付租金。其次，李昆主张其已整改完上述消防问题，涉案厂房仍未能恢复供电，原因不在李昆。但是，根据《现场环境监察意见书》，李昆在涉案厂房经营的佛山市某家具有限公司因存在环境违法行为而被佛山市顺德区环境运输和城市管理局责令停止经营，李昆未能提交证据证明其已办理相关环保手续。故张展球关于涉案厂房在消防整改复查合格后仍未能复电的原因在于李昆的企业没有办理环保证之主张具有高度可能性，本院予以确认。因此，涉案厂房最终未能恢复供电导致不能正常使用，系李昆自身原因所致，不构成李昆拒绝支付租金的理由，李昆关于其未交纳租金不构成违约的主张不成立。综上所述，李昆的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100.46元，由上诉人李昆负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十四日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡