贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1785号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州新丰业置业有限公司，住所：贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县平湖镇新舟村，统一社会信用代码91522727099942515A。法定代表人：张辅文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏光凤，该公司员工。委托诉讼代理人：钟伟，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李满伍，男，汉族，1964年11月29日生，湖南省邵阳县人，住邵阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑丙妹，女，汉族，1966年6月11日生，湖南省邵阳县人，住邵阳县。二被上诉人委托诉讼代理人：陆静，贵州扬道律师事务所律师。上诉人贵州新丰业置业有限公司（以下简称新丰业公司）与被上诉人李满伍、郑丙妹商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省平塘县人民法院（2019）黔2727民初1881号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年6月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新丰业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项判决内容；2、改判支持上诉人的反诉请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审错误认定并错误的适用《合同法》的相关规定。理由如下：1、根据《商品房买卖合同》第八条第3款之约定，上诉人仅是代二被上诉人向银行申请按揭贷款，至于二被上诉人能否获得银行贷款取决于被上诉人征信情况、收入情况及银行审批，因此并不能认定上诉人应当按照合同约定为上诉人办理银行按揭贷款。本案中，因二被上诉人拒绝提供相应贷款资料，导致上诉人无法为二被上诉人申请按揭贷款；2、二被上诉人尚有部分款项未支付，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》的相关约定，在二被上诉人未向上诉人支付全部购房款前，上诉人有权拒绝交付商铺给二被上诉人；二、二被上诉人在签署《商品房买卖合同》后未能按约定提供银行按揭贷款所需的资料，上诉人已致函二被上诉人，要求其补齐银行按揭贷款资料并办理贷款相关手续，因二被上诉人未能及时提供资料导致上诉人无法代为申请银行贷款，系二被上诉人的原因导致无法获得银行贷款，二被上诉人就应当向上诉人支付剩余购房款并承担逾期付款的违约责任；三、一审认定双方签署的《商品房买卖合同》为有效合同，双方均应履行合同义务，上诉人在与二被上诉人签署了《商品房买卖合同》后按规定在平塘县房产管理局办理了预售合同备案登记，将二被上诉人购买的商铺备案登记在被上诉人名下，通过该备案，被上诉人李满伍、郑丙妹已取得了该商铺的准物权，继续履行合同可实现合同目的，二被上诉人应当继续履行合同义务，向上诉人支付剩余购房余款。被上诉人李满伍、郑丙妹二审辩称：上诉人的上诉请求和理由完全不成立。一、上诉人在与答辩人签订《商品房买卖合同》过程中及在履行合同过程中存在明显欺诈和违约行为，称答辩人“拒绝提供相关资料给上诉人”并不属实；二、本案《商品房买卖合同》涉及的银行按揭贷款是否实现是决定答辩人是否最终购房的前提，上诉人为答辩人办理相关按揭贷款是合同约定之义务，上诉人未在约定期限为答辩人办理银行按揭贷款，该合同已无继续履行的必要；三、一审认定“关于利息，因原告（反诉被告）在本案中未能提供证据证明被告（反诉原告）未能为原告（反诉被告）办理银行按揭贷款和未按期交付原告（反诉被告）认购的商铺全部责任在于被告”，故“对原告（反诉被告）的该项诉讼请求不予支持”的认定不符合事实，答辩人一审要求上诉人支付已付购房款本金及利息有充分的事实和法律依据。综上，请求依法支持答辩人的诉讼请求，驳回上诉人的上诉请求。原审原告、反诉被告李满伍、郑丙妹向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除李满伍、郑丙妹与新丰业公司于2017年9月23日签订的《商品房买卖合同》，判令新丰业公司退还李满伍、郑丙妹购房款427345.00元、维修基金1834.70元、抵押预告登记费550.00元，共计429729.70元；2、判令新丰业公司赔偿李满伍、郑丙妹购房款429729.70元的利息计92821.60元（按贵州农村商业银行月贷款利率9‰，从2017年9月计算至2019年9月）；3、新丰业公司承担全部诉讼费用。原审被告、反诉原告新丰业公司向一审法院提出反诉请求：一、依法判决李满伍、郑丙妹继续履行于2019年9月23日签订的《商品房买卖合同》，向新丰业公司支付剩余购房款人民币427000.00元；二、依法判决李满伍、郑丙妹从2017年10月1日开始以427000.00元为基数，按日万分之一的标准向新丰业公司支付违约金，违约金计算至李满伍、郑丙妹向新丰业公司支付完全部购房款之日止。截至2019年10月31日，共产生违约金32494.7元；三、依法判决诉讼费全部由李满伍、郑丙妹承担。一审法院认定事实：2017年5月，李满伍、郑丙妹认购新丰业公司开发的位于平塘县。2017年5月22日、同年6月22日，李满伍、郑丙妹先后向新丰业公司支付定金共计人民币100000.00元。2017年9月23日，李满伍、郑丙妹与新丰业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定新丰业公司以人民币854345.00元的价格将李满伍、郑丙妹认购的商铺出售给李满伍、郑丙妹。付款方式为：李满伍、郑丙妹支付新丰业公司购房首付房款50%，共计人民币427345.00元，余款人民币427000.00元以银行按揭贷款支付，商铺交付期限为2018年10月15日。《商品房买卖合同》签订后，李满伍、郑丙妹支付了新丰业公司购房首付款人民币327345.00元，新丰业公司亦将李满伍、郑丙妹支付新丰业公司的认购订金人民币100000.00元转为李满伍、郑丙妹购房首付款，即李满伍、郑丙妹共交付新丰业公司首付款人民币427345.00元、维修基金人民币1834.70元、抵押预告登记费人民币550.00元。李满伍、郑丙妹亦按照新丰业公司要求向新丰业公司提交了办理银行按揭贷款所需要的资料，但新丰业公司未将双方签订的《商品房买卖合同》交付李满伍、郑丙妹。后，李满伍、郑丙妹未能为新丰业公司办理银行按揭贷款，亦未将李满伍、郑丙妹购置的商铺按期交付李满伍、郑丙妹使用，李满伍、郑丙妹请求新丰业公司返还李满伍、郑丙妹支付的全部购房首付款遭新丰业公司拒绝，双方产生争议，故李满伍、郑丙妹向法院提起诉讼，提出前列诉讼请求。新丰业公司向法院提起反诉，提出前列反诉请求。一审法院认为,依法成立的合同对当事人具有约定力。李满伍、郑丙妹与新丰业公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，李满伍、郑丙妹与新丰业公司就应当按照合同约定履行各自义务。李满伍、郑丙妹已按照合同约定支付了新丰业公司购房首付款人民币427345.00元、维修基金人民币1834.70元、抵押预告登记费人民币550.00元，共计人民币429729.70元。新丰业公司就应当按照合同约定为李满伍、郑丙妹办理银行按揭贷款427000.00元，并将李满伍、郑丙妹购买的商铺交付李满伍、郑丙妹使用。对于双方是否违约问题，针对双方争议，根据李满伍、郑丙妹及新丰业公司的陈述及提供的证据，不能证明新丰业公司未能按期为李满伍、郑丙妹办理银行按揭贷款的责任在于李满伍、郑丙妹或者在于新丰业公司，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，双方均应当承担不利后果。对于是否应当解除双方签订的《商品房买卖合同》问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》，其中第八条第一款第3项约定“因出买人原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）、合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；（2）、买受人可以解除合同，合同解除后1日内出买人应退还已付款及银行同期贷款利息。”故李满伍、郑丙妹请求解除与新丰业公司签订的商品房买卖合同和返还李满伍、郑丙妹已支付的购房首付款人民币427345.00元、维修基金人民币1834.70元、抵押预告登记费人民币550.00元，共计人民币429729.70元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法应予支持。关于利息，因李满伍、郑丙妹在本案中未能提供证据证明新丰业公司未能为李满伍、郑丙妹办理银行按揭贷款和未按期交付李满伍、郑丙妹认购的商铺全部责任在于新丰业公司，故一审根据本案客观事实，兼顾公平原则，对李满伍、郑丙妹的该项诉讼请求不予支持。对于新丰业公司的反诉请求，因双方签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，在本案中，李满伍、郑丙妹已提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，其已以自己的行为表明不履行主要债务，双方亦不能实现合同目的，且在本案中，新丰业公司未能提供证据证明其已按照《商品房买卖会同》约定履行了合同义务，故新丰业公司请求李满伍、郑丙妹继续履行双方签订的《商品房买卖会同》和支付剩余房款人民币427000.00元的反诉请求，一审不予支持。对于新丰业公司请求的违约金，因新丰业公司未能提供证据证明李满伍、郑丙妹有违约行为，且根据目前本地商铺市场销售情况，双方争议的合同标目物商铺并未贬值，故新丰业公司请求李满伍、郑丙妹支付违约金人民币32494.70元的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四款、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由贵州新丰业置业有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内返还李满伍、郑丙妹购房首付款人民币肆拾贰万柒仟叁佰肆拾伍元整（￥427345.00元），维修基金人民币壹仟捌佰叁拾肆元柒角（￥1834.70元）、抵押预告登记费人民币伍佰伍拾元整（￥550.00元），共计人民币肆拾贰万玖仟柒佰贰拾玖元柒角（429729.70元）；如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回李满伍、郑丙妹的其他诉讼请求;三、驳回贵州新丰业置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费4513.00元，反诉费4096.00元，共计8609.00元，由李满伍、郑丙妹负担2256.50元，贵州新丰业置业有限公司负担6352.50元。二审中，双方均未提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。但对一审确认被上诉人李满伍、郑丙妹已按照上诉人要求提交了办理银行按揭贷款所需资料的该部分事实，本院不予确认；对于一审查明的其他事实，本院予以确认。二审另查明：2019年3月25日，上诉人新丰业公司向被上诉人李满伍通过EMS（邮政）邮寄快递，快递单上载明快递内文件内容为《关于要求于2019年3月29日前补齐银行按揭贷款资料并办理贷款相关手续的催告函》，收件人地址为李满伍身份证登记的地址，快递回执显示快递于2019年3月28日被他人代收。被上诉人认可上诉人向其发送催告函的事实，但其表示在2019年4、5月份才知晓该信息，且至今未提交催告函上注明的材料给上诉人。本院认为：首先，上诉人与被上诉人在签订商品房买卖合同后，上诉人未实际将合同交付给被上诉人，其次，《商品房买卖合同》第八条约定被上诉人应在接到上诉人书面通知之日起5日内将办理按揭贷款手续的资料全部提交，上诉人通过邮政快递送达该通知的时间在合同约定的交房期限届满后，被上诉人在接到书面通知后未向上诉人提交办理按揭贷款所需资料，被上诉人称在双方签订商品房买卖合同时已将贷款资料全部提交给上诉人，但并未提供相应证据证实。根据上述事实，对涉案房屋未能办理按揭贷款的原因，不能认定归责于上诉人或被上诉人。根据《商品房买卖合同》第八条的约定:“……因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同……”。一审判决上诉人返还被上诉人已付房款并无不当，本院予以确认，一审引用商品房买卖合同第八条“因买受人的原因……”的条款错误；另，对被上诉人要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，一审法院虽未在判决主文列明，但实际已在说理部分对被上诉人的该项诉请进行了阐述与分析，对该部分，本院予以纠正。对上诉人认为本案未能办理按揭贷款的原因归于被上诉人的上诉理由，与事实不符，本院不予采信，对于利息问题，被上诉人未提起上诉，对一审法院判决不给付利息的意见予以确认。双方约定的支付剩余购房款的方式为按揭贷款，被上诉人按揭贷款的目的是为了支付上诉人剩余购房款，进而取得房屋所有权，现贷款未获得，合同目的已不能实现，对于上诉人要求继续履行合同、支付剩余购房款及违约金的诉请，不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。一审处理正确，本院予以确认。综上所述，上诉人新丰业公司的上诉请求不成立，本院不予支持，一审认定基本事实清楚，但判决主文有遗漏，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省平塘县人民法院（2019）黔2727民初1881号民事判决第一项、第二项、第三项；二、解除李满伍、郑丙妹与贵州新丰业置业有限公司于2017年9月23日签订的《商品房买卖合同》。若义务人未按判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,向权利人给付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4513.00元，反诉案件费4096.00元，共计8609.00元，李满伍、郑丙妹负担2256.50元，贵州新丰业置业有限公司负担6352.50元。二审案件受理费12367元，由贵州新丰业置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 李颖敏审判员 王 锦二〇二〇年九月二十四日法官助理鲁小玲书记员龙彪