陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判  决  书                      (2020)陕01民终8854号上诉人（原审被告）：陕西绿辰物业服务有限公司，住所地陕西省西安市碑林区南二环西段21号华融国际大厦A-801室。法定代表人：王彦飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：淮宏波，男，1979年3月16日出生，汉族，该公司员工,住陕西省扶风县城关镇伏波村037号。被上诉人（原审原告）：西安景博儿童娱乐服务有限公司,住所地西安市雁塔区崇业路79号《绿辰·公园赏》商铺10106号。法定代表人：徐燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑士东，陕西众邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚沛，陕西众邦律师事务所律师。上诉人陕西绿辰物业服务有限公司（以下简称绿辰物业公司）与被上诉人西安景博儿童娱乐服务有限公司（以下简称景博公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿辰物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，追加徐燕参加诉讼，由徐燕承担景博公司损失；2.本案一、二审诉讼费由景博公司承担。事实与理由：景博公司与徐燕签订的《商铺租赁合同》第十一条违约责任第（七）项约定：“非因景博公司原因导致房屋无法正常使用影响景博公司经营（包括但不限于房屋灭失、损毁、因权力纠纷导致被依法查封、水电气等基础设施无法正常使用等）的，景博公司有权要求徐燕退还经营受到影响期间的租金。……景博公司因上述原因影响经营造成的直接损失和间接损失，均可向责任方徐燕主张赔偿。”根据上述合同内容约定，景博公司的损失应当向徐燕要求赔偿。徐燕作为涉案商铺业主，是本案直接当事人和责任方，应追加徐燕参加本案诉讼。徐燕违反协议在先，是徐燕的违约行为造成了景博公司的损失，应由徐燕承担景博公司损失。一审适用简易程序审理本案，程序违法。景博公司辩称，物业服务合同的权利义务实际上已经转移至绿辰物业公司。绿辰物业公司收取景博公司物业服务费理应提供物业服务。景博公司是涉案房屋的实际使用人。绿辰物业公司违反物业服务合同擅自停止2018年9月12日至2018年12月20日期间涉案房屋电力供应给景博公司造成损失，绿辰物业公司理应承担赔偿责任。绿辰物业公司主张由案外人徐燕承担损失理由不能成立。案外人徐燕与陕西博凯置业之间的纠纷与本案争议无关。本案基本事实不需要另行调查，权利义务明确。一审适用简易程序合法。且一审已经就本案适用简易程序已向绿辰物业公司进行了释明，各方当事人均没有提出异议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。景博公司向一审法院起诉请求：判令1.绿辰物业公司承担停电期间给景博公司造成的损失141629元（从2018年9月12日算至2018年11月17日）；2、诉讼费由绿辰物业公司承担。一审法院认定事实：2014年1月3日，徐燕（乙方、承租方）与陕西博凯置业有限责任公司（以下简称博凯公司、甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租位于西安市雁塔区崇业路79号《绿辰·公元赏》商铺10106号；租赁房屋建筑面积103平方米，租赁期限自2014年1月4日至2019年1月3日。2015年3月28日，徐燕（买受人）与博凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买位于崇业路79号凯博花园（公元赏）第7幢1单元1层10106号房，建筑面积800.89平方米；总金额10011125元。2018年1月16日，徐燕取得该房的不动产权登记证书﹝陕（2018）西安市不动产权第1013719号﹞。徐燕与景博公司签订《商铺租赁合同》，约定徐燕将崇业西路79号1幢10106号商铺租赁给景博公司，租赁期限自2018年4月1日至2019年4月1日。徐燕与博凯公司另签订一份《房屋租赁合同》，约定博凯公司将位于雁塔区崇业路《绿辰·公元赏》商铺10104-1二层一间，建筑面积83平方米的房屋出租给徐燕，租赁期限从2018年4月1日至2019年3月31日，约定租金4565元/月。合同签订后，景博公司向博凯公司支付了2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金共计54780元，博凯公司为景博公司开具了增值税发票。景博公司承租上述房屋用于开办“考拉屋全日制早教”，在租赁期间向绿辰物业公司缴纳物业管理费、水费、电费。景博公司提交其缴纳物业费、水费、电费的增值税发票4张，开票日期分别为2017年6月22日、2017年6月29日、2018年11月5日（2张），金额分别为9245.2元、9495.2元、23325.6元、16426元，未备注收取款项的时间期间。经询，景博公司称，2018年11月5日的发票交费期间为2018年3月至2018年11月的物业管理费、水费、垃圾清运等费用；绿辰物业公司称，2018年11月5日的发票交费期间为2018年2月至2018年9月的费用。2018年9月12日，绿辰物业公司对景博公司所承租的10106号商铺上、下两层及10104-1号商铺的第二层房屋进行停电，2018年12月20日恢复供电。经询，绿辰物业公司称，徐燕在未结清房租和购房款的情况下，无权将房屋转租给景博公司使用，停电的范围包括10106号商铺及景博公司承租博凯公司的83平方米的10104号商铺的二层。关于景博公司诉请主张的损失，景博公司明确分为三部分：1、停电期间的人员工资90462元，景博公司提交其自行制作的工资表、银行流水及身份证复印件；其中，工资表中有相应人员签字。景博公司未提交上述人员的劳动合同或其他能够证明与其有劳动或劳务关系的凭证。2、租金损失15217元（商铺10104-1），景博公司提交博凯公司与徐燕签订的《房屋租赁合同》、增值税发票2张。3、早教托费退款，景博公司提交《收条》3张，分别载明退费648元、432元、861元，时间分别为2018年12月4日、2018年12月19日、2018年12月19日。一审法院认为，关于景博公司主体是否适格。绿辰物业公司辩称，因徐燕在未结清房租和购房款的情况下，无权将房屋转租给景博公司使用，其与景博公司无物业服务合同关系。徐燕与涉案商铺开发商是否支付房屋租金，是否结清购房款，与本案并非同一法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。徐燕于2018年1月16日取得10106号商铺的不动产权登记证书，其作为10106号商铺的所有权人，有权将10106号商铺出租。绿辰物业公司作为涉案商铺的物业服务企业，虽未与景博公司签订书面物业服务合同，但其收取景博公司缴纳的物业管理费等相关费用并向景博公司开具增值税发票，其应当知道10106号、10104-1号第二层商铺的实际使用人系景博公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。故景博公司作为物业的实际使用人，其与绿辰物业公司之间建立了物业服务合同法律关系。故景博公司作为原告的主体适格，对绿辰物业公司的上述辩称，应依法不予采信。绿辰物业公司从2018年9月12日至2018年12月20日期间，对景博公司所承租的10106号商铺上、下两层及10104-1号商铺的第二层房屋进行停电，对景博公司造成的损失应予赔偿。关于景博公司诉请主张的损失：1、人员工资，景博公司仅提交其自行制作的工资表和银行流水；未提交证据证明上述人员与其有劳动或劳务关系的凭证，故对其人员工资损失，酌情认定30000元。2、房屋租金，景博公司承租10104-1第二层商铺，与出租人约定租金4565元/月，景博公司提交的证据能够证明其向出租人博凯公司支付了2018年4月1日至2019年3月31日的房屋租金共计54780元，对于景博公司主张2018年9月12日至2018年12月20日期间租金损失15217元，应依法予以支付。3、早教托费退款，景博公司提交的《收条》中未载明退款的理由及退款的期间，无法确定退款与停电的关联性，故对该部分损失，应依法不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、被告陕西绿辰物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安景博儿童娱乐服务有限公司赔偿损失45217元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费3133元，由陕西绿辰物业服务有限公司承担1000元，由西安景博儿童娱乐服务有限公司承担2133元。鉴于西安景博儿童娱乐服务有限公司已预交，故陕西绿辰物业服务有限公司在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付西安景博儿童娱乐服务有限公司。    经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，二审审理中，双方当事人均认可景博公司按时缴纳水电费。 本院认为，本案中，景博公司虽未与绿辰物业公司签订书面的物业服务合同，但景博公司已实际向绿辰物业公司交纳涉案房屋的物业费、水电费等费用，绿辰物业公司向景博公司开具增值税发票。且在绿辰物业采取涉案停电行为前，绿辰物业公司亦实际为景博公司提供物业服务。故景博公司与绿辰物业公司之间已实际形成物业服务关系，绿辰物业公司停止向涉案房屋供电构成违约。景博公司与徐燕签订的《商铺租赁合同》所涉及的权利义务内容仅对景博公司与徐燕之间具有约束力，与本案绿辰物业公司与景博公司之间的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系。绿辰物业公司以徐燕与景博公司在《房屋租赁合同》中约定内容主张本案应追加徐燕为当事人并主张因徐燕违约在先，应由徐燕承担相应责任缺乏法律依据，应不予支持。在绿辰物业公司未就其停止向景博公司供电行为提出合法依据的情况下，一审根据景博公司提交的景博公司实际损失的证据，认定绿辰物业公司向景博公司赔偿损失45217元，本院予以维持。一审审理程序合法。综上所述，绿辰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3133元，由陕西绿辰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪                    审  判  员  师      婷                        审  判  员  卫 婉 莹   二Ｏ二Ｏ年八月二十六日                       书 记 员  张  舒  涵   陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终8854号 上诉人：陕西绿辰物业服务有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区崇业路**，组织机构代码91610000691137822Y。    被上诉人：西安景博儿童娱乐服务有限公司，，住所地西安市雁塔区崇业路**组织机构代码91610113091656143D。。上诉人陕西绿辰物业服务有限公司因与被上诉人西安景博儿童娱乐服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年06月12日立案后，依法组成合议庭，开庭/因涉及……（写明不开庭的理由）不开庭进行了审理。上诉人陕西绿辰物业服务有限公司、被上诉人西安景博儿童娱乐服务有限公司、原审原告/被告/第三人null（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西绿辰物业服务有限公司上诉请求：。事实和理由：。西安景博儿童娱乐服务有限公司辩称，……（概述被上诉人答辩意见）。null述称，……（概述原审原告/被告/第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：……（写明原告/反诉原告/有独立请求权的第三人的诉讼请求）。一审法院认定事实：……（概述一审认定的事实）。一审法院认为，……（概述一审裁判理由）。判决：……（写明一审判决主文）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，陕西绿辰物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由陕西绿辰物业服务有限公司负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。本判决为终审判决。  审判长      刘琪    审判员      卫婉莹    审判员      师婷   二〇二〇年八月二十六日 书  记  员   张舒涵1