内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0823民初1705号原告中国农业银行股份有限公司乌拉特前旗支行。负责人李某。委托诉讼代理人闫某,内蒙古大法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人王某,内蒙古大法扬律师事务所律师。被告巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司。法定代表人石某,董事长。委托诉讼代理人白某,内蒙古秉法律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司乌拉特前旗支行（中国农业银行乌拉特前旗支行）诉被告巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司（以下简称隆兴达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行乌拉特前旗支行的委托诉讼代理人闫某，被告隆兴达房地产公司的委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国农业银行乌拉特前旗支行向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令由被告协助原告办理内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇民族路东、民东路南、北环路北、“京成名苑”综合楼商业-1-37号商铺(房屋)的不动产权证书,相关办证费用由被告承担。2.请求人民法院判令被告向原告支付内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗乌拉山镇民族路东、民东路南、北环路北“京成名苑”综合楼商业-1-37号商铺(房屋）逾期办证违约金（违约金计算:以已交购房款48087O8元为基数,自2013年8月27日起,按房屋价款4808708元的0.01%向原告支付违约金至被告办理内蒙古自治区巴彦淖尔市××旗东、民东路南、北环路北、“京成名苑”综合楼商业-1-37号商铺不动产权证书并实际交付原告之日止）。违约金暂定为80万元。3.请求人民法院判令被告承担本案保全费用、诉讼费用。事实和理由：2013年8月27日，原被告双方签订编号为2013-0006855号《商品房买卖合同》，约定：原告向被告巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司购买其开发的的位××旗东、民东路南、北环路北京城茗苑综合楼-1-37商铺，建筑面积347.45平方米。双方约定购房款总价为人民币陆佰零壹万零捌佰捌拾伍元（6010885）。根据合同第四条乙方付款形式及付款时间约定:总房价6010885元整,合同签订日付总价款的60%,支行进场装修时支付总价款的20%,取得所购房屋土地证和房产证时支付总价款的20%。根据该合同第十二条商品房权属登记约定:甲方应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。由于甲方的原因,未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1条约定处理:1、合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。2012年12月2日签订购房合同后,我行于2012年12月28日向被告付购房款3649608元,2013年9月26日向被告付购房款1158707.29元,2013年9月27日向被告付购房款392.71元,合计付款4808708元。我行依照合同约定将购房款的80%,即4808708元已经支付至被告方442101040013xxx账户中,已履行购房人的付款义务，被告应协助原告办理前述商铺的不动产权证书，但是被告至今尚未办理，已构成根本性违约。期间,原告多次要求被告协助办理上述商铺的不动产权证书,被告均以种种原因拖延。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。根据《不动产登记暂行条例》第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第五条下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:（一)集体土地所有权;（二）房屋等建筑物、构筑物所有权;（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权;（五)建设用地使用权;（六）宅基地使用权;（七)海域使用权;（八)地役权;（九）抵押权;(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“买受人应在下列期限届满取得房屋权属证书:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日”。综上所述,双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效,双方均应恪守履行。办理前述商铺产权人为原告方的不动产权证书是被告方的法定、及合同约定义务。被告作为商品房买卖合同的出售方,在原告交付购房款履行了合同约定的付款义务后,被告方交付房屋即购房合同成立,被告方应当在合同订立之日起90日内按约定协助原告办理不动产权证。被告至今未给原告办理上述商铺的不动产权证，依法应协助办证及承担违约金责任。为维护原告的合法权利,根据法律相关规定依法提起诉讼,请求人民法院支持原告的全部诉讼请求,诉讼费用、保全费用由被告承担。被告隆兴达房地产公司辩称：1.原告第一项诉讼请求要求被告承担办证费用无事实根据。2.原告第二项诉讼请求要求被告承担违约金1173805.62元无事实和法律依据。具体的理由在法庭举证和质证进一步说明。3.原告第二项诉讼请求作为债权请求已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月2日，原告中国农业银行乌拉特前旗支行与被告隆兴达房地产公司签订一份出卖人为隆兴达房地产公司，买受人为中国农业银行乌拉特前旗支行的《商品房买卖合同》，合同约定：第三条、买受人购买的××苑、3号、4号商铺。建筑面积共351.6平方米。第四条、出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，每平方米价格为17300元，价款为陆佰零捌万贰仟陆佰捌拾元整。第六条、买受人在合同签订日付总价款的60%；支行进场装修时支付总价款的20%；取得所购房屋土地证和房产证时支付总价款的20%。2012年12月12日，被告隆兴达房地产公司向原告中国农业银行乌拉特前旗支行出具四份销售不动产统一发票，载明的金额共计为365万元。2013年8月27日，原告中国农业银行乌拉特前旗支行与被告隆兴达房地产公司签订一份出卖人（甲方）为隆兴达房地产公司，买受人（乙方）为中国农业银行乌拉特前旗支行的《商品房买卖合同》。合同约定：第一条、商品房坐落于××旗东、民东路南、北环路北综合楼商业-1-37，建筑面积为347.45平方米。第二条、每平方米价格为17300元，价款为6010885元，陆佰零壹万零捌佰捌拾伍元整。第三条、甲方于2013年12月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第四条、总房价6010885元。合同签订日付总价款的60%，支行进场装修时支付总价款的20%，取得所购房屋土地证和房产证时支付总价款的20%。第十二条、双方约定甲方应当在商品房交付使用后90日内日，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。2013年8月29日，被告隆兴达房地产公司向原告中国农业银行乌拉特前旗支行出具一份收据。其中载明：交款单位为中国农业银行乌拉特前旗支行，金额为1158707.29元。2013年9月9日，原告中国农业银行乌拉特前旗支行向市行出具一份《说明》，其中载明：由于乌拉特前旗支行新购置西山咀分理处合同中实际房产面积347.45㎡比预估的面积351.6㎡小4.15平方米，2012年已支付房款的60%，按照合同约定现在支付20%，按面积差异支付差价，计算如下：347.45*17300=6010885；6010885*80%=4808708；4808708-3650000=1158707.29，特此说明。2014年1月20日，乌拉特前旗建筑工程质量监督管理站出具一份《建筑工程质量监督报告》。其中载明：乌拉特前旗京城茗苑综合楼具备备案条件。同时查明，2018年12月1日，被告隆兴达房地产公司向原告中国农业银行乌拉特前旗支行出具一份《关于京成名苑项目未办理产权的说明》，其中载明：我公司开发建设的京成名苑小区……本小区规划范围内的未拆迁区北面的旧房管局已被政府出售，导致我公司建设不能继续实施，以致小区综合验收不能完成，因此房屋产权暂时不能办理，具体办理时间未确定，我公司在努力积极协商中……。另查明，《2012年11月14日中国农业银行股份有限公司乌拉特前旗支行拟购西山咀分理处营业用房于开发商谈判会议纪要》中载明：一、新购房屋面积确认为351.6平方米，实际支付时如房产证面积大于351.6平方米，按351.6平方米支付，如房产证面积小于351.6平方米，按房产证面积支付。二、购房单价为每平方米17300元。三、支付比例为合同签订日付总价款的60%，支行进场装修时支付总价款的20%，取得所购房屋土地证和房产证时支付总价款的20%。四、税费及相关费用按国家政策执行缴纳。本院认为，原告中国农业银行乌拉特前旗支行与被告隆兴达房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定履行合同义务。依据双方的约定，被告隆兴达房地产公司有义务协助原告中国农业银行乌拉特前旗支行办理涉案房屋的产权登记。故对原告主张要求被告隆兴达房地产公司协助其办理乌拉特前旗乌拉山镇民族路东、民东路南、北环路北、“京成名苑”综合楼商业-1-37号商铺(房屋)的不动产权证书的诉请，本院予以支持。对于原告主张要求被告承担相关办证费用的诉请，本院认为，依据双方签订的《会议纪要》，双方应当依照其合同约定按照国家政策进行缴纳。对于原告主张的逾期办证的违约金，本院认为，本案中虽因被告隆兴达房地产公司的违约导致未能在双方约定的期间办理产权登记手续，但原告主张的逾期办理房产证的违约金并非物权请求权，而是债权请求权。不适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定。且第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要中也明确“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条中：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，应当自商品房交付使用（原告在庭审中自认于2013年8月27日交付案涉商铺）90日后，即2013年11月25日起计算诉讼时效，故本案原告的主张已过诉讼时效，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零七条、第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告巴彦淖尔市隆兴达房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司乌拉特前旗支行办理乌拉特前旗乌拉山镇民族路东、民东路南、北环路北“京成名苑”综合楼商业-1-37号商铺(房屋)的产权登记手续，并承担相关办证费用（除国家政策规定买受人自己应当承担的费用外）。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司乌拉特前旗支行的其他诉讼请求。案件受理费11800元，减半收取5900元，由原告中国农业银行股份有限公司乌拉特前旗支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员  庆达嘎二〇二〇年九月二十日书记员  侯 添注：本法律文书生效后，申请人在二年内未申请执行的，视为放弃执行。附：本判决依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百八十八条、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……第一百九十六条、下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。