福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3214号 原告：赵汉燊，男，1955年3月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈倩，福建国富律师事务所实习律师。 被告：福州苏宁置业有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**宝龙城市广场西南侧小白楼****，统一社会信用代码91350103574708630X。 法定代表人：郑勇喜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，女，公司员工。 原告赵汉燊与被告福州苏宁置业有限公司（以下简称“苏宁公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告赵汉燊及其委托诉讼代理人王宇亮、陈倩，被告苏宁公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵汉燊向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵汉燊与苏宁公司就福州恒大天璟楼盘XX地块XX幢XX单元房屋签订的《福州恒大天璟商品房认购书》；2.判令苏宁公司向赵汉燊返还购房款1930179元，并按年利率6%的标准支付自本案起诉之日2020年7月24日起至实际还清款项之日止的利息；3.赵汉燊因本案产生的律师费9000元由苏宁公司承担；4.本案诉讼费由苏宁公司承担。事实与理由：2019年7月23日，苏宁公司置业顾问关婷婷在向赵汉燊推荐房源时，赵汉燊将名下已登记有二套住房的情况如实告诉关婷婷，关婷婷以福州市购房政策可能会调整，要求赵汉燊先签订认购书，待政策变化就可以签订正式购房合同。赵汉燊相信苏宁公司实力，也信任关婷婷，就选定购买福州恒大天璟XX地块XX_XX房屋，并与苏宁公司签订《福州恒大天璟商品房认购书》（编号0001038，以下简称“认购书”）。认购书签订之后，赵汉燊已按约定分期向苏宁公司缴交购房款累计1930179元。然而苏宁公司至今仍然无法与赵汉燊签订正式的经备案的《商品房买卖合同》，赵汉燊经向有关部门了解，赵汉燊仍属于目前福州市限购房产的对象，因此，赵汉燊于2020年7月16日书面向苏宁公司提出要求解除认购书并退还购房款，苏宁公司却拖延拒不解决。赵汉燊认为，签订认购书之前，其已将其名下登记有二套住宅情况如实告知苏宁公司，苏宁公司明知赵汉燊属于福州市限购房产的对象，仍然与赵汉燊签订认购书，在赵汉燊已按约缴交购房款后，仍然无法签订正式的经备案的购房合同，赵汉燊购房目的显然无法实现，为此，赵汉燊向法院提起诉讼，望判如所请。 苏宁公司辩称：一、赵汉燊诉请解除《福州恒大天璟商品房认购书》及其他相关合同没有事实及法律依据。依据《合同法》第九十四条、第一百一十七条第二项规定，因不可抗力导致合同目的无法实现才有权解除合同。本案中，福州市政府及房管部门早在2016年10月8日便在官网公示购房资格调控文件，赵汉燊可以获取、知悉，不能以“无知”免除其责任。赵汉燊不符合购房资格，且对其该情况处于明知的状态，与“不可抗力”中的“不可预见”不相符。赵汉燊名下登记有两套住房的情况也非不能克服之情形。故限购政策对于赵汉燊来说，并非不可抗力，赵汉燊以此诉请解除合同，无法律依据。合同未约定若买受人不具备购房资格，可以解除合同。赵汉燊未与其公司协商解除合同，其公司亦未同意解除合同，赵汉燊单方向其公司发函解除合同不具法律效力。根据《九民纪要》第四十六项关于通知解除条件的意见，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期内提起诉讼，也不发生解除合同的效力。根据《认购书》约定，赵汉燊应于2019年7月26日与其公司签订《商品房买卖合同》，赵汉燊未履行该合同义务，属于违约，由此诉请解除合同更无道理。二、赵汉燊诉请返还购房款无事实及法律依据。赵汉燊无权解除合同，也未与其公司协商一致解除合同，双方之间的合同效力仍存续，赵汉燊请求退还购房款无事实和法律依据。三、赵汉燊诉请支付利息没有事实和法律依据。案涉购房合同无解除事由，赵汉燊无权解除合同，合同无法履行的责任在赵汉燊一方。赵汉燊自身名下有两套住房，不符合购房条件，在《认购书》约定的签订商品房买卖合同的期限已到时，仍无所作为，导致合同后续流程无法进行，案涉商品房被锁定，也给其公司造成了重大损失。对于该情形，应由赵汉燊承担相应责任。首先，赵汉燊作为购房者，在进行诸如购房这样大额交易时理应进行分析，了解房地产相关调控政策。除此之外，赵汉燊更是对自身的相应情况了然于心，不存在错误认识。赵汉燊在购房过程中未告知销售人员其自身社保缴交情况，未说明自身不具有购房资格，严重影响销售人员的相关判断，从而得与其公司签订买卖合同。赵汉燊应当对自己的行为承担起相应责任。其次，法律并未规定其公司作为商品房出卖人，应当对买受人的购房资质尽到审慎的注意义务，不存在其公司未审查出赵汉燊购房资质缺失而承担相应责任的规定，故而其公司无需为这一情形承担任何责任。就本案而言，更不存在其公司明知赵汉燊不具有购房资格，仍然哄骗赵汉燊，进而促成交易的行为，其公司对无法办理相应手续不具有过错。究其原因，仍是赵汉燊自身行为所致，其公司不应为此承担责任。应由赵汉燊承担拒不签订《商品房买卖合同》的责任。四、赵汉燊支出的律师费和诉讼费应由赵汉燊自行负担。赵汉燊支出的律师费并非诉讼的必要支出，且双方合同未约定律师费事项由其公司承担，赵汉燊自身存在过错，无解除权，即使法院认为合同应当解除，其公司对此无任何过错，不应承担律师费。综上所述，赵汉燊诉请返还购房款并支付利息没有事实与法律依据，律师费、诉讼费应由赵汉燊自行承担，请求法院查清事实，依法驳回赵汉燊的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月23日，苏宁公司为甲方（出卖人）、赵汉燊为乙方（买受人），双方签订《福州恒大天璟商品房认购书》（编号0001038），约定赵汉燊自愿向苏宁公司认购福州恒大天璟楼盘XX地块-XX_XX幢XX单元，该商品房建筑面积为94.54平方米，总金额为2821853元，乙方同意签署本认购书时，支付100000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。乙方须于2019年7月26日前支付首期房款182185元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年10月23日前付清423278元；于2020年1月23日前付清423278元；于2020年4月23日前付清423278元；于2020年7月23日前付清1260834元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到福州恒大天璟销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。该认购书还约定了其他相关事项。 上述《福州恒大天璟商品房认购书》签订后，赵汉燊于2019年7月23日（刷卡时间16时11分）向苏宁公司刷卡支付100000元；于2019年7月25日向苏宁公司刷卡支付378160元、131840元和50345元；于2019年10月23日向苏宁公司刷卡支付323278元和100000元；于2020年1月23日向苏宁公司刷卡支付423278元；于2020年4月21日向苏宁公司刷卡支付支付422976元。上述几笔含购房款和装修款在内，合计支付1929877元。苏宁公司确认收到赵汉燊支付的上述购房款和装修款。 上述合同签订后，赵汉燊与苏宁公司至今未签订正式《商品房买卖合同》。之后，双方就解除合同、退还购房款等问题无法达成一致意见，赵汉燊遂于2020年7月24日诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查，赵汉燊与案外人严励为夫妻关系。2019年7月23日（签订上述认购书当日），严励、赵汉燊向福州市不动产登记档案馆查询了其夫妻二人名下的房产情况。经查，严励名下有鼓楼区60.47平方米房产一套（查询时间为“2019-07-2311:47”，查询用途为“购房”）。赵汉燊名下有马尾区129.49平方米住宅一套（查询时间为“2019年07月23日11时21分”）。 诉讼中，赵汉燊陈述：1.签订认购书当日，苏宁公司工作人员关婷婷带着其夫妻到了不动产登记中心进行查询,查询后拿到两张回执单，当时关婷婷告知其是不符合购房资格,但叫其先交钱,实在不行还可以退款。查询单上显示的查询时间也是2019年07月23日，查完之后才双方才签订了案涉的认购书。2.其对购房政策有一定的了解，是苏宁公司的工作人员告诉其可以等政策调整之后再签订正式买卖合同，并且说如果不买也可以退，所以就签订了认购书，沟通过程中苏宁公司也曾经答应退款。3.根据福州市人民政府办公厅于2016年10月6日发布的《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》[榕政办（2016）186号]，该通知明确“对以下三种类型居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房：（一）拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭……”赵汉燊属于限购对象，无法购买案涉的商品房。苏宁公司陈述：1.赵汉燊在签订认购书时已经知晓其没有购房资格，但赵汉燊并未告知苏宁公司其已经有2套商品房；2.双方合同应当继续履行，赵汉燊可以出售一套房子之后再和苏宁公司签约。3.其公司在销售时有审查赵汉燊的购房资格。 本院认为，赵汉燊与苏宁公司签订的《福州恒大天璟商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 对于赵汉燊提出的解除《福州恒大天璟商品房认购书》的诉讼请求，本院认为，根据《福州市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》[榕政办（2016）186号]的规定，对拥有2套及以上商品住房的本市五城区户籍居民家庭，暂停向其销售本市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品住房。赵汉燊属于上述限购政策的限购对象，其据此主张案涉的《福州恒大天璟商品房认购书》无法继续履行，本院予以采纳。赵汉燊对自己的财产享有自由处分的权利，苏宁公司要求赵汉燊出售房屋后与其签订《商品房买卖合同》的抗辩意见，本院不予采纳。现双方的认购书事实上已无法履行，赵汉燊诉请解除合同，本院予以支持。 从赵汉燊举证的两份不动产查档材料中体现的“查档时间”均在2019年7月23日上午11时左右，而双方签订《福州恒大天璟商品房认购书》后，赵汉燊刷卡支付定金10万元的刷卡时间是在当日下午4时，从时间上的先后来看，本院对于赵汉燊所述的为了购房去查询不动产登记情况，并将情况告知苏宁公司工作人员的陈述予以采信。苏宁公司陈述其有审查买受人的购房资格，又陈述赵汉燊未向苏宁公司告知其名下已有两套房产，前后矛盾，本院不予采信。对于导致合同解除的过错问题，本院认为，一方面，赵汉燊在自身并不符合购房资格的情况下，与苏宁公司签订《福州恒大天璟商品房认购书》并支付部分购房款和装修款，其自身具有过错；另一方面，苏宁公司作为专业的商品房销售主体，对于当地的售房政策应是十分了解，其在售房过程中有必要根据政府的相关政策对买受人的购房资格作基本的说明和审查。苏宁公司与商品房限购对象签订案涉认购书，并接连收取了购房款、装修款计1929877元，亦存在过错。合同解除后，苏宁公司应将其收取的购房款及装修款1929877元退还给赵汉燊。赵汉燊、苏宁公司对于合同的解除均有过错，应各自承担由此造成的损失。赵汉燊诉请苏宁公司按照年利率6%的标准支付资金占用利息，没有合同及法律依据，本院不予支持。赵汉燊诉请苏宁公司承担的律师费9000元并非其解除合同的必要支出，且赵汉燊自身对于合同的解除也有过错，故本院对于赵汉燊的该项诉请亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除赵汉燊与福州苏宁置业有限公司就福州恒大天璟楼盘B13地块-13_A幢705单元签订的《福州恒大天璟商品房认购书》。 二、福州苏宁置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向赵汉燊返还上述房屋的购房款及装修款1929877元。 三、驳回赵汉燊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22171元，减半收取计11086元，由赵汉燊负担5543元，由福州苏宁置业有限公司负担5543元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员  林 铃 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 附：一、本案适用的相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。