湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1087民初924号原告：兰方凤，女，生于1973年12月18日，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：沈志鹏，湖北博智律师事务所律师。特别授权代理。被告：胡书斌，男，生于1964年8月16日，汉族，松滋市人，身份证住址松滋市。现住松滋市。委托诉讼代理人：胡小林，湖北盛华律师事务所律师。特别授权代理。原告兰方凤与被告胡书斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月14日立案受理后,依法适用简易程序,于2020年8月7日公开开庭进行了审理，原告兰方凤及其委托诉讼代理人沈志鹏、被告胡书斌及其委托诉讼代理人胡小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰方凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告胡书斌签订的房屋租赁合同；2、判令被告退还房屋租金3500元，赔偿装修损失155333元，评估费4000元，因提前解除合同的租赁期间预期收益损失38897元，合计201730元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2018年6月30日以松滋市松房物业管理有限公司名义签订《房屋租赁合同》一份，将松滋市房产管理局所有的位于和平街10号的2间房屋经营洗浴业务，并办理了工商登记注册，登记的营业执照为松滋市新江口镇兰氏养生馆和平街店，对房屋进行了装修。2018年12月，合同即将到期时，被告胡书斌又以松滋市松房物业管理中心的名义与原告签订《房屋租赁合同》一份，该合同中约定的租金为7000元一年，原告签订合同后缴纳了一年租金。2019年5月，松滋市房产管理局通知原告，其所租赁的房屋已经纳入拆迁范围，要求其立即搬出。原告遂起诉松滋市房产管理局、松滋市松房物业管理有限公司、松滋市松房物业管理中心，经原告申请追加被告胡书斌为该案第三人参加诉讼。经法院审查查明了事实，被告胡书斌是从松滋市房产管理局租赁到该房屋后转租给原告，且签订协议是其个人行为，与松滋市松房物业管理中心无关。且在审理过程中，对房屋装修损失进行了评估，当庭各方均认可评估结论。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，被告应当对装修损失予以赔偿，赔偿的具体明细详见装修损失计算表。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”之规定，由于被告的违约行为，还应当赔偿剩余半年租赁期内的经营损失，由于原告的收入以现金为主，且该店主要由原告夫妻两人共同经营，现主张以2019年湖北省人社厅发布的居民服务行业工资标准按半年计算为38897元。综上，为维护原告的合法权益，特提出如上之诉讼请求，望法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告胡书斌辩称，1、关于合同解除及赔偿可得利益损失的问题。本案中2018年6月30日当事人签订的《转租合同》已经履行完毕，这是不争的事实，该合同履行至同年12月31日止，不存在发生合同解不解除的问题；至于同年12月26日的《房屋租赁合同》，履行期截止2019年元月31日，被答辩人在前案起诉前既已期限届满，也不发生合同解除的问题。答辩人收取7000元是约定的“年租金标准”，其与“租赁期限”系不同的合同条款，多收的租金只是涉及退还的问题，不能发生延长合同期限的后果。何况原告从一开始就知道案涉房屋系答辩人无权转租，更清楚知道第二次延租是损害第三人利益，其效力不可能维系到2019年元月31日。由此可见原告主张“赔偿因提前解除合同的租赁期间预期收益损失”毫无法律依据；2、关于赔偿装修损失及评估费的问题。原告所述之装修，发生在本案《转租合同》履行期间，由于该合同已经履行完毕，按照房屋租赁市场一般“来装去丢”的交易习惯，在当事人未作约定的情况下，不存在出租人承担装修费的问题。此外评估鉴定费系原告在前案诉讼中因己所需且应当支出的费用，与答辩人无关；3、综上，本案中原告“明知案涉房屋系松滋市房管局管理的公房，胡书斌无权租赁，且松滋市房管局已明确表示拒绝续租”，表明其对续租的效力有清楚的认知，故对知晓的法律后果，理应自己承担。若其认为自己对案涉房屋享有占有利益，其利益主张也只应向房屋拆迁人行使。因此请法院对原告的诉讼请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，被告胡书斌与案外人松滋市房管局签订《房屋租赁合同》，由被告胡书斌承租松滋市房管局管理的位于本市新江口镇和平街10-3号的2间门面房，租赁期限自2018年7月1日起至2018年12月31日止，年租金1325元。2018年6月30日，被告胡书斌假借案外人松滋市松房物业管理有限公司的所谓“松房物业和平街小区物业管理处”名义（甲方）与原告兰方凤（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，将其承租的上述房屋转租给原告兰方凤，该合同主要约定：“1、租赁期限：门面租赁从2018年7月1日始至2018年12月31日止；2、租赁标准：参照市场物价水平，确定该门面租金标准，年租金3180元/间，半年租金1590元/间，房屋租赁押金1000元；3、修缮责任：出租门面的自然损坏，由甲方负责修理，在承租期内经营房的卷闸门损坏由乙方自行修复，其余的维修及装潢、装修由乙方负责，经费自理；4、其他权利与义务：房屋租金的收缴，双方应遵循先交租金后使用的原则，不得拖欠租金。”，被告胡书斌代表甲方在合同上签名并加盖松滋市松房物业管理有限公司印章。该合同签订时原告兰方凤知晓其租赁房屋系被告胡书斌转租。2018年7月21日原告兰方凤向北京金立元商务有限公司订购汗蒸房，7月27日原告兰方凤以案涉租赁房屋作为经营场所在工商部门登记注册“松滋市兰氏养生馆和平街店”，经营理疗、养生服务，同年8月原告兰方凤装修汗蒸房时的水电安装工为被告胡书斌。此前原告兰方凤于2018年1月19日即已向北京金立元商务有限公司支付“货品名称：代理店”、“规格型号：一个”的货品费用88600元，成为该公司代理商，且在松滋市张家畈火车站附近开设了一家兰氏养生馆，经营使用金立元产品。2018年11月8日，松滋市划子嘴棚户区改造指挥部发布通告，案涉房屋所在的新江口镇和平社区被纳入棚户区改造范围。2018年12月16日原告兰方凤委托陈兰海向被告胡书斌转款7000元办理2019年度的续租事宜，收款后被告胡书斌于同年12月26日又假借所谓“松房物业和平街小区物业管理处”名义（甲方）与原告兰方凤（乙方）续签一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：“1、租赁期限：仓库租赁从2019年元月1日始至2019年元月31日止；2、租赁标准：参照市场物价水平，确定该门面租金标准，年租金7000元/2间；3、修缮责任：出租门面的自然损坏，由甲方负责修理，在承租期内经营房的卷闸门损坏由乙方自行修复，其余的维修及装潢、装修由乙方负责，经费自理；4、其他权利与义务：房屋租金的收缴，双方应遵循先交租金后使用的原则，不得拖欠租金。”，被告胡书斌代表甲方在合同上签名，并加盖案外人松滋市松房物业管理中心的印章。后被告胡书斌与松滋市房管局办理续租事宜时，松滋市房管局告知其案涉房屋处于棚户区改造项目拆迁范围内并不予办理续租事宜。2019年6月19日原告兰方凤因案涉租赁房屋漏水、水管破裂等原因要求松滋市房管局修复，该局回复：1、该局与兰方凤之间不存在房屋租赁关系，且与胡书斌的租赁合同已于2018年12月31日到期；2、案涉房屋在棚户区改造项目红线范围内，应予拆除，故不予修复。2019年8月9日，原告兰方凤将案涉房屋交还松滋市住建局（××房管局××松滋市住建局）。2019年7月16日，原告兰方凤以案外人松滋市住建局、松滋市松房物业管理中心为被告、以胡书斌为第三人提起（2019）鄂1087民初1430号房屋租赁合同纠纷之诉，要求解除与松房物业中心签订的房屋租赁合同、退还房屋租金、赔偿损失等，案件审理过程中，经湖北博智资产评估事务所评估（该报告有效期限自2019年8月9日起一年内），原告兰方凤投资的汗蒸房、广告牌、LED灯、监控摄像头等设施设备价值被评估为26313元（其中汗蒸房25344元、广告牌339元、LED灯270元、监控摄像头360元），原告兰方凤为此支付司法鉴定费4000元。本院于2019年10月14日作出（2019）鄂1087民初1430号民事判决书，驳回了原告兰方凤的诉讼请求，并在判决中作出如下认定：“第三人胡书斌与松滋市房管局签订《房屋租赁合同》后，违反合同约定将案涉房屋转租给原告兰方凤，但松滋市房管局在法定期限内并未提出异议，故胡书斌以松滋市松房物业管理有限公司的名义与兰方凤签订的转租合同并不当然无效，转租合同约定的权利义务应由胡书斌或者松滋市松房物业管理有限公司承担，与松滋市房管局无关。2018年12月26日胡书斌以松房物业中心名义与兰方凤签订续租合同时，兰方凤明知案涉房屋系松滋市房管局管理的公房，胡书斌无权租赁，且松滋市房管局已明确表示拒绝续租，胡书斌的行为不构成表见代理，该合同对松滋市房管局不发生法律效力。同时胡书斌也当庭承认该合同上松房物业中心的印章系其私自加盖，胡书斌的行为属无权代理，对松房物业中心也不发生法律效力。”。原告兰方凤不服判决提起上诉，经荆州市中级人民法院二审后于2020年5月25日作出（2020）鄂10民终195号民事判决书，驳回了原告兰方凤的上诉，维持原判，并在该判决中认定：“2018年6月30日松滋市松房物业管理有限公司以‘松房物业和平街小区物业管理处’的名义与上诉人兰方凤签订租赁合同，将原审第三人胡书斌承租的上述房屋转租给上诉人兰方凤，租赁期自2018年7月1日起至2018年12月31日止，半年租金为3180元，在此过程中，实际上是原审第三人以他人名义转租了案涉房屋。2018年12月26日原审第三人又以松房物业管理处的名义与上诉人签订了租赁合同，该管理处与被上诉人松滋市住建局没有任何关联。”。二审判决下达后，原告兰方凤遂于2020年7月诉讼来院，要求判如所请。其诉请的装修损失155333元由其主张的北京金立元代理店费用88600元、汗蒸房、广告牌损失26313元、《房屋装修评估明细表》金额40420元组成。同时查明，被告胡书斌在（2019）鄂1087民初1430号房屋租赁合同纠纷之诉中辩称：“2019年5月，拆迁评估公司对案涉房屋装修进行评估，价格为40420元，但对原告汗蒸房装修损失未进行评估”，该辩称与原告兰方凤提交的一份“户主：Y424兰方凤《房屋装修评估明细表》”证据相吻合。另查明，该《房屋装修评估明细表》中总价值为13468元的“铝合金卷闸门、0.4地砖、外墙砖、落地玻璃窗、平台、自来水”设施属于装修前原有的房产部门原有资产，其中“监控摄像头评估值600元”项目与湖北博智资产评估事务所资产评估报告中“监控摄像头测算价值360元”项目属重复计算。本院认为，根据荆州中院（2020）鄂10民终195号民事判决所作认定，被告胡书斌假借他人名义先后于2018年6月30日、12月26日与原告兰方凤签订的两份案涉《房屋租赁合同》，其房屋租赁合同关系的实际相对人应为本案原、被告。针对原、被告之间接连发生的两次房屋租赁合同关系，由于出租人松滋市房管局未在法定期间对承租人被告胡书斌向原告兰方凤转租房屋（2018年6月30日至同年12月31日）提出异议，故原、被告于2018年6月30日所签订的《房屋租赁合同》可认定为有效合同。但法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。次承租人原告兰方凤与承租人被告胡书斌于2018年12月26日续签的案涉《房屋租赁合同》，其约定的租赁期限超过了承租人被告胡书斌与出租人松滋市房管局约定的租赁期限，且原、被告双方签订该合同时知道或者应当知道案涉房屋已被纳入棚户区改造范围，仍不顾“棚改”通告执意续签合同占用房屋，故综合案情对该合同应认定为无效合同。法律规定因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告胡书斌应将收取无效合同的租金返还给原告兰方凤，现原告兰方凤诉请由被告胡书斌退还租金3500元，依法可予准许，至于原告兰方凤对剩余3500元租金未提出诉请，可由双方当事人另行依法解决。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原告兰方凤在合同期内装修租赁房屋并订购汗蒸房，被告胡书斌亲身参与汗蒸房装修等，充分说明原告兰方凤系经被告胡书斌同意装饰装修，故结合案情，对未形成附合的装饰装修物可由原告兰方凤拆除，已形成附合的装饰装修物现值损失依法应由双方各自按照导致合同无效的过错分担（根据案情可认定被告胡书斌对此负有主要责任）。结合案情对原告兰方凤装饰装修物〔即《房屋装修评估明细表》（不含房产部门原有资产部分）＋博智评估报告所载财产〕中的监控摄像头、LED灯应认定为未形成附合的装饰装修物，可由原告兰方凤拆除，其余为已形成附合的装饰装修物〔现值损失为（40420－13468－600）＋（26313－630）=52035元〕，应由被告胡书斌按照其过错责任比例（70%）予以赔偿。对案涉汗蒸房装修费用进行司法鉴定，有助于查明本案事实，因此支出的司法鉴定费4000元可酌情判令由双方当事人按照导致合同无效的过错比例分担。原告兰方凤以一张北京金立元商务有限公司出具的《发货单》所记载的“代理店”金额，主张该费用为其装修损失，因该费用发生在原、被告产生租赁合同关系之前，且已用于它地开设的养生馆，与案涉房屋租赁合同缺乏关联，对此本院不予支持。此外原告兰方凤主张被告胡书斌赔偿因提前解除合同的租赁期间预期收益亦缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条、第十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，判决如下：一、由被告胡书斌返还原告兰方凤房屋租金3500元。二、由被告胡书斌赔偿原告兰方凤各项经济损失39224.50元。三、上述一、二项在本判决生效之日起七日内履行。四、驳回原告兰方凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4326元，减半收取2163元，由原告兰方凤承担1708元，由被告胡书斌承担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 陈 荣二〇二〇年九月十四日书记员 裴晶晶