河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4552号原告：新乡市鸿发置业有限公司，统一社会信用代码9141070059763649X9，住所地新乡市高新区道清路**（道清路小学东侧）。法定代表人：马辉，经理。委托诉讼代理人：王双印，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余庆芳，上海市浩信（郑州）律师事务所（实习）律师。被告：赵鹏川，男，1992年8月4日出生，汉族，住河南省浚县。被告：赵璐（赵鹏川之妻），女，1995年5月14日出生，汉族，住河南省浚县。原告新乡市鸿发置业有限公司（以下简称“鸿发置业公司”）与被告赵鹏川、赵璐商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鸿发置业公司的委托诉讼代理人王双印、余庆芳及赵鹏川到庭参加诉讼，赵璐经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿发置业公司诉称，2019年9月23日，其与被告赵鹏川、赵璐签订了购买智慧城7号楼1单元26层12601号房屋的《商品房买卖合同（预售）》。合同第七条约定：“买受人采取贷款方式付款，于签约之日付款277447元，剩余部分640000元由买受人以银行按揭的方式支付，如未能在40日内通过按揭贷款审批的，买受人同意7日内将剩余房款支付给出卖人。”合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同并要求买受人按照合同约定支付违约金。赵鹏川、赵璐在合同签订之日交付首付款后，后期并未通过银行按揭贷款审批，也未按照合同约定支付剩余640000元购房款，经鸿发置业公司多次催要，也未能支付。赵鹏川、赵璐的行为已经严重违约，满足《商品房买卖合同（预售）》第八条第二款约定的关于出卖人解除合同的条件，鸿发置业公司依据该约定向赵鹏川、赵璐发出书面解除通知书，后者也予以签收。为维护自身合法权益，鸿发置业公司现依法提起诉讼，请求判令：1、确认鸿发置业公司与赵鹏川、赵璐于2019年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019-0923192）及附件已经解除；2、赵鹏川、赵璐协助鸿发置业公司办理上述合同及附件的网签备案登记撤销手续；3、赵鹏川、赵璐支付鸿发置业公司违约金40000元（暂计算至起诉之日，最终自2019年11月10日起至《商品房买卖合同（预售）》备案撤销之日止按年利率6%计算违约金）；4、本案诉讼费用由赵鹏川、赵璐承担。被告赵鹏川辩称，其对本案无异议。被告赵璐未向本院提交书面答辩状。原告鸿发置业公司向本院提交的证据材料有：1、2019年9月23日《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019-0923192）1份；2、2019年9月23日收据（№5460045）1份；3、2019年9月23日智慧城首付款分期明细、借条各1份；4、微信聊天记录光盘1张；5、电话录音光盘1张、文字材料1份；6、2020年5月21日解除《商品房买卖合同（预售）》通知书1份；7、邮政特快专递EMS回单1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告赵鹏川、赵璐均未向本院提交书面证据材料。庭审期间，被告赵鹏川对原告鸿发置业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。被告赵璐未到庭参加质证，视为放弃质证权利。经庭审质证，原告鸿发置业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：赵鹏川与赵璐系夫妻。2019年9月23日，赵鹏川、赵璐与鸿发置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019-0923192），双方约定：赵鹏川、赵璐出资917447元购买鸿发置业公司建设的智慧城7号楼1单元26层12601号房屋（预测建筑面积119.14平方米）；赵鹏川、赵璐于签约之日付款277447元，剩余640000元由其以银行按揭的方式支付，如未能在40日内通过按揭贷款审批，赵鹏川、赵璐同意7日内将剩余房款支付给鸿发置业公司；除不可抗力外，赵鹏川、赵璐未按照约定付款，逾期在30日之内的，其按日向鸿发置业公司支付逾期应付款万分之0.1的违约金。逾期超过30日后，鸿发置业公司有权解除合同，鸿发置业公司解除合同的，应当书面通知赵鹏川、赵璐。赵鹏川、赵璐应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的0.2%向鸿发置业公司支付违约金，同时，鸿发置业公司退还赵鹏川、赵璐已付全部房款（含已付贷款部分）；鸿发置业公司应当在2020年12月31日前向赵鹏川、赵璐交付该商品房。合同签订当日，赵鹏川、赵璐向鸿发置业公司付款14447元，其余398000元（含剩余首付款263000元及车位款135000元）由鸿发置业公司向赵鹏川、赵璐出借。后赵鹏川、赵璐未能通过按揭贷款审批，也未按照合同约定向鸿发置业公司支付剩余640000元购房款。2020年5月21日，鸿发置业公司向赵鹏川、赵璐发出解除合同通知书，并通过邮政特快专递EMS向其送达，后者于同年5月23日收到该通知。现鸿发置业公司诉至法院，要求确认其与赵鹏川、赵璐签订的上述《商品房买卖合同（预售）》已经解除，赵鹏川、赵璐协助办理该合同的网签登记备案撤销手续并支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵鹏川、赵璐与鸿发置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，出资购买后者开发建造并预售的商品房，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，本院予以确认。后因赵鹏川、赵璐未能通过银行按揭贷款审批，又未能按照合同约定向鸿发置业公司支付相应购房款，鸿发置业公司据此依据合同约定及相关法律规定向赵鹏川、赵璐发出解除合同通知，后者在签收该通知后未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，涉案《商品房买卖合同（预售）》自上述解除合同通知到达赵鹏川、赵璐时解除，但鸿发置业公司应当在合同解除后依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定将收取的14447元购房款返还赵鹏川、赵璐。同时，涉案合同在签订后已经办理了网签登记备案手续，因此，在其解除后作为合同相对人的赵鹏川、赵璐应当协助鸿发置业公司办理网签登记备案的撤销手续，本院予以支持。鸿发置业公司还要求赵鹏川、赵璐自2019年11月10日（涉案合同约定的最晚支付全部购房款时间）起以未付的640000元购房款为本金按年利率6%支付违约金，从本案现已查明的事实来看，涉案合同针对买受人逾期30日未付款而出卖人选择解除合同的情形约定“买受人应当自解除合同通知到达之日起3日内按照累计应付款的0.2%向出卖人支付违约金”，即赵鹏川、赵璐应向鸿发置业公司支付违约金640000元×0.2%＝1280元，但考虑到赵鹏川、赵璐在签订合同后未能通过银行按揭贷款审批的情况下长期拖欠鸿发置业公司购房款，导致涉案商品房无法继续销售，该公司相关资金投入无法收回，其造成的损失明显高于上述1280元，现鸿发置业公司依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定主张增加违约金，本院予以支持，并酌定以640000元为本金自2020年5月23日（鸿发置业公司发出的解除合同通知到达赵鹏川、赵璐之日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算该违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认新乡市鸿发置业有限公司与赵鹏川、赵璐于2019年9月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019-0923192）及附件于2020年5月23日解除；二、新乡市鸿发置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还赵鹏川、赵璐14447元；三、赵鹏川、赵璐于本判决生效之日起三十日内协助新乡市鸿发置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2019-0923192）及附件的网签登记备案撤销手续；四、赵鹏川、赵璐于本判决生效之日起十日内支付新乡市鸿发置业有限公司违约金（违约金计算方法：以640000元为本金自2020年5月23日起至给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金）；五、驳回新乡市鸿发置业有限公司的其他诉讼请求。如果赵鹏川、赵璐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由赵鹏川、赵璐承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇二〇年九月二十二日代书记员  曹纪珂