新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1315号 上诉人(原审被告)：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司办公室文员。 被上诉人（原审原告）：魏志琴，女，1965年12月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人魏志琴商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人魏志琴的一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非上诉人的真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，一审法院予以解除错误。二、维修金系业主办理房产证书而应向房管局交纳的费用，上诉人只是代收行为，维修金应向房管所主张，不应由上诉人承担。三、被上诉人主张自2018年8月18日至起诉日2018年12月18日期间的租金，而原审却将租金确认至合同解除之日2019年1月31日，超出了被上诉人的诉讼请求范围。四、原审判令上诉人承担诉讼保全费缺乏法律依据。 魏志琴未提交书面答辩意见。 魏志琴向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》;2.被告返还原告已付房款343261元;3.被告承担房款利息损失（自2016年4月17日至实际还款日止，按照月息4.875%计算，暂计算至起诉日期间利息损失为53548.72元）；4.被告退还原告缴纳的装修费用16434元;5.被告退还原告缴纳的税费10469.46元;6.被告退还原告缴纳的维修基金2068元;7.被告按照每平方米547.5元/年的标准向原告支付租金（自2018年8月18日至合同实际解除之日，暂计算至起诉日租金为5453.1元）。 一审法院认定事实：2014年3月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的富地康城小区第25幢(即隆盛百货商场)三楼300A房商铺。该商铺建筑面积30.06㎡，价款为345329元，支付方式为：买受人2014年3月21日预付定金20000元，余额325329元于2014年4月30日前付清。2016年4月17日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，将房屋面积变更为29.88㎡，总房款变更为343261元。合同签订后，原告向被告交付了全部房款343261元，另交付了装修费用16434元、维修基金2068元，向税务机关缴纳了印花税、契税10469.46元。原告购买该商铺后将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，自正式开业起算，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束开始运营。2016年1月13日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2015年8月18日至2016年8月17日期间的租金8180元。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，同意并承诺于2017年4月30日前按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向业主支付租金。承诺按上述约定向业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付业主租金时，同意与业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回业主购买商场铺位时所缴纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款）。并承诺上述方案具体实施过程中，被告将与每位业主签订处理此事的协议书。因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告在内的全体业主未按约获得租金。2017年5月31日，原、被告根据被告提出的处理方案，签订一份《协议书》，协议约定，一、原告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼300A号面积29.88㎡，总价款为343261元，付款方式为全款。二、被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金。三、原告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即每年547.5元/㎡，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时：1、被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2、被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议对其他相关事宜进行了约定。协议签订当天，被告向原告支付了2016年8月18日至2017年8月17日的租金16359元。因被告未能按协议约定支付租金，2018年12月25日，原告向本院申请诉前财产保全。为此支付申请费2676元、财产保全责任保险费1293.7元。再查明，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，一、关于合同解除的问题。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，真实、合法、有效。2017年5月31日，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。现被告未按照约定向原告支付租金，双方约定解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调，由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，原审法院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》(包括补充协议)的诉讼请求予以支持。二、针对原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求，原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还购房款343261元，根据原、被告签订《协议书》约定，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，由于《协议书》是被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，因此阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金也应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告要求阜康市隆盛商贸有限公司已支付的租金8180元也予以抵扣的抗辩主张符合协议约定，原审法院予以采信。根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到的租金为24539元，被告应向原告返还房款318722元（343261元-24539元）。故对原告请求被告返还购房款343261元的诉讼请求，原审法院支持318722元。关于原告请求被告支付从2016年4月17日至还款之日的利息损失问题，原、被告双方签订的《协议书》约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月31日，故原、被告解除合同的时间应为2019年1月31日。被告应于2019年3月31日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应从2019年4月1日起向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰计算利息，不违反法律规定，故被告应以应退还房款318722元为基数，按月利率4.875‰赔偿原告自2019年4月1日至实际给付之日期间的利息。原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。按《协议书》的约定，2019年2月1日至2019年3月31日期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，此期间亦不应支付利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用16434元，根据本案查明的事实，原、被告签订《协议书》时，该装修费用已经实际发生，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还税费7751.06元，因该税费是由税务部门收取，而非被告收取，税务机关亦答复可以退税，原告可向税务部门主张退税处理，要求被告退还没有事实和法律依据，原审法院不予支持。对于原告主张被告返还维修基金2068元，维修基金是由被告代收，被告未提供证据证实维修基金已上交给代管部门，故被告应当向原告返还维修基金2068元的诉讼请求，原审法院予以支持。原告为保证自己的债权能够得以实现，向原审法院申请财产保全所支出的申请费2676元亦是其合理损失，应当由被告赔偿。关于财产保全责任保险费1293.7元，是否应当由被告赔偿的问题，原审法院认为，申请财产保全提供担保是保全申请人的义务，以何种方式提供担保取决于申请人自己的选择，原告自己选择以购买保险的方式来提供担保，在未事先约定由被告承担的情况下，由此而支出的保险费应当由原告自己承担，故对原告要求被告承担财产保全责任保险费1293.7元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告按547.5元/㎡/年的标准支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告主张从2018年8月18日开始至合同解除之日的租金符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年1月31日，共计166天。被告应向原告支付租金7440.12元（547.5元/㎡/年×29.88平方米÷365天×166天），原审法院予以支持。遂判决：一、解除原告魏志琴与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏志琴返还房款318722元(已扣租金24539元);三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏志琴赔偿以应退还房款318722元为基数、按月利率4.875‰自2019年4月1日起至实际付清之日期间的利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏志琴返还维修基金2068元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏志琴支付2018年8月18日至2019年1月31日的租金7440.12元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告魏志琴赔偿保全申请费2676元；七、驳回原告魏志琴的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人魏志琴主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人魏志琴为被告，主张撤销双方于2017年5月31日签订的协议书。阜康市人民法院于2019年7月24日立案后，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2019年12月13日申请撤回起诉，阜康市人民法院于2019年12月13日作出（2019）新2302民初1875号民事裁定书，准许新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤诉。 本院认为，关于涉案《协议书》效力如何认定的问题。首先，双方当事人在涉案《协议书》上签字、盖章，系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》已部分履行；其次，上诉人因对《协议书》持有异议，通过另案提起了诉讼，后又法院申请撤回起诉，其行为表明了上诉人对《协议书》的认可；故《协议书》合法、有效，双方当事人均应按照《协议书》内容全面履行各自义务。一审法院依据涉案《协议书》的约定解除双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议并无不当，本院予以维持。 关于原审判决确认租金数额是否符合法律规定的问题。经审查，被上诉人主张上诉人支付自2018年8月18日至合同解除之日期间的租金，一审法院认定涉案合同解除之日为2019年1月31日，并判令上诉人支付自2018年8月18日至2019年1月31日期间的租金并无不当，本院予以维持。 关于因财产保全而产生的申请费如何负担的问题。涉案申请费系被上诉人在上诉人违约的情况下为保障其合法权益而产生的合理费用，一审法院支持被上诉人主张上诉人承担申请费的请求符合法律规定，本院予以维持。 关于维修基金是否应予返还的问题。上诉人对其实际向被上诉人收取了维修基金2068元的事实无异议，但并未提交其已将收取的维修基金交付房管部门的证据，故原审判令上诉人予以返还并无不当，本院予以维持。 综上，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6263.59元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫雪 审判员  杨洁 审判员  胡婧 二〇二〇年九月二十八日 书记员  马瑞