河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初6365号原告：郑州市天泰艺墅世家（锦绣江南）业主委员会，住所地**兴华南街**。负责人：李华，系该单位主任。委托诉讼代理人：张雪芳，女，系该业主委员会成员。委托诉讼代理人：徐勇，河南扬善律师事务所律师。被告：河南美上景物业服务有限公司，住所地郑州市**大学南路**兰亭名苑业主委员会办公室，统一社会信用代码：91410103MA3XF9RN99。法定代表人：李世国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊丽，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵海洋，河南春秋律师事务所律师。原告郑州市天泰艺墅世家（锦绣江南）业主委员会（以下简称“天泰艺墅业委会”）与被告河南美上景物业服务有限公司（以下简称“美上景公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天泰艺墅业委会的委托诉讼代理人徐勇、张雪芳，被告美上景公司的委托诉讼代理人张俊丽、赵海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天泰艺墅业委会向本院提出诉讼请求：1．判令依法解除原、被告之间的《锦绣江南物业服务合同书》，并判令被告向原告办理涉案小区的物业交接手续（包括移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于涉案小区的物业共用设施设备、公共区域等）；2．判令被告向原告提供自2017年12月16日至起诉之日期间涉案小区的公共部分经营收入明细（包括地面摊位、车位管理费、广告、房屋租赁、智能快递柜、充电桩及其他公共部分经营收入），并将该收入总额的30%支付给原告；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，原、被告签订《锦绣江南物业服务合同书》，约定由原告选聘被告为郑州市二七区兴华南街99号天泰艺墅世家（锦绣江南）小区提供物业服务，期限自2017年12月16日至2020年12月31日。合同订立后，被告进入原告小区提供物业服务，但在服务过程中，被告及其法定代表人李世国多次与小区业主及业委会发生冲突，被告不接纳广大业主及业委会的建议或意见，未做好服务工作，多次插手业委会的工作及小区业主自治事务，违法行使业委会的职权。在2018年9月涉案小区通过业主代表会议决定在小区内安装供暖设施时，在未经业主及原告同意认可的情况下，被告擅自与第三方河南省龙基建设工程有限公司串通签订《供热工程施工合同》，后以原告违约为由怂恿第三方龙基公司向原告起诉主张索赔违约金并查封了原告账户资金。该案经一审、二审判决原告不承担任何责任，但给小区业主造成了恶劣影响，在原告将小区供热工程交付给案外人正常施工的情况下，被告法定代表人屡次通过暴力干扰施工，破坏施工设施，并将业委会主任李华殴打致伤，目前处于公安机关侦查办理过程中。被告已无法获得原告及小区的信任，被告对物业服务乱收费、擅自动用维修基金、破坏小区绿地、隐瞒公共部分经营收入，对小区业主的共同利益造成严重损害，物业服务合同已经无法履行。原告享有合同任意解除权，在合同目的无法实现的情况下，物业服务合同应予解除，请求判如所请。被告美上景公司辩称，1．原告主体资格存在瑕疵，法定代表人李华于2019年4月已提出辞职，并向社区居委会报备；2．原告所诉的为期三年的《锦绣江南物业服务合同书》双方早已协商解除，该合同早已不存在，应当依法裁定驳回原告的各项诉请；3．由于原告第二项诉讼请求不明确，因此法院应当予以驳回；4．原告起诉状中所述事实与客观事实不符，被告提供的物业服务得到了绝大多数业主的好评；5．原告无权擅自解聘物业服务企业。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证，本院经审理查明以下事实：原告天泰艺墅业委会于2017年10月25日登记备案，尚在任期内，李华为其法定代表人。天泰艺墅世家（锦绣江南）小区的住宅建筑面积120286.94平方米，918套。原告提供原、被告于2017年12月1日签订的《锦绣江南物业服务合同书》一份，约定由被告美上景公司为本小区提供物业服务，合同期限自2017年12月16日至2020年12月31日止，第七部分第十六条，服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效1个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止。第二十条，除本合同第七部分规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应承担相应的违约责任，给对方造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。合同还对其他事项进行了约定。被告提供双方于2017年12月3日签订的《锦绣江南物业服务合同书》一份，合同服务期限自2017年12月15日至2022年12月31日止，取消商业电费．3元/度/月，其他内容同12月1日的合同内容。以上两份合同落款处均有：甲方处原告法定代表人李华签名，并加盖业委会章，乙方处由被告法定代表人李世国签名，并加盖公司印章。经庭审询问，原告法定代表人李华称不知道第二份合同，且不要求对签名和印章进行司法鉴定，被告称2017年12月1日的合同签订后，双方对协议内容进行了修订，后于2018年3月份签订新的合同，作废第一份合同，因物业费要从2017年12月15日开始收费，故将合同订立日期写到了2017年12月3日，双方一直执行的是新订立的合同。2019年，因案涉小区进行暖气施工改造，原被告与河南省龙基建设工程有限公司发生纠纷，经郑州市中级人民法院作出生效判决，认定美上景公司对河南省龙基建设工程有限公司承担违约金20万元，原告不负责任。原告就暖气施工工程，与被告发生多次矛盾。2019年11月28日，原告发布《召开紧急业主大会通知》，内容是：应广大业主要求定于12月28日-29日召开业主大会进行物业罢免，大会采取书面征集意见的方式进行，事关大家切身利益，请大家12月28日、29日到西门口进行签字确认，等等。12月28日，锦绣江南小区举行业主大会，对解聘美上景公司进行表决，经原告统计，参与投票人数496人，有效票496张，赞成票493票，反对票3票，本次表决有效投票数所占建筑面积63968平方米，占总建筑面积53.18%，有效投票业主人数占总人数54.03%。因被告对原告出示的《天泰艺墅世家小区业主大会是否同意更换物业确认表》中业主签名真实性提出质疑，经法庭询问，原告的负责人李华称，本次业主大会是在2019年11月20日发出通知，12月中旬在业主委员会办公室召开，部分业主及全部楼长参加大会，到场的业主都签过字，其他的是楼长拿着表格到业主家里让业主签字。经查，表格中部分业主签名为重复人员代签，且无法证实委托权限，原告陈述的时间与提交的《通知》时间不一致。被告在庭审中提供了问卷调查表，证明被告在提供服务的过程中，通过书面征求意见的方式询问业主对物业公司服务满意度调查，由235户业主满意，要求美上景公司继续提供物业服务，原告对此不予认同。以上事实，有业主委员会备案表、《锦绣江南物业服务合同书》两份、民事判决书、召开紧急业主大会通知、表决票统计结果、问卷调查表等在卷佐证。本院认为，本案业主委员会已经政府部门备案登记，符合《物业管理条例》相关规定，具备原告主体资格，有权代表天泰艺墅世家小区全体业主起诉，负责人李华未经依法变更，主体适格。本案争议焦点为：一、原、被告各执一份物业合同的效力问题；二、原告关于解聘物业公司的程序是否合法，是否有法律依据。关于第一个争议焦点，天泰艺墅业委会与美上景公司签订的两份物业服务合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。从合同内容来看，第二份合同在条文上与第一份合同相同，但对履行期限进行了变更，由三年期变更为五年期，且第二份合同的订立日期在后，从庭审情况来看，原告负责人李华只称不知道第二份合同，既未提出鉴定申请，也未向法院申请确认第二份合同无效，而被告对两份合同的由来进行了合理解释，由此，本院认定第二份合同系对第一份合同部分内容的变更，第二份合同为实际履行的合法有效合同。据此，原告提出的第一项诉讼请求，如果是解除2017年12月1日的物业服务合同，即不存在诉讼标的，如果原告解除的是2017年12月3日的物业服务合同，则需要审查是否具备解除条件。依据该合同约定，服务期限未满，除非业主大会已选聘新的物业服务企业的，且在新的物业服务合同生效1个月前书面通知甲乙双方；新合同生效时，本合同自动终止。除此之外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应承担相应的违约责任，给对方造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。故原告尚不具备合同约定的解除权。关于第二个争议焦点，我国物业管理条例第二十条第三款规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。但在2019年11月，该小区业主委员会作出举行大会解除与被告签订的物业服务合同的决定时，并未书面告知二七区长江路街道办事处五号街坊社区居民委员会并听取该居民委员会的建议，在表决结果出来后亦未告知所在社区居民委员会。原告以召开业主大会的形式进行投票表决解除与被告签订的物业服务合同，程序不合法，表决过程存在瑕疵，无法判断全体业主真实意思表示，故原告就其单方作出解除合同的行为，不符合合同法所规定的法定解除情形。综上所述，原告主张的依法解除原、被告之间的《锦绣江南物业服务合同书》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，据此提出的移交物业服务用房等诉讼请求，缺乏依据，不予支持。原告要求被告提供自2017年12月16日至起诉之日期间涉案小区公共部分经营收入明细，未就自己的主张提供充分证据予以证实，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第八条、第十条、第十二条、第十四条、第十九条第一款、第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郑州市天泰艺墅世家（锦绣江南）业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告郑州市天泰艺墅世家（锦绣江南）业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年九月十日法官助理顾百灵书记员张永泽