陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终6162号 上诉人（原审被告）：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区。 法定代表人：白光磊，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程某，女，1974年1月28日出生，汉族，住阎良区。 委托诉讼代理人：杨阳，上海申浩（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨辉，上海申浩（西安）律师事务所律师。上诉人陕西华龙建工集团有限公司（以下简称：华龙公司）因与被上诉人程某房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初11264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华龙公司的委托诉讼代理人丁锦安、赵蓓，被上诉人程某的委托诉讼代理人杨阳、杨辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回程某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由程某承担。事实与理由：一审判决关于涉案房屋交付条件认定有误，涉案房屋已经具备了法定及约定交付条件。双方签订的合同中明确约定房屋交付条件为验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，不存在降低房屋交付条件的情形。涉案房屋已经取得竣工验收报告，房屋验收合格，已经具备了合同约定的交付条件，可以交付使用。一审法院以房屋未竣工验收备案为由，进而认定合同中关于交付条件为验收合格的约定无效，明显与法相悖。取得竣工验收备案表并非法定交付条件，仅为建设行政主管部门的行政监督程序。合同约定房屋交付期限因可延期事项应顺延295天，合同约定的顺延事项非不可抗力，而是遭遇自然灾害、创卫、中高考、政策变化等造成施工不能进行，对此其也提交了相关证据予以佐证，尤其其中的政策变化导致房屋交付期限顺延严重，该变化是其及施工单位无法预料的，故一审法院认定的交付期限与合同约定明显不符，属于事实认定错误。合同也未不合理的减轻或免除应由上诉人承担的责任，也没有排除被上诉人的主要权利，且买受人在购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》时已明确理解并同意合同条款及其附属条款，在合同不存在无效情形的情况下，应当结合合同全部条款对房屋交付条件和期限进行认定。综上，涉案房屋的交付条件已具备，顺延后的交房期限也未届满，被上诉人拒不收房，应自行承担责任，故不应判决其向被上诉人支付逾期交付的违约金，一审判决没有事实基础，应予改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。程某辩称，参照《建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十三、四十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条、建设部《关于加强房地产开发管理提高商品房质量的通知》第一条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四、八条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收后，需向建设主管部门备案，备案机关在备案程序中需对材料的真实性、完整性以及建设单位在竣工验收过程中是否有违反国家有关建设工程质量管理规定进行审查，并非形式上的备案程序。工程是否合格的标志是以政府部门出具的竣工验收备案表为准，并非竣工合格报告。取得工程竣工备案表系法定交房条件，截止二审开庭，华龙公司仍未取得商品房竣工验收备案表。双方在补充协议中出卖方采用格式条款降低交房标准，违反了法律规定，减轻了出卖人责任违反公平原则，同时也违反了双方签订的买卖合同第二十八条的约定，属无效约定，华龙公司应当承担逾期交房的违约责任。2、华龙公司主张根据补充协议约定交付日期应当顺延295天没有法律和事实依据。合同附件第十二补充协议中的约定，都属于开发商可预见的合理范围，属于正常的商业风险。华龙公司在西安地区开发经验房地产已超过18年，对西安地区的气象规律等应清楚，在签订合同时也应已考虑到这些因素，因此这些因素不能作为顺延交房的理由。华龙公司把自己的正常商业风险强加给业主，要求业主承担责任违反公平原则，也违反买卖合同第二十八条规定。逾期交房延期条款属于格式条款，未与业主充分协商，也未尽到提示说明义务，属于当免除自身责任的条款，应认定为无效。华龙公司的上诉请求不成立，应予驳回。程某向一审法院起诉请求：1、判令华龙公司赔偿程某2019年1月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、华龙公司依据合同约定条件交房；3、本案全部诉讼费用由华龙公司承担。一审法院认定事实：2017年5月16日，华龙公司与程某签订《西安市商品房买卖合同（预售）》，购买华龙公司位于西安市碑林区XX环与太乙路十字东北角的祭台村城中村改造项目，5幢1单元6层10604号房，房屋预测建筑面积为：81.91平方米。该合同主要约定：该商品房单价为每平方米9044.85元，总价款为740864元，后程某于2017年6月25日前支付首期房价款人民币440864元，余款人民币300000元向按揭银行申请贷款支付。合同第九条约定：“商品房交付条件：交付时应当符合下列第1、2、3、项条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”该合同第十一条约定的内容包含：“交付时间和手续，(一)出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条指向第8.1条（逾期付款责任部分，合同第十页），违约金不低于按日计算已付房价款的万分之一。该合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，公共服务及其他配套设施于2019年12月31日按工程进度分批交付。该合同第二十八条约定：“补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条约定了生效条件，并约定合同附件与本合同具有同等法律效力。附件十二补充协议，第四条（关于本合同正文第九条、第十一条）：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等造成施工调整或不能施工的；施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；对第九条中的第一项变更为双方同意该商品房在交付时经验收合格即符合交付条件，非因出卖人原因导致该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件的，出卖人不承担责任；因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内书面告知买受人。”附件十二补充协议，第七条，1、例如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予三个月（即至2019年3月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第十一条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。2、出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内(即至2019年6月30日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过约定的宽展期届满日六个月(即至2019年6月30日)仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，自收到买受人书面通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件十二补充协议，第五条约定：基础设施设备即公共服务及其他配套设施未按本合同正文第十条交付的，买受人同意给予三个月的交房宽展期；该三个月同时适用于出卖人未按照合同规定期限交房。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。双方所签订的合同约定，由于出卖人原因导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见补充协议。上述商品房合同签订后，程某依约履行了给付房款的义务。2018年12月20日，华龙公司向程某发出《入伙通知书》，告知其购买的商品房于2018年12月31日起交付使用，并通知其办理收房手续。程某以华龙公司未达到交房条件拒绝收房。2019年3月31日，华龙公司作为建设单位组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位完成了五方竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，综合验收结论为“验收合格”。 另查明，本案所涉建设工程，华龙公司截止法庭辩论终结时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。以上事实，有《西安市商品房买卖合同（预售）》、陕西华龙建工集团有限公司收款收据、《入伙通知书》、程某与华龙公司提供的相关证据及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买卖法律关系，因此交房时间及交房标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于庭审中，双方已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订，而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中双方对此产生争议，成为本案争议焦点。一、关于双方争议的交房标准，一审法院认为，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工程竣工验收备案登记表。综上，本院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。华龙公司仅取得建设工程竣工验收报告，但未取得建设工程竣工验收备案登记表，不符合现行行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，属无效条款。二、关于双方争议的交房时间，一审法院认为，合同约定的交房时间为2018年12月31日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为2019年3月31日。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，予以确认。而后华龙公司在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。一审法院认为，双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，华龙公司作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，这就意味着该楼盘主体已经封顶，且华龙公司与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，华龙公司可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此交房时间应确认为2019年3月31日。综上，华龙公司未能取得建设工程竣工验收备案登记表，未达到交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约，但程某愿继续履行合同，双方的房屋买卖合同应当继续履行。故华龙公司应向程某承担逾期交付房屋的违约金，违约金按合同约定自2019年4月1日起至其合法交付日止，违约金标准为每日总房款的万分之一。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条、第九十一条之规定，判决：一、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内按照与原告程某间达成的《西安市商品房屋买卖合同》中约定的条件向原告程某合法交付房屋；二、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告程某2019年4月1日至2019年12月24日延期交房违约金19855元，并从2019年12月25日起以740864元为基数按每日万分之一为标准支付延期交房违约金至合法实际交房日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，被告陕西华龙建工集团有限公司承担63元（程某已预交，由被告陕西华龙建工集团有限公司于支付上述款项时一并支付给程某）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实中“合同第十二条指向第8.1（逾期付款责任部分，合同第十页）条，为违约金不低于按日计算已付房价款的万分之一”有误，本院予以纠正。合同第十二条指向补充协议第七条第2、3项，第七条第2项约定：“出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内（即2019年6月30日，含该日）交房的，自本条第1条款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”第3项约定：“出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日六个月（即至2019年6月30日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。”其余事实一审判决认定属实，本院予以确认。本院另查明，涉案房屋所在的大楼尚未经消防验收备案。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。程某与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。程某依约交纳了购房款，华龙公司亦应按照约定向程某交付符合合同约定及法律规定的可以投入使用的房屋。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：XX房XX乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，XX房XX乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在XX房XX乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因涉案房屋所在的楼房未经消防验收，按照法律规定，禁止投入使用，故涉案房屋尚不具备交付条件，华龙公司上诉主张涉案房屋已经具备交房条件的主张，本院依法不予采纳。关于华龙公司上诉主张其提交了相关证据证明遭遇合同约定政策变化等情况，涉案房屋可顺延295天的交付期限，一审法院认定2019年3月31日即为交付期限与合同约定明显不符的理由。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》时，华龙公司应当已经取得涉案楼房的预售许可证，涉案楼层主体封顶，天气情况及政府政策等情况对涉案楼房内室二次结构及门窗的安装施工影响不大；且合同约定的交房时间为2018年12月31日，补充协议中又给予三个月的交房宽展期限，华龙公司作为开发房地产企业，在签订合同时应已充分考虑到了西安地区的气象规律、政策因素等问题；补充协议第四条对于交付房屋期限顺延的相关约定使交房期限不确定，也不合理的减轻了出卖人的义务，合同第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，综合以上理由，一审判决确认交房时间为2019年3月31日，并无不当，华龙公司的该上诉主张理由，不能成立。综上所述，一审判决华龙公司按照合同约定支付程某逾期交房违约金正确，惟一审判决违约金计算至合法实际交房日止不当，因双方当事人对于合法实际交房日本身存在争议，该日期具有不确定性，且后期损失尚未实际发生。故本院综合考虑，依法支持从2019年4月1日至本判决作出之日止的违约金。综上，上诉人华龙公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，惟对于违约金截止日期，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初11264号民事判决第一项；二 、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初11264号民事判决第二项为：本判决生效之日起十日内，陕西华龙建工集团有限公司向程某支付从2019年4月1日起至本判决作出之日止的、以740864元为基数按每日万分之一为标准计算的逾期交房违约金。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费63元，程某已预交，由陕西华龙建工集团有限公司负担。二审案件受理269元，陕西华龙建工集团有限公司已预交，由陕西华龙建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  朱筱滢审 判 员  李美红审 判 员  高玮二O二O年九月二十二日                           （院 印）本件与原本核对无异（无戳）书记员  胡雨欣    1