成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0108执异223号 异议人（被执行人）：丁朝伦，男，1963年6月5日出生，汉族，住重庆市璧山县。 异议人（被执行人）：侯友芬，女，1963年10月15日出生，汉族，住重庆市璧山县。 委托诉讼代理人：丁朝伦（侯友芬之夫），住重庆市璧山县。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司园艺支行，住所地成都市成华区双荆路**。 负责人：李靖。 被执行人：田基发，男，1970年11月19日出生，汉族，住重庆市璧山县。 被执行人：丁朝凤，女，1969年11月16日出生，汉族，住重庆市璧山县。 被执行人：田得晹，男，1993年7月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。 被执行人：侯友才，男，1968年9月13日出生，汉族，住重庆市铜梁县。 被执行人：成都天鹅实业有限责任公司，住，住所地成都市金牛区金牛乡涧漕河村/div> 法定代表人：田贵伦。 在本院执行成都农村商业银行股份有限公司园艺支行（以下简称农商行园艺支行）与田基发、丁朝凤、田得晹、丁朝伦、侯友芬、侯友才、成都天鹅实业有限责任公司（以下简称天鹅公司）金融借款合同纠纷一案中，执行案号：（2018）川0108执1417号，异议人丁朝伦、侯友芬对本院评估其名下房屋不服，于2019年10月28日向本院提出书面异议。本院于2020年1月10日作出（2019）川0108执异328号执行裁定，驳回异议申请。丁朝伦、侯友芬不服该裁定，向成都市中级人民法院申请复议，2020年5月27日，成都市中级人民法院作出（2020）川01执复183号执行裁定，指令本院对该案进行审查。本院于2020年7月6日受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人丁朝伦、侯友芬称，一、评估机构的评估程序严重违法。根据最高人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定，拟拍卖的财产应当由法院公开进行，随即确定，委托参与评估、拍卖的机构。本案中，本院（2018)成华法技委第330号司法评估委托书第二条规定：受委托机构从接受委托起30日内完成评估。即法定时间应从2018年12月17日算起至2019年1月16日止的30天内出具司法鉴定评估报告书，但是估价报告书出具时间是2019年1月31日，超期15天。且在评估鉴定过程中，司法鉴定评估师并未亲自到达现场进行勘验、制作现场勘验笔录让现场人员签字确认。异议人没有到达现场。二、四川天衡房地产评估有限公司只有评估资格，没有鉴定资格。估价报告书上，司法鉴定签字人没有提供：房地产估价司法鉴定、土地估价司法鉴定、资产评估司法鉴定执业资格证书，估价报告书签字的注册房地产估价师和注册房地产司法鉴定估价师不符合法定资格条件，因此其出具的评估报告书应当无效。参加川天衡房评（2019)字第01-12号房地产司法鉴定估价报告书上签字的房地产估价师（王传淑，注册号:5120170034；王德华，注册号:5120040058）只提供了注册房地产估价师资格证书复印件，而未提供中华人民共和国司法部领发的房地产估价司法鉴定土地估价司法鉴定师资格证书，违反根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第4条、第5条的要求，不具备房地产土地司法鉴定人资格。三、漏评和错评项目严重。估价报告书中采用的估值法不合理，造成被鉴定评估对象价值严重贬值。该估价报告书称用的是估价方法为:比较法、收益法，司法鉴定估价人员并未前往现场实地勘察装修、装饰，在缺乏《房屋租赁合同》、房屋产权证和国有土地使用权证、司法鉴定估价对象现场照片、关于周边市场价格信息数据等资料的情况下，估价结论无法体现该机构对周边地产价值判断的依据。该报告亦在第3页第4条特别提示:若与实际情况不符，本次估价结果无效，应进行调整或重新评估。综上，四川天衡房地产评估有限公司作出的川天衡房评(2019)字第01-12号评估报告书，评估程序违法、估价人员的严重失职，评估机构的虚假评估，使得被评估对象价值严重贬损，严重损害了异议人的合法利益。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、民事诉讼法解释第四百八十九条之规定，提出本案异议请求。请求：1.依法批准四川省房地产评估协会司法鉴定专家委员会对四川天衡房地产评估有限公司川天衡房评(2019)字第01-12号房地产司法鉴定评估报告交由专家委员会进行专业技术鉴定评审，并出具鉴定评审报告；2.请求本院依法撒销川天衡房评(2019)字第01-12号房地产司法鉴定估价报告，重新挑选评估公司进行评估。 本院查明，因农商行园艺支行与田基发、丁朝凤、田得晹、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月4日作出（2017）川0108民初1316号《民事判决书》，判决：一、田基发、丁朝凤、田得晹于判决生效之日起十日内向农商行园艺支行偿还借款本金4900000元，并支付从2016年11月24日起至本金实际付清时止的逾期利息（计算方法为:以本金4900000为基数，按年利率11.4%计算罚息;以所欠罚息为基数，以年利率11.4%按月分段计算复利;以上逾期利息总计限于以本金4900000元为基数，按年利率24%计算的金额以内）；二、农商行园艺支行对丁朝伦、侯友芬名下的位于金牛区房屋（成房他权字第××号），金牛区五里墩支路21号1栋4单元23层101号房屋（成房他权字第××号），金牛区五里墩支路21号附52号1层房屋（成房他权字第××号），金牛区房屋（成房他权字第××号）……在抵押权范围内享有优先受偿权；三、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司对田基发、丁朝凤、田得晹的上述支付义务向农商行园艺支行承担连带清偿责任。该民事判决书生效后，农商行园艺支行向本院申请执行，2018年5月3日，本院以（2018）川0108执1417号予以受理。同年5月7日，本院向田基发、丁朝凤、田得晹、丁朝伦、侯友芬、侯友才、天鹅公司作出（2018）川0108执1417号《执行通知书》。同年5月21日，本院作出（2018）川0108执1417号《执行裁定书》，查封了丁朝伦、侯友芬名下共有的位于成都市金牛区房屋（权1699484）、1栋4单元23楼101号房屋（权1698536）、附53号1楼商业用房（权1812940）（前述房屋以下简称案涉房屋）。同年7月12日，本院作出（2018）川0108执1417号《拍卖房屋公告》，拟拍卖案涉房屋。后本院依法委托评估拍卖，并作出裁定将案涉房屋过户给买受人。后丁朝伦、侯友芬于向本院提出书面执行异议。 另查明，（2017）川0108民初1316号案件审理中，丁朝伦于2017年6月2日向本院提出管辖权异议，邮单载明其联系电话为“139××××9798”。2018年12月13日，本院向该电话通知丁朝伦等确定鉴定机构，经拨打始终关机。同日，本院在《人民法院诉讼资产网》上通知丁朝伦、侯友芬于2018年12月17日10时后前往本院选择评估机构。2018年12月17日，丁朝伦、侯友芬未按照本院通知到场，本院通过随机摇号方式确定评估机构为“四川天衡房地产评估有限公司（以下简称天衡公司）”。2018年12月17日，本院向天衡公司出具（2018）成华法技委字第330号《司法评估委托书》，委托该公司对案涉房屋进行评估，期限自委托机构接受委托起30日内。因丁朝伦、侯友芬拒不配合评估工作，室内评估存在障碍，2018年12月20日，本院向天衡公司出具《补充评估函》，委托天衡公司对成都市金牛区房屋（权1699484）、1栋4单元23楼101号房屋（权1698536）进行符合一般居住要求的普通装修进行评估。2018年12月24日，天衡公司对案涉房屋进行现场调查，并将调查结果制作勘察记录。 2019年1月17日，天衡公司向本院致函申请延期出具评估报告，载明因天衡公司暂未收取到评估费用，故不能在规定期限内完成评估工作。经本院技术鉴定部门审核同意该延期申请。2019年1月31日，天衡公司向本院出具川天衡房评［2019］字第01-12号估价报告书，载明估价对象为案涉房屋，且载明了土地权属状况。价值时间点为2018年12月24日，价值类型为市场价值，估价方法为比较法、收益法，估价结果为：成都市金牛区五里墩支路21号1栋4单元23楼101号（权1698536）房屋建筑面积123.46平方米，评估单价13482元／平方米，总价166.45万元；成都市金牛区（权1699484）房屋建筑面积123.43平方米，评估单价13482元／平方米，总价166.41万元；成都市金牛区（权1812940）商业用房建筑面积45.2平方米，评估单价20346元／平方米，总价91.96万元；上述估价对象建筑面积共计292.09平方米，总价合计4248200元。该报告使用期限为一年。报告中载明的实地查勘期为2018年12月24日，并在报告第3页“特别提示”中载明，“……2、由于受客观条件限制，估价人员未能进入估价对象成都市金牛区五里墩支路21号1栋4单元23楼101号、1栋3单元23楼105号室内，但进入了与估价对象同一小区、同一栋楼、同一单元、不同楼层的相同户型进行了查勘，估价对象室内均为3室2厅1厨2卫，根据相关当事人描述，两套房屋现已打通使用；本次评估根据法院《补充评估函》要求确定估价对象室内装修为符合一般居住要求的普通装修，提请购买者在购买前需进行现场查勘，并根据现场查勘实际情况确定购买价格。3、现场查勘时估价对象成都市金牛区（权1812940）商业已出租，委托方及相关当事人均未提供《房屋租赁合同》，本次估价以不存在影响房地产市场价值的长期租赁合同为假设前提，提醒报告使用人及买受人在使用本报告或购买前需自行核实租赁具体情况。4、根据委托方提供的《房屋信息查询记录》（权1812940）记载，估价对象位于金牛区，现场查勘时估价对象位于金牛区，估价对象位置系根据相关当事方指认确定，本次估价假设产权证载地址与现场查勘地址坐落一致为前提，若与实际情况不符，本次估价结果无效，应进行调整或重新评估……”评估报告后附有天衡公司《房地产估价机构备案证书》（川建房估备字［2018］0142号）及2名估价人员王传淑、王德华《房地产估价师估价资格证书》（注册号分别为5120170034、5120040058）。其中，天衡公司持有的《房地产估价机构备案证书》载明，该公司具有房地产估价一级资质，资质有限期限为2018年6月7日至2021年6月7日。估价师王传淑所持证件有效期至2020年7月31日，估价师王德华所持证件有限其至2020年1月19日。 再查明，2019年8月5日，本院作出（2018）川0108执1417号之四、（2018）川0108执1417号之五拍卖过户《执行裁定书》《协助执行通知书》，并于2019年8月9日送达成都市不动产登记中心。2019年9月5日本院作出（2018）川0108执1417号之六拍卖过户《执行裁定书》《协助执行通知书》，并于2019年9月17日送达成都市不动产登记中心。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定，“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”异议人丁朝伦、侯友芬分别就评估程序、评估财产、评估机构及人员资质提出异议，本院就其提出的各项异议分别评述如下。 （一）关于评估程序违法的问题 1.关于评估时间超期的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条规定，“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日……。”天衡公司在评估过程中因客观原因不能按期出具评估报告，已向本院致函请求延期出具评估报告，本院经审查后同意延期申请，后天衡公司于2019年1月31日出具评估报告，出具评估报告的时间在延期后十五日内，符合前述规定。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”天衡公司虽未在评估期限届满五日前提出延期申请，存在轻微瑕疵，但该瑕疵并未对当事人权利和整体评估进程造成影响，不存在前述规定中严重违法的情形，故异议人以天衡公司出具评估报告时间超期为由请求撤销案涉评估报告于法无据，本院不予支持。 2.关于评估师、异议人未到达评估现场签字确认的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第四百八十九条规定，“拍卖评估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人、协助义务人予以配合。被执行人、协助义务人不予配合的，人民法院可以强制进行。”参照《人民法院办理执行案件规范》第三百九十四条第二款规定，“评估机构在工作中需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当提前通知执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响检查、勘验的进行，……评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录”。本案评估过程中，本院经与异议人丁朝伦、侯友芬电话联系，其拒不配合我院和评估公司开展评估工作，故异议人未到评估现场对查勘过程签字确认不影响查勘工作进行。同时，评估人员于2018年12月24日进行了现场勘查，并制作查勘笔录，对查勘情况进行了详细记录，查勘过程符合上述规定。异议人的该项异议无事实和法律依据。 （二）关于漏评和错评的问题。案涉《评估报告》第12页、13页评估对象中明确包含了“土地权属状况”，且根据“房地一体”的原则，天衡公司将案涉房屋及其分摊的国有建设用地使用权一并评估并无不当。异议人主张评估机构未对案涉房屋装修进行评估，但从前述查明事实来看，评估人员未进入案涉房屋对装修情况进行评估系异议人拒不配合评估工作所致，异议人应自行承担不利后果。同时，基于异议人不配合的状态，本院向评估机构出具《补充评估函》，委托天衡公司对案涉房屋进行符合一般居住要求的普通装修进行评估，后天衡公司出具的《评估报告》明确载明其已进入了与估价对象同一小区、同一栋楼、同一单元、不同楼层的相同户型进行了查勘，并按照本院要求确定估价对象室内装修为“符合一般居住要求的普通装修”，故评估价格已经包含了装修价值，不存在遗漏装修工程的情形。至于异议人主张的评估方法为“估值法”不合理，不属于执行异议的审查范围，本院不予审查。 此外，异议人提出的异议请求第一项“请求本院依法批准四川省房地产评估协会司法鉴定专家委员会对天衡公司住房地产司法鉴定评估报告交由专家委员会进行专业技术鉴定评审，并出具鉴定评审报告”系执行请求而非执行异议，不属于本案审查范围，本院依法不予审查。 综上，异议人丁朝伦、侯友芬提出的异议请求无事实和法律依据，本院依法应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人丁朝伦、侯友芬的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向四川省成都市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李任舟 人民陪审员  谭 波 人民陪审员  李世为 二〇二〇年九月二十四日 书 记 员  易晓兰