安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2735号 上诉人（原审被告）：朱永郊，男，1983年９月15日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被上诉人（原审原告）：宿州华都物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇虎山三巷**，统一社会信用代码91341322092864841K。 法定代表人：吴书通，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭叮叮，女，该公司员工。 上诉人朱永郊因与被上诉人宿州华都物业管理有限公司（以下简称华都物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初4120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实或者理由，经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 朱永郊上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费用由华都物业承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。高收费与低服务造成业主不愿缴纳物业费。小区的管理上存在如下问题，电动车棚、充电桩至今没有修建导致存在安全隐患。门卫处没有安装车辆自动识别系统且门卫形同虚设致存在安全隐患。排污管道不定期清理致小区环境污染。全小区入户安全门多年一直处于毁损状态。小区内乱打乱建存在安全隐患。绿化遭到破坏、且无人管理。小区公共环境卫生差。物业公司未将小区的一切收入（包括广告）应归业主所有。电梯漏水且经常停运来带生活不便。车辆乱停乱放严重。单元门内的公共感应灯损害后未及时更换。多家窗玻璃起雾漏水且未更换。2018年冬季小区出路被施工单位堵死后物业不作为。物业在整扇窗户掉落后不作为等。故，华都物业未按照物业服务协议履行义务，物业服务与收费标准不符。2、一审法院适用法律错误。一审中朱永郊提供的证据足以证明华都物业未完全履行合同约定的义务，构成违约。根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，华都物业未按照合同约定提供相应服务，一审却认定朱永郊构成根本违约不当。 华都物业辩称，物业价格是在物价局备案的，物业服务不到位是部分业主拖欠物业费。电动车车棚没建系部分车主不签字，火灾时部分业主在楼道充电造成，小区自动识别系统由开发商安装，但目前物业已经安装，排污管物业定期清理，北区到大路的空地属于政府用地，物业物权处理，单元门属于消耗品，物业维修速度跟不上单元门的保修期，需要业主共同维护。物业对小区乱搭没有执法权，无法自行拆除，但现在已经阻止。小区的绿化近两年有专人负责，小区没有接广告。房屋质量问题属于开发商，物业负责协调，乱停车行为物业一直协调，感应灯只要保修就及时维修，物业存在漏查情况。玻璃漏水系开发商不予更换，已经过保修期，不再物业范围内。堵路是2018年因开发商欠承建方的钱款造成。整扇窗户掉落物业也找过相关业主协调。物业运转需要资金，业主不缴纳物业费还对物业提出过高要求不当。 华都物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令朱永郊支付2017年１月30日至2020年11月29日期间的物业费4220元；2、判令朱永郊支付违约金1539元；3、一审诉讼费由朱永郊承担。 一审法院认定事实：朱永郊系萧县欧陆风情园小区13栋304室业主，该房屋系花园洋房，建筑面积106.58平方米。2016年6月1日，宿州华都物业管理有限公司（甲方）与朱永郊（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定宿州华都物业管理有限公司提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时的物业管理。合同约定物业服务费用价格为花园洋房按照建筑面积每平方米每月1.1元收取；约定交费时间实行预收制，物业管理服务费到期前一个月开始收取下年度物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起加收应缴费用万分之五的违约金。朱永郊未按协议约定未支付2017年11月30日至2020年11月29日物业管理费，经催收后仍未交纳，为此华都公司提起诉讼。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华都公司与朱永郊签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，对双方均有法律约束力。华都公司作为欧陆风情园小区的物业公司，其单位已按照《前期物业服务协议》约定提供了相应物业服务，朱永郊作为该小区业主，实际上也享受了华都公司提供的物业服务。朱永郊抗辩小区环境卫生、交通秩序等维护均不到位等，认为物业服务不到位而拒绝缴纳物业费；物业服务合同属于继续性合同，具有时间持续性和无法计量性的特点，并不是一次性履行完毕，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务存在质量问题，朱永郊作为物业服务企业已经对服务企业提供物业服务，仅是在服务的某些环节、个别区域存在瑕疵，不构成根本性违约，故华都物业作为业主不能仅凭一次或数次未达到标准为由拒不缴费，其抗辩理由不能成立。朱永郊拒不缴纳物业费的行为不仅构成违约也对其他缴费业主造成影响，对其他业主不公平。现华都公司要求朱永郊支付201７年11月30日至2020年11月29日期间的物业费，依照双方物业服务合同的约定，华都公司有权依照物业合同收取该期间的物业服务费，该期间朱永郊应交物业费为4220元（106.58㎡×1.10元×36月），符合双方合同约定及相关法律规定，应予支持。关于华都公司要求朱永郊支付逾期违约金诉讼请求。涉案《前期物业服务合同》中虽然约定有业主逾期缴纳物业服务费用的，物业公司可以从逾期之日起加收应缴费用千分之五的违约金，但是华都公司并没有对该违约金的起止期间及分段计算金额予以明确，而是笼统地主张违约金。故华都公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、朱永郊于判决生效后十日内支付华都物业物业管理服务费4220元;二、驳回华都物业其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由朱永郊负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华都物业提供2016年12月备案表原件一份，一审中提供的复印件朱永郊不认可。朱永郊的质证意见为：对真实性没有异议。本院认证意见为：该证据系书证，朱永郊对真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。本院对朱永郊一审提供的视频资料的认证意见为：华都物业对真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明：华都公司（甲方）与朱永郊（乙方）签订前期物业服务协议，其中第一条双方的权利义务第一款第一项规定，甲方的房屋共用部位、公共设施设备、公共场所、绿化、环境卫生、秩序维护、交通、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理。第二条物业服务内容第二款环境卫生规定，公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。对上述范围定期进行除“四害”消杀。第四款交通秩序与车辆停放服务，服务项目包括维护小区道路行车通畅……维护小区交通秩序，负责车辆的有序停放……。截至到本案诉讼时，华都小区存在私拉电线充电、乱搭乱建、绿化遭到破坏、车辆乱停乱放、排污管道污水涌出地面、消防栓损毁、外来车辆能够随意进入小区等情况，小区公共卫生环境存在脏、乱、差现象。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：朱永郊应否及如何向华都物业支付物业费。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案前期物业服务协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。华都物业作为涉案小区的物业服务企业，其公司应当按照物业服务协议确定的具体管理要求实施物业管理服务，朱永郊作为该小区业主亦应按照约定支付相应的物业服务费。本案中，结合一、二审查明的事实，华都物业在为涉案小区提供物业服务方面履行了主要义务，保障了业主的主要生活需要，朱永郊应当向华都物业履行支付物业费的义务，朱永郊拒交全部物业费缺乏事实及法律依据。但通过朱永郊提供的视频资料能够反映涉案小区确实存在华都物业管理服务不作为、不到位的情形，小区内存在私拉电线充电、乱搭乱建、绿化遭到破坏、车辆乱停乱放、排污管道污水涌出地面等情况，小区公共卫生环境存在脏、乱、差现象，华都物业的服务质量、标准未完全达到物业服务协议约定的要求，提供的物业管理服务确有瑕疵，结合上述法律规定，可以合理减少业主朱永郊应支付的物业费用，本院酌定由朱永郊支付所欠物业费用为3376元（4220元×80%）。 综上，朱永郊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初4120号民事判决； 二、朱永郊于本判决生效起十日内给付宿州华都物业管理有限公司物业服务费3376元； 三、驳回宿州华都物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由朱永郊负担15元，宿州华都物业管理有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由朱永郊负担30元，宿州华都物业管理有限公司负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年九月十八日 法官助理崔玉凤 书记员余倩男（代） 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。