山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4382号 原告：陈**志，男，1978年12月1日出生，汉族，户籍所在地济南市。 委托诉讼代理人：赵晓菁，山东文康（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，山东文康（济南）律师事务所律师。 被告：延欢，女，1995年6月21日出生，汉族，住山东省莘县。 第三人：济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司，住所地济南市历城区唐冶新区围子山路**恒大名都**楼**，统一社会信用代码9137011206901200XA。 法定代表人：张宪英，总经理。 委托诉讼代理人：杨宝山，男，该单位工作人员。 第三人：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地，住所地济南市历城区唐冶新区围子山路**会信用代码91370100591399964F。 法定代表人：邵莹莹，总经理。 委托诉讼代理人：王照然，山东建与恒律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行，住所地，住所地济南市槐荫区经七路**新世界阳光花园公建**楼****会信用代码913701006722624178。 代表人：张文，行长。 委托诉讼代理人：贾存恩，山东睿扬律师事务所律师。 原告陈**志与被告延欢及第三人济南顺祥房产经纪有限公司第一分公司（以下简称顺祥经纪公司）、山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市分行（以下简称邮政储蓄银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，陈**志申请保全延欢的相关财产，本院依法予以保全，并依法适用简易程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告陈**志及其委托诉讼代理人赵晓菁，被告延欢，第三人顺祥经纪公司的委托诉讼代理人杨宝山，第三人华夏帝苑公司的委托诉讼代理人王照然，第三人邮政储蓄银行济南分行的委托诉讼代理人贾存恩到庭参加诉讼。因庭审前陈**志撤回对第三人邮政储蓄银行济南分行的起诉，本院未向邮政储蓄银行济南分行送达开庭传票，而邮政储蓄银行济南分行自行到庭参与诉讼，并当庭陈述要求以独立请求权的第三人参与诉讼，本院要求邮政储蓄银行济南分行在庭审后三日内向本院递交其以独立请求权的第三人参与诉讼的申请书，而邮政储蓄银行济南分行逾期未向本院递交书面申请。本案于2020年8月28日依法适用简易程序二次公开开庭进行了审理，原告陈**志及其委托诉讼代理人赵晓菁、李**，被告延欢，第三人顺祥经纪公司的委托诉讼代理人杨宝山，第三人华夏帝苑公司的委托诉讼代理人王照然到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 陈**志向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令延欢继续履行《房屋买卖合同》(N0.0170729)，依法判令延欢按照合同约定以自身名义办理济南市房屋的产权证，第三人华夏帝苑公司予以配合；2.请求依法判令延欢按照合同约定解除在第三人邮政储蓄银行济南分行处的房屋抵押；3.请求依法判令延欢将房屋抵押解除后立即过户至陈**志名下；4.请求依法判令延欢承担涉诉房屋办证至延欢名下和过户至陈**志名下的全部费用；5.请求依法判令延欢向陈**志支付因违反《房屋买卖合同》的约定而产生的违约金30.6万元；6.请求依法判令延欢向陈**志支付案件律师费3.5万元；7.案件受理费、保全费、保全担保费均由延欢承担。延欢当庭撤回第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：依法判令延欢取得房产证后立即过户至陈**志名下。事实和理由：2017年8月17日，陈**志、延欢、第三人居间方齐鲁楼市不动产济南恒大名都加盟店(顺祥经纪公司)签订了《房屋买卖合同》(N0.0170729)一份，合同约定延欢房屋出售给陈**志，房屋总价款102万元，首付款76万元，延欢有义务将涉案房屋产权证办理到自己名下后过户至陈**志名下。但时至今日，在陈**志于2017年已经支付完毕首付款76万元，第三人华夏帝苑公司通知办证的情况下，陈**志及居间方多次与延欢沟通，延欢仍未能将涉案房屋产权证办理到自己名下并过户至陈**志名下。延欢的违约行为给陈**志造成了极大的损失，为维护陈**志的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 延欢辩称，该房产并不是本人的房产，本人收到陈**志的房款76万元后全部转给了案外人王宁。 顺祥经纪公司述称：对陈**志的诉讼请求没有异议。 华夏帝苑公司述称，本公司与陈**志之间并不存在合同上的权利义务关系，本公司没有义务协助其办理涉案房屋的不动产权证。根据本公司与延欢签订的编号为201625474983的《济南市商品房买卖合同》，延欢并没有完全履行主合同的付款义务，因为三方的借款合同明确约定在延欢取得该涉案房屋的不动产权证之前，本公司为其在邮政储蓄银行办理贷款，承担担保责任，该担保责任的产生是基于本公司与延欢的房屋买卖合同关系，延欢与邮政储蓄银行济南分行的借款合同关系，以及本公司与银行的担保合同关系，这三层法律关系。但是现在因延欢不履行银行的偿还借款义务，致使本公司承担了替延欢清偿贷款的担保责任，因此该涉案房屋在产权上并不清晰，只有在延欢完全履行完相关还款义务后本公司方可协助办理相关不动产权证。本案的纠纷是在延欢未取得不动产权证之前发生的纠纷，并且陈**志明知该涉案房屋状态为待下证的情况下仍自担风险去购买，由此可以看出陈**志主观上并不存在法律意义上的善意，不应得到法律上的保护。综上，请法院查明案件事实驳回陈**志对本公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2017年8月17日，出卖人延欢作为甲方、买受人陈**志作为乙方、居间人顺祥经纪公司作为丙方签订房屋买卖合同一份（编号NO.0170729），主要内容为：“一、房产状况：甲方自愿出售房产给乙方，房屋所有权人为延欢；产别：单独所有；房屋建筑面积为：79.46平方米；地下室/小房；地下室/小房所有权人为延欢；地下室/小房面积13以上内容以济南市商品房买卖合同登记为准；房产如需测绘，面积测大测小不影响成交价格）；附属设施包含：免费过户、维修基金、地下室12#、地下室**-2-125赁、居住状况：有抵押、无租赁、无居住。甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并已如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，并自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币1020000元整。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币30000元整；甲方自本合同签订时将《济南市商品房买卖合同》交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：按揭贷款：乙方用商业方式贷款，乙方于2017年8月24号前，将首付房款人民币700000元整存入甲方指定银行账户，剩余房款人民币60000元整，于2017年10月1日前支付，于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：在甲方房产证未办理的前提下，甲方承担：办理到自己名下所产生的费用，乙方承担：甲方过户到乙方名下所产生的费用，例如个人所得税、契税、增值税、中介费等。七、甲、乙双方必须在甲方房产证办理完毕起五日内且乙方付首付款前，向丙方提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关资料，丙方根据国家规定协助办理贷款、过户等房产交易手续。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合。由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料、不配合缴纳税费的，或不配合对方和丙方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、解除抵押：该房产在邮政储蓄银行济南分行设有房地产权抵押，甲方应当在房屋过户前向有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为甲方自理，（如有差额部分甲方自行解决）甲方保证专款专用，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。十、甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日起三十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则，应当向乙方支付第十二条第2项约定的违约金。十一、甲、乙双方同意，甲方于房屋收房三日内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志；交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。十二、违约责任：1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，乙方有权解除合同，并有权要求甲方按照本条款第2项约定的计算标准承担损失；2.甲、乙双方在签订本合同后，任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费用、交通费等）；…5.签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，丙方所收乙方服务费由甲方直接支付给乙方，丙方所收取乙方服务费不退；如乙方违约，则甲方所收定金不退，丙方所收服务费不退；甲。乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方服务费，若甲、乙双方协商解除合同，甲、乙双方均必须无条件向中介方支付成交价的1%作为服务费。十三、其他约定事项：1.乙方保证无任何银行不良记录，并积极提供银行所需各种贷款资料，乙方保证非限购、限贷成员，符合购房条件，提供购房资料。2.丙方保证积极协助甲、乙双方办理银行审批贷款及网签等手续，甲、乙双方接到丙方通知后五个工作日内办理银行面签或网签等手续。3.如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后并接到丙方通知日起五个工作日内办理房产过户手续。4.如乙方自行办理银行贷款手续，甲、丙双方积极配合，如果乙方贷款35个工作日内未能审批通过，视为乙方违约，甲方有权解除合同。5.本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期过长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方。6.本房产地址存变更事宜，由甲方负责开具派出所出示的地址变更证明。7.双方协商一致自本合同签订之日起，如有任一方违约，则违约方承担守约方因本房屋交易所产生的费用和损失。8.甲方保证收到丙方办证通知之日起十五个工作日内到相关单位提供办证资料。十四、如果本合同第十三条的约定与其他条款的约定不一致，以第十三条约定的内容为准。延欢在甲方处、陈**志在乙方处签字并按捺手印，顺祥经纪公司在丙方处签字盖章。”该房屋买卖合同签订后，陈**志于合同签订的当日通过其支付宝帐户向延欢转款30000元作为购房定金，并于2017年9月4日、2017年10月13日、2017年11月4日通过支付宝账户分别向延欢转款50000元、40000元、20000元。于2017年8月21日向延欢转款620000元，陈**志共计向延欢支付房款760000元。同时，延欢向陈**志出具定金收条一张、房款收条四张。陈**志于2017年11月4日起已对该房屋装修并实际居住。 2、华夏帝苑公司于2019年6月6日向华夏帝苑项目的所在业主发出“不动产证办理通知书”一份，告知该小区的业主其开发建设的华夏帝苑项目，已具备办理相关产权分割手续（即办理各户的不动产产权证）的条件，该公司将在2019年6月12日至2019年9月30日期间协助集中办理。顺祥经纪公司于2019年6月12日之前将案涉房产能够办理房产证的相关事项通知了延欢。根据延欢与陈**志签订房屋买卖合同第十三条第八项“甲方保证收到丙方办证通知之日起十五个工作日内到相关单位提供办证资料”之约定，延欢向华夏帝苑公司提供办理不动产权证的时间最迟应该在2019年7月2日之前。陈**志在庭审中提供房屋权属状况信息表一份，该信息表载明该房产已取得产权登记。 3、2016年9月3日，延欢（买受人）与第三人华夏帝苑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》合同编号：销售（字）201625474983，约定华夏帝苑公司将其开发的华夏帝苑商品房12号楼2单元603出售给延欢，房屋建筑面积79.46平方米，附属储藏室（编号：12#-2--125）面积13.72平方米，房屋总价款595590元，买受人延欢在签订合同时交付首付款125590元，剩余房款470000元申请按揭贷款；出卖人华夏帝苑公司应在2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。延欢在买受人处签字捺印，华夏帝苑公司在出卖人处加盖公章予以确认。该合同签订后，延欢作为借款人、邮政储蓄银行济南分行作为贷款人、华夏帝苑公司作为保证人于2016年9月29日签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定延欢为从华夏帝苑公司处购买涉案房产向邮政储蓄银行济南分行借款470000元，由华夏帝苑公司对延欢的该借款及利息等承担连带责任保证。 4、陈**志本次诉讼要求延欢支付违约金系根据《房屋买卖合同》第十二条第二款，主张违约金306000元的计算依据为：总房款1020000元×30%，其另支出保全保险费1418元，律师费35000元。 本院认为，延欢与陈**志签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，陈**志要求延欢继续履行合同义务，本院予以支持。陈**志按照合同约定将购房首付款760000元支付给延欢后，延欢应在收到顺祥经纪公司办证通知之日起十五个工作日内到华夏帝苑公司提供办理产权证的相关资料。自涉案房屋具备办理不动产权证书条件后，延欢应积极履行自己的办证义务，并协同陈**志办理过户手续，但延欢消极履行自身的上述义务，应对纠纷的发生承担全部责任。因此，对陈**志要求华夏帝苑公司及延欢协助其办理不动产产权登记及过户手续的诉讼请求，本院予以支持。延欢作为涉案房屋的买受人与华夏帝苑公司签订了《商品房买卖合同》，并签订《个人购房借款及担保合同》，且与陈**志签订了涉案的《房屋买卖合同》，亦作为出卖人收取了陈**志的购房款760000元，延欢关于其并非涉案房产自开发商处的购买人及向陈**志出卖房屋的出卖人的抗辩理由，未提供有效证据予以证明，且与本院查明的事实不符，本院不予采纳。华夏帝苑公司作为开发商向延欢出卖了涉案房产，亦收到了延欢支付的全部房款，其作为延欢购买该房产的借款担保人承担担保责任后，可按相关法律规定行使其担保人追偿的权利，而华夏帝苑公司以延欢让其承担担保责任为由，主张涉案房产只有在延欢完全履行相关还款义务后该公司方可协助办理相关不动产权证的陈述，于法无据，本院不予采信。关于涉案房产办理不动产权登记及过户时产生的相关税费及费用的承担问题，根据延欢与陈**志签订《房屋买卖合同》第五条“在甲方房产证未办理的前提下，甲方承担办理到自己名下所产生的费用；甲方过户到乙方名下所产生的费用，例如个人所得税、契税、增值税、中介费等由乙方承担。”之约定，陈**志关于要求延欢承担涉案房屋办理不动产权证时相关税费及费用的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。而根据合同的约定，延欢将该房屋过户至陈**志名下所产生的税费及费用应由陈**志承担，陈**志要求延欢将房屋过户至其名下的费用由延欢承担，无事实依据，本院不予采信。关于陈**志主张的违约金306000元的问题，延欢虽未按约履行进行不动产权登记及过户至陈**志名下的合同义务，但在延欢与陈**志于2017年8月17日签订涉案的房屋买卖合同后，陈**志已于2017年11月4日实际占有使用该房屋，延欢的违约行为未对陈**志造成较大的经济损失，延欢亦要求对违约金进行调低，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”陈**志未举证证明其因延欢的违约行为导致其实际损失的数额，合同约定总房款30%的违约金计算标准显属过高，应予调整。根据上述规定，本案的违约金数额可调整至实际损失的130%，实际损失可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，故对陈**志的违约金计算标准，本院调整为以已支付房款760000元为基数，自延欢违约之日2019年7月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准贷款利率的1.3倍计算。对于陈**志主张的保全保险费1418元，系陈**志为维护自身权益所采取的合理支出，故对于该费用，本院予以支持。陈**志主张的律师费35000元已实际支付，本院按照合同约定予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、延欢与陈**志继续履行双方于2017年8月17日签订的《房屋买卖合同》（编号NO.0170729） 二、限延欢与山东华夏帝苑房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内办理房屋及地下室不动产权属证书，办理登记的相关税费及费用由延欢负担； 三、限延欢于办理房屋及地下室的不动产权属证书之日起十日内，协助陈**志办理上述房产的过户登记手续，办理房屋过户登记的相关税费及费用由陈**志负担； 四、限延欢于本判决生效之日起十日内支付陈**志违约金，以已支付房款760000元为基数，自延欢违约之日2019年7月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准贷款利率的1.3倍计算至延欢将房产过户至陈**志名下止； 五、限延欢于本判决生效之日起十日内支付陈**志保全保险费1418元； 六、限延欢于本判决生效之日起十日内支付陈**志律师代理费35000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回陈**志的其他诉讼请求。 案件受理费13980元，减半收取6990元，保全费5000元，共计11990元，陈**志负担2997元，延欢负担8993元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张俊丽 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张雨晴