陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终9425号 上诉人（原审被告）：刘雷，男，1988年8月19日出生，汉族，住陕西省渭南市富平县。委托诉讼代理人：叶肃杰，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗桂芳，女，1972年11月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：高峰，陕西罗泰律师事务所律师。上诉人刘雷因与被上诉人罗桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初16334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘雷上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回罗桂芳一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由罗桂芳承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决结果错误。一、刘雷并非故意拖欠租金，案涉出租商铺不具备正常经营用电需求，并且罗桂芳进行强行断电，导致刘雷无法正常经营，罗桂芳根本违约在先，不具备单方解除合同的条件，一审判决解除《房屋租赁合同》错误。罗桂芳出租商铺电表容量不够，无法满足商铺正常经营用电需要，经营中经常跳闸、空调不能开启，导致火锅店经营严重受影响，刘雷一直要求罗桂芳解决用电问题，但其始终不予解决。2019年1月份，刘雷所承租的店铺电路故障，是刘雷垫付了2万多元的维修费，罗桂芳承诺这2万元维修费用由其承担，但一直未向刘雷支付。2019年7月初，罗桂芳单方提出要求提高10%的租金，刘雷没有同意后，罗桂芳没有任何依据的要求刘雷缴纳巨额电费、水费、物业费，致使双方发生纠纷，并且一直持续至今。2019年7月12日，罗桂芳伙同多人进店堵门，赶走用餐客人，后又强行换了商铺钥匙，并且强行停止供电，造成刘雷的火锅店无电可用，无法正常经营。罗桂芳违约在先，其违约行为直接导致刘雷无法使用房屋从事经营活动，导致租赁合同目的不能实现，刘雷拒绝支付租金理由充分，罗桂芳不具备单方解除合同的条件，一审判决解除《房屋租赁合同》错误。二、罗桂芳自2019年7月12日起不予供电导致刘雷无法正常经营火锅店，刘雷无需向罗桂芳支付自2019年7月12日起的房屋租金。一审判决刘雷支付2019年7月25日之后的房屋租金错误。本案一审庭审中，罗桂芳当庭承认2019年7月12日将出租店铺进行断电，刘雷在一审中也明确以出租人断电违约为由进行答辩，但是一审判决对于出租人断电这一重要事实没有在判决查明事实部分予以体现。刘雷认为，在商业租赁合同履行期间，出租人对租赁物进行断电的行为是根本违约的行为，刘雷作为承租人的合同目的就是利用租赁物从事商业活动，从而获取利益。但出租人对租赁物进行了断电，直接影响到了承租人合同目的的实现，导致刘雷无法开展经营活动，给刘雷造成了重大的经济损失。基于罗桂芳实施的断电这一根本违约行为，刘雷有权不予支付2019年7月12日起的房屋租金，同时罗桂芳还要赔偿刘雷的全部经济损失。三、即便法院认为刘雷应当支付租金，也应将疫情期间的房屋租金予以减免。罗桂芳辩称，刘雷未按合同约定向罗桂芳支付租金属实，依据双方签订的《租赁合同》的约定，刘雷的行为符合合同约定罗桂芳单方解除合同的条件，且刘雷在一审判决后，于2020年4月20日搬离其承租的房屋。刘雷明知房屋的现状才从案外人王威处受让房屋用于经营串串店，且刘雷是否在经营中对房屋电路进行维修，罗桂芳并不知情，罗桂芳也未要求提高房屋租金，停电发生的原因系刘雷拒不缴纳电费所致，与罗桂芳无关。刘雷向罗桂芳讨要租金，并非刘雷所述的堵门等情形。依据罗桂芳所提交的照片足以证明，在一审庭审前一天，刘雷依然正常经营。因房屋一直由刘雷使用且拒不缴纳房租等费用，故疫情期间的租金罗桂芳不同意减免。罗桂芳向一审法院起诉请求：1.刘雷支付罗桂芳2019年7月29日至2019年12月20日期间的房屋租金168680元（暂计算至2019年7月5日，实际计算至刘雷腾房之日）；2.解除罗桂芳、刘雷于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》；3.刘雷支付罗桂芳2018年8月至2019年6月30日期间的电费53045元、水费5084.6元；4.诉讼费由刘雷承担。一审法院认定事实：2018年7月17日，甲方（转让方）王威与乙方（受让方）刘雷签订《店铺转让合同》，约定甲方将位于陕西省西安市雁塔区XX小区XX栋XX单元XX层XX号门面房的店铺西安市雁塔区XX店（建筑面积220平方）转让给乙方经营。该店铺租期为5年，自2016年5月8日至2021年5月7日，剩余租期三年。甲方保证乙方接手经营后享有甲方在原租赁合同中享有的一切权利，乙方保证接手后承担甲方在原租赁合同规定中承担的一切义务。该店铺转让费20万元整。该转让费包含甲方店面装修、设施设备（设备详见附件一）、品牌使用权、生产技术及供料渠道，不包含甲方已经支付的店铺及员工宿舍未完房租以及甲方向原房东交付的房屋押金及其他押金。自本合同签订日起乙方向甲方交付定金3万元，定金缴纳后五日内即2018年7月16日前乙方向甲方一次性缴纳转让费、剩余房租及房屋押金的90%即310470元（剩余房屋及押金组成为：自2018年7月8日至2018年11月7日止房屋租金140800元；店面押金20000元；2018年7月3日起至2018年12月2日止共5个月宿舍房租10000元；宿舍押金2000元；啤酒桶11只4400元；二氧化碳气瓶600元； 煤气罐500元，合计178300元）。2018年7月23日，王威出具收条，载明收到378300元。甲方（出租方）罗桂芳与乙方（承租方）刘雷签订《房屋租赁合同》，约定:房屋坐落于雁塔区长丰园10号楼C单元1层10C09 ,甲方从2018年5月8日起将房屋交付承租方使用，至2021年5月7日收回，租赁期限共5年。承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；承租人拖欠租金累计达15天的，出租方有权单方面终止合同，收回房屋。若承租方逾期不搬迁，出租方有权进入该出租房屋进行处理，由此所造成的后果由承租方承担，合同期满，如出租方仍对外出租房屋，承租方享有优先权。租金为每月35200元，半年交纳，半年的租金为211200元。承租方应在入住之前一次交清租金，下次付款需提前一个月。若出租方将房产所有权转移给第三方时，须提前一个月通知承租方，承租方须按时腾房，出租方需为承租方提供搬家费150元，在同等条件下，承租方享有优先购买权。若承租方擅自将承租房屋转给他人使用时，应支付违约金为月租金的150%，若因此造成房屋毁坏的，还应负责赔偿。房屋若因不可抗力的原因导致毁坏和造成承租方损失的，双方互不承担责任。承租方对房屋进行装饰，改动须经出租方书面同意，若出于自身原因造成火灾或房屋破损，应由承租方维修至原建筑标准。合同期内该房屋的水费、电费、物业管理费、暖气费、有限电视费、电话费等费用由承租方承担，承租方向出租方交上述费用和实施保证金2万元，合同履行终止后，承租方将所有的费用已结算并且房屋设施完好无缺，出租方将保证金退还给承租方。任何一方违约，造成终止合同的应向对方赔偿人民币2万元，并赔偿其他的一切损失和费用。经协商甲乙双方门前人行道使用，甲方将门前2.5米让乙方使用，且甲方门前不得从事与乙方同行或相似行业经营。关于签订合同的时间，罗桂芳表示为2018年5月8日，刘雷表示为2018年7月23日。双方均认可实际经营的时间为2018年7月23日。2018年11月5日，靳鹏转给罗桂侠2万元；2019年1月10日，靳鹏转给罗桂侠8万元；2019年3月4日，靳鹏转给罗桂侠3万元；2019年4月1日，靳鹏转给罗桂侠5万元；2019年5月9日，靳鹏转给罗桂侠3万元，2019年6月27日，靳鹏转给罗桂侠9.3万元，合计30.3万元。罗桂芳提供了上述银行转款凭证，并证明刘雷共向罗桂芳支付自2018年11月8日至2019年7月28日期间的租金303000元。刘雷表示除向罗桂芳交纳上述30.3万元外，还在2019年3月份给了罗桂芳2万元，罗桂芳对此不认可，表示未收到该款项。2019年7月12日，罗桂芳、刘雷发生纠纷并报警。有罗桂芳签名的一张清单上载明，已交303000元，2018年11月8日至2019年5月7日应交房租211200元，2019年5月8日至2019年11月7日应交211200元，合计422400元，减去303000元，欠房租119400元。欠物业费8184元。欠从2018年8月至2019年3月电费35543元，欠2019年4月至2019年6月30日电费17502元。欠水费5084.6元。 一审法院认为，罗桂芳、刘雷签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。罗桂芳依照合同约定将租赁物交付给刘雷使用，刘雷应依约支付租金。从2018年11月5日至2019年6月27日，刘雷分次向罗桂芳支付租金303000元，按每个月租金35200元计算，刘雷共计支付了8个月零18天的租金，即刘雷已经支付了从2018年11月8日至2019年7月25日期间的租金。罗桂芳、刘雷双方约定每半年缴纳一次，刘雷并未按合同约定的时间按时交纳租金。关于刘雷辩称由于罗桂芳提供的房屋经常停电，导致无法经营一节，刘雷系从王威处转让该房屋，王威与刘雷租赁涉案房屋均用于经营串串店，刘雷转让该房屋时知晓涉案房屋在王威经营时存在跳闸情况。刘雷表示与罗桂芳签订租赁合同时，罗桂芳承诺提高电表容量，但未提供相应的证据，罗桂芳亦表示不属实。故刘雷以跳闸停电为由不支付房屋租金的辩称，不予采信。罗桂芳要求解除双方签订的合同，依法予以支持。关于罗桂芳主张的从2019年7月29日至2019年12月20日期间的房屋租金，经核算，该期间的租金应为168960元。罗桂芳主张168680元，一审法院予以支持。刘雷虽辩称已不再经营涉案商铺，但表示物品仍存放在该商铺内，故罗桂芳主张计算租金至刘雷实际腾房之日，依法予以支持。关于罗桂芳主张的电费、水费，罗桂芳、刘雷签订的《商铺租赁合同》中约定由承租方向出租方交纳。刘雷辩称于2019年3月份向罗桂芳支付了2万元，但未提交证据，罗桂芳亦不认可。但罗桂芳应当提交证据证明已经产生的水费和电费的金额。因罗桂芳未提交相应证据故该部分费用，本案中不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、解除原告罗桂芳与被告刘雷签订的《房屋租赁合同》。二、被告刘雷应于本判决生效起十日内向原告罗桂芳支付截止2019年12月20日的租金168680元及后续租金（后续租金按照每月35200元，从2019年12月21日至实际腾房之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告罗桂芳的其余诉讼请求。一审案件受理费9784元，由原告承担2495元，被告承担7289元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。本院经审理查明，二审中，双方均认可刘雷已经于2020年4月20日从案涉房屋搬离。其余事实一审判决查明属实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，罗桂芳、刘雷签订的案涉《房屋租赁合同》，系双方当事人自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一审法院查明，罗桂芳依照合同约定将租赁物交付给刘雷使用，从2018年11月5日至2019年6月27日，刘雷分次向罗桂芳支付租金303000元，即刘雷已经支付了从2018年11月8日至2019年7月25日期间的租金，罗桂芳、刘雷双方约定每半年缴纳一次，刘雷并未按合同约定的时间按时交纳租金，关于刘雷辩称由于罗桂芳提供的房屋经常停电，导致无法经营一节，一审法院认为，刘雷系从王威处转让该房屋，王威与刘雷租赁涉案房屋均用于经营串串店，刘雷转让该房屋时知晓涉案房屋在王威经营时存在跳闸情况，刘雷表示与罗桂芳签订租赁合同时，罗桂芳承诺提高电表容量，但未提供相应的证据，罗桂芳亦表示不属实，一审法院对刘雷以跳闸停电为由不支付房屋租金的辩称不予采信，并无不当。一审法院根据对本案的审查，判决支持罗桂芳要求解除双方签订的合同之诉请，并对罗桂芳主张的计算租金至刘雷实际腾房之日之诉请予以支持，亦无不当；唯二审中，刘雷、罗桂芳均认可刘雷已经于2020年4月20日从案涉房屋搬离，故后续租金应计算至刘雷实际腾房的2020年4月20日止。据此，一审判决第一项、第三项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初16334号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初16334号民事判决第二项为：刘雷于本判决生效起十日内向罗桂芳支付截止2019年12月20日的租金168680元及后续租金（后续租金按照每月35200元，从2019年12月21日计付至2020年4月20日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9784元，罗桂芳已预交，由罗桂芳负担2495元，刘雷负担7289元；二审案件受理费9784元，刘雷已预交，由刘雷负担。刘雷应负担的款项在执行时一并支付罗桂芳。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年九月三十日 书 记 员   刘  明  明1