四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12640号 上诉人（原审被告、反诉原告）：严竞红，女，汉族，1966年3月22日生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）北京凯迪威房地产经纪有限公司成都第二分公司，住所地：成都市成华区凯德广场万科金库**1309。 负责人：王兰秋，总经理。 委托诉讼代理人：王**，男，1982年9月29日出生，汉族，住吉林省九台市，系该公司员工。 上诉人严竞红因与被上诉人北京凯迪威房地产经纪有限公司成都第二分公司（以下简称凯迪威成都二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 严竞红上诉请求：撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初887号民事判决，依法改判如下：1.确认凯迪威成都二分公司违约；2.严竞红不支付凯迪威成都二分公司并未配置的床垫2000元；3.严竞红不退还凯迪威成都二分公司押金2400元；4.凯迪威成都二分公司赔偿房屋内损坏的设备设施3936元；5.凯迪威成都二分公司向严竞红支付2019年6-7月的房租4800元；6.凯迪威成都二分公司向严竞红归还电卡1张、门禁卡5张、钥匙15把、空调遥控器2个；7.凯迪威成都二分公司向严竞红支付因用502胶水堵塞大门锁芯的开锁费960元；8.凯迪威成都二分公司承担承租期内的燃气费142.15元，而非一审认定的111.1元；8.本案一、二审诉讼费由凯迪威成都二分公司承担。事实与理由：1.一审庭审过程不公，一审法官多次打断严竞红陈述。2.一审认定事实不清，最后一名租客高小鹏搬离的时间是8月2日，而非一审认定的8月11日。8月11日是主卧租客胡露云、黄洪洪和书房租客刘志强来拿存放的冬天的棉絮，这些租客早在8月2日高小鹏搬离之前就已经搬离了。2019年8月2日严竞红与凯迪威成都二分公司的王东在现场进行交接，王东要求赔偿2.4万元装修费，并不对房屋损坏进行赔偿，当时房内租客已搬完，严竞红在协商未果的情况下于晚上7点过叫师傅来换锁，并不是一审判决认定的在未交接房屋的情况下换锁使租客无法继续使用房屋。3.依据合同第4.1条，乙方应保证屋内设施无损坏、结清费用方退还押金2400元，现屋内设施存在损坏且水电费未结清，故不应退还押金。床垫2000元不应由严竞红赔偿。床垫是严竞红配置的，一审仅凭凯迪威成都二分公司提供的写有案涉房号的购买床垫的收据就认定床垫是凯迪威成都二分公司购买的系认定事实错误。从8月2日的视频中可以看出，屋内椅子是坏的，故凯迪威成都二分公司应当赔偿设备设施损坏3936元。凯迪威成都二分公司应向严竞红返还电卡1张、门禁卡5张、钥匙15把、空调遥控器2个。4.合同约定了180天的空置期，是将每年度的最后一个月作为空置期，6个租赁年度6个月的空置期提前集中到第一年来空置，只租赁5个月支付了3个月的费用，后面年度都还没有发生何来空置期。故凯迪威成都二分公司应当支付6-7月的房租给严竞红。5.凯迪威成都二分公司存在违约行为，应当支付违约金。电瓶车入户违反安全法规和物业管理禁令，按照合同第7.3条，凯迪威成都二分公司应对承租人电瓶车入户的行为起到监督管理作用，其未尽监督管理作用的违约行为影响到了合同履行。未顺利交接房屋是凯迪威成都二分公司坚持要求其未支出的装修费所致。6.关于堵锁，从严竞红接房到2019年2月从未有人堵过。从2019年8月2日之后的不到1个月时间内连续4次被王东用胶水堵锁芯。8月27日王东起诉后，未被堵过。7.承租期内的燃气费是142.15元，不是一审认定的111.1元。 凯迪威成都二分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.严竞红陈述的很多是编造的事实。凯迪威成都二分公司代理人与一审法官没有单独说过一句话，一审开过三四次庭都是因为一审开庭时，严竞红在法庭上随意走动和抢话，一审法官无法控制，法警多次维护庭审秩序。2.关于房间床垫的配置，在签订合同时，合同交接单无床垫，其他设备有几个都有载明，严竞红主张家电损坏不符合逻辑，5个房间的租客都是正常居住和使用。3.严竞红称锁芯被堵，凯迪威成都二分公司完全不知情。4.关于严竞红所说的6至7月两个月房租的问题，第一年免租期6个月，是因为第一年对案涉房屋进行简单装修和整理，出租房屋的时间和业务员收房的成本，合同中有约定第一年6个月免租期。5.关于押金退还问题，合同载明押金到期后退回但中途严竞红违约了，其应退还押金。 凯迪威成都二分公司向一审法院起诉请求：1、判令严竞红退还押金2400元；2、判令严竞红赔偿两个月房租违约金共4800元；3、判令严竞红赔偿因出租购买的5张床垫子共9000元；4、判令严竞红支付水费及燃气费共620元；5、判令严竞红退换一个月物业费217元；6、本案诉讼费由严竞红承担。 严竞红向一审法院反诉请求：1、判令凯迪威成都二分公司赔偿违约金按两个月的房租算共4800元；2、判令凯迪威成都二分公司赔偿严竞红5张床垫的损失，共计9000元；3、由凯迪威成都二分公司向严竞红支付水费、燃气费共计333.95元；4、判令凯迪威成都二分公司向严竞红支付2019年6至7月，两个月房租4800元；5、判令凯迪威成都二分公司向严竞红赔偿房屋内损坏的设施赔偿3936元、开锁费960元，归还电卡一张、门禁卡五张、钥匙15把、空调遥控器2个；6、反诉费由凯迪威成都二分公司承担。 一审法院认定事实：2019年2月26日，严竞红与凯迪威成都二分公司签订了《房屋出租委托合同》约定，将其位于龙泉驿区房屋委托凯迪威成都二分公司办理房屋出租事宜，租赁期限为2019年3月1日至2025年2月28日，第一年租金标准为2617元／月（含物业费217元／月），空置免租期为180天，第一次付款2019年3月1日为7851元，第二次付款为2019年6月1日为651元，同时约定凯迪威成都二分公司支付一个月租金给严竞红作为押金。双方于当天进行了房屋交割，交割清单显示房屋内设施为空调5个及遥控器5个，冰箱1个，洗衣机1台，热水器1台，床5架，衣柜5个，房间门（卧室门）5个新的，电脑桌5个新的，椅子5把新的，餐桌1张，餐椅4把，，地板完好同时交付的有防盗门钥匙3把，室内门钥匙15把，门禁卡3张，电卡1张，双方同意注明双方已对水、电、燃气等结算完结。合同签订后，凯迪威成都二分公司向严竞红支付了租金7851元，押金2400元；2019年6月1日凯迪威成都二分公司向严竞红支付了租金651元。 后双方因与前承租人拖欠的水、燃气等费用的结算问题，发生争议，并因此到公安机关进行了调解。2019年7月24日发出了《终止东公园10栋2单元1902号房屋租合合同并收回房屋通知》，以承租人员将电瓶车进户存放，存在严重安全隐患，经严竞红多方指出和纠正，但凯迪威成都二分公司一直未改变决定终止租赁合同，并要求凯迪威成都二分公司于2019年7月29日之前搬离，如不搬离将采取停水、停电、停气措施。 后双方因合同解除相关问题发生了争议，严竞红通过换锁等方式，收回了租赁房屋，2019年8月2日严竞红要求进行房屋交接，但双方均到了该房屋，但双方并未就房屋内的设施进行交接。严竞红提交了证据显示，最后一个承租人于2019年8月11日搬离。 严竞红支付了该房2019年4至8月的水费180.95元，支付了2019年3月、7月、8月的燃气费142.15元。 一审庭审中，双方均同意解除合同。 一审法院认为，双方签订的合同不违反法律规定，合法有效。从双方实际履行的情况分析，双方实际是严竞红将其房屋出租给凯迪威成都二分公司并同意由凯迪威成都二分公司转租或分租，并非双方合同约定的由严竞红委托凯迪威成都二分公司居间关系。 关于合同的解除问题。严竞红称因承租人将电瓶车进户存放和充电，存在严重安全隐患，而要求解除合同。双方在合同中约定了凯迪威成都二分公司监督承租人爱护设施，不得用房屋进行违法活动等，从严竞红提供的证据看，承租人在屋内给电瓶车充电可能性较大，但并不能因此证实凯迪威成都二分公司未尽到监督义务，并不能导致双方的合同不能履行，故严竞红发出的终止租赁合同并收回房屋的通知并不能产生解除合同的效果。严竞红通过换锁等方式，致承租人无法继续承租案涉房屋，亦使严竞红与凯迪威成都二分公司的合同无法履行，存在违约行为，应当按合同的约定承担违约责任即支付4800元的违约金。双方在一审庭审中均同意解除合同，一审法院予以确认，合同解除后，严竞红收取的2400元押金应予退还。严竞红违反了合同的约定的义务，应当按照合同的约定承担违约责任。双方在合同中约定了2019年3月1日至2020年2月28日空置免租期为180天，结合双方约定的支付方式可以认定双方约定的空置免租期为2019年的6月1日至2019年12月31日的期间。虽然严竞红称双方协商时确定的空置期限与此不符，但一审法院认定以双方共同签署确认的书面合同为准。 合同解除后，没有履行的不再履行。双方当事人应当对合同履行的权利义务进行清结，但本案中，双方未对合同进行结算，一审法院根据合同的约定和双方提交的证据材料，对双方解除后的结果确认如下： 1、关于床垫的问题。双方在合同的交接中，未载明有床垫，但从严竞红提交的照片可以看出，在履行过程中，房间内配备了床垫，一审法院认定该五个床垫由凯迪威成都二分公司配备的可能性较大，因双方未履行合同时间较长，现无返还的必要。凯迪威成都二分公司提供的证据亦不能证实床垫的价格，一审法院参考市场价格、使用期限等因素酌情确定，解除合同时，床垫价格为2000元，由严竞红支付给凯迪威成都二分公司； 2、关于严竞红的损失问题。虽然双方未进行搬离后的交结，但该责任应由双方负担，严竞红提供了证据证实其相应设施设备的损失；根据交接清单列明的项目，凯迪威成都二分公司亦未提交证据证实返还了空调遥控器，钥匙、门禁卡以及电卡等物品，应当由凯迪威成都二分公司予以赔偿。根据双方的实际情况，一审法院酌情认定，凯迪威成都二分公司对严竞红的损失承担3000元的赔偿责任。 3、关于水、电、气、物业的费用问题。根据双方合同以及交接清单的约定，双方在交接时已确认，相关费用已结清，虽然凯迪威成都二分公司提出严竞红交付前有未结清的费用，但从交接单标明的情况看，凯迪威成都二分公司对该情况是明知的，并且愿意承担相应的费用，故对于凯迪威成都二分公司交付的承租前的水费、燃气费，系其自愿承担的费用，不应由严竞红返还；对于承租期间产生的水费180.95元，燃气费111.1元，应当由凯迪威成都二分公司负担。因合同实际于2019年8月12日即未实际履行，一审法院对于凯迪威成都二分公司要求返还217元物业费的请求予以支持。 上述费用结算后，严竞红应当向凯迪威成都二分公司支付6093.55元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、严竞红于判决生效后5日内向凯迪威成都二分公司支付6093.55元；二、驳回凯迪威成都二分公司的其余诉讼请求；三、驳回严竞红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取113元，由凯迪威成都二分公司负担，一审反诉案件受理费减半收取173.5元，由严竞红负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审另查明，1.严竞红在一审提供的照片显示，在案涉房屋内曾经停放有电瓶车充电，凯迪威成都二分公司在二审调查中认可曾经租户将电瓶车入户的情形。案涉小区物业曾在电梯口等醒目位置张贴告示，“严禁电动车上楼入户”。 2.严竞红在二审中主张，2019年8月2日最后一名租客就搬离了案涉房屋，2019年8月11日为之前搬离的租客前来案涉房屋拿取存放的被子。 3.案涉《房屋出租委托合同》第六条第3款约定“合同有效期内甲方不得单方面提前终止本协议；......如甲方提前终止委托并收回房屋，应提前30日书面通知乙方及房屋内的承租人，甲方退还房租的剩余部分及乙方垫付的装修款或添置家具设备等，同时甲方向乙方支付贰个月的房屋租金作为违约赔偿金。”，案涉《房屋出租委托合同》第七条第2款“合同有效期内，乙方负责查看房屋承租人的身份证件，监督承租人爱护室内设施及室内装修装饰，保持室内干净整洁。”。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，凯迪威成都二分公司与严竞红就案涉房屋签订的《房屋出租委托合同》名为委托合同，实为严竞红将案涉房屋出租给凯迪威成都二分公司，并同意凯迪威成都二分公司进行转租的房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.双方的违约责任应当如何认定；2.严竞红的各项损失应当如何认定；3.凯迪威成都二分公司的各项损失应当如何认定。 关于双方的违约责任应当如何认定的问题。经审理查明，在合同履行过程中，确有案涉房屋的实际承租人将电瓶车上楼入户充电，违反了案涉房屋物业管理规定。凯迪威成都二分公司作为分租人，未尽到对实际承租人的监督管理义务，存在一定程度的履行过错，但该行为并不必然导致合同的解除。合同实际履行不能并最终解除的原因系严竞红在合同履行过程中，擅自发函要求解除合同并通过换锁等方式实际收回了案涉房屋，故导致合同解除的主要责任应归于严竞红。但鉴于凯迪威成都二分公司在合同履行过程中亦存在一定程度的过错，严竞红在一二审中均认为其没有违约，系对违约责任的根本抗辩。本院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，酌定由严竞红向凯迪威成都二分公司支付违约金1200元。 关于严竞红的各项损失应当如何认定的问题。严竞红主张其各项损失包括2019年6-7月房租共4800元，水费180.95元、燃气费142.15元，屋内设施设备损失3936元，屋内遗失物品电卡一张、门禁卡五张、钥匙15把、空调遥控器2个，开锁费960元。本院进行分项评述： 1.关于2019年6-7月的房租。本院认为，在双方签订的《房屋出租委托合同》第三条第1款明确载明，在第一个租赁周期即2019年3月1日至2020年2月28日，免租期为180天。在第三条第2款明确载明，房租支付方式约定为季付，各期租金支付日期为：第一次付款2019年3月1日7851元，第二次付款2019年6月1日651元，第三次付款2019年9月1日651元。通过以上合同条款可以看出，双方在合同中已就2019年6月及7月为免租期达成了一致。严竞红主张双方在合同磋商过程中约定共6个月的免租期，每年最后一个月免租，且租赁满11个月才能享受免租期。凯迪威成都二分公司不予认可，其认为合同约定第一年免租期6个月。对此，本院认为，即使双方在合同签订前的协商过程中约定过免租期为每年的最后一个月，但双方协商在前，签订合同在后，也应以双方在合同中明确表达的意思表示为双方最终达成一致的合意。故2019年6月及7月应为免租期，对严竞红主张凯迪威成都二分公司支付2019年6月及7月房租4800元的上诉请求，本院不予支持。 2.关于水费180.95元、燃气费142.15元。双方对凯迪威成都二分公司承租期间的水费180.95元应由凯迪威成都二分公司负担均无异议，本院予以确认。凯迪威成都二分公司在二审中亦认可其承租期间的燃气费为142.15元，应由凯迪威成都二分公司负担。一审对此认定错误，本院予以纠正，对严竞红的该项上诉请求，本院予以支持。 3.关于屋内设施设备损失3936元、遗失物品损失。针对屋内设施设备损失，从严竞红提供的屋内视频及照片来看，屋内设施设备确实存在一定程度的损坏。基于屋内的设施设备为严竞红在2014年购买，使用到2019年势必会存在一定程度的折旧，且严竞红提供的证据并不足以证明屋内物品的损坏为3936元，故对严竞红要求凯迪威成都二分公司按照3936元赔偿屋内损坏的设施设备的上诉请求，本院不予支持。针对遗失物品损失，本院认为，依据双方签订合同时的房屋交接清单显示，严竞红确实向凯迪威成都二分公司交付了钥匙、电卡、门禁卡及空调遥控器，凯迪威成都二分公司未提供证据证明严竞红在2019年8月2日收回房屋时向其归还了以上物品，凯迪威成都二分公司应当进行折价补偿。综上，一审依据合同履行的实际情况，酌定由凯迪威成都二分公司向严竞红就上述两项损失承担3000元的赔偿责任并无不当，本院予以维持。 4.关于开锁费960元。严竞红主张其于2019年8月2日通过换锁的方式收回了案涉房屋，由此产生的开锁费用960元是因为凯迪威成都二分公司用502胶水堵住了锁芯导致。对此，本院认为，严竞红提供的证据不足以证明案涉房屋开锁系因502胶水堵住了锁芯所致，亦不能证明凯迪威成都二分公司进行了用502胶水堵住案涉房屋门锁锁芯的行为，因无相应证据予以佐证，其应当承担举证不能的法律后果。故对严竞红的该项上诉请求，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，因严竞红、凯迪威成都二分公司对严竞红应向凯迪威成都二分公司返还物业费217元均未提起上诉，本院予以确认。凯迪威成都二分公司在二审争议的损失有床垫损失2000元及押金2400元。本院进行分项评述： 1.关于床垫损失2000元。凯迪威成都二分公司主张其为案涉房屋配置了床垫，该损失应由严竞红进行赔偿。严竞红认为床垫为严竞红配置。对此，本院认为，因在严竞红收回案涉房屋时双方并未进行交接，双方对此存在争议。从双方签订合同时所附的房屋交接清单来看，该清单明确载明严竞红向凯迪威成都二分公司交付的案涉房屋内的物品有空调、冰箱、洗衣机、床等等，但并未载明有床垫，而从现场照片来看，案涉房屋中确实存在有5张床垫。故结合两份证据的证明力综合认定，本院对严竞红主张床垫系其配置不予采信，一审酌定由严竞红向凯迪威成都二分公司赔偿床垫损失2000元并无不当，本院予以维持。 2.关于押金2400元。双方合同明确约定，合同到期后凯迪威成都二分公司保证屋内设施设备无损失、结清各项费用后，严竞红应退还其缴纳的押金2400元。对此，本院认为，在法院已对双方合同解除后的各项损失进行了认定与分摊的情况下，凯迪威成都二分公司在承担了屋内设施设备损失及承租期内水电气物管等各项费用后，严竞红理应按照合同约定退还凯迪威成都二分公司缴纳的押金2400元。 据此，严竞红应向凯迪威成都二分公司支付的费用包括退还押金2400元、支付违约金1200元、赔偿床垫损失2000元、返还物业费217元；凯迪威成都二分公司应向严竞红支付的费用包括赔偿设施设备及遗失物品损失3000元、支付承租期内产生的水费180.95元、燃气费142.15元。以上各项品迭后，严竞红应向凯迪威成都二分公司支付2493.9元。 综上所述，严竞红的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初887号民事判决； 二、严竞红于本判决生效之日起5日内向北京凯迪威房地产经纪有限公司成都第二分公司支付2493.9元； 三、驳回北京凯迪威房地产经纪有限公司成都第二分公司的其余诉讼请求； 四、驳回严竞红的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费113元，由严竞红负担62元，由北京凯迪威房地产经纪有限公司成都第二分公司负担51元，一审反诉案件受理费173.5元，由严竞红负110.5元，由北京凯迪威房地产经纪有限公司成都第二分公司负担63元。二审案件受理费50元，由严竞红负担25元，北京凯迪威房地产经纪有限公司成都第二分公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年九月二十五日 法官助理  黄 迪 书 记 员  何浩铭