云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初3290号原告：黄忠兰，女，1966年6月28日生，汉族，住西畴县。委托诉讼代理人：何薇，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陈宗华，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，执行董事。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告黄忠兰与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何薇、陈宗华，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决原、被告于2017年9月23日、2018年7月14日签订的两份《商铺内部认购合同》（编号：20170923、20170646）为无效合同；2.判令被告返还原告购房款383109.00元；3.判令由被告支付原告按银行同期贷款年利率6%从签订之日至购房款还清之日止的利息，本案两个合同分别暂算至2020年5月22日、6月13日合计52607.54元；以上两项合计435716.54元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系文山金源农副产品综合批发市场项目的开发商，于2017年9月23日、2018年7月14日与原告签订了两份《商铺内部认购合同》(编号：20170923、20170646),约定:原告购买项目第10幢A排1层10-A105号房(建筑面积30㎡,单价7667元,总价230000元)和第11幢A排11-A34号房(建筑面积28.9㎡,单价6682元,总价193109元),并分别定于2018年6月30日前和2018年12月31日前交付给原告使用。原告于合同签订当天支付了两套房屋的房款共计383109.00元,被告出具《收据》交给原告收执。现合同约定的交房日期早已届满,被告仍未能交付房屋,原告得知被告未取得商品房预售许可证。且经查实,被告的名下资产即项目开发用地及股东股权已被人民法院执行查封,故为维护自身的合法权益,原告提起诉讼，请依法判决如前述所请。金源公司辩称，原、被告签订的《商铺内部认购合同》(编号：20170923、20170646))是事实,但该合同属无效合同,被告同意返还其购房款。但主张利息不能成立。黄忠兰针对其主张，提交以下证据：1、⑴.《商铺内部认购合同》(编号:20170923)⑵.《商铺内部认购合同》(编号:20170646),证明：于2017年9月23日、2018年7月14日与原告签订了两份《商铺内部认购合同》(编号：20170923、20170646),约定:原告购买项目第10幢A排1层10-A105号房,建筑面积30㎡,单价7667元,总价230000元和第11幢A排11-A34号房,建筑面积28.9㎡,单价6682元,总价193109元,并分别定于2018年6月30日前和2018年12月31日前交付给原告使用。原告于合同签订当天支付了房款190000元和193109元，共计383109.00元。2、房款收据两张、银行卡小票,证明：原告于合同签订当天支付了房款190000元和193109元，共计383109.00元,被告出具《收据》交给原告收执的事实。经质证，金源公司对黄忠兰提交的第1组证据的真实性、关联性无异议，但合法性有异议，且认定为无效合同，签订合同时，原告明知未取得预售许可证明。第2组证据对《房款收据》、《银行卡小票》无异议，收到购房款365729元，收据记载金额是加上房租17380元。实际收到365729元是事实。金源公司未向本院提交证据。本院对黄忠兰提交的证据分析认证如下：黄忠兰提交的第1、2组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月23日和2018年7月14日，黄忠兰（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170923、20170646的《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第10幢A排1层10-A105号房,建筑面积30㎡,单价7667元,总价230000元和第11幢A排11-A34号房,建筑面积28.9㎡,单价6682元,总价193109元。乙方在2017年6月18日支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”，合同签订当日，黄忠兰分别向金源公司交付商铺房款190000元、193109元，合计383109元，金源公司并出据收据交黄忠兰收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至黄忠兰起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于黄忠兰主张确认其与金源公司签订合同编号为20170923、20170646《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与黄忠兰签订合同编号为20170923、20170646《商铺内部认购合同》并收取黄忠兰支付的购房款383109元，认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。关于黄忠兰主张金源公司返还房款及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”，及参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，金源公司在与黄忠兰订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，黄忠兰主张金源公司返还购房款383109元及支付按年利率6%计算，自签订之日至购房款还清之日止的利息损失的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄忠兰购房款383109元及支付利息（按年利率6%计算，从合同签订之日至购房款还清之日止的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元，减半收取计3920元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  张永奎二〇二〇年九月二十一日书记员  张 利