江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5910号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州中源制衣厂，住所地苏州市吴中区浦庄中兴路。负责人：薛忠民，总经理。委托诉讼代理人：薛洪元，男，1951年10月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市意可机电有限公司，住所地苏州市相城区黄埭镇春光路**。法定代表人：俞子峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱麒，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆蒙超，江苏兰创律师事务所律师。上诉人苏州中源制衣厂（下称中源厂）因与被上诉人苏州市意可机电有限公司（下称意可公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中源厂上诉请求：1、请求撤销一审判决发回重审，或者改判驳回意可公司的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、意可公司承担一、二审的全部诉讼费等费用。事实和理由：郭某的证言表明其与意可公司之间存在业务往来，一直在为意可公司提供机械加工服务，而苏州市恒聚精密机械有限公司（下称恒聚公司）的工商登记注册地址在上诉人出租给意可公司的厂房内，厂房租赁合同上的出租方只是郭某借用了上诉人的名义，上诉人根本不知道意可公司已经转租给恒聚公司，更不可能在其注册公司需提交的厂房租赁合同上盖章。上诉人之所以对恒聚公司在案涉厂房内注册登记长达三年没有提出异议，是因为整个案涉厂房一开始都是交付给意可公司使用和控制的，连该厂房传达室的工作人员亦是意可公司聘用和安排的。一审判决书认定意可公司非法转租不成立是错误的。意可公司应该在2019年4月1日之前向上诉人支付房租236500元，但其没有按时支付。2019年4月3日，上诉人发出《通知函》催告其按约支付房租。然而意可公司仍然没有在通知后的5日内即2019年4月8日前支付。于是，上诉人依据合同法第94条在2019年4月12日发出《通知函》，行使了《厂房租赁合同书》解除权。一审判决认定上诉人向意可公司发函通知解除《厂房租赁合同书》或提起反诉请求解除合同均不发生解除效力是错误的。上诉人坚持解除合同是因为上诉人坚信意可公司存在多方面的根本违约事实和证据。一审判决认定上诉人依法坚持解除租赁合同就表示不愿履行租赁合同是极其错误的，一审判决由此让上诉人承担意可公司的所有损失则是错上加错。在2019年11月29日厂房交接之前，厂房一直由意可公司贴上封条实际控制着，上诉人无法进去使用的。一审判决将上述期间的期间租金或者占有使用费只按租赁合同约定租金的50%收取无依据。意可公司作为违约方，其在租赁物内投入的装修损失、设备损失厂及违章建筑的拆除费用、水电费都应当由意可公司自行承担。意可公司在诉讼中答辩称：上诉人所主张的转租事实与意可公司没有任何关系，上诉人所提交的所谓恒聚公司的转租合同上出租方明确是上诉人自己，证人郭某的证言也表明是上诉人与其签订了该租赁合同，使其用以工商注册，意可公司对其也并不知情，更未参与。意可公司一直依约支付房租，直至2019年4月，由于双方已经产生纠纷，意可公司考虑到合同实际继续履行的可能性，对于该期的房屋租金的支付迟滞了10天，但也在2019年4月11日完成了支付，而合同约定意可公司欠交租金达1个月时中源厂才有权提前解除租赁合同。因此，在2019年7月3日庭审之前，上诉人要求解除租赁合同既没有约定解除的依据，也没有法定解除的依据，其主张解除合同的意思表示自然没有效力。上诉人在没有任何法定或约定解除权的情况下，在庭审中一再坚持即使要承担违约责任也要解除合同，自然应当认定为违约解除，承担违约责任。意可公司为履行合同而对厂房进行的装修装饰及设备添置是以10年租期的使用期限而进行的，由于上诉人拒不继续履行合同，意可公司此部分价值无法实现，确应由上诉人进行赔偿。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。意可公司向一审法院起诉请求：1、判令中源厂向意可公司赔偿房屋装修损失707273.7元（按评估价1010391元*0.7计算）、空调及配电设备损失201595元；2、判令中源厂向意可公司赔偿另租厂房的租金差价损失1281000元；3、判令中源厂返还已付租金268749.67元（2018年12月1日至2019年4月30日期间179166.67元及2019年5月1日之后89583元）；4、判令中源厂赔偿房屋空置期间水费5311.65元、电费71825元、门卫工资损失11800元；5、本案诉讼费、鉴定费由中源厂承担。中源厂向一审法院提起反诉请求：1、判令解除双方于2016年3月10日签订的厂房租赁合同书；2、判令意可公司支付消防通道违章建筑设施拆除费76000元；3、判令意可公司支付二层楼面占用使用费1255680元（称意可公司在B栋的车间二层楼面放置了空调外机并搭建了钢管架子及遮阳棚，因二层楼面所有权归其所有，面积1744平方米，故按20元每月每平方米计算三年的占有使用费）；4、判令意可公司支付搭建用房占地费273600元（意可公司在通道上搭建彩钢棚E栋和F栋，虽所占用的土地即使不进行搭建亦出租给意可公司使用，但既然意可公司进行了搭建就应向其支付占有使用费，按每月每平方米20元计算三年，面积380平方米）；5、判令意可公司承担律师费、反诉受理费。6、判令意可公司立即支付应付房租430236元（2019年5月1日至2019年10月14日，按合同约定租金标准的双倍计算）；7、判令意可公司返还租赁房屋；8、判令意可公司支付恢复原状所需费用484885元。一审法院认定事实：2016年3月10日，中源厂作为出租方（甲方）与意可公司作为承租方（乙方）签订一份《厂房租赁合同书》（下称租赁合同），约定：甲方将位于北侧的厂房和办公房（以下简称租赁物、涉案承租厂房）出租给乙方使用，租赁物面积经双方认可确定为办公房及厂房2084平方米，场地1300平方米，厂区内主要道路为各方公用；本租赁物的功能为生产经营，包租给乙方使用，本租赁物采取包租的方式由乙方自行管理。租赁期限为10年即从2016年5月1日起至2026年4月30日止。租金为年租金，第一年办公房和厂房年租金25万元，场地年租金18万元，共计43万元，前三年租金不变，第四年递增率为10%即年租金47.3万元，第五年、第六年不变，第七年及以后租金根据市场行情另行协商，原则上租金上涨不得超过10%。如果协商不成，甲方有权终止租赁合同，无需承担提前解约责任。租金采用先付后租的方式，每年租金分2次支付，每次支付半年租金，第一次支付时间4月1日之前，第二次支付时间10月1日之前。乙方在租赁期间自行建设专用配电设施，所有费用均有乙方承担；乙方租赁期满10年后，如乙方继续租赁则归乙方所有；如乙方退租，其配电设施等归甲方无偿所有；乙方租赁期未满10年退租的，配电设施所有权协商解决。在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意；如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改；改建、装修费用由乙方承担。如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。由于乙方生产的需要所投入的设施、设备所有权归乙方所有。租赁期内乙方搭建的建筑物及附属设施，租赁期满后归甲方无偿所有。经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。如发生转租行为，乙方还必须遵守下列条款：1、转租期限不得超过乙方对甲方的承租期限：2、转租租赁物的用途不得超出本合同规定的用途；3、乙方应在转租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与转租户的转租租约应同时终止；4、乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任；在乙方终止本合同时，转租租约同时终出，转租户无条件迁离租赁物；5、无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理；6、乙方对转租而产生的税、费，由乙方负责。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户产生的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物；交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；应于本合同提前终止前向甲方支付3个月的租金作为赔偿。未经乙方同意，甲方不得无故终止本合同，如甲方确需提前解约，须提前3个月书面通知乙方，且向乙方支付3个月的租金作为赔偿。等等。上述租赁合同约定的租赁期限，中源厂主张，该约定租赁期限并非其真实的意思表示，签约前由薛忠民的父亲出面与对方洽谈协商合同内容，当时谈下来的租期为三年，后由薛忠民出面签约，合同文本由对方打印后，薛忠民没细看合同内容就直接盖章了，此后直至2018年12月才发现租期与原先约定不符。对此，意可公司表示该约定租赁期限是双方真实意思表示。上述租赁合同项下租赁物的具体范围，双方一致确认：包含A、B、C、D、E、F，其中A栋为传达室（约36平方米）；B栋是办公楼和厂房，该栋南面为办公楼（共二层）而北面为厂房（一层），办公楼加厂房面积2055.69平方米；C栋为钢结构厂房（一层），约894.3平方米，紧挨着B栋位于B栋以北；D栋为住宿楼（三层别墅），约460平方米，位于C东侧；E栋原为通道，由意可公司承租后自行搭建（钢结构，一层），约96平方米，紧挨着C栋位于C以南（B栋的东面、D栋西南方向）；F栋原为通道，由意可公司承租后自行搭建（钢结构，一层），约360平方米，紧挨着B栋位于B栋以西；其中A栋、B栋办理了产权登记（房屋所有权证登记面积2083.83平方米），C栋、D栋由中源厂搭建至今未办理产权登记。同时，双方一致确认：房屋所有权证登记面积2083.83平方米，租赁合同约定面积2084平方米，表明租赁物范围为办理产权登记的全部房屋，另外租赁合同约定场地1300平方米是指未办理产权登记的房屋即C栋和D栋。中源厂陈述，建造C栋和D栋房屋未取得建设工程规划许可证。意可公司陈述，建造E栋和F栋房屋时未取得建设工程规划许可证，但经中源厂负责人薛忠民同意后才搭建。上述租赁合同签订后，中源厂向意可公司交付了租赁物，意可公司已足额支付截至2019年4月30日的租金，有关款项按双方之间协议约定付至中源厂指定的薛忠民银行账户。此后，意可公司于2019年4月11日向该指定的薛忠民银行账户转账支付236500元（2019年5月1日至10月31日期间租金），后薛忠民该银行账户于2019年4月12日转账给意可公司146917元，意可公司于2019年4月15日又转账146917元给该薛忠民银行账户，后薛忠民该银行账户当天（2019年4月15日）又转账给意可公司146917元。意可公司表示，因双方于2019年初就涉案房屋租赁产生了纠纷，故其确实迟延几天支付了2019年5月1日起的半年租金，所付款项遭到退款后其于2019年4月15日再一次支付所退款项，然该款当天再次遭到退款，故而此后未再向中源厂支付租金，以上表明其愿意继续履行租赁合同。中源厂陈述，因意可公司未于2019年4月1日前支付2019年5月1日起的半年租金构成违约，其收款后扣减了合同约定违约金（三个月租金89583元）后将余款146917元退还给意可公司，意可公司于2019年4月15日再次支付146917元后，认为该款支付已过付款时间故再次将该款退还给意可公司。意可公司承租涉案厂房后，对其中A栋、B栋、C栋房屋进行了装修，自行搭建并装修了E栋和F栋房屋，自行建设了配电设备。意可公司主张上述装修、建造及配电设备建设发生在2016年3月至7月期间，委托吴中区临湖好德居水电设备维修部（下称好德居维修部）建设及装修，当时为此支出215万元，为此提供装修工程合同、银行电子回单、增值税专用发票等。经质证，中源厂对上述证据均不予认可，怀疑该合同系针对意可公司其他承租房屋的装修，表示该维修部经营者郭某就是蒋新恒，据其了解蒋新恒除为意可公司装修涉案房屋外另为意可公司装修了其余房屋（位于郭巷的厂房），而意可公司提交的发票大部分开票日期为2018年12月且名称为电器安装、水电维修等。应意可公司申请，经中源厂同意，双方协商确定装修基准日为2016年5月15日，对于意可公司实际装修项目以现场勘查确定，经现场勘查后双方一致确定E栋、F栋房屋所涉建造及装修项目即为意可公司自制汇总表所示9废料区（全部）、7后道空压机房（全部）、8车棚室外（部分），其中8车棚室外（部分）即意可公司自制“车棚室外表”中铜芯线、五孔插座、电线管、一开、节能灯、平头灯、电线管、地、地坪整平回填、地坪浇制钢瓦屋架、铝合金窗、镀锌天沟、围墙加高这几项。一审法院委托江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司（下称君盛评估公司）为租赁物厂房装修进行了市场价值评估，价值时点为2016年5月15日，估价方法为成本法，后君盛评估公司于2019年8月16日出具房地产司法鉴定估价报告，鉴定意见为委托鉴定的租赁物厂房装修的装修价值1010391元，其中汇总表中列明第1项北车间247698元、第7项后道空压机房金额151597元、第8项车棚室外金额为58563元、第9项废料区金额为67048元，其中“车棚室外表”中铜芯线、五孔插座、电线管、一开、节能灯、平头灯、电线管、地、地坪整平回填、地坪浇制钢瓦屋架、铝合金窗、镀锌天沟、围墙加高这几项评估金额依次为129元、116.2元、86.4元、7.14元、14.52元、31.46元、208.8元、108元、不评估、10050元、2940元、1258.4元、6272元。此后，君盛评估公司向一审法院致函明确经过测算租赁物厂房装修在价值时点2019年7月17日（委托评估日）的评估价值为757760元，其中汇总表中列明第1项北车间185761元、第7项后道空压机房金额113700元、第8项车棚室外金额为43920元、第9项废料区金额为50286元，其中“车棚室外表”中铜芯线、五孔插座、电线管、一开、节能灯、平头灯、电线管、地、地坪整平回填、地坪浇制钢瓦屋架、铝合金窗、镀锌天沟、围墙加高这几项评估金额依次为97元、87.2元、64.8元、5.35元、10.9元、23.6元、156.6元、81元、不评估、7537.5元、2205元、943.8元、4704元。应意可公司申请，经中源厂同意，一审法院委托君盛评估公司对涉案租赁物内空调、配电设备进行市场价值评估，评估基准日为2019年7月17日，估价方法为重置成本法，后君盛评估公司于2019年8月13日出具资产评估报告，鉴定意见为委托鉴定的机器设备评估值为201595元，其中配电室182325元、监控系统7868元、配线柜777元、空调室外机10625元。意可公司为此支出鉴定费11909元。一审审理中，苏州市吴中区人民法院于2019年10月8日组织双方对上述鉴定报告进行质证，意可公司对上述两份鉴定报告均无异议。中源厂认为两份鉴定报告与其无关，对鉴定意见不予认可，认为因意可公司迟延支付租金及擅自转租等违约行为才引发了本案纠纷并由此导致租赁合同解除，故而理应由意可公司自行承担装修损失等。此后，苏州市吴中区人民法院组织双方对鉴定机构出具的函进行质证，意可公司对该函无异议，中源厂认为该函与其无关。意可公司使用涉案租赁物后于2018年10月将生产设备等搬离涉案租赁物，由意可公司安装的空调当时仍安装于涉案租赁厂房内。中源厂于2018年12月开始在涉案租赁物中的B栋的厂房（车间）区域加建了第二层。2019年4月12日，意可公司在B栋的各出入门处粘贴封条，直至2019年8月7日应鉴定评估所需才撕毁相应封条。意可公司陈述，于2018年10月7日开始搬迁，大约搬了一周，当时厂区内遗留了一台生产设备，办公楼内办公桌椅亦没有搬走，考虑到其对涉案租赁物是整体租赁，认为没有必要告知中源厂为何搬走生产设备等，之所以搬迁腾空涉案承租厂房是准备迁入新项目，原计划于2019年1月迁入新产线到涉案承租厂房内，由于新项目导入周期问题致涉案承租厂房空置两个月，2018年12月时发现中源厂擅自进行改建，对B栋楼顶进行大量拆建，直至2019年4月时B栋外墙仍搭建脚手架，据此认为影响其正常使用涉案租赁物，侵害了其财产权益，为了维护现场状况方便后续查明事实，其才贴封条对现场进行封存。中源厂陈述，于2018年12月20日开始做加建第二层的准备工作，2019年春节前完工，2019年3月为了刷外墙涂料才在B栋外侧搭建脚手架施工，认为加建二层及搭设脚手架等不影响意可公司正常使用，表示知道意可公司当时搬走了生产设备等，但不清搬走具体原因，因当时意可公司已支付截至2019年4月底的租金，故而没有询问意可公司是否还要租赁使用涉案租赁物，改造加建行为未损坏空调外机，当时请专业的人拆了放在屋顶的空调外机并放在一层厂房内，本案起诉后意可公司自己搬走了几台空调外机，对安装于墙体外侧的空调外机没有拆只做了保护措施。2019年12月10日，苏州市吴中区城市管理行政执法局临湖镇中队、苏州市吴中区临湖镇村镇建设管理所、苏州市公安局吴中分局临湖派出所、苏州市吴中区临湖镇浦庄村村民委员会联合向中源厂送达《整改通知书》，主要内容为：经临湖镇浦庄村浦庄片区联合整治工作组检查，发现你单位存在占用、堵塞消防通道、消防通道内违章搭建彩钢棚等违章搭建问题，请务必于10天内自行拆除，到期未拆除的将予以拆除。关于上述E栋、F栋彩钢棚是否拆除及拆除费用及由谁承担的争议，意可公司陈述，涉案承租厂房中E栋、F栋当时经中源厂负责人薛忠民同意后才搭建，当时约定在租赁期限届满后予以保留，中源厂在本案中要求提前解除合同，因此其不具有拆除义务，亦不同意拆除，也不承担拆除费用，应由中源厂自行拆除，其亦不需要拆除后相应废料，亦明确不就E栋、F栋房屋搭建所需的建筑材料进行价值评估，为证明上述搭建经中源厂同意提供证据如下：（1）由薛忠民于2016年5月5日签字的补充协议复印件，称原件已经找不到了，主要内容为：1、增加装修期半个月，免收租金；2、电池厂、汽修厂与我司厂房之间的防盗设施，由薛忠民负责安装和完善；3、电动门闸由薛忠民负责安装完毕；4、薛忠民负责漏水点维修完好；5、苏州意可搭设空间、不必支付租金、租期结束后不拆除；6、门前混凝土浇平。经质证，中源厂表示，确曾出具过2016年5月5日补充协议，但该补充协议中所述搭设空间是指D栋周边的搭设的彩钢瓦及F栋北头的搭建的卫生间，而非E栋、F栋；此后又表示上述补充协议复印件应该是由两份协议拼凑出来的，因该补充协议中第1、2、3、4条内容均非由薛忠民书写，第5条后半句“租期结束后不拆除”及第6条内容由薛忠民书写，薛忠民的签名由薛忠民本人所签，现已不记得薛忠民签字当时的具体内容，但从字体分析前面的字不是薛忠民书写，其亦未留存相应合同文本，“租期结束后不拆除”是指不拆除装修，后未能在一审法院限期内提供补充协议文本。2019年12月20日，苏州市吴中区人民法院到涉案厂房现场查看，涉案承租厂房所涉彩钢棚中E栋、F栋仍未拆除。中源厂陈述，E栋、F栋属于违章搭建理应拆除，估算主张拆除费用76000元，明确不就E栋、F栋拆除费用申请评估，2019年12月20日前确实未自行拆除，但于2019年12月22日已委托他人开始拆，约定费用已超过诉请估算金额，现自愿仍按诉请金额主张拆除费用不再增加反诉请求，为此提供证据如下：（1）2019年12月18日中源厂与吴中区临湖徐某冷作加工场（下称徐某冷作加工场）签订的施工协议，约定经双方协商拆除彩钢板房并清理，按拆除面积计算每平方米50元，包括设备及材料费用在内，拆除面积14.5*4.5+72*5共425.25平方合计21000元，工程全部结束后开票一次付清。（2）2019年12月26日中源厂与周某签订的施工协议，约定：由周某双包负责施工，施工内容为拆除墙体楼层、拆破碎混凝土地坪、外运建筑垃圾、铲车装车费、混凝土地坪，施工时间2019年12月30日到2020年1月20日，施工费78013元，施工结束付款70%，其余半年付清。（3）现场照片打印件5张，以证明E栋、F栋房屋已经拆除。（4）申请周某到庭作证，周某于2020年1月13日到庭证言称：与中源厂签订的施工协议真实，目前已经拆了彩钢瓦，地，地坪浇筑混凝土还没有做好圾及土方外运也差不多做好了，拆了差不多有200多平方米，拆下来的彩钢瓦归其，由其作为废品卖掉，施工协议约定价款78013元未包含拆除费用，只含垃圾外运费用及混凝土浇筑费用，拆下来东西估计最多卖10000元，这10000元折抵拆除费，目前价款已支付了一半。（5）申请徐某到庭作证，徐某于2020年1月13日到庭证言称：其专门从事彩钢棚的搭设和拆除工作，一般拆除彩钢棚市场价约80元/平方米，拆除彩钢棚要搭脚手架且都是人工拆的，具有一定危险性，中源厂让其拆除厂区内过道（主厂房西侧、北侧）的棚，一共拆了425.25平方米，拆除工作是包给其的，其只做这两处彩钢棚的拆除工作但不拆围墙，拆完后的活就由周某做了，拆下的彩钢瓦与其无关，由周某去处理，约定拆除费用21000元，目前彩钢棚已经拆除，双方协商后按50元/平方米计价，由于其的报价低才找其拆除的，价款目前还未支付，说好一周后付款。经质证，意可公司对两份施工协议的真实性不予认可，表示系中源厂为达到诉讼目的私自与第三方签订，对证人周某、徐某的证言不予认可，称经其于2020年1月7日上午去现场实地查看，E栋房屋已经拆除完毕，F栋房屋仅拆除了南段的车棚，北段的主体建筑保留完好。关于中源厂加建B栋厂房第二层是否通知并取得意可公司同意的争议，中源厂主张事前征得意可公司同意，于2018年12月口头协商取得对方同意，为此提供证据如下：（1）2019年4月3日通知函，载明“称针对贵司函述之事，作出回复如下：你公司在去年将所租厂房及办公房中的所有设备以及设施搬至新厂、留下了一个空置房，此为何缘由你方未向我方作任何解释；在去年12月我方在空房外围进行整修改建，并和沈总及蒋总进行了沟通，双方在友好协商的气氛下达成了协议（内容为我方整修结束后修复贵方被我方损坏的设施物品并对占用的局部空置房面积今后扣除相应的租金费用），由此我方并未影响你方对空置厂房的正常使用运作。根据双方合同约定，现在你司未能按约支付租金已构成违约，我方要求贵司按约支付相应款项且承担相应的违约责任。在双方遵守合同条款前提下希望贵司对厂房设施今后如何使用做出明确说明。若贵司之行为对我方造成经济损失的，我方同时保留追究的权利”。（2）2019年4月1日的会谈录音（薛、蒋、沈），以证明二层厂房搭建是经过中源厂同意的，二层厂房搭建不影响意可公司使用租赁物，意可公司于2018年10月清空厂房是因其不想租赁厂房而试图转租获利，并非为了项目引进。（3）2019年6月13日的谈话录音（薛洪元与唐惠忠、顾永生、徐某等人，其中顾永生是意可公司雇佣的门卫，唐惠忠是涉案承租厂房隔壁厂房承租人的老板、徐某是蒋新恒的同村人）及好德居维修部企业公示报告打印件，以证明好德居维修部的经营者郭某与意可公司的蒋新恒是同一人，好德居维修部在装修合同签约时没有施工资质，进而证明意可公司提交的装修合同应当无效。经质证，意可公司确认收到了2019年4月3日通知函，表示该通知函发出时间2019年4月3日，此时中源厂的搭建行为已经对租赁物造成损坏，相关纠纷已经发生，不认可中源厂的证明目的；对2019年4月1日谈话录音，称录音不能清晰反映文字整理内容，即使谈话内容与文字整理内容相符，也不能证明中源厂的证明目的，只能证明双方在纠纷发生后讨论后续处理方案，其从未同意中源厂搭建房屋，只在2019年4月时因自身无法正常使用租赁物的情况下与中源厂协商是否可转租来补偿自己的部分损失；因此其不存在违约行为；对2019年6月13日谈话录音不予认可，不论是蒋新恒还是郭某，都非意可公司员工，事实上2019年4月1日谈话录音中的蒋总只是原中源厂双方签订租赁合同的中间人，因此在双方出现纠纷时请该人出面共同协商，对好德居维修部企业公示报告无异议，好德居维修部的经营范围并不影响双方装修合同的有效性及意可公司为装修事宜支付款项的真实性。关于意可公司是否转租涉案租赁物的争议，中源厂主张意可公司在未征得其同意的情况下擅自转账涉案厂房，为此提供证据如下：（1）苏州市恒聚精密机械有限公司企业信息公示报告、厂房租赁合同复印件（出租方为中源厂、承租方为郭某，租赁期限三年自2016年5月2日至2019年5月2日，租赁物为中安路100号部分厂房面积925平方米、办公楼258平方米），以证明恒聚公司的于2016年6月8日注册成立，登记住所地为涉案承租厂房，法定代表人为郭某，表明意可公司向恒聚公司转租房屋的事实，称厂房租赁合同向吴中区市场监督管理局调取，但该合同出租人落款处其并未签章。（2）自制转租证据一份，称意可公司在2018年12月至2019年4月期间先后多次联系房产中介拟转租涉案厂房，后均因其阻止而转租未成。经质证，意可公司表示对恒聚公司在涉案承租厂房内登记注册之事并不知情，其从未与恒聚公司或郭某签订过厂房租赁合同，对厂房租赁合同的真实性无异议，认为以上证据不足以证明转租的事实；对中源厂自制转租证据中陈述转租事实不予认可，其中提到第七次意可公司陪同第三方看房事实上正是其准备导入新项目到涉案厂房内，然因中源厂强行阻拦致项目导入未成，其不得不另租厂房。一审审理中，苏州市吴中区人民法院向苏州市吴中区行政审批局调取恒聚公司工商登记材料中的《厂房租赁合同》，企业档案中留存的厂房租赁合同为复印件，内容与上述中源厂提供的厂房租赁合同相同，只是出租人落款处盖有中源厂公章（复印件），该合同复印件上由郭某于2016年6月7日确认与原件核对无异。苏州市吴中区人民法院通知郭某到庭作证，郭某证言称：其叫郭某，由于其继父姓蒋，也有人叫其蒋新恒。其与中源厂没有业务往来，与意可公司有业务往来，曾经为意可公司装修，另外其经营的恒聚公司与意可公司有业务合作，合作项目就是进行机械加工，恒聚公司注册地址就在涉案承租厂房内，该公司只与意可公司合作进行机械加工，除此之外再无任何经营，恒聚公司进行机械加工的设备是从意可公司处受让的，受让设备时没有付清价款，直至2019年10月之前才付清价款，所以相关设备一直放在涉案承租厂房内，故恒聚公司亦在涉案承租厂房内进行机械加工，具体使用了多少面积是说不清楚的。法院调取的厂房租赁合同原件在哪已想不起来，当时出租方落款处的章是薛忠民盖的，是2016年5月时在浦庄菜场办公室里盖的，当时只签了一份合同，其与薛忠民说拿去办营业执照用的，合同由其起草并打印一份，事先与薛忠民电话联系好后才拿过去盖章，合同上面积、水电费、租金是随便写的，薛忠民只是在合同子盖了章，后来用该合同注册了恒聚公司。由其牵线介绍后涉案双方签订了租赁合同，第一次由其陪同意可公司的付总去看房，签约时由其陪同意可公司的沈总去的。曾经陪同意可公司沈建找薛忠民签订过一份补充协议，好像当时是因中源厂交房延期，故而装修免租期也要顺延，所以才商量签了该补充协议，具体在哪签订的已想不起来了，协议内容由谁书写的也想不想来了，但不是其书写的，当时其只是中间人，有其与沈建、薛忠民三人在场，曾经协商签订过该份补充协议，薛忠民的签名是其本人所签，补充协议第五条是指搭设空间在租期内不需要支付租金，租期到期后不再续租腾退时归房东，搭设空间具体指厂房西面的过道、卫生间，别墅门口的废料区，还有变压器，还有围墙加高。经质证，意可公司对一审法院调取的厂房租赁合同及证人郭某证言均无异议，认为恒聚公司在涉案承租厂房内注册是经过中源厂同意的，郭某为其零配件供应商，合作模式为由郭某向其购买其放置在涉案承租厂房内的部分设备（分期付款）后自行组织生产加工并供货给其，在郭某付清设备价款前由其保留设备的所有权，因此在郭某付清价款前设备仍存放于涉案承租厂房内，然郭某既未支付租金亦未控制使用空间，双方之间不符合租赁行为的法律要件，不应当认定为转租行为，退一步讲即使两者之间关系被认定为转租行为，恒聚公司于2016年6月注册成立，在2016年至本案起诉长达三年期间中源厂均未对此提出异议，现以未经同意为由解除合同亦不应予以支持。中源厂对一审法院调取的厂房租赁合同及郭某证言均不予认可，表示厂房租赁合同是郭某伪造的，申请对该合同中其公章是否真实进行鉴定，后又表示因无法提供合同原件故不再申请鉴定，表示郭某所述合同盖章地点菜市场办公室由其于2017年4月才启用，说明郭某明显是在说谎，郭某表示租赁合同内容中无其任何意思表示，其只是盖章，而郭某未能提供合同原件，故而该证据不应采纳，为此提供家具订货合同及单据、电信宽带安装单据、朱某（房东）、姚炳锋（装修工人）、薛建林（装修工人）、周水官（装修工人）等人共同出具的书面证明等，以证明菜市场办公室于2017年承租后装修并使用。经质证，意可公司对电信公司出具的业务登记单真实性没有异议，但认为安装宽带时间不能印证菜市场办公室使用时间，因安装之前可能使用其他通讯公司的宽带，也有可能用手机或者邻居的无线网络；对于家具订货合同、单据等的真实性不予认可，无法证明有关家具与菜市场办公室的关联，即使有关联亦存在重新装修或购买家具的情况，故而对中源厂的证明目的不予认可；对书面证明不予认可。本案民事反诉状副本于2019年6月10日送达意可公司。中源厂未就其主张的律师费提供相应证据。关于涉案租赁合同解除及责任承担的争议，中源厂主张，意可公司迟延支付2019年5月1日起半年租金并擅自转租的行为构成违约，其据此行使法定解除权，主张解除租赁合同，称曾于2019年4月12日通过微信向意可公司的沈健发送通知函通知解除合同（该通知函主要内容为：你方未与我方协商同意通过中介寻找第三方进行转租从中谋利已构成违约，你方于2019年3月29日发来的通知函是一份敲诈材料，你方未在2019年4月1日前支付租金说明合同已终止……）。意可公司确认收到该通知函但向一审法院递交起诉状诉请要求继续履行租赁合同，后经一审法院于2019年7月3日释明后，中源厂明确表示即使因其主张解除合同的理由不成立并因其主张解除合同而需承担违约责任的情况下仍坚持要求解除合同，因此意可公司变更诉讼请求为要求中源厂承担提前解除合同给其造成的装修损失、租金差额损失等。2019年11月20日，经一审法院释明后双方同意保留争议的情况下交接涉案承租厂房，后双方一致确认已于2019年11月29日完成涉案承租厂房的交接，中源厂表示此后不再主张占有使用费，但表示交接时D栋少于三台空调。关于意可公司主张租金差额损失128.1万元，意可公司表示，其与江苏苏鑫装饰有限公司（下称苏鑫公司）签订房屋租赁意向协议，其另寻3000平方米厂房的年租金90万元，与涉案租赁合同约定年租金差额42.7万元，主张三年的租金差额128.1万元，至于第七年起的租金差额，由于租赁合同没有明确约定第七年的租金故而不再主张，为此提供2017年10月15日签订的房屋租赁意见1份。经质证，中源厂表示该意向协议是2017年10月15日签订，对该协议三性均不予认可。关于意可公司主张涉案承租厂房2018年12月至2019年3月期间水电费损失，意可公司表示，上述期间的水电费系由于中源厂搭建行为产生的水电费，其中水费5311.65元、电费71825元，为此提供上述月份的水费缴纳单、电费缴纳单，称其中水费缴纳单项下水费包含但并非仅为涉案承租厂房的水费，而电费缴纳单项下电费为涉案承租厂房的电费。经质证，中源厂表示上述期间涉案厂房的水费仅694.59元，电费缴纳单虽系针对涉案承租厂房交付的电费，但上述期间其并未用电。后意可公司认可上述期间涉案承租厂房内水费为694.59元，上述期间涉案厂房电费金额属实，每月费用中含有保底费，即使不用电亦会产生，至于保底费多少需要核实，此后未能回复核实结果。关于中源厂主张恢复原状的费用484885元，中源厂表示，要求意可公司恢复涉案承租房屋中B栋出租前的状态，意可公司承租后将B栋办公楼所有实木门变更为玻璃门，将办公楼走廊出入内窗由铝合金推拉窗变更为玻璃、将办公楼的大理石踢脚线变更为木头踢脚线、将车间内水磨石踢脚线拆除、将门牌大理石拆除后贴了墙砖、将办公楼二层西边三个房屋原先地板拆除、将车间内磨光石地坪拆除变更为混凝土，以上要求意可公司赔偿恢复原状的费用，为此提供照片打印件及平面图。经质证，意可公司对上述证据不予认可，表示对B栋房屋的装修改造均取得中源厂同意，其没有恢复原状的义务。以上事实，由租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证、银行电子回单、建设工程规划许可证，苏州市吴中区人民法院委托鉴定的君盛评估公司鉴定报告、君盛评估公司出具的函、鉴定费发票及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为关于中源厂通知或反诉请求解除合同是否发生解除效力问题、关于双方主张的各项损失的承担问题。本案中，双方于2016年3月10日签订了涉案租赁合同，中源厂虽抗辩合同约定租赁期限并非其真实意思表示，表示双方签约前协商确定的租赁期限仅为3年，但未能就此提供相应证据予以证明，而租赁合同明确约定了租赁期限为10年即自2016年5月1日起至2026年4月30日止，合同还明确约定租期前三年的年租金为43万元，同时约定了第四、五、六年的年租金为47.3万元并明确约定自第七年起的租金根据市场行情另行协商等内容，故对中源厂上述抗辩主张，一审法院不予采信，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中源厂虽对位于浦庄镇中安路100号的厂房取得了房屋所有权证，但中源厂明确仅就涉案租赁厂房中A栋和B栋房屋办理了产权登记，未能在一审法院限期内提供建造C栋和D栋房屋的相应的规划许可审批手续，故涉案双方签订的租赁合同部分有效，部分无效，即中源厂出租有产权登记的A栋和B栋厂房有效，出租C栋和D栋部分无效。一、关于中源厂通知或反诉请求解除合同是否发生解除效力问题。本案中，中源厂作为出租人于2019年4月12日通过微信向意可公司发送通知函通知解除租赁合同或向一审法院提起反诉诉请要求解除租赁合同，明确基于意可公司存在延迟支付租金、擅自转租等违约行为而主张解除合同。关于中源厂是否基于意可公司逾期支付租金的行为而享有解除权，租赁合同约定意可公司应于2019年4月1日前支付2019年5月1日至10月31日期间的半年租金，然意可公司延迟直至2019年4月11日才支付该期租金，中源厂收款后于2019年4月12日向意可公司退还部分款项146917元，意可公司收到该退款项后于2019年4月15日又向中源厂支付146917元，当日再次遭到退款后就未再支付，此后不久意可公司就诉至一审法院要求继续履行租赁合同，而中源厂提起反诉要求解除租赁合同，而租赁合同约定意可公司欠交租金超过1个月时中源厂才有权提前解除租赁合同，因此意可公司虽存在延期支付租金的行为，但该延期支付租金的违约行为的违约程度显著轻微，碍难认定影响了守约方合同目的实现，故中源厂于2019年4月12日微信通知解除合同时或在本案中提起反诉要求解除合同时，均碍难基于意可公司延期支付租金的违约行为而享有合同解除权，均不发生合同解除的效果。关于中源厂是否基于意可公司的转租行为而享有解除权。首先，租赁合同约定经中源厂书面同意后，意可公司可将涉案承租厂房的部分面积转租。其次，中源厂虽主张意可公司在2018年12月至2019年4月期间先后多次联系房产中介拟转租涉案承租厂房但又表示后均因其阻止而转租未成，故中源厂主张的意可公司未经同意转租的行为尚未实际发生。再次，中源厂虽主张意可公司将涉案承租厂房的部分面积转租给恒聚公司，为此提供了恒聚公司的工商登记企业信息公示报告及厂房租赁合同复印件等，然而上述证据材料仅能证明恒聚公司在涉案承租厂房内注册成立，结合一审法院调取的厂房租赁合同复印件、证人郭某证言及意可公司陈述，恒聚公司注册时提交的厂房租赁合同载明的出租人为中源厂而非意可公司，期间意可公司与恒聚公司两者之间关系亦不存在一方向另一方交付租赁物而另一方支付租金等的法律特征，况且自恒聚公司于2016年6月注册成立至中源厂通知解除或提起反诉要求解除合同已近三年，在此期间中源厂未向意可公司提出异议。中源厂于2019年4月12日微信通知解除合同时或在本案中提起反诉要求解除合同时，均碍难基于意可公司未经同意转租而享有合同解除权，均不发生合同解除的效果。综上，中源厂通知解除或提起反诉要求解除均不发生解除效力，同时，中源厂于2019年7月3日时明确即使其主张的解除权不能成立，经一审法院释明后明确表态哪怕因为主张解除合同而需要承担违约责任，其亦坚持要求解除合同，表明了其不愿继续履行租赁合同的意思表示，致涉案租赁合同事实上无法继续履行，且该意思表示已于当日质证中通知送达了意可公司，因此一审法院认定双方之间租赁合同部分有效部分无效，有效部分于2019年7月3日因意可公司以自己的行为明确表示不履行合同而解除。二、关于双方主张的各项损失的承担问题。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中源厂诉请要求意可公司归还涉案承租厂房，审理中双方已于2019年11月29日交接完成。意可公司对涉案房屋投入的装修损失。首先，装修价值已经鉴定机构鉴定，鉴定报告具有科学性、客观性，一审法院予以采纳。租赁合同签订后，意可公司对中源厂交付的涉案承租厂房中A栋、B栋、C栋房屋进行了装修，根据鉴定报告、鉴定机构的函、一审法院实际查勘情况及双方在庭审中陈述确认涉案承租厂房中E栋、F栋建造和装修项目，可以确认意可公司对A栋、B栋、C栋房屋进行的装修在2016年5月15日的装修价值770524.08元（其中C栋即北车间247698元），在2019年7月17日委托评估时价值577857.25元（其中C栋即北车间185761元），对E栋、F栋搭建及装修价值在2016年5月15日的价值239866.92元；在2019年7月17日委托评估时价值179902.75元。合同部分无效或解除后，装修的残值已成为承租人的损失，因意可公司对于系争房屋有无合法建造手续的事实未积极进行核对，对造成合同部分无效亦存在一定过错，而合同有效部分因中源厂以自己的行为明确表示不履行合同而解除，附着的装饰装修对于出租人具有一定的再利用价值等因素，一审法院综合考虑合同部分无效及双方当事人的过错程度，参考鉴定机构出具的鉴定报告和函中确定的装修现值，酌定判令由中源厂赔偿意可公司A栋和B栋房屋装修损失392096.25元，C栋房屋装修损失130032.7元（185761元*0.7）。对于意可公司承租后自行搭建E栋、F栋房屋，由于上述房屋建造并无合法建造手续，即使意可公司自行搭建E栋、F栋房屋经中源厂同意或虽未经中源厂同意但中源厂在知道或应当知道后未提出异议，但有关E栋、F栋房屋的搭建显然已不属于装修范畴，审理中E栋、F栋房屋经有关部分责令中源厂予以拆除，相关搭建或装修对于出租人中源厂不具有再利用价值，相应搭建及装修损失应由意可公司自行承担；以上由中源厂赔偿意可公司装修损失合计522128.95元。意可公司对涉案房屋投入的设备损失。租赁合同约定由意可公司在租赁期间自行建设专用配电设施，租赁期满10年后如意可公司继续租赁则归意可公司所有，如意可公司退租则配电设施等归中源厂无偿所有，现租赁合同由于中源厂以自己的行为明确表示不履行合同而解除，意可公司要求中源厂赔偿配电设备的现值损失，合法有据，经鉴定机构鉴定配电设施委托评估日的现值为182325元，应由中源厂赔偿意可公司182325元。至于意可公司主张监控系统及配线柜、空调室外机损失，考虑这些设备在合同解除后可由意可公司取回，故对意可公司主张相应损失，一审法院不予支持。意可公司主张另租厂房的租金差价损失1281000元，称涉案租赁合同解除后另承租其他厂房存在租金差额，主张三年租金差价损失，并提供了房屋租赁意向，然该房屋租赁意向于2017年10月15日签订，故意可公司根据房屋租赁意向约定租金标准主张租金差价损失依据不足，然意可公司主张的租金差价损失实为租赁合同提前解除给其造成的损失，考虑到租赁合同约定如中源厂提前解约需提前3个月书面通知并向意可公司支付3个月的租金作为赔偿，同时考虑到涉案租赁合同部分有效部分无效，意可公司在中源厂通知解除合同或提起反诉要求解除合同前就因自身原因于2018年10月搬离涉案承租厂房致涉案承租厂房空关数月等情况，故一审法院酌情判令由中源厂赔偿意可公司解除合同的损失78833.33元。意可公司主张返还已付租金268749.67元及中源厂主张应付房租430236元，根据本案查明的事实，意可公司于2018年10月时因自身原因搬离涉案承租厂房致涉案承租厂房空关，中源厂于2018年12月就涉案承租厂房中B栋北部车间进行加建第二层，虽中源厂主张进行加建前曾通知并取得意可公司同意，并提供了2019年4月份的通知函及谈话录音，而2019年4月时相关建设行为已经实际发生且双方已就中源厂的加建行为给意可公司造成装修损失等发生争议，而意可公司否认中源厂在加建之前曾通知并取得其同意，故一审法院对中源厂上述主张不予采信，中源厂对B栋北部车间进行加建及搭建脚手架在外墙刷涂料的行为确实对意可公司具体使用B栋厂房造成了一定的影响。根据本案查明的事实，因中源厂自2018年12月起对B栋厂房进行加建及此后搭脚手架对外墙刷涂料等行为影响意可公司使用该厂房，意可公司已按约支付截至2019年4月30日租金及2019年5月1日起租金89583元，意可公司于2019年4月12日在涉案B栋厂房各出入门处粘贴封条时起直至2019年11月29日双方完成涉案承租厂房交接前涉案租赁房屋实际由意可公司占有控制，一审法院酌情认定由中源厂向意可公司返还截至2019年4月11日已付租金83333元。同时，考虑涉案租赁合同有效部分因中源厂以自己的行为明确表示不履行合同而于2019年7月3日解除，意可公司表示对涉案承租厂房各出入门贴封条是为了保留现场以主张装修损失，意可公司对涉案承租厂房进行装修且在本案中主张装修损失及就装修价值委托司法鉴定、鉴定机构于2019年8月16日出具鉴定报告，一审法院于2019年10月8日组织双方对上述鉴定报告进行质证由双方对该报告各自发表了质证意见等具体情况，一审法院酌情确认2019年4月12日至2019年10月8日期间租金或占有使用费按租赁合同约定租金标准的50%计收即115666.4元，上述期间意可公司已支付租金合计112277.44元。另外，考虑涉案租赁合同有效部分因中源厂以自己的行为明确表示不履行合同而于2019年7月3日解除，意可公司主张的装修损失经一审法院委托鉴定后双方已于2019年10月9日对鉴定报告发表质证意见，故而2019年10月9日至2019年11月29日期间占有使用费应按租赁合同约定租金标准计收即67386.3元；综上中源厂应退还意可公司已付租金83333元，意可公司应支付中源厂租金或占有使用费合计70775.26元。意可公司主张房屋空置期间（2018年12月至2019年3月）水费5311.65元、电费71825元、门卫工资损失11800元，如前所述，意可公司因自身原因才空置方屋，因此发生的门卫工资损失理应自行承担。考虑到上述期间中源厂对涉案承租厂房中B栋北侧车间加建第二层会发生施工用水用电等，双方一致确认上述期间水费为694.59元，一审法院予以确认。对于上述期间电费，意可公司主张71825元，然而又表示涉案承租厂房内安装专用配电设施，厂房空置期间即使不用电亦存在保底电费，此后未能明确每月保底电费金额，同时考虑A栋房屋即门卫室留人看护涉案厂房亦有电费产生，一审法院根据上述期间电费金额，参考涉案承租厂房2018年9月至11月期间电费金额，酌情确认由中源厂支付意可公司电费40000元，故而中源厂应支付意可公司水电费40694.59元。中源厂主张违章搭建E栋和F栋房屋的拆除费76000元；意可公司承租涉案厂房后未经审批自行搭建E栋和F栋房屋，存在过错，审理中E栋和F栋房屋经有关部门限期责令拆除，给中源厂造成相应损失，根据中源厂提供的施工协议并结合证人周某、徐某的证言可以确认中源厂为拆除上述房屋并恢复原状而支出99013元，意可公司表示上述房屋搭建之前经中源厂同意，并为此提供中源厂负责人薛忠民出具的补充协议复印件，中源厂对该补充协议中第5条后半部分及第6条无异议，确认该协议中签名为薛忠民本人所签，但否认其余内容的真实性，主张该补充协议是变造的，但未能就此提供相应证据，且在此前曾表示该协议所述“搭建空间”是F栋北面的卫生间等，结合证人郭某证言、意可公司搭建行为至双方因租赁合同履行发生争议已约3年等情况，一审法院采信意可公司主张，确认中源厂对意可公司搭建E栋和F栋房屋知情并未提出异议，亦存在过错，一审法院综合考虑双方当事人的过错程度，酌情支持由意可公司赔偿中源厂拆除费用损失59408元。中源厂主张二层楼面占用使用费1255680元、搭建用房占地费273600元，租赁合同约定本租赁物采取包租方式由意可公司自行管理，意可公司亦有权使用厂区内主要道路等，故而对中源厂主张上述费用，依据不足，一审法院不予支持。中源厂主张律师费，因租赁合同中未约定因本合同引发争议产生的律师费承担问题，故中源厂主张律师费，依据不足，一审法院不予支持。中源厂主张B栋厂房恢复原状所需费用484885元，双方约定了装修免租期，且租赁合同中亦明确意可公司承租后可对租赁物进行装修、改造等，意可公司为经营所需对B栋房屋进行装修后实际使用3年有余，中源厂要求意可公司恢复B栋房屋出租时交付前的状态，依据不足，一审法院不予支持。遂判决：一、确认苏州市意可机电有限公司与苏州中源制衣厂于2016年3月10日签订的《厂房租赁合同书》就苏州市吴中区北侧房屋的2084平方米部分（即A栋和B栋）的租赁关系于2019年7月3日解除；就其余房屋1300平方米部分的租赁关系无效。二、被告苏州中源制衣厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市意可机电有限公司装修损失人民币522128.95元、专用配电设施损失人民币182325元、解除合同损失人民币78833.33元、已付租金人民币83333元、水电费人民币40694.59元，合计人民币907314.87元。三、驳回原告苏州市意可机电有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告苏州市意可机电有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州中源制衣厂租金或占有使用费人民币70775.26元、拆除搭建费用人民币59408元，合计人民币130183.26元。五、驳回反诉原告苏州中源制衣厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币27144元，反诉案件受理费人民币21804元，鉴定费人民币11909元（由苏州市意可机电有限公司预交），合计人民币60857元，由苏州市意可机电有限公司负担人民币22162元，由苏州中源制衣厂负担人民币38700元。二审诉讼中，中源厂申请分别在涉案租赁房屋对面及隔壁开厂的张某、郑某、朱某出庭作证并当庭播放了薛忠民、郭某、意可公司沈姓工作人员于2019年4月1日上午的谈话录音。其中证人张某在诉讼中陈述郭某平时居住在意可公司的宿舍内，但对于郭某在里面干什么事以及与意可公司之间是什么关系并不清楚。证人郑某在诉讼中陈述郭某是做模具的，郭某自己开厂，厂名是意可，房子是郭某向薛洪元（中源厂法定代表人薛忠民的父亲）租的。证人朱某在诉讼中陈述其是在2017年将位于浦庄农贸市场后面的房屋出租给中源厂的，租期两年。意可公司表示对上述证人证词没有意见，对2019年4月1日上午的谈话录音表示同一审诉讼中的质证意见即录音不能清晰反映文字整理内容，即使谈话内容与文字整理内容相符，也不能证明中源厂的证明目的，只能证明双方在纠纷发生后讨论后续处理方案，其从未同意中源厂搭建房屋，只在2019年4月时因自身无法正常使用租赁物的情况下与中源厂协商是否可转租来补偿自己的部分损失；因此其不存在违约行为。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，虽然中源厂与意可公司于2016年3月10日签订的《厂房租赁合同书》系双方真实意思表示，但因中源厂仅就涉案租赁厂房中A栋和B栋房屋办理了产权登记，而合同所涉C栋和D栋房屋并无相应的规划许可审批手续，故一审法院认定《厂房租赁合同书》为部分有效，即涉及A栋和B栋厂房部分有效，而涉及C栋和D栋部分无效，符合法律规定。根据中源厂的上诉请求及当事人在诉讼中的举证和陈述，针对双方当事人在二审诉讼中的争议焦点问题，本院认定如下：一、关于中源厂认为意可公司欠付租金并转租已构成违约而要求解除双方之间的《厂房租赁合同书》的问题。首先，双方合同约定每期租金需提前一个月支付，而意可公司迟至2019年4月11日才支付2019年5月1日至10月31日期间的半年租金，延期了十日确实存在违约情形，但根据双方《厂房租赁合同书》中的约定，只有在承租方（意可公司）拖欠租金超过一个月后，出租方（中源厂）才具备合同解除权，故中源厂于2019年4月12日微信通知意可公司解除合同无相应合同和法律依据，并不发生法律效力。其次，中源厂主张意可公司将涉案承租厂房的部分面积转租给恒聚公司，对此中源厂应负相应的举证责任。由于中源厂在诉讼中提供的证人证词只是证明郭某参与了意可公司在租赁厂房内的生产活动，并未证明二者之间系厂房租赁关系，这与郭某有关其与意可公司之间是业务合作关系的证词并不矛盾。而从一审法院调取的恒聚公司厂房租赁合同显示，该合同上注明的出租方为中源厂，即使如中源厂所述，该厂房租赁合同上加盖的中源厂的公章系伪造的，也不能据此证明是意可公司将部分涉案厂房转租给了郭某或其设立的恒聚公司。最后，虽然中源厂在诉讼中提供的谈话录音等证据可以证实，意可公司在2018年12月至2019年4月期间先后多次联系房产中介拟转租涉案承租厂房，后因中源厂的拒绝而没有成功。但根据双方《厂房租赁合同书》中的约定，在经中源厂同意的情况下，意可公司是可以将涉案厂房转租的，故意可公司的行为并未违约。相反，根据中源厂在诉讼中的举证显示，在2018年12月份，双方已因B幢厂房的问题产生纠纷，而意可公司就寻找转租客户的事宜对中源厂并无隐瞒。据此，中源厂认为因意可公司违约而使其依法享有合同解除权的主张无相应事实基础和法律依据。在一审诉讼中，一审法院已就此向中源厂进行了相应的释明，鉴于中源厂在一审庭审中（2019年7月3日）明确表示哪怕因为主张解除合同而需要承担违约责任，其亦坚持要求解除合同，至《厂房租赁合同书》已无继续履行的可能，而意可公司亦表示接受，故一审法院据此判决涉案《厂房租赁合同书》已于2019年7月3日解除，符合相关法律规定，中源厂为此应承担相应的违约责任。二、关于中源厂要求意可公司按照原合同约定标准向支付租金及房屋占有使用费并赔偿逾期付款违约金的问题。2018年10月份，意可公司因自身原因将绝大部分机器设备搬离了涉案承租厂房，而中源厂则于当年12月开始对涉案厂房中B栋北部车间进行加建第二层的施工，期间还拆除了部分意可公司安装在屋面的空调外机。根据现有证据显示，由于意可公司与中源厂在实施上述行为前均未与对方进行必要的沟通联系，而导致双方产生了纠纷。鉴于在纠纷发生前，意可公司已实际支付租金至2019年4月30日，且意可公司将设备搬离涉案厂房时并未表示要求解除租赁关系，故意可公司的上述行为并未对双方合同的继续履行造成影响。而中源厂在未与意可公司协商一致的情况下，为了自身利益而实施B幢厂房扩建工程，在客观上导致意可公司无法正常使用该厂房。而意可公司于2019年4月12日起将涉案厂房帖上封条虽有保护现场以便鉴定之需，但在客观上也造成涉案厂房直至双方于2019年11月29日双方完成交接期间一直处于闲置状态。一审法院据此酌情认定由中源厂向意可公司返还截至2019年4月11日已付租金83333元，2019年4月12日至2019年10月8日期间租金或占有使用费按租赁合同约定租金标准的50%计收，而2019年10月9日至2019年11月29日期间占有使用费应按租赁合同约定租金标准计收，已综合考量了双方当事人在事件过程中的过错责任及案件审理的需要，属一审法院依法裁量范围并无不当。中源厂要求意可公司按照原合同约定标准向支付租金及房屋占有使用费并赔偿逾期付款违约金的上诉请求依据不足，本院不予支持。三、关于中源厂要求意可公司支付拆除涉案厂房E、F楼及恢复费用的问题。根据双方合同的约定，意可公司经中源厂同意，租赁期间可以在厂区内搭建的建筑物及附属设施，租赁期满后归中源厂无偿所有。尽管意可公司在搭建E、F楼时并未办理相关行政审批手续属违章建筑，但该该建筑物搭建已三年，而根据现有证据显示，期间中源厂并未对此提出反对，故对E、F楼的违建行为，意可公司与中源厂均有责任。鉴于E、F楼现已由中源厂实际拆除，故一审法院据此认定E、F楼的拆除及恢复费用由意可公司承担60%即59408元，属一审法院依法裁量并无不当，中源厂要求意可公司全额承担上述费用的请求依据不足，本院不予支持。四、关于中源厂认为其不应承担意可公司装修及配电设施损失及不应支付意可公司水电费的问题。本案所涉装修合同约定意可公司在租赁期间可进行装修并自行建设专用配电设施并，合同期满后上述设施归中源厂。鉴于涉案合同在履行三年多后现因中源厂的违约而解除，而原合同约定的租赁期限为十年，故意可公司现要求中源厂对其投入的装修、配电损失及厂房闲置期间的水电费作出赔偿，符合法律规定，应予支持。其中配电设施及装修价值在一审诉讼中已经鉴定机构鉴定。经本院审核，江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司具备相应鉴定资质，其根据一审法院的委托所出具的鉴定意见符合法定程序，应作为本案的定案依据。根据现有证据显示，涉案厂房于2018年12月至2019年3月期间处于闲置状态，故一审法院根据上述期间电费金额，并参考涉案承租厂房2018年9月至11月期间电费金额，酌情认定由中源厂支付意可公司已付电费水电费40694.59元，属一审法院依法裁量，本院予以维持。综上，中源厂的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48948元，由苏州中源制衣厂负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月二十四日书记员  杨颖颖