河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10885号原告（反诉被告）：时高强，男，汉族，1980年7月14日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张随喜，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南绍晟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张高超，男，汉族，1982年10月17日生，住河南省太康县。被告（反诉原告）：许富海，男，汉族，1975年12月29日生，住河南省太康县。被告（反诉原告）：王昆，男，汉族，1988年8月8日生，住河南省太康县。三被告（反诉原告）委托诉讼代理人：刘晓妹，河南厚业律师事务所律师。原告（反诉被告）时高强与被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）时高强及委托诉讼代理人张随喜、石剑（实习），被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆及共同委托诉讼代理人刘晓妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）时高强向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与三被告于2019年11月10日签订的《转让协议》解除；2.判令三被告返还原告转让费及已交房租74万元；3.判令三被告赔偿原告损失306250元；4.判令三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告三人于2019年11月10日签订了关于郑州市金水区文化路78号博胜酒店的《转让协议》，双方约定被告将郑州市金水区文化路78号河南省工业学校临街综合楼三楼博胜酒店的经营权转让于原告继续经营，转让价格为760000元人民币（含两个月房租）。合同签订后，原告先后向被告张高超及指定账户（收款人：孙青，收款账户：62×××78，开户行：中国建设银行）先后支付了转让款项共计740000元。后郑州市金水区城市综合执法局，郑州市金水区东风路街道办事处连续向原告下达了《致商户的一封信》《关于限期纠正违法行为通知书》等文件，原告方才始知被告转让给原告的酒店房屋性质为非商业性，并不具备酒店经营的条件。被告在明知酒店房屋性质不具备商业用途的前提下，恶意隐瞒了相关事实，同原告签订了相关酒店的转让协议，致使原告在投入巨大人力物力财力后，酒店却无法正常经营，不但签订合同的目的无法实现，更是产生了巨大的损失。故依据合同法94条之规定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆辩称，1.转让协议是双方真实意思表示，合法有效，且答辩人义务已经履行完毕，转让协议履行完毕，本诉三被告并无任何违约行为。2.本诉三被告转让是酒店的经营权和酒店的软、硬件设备而非转让的酒店的房屋。酒店房屋的租赁本诉原告与李桂云于2019年11月10日（转让协议签订当日）已签订租赁期5年的合同。本诉原告并非租赁本诉三被告的房屋，至于在本诉原、被告转让协议履行之后，本诉原告方遇到租赁房屋的性质问题，与本诉原、被告转让协议行为无关，且金水区城市综合执法局和办事处发布的通知发生在转让协议签订后且本诉被告已按协议约定全部履行完之后，根据法不溯及既往的原则，该通知不能溯及到本诉原、被告转让协议，且协议本诉被告义务已履行完，实物及软件设备【交付的内容包括现有的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水器管道设施等）】均移交给本诉原告，并完成了酒店所有工作的交接工作。本诉原告已正常经营，使用酒店之后发生政府行为，应有本诉原告自己承担。3.博胜酒店房屋的民用或商用性质更与本诉三被告无关，本诉三被告并未向原告出租博胜酒店使用的房屋。4.本诉原告在经营过程中因无法预知的疫情导致酒店无法正常经营，本诉原告对本诉被告的诉求属恶意转嫁经营中遇到的风险，原告作为成年人应当对自己的法律行为承担责任，而不是想法歪曲事实，要求解除协议、退还转让金。原告诉求所依据的事实及法律根本站不住脚。5.本诉三被告在转让协议签订和履行过程中无任何违法、违规、违约行为，原告更无任何证据证明被告有违约之处，原告更无证据证明其有损失，其诉求赔偿损失的，属无稽之谈，应予驳回。6.酒店的实际转让人是许富海、王昆，张高超之所以在转让协议上签字，是因涉案酒店转让前是张高超与房东签订的租赁合同，本案中张高超不应该承担任何责任。7.郑州市各个区确实都出现政府要求民用房商用自行整改的活动，但实际上并未出现因民用房而不能经营导致的商户关门的事实，事实情况是民用房整改后，现在均在正常使用。转让行为已经完成，本诉被告协议履行完毕后，本诉原告依据合同法94条规定解除协议，实属牵强。2020年1月底以来受新冠状疫情影响，全球经济下滑，酒店营业额也是急剧下降，政府要求各酒店关门整顿，但是，政府很快也是要求复工的了，影响只是暂时的。2020年6月份政府又出台了“地摊经济合法化”的政策，摆地摊之前是禁止，现在是允许的，难道2020年6月份之前因摆地摊被处罚过的商户能要求政府撤销处罚吗？同样的道理博胜酒店转让前具有营业资质合法酒店且正常营业中，转让后出现政府部门对酒店使用房屋性质要求整改的通知，怎能因此质疑双方的转让行为的合法性？如果因此追溯，是否可以推测出之前给博胜酒店的颁发营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防合格证的各个行政行为不能均属违法行为，行政行为均可要求撤销。因此，本案并不符合合同法94条的法定解除的情形，本诉原告要求解除转让协议既无法定理由又无事实依据。综上，本诉原告的诉求应全部予以驳回，以维护商业交易的稳定性。被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆提出反诉，反诉请求：1.判令被反诉人支付转让费尾款两万元；2.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人2019年11月10日签订的关于金水区文化路78号博胜酒店的《转让协议》合法有效，转让总价款76万元（含两个月房租），被反诉人支付74万，尚欠反诉人两万转让费未支付。反诉人已经按《转让协议》的约定履行了全部义务，且完成了酒店及配套设施的交接工作，被反诉人正常经营博胜酒店已久。被反诉人违反协议第二条“在2020年2月1日前付清尾款2万元”的约定，违约在先，反诉人多次要求被反诉人支付2万转让款尾款，被反诉人多次表示一定支付，却一直未支付，反诉人为维护合法权益，特诉至法院。原告（反诉被告）针对三被告（反诉原告）的反诉辩称，答辩人与被答辩人因经营转让权纠纷提起诉讼，诉前，因被答辩人恶意欺骗隐瞒政府限制酒店房屋经营的现状，故意将对经营产生重大影响的事实不予告诉答辩人，导致答辩人在不知情的情况下开展酒店经营，目前无法经营，答辩人已向被答辩人下达了解除合同通知书，根据合同法第九十七条，合同解除后，尚未履行的合同义务终止执行，故答辩人不予向被答辩人支付剩余尾款，于法有据，且被答辩人存在重大过错。本院经审理查明：被告张高超、许富海、王昆自2013年开始从李桂云处租赁涉案房屋用于经营博胜酒店。2019年11月10日，张高超（甲方）与原告时高强（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方将承接的郑州市金水区文化路78号河南省工业学校临街综合楼三楼博胜酒店（计38间客房，含一楼与二楼共同使用空间）全部转让给乙方继续经营，转让费总计76万元，包含2019年11月1日至2019年12月31日房租共计12万，合同签订后乙方付甲方74万元，在2020年2月1日前付清尾款2万，转让内容包括现有的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水器管道设施等）。协议底部有甲方张高超、许富海、王昆与乙方时高强签字、摁手印予以确认。后时高强支付74万元，三被告（反诉原告）庭审过程中也均予以认可。2020年1月13日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处下发《致商户的一封信》，载明：按照市委、市政府关于推进“三项工程、一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，现全市正在开展城市道路综合改造。你（单位）承租的房屋建筑原为教学性质，现改变房屋使用性质或用途，违反了《河南省房屋租赁管理办法》等相关法律规定。我单位已于2020年元月13日对房屋产权人下达了限期纠正违法行为通知书，要求其在接到通知后30日内进行整改，恢复房屋原使用性质或用途。2020年4月10日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处又向河南省工业学校下发《关于限期纠正违法行为的通知》，载明：按照市委、市政府关于推进“三项工程一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，现全市正在开展城市道路综合改造工程。你（单位）位于文化路××××南侧路西的建筑原为非商业性质，现改变房屋使用性质或用途，此行为违反了《河南省房屋租赁管理办法》第十条之规定。现通知你（单位）自接到本通知之日起10日内进行自行整改，恢复房屋原使用性质或用途。另查明，原告时高强于2019年11月10日签订合同后即开始经营，2020年1月24日因新冠疫情原因停业，于2020年2月29日申请复工，2020年3月6日正式复工，2020年5月12日自行停业。2020年5月12日，原告时高强向三被告短信送达《解除合同告知函》，称三被告在转让酒店时，明知酒店性质不具备商业用途，且在郑州市已经开始大范围整治住改商期间恶意将酒店转让与时高强经营，导致时高强为此进行了巨大的人力财力物力投入后无法正常经营，合同签订目的根本无法实现，提出要求解除双方签订的涉案《转让协议》、返还合同转让款并赔偿损失30万元。本院认为，原告时高强与三被告签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告承接博胜酒店是以经营为目的，因该酒店经营场所不具有经营性质，被郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区东风路街道办事处要求限期整改，恢复房屋原使用性质或用途，根据该行政行为的内容，时高强无法继续经营涉案酒店，涉案转让协议目的无法实现，故时高强诉请解除涉案协议，本院予以支持。原告于2020年5月12日向被告送达了解除协议的通知，根据法律规定，解除通知到达被告时，协议解除，故本院确认原被告之间的转让协议于2020年5月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据查明的事实，原告支付被告的74万元转让款中包含两个月的房租12万元，原告已经实际使用涉案房屋，故该12万元被告无需返还。原告自2019年11月19日经营涉案酒店至2020年5月12日，根据合同履行情况，兼顾公平原则，参照三被告提交的博胜酒店转让前2019年10月19日、10月26日至11月5日的收入情况，三被告应返还原告剩余62万元转让款中的520400元为宜。同时原告时高强应将受让的博胜酒店的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水管道设施等）返还三被告。原告要求被告赔偿损失306250元的诉求，证据不足，本院不予支持。本院已确认原被告之间的转让协议于2020年5月12日解除，故三反诉原告要求反诉被告支付转让尾款2万元的反诉请求，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告（反诉被告）时高强与被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆于2019年11月10日签订的转让协议于2020年5月12日解除；被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）时高强转让费520400元；原告（反诉被告）时高强于本判决生效后十日内将博胜酒店的收银系统、上传系统、所有证件手续（现在的证件为李月）及三楼的全部装修和全部物品（布草、电视、桌椅、空调和热水管道设施等）返还被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆；驳回原告（反诉被告）时高强的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7108元，由原告（反诉被告）时高强负担3573元，由被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆负担3535元；反诉费减半收取150元，由被告（反诉原告）张高超、许富海、王昆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郭喜珂二〇二〇年九月十八日书记员  于文文