福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初2364号 原告（执行案外人）：林顺山，男，汉族，1970年7月24日出生，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：林福民，泉港区南港法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：柳惠龙，男，汉族，1969年8月10日出生，住福建省泉州市泉港区。 第三人（被执行人）：陈寿煌，男，汉族，1984年3月20日出生，住福建省泉州市泉港区。 原告林顺山与被告柳惠龙、第三人陈寿煌案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林顺山的委托诉讼代理人林福民及被告柳惠龙到庭参加诉讼。第三人陈寿煌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林顺山向本院提出诉讼请求：判决确认陈寿煌名下的址在泉州市泉港区房屋（以下简称“304房”）所有权归其所有并停止对上述财产的执行。事实与理由：其通过泉港区恋家房产中介服务中心的介绍于2018年7月20日与陈寿煌签订房产买卖协议1份，约定其以48万元向陈寿煌购买304房。协议签订后，其支付购房款及定金47万元，并支付中介费4000元，余款1万元定于房屋过户手续办理后支付。因上述房屋系用房票抵扣，根据政府部门政策规定，必须二年后才能进行房屋过户，故其至今未办理产权过户登记，但合同签订后，陈寿煌即将房屋交付其使用至今。二年期限届满后，其去办理产权过户登记手续，被告知该房因柳惠龙的申请，已被法院查封。 柳惠龙辩称，其对林顺山与陈寿煌之间的房产买卖不清楚；林顺山未办理304房的产权变更登记手续，未经公证，是不合法的。综上，请求驳回林顺山的诉讼请求。 陈寿煌未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，林顺山作为购买方（乙方）与陈寿煌作为出售方（甲方）、泉港区恋家房产中介服务中心作为中介方（丙方）签订编号为0000299的《房产买卖协议》，主要约定：甲方将304房出售给乙方；房产成交价48万元。协议签订之日支付购房定金5万元；双方同意，乙方将上述购房款分2次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额：乙方于2018年7月27日前支付甲方47万元，于不动产转移登记受理单出具之日支付1万元；双方签订本协议时，应支付丙方中介费4000元；双方约定的其他事项：1.乙方已知晓并同意该房产未满两年暂时无法办理过户手续，愿意承担期间存在的任何不确定因素造成的风险。2.甲方在该房产出证满两年后应积极配合乙方办理过户手续，甲方在接到乙方书面通知后五个工作日内；等等。2018年7月27日，陈寿煌向林顺山出具《收条》1张，载明收到林顺山购买304房的购房款47万元（含定金5万元）。同日，泉港区恋家房产中介服务中心向林顺山出具《收条》1张，载明收到林顺山购买304房的中介佣金40000元。2018年7月28日，泉港区恋家房产中介服务中心向陈寿煌出具《收条》1张，载明收到陈寿煌出售304房的中介佣金5600元。2020年7月23日，林顺山诉诸本院。庭审时，林顺山称：其已支付购房款47万元，余款1万元愿意交到本院执行庭；其知道并了解泉州市泉港区人民政府于2018年2月7日出台《泉州市泉港区人民政府关于进一步加强市场调控的实施意见》提及的关于用房票购买房屋再转让必须两年后才能过户的政策，故在《房产买卖协议》中作出特别约定。 另查明，2017年12月28日，泉州市国土资源局泉港分局向陈茂泉、陈寿煌颁发闽（2017）泉港区不动产权第××号不动产权证书。2019年6月20日，针对柳惠龙诉陈寿煌民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）闽0505民初587号民事判决书。该判决生效后，陈寿煌拒不履行生效法律文书确定的义务。2019年8月19日，柳惠龙向本院申请强制执行。2019年8月30日，本院作出（2019）闽0505执1727号执行裁定书。2019年10月28日，本院依法查封304房。对此，林顺山向本院提出执行异议。2020年7月13日，本院作出（2020）闽0505执异11号执行裁定书，裁定驳回林顺山的异议。 上述事实，有林顺山、柳惠龙的陈述及林顺山提供《房产买卖协议》、不动产权证书、《收条》3张、（2020）闽0505执异11号执行裁定书等证据证实。上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。柳惠龙、陈寿煌在本院指定的举证期限内均未向本院提供证据。 本院认为，涉案房产至今仍登记在陈茂泉、陈寿煌名下，林顺山请求判令对涉案房产停止执行等事项能否得到支持，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行判断。根据该规定，买受人对还登记在出卖人名下的不动产能够排除执行的，应同时具备如下条件：1.在人民法院查封之前已与出卖人签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.未办理过户非因买受人自身原因。因此，本案判断的问题是，林顺山的行为是否符合该规定的四个条件。本案中，林顺山在本院查封涉案房产前与陈寿煌已签订了《房产买卖协议》，并称已通过泉港区恋家房产中介服务中心向陈寿煌支付大部分购房款，且愿意将剩余购房款1万元按照人民法院要求交付执行，但林顺山至今未向本院提供证据证实其已实际占有诉争房产。同时，关于未办理过户的过错问题。本案中，即使林顺山已合法占有诉争房产，并实际交付剩余购房款1万元，但因林顺山与陈寿煌签订《房产买卖协议》时已明确知晓本区政府关于诉争房产两年内无法办理过户手续的政策，并同意自行承担上述期间的风险责任，即林顺山自身存在明显过错，故林顺山主张停止对诉争房产的执行不能成立，本院不予采信。同时，林顺山主张304房归其所有，亦于法无据，亦不予采信。 综上所述，林顺山的上述诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告林顺山的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告林顺山负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  郭文波 人民陪审员  林松聪 人民陪审员  陈平辉 二〇二〇年九月七日 法官 助理  刘梅秀 书 记 员  郭展玲 附：本案所引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。