北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初20248号原告（反诉被告）：北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇成寿寺路旧宫**。法定代表人：宗建奇，总经理。委托诉讼代理人：张学雨，北京市华实律师事务所律师。委托诉讼代理人：马占国，北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司员工。被告（反诉原告）：北京中农通盛汽车销售有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇成寿寺路旧宫******。诉讼代表人：北京中农通盛汽车销售有限公司管理人。委托诉讼代理人：逯雅静，北京市嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东山，国浩律师(北京)事务所律师。原告（反诉被告）北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司（以下简称：世纪黑马公司）与被告（反诉原告）北京中农通盛汽车销售有限公司（以下简称：中农通盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。世纪黑马公司的委托诉讼代理人张学雨、马占国，中农通盛公司的委托诉讼代理人张东山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪黑马公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、中农通盛公司给付世纪黑马公司2017年5月21日至2020年3月20日期间的占有使用费178.5万元；3、中农通盛公司返还占有房屋；4、本案诉讼费由中农通盛公司承担。事实和理由：2014年10月15日，世纪黑马公司与中农通盛公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定，世纪黑马公司将位于北京市大兴区旧宫镇成寿寺路1号院内房屋出租给中农通盛公司使用，房屋面积为1383平方米；租赁期限14年，自2013年11月21日起至2027年11月20日止；第一年至第三年每年租金60万元，第四年至第六年每年租金63万元，租金支付自双方签订合同之日起五个工作日内付清第一次半年租金三十万元整，第二次租金30万元在2014年5月21日前付清，以后各租年每年5月21日、11月20日前一次性付清对应年度半年房租。中农通盛公司自2017年5月21日开始欠付租金至今，世纪黑马公司多次催要未果，故诉至法院。中农通盛公司辩称：1、确认合同无效无异议。2、房屋占有使用费，因为世纪黑马公司提供的房屋不具备合同约定的使用性能，所以世纪黑马公司不能按照合同约定的标准主张占有使用费，即使应当支付占有使用费，也应当根据房屋使用性能适当减少。3、2017年12月13日，世纪黑马公司以未交租金为理由强行将中农通盛公司清除租赁房屋，采取断水断电等措施，导致中农通盛公司电动门无法开启，无法进入涉案房屋中，从那时起中农通盛公司并未实际使用涉案房屋。故自那时起，世纪黑马公司无权主张占有使用费。4、涉案房屋属于违法建筑，应当腾退拆除，世纪黑马公司无权要求中农通盛公司腾退返还。中农通盛公司向本院提出反诉请求：1、确认世纪黑马公司与中农通盛公司签订的房屋租赁合同无效；2、世纪黑马公司向中农通盛公司返还租金2115000元；3、世纪黑马公司赔偿中农通盛公司因装修房屋而造成的损失1755171元；4、本案的反诉费用由世纪黑马公司承担。事实与理由：2013年10月15日，世纪黑马公司与中农通盛公司签订《房屋租赁合同》，约定1、世纪黑马公司将位于北京市大兴区旧宫镇成寿寺路旧宫1号院内的房屋(简称“租赁房屋”)出租给中农通盛公司使用，租赁房屋面积为1383㎡，租赁期限为14年，自2013年11月21日起至2027年11月20日止；2、世纪黑马公司保证租赁房屋完好，保证对租赁房屋享有所有权，对土地享有使用权；3、中农通盛公司承租租赁房屋用于建设北京品牌汽车销售4S店(含汽车销售、汽车维修、汽车备件供应、汽车装潢、办公等)及其他合法用途；4、第1年至第3年租金为60万元/年，第4年至第6年租金为63万元/年，第7年至第9年租金为66万元/年，第10年至第12年租金为69万元第13、14年租金为72万元/年；5、签订合同后5个工作日内支付第一个半年的租金30万元,2014年5月21日前支付第二个半年的租金30万元，以后年度每年的5月21日和11月20日以前支付对应半年的租金；6、世纪黑马公司同意中农通盛公司根据汽车销售、汽车维修等业务需要对租赁房屋进行添附、装修装饰以及消防、空调、电气、内部给排水等设备设施的改造；7、世纪黑马公司配合中农通盛公司办理建店所需的消防、环保、规划、交通、安全、电力、电讯等各项审批备案手续；8、世纪黑马公司保证其是租赁房屋合法的、唯一的所有权人和土地的合法使用权人；9、世纪黑马公司协助中农通盛公司设立项目公司，并出具相关证明文件；10、该合同还对其他事项作出约定。《房屋租赁合同》签订后，中农通盛公司已经按照合同约定向世纪黑马公司缴纳租金2115000元；且中农通盛公司按照合同约定根据汽车4S店的经营需要对租赁房屋进行了必要的装饰、装修，并安装空调、电器、给排水等各种设施设备，中农通盛公司为此支付装修费用1755171元。《房屋租赁合同》签订后，中农通盛公司准备利用租赁房屋注册公司、办理汽车维修业务所需的审批事项时，世纪黑马公司无法提供房屋所有权证书，无法提供租赁房屋在消防、安全、环保等方面的合格证明，也无法提供中农通盛公司经营所需的各种证明，导致中农通盛公司无法按照合同约定的用途使用租赁房屋。经中农通盛公司多方查询得知，租赁房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，世纪黑马公司没有也根本无法取得房屋所有权证书，不享有也根本无法享有租赁房屋的所有权，且租赁房屋在消防、安全、环保等方面均不合格，租赁房屋根本无法用于生产经营。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据前述规定，中农通盛公司与世纪黑马公司签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。在《房屋租赁合同》无效的情况下，世纪黑马公司收取租金的行为没有任何依据，应当将己经收取的租金返还给中农通盛公司。即使，中农通盛公司应付房屋使用费，但由于世纪黑马公司提供的房屋不具备其应有的使用性能，也不能按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。《房屋租赁合同》约定世纪黑马公司确保租赁房屋系合法建筑，世纪黑马公司反复保证其对租赁房屋享有所有权，中农通盛公司基于对世纪黑马公司的信任与其签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签订后，中农通盛公司按照合同约定的用途根据汽车4S店的业务需要对租赁房屋予以装饰装修。但是，由于世纪黑马公司隐瞒租赁房屋系违法建筑、世纪黑马公司对租赁房屋不享有所有权、租赁房屋在消防、安全、环保等方面不合格的事实，存在欺诈行为，导致中农通盛公司完成装饰装修后无法按照合同约定使用租赁房屋，由此给中农通盛公司造成的损失，应当由世纪黑马公司赔偿。关于返还租金的请求，理由是世纪黑马公司提供的房屋不具备合同约定的性能，在已经缴纳租金的期限内，中农通盛公司按照合同约定的租金标准向世纪黑马公司交纳房屋使用费有失公平，也不合理，故对中农通盛公司已经缴纳租金对应期限的房屋使用费，应当依据房屋实际具有的性能予以调整减少，至少应当部分返还。第三项请求补充理由最高院审理房屋租赁合同纠纷第九条，本案中合同无效的原因是世纪黑马公司，世纪黑马公司应当赔偿装修损失。我们办营业执照地址不是涉案屋，世纪黑马公司在涉案房屋旁边有合法建筑，有取得产权证的房屋，当时世纪黑马公司为我们提供了有产权证的房屋，供我们办理营业执照。综上所述，世纪黑马公司出租给中农通盛公司的房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，《房屋租赁合同》系无效合同；因《房屋租赁合同》无效，世纪黑马公司收取租金的行为没有任何依据，世纪黑马公司应当将已经收取的租金返还给中农通盛公司；因世纪黑马公司在签订合同时存在欺诈行为，导致中农通盛公司对租赁房屋进行了装饰装修但无法按照合同约定使用，世纪黑马公司应当赔偿由此给中农通盛公司造成的损失。世纪黑马公司对中农通盛公司的反诉辩称：合同无效认可。返还租金不认可，涉案房屋可以办理营业执照，中农通盛公司营业执照就注册在涉案房屋所在地，对中农通盛公司无影响；双方2014年签的合同，中农通盛公司实际2012年11月至2017年都正常使用；3、中农通盛公司拖欠房屋使用费2年以上，中农通盛公司从未主张退还租金，过了诉讼时效了，没有法律依据。装修的费用不同意赔偿，按照相关司法解释，中农通盛公司应当折除其设备，其装修对我们毫无利用价值，不同意支付费用。外部的装修装饰我方同意其装修了，内部的装修没有同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年，世纪黑马公司（甲方、出租方）与北京市农业机械公司（以下简称：农业机械公司，乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的，位于北京市大兴区旧宫镇成寿寺路旧宫**院内房屋及前述房屋所占土地(含附属场地、停车场及道路，以下简称“租赁标的”)出租给乙方使用，房屋面积为4148平方米。2013年，农业机械公司（甲方、发包人）与北京合为天成装饰有限责任公司（乙方、承包人）签订北京市装饰装修工程施工合同，工程名称为北京汽车4S店改建装修工程，工程地点为北京市大兴区旧宫镇成寿寺路旧宫1号院，承包范围是北京汽车4S店改建装修，本工程价款总计1850570元。2014年10月15日，世纪黑马公司（甲方、出租方）与中农通盛公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于北京市大兴区旧宫镇成寿寺路旧宫1号院内的房屋（以下简称“租赁标的”)出租给乙方使用，房屋面积为1383平方米。乙方租赁房屋用于建设北京品牌汽车销售4S店(含汽车销售、汽车维修、汽车备件供应、汽车装潢、办公等)及其他合法用途。租赁期限为14年，自2013年11月21日起至2027年11月20日止；甲方应在2013年11月21日将租赁标的交付乙方使用，双方签署移交清单。关于租金、付款方式及交纳期限，合同第三条中约定：第一年至第三年为每年(含税)60万人民币，第四年至第六年为每年(含税)63万人民币，第七年至第九年为每年(含税)66万人民币，第十年至第十二年为每年(含税)69万人民币，第十三年至第十四年为每年(含税)72万人民币。本租赁合同生效后，租金自2013年11月21日开始计算。租金支付自双方签订合同之日起5个工作日内付清第一次半年租金30万整，第二次租金30万元在2014年5月21日之前付清，以后各租年每年5月21日、11月20日前一次性付清对应年度半年房租。关于房屋建店改造，合同第五条约定：本合同规定的租赁期内，甲方同意乙方根据汽车销售建店、汽车维修等业务需要对租赁标的进行添附、装修装饰以及消防、空调、电气、内部给排水等设备设施的改造。乙方所有改造和装修应报甲方备案，乙方自行负责今后的维修保养并承担费用。装修、改造中如需要甲方协助的，甲方应积极给予配合。2、甲方应全力配合因乙方建店所涉及的消防、环保、规划、交通、安全、电力、电讯等地方管理业务和备案工作，所需费用由乙方承担。甲方安排专人负责与乙方的联系，配合乙方工作。关于甲乙双方的保证及权利、义务，合同中第八条约定：甲方保证是出租房屋合法的、唯一的所有权人和出租土地的合法使用权人，对租赁标的享有出租权。甲方协助乙方设立项目公司，并协助出具相关证明文件。乙方应当按照本合同的约定按期支付租金。中农通盛公司称出于公司需要，在公司成立前，于2013年11月21日开始承租房屋。房屋租赁合同签订后，中农通盛公司按照合同约定向世纪黑马公司交纳租金2115000元。双方均认可中农通盛公司租金交至2017年5月20日。2017年9月8日，世纪黑马公司出具告知书，告知中农通盛公司、中农通兴公司依据房屋租赁合同第九条第一款约定，截止到2017年9月8日，贵方欠缴房屋租金94.5万元，滞纳金（109天）10.3005万元。告知贵司严格履行房屋租赁合同，否则视为贵司放弃基于房屋租赁合同关系所产生的一切权利，我司有权采取强制措施维护自身的合法权益，由此产生的一切法律后果均由贵司自行承担。我司将保留因贵司违约的诉权。2017年11月10日，世纪黑马公司出具解除《房屋租赁合同》通知书，通知中农通盛公司自2017年11月10日，解除与你司签定的《房屋租赁合同》。请你司于2017年11月20日之前搬离租赁场所，并与我司办好交接手续。办理交接手续前，请你司缴清欠付的租金、滞纳金、违约金、水费、电费等费用。届期如果你司没有按本通知履行，我司有权强制接收租赁场所，同时我司保留通过法律途径追究你司的违约责任，特此通知。案涉房屋即4S店自2017年7、8月份已不能正常经营运转，2017年12月彻底不再经营。2017年12月13日，世纪黑马公司以中农通盛公司未交租金为由，将中农通盛公司承租房屋停水停电，门口增设保安，经世纪黑马公司同意中农通盛公司工作人员方可进入承租房屋。诉争租赁房屋中农通盛公司已于2020年7月23日腾空交付世纪黑马公司。2019年7月9日，北京华夏永安保安服务有限公司出具关于中农通盛、中农通兴保安服务终止事宜的证明，载明：依据我司与中农通盛、中农通兴签订的协议，我司自2014年起为中农通盛、中农通兴提供保安服务。2017年12月中旬，因中农通盛、中农通兴的房屋出租方世纪黑马公司强行将我司委派的保安人员清出现场、强行锁闭中农通盛和中农通兴的经营场所，导致我司无法继续提供保安服务，中农通盛、中农通兴与我司终止保安服务关系。刘军、胡希宝证明2017年12月中旬，世纪黑马公司采取断水断电等措施，导致电动门无法开启，中农通盛公司无法继续使用房屋。2019年7月9日，农业机械公司、中农通兴公司、中农通盛公司共同签署关于装修与设备购置情况的说明，说明农业机械公司系中农通兴公司、中农通盛公司的股东。2013年10月份，开始筹备设立中农通兴公司和中农通盛公司。2014年8月，中农通盛公司正式成立后，中农通盛公司返还农业机械公司装修费1755171元。2014年12月23日的中国邮政储蓄银行客户回单3张予以佐证。2019年8月28日，中农通盛公司、中农通兴公司分别提出鉴定申请书，鉴定事项为：对中农通盛公司、中农通兴公司实施且已经与租赁房屋形成附合的装饰装修和改造部分之现有价值进行鉴定。经本院委托，2020年8月19日，北京中勤永励资产评估有限责任公司出具中勤永励评字【2020】第3047号司法鉴定项目评估报告，评估结论：评估值为￥210.59万元（人民币贰佰壹拾万零伍仟玖佰元整），详见资产评估结果明细表。中农通盛公司、中农通兴公司可根据装修施工面积，进行评估值的等比划分，经核算属于中农通盛的装饰装修部分现值为70.1967万元，花费鉴定费20000元。2020年9月22日，北京中勤永励资产评估有限责任公司出具情况说明，说明经现场勘查可知，中农通盛公司与中农通兴公司的装饰装修和改造部分为共同使用，无法进行区分，故我司的司法鉴定项目评估报告同时适用于中农通盛公司与中农通兴公司装饰装修及改造部分。2020年2月15日，中农通盛公司管理人出具告知函，告知本院中农通盛公司因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，于2019年8月20日向北京市第一中级人民法院提出对中农通盛公司进行破产清算的申请。北京市第一中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）京01破申55号民事裁定书裁定受理破产清算申请，于2020年1月19日作出（2020）京01破4号决定书，指定北京嘉润律师事务所担任管理人。2020年5月15日，中农通盛公司管理人出具告知函，告知本院现管理人已经接管完毕中农通盛公司的财产，民事诉讼程序贵院可随时恢复审理。世纪黑马公司出租给中农通盛公司的房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。虽然世纪黑马公司与中农通盛公司在2014年10月15日所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，但租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，未在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本案房屋租赁合同应属无效。导致双方房屋租赁合同无效，双方均有过错。根据租赁司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即对于承租人有效占有使用租赁房屋期间的占有使用费，出租人可以要求承租人参照合同约定的租金标准支付；故本案中世纪黑马公司要求中农通盛公司给付2017年5月21日至2020年3月20日期间的占有使用费178.5万元的诉讼请求并无不当，本院予以支持。2017年9月8日，因中农通盛公司未按期缴纳房屋租金，世纪黑马公司向中农通盛公司发出告知书，世纪黑马公司有权采取强制措施维护自身合法权益。2017年12月13日世纪黑马公司为维护自身合法权益采取强制措施，将中农通盛公司承租房屋停水停电，门口增设保安，经世纪黑马公司同意中农通盛公司工作人员方可进入承租房屋。故本院对中农通盛公司关于2017年12月13日，世纪黑马公司以未交租金为理由强行将中农通盛清除租赁房屋，采取断水断电等措施，导致中农通盛公司电动门无法开启，无法进入涉案房屋中，从那时起中农通盛公司并未实际使用涉案房屋，世纪黑马公司无权主张占有使用费的答辩意见不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于世纪黑马公司要求中农通盛公司返还占有房屋的诉讼请求，因租赁房屋中农通盛公司已于2020年7月23日腾空交付世纪黑马公司，故本院对世纪黑马公司该请求不予支持。关于中农通盛公司要求世纪黑马公司返还租金的反诉请求，应考虑房屋具体状况、租赁物用途、承租人是否占有使用等因素,综合予以确定。因中农通盛公司已实际占有使用房屋，应当支付此期间的占有使用费，中农通盛公司要求世纪黑马公司返还已付租金的诉讼请求本院不予支持。关于中农通盛公司要求世纪黑马公司赔偿其装修房屋而造成的损失1755171元的反诉请求，根据租赁司法解释第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。世纪黑马公司不同意对已经形成附合的装饰装修物进行利用，故对于中农通盛公司装饰装修部分现值，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失；本案中，出租人应知涉诉房屋未获得合法的规划审批手续（建设工程规划许可证等）仍然出租，而中农通盛公司租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，本院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修损失，世纪黑马公司应承担70%的赔偿责任，中农通盛公司自担30%的损失；根据鉴定意见,工程造价金额合计210.59万元，属于中农通盛的装饰装修现值为70.1967万元。世纪黑马公司赔偿中农通盛公司上述装饰装修现值损失的70%，即491376.9元。所谓反诉，是指在本诉的诉讼程序中，被告以原告为其对方当事人，向法院提起的旨在抵消、吞并或排斥本诉诉讼请求的审判请求。就本案而言，中农通盛公司反诉请求旨在抵消世纪黑马公司本诉中要求中农通盛公司支付的占有使用费，故本院支持中农通盛公司反诉请求中世纪黑马公司赔偿中农通盛公司装饰装修现值损失491376.9元应当抵消相应的占有使用费。现北京市第一中级人民法院已受理中农通盛公司破产清算申请，并指定北京嘉润律师事务所担任管理人，本院确认世纪黑马公司对中农通盛公司享有1293623.1元债权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、确认北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司与北京中农通盛汽车销售有限公司2014年10月15日签订的房屋租赁合同无效；二、北京中农通盛汽车销售有限公司给付北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司2017年5月21日至2020年3月20日期间的占有使用费178.5万元；三、北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司赔偿北京中农通盛汽车销售有限公司装饰装修房屋的现值损失491376.9元；四、驳回北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司的的其他诉讼请求；五、驳回北京中农通盛汽车销售有限公司的其他反诉请求；六、以上第二项、第三项相抵消，确认北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司对北京中农通盛汽车销售有限公司享有1293623.1元债权。案件受理费70元，由北京中农通盛汽车销售有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司对负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费20000元，由北京世纪黑马之星汽车销售服务有限公司负担10000元（于本判决生效后7日内交纳），由北京中农通盛汽车销售有限公司负担10000元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年九月三十日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏