广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7185号原告（反诉被告）：李朝富，男，1971年9月11日出生，汉族，住重庆市万州区************。委托诉讼代理人：肖彬，广东卓正律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑先胜，男，1977年10月10日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县******。委托诉讼代理人：常延沛，湖南濂溪律师事务所律师。原告李朝富诉被告郑先胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，被告郑先胜于2020年7月29日向本院提交反诉状，本院依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行审理。原告李朝富委托诉讼代理人肖彬、被告郑先胜及其委托诉讼代理人常延沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李朝富起诉时向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认原、被告签订的《租赁合同》解除，被告立即向原告返还中山市*****************(2、3、4整层)；2.请求判令被告向原告支付2020年2月至5月份租金人民币150228元、水电费人民币24757元及逾期利息，逾期利息暂计为人民币5379.04元(以人民币42120元为本金自2020年2月20日起按月利率2%计算至全部清偿之日止，暂计人民币2583.36元；以人民币42120元为本金自2020年3月20日起按月利率2%计算至全部清偿之日止，暂计人民币1740.96元；以人民币42120元为本金自2020年4月20日起按月利率2%计算至全部清偿之日止，暂计人民币898.56元；以人民币42120元为本金自2020年5月20日起按月利率2%计算至全部清偿之日止，暂计人民币56.16元；以人民币24757元为本金自2020年5月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，暂计为100元)；3.请求判令被告支付占有使用费暂计算为人民币12636元(自2020年5月18日起计算至2020年5月24日按42120元/月的标准支付占有使用费，计为人民币9828元；自2020年5月25日起按84240元/月的标准向原告支付占有使用费直至返还中山市*****************(2、3、4整层)之日止，暂计为人民币2808元)；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2019年3月30日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定：被告向原告承租中山市*****************2、3、4楼整层共计117个套间，其中2楼租赁期限为2019年5月1日起至2025年3月31日，3、4楼租赁期限为2019年4月1日起至2025年3月31日；被告应于每月5日前支付当月租金不得拖欠，如租户逾期付款超过15天，按欠款金额的千分之五计算违约金，若租户逾期付款超过30天的，出租方有权终止合同并收回宿舍楼。被告自2020年2月起即拖欠原告租金及水电费，截至起诉之日，被告拖欠原告2020年2月-5月份（计算至2020年5月11日）租金共计150228元、水电费24757元。原告多次督促其支付上述款项，但被告置之不理，迄今尚未支付，为此，原告于2020年5月16日又向被告邮寄《合同解除通知书》，通知被告解除《租赁合同》。原告认为，被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，已经构成违约，依法应向原告承担相应违约责任。为维护自身合法权益，原告特提起本诉讼，请求判如所请。庭审中，原告李朝富申请撤回第一项中返还租赁物的诉求，而第三项诉求截止日期改为2020年5月31日，从2020年5月25日至5月31日按84240元每月计算占有使用费。被告郑先胜针对本诉辩称，1.同意解除租赁合同，但合同解除是由于疫情不可抗力所致，因此被告不应承担责任，案涉房屋原告已经擅自非法转租给第三人，原告存在违约行为，应当承担相应违约责任；2.关于2020年2月至5月17日租金，原告有发租金减免通知给被告，该租金应按照广东省关于疫情期间租金问题发出的通知进行减免，至少也应按照原告所发通知减免9116.14元；3.原告主张被告支付占有使用费指示不明，没有事实依据，被告不应承担该费用；4.诉讼费问题请求法院按照胜败比例承担。被告郑先胜向本院提出如下反诉请求：1.判令原告退还被告租房押金130000元及利息（从反诉日起至实际清偿之日止，按银行同期拆借利率计算）；2.判令解除被告与原告于2019年3月30日签订的《房屋租赁合同》；3.判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与原告经协商一致，于2019年3月30日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于中山市****************（即原圣丽灯饰公司员工宿舍）的二楼整层、三楼整层及四楼整层，3层共117间套间出租给被告。租赁时间为二楼自2019年5月1日至2025年3月31日止，期限为6年，免租期一个月，租金头三年每月14040元整，第四年起租金每月15444元整；三楼及四楼自2019年4月1日至2025年3月31日，期限为6年，免租期一个月，租金头三年每月28080元整，第四年起租金每月30888元整。2020年2月到5月期间，因不可抗力影响不能履行合同，被告尚未及时缴纳租金及水电费，但并未明确表示拒不履行缴纳租金的义务，在合同履行期限届满之前，原告未经双方协商一致的情况下，终止合同并收回租赁物，没收了被告的保证金。原告的违约行为致使租赁合同的根本目的无法实现，故被告要求解除合同并要求原告承担违约责任。为维护自身的合法权益，被告反诉至本院。原告李朝富针对反诉答辩称，被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。理由如下：1.根据原、被告签订的租赁合同第5条5.3款约定，被告有违约行为的，保证金不予返还，被告迟延交付租金及水电费至今长达4个月已构成违约，另根据合同第6条被告应予每月5日前支付当月租金，若被告逾期付款超过15天，甲方可按欠款金额每日千分之五向乙方收取违约金，若被告逾期付款超过30天，甲方有权终止合同并收回宿舍楼，保证金不予退还，并追回被告所欠租金。本案被告已经构成违约，被告要求原告返还租房押金没有事实和法律依据；2.原告已于2020年5月16日因被告迟延支付租金及水电费，且多次催告仍不支付，发出合同解除通知书，被告于2020年5月17日收到该通知，双方签订的租赁合同已解除。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行举证和质证。本院经审理认定事实如下：中山市圣丽灯饰有限公司（以下简称圣丽公司）系由李朝富于2008年8月1日投资成立的外商投资企业投资、私营的有限责任公司。2019年3月30日,李朝富作为出租方(甲方)与郑先胜作为承租方(乙方)签订《租赁合同》一份,部分约定如下：一、甲方将其位于中山市************之十（原圣丽灯饰公司员工宿舍）的二楼整层、三楼整层和四楼整层共计117间套间租给乙方使用，乙方向甲方承诺，租赁该宿舍楼层仅用作住宿使用；二、该宿舍楼租赁期限为6年，二楼自2019年5月1日至2025年3月31日止，三楼和四楼自2019年4月1日至2025年3月31日止，其中二楼租金在2019年5月1日至2022年3月31日期间每月总租金为14040元（不含税），2019年5月1日至2019年5月31日为免租期；三楼和四楼在2019年4月1日至2022年3月31日期间每月总租金为28080元（不含税），2019年4月1日至2019年4月30日为免租期。首期月租金，乙方应于签订本合同后三个工作日内交付，之后每月租金，乙方应于每月5日前支付当月租金（如遇节假日则顺延），不得拖欠。甲方应在收到乙方付款后三个工作日内提供收据给乙方，保证金的收据另开，需甲方签字并按捺。若乙方逾期付款超过15天，甲方将书面催收，并按欠款金额的千分之五计算每日向乙方收取违约金，若乙方逾期付款超过30天，甲方有权终止合同并收回该宿舍楼，保证金不予退还，并追回乙方所欠租金，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其部分或全部设备及货物；三、甲方提供水、电到户，内部水电设施由乙方自理，合同到期后水电设施归甲方所有。水费价格3.75元/吨，电费价格：1.0元/度，价格不含税。如价格上调随相关部门的调整比例而相应调整。租赁期间，乙方负责自己所属设备、设施及用水、用电的安装、管理和使用工作，因乙方设备所产生的一切问题皆与甲方无关；四、乙方必须向甲方交纳保证金130000元作为乙方忠实履行本合同各项条款规定和条件的履约保证金，于签订本合同后缴付。若合同未届满，乙方提前终止合同或作出其他违约行为的，保证金将作为违约金支付甲方，不予退还。如经双方协商后，一致同意提前终止合同的，甲方应退还保证金给乙方；五、甲方不得无故提前终止本合同，否则应向乙方赔偿金额相当于租赁保证金的违约金；宿舍楼因不可抗拒（如特大自然灾害、地震等）原因导致毁损和造成甲乙双方损失的，双方互不承担责任；合同解除或终止后，乙方应于7日内将租赁的宿舍楼及甲方提供的配套设施以良好、未租的状态交还甲方（在此期间，按最后的租金标准计收租金）。乙方未按照约定交还的，甲方继续收取乙方租金及其他产生的费用，并有权采取必要措施，包括但不限于强制锁门、停水、停电等措施予以收回，由此造成的损失由乙方自行承担。同时，乙方应按本合同约定的最高租金标准的2倍向甲方支付占有使用费；乙方交回租赁物时，水电装修设施归甲方所有…….合同另约定其他事项，并由李朝富在甲方处签名按捺确认，郑先胜在乙方处签名按捺确认。后郑先胜向李朝富交纳租赁保证金130000元，圣丽公司分别于2019年3月1日、3月20日、4月30日加盖其财务章出具收据各一份，确认收取郑先胜支付的保证金20000元、70000元、40000元，又于5月4日出具证明一份，确认其将涉案租赁物整体承包出租给郑先胜使用，自2019年4月1日起，该建筑部分的管理和租赁费用由郑先胜负责。2020年3月9日因新冠病毒肺炎疫情影响，为应对疫情与租户携手抗疫，圣丽公司向郑先胜发出租金减免通知一份，载明在2020年3月15日前交清2-3月份租金及水电气费用，一次性减免9116.14元。若逾期未能完成支付，视为放弃此减免政策，并按照租赁合同的相关规定，收取违约滞纳金。2020年4月17日李朝富向郑先胜发出一份《关于圣丽公寓租金催缴函》，载明因郑先胜承租的位于中山市*****************（2、3、4楼整层），约定于每月5日前支付当月租金，至今2月、3月、4月租金及水电费未缴纳，经过各种方式催缴无效，拒不接受李朝富考虑疫情影响给予的延期及折减租金支持，拒不交租。根据合同第6.5条约定，逾期付款超过30天，甲方有权终止合同并收回租赁物，保证金不予退还，并追回乙方所欠款项，其中2-4月尚欠租金合计126360元，2月水电费8584.15元，3月水电费5552元，合计14136.15元。现贵方欠缴租金已逾期达76天，特此催缴函件，限2020年4月18日前至少支付其中30000元，并于2020年4月20日前完成余款支付。若贵方未按期付款，将按照合同约定依法终止合同收回租赁物，并通过法律途径追回欠缴租金。2020年5月16日李朝富通过EMS邮政快递方式（邮件号码117XXXXXXXXXX）向郑先胜发出合同解除通知书一份，载明根据租赁合同第6.5条约定，逾期付款超过30天，甲方有权终止合同并收回租赁物，保证金不予退还，并追回乙方所欠款项，现因郑先胜尚未支付2020年2月至5月租金合计168480元、水电费19057.15元（其中2月份8584.15元、3月份5552元、4月份4921元、5月水电交还之日结算）已逾期达100天，为此，李朝富正式通知如下：解除双方签订的租赁合同，郑先胜于收函之日起7日内立即向李朝富返还租赁房屋等。该邮件查询显示郑先胜已于2020年5月17日签收。同日，李朝富向涉案租赁物的租客发出《致圣丽公寓住户书》一份，载明因郑先胜未按合同约定交付租金及水电费，李朝富已于今日根据合同约定依法解除双方之间的租赁合同，通知其在7天内将租赁房屋交回李朝富，请各位住户处理好与郑先胜签订的租房合同所涉及的租金押金等问题，如有损失与李朝富无关，之后公寓将交回李朝富直接由专人管理，如住户想继续在本公寓租住的，可与李朝富签订租赁合同…….李朝富认为郑先胜逾期未交纳2020年2月至5月的租金及水电费，收到合同解除通知书后亦未向其返还涉案租赁物，已构成违约，应承担相应的违约责任；郑先胜则认为涉案租赁物是用于经营公寓，因新冠病毒肺炎疫情影响几乎所有工厂都没有开工，没有外来人口承租公寓，导致未能交纳2020年2月至5月的租金、水电费，但李朝富未曾微信通知，亦未寄发催款函要求交纳租金、水电费即单方解除合同，并非法转租给第三人，李朝富存在违约行为。双方对此协商未果，李朝富遂于2020年5月27日诉至本院，请求判如所请；郑先胜随即向本院提起反诉申请。另查，双方确认涉案租赁物用于经营宿舍。李朝富称其已于2020年5月31日自行收回涉案租赁物，但郑先胜则认为涉案租赁物已于2020年5月17日交还李朝富，并提供其与万国模的微信聊天记录拟证明上述事实。经查，微信昵称小万、微信号doXXXXXX、手机号码177XXXXXXXXX的备注名为小万随心而行（圣丽公司万总）于2020年3月9日上午9：56分发送租金减免通知一份，又于2020年4月17日下午17:34分发送关于圣丽公寓租金催款函一份，但郑先胜未予以回复。2020年5月17日备注名为小万随心而行（圣丽公司万总）再次发送消息：“你们就这样不跟我们处理交接公寓问题，不退住客的租金押金，不交我们的租金水电，就这样走了，会涉及到很多麻烦问题的，你真的是想清楚了”？郑先胜回复：“在疫情期间你们又不肯减免租金，我们做不下去了，宣布破产了，交由你们自己打理，这段时间在合同期内，你们违反了规定，在出租房散发谣言，导致我们无法正常做生意，造成了我们重大的经济损失”。备注名为小万随心而行（圣丽公司万总）回复“疫情期间每个月每间房减60元，117间x60元=7020元/月，一直到年底总计可以减免近8万块，这还不是减免？你自己不接受就叫没减免”……李朝富另称郑先胜应付的2020年2月水电费8584.15元、2020年3月的电费为4652元，水费为900元，4月电费4156元，水费为765元，5月电费为5058元，水费为641.25元，合计24757元，并提供广东增值税专用发票、广东省政府性基金（资金）通用票据拟证明上述事实。经查，由中山市小榄镇永宁自来水厂于2020年3月17日出具的购买方为中山市圣丽灯饰有限公司，货物或应税劳务、服务名称为水冰雪1-2月份水费的发票显示应缴金额3556.65元。同日以中山市小榄水务有限公司名义出具的广东省政府性基金（资金）通用票据显示缴款单位中山市圣丽灯饰有限公司，应缴1-2月份污水处理费为459.20元。而由广东电网有限公司中山供电局分别于2020年3月14日、2020年4月15日、2020年5月12日及2020年6月11日出具的广东增值税电子普通发票载明购买方均为中山市圣丽灯饰有限公司，货物或应税劳务、服务名称分别为供电.电费（计费事段2020020*******229）的应缴金额为1707.88元、计费事段2020030*******331的应缴金额为3116.69元、计费事段2020040*******430的应缴金额为2811.05元、计费事段2020050*******531的应缴金额为4210.02元。李朝富另称涉案厂房的水电表是以圣丽公司承租的房屋整体的名义向供水公司及供电公司开设，故相应的票据应缴人也是圣丽公司，同时水电费发票除了包含涉案租赁物所产生的水电费外还包括了其他区域的水电费，但郑先胜提交的微信聊天记录也反映出其未对租金和水电费金额提出任何异议，故对李朝富现主张的水电费24757元具有高度盖然性，应当予以采信。又查，涉案位于中山市****************、2幢、3幢的自有厂房及菊城大道西133号4幢的自有宿舍楼（土地产权证中府集用2014第XXXXXXX号）的土地使用权人为中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，地类用途为商业，其于2016年3月1日出具证明一份，载明其同意李朝富在该地块上用作商铺经营、生产经营及住宿使用，租赁期限从2016年3月1日至2036年2月28日，并同意李朝富可以对外出租、分租以及自行经营管理该物业。本院认为,案外人中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社是涉案宿舍楼所在地的所有权人,其出具证明确认同意李朝富在该地块上用作商铺经营、生产经营及住宿使用，并可对外出租、分租以及自行经营管理，因此李朝富有权以自己的名义与郑先胜签订租赁合同,并行使相关的合同权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现李朝富未能提供涉案房产的权属证明或建设工程规划许可证等，故李朝富与郑先胜于2019年3月30日签订的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，郑先胜基于涉案租赁合同向李朝富交付的租金履约保证金130000元，李朝富应予以返还。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款亦规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，涉案租赁合同被认定无效后，郑先胜仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方确认郑先胜尚未支付2020年2月至5月期间的租金，但对于计算租金的截止时间并未达成一致意见，对此，本院认为，虽然郑先胜提供其与万国模的微信聊天记录拟证明其已于2020年5月17日向李朝富提出交还涉案租赁物的意思表示，但万国模或李朝富并未在微信中予以确认，并指出需要办理交接手续，郑先胜对此应承担举证不能的责任，故涉案租金应计算至2020年5月31日。另，涉案合同约定“二楼租金在2019年5月1日至2022年3月31日期间每月总租金为14040元（不含税），三楼和四楼在2019年4月1日至2022年3月31日期间每月总租金为28080元（不含税）”，双方确认郑先胜租赁涉案房屋用于经营出租房，疫情或疫情防控措施的确导致郑先胜营业收入明显减少，其未向李朝富支付2020年2月至5月31日期间的租金并非无正当理由，且合同亦约定如因不可抗力的原因造成合同无法履行时，双方互不承担责任，因此，李朝富以郑先胜未支付前述期间的租金为由要求郑先胜承担违约责任，支付逾期付款利息，理据不足，本院不予支持。且基于郑先胜的营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，故本院结合本案的实际情况，根据公平原则，前述期间的占有使用费酌情按原合同约定的租金标准减免一个月，即前述期间郑先胜应付的占有使用费为126360元（14040元/月×3个月+28080元/月×3个月）。关于水电费的问题。李朝富主张郑先胜应付的2020年2月水电费8584.15元、2020年3月的电费为4652元，水费为900元，4月电费4156元，水费为765元，5月电费为5058元，水费为641.25元，前述合计24756.4元，并提供广东增值税专用发票、广东省政府性基金（资金）通用票据拟证明上述事实，虽然李朝富现提供的前述证据除了郑先胜应缴纳的水电费外还包括了其他区域的水电费，但郑先胜于2020年2月至5月期间在经营涉案租赁物的过程中确实产生相应的水电费，但郑先胜收到李朝富的合同解除通知后并未向其提出任何异议，而该合同解除通知亦载明了欠付水电费的具体情况，故本院认为李朝富所提供的证据已形成有效完整的证据链，郑先胜尚欠水电费24756.4元的事实已达到高度盖然性，郑先胜对此亦未提供相反证据予以推翻，故郑先胜应向李朝富支付尚欠水电费24756.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告郑先胜于本判决生效之日起三日内向原告李朝富支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的占有使用费126360元以及水电费24756.4元，合计151116.4元；二、原告李朝富于本判决生效之日起三日内向被告郑先胜返还履约保证金130000元；三、驳回原告李朝富的其他诉讼请求；四、驳回被告郑先胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4160元，减半收取2080元，由原告李朝富负担451元，被告郑先胜负担1629元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付，本院不另收退），反诉费1450元，由原告李朝富负担（该款被告已预交，原告在本判决生效之日起五日内向被告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年九月十一日书记员  黎素霞肖亮华