重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初8869号 原告：中国建设银行股份有限公司重庆万州分行，住所地重庆市万州区高笋塘**，统一社会信用代码9150010190790389XP。 负责人：成良勇，男，1967年8月26日出生，汉族，住重庆市万州区，该分行行长。 委托诉讼代理人：魏红兵，重庆荣东律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师，一般代理。 被告：邬君，男，1993年10月13日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：重庆金字塔房地产开发有限公司，住所重庆市大渡口区新街道钢花路**，统一社会信用代码91500104622039815Y。 法定代表人：杨春宇，男，1955年12月20日出生，汉族，住，住重庆市南岸区公司董事长。 委托诉讼代理人：吴燕，重庆渝万律师事务所律师，一般代理。 原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行(以下简称建行万州分行)与被告邬君、重庆金字塔房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行万州分行的委托诉讼代理人张懋超，被告邬君，被告重庆金字塔房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理查明事实如下： 一、金融借款合同关系成立情况： 2016年2月4日，中国建设银行股份有限公司万州分行(贷款人)与邬君（借款人，抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人向贷款人申请借款本金320000元，用于购置位于万州区×路×号×幢×房屋；借款期限240个月（即2016年2月1日至2036年2月1日），合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日日期为准；借款利率为浮动利率，即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率水平上下调10%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在合同约的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；日利率=年利率/360=月利率/30，自划款之日起计息；还款方法等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为还款日；借款人未在合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照借款利率上浮50%计收罚息和复利；借款人出现未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人出现违约情形，贷款人委托律师催收贷款本息或进行其他事项的，所产生的律师费由借款人承担。 2019年8月14日，中国建设银行股份有限公司万州分行更名为中国建设银行股份有限公司重庆万州分行。 二、担保合同关系成立情况： 上述《个人住房(商业用房)借款合同》签订时，邬君作为抵押人签名，约定：邬君一其名下的位于万州区×路×号×幢×房屋为上述债务及实现债权费用提供担保，担保范围为上述《个人住房（商业用房）借款合同》的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。双方于2014年8月14日办理预购商品房抵押权登记，该房尚未办理产权证明。 2012年4月28日，中国建设银行股份有限公司万州分行(债权人，乙方)与重庆金字塔房地产开发有限公司（保证人，甲方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：本合同缩成“债务人”是指因购置座落于“维罗纳·翡翠山”项目所属之购房人房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本合同所称主合同是指在合同约定的债权确定期间内，乙方与债务人形成债权债务关系所签订的一系列合同、协议以及其他法律性文件；本最高额保证所担保的债权是指自2012年4月28日至2016年4月28日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利的罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），担保责任的最高限额为5000万元；保证方式为连带责任保证；保证期间为自乙方与债务人签订的担保借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；合同还对其他事项进行了约定。2016年3月15日，中国建设银行股份有限公司万州分行与重庆金字塔房地产开发有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同合作补充协议书》，约定将《个人住房借款最高额保证合同》约定的担保责任的最高限额修改为贰亿元。之后，中国建设银行股份有限公司万州分行与重庆金字塔房地产开发有限公司再次签订《个人住房借款最高额保证合同合作补充协议书》，约定将《个人住房借款最高额保证合同》约定的债权确定期间修改为自2012年4月28日至2020年4月28日。 三、金融借款合同履行情况： 2016年2月4日，中国建设银行股份有限公司万州分行向邬君发放贷款320000元。邬君按约偿还部分借款本金和利息后未偿还其他借款，截至2020年8月31日尚欠本金287051.16元、利息18296.07元、罚息1747.70元，本息合计307094.93元。 四、催收情况： 建行万州分行于2020年6月10日向邬君发出《关于宣布贷款立即到期的律师函》，但邬君并未收到该函件。 五、实现债权的费用支出情况： 2020年5月25日，建行万州分行和重庆荣东律师事务所签订《律师代理工作任务书》，该律所接受建行万州分行的委托，指派魏红兵、张懋超律师为上述《个人住房(商业用房)借款合同》所形成的债务纠纷提供法律服务，截至目前建行万州分行实际产生律师费12056元。 六、与本案相关的情况： 建行万州分行与邬君在《个人住房(商业用房)借款合同》中约定贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率的基础上下调一定比例执行，因中国人民银行贷款基准利率已于2019年8月20日取消。庭审中，双方协商一致确认贷款利率定价基准转换为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。 七、建行万州分行的诉讼请求：1.判令邬君立即偿还建行万州分行借款本金287051.16元及截至2020年8月31日的利息18296.07元、罚息1747.70元，并支付自2020年8月31日起至生效法律文书确定的借款本息全部清偿之日止的罚息和复利(其中罚息以借款本金287051.16元为基数，在贷款基准利率水平上下调10%后上浮50%计算，复利以未归还的利息为基数，在贷款基准利率水平上下调10%后上浮50%计算，按月计收)；2.判令邬君承担建行万州分行为实现债权支付的律师费用12056元、案件受理费等费用；3.判令建行万州分行对邬君提供抵押的位于万州区×路×号×幢×房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；4.判令重庆金字塔房地产开发有限公司对上述1、2项诉讼请求承担连带保证责任。 本院认为，原告和被告之间签订的上述合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告在按约定发放贷款后，被告未按期履行还款义务，其行为已构成违约，原告按合同约定主张2016年2月4日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》提前到期，本院予以支持。但原告宣布提前到期的函件并未有效送达给被告，故对原告主张的合同提前到期时间，本院不予采纳，本院确认合同于2020年9月1日到期。合同提前到期后，原告请求被告立即归还尚欠贷款本息、罚息、复利，并依约支付律师费、案件受理费等主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的利息、罚息、复利均应计算至合同提前到期日（即2020年9月1日），但原告未举证证明合同提前到期日的贷款明细，本院根据其提交的截至2020年8月31日的贷款明细予以确认；合同到期后的罚息、复利应从2020年9月2日开始计算。关于原告主张的复利，合同未明确约定以逾期利息为基数计收复利的，复利应以借款期内未按时支付的利息为基数，结合账户明细，本院确认计算基数为利息18296.07元。关于贷款利率的定价基准问题，庭审中原、被告双方协商一致确认利率应以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为定价基准，系双方真实意思表示，本院予以确认。关于原告实现债权费用的承担，目前原告能够明确的费用仅为律师费、诉讼费，本案中就此费用作出处理，尚未发生或者未能举证证明的费用暂不作调整。 关于保证责任，被告重庆金字塔房地产开发有限公司辩称房屋未办理产权证明系因被告邬君拒不配合，但被告重庆金字塔房地产开发有限公司并未举示相应证据予以证实，对其该项辩称意见本院不予采纳。被告重庆金字塔房地产开发有限公司承担担保责任的保证期间并未届满，对原告要求被告重庆金字塔房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人进行追偿。关于抵押权，本案抵押物仅办理了预购商品房抵押预告登记，并未办理抵押权登记，原告并未取得该预购商品房的抵押权，其抵押权并未成立，对原告相关诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条、第六十四条规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行与被告邬君2016年2月4日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》于2020年9月1日提前到期； 二、被告邬君在本判决生效后二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行借款本金287051.16元及截至2020年8月31日的利息18296.07元、罚息1747.70元，本息合计307094.93元，并支付自2020年9月2日起至付清之日止的罚息和复利(其中罚息以本金287051.16元为基数，复利以18296.07元为基数，均在全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率基础上下调10%后再上浮50%后计算)； 三、被告邬君在本判决生效后二十日内支付原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行律师费12056元； 四、被告重庆金字塔房地产开发有限公司在本判决第二项、第三项确定的给付款额及案件受理费范围内承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6088元，减半收取3044元，由被告邬君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  王 静 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  张 妮 书 记 员  杨 敏 书 记 员  何雄风