广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终34629号上诉人（原审原告）：深圳市天长地久文化产业股份有限公司，住所地深圳市福田区上步南路玉丰楼****，统一社会信用代码9144030076048962XH。法定代表人：周圳，董事长。委托诉讼代理人：徐凌，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高严，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：非凡文化产业股份有限公司，住，住所地深圳市南山区沙河街道华侨城侨城东地铁B出口锦绣中华圆明园物业A1-02一社会信用代码91440300MA5DBU034R。法定代表人：黄文景，董事长。委托诉讼代理人：夏诗能，广东诚公律师事务所律师。上诉人深圳市天长地久文化产业股份有限公司（以下简称“天长地久公司”）因与被上诉人非凡文化产业股份有限公司（以下简称“非凡公司”）租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天长地久公司上诉请求：一、请求撤销原审判决第二项，查清事实，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用全部由非凡公司承担。非凡公司辩称：驳回上诉，维持原判。天长地久公司向一审法院起诉请求：1.判决解除天长地久公司与非凡公司签订的《商业转租协议》；2.判决非凡公司向天长地久公司返还租赁押金36万元；3.判决非凡公司赔偿天长地久公司店铺装修费用348081元、家具及设备损失57720元和营业损失234199元；4.判决非凡公司向天长地久公司支付违约金20万元；5.判决非凡公司承担全部诉讼费用及律师费。一审庭审中，天长地久公司将家具及设备损失变更为43080元。一审法院认定事实：2018年1月1日，天长地久公司（承租方、乙方）与非凡公司（转租方、甲方）签订《商业转租协议书》，约定：甲方将其租赁的位于深圳市南山区（涉案商铺）在良好状态下，转租部分给乙方用于商业经营使用；转租商铺的使用面积约为400.8平方米；租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止；甲方应于2018年1月1日以前将商铺腾空交给乙方使用；从2018年1月1日起至2018年1月31日止为乙方免房租之装修期；自2018年2月1日起每月租金为12万元整，第二年起每年租金递增6%；押金为首月租金的三倍，即36万元，在乙方违约的情形下押金不可退还，也不可扣减抵租金，在乙方完全履约结束后把物业按照约定移交给甲方后30天内押金可以返还给乙方；押金和首月租金在签订本合同3天内一次性支付给甲方；租金按月支付，首期租金由乙方于本合同签订时3天内一次性付清，以后每月租金于每月5号缴纳，先付后用；如乙方逾期支付租金超过7个工作日，自应付租金日（每月5号）后第7个工作日起，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1‰收取滞纳金；如超过15天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回商铺，并追究乙方违约责任；甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，过错方应向对方支付违约金，双方约定违约金为20万元，如违约金不足以弥补对方的实际损失，过错方应赔偿对方的实际损失，实际损失包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等维护权益的费用；及其他内容。2018年2月4日，天长地久公司向非凡公司发出《申请函》，要求非凡公司完善涉案商铺门前的杂物及施工，在未完成期间天长地久公司暂缓交付场地租金，并要求非凡公司减免租金。非凡公司对该证据的关联性不予确认。2018年2月23日，非凡公司向天长地久公司邮寄回函，载明：1、涉案商铺门前堆放的杂物部分是天长地久公司装修时清理出来的杂物，部分是原物业改造时遗留的建筑材料，天长地久公司现仍在装修阶段，不存在导致天长地久公司无法经营的情形，且非凡公司已在春节期间将堆放杂物全部清除；2、要求天长地久公司尽快完成室内装修工程施工并告知非凡公司竣工日期；3、关于天长地久公司提出的暂缓交租及减免租金的要求，不予同意。非凡公司提交的邮件跟踪记录查询结果显示天长地久公司于2018年3月25日签收邮件。天长地久公司称其于2018年8月31日收到该函。2018年3月15日，天长地久公司向非凡公司发出《申请函》，载明天长地久公司计划开业时间为2018年3月31日，申请非凡公司于开业前完成商铺前围栏的拆除及美化工程。2018年3月23日，非凡公司向天长地久公司邮寄《复函》，载明非凡公司已于2018年3月16日将施工现场的临时围栏全部拆除并清理干净现场，有关园区的绿化美化工程与天长地久公司无关，要求天长地久公司尽快完成装修工程施工，并支付2018年3月租金及1-3月物业管理费、滞纳金等。非凡公司提交的邮件跟踪查询结果显示天长地久公司于2018年3月25日签收该邮件。天长地久公司称其于2018年8月31日收到该函。2018年1月26日，天长地久公司向黄某转账48万元，用途摘要为“预付租金及3个月押金”；2018年3月28日，天长地久公司向非凡公司支付3月份租金12万元；2018年4月12日，天长地久公司向非凡公司支付4月份租金12万元。2018年6月28日，非凡公司向天长地久公司邮寄《搬离通知》，通知载明因天长地久公司未按约定交纳租金，故通知天长地久公司，双方签订的《商业转租协议书》于2018年7月1日起解除，天长地久公司应于2018年7月3日前搬离涉案商铺，结清所欠费用并支付违约金。非凡公司提交的邮件跟踪查询结果显示天长地久公司于2018年6月29日签收该邮件。2018年6月29日，天长地久公司向非凡公司发出《通知函》，要求解除合同并赔偿损失。非凡公司称未收到该通知函，对其真实性、合法性、关联性不予认可。天长地久公司（甲方）与深圳市××装饰设计工程有限公司（以下简称“××设计”，乙方）签订《店铺现场装修分合同》，约定：施工时间自2018年1月15日至2018年3月15日，工程总造价348081元，合同签订后三日内，甲方应支付174040.5元作为预付款给乙方，工程全部竣工验收后，甲方应在五日内支付163598.07元给乙方，工程质量保证金10442.43元在甲方验收后半年内一次性支付给乙方。天长地久公司分别于2018年4月23日、2018年9月29日向××设计转账20万元和24万元。天长地久公司另提交了涉案商铺照片、记账凭证，以证明其支出了348081元装修费。非凡公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，非凡公司称《店铺现场装修份合同》无具体装修项目及签订时间，记账凭证系其单方制作，且记载的付款时间和金额与合同约定的付款时间、金额及实际转账的时间、金额均不一致。天长地久公司提交了涉案商铺上锁及室内的照片，以证明非凡公司将涉案商铺上锁、拆除装修及涉案商铺家具。非凡公司对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。天长地久公司提交了其与深圳××红木家具有限公司（以下简称“××公司”）签订的《红木家具租赁合同》、手写的《天长地久付租金情况及合同时间》、银行付款对账单、××公司向天长地久公司发出的《律师函》，以证明天长地久公司向××公司支付了自2018年5月1日起的家具租金43080元。非凡公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。天长地久公司提交了一份2019年3月22日向非凡公司发出的《通知函》，以证明天长地久公司通知非凡公司其提前锁门已构成违约，要求非凡公司赔偿天长地久公司装修费用、配合天长地久公司搬出家具设备等。非凡公司对该通知函的真实性、合法性、关联性不予认可，称其未收到该函。天长地久公司提交了与上海市锦天城（深圳）律师事务所签订的《专项法律服务协议》、律师费发票、银行电子回单，以证明其支付了律师费46400元。庭审中，非凡公司陈述天长地久公司家具、设备仍在涉案商铺内，一审法院向天长地久公司、非凡公司释明双方应于一周内协商搬离上述物品，以避免损失进一步扩大。一审法院认为，天长地久公司与非凡公司签订的《商业转租协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。本案中，天长地久公司以涉案商铺门前堆放杂物、非凡公司将涉案商铺上锁为由主张非凡公司违约。根据双方往来函件可知，虽然涉案商铺门前堆放了杂物，但非凡公司已及时进行了清理，且天长地久公司在此期间亦未开始营业，并不影响天长地久公司的经营使用，因此非凡公司不构成违约，天长地久公司主张营业损失，一审法院不予支持。天长地久公司主张非凡公司将涉案商铺上锁，对此天长地久公司提交了涉案商铺大门被锁的照片，但仅根据该照片不足以证明系非凡公司将涉案商铺上锁，非凡公司对此亦不予认可，故天长地久公司的主张，一审法院不予采信。天长地久公司未按约定支付租金，构成违约，非凡公司于2018年6月28日发出解除合同通知，要求于2018年7月1日解除合同，非凡公司于2018年6月29日收到解除合同通知书，故一审法院确认天长地久公司、非凡公司之间签订的《商业转租协议书》于2018年7月1日解除。《商业转租协议书》系因天长地久公司违约导致的合同解除，故天长地久公司向非凡公司主张赔偿装修损失、家具及设备损失、支付违约金、律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据合同约定，因承租人违约，出租人可不予退还押金，故天长地久公司请求非凡公司返还租赁押金，无合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认天长地久公司与非凡公司于2018年1月1日签订的《商业转租协议书》于2018年7月1日解除；二、驳回天长地久公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7800元，天长地久公司已预交，由天长地久公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天长地久公司主张非凡文化公司存在影响其正常使用涉案商铺的违约行为，但其所提交的证据不足以证实非凡文化公司堆放物品的行为已致使其无法正常使用商铺，也不能证实非凡文化公司2018年5月3日存在擅自对涉案商铺锁门的行为，故天长地久公司该主张事实依据不充分，本院不予采信。涉案《商业转租协议书》履行过程中，天长地久公司未按约定期限履行支付租金的义务，构成违约并符合合同约定的解除条件，非凡文化公司有权行使合同解除权。在此情况下，天长地久公司要求非凡文化公司返还押金、支付违约金并赔偿相关装修、营业损失，没有合法依据，本院对此不予支持。综上所述，天长地久公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币15600元由上诉人天长地久公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年九月三十日书记员 陈颖(兼)