江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2026号原告：抚州市嘉华物业管理有限公司住所地江西省抚州市抚临路**绿城2008小区****，统一社会信用代码91361000767009107G。法定代表人：范媛红，总经理。被告：张国华，男，汉族，1972年5月15日出生，临川区人，住江西省抚，住江西省抚州市临川区>原告抚州市嘉华物业管理有限公司（以下简称嘉华物业公司）诉被告张国华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉华物业公司法定代表人范媛红、被告张国华到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告嘉华物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费2646元；2、判令被告支付原告物业费违约金457元（自2018年5月1日计至2019年1月20日共计8个月19日（8.63个月），以2646元为基数按2%/月计算，以后违约金计至被告付清物业费日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：在2009年6月18日，原告与江西省中春事业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》。2009年12月17日原告与被告签订了《枫林景苑业主协议》，被告的住宅建筑面积为147.88平方米。根据抚州市物价局给原告批复的抚价价字【2010】13号文件规定，约定物业服务费收费标准单价为每月每平方米0.45元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告于2015年1月9日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费为3年3个月22日，共计欠缴物业费为2646元，同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金457元。综上，各项请求金额合计3103元。原告多次催缴，但被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令支持原告的上述诉讼请求。被告张国华辩称，1、对物业费的数额无异议，2、要求原告将以前的物业费的正式发票给他；2、物业费只同意交三分之一，因为原告服务不到位。原告嘉华物业公司为支持其诉讼请求向本院提供的证据材料有：证据一、原告的公司信息及被告的身份信息，拟证明双方的诉讼主体资格；证据二、抚州市物价局文件，拟证明原告的收费系依法收取；证据三、原告分别与江西省中春实业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》和与被告签订了《枫林景苑业主协议》（包括《前期物业管理服务协议》、《住宅室内装饰装修管理协议书》、《小区业主规约》、《相关规定及注意事项》、《紧急、突发事件处理》及常用电话号码），拟证明原告受枫林景苑住宅小区委托为枫林景苑提供物业服务；证据四、收房通知书，拟证明被告在2011年2月25日已经将房款付清，开始享受物业服务；证据五、缴费通知及起诉通知书，拟证明原告多次向被告催缴物业费。被告张国华未向本院提供相关证据材料。本院认证如下：对原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五，因被告对以上证据无异议，经审查，上述证据来源和形式合法，内容客观真实，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，能够作为定案的依据。根据本院的认证及双方的当庭陈述，可认定以下案件事实：位于抚州市临川区青云峰路**枫林景苑住宅小区系江西中春实业发展有限公司开发。2009年6月18日，原告嘉华物业公司与江西中春实业发展有限公司签订了《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》。被告张国华于2009年12月17日向江西中春实业发展有限公司购买了该小区6栋5单元210号商品房一套，面积为147.88平方米，同日，原告嘉华物业公司与被告张国华签订了《枫林景苑业主协议》（包括《前期物业管理服务协议》、《住宅室内装饰装修管理协议书》、《小区业主规约》、《相关规定及注意事项》、《紧急、突发事件处理》及常用电话号码），上述协议对双方的权利和义务及缴费情况进行了约定，部分内容为物业管理服务项目有房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清扫、保洁、垃圾的清运；小区公共绿化的养护和管理；配合协助公安机关搞好小区治安，对小区住户的财产及人身安全，物业不承担保管、赔偿责任；引导车辆有序停放维护区域内的交通秩序；物业公司收取物业管理费用；业主足额交纳物业管理费用；一年物业管理服务费为每月每平方米为0.45元。甲方(原告)违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方(被告)有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方未按协议约定交纳物业费，甲方有权要求乙方从逾期之日起按3‰交纳滞纳金。其中《前期物业管理服务协议》第二条对双方的权利义务进行了约定：一、甲方（原告）对房屋共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生、小区治安、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；二、乙方（被告）遵守本小区的物业管理制度和《业主规约》，积极配合甲方做好小区的物业管理工作，依据本协议按时足额向甲方交纳物业管理费用及专项服务费用等。《前期物业管理服务协议》第九条和《小区业主规约》第三条对违约责任规定：业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费、公用设施维护费用以及赔偿金、违约金的，物业管理公司可按每日千分之三的标准收取滞纳金。按抚州市物价局抚价价字【2010】13号关于枫林景苑住宅小区物业管理服务费收费的批复的收费标准，被告房屋为多层住宅（楼梯房），每月应缴纳物业服务费为66.5元（147.88平方米×0.45元）。2018年4月30日原告退出枫林景苑住宅小区，物业管理委托期终止。自2015年1月9日至2018年4月30日被告累计欠费时间为3年3个月22天，共欠物业服务费2646元。被告所欠上述费用，经原告多次催收，但均未果。原告遂于2020年5月6日诉至本院，请求判令支持其诉请。庭审后，被告张国华陈述，物业公司管理不到位，但被告对该主张未向法庭提供相关证据予以证实。庭审过程中，原告自愿同意违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第二十九条规定的年利率6%计算，并自原告物业管理委托期终止次日即2018年5月1日起收取违约金。本院认为，原告先后与江西中春实业发展有限公司、被告签订的《枫林景苑住宅小区前期物业管理服务合同》、《枫林景苑业主协议》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，为合法有效合同，对全体业主具有约束力。原告根据上述合同为枫林景苑住宅小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主接受了原告提供的物业管理服务，理应按物业管理委托合同、小区业主协议和小区业主规约的规定向原告交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现原告要求被告支付拖欠的物业管理费2646元并支付迟延履行违约金，于法有据，本院予以支持。原告根据业主协议规定按每日千分之三计算的逾期缴纳物业服务费滞纳金，该规定的标准过高，应予调整。现原告自愿同意违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第二十九条规定的年利率6%计算，并自原告物业管理委托期终止次日即2018年5月1日起收取违约金，属对自己民事权利的处分，不违反法律规定，且明显有利于被告，本院予以准许。根据物业管理服务协议和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。若被告能够提供证据证实原告在物业管理服务期间未尽维护和管理职责，并致其遭受损失等，则可依法另行主张权利。被告辩称原告对小区服务不到位，而被告就该主张未向法庭提供相关证据予以证实，本院不予采信。被告要求原告将以前的物业费发票交给被告，可另行主张该权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告张国华于本判决生效之日起十日内一次性给付抚州市嘉华物业管理有限公司物业服务费2646元，并按年利率6%计算支付自2018年5月1日起至实际付清物业服务费之日止的违约金。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张国华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院预交上诉案件审理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行抚河支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在二年内向本院申请执行。审 判 长  万淑萍人民陪审员  黄 琦人民陪审员  万 军二〇二〇年九月二十四日书 记 员  周芷丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。。（五）按时交纳物业服务费用;。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。