广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初12113号原告：中山市东升镇高沙社区*民委员会，住所地广东省中山市********。主要负责人：冯华祥，书记。委托诉讼代理人：罗金良，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭懿芳，广东品政律师事务所律师。被告：马华战，男，1990年5月11日出生，汉族，住湖南省衡南县******。原告中山市东升镇高沙社区*民委员会（以下简称高沙社区）诉被告马华战房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，本院依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行审理。原告高沙社区委托诉讼代理人郭懿芳到庭参加诉讼，被告马华战经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告高沙社区起诉时向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2017年1月增租部分租金1440元、2019年9月部分租金6000元、2019年10月至12月租金33120元，合计40560元；2.依法判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，按所欠租金每日千分之一的标准支付至清偿之日止(以1440元为基数，从2017年1月11日起计算至清偿之日止；以6000元为基数，从2019年9月11日起计算至清偿之日止；以11040元为基数，从2019年10月11日起计算至清偿之日止；以11040元为基数，从2019年11月11日起计算至清偿之日止；以11040元为基数，从2019年12月11日起计算至清偿之日止)，暂计至2020年6月30日，为11275.92元。以上合计：51835.92元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告于2016年9月13日签订了《厂房租赁合同书》(以下简称“合同”)，合同约定：原告将位于中山市******的厂房出租给被告作工业用途使用。厂房建筑面积为800平方米，租赁期自2016年9月1日起至2019年12月31日止。自2016年9月1日起至2016年12月31日止，每月租金为9600元；自2017年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金为11040元；另，合同约定：被告必须在每月10号前将当月租金一次性缴清给原告。现被告拖欠2017年1月增租部分租金1440元、2019年9月部分租金6000元、2019年10月至12月租金33120元，合计40560元。经原告多次向被告催收租金，被告均以各种理由拒绝支付。被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权根据合同第八条第1款(乙方应依约定向甲方支付租金及有关费用，否则每逾期1日，须向甲方支付所中欠租金、费用总额千分之一的违约金)的约定，要求被告支付违约金。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，已经构成违约，依法应向原告承担相应违约责任。为维护自身合法权益，原告特提起本诉讼，请求判如所请。被告马华战未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2016年9月13日高沙社区（甲方、出租方）与马华战（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》一份，部分约定如下：1.甲方将属其所有位于中山市******的厂房，租给乙方作工业用途使用，该出租厂房建筑面积为800平方米；2.租赁期自2016年9月1日至2019年12月31日止。合同期满如甲方仍继续出租该厂房的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但甲乙双方经协商后须重新签订租赁合同；3.从2016年9月1日起至2016年12月31日止厂房800平方米，按每月12月/平方米计，每月租金为9600元；从2017年1月1日起至2019年12月31日止厂房800平方米，按每月13.8元/平方米计算，每月租金为11040元，乙方须在每月10号前将当月租金一次性缴清给甲方；4.乙方须在签订本合同时向甲方支付28800元作为履约合同保证金，履约保证金在合同期满或双方依约提前解除合同，并在双方办妥移交手续后，由甲方无息退回给乙方（履约合同保证金的实际交付以甲方开具的收据为准）；5.租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该厂房的全部或部分转租给第三人。如乙方确因经营需要转租或分租的，应事先告知甲方，在不得损害甲方利益的前提下，甲方应予以允许；如乙方违反上述规定，甲方有权单方解除合同，收回该厂房，没收履约合同保证金；6.租赁期满或合同解除后二十四小时内乙方迁出该厂房，并将该厂房返还甲方，该厂房内的一切固定装修及附属设施（包括但不限于水电线路设施），乙方均不得拆除或破坏，归甲方所有而不作任何赔偿或补偿；租赁期满或合同解除后超过二十四小时，如乙方仍未清理好厂房并交还给甲方的，乙方按双倍租金标准计付延误期间的违约金给甲方；7.乙方应依约定向甲方支付租金及有关费用，否则每逾期1日，须向甲方支付所欠租金、费用总额千分之一的违约金；若乙方逾期交纳租金、费用超过30日，甲方有权单方解除合同、收回该厂房、没收履约合同保证金，追偿乙方所欠租金、有关费用及违约金……合同另约定其他事项，并由高沙社区及马华战分别在甲乙方处签字盖章确认。后马华战向高沙社区交纳履约保证金28800元。高沙社区认为从2017年1月1日起涉案厂房的租金为11040元/月，但马华战仍按2017年之前的租金即9600元支付2017年1月的租金，故仍有部分租金1440元未支付；2019年9月租金马华战直至2020年1月14日支付了5040元，尚欠租金6000元；而2019年10月至12月的租金仍未交纳，合计尚欠金额40560元（1440元+6000元+11040元/月x3个月），马华战逾期未交纳租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，高沙社区多次向马华战追讨，未果。高沙社区遂于2020年7月31日诉至本院，请求判如所请。另查，高沙社区称涉案租赁厂房位于中山市******（没有具体门牌号码），马华战租赁的是整个厂房，该厂房未办理房产证、未办理建设工程规划许可证，亦未办理报建手续，系简易星铁硼结构的厂房。因涉案租赁合同租赁期限已于2019年12月31日届满，高沙社区已另行出租给第三方使用。又，因涉案租赁物未取得相关权属证明或许可批准手续等，经本院释明涉案的租赁合同可能会被认定为无效，但高沙社区坚持不变更其诉讼请求，亦不同意在本案中对履约保证金一并处理。本院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现高沙社区自认涉案房产无权属证明或建设工程规划许可证等，故高沙社区与马华战于2016年9月13日签订的《厂房租赁合同书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，马华战基于涉案租赁合同向高沙社区交付的租金履约保证金28800元，高沙社区应予以返还。但因高沙社区不同意在本案中对履约保证金一并处理，且马华战亦未在本案中提出反诉请求返还履约保证金等，故本案对履约保证金不予处理，马华战可另行主张其权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款亦规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，涉案租赁合同被认定无效后，马华战仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案合同约定“从2016年9月1日起至2016年12月31日止厂房800平方米，按每月12月/平方米计，每月租金为9600元；从2017年1月1日起至2019年12月31日止厂房800平方米，按每月13.8元/平方米计算，每月租金为11040元”。高沙社区主张马华战尚欠2017年1月占用费1440元、2019年9月占用费6000元及2019年10月至12月的占用费33120元，合计40560元，马华战对此未提供证据予以反驳或推翻，且高沙社区对其庭审陈述及提供的证据保证真实，不存在虚假陈述或损害第三人的情形，故对高沙社区上述主张，本院予以采纳。虽然涉案合同约定“乙方须在每月10号前将当月租金一次性缴清给甲方”以及“乙方应依约定向甲方支付租金及有关费用，否则每逾期1日，须向甲方支付所欠租金、费用总额千分之一的违约金”，但涉案合同为无效合同，高沙社区不能依据前述约定要求马华战承担违约责任，因此，高沙社区诉请要求马华战支付违约金，理据不足，本院不予支持。被告马华战经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其自动放弃质证、抗辩权，但不影响本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，缺席判决如下：一、被告马华战于本判决生效之日起三日内向原告中山市东升镇高沙社区*民委员会支付占有使用费40560元；二、驳回原告中山市东升镇高沙社区*民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元，由原告中山市东升镇高沙社区*民委员会负担119元，被告马华战负担429元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起三日内向被告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年九月二十五日书记员  黎素霞陈莹颖