福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初11751号 原告：姜清姬，女，1979年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶兴辉，福建其左律师事务所律师。 原告：李永楠，男，1990年3月3日出生，汉族，住福建省永春县。 原告：黄东艺，男，1990年7月9日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：林永其，男，1973年2月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列原告共同委托诉讼代理人：吴瑞铭，福建宽达（长乐）律师事务所律师。 被告：厦门意佳酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区禾祥西路**，统一社会信用代码91350203587899755E。 法定代表人：谭震。 被告：谭震，男，1980年4月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：孙浩，男，1971年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：蔡荔男，福建重宇合众律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：王**泽，福建重宇合众律师事务所实习律师。 第三人：林明娥，女，1987年6月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其与被告厦门意佳酒店有限公司（以下简称意佳公司）、谭震、孙浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法通知林明娥作为第三人参加诉讼，由审判员刘宪昌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜清姬及其委托诉讼代理人叶兴辉，原告李永楠、黄东艺、林永其及其共同委托诉讼代理人吴瑞铭，被告孙浩，被告意佳公司、谭震、孙浩的共同委托诉讼代理人蔡荔男，第三人林明娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其向本院提出诉讼请求：1．解除姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其与意佳公司签订的《房屋租赁合同》，意佳公司将厦门市思明区禾祥西路213、215、217、219、221、223、225、227、229号房屋返还给姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其；2．意佳公司支付姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其自2020年4月1日起至2020年11月30日期间的租金640000元；3．意佳公司支付姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其违约金700000元；4．谭震、孙浩对意佳公司的前述债务承担连带责任；5．意佳公司、谭震、孙浩支付姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其律师费20000元。 事实和理由：2018年12月1日，姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其与意佳公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其将厦门市思明区禾祥西路213、215、217、219、221、223、225、227、229号房屋出租给意佳公司作为商务酒店使用，租赁期限自2018年12月1日起至2023年5月31日止，租金为每月120000元（其中80000元由意佳公司承担，剩余租金由厦门嘉禾实业有限公司代意佳公司承担）；租金每三个月支付一次，意佳公司应在每个付款周期届满前七日支付租金；任何一方未依照合同履行的视为违约，一方违约，另一方有权解除本合同，并要求违约方支付违约金700000元。合同签订后，意佳公司依约支付租金至2020年3月31日，但此后的租金一直未予以支付，给姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其造成严重经济损失，其行为已经构成根本性违约。因此，姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其有权解除《房屋租赁合同》、收回租赁房屋，并要求意佳公司支付租金、违约金、律师费。谭震、孙浩系意佳公司的股东，且未按出资额实际出资，应对意佳公司的债务承担连带责任。 意佳公司、谭震、孙浩辩称，一、出租人姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其以意佳公司未依约按时支付租金为由，主张解除《房屋租赁合同》并要求意佳公司支付违约金，没有事实和法律依据。合同签订后，意佳公司依约支付租金至2020年2月份，此后在租金支付事宜协商过程中还继续支付了一个月的租金，但意佳公司未全额支付租金的原因系出租人自身因素及合同履行过程中遭遇不可抗力因素导致，意佳公司多次积极与出租人沟通协商，从未表示不支付租金，但均协商无果。（一）因出租人自身因素导致意佳公司无法正常按照合同约定继续支付租金。1．根据合同约定，租金由林永其负责收取。但在履行过程中，林永其等出租人因租金分配、相互之间的民间借贷事宜，就租金收取产生纠纷而无法达成一致意见。其中李永楠还向意佳公司提供《终止委托声明书》，声明终止对姜清姬、林永其的授权委托，要求意佳公司直接向李永楠支付租金。2．李永楠、黄东艺等人因为被福建南安农村商业银行股份有限公司梅山支行以及林永其、姜清姬等人申请法院强制执行，两家法院也向意佳公司发出《协助执行通知书》要求划扣李永楠租金，并将李永楠名下的租赁房屋即厦门市思明区禾祥西路219号、225号房屋进入拍卖程序。3．2019年7月10日，黄东艺名下的租赁房屋即厦门市思明区禾祥西路229号房屋转移登记至林明娥名下，但未告知意佳公司。2020年6月，林明娥向法院提起诉讼，要求黄东艺、意佳公司等支付该房屋的租金。因此，黄东艺已非出租人，其并非本案适格的原告，其继续要求意佳公司支付租金没有依据。综合前述情形，意佳公司无法再继续按照合同约定将租金直接支付给林永其，否则将导致相关纠纷的发生，且将与法院执行、林明娥的诉讼相冲突，故意佳公司未再支付租金系因出租人自身因素导致，意佳公司本身没有任何违约的主观故意，意佳公司愿意按照法院的判决进行支付租金。（二）由于新冠肺炎疫情影响，给作为旅游城市厦门的酒店行业造成严重的冲击和影响，租赁房屋又恰巧位于厦门市思明区内部，相关人员进入酒店均需要审批。在此情况下，意佳公司经营的酒店完全无法正常经营，也没有任何营业收入，导致资金周转困难，无力再按季度支付租金。但意佳公司在没有任何营业收入的情况下依然向出租人支付了一个月租金，且积极与出租人协商，希望能够暂缓租金支付或分期支付，并减免部分租金。但出租人内部之间存在纠纷，导致双方未能协商成功。新冠肺炎疫情属于不可抗力，导致意佳公司承租的房屋无法正常经营，姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其却在双方协商过程中就径直提起诉讼要求解除合同，缺乏依据，不应当得到支持。二、新冠肺炎疫情确实给意佳公司的经营产生严重影响，姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其仍然要求意佳公司继续按照原约定继续支付租金，明显显失公平。恳请法院参照最高人民法院相关司法解释和福建省相关规定，免除意佳公司三个月的租金。三、意佳公司的注册资金为2000000元，相关股东分别于2012年3月27日、2012年5月14日实际出资完毕。因此，姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其以意佳公司的股东未实缴出资为由，要求股东谭震、孙浩对意佳公司的债务承担连带责任，没有任何事实和法律依据。四、《房屋租赁合同》并未约定律师费进行约定，故姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其主张律师费，缺乏依据。 林明娥述称，林明娥于2019年7月10日从黄东艺处受让了厦门市思明区禾祥西路229号房屋，双方约定该房屋自2019年8月1日起的租金由林明娥收取，所以意佳公司应将该房屋自2019年8月1日起的租金支付给林明娥。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区禾祥西路213、215、217号房屋登记在林永其名下，建筑面积分别为375.35平方米、153.24平方米、241.54平方米。厦门市思明区禾祥西路219、225号房屋登记在李永楠名下，建筑面积分别为266.88平方米、123.81平方米。厦门市思明区禾祥西路221、223、227号房屋登记在姜清姬名下，建筑面积分别为444.21平方米、179.22平方米、161.26平方米。厦门市思明区禾祥西路229号房屋原登记在黄东艺名下，后于2019年7月10日转移登记至林明娥名下，建筑面积为394.79平方米。 2018年12月1日，姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其（作为出租人、甲方）与意佳公司（作为承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区禾祥西路213、215、217、219、221、223、225、227、229号房屋出租给乙方作为商务酒店使用，租赁期限自2018年12月1日起至2023年5月31日止；租金为每月120000元，乙方承担其中的80000元，剩余租金由厦门嘉禾实业有限公司承担，乙方与剩余租金无任何连带关系和责任；租金每三个月支付一次，乙方应在每个付款周期届满前七日支付租金，甲方指定林永其名下的银行账户收取租金；乙方拖欠租金1日以上的，甲方有权解除合同、收回房屋，要求乙方支付违约金700000元，并要求乙方赔偿因此造成的全部损失。 上述合同签订后，意佳公司已支付租金至2020年3月31日，此后未再支付租金，双方当事人曾就新冠肺炎疫情期间的租金减免事宜进行协商，但未能达成一致意见。 2020年2月19日，姜清姬向意佳公司出具一份《变更收款账户声明》，要求意佳公司将其应收取的每季度租金80000元不再支付至林永其名下的银行账户，而是直接支付至姜清姬名下的银行账户。李永楠也向意佳公司出具一份《变更收款账户声明》，要求意佳公司将其应收取的每季度租金40000元不再支付至林永其名下的银行账户，而是直接支付至李永楠指定的黄文凤名下的银行账户。 另查明，本院在执行申请执行人姜清姬与被执行人李永楠、黄东艺民间借贷纠纷一案中，于2020年5月下旬向意佳公司发出（2020）闽0203执3171号《协助执行通知书》，要求意佳公司将承租的李永楠名下的厦门市思明区禾祥西路219、225号房屋的租金直接汇入本院账户，汇入款项以1512899元为限。 2020年5月11日，福建省南安市人民法院在执行申请执行人福建南安农村商业银行股份有限公司梅山支行与被执行人李永楠、黄东艺借款合同纠纷一案中，向谭震发出（2020）闽0583执62号《协助执行通知书》，要求谭震将李永楠自2020年7月1日起至2023年5月31日止基于出租厦门市思明区房屋的租金收入转移支付至福建省南安市人民法院执行款专用账户。 意佳公司于2012年4月17日登记成立，注册资本为2000000元，股东为戴默枝、侯长诗。厦门方华会计师事务所有限公司于2012年5月15日出具厦门方华验（2012）0370号《验资报告》，载明截至2012年5月14日止，意佳公司的实收资本为2000000元，占已登记注册资本总额的100%。意佳公司现在的股东为谭震、孙浩，出资比例分别为49%、51%。 审理中，本院组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。 姜清姬还陈述，《房屋租赁合同》项下每季度租金240000元，由姜清姬、黄东艺、林永其各分得80000元，李永楠名下的房屋实际上是黄东艺的，意佳公司应将相应的租金直接支付给姜清姬；姜清姬确实有欠林永其款项，但双方并未约定以租金抵偿债务。 李永楠、黄东艺还陈述，同意姜清姬陈述的租金分配意见，法院发出《协助执行通知书》之前的租金应直接支付给黄东艺，此后的租金由意佳公司按法院要求支付；黄东艺确实有欠林永其款项，但双方并未约定以租金抵偿债务；厦门市思明区禾祥西路229号房屋每季度应分得的租金，应按该房屋面积占该房屋面积和李永楠名下房屋面积总和的比例计算，金额为40208.79元。 林永其还陈述，《房屋租赁合同》项下每季度租金240000元，确实是约定由姜清姬、黄东艺、林永其各享有三分之一的权益，但姜清姬、李永楠、黄东艺都欠了林永其款项，都同意用租金抵偿债务，为此还出具了委托书给林永其，因此，姜清姬、黄东艺、林永其不能单方改变租金支付方式，意佳公司仍应当将全部租金直接支付给林永其。 林明娥还陈述，厦门市思明区禾祥西路229号房屋的租金，应按该房屋面积占所有租赁房屋面积总和的比例进行计算，每季度租金为40492元。 本院认为，姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其与意佳公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。黄东艺将厦门市思明区禾祥西路229号房屋转让给林明娥后，林明娥取得出租人的地位。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点第1款规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”虽然意佳公司自2020年4月1日起未再支付租金，但充分考虑众所周知的新冠肺炎疫情的发生，厦门市相应的疫情防控措施，疫情对酒店行业所造成的影响，经慎重考虑，本院认定意佳公司未再支付租金的行为尚未达到合同约定的解除条件，亦不构成根本性违约，因此，姜清姬等出租人要求解除《房屋租赁合同》、收回租赁房屋并要求意佳公司支付违约金、律师费，缺乏依据，本院不予支持。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6点第2款规定“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”充分考虑厦门市新冠肺炎疫情的防控情况，意佳公司承租房屋系用于经营酒店业务，新冠肺炎疫情对旅游业等所产生的影响，出租人的损失等因素，根据公平原则，本院酌定按照“1个月全免，二个月减半”的方式确定意佳公司自2020年4月1日起的租金支付义务。结合《房屋租赁合同》约定租金按季度支付，本院认定意佳公司还应支付的截至2020年11月30日的租金为480000元。鉴于林永其并未举证证明姜清姬、李永楠、黄东艺同意以租金抵偿债务，故林永其要求意佳公司直接向其支付全部租金，缺乏依据。根据双方当事人的意见，结合相关案件的执行情况，本院认为意佳公司应分别支付姜清姬租金160000元、林永其租金160000元；黄东艺、李永楠主张的厦门市思明区禾祥西路229号房屋每季度的租金计算方式更为合理，黄东艺亦同意相应的租金应支付给林明娥，故意佳公司应支付林明娥租金80417.58元；剩余尚未支付的租金79582.42元，意佳公司应按《协助执行通知书》的要求支付给相关执行法院，具体支付事宜由意佳公司与法院另行处理。本院需要特别指出的是，自2020年12月1日起的租金，意佳公司应按照《房屋租赁合同》约定的时间进行支付，其中每季度租金中的39791.21元支付给相关执行法院。至于李永楠名下的租赁房屋是否为黄东艺所有，不属于本案审查认定的范围。根据在案事实，意佳公司的股东已实缴注册资本，故姜清姬等出租人要求谭震、孙浩对意佳公司的债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门意佳酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付姜清姬租金160000元； 二、厦门意佳酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付林永其租金160000元； 三、厦门意佳酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付林明娥租金80417.58元； 四、驳回姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17040元，减半收取计8520元，由姜清姬、李永楠、黄东艺、林永其负担5513元，厦门意佳酒店有限公司负担3007元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年九月二十八日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。