湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终1542号 上诉人（原审被告）：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地：株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****。 法定代表人：应卫东，董事长。 委托诉讼人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：颜玉凤，男，1976年8月27日出生，汉族，住湖南省攸县。 被上诉人（原审原告）：杨迪双，女，1978年12月25日出生，汉族，住湖南省攸县。 共同委托诉讼代理人：唐湘晖，湖南中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等。 上诉人株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称塔山房产公司）因与被上诉人颜玉凤、杨迪双房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区市人民法院（2019）湘0203民初3581号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2020年8月25日上诉人塔山房产公司的委托代理人张晓东，被上诉人颜玉凤、杨迪双的委托代理人唐湘晖均到本院接受了询问。本案现已审理终结。 上诉人塔山房产公司请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人无需承担办证的违约责任；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定办理产权证应签订《房屋交接书》及规划局影响办证时间仅为106天等事实错误；二、原审不适用双方《合同》约定和将规划局影响办证的原因归责于上诉人是理解法律错误。本案办理产权证是双方共同义务，并非上诉人一方负责办理。没有及时办理产权证的原因，并非上诉人的原因造成，且并没有达到《合同》约定的办证条件和办证时间。因此，上诉人不存在逾期办证的违约事实。为维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 被上诉人颜玉凤、杨迪双答辩称，一审判决认定事实正确，适应法律准确，请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 颜玉凤、杨迪双向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理不动产权属证书；2.判令被告支付延期办证违约金22139元（458683*4.35%*1.5/365天*270天，2019年1月2日至2019年9月30日期间）并从2019年10月1日起按人民银行贷款利息1.5倍支付违约金直至办证之日止；3.判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2014年10月29日，被告株洲塔山房地产开发有限公司（甲方）与原告颜玉凤、杨迪双（乙方）于东成商业广场签订一份《株洲市商品房（预）销售合同》及其《补充条款》。《合同》第2、3条约定：乙方向甲方购买芦淞区房屋，总房价暂定为人民币458683元。第10、11、12条约定：甲方定于2016年12月31日在该商品房经竣工验收合格后交付给乙方，甲方未在约定期限内交付，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算。第14条约定：在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后90日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》。签署后360天内，由双方依法向株洲市房地产权属于市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。株洲市规划局于2011年12月19日向被告颁发了《建设用地规划许可证》（地字株（地字株规用［2011］**对该地块进行开发后，以总建筑面积（计容）为83710㎡向株洲市规划局申请建设工程规划许可，株洲市规划局以被告申报方案的建筑总量超出国有建设用地使用权出让合同中有关容积率指标为由，于2015年7月21日作出不予行政许可决定。被告于2015年7月25日向株洲市人民政府申请行政复议。株洲市人民政府于2015年9月23日作出如下复议决定：撤销被申请人株洲市规划局作出的株规不许字（2015）第02号《不予行政许可决定》，责令被申请人依法重新处理。2017年4月10日，株洲市规划局对东成商业广场项目第三期向被告作出株规建［2017］0036号建设工程规划许可证，许可总建筑面积为16618.51㎡。2018年1月9日，原、被告双方签署《房屋交接书》。现在东成商业广场项目第三期1栋已经落架，但第三期的绿化和道路还未建设，整个项目未达规划验收条件，被告至今未能取得房屋总证。这导致原告购买的房屋（4栋1511号）产权证也无法办理，酿成本案纠纷，诉至本院。上述事实有双方当事人提交的证据以及庭审材料作为佐证。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第60条第1款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。原、被告的争议焦点为：被告延迟办证的抗辩理由是否成立，若不成立，应向原告支付多少违约金。现分析如下： 本案中原、被告双方签订的《合同》及其补充条款系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行合同约定的义务。本案中，根据庭审查明的事实，被告于2018年1月9日将涉案房屋交付于原告，并于当日签订《房屋交接书》，根据《合同》约定被告应在2019年1月3日以前协助原告办理房屋产权证。但是被告至今都未履行该义务，其应当支付相应的违约金。被告提出三期建设总面积是符合株洲市规划局签订的《土地出让合同》、颁发的《建设用地规划许可证》及《项目规划条件通知书》的。且根据株洲市人民政府所出具的行政复议决定书《（2015）株政复字第67号》可知，株洲市规划局于2015年7月21日作出的不予许可的行为缺乏事实和法律根据。被告与原告在签订《合同》时，其对株洲市的决定是不能预见且不能避免的，其主观上并不存在违约的故意。且被告在知道株洲市规划局不予许可的行为后也在积极寻求救济提出复议，株洲市人民政府在合法的时间内出具了撤销不予许可并责令株洲市规划局重新作出处理。依照《中华人民共和国行政许可法》第42条第1款的规定：“除可以当场作出行政许可的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。”以及第82条的规定：“本法规定的行政机关实施行政许可的期限以工作日计算。”，因此本案中株洲市规划局应当在其受到《株洲市人民政府行政复议决定书（2015）株政复字第67号》之日起三十个工作日内重新作出建筑工程规划许可，即2015年11月4日。从2015年7月21日至2015年11月4日这段期间属于行政机关作出许可的合理期间，总共为106天，可以认定为补充条款第4条第6款约定的行政行为，应当从原告主张的违约期限内予以扣除。而株洲市规划局没有在规定的期限内重新作出许可决定的行为作为具体行政行为不宜认定为不可抗力，因此不能免除被告延期办证的违约责任。且《合同》仅可约束原、被告双方，原告只能向被告主张延期办证的违约责任，而被告可以通过其他手段来维权。根据《商品房买卖合同司法解释》第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，因此被告应当支付原告延期办证违约金为13447.58元（458683＊4.35%＊1.5／365天＊（270-106）天，2019年1月3日至2019年9月30日期间）。由于被告现在还未具备协助原告办理房屋产权证的条件，因此原告请求的从2019年10月1日至被告办证之日的违约金暂时不能确定，原审不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国行政许可法》第四十二条、第八十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告株洲塔山房地产开发有限公司向原告颜玉凤、杨迪双支付延期办证违约金13447.58元（458683*4.35%*1.5/365天*（270-106）天，2019年1月3日至2019年9月30日期间）；二、驳回原告颜玉凤、杨迪双的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币354元，减半收取177元（原告已垫付），由被告株洲塔山房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审采信的证据和查明的事实，依法予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：上诉人塔山房产公司是否逾期办证？是否应承担违约责任？现分析如下： 2014年10月29日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》及其《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行合同约定的义务。根据合同第14条约定“在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后90日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》。签署后360天内，由双方依法向株洲市房地产权属于市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。”和2018年1月9日上诉人将涉案房屋交付于被上诉人，并于当日签订《房屋交接书》的事实，原审法院认定上诉人应在2019年1月3日以前协助被上诉人办理房屋产权证，但上诉人至今未能办理《房屋所有权证》构成违约并无不妥，本院也予以确认。 上诉人认为办理产权证是双方共同义务，并非上诉人一方负责办理，没有及时办理产权证的原因是规划局造成的，并非上诉人的原因造成的问题。因上诉人在一、二审中没有提供证据证明被上诉人不提交相关手续、不配合办理产权证的证据，且原审对因规划局造成未办证给予了酌情扣减违约期间的处理符合法律规定，故上诉人该上诉理由也不能成立。 综上所述，上诉人株洲塔山房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理结果恰当、应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费354元，由上诉人株洲塔山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二〇年九月十七日 法官助理李艳 书记员王琳