广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1594号原告深圳市安家建材装饰广场有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道将石社区公常路段深圳市现代化农业产品流通中心第****，统一社会信用代码91440300065476261A。法定代表人陈伊娜。委托诉讼代理人邹凤华，湖北文海律师事务所律师。被告许美，女，汉族，身份证住址广东省陆丰市。被告樊爱琼，女，壮族，身份证住址广西忻城县。原告深圳市安家建材装饰广场有限公司诉被告许美、樊爱琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人邹凤华到庭参加诉讼。被告许美、樊爱琼经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告2019年7月1日至10月24日租金人民币45667元以及滞纳金4566.7元；2.被告承担本案的诉讼费用。具体事实与理由：原、被告双方于2019年4月22日签订租赁合同，约定原告将位于光明新区公明办事处将石社区公常路旁的安家建材装饰广场第××号铺位出租给被告只作经营陶瓷使用，租赁合同期为三年，从2019年4月1日起至2021年4月30日止。2019年4月1日至2019年4月30日，每月应缴纳租金10928元、卫生费811元；2019年5月1日到2021年4月30日，每月应缴纳租金12021元、卫生费811元。被告必须在每月5日前付清当月租金及费用，逾期按每月加收10%的滞纳金。被告欠付2019年7月1日至10月24日租金共计45667元，据此核算出滞纳金为4566.7元。请求判如所请。被告许美提交书面答辩状辩称，《租赁合同》签订后，我方交纳了进场费、押金、租金及品牌代理费合计10余万元，但发现商铺存在严重漏水、渗水问题，容易引发用电和消防安全问题，二楼化粪池管多处漏水、房屋存在恶臭等问题，多次找原告处理均未修复。2019年8月28日从一手房东处了解到商铺多年前就漏水无法修理。被告隐瞒外墙广告装修工程的时间为3个半月，导致商铺无法使用经营。商铺没有产权手续，没有报建，不符合商业功能用途，原告不愿退还押金，还要求我方交租。被告樊爱琼未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2019年4月22日，原告作为甲方、两被告作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将位于光明新区公明办事处将石社区公常路旁的安家建材装饰广场第××号铺位出租给乙方只作经营陶瓷使用；租赁期限从2019年4月1日起至2021年4月30日止；2019年4月1日至2019年4月30日，每月应缴纳租金10928元、卫生费811元；2019年5月1日到2021年4月30日，每月应缴纳租金12021元、卫生费811元；每月必须在5日前付清租金，且不能无故借口无生意或其他原因推迟缴纳租金及相关费用，超出期限未付清的，原告按每月加收10%的滞纳金；被告同意签订合同时，应向原告缴纳保证金23478元；在合同终止前，被告必须交清终止合同的所有费用，若未能交清以上所有费用，原告将暂扣押所有财产，其一切损失被告自负。合同还约定了双方的其他权利义务。庭审中，原告确认两被告已支付租赁保证金23478元，该租赁保证金尚未退返；两被告已付清至2019年6月的租金及费用。2019年10月24日，原告收到被告邮寄送达的《关于租赁合同解除、终止及由你司自行接收房屋的通知》后，原告收回案涉商铺。另查，1.原告陈述，涉案房屋于签订合同时即交付给被告方使用，但双方并未形成交付资料；被告方曾提出渗水问题，原告予以修复，房屋不存在消防问题；被告方对房屋进行装修取得了原告同意，被告方向原告发送的解除合同通知书明确表示由原告自行处理；被告方租赁的商铺有独立的电表，电费由原告按照实际使用数量代收。2.经法庭询问，原告陈述诉请的租金45667元具体包括：自2019年7月1日至10月24日，每月应缴纳租金12021元、卫生费811元；2019年6月至9月水费80元（20元×4）；2019年6月至9月电费1282元（455元+285元+396元+146元）。3.原告提交《代征土地合同书》《规划红线图》及《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》用以证明案涉租赁房屋是经验收合格的合法建筑。其中《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》仅有复印件。经查，已生效的深圳市中级人民法院作出的（2020）粤03民终11121号民事判决书对上述《代征土地合同书》《规划红线图》及《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》审查认为不能证明涉案房屋属于合法建筑、相关《租赁合同》有效。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于案涉合同效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告主张案涉房屋属于合法建筑，且双方当事人签订的《租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。但原告未能提交建设工程规划许可证，其提交的《代征土地合同书》《规划红线图》《深圳市房屋建筑工程竣工验收报告》等证据不能对其主张予以证明。故，案涉《租赁合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人依据无效合同取得的财产应当各自返还，两被告基于案涉合同取得的房屋已由原告收回，原告应当返还被告涉案物业的保证金23478元。关于占有使用费及滞纳金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，两被告作为实际占有使用涉案房屋的一方，退场时有向被告返还涉案房屋的义务，原告确认已于2019年10月24日收回涉案房屋，两被告未对实际返还时间提出其他主张或提交证据，本院采纳原告的主张，认定涉案房屋返还时间为2019年10月24日。原告确认被告已支付2019年7月1日前租金及费用，两被告未对已付占有使用费提出其他主张或提交证据，本院采纳原告的主张。综上，两被告应参照约定租金标准支付2019年7月1日至2019年10月24日期间的占有使用费5679.8元（12021元×3.8）。原告主张两被告支付45667元，未超过双方约定的租金标准，本院予以支持。合同约定的滞纳金实际为违约金，因双方当事人签订的租赁合同无效，违约金条款亦无效，原告要求被告支付欠付占有使用费违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市安家建材装饰广场有限公司与被告许美、樊爱琼于2019年4月22日签订的《租赁合同》无效；二、被告许美、樊爱琼于本判决发生法律效力之日起七日内向原告深圳市安家建材装饰广场有限公司支付2019年7月1日至2019年10月24日期间的占有使用费人民币45667元；三、原告深圳市安家建材装饰广场有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被告许美、樊爱琼返还履约保证金人民币24870元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1056元，由两被告负担437元，由原告负担619元。原告已预交受理费1056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二〇年九月十六日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。