湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1867号 上诉人（原审原告）：尹志平，男，1981年12月20日出生。 上诉人（原审原告）：褚娜（尹志平之妻），女，1984年9月6日出生。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：王晶妍，女，由安仁县永乐江镇城南社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：安仁恒烁房地产开发有限公司。 法定代表人：黄斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡宏亮，湖南楚瑞律师事务所律师。 上诉人尹志平、褚娜因与被上诉人安仁恒烁房地产开发有限公司（以下简称恒烁公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省安仁县人民法院（2020）湘1028民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹志平、褚娜的委托诉讼代理人王晶妍，被上诉人恒烁公司的委托诉讼代理人胡宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹志平、褚娜上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判恒烁公司因商品房面积差返还尹志平、褚娜房价款；二、一审、二审诉讼费由恒烁公司承担。事实与理由：尹志平、褚娜与恒烁公司签订《商品房预售合同》，合同约定尹志平、褚娜所购安仁县滨江国际商贸城8栋215房面积为114.76㎡，房价237,371元，经安仁县不动产登记中心测绘，案涉房屋实测面积为106.47㎡，面积差8.29㎡。尹志平、褚娜提供了安仁县不动产登记中心2019年11月21日出具的实测面积证明及2020年5月8日对实测面积进行了解释和说明，2020年5月18日安仁县不动产中心再次出具《不动产信息查询证明》，可以证实案涉房屋实测面积与合同约定面积存在面积差的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，恒烁公司应返还尹志平、褚娜房款30,024.47元。 恒烁公司辩称，一、案涉房屋是尹志平、褚娜以固定总价的方式从恒烁公司处购买，且双方签订《商品房预售合同》附件三合同补充协议中明确约定了案涉房屋的面积以产权证登记为准，并明确载明不因面积差异而调整固定总价；二、在尹志平、褚娜提起诉讼很长时间之前，恒烁公司开发建设的楼盘已经完成了综合验收，已经达到办理不动产权证的要求，尹志平、褚娜拒不签订《商品房买卖合同》，拒不缴纳维修基金导致案涉房屋的不动产权证至今未能办下，是由尹志平、褚娜的原因导致；三、尹志平、褚娜以逾期交房提起诉讼，该案达成调解，至今尹志平、褚娜没有履行法律文书的义务，其主张的上诉请求没有法律依据，即使该房屋存在面积差异，其要求退还房价款和支付利息也尚未成就，综上请二审法院依法驳回尹志平、褚娜的上诉请求。 尹志平、褚娜向一审法院起诉请求：一、判令恒烁公司返还尹志平、褚娜房价款及利息43,365.4元；二、恒烁公司承担本案所有诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年2月18日，褚娜与恒烁公司签订安仁高桥商贸城房屋定制建设协议书，约定第一条褚娜自愿定制恒烁公司开发建设的【安仁高桥商贸城】房屋（户型图见附件），该房屋位于本项目8号楼15号房，共1空。2016年12月7日，尹志平、褚娜与恒烁公司签订《商品房预售合同》，合同约定：第二条尹志平、褚娜购买恒烁公司开发的安仁县滨江国际商贸城第8栋115号和215号房屋，第8栋115号房屋建筑面积为40.55平方米，其中分摊面积0.95平方米；第8栋215号房屋建筑面积为114.76平方米，其中分摊面积16.84平方米。上述面积为恒烁公司暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。同时，该商品房总房款按实际面积与本合同约定的每平方米单价据实调整计算。实际面积与暂测面积的差异部分的决算，在签订《商品房合同》时一次性结清。第四条恒烁公司的作价方式为按每平方米建筑面积计价，该商品房的售价为每平方米：空白，总价款511,892元，其中商业115总房价为274,521元，住宅215总房价为237,311元。附件三：合同补充协议第四条关于面积确认及面积差异处理的补充约定：在签订《商品房预售合同》时，该房屋面积已经过安仁县房地产测绘部门预测。合同约定的该商品房面积与产权登记的实测面积（安仁县房地产测绘部门出具的测绘报告）有差异的，以产权登记的实测面积为准，该商品房总价按本合同第四条约定的总价执行。2019年6月26日，恒烁公司申请对项目名称为滨江国际商贸城（高桥市场）的房屋建筑联合验收。安仁县自然资源局等8个部门作出该项目验收合格的意见。2019年9月11日，安仁县城市建设工作领导小组办公室作出同意验收组的意见。2019年11月5日，尹志平、褚娜因恒烁公司逾期交房及未为尹志平、褚娜办理不动产证向安仁县人民法院提起诉讼，双方达成如下协议：一、恒烁公司在2019年12月31日之前向尹志平、褚娜逾期交房、办理不动产权证违约金5000元；二、尹志平、褚娜在2020年1月10日前与恒烁公司签订《商品房买卖合同》并缴纳契税、维修基金等相关费用后，恒烁公司在2020年3月10日前协助提供办理不动产权证所需的相关资料；三、尹志平、褚娜表示同意并自愿放弃其他诉讼请求…。安仁县人民法院于2019年12月30日制作了（2019）湘1028民初1251号民事调解书。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案双方争议的焦点为尹志平、褚娜购买恒烁公司房屋面积是否存在差异。根据尹志平、褚娜与恒烁公司签订《商品房预售合同》的附件三第四条约定：商品房面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记的实测面积为准。尹志平、褚娜提供安仁县不动产中心权籍调查股出具的滨江国际实测面积，因其证明表述不清楚，而且没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，故不予采信。恒烁公司提供的项目名称滨江国际商贸城（高桥市场）的安仁县房屋建筑联合验收意见表，滨江国际商贸城（高桥市场）已经通过房屋建筑联合验收。尹志平、褚娜购买安仁县滨江国际商贸城第8栋115号和215号房屋具备办理不动产权证的条件，但尹志平、褚娜未向本院提供其不动产权证，故尹志平、褚娜认为恒烁公司出售给其房屋面积差异8.02平方米的事实依据不足。 综上所述，尹志平、褚娜要求恒烁公司返还其房价款及利息43,365.4元，不予支持。据此，一审法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：“驳回原告尹志平、褚娜的诉讼请求。案件受理费884元，由原告尹志平、褚娜承担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。 尹志平、褚娜提交了一份新证据：尹志平、褚娜的不动产权信息查询证明，拟证明案涉房屋实际面积与合同约定面积存在差额。 恒烁公司质证认为，对该证据的关联性有异议，该证据明确载明了其权利类型为预告登记，与双方签订的《商品房预售合同》补充协议约定的以产权证登记的面积为准不相符合，其不能达到尹志平、褚娜的证明目的；对该证据的合法性有异议，该证加盖的安仁县信息中心的公章，没有经办人的签名，其不符合法定形式要件，信息档案股是安仁县房产管理局下设机构，其没有对外出具文件的资格，也没有经办人的手签证明。 本院认证意见：该不动产信息查询证明所载明的面积是商品房预告登记时的面积，并不是最终不动产登记时由房地产测绘部门出具的测绘报告载明的面积，对该证据在本案中的证明力，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方所签订的《商品房预售合同》及附件补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉房屋面积是否有证据证明存在误差，尹志平、褚娜要求返还差额面积房价款及利息的诉讼请求能否得到支持。对此，本院评析如下：尹志平、褚娜在一审提交的安仁县不动产登记中心权籍调查股出具的手写的《滨江国际实测面积》，该证据不能证明是案涉房屋的实测面积，在二审庭审时提交的安仁县不动产登记中心出具的《不动产权信息查询证明》中载明的是案涉房屋预告登记时的面积，双方签订的《商品房预售合同》附件三合同补充协议第四条约定实测面积是指安仁县房地产测绘部门出具的测绘报告载明的面积。据此，该证明亦不能证明案涉房屋实测面积与合同约定面积存在面积差，尹志平、褚娜提供的证据不足以证明案涉房屋面积存在误差。即使案涉房屋合同约定面积与实测面积存在面积差，因双方并没有约定房屋每平方米单价，根据案涉《商品房预售合同》附件三合同补充协议第四条约定：“在签订《商品房预售合同》时，该房屋面积已经过安仁县房地产测绘部门预测。合同约定的该商品房面积与产权登记的实测面积（安仁县房地产测绘部门出具的测绘报告）有差异的，以产权登记的实测面积为准，该商品房总价按本合同第四条约定的总价执行”，案涉房屋是尹志平、褚娜以固定总价购买，并不因面积差异而调整相应的价格，故对尹志平、褚娜主张返还差额面积房价款及利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人尹志平、褚娜的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人尹志平、褚娜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年九月二十二日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。