广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2209号 上诉人（原审被告）：平南县农村信用合作联社营业部，住所地广西平南县平南镇朝阳路**。 负责人：吕金健，该经营部主任。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石峰，男，1976年9月18日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：李剑，广西李登之律师事务所律师。 原审第三人：梁东海，男，1964年5月20日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：吴长雄，平南县龚城法律服务所法律工作者。 上诉人平南县农村信用合作联社营业部（以下简称信用社）因与被上诉人石峰，原审第三人梁东海案外人执行异议之诉一案，不服平南县人民法院（2020）桂0821民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 信用社上诉请求：1、撤销平南县人民法院（2020）桂0821民初155号民事判决第一项，改判驳回被上诉审石峰的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。一审判决认定：“第三人梁东海与被上诉人石峰于2015年11月8日签订的《房屋转让协议书》，该合同所谓的签订、履行过程均存在诸多无法解释的疑点，应当认定该合同为虚假合同，从而排除适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，认定被上诉人石峰不享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于支付价款问题的重大疑点：1、一审法院认定的落款时间为2015年11月8日的梁东海出具给被上诉人的《收条》，金额为630621.8元，属于大额资金给付，现金支付的方式不符合交易习惯；且金额尾数是零星数额，在电子支付发展的大背景下，以现金方式支付零星数额的方式也不符合生活常理。2、石峰账户于2016年8月2日支付65万元到区某账户，在摘要为“往来款”，区某账户于2016年8月2日支付65万元到梁某账户，摘要为“借款”，而本案石峰所主张的房屋买卖是发生在石峰与梁东海之间，可见，石峰关于已经支付65万元价款的主张，无论履行主体、支付原因等均不具备对应关系，没有任何合理性、必要性解释，且该65万元加上《收条》的630621.8元，合计支付金额与购房所需的金额无法印证。3、一审法院采信石峰该项主张的理由之一是基于“石峰也在庭审中自认…”，属于“以当事人的陈述作为认定该当事人陈述是否属实的证据，违背基本证明逻辑。二、关于是否已经占有使用涉案房屋问题重大疑点。1、石峰提供的《住户证明》、水电费票据等，均是以自然人名义出具，并非物业管理机构出具的证明，不符合法定形式。2、涉案房屋所在阳光苑小区的开发商广西安泰房地产有限责任公司，与被执行人广西安泰化工有限责任公司、梁东海等人之间存在紧密的关联关系，而其中的业主也多与各被执行人存在关联关系，因此所谓的“阳光苑业委员”及管理员李某与本案当事人存在密切的利害关系，其证言不应采信。3、管理员李某在《住户证明》中陈述：“从2015年10月入住，直到现在水电每月按时缴交到我处代收”；但是石峰就本案提交的证据2中“交纳物业费、水电费”的《收据》显示：“收款人”是“陈某”、“冯某”，从未出现“李某”，可见石峰的前后证据是矛盾的。4、一审法院采信石峰该项主张的理由之一是基于“其庭审中陈述涉案房屋钥匙已交付于其”，也属于“以当事人的陈述作为认定该当事人陈述是否属实的证据”，违背基本证明逻辑。三、关于石峰是否系非因自身原因未能办理过户登记问题的重大疑点。1、一审法院仅凭石峰自述“因梁东海在签订房屋转让协议后，一直外出广东，无法配合其办理房屋登记过户手续”，即认定“石峰在签订协议后，就积极催促梁东海办理房屋登记过户手续”，这二者之间根本不具备证明逻辑关系；也没有任何证据证明石峰曾经“催促梁东海办理房屋登记过户手续”。2、当前交通发达，梁东海来往两广之间具备高度便捷性，不存在任何障碍；且当前房屋过户登记手续便捷、快速，作为出卖人仅需到场一次面签文件。可见，所谓的梁东海“一直外出广东”并不构成其长期无法配合办理房屋登记过户手续的合理解释。3、石峰长期担任梁东海的司机，二人关系异常密切；有关当事人、证人，其他被执行人之间均具备密切的利害关系，具备恶意串通的主观基础、客观条件、大概率的可能性。综上本案应认定石峰不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其全部诉讼请求。 石峰辩称，一、一审法院认定的都是客观真实的。1、被上诉人在购房前就经营“东安大酒楼”，现金充足，并且经常承接大型婚庆、新居喜宴，客人都是以现金结算为主，酒楼采购也是以现金结算，所以被上诉人持有大量现金是客观的事实，被上诉人以现金的方式支付购房款给梁东海是合情合理的。金额尾数是一并结清了梁东海之前在被上诉人经营的酒楼处赊欠的餐费。2、因所购房按揭人是梁东海的儿子梁某，被上诉人转让给区某，区某按被上诉人的指示转账给梁某让其付清房屋按揭款成就房屋可办理过户条件，符合客观事实。关于被上诉人所付两笔购房款总额与购房所需的金额不符的问题，被上诉人认为朋友之间款项往来不必分文须究，这是符合生活规律的。二、涉案房屋非被上诉人自身原因未能办理过户手续。在涉案房屋被本案查封前被上诉人已经缴纳清了所有税费，只因在本案查封前涉案房屋又被查封而无法办理过户手续，因此，涉案房屋未能办理过户手续非因被上诉人自身原因。综上所述，一审判决认定事实清楚，上诉人上诉理由不能成立，请驳回上诉人的诉讼请求。 梁东海陈述称，被上诉人石峰与梁东海之间发生于2015年的涉案房屋转让行为是合法的民事法律行为，双方在平等自愿情况下签订了《房屋转让协议书》，签订协议书和转让都是在法院查封之前发生的，协议书的内容不违反国家法律法规，效力性和强制性规定。买方支付了购房款给卖方，卖方也依约把房屋交付使用，房屋的转让行为已经完成。石峰从2015年11月实际占有使用涉案房屋，至2016年8月、9个月间先后多次要求梁东海协助办理房屋的过户登记，都是因为梁东海大部分时间外出广东、海南、湖南、北京等地为广西安泰化工有限责任公司和广西金泽投资有限责任公司生存发展忙碌奔走。偶尔也返回平南，但是因为政策性的问题，国家的农药行业市场都比较低迷，虽然花了很多时间可是效果不理想，心情也受到很大的影响，所以就没有积极配合被上诉人石峰办理过户登记事宜，因此，梁东海不配合石峰办理房屋过户，有客观、主观原因，期间也向税务机关缴纳个人所得税，有具体的协助行为。 石峰向一审法院起诉请求：解除平南县人民法院（2019）桂0821执915号之一《执行裁定书》第二项的查封，停止对房屋的执行程序。 一审法院认定事实：2016年8月22日，莫兰、杨霓敏向一审法院提出诉前保全申请，一审法院于同年8月23日作出（2016）桂0821财保26号民事裁定，查封登记在被执行人梁东海名下位于平南县平南镇XX6号和XX7号二套房屋。李某与广西金泽投资有限责任公司、梁东海民间借贷纠纷一案中，贵港市港北区人民法院于2016年8月26日作出（2016）桂0802执1189号执行裁定，再次裁定查封涉案房屋。查封期限为三年。 2016年9月20日，莫某、杨某以其与梁东海已达成和解协议为由申请解封，一审法院于当日作出（2016）桂0821财保26号之二民事裁定，解除对上述房屋的查封。 2019年1月30日，信用社与广西瑞吉农资有限公司、梁东海、梁某、廖某、梁某1、方某、梁某2、梁某3、林某、梁某4、广西安泰化工有限责任公司金融借款合同纠纷一案，一审法院作出（2018）桂0821民初3547号民事判决，该判决生效后，信用社申请强制执行，一审法院于同年9月7日作出（2019）桂0821执915号之一执行裁定，裁定：一、…；二、查封登记在梁东海名下位于平南县的商品房一套【房屋所有权证号：平房权证统字第××号、02××12号】；三、…。 2015年11月8日，梁东海（甲方）与石峰（乙方）签订《房屋转让协议书》，该协议约定：一、该房屋座落于平南县商住楼，房产证号：①平房权证统字第××号房，建筑面积：159.79㎡；②平房权证统字第××号房，建筑面积：159.79㎡；共二套。该房屋的用途为商住房，…该房屋建筑面积共319.58㎡。二、该房屋单价（人民币）每平方米4000元，总金额1278320元，…。三、2014年9月29日该房屋作为抵押物并以梁某名下向农业银行平南县支行环城分理处办理10年期按揭贷款人民币70万元，截到2015年10月29日止尚欠本金人民币647698.2元。经双方协商一致该房屋尚欠银行贷款本金647698.2元（应付利息按银行规定交纳）从2015年10月30日其由乙方负担并作为冲减应付的房款；乙方尚欠甲方房款人民币630621.8元。四、…房屋交付使用后，乙方需要办理产权登记变更时甲方应配合办理变更手续，…。转让方：梁东海；受让方：石峰。协议签订当日，梁东海出具“收条”一份给石峰，内容：“今收到石峰交来购买阳光苑20楼二套商品房转让款陆拾叁万零陆佰贰拾壹元捌角。（630621.8元）房产证号：①平房权证统字第××号；②平房权证统字第××号；收款人：梁东海；2015年11月8日”。 石峰与梁东海签订《房屋转让协议书》后，于2016年8月24日缴纳了案涉二套房屋转让契税分别为9617.83元（阳光苑19D-20D复式006号房）、7213.37元（阳光苑19D-20D复式007号房）；梁东海并于同日缴纳案涉二套房屋转让所得的个人所得税各为4808.92元。 石峰在办理案涉房屋过户手续过程中，发现上述房屋已被查封，其认为其与第三人梁东海已达成房屋转让协议并已将该案涉房屋转让给其，且其已实际占有、管理，故对此提出异议，请求法院停止对涉案房屋的执行。2019年12月2日，一审法院作出（2019）桂0821执异40号执行裁定书，裁定驳回石峰的异议请求，石峰不服该裁定，遂提起本案诉讼。 石峰提交区某名下账户的中国农业银行交易明细清单、区某出具的《证明》，拟证实其已支付完毕房屋转让款。该明细清单显示，石峰于2016年8月2日通过其名下账号转存65万元给区某（摘要/附言“转存往来款”）；同年8月9日，区某通过其名下账户转出65万元给梁某（摘要/附言“借款”）,2016年8月25日，区某出具《证明》载明，其转账给梁某的65万元属为石峰购买案涉房产的购房款。 原告还提交了平南县阳光苑业委会管理员李某出具的《住户证明》以及物业收据复印件7张；该《住户证明》载明石峰从2015年10月入住，每月按时缴纳水电；7张物业收据落款时间最早为2016年1月20日、最晚时间为2016年8月18日。 庭审中，原告称其系2016年8月24日提出房屋过户申请的，梁东海因在签订协议后就一直在外地，需待梁东海回来后，才配合其办理转让、过户登记手续。 另查明，平南县盈泰农资有限公司的登记住所为平南县广西安泰化工有限责任公司内，该公司在2017年6月29日企业投资人变更前的投资人为石峰、区某。 一审法院认为，关于原告石峰是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告对（2019）桂0821执915号之一执行裁定查封涉案二套房产的行为提出的执行异议，是否符合上述法律规定，分析如下：一、关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。石峰与梁东海就涉案房产被查封前已签订了书面的《房屋转让协议书》，且内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的书面房屋买卖合同。二、关于是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。根据原告提供的收条、银行卡交易明细以及区某出具的《证明》可知，在签订协议后，石峰即于签订协议的当日按照约定支付了部分购房款630621.8元给梁东海，后通过区某名下的银行账户于2016年8月2日将按揭款650000元转账给当时案涉房屋的抵押贷款人梁某。被告信用社对此提出异议，一审法院认为，石峰给付的款项，有梁东海于石峰付款给其的当日其出具的收条予以证实，且双方签订合同及付款的时间系在案涉房屋被查封前实施，可信度高；另一部份给付的款项，首先，石峰与区某先前虽共同投资广西盈泰农资有限公司，石峰也在庭审中自认区某的账号系属于平南县盈泰农资有限公司的账户，但这并不影响石峰为履行合同的付款义务而通过区某的帮助支付按揭款给梁某。其次，原告提供区某的银行流水显示，其中亦有部分进出款项均附言“借款”，且前述款项650000元先由石峰转入区某的账户，后由区某将同样数额的款项转给梁某，可相互印证石峰通过区某的账号已按照协议约定交付房款及按合同约定偿还涉案房屋按揭款的事实，故附言内容并不改变款项性质，因此，对于被告信用社的抗辩意见，因其未能提供相反证据予以推翻原告所提供的付款证据，故不予采纳。三、原告是否已占有使用案涉房屋问题。原告提交的水电费等物业费收据和平南县阳光苑的管理员李某出具的《住户证明》所记载的内容以及落款时间，以及其庭审中陈述案涉房屋钥匙已交付于其，可证实原告石峰在（2016）桂0821执26号裁定查封前就已实际占有、使用案涉二套房屋。四，关于原告是否系非因自身原因未能办理过户登记。从原告提供的税收缴款书记载的相关内容，可证明石峰在本案案涉房屋被查封前已申请办理过户登记手续，而在本案被查封前，因案涉房屋又因被查封未能过户，石峰陈述“因梁东海在签订房屋转让协议后，一直外出广东，无法配合其办理过户登记手续”来看，石峰在签订协议后，就积极催促梁东海办理房屋登记过户手续，在梁东海从外地回来的较短时间内，二人便去申请办理过户手续并向税务机关交付了房屋买卖契税，梁东海也于同日缴纳了房屋转让所得的个人所得税，可证明石峰作为买受人已采取相应的措施积极办理过户登记手续，故对于原告没能立刻办理房屋过户登记手续，是因合同相对方梁东海的个人问题，后因案涉房屋已被先后查封的原因导致办理不能，故原告对案涉房屋不能过户至其名下不是其自身过错原因所致。综上，石峰对涉案房产主张权利阻却法院的强制执行符合上述法律规定。原告石峰的其他诉讼请求，因不属执行异议之诉受案审查范围，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，一审法院判决：一、不得执行位于广西平南县商品房一套[房屋所有权证号：平房权证统字第××、02××12号]；二、驳回原告石峰的其他诉讼请求。案件受理费16305元（原告已预交），由被告平南县农村信用合作联社营业部负担。 二审经审理查明，石峰曾系梁东海司机。其余案件事实与一审法院查明的案件事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点是：石峰对本案争议房屋是否享有足以排除执行的权利。本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来审理，应对石峰对涉案房屋主张排除执行的权利，是否已符合该条款规定的签订合同、钱款付清、实际占有、未办理过户手续无过错等条件进行审查。本案中，关于石峰在法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同及已合法占有涉案房屋的问题，石峰曾是梁东海司机与梁东海存在密切关系，对梁东海的相关经济情况应该清楚了解，在梁东海背负债务的情况下其主张与梁东海于2015年11月8日签订的《房屋转让协议书》存在转移财产的嫌疑，另外石峰所提交的物业管理费只是能证明涉案房屋的物业管理费已交纳并不足以证实其已合法占有使用了涉案房屋，因此，对石峰主张在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同及已合法占有涉案房屋的理由不予采信；关于石峰主张已向梁东海支付完所有购房款，经查明，其除了在2016年8月9日向梁东海儿子梁某转账650000元外，并未能提供充足的证据证实其已向梁东海支付了630321.8元的房屋购房款，虽梁东海向石峰出具了收到该款的《收条》，但因以现金支付大额款项不符合一般的生活交易习惯且石峰与梁东海之间存在特殊的关联关系，故在该种情况下，不应认定石峰已向梁东海支付了该630321.8元的房屋购房款。另自双方签订涉案房屋转让协议后至法院查封该房屋前，涉案房屋并不存在办理过户的阻碍，石峰及梁东海具有充足的时间进行办理，但双方均未办理，故对涉案房屋未能过户，不能排除石峰自身的原因造成。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销平南县人民法院（2020）桂0821民初155号民事判决； 二、驳回被上诉人石峰的诉讼请求。 本案一审案件受理费16305元（石峰已预交），由石峰负担；二审案件受理费16305元（平南县农村信用合作联社营业部已预交），由石峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年九月十八日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清