福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书                            案号                       （2020）闽0206民初9591号                               案由                       物业服务合同纠纷                               适用程序                       小额诉讼程序                               立案时间                       2020年8月28日                               原             告                       原告：厦门市厦煌物业服务有限公司，住福建省厦门市湖里区东渡路南苑村****。             法定代表人： 王丽水，该公司董事长。             委托诉讼代理人：李远军，男，该公司员工。             委托诉讼代理人：蔡文雅，女，该公司员工。                               被             告                       被告：谢瑞云，女，1974年10月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区金鼎里****。                               判             决             主             文                       一、谢瑞云于本判决生效之日起十日内，向厦门市厦煌物业服务有限公司支付2016年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费8538.4元及2018年12月2日至2019年10月1日的公摊水费12元，公摊电费498元，共计9048.4元；             二、驳回厦门市厦煌物业服务有限公司的其他诉讼请求。                               诉             讼             请             求                       谢瑞云立即支付所拖欠的2016年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费8538.4元及2018年12月2日至2019年10月1日的公摊水费12元、公摊电费498元、违约金2560.15元，共计9304.55元。                               案             件             基             本             事             实                                   2008年4月18日，厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称厦煌物业）与厦门市房地产股份有限公司签订一份《都市港湾（项目）前期物业服务委托合同》，约定：1. 厦门市房地产股份有限公司将都市港湾委托厦煌物业实行物业管理，物业坐落位置：厦门市湖里区东渡路；委托管理事项为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共同用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理等等；2.本合同期限自2008年4月18日起，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3.住宅物业服务费为每月每平方米1.2元；4.业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应收服务费的3%的标准向厦煌物业支付违约金。合同签订后，厦煌物业为都市港湾小区提供了物业管理服务。谢瑞云系厦门市湖里区金鼎里****的产权人。该房屋产权面积为151.39平方米。厦煌物业主张谢瑞云拖欠2016年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费8538.4元及2018年12月2日至2019年10月1日的公摊水费12元、公摊电费498元。                               裁             判             理             由                       本院认为，本案系物业服务合同纠纷。厦煌物业与厦门市房地产股份有限公司签订一份《都市港湾（项目）前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示、内容未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，该物业服务合同对小区全体业主具有约束力，厦煌物业与小区业主均应遵照约定履行义务。厦煌物业为都市港湾小区提供了物业管理服务，谢瑞云作为该小区的业主应按合同约定缴纳物业管理费和公摊水电费。厦煌物业主张谢瑞云拖欠2016年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费8538.4元及2018年12月2日至2019年10月1日的公摊水费12元、公摊电费498元。谢瑞云确认自2016年1月1日起未缴纳物业费，自2018年12月2日起未缴纳公摊水电费。因此，厦煌物业主张谢瑞云支付2016年1月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费8538.4元及2018年12月2日至2019年10月1日的公摊水费12元、公摊电费498元，有合同和法律依据，本院予以支持。根据本案厦煌物业与谢瑞云在庭审中的陈述及谢瑞云提交的照片，并结合在本院同期审理的厦煌物业与其他业主物业服务合同纠纷若干案件中当事人的陈述及提交的证据可知,双方对厦煌物业提供的物业管理服务水平存在争议,谢瑞云作为业主认为物业管理存在瑕疵，通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩,不宜认定为违约,厦煌物业关于违约金的诉讼请求,依据不足,本院不予支持。但谢瑞云提供的证据不足以证明厦煌物业未尽责履行其合同约定的主要义务,双方应就物业管理服务过程中存在的瑕疵争议充分进行沟通协调,厦煌物业亦应尽妥处之责。谢瑞云以厦煌物业未尽物业管理之责为由拒交物业管理费、公摊水电费等费用,没有依据,本院不予采纳。                               适             用             法             律                       《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定。                               诉讼费用                       案件受理费50元，减半收取计25元，由谢瑞云负担24元，厦门市厦煌物业服务有限公司负担1元。                               其他                       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             本判决为终审判决。                审判员  林丽玉 二〇二〇年九月十七日 书记员  吴朝旭 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。