湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终592号上诉人（原审原告）：利川市碧桂园房地产开发有限公司，住所地利川市南环大道**。法定代表人：侯峰，总经理。委托诉讼代理人：刘茂林，湖北夷水律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王彦欢，男，1987年9月26日出生，土家族，居民，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：王国英（系王彦欢之母），女，1965年10月11日出生，汉族，住湖北省利川市。上诉人利川市碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人王彦欢商品房销售同合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。利川市碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，由王彦欢承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决法律适用错误，商品房买卖合同解除条件成就，利川市碧桂园房地产开发有限公司请求解除合同具有事实依据和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十条明确约定，出卖人未能履行其向银行应尽义务而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人选择解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部代偿款外，还应按该商品房总价款的15％向出卖人支付违约金。利川市碧桂园房地产开发有限公司与王彦欢签订的商品房买卖合同及其附件是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。王彦欢未按期偿还银行贷款，致使利川市碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任，利川市碧桂园房地产开发有限公司有权依据合同约定解除商品房买卖合同。请求二审改判支持利川市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求。王彦欢辩称，一审判决正确，请求维持。利川市碧桂园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.解除利川市碧桂园房地产开发有限公司、王彦欢双方于2016年3月14日签订的《商品房买卖合同》及相关附件，并于判决生效十日内协助利川市碧桂园房地产开发有限公司撤销商品房买卖合同的备案登记；2.王彦欢向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付以498644.21元为基数从2019年3月29日起至完全清偿时止，按照银行同期同类贷款利率支付资金占用利息；3.王彦欢向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金85921.2元；4.确认利川市碧桂园房地产开发有限公司有权从王彦欢已付购房款中予以扣除王彦欢应当支付的款项；5.王彦欢承担诉讼费用。一审法院认定事实：利川市碧桂园房地产开发有限公司、王彦欢于2016年3月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定将利川市碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于利川市南环大道88号利川碧桂园小区柏丽湾36栋1单元301号商品房出售给王彦欢，房屋建筑面积118.35平方米，单价每平方米4839.95元，房屋总价款为572808元，付款方式为签订合同时付购房款114808元，余款458000元向银行申请贷款，并委托银行直接向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付。合同补充协议四第十条约定，买受人未能履行其向银行应尽义务而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人选择解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部代偿款外，还应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金。合同签订后，王彦欢向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付了首付款114808元，向中国银行股份有限公司利川支行办理了按揭贷款458000元，并由中国银行股份有限公司利川支行向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付了该款，利川市碧桂园房地产开发有限公司就王彦欢的该笔贷款向中国银行股份有限公司利川支行提供担保。双方办理了商品房买卖合同备案登记。此后王彦欢按月向中国银行股份有限公司利川支行偿还按揭贷款至2017年4月5日，之后未再支付。2019年1月2日，利川市碧桂园房地产开发有限公司为王彦欢代偿了2017年4月6日至2018年12月5日期间的贷款本息51601.23元。2019年1月21日，中国银行股份有限公司利川支行向一审法院提起诉讼，要求王彦欢偿还全部贷款本息，利川市碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任。2019年2月28日，一审法院作出（2019）鄂2802民初492号民事判决，判令王彦欢偿还中国银行股份有限公司利川支行贷款本息443775.63元，利川市碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任。判决生效后，利川市碧桂园房地产开发有限公司履行了相关义务。一审法院认为，利川市碧桂园房地产开发有限公司、王彦欢签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后双方办理了合同备案登记，王彦欢依照合同约定向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付了首付款114808元，按揭贷款458000元支付了剩余房款。利川市碧桂园房地产开发有限公司收到前述两笔房款后，其卖房目的及权利均已实现，王彦欢支付房款的义务亦已完成，利川市碧桂园房地产开发有限公司理应按照合同约定向王彦欢交付房屋。王彦欢与中国银行股份有限公司利川支行之间的按揭贷款合同独立于双方的商品房买卖合同而存在，并非商品房买卖合同的从合同，利川市碧桂园房地产开发有限公司为王彦欢的按揭贷款合同提供担保，其担保合同从属于按揭贷款合同而存在，系按揭贷款合同的从合同，双方约定以利川市碧桂园房地产开发有限公司是否承担贷款合同的保证责任作为是否解除商品房买卖合同的条件，混淆了法律关系，不具有约束力。利川市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后，依法可以向王彦欢追偿，但不能以此要求解除商品房买卖合同。利川市碧桂园房地产开发有限公司、王彦欢签订的商品房买卖合同已经履行完毕，不具有合同法第九十四条规定的法定解除条件，对利川市碧桂园房地产开发有限公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。利川市碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求是建立在合同解除基础上的，合同解除的请求不能成立，其他诉讼请求亦不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回利川市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费9646元，由利川市碧桂园房地产开发有限公司承担。二审期间，利川市碧桂园房地产开发有限公司、王彦欢均未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，商品房销售合同是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。经审查，利川市碧桂园房地产开发有限公司与王彦欢签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后双方办理了备案登记，王彦欢依照合同约定向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付了首付款114808元，剩余房款458000元由王彦欢在银行申请按揭贷款进行了支付，利川市碧桂园房地产开发有限公司也于2016年4月19日开具了税务发票，据此，王彦欢已按合同约定履行了支付全部房屋价款的义务，利川市碧桂园房地产开发有限公司亦应按照合同约定向王彦欢履行交付房屋的义务。同时，因买受人王彦欢未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，中国银行股份有限公司利川支行起诉王彦欢借款合同纠纷一案，已同时将担保人利川市碧桂园房地产开发有限公司作为共同被告一并起诉，一审法院作出（2019）鄂2802民初492号民事判决，判令王彦欢偿还中国银行股份有限公司利川支行贷款本息443775.63元，由利川市碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任，并判决确认利川市碧桂园房地产开发有限公司承担清偿责任后有权向王彦欢追偿。该判决已发生法律效力，利川市碧桂园房地产开发有限公司也履行了相关义务，利川市碧桂园房地产开发有限公司有权依生效判决依法向债务人王彦欢追偿，其权利能够得到有效救济。利川市碧桂园房地产开发有限公司依据双方签订《商品房买卖合同》附件四的《补充协议》第十条关于“出卖人选择解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部代偿款外，还应按该商品房总价款的15％向出卖人支付违约金。”之约定，请求：“1.解除利川市碧桂园房地产开发有限公司、王彦欢双方于2016年3月14日签订的《商品房买卖合同》及相关附件，并于判决生效十日内协助利川市碧桂园房地产开发有限公司撤销商品房买卖合同的备案登记；2.王彦欢向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付以498644.21元为基数从2019年3月29日起至完全清偿时止，按照银行同期同类贷款利率支付资金占用利息；3.王彦欢向利川市碧桂园房地产开发有限公司支付违约金85921.2元；4.确认利川市碧桂园房地产开发有限公司有权从王彦欢已付购房款中予以扣除王彦欢应当支付的款项；5.王彦欢承担诉讼费用。”前述请求明显大于其依据生效判决确认向王彦欢追偿的范围和数额，对于买受人不利。同时，涉案《补充协议》中多处出现“乙方（王彦欢）对此无异议，并同意接受”“乙方自愿同意”“乙方承诺不得因此拒绝收楼”“乙方因此拒绝收楼的，不视为甲方逾期交楼。”等限制买受人权利的条款。另，二审期间，双方本已达成解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、利川市碧桂园房地产开发有限公司退还王彦欢交纳的首付款及按揭贷款本金、王彦欢协助利川市碧桂园房地产开发有限公司解除涉案房屋在相关备案登记手续等调解协议，但利川市碧桂园房地产开发有限公司长时间以其主管领导和上级未批准调解方案为由，致使双方最终未能签署调解协议书。利川市碧桂园房地产开发有限公司作为房地产开发、商品房销售的企业，在做好企业自身发展的同时，也应承担相应的社会责任。不应利用其专业知识、资源、信息等优势地位在采用格式条款订立的合同中，为买受人设定较高的违约成本，加重合同相对方责任，限制对方权利，致使双方权利义务失衡。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”利川市碧桂园房地产开发有限公司提交的证据不足以证明其事实主张，应当承担举证不能的法律后果。一审判决判决驳回利川市碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求并无不当。综上，利川市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9646元，由上诉人利川市碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  杨 芳审判员  侯著韬二〇二〇年九月二十五日书记员  欧顺恩