河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5504号原告：雷正伟，男，汉族，1978年12月28日出生，住洛阳市西工区。原告：于小艳，女，汉族，1982年11月24日出生，住河南省孟津县。二原告的共同委托诉讼代理人：孙振、郝芳颖（实习），河南中冶律师事务所执业律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，住所地洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**。法定代表人:常社力，总经理。委托诉讼代理人：贾安、冯红艳（实习），河南洛神律师事务所执业律师。原告雷正伟、于小艳与被告洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。雷正伟、于小艳及二原告的共同委托诉讼代理人孙振、郝芳颖，亿和公司的委托诉讼代理人贾安、冯红艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷正伟、于小艳向本院提出诉讼请求：1.判令亿和公司与雷正伟、于小艳继续履行双方于2013年12月15日签订的《认购协议》；2.判令亿和公司限期与雷正伟、于小艳签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续；3.判令亿和公司支付雷正伟、于小艳三个季度的补偿金27045元（2015年12月31日前）；4.判令亿和公司支付雷正伟、于小艳补偿金239786.7元（暂算至起诉之日），最终补偿金按照雷正伟、于小艳已付款500808元的日万分之三，从2016年1月1日计算至实际交房之日止；5.本案诉讼费用由亿和公司承担。事实和理由：2013年12月15日，雷正伟、于小艳与亿和公司签订《认购协议》一份，约定雷正伟、于小艳购买亿和公司开发的世纪王城3号楼2单元30层01号房屋，建筑面积143.99平方米，总房价786545元。协议同时还约定暖气初装费、燃气初装费共计14263元，于首付一并付清。协议签订后，雷正伟、于小艳依约向亿和公司支付房屋定金、首付款及暖气初装费、燃气初装费，但亿和公司一直未与雷正伟、于小艳签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款，也没有依约在2014年12月31日交房。2015年4月3日，亿和公司发出《公告》，将交房日期延期到2015年12月31日，亿和公司按照客户实际付款金额给予补偿，直到交房当天截止。之后，亿和公司和雷正伟、于小艳签订《补充协议》和《证明》，但补偿款一直未予支付。现亿和公司已经与一部分买房人、业主签订《商品房买卖合同》并交房，亿和公司在能够与雷正伟、于小艳继续履行协议的情况下，应当继续履行协议，按照协议约定内容及时与雷正伟、于小艳签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续。雷正伟、于小艳为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。亿和公司辩称，1.2013年12月15日雷正伟、于小艳与亿和公司签订《认购协议》是事实，没有异议。2.亿和公司所取得的款项没有异议，以雷正伟、于小艳出具的收据为准。3.涉案房屋现被抵押给银行，目前已不具备继续履行《认购协议》及签订《商品房买卖合同》的条件，亿和公司愿意将收取的购房款及相关费用予以退回。4.亿和公司不存在违约行为。2017年4月6日亿和公司通过大河报及电话、微信等方式通知雷正伟、于小艳要求签订《商品房买卖合同》，但是遭到拒绝。2018年6月8日左右，亿和公司与洛投置业有限公司、拆迁指挥部联合发出公告，告知如购房人交纳全款，可以办理备案手续，但是雷正伟、于小艳也拒绝。5.亿和公司当时签订《补充协议》仅是对2015年12月31日前三个季度的补偿承诺，之后并未承诺继续补偿。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院认定的事实如下：1.2013年12月15日，亿和公司（甲方）与雷正伟、于小艳（乙方）签订《认购协议》，约定乙方认购甲方开发的世纪王城项目3号楼2单元30层01号房，建筑面积143.99平方米，总房价优惠后为786545元，单价5800元/㎡；乙方于2013年12月15日支付定金2万元整；乙方于2013年12月30日前付清全部房款786545元（含已付定金）；本协议仅作认购用，不作为正式的《商品房买卖合同》；乙方逾期视作买方放弃该房产，甲方可另行处理该房产；卖方收下买方定金后，不得于2013年12月25日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还；待具备签订《商品房买卖合同》条件时，乙方于甲方在报纸公告的期限内或收到通知书载明的期限内与甲方签署《商品房买卖合同》，并办理房款、按揭等相关手续，乙方逾期不办理，或经银行、相关单位审核，资料未通过，要求限期增补房款及资料，乙方拒绝履行的，则本认购书自动终止，甲方承诺在30日内将乙方已交的房款无息退还，甲方有权将此商品房另行出售等。亿和公司于2014年1月22日出具《收据》五张，显示亿和公司收到雷正伟、于小艳3-2-3001诚意金共486545元，收取雷正伟、于小艳3-2-3001暖气初装费10943元，收取雷正伟、于小艳3-2-3001燃气初装费3320元。2.2015年4月22日、2015年7月3日、2015年9月25日，亿和公司（甲方）与雷正伟、于小艳（乙方）签订《补充协议》三份，显示乙方所购买甲方开发的“世纪王城”项目下的房屋，原计划于2014年12月31日交房，由于各种原因造成甲方未能如期交房，交房日期需延期到2015年12月31日前，现就甲方对乙方做出相应补偿事宜达成如下协议：乙方购买的房号为3-2-3001，面积143.99㎡，总价786545元，单价5462.5元，乙方为一次性付款（房款未付清），已付款项为500808元（含双气初装）；甲方按照乙方已付款项500808元的日万分之二按季补偿，每季度补偿金额为9015元，如2015年12月31日还不能如期交房，按照日万分之三按季补偿，甲方将补偿款在每季度最后一天前打入乙方账户中。亿和公司向雷正伟、于小艳出具《证明》三份，载明关于对3-2-3001号房迟延交房的第一、二、三季度补偿金各9015元整，凭此证明以后可在该房号涉及缴纳的各项费用款额中，按数额冲抵（注：如该房号办理退房，此证明无效）。亿和公司认可《补充协议》、《说明》上所显示三个季度的补偿金额。3.雷正伟、于小艳提供民事判决书一份，该判决书查明部分显示西工区纱厂西路与王城大道交叉口世纪王城项目2幢房屋的现权利人为洛阳市洛投置业有限公司和亿和公司，于2017年4月1日取得预售许可。亿和公司对该证据无异议。4.虽然《补充协议》只有雷正伟一人签字，但是《认购协议》、《补充协议》台头乙方处是雷正伟、于小艳的名字，且《收据》显示的交款人也是雷正伟、于小艳，故雷正伟、于小艳共同起诉。本院认为，亿和公司与雷正伟、于小艳签订的《认购协议》系双方真实意思表示，依法有效。雷正伟、于小艳已支付大部分购房款，亿和公司应按《认购协议》履行相应义务。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。庭审时亿和公司称涉案房屋现被抵押给银行，亿和公司有可能丧失履行债务的能力，故雷正伟、于小艳暂时中止支付尾款的行为不违约，雷正伟、于小艳要求继续履行《认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于雷正伟、于小艳要求亿和公司支付迟延交房补偿金的问题，亿和公司庭审时认可《补充协议》、《说明》上所显示三个季度的补偿金额，故亿和公司应向雷正伟、于小艳支付三个季度的补偿金27045元。关于雷正伟、于小艳要求亿和公司签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续的诉讼请求，是否签订《商品房买卖合同》并办理网签、备案登记手续系当事人之间的意思自治范畴，法院不能以公权力强制当事人双方缔约，故该诉求不属于人民法院受理的民事诉讼范围，本院不予处理。雷正伟、于小艳主张的其他补偿金，无证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳亿和置业有限公司与雷正伟、于小艳继续履行双方于2013年12月15日签订的《认购协议》；二、洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后十日内支付雷正伟、于小艳补偿金27045元；三、驳回雷正伟、于小艳的其他诉讼请求。本案受理费5394元，由雷正伟、于小艳负担1187元，由洛阳亿和置业有限公司负担4207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年九月二十三日书记员  丁 妍