江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0706民初3010号 原告：谢亮，男，1975年3月23日出生，汉族，户籍地淮安市清江浦区，现住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：何**，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。 被告：李静，女，1970年3月6日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：胡向东，连云港市老龄协会法律服务所中心法律工作者。 第三人：张书证，男，1955年12月25日出生，汉族，住连云港市海州区。 原告谢亮与被告李静、第三人张书证房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢亮及其委托诉讼代理人何**、被告李静的委托诉讼代理人胡向东、第三人张书证到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢亮向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告返还租赁的房屋；2、给付房租费4万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月13日第三人张书证与被告签订了《房屋租赁合同》，约定将原告位于本市的房屋租赁给被告使用，租金每年2万元，以甲方交房之曰起计算，一年一付，租金三年调一次，随周边租金浮动。租赁期限从交房到房屋拆迁止，但截止目前，该房屋并无拆迁迹象。原告认为，房屋租赁合同约定的内容显失公平，应视为不定期租赁，原告多次和被告协商，要求解除房屋租赁合同返还租赁的房屋未果。故原告诉至贵院，请贵院依法判决，支持原告的诉求。 被告李静辩称，一、原告主体不适格，应驳回原告的起诉。被答辩人谢亮举证的《租赁合同》是2011年6月13日第三人张书证为代表与答辩人李静所签的位于本市的房子，该房子所有权归周某及其子女们共同拥有，被答辩人谢亮无解除权，不具有主体资格。二，答辩人李静不欠被答辩人谢亮房租，给付房租4万元不成立。被答辩人谢亮与答辩人李静之间没有任何租赁关系，被答辩人谢亮也未举证证明被答辩人李静欠其4万元租金的证据，因疫情不能正常营业，按国家有关规定依法应该减免租金。三，租赁合同为长期合同，显失公平无事实依据。《租赁合同》第三条规定“租赁期限：从交房到房屋拆迁止”时间节点是拆迁时间，因此营业为医疗门诊，且双方均默认为长期合同。综上所述，答辩人李静与被答辩人谢亮之间不存在任何法律关系，因而被答辩人的诉求是无理的，故请求驳回被答辩人谢亮的起诉。 第三人张书证述称，签订租赁合同给李静的时候，也没有提出我母亲和我姊妹的委托书，现在又要我母亲的委托和我姊妹的委托是不符合要求的。关于存续期间的房租，之前是2万元一年，租三年后，涨到4万元一年，变成每半年付一次（被告讲资金紧张要求半年一付），执行4万元年租金已经好多年了。房屋我卖给谢亮是合法的，已经经过法院判决了，不管李静交的房租给谁（不管是我还是谢亮）她都应当付钱，从法理上讲，应当付给谢亮，谢亮是新房东。谢亮如果愿意租给她是人家新房东的意思，逾期一年不交房租就已经违法了。关于我和被告的原来租赁合同，因为是不定期合同，房子已经移主了，这个合同应当到了终止时间，我和谢亮的买卖合同已经被法院所确认。 本院经审理认定事实如下： 一、2011年6月13日，第三人张书证（甲方、出租方）与被告李静（乙方、承租方）签订租赁合同，主要约定，甲方将位于延安租给乙方；租赁期限从交房到房屋拆迁止；租金每年2万元，以甲方交房之日起计算，一年一付，租金三年调整一次，随周边租金浮动；本合同签订后，乙方向甲方缴纳定金2000元，甲方收到定金后择日动工改造门面；乙方租赁期间未经甲方许可，不得将房屋转租给第三方；乙方中途退房不退还剩余租金；乙方按时缴纳水电费等内容。合同签订后，第三人张书证将涉案房屋交付给被告李静使用。 二、2019年2月1日，第三人张书证作为涉案房屋的所有人周某的代理人将涉案房屋以120万元的价格出卖给赵某及原告谢亮二人，双方及连云港常旭房产经纪有限公司（以下简称常旭公司）签订了《房屋买卖合同》，手续由常旭公司经办。2019年2月25日，第三人张书证作为涉案房屋的所有人周某的代理人与谢亮、赵某在房地产交易部门签订《连云港市存量房买卖合同》，该合同载明涉案房屋成交价格为50万元。2019年2月26日，涉案房屋登记在原告谢亮及赵晓红名下。 三、2017年12月7日，被告李静转款1万元租金给第三人张书证，2018年1月16日转款1万元租金给第三人张书证，2018年8月13日转款2万元租金给董事长张书证，2018年12月29日转款2万元给张书证。被告李静在2018年12月29日转款给第三人张书证2万元租金后发信息给第三人张书证，内容为：“张大哥好，下半年租金已转过去，注意查收”，第三人张书证回复：“款已收到2万，谢谢”。 上述事实有租赁合同、 本院认为，本案争议的焦点为：一、谢亮是否具备原告的诉讼主体资格；二、原告谢亮主张的解除《租赁合同》能否支持；三、原告谢亮向被告李静主张支付租金4万元能否支持。 一、关于谢亮是否具备原告的诉讼主体资格问题。本案中，第三人张书证将涉案的房屋出让给谢亮及赵某，且办理该房屋的所有权变更，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”的规定，谢亮作为本案的原告主体适格。 二、关于原告谢亮主张的解除《租赁合同》能否支持问题。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”。本案中，第三人张书证将涉案房屋转让给原告谢亮，受让人谢亮应当按照第三人张书证与被告李静签订的《租赁合同》履行，因涉案的《租赁合同》约定租赁期限为从交房到房屋拆迁止，该约定属于约定不明，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告谢亮有权解除合同，故原告谢亮主张的解除《租赁合同》应当予以支持。 三、原告谢亮向被告李静主张支付租金4万元能否支持。被告李静在2018年12月29日支付给第三人张书证下半年租金2万元，可以认定被告李静承租的涉案房屋的年租金为4万元，同时可以认定被告李静交纳至2019年6月13日止的租金。第三人张书证将房屋转让给谢亮后的2019年6月13日之后的租金被告李静未向谢亮支付，被告李静应当向原告支付2019年6月13日至2020年6月13日的租金，但考虑到2020年1月突发的疫情致使被告李静无经营收入，该疫情的发生属于不可抗力，本院酌定免除被告李静应交的3个月租金，即扣除金额为1万元（4万元/12月*3月），原告谢亮主张支付4万元租金，其中3万元租金的诉讼请求，本院予以支持，超出的1万元，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十九条、最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款之规定，判决如下： 一、解除第三人张书证与被告李静于2011年6月13日签订的《租赁合同》； 二、被告李静于本判决生效之日起三十日内将位于延安腾空交付给原告谢亮； 三、被告李静于本判决生效之日起十日内向原告谢亮支付租金3万元。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由李静负担（谢亮已预交，李静在支付款项时一并支付给谢亮）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。 审判员  孟善业 二〇二〇年九月二十八日 书记员  李小红 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 （二）最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号：10×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行