广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初1574号原告：曾靖波，男，汉族，1976年6月26日出生，身份证住址：湖南省冷水江市*****办事处冷金居委会9组，公民身份号码：432************039。委托诉讼代理人：李钢，广东莞企律师事务所律师。被告：曾旭梅，女，汉族，1973年12月10日出生，身份证住址：广东省东莞市************，公民身份号码：441************041。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。被告：钟日进，男，汉族，1973年1月20日出生，身份证住址：广东省廉江市*********，公民身份号码：440************118。委托诉讼代理人：吴志云，广东华世为律师事务所律师。被告：陈有新，男，汉族，1974年11月22日出生，身份证住址：广西平南县*************，公民身份号码：442************130。被告：朱友开，男，汉族，1963年4月14日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会下廖小组，公民身份号码：442************338。被告陈有新、朱友开的共同委托诉讼代理人：余新娟，广东艾科斯律师事务所律师。被告：林柏聪，男，汉族，1967年7月8日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市************，公民身份号码：442************317。委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。原告曾靖波诉被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开、林柏聪租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案，依法适用普通程序，分别于2020年6月11日、6月29日公开开庭进行了审理。原告曾靖波的委托诉讼代理人李钢，被告曾旭梅、林柏聪的共同委托诉讼代理人蔡道凤，被告钟日进的委托诉讼代理人吴志云，被告陈有新、朱友开的共同委托诉讼代理人余新娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾靖波向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年5月9日签订的《租赁合同书》已解除；2.五被告立即退还原告已支付的厂房定建费100万元；3.五被告向原告支付违约金（以100万元为本金，从2018年5月9日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算，暂计至起诉之日为42万元）；以上共计142万元；4.本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：原告就租赁五被告位于惠州市博罗县*洲镇白耀前村的待建厂房进行了协商，并于2017年12月26日向被告支付了30万元定金，该款汇入被告林柏聪的银行账号。2018年5月9日，原告（乙方）与五被告（甲方）签订《租赁合同书》，约定如下：第一条，甲方将其拥有的位于惠州市博罗县*洲镇白耀前村占地面积约13800平方米的工业用地，建设约厂房11000平方，宿舍二层1500平方米，滴水8.5米工字钢带牛角（砖墙1.2米）钢构厂房及配套设施给乙方使用。第四条第七项，双方签订合同，乙方向甲方交付第一笔100万元厂房定建费。第六条第五项，双方签订合同后，2018年年底前先交5000平方米厂房及宿舍，水、电、路及与厂房相关的配套设施完工交予乙方正常使用，如甲乙双方签订合同后8个月内仍然未交房给乙方正常使用，甲方需在15天内退还乙方已交付的各款项，并从合同签订之日按定建费月息2分赔偿给乙方。合同签订后，原告按五被告的要求向被告支付了70万元，加上签订合同前支付的30万元定金，合计100万元作为案涉租赁物的第一笔厂房定建费。但被告收到款项后，至今没有按合同约定向原告交付厂房，后原告向被告要求退还厂房定建费100万未果。五被告的行为已构成违约，严重损害原告的权益，依法应向原告承担违约责任。原告曾靖波为其主张向本院提供如下证据：1.租赁合同书。证明原告就租赁五被告位于惠州市博罗县*洲镇白耀前村的待建厂房进行了协商，并于2018年5月9日与五被告签订《租赁合同书》，对具体事宜进行约定。该合同是定制厂房及租赁的混合合同，在合同第二条第二款中已约定租赁的厂房应当具备厂房消防合格证等有关手续，即原告定制及租赁的是手续齐备的厂房，并非是无规划许可证或施工许可证的厂房，故该合同是合法有效的。2.招商银行电子回单、平安银行个人账户交易明细清单、东莞农村商业银行对账单。证明原告已按五被告的要求，向五被告支付了共计100万元的厂房定制费。其中2017年12月26日原告从其账户向林柏聪转账30万元；2018年5月10日原告从招商银行卡取现共10万元，2018年5月10日从邹玉梅的农商行账户取现14万元，共向曾旭梅交付现金24万元；2018年5月10日从李朝霞的平安银行账户向曾旭梅转账30万元；2018年5月15日原告从其招商银行账户向曾旭梅转账16万元。邹玉梅、李朝霞均系原告的朋友。3.原告与被告曾旭梅的微信聊天记录。证明原告已向五被告支付了厂房定建费100万元，但被告收款后没有按合同约定履行，原告要求被告退还该100万元。4.电话录音光盘及录音摘要3份。证明由于五被告没有按合同约定向原告交付厂房，原告分别致电钟日进、曾旭梅、陈有新，要求被告退还100万元。被告曾旭梅辩称，一、案涉租赁合同约定的内容及标的违反法律规定，是无效合同。二、被告确实收到原告支付的100万元，但被告为履行该租赁合同已实际支出684378元，该笔费用应由原、被告按照无效合同的规定共同承担，剩余费用可以返还给原告。三、由于本案系无效合同，而且根据合同第八条的免责约定，被告无需承担违约责任。被告曾旭梅为其辩称向本院提供如下证据：1.土地租赁合同。证明案涉土地是由被告钟日进与园洲镇白耀前村委会签订租赁合同所取得的，该合同现已经取消。2.转账明细、微信转账记录、收款收据。证明曾旭梅为履行合同支出了各项费用合计684378元，其中56万元由朱友开交给梁姓工作人员用于疏通关系，交纳土地押金5万元及租金62974元，剩余的11404元是履行合同的其他开支。所有的收款收据均由朱友开经手并开具之后提供给曾旭梅报销。3.曾旭梅与陈有新的微信聊天记录，四被告的微信群聊记录，曾旭梅与钟日进、朱友开的电话录音。证明曾旭梅与其他被告具体履行案涉租赁合同的过程；证明曾旭梅与其他三被告均已知晓收到原告的100万元，其中通过朱友开送给白耀前村委会的梁姓工作人员56万元，被告均是知晓的。被告钟日进辩称，答辩意见与陈有新、朱友开的意见一致。被告钟日进为其辩称未向本院提供证据。被告陈有新、朱友开共同辩称，一、关于《租赁合同书》解除问题。1.2018年5月9日签订的《租赁合同书》因原告未支付100万元，故实际没有履行，早已通过双方的行为默认解除。而且本案中是原告先违约，只是因合同并未约定原告的具体违约责任，故被告暂未追究其违约责任和赔偿损失。2.原告在签订租赁合同后依约应当向被告支付100万元定建费，但原告至今未实际支付该款项，故租赁合同书至今尚未实际履行。依据合同法第67条规定，陈有新、朱友开作为后履行义务的一方，有权行使先履行抗辩权，拒绝原告的其他履行要求。二、关于原告诉请的定建费、违约金，证据不足，更无事实依据。1.原告诉状中称2017年12月26日向被告支付了30万元定建费。原告与曾旭梅、林柏聪本来就有其他业务往来，无法直接证明2017年12月26日转账的“零售汇出”汇款30万元是租赁合同书确定的100万元定建费部分，而且还有其他同类备注的转款往来。2.林柏聪不是租赁合同书指定的收款人，2017年12月26日的转款30万元是原告与林柏聪之间其他生意往来款项。林柏聪与原告在2017年11、12月有两笔同类型的转款，因此原告转给林柏聪的款项不应当视为案涉合同的定建费。3.原告于2017年12月26日转账30万元，与租赁合同签订时间2018年5月9日间隔近半年，不符合交易习惯，一般都是先签合同再转款。4.原告提供的证据中没有相应的100万元的转账记录，以现金方式交付70万元更不符合常理。原告支付给曾旭梅的部分款项是其二人协商一致用于疏通关系的费用，并非本案合同的定建费。三、本案案由是租赁合同纠纷，应当适用一年诉讼时效的规定。双方于2018年5月9日签订租赁合同书至原告起诉之日，该期间原告从未向陈有新、朱友开提及已支付100万元的事实，原告从双方签订租赁合同之日起一年内未向被告付款也未有向被告催促的事实，因此双方签订的租赁合同书已超过一年的诉讼时效。综上，原告诉请没有事实依据，证据不足，而且已过诉讼时效，恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告陈有新、朱友开为其辩称未向本院提供证据。被告林柏聪辩称，被告林柏聪不是本案的适格主体，其中2017年12月26日收到原告转账30万元，是被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开与原告签订合同前指定原告转账至林柏聪的账户。林柏聪没有参与租赁合同的工作，只是利用其账户过账。林柏聪是曾旭梅的丈夫，其不应承担本案的法律责任。被告林柏聪为其辩称未向本院提供证据。在庭审过程中，本院组织双方当事人对上述证据分别进行了质证。综合当事人证据，本院经审理查明，2017年12月27日，博罗县*洲镇梁屋白耀前经济联合社（出租方、甲方）与被告钟日进（承租方、甲方）签订《土地租赁合同》，主要约定：1.甲方出租给乙方的土地位于白耀前村北海，面积13800平方米。2.租赁期限为25年，自2019年1月1日至2043年12月31日止。3.租赁土地的用途为空地。双方一致同意，甲方仅将租赁土地以现状出租给乙方，乙方应在合理合法范围内使用土地，并且乙方愿意承担所有因乙方违法违规使用土地造成的一切损失。4.甲方自2018年1月1日将租赁土地交付乙方。5.自2019年1月1日至2023年12月31日，每月租金按4.35元/平方米计算……2019年1月至2023年12月，租金60030元，卫生及赞助费2764元，合计62794元……。合同还约定了其他事项。2019年2月2日，曾旭梅向该经济联合社转账62974元。2018年5月9日，被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开（甲方）与原告曾靖波（乙方）共同签订《租赁合同书》，主要约定：一、甲方拥有位于惠州市博罗县*******占地面积约13800平方米工业用地，拟建设约厂房11000平方米，宿舍二层1500平方米，滴水8.5米工字钢带牛角（砖墙1.2米）钢构厂房及配套设施，上述物业租予乙方使用。本租赁厂房物业为工业用途及仓库，甲方须确保交付给乙方所有设施可正常使用；未经甲方书面同意，乙方不得单方改变用途。二、租赁期限为15年，甲方在厂房宿舍完工后，水通、电通、路通、厂房消防合格证等有关手续齐全后，交付给乙方之日起4个月为免租期，甲方在此期间不计收租金。……四、甲乙双方签订合同，乙方向甲方交付第一笔100万元厂房定建费……六、双方签订合同后，2018年年底前先将5000平方米厂房及宿舍、水、电、路，以及与厂房相关的配套设施完工后交予乙方正常使用。如甲乙双方签订合同后8个月内仍然未交付给乙方正常使用，甲方须在15天内退还乙方已交付的各款项，并从合同签订之日按定建费月息2分赔偿给乙方。合同还约定了其他事项。原告提交招商银行电子回单、平安银行个人账户交易明细清单、东莞农村商业银行对账单等证据，主张已按五被告的要求，向五被告支付了共计100万元的厂房定制费。其中2017年12月26日原告从其账户向林柏聪转账30万元；2018年5月10日原告从招商银行卡取现共10万元，2018年5月10日从邹玉梅的农商行账户取现14万元，共向曾旭梅交付现金24万元；2018年5月10日从李朝霞的平安银行账户向曾旭梅转账30万元；2018年5月15日原告从其招商银行账户向曾旭梅转账16万元。被告曾旭梅、林柏聪确认收到上述款项；被告钟日进、陈有新、朱友开均不予认可，认为不能证明上述款项系原告履行合同所支付的，林柏聪不是被告方指定的收款人，且原告未能提供相应证据佐证；三被告并未实际收取原告主张支付的款项。原告提交其与曾旭梅的微信聊天记录显示两人协商退还100万元事宜。原告提交2019年9月9日其与曾旭梅的通话录音，内容摘要如下：曾靖波：“要把朱老板（即朱友开）叫过去呀？”曾旭梅：“朱老板的意思是，他和阿钟（即钟日进）一起先去找主任，如果主任说没有收到钱，朱老板就会马上到”。曾靖波：“新仔（即陈有新）说我给了100万你，还有30万在你手上”；曾旭梅：“对啊”。曾靖波：“我打电话给他，他都不接我了”；曾旭梅：“波弟，幸好这钱你是给姐姐我，如果给其他人你就麻烦了”。曾旭梅、林柏聪对此予以认可，曾旭梅称其为履行合同已支出60余万元，该费用原告应共同承担。钟日进、陈有新、朱友开对上述证据的三性不予认可，认为其并非当事人，不能确认有无删减，该证据也不能证明该100万元是本案的款项；曾旭梅与原告存在其他经济往来，三被告怀疑两人有串通损害其他被告利益的行为。原告提交2019年8月27日其与钟日进的通话录音，内容摘要如下：曾靖波：“阿钟，你和朱老板怎么商量的”；钟日进：“朱老板说他不理事”。曾靖波：“你们不是说可以建起来”；钟日进：“哪有，估计他也不清楚”；钟日进：“打了，她说找了人还在排队，不知道什么时候搞得出来，找了很多次了，还没确定，我等等等，2年了，都欠了50多万租金了”。曾靖波：“你们有什么对策，想法”；钟日进：“有什么想法，只能你去告他”。曾靖波：“那我100万怎么搞”；钟日进：“那100万需要我们几个人坐下来商量怎么搞”；曾靖波：“那你要退给我才行，我那些股东天天要我退钱，烦死了”，钟日进：“老板娘也有去搞了，但是很麻烦”。曾旭梅、林柏聪、钟日进对该通话录音真实性予以认可。陈有新、朱友开表示无法确认。原告提交2019年8月7日其与陈有新的通话录音，内容摘要如下：曾靖波：“你们那块地现在怎么搞啦？”陈有新：“那天你们不是过去了吗？”曾靖波：“过去了，没用呀，没有指标”，陈有新：“那个林总不是说有4000方吗？”曾靖波：“没有。他说要去买，200多一平方”陈有新：“我觉得还可以搞就搞，不可以搞就退钱，你现在在哪里？”“要是搞不下，你就先追一下没用完的钱回来先”曾靖波：“不是这个，我总共一百多万放你那里，差不多两年了。一点音讯都没有。这样搞怎么行”。曾旭梅、林柏聪、陈有新对该通话录音的真实性予以认可。钟日进、朱友开表示无法确认。被告曾旭梅主张在合同履行过程中支出了684378元的费用，要求原、被告共同承担。曾旭梅提交了转账明细、微信转账记录、收款收据及微信聊天记录和通话录音。原告称对证据的真实性无法确认，其并无参与，原告支付厂房定建费后被告方如何使用、支配与原告无关。钟日进、陈有新、朱友开认为上述证据不能证明系因本案而支出的费用，关联性不予认可。庭审中，经本院释明，原告曾靖波陈述如本院认为案涉合同无效，变更第一项诉讼请求为确认原告与被告于2018年5月9日签订的《租赁合同书》无效；变更第三项诉讼请求为被告赔偿原告的利息损失（以100万元为本金，按银行同期贷款利率，2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中30万元从2017年12月27日、70万元从2018年5月16日计至返还之日）。另查，在本案审理过程中，应原告曾靖波申请，本院作出（2020）粤1322民初1574号民事裁定，冻结被告曾旭梅在东莞农村商业银行石龙支行开设的账户622*************390元的存款142万元。曾靖波预交了保全申请费5000元。本院认为，关于合同的当事人问题。根据上述已查明的事实，涉案合同的承租方为原告曾靖波,出租方为被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开。根据合同的相对性原则，合同项下的权利义务应由曾靖波与曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开享有和承担。曾靖波要求林柏聪返还定建费,没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原、被告签订的《厂房订建合同书》的效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉厂房在双方签订合同时尚未建设，此后被告未提供证据证明已取得建设工程规划许可证等合法手续，且截至一审辩论终结前亦未提供证据证明已经主管部门批准建设，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，本院认定原告曾靖波与被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开于2018年5月9日签订的《租赁合同书》无效。关于原、被告责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《租赁合同书》无效，当事人因此取得的财产应予以返还。原告主张已经向被告支付定建费100万元，为此提交了招商银行电子回单、平安银行个人账户交易明细清单、东莞农村商业银行对账单予以佐证。被告曾旭梅已确认收到上述款项，但主张合同履行过程中支出各项费用共计684378元，现合同无效，原、被告应共同承担。原、被告签订合同时案涉厂房尚未建立，作为出租人出租符合条件的厂房给承租人是必要条件，建设厂房的费用并非原告的必要费用，且原告对此亦不予认可，故对被告曾旭梅主张的本院不予采纳。被告钟日进、陈有新、朱友开辩称未收到该笔款项，但根据曾靖波提供与曾旭梅、钟日进、陈有新的通话录音均有提及到100万元的事项，由此可知四被告是知道原告曾靖波已支付100万元定建费的事实。且钟日进、陈有新、朱友开未提供证据对原告的主张予以反驳，故对被告钟日进、陈有新、朱友开的答辩意见，本院不予采纳。曾旭梅收取原告支付款项的行为可视为代理其他被告的行为。故原告请求四被告返还定建费100万元，本院予以支持。四被告因无效合同取得的财产而产生的利息属于法定孳息，亦应一并返还，因此原告请求被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开以100万元为基数，其中30万元从2017年12月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止按照全国人民银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算；70万元从2018年5月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止按照全国人民银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算，本院予以支持。关于诉讼时效。原告与四被告于2018年5月9日签订《租赁合同书》，被告陈有新、朱友开抗辩称本案已过一年的诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原、被告双方签订租赁合同书的日期在民法总则实施之后，本案诉讼时效三年期间应从2018年5月9日起计算。本案诉讼未超过诉讼时效，故对被告陈有新、朱友开抗辩原告的诉讼请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告曾靖波与被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开于2018年5月9日签订的《租赁合同书》无效。二、被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开于本判决发生法律效力之日起七日内共同向原告曾靖波返还定建费1000000元，并支付利息（其中以300000元为基数，从2017年12月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止按照全国人民银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。以700000元为基数，从2018年5月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止按照全国人民银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）。三、驳回原告曾靖波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元、保全费5000元，共计22580元，由原告曾靖波负担2580元，被告曾旭梅、钟日进、陈有新、朱友开共同负担20000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄  利  仁人民陪审员  邹     辉人民陪审员  朱  志  勇二〇二〇年九月三十日法官 助理  兼书记员胡灏玲