云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5926号原告熊胜益，男，汉族，1986年1月17日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告季晓庆，女，汉族，1987年12月15日出生，公民身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。两原告共同委托代理人施继英，云南博奕律师事务所律师。特别授权代理。被告陈玉玲，女，汉族，1968年8月20日出生，身份证登记住址：浙江省苍南县。被告陈欧根，男，汉族，1965年12月24日出生，身份证登记住址：浙江省苍南县。330327196512242194。原告季晓庆、熊胜益诉被告陈玉玲、陈欧根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员马永宏独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告季晓庆、熊胜益及其委托代理人施继英，被告陈玉玲、陈欧根的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季晓庆、熊胜益向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于昆明市的房屋；2、判令被告向原告支付自2020年2月16日起至实际交房之日止以房屋成交价2428000.00元为基数按日万分之四计算的迟延履行违约金（暂计算至2020年4月10日为51437.60元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年11月2日，原、被告签订《房屋买卖暨居间合同》一份，约定：被告方以人民币2428000.00元将位于昆明市的房屋出卖给原告，原告同意购买。付款方式为按揭方式，即原告支付首付款1268000.00元，余款由原告向银行办理按揭贷款。被告应于收齐全部房款三日内交房，交房当日被告应结清相关综合费用。另约定买卖乙方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同。合同签订后，原告于2019年11月2日至2019年12月4日分6次付清了首付款，按揭银行于2020年2月13日向被告转账支付了原告的按揭贷款。但被告收到全部房款至今未按照合同约定向原告交付标的房屋。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令支持原告的全部诉讼请求。被告陈玉玲、陈欧根共同口头答辩称：原告熊胜益、季晓庆所诉的购房款我方已经收到了，之所以未按期交房给原告是因为疫情的影响耽误交房时间。2020年3月5日被告陈欧根、陈玉玲才到昆明，被告方于2020年3月14日就搬出涉案房屋并将涉案房屋的钥匙交给了原告。原告熊胜益、季晓庆针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告方身份证复印件及结婚证复印件各一份，欲证明原告主体资格。2、被告身份证复印件一份，欲证明被告主体资格。3、《房屋买卖暨居间合同》原件一份，欲证明：原被告签订的买卖合同真实、合法、有效，合同对双方的权利义务等进行约定、合同约定是迟延履行违约金为日万分之四。4、转账汇款电子回单、银行交易明细及个人贷款证明，欲证明原告依约付清房屋价款。被告陈欧根、陈玉玲针对原告提交的上述证据发表了以下质证意见：对证据1、2、4无异议，对证据3的三性无异议，但迟延交付是因疫情影响，被告方并未违约。被告陈欧根、陈玉玲针对其答辩意见向本院提交了以下证据：1、疫情防控小组工作室的公告复印件三份，情况说明、昆明市解除医学观察证明原件各一份，欲共同证明：因疫情不能外出以及被告陈欧根外出后接受了15天的医学观察。2、昆明银海物业服务有限公司樱花语服务中心收款收据两张，欲证明从2016年7月2日到2020年3月31日涉案房屋所产生的相关费用已经由被告方付清。3、微信聊天记录复印件一份，欲证明2020年2月29日，被告陈玉玲与原告季晓庆通过微信聊天商量交付时间，原告季晓庆未表示异议。原告熊胜益、季晓庆针对被告提交的上述证据发表了以下质证意见：对证据1中：疫情防控小组工作室的公告不认可，因其为复印件且未加盖相关的印章，真实性无法核实；对证据情况说明不认可，因为其内容为被告陈欧根所写后由相关单位加盖公章，且加盖的为财务章；且在昆明市解除医学观察证明中也表明至2020年3月5日止被告隔离已经满15天。对证据2三性认可，但该证据的制作时间为2020年3月17日，刚好证明了至2020年3月14日涉案房屋并未达到交房标准。对证据3的真实性认可，但聊天记录产生于被告迟延履行期间，故不能够免除被告方迟延履行的义务。本院认为，因双方当事人的自认行为，本院对原告熊胜益、季晓庆提交的证据1、2、3、4，被告提交的证据的三性及证明目的予以采信，对原告提交的证据3的证明目的，因该证据为原、被告双方自愿签订，其证明目的与合同内容一致，故本院对其证明目的予以采信，至于两被告是否构成违约本院将在后文进行论述。对被告提交的证据3的真实性予以采信，至于证据的证明目的，本院将结合本案的其他证据综合认定。针对被告提交的证据1，本院认为该组证据能够相互印证、与实际相符，情况说明内容虽为被告陈欧根本人所写，但其上加盖有龙港市新渡社区居民委员会的印章，昆明市解除医学观察证明加盖有昆明市官渡区社区卫生服务中心的印章，故本院对其三性予以采信，至于证据的证明目的本院将结合本案的其他证据综合认定。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：原告熊胜益、季晓庆系夫妻关系，被告陈欧根、陈玉玲系夫妻关系。2019年11月2日，原告季晓庆与被告陈欧根在案外人昆明尊园房地产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同载明：甲（被告陈欧根）、乙（原告季晓庆）、丙（昆明尊园房地产经纪有限公司）根据相关法律法规在平等自愿的基础上达成以下协议，合同详细约定如下：合同第一条约定：甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市的房屋（以下简称“该物业”），甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的上市标准，甲方出售该房屋一同事将该房屋分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该物业产权状态有抵押，产权证号：昆第**，建筑面积57.38平方米（以房产证记载或实际面积为准）。该物业成交价格为人民币（大写）贰佰肆拾贰万捌仟元（小写2428000.00元），该物业以签约时现状售予乙方，甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰状况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业。合同第二条约定：乙方同意在2019年11月30日前出资人民币（大写）玖拾万元整（小写￥900000.00元）协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）。乙方承担相应风险。卖方配合预约转让公证。合同第三条该物业交易时间和定金约定：交易时间：甲、乙双方约定于2019年12月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，甲方自愿将与该物业合法销售有关的证明文件资料（包括但不限于房屋所有权证、国有土地使用证、商品房购销合同、委托公证书等）交由丙方保管（详见盖有丙方合同专用章的收件收据），直至房屋权属转移登记手续办理完毕。签订本合同时，乙方支付购房定金人民币伍万元整，（小写50000.00元）。该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金。合同第四条扣除定金之后的房款的付款方式约定为：银行按揭付款：与公证机关签订《二手房买卖合同》时（含网签），支付首付款人民币（大写）壹佰贰拾陆万捌仟元整（小写：￥1268000.00元）（办理资金监管，按照贷款金额多退少补）。除定金和首付款之外的剩余房款由已放贷款银行支付给甲方。乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或者实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后六个月内补足。合同第八条交房时间及条件约定：甲方收齐全部房款三日内交房，交房当日三方同时到物业公司（处）由甲方结清相关综合费用后，房屋钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方保证金。合同第十二条买卖合同违约责任约定为：本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见，若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同，买卖一方与其履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任（违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利）。另合同还对合同款项变更、特别条款等进行了约定。该合同上有原告季晓庆、被告陈欧根本人的签名及捺印，并加盖有居间方昆明尊房地产经纪有限公司合同专用章。该合同签订后，原告熊胜益、季晓庆依约定向被告陈欧根、陈玉玲支付了购房款，最后一笔购房款于2020年2月13日支付完毕。支付完购房款后，因受新冠肺炎疫情影响，导致被告陈欧根、陈玉玲未能按时到昆明办理交房手续。被告陈欧根于2020年3月5日到达昆明，并接受了15天的医学观察。2020年3月14日，原告熊胜益、季晓庆在居间方通知下到居间方处办理交房手续，并到涉案房屋处查看房屋，因被告陈欧根、陈玉玲未将涉案房屋所产生的相关费用结清原告熊胜益、季晓庆未接受涉案房屋的钥匙，交房手续未完成。2020年3月17日，被告陈欧根向物业公司结清相关费用。因被告陈欧根、陈玉玲未按期向原告熊胜益、季晓庆交付房屋导致原告向本院提起诉讼，主张如上所诉。经本院在庭审中对双方当事人协调，原、被告双方于2020年6月27日前办理完毕交房手续。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案各方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》系当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方应当严格履行。原告熊胜益、季晓庆已经依约定向被告陈欧根、陈玉玲支付了购房款，被告陈欧根、陈玉玲依法负有按期向原告熊胜益、季晓庆交付涉案房屋的义务，应于原告付清购房款之日起三日内即于2020年2月16日前办理完毕交房手续。被告陈玉玲、陈欧根未按期履行交房义务，属于法律规定的违约，但在2020年2月16日至2020年3月20日期间两被告未履行义务系因新冠肺炎疫情的影响，属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条之规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”故被告陈欧根、陈玉玲不应对该期间未履行合同义务的行为承担违约责任。但被告陈欧根、陈玉玲应在不可抗力情形消失后及时履行义务，其虽在2020年3月14日向原告交付涉案房屋，但因其未将涉案房屋相关费用结清，致使原告未接收该房屋，且在被告陈欧根结清相关费用、解除医学观察具备履行义务的条件后，仍未向原告交付房屋，直至2020年6月26日才将涉案房屋交付给原告，其行为构成违约，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告双方虽在合同中约定了违约责任承担方式，且在合同中明确注明“违约方放弃请求裁判机构调低违约金的权利”，但该约定过分高于给原告造成的实际损失，故原告熊胜益、季晓庆请求以房屋成交价为基数按日万分之四计算的迟延履行违约金的诉讼请求，本院不予支持，而酌情以房屋成交价为基数按日万分之二计算违约金。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陈欧根、陈玉玲于本判决生效之日起十日内向原告熊胜益、季晓庆支付迟延履行违约金44,675.20元（以房屋成交价2,428,000.00元为基数按日万分之二为标准自2020年3月20日计算至2020年6月26日，共计92天）；二、驳回原告熊胜益、季晓庆的其他诉讼请求。案件受理费26,636.00元，由被告陈欧根、陈玉玲承担20,000.00元，由原告季晓庆、熊胜益承担6636.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  马永宏二〇二〇年九月一日书记员  雷 娟