山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4842号上诉人（原审被告）：李某，男，1974年9月5日出生，汉族，住梁山县。被上诉人（原审原告）：梁山伟琦物业服务有限公司，统一社会信用代码913708325766022071，住所地梁山县水泊中路**。法定代表人：陈晓霞，经理。委托诉讼代理人：张洪鲁，山东隆商律师事务所律师。上诉人李某和被上诉人梁山伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业）因物业服务合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2020）鲁0832民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李某上诉请求：1、请求撤销梁山县人民法院(2020)鲁0832民初2215号民事判决书，判决驳回伟琦物业对李某的诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由伟琦物业承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，理由如下：一、本案伟琦物业与梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会签订的《宋城名郡物业服务协议》为无效协议。选聘或解聘物业服务合同由业主共同决定，水浒街社区居委会无资格与伟琦物业签订物业协议。业主委员会职权是业主大会决定被选聘的物业服务企业后业主委员会代行签订物业服务合同，业主委员会无选聘权。依据《业主大会和业主委员会指导规则》第58条，“下一届业主委员会产生之前”应该是在召开业主大会的前提下，因客观原因未能选举出新一届业主委员会的断档期间物业所在地居民委员会才有代行业主委员会的职责，而不是在从未组织召开业主大会的情况下直接代行；另外，物业所在地居民委员会是代行业主委员会的职责，而不是代行业主大会的职责，法律和行政法规均未赋予业主委员会具有选聘物业服务企业的职权，那么物业所在地居民委员会也就不会有选聘物业服务企业的职权。因此物业所在地居民委员会不能在不召开业主大会的情况下、在全体业主均不知情的情况下直接选聘物业服务企业，因此，本案伟琦物业与梁山县水泊街道水浒街居民委员会签订的《宋城名郡物业服务协议》为无效协议。依据《物权法》第75条，地，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助案梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会根本没有履行法律规定的职责，而是径直指定了物业服务企业，亦没有进行公示，这种行为不但违法，也极大的侵害了本区全体业主的合法权益，违反了强行法的规定。二、伟琦物业未向李某提供过任何物业服务。伟琦物业不能证明其向李某提供了物业管理服务，李某也没有接受其物业管理服务。对讼争的物业，伟琦物业也无证据证明其进行过管理。本小区内所有的与物业服务相关的活动均是小区业主自行维护的。三、李某从未收到伟琦物业催缴物业费的通知。伟琦物业一审提交的《物业费用催缴通知单》没有李某的签名，李某对此不知情。一审法院在没有核实该证据真实性的基础上直接作出认定显属认定事实错误，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定。四、伟琦物业提供的其它证据无法律效力。一审中，伟琦物业提供的《物业服务协议》，宋城名郡小区物业服务收费明码标价公示栏，宋城名郡物业服务三星级标准公示栏，梁山县普通住宅前期业服务收费备案表等，对水浒街商铺不具备法律约束力。1、《物业服务协议》第一条第1款第(2)坐落位置：公明大道与越山北路交叉口西南150米是指的宋城名郡小区；第(5)中标明的越山北路西，越山北路西与公明路交叉口西150米指的是宋城名郡小区内小高层楼下的商业商铺。2、宋城名郡小区物业服务收费明码标价公示栏中没有标明水浒街商铺的收费标准，而是标明普通住宅物业公共服务费内的商业区.3、宋城名郡物业服务三星级标准公示栏中的服务项目中，水浒街商铺区域不存在其中列举的服务设施和项目。4、梁山县普通住宅前期物业服务收费备案表中物业服务项目情况一栏中管理小区位置公明大道与越山北路交叉口西南150米是指的宋城名郡小区；物业服务收费备案内容中的住宅一栏中，商业区不是指的水浒街商铺。综上，请求二审法院支持李某的上诉请求。伟琦物业答辩称，原审判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。一、伟琦物业与梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会签订的《宋城名郡物业服务协议》为有效协议。中华人民共和国住房和城乡建设部于2009年12月1日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以有物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。涉案小区的建设方将房屋交付业主后,该小区一直未能成立业主委员会,在业主委员会产生之前,梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会于2018年12月28日与伟琦物业签订《宋城名郡物业服务协议》,符合《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,且不违反法律强制性规定,为有效协议。对此,李某曾多次通过网上投诉的形式向山东省信访局提出物业管理等问题的信访事项,主要反映要求解除水浒街社区与伟琦物业之间的物业服务协议。梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会经调查核实,于2020年7月16日出具《信访事项处理意见书》,对伟琦物业与梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会签订《物业服务协议》的情况进行解释:2018年,梁山县创建国家卫生县城工作指挥部通知全县小区物业全覆盖,进一步改善市民小区居住环境,县指挥部特指派伟琦物业公司入驻宋城名郡小区;水浒街社区前期对该小区的业主进行了意愿调查,达到了60%以上的业主同意,并进行了张贴公示。如解除《物业服务协议》,应当经60%以上业主同意。综上,伟琦物业与梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会之间的《宋城名郡物业服务协议》系合法有效的,双方应当按照协议约定履行义务。二、伟琦物业在经梁山县创城指挥部指派进驻涉案小区后,严格按照合同约定履行物业服务,并对物业服务项目、价格等文件进行公示。三、李某在一审中已经明确承认收到伟琦物业送达的物业费用催收通知单,但未缴纳。综上,请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。伟琦物业向一审法院起诉请求，1.依法判令李某支付物业管理费1974.36元及逾期付款损失（以1974.36元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算）；2.诉讼费由李某承担。一审法院查明，2018年12月28日，梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会与梁山伟琦物业服务有限公司签订宋城名郡物业服务协议1份，约定梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会委托梁山伟琦物业服务有限公司负责梁山县宋城名郡住宅小区的物业管理工作。合同约定服务标准执行济宁市三级物业服务标准，管理事项包括：（1）房屋本体共用部分（楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。（2）房屋建筑本体公用设施（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务。（3）本物业规划内附属物业管理范围内的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。（4）本物业规划内的附属配套服务设施（幼儿园、商业网点等）维修、养护和管理。（5）公共环境（包括公共场所、房屋真嗒团共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。（6）交通、车辆行驶及停泊。（7）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡逻等安保工作。（8）社区文化娱乐活动。（9）物业及物业管理档案、资料。（10）法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。合同同时约定，商业街业主按1元/每月每平方米建筑面积收取;小高层业主按1.2元/每月每平方米建筑面积收取;多层用户按0.45/每月每平方米建筑面积收取;地;地下停车场车位管理及地面车位管理费30元/车位/月年根据市场价格波动重新约定下一年度的物业服务收费价格。合同有效期自2019年1月1日开始。李某系涉案梁山县宋城名郡住宅小区商业街的业主，根据梁山县不动产登记信息，其在该小区商业街有房产两处，建筑面积均为81.14平方米。2020年4月22日，梁山伟琦物业服务有限公司向被告李某催收2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1947.36元，并送达了物业费用催收通知单，李某未缴纳。一审法院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部于2009年12月1日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。梁山县宋城名郡住宅小区的建筑方将房屋交付给业主后,该小区一直未能成立业主委员会，在业主委员会产生之前,梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会于2018年12月28日与原告梁山伟琦物业服务有限公司签订宋城名郡物业服务协议，符合《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,且不违反法律强制性规定,为有效协议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。作为小区物业服务的提供者,梁山伟琦物业服务有限公司应该管理好各项事务,服务好业主,作为小区接受服务的业主,李某有义务按照上述协议内容交纳物业费。李某主张梁山伟琦物业服务有限公司在管理方面有不到位地方,在服务方面存在一定瑕疵,但不是业主拒交物业费的理由。形成本案纠纷的根本原因是业主委员会迟迟未能成立,李某应积极向所在社区、街道办事处反映情况,请求协助成立业主委员会,以避免或减少业主与物业服务公司之间的纠纷,享受更优质的服务。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于宋城名郡物业服务协议对物业费的缴纳时间和违约金未予约定，梁山伟琦物业服务有限公司诉请李某支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。梁山伟琦物业服务有限公司诉请，以1974.36元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照逾期罚息利率标准计算逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告李某应以欠款1974.36元为基数，自伟琦物业主张权利之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款利息。梁山伟琦物业服务有限公司诉请被告李某偿还物业服务费1974.36元及逾期付款利息（逾期付款利息以欠款1974.36元为基数，自2020年4月30日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款利息）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告梁山伟琦物业服务有限公司的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、李某于本判决生效之日起十日内偿还梁山伟琦物业服务有限公司物业服务费1974.36元及逾期付款利息（逾期付款利息以欠款1974.36元为基数，自2020年4月30日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款利息）。二、驳回梁山伟琦物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审时，李某提交如下证据：一、梁山县水浒街沿街独立建筑体商铺业主联名证明书及水浒街商铺经营户联名签名一份、商铺业主联名签名一份。证明：被上诉人没有对上诉人及经营户提供过任何物业服务，不应收取物业费用，且被上诉人提交的物业服务合同，业主及经营户均不知情。二、祥正户羊汤馆门涛出具证明一份。证明：被上诉人没有对业主提供物业服务，致使羊汤馆被盗，损失较大。三、2020年7月16日梁泊街复字（2020）24号信访事项处理意见书，2018年7月2日梁山县创建国家卫生县城工作指挥部通知一份，证明涉案宋城名郡物业服务协议为无效协议，其不是适格主体。在二审中伟琦物业同时提交2020年7月16日梁泊街复字（2020）24号信访事项处理意见书。二审审理查明其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，李某应否向伟琦物业支付物业服务费1974.36元及逾期付款利息。经审查，李某系涉案梁山县宋城名郡住宅小区商业街的业主，其在该小区商业街有房产两处，建筑面积均为81.14平方米。梁山县宋城名郡住宅小区一直未能成立业主委员会，在业主委员会产生之前,梁山县水泊街道水浒街社区居民委员会根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定,代行业主委员会的职责，2018年12月28日与伟琦物业签订的宋城名郡物业服务协议，符合法律规定,为有效协议。该协议第三条约定商业街业主按1元/每月每平方米建筑面积收取。伟琦物业是本案的适格主体。2020年4月22日，伟琦物业向李某送达物业费用催收通知单，催收2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费1947.36元。原审法院依据查明的事实，认定李某向伟琦物业偿付物业服务费1974.36元及逾期付款利息符合法律规定。李某在二审中提交的证据不能证明其观点，其上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年九月十日书记员  翟梦若