湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初2780号原告：蒋玲玲，女，1978年11月2日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区，现住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：黄村华，男，1977年11月7日出生，汉族，系原告蒋玲玲之夫，户籍地湖南省株洲市荷塘区，现住湖南省株洲市天元区，代理权限为特别授权，即有权代为承认、变更、放弃诉讼请求，参与和解、调解，签收法律文书等权限。原告：黄村华，男，1977年11月7日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市荷塘区，现住湖南省株洲市天元区。被告：黄军斌，男，1996年3月16日出生，汉族，住浙江省浦江县。原告蒋玲玲、黄村华与被告黄军斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法由审判员文姝婷适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告黄村华即原告蒋玲玲的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告黄军斌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告蒋玲玲、黄村华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告租金26000元；2、判令被告支付逾期支付租金的利息（以所欠租金26000元为基数，按照月利率2%的标准，从2020年1月16日开始计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月1日止为3380元）；3、判令被告支付拖欠的物业管理费和空调费4496元及逾期支付的违约金（从2020年1月24日开始，按照每日100元的标准计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月1日止为18600元）；4、判令被告支付提前解除房屋租赁合同的违约金50000元及从2020年7月1日至实际付清之日止，以未支付的违约金为基数，按照银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；5、判令被告立即注销株洲树派环保科技有限公司现有注册地址（株洲市天元区××路××号××街××栋16023号）并支付逾期办理注销注册地址的违约金（从2020年3月6日开始，按照每日500元的标准计算至变更之日止，暂计算至2020年7月1日止为57000元）；6、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求中逾期支付租金、物业管理费、空调费、提前解除合同的违约金的利息计算方式变更为均按照银行同期拆借中心公布的贷款市场报价年利率15%计算，从2020年7月1日计算至款项实际付清之日止；将诉讼请求中第五项逾期办理注销注册地址的违约金变更为2000元。事实和理由：两原告系夫妻关系，位于株洲市天元区××路××号××街××栋××号××号房屋系两原告共同所有。2018年11月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋租给被告使用。租期为三年，租金每年156000元，房屋租赁期间的水费、电费、电话费、有线电视使用费、宽带网络服务费、物业管理费、空调费由被告承担，逾期支付房屋租金或合同约定的其他费用，按照应支付数额的日百分之三支付违约金。合同签订后，被告仅支付了156000元房屋租金，截至2019年10月31日，被告拖欠物业管理费2529元、空调费8985元。2020年1月16日，双方达成了解除《房屋租赁合同》协议，该协议签订后，被告至今没有履行协议中约定的任何一项义务。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄军斌未向本院提出答辩意见，亦未提供证据材料。本院经审理查明：原告蒋玲玲、黄村华系夫妻关系，共同所有位于株洲市天元区××路××号××街××栋××号××号房屋。2018年11月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同），约定原告将位于株洲市天元区××路××号××街××栋××号××号房屋（建筑面积221.84平方米，包括装修及房屋内的办公家具、设施、设备）出租给被告使用，租赁期限为叁年，从2018年11月16日起至2021年11月15日止，租金每年156000元，第一年的租金在合同签订当日支付78000元，在2019年4月16日前再支付78000元，第二年的租金在2019年10月16日前支付156000元，第三年的租金在2020年10月16日前支付156000元。同时合同还约定，在房屋租赁期间水费、电费、电话费、有线电视使用费、宽带网络服务费、物业管理费、空调费由被告承担，逾期支付房屋租金或本合同约定的其他费用，按照应支付数额的日百分之三支付违约金。合同签订当天，原告将房屋及屋内家具、设施、设备交付给被告，被告按约向原告支付了租金78000元，2019年4月份被告再次支付了租金78000元，之后再未支付。因被告逾期支付租金、物业管理费、空调使用费等费用，原告（甲方）和被告（乙方）于2020年1月16日达成了解除《房屋租赁合同》协议，该协议的主要内容为:1.因乙方自身原因，向甲方提出要求提前解除租赁合同，甲方同意提前解除。双方确认该协议签订之日即解除双方于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2.因乙方自身原因要求提前解除合同，由乙方向甲方支付违约金10万元，乙方同意由甲方扣除交纳的押金5万元作为违约金，另外5万元在2020年6月30日前支付给甲方；3.截止至本协议签订之日，乙方欠甲方两个月的租金共计2.6万元，考虑乙方资金周转困难，甲方同意减免6000元，前提是乙方必须在2020年6月30日前支付给甲方。如乙方按时支付，则甲方不收取乙方利息；如乙方不能按时全额支付，则乙方所欠租金不减免，恢复为2.6万元，另外，乙方还应以2.6万元为基数，从本协议签订之日起至实际清偿之日止，按照月利率2%的标准计算利息给甲方；4.截止至2020年1月10日，乙方欠缴物业管理费、空调使用费共计4496元，乙方承诺在2020年1月23日前全部结清，每延期一天向甲方支付违约金100元；5.乙方租赁甲方坐落于株洲市天元区××路××号××街××栋（华晨华人街1号）16023号房屋注册的株洲树派环保科技有限公司需在2020年3月5日前变更企业地址，每逾期一天，乙方向甲方支付违约金1000元；6.如乙方完全按照协议约定支付拖欠的租金和物业管理费、空调使用费，并在约定期限内完成企业注册地址变更，则甲方可以免除乙方未支付的违约金5万元。原、被告双方在解除《房屋租赁合同》协议上签字确认。解除《房屋租赁合同》协议签订后，被告未按协议约定时间向原告支付拖欠的租金、物业管理费、空调使用费，也未变更株洲树派环保科技有限公司的注册登记地址，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。以上事实有原、被告的身份信息、原告方结婚证、《房屋租赁合同》、解除《房屋租赁合同》协议、株洲树派环保科技有限公司企业登记资料及原告方的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据？现综合分析如下：原、被告于2020年1月16日签订的解除《房屋租赁合同》协议是双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，原、被告双方2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月16日解除。被告未能按照协议约定履行相应的义务，应当承担本案的民事责任，因此原告要求被告支付拖欠租金2.6万元及物业费、空调费4496元，总计30496元的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告无权占用房屋，原告要求被告注销在所租赁的株洲市天元区××路××号××街××栋16023号房屋上设立的株洲树派环保科技有限公司登记地址的主张，本院予以支持。关于原告方主张的提前解约、逾期支付租金、物业费、空调费、逾期办理注销公司注册地址产生的各项违约金，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，一方当事人不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额包括合同履行后可获得的利益，不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而违约金数额的约定应与造成的损失额相当。被告提前二年解除合同造成原告可预见的租金损失，故协议中就被告提前解约应给付违约金10万元，其中5万元以押金抵扣，另付5万元的约定，符合法律规定，应予以支持。原告在庭审中自愿减免，协议中双方就逾期支付租金、物业费、空调费及提前解除合同违约金的利息金额，均按照银行同期拆借中心公布的贷款市场报价年利率15%从2020年7月1日起计算，不违反法律规定，是其自由处分其诉讼权利，本院予以支持。原告在庭审中自愿将被告逾期办理株洲树派环保科技有限公司注册地址行为的违约金核减为2000元，不违反法律规定，是其自由处分其诉讼权利，本院予以支持。被告黄军斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院无法组织调解。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄军斌于本判决生效之日起十日内向原告蒋玲玲、黄村华支付2019年11月16日至2020年1月16日的房屋租金26000元、物业管理费及空调费4496元，合计30496元，并以30496元为基数，按照年利率15%的标准计算自2020年7月1日至款项给付之日止的逾期付款利息；二、被告黄军斌于本判决生效之日起十日内办理注销在所租赁的株洲市天元区××路××号××街××栋16023号房屋上设立的株洲树派环保科技有限公司登记地址并支付逾期办理的违约金2000元；三、被告黄军斌于本判决生效之日起十日内向原告蒋玲玲、黄村华支付提前解除合同的违约金50000元，并以50000元为基数，按照年利率15%的标准计算自2020年7月1日至款项给付之日止的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1862元，减半收取931元，由被告黄军斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  文姝婷二〇二〇年九月八日实习法官助理范亚西书记员  文雅萱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。