甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0702民初1857号 原告：白某，山西省清徐县人，现住张掖市。 委托诉讼代理人：黄某，甘肃振泽律师事务所律师。 被告：陈某，四川省南江县人，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：刘某，甘肃锦舒律师事务所律师。 第三人：张掖市丹霞商贸开发有限公司。 法定代表人：郝某，该公司董事长。 住所地：张掖市甘州区新张掖国际商贸城**楼**。 统一社会信用代码：916007025912327851。 委托诉讼代理人：邢某，甘肃方联律师事务所律师。 原告白某与被告陈某、第三人张掖市丹霞商贸开发有限公司（以下简称“丹霞商贸公司”）执行异议之诉一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人黄某，被告陈某委托诉讼代理人刘某、第三人丹霞商贸公司委托诉讼代理人邢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白某向本院提出诉讼请求：1.判令终止对位于甘肃省张掖市××区、115号、116号商铺的执行，立即解除对该三处房产的查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年9月原告与被告达成买卖水暖建材的协议，约定其货款用于购买商铺。原告白某于2013年12月26日向被告交付6套商铺的定金，每套为20000元，六套商铺为：19号楼1层113、115、116、117、118、119号。2014年8月17日原告与被告丹霞商贸公司签订6份《新张掖国际商贸城客户网签销算单》的商铺买卖合同。合同约定原告购买被告19号楼1层113、115、116、117、118、119号六套商铺，其中包括原告申请解除查封的三处房产（新张掖国际商贸城19栋1层113号、115号、116号商铺）。2014年10月18日经过双方结算被告未向白某付款的水暖建材费用为1328079元。原告白某与被告约定，将此货款支付19栋1层113号、115号、116号商铺的房款。原告与被告签订合同后，被告丹霞商贸公司将就房屋的钥匙交给了原告白某，之后原告白某又与新张掖商贸城物业有限公司签订了市场培育协议，协议约定该三处商铺由新张掖商贸城物业有限公司作为市场培育使用。因此原告白某自签订市场培育协议之日就实际占有了该三处商铺。由于被告的原因导致双方一致没有办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定，原告完全符合排除执行的情形。原告遂向甘州区人民法院提起执行异议申请，法院在审查后作出（2019）甘0702执异135号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。 被告陈某辩称：原告所诉事实与客观事实不符。1.根据原告在执行异议中提出的申请，在执行异议案件庭审过程中，原告诉称的该部分房屋于2014年8月28日租赁给余某，2014年9月15日前余某进场装修，原告诉称在2014年10月18日进行结算并交付房屋与客观事实不符；2.根据丹霞商贸公司陈述其于2014年6月1日将案涉房屋交付原告，与原告陈述不符；3.原告陈述于2014年10月将房屋交付与他，但截至执行开庭前，原告均无证据证明收到过出租款；4.甘州区人民法院在执行过程中对案涉商铺进行粘贴公告，至今原告没有提出异议；5.按照原告陈述，房屋于2014年10月交付原告，根据法律规定，现房交付在90日内要办理不动产登记手续，但原告至今未办理不动产登记手续。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人丹霞商贸公司辩称：原告所诉与第三人之间以货款抵顶房屋属实，在具体交款时间上因双方记忆有误差，但根据双方约定，第三人将该房屋出卖给原告后原告与新张掖商贸城物业公司签订了市场培育协议，证明原告已经实际取得房屋的所有权。后因第三人一次性将新张掖商贸城的土地出让金交给区政府，区政府承诺返还一部分但未返还，因此第三人没有交消防验收的费用，所以原告的房本一直没有办下来。现第三人对原告各项诉请均无异议。 原告白某围绕其诉讼请求依法提供了以下证据：1.原告白某及其托诉讼代理人黄某的当庭陈述；2.第三人丹霞商贸公司与原告白某就新张掖国际商贸城19栋1层113号、115号、116号三间商铺签订的新张掖国际商贸城购房定金合同三份；3.收款收据三张；3.原告与新张掖国际商贸城就19栋1层113号、115号、116号三间商铺签订的客户网签销算单三份；4.商品房买卖合同三份；5.地暖材料供货结算单一份；6.市场培育协议三份；7.最高人民法院（2019）最高法民申2261号民事裁定书一份。 被告陈某、第三人丹霞商贸公司未提交证据。 本院依法出示（2019）甘0702执异135号执行案件听证笔录、2019年12月19日本院依职权对余某、郝中林所作调查笔录各一份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述证据，本院认定事实如下：被告陈某与第三人丹霞商贸公司承包合同纠纷一案，本院受理后，于2016年11月8日作出(2015)甘0702民初3360号民事判决书，判决丹霞商贸公司于判决生效后十日内一次性清偿陈某劳务工程款2798392.8元;案件受理费39726元，鉴定费55000元，合计94726元，由陈某负担38838元，丹霞商贸公司负担55888元。判决书送达后，丹霞商贸公司不服，向张掖市中级人民法院提起上诉，张掖市中级人民法院审理后作出(2017)甘07民终28号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书生效后，丹霞商贸公司未在规定的期限内履行义务，陈某向本院申请强制执行，本院以(2017)甘0702执2680号受理。在执行过程中，2017年10月18日，本院作出(2017)甘0702执2680号执行裁定书，查封了丹霞商贸公司所有的位于张掖市××区商铺，其中包含本案所涉三间商铺。后双方达成和解协议，协议约定:一、该案件款总计2854280.8元，除已划扣的19677元，丹霞商贸公司自愿将其所有的×××号奔驰汽车作价20万元抵项案件款，下剩案件款于2017年12月25日前付15万元，于2018年2月15日前付15万元，于2018年12月30日付2334603.8元；二、申请执行人撤回该案的执行。2017年12月18日，陈某以双方已达成和解协议为由，请求撤回该案的执行。同年12月18日，本院裁定终结该案的执行。2018年5月8日，陈某以丹霞商贸公司未按协议约定履行案件款为由再次向本院申请强制执行，本院以(2018)甘0702执恢487号受理，2018年8月5日，张掖市中级人民法院作出(2018)甘07协执1号执行决定书，决定本院(2018)甘0702执恢487号案件由张掖市中级人民法院与本院协同执行。后白某向本院提起执行异议，以上述查封商铺中113号、115号、116号三间商铺所有权系其所有为由，请求本院解除对上述三间涉案商铺的查封。 2013年12月26日，原告与丹霞商贸公司签订了新张掖国际商贸城购房定金合同，由原告购买丹霞商贸公司所有的位于张掖市××区、115号、116号、117号、118号、119号六间商铺，每套商铺交付定金20000元(货款冲抵）。2014年5月31日，原告与张掖市新张掖国际商贸城物业管理有限公司（以下简称新张掖物业公司）签订新张掖国际商贸城市场培育协议，约定原告将上述三间商铺在2014年5月31日至2016年5月31日期间，免费将该物业使用权交给新张掖物业公司，由此产生的收入和费用支出由新张掖物业公司负责，与原告无关。2014年8月17日，原告与丹霞商贸公司签订新张掖国际商贸城网签销算单，全款购买丹霞商贸公司所有的位于张被市××区、115号、116号三间商铺。2014年10月18日，原告与丹霞商贸公司进行地暖材料供货结算，丹霞商贸公司尚欠原告货款1328079元，双方约定，原告用其货款购买丹霞商贸公司所有的新张掖国际商贸城××楼、115号、116号三间商铺，货款全部抵顶后，所缺房款由原告以后供货补充。同年10月19日，原告与丹霞商贸公司就上述三间涉案商铺签订商品房买卖合同。同年8月28日，新张掖国际商贸城物业管理公司将涉案商铺出租与余某。2014年10月20日，张掖市房产管理局向丹霞商贸公司颁发商品房屋预售许可证，预售房屋包括上述涉案商铺。 本院认为，对于本案原告白某提出解除案涉房屋查封的诉求，应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查原告白某是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合原告白某所举证据及本案查明的事实，对原告是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。以物抵债协议中，虽不包含支付房屋买卖合同价款的内容，但在原债权债务消灭的同时，相应的抵债款也就转化为买卖款，故以物抵债可视为一种购买不动产的价款支付方式。本案第三人丹霞商贸公司为履行其欠原告白某的债务，与原告签订新张掖国际商贸城购房定金合同，系双方真实意思表示，原告白某以其享有的债权抵扣了涉案房屋购房定金，并于2014年10月19日就案涉房屋签订了正式的商品房买卖合同，庭审中原告与第三人均予以认可，且经审理查明无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，因此，案涉商品房买卖合同合法有效。 第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。本案中，原告在交纳定金后与新张掖物业公司签订了新张掖国际商贸城市场培育协议，约定原告在保留物业产权的情况下，在培育期内将物业使用权交由新张掖物业公司，便于对市场统一经营管理。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定的情形，均需通过法律关系参与主体的意思表示一致来形成，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。原告所购商铺委托新张掖物业公司进行经营管理，并未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。房屋的合法占有，应以实际控制为标准，是否实际入住不是房屋占有的必要条件。案涉商铺在市场培育期间，由新张掖物业公司直接进行经营管理，虽原告未实际入住案涉商铺，但其对案涉商铺的占用是基于新张掖国际商贸城市场培育协议为媒介，相对新张掖物业公司的间接占有，对案涉商铺具有管理、支配、处分的状态。故本案应认定原告已实际合法占有了案涉商铺。庭审中，被告陈某主张第三人将案涉商铺出租给案外人余某，租金由余某直接给付第三人而非原告，且原告并未向余某主张过租金，故案涉商铺并非原告所有。根据新张掖国际商贸城市场培育协议的约定，“新张掖物业公司可采取出租等任何方式使用和经营并获得收益，产生的收入和费用支出均由新张掖物业公司负责，与原告无关”，案涉商铺在市场培育过程中由余某向新张掖物业公司给付租金，符合原告与新张掖物业公司的约定。 第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。根据原告提交的白某地暖材料结账单，当中明确了案涉三间商铺的面积、单价及总价款，并明确约定还缺房款以后供货补充。第三人丹霞商贸公司自愿以其所有的案涉房屋抵顶其应向原告履行的债务，且房屋抵顶价款符合本地房地产交易市场价格。故原告白某以其享有的债权抵扣涉案房屋房款，应认定原告支付了案涉房屋的全部价款。 第四，关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。全国法院民商事审判工作会议纪要第一百二十七条第二款规定，对非因买受人自身原因未办理过户登记，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件。庭审过程中，原告陈述其多次要求办理房屋过户登记手续，第三人丹霞商贸公司对该事实亦予以认可，并认可非因原告原因导致未办理过户登记。故本案未办理过户登记应认定为非因买受人白某自身原因造成。 综上所述，本案符合排除执行的四种法定情形，即原告白某就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下： 停止对位于张掖市××区、115号、116号商铺的强制执行。 案件受理费70元，由第三人张掖市丹霞商贸开发有限公司负担。第三人负担的案件受理费由第三人直接给付原告。本院收取原告的案件受理费不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  任鹏飞 审 判 员  葛小芳 人民陪审员  潘筱玲 二〇二〇年九月十六日 法官 助理  （丁丹 书 记 员  李维佳