云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初1329号原告：云南楚雄汇东物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城东路**，统一社会信用代码：915323006655415814。法定代表人：邢建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：方晓莉，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘译，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：何江，男，1963年3月7日生，汉族，住云南省楚雄市。原告云南楚雄汇东物业管理有限公司（以下简称汇东物业公司）与被告何江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇东物业公司的委托诉讼代理人方晓莉、刘译到庭参加诉讼。被告何江经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇东物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何江支付原告汇东物业公司自2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费1349元、电梯日常维护保养及年检费300元、自来水二次加压设备日常维护保养费60元、电梯、自来水二次加压设备日常运行电费250元、2015年7月1日至2018年6月30日止的城市垃圾生活处理费288元，以上费用共计2247元；2.判令被告何江支付逾期付款违约金149元（按银行同期贷款利息4.75%计算至2019年11月21日）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告汇东物业公司系被告何江所居住的“西辰壹品”小区的物业服务公司。2012年6月26日，原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订了《西辰壹品物业服务合同》，合同约定原告为楚雄西辰壹品小区提供物业服务，合同期限为两年，即从2012年6月30日至2014年6月30日止，物业服务包括物业共用部位、共用设施的运行、维护、养护和管理等八项内容。同时约定，物业服务收费标准为：1.住宅物业服务费用按产权面积0.95元/㎡/月；2.电梯运营成本费（电梯日常维护、年检费）300元/户/年；3.二次加压费（二次加压设备日常维护费）60元/户/年；4.公共区域电费（电梯、二次加压运营电费）200元/户/年；5.租用露天车位管理费960元/年。合同签订后原告即进驻小区开始进行相关物业服务，切实履行物业服务合同。在交纳物业费过程中，部分低层业主提出其对电梯及自来水二次加压的使用率明显低于高层业主，且楼层越高使用率越高，该项费用每户每年固定收取200元不合理，经原告与小区业委会沟通商量后，于2013年5月29日对电梯、二次加压设备运营电费的收费方式进行调整并进行了公示（具体详见方案公示），其中二十二层至二十六层的费用变更为250/年。《物业服务合同》到期后，原告与业主委员会再次续签合同至2018年6月30日合同履行期止。被告所有并居住的B幢二十四层2404室产权面积为118.31㎡，作为接受物业服务的业主，被告应于每年6月30日前交纳当年物业费1349元、城市垃圾生活处理费96元、电梯日常维护保养及年检费300元、自来水二次加压设备日常维护保养费60元、电梯、自来水二次加压设备运行电费250元，每年共计2055元，但直至2018年6月30日合同期满原告撤出小区，被告尚有各项费用合计2247元未交纳。经原告多次催收，被告未交。被告何江未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告汇东物业公司针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.被告何江的身份证、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表；2.西辰壹品物业服务合同三份、西辰壹品小区分层收取电梯、二次加压运营电费方案公示；3.业主委员会备案申请表、西辰壹品小区选举业主委员会委员选票、会议汇总、会议情况、公告，4.楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复、垃圾处理费收款收据、生活垃圾处理合同书，5.电梯维修保养合同三份，6.部分业主缴纳物业服务费、电梯维护费、二次加压费、收据，7.房屋信息摘抄表。被告何江未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院认为，原告汇东物业公司提交的证据1能够证实被告何江系楚雄市鹿城镇西辰壹品小区B幢2404室的业主，本院予以采信；证据2能够证实原告汇东物业公司与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》的情况，本院予以采信；证据3能够证实楚雄西辰壹品小区成立了业主委员会，能够与原告汇东物业公司签订物业服务合同的情况，本院予以采信；证据4能够证实原告汇东物业公司代收垃圾清运费及代缴情况，本院予以采信；证据5、6能够证实原告汇东物业公司对电梯进行维护，原告汇东物业公司代缴电梯维护费，且收取了部分业主的费用的的情况，本院予以采信；证据7能够证实被告何江的房屋已经出售，并于2018年7月4日变更在田明名下的情况，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告何江系楚雄西辰壹品小区B幢2404室业主，其房屋产权面积为118.31平方米。2012年6月26日，原告汇东物业公司与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》，约定：原告汇东物业公司对楚雄西辰壹品小区进行物业管理服务，管理期限自2012年6月30日起至2014年6月30日止；物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户收取；（2）二次加压按5.00元/月/户收取：（3）公共区域电费按200元/年/户收取；收费方式：按年度收取。2014年6月21日，原告汇东物业公司又与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会续签了《西辰壹品物业服务合同》，约定的管理期限自2014年6月30日起至2016年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。2016年6月30日，原告汇东物业公司又再次与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会续签了《西辰壹品物业服务合同》，约定的管理期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。2012年7月5日，楚雄西辰壹品小区业主委员会向小区业主公示了原告汇东物业公司的物业服务费收费标准及收取项目，即住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费合计按560元/年/户收取，按年度收取。2013年6月1日，楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会再次向小区业主公示原告汇东物业公司的物业服务费收费标准及收取项目，住宅物业服务费标准未变，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费根据楼层不同收费。被告何江未交纳2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费、垃圾垃圾清运费。2018年7月4日，被告何江将房屋出售给田明。本院认为，原告汇东物业公司与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会签订的《西辰壹品物业服务合同》，是双方在平等、自愿的基础上对楚雄西辰壹品小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。此合同对小区业主均具有约束力，且原告汇东物业公司自2012年6月26日起进驻楚雄西辰壹品小区进行物业服务管理是客观存在的事实，原告汇东物业公司根据《西辰壹品物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告何江作为楚雄西辰壹品小区业主，应向原告汇东物业公司支付相应的物业服务费。关于物业服务的收费标准，根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”，第十条：“实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”，第十一条：“实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”之规定，物业服务收费实行政府指导价的物业服务收费标准由价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向小区业主公布，物业服务收费无论实行政府指导价或者市场调节价，物业服务企业均应将收费标准报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。本案中，原告汇东物业公司未提交价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门针对楚雄西辰壹品小区制定相应的基准价及浮动幅度的文件，也未提交楚雄西辰壹品小区物业服务费收费标准经当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案的记录。因此，原告汇东物业公司的物业服务收费标准只能根据《西辰壹品物业服务合同》的约定收取。《西辰壹品物业服务合同》第四条第一款约定“物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户”，该条款应理解为：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，该费用包含了电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费为物业服务费的细划，原告汇东物业公司再另行收取电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费不符合合同约定，原告汇东物业公司向小区业主公示的收费标准及收费项目与合同约定不符，公示的标准及项目本院不予采信，故原告汇东物业公司的物业服务费应按业主的房屋产权面积0.95元/月/平方米收取，垃圾清运费按每年96元收取，对原告汇东物业公司主张由被告何江再支付其电梯日常维护保养及年检费、二次加压设备日常维护保养费、电梯、二次加压、公共区域电费的诉讼请求，本院不予支持。故被告何江应交纳自2017年7月1日起至2018年6月30日期间的物业服务费1349元（118.31平方米×0.95元/月/平方米×12个月）、垃圾清运费288元（8元/月×36个月）。原告汇东物业公司主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告何江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告何江于判决生效后十日内支付原告云南楚雄汇东物业管理有限公司自2017年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费1349元、垃圾清运费288元（款交本院）；二、驳回原告云南楚雄汇东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告云南楚雄汇东物业管理有限公司负担16元（已交），由被告何江承担34元（未交，判决生效后十日内执行，款交本院）；公告费500元，由被告何江负担（未交，判决生效后十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  冯素娟人民陪审员  贾树华人民陪审员  郎文启二〇二〇年九月二十七日书 记 员  向 宇