江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初1193号原告：合肥禧峯地产顾问有限公司，统一社会信用代码91340100322723172A，住所地安徽省合肥市蜀山区金色池塘****。法定代表人：许成伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐亮，安徽和源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，安徽和源律师事务所律师。被告：江苏佳沐房地产开发有限公司第一分公司，统一社会信用代码91320324MA1MP5965N，住所地江苏，住所地江苏省睢宁县双沟镇双塔路东接碱河南侧>负责人：张世林。被告：江苏佳沐房地产开发有限公司，统一社会信用代码913203240662742666，住所地江苏，住所地江苏省睢宁县双沟镇宏大广场北侧、双沟医院东侧）。法定代表人：周继彬。二被告共同委托诉讼代理人：金霞，江苏佳沐房地产开发有限公司员工。二被告共同委托诉讼代理人：史强元，江苏仁台律师事务所律师。被告：陈浩，男，1980年6月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：谭廷林，江苏仁台律师事务所律师。原告合肥禧峯地产顾问有限公司（以下简称禧峯公司）与被告江苏佳沐房地产开发有限公司第一分公司（以下简称佳沐第一分公司）、江苏佳沐房地产开发有限公司（以下简称佳沐公司）、陈浩商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2020年3月25日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告禧峯公司的委托诉讼代理人徐亮，被告佳沐第一分公司及佳沐公司的共同委托诉讼代理人金霞、史强元，被告陈浩的委托诉讼代理人谭廷林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禧峯公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付拖欠原告的佣金75万元，并支付自起诉之日起按照全国银行间同业拆借利率计算至实际付清之日止的利息；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年2月26日，原告与佳沐第一分公司签订了《徐州睢宁双沟佳沐观音广场项目全程销售代理合同》（以下简称销售代理合同），合同期限自2017年3月1日至2020年2月28日。原告作为佳沐第一分公司所在地区独家销售代理，代理内容为全程营销策划、销售代理及广告推广。在原告代理期限内，被告佳沐第一分公司与客户签订销售合同，客户与银行签订购房按揭贷款协议，视为原告房屋销售代理成功，佳沐第一分公司按照回款比例向原告支付佣金，销售代理佣金的支付标准为：房屋实际成交总金额的2%-3.5%。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务。2019年3月30日，原告与佳沐第一分公司协商签订《合同解除协议》，双方确认截止到2019年3月25日原告完成的销售代理佣金为155万元，佳沐第一分公司己经支付部分佣金，目前仍欠付剩余75万元佣金未支付。佳沐第一分公司系佳沐公司开设的分公司，佳沐公司应对其权利义务承担责任，陈浩应共同对拖欠原告的佣金承担连带责任。为此，原告提起本案诉讼。被告佳沐公司、佳沐第一分公司共同辩称，1.佳沐第一分公司从未同意与原告签订解除协议，也未授权陈浩代表公司签订解除协议，陈浩无任何权限代表其公司与他人签订任何合同；2.根据销售代理合同约定，客户与银行签订购房按揭贷款协议后，才能视为原告房屋销售代理成功。在原告实际退场之日，其并未严格按照协议约定完成销售代理协议。佳沐第一分公司已收到回款40653627元，按照2%比例提取佣金，佳沐第一分公司只应支付813072.54元，实际已支付80万元；3.涉案项目8#、9#、10#楼是在原告退场后才取得的商品房预售许可证，按照销售代理合同的约定，原告并未完成销售代理任务，该部分佣金原告无权要求支付；4.原告在代理销售期间产生老带新费用10万元，未向客户兑现，佳沐第一分公司在代理销售期间举办活动，替原告垫付奖品金额共计48533元，均属于原告的销售广告费用，由原告承担，应从佣金中扣除。被告陈浩辩称，1.2019年3月30日所签的《合同解除协议》，当时是原告找到陈浩，拿出两份制式协议，陈浩作为涉案工程的实际施工人，当时在一份协议上签字后准备核实盖章，原告便将该协议取走，另外一份协议放在陈浩手中，原告的行为构成欺诈；2.该解除协议第五条约定自签字盖章后生效，由于双方均系法人单位，佳沐第一分公司没有加盖印章，加之无法定代表人签字确认，该解除协议未产生法律效力，且被告陈浩不是合同相对人，其签字行为是无权代理行为；3.根据权利义务对等原则，关于原告的佣金，双方应当按照原合同约定进行结算。本院经审理认定事实如下：2017年2月26日，原告禧峯公司（乙方）与被告佳沐第一分公司（甲方）订立一份销售代理合同，约定：甲方独家委托乙方对项目进行全程销售代理事宜达成一致意见，特签订本合同；项目名称为徐州睢宁佳沐观音广场项目（本项目推广名或暂定名等名称与实际名称的改变不影响本合同的履行）；代理面积约61615平方米（最终以实际建筑面积为准）；代理内容为本项目的全程营销策划、销售代理及广告推广三部分；广告推广主要包括，涉及本项目的营销宣传推广费用均由乙方支付。营销宣传推广费用内容包括：报纸杂志等平面媒体。以及经甲方确认的策划方案所涉及的公关活动、促销礼品等；委托期间为三年，暂定自2017年3月1日至2020年2月28日；本项目代理费用为销售代理佣金；乙方在代理期间内，凡甲方与客户签订销售合同，客户与银行签订购房按揭贷款协议后，视为对乙方房屋销售代理成功，甲方根据回款比例向乙方支付房屋销售代理佣金。甲方向乙方支付的销售代理佣金是房屋实际成交总金额的2%-3.5%。一期（4/5/6号楼）销售提成，没有完成第一阶段任务，按照销售额的2%提取，提成=第一阶段销售总额×2%。完成第一阶段任务，按照销售额的3.5%提取，提成=第一阶段销售总额×3.5%。销售代理佣金的支付方式为乙方销售代理佣金在乙方销售代理符合本合同第5.3条规定的销售代理成功的前提下，乙方每月向甲方结取销售代理佣金（乙方制表甲方审核）；销售任务为第一阶段任务为动工前完成总面积50%（不分商业和公寓）；销售目标为可售面积（套数）销售率达到80%，封顶前完成销售任务的80%（面积）；违约责任约定甲方未能按照合同约定支付代理费，或者违反甲乙双方的约定，乙方有权利解除合同，甲方不但需要支付已售部分的代理费用，还需要赔偿其经济损失。上述合同签订后，原告进驻涉案项目，开展销售代理活动。2019年3月30日，在一份抬头甲方为佳沐第一分公司、乙方为禧峯公司的《合同解除协议》上，被告陈浩在合同落款甲方处签字（未加盖佳沐第一分公司的印章）。该协议约定：甲、乙双方在相互尊重、相互理解的基础上，经过友好协商，甲乙双方达成如下协议：第一条：甲、乙双方一致同意提前终止双方于2017年2月26日签订的《徐州睢宁双沟佳沐观音广场项目全程销售代理合同》，不再履行；第二条：销售代理佣金结算及支付方式：1、代理佣金费用情况，甲乙双方确认，截止到2019年3月25日乙方累计完成销售代理佣金数额共计人民币壹佰伍拾伍万元整（￥：1550000.00），前期甲方已支付销售代理佣金金额为人民币陆拾伍元（￥：650000.00）元整，剩余未支付销售代理佣金金额为玖拾万元（￥：900000.00）元整；2、代理佣金费用结算原则，（1）甲方应于2019年5月5日前一次性向乙方支付第一笔剩余代理佣金共计人民币伍万元整（￥50000.00）。乙方在甲方付款前，应向甲方开具等额发票；（2）甲方应于2019年7月30日前一次性向乙方支付第二笔剩余代理佣金共计人民币叁拾万元整（￥300000.00）。乙方在甲方付款前，应向甲方开具等额发票；（3）甲方应于2019年9月30日前一次性向乙方支付第三笔剩余代理佣金共计人民币伍拾伍万元整（￥550000.00）。乙方在甲方付款前，应向甲方开具等额发票；。第三条关于交接事宜，（1）甲方确认，乙方于2019年3月30日与甲方完整移交全部销售材料；（2）甲乙双方同意：自本协议签订之日起，除本协议约定的双方权利义务外，双方之间的销售代理合同权利义务已结清，乙方不再承担任何关于项目销售的相关责任与义务，对此甲方无任何争议；（3）甲乙双方确认：甲方继续聘用乙方置业顾问，乙方无异议并无权干涉，置业顾问的工资及福利待遇和置业顾问的剩余销售佣金提成自2019年4月1日起由甲方负责，与乙方无关。协议签订后当日，禧峯公司退出涉案项目案场，案场销售人员被转给佳沐第一分公司，继续留在案场进行销售，并由佳沐第一分公司支付佣金。庭审中，佳沐公司及佳沐第一分公司称未授权陈浩对外签订任何合同，对该份《合同解除协议》并不知情；原告禧峯公司称，该155万元系依据当时的销售额，结合原告承担了租房、沙盘、电器、广告公司等费用，与陈浩协商，一次性彻底结清的数额。《合同解除协议》订立后，佳沐第一分公司通过佳沐公司于2019年4月1日、2019年8月28日、2019年8月30日各支付原告5万元，共计15万元的代理费。另查明，代理销售合同签订后，禧峯公司法定代表人许成伟曾通过微信联系陈浩，就代理事宜进行对接，原告提供微信聊天记录显示，2019年1月27日陈浩向禧峯公司法定代表人许成伟发送“活动方案，你搞一个，碰头的时候定。”1月27日，许成伟回复“下午碰。”2019年1月27日，陈浩在1份佳沐观音广场销售政策确认单上的开发公司确认处签名确认相关销售政策。在2019年6月份之后，陈浩在部分佳沐公司观音广场项目的预约金退款申请单的总经理审核处签名。解除协议签订之后，许成伟多次联系陈浩催要上述费用，陈浩以资金困难无力支付予以推脱。再查明，被告陈浩与徐州汉韵环球建筑安装工程有限公司签订了1份佳沐观音广场4、5、6、7号工程项目内部承包经营合同书，该合同书载明：鉴于江苏佳沐房地产开发有限公司与承包人徐州汉韵环球建筑安装工程公司就佳沐观音广场1-10#商业楼主体工程已经签订施工总承包合同，将佳沐观音广场4、5、6、7号楼工程内部承包给陈浩经营管理。还查明，涉案项目最终核准名称为“万佳汇商业中心”。其中3、4、5、6号楼于2018年11月20日取得商品房预售许可证，8、9、10号楼于2019年9月30日取得商品房预售许可证，8、9、10号楼在2019年4月之后，存在较多的退房情况。上述事实，有原被告的当庭称述、销售代理合同、合同解除协议、微信聊天记录、银行电子回单、通话录音、协议书及预约金退款申请单、退款电子银行交易明细等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，被告陈浩在解除协议上签名的行为能否代表被告佳沐第一分公司，该解除协议对被告佳沐第一分公司是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。”本案中，在2019年1月份，原告禧峯公司履行代理销售合同进行营销策划活动时系与被告陈浩进行联络，2019年1月27日，被告陈浩在销售政策确认单上应属于佳沐公司负责人签名位置进行了签名，在2019年6月份之后，被告陈浩亦在部分退款申请单的总经理审核处签名，原告禧峯公司与被告陈浩订立《合同解除协议》发生在2019年3月30日，在上述期间内，原告禧峯公司有充分理由相信被告陈浩能够代表佳沐第一分公司处分相应权利，被告陈浩签名确认解除协议的行为应认为有效。另外，从实际情况看，原告退场时，被告佳沐第一分公司并未提出异议且已经按照解除协议的约定实际接收了原告的销售人员，解除协议的内容已经履行。被告佳沐第一分公司抗辩称，在原告退场后出现了退房情形，应按目前的实际情况结算代理费用，本院认为，因销售代理合同并未完全履行完毕双方即进行协议解除，协议中确定的代理佣金费用155万元系佳沐第一分公司与禧峯公司之间就合同履行情况的总体结算，该结算数额系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，具有法律约束力。被告抗辩的退房情况多发生在尚未取得房屋预售许可证8、9、10号楼，在禧峯公司退场后，客观上无法继续促成认购客户与佳沐第一分公司签订商品房买卖合同。被告佳沐第一分公司作为开发企业，在签订解除协议时理应预见后期可能存在认购客户的退房情况，即155万元的结算费用应在佳沐公司第一分公司的预期范围内。因此，被告佳沐第一分公司的该项抗辩意见，本院不予采信。佳沐第一分公司亦抗辩称垫付了广告费用及老带新费用等，但未向本院提交证据予以证实，且如上所述，该155万元是双方的总体结算，如费用发生在解除协议之前，亦不应从中予以扣除。佳沐第一分公司已支付80万元，还应向禧峯公司支付剩余75万元及迟延支付所造成的利息损失。被告陈浩并非原告禧峯公司代理销售合同的相对人，其签订解除协议的行为构成表见代理，代理行为的效力仅拘束被代理人即佳沐第一分公司，其个人不应向禧峯公司承担责任。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告佳沐第一分公司系被告佳沐公司的分公司，不具有法人资格，其以自己名义从事民事活动所产生的债务应当由佳沐公司承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告江苏佳沐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告合肥禧峯地产顾问有限公司费用75万元及利息损失（以75万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月25日起计算至实际履行之日止）；驳回原告合肥禧峯地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元、保全费4270元，合计15570元，由被告江苏佳沐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张志瑶审 判 员  张园园人民陪审员  王爱民二〇二〇年九月二十四日法官 助理  吴皓月书 记 员  李雪子附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。