成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初5301号 原告：成都科瑞福物业管理有限公司，住所地成都市站北北街**。 法定代表人：杜柯，职务副总经理。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师，特别授权。 被告：姚文兰，女，汉族，1954年10月18日出生，住成都市成华区。 被告：江波，男，汉族，1984年1月29日出生，住成都市成华区。 原告成都科瑞福物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告姚文兰、江波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立民预立案件，2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人刘霞，被告江波、姚文兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费2961元（自2011年4月至2019年1月止），并自2011年5月1日起按拖欠物管费每天千分之三交纳违约金至付清之日止，违约金暂算至2019年7月31日为13990.73元；2、判令被告支付拖欠的垃圾处置费752元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系成都市成华区保和一期小区物业管理公司，被告系该小区业主或住户，原告和被告签订《保和一期前期物业管理服务协议》，约定原告为该小区物业提供管理服务，物业费收费标准为每平方米0.3元，同时合同约定违约金条款，现被告逾期未缴纳物业管理费等相关费用，故请求依法判决。 被告辩称，诉讼时效被告提出质疑，被告有物业缴费凭证，被告缴纳后原告方不开具任何发票。2011年4月到2019年1月的物管费用被告未缴纳。 经审理查明，二被告系成都市成华区东虹路**********房屋登记所有权人，登记时间为2014年12月8日，房屋建筑面积为115.47平方米。 2008年3月3日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《保和一期前期物业管理服务协议》约定如下：前期物业管理服务是指：自交房之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1、对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、维缮、服务与管理。6、依据本协议向乙方收取物业管理费。二、乙方的权利和义务：4、按期足额向甲方缴纳物管费及其他费用。第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部分的维护和管理；二、房屋共有设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、安保内容：2、24小时门岗；五、交通秩序和车辆管理。第三条物业管理服务质量：一、房屋外观：整洁，无开窗、无乱搭建；二、公共设施设备：2、维修、保养；3、正常使用、运行；三、环境卫生：1、每日清扫、保洁公共区域；2、垃圾桶干净摆放整齐，生活垃圾日产、日清；五、交通秩序与车辆停放：2、车辆在指定区域内停放、摆放有序；3、车辆进出通畅。该条还对安保、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等进行明确约定。第四条物业管理服务费：二、住宅按建筑面积0.3元/平方米·月计收。第八条违约责任：三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息，自提高之日起，承担每日按每天3‰交纳违约金。合同签订后，原告按照约定对案涉小区进行日常物业管理。被告及同案其他到庭被告所举若干照片反映案涉小区存在乱搭建、卫生清扫不及时等诸多问题，存在物业管理不到位情况。 2014年及2015年案涉小区物业服务行为情况表记载不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的情况表填写内容为无。2018年10月18日，成都市成华区保和一期业主委员会向原告发出告知函，告知函载明：保和一期业主已于2018年3月8日正式成立了业主委员会。为了保护业主的合法权益和利益，特向贵公司提出以下意见及建议：一、贵公司系政府部门安排的前期物业管理公司，根据《中华人民共和国物权法》及《四川省物业管理条例》的相关规定，业主成立业主委员会后贵公司合同应自动解除。四、其他要求：4、如果物业方继续管理，业主自住户不缴纳物业管理费及停车费，院落公共区域产生的相关收益，物业费与业主双方五五分成。5、我如果物业方继续管理，物业方要求业主缴纳物业管理费用，但需免除自住户停车费，院落公共区域产生的相关收益，物业方与业主双方则二八分成，物业方占二成，业主占八成。五、若双方签订合同，则从签订合同之日起，业主需物业方做的以下几点：1、院落公共区域维修、维护所产生的相关费用一律由物业方承担，业主概不负责；2、合同期内，院落应升级的设施、设备系统由物业方全权负责；3、合同期内，院落的清洁卫生及保安巡逻工作必须到位。2018年11月30日，原告在案涉小区发出《关于退出保和一期小区物业管理的通告》称原告从2019年2月1日退出该小区物业管理。 原告为案涉小区交纳2014年1月至2018年12月期间的垃圾清运费164400元。成都市发展和改革委员会公布的中心城区生活垃圾处理费标准为居民住户为8元/户·月。 另查明，原告和成都市国土资源局成华分局征地事务中心签订《前期物业服务合同》约定原告为案涉小区提供前期物业服务，物业费收费标准为0.3元/月·平方米。合同第七条约定业主应于2008年4月1日之日起缴纳物业服务费用。 庭审中，被告未举出已经缴纳原告主张期间的物业管理费和垃圾清运费。被告所有房屋对应每月应缴纳的物业管理费为0.3元/平方米•月×115.47平方米≈34.64元。从2011年4月至2019年1月期间共计94个月，被告应缴纳的物业管理费为94个月×34.64=3256.16元。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《前期物业服务合同》及《保和一期前期物业管理服务协议》；3、房屋登记信息摘要；4、房屋信息查询记录；5、物业服务行为情况表；6、告知函；7、《关于退出保和一期小区物业管理的通告》；8、缴费票据；9、照片若干等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，原告为案涉小区提供基础物业管理服务，被告应按照约定交纳物业管理费用。虽然原告在管理案涉小区过程中存在管理不到位，但并不构成被告拒缴物业费的理由。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，现被告提出诉讼时效抗辩，故本院依法审查诉讼时效。鉴于被告存在持续违约未缴纳物业管理费，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。故根据前述司法解释规定，原告的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。现原告主张被告支付物业管理费2961元并无不当，本院予以支持。被告的抗辩意见不成立，本院不予采信。 关于违约金问题。案涉《保和一期前期物业管理服务协议》约定第八条违约责任：三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息，自提高之日起，承担每日按每天3‰交纳违约金。该条款系对原告擅自提高物业费标准或乱收费对其设定的违约条款，但是纵观《保和一期前期物业管理服务协议》全文，并没有明确约定被告逾期未缴纳物业管理费应承担对等的违约责任，故原告依据前述合同条款主张被告承担相应违约责任证据不足，本院在本案中不予支持。 关于代缴的垃圾清运费问题。原告现已举证证实代案涉小区业主缴纳相应期间的垃圾清运费，则原告取得对被告追偿权利，且被告并未举证证实已经按期足额向原告缴纳，故原告主张被告缴纳相应期间的垃圾清运费的请求成立，本院予以支持。 关于二被告承担责任问题。因案涉房屋登记权利人包括二被告，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故二被告作为业主且实际享受原告提供的基本物业服务，故二被告应承担共同给付责任。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告姚文兰、江波于本判决生效之日起五日内向原告成都科瑞福物业管理有限公司支付物业管理费2961元； 二、被告姚文兰、江波于本判决生效之日起五日内向原告成都科瑞福物业管理有限公司支付垃圾清运费752元； 三、驳回原告成都科瑞福物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计121元，由被告姚文兰、江波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年九月三日 书记员  宋江玲