江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1643号上诉人（原审被告）：顾枫，女，1991年1月12日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：丁鸿庚，江苏丁鸿庚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰州盈航商业运营管理有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道姜堰大道**，统一社会信用代码91321204MA1MLEWPXG。法定代表人：张亚萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘监华，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱芳芳，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。原审被告：秦浩，男，1988年7月28日出生，汉族，住江苏省通州市。上诉人顾枫因与被上诉人泰州盈航商业运营管理有限公司（以下简称盈航公司）、原审被告秦浩房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初6838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人顾枫上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、被上诉人停电逼租，造成上诉人无法经营，上诉人不得已退场，且撤场时保证金可以冲抵租金，一审对被上诉人停电行为未予问责，反而认定上诉人违约，显属不公。2、被上诉人提供的图纸标明是四部电梯，可是在交房时只有两部电梯，被上诉人违约。3、被上诉人消防安全不合格。4、租赁合同不是上诉人所签，而是秦浩所签，该份租赁合同没有约束力。被上诉人盈航公司辩称：上诉人上诉请求没有事实和法律依据，一审法院程序合法，事实清楚，适用法律正确。1、原审认定事实清楚，一审查明并不存在上诉人所称停电逼租现象，虽然根据合同被上诉人有权停电，事实上被上诉人并未采取停电手段，而且被上诉人工作人员夏进梅通过微信方式通知上诉人充电，但上诉人并未充电。2、被上诉人提供的租赁物符合合同的约定，一审已经查明根据双方签订的租赁合同第一条第二款该图纸只作为位置的确定方便鉴别之用。3、2018年9月30日泰州市公安消防支队泰公消验字〔2018〕第0157号建设工程消防验收意见书明确涉案房屋经过验收消防合格。4、双方签订合同后，上诉人实际取得并经营涉案房屋，租金以及物业管理费、电费系由上诉人及其丈夫秦浩共同缴纳，双方之间已经履行该份合同，只是在签订合同过程中上诉人丈夫秦浩签字并按手印，双方之间的合同生效。原审被告秦浩未答辩。盈航公司向一审法院起诉请求：判决解除盈航公司与顾枫、秦浩于2018年8月6日签订的房屋租赁合同，责令顾枫、秦浩立即清空搬离租赁房屋，向盈航公司支付违约金75928.5元（半年的租金和物业管理费），并按合同约定每季度支付租金31709.25元、物业管理费6255元直至全部搬离，从2019年6月14日起按应付租金和物业管理费未缴纳部分每天加收0.5%的违约金（扣除履约保证金25309元、租金10570元、质保金5000元），诉讼费、保全费由顾枫、秦浩承担。审理中，盈航公司明确诉讼请求为：判决解除盈航公司与顾枫、秦浩于2018年8月6日签订的房屋租赁合同，顾枫、秦浩向盈航公司给付从2018年10月10日起至2020年1月16日的租金121552.13元（已扣减42279元）、物业管理费19807.5元（已扣减12510元），并支付从起诉之日起按每日0.5%计算的违约金；顾枫、秦浩向盈航公司支付违约金75928.5元（半年的租金和物业管理费）；顾枫、秦浩共同承担偿还责任。一审法院经审理查明：一、2018年8月6日，盈航公司（甲方）与顾枫（乙方）签订房屋租赁合同一份，对相关房屋租赁事项约定如下：（一）合同专用条款约定：盈航公司将其位于泰州万家福广场三层324号商铺租赁给顾枫经营do啦啦玩具体验馆，商铺建筑面积235㎡，计租面积139㎡；交房日期为2018年10月10日，开业日暂定为2018年11月29日，租赁期限自开业日2018年11月29日至2021年11月28日共36个月，装修免租期自交房之日起算，至开业日前一天截止；合同签订后五个工作日内缴纳租赁保证金25309元（二个月租金+二个月管理费）；租金标准为2.5元/㎡/天，年租金为126837元（租金前两年不变，第三年开始每年递增5%），盈航公司同意经营初期给予顾枫租金优惠（第1-24月按月租金57.03元/㎡/月计算，第25-36月按月租金79.69元/㎡/月计算），支付方式按通用条款第26条执行；物业管理费为15元/㎡/月，具体内容见物业管理合同，支付方式按通用条款第27条规定执行，等等。（二）合同通用条款第3条约定：租赁期限自专用条款约定的开业日计算，租金、管理费等按月计算，合同专用条款甲方给予乙方的装修免租期及一定形式的优惠（租金、管理费减免等），系以合同全部租赁期限得以履行为前提，如因乙方违约导致合同提前终止，甲方除有权追究违约责任外，还有权要求乙方补缴装修免租期的租金、管理费，并有权追索给予乙方的优惠款项。（三）合同通用条款第6.10（3）条约定：乙方已经完成该商铺的装修，通过甲方及相关政府部门的验收，并已将竣工验收合格证明、消防验收合格证明及开业前消防检查合格证明复印件并加盖公章（乙方为自然人的，应于复印件上签字）提供给甲方备案，并已经甲方核对原件。（四）合同通用条款第15.1条约定：不可抗力除外，乙方同意，在放弃营业或者在未经甲方同意而擅自休业3日以上的情况下，即视为乙方构成根本违约，不需要甲方的另行通知，甲方有权提前终止合同。在这种情况下，乙方同意，甲方可以出于对本设施的商誉及美观上的考虑，立即封闭乙方的租赁房屋，将租赁房屋内的乙方商品和其他物品搬到合适的场所保管以及采取拆除乙方灯箱和橱窗等必要的措施。第15.2条约定：乙方同意，在因乙方的破产、经营纠纷等问题造成乙方、乙方的代表、营业负责人3天以上下落不明，使得甲方认为乙方不能够正常营业或者明显缺乏正常营业能力时，不需要另行通知，本合同自动终止。并且甲方可以采取前款所述的手段。（五）合同通用条款第26、27条约定：租金、管理费的发生按专用条款的规定计算，从通用条款第5条约定的开业日起算，如因乙方原因未能按约定时间开业，乙方仍应自约定的开业时间起支付租金、管理费，乙方应于每季首月提前15日向甲方预付该季度租金，合同签订五日内，乙方预付第一租赁年度三个完整月的租金31709元、管理费6255元，等。（六）合同通用条款第29.1条约定：乙方逾期缴纳租金、管理费、其他费用及保证金等所欠甲方的债务时，甲方对乙方未缴纳部分每天加收0.5%的滞纳金，同时乙方应赔偿由此造成的甲方损失。（七）合同通用条款第30.2条约定：开业后，（1）因为乙方违反本合同的规定使得甲方解除合同的、（2）乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、（3）因为乙方的责任使得本合同根据第15条而终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于半年租金和管理费的违约金（根据当年的平均日租金核定），乙方支付的租赁保证金冲抵相应的违约金。另外，并赔偿甲方损失（具体金额由甲方核定）。二、2018年8月6日，盈航公司（甲方）与顾枫（乙方）签订物业管理合同一份，约定乙方商铺坐落位置为泰州万家福广场三层324号，签约面积139㎡，物业服务期限自2018年11月29日至2021年11月28日止（与双方签订的商铺租赁合同的租赁期限一致），同时约定了双方的权利与义务等事项，并签署了消防安全责任书。三、2018年8月9日，顾枫通过上海浦东发展银行转账给盈航公司31564元，2018年8月16日，秦浩通过上海浦东发展银行转账给盈航公司31709元，此外，顾枫还缴纳了一些费用。审理中盈航公司确认顾枫已支付给盈航公司的费用为：租金42279元、物业费12510元、保证金25309元、装修押金5000元。四、2018年9月30日，泰州市公安消防支队作出泰公消验字〔2018〕第0157号建设工程消防验收意见书，评定万家福广场1-5层土建、6-14层内部装修工程消防验收合格。五、房屋租赁合同、物业管理合同签订后，顾枫在租赁房屋内经营do啦啦玩具体验馆直至2019年9月。2019年9月30日，顾枫将自己的财物从租赁房屋中搬出。顾枫在租赁房屋内经营期间曾领取个体工商户营业执照，经营者为顾枫，顾枫搬到姜堰城区其他地方经营后重新领取了营业执照，并将原来的营业执照注销。以上事实，有盈航公司提交的房屋租赁合同、物业管理合同、消防安全责任书、建设工程消防验收意见书、上海浦东发展银行业务凭证，顾枫提交的预交电费票据、照片以及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审归纳争议焦点为：1.盈航公司要求解除案涉房屋租赁合同有无事实和法律依据；2.盈航公司主张欠付的租金、物业管理费如何计算；3.盈航公司主张的违约金是否合法，应否支持；4.秦浩、顾枫应否共同承担责任？关于争议焦点1，一审法院认为，案涉双方签订的房屋租赁合同、物业管理合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于顾枫辩称房屋租赁合同非顾枫本人所签，审理中，盈航公司称案涉房屋租赁合同、物业管理合同系顾枫的丈夫秦浩代为签订并按手印，顾枫对此未予否认，庭审中顾枫陈述其到案涉商铺经营系其丈夫秦浩让其进驻经营，顾枫已按照合同约定交纳了保证金、装修押金、部分房屋租金、物业管理费，盈航公司亦接受了履行，应视为盈航公司与顾枫对合同内容达成了共识，故案涉房屋租赁合同、物业管理合同已依法成立，并已部分实际履行。关于顾枫辩称案涉商铺消防验收不合格问题，根据盈航公司提交的建设工程消防验收意见书，案涉商铺的土建工程已于2018年9月30日经泰州市公安消防支队验收合格，而根据合同通用条款第6.10（3）条的约定，室内装修部分的消防验收应由顾枫负责，且顾枫未能提供证据证明相关部门因消防验收不合格通知其停业整改的相关证据，故顾枫辩称案涉商铺消防验收不合格，无事实和法律依据，该辩称意见不能成为影响合同效力的要件，亦不能成为顾枫违约的理由，一审法院对其辩称意见不予采信。关于盈航公司主张自顾枫收到诉讼通知之日起解除案涉房屋租赁合同，一审法院认为，双方合同通用条款第15条约定：顾枫放弃经营或者未经盈航公司同意擅自休业3日以上，应视为顾枫根本违约，顾枫不能够正常营业或者明显缺乏正常营业能力时，不需要另行通知，合同自动终止。案涉双方在庭审中一致确认，顾枫于2019年9月30日搬离案涉商铺，后顾枫未再经营案涉商铺，盈航公司对顾枫放弃经营案涉商铺已经明知，应根据双方约定自动终止合同，不应再行主张解除合同，扩大租金及物业管理费等损失，故一审法院认定案涉房屋租赁合同、物业管理合同已于2019年9月30日终止履行，对盈航公司起诉主张要求自顾枫收到诉讼通知之日起解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点2，盈航公司主张按每季度租金31709.25元、每季度物业管理费6255元，自2018年10月10日计算至2020年1月16日扣除顾枫已缴纳的租金及物业费。关于免租期及租金、管理费优惠，案涉双方在合同中约定，如因承租方违约不给予承租方免租期及租金、管理费优惠，故盈航公司主张自交付案涉商铺时即2018年10月10日起并按未优惠的租金标准2.5元/㎡/天、管理费标准15元/㎡/月计算租金、管理费，符合双方约定，一审法院予以支持。关于盈航公司主张租金、管理费计算至2020年1月16日，因案涉双方之间的房屋租赁合同已于2019年9月30日终止履行，且根据双方合同第15条的约定，亦不存在因未交付钥匙占用房屋产生房屋使用费的问题，故租金应计算至2019年9月30日，物业管理费的期限应同时计算至2019年9月30日。一审法院经核算确认2018年10月10日至2019年9月30日期间的租金为123710元（2.5元/㎡/天×139㎡×356天），物业管理费为24464元[15元/㎡/月×139㎡×（11+22/30）月]，扣减顾枫已支付的租金42279元、物业费12510元、保证金25309元、装修押金5000元，顾枫尚欠盈航公司租金、物业管理费共计63076元。关于争议焦点3，盈航公司要求顾枫支付违约金75928.5元及对欠付的租金、物业费自起诉之日起按每日0.5%计算的违约金。一审法院认为，顾枫未能按照合同约定的期限向盈航公司交纳租金、物业管理费已构成违约，后顾枫又擅自搬离租赁房屋，放弃经营案涉商铺，致案涉租赁合同提前终止。在顾枫因违约而引起合同提前终止的情形下，盈航公司依据合同中约定的违约条款要求顾枫支付违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。关于盈航公司主张的违约金数额，双方合同第30.2条约定因顾枫的责任使得本合同根据第15条而终止的情形下，顾枫应当向盈航公司支付相当于半年租金和管理费的违约金。根据双方合同约定，2019年9月30日合同终止时，因顾枫违约致双方执行的租金标准应当为2.5元/㎡/天，物业费标准为15元/㎡/月，故顾枫应当向盈航公司支付违约金75928.5元（139㎡×2.5/㎡/天×365天÷2+139㎡×15元/㎡/月×6个月）。关于盈航公司主张的自起诉之日起按每日0.5%计算顾枫欠付租金及物业管理费的违约金，顾枫认为该约定不合法，一审法院认为，盈航公司既主张因顾枫违约导致合同终止的违约金，又要求顾枫支付欠付租金、物业管理费的违约金，有违公平原则，故对盈航公司主张的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点4，盈航公司对秦浩代顾枫签订案涉房屋租赁合同、物业管理合同以及案涉房屋租赁合同、物业管理合同实际由顾枫履行等事实予以认可，故案涉房屋租赁合同、物业管理合同的相对方应为顾枫，相应的权利、义务应由顾枫享有和承担，故对盈航公司要求秦浩共同承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，盈航公司的部分诉讼请求符合法律规定及双方合同约定，一审法院予以支持；部分诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、顾枫于判决生效后十日内向盈航公司支付截止合同终止时（2019年9月30日）所欠房屋租金、物业管理费63076元；二、顾枫于判决生效后十日内向盈航公司支付违约金75928.5元；三、驳回盈航公司的其他诉讼请求。如顾枫未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4559元，由盈航公司负担1479元，顾枫负担3080元。二审中，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉租赁合同承租方系顾枫，虽签约时系秦浩代签，但秦浩系顾枫丈夫，合同履行过程中，顾枫不仅缴纳了相应的租金、物业管理费、保证金、装修押金等费用，其还以其本人名义办理了个体工商户营业执照，实际经营者亦系顾枫本人，故案涉租赁合同依法成立并对顾枫具有法律约束力，顾枫应按照约定履行自己的义务。顾枫以案涉租赁合同不是其本人所签为由，主张案涉租赁合同对其没有约束力，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现，顾枫未按照约定按期足额给付租金、物业管理费等费用，应由其承担相应的法律责任。顾枫以盈航公司停电逼租、只交付两部电梯、消防安全不合格等为由进行抗辩。然，首先，关于顾枫抗辩的盈航公司停电逼租问题，一方面顾枫所举证据尚不足以证明盈航公司存在停电逼租行为，另一方面依据案涉租赁合同第35条之规定，因顾枫存在逾期支付租金或其他各项费用超过15日、拖欠费用总额达到一个月租金，盈航公司亦有权采取措施停止向顾枫供应水、电等服务。其次，关于顾枫抗辩盈航公司未按合同约定交付四部电梯问题，经查，案涉租赁合同双方并未约定盈航公司需交付四部电梯，盈航公司并未有交付四部电梯的合同义务或法定义务。再次，关于顾枫抗辩消防安全不合格问题。经查，2018年9月30日，泰州市公安消防支队作出泰公消验字〔2018〕第0157号建设工程消防验收意见书，评定万家福广场1-5层土建、6-14层内部装修工程消防验收合格。综上，顾枫关于盈航公司停电逼租、只交付两部电梯、消防安全不合格等抗辩理由均不能成立，本院均不予采信。综上所述，上诉人顾枫的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4559元，由上诉人顾枫负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二〇年九月一日书记员 陈静怡