广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤19民终5997号上诉人（原审原告）:廖均梅，男，汉族，1957年8月28日出生，住广东省东莞市***************，公民身份号码为442************973。委托诉讼代理人：李焕荣，广东恩诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐礼田，广东靓颖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何志丰，男，汉族，1963年12月23日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码：441************534。上诉人廖均梅因与被上诉人何志丰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30151号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖均梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持廖均梅的一审上诉请求；2.由何志丰承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。一、何志丰原系东莞市莞城区***民，不是案涉房屋所在地集体经济组织成员。2019年9月19日，何志丰将其住所地迁址东莞市*************，只是住所发生了变化，并不意味着何志丰城市*民性质发生了变化，也并非何志丰取得了中堂镇东泊社区下一村所属集体经济组织成员的资格。实际上，何志丰系因为其在东莞市*************有房屋而将户口迁入该住址，但其并没有因为户口迁移而获得中堂镇东泊社区下一村集体经济组织成员的资格。因此，何志丰户口性质仍然是城市居民，并不是农村居民，不能购买只有农村集体经济组织成员才能购买的农村宅基地上建造的房屋。一审法院没有查清何志丰的户口性质，驳回了廖均梅的诉讼请求，承认案涉房屋买卖的有效性，属于事实认定不清。二、案涉争议的土地属于中堂镇东泊廖屋村民小组，属于中堂镇东泊廖屋村民小组集体经济组织所有。何志丰住所地为东泊廖屋富民街**，属于东泊社区下一村民小组，与案涉土地分属两个不同的集体经济组织。因此，即使何志丰取得其东泊廖屋富民街15号所在的下一村民小组的集体经济组织成员资格，也不能购买属于东泊社区廖屋村民小组集体经济组织的土地。三、案涉房屋土地属于农村宅基地上建造的房屋，而农村宅基地房屋转让需要同时具备以下五个条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地适用随房一并转让。在本案中，宅基地及房屋的转让不符合其中的第2、3、4三个条件。本案何志丰在一审中并没有提供证据证明其与廖均梅是属于同一集体经济组织成员内部之间的转让，也没有提供案涉土地和房屋所在地集体经济组织东泊社区廖屋村民小组的同意，且何志丰在东莞市******************，故何志丰不符合受让案涉宅基地和房屋的条件和资格。四、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”和第一百八十四条第二款：“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设、1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”、2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第十三项：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”、粤高法发[2001]42号《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条：“但是人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”的规定，对于宅基地流转，我国的法律和政策均是禁止性规定，虽对于宅基地上建造的房屋的转让没有设置禁止性规定，但在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，这是法律法规明确禁止的。在司法实践中，自1999年《中华人民共和国土地管理法》生效后，如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民的，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济组织的合法权益。所以，对于非本集体经济组织的成员或者城镇居民购买农民的宅基地房屋的行为，本身便不合法，是无效的行为。结合本案的具体情形，由于廖均梅与何志丰房屋买卖合同的标的是建立在宅基地上的房屋，且何志丰不是争议宅基地房屋所在的集体经济组织成员，因此，何志丰与廖均梅之间关于案涉房屋（含宅基地及地上建筑物）买卖约定无效，订立的《房屋买卖合同》不具有法律约束力。五、一审法院认为廖均梅严重违反诚信行为和尊重现状原则，对廖均梅主张案涉房屋买卖约定无效的主张不予支持，严重违反了法律。民法中的诚信原则和尊重现状原则是建立在合法性的基础上的，本案的房屋买卖合同是无效的，故不应适用。六、1.根据最高人民法院第八次会议纪要第19点，在非试点地区，农民将宅基地山该房屋出售给集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效；2.广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第17条农村宅基地上的买卖合同纠纷根据民把会议纪要第19条的规定处理；3.何志丰是城市居民，并非是案涉房屋所在地集体经济组织成员，其户口是在一审廖均梅起诉后才签到东泊社区，迁户口的理由是其在东泊社区有房屋。何志丰并没有因为迁户口而获得所在地集体经济组织成员的资格，依然不能购买该地区农村集体房屋；4.双方房屋买卖的行为实际上已经经双方同意解除，根据何志丰向中堂综治办反馈的调解结果，何志丰只有在出示证据证明其向廖均梅支付2万元才能证明其房屋的所有权。5.现行土地管理法第62条规定了农村宅基地上的房屋不能转让给农村集体经济组织成员外的人员。6.案涉房屋在转让时宅基地上有三层毛坯房，当时签订协议上写的是20年的使用权。土地购买和三层房屋不可能只卖十几万。7.何志丰拖欠的2万元一直没有支付。综上，请法院撤销一审判决，支持廖均梅的上诉请求。被上诉人何志丰向本院答辩称：一、一审法院适用法律正确，事实认定清楚，请法院驳回廖均梅提出案涉房屋买卖合同约定无效的诉讼请求。一审法庭证词已经确认，双方于2005年6月23日立据房屋买卖已经合法完成，且何志丰已于2005年年底投入资金对整幢房屋进行装修。一审判决依据尊重现状和诚实信用原则，确认何志丰对房屋的历史占有和使用、确认其现居住地身份正确。1.廖均梅的本意是利用何志丰投资，而不是想把房屋出卖。廖均梅以事实上不存在且法律上已经超过16年的2万元欠条作为借口，单方面要求收回房屋，16年来多次拒绝签订具体详细合同和到公证处与村委会公证。2019年5月27日，廖均梅与何志丰在中堂综治办调解，约定于2020年2月底将房屋交付给何志丰，但却将何志丰诉至法院。廖均梅从2019年3月1日起霸占何志丰的房屋用于出租收取违法所得，其主观上是想将房屋据为己有。2.何志丰现在身份居住地是东泊梁屋富民街15号，属于东泊集体经济组织成员，有购买同村房屋宅基地的合法权利。廖均梅的说法不能成立。3.廖均梅在东泊廖屋路至少有四栋房屋：廖屋路三街三巷16号（争议标的）、三街二巷16号、三街五巷9号、三街十一巷12号，如有差错请法院到村委会调查为准。二、1.东莞市**********宅基地房屋为普遍现象，2003年3月双方平等自愿买卖房屋的行为是历史事实，廖均梅赚取了4万元利润，但其现在起诉合同违法，目的在于霸占房屋。2.廖均梅所称协议不存在。3.2003年三层毛坯房就只值15万。4.2万元借款已经实际交还，但廖均梅没有将借条返还给何志丰，且该2万元借款已经过期。综上，请法院查明事实，根据尊重现状和诚实信用原则，驳回廖均梅的上诉请求，责令廖均梅交还违法霸占的房屋，上交违法所得。廖均梅向一审法院提起诉讼请求：1判令确认廖均梅与何志丰关于东莞市***************屋（含宅基地及地上建筑物）买卖约定无效（合同价值人民币15万元）；2.判令案件诉讼费由何志丰承担。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回廖均梅对何志丰的诉讼请求。案件受理费3300元（廖均梅已预交），由廖均梅承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30151号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。二审期间，廖均梅向本院提交了：《（2018）粤民申10732号广东省高级人民法院民事裁定书》，用以证明与本案案涉情况，所涉房屋买卖被判无效。经质证，何志丰质证称：没有质证意见。廖均梅主张何志丰没有农村集体经济组织成员资格、没有购买农村集体经济组织的房屋的资格没有法律依据。另查明：本院在二审期间依职权向东莞市自然资源局调查取证，东莞市自然资源局出具复函称经核查案涉房屋未申请办理相关土地或其地上房屋的不动产权证。经质证，廖均梅确认该复函的真实性，认为案涉土地没有办理产权证书，依法不能买卖，案涉房屋买卖应当无效。但案涉建筑物在买卖时就已经存在，虽然因为历史原因没有办理产权证，但是不属于非法建筑，不能以案涉宅基地上存在非法建筑驳回廖均梅的起诉；何志丰确认该复函的真实性，称当时是统一没有办理产权证，并非当事人的问题。认为案涉合同已有效成立并发生效力，案涉交易是合法交易。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对廖均梅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条的规定，国家依法实行土地登记发证制度，依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，案涉房屋所涉宅基地没有取得集体土地建设用地使用权证，无法确认该宅基地的权属人。现双方因该宅基地及地上建筑物的使用权发生争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。即案涉争议应当由双方当事人协商，协商不成的由人民政府处理。因此，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围综上所述，廖均梅的上诉请求不能成立，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条及前述援引法律条文的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30151号民事判决；二、驳回廖均梅的起诉。一审案件受理费3300元，退还廖均梅；廖均梅预交的二审案件受理费3300元本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年九月十六日书记员  潘因因附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。