江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3125号原告：朱柳根，男，1962年5月22日生，汉族,住江西省南昌市红谷滩新区。被告：徐四平，男，1964年6月1日生，汉族,住江西省南昌市青云谱区。被告：龚瑶，女，1993年11月21日生，汉族,住江西省南昌市青云谱区。原告朱柳根与被告徐四平、龚瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱柳根到庭参加诉讼。被告徐四平、龚瑶经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱柳根向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付原告租金164200元（自2019年7月20日至2020年4月19日期间的租金）；2.判令两被告支原告逾期利息(因被告于2019年8月6日付租金5000元，自2019年7月20日起至付清还款之日止，以51400元为基数按月利率2%计算逾期付款利息；自2019年10月20日起至付清还款之日止，以56400元为基数按月利率2%计算逾期付款利息；自2020年1月20日起至付清还款之日止，以56400元为基数按月利率2%计算逾期付款利息，上述逾期利息计算至2020年4月19日合计为20304元)；3.判令两被告支付违约金50000元；4.诉讼费用均由两被告承担。事实与理由：2019年4月17日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》由原告将位于红谷滩新区商铺出租给被告使用。该《商铺租赁协议》明确约定:1.租金：第一年租金为每月18800元，且从第二年起租金按10%递增;2.租期：租赁期限为三年(即2019年4月19日-2022年6月30日)；3.租金及支付方式：租金提前十天支付，每季度支付一次。此外，该《商铺租赁合同》还对其他事项进行了明确约定。合同签订后，原告严格按照合同履行了自己的义务，将上述商铺交付给被告使用，但被告却未按合同约定按时支付租赁费。2019年9月20日，原、被告双方签订一份《协议书》，该协议明确约定,被告如在2019年11月10日前仍未支付原告租金51500元，双方租赁合同终止，且原告有权以未付租金按月息2%支付利息。上述《商铺租赁合同》及《协议书》中被告龚瑶作为连带保证人均在上面签字确认。为此，原告多次向被告催要上述租金，但其却借故推诿、搪塞，仅支付部分租赁费，尚有164200元租金未支付。后原告又与被告协商，双方于2020年3月16日签订三份《协议书》，再次确定双方签订的《商铺赁合同》已解除，同时约定减免一定的租金，要求被告于2020年3月23日付1万,4月16日付清剩余租金，如被告未按期履行，则此前签订的协议同时有效。但被告又再次不履行，故诉至法院。被告徐四平、龚瑶未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告朱柳根围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原告朱柳根的陈述和经审查确认的《商铺租赁合同》、《承诺书》、《协议书》、微信聊天记录等证据，本院认定事实如下：2019年4月17日，原告朱柳根（出租方、甲方）与被告徐四平（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定，甲方将红谷滩新区店面租给乙方开设贝贝尔游泳馆使用；租赁期为3年，自2019年4月19日起至2022年6月30日止，租金从2019年4月19日开始收取；第一年租金为每月18800元，第二年在上一年的租金上递增10%以此类推，直至2022年6月30日；租金提前十天支付，每季度支付一次；乙方在租赁期内必须缴纳押金33000元；乙方未按约定交付房租超过10天以上的，甲方有权解除合同。该合同的第九条违约责任条款并明确约定，根据合同第八条第1项、第2项约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金10万元。被告龚瑶作为连带保证人在该合同上签字。合同签订后，被告徐四平支付了押金33000元。2019年5月24日，被告徐四平向原告朱柳根出具还款承诺书一份，其承诺在6月10日之前必须付清租赁费用，并交纳每月利息2000元。2019年9月20日，原告朱柳根（甲方）与被告徐四平（乙方）签订一份《协议书》，约定，截止2019年7月20日，乙方共欠甲方自2019年7月20日起至2019年10月19日期间的租金51500元（不含已付租金5000元）；因乙方未按约定时间（即2019年7月20日前）支付租金，且至今仍未付清，甲方有权解除合同，但甲方考虑到乙方经济困难，同意给乙方继续经营并给予乙方一定的租金支付宽限期，即同意乙方于2019年11月10日之前支付，同意自2019年10月20日后每月支付一次租金；如乙方仍未在2019年11月10日之前支付上述期间租金51500元，则双方租赁合同终止，游泳馆内所有设施设备归甲方所有，甲方有权自由处置该设施设备及不予退还合同押金33000元，同时，乙方应立即搬离甲方该店面，一次性付清所欠租金及利息（以未付租金为基数，自2019年7月20日起按月息2%计算至付清租金之日止）及所欠水电费。被告龚瑶作为连带保证人在该协议书上签字。2020年3月6日晚上21时，原告朱柳根通过微信与被告龚瑶进行过如下交涉：朱柳根：“店面上的锁我已经换了，里面的东西，如果你需要发微信给我，我开门你拿走，如果你不要我请搬运工当垃圾处理。”龚瑶：“好的。”朱柳根：“限你一个星期内把店里的设备运走，不运走的视为放弃，我自行处理？”龚瑶：“好，也没有什么，你处理就处理吧。”朱柳根：“OK。”2020年3月5日晚上21时，被告徐四平通过微信告知原告朱柳根：“店里的东西和事情，因为疫情我们还没来得及去一趟安排，我尽快处理好，一定会告知你。”2020年3月6日晚上21时，原告朱柳根通过微信告知被告徐四平：“徐总晚上好!今天你媳妇给了钥匙给我，我已经换了锁，里面的东西你需要，限你一个星期之内13号前运走，如果不运走，视为放弃，我自行处理。如果你拖走，通知我一下，我去开门让你运走！”2020年3月7日下午13时，被告徐四平回复：“这种时候你让我如何运走东西？而且我儿媳妇也回你信了！我已在申请店破产了。”2020年3月16日，原告朱柳根（甲方）与被告徐四平（乙方）共签订三份《协议书》，其中第一份约定：“甲方表示善意、减免部分房租，双方协商房租款由107800元减免为5万元，乙方于2020年3月23日付1万元给甲方，其余4万元限2020年4月16日付清。”第二份约定：“双方同意解除2019年4月17日签订的《商铺租赁合同》，双方签字后生效。”双方同时该协议中备注：“房租押金从房租扣除，双方此协议签订以前所有合同和协议作废，如果2020年3月16日签订合同没有付款，以前协议合同同时生效。”第三份约定:“甲方同意限乙方在疫情开放日起十天后清场，如果不清场，设备作价给甲方1000元，此款从房租里扣款。”对于被告徐四平交纳的押金，庭审中原告朱柳根主张其要求根据双方2019年9月20日签订的协议第三条没收该押金，不同意抵扣被告徐四平欠付的款项。本院认为，原告朱柳根与被告徐四平、龚瑶签订的《商铺租赁合同》及《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务,不得擅自变更或者解除合同。在合同履行过程中，原告朱柳根与被告徐四平在2020年3月16日签订的协议中已协商解除双方签订的《商铺租赁合同》，结合双方于2019年9月20日签订的协议，可确认截至2020年1月19日，被告徐四平尚欠租金107800元（51500元+56400元）。但原告朱柳根与被告徐四平并在上述协议中将被告徐四平欠付的租金107800元减免为5万元，该协议虽同时约定，若被告徐四平未按该协议约定的时间付款，双方之前签订的协议同时生效，但该协议并未约定若被告徐四平未按该协议约定的时间付款，被告徐四平应恢复按原欠付的107800元金额支付该期间的租金，故对原告朱柳根主张的截至2020年1月19日的租金部分，本院支持5万元。又因原、被告双方在上述协议中已协商解除双方租赁合同，且双方约定被告徐四平以遗留的设备作价1000元抵扣其欠付的租金，故自2020年1月20日至合同解除日2020年3月16日，被告徐四平尚应支付原告朱柳根34720元（18800元/月×2个月-18800元/月÷30天×3天-1000元）。又因原、被告双方在2020年3月16日签订的协议中备注被告徐四平交纳的押金抵扣其欠付的租金，故被告徐四平尚应支付原告朱柳根的租金总额为51720元（50000元+34720元-33000元）。关于原告朱柳根主张的逾期付款利息损失，对于原、被告在2020年3月16日签订的协议中确认减免后的5万元，因被告徐四平未按该协议约定付款，且该欠款系疫情前欠付的，被告徐四平应按该协议约定同时适用双方在2019年9月20日协议中约定的月利率2%的标准支付逾期付款利息，故对原告朱柳根主张该部分欠付租金自协议约定的付款次日起按月利率2%的标准支付逾期付款利息的诉请，本院予以支持。对于原告朱柳根主张的其他逾期付款利息损失及其主张的违约金50000元以及其在庭审中提出要求根据双方2019年9月20日签订的协议第三条没收该押金的主张，因与《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定精神相悖，本院不予支持。被告龚瑶作为连带保证人在《商铺租赁合同》签字，视为对该合同产生的债务承担连带清偿责任，现原告向本院起诉，尚在保证期间内，应对被告徐四平的上述债务承担连带清偿责任。被告徐四平、龚瑶经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告徐四平于本判决生效之日起十日内向原告朱柳根支付租金51720元及5万元部分租金产生的逾期付款利息（其中，1万元，自2020年3月24日起按月利率2%的标准计算至付清款日止；其余4万元，自2020年4月17日起按月利率2%的标准计算至付清款日止）；二、被告龚瑶对被告徐四平的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告朱柳根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4820元（原告朱柳根已预交），由原告朱柳根负担3719元，被告徐四平、龚瑶负担1101元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  廖如荣人民陪审员  陆国玉人民陪审员  邓晓玲二〇二〇年九月十日书 记 员  聂小霞附相关法条及司法解释：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。