湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民初164号原告：邵东市自然资源局（原邵东县国土资源局、邵东县自然资源局），住所地邵东县建设中路**。法定代表人：赵军畴，该局局长。委托诉讼代理人：刘昕，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。被告：邵东邦盛置业有限公司，住，住所地邵东县两市镇文体路**/div>法定代表人：刘国忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告邵东市自然资源局（以下简称邵东自然资源局）与被告邵东邦盛置业有限公司（以下简称邦盛公司）国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邵东自然资源局委托诉讼代理人刘昕和邦盛公司的委托诉讼代理人肖才元、罗超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邵东自然资源局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原邵东县国土资源局与邦盛公司签订的编号035593号《国有建设用地使用权出让合同》；2、判令邦盛公司承担违约责任并支付迟延支付土地出让金的违约金1640.484万元，并顺延照计；3、本案诉讼费由邦盛公司承担。事实和理由：2017年11月，编号为邵东县产业园2015-2-1-5号宗地通过招拍挂出让，由邦盛公司竞得。2017年11月15日，原邵东县国土资源局与邦盛公司签订编号为035593号《国有建设用地使用权出让合同》，约定的土地价款为3629万元，按合同约定分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款（第一期为1089万元、第二期为726万元、第三期为1814万元）。至起诉前邦盛公司未按合同约定缴纳土地出让金，至今仍欠缴土地出让金3629万元，致使双方签订的合同目的无法实现。《国有建设用地使用权出让合同》约定，受让人应当依约分期支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有土地建设用地出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失，邦盛公司迟延支付土地出让价款达3629万元，其中第一期欠款的违约金计算期间自最后付款期限次日2017年11月16日起至2019年8月19日止共640天，每日加收违约金1.089万元，共计696.96万元；第二期欠款的违约金计算期间自最后付款期限次日2017年12月15日起至2019年8月19日止共610天，每日加收违约金0.726万元，共计442.86万元；第三期欠款的违约金计算期间自最后付款期限次日2018年11月15日起至2019年8月19日止共276天，每日加收违约金1.814万元，共计500.664万元。上述违约金应顺延照计。综上，邦盛公司共迟延支付应缴纳的土地出让金3629万元，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）、（三）、（四）项及第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条之规定，邦盛公司迟延支付土地出让金的行为属于违约，应解除合同并支付违约金1640.484万元。邦盛公司答辩称：一、本案所涉合同的审理，应考虑邵东县委县政府招商引资并与邦盛公司达成整体项目合作开发的背景，应当考虑整体项目情况。2008年7月8日，邵东县成立生态产业园，并将云南邦盛公司作为招商引资的重要鼓动对象，承诺给予最优惠的投资政策待遇。在此背景下，邵东县政府、邵东生态产业园与邦盛公司达成了《项目合作开发合同书》、《项目合作开发合同补充协议书》，拟定了3000亩整体开发的邦盛项目，本案合同所涉及的2015-2-1-5宗地，是整体项目中的一宗，对该合同的审理应综合考虑该项目背景情况。二、本案涉及的2015-2-1-5宗地，只是邦盛项目中2017年10月摘牌的其中一块地，与同期摘牌的其他宗地的规划建设指标是整体不可分割的。2017年10月，邦盛公司通过公开竞价摘牌共受让了12宗地，从土地实际情况来看，涉案的该宗地是夹在2015-2-1-4和2015-2-1-6两宗地之间，将与其他地块整体开发，现邵东自然资源局诉请解除合同，将该宗地分开处理，明显不利于土地的整体开发利用。三、本案涉及的2015-2-1-5宗地，目前土地现状仍不满足交付条件，且邦盛公司2012年4月摘牌的土地中，也仍有两宗地迄今不满足交付条件，第三期摘牌的12宗土地中邦盛公司依约已付清了土地出让价款的其他11宗地块均未达到交付条件，因邵东自然资源局目前无法交付出让土地，故邦盛公司有权暂停付款，不构成违约。四、涉案地块中，邦盛公司缴纳了100万元保证金，由于邦盛公司法定代表人出事后，邵东自然资源局及邵东不动产登记中心暂停办理全部土地及房屋手续，致使邦盛公司资金链几乎断裂等客观情况，邦盛公司才无法缴纳土地出让价款，并非邦盛公司主观故意。五、就算违约也不构成根本违约，对于整个项目来讲，邦盛公司已基本付清了土地出让金，合同解除条件不成就，且合同约定的违约金计算标准过高，应予调整。综上，因涉案土地只是邦盛整体项目中的一宗地，与同期摘牌的其他土地建设规划指标系整体不可分割，且邵东自然资源局出让的土地也不满足交付条件，邦盛公司延期缴纳土地出让价款也事出有因，并无主观故意，故邵东自然资源局提出解除合同及支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及未否认真实性的证据，本院予以确认并在卷佐证。一、对邵东自然资源局提交、邦盛公司经质证持有异议的证据，本院认定如下：证据二、证据五，证明涉案地块邦盛公司仅支付土地出让价款100万元欠付3529万元的事实，应予采信。二、对邦盛公司提交、邵东自然资源局持有异议的证据，本院认定如下：证据三的真实性、合法性予以认定；证据五的真实性、关联性、合法性予以认定；证据六至七的三性予以认定；证据八至九的真实性、合法性予以认定，关联性不予认定。根据双方当事人所提供的证据和陈述，本院认定事实如下：2009年，邵东县委、县政府决定成立邵东生态产业园，将邦盛公司招商引资到邵东生态产业园进行项目投资开发，并将该产业园内3000亩土地出让给邦盛公司从事项目建设。邦盛公司于2010年9月至2017年11月通过公开摘牌，从邵东县国土资源局受让邵东生态产业园第一、二、三期土地共23宗（一期4宗、二期7宗、三期12宗）。涉案地块编号为2015-2-1-5号，属第三期12宗土地中的一宗。2017年11月15日，邦盛公司与邵东县国土资源局就2015-2-1-5号地块签订了035593号《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定出让宗地的用途为其他普通商品住房用地，出让人在2018年11月14日前将出让宗地交付给受让人，出让人在交付土地时该宗地应达到场地平整、周围基础设施达到通电通水通路（即三通一平）。合同约定的土地面积为26879.9平方米，土地总价款为3629万元，定金为725.8万元，定金可抵作土地出让价款。合同约定国有建设用地使用权出让价款分三期支付：第一期1089万元，付款时间为2017年11月15日之前；第二期726万元，付款时间为2017年12月14日之前；第三期1814万元，付款时间为2018年11月14日之前。受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。合同对违约责任的约定如下：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算，出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照约定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。邦盛公司受让的23宗土地除涉案2015-2-1-5号地块外，其余22宗地块均办理了国有土地使用权证。23宗土地中尚有14宗土地未交付，其中含涉案地块在内的第三期12宗及第二期2宗。2018年7月6日，湖南新星房地产土地评估咨询有限公司依据湖南省监察委员会的申请，对邦盛公司凤凰城项目应缴、实缴、欠缴土地出让金和契税金额等进行会计鉴定，于2018年7月9日作出湘新会特审字［2018］第1-022号会计鉴定意见书，对邦盛公司就23宗地块土地出让金的缴纳情况鉴定如下：截止2017年12月31日，邦盛公司应缴纳土地出让价款863850848.00元，已实际缴纳土地出让价款771078800.00元，欠缴土地出让价款57482048.00元（系第一期已办理国有土地使用权证应缴土地出让价款），逾期未缴款17150000.00元，未到期未缴款18140000.00元。其中涉案地块（2015-2-1-5号）的土地出让金缴纳情况鉴定如下：截止2017年12月31日，邦盛公司实缴该宗土地出让金价款100万元，逾期未缴1715万元，未到期未缴1814万元。庭审中，双方对上述100万元的金额系邦盛公司缴纳无异议。经现场勘查，涉案地块目前未完成“三通一平”，未达到合同约定的交付条件。另查明，邵东县国土资源局因邦盛公司未按合同约定缴纳涉案地块土地出让价款，分别于2018年8月30日、2018年9月12日向邦盛公司发出《催缴土地出让价款通知》。邦盛公司因邵东县国土资源局延期交付（含涉案地块）土地，于2018年11月20日向邵东县国土资源局送达《关于邦盛凤凰城二期、三期延期交地的报告》，并分别于2019年1月17日、2019年2月28日向邵东县国土资源局送达《关于邦盛凤凰城二期、三期土地交付的催交函》。再查明，原邵东县国土资源局于2019年3月29日更名为邵东县自然资源局，后因邵东县改市，邵东县自然资源局又于2019年11月1日更名为邵东市自然资源局。本院认为，本案系国有建设用地使用权出让合同纠纷。本案的争议焦点是：涉案合同应否解除及邦盛公司应否承担违约责任。关于合同应否解除的问题。涉案《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，也不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定出让人邵东自然资源局在2018年11月14日前将达到“三通一平”土地条件的出让宗地交付给受让人邦盛公司；受让人邦盛公司在2018年11月14日前分三期向出让人邵东自然资源局支付国有建设用地使用权出让价款。本案中，涉案地块的建设用地使用权出让价款共计3629万元，邦盛公司仅支付100万元，未依约履行分期向邵东自然资源局支付国有建设用地使用权出让价款的义务，存在违约。邦盛公司的违约行为是否导致涉案合同解除应从以下几个方面来分析。一、涉案地块系整个邦盛凤凰城项目23宗土地的一宗地，而整个项目宗地所涉及的国有建设使用权出让价款达863850848.00元，现双方无争议的已付款金额为771078800.00元，从整个项目来讲邦盛公司已履行了绝大部分付款义务，且第三期12宗地中其他11宗地的国有建设用地使用权出让价款已全部付清，仅涉案地块未缴纳。二、邦盛公司拖欠涉案土地出让价款并非其主观故意。2018年，因邦盛公司及其法定代表人刘国忠涉嫌单位行贿罪，邵东县政府相关职能部门即暂停邦盛公司土地出让、办证、抵押及房屋网签销售工作，致使邦盛公司无法正常经营。三、邵东自然资源局出让的23宗地中，在邦盛公司全额付清国有建设用地使用权出让价款后，尚有第二期竞拍的2宗地及第三期竞拍的11宗地因未达到交付条件而未交付。四、涉案合同系双务合同，双方当事人互负债务，约定的最后履行时间相同。五、邦盛公司当庭表示愿意继续履行付款义务。综合上述情况，邦盛公司不构成根本违约，本案不符合法定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，邦盛公司在本案中享有同时履行抗辩权。由于邵东自然资源局未在合同约定的期限内履行交付土地的义务，存在违约，且无证据证明涉案合同已不能继续履行，或继续履行也无法实现合同目的，邵东自然资源局在邦盛公司明确表示愿意继续履行合同不同意解除合同的情况下，单方主张解除涉案合同理由不充分，本院不予支持。另外，涉案地块（2015-2-1-5号）位居于第三期12宗地块中的2015-2-1-4号与2015-2-1-6号宗地之间，属于邦盛公司开发的邵东邦盛凤凰城整体项目（23宗地）中的一宗，其规划建设指标与邦盛公司2017年同期竞拍的其他相连5宗地的建筑施工、竣工验收、规划验收等合为一体，不可分割，为利于整个涉案项目的开发建设及涉案地块的合理利用，涉案合同也不宜解除。本案合同双方当事人应继续履行各自的合同义务。关于邦盛公司应否承担违约责任的问题。本案中，合同双方互负有责任，且约定的最后履行期限相同，双方应该同时履行。从双方的履约情况看，双方互有违约。一方面，邦盛公司未按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款，存在违约。另一方面，邵东自然资源局未按照合同约定的时间和条件交付土地，也构成违约。根据公平原则，双方无权向对方主张违约责任，故邵东自然资源局要求邦盛公司承担违约责任的理由不成立。综上，邵东自然资源局的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告邵东市自然资源局的诉讼请求。本案案件受理费305274元，由原告邵东市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年九月二十一日法官助理敬梦雅代理书记员  李林玉附相关法律条文：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。