云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终2079号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称“鸿卓房地产”）。住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原师专南校区）。法定代表人：李静，该公司总经理。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：钟兴翠，女，1988年5月15日出生，汉族，昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住昭阳区。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司因与被上诉人钟兴翠商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭阳区人民法院作出的（2020）云0602民初176号民事判决，昭通鸿卓房地产开发有限公司对该判决不服向本院提出上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，在二审中，各方均没有新的事实和证据提交，合议庭决定不开庭审理，本案现已审理终结。昭通鸿卓房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销原审法院民事判决，对双方违约期限和违约金重新作出认定，2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、本案的证据采信问题。在本案中，被上诉人向法庭提交了四组证据，其中第四组即《昭通鸿卓房地产公告》复印件，是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求；证据内容并非所谓的“公告”；上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而原审法庭对该证据予以采信不符合证据规定。二、关于事实认定。1.原审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙。这一认定与事实相去甚远。2.原审法庭只选择性的看到合同中对被上诉人有利的条款，而全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”。原审判决却完全忽略了这一书面约定，认为上诉人至今未将验收合格的房屋交付被上诉人。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费过高、配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人之所以至今未接房，原因在于被上诉人本身，按照原审判决的逻辑，被上诉人如果判决生效后还是不到上诉人处办理接房手续，那么这每天50.00元的违约金，要计付到何时为止。三、关于法律适用。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。而原审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，原审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人钟兴翠未作出二审书面答辩。钟兴翠的原审诉讼请求是：1.依法判决鸿卓房地产支付钟兴翠自2018年3月31日至2019年11月4日期间的延迟交付违约金34950.00元；2.鸿卓房地产支付钟兴翠自2019年11月4日起至交房之日止期间的迟延交付违约金；3.鸿卓房地产按照合同约定向钟兴翠交付房屋；4.本案诉讼费用由鸿卓房地产承担。昭通鸿卓房地产开发有限公司的原审诉讼请求是：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的《商品房购销合同》，反诉原告可按合同约定向反诉被告请求支付合同总价款10%的违约金；2.本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。原审法院经审理确认的法律事实是：钟兴翠于2017年8月19日向昭通鸿卓公司购买了位于昭阳区，房屋面积为100.22平方米，单价为每平方米3327.64元，总价款为333496.00元。双方于2017年8月19日签订的《商品房购销合同》约定：合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款：该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补；甲方（昭通鸿卓公司）应于2017年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（钟兴翠）；甲方如未按约定时间交房，应自约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按每天50元向乙方支付违约金；逾期90天后，乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金；继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。如果政府因或政策条件发生重大变更或恶劣气候、不可抗力等因素造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》；由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费用；由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按公告交房时间视为乙方接收所购商品房，按公告交房时间次日起计收乙方的物业管理费及其他相关费用；房屋产权证的办理由乙方委托甲方代办，乙方应在甲方规定时间内提供相关资料，并交纳代办费及国家规定的各项税费。钟兴翠于2017年8月19日向昭通鸿卓公司缴纳了房屋首付款83496元，其余购房款以按揭贷款予以支付。昭通鸿卓公司未能按合同约定的交房时间2017年12月31日前将房屋交付给钟兴翠。本案涉案房屋至今未通过综合验收。2020年1月6日，钟兴翠以昭通鸿卓公司未按期交付房屋，构成违约为由诉至原审法院，请求判决昭通鸿卓公司向钟兴翠交付房屋，并向钟兴翠支付自2018年3月31日起至实际交房之日止期间的延迟交付违约金；判决本案的诉讼费用由昭通鸿卓公司承担。昭通鸿卓公司则认为其已通知钟兴翠接收涉案房屋，钟兴翠拒绝接收。钟兴翠已经构成违约，故向原审法院提出下列反诉请求：1.判令解除昭通鸿卓公司与钟兴翠之间签订的《商品房购销合同》，反诉钟兴翠可按合同约定向反诉钟兴翠支付合同总价款10%的违约金；2.本案本诉及反诉的诉讼费由钟兴翠承担。原审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性法规定，该合同合法有效。双方应当按照诚实信用的原则，严格履行各自的合同义务。由于昭通鸿卓公司没有按照合同约定的期限向钟兴翠交付房屋，已经构成违约，应当承担违约的民事责任。因此，原审法院对钟兴翠要求昭通鸿卓公司履行交付房屋的合同义务并承担逾期交房违约金的诉讼请求，依法予以支持。昭通鸿卓公司应当按照双方合同约定的违约金标准（50元/天）向钟兴翠支付违约金。因昭通鴻卓公司出售给钟兴翠的房屋至今尚未通过综合验收，达不到合同约定的交房条件。因此，昭通鸿卓公司辩称的钟兴翠拒绝接收房屋的答辩主张依法不能成立；其反诉要求解除其与钟兴翠之间签订的《商品房购销合同》，并要求钟兴翠按照合同总价款的10%支付违约金的反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起60日内，将符合《商品房购销合同》约定的房屋交付给钟兴翠；二、昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向钟兴翠支付逾期交房的违约金（自2018年3月31日起付至实际交房之日止，按每天50元计算）；三、驳回昭通鸿卓房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费674元、反诉费380元，合计人民币1054元，由昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。二审中，昭通鸿卓房地产开发有限公司对一审判决认定其于2018年10月13日通知业主，温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用的事实有异议，对一审判决认定的其余事实，双方当事人未提出异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原判决由昭通鸿卓房地产开发有限公司向钟兴翠支付逾期交房违约金是否合法恰当。本院认为，钟兴翠与昭通鸿卓房地产开发有限公司于2017年8月19日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于双方当事人对《商品房购销合同》的履行情况，首先，关于付款问题，钟兴翠已按照合同约定的付款方式，于签订合同的当日，即2017年8月19日向昭通鸿卓房地产开发有限公司支付了购房首付款83496.00元，剩余房款以按揭方式支付，昭通鸿卓房地产开发有限公司对钟兴翠已付清首付款及以按揭方式支付剩余房款的事实未提出异议，故钟兴翠履行支付购房款的义务未违反合同约定。其次，关于交房问题，合同约定昭通鸿卓房地产开发有限公司应于2017年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的涉案房屋交付给钟兴翠。昭通鸿卓房地产开发有限公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了《交房公告》，告知温泉静园商品房集中交房时间为2018年9月30日，但昭通鸿卓房地产开发有限公司又于2018年10月13日通知业主，因温泉静园小区项目未经综合验收，待建设工程验收合格后方可交付使用。因昭通鸿卓房地产开发有限公司未在合同约定的2017年12月31日之前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的涉案房屋交付给钟兴翠，昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房的行为已构成违约，对钟兴翠主张由昭通鸿卓房地产开发有限公司支付其逾期交房违约金的诉讼请求，应予支持。关于双方约定的违约金是否过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条第一款第二项规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，双方当事人对逾期交房约定的违约责任是“继续履行合同的，甲方（出卖人）每逾期一天按每天50元向乙方（买受人）支付违约金。”对此，本院认为，参照第十七条第一款第二项，能够认定“同地段同类房屋租金标准”是昭通鸿卓房地产开发有限公司逾期交房导致钟兴翠未能按时接房所致的损失标准，而双方约定的50.00元符合本地区该地段房屋租金标准，且昭通鸿卓房地产开发有限公司也未提交证据证明该违约金超过了同地段同类房屋租金标准30%，并不违反合同法的规定。昭通鸿卓房地产开发有限公司对原审采信证据提出异议，并认为“按照原审判决的逻辑，钟兴翠如果判决生效后还是不到昭通鸿卓房地产开发有限公司处办理接房手续，那么这每天50元的违约金，要计付到何时为止。”本院认为，首先，房屋需经验收合格才能交付使用，是法律强制性规定。其次，根据双方合同第七条约定：甲方应于2017年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。可见，向钟兴翠交付符合合同约定的房屋是昭通鸿卓房地产开发有限公司的法定义务，如何组织验收也是昭通鸿卓房地产开发有限公司的义务，与钟兴翠无关。昭通鸿卓房地产开发有限公司未按约定时间交付经验收合格的房屋，违约一直持续的事实存在，因此原审根据钟兴翠的诉求作出的判决并无不当。故昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。因双方当事人对原判决第一项，即“昭通鸿卓房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起60日内将符合《商品房购销合同》约定的房屋交付钟兴翠”均未提起上诉，本院对该项判决内容予以维持。综上所述，上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费674.00元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  戴红梅审判员  马 娜审判员  宋明涛二〇二〇年九月二十二日书记员  陈秋梅