广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初1202号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：蒋厚胜，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕敏，该公司员工。 被告：朱振勤，女，1983年8月13日出生，汉族，住广西灵川县灵田镇永正村委大岭脚三队**，现住桂林市叠彩区。 被告：杨波，男，1983年8月15日出生，汉族，住，住广西全州县全州镇龙岩村委北塘底村**住桂林市叠彩区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发盛泰物业公司）与被告朱振勤、杨波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月6日公开开庭审理了此案，原告联发盛泰物业公司的委托诉讼代理人陈燕敏、被告朱振勤、杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发盛泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付从2017年9月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费共计人民币5715.92元；支付逾期付款违约金共计人民币1440.41元；期间的公摊水电费为280元，电梯维护费350元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：联发乾景广场小区位于桂林市叠彩区，被告系联发乾景广场50、51-2-304号房的业主，该房建筑面积为107.44㎡。2016年8月31日原告与被告办理了入住和相关材料的交接手续，依合同约定：该小区的物业管理收费标准为：高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元，单元电费公摊为10元／户／月，电梯维护费为12.5元／户／月。原告依约履行小区物业管理服务至今，自2017年11月1日起，被告就不再向原告交纳物业服务费，截止2019年12月31日止，被告拖欠的物业服务费已达5715.92元。原告为此曾多次向被告发出缴费通知书或电话催收此期间的物业服务费均未果。被告的行为已严重损害了原告的经济利益，根据协议约定，被告对于逾期支付物业服务费的行为还应向原告支付违约金共计1440.41元（违约金暂计至2019年12月31日，计算方法：5715.92元×3‰×28个月×3年=1440.41元）。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望法院依法判决。 被告朱振勤、杨波辩称，原告是有催收过交物业费的事实，本人也从来没有说不缴纳，本人向原告反映停车和充电的问题，原告拖很久都没有按照物业合同来履行，地，地下室的安全设施是不全面的人也向原告公司反映当时有个姓罗的员工，她说是被告自己在外面丢失的，推卸责任，也不帮处理。还有非机动车道导致车上的人受伤，去医院治疗无法去上班，原告应该给予相应的补偿。小区物业广告是有收益的，但是都没有向业主公布，因此，被告请求驳回原告的诉请，并不承担诉讼费用，给予一定的补偿，或者从物业费中扣除。受伤的问额是在小区大门口，机动车和非机动车道是混在一起的，升降杆设计也不合理。原告擅自更改小区的假山喷泉，后来被填平，种植了吊兰；本人不交物业费是因为，当时办理产权证是180个工作日，之后一直没有收到说办理产权证，还有后来升降杆设计不合理受伤的事件。另外一点是小区内的广告是原告自己擅自发布的，收益也没有向业主公布，这个明细一直没有公布，公共区域的广告是用电的，用的是我们小区业主的公摊用电，从交房至今原告都没有公布过这些相关的费用。前期物业合同是开发商前期就签订的，我们是买房后被迫签订的，在合同里面有明确约定。如果法院判决本人承担违约金，本人认为原告诉请的违约金过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：2014年5月31日，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第九条约定：“1.高层住宅物业服务费：1.9元/月/㎡；2.商业物业服务费3元/月/㎡；3.公寓物业服务费：2元/月/㎡；4.车位服务费：28元/月/车位；5.电梯维护费：150元/年/户；6.公摊水电费120元/年/户；7.辅助用房物业服务费：240元/年/户；8、。”；物业服务费的计算方法按业主拥有的建筑面积计算，已交付但未使用的空置物业的物业服务费的收取按上述标准计算；合同第十条约定：“业主和物业使用人应于其所拥有的本项目物业交付之日起全价足额交纳物业服务费用。1.费用到期后首月15日前缴纳本年度物业费服务费，逾期未缴纳按总费用金额0.3%/日，向业主或物业使用人收取滞纳金。2.业主在办理交付手续的同时，须按约定的物业服务费标准向乙方一次性交付一年的物业服务费；一年后的物业服务费可按月缴纳。3.业主应至甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，如实际交付的时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费。同时应缴纳：（1）装修垃圾清运费：按建筑面积每平方3元计算；（2）单元楼道返修：300元/户”。合同第三十一条约定：“业主或物业使用人违反本合同第九条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，乙方将从欠费次月开始每天按欠费总额的3‰的标准计收违约金”。原告在合同上加盖公章“桂林联发盛泰物业服务有限公司”。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。2016年3月15日，被告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向联发集团桂林联盛置业有限公司购买位于桂林市叠彩区联发乾景广场一期项目50、51栋2-3-4号房，建筑面积107.44平方米。因被告未向原告交纳2017年9月1日至2019年12月31日的物业服务费、公摊水电费、电梯维护费、违约金，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对本案被告具有法律约束力，被告朱振勤、杨波作为物业服务的受益者，在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时交纳物业服务费。 履行其业主的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”按上述规定，被告每月应向原告缴纳物业费204.13元（1.9元/㎡×107.44㎡），被告应按照合同约定支付拖欠原告2017年9月1日至2019年12月31日的物业服务费5715.92元（204.13元×28个月）；原告主张的公摊电费10元/月/户计算，被告应向原告缴纳2017年9月1日至2019年12月31日的公摊电费280元（10元/月/户×28个月）；原告主张的电梯维护费150元/年/户计算，被告应向原告缴纳2017年9月1日至2019年12月31日的电梯维护费350元（12.5元/月/户×28个月），故对原告主张被告支付物业服务费5715.92元、公摊水电费280元、电梯维护费350元的诉讼请求，本院予以支持。 关于滞纳金的问题，本案中，原、被告约定的滞纳金实为违约金性质，原告与联发集团桂林联盛置业有限公司签订的《前期物业服务合同》第三十一条约定，如未能按时足额交纳物业服务费用及其他相关费用的，将从欠费次月开始每天按欠费总额的3‰的标准计收违约金，依照双方合同约定，被告自2017年10月1日开始应按欠费总额的日3‰向原告交纳违约金。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案中 ，原告未能举证证明除了物业管理服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则进行调整，本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年10月1起按年利率6%计算至实际清偿之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告朱振勤、杨波支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2017年9月1日至2019年12月31日的5715.92元、公摊水电费280元、电梯维护费350元及违约金（违约金计算：以欠费用总额为基数，自2017年10月1起至实际清偿之日止，按年利率6%计算）； 二、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元，（原告桂林联发盛泰物业服务有限公司已预交），适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告朱振勤、杨波负担，另25元由本院退回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  龙军 二〇二〇年九月二十三日 书记员  杨何 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第8页共9页 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第9页共9页 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。