河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6838号原告河南某某有限公司（反诉被告），住所地郑州市金水区西太康路**院裙房****，统一社会信用代码9141000076168155XL。法定代表人周娟凤。委托诉讼代理人沈贵轩，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人赵芳月，河南天新律师事务所律师。被告郑某某（反诉原告），男，汉族，1970年3月13日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人李北京，河南欣成律师事务所律师。被告安某某（反诉原告），男，汉族，1972年7月11日，住郑州市金水区。委托诉讼代理人李北京，河南欣成律师事务所律师。原告河南某某有限公司（反诉被告）诉被告安某某、郑某某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2020年1月6日作出一审判决。被告安某某、郑某某不服一审判决提起上诉，郑州市中级人民法院于2020年4月30日裁定撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初30172号民事判决，发回郑州市金水区人民法院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南某某有限公司委托诉讼代理人沈芳月，被告安某某委托诉讼代理人李北京、郑某某及委托诉讼代理人李北京到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年10月26日，郑州市涛仔互联网上网服务有限公司（以下简称涛仔公司）因经营需要与原告签订《房产租赁合同》，合同约定：原告将其位于郑州市金水区西太康路70号院金岸国际商城三层东侧（建筑面积2408.06㎡）的房屋出租给涛仔公司经营使用；租赁期限8年自2010年10月26日至2018年12月25日，其中装修期2个月免收租金；其中2017年12月26日起至2018年12月25日的租金标准为37元/㎡；租金按季度预先支付，并同时约定涛仔公司逾期缴付租金每逾期一日按逾期缴付金额的0.3%支付违约金。自2017年12月26日起涛仔公司拖欠原告房屋租金、物业费、水电费，经原告多次催告后仍拒不支付，并且拒不腾空房屋。被告安某某、郑某某二人系涛仔公司的股东。2019年3月28日，原告就与涛仔公司房屋租赁合同纠纷向法院提起诉讼，而二被告在明知涛仔公司尚有债务未清偿的情况下，却在2019年4月22日前往郑州市金水区工商管理和质量技术监督局申请办理企业注销登记，2019年4月26日将涛仔公司在郑州海上明珠酒店管理有限公司的全部股权（占公司股权的30%）转让给耿智勇。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第20条第2款之规定以及二被告作出的《全体投资人承诺书》，应由二被告向原告承担本案的全部责任。综上，为维护自身的合法权益，原告诉至法院，依法向贵院提起诉讼，请求依法判令：一、被告腾空并搬离原告位于郑州市金水区西太康路70号院金岸国际商城三层东侧的租用房屋（面积921.3㎡）；二、被告支付原告房屋租金409057.20元及违约金280408.71元（自2018年12月26日起的违约金以409057.20元为基数，按0.3%/天计算至实际付清之日）；三、被告支付原告房屋占用期间的使用费306792.9元（自2018年12月26日起按月租金34088.10元暂计算至2019年9月25日，诉讼不停止计算房屋占用期间使用费至被告实际腾空并退还承租房屋之日止）；四、被告支付原告物业管理费38694.6元（自2019年9月26日起的物业管理费按月1842.6元计算至被告实际腾空并退还承租房屋之日止）；五、被告支付原告水电费104475元，并自起诉之日起按年利率6%计算利息；六、本案诉讼费用由二被告承担。被告郑某某、安某某辩称：一、被答辩人诉状所称事实与案件客观事实严重不符；答辩人提供的证据证明涛仔公司已于2018年3月10日停业并腾空案涉租赁房屋，根据被答辩人提交的《二审答辩状》之自认，其于2018年3月10日即“封存了租赁房屋的剩余物品”(电缆箱等，并已实际占有和处分），而且已“采取积极的另行出租的措施”。因此，被上诉人称至今未腾空房屋无任何证据，并严重违背事实。答辩人2010年10月26日与被答辩人签订房屋租赁合同（房产租赁合同），被答辩人将位于郑州市金水区西太康路**院金岸国际商城**东侧的房屋租与答辩人，租期8年，自2010年10月26号至2018年12月25日，自2017年以后，租赁房屋面积为921.3平方（有被答辩人对答辩人诉讼请求为证）。答辩人于2018年2月18日缴纳了2017年11月26日至2017年12月25日的房屋租赁费31325元，2017年11月26日至2017年12月25日的物业费1842元。当时双方约定的租金标准为34元／平方，答辩人有答辩人的房屋租赁收据为证。自答辩人租赁房屋开始至搬离房屋，案涉房屋楼层常年多处多次严重漏水，漏水面积超过150平米，影响面积达300平米，因答辩人从事的是网吧行业，漏水漏电等情况严重影响了日常正常经营、破坏了经营环境，严重降低了品牌形象、消费档次和客户口碑。答辩人自租赁开始，多年来多次以及每年均与被答辩人沟通协商，申请被答辩人按约修缮房屋，修复漏水问题，以使网吧正常营业。被答辩人均置之不理，未采取任何必要措施解决漏水问题，后答辩人申请被答辩人补偿，被答辩人蛮横不讲理，严重丧失诚信。由于答辩人与被答辩人对房屋漏水赔偿问题未达成一致，答辩人无法正常使用案涉租赁房屋而不能实现合同目的，于2018年3月9号自行停业并开始搬离租赁场地，并以书面文件和电子邮件形式通知被答辩人工作人员陈伟英要求解除合同，2018年3月10号下午5点被答辩人派物业和保安将前后大门锁起，并禁止答辩人将财物搬离现场腾空涉案房屋。当时答辩人剩余在案涉房屋的财物仅电缆、电线、网线等小件物品（全部是铜线，价值3万以上），并不占用多少空间，根本不影响房屋再次出租和使用（有视频和照片为证），且根据答辩人提交的证据证明，被答辩人已根据合同13.4.1条之约定【如果乙方未交还该房产，则甲方有权在公证机关的公证下，选择采用下述方法（将该房产内的一切物品搬离该房产，该房产装修形成的添附物归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿）收回房产，因此产生的费用均由乙方负担】占有并处分了上述物品。被答辩人诉称答辩人拒不腾空房屋严重违背事实，答辩人停业和被金岸公司派物业公司保安锁门不让搬离的现场有答辩人10数名员工和多个收购商、原台球厅承包人为证。此后至今，涛仔公司无人再进入该房屋，此房屋的控制权一直掌握在金岸公司。答辩人2018年12月15日收到被答辩人委托律师所发出的律师函，律师函承认答辩人于2018年3月停业。被答辩人是金岸国际商城的开发商，郑州市好沃德物业有限公司是其同属夫侬丝集团、大股东均为厦门金峰房地产开发有限公司的关联公司，被答辩人诉答辩人拒不腾退承租房屋与事实严重不符，稍有常识的想一想，答辩人在停业状态下，在被押财物价值尚有四、五万的情况下，不会可以仅花极少量费用就可以搬离所有剩余财物而不搬离，事实是被答辩人故意扣押答辩人的剩余财物，而后颠倒黑白、恶意敲诈。经查，被答辩人是一家严重失信上黑名单企业（1、郑州市规划局首度发布企业“黑白单”22家企业上榜，发表于2012年11月07日；2、诚信建设红黑榜企业名单曝光！郑州多家知名企业黑榜有名！发表于2016年06月07日；3、郑州市规划局首度发布企业“黑名单”发表于2016年06月28日）。二、因被答辩人严重违约致使不能实现合同目的，涛仔公司通知其解除合同时，本案合同业已解除。而根据合同约定，本案房屋租赁合同最迟已于2018年4月27日（被答辩人向涛仔公司送达《解除合同通知书》）解除。2018年3月12日下午，答辩人人员宋玉河与被答辩人负责人员陈伟英商谈搬离剩余财物时，被答辩人拿出网吧欠费明细表（租金欠费82785元，水电欠费104475元，共计187260元，扣除租房押金50000元，尚欠137260元）让答辩人人员签字，答辩人与被答辩人对月租金单价每平方租金标准（答辩人诉求是34元／平方，被答辩人诉求是37/平方）和水电费是否拖欠，未协商一致，且答辩人尚有5000元水电押金（有押金条）未被算入，最主要的：被答辩人没有对答辩人提出的长期漏水赔偿给与答辩人，答辩人因此没有签字。答辩人于2018年3月13号向被答辩人发出关于漏水赔偿申请对方拒绝答复。答辩人于2018年4月17号委托河南欣成律师事务所向被答辩人发出关于漏水赔偿问题的律师函。2018年4月27日答辩人收到被答辩人发给我们的解除合同通知书，根据答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第17.6条：甲方发出的解除合同通知送达乙方之日，双方之间租赁合同关系解除。此时，被答辩人的诉求无端增加到22万余元，答辩人要求被答辩人对于网吧长期漏水赔偿做出明确答复，被答辩人对答辩人合理要求没有答复。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据本案合同15.2.2条约定，有权解除合同的一方应主动向另一方以书面方式提出。根据合同17.6条约定，甲方发出的解除合同通知送达乙方之日，双方之间租赁合同关系解除，因此，根据合同双方均同意解除合同的意愿及互发《解除合同通知书》和《律师函》的客观事实，本案房屋租赁合同最迟已于2018年4月27日（被上诉人向涛仔公司送达《解除合同通知书》）解除。三、被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，不应得到法院支持。1、答辩人于2018年3月9日已将房屋腾空，剩余财物为小件物品并不构成占用，容易搬离且价值不菲，因此不影响房屋的再次出租和使用，实际上，被答辩人已根据合同13.4.1条之约定占有并处分了上述财物。剩余财物未搬离的原因是被答辩人派物业公司将所有出口锁住进而将财物扣押而非答辩人拒绝搬离。被答辩人扣押财物的另一个原因就是为了方便出租给下一个网吧经营者。由于近几年各种原因，被答辩人金岸商场“公共场所消防证”办不下来，办不下消防证房屋就无法租赁，被答辩人工作人员陈伟英自2018年3月10日我公司停业后，多次与答辩人郑某某沟通索要消防证的事，从答辩人陈伟英的微信记录可以证明，被答辩人在答辩人2018年3月10日之后多次招商，未成功租赁的主要原因是办不出消防证。根据被答辩人提供的证据证明，被答辩人将案涉房屋于2019年12月1日才成功另行出租。2、根据合同16.3.2条之规定，被答辩人违反了合同的约定，经答辩人多次通知和申请未采取任何措施修缮房屋，使答辩人无法经营网吧，因此，答辩人有权单方面解除合同。于2018年3月9日答辩人向被答辩人通知停业并搬离房屋时，双方合同已经提前终止。因此，答辩人没有义务向被答辩人支付2018年3月9日之后的房租。被答辩人提供的格式合同中，不合理、不正当的约定答辩人需要承担的违约金按0.3%／天计算，明显超过其损失，加重了答辩人的责任，严重违背公平原则，应当不予支持。3、答辩人早已于2018年3月9日搬离房屋，因被答辩人锁门等原因而仅剩余少量财物，而实际上，被答辩人已根据合同13.4.1条之约定占有并处分了上述财物。因此，答辩人之后并未占用房屋不让被答辩人再次出租和使用。如果剩余少量财物极易腾空而被答辩人有能力腾空却未积极腾空，其原因是被上诉人严重违背诚实信用原则而未招租成功，其应当承担因自身过错造成的扩大损失责任，而不应将未成功出租的损失转嫁到答辩人身上，因其已经占用并处分的少量电缆电线，诉求判令上诉人承担921.3平方米的房屋占用费（每月34088.1元的标准），无事实和法律依据，严重违背诚实信用原则和公平原则。4、答辩人因未在使用房屋，因此不应再缴纳2018年3月9日之后的物业费。5、郑州好沃德物业服务有限公司与被答辩人有利害关系（系关联公司，同属夫依丝集团，大股东均为厦门金峰房地产开发有限公司）。其提供的、无答辩人任何工作人员签字确认的物业费、水电费收据，真实性存在重大瑕疵，不能证明答辩人客观上欠付物业费、水电费。6、答辩人向被答辩人交付的房屋租金50000元及水电费押金5000元共计55000元，因被答辩人严重违约，应当予以退还。以上答辩意见，请求贵院予以考虑采纳。被告安某某、郑某某向本院提出反诉称：2010年11月26日，反诉原告安某某、郑某某与反诉被告签订房屋租赁合同（房产租赁合同），反诉被告将位于郑州市金水区西太康路70号院金岸国际商城三层东侧的房屋租赁给反诉原告，租期8年，自2010年10月26日至2018年12月25日。实际租赁至2018年3月9日，自从反诉原告开始租赁到实际租期，房屋多处多次严重漏水，漏水面积超150㎡，影响面积最低计算至250-300㎡，因反诉原告从事的是网吧业，漏水漏电等情况严重影响了其日常经营、破坏了经营环境，严重降低了品牌形象、消费档次和客户口碑，反诉原告多年来多次以及每年均与反诉被告沟通协商多次，要求反诉被告修缮房屋，修复漏水问题，以使反诉原告能够正常使用租赁房屋，反诉被告均未采取必要措施解决漏水问题，后反诉原告多次申请反诉被告补偿，反诉被告均置之不理。根据我国合同法第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人别有约定的除外”；第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据反诉原告与反诉被告所签订的《房产租赁合同》中第16.2条：租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、保养责任，致使该房产发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。第16.3条：在合同有效期内，甲方有下行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方损失的，甲方应予赔偿；第16.3.2条：违反本合同的约定，使乙方无法按其用途使用该房产的。第16.5条乙方因甲方违约行为而发生的损失，均由甲方承担。出租人应保证出租房屋的性能能够不影响承租人正常使用，部分房屋严重漏水影响正常使用的情况下，反诉被告作为出租人未履行维修义务，造成承租人不能就出租房屋中的漏水部分正常使用。因反诉被告的不负责任未合理解决出租房屋的漏水问题，严重影响了反诉原告的正常生产经营，给反诉原告造成了严重经济损失；反诉被告违反了我国合同法明确规定，应当依法承担违约责任，赔偿反诉原告的损失。反诉被告严重违反诚实信用原则，拒不履行合同约定的修缮房屋义务，导致房屋超过200平米的面积、长达八年的时间内无法正常使用于网吧营业，且导致漏电的隐患，严重损害了反诉原告的合法权益，造成了诸多不便和实际的利益损失。因此，根据双方房屋租赁合同约定，反诉原告有权利追究反诉被告的违约责任。反诉原告请求法院查明本诉事实，判决驳回反诉被告起诉，并判令支持反诉原告的诉讼请求，请求依法判令：一、反诉被告因未按约修缮房屋漏水问题向反诉原告赔偿损失656746元（损失数额按反诉原告向反诉被告已交房租、物业费的总额6567463.34元的10%计算）；二、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告河南某某有限公司辩称：一、反诉原告的反诉请求部分已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。故反诉原告主张自2010年10月26日至2016年11月7日期间的损失赔偿，已明显超过诉讼时效，请求贵院依法予以驳回。二、答辩人并不存在反诉原告所述的违约行为。2010年10月26日，郑州市涛仔互联网上网服务有限公司（以下简称涛仔公司）与答辩人已就郑州市××号三层东侧的房屋签订《房产租赁合同》，其中合同第5.6条已明确约定，“涛仔公司接收该房产时，应当谨慎和适当的检查该房产；如果认为该房产不符合房产缴付标准存在缺陷的，应当于接收7日内书面通知答辩人。”现反诉原告称房屋自承租之日起就已经漏水，但并没有在房屋接收7日内提出任何异议，也未对应付租金数额提出异议。2012年9月20日，涛仔公司与答辩人签订了《〈房产租赁合同〉的补充协议》，约定增加477.33㎡的租赁房屋，更加印证答辨人提供的房屋不存在缺陷。所以答辩人已向涛仔公司交付符合约定的房屋，并不存在反诉原告所述的违约行为。三、反诉原告未提交充分证据证明涉案房屋存在严重漏水及漏水具体面积、持续时间，和涛仔公司经营遭受的实际损失，故请求贵院依法驳回其反诉请求。反诉原告称自房屋承租之日即2010年10月26日起房屋便存在严重漏水的情形，并且给网吧的经营造成严重损失。但实际上，涛仔公司并没有提出过异议，也一直按照约定的租金数额向答辩人进行支付，若真的存在反诉原告所谓的大面积漏水，涛仔公司早应搬离涉案房屋，不可能增加长期租赁。现反诉原告主张因房屋严重漏水而遭受经济损失，但并未提交充分证据证明涉案房屋存在严重漏水、漏水的具体时间、持续时间，以及对其经营活动造成的具体影响、具体损失。故反诉原告应依法承担举证不能的法律后果。综上，答辩人并不存在违约行为，现反诉原告的部分反诉请求也已过诉讼时效，且本案反诉原告未能举证房屋严重漏水并遭受损失。现为维护答辩人的合法权益，请求贵院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：一、2010年10月26日，原告（甲方）与郑州市涛仔互联网上网服务有限公司（乙方）签订《房产租赁合同》一份，载明：原告将位于郑州市××号，新太康机电城三层东侧，建筑面积2408.06平方米的房产出租给涛仔互联网公司（其中，经营网吧面积900㎡、经营台球面积950㎡、经营餐饮面积558.06㎡），涛仔互联网公司租用该房产的期限自该房产交付之次日起八年，自2010年10月26日起，2018年9月25日至，装修期自2010年10月26日起，2010年12月25日至，装修期内免收租金。2010年12月26日起2013年12月25日至，租金标准27元/㎡，月租金65018元/月；2013年12月26日起2015年12月25日至，月租金标准31元/㎡，月租金74650元/月；2015年12月26日起2017年12月25日至，租金标准34元/㎡，月租金81874元/月；2017年12月26日起2018年12月25日至，租金标准37元/㎡月租金89098元/月；租金自2010年12年26日起计，涛仔互联网公司每三个月缴纳一次租金，第一次租金须在2010年10月25日前缴付，“下一次租金在该三个月租期开始前10日内支付”以此类推。涛仔互联网公司应当于本合同约定的租期届满之日缴还该房产，涛仔互联网公司自费将房产内的所有动产搬离该房产，该房产缴还时的状况应当与涛仔互联网公司在最后一段正常营业时间时的状况一致，除非原告要求涛仔互联网公司拆除添附物，否则，房产装修形成的添附物属原告所有，原告无须给予涛仔互联网公司补偿，如因涛仔互联网公司原因导致房产的装修或者附属设施/设备遭到破坏，涛仔互联网公司应当赔偿原告由此导致的损失，涛仔互联网公司自费将房产内的所有动产搬离该房产，并将房产恢复至房产缴付时的状态，合同终止，各方均应提前10日通知对方缴还/收回该房产的具体日期，原告应当按照该等通知查验及接收该房产。涛仔公司逾期缴付租金和／或物业综合管理费及由原告代缴的，每逾期一日，应按逾期缴付金额的0.3%支付违约金。二、2012年9月20日，原告与郑州市涛仔互联网上网服务有限公司签订《房产租赁合同》的补充协议，原告将位于郑州市××号，新太康机电城三层东侧，建筑面积477.33平方米的房产出租给涛仔互联网公司。2017年4月30日，原告与郑州市涛仔互联网上网服务有限公司签订《房产租赁合同》的补充协议，约定：将原合同租赁建筑面积减少1143.65平方米，租赁建筑面积变更为1741.74平方米。三、2011年9月5日，原告出具《证明》显示：兹证明河南某某有限公司开发的郑州市太康路70号商业项目委托郑州好沃德物业服务有限公司进行全面的商业租赁和商业管理，原告河南某某有限公司盖章。四、合同签订后，2010年8月27日，郑州好沃德物业服务有限公司向涛仔公司出具《收据》两份均显示：兹收到郑州市涛仔互联网上网服务有限公司水电押金＜装修押金＞5000元；履约保证金50000元。郑州市涛仔互联网上网服务有限公司向原告缴纳租金至2017年12月25日，由于房屋漏水情况一直未得到解决，后涛仔公司于2018年3月9日向郑州市好沃德物业有限公司出具《网吧停业报告》。五、涛仔公司曾在2012年8月26日至2016年10月21日多次向原告提出申请，请求解决房屋漏水问题，也望考虑公司难处，减免公司部分房租或物业费。2018年4月17日，涛仔网络公司向原告发送《律师函》，告知其自租赁期间，楼层多处多次严重漏水，漏水面积超过150平方米，其情况严重影响了其正常经营，多年来多次以及每年均与原告沟通协商，要求原告修缮房屋，修复漏水问题，均未采取必要措施解决漏水问题，后涛仔公司申请原告补偿，从未得到任何理赔。六、2018年4月27日，原告向涛仔公司发送《解除合同通知书》，内容如下：2010年10月26日，贵公司与我公司签订了《房屋租赁合同》，贵公司承租了河南某某有限公司位于郑州市××号金岸国际商城三层东侧房产经营使用。合同对双方的权利义务、解除合同的条件等事宜均进行了明确约定。合同签订后，贵公司未能按照合同约定履行合同义务，多次未能按时交纳房屋租金等各项费用，至今已拖欠我公司房屋租金等各项费用22万余元，贵公司的行为已严重违反合同约定。鉴于贵公司的违约行为，根据双方签订的《房屋租赁合同》，现我公司正式通知贵公司如下：即日起解除我公司与贵公司2010年10月26日签订的《房产租赁合同》，取消贵公司对郑州市××号金岸国际商城三层东侧房产的承租房屋，并于接到本通知后按照合同约定履行解除合同后的其它事宜，或者来我公司协商有关合同解除的善后事宜。否则，我公司将根据合同约定采取措施，并通过法律途径追究贵公司的违约责任。七、本案所涉房屋租金已缴纳至2017年12月25日，原告招商部向涛仔公司发送的涛仔网吧欠费明细表显示：截至2018年3月9日，涛仔公司仍欠租金共计82785元，截至2018年2月，涛仔公司仍欠水、电费用共计104475元。八、2019年11月30日，郑州好沃德物业服务有限公司（甲方）与郑州唯之尚文化传播有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份：载明：位于郑州市××号，金岸国际商城**，建筑面积820.44平方米的房产出租给郑州唯之尚文化传播有限公司，租赁期限自2020年5月1日起至2030年4月30日至。装修期限自2020年5月1日起至2020年4月30日至，装修期5个月内不收取租金。九、经工商登记信息查询，郑州市涛仔互联网上网服务有限公司于2019年6月16日办理了注销登记，公司股东为郑某某、安某某。本院认为：原告与郑州市涛仔互联网上网服务有限公司签订的《房产租赁合同》、《〈房产租赁合同〉的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同及协议的约定履行相应的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。涛仔公司于2018年3月9日停业，原告于2018年4月27日向涛仔公司发送《解除合同通知书》，涛仔公司未提出异议，故本院认定双方合同及协议于2018年4月27日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋实际已于2019年11月30日另行出租给他人，故原告诉请被告腾空并搬离案涉租赁房屋，本院不再支持。原告主张欠付租金、物业管理费、水电费用，根据原告提交的欠费明细表及合同约定，截止双方合同解除之日为2018年4月27日，涛仔公司欠付租金为138462.23元〔82785元+55677.23元（921.3㎡×37元÷30天×49天）〕，欠付物业管理费为7370.4元（11055.6元÷6个月×4个月），欠付水、电费用为104475元，以上欠付费用共计为250307.63元。涛仔公司向原告支付押金5000元及履约保证金50000元，该款项应折抵房租，故涛仔公司仍需向原告支付房租83462.23元、物业管理费7370.4元、水、电费用104475元。涛仔公司欠付租金、物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定违约金过高，本院认为违约金以欠付费用的20%计算为宜，即50061.53元（250307.63元×20%）。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据被告提交的照片、视频、证人证言以及原告实际将房屋对外另行出租的事实，原告在被告违约主动发出解除合同书后未采取适当措施防止损失扩大，考虑到本案所涉房屋的面积和用途，本院认为原告诉请支付未腾空房屋占用使用费按照3个月期间计算102264.3元（921.3㎡×37元×3个月）为宜。因涛仔公司现已注销，被告郑某某、安某某作为涛仔公司的股东在办理公司注销登记时承诺已将债权债务清算完结，否则承担相应的法律后果和责任，故被告郑某某、安某某应当共同承担涛仔公司未清偿的债务，对原告的债权承担连带清偿责任。反诉原告安某某、郑某某主张因租赁房屋漏水对其造成经济损失，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安某某、郑某某于本判决生效后十日内向原告河南某某有限公司支付自2017年12月26日至2018年4月27日期间的房屋租金83462.23元、物业管理费7370.4元、水电费用104475元。二、被告安某某、郑某某于本判决生效后十日内向原告河南某某有限公司支付合同解除后未腾空房屋占用期间使用费102264.3元。三、被告安某某、郑某某于本判决生效后十日内向原告河南某某有限公司支付违约金50061.53元。四、驳回原告河南某某有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告安某某、郑某某的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费为15056元，由原告河南某某有限公司负担10462元，被告安某某、郑某某负担4594元。反诉费10368元，由被告安某某、郑某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  何 萌人民陪审员  韩瑞红人民陪审员  徐爱云二〇二〇年九月三十日书 记 员  赵永莉