陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终9556号 上诉人（原审被告）：黄敏，女，1990年2月26日出生，汉族，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：黄天利，男，1969年12月2日出生，汉族，住陕西省富平县。被上诉人（原审原告）：陕西实正共盈投资控股有限公司，住所地西安市。法定代表人：陈秀玲，该公司执行董事。上诉人黄敏因与被上诉人陕西实正共盈投资控股有限公司（以下简称实正共盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初13883号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。黄敏上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黄敏不需向实正共盈公司支付租金、运营管理费、水电费及场地占用费共计57921.9元；2.本案一、二审诉讼费由实正共盈公司承担。事实和理由：实正共盈公司已于2019年6月8日向黄敏发了解除《商铺租赁合同》的通知，黄敏也于6月12日向实正共盈公司发了解除《商铺合同的通知》且同时向未央区人民法院起诉，黄敏已交清了2019年5月31日前的租金、营运管理费、水电费等。一审法院认定事实错误。该判决认为：“因原、被告双方之间均认可合同于2019年6月11日解除，故从合同解除之日至黄敏实际搬离涉案商铺之日(2019年9月8日)的租赁费用53604.7元，被告黄敏应当承担。”这一认定是错误的。因房租费过高黄敏严重亏损无法经营，黄敏向实正共盈公司商场运营经理刘某某提出要求搬出全部经营所用桌椅及其他设备，商场运营经理刘某某不允许搬，并让刘哲、白亚等人阻挡制止，因此，逾期迁离的原因是实正共盈公司造成的，不是黄敏造成的。这有证人任某某出庭作证的证言为据。2019年6月12日黄敏向人民法院起诉后同时给实正共盈公司发了《解除租赁合同通知》，黄敏已于2019年5月31日全部清场也撤离。其余的东西不能搬的原因是实正共盈公司阻挡。黄敏并不存在违约行为。在租赁合同签订生效后，黄敏向实正共盈公司已交付了租金，之后在向实正共盈公司索要正式发票时，实正共盈公司只给了第一次的发票，第二次、第三次多次要发票都遭到实正共盈公司拒绝，且连收据都不给，后经多次催要，实正共盈公司亦不予理会。在实正共盈公司不开具发票的情况下，黄敏享优先履行抗辩权，可以拒绝继续支付租金。因此，黄敏不存在违约行为。《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》规定，开具发票是实正共盈公司的法定义务，黄敏必须履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定，将承租人拒付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由。开具发票是实正共盈公司的法定义务，实正共盈公司不依法履行法定义务，黄敏可以拒绝支付租金。实正共盈公司辩称，一、黄敏超过法定上诉期限上诉，违反法定程序，应当驳回黄敏的上诉。二、一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当维持原判，驳回上诉。一审法院认定双方的商铺租赁合同依法成立、合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务。黄敏与实正共盈公司的商铺租赁合同于2019年6月11日解除，那么黄敏应当向实正共盈公司支付租金、营运管理费、水电费等费用至2019年6月11日，截至2019年6月11日黄敏共欠缴实正共盈公司租金、营运管理费、水电费等各项费用共计25759.2元，因此黄敏应当向实正共盈公司支付该笔欠费。一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当依法予以维持。关于场地占用费，商铺租赁合同于2019年6月11日解除后黄敏应当将商铺返还至实正共盈公司，且实正共盈公司已经通过邮寄的书面方式将合同解除通知书、清场通知书送达至黄敏，而且也通过微信的方式多次要求黄敏将商铺内的所有物品搬离清场，但黄敏对此不予理睬，拒绝搬离，有现场照片、微信聊天记录为证。黄敏最终搬离的时间为2019年9月8日，该期间黄敏一直占用着商铺，导致实正共盈公司无法使用该商铺，所以黄敏应当就场地占用期间支付场地占用费。一审法院认定黄敏向实正共盈公司支付场地占用费32162.82元事实认定清楚，法律适用正确。关于发票事项，实正共盈公司已按照《中华人民共和国税法》规定就黄敏缴纳的租金营运管理费及水电费向黄敏开具了相应发票，且根据黄敏已签收的记录表明黄敏已到实正共盈公司处领取了发票，实正共盈公司严格按照税法规定开具发票，符合税法规定。实正共盈公司向一审法院起诉请求：1、判令黄敏向实正共盈公司支付应付未支付的租金、营运管理费、水电费、违约金等各项费用15759.2元；2、黄敏向实正共盈公司支付逾期迁离期间的场地占用费54438.8元（自2019年6月18日起至实际清偿迁离之日止，暂计至2019年7月25日）；3、请求判令黄敏立即自行清场撤离商铺、迁出注册地址；4、本案诉讼费由黄敏承担。一审法院认定事实：2018年11月27日，实正共盈公司（甲方）与黄敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于西安市地铁4号线行政中心站物业区XX号商铺出租给乙方使用，……该商铺建筑面积为114平方米，以该面积作为计算租金及营运管理费等费用的面积，商铺实用率为50%。关于租赁期限约定本合同的租期为3年，即2018年12月25日起至2021年12月24日止。若甲方商业项目已开业，则装修期包含在租期内；若甲方商业项目未开业，则装修期限不包含在租期内。关于商铺用途约定该商铺只供乙方作小阿妹米线品牌经营之用，营业状态为餐饮……关于租金、费用及支付方式，双方约定，该商铺租金为158.5元/平方米/月，合计18069元/月……合同期限届满的最后一个季度的租金以乙方在该季度实际租赁的天数（自该季度第一日起至合同终止之日止）乘以日基本租金额所计算出的得数，该日基本租金额为商铺承租面积乘以158.5元除以30的得数；如合同提前终止，则最后一个季度的日基本租金额的计算基数根据本合同第5.1.2条相对应的数额执行；营运管理费及综合管理费，乙方应缴纳的营运管理费按该商铺承租面积计算每月每平米30元，月营运管理费总额为3420元……最后一个季度的营运管理费以乙方在该季度实际租赁的天数（自该季度第一日起至合同终止之日止）乘以日营运管理费计算，该日营运管理费为该商铺承租面积乘以30元（此处与5.2.1条金额一致，前者变更的，此处随之变更）除以30日的得数……乙方应于合同签订之日起三日内甲方支付相当于1个月基本租金即18069元作为综合管理费……,乙方应于签订合同签订之日起三日内向甲方支付相当于1个月基本租金即18069元作为综合管理费……关于租赁保证金约定，乙方应当于签订合同后三日内向甲方交纳相当于3个月基本租金即54207元整作为租赁保证金，上述保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅是乙方切实履行该条款的履约保证。关于其他费用约定，乙方必须自行负担与该商铺使用有关的电话费、税费、电费、燃气费及其他费用。乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金10000元。合同期限届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以退还。关于装修期，乙方享有30日的装修期，自该商铺交付之日起算，装修期包含在租期内（项目整体未开业的除外），乙方应当于2018年12月25日开始营业……乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金10000元。……关于商铺交还约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同图，或因不可抗力或意外事件等其他原因导致本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日交还该商铺。同时乙方须交纳迁离期间的场地占用费，该费用计算公式为：限定迁离期间×（日租金+日营运管理费）×200%。2019年4月20日，实正共盈公司（甲方）与黄敏（乙方）签订《补充协议》一份，约定1、在甲、乙双方建立合作关系基础之上，就甲方出租给乙方使用的西安市XX号XX中心XX—b之商铺，甲方同意在2019年4月给予乙方7227.6元/月的租金价格优惠，即：2019年4月的租金价格为10841.4元/月，2019年4月以外的租金价格仍按原合同执行。合同签订后，2018年11与28日,黄敏在“商铺交付验收确认书”上签字。黄敏一次性向实正共盈公司支付了2018年12月25日——2019年3月24日的租金及运营管理费。黄敏共向实正共盈公司交纳各项费用共计198602.44元。2019年4月23日，黄敏交纳的10000元装修押金用作抵扣4月份租金及营运管理费。庭审中，实正共盈公司、黄敏双方均认可2019年6月11日，实正共盈公司与黄敏之间的《房屋租赁合同》解除。2019年9月8日，黄敏从涉案商铺搬离。庭审调解中，因实正共盈公司不同意法庭调解致使调解未果。另查，黄敏租赁涉案商铺后用于经营小阿妹米线。2019年3月28日—2019年3月31日的租金为2331.48元，营运管理费为441元，共计2772.48元；2019年4月份的租金，实正共盈公司给与黄敏优惠7227.6元，租金为10841.4元，营运管理费为3420元，共计14261.4元；2019年5月份租金为18069元，营运管理费为3420元，共计21489元；2019年6月1日至2019年6月10日租金为6023元，营运管理费为1140元，共计7163元。自经营后共产生水电费用共计18362.64元。黄敏2019年3月5日至2019年5月31日共计向实正共盈公司交纳租金、营运管理费及水电费共计38289.44元（含1万元装修押金）。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，本案中，实正共盈公司、黄敏双方均认可双方之间的租赁合同于2019年6月11日解除，故黄敏应当向实正共盈公司交纳房屋租赁费用、营运管理费用、水电费等各项费用至2019年6月10日。从2019年3月28日至2019年6月10日，黄敏应当向实正共盈公司交纳租金及营运管理费共计45685.88元，水电费共计18362.64元，扣除黄敏已经向实正共盈公司交纳的租金、营运管理费及水电费共计38289.44元，黄敏还应当向实正共盈公司交纳租金、营运管理费、水电费共计25759.08元。至于黄敏主张其五月份租金按照合同约定租金的3折计算，仅有其辩解，其未提供证据予以证明，对其辩解不予采信。对于实正共盈公司主张以黄敏交纳的公共事业保证金10000元抵扣租金及营运管理费、水电费的主张，黄敏认为其已经向实正共盈公司交纳了所有费用，不同意抵扣，故对于该项主张不予支持。对于实正共盈公司主张的黄敏支付逾期迁离期间的场地占用费的请求131799.2元（按照租金及营运管理费的200%计算），因实正共盈公司、黄敏双方之间均认可双方之间的合同于2019年6月11日解除，故从合同解除之日至黄敏实际搬离涉案商铺之日（2019年9月8日）的租赁费用53604.7元（每天602.3元），黄敏应当承担。对于实正共盈公司主张的营运管理费，因黄敏在该期间并未营业，故对于实正共盈公司主张的营运管理费不予支持。对于双方合同解除后，实正共盈公司亦有及时止损的义务，故对于该场地占用费实正共盈公司亦应当承担一定责任，考虑双方合同履行程度及公平原则等因素，酌情认定黄敏承担该损失的60%，即32162.82元。至于实正共盈公司主张的黄敏迁出注册地址一节，因迁出注册地址事宜不属于本案管辖的范围，故一审法院对此不予处理。综上，黄敏应当向实正共盈公司支付租金、营运管理费、水电费共计25759.08元；黄敏应当向实正共盈公司支付场地占用费32162.82元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，判决：一、被告黄敏于本判决书生效后十日内向原告陕西实正共盈投资控股有限公司支付租金、运营管理费、水电费及场地占用费共计57921.9元；二、驳回原告陕西实正共盈投资控股有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1554元，原告已预交，由被告黄敏承担，于上述款项履行时一并给付与原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，实正共盈公司、黄敏双方均认可双方之间的租赁合同于2019年6月11日解除，一审法院根据对案件的审查，判令黄敏向实正共盈公司交纳房屋租赁费用、营运管理费用、水电费等各项费用至2019年6月10日，从2019年3月28日至2019年6月10日，黄敏应向实正共盈公司交纳租金及营运管理费共计45685.88元，水电费共计18362.64元，扣除黄敏已经向实正共盈公司交纳的租金、营运管理费及水电费共计38289.44元，黄敏还应当向实正共盈公司交纳租金、营运管理费、水电费共计25759.08元，一审法院上述认定并无不当。对于黄敏主张五月份租金按照合同约定租金的3折计算，黄敏仅有辩解，未提供有效证据予以证明，一审法院不予采信，并无不妥。对实正共盈公司主张黄敏支付逾期迁离期间的场地占用费131799.2元（按照租金及营运管理费的200%计算），因实正共盈公司、黄敏双方之间均认可双方之间的合同于2019年6月11日解除，一审法院判令黄敏承担自合同解除之日至黄敏实际搬离涉案商铺之日（2019年9月8日）的租赁费用53604.7元（每天602.3元），因黄敏在该期间并未营业，故对实正共盈公司主张的营运管理费不予支持，同时，一审法院认为合同解除后，实正共盈公司亦有及时止损的义务，认定对场地占用费损失实正共盈公司亦应承担一定责任，一审法院考虑双方合同履行程度及公平原则等因素，酌情认定黄敏承担该损失的60%，即32162.82元，并无不当，本院不再予以调整。黄敏上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1248.03元，黄敏已预交，由黄敏负担。本判决为终审判决。    审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年九月三十日 书 记 员   刘  明  明1