广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7622号上诉人（原审被告）：历杨静捷，女，汉族，住新疆石河子市二十五小区。委托诉讼代理人：王华金，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林剑清，男，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：钟佳伟，广州金鹏（花都）律师事务所律师。原审第三人：广州市胜逸房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：吴某1。上诉人历杨静捷因与被上诉人林剑清、原审第三人广州市胜逸房地产代理有限公司（以下简称胜逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初13329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。历杨静捷上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.依法改判历杨静捷赔偿房屋装修及家具损毁重置费用15000元予林剑清，驳回林剑清的其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费、公估费由林剑清承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法撤销，改判驳回林剑清的全部诉讼请求。（一）一审认定历杨静捷违反合同约定应承担相应的违约责任，但违约责任的大小应结合历杨静捷与林剑清各自的过错，根据历杨静捷造成的实际损失进行认定。一审认定历杨静捷赔偿房屋装修及家具损毁重置费用偏高，不符合实际情况。林剑清也存在过错，不应从中获益，二审应当依法予以调整。1.《关于对佛山市南海区********************的家具、装修等损失进行评估的评估报告》（以下简称《评估报告》）对涉案房屋损失的评估值严重过高，不符合客观、经济的原则。首先，《评估报告》没有充分考虑到家具及装修的使用年限长达10年多，价值已大幅度降低，在历杨静捷承租时已出现不同程度的破损程度。《评估报告》参照的二手家具材质使用年限均不详，并且只是标价而不是交易价格。法律规定的二手家具赔付方式有两种：一为全新一手家具的价格乘以折旧率；二为同等规格同等材质的二手家具交易价格。评估的两种必然条件都不符合法律的规定，所以得出的结论亦不具有法律效力。《评估报告》一至九项有20种家具需要赔付，但新家具只参考了三种，旧家具只参考了四张图。剩下80%家具的评估价格从何而来并没有任何交代。将评估公司给出的三组全新一手家具的新购价格与历杨静捷广泛搜集资料比对，同等材质同等规格的家具，使用年限为九年的二手家具评估价格有90%等同于全新一手家具的新购价格，甚至有的还高于该价格。其次，评估机构对历杨静捷的回函中也多次提及不排除存在估价误差，其评估价格是调查同类型外观接近的家具得出的结果，对涉案房屋家具的实际情况并不清楚，其参考的二手价格严重偏离二手市场回收价。因此评估报告得出的涉案房屋家具和装修损失的金额过高。最后，部分家具受损程度未达到严重，仍可正常使用，不应直接作报废处理。2.一审法院判定历杨静捷承担的违约责任过高，《评估报告》未能客观反映历杨静捷的违约情况，家具及装修的损毁并非全部由历杨静捷造成的。林剑清在一审庭审期间提供的其与中介的聊天记录，可证明历杨静捷曾与林剑清及中介反映，涉案房屋家具及装修在历杨静捷承租前已有不同程度的损毁，承租期间也没有得到合理的维护和复新。另，涉讼房屋临近江边，阳台正对江面，房屋中有大量的木质家具，受南方潮湿气候影响，容易潮湿腐朽，造成损坏。林剑清在历杨静捷承租涉案房屋时已知悉历杨静捷养狗的情况，历杨静捷也并非恶意造成涉案房屋毁损。一审法院将涉案房屋的损失都归咎于历杨静捷，已超过了历杨静捷应承担的赔偿范围。因此，一审根据《评估报告》判定历杨静捷承担家具全部损失和70%的装修损失，责任过重，二审应予以纠正。（二）一审法院认定历杨静捷应承担涉案房屋空置费是不合理的，没有充分考虑到林剑清在历杨静捷退租时没有及时验收涉案房屋，从而造成长时间的空置，应承担相应责任，历杨静捷不应承担房屋的空置损失。林剑清在一审庭审中承认在2019年4月13日承租期满时历杨静捷已通知其收回房屋，但由于林剑清的原因，双方未能当面交接。历杨静捷也明确告知房屋的卫生没有及时清理，部分家具有损坏，希望林剑清前来协商沟通，但林剑清并未同意。根据租赁合同第八条第1款的约定，历杨静捷已尽到通知义务，林剑清未及时收回房屋，导致涉案房屋长时期空置，林剑清作为所有权人，应当及时避免损失进一步扩大，其应承担没有采取行动避免自身损失扩大的责任。（三）一审法院判定历杨静捷赔偿林剑清维权费用明显错误，尤其是要求历杨静捷承担林剑清的律师费12000元没有任何合同和法律依据，律师费不是必然产生的维权费用，林剑清自愿选择委托律师维权，应自行承担律师代理费，不应由历杨静捷承担，律师费不是其合理的维权成本。（四）历杨静捷在承租期间已经向物业管理处付清了全部水费，物业管理处才准许历杨静捷在2019年4月13日搬离涉案房屋，林剑清主张的水费没有事实和法律依据，一审法院认定事实错误，二审法院应当予以纠正。林剑清辩称，（一）一审中双方均已对《评估报告》提出异议，评估机构也已书面答复。现历杨静捷再次提出异议，但无证据证明，因此本案的损失应以《评估报告》所列金额为准。（二）一审判决充分考虑了双方存在的过错，未认定历杨静捷承担全部过错责任。（三）一审判决后，林剑清花了很长时间才找到愿意打扫涉案房屋的清洁人员，目前未进行全部修复就已经花费了数万元，且在修复的过程中还发现部分家电已经损毁。另因本案影响恶劣，林剑清已无意愿再居住在涉案房屋内，原始购房目的落空，造成了林剑清的客观损失。胜逸公司未作答辩。林剑清向一审法院提出起诉请求：1.历杨静捷赔偿林剑清装修费、家具损坏费100047.13元；2.历杨静捷向林剑清赔偿房屋空置期的租金损失53700元（自2019年4月15日起至2020年4月13日）及装修期的租金损失4500元；3.历杨静捷承担林剑清主张债权的律师费12000元；4.一审案件诉讼费、公证费用1672.5元由历杨静捷承担；5.历杨静捷应赔偿林剑清的2019年4月至2020年4月的物业费损失6407.55元。一审法院认定事实：涉讼房屋登记权利人为林剑清，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第0166704号，该房屋原系林剑清向案外人林某清购买，原房产证号为粤房地权证佛字第**00060241号A，土地证号为佛府南国用（2010）第08001**。2018年4月11日，林剑清（出租方）与历杨静捷（承租方）、胜逸公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定：出租方将涉讼房屋出租予承租方作住宅使用；租期从2018年4月15日至2019年4月15日，免租期从2018年4月11日至2018年4月14日；保证金9000元，租金每月4500元；租金每月支付，下期租金在15日前支付；签订合同当日，承租方需向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如果承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；交付租赁物的时间为2018年4月15日；租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费，承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金；如承租方逾期缴付租金或欠缴管理费、水电费超过十五日，则视承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿；租赁期内，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修或恢复原状或赔偿损失。同日，历杨静捷向林剑清转账支付了10000元；同月12日，历杨静捷向林剑清转账支付了3500元。2018年4月19日，历杨静捷通过微信发送小视频给林剑清，表示涉讼房屋的窗帘及不用的电器已经存放在杂物间、沙发背后存在磨损、客厅有三个灯不亮、天花存在掉皮的现象。2018年12月14日，历杨静捷通过微信告知林剑清称涉讼房屋地板出现异响及翘起问题，林剑清回复表示可能是天气太冷开裂。2019年4月10日，胜逸公司的经纪人员梁某文通过微信告知林剑清称历杨静捷过两天就搬家，如果搬走就去拿钥匙。林剑清回复称历杨静捷提出要再租三个月，不同意梁某文去拿钥匙。2019年4月13日，经林剑清同意，历杨静捷在涉讼房屋所在物业服务中心开具《物品放行条》，并于同日将其个人物品（冰箱、洗衣机、书、书架、衣服、杂物等）搬离涉讼房屋，并在物业管理处向金碧物业有限公司佛山分公司交纳了涉讼房屋的各项费用合计1441元。当日林剑清并未到场。2019年4月15日，梁某文通过微信通知林剑清称历杨静捷已搬走，锁需要开锁师傅开锁才能进入涉讼房屋。后林剑清于同日到涉讼房屋，在无法联系历杨静捷且未能取得入户门电子锁密码的情况下，通过第三方开锁进入涉讼房屋，发现涉讼房屋的装修、家具出现不同程度的损坏，屋内卫生情况恶劣。同日，林剑清还通过微信将2019年4月电费待缴金额678.24元的缴费信息发予历杨静捷，但历杨静捷没有回复。2019年5月21日，林剑清委托广东省佛山市南海公证处对涉讼房屋现状进行拍照和录音的保全证据公证，后该处于同月30日就上述拍照及录像的过程依法作出了《公证书》[（2019）粤佛南海第10227号]，林剑清支付了公证服务费1200元、支出了公证相片制作费472.5元。2019年6月10日，林剑清提起本案诉讼。在案件的审理过程中，一审法院根据林剑清的申请，于2019年9月3日依法委托兴禅公司对涉讼房屋的家具、装修等损失进行评估，该公司受理后，于同年10月16日到涉讼房屋进行现场查勘，并于2020年1月2日作出《鉴定报告》[XCJD-FSNH-CC1909002]，对破损的家具，由于破损严重作报废处理，其损失为损前实际价值，鉴于林剑清未提供相关的购置单据，无法得知实际的购置情况，故家具部分以现场所见材质，按市场调查其同类型二手价格，评估其实际价值；装修部分以恢复原状进行处理，评估其重置更换费用，包括破损、刮花、发霉的木地板、污染开裂的墙面漆及硅藻泥、破损的门框均作更换处理，大厅瓷砖出现的鼓起情况，按受损面积进行评估其更换费用，因此认定涉讼房屋的家具、装修等损失金额为93676.43元，残值为零，具体如下表一所示：表一：公估财产损失费用一览表序号项目型号/材质查勘情况评估数量处置方式评估金额1欧式皮质沙发一套三人座：长236cm,宽110cm,座高43cm,后背高115cm,边框为实木,座位、背、两侧为皮座位、皮有严重破损痕迹1件现场见破损严重，作报废处理10000单人座：长165cm,宽110cm,座高43cm,后背高115cm一张左侧实木脚及后背有刮损、一张左侧皮面破损及前实木脚刮损2件现场见破损严重，作报废处理2茶几长190cm,宽86cm,高49cm,石台面,实木脚茶几脚有划损已可以看见木质面,石台面暂未有受损1件现场见破损严重，作报废处理15003餐桌φ130cm,高78cm,四条木质柱脚支承（高密板加实木）有划损痕迹,漆面损坏1件现场见破损严重，作报废处理4000配套椅：座面48*47cm,座高44cm,后背高99cm（高密板加实木）餐椅座板破损,脚有划损、破损痕迹6件现场见破损严重，作报废处理4主人房大床+梳妆台大床：长218cm,宽195cm,高52cm,后背高160cm,实木床架加皮床架有被刮损痕迹,可见木质面1件现场见破损严重，作报废处理4000床垫:180*202cm,厚21cm床垫面沾污1件现场见卫生情况恶劣，作更换处理2500梳妆台:长156cm，宽55cm，高79cm，实木加高密板台脚及内两侧有刮损1件现场见破损严重，作报废处理28005红木床次房：长222cm,宽120cm,高49cm,后背高100cm前架、左侧有划损破损情况1件现场见破损严重，作报废处理3500床垫:147*202cm,厚21cm表面沾污、穿孔、织物破损1件现场见破损严重，作报废处理2200配套实木床头柜：52*40cm，高47cm表面破损1件现场见破损严重，作报废处理800小房两张：长215cm,宽120cm,高45cm,后背高104cm,实木一张前架有破损情况,另一张未见受损1件现场见破损严重，作报废处理3500床垫:200*118cm,厚21cm,两张表面沾污,床垫角落均有受损2件现场见破损严重，作报废处理4400配套实木床头柜:52*40cm,高47cm未见受损0未见受损，不作评估06双门衣柜衣柜:高215cm,宽147cm,厚60cm,实木底座、侧边有被刮损破损情况1件现场见破损严重，作报废处理6000次房四门衣柜原、历杨静捷双方确认没有受损0未见受损，不作评估0主人房衣帽间：宽146+96cm,高240cm,夹板加饰板有划损痕迹5.808㎡现场见破损严重，作重置处理，以1500元/㎡进行评估87127办公桌+书柜书房书柜:宽182cm,高200cm,厚40cm,四面书柜,实木加玻璃门底座、左侧有划损可见木质面1件现场见破损严重，作报废处理6000办公桌:长150cm,宽68cm,高76cm,实木内侧可见划损1件现场见破损严重，作报废处理3500配套椅:57*52cm,座高42cm,后背高95cm,实木加织物椅脚及侧面有划损情况1件现场见破损严重，作报废处理8008大床配套床头柜45*60cm,高64cm,实木架加夹板,石面脚、侧板有破损1件现场见破损严重，作报废处理8009梳妆台62*57cm,座高50cm,后背110cm脚有划损的情况1件现场见破损严重，作报废处理280010主卫洗手台洗手台门:44*55cm,厚2cm,共三扇,高密板加饰板破损开裂0.726㎡现场见木门板破损严重，作更换处理，以1000元/㎡进行评估72611大厅地砖鼓起地砖规格80*80cm大厅可见有4.8*2.4m地砖鼓起现象11.52㎡鉴于地砖出现鼓起、有磨损痕迹，故作更换处理，以每平方100元进行评估115212次卧木地板地板为夹板+饰面板，规格0.91*0.125m，厚12mm门口处有0.2*1m位置刮花0.2㎡刮花位置面板作更换处理6410.322㎡为避免色差，其余地板作打磨上漆处理，以每平方90元进行评估928.9813主卧木地板地板为夹板+饰面板，规格0.91*0.125m，厚12mm有发霉、破损、刮花、鼓起现象18.426㎡现场可见发霉、破损、刮花，作更换处理5896.3214大厅油漆刮花、污染、有不规则斜向开裂43.0328㎡鉴于均有不同程度污染及开裂，作更换处理2797.13153个房间硅藻泥墙纸污染开裂60㎡鉴于均有不同程度污染及开裂，作更换处理780016门框5个线条为实木，宽7cm，门框为密度板，宽10cm次卧1、次卧2、主卧、公卫、主卫门框下方均有破损痕迹5个现场可见破损，作更换处理6500合计93676.43其中，序号11出现鼓起现象的大厅地砖不排除为安装不当造成，鉴于本案委托事项为对涉讼房屋的损失进行评估，故上文评估项目包含大厅地砖按最经济的方式进行评估，其对应的评估损失金额为1152元；假设在诉讼过程中，当事人继续向法院继续提供有关于瓷砖使用过程中存在故意损坏情况时，地砖可作全部更换处理，对此评估费用为6370.7元。林剑清支付了公估费7500元。诉讼中，林剑清提交证据证明其交纳了截至2020年4月份涉讼房屋的各项物业管理相关费用共6407.55元，其中除违约金之外的相关费用明细如下表二所示：表二：物业费用一览表年份20192020月份34567891011121234物业服务费00401.6401.6401.6401.6401.6401.6401.6401.6401.6401.6401.6401.6公摊水费1.21.91.93.42.72.52.20000000污水处理费8.213.313.323.518.417.315.30000000自用水费15.625.4000000000000路灯公摊电费002.22.22.22.22.22.52.22.62.62.832.1代收垃圾处理费00555555555555梯灯公摊电费0099.59.510.210.211.3910.69.610.512.27.4水泵公摊电费009.2108.95.715.311.5910.51011.411.67.9电梯公摊电费0015.717.117.124.125.829.521.622.118.718.711.38.1合计2540.6457.9472.3465.4468.6477.6461.4448.4452.4447.5450444.7432.1注：因历杨静捷在2019年4月15日已经搬离，故2019年5月之后的自用水费不再列明；2019年5月账单明细中有两个梯灯公摊电费本金，均为9元，仅列一个。另查明，因本案诉讼，林剑清支出了律师服务费12000元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。经审查，林剑清与历杨静捷签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。历杨静捷作为承租方，在承租涉讼房屋的过程中，应合理使用、保养好涉讼房屋及其附属家私装修，并在租赁期限届满之后，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定返还涉讼房屋予林剑清。现有证据反映，历杨静捷在使用涉讼房屋的过程中，疏于对饲养的宠物的管理及卫生清洁工作，致其返还的涉讼房屋卫生环境恶劣，装修及家具出现不同程度的损毁，并存在一定程度的欠费情形，故历杨静捷构成违约，依约依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据以上规定，一审法院根据双方的诉辩意见、举证和陈述，认定历杨静捷就其前述违约行为，应承担的违约责任如下：1.赔偿涉讼房屋家具及装修损毁的重置费用。其中，家具部分，体现在表一编号为1-9共9个项目，兴禅公司根据现场勘验情况，认定该些家具已达到报废标准，并根据现场所见材质，按市场调查其同类型二手价格评估所得的评估金额，已经充分考虑了该些受损家具原来的新旧程度，重置价格亦不存在偏高的情形，故一审法院判令历杨静捷承担该些项目的重置损失67812元。装修部分，体现在表一编号为10-16共7个项目，其中编号为10、12-13、16四个项目的装修的受损和更换，与历杨静捷饲养宠物的行为高度相关，一审法院综合其装修的新旧程度及历杨静捷的违约行为，酌情判令历杨静捷按评估金额的70%计付重置损失9880.71元（14115.3×70%）；编号为14、15两个项目的装修的受损与更换虽然与历杨静捷饲养宠物的行为关联度低，但历杨静捷未尽卫生清洁义务的行为客观上对墙纸、油漆的污损会有一定程度的加剧影响，故一审法院综合其装修的新旧程度及历杨静捷的违约行为，酌情判令历杨静捷按评估金额的10%计付重置损失1059.71元（10597.13×10%）；编号为11的项目为大厅地板地砖鼓起问题的修复项目，现有证据未能将该项目所涉的损坏与历杨静捷使用涉讼房屋的行为建立关联性，且早在2018年12月14日历杨静捷就曾向林剑清反映涉讼房屋的地砖存在异响及翘起问题，林剑清也回复可能是天气原因所致，故该项修复损失，一审法院认定历杨静捷无需赔偿。综上，一审法院认定历杨静捷应支付涉讼房屋家具及装修损毁赔偿费用为78752.42元。林剑清诉请超出以上核定的部分，一审法院不予支持。2.赔偿涉讼房屋的空置损失。涉讼房屋的装修及家具因历杨静捷的违约行为受到损坏，故林剑清为维权而固定现场及后续装修期间的损失，历杨静捷应予赔偿。鉴于林剑清在2019年4月13日发现涉讼房屋受到损坏之后，于同年5月委托公证固定证据，于同年6月便起诉维权，不存在拖延的情形。一审法院考虑本案鉴定现场勘验工作在2019年10月16日已经完成，勘验过程中双方并未对鉴定机构的勘验工作提出异议。勘验工作完成后，林剑清即可安排对涉讼房屋开展清理及修复工作，故一审法院结合涉讼房屋的受损程度，酌情确定涉讼房屋空置及装修期间截至2019年11月15日止。关于涉讼房屋空置期间的损失标准，一审法院参照双方签订的《租赁合同》约定的租金、费用标准进行确定，其中租金按4500元/月计付，费用仅限于涉讼房屋必要的费用，包括物业服务费、公摊水费、公摊电费、代收生活垃圾处理费、污水处理费，违约金部分的款项实际上是林剑清逾期付款造成，与历杨静捷无关，一审法院不予支持。综上，一审法院核算历杨静捷应赔偿涉讼房屋空置期间的损失为租金31500元（2019年4月16日-2019年11月15日共7个月，故4500×7=31500）、物业服务相关费用3042.6元（其中2019年4月份为15.2元、5月份为457.9元、6月份为472.3元、7月份为465.4元、8月份为468.6元、9月份为477.6元、10月份为461.4元，11月份酌情按448.4元的50%计为224.2元），合计34542.6元。林剑清诉请超出以上核定的，一审法院不予支持。3.赔偿林剑清合理的维权损失。涉讼《租赁合同》在2019年4月15日期限届满，故林剑清在2019年4月13日未到涉讼房屋与历杨静捷办理交接手续不构成违约。林剑清在租赁期限届满之日发现涉讼房屋的装修及家具出现不同程度的损毁情形，且无法联系历杨静捷到场，故采取公证的方式固定现场，该维权行为合法合理，故因此支出的公证费用1672.5元（公证服务费1200元+公证相片制作费472.5元）依法应由历杨静捷承担。本案诉讼因历杨静捷的违约行为所致，林剑清聘请律师代理诉讼支出的律师费12000元属于其合理的维权成本，不存在过高的情形，依法亦应由历杨静捷承担。综上，历杨静捷应赔偿林剑清的维权损失金额为13672.5元。林剑清诉请历杨静捷赔偿其2019年4月至2020年4月的物业费损失6407.55元，结合林剑清的举证，该主张对应的款项应为2019年3月至2020年4月期间的物业服务相关费用，其中2019年4月至2020年4月必要的物业服务相关费用损失已在前述第2项处理，而2019年3月的公摊水费、污水处理费、自用水费共25元、2019年4月的自用水费25.4元，合计50.4元，该费用属于历杨静捷租用涉讼房屋期间产生的费用，历杨静捷虽举证证明其在退租时已经向金碧物业有限公司佛山分公司交纳了涉讼房屋的各项费用合计1441元，但未举证证明该费用明细，无法证明其交纳的款项已涵盖了该50.4元，故一审法院判令历杨静捷向林剑清支付该项费用共50.4元。关于历杨静捷支付的保证金9000元，双方在庭审中均一致同意用于抵偿欠款，故一审法院酌情将该保证金用于抵偿上述第1项所涉的部分损失。抵偿之后，历杨静捷应付林剑清上述第1项的金额应为69752.42元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、历杨静捷应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿房屋装修及家具损毁重置费用69752.42元予林剑清；二、历杨静捷应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿房屋空置损失34542.6元予林剑清；三、历杨静捷应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿公证费用1672.5元、律师费12000元予林剑清；四、历杨静捷应于判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3月的公摊水费、污水处理费、自用水费共25元、2019年4月的自用水费25.4元予林剑清；五、驳回林剑清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序结案，案件受理费3866.54元，减半收取计1933.27元（林剑清已预交2508.09元），由林剑清负担513.09元，由历杨静捷负担1420.18元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予林剑清，一审法院不另收退。公估费7500元（林剑清已预交），由历杨静捷负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予林剑清。林剑清多预交的案件受理费574.82元，在判决发生法律效力后，经林剑清书面申请，一审法院予以退还。各方当事人在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：林剑清和厉杨静捷签订的《租赁合同》载明涉讼房屋面积为160平方米。厉杨静捷在二审法庭调查陈述：（2019年4月15日），林剑清和中介不间断地给我打电话，已经打扰我正常工作生活，所以我后来拒接（电话和微信）；2019年4月15日后，我未再主动联系林剑清，林剑清也未再联系我。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林剑清和厉杨静捷签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据（2019）粤佛南海第10227号公证书内容，涉讼房屋返还予出租人林剑清时，屋内卫生环境恶劣，室内装修和家具存在不同程度的毁损，令人触目，且上述状况非朝夕之间形成，足以证明承租人厉杨静捷在承租期间未以“善良管理人”之注意标准尽妥善保管租赁物之义务，从而造成上述后果,构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条关于“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，以及《租赁合同》第七条第3款关于“租赁期内，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失”之约定，厉杨静捷应就涉案房屋的损坏向出租人林剑清承担赔偿责任。根据林剑清的申请，一审法院按照法定程序选择有资质的评估机构，对涉讼房屋的家具、装修等损失进行评估，并形成《鉴定报告》。该《鉴定报告》对破损的家具因破损严重作报废处理，并以现场所见材质按市场调查同类型二手价格评估受损前实际价值，对受损的装修部分按恢复原状原则评估重置更换费用，最终认定涉讼房屋的家具、装修等损失金额为93676.43元，残值为0。一审法院将评估对象分为四类进行责任认定：第一类受损家具损失67812元，系由厉杨静捷造成，由厉杨静捷全部承担；第二类受损装修损失14115.3元，与厉杨静捷的承租行为高度相关，酌定厉杨静捷承担70%；第三类受损装修损失1059.71元，因厉杨静捷未尽卫生清洁义务客观上会加剧该损失，酌定厉杨静捷承担10%；第四类受损装修1152元，无证据证明与厉杨静捷有关，厉杨静捷不需承担。一审法院最终认定厉杨静捷赔偿家具和装修毁损的重置费用78752.42元。一审法院的上述认定已充分考虑了受损家具并非全新家具、各部分受损情况与厉杨静捷承租行为之间的因果关系程度不同等因素，处理细致适当，且涉讼房屋面积达160平方米，对照涉讼房屋出租前的照片，该费用着实不能算高，故本院对一审认定予以维持。厉杨静捷以自行在网上搜索的二手家具价格主张《鉴定报告》评估价格过高，部分装修毁损并非其造成，理据不充分，本院不予支持。厉杨静捷主张部分家具尚能正常使用不应报废，与《鉴定报告》结果相悖，亦超出正常人的合理容忍范围，本院不予支持。厉杨静捷以其并非恶意造成房屋受损、林剑清出租时明知其养狗为由，主张减轻赔偿责任，缺乏理据，本院不予支持。因林剑清维权需固定涉讼房屋受损证据，清理、修复涉讼房屋需耗费一定时间，该期间涉讼房屋空置而无法使用，必然对林剑清造成损失，厉杨静捷应予以赔偿。林剑清于2019年4月15日发现涉讼房屋损坏，同年5月21日委托公证固定证据，同年6月10日提起本案诉讼维权，同年10月16日一审鉴定的现场勘验工作完成。上述过程所历时间在合理范围，厉杨静捷无证据证明林剑清存在故意拖延的情形。考虑到现场勘验结束后林剑清清理、修复涉讼房屋、重置家具尚需一定时间，一审综合上述情况酌情确定2019年4月16日至2019年11月15日为涉讼房屋的空置期，以《租赁合同》约定的租金作为空置期损失的标准，判令厉杨静捷赔偿该期间的租金损失及物业服务相关费用，处理适当，本院予以维持。2019年3月、4月的相关水费50.4元，属于厉杨静捷承租期间产生，厉杨静捷未举证证明其向物业公司缴纳的1441元已包含该费用，应承担举证不能后果，向林剑清支付该费用。虽然林剑清在厉杨静捷于2019年4月13日搬走当天未到场与厉杨静捷办理交接，但其于同年4月15日即收回涉讼房屋，并与厉杨静捷联系要求处理房屋受损情况，厉杨静捷此后却拒绝与之电话、微信沟通，在该日后亦未再主动联系林剑清协商赔偿事宜。故厉杨静捷主张系林剑清未及时验收涉讼房屋，导致涉讼房屋长时间空置，缺乏理据，本院不予支持。至于林剑清主张的律师费12000元，因林剑清确实聘请了律师参加诉讼，并提交律师费发票予以佐证，该律师费数额亦在合理范围之内，属于林剑清的合理维权成本，一审判令厉杨静捷予以赔偿，处理上并无不当，本院予以维持。综上所述，历杨静捷的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660.36元，由历杨静捷负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月九日法官助理 黄清怡书 记 员 覃心怡