广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5592号上诉人（原审被告）：李伟强，男，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：张伟林，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：卢耀明，该行行长。委托诉讼代理人：谢昆霈，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：邓伟林，男，该行工作人员。上诉人李伟强因与被上诉人广东顺德农村商业银行股份有限公司乐从支行（以下简称顺德农商行乐从支行）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初21664号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李伟强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由顺德农商行乐从支行负担。事实与理由：一、从2018年11月到2019年3月，李伟强欠付占用使用费5个月，共计565000元。李伟强在2018年12月28日至2019年3月6日共付租金286000元。2019年5月22日，顺德农商行乐从支行分别从李伟强账户划走535.26元、10931.58元。此外，签订两份租赁合同时，李伟强分别交了保证金173146元、86000元，加上顺德农商行乐从支行从2018年12月28日起收取的款项共为556612.84元，与五个月占用使用费的差额仅为8387.16元。二、一审判决认定事实所依据的证据《协议书》《关于同意使用土地的批复》在一审程序中未经质证，也未向李伟强出示，程序违法。三、李伟强对一审法院认定案涉租赁合同无效没有异议，但本案商铺实际使用面积小于合同约定面积，在案涉合同无效的情况下，应当按照实际使用面积确定上诉人的占用使用费。根据顺德农商行乐从支行在一审庭审后提交的，未经李伟强质证的《协议书》，李伟强方得知案涉租赁物占地面积为156平方米，总建筑面积为480平方米，远小于李伟强在案涉租赁合同约定的租赁面积714平方米。在案涉合同无效的情况下，应当按照李伟强实际使用面积合理确定占用使用费，以维护判决的公平公正。四、编号为乐从农商银租合[2017]第1号的《租赁合同》约定的租赁标准远高于商铺实际市场租金价值，在案涉合同无效的情况下，应当按照有专业资质的评估机构评估的商铺租金价值确定该商铺占有使用费，确保判决结果的公正。编号为乐从农商银租合[2017]第1号的《租赁合同》约定租赁面积为118平方米，租金为每月43000元，折合每平方米的月租金高达364.41元，高于该商铺的实际租金价值。被上诉人顺德农商行乐从支行答辩称：一、李伟强从2018年12月18日至2019年3月6日共支付款项286000元，并非全部支付2018年12月18日至2019年3月6日期间的租金，其中90000元系李伟强拖欠2018年10月份的租金，顺德农商行乐从支行对此也提交了证据。同时，李伟强缴纳的保证金不是全部抵扣租金，部分还抵扣了水电费。李伟强的第一项上诉主张理由不成立。二、关于商铺面积问题，李伟强上诉所主张的依据是1993年8月13日签订的协议，但在1994年8月13日由规划部门同意对案涉商铺进行了新建，案涉场地系经过重新新建，面积有所增加，合同约定的714平方米也是经过李伟强重新测绘所计算出来的面积。三、关于租金标准问题，顺德农商行乐从支行提交的2019年6月的评估报告，对案涉租赁场地的租金有参考价值，对案涉租赁场地的租金应按照整体整栋计算，而不应进行割裂。顺德农商行乐从支行向本院提出诉讼请求：1.确认李伟强与顺德农商行乐从支行签订的合同编号为乐从农商银租合〔2015〕第3号的《租赁合同》与合同编号为乐从农商银租合〔2017〕第1号的《租赁合同》自顺德农商行乐从支行发出《关于解除的函》之日解除；2.判令李伟强支付租金119652.3元；3.判令李伟强支付违约金339000元；4.判令李伟强承担诉讼费用。一审法院查明：2015年7月6日，顺德农商行乐从支行与李伟强签订合同编号为乐从农商银租合〔2015〕第3号的《租赁合同》（以下简称“租赁合同一”），约定李伟强租赁位于顺德区乐从镇广湛公路沙某路口侧原东村分社侧商铺的房产（以下简称“租赁物一”），租赁期从2015年8月1日至2017年7月31日，租金为86573元/月，租赁合同一签订后，李伟强向顺德农商行乐从支行缴纳保证金173146元。2016年1月13日李伟强、顺德农商行乐从支行双方签订补充协议一，约定将租金调整为77916元/月。2016年12月29日，李伟强、顺德农商行乐从支行双方签订补充协议二，约定将租赁期延长至2019年7月31日，2017年8月1日至2019年7月31日期间租金为70000元/月。2017年1月26日，顺德农商行乐从支行与李伟强签订合同编号为乐从农商银租合〔2017〕第1号的《租赁合同》（以下简称“租赁合同二”），约定李伟强租赁位于顺德区乐从镇广湛公路沙某路口侧原东村分社商铺的房产，租赁期从2017年2月1日至2019年7月31日，租金为43000元/月，租赁合同二签订后，李伟强向顺德农商行乐从支行缴纳保证金86000元。2018年11月起，李伟强开始拖欠租金。截至2019年2月2日，李伟强仍拖欠上述两租赁物2018年11月、12月的租金未缴清，李伟强出具书面承诺于2019年2月底前缴清2018年11月、12月拖欠的租金，并于2019年3月底前缴清2019年1月、2月拖欠的租金。因李伟强未能履行承诺，2019年4月8日，顺德农商行乐从支行以函件形式告知李伟强解除上述两租赁合同，要求李伟强迁出租赁物并缴清拖欠的租金与违约金。李伟强仅按函件要求迁出租赁物，但至今一直未缴清拖欠的租金。另查，上述两商铺是顺德农商行乐从支行向原乐从镇东村管理区租赁所得。一审法院认为，一、关于租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，顺德农商行乐从支行未能举证证明案涉两商铺已取得建设工程规划许可证，案涉两份租赁合同及附属的补充协议依法应属无效合同。租赁合同虽为无效，但李伟强已实际使用了案涉两商铺，由此产生房屋占有使用费的应参照租赁合同约定的租金标准计算，顺德农商行乐从支行主张李伟强支付拖欠的119652.3元有法律及事实依据，法院予以支持。至于违约金，因两份租赁合同及附属的补充协议已属于无效，顺德农商行乐从支行主张违约金缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李伟强应于判决发生法律效力之日起十日内向顺德农商行乐从支行支付房屋占有使用费119652.3元；二、驳回顺德农商行乐从支行的其他诉讼请求。案件受理费8179.78元，减半收取计4089.89元，由顺德农商行乐从支行负担3022.93元，由李伟强负担1066.96元。二审期间，李伟强向本院提交了以下证据材料：证据1.关于佛山法院司法委托入选专业机构（2019年增补）名单的通告及附件；证据2.《价格评估报告书》；以上证据拟证明入选法院委托的专业评估机构评估出合同编号为乐从农商银租合〔2017〕第1号的《租赁合同》约定的租金标准严重高于市场租金标准。二审期间，顺德农商行乐从支行提交了以下证据材料：证据1.李伟强使用费明细表，拟证明李伟强的使用费缴纳情况，每笔款项对应的使用费产生时点，保证金冲抵使用费情况以及李伟强尚欠使用费金额；证据2.水电费缴纳明细，拟证明水电费缴纳及拖欠情况以及与保证金抵扣的情况；证据3.水电费通知短信记录，拟证明水电费缴纳及拖欠情况与水电费金额；证据4.水电费单据，拟证明水电费收取金额；证据5.房地产租金评估报告，拟证明案涉租赁物的面积并非400多平方米，约定的租金价格并不高。顺德农商行乐从支行对李伟强提交证据1真实性没有异议，对证据2有异议，认为案涉租赁物的租金应按整体计算，而不应割裂看待。李伟强对顺德农商行乐从支行提交证据1的真实性没有异议，但认为在李伟强使用面积小于合同约定面积的情况下，租金标准远高于市场价格，对李伟强不公平；对证据2、3、4的真实性有异议；对证据5认为评估报告所反映的评估时点、评估对象均与案涉情况不一致，不能作为本案的参考依据。经审查，李伟强提交的证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。顺德农商行乐从支行提交的证据1、2、3、4反映的是李伟强缴纳租金及水电费的情况，李伟强虽对此予以否认，但其作为义务履行方，并未提交相反证据予以推翻，本院对其真实性予以确认，顺德农商行乐从支行提交的证据5与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为李伟强是否欠付顺德农商行乐从支行占有使用费及具体金额为多少。本案中，案涉租赁场地未取得建设工程规划许可证，故案涉两份租赁合同及附属的补充协议依法应属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”李伟强欠付占有使用费，顺德农商行乐从支行主张按合同约定计算欠付的占有使用费金额于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。李伟强上诉主张案涉商铺实际租赁面积小于合同约定的租赁面积，农商银租合〔2017〕第1号的《租赁合同》约定的租金标准严重高于市场租金标准，且认为顺德农商行计算占有使用费的金额错误。对此，本院认为，李伟强提交的证据不足以证明案涉商铺实际使用面积小于合同约定面积，顺德农商行主张案涉商铺作为一个整体，租金应按整体计算而不应割裂具有合理性，且李伟强在合同履行过程中亦从未对租赁面积及租金标准提出异议，其该项上诉主张理据不足，本院依法不予支持。关于李伟强欠付占有使用费的具体金额问题。李伟强作为义务履行方，应提交证据证明其缴纳相关费用的情况，现顺德农商行乐从支行已提交证据证明李伟强欠付占有使用费的具体计算方法，李伟强虽提出异议但并未提交相反证据，故一审法院对顺德农商行乐从支行主张的欠付金额予以支持并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李伟强的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2693.04元，由上诉人李伟强负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月三日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏