新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1264号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司办公室文员。 被上诉人（原审原告）：漆志军，男，1991年5月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司（以下简称隆诚伟业公司）因与被上诉人漆志军商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 隆诚伟业公司的上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人漆志军的一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非隆诚伟业公司的真实意思表示，其与漆志军签订的《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件亦不符合约定解除条件，不应予以解除。隆诚伟业公司与漆志军签订的《商品房买卖合同》并未约定隆诚伟业公司负有向漆志军支付租金的义务。隆诚伟业公司与阜康市隆盛商贸有限公司（以下简称隆盛公司）签订的《管理运营协议》约定，漆志军将其购买的商铺交由隆盛公司运营，由该公司向漆志军支付租金。但因隆盛公司经营不善，依法注销后引发商户上访。隆诚伟业公司与隆盛公司系独立法人，阜康市政府为解决商户上访问题，由政府工作人员拟订《协议书》并持隆诚伟业公司的公司印章和法定代表人王斌个人印章在《协议书》上加盖。故该《协议书》并非隆诚伟业公司真实意思表示，属无效协议，对隆诚伟业公司无约束力。涉诉房屋未办理所有权登记的原因在于产权登记机关停办手续，隆诚伟业公司并无过错。二、原审判决超出漆志军的一审诉讼请求，违反不告不理原则。漆志军主张支付自2018年8月18日至2018年12月18日（起诉之日）期间的租金，而原审判决判令隆诚伟业公司支付自2018年8月18日至2019年1月31日（合同解除之日）期间的租金超出了漆志军的诉讼请求，违反了不告不理的原则。三、原审判令隆盛公司承担保全费缺乏法律依据。漆志军在起诉时并未提出要求隆诚伟业公司支付保全费的诉讼请求，其在庭审中通过举证方式主张该项费用，且保全费并非必然发生的费用，属于漆志军自行扩大的损失，故隆诚伟业公司不应承担该笔费用。 漆志军未提交书面答辩意见。 漆志军向一审法院起诉请求：1．解除双方当事人签订的两份《商品房买卖合同》；2．被告返还原告已付房款224857元；3．被告支付原告利息损失至还款之日止，暂计算至起诉日为35077.69元（2016年4月4日至2018年12月3日，224857元×4.878‰×32个月）；4．被告退还原告缴纳的装修费用10920元；5．被告退还原告缴纳的税费6858.14元；6．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉之日为3635.40元（2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元÷12个月×19.92平方米×4个月）；7．被告承担本案保全费及保全保险费。 一审法院认定事实：2014年8月13日，漆志军与隆盛公司签订《管理运营协议书》，协议约定：漆志军自愿将其所有的位于阜康市××区、42号商铺运营管理事项全部交与隆盛公司，运营期限为30年，自正式开业起算。漆志军在该商铺经营期间定期向隆盛公司收取经营回报收益。2016年4月4日，漆志军与隆诚伟业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由漆志军购买隆诚伟业公司开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路房，房屋用途为商业，建筑面积为19.92平方米，单价为11288元/平方米，总房款为224857元。漆志军于2016年4月4日交纳房款224857元。漆志军于2014年8月13日、2016年4月4日向隆诚伟业公司交纳装修费10920元。同时，漆志军于2016年4月11日向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计6858.14元。2016年2月26日，隆盛公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，隆盛公司注销。2017年4月14日，隆诚伟业公司对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，隆诚伟业公司同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向漆志军等业主付清2017年8月1日前的租金；由漆志军等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；隆诚伟业公司于2018年8月1日前向漆志军等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向漆志军等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金隆诚伟业公司每半年向漆志军等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向漆志军等业主支付租金。隆诚伟业公司承诺按上述约定向漆志军等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付漆志军等业主租金时，隆诚伟业公司同意与漆志军等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回漆志军等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，隆诚伟业公司将与漆志军等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年6月13日，漆志军与隆诚伟业公司签订《协议书》，协议约定：漆志军购买的位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼41号，19.92平方米商铺，总价款为224857元，付款方式为全款。隆诚伟业公司应在协议签订当日，向漆志军付清2017年8月1日以前的租金。漆志军承诺与隆盛公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由隆诚伟业公司支付漆志军租金，漆志军同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，隆诚伟业公司于2018年8月1日前向漆志军付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向漆志军付清2019年8月1日以前的租金，后续租金隆诚伟业公司每半年向漆志军支付一次，即：每平方米547.5元/年，隆诚伟业公司以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向漆志军足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。隆诚伟业公司应按上述约定向漆志军及时支付租金。当发生未能及时足额给付漆志军租赁费用时（除业主个人同意外），隆诚伟业公司无条件与漆志军解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内全额退回漆志军购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现隆诚伟业公司无条件退还房款的情况时：1．隆诚伟业公司已向漆志军支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．隆诚伟业公司已向漆志军支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。该协议对其他相关事宜亦予以约定。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，漆志军无法按约获得租金，诉至人民法院。2018年12月29日，漆志军向一审法院申请财产保全，交纳了诉讼保全费1927元，诉讼财产保全责任保险845元。一审法院另查明，2016年1月15日，漆志军收取阜康市隆盛商贸有限公司2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金5357元。2017年6月13日，漆志军收取隆诚伟业公司给付的2016年8月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金10906元。一审法院再查明，2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，关于对漆志军主张解除与隆诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据案件事实，漆志军与隆诚伟业公司在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，漆志军向隆诚伟业公司交纳了商铺全额房款，隆诚伟业公司向漆志军交付了商铺，对于该商铺的经营，漆志军与隆盛公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，漆志军与隆诚伟业公司签订《协议书》，在该协议书中，隆诚伟业公司对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及漆志军商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付漆志军租赁费用时，隆诚伟业公司无条件与漆志军解除《商品房买卖合同》，隆诚伟业公司存在未按照约定向漆志军支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，漆志军有权依照合同约定和法律规定向隆诚伟业公司主张合同解除权，隆诚伟业公司以漆志军未向其发出解除合同通知抗辩漆志军主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，漆志军依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向隆诚伟业公司主张解除合同的手段排除在外，故漆志军可以以诉讼途径向隆诚伟业公司行使合同解除权。隆诚伟业公司抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对漆志军与隆诚伟业公司之间的合同纠纷进行协调由漆志军与隆诚伟业公司达成，内容不违反法律规定，隆诚伟业公司在一审案件中针对漆志军诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应漆志军的诉讼请求，一审法院对隆诚伟业公司抗辩该协议无效的意见不予采纳，对漆志军要求解除与隆诚伟业公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，漆志军与隆诚伟业公司签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据案件事实，隆诚伟业公司收到漆志军主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月31日，一审审理中同意按照约定解除与漆志军的《商品房买卖合同》，属于漆志军与隆诚伟业公司解除合同意思表示一致，故漆志军与隆诚伟业公司解除合同的时间应为2019年1月31日。针对漆志军主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：漆志军主张由隆诚伟业公司返还购房款224857元的问题。双方当事人对漆志军已向隆诚伟业公司全额交纳房款224857元无争议，漆志军主张该项诉讼请求基于解除合同，根据漆志军与隆诚伟业公司签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，隆诚伟业公司退还漆志军交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向漆志军支付的租金，漆志军在隆诚伟业公司处获得的2018年8月17日前租金为16263元，应在隆诚伟业公司向漆志军退还的房款中予以扣除，隆诚伟业公司该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对漆志军要求隆诚伟业公司退还房款208594元，一审法院予以支持。漆志军主张由隆诚伟业公司支付漆志军利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为35077.69元，因双方当事人明确约定自解除合同之日起两个月内（即2019年3月31日前）退还已付房款，且隆诚伟业公司并未按照约定于2019年3月31日前退还房款，故隆诚伟业公司应向漆志军支付逾期给付房款所造成的利息损失，即以应退还房款208594元为基数，按月利率4.875‰计算自2019年3月31日至实际给付之日期间的利息。漆志军主张由隆诚伟业公司退还交纳的装修费用10920元。根据一审案件事实，双方当事人签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于漆志军与隆诚伟业公司合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对漆志军该项诉讼请求，一审法院不予支持。漆志军主张由隆诚伟业公司退还交纳的税费6858.14元。根据一审案件事实，该税费已直接交付给税务机关，漆志军要求隆诚伟业公司返还上述费用没有法律依据，故对漆志军该项诉讼请求，一审法院不予支持。漆志军主张由隆诚伟业公司支付租金至合同实际解除之日，租金暂计算至起诉日为3635.40元。漆志军依据《协议书》约定主张隆诚伟业公司支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持，即隆诚伟业公司应向漆志军支付自2018年8月18日至2019年1月31日，共计5个月零13天期间的租金4932元｛（547.5元/年/平方米÷12个月×5个月×19.92平方米）＋（547.5元/年/平方米÷365天×13天×19.92平方米）｝，一审法院对此予以支持。漆志军主张隆诚伟业公司向其支付因财产保全而支出的申请费1927元、保险服务保费845元。其中，申请费1927元系因隆诚伟业公司违约，漆志军为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由隆诚伟业公司负担；而保险服务保费845元是漆志军因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系一审诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费845元应由漆志军自行承担。遂判决：一、解除原告漆志军与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年4月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告漆志军返还购房款208594元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告漆志军支付租金4932元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款208594元为基数、按月利率4.875‰向原告漆志军支付自2019年3月31日起至实际付清之日期间的利息损失；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告漆志军支付保全申请费1927元；六、驳回原告漆志军的其他诉讼请求。 隆诚伟业公司、漆志军均未提交新的证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实予以确认。 二审另查明，隆诚伟业公司在本案一审中收到漆志军主张合同解除权的起诉状时间为2019年1月31日。隆诚伟业公司起诉漆志军请求撤销双方于2017年6月13日签订的《协议书》，后隆诚伟业公司于2019年12月16日申请撤回起诉，阜康市人民法院于2019年12月16日作出（2019）新2302民初1847号民事裁定书，准许撤诉。 本院认为，本案争议焦点为：1．双方当事人于2017年6月13日签订的《协议书》效力如何认定；2．漆志军主张的保全费有无依据；3．一审判决是否违反法定程序。 焦点一，双方当事人在《协议书》上签字或盖章，《协议书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且《协议书》已部分履行；隆诚伟业公司因对《协议书》持有异议，通过另案提起了撤销权之诉，后又向法院申请撤回起诉，隆诚伟业公司撤回起诉的行为表明其对《协议书》的认可，故《协议书》属合法、有效合同，双方当事人均应按照《协议书》内容全面履行各自义务。隆诚伟业公司主张该《协议书》无效的上诉请求不能成立，本院不予支持。 焦点二，隆诚伟业公司认为漆志军并未在起诉状中主张保全申请费，且不属于必须发生的费用，故其不应承担。本院经审查后认为，漆志军主张的申请费损失系因隆诚伟业公司违约，其为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由隆诚伟业公司承担，一审法院认定隆诚伟业公司承担漆志军支付保全申请费1927元，并无不当，本院予以确认。 焦点三，隆诚伟业公司认为漆志军仅主张自2018年8月18日至2018年12月18日期间的租金，而一审法院判决隆诚伟业公司承担自2018年8月18日至2019年1月31日期间的租金，超出漆志军的诉讼请求。本院经审查后认为，漆志军在起诉状中主张隆诚伟业公司支付租金至合同解除之日止，故隆诚伟业公司的该项上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4532元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫雪 审 判 员 杨洁 审 判 员 胡婧 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 高峰 书 记 员 王璐