福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3332号 原告：郑子云，男，1951年12月14日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：方传勇，福建新世通律师事务所律师。 被告：李兰英，女，1958年7月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：朱国辉，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑业福（系被告之子），男，1978年11月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告郑子云与被告李兰英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑子云及委托诉讼代理人方传勇，被告李兰英委托诉讼代理人朱国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑子云向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金200000元、律师代理费10000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请变更为:1.判令原、被告2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》于2019年8月19日解除；2.被告向原告支付违约金200000元、律师代理费10000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告在福建麦田房产经纪有限公司（以下简称“麦田公司”）提供的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将福州市晋安区鹤林新城31号楼103单元房产（闽20**福州市不动产权第0051013号）出售给原告，成交价格为1910000元。被告承诺该房权属无争议且不存在被查封冻结等限制房地产权利的情形。合同签订后原告即按约支付了购房定金100000元，该款向交易服务方代管。2019年7月9日，麦田公司工作人员发现上述房屋属于被告名下第二套房产且被限制出售。2019年8月1日，麦田公司向被告发出告知函,要求被告解决房屋限售问题。2019年8月7日，麦田公司向被告发出履约通知函，要求被告解决房屋限售问题。2019年8月19日，原告通过麦田公司向被告发出解除合同函，与被告解除了《房屋买卖合同》。原告认为，引起本案诉讼系被告违约所造成的，根据双方合同约定，被告应当向原告支付违约金200000元，并由被告承担诉讼费用和律师代理费。 被告李兰英辩称：一、客观上案涉房屋并非限售政策规定的第二套（商品）房，导致案涉房屋在案涉合同交易日无法过户的原因，系案外人鼓楼区房地产鼓楼房屋征收工程处（以下简称“鼓楼房屋征收工程处”）造成，该过错责任不应由被告承担，即原告主张被告违约不成立。首先，被告于2018年6月9日向案外人黄锦昌买受了案涉房产，彼时被告客观上并不持有其他商品房。在案涉合同签订后，经居间方麦田公司查询才得知坐落于“鼓楼区安泰××××号一层房、二层房”房产仍然登记在被告名下。而且据麦田公司经办人员所述，案涉房产依据福州房地产市场调控政策规定为“第二套房屋”无法办理过户手续。然而，事实上坐落于安泰××××号房产早已于2014年便已被福州市鼓楼区住房保障和房产管理局依法征收，即自此该房屋客观上不属于被告所有，所以被告不存在违反福州限售政策之实。其次，依据《福州市城市房屋拆迁管理办法》第十六条之规定，拆迁人（即鼓楼房屋征收工程处）应依法在拆迁协议履行完毕后3日内向房屋产权管理部门办理房屋产权注销登记手续。就本案而言，安泰××××号房产于2014年便已完成房屋征收工作，且被告亦在彼时就将该房产的房屋所有权证等所有权属资料和注销申请书等材料提交鼓楼房屋征收工程处。显然，客观上被告不仅不具备自行办理该房屋的注销登记手续的条件，而且主观上也不存在隐瞒或怠于履行义务的情形。据此，之所以造成影响案涉房屋暂时无法过户的原因系鼓楼房屋征收工程处的过错造成，而被告不存在任何过错。再者，被告接麦田公司通知后，便立即前往鼓楼房屋征收工程处落实相关情况，并要求其立即办理该房屋的产权注销手续。2019年8月2日，在鼓楼房屋征收工程处提交相关材料后，福州市自然资源和规划局正式出具《产权注销证明书》，确认安泰××××号房产已经全部拆迁，并予以注销。由此可见，被告根本不存在拖延、拒绝履行合同义务的情形，原告主张被告未积极解决“上述问题”与事实不符。最后，需要补充说明的是，案涉合同签订后，被告已经依约将案涉房屋的不动产登记证交付居间方麦田公司，且至今仍留存在居间方处尚未取回。而原告是否已依约如期如数缴纳了购房保证金10万元，甚至原告又于何时退还了该保证金被告均完全不知情。可见，原告是否存在“先违约”情形应依法予以查明，并且上述事实也足以佐证被告并无违约的主观意识和认知，原告径直主张被告构成违约不成立。二、被告自始自终并未收到麦田公司或原告寄送的函件，原告据此主张被告违约且案涉合同解除不成立。需要强调的是，被告至今没有收到原告及麦田公司寄送的任何函件，而且在办××街道××号房产产权注销手续后，也没有接到任何继续履行合同（交易过户手续）的口头通知。对于案涉三份函件被告是在接到本案起诉材料后才获知，基于被告在彼时并没有收到快递公司的任何收件通知，为此被告致电ＥＭＳ客服进行查询，最终确认案涉三份函件仍在ＥＭＳ“驿站”内，于是快递公司便于2020年7月31日统一办理了退件手续。可见，原告及麦田公司在明知被告其他通讯方式（如电话）的情况下，并未依法、依约履行通知义务，且在讼争房屋在具备继续履行条件的情况下径直解除合同，并要求被告承担违约责任有违诚实信用原则。三、退一万步来说，案涉合同无法履行也并未对原告造成实质性经济损失，原告主张赔偿违约金200000元及律师费10000元不成立。1、关于违约金200000元。原告尚未提供任何证据证明其支付和退还100000元履约保证金的具体时间，即便按照事后被告向麦田公司经办人员口头了解，原告早已于2019年8月便已退回全额履约保证金，显然，原告的实际损失至多为一个月的资金占用费用，原告主张高达200000元的违约金有违公平原则。2、关于律师费10000元。姑且不论被告是否构成所谓的违约，本案中，原告主张赔偿律师费10000元，但却并未提供任何支付凭证等材料佐证客观上实际支付了该费用，故原告主张赔偿该损失没有事实依据。综上，被告不存在任何违约行为，导致案涉合同在彼时无法履行并非被告的过错造成，法律不强人所难，且被告已于2019年8月2日办妥了影响案涉房屋交易的产权注销问题，故其不应因此承担违约责任。据此，本案应驳回原告全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月5日，原、被告在麦田公司提供的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于福州市晋安区鹤林新城31号楼103单元房产（权证号：闽20**福州市不动产权第**）出售给原告，成交价格为191万元。合同第二条约定：“（二）甲方（原告）保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形”、“（四）乙方（被告）已亲自实地看房并亲自审查过房屋相关权属信息资料，了解房屋有关信息，并对该房屋的现状及相关疑虑询问过甲方，在甲方明确告知后自愿签订本合同”；第九条关于违约责任约定“（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金贰拾万元整（￥200000），本合同另有专门约定的从其约定”；第十条约定“甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方及交易服务方，否则一切经投送往该地址并经过三日的函件视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担”。签订合同当日，被告将该房屋不动产登记证书原件交由麦田公司保管；原告依约支付购房保证金100000元，交由麦田公司代管。2019年7月9日，麦田公司交易服务人员告知原、被告由于被告名下还登记有另一套“鼓楼区安泰××××号”房产，因此属于福州房地产市场调控政策规定的“第二套房产”，故在购房后的2年内限制销售。2019年8月1日，麦田公司向被告在《房屋买卖合同》中所留通讯地址发出告知函,要求被告解决房屋限售问题。2019年8月7日，麦田公司向被告再次发出履约通知函，要求被告解决房屋限售问题。上述邮件均于2020年7月31日退回妥投。2019年8月19日，原告向被告发出解除合同函，解除与被告签订的《房屋买卖合同》。该邮件于2019年8月20日由被告处的快递驿站签收，后于2020年7月31日退回妥投。嗣后，麦田房产将购房保证金全额退还原告。 另查明：2014年5月29日，被告与福州市鼓楼区住房保障和房产管理局、鼓楼区房屋征收工程处签订《房屋征收补偿协议书》，鼓楼房屋征收工程处受福州市鼓楼区住房保障和房产管理局委托对被告坐落于“朱紫坊44号”房产实施征收。2014年7月29日，鼓楼房屋征收工程处出具《收件凭证》确认收取被告“朱紫坊44号”的房屋所有权证。被告在获悉案涉房屋限售原因后，即向鼓楼房屋征收工程处提出要求办理该房屋注销登记手续，2019年8月2日被告取得福州市自然资源和规划局出具的《产权注销证明书》，确定经审查产权文件，已予注销。 因本起纠纷，原告与福建新世通律师事务所签订《委托代理合同》，合同第八条约定，原告向福建新世通律师事务所缴纳律师代理费10000元。原告与代理律师确认该律师费尚未实际支付。 本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。案涉合同明确约定被告保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。然合同签订后，确系因被告名下登记有另一套“朱紫坊44号”房产而导致案涉房屋被认定为第二套房产致使本案所涉房产在2年内无法办理交易过户手续，被告已违反合同约定，构成违约,原告有权解除房屋买卖合同,故对原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》的诉请,本院予以支持，依据合同约定经投送往被告通讯地址并经过三日的函件视为已送达，故案涉合同解除时间应为被告处快递驿站签收后的第三天，即于2019年8月23日解除;关于原告主张违约金200000元的诉请,虽然根据合同约定，一方违约，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金200000万元。但鉴于本案履行时间短，履行程度浅，且被告对违反限制上市交易政策的情形并不知情，不存在违约的主观恶意的情况，本案原告主张支付违约金200000元，明显偏高，本院认为，综合考虑违约方的过错程度、实际损失金额、协议约定的违约标准等因素，调整酌定违约金数额为16000元。关于律师代理费。因原告没有提交支付律师费的支付票据，且当庭确认尚未支付该律师费，故原告主张赔偿10000元不予支持，但考虑原告代理律师已出庭的客观事实，本院酌减为在4000元的范围内予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告郑子云与被告李兰英2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》已于2019年8月23日解除； 二、被告李兰英应于本判决生效之日起十日内向原告郑子云支付违约金16000元及律师代理费4000元； 三、驳回原告郑子云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4450元，适用简易程序减半收取2225元，由原告郑子云负担2075元，被告李兰英负担150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 李伯魁 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 黄娜娜 书 记 员 厉 丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。