湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1906号原告：苏明，男，生于1973年5月7日，汉族，湖北省丹江口市人，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：王中明，丹江口市诚信法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起上诉、进行和解、签收法律文书等。被告：黄庆祥，男，生于1973年1月19日，汉族，福建省南安市人，住湖北省丹江口市。第三人：曾庆涛，男，生于1970年9月17日，汉族，住湖北省。原告苏明诉被告黄庆祥、第三人曾庆涛房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏明的委托诉讼代理人王中明、第三人曾庆涛到庭参加了诉讼，被告黄庆祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏明向本院提出诉讼请求：1.确认合同无效返还购房款10万元，补偿装修款7万元。2.优先购买位于丹江口市阳光××广场××＃楼××单元701房屋。3.案件受理费由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为：请求解除购房协议，要求黄庆祥返还购房款10万元，补偿装修款7万元。事实与理由：2011年5月21日，原告购买被告位于丹江口市阳光××广场××＃楼××单元××毛坯房××套，双方签订购房协议，依据协议原告支付被告购买房屋款10万元，被告把房屋交付给原告。此后，原告对该房屋进行装修，并搬到该房屋住。2013年5月6日，丹江口市法院找到原告以（2012）鄂丹江口执字协第00341号协助执行通知书要求原告把购买并装修居住的房屋交付给法院执行局。至此，原告2011年购买被告的房屋因没有办理房屋产权过户，2012年被告欠他人借款被丹江口市法院裁定查封。被告房屋是一套复式房屋，该房屋被被告分隔为二层二套房屋独立出售，其中第六层被告出售给第三人，第七层被告出售给原告。为此，原告与丹江口市执行局交涉，法院要求原告交付该房屋，原告提出购买房屋在法院查封之前，就是交房原告房屋装修应当补偿装修损失。法院对原告承诺在房屋依法拍卖中原告可以参加购买拍卖的该房屋。房屋评估结论出来后包括房屋价格及装修价格，法院再通知原告参加购买拍卖的房屋，如果原告不参加购买该房屋，法院把房屋拍卖后房款首先支付原告装修款，剩余作为标的款支付给申请人，但是法院必须要执行原告房屋。为了配合法院执行工作，原告2016年4月1日把住房交付给法院。此后，原告等待法院评估后通知参加购买该房屋或者领取自己的房屋装修款。同时原告与第三人是邻居关系，并且为同一案件执行原告与第三人的房屋。原告与第三人达成共识法院评估结论出来后通知原告看怎么购买房屋或者补偿房屋装修款。至此，原告交付法院房屋，等待法院通知原告购买房屋或领取房屋装修款。2017年原告发现自己交付给法院的房屋第三人在居住。原告找到第三人提出优先购买该房屋或要求支付原告的房屋装修款无果。第三人知道该房屋是原告购买被告的房屋居住法院在执行中原告交付给法院的房屋，第三人在损害原告的利益下隐瞒事实取得原告房屋，显然剥夺原告优先购买房屋居住权及房屋装修款损失。使原告蒙受不应有的购房款及房屋装修款损失。综上所述，原告购买的房屋装修后居住，该房屋没有办理产权过户。被告因欠他人款导致原告房屋被丹江口市法院执行给他人。原告房屋在法院执行中没有得到法院拍卖优先购买权及房屋装修款的补偿，并且失去购买该房屋权利。使原告蒙受不应有的失去房屋及装修损失。故根据中华人民共和国《民法通则》、《合同法》之规定，请求法院判决。被告黄庆祥未向本庭提出答辩意见，也未向本庭提交证据。第三人曾庆涛口头答辩称，我买的7楼，苏明买的6楼，是黄庆祥把房子分成6、7楼各一套，这房子是我通过法院拍卖得到的。本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：2007年11月26日，被告黄庆祥购买丹江口市博奥房地产开发有限公司所有的位于丹江口市阳光××广场××单元××室，该房产系2层复式楼，总面积176.6平方米，1层面积99.12平方米，2层77.48平方米。2010年2月3日，被告黄庆祥将所购复式楼抵押给中国农业银行丹江口支行借款168000元，并办理了抵押登记手续，当即将该款转入丹江口市博奥房地产开发有限公司账户支付所欠房款。2011年5月21日被告黄庆祥与原告苏明签订卖房协议，将复式楼第2层以10万元价格出售给苏明，未办理产权登记。2012年2月20日，案外人罗黎明向本院提起诉讼要求黄庆祥偿还欠款，并于2012年2月22日提出诉讼保全，本院以（2012）鄂丹江口民初字第00379-1号民事裁定书裁定将复式楼予以查封。2012年6月13日本院以（2012）鄂丹江口民初字第00379号民事判决书判令黄庆祥偿还借款230000元，诉讼费6980元由黄庆祥负担。黄庆祥未按期履行判决书事项，罗黎明向本院申请执行。本院在执行过程中，向黄庆祥公告送达强制执行通知书，并向苏明发出协助执行通知书，收回涉案房屋。后黄庆祥仍未履行生效判决，本院依罗黎明申请，将涉案房屋予以拍卖，最终由第三人曾庆涛通过京东网拍下涉案房屋。原告苏明认为其房屋在法院执行中没有得到法院拍卖优先购买权及房屋装修的补偿，且失去购买该房屋权利，使其蒙受不应有的失去房屋及装修损失，故向本院提起诉讼，并向本院申请对涉案房屋装修价值进行鉴定，本院依法组织原告苏明、第三人曾庆涛（被告黄庆祥下落不明）共同选定鉴定机构，2020年7月20日，湖北嘉信达资产评估房地产估价有限公司出具退卷函，载明：现场勘验过程中，第三人曾庆涛称701室正在进行装修，未能进入室内，加之案件申请人和被申请人均未到场，无法固定评估范围和对象，致使评估工作无法完成。苏明在法定期限内未向本院提出重新鉴定申请。本院认为，一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告苏明与被告黄庆祥签订的购房协议系双方真实意思表示，被告黄庆祥转让未依法登记不动产权属证书的案涉房屋不影响合同效力，房屋买卖合同有效，但该房屋所有权经拍卖成交后已经转移，合同目的已无法实现，原告苏明主张解除其与被告黄庆祥签订的房屋买卖合同应予支持。二、关于返还购房款10万元。虽然原告苏明未提供支付价款的银行流水、被告收据等直接证据，但结合证人证言、原告苏明实际入住及被告黄庆祥在原告入住期间没有对此主张权利等事实，能够认定原告苏明向被告黄庆祥支付10万元购房款的事实具有高度可能性，应予确认。原告苏明要求被告黄庆祥返还购房款10万元的请求，本院予以支持。三、关于原告苏明主张的装修补偿款7万元，其未向本院提供证据证明，且在本次诉讼中无法鉴定，原告依法应承担举证不能的不利后果，对此项请求，本院不予支持。四、关于原告苏明主张优先购买涉案房屋的请求，因涉案房屋已被本院依法拍卖，且第三人曾庆涛已按程序竞得，物权已发生转移，优先购买条件不能成就，亦于法无据，故该项诉请本院不予支持。被告黄庆祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩权和对原告所提交证据进行质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担，本案可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告苏明与被告黄庆祥于2011年5月21日签订的《购房协议》；二、被告黄庆祥在本判决书生效后十日内向原告苏明返还购房款10万元；三、驳回原告苏明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，公告费560，合计4260元，由被告黄庆祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  彭泽辉人民陪审员  舒 英人民陪审员  裴琼慧二〇二〇年九月一日法官助理杨雪芹书记员谢悦本案所适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。