重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初1015号 原告（反诉被告）：重庆第六空间家居有限公司，住所地：重庆市渝**龙山街道嘉鸿路**，统一社会信用代码91500112MA5U8HQ5XE。 法定代表人：朱昆，执行董事。 委托诉讼代理人：马菲菲，系该公司员工。 委托诉讼代理人：汪佳欣，系该公司员工。 被告（反诉原告）：姚佳宏，男，汉族，1978年9月20日生，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：邓艾，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑露洁，北京大成（重庆）律师事务所律师。 原告重庆第六空间家居有限公司与被告姚佳宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人马菲菲、汪佳欣，被告姚佳宏及其委托诉讼代理人邓艾、郑露洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆第六空间家居有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的商位租金（2019年11月1日至2019年12月31日期间19440元）、物管费（2019年11月1日至2019年12月31日期间14880元），两项共计34320元；2、判令被告向原告支付因拖欠商位租金、物管费产生的违约金（违约金分段计算，每逾期一日按应付金额的千分之一计算至实际支付之日止，具体以违约金计算明细表为准）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2019年8月签订了《商位租赁合同》一份，被告承租原告位于重庆市渝北区龙山街道嘉鸿大道409号第六空间国际家居1号楼编号为D085-A-F3-11号商位用于经营。根据合同约定，租金、物管费采用先付费后使用原则，但被告在合同期内，未按约向原告足额支付商位租金、物管费、空调使用费，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。被告上述行为违反了法律规定和合同约定，原告为维护合法权益特起诉。 被告姚佳宏辩称，1、2019年8月31日达成意向后接房，2019年9月20日提交关于品牌入驻和合同签订，2019年10月1日正式开业，2019年11月15日通知领取合同。原告因与业主纠纷导致原被告双方缔约时间延迟，进而导致被告开业时间延迟，原告存在缔约过失责任。原告因拖欠业主大额租金及物管费，致使业主对商场断水断电，自2019年11月4日起商场停电直至11月底，导致被告无法正常经营使用，原告构成重大违约。2、由于对免租期发生争议以及停电造成的损失补偿，故原告从2019年12月2日将案涉商位围住至今，从2019年11月4日至今处于停电状态。3、合同约定被告应于合同签订后才承担支付租金和物管费的义务，合同实际签订时间为2019年11月15日，至少在2019年11月18日前被告不应支付租金及物管费。合同签订后，被告在2019年11月和12月因原告原因未能使用商铺依约应免收此期间租金及物管费；被告面临着原告撤场、商场被清场的重大交易风险，被告对原告履约能力产生合理怀疑，有正当理由不支付或延迟支付租金。4、因签订时间和开业时间延迟，合同约定的免租期应变更为2019年10月、11月。5、原告已确认被告不存在费用拖欠行为。6、根据合同约定，因原告原因导致被告不能正常经营持续达60日以上的，被告有权解除合同，同时，原告违约行为已导致合同目的无法实现，被告依据法律规定亦有权解除合同。因原告导致合同解除的，被告有权要求原告赔偿损失。 被告姚佳宏向本院提出反诉请求：1、判令解除原被告于2019年8月25日签订的《商位租赁合同》；2、判令原告向被告退还已支付的保证金20000元；3、判令原告向被告赔偿经济损失86170元；4、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原被告双方于2019年8月25日签订《商位租赁合同》，约定原告将案涉商位出租给被告使用。被告已缴纳保证金2万元，合同签订后，因原告与物业产权人发生纠纷造成商位连续停电数日，导致原告的商铺无法开展正常营业，为此，被告已书面致函要求解除合同、退还保证金并赔偿损失。因原告原因导致租赁房屋无法正常使用，致使合同目的无法实现，被告有权单方解除合同，原告应退还保证金、承担违约责任、赔偿损失，被告遂提起反诉。 原告重庆第六空间家居有限公司对被告姚佳宏的反诉辩称，1、2019年重庆市民顺房地产开发有限公司因部分商务条件沟通未果，民顺公司在未与我方沟通于2019年11月初断电，我方第一时间采取行动协商，并于第三日恢复，不符合合同第6.1条约定解除条件。2、根据合同第7.2.1条约定，被告未按约支付租金、物管费等逾期超过10日，原告自2019年9月18日起，就可以按约对被告行使停电措施不会导致任何违约及影响被告正常经营的情形，即便民顺公司于2019年11月5日进行断电同样也不会。之后，原告积极联系被告付清欠款以恢复通电，但被告怠于处理，原告只能按约暂不恢复被告商位供电，由于商位内没有留导购员看店，原告为防止货品丢失，暂时安装了围挡并立即提起诉讼。因此，原告无任何违约行为，被告在未满足约定和法定解除条件情况下，要求解除合同，没有依据。3、合同约定的退还保证金时间未到，被告无权要求原告提前返还保证金。4、根据合同第4.1条约定，被告自主经营自负盈亏，其要求原告赔偿经济损失没有法律依据。5、原告于2019年8月底就按约向被告提供了租赁场地及免租优惠，被告何时开业由其自行决定，并非原告的义务，其无权要求将免租期顺延至2019年11月30日。 经审理查明：原告为甲方（出租方）与被告为乙方（承租方）签订商位租赁合同，约定，甲方将位于重庆市渝北区龙山街道嘉鸿大道409号1号楼现代国际馆三楼编号为D085-A-F3-11号商位出租给乙方经营使用，计租面积248m2，用于经营钱氏家具公司乌金纯品品牌（系列）商品使用。2.1租赁期限为12个月，自2019年9月1日起至2020年8月31日止。3.1商位租金为40元/平方米/月，每月租金为9920元，物管费为30元/平方米/月，每月物管费为7440元，前述共计17360元；3.2租金自2019年9月1日起算，租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每叁个月为一个付费周期，首期租金、物管费由乙方在本合同签订之日起3日内向甲方一次性付清，以后各期租金、物管费由乙方在上一付费周期届满15日前向甲方一次性付清；3.3为保障本合同的正常履行，乙方自愿在本合同签订之日起3日内向甲方交纳保证金17360元；3.3.3自本合同解除或终止之日起12个月内，如乙方所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或发生后乙方已妥善解决的，经乙方书面申请，甲方于满12个月后将保证金不计息退还乙方；3.6甲方按本合同约定期限将出租商位交付乙方使用，乙方进场装修即视为甲方已完成交付义务，同时，视为甲方已履行提供物管服务等全部合同义务；4.1乙方在承租经营期间自主经营、自负盈亏，并承担自身经营活动所产生的一切经济及法律责任，乙方经营行为产生与第三方的所有债权债务均与甲方无关；4.8乙方的销售款项委托甲方商场的统一管理，甲方统一收银后与乙方进行结算。5.1乙方承诺在2019年9月20日前完成承租商位的装修并进场开业，否则，按乙方违约处理。6.1甲方具有下列情形之一的，乙方有权提前解除本合同：6.1.2非法定免责事由造成乙方承租商位连续停业达60日以上的；7.1.2因甲方原因（不可抗力原因及法定免责情形除外）导致乙方不能正常经营的，甲方免收此期间的租金，如导致乙方不能正常经营持续达60日以上的，乙方有权解除本合同。7.2.1乙方未按本合同约定期限向甲方支付商位租金、物管费、电费、空调使用费、税费及其他应付费用的，每逾期一日，则按应付金额的千分之一计向甲方支付违约金，逾期达10日以上（含10日）的，甲方有权采取停电措施或终止本合同收回租赁商位，乙方由此造成的损失由乙方自行承担；7.2.3乙方要求提前解除或终止本合同的，须提前90日以书面方式向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可解除或终止本合同，否则，乙方不得擅自解除或终止本合同。12.1本合同经甲、乙双方签字或盖章后生效。签约时间记录为2019年8月25日。 双方还签订了商位租赁合同补充协议，约定，一、为给予乙方经营扶持，经乙方申请，甲方给予乙方以下免租金优惠期，具体优惠期为：2019年9月1日至2019年10月31日、2020年2月1日至2020年2月29日、2020年4月1日至2020年4月30日；二、如乙方未履行满原合同约定的租赁期限（即提前解除或终止原合同的），则甲方有权取消本协议第一条约定的给予乙方的免租金优惠期。如乙方已享受免租金优惠期，则乙方向甲方补交免租金优惠期的免租金优惠费用。四、本补充协议经甲乙双方代表签字或盖章后生效。备注：本补充协议所称的免租金优惠费用是指原合同中约定的租金及物管费。甲乙双方落款日期均为2019年8月25日。 被告陈述合同签订时间实际为2019年9月20日，原告签署时间还在此之后。 2019年8月27日，被告向原告缴纳了展位保证金20000元，原告出具收据一份，被告认为该笔费用属于意向保证金，并非合同约定的保证金。 2019年10月1日，被告经营的乌金纯品商位开业，但其认可商位实际于2019年8月30日交付。截至2019年10月30日，案涉商位剩余电量统计为298。 2019年11月4日，重庆市民顺房地产开发有限公司向全体商户通报关于重庆第六空间存在严重经营风险，通报重庆第六空间曾多次未按合同约定时间缴纳租金和物业管理服务费，双方于2019年9月1日签定新的支付协议后，重庆第六空间仍未按双方约定按时足额完成相关支付。告知全体商户如遇重庆第六空间单方面违约撤店，应依法索赔；在索赔工作完成后，商户应限期撤离商场。 2019年11月5日，原告对各位商户发出告商户函，函告主要内容为：今年八月份以来，在全力维持商场的正常经营秩序的前提下，我司与重庆市民顺房地产开发有限公司进行了协商与沟通，争取得到业主方的最大理解与支持……到今日为止，商场也仅仅拖欠了业主方61万元的租金。但是，令人遗憾的是，今日上午业主方以商场未按时足额支付租金为由对商场采取了断水断电措施，对此，我司深表遗憾！恳请各位商户放心，我司会尽快与业主方进行协商沟通，让商场早日恢复正常经营。 第六空间现代馆A馆营业员微信群聊记录显示，从2019年11月5日至2019年11月14日微信群中陆续有人发消息称商场没电了；2019年11月10日，备注为“第六空间运营部楼管冉婕”发出通知：“现因商场欠大物业费用，导致大物业断电，具体通电时间暂不知晓，等候通知。” 2019年12月底，原告在案涉商位处设置围挡围住。 庭审中，原告还举示了以下证据： 1、欠款账单。由原告制作并加盖印章，其中显示2019年11月1日至2019年12月31日期间，被告未支付过租金和物管费，但因满减优惠，原告给予2019年11月1日至11月30日期间的租金减免400元。 2、违约金计算明细表。由原告制作并加盖印章，其中显示2019年11月和2019年12月期间的场租费、物管费的违约金起算日分别为2019年11月1日、2019年12月1日。 3、员工杨程离职材料，拟证明原告员工杨程于2019年11月14日提出辞职申请，从未安排其参与停电处理。 被告质证：证据1和2系原告自行制作，对三性不予认可；对证据3的三性不予认可，即便真实，仅能证明其系原告员工。 被告为证明因原告违约造成其合同目的无法实现，共计产生86170元损失，包括商铺装修费用52000元、商铺拆围挡费用440元、开业运输家具费用4709元、家具搬运安装费4500元、电费750元、购买销售单费用65元、员工工资11577元、交通费1981元、购买绿植费用648元、拆店腾空费用9500元，举示了装修施工合同、收据、微信转账记录、与第六空间运营部楼管冉婕的微信聊天记录、物流运单、收货单、货拉拉支付记录、物流支付记录、家具安装费收款收据、电费收据、电卡押金收据、销售单费用收据、与“人走茶凉李群”的微信转账记录、2019年12月2日杭州-重庆的动车票复印件、2019年12月4日以及12月25日重庆-杭州的登机牌复印件、12月23日杭州-重庆的登机牌复印件、机票和保险费用支付凭证、绿植送货单。原告对于上述证据的三性和证明目的均不予认可。 庭审中，被告还举示了如下证据： 1、与备注“重庆第六空间招商总监杨程”的微信聊天记录、与备注“重庆第六空间招商蒲志强”的微信聊天记录、快递单、合同照片。证据显示2019年9月15日被告与“杨程”交流内容为“杨总合同什么时候能签？”“下周，我提前一天通知您。”“这样十一都赶不上了。”“到时候我会让团队帮您做一场。”2019年8月22日“蒲志强”：“姚总，我们可以送一场开业活动给你，我们的铁军在开业活动当天给你们约不少于60组客户。”2019年9月18日“蒲志强”告知“品牌维护进系统了就走合同流程”，2019年11月15日将已有双方签章的合同拍照发给被告。2019年9月20日拍摄的合同照片显示甲方处原告尚未签章亦没有填写落款时间。 2、被告与原告招商总监杨程分别于2019年11月12日、2019年11月16日的通话录音、2019年12月25日的通话录音。证据显示“杨程”在2019年11月16日的通话中提到“你本来也不差啥子房租”。12月25日，原告员工提及到因被告未支付租金所以12月将案涉商位断电的事宜，并给出11月减免租金，12月租金照常支付的方案，但被告希望原告多承担一些未得到同意。 3、2020年4月26日拍摄的案涉商位照片、商场照片、以及与“原告公司沈总”现场录音。照片显示部分商位大门紧闭，其中录音文字稿显示：被告：“门还锁着的那些花都死掉了……。”“沈总”：“这个没办法。”被告拟证明原告将商位围挡封堵无法经营，A馆其他商位封闭，商场未开展经营。 原告质证：对证据1的合同照片无法达到证明目的；对2019年8月22日与员工蒲志强的聊天记录认为双方未对开业活动达成一致；对其余证据的三性和证明目的均不认可。对证据2的三性和证明目的均有异议，招商副总杨程不清楚实际情况，且其没有免租权限。对证据3，录音和照片均不能达到证明目的，商场面积大，疫情期间存在未出租商铺是正常现象。 另查明，原告于2019年12月底将案涉商位设置围挡围住，截至2020年4月26日仍是封闭状态。在重庆第六空间家居有限公司诉其他承租人的另案中查明,2019年11月15日，重庆第六空间家居有限公司和重庆市民顺房地产开发有限公司共同作出告商户函，函告全体商户已就商场持续经营达成了战略性合作方案，下一步将持续稳定地开展各项经营活动，一如既往地给全体商户提供最优质的经营服务。 本案民事反诉状副本于2020年4月9日送达原告。 审理中，原告陈述因被告欠费，所以停了案涉商位的电，商场目前正常经营。被告陈述交付房屋后就开始装修，但是合同一直没签，直到9月底上架。 上述事实，有双方当事人的陈述、商位租赁合同及其补充协议、欠款账单、违约金明细表、朋友圈截图、离职材料、微信聊天记录、快递单、收据、情况通报、告商户函、损失凭证、照片、通话录音、现场录音等证据在卷佐证。 本院认为，原被告签订的商位租赁合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据被告举示的其与“杨程”和“蒲志强”的微信聊天记录，原告虽对其不予认可，但对于杨程和蒲志强系其员工的身份予以确认，结合被告于2019年9月20日实时拍摄的未经原告签章的合同来看，本院对于合同实际于2019年11月15日经原告签章后返还被告的事实予以认可，案涉合同的实际签订时间可认定为2019年11月15日。 关于合同解除的问题。1、因原告拖欠租金与重庆市民顺房地产开发有限公司产生纠纷导致案涉商场在2019年11月5日至2019年11月14日期间被断电处理，案涉商位无法使用，原告构成违约，但2019年11月15日原告已与重庆市民顺房地产开发有限公司重新达成友好合作，合同约定的解除条件未成就。2、合同实际签订时间为2019年11月15日，根据合同约定被告应在2019年11月18日前向原告支付2019年11月和12月的租金，但被告至今未付，已构成违约，合同履行过程中，被告逾期未付租金达10日以上，原告在2019年12月对案涉商位进行停电处理具有合同约定的免责事由，但从2019年12月底开始，原告将案涉商位用围挡封闭，被告未能使用且已实际失去对于商位的占有和控制，合同已陷入僵局，若继续履行合同，对于被告显失公平。同时，根据诚实信用原则，合同当事人应善意地行使权利，合同约定被告逾期达10日以上，原告有权终止合同，现案涉商位闲置已久，原告不愿解除合同有违诚实信用原则。综上，商位租赁合同应予解除，解除的意思表示于2020年4月9日送达原告，故商位租赁合同已于该日解除。合同解除后，被告的违约责任不能免除。 关于保证金。被告于2019年8月27日缴纳了展位保证金20000元，其虽认为该笔款项性质为意向保证金并非合同约定的保证金，即便如此，原被告双方的租赁合同关系建立后，且被告未举证证明另行交纳保证金，故该笔保证金的性质已转变为履约保证金，现租赁合同已解除，原告应将保证金退还被告，对被告的该项反诉请求，本院予以支持。 关于租金和物管费。原告于2019年8月底将案涉商位交付被告，已完成租赁合同约定的交付义务，被告接收后开始进行装修，已实际使用并接受原告提供的管理服务，故从2019年9月1日起计收租金和物管费，未违反合同约定。根据补充协议约定，2019年11月1日至2019年12月31日期间，被告应向原告支付租金共计9920元/月×2个月=19840元、物管费共计7440元×2个月=14880元。因原告原因导致案涉商场在2019年11月5日至2019年11月14日期间被断电处理，案涉商位无法使用，在此期间的租金和物管费，被告有权不予支付，同时，原告制作的欠款账单视作其单方陈述，其在2019年11月期间因满减优惠减免租金400元，本院予以确认。因此，在2019年11月1日至2019年12月31日期间内，被告共计欠付原告租金16133元（19840元－400元－9920元÷30天×10天，取整）、物管费12400元（14880元－7440元÷30天×10天），对于原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。在2019年9月20日前进场开业系被告应负有的合同义务而并非原告，且无法看出合同具体签订时间与被告开业时间的必然联系，故对被告主张应将免租期变更为2019年10月、11月的意见，本院不予采纳。 关于违约金。合同约定“租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每叁个月为一个付费周期，首期租金、物管费由乙方在本合同签订之日起3日内向甲方一次性付清，以后各期租金、物管费由乙方在上一付费周期届满15日前向甲方一次性付清”，合同实际于2019年11月15日签订，虽因原告导致2019年11月5日至2019年11月14日期间无法使用商位，但是商场的纠纷隐患已经于2019年11月15日消除，故该事实不足以作为被告拒绝支付其余期间租金的理由，被告逾期未付租金，已构成违约，应向原告支付相应的违约金，原告举示的违约金计算明细表中主张2019年12月期间的租金违约金从2019年12月1日起开始计算未违反合同约定，本院予以确认。综上，分别以每月欠付租金为基数即2019年11月1日至2019年11月30日期间欠租6213元（9920元－400元－9920元÷30天×10天，取整），2019年12月1日至2019年12月31日期间欠租9920元，分别从2019年11月19日、2019年12月1日起至付清之日止计算逾期支付租金的违约金。违约金按照合同以“每逾期一日，则按应付金额的千分之一”进行计算标准过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜。对于物管费违约金，因原告提供的商场管理服务有瑕疵，故对其物管费违约金本院不予支持。 关于被告主张的损失。第一，商铺装修费用52000元、商铺拆围挡费用440元、开业运输家具费用4709元、家具搬运安装费4500元、电费750元、购买销售单费用65元、购买绿植费用648元以及除被案外人断电期间的员工工资均属于被告为经营家具销售而需支出的经营成本。合同虽解除，但并非原告违约导致，另外，从照片显示，案涉商场存在部分商位未出租或封闭的状态，但原被告之间形成的是租赁合同关系，原告并不负有保证商场人气旺、客流量大的合同义务，被告对于其经营活动的投入应系其自行承担的商业风险的范围。综上，其举示的证据不足以证明系原告的违约行为导致产生上述损失。第二，对于2019年11月5日至2019年11月14日被业主停电期间的员工工资，仅有微信聊天记录中的转账记录为证，无法看出其与对方是否存在真实的劳动合同关系、工资标准以及转账事由。第三，交通费1981元均产生于2019年12月期间，并非原告违约期间产生，无法认定系原告违约造成的损失。第四，对于拆店腾空费用9500元，被告未举证证明该笔损失已产生。综上，对于被告反诉主张的全部损失，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、于2020年4月9日解除原告重庆第六空间家居有限公司与被告姚佳宏签订的商位租赁合同； 二、被告姚佳宏在本判决生效后十日内向原告重庆第六空间家居有限公司支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金16133元以及物管费12400元； 三、被告姚佳宏在本判决生效后十日内向原告重庆第六空间家居有限公司支付逾期缴纳租金的违约金（计算方式：以6213元、9920元为基数，分别从2019年11月19日、2019年12月1日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍进行计算）； 四、原告重庆第六空间家居有限公司在本判决生效后十日内退还被告姚佳宏保证金20000元； 五、驳回原告重庆第六空间家居有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告姚佳宏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费680元，因适用简易程序减半收取340元，由原告重庆第六空间家居有限公司负担40元，被告姚佳宏负担300元。反诉案件受理费2340元，由原告重庆第六空间家居有限公司负担340元，被告姚佳宏负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇二〇年九月二十四日 书记员  马瑞