广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初14665号 原告:广西铁投大岭投资有限公司，住所地：南宁市青秀区朱槿路**越南园区保利铭门**，统一社会信用代码：91450000065435646W。 法定代表人：李运有，董事长。 委托诉讼代理人：方高升，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖成，广西欣源律师事务所律师。 被告：冯涛，男，1990年7月9日出生，汉族，住山西省长治县。 委托诉讼代理人：覃佩芸，女，1994年11月16日出生，壮族，住广西田林县，系被告冯涛的配偶。 第三人:中国工商银行股份有限公司南宁市琅东支行，住，住所地：南宁市民族大道**金碧苑****一社会信用代码：91450103747970101W。 负责人：龙江。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年9月25日 开庭时间：2020年9月9日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人方高升到庭 被告方：委托诉讼代理人覃佩芸到庭 第三人方：未到庭 原告诉请要点 一、确认原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》已于2019年8月13日起解除； 二、被告将位于南宁市x区x路x号x号楼x层x号房返还给原告，并协助原告办理房屋合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续； 三、被告协助原告办理位于南宁市x区x路x号x号楼x层x号房抵押权预告登记注销手续； 四、被告向原告偿还代偿款共计1218725.98元，并支付利息（计算方式：以1218725.98元为基数，按年利率6%，从2019年7月11日计至实际清偿之日止）； 五、被告向原告支付解除合同违约金368163元（计算方式：1453846元×20%）、逾期办理注销手续违约金（计算方式：以1453846元为基数，按年利率6%，从2019年8月20日起计至实际清偿之日止）； 六、被告赔偿原告律师费损失15000元； 七、本案诉讼费用由被告承担。 诉讼过程中，原告撤回第三项诉讼请求。 被告答辩要点 被告希望继续履行合同，并愿意支付原告已代垫的1218725.98元。被告不是故意不支付资金，只是因其他案件被羁押，无法支付贷款。被告在取保候审后积极联系原告，现因资产被冻结，无法及时还款，希望原告给予6个月的宽限期，被告将在6个月内积极还款。 事实认定 2017年6月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定被告购买原告开发建设的x区x路x号x号楼x层x号商品房，总价款1453846元。其中合同附件六“合同补充协议”约定：第三条3、……（2）买受人须在签订本合同的同时付清20%合同总价款作为首期房款，计290846元，并在签署合同当日将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人、指定银行或公积金管理中心。剩余80%房款，计1163000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。……（7）如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完不动产权证书及正式抵押手续、出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，逾期超过60天的或者因断供导致出卖人承担担保责任的或者因买受人与第三方的债务纠纷，房屋被司法机关或其他政府机关拍卖处置的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知之日起7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理，每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金。如买受人已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费和物业服务费用，房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿。此外，买受人须按本合同约定的合同总房款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的各项费用（包括但不限于出卖人提起商品房买卖合同纠纷或参与银行提起的金融借款合同纠纷所发生的诉讼费用、查封费用、律师代理费用、差旅费用、催告公告费用、函件工本费用等）。买受人购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由买受人自行承担，出卖人无需进行补偿。该条款不影响出卖人依据其他条款约定向买受人追究其他的违约责任。第二十一条1.买卖双方在合同履行过程中主要采取书面通知的方式进行联络或催告。任何一方改变本合同或本补充协议所留通讯地址的，应在变更之日起10日内以书面形式通知对方。因一方怠于履行通知义务致使通讯联络方式失效，由此造成的损失和责任由怠于履行通知义务的一方承担。2.买卖双方按本合同所留的地址邮寄通知的，若采取挂号信、特快专递方式发送，邮件收据、邮戳等邮寄凭证（所邮寄函件无需加盖邮戳）均可视为对方已接到书面通知的证据。在合同中，被告所留地址为x省x市x花园，联系电话为x****。 原、被告就上述合同办理了合同登记备案，登记编号：xxxxx。2018年9月18日，原告为被告办理涉案商品房的预告登记，证号：桂（2018）南宁市不动产证明第x号。 2018年1月16日，被告(借款人、抵押人）、第三人（贷款人）与原告（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人根据借款人的申请，向其发放个人一手住房购置贷款1163000元，用于购买涉案商品房；贷款期限为360个月；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明。上述合同签订后，第三人向原告放款1163000元。至此，被告已付清合同约定的购房款1453846元。 2019年6月21日，第三人向原告发《提前扣收贷款通知函》，载明合同履行期间被告已连续10期、累计10期未按合同约定的时间及金额还款，构成严重违约，现第三人按照借款合同约定行使宣布贷款提前到期、提前收回剩余全部贷款本息及其他费用、解除借款合同的权利，要求原告对被告尚欠第三人的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务。2019年7月11日，原告向第三人转账1218725.98元。 2019年8月13日，原告向被告发《关于解除保利·领秀前城领秀府x号楼x号房的通知》，载明：由于被告拖欠银行按揭贷款，要求原告承担保证责任，并已扣除原告保证金1218725.98元，现原告决定解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《房屋装修委托合同》，并向被告追究违约责任。被告须按房屋总价款20%向原告支付违约金368163元，违约金将从被告所支付的房款中扣除。原告将上述通知通过EMS邮寄至x省x市x花园，并留有被告在合同中所留的电话“xxxxx”。该邮件于2019年8月15日经他人签收而妥投。 此后，因被告涉及刑事案件被羁押，未能依约偿还第三人贷款本息，第三人要求原告承担担保责任后，原告诉至法院，要求确认与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》已解除。被告应诉后答辩如前。庭审中，被告表示因配偶是广西人，为解决两地分居问题，遂在南宁市购买涉案商品房。 另查明，涉案商品房上无查封、抵押登记记录。 又查明，为履行本案《南宁市商品房买卖合同》，被告与原告签订了《房屋装修委托合同》，并向原告支付装修费386970元。此外，被告还向原告支付了公共维修资金9932.23元。 再查明，原告为证明其为本次诉讼费用而支出的律师费，向本院提交了《顾问律师诉讼及重要非诉咨询事务战略合同框架协议（2018-2020年度）》补充协议，该协议中约定原告委托广西欣源律师事务所代理包括本案在内的共六件案件，确认诉讼代理服务费用为85000元，其中双方就本案约定的律师费用为15000元。 判决理由 原、被告在平等、自愿的基础上签订《南宁市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行合同中约定的权利义务。 一、关于《南宁市商品房买卖合同》是否应予解除的问题。合同附件六“合同补充协议”第三条第3款第（7）项约定，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，逾期超过60天或因断供导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。本案中，被告连续逾期还贷10期，致使第三人要求原告承担阶段性连带责任保证担保义务，原告于2019年7月11日向第三人支付贷款本息、罚息合计1218725.98元，现原告要求解除合同，符合上述约定。被告表示不同意解除合同，但至今未将原告代偿的款项支付给原告，双方也未能进一步对合同的继续履行问题进行协商；被告陈述为解决夫妻两地分居问题购买涉案商品房，但在被告因个人原因无法按时偿还银行贷款时，被告配偶也未履行偿还义务，且逾期时间长达10期，此情况与常理不符。综合考虑以上情况，本院认定本案《南宁市商品房买卖合同》予以解除。关于合同解除的时间，被告在合同中所留的通讯地址是“x省x市x花园”，联系电话“xxx”，原告依据该地址与联系电话通过EMS向被告邮寄解除合同的通知，经查询，该通知于2019年8月15日妥投，地点系长治，地点系长治县邮政局投递服务分局已收到该通知。因此，本案《南宁市商品房买卖合同》于2019年8月15日起解除。 二、关于合同解除后的责任承担问题。合同附件六“合同补充协议”第三条第3款第（7）项还约定合同解除后，买受人应于出卖人发出书面解约通知之日起7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，逾期未办理的每逾期一日，买受人按日向出卖人支付合同总房款的万分之三违约金。此外，买受人须按本合同约定的合同总房款的20%向出卖人支付违约金，并向出卖人支付因履行担保责任所产生的包括诉讼费用、律师代理费用在内的各项费用。本案中，《南宁市商品房买卖合同》解除后，被告除向原告支付代偿款1218725.98元外，还应协助原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续，以及涉案商品房预告登记的注销手续。因原、被告在合同中同时约定了逾期办理上述注销手续的违约金以及解除合同的违约金，考虑到被告在外地且被羁押，无法依约到南宁协助办理注销手续的情况，本院认定由被告承担因其违约致使合同解除的违约金，即290769.2元（1453846元×20%），原告诉请超出部分及原告主张的逾期办理注销手续违约金，本院不予支持。此外，原告还主张律师代理费15000元，符合上述约定，本院予以支持。因原、被告双方未在合同中约定被告应向原告支付代偿款的资金占用期间利息，在原告未提供证据证明合同约定的违约金无法弥补其实际损失的情况下，对原告主张的代偿款利息，本院不予支持。原告未将涉案商品房交付给被告，故对原告要求被告返还房屋的诉请，本院亦不予支持。 三、关于合同解除后，被告已付款项的处理问题。被告为履行合同，向原告支付购房款1453846元、装修费386970元及公共维修资金9932.23元。为一次性解决原、被告间的纠纷，避免诉累，以上已付款项应用于抵扣原告的代偿款及被告应向原告支付的违约金、律师费。因此，在扣除代偿款1218725.98元、违约金290769.2元及律师费15000元后，原告应将余下的326253.05元退还给被告。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告广西铁投大岭投资有限公司与被告冯涛签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxxxx）于2019年8月15日起解除； 二、被告冯涛于本判决生效之日起十日内协助原告广西铁投大岭投资有限公司办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：xxxxx、预购商品房预告登记[桂（2018）南宁市不动产证明第x号]的相关手续； 三、被告冯涛向原告广西铁投大岭投资有限公司支付代偿款1218725.98元； 四、被告冯涛向原告广西铁投大岭投资有限公司支付违约金290769.2元； 五、被告冯涛向原告广西铁投大岭投资有限公司支付律师代理费15000元； 六、原告广西铁投大岭投资有限公司在扣除上述第三、四、五项应付款项后，于本判决生效之日起十日内将326253.05元退还给被告冯涛； 七、驳回原告广西铁投大岭投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9010元，由被告冯涛负担。 上述义务，义务人应于本生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  范 俪 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  梁春庆 二〇二〇年九月二十三日 书 记 员  杨 璇