广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11060号原告：四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市******************305室。负责人：白丽勇。委托代理人：刘恩宏，男，汉族，1993年12月19日出生，住址：广东省深圳市龙岗区*****************1804，公民身份号码：441************952，系原告公司员工。被告：陈丽，女，汉族，1980年5月29日出生，住址：安徽省定远县******坝李组5-09号，公民身份号码：412************829。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司诉被告陈丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，并于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司的委托诉讼代理人刘恩宏，被告陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司诉称，原告与东莞市长虹置业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2013年5月28日接管长虹百荟花园。原告从2013年5月28日接管至今，都是按照合同约定或依照法律规定，向长虹百荟花园全体业主提供物业管理服务，所以是合法向被告收取物业管理费用。根据《广东省物业管理条例》第四十七条规定，被告应按照合同约定向物业公司缴纳物业管理服务费用。原告不断地采取电话、邮寄欠费通知书等方式对被告进行物业管理服务费用催缴工作，但被告总是不予理睬，拒不缴纳管理服务费，严重损害了原告的合法权益。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2015年4月至付清日止按238.9元/月计算的物业管理费及按千分之三每日计算的滞纳金（暂计至2020年3月，欠物业管理服务费14092.7元，每月管理费从下月6日起计算滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为39741.71元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告陈丽辩称，1、买房时开发商没有告知被告房屋后方有坟墓；2、被告没有收到过开发商及原告邮寄给被告的材料，被告没有收楼。经审理查明，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司是于2012年9月14日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2013年5月28日，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司作为受托方与委托方东莞长虹置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：由委托方委托原告对长虹百荟花园实行前期物业管理，委托管理期限自2013年5月29日起至2014年12月1日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取物业管理服务费。被告陈丽于2014年11月10日购买了东莞市樟木头镇樟罗社区***************套，建筑面积91.85平方米。被告与东莞长虹置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件五第九条第3点第（1）项约定“…若买受人未按合同约定或出卖人通知的交房日办理接房入住手续，出卖人自交房日后第7日起，视为买受人已经接收房屋（含房屋主体、门窗、设施、设备、水、电、气等）并同意该商品房符合交付条件，房屋风险责任完全转移给买受人，且买受人必须补交本附件所述入住等费用，并从该日起按规定向物业公司缴纳相关物业费用…”、第（2）项第2款约定“出卖人在商品房满足交房条件，合同约定的交付时间已经届满后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交接手续。无论出卖人是否通知买受人或出卖人的通知在客观上是否送达买受人，买受人均应在合同约定的交房日届满时办理房屋交付手续。买受人逾期未办理相关交房手续的，则以合同约定的交房最后期限届满日（或提前交房期限届满日）视为出卖人的实际交付日，该商品房交付完成”。原告提交的《前期物业管理服务协议》，协议约定业主应当于每月5日前交纳物业管理费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。原告提交了EMS快递单、同一栋其他业主的入伙通知书，证实开发商已于合同约定的交楼时间前通知了被告收楼。被告提交了企业查询信息，证明原告系东莞长虹置业有限公司的全资下属子公司。被告提交了照片，证实案涉物业后有一片坟地，开发商出售房屋前未向被告告知此情形，后来就此事开发商同意减免被告的物业管理费。庭审中，原告称被告从2015年4月起未支付物业管理服务费，并确定物业管理费主张至2020年9月份。以上事实，有东莞市发展和改革局“关于樟木头镇长虹百荟花园物业服务收费标准问题的复函”、《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、不动产登记信息查询结果、EMS快递单、入伙通知书、企业查询信息、照片、《商品房买卖合同》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点系原告向被告主张物业管理费是否合理。被告抗辩称没有收到开发商发出的入伙通知书，被告至今没有收楼。首先，原告提交的入伙通知书显示同一栋小区的其他业主已经收到了开发商发出的入伙通知书，原告还提交了EMS快递单，虽然该快递单没有显示物流信息，但结合上述入伙通知书可以进一步佐证开发商向被告发出入伙通知书的事实；其次，依据《商品房买卖合同》附件五第九条第（2）项第2款约定，无论开发商是否通知被告或开发商的通知在客观上是否送达被告，被告均应在合同约定的交房日届满时办理房屋交付手续，被告逾期未办理相关交房手续的，则以合同约定的交房最后期限届满日（或提前交房期限届满日）视为开发商的实际交付日，该商品房交付完成。据此，结合同一栋其他业主的入伙通知书，可以确定开发商在合同约定的交楼日届满前通知了其他业主收楼，开发商不存在逾期交楼的情形，则被告应在合同约定的交房最后期限届满日办理房屋交付手续，现被告至今没有收楼，则合同约定的最后期限届满日即2015年3月31日为开发商的实际交付日并已完成交付；再次，依据《商品房买卖合同》附件五第九条第3点第（1）项约定，若被告未按合同约定或开发商通知的交房日办理接房入住手续，开发商自交房日后第7日起，视为被告已经接收房屋并同意该商品房符合交付条件…并从该日起按规定向物业公司缴纳相关物业费用。综上，案涉房屋虽然被告并未办理房屋收楼手续，但被告应在合同约定的收楼期限届满日完成收楼，并从合同约定的收楼期限届满日后第7日起即2015年4月7日起向原告缴纳相关物业费用。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，东莞长虹置业有限公司委托原告对案涉小区进行物业管理，并签订《前期物业服务合同》并无不当，该合同对案涉小区的全体业主具有约束力。案涉房产面积为91.85平方米，按照2.6元/平方米/月计算，每月的物业管理费为238.81元，原告主张物业管理费计算至2020年9月，按照前述论述，物业管理费应从2015年4月7日起计算，由此，物业管理费计算为191.04元+65×238.81元=15713.69元。至于滞纳金，原告与被告并未签订《前期物业管理服务协议》，该协议中关于滞纳金的约定对被告并无约束力，原告据此主张滞纳金，于法无据。至于被告抗辩所述之坟地问题，虽然从工商查询信息看，原告与开发商之间存在一定的关联，但从法律意义上说，原告与开发商属于两个不同的法律主体，被告可就坟地之事与开发商协商解决，但不能因此对抗原告。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告陈丽在本判决发生法律效力之日起七日内向原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司支付2015年4月至2020年9月的物业管理费15713.69元；二、驳回原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费573元，由原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司负担406元，被告陈丽负担167元。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司已预交了上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二〇年九月二十二日书记员 张楚妍附判决相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。