四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10727号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李东翼，男，1992年10月16日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：苟勇,四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：程小容，女，1978年7月24日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张艺凡，四川恒融律师事务所律师。 上诉人李东翼因与被上诉人程小容房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员廖方适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 李东翼上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持李东翼的全部诉讼请求；二、判令程小容返还李东翼装修转让费60000元；三、本案一、二审案件受理费由程小容承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，应当予以撤销。首先，根据李东翼与程小容微信聊天记录，对于李东翼提出终止履行合同的要约，程小容表示同意。根据《中华人民共和同合同法》第九十三条规定，双方达成协商解除合同。因双方协商解除合同，根据法律规定与合同约定，应当认定为任何一方均未违约。双方基于意思表示一致，于第一年租期届满时提前解除合同。因此，一审单方面认定李东翼违约系认定不当，程小容应当退还保证金。其次，因双方基于自愿解除合同，即不涉及违约责任分配的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，合同解除后，不影响赔偿损失。程小容的损失是因提前解除合同导致的既得利益损失，也即房屋在未被再次出租造成租金损失。一审扩大程小容的损失金额，超过了因提前解除合同造成的实际损失。再次，订立合同时，李东翼根据程小容的要求，缴纳装修转让费六万元。因合同提前解除，部分租赁期限未履行，房屋装修价值并未得到充分利用，程小容应予以返还。最后，2019年5月4日，程小容未在派出所民警及物业到场的情况下，私自将案涉租赁房屋门锁打开，实际占有并控制案涉房屋。根据约定，李东翼已经支付了2019年5月5日至2019年5月17日的租金，双方通过协商解除合同不构成违约，程小容应当返还上述期间租金。二、一审适用法律错误，应当予以撤销。一审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，双方已协商解除合同，不应再计算可得性损失，且程小容已经将案涉房屋于2019年7月出租给案外人，根据民法填平原则，更不能再计算免租期的租金损失。 程小容答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。一审法院在审理的时候，重点对双方之间到底谁是作为租赁合同的根本违约方进行了详细的审查，李东翼向法院起诉要求解除双方的合同，于法无据，并且也不符合租赁合同约定的解除条件。二、李东翼提出装修转让费的问题，因为不是一审的审理范围，程小容不予认可。 李东翼向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除李东翼、程小容于2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》；2、判令程小容向李东翼返还履约保证金45980元；3、判令程小容向李东翼返还租金9962元。 程小容向一审法院提出反诉请求：1、判令李东翼向程小容支付代缴物业费、水电费等相关费用共计6335.90元；2、判令李东翼赔偿程小容60日免租期租金损失45980元；3、判令李东翼向程小容支付自2019年5月18日至2019年8月17日的房屋租赁费68970元；4、判令李东翼向程小容支付违约金13794元。 一审法院经审理查明：2018年3月7日，程小容（甲方、出租方）与李东翼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条：房屋租赁位置甲方将位于成都市成华区，合同面积209平方米的房屋出租供乙方用于经营教育培训机构；第三条：租赁期限1、合同有效期自2018年3月18日起至2023年5月17日止，2020年5月18日后每年此商铺租金在原有租金基础上递增5%（其中装修期60天期间免租金但水电、物管等费用由乙方承担）；3、本合同签订同时，乙方须提交履约保证金人民币45980元（两个月租金），保证履行合同之各项约定，该保证金于乙方撤场完毕，恢复原有格局后，乙方对甲方在没有任何债务责任时甲方于10个工作日内无息归还，反之，则甲方有权不退还此履约保证金，若在合同期内因乙方原因提前解约，将保证金直接扣除并追究乙方剩余应支付的损失；4、若双方合约终止，乙方应于终止日后3天内撤场完成，并将房屋完整交付甲方，若乙方未在3天内完成撤场并交房，每逾期一日，须由甲方按原租金每日每平方米租金的3倍加收违约金，直至交房完成，乙方同意在甲方商铺内之所有商品及财产交甲方全权处理所得充抵尚未支付所有款项或违约金，乙方无任何异议；5、合同签订时，乙方一次性支付甲方前期装修转让费陆万元整；第四条：租金及各项代垫费用的计算和支付1、租金的计算：第一年自2018年3月18日起至2019年5月17日止，月租金22990元，季度租金68970元……；2、租金每3个月支付一次，双方签订本合同后2日内，乙方应付清第一次租金，以后支付时间为每次租金到期前的15日将租金以转账方式一次交付到甲方个人开立的银行账户；3、乙方未及时获得甲方同意而逾期支付租金超过一个月应承担应付年租金5%的违约金，超过两个月未交纳租金，则甲方有权单方面解除或者终止本合同，并按第三条第3点终止合同方法处理，同时可追究乙方的违约责任，乙方对此无抗辩权；4、在乙方经营范围内发生的水、电、气、清洁费、物管费、税费等各项费用，由乙方自行承担；第五条：租赁房屋的用途及甲、乙双方的权利与义务5、租赁期间，未经乙方书面同意，甲方不得提前收回租赁房屋，否则赔偿乙方在租赁期间所产生的一切相关费用；第八条：合同的变更、解除和终止、违约责任任何一方不得随意变更或解除，如需变更或解除，应由一方提前六十日向另一方提出，经双方协商一致且重新达成书面意见或解除合同，未达成新合同之前，原合同继续有效。 上述《房屋租赁合同》签订后，李东翼按照合同约定向程小容支付履约保证金45980元、前期装修转让费60000元、2018年3月18日至2019年5月17日租金275880元。 一审审理中，程小容举出其与李东翼的微信聊天记录，拟证明李东翼因经营不善提出不再续租，且拒绝与程小容办理交接手续，构成根本违约。微信聊天记录主要内容如下：2019年4月7日14:56李东翼“陈哥/程姐：您好！非常遗憾，因学校经营问题，下月房租到期日我实在没有能力继续履行房屋租赁合约，提前告知一下哥哥姐姐，方便您们提早打算。自身能力不足，当下资金欠亏巨大，若在房租到期日转让于他人，望陈哥程姐给弟弟一个稍作补偿的机会，谢谢哥哥姐姐了。”2019年4月8日10:00程小容回复“好的！我先到处挂起转让加出租，看看什么情况吧！”2019年4月24日22:24程小容“你这边搬完了没有？”2019年4月24日22:38李东翼回复“还在搬”，程小容“还要好久，这边中介要一把钥匙，我答应明天给他一把钥匙。”2019年4月24日23:02李东翼“中介看房，我会去开门。”2019年4月24日23:31程小容“你还要几天才搬得完”2019年4月25日00:26李东翼回复“在您们面前，二位既是我的房东，又是我的长辈。作为房东，能不能有一点合约法律精神，合同里明确规定我搬离的时间，请详看合同第三条内第4小条以及第五条内第5小条；作为长辈，能不能讲一点道理，转让费用及押金都还在您们手上，租期未到，我依然有房屋的使用权，并无妨碍您们转租之意，我也到处帮您们挂中介，也是提前告知了您们，也一直非常积极配合中介看房。现房内还有部分老师的私人财产和学员的私人物品及作品，等待他们前来认领。钥匙给了其他人，万一有丢失，我担不了这个责任。您们愿意负责吗？”2019年5月4日13:59程小容“小李你电话不接，房屋已到期，你也不出面交接，到底什么情况？明天早上再不出面和给我对接我只有报警处理。请理解！”2019年5月4日14:18李东翼回复“哪里就到期了，合同写起耍的吗，等你报警。”。 一审审理中，程小容举出《巡警接处警（移交）登记表》，拟证明：2019年5月4日，程小容通过正规手段，在物业和警察的见证下进入案涉房屋。同时，程小容陈述，因当时给李东翼打电话不接、发信息不回，物业公司也联系不上李东翼，且物业公司通过监控发现李东翼在半夜偷偷搬东西，李东翼长期拖欠物业费，物业公司打电话通知程小容，程小容迫于无奈才通过报警请求警察帮助。案涉房屋门锁并不是程小容更换，而是物业公司更换的。 一审审理中，李东翼举出其与程小容的微信聊天记录，拟证明：程小容擅自更换门锁，导致李东翼不能正常经营，已构成违约。微信聊天记录主要内容如下：2019年5月6日李东翼“程姐，为什么在未通知我的情况下撬锁并换锁？”“况且我们的租约按合同5月17日才到，店铺里面还有我们的私人物品，现在我们进不去，如果物品有损失请你照价赔偿。”程小容随即回复“打电话不接，租期到期你也不续费，我这边有租客看房你不配合，我只有和物管配合一起进去并已报警。你如需要拿你私人物品请打中介电话，189××××6602”。 2019年7月16日，程小容代李东翼缴纳2019年3月至5月期间的物业管理费、电费、水费及相应违约金共计6335.9元。 一审法院认为，李东翼与程小容签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。针对双方当事人的诉讼请求，一审法院根据本案事实和证据，分别作如下评判： 关于案涉《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。根据李东翼与程小容的微信聊天记录反映，2019年4月7日李东翼提出因自身经营问题，下月房租到期日无能力继续履行合同，提前告知程小容早作打算，程小容于2019年4月8日回复好的。由此可见，对于李东翼提出终止履行合同的请求，程小容表示同意，双方已经达成解除合同的合意，且事实上李东翼已经停止经营，合同已经解除。故对李东翼提出解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于案涉履约保证金是否应当退还的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，履约保证金由李东翼向程小容交纳，用于保证履行合约之各项约定。根据《房屋租赁合同》的约定，李东翼的租赁期限为五年，但李东翼仅交纳了一年的租金，即提前通知程小容不能继续履行合同，已经构成违约，该履约保证金依法不应当退还。故对李东翼主张程小容退还履约保证金45980元的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于2019年5月5日至2019年5月17日期间的租金9962元是否应当退还的问题。根据程小容与李东翼的微信聊天记录反映，程小容在联系李东翼无果的情况下，于2019年5月4日，在派出所和物管公司的见证下开锁进入案涉商铺，属于自力救济，并无不当。李东翼在合同期限内因不能履行合同，提前要求解除合同，已构成违约，该违约行为将给程小容造成损失，故对李东翼主张退还2019年5月5日至5月17日期间的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于程小容代缴物业费、水电费等费用的承担问题。2019年3月至5月期间，案涉房屋处于李东翼经营期间，按照房屋租赁合同约定，李东翼经营范围内发生的水、电、物业费等费用由李东翼承担，故程小容主张李东翼支付其代缴的物业费、水费、电费以及相应违约金共计6335.90元的诉讼请求，具有合同依据，一审法院予以支持。 关于李东翼是否应当赔偿免租期的租金损失问题。根据《合同法》第113条第1款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，合同约定的租赁期限为5年，李东翼未履行租赁合同期限为4年，一审法院酌定按照未履行租赁期限与约定租赁期限的比例赔偿免租期租金损失，即36784元（4÷5×45980元）。故李东翼应当赔偿免租期的租金损失应当为36784元。 关于李东翼是否应当支付自2019年5月18日之后的房屋租赁费问题。根据2019年5月6日程小容对李东翼回复的微信聊天记录“打电话不接，租期到期你也不续费，我这边有租客看房你不配合，我只有和物管配合一起进去并已报警。你如需要拿你私人物品请打中介电话，189××××6602”。由此可见，2019年5月6日之后，程小容已实际控制案涉房屋，其可以通过再行出租以及时止损，且程小容的预期损失已经通过前述扣除履约保证金、赔偿免租期损失等予以弥补，故对程小容主张的2019年5月18日之后的房屋租赁费损失，一审法院不予支持。 关于李东翼是否应当支付违约金的问题。根据前文分析，李东翼在合同履行期内，提前要求解除合同，已构成违约，依法应当承担违约责任。对于提前解除合同的违约责任，已经通过扣除履约保证金进行承担。在提前解除合同的前提下，已不存在逾期支付租金的问题，故对程小容主张李东翼支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李东翼与程小容于2018年3月7日签订的《房屋租赁合同》；二、李东翼于判决生效之日起十日内向程小容支付代缴物业费、水电费等费用共计6335.90元；三、李东翼于判决生效之日起十日内向程小容支付免租期租金损失36784元；四、驳回李东翼的其他本诉请求；五、驳回程小容的其他反诉请求。一审本诉案件受理费1199元，减半收取599.5元，由李东翼负担；反诉案件受理费3001元，减半收取1500.5元，由李东翼负担500.5元，由程小容负担1000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。程小容未提交新证据。李东翼提交以下证据：一、（2018）川0108民初251号民事裁定书、（2019）川01民终7534号民事判决书、（2019）川民申4358号民事裁定书。拟证明：本案案涉租赁房屋，在双方签订租赁合同前，已被人民法院合法查封，裁定不得转让、买卖或者设立其他物权，且案涉房屋系外案争议的焦点，已被人民法院生效裁判确定了所有权，而程小容一直隐瞒房屋实情依然将案涉房屋租赁给李东翼，主观上系恶意，且违反法律强制规定的事实，故该租赁合同应当认定为无效。二、案外人曾倩工商登记申请材料、案外人曾倩与程小容租赁合同、案涉房屋商品房买卖合同、案涉房屋商品房验收报告。拟证明：案涉房屋登记在程小容名下的事实；案涉房屋于2019年7月9日已租赁给案外人曾倩的事实。程小容质证认为，对以上证据的真实性、合法性无异议，但是对关联性均不认可，判决书未对案涉房屋权属进行改变，程小容享有所有权，且李东翼在承租期间一直正常使用案涉房屋，解除合同系其自身经营不善；程小容去物业公司交完水电气费后，其将钥匙交给程小容，但实际处于物业公司控制下。对此，本院认为，对第一组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述；对第二组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同效力的认定；二、案涉租赁合同是否系合意解除；三、程小容是否应当向李东翼退还保证金及2019年5月5日至5月17日的租金；四、李东翼是否存在欠缴水电、物业等费用；五、李东翼是否应当赔偿免租期的租金损失；六、程小容是否应当返还装修转让费。现将上述争议问题阐述如下： 关于案涉租赁合同效力的认定的问题，本院认为，虽案涉房屋系在被查封后出租给李东翼，然案涉租赁合同并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。而本案中，李东翼依据租赁合同占有案涉房屋，执行程序中法院并未解除其占有，其占有使用案涉房屋期间也无证据证明其受到阻碍。基于此，其提供案涉房屋被查封的证据并不能阻碍其责任的承担，故案涉租赁合同应属合法有效，双方均应恪守合同约定。 关于案涉租赁合同是否系合意解除的问题。本院认为，李东翼2019年4月7日向程小容发微信，称因经营问题，在下个月房租到期日后无能力继续履行案涉合同。程小容于2019年4月8日回复“好的！我先到处挂起转让价出租，看看什么情况吧！”，并在2019年4月24日向李东翼发送微信询问“你这边搬完了没有？”。根据双方沟通内容，李东翼在向程小容发出解除通知的情况下，程小容询问其是否腾退完毕应系对李东翼解除合同的认可，虽双方对合同解除时间存在分歧，但对案涉合同的解除均进行了明确的意思表示。一审基于此认定双方就合同的解除达成合意并无不当，本院予以维持。根据双方后续的聊天记录内容，均系围绕李东翼的腾退问题进行，故认定案涉合同在程小容明确认可李东翼解除合同时即2019年4月24日解除应较为适宜。因案涉合同已经于李东翼起诉前解除，故不应作为独立判项再行列明。 关于程小容是否应当向李东翼退还保证金的问题。根据租赁合同第三条第3款“本合同签订同时，乙方须提交履约保证金人民币45980元（两个月租金），保证履行合约至各项约定。该保证金于乙方撤场完毕，恢复原有格局后，乙方对甲方在没有任何债务责任时甲方于10个工作日内无息退还；反之，则甲方有权不退换此履约保证金，若在合同期内因乙方原因提前解约，将保证金直接扣除并追究乙方剩余应支付的损失。”的约定，若案涉合同的提前解除系基于李东翼的原因，程小容有权扣除李东翼支付的保证金。本案中，案涉合同的解除系基于李东翼自身原因，虽双方就合同的解除达成合意，但该合意系对合同的状态达成一致意思表示，并不意味着程小容放弃对李东翼相应责任的追诉。故对李东翼主张程小容退还其保证金的请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 关于程小容是否应当向李东翼退还2019年5月5日至2019年5月17日的租金的问题。程小容认可其在2019年5月4日进入案涉房屋，后案涉房屋钥匙在物业处，案涉房屋系由物业控制。对此，本院认为，程小容二审认可其在2019年7月自物业处拿到钥匙后将案涉房屋另行出租给案外人，其作为案涉房屋所有权人，在无证据证明从物业处取得钥匙存在障碍的情况下，案涉房屋控制权在2019年5月4日即已经发生转移，程小容于该日已经重新取得了案涉房屋的占有管控。加之程小容二审认可对李东翼遗留在案涉房屋内的物品已经由其后承租人自行处置，故在案涉房屋控制权由程小容重新取得，且李东翼未实际占有使用案涉房屋的情况下，李东翼不存在基于对案涉房屋的占有使用获得相应的占有利益。一审认定李东翼应支付期间租金应属不当，程小容应当返还李东翼2019年5月5日至2019年5月17日的租金9962元。 关于李东翼是否存在欠缴水电、物业等费用的问题。本院认为，案涉房屋控制权于2019年5月4日转移至程小容，李东翼应承担该期间前的水电、物业等费用。李东翼二审亦认可承担2019年5月4日前的物业、水电费，根据程小容提交的《成都二十四城四期物业服务中心收费通知单》，李东翼应当支付2019年3月到4月的水电费990.82元，截止2019年5月4日的物业费2148.86元，水费违约金1元。对2019年5月1日至2019年5月4日的水电费及欠付水电、物业费违约金，因程小容无法明确该期间上述费用的具体数额，本院对其关于该期间的诉求不予支持。 关于李东翼是否应当赔偿免租期的租金损失的问题。本院认为，双方并未在合同中约定如李东翼存在违约，其应补足免租期的租金。而在李东翼未欠付租金及占用费，同时程小容在2019年5月4日收回案涉房屋控制权后，于2019年7月将案涉房屋另行出租给案外人的情况下，因一审认定不予退还李东翼保证金（两个月租金）已经足以弥补程小容损失，基于合同法“损失填补”为主的原则，再行要求李东翼赔偿免租期的租金损失应属不当，本院予以变更。 关于程小容是否应当返还装修转让费的问题，因李东翼一审并未就此提起反诉，故该项主张并不属于二审审理范围，本院对此不再审查，其可就此另行主张。 综上所述，李东翼的上诉请求部分成立，应予支持。一审对程小容是否应当退还2019年5月5日至2019年5月17日的租金、李东翼是否存在欠缴水电、物业费等费用及李东翼是否应当赔偿免租期的租金损失等问题认定不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初4454号民事判决； 二、程小容于判决生效十日内返还李东翼已付2019年5月5日至2019年5月17日的租金9962元； 三、李东翼于判决生效十日内向程小容支付2019年3月到4月的水电费990.82元，截止2019年5月4日的物业费2148.86元，水费违约金1元； 四、驳回李东翼的其他诉讼请求； 五、驳回程小容的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共计2100元，由程小容承担1560.5元，李东翼承担539.5元。二审案件受理费1199元，由程小容承担100元，李东翼承担1099元。 本判决为终审判决。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭