广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初2172号原告：清远市清新区长信物业管理有限公司，住所：清远市清新区***********************。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：何带娣，系广东大观律师事务所律师。被告：叶玉英，女，汉族，1976年9月6日出生，住址：清远市清新区**************，公民身份号码：441************426。被告：邓桂森，男，汉族，1980年1月5日出生，住址:清远市清新区**************，公民身份号码：441************213。原告清远市清新区长信物业管理有限公司与被告叶玉英、邓桂森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市清新区长信物业管理有限公司的委托诉讼代理人何带娣到庭参加诉讼，被告叶玉英、邓桂森经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告清远市清新区长信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令两被告立即向原告缴纳从2015年7月1日至2020年5月31日期间拖欠的相关费用共人民币11725.36元(包括物业管理费9954元、水费910.2元、垃圾费232元、分摊费629.16元)；2、依法判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系清远市清新区***********山湖世纪花园小区的前期物业管理企业，两被告为夫妻关系，且均为涉案物业8B2903的业主。2010年8月1日，原告与开发商清远市清新区清晖房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，双方约定由原告向其开发的清远市清新区***********山湖世纪花园小区提供物业管理服务，物业服务费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业服务期限至2013年7月31日止，同时约定本合同期满后，业主委员会尚未成立的，本合同自然续约。2013年8月1日，因业主委员会尚未成立，故上述合同自然续约。2017年1月20日，为了保障小区物业管理工作的有序进行；开发商清远市清新区清晖房地产开发有限公司与原告签订补充协议，约定物业服务期限延长至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，本合同自然续约。由于目前业主委员会尚未成立，因此前期物业服务合同及补充协议仍然处于有效期中，而且原告已依约履行了提供前期物业服务的义务，两被告作为涉案物业的业主依约应按月足额缴纳物业管理费及其他费用。然而，2015年7月1日至2020年5月31日期间，被告欠缴物业管理费及其他费用共人民币11725.36元，其中物业管理费9954元、水费910.2元、垃圾费232元、分摊费629.16元。虽经原告书面催交，但两被告至今仍未交纳上述费用。原告认为，根据法律法规的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同及补充协议，对业主具有约束力。两被告未按前期物业服务合同及补充协议的约定缴纳物业管理费，应当承担相应的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，打击违约失信行为，原告根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告叶玉英、邓桂森无答辩，无提供证据。本院经审理认定事实如下：2010年8月1日，清远市清新区清晖房地产开发有限公司（原清新县清晖房地产开发有限公司）与清远市清新区长信物业管理有限公司（原清新县长信物业管理有限公司）签订《合同》，约定：清远市清新区清晖房地产开发有限公司将山湖世纪花园委托清远市清新区长信物业管理有限公司实行物业管理，委托管理期限为36个月。自2010年8月1日起至2013年7月31日止。并约定本物业的管理服务费，住宅房屋由清远市清新区长信物业管理有限公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。2017年1月20日，清远市清新区清晖房地产开发有限公司与清远市清新区长信物业管理有限公司签订《山湖世纪花园项目前期物业服务合同补充协议》，约定：委托期限从2017年3月1日起，至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理，本合同期满后，业主委员会尚未成立的，本合同自然续约。业主交付的房屋物业管理费，建筑面积计算，每平方物业管理费为1元……。叶玉英于2015年5月28日与清远市清新区清晖房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于清远市清新区**************************屋，该房屋建筑面积为165.9平方米，叶玉英于2015年6月23日签署《山湖世纪花园业主收楼确认书》，载明叶玉英已收到《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》。邓桂森与叶玉英于2002年3月20日登记结婚，叶玉英于2017年10月25日向本院提起离婚诉讼，审理期间，叶玉英、邓桂森均表示对上述房屋及粤R*****车辆本案不予处分。后经本院主持，双方达成调解协议：一、叶玉英与邓桂森离婚……。本院已作出（2017）粤1803民初3264号民事调解书予以确认。后因叶玉英、邓桂森欠交物业服务费等费用，清远市清新区长信物业管理有限公司多次向叶玉邓桂森催收，催收无果后，遂于2020年7月3日向本院提起本案诉讼，主张叶玉英、邓桂森拖欠2018年1月至2020年5月的水费910.20元、2018年2月至2020年5月的垃圾费232元、2017年11月至2020年5月的分摊费629.16元、2015年7月至2020年5月物业费9954元。另查明,山湖世纪花园小区自成之日至今未成立业主委员会，在诉讼中，清远市清新区长信物业管理有限公司表示不要求叶玉英、邓桂森向其缴纳分摊费629.16元。以上事实，有原告清远市清新区长信物业管理有限公司提供的证据：营业执照、身份信息、前期物业服务合同及补充协议、商品房买卖合同、业主收楼确认书、结婚登记申请书、业主缴费明细表、欠费催缴通知书、照片、8B2903房水表抄表、照片、清远市清新区太和镇供水有限公司水表用水明细表、清远市清新区住房和城乡建设局的《关于山湖世纪花园小区业主委员会情况说明》；并有本调取的（2017）粤1803民初3264号民事调解书、本院庭审笔录、询问笔录等证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本院评析如下：一、关于合同的效力问题。原告与开发商清远市清新区清晖房地产开发有限公司签订的《合同》、《山湖世纪花园项目前期物业服务合同补充协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此上述《合同》、《山湖世纪花园项目前期物业服务合同补充协议》对业主具有约束力。原告从2018年8月起在山湖世纪花园小区提供物业服务至今，因山湖世纪花园小区未成立业主委员会，未与新的物业公司签订合同，原告继续在山湖世纪花园小区提供物业服务并无不当，原告与山湖世纪花园小区的业主形成了事实上的物业服务合同关系，被告叶玉英、邓桂森作为业主，享受了原告提供的物业服务，应当向原告支付物业服务费等费用。二、关于原告诉求的各项费用的认定问题。1、物业服务费，被告叶玉英、邓桂森房屋从2015年7月至2020年5月未支付物业服务费，根据上述签订的《合同》、《山湖世纪花园项目前期物业服务合同补充协议》约定的收费标准，被告共欠原告物业服务费：1元/月/平方米×165.9平方米×59个月=9788.10元,对于原告主张超出部分,本院不予支持。2、水费，原告提供了水表抄表、照片、清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细表佐证，根据原告提供被告欠费时段（2018年1月至2020年5月）的水表读数显示欠缴水费共444方,故原告主张被告叶玉英、邓桂森拖欠2018年1月至2020年5月代缴水费910.20元（444方×2.05元/方），本院予以认定。3、垃圾费，根据清远市清新区*林和环卫管理所生活垃圾清洁、处理收费标准针对居民收取清洁服务费每月每户6元，生活垃圾处理费每月每户2元，合共每月每户8元，故原告主张被告拖欠2018年2月至2020年5月垃圾费为:224元(8元/月×28)。对于原告主张超出部分,本院不予支持。至于原告表示不要求被告向其缴纳分摊费629.16元，这是原告对自己的诉权的合法处分，并无违反法律的规定，本院应予准许。被告叶玉英、邓桂森经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本案依法缺席判决，被告叶玉英、邓桂森应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告叶玉英、邓桂森应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告清远市清新区长信物业管理有限公司支付物业服务费9788.10元、水费910.20元、垃圾费224元，共10922.30元。二、驳回原告清远市清新区长信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计46.57元，由原告负担3.19元,由被告叶玉英、邓桂森负担43.38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邹志祥二〇二〇年九月十一日书记员  叶诗韵附1：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附2:执行提示一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、清远市清新区人民法院执行款账户信息：户名：清远市清新区人民法院。开户行：中国银行股份有限公司清远清新支行。账号：7146********。