山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2020）晋0404民初910号原告：长治市上党区郝家庄乡白家沟村民委员会。法定代表人：宋泽平职务：主任。委托诉讼代理人：刘银娟，山西健杰律师事务所律师。被告：宋培艳，女，1980年8月16日出生，汉族，住长治县。委托诉讼代理人：刘洋，山西德贝律师事务所律师。原告长治市上党区郝家庄乡白家沟村民委员会与被告宋培艳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告长治市上党区郝家庄乡白家沟村民委员会的委托诉讼代理人刘银娟，被告宋培艳及委托诉讼代理人刘洋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房屋租金22000元；2、判令被告立即腾空并搬离村委南头小工厂的一院房屋及院落，并恢复原状；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年8月6日，原告与被告公公王天锦签订《租用合同》。合同约定租期为20年，自1998年8月6日至2018年8月6日，每年租金1000元，王天锦租用原告南头原小工厂院现有的房屋及北房九间、西房三间，东面北房三间、西面西房两间。合同签订后，王天锦搬进出租房屋居住。合同租赁期间，王天锦去世，后王天锦儿子及儿媳宋培艳继续租住该房屋，期间王天锦儿子去世，该房屋由被告及家人租住至今。自1998年王天锦租住之后，从未向原告支付租金，被告居住后也未向原告支付租金，原告几经催要，被告均置之不理。2018年8月6日合同到期后，原告书面、口头多次通知被告搬出租住房屋并支付租金，被告根本不予理睬。无奈，2019年6月20日，原告再一次书面通知被告，被告还是不予配合。原告为了维护村委的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等法律之相关规定，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：一、主体错误，被告不是本案的主体，合同期签订的主体为王天锦；二、诉求22000元超过诉讼时效，合同没有约定租金支付期限，根据法律规定，应当使用租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付期限，原告从1999年就知道自己的权利受到侵犯，却从未向被告主张，直到2019年被告才第一次主张，根据诉讼时效最新的规定，原告也只能主张尚未超过诉讼时效的近三年的租金，超出的部分因超过诉讼时效而丧失胜诉权，依法应当驳回；三、恢复原状不符合法律规定，被告新增房屋的面积为北房六间共两层，北院西房共一间共一层，南院南房六间共一层，南院西房一间共一层，水井口，反沙场棚一座，厕所一间，铸造火炉一座，焦炭火炉一座。原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：证据一、特别法人证书，证明原告的主体适格；证据二、租用合同一份，证明村委南头小工厂一院房屋及院落归原告所有；证明被告腾空房屋的事实依据；要求被告支付租金的法律依据。被告的质证意见是：对证据一的真实性认可；对证据二由于原告提交的是复印件，按照证据规则应当出具原件，对该证据真实性及原告方出具证据的内容不予认可，对该证据关联性不认可，被告不是合同签订的主体，也不是本案适格被告。被告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：证据一、被告身份证一份，证明被告的主体身份；证据二、租用合同一份，该份合同签订的主体为白家沟村委也就是本案的原告和股份企业代表王天锦也就是本案被告的公公，王天锦于2004年去世。合同租赁期间为20年。证明：1、被告主体不适格；2、合同约定：1998年签订租赁合同时，所租赁的房屋多为危房，多处房屋破旧甚至倒塌；3、合同约定被告方有权新建房屋，新建的房屋归被告所有，待合同期满，由双方协商作价，并由村委一次性付款买断，作为下轮租用底价，这也就证明被告有权就合同的约定内容向原告提出反诉，要求被告一次性支付新建房屋的现有价款；4、合同没有约定租金支付期限，根据法律规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，从1999年起原告就知道自己的权利受到侵犯，却从未向被告主张，直到2019年才第一次主张，根据诉讼时效最新的规定，原告也只能主张尚未超过诉讼时效的近三年的租金。证据三、两组照片（第一组照片11张，拍摄时间为1998年，内容为合同签订时，原有房屋多处倒塌，多处房屋为危房，房屋的实际情况不具备居住的条件，与合同约定的房屋急需修建的实际情况相符；第二组照片共16张，拍摄时间为2019年冬），证明通过照片可以看出，合同约定的地点在王天锦承租后，房屋的状况发生了变化，被告方在原有地址上几乎是全部进行新建，现有的整院房屋都为王天锦的儿子王艳伟出资新建，根据合同约定，原告方应当对新建房屋作价买断。证据四、票据165支（2001年至2003年王天锦和王艳伟共同出资新建房屋，购买设备的票据、收条），证明现有房屋为被告方新建，由王天锦，王艳伟共同出资，所有权归王天锦，王艳伟共同共有，现有的整院都归被告所有与原告无关；证据五、白家沟铸件厂的营业执照、税务登记证，证明本案租用合同的乙方王天锦在承租后设立铸件厂、与被告第三、四组证据相呼应，可以证实现有的房屋为王天锦，王艳伟出资新建，并取得所有权。原告的质证意见是：对证据一，真实性无异议；对证据二，合同真实性、合法性、关联性无异议，证明原告小工厂一院房的出租事实，合同没有约定支付方式，原告要求租金可以1年支付也可要求20年一起支付，原告要求租金符合合同约定，不超过诉讼时效；对证据三中第一组11张照片真实性有异议，不显示什么时候拍摄，没有拍摄时间，不能证明当时房屋的情况和房屋的实际情况，不能证明由王天锦和王艳伟所建的事实，更不能证明是被告所建，真实性、合法性不符合法律规定；租用合同上可新建房屋，对建焦炭炉和火炉属于违约行为，可以搬走；对证据四，只是凭证不符合法律规定，证明入库的事实不能证明出资建房的事实更不能证明是被告所建，不是原件，不符合法律规定，与本案没有关联性；对证据五的真实性无异议，但与本案没有关联性。本院的认证意见是：对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认；对被告证据三，原告有异议，该照片拍摄时间不详，但该照片能客观反映本案涉案场地情况，该证据本院予以确认。对被告证据四，原告有异议，该证据未设立正式账簿，零散无序，本院不予确认。结合原告的诉称、被告的辩称及本院的认证，能够确认事实如下：1998年8月6日，原告与被告公公王天锦签订《租用合同》。合同约定租期为20年，自1998年8月6日至2018年8月6日，每年租金1000元，王天锦租用原告南头原小工厂院现有的房屋及北房九间、西房三间，东面北房三间、西面西房两间。合同约定王天锦有权新建房屋，新建的房屋归王天锦所有，待合同期满，由双方协商作价，并由村委一次性付款买断，作为下轮租用底价合同租赁期间，王天锦去世后，王天锦儿子及儿媳宋培艳继续租住该房屋，期间王天锦儿子去世。现在被告偶尔去居住。另查明，王天锦的继承人有妻子、两个女儿、儿子王艳伟（已去世），王艳伟的继承人有妻子、女儿。王天锦和王艳伟均无遗嘱。从被告证据照片上显示，该场地与王天锦和村委签订合同时已发生变化，王天锦和王艳伟在该场地新建房屋是客观事实。本院认为，排除妨害纠纷是指因为物权收到他人的妨碍而引发以排除这种妨碍为目的的纠纷，主要是针对妨碍物权行使的行为或者事实状态而采取的一种措施，要求妨害行为应持续客观存在。作为排除妨害请求权，其构成要件有：1、请求权人为物权人，2、妨害人有妨害物权的行为，3、妨害行为不法性，4、提出请求时，妨害行为在持续中。这四项构成要件缺一不可。原告有责任对上述排除妨害请求权的具备构成提供证据，如不能提供充分证据证明其事实主张，应承担不利后果。根据合同约定和法律规定，王天锦的家人及继承人继承财产应当履行相应债务即支付租金的义务，但本案中，被告仅是其中之一继承人，虽然是本案适格被告，但其代表不了其他继承人，更确定不了被告继承份额和范围，故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，原告与被告公公王天锦所签订租赁合同，客观已到期，但根据合同约定，甲方（原告）允许乙方（王天锦）在院内增建房屋等，乙方付款建筑物归乙方所有，合同期满后应双方协商对新建增设房屋作价，由甲方（原告）一次性付款买断，作为下轮租用底价。现双方并未对新增房屋作价且合同约定了新增房屋的归属，王天锦的家人及继承人占有新增房屋具有合同依据即王天锦的家人及继承人享有物上权利，且本案被告仅是继承人之一，其无权完全处分该财产，故对原告要求被告立即腾空并搬离村委南头小工厂的一院房屋及院落并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告长治市上党区郝家庄乡白家沟村民委员会的诉讼请求。案件受理费325元，减半收取162.5元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 司占亚 二〇二〇年九月十五日书记员 孟小慧