湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6587号原告：宋军，男，1980年7月17日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：喻江洪，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹燕龙，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：湖南江域置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井塘社区曲塘路**五江天街******栋**。法定代表人：肖秀玲，经理。委托诉讼代理人：昌晓波，男，1975年5月21日出生，汉族，系公司员工，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王顺星，男，1999年1月6日出生，汉族，系公司员工，住湖南省长沙市芙蓉区。第三人：湖南港汇商业运营有限公司，，住所地湖南省长沙市雨花区曲塘路**五江天街**负**法定代表人：于昕，总经理。委托诉讼代理人：邓伴阳，女，1997年4月28日出生，汉族，系公司员工，住湖南省邵东县。原告宋军（以下简称原告）与被告湖南江域置业有限公司（以下简称被告）、第三人湖南港汇商业运营有限公司（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年7月9日将被告诉至本院，本院于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人喻江洪、曹燕龙，被告委托诉讼代理人昌晓波、王顺星到庭参加了诉讼。本院后根据被告申请，依法追加湖南港汇商业运营有限公司为第三人，于2020年8月20日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻江洪，被告委托诉讼代理人昌晓波、王顺星到庭参加了诉讼；第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间签署的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160020-2576），并将合同购房款311629元退还给原告；2.被告按合同约定向原告支付合同总价款10%的违约金，即62162.9元；3.被告承担原告缴纳的房屋契税23986.9元；4.被告退还原告委托公证费、国土证工本费、抵押登记费、产权登记费共计1440元；5.被告承担原告因维权而支出的律师费用30000元；6.被告承担一切诉讼费用。事实与理由：原告于2017年8月25日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160020-2576），在被告处购买五江天街二期地下室栋-2576号商铺一套，建筑面积90.2㎡，单价6891.67元/㎡，总价621629元。合同约定，原告首付款支付311629元，剩余房款310000元采用银行按揭方式支付。原告依约支付首付款并缴纳相关税费，履行了合同义务，但由于被告商铺规划问题，原告所购商铺四至不清晰，先后在被告指定的华融湘江银行雨花亭支行、湘春路支行都无法贷款。经与被告沟通，被告又指定北京银行长沙分行进行银行贷款，最后还是因为所购商铺四至不清晰无法在该行贷款。根据《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，被告应在2017年12月31日交付合格商铺，合同补充协议第十二条亦约定逾期超过90日不足180日（含）的，合同继续履行，被告按已付房款万分之三支付违约金，逾期超过180日的原告有权解除合同。由于被告原因，涉案标的不合格需要整改，并未如期交付。虽然原、被告于2018年8月6日就延期交付问题达成调解《协议书》，但根据该协议书第3条，甲方整改完成后交付标准见本协议附件，由被告、第三人以及不超过十位的业主代表共同按本协议附件的交付标准对商铺进行整改验收。到原告起诉之日，被告仍然未就涉案标的进行验收，也就是说被告仍未向原告交付合格商铺。买卖合同约定原告所购商铺要进行网签备案、预告登记和初始登记，经原告查询了解，涉案商铺仍然未解除在建建筑物抵押，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，抵押登记日期为2016年1月20日，故被告根本无法为原告办理产权证。基于以上被告根本违约行为，原告所购商铺目的不能实现，原告有权解除合同，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称，对原告诉求不认可。1.房屋是被告开发，采用包销形式销售房产，由被告与第三人签订包销协议，之后和原告签订合同，对合同金额无争议，与原告所述一致，但原告已将房屋委托给第三人统一经营管理，约定期限为2018年1月1日至2022年12月31日，共五年，已经投入使用。2.2018年4月8日，涉案房屋第一次办理了网签，后来因更换按揭银行，故将网签撤销，2018年8月6日，因房屋交付问题，被告和原告签订补偿协议书，就交付事宜向原告支付了补偿款34248元，双方就房屋交付事宜无争议，后于2019年8月8日办理第二次网签，按揭事宜因第三人的统一经营导致按揭尚未能办理，原告还有31万元的贷款正在办理中。第三人未到庭，亦未提交书面陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于雨花区项目为被告开发，被告与第三人于2016年9月7日签订《长沙市五江天街项目招商运营暨包销合同》，就第三人为该项目北区负二楼整层提供招商运营管理、商铺包销等有关事宜达成协议，招商执行期为2016年9月25日至2017年12月24日，被告指定第三人为目标物业的独家销售单位，由第三人负责目标物业相关的市场调研、商铺划分、销售策划、蓄客开发及组建专业团队完成销售签约和负责收集客户按揭资料并协助被告回款等工作。2017年8月23日，原告作为买受人签署《五江天街认购书》，载明其订购五江天街项目北区二期576号房，房屋建筑面积90.21㎡，总价款1367967元，付款方式为银行按揭付款；在签订本认购书时，买受人即自愿支付定金20000元，签署《商品房买卖合同》及其附件后，定金自动转为支付房款，买受人应于7日内携带本认购书、定金收据、应支付房款及产权名义身份证原件到项目售楼中心签订买卖合同及其附件。当日，原告即向被告转款支付20000元。2017年8月25日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160020-2576），约定由原告购买被告开发的座落于雨花区房屋，规划用途为商业，建筑面积90.21㎡；该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，抵押权登记时间为2016年1月20日，被告保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；该商品房单价为6891.67元／㎡，总房价621629元，首付款311629元于本合同签订之日支付，剩余房款310000元采用银行按揭方式支付；被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；由于被告原因，未按约定期限将商品房交付原告使用，以补充协议约定为准；自本合同生效之日起90天内，买卖双方应向长沙市国土资源局申请预告登记，被告应在对商品房交付使用后360日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记，取得栋证后360日内申请办理原告的房屋所有权证和全期项目开发完毕后540日申请办理原告土地使用权证。附件四《合同补充协议》内第四条关于房屋交付进行了如下特别约定：在合同约定的交房期限届满时，原告仍未收到被告书面接房通知的，原告应在本合同约定的交房期限届满的当天到被告处索要书面接房通知，除本合同约定可延期交付外，被告应当在当天按接房通知规定为原告办理交房手续，原告未按本约定到被告处索要书面接房通知或因原告原因未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由原告承担。第十二条就逾期交房特别约定如下：由于被告责任未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期未超过90日（含），自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日不足180日（含）的，合同继续履行，被告按已交付房价款万分之三支付违约金，逾期超过180日的原告有权解除合同。原告解除合同的，待原告配合被告到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、备案手续及产权登记等相关手续后，由原告自行到被告处领取已付的房价款及利息（按银行同期存款利率计算），并按已付房价款的10%向被告收取违约金，由此造成的损失由被告自行承担。逾期超过180日，原告同意继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付交付房价款万分之三的违约金。上述合同签订当日，原告向被告转款支付293069元，含首付款剩余部分291629元（311629元-20000元），委托公证费、国土证工本费、抵押登记费、产权登记费共1440元。原告另与第三人签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定原告将其购买的涉案商铺委托第三人统一经营管理，期限自U+集市实际开业之日起计五年，暂定为2018年1月1日起至2022年12月31日止；委托经营管理期间，原告的全部收益为委托经营管理收益，期间第三人应向原告支付委托经营管理收益共计496113元，由第三人负责在开发商的售房款中直接减免；原告应于本协议签订时按照400元/年/平方米的标准一次性向第三人支付5年的经营管理费，总计180420元。因被告未能按约定时间交付房屋，2018年5月28日，被告向原告转款支付逾期交房违约金8414元，双方于2018年8月6日签订《协议书》，就双方签订《商品房买卖合同》及原告与第三人签订《商铺委托经营协议》《特别授权委托书》予以确认，并就商铺交付事宜达成协议如下：1.双方确认自被告取得消防验收合格证明之日（2018年7月31日）视为被告整改完成日；2.被告同意向原告支付迟延交付的补偿、违约金、交付后整改补偿等共计34248元，已经支付8414元，剩余未付25834元；3.被告整改完成后交付标准见本协议附件，由被告、第三人以及不超过10位的业主代表（由业主选举确定）共同按本协议附件的交付标准对商铺进行整改验收；4.上述款项，在协议签订后被告于10个工作日内一次性支付至原告指定账户；5.原告收到上述款项后，双方对该商铺交付事宜再无任何争议，原告不再就此事向被告主张任何违约金、赔偿、补偿等及其他权利；6.如被告未按协议附件条件和时间完成整改交付的，原告将要求退铺并按照《商品房买卖合同》约定执行，被告依照本协议已付款项与解除《商品房买卖合同》约定应支付的款项予以冲抵，多退少补。该协议签订后，被告于2018年8月23日另向原告转款支付违约金25834元；原告于2018年9月19日缴纳房屋契税23986.9元。因主张被告根本违约，原告于2020年7月9日诉至本院，请求判如所请。庭审中经本院询问，原告明确其主张解除《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160020-2576）系依据2018年8月6日签订的《协议书》第3条、第6条。原、被告庭审中确认《协议书》并无附件，被告、第三人及业主代表未对涉案标的进行验收；原告主张因无附件，故被告完成整改交付的条件和时间应按照商品房买卖合同予以确定。另经本院询问是否向被告就整改条件和时间提出相应要求，原告答复没有要求，因经过长期交涉，对商铺失去信心，要求退铺。另查明，1.2019年8月8日，涉案房屋办理了第二次网签登记。2019年9月，原告申请办理按揭贷款时因涉案商铺四至不清晰而无法办理；被告陈述第三人为共同经营管理而将墙体打掉，现与第三人协商恢复涉案商铺墙体，原告配合即可办理按揭，并承诺因双方对此均有责任，不追究原告逾期付款责任。2.原告主张其已向第三人支付经营管理费180420元，第三人未向其支付委托经营管理收益496113元，双方口头约定第三人不承担五年经营管理收益的实际支付义务；被告则主张委托经营管理收益已从总房价内扣除，《认购书》和《长沙市商品房买卖合同》的价款差额可以体现。此外，原、被告就U+集市是否已于2019年1月1日整体开业无法达成一致。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20160020-2576）、《协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因被告未能在买卖合同约定时间交付涉案商铺，双方于2018年8月6日另行签订《协议书》就房屋交付事宜达成一致，原告亦明确其系根据《协议书》第3条、第6条主张解除房屋买卖合同，故本案因房屋交付产生的争议应以《协议书》为依据予以解决。《协议书》第3条、第6条约定被告负有整改交付义务，如未按协议附件条件和时间完成整改交付的，则原告得以要求退铺并按照买卖合同约定执行。但根据查明事实，《协议书》并无附件，原告亦未提交证据证明在协议签订后原告或其他业主代表曾向被告提出过商铺整改的具体要求及时间，或不能形成附件原因归责于被告，此外，庭审中经本院询问，原告明确表示不向被告提出整改要求，故原告主张因被告未履行商铺整改义务导致无法交付，没有事实依据，本院不予采纳，原告据此径行主张解除买卖合同、退还款项并由被告承担违约责任，本院不予支持，双方就商铺整改应另行协商解决。另需指出的是，就原告陈述的在建抵押情形，买卖合同对此已予以列明，双方应根据约定予以处置；就原告按揭贷款办理中存在的问题，双方应配合办理相关手续，以避免新的纠纷。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋军的诉讼请求。本案受理费3869元（已减半收取），由原告宋军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年九月三十日书记员  肖倩