陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终8472号  上诉人（原审被告）：西安经发物业管理有限责任公司。住所地：西安市。法定代表人：吴锁正，董事长。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴军良，男，1953年11月23日出生，汉族，西安市人力资源社会保障局退休干部，住西安市未央区楼XX。委托诉讼代理人：戴舒琦，女，1981年7月8日出生，汉族，西安市法律援助中心工作人员，住西安市未央区楼XX。被上诉人（原审被告）：孙盛凯，男，1972年6月3日出生，汉族，陕西长腾商业运营公司副总经理，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：李杨，男，1984年9月5日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人西安经发物业管理有限责任公司(以下简称经发物业公司)因与被上诉人戴军良、孙盛凯、李杨物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初16465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经发物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判经发物业公司不承担责任；2、二审诉讼费用由戴军良、孙盛凯、李杨承担。事实及理由：1.涉案房屋漏水系施工质量问题所致，应由开发商西安曲江大明宫置业有限公司（以下简称大明宫置业公司）承担相应责任。一审中经发物业公司提出追加大明宫置业公司作为共同被告，但一审法院未同意，违反了法定程序。开发商大明宫置业公司将涉案房屋公共屋面交由业主个人使用的行为严重违反法律规定，损害了小区全体业主的共同利益。大明宫置业公司应当为其违法行为承担相应责任。2.孙盛凯、李杨的不当使用是涉案屋面漏水的原因之一，应当承担较大的责任。根据鉴定意见：屋面人为破坏（在屋面打孔安装膨胀螺旋栓）也是涉案房渗漏的主要原因。原审判决仅判决李杨承担5%的责任，事实认定不清，责任划分不合理。3.经发物业公司已尽到了物业管理义务。由于物业对涉案屋面进行维修养护等工作必须经过2803号房屋，但2803号实际使用人均不予配合，给维修养护带来了极大的障碍，该部分责任应当由2803号业主和实际使用人承担相应的责任。经发物业公司在得知漏水事宜后在漏水处搭建了篷布，及时采取了止损措施，并启动了自筹程序，经发物业公司尽到了物业管理义务，至于大修基金未到位的问题，与物业公司无关，系大明宫置业公司的遗留问题，应当依法由其承担相应的责任。4.该案中戴军良与经发物业公司之间存在物业服务合同关系，与李杨之间不存在物业服务合同关系，原审判决基于物业服务合同关系判决经发物业公司承担违约责任，又基于侵权责任关系判决李杨承担侵权责任，一个案件中存在两个法律关系，属于适用法律错误。戴军良辩称，其购买西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋于2012年收房，房屋漏水时，已经过了5年的质保期。本案的漏水部位属于小区公共部分，在保修期外公共部位漏水，属于小区物业公司维修范围，不存在经发物业公司所述的遗漏被告。经发物业公司根本没有尽到管理义务。2019年6月2703室出现漏点时，其就联系经发物业公司，但是物业公司一直以没有大修基金为由拖着不解决，导致渗漏越来越严重，房间墙面、地板损坏。根据《陕西省物业服务收费管理办法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》相关规定，经发物业公司与涉案小区2803的室房屋的租户之间也形成了物业服务关系。一审法院适用法律正确。孙盛凯辩称，1.涉案2803室房屋外的露台为开发商设计建造，其购房合同未载明此面积为购房者所有，大明宫置业公司也未授权业主独家使用。同时，该露台并非完全封闭，2803室紧邻的西户有狭长的通道也可以进入，楼上2903室也可以进入。2803室既无所有权，也没有专有使用权。2.涉案房屋孙盛凯不存在使用和不当使用情况。2803房屋一直闲置致2016年出租给李杨使用，出租时孙盛凯向承租人李杨出示了房屋买卖合同及所附示意图。并约定由承租方按时足额缴纳物业管理费、水电费等。双方租赁合同第四条载明：租赁期间房屋的修缮由乙方负责。3.经发物业公司所述其尽到了管理义务，2803实际使用人不积极配合与事实不符。案发前，孙盛凯多年来从未收到物业公司及租户反馈对露台进行维修养护之信息，案发后，其多次前来积极配合楼下业主及物业公司查看，协调租户配合协商解决此事，尽到了自己应尽的义务。4.2803室租户李杨已经租住4年多，期间均由李杨按时缴纳物业管理费，客观事实明确，视同认同此物业承租关系和物业管理责任，不存在一案中存在两个法律关系的问题。5.李杨在2803室外公共露台屋面浇花及打孔孙盛凯并不知情，其不应承担责任。李杨辩称，其租房时没人告知其外面的露台不能使用。其在露台上打了4个两三公分的眼，已经有三年了。鉴定报告也认定打眼有可能是漏水原因，但主要原因是楼体质量问题。其一直积极配合物业，不存在不配合的事实。也一直按期缴纳物业管理费。戴军良向一审法院起诉请求：1、要求经发物业公司、孙盛凯、李杨修复漏水楼顶；2、经发物业公司、孙盛凯、李杨赔偿其家具、房门、地板等损失31430元；3、经发物业公司、孙盛凯、李杨赔偿其2019年1月至2020年1月租赁费损失10600元及后续租赁费损失；4、由经发物业公司、孙盛凯、李杨承担本案诉讼费用、鉴定费用。一审法院认定事实：2011年8月22日，戴军良与西安曲江大明宫置业有限公司（以下简称大明宫置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定戴军良购买西安市未央区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋。并约定该商品房所在楼宇的外墙面使用权归该楼宇全体业主（如买受人有使用要求，应由买受人提出书面申请，并经全体业主同意）等。2012年11月戴军良收房，2013年9月入住。孙盛凯为戴军良楼上2803室业主，李杨为2803室租户。经发物业公司曾与大明宫置业公司签订《文景小区前期物业服务合同》，约定由经发物业公司为该小区提供物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理等。并约定，双方确认查验过的物业共用部位、公用设施设备存在以下问题：施工质量问题、前期遗留问题，由大明宫置业公司承担解决以上问题的责任等。2019年6月，戴军良发现房顶屋面出现漏水霉点，7、8月扩大，导致两个卧室无法居住。戴军良于2019年7月开始与经发物业公司协商，但经发物业公司称该单元楼业主未交纳专项维修基金，导致其无法对漏水屋面进行维修。2019年8月21日，经发物业公司在其公示栏贴出《关于文景西区36号楼屋面防水维修费用自筹的公告》，载明因全体业主未缴纳《住宅专项维修资金》，维修费用应由36号楼全体业主共同分担，按栋收取，其按照“排险抢险保安全”原则进行维修资金自筹。公示期间为8月21日-8月25日。公示期满后，将上门征询意见等。2019年9月5日，其通过微信向李杨告知涉案楼顶景观平台为公共区域，任何人不得占用。2019年9月24日再次发送违章通知单，载明2803户在营业期间存在1、在公共区域乱搭乱建，占用公共资源；2、破坏屋面结构，私接水管浇灌绿植问题，并要求其逾壹日之内整改。如未做相应整改，其将采取相应措施并上报执法部门进行处理，由此造成的损失和责任由该户承担等。李杨回复“房东说如果别人家也都恢复了，我们就恢复。”。2019年9月17日，经发物业公司继续贴出《关于文景西区36号楼屋面防水维修费用自筹的公示》，载明36号楼共114户其中已经走访联系到共69户，未联系到45户，同意众筹4人，不同意众筹59户，不参与6人等。另经发物业公司在戴军良告知其漏水一事后曾在漏水处搭建篷布。2019年9月16日戴军良诉至法院，并对涉案屋面漏水原因及造成其损失申请鉴定。2019年12月12日，经西安高新建设监理有限责任公司（2019）-JS-006号建筑工程司法鉴定意见书分析，1、涉案房屋因为屋面细部防水构造多处不符合规范要求，致使防水保护层失去保护作用，加快防水层的老化、龟裂，从而导致失去防水功能；2、屋面长期未进行维护保养，致使屋面防水保护层出现开裂后未及时进行修复处理，屋面天沟部位堆放的杂物未及时清理，落水口的淤泥未及时清理，使防水层的薄弱部位存在积水、排水对屋面的防水和排水都有一定的影响；3、屋面人为破坏（在屋面打孔安装膨胀螺栓），也有可能导致防水层被破坏的情况。在屋面防水层存在多处渗漏的情况下，经长期下雨、喷淋浇灌等原因，使屋面大量的水通过屋面渗漏至室内。鉴定意见为：1、涉案房屋渗漏的主要原因是屋面防水层细部构造因不符合规范要求、屋面长期未进行维修保养、人为破坏等原因导致多处开裂，从而失去防水功能。2、涉案房屋顶棚、前面出现大面积脱落，致使房屋无法继续使用。3、涉案房屋损坏部位维修估算费用为31430元。该费用包括拆除壁纸、吊顶、乳胶漆费用1500元，墙面修复、贴壁纸12500元，顶棚修复、吊顶、石膏线安装14430元，垃圾清运、成品保护、保洁3000元。另查明，涉案屋面所在36幢楼业主未交纳住宅专项维修资金。李杨曾因搭建花架在涉案屋面打孔安装膨胀螺栓。一审法院认为，依照鉴定意见，关于屋面防水层不符合规范要求一节，应属房屋质量问题。因经发物业公司与大明宫置业公司在其《文景小区前期物业服务合同》中约定，因施工质量问题之责任由大明宫置业公司承担。本案中，该房屋质量问题是否为施工质量问题尚不明确。依照经发物业公司与原开发商所签订的《前期物业合同》，经发物业公司对物业共用部位负有维修、养护和管理的义务。考虑到本案实际情况及及时止损，该部分维修责任及所造成戴军良之损失由经发物业公司负担。经发物业公司在承担责任后，可向相关方主张权利。关于漏水原因中屋面长期未进行维修保养之责任，经发物业公司作为具有专业资质的物业管理企业，负有对物业共用部位维修、养护及管理之义务，其理应对共用部位的防水情况进行检查，以及时发现隐患并采取相应防范措施，避免损害发生。依照鉴定意见，经发物业公司长期未对涉案屋面进行维护保养，致使屋面防水保护层出现开裂后未及时进行修复处理。故经发物业公司未尽到其管理义务。且经发物业公司未及时检查、发现并制止李杨在屋面打孔及摆放、浇灌绿植之行为，未尽到其维护管理义务。经发物业公司得知戴军良屋面出现漏水情况后，仍未采取有效的应急修复措施以降低损害，而是以住户未交纳专项维修基金、缺少维修费用为由，致使涉案房屋较长时间内处于漏水状态，逐步损害到屋内顶面等，造成损失之扩大。综上，经发物业公司未尽到管理义务，在漏水后又未采取有效应急措施，其行为违反物业服务协议约定，故应承担修复责任，并赔偿戴军良损失。综上，酌情认定经发物业公司对戴军良之损失承担95%之赔偿责任，即向戴军良赔偿29858.5元（31430元×95%）。并对涉案36号楼一单元楼顶防水层及楼面进行修复。关于屋面人为破坏之责任，因李杨在屋面打孔安装膨胀螺栓，有造成防水层被破坏之可能性。依照法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。涉案屋面上空无遮挡，李杨应预见到其打孔行为可能会造成房屋漏水之情形，但其仍心存侥幸，其行为存在过错。结合本案案情，酌情认定李杨对戴军良之损害承担5%赔偿责任，即1571.5元（31430元×5%）。李杨因其打孔行为造成涉案屋面防水层损坏之可能性较小，且其本人非涉案屋面共有权人，故李杨不对涉案屋面负有修复责任，关于戴军良该部分诉请，不予支持。孙盛凯并未对涉案屋面有侵权行为，且其对李杨在屋面打孔之行为并不知情，在知晓相关情况后，亦及时通知李杨配合物业采取相关措施减小损失，故其因李杨之行为不对戴军良之损害承担赔偿责任。综上，戴军良之诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决：一、被告西安经发物业管理有限责任公司自本判决生效之日起三十日内，将西安市未央区XX小区XX号楼XX楼XX层、楼面修复至完好状态。二、被告西安经发物业管理有限责任公司自本判决生效之日起十日内，向原告戴军良赔偿损失29858.5元。三、被告李杨自本判决生效之日起十日内，向原告戴军良赔偿损失1571.5元。四、驳回原告戴军良其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告戴军良已预交）、鉴定费26000元，共计26050元。由被告西安经发物业管理有限责任公司负担24747.5元，由被告李杨负担1302.5元，于上述付款期限一并向原告戴军良支付。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实、本院予以确认。本院认为，依照经发物业公司与原开发商大明宫置业公司所签订的《前期物业合同》约定，经发物业公司对物业共用部位负有维修、养护和管理的义务。本案中，戴军良所有的涉案房屋屋顶漏水经鉴定漏水原因为：1、涉案房屋渗漏的主要原因是屋面防水层细部构造因不符合规范要求、屋面长期未进行维修保养、人为破坏等原因导致多处开裂，从而失去防水功能。2、涉案房屋顶棚、前面出现大面积脱落，致使房屋无法继续使用。因经发物业公司长期未对涉案屋面进行维护保养，致使屋面防水保护层出现开裂后未及时进行修复处理。且经发物业公司未能及时检查、发现并制止李杨在屋面打孔及摆放、浇灌绿植之行为，未尽到其维护管理义务。在得知戴军良屋顶出现漏水情况后，仍未采取有效的应急修复措施以降低损害，据此一审法院认定经发物业公司应当承担戴军良屋顶漏水的维修责任及酌定经发物业公司对戴军良之损失承担95%之赔偿责任并无不当。关于屋面防水层细部构造不符合规范要求一节，属房屋质量问题，依据经发物业公司与大明宫置业公司签订的《文景小区前期物业服务合同》中约定，因施工质量问题之责任由大明宫置业公司承担。本案中，该房屋质量问题是否为施工质量问题尚不明确，经发物业公司在承担责任后，可向相关方主张权利。因李杨在屋面打孔安装膨胀螺栓，有造成防水层被破坏之可能性，一审结合本案实际情况，酌情认定李杨对戴军良之损害承担5%赔偿责任并无不当。孙盛凯虽系2803室业主，但其并未对涉案屋面有侵权行为，且其对租户李杨在屋面打孔之行为并不知情，在知晓相关情况后，亦及时通知李杨配合物业采取相关措施减小损失，故其不应承担赔偿责任。综上所述，经发物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由西安经发物业管理有限责任公司负担元。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年九月二十四日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳