云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1040号上诉人（原审原告）：王双华，女，1975年12月24日生，汉族，大专文化。委托诉讼代理人：刘昌启，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：阮尧，云南瑞志律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组。负责人：鲁伟信，该居民小组组长。委托诉讼代理人：聂宗林，云南聂宗林律师事务所律师，特别授权代理。王双华与楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组（以下简称上半城居民小组）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王双华及其委托诉讼代理人刘昌启、阮尧，上诉人上半城居民小组负责人鲁伟信及委托诉讼代理人聂宗林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王双华的上诉请求：一、依法撤销原判，改判由上半城居民小组向其支付搬迁损失费141951.6元、停产停业损失费3991682.46元、装修损失费1306422元，合计5440056.06元；二、一、二审案件受理费由上半城居民小组承担。事实及理由：王双华与上半城居民小组于2006年12月30日订立了房屋租赁合同，王双华按照合同的约定履行支付租金的义务，从而取得坐落于楚雄市鹿城镇信义街口的使用面积约3000余平方米商业用房的占有、使用、收益权，王双华成为了该房屋的用益物权人。王双华利用部分租赁房屋开办了“金雁宾馆”，部分房屋转租给他人，由他人用于开办药房、发廊、英语培训学校等。由于楚雄市人民政府发布了《关于西门小区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》，上半城居民小组出租给王双华的房屋被楚雄市人民政府征收，租赁物由此灭失，租赁合同也因此终止。楚雄市西门小区棚户区改造项目指挥部对此次征租赁房屋所造成的经济损失进行了评估及认定，并依照楚雄市西门小区棚户区改造实施方案，认定全部征收补偿费合计41789483.72元，并将该款支付给上半城居民小组，其中，楚雄市西门小区棚户区改造项目指挥认定的经济损失项目及数额为：房屋1375448元、土地86453元、构筑物及地上附着物1845248元、房屋室内外装修费3991682.46元，停产停业损失3991682.46元、搬迁费141951.6元。在租赁合同因楚雄市人民政府的征收而终止之时，本案涉及的房屋为王双华占有、使用、收益，房屋被用作经营场所。王双华开办的“金雁宾馆”及其他次承租人开办的药店、发廊、英语培训学校等经营活动遭遇征收而迫停止，若要继续经营，则需另觅场所继进行搬迁。而在征收之时，本案涉及的租赁房屋并非为被上诉占用，其并未利用该房屋从事经营活动，故其不需进行搬迁，也没有遭受停产停业，因此，楚雄市西门小区棚户区改造指挥部认定的搬迁费141951.6元、停产停业损失补偿费为3991682.46便是王双华因为其承租的房屋被征收所造成的经济损失，但原审抛开《中华人民共和国物权法》第一百二十一条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、第二十三条以和《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第十六条、第二十五条、第二十六条、第二十七条以及《楚雄市西门小区棚户区改造实施方案》的规定，完全无视上述法律法规、文件中关于征收所造成的经济损失的认定、计算的依据和标准，自创了一套缺乏事实和法律依据的认定经济损失的方法和标准，尤其“酌情处理”确定给王双华的比例明显偏低，既不合情，也不合理。根据评估明细表，楚雄市西门小区棚户区改造指挥部认定的“金雁宾馆”装修损失中，王双华自身投入的装修的部分为617906元，向王双华租赁房屋的次承租人进行的装修的部分为688516元，合计1306422元，楚雄市人民政府发布征收公告以后，王双华为了配合征收拆迁，己和次承租人协商解除了合同，对此承租人给予了相应的补偿，然后将房屋收回自行管理。因此，王双华的装修损失应为王双华自身投入的装修部分和向王双华租赁房屋的次承租人进行的装修的部分之和，二者合计1306422元，原审认定王双华装修损失为494352元，明显与事实不符，与法相悖。尤其，原判将楚雄市西门小区棚户区改造指挥部认定的由向王双华承租房屋的次承租人进行装修的部分判归上半城居民小组，明显毫无道理。综上所述，原判认定事实不清，判处明显不当，恳请二审法院查清事实，纠正原审错判。上半城居民小组辩称，上诉人王双华的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回王双华的上诉。上诉人上半城居民小组的上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项、第三项，改判驳回王双华的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由王双华承担。事实及理由：一、王双华按照上半城居民小组和棚改指挥部签订的房屋征收安置补偿协议书主张的装修损失、搬迁损失、停产停业损失等三项请求不成立，理由是该三项费用是棚改指挥部按照棚改政策，因房屋被征收永远灭失而支付给被征收人的政策性奖励，是上半城居民小组的专属所得，与王双华无关。二、本案属于房屋租赁合同纠纷，租赁房屋因西门小区棚户区改造被政府征收而导致合同提前合法终止，双方互不承担违约责任，一审按照合同违约提前终止应承担80%装修费用的约定，判决上半城居民小组承担房屋装修损失494325元是错误的，请求二审予以撤销。三、王双华未提交任何证据证明其发生了搬迁损失，实际上“金雁宾馆”是2018年11月20日被棚改指挥部强制拆除的，王双华也没有发生过搬迁费用，故一审酌情判决的42585元搬迁损失没有事实依据，也没有法律依据，应予以撤销。四、王双华未提交任何证据证明其发生了停产停业损失，双方签订的房屋租赁合同也没有此项约定，故一审酌情判决1197505元停产停业损失同样没事实及法律依据，应予以撤销。王双华辩称，上诉人上半城居民小组的上诉请求和理由不成立。政府向居民小组支付搬迁费时包括了全部费用。王双华实际投入了装修费，1306422元的装修费损失应支付给王双华。搬迁损失141951.60元、停产停业损失3991682.46元也应该全部支付给王双华。王双华向一审法院起诉请求：1.请求依法确认楚雄市西门小区棚户区改造项目指挥部向上半城居民小组支付的征收“金雁宾馆”房产补偿费中的搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元、装修补偿费1306422元归属王双华所有，并判令上半城居民小组向王双华支付前述搬迁费、停产停业补助费、装修补偿费合计5440056.06元；2.诉讼费由上半城居民小组承担。诉讼过程中，王双华变更第一项诉讼请求为：判令上半城居民小组向王双华支付搬迁损失141951.60元、停产停业损失3991682.46元、装修损失1306422元。一审认定的事实：1994年经楚雄市城乡建设委员会批准,上半城居民小组施工建设了位于小西门的综合用房和营业楼，即南楼、西楼。建成后，出租给海音公司用于开设宾馆及歌厅。2005年，经楚雄市建设局批准,上半城居民小组又建设了部分综合楼，即北楼。以上两次建成的南楼、西楼、北楼统称为雁栖楼。2006年12月30日,王双华为乙方，上半城居民小组为甲方，双方签订房屋承包合同，合同约定：“甲方将坐落于信义街雁栖楼三幢房屋,使用面积3000多平方米承包给乙方,期限为15年，即从2007年1月1日起至2021年12月30日止；甲方将现状房屋承包给乙方经营使用；由于房屋年久设施陈旧破损，乙方可以装修改造，但不得影响房屋主体结构；乙方装修及添置的固定设施所需费用由乙方承担；承包期满后（或因乙方责任导致退包的），甲方无条件收回房屋不做任何补偿；甲方不得用任何借口终止该合同，否则承担乙方装修改造的费用损失（前八年承担100%装修费用，后七年承担80%的装修费用）；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。甲乙双方协商按国家规定办理”。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。之后，王双华对承租的雁栖楼主楼即西楼二至五层进行装修改造后用于开办“金雁宾馆”，部分房屋转租他人。2017年11月27日,楚雄市人民政府发布关于西门小区棚户区改造项目房屋征收决定的公告，上半城居民小组所有座落于信义街的“金雁宾馆”在上述征收范围内。经棚改指挥部委托评估机构评估,上述房屋室内外装修价值为1845248元。2017年12月27日,棚改指挥部与上半城居民小组签订了征补安置协议,“金雁宾馆”的征收补偿金额为：房屋评估总价31911737元（包含房屋装修价值1845248元在内）、政策性补助4133634.06元(含搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元)、政策性补贴4786760.55元、签约搬迁奖励957352.11元,总费用为41789483.72元。之后，王双华对上述征补安置协议中涉及的搬迁费、停产停业补助费、房屋装修补偿费产生争议。2018年11月16日，棚改指挥部向“金雁宾馆”经营户发出了限期腾空交付房屋通知,限其在2018年11月19日之前腾空交付。2018年11月20日，棚改指挥部对“金雁宾馆”进行拆除。2019年5月28日，棚改指挥部向上半城居民小组支付了全部征收补偿费用。在庭审中，双方确认，根据棚改指挥部委托的评估机构的评估结论，王双华本人对承租房屋进行装修的价值为617906元。一审法院认为，王双华、上半城居民小组签订的房屋承包合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据双方签订的房屋承包合同的约定，合同承包期限为十五年；因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。但双方在合同履行过程中，因楚雄市西门小区棚户区改造项目，承包房屋被征收，上半城居民小组与棚改指挥部签订了征补安置协议，因此，双方之间签订的房屋承包合同由于政府的征收行为而终止。根据双方签订的房屋承包合同的约定，甲方不得用任何借口终止该合同，否则承担乙方装修改造的费用损失（前八年承担100%装修费用，后七年承担80%的装修费用）。在本案中，根据庭审查明的事实，王双华在承包上半城居民小组所有的位于楚雄市信义街雁栖楼三幢房屋，经上半城居民小组同意后，王双华对所承租的雁栖楼主楼即西楼二至五层进行装修改造用于开办“金雁宾馆”，根据棚改指挥部委托的评估机构的评估结论，王双华本人对承租房屋进行装修的价值为617906元，参照该房屋承包合同中关于上半城居民小组承担王双华后七年80%装修损失的约定，故上半城居民小组应当支付王双华房屋装修损失494325元。本案中，双方在房屋承包合同履行过程中，因政府的征收行为导致双方之间的房屋承包合同终止，上半城居民小组因政府的征收行为获得了政策性补贴即搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元。在房屋承包合同因政府的征收行为终止后，王双华已经无法通过所租赁房屋获得任何收益，因此，上半城居民小组应当支付王双华搬迁损失及停产停业损失。在上半城居民小组与棚改指挥部签订征补安置协议时，双方之间尚未履行的合同承包期限为四年，因此，综合考虑剩余合同期限、王双华在剩余合同期限内可获收益及上半城居民小组所获得的相应补助费用等实际情况，酌情确定由上半城居民小组支付王双华搬迁损失42585元、停产停业损失1197505元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第二百一十二条之规定，判决：一、由上半城居民小组于本判决生效后十日内支付王双华承租房屋装修损失494325元（款交一审法院）；二、由上半城居民小组于本判决生效后十日内支付王双华承租房屋搬迁损失42585元（款交一审法院）；三、由上半城居民小组于本判决生效后十日内支付王双华承租房屋停产停业损失1197505元（款交一审法院）。案件受理费24940元（已减半收取），由上半城居民小组负担7951元（未交，限本判决生效后十日内交纳，款交一审法院），由王双华负担16989元（已交）。二审中，王双华提交新证据：司法鉴定意见书，欲以证明王双华因停产停业造成的损失。上半城居民小组认为该证据与本案无关，不进行质证。本院认为，王双华提交的司法鉴定意见书不能证明其因停产停业造成的具体损失，故对该证据依法不予采信。二审中,上半城居民小组未提交新证据。二审中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，王双华对一审认定“2018年11月20日，棚改指挥部对金雁宾馆进行拆除”有异议，认为在2018年11月20日之前已经拆除了其所承租三栋房屋中的两栋，2018年11月20日拆除的只是所承租三栋房屋中的一栋。另，上诉人王双华认为一审遗漏认定王双华承租案涉房屋转租给次承租人后又进行了装修，评估价为688516元，一审未认定。上半城居民小组对一审认定的法律事实无异议。对双方当事人均无异议的一审认定的法律事实本院依法予以确认。对王双华针对一审法院认定法律事实提出的异议，将在以下部分进行评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上半城居民小组是否应支付王双华房屋装修损失费、搬迁损失费、停产停业损失费。如应当支付，数额应如何认定。本院认为，本案中，王双华、上半城居民小组签订的《房屋承包合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据双方签订的房屋承包合同的约定，合同承包期限为十五年。但双方在合同履行过程中，因楚雄市西门小区棚户区改造项目，案涉房屋被征收，上半城居民小组与棚改指挥部签订了征补安置协议，因此，双方之间签订的《房屋承包合同》由于政府的征收行为而终止。国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为所有权人，对承租人在征收补偿中的利益未予考虑。所有权人获得征收补偿款后，对于承租人的相关权利由房屋所有权人与承租人协商处理。出租房屋被国家征收，被征收人及补偿对象系房屋所有权人，征收补偿合同系政府与所有权人签订，根据合同相对性原则，合同之外的第三人不能享受和履行合同约定的权利和义务，征收补偿合同虽基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原则，征收补偿合同以外的人，包括承租人不享有征收补偿合同的权利。同时，征收补偿合同的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人，因此，承租人因出租房屋被征收而主张权利不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能依据征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。出租人与承租人双方之间为租赁合同法律关系，出租房屋被征收后，承租人主张权利，应依据是合同法和双方合同约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据，没有约定的，按照法律规定处理。《最高人民法院的解释》第十一条第（四）项规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”根据本案查明的事实，王双华承包了上半城居民小组所有的位于楚雄市信义街雁栖楼三幢房屋，经上半城居民小组同意后，王双华对所承租的雁栖楼主楼即西楼二至五层进行装修改造用于开办“金雁宾馆”，根据棚改指挥部委托的评估机构的评估结论，双方均认可王双华对承租房屋进行装修部分的价值为617906元，参照双方签订的《房屋承包合同》关于“承包期满后（或因乙方责任导致退包的），甲方无条件收回房屋不做任何补偿；甲方不得用任何借口终止该合同，否则承担乙方装修改造的费用损失（前八年承担100%装修费用，后七年承担80%的装修费用）”的约定，上半城居民小组应承担王双华80%的装修损失，故一审确定上半城居民小组应当支付王双华房屋装修损失费494325元并无不当。另，上半城居民小组因政府的征收行为获得了政策性补贴搬迁费141951.60元、停产停业补助费3991682.46元。本案《房屋承包合同》因政府的征收行为终止后，王双华已不能通过租赁房屋获得合同履行期剩余三年的收益，承租人王双华并非征收补偿对象，无权请求分割征收补偿款项，但可依据房屋租赁合同要求出租人支付租赁合同不能履行的经济损失，但在赔偿责任上，因政府征收房屋导致租赁合同不能履行并非出租人上半城居民小组的过错，故承租人在没有履行合同的情况下要求赔偿剩余期限的全部可得利益利润并无依据，但客观上承租人王双华确实存在停产停业损失，即剩余期限经营可得利润损失，出租人应给予承租人适当的恢复经营补偿。一审综合考虑王双华交纳租赁费的情况、租赁合同剩余的合同期限、王双华在剩余合同期限内可获收益及上半城居民小组所获得的相应补助费用等实际情况，酌情确定由上半城居民小组支付王双华停产停业损失1197505元符合法律规定及本案查明的客观事实。根据本案查明的事实，王双华存在拒不搬迁导致行政强迁的客观事实，一审支持搬迁损失费42585元，已对王双华的损失问题进行充分考虑。故王双华主张上半城居民小组应向其支付全部搬迁损失费141951.6元及全部停产停业损费失费3991682.46元无事实及法律依据，不予支持。王双华上诉主张案涉房屋所获得的装修损失费中，次承租人进行装修的部分688516元应由其享有。本院认为，根据本案查明的事实，上半城居民小组在出租案涉房屋时对案涉房屋已进行装修，现无法区分原出租人及现次承租人的具体装修部分价值，针对王双华对次承租人的补偿问题，王双华主张其向次承租人共支付了282666元赔偿费，但针对该问题未提交充分有效的证据证实；根据双方《房屋承包合同》的约定，合同终止后上半城居民小组仅承担王双华装修改造部分的费用损失，王双华未经上半城居民小组书面同意不得进行转租，合同并未对次承租人的装修费损失问题作出约定，且王双华并未提交相应证据证明其转包前已经出租人上半城居民小组书面同意，故王双华关于次承租人进行装修的部分688516元应由其享有的主张无事实及法律依据，依法不予支持。上诉人上半城居民小组主张其不应支付王双华房屋装修损失费、搬迁损失费、停产停业损失费无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人王双华、上诉人上半城居民小组的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王双华预交的二审案件受理费36445元，由王双华承担（已交）；上诉人楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组预交的二审案件受理费20410元，由楚雄市鹿城镇龙江社区居民委员会上半城居民小组承担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向一审法院申请强制执行。审判长  纪艳茜审判员  杨培松审判员  李晓黎二〇二〇年九月二十八日书记员  王 力