贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1725号上诉人(原审原告):重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司，住所地贵州省平塘县金盆街道河滨大道**6-1-8，统一社会信用代码91522727MA6E699C33。负责人:徐正勇，该公司经理。委托诉讼代理人：黄双，该公司员工。委托诉讼代理人：钟伟，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩志戌，女，1982年9月17日生，汉族，安徽省人，户籍地安徽省临泉县，现住平塘县。上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司与被上诉人韩志戌房屋租赁合同纠纷一案不服平塘县人民法院（2019）黔2727民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人钟伟、黄双，被上诉人韩志戌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司的上诉请求:1、依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租金93645.5元（补收免租期9个月的租金84978元及尚欠25天租金8667.5元），水电费45.46元，违约金31203元，合计金额124893.96元，冲抵被上诉人缴纳的保证金20000元后，被上诉人还应向上诉人支付104893.96元；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人给予被上诉人9个月的免租期是以双方签署了五年期的《房屋租赁合同》为前提的，是要被上诉人实际履行满五年才享有的优惠，因此9个月的免租期是一种附义务的赠予，而非上诉人减少租金或是市场交易促销方式，一审法院对该部分的事实认定及适用法律错误。合同履行过程中，如果承租人违约，不履行赠予合同约定的义务，出租人可以撤销赠予合同（如撤销免租期，要求承租人按照租金标准支付免租期的租金等）。二、本案中导致《房屋租赁合同》解除的原因系被上诉人未按约定支付房屋租金义务，导致上诉人解除租赁合同，撤销对被上诉人免租期免交租金的赠予，被上诉人应当向上诉人支付其已实际享受的9个月的免租期租金。综上所述，被上诉人不仅应向上诉人支付相当于3个月的房屋租金作为违约金，同时还应向上诉人补交实际已享受的9个月免租期租金，请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人韩志戌二审答辩称：上诉人给予被上诉人12个月的免租期不是赠予，而是上诉人为了市场交易给租客的一种优惠方式。被上诉人承租上诉人的商铺是用于经营“聚丰园饭店”，实际上该饭店是与妹夫陆光明合伙经营的，但从2018年4月被上诉人从饭店退伙后，饭店就只由陆光明一人经营，被上诉人对此后饭店情况及房屋租赁情况一概不知。2018年4月至2019年9月这段时间的房屋租金及水电费都是由陆光明支付，上诉人肯定知道商铺实际承租人已经变成陆光明，并且还准许陆光明在商铺内进行经营，因此上诉人应该向陆光明追问租金及违约金。原审原告重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金93645.5元，水电费2008.8元，违约金31203元，合计金额126857.3元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月1日原告作为出租方、被告作为承租方签署了2份《房屋租赁合同》，原告将位于平塘县商业（栋）1层17号商铺（面积58.81㎡）、18号商铺（面积56.9㎡）出租给被告用于经营餐饮业。租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日止，约定第一年月租金为80.00元／平方米，第二年月租金为84.80元／平方米，第三年月租金为89.89元／平方米，第四年月租金为95.28元／平方米，第五年月租金为95.28元／平方米，其中约定2017年12月1日至2018年2月28日、2018年6月1日至2018年8月31日、2019年6月1日至2019年8月31日、2020年6月1日至2020年8月31日为免租金期，合同约定租金按季缴纳，上季度期满前15天缴纳下个季度租金，如未按时缴纳租金达20日，原告有权解除合同，收回房屋。合同对双方权利义务及违约责任进行了约定，若被告提前解除合同，已缴纳的租金、保证金不予退还，被告还要补交免租期的租金以及按3个月的租金标准承担惩罚性违约金；若原告提前解除合同，应当向被告无息退还已经缴纳的租金及履约保证金，承担合同解除给被告造成的直接经济损失。合同签订后，被告按约定向原告缴纳17号、18号商铺的保证金共计20000元及商铺第一季度的租金后即接收商铺开始经营活动。在经营当中，因经营困难被告于2019年9月搬出了所承租的商铺。因被告没有按照合同约定缴纳2019年9月1日至2019年11月30日的商铺租金，原告于2019年9月10日通过邮政专递向被告寄送《房屋租金催缴函》要求被告于2019年9月15日前缴纳租金，因被告在期限内没有缴纳，原告于2019年9月19日向被告寄送解除《房屋租赁合同》函决定于2019年9月25日与被告解除房屋租赁合同收回出租房屋。一审法院认为，本案当事人争议焦点是：在租赁期间因被告违约导致原告解除租赁合同，原告要求被告给付租赁期间免租金期内的租金、承担3个月房租的违约金及不予退还被告缴纳的保证金是否符合法律规定？原告的请求是否能够支持？原告与被告签署的《房屋租赁合同》除了违反国家法律法规的约定外对双方具有一定约束力，双方应当按照合同约定依法行使权利、履行义务。合同签订后，在租赁期间被告不能按约定给付租金导致租赁合同提前解除，被告依法应当承担相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据法律规定，当事人违反合同约定应当承担违约责任，违约金数额以不超过实际损失为限。本案中，租赁合同解除后，原告的损失主要体现为租金的暂时无法收取损失，合同解除后，原告仍可以通过继续出租获取租金，至于是否能够顺利出租收取租金，则属于一种市场风险，因此租赁合同约定被告违约解除合同要承担相当于3个月租金的违约金不违反法律规定，原告请求被告承担合同解除后3个月的合理招租期间的租金损失31203元依法应予以支持。因合同解除导致原告的租金损失被告通过承担违约金方式弥补后，原告还要求被告补交免租金期的租金和不退还被告缴纳的保证金没有法律依据，因此原告要求被告补交免租金期的租金和不退还保证金的请求依法不能支持。虽然在《房屋租赁合同》中约定有被告违约要承担3个月的房屋租金作为违约金，要补交免租金期的租金以及不退还保证金的合同条款，但是该《房屋租赁合同》系原告单方拟订的格式合同，内容多达18页，没有证据证明在合同签署时原告已经就违约条款与被告进行过协商或者进行过充分告知说明，且该约定明显加重了被告合同解除责任限制了被告合同解除权利，因此合同约定的违约条款因不符合法律规定不能全部支持。关于合同解除前的租金问题，对于案涉合同的解除时间，虽然被告辩称是2019年9月1日搬迁出承租商铺，但是被告没有提交与原告口头或者书面解除合同具体时间的相应证据，故只得以原告提交的函件约定的合同解除时间为准，即2019年9月25日为合同解除时间。因此原告要求被告承担2019年9月1日到9月25日期间的租金8667.5元符合法律规定，应予以支持。关于原告请求被告给付租赁期间产生的水电费用2008.8元的问题，对此被告辩称不清楚水电欠费事项，原告提供的票据显示，2019年9月4-1-17号商铺水费缴费为24.00元，4-1-18号商铺电费缴费为21.46元，其他的水电费用因被告不认可，原告提供的票据一审法院不能认定系被告使用产生的费用，因此本案只能支持原告水电费用请求45.46元，其他的水电费用原告有证据后可另行主张权利。综上所述，本案房屋租赁合同解除后，原告的请求依法应予以支持的是：违约金31203元+合同解除前未缴纳的租金8667.5元+合同解除前未缴纳的水电费45.46元=39915.96元。合同解除后，被告缴纳的保证金20000元原告应当退还给被告，从减少诉累角度考虑，可在本案予以扣除，因此扣减保证金后，被告还需要给付原告款项为：39915.96-20000.00=19915.96元。在本案扣减后，原告无需再返还被告保证金。本案诉讼费用依法由原、被告分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告韩志戌于本判决书生效后十五日内给付原告重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司违约金、房屋租金、水电费共计19915.96元；二、驳回原告重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司其他诉讼请求。如未按法律文书指定期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1419元（已减半收取），由原告重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司负担1119元，由被告韩志戌负担300元（起诉时原告已经预交，被告在兑现上述款项时一并交付给原告）。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：被上诉人是否应该支付免租期租金。从双方签订的《房屋租赁合同》内容来看，虽然约定因被上诉人的原因导致合同解除，被上诉人应承担免租期的租金，但从实质上看，之所以约定免租期，系上诉人为打开市场而采取的一种经营模式，所约定的免租期，实际上是以约定免租期而降低租金吸引承租人的一种方式，因此，一审判决对上诉人的该项诉请不予支持，并无不当。上诉人主张免租期系附义务的赠与，要求被上诉人承担免租期内的租金，本院不予支持。对于上诉人主张的违约金，一审判决已支持合同解除后3个月的租金损失31203元，本院予以确认。综上所述，上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1924元，由上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 陆育义审判员 莫玉魁二〇二〇年九月二十一日法官助理向朝珊书记员易甜甜