河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8464号 上诉人（原审原告）：赵力，男，1971年2月15日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：冉令涛、崔垚，河北北华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：嘉和建设集团有限公司（原河北嘉和房地产开发有限公司），住所地：石家庄市长安区中山东路**嘉和广场**楼**。 法定代表人：吴连兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张可新，河北恩为律师事务所律师。 上诉人赵力因与上诉人嘉和建设集团有限公司（以下简称嘉和建设集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人赵力的委托诉讼代理人冉令涛、上诉人嘉和建设集团有限公司的委托诉讼代理人张可新均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人赵力的上诉请求：一、撤销石家庄市长安区人民法院(2019)冀0102民初10040号民事判决书第二项，改判或发回重审支持上诉人请求被上诉人向上诉人支付因迟延办理所购房屋产权手续的违约金23,864元(暂计至2018年11月20日，要求付至被告协助原告办理完商铺产权登记手续时止);二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由： 一、被上诉人2015年9月取得涉案商铺预售许可证，上诉人2016年4月29日购铺时被上诉人应与上诉人签订《商昂房买卖合同》。2016年4月29日上诉人与被上诉人签订的《商铺购买协议》并非一审法院认定为双方交付房屋的初步意向和确认。一审审理查明《商铺购买协议》第一条、房屋基本情况具体位置、具体楼层具体门号、具体建筑面积清晰;第二条计价方式和价款，房屋单价及总房款清楚;第三条付款方式及期限清晰明确；第五条、被上诉人指定上诉人与第三方签订《商铺委托管理合同》;第八条、甲方单方解除权;第九条、甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》;逾期15天未办理的，本协议将自动失效，甲方可另行出售乙方所选定的商铺。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。第十条本协议未涉及事项，另在《商品房买卖合同》中具体约定。第十一条协议份数，各自法律效力。一审法院虽未列明，但《商铺购买协议》上诉人与被上诉人的基本信息详细明了，第四条办理银行按揭及期限，因为上诉人是全款购铺才导致被上诉人迟迟不与上诉人签订《商品房买卖合同》;第六条通知方式:即《商铺购买协议》双方约定了详细的地址及联系方式、联系人。第七条、约定管辖。综合分析《商铺购买协议》列明的十一条，并非一审法院认定的为双方初步意向，而是对涉案商铺出售权利、义务详细的约定，应属于正式商铺购买合同而非初步意向。一审法院不能仅仅参考《商铺购买协议》第九条、第十条而认定为初步意向，理由如下:1、该《商铺购买协议》是由被上诉人提供，第九条、“被上诉人在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知上诉人”商铺土地使用年限为40年或50年，那好，在上诉人购买商铺第40年或50年再通知上诉人签订《商品房购买合同》还有意义吗?并且致使房屋产权处于不稳定之境地，在上诉人与第三人的《商铺委托管理合同》中，第三人已经认为上诉人没有产权，将会影响租赁合同的不稳定。如果放任被上诉人确定签订《商品房买卖合同》时间，对于上诉人存在不公平的情形，对于社会存在不稳定的因素。么来确定签订《商品房买卖合同》的时间呢?那就是被上诉什么时间具备签订《商品房买卖合同》条件作为衡量标准，这样不加重或减轻双方的权利、义务。事实是2015年9月被上诉人获得涉案房屋的预售许可证，2016年4月29日上诉人付款购买涉案商铺，然而被上诉人不与上诉人签订《商品房买卖合同》是有意不履行协助上诉人办理产权登记的具体表现。2、2016年4月29日被上诉人与上诉人签订的《商铺购买协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的内容(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期......等，故一审法院认定为双方交付房屋的初步意向是错误的。 二、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》判决驳回上诉人诉讼请求是错误的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。在被上诉人与上诉人签订的《商铺购买协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。 综上，被上诉人具备签订《商品房买卖合同》的条件而不与上诉人签订《商品房买卖合同》，一审法院依《商铺买卖协议》第九条“被上诉人在确定签订《商品房买卖合同》时间之后电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》;”认定为双方初步意向，显然是在为被上诉人开脱法律责任，从上诉人购买至今已有四年时间，但被上诉人在具备签订《商品房买卖合同》的情况下至今未与上诉人签订《商品房买卖合同》，故上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定请求判决被上诉人向上诉人支付因其故意延迟协助上诉人办理涉案房屋的产权登记手续的违约金23,864元事实清楚、理由充分，应予以支持，故请求二审法院撤销石家庄市长安区人民法院(2019)冀0102民初10040号民事判决书第二项，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。 上诉人嘉和建设集团有限公司的上诉请求:1、请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或起诉;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误，应当依法予以撤销并改判。一审判决判令上诉人与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》后15日内负责将办理产权登记的相关手续提交办理房屋产权证书的行政机关没有事实和法律依据，实践操作层面根本无法执行，因此，一审判决理应纠正。事实和理由： 一、一审判决事实上无法履行。办理房屋产权登记手续是房管部门的行政职能，上诉人无法对该部门进行约束，更无法强制办理房屋产权证书的行政机关接受办理产权登记的相关手续，相反，何时提交材料，何时办理产权登记手续，作为房产开发企业的上诉人完全是弱势群体，在该部门面前，上诉人只有服从，没有反抗!甚至是提出异议的权利都没有，这是现实，不可改变的现实，上诉人确实无法改变。办理房屋产权证书的时间完全是房管部门决定的，上诉人没有决定权，因此，一审判决判令上诉人15日内提交办理产权登记的相关手续给行政主管部门在现实中是根本无法实现的。 二、一审判决不但违反了行业惯例，而且违反了当事人的合意原则。办理房屋产权登记手续准确的时间是无法预估的，因此，房地产开发企业和房管部门就办理房产证事宜，一般是约定在多少时间内办理完毕，而并不是具体约定提交手续的时间和办证的确定时间。正如石家庄市正式的《商品房买卖合同》第十六条第(二)项约定，商品房不动产权属证书一般均在商品房交付之日起600个工作日内办理完毕，而并不对具体提交材料的时间进行约定。这种做法完全符合房地产市场的一般规律，也符合常理。上诉人和所有的业主签订的《商品房买卖合同》全部都是约定600个工作日内办理完毕不动产权属证书，这是上诉人和业主，包括被上诉人在内的合同相对人的民事合意行为，并不违反法律规定，也没有侵犯国家和社会以及他人的合法权益，法院和其他任何部门均无权干涉。一审判决在未征得上诉人同意的情况下，判令上诉人在15日内提交材料是完全错误的，也是没有法律依据的。综上所述，请依法支持上诉人的上诉请求。 针对嘉和建设集团的上诉理由，赵力答辩称，原审判决上诉人与被上诉人签订正式《商品房买卖合同》后15日内负责将办理产权登记的相关手续提交办理房屋产权证书的行政机关，事实清楚、适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求，且一、二审诉讼费由上诉人承担，具体理由如下: 一、上诉人主张原审判决事实无法履行没有事实和法律依据。首先，一审期间，上诉人嘉和建设集团认可在30日内可以为答辩人办理将办理产权的相关手续提交的义务，但由于违约金事项没能调解成功，故没有调解而是由法院判决。其次，上诉人与答辩人签订购《商铺购买协议》时即五证齐全，符合与答辩人签订正式《商品房买卖合同》的条件，但一直拖延未签订，现在同意与答辩人签订《商品房买卖合同》，但办证时间却约定在600个工作日之内，显然是故意拖延行为。在上诉人早已具备与答辩人签订《商品房买卖合同》的情形下，而故意拖延，答辩人诉讼后又在《商品房买卖合同》合同中约定600个工作日办理，显然是故意而为之，更何况答辩人的要求是其向行政主管机关提交办证手续即可，既然上诉人手续齐全的话，为何又惧怕提供呢，显然上诉人是别有用心。最后，依照《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”之规定和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，故上诉人主张原审判决事实无法履行没有事实和法律依据。 二、上诉人主张原审判决不但违反了行业惯例，而且违反了当事的合意原则没有事实和法律依据。1.原审判决是让上诉人在签订《商品房买卖合同》后，十五日内负责将办理产权登记的相关手续提交办理房屋产权证书的行政机关，而并不是让上诉人在十五日内将办理完毕。2.当事人的合意是在不违反法律规定的前提下，而在《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，规定90日内办理房屋所有权登记手续的情形下，上诉人约定600个工作日办理完毕，显然才是违反法律规定。3.无论是行业惯例，还是当事人合意均在不违反法律规定的前提下，故上诉人以违反法律规定的行业惯例和当事人合意提起上诉，没有事实和法律依据。 综上，法院应依法驳回上嘉和建设集团上诉请法，支持答辩人请求嘉和建设集团向答辩人支付因迟延办理所购房屋产权手续的违约金23,864元(暂计至2018年11月20日，要求付至被告协助原告办理完商铺产权登记手续时止)。 针对赵力的上诉理由，嘉和建设集团答辩称，不同意给赵力支付违约金，因为没有合同依据，双方签订的商铺购买协议，属于预约合同，没有约定办理房产证的具体内容和时效。如果需要办理房产证需签订正式的商品房买卖合同，上诉人赵力一直没有和嘉和建设集团有限公司签订正式的商品房买卖合同，所以本案之中在办证问题上嘉和建设集团有限公司不存在违约问题，也即不存在支付违约金问题。 赵力向原审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决由被告协助原告办理位于石家庄市的产权登记手续；2、依法判令被告向原告支付违约金23864元（暂计至2018年11月20日，要求付至被告为原告办理完商铺产权登记手续时止）；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年4月29日原告以258491元的价格从被告公司购买了位于石家庄市，2016年4月29日原告支付133408元的首付，2017年3月7日在接到被告办理贷款通知书后，原告未办理贷款手续，于2017年3月11日补齐了剩余房款，共计向被告支付了258491元。《商铺购买协议》签订至今，被告并未给原告办理嘉和广场裙房商业4层4152号商铺的产权登记手续，鉴于原告付清房款时间为2017年3月11日，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，请求支持我的诉请。 被告嘉和建设集团下原审依法辩称：1、我公司与原告签订的商铺买卖协议当中并没有约定产权登记事项，但我公司一直积极协调房屋登记机关，为原告办理产权登记。2、原告要求我公司支付违约金的诉求没有依据，应当依法驳回该项诉求。 原审法院经审理查明认定的事实：2016年4月29日原告作为买受方（乙方）与被告作为出卖方（甲方）签订《商铺购买协议》两份，内容均为：“第一条、房屋基本情况1.房屋位于石家庄市。2.乙方自愿购买嘉和广场裙房商业4层4152号，建筑面积为13.67平方米。第二条、计价方式和价款房屋单价18909.4元，总房款258491元。第九条、甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》；逾期15天未办理的，本协议将自动失效，甲方可另行出售乙方所选定的商铺。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。第十条本协议未涉及事项，另在《商品房买卖合同》中具体约定。第十一条本协议一式三份，甲方两份、乙方一份，具有同等法律效力。”原告于签订合同当日向被告支付首付款，后贷款未能办理，于2017年3月11日补足剩余款项，共计向被告支付了258491元商铺款。现该商铺已经交付给原告使用。 原审另查明，2015年9月，石家庄市住房和城乡建设局颁发的编号2015077号石家庄市商品房预售许可证，载明开发企业：河北嘉和房地产开发有限公司，项目名称：嘉和广场，项目地址：中山东路567号，预售范围1号、2号、3号、4号楼、地下、地下超市（商业）div> 原审再查明，原“河北嘉和房地产开发有限公司”已经工商登记变更为被告“嘉和建设集团有限公司”。 原审法院认为，被告作为涉案房屋的开发企业，将房屋出卖给原告，有义务协助原告办理产权登记手续，原告要求被告协助为其办理产权登记手续，符合法律规定，对此予以支持。原被告双方签订商铺购买协议是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，现被告已取得商品房预售的资格，具备签订商品房买卖合同的条件，被告应与原告签订《商品房买卖合同》，将需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权证书。关于原告主张的逾期办理产权登记手续的违约金,双方签订的《商铺购买协议》只是对双方交付房屋有关事宜的初步意向和确认，协议中明确写明“甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》”，该协议并非商品房买卖合同，原告据此依据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定”主张被告支付未办理产权登记手续的违约金，理据不足，对此不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，一审判决如下：一、被告嘉和建设集团有限公司于判决生效后十五日内与原告赵力签订正式的《商品房买卖合同》，签订合同后十五日之内负责将办理产权登记的相关手续提交办理房屋产权证书的行政机关；二、驳回原告赵力要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。一审案件受理费397元，由被告负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院查明认定的事实与一审法院查明认定的事实一致。 本院认为，诉争双方签订的《商铺购买协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。2015年9月上诉人嘉和建设集团即取得涉案房屋的商品房预售许可证，具备签订商品房买卖合同的条件，嘉和建设集团应与赵力签订《商品房买卖合同》，且嘉和建设集团作为涉案房屋的开发企业，有义务协助赵力办理产权登记手续，赵力要求嘉和建设集团协助为其办理产权登记手续，符合法律规定，原审予以支持，并无不妥。关于赵力主张的逾期办理产权登记手续的违约金,双方签订的《商铺购买协议》只是对双方交付房屋有关事宜的初步意向和确认，协议中明确写明“甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》”，该协议并非商品房买卖合同，故赵力据此依据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定”主张嘉和建设集团支付未办理产权登记手续的违约金，理据不足，原审法院对此未不予支持并无不当。综上，上诉人赵力、上诉人嘉和建设集团有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费794元由上诉人赵力、嘉和建设集团有限公司各负担397元。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年九月二十九日 书记员 张佳丽