北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初100号原告：李金龙，男，1961年1月25日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李玉静，女，1985年1月7日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：车明艳，女，1964年10月2日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：刘彩民（兼被告车明艳委托诉讼代理人），男，1963年3月5日出生，汉族，住北京市怀柔区。第三人：贡建军，男，1963年5月1日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘亚珍（贡建军之妻），女，1962年1月8日出生，满族，住北京市怀柔区。第三人：宋长全，男，1961年2月24日出生，满族，住北京市怀柔区。原告李金龙诉被告刘彩民、车明艳、第三人贡建军、宋长全农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金龙及其委托诉讼代理人李玉静、被告刘彩民（兼被告车明艳委托诉讼代理人）、第三人贡建军委托诉讼代理人刘亚珍到庭参加了诉讼。第三人宋长全经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金龙向本院提出诉讼请求：1.判令原告李金龙与被告刘彩民、车明艳于2004年9月3日签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告刘彩民、车明艳与第三人宋长全之间的房屋买卖协议无效；3.判令第三人宋长全将怀柔区怀北镇东庄村×号房屋及所在院落腾退给原告；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2004年9月3日，被告刘彩民和车明艳夫妻二人欲购买原告坐落于北京市怀柔区怀北镇东庄村×号房屋，因被告刘彩民和车明艳夫妻二人并非东庄村村民，均没有东庄村户口，担心后期翻盖房屋不好审批，因此最终商定原告将该房屋实际卖给被告刘彩民和车明艳夫妻二人，购房款20000元人民币，为被告刘彩民和车明艳夫妻二人向原告实际支付，但借用被告刘彩民和车明艳夫妻二人的亲戚东庄村村民贡建军之名与原告签订该房屋的买卖协议，且为规避税款，在该借名买卖协议中仅注明购房款为5000元，之后，因被告刘彩民和车明艳家里两个孩子嫌弃该房屋太旧，不愿意居住，恰逢被告刘彩民和车明艳的亲戚，本案第三人宋长全有购买房屋的打算，被告刘彩民和车明艳夫妻二人便将该房屋卖给宋长全，宋长全向被告刘彩民和车明艳夫妻二人实际支付购房款约22000元人民币，并从购买该房屋起一直居住至今，期间曾在院内盖南厢房，此外无其他修缮、添附。基于上述事实，原告认为，被告刘彩民和车明艳夫妻二人均非东庄村村民，其购买东庄村×号房屋的行为不符合法律规定，其与原告之间的买卖协议无效，因此被告刘彩民和车明艳不对该房屋享有物权，因此其无权将该房屋卖给第三人宋长全，且宋长全亦非东庄村村民，其购买东庄村房屋的行为不符合法律规定。为维护原告的合法权益，为保障村集体利益不受损害，故诉至贵院，请依法查明事实，支持原告的诉讼请求。刘彩民、车明艳辩称，我与原告没有合同关系，我没有买原告的房子，原告卖给谁了跟我没有关系，原告起诉我说我把房子卖给宋长全，与我无关。贡建军述称，原告将涉案房屋卖给贡建军，我有所在房屋的房本，当时是在我家签订的协议，有大队干部在场，现在涉案房屋的房本登记在贡建军的名下。现房屋归贡建军所有。贡建军购买房屋后也没有进行出卖。宋长全述称，我是从贡建军租房的，我有租赁合同，我没有购买这个房屋。所以不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：刘彩民和车明艳系夫妻关系。2004年9月3日，李金龙与贡建军签署了买卖房屋协议书。协议书约定：因李金龙现已在怀柔买了楼房，家中原有旧瓦房四间无人占用，要求把房子卖出；同时贡建军因原有房屋太偏僻想在其他地方买房。经双方协商后决定李金龙将自己的上房旧瓦房四间和东墙八尺长，西边，北边院墙及院内一切建筑物卖给贡建军，共作价五千元整。房款由贡建军分三次付清，通过村委会领导共同商议买卖房屋的问题，村委会领导干部认定符合买卖房屋条件，自立字之日起房屋和院墙永归贡建军所有，没有其他人相干。此字双方自愿各无反悔，立字为证，一式三份。李金龙和贡建军均认可购房款实际为2万元。李金龙提供与车明艳、贡建军、刘彩民的录音记录及证人孙某出庭作证，用以证实房屋实际的购房人为刘彩民和车明艳，系借用贡建军的名义，后刘彩民和车明艳将房屋卖与了宋长全。贡建军的委托诉讼代理人刘亚珍于2020年6月12日庭审中陈述：2004年9月3日在签订协议的时候，刘彩民说如果刘彩民不要这个房屋就是贡建军的，如果刘彩民要这个房屋就是刘彩民的，我没有给付原告购房款。刘彩民没有要这个房屋，后贡建军在刘彩民这做小工，用工资扣的2万元。房屋的现状为北房4间没有动，原石棉瓦搭建的棚子已经拆除了，后建设了西厢房2间，南房4间。刘彩民于2020年6月12日庭审中陈述：我没有购买原告的房屋，我是从贡建军手里花费2万元购买的涉案房屋，不到半个月我又将涉案房屋退还给贡建军。贡建军的委托诉讼代理人刘亚珍于2020年9月4日庭审中称：2004年9月3日李金龙与贡建军签署了买卖房屋协议书。实际的购买人就是贡建军，购房款2万元，因买卖协议是原告打印出来的，我不清楚为什么约定的不一致，但是我认可购房款是2万元。当时购买房屋的时候房屋有北房4间，西侧有一个石棉瓦棚子，没有西厢房和南房。2010年的时候刘亚珍和贡建军出资建设了西厢房2间，南房5间，北房没有进行翻建，但是贡建军和刘亚珍在2016年左右在北房里面进行了装修。现房屋于买完房后的第二年就出租给了宋长全，贡建军与宋长全签订了书面的租房合同，现在有一个最近的合同，因为是5年一签。最开始是刘彩民想从原告购买房屋，刘彩民的孩子一看，不愿意要这个房子，所以我认为这个房屋就是我的，开始是刘彩民给的原告购房款2万元，协议签订之前因为刘彩民的孩子不愿意要这处房子，我就认为房子是贡建军的了，有些情况我可能记不清楚了。贡建军跟刘彩民处干活，刘彩民扣了贡建军干活的2万元，这2万元就视为购房款，所以这房屋就是贡建军的了。刘彩民于2020年9月4日庭审中称：2004年9月3日李金龙与贡建军签署了买卖房屋协议书。贡建军跟我这干活，我说我有俩小子，村里不给批宅基地，所以就让贡建军给我找一处农村房屋，贡建军联系到李金龙这，双方谈成的价格是2万元，当时我就考虑我没有东庄村的买房资格，怕原告反悔，当时原告急用钱把房子卖了，看以后行情好了，就会往回要，在签订合同的时候，过户给贡建军的时候，给的原告购房款，是通过贡建军的手里递给的原告。当时有大队干部在场，过户了，后来我的孩子过来瞅瞅，我孩子说不要，我当时拿出2万元确实不容易，我孩子说要是翻建房屋得比前面的房子高很多，要花很多钱，就说不要这房子，我就跟贡建军商量，当时房子已经过户给贡建军了，我跟贡建军说我的孩子不要这房屋，我想将房屋卖了，贡建军说这房子我留下吧，贡建军说我现在没钱，因贡建军和刘亚珍给我干活，挣得工资抵2万元的购房款，我认可现在房屋已经卖给了贡建军。当时存在借名的情况，但是房屋实际上也是给了贡建军。经李金龙申请，本院向东庄村流动人口管理员调查取证，其称：在我2014年接手的时候，台账上写明×号房屋是自建房，有宋长全的信息。后来我接手后也问过宋长全户口在哪，宋长全称户口在汤河口，宋长全自己买的房屋，具体怎么买的房屋我不清楚。本院认为，本案的争议焦点有三个，本院分别予以论述：第一个争议焦点为：房屋的购买人是谁？结合各方的意见，本院认定应为刘彩民、车明艳借用贡建军的名义与李金龙签订的买卖房屋协议书。在诉讼中，刘亚珍前后两次开庭中陈述的翻建南房房屋间数、在签订买卖房屋协议书之前刘彩民就不要这处房屋与刘彩民在2020年6月12日庭审中陈述我没有购买原告的房屋，我是从贡建军手里花费2万元购买的涉案房屋，不到半个月我又将涉案房屋退还给贡建军和刘彩民在2020年9月4日庭审中陈述系先系借名买房，后孩子不要才扣除工钱给贡建军等基本事实均不符，故对于贡建军和刘彩民的意见，本院均不予采纳。故对于李金龙要求判令原告李金龙与被告刘彩民、车明艳于2004年9月3日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，因刘彩民、车明艳不具有东庄村集体经济组织成员身份，违反了宅基地不得转让的规定，本院予以支持；第二个争议焦点为：刘彩民、车明艳是否将房屋转卖给宋长全？李金龙提供的与车明艳、贡建军、刘彩民的录音及证人证言和本院调取的东庄村流动管理员的意见，因宋长全、贡建军、刘彩民均否认宋长全购买了涉案的房产，故李金龙提供的证据均不足以证实宋长全实际从刘彩民、车明艳处购买了涉案房屋的事实，因此对于李金龙要求判令被告刘彩民、车明艳与第三人宋长全之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持；第三个争议焦点为：房屋及院落是否进行腾退？农村房屋无效后，原则上应将返还购房款及赔偿损失一并解决，且李金龙无法证实刘彩民、车明艳购买房屋后卖与宋长全，且宋长全亦认可系从贡建军处租房，故对于李金龙要求判令第三人宋长全将怀柔区怀北镇东庄村×号房屋及所在院落腾退给原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下：一、李金龙与刘彩民、车明艳借用贡建军的名义于二〇〇四年九月三日签订的买卖房屋协议书无效；二、驳回李金龙的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由李金龙负担2000元（已交纳），由刘彩民、车明艳负担900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王银龙二〇二〇年九月十一日书记员  张 琪