浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2427号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张璐，女，1988年1月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：张卿（系上诉人姐姐）,住绍兴市越城区。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：绍兴依家养老服务有限公司，住所地绍兴市越城区解放北路****，统一社会信用代码91330602MA2BEBNT0F。 法定代表人：范菁华，董事长。 委托诉讼代理人：薛春晓、孙思贤，浙江诚如律师事务所律师。 上诉人张璐因与被上诉人绍兴依家养老服务有限公司（以下简称“依家养老公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院作出的（2019）浙0602民初8090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张璐上诉请求：依法撤销一审民事判决，驳回依家养老公司对张璐的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对商铺定性方面的问题。一审判决将润和世纪广场350-1认定为虚拟产权式商铺，享有产权，但专有权应受到限制，且认为张璐在购买时对该商铺的这一性质是明知的。但事实上，产权式商铺这一概念张璐也是在看到一审判决才得知，问了一圈周边人员，也对产权式商铺这一概念毫不知情，查了相关的产权式商铺有关内容，对这一概念的理解全国也没统一标准，也就是说，产权式商铺的概念是非常小众的，到现在都并没有明确，普通老百姓怎么可能在2004年购买商铺时就知道自己购买的商铺将来会被认定为产权式商铺，润和世纪广场350-1取得的房产证上也没有写明该商铺有任何特殊之处或要对专有权进行限制等内容。另一方面，杭州大厦在退出润和世纪广场之后，将商铺归还，根据350-1商铺的产权证中对该商铺的位置、面积都有具体确定，有墙有门，在测绘图上对权属界限有准确反映，在润和世纪广场竣工图中也明确“分隔自理”，具有构造上的独立性，能够明确区分；也具有利用上的独立性，任何一个买受人都可以直接或单独的使用购买的商铺，可以排他使用；产权登记部门对商铺的产权登记说明了该物权属性，是符合通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。张璐买入润和世纪广场商铺时，有独立房产证及土地证，购入的是独立商铺，坚决反对一审法院所谓的“在购买案涉商铺时明知润和世纪广场实行统一经营模式，也必然知道权利受制于大多数业主的意志”这一有严重倾向性的猜测推断。张璐只不过在购入商铺后出租给润和杭州大厦使用，与润和杭州大厦的租约到期后，润和方将房屋归还，已经结束了租赁关系，张璐对商铺的自主权并不以曾经出租给润和杭州大厦做商场作出改变。不能以租赁给润和杭州大厦使用过，就推定张璐一定要与其他业主成为共同体。并且张璐是与润和杭州大厦签订出租合同的，双方是自愿平等的出租关系，不等同于依家养老公司单方面对案涉商铺的侵占强占方式。一审法院对房产证选择性无视，却认可明显偏向于对方的证人证言，以及对方拍摄的由租赁方返还的出租房的现状照片作为依据，来认定案涉商铺的性质不当，一切应以房产证以及购房合同的约定为登记标准。因此，张璐认为润和世纪广场350-1是具有完整物权的独立商铺。二、一审判决对适用法律方面的问题。1.租赁关系的确认应以合同关系为基础，张璐并没有与依家养老公司签订任何形式的租赁合同，依家养老公司与润和世纪广场业委会也没有签订整体租赁合同，一审判决认定双方存在租赁关系不当。2.一审判决对润和世纪广场的商铺所有权进行了限制，而所有权行使的限制应有法律明确规定，否则不应强制约束甚至剥夺。业主共同决定的事项及于少数业主专有权部分缺乏法律依据，对少数业主不具有法律约束力。其次，租赁关系属于因合同行为形成的债权关系，而业主的商铺所有权属于物权，物权具有支配力和优先力，债权人不得妨害物权人行使对物支配权，否则构成侵权行为。如果以少数服从多数为由，驳回物权请求权，与“物权优于债权”的理论相悖。再次，《物权法》第三条规定了平等保护原则，如果以保护一部分业主合法权益为名，却行践踏另一部分业主合法利益之实，并不符合平等保护原则。而且《中华人民共和国物权法》第七十一条所述“不得损害其他业主的合法权益”，是一种法律的普遍要求和权益保护规定，看不出优先保护大部分业主权益，小部分业主在行使物权时必须迁就于“少数服从多数”原则之意。张璐对商铺的主张也并没有损害公共利益，因为多数业主的经济利益并不属于公共利益范畴，其实质是全体业主的民主决定与业主个人权利之间的关系问题。三、一审判决对证据采信方面的问题。1.业委会的不合法性。从业委会提供的备案手续可以看出，有效票289，面积14396平方，参会应到票权数451，总面积21600平，289/451=64.07%，14396/21600=66.64%，完全可以证明“业委会成员”所获票数未达到“议事规则”中规定的人数2/3且面积2/3以上。故依家养老公司当且应当了解知晓“业委会成员”不具有合法资格。2.一审判决认为大多数业主已与依家养老公司签订了房屋租赁经营合同书，对自己的专有权进行了处分，已形成了业主多数意见。首先这里所谓的大多数具体是多少，在一审庭审阶段，张璐多次要求法院调取已签订的所有合同，但法院最终却抛开这一证据，直到现在我们也都不知道到底有多少业主和浙江蓝天清水湾旅业有限公司签订了《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同》，有多少业主和依家养老公司签订了《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议》。在有合同的情况下，法院为何不调取合同原件，却要以银行支付明细和证人证言来认定所谓的签约率。其次，其他已签约业主和依家养老公司所签订的合同，其效力不应及于第三人，也不能作为“多数业主的意见”。实际情况是，是否要将润和世纪广场租赁给依家养老公司这一重大事项并没有召开过业主大会进行讨论表决，签约率是多少也并没有进行公示，且签约率的真伪以及在这方面造成的信息不对称、不平等都表明其不能作为表决意见。依家养老公司是否与润和世纪广场其他业主签订90%合同，在对方不提供以上关键证据的前提下，一审法院仅凭依家养老公司单方的打款记录就认定“大多数业主已与依家养老公司签订了房屋租赁经营合同书”，此项有明显的瑕疵，是明显的倾向性审判。《润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议》是个人业主与依家养老公司签订的，不等同于大合同，不存在对其他业主的约束，不能以此份个人合同的签订来证明只要签约率达到90%合同即成立一说。且依家养老公司提交的此份补充协议是只有依家养老公司单方面签字的空白合同，所以此份合同不能作为证据采信。3.根据依家养老公司提供的《已支付租金情况、总体情况》和庭审录音录像均表明，依家养老公司与其他5户业主签订了房屋买卖协议，购买对方商铺。在我方提交的证据中也表明，依家养老公司与某些业主签订的年租5%的租金合同。有鉴于此，依家养老公司既然存在买卖商铺，收购业主商铺的事实，法院不能以统一确认租赁关系的方式强加给张璐。综上，一审审判援引的法律依据不当，恳请二审法院认真审查，依法作出合理的裁判。 依家养老公司辩称，一、关于一审判决对商铺定性方面存在问题，依家养老公司认为张璐的说法与事实和法律不符。首先，产权式商铺的经营模式有明确的定性，张璐的商铺符合产权式商铺商业建筑整体分割销售，各商铺间无实体物理分割，业主购买后享有产权但不用于经营的特征。其次，根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内房屋认定为物权法所称专有部分应当符合：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用。案涉商铺以地面嵌入的铁片标注的商铺号进行概念上的面积分割，各业主商铺之间没有物理间隔墙，没有独立水电，既不具有构造上的独立性，也无法排他使用，张璐的房屋并不符合物权法关于专有部分的特征，其专有权的行使，应当受到一定限制。再次，张璐提供的《商品房买卖合同》附图只有一张整层的平面图，而没有一般商品房买卖合同中所附的单个业主享有单独产权的分户图。从依家养老公司接收破产后的润和世纪广场时的现场照片也可以看出润和世纪广场内的商铺呈整体开放式空间，没有物理间隔。最后，张璐从浙江润和房产有限公司购买涉案商铺后，又直接返租给绍兴润和购物中心有限公司，两家公司也是关联公司。张璐一开始就认可通过售后返租的方式统一经营来获取租金利益。上述特殊情形均可以看出，案涉商铺的业主权利不同于传统的物权。因此，一审法院认为由于产权式商铺的特殊性，只能对其业主权利做类似物权的认定是正确且符合实际的。二、上诉人称“一审判决没有引用合同法”又称“物权优于债权”等前后矛盾的说法是错误的。一审判决法律关系认定清楚，法律适用正确。上诉人基于润和世纪广场业委会及业主大会通过的《管理规约》和《议事规则》，已就润和世纪广场整体出租事宜与依家养老公司达成合意并交付使用，大多数业主也已经和依家养老公司签订了房屋租赁经营合同书。《管理规约》第五条明确规定：“鉴于本物业所具有的特殊性……全体业主的事务必须按照符合绝大多数业主平均利益的要求进行集中管理……业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理……指业委会根据业主大会有关决定，统一规划世纪广场的经营管理、发展模式，统一与承租企业进行招商。”《管理规约》规定业主享有的权利是：对自己拥有产权的商铺享有获取投资收益的权利；对统一经营单位履行的租赁合同有知情权。而业主履行的义务包括：“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；配合业主委员会的相关工作，自觉维护业主共同利益。”《议事规则》第十五条第二款规定：“业委会有权拟定、选聘和解聘商业运营管理企业的程序和方案，报业主大会决定。”根据以上事实，依家养老公司认为基于润和世纪广场产权式商铺的特殊性，业委会通过《管理规约》、《议事规则》等业主多数决的方式来平衡各方利益的共同约定，是业主意思自治的体现，合法有效，各业主应当接受业委会统一管理规划的约束，一审判决认定其已与上诉人成立租赁关系，事实清楚，法律关系适用正确。三、上诉人称“业委会不合法”的说法是错误的，润和世纪广场业委会是依法成立且经过备案的合法组织。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十一条第（三）款“选举业主委员会或者更换业主委员会成员”及第十二条第三款：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”即选举业委会这一事项达到总业主人数及建筑总面积半数以上的业主同意即可，根据绍兴市越城区房地产管理处调取的润和世纪广场业委会备案资料显示其成立已经超过了半数以上业主同意，符合法律法规的规定。上诉人以业委会的成立不符合业委会成立后通过的《议事规则》为由，认为其成立不合法是完全错误的。四、上诉人认为没有证据证明“依家养老公司和润和世纪广场其他业主签订了90%的合同”，上诉人所述不是事实，事实上依家公司已经和90%以上的业主签订了房屋租赁合同，且至今已付了两年租金，租赁合同生效且已实际履行。首先，根据绍兴市自然资源和规划局出具的《绍兴市不动产登记查询证明》，润和世纪广场商铺登记数为607宗，除去不在租赁范围的12宗沿街商铺及地下商业，共594宗。结合已发放租金的银行支付明细，共569户，占上述登记总数的95.79%。依家养老公司已履行了与上述业主签订的《房屋租赁合同书》并依约支付了两年的租金，今年的租金也将在9月份按时发放。其次，根据不动产查询证明、银行支付明细等，依家养老公司已完成举证责任，证明了和90%以上的业主签订了租赁协议并履行。因此，依家养老公司认为一审法院认定事实清楚、证据确实充分，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。 依家养老公司向一审法院起诉请求：一、确认原、被告之间的租赁合同合法有效；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为确认原、被告之间存在租赁关系。 张璐向一审法院反诉请求：一、反诉被告支付反诉原告自2018年1月1日至2019年9月24日占用商铺的租金109949元（174.24元/天，631天）；二、反诉被告将反诉原告商铺恢复原状（与房屋买卖合同图纸一致，和相邻商铺有墙体分隔，有门），并腾退；三、反诉被告对侵占反诉原告商铺一事进行赔礼道歉，并将道歉内容在润和大厦一楼、与绍兴日报上张贴、刊登；四、反诉被告承担反诉原告应诉、反诉而发生的律师费4000元。诉讼中，反诉原告明确第一项诉讼请求中的占用商铺的租金指占用费，标准参考与润和的协议。 一审法院认定事实：2017年至2018年，浙江蓝天清水湾旅业有限公司与润和世纪广场业主委员会就润和世纪广场整体租赁事宜进行接洽商谈。2018年1月左右，浙江蓝天清水湾旅业有限公司与润和世纪广场业主委员会就润和世纪广场整体租赁事宜达成意向（第一年整体租赁费1000万元/年，以后每三年递增5%），润和世纪广场业主委员会组织各业主陆续签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书》。2018年3月21日，绍兴润和世纪广场业主委员会（甲方）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方）签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁补充协议》一份，约定绍兴润和世纪广场负地下二层、五楼办公室唯一使用权归乙方所有，使用期限与房屋租赁期限一致；乙方有权自主决定经营范围和经营模式，依法经营、自负盈亏；乙方享有对以上物业进行重新分割、布局、装修、增设他物的权利。租赁期满时，在甲乙双方不再继续租赁关系时，乙方承诺恢复至原有状态，全部费用由乙方承担。补充协议还对其他事项进行了约定。2018年7月11日，绍兴润和世纪广场业主委员会（甲方二）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方一）、依家养老公司（乙方二）签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书补充协议》，对甲方一（指小业主）及乙方一之间签订的绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书达成补充协议，约定原合同租赁双方主体分别是甲方一及乙方一，现各方同意，原合同承租方由乙方一变更为乙方二，原合同的权利义务由乙方二承受；乙方一为乙方二履行原合同及本补充协议提供连带责任保证担保。原合同第四条租赁期限条款明确为：本合同租赁期限为20年，自2018年5月1日起开始计算到2038年8月31日止，其中2018年5月1日至2018年8月31日为4个月装修免租期；各方明确，乙方二支付给甲方一租金的租税由乙方二承担。原合同第十三条合同生效及其他条款明确为：完成全体业主90%签约后，乙方二支付第一年租金，甲方一给予乙方二4个月的装修免租期，次年9月前10个工作日内完成次年租金支付。对于目前仍未与乙方签约的业主，甲方二应协助乙方做该业主的工作，促使其与乙方尽快签订绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同。补充协议还对其他事项进行了约定。目前，润和世纪广场已整体移交依家养老公司运营，依家养老公司已向业主支付租金达90%以上。 另查明，绍兴润和世纪广场三楼350-1商铺（建筑面积40.3平方米）于2005年4月12日登记于张璐名下，张璐未签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书》。润和世纪广场由浙江润和房地产开发有限公司开发，原由绍兴润和购物中心有限公司向各业主租赁经营作商场使用。案涉润和世纪广场商铺以地面嵌入的铁片标注的商铺号来对各商铺坐落进行区分。经张璐申请，本院依法委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉350-1号商铺租金标准进行评估，该公司出具《退鉴报告》一份，载明因润和世纪广场整个三楼处于非营业状态，案涉商铺在整层三楼中所占面积比例较小，故该商铺的租金水平主要由其所处区域地理位置和大环境客流量决定；经初步市场调查，该公司未能找到与案涉商铺类似情况的租赁实例，无法按评估准则进行评估，故将案件退还法院。经由绍兴市越城区房地产管理处调取的润和世纪广场业主委员会备案资料显示：2013年8月24日，绍兴市润和世纪广场第一届业主委员会成立。2013年10月21日经统计，《润和世纪广场管理规约》《润和世纪广场议事规则》共计发放选票451张，实收选票289张，其中有效票289张，共计建筑面积14396平方米占总建筑面积67%。《润和世纪广场管理规约》第五条规定，“鉴于本物业所具有的特殊性，即（1）业主人数众多，商铺产权分散。如果不能进行统一管理和经营，将会造成整个世纪广场经营无序，不利于维护全体业主的利益。（2）业主之间利益的相互依赖性。每一位业主的利益都有赖于其他业主的支持和帮助，整个商业广场各业主之间的利益事实上是互相依存的。（3）全体业主的事务必须按照符合绝大多数业主平均利益的要求进行集中管理。有鉴于此，本物业作为一个不可分割的整体，在润和购物中心有限公司返租6年期限届满后，按照有关规定，成立润和世纪广场业主委员会。业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理。本款所称“本物业作为一个不可分割的整体”是指在第二章第三条中在本物业管理区域内包括所有的供电、供水、设备、设施、卫生间、门厅、中央空调、电梯、消防系统及外墙等所有的场地等，不因产权的分割而进行场地的分割，不因权利的不同而施以不同的管理方式；业主依据自己的投资充分行使表决权和收益权。本款所称统一规划，统一招商，统一管理，是指业主委员会根据业主大会有关决定，统一规划世纪广场的经营管理、发展模式，统一与承租企业（户）进行招商；统一决定本物业的管理或物业服务企业的招聘。保障全体业主按照投资份额比例获取租金收益。第十三条规定，“业主履行下列义务：（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；……（五）当业主的个人权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会做出的符合大多数业主权益的决议……”。2018年5月4日，绍兴市越城区府山街道办事处（甲方）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方）签订《浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户协议》一份，双方就在府山街道共同推进浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户建设达成协议，约定乙方负责于2018年6月底之前在府山街道注册成立项目实体企业，注册资金不低于500万元人民币；乙方项目总投资不低于（含）1.5亿元人民币，2年内完成项目投资、建设等内容。 一审法院认为，该案争议焦点为原、被告之间是否存在租赁关系。对此，该院评析如下：一、润和世纪广场原由绍兴润和购物中心有限公司以商业广场形式统一对外经营，商场整体呈现开放式空间。根据依家养老公司提交的照片显示，润和世纪广场商铺间系以地面嵌入的铁片标注的商铺号进行区分；结合证人证言，经该院核实，润和世纪广场一至四层商铺间没有隔离设施，系由开发商将润和世纪广场进行面积概念分割后，产权登记在业主名下。故案涉润和世纪广场商铺属于无实体物理分割的虚拟产权式商铺。产权式商铺是指由开发商将整体商业建筑分割为若干独立部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。产权式商铺多作为大型商场等整体使用，都需要进行统一的规划和经营，单独或少数商铺并不具备独自经营的条件。由于产权式商铺的特殊性，该类商铺业主的权利不同于传统的物权，业主对其所有的商铺不享有完全的直接支配和排他的权利，因此只能对业主权利作类似物权的认定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。而该案虚拟产权式商铺虽办理了产权登记，但不完全符合建筑物区分所有权的特征，亦不完全符合物权法关于专有部分的特征，故其“专有部分”权利的行使应区别于传统物权专有部分权利的行使，受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”张璐虽对案涉商铺享有产权，但其权利的行使受制于润和世纪广场整体业主的利益；同时，张璐作为业主在购买案涉商铺时明知润和世纪广场实行统一经营模式，也应该知道自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的意志。基于产权式商铺特殊性下的“业主专有权应当予以限制”和“禁止权利滥用”原则，产权式商铺的业主在行使“专有部分”权利时不得损害其他业主的合法权益。二、根据《润和世纪广场管理规约》第五条规定，业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理。第十三条规定，业主的义务包括遵守业主管理规约、业主大会议事规则；当业主的个人权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会做出的符合大多数业主权益的决议。该案中，润和世纪广场业主委员会已就润和世纪广场整体出租事宜与依家养老公司达成合意并交付使用，大多数业主已与依家养老公司签订了房屋租赁经营合同书，对自己的专有权进行了处分，已形成了业主多数意见。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；第八十三条第一款规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。张璐作为业主，应当遵守管理规约、业主委员会和绝大多数业主的决定。三、根据依家养老公司提交的不动产查询证明、银行支付明细和证人证言等现有证据可以认定，润和世纪广场业主签约达90%以上，符合《润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议》关于合同生效的约定。依家养老公司与张璐之间虽未签订书面房屋租赁经营合同，但案涉商铺与润和世纪广场其他业主商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，如割裂个别产权式商铺，不加限制地认为依家养老公司与未签约商铺业主不存在租赁关系，从而不得使用案涉商铺，那么势必将影响整个润和世纪广场的整体经营，也势必对绝大多数其他业主的合法权益造成影响和损害。综合上述分析，依家养老公司要求确认与张璐之间存在租赁关系的诉请，该院予以支持。张璐认为即便存在租赁关系，因已超过六个月且无书面租赁合同，故其通知依家养老公司解除租赁关系的意见。该院认为根据前述分析，产权式商铺业主虽对商铺享有所有权，但因其特殊性，其权利的行使必然受到限制，故解除权的行使亦相应受限；如要解除与依家养老公司的租赁关系，需经产权式商铺面积占总面积2/3以上的业主且人数占总人数2/3以上的业主同意后，方可依法解除，故该院对张璐的该意见不予采信。针对张璐的反诉请求，因张璐系以依家养老公司侵占案涉商铺、非法占用案涉商铺为由，按其与绍兴润和购物中心有限公司的合同标准向依家养老公司主张商铺占用费，但根据上述分析，依家养老公司与张璐之间存在租赁关系，故张璐可另行就租金向依家养老公司进行主张，该院对张璐主张的商铺占用费，不予支持。同理，张璐要求依家养老公司将案涉商铺恢复原状、腾退、赔礼道歉，并承担律师费的诉请，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条、第七十八条第一款、第八十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告绍兴依家养老服务有限公司与被告张璐之间存在租赁关系；二、驳回反诉原告张璐的诉讼请求。案件受理费80元，由被告张璐负担，于判决生效之日起七日内向该院交纳。反诉案件受理费减半收取1290元，由反诉原告张璐负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点在于依家养老公司与张璐之间是否存在房屋租赁关系。首先，根据查明的事实，润和世纪广场由浙江润和房地产开发有限公司开发，该广场商铺以地面嵌入的铁片标注的商铺号进行面积分割，各业主虽已取得相应铺位产权证，但商铺与商铺之间并无明显物理区隔，没有独立水电。开发商在与各业主签订商品房买卖合同时，同时约定将购买的商铺出租给原绍兴润和购物中心有限公司作商场使用，案涉商铺原采取统一经营管理模式的事实清楚，并由此实现了所有权和经营权分离，故一审法院将案涉商铺定性为产权性商铺并无不当。其次，2013年成立的润和世纪广场业主委员会合法。根据业主委员会成立（换届）备案表显示，润和世纪广场业主委员会于2013年成立（换届），参加大会应到票权数为451，总面积21600平方，实到票权数289，所占面积为14396平方。根据《物业管理条例》第十二条第三款的规定，对于选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，案涉润和世纪广场业主委员会的成立经过了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故该业委会成立合法。在业委会成立后通过的《润和世纪广场议事规则》要求选举、罢免业主委员会委员必须经专有部分占建筑总面积2/3以上，且占总人数2/3以上的业主同意，但该条款只能约束之后选举、罢免业主委员会委员的情况，在议事规则通过之前成立的业主委员会程序符合《物业管理条例》的规定，应为合法。故上诉人提出的业委会不合法的上诉意见不成立。再次，根据润和世纪广场业主大会通过的《管理规约》的规定，业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理。张璐作为业主应当遵守管理规约、业主委员会和绝大多数业主的决定。根据润和世纪广场业委会出具的情况说明，其受业主委托，于2017年1月至2018年1月期间开展招租工作，并已与浙江蓝天清水湾旅业有限公司达成租赁意向，此租赁事项经业委会会议表决通过。现依家养老公司已提供证据证明其已经和90%以上的业主签订了房屋租赁合同，且至今已付了两年租金。依家养老公司与张璐之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但根据案涉商铺的性质及案涉商铺与润和世纪广场其他商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性的特点，案涉润和世纪广场《管理规约》的规定及民法关于权利人行使权利时必须合理、适当，不能滥用权利给其他权利人造成损害的基本原则，一审判决认定依家养老公司与张璐之间存在租赁关系并无不当。 综上所述，张璐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元,由上诉人张璐负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年九月二十三日 书记员 孙心怡