黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初5422号原告：宫学岐，男，汉族，1974年6月12日出生，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王静波、李双阳，黑龙江上欧律师事务所律师。被告：黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：张淑芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘润邦、才超，黑龙江鼎通律师事务所律师。第三人：纪献磊，男，汉族，1984年6月2日出生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：荆雪莲，黑龙江鼎誉律师事务所律师。第三人：北大荒建设集团有限公司，住，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区富水路**/div>法定代表人：翟永胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈万强，该公司员工。原告宫学岐与被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴房地产公司）、第三人纪献磊、第三人北大荒建设集团有限公司（以下简称北大荒集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宫学岐及其委托诉讼代理人王静波，被告嘉兴房地产公司的委托诉讼代理人才超，第三人北大荒集团的委托诉讼代理人陈万强到庭参加了诉讼，第三人纪献磊经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，与原告共同签订商品房买卖合同，并为原告开具正式的购房发票；2.为原告办理房屋的联机备案，将现有联机备案人更正为本案原告；3.房屋能够办理产权证时，被告需全面配合原告办理；4.判令被告承担本案诉讼费用等。事实与理由：2016年11月23日，原告通过被告抵付给案外人抵账房处购买了嘉兴?闽江国际3号楼2单元3004号房屋，原、被告以及案外人北大荒集团均在《申请书》、《以房抵付工程款确认单》、《同意更名函》上签字盖章对该事项予以确认。2017年3月10日，原、被告之间签订了正式的《内部认购书》，次日，原告办理了进户手续并领取了钥匙，在按照开发商及物业要求下缴纳了物业费、燃气费、水电费等相关费用后正式入住该房屋，居住至今。目前该小区已具备签订正规商品房买卖合同的条件，但在原告多次要求下，被告均拒不履行《内部认购书》中与原告签订《哈尔滨市商品房买卖合同》这一主要义务。签订正规的商品房买卖合同是原被告作为合同相对方应尽的义务，也是原告作为购房者享有的基本权利，更是原告获得房屋合法物权的基础要求，被告应当按照法律规定以及合同约定与原告进行签约。被告嘉兴房地产公司辩称：首先，原告与被告嘉兴房地产公司不存在买卖合同关系，被告不是本案适格的主体。2017年3月10日，原告从第三人北大荒集团处购买了本案案涉的嘉兴闽江国际小区3号楼2单元3004号房屋，第三人北大荒集团向被告申请将上述房源更名给原告。因此，原告是与第三人北大荒集团之间形成的买卖合同关系，与被告无关，被告不是本案的适格主体。虽然被告与原告签订了《内部认购书》，但原告从未向被告支付过任何购房款。是第三人北大荒集团将本案案涉的抵账房出售给原告并向被告提出申请将抵账房变更到原告名下，真正与原告达成房屋买卖合意的是第三人北大荒集团。被告出具的《内部认购书》仅仅是以房抵付工程款的过程中，为配合第三人北大荒集团的更名申请所做的手续，并非在原、被告之间形成了房屋买卖合同关系。因此，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告不是本案适格主体，原告无权向被告主张任何权利。目前，被告与第三人北大荒集团因与本案相关的建设工程合同纠纷在哈尔滨仲裁委员会正在仲裁中，双方对所欠工程款的数额并未最终确定，对于本案案涉房屋是否应当支付给第三人北大荒集团尚存在疑问，因此被告认为本案应当等待仲裁结果作出后再行审理。其次，即使认为《内部认购书》有效，但该《内部认购书》为预约合同，原告无权要求被告履行。原、被告签订的《内部认购书》中明确约定双方签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》后，该认购协议自动失效，双方签订认购书是为了将来签订正式的商品房买卖合同所作的事先约定，与商品房买卖合同存在根本区别，不能因认购书与买卖合同具有关联性就否认认购书的独立性，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，将《内部认购书》认定为商品房买卖合同应同时具备两个条件：一是《内部认购书》应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。而本案中的《内部认购书》中不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等主要内容，因此，本案《内部认购书》应为预约合同，而不能视为房屋买卖合同。预约合同存在着是否签订本约合同的不确定性，原告无权依据不确定的预约合同要求被告嘉兴公司承担任何责任。再次，开具购房发票不属于民事诉讼受案范围，并且原告也无权要求被告为其开具发票，原告的第二项诉讼请求应予驳回，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”的规定，对于发票的开具是属于税务机关的管理范围，不属于民事诉讼案件的受案范围，原告的该项诉讼请求应于驳回。根据国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号，）规定，从开具发票增值税方的角度规定对外开具发票原则“三流合一”，具体包括“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都是同一受票方。原告从未向被告支付过购房款，如果被告为原告开具了购房发票，则违反税法的相关规定，因此，原告无权要求被告为其开具发票。再次，目前该房屋已备案至纪献磊名下，被告无法再将该房屋备案至原告名下，该项诉讼请求被告无法履行。最后，原告的第三项诉讼请求不符合法律规定，应予驳回，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”，原告的第三项诉讼请求为：“房屋能够办理产权证时，被告需全面配合申请人办理。”该项诉讼请求没有明确具体的时间，也没有明确具体需要如何配合，因此，不符合起诉条件，应于驳回。综上，双方签订的《内部认购书》不发生效力，即使认定《内部认购书》有效也仅是预约合同，原告无权要求被告承担任何责任、履行任何义务，本案第一、三项诉讼请求不符合《民事诉讼法》的规定，应当予以驳回，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人北大荒集团辩称：原告所诉事实部分与第三人无关，请求人民法院驳回原告的部分诉讼请求。原告在起诉书中的诉求与第三人无关，因为在第三人与被告签订的工程承包合同中约定，拨款为70%现金、30%房产，在2016年被告给第三人划拨了15套房产（包括原告的房产），并签订了抵账协议，第三人将3号2单元3004号房产抵付给承包1号楼抹灰工程的舒安平，后舒安平将此房抵付工程款更名确认单，原告拿着第三人出具的材料到被告那里办理了入户手续并已入住，可以确认第三人所出具的手续是合乎被告要求的正规手续，被告也承认此房屋产权事实，就原告所提出的诉求第三人应该履行的手续已经履行完毕，签订商品房买卖合同、开具正式的购房发票、办理联机备案手续等诉求应该由原告与被告负责办理。第三人与原告没有合同关系且第三人已经履行完自己的义务，故本案与第三人不存在关系，原告的诉求与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的第三人北大荒集团证据一《建筑工程施工承包协议书》1份及证据三《以房抵付工程款确认单》1份，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1.原告证据一《以房抵付工程款确认单》1份、《同意更名函》1份、《内部认购书》1份、《收据》1份、兴业银行流水2页，证明原告通过被告购买被告抵付给第三人北大荒建设集团有限公司第四分公司的抵账房一处，即嘉兴·闽江国际3号楼2单元3004室房屋，原被告以及第三人均在《申请书》、《以房抵付工程款确认单》、《同意更名函》上签字盖章对该事项予以确认。2017年3月10日，原被告之间签订了正式的《内部认购书》，原告向被告履行了给付全额购房款的义务，原告按照被告的指示将抵账款400000元交给舒安平，被告当场予以确认。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议认为，可以证明原告从未向被告支付过任何购房款，原被告之间签订的《内部认购书》只是被告配合原告履行过户的手续，不代表原被告之间形成了买卖合同关系，被告从未见过舒安平，即使见过他也没说他叫舒安平，被告也没有指示过原告将房款支付给舒安平。第三人对该组证据无异议。本院认证认为，该组证据为书证原件，证据取得及形式符合法律规定，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，且该组证据对涉案房屋系第三人北大荒集团从被告处抵账取得、原告从案外人舒安平处购买并已经向舒安平交付购房款等待证事实具有较强的证明力，本院予以认定。2.原告证据二《业主入户协议书》1份、《业主公约》2页、《兴诚物业缴费收据》7张、《城市居民公用热合同》1份、《黑龙江增值税普通发票》3张、支付宝缴费截图8页，证明2017年3月11日原告在被告的确认和同意下办理了进户手续并领取了钥匙，并按时缴纳了物业费、热力费、燃气费、水电费等相关费用，在该房屋居住至今，实际占有、使用该房屋。经质证，被告对证据的真实性有异议，无法确认上述证据均未加盖被告公章，被告无法确认证据的真实性。本院认证认为，因该组证据均为原件，证据来源形式合法，证据上均有当事人签字、盖章，对哈尔滨兴城物业管理有限公司已经给原告办理了入住手续、原告已经实际入住涉案房屋具有较强的证明力，本院予以认定。3.原告证据三《联机备案登记表》2页、（2019）黑0110民初2664号《民事判决书》1份，证明案涉房屋现联机备案在第三人纪献磊名下，在另案中第三人纪献磊自认其非实际购房人，是替案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司代持被告提供担保的案涉房屋。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议认为，《联机备案登记表》可以证实案涉房屋登记在第三人纪献磊名下，因此被告无法再将该房屋备案至原告名下，原告的相关诉讼请求被告无法履行。第三人认为该组证据与其无关。本院认证认为，因《联机备案登记表》是本院依原告申请到哈尔滨市住房和城乡建设局房地产开发建设处调取，具有真实性，且对案涉房屋已经联机备案至第三人纪献磊名下具有较强的证明力，本院予以认定；《民事判决书》是本院依职权作出的生效法律文书，已经发生法律效力，且该判决书对纪献磊自认其并非实际购房人，是替案外人代持被告提供担保的涉案房屋具有较强的证明力，本院予以认定。4.第三人北大荒集团证据二《以房抵款协议书》1份，证明涉案房屋直接抵给舒安平，舒安平又卖给了原告。经质证，原告对该证据无异议；被告对真实性有异议认为，协议中记载的以房抵工程款的过程被告未参与，且是复印件，被告无法确认真实性。本院认证认为，庭后第三人北大荒集团提交了该证据原件，经核对，其在庭审中提交的复印件与原件一致，且结合原告证据一，可形成证据链相互印证，对涉案房屋的来源具有较强的证明力，本院予以认定。第三人纪献磊未应诉答辩、未向法庭出示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月28日，被告与黑龙江农垦建工有限公司签订《建筑工程施工承包协议书》，约定黑龙江农垦建工有限公司承包被告开发的嘉兴·闽江国际二期3#、5#工程。其后，黑龙江农垦建工有限公司更名为北大荒建设集团有限公司即本案第三人。2016年11月22日，第三人北大荒集团与案外人舒安平签订《以房抵款协议书》，约定北大荒集团以嘉兴·闽江国际3号楼2单元30楼4号房屋抵付应向舒安平支付的抹灰人工费工程款，总价格442039元，舒安平在落款处签名捺印。2016年11月23日，被告与第三人北大荒集团签订《以房抵付工程款确认单》，被告确认将案涉房屋抵账给第三人北大荒集团。2016年12月12日，舒安平出具《同意更名函》载明：“本人舒安平同意将嘉兴闽江国际3号楼2单元3004室，建筑面积54.98平方米，房屋总价442039元，更名给宫学岐”，并在落款处签名捺印。2017年3月10日，舒安平为原告出具收据载明：“今收到现金宫学岐交来嘉兴闽江国际3号楼2单元3004房款人民币肆拾万元整”，并在落款处签名。同日，原告与被告签订《内部认购书》，约定：原告认购嘉兴·闽江国际3楼2单元30层04号住宅，建筑面积为54.98㎡（签订《哈尔滨市商品房买卖合同》时“建筑面积”以测绘公司出具的《房屋面积测算报告》为准，多退少补），成交总价为442039元。《内部认购书》还约定，双方在签订《商品房买卖合同》后，此协议自动失效；认购方须按出售方所约定之日期，携带此认购书及身份证、购房收据到嘉兴·闽江国际接待中心签订《哈尔滨市商品房买卖合同》及有关文件。此后，被告始终未与原告签订《商品房买卖合同》。2017年3月11日，哈尔滨兴城物业管理有限公司为原告办理了入户手续，原告实际居住涉案房屋至今。另查明，2016年1月28日，被告将涉案房屋联机备案至第三人纪献磊名下，纪献磊在本院作出的（2019）黑0110民初2664号生效民事判决书中自认其并非案涉房屋的实际购买人，是替案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司代持被告提供担保的案涉房屋。经查，案涉房屋已经因另案被人民法院查封。再查明，2019年10月11日，本院作出（2019）黑0110民初5422号之一民事裁定书，裁定中止审理。本院认为，本案争议焦点为原告从第三人北大荒集团抵账取得的房产的效力认定问题。首先，关于以物抵债协议性质上是属于诺成性合同还是实践合同。根据合同法规定，在合同成立问题上，以诺成合同为原则，以实践合同为例外。在没有法律明确规定或当事人明确约定的情况下，合同原则上为诺成合同。以物抵债合同在没有当事人明确约定将物的交付作为以物抵债协议的成立要件的情况下，就应当认定以物抵债协议为诺成合同，自双方达成合意时成立，不以抵债物的交付或办理过户登记作为成立要件。结合本案，被告以房抵付第三人北大荒集团的工程款后，第三人北大荒集团又将案涉房屋抵账给案外人舒安平，舒安平将案涉房屋出售给原告，第三人北大荒集团与被告签订了《以房抵付工程款确认单》，案外人舒安平与第三人北大荒集团签订了《以房抵款协议书》，将案涉房屋作价442039元。该《以房抵付工程款确认单》及《以房抵款协议书》经签字或盖章后依法成立并发生法律效力。其次，关于《内部认购书》的效力问题。第三人北大荒集团从被告处抵账取得案涉房屋后，案外人舒安平从第三人北大荒集团处抵账取得案涉房屋并将房屋出售给原告，原告与被告签订了《内部认购书》，该认购书内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，受《中华人民共和国合同法》一般条款的保护和约束，双方应按约定履行各自的义务。原告已经交纳了购房款400000元，被告亦履行了交付房屋的义务，原、被告之间实际构成房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订的等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《内部认购书》就当事人的名称、商品房小区名称、案涉房屋的具体位置、面积、房价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、解决争议的方法等均有明确约定，且原、被告双方已履行了认购书约定的主要义务，按照该解释的规定，《内部认购书》具备了商品房买卖合同的性质和效力，因此双方应继续履行《嘉兴·闽江国际内部认购书》的约定，签订《哈尔滨市商品房买卖合同》，故原告要求被告与其共同签订商品房买卖合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持；关于原告要求被告开具正式购房发票的诉请，因开具发票系税务机关的职责范围，不属于法院民事受案范围，故原告的该项诉请无法律依据，本院不予支持。再次，关于原告要求被告为原告办理涉案房屋的联机备案，将现有联机备案人更正为本案原告的诉讼请求，虽然涉案房屋已联机备案至第三人纪献磊名下，但在另案生效民事判决书中，纪献磊自认其并非实际购房人，仅系替案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司代持被告提供担保的案涉房屋，且第三人纪献磊并未实际取得案涉房屋，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案中，虽然第三人纪献磊对案涉房屋的联机备案在先，但该联机备案仅具有让与担保的性质，第三人纪献磊或案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司仅就案涉房屋享有债权上的优先受偿权，其性质难以对抗原告在案涉房屋上享有的物权请求权，且原告对未办理登记手续没有过错，故原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。最后，关于原告要求在房屋能够办理产权证时，被告需全面配合原告办理产权证的诉请，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”故办理房屋所有权登记手续系出卖人的法定义务，原告的诉请有理，本院予以支持，被告应待涉案房屋具备办理房屋所有权登记手续的条件时，配合原告办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、注销嘉兴?闽江国际3栋2单元30层04号房产的联机备案登记（合同号为16206079671）；二、被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司协助原告宫学岐签订商品房买卖合同，并协助变更登记联机备案买受人为原告宫学岐；三、待上述房产具备办理房屋所有权登记手续时，被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司配合原告宫学岐办理房屋所有权登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司负担，于本判决生效后立即给付原告宫学岐。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 琦人民陪审员  万淑珍人民陪审员  周晓梅二〇二〇年九月二十五日法官助理张男书记员姚冬梅