广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初3557号原告：余天练，男，汉族，1982年12月20日出生，住广东省雷州市**********，公民身份号码为440************530。委托诉讼代理人：李凤婵，广东历维永盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓晴，广东历维永盛律师事务所实习律师。被告：东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地为广东省东莞市**************。法定代表人：张某1。被告：东莞市华安服务有限公司，住所地为广东省东莞市*************。法定代表人：李某1。两被告共同委托诉讼代理人：杨敬波，广东江湾律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：钟紫薇，广东江湾律师事务所辅助人员。原告余天练诉被告东莞市黄江镇房地产开发公司（以下简称为“黄江镇房地产公司”）、东莞市华安服务有限公司（以下简称为“华安公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告余天练的委托诉讼代理人李凤婵、唐晓晴，两被告共同委托诉讼代理人杨敬波、钟紫薇到庭参加诉讼。因当事人同意继续适用简易程序审理本案，且经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理。后本院于2020年7月14日组织原、被告进行了质证。原告余天练的委托诉讼代理人李凤婵，两被告共同委托诉讼代理人杨敬波、钟紫薇到庭参加了质证。本案现已审理终结。原告余天练向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付逾期交付商品房的违约金【违约金以1679272元为本金，按日万分之二从2019年3月4日起计算至实际按照合同约定及法定条件达到房屋交付标准之日止，现暂计至2019年12月4日（275日）违约金为92359.96元】；2.两被告向原告支付逾期办理产权证违约金【违约金以1679272元为本金，按日万分之一从2019年6月4日起计算至实际取得房产证之日止，现暂计至2019年12月4日（183日）违约金为30730.68元】；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年10月2日，原告与两被告就位于东莞市黄江镇新市社区长江西路华安商住小区**********屋的买卖事宜，签订一份《商品房买卖合同》，合同明确约定商品房价款为1679272元，合同第十一条约定，该房屋达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应于2019年3月3日前向原告交付商品房。如逾期交付，根据合同第十二条规定逾期交房超过90日，原告有权要求解除合同，如果原告要求继续履行合同，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告足额支付了合同约定的购房款，但两被告却未能履行交付商品房的义务。2019年3月14日，被告向原告出具《关于华安商住小区延期交楼情况说明》，以书面方式承认逾期交房的事实。截至具状日，该房屋尚未具备合同约定的交付条件，逾期已达十个月之久。因此，被告应向原告承担逾期交房违约责任，直至该房屋达到合同约定及法定的交房标准之日止。另外，该房屋迟迟不具备办理房屋所有权证书的条件，截至具状日，该房屋尚未具备办证条件，距离合同约定的交房期限已超过半年之久，而被告利用缔约的优势地位，单方面制定格式合同条款，特别是合同第二十条及补充协议的第九条规定将办理房屋所有权证书的期限分别设定为520天、18个月，免除了被告的合同主要义务和违约责任，排除和限制了原告的主要权利，严重损害业主的切身利益。根据合同法第40条规定，应认定上述合同条款无效。原告认为，根据相关司法解释，该房屋应在交付使用之日起90日内完成办理房屋所有权证书，因此原告要求被告按照合同约定的交房之日起90日后起算逾期办理房屋所有权证书的违约金，结合补充协议第九条的约定，按已付房款的万分之一计算违约金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。两被告共同辩称，第一，案涉房屋均已在约定交楼日前验收成功，根据《东莞市房屋建设工程和市政基础设施工程验收备案证书》、《建筑工程竣工验收报告》证实，案涉房屋的验收日为2019年1月25日，符合约定的验收条件。第二，原、被告约定交付标的物房屋为毛坯房，且已实际交付完毕。依照合同约定，双方实际约定为“毛坯房”交付，报建手续同样以毛坯房形式报建，房屋装修为被告免费赠送项目。双方约定2019年3月3日交付案涉房屋，被告于2019年3月期间通知各原告收楼（毛坯房），各原告前往现场对案涉毛坯房进行质量检测（如水压测试等）并通过，随后各原告签署《装修方案确认书》，才得以确认具体的装修风格方案。同时，原告确认毛坯房已经交付完毕后，被告才得以让装修公司入场开展赠送的装修服务。原告的行为实际表明案涉毛坯房已交付完毕。第三，退一步说，假设构成逾期交付房屋，依据合同附件，被告也可以免除因延迟获取竣工验收备案证书应当承担的责任。案涉房屋的验收之日为2019年1月25日，因政府部门出具证书所需时间的不可控，同时法律亦未规定办证的审批时间，开发商无法预见实际出具竣工验收备案证书的具体时间，依据合同附件，非基于被告原因造成的延迟交付不视为逾期交付，故应当免除被告延迟获取竣工验收备案证书而应当承担的责任。案涉合同附件有尽提示义务，且没有免除被告的主要责任，应当认定为有效。各相关免责格式条款，非附于主合同内，而以单独附件的形式提醒各原告注意附件的特殊性、重要性，附件中的每一页均有各原告的签名及打指模确认，同时被告也在附件每一页盖章，足以证明被告必定已经充分与原告陈述相关附件的重要性。第四，被告未逾期办理产权证，不应承担违约责任。被告在2019年11月12日已经申请进行房屋建筑面积测绘和计算，由东莞市测绘院于2019年12月12日审核通过东莞市不动产测绘成果审查。办理产权证手续按照法定和约定在有序进行。因案涉交房（毛坯）日期在2019年3月份，合同约定因被告原因在交房之日起520日内（即18个月）未取得商品房房屋所有权证书的，才承担违约责任。第五，合同约定的违约金过高，本案中，被告实际已对各原告予以免费装修赠送服务，且又因约定的案涉房屋为毛坯房且已实际交付，被告对各原告开展的免费装修期间内，并没有实际造成各原告的任何损失，相反，是对各原告毛坯房的一种增值行为。考虑到公平原则，恳请法院认定违约金过高，请求减免。被告认为原告未能按约定的时间取得房屋的主要实际损失应当参照当地同一地段房屋的出租价格，被告通过第三方租赁公司了解案涉楼盘的一套70余平凡米的房屋出租价格为华安珑廷1栋1301号房1250元/月、1栋602号房1500元/月、3栋1单元502号房1600元/月。被告于2019年10月26日通知原告收楼（有邮寄回执单证明）同时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，但部分原告怠于前来收楼或以约定交楼条件以外的因素拒绝收楼，同时拒绝签收上述文书，被告已尽通知签收义务，是基于原告自身原因拒绝签收，而非被告不提供。即使要赔付利息，最迟应计至2019年10月26日。第六，原、被告已实际对附件十一第四条进行删除，不再作为交楼条件，且法定的交楼条件亦没有规定要求需要测绘报告，且测绘报告必须在竣工验收备案证明文件出具后才可以申请测绘，主合同的原条文加重了被告的交楼责任，附件对该测绘报告的删除符合公平原则。经本院审理认定事实如下：2017年10月2日，原告（买受人）与被告黄江镇房地产公司、华安公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告黄江镇房地产公司、华安公司购买位于东莞市黄江镇新市社区长江西路华安商住小区**********屋，总价款为1679272元。该合同第八条约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条约定，该商品房交付时应符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，出卖人应当在2019年3月3日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一第七条处理。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议第四条“关于合同第九条商品房交付条件的修改和补充约定”第1款约定，该商品房交付条件修改为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房为住宅的；出卖人向买受人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。附件十一第四条第2款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，但不承担其他任何责任：1.遭遇不可抗力……3.非出卖人原因包括但不限于政府部门延误验收、市政配套工程施工以及其他第三方原因影响的。附件十一第五条“关于本合同第十一条交付期限的补充”第4款约定，该商品房的可以交付标准以出卖人已取得《工程竣工验收报告》为准则，买受人不得以出卖人暂无法出具正在为办理之中的《竣工验收备案证书》为由而拒绝收楼。附件十一第六条“关于本合同第十一条第三款及房屋交接、质量问题的补充”约定，房屋按约交付时，买受人自行认为房屋本身或者设备等存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后要求出卖人按照合同约定进行保修，除如下因素外，买受人拒绝交接的，视为出卖人按时交付：1.出卖人未取得《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》和《竣工验收备案表》；2.经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确定不合格的。附件十一第七条“关于合同第十二条逾期交付责任的补充约定”第1款约定，逾期交付是指在合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满时，出卖人未取得该商品房的建设工程竣工验收备案证明文件。因不可抗力、买受人原因及非出卖人原因造成的延迟交付不视为逾期交付。附件十一第九条“关于第二十条产权登记”的约定，买受人是申请办理产权登记的主体，出卖人对此负有协助办理义务。在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供办证资料的，则出卖人的协助办证无义务将给予解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在出卖人书面通知后30天内提供了完备资料，出卖人应于合同正文第十一条约定的交付日期次日起18个月内协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自从此期限届满之次日起至产权证登记之日止（或商品房合同解除之日），按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但累计不超过已付房价款的百分之一。附件十一第二十一条对住宅装修标准进行了约定。合同附件每一页均有原告的签名、捺印以及两被告的盖章。合同签订后，原告主张已足额付清了案涉商品房的房款，并提交了广东增值税普通发票为证。两被告确认原告已足额付清购房款1679272元。2019年3月14日，两被告向原告出具了一份《关于华安商住小区延期交楼情况说明》，载明：楼盘建设工程已全部完工（具备验收资格）并向相关部门提交竣工验收申请材料，现等各部门验收并出具竣工验收备案证明文件；我司愿意按《商品房买卖合同》的约定与业主协商解决交楼问题，并同意按《商品房买卖合同》关于延期交楼相关约定承担相应的法律责任；我司预计在2019年9月30日前向业主交付精装房（装修工程属于我司免费赠送部分）。2019年10月24日，案涉华安商住小区2栋商业、住宅楼取得了《竣工验收备案证书》，显示验收日期为2019年1月25日。另，两被告还向本院提交了《建筑工程竣工验收报告》，报告显示案涉商业、住宅楼验收时间为2019年1月25日。2019年10月26日，两被告向原告邮寄送达了《入伙通知书》。该入伙通知书要求原告于2019年10月31日8:00时至17:00时前来办理入伙手续等。原告确认其于2019年10月26日收到该通知书。对于商品房交付时间及标准。两被告主张合同约定的交付时间为交付毛坯房的时间，合同没有明确载明是毛坯房，但双方约定的交付标准实际是毛坯房，装修是赠送的，毛坯房于2019年3月份就已实际交付，被告庭后补充提交了《住户房屋验收表单》，认为原告在2019年10月31日签署《住户房屋验收表单》要求被告对样板房进行部分维修、装修、更改原样板房的结构，该部分费用属于样板房之外的支出，应由原告自行承担。原告认为双方约定的交付标准为精装房，合同附件十一第二十一条有明确载明，即两被告应在2019年3月3日前装修完成并交付房屋，被告有在2019年10月26日通知过原告收楼，但房屋并没有达到合同约定的交付条件，且两被告至今未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。两被告则主张其已提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，是原告拒绝接收。庭审中，原告确认其已于2019年11月23日收楼。两被告当庭提交了《实测报告书》，主张案涉商业、住宅楼已取得了房屋测绘报告。《实测报告书》显示测量单位为东莞市祥和测绘有限公司，报告出具日期为2019年11月25日。东莞市测绘院对该测绘成果审核时间为2019年12月12日。原告主张其于庭审当日才知晓《实测报告书》的存在。对于原告办理《竣工验收备案证书》是否存在延迟备案的情况，本院依职权向东莞市住房和城乡建设局发函进行调查。东莞市住房和城乡建设局回函称：“我局房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案事项承诺办理时限为1个工作日，资料受理当天不计入工作日。2019年10月23日企业在市民服务中心提交华安商住小区1、2、4栋商业、住宅楼的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案申请，我局分别于2019年10月23日（4栋）、24日（1、2栋）出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书；2019年11月5日企业在市民服务中心提交华安商住小区3栋商业、住宅楼的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案申请，我局于2019年11月6日出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。经核查，本机关在对华安商住小区1、2、3、4栋商业、住宅楼项目的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案审批过程中，完全在规定的时限内完成审批手续，并无出现延期审批的情况。”对于逾期交付违约金。原告认为两被告未按案涉合同第九条约定的交付条件交付房屋，构成违约，应根据案涉合同第十二条的标准支付逾期交房违约金。两被告则主张应根据案涉合同附件十一第四条第1款的约定认定房屋交付条件，若法院认定两被告逾期交付商品房，则要求调整违约金，因违约金过高，并主张应参照当地同一地段房屋的出租价格作为原告实际损失的依据。对此，两被告提交了案外人签订的房产租赁合同及东莞市宝信房地产经纪有限公司出具的《华安珑廷商品房出租情况》及东莞市英杰房地产中介有限公司出具的《黄江江海城遍区商品房出租价格说明》为证。原告对该组证据不予认可，认为证据来源不明且与本案无关。对于逾期办证违约金。原告认为截至起诉之日，案涉房屋尚未具备办证条件，两被告利用缔约的优势地位，单方面制定格式合同条款，特别是合同第二十条及补充协议的第九条规定将办理房屋所有权证书的期限分别设定为520天、18个月，免除了两被告的合同主要义务和违约责任，排除和限制了原告的主要权利，应认定上述合同条款无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，案涉房屋应在交付使用之日起90日内完成办理房屋所有权证书，故原告要求两被告按已付房款的万分之一的标准，从合同约定的交房之日起90日后起算逾期办理房屋所有权证书的违约金。两被告则主张合同格式条款均有明确的提示，其已履行了告知义务并要求原告在合同附件每一页签名及捺印，合同并未免除两被告的主要责任，合同约定若原告因两被告的原因在交房之日起520日即18个月内未取得房屋所有权证书的才需承担违约责任，且累计不超过总房款的1%。两被告庭审后于2020年4月28日向本院提交书面说明确认案涉楼盘尚未办理房屋所有权首次登记。另查明，本案与本院正在审理的（2020）粤1973民初2881-2901、3498-3533号、3556、3558-3559号等60宗案件为同一系列案，该系列案中的其中56户已收楼的业主均确认收楼时两被告提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、广东增值税普通发票、《关于华安商住小区延期交楼情况说明》、《竣工验收备案证书》、《建筑工程竣工验收报告》、入伙通知书、EMS快递单、《实测报告书》、东莞市住房和城乡建设局复函、《住户房屋验收表单》、房产租赁合同、《华安珑廷商品房出租情况》、《黄江江海城遍区商品房出租价格说明》、建筑物竣工标识牌照片、书面质证意见及本院庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告及两被告应依照合同的约定享有权利及履行相应的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、两被告应否承担逾期交房的违约责任；二、若两被告需承担违约责任，违约金标准是否应当调整；三、两被告应否承担逾期办证的违约责任。关于焦点一。首先，双方对案涉商品房的交付条件各执一词，原告主张以合同第九条为准，两被告主张以合同附件十一为准。根据案涉合同第九条约定，案涉商品房交付应当要取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同附件十一第四条第1项将交付条件修改为商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件及提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，即取消了将商品房取得房屋测绘报告作为交付条件。对此本院认为，合同主文和附件是同一天签署的，且原告在每页上都签字确认，应当视为原告对其上的条款均是明知的。商品房的实际套内建筑面积是否符合约定，对买受人的合同权利虽然有一定的影响，但买受人可以根据面积差异处理方式主张解除合同或者要求出卖人承担其他违约责任，并没有排除买受人的主要权利内容，故合同附件对交付条件作出的变更不属于合同第二十八条的情形。因此案涉商品房的交付条件应当以合同附件十一第四条第1项的约定为准。其次，案涉合同约定两被告应当在2019年3月3日前向原告交付案涉商品房，两被告主张该约定的交付时间为交付毛坯房的时间。对此本院认为，合同附件十一第二十一条约定了相应的装修标准、材料规格及电器品牌，足以认定案涉商品房的房款是已经包含装修费用的。虽然《关于华安商住小区延期交楼情况说明》载明装修属于免费赠送部分，但该情况说明系两被告单方制作的，没有经业主的确认，不能以此认定房屋装修系免费赠与项目。装修费用已包含在购房款里，在双方没有另行约定的情况下，两被告交付的商品房应为带有装修的精装房，而非毛坯房。因此，案涉合同约定的交付时间应是交付精装房的时间。再次，案涉华安商住小区2栋商业、住宅楼于2019年10月24日取得了《竣工验收备案证书》，该时间已经超过了合同约定的交付时间2019年3月3日。两被告未在合同约定的时间内向原告交房，已构成违约，应承担违约责任。两被告抗辩称因政府部门出具备案证书所需时间不可控，同时法律亦未规定办证的审批时间，案涉商业、住宅楼延迟获取竣工验收备案证书并非由于被告的原因造成，故应免除被告因延迟获取竣工验收备案证书应当承担的责任。对此本院认为，根据东莞市住房和城乡建设局的复函，被告于2019年10月23日提交案涉商业、住宅楼的备案申请，东莞市住房和城乡建设局于2019年10月24日出具备案证明。对上述复函内容，两被告没有举证予以反驳，且没有举证证明其逾期交楼存在合同约定的可免责的情形，应由两被告承担举证不能的法律后果，故对于两被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。至于原告主张两被告未提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，两被告抗辩称在交楼时有提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，系原告拒绝接收。对此本院认为，鉴于《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》通常系在交楼时一并交付，结合案涉楼盘系列案中的其他56户业主均确认两被告有提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》的事实，故本院认定两被告有提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。最后，两被告于2019年10月26日通知原告于2019年10月31日办理收楼手续，其时案涉商品房已符合合同约定的交付条件，原告亦确认其于2019年10月26日收到该收楼通知，故两被告逾期交房的行为应当于2019年10月31日截止。原告因自身原因未在上述期间收楼，故不能要求两被告承担2019年10月31日之后的逾期交房违约责任。综上，两被告存在逾期交房的行为，逾期期间为2019年3月4日至2019年10月31日，共242天，两被告应承担逾期交房的违约责任。关于焦点二。现行法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，两被告以案涉房产同地段同期的租金作为判断应当减少违约金的基础，理由不成立。租金只是原告可能遭受的一方面的损失，而不能认定为是原告因两被告的违约行为而遭受的实际损失。其次，根据案涉合同的约定，出卖人逾期交楼超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。同时，案涉合同还约定，若买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。由此可见，案涉合同对出卖人逾期交楼及买受人逾期付款所产生的违约金的计算方式是对等的，不存在权利失衡的情况，且每日万分之二的标准折算为年利率为7.3%，并不存在明显过高的情形。再次，案涉合同是两被告提供的关于商品房买卖的标准格式合同，是经过两被告认真审核斟酌之后的条款，两被告对其违约的后果明知且熟知，其在违约之后提出减少违约金的主张明显违背了诚实信用原则。原告在案涉合同履行过程中并不存在违约行为，应当对守约方的利益予以保护。故综上，两被告主张减少违约金没有依据，本院不予采纳。两被告应按照合同的约定，以全部房价款日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金。经计算，逾期交房违约金为81276.76元（1679272元×0.0002×242天）。原告诉请超出该金额部分，本院不予支持。关于焦点三。根据合同约定双方应共同向房屋登记机构申请办理案涉房屋的所有权转移登记（以下简称办证），合同主文约定因两被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起520日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按附件十一“关于第二十条产权登记的约定”处理，根据附件十一“关于第二十条产权登记的约定”，两被告应于合同正文约定的交付日期的次日（2019年3月4日）起18个月内协助原告办理产权证，即两被告应于2020年9月3日前协助原告办理产权证。原告主张案涉合同关于办证期限的约定属于格式条款，应属无效，但前述合同条款对于具体届满时间及处理方式等关键内容已有重点标识，原告签订合同时理应知晓，且该条款不存在免除两被告主要义务及违约责任的情形，故本院对原告该主张不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”，本案双方合同已明确约定了办证期限，故原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项规定认定办证期限，本院不予支持。故综上，案涉合同约定的办证期限未届满，原告诉请两被告支付逾期办证违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院判决如下：一、限被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市华安服务有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余天练支付逾期交房违约金81276.76元；二、驳回原告余天练的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1381元（已减半，原告已预交），由原告余天练负担469元，由被告东莞市黄江镇房地产开发公司、东莞市华安服务有限公司共同负担912元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  周淑君二〇二〇年八月十五日书记员  吴珮君附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。