贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初6995号 原告：贺先某，女，汉族。 被告：遵义国梁房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区。 法定代表人：聂金培，总经理。 委托诉讼代理人：王澍泽，贵州上善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：令狐吉芳，贵州上善律师事务所实习律师。 原告贺先某与被告遵义国梁房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告贺先某，被告遵义国梁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王澍泽、令狐吉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺先某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告履行交房义务；2、判令被告从2018年11月1日起至实际交房之日止按日万分之一向原告支付逾期交房违约金；3、判令被告向原告支付逾期完成房屋基础设施违约金人民币4848.25元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月30日与被告遵义国梁房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于遵义市红花岗区住房，房屋总价为人民币484825元。《合同》第十一条约定，被告应于2018年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定商品房交付原告使用；第十三条约定，逾期交房，则从次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行付款义务，但交房时间到期后，由于被告修建的房屋一直未达到约定的交房和使用条件，故至今未向原告交房。2020年5月中旬被告才接通生活用电一户一表，但是物业管理公司要求原告补交之前的物业管理费，且要求原告签订免除被告逾期交房的相关责任的协议。物管公司告知原告必须签此协议并补交前期物业管理费才能接房，否则不会将房屋交付给原告。原告认为，由于被告的违约行为导致原告至今未能如期入住购买的房屋，所以原告没有义务支付物业管理费，被告更不能因此拒绝交房，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告遵义国梁房地产开发有限公司辩称，一、被告与原告签订的商品房买卖合同，内容真实合法有效，并办理了备案登记，合同约定的交房日期届满之前，被告向购房人送达了接房信息。截止本案起诉之日，被告建设的湘江半岛小区工程质量验收部门检验合格，具备房屋交付条件，且大部分房屋已如期接房，涉案的1号楼共有房屋112户，已经接房105户；2号楼共有房屋170户，已经接房159户；3号楼共有房屋112户，已经接房99户。上述已接房的业主已办理房屋交接手续，并签订了交房协议。二、导致本案房屋至今未能交付给原告是因该开发项目涉及政府部门的城市基础设施建设配套不完善造成的。被告为了尽快交房，尽了最大努力。被告按照相关规定累计缴纳人民币3280000余元的城市基础设施建设费，并在一户一表尚未正式办理前至接房后自行出资承担了整个小区的电费，累计缴纳电费人民币200000余元。故延期交房并不是被告能够控制的因素造成的，因此被告不构成违约。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩称向法院提交的证据有：1、“湘江半岛”项目城市配套费缴款凭证、《关于免缴“湘江半岛”项目城市配套费的请示》、《关于免缴“湘江半岛”项目城市配套费的申请》；2、交接房协议。 本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，以原告贺先某为买受人，被告遵义国梁房地产开发有限公司为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人以人民币484825元的价格购买湘江半岛（S1地块）1号楼15层15-3号房，建筑面积共102.47平方米。二、出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该房屋，且城市基础设施，在交付时达到使用条件。三、除遭遇不可抗力的特殊情况外。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并有权索取支付已交付房价款每日万分之一的违约金。城市基础设施未达到交付条件，出卖人向买受人支付房屋总价款1％的违约金。双方还对其他事项等进行了明确约定。2018年10月20日，被告向原告发出交房通知书，通知原告按预约时间办理房屋交接手续。原告因房屋未安装电表等情况拒绝办理交接手续。 另查明，被告出售给原告的房屋系遵义市城投房地产开发有限公司于2012年5月通过拍卖取得原颜村污水处理厂宗地，拟开发项目“城投?湘水湾”，后更名为“湘江半岛”。2013年经市政府批准将项目地块分为S1、S2地块，并将S1地块转让给被告。后由遵义市城投房地产开发有限公司承诺项目用地分割后仍然以一个项目整体开发建设，并将该项目的人防、消防、供水、供电、道路、桥梁、绿化等基础设施以一个项目向各行政主管部门进行申报。被告以此为由分别于2018年4月27日、2018年9月20日向遵义市城乡规划局请示免缴“湘江半岛”项目的城市配套费，未获准许，被告于2018年11月8日缴纳城市基础设施配套费。后因供电工程发包的施工单位违约，未能完成外电施工工程，未安装一户一表，小区居民用电系临时接入施工用电，导致小区业主用电安全性、稳定性得不到保障。被告与该外电施工工程涉及到的另外两家公司（市城投公司湘江半岛项目、英伦国际项目）向辖区党政部门反映供电工程施工单位履约不能的情况，在区政府和南关街道办事处的多次协调下，由三家公司自行选择具备相关资质的施工单位恢复施工并报供电局备案，由供电局推进相关工作流程，三家公司督促施工单位抓紧施工，于2020年5月30日将一户一表安装完毕并验收。 还查明，被告遵义国梁房地产开发有限公司开发的“湘江半岛”项目于2019年3月7日进行了竣工验收备案登记。 本院认为，原告与被告于2017年6月21日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在平等自愿，协商一致的情况下签订的，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于原告请求被告交付房屋的请求。被告不持异议，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金、配套设施未达到交房标准的一次性赔偿金是否具有事实和法律依据的问题，首先，被告虽在合同约定的交房时间之前向原告发出交房通知书并约定交房时间，但此时房屋还应该具备符合合同其他条款规定的正常使用条件。原告作为购房人在接收房屋时有权按照约定对房屋进行验收，验收标准存在瑕疵时有权拒绝接收。由于被告开发建设的“湘江半岛”（S1地块）项目所在的红花岗区迎宾大道地段电力配套设施不完善以及供电工程发包施工单位违约，同时影响三个公司的开发建设项目，其中被告开发建设的“湘江半岛”小区未能如期完成一表一户安装，导致该小区电力配套设施在交房时无法达到合同标准。被告在与大部分业主如期履约交接房屋后，采取补救措施，接通临时施工用电，并主动承担小区业主的电费。被告客观上存在一定过错，但此类情况是被告不能克服的客观情况，不是被告凭借自己力量所能解决的。本案中，涉案房屋于2019年3月7日进行了竣工验收备案登记，而约定的交房时间为2018年10月30日，这期间原告确实存在违约情形，同时原告也应在此时接收房屋，原告怠于行使权力的行为，导致损失的扩大，因此，计算迟延交房的违约金应计算至2019年3月7日。本院根据情势变更原则和公平原则并且结合本案的实际情况，综合考量合同履约程度，违约方的过错程度，对本案逾期交房和交房时配套设施未完善的违约责任予以衡量，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院酌情确定，迟延交房违约金从日万分之一调整至日万分之0.3，被告违约127天，应当支付原告支付延迟交房违约金1847.18元（484825＊日万分之0.3＊127天＝1847.18），城市基础设施违约金从百分之一调整至千分之三，即被告应当支付城市基础设施违约金1454.48元（484825＊千分之三＝1454.48）。 综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告遵义国梁房地产开发有限公司在本判决生效后五日内将位于某区的房屋交付给原告贺先某； 一、被告遵义国梁房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告贺先某延迟交房违约金人民币1847.18元； 二、被告遵义国梁房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告贺先某城市基础设施违约金人民币1454.48元； 三、驳回原告贺先某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费310元，由被告遵义国梁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审 判 员  卢 松 二〇二〇年九月二十九日 法官助理  罗跃谊 书 记 员  罗露露