山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4454号上诉人（原审被告）：济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91370811579360995W，住所地：山东省济宁北湖省级旅游度假区火炬南路**-1。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：李芳、曹荣，山东晟哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘某，男，1992年11月20日出生，汉族，住济宁市太白湖新区。委托诉讼代理人：杨程成、宋广凯，山东德衡（济宁）律师事务所律师。上诉人济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司与被上诉人刘某因商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司上诉请求：一、依法撤销(2020)鲁0811民初1168号民事判决，改判驳回刘某的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由刘某承担。事实和理由：一、济宁城投嘉华房地产公司不存在逾期交付房屋的行为，不应向刘某支付违约金。涉案房屋系现房销售，济宁城投嘉华房地产公司在合同约定的房屋交付期限届满前已通知办理房屋交付手续，并不存在逾期交付房屋的行为。根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》第十一条第二款的规定：”。出卖人应在交付日期届满前。将通知书送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点”，以及第十一条第三款的规定：”。自出卖人交付通知规定的商品房交付之日起7日内，买受人未到场办理交付手续时，即视为出卖人已经交付，济宁城投嘉华房地产公司在2017年8月30日前已向刘某送达《入住通知书》，通知其办理交房手续；现因刘某原因未到场办理房屋交付手续，该房屋视为已经交付，故济宁城投嘉华房地产公司不存在逾期交付房屋的行为。二、因房屋预测面积与实测面积出现差异，刘某应当按照合同约定补交房屋差价；在刘某未交清全部购房款的情况下，济宁城投嘉华房地产公司无法协助其办理房屋产权登记手续。根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》第十三条“面积差异处理”的规定：“。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：按照实测面积结算，房价款多退少补”，涉案房屋预测面积为308.56平方米，后经济宁巿房产测绘中心测绘实测面积为321.89平方米，刘某应当按照实测面积补交13.33平方米的房屋差价款，即228962.90元。退一步讲，即使根据一审判决的认定，双方诉争的”院内建筑物”不属于合同约定的房屋范围，因该“院内建筑物”面积仅为12.25平方米，即商品房平面图中主体建筑面积差为1.08平方米(13.33平方米-12.25平方米)，刘某仍应向济宁城投嘉华房地产公司补交房屋差价18550.68元。根据产权登记办理流程，刘某向济宁城投嘉华房地产公司付清全部购房款，济宁城投嘉华房地产公司向其开具全额房款发票后，刘某向产权登记机构缴纳相关税费方能办理产权登记。三、一审判决认定“院内建筑物不属于双方合同约定的房屋范围”存在错误，刘某应当向济宁城投嘉华房地产公司另行支付228962.90元的购房款。涉案商品房买卖合同所附的房屋平面图仅是房屋主体建筑构架图，故并未标注院内建筑物；房产测绘中心出具的《房屋分户平面图》中包含“院内建筑物”，该测绘图是房屋确权的依据，根据双方对“面积差异处理”的约定，刘某应当向济宁城投嘉华房地产公司支付房屋差价。进一步讲，因诉争的房屋为现房销售，争议的建筑物在签订合同时已存在房屋院落内，刘某在购买商品房时已知悉房屋现状。一审庭审中，刘某主张院内建筑物系赠与，从其主张来看，刘某在购买房屋时明确知道院内存有建筑物，即济宁城投嘉华房地产公司与刘某签订买卖合同的合意是包含主体建筑及院内建筑物的。涉案房屋是包含院落、建筑物的一套别墅，从交易的完整性看，一审判决割裂商品房的整体性，认定别墅的一部分建筑物为双方交易标的，明显不符合交易习惯，对济宁城投嘉华房地产公司也显失公平。济宁城投嘉华房地产公司与刘某签订合同时间为2017年8月1日，济宁市房产测绘中心测绘出具《房屋分层分户平面图》的时间为2018年1月25日，故一审法院认定的“签订房屋买卖合同时房屋测绘已经完成，不存在房屋面积不确定的情形”存在错误，刘某应当向济宁城投嘉华房地产公司补交228962.90元的购房款，综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。刘某答辩称，一审判决认定事实、适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回济宁城投嘉华房地产公司的上诉请求。一、济宁城投嘉华房地产公司要求刘某交纳房款的配房面积，不属于双方约定的房屋范围，双方未对争议配房形成买卖合意。济宁城投嘉华房地产公司多次提到涉案房屋为现房销售，因此在济宁城投嘉华房地产公司对涉案房屋进行销售时就已经存在院内配房，但济宁城投嘉华房地产公司作为强势的房屋出售方在《商品房买卖合同》中并未对该配房进行约定，第三条对双方买卖的标的房屋明确约定“主体结构为钢混，建筑总层数为3层，地，地上**，地下**”，且附件一房屋平面图中亦完全不存在该配房此即便该配房非济宁城投嘉华房地产公司赠与，但合同中无论是条款的文字描述还是附件房屋平面图对销售时已经明显存在的配房面积、构造、价款没有任何提及或约定，济宁城投嘉华房地产公司与刘某之间无任何针对该配房的购买合意。济宁城投嘉华房地产公司无权强行将双方未约定买卖的配房销售给刘某，亦无权要求刘某支付该配房的房屋价款，而其以此为由拒绝交房、拒绝办理登记手续的行为已经构成违约，应当承担违约责任并依约履行交房及办理登记手续的合同义务。二、刘某在收到《入住通知书》后多次至刘某处要求办理交房及登记手续，并不符合济宁城投嘉华房地产公司主张的合同十一条三款约定的“买受人未到场办理交房手续”，并且刘某在缴纳全部房款并按时至现场要求办理交房、过户手续，不存在任何违约情形的情况下，是济宁城投嘉华房地产公司单方拒绝为刘某办理相关手续，且依据《买卖合同》中的格式条款主张，明显无事实及法律依据。综上，济宁城投嘉华房地产公司要求刘某对双方从未构成购买合意的独立房屋交纳买卖款，明显违反了意思自治的法律原则，并以此为由拒绝为刘某办理交房及产权登记亦构成违约，因此，请求二审法院驳回济宁城投嘉华房地产公司上诉请求。二、对于济宁城投嘉华房地产公司主张的减去配房面积的1.08平方米的面积差，济宁城投嘉华房地产公司从未向刘某主张过。济宁城投嘉华房地产公司亦无权以此来主张其不存在违约行为。刘某向一审法院起诉请求：一、依法判令被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司按照合同约定向原告交付涉案房屋（天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋），并协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续；二、请求依法判令被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司支付原告因逾期交付房屋及办理所有权转移登记手续的违约金（违约金以5300000元为基数按照日万分之0.3自2017年8月31日计算至实际交付房屋之日止）；三、请求法院依法判令被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司返还团购费50000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2017年8月15日计算至实际付清之日）；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，原、被告双方对签订《山东省新建商品房买卖合同》，约定原告以530万元的价格购买被告开发的天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋。原告于2017年8月15日前支付了购房款530万元，并由被告出具了购房发票没有异议。原、被告争议事实为，原告前往收房，被告告知院内有配房，增加了面积，要求原告再支付购房款228962.90元。原告认为合同没有约定该笔款项，院内配房系赠与，不应另收款。被告认为，该配方能够办理权属证书，应为合同约定购房面积，被告还应补交228962.90元购房款，协商未果，形成纠纷，诉至法院。本院主持调解，未能达成合意。一审法院认为，本案争议焦点一、原、被告争议的焦点为院内配房如何认定。焦点二、原告的诉请是否合理。关于焦点一，从以下三方面进行论证：1、原告主张院内配房系赠与是否成立；本院认为，通过原、被告陈述可知，原告所购房屋系现房，购房合同对所购房屋性质、面积、价款均有明确约定。但该购房合同没有约定对院内配房进行约定，从原告提交的购房附图看，该附图上也没有显示有该配房的存在。按照“谁主张，谁举证”原则，显然原告对配房系赠与举证不足，本院对此观点不予采纳。2、被告嘉华公司要求被告支付购房款228962.90元是否符合合同约定；原、被告之间签订的《山东省新建商品房买卖合同》中第三条，商品房基本情况约定，商品房所在建筑主体结构为钢混，建筑总层数3层，其中地上3层，地，地下**商品房平面图见附件一，该附件一图显示，只有主体建筑，院内未显示争议房屋。房产测绘机构为济宁市房产测绘中心，预测建筑面积308.56平方米，套内建筑面积291.93平方米，分摊16.63平方米。第六条，计价方式与价款约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为17176.56元，总价款5300000元。第九条，商品房交付条件约定，该商品房已取得综合验收备案证明、已取得房屋测绘报告。由以上约定可知，原、被告签订房屋买卖合同时，房屋已综合验收并测绘完成，不存在房屋面积不确定情形。故，原、被告对合同约定交付的房屋面积、价款明确，原告已经按照约定支付了价款。被告嘉华公司要求被告另行支付228962.90元购房款，没有事实依据和合同依据。因此对被告辩称原告未付清购房款，本院不予采纳。3、双方争议的院内建筑物如何处理。本院认为，本案案由为商品房买卖合同纠纷，因原、被告双方签订的商品房买卖合同中并不涉及争议建筑物，双方围绕该建筑物形成的纠纷，不属本案审理范畴。本庭庭后进行调解，试图让原、被告就争议建筑物价款重新达成协议，但未成功，建议双方另案处理。关于焦点二，本院认为，原告刘某已经按照合同约定履行了支付购房款530万元的义务。被告应按照合同约定时间履行交房义务。被告以原告未交清购房款为由，拒绝交付房屋，拒绝为原告办理房屋过户手续，理据欠妥。故，原告要求被告履行合同交付房屋，协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续，并按约定支付逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告返还团购费5万元的请求。本院认为，原告提交的收取团购费收据，收取人显然不是被告嘉华公司，且被告嘉华公司也不认可收取过原告团购费。故，原告要求被告返还团购费，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告刘某交付天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋并于交付房屋后三十日内协助原告刘某办理房屋所有权登记手续；二、被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告刘某以530万元为基数，按年利率1.095计算的，自2017年8月31日至实际交付日止的逾期交房违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司应否协助刘某办理房屋所有权登记手续及支付逾期交房违约金。经审查，双方当事人对涉案《山东省新建商品房买卖合同》的签订及合同约定的内容，刘某于2017年8月15日前支付购房款530万元，城投嘉华公司出具购房发票均没有异议，本院予以认定。城投嘉华公司主张涉案房屋院内有配房，刘某应再支付购房款228962.90元，对于该上诉主张，本院认为，双方在合同中约定，该商品房已取得综合验收备案证明、已取得房屋测绘报告。房产测绘机构为济宁市房产测绘中心，预测建筑面积308.56平方米，套内建筑面积291.93平方米，分摊16.63平方米。该商品房单价为17176.56元，总价款5300000元。现刘某已按合同约定支付房款5300000元，涉案《山东省新建商品房买卖合同》中并未约定有配房，城投嘉华公司请求刘某支付增加的配房购房款228962.90元没有法律依据。双方在合同中约定，城投嘉华公司于2017年8月30日前向刘某交付涉案房屋。由于城投嘉华公司存在逾期交付房屋的行为，原审法院认定其自2017年8月31日起向刘某支付违约金符合法律规定。综上，济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16358元，由上诉人济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年九月二十四日书记员  翟梦若