广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0324民初1837号 原告全州县万景房地产开发有限公司。住所：全州县全州镇桂黄中路**。统一社会信用代码：9145032432260910XX。 法定代表人赵军生，公司总经理。 委托诉讼代理人蒋征财，广西千里目律师事务所律师。 被告唐昌国，男，1969年8月23日出生，瑶族，住，住广西全州县/div> 被告蒋柏香，女，1968年12月26日出生，瑶族，住，住址同上/div> 委托诉讼代理人蒋正军，广东太平洋联合律师事务所律师。 案由商品房销售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年7月13日 开庭日期2020年9月24日 原告诉讼请求1、判决被告向原告支付逾期收房违约金21225.39元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年1月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的万景时代广场7#楼第11层2－1104号商品房（总价款484598元）及被告逾期收房则向原告支付逾期收房违约金（每日按总房款的万分之三计算）等。合同生效后，原告积极开发建设，7#楼第11层2－1104号商品房于2019年10月11日验收合格符合交付条件。原告通知被告收房，但被告拒不收房，直到2020年3月11日，被告才办理收房手续，迟延收房达146日。综上所述，原、被告签订的合同合法有效。被告迟延收房，是违约行为，被告应当承担违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告答辩意见1、被告并无迟延收房行为，被告不收房的原因在于原告拒绝提供交房有关的法律文件，原告提供的《建设工程质量竣工验收意见书》不能作为房屋符合交房的条件，按照规定，原告还应提出《建设工程竣工验收报告》。2、被告在疫情期间不能收房，属于不可抗力。3、原告援引的违约金条款无效，合同对于逾期交房违约金与延迟收房违约金约定的比例不一致，违反权利义务对等原则。4、被告已经收房，原告并没有遭受任何损失，被告无须支付任何违约金。5、2020年3月11日，原告出具给被告的收据表明原告已经认可被告的收房时间为2019年10月16日，因为该收据是从2019年10月16日开始收取费用的。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 查明事实2018年1月2日，原告全州县万景房地产开发有限公司与被告唐昌国、蒋柏香签订《商品房买卖合同》，二被告向原告购买全州县全州镇桂黄中路万景时代广场7#楼第11层2－1104号房，建筑面积为113.02平方米，总价款为484598元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建[2010]9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付给买房人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人有权以电话、短信方式通知或在全州县电视台等公告方式交房。因买受人的原因，而未能送达交房通知书，或者由于买受人未能按时付款而造成的延期交房责任由买受人承担。2、买受人逾期收房期间（指出卖人通知买受人收房之日至买受人实际办完收房手续之日期间），出卖人有权按每日该商品房总价的万分之三收取逾期收房违约金。合同签订后，二被告按照合同约定支付了全部购房款。2019年10月11日，万景时代广场7#楼通过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位和建设单位的建设工程质量竣工验收合格。2019年10月12日，原告全州县万景房地产开发有限公司向被告唐昌国、蒋柏香发出《交房通知》，通知二被告于2019年10月16日前到公司售楼部办理房屋交接手续。2020年1月2日，本案被告唐昌国、蒋柏香作为原告起诉全州县万景房地产开发有限公司要求其支付逾期交房违约金，本院于2020年3月18日作出（2020）桂0324民初10号民事判决，判决全州县万景房地产开发有限公司向唐昌国、蒋柏香支付逾期交房违约金22097.67元。该判决认为唐昌国、蒋柏香知道或应当知道涉案房屋的实际交付时间为2019年10月16日，对其要求将违约金计算至实际收房之日止不予支持。唐昌国、蒋柏香在诉讼过程中于2020年3月11日接收了涉案房屋。全州县万景房地产开发有限公司对该判决不服，提起上诉，桂林市中级人民法院经过审理维持了原判决。 本院意见原告与二被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋于2019年10月11日通过了五方验收，符合了约定的交房条件，二被告在知道交房的时间后应当按照通知的要求于2019年10月16日前往原告的售楼部办理房屋交接手续并查看相关的证明文件。当事人对自己的主张有责任提供证据，二被告没有提供充分证据证实在2020年3月11日前到原告的售楼部收房而原告未按合同约定出示相关文件，因此对二被告的涉案房屋不符合交房条件及拒绝收房是因为原告没有按照合同约定向二被告出示相关证明文件的主张，本院不予支持。二被告迟延收房违反了合同约定，应承担违约责任。今年的新冠疫情确实影响到二被告前往收房，结合我区疫情防控的实际情况，本院酌情扣除30天的延迟收房时间。二被告迟延收房的时间从2019年10月17日起计算至2020年3月10日，共146天，扣除30天后，实际迟延收房116天。二被告主张逾期收房违约金条款无效，于法无据，本院不予支持。以当事人的实际损失为基础，按照合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则并结合本案情况，本院认为双方约定的逾期收房违约金明显过高，应当按每日该商品房总价的万分之一计算逾期收房违约金，即：484598元×0.1‰×116天＝5621.34元。原告的诉讼请求，本院予以部分支持。 判决主文一、被告唐昌国、蒋柏香应向原告全州县万景房地产开发有限公司支付逾期收房违约金5621.34元； 二、驳回原告全州县万景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 诉讼费案件受理费165元，由原告全州县万景房地产开发有限公司负担115元，被告唐昌国、蒋柏香负担50元。 上诉权利如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费330元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  刘维雄 二〇二〇年九月二十八日 书记员  蒋晶华