福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3527号 原告：中国工商银行股份有限公司福州仓山支行，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道江城锦绣商务住宅**楼裙楼部分**03复式商场店面，统一社会信用代码：91350100854392220Q。 负责人：林坚英，行长。 委托诉讼代理人：许昇、刘春龙，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被告：张维群，男，1966年8月12日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：毛巧玉，女，1968年3月18日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**奥林匹克教学楼**社会信用代码：91350100751381908A。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行与被告张维群、毛巧玉、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称：泰禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春龙，被告毛巧玉到庭参加诉讼；被告张维群、泰禾公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张维群、被告毛巧玉立即向原告偿还借款本金536584.65元及利息（包括罚息、复利,暂计至2020年4月21日为5858.61元，后续利息按双方合同约定计算至全部债务清偿之日止）；原告当庭变更该项诉讼请求为：判令被告张维群、被告毛巧玉立即向原告偿还借款本金522138.82元及利息（后续利息按双方合同约定计算至全部债务清偿之日止）；2.判令对被告张维群、被告毛巧玉提供的位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）Ａ12＃楼105单元（预告登记证号：榕房预ＱＲ字第××号），进行折价、拍卖、变卖，所得的价款由原告在本诉讼请求项下第一项确定的债权范围内优先受偿；3.判令被告泰禾公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费、公告费、财产保全费等费用由被告承担。事实和理由：2013年5月9日，中国工商银行股份有限公司福州城门支行（以下简称：工商银行城门支行，该支行现已取消，其隶属行：中国工商银行股份有限公司福州仓山支行即原告）与被告张维群、被告毛巧玉、被告福州泰禾房地产开发有限公司签署《个人购房借款／担保合同》，约定工商银行城门支行向被告张维群提供贷款690000元用于购买坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）Ａ12＃楼105单元，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。合同第九条约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十四条约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；合同第十一条约定本合同履行过程中发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖；合同第十七条约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行：被告泰禾公司在《个人购房借款／担保合同》上签字，确认其对被告张维群的上述债务承担阶段性连带责任保证。被告毛巧玉在《个人住房贷款申请表》上签字，确认该借款为其与被告张维群的夫妻共同债务。被告张维群、被告毛巧玉以福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）Ａ12＃楼105单元为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被告所有其他应付费用提供抵押担保，并于2013年5月15日办理了预购商品房抵押权预告登记。前述《个人购房借款／担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司福州城门支行依约于2013年5月17日发放贷款690000元，贷款到期日为2033年5月17日。现因被告张维群违反合同约定，连续三个月或累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，被告毛巧玉未履行共同还款义务，已构成违约。截至起诉时，上述房屋未办理正式抵押登记手续，被告泰禾公司依约仍需承担连带责任保证。为此，原告诉至本院。 被告毛巧玉承认原告在本案中所主张的事实，并对诉请无异议，其确实存在逾期还款的事实，但希望继续按照合同约定进行还款。 被告张维群、泰禾公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，被告张维群向工商银行城门支行提出个人住房贷款申请，被告毛巧玉在《个人住房贷款申请表》上签字，确认该借款为夫妻共同债务。2013年5月9日，工商银行城门支行（贷款人）与被告张维群（借款人、抵押人）、毛巧玉（抵押物共有人）、泰禾公司（保证人）签署《个人购房借款／担保合同》，约定工商银行城门支行向被告张维群提供贷款690000元用于购买坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）Ａ12＃楼105单元，贷款期限为20年，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；本合同履行过程中发生纠纷，由贷款人所在地人民法院管辖；贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。为担保上述《个人购房借款／担保合同》的履行，被告泰禾公司在《个人购房借款／担保合同》上盖章，确认其对被告张维群的上述债务承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。第20.2条约定，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。 2013年5月1日，被告张维群以位于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）Ａ12＃楼105单元为《个人购房借款／担保合同》项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。 2013年5月17日，工商银行城门支行向被告张维群发放贷款690000元，贷款到期日为2033年12月30日。采取按月等额本息还款方式，执行利率（年）6.550000%，逾期利率（年）9.8250%。 经原告核算，截至2020年7月31日，被告张维群尚欠借款本金519696.66元，无积欠至2020年8月17日止的利息。 另查明，中国工商银行股份有限公司福州城门支行隶属关系划归于中国工商银行股份有限公司福州仓山支行,城门支行现已取消。1991年3月12日，被告张维群、毛巧玉登记结婚。 本院认为，工商银行城门支行与被告张维群、毛巧玉、泰禾公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。工商银行城门支行按约向被告张维群履行发放贷款的义务，然被告张维群收到借款后连续三个月且累计六次未按时足额偿还贷款本息，其行为已违反合同约定，构成违约。现因工商银行城门支行已取消,原告作为城门支行隶属行诉求被告张维群偿还尚欠借款本金519696.66元及相应利息，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告毛巧玉对本案债务承担共同还款责任，有《个人住房贷款申请》为凭，且被告毛巧玉对此无异议，本院予以支持。 原告主张其对被告张维群提供的抵押物享有优先受偿权，根据本案现有证据，该房产所有权尚未转移至被告张维群名下，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落于福州市仓山区金山生活区**南片（红树林二期暨泰禾·红峪）Ａ12＃楼105单元已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人张维群怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人张维群负有协助办理抵押登记的义务，被告泰禾公司应督促其办理。本院确定张维群应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，若其逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人原告自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，张维群虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于张维群财产，客观上应作为张维群的财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人原告有权处分购房人张维群于商品房买卖合同项下的合同权利，而张维群取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因原告与保证人泰禾公司约定的阶段性连带责任保证期间为“贷款人在此声明，抵押人办妥现房抵押手续，取得房屋所有权证和他项权证之日起放弃对保证人担保义务的追索权”，在抵押权未能依登记而设立情况下，泰禾公司的保证期间延续。但条款中约定的“办妥现房抵押手续，取得房屋所有权证和他项权证”的目的是为了保障原告对抵押物切实享有优先受偿权，抑制开发商的保证期间被不当延长。故在确认原告对涉案不动产拍卖、变卖所得款享有优先受偿权同时，应宣告泰禾公司的保证责任终止。原告诉请享有抵押物优先受偿权的同时，要求泰禾公司继续承担保证责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告张维群、泰禾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张维群、毛巧玉应于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行偿还贷款本金519696.66元及相应利息（含罚息、复利，自2020年8月17日起的利息按《个人购房借款/担保合同》约定计付至款项还清之日止）； 二、被告张维群应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行办理不动产［坐落于福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾·红峪）Ａ12＃楼105单元］抵押登记手续，被告福州泰禾房地产开发有限公司应督促被告张维群并配合其办理抵押登记； 三、坐落于福州市仓山区金山生活区**南片（红树林二期暨泰禾·红峪）Ａ12＃楼105单元抵押登记办妥前,被告福州泰禾房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任;在前述抵押登记办妥后，或被告张维群逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行有权就上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿,同时被告福州泰禾房地产开发有限公司的连带保证责任终止； 四、被告福州泰禾房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向被告张维群追偿; 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司福州仓山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9225元，适用简易程序减半收取计4612.5元，由被告张维群、毛巧玉负担。被告张维群、毛巧玉应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法予以强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴清云 二〇二〇年九月二十八日 书记员  汤 琳 附：本民事判决书引用的主要法律条款 1、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。