重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6431号上诉人（原审被告）：重庆皇庭珠宝广场有限公司，住所地重庆市九龙坡区彩云大道**，统一社会信用代码915001070723212090。法定代表人：颜国林，总经理。委托诉讼代理人：刘涛，重庆泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐海琴，女，1976年5月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱忠红，重庆汇聚律师事务所律师。上诉人重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称皇庭珠宝公司）因与被上诉人徐海琴房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初19309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人皇庭珠宝公司的委托诉讼代理人刘涛、被上诉人徐海琴及其委托诉讼代理人朱忠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皇庭珠宝公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由徐海琴负担。事实及理由：1.徐海琴未提供充分证据证明其主张的损失事实以及损失金额，一审法院仅凭租赁面积的比例主观认定损失事实以及损失金额，明显缺乏直接充分的证据。2.租赁合同的解除是因为徐海琴停业超过3日，构成单方违约，皇庭珠宝公司依据合同约定解除。因此，皇庭珠宝公司不应当承担损失赔偿，亦不应当退还物业服务费及保证金。徐海琴辩称：皇庭珠宝公司的上诉状在上诉请求、事实及理由叙述均存在重大错误，把07号商铺的事情扯到了01、02号商铺；由于皇庭珠宝公司的恶意违约行为，强行于2018年12月14日关闭商场，导致徐海琴租赁的三个商铺均无法正常经营，因此徐海琴主张从2018年12月14日解除租赁合同关系；一审判决对事实认定清楚、证据充分，并未超出徐海琴的诉讼请求范围，也未违反法定程序。综上，皇庭珠宝公司的上诉请求及理由均不能成立，请求驳回其上诉请求，维持一审判决结果。徐海琴向一审法院起诉请求：1.徐海琴、皇庭珠宝公司签订的租赁合同及补充协议于2018年12月14日解除；2.皇庭珠宝公司赔偿徐海琴违约赔偿金316029.7元，包括：商铺装修费98000元，广告牌、灯箱制作费21333元，监控音乐网络收银系统23726.7元，货架及促销台制作费48640元，冰柜、保鲜柜、恒温柜购买费9530元，糖展柜、烟柜、收银台定做费18800元，食品损失费96000元；3.皇庭珠宝公司退还保证金16666.7元，利息按银行同期贷款利率计，从2018年12月15日起开始支付，直到本息付清为止；4.判令皇庭珠宝公司赔偿2018年12月11日预交的2019年一季度管理费及水电费12967.2元。一审法院认定事实：2017年12月29日，皇庭珠宝公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的徐海琴，双方就位于重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01.02.07号商铺（计租面积为套内建筑面积209.8平方米）签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》。该合同2.4.1条约定：乙方承诺租赁该商铺用于零售服务经营活动……从事经营项目的品牌暂定为佰趣岛……。3.1条约定：租赁期限为2018年3月22日至2023年3月21日。4.1.1条约定：2018年3月22日至2021年3月21日：每月租金3,497元；2021年3月22日至2022年3月21日：每月租金9,441元；2022年3月22日至2023年3月21日：每月租金10,490元。4.7.2条主要约定租赁保证金为25,000元，乙方在签订合同之日起10个工作日内向甲方支付。4.7.5条主要约定，甲方须在合同终止及乙方把该商铺按照接铺状态完好交还给甲方，且甲方确认乙方无任何违约行为及无任何欠费后，甲方向乙方无息退还租赁保证金。合同15.1条约定：由于甲方原因该商铺未能按照本合同约定之该商铺交付日期交付超过90天的，乙方可以在前述期限届满后10个工作日内选择解除本合同，否则视为乙方接受甲方逾期交付该商铺的情况并同意不予追究甲方逾期交付该商铺的责任。若乙方选择解除合同的，乙方同意甲方在合同解除之日起10个工作日内无息退还乙方所有已预缴款项后甲方不再承担其他赔偿责任。15.2条约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同：违反本合同约定，使乙方无法继续使用该商铺的；违反合同及补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用该商铺的……。合同第十六条约定了乙方违约责任，其中约定未经甲方同意，乙方中断、停止其经营活动累计达到3天以上（含3天）的，甲方有权单方面终止合同，收回该商铺，由此造成的损失，乙方予以赔偿。合同同时对管理费、租赁保证金、水电费、商铺的交付与验收、商铺装修、维护、修缮、经营条款、转租、续约、物业管理、商铺交还、合同提前终止的条件、违约责任等进行了约定。同日，双方又签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》，该协议约定租赁期限为2018年3月22日至2023年3月21日；装修优惠期为2018年3月22日至2018年6月21日，合计3个月装修期，在装修优惠期内，乙方包括但不限于支付水电费、垃圾清运费等其他因乙方装修使用该商铺产生的费用；同时约定经营优惠期：2018年6月22日至2021年3月21日期间，乙方共计享有18个月经营优惠期，经营优惠期内，乙方包括但不限于支付物业管理费、水电费等其他因乙方使用该商铺产生的费用。补充协议第4.4.1条约定：2018年6月21日至2023年3月22日期间，合计57个月，管理费单价为30元/平方米/月，月管理费为6,294元等。补充协议同时对租金、管理费、租赁保证金等进行了约定。合同签订后，徐海琴向皇庭珠宝公司支付了租赁保证金25000元，徐海琴以其承租的重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺作为注册地址申请注册了九龙坡区九龙园区风调超市，后徐海琴对案涉商铺进行了装修。其中01号商铺面积为74平方米，02号商铺面积为63平方米，07号商铺面积为72.8平方米，07号商铺单独位于重庆皇庭珠宝城商场内部，01号商铺位于重庆皇庭珠宝城商场进出门处，02号商铺与01号商铺紧邻。在合同履行中，徐海琴将01、02号商铺打通后经营超市，07号商铺独立经营饰品等。2018年12月11日，徐海琴向深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司预交了2019年第一季度的物业管理费、水电费19,450.8元。2018年12月14日，因重庆皇庭珠宝城商场进行业态调整，皇庭珠宝公司将重庆皇庭珠宝城负一层商场予以了关闭，负一层商场关闭后仍可通过01号商铺位于商场进出口处的门进入01、02号商铺，但无法通过商场内部进入01、02号商铺。后徐海琴将01、02号商铺关闭，徐海琴也未将01、02号商铺内遗留的超市货物及物品及时处置，现超市的部分货物及物品仍在01、02号商铺内放置。2018年11月21日，皇庭珠宝公司通过EMS快递的方式向徐海琴邮寄了《关于解除租赁合同的函》，当日，该函件由他人代收。《关于解除租赁合同的函》主要载明：皇庭珠宝公司认为徐海琴无故闭店停止经营活动累计达3天以上，违反了双方合同约定，故皇庭珠宝公司单方提出解除合同。皇庭珠宝公司为此举示了照片一组，拟证明07号商铺停业营业三天，符合合同约定解除条件。徐海琴对该组照片真实性不予认可，可能存在在商场关门后拍摄的情形。后皇庭珠宝公司通过快递的方式向徐海琴邮寄了《关于督促按合同约定完清费用及返还商铺的函》，该函主要载明：双方租赁合同已于徐海琴签收《关于解除租赁合同的函》之日也即2018年11月22日解除，徐海琴应当对商铺内的设施、设备、物品等予以盘点、清理。2019年5月17日，徐海琴通过快递的方式向皇庭珠宝公司邮寄了《告知函》，该函主要载明：由于皇庭珠宝公司的违约行为导致超市无法正常经营，其有权自2018年12月13日起停止交纳案涉商铺物业管理费。一审审理中，徐海琴举示了标称为“皇庭重庆公司商业事业部皇庭广场风调超市解约事宜专题沟通会”的会议纪要一份，拟证明双方就是否继续租赁01号、02号商铺事宜进行协商但未达成一致意见。皇庭珠宝公司对该会议纪要的真实性、合法性、关联性有异议，认为无皇庭珠宝公司签字盖章确认。经查，该会议纪要主要载明：会议时间2019年5月13日，，地点重庆皇庭广场**商业办公室主持李敏，与会人员张云、李敏、风调超市雷总，会议记录张云。会议纪要内容主要为：1.2019年5月13日我司约谈风调超市负责人雷总就其租赁B1-01#02#07#商铺经营事宜进行沟通、谈判，商家表示B1-7#号商铺的租赁纠纷事宜已向法院提起诉讼，通过司法途径解决。2.关于B1-01#、02#商铺是否继续合作，商家希望皇庭能给予答复。3.商家希望B1-01#、02#商铺能够给予租金减免，后续将提交书面《租金减免申请书》给予皇庭，列明减免理由及优惠方案。4.关于以上商户的要求，我方给予回复如下：a.关于B1-07号商铺，按照司法程序的要求进行；b.关于B1-01#、02#商铺是否继续合作，根据目前情况，将向公司汇报，一旦公司做出决定，将尽快告知商户。C.关于01-02商铺的费用减免，将向公司汇报，并让商户作出由于我方原因导致商铺损失的陈述，出具书面文件，在收到文件后，汇总法务、财务、招商等意见，向公司做相关说明汇报，并将公司的处理意见告知商户……。针对装修损失。一审审理中，徐海琴举示了《房屋装修合同》及三张收据，拟证明案涉3个商铺装修费合计为147,000元，徐海琴同时陈述该款项均为现金支付，因徐海琴承租了3个商铺，本案中徐海琴仅主张01、02号商铺的装修损失，故本案装修损失为147000元的三分之二也即98000元。经查，标称为《房屋装修合同》未载明签署时间，合同甲方为徐海琴，乙方为黄小红，合同内容主要为：工程地址为重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层01、02、07号商铺，套内施工面积为210平方米，工程承包方式采取乙方承包辅材，甲方提供主材的方式，工程期限2个月，工程造价147000元，若有变更施工内容，材料或实际工程量增减，工程价款按实结算。合同签订时支付40%的工程造价款及辅材代购全款，工程过半中期验收时支付30%的工程造价款，竣工验收时支付30%的工程造价款。徐海琴举示的三张收据分别载明：2018年3月24日现金支付装修款50,000元，2018年4月17日现金支付装修进度款40000元，2018年5月23日现金支付装修尾款57000元。针对广告牌及灯箱制作损失。一审审理中，徐海琴举示了《合同》、及报价表各一份及收据两张，拟证明广告牌及灯箱制作为32,000元，因徐海琴承租了3个商铺，本案中徐海琴仅主张01、02号商铺的损失，故本案广告牌及灯箱制作损失为32000元的三分之二也即21333元。经查，标称签署时间为2018年3月8日的《合同》甲方为风调休闲食品有限公司，乙方为重庆鼎浩广告有限公司，但合同尾部甲方处未签字盖章，乙方处加盖有重庆鼎浩广告有限公司的印章。合同内容主要为：工程名称为风调休闲食品广告招牌，按乙方所附工程预算项目，包工、包料进行施工，合同总金额为32000元，施工工期为10天，合同签订后，甲方预付乙方总工程款50%也即16000元，工程制作完工后，甲方验收合格甲方应付工程款50%也即16000元。合同同时对双方权利义务、违约责任等进行约定。徐海琴举示的二张收据分别载明：2018年3月8日，支付广告定金16000元，2018年4月25日支付广告制作尾款16000元。针对监控音乐网络收银系统损失。一审审理中，徐海琴举示了《监控系统工程合同》及监控弱电系统配置及价格汇总表、监控系统工程项目费用报价表、背景音乐系统配置及价格明细表也即收据二张，拟证明监控音乐网络收银系统费用为35,590元，因徐海琴承租了3个商铺，本案中徐海琴仅主张01、02号商铺的损失，故本案广告牌及灯箱制作损失为35590元的三分之二也即23726.7元。经查，标称为《监控系统工程合同》的签署时间为2018年4月10日，甲方为徐海琴，乙方为重庆卓迪科技有限公司。合同内容主要为：工程名称监控音乐网络收银系统，工程地点位于重庆皇庭珠宝城负一层B1-01、02、07号商铺；工程造价35590元，付款方式为首付30%，安装调试合同完付工程款70%；合同同时对工程质量、验收、工程内容、保修范围、期限及维护等进行约定。监控弱电系统配置及价格汇总表载明：网络无线路由器价格450元（含线材），背景音乐2550元（含线材），收银软件4500元（2个站点），收银电脑9000元（2台），收银秤3000元（2台），监控系统16090元（1套）；其中背景音乐2,550元具体包括卡声牌200W功放大型标准机柜型1台15**元，6寸卡声吸顶式10台，合计500元，音响线300元，施工费用550元；其中监控系统16090元（1套）具体包括红外半球带音频网络摄像机5760元，高清数字监控硬盘录像机2500元，监控专用硬盘2100元，22寸高清显示器550元，网络中心交换机100元，中心交换机650元等。徐海琴举示的二张收据分别载明：2018年4月10日支付首付款10000元，2018年5月13日支付尾款25590元。针对货架、促销台、冰柜、保鲜柜、恒温柜、收银台、糖展柜、烟柜等损失。一审审理中，徐海琴举示了收据四张、送货单一张及货柜结算清单一份，拟证明徐海琴支付了货架费用48200元、促销台4**元、冰柜6500元、小冰柜1580元、保鲜柜1450元、糖展柜10000元、烟柜8000元、收银台8**元。针对食品损失。徐海琴举示了照片一组及送货清单、送货单销售专用清单、销售单等证据材料，并据此陈述，其主张的食品损失96000元系根据照片等进行的预估。针对徐海琴主张的上述装修损失等各类损失，经一审法院释明后，徐海琴表示不申请鉴定或评估。皇庭珠宝公司对徐海琴主张的上述损失均不予认可，认为与皇庭珠宝公司的解除行为无因果关系。一审审理中，徐海琴认为，案涉租赁合同已于2018年12月14日也即商场负一层关闭之日解除；皇庭珠宝公司则认为因徐海琴违约合同已于2018年11月22日解除，即使徐海琴违约行为不足以致使合同解除或徐海琴没有违约行为，其也同意解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。案涉合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力。本案中，徐海琴、皇庭珠宝公司签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同书之补充协议》所约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉租赁合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方庭审陈述、举示的证据材料以及查明的案件事实，本案的争议焦点主要在以下三个方面：一、合同应于何时解除；二、皇庭珠宝公司是否违约；三、有关损失及责任应如何承担。针对争议焦点一。徐海琴、皇庭珠宝公司均同意解除双方签订的案涉租赁合同，关键在于认定案涉租赁合同应于何时解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据对该规定的理解可知，当事人约定一方解除合同的条件的，在解除合同的条件成就时，解除权人如果选择解除合同，应当通知对方当事人。如果发生了法定的情形而使当事人享有解除权的，解除权人如果选择解除合同，同样应当通知对方当事人。在这两种情形下，合同自通知到达对方当事人的时候解除，即合同的权利义务自对方当事人收到解除合同的通知起终止。本案中，皇庭珠宝公司虽于2018年11月21日通过EMS快递的方式向徐海琴邮寄了《关于解除租赁合同的函》，但皇庭珠宝公司举示的照片具体拍摄时间不明，且照片中仅显示了07号商铺，而徐海琴实际承租了01、02、07号三个商铺，故皇庭珠宝公司该证据不足以证明徐海琴累计停止经营活动达3天以上。皇庭珠宝公司所主张的解除合同的条件未成就，皇庭珠宝公司对此不享有约定解除权，故《关于解除租赁合同的函》到达徐海琴时并不发生合同解除的效力。依据查明的案件事实，皇庭珠宝公司因商场业态调整，在未经徐海琴同意情况下，将负一层商场予以了关闭，虽然负一层商场关闭后，仍可通过01号商铺的门进出01号商铺，但徐海琴所承租的另外两个商铺仍位于商场内部，皇庭珠宝公司此举势必会对徐海琴的整体经营产生影响，不利于营造良好的经营环境和商业氛围，更削弱了潜在客户群体。综合上述情况，该院认定在双方均无继续履行合同的意愿前提下，涉案租赁合同及补充协议于2018年12月14日也即负一层商场关闭之日解除。针对争议焦点二。该院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。承租人签订租赁合同的目的，是为了对租赁物使用、收益。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用、收益，甚至使承租人无法对租赁物使用、收益，承租人的权利就必然受到损害甚至无法实现。因此，出租人不仅在交付租赁物时，应当保证交付的租赁物符合约定的用途，在交付租赁物之后的整个租赁期间，也应当保证交付的租赁物符合约定的用途。本案中，皇庭珠宝公司将案涉商铺交付徐海琴后，应当在租赁期间保证交付的商铺符合约定的用途，但在合同履行过程中，皇庭珠宝公司以商场业态调整为由，未经徐海琴同意情况下，将负一层商场予以了关闭。虽然案涉的01号商铺位于负一层商场的进出口处，负一层商场关闭后，可通过01号商铺进入商铺内，但02号及07号商铺均整体位于负一层商场内部，皇庭珠宝公司此举导致徐海琴正常经营受到影响，极大了的削弱了徐海琴承租商铺的潜在客户群体，且对徐海琴的整体经营产生不利影响，此行为明显不当，导致合同目的无法实现，案涉租赁合同无法正常继续履行，致使双方合同解除，皇庭珠宝公司应当承担相应的违约责任。针对争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于皇庭珠宝公司违约行为致使合同目的无法实现双方合同解除，皇庭珠宝公司应当承担相应的违约责任。1.租赁保证金。该院认为，结合双方合同对保证金的约定，实质上系合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。现案涉租赁合同已经解除，皇庭珠宝公司应返还徐海琴租赁保证金。鉴于徐海琴依据案涉租赁合同的约定从皇庭珠宝公司处承租了01号、02号和07号三个商铺，但本案中徐海琴仅主张01号、02号商铺的相关费用，故该院依据01号、02号商铺面积所占三个商铺面积的比例65.3%[（74平方米+63平方米）÷209.8平方米]，确定本案中应当承担的费用。具体到租赁保证金，皇庭珠宝公司应当返还租赁保证金金额为16,325元（25,000元×65.3%）。对于徐海琴主张的租赁保证金的利息，因无合同及法律依据，该院不予支持。2.徐海琴预交的2019年第一季度物管费及水电费。本案中，徐海琴预交的该项费用，应当属于徐海琴为正常使用租赁房屋而支出的费用，涉案租赁合同于2018年12月14日解除后，徐海琴未能正常经营案涉商铺，但徐海琴至今也未搬离案涉01号、02号商铺致使后续实际产生了物管费等。鉴于2018年12月14日案涉商铺所在的负一层商场关闭后，双方针对01号、02号商铺是否继续承租、租金及物业费是否减免等事宜进行过协商等因素，同时兼顾合同解除情况等，该院酌定皇庭珠宝公司应当承担该期间50%的物管费为6164.97元[（6294元/月×3个月）×65.3%×50%]。对于水电费，应当以案涉01号、02号商铺实际产生的金额为准，在此期间实际产生的水电费金额，应由徐海琴自行承担。如扣除实际产生的水电费后还有剩余款项，该剩余款项并非徐海琴的损失，徐海琴可与深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司进行协商等处理，故针对徐海琴赔偿水电费的诉讼请求，该院不予支持。3.装修损失及广告牌、监控、货架、冰柜等损失。首先，关于装修损失问题。该院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……。故徐海琴主张的装修损失，依据该规定，实质系剩余租赁期内装饰装修的残值损失。“剩余租赁期内装饰装修残值”一般是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。在一般情况下，承租人对于租赁房屋进行装饰装修，不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求，而且会主要考虑租赁期限的长短，即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行适当装饰装修。但是，在房屋租赁合同履行期限届满前，出租人和承租人解除房屋租赁合同时，由于房屋租赁合同履行期限未满，承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用，即在剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值。本案中，依据查明的事实，徐海琴接房后即对案涉商铺予以了装修，因案涉租赁合同的解除徐海琴必然产生了相应的装饰装修残值损失，但由于未通过司法评估的方式确定案涉商铺装饰装修的相应价值，该院综合考量案涉租赁合同约定商铺面积、重庆市基础装修价格行情以及徐海琴举示的证据材料等因素，认定徐海琴主张的案涉商铺装饰装修总造价为147000元，理由正当，该院予以采信。故对于剩余租赁期内装饰装修残值，结合装饰装修的金额、租赁期限、剩余租赁期限以及01号、02号商铺所占三个商铺面积的比例，确定皇庭珠宝公司应当向徐海琴赔偿的该项损失为81,592.35元[（147,000元-147,000元÷60个月×9个月）×65.3%]。其次，关于广告牌及灯箱制作损失的问题。该院认为，广告牌及灯箱制作应当属于已形成附合的装饰装修物。本案中，徐海琴举示的相关《合同》、报价表及收据能够相互印证，徐海琴主张的案涉商铺的广告牌及灯箱制作总造价为32000元，理由正当，该院予以采信。故对该项损失，结合造价金额、租赁期限、剩余租赁期限以及01号、02号商铺所占三个商铺面积的比例，确定皇庭珠宝公司应当向徐海琴赔偿的该项损失为17761.6元[（32,000元-32,000元÷60个月×9个月）×65.3%]。再次，关于监控音乐网络收银系统损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，依据徐海琴举示的监控弱点系统配置及价格汇总表、监控系统工程项目费用报价表、背景音乐系统配置及价格明细表等证据材料载明的内容，监控弱电系统具体是由网络无线路由器，背景音乐，收银软件，收银电脑，收银秤及监控系统构成，而网络无线路由器，收银软件，收银电脑，收银秤均属未形成附合的设施设备，根据法律规定，可由承租人自行搬离。对于监控系统中的红外半球带音频网络摄像机，高清数字监控硬盘录像机，监控专用硬盘，22寸高清显示器，网络中心交换机，中心交换机也均属未形成附合的设施设备，根据法律规定，可由承租人自行搬离。对于背景音乐系统中的卡声牌200W功放大型标准机柜型也属未形成附合的物品，根据法律规定，可由承租人自行搬离。上述可由承租人自行搬离的设施设备，徐海琴并未提交拆装上述物品给其造成何种损失，故徐海琴主张上述设施设备损失的费用，该院不予支持。排除上述设施设备后，其他监控音乐网络收银系统的造价为5480元。故对该项损失，结合造价金额、租赁期限、剩余租赁期限以及01号、02号商铺所占三个商铺面积的比例，确定皇庭珠宝公司应当向徐海琴赔偿的该项损失为3041.67元[（5480元-5480元÷60个月×9个月）×65.3%]。最后，对于货架、促销台、冰柜、保鲜柜、恒温柜、收银台、糖展柜、烟柜等损失。因上述物品均属未形成附合的设施设备，根据法律规定，可由承租人自行拆除后搬离，徐海琴也并未提交拆装上述物品给其造成何种损失，故对该项诉讼请求，该院不予支持。4.食品损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。当事人在履行合同的过程中，如果一方出现了违约行为，另一方当事人不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当积极采取措施，尽量减少损失。对此，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条做了明确的规定，即当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中，案涉商铺所在的负一层商场已于2018年12月14日关闭，徐海琴对此是明确知晓的，徐海琴在诉讼中也认为负一层商场的关闭导致案涉租赁合同解除，故徐海琴作为承租人，在案涉租赁合同目的已经无法实现的情况下，应当积极的采取措施防止损失的扩大，而不应放任货物、物品遗留在案涉商铺内，但依据徐海琴陈述，01号、02号商铺内的货物、物品至今仍遗留在商铺内，从而导致部分食品等超过了保质期，故徐海琴对损失的扩大存在过错。其次，徐海琴举示的送货清单、送货单销售专用清单、销售单等仅能证明徐海琴在经营案涉商铺期间的货物进货情况，不能证明遗留在商铺内的货物具体情况。故对徐海琴的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：“一、原告徐海琴与被告重庆皇庭珠宝广场有限公司双方于2017年12月29日就位于重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城负一层B1-01.02.07号商铺签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及补充协议于2018年12月14日解除；二、被告重庆皇庭珠宝广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐海琴返还租赁保证金16325元；三、被告重庆皇庭珠宝广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐海琴赔偿2019年第一季度物管费6164.97元、装修损失81592.35元、广告牌及灯箱制作损失17761.6元、监控音乐网络收银系统损失3041.67元，上述款项合计108560.59元；四、驳回原告徐海琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3242元，由被告重庆皇庭珠宝广场有限公司承担。”本院二审期间，徐海琴向本院提交以下证据：《民事起诉状》（复印件）一份、重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初20340号传票一张，拟证明在皇庭珠宝公司作为原告起诉徐海琴解除合同并要求徐海琴支付租金、物业服务费、电费、房屋占有使用费及违约金一案中，皇庭珠宝公司在该案中自己都认可案涉三个商铺的租赁合同及补充协议于2018年11月22日解除。皇庭珠宝公司质证后表示：皇庭珠宝公司确实向徐海琴提起过诉讼，在该起诉书中主张的皇庭珠宝公司与徐海琴签署的租赁合同解除时间，系皇庭珠宝公司认可的时间；认可传票的真实性。本院认为，徐海琴在二审中举示的新证据，来源真实、合法，本院对其真实性予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.对于案涉租赁合同的解除，徐海琴或皇庭珠宝公司是否存在违约行为；2.徐海琴在本案中损失金额应如何认定。对此，本院分别评析如下：关于徐海琴或皇庭珠宝公司是否存在违约行为的问题。在案涉租赁合同履行过程中，皇庭珠宝公司以商场业态调整为由，在未经徐海琴同意的情况下，将重庆皇庭珠宝城负一层商场关闭，影响了徐海琴的正常经营，且因皇庭珠宝公司的上述行为，导致案涉租赁合同无法正常继续履行，合同目的无法实现，徐海琴提起本案诉讼要求解除合同。皇庭珠宝公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于徐海琴在本案中的损失金额认定问题。因皇庭珠宝公司的违约行为，导致案涉租赁合同解除，皇庭珠宝公司应当向徐海琴退还租赁保证金。皇庭珠宝公司于2018年12月14日将重庆皇庭珠宝城负一层商场关闭，徐海琴无法正常使用案涉商铺，但徐海琴亦未及时搬离案涉商铺，双方对案涉商铺的租金、物业服务费等问题未及时进行沟通、协商。鉴于本案实际情况，一审判决皇庭珠宝公司向徐海琴退还案涉商铺2019年第一季度50%的物业服务费，公平、合理。对于皇庭珠宝公司应当退还的租赁保证金、2019年第一季度物业服务费以及应当赔偿的装修损失、其他物品损失的具体金额，徐海琴在一审中举示了相应证据，一审法院审查后认为徐海琴在皇庭珠宝公司处承租的共有三个商铺，三个商铺统一进行装修、使用并产生相关费用时系一整体，无法就每一笔费用分离出三个商铺各自单独的金额，故一审法院以01号、02号商铺占三个商铺面积的比例认定退还金额和赔偿金额，该认定方式具有合理性，亦不违反法律规定。对此，本院予以确认。综上所述，皇庭珠宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6484元，由上诉人重庆皇庭珠宝广场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年九月二十五日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜