江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2338号上诉人（原审被告）：苏州厚木资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路****。法定代表人：程谦，执行董事。委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伶莉，江苏久顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：董健园，女，1964年1月25日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：王国虞，男，1962年11月22日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：董秀园，女，1961年10月14日生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：史茂林，男，1963年11月22日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：董健园，女，1964年1月25日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区（代理上列三被上诉人）。原审被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路**iv>法定代表人：董建晶。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源律师事务所律师。原审被告：江苏惠龙实业有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州工业园区东环路**东环大厦>法定代表人：李文龙。原审被告：苏州惠龙企业管理有限公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市高铁新城南天成路**相融大厦**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李文龙。上诉人苏州厚木资产管理有限公司（下称厚木公司）因与被上诉人董健园、王国虞、董秀园、史茂林、原审被告苏州东方国际名品城有限公司（下称名品城公司）、江苏惠龙实业有限公司（下称江苏惠龙公司）、苏州惠龙企业管理有限公司（下称苏州惠龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厚木公司上诉请求：撤销一审判决要求厚木公司承担责任的判项。事实和理由：1.厚木公司与名品城公司、苏州乐成实业有限公司（下称乐成公司）之间是租赁合同关系，名品城公司与厚木公司之间存在委托经营管理合同关系，但董健园、王国虞、董秀园、史茂林与厚木公司之间无任何合同关系。一审法院认定厚木公司是商铺收益的支付主体、并应按照租赁关系中房屋使用费的标准来支付收益存在明显的错误，违背了委托管理这一客观事实和法律关系。2.董健园、王国虞、董秀园、史茂林与名品城公司、乐成公司签订的租赁合同的实质是双方之间以租赁为名的投融资关系，合同中约定的租金和分红实际上是固定投资报酬，一审法院以固定投资回报作为厚木公司经营管理案涉商铺产生的收益参考，既违背公平原则，又无视实际经营之现状。3.董健园、王国虞、董秀园、史茂林与名品城公司、乐成公司签订的租赁合同依然有效。即使原租赁合同转为不定期租赁合同，董健园、王国虞、董秀园、史茂林只能向合同相对方名品城公司、乐成公司主张租赁合同中的租金收益。4.即使法院认为厚木公司应承担商铺收益的支付义务，也应按照厚木公司与其他小业主签订的《委托经营管理合同》中关于收益支付的约定计算。厚木公司已提交了审计报告，一审法院以厚木公司未缴纳审计费用为由根据租金推定厚木公司应当支付的收益是极其不合理的。厚木公司之所以不交纳审计费用是因为审计无法确定收益情况。审计仅仅是会计事务所对现有票据和银行流水的审计，审计结果无法让小业主信服厚木公司收取租金的情况，实际是浪费审判资源和社会资源。如果要查清厚木公司到底收取了多少租金，应委托相应的咨询公司对每家承租户的合同及交纳租金情况进行调查核实，而非由会计师事务所进行审计。厚木公司申请二审法院对所有的承租户委托第三方进行专项的咨询以及调查。5.厚木公司与董健园、王国虞、董秀园、史茂林之间未签订合同，则没有违约之说，一审法院判决厚木公司承担违约金不当。董健园、王国虞、董秀园、史茂林答辩称：我们与厚木公司没有签过任何有关于房屋租赁的合同，是厚木公司用非正常手段占用了我的私人房产，厚木公司应该付给我的是非法侵占我私人房产的占用费，而不是“相应租金”。我的购房合同中(附件三)明确了我的房产有墙体、有门窗，有物理隔离，是沿街的有门牌号的“独立商铺”(店面房)。我们在2006年11月28日与江苏惠龙公司(乐成公司)签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》(适用于沿街商铺)包租10年、租赁期限结束日为2016年12月31日，即自2017年1月1日起已经超过了租赁有效期，我们可以自主经营；我们与开发商签署的《商品房买卖合同》、租赁合同的补充合同、租金同意函等都没有改变我们私人房产独立商铺10年包租的性质与包租期限，更没有改变我们的私人房产是“独立商铺”的事实。一审判决书把我的“独立商铺”判定为“产权式商铺”，证据不足，没有以事实为依据。自2017年1月1日起，已经不在合同租赁期间，乐成公司已经没有转租权了，一审法院还是按照过期的包租10年的租赁合同约定来判定，无视合同的有效期限，认定事实不清、适用法律错误。被上诉人坚持一审时的诉讼请求，请求二审法院予以支持。名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司未作答辩。董健园、王国虞、董秀园、史茂林向一审法院起诉请求：1、要求厚木公司、名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司返还董健园、王国虞、董秀园、史茂林所有的商铺（B馆一层1066号）；2、强制厚木公司、名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司按购房合同第14条规定开通水、电并开户；3、强制厚木公司、名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司按购房合同附件三的规定重新给商铺开好门窗（铝合金）；4、强制厚木公司、名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司按购房合同图纸恢复董健园、王国虞、董秀园、史茂林的套内面积（见图纸）；5、要求厚木公司、名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司向董健园、王国虞、董秀园、史茂林支付房屋占有使用费用（自2017年1月1日起计算至今），计算方式同上述第六项诉讼请求中损失的计算方式，按税后10000元/月主张；6、由厚木公司、名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司支付所有诉讼费用。一审法院认定事实：2006年11月28日，王国虞、史茂林作为甲方，苏州龙鼎置业有限公司（下称龙鼎公司）作为乙一方，乐成公司作为乙二方，三方签订《苏州国际精品批发城租赁合同（适用于沿街商铺）》一份，约定：“甲方已于2006年9月11日与乙一方签署《商品房买卖合同》[合同编号苏相200609110126，购买位于苏州市相城区“苏州国际精品批发城”B馆1层1066号房屋（下称“该房屋”）]。该房屋为沿街商铺；甲方愿意在符合合同所规定和法律规定的条件之情形下由乙二方租赁并根据情况经营管理（含转租，下同）该房屋，乙二方亦愿意在符合合同所述条件和不违反法律法规的条件下租赁并根据情况经营管理该房屋；乙二方同意按合同规定向甲方按时支付房屋租金、经营红利，乙一方对合同规定的租赁期开始10年的租金支付承担保证责任，按本合同规定应支付给甲方的租金在乙二方到期无法支付时，乙一方负有与乙二方同等的支付责任，但乙一方可向乙二方追偿。……”。合同第一章该房屋基本情况约定：“该房屋为毛坯房，由乙二方根据统一经营需要进行装修（该装修可于交房前进行），费用由乙二方支付，形成的装修资产归乙二方所有并由乙二方进行处置。”合同第二章租赁方式约定：“1.该房屋租赁期限为10年，租期起算日为《房屋买卖合同》规定的最后交房日的第二日，即2007年1月1日，租赁期限结束日为2016年12月31日，若开发商通知的实际交房期限的最后一日迟于《房屋买卖合同》规定的最后交房日，则该实际交房期限的最后一日的次日为租期起算日，租赁期限结束日相应延长……租赁期限内，乙二方按合同规定给予甲方固定租金收益及固定比例营业税后净利润分红。2.租赁期间的相关事宜均由乙二方负责处理，若出现转租的情形，乙二方与实际承租人之间的任何事宜及纠纷均与甲方无关。……4.本合同租赁期间，甲方同意乙二方享有转租权，即乙二方有权将该房屋的全部或部分再出租给第三人。……。”合同第三章租赁租金及分红：“1、在本房屋租赁期限内，无论乙二方是否将房屋转租，乙二方承诺每年按照《房屋买卖合同》确定的实际成交总房价款，以下列方式支付税前租金及营业分红：1.1租金：从本合同规定的租期起算日起算，第一年到第十年：年租金为甲方购买该房屋时总房价款的10%。付款方式：自租期起算日起算，每半年（首次除外）结算一次，按每年10%的回报计算出半年租金（精确到人民币‘元’，四舍五入），然后按半年支付，第一次的租金结算基准日为2007年6月30日，计算2007年1月1日（下称‘第一次租金计算起始日’）至2007年6月30日的半年租金，第二次甲方在第一次租金计算起始日前尚未收房的，其第一次租金计算时，按年租金水平按日历天数扣除租期起算日至实际收房日的租金（每年按360天计）。计算出的租金在结算基准日次日起的20个工作日内由乙二方支付给甲方。第二次的租金结算基准日为2007年12月31日，余此类推，每年给甲方的租金收益分两次付清。……1.2分红：从租期起算日起算，第一年到第十年，乙二方每年按其经营苏州国际精品批发城的当年税后净利润提拨10%作为苏州国际精品批发城全体业主的营业分红按各自应得比例支付给全体业主。……”。1.3本合同规定的租赁期限结束，则可由甲方自主经营，若经甲方与乙二方协商同意，乙二方继续租用的，双方另行签订租赁合同”。合同还就其他内容进行了约定，三方均在合同落款处签名、盖章。2006年11月28日，王国虞、史茂林另行出具《同意函》一份，同意乐成公司自行使用涉案房屋或另行出租给其他任何第三方，并由乐成公司与承租方签订转租合同，承担该合同当事人的权利义务。2006年9月11日，王国虞、史茂林作为买受人，龙鼎公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏相200609110126）一份，约定王国虞、史茂林向龙鼎公司购买位于A-BOSS苏州国际精品批发城B馆1层1066号房，房屋总价为1361473元；双方按最终测绘确认的产权登记面积及该商品房签约时实际给付单价，据实结算房价款；出卖人在2006年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人。后涉案房屋于2007年办理了房屋所有权证及土地使用权证，登记权利人为董健园、王国虞、董秀园、史茂林；登记的房屋坐落为苏州市相城区元和镇华元路856号；房屋建筑面积为82.83平方米。龙鼎公司于2005年11月24日由苏州市相城区龙鼎置业有限公司名称变更而来，该公司于2007年至2009年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际名品城有限公司、苏州市奥食卡实业有限公司，并最终变更为被告名品城公司；乐成公司于2005年11月1日注册成立，股东为本案被告惠龙实业公司及苏州工业园区惠龙置业有限公司（后变更名称为被告惠龙投资公司），乐成公司于2007年至2010年期间依次变更企业名称为苏州东方国际名酒城有限公司、苏州东方国际酒文化传播发展有限公司，并于2010年9月17日注销，注销原因为股东会决议解散。董健园、王国虞、董秀园、史茂林还曾于2018年8月向苏州市相城区人民法院起诉名品城公司、江苏惠龙公司及苏州惠龙公司，请求判令解除租赁合同，上述被告方支付2013年1月1日至2016年12月31日止的租金并支付违约金等。苏州市相城区人民法院于2019年5月作出(2018)苏0507民初5310号民事判决，认定涉案商铺的半年租金为房屋总价款1366587元的5%，即半年租金为68329元，违约金则在每期租金结算基准日次日起的第20个工作日的次日开始计算，即按照64571.23元/半年（按原告方自行主张之数额）、每日万分之三的标准计算。苏州市相城区人民法院并判令江苏惠龙公司、苏州惠龙公司支付董健园、王国虞、董秀园、史茂林2013年1月1日起至2016年12月31日止的房屋租金516569.89元及违约金；名品城公司对此承担连带清偿责任。该判决书已生效。另据苏州市相城区人民法院其他相关判决查明，本案涉案房产所在的整个商业体由名品城公司开发销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。A馆总建筑面积为43295.15平方米，总套数为2805套，B馆总建筑面积为23527.58平方米，总套数为1103套，C馆总建筑面积为16811.73平方米（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权面积3277.31平方米），总套数为823套（已扣除中国建设银行股份有限公司苏州分行名下的产权一套），D馆总建筑面积为17441.56平方米（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权面积3033.44平方米），总套数为874套（已扣除苏州市吴中区木渎镇五峰村经济合作社名下的产权一套），E馆总建筑面积为19885.03平方米，总套数为964套，以上合计总建筑面积为120961.05平方米，总套数为6569套。另有7间地下室登记于名品城公司名下，总面积43568.99平方米。名品城公司陈述：1、已出售商铺中，共计有3409套商铺的小业主与厚木公司签订了书面的委托经营管理合同，还有815套商铺的小业主采用网络签约方式委托厚木公司经营管理。2、现登记在名品城公司名下的商铺共计1537套，其中有489套商铺业主已经与厚木通过书面或网络方式签约，已计入了第1项范围，其公司针对剩余1048套自持商铺与厚木公司签订了委托经营管理合同。3、已出售商铺中，部分商铺的小业主与奥食卡公司签订了委托经营管理合同，约定奥食卡公司享有转租权，合同期限尚未届满，奥食卡公司就其合法经营管理的565套商铺（已扣除小业主直接委托厚木公司经营的套数）与厚木公司签订委托经营管理合同。对于A馆、B馆、C馆、D馆、E馆，由厚木公司进行招商、招租等运营管理，所得收益对全体业主做整体分配。根据上述数据，本院经计算确定，通过上述三种方式以书面形式委托厚木公司进行经营管理的商铺数已达5022套（名品城自持部分仅计算未网签数量），占总套数的76.45%，面积总计为134720.18平方米（含地下室），占总面积（含地下室）的81.88%，如计算线上签约数则比例更高。为查明委托情况，苏州市相城区人民法院调取：1、名品城公司作为甲方、厚木公司作为乙方签订的《委托经营管理合同》，约定：甲方决定将其所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）的部分物业的经营管理权委托给乙方。“方圆里”项目座落位置：苏州市相城区元和街道华元路918号、华元路880号、华元路818号、聚元街233号、聚元街255号。四至：南临华元路，西临采莲路，北临聚元路，东临澄和路。“方圆里”项目地块系以出让方式取得，土地面积约75601平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2004年10月29日至2044年10月30日。“方圆里”项目总面积约为170164.8平方米左右（包括A区以及BE区地下室，其中A/B/C/D/E已经上线网签，场馆面积以网签系统面积为准；地下面积以房产证登记面；地下面积以房产证登记面积为依据）。A馆面积43295.15平方米；B馆面积23527.58平方米；C馆面积20089.04平方米；D馆面积20475平方米；E馆面积19885.03平方来；地下室面积43568.；地下室面积43568经营管理权委托的标的，为截止至本合同签订之日止，“方圆里”项目甲方所有的面积。其中包括回购铺825.61平方米;抵押铺5706.87平方米;地下室43568.99;地下室4356801.47平方米。该面积在经营管理期限存续期间或有变动,该面积相应增加,本合同4.1款甲方应得收益按比例增加。甲方将其所有的该物业委托乙方经营管理，乙方可独立全权独立处理一切与该物业经营管理有关的一切内外事务。经营管理权贯穿于该物业的招商、营运与运营保障各个阶段。本合同约定该商铺委托经营期限为20年。自2016年1月1日开始计算至2036年12月31日止。委托管理期满，甲乙双方协商一致，在同等条件下，甲方应继续委托乙方经营管理，并重新签订委托经营管理合同。顾及经营连续性，双方约定任何一方都不得擅自变更、解除合同。在本合同委托经营期限届满时，甲方如需转让、出租或另行委托他人经营，在同等条件下乙方享有优先受让、承租及经营权。合同还对其他事项进行了约定。2、奥食卡公司作为甲方，厚木公司作为乙方，名品城公司作为丙方签订的《委托经营管理合同》约定：鉴于丙方所开发的“方圆里”项目（原“苏州环球奥食卡城”，以下简称“本项目”）在甲方经营管理下，项目破败，经营收益不善，故甲方决定将其所持有的该物业的经营管理权委托给乙方，负责该物业的招商运营等事项，并由丙方作为担保方，担保该权利转移的合法有效性。该合同载明的“方圆里”项目坐落、面积与前述合同一致。经营管理权转移的标的为“方圆里”项目与甲方有委托经营管理关系的业主所有铺位，面积约为104979.54平方米。委托经营管理期间，将由乙方收取该项目所属区域因乙方经营管理而取得的相应收益，并按比例支付给该物业业主租金，甲方对该项目经营管理所得无任何权利义务，并不得干涉。对于乙方应当支付给该物业业主的租金由业主与乙方另行签订《委托经营管理合同》，其中会明示相应收益分配以及双方权利义务。对于2015年12月31日前，甲方欠付该物业业主的收益，鉴于丙方已经将所有该项目面积的经营管理权委托给厚木，并进行了律师见证，丙方同意将该部分面积收益作为补偿，支付给业主，由业主与三方签订《委托经营管理合同》的同时签订《未付租金补偿协议》（如需补偿）。乙丙方代替甲方偿还原欠付业主之债务，该部分经营收益的债务承担由乙丙双方以50%比例进行分摊，乙丙双方保留向甲方追偿的权利。委托经营期限自2016年1月1日起，至所有就该物业委托甲方经营管理的业主与乙方签约完成之日，且甲方欠付乙丙方的债务全额偿还完毕之日止，该合同自然终止。鉴于保持经营连续性，各方约定任一方都不得擅自变更、解除合同。本合同委托到期终止前，甲方不得转让、出租、自营或另行委托他人经营。合同还对其他事项进行了约定。3、小业主与厚木公司签订的《委托经营管理合同》，以李赞玉作为甲方、厚木公司作为乙方的《委托经营管理合同》为例，合同约定：甲方委托乙方管理经营甲方自有物业。委托经营管理期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动，包括但不限于以乙方名义将该物业出租予第三方，代甲方向税务局申请开具发票、代为缴纳相应税费，且乙方有权将甲方委托的全部或部分事项转委托予第三方。该物业委托管理期限约20年，即自2016年1月1日起计算。委托管理期满，如无书面提出解除合同，甲方应继续委托乙方经营管理。为保证项目整体经营的稳定性和连续性，本合同期内，该物业须由乙方进行统一规划和经营管理，甲方不得以任何形式独立经营或干扰统一经营，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还对其他事项进行了约定。另，苏州市相城区人民法院在审理本案同时期的关联案件中，针对厚木公司所称其系按照商铺所属区域的实际总租金，扣除10%作为管理费后，按照商铺在该项目所占物业份额比例分配税前收益的意见，苏州市相城区人民法院经当事人申请，并经双方协商一致后，经摇号选择苏州立信会计师事务所有限公司就厚木公司2016年1月1日至今的租金收益等进行财务审计。后因双方均未缴纳审计费用，且经苏州市相城区人民法院通知厚木公司释明该就租金收益的举证责任在厚木公司，应由其缴纳审计费用后，厚木公司仍明确不予缴纳，审计无法进行，审计机构退卷。以上事实，有当事人举证的当事人身份信息、工商登记资料、《苏州国际精品批发城租赁合同》、《补充合同》、房屋所有权证、情况说明、《委托经营管理合同》、工商登记查询资料及庭审笔录、调查笔录及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、董健园、王国虞、董秀园、史茂林与乐成公司、名品城公司签订的租赁合同到期后，董健园、王国虞、董秀园、史茂林是否有权要求收回涉案商铺。二、如涉案商铺应继续维持统一经营管理，则相应的支付主体，以及董健园、王国虞、董秀园、史茂林可主张的商铺收益、违约金金额。针对第一项争议焦点，董健园、王国虞、董秀园、史茂林与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租期至2017年3月31日届满，此后董健园、王国虞、董秀园、史茂林未与任何一方主体就涉案商铺签订书面合同，但根据《商品房买卖合同》、《苏州国际精品批发城租赁合同》及其补充合同，以及原告方出具的《同意函》，可知董健园、王国虞、董秀园、史茂林在购买商铺的同时，即与乐成公司签订委托租赁、管理合同，属明知售后整体包租。董健园、王国虞、董秀园、史茂林作为有民事行为能力的成人，应该对涉案商铺出租、今后发生纠纷处理具有整体协调性具有预见，亦应按照有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现虽合同约定的租赁期限届满，但因涉案商铺作为产权式商铺，其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资报酬。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。现虽董健园、王国虞、董秀园、史茂林在合同到期后未与任何主体就涉案商铺签订租赁合同等，但根据关联案件中查明事实，涉案商铺所在项目有占总套数76.45%，占总面积（含地下室）的81.88%或更高比例业主均与厚木公司签订了委托经营管理协议，故为整理利益考虑，一审法院对董健园、王国虞、董秀园、史茂林要求返还商铺，并要求被告方对涉案商铺进行隔断等的诉讼请求，不予支持。另，关于董健园、王国虞、董秀园、史茂林所主张本案所涉商铺为独立产权的外铺，区别于所在商场的铺位（内铺），并非产权式商铺的意见。一审法院认为，虽然本案商铺为沿街商铺，但仍为该商业综合体的组成部分。目前由厚木公司与其他商铺打通后作为统一整体对外进行招租。基于上述认定，一审法院在不予支持退还商铺的情形下，对于董健园、王国虞、董秀园、史茂林要求被告名品城公司开通水、电、煤，安装门窗，并按照图纸标准将涉案商铺恢复成原套内面积等诉讼请求，均不予支持。二、关于第二项争议焦点。董健园、王国虞、董秀园、史茂林与乐成公司、名品城公司签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》中约定，合同租赁期间，董健园、王国虞、董秀园、史茂林同意乐成公司享有转租权，其有权将涉案商铺的全部或部分再出租给第三人。现名品城公司及原受托就涉案项目进行统一经营管理的奥食卡公司均与厚木公司签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺所在项目自2016年1月1日至2036年12月31日止的经营管理的一切事务均委托给厚木公司。另根据关联案件中查明现涉案商铺所在的整体商业体有2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主已将商铺委托给厚木公司经营，而涉案商铺亦已实际纳入统一经营管理的范围，故租赁期满后涉案商铺收益的支付主体亦应为厚木公司。关于租赁期满后的商铺收益。厚木公司主张根据其与超2/3以上的业主以及专有部分占建筑物总面积2/3的业主签订的《委托经营管理协议》约定，在扣除商铺所属区域的实际总租金的10%的管理费后，按照商铺物业份额比例（物业份额比例=该物业建筑面积÷该项目统一经营区域建筑面积×位置系数）分配业主的税前收益。以关联案件中商铺面积为17.07平方米的E2103商铺为例，其所在项目统一经营区域面积为120921平方米（地上）+43569平方（地上下），位置系数为0.（地下涉案商铺的第一次分配金额为44.7（2016年2月19日），第二次分配金额为84.83元（2016年4月1日），第三次分配金额为51.64元（2016年7月1日），第四次分配金额为50.27元（2016年9月14日）、第五次分配金额为85.3元（2016年12月19日）、第六次分配金额为147.24元（2017年3月22日）、第七次分配金额为123.06元（2017年9月27日）、第八次分配金额为313.78元（2018年1月31日）、第九次分配金额为173.3元（2019年1月4日），第十次分配金额为174.75元（2019年4月16日）。对此，一审法院认为，虽有2/3以上业主已与厚木公司签订《委托经营管理合同》，但该合同系厚木公司单方面提供，暂不论由其单方面认定的相应位置系数等是否科学、合理（厚木公司主张该计取办法在业主大会上与业主协商沟通后经公示确认，但对参会的人员名单、是否经民主表决并经公示等均未予举证），在厚木公司所主张针的E2103商铺2016年收益为316.74元、2017年收益为270.3元、2018年收益为313.78元、2019年至4月16日的收益为348.05元，相较于原租赁合同期内租金为14554元/年的数额要明显畸低的情况下，经一审法院释明，厚木公司仍不予缴纳审计费用，导致一审法院无法判断其所主张的每次分配的涉案商铺所在区域的实际总租金数额，故一审法院对厚木公司作出不利推定，并进而无法按照其商铺收益的计取方式约定来核算。因涉案项目附近并无可类似、可供参考评估的产权式商铺形式的商业体，无法以同地段类似商铺的租金收益进行评估衡量，故一审法院综合考虑双方此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》所约定的租金标准，涉案项目所在位置、人流量、目前的经营状况，类似的产权式商铺的经营收益等因素，酌情以《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金计付基数，即董健园、王国虞、董秀园、史茂林自开发商处购买涉案商铺的房屋总价1366587元为基数，按照之前的中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益。同时根据合同法关于支付租金期限未作约定或约定不明确，在每届满一年时支付的规定，认定厚木公司应于2018年1月1日前支付董健园、王国虞、董秀园、史茂林2017年1月1日起至2017年12月31日止的商铺收益，并以此类推。据此，厚木公司应支付董健园、王国虞、董秀园、史茂林2017年1月1日至2018年12月31日的商铺收益，为180321.16元（90160.58万元/年×2年）。之后的租金董健园、王国虞、董秀园、史茂林可再行主张。关于违约金。一审法院已认定厚木公司应按照上述标准于每届满一年时支付董健园、王国虞、董秀园、史茂林商铺收益，因厚木公司未予支付，故其应支付董健园、王国虞、董秀园、史茂林违约金。但因董健园、王国虞、董秀园、史茂林就其实际损失等未作举证，故一审法院以董健园、王国虞、董秀园、史茂林实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并参考同地区同类房屋租金标准，酌情认定厚木公司应以年商铺收益为基数，自每届满一年的次日起，即以90160.58元为基数，分别自2018年1月1日、2019年1月1日计算至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为7786.04元、2756.28元，合计10542.32元；以180321.16元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金。另关于董健园、王国虞、董秀园、史茂林要求向厚木公司、名品城公司、江苏惠龙公司、苏州惠龙公司追缴非法占用期间的经营获利等的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，一审法院不予支持。遂判决：一、被告苏州厚木资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董健园、王国虞、董秀园、史茂林2017年1月1日至2018年12月31日期间的商铺收益180321.16元，并支付违约金（以90160.58元为基数，分别自2018年1月1日、2019年1月1日计算至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率1.1倍支付违约金，为10542.33元；以180321.16元为基数，自2019年8月20日起至厚木公司实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算违约金）。二、驳回原告董健园、王国虞、董秀园、史茂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币1582元，由被告苏州厚木资产管理有限公司负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。二审中，董健园、王国虞、董秀园、史茂林提交如下证据：1.2015年10月3日会议纪要，证明名品城公司、奥食卡公司和现在的厚木公司有相同的人员，他们成立厚木公司是为了换个名称逃避责任。2.荣澳公司宣传手册，证明这几家公司有关联。3.购买商铺时国际精品批发城的宣传材料，其中有两个安心保障，证明当时是承诺要给10%的回报。4.2015年12月9日会议记录，证明厚木公司是名品城公司为了逃避责任，由原来的董事新设的一家公司。5.名品城公司的答辩状，证明名品城公司认为董健园、王国虞、董秀园、史茂林主张的是税前租金，但董健园、王国虞、董秀园、史茂林实际主张的是税后租金。名品城公司关于违约金的观点也不成立。6.其他住宅房出租的一套合理手续，证明此前的管理方退出、新的管理方进入的时候应该履行正规的手续，双方要进行约定，厚木公司没有做这些手续。7.厚木公司委托做的审计报告以及奥食卡公司原来的专项审计报告，证明厚木公司的审计报告不能采信；而且报告中有提到已执行的商定程序不构成厚木公司和奥食卡公司财务报表的整体审阅，不对整体财务报表发表审计或查阅意见，如果执行商定程序以外的程序，或执行审计或审阅，可能得出其他应报告的结果。8.方圆里向业主发的公告，其中载明方圆里2016年到2018年的收租情况，董健园、王国虞、董秀园、史茂林对此不认可，而且厚木公司要求装修改造费用在租金中暂扣没有依据。按照委托经营合同，这些费用应该由厚木公司承担。9.相城区其他商铺的收款收据，证明厚木公司所称的租金收益太少了。10.未签约业主的名单以及沈芳的书面说明，名单上的28名业主以及沈芳都在厚木公司所称的已经与其签订委托经营管理合同的业主名单内，但这些业主在聊天中表示没有和厚木公司签过相应的合同。11.法院审理业主刘爱丽和名品城公司销售合同纠纷一案的笔录一页，证明A2302铺位一铺多卖。厚木公司对上述证据均不予认可。本案二审争议焦点为：一、厚木公司应否承担租赁期满后商铺收益的支付义务；二、厚木公司应付收益的认定；三、董健园、王国虞、董秀园、史茂林主张的违约金应否支持。本院认为，关于厚木公司应否承担租赁期满后商铺收益的支付义务。涉案房屋所在的物业为产权式商铺，按一审法院在此前生效判决中查明的事实，已有占商铺总套数76.45%、占商铺总面积81.88%的业主与厚木公司签订委托经营合同，委托厚木公司统一经营管理商铺。为更好地获得稳定的投资收益，产权式商铺应当维持统一规划、布局、经营、管理的经营状态，厚木公司在一审中也认可涉案商铺由其统一招商和运营，并同意向董健园、王国虞、董秀园、史茂林支付相应租金。因此，虽然厚木公司未与董健园、王国虞、董秀园、史茂林签订合同，但根据大部分业主与厚木公司签订的委托经营合同，涉案房屋作为物业整体的一部分，其实际占有使用人为厚木公司。一审法院认定厚木公司作为实际占有使用主体向董健园、王国虞、董秀园、史茂林支付商铺收益并无不当。关于厚木公司应付收益的认定。厚木公司主张应以其实际收益为基础，按照其与大多数业主签订的《委托经营管理合同》约定的分配方案分配收益。《委托经营管理合同》的收益条款约定，厚木公司取得项目所属区域的实际总租金的10%作为管理费，厚木公司扣除管理费后，按业主在该项目所占物业份额比例分配业主应得的税前收益。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。厚木公司主张按其与业主的《委托经营管理合同》约定的方案分配收益，首先应证明在对应期间项目的租金收益情况。一审法院已向厚木公司释明就租金收益的举证责任在厚木公司，应由厚木公司缴纳审计费用，厚木公司在一审中明确不予缴纳，应承担举证不能的法律后果。厚木公司在二审中申请对商铺区域内所有承租户的租金收益情况委托第三方进行专项咨询及调查本院不予支持。综合考虑董健园、王国虞、董秀园、史茂林与乐成公司、名品城公司此前签订的《苏州国际精品批发城租赁合同》约定的租金标准以及涉案项目规模、所在位置、人流量、经营状况、类似产权式商铺的经营收益等因素，一审法院酌情以董健园、王国虞、董秀园、史茂林自开发商处购买涉案商铺的房屋总价为基数，按照之前中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算商铺年收益在合理范围，本院予以确认。关于董健园、王国虞、董秀园、史茂林主张的违约金应否支持的问题。董健园、王国虞、董秀园、史茂林基于其与乐成公司的合同要求支付违约金的主张不能成立，但究其提起诉请的本意，即是要求付款义务方承担逾期付款的责任。虽然董健园、王国虞、董秀园、史茂林未与厚木公司直接签订合同约定逾期付款的违约金，但厚木公司使用了董健园、王国虞、董秀园、史茂林的商铺，确有支付租金收益的义务。一审法院判决厚木公司承担按照贷款利率1.1倍计算的付款责任，已低于厚木公司与其他业主签订合同约定的违约金，可避免诉累，并无不当。综上所述，厚木公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1502元，由上诉人苏州厚木资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月二十五日书记员  杨颖颖