云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3685号原告：黎天顺，男，1989年8月5日生，彝族，初中文化，云南省元谋县人,个体户，住楚雄州元谋县。委托诉讼代理人：谭阳，云南兴彝（元谋）律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄百川伟业置业有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇团结路**北浦伟业广场****，统一社会信用代码：9153230155778296X8。法定代表人：胡志长，职务：总经理。委托诉讼代理人：张琼，女，楚雄百川伟业置业有限公司副总经理（特别授权）。被告：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住，住所地：楚雄市鹿城镇团结路****一社会信用代码：91532301080442318B。法定代表人：胡国花，职务：董事长。委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。原告黎天顺与被告楚雄百川伟业置业有限公司（以下简称百川公司）、楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司（以下简称鸿鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎天顺的委托诉讼代理人谭阳、被告百川伟公司的委托诉讼代理人张琼、被告鸿鑫公司的委托诉讼代理人鲁成海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎天顺向本院提出诉讼请求：一、判令二被告连带支付原告北浦伟业广场商业街ＡＢ区2162号商铺自2019年1月1日至2020年9月30日的租金66435元；二、判令二被告连带支付原告违约金5806.82元（逾期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30标准计算）；三、本案诉讼费由二被告承担。在诉讼过程中，原告黎天顺变更第一项诉请为：判令二被告连带支付原告北浦伟业广场商业街ＡＢ区2162号商铺自2019年2月26日至2020年8月25日的租金60722.43元。事实和理由：2014年12月15日，原告与被告楚雄百川伟业置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买楚雄市鹿城镇团结路北浦伟业广场商业街AB区×××号商铺两间，房屋建筑面积为21.37㎡（套内建筑面积为12.42㎡）。《商品房购销合同》签订后，原告向楚雄百川伟业置业有限公司交清了购房款。2014年11月14日，原告与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司签订《商业用房委托经营管理合同》，约定原告将北浦伟业广场商业街ＡＢ区2162号商铺出租给被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司经营，建筑面积21.37㎡;委托经营管理期限为十年，自2016年2月26日至2026年2月25日.被告每月按建筑面积向原告支付租金：1.第一年至第三年为27.62元／㎡；2.第四年至第六年为157.86元／㎡；3.第七年至第九年为177.59元／㎡；4.第十年为197.32元／㎡。被告按季度向原告支付费用，每季度首月1日至10日，被告将前一季度的费用转入双方共同认定的银行账户，以转账方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰。向原告支付违约金。合同签订后，原告如约将购买的商铺交由被告进行经营管理，被告向原告支付租金至2018年12月31日。此后至今，被告单方停止支付租金，原告与被告多次协商未果。为维护原告的合法权益，特起诉。被告百川公司辩称，我公司是地产开发，在地产开发结束以后，主要是由鸿鑫公司来经营，我方不承担责任。被告鸿鑫公司辩称，一、按照我公司与原告签订的委托合同的约定，我公司确实差欠原告租金，但是原告在诉状当中所主张的租金计算有误，关于第一项诉讼请求当中计算租金时间，我公司已经将涉案商铺的租金已经支付到2019年2月25日，因为按照委托合同的约定，计租的起始时间是2016年2月26日，支付租金时，全部是按季度支付，因此，我公司支付租金截止的时间是2019年2月25日，之后的租金未支付。另外，原告在诉请中所主张租金计算到2020年9月30日的租金没有依据，起诉计算租金应截止到2020年的6月30日。二、我公司现在无力按照合同约定支付租金的原因是在经营管理的过程中，近几年受市场环境的影响，导致我公司没有将原告所委托的商铺出租出去，大部分时间处于空置的状态。2018年期间，我公司已向原告提出过变更履行合同的要求，在原告未能与我公司对租金达成一致的基础之上，我公司也可以将该商铺归还给原告。综上，我公司确实差欠原告租金，但是根据目前的经济状况，我公司也确实无力支付原告主张的租金。原告黎天顺为证明其诉讼请求及其所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.被告企业信用信息公示；2.商品房购销合同；3.商业用房委托管理合同;4.不动产权证。被告百川公司、鸿鑫公司针对其辩解，均未向本院提交证据。经审查，本院认为，原告黎天顺提交的证据1证实了被告的基本情况及主体资格，本院予以采信；证据2证实了原告于2014年12月15日购买了北浦伟业广场商业街AB区2162号商铺的事实，本院予以采信；证据3证实了原告于2014年11月14日将北浦伟业广场商业街AB区2162号商铺委托被告鸿鑫公司进行管理，合同中对双方权利义务、租金收取进行了约定的事实，本院予以采信；证据4证实了原告系北浦伟业广场商业街****商铺的合法产权人，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告黎天顺与被告百川公司签订《商品房购销合同》，原告向被告百川公司购买楚雄市鹿城镇团结路北浦伟业广场AB区×××号商铺，参考套内建筑面积12.42㎡，建筑面积（产权登记面积）21.52㎡。《商品房购销合同》签订后，原告向被告百川公司交清了购房款。2014年11月14日，原告与被告鸿鑫公司签订《商业用房委托经营管理合同》，约定原告将北浦伟业广场ＡＢ区×××号商铺出租给被告鸿鑫商业经公司经营，建筑面积21.37㎡；委托经营管理期限为十年，自2016年6月26日至2026年2月25日，委托投资经营管理期限内，本合同不可撤销；被告鸿鑫公司每月按建筑面积向原告黎天顺支付费用（税前）：1.第一年至第三年为27.62元／㎡；2.第四年至第六年为157.86元／㎡；3.第七年至第九年为177.59元／㎡；4.第十年为197.32元／㎡。被告鸿鑫公司按季度向原告支付费用，每季度首月1日至10日，被告鸿鑫公司将前一季度的费用转入双方共同认定的银行账户，以转账方式一次性付清。被告鸿鑫公司无正当理由逾期支付租金，应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。庭审中，原告黎天顺及被告鸿鑫公司均认可《商业用房委托经营管理合同》签订后，被告鸿鑫公司按合同约定向原告黎天顺支付了自2016年2月26日起至2019年2月25日止的租金，从2019年2月26日至2020年6月30日未付税后租金为42813.92元，其中：2019年2月26日至3月31日租金为2960.94元；2019年4月1日至6月30日租金为7972.32元；2019年7月1日至9月30日租金为7972.32元；2019年10月1日至12月31日租金为7972.32元；2020年1月1日至3月31日租金为7963.70元；2020年4月1日至6月30日租金为7972.32元。本院认为，原告黎天顺、被告鸿鑫公司对双方签订的《商业用房委托经营管理合同》无异议，且该合同不存在无效事由，故本院认定原告黎天顺与被告鸿鑫公司签订的《商业用房委托经营管理合同》合法有效。在本案庭审中，原告黎天顺及被告鸿鑫公司均认可《商业用房委托经营管理合同》签订后，被告鸿鑫公司按合同约定向原告黎天顺支付了涉案商铺自2016年2月26日起至2019年2月25日止的租金，从2019年2月26日至2020年6月30日未付税后租金为42813.92元，故被告鸿鑫公司应当向原告黎天顺支付位于楚雄市北浦伟业广场AB区2162号商铺自2019年2月26日起至2020年6月30日止的税后租金42813.92元。根据《商业用房委托经营管理合同》的约定，被告鸿鑫公司按季度向原告黎天顺支付费用，每季度首月1日至10日，被告鸿鑫公司将前一季度的费用转入双方共同认定的银行账户，以转账方式一次性付清。因此，在原告黎天顺向本院提起诉讼时，因涉案商铺在2020年第三季度租金尚未到租金支付期限，故原告黎天顺要求被告鸿鑫公司支付涉案商铺在2020年第三季度租金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。原告黎天顺与被告鸿鑫公司签订的《商业用房委托经营管理合同》对违约金计算标准有明确约定，根据《商业用房委托经营管理合同》关于租金标准、支付方式及期限的约定，被告鸿鑫公司的违约情形及租金支付情况，并结合原告黎天顺因被告鸿鑫公司欠付租金而遭受的损失情况，本院认定原告黎天顺诉请的违约金不违反相关法律规定，因此，由于涉案商铺租金系按季度支付，且本季度租金在下一季度首月1日至10日支付，故违约金亦按季度分阶段计算，其中：1.截止2019年3月31日未付税后租金为2960.94元，违约金以租金2960.94元为基数，计算时间从应当支付租金期限届满次日即2019年4月11日至2019年7月10日，共计90天，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准年利率4.35%为标准计算并上浮30%后违约金为42元；2.截止2019年6月30日止未付税后租金为10933.26元，违约金以租金10933.26元，计算时间从应当支付租金期限届满次日即2019年7月11日至2019年10月10日，共计91天，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准年利率4.35%为标准计算并上浮30%后违约金为155元；3.截止2019年9月30日止未付税后租金为18905.58元，违约金以租金18905.58为基数，计算时间从应当支付租金期限届满次日即2019年10月11日至2020年1月10日，共计91天，按照2019年9月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4.15%为标准计算并上浮30%后违约金为255元；4.截止2019年12月31日止未付税后租金为26877.90元，违约金以26877.90元为基数，计算时间从应当支付租金期限届满次日即2020年1月11日至2020年4月10日，共计90天，按照2020年4月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%为标准计算并上浮30%后违约金为332元；5.截止2020年3月31日止未付税后租金为34841.60元，违约金以租金34841.60元为基数，计算时间从应当支付租金期限届满次日即2020年4月11日至2020年7月10日，共计90天，按照2020年7月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%为标准计算并上浮30%后违约金为430元；6.截止2020年6月30日止未付税后租金为42813.92元，违约金以租金42813.92元为基数，计算时间从应当支付租金期限届满次日即2020年7月11日至原告提起诉讼时即2020年8月4日止，共计24天，按照2020年6月22日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）3.85%为标准计算并上浮30%后违约金为140元。以上违约金合计1324元，故被告鸿鑫公司应当支付原告黎天顺自2019年4月11日起至2020年8月4日止的违约金1354元。被告百川公司并非《商业用房委托经营管理合同》的一方当事人，故被告百川公司在本案中不承担支付租金及违约金的责任，原告要求被告百川公司承担连带责任的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎天顺支付位于楚雄市北浦伟业广场AB区2162号商铺自2019年2月26日起至2020年6月30日止的租金42813.92元（款交法院）;二、由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黎天顺支付自2019年4月11日起至2020年8月4日止的违约金1354元（款交法院）；三、驳回原告黎天顺的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费803元（已减半收取），由被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担（未交，于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  杜元梅二〇二〇年九月三十日书记员  白 丽