陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终2022号 上诉人（原审被告）：李对兵，男，汉族，1962年05月16日出生，住陕西省武功县，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：乔晓强，陕西荣功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚楠，陕西荣功律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：武功县普集街道办事处李大村村民委员会，住所地陕西省武功县东南角，统一社会信用代码54610431ME3136406Q。 法定代表人：李磊，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：李玄博，陕西五功律师事务所律师。 上诉人李对兵因与被上诉人武功县普集镇李大村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省武功县人民法院(2020)陕0431民初328号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李对兵的委托诉讼代理人乔晓强、姚楠，被上诉人武功县普集镇李大村村民委员会的委托诉讼代理人李玄博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李对兵不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销原判，改判上诉人支付被上诉人房租64185元；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原判以被上诉人提供的一份案外人“租金交欠清单”认定案涉房屋市场租赁价格明显不妥，案涉房屋的市场租赁价格需要其他证据予以补强。案涉房屋租金标准应当参照合同签订时同地段、同类型的房屋租金标准，该参照标准应当具有时效性、普遍性和代表性，被上诉人于一审期间提供的证据明显不具有普遍性和代表性，证明力严重不足，不应作为本案裁判依据。双方当事人并未就租金、租期达成合意，理应参照交易惯例，上诉人提交的陕西中坤建设有限公司与被上诉人之间订立的村委会同建筑队有关事宜如下的协议，证明与案涉房屋同地段房屋租金为每间每年1500元，应以此标准计算案涉房屋租金。一审庭审时，被上诉人并未提供证据原件，上诉人在假定证据真实的情况下进行了质证，被上诉人应当在庭审后向人民法院提供证据原件，并由上诉人进行核对，但直至一审判决时，上诉人仍未对证据原件进行核对。 武功县普集镇李大村村民委员会辩称：上诉人李对兵占用的六间房屋与李对兵掌控的企业租用的九间房屋位置不同。被上诉人是按照房屋所处地段和性质收取租金，租金标准远远低于同地段市场价格。被上诉人于一审期间提供的证据是历年账册材料，庭后已交付一审法院核对。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 武功县普集镇李大村村民委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的租金455360元及利息（按同期银行商业贷款利率，自立案之日起计算至付清之日）；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告李对兵系原告李大村村民委员会村民。1996年李大村民委员会建设商品房10间，施工方为武功县李大建筑队。房屋建成后因李大村村委会资金紧张，遂将其中9间房出租给李大建筑队，用于折抵工程款。李大村村民委员会与武功县李大建筑队于1998年1月2日签订村委会同建筑队有关事宜的书面材料。李对兵为武功县李大村建筑队股东之一，武功县李大建筑队后更名为武功县城乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司，李对兵为法定代表人，武功县城乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司后更名为陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司，李对兵不再担任法定代表人。2004年1月1日，被告与案外人徐某某签订房屋经营权转让合同，徐某某将李大村三间营业房的经营权无偿转让给被告，该三间房为原告主张的东风路3间房。被告李对兵承认东风路3间房从2004年1月份之后由其使用，邰城路西商办楼2间及后稷路南1间共3间房一直由其使用。2005年至2019年，原告均从被告年终分配中扣款，被告亦向原告交过租金，扣除的年终分配款与已交的租金共计60815元。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告主张的15间房中9间房的房租是否应由被告承担，被告实际使用的6间房的房租标准是多少，2016年11月10日之前的租金是否已过诉讼时效。原告提供的证据无法证明其中9间房从2002年至今一直由被告占有、租赁使用，被告提供的证据则证明9间房曾由陕西中坤建设公司第十工程有限责任公司（原武功县李大村建筑队、武功县城乡建筑安装工程公司第十工程有限责任公司）租赁使用，故对原告要求被告支付9间房房租的请求本院不予支持。关于剩余6间房，被告承认占有使用，原、被告之间形成房屋租赁关系，被告应向原告支付租金。关于租金标准，原告作为出租方，同地段房屋出租价格相同，参考李对兵之弟李广兵及其他商户交租标准，东风路3间房2002年-2005年房租为3500元／间／年，2006年-2009年房租为5000元／间／年，2010年-2018年房租为6000元／间／年；邰城路西商办楼2间房（2005年被告租赁1间，2006年-2017年租赁2间）2005年-2009年房租为3000元／间／年,2010年-2017年房租为4000元／间／年；后稷路南（农扩房）2005年房租为2300元／间／年，2006年-2009年房租为2800元／间／年，2010年-2018年房租为4000元／间／年。关于被告主张的诉讼时效一节，原告提供的证据显示2005年-2018年，被告在村集体的年终分配均被原告扣除，能证明原告一直向被告主张租赁费，故对于被告主张的2016年以前租赁费诉讼时效已过的观点本院不予支持。根据以上租金标准及被告租赁房屋的间数，东风路3间房2004年-2018年10月，租金共240000元；邰城路商办楼2间房2005年-2017年，租金共91000元；后稷南路1间房2005年-2018年10月，租金共48800元。6间房的房租共计379800元减去原告已扣除的被告年终分配和被告已交的费用60815元，总计欠租金318985元，被告李对兵应当支付给原告。原告主张的利息是被告拖欠租金给原告造成的合理损失，应当予以支持。一审法院判决：被告李对兵限判决生效后10日内支付原告武功县普集街道办事处李大村村民委员会房屋租金318985元并从2020年4月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至还清为止。案件受理费8130元，减半收取计4065元，由李对兵负担2848元，武功县普集街道办事处李大村村民委员会负担1217元。 本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”根据上述规定，双方当事人就合同主要条款未约定或约定不明而诉至人民法院的，人民法院可以依照政府定价或指导价格确定，或按照当地市场价格酌定。本案中，李对兵承租的李大村所有的位于武功县XX镇XX路房屋三间、邰城路西商办楼房屋二间、后稷路南房屋一间，与李广兵承租的李大村所有的房屋位于相同地段，且均为门面房，而陕西中坤建设有限公司与李大村村委会之间订立的协议涉及的房屋，虽与李对兵承租的房屋位于相同地段，但房屋用途并不相同。因此，李对兵主张以陕西中坤建设有限公司与李大村村委会之间的房屋租金标准计算案涉房屋租金的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院以李大村房管组成员共同签字确认的案涉房屋的租金计算标准和租金调整情况的证明为依据，并参照由李广兵签字确认的“租金交欠清单”计算案涉房屋租金，符合本案实际和前述法律规定。也就是说，原审法院认定案涉房屋租金标准的依据是李大村村委会提供的李大村房管组成员共同签字确认的案涉房屋的租金计算标准和租金调整情况的证明，李广兵签字确认的“租金交欠清单”仅具有参照意义，且二者之间并无实质差异。 综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。上诉人李对兵的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6085元，由李对兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔宇 审判员  范 涛 审判员  陈德家 二〇二〇年九月二十五日 书记员  黄嘉欣 1