河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初757号原告:安阳碧海房地产开发有限公司，住所地汤阴县中华路与坤贞大道交叉口西北角。法定代表人:赵冉，执行董事。委托诉讼代理人：徐汪**，男，该单位员工。被告:刘珍,女,1963年4月1日生，汉族,居民，住安阳市文峰区。被告:武学礼,男,1957年1月4日出生，汉族,居民，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：王平，汤阴县法律援助中心指派法律工作者。原告安阳碧海房地产开发有限公司（以下简称碧海房产公司）与被告刘珍、被告武学礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告碧海房产公司委托诉讼代理人徐汪**，被告刘珍，被告武学礼及其委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧海房产公司向本院提出诉讼请求，要求1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;2.要求被告向原告支付《商品房买卖合同》总价款15%即113736元的违约金;3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月21日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》(预售),根据该合同的约定,原告将自己开发的安阳汤阴汤河碧桂园5号楼1单元104号商品房出售给被告,房价款为758240元，被告付款方式为银行按揭分期付款,第一期228240元必须在签订本合同的同时支付;第二期530000元必须在2019年9月27日前支付;根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件十一第三条的约定:“买受人逾期付款超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”被告购房款的交付情况如下:1、2019年6月12日,被告向原告支付了20000元购房款,2019年6月15日,被告向原告支付了40000元购房款,2019年6月21日被告向原告支付168240元购房款,至今被告再未向原告支付任何购房款。被告的行为已构成严重违约,故原告依约有权请求解除合同并要求被告支付113736元的违约金。综上,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议合法有效,被告不按照双方的约定履行支付购房款的义务,已经构成了违约,依法应当承担相应的违约责任,原告有权请求解除合同,请求贵院依法予以支持。被告刘珍辩称，当时我与武学礼约定一起买房，之后的贷款由武学礼支付，首付款是我们共同支付的，因为被告武学礼年龄超过贷款时间规定，因此以我的名义进行贷款，我并承担相应的担保责任。我不同意解除房屋买卖合同。被告武学礼辩称，同意解除双方签订的商品房买卖合同，武学礼在本案中不存在过错和违约，不应当支付违约金。理由为1.房屋买卖合同明确约定购房款采取银行按揭方式贷款，从我交身份证时原告就应当知道我的实际年龄为62周岁，不符合银行按揭贷款条件的，但原告明知该情况却让我交付首付款228240元，并让我先后两次到汤阴邮政储蓄银行和安阳中国银行贷款，结果均没有贷款成功，作为多年经营房地产的开发公司，不会遇到第一桩这样的业务，我认为原告是在有意融资，利用和欺诈被告方，让我一步步步入陷阱。当我不能贷款时又说让我再拿10万元就可以办成，我没有违约，是原告方不讲信用，欺诈购房户，违约方是原告。2.关于买房主体，原告售楼部业务员王娟娟告知我向银行贷款需要找一个担保人，提供诚信流水证明方可贷款，我找的担保人是刘珍，首付款228240元是我分3次转至原告的银行账户，刘珍分文未拿，武学礼是涉案房屋的买受人。3.原告引用合同条款错误，本案应适用商品房买卖合同第28条第二款针对补充协议的约定，补充协议中含有不合理的减轻或者免除合同约定的应当由出卖人承担责任。不合理加重买受人的责任，排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。也就是说原告引用的约定的附件11的补充协议剥夺了我方的权利。原告使用的补充协议理由不成立。原告碧海房产公司为证明其诉讼请求，向法院提交证据为1.商品房买卖合同、法律函、邮寄单，证明双方合同内容及被告应当承担违约责任，且已经向被告催缴购房款和违约金；2.首付款电子收据，证明被告就涉案房屋交付了首付款228240元。被告刘珍质证意见为对原告提供的证据均无异议，收到了原告方邮寄的法律函。被告武学礼质证意见为对商品房买卖合同的真实性无异议，但对其主张适用的条款有异议，本合同应该适用于主合同第28条，排除买受人主要权利义务内容的仍以主合同为准。首先不能完成银行贷款的主要责任在原告方，原告应当知道被告武学礼60岁不能贷款的情形，武学礼方没有过错，不存在违约，不应当支付违约金。其次法律函我没有收到。最后刘珍是担保人并非涉案房屋的买受人。同时提交证据1.安阳碧桂园望曦台认购书1份，证明2019年6月21日武学礼与原告签订认购书，上面有销售顾问王娟娟姓名，第三条约定按照银行贷款购买房屋。2.中国农业银行活期存折交易明细清单2张，证明我于2019年6月12日,向原告支付了20000元购房款;2019年6月15日,向原告支付了40000元购房款;2019年6月21日向原告支付168240元购房款。款项均从武学礼的账户支付，原告也认可我方交款的金额。3.信用报告查询结果，证明被告武学礼符合贷款的诚信条件，此查询结果由我方提供给原告。4.名片2份，证明被告武学礼62岁，事前不清楚能否贷款，原告售楼部王娟娟说让我找一个担保人，有诚信说明就可以按揭贷款。让我到县邮政银行找孙*贷款，后孙*告知不符合贷款条件。崔*写了一个条让去安阳贷款，也告知超过60岁不能贷款。上述证据证明被告武学礼并不知道超过60岁不能贷款的情形，原告是知情的，因此我方没有过错。5.个人按揭贷房款四张。6.原告方提供的商品房买卖合同1份，证明武学礼采用银行贷款支付房款，贷款不成功后，武学礼要求原告方退款并报警，后原告要求我方再支付10万元后就可以贷款。7.刘珍和武学礼的微信聊天记录及谈话录音整理单，证明被告刘珍是担保人并不是买房人，涉案房屋的实际所有人是被告武学礼。8.邮政银行账户对账单及材料反映1份。原告质证意见为1.对认购书真实性无异议，该认购书证明二被告系共同买房。2.对交易明细清单及邮政银行账户对账单真实性无异议，但该清单不显示交易相对方，邮政银行账户对账单与本案无关。3.对信用报告查询结果真实性有异议，该报告没有相关征信机构签章，且该征信系统显示没有此人的征信记录。4.对其提供的孙*名片真实性无法核实，该商品房为二被告共同购买，能否贷款要看二被告是否符合共同贷款的要求，至于被告武学礼个人能否贷款原告不知情，也与本案无关。5.关于个人贷款百度百科词条，本案中贷款是二被告的义务，且在购房时为被告共同购买，能否贷款要看二被告是否符合共同贷款的要求。6.对于商品房买卖合同真实性无异议，但对其证明目的有异议，商品房买卖合同明确载明，该商品房为二被告共同购买，武学礼对此明知。关于其所说的第28条中补充协议含有不合理的减轻或免除本合同的约定应当由出卖人承担的责任………仍以本合同为准的条款，不适用于本案。补充协议仅为主合同的具体化，且支付房款本来就为被告的义务。7.对其提交的与刘珍的录音及微信聊天截图，该证据没有原件作比对，无法核实真实性，另聊天记录反映系武学礼主动要求在购房合同上添加刘珍的姓名，证明了二人共同购房的事实。8.材料反映1份，为被告单方制作，也未有签字盖章，真实性无法核实，侧面反映出二被告因共同购房产生纠纷，导致二被告一直不办理按揭，证明了二被告违约的事实。被告刘珍的质证意见为武学礼说我是担保人不符合事实，我不纯粹是担保人，我们二人均是单身，通过正规渠道相识，以结婚为目的，因此选择了碧桂园望曦台的房屋，当时武学礼的经济困难，没有更多的资金交首付款，他同意在购房合同上写上我的名字作为担保，因此我出资10万元作为首付。10万元是在2019年6月份之前（半年左右）现金支付给武学礼，武学礼没有向我出具手续。不同意解除房屋买卖合同，若解除房屋买卖合同要经过我的同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月21日原告碧海房产公司作为出卖人，被告刘珍，武学礼作为共同买受人，双方签订一份商品房买卖合同，约定二被告购买原告出售的位于安阳汤阴汤河碧桂园5号楼1单元1层1-104号商品房，建筑面积127.58平方米，总价款为人民币758240元，买受人应当在2019年6月21日前支付首期房款228240元，余款530000元向按揭银行申请贷款支付，时间为2019年9月27日前。逾期付款责任按照第2种方式处理，其中第2种方式为详见本合同附件十一补充协议第三条的约定，附件十一补充协议第三条关于逾期付款责任，买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理1、逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过合同约定总房价款的15%。原被告分别在合同上签字盖章。协议签订后，被告分别在2019年6月12日付款20000元，2019年6月15日付款40000元，2019年6月21日付款168240元，以上合计228240元，余款530000元未于2019年9月27日前支付给原告。银行按揭贷款未办理。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件十一约定，余款530000元应于2019年9月27日前支付。逾期超过90日，出卖人有权解除合同。合同签订后，被告武学礼通过银行转账等方式于2019年6月21日前支付首期购房款228240元，余款530000元截止到起诉日即2020年4月7日未支付。依法生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。二被告未按约支付余款，已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，原告为此主张解除合同，被告武学礼当庭表示同意，被告刘珍虽不同意解除合同，但也未办理银行按揭贷款，故本院予以支持。合同解除后，原告收取被告的首付款228240元应当予以退还。被告刘珍称首付款中包含其支付给武学礼的款项10万元，该10万元是通过现金支付给武学礼，武学礼未向其出具收据。鉴于二被告并非夫妻关系或者具有特殊人身身份关系，被告刘珍也未提交大额资金交易相应的证据支持，故对此本院不予采信。关于违约金，按照双方商品房买卖合同第八条的约定逾期付款责任详见本合同附件十一补充协议第三条的约定，合同附件十一补充协议第三条约定逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同或不解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。鉴于当事人签订合同后未办理办理预售登记等程序，考虑到对原告销售房屋的影响、签订合同时被告办理分期付款的风险、原告的经济损失等因素，本院对违约金予以调整。违约金以违约金额530000元为计算基数，按照日万分之一从2019年9月20日计算至给付完毕之日为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告安阳碧海房地产开发有限公司与被告刘珍、武学礼于2019年6月21日签订的《商品房买卖合同》；二、被告刘珍、被告武学礼于本判决生效之日起15日内给付原告安阳碧海房地产开发有限公司违约金，违约金以违约金额530000元为计算基数，按照日万分之一从2019年9月20日计算至给付完毕之日为宜；三、原告安阳碧海房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内返还被告武学礼购房款228240元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2575元，由被告刘珍、武学礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  田太军人民陪审员  李海芳人民陪审员  李合叶二〇二〇年九月十日书 记 员  邢华帆