陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2020)陕01民终7015号  上诉人（原审原告、反诉被告）:西安久和世都置业有限公司。住所地西安市新城区。法定代表人：连华青，董事长。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晖，陕西普迈律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西新华发行集团有限责任公司。住所地西安市莲湖区。法定代表人：梁葆，总经理。委托诉讼代理人：张慧清，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：马帅，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人西安久和世都置业有限公司(以下简称久和公司)、上诉人陕西新华发行集团有限责任公司（以下简称新华发行集团）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。久和公司上诉请求：1.变更一审民事判决书的第四项为：久和公司于本判决书生效后十日内向新华发行集团支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金216.92万元；2.一、二审诉讼费用由新华发行集团承担。事实与理由：其不应当向新华发行集团支付逾期违约金：1.涉案合同签订后至2016年8月31日之前，久和公司均按约交付了全部租金，未有违约行为，久和公司一直诚信履约。2015年起因涉案大厦周边商铺的房价、租金降低，经双方多次协商后，新华发行集团表示当期租金按照合同约定交纳后，下一期租金予以降低。久和公司据此交纳了2016年8月31日前的租金，并在2016年3月的发函中明确告知由新华发行集团尽快安排租金减少事宜的兑现，否则将暂停交纳租金，待减少租金一事确定后结清全部租金。新华发行集团收函后未提出异议，但却一直未确定降租数额。2.涉案大厦由久和公司全额出资建成，新华发行集团未做任何投入。大厦建成后一、二层黄金位置由新华发行集团承租后提供给案外人使用，导致大厦三至七层长期闲置，久和公司亏损严重。因此，在新华发行集团没有任何损失且违约在先的情形下，一审判决久和公司向新华发行集团支付逾期违约金显属不公。3.久和公司暂不支付2016年9月至2017年8月期间租金是因新华发行集团违约在先和过错造成；而久和公司以函件告知暂不支付租金属于依法行使抗辩权，暂不支付行为不应构成违约。新华发行集团辩称，1.双方签订的《房屋租赁合同》第三条、第十条明确约定久和公司前十年每年应交租金为人民币608.52万元，后五年每年应交租金为人民币650万元整，租金每半年支付一次，每半年首月付清该半年租金。如逾期支付租金，每逾期一日，每日按应交租金的万分之五向新华发行集团支付违约金。2013年9月新华发行集团交付房屋后，久和公司却始终未能按时足额向新华发行集团支付房租。虽经多次致函催要，但至今仍未再支付任何房租。久和公司拖欠房租属违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。2.新华发行集团始终要求久和公司严格按照合同约定支付房屋租金，双方就减少房租问题从未协商一致。久和公司关于降低租金的表述没有任何事实依据。3.双方签订的《房屋租赁合同》第十三条已经对李宁专卖店相关情况进行了约定，已经双方协商一致，现久和公司又将此情况作为其损失的理由进行陈述，与事实完全不符。4.根据双方《房屋租赁合同》第三条有关租金交纳的约定，一审判决第四项中的第一笔逾期违约金截止时间有误，应当是自2016年10月1日起以108.46万元为基数按每日万分之五计算至2017年3月31日，而非2017年2月28日。新华发行集团上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持新华发行集团在一审的答辩意见及反诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由久和公司负担。事实及理由： 1.西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初2896号民事判决、西安市中级人民法院（2019）陕01民终505号民事判决均已认定新华发行集团与许天顺（李宁专卖店）的租赁期限于2017年10月8日到期，新华发行集团与久和公司《房屋租赁合同》约定李宁专卖店租期届满后新华发行集团三日内交付房屋，因此，新华发行集团因不能交付李宁专卖店而产生的违约责任应当自2017年10月12日开始计算，并非一审认定的2017年9月4日。2、双方《房屋租赁合同》中约定的李宁专卖店的面积为约1100平方米，并非一审判决认定的1110平方米。《房屋租赁合同》第三条第二款约定“租金的交纳：租金每半年支付一次，每半年首月付清该半年租金”，因此久和公司拖欠的租金应当计算至2020年2月29日，并非2019年12月12日。3、一审法院判决新华发行集团既按照年租金391.6万元的两倍标准承担房屋占用费，又按照年租金的万分之五承担违约金，金额明显过高，显失公平，应当予以调整降低。新华发行集团向久和公司赔偿的金额应当和法院判决许天顺向新华发行集团所承担的逾期腾房违约责任相当。法院生效判决认定李宁专卖店的年租金为134.36856万元，并非391.6万元。4.李宁专卖店租赁期限届满后久和公司应按照合同约定履行按时足额支付房租的合同义务，久和公司拖欠房租的行为显然属于违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，但一审法院仅认定久和公司承担2017年8月31日前欠付租金所对应的违约金，对2017年9月1日后拖欠租金的行为认定为行使抗辩权，实属错误。久和公司辩称，1.新华发行集团有关租金计算的上诉请求超出其一审反诉请求的范围。一审时，新华发行集团反诉请求仅主张将租金计算至2019年12月12日，并非其上诉请求的2020年2月29日，新华发行集团该上诉理由不成立，不应支持。2.双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，新华发行集团与李宁专卖店的租期自2013年9月1日起至2017年8月31日止，李宁专卖店的租期届满，新华发行集团应在3日内将其承租房屋收回无条件交付久和公司；据此，一审判决认定新华发行集团逾期交回李宁专卖店自2017年9月4日起开始计算违约金，事实清楚，证据确凿。新华发行集团以其与案外人的诉讼结果作为抗辩依据，与法相悖，与合同约定不符，不应支持。3. 2013年9月9日双方签字盖章的《租赁房屋交接单》记载：移交总面积1113平方米。新华发行集团对该证据的真实性予以认可，案涉《房屋租赁合同》约定的也是“建筑面积约1100平方米”。故一审对此认定并无不当。4.新华发行集团有关案外判决的拘束力的上诉理由与事实不符，与其以往主张自相矛盾，与其一审自认相矛盾，与法相悖，不应支持。新华发行集团对自己不能按期交回李宁专卖店的营业场地，构成违约一节无异议。唯其将自己的违约责任归咎于案外人，并意图将其与案外人的诉讼结果强加给久和公司，该主张不应支持。5.一审有关房屋占用费和违约金的判决，事实清楚，证据确凿，法律依据充分，新华发行集团上诉主张调整违约金，与事实不符，于法无据。6.案涉合同第十三条约定新华发行集团应于2017年9月4日前交还其承租的李宁专卖店营业场地，新华发行集团至今未交还。按照该条约定，新华发行集团应向久和公司支付的房屋占用费和违约金（23415元/日）远远大于久和公司应向其支付的租金（16671元/日），一审判决认定久和公司未支付租金系行使抗辩权，事实清楚，证据确凿，于法有据。久和公司向一审法院起诉请求：1、判令新华发行集团立即向久和公司交付位于西安市XX大街XX号临街一侧面积1110平方米现由李宁专卖店使用的场地；2、判令新华发行集团就逾期交付剩余租赁物，按照每日21457.53元的标准向久和公司支付房屋占用费至实际交付之日止，暂计16994363元；3、判令新华发行集团就逾期交付剩余租赁物，按照每日1958元的标准向久和公司支付违约金至实际交付之日止，暂计1550763元；4、判令新华发行集团承担本案全部诉讼费用。新华发行集团反诉请求：1、判令久和公司向新华发行集团支付拖欠租金(按照年租金608.52万元计算，自2016年9月1日起暂计算至2019年12月12日为1696.8845万元);2、判令久和公司向新华发行集团支付违约金(自2016年10月1日起每日按应交租金的万分之五计算至实际付清之日止，暂计算至2019年12月12日为433.5321万元)；3、判令久和公司承担本案反诉诉讼费。一审法院认定事实：2011年7月、9月新华发行集团和久和公司签订《新华商厦工程委托建设框架协议》、《新华商厦工程委托建设协议》各一份，约定新华发行集团委托久和公司出资建设新华商厦，商厦竣工后在十五年租赁期限内整体由久和公司使用，期满归还甲方使用，年租金650万元，超过原规划面积的建设费用约450万元（最高500万元封顶），久和公司分十年冲抵租金。因新华发行集团与原租赁户李宁专卖店租期剩3年8个月，久和公司待新华商厦投入使用后须向原租赁户李宁专卖店提供相应的营业面积，让其继续经营，租金按照东大街的行情确定。后久和公司出资将新华商厦建成。2013年9月9日，双方对用于李宁专卖店的经营场地进行了移交，位置为XX大街XX号楼从原东大街五一饭店向东门面宽度697米，XX大街XX巷XX.XX米；一楼面积共计320平方米(建筑面积)，二楼整层面积为793平方米(建筑面积)，移交总面积1113平方米(建筑面积)。2013年9月30日，新华发行集团、久和公司、李宁专卖店三方订立《新华商厦李宁专卖店租赁相关事宜补充备忘录》，约定新华发行集团交付李宁专卖店一二楼面积各320平方米，共计约640平方米的租金由中介评估机构对其进行市场价格评估。2013年11月27日，新华发行集团委托陕西金岳资产评估有限责任公司对李宁专卖店年租金进行评估。经评估确定，西安市XX大街XX号的商业房地产一楼、二楼各约320平方米，一楼每月每平方米的租金价格为680元，二楼每月每平方米340元，待估房产年租金为391.68万元。2014年1月2日，新华发行集团向久和公司发函要求久和公司确认该评估结果，久和公司无异议。2014年4月23日，新华发行集团出具《情况说明》称“为确保双方的共同利益，不影响乙方对外招租工作，本着慎重稳妥的原则，本合同中条款涉及李宁专卖店所占营业面积的出租租金，待评估公司正式报告出具后补填。”2014年4月25日新华发行集团与久和公司签订《房屋租赁合同》。合同约定新华发行集团将位于西安市XX大街XX号（新华商厦）面积约5189.1平方米出租给久和公司作商业使用，租期15年，自2013年9月1日起至2028年8月31日止，年租金650万元，租金每半年支付一次，每半年首月付清该半年租金，超规划面积建设费用414.8万元，冲抵前十年租金。久和公司前十年每年应交租金人民币608.52万元，后五年每年应交租金人民币650万元。鉴于该租赁房屋在拆除改造前由新华发行集团下属子公司陕西新华外文图书有限责任公司及陕西新华出版物销售有限责任公司在此开展经营并获得相关收益，故新华发行集团指定该租赁房屋的租金分别由陕西新华外文图书有限责任公司、陕西新华出版物销售有限责任公司两个子公司收取，具体支付给两个公司的租金金额，支付前由集团公司安排。久和公司向新华发行集团交纳建设保证金200万元，在租赁合同生效后其中100万元可直接冲抵第一年租金。租赁期内，久和公司有权对租赁房屋招租、转租或与第三方联营。因久和公司原因，如逾期支付租金，每逾期一日，每日按应交租金的万分之五向新华发行集团支付违约金。若支付的违约金不足以弥补新华发行集团损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。因新华发行集团与原租赁户李宁专卖店的租赁未到期，久和公司在租赁期内，已向新华发行集团提供了原租赁户李宁专卖店认可的营业场地，建筑面积约1100平方米，新华发行集团与租赁户李宁专卖店的租期自2013年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为人民币391.6万元。该营业场地为新华发行集团向久和公司承租，租金标准与新华发行集团出租给李宁专卖店的租金标准相同。新华发行集团应付久和公司李宁专卖店营业场地的租金可冲抵久和公司应向新华发行集团交纳的等额租金。李宁专卖店的租期届满，新华发行集团应在3日内将其承租房屋收回无条件交付久和公司。逾期交付的，除按李宁专卖店营业场地租金标准的两倍支付久和公司房屋占用费外，每逾期一日，新华发行集团应向久和公司按李宁专卖店营业场地年租金总额的万分之五支付违约金，新华发行集团还应承担因逾期交付该房屋给久和公司造成的经济损失。2014年10月10日，久和公司致函新华发行集团要求提供两家收租金的公司账户和收款比例。2014年11月6日，久和公司将2013年9月1日至2015年2月28日的租金225.38万元（（608.52万元-391.6万元）×1.5-100万元）转账至新华发行集团的账户，2014年12月30日陕西新华外文图书有限公司、陕西新华出版物销售公司分别向久和公司开具了140万元和185.38万元的租赁业房租发票。2015年4月16日、2015年9月22日、2016年3月25日久和公司分别向新华发行集团支付了2015年3月1日至8月31日、2015年9月1日至2016年2月28日、2016年3月1日至8月31日的租金各108.46万元。2015年12月、2016年2月、2016年3月，久和公司多次致函新华发行集团，要求其缴纳新华商厦城市配套费等费用，履行办理产权证时的签字盖章等手续，并提出适当降低租金，称2016年3月份交租金时新华发行集团已同意当期租金按合同约定数额收取，下一期租金予以减少，要求新华发行集团尽快安排租金减少事宜的兑现，否则，将暂停交纳租金，待减少租金一事确定后结清全部租金。新华发行集团收函后未提出异议。2016年10月27日、2017年3月23日、2018年9月27日新华发行集团致函久和公司，要求支付相应期限内的租金。2017年8月31日李宁专卖店到期后至今，新华发行集团未将该营业场地交付给久和公司。另查，2014年4月1日，李宁专卖店对陕西金岳资产评估有限责任公司的评估结果在《评估报告征求意见书》上签署意见：同意评估，但不同意评估价格。后新华发行集团就支付租金将许天顺（李宁专卖店实际经营人）诉至法院。(2015)碑民初字第00166号民事判决书及该案二审(2016)陕01民终5890号民事判决书确认，新华发行集团出租给李宁专卖店一楼264.41平方米，每月每平方米租金300元，二楼272.09平方米，每月每平方米120元，一二层月租金111973.8元，年租金1343685.6元。2018年新华发行集团以返还房屋、支付租金、违约金为由再次起诉许天顺（李宁专卖店实际经营人），(2018)陕0103民初2896号民事判决书及该案二审(2019)陕01民终505号民事判决书判令许天顺于判决生效后十日内腾交西安市XX大街XX号租赁房屋，即李宁专卖店的经营场地。目前，该案正在执行中。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。久和公司与新华发行集团签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按约全面履行合同义务。《房屋租赁合同》约定李宁专卖店的租期于2017年8月31日止，新华发行集团至今不能向久和公司完全交付租赁物，已构成违约。现久和公司要求新华发行集团交付李宁专卖店使用的场地，予以支持。新华发行集团辩称不能交付的原因系案外人所致，违反法律规定，不予采信。久和公司主张逾期交付李宁专卖店的营业场地，按该场地租金标准双倍支付房屋占用费一节，新华发行集团委托陕西金岳资产评估有限责任公司做出评估报告显示一层、二层各320平方米共640平方米，年租金391.6万元，而久和公司实际提供给新华发行集团的场地面积是1100平方米，相当于其中有近一半的面积是久和公司免费提供新华发行集团使用，时间为2013年9月1日至2017年8月31日共四年。据此，双方做出期满后新华发行集团违约双倍支付房屋占用费的约定，与法不悖，应予支持。新华发行集团认为久和公司按照年租金391.6万元的两倍标准主张房屋占用费属于预期利益，认为久和公司只享有交房请求权，不享有物权。由于新华商厦系久和公司出资建成，按照合同约定在十五年租赁期内，久和公司享有所建房屋除处分权以外的所有权能，房屋租赁合同亦约定李宁专卖店的营业场地是新华发行集团向久和公司承租的，故新华发行集团的辩称理由不予采信。久和公司主张合同约定的以年租金391.6万元计算违约金，与法不悖，应予支持。新华发行集团认为违约金过高的问题，新华发行集团认为本案《房屋租赁合同》是双方协商一致的结果，租金是双方共同意思表示，并不存在显示公平的情况，其在2016年、2017年、2018年向久和公司催交租金时亦是按照391.6万元进行抵扣的，故其要求按照1343685.6元为基数计算违约金无事实及法律依据，不予采信。关于新华发行集团的反诉请求，2016年8月31日以前的租金久和公司已经支付。2016年9月1日至2017年8月31日的租金216.92万元，久和公司虽提出暂缓交纳，双方未达成一致，故久和公司应按约支付租金并按每日万分之五的标准支付违约金。其中自2016年10月1日起以108.46万元为基数按每日万分之五计算至2017年2月28日，2017年4月1日起以216.92万元为基数按每日万分之五计算至实际付清之日止。2017年9月1日至2019年12月12日的租金，新华发行集团应于2017年9月3日前腾交李宁专卖店，其至今未腾交，构成违约，按照合同约定应按李宁专卖店营业场地年租金391.6万元的双倍向久和公司支付房屋占用费，该数额已大于久和公司应向新华发行集团支付租金的数额，久和公司未支付租金系依法行使抗辩权，新华发行集团主张久和公司构成违约，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告陕西新华发行集团有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告西安久和世都置业有限公司交付位于西安市XX大街XX号临街一侧面积1110平方米现由李宁专卖店使用的场地。二、被告陕西新华发行集团有限责任公司于本判决生效后十日内向原告西安久和世都置业有限公司支付房屋占用费以每日21457.53元的标准计算自2017年9月4日至实际交付之日止。三、被告陕西新华发行集团有限责任公司于本判决生效后十日内向原告西安久和世都置业有限公司支付逾期交付西安市XX大街XX号临街一侧面积1110平方米现由李宁专卖店使用的场地的违约金以每日1958元的标准计算自2017年9月4日至实际交付之日止。四、原告西安久和世都置业有限公司于本判决生效后十日内向被告陕西新华发行集团有限责任公司支付2016年9月1日至2017年8月31日租金216.92万元及逾期违约金（其中自2016年10月1日起以108.46万元为基数按每日万分之五计算至2017年2月28日，2017年4月1日起以216.92万元为基数按每日万分之五计算至实际付清之日止）。五、原告西安久和世都置业有限公司于本判决生效后十日内向被告陕西新华发行集团有限责任公司支付2017年9月1日至2019年12月12日的租金1388.76万元。六、驳回原告西安久和世都置业有限公司其余之诉讼请求。七、驳回被告陕西新华发行集团有限责任公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133071元，原告负担3071元，被告负担130000元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时支付原告130000元）；反诉费74160元，原告负担33900元，被告负担40260（此款被告已预交，原告在给付上述款项时支付被告33900元）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，久和公司与新华发行集团签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应按照约定履行合同义务。双方《房屋租赁合同》第十三条约定“久和公司在租赁期内，已向新华发行集团提供了原租赁户李宁专卖店认可的营业场地，建筑面积约1100平方米，新华发行集团与租赁户李宁专卖店的租期自2013年9月1日起至2017年8月31日止，年租金为人民币391.6万元。……李宁专卖店的租期届满，新华发行集团应在3日内将其承租房屋收回无条件交付久和公司……”。 因《房屋租赁合同》约定李宁专卖店的租期于2017年8月31日止，新华发行集团至今不能向久和公司完全交付租赁物，已构成违约。2013年9月9日双方签字盖章的《租赁房屋交接单》记载：移交总面积1113平方米，该《租赁房屋交接单》在一审庭审中双方均予以认可，故一审法院判决新华发行集团向久和公司交付李宁专卖店使用的场地1110平方米，并无不当。新华发行集团上诉认为应当按照其与李宁专卖店之间的诉讼结果来认定李宁专卖店的租赁期间以及租金，但其与案外人之间的诉讼结果不能对本案的当事人久和公司发生效力，故其该上诉理由不能成立。按照合同约定，新华发行集团逾期交付李宁专卖店的营业场地，应按李宁专卖店营业场地年租金391.6万元的双倍向久和公司支付房屋占用费，每逾期一日，新华发行集团应向久和公司按李宁专卖店营业场地年租金总额的万分之五支付违约金，新华发行集团委托陕西金岳资产评估有限责任公司做出评估报告显示一层、二层各320平方米共640平方米，年租金391.6万元，而久和公司实际提供给新华发行集团的场地面积是1100平方米，相当于其中有近一半的面积是久和公司免费提供新华发行集团使用，时间为2013年9月1日至2017年8月31日共四年。据此，双方做出期满后新华发行集团违约双倍支付房屋占用费的约定，与法不悖，久和公司主张逾期交付李宁专卖店的营业场地按该场地租金标准双倍支付房屋占用费，本院应予支持；本案《房屋租赁合同》是双方协商一致的结果，租金是双方共同意思表示，并不存在显示公平的情况，新华发行集团在2016年、2017年、2018年向久和公司催交租金时亦是按照391.6万元进行抵扣的，故新华发行集团上诉要求按照1343685.6元为基数计算违约金无事实及法律依据，本院不予采信。久和公司未按照约定向新华发行集团交纳2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金构成违约，久和公司上诉称其已经向新华发行集团发函提出暂缓交纳租金，但并未举证双方就暂缓交纳租金一事达成一致，新华发行集团也对此事也予以否认，故久和公司应当向新华发行集团支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金及逾期违约金，久和公司上诉认为其不应当向新华发行集团支付逾期违约金的理由不能成立，本院不予支持。因新华发行集团逾期交付李宁专卖店的场地，其承担的违约金数额已大于久和公司应向新华发行集团支付租金的数额，故一审法院认定久和公司未支付2017年9月1日至2019年12月12日之间的租金系行使抗辩权亦无不当，。综上所述，久和公司以及新华发行集团的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费223231元(西安久和世都置业有限公司预交16000元，陕西新华发行集团有限责任公司预交207231元），由西安久和世都置业有限公司负担16000元，陕西新华发行集团有限责任公司负担207231元。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二O年九月十四日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳