河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初1661号原告：洛阳雅居物业管理有限公司，住所洛阳市涧**南昌路1街坊******。法定代表人：贾玲娟，总经理。委托诉讼代理人：李孟祖、刘保国，河南中冶律师事务所律师。被告：河南省惠丰矿业股份有限公司，，住所郑州市郑东新区CBD商务内环路北、艺术中心******法定代表人：张建英。被告：张建英，女，汉族，1955年7月15日出生，住洛宁县。，住洛宁县>委托诉讼代理人：蔡宏，河南登法律师事务所律师。上列原告洛阳雅居物业管理有限公司诉被告河南省惠丰矿业股份有限公司（以下简称惠丰公司）、被告张建英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后依法适用简易程序于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李孟祖、刘保国，被告及被告惠丰公司的法定代表人张建英，被告张建英的委托诉讼代理人蔡宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付拖欠原告的物业管理服务费140416元及违约金414950.34元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告惠丰公司购买了香樟林别墅212幢房屋。2013年12月11日，洛阳香樟林物业服务有限公司（以下简称香樟林物业公司）与被告张建英签订了《物业服务和管理协议》。2014年2月10日，香樟林物业公司将物业管理服务项目移交给原告，由原告为被告提供物业管理服务。案涉房屋应当按照每月每平方米4元的标准交纳物业管理服务费用，被告房屋建筑面积526.56平方米，每个月物业服务费2106.24元。《物业服务和管理协议》签订后，原告即按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，但被告无正当理由拒绝交纳2014年12月至2020年6月的物业管理服务费。原告多次催告未果，故提起本案诉讼。被告惠丰公司辩称，一、案涉房屋由惠丰公司购买，系公司行为而非个人行为，且房屋交付以后至今尚未完成装修，并未实际使用。二、惠丰公司从未收到原告催收物业服务费的任何通知，原告的诉求已经超过诉讼时效。被告张建英辩称，一、原告不是案涉房屋物业服务合同的相对方，原告主体不适格。二、案涉物业系惠丰公司的实际控制人韩红庆以非法所得资金购买，且已作为赃物被司法机关查封。张建英不是案涉房屋的所有权人和使用人，没有支付物业服务费的义务。三、原告主张的2017年7月之前的物业服务费和违约金已经超过诉讼时效。四、案涉房屋自2016年2月被查封以后至今处于闲置状态，物业服务费应当下调，原告所主张的违约金标准也过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告惠丰公司与洛阳金十地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于洛阳××新区××香樟××别墅××幢房屋，后该房屋办理了不动产权登记，登记所有权人为惠丰公司，登记建筑面积526.56平方米。2013年12月11日，被告张建英签字办理了交房手续，申请了房屋装修，并与香樟林物业公司签订了《物业服务和管理协议》，约定物业服务费为住宅按建筑面积每月每平方米4元计算，按年于每年度的第一季度前履行交纳义务。如未按协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2014年2月10日，案外人韩红庆与洛阳香樟林物业服务有限公司和洛阳雅居物业管理有限公司签订了一份《物业管理服务项目同意移交确认书》，确认案涉房屋所在物业从2014年2月10日起转由原告接管。除韩红庆于2013年12月11日缴纳了案涉房屋自2013年12月11日至2014年12月10日的物业服务费外，二被告或韩红庆未再支付过案涉房屋的物业服务费。另查明，韩红庆是被告惠丰公司的董事。同时韩红庆和被告张建英亦均系被告惠丰公司登记的股东，二人原系夫妻关系，但于2013年12月17日办理了离婚登记。另案生效刑事判决书认定案涉房屋购房款系韩红庆以其非法吸收公众存款犯罪取得的赃款支付。为追回赃款，该房屋已于2020年9月完成司法拍卖。本院认为，首先，虽然另案生效法律文书认定案涉房屋的购房款系韩红庆以赃款支付，但该款项支付事实不改变被告惠丰公司作为案涉房屋登记的所有权人身份。有关案涉房屋因追回赃款被执行拍卖而影响被告惠丰公司房屋所有权的问题，可由被告惠丰公司与韩红庆依据双方之间的法律关系另循法律途径解决。其次，由于案涉房屋的购买人及登记的所有权人系被告惠丰公司，而被告张建英系被告惠丰公司的法定代表人，在无其他证据可予证明的情况下，被告张建英与香樟林物业公司签订《物业服务和管理协议》的行为应认定为代表被告惠丰公司作出的职务行为，《物业服务和管理协议》的主体应为香樟林物业公司和被告惠丰公司。韩红庆系被告惠丰公司的股东和董事，韩红庆与香樟林物业公司和原告签订《物业管理服务项目同意移交确认书》的行为应视为代表被告惠丰公司作出。该移交确认书签订后，依法发生原告概括承受《物业服务和管理协议》项下香樟林物业公司原有权利义务的法律效果。故原告以被告惠丰公司作为被告提起本案诉讼，原、被告主体均无不当。但是，原告没有证据证明被告张建英个人系案涉房屋的实际使用人及二被告之间存在由使用人交纳物业服务费的约定，故原告以实际使用人为由要求被告张建英支付物业服务费没有事实依据和法律依据，本院不予支持。基于合同的相对性，被告惠丰公司系案涉物业服务合同的当事人。原告为被告惠丰公司提供了物业服务，被告惠丰公司应当按照协议约定的时间和标准向原告交纳物业服务费用。被告惠丰公司未能依约履行，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，被告惠丰公司提出了诉讼时效抗辩，原告没有有效证据可以证明其在向本院递交诉状之2020年7月9日之前向被告惠丰公司主张过欠付的物业服务费，故截至原告递交诉状之2020年7月9日，原告诉求中应于2017年7月9日及之前交纳的物业服务费已经超过诉讼时效，本院不予支持。结合《物业服务和管理协议》约定的每次交纳费用的时间，即“按年于每年度的第一季度前履行交纳义务”，原告诉求中应予支持的部分为2017年12月11日至2020年7月10日期间的物业服务费用，其中2017年12月11日至2018年12月10日期间的物业服务费25274.88元应于2018年3月10日前支付，2018年12月11日至2019年12月10日期间的物业服务费25274.88元应于2019年3月10日前支付，2019年12月11日至2020年7月10日期间的物业服务费14743.68元应于2020年3月10日前支付，各该期间物业服务费的逾期付款违约金亦应自各该逾期之日起分别计算。被告提出了违约金过高的抗辩并请求予以调整，因原告没有证据可以证明被告惠丰公司逾期付款给其造成了实际损失，应视为原告因被告惠丰公司的违约只产生了利息损失，双方约定按每日3‰计算违约金与此相比明显过高。结合本案实际情况并根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金的计算标准调整为2019年8月19日及之前按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心规定的贷款市场利率上浮30%计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第六条、第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告河南省惠丰矿业股份有限公司向原告洛阳雅居物业管理有限公司支付2017年12月11日至2018年12月10日期间的物业服务费25274.88元及逾期付款违约金（自2018年3月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心规定的贷款市场利率上浮30%计算）；二、被告河南省惠丰矿业股份有限公司向原告洛阳雅居物业管理有限公司支付2018年12月11日至2019年12月10日期间的物业服务费25274.88元及逾期付款违约金（自2019年3月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心规定的贷款市场利率上浮30%计算）；三、被告河南省惠丰矿业股份有限公司向原告洛阳雅居物业管理有限公司支付2019年12月11日至2020年7月10日期间的物业服务费14743.68元及逾期付款违约金（按全国银行间同业拆借中心规定的贷款市场利率上浮30%自2020年3月11日起计算至实际履行之日止）；四、以上第一至三项限本判决生效之日起七日内履行完毕；五、驳回原告洛阳雅居物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9354元，减半收取4677元，由原告负担4047元，由被告惠丰公司负担630元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二〇年九月十七日书记员  武晶晶