广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5422号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢锦良，男，1978年2月5日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************553。上诉人（原审原告、反诉被告）：卢锦棠，男，1980年1月28日出生，汉族，住广东省东莞市************之二，公民身份号码：441************53X。上诉人（原审原告、反诉被告）：王柳珍，女，1974年1月1日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************542。三上诉人的共同委托诉讼代理人：温美超，广东泰旭律师事务所律师。三上诉人的共同委托诉讼代理人：吴凡，广东泰旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王炳权，男，1970年8月25日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：442************557。委托诉讼代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：董盛甲，广东展豪律师事务所实习律师上诉人卢锦良、卢锦棠、王柳珍因与被上诉人王炳权宅基地使用权纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初22543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卢锦良、卢锦棠向原审法院起诉请求:1.判令王炳权归还位于东莞市*******************给卢锦良、卢锦棠，并归还该房屋的两本集体土地使用权证（证号为：东府集用总字第010002952号字（1999）第1900290300804号，土地证持有人：卢锦良）；东府集用总字第010002987号字（1999）第1900290300803号，土地证持有人：卢锦堂）；2.本案诉讼费用由王炳权承担。王珍柳参加一审诉讼后同意以上诉讼请求。王炳权向原审法院反诉请求：1.判令卢锦良、卢锦棠履行《协议书》内容，协助王炳权办理东莞市******编号为1900290300804、1900290300803地块的过户登记手续，土地价值500000元；2.判令由卢锦良、卢锦棠承担本案的诉讼费和反诉费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、驳回卢锦良、卢锦棠、王柳珍的全部诉讼请求；二、限卢锦良、卢锦棠、王柳珍于判决发生法律效力之日起十日内协助王炳权对集体土地使用权证号为东府集用（1999）字第1900290300803号及东府集用（1999）字第1900290300804号的宅基地使用权进行转移登记。本案一审受理费13800元（已由卢锦良、卢锦棠预交），反诉受理费4400元（已由王炳权预交），以上共计18200元，全部由锦良、卢锦棠、王柳珍负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初22543号民事判决书。卢锦良、卢锦棠、王柳珍上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持卢锦良、卢锦棠、王柳珍全部的诉讼请求；3.改判驳回王炳权的反诉请求；4.本案一审、二审诉讼费用由王炳权承担。主要事实与理由：一、案涉房屋买卖合同及宅基地使用权转让协议违反合同法的规定，应属无效合同，王炳权依法应当归还案涉宅基地及房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《广东省实施办法》第三十六条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地的面积按以下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。转让协议载明的两块宅基地面积合计500平方米，无论是宅基地的数量还是面积都违反了法律的强制性规定。二、一审法院对王炳权的反诉请求没有管辖权，应当依法驳回王炳权的反诉。本案为宅基地使用权纠纷，应当先由人民政府处理，对人民政府的处理结果不服的，才能向人民法院提起诉讼。本案没有经过人民政府处理，不应当直接由法院进行审判。三、王炳权的反诉请求违反法律规定，卢锦良、卢锦棠、王柳珍根本无法协助王炳权将案涉两块宅基地使用权登记在王炳权名下。四、现王炳权已经超过二十年没有向卢锦良、卢锦棠、王柳珍主张权利，王炳权的反诉请求已经过诉讼时效，丧失胜诉权。从王炳权的反诉请求来看，要求配合办理过户手续，是具有明显给付行为的给付之诉，并非一审法院认定的物权确认之诉。五、王炳权未按照约定如期足额将转让款项支付给卢锦良、卢锦棠、王柳珍。六、王炳权提交的变更土地申请表以及土地使用变更协议书中的签名都是王炳权伪造，原审法院在未鉴定的情况下将上述证据作为认定事实的依据，于法无据。综上，原审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院支持卢锦良、路金童、王柳珍的诉讼请求。王炳权在二审法庭调查中答辩称：一、案涉房屋及土地使用权转让行为并没有违反法律的强制性规定，应属合法有效。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅及集体土地使用权可以转让、出租及赠与，并且国家鼓励农村集体成员盘活利用闲置宅基地及闲置住宅。案涉土地使用权登记时间早于卢锦良与王柳珍结婚登记时间，并不属于卢锦良与王柳珍的夫妻共同财产，王柳珍无权主张土地使用权转让合同无效。卢锦良、卢锦棠与王炳权均在《转让证明》上签名确认，是各方真实意思表示，且卢锦良、卢锦棠收到转让款后向王炳权出具了收据，故《转让证明》应当对各方均具有约束力。王炳权与卢锦良、卢锦棠作为村集体成员，案涉住宅及土地使用权的转让符合法律规定。二、一审法院对本案的本诉及反诉具有管辖权，本案案由虽为宅基地使用权纠纷，但纠纷源于双方就案涉房屋及土地使用权的转让合同纠纷，是买卖合同纠纷，并不是《土地管理法》中规定的“土地所有权及使用权争议”。三、由于案涉房屋及土地使用权转让行为并没有违反法律的强制性规定，故并不存在无法变更登记到王炳权的情形。卢锦良、卢锦棠、王柳珍认为办理土地使用权变更登记手续属于土地登记机关的工作职责及属于法院执行力问题，并不是本案审理对象。四、王炳权的反诉请求属于物权确认之诉，不适用诉讼时效制度，卢锦良、卢锦棠、王柳珍抗辩超过上述时效的主张不应支持。五、王炳权已经如期足额支付了转让款给卢锦良、卢锦棠、王柳珍，王炳权履行了合同约定的义务，一审法院对该事实进行了详细的描述，故该事实审查清楚，理由充分。综上，一审判决事实审查清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审期间，卢锦良、卢锦棠、王柳珍、王炳权均没有向本院提交新证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。卢锦良、卢锦棠与王炳权于1999年12月13日签订《转让证明》，约定卢锦良、卢锦棠将在经依法取得的宅基地上建造的房屋所有权转让给王炳权，根据“地随房走”原则，转让标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，故本案应一并审查房屋的转让情况以及相应的宅基地使用权的变更情况。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕卢锦良、卢锦棠、王柳珍的上诉，本案二审的争议焦点是：一、原审法院对王炳权的反诉有否管辖权以及王炳权的反诉请求是否超过诉讼时效；二、案涉《转让证明》的效力问题；三、王炳权是否已经支付完毕案涉房屋转让款。对此，本院分析如下：一、关于第一个争议焦点。关于管辖权。卢锦良、卢锦棠、王柳珍主张，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，本案应先由人民政府处理，对人民政府的处理结果不服的，才能向人民法院提起诉讼，本案没有经过人民政府处理，故原审法院对王炳权的反诉没有管辖权。案涉宅基地已经确认使用权属并取得集体土地使用证，权属明确清晰，不存在争议。本案是因卢锦良、卢锦棠将经依法取得的宅基地及地上房屋转让给王炳权而产生的纠纷，并不属于“土地所有权和使用权争议”，故本案纠纷属于人民法院受理的民事诉讼范围，原审法院对本案具有管辖权。卢锦良、卢锦棠、王柳珍的该主张，欠缺依据，本院不予采纳。关于诉讼时效。王炳权反诉请求卢锦良、卢锦棠、王柳珍协助办理案涉宅基地使用权过户的登记手续，实属确认案涉宅基地使用权的权属，不应适用诉讼时效规定，故关于卢锦良、卢锦棠、王柳珍主张王炳权的反诉超过诉讼时效，欠缺依据，本院不予采纳。二、关于第二个争议焦点。卢锦良、卢锦棠、王柳珍主张案涉宅基地使用权转让的数量、面积都违反了法律的强制性规定，《转让证明》应属无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。此规定是对农村村民申请宅基地的额度（即“一户一宅”）及面积的限制性规定，但并不限制农村村民通过买卖、承租等方式取得房屋。王炳权与卢锦良、卢锦棠均是东莞市******集体经济组织成员，卢锦良、卢锦棠将经依法取得的宅基地使用权及地上房屋转让给王炳权是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认《转让证明》为有效合同。卢锦良、卢锦棠、王柳珍主张《转让合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于第三个争议焦点。双方确认，房屋转让款225000元，王炳权按时支付了首付款30000元及部分款项100000元，并代卢旺仔（卢锦良、卢锦棠的父亲）向案外人郑权辉支付了执行款项95000元。双方对于王炳权代卢旺仔向案外人郑权辉支付的执行款项95000元是否属于王炳权支付案涉房屋转让款存在争议。根据卢锦良与王炳权于2004年3月19日签订的《协议书》，卢锦良确认王炳权已全部付清房屋转让款，卢锦良协助王炳权办理案涉宅基地使用权变更手续，并结合卢锦良、卢锦棠、王柳珍曾实际协助王炳权办理案涉宅基地使用权变更手续的事实可见，卢锦良、卢锦棠已经同意并确认王炳权代卢旺仔向案外人郑权辉支付执行款项95000元即视为王炳权向卢锦良、卢锦棠支付案涉房屋转让款。因此，本院认为王炳权已经支付完毕案涉房屋转让款。案涉《转让证明》合法有效，王炳权已经支付完毕案涉房屋转让款，卢锦良、卢锦棠依约应向王炳权交付案涉房屋及两本集体土地使用证。现卢锦良、卢锦棠、王柳珍请求王炳权归还案涉房屋及两本集体土地使用证，欠缺依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持。同理，王炳权请求卢锦良、卢锦棠协助办理案涉宅基地使用权的转移登记手续，合法有据，本院予以支持。原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人卢锦良、卢锦棠、王柳珍的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费22600元，由卢锦良、卢锦棠、王柳珍负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  刘冬虹审判员  黎淑娴二〇二〇年九月四日书记员  朱光明