湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3015号原告：凌琴，女，1976年4月20日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：胡放明，系株洲市天元区国脉家园小区第三届业主委员会推荐的公民，男，1964年10月26日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代为申请执行，代为收取执行款项，代为签收法律文书等。被告：湖南华苑房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区红丽路汽车城社区居委会办公楼。法定代表人：岑瑞永，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳琪，女，1984年6月24日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为进行和解，代为提起反诉、上诉或申请撤诉，代为签收法律文书等。原告凌琴与被告湖南华苑房地产开发有限公司(以下简称华苑房地产)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理，法官助理陈勇协助审理，书记员唐梓馨担任庭审记录。原告委托代理人胡放明、被告华苑房地产公司委托代理人欧阳琪到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告凌琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还预收的办证费6224元、房屋面积差额款5602.4元共计11826.4元，并支付占用资金期间的利息（以11826.4元为基数按年息6%自2010年6月1日起暂计算至退还全部费用之日止）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金3684元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2006年9月8日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的国脉家园小区5栋1806号房屋一套，合同约定的建筑面积为195.98㎡，单价1880元／㎡。原告按约定支付了全部购房款368442元，并向被告预交了办证费用20744元（其中，房产证2××4元、土地证480）。根据合同约定，被告应在“商品房交付使用后180天内”为原告办理房地产权属证书，即房地产权属证书的办理时间应在2007年11月30日交付房屋后的180天内，也就是2008年5月30日原告应取得房的产权属证书。在此期间，原告多次或直接或通过小区业委会、房产局等部门间接向被告提出办证等要求，被告并于2010年1月28日向株洲房产局作出了“我司承诺于2010年6月之前将所有费用交齐并办好房产分户证”的承诺。但由于被告的原因，原告直至2019年12月25日才由自己取得不动产权证，超出了双方约定的时间。对此，扣除被告办理房产证缴纳的契税14520元外，被告应向原告退还预售的办证费用6224元（计算：20744元-1520元），并依据合同第十五条的约定按房价款的1%支付违约金。不动产权证上的面积为193平方米，此面积比《商品房买卖合同》约定的195.98平方米少2.98平方米。为此，被告应向原告退还面积差额款5602.4元（计算方法为：2.98㎡×1880元／㎡）。被告于2010年1月28日承诺在2010年6月之前办好房产证并将《国脉家园住户应收款与已收款差额明细表》张贴于小区公示栏告知每户业主应退费用以来，被告既未办证又未退费，因此被告还应支付占用资金期间的利息直至退还全部费用之日止（以上述应退费用11826.4元为基数按年息6%，自2010年6月1日起暂计算至退还全部费用之日止）。被告华苑房地产公司辩称：对面积差为5,602.4元无异议；因为业主为按揭买房，有一笔费用是担保公司收取的，实际业主发生的费用时14,980元，实际应退还金额5,764元；请法院对违约金酌情按照交通补助费300元来计算。经审理查明：被告华苑房地产公司系于2000年6月16日成立的房地产开发经营企业，原名株洲市华苑房地产开发有限责任公司。2006年9月8日，原告凌琴（买受人）与株洲市华苑房地产开发有限责任公司（出卖人，后名称变更为湖南华苑房地产开发有限公司，以下简称株洲华苑房地产公司）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买株洲华苑房地产公司开发的天元区国脉家园小区5栋2单元1806号房屋；建筑面积195.98㎡，单价1880元／㎡；房屋总价款为368442元，房价款总金额按产权登记面积调整，多退少补；出卖人应在2007年11月30日前交付房屋，并应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任造成买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。面积误差比绝对值在3%以内的，按实结算房价款。合同订立后，原告凌琴向被告支付购房款368442元、办证费20744元（含房产证2××4元，土地证480元）。被告将房屋交付给原告使用后，未按约办理权属登记。2010年1月28日，被告向株洲市房产管理局致函，承诺于2010年6月前办好房产分户证，但被告仍未在其承诺的期限内履行。后被告于2014年代原告办理了房产证，并缴纳契税14520元、支付其他费用460元，2019年12月25日，原告自行办理了房屋的《不动产权证书》，该证书登记建筑面积为193㎡，比合同约定面积195.98㎡少2.98㎡。因被告未按约退还办证费及房屋面积差额款，遂酿成纠纷，原告诉至本院，请求判如所请。以上事实有原告当庭的陈述，原告提供的原告身份证、被告营业执照及变更登记信息材料、证明、《商品房买卖合同》、《住房公积金个人住房委托贷款凭证（借据）》、收据、税收完税证明、《湖南省非税收入一般缴款书》、株洲市房产管理局《关于国脉家园小区有关问题的回复》、被告向株洲市房产管理局的函件、证明等证据予以证实。本院认为：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约履行合同。《商品房买卖合同》签订后，原告按约履行了付款义务，但被告公司未在合同约定期限内协助原告办理权属登记，应承担相应的违约责任。因被告未协助原告办理权属登记，办理《不动产权证书》的费用原告已自行缴纳，故对原告要求被告退还已收取的办证费用5,764元（20,744元-14,520元-460元）的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋面积差价款，《商品房买卖合同》明确约定，建筑面积195.98平方米，单价每平方米1,880元；房屋总价款为368,442元，房价款总金额按产权登记面积调整，多退少补。根据原告取得的《不动产权证书》记载，涉案房屋登记建筑面积为193平方米，比合同面积约定面积195.98平方米少2.98平方米，故对原告要求被告退还房屋面积差价款5,602.4元[（195.98-193）×1,880元]的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付办证费用利息、应退还房屋面积差价款利息，根据原告提交的现有证据足以证明原告曾向被告主张权利要求退还办证费及面积差价款，且被告于2010年1月28日承诺2010年6月之前办好房产证，故本院支持对应退款项从2010年6月1日起按年利率6%计算利息损失，并持续计算至被告实际付清之日止。因被告未按合同约定为原告办理房地产权属证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，对原告诉请被告按照房价1%支付违约金3,684元（368,442元×1%）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南华苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告凌琴退还预收的办证费用5,764元并支付利息损失（以5,764元为基数，从2010年6月1日起按年利率6%计算至被告实际退还之日止）；二、被告湖南华苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告凌琴支付房屋面积差价款5,602.4元并支付利息（以5,602.4元基数，从2010年6月1日起按年利率6%计算至被告实际付清之日止）；三、被告湖南华苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告凌琴支付违约金3,684元；四、驳回原告凌琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费188元，减半收取94元，由被告湖南华苑房地产开发有限公司负担91元，由原告凌琴负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘洋二〇二〇年九月七日法官助理陈勇书记员唐梓馨附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。