安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终381号 上诉人（原审原告）：鲍日华，男，1969年12月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 上诉人（原审原告）：凌巧英，女，1978年1月9日出生，汉族，户籍地安徽省歙县，现住安徽省黄山市屯溪区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：殷志丁，安徽英腾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄山置地投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区西海路**栢景假日公寓****，统一社会信用代码91341000MA2MU3YB9J。 法定代表人：刘志全，执行董事。 委托诉讼代理人：汪晓农，安徽。 上诉人鲍日华、凌巧英与上诉人黄山置地投资有限公司（以下简称黄山置地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鲍日华、凌巧英上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持鲍日华、凌巧英一审全部诉讼请求；二、本案二审诉讼费由黄山置地公司承担。 事实与理由：一审法院认定鲍日华、凌巧英与黄山置地公司办理产权过户登记即视为鲍日华、凌巧英同意接受案涉商品房系认定事实错误。黄山置地公司逾期交房是因为其拟交付的商品房存在瑕疵问题，黄山置地公司应当承担逾期交房的违约责任。黄山置地公司一直到2019年6月13日和2019年7月28日才对相应问题进行整改处理，不能因为鲍日华、凌巧英配合办理了产权登记过户而认定二人同意接受案涉商品房。 黄山置地公司辩称：一、黄山置地公司已经按照合同约定完成案涉商品房的开发建设，并经过竣工验收，案涉商品房符合合同约定的交付条件。黄山置地公司已经通知鲍日华、凌巧英在合同约定的交房时间收房，鲍日华、凌巧英亦实际到达交房现场并开始办理交房手续。故黄山置地公司已经完成了合同约定的交房义务。二、鲍日华、凌巧英认为案涉商品房窗户、门缝等存在瑕疵，这些问题均可以在收房后通过整改、维修予以解决，不能成为其拒绝收房的理由。综上，黄山置地公司按照合同约定完成了交房义务，鲍日华、凌巧英基于不能成立的理由拒绝收房，应由其自行承担相应的法律后果，故请求二审法院驳回鲍日华、凌巧英的上诉请求。 黄山置地公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回鲍日华、凌巧英的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费均由鲍日华、凌巧英承担。 事实与理由：一、黄山置地公司按照合同约定完成了案涉商品房的开发建设，且案涉商品房符合交付条件。黄山置地公司已书面通知鲍日华、凌巧英在约定的交房时间收房。2018年3月28日,鲍日华、凌巧英到达交房现场开始办理交房手续并签署了交房流转表。签署交房流转表后,鲍日华、凌巧英即可领取案涉商品房钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但是,鲍日华、凌巧英无正当理由拒绝领取案涉商品房钥匙及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,也未向黄山置地公司提出所谓的质量异议。黄山置地公司没有拒绝向鲍日华、凌巧英交付钥匙及两书的行为,其已经履行了合同约定的交房义务。一审法院认定双方未继续履行完交房手续,系认定事实错误。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起由买受人承担;该解释第十三条规定，交付使用的房屋在保修期内存在质量问题,出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期内其他损失由出卖人承担。根据上述法律规定,黄山置地公司已经完成交付房屋的义务。即便房屋存在质量问题,鲍日华、凌巧英应当在收房后要求黄山置地公司予以修复而不是拒绝收房。一审法院认为鲍日华、凌巧英提出的负一层窗户被外墙大理石遮挡等问题,应为商品房局部出现的瑕疵问题,可以在交付后通过整改维修予以解决,均不构成商品房的交付条件因素,不能成为其拒绝接收房产的理由，却又以黄山置地公司存在逾期交房的所谓事实,判决黄山置地公司承担逾期交房的违约责任,系适用法律错误。 鲍日华、凌巧英辩称：一、双方当事人未能完成交房手续，其原因系黄山置地公司交付的商品房不符合交付条件。双方当事人协商后，黄山置地公司同意处理完毕后另行通知鲍日华、凌巧英收房。二、未能完成交房手续的过错在黄山置地公司，应由黄山置地公司承担逾期交房违约责任。三、一审法院判决认为案涉商品房符合交付条件，但由于双方当事人之间并未完成交付行为，故应由黄山置地公司承担逾期交房违约责任，一审法院适用法律没有错误。 鲍日华、凌巧英向一审法院起诉请求：一、判令黄山置地公司以购房款1852266元为基数，自2018年3月29日始，每日按照万分之二支付违约金至房屋交付之日止（计算至2019年8月12日违约金为185967元）；二、黄山置地公司负担诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月10日，鲍日华、凌巧英（买受人）与黄山置地公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，约定买受人购买栢悦华庭7幢101室及7幢-101室房产，总价款分别为1432287元、427124元。两份合同第八条均约定：出卖人应当在2018年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在买受人付清全部房款后，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。两份合同第九条均约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。另两份合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，鲍日华、凌巧英按照合同约定付清了全部购房款。2018年3月27日，上述房产经竣工验收合格备案。嗣后，黄山置地公司向鲍日华、凌巧英发出一份落款时间为2018年3月12日的《交房通知书》，通知鲍日华、凌巧英于2018年3月28日携带本通知所要求提供的资料至原栢悦华庭售楼中心办理相关手续。2018年3月28日，鲍日华、凌巧英按照通知时间去栢悦华庭开始办理交房手续，并签署了交房流转表，该表由开发商财务部、企划经营部分别确认了鲍日华、凌巧英购房款交消、购房发票开具、办证费交纳、物业费计收时间等内容。随后，双方进行房屋验收交接。鲍日华、凌巧英到房屋现场后发现7幢-101室一间房屋的窗户被外墙大理石部分遮挡、防火门两边空隙大、地面有空、地面有空鼓现象壁房屋排水管直接排至其院内的情形，鲍日华、凌巧英随即就上述房屋问题向黄山置地公司提出了异议，并要求予以处理，之后双方未继续履行完交房手续。嗣后，鲍日华、凌巧英通过调取施工图纸发现，7幢-101室该间房屋的窗户被外墙大理石部分遮挡，系黄山置地公司未按照施工图纸进行施工所致。由于黄山置地公司一直未对鲍日华、凌巧英提出的问题进行整改维修，鲍日华、凌巧英即多次打电话向黄山市住建局进行了投诉。2019年5月15日，鲍日华、凌巧英再次向黄山市住建局进行了投诉，投诉内容为负一层窗户未按图纸施工和房屋漏水问题。黄山市住建局相关人员至现场查看情况后，确认负一层窗户确实被外墙大理石遮挡，并向黄山置地公司提出要求其整改；至于房屋漏水问题现场无法判断。嗣后，黄山置地公司于2019年6月13日通过其选聘的安徽信联物业服务有限公司对案涉房屋负一层窗户遮挡的大理石进行了整改去除。同年7月28日，该公司又对鲍日华、凌巧英提出的防火门两边空隙大问题进行了维修。庭审中，黄山置地公司称大理石整改前后均通知过鲍日华、凌巧英过来领取钥匙，但鲍日华、凌巧英称大理石整改后一直没人通知其领取钥匙。 另查明，2017年2月15日，黄山置地公司与安徽信联物业服务有限公司签订了《黄山市前期物业服务合同》，约定黄山置地公司选聘安徽信联物业服务有限公司提供栢悦华庭前期物业服务事宜。目前该小区的物业仍由上述公司进行管理。2018年10月16日，黄山置地公司与鲍日华、凌巧英共同在黄山市不动产局办理了产权登记手续。2018年3月28日，鲍日华、凌巧英与黄山置地公司签订两份《商品房买卖合同补充协议》，双方就面积误差进行退补购房款约定，确认7幢101室房款总额为1433984元；7幢-101室房款总额为418282元，合计房款1852266元。 本案审理中，经法院向黄山市住建局调查核实，商品房交付在通常情况下，除非严重影响安全使用才不符合交付条件。如果房屋存在个别瑕疵问题，买受人可以要求整改维修，不影响交付。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。鲍日华、凌巧英与黄山置地公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行。现鲍日华、凌巧英已按照合同约定付清了购房款，黄山置地公司理应按照合同约定的交付期限（2018年3月28日），将符合交付条件的商品房交付鲍日华、凌巧英使用。但黄山置地公司通知鲍日华、凌巧英交房后，在交房过程中，鲍日华、凌巧英在验房后发现案涉房产负一层一间房屋存在窗户被大理石遮挡以及门缝太大、地面空鼓、地面空鼓管设置等问题，随即向黄山置地公司提出异议并要求处理，之后双方终止了交房手续，并未将交房流程履行完毕。双方未签署房屋交接单，黄山置地公司亦未将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给鲍日华、凌巧英，故应认定本案所涉房产当时并未完成交付。 关于本案所涉房产是否符合商品房交付条件及黄山置地公司是否存在逾期交房行为。根据双方所签商品房买卖合同约定，商品房交付时间为2018年3月28日前，交付条件为该商品房经验收合格。案涉房产验收合格备案时间为2018年3月27日，故已具备商品房买卖合同约定的交付条件。而鲍日华、凌巧英所提出的负一层窗户被外墙大理石遮挡、门缝大、地面空鼓、地面空鼓管设置等问题，应为商品房局部出现的瑕疵问题，可以在交付后通过整改维修予以解决，均不构成商品房的交付条件因素，不能成为鲍日华、凌巧英拒绝接收房产的理由。案涉商品房虽然已符合交付条件，但由于2018年3月28日双方并未履行完交付行为，虽然黄山置地公司称2018年3月28日之后又多次通知鲍日华、凌巧英来领取房屋钥匙，并办理交房手续，但由于其不能提供证据证明通知的具体时间，鲍日华、凌巧英亦否认黄山置地公司已再次通知其办理交房手续。故客观事实上存在黄山置地公司逾期交房的事实，黄山置地公司理应承担逾期交房的违约责任。 关于逾期交房违约金的计算。由于本案所涉房产登记过户时间为2018年10月16日，房产过户即证明买受人已取得了房产所有权，根据商品房买卖交易习惯，一般房产办理过户登记手续在房产交付买受人之后。案涉房产实际已符合合同约定的交付条件，且办理产权登记过户时，系黄山置地公司与鲍日华、凌巧英共同去不动产登记中心进行办理，应当视为鲍日华、凌巧英已实际同意接收案涉房产。鲍日华、凌巧英自办理产权登记后，仍旧以商品房局部瑕疵拒绝接收房产，自此造成延期交付的责任应由其自行负担。故法院综合上述情况，酌情认定黄山置地公司逾期交房的时间应计算至2018年10月16日，共计202天。由于双方在商品房买卖合同中约定，出卖人逾期交房，应按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故黄山置地公司应支付鲍日华、凌巧英逾期交房违约金74830.90元（每日370.45元×202天）。 综上，鲍日华、凌巧英的诉请，部分符合法律规定，法院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、黄山置地公司于本判决生效之日起十日内支付鲍日华、凌巧英逾期交房违约金74830.90元；二、驳回鲍日华、凌巧英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由鲍日华、凌巧英负担2412元，黄山置地公司负担1608元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。 二审另查明：鲍日华、凌巧英与黄山置地公司就栢悦华庭7幢-101室签订的《商品房买卖合同》第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”该合同附件一为房屋平面图，该图中注明：“图中所示门窗、排水管、消火栓的尺寸和数量以及外墙条线以施工为准。”该房屋平面图以及栢悦华庭7号楼地下一层平面图均未标注7幢-101室窗户处有墙体遮挡。 二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉商品房是否符合交付条件；二、黄山置地公司是否存在逾期交房行为，鲍日华、凌巧英主张逾期交房违约金是否应予支持。 关于争议焦点一：鲍日华、凌巧英主张案涉商品房存在防火门两边空隙大、漏水、地面空鼓、地面空鼓管设置不合理以及-101室房屋的窗户被外墙大理石部分遮挡等问题，不符合交付条件。本院认为，鲍日华、凌巧英与黄山置地公司就栢悦华庭7幢101室及7幢-101室所签订的两份《商品房买卖合同》均在合同第八条对交付条件作了明确约定，即黄山置地公司应当在2018年3月28日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付鲍日华、凌巧英使用。案涉商品房于2018年3月27日经竣工验收合格。鲍日华、凌巧英提出的防火门两边空隙大、漏水、地面空鼓、地面空鼓管设置不合理等问题属于房屋瑕疵问题，鲍日华、凌巧英可以根据合同约定要求黄山置地公司承担保修责任，不影响房屋交付。至于鲍日华、凌巧英提出的7幢-101室房屋的窗户被外墙大理石部分遮挡的问题，7幢-101室《商品房买卖合同》的附件一房屋平面图注明“图中所示门窗、排水管、消火栓的尺寸和数量以及外墙条线以施工为准”，而该房屋平面图与栢悦华庭7号楼地下一层平面图均未标注7幢-101室窗户处有墙体遮挡。因合同附件为合同的组成部分，案涉7幢-101室房屋的窗户被外墙大理石部分遮挡，不符合合同附件的图示，应视为不符合合同约定。鲍日华、凌巧英可以据此认为案涉商品房不符合交付条件拒绝接收。 关于争议焦点二：因案涉7幢-101室房屋的窗户被外墙大理石遮挡，不符合交付条件，鲍日华、凌巧英拒绝接收，故黄山置地公司存在逾期交房行为。2018年10月16日，黄山置地公司与鲍日华、凌巧英共同在黄山市不动产局办理了产权登记手续，鲍日华、凌巧英即为案涉房屋的所有权人，黄山置地公司认可鲍日华、凌巧英有权随时领取案涉房屋钥匙，且鲍日华、凌巧英并无证据证明黄山置地公司存在拒不交付案涉房屋钥匙的情形，故应视为鲍日华、凌巧英于2018年10月16日实际接收案涉房屋，并同意在收房后由黄山置地公司对7幢-101室房屋窗户外的大理石问题进行整改，且黄山置地公司亦于2019年6月13日对该问题予以整改。在办理产权登记手续之后，黄山置地公司不存在逾期交房的事实，鲍日华、凌巧英主张之后的逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。案涉房屋如存在其他瑕疵问题需要继续整改，鲍日华、凌巧英可依据合同约定向黄山置地公司主张保修责任。综上，黄山置地公司对于2018年3月29日至2018年10月16日期间（共计202天）的逾期交房行为，应当根据合同约定按照已交付购房款万分之二的标准支付逾期交房违约金。因栢悦华庭7幢101室及7幢-101室实际为一户，且在办理产权登记手续时作为整体登记在鲍日华、凌巧英名下，其逾期交房违约金的计算基数应当以已交付购房款1852266元为基数。一审法院认定黄山置地公司应支付鲍日华、凌巧英逾期交房违约金74830.90元并无不当。 综上所述，鲍日华、凌巧英以及黄山置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决黄山置地公司支付鲍日华、凌巧英逾期交房违约金74830.90元并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4194元，由鲍日华、凌巧英负担2523元，由黄山置地投资有限公司负担1671元。 本判决为终审判决。 审判长  黄继顺 审判员  戴英杰 审判员  谢慧慧 二〇二〇年九月一日 书记员  章弘达 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二、《诉讼费用交纳办法》 第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。 部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。 共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。