浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初2612号 原告：宁波钜隆电子科技有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路**。统一社会信用代码：9133020178434592XF 诉讼代表人：陈益亭。 委托诉讼代理人：王来泗、胡露皎，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：宁波德恒电线电缆有限公司。住。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路**一社会信用代码：91330201MA2816288G 法定代表人：尹艳平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童哲、孙瑶，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波钜隆电子科技有限公司（以下简称钜隆公司）与被告宁波德恒电线电缆有限公司（以下简称德恒公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理。被告德恒公司于2020年4月27日提出反诉，本院于同日作出（2020）浙0282民初2612号民事裁定：对宁波德恒电线电缆有限公司的反诉，本院不予受理。原告钜隆公司申请对案涉厂房的租金进行评估，经原、被告确认，本院委托宁波三港资产评估有限公司进行资产评估。本案依法适用简易程序于2020年5月13日、同年5月22日两次公开开庭进行了审理。原告钜隆公司的委托诉讼代理人王来泗，被告德恒公司的委托诉讼代理人童哲、孙瑶均到庭参加诉讼。原、被告双方共同申请庭外和解但未果。本案现已审理终结。 原告钜隆公司向本院提出并变更诉讼请求：1.判令被告即时支付原告截至2018年1月28日的租金510563.97元，违约金36639.46元，2018年1月29日至2020年5月26日的占有使用费暂算为1547691.08元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月15日，原、被告签订工业厂房租赁合同一份，约定原告将4344平方米的房屋出租给被告，租期15年，自2015年11月16日至2030年11月15日，租金为5元/平方米，免租期至2017年5月15日。租金按年支付二次，未按期支付的，承担欠付租金的20%作为违约金。2017年11月29日，慈溪市人民法院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定书，裁定受理对原告破产清算，并指定浙江金穗律师事务所（现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所）为破产管理人。2018年1月5日，管理人在破产公司厂区内张贴破产裁定、破产公告。2018年2月5日，人民法院报刊登了原告破产清算案的公告。原告多次与被告交涉，告知破产情况，要求被告腾空房屋并向原告交纳未支付的租金，但被告至今未腾退，亦未交纳任何费用。原告认为，管理人按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，有权管理破产人的所有财产，并有权利要求德恒公司向钜隆公司交纳房屋占有使用费。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，原告未向被告通知继续履行合同，则该租赁合同自2018年1月29日起视为解除，被告一直占有使用未腾退，自2018年1月29日起应支付占有使用费（费用标准按市价租金价格计算）。第一次庭审后，原告调取被告工商登记时备案的租赁协议，发现被告另外租赁了原告的生产厂房三楼2300平方米，宿舍大楼3楼140平方米，办公大楼1540平方米。 被告德恒公司答辩称：第一，案涉工业厂房租赁合同并未于2018年1月29日解除，管理人无权以《中华人民共和国企业破产法》第十八条的相关规定解除涉案租赁合同。本案中，管理人自始未向被告发出任何解除合同的通知。相反，2018年12月29日，原告破产管理人仍向厂区使用人发出《租金／使用费缴纳通知书》，要求“各厂区使用人于收到本通知书之日起5日内与管理人接洽协商租金／使用费支付事宜”。在该份通知中，管理人自始未作出解除合同的意思表示，仅提出接洽协商租金支付事宜。被告一直在使用案涉租赁厂房，双方以实际行为继续履行了案涉租赁合同。第二，即便管理人要求解除案涉租赁合同，被告也不存在违约行为，无需支付租金及违约金。2017年7月31日，被告向原告支付了租金183014.11元。结合被告承租面积，被告已提前支付至2018年5月13日的租金。案涉租赁合同即便解除，解除日期不应早于2018年5月13日。第三，原告诉称的占有使用费存在以下问题：ａ.原告主体不适格，案涉租赁物业已于2020年4月8日办理登记过户，原告已不是案涉租赁物业的物权所有人，原告无权要求被告支付2020年4月8日之后的占有使用费；ｂ.被告已向原告提前预付租金至2018年5月13日，且被告实际连续租用厂房，管理人无权就合同已得到实际履行的事实另行提出合同解除事宜；ｃ.关于租赁面积，经双方认可，一楼厂房被告实际占用面积为3080.0827平方米，三楼对应的730.0328平方米仅因临时生产需要在2019年8月1日至2020年3月15日期间使用,原告已将宿舍全部租赁给案外人宁波杭州湾新区仟仁电商产业园服务有限公司（以下简称仟仁公司），被告在租赁期间，如有员工入住即向仟仁公司租赁宿舍，相关费用均以月结的形式支付给仟仁公司；ｄ.关于实际占用日期，被告实际占用租赁物业的日期应自2018年5月13日开始计算，因原告原因导致租赁合同解除，应给予合理的腾退时间，考虑到××影响，被告请求给予2个月的时间进行腾退，故被告认为原告有权请求支付占有使用费的日期为2019年9月6日至2020年4月8日。案涉厂房于2020年4月10日被采取强制停水措施，同年5月16日左右被采取强制停电措施，被告已无法正常使用厂房，故2020年4月10日后不应再计算占有使用费；ｅ.关于占有使用费金额计算，根据双方签订的合同，案涉租赁厂房的租金约为5元／平方米／月，管理人主张的实际占用期间均在原租赁合同约定的期限内，被告认为应参照原租赁合同的约定计算。且评估公司的评估值对应的是建筑面积，本案测量的是实际面积，被告认为以7.07元／平方米／月的标准计算占有使用费较为合理；ｆ.评估鉴定费应由原告自行承担。 原告为证明其诉称的事实成立，向本院提供如下证据： A1.民事裁定书、决定书、公告及相应张贴照片、人民法院报；A2.工业厂房租赁合同、租赁物业移交协议书、交付厂房钥匙说明；A3.被告企业信息；A4.社会保险参保证明；A5.（2019）浙0282民初593号民事判决书、欠资汇总；A6.租赁协议；A7.德恒公司付款申请书、（2019）浙0282民初582号民事判决书；A8.法院腾空公告、腾空通知书、照片、快递底单；A9.房产证、土地证；A10.企业安保服务外包协议、企业安保服务外包补充协议、增值税普通发票、账户交易明细回单；A11.交接备忘录、民事裁定书、营业执照、国家企业信用信息公示系统查询记录；A12.5月22日案涉厂房三楼的视频及照片。 被告对证据A1-A9、A11、A12的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，与本案争议事实的关联性在下文综合分析认定。证据A10，原告未提供原件，被告对三性均有异议，经审理，本院认为原告未提供证据原件，故对证据A10不予确认。 被告为证明其辩称成立，向本院提供如下证据： B1.收款收据、银行承兑汇票；B2.租金/使用费缴纳通知书；B3.案外人笔录、案外人身份证复印件；B4.房屋租赁合同；B5.余怀武、仟仁公司的证人证言。 原告对证据B1收款收据、证据B2的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对证据B3、B5的证人证言的三性均有异议，认为证人未出庭作证，结合原告的质证意见，本院向仟仁公司的实际负责人王丽制作询问笔录一份，向证人余怀武制作电话录音一份，原告均不认可，且认为王丽与被告员工张吕涛系夫妻，存在利害关系，本院将在下文综合分析认定。证据B4，原告对真实性、关联性均有异议，本院认为该合同与本案不具有关联性，故对证据B4本院不予确认。关于证据B1的银行承兑汇票及证据A7，本院进行综合认证，原告提供（2019）浙0282民初582号民事判决书拟证明德恒公司付款申请书中签字的出纳张锦芳兼任5家公司会计工作，身份混乱，被告提供的租金支付依据存在虚假的事实。经审理，结合被告提供的证据B1收款收据及银行承兑汇票，本院认为，上述款项确由张锦芳在被告德恒公司作为出纳签字，亦由张锦芳作为原告钜隆公司的收款人开票确认，但在德恒公司的付款申请书中，另由张吕涛及张力群进行财务审核，在钜隆公司出具的收款收据中亦有公司盖章确认，张锦芳在多家公司担任会计，并不影响其在任职公司履行出纳职务，被告认为承兑汇票已经作为租金支付原告故无法提供原件，本院认为该理由符合情理，管理人未提供其他证据证明付款记录存在虚假，故对证据B1中银行承兑汇票，本院予以确认，对证据A7的待证事实，本院不予确认。 根据原告申请，当事人双方委托宁波三港资产评估有限公司对位于宁波杭州湾新区滨海三路468号厂区中间一幢一楼最东侧面积3080.0827平方米、厂区中间一幢三楼东南面730.0325平方米、宿舍楼3间84平方米的房屋在2018年-2020年占有使用期间的市场租金单价进行价格评估。对宁波三港资产评估有限公司资产评估报告书，原告无异议，被告认为评估报告价格不合理偏高，本院认为被告与案外人签订的租赁合同价格并不能证明评估价格偏高的事实，在评估过程中，已征询当事人双方的意见将实际使用面积换算成建筑面积，故对被告的辩称，本院不予采纳。 本院经审理查明本案事实如下： 被告德恒公司成立于2015年11月16日，公司股东尹艳平、蒋州艳、王立东、史立君。2015年11月4日，原告钜隆公司作为甲方与被告德恒公司作为乙方签订租赁协议一份，约定甲方将位于杭州湾新区滨海三路468号内生产厂房三楼（一层6700m2）其中靠东方向面积计2300m2租赁给乙方做生产车间使用、宿舍大楼3楼（一层1224m2）其中靠西方向5间宿舍做员工宿舍使用，面积及140m2、办公大楼四楼（一层1540m2）其中靠西方向智慧展厅及样品，HIFI室无偿提供给乙方做展示接待使用，食堂及员工娱乐场所甲方无偿提供给乙方同甲方共同使用；租赁期限2015年11月4日至2025年11月3日共计10年；以上租赁面积的租金打包价共计12200元/月，半年为期限交付一次。该协议系被告工商登记时备案的租赁协议。2015年11月15日，原告钜隆公司作为甲方与被告德恒公司作为乙方签订工业厂房租赁合同一份，约定甲方将位于杭州湾新区滨海三路468号工业厂房一楼东首部分出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月16日至2030年11月15日，共15年。为招揽工业厂房的人气，特给与乙方支持，减免前一年半房租（2015.11.16—2017.5.15）的房租为零元，从2017年5月16日开始按约定的标准收取租赁费。租金标准为5元（伍元）/平方米，租金每年支付二次，乙方以转账/现金/承兑，三种方式的任意一种支付租金，具体支付时间为每年的6月30日及12月30日。甲方在收到乙方的当期租金后，在15个工作日内向乙方提供当月租金的正式发票。合同签订后，乙方应当支付甲方1万元保证金。合同从双方签字盖章之日起生效。双方在交接时对租赁物业（含附属设施）的状况共同进行清点检验，并签署租赁物业移交书、交付厂房钥匙。合同还就租赁物的电费、水费、垃圾清理费及违约责任等相关事项进行了约定。后，双方签订租赁物业移交协议书、交付厂房钥匙说明，明确2015年11月16日起上述合同约定的厂房已移交乙方进行全面管理，并已交付钥匙。被告未支付原告工业厂房租赁合同中约定的保证金。2017年7月31日，被告通过承兑汇票形式向原告支付租金183014.11元。 另，2017年11月29日，本院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定，受理了原告的破产清算申请，并于同年12月1日作出（2017）浙0282破申11号决定书，指定浙江金穗律师事务所【现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所】担任管理人。2018年1月3日本院作出（2017）浙0282破12号公告，就破产清算相关事项及第一次债权人会议时间等予以公告。2018年1月5日，管理人在滨海三路468号宁波杭州湾仟仁电商产业园区张贴了上述裁定书、决定书及公告。2018年2月5日，本院对（2017）浙0282破12号公告在人民法院报上予以了公告。2019年1月31日，本院作出（2017）浙0282破12号之一公告，责令房屋实际使用人在2019年3月9日前腾空案涉房地产。同日，管理人向各房屋使用人发出腾空通知书并向被告寄送了上述公告及腾空通知书。2020年5月26日，原、被告及其他案外人与案涉厂房所有人签署交接备忘录，明确案涉房产于当日正式交接，管理人退出管理。被告陈述其已于同日腾空。 2020年8月20日，宁波三港资产评估有限公司出具宁三评评报字【2020】26号资产评估报告书：在2018年-2020年期间，一层厂房市场租金单价为人民币15.40元/平方米/月，三层厂房市场租金单价为人民币10.10元/平方米/月，宿舍楼市场租金单价为7.14元/平方米/月（200元/月/间）。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为合同解除”。本案中管理人未通知被告继续履行合同，则案涉租赁合同自2018年1月29日起视为解除。被告认为管理人向被告寄送《租金/使用费缴纳通知书》系双方以实际行为继续履行租赁合同，本院认为，通知书仅用于向房屋使用人催讨租金或使用费，通知书中亦未作合同继续履行的意思表示，故对被告的该项辩称，本院不予采纳。合同解除后，被告应当及时腾退返还房屋，现原告要求被告支付占有使用费，本院予以支持。关于涉案租赁物产权变更后钜隆公司能否主张占有使用费。本院认为，钜隆公司对产权变更后、交付前的租赁物，仍享有占有使用权，故钜隆公司仍可主张该期间的占有使用费。关于实际租赁面积。经双方测量确认，被告租赁一楼厂房的实际租赁面积为3080.0827平方米，三楼厂房的实际租赁面积为730.0325平方米，宿舍共使用三间。关于案涉房屋的占有使用时间。工业厂房租赁合同载明从2017年5月16日开始按约定的标准收取租赁费用，原、被告于2020年5月26日签署交接备忘录，本院认为一层厂房、宿舍的腾退时间应为2020年5月26日；综合考虑管理人在案涉厂房区块给予其他案外人的腾退时间及被告厂房腾退的实际情况，本院酌定给予被告1.5个月的腾退时间；就三层厂房的占有使用时间，原告提供租赁协议拟证明被告自始租赁使用三楼厂房，该租赁协议签订于2015年11月4日，无交付手续，双方于同年11月15日签订工业厂房租赁合同一份，并办理厂房交付。本院认为，原告仅根据租赁协议并不能证明协议已按约履行，现被告自认从2019年8月1日起至2020年3月15日期间占有使用三层厂房，本院予以确认。证据B3、B5中与本院认定事实一致的部分，本院予以确认。关于租金的计算。被告未提供证据证明其已向仟仁公司支付宿舍租金，故对该项辩称，本院不予采纳。2017年5月16日—2018年1月28日，一层厂房的租金为129671.48元（5元/平方米/月×3080.0827平方米×8.42月），宿舍的租金为5052元（200元/间/月×3间×8.42月），合计134723.48元，截至2018年1月28日，被告超付租金48290.63元。2018年1月29日—2020年5月26日，一层厂房的房屋占有使用费为1254135.75元（15.40元/平方米/月×3080.0827平方米×26.44月），宿舍的房屋占有使用费为15864元（200元/间/月×3间×26.44月），三层厂房的房屋占有使用费为55152.50元（10.10元/平方米/月×730.0325平方米×7.48月），合计1325152.25元，扣减超付的租金后，被告应支付原告的房屋占有使用费为1276861.62元。关于司法评估费，本院酌定原告承担其中的10000元，被告承担其中的20000元。综上，本院对钜隆公司诉请的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁波德恒电线电缆有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波钜隆电子科技有限公司房屋占有使用费1276861.62元； 二、驳回原告宁波钜隆电子科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费23559元，减半收取计11779.5元，由原告宁波钜隆电子科技有限公司负担3633.5元，由被告宁波德恒电线电缆有限公司负担8146元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。司法评估费因原告已预交，由被告于本判决生效之日起七日内直接交付原告20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  徐 榕 二〇二〇年九月二十七日 法官助理  何秀坤 代书记员  田一茹