江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初2460号原告（反诉被告）：连云港房惠多网络科技有限公司，统一社会信用代码91320706MA1MBTPKOH,住所地连云港市海州区新海花园第圣地福幢无单元418办公室。法定代表人：柳峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李辉，江苏法震律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏鼎丰置业有限公司，统一社会信用代码91320982583795262N，住所地盐城市大丰区南翔路南人民路东工业园区内路**。法定代表人：孙连清，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱飞，江苏丰元律师事务所律师。原告（反诉被告）连云港房某网络科技有限公司（以下简称房某公司）与被告（反诉原告）江苏鼎丰置业有限公司（以下简称鼎丰公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。房某公司的委托诉讼代理人李辉，鼎丰公司的委托诉讼代理人朱飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告房某公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付房屋销售渠道服务费用145135元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担自2017年11月4日起至实际支付之日止的利息。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》，约定：1、乙方作为“盐城大丰翰林华府”项目房源的渠道销售公司，帮助甲方进行房源销售；2、合作期间，乙方收取除甲方内部员工购买房源及抵工程款房源外的所有出售房源每套团购费10000元作为服务费；3、合作期间自本项目合同签订开始至该项目代理合同终止日止；4、乙方通过组织团购活动促使甲方现场客户及乙方利用自身资源导入客户成功购房，客户通过乙方指定的第三方POS机向乙方支付对应的团购服务费；5、如发生争议，双方均可将争议诉诸合作项目所在地人民法院。合同签订后，原告依约履行渠道销售服务，被告亦签字确认原告2016年6、7月份渠道销售服务费用为81154元，8月份渠道销售服务费用为37460元，9月份渠道销售服务费用为20000元，10月份渠道销售服务费用为140690元，11月份渠道销售服务费用为30000元，12月份渠道销售服务费用为60175元，2017年1月份渠道销售服务费用为41482元，2月份渠道销售服务费用为33478元，但截至2017年11月3日最后一笔付款，被告仅支付2016年6、7、8、9、10、11月份渠道销售服务费用，其中2016年6、7月份渠道销售服务费用仅为71154元，尚有10000元未支付；另2016年12月份和2017年1、2月份渠道销售服务费用135135元，虽经原告多次催要，被告至今未能支付，为此，原告于2019年4月17日将被告差欠的渠道服务费145135元作为债权转让给南通地平线房产经纪有限公司，因被告抗辩合同约定不能转让权利，致原告债权不能得以实现，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。本诉被告鼎丰公司辩称，1、房某公司不守信，中途不履行协议，致使鼎丰公司通过自己的努力完成后续房屋销售，房某公司依合作协议应当承担违约金20万元。原告在履行协议过程中没有依合作协议第六条约定派出8名工作人员，为鼎丰公司提供服务的人员仅在5人以内，房某公司于协议履行一半便撤场，扔下大量房屋由鼎丰公司自行销售，原告依合作协议第七条约定，应当承担违约金20万元。本案中鼎丰公司不主张。2、依合作协议约定，房某公司无权向鼎丰公司主张服务费。合作协议第五条约定，甲、乙双方协商确定的销售底价表已含10000元/套的团购服务费：客户通过乙方指定的第三方POS机向乙方支付相对应的团购服务费，从而享受乙方的团购优惠，在服务期内会员客户没有成功认购本次合作房源的，乙方需在15个工作日内无条件无息退还给客户。根据合作协议该约定，案涉的服务费应当由房某公司向其介绍、推荐购房的客户收取，房某公司向鼎丰公司主张服务费没有协议依据，鼎丰公司已经给付的服务费属于代为客户支付，而房某公司提供的2016年12月、2017年1、2月的结算明细表中鼎丰公司工作人员的签字，只是表示确认客户的购房情况，并非鼎丰公司承诺愿意代客户支付服务费，鼎丰公司代客户已支付的服务费部分，鼎丰公司不作反悔，而尚未代支付的服务费，鼎丰公司不再愿意代客户支付，房某公司只能依据合作协议向客户主张。3、依合作协议第二条约定，应当扣减部分服务费。应当扣减的第一部分为2016年6月、7月份荀某的8号楼201室，该套房屋系鼎丰公司的员工黄某介绍销售，服务费7000元应当由黄某取得。杨某2的8号楼302室房屋系抵工程款销售，1万元服务费依合作协议房某公司无权取得，上述两套房屋在房某公司出具的结算明细中房某公司作出了自认。第二部分为2016年11月份，杨某1、陈某云的11号楼502室，该套房屋系抵工程款销售，服务费1万元，因结算中的差错，鼎丰公司已支付给房某公司，依协议约定该1万元服务费应当扣除返还给鼎丰公司。第三部分为2016年12月份，朱沓、吕某的10号楼902室，该套房屋系鼎丰公司的涂料装饰承包商抵工程款销售，服务费1万元依合作协议应当扣减。合计应当扣减的服务费为37000元。鼎丰公司基于第二点答辩理由，坚持要求就应当扣减的第一部分鼎丰公司的员工黄某介绍售给荀某的7000元服务费和应当扣减的第二部分错误给付杨某1、陈某云购房的1万元服务费应予返还。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求，并由房某公司返还鼎丰公司17000元。反诉原告鼎丰公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告房某公司返还反诉原告鼎丰公司商品房委托代理销售服务费17000元。2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：依据合作协议第五条约定，房某公司无权向鼎丰公司主张商品房委托代理销售服务费，而协议履行过程中，因结算错误，房某公司向鼎丰公司多收取服务费17000元，该17000元服务费依合作协议的约定属于房某公司无权收取部分。应当返还的第一部分，2016年6、7月份荀某的8号楼201室，该套房屋系鼎丰公司的员工黄某介绍销售，服务费7000元应当由黄某取得。应当返还的第二部分，2016年11月份，杨某1、陈某云的11号楼502室，该套房屋系抵工程款销售，服务费1万元鼎丰公司因错误结算已支付给房某公司，上述17000元服务费房某公司应当返还给鼎丰公司。反诉被告房某公司答辩，反诉原告的诉求没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。理由：一、鼎丰公司以计算错误为由，主张房某公司返还销售代理费17000元，与其诉讼自认相悖，更不具有任何事实和法律依据。1、2016年5月，房某公司与鼎丰公司签订《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》，约定：“客户通过答辩人指定的第三方POS机向答辩人支付10000元/套的团购服务费”。因客户对支付购房款后再次支付团购服务费持有异议，并且鼎丰公司要求对于“突破底价”销售的房屋按实结算销售代理费；据此，鼎丰公司要求变更结算、支付方式，由此才产生了房某公司每月提交“翰林华府大定渠道结算明细表”、鼎丰公司予以确认，然后房某公司根据鼎丰公司确认的结算金额开具发票，鼎丰公司根据发票金额予以支付的结算、支付模式。2、在房某公司提交的2016年6、7月份至2017年2月份的每月“翰林华府大定渠道结算明细表”中，均明确记载了“客户姓名”、“楼栋”、“房号”、“面积”、“成交单价”、“成交总价”、“底单款”、“底总价”、“金额”（即佣金）等具体内容。该“结算明细表”不但明确了房某公司每月实际代理销售房屋的范围、数量、具体楼号，还明确了每幢房屋的具体结算佣金金额。房某公司不但签字确认了每月“翰林华府大定渠道结算明细表”记载内容及结算金额，而且在房某公司依据鼎丰公司签字确认结算金额开具“销售代理费”发票后，亦已按照发票金额实际履行了2016年6月至2016年11月的“销售代理费”299304元。上述签字确认、支付的事实，足以证实鼎丰公司、房某公司已对合同原约定的结算、支付方式进行了变更，且鼎丰公司签字确认结算金额、依据发票金额予以支付的行为，亦印证了鼎丰公司为“销售代理费”实际支付义务人。由此可见，房某公司、鼎丰公司在实际履行中已经变更了原协议约定事项，鼎丰公司诉称按原协议第五条约定，房某公司无权向鼎丰公司主张服务费与本案的基本事实相悖，其主张不能成立。3、鼎丰公司的现场经理黄某介绍销售的8号楼201室，涉及结算销售代理费为7000元，该结算款项也经鼎丰公司签字确认属于房某公司的销售代理费范围，并且在房某公司开具发票、鼎丰公司于2016年9月23日付款时，鼎丰公司从未提出异议。依据《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》第二条第1款的约定：“乙方收取除甲方内部员工本人购买房源及抵工程款房源外的所有出售房源每套团购费10000元作为服务费用”以及第2款“针对中介、自由中介人、渠道导客成交的第三方公司或者个人，乙方给予每套3000元的奖励”。8号楼201室并不属于鼎丰公司的内部员工本人购买房源，其购买人系“荀某”，而非黄某本人，并且在销售代理费结算时，已扣除3000元作为对黄某的奖励。据此，鼎丰公司主张8号楼201室销售代理费应归黄某取得，明显与结算、支付事实相悖，没有任何依据。4、鼎丰公司主张11号楼502室系抵工程款销售，但在“2016年翰林华府11月份大定渠道结算明细表”上，鼎丰公司已签字确认11号楼502室销售人员为房某公司的业务员吴某、该房屋涉及的10000元属于应结算给房某公司的11月份销售代理费30000元范围之内，在房某公司开具发票、鼎丰公司于2017年1月4日支付翰林华府11月份大定渠道结算款时，亦未提出任何异议。5、（2019）苏0982民初2309号案件中鼎丰公司作为被告，在答辩、举证、质证中均明确认可黄某在每月“翰林华府大定渠道结算明细表”签字，并确认房某公司提交的发票均已入账、其已付款金额为299304元。同时（2019）苏0982民初2309号民事判决书亦确认了房某公司开票309304元、鼎丰公司已向房某公司付款299304元的事实。基于鼎丰公司的“诉讼自认”以及已发生法律效力的民事判决书所确认的基本事实，房某公司认为，鼎丰公司应自行承担“诉讼自认”所产生的法律后果，同时也不能提出与自认事实相反的主张。据此，鉴于鼎丰公司并未提出任何可以撤销“诉讼自认”的法定原因，故鼎丰公司要求返还销售代理费17000元，明显违背法律规定，依法应予驳回。二、即使鼎丰公司主张的返还事实存在，比照《民法通则》、《民法总则》规定，鼎丰公司主张的权利已超过法定的诉讼时效。鼎丰公司主张的8号楼201室销售代理费7000元发生时间为2016年9月23日，11号楼502室销售代理费10000元发生时间为2017年1月13日，而鼎丰公司在2020年7月2日才主张返还。由此可见，即使鼎丰公司主张的返还事实存在，其诉讼时效起算时间节点为2017年1月14日，结合其反诉时间2020年7月2日，其主张权利的时间亦已超出三年诉讼时效期限，更无任何证据能够证实存在诉讼时效中断的情形。因此，鼎丰公司的主张也已超过法定的诉讼时效，不再具有胜诉权。综上所述，鼎丰公司的实际履行行为已经变更了原协议约定事项，比照其签字确认、实际付款等事实，足以证实鼎丰公司为案涉“销售代理费”的支付义务人。同时，基于鼎丰公司的诉讼自认，依据法律规定，鼎丰公司也不能提出与自认事实相反的主张。据此，请求依法驳回鼎丰公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人没有对真实性提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和质证意见，本院认定事实如下：2016年5月，鼎丰公司（甲方）与房某公司（乙方）签订了《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》一份，约定：“甲、乙双方本着互惠互利、共同发展的原则，经友好协商，甲方授权乙方作为项目渠道销售合作商，并达成如下合作协议：―、合作背景：1、甲方盐城大丰翰林华府项目目前需要加大蓄客力度，为销售奠定坚实基础，促进资金回笼。2、乙方公司为专业的房地产渠道销售公司，可为甲方项目导入的来人转至成交。3、乙方作为盐城大丰翰林华府项目房源的渠道销售公司，帮助甲方进行房源销售。二、合作内容：1、乙方为盐城大丰翰林华府项目的渠道销售公司，甲方承诺合作期间，乙方收取除甲方内部员工本人购买房源及抵工程款房源外的所有出售房源每套团购费10000元做为服务费用（抵工程款房源鉴定标准为该客户未到售楼部来访过，或已向指定报备人报备后来访，或在售楼处无有效登记方算有效客户可以算作工程款房源。）如已登记必须由客户向乙方缴纳10000元作为服务费用。2、针对中介、自由经纪人、渠道导客成交的第三方公司或者个人，乙方给予每套3000元的奖励。3、乙方奖励案场管理团队500元/套，由团队领导者自行分配；业务员成交的予以跳点奖励，成交1-2套，奖金300元/套；成交3-4套，奖金400元/套，成交5套，奖金500元/套。成交5套以上奖金600元/套。（以本月大定本月签约为准。每月发放一次，第三方公司和个人导入客户不计在内）结算标准为收取团购服务费为准。三、合作时间：自本项目合同签订开始至该项目代理合同终止日止。四、双方的权利义务：1、甲方承诺，凭此优惠购买的商品房与正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他有关情况以购买人与甲方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准，具体优惠内容及相关说辞以甲方最终书面确认的信息为准；2、甲方保证售楼处所有工作人员熟知渠道销售事项，同时严格履行统一的活动说辞；3、甲方有义务全力支持乙方开展销售业务，包括设立项目对接人员、提供客户地图等参考资料、提供项目来访客户及销售数量、销售物料等；4、甲方允许乙方在售楼现场内办理相关团购事项；5、甲方有义务安排专人协助乙方工作人员确认每日乙方报备客户的有效性及当天准确的来人及销售情况；6、乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广，所有营销动作均需甲方确认通过后执行。五、乙方服务费用的收取：1、费用标准：乙方通过组织团购活动促使甲方现场客户及乙方利用自身资源导入客户成功购房（成功购房的标准为该客户与甲方签订《商品房销售合同》）。2、收费方式：经甲、乙双方协商确定的销售底价表已含10000元/套的团购服务费：客户通过乙方指定的第三方P0S机向乙方支付相对应的团购服务费，从而享受乙方的团购优惠；在服务期内会员客户没有成功认购本次合作房源的，乙方需在15个工作日内无条件无息退还给客户。六、人员组成：1、乙方组建渠道人员不得低于8人（含管理、助理人员），管理人员名单单顺，管理人员如有调整需征得甲方同意，以上人员需每天到甲方销售部签到考核，乙方实际组建渠道人员如低于上述人员数量，经甲方发出书面整改10个工作日后仍无增补至述合同约定人员，甲方有权按扣除当月团购服务费的50%”。鼎丰公司与房某公司均在合同尾部加盖了公司章印。合同订立后，房某公司按约进场销售房屋。房某公司制作的翰林华府的渠道结算明细表载明：2016年6、7月份的服务费用为81154元，8月份的服务费用为37460元，9月份的服务费用为20000元，10月份的服务费用为140690元，11月份的服务费用为30000元（含杨某1、陈某云的服务费用10000元），12月份的服务费用为60175元。2017年1月的服务费用为41482元，2月份的服务费用为33478元。其中2016年12月、2017年1月、2017年2月的渠道结算明细表上有鼎丰公司的工作人员黄某的签字确认。另关于2016年6、7月的服务费用81154元，2016年6、7月的渠道结算明细表中荀某服务费用7000元后备注“黄某介绍”、杨某2服务费用10000元后备注“抵工程款”，鼎丰公司的工作人员孙连清就2016年6、7月的服务费用在审批单上注明“扣除工程款抵房款房源，本次支付柒万壹仟壹佰伍拾肆元整（￥71154.00）”。2016年12月的渠道结算明细表上载明朱沓、吕某的服务费用为10000元，业务员为房某公司的工作人员吴某。2016年12月21日朱沓、吕某的房款优惠申请单上优惠原因一栏载明“交1万优惠4万（321元/㎡），按时签约优惠50元/㎡，案场优惠65元/㎡，天女涂料补贴13457”，置业顾问签字一栏由房某公司的工作人员吴某签字确认，案场经理签字一栏由鼎丰公司的工作人员黄某签字确认。鼎丰公司已向房某公司支付服务费用299304元，分别为2016年9月23日71154元、2017年1月10日20000元、2017年1月10日37460元、2017年1月13日100000元、2017年1月13日30000元、2017年11月3日40690元。本院认为，房某公司与鼎丰公司签订的《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效,合同内容对双方当事人均具有约束力,双方应按合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点为：一、案涉服务费用是否应当由鼎丰公司向房某公司支付？二、如应支付，鼎丰公司应当支付的服务费用的金额是多少？三、鼎丰公司已支付的关于荀某，杨某1、陈某云的服务费用17000元，房某公司是否应当返还？关于争议焦点一，虽然房某公司与鼎丰公司签订的《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》中约定：“收费方式为客户通过乙方指定的第三方P0S机向乙方支付相对应的团购服务费，从而享受乙方的团购优惠”，但根据房某公司提交的渠道销售明细表以及相对应的江苏增值税普通发票，结合鼎丰公司已按照房某公司提交的渠道销售明细表支付了2016年6月至11月的服务费用299304元，可见，房某公司与鼎丰公司在实际履行合同的过程中，对服务费用的收费方式进行了变更，故案涉服务费用应当由鼎丰公司直接向房某公司支付。关于争议焦点二，房某公司提交的2016年12月、2017年1月、2017年2月三份渠道结算明细表中均有鼎丰公司的工作人员黄某的签字确认，故本院对该部分的服务费用135135元依法予以确认。关于2016年6、7月的杨某2的服务费用1万元，房某公司与鼎丰公司签订的《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》约定：“乙方收取除甲方内部员工本人购买房源及抵工程款房源外的所有出售房源每套团购费10000元做为服务费用”，房某公司制作的渠道销售明细表中在杨某2的服务费用备注一栏中已注明“抵工程款”，且根据鼎丰公司的审批单中孙连清所注明的内容，可以看出该部分的费用并未得到鼎丰公司的认可，故本院对房某公司主张的该部分服务费用10000元，依法不予支持。鼎丰公司抗辩朱沓、吕某的服务费用10000元应当予以扣除，根据房某公司提交的2016年12月的渠道结算明细表中可以看出该房屋的业务员为房某公司的工作人员吴某，鼎丰公司提交的房屋房款优惠申请表中置业顾问亦为吴某，同时，鼎丰公司并未能提交充分的证据证实案涉房屋是抵工程款的房屋，故鼎丰公司抗辩该服务费用应当予以扣除的抗辩意见，本院依法不予采信。关于争议焦点三，关于荀某的服务费用7000元，房某公司与鼎丰公司签订的《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》约定：“乙方收取除甲方内部员工本人购买房源及抵工程款房源外的所有出售房源每套团购费10000元做为服务费用。针对中介、自由经纪人、渠道导客成交的第三方公司或者个人，乙方给予每套3000元的奖励”。黄某为鼎丰公司的工作人员，但案涉房屋由荀某购买，黄某仅仅是介绍人，故房某公司按照合同约定收取服务费用7000元，符合合同的约定，鼎丰公司要求房某公司返还该部分服务费用没有法律依据。关于杨某1、陈某云的服务费用10000元，房某公司与鼎丰公司签订的《盐城大丰翰林华府项目渠道销售合作协议》约定：“抵工程款房源鉴定标准为该客户未到售楼部来访过，或已向指定报备人报备后来访，或在售楼处无有效登记方算有效客户可以算作工程款房源”。鼎丰公司已经按照房某公司制作的渠道销售明细表及其出具的江苏增值税普通发票向房某公司支付了杨某1、陈某云的服务费用10000元，且其未提交充分的证据证实杨某1、陈某云所购买的房屋达到合同中约定的抵工程款房源的鉴定标准。故本院对鼎丰公司主张的要求返还该部分服务费用的诉讼请求，依法不予支持。关于案涉服务费用的利息，因房某公司与鼎丰公司并未就支付服务费用的时间予以明确约定，故本院依法酌定案涉服务费用的利息起算时间为起诉之日即2020年5月26日。综上，本诉被告鼎丰公司应当向本诉原告房某公司支付服务费用135135元，并承担该款自2020年5月26日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，驳回反诉原告鼎丰公司的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、本诉被告江苏鼎丰置业有限公司于本判决生效后15日内向本诉原告连云港房惠多网络科技有限公司支付服务费用135135元，并承担该款自2020年5月26日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回本诉原告连云港房惠多网络科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告江苏鼎丰置业有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3643元，由本诉原告连云港房惠多网络科技有限公司负担640元，由本诉被告江苏鼎丰置业有限公司负担3003元。本诉被告江苏鼎丰置业有限公司于本判决生效之日起15日内将上述应负担的诉讼费用3003元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××27。财产保全费1370元，由本诉原告连云港房惠多网络科技有限公司负担174元，由本诉被告江苏鼎丰置业有限公司负担1196元。反诉案件受理费113元，由反诉原告江苏鼎丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  奚锦静人民陪审员  杨兴云人民陪审员  胡翠凤二〇二〇年九月十五日法官 助理  戴青华书 记 员  王 娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。