重庆市渝北区人民法院民 事 裁 定 书（2020）渝0112民初15480号原告：重庆希漫酒店管理有限公司，住所地重庆市江**建新东路**25-8，统一社会信用代码91500105MA5U6LCH9T。法定代表人：李东，总经理。委托诉讼代理人：王小琴，重庆渝正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，重庆渝正律师事务所律师。被告：重庆旭和房地产开发有限公司，，住所地重庆市渝**双龙湖街道福畅路**融创·渝北中央公园****10-8统一社会信用代码91500112057785574G。法定代表人：张播，总经理。委托诉讼代理人：李笃，男，1991年2月5日出生，汉族，住重庆市江**建新东路**附**12-8，系公司员工。原告重庆希漫酒店管理有限公司（以下简称希漫公司）与被告重庆旭和房地产开发有限公司（以下简称旭和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告希漫公司的委托诉讼代理人王小琴、陈宇和被告旭和公司的委托诉讼代理人李笃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告希漫公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付延期交房赔偿金，以113463.55元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年5月4日起至被告交房之日止；被告承担本案全部诉讼费用，判决生效后由法院退还原告预交但不应由原告负担的诉讼费用。事实及理由：2018年10月25日，原、被告就重庆市渝北区服装城大道111号旭辉翡翠公馆G57-3-04（二期）的63个商铺租赁事宜，签订了《旭辉·9英里项目意向协议》，同时就每个商铺单独签订了《商铺租赁合同》作为意向协议附件，约定租期自2020年4月1日起至2030年3月31日止，被告应于2020年4月1日交付商铺，若交付日到来时商铺不符合约定的交付条件，则交付日期相应顺延，顺延最长不超过一个月，若超过一个月则每超出一天按当期月租金万分之五支付延期交付商铺的赔偿金。意向协议及附件签订后，被告未按约向原告交付商铺，因疫情影响，交付时间顺延至2020年5月3日，原告对此次延后交房予以理解并接受，但截至起诉之日，被告并未如期交房，也未与原告对何时交房事宜进行协商，故原告起诉来院。被告旭和公司答辩称，一、原、被告无合同关系，被告主体不适格，双方签订了63份《商铺租赁合同》，然后，被告陆续将涉案商铺出售给业主，原告、被告、业主于2020年4月30日签订《主体变更协议书》，出租方由被告转变为业主，新的租赁关系在原告与购房业主之间发生；二、案涉商铺符合交付条件，被告不存在逾期交房的情况，是原告因自身原因拒绝接铺，被告通知原告交铺时间延至2020年5月3日，被告于2020年4月8日取得《竣工验收备案证》，原告应在2020年5月3日接铺，被告多次催促，原告称不愿意接铺，且根据主体变更协议，案涉商铺被告均交付给了业主，向原告交付的义务应由业主完成，但被告仍在2020年7月发函催促原告配合业主进行交铺；三、重庆现阶段商业环境良好，案涉商铺的交付时间远晚于疫情爆发期间，酒店拟开业时间为年底，故原告所称的风险均系商业风险，应自行承担。故，原告的诉请没有法律及事实依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《旭辉·9英里项目意向协议》《商铺租赁合同》63份、《关于9英里项目租赁房屋顺延交付事宜的通知函》、收据、商品房预售许可证、《租赁合同》主体变更协议书63份、《关于旭辉·9英里项目租赁房屋顺延交付事宜的告知函》、EMS回执、《关于9英里项目租赁通知接房事宜回复函》、竣工验收备案登记证、《商品房买卖合同》63份，商品房交付通知书及EMS回执、通话记录、微信聊天记录、照片等本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年9月26日，旭和公司取得旭辉翡翠公馆项目的预售许可证。2018年10月25日，以旭和公司为甲方、希漫公司为乙方，签订《旭辉·9英里项目意向协议》，主要约定：甲方已于2018年9月7日取得旭辉·9英里项目（报建名旭辉翡翠公馆G57-3-04地块）的《建设工程规划许可证》，就旭辉·9英里项目商铺租赁事宜与乙方经协商一致，就签署《商铺租赁合同》及相关文件达成如下预约协议：记租面积3040.66平方米（套内面积1972.54平方米，建筑面积3040.66平方米，商铺以建筑面积记租，商铺面积最终以实测报告为准）；租赁用途酒店，拟使用字号希漫酒店；四、租金：3-2-1~3-2-2，月固定租金标准（元/平方米）91×98.06，月固定租金（元）8923.46；3-2-3~3-2-7，月固定租金标准（元/平方米）227.98×39，月固定租金（元）8891.22；3-13-1~3-13-19，月固定租金标准（元/平方米）840.95×36，月固定租金（元）30274.2；3-14-1~3-14-19，月固定租金标准（元/平方米）840.95×36，月固定租金（元）30274.2；3-19-1~3-19-199，月固定租金标准（元/平方米）516.36×34，月固定租金（元）17556.24；3-20-1~3-20-9，月固定租金标准（元/平方米）516.36×34，月固定租金（元）17556.24；五、租赁期限，120个月，免租期10个月；六、租赁定金113475.56元，在签订本协议当日支付；七、协议有效期，乙方应于2018年10月26日支付13层定金20841.84元，剩余款项于2018年10月29日支付，与甲方签订租赁合同，在签订租赁合同后，本协议即告终止，乙方支付的租赁定金在租赁合同签订后自动转为租赁保证金的一部分。其后，双方签订了63份《商铺租赁合同》，甲方（出租方）均为旭和公司、乙方（承租方）均为希漫公司，标的分别为意向协议中的63套房屋，其中201号商铺合同主要约定：甲方拟出租的商铺位于重庆市渝北区服装城大道111号旭辉翡翠公馆G57-3-04（二期）3幢第201号商铺，建筑面积暂定59.27平方米，最终租赁合同项下的租赁面积以甲方提供的租赁标的竣工测绘报告中所载的建筑面积为准，并据此作为租金、物管费等费用的计算面积；租赁期限自2020年4月1日起至2030年3月31日止，该商铺的交付日期为2020年4月1日（以下简称“约定交付日”），乙方同意，甲方可根据实际工程状况对交付日作提前或延后的调整，但应提前书面通知乙方，另行通知确定的交付日期即为新的约定交付日，乙方应于约定交付日前往本合同注明的甲方联系地址处办理收铺手续，逾期则视为甲方已于约定交付日交付商铺并开始计算租期；若甲方通知提前交付的，乙方有权于提前交付日接铺并起计租期，但乙方最迟不得于约定交付日办理接铺手续，否则视为甲方已于约定交付日交付商铺并起计租期；若甲方通知延后交付的，乙方应于另行通知的延后交付日办理接铺手续，否则视为甲方已于另行通知的延后交付日交付商铺并起计租期；乙方同意，无论甲方是否通知乙方，若约定交付日到来时该商铺不符合约定的交付条件，则交付日期相应顺延，本合同约定的记租时间等亦相应顺延，顺延最长不超过一个月，若超出一个月则每超出一天按当期月租金万分之五金额赔付乙方；2020年4月1日至2021年3月31日的月固定租金877.79元……乙方在签订本合同当天，为保证履行本合同及附件所约定的各项义务，乙方应向甲方或甲方指定公司支付相当于2021年4月1日至2022年3月31日期间1个月租金5267.32元作为租赁保证金。若租赁期内甲方将该商铺出售给第三方的，乙方向甲方所交的该租赁保证金由甲方直接无息移交给第三方，且乙方不因此而向甲方主张任何权利；本合同有效期内，甲方拥有自由处分租赁商铺的权利，并有完全的自主权与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分该商铺，甲方无须为此征询乙方的意见，乙方承诺放弃任何情况下的有限购买权；甲方出售该商铺时，甲方保证使受让方充分了解甲乙双方在本合同下的权利和义务，同时甲方、乙方即受让方应就本合同项下甲方之所有权利义务转让给受让方的事宜签署补充协议，乙方亦应配合甲方办理本合同项下权利义务的转让。其他租赁合同除租赁标的位置、租金标准不同外，其他内容相同。旭和公司向希漫公司出具了保证金收据63张、租金收据63张，载明收到了保证金共计113463.55元，和2020年4月1日至2020年6月30日的租金共计56734.41元。在2018年10月至12月期间，旭和公司将上述租赁房屋分别出售。2019年9月19日至2020年6月12日期间，以旭和公司为甲方、希漫公司为乙方，各买受人为丙方，分别签订了63份《租赁合同主体变更协议书》，其中201号商铺合同主要约定：乙方与甲方签署了一份《租赁合同》约定由乙方承租甲方持有的位于重庆市渝北区服装城大道111号旭辉翡翠公馆G57-3-04（二期）3幢第201号商铺，现由于甲、丙两方已经就该商铺签订了《重庆市商品房买卖合同》及相关附件，甲方已将该商铺出售给丙方，在签署本协议时，丙方已充分了解并接受甲方与乙方签署的原租赁合同的条款及含义，现经三方友好协商，就该商铺的租赁事宜达成如下协议：1.自2019年12月11日起，丙方将继受甲方承担原租赁合同中出租方的全部权利义务，原甲、乙双方签订的租赁合同仍然有效，原租赁合同的权利义务主体变更为本合同的丙方和乙方；2.自上述原租赁合同的权利义务主体变更为本合同的丙方和乙方之日，以后的商铺租金收益归属于丙方，有关“该商铺”租赁关系产生的一切问题由乙方与丙方独立承担并协商解决，与甲方无关；3.自出租方变更为丙方且本合同生效之日起15个工作日内，甲方将相关手续（如有）、租赁保证金（如有）、预收的租金（如有）移交给丙方，丙方应向甲方出具相应的发票和收据；4.在原租赁合同的权利义务主体变更为丙方和乙方后，若乙、丙两方有任何违约行为，应由乙、丙两方自行主张追究另一方的违约责任，与甲方无关。其他变更协议除租赁标的位置、丙方继受甲方原租赁合同中出租方全部权利义务的时间点、签署日期不同外，其他内容相同。丙方继受甲方原租赁合同中出租方全部权利义务的时间点最早为2018年10月31日，最晚为2020年6月5日。旭和公司称其分别向各买受人转账支付了相应的保证金、租金等。2020年2月18日，旭和公司向希漫公司发出《关于旭辉·9英里项目租赁房屋顺延交付事宜的告知函》，主要内容为：因新冠疫情行政管控因素，我司无法按照既定施工计划复工，复工时间尚不确定，租赁的本项目房屋可能无法按期完成交付，具体交付时间，以我司后续发出的通知为准。希漫公司收悉该告知函。2020年3月30日，旭和公司给希漫公司发出《关于9英里项目租赁房屋顺延交付事宜的通知函》，内容主要为，因新冠疫情防控工作，我司开发建设的本项目既定施工计划受到严重影响，本项目于2020年3月5日取得复工复产审批，我司曾于2020年2月18日向你发出《关于旭辉·9英里项目租赁房屋顺延交付事宜的告知函》，通知因不可抗力可能无法按期完成交付，现通知，我司本应于2020年4月1日前向你交房，然受疫情影响，该交付时间验收，房屋交付时间顺延至2020年5月3日。系因本次疫情不可抗力的影响而延后，贵我双方就此互不承担任何违约责任及赔偿责任。该通知函附有2020年3月5日重庆创新经济走廊建成区建设管理指挥部作出的《企业复产复工备案通知书》。希漫公司收悉该函件。2020年4月27日，希漫公司向旭和公司发出《关于9英里项目租赁通知接房事宜回复函》，主要内容为：受本次疫情影响贵司延后交房我方表示理解和支持，但贵司笃定在2020年5月3日当天必须让我方接房，并同时在当天计算租赁期，我方表示不能接受，正式接房时间应为我司所租赁范围内的物业业主方与贵司办理好接房手续后，确认双方完成正式交接后我方才算正式接房，因受疫情影响，经营环境和条件发生了根本上的变化，我司寻求贵司组织一次我方和业主方（或代表）进行一次关于疫情期间的免租、降租等问题作一次深入沟通交流会，以利于经营工作的良好开展和推进。旭和公司收悉该回复函。在2020年4月，旭和公司向各买受人邮寄了《商品房交付通知书》，载明的交付时间是2020年5月2日至2020年5月8日。旭和公司还举示了《资料物品签收单》，拟证明已向各业主交付房屋。2020年7月11日，旭和公司向希漫公司发出《商铺催接通知书》，主要内容为，贵司承租的9英里项目63套商铺，根据贵我双方签订的63份《商铺租赁合同》、2020年4月我司向贵司寄送的《关于9英里项目租赁房屋顺延交付事宜的通知函》及《租赁合同主体变更协议书》的约定，商铺约定交付日为2020年5月3日，即前述商铺的租期自2020年5月3日开始计算，贵司应自2020年5月3日开始按照《商铺租赁合同》等约定缴纳前述商铺租金及其他租赁费用，因前述商铺均已交付业主且出租方变更为业主，有关租赁事宜，本应由贵司与业主对接或协商，但贵司本应于2020年5月3日前办理收铺手续，至今却仍未办理，我司特再次通知请贵司于2020年7月13日前向前述业主或物业公司办理收铺手续。希漫公司收悉该通知书。希漫公司至今未接房。希漫公司在庭审中增加诉讼请求，要求解除双方签订的《旭辉·9英里项目意向协议》及附件《商铺租赁合同》63份、退还已支付租金56734.41元和保证金113463.55元，但未按期缴纳相应的诉讼费，视为未增加诉讼请求。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本案中，希漫公司和旭和公司签订的《旭辉·9英里项目意向协议》中约定，在签订租赁合同后，本协议即告终止。希漫公司和旭和公司已经就租赁房屋分别签订了63份《商铺租赁合同》，故《旭辉·9英里项目意向协议》已经终止，希漫公司应依据63份《商铺租赁合同》分别主张权利。故希漫公司提起诉讼的依据是由63份独立的《商铺租赁合同》构成，该63份合同的内容可分，应当分案起诉。在希漫公司对63份合同未做选择的情况下，本案审理内容无法明确，故应驳回希漫公司的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告重庆希漫酒店管理有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄明真二〇二〇年九月二十八日法官助理 陈 实书 记 员 符 爽