福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)闽0703民初2147号原告:邵武市光辉物业有限责任公司,住所地邵武市。法定代表人:涂光辉,执行董事。委托诉讼代理人:李建丹,上海沪泰(南平)律师事务所律师。被告:马惠珍,女,1985年12月10日出生,汉族,住南平市建阳区。原告邵武市光辉物业有限责任公司(以下简称光辉物业公司)与被告马惠珍物业服务合同纠纷一案,本院于2020年9月10日立案，依法适用小额程序,于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告光辉物业公司的委托诉讼代理人李建丹到庭参加诉讼,被告马惠珍经本院传票传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。光辉物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令马惠珍支付物业服务费2424.82元,水电费318.2元,合计2743.02元;2.判令马惠珍支付违约金727.45元（按所欠物业费的30%计算）;3.判令马惠珍承担光辉物业公司委托律师的代理费1000元;4.本案诉讼费由马惠珍承担。事实和理由:光辉物业公司系南平市建阳区建平大道936号西区华府小区物业服务企业,马惠珍系南平市建阳区业主。自2017年1月1日至2019年3月31日,马惠珍无故拖欠27个月物业服务费,共计2424.82元,水电费318.2元,合计2743.02元。期间,光辉物业公司多次催收,马惠珍均拒绝支付。同时,按照物业服务合同的约定,业主逾期缴纳物业服务费的,应当从逾期之日每日按照应缴费用的千分之三支付违约金。马惠珍未作答辩。光辉物业公司围绕诉讼请求向本院提交了《福建省物业服务合同》《福建省前期物业服务合同》《催缴函》、水电费交纳信息表、收费明细台账、律师费发票。马惠珍未到庭参加诉讼,也未提出书面异议并提交证据,视为放弃其质证的权利。光辉物业公司所举的证据符合证据形式要件,可以作为认定案件事实的依据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:马惠珍系南平市建阳区的业主,西区华府小区由福建顺景房地产开发有限公司开发建设。2014年12月19日,马惠珍与福建海景投资管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》,2016年4月1日光辉物业公司与福建顺景房地产开发有限公司签订《福建省物业服务合同》，约定:由光辉物业公司负责西区华府小区的物业服务,合同期限为3年,自2016年4月1日起至2019年3月30日止;物业服务费:多层住宅0.6元／月／平方米、高层住宅0.8元／月／平方米;业主应于每月25日前向乙方支付物业服务费;物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照户分摊;经乙方催缴,未能按时足额支付物业服务费,应当按照物业费日千分之三标准向乙方支付违约金,并承担乙方为主张权利所支出的所有费用,包括但不限于法院诉讼费,公告费,诉讼委托人的代理费,复印费,交通费等。该协议对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、违约责任等条款均进行了约定。合同签订后,光辉物业公司为西区华府小区提供物业服务。自2017年1月1日至2019年3月31日,马惠珍共拖欠物业服务费共计2335.21元（112.26平方米×0.8元×51月-1500元-745元）,公共水电公摊费256.2元、电梯年检费62元。光辉物业公司多次催收未果,遂诉至法院,支付诉讼代理费1000元。另查明,马惠珍于2014年12月19日交物业费1500元,公共水电费100元,电梯费200元,2016年8月11日交物业费745元。本院认为,马惠珍与福建海景投资管理有限公司签订《福建省前期物业服务合同》、光辉物业公司与福建顺景房地产开发有限公司签订《福建省物业服务合同》,均系双方真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。光辉物业公司按约定为马惠珍所居住的小区提供物业服务,马惠珍作为业主应按约向光辉物业公司交纳物业服务费,逾期构成违约应承担违约责任。光辉物业公司主张马惠珍支付拖欠的物业服务费2424.82元、水电费318.2元,本院予以支持物业费2335.21元,水电费256.2元;电梯年检费62元,合同并未约定,本院不予支持。光辉物业公司要求马惠珍支付违约金的诉请,根据合同约定,违约金按拖欠物业费的日千分之三收取,计算标准过高,光辉物业公司自愿将计算标准调整为拖欠物业费的30%计算,系其对自身权利的处分,且未违反法律规定,本院予以支持700.56元(2335.21元×30%)。光辉物业公司要求马惠珍支付其为追索本案欠款而支出的律师费1000元,因《福建省物业服务合同》中对此已作明确约定,且该约定未违反法律规定,本院予以支持。马惠珍经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条、第一百六十二条规定,判决如下：一、马惠珍应于本判决生效之日起十日内支付给邵武市光辉物业有限责任公司物业服务费2335.21元,水电费256.2元、违约金700.56元；二、马惠珍应于本判决生效之日起十日内支付给邵武市光辉物业有限责任公司律师代理费1000元；三、驳回邵武市光辉物业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元,由马惠珍负担。本判决为终审判决。本案生效后,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 钟金凤二〇二〇年九月三十日法官助理 蒋佳慧书 记 员 黄 艳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。