重庆市荣昌区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0153民初2822号 原告：重庆速达物业服务有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道富安南路**，统一社会信用代码9150022675008221XH。 法定代表人：廖正中，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓熙，男，公司员工。 委托诉讼代理人：刘志忠，重庆秉诚律师事务所律师。 被告：宋**康，男，1982年8月16日生，汉族，住重庆市荣昌区。 原告重庆速达物业服务有限公司（以下简称速达物业）与被告宋**康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告速达物业的委托诉讼代理人刘晓熙、刘志忠，被告宋**康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 速达物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月至2020年6月期间的物业服务费5551.23元，原告庭审中对该诉讼请求金额确认为5621.5元；2、判令被告支付截止2018年6月的公共能源费133.49元；3、判令被告支付截止2020年1月10日的二次供水费合计419元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系荣昌区“香国御景”小区的物业服务企业，被告系该小区XX栋X单元XX-X房屋（建筑面积为98.97平方米）的产权所有人，系小区的业主之一。重庆拓新房地产开发（集团）有限公司作为该小区的建设单位，将该小区的物业服务委托原告负责管理，并签订书面《拓新香国城·香国御景前期物业服务协议》。同时，业主接房时确认高层住宅物业服务收费按1.6元/平方米/月（含日常维修养护费及电梯费）的标准交纳，公共能源费据实分摊。2018年1月，香国御景业主委员会成立，业主委员会与原告于2018年7月签订《拓新香国御景物业服务合同》，合同自2018年7月1日起生效，约定高层住宅物业服务费标准为1.5元/平方米/月（含日常维修养护费及电梯费）。截至2020年6月，被告近37个月的物业服务费用拖欠未交，原告经过多次以多种方式向被告催交，被告均拒绝。故原告诉至法院。 宋**康辩称，2016年接房时使用的是工程用电，属于开发商的不是物管的，故不应交纳公共能源费；没有交物管费是因为原告服务未达到四星级服务。 本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区拓新·香国御景居民小区的物业服务企业，原名重庆拓新控股集团速达物业管理有限公司，于2016年7月21日办理了企业名称工商变更登记，更名为重庆速达物业服务有限公司。被告系该小区****XX-X房屋的产权所有人，该房屋建筑面积为98.97平方米。 2016年7月21日，原告作为甲方与乙方王梅就被告宋**康所有的前述房屋签订了《拓新香国城·香国御景项目前期物业服务协议》。协议第八条约定：本小区物业服务费收费（含电梯费、日常养护费）实行包干制，……1、本小区物业服务费收费标准为：小高层住宅1.8元/平方米（含日常维修养护费及电梯费），高层住宅1.6元/平方米，多层住宅2元/平方米，……2、公共能源费：……甲方每月底按户据实分摊后向乙方收取；3、……本协议所指单位面积均指实测建筑面积；4、业主同意按购房合同约定交房时间自接到开发建设单位通知接房之日起承担其所拥有物业的服务费用，各业主应在第一次自物业交付之日预交一年的物业服务费，以后在每月十日前履行当月的缴费义务。未及时缴纳物业服务费，物业管理公司可按银行同期贷款利率的四倍计算收取违约金，业主或物业使用人也可提前缴纳物业服务费用……第九条约定，乙方在办理接房时，物业公司将收取下列费用：1、物业服务费（含日常维修养护费、电梯费）……2、共用能源消耗费：每户预收200元/年（一年后结算多退少补）……3、二次供水设独立计量表核算，甲方按水厂抄表数据据实分摊后向乙方收取……第十二条约定，服务期限：从甲方与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后，交房给乙方之日起，到小区业主委员会续聘甲方或选聘其他物业公司并完清各项物业服务费时止。 2018年7月7日，香国御景小区业主委员会作为甲方，与乙方即原告速达物业签订了《拓新·香国御景物业服务合同》。合同第五条约定：乙方提供的物业管理服务应达到《重庆市住宅服务等级标准》四级服务规定的质量标准。第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费方式为包干制；第七条约定：物业服务费按月收取标准如下（按建筑面积计算）：1、多层[[地上总层数**含）]：1.9元/月/平方米，2、小高层[[地上总层数**含）]：1.7元/月/平方米，3、高层[地[地上总层数**）以上]：1.5元/月/平方米……第八条约定，地面，地面物理层**以上二次加压供水设备能源消耗及养护费，由乙方根据业主实际用水量按1.0元/立方米向业主计收……第十条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；第二十一条约定，本合同期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止；第三十条约定，乙方的服务管理和服务质量，经甲方监督检查考评打分评定为不合格的，每次由乙方向甲方支付违约金3000元，评定为合格等级超过3次以上的，每超过一次由乙方向甲方支付违约金1000元；第三十一条约定，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，由业主或物业使用人每月按应交欠费总额2%标准向乙方支付赔偿金。 上述合同签订后，原告持续为香国御景小区提供物业服务至今。原告服务期间，被告自2017年6月起至2020年6月期间物业服务相关费用未缴纳。原告对此向被告进行了书面催收，但被告仍未缴纳。此外，2016年7月至2018年6月期间的公共能源费，原告依照合同约定进行了公示。 庭审中，原告明确，请求的物业服务相关费用系按照被告房屋面积、欠费时间以及两份物业服务合同约定的费用标准计算，其中2017年6月至2018年6月期间按照前期物业服务协议约定的1.6元/平方米/月计算13个月共计2058.58元，2018年7月至2020年6月期间按照现履行的物业服务合同约定的1.5元/平方米/月计算24个月共计3562.92元；二次供水费按照合同约定的1元/吨计，2018年8月-2020年2月共计419吨，即419元；公共能源费2016年7月-2018年6月据实分摊，原告为此进行了公示，因被告预交了200元予以抵扣，故现请求被告支付上述期间公共能源费133.48元。被告对上述费用计算方式无异议。 被告提出，其房屋所在的26栋2016年接房，用的是临时工程用电直至2018年8月安装电表，不应存在公摊费用；原告服务未达到四级服务水平，绿化、清洁、保卫等均未达标，并举示了草坪照片12张（其中3张背后载有东邦城市花园）及工程竣工牌照片1张拟证实草坪绿化不达标，视频材料拟证实保卫不在岗、睡觉、未巡查，物业管理四级服务标准考核评分表6份拟证实原告未达四级服务标准。视频材料为手机录制的值班室、车库情况；6份评分表均有物业公司工作人员及小区业委会成员签字，根据评分表所载的服务质量考核办法，物业服务质量得分90份以上为优秀、80分以上为合格、80分以下为不合格。6份评分表分别为2018年8月73.2分、2019年8月76.7分、2020年5月92分、2020年6月88.6分、2020年7月90.6分、2020年8月未统计总分，根据表上各扣分项计算为87.9分。 原告对此陈述，接房后小区的路灯、门禁系统和监控用电等就会产生公共能源费支出；载有东邦城市花园的照片与本案无关，其余草坪照片看不出实际地点，无法证实与本案关联性，工程竣工牌属实但与本案无关；绿化、卫生方面不存在质量问题；视频内容属实但不能证明保安没有履行职责，即使保安亭没有人有可能正在巡查中；评分表属实但与本案无关。 上述事实，有准予变更登记通知书、房屋登记信息查询结果、前期物业服务协议、物业服务合同、物业服务照片、公共能源费公示照片、催费照片、草坪照片、工程竣工牌照片、视频材料、物业管理四级服务标准考核评分表及原、被告双方的陈述为证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对合同双方均具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。前期物业服务协议及物业服务合同均合法有效，依法对原、被告双方具有约束力。现原告依照物业服务合同提供了服务，而被告欠交物业服务相关费用，故本院对原告要求被告支付物业服务相关费用的诉讼请求，依法予以支持。被告辩称，2016年7月接房后至2018年8月期间用的工程用电，故不应当产生公摊费用，本院认为，小区接房投入使用后，公共区域路灯、监控等的运行就会产生电费等公共能源费，用电是何种性质并不影响公共能源费的产生，且被告并未提供充分证据予以证实，故对被告的该项辩解意见，本院依法不予采信。被告辩称原告服务未达到四级服务标准故拒交相关费用，本院认为，其举示的照片仅能显示草坪情况，但无法确定草坪所在位置；视频材料仅为一时情况，原告对此亦进行了合理解释；评分表内容属实，原告确实存在评分不合格的情况，但物业服务合同对该评分表评分不合格约定了明确的违约责任，即合同第三十条约定，乙方的服务管理和服务质量，经甲方监督检查考评打分评定为不合格的，每次由乙方向甲方支付违约金3000元，评定为合格等级超过3次以上的，每超过一次由乙方向甲方支付违约金1000元。根据该合同条款，原告经业委会评分不合格应当依约向该合同甲方即小区业委会承担违约责任，被告以此拒交物业费用并无合同依据，且被告所举示的评分表时间跨度较大，不连续，5份评分表中时间较前的2份分数较低，可见虽然原告服务曾经存在瑕疵，但原告亦根据评分表进行了相应整改，综上，故对被告的前述辩解意见，本院依法不予采信。 对原告请求的各项费用，原、被告在庭审中共同进行了确认，即物业服务费2017年6月至2018年6月期间按照前期物业服务协议约定的1.6元/平方米/月计算13个月共计2058.58元，2018年7月至2020年6月期间按照现履行的物业服务合同约定的1.5元/平方米/月计算24个月共计3562.92元；二次供水费按照合同约定的1元/吨计，2018年8月-2020年2月共计419吨，即419元；公共能源费2016年7月-2018年6月据实分摊，原告为此进行了公示，因被告预交了200元予以抵扣，故现请求被告支付上述期间公共能源费133.48元。 以上费用共计6173.98元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告宋**康于本判决生效之日起五日内支付原告重庆速达物业服务有限公司2017年6月至2020年6月期间的物业服务费5621.5元、2018年8月至2020年2月期间的二次供水费419元、2016年7月至2018年6月期间的公共能源费133.48元，共计6173.98元。 如果被告宋**康未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告宋**康负担。 本判决为终审判决。 当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 叶波 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 龙飞 书 记 员 罗洋