重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初17038号原告：简思容，女，1980年2月18日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：刘洋，四川西华律师事务所律师。被告：重庆赛菲特酒店有限责任公司，住所地重庆市渝**泰山大道东段**23-9，统一社会信用代码915000005748228394。法定代表人：谢明秀，执行董事兼总经理。被告：重庆市玖天实业有限公司，，住所地重庆市南岸区江南大道******统一社会信用代码91500108078846110K。法定代表人：黄支能，执行董事兼总经理。原告简思容与被告重庆赛菲特酒店有限责任公司（以下简称赛菲特公司）、重庆市玖天实业有限公司（以下简称玖天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告简思容及其委托诉讼代理人刘洋到庭参加了诉讼。被告赛菲特公司及玖天公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告简思容向本院提出诉讼请求:1.判令被告赛菲特公司向原告支付2019年5月至2020年4月期间的租金21024元及延迟支付租金的违约金12299.04元（以每月实际所欠租金1752元为基数，从2019年5月1日起，按每日千分之三计算至付清时止）；2.判令被告赛菲特公司向原告支付案涉房屋2019年9月1日至2020年5月31日期间产生的物业管理费1182.6元；3.判令被告赛菲特公司赔偿原告装修损失206767元；4.判令被告玖天公司对被告赛菲特公司的上述债务承担连带支付责任；5.案件受理费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回上述第三项诉讼请求。事实和理由：2018年5月，原告向重庆中德地产集团有限公司购买位于渝北区XX街道XX大道XX号XX14栋6-11号房屋，购房总价款为306600元。2018年9月，原告与赛菲特公司签订《房屋租赁合同》，约定赛菲特公司承租原告的上述房屋，租期为2018年5月25日至2028年11月25日，月租金为1752元。同日，原告又与赛菲特公司及玖天公司等签订《协议》一份，约定玖天公司对赛菲特公司履行租赁合同等产生的债务承担连带保证责任。赛菲特公司自2019年5月起未向原告支付租金，原告依据合同约定于2020年5月14日通知赛菲特公司解除合同，并支付租金、违约金等，并通知玖天公司承担连带保证责任。两被告至今未向原告支付任何款项，原告为维护合法权益，故诉至法院。被告赛菲特公司、玖天公司未作答辩。本院经审理认定案件事实如下：2018年9月20日，原告与赛菲特公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定赛菲特公司承租原告位于渝北区XX街道XX大道XX号XX14幢6-11号房屋，建筑面积为43.8平方米，租赁期限自2018年5月25日起至2028年11月25日止。房屋租金为每月40元/平方米，按月支付。该合同第3.1条约定，原告应于2018年5月25日前将案涉房屋交付给赛菲特公司；第5.3.1条约定，房屋交付后所产生的相关费用，包括物业管理费、电费等费用由赛菲特公司承担；第10.2条约定，被告迟延交付房屋租金的，每迟延一天，应按欠付租金金额千分之三的标准支付违约金。逾期支付租金达15日，原告有权单方解除合同；第11.2条约定，赛菲特公司指定收件地址为重庆市渝北区。该合同附件二《房屋信息及租金明细》载明，租金测算表（40元/平方米，年增幅5%）。其中第一年月租金为1752元、年租金为21024元，第二年月租金为1839元、年租金为22068元……。2018年9月20日，以原告为甲方、赛菲特公司为乙方、玖天公司为丙方、案外人重庆中德地产集团有限公司为丁方，另签订《协议》一份，其中主要载明：甲方于2018年5月25日将购买的房屋交由丙方引进的重庆爱丽堡酒店管理有限公司（以下简称爱丽堡）经营并签订了《房屋租赁合同》《装修委托合同》《托管经营委托书》《接房授权委托书》。甲方将购房款与装修款、税金等相关费用共计513367元一并支付给丙方账户。因爱丽堡无法正常履行上述协议中约定的相关义务，乙方愿意在与爱丽堡签订的合同约定的条件下继续租赁甲方标的房屋。此外，该协议第八条约定，丙方作为乙方的推荐单位且收取了购房款以及装修款，故丙方就乙方全面履行本合同以及《房屋租赁合同》等合同项下的义务向甲方提供连带不可撤销的保证担保责任。担保范围包含但不限于乙方向甲方支付的租金、违约责任等连带保证责任。担保期限为合同中约定的主债务期限届满之日起两年。第十条载明，乙方的联系人为曾某某，地址为，地址为重庆市渝**XX大道系人为黄某某，地址为，地址为重庆市南岸区XX广场还约定了其他事项。原告诉称，赛菲特公司自2019年5月起未向其支付案涉房屋租金，原告多次向赛菲特公司催收，其仍未支付。2020年5月9日，原告按照赛菲特公司及玖天公司的上述地址，分别向两被告寄送了《履约通知函》。其中，在向赛菲特公司发出的《履约通知函》中，原告要求赛菲特公司在收到《履约通知函》后两日内支付从2019年4月起拖欠的房屋租金等费用，否者原告将单方行使解除合同的权利。在向玖天公司发出的《履约通知函》中，原告要求玖天公司在双方约定的范围内承担连带责任即要求玖天公司支付赛菲特公司拖欠原告的上述租金等费用。2020年5月14日，原告再次按照上述地址分别向两被告寄送《解除合同通知书》，通知赛菲特公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求玖天公司对赛菲特公司拖欠的租金等承担连带责任。两被告均于2020年5月15日签收上述《解除合同通知书》。另查明，2020年5月28日，案外人重庆百家润物业管理有限公司莱茵国际管理处向原告出具《XX收费通知单》，载明案涉房屋尚有2019年9月至2020年5月期间的物业服务费1182.6元未交，其中物业服务费收费标准为3元/平方米/月。上述事实，有《房屋租赁合同》《协议》《履约通知函》《解除合同通知书》、快递邮单、快递查询单、《XX收费通知单》及原告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，案涉《房屋租赁合同》及《协议》均系合同各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应严格按照合同约定履行各自义务。根根《房屋租赁合同》附件二《房屋信息及租金明细》载明，案涉房屋第二年即2019年5月至2020年4月期间租金共计为22068元，现原告诉请赛菲特公司支付上述期间的房屋租金21024元，未超过赛菲特公司在该期间实际所欠租金金额，应予支持。另据该合同约定，租金应按月支付，且被告迟延交付房屋租金，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。根据上其该期间每月欠交的租金金额为基数，分别从欠付租金的次月1日起向原告支付违约金。因原告主张以每月租金1752元为基数，该金额未超过赛菲特公司每月实际欠交的房屋租金金额，本院予以支持。关于违约金的计算标准，双方约定为每日千分之三，该标准明显过高，本院酌定将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍（2019年8月20日及以后为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍）。违约金总额，以原告主张的违约金金额12299.04元为限。上述《房屋租赁合同》约定，租赁期间的物业管理费由赛菲特公司承担。根据重庆百家润物业管理有限公司出具的《XX收费通知单》显示，案涉房屋尚有2019年9月至2020年5月期间的物业管理费1182.6元未予交纳，其中物业管理费收费标准为3元/平方米/月。故在2019年9月1日至赛菲特公司收到《解除合同通知书》之日即2020年5月15日期间，实际产生物业管理费1115元（3元/平方米/月×43.8平方米×8个月+3元/平方米/月×43.8平方米÷31天×15天，四舍五入，保留至整数）。该期间的物业管理费，依据上述约定，应由赛菲特公司承担。2020年5月16日至2020年5月31日期间的物业管理费，因原告已向赛菲特公司主张解除合同，故原告主张赛菲特公司承担该期间的物业管理费，缺乏合同依据，本院不予支持。根据原告与玖天公司等签订的《协议》约定，玖天公司对赛菲特公司的案涉债务承担连带保证责任。现原告在保证期间内，诉请玖天公司对赛菲特公司的本案上述债务承担连带支付责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。玖天公司就赛菲特公司的上述债务向原告清偿后，可在其清偿范围内向赛菲特公司追偿。原告自愿撤回要求赛菲特公司及玖天公司赔偿装修损失的诉讼请求，系其处分自身民事权利行为，本院予以准许。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、第一百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告重庆赛菲特酒店有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告简思容2019年5月至2020年4月期间的租金21024元，并向原告简思容支付逾期交纳租金产生的违约金（以每月租金1752元为基数，从次月1日起，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍（2019年8月20日及以后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.3倍）计算至付清之日止。违约金总额以原告主张的违约金金额12299.04元为限。）；二、被告重庆赛菲特酒店有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告简思容2019年9月1日至2020年5月15日期间的物业管理费1115元；三、被告重庆市玖天实业有限公司对被告重庆赛菲特酒店有限责任公司的上述第一、二项债务承担共同支付责任。被告重庆市玖天实业有限公司在向原告简思容清偿上述债务后，可在其清偿范围内向被告重庆赛菲特酒店有限责任公司追偿；四、驳回原告简思容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4931.36元，因适用简易程序审理，减半收取计2465.68元，由被告重庆赛菲特酒店有限责任公司、重庆市玖天实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年九月二十二日书记员  李玉洁