海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终2719号   上诉人（原审被告）：海南金海晟投资有限公司，住所地海南省海口市美兰区西苑路**，统一社会信用代码914601005624377147。   法定代表人：艾某，董事长。   委托诉讼代理人：洪某，公司法务。   委托诉讼代理人：朱某，公司法务。   被上诉人（原审原告）：张某，女，1991年2月24日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：王某，海南大华园律师事务所律师。   上诉人海南金海晟投资有限公司（以下简称金海晟公司）因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初13376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   金海晟公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回张某的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张某承担。事实和理由：   一、一审判决认定涉案《商品房买卖合同》附件七第三条第7款为格式条款，属于认定事实不清，适用法律错误。（一）附件七第三条第7款的约定完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，非格式条款，一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”即只有房屋存在主体结构问题或严重影响正常居住使用的质量问题，出卖人才承担赔偿责任，一般质量问题，出卖人承担保修责任，如出卖人拒绝修复和拖延修复造成买受人损失的，才承担赔偿责任。双方买卖合同的约定完全符合上述法律规定，对于质量瑕疵属于出卖人保修责任范畴，不应承担迟延交付的责任。（二）1.买卖合同系双方协商一致签订，金海晟公司已尽到充分提示义务，涉案条款非格式条款，且已有相关生效判决对此进行明确认定，一审法院认定该条款为格式条款，属于认定事实不清。金海晟公司已特别提请张某阅读涉案合同条款，张某是在充分知悉合同内容的基础上自愿签署的，系双方真实意思表示。合同第2页第4条载明“合同为示范文本，相关条款后的空白行供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除”，张某签字确认已阅读“海口市商品房买卖合同说明”；2.在合同附件七补充协议第十条第2款约定“合同及补充协议并非出卖人单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署。出卖人提示买受人注意买卖合同及本补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责条款内容以及黑体文字部分。如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询，双方签署买卖合同及本协议后，即表示知悉并同意合同条款的全部内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”。自签订涉案买卖合同之日起至今，张某从未与金海晟公司协商或主张过修改合同条款，也未就条款提出过任何异议，证明张某实际上对涉案合同内容是知悉并完全认可的，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。一审法院关于格式条款的认定属于认定事实不清，与之前法院的多份生效判决矛盾。   （三）一审法院排除合同附件七第三条第7款的适用，实际是排除出卖人对房屋一般质量问题通过保修解决的权利，扩大了出卖人承担的逾期交房责任，实践中对出卖人严重不合理、不公平。   涉案房屋已经完全符合合同约定的交付条件和交付文件，即便存在相关质量瑕疵，也完全可以由张某收房后，金海晟公司维修予以解决。而张某委托验房公司验房后提出的问题偏离实际情况，相关问题也均非影响张某实际居住的问题，金海晟公司维修后张某又一直拖延收房，以此主张高额赔偿。按照一审法院的判决逻辑，房屋存在质量瑕疵的情况下，实践中只要买房人以微小问题蓄意拖延收楼，则出卖人必然要承担逾期交付的赔偿责任，对出卖人严重不合理、不公平。   二、一审判决金海晟公司赔偿租金损失无事实和法律依据，属于认定事实不清、证据不足。（一）一审判决以张某签订的《房屋租赁合同》作为认定租金的依据与案件事实严重不符。张某委托验房公司验房、主张质量问题的时间为2018年12月17日，而《房屋租赁合同》签订于2018年11月3日，在上述时间前，和本案无关联性。而一审判决将《房屋租赁合同》作为认定租金的依据，与事实严重不符。从张某租赁的房屋看，房屋位于海口世贸片区，为海口市中心城区，而涉案房屋位于新埠岛，为海口市郊区。两者在地理位置、租金标准上存在较大差异，一审判决直接以两房屋面积相当，租金标准符合市场价格即确认了租金标准，无任何事实依据。（二）金海晟公司不存在逾期交房的情况，一审判决金海晟公司承担从2018年11月计算到2019年4月的逾期交房赔偿责任无事实和法律依据。由于涉案房屋完全具备交付条件，金海晟公司已经在合同约定的交付日期2018年10月25日向张某寄发了《收楼通知书》，通知其应于2018年10月31日前来办理收楼手续，因张某未按时办理，且在合同明确约定不能以房屋瑕疵问题为由拒绝接受涉案房屋的情况下仍不配合金海晟公司办理收楼手续，因此，涉案房屋应视为已于2018年10月31日交付给张某，不应从2018年11月起要求金海晟公司承担赔偿责任。   由于涉案小区同批次房屋基本交付完毕，张某拒绝收房后金海晟公司进行了多次催告，该等催告是要求张某尽快收楼，而非逾期交付后的另行通知，一审法院直接以2019年4月29日这次催告的时间作为计算赔偿的截止时间，认为在此时间之前存在质量问题、金海晟公司无法交付，无任何事实依据。   综上，一审法院认定事实不清，证据不足，应予改判，支持金海晟公司的上诉请求。   张某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、一审判决认定《商品房买卖合同》附件七第三条第7款为格式条款，并认定无效，属事实认定清楚，适用法律正确。首先，金海晟公司向张某提供的《商品房买卖合同》以及附件七均为格式合同，是金海晟公司在进行频繁、重复的房屋买卖交易过程中为了简化合同订立的程序而形成的，金海晟公司在上诉状中提到的合同条款不仅在本案商品房买卖合同中有，在其他购房者与金海晟公司所签订商品房买卖合同也同样存在。另外即使有生效判决认定金海晟公司与其他业主就涉案项目房屋签订的房屋买卖合同有效，也不能当然认定本案商品房买卖合同附件七第三条第七款为有效条款。其次，金海晟公司提供的《商品房买卖合同》附件七第三条第七款违反公平原则，该条款的约定明显免除了金海晟公司未按时交付合格商品房的责任，排除了张某作为购房人的主要权利，即张某要求金海晟公司承担逾期交房的损害赔偿责任。再次，金海晟公司并未提交证据证明其已经采取合理的方式提请张某注意《商品房买卖合同》附件七第三条第七款约定内容。最后，涉案房屋存在的并非一般质量问题或者是微小质量瑕疵问题，一审判决已经认定涉案房屋存在影响入住的质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予以支持。”故张某请求赔偿租金损失具有事实和法律依据。   二、金海晟公司在合同约定期限届满前未能将达到交付使用条件的房屋交付张某，属于逾期交房，因逾期交房给张某造成的租金损失，金海晟公司应当依法予以赔偿。本案中，双方约定金海晟公司应当于2018年10月31日前向张某交付涉案房屋，事实上，金海晟公司交付的房屋存在影响入住的质量问题。因此，金海晟公司交付的房屋未达到交付使用条件，张某有权拒绝收房，并要求金海晟公司对此进行修复，并赔偿房屋逾期交付期间，张某在外租房所造成的租金损失。关于本案租金的认定标准，涉案房屋所在位置处于海口市中心，并非金海晟公司所称的郊区。参照涉案房屋所在楼盘相同面积对外出租的价格可见，房租为5800元每月，与张某所主张的4500元，每月相差1300元。因此张某主张按照4500元每月的租金标准计算损失，低于涉案房屋的租赁价格，也符合所租赁房屋的正常市场价格。   张某向一审法院起诉请求：1.判令金海晟公司向张某支付租金损失45000元（以4500元/月的租金标准，从2018年11月1日起计算，暂计至2019年8月31日，实际应计至金海晟公司将涉案房屋整改完毕且不影响张某使用）；2、本案诉讼费由金海晟公司承担。   一审法院认定事实：2017年12月12日，张某、金海晟公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，主要约定张某（买受人）向金海晟公司（出卖人）购买滨海国际（2701））地块B9（幢）13（层）**房房屋建筑面积139.8平方米，房屋价款2474460元；出卖人应当在2018年10月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如出卖人逾期交房，每逾期一天，按已付房价款的万分之一支付违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰及设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，出卖人按双方约定的标准修复或赔偿装饰、设备差价。上述合同的附件三“装饰、设备标准”中约定“滨海国际精装修交楼标准（2701地块）”，对涉案房屋包括公共部分（包括外墙、首层住户大堂、标准层电梯间、楼梯）、室内部分（门户、内墙、天花、地面、厨房、地面、厨房台）、设备设施（电梯、供水、供电、燃气、通讯设备、空调设备、保安设备、智能化设备、其他）的具体交房标准进行了明确约定。   上述合同的附件七“本合同补充协议”对《商品房买卖合同》的部分约定进行了补充，包括第三条第7款约定：“该商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。该商品房交付验收期间存在的质量瑕疵属于出卖人的保修责任（因买受人原因造成的除外），由出卖人承担保修、维修责任，但不承担迟延交付等其他任何责任。……”第五条约定“出卖人履行维修及保修责任的，不视做延期收楼，买受人不得拒绝接受该商品房。……”上述合同签订后，金海晟公司于2018年10月25日向张某寄送了《收楼通知书》，通知其于2018年10月31日办理收房手续。张某收到通知后到现场发现涉案房屋存在质量问题，便委托网众验房（成都）科技有限公司对涉案房屋进行查验。2018年12月17日，网众验房（成都）科技有限公司出具一份《网众验房查验问题汇总》，提出涉案房屋存在包括“客厅”门窗松动、闭合不严、“客卫”下水管未接、墙砖7块空鼓、“主卫”下水管漏水、“小次卧”地砖空鼓、顶面鼓包等多处房屋质量问题。张某将上述质量问题告知金海晟公司后，金海晟公司组织人员对涉案房屋进行了维修，并于2019年4月29日电话通知张某办理收房手续，但张某仍以房屋存在部分瑕疵问题拒绝收房。其后，双方就延期交房的赔偿问题未能协商一致，张某遂诉至一审法院成讼。   另查，2018年11月3日，张某与案外人肖毅签订一份《房屋租赁合同》，主要约定张某向案外人肖毅租赁位于海口市××路房，房屋建筑面积147.77平方米，租赁期限一年（自2018年11月6日至2019年11月5日），每月租金4500元，年租金54000元。2018年11月6日，张某向案外人肖毅支付租金54000元。   一审法院认为，一、关于金海晟公司主张的合同附件免责条款是否有效的问题。合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。涉案《商品房买卖合同》的附件七“本合同补充协议”第三条第7款约定“该商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖承担迟延交付责任。该商品房交付验收期间存在的质量瑕疵属于出卖人的保修责任（因买受人原因造成的除外），由出卖人承担保修、维修责任，但不承担迟延交付等其他任何责任。”经审查，该条款明显免除了卖方人按时交付合格商品房的责任、排除了张某作为购房人的主要权利，将可能造成拟交付房屋长期处于修缮状态而购房人又得不到任何赔偿的状况，同时本案无证据证明金海晟公司在订立合同时采取合理的方式提请张某注意免除或者限制其责任的条款，故一审法院依法认定该条款无效，对于金海晟公司以此抗辩可免除延期交房的赔偿责任的理由不予采信。   二、关于金海晟公司延期交房的认定及赔偿责任的确定问题。涉案《商品房买卖合同》约定，金海晟公司应当在2018年10月31日之前交付房屋，并且金海晟公司也于2018年10月25日向张某寄送了《收楼通知书》，通知张某办理交房手续，但是经张某于2018年12月17日委托网众验房（成都）科技有限公司对涉案房屋进行的查验，涉案房屋存在影响入住的质量问题，金海晟公司在收到张某反馈后亦组织人员进行了维修，并于2019年4月29日再次电话通知张某办理收房手续。一审法院认为，根据网众验房（成都）科技有限公司的查验结果以及其后金海晟公司长达数月的维修可以认定，金海晟公司第一次通知交付的房屋确实存在影响正常入住的质量问题，金海晟公司应依法承担2018年11月至2019年4月共6个月的逾期交房赔偿责任。对于张某主张涉案房屋在2019年5月以后仍存在质量问题的说法，张某未能提供确凿的证据予以佐证，不予认定。根据合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……。本案张某在金海晟公司逾期交房后，另行向案外人肖毅承租了房屋，并支付了一年租金54000元。经审查，张某所租赁房屋的面积与涉案房屋相当，并且租赁房屋的地段和租金标准亦符合正常市场价格，一审法院予以确认。如上所述，金海晟公司应依法承担2018年11月至2019年4月共6个月的逾期交房赔偿责任，根据张某租房已发生的实际损失，一审法院依法认定金海晟公司应向张某赔偿6个月房屋租金共计27000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金海晟公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张某支付房屋租金损失27000元。二、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元（张某预付），由张某负担370元，金海晟公司负担555元。   二审期间，双方当事人均未有新证据提交。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   另查明：张某在2018年12月17日验房前就已经与案外人签订了一年的租赁合同，二审询问时，张某称因为家里有孩子，房子刚装修好也不适合孩子居住，因此，其在验房前又续租了一年的房子，将新房放置一段时间。   本院认为，一、关于双方所签订的《商品房买卖合同》的附件七“本合同补充协议”第三条第7款约定是否属于格式条款，是否合法有效的问题。该条约定：“该商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。该商品房交付验收期间存在的质量瑕疵属于出卖人的保修责任（因买受人原因造成的除外），由出卖人承担保修、维修责任，但不承担迟延交付等其他任何责任。”该条款系金海晟公司为重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本院认为，双方约定交付的房屋为带装修的房屋，但该条约定主体验收合格，买受人即不得因质量问题主张出卖人承担迟延交付的违约责任，该条款明显限制了买受人在有证据证明房屋存在质量问题而实际影响到买受人居住使用时向出卖人主张迟延交付房屋责任的权利，免除出卖人承担房屋质量不合格的责任，故该条款无效。   二、关于金海晟公司是否应向张某赔偿租金损失的问题。首先，金海晟公司于2018年10月25日向张某寄送了《收楼通知书》，通知张某在2018年10月31日前办理收房手续，但张某于2018年12月17日才自行委托案外人网众验房（成都）科技有限公司对涉案房屋进行的查验，2018年11月1日至2018年12月17日迟延验房期间的责任应由张某自行承担，一审判决该期间的租房损失由金海晟公司承担不当，本院予以纠正。张某验房后对房屋存在的质量问题提出多项异议并拒绝收房，金海晟公司认可其中的部分问题并进行整改维修，一审结合该情况，认定房屋存在一定的质量问题且影响到张某居住使用该房屋，并据此判决金海晟公司应对张某的租房损失承担责任并无不当。但考虑到本案张某系自行委托案外人验房，涉案房屋的质量对张某实际使用房屋的影响程度未有鉴定机构的鉴定结论予以确认，其所租赁的房屋与金海晟公司所交付的房屋并非同一地段，其所提供的网上的租房信息仅是某个案外人对外出租房屋的价格，且张某在验房就已经自行租房，结合以上事实，本院酌情认定金海晟公司以张某每月4500元租房价格的70%向张某支付2018年12月18日至金海晟公司2019年4月29日再次通知张某办理收房手续之日（133天）的租金损失，即4500元×70%÷30天×133天=13965元。   综上所述，金海晟公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审法院判决认定事实部分不清，判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：   一、撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初13376号民事判决第二项；   二、变更海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初13376号民事判决第一项为：限海南金海晟投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张某支付房屋租金损失13965元。   三、驳回张某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案一审案件受理费925元（张某预付），由张某负担287元，海南金海晟投资有限公司负担638元；二审案件受理费925元，由张某负担287元，海南金海晟投资有限公司负担638元。   本判决为终审判决。   审判长 周 玲   审判员 何 静   审判员 李 婕      二〇二〇年九月十九日   书记员 陈麒吉   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。