湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初807号 原告李建光，男，住新化县。 被告湖南君明房地产开发有限公司。 地址：新化县。 法定代理人朱诗阳，该公司经理。 委托诉讼代理人曾军，男，新化县天骄法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 原告李建光与被告湖南君明房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李建光、被告湖南君明房地产开发有限公司委托代理人曾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：1、请求被告向原告支付逾期交房违约金61212.28元（暂计算至2020年3月31日，具体按实际逾期天数计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点：1、逾期交房是天气原因和政策原因造成的，属于不可抗力；2、被告已于2020年1月16日向原告等业主发出了办理交房交接手续的通知，原告要求计算至2020年3月31日是不对的；3、原告诉称应当按照每日万分之五的标准给付违约金，明显过高，按照合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以调整，请求驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下事实： 1、被告湖南君明房地产开发有限公司系自然人投资成控股的有限责任公司，被告湖南君明房地产开发有限公司委托娄底市远见房地产经济有限公司对其开发的尚程家苑进行销售。 2、原告李建光及其妻曾艳雄和被告湖南君明房地产开发有限公司于2018年6月6日签订了商品房买卖合同（预售），合同内容有1）商品房基本情况：1幢602房，建筑面积134.7平方米。2）每平方米单价为2979.45元，总价401392元，于2018年6月10日支付首期房价款121392元。3）交付时间和手续，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。4）逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，按照第1种方式处理（第1种和第2种不作累加），第1种方式为，逾期30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五违约金，第2种为，逾期超过30日的，买受人有权解除合同。并按全部房价款的10%支付违约金等内容。 3、2019年元月至2019年6月下雨天偏多，半年间共下雨106天。 4、2019年7月19日，湖南君明房地产开发有限公司向新化县人民政府提交了“关于尽快修通学府北路的报告”，该报告的主要内容有：湖南君明房地产开发有限公司于2016年9月通过竞买获得坐落于上渡办事处学府北路东侧地块，该地块位于学府北路东侧，学府北路属于市政工程，至今未修通，致使尚程家苑小区无法正常出入，消防通道也无法开通，导致尚程家苑无法按期交房，请求尽快修通学府北路。 5、2020年1月16日，娄底市远见房地产经济有限公司在尚程家苑业主群（微信群）发出通知：经开发商决定，2020年1月18日办理交房交接手续，请各位签订了商品房买卖合同并全额支付房款的业主收到通知后携带本人身份证前往尚程家苑售楼处或尚程家苑物业管理中心办理交接手续，未签订合同或未全额支付房款的业主务必尽快前往尚程家苑售楼处办理手续。有60多户业主已经装修入住。原告以被告未办妥相关手续拒绝收房。 二、双方当事人有争议的事实。 1、被告湖南君明房地产开发有限公司是否违约？ 原告李建光认为，按照原、被告所签购房协议，被告应当于2019年5月31日前交付房屋并出具相关资质证明，被告未按期交付，存在违约。 被告湖南君明房地产开发有限公司认为，逾期交房是因政府的市政工程滞后和雨水天气过多造成，属于不可抗力的原因，不属于违约。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同约定的向买受人交付商品房的时间为2019年5月31日，被告湖南君明房地产开发有限公司在2020年1月16日才由其委托的娄底市远见房地产经济有限公司在其所建尚程家苑业主群（微信群）发出交房通知，存在违约。 2、违约金如何确认？ 原告认为，被告应当从逾期交付商品房之日起，每日按照房屋总价款万分之五支付违约金至正式交房为止。 被告认为，1）因天气和市政工程的原因属不可抗力，依合同可以免除迟延交房的违约责任。2）2020年1月6日，已委托娄底市远见房地产经济有限公司发出交房通知，有60多户业主已装修入住，此后不再存在迟延交房问题。3）违约金的计算是以实际损失做为参考依据的，原告未提供证据证明其实际损失的存在应承担举证不能的法律后果。4）合同约定按房屋总价，每日万分之五计算违约金明显过高，请求法院依法予以调整。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金的规定以补偿为主，有限的承认违约金的惩罚性，即违约金不得高于实际经济损失的百分之三十。被告逾期交房存在违约，应当承担违约金，虽然存在雨水天气过多、市政工程滞后的原因，但依然存在其他可以克服的因素，因此，不能免除其违约责任，但可以适当减轻，原、被告双方约定按房屋总价，以每日万分之五的标准计算违约金，标准偏高，依法予以调整。原告未提交有关实际经济损失的依据，本院按本地租房标准酌情认定。 判决的理由与结果 本院认为，原、被告签订商品房买卖合同后，双方均应按合同约定履行义务。被告迟延交房应承担违约责任。被告施工期间因雨水天气过多和市政工程滞后导致工期延长有不可抗力的因素，但依然存在其他可以克服的因素。因此不能免除但可以减轻其违约责任。原、被告双方约定按房屋总价以每日万分之五的标准计算违约金，标准偏高，应予调整。原告未提交有关实际经济损失的依据，本院按本地租房标准酌情认定，基此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十七条。最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告湖南君明房地产开发有限公司向原告李建光支付逾期交房违约金6400元，限本判决生效后十日内给付。 二、驳回原告李建光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1330元，由原告李建光负担665元，被告湖南君明房地产开发有限公司负担665元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  袁志男 人民陪审员  彭文辉 人民陪审员  杨 黎 二〇二〇年九月二十一日 法官 助理  石 杰 代理书记员  阳 婷 附：本判决适用的法律条文 对《中华人民共和国合同法》的适用 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 对最高人民法院“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”的适用 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。