云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3181号上诉人（原审被告）：马小兰，女，1964年6月9日出生，汉族，现在云南省。上诉人（原审被告）：冉泽宇，男，1975年2月28日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：马金梅，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾程，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明柯润企业管理有限公司。住所地：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区官渡街道办事处官渡古镇二期。法定代表人：杨发青，总经理。委托诉讼代理人：李莉，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：云南君城酒店有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区广福路官渡古镇****C2—**。法定代表人：李贤。上诉人马小兰、冉泽宇因与被上诉人昆明柯润企业管理有限公司（以下简称“柯润公司”）、原审被告云南君城酒店有限公司（以下简称“君城酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人马小兰，上诉人冉泽宇委托的诉讼代理人马金梅，被上诉人柯润公司委托的诉讼代理人李莉到庭参加诉讼，原审被告君城酒店经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。马小兰、冉泽宇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回柯润公司一审全部诉讼请求，一、二审案件受理费由柯润公司负担。事实和理由为：一、一审判决认定事实不清，2017年10月，冉泽宇与昆明阆苑企业管理有限公司（以下简称“阆苑公司”）签订《转租协议》，将涉案房屋转让给阆苑公司，并由其承担拖欠至2017年10月1日的房租、管理费、卫生费作为应当支付给冉泽宇的转让费，后续经营中由其直接向柯润公司支付相关费用。之后，涉案房屋由阆苑公司使用，租金也是由阆苑公司交付，被上诉人收取租金、向阆苑公司开具发票，并且经过六个月未提出异议，上述行为应视为柯润公司对转租行为的认可。冉泽宇在一审中提交的证据可以证实涉案房屋截止2017年12月的房租已经全部交清，剩余2018年1月至2018年6月的租金应当由阆苑公司承担。就涉案房屋的租赁合同纠纷，柯润公司已经另案起诉阆苑公司要求其支付租金及返还租赁物。上述事实均可证实被上诉人认可实际使用人及承租人为阆苑公司。二、阆苑公司应当作为被告或第三人参加诉讼，一审法院对上诉人的追加申请不予准许是错误的。三、本案系租赁合同纠纷，不属于法律规定的可以支持律师费的几种情形，双方合同中也没有关于律师费承担的约定，一审法院支持柯润公司关于律师费的诉讼请求错误。综上，请求二审法院予以改判。柯润公司辩称：一、君城酒店从未向柯润公司提出过变更承租人的申请，冉泽宇作为君城酒店的实际控制人，以君城酒店对公账户存在司法查封为由要求由其实际控制的另一家企业即阆苑公司向柯润公司代付相关款项，该代付行为不能代表合同主体的变更。二、即使君城酒店与阆苑公司之间私下存在转租行为，也不能免除君城酒店作为承租人所应承担的合同义务，也不能免除上诉人作为担保人的担保责任。综上，上诉人的上诉请求不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。君城酒店未到庭陈述意见。柯润公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告君城酒店之间签订的《商铺租赁合同》，并要求被告君城酒店即刻返还原物给原告；2、判令被告君城酒店支付至返还之日的租金、物业管理费、卫生费、水电费（截止到2016年11月30日止欠租金1584717元、物业管理费23253元、卫生费22580元、水电费72113.1元）；3、判令被告君城酒店向原告支付违约金650830元；4、被告马小兰、冉泽宇对上述债务承担无限连带责任；5、本案的诉讼费、律师代理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月22日，原告柯润公司与被告君城酒店签订《租赁合同》，合同第一条第1款约定：租赁物的建筑面积是8424.48㎡。合同第二条第1款约定：租赁期限是50个月，自2014年5月1日起至2018年6月30日止。合同第三条第1款约定：2014年3月31日前支付2014年5月1日至2015年4月30日的租金3069954元，2015年3月31日前支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金3254151元，2016年3月31日前支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金3254151元，2017年3月31日前支付2017年5月1日至2018年6月30日的租金3736850元；第3款约定：在租赁期限内，被告君城酒店应当根据原告的要求将物业管理费及其他相关费用支付至原告或原告指定的第三人（如物业管理公司），并接受原告及原告指定的第三人的物业管理。第十一条第4款约定：被告君城酒店逾期交付租金及其他费用，除应及时如数补缴外，每逾期一天，还应按欠交款金额的1%向原告支付逾期付款违约金；逾期交付租金及其他费用超过30天，原告有权解除合同，合同解除后，被告君城酒店应向原告补交合同解除前的租金、其他费用及逾期付款违约金，同时被告君城酒店交给原告的保证金作为违约金不予退还，并向原告支付当年租金总额20%的违约金。第十二条第4款约定：被告君城酒店在合同届满、终止或解除合同后，继续占有、使用租赁物的行为是违约行为，不能视为是原、被告双方之间建立无固定租赁关系的事实。被告君城酒店应当按照当年市场内同类房屋租金标准的2倍向原告支付房屋占用费，直至返还之日止；同时，原告有权采取任何措施阻止被告君城酒店对租赁物的继续使用，如停水、断电、封门等。当日，被告马小兰、冉泽宇向原告出具《承诺书》、《个人不可撤销无限连带担保责任书》，对被告君城酒店与原告签订的《租赁合同》承担无限连带担保责任。2016年12月1日，被告君城酒店向原告出具《欠款确认书》，载明：2016年5月1日至2017年4月30日的租金为3254151元，根据双方约定被告君城酒店应于2016年3月31日前支付，现被告君城酒店尚欠原告款项：1、租金1584717元（计费面积8424.48㎡，按每平方米32.19元/月计算，自2016年5月1日起至2016年11月30日止）；2、卫生费49676元（计费面积8424.48㎡，按每平方米0.54元/月计算，自2016年5月1日起至2016年11月30日止）；3、物业费51157.33元（计费面积8424.48㎡，按每平方米2.93元/月计算，自2016年5月1日起至2016年11月30日止）；4、水电费：8月欠费67942.3元，9月欠费48818.7元，10月欠费53141.2元；以上共计欠款1855452.53元。被告君城酒店签字“以上金额确认无误。”并加盖公司印章。另查明，2016年12月27日，被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2016年12月5日，被告君城酒店向原告支付2016年7月3日至2016年8月30日水电费67942.3元，2016年9月1日至2016年9月30日水电费48818.7元，2016年10月1日至2016年10月30日水电费53141.2元，物管费27904元，垃圾清运费27096元；2017年2月28日，被告君城酒店向原告支付租金227258元；2017年3月30日，被告向原告支付租金43921元；上述被告君城酒店支付的租金、水电费等共计767260.45元，按照双方确认的上述欠款1855452.53元，扣除被告已支付的款项，尚欠款项为1088192.08元。2017年3月30日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年4月20日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年5月31日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年6月29日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年6月29日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金100000元；2017年7月31日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金271179.25元；2017年9月30日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金200000元；2017年11月28日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金200000元；2017年12月5日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金100000元；2017年12月27日，案外人昆明阆苑企业管理有限公司替被告君城酒店向原告支付租金700000元；上述案外人昆明阆苑企业管理有限公司支付租金共计2655896.25元。后因被告经原告多次催要租金未支付，故原告诉至法院，主张前述诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与被告签订《租赁合同》，原告将租赁物交付被告使用，双方之间的租赁合同成立且生效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告君城酒店于2016年12月1日向原告出具的《欠款确认书》具有租赁合同结算的效力，现原告以该《欠款确认书》主张权利，应予支持。现原告庭审后向一审法院明确截止到2018年6月30日，被告君城酒店尚欠原告租金1226574元、卫生费108348元、物业管理费111616元、水电费131277元（4月份46335元、5月份45745元、6月份39197元），以上共计1577815元。一审法院认为，原告的上述欠款主张按照双方合同约定的租金标准，扣除上述被告及案外人支付的租金及水电费用后，截止到2018年6月30日原告主张的尚欠款项1577815元低于被告提供的证据证实的欠费款，从保护被告的利益出发，一审法院对原告自认的欠款主张予以支持。原告诉请被告按年租金4950005元的2倍支付自2018年7月1日起至返还租赁物之日止的租赁物占用费，且要求被告将租赁物予以返还，但原告已经另案提起诉讼主张自2018年7月1日开始租赁物实际由案外人昆明阆苑企业管理有限公司实际占用，由案外人昆明阆苑企业管理有限公司支付2018年7月1日起的实际占用费并返还租赁物，故本案当中对此不予处理。至于违约金，原告主张被告支付违约金650830元，一审法院认为原告的主张过高，故一审法院调整为315563元（1577815元×20%=315563元）。原告主张被告冉泽宇、马小兰对以上债务承担连带清偿责任，一审法院认为，被告马小兰、冉泽宇向原告出具《承诺书》、《个人不可撤销无限连带担保责任书》中，均对被告君城酒店与原告签订的《租赁合同》承担无限连带担保责任，故一审法院对原告的主张予以支持。被告冉泽宇辩称租赁合同已经解除，被告君城酒店已不是租赁物的实际使用人，应由转租承受人案外人昆明阆苑企业管理有限公司支付租金，一审法院认为，被告并未提交证据证实被告君城酒店与原告已解除租赁合同，且被告冉泽宇在既不是君城酒店的法定代表人，也没有被告君城酒店的授权委托书和原告同意的情况下，与案外人昆明阆苑企业管理有限公司的《转租转让协议》无效，故一审法院对被告的辩解不予支持。被告马小兰辩称其在2016年与冉泽宇、柯润公司三方签订协议，所有债权债务与唐韵酒店无关，故其不应当承担任何连带责任，但未提交证据证实，故一审法院不予支持。原告诉请解除原告与被告君城酒店签订的《租赁合同》，该合同的履行期限已经届满，故对原告的主张不予支持。原告主张被告承担律师代理费，一审法院认为该费用系原告实现权利的必要支出，故一审法院予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南君城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明柯润企业管理有限公司支付截止到2018年6月30日的租金1226574元、卫生费108348元、物业管理费111616元、水电费131277元；二、被告云南君城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明柯润企业管理有限公司支付违约金315563元；三、被告云南君城酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明柯润企业管理有限公司支付律师代理费30000元；四、被告马小兰、冉泽宇对以上债务承担连带清偿责任；五、驳回原告昆明柯润企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25628元，由被告云南君城酒店有限公司承担。二审中，冉泽宇向本院提交以下证据：第一组：《经营承诺书》、《付款承诺书》、《腾房通知》，欲证明柯润公司认可阆苑公司系涉案租赁物的实际承租人及实际使用人。第二组：《关于提前收回官渡古镇二期C区商铺经营管理权用于兴建官渡区“中国普洱茶科技数字博物馆”的通知》，欲证明涉案租赁物的承租人为阆苑公司，因政府规划，租赁物已经于2019年12月5日由昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司接管，该公司承诺所有租金由其与柯润公司协商承担。柯润公司向本院提交以下证据：第一组：《授权委托书》、君城酒店租金发票，欲证明冉泽宇实质上为君城酒店的真实股东及实际控制人。第二组：阆苑公司股权登记情况，欲证明冉泽宇是阆苑公司的大股东及实际控制人。第三组：君城酒店与农村合作银行金融借款合同纠纷案登记信息，欲证明2016年期间，君城酒店实际控制人冉泽宇以君城酒店与官渡农村合作银行存在金融借款纠纷，对公账户不能正常使用为由，提出由其名下的阆苑公司代为支付相关费用，为确保租赁费用的收取，柯润公司只能同意该操作方式，但此行为不代表柯润公司同意租赁合同主体变更的事实。第四组：《商铺经营承诺书》，欲证明：阆苑公司收购的是君城酒店的股份而非租赁合同项下的权利义务，君城酒店及阆苑公司未与柯润公司办理过租赁合同主体变更手续，阆苑公司自愿代付君城酒店差欠的所有费用。马小兰未向本院提交新证据。经质证，柯润公司对冉泽宇提交证据的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可证明内容。马小兰对冉泽宇提交证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以认可。冉泽宇对柯润公司提交的第一组、第四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，不认可证明内容，对第二组、第三组证据的真实性、合法性予以认可，不认可关联性及证明内容。马小兰对柯润公司提交证据认为不清楚相关事实，不发表质证意见。本院认为，冉泽宇提交的第二组证据以及柯润公司提交的第二组、第三组证据，与本案争议事实无关，本院不予审查。对双方提交的其他证据，本院予以采信，能否证明各自的诉讼主张，本院将在说理部分予以阐述。二审中，经询问各方当事人对一审判决确认事实的意见，冉泽宇认为阆苑公司支付的租金是其作为承租人向出租人支付而非代君城酒店支付，冉泽宇对一审判决确认的其他事实没有异议。马小兰及柯润公司对一审判决确认的事实没有异议。本院对一审判决确认的各方当事人均无异议的事实予以确认。冉泽宇所提异议是否成立，本院将在说理部分予以阐述。二审另查明：2018年2月13日，阆苑公司向柯润公司出具《商铺经营承诺书》，载明：“由贵公司管理的官渡古镇二期……商铺承租人为云南君城酒店有限公司（以下简称“君城公司”）。2015年10月，由于君城公司经营不善将上述商铺经营权及债权债务关系全部转让给了我方，但我方收购后君城公司的股权被质押给湖北商会，导致我方不能办理股权变更手续也无法以君城公司的名义进行经营，我方不得已又另行注册成立了昆明阆苑企业管理有限公司（以下简称“阆苑公司”），由阆苑公司实际经营及管理该商铺并承担所有经营费用及风险。现由于君城公司原实际控制人、股东、法定代表人均无法联系，未能与贵公司办理相关租赁关系变更手续。我方作为官渡古镇……商铺的实际经营方、股东做出如下承诺：……2、我方自愿承担因承租官渡古镇二期……商铺而产生的一切费用及权利义务，包括原君城公司差欠贵公司的所有费用；自愿遵守贵公司与君城公司所签署的《商铺租赁合同》中的所有条款。”2018年6月21日，阆苑公司向柯润公司出具《付款承诺书》，载明：“截止2018年6月30日止，我方差欠你公司……1658818元。我方承诺于2018年6月30日前付清以上所欠款项……如我方逾期支付该笔款项的，贵公司即可采取以下任何一种方式行使贵公司的保障权利：1、对我方商铺采取停水、停电及查封等禁止我方经营的措施；2、直接处置、变卖我方商铺内的所有物品……3、贵公司可单方解除与我方之间的租赁合同关系……除上述权利外，贵公司还有权根据《商铺租赁合同》之约定向我方追究其它违约责任。”2018年7月23日，柯润公司向阆苑公司、杜明、胡杰、冉泽宇发出《腾房通知》，通知解除租赁关系，并要求其四方于2018年7月30日前将所有欠款偿付完毕并将商铺返还给柯润公司。2018年10月20日，柯润公司作为原告，以阆苑公司、杜明、胡杰、冉泽宇作为被告向一审法院提起诉讼，要求其四人向柯润公司返还租赁物，并支付自2018年7月1日起至租赁物返还之日止的占用费、物业费、卫生费以及违约金。2020年6月30日，一审法院作出（2018）云0111民初10972号民事裁定书，准许柯润公司撤回起诉，准许阆苑公司撤回反诉。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：柯润公司与君城酒店于2015年10月22日签订的《租赁合同》中的承租方是否进行了变更？本院认为：首先，柯润公司与君城酒店于2015年10月22日签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的权利义务。双方通过签订该合同建立了租赁合同法律关系，柯润公司系出租人，君城酒店系承租人。二上诉人现主张在实际履行合同过程中，承租人变更为案外人阆苑公司，君城酒店不应再承担《租赁合同》项下的权利义务。冉泽宇就其该主张提交了《转租转让协议》、《经营承诺书》、《付款承诺书》、《腾房通知》予以证实，本院认为：（一）《转租转让协议》系冉泽宇与杜明、阆苑公司签订，冉泽宇并非君城酒店的法定代表人，君城酒店未到庭说明情况，二上诉人也未提交证据证实冉泽宇签订该转让协议时获得了君城酒店的授权。（二）从阆苑公司出具的《经营承诺书》、《付款承诺书》载明的内容来看，阆苑公司并未向柯润公司作出要求柯润公司解除与君城酒店签订的《租赁合同》，与阆苑公司重新签订租赁合同或直接将《租赁合同》项下的承租人变更为阆苑公司的意思表示。（三）变更《租赁合同》项下的承租人属于合同债权债务的概括转移，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”即使阆苑公司提出将租赁合同项下的承租人由君城酒店变更为阆苑公司，也需经过柯润公司的同意。现柯润公司明确表示不认可阆苑公司系涉案商铺的承租人，二上诉人虽主张柯润公司收取了阆苑公司的租金并开具了发票，应视为其同意承租人的变更，但本案中，阆苑公司向柯润公司支付第一笔租金的时间为2017年3月30日，此时冉泽宇尚未与阆苑公司签订《转租转让协议》，并且在同一天，君城酒店也向柯润公司交付了租金，柯润公司向君城酒店出具了收取租金的发票。本院认为，从上述事实来看，仅凭柯润公司收取阆苑公司租金并向其开具发票的行为不能证实柯润公司认可《租赁合同》项下的承租人变更为阆苑公司的事实。（四）从柯润公司2018年7月23日向阆苑公司、杜明、胡杰、冉泽宇发出的《腾房通知》所载明的内容来看，也不能看出柯润公司明确作出同意将《租赁合同》的承租人变更为阆苑公司的意思表示。综上，上诉人冉泽宇提交的证据不足以证实柯润公司同意将《租赁合同》项下的承租人变更为阆苑公司的事实，其对此应承担举证不利的法律后果，本院对上诉人的该上诉主张不予支持。其次，上诉人认可截止2018年6月30日，即《租赁合同》约定的履行期限届满时，君城酒店尚欠柯润公司租金1226574元、卫生费108348元、物业管理费111616元、水电费131277元，该款君城酒店应当支付。对于违约金，因君城酒店长期逾期交付租金的行为已经构成违约，应承担合同约定的违约责任，一审法院在考虑本案实际情况的基础上，将违约金调整为315563元并无不当，本院予以维持。对于律师代理费，此系君城酒店因其违约行为给柯润公司所造成的实际损失，根据《租赁合同》第11.3条关于“……违约一方应承担赔偿责任（其赔偿责任包括向人民法院诉讼支付的诉讼费、评估鉴定费及因诉讼向律师支付的律师代理费等）”的约定，君城酒店应当承担。第三，二上诉人于2015年10月22日出具《承诺书》，承诺若君城酒店对柯润公司无法履约，其个人将承担连带责任。该《承诺书》对其二人具有法律约束力，其二人在本案中应承担连带责任。第四，阆苑公司并非本案必要诉讼参加人，一审法院未追加其参加本案诉讼并不违反法律规定，上诉人对此所提异议不成立。综上所述，上诉人冉泽宇、马小兰的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25628元，由上诉人冉泽宇、马小兰负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年九月十一日法官助理仝倩华书记员吴自红