广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6056号上诉人（原审原告）：顺德区大良明家房地产中介服务部，经营场所广东省佛山市顺德区。经营者：林结娴。上诉人（原审原告）：佛山市龙利房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：吴某1。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李程灏，广东顺晖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈浦军，男，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。原审第三人：李彩英，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：冯茵，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。原审第三人：冯靖，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人顺德区大良明家房地产中介服务部（以下简称明家服务部）、佛山市龙利房地产中介有限公司（以下简称龙利公司）因与上诉人陈浦军、原审第三人李彩英、冯茵、冯靖居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初25989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明家服务部、龙利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判陈浦军向明家服务部、龙利公司支付佣金123900元及违约金（以123900元为本金从一审起诉之日起按年利率24%计算至清偿完毕为止）；3.诉讼费由陈浦军承担。事实与理由：一审法院关于“明家服务部、龙利公司尚未履行关于房屋买卖合同的后续义务，因此如果要求陈浦军支付全部佣金有失公允，并酌情认定陈浦军应向明家服务部、龙利公司支付佣金70000元”的认定没有事实和法律依据，且有违诚实守信原则，理由如下：一、涉案《房屋买卖合同》合法有效，为合同三方当事人经过协商一致自愿签订的，买卖双方均完全知悉并自愿承担违约所产生的后果。并非明家服务部、龙利公司不愿履行房屋买卖合同的后续义务，而是因为陈浦军的违约行为导致房屋买卖合同的后续义务无法继续履行。涉案《房屋买卖合同》第八条3点明确约定：合同买方和卖方双方应在合同签订当日分别向明家服务部、龙利公司各支付61950元佣金，如若一方违约导致房屋不能买卖交易成功的，违约方须向明家服务部、龙利公司支付全部佣金123900元。陈浦军在明确知道违约所导致的后果的情况下签订涉案的《房屋买卖合同》，应当严格按照合同履行义务并接受违约条款的约束。如若陈浦军按合同履行义务的，明家服务部、龙利公司完全愿意继续履行后续的义务，并可获得123900元的佣金收益，因此涉案交易的佣金123900元是属于明家服务部、龙利公司可预期的收益，属于实际产生的损失，并非额外的违约金收入。一审法院不应当将陈浦军的违约行为所导致的后果附加于明家服务部、龙利公司。一审法院调整陈浦军应支付的佣金金额没有事实和合同依据。二、根据《中华人民共和国合同法》的规定，涉案的佣金123900元属于明家服务部、龙利公司预期收益，并非属于违约金，一审法院酌情调整陈浦军应支付的佣金没有任何法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如前所述，涉案的123900元的佣金是属于明家服务部、龙利公司合同履行后可预期的实际收益。陈浦军恶意违约，导致明家服务部、龙利公司无法继续履行，因此按照合同的约定，陈浦军作为导致合同无法继续履行的违约方应向明家服务部、龙利公司支付全部佣金123900元。明家服务部、龙利公司主张的年利率24%违约金才是属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的违约金，法院认为该违约金过高超过实际损失的有权依法酌情调整，明家服务部、龙利公司尊重法院的认定，但涉案的佣金并非《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的违约金，一审法院酌情调整佣金的数额没有法律依据，不应当擅自调整合同约定的关于佣金支付的违约条款。三、一审法院不应当凭主观臆测来断定明家服务部、龙利公司所付出的劳动成果。本案合同为居间合同，明家服务部、龙利公司作为中介方，为了促成这份涉及4130000元的房屋买卖合同，做了最困难、最复杂、最辛苦，也最具含金量的前期工作，包括不断与买卖双方进行协商，以达成合理的交易价格，不分昼夜带双方去看房屋现场、修改合同条款。合同签署后，后续的解押、办理过户手续是常规程序，反而比较容易且含金量比较低。四、人民法院应当鼓励合同当事人严格遵守诚实守信原则，应当依法保障守约方的合法权益，严惩违约方的违约行为。涉案合同已明确约定违约方需要支付全部的佣金，法院应尊重当事人自愿签订的合同条款，不应调整。否则，以后所有的《房屋买卖合同》关于佣金支付的违约条款实际上都是无效的，只要一方提前违约，佣金均会被法院酌情调整，则导致更多提前违约的行为，对于房屋买卖合同的履行将产生不利的影响，对房屋中介方也是不公的，将与维护诚实守信的经济市场的初衷背道而驰。综上所述，一审判决没有事实依据和法律依据，应予改判。陈浦军的答辩意见同其上诉意见。李彩英、冯茵、冯靖均未发表意见。陈浦军上诉请求：1.变更为一审判决第一项为陈浦军向明家服务部、龙利公司支付佣金25000元（违约金自2019年11月6日起按年利率6%计算至陈浦军实际清偿之日止）；2.本案一审、二审诉讼费均由明家服务部、龙利公司负担。事实和理由：涉案房产在陈浦军与李彩英、冯茵、冯靖签订《房屋买卖合同》后的两个月内已不能继续履行，而明家服务部、龙利公司作为居间方仅促成了双方签订合同，并未实际提供协助办理银行贷款、产权过户、抵押登记等后续中介服务。此外，陈浦军对于李彩英、冯茵、冯靖的佣金是否有减免、是否有实际支付等情况均不知情，且李彩英、冯茵、冯靖并未到庭参加诉讼，不能仅凭合同约定的条款就判决陈浦军需要代李彩英、冯茵、冯靖支付相应佣金。因此，根据佣金确认书和明家服务部、龙利公司的履约情况，陈浦军仅需支付佣金25000元。首先，明家服务部、龙利公司作为居间方除提供订立合同机会促成双方签订合同外，还应包括为买卖双方在房屋交易过程中提供房屋权属查验、协商沟通、协助办理过户登记、抵押登记手续等中介服务。但是，涉案房屋买卖合同在2019年8月份已不能继续履行，距离买卖双方签订合同不足两个月，而明家服务部、龙利公司对后续的委托事项并未实际履行。因此，对于陈浦军应支付的佣金应当遵从公平原则和权利义务对等原则，并结合之后签订的佣金确认书和实际履约情况，酌情支付佣金25000元为宜。其次，房屋买卖合同约定的第八条第3点“如甲乙双方签订本合同后其中一方或双方违约的,另该房屋而不能买卖交易成功，违约方需向丙方支付全部佣金即大写人民币壹拾贰万叁仟玖佰元整……”的内容实为违约责任条款。具体到本案，在明家服务部、龙利公司仅提供促成房屋买卖合同签订服务的情况下，就要求违约方承担守约方应支付的全部佣金，明显属于约定的违约金过分高于造成的损失，况且明家服务部、龙利公司也没有举证其所受的损失。退一步来说，即使陈浦军需要代李彩英、冯茵、冯靖支付佣金，所支付的佣金也应予以减少，应当调整为25000元为宜。再次，合同约定买卖双方分别向中介方支付佣金，而陈浦军对于李彩英、冯茵、冯靖的佣金是否有减免、是否有实际支付均不知情，且李彩英、冯茵、冯靖并未到庭参加诉讼，一审法院在仅有明家服务部、龙利公司单方陈述的情况下就作出佣金无减免、未支付的认定明显存在错误。若李彩英、冯茵、冯靖已经支付过佣金，则陈浦军不需要再重复支付；即使李彩英、冯茵、冯靖未支付过佣金，则根据合同相对性的原则，也应当是明家服务部、龙利公司先向李彩英、冯茵、冯靖追讨，再由李彩英、冯茵、冯靖另案向陈浦军主张权利，否则将令明家服务部、龙利公司双重获利。综上，一审判决适用法律错误，未查明李彩英、冯茵、冯靖的佣金减免和支付情况，也未合理分配应付的佣金比例，应予改判。明家服务部、龙利公司、李彩英、冯茵、冯靖均未发表意见。明家服务部、龙利公司向一审法院起诉请求：1.判令陈浦军立即向明家服务部、龙利公司支付佣金123900元及违约金（以佣金123900元为本金从起诉之日起按年利率24%计至清偿完毕为止）；2.判令陈浦军承担本案诉讼费，明家服务部、龙利公司预交的诉讼费由法院直接退回给明家服务部、龙利公司。一审法院认定事实：2019年6月13日，李彩英、冯茵、冯靖作为卖方，陈浦军作为买方，明家服务部和龙利公司作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定：卖方自愿把坐落于佛山市顺德区的屋出售给买方，成交总价为413万元，买方于签订合同当天向卖方支付购房定金40万元，买卖双方办理房屋过户手续时买方向卖方支付373万元；若买方没有按时支付款项或办理相关手续的视为违约；买卖双方应分别向中介方支付房屋成交价的1.5%作为佣金，即61950元，于签订合同当天一次性付清，如买卖双方签订合同后其中一方或双方违约，该房屋不能交易成功的，违约方需向中介方支付全部佣金123900元，逾期支付按逾期付款金额1%每日作为违约金支付给中介方。明家服务部在合同落款处盖章，龙利公司的工作人员李伟刚在落款处签名。上述合同签订当天，陈浦军向李彩英、冯茵、冯靖支付定金100000元，双方约定剩余定金300000元于2019年6月16日一次性付清。但陈浦军没有支付余下的定金及房款。2019年6月13日，明家服务部与陈浦军签订《买方佣金确认书》，约定：陈浦军确认若以本人名义与明家服务部成功签订买卖合同，则确认向明家服务部支付50000元作为佣金，佣金于签订合同当天付50%，买卖双方办理房屋的过户手续完毕即一次性付清余款。但陈浦军至今未支付过佣金。李彩英、冯茵、冯靖委托广东奇才律师事务所向陈浦军发送律师函，载明：截至本函发送之日，陈浦军仅于2019年6月16日支付定金100000元，已构成违约，请于收到本函后五日内付清定金，否则李彩英、冯茵、冯靖将解除合同、没收定金并追究相关违约责任。后李彩英、冯茵、冯靖再次委托广东奇才律师事务所向陈浦军发送律师函，载明：陈浦军仍未履行合同义务，故解除《房屋买卖合同》并没收定金100000元。两份律师函均由明家服务部通过微信方式发送给陈浦军。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。关于龙利公司的诉讼主体是否适格。虽然龙利公司在《房屋买卖合同》中没有盖章，但认可李某刚的工作人员身份及代为签名的行为，根据庭审查明的事实，龙利公司是李彩英、冯茵、冯靖的中介，而李彩英、冯茵、冯靖对于龙利公司的中介行为并无异议。虽然陈浦军和李彩英、冯茵、冯靖是分别在不同的中介公司居间下达成房屋买卖的合意，但明家服务部、龙利公司是以共同居间人的身份签订《房屋买卖合同》，因此在涉案的房屋买卖过程中，明家服务部、龙利公司对于陈浦军和李彩英、冯茵、冯靖来说共同享有居间合同的权利，承担居间合同的义务，因此龙利公司是本案的适格主体。《房屋买卖合同》关于佣金的约定虽然是明家服务部、龙利公司提供并打印的，但包含在整份《房屋买卖合同》中，对于房屋买卖交易来说，使用打印的合同非常正常，而且房屋买卖是大额交易，买卖双方一般来说必定会对合同内容多番商讨，才能最终确定，陈浦军作为具有完全民事行为能力人，应对合同内容充分了解并同意才会签订合同，合同中关于佣金的约定没有加重陈浦军的义务或减轻明家服务部、龙利公司的责任，不属于格式条款，该约定合法有效，合同各方应遵照履行。合同约定如一方违约使房屋交易不成功，则违约方需支付买卖双方的佣金。陈浦军没有按照合同的约定支付定金及购房款，李彩英、冯茵、冯靖已向陈浦军发送律师函表示陈浦军违约且要求解除合同，陈浦军在本案中未能提供证据证明其迟延付款的合理性，因此陈浦军应属违约，明家服务部、龙利公司主张陈浦军支付买卖双方的佣金合理，一审法院予以支持。关于陈浦军应支付的佣金金额。明家服务部、龙利公司在庭审中确认收取陈浦军的佣金调整为50000元，一审法院予以确认。但没有证据证明明家服务部、龙利公司对李彩英、冯茵、冯靖的佣金予以减免，因此李彩英、冯茵、冯靖应支付给明家服务部、龙利公司的佣金应按《房屋买卖合同》的约定，共61950元。虽然明家服务部、龙利公司确实促成了《房屋买卖合同》的签订，但在一般的房屋买卖过程中，中介方除了促成签订买卖合同，还需完成协助办理银行贷款、协助办理产权过户手续、协助办理抵押登记等的后续义务。本案中，这些后续义务明家服务部、龙利公司尚未履行，且已没有必要履行了，因此如果要求陈浦军支付全额的佣金未免有失公允。但是，明家服务部、龙利公司在促成房屋买卖合同签订、在陈浦军与李彩英、冯茵、冯靖发生矛盾时沟通协调中确实付出了劳动，综合本案的案情，一审法院酌定陈浦军应向明家服务部、龙利公司支付买卖双方的佣金共70000元。关于违约金。《房屋买卖合同》约定逾期支付佣金按每日1%支付违约金，虽然明家服务部、龙利公司与陈浦军后来签订了一份《确认书》对佣金金额进行了变更，但确认书的内容没有涉及违约金，因此违约金应按照《房屋买卖合同》的约定。明家服务部、龙利公司没有证据证明陈浦军违约对其造成的损失，即使明家服务部、龙利公司将合同中对违约金的约定调整为年利率24%亦明显高于明家服务部、龙利公司受到的损失，一审法院认为应自起诉之日即2019年11月6日起按年利率6%计算为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陈浦军应于判决发生法律效力之日起十日内向明家服务部、龙利公司支付佣金70000元及违约金（违约金自2019年11月6日起按年利率6%计算至陈浦军实际清偿之日止）；二、驳回明家服务部、龙利公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1389元，由明家服务部、龙利公司负担604元，陈浦军负担785元。二审期间，明家服务部、龙利公司、陈浦军、李彩英、冯茵、冯靖均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.陈浦军应向明家服务部、龙利公司支付的佣金数额；2.陈浦军应向明家服务部、龙利公司支付违约金的标准。一、关于陈浦军应向明家服务部、龙利公司支付的佣金数额的问题涉案《房屋买卖合同》约定陈浦军与李彩英、冯茵、冯靖应分别向明家服务部、龙利公司支付61950元佣金，如任一方违约导致房屋未能交易成功的，违约方需向明家服务部、龙利公司支付全部佣金123900元。后明家服务部与陈浦军签订《买方佣金确认书》的佣金确认陈浦军的佣金调整为50000元。陈浦军签订《房屋买卖合同》后仅支付100000元定金，并未依约支付剩余定金及购房款，已构成违约。至于陈浦军主张李彩英、冯茵、冯靖的佣金是否有减免或实际支付均未查明，其不应重复支付，本院认为未有证据证实李彩英、冯茵、冯靖应支付的佣金数额在签订《房屋买卖合同》后有作调整，且如李彩英、冯茵、冯靖是否已实际向明家服务部、龙利公司支付佣金，不影响陈浦军承担佣金支付的责任。若李彩英、冯茵、冯靖已实际向明家服务部、龙利公司支付佣金，则其可另行向明家服务部、龙利公司主张返还。另，虽明家服务部、龙利公司促成陈浦军与李彩英、冯茵、冯靖签订买卖合同，但其未实际履行协助办理银行贷款、协助办理产权过户、协助办理抵押登记等后续义务，一审法院根据公平原则，酌定陈浦军向明家服务部、龙利公司支付佣金70000元，符合法律规定及本案实际，本院予以维持。二、陈浦军应向明家服务部、龙利公司支付违约金标准的问题《房屋买卖合同》约定如违约方逾期支付佣金应按逾期付款金额每日1%支付违约金，家服务部、龙利公司主张调整为年利率24%。因家服务部、龙利公司未提供证据证实除佣金外的其他损失，本院认为，陈浦军逾期支付佣金相当于占用家服务部、龙利公司的资金，故一审法院认为按年利率24%计算违约金明显过高，调整为年利率6%，处理得当，本院依法予以维持。综上所述，明家服务部、龙利公司、陈浦军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2072.50元，由上诉人顺德区大良明家房地产中介服务部、佛山市龙利房地产中介有限公司负担1147.50元，上诉人陈浦军负担925元。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年九月十一日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏