新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终1108号 上诉人（原审原告）：方鸿，女，1968年5月4日出生，汉族，教师，住麦盖提县。委托诉讼代理人：汤治国，新疆刀郎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喀什佳盛房地产开发有限责任公司，住所地新疆喀什地区喀什市色满路**。法定代表人：阿力木江·先木西，系该公司总经理。委托诉讼代理人：买买吐送·艾比布拉，新疆新韵嘉兰律师事务所律师。上诉人方鸿因与被上诉人喀什佳盛房地产开发有限责任公司（以下简称喀什佳盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区麦盖提县人民法院（2020）新3127民初421号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，认为案件事实清楚，决定书面审理。现本案已审理终结。方鸿上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付赔偿款577,425元、利息损失9,142.56元。理由如下：一、一审法院认定损失赔偿与赔偿责任属于事实不清，法律适用错误。一审法院认为原告的损失已由（2016）新3127民初219号及（2016）新31民终1080号判决予以确认，由被上诉人向上诉人赔偿损失，但并未对上诉人主张的赔偿责任予以支持。根据商品房买卖合同司法解释第八条规定，被拆迁人有权请求赔偿损失并可以请求拆迁人承担赔偿责任；赔偿责任属于惩罚性赔偿，与赔偿损失可以同时适用，上诉人请求被上诉人承担赔偿责任于法有据。二、一审法院认定被上诉人的行为有别于商品房买卖合同司法解释第八条规定的情形，属于认定事实不清，法律适用错误。一审法院认定被上诉人向案外人李某出售涉案商铺已回购，由此认定不属于上述司法解释第八条规定的情形，上诉人认为不符合事实及法律规定。一是认定涉案商铺已由被上诉人回购这个事实无证据证明，双方未达成回购协议，且也不存在回购的合意；二是被上诉人在上述前两份判决中均对一房二卖的事实予以认可，因此可以认定被上诉人的行为属于一房二卖的情形，符合商品房买卖合同司法解释第八条关于一房二卖的规定，故上诉人主张惩罚性赔偿于法有据，请求二审法院予以支持。喀什佳盛公司答辩称：一是双方之间的置换补偿协议早在2015年8月15日因上诉人不愿意补交涉案商铺的差价已终止；二是被上诉人处理商铺的行为不属于“一房二卖”，麦盖提县法院（2016）新3127民初219号和喀什地区中院（2016）新31民终1080号两份判决书表述和认定的很清楚，双方不存在房屋买卖合同关系；三是双方之间的房屋置换行为中上诉人的利益已经最大化了，根本就不存在利益受损问题；请求驳回上诉人的上诉请求。方鸿向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告签订的《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》；2、判决被告向原告支付因被告将原告房屋卖给他人的赔偿款577,425元、利息损失9,142.56元；3、本案诉讼费及其相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月30日，原告方鸿与被告喀什佳盛公司签订了《麦盖提县第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》，将原告位于麦盖提县第二小学楼下38.495平方米的商铺拆除进行置换，并对该拆迁房屋进行评估，房屋补偿单价为8,000元/平方米，其价值为289,440元。协议第四条约定：新房面积与户型平面位置图面积误差在3%以内属正常范围；如新房户型、位置发生变化，乙方（即本案原告）无法接受，甲方（即本案被告）以新房市场平稳价进行全额违约赔偿或协商解决。麦盖提县人民法院于2016年5月4日下发（2016）新3127民初219号民事判决书，判决被告支付原告置换房屋损失577,425元。被告不服上诉后，喀什地区中级人民法院于2016年8月26日下发（2016）新31民终1080号民事判决书维持原判。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后的可得利益应当由违约方予以赔偿。本案原告的损失赔偿已经在（2016）新3127民初219号以及喀什地区中级人民法院（2016）新31民终1080号两份民事判决书中予以确认，被告向原告赔偿损失577,425元。在麦盖提县人民法院（2016）新3127民初219号民事判决书的“本院认为”部分中已载明“被告已与原告多次协商将商铺交给原告，原告称没有能力购买该商铺，被告按照协议价回购，原告也不同意，要求原告按照《房屋补偿协议》价格11,700元补偿被告，原告亦不同意，在此期间房地产价格一直在下跌，为减少双方损失，被告将置换给原告的商铺与相邻商铺打通后出售给第三人，其行为欠妥，且该置换房屋已经出卖给第三人，被告无法按照协议约定将原标的物交付给原告，按照有利于被拆迁人的原则，以……要求被告支付置换房屋的损失577,425元”。该判决书中已明确认定，被告将案涉商铺出售给案外人李某行为欠妥。现因合同目的不能实现，且被告已对原告的损失进行了赔偿，符合解除条件，本院予以支持原告解除原、被告签订的《补偿协议》。对于原告主张的因被告将原告房屋卖给他人的赔偿款577,425元的诉求，虽然被告喀什佳盛公司存在违约行为，但被告喀什佳盛公司在向案外人李某出售涉案商铺时，有与原告进行协商洽谈，且被告喀什佳盛公司以同样的方式回购了其他商铺，被告喀什佳盛公司的行为有别于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，因此对原告主张的因被告将原告房屋卖给他人的赔偿款577,425元的诉求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，判决：1、解除原告方鸿与被告喀什某房地产开发有限责任公司于2013年1月30日签订的《麦盖提具第二小学棚户区改造置换补偿协议（商铺置换使用）》。2、驳回原告方鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,665.68元，减半收取4,832.84元，由原告方鸿负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对该事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人喀什佳盛公司是否应当承担赔偿责任，向上诉人方鸿支付赔偿款577,425元。对此争议问题，结合查明的事实，本院评析如下：上诉人方鸿要求被上诉人喀什佳盛公司承担赔偿责任，主要依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，根据该司法解释第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此项赔偿责任属于惩罚性赔偿责任，旨在保护诚信，制裁恶意违约行为。在本案中，根据查明的事实来看，双方签订的《改造置换补偿协议》，第四条约定：如新房户型、位置发生变化，乙方无法接受，甲方以新房市场平稳价进行全额违约赔偿或协商解决；本案中拆迁置换的商铺建好后，虽然置换商铺的面积大于合同约定的商铺面积，上诉人方鸿无法接受，但被上诉人与上诉人多次协商将商铺交给上诉人，但上诉人均称无力购买该商铺，双方亦协商过按照协议价回购，或由上诉人按照《房屋补偿协议》价格将商铺差价补偿被上诉人，但均未果，在此情况下，为减少损失，被上诉人将置换给上诉人的商铺予以处理，对此被上诉人主观上并无恶意；本案被上诉人喀什佳盛公司在处理涉案商铺之前，多次与上诉人进行了交涉，其行为不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”情形，且上诉人的房屋损失被上诉人已进行了赔偿。故上诉人主张要求被上诉人承担赔偿责任的诉求，本院不予支持。综上，方鸿的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,665.68元，由方鸿负担。本判决为终审判决。审  判  长   杨新兰审  判  员   万 钧审  判  员   廖静静二 〇 二 〇 年 九 月 二 十 日法 官 助 理   赵 曼书  记  员   贺子龙