广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19662号原告：区淑仪，女，1978年12月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************260。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区*********盛明广场，统一社会信用代码914***********051K。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人:梁溢华，男，系被告工作人员。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914***********058L。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人:梁溢华，男，系被告工作人员。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地：广东省珠海市横琴新区*********-24219（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4W2WLJ0M。法定代表人：卢某1。原告区淑仪诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，本院依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。区淑仪的委托诉讼代理人周国有，盛明公司及盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。昶大公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告区淑仪向本院提出诉讼请求：1.解除区淑仪与盛明公司于2019年5月16日签订的《物业使用权转让合同》；2.盛明公司立即返还区淑仪的购房款122311元及支付以122311元为本金，按每日万分之五计自2020年1月1日起暂计至2020年6月15日的违约金10151元；3.盛明投资公司对盛明公司的债务承担连带清偿责任；4.昶大公司返还区淑仪装修费55000元，并支付利息2491元(以55000元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年5月16日计算至实际清偿日止，现暂计算至2020年6月15日)；5.盛明公司、盛明投资公司对昶大公司的上述债务承担连带清偿责任；6.诉讼费由三被告承担。事实和理由：区淑仪和盛明公司签订《物业使用权转让合同》，约定盛明公司将位于佛山市南海区*********盛明广场的一个物业使用权转让给区淑仪，区淑仪支付了122311元。区淑仪和昶大公司签订《装修、装修设计、装修维护协议》，区淑仪向昶大公司支付装修材料费55000元。区淑仪已按约定支付到期应付款项。盛明公司未能按约定时间交付物业予区淑仪，盛明公司已构成违约，区淑仪有权解除合同并要求盛明公司支付违约金。盛明公司是盛明投资公司独资成立的一人公司，盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带清偿责任。被告盛明公司和盛明投资公司共同辩称，盛明公司同意《物业使用权转让合同》并退回其交纳的物业使用权转让费。对区淑仪主张的违约金，同意按照区淑仪已交纳的转让款本金从约定交房的次日起计算，按照日万分之五的标准计算违约金，最高上限为物业转让款的百分之三十。盛明投资公司同意对盛明公司的债务承担连带责任及不同意区淑仪的其他诉讼请求。昶大公司没有答辩。经审查，昶大公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，依法视为其放弃举证质证的权利。其他当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。当事人的证据有原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的，本院对真实性予以确认并在卷佐证。其他没有原件核对的证据，本院对其证据效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：区淑仪（受让方、乙方）与盛明公司（转让方、甲方）签订有《物业使用权转让合同》（下称涉讼转让合同），约定甲方将佛山市南海区*********盛明广场项目自编7座首层内街B0*号物业（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止，延期使用期间，双方之间的权利义务继续依照本合同除第四条（物业使用权转让价款及付款方式、付款期限）、第五条（物业的交付）之外的约定。总转让款金额为172669元，不包含乙方应另行支付的装修费用及软装配置费用，乙方分期支付使用权转让款。甲方在2019年12月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。双方并约定其他权利义务。区淑仪（乙方、委托装修方）和昶大公司（甲方、受委托装修方）签订有《装修、装修设计、装修维护协议》，约定乙方一次性支付装修设计费用及定购装修材料费用55000元给甲方，等等。昶大公司出具收据确认收到区淑仪交来的55000元装修设计费。区淑仪和盛明公司一致确认区淑仪共向盛明公司支付转让款122311元。另查明，盛明公司是有限责任公司（外商投资企业法人独资），盛明投资公司系其登记的唯一股东。2020年7月2日，本院受理区淑仪提起的本案诉讼。盛明公司于2020年7月8日收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，涉讼物业办理了规划报建手续，《物业使用权转让合同》关于2019年12月31日至2039年12月31日的租赁约定是双方真实意思表示，合法有效，超过二十年期间的其他租赁期间的约定无效。盛明公司同意解除《物业使用权转让合同》，本院确认上述合同于盛明公司收到区淑仪请求解除合同的诉状当日即2020年7月8日解除。盛明公司应返还已收取的转让款122311元予区淑仪。涉讼转让合同约定盛明公司逾期交付物业的，盛明公司从应交付物业之日起按照合同约定转让款每日万分之五的标准支付违约金，本院结合涉讼转让合同的履行及解除情况、盛明公司的过错程度、区淑仪的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，认为盛明公司同意以区淑仪已实际支付的转让款122311元为本金从逾期之日即2020年1月1日起至实际清偿日止按日万分之五计付违约金予区淑仪（以122311元的30%即36693元为限）合理，本院予以确认。涉讼转让合同解除，区淑仪与昶大公司签订的《装修、装修设计、装修维护协议》未实际履行，昶大公司应返还装修材料费55000元予区淑仪。昶大公司和区淑仪对协议解除均没有过错，且协议经本院判决解除，区淑仪的利息请求没有法律依据，本院不予支持。盛明公司的过错导致区淑仪提起本案诉讼解除《装修、装修设计、装修维护协议》，案件受理费应由盛明公司负担。盛明公司为法人独资的有限责任公司，盛明投资公司为盛明公司的股东，盛明投资公司未举证证明盛明公司的财产独立于其财产，故盛明投资公司应对盛明公司的债务承担连带责任，本院对区淑仪诉请盛明投资公司对盛明公司的本案债务承担连带清偿责任予以支持。区淑仪主张盛明公司、盛明投资公司对昶大公司承担责任，缺乏依据，本院不予支持。昶大公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告区淑仪与被告佛山盛明置业有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年12月31日至2039年12月31日期间的租赁约定于2020年7月8日解除；二、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款122311元及支付该款从2020年1月1日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金（以36693元为限）予原告区淑仪；三、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司的上述第二项判定的债务承担连带清偿责任；四、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还55000元予区淑仪；五、驳回原告区淑仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案使用简易程序，受理费减半收取计2357.52元，（原告区淑仪已预交），由被告佛山盛明置业有限公司和佛山市盛明投资咨询有限公司负担2357.52元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。区淑仪预交的2357.52元，自本判决发生法律效力后，经区淑仪向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年九月十六日书记员  张 靖