河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初1332号原告：新乡明大置业有限公司,住所地：新乡市向阳路明大·拉斐国际小区。法定代表人：刘燕，经理。委托诉讼代理人：苗俊峰、刘冰洁，河南仟问律师事务所律师。被告：高洁，女，汉族，1987年12月10日出生，住新乡市。原告新乡明大置业有限公司（以下简称：明大置业）诉被告高洁商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明大置业的委托诉讼代理人刘冰洁，被告高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明大置业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付欠付的首付款47003元及违约金11539.24元（暂计算至2019年11月27日，以后应继续计算至实际付清之日止）；2、请求依法判令被告向原告偿还自2017年9月25日起至2019年9月25日止原告被银行扣划的保证金65313.70元及违约金56356.8元（暂计算至2019年11月27日，以后应继续计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《合同》”），约定被告向原告购买明大·拉斐国际9号楼1单元9层1901号商品房，该商品建筑面积共113.94平方米，单价为每平方米5569.10元，总房款634543元，其中：被告应于2016年7月1日支付首付款127543元，贷款金额507000元。《合同》签订后，被告欠付首付款47003元，并且，因被告未向银行偿还自2017年9月25日起至2019年9月25日止的银行按揭款，原告保证金被扣划65313.70元。根据《合同》的约定，被告应向原告支付欠付的首付款47003元，同时，被告应向原告偿还被银行扣划的保证金外，被告还应按《合同》约定向原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告高洁辩称：1、其系在婚内向明大置业购买的房屋，因该房屋而发生的债务应该由其丈夫贾宽与其共同承担连带责任。对此其已向法院申请追加第三人；2、其在与明大置业签订商品房买卖合同后，因履行过程中资金紧张，分别于2017年12月18日和2018年9月向明大置业和贷款银行表示不能按期还贷，希望采取相应措施，但是明大置业未采取任何措施，导致损失扩大，银行直接扣划了明大置业的保证金。对此，其认为明大置业应对扩大部分的损失承担责任，不应当由其承担被扣划保证金的责任；3、其于2016年8月8日交付10000元定金购买拉斐国际新乡明大置业向阳路小区房产后，一直遵守贷款时间进行还款，于2017年4月21日之前并未拖欠任何贷款，直至2017年12月18日因（2017）豫0702民初字第795号王龙麟起诉贾宽民间借贷一案，无法履行还贷，但其及时与银行跟开发商经理联系并告知具体情况。在得知其事情之后银行告知其会与开发商协商，在此期间给拉菲国际的经理联系过，对方告知已与银行协商过了。对此，其认为在明确告知具体情况原因之后产生的损失，不应由其承担被扣划保证金的责任；4、当时明大置业推荐其购买这套房是每平方价格为5000多元，远远高于当时市场销售房价3000多元一平方。其中说明明大置业已将售房风险转嫁给其，明大置业没有受到任何损失。并且当时已告知其没有经济来源，明大置业充分考虑了其情况之后办理了此手续，不然其也不会交付10000元定金。综上所述，其认为明大置业要求其支付被银行扣划的保证金的要求缺乏事实与法律依据，不能成立。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年，原告明大置业(出卖人)与被告高洁(××)签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016-×××××××），主要约定：高洁购买明大置业开发的位于新乡市向阳路明大·拉斐国际小区9号楼1单元9层1901号房屋，该房屋建筑面积113.94平方米，单价为每平方米5569.10元，总价款为634543元；共有类型为单独所有；签订本合同前，高洁已向明大置业支付定金人民币10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；贷款方式付款，其中首付金额127543元，约定付款时间为2016年7月1日，贷款金额为507000元；逾期付款责任：除不可抗力外，××未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；交付时间：出卖人应当自2017年9月30日前向××交付该商品房；出卖人的担保：××采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约。××未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，××应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至××还清出卖人全部保证金之日止，××按出卖人被扣划保证金总额的日2‰向出卖人支付违约金。就案涉房屋，高洁向明大置业支付了10000元定金后，即签订了商品房买卖合同，并办理了银行按揭手续。高洁自认在交房时还需给明大置业交款47003元。后因高洁及配偶贾宽涉及其他债务纠纷,案涉房屋被查封,高洁也未能按时偿还银行贷款,2017年9月25日-2019年9月25日期间高洁应还贷款65313.7元由中原银行新乡分行从明大置业保证金中予以扣划（其中：2017年9月25日扣划2604.31元，2017年10月26日扣划2615元,2017年11月21日扣划2612.47元，2017年12月21日扣划2612.47元,2018年1月22日扣划2612.97元,2018年2月22日扣划2612.97元,2018年3月21日扣划2612.47元,2018年4月23日扣划2613.48元，2018年5月21日扣划2612.47元,2018年6月21日扣划2612.47元，2018年7月23日扣划2613.48元,2018年8月21日扣划2612.47元,2018年9月21日扣划2612.47元,2018年10月22日扣划2612.98元,2018年11月21日扣划2612.47元,2018年12月21日扣划2612.47元,2019年1月21日扣划2612.47元,2019年2月21日扣划2612.47元,2019年3月22日扣划2612.98元,2019年4月22日扣划2612.98元，2019年5月21日扣划2612.47元,2019年6月21日扣划2612.47元，2019年7月22日扣划2612.97元,2019年8月22日扣划2612.97元，2019年9月25日扣划2614.5元）。案涉房屋已被拍卖执行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高洁与明大置业签订商品房买卖合同，依法成立有效。合同中明确约定，高洁未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从明大置业账户扣划保证金的，高洁应在明大置业保证金被扣划后10日内全额偿还明大置业，同时自明大置业保证金被扣划之日起，至高洁还清明大置业全部保证金之日止，高洁按明大置业被扣划保证金总额的日2‰向明大置业支付违约金。因高洁未按期向银行履行还款义务，导致明大置业2017年9月25日-2019年9月25日期间65313.7元保证金被扣划，故高洁应当偿还明大置业被扣划的保证金65313.7元。关于违约金，日2‰的约定明显过高，本院按照日万分之二的标准予以支持，计算至2019年11月27日为5635.68元，之后的违约金应以65313.7元为基数，按照日万分之二标准支付至还清之日止。高洁称其已及时将不能偿还的情况告知银行及明大置业，对于之后扣划保证金系扩大的损失，其不应承担偿还责任的意见，没有事实与法律依据，本院不予支持。明大置业还主张的47003元首付款及违约金，尽管案涉合同中载明的房屋首付金额为127543元，但根据庭审查明事实，实际首付金额并非127543元，高洁仅交付了10000元定金，后续即签订了合同并办理了按揭贷款手续，故双方已以实际履行方式变更了付款的约定。因高洁自认就案涉房屋在交房时再交47003元即可，明大置业主张的款项也为47003元，双方对债务数额未有争议，案涉房屋因其他债务纠纷已被拍卖处理，故本院对明大置业要求高洁支付47003元的诉讼请求予以支持。关于违约金，因双方在实际履行中已经变更了合同中关于付款的约定，对于实际应交的款项，明大置业也未提供证据证实另有违约金的约定，故本院对明大置业要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。高洁称案涉房屋系在婚姻关系存续期间购买，故应追加配偶贾宽与其共同承担连带责任，因案涉商品房买卖合同系高洁与明大置业签订，故明大置业要求高洁承担偿还责任有合同依据，且根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”之规定，是否要求其他连带责任人承担责任系明大置业权利，本案中，明大置业也未申请追加他人作为共同被告承担责任，故高洁的申请没有法律依据，本院不予支持。高洁可在承担责任后，依据相关法律规定另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、高洁于本判决生效之日起十日内偿还新乡明大置业有限公司47003元；二、高洁于本判决生效之日起十日内偿还新乡明大置业有限公司65313.7元并支付违约金（2019年11月27日之前为5635.68元，之后以65313.7元为基数，按日万分之二标准计算至还清之日止）。三、驳回新乡明大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3904元，由新乡明大置业有限公司负担1349元，由高洁负担2555元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  张敬美审判员  张习坤审判员  高 飞二〇二〇年九月二十一日书记员  王 慈