安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1126民初4189号原告：凤阳县佳和物业有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县府城镇长安街南侧，统一社会信用代码913411265532609615。法定代表人：赵红，执行董事。委托诉讼代理人：赵青，公司职工。被告：董军，男，1973年2月7日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：张玉芳，女，1976年10月21日出生，汉族，住安徽省凤阳县。原告凤阳县佳和物业有限公司与被告董军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告凤阳县佳和物业有限公司委托诉讼代理人赵青到庭参加诉讼，被告董军委托诉讼代理人张玉芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。凤阳县佳和物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2012年5月至2021年4月物业费5751元及利息；2、本案的诉讼费及前期支付令申请费50元由被告承担。事实和理由：2011年5月3日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，被告董军是原告凤阳县佳和物业有限公司服务范围内的住户，理应按时交纳物业费，经原告工作人员多次上门催讨，被告均无理拒缴。原告为支持自己的诉讼请求，提供了一、营业执照、三级服务资质证书、收费证书各一份，证明原告诉讼主体资格及收费标准，被告质证无异议；二、《前期物业管理服务协议》一份，证明原告与被告董军签订了物业服务协议，原、被告双方存在物业服务合同关系，原告有权收取物业费，被告质证没有异议；三、物业费催缴通知单7份，证明原告已经向被告催要过物业费，被告质证有异议，收到的催费单每年都是同一个人笔迹。被告当庭提供了原告凤阳县佳和物业有限公司的缴费通知书2份计2页，证明原告于2018年2月1日、2018年4月13日向被告出具的式样与原告起诉时提供的式样不一致的缴费通知书，原告质证认为该缴费通知书，没加盖公章，有异议。原告有电话通知、上门催缴、通知催缴以及张贴催缴通知单等多种方式催缴物业费；四、原告进行物业服务的照片27张，证明原告的保洁、保安、维修、下水道疏通等日常工作，被告质证有异议，认为照片没有日期，是近期为起诉准备的；五、日常维修维护记录表2册、保安交接班记录表2册、房屋维修报修登记表3张，证明原告日常工作，被告质证有异议，被告家房屋两个天窗、两个阳台、主卧室都漏水。次卧室阳台长期渗水，内墙皮脱落，外墙往屋里渗水，当庭提供13张照片，证明没人维护。第1、2张照片反映次卧东外墙渗水，墙体脱落，造成墙内起鼓；第3张照片反映南阳台顶棚构件腐蚀严重，有安全隐患，墙体脱落；第4张照片反映阁楼楼顶漏水造成墙体起沙、脱皮；第5、10张照片反映阁楼天窗漏水严重，造成墙体起皮、脱落；第6、12张照片反映南阳台漏水，墙皮脱落；第7张照片反映主卧室渗水不明，导致墙皮脱落、地板发霉；第8张照片反映阁楼露天晒台天沟未处理，开庭前物业公司去涂抹了一遍防水漆；第9张照片反映阳台漏水造成飘窗起皮脱落；第11张照片反映天窗漏水造成下面的墙体开裂、脱皮；第13张照片反映次卧室外房顶漏水到阳台里面，导致次卧墙皮脱落。以上照片证明房屋质量存在比较严重的问题。原告对被告提供的照片证据质证没有异议，认为属于房屋质量问题；六、原告日常工作安排流程介绍，大致是全年的工作安排，1-5月楼道灯全部更换完毕；小区绿化今年以来进行了三次修剪；景观河的河道清理全部完毕，平均两个月抽井水灌入景观河内净化水质，历时近两月对河道清理完毕；对路灯进行日常维护，原有91个路灯，30个好的，现在90%是好的，超过三级质证70%，剩下10%地下线路粉化目前没有办法完全修复；门禁自动识别一车一杆系统北门已经做好，南门由于今年阴雨天气尚未安装完毕，原有系统无法两门合一，所以必须重装。监控系统做了维修评估，需要使用维修金更换，估价25万左右，尚未完成。对于业主反映的房屋漏水、渗水、打阴已经安排维修商根据业主报修表进行维护，被告质证无异议。被告董军辩称：物业费要给，但是房子谁来修，谁来付维修的钱？①前期宣传本小区等级多高，入住以后，垃圾满地不及时清理，楼道不脏不打扫、障碍物多，造成环境污染，达不到所承诺的等级，违反了《前期物业服务协议》（有照片为证）。②根据《前期物业服务协议》第二条第（三）项，物业没有对小区损坏路面以及小区内的公共设施及时的维修保养，物业没有尽到自己的责任（有照片为证）。③物业没有公开小区内广告位、便利店、棋牌室收费、车位收费租金以及收入和支出流向。④小区大门门禁识别设备毁损很久无人维修，导致外人随意出入，给业主造成很大的不安全因素，出现电瓶车被翻动、东西被偷盗、收废品的随意进出。物业公司严重失职违反了《前期物业服务协议》。⑤物业违背了《前期物业服务协议》第二条第（三）项和第四条第（一）项规定，没有对楼道内消防器材进行定期的检查保养和更换，我们楼道就没有看到消防器材（照片为证）。⑥本人家中房屋下雨多处漏水，告知无业人员从来无人到现场查看维护。房屋装修保证金500元，多次要求退未退（照片、收据为证）。⑦1.着装不整齐；2.满意度低于60%；3.秩序维护人员45岁以下未达到40%；4.车辆行驶无人引导；5.车辆行驶无指示牌和地标；6.车位无人管理；7.垃圾未分类，无盖，卫生太差；8.楼道有杂物；9.绿化带杂物灰尘；10.道路落叶太多；11.绿化保存率低于90%；12.供水系统卫生太差;13.消防知识未宣传到位；14.弱电系统有轻微故障；15.六公开中服务人员姓名与实际不符；16.未公开服务等级；17.无收费标准、无物业费、公摊列支情况（来自2019县检查组下发的检查文件）。被告董军为支持自己的辩称理由，提供了A4纸打印的黑白照片9份计9页，其中4页证明凉亭、秋千等健身器材损坏，2页证明小区其他业主私自增围栏，2页证明垃圾没及时清扫，1页证明48个监控摄像头12个是好的，其余全是坏的。原告质证无异议，但已履行报修义务。被告辩称的其他事实未提供证据证明。另查明被告董军案涉房屋面积96.9㎡，物业费收费标准为0.42元/㎡、公摊费0.18元/㎡，实际收取物业费0.42元/㎡、公摊费收费标准为0.13元/㎡，合计639元/年。本院认为：2011年5月3日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》一份，原、被告之间建立了物业服务管理法律关系。原、被告陈述的事实，有证据证明的，本院予以确认。物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的正当法律行为，实践中很难达到完美状态。基于该特点，业主发现物业服务管理瑕疵时，认为自己的权益受到侵害时，应通过与物业公司及时有效的沟通，通过合法有效的渠道解决问题。如果业主以拒不缴纳物业费的形式来对抗物业公司的瑕疵服务，不利于问题的解决。物业公司因缺少资金投入势必会进一步导致物业服务质量的降低，更加无法提供使业主满意的服务，拒不缴纳物业费等费用的行为不仅有损自己的利益、形象，更会影响小区全体业主的共同利益和小区服务管理的正常运转。基于对全体业主利益的考虑，为避免物业服务质量下降的恶性循环，原告凤阳县佳和物业有限公司依照该协议履行了相关物业服务义务，被告董军作为该小区的业主，不能简单地以原告没有尽到物业服务管理职责而否定和无视原告已经提供了的劳动和付出，其实际接受了原告的相关物业服务，理应按时缴纳物业费。被告董军辩称的其房屋存在严重质量问题的诉请，属另一个法律关系，可另案处理。原告凤阳县佳和物业有限公司依照该协议履行了相关物业服务义务，但在服务质量上存在一定的瑕疵，也应承担相应的责任，对原告凤阳县佳和物业有限公司诉请被告董军支付利息及支付前期支付令申请费50元的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告董军于本判决生效后五日内支付原告凤阳县佳和物业有限公司2012年5月至2021年4月物业费5751元。二、驳回原告凤阳县佳和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告凤阳县佳和物业有限公司承担12.5元，由被告董军承担12.5元。本判决为终审判决。审判员 陈 柯二〇二〇年九月二十八日书记员 张丽凤