哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初5424号原告：马小林，女，汉族，1990年11月14日出生，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：王静波、李双阳，黑龙江上欧律师事务所律师。被告：黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：张淑芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘润邦、才超，黑龙江鼎通律师事务所律师。第三人：马永存，男，汉族，1965年1月21日出生，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：荆雪莲，黑龙江鼎誉律师事务所律师。第三人：哈尔滨东尚建筑装饰工程有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区宣化街********/div>法定代表人：代奕烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽丽，黑龙江龙电律师事务所律师。原告马小林与被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴房地产公司）、第三人马永存、哈尔滨东尚建筑装饰工程有限公司（以下简称东尚建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马小林的委托诉讼代理人王静波，被告嘉兴房地产公司的委托诉讼代理人才超，东尚建筑公司的委托诉讼代理人周丽丽到庭参加了诉讼，第三人马永存经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，与原告共同签订商品房买卖合同，并为原告开具正式的购房发票；2.为原告办理房屋的联机备案，将现有联机备案人更正为本案原告；3.房屋能够办理产权证时，被告需全面配合原告办理；4.判令被告承担本案诉讼费用等。事实与理由：2017年9月9日，原告通过被告抵付给案外人抵账房处获得了嘉兴?闽江国际11-1-303号房屋，原被告以及案外人均在名为“申请书”上签字盖章对该事项予以确认。2017年9月10日原被告之间签订了正式的《内部认购书》，原告与其他业主一同办理了进户手续并领取了钥匙，在按照开发商及物业要求下缴纳了物业费、水电煤费等相关费用后正式入住该房屋，居住至今。目前该小区已具备签订正规商品房买卖合同的条件，但在原告多次要求下，被告均拒不履行《内部认购书》中与原告签订《哈尔滨市商品房买卖合同》这一主要义务。签订正规的商品房买卖合同是原被告作为合同相对方应尽的义务，也是原告作为购房者享有的基本权利，更是原告获得房屋合法物权的基础要求，被告应当按照法律规定以及合同约定与原告进行签约。被告嘉兴房地产公司辩称：首先，原告马小林与被告嘉兴房地产公司不存在买卖合同关系，被告不是本案适格的主体。2017年9月9日，原告马小林从东尚建筑公司处购买了本案案涉的嘉兴闽江国际小区11号楼1单元3层3号房屋，并直接向案外人支付购房款，案外人东尚建筑公司向被告嘉兴房地产公司申请将上述房源更名给马小林。因此，原告马小林是与东尚建筑公司之间形成的买卖合同关系，与被告嘉兴房地产公司无关，被告嘉兴房地产公司不是本案的适格主体。虽然被告嘉兴房地产公司与原告马小林签订了《内部认购书》，但原告马小林从未向嘉兴房地产公司支付过任何购房款。是东尚建筑公司将本案案涉的抵账房出售给原告马小林并向嘉兴房地产公司提出申请将抵账房变更到马小林名下，真正与马小林达成房屋买卖合意的是东尚建筑公司。被告嘉兴房地产公司出具的《内部认购书》仅仅是以房抵付工程款的过程中，为配合东尚建筑公司的更名申请所做的手续，并不是在原、被告之间形成了房屋买卖合同关系。因此，被告嘉兴房地产公司与原告马小林不存在房屋买卖合同关系。嘉兴房地产公司不是本案适格主体，原告马小林无权向被告嘉兴房地产公司主张任何权利。其次，即使认为《内部认购书》有效，但该《内部认购书》为预约合同，原告无权要求被告履行。原告与被告签订的《内部认购书》中明确约定，双方签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》后，该认购协议自动失效，双方签订认购书是为了将来签订正式的商品房买卖合同所做的事先约定，与商品房买卖合同存在根本区别，不能因认购书与买卖合同具有关联性就否认认购书的独立性，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，将《内部认购书》认定为商品房买卖合同应同时具备两个条件：1、《内部认购书》应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；2、出卖人已经按照约定收受购房款。而本案中的《内部认购书》中不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等主要内容，并且出卖人没有收到购房款，因此，本案内部认购书应为预约合同，而不能视为房屋买卖合同。预约合同存在着是否签订本约合同的不确定性，原告马小林无权依据不确定的预约合同要求被告嘉兴房地产公司承担任何责任。再次，开具购房发票不属于民事诉讼受案范围，并且原告也无权要求被告为其开具发票。原告的第二项诉讼请求应予驳回，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”的规定，对于发票的开具是属于税务机关的管理范围，不属于民事诉讼案件的受案范围，原告的该项诉讼请求应于驳回。根据国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号，）规定，从开具发票增值税方的角度规定对外开具发票原则“三流合一”，具体包括“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都是同一受票方。原告从未向被告支付过购房款，如果被告为原告开具了购房发票，则违反税法的相关规定，因此，原告无权要求被告为其开具发票。目前该房屋已备案至马永存名下，被告无法再将该房屋备案到原告名下，该项诉讼请求被告无法履行。最后，原告的第三项诉讼请求不符合《民事诉讼法》的规定，应予驳回。根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（三）由具体的诉讼请求和事实、理由；”原告的第三项诉讼请求为“房屋能够办理产权证时，被告需全面配合申请人办理。”该项诉讼请求没有明确具体的时间，也没有明确具体需要如何配合，因此，不符合起诉条件，应于驳回。综上所述，原告马小林与被告嘉兴房地产公司不存在房屋买卖合同关系，双方签订的《内部认购书》不发生效力，即使认定《内部认购书》有效也仅是预约合同，原告无权要求被告承担任何责任履行任何义务；本案第一、第三项诉讼请求不符合《民事诉讼法》的规定，应当予以驳回。请贵院依法驳回原告马小林的诉讼请求。东尚建筑公司辩称：原告诉讼请求是针对被告嘉兴房地产，与东尚建筑公司无关。东尚建筑公司与被告之间是建筑工程施工合同关系，案涉房屋是被告顶抵工程款给东尚建筑公司的，被告直接将房屋出售，东尚建筑公司收取与第三人商订好的房款，由被告办理房屋买卖所有手续，履行房屋买卖中出卖人的义务，房屋买卖合同的双方当事人为被告和原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1.原告证据一《申请书》1页、《以房抵付工程款确认单》1页、《以房抵付工程款更名确认单》1页、《内部认购书》1页、收据2张（质证原件，提交复印件），证明2017年9月9日，原告通过被告购买被告抵付给第三人东尚建筑公司的抵账房一处，即嘉兴·闽江国际11号楼1单元303室房屋，原被告以及第三人均在《申请书》、《以房抵付工程款确认单》、《以房抵付工程款更名确认单》上签字盖章对该事项予以确认。次日，原、被告签订了《内部认购书》，同时原告向被告履行了给付全额购房款的义务。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，《申请书》及《以房抵付工程款更名确认单》恰恰可以证明原告是从第三人手中购买的房屋，尤其是在《以房抵付工程款更名确认单》中已明确东尚建筑系转售人，原被告之间不存在买卖合同关系。对《以房抵付工程款确认单》无异议，《内部认购书》及收据仅仅是被告为配合原告及第三人所做的更名手续，而且在答辩过程中第三人也确定了购房款交于第三人，而没有交于被告。东尚建筑公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均无异议，东尚建筑公司已收到与原告协商一致的房款，履行房屋买卖手续义务主体为被告嘉兴房地产。房屋买卖合同的双方当事人是原被告，不是东尚建筑公司。本院认证认为，该组证据为书证原件，证据取得及形式符合法律规定，该组证据对涉案房屋系东尚建筑公司从被告处抵账取得、原告已经向东尚建筑公司交付购房款等待证事实具有较强的证明力，本院予以认定。2.原告证据二《业主入户协议书》6页、《业主公约》2页、《兴诚物业缴费收据》7张、《城市居民供用热合同》6页、《黑龙江增值税普通发票》2张、招商银行刷卡小票1张、支付宝缴费截屏45页、《黑龙江增值税电子普通发票》1张（质证原件，提交复印件），证明2017年9月10日原告在被告的确认和同意下办理了进户手续并领取了钥匙，并按时缴纳了物业费、热力费、燃气费、水电费等相关费用，在该房屋居住至今，实际占有、使用该房屋。经质证，被告对证据的真实性有异议，无法确认，上述全部证据并没有加盖被告公章，被告无法确认证据的真实性。第三人东尚建筑公司对证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均无异议，与东尚建筑公司无关。本院认证认为，因该组证据均为原件，证据来源及形式合法，对哈尔滨兴城物业管理有限公司已经给原告办理了入住手续、原告已经实际入住涉案房屋具有较强的证明力，本院予以认定。3.原告证据三《联机备案登记表》2页、（2019）黑0110民初7373号《民事判决书》7页，证明案涉房屋现联机备案在第三人马永存名下，在另案中第三人自认其非实际购房人，是替案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司代持被告提供担保的案涉房屋。经质证，被告对证据真实性无异议，对证明问题有异议，《联机备案登记表》可以证实案涉房屋登记在第三人马永存名下，因此被告无法再将该房屋备案至原告名下，原告的相关诉讼请求被告无法履行。第三人东尚建筑公司对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，东尚建筑公司对联机备案给马永存及另案情况不了解。本院认证认为，因《联机备案登记表》是本院依原告申请到哈尔滨市住房和城乡建设局房地产开发建设处调取，具有真实性，且对案涉房屋已经联机备案至第三人马永存名下具有较强的证明力，本院予以认定；《民事判决书》是本院依职权作出的生效法律文书，已经发生法律效力，且该判决书对马永存自认其并非实际购房人，是替案外人代持被告提供担保的涉案房屋具有较强的证明力，本院予以认定。第三人马永存未应诉答辩、未向法庭出示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月9日，被告与东尚建筑公司签订《以房抵付工程款确认单》，房屋位置为11-1-303，双方在确认单上加盖公章。同日，原告与东尚建筑公司签订《申请书》，申请将被告开发建设的嘉兴闽江国际项目抵付东尚建筑公司的壹套房源更名给原告马小林，房号为11-1-303，双方分别签字捺印、加盖公章。同日，原告与东尚建筑公司签订《以房抵付工程款更名确认单》，约定将案涉房源转售给马小林。2017年9月10日，原告与被告签订嘉兴·闽江国际认购书，约定：原告认购嘉兴·闽江国际11楼1单元3层3号住宅，建筑面积为108.24㎡（签订《哈尔滨市商品房买卖合同》时“建筑面积”以测绘公司出具的“测绘报告”为准），成交总价为701385元，付款方式为：一次性付款，于2017年9月10日前交付房款701385元。《内部认购书》还约定，双方在签订《商品房买卖合同》后，此协议自动失效；认购方须按出售方所约定之日期，携带此认购书及身份证、购房收据到嘉兴·闽江国际接待中心签订《商品房买卖合同》及有关文件。《内部认购书》签订后，原告于2017年9月10日交纳了购房款698803元及面积差价2582元，被告为原告开具了《收据》，并盖有黑龙江嘉兴房地产开发有限公司的现金收讫章。此后，被告始终未与原告签订商品房买卖合同。2019年9月10日，哈尔滨兴城物业管理有限公司为原告办理了入户手续。原告实际居住涉案房屋至今。2017年3月31日，涉案房屋备案至第三人马永存名下。经查，涉案房产已经因另案被人民法院查封。另查明，2019年10月11日，本院作出（2019）黑0110民初5424号之一民事裁定书，裁定本案中止审理。本院认为，本案争议焦点为原告从东尚建筑公司抵账取得的房产的效力认定问题。首先，关于以物抵债协议性质上是属于诺成性合同还是实践合同。根据合同法规定，在合同成立问题上，以诺成合同为原则，以实践合同为例外。在没有法律明确规定或当事人明确约定的情况下，合同原则上为诺成合同。以物抵债合同在没有当事人明确约定将物的交付作为以物抵债协议的成立要件的情况下，就应当认定以物抵债协议为诺成合同，自双方达成合意时成立，不以抵债物的交付或办理过户登记作为成立要件。结合本案，被告以房抵付东尚建筑公司的工程款后，东尚建筑公司将案涉房屋出售给原告，原告与东尚建筑公司签订《以房抵付工程款更名确认单》，东尚建筑公司与被告签订了《以房抵付工程款确认单》。该《以房抵付工程款确认单》及《以房抵付工程款更名确认单》经签字或盖章后依法成立并发生法律效力。其次，关于《内部认购书》的效力问题。东尚建筑公司从被告处抵账取得案涉房屋后，东尚建筑公司将房屋出售给原告，原告与被告签订了《内部认购书》，该认购书内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，受《中华人民共和国合同法》一般条款的保护和约束，双方应按约定履行各自的义务。原告已经交纳了购房款698803元及面积差价2582元元，被告亦履行了交付房屋的义务，原、被告之间实际构成房屋买卖关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订的等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《内部认购书》就当事人的名称、商品房小区名称、案涉房屋的具体位置、面积、房价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、解决争议的方法等均有明确约定，且原、被告双方已履行了认购书约定的主要义务，按照该解释的规定，《内部认购书》具备了商品房买卖合同的性质和效力，因此双方应继续履行《嘉兴·闽江国际内部认购书》的约定，签订《哈尔滨市商品房买卖合同》，故原告要求被告与其共同签订商品房买卖合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持；关于原告要求被告开具正式购房发票的诉请，因开具发票系税务机关的职责范围，不属于法院民事受案范围，故原告的该项诉请无法律依据，本院不予支持。再次，关于原告要求被告为原告办理涉案房屋的联机备案，将现有联机备案人更正为本案原告的诉讼请求，虽然涉案房屋已联机备案至第三人马永存名下，但在另案生效民事判决书中，马永存自认其并非实际购房人，仅系替案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司代持被告提供担保的案涉房屋，且第三人马永存并未实际取得案涉房屋，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案中，虽然第三人马永存对案涉房屋的联机备案在先，但该联机备案仅具有让与担保的性质，第三人马永存或案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司仅就案涉房屋享有债权上的优先受偿权，其性质难以对抗原告在案涉房屋上享有的物权请求权，且原告对未办理登记手续没有过错，故原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。最后，关于原告要求在房屋能够办理产权证时，被告需全面配合原告办理产权证的诉请，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”故办理房屋所有权登记手续系出卖人的法定义务，原告的诉请有理，本院予以支持，被告应待涉案房屋具备办理房屋所有权登记手续的条件时，配合原告办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、注销嘉兴?闽江国际11栋1单元3层303号房产的联机备案登记（合同号为17864198863）；二、被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司协助原告马小林签订商品房买卖合同，并协助变更登记联机备案买受人为原告马小林；三、待上述房产具备办理房屋所有权登记手续时，被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司配合原告马小林办理房屋所有权登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司负担，于本判决生效后立即给付原告马小林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 琦人民陪审员  万淑珍人民陪审员  周晓梅二〇二〇年九月二十五日法官助理张男书记员姚冬梅