江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初5859号原告：王骞，男，1983年2月14日生，汉族，住本市鼓楼区。原告：乔娇娇，女，1984年11月1日生，汉族，住本市鼓楼区。以上两原告委托诉讼代理人：薛立新，江苏巨浩律师事务所律师。被告：王淑惠，女，1963年10月23日生，汉族，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：程豪、张刘侠，北京大成（南京）律师事务所律师。原告王骞、乔娇娇与被告王淑惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王骞、乔娇娇的委托诉讼代理人薛立新，被告王淑惠的委托诉讼代理人程豪、张刘侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告赔付房屋逾期过户违约金（酌定）300000元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月3日，原、被告双方就原告购买被告位于秦淮区的房屋事宜，与南京链家房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖业务签订文件合订本（买方全款版）》（包括《南京市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，合同编号：100004410835）。根据原、被告双方签订的《南京市存量房买卖合同》，被告将前述房屋以2350000元的价格转让给原告；根据合同第七条第三款的约定，被告应于领取新房本后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；另根据该合同第七条第四款第3项约定，被告未如期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，被告应当按日计算向乙方支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的，甲方应当按总房价款的百分之二十向原告支付违约金。原告己于2019年12月9日领取新房本，但被告因自身原因迟迟未将其本人和儿子的户口签出，直至2020年3月11日才将户口签出。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性效力规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告逾期签出户口的行为违反了合同约定，应当向原告赔偿违约金（酌定）300000元。现依法提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告王淑惠辩称，第一点，按照案涉房屋买卖合同第七条第三款的约定，被告于2020年3月11日将户口迁出该房屋，并未逾期，不应承担违约责任。第二点，即使按照被答辩人主张的自2019年12月10日开始计算户口迁移的期限，被答辩人迁出户口系因新冠肺炎疫情、不可抗力造成的。答辩人儿子马俊杰于3月1日从防疫一线返回市政服务中心，自3月2日可以预约办理迁移户口，答辩人立即预约办理，将自己和儿子的户口迁移出案涉房屋，故答辩人无需承担违约责任。第三点是答辩人在3月11日将户口迁出的行为，不构成对案涉房屋买卖合同的根本违约，未给被答辩人造成任何损失，被答辩人主张的违约金数额过高，恳请法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2019年10月3日，王淑惠（甲方）与王骞、乔娇娇（乙方）、南京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖业务签订文件合订本（买方全款版）》（包括《南京市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，合同编号：100004410835），约定甲方将位于秦淮区的房屋出售给乙方，房屋总价款2350000元；乙方于2019年10月3日将定金人民币50000元自行交付于甲方，甲、乙双方于申请办理房屋校属转移登记及抵押登记手续当日于办理前述手续前共同办理资金监管手续，乙方将第一笔购房款人民币2280000元，以存量房资金监管账户的方式支付甲方，甲乙于申请办理房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续前共同办理资金托管手续；甲、乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10000元作为户口迁出保证金，该保证金乙方应于交房当日自行支付方式支付甲方；甲、乙双方应于2019年12月10日前办理房屋权属转移登记及抵押登记手续；甲方应于领取新房本后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；甲方未如期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，甲方应当按日计算向乙方支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过15日的，甲方应当按总房价款的百分之二十向乙方支付违约金。2019年12月6日，南京市规划和自然资源局颁发涉案房屋（秦淮区）的不动产权证书，甲方未及时迁出户口。原告陈述自己于12月6日当日领取不动产产权证书，被告不予认可，认为当日是双方去办理过户登记手续，实际领证时间为2019年12月10日，被告的“我的南京”ＡＰＰ上即显示12月10日领取了证书，原告诉状上亦陈述2019年12月9日领取证书。2019年10月9日，王淑惠（乙方）与奚延贞、唐怀苏（甲方）签订了《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于南京市江宁区方，后王淑惠取得该房屋的不动产权证，2020年3月11日将户口迁入该房屋。2020年2月28日南京市政务服务管理办公室发出通告：2020年3月2日起，市政务服务中心有序恢复窗口现场服务。被告于2020年3月11日将案涉房屋内的户口关系（被告及其子马俊杰）全部迁出。2020年7月18日，南京市江宁区东山街道社区卫生服务中心出具证明，言明：“兹证明马俊杰（身份证号：3201031994********）同志为本院职工，在江苏省疫情期间（2020.01.22至2020.03.01）响应国家号召,取消休假,坚守岗位,先后在本院六病区、门诊导医台、隔离宾馆参加防疫工作，该同志目前在本单位担任内科医师职务。特此证明”。诉讼中，被告提出反诉请求，要求原告支付被告户口迁出保证金10000元及利息，后表示本案中不主张反诉了，要求10000元的户口迁出保证金在本案中一并处理，原告亦同意。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《南京市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，系双方真实意思的表达，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告迟延履行迁出户口的合同义务，理应承担相应的违约责任，但该违约行为显非根本违约，而系一般性违约。被告主张违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”。本院综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等综合因素，酌定违约金为20000元。被告主张迟延履行迁户口系因新冠肺炎疫情、不可抗力造成，不应承担违约责任，但被告的迟延履行行为起始于疫情防控发生前，被告的抗辩本院不予采纳，且本院在违约金调整时亦综合考虑了疫情原因对被告迟延履行的影响。《南京市存量房买卖合同》中约定原告保留10000元购房款作为户口迁出保证金，现房屋已过户，原告应支付该10000元，该款与违约金相抵扣，被告还应支付原告违约金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王淑惠于本判决生效之日起十日内支付原告王骞、乔娇娇违约金10000元。二、驳回原告王骞、乔娇娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告王骞、乔娇娇负担2000元，被告王淑惠负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 尹 春二〇二〇年九月四日书记员 桑亚萍