文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15994号原告：重庆凯西来实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**附**，统一社会信用代码9150010676268770XT。法定代表人：陈亚勤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张缤予，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨瑞，重庆智韵律师事务所律师。被告：王新刚，男，汉族，1974年7月29日出生，住新疆和布克赛尔蒙古自治县。原告重庆凯西来实业有限公司（以下简称“凯西来公司”）与被告王新刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯西来公司的委托诉讼代理人张缤予、杨瑞，被告王新刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯西来公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王新刚立即向原告凯西来公司支付2020年4月1日至2020年9月15日的租金67068.98元及违约金（违约金以尚欠租金为基数，从应付租金之日起，按日千分之四的标准计算至租金支付完毕之日止）；2.请求判令被告王新刚立即向原告凯西来公司支付实现债权产生的律师费7694元；3.本案诉讼费由被告王新刚承担。事实及理由：2019年9月，原告凯西来公司与被告王新刚签订了《商铺租赁合同》，约定原告凯西来公司将位于重庆市沙坪坝区XX号商铺及其设施出租给被告王新刚使用，租赁房屋面积为73.46平方米，租赁期限为2019年9月16日到2020年9月15日，2019年9月16日至2020年9月15日的租金单价为166元/平方米/月；租金每半年支付一次，被告王新刚应于合同签署后七日内支付首期租金，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满26日前缴清。除此之外，双方还约定了若被告王新刚违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳本合同约定的各项费用，原告凯西来公司有权每日向被告王新刚按所欠缴金额的千分之四计算收取违约金。《商铺租赁合同》签订后，原告凯西来公司按约向被告王新刚交付了租赁房屋，但被告王新刚并未按约向原告凯西来公司支付租金。《商铺租赁合同》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告王新刚拒不支付租金的行为已构成严重违约，原告凯西来公司有权要求被告王新刚立即支付租金及违约金。原告凯西来公司多次与被告王新刚沟通无果，为维护自身的合法权益，故提起本案诉讼。被告王新刚辩称，其未付2020年4月1日至2020年9月15日租金属实。学校因疫情封闭管理，影响客源，收入减少，无力支付租金。2020年8月20日，原告凯西来公司对其租赁房屋停电，导致无法营业。其找到原告凯西来公司，表明希望允许在9月底之前补交租金，原告凯西来公司没有同意。遂其于2020年8月25日书面要求退租。同意向原告凯西来公司交纳租金，其他费用不同意负担。同时要求减免疫情期间的租金。另外要求退租。本院经审理认定事实如下：2019年，原告凯西来公司与被告王新刚签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”）。《合同》约定：原告凯西来公司将位于重庆市沙坪坝区XX号商铺及其设施出租给被告王新刚，用于进行餐饮经营活动，经营品牌为XX新疆餐厅。《合同》约定：租赁房屋面积为73.46平方米；租赁期限自2019年9月16日至2020年9月15日止；租金单价为166元/平方米/月，月租金为12194.36元；租金支付方式为先付费后使用，每半年支付一次；首期租金自2019年9月16日至2020年3月31日，金额为79263.34元，被告王新刚须在本合同签署后七个工作日内支付，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满26日前缴清。《合同》约定：若被告王新刚违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳本合同约定的各项费用，原告凯西来公司有权每日向被告王新刚按所欠缴金额的千分之四计算收取违约金。《合同》约定：被告王新刚支付首笔租金的同时，还应向原告凯西来公司支付履约保证金36583元，作为履行本合同所有约定的保证。《合同》还约定：违约方应向守约方支付费用，包括但不限于律师费、登记费、诉讼费、评估费等。《合同》签订后，原告凯西来公司按约向被告王新刚交付了租赁房屋。被告王新刚缴纳了首期租金79263.34元，未再缴纳2020年4月1日起的租金。2020年8月25日，原告凯西来公司与重庆智韵律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定原告凯西来公司委托重庆智韵律师事务所对重庆市大学城熙街商铺承租人系列租赁合同纠纷案提供法律服务，代理一审、二审、执行、再审案件；原告凯西来公司于起诉时按每个案件3000元标准支付前期律师服务费，于实现债权之日起7个工作日内，按实现债权金额的8%支付后期律师服务费等。原告凯西来公司按约支付了前期律师费3000元（原告凯西来公司同期起诉6件涉及重庆市大学城熙街的房屋租赁合同纠纷。其共向重庆智韵律师事务所支付18000元）。另查明，2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人须恪守履行各自的合同义务，否则应当承担违约责任。本案中，根据《合同》约定，被告王新刚应当在2020年3月5日前支付2020年4月1日至9月15日的租金。现原告凯西来公司要求被告王新刚缴纳对应期间的租金，符合《合同》约定。被告王新刚提出多项辩解主张，要求减免或缓交租金。本院逐项评议如下：首先，被告王新刚主张曾向原告凯西来公司提出退租申请。该主张缺乏证据证明，亦未得原告凯西来公司认可，不足采信。况且，被告王新刚在无解除权的情形下单方提前解约，应通过起诉方式提出并提供如继续履约显示公平的证据材料。现被告王新刚未提供任何证据对此予以证明，也未以起诉的方式提出。其该项主张不足以对原告凯西来的诉请形成有效抗辩。其次，对于被告王新刚提出因疫情影响应当减免租金的抗辩。重庆市人民政府根据疫情影响程度，调整应急响应级别为一级、二级期间，即2020年1月24日起至3月24日止，被告王新刚无法使用案涉租赁房屋正常经营。虽然，原告凯西来公司交付案涉租赁房屋后，被告王新刚是否能够正常经营不属于其公司依约所须考量范畴。但是，疫情来袭无人能够完全置身事外，只有全社会上下同心、互帮互助，才能尽快使经济社会发展回归正轨。原告凯西来公司应当承担一定的社会责任。故2020年1月24日至3月24日期间的租金承担，应由租赁双方协商处理；协商不成的，根据公平原则，由人民法院结合案件实际情况确定是否适当减免疫情期间的租金。原告凯西来公司在本案中诉请为2020年4月起的租金。考虑案涉租赁房屋的租金为预缴纳，为了尽量化解双方纠纷，减少当事人诉累，2020年1月24日至3月24日期间的租金是否进行适当减免可以纳入本案审查范围。现原、被告对租金减免无法达成一致，本院结合实际情况综合考虑，酌定减免前述疫情期间一半的租金即12194.36元较为适宜。被告王新刚已预缴前述疫情期间的租金，减免金额可在本案诉请的租金中抵扣。再次，被告王新刚还主张因高校封闭管理致其自2020年1月24日起亏损至今，进而提出要求持续减免租金。对此，本院认为，重庆市人民政府于2020年3月24日调整应急响应等级为三级之后，被告王新刚对案涉租赁房屋的控制使用已经恢复正常。被告王新刚用于经营的案涉租赁房屋虽然位于高校集中的区域，但其客源并非仅限于高校师生。被告王新刚是否能够盈利经营，属于其本应承担的商业风险范畴。其提出的上述抗辩主张，不构成减免租金的正当理由，本院不予采信。此外，被告王新刚还提出原告凯西来公司对其案涉租赁房屋停电的事实主张。但是，被告王新刚未提供证据证明原告凯西来公司对其案涉租赁房屋实施了停电行为。故本院对其该项事实主张，亦不予采信。综上所述，被告王新刚应当向原告凯西来公司支付2020年4月1日至9月15日的租金。扣除疫情期间可以减免的租金12194.36元，被告王新刚实际应当支付的租金金额为54874.62元。被告王新刚逾期未付租金构成违约。在无约定或法定免责事由的情况下，被告王新刚应当按约承担违约责任。根据《合同》约定，被告王新刚应当向原告凯西来公司计付违约金。违约金自2020年3月6日起至租金付清之日止，应以未付租金54874.62元为基数计付。因《合同》约定的违约金计算方式高于原告凯西来公司的实际损失，综合考虑现阶段的经济社会发展状况，本院酌情调整违约金按同期一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算。原告凯西来公司主张超出的部分，本院不予支持。根据《合同》约定，被告王新刚还应向原告凯西来公司赔偿已实际产生的律师费。现原告凯西来公司已实际产生的律师费金额为3000元，被告王新刚应当据实承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告王新刚于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付2020年4月1日至2020年9月15日的租金54874.62元。二、由被告王新刚于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付违约金，违约金自2020年3月6日起至租金付清之日止，以54874.62元为基数，按同期一年期贷款市场报价利率3.85%上浮30%计算。三、由被告王新刚于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆凯西来实业有限公司支付律师费3000元；四、驳回原告重庆凯西来实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1669.08元，减半收取计834.54元，由被告王新刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 秦 伟二〇二〇年九月三十日书记员 余永惠