太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初4591号   原告：李玉林，男，1969年9月29日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：闫永平，山西行直律师事务所律师。   被告：段宗生，男，1951年1月5日出生，汉族，住太原市。   委托诉讼代理人：唐文飞，山西德珲律师事务所律师。   原告李玉林与被告段宗生租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉林的委托诉讼代理人闫永平、被告段宗生及其委托诉讼代理人唐文飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李玉林向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的无效；2、判令被告立即向原告支付19.5万元；3、判令被告立即向原告支付违约金2万元；4、判令本案的诉讼费等费用由被告承担。   事实与理由：原、被告于2013年7月22日签订施工升降机租赁合同，所租赁的两台施工升降机用于太原市小店区昌盛西街汇丰国际小区3#楼、4#楼工程施工（该施工升降机的所有权人为晋峰泰机械租赁公司，负责人为罗学峰)。截止2014年12月16日，被告欠原告租赁费153700元未付。被告因资金困难，提出以房抵债。后双方签订《抵房协议》，被告将位于尖草坪区新店街杜家村汇阳小区（现名称为北晨尚品小区）房屋一套(11#楼3单元10层E2号)，面积84.7平方米，折价195000元，冲抵所欠153700元租赁费后剩余41300元，由原告代替被告指定的张文力支付所欠山西省工程机械厂起重机械分厂(现山西省工程机械有限公司起重机械分公司)的塔机款。二、抵房协议完成后，原告按照购房合同多次要求交房,均未果。后经原告核实，被告抵顶给原告的该套房屋已更名为北晨尚品，该小区建设房屋用地属于农民集体所有，该房系小产权房，不允许对外转让，该协议违反了合同法第52条的规定，参照太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2019）晋0108民初224号以及山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3052号，就同一小区同一幢楼的判决，应认定为合同无效，被告应当重新履行所欠原告19.5万元的付款义务。同时，由于被告的违约，致使原告租赁费多年未能收回，造成不必要的损失，被告应当向原告支付2万元违约金。   段宗生辩称，1、本案的协议实际是合同的概括转让，实际已经履行完毕，原告不应该再向被告主张权利；2、本案原告与开发商在商品房买卖合同中约定的交房时间是2015年5月31日，原告于2020年8月17日提起诉讼，已经超过了诉讼时效；3、原告与被告在签订合同转让协议时，原告对涉案房屋的性质等信息是明知的，且有过错，无权再向被告请求违约金等费用，本案的诉讼费应由原告自行承担。综上，请求法院查明事实，准确定性，依法驳回原告对被告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：被告段宗生挂靠河南东方建设集团发展有限公司以个人名义与原告李玉林（原太原市尖草坪区鑫旺辉设备租赁站负责人，该租赁站系个体工商户，现已注销，下称租赁站）于2013年7月22日签订《施工升降机租赁合同》，所租赁的两台施工升降机用于太原市小店区昌盛西街汇丰国际小区3#楼、4#楼工程施工（该施工升降机的所有权人为晋峰泰机械租赁公司，负责人为罗学峰)。截止2014年12月16日，被告欠原告租赁费153700元未付。被告因资金困难，提出以房抵债。被告抵账给租赁站的房屋来源系山西鑫宇旺房地产开发有限公司抵账给其的房屋。双方于2014年12月16日签订《抵房协议》，约定被告将位于新店街杜家村汇阳小区房屋一套(11#楼3单元10层E2号，面积84.7平方米)，价格195000元，抵给租赁站，冲抵所欠153700元租赁费后剩余41300元，由租赁站代替被告指定的张文力支付所欠山西省工程机械厂起重机械分厂(现山西省工程机械有限公司起重机械分公司)的塔机款。抵房协议签订后，租赁站已代替被告偿还了41300元塔机款。2014年12月17日被告代高向东与山西鑫宇旺房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，合同约定于2015年5月31日前交房。高向东系租赁站职工，租赁站同意将抵账房屋登记在高向东名下。该抵账房屋山西鑫宇旺房地产开发有限公司至今尚未彻底竣工交付使用，而且建设房屋用地属于农民集体所有，系小产权房。   认定上述事实的证据有个体工商注销资料、施工升降机租赁合同、电梯租赁结算单、抵房协议、委托付款函、付款收据及证明、房屋买卖合同等证据及开庭笔录在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点为原、被告双方于2014年12月16日签订《抵房协议》是否有效。该协议约定的房屋位于新店街杜家村汇阳小区。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，按照房地一体的不动产处分原则，在宅基地上建设的房屋不得转让给非同一集体经济组织成员。根据该协议的具体内容及实际履行情况，双方签订的《抵房协议》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方，因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应当按照《施工升降机租赁合同》的约定，继续履行支付租金153700元的义务。原告李玉林要求判令双方签订的《抵房协议》无效，并要求被告支付租金153700元和代偿款41300元，合计195000元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；房屋买卖合同上已载明案涉房屋是由杜家村村委会开发的住宅小区，所以在签订抵房协议时，原告就应当知道是农村集土地上的房屋，是小产权房，在签订《抵房协议》的过程中也有过错，应承担相应的责任，因此，原告要求支付被告违约金20000元，不予支持   双方在签订抵房协议时，抵债房屋尚在建设中，被告转让的是期待权，而非即得权，而且房屋至今尚未竣工交付，前述抵房协议已认定为无效协议，因此，被告认为抵房协议是合同的概括转让，已经履行完毕，原告不应该再向被告主张权利以及超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条的规定，判决如下：   一、原告李玉林（太原市尖草坪区鑫旺辉设备租赁站）与被告段宗生（河南东方建设集团发展有限公司）于2014年12月16日签订的《抵房协议》无效；   二、被告段宗生在判决书生效之日起十五日内支付原告李玉林租金153700元和代偿款41300元合计195000元；   三、驳回原告李玉林的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4525元减半收取2263元，由被告段宗生负担（此款原告已预交，在执行时一并执行）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 宁  廷     二〇二〇年九月二十日   法官助理 王曌   代书记员  杨俊   附:相关法律、司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第六十条、当事人应当按照约定约定全面履行自己的义务。   ……   《中华人民共和国土地管理法》   第八条第二款农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并役法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。