湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初6498号原告：长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路**。法定代表人：欧运富，董事长。委托诉讼代理人：尹丽丽，湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗智军，湖南融城律师事务所律师。被告：尹铁其，男，1965年11月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：龚国红，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。第三人：卢小槐，男，1961年1月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张宇，湖南楚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢婵，女，1987年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。系第三人卢小槐之女。原告长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司（以下简称原告）诉被告尹铁其（以下简称被告）以及第三人卢小槐（以下简称第三人）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人尹丽丽、被告的委托代理人龚国红、第三人的委托代理人张宇、卢婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年9月24日，本院作出（2015）雨民初字第03957号民事调解书，确认第三人尚欠原告借款本金284162元及利息（以欠款本金为基数，按照年利率21.6%的标准，从2014年11月10日起计算至实际清偿之日止。第三人应于2015年10月24日前偿还原告100000元，于2015年11月24日前偿还100000元，于2015年12月31日前清偿全部借款本息。案件受理费3098元，由第三人负担。第三人并未履行该调解协议。原告向本院申请了强制执行，仍未执行回款。2019年7月，原告发现第三人名下有位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房屋可供执行，原告立即申请查封，本院于2019年7月8日查封了该房屋。2020年5月21日，被告对该房屋提出书面异议。本院于2020年6月20日作出（2020）湘0111执异66号执行裁定书，中止对该204房屋的执行。原告认为，被告明知第三人存在债务纠纷仍以低于市场价购买其没资格购买未建成且还没被允许上市交易的公务员指标房，并与第三人合谋将房款支付到第三人的亲戚账户上，帮助第三人逃避履行债务，对将来房屋不能过户自身具有风险认知和重大过错。涉案房屋出卖时并未办理产权证，且该房屋性质是公务员指标房，至今仍不具备上市交易条件。被告也不是公务员，本身没有购买资格，在法律上自始至今均无法获得该房屋的产权。参考最高人民法院（2020）最高法民申1100号民事裁定书，可知买受人购买未建成、未办证、限定房屋上市交易条件的房屋导致至今不能过户，系买受人自身过错未办理过户登记，不能排除强制执行。综上，原告向本院提起执行异议之诉。诉讼请求：1、准许执行第三人名下位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房屋；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、被告与第三人签订《房屋转让协议书》发生在本案所涉债务纠纷之前，被告并不知晓第三人存在债务纠纷，被告亦属于受害者。二、被告对案涉房屋支付了合理对价，且还付了7万转让费，并不存在低于市场价购买案涉房屋。三、除订房保证金、车位定金及转让费27万元支付给了第三人的女儿卢婵丈夫张杰，其余款项均直接支付给长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称经发公司）。四、本案所涉《房屋转让协议书》是在限购政策出台前三年，被告不能预见限购政策出台，被告在购买涉案房屋过程中并无过错。五、中止对案涉房屋的执行符合相关法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，同意原告的诉讼请求，并认为被告对涉案房屋不享有产权，被告和第三人签订的房屋买卖协议无效。1、第三人是向被告借款，并不是被告向第三人购房，第三人向被告借款且向介绍人支付了中介费3万元。2、第三人当时因为其他案件已经被列入失信名单，第三人和被告的交易其实是逃避债务。3、第三人和被告当时的房屋交易价格明显低于市场价格。4、涉案房屋于2019年4月26日才取得产权证，未满四年，不符合上市条件。5、第三人和被告签订房屋转让协议时，且占90%产权的房屋共有人卢婵不知情，也不同意交易该房屋，且卢婵没有收到购房款。6、房屋买卖协议至今没有生效，双方在协议中约定该协议在公证人签字后生效，而该协议没有公证人签字也没有进行相应的公证。7、涉案房屋的产权至今没有登记在被告名下，根据物权法的规定，被告对涉案房屋不享有产权。经审理查明，2015年7月22日，原告诉第三人借款合同纠纷一案在本院立案受理，同年9月24日，本院作出（2015）雨民初字第03957号民事调解书，该调解书载明第三人尚欠原告借款本金284162元及利息（以欠款本金为基数，按照年利率21.6%的标准，从2014年11月10日起计算至实际清偿之日止），第三人应于2015年10月24日前偿还原告100000元，于2015年11月24日前偿还原告100000元，于2015年12月31日前清偿全部借款本息（上述款项均按照先息后本的顺序进行清偿）。该调解书生效后，第三人并未主动履行付款义务，原告遂向本院申请执行。2015年11月24日，本院作出了（2015）雨执字第02308-1号执行裁定书，裁定冻结（扣留）、扣划（提取）第三人的银行存款或其他收入353769元，如上述措施不能执行，则查封、扣押被执行人相应价值的财产。2019年7月，原告申请查封第三人名下的位于湖南省长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××房，本院于2019年7月8日依法查封了案涉房屋，查封期限为2019年7月8日至2022年7月7日。2020年5月21日，被告就涉案房屋向本院提出执行异议，请求中止对案涉房屋的执行。本院于2020年6月20日作出（2020）湘0111执异66号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告不服该执行裁定，于2020年7月7日向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年9月5日，经发公司开具了金额为20万元的销售不动产统一发票，其中载明八方小区二期住宅订房保证金18万元，车位定金2万元，付款方为第三人。2015年2月6日，第三人与经发公司签订《八方二期商品住宅认购协议书》，载明第三人认购案涉房屋，暂定住房总价为544798元，暂定车位款为97800元。该协议载明了第三人的女儿卢婵为共有人，但是在协议尾部的乙方（认购人）处仅有第三人签名。2015年5月8日，第三人与被告签订《房屋转让协议书》，其中载明第三人将案涉房屋的购房指标转让给被告，转让费为7万元，该房屋的购房款及相关的各种费用全部由被告支付给经发公司，第三人协助被告办理交款、过户手续，但第三人不支付任何费用。第三人向经发公司交的20万保证金和车位定金由被告退还第三人，第三人将交经发公司的保证金和车位定金收据及购房协议书移交被告。在征得卢婵同意后，第三人在该协议书上注明：“同意卖掉”并代卢婵签名。2015年7月20日，被告按照第三人的指示，向卢婵的丈夫张杰的建设银行账户转账支付27万元。第三人并向被告出具《收条》，载明收到被告八方小区购房款27万元，其中返还本人20万元，7万元的相关费用。同年8月28日，第三人和卢婵与经发公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，确认购买涉案房屋，其中第三人占10%的份额，卢婵占90%。当日，卢婵另与经发公司签订《车位使用权转让合同》，确认购买八方小区二期B区2号车库b2层040号车位使用权。当日，被告在经发公司处刷卡支付了房款21万元、车位款5万元、代办产权登记费用210元，另于当日支付了契税、印花税10895.96元、物业维修基金16686元。第三人于当天再次向被告出具收条，载明收到被告购房款287791元。2016年9月8日，被告再次在经发公司处刷卡支付了房款和车位款182598元。2017年8月4日，在第三人的协助下，被告对涉案房屋进行了收房，在业主钥匙移交单、业主钥匙托管单上，被告均作为业主进行了签名，随后，被告对案涉房屋进行了装修装饰并实际入住。2019年4月26日，案涉房屋办理了产权登记，产权人为卢小槐和卢婵共同共有，其中卢小槐占有10%的份额，卢婵占有90%的份额。被告与第三人均认可涉案房屋买卖系经案外人黄某介绍的，另有第三人的同事刘利民居中介绍。本院依法传唤了黄某，黄某陈述涉案房屋买卖前，黄某在第三人单位搞装修，因第三人有经济纠纷，需要钱，准备将涉案房屋出售，第三人同事刘利民要黄某帮其找买家，黄某随后通过微信群发布了房产出售信息，之后被告看到遂联系黄某。之后被告与第三人就指标转让费还进行了讨价还价。在签订本案《房屋转让协议书》当天，被告、第三人以及黄某、刘利民等人还一起吃饭。黄某并没有收取中介费。第三人原系长沙市公路管理局工作人员，本案所涉房产系其福利购房。第三人的女儿卢婵主张其直到2015年农历年底知晓涉案房产被转卖被告的事实，但是被告支付27万元购房款及指标款时，卢婵及其丈夫均前往银行协助办理了银行卡，且参与了与经发公司的购房合同的签订。卢婵又主张最早的购房定金20万元系其缴纳，但之后的购房款从未支付，且陈述之后购房款的交付系第三人与被告之间的事情。上述事实，有（2015）雨民初字第03957号民事调解书、（2020）湘0111执异66号执行裁定书、《房屋转让协议书》、《八方二期商品房住宅认购协议书》、《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、《车位使用权转让合同》、转款记录、收条及发票、业主钥匙移交单、装修保证金、不动产登记情况表、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告提交了与第三人签订的《房屋转让协议书》，以及根据第三人的指示向其支付房屋指标转让费7万元及购房定金20万元等证据。第三人以及卢婵亦协助被告在经发公司办理了涉案房产购房合同及车位使用权合同的签订、付款及收房等手续。房款及车位款及其相关费用亦均由被告实际支付并交纳。同时，结合证人黄某的陈述以及当事人之陈述，足以认定被告与第三人、卢婵之间的就涉案房产的买卖系双方的真实意思表示。第三人主张涉案房产交易实际系民间借贷、规避债务，与查明事实不符，本院不予采信。同时，第三人的女儿卢婵的相关陈述前后矛盾，且与常理不符，因此根据查明的相关事实，足以确认卢婵对涉案房产交易知情，且以明示的行为表示了追认。因此，被告与第三人、卢婵之间的就涉案房产的买卖合法有效。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告与第三人签订《房屋转让协议》时间为2015年5月8日，在案涉房屋被本院查封之前，且在（2015）雨民初字第03957号民事调解书生效前。被告亦向第三人支付了指标转让费7万元，以及支付了全部的购房款并交纳了相关费用，且对案涉房屋进行了装饰装修并实际入住，对案涉房屋实现了占有。涉案房产权证暂未登记至被告名下，并无证据显示未办理过户登记应归责于被告。综上，原告请求准许执行涉案房产的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，由原告长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 李 莉人民陪审员 胡 南人民陪审员 陈 旭二〇二〇年九月二十五日书 记 员 石海莉附：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。