广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4175号上诉人（原审被告）：杨泽，男，1987年12月27日出生，汉族，住湖南省辰溪县********。委托诉讼代理人：罗金良，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚海云，广东品政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮春礼，男，1980年7月7日出生，汉族，住广东省中山市*************。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。上诉人杨泽因与被上诉人阮春礼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨泽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阮春礼的全部诉讼请求。事实和理由：一、据杨泽了解，涉案房屋仅取得土地使用权证，未依法办理建设工程规划许可证，故杨泽与阮春礼签订的租赁合同属于无效合同，阮春礼要求没收保证金以及杨泽支付2019年10月15日之后的租金、租金损失没有法律依据。二、若认定租赁合同有效，杨泽与阮春礼签订的《租赁合同》于2019年10月15日解除。根据阮春礼提交的陆美容与杨泽的微信聊天记录显示：2019年10月10日陆美容向杨泽催收租金，杨泽称要到2019年10月15日才能付租金，陆美容回复称，阮春礼说如果过了2019年10月15日还没收到租金就锁门。基于此，2019年10月14日杨泽发现没有能力按时支付租金，默示同意阮春礼2019年10月15日来锁门，解除双方签订的《租赁合同》，并以实际搬离涉案商铺的行为来予以佐证。因此，杨泽与阮春礼签订的《租赁合同》已于2019年10月15日解除。三、阮春礼要求杨泽全额支付2019年10月15日起至2019年12月的租金或租金损失没有事实及法律依据。1.杨泽与阮春礼签订的《租赁合同》已于2019年10月15日合意解除，阮春礼要求杨泽支付2019年10月15日起至2019年12月的租金或租金损失没有事实依据。2.即便认为杨泽与阮春礼签订的《租赁合同》没有于2019年10月15日解除，杨泽2019年10月14日实际搬离涉案商铺亦是事实。一审法院在判决没收杨泽交付的保证金27000元的前提下，仍然要求杨泽全额支付2019年10月15日起至2019年12月的租金，明显超过阮春礼的实际损失。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，杨泽在违约未付租金并搬离涉案商铺的情况下，阮春礼未及时行使合同解除权，采取积极有效的措施防止损失的扩大，应当对涉案商铺的损失负主要责任。因此，即便认为2019年10月15日起至2019年12月存在租金损失，也应当按照双方的过错程度共同分担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院在查明事实的情况下，驳回阮春礼的全部诉讼请求。阮春礼答辩称，一、租赁合同第五条约定杨泽应当在每月30日之前将租金交付给阮春礼，租赁合同第十二条约定，杨泽如果未按时足额支付租金达到三十天或者以上的，阮春礼有权单方解除合同。本案中杨泽在2019年9月30日前未支付2019年9月份租金，至2019年10月30日止已经逾期三十天，阮春礼在2019年11月4日通过网上立案方式上传资料起诉要求解除合同，阮春礼已经及时采取措施通过起诉的方式要求解除合同追回租金，按照合同约定，杨泽违约应当向阮春礼支付租金及相关水电费。二、关于租赁保证金的问题，合同第十三条约定杨泽拖欠租金达三十天以上，杨泽缴纳保证金不予退还，是双方真实意思表示。综上，请求二审法院驳回杨泽上诉请求，维持一审判决。阮春礼向一审法院起诉请求：一、解除阮春礼与杨泽于2019年5月9日签订的《租赁合同》；二、杨泽向阮春礼支付从2019年9月起至实际返还租赁物之日止的租金和逾期付款违约金（租金计算方法：按每月9000元汁算，暂计至起诉之日为18000元；逾期付款违约金计算方法：以每月9000元为基数，按照月利率2%计算，暂计至起诉之日为720元）；三、杨泽向阮春礼支付阮春礼代为垫付的水费108元、电费1928.4元；四、杨泽缴纳的租赁保证金27000元归阮春礼所有；五、杨泽向阮春礼支付为维权而支出的律师费2000元、诉讼保全保险费500元；六、杨泽将租赁物返还给阮春礼，并将存放于租赁物内的物品清空；以上合计50148.4元。诉讼中，阮春礼将诉讼请求第二项变更为：要求杨泽支付2019年9月至12月期间的租金36000元和逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方法：以每月9000元为基数，按照月利率2%计算），并撤回第六项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年8月16日，阮春礼与案外人中山市中兴村隆圩股份合作经济社在中山市沙溪镇法律服务所的见证下签订《物业租赁合同》，约定阮春礼承租中山市沙溪镇隆圩股份合作经济社位于中山市*********物业（面积为2350平方米）开设厂房，租赁期限为8年，自2012年9月1日起至2020年8月31日止。阮春礼承租上述物业后，于2019年5月9日将承租的物业中3楼厂房出租给杨泽。阮春礼作为甲方、杨泽作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方将*****厂房出租给乙方作制衣用途使用，租赁期限自2019年6月1日起至2021年5月31日止，甲方按照厂房现状交付给乙方，并就移交物品、水电等办理交接手续；在本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金27000元，合同期限届满或合法终止合同时，乙方未发生违约行为，交清租金及其他各项税费且未拖欠任何于租赁期间所发生的费用，并在本合同终止之日起7日内所有注册于租赁物地址的证件（如工商登记、税务登记等）注销、迁出及按本合同约定完好退还租赁物后，甲方将租赁保证金无息退还乙方，与此同时，乙方租赁保证金仅为保证乙方履行义务之用，不应视为租金等其他费用；租金标准：每月租金9000元，支付方式：租金从2019年6月1日开始计收，乙方应在每月30日前将当月租金交付给乙方；租赁物设置独立电表、水表，水电费按月抄表结算，乙方应于交纳租金时，一并将水电费缴清；乙方未按时足额支付租金或者其他费用，乙方所交付的租赁保证金甲方所有，逾期达到30日或以上的，甲方有权单方面解除合同并停止向乙方提供水电，合同解除并不影响甲方向乙方主张应付租金以及逾期违约金的权利；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物另行处理，乙方已交纳的租赁保证金不予退还：乙方拖欠租金达到30日的；乙方应依约履行合同义务，若由此产生诉讼的，产生的诉讼费用、甲方委托律师费用、调查取证费用、诉讼保全担保保险费用等合理费用由乙方承担。合同还约定了其他事项。合同签订当日，杨泽向阮春礼交纳租赁保证金27000元（银行转账25000元、微信支付2000元）。阮春礼主张杨泽自2019年9月起拖欠租金、水电费，至2019年10月14日在未解除合同的前提下将承租的厂房物品搬离出厂房。阮春礼提交其工作人员陆美容与杨泽的微信聊天记录，内容为：陆（陆美容，以下简称陆，2019年10月5日）：向杨泽发送《房租、水、电费（专用）收据（2019年10月4日）》，水电、房租共计10765.2元。陆（2019年10月8日）：老板明天一定要转租金和水电啦！陆（2019年10月10日）：老板今天可以转租金吗？杨：美姐，要到15号，客户答应14号付钱给我。陆：老板说了，过了15号如果还没收到租金就锁门的，你自己看着办吧。陆（2019年10月15日）：老板几点转租？阮春礼主张杨泽拖欠其2019年9月至12月的租金期间及2019年9月至10月期间的水电费未支付，经催讨未果，遂于2019年11月6日起诉，主张前述实体权利。另查：2019年11月4日，阮春礼与广东泓业正杰律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，支付律师费2000元。诉讼中，阮春礼向一审法院申请，请求保全杨泽名下价值23148.4元财产，并提供中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司出具保函为其担保。一审法院于2019年11月12日作出（2019）粤2071民初28577号民事裁定书，冻结了杨泽名下的银行存款113.39元，查封了杨泽名下的粤T*****小型汽车。阮春礼向中国大地财产保险股份有限公司中山中心支公司支付保险费500元。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。阮春礼与杨泽签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照合同的约定履行。杨泽承租涉诉厂房后，未按合同的约定按时向阮春礼交纳租金，已构成违约。合同约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物另行处理，乙方已交纳的租赁保证金不予退还：乙方拖欠租金达到30日的。”杨泽从2019年9月起未交纳租金，已逾期超过30天，合同解除的条件已成就，阮春礼要求解除双方签订的租赁合同合法有据，予以支持。由于杨泽逾期未交租金构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，阮春礼要求杨泽支付租金的诉求，符合双方合同的约定及法律的规定，予以支持。关于租金计算的期限。阮春礼要求杨泽支付2019年9月至12月期间的租金36000元。一审法院经审查认为，首先，杨泽于2019年10月14日从承租的厂房搬走，而双方签订的租赁合同的期限至2021年5月31日止，故杨泽在没有履行完租赁合同约定的期限情况下从租赁物处搬走，其没有与阮春礼办理解除租赁合同的手续，并拖欠2019年9月、10月期间的租金，其行为已构成违约，故杨泽应支付其承租期间的租金即支付2019年9月至10月期间按每月9000元的标准计算的租金18000元；其次，阮春礼在得知杨泽违约后，有防止损失扩大的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”杨泽未能如约支付租金，有失诚信，已构成违约。然而，阮春礼在明知杨泽不会继续履行合同的义务的情况下，未能及时行使合同解除权，采取积极有效的措施防止损失的扩大，根据上述法律规定，应对之后涉案商铺的损失负有主要责任。阮春礼在知晓杨泽违约后，寻找新的承租人期间涉案厂房处于空档期，基于杨泽违约在先，杨泽应对该段空档期涉案商铺的租金予以赔偿。阮春礼于2019年11月6日向杨泽主张权利，要求杨泽支付2019年11月至12月共两个月的租金损失，符合上述法律规定，故对阮春礼的该项请求予以支持。综上，杨泽应向阮春礼支付2019年9月至12月期间的租金36000元。关于水电费。根据阮春礼提交的微信聊天记录，杨泽拖欠2019年9月、10月租金、水电费未支付，阮春礼通过微信向杨泽追讨，并向杨泽发送2019年9月、10月《房租、水、电费（专用）收据》，收据项目中包含水费、电费、租金，故杨泽应向阮春礼支付2019年9月至10月期间的水费108元、电费1928.4元。关于租赁保证金。阮春礼要求杨泽缴交的租赁保证金27000元归其所有。租赁保证金属于履约保证金，即为约定损害赔偿金，其目的是为了保证承租人按合同的约定履行合同义务。根据合同“乙方未按时足额支付租金或者其他费用，乙方所交付的租赁保证金甲方所有”“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同并收回租赁物另行处理，乙方已交纳的租赁保证金不予退还：乙方拖欠租金达到30日的”的约定，因杨泽拖欠承租期间的租金拒不支付，且逾期支付超过30日，故对阮春礼要求杨泽缴交的租赁保证金27000元归其所有的请求予以支持。关于违约金。阮春礼要求从逾期拖欠租金之日起至实际交还租赁物之日止，以每月租金9000元为基数，按月利率2%计算。因合同既约定了租赁保证金即约定损害赔偿金，又约定了违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金和约定损害赔偿金不能并存，阮春礼已要求杨泽缴交的租赁保证金归其所有，故对其要求杨泽支付违约金的请求不予支持。关于律师费和诉讼保全保险费。阮春礼因起诉杨泽花费律师费2000元、诉讼保全保险费500元，根据合同“乙方应依约履行合同义务，若由此产生诉讼的，产生的诉讼费用、甲方委托律师费用、调查取证费用、诉讼保全担保保险费用等合理费用由乙方承担”的约定，杨泽应当向阮春礼返还。综上所述，阮春礼诉求合理部分，予以支持。杨泽经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除阮春礼与杨泽于2019年5月9日签订的《租赁合同》；二、杨泽于判决发生法律效力之日起七日内向阮春礼支付2019年9月至2019年12月期间的租金及租金损失36000元；三、杨泽于判决发生法律效力之日起七日内向阮春礼支付2019年9月至10月期间的水费108元、电费1928.4元；四、杨泽向阮春礼交纳的租赁保证金27000元归阮春礼所有；五、杨泽于判决发生法律效力之日起七日内向阮春礼支付律师费2000元、诉讼保全保险费500元；六、驳回阮春礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1053.71元、诉讼保全费252元，合计1305.71元（阮春礼已预交），由杨泽负担，于判决生效之日起七日内直接返还给阮春礼。本院二审期间，阮春礼没有提交新证据。杨泽提交其与罗金良律师的微信聊天记录，证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。阮春礼不确认上述证据的真实性、合法性和关联性，其认为微信聊天记录中所称的某自建房与本案无关。该微信聊天记录没有原件予以核对，本院不确认该证据的真实性。阮春礼提交证明、集体土地使用证、附图，确认涉案房屋位于中山市*********，在中山市******的红线范围内，由于历史遗留原因，暂未办理房屋产权证。杨泽确认上述证据的真实性、合法性及关联性。阮春礼提交的证明有原件予以核对本院确认该证明的真实性。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，二审期间，杨泽确认其对一审判决第三项、第五项没有异议。如果涉案租赁合同有效，对一审判决第四项没有异议，如果涉案租赁合同无效，则阮春礼无权没收保证金。二审期间，本院向阮春礼询问涉案房屋是否有建设工程规划许可证，阮春礼称若涉案房屋有建设工程规划许可证会向法院提交，若没有会向法院作出书面情况说明，逾期未交愿承担相应责任。庭审后，阮春礼提交的中山市沙溪镇中兴村隆圩股份合作经济社2020年7月27日出具的证明载明：“位于中山市******［集体土地使用证号：中府集用（2002）字第****4号］的土地使用者为中山市沙溪镇中兴村隆圩第一经济合作社，由于历史遗留问题，暂未办理房屋产权证。中山市沙溪镇中兴村隆圩第一经济合作社即现在的中山市沙溪镇中兴村隆圩股份合作经济社。集体土地使用证上的座落中山市******即现在的中山市*********”。本院认为，杨泽对一审判决第三项中向阮春礼支付2019年9月至10月期间的水电费108元、电费1928.4元、一审判决第五项中向阮春礼支付律师费2000元、诉讼保全保险费500元没有异议，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否有效，杨泽是否有权没收租赁保证金；二、杨泽应向阮春礼支付的占有使用费为多少。争议焦点一，关于涉案租赁合同是否有效，杨泽是否有权没收租赁保证金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，涉案房屋的所有权人中山市沙溪镇中兴村隆圩股份合作经济社确认涉案房屋未办理房屋产权证，且阮春礼二审期间称如果涉案房屋有建设工程规划许可证会向本院提交，但本院未收到阮春礼提交的建设工程规划许可证，故本院认定涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。根据上述法律规定，涉案租赁合同无效，一审法院认定解除阮春礼与杨泽于2019年5月9日签订的租赁合同错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，如上所述，涉案租赁合同无效，故阮春礼因租赁合同取得的租赁保证金27000元应当予以返还，一审法院判决阮春礼有权没收租赁保证金27000元错误，本院予以纠正。争议焦点二，关于杨泽应向阮春礼支付的占有使用费为多少的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案中，杨泽自2019年9月开始拖欠占有使用费，经阮春礼催收后，杨泽于2019年10月14日擅自搬离涉案房屋，并未与阮春礼办理房屋交接手续，也未提交证据证明其向阮春礼履行了通知义务，后阮春礼于2019年11月6日提起本案诉讼，要求解除涉案租赁合同，并主张杨泽支付2019年9月至12月期间的租金，一审法院在结合阮春礼还需另寻新租户等情况，酌定杨泽需支付占有使用费至2019年12月并无不妥，本院予以维持。故杨泽应向阮春礼支付2019年9月至12月期间的占有使用费36000元。综上所述，上诉人杨泽的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28577号民事判决第三项、第五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28577号民事判决第一项、第四项、第六项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初28577号民事判决第二项为：杨泽于本判决发生法律效力之日起七日内向阮春礼支付2019年9月至2019年12月期间的占有使用费36000元；四、驳回阮春礼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1053.71元，诉讼保全费252元，合计1305.71元（阮春礼已预交），由阮春礼负担783.71元，杨泽负担522元（杨泽于判决生效之日起七日内向阮春礼迳付）。二审案件受理费1054元（杨泽已预交），由杨泽负担424元，阮春礼负担630元（阮春礼于判决生效之日起七日内向杨泽迳付，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长  谢劲东审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇二〇年九月二十五日书记员  雷 媛