陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终7242号 上诉人（原审第三人）：孔宝平，男，1963年10月12日出生，西安市干部，汉族，住西安市碑林区。上诉人（原审第三人）：孔丽娟，女，1966年4月6日出生，汉族，西安市解放饭店退休职工，住西安市新城区。上诉人（原审第三人）：孔玉娟，女，1968年12月4日出生，汉族，西安宾馆退休职工，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：孔宝安，男，1958年3月25日出生，汉族，西北兵器集团退休职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：陆虹，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被上诉人（原审被告：）王某某，男，1977年4月7日出生，汉族，个体经营户，住西安市临潼区XX村XX组XX号。上诉人孔宝平、孔丽娟、孔玉娟与被上诉人孔宝安、王某某租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孔宝平、孔丽娟、孔玉娟上诉请求：撤销原审判决，依法改判孔宝平、孔丽娟、孔玉娟和孔宝安共同与王某某履行房屋租赁合同。孔宝安、王某某承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：原审已经多次调查审理，基本事实已查清，确认涉案房屋为孔宝平、孔丽娟、孔玉娟和孔宝安按份共有，并依法院质权追加孔宝平、孔丽娟、孔玉娟为独立请求权第三人，但是判决结果出现偏差，一案能够解决的问题却没有解决，制造新的矛盾和纠纷，与立法精神及司法为民理念相悖。综上，请求二审法院支持其上诉请求。孔宝安辩称，不同意孔宝平、孔丽娟、孔玉娟的上诉请求，要求维持原判第一项；1、该案所涉财产是共同共有的财产，王某某与孔宝安签订的房屋租赁合同合法有效，王某某与孔宝安合同未解除时，孔玉娟与王某某所签合同应为无效。2、装修费5000元应当有王某某支付孔宝安，如不支付，应当从共有财产中予以扣除。3、王某某与孔宝安合同未履行完毕时，与其他共有人签订租赁合同，应当承担法律责任。综上，不同意孔宝平、孔丽娟、孔玉娟的上诉请求。王某某辩称，王某某第一次是和孔宝平签订的合同，合同未到期的时候又与孔宝安重新签订了租赁合同，第三次孔宝平又带其和孔宝平两个妹妹（孔玉娟、孔丽娟）签订的第三份租赁合同，在履行合同的过程中履行了自己的义务，支付了租金，所以在履行合同的过程中没有过错。三次合同租金一次比一次高，第三次合同是在孔宝安合同的基础上，因为要装修，所以给优惠了半个月租金。第一次合同签订合同后将租金支付给了孔宝平，第二次是孔宝安，第三次是孔丽娟。同意一审判决的内容。孔宝安向一审法院起诉请求：1、判令王某某继续履行与孔宝安于2017年8月2日签订的房屋租赁合同；2、判令王某某支付房屋租金240000元，违约金10000元；3、本案诉讼费由王某某承担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于西安市XX大街XX楼XX巷XX号（原址为：西安市XX大街XX巷XX号），系孔某某与郭某某的共有房产。孔某某与郭某某育有子女四人，长子孔宝安、次子孔宝平、三女孔丽娟、四女孔玉娟。2006年，孔某某去世，其配偶及子女未对案涉房屋进行继承析产。2007年至2012年期间，由孔宝平与王某某就案涉房屋签订租赁合同，收取租金。2011年8月15日，郭某某与长子孔宝安、次子孔宝平、三女孔丽娟、四女孔玉娟共同签订协议一份，约定：“一、母亲郭某某在世期间，位于西安市XX大街XX巷XX层XX号的门面房（面积22.88平方米），自2012年3月1日委托长子孔宝安代管。长子孔宝安委托管理期间该房屋和租金收益归母亲郭某某所有和支配，任何人不得存有异议。……三、母亲郭某某去世后，位于西安市XX大街XX巷XX层XX号门面房（面积22.88平方米）的产权分配为：长子孔宝安和次子孔宝平各占房屋总产权33%的份额，大女孔丽娟和小女孔玉娟占房屋总产权34%的份额。……”。2012年6月始，孔宝安与王某某就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，孔宝安按约定收取租金。2017年8月1日，孔宝安与王某某签订《房屋租赁居间合同》，约定租金为每月10000元，每半年支付一次，租期三年，自2017年8月1日至2020年7月30日止。双方还就各自的权利义务以及违约金等进行了约定。上述《房屋租赁居间合同》签订后，王某某向孔宝安支付了2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金60000元。2017年12月，孔宝平告知王某某租赁房屋交由孔丽娟管理，2017年12月20日，孔丽娟持孔宝平、孔玉娟分别出具的记载了委托孔丽娟办理包括西大街房屋租赁协议签署及房租管理等事宜的委托书，与王某某签订房屋租赁合同，约定孔丽娟将案涉房屋出租给王某某使用，租期两年，自2018年2月1日至2020年1月31日止，每月租金10000元。王某某在租入该房前，必须提前两个月支付半年房租60000元，应于2017年2月31日付清。庭审中，王某某及孔丽娟均表示，因王某某需对房屋进行装修，双方一致同意首笔半年租金优惠让免5000元，按55000元收取。该合同签订后，王某某分别于2017年12月26日、2018年8月22日、2019年2月10日、2019年8月3日向孔丽娟支付了2018年2月1日至2020年1月31日的租金，共计235000元。2018年2月26日，郭某某去世。一审法院认为，案涉房屋系孔宝安、孔宝平、孔丽娟、孔玉娟父亲孔某某与母亲郭某某的共有财产。2006年、2018年2月孔某某、郭某某相继去世后，该房屋没有被继承析产，属于全体继承人的共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”从该房屋管理使用的历史情况看，自2007年始该房屋即出租给王某某使用，2011年8月15日房产共有人郭某某、孔宝安、孔宝平、孔丽娟、孔玉娟签订的协议中记载案涉共有房屋“自2012年3月1日起由孔宝安代管。”可见，共有人对房屋的出租收益及管理形成了一致的意思表示。2017年8月1日，孔宝安代表共有人与王某某签订了房屋租赁居间合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属于合法有效的合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”，孔宝安与王某某签订的房屋租赁合同产生的法律后果应归于房屋共有人，而非孔宝安一人。在上述合同履行期限尚未届满的情况下，2017年12月20日孔宝平、孔玉娟又委托孔丽娟与王某某就案涉共有房屋签订了房屋租赁合同，因该合同仅是部分共有人的意思表示，当时的共有人郭某某、孔宝安并没有对该合同的签订形成合意。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，孔丽娟代表孔宝平、孔玉娟与王某某就同一共有房屋签订的房屋租赁合同应属无效。因此，孔宝安要求王某某继续履行合同的请求，应予支持。关于孔宝安请求王某某支付2018年2月1日至2020年1月31日的房租及承担违约金的请求，鉴于孔宝安仅为共有房屋的管理人，共有房屋的租金收益应属于全体共有人，而孔丽娟与王某某房屋租赁合同的签订系因共有人之间的管理争议所致，主要过错不在于王某某，且王某某已将此期间的房租交给了房屋共有人之一孔丽娟，孔丽娟也承认如数收到房租，故为了减少诉累，孔宝安应依据共有人之间的内部约定直接向孔丽娟主张房租收益为宜。因此，对孔宝安要求王某某支付2018年2月1日至2020年1月31日的房租及承担违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、九十七条、第一百零二条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国继承法》第二条之规定，判决：一、原告孔宝安与被告王某某于2017年8月1日签订的房屋租赁居间合同继续履行；二、驳回原告孔宝安的其余诉讼请求。案件受理费5050元（孔宝安已预交），由孔宝安负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2011年8月15日，涉案房屋共有人郭某某、孔宝安、孔宝平、孔丽娟、孔玉娟共同约定涉案房屋自2012年3月1日起由孔宝安代管。本案所涉合同系孔宝安代表全体共有人与王某某签订，反映双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，现孔宝安要求继续履行该合同，因该合同履行期限已届满，故该请求不予支持。关于孔宝安要求王某某支付相关租赁费及违约金，鉴于孔宝安仅为共有房屋的管理人，该房屋的收益应属于全体共有人，而王某某亦将相关租赁费缴纳给了房屋共有人之一孔丽娟，孔丽娟对此予以认可，就该收益中属于孔宝安的份额，孔宝安可依据共有人之间的约定另行向孔丽娟主张权利，故孔宝安的该项请求，依法不予支持。关于2017年12月20日孔宝平、孔玉娟又委托孔丽娟与王某某就涉案房屋所签租赁合同，不能代表全体共有人真实意思表示，应属无效。鉴于涉案合同履行期限已届满，孔宝平、孔丽娟、孔玉娟上诉要求同孔宝安共同与王某某继续履行该合同，缺乏事实依据，该请求依法不予支持。综上所述，孔宝平、孔丽娟、孔玉娟的上诉请求不能成立，鉴于涉案合同履行期限已届满，原审判决第一项应予撤销。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9633号民事判决第二项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9633号民事判决第一项。一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费5050元，由孔宝平、孔丽娟、孔玉娟负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年九月二日   书 记 员  李   伟  1