江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初3003号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司靖江分公司，住所地靖江市通江路**。负责人：桂立业，总经理。委托诉讼代理人：苏霞、施敏娇，公司职员。被告：孙卫红，男，1975年5月4日出生，汉族，住靖江市。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司靖江分公司与被告孙卫红为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苏霞、施敏娇，被告孙卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费9437.6元（2016年11月1日至2020年2月28日）；2.被告向原告支付两个车位物业服务费4992元（2015年11月1日至2020年2月28日）；3.被告向原告支付水电费公摊2052.99元；4.被告承担因迟延缴纳物业费而产生的违约金22951.45元；5.本案案件受理费由被告负担。事实和理由：被告于2013年11月10日购买了位于靖江市商品房。当日，原、被告签订了《靖江市碧桂园前期物业服务协议》（下称前期协议），协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告必须于公历每月30日按每月233.69元向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2015年11月1日起一直未支付物业服务费，欠款金额为14339.6元，原告多次向被告催收，被告均以房屋有质量问题等拒绝交纳。我司是物业公司，与房产公司并非同一主体，被告购买房屋时与房产公司签订的协议，与我司与其签订的前期协议相互独立。故被告的欠款行为违反了前期协议，根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定及协议约定，请求判如所请。被告辩称：我应于2015年10月30日收房，但当时发现购买的房屋存在严重质量问题，房屋漏水、玻璃爆裂、墙体开裂。此后，我多次找靖江市碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房地产公司）解决，但其一直拖延。至2019年6月20日，碧桂园房地产公司委托物业公司帮助修复完毕，后我准备收房时发现收房通知书中的条款有问题，但双方未能解决。2020年3月原告让我收房，并称先交纳2020年3月10日至2021年3月的费用，之前的费用不再收取，我便签署以上通知书、亦交清了该年度的费用。因房屋存在质量问题，我未能按时收房，故仅认可交房以后的物业服务费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了以下证据：1.原、被告于2013年11月10日签订的前期协议；2.碧桂园房地产公司发出的经被告签名确认的房屋及车位收楼通知书及入住登记表，载明：商品房买卖合同约定的交付时间为2015年10月30日，被告实际收楼日期为2020年3月9日，物业服务费以前者时间计收；3.被告与碧桂园房地产公司于2013年11月10日签订的商品房买卖合同；4.原、被告于2020年3月10日签订的靖江碧桂园车位管理服务协议。上述证据来源合法、内容真实且本案具有关联性，被告亦不持异议，本院依法予以确认并在卷佐证。被告另提供了房屋照片及通话记录、房屋催要通知书，与本案并无关联，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月10日，被告与碧桂园房地产公司签订商品房买卖合同，约定被告向碧桂园房地产公司购买靖江碧桂园6幢1单元2601号房屋，房屋交付时间为2015年10月30日前，保修责任由碧桂园房地产公司承担。同日，原、被告签订前期物业服务协议，约定：原告向被告提供物业管理服务，物业管理服务费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元计收，即每月233.65元；被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业费，物业服务费按月计收，于公历每月30日交纳，如逾期，每日按照应付物业费的3‰交纳违约金。2015年9月26日，碧桂园房地产公司与两被告签订两份车位有偿使用协议书，约定将靖江碧桂园地下C区108号、110号车位提供给被告使用，被告应于2015年10月30日前办理车位交付手续。2020年3月9日，被告签署入住登记表，载明实际收楼日期为2020年3月9日。2020年3月10日，原、被告签订靖江碧桂园车位管理服务协议，约定就靖江碧桂园地下车位C区108号、110号停车位使用权由原告提供物业管理服务，每个汽车车位每月车位物业服务费48元，两被告应自车位有偿使用协议书约定的车位交付之日起，无论是否使用均全额缴纳物业服务费。当日，被告签署案涉房屋及两个车位的收楼通知书，其中载明物业服务费以商品房买卖合同约定的收楼之日或实际办妥收楼手续之日（二者以时间在前者为准）起计收。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原、被告签订的前期物业服务协议、车位管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应按约履行。被告作为涉案房屋的所有人，未按前期协议的约定支付物业服务费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，其应依法承担给付责任。现原告主张要求被告给付物业服务费、车位物业服务费，符合双方的约定且不违反法律规定，被告对相应的计算标准亦不持异议，本院予以支持。关于公共能耗费，原告主张按照实际分摊金额收取，符合合同约定，本院亦予支持。被告抗辩称因房屋质量问题导致延迟收房等，因相关证据所反映的房屋漏水以及房屋质量问题，系其与相邻业主之间的相邻关系以及与房产开发企业之间的房屋买卖合同关系，与案涉物业服务合同纠纷不是同一法律关系，被告可另行解决，故本院对此不予采纳。至于违约金，被告未按约定的期限支付原告物业费，构成违约，应承担逾期付款的违约责任，即支付合同约定的违约金，但因双方约定的违约金标准明显偏高，本院综合被告的违约行为及原告因被告违约行为所遭受的实际损失等因素予以适当调整。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙卫红应在本判决生效后十日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司靖江分公司2016年11月1日起至2020年2月28日的物业服务费9347.6元、2015年11月1日起至2020年2月28日的车位物业服务费4992元，承担违约金2000元，共计16339.6元。二、被告应在本判决生效后十日内给付原告水电公摊费2052.99元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，减半收取计392元，由原、被告各负担196元（此款由原告预交，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费784元。审 判 员 陶永华二〇二〇年九月二十九日法官助理 冯雅颂书 记 员 陆 萍附相关法律条文：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。