广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5546号上诉人（一审原告）：罗亮开，女，1980年9月28日出生，汉族，住广东省东莞市************，公民身份号码：441************208。委托诉讼代理人：肖响华，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫仲豪，广东高宽律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：东莞市光大房地产开发有限公司，住所地：东莞市东城区立新社区**************，统一社会信用代码：914***********205G。法定代表人：卢成通，系该公司总经理。被上诉人（一审被告）：东莞市东城房地产开发公司，住所地：东莞市东城街道市******，统一社会信用代码：914************739。法定代表人：叶勇，系该公司经理。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：康世为，广东赋诚律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：毛健琨，广东赋诚律师事务所辅助人员。上诉人罗亮开因与被上诉人东莞市光大房地产开发有限公司（以下简称光大公司）、东莞市东城房地产开发公司（以下简称东城开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初12442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗亮开向一审法院提起诉讼，请求判令:1.光大公司、东城开发公司支付逾期办证违约金（以1654328元为本金，从2017年8月22日起，按每日万分之0.5的标准计算至办证之日止，暂计至2018年7月6日为26303.82元）；2.一审案件诉讼费由光大公司、东城开发公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回罗亮开的诉讼请求。一审案件受理费457.6元（已由罗亮开预交），由罗亮开负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初12442号民事判决书。上诉人罗亮开向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决，改判光大公司、东城开发公司支付逾期办证违约金48306.38元。2.一审、二审诉讼费用全部由光大公司、东城开发公司承担。事实与理由：（一）一审判决简单采信东自然资询【2020】31号复函（以下简称31号复函）认定“土地重证问题并非光大公司、东城开发公司导致”是完全错误的。理由是：31号复函回复的内容含糊不清，针对性不强，从而导致案涉诸多关键问题未能被清楚查明。主要表现在：1.31号复函对天骄御峰花园4-10幢所处地块[东府国用（2005）第特1074号国有土地使用证]与相邻三户拆迁户所处地块[东府集建（1990）第1900021910674号等9个集体土地使用权证]登记范围重叠的来龙去脉描述不清。重叠问题是否系光大公司、东城开发公司的原因造成，东莞市自然资源局发现重叠后是否将重叠情况告知相邻三户拆迁户与光大公司、东城开发公司等事实均未说明。2.31号复函在回复一审法院“关于发现用地红线数据异议到核放新的不动产权证需耗费多长时间”问题含糊不清，责任不明。3.案涉房屋购买人在对31号复函质证时明确提出要求一审法院继续发函东莞市自然资源局调查上述所列事实不清、责任不明的事项，但一审法院并未继续发函调查。4.一审法院将“土地权属争议问题”定性为“土地重证问题”是完全错误的。东房函[2018]928号复函及2018年11月30日东莞市房产管理局复函均明确案涉商品房暂时无法办理首次登记的原因是存在土地权属争议问题。2018年10月24日东莞市东城房地产管理所复函称“另外还发现4-10幢所在地块的国土证红线数据存在差异”，东自然资询[2020]31号复函也只称“用地红线数据异议”问题，因此，无论是东房函[2018]928号、2018年11月30日东莞市房产管理局复函、东莞市东城房地产管理所复函及31号复函均没有“土地重证”之说，一审法院却片面采信光大公司、东城开发公司提出“土地重证”之说并不恰当。综上，因31号复函本身存在严重瑕疵，不能作为定案的依据。（二）退一步讲，就算“土地重证”问题不是光大公司、东城开发公司直接造成的，但光大公司、东城开发公司也应当承担违约赔偿责任。1.因光大公司、东城开发公司为引发土地权属争议问题的当然责任方，负有及时解决土地权属争议的义务。即便所谓的“土地重证”问题是相关政府主管部门造成的，这与本案不是同一个法律关系，光大公司、东城开发公司可在赔偿案涉房屋购买人后另行提起行政诉讼找相关政府部门索赔。2.光大公司、东城开发公司明显存在怠于解决土地权属争议问题，导致土地权属争议问题至2018年12月14日才解决。光大公司明知或应当知道案涉土地早就存在土地权属争议问题，但没有主动积极去解决，也没有证据证明其有积极主动去解决土地权属争议问题。光大公司、东城开发公司在案涉房屋交付之日起360天内仍未解决已经存在的土地权属争议问题，已构成明显怠于解决问题。即使其认为因相关政府部门的不作为，亦未采取投诉、催促或诉讼等救济措施。（三）一审判决错误认定光大公司、东城开发公司对于部分业主的违建没有责任。光大公司、东城开发公司对于部分业主违规封窗行为负有不可推卸的责任。业主代表与光大公司法定代表人卢成通等人的现场录音资料中，卢成通在现场录音中明确承认：推迟办证是光大公司、东城开发公司的问题；样板房有封窗，对违规封窗有责任；承认东莞市光大物业管理有限公司（以下简称光大物业）与光大公司是同一家公司，是公司的两个部门。业主一审提交的证据显示光大公司指定的东莞市轩翔机电工程有限公司施工的封窗，费用4650元也是汇入了光大公司的实际控制人陈润光的账户，且封窗图纸经过光大物业审批，审批意见是：按服务处颜色款式要求统一封窗。上述足以证明封窗是经过光大公司同意。本案中，案涉房屋购买人均按光大公司、光大物业的要求进行了装修申报，带有封窗的装修图纸经光大物业审批，并每户缴纳了装修押金3000元，光大物业均进行了验收，并全额退还了装修押金。光大物业与光大公司均为广东光大企业集团有限公司的控股子公司，在违规封窗这一问题上，光大物业的行为应视为光大公司行为。光大公司作为开发商明知封窗会影响办理房屋所有权首次登记，未办理房屋所有权首次登记之前负有告知义务。然而，光大公司从未告知业主不能封窗，且对于业主的封窗行为未予制止，反而通过光大物业以明示或默示方式同意业主“按服务处颜色款式要求统一封窗”。（四）一审判决认定增加不动产权籍调查环节在双方当事人合同时无法预见，属于政策变化问题，若由光大公司、东城开发公司承担因权籍调查而增加的办证时间的违约责任，显失公平是错误的。1.受东莞实施不动产登记新政策影响的楼盘在东莞很多，但光大公司、东城开发公司并没有举证证明东莞存在大面积因新政而导致逾期办证违约事件。东莞实施不动产登记新政策不妨碍开发商在商品房交付之日起360天内完成首次确权登记。证据短信通知、商品房买卖合同显示，业主在相近的时间（2015年8月8日、2015年8月11日）分别购买天骄御峰、清溪碧桂园商品房，分别于2016年12月30日和16日收楼，而清溪碧桂园商品房能够在交付后360天内办证，天骄御峰却严重逾期，经此对比，这足以证明本案逾期办证并非政策原因，而是开发商原因所致。2.《关于东莞市实施不动产统一登记的公告》虽于2016年6月24日发布，于2016年6月30日实施，但《不动产登记暂行条例》早在2014年11月24日公布，于2015年3月1日起施行，而案涉商品房买卖合同均是在2015年3月1日后签订。光大公司、东城开发公司对不动产统一登记政策已知情，其配套规章《不动产登记暂行条例实施细则》也于2016年1月1日正式实施，实施细则第四章对不动产权利登记进行了明确规定，第三十四条、三十五条对申请国有建设用地使用权首次登记及房屋所有权首次登记应提交的材料中包含有权籍调查表、宗地图，该实施细则与旧政具有高度的重合性，且东莞市不动产登记机关早已发布了具体操作指引，光大公司、东城开发公司作为专业的房地产开发企业，对于房地产行业的法律法规及新政出台应十分清楚且能够快速适应，因此，即便增加了权籍调查环节，光大公司、东城开发公司是可采取适当措施应对解决。3.合同约定在商品房交付之日起360天内完成首次确权登记，360天的时间已足够按新政正常程序办理首次确权登记所需时间，因此不存在扣减新政额外耗时问题。《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的开发商须完成首次确权登记的最长期限为房屋交付使用之日起90日，本案中双方约定的是360天，已远超法定时限。况且，360天时间是否足够，应以大数据或多数开发商情况为依据。东莞并没有出现因新政实施引发的大面积逾期办证纠纷，足以说明360天时间足够。3.从案涉《商品房买卖合同》来看，签订时间发生在《关于东莞市实施不动产统一登记的公告》之后，合同约定的办证时间为商品房交付之日起360天内，由此可见，光大公司、东城开发公司在东莞市实施不动产统一登记之后并没有认为360天时间不够完成办理首次确权登记。4.法院应当审查新政实施后，房屋交付360日内是否足够保障办证时间问题，而非审查光大公司、东城开发公司提出的所谓新政耗时扣减问题。在新政实施后，在通常情况下，房屋交付360日内是否足够保障办证时间的判定标准应当参照新政实施后与本案同一时间段是否出现大面积逾期办证违约行为，而如前所述事实上东莞并没有出现大面积逾期办证违约行为。光大公司、东城开发公司提出的新政耗时扣减问题纯属单方面列出的一面之词，均很难审查，不具备可操作性，且一审法院也未对此进行具体的扣减处理。（五）一审判决认定光大公司、东城开发公司在办理产权登记的整个过程中一直在逐步推进，并没有怠于办理的情形，是错误的。从光大公司、东城开发公司方自行梳理的《案涉商品房进行不动产登记的情况及时间节点》来看，光大公司、东城开发公司明显存在怠于履行办证义务的行为。从商品房竣工备案后到取得房管部门对实测报告的备案就耗时9个月零23天，而该阶段工作与新政毫无关系，而取得房管部门对实测报告的备案后到启动权籍调查和宗地权籍调查中间又浪费了近3个月时间，由此可见，光大公司、东城开发公司怠于办证。（六）即便认定土地重证问题并非光大公司、东城开发公司导致，但光大公司、东城开发公司仍须对由于其怠于履行办证义务承担违约赔偿责任。光大公司、东城开发公司晚于合同约定的最后办证日期向房管部门提交正式的确权登记申请资料，其在提交确权登记申请资料时就已经造成逾期办证。因存在土地权属争议而不能办证是在提交正式的确权登记申请资料后才发现的，光大公司、东城开发公司在提交正式的确权登记申请资料前已经造成逾期办证的情形与是否存在土地权属争议毫无关系，但早提交正式的确权登记申请资料，就会早发现存在土地权属争议，从而缩短逾期办证时间。被上诉人光大公司、东城开发公司共同向本院答辩称：（一）案涉31号复函已经就重证问题陈述详细清楚，该原因显然不是光大公司、东城开发公司的原因所致，对于重证的问题导致逾期办证责任不应光大公司、东城开发公司承担。上诉理由认为土地权属争议和重证为两个概念，实际上是一个概念。在案涉小区相关的第一批案件中2019年5月14日东莞市*******复函中也提及了是重证的问题，而本案31号复函中名称为红线数据异议，并不是权属争议。（二）光大公司作为开发商在业主要求办证且公司人员已经与业主会谈的前提下，没有任何理由怠于履行办证义务。案涉小区业主最早于2018年7月提起诉讼，光大公司明知逾期办证有不利后果，没有主观动机不去履行相应义务。（三）光大物业对业主违建的问题是发出过整改通知，违建不能认为是光大物业及光大公司并没有默许业主违建。（四）（2019）粤19民终963、9872号、9961号生效判决均认定由于新政的原因导致逾期办证责任不应由光大公司、东城开发公司承担。虽然有新政、违建的问题，但是重证是贯穿整个案件，从一审提交的办证时间节点可知，如果不存在重证的问题，案涉所有业主产权登记并不会逾期。（五）二审中，光大公司、东城开发公司提交了另外14宗案件的生效判决及证明书，该14宗案件与本批39宗案件，一审中是合并审理。根据《最高人民法院民事诉讼法证据规定》第十条的规定，生效判决认定的事实是可直接采信。二审期间，光大公司、东城开发公司向本院提交（2019）粤1971民初12446、30180、30181、30184、30185、30190、30194、30195、30198、30202、30204、30207、30216、30241号案件民事判决书及生效证明，上述14宗案件判决生效日期为2020年4月23日，证明内容为该14宗案件与本次39宗系列案的案情完全相同，在一审阶段为同时立案受理及开庭的同一小区系列案件（一审时共53宗案件），该14宗案件的判决已经生效，该生效判决均驳回业主要求开发商承担逾期办理产权登记违约金的诉求。罗亮开对上述证据的真实性予以确认，但对合法性和关联性不予确认，并认为该14宗案件与本系列案虽然是同一小区，但是案件都是独立的，该14宗案件的裁判结果对本39宗案件没有约束力。该14宗案件没有上诉的原因主要是取决于当事人对于上诉风险认知和承受力。光大公司在第一批案件上诉之前向案涉楼盘的全体业主发了公告《四至十栋业主告知》，内容是光大公司会对没有起诉和上诉的业主一视同仁，最终按照二审的结果赔偿没有上诉的业主，则该14宗案件没有上诉的业主认为会享受本系列案及第一批案件的赔付标准。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应按照合同履行。合同约定“因出卖人原因导致超过360日买受人仍然无法办理产权登记的，从第361日起，出卖人……支付违约金”，案涉房屋确实未能在约定的360日内办理产权登记，围绕罗亮开提起的上诉以及光大公司、东城开发公司的答辩意见，本案二审的争议焦点仍然是能否认定是光大公司、东城开发公司的原因导致逾期办理产权登记。首先，一审法院在审理本案以及案涉房屋所在小区相关系列案件过程中，先后向东莞市东城房地产管理所、东莞市房产管理局、东莞市*******及东莞市自然资源局发函了解案涉楼盘首次登记办理情况，结合双方当事人的意见，一审法院归纳案涉房屋逾期办理产权登记的原因包括土地证重证、新政的实施及违建问题是正确的。而关于土地证重证或者说是用地红线数据差异，相关部门的回复中多次提及，虽然对这问题的具体说法有不一致，但实际上均是因为案涉房屋原国有土地使用权证与相邻房屋的集体土地使用证登记范围存在重叠。其中2020年1月15日东莞市自然资源局的31号复函详细说明了案涉土地证重证的原因及解决情况，一审法院对此已进行论述，本院认可一审法院的意见。罗亮开认为31号复函所列事实不清、责任不明，无法确认相关问题的性质及责任归属。本院认为31号复函是东莞市自然资源局针对一审法院发出的调查函所进行的回复，可以由此判断并非是光大公司、东城开发公司的原因导致土地证出现重证问题，也并非是光大公司、东城开发公司怠于解决该问题而导致核发新的不动产权证需要耗费较长的时间，而是因为该过程经历了大量的情况调查、内部讨论、会议协商、请示汇报等工作。即使该复函内容未清楚说明每个环节需要耗费的具体时间及责任归属，但如上述足以证明并非是光大公司、东城开发公司的原因导致，足以理清本案双方当事人对该问题的争议，罗亮开要求进一步查清该问题缺乏必要性，本院不予采纳。其次，关于新政实施对本案的影响。东莞市*******对于该问题的回复清楚说明了新政主要是增加了不动产权籍调查，增加不动产权籍调查环节确实属于政策变化问题，不能将此归属为光大公司、东城开发公司的原因导致逾期办证。由于各个楼盘的具体情况不同，新政实施对于各楼盘的影响是不相同的，罗亮开以同时期其他楼盘可以顺利办理产权登记为由认为光大公司、东城开发公司不能因新政实施而免除相关责任的说法，本院不予采纳。再次，关于违建（封窗）问题。本院认同一审判决对该问题的分析，罗亮开二审对此亦没有提出新的事实、证据及理由，本院对该问题不再重复论述。最后，从光大公司、东城开发公司对案涉房屋办理不动产产权登记的具体时间节点相关说明及相应的办理凭证来看，其确实在逐步推进产权登记过程，不存在怠于办理的情形。罗亮开所称即使不是光大公司、东城开发公司直接造成也应承担违约赔偿责任的主张与合同约定不相符，对此本院不予采纳。综上所述，一审判决认定并非光大公司、东城开发公司的原因导致案涉房屋逾期办证并无不当，罗亮开要求光大公司、东城开发公司支付逾期办证违约金缺乏依据，一审法院驳回罗亮开该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。罗亮开的上诉请求于法无据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1007.66元，由上诉人罗亮开负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  林辉芳审判员  卢健如审判员  胡文轩二〇二〇年九月八日书记员  熊义珍