山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4456号上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，1986年5月15日出生，住梁山县。被上诉人（原审被告）：山东悦华置业有限公司，统一社会信用代码91370800661362754J，住所地济宁市杨柳国际新城****楼**东、西户11、12层。法定代表人：郭攀，执行董事。委托诉讼代理人：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人山东悦华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2020）鲁0832民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张某上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判山东悦华置业有限公司支付张某违约金共计94899元(暂计算自2018年7月至2020年3月)；二、一、二审诉讼费用均由山东悦华置业有限公司负担。事实和理由：一审判决认定适用法律错误，对“交付钥匙”的行为进行错误认定，请求二审法院在查清事实后进行改判。一审判决认定“原告从被告处自愿领取钥匙并进行装修，应视为被告已向原告交房，因此原告要求被告支付领取房屋钥匙以后的违约金，不符合双方约定，本院不予支持”。张某认为，一审法院作出的该认定，属于严重的法律适用错误，理由有以下几个方面：(一)、商品房作为不动产物权，交付钥匙并不意味着物权的变动，因为不动产物权的变动需要登记，本案并未完成房屋的交付，被上诉人仍然属于延迟履行交付义务。(二)、交钥匙能否视为交付义务的完成。根据民法通则及合同法规定的意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。商品房买卖合同与其他买卖合同在本质上并无区别。建筑法第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产管理法》第二十七条均规定竣工验收是房屋交付使用的条件。因此，针对商品房的交付，可以得出这样的结论：商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。换言之，开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件的商品房。(三)、具体到本案中的商品房交付，就是指双方在进行房屋验收交接之时，开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等)，并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等，绝非简单到仅仅交钥匙而已。(四)、交钥匙作为房屋的转移占有方式，是一种事实上的交付，而不能像一审判决那样认为开发商就完全履行了交付房屋的义务。商品房是一种特殊的商品，关乎当事人的重大切身利益，商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人，更涉及公众的安全问题。如果交付的商品房有重大质量问题，却仅以交钥匙就视为房屋交付义务的完成履行，显然与房屋所承载的份量不相符。(六)、交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定，合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。(七)、综上所述，本案中领取钥匙的行为，只是表明悦华置业履行了交钥匙这一项义务，但悦华置业并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务，因此可以认定悦华置业尚未依照约定将涉案房屋交付给张某，悦华置业应该继续履行延迟交付房屋的违约责任，一审法院对交付钥匙后的违约金不予支持，属于严重错误。二、一审判决错误引用违约金额适用标准，认定事实和适用法律错误。一审判决第六页第九行认定“本案中，原告主张的违约金仍应以其实际损失为基础予以调整，原告未提供证据证明其实际损失情况，本案参照本院(2018)鲁0832民初4456号民事判决书中对逾期违约金的计算方法计算…”。该认定没有任何事实依据和法律依据，理由如下：(一)、(2018)鲁0832民初4456号民事判决书何时下判，张某完全不清楚，后来接到法院电话，告诉张某上诉期限已经过了，让张某补签一份送达收据，张某根本不认可(2018)鲁0832民初4456号民事判决书的效力，但已经过了上诉期，也只能是接受了判决结果。(二)、一审法院按照(2018)鲁0832民初4456号民事判决书认定的标准，按照每天0.33元每平方米的标准，按照1.3基数进行计算，无事实依据和法律依据。张某与悦华置业签订的《补充协议》，明确按照全部房款的百分之一支付违约金。根据民事交易自治原则，双方签订的赔偿标准没有任何违反法律之处，理应得到支持。况且，悦华置业作为房地产开发企业，拥有强大的律师团队，对自己做出的承诺是经过严格慎重考虑的，对加盖其公章的行为要严格进行履行。一审法院不应当减低违约标准。综上，请求二审法院支持张某的上诉请求。悦华置业公司答辩称，一、1.2018年4月法院曾作出一批判决【案号：（2018）鲁08民终696号，（2018）鲁08民终697号等共计18份】，上述案件在本院认为部分，对交付的行为认定作出如下叙述：“在未经验收合格的情况下，xx于x年x月x日实际接收了涉案房屋，即视为房屋已经交付xx使用”。依据法院的裁判规则：在未经验收合格的情况下，被上诉人实际接收了涉案房屋，即视为房屋已交付使用。根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行），法院对其他相同情况下的同类案件，应当保持裁判结果的一致性。本案中，张某已装修涉案房屋并实际入住，悦华置业对此认可，依据以上裁判规则，即使涉案房屋未经验收合格，但张某已实际接收了涉案房屋并装修入住，即应视为房屋已交付使用。2.逾期交房违约金是按照实际损失认定的，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，逾期交房的违约金是按照实际损失进行认定的。本案中涉案房屋已交付，且张某也已实际装修入住，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，本案张某并不存在实际损失。因此，一审法院认定张某已实际入住，无权主张违约金，认定事实正确。综上，张某上诉请求不能成立，请求二审法院依法予以驳回。张某向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定足额支付2018年7月至2020年3月拖欠原告的违约金共计94899元；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明，2015年5月27日，原告张某及案外人刘妍扬与被告悦华置业公司签订了商品房买卖合同，合同约定，原告张某与刘妍扬共同购买被告悦华置业公司出卖的位于梁山县的中央名郡7号楼1单元102号房屋，房屋建筑面积为100.87平方米，储藏室面积10.48平方米。同时约定被告悦华置业公司于2016年9月30日前交付原告经验收合格的商品房。合同签订后，原告依合同约定履行了交付房款的义务，被告悦华置业公司未按合同约定如期交房，与原告又于2017年3月28日签订补充协议，约定2017年5月31日前，被告将中央名郡项目2#、5#、6#、7#楼合格的单体验收资料报至梁山县住房和城乡建设局，发放书面入住通知书并交房，若未能按时完成上述工作，按照每月全部房款的1%（月度）支付违约金。因被告未按照补充协议约定履行义务，原告张某曾于2018年8月9日将被告诉至本院，本院作出（2018）鲁0832民初4456号民事判决书，判决被告支付原告张某自2017年8月30日至2018年6月30日期间的逾期交房违约金14521.82元〔（100.87平方米+10.48平方米）×0.33元/平方米/天×304天×130%〕，该判决书已经发生法律效力。2019年3月4日，被告将涉案房屋的钥匙交付原告。现原告再次将被告诉至本院，要求被告支付2018年7月至2020年3月期间的违约金94899元。同时查明，原告张某与案外人刘妍扬系夫妻关系。诉讼过程中，案外人刘妍扬表示其与原告张某因涉案房产及涉案房产的其他权益没有任何争议，其自愿同意由张某在本案中作为原告向被告主张违约金，其在本案中不主张任何权利，不再作为本案的原告参加诉讼。一审法院认为，原告张某与被告悦华置业公司签订的商品房买卖合同，主体适格，内容并不违反法律规定，系有效合同，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已全面履行了买受人支付价款的义务，但被告悦华置业公司未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。原告张某要求被告支付逾期交房违约金的诉求，应予支持。经本院（2018）鲁0832民初4456号民事判决书判决，判决被告支付原告自2017年8月30日至2018年6月30日期间的逾期交房违约金14521.82元，且该判决已经生效。本案中，原告主张的违约金仍应以其实际损失为基础予以调整，原告未提供证据证明其实际损失情况，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的诉累，本案参照本院（2018）鲁0832民初4456号民事判决书中对逾期违约金的计算方法计算，认定被告逾期交房给原告造成的实际损失为每天0.33元/平方米，按照130%支持原告主张的房屋违约金，因被告已于2019年3月4日将涉案房屋钥匙交付给原告，故被告应支付原告2018年7月1日至2019年3月3日的逾期交房违约金，金额为11751.21元〔计算方式：（100.87平方米+10.48平方米）×0.33元/平方米×246天×130%〕，故原告要求被告支付违约金11751.21元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告从被告处自愿领取钥匙并进行装修，应视为被告已向原告交房，因此，原告要求被告支付领取房屋钥匙以后的违约金，不符合双方约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告山东悦华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张某自2018年7月1日至2019年3月3日期间的逾期交房违约金11751.21元。二、驳回原告张某的其他诉讼请求。二审中，张某提交2017年3月28日与开发商补签的违约金协议，及物业领款收据5张（原件在悦华置业处，张某只能拍照）。证明：悦华置业已经支付过几个月的百分之一的违约金。悦华置业质证认为当时之所以与张某没有按照原来的房屋销售合同计算违约金，是因为包括张某在内的很多业主到县政府上访，迫于压力悦华置业另行签订了补充协议。但是根据后来法庭的审理，一审法院已经依照法律规定合理调整了过高的违约金。因此，张某提出按照百分之一违约金的支付与法律相悖，不应支持。山东悦华置业有限公司在二审中示提交新证据。二审审理查明其它事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，张某请求山东悦华置业有限公司支付自2018年7月1日至2019年3月3日期间的逾期交房违约金94899元是否有事实依据和法律依据。经审查，已生效的（2018）鲁0832民初4456号民事判决书认定，张某及案外人刘妍扬与悦华置业公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，张某依据合同约定提起诉讼。（2018）鲁0832民初4456号民事判决支持张某自2017年8月30日至2018年6月30日期间的逾期交房违约金14521.82元〔（100.87平方米+10.48平方米）×0.33元/平方米/天×304天×130%〕。2019年3月4日，张某领取涉案房屋钥匙并装修入住。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”在本案中，张某于2019年3月4日出具中央名郡领钥匙装修承诺书，应视为房屋已经交付张某使用，根据上述法律规定，山东悦华置业有限公司逾期交房的违约责任期限应截止到2019年3月4日。一审法院依据查明的事实及生效（2018）鲁0832民初4456号民事判决认定的违约金计算标准，认定山东悦华置业有限公司张某自2018年7月1日至2019年3月3日期间的逾期交房违约金11751.21元并无不当。综上，张某的上诉请求不符合法律规定，本院依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2172元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年九月二十四日书记员  翟梦若