山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4048号 原告：济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会，住所地济南市，统一社会信用代码55370112B4846818XY。 法定代表人：江英茂，书记。 委托诉讼代理人：江彦钢（特别授权代理），男，该单位两委会委员。 委托诉讼代理人：郑元静（特别授权代理），山东元序律师事务所律师。 被告：付永刚，男，1981年6月11日出生，汉族，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：王世勇（特别授权代理），山东周全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张栋（特别授权代理），山东周全律师事务所律师。 原告济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会（以下简称南全福居委会）与被告房屋付永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告南全福居委会的委托诉讼代理人郑元静、江彦钢，被告付永刚及其委托诉讼代理人王世勇、张栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 南全福居委会向本院提出变更后的诉讼请求：一、请求判令付永刚支付南全福居委会租金651769.78元；二、请求判令付永刚支付南全福居委会违约金20万元；三、请求判令付永刚向南全福居委会支付以651769.78元为基数，自2020年1月1日起至实际履行之日止，按每日3%的利率计算利息；四、请求判令付永刚腾空房屋并将房屋恢复原状交付南全福居委会；五、诉讼费用由付永刚承担。事实与理由：2015年6月，南全福居委会与付永刚签订补充协议一份，约定南全福居委会将南全福广场南侧的全福社区商业楼租赁给付永刚经营使用，租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止。现合同履行期限已届满，双方之间的合同关系已终止。另协议中同时约定了租金的支付标准、支付方式以及违约责任，根据协议的约定，付永刚须一次性付清半年的租金给南全福居委会，实行先付后用的原则，如拖欠租金累计达到三个月的，南全福居委会有权收回涉案房产并要求支付违约金、滞纳金并赔偿损失。自2020年1月份起，付永刚未按协议约定向南全福居委会支付租金，南全福居委会多次向付永刚催要，付永刚一直未予支付。南全福居委会认为，付永刚的行为严重违反了合同约定，南全福居委会为维护自己的合法权益，诉付永刚于法院，望法院查明事实，依法支持其的诉讼请求。 付永刚辩称，一、涉案房产是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，双方签订的房屋租赁合同系无效合同。二、付永刚不欠租金，因疫情原因，相应租金应该免除；同时在付永刚使用涉案房屋期间，南全福居委会加盖五层和占用第三、第四层给付永刚造成的损失应折抵相应房租；缴纳的电费押金1万元应抵扣未支付租金。三、即使合同有效，南全福居委会主张违约金20万元和按日3%的利率计算的利息无法律依据，违约金数额过高，应予以适当调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及无争议的证据，本院认定以下事实： 2015年，济南全福集团有限责任公司（甲方，以下简称全福集团）与付永刚（乙方）签《租赁协议》，就甲方拥有的全福社区商业楼租赁给乙方经营使用的有关事宜，达成以下租赁协议：一、详细资料：1.位置：南全福广场南侧；2.面积：5246.44m2；3.使用年限：五年。二、租赁期限：租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。租金详情：第一年至第二年每年租金为40万元整，第三年至第四年每年租金为45万元整，第五年租金为50万元整；五年租金共计220万元整，租金采取每半年壹付的形式支付，租金支付时间为下一交付期开始前一个月内，乙方一次性付清半年租金与甲方，实行先付后用的原则。协议还对双方权利与义务、违约责任等问题进行了约定。南全福居委会陈述为方便给商户开具发票，以全福集团的名义签订租赁协议，为了少缴税而约定了较低的租金。 之后，南全福居委会（甲方）与付永刚签订《补充协议》，就甲方拥有的全福社区商业楼租赁给乙方经营使用的有关事宜，达成以下租赁协议：一、详细资料：1.位置：南全福广场南侧；2.面积：5246.44m2；3.使用年限：五年。二、租赁期限（本条款租赁协议约定无效，一切以补充协议为准）：租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。三、租金详情及支付方式：租金递增方式：每年按租金总额3%递增；第一年租金为1174375.34元；第二年租金为：1209606.6元；第三年租金为1245894.79元；第四年租金为：1283271.64元；第五年租金为：1321769.78元；五年租金共计6234918.15元。租金交纳形式：租金采取每半年壹付的形式支付，租金支付时间为下一交付期开始前一个月内，乙方一次性付清半年租金与甲方，实行先付后用的原则。……五、双方责任1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该商业楼。乙方应向甲方支付30万元违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……③拖欠租金累计达到三个月的。2.乙方在经甲方同意后，对商业楼装修、加装的设施，在本合同到期后十五日内自行拆除、处理，并清理、恢复商业楼原状。否则按乙方自动放弃所有权，所有乙方设施归甲方所有。3.在租赁期内，乙方逾期缴纳租金及其它由乙方负责承担费用的，每逾期一天，则乙方按费用总额的3%向甲方支付滞纳金。……5.租赁期满，乙方应如期交还所租赁的商业楼，乙方逾期归还，则每逾期一日，乙方应向甲方支付每日五千元的违约金，乙方还应承担逾期归还造成的甲方损失。六、乙方承租商业楼期间，甲方在楼顶加盖的房屋，不在本协议出租范围内，乙方没有使用权。南全福居委会在甲方处盖章、法定代表人江英茂在甲方处签名确认，付永刚在乙方处签名确认。付永刚主张南全福居委会胁迫其签订了《补充协议》，但未提交证据证明，本院不予采信。 合同签订后，南全福居委会交付了房屋，付永刚承租涉案房屋后用于分租，具体为一楼出租用于经营超市，二至四楼隔成若干套房间对外出租，经营范围有培训机构、商贸公司、小饭桌等。2015年7月6日，付永刚向南全福居委会交纳1万元电费押金。庭审中，南全福居委会与付永刚均认可双方按照《补充协议》约定的租金数额履行，双方口头约定按月支付租金，付永刚已支付租金至2019年12月31日，南全福居委会于2020年6月30日收回涉案房屋，双方尚未对账结清电费。另，五楼系2016年3月19日加盖，2016年11月完工，用途是南全福居委会的养老中心。 2020年4月3日，南全福居委会向付永刚下发《通知》一份，载明“本居委会与你签订的房屋租赁协议将于2020年6月30日到期，经居委会研究讨论决定，租赁期满后该房屋不再对外出租，现通知如下：一、请你在2020年6月30日前将欠付本居委会的租赁费用及其他费用缴清；二、请你在2020年6月30日前将你应支付的水费、电费及各种社会性收费等费用结清；三、请你在2020年7月15日前对租赁房屋装修、加装的设施自行拆除、处理，恢复租赁房屋的状态。” 南全福居委会为证明其对出租的涉案房屋产有合法的所有权及使用权提交以下证据：济南市历城区旧城改造工作领导小组关于洪楼镇南全福居旧村改造规划的批复济历旧改字（2000）第04号文复印件、南全福旧村改造规划图纸、济南市历城区人民政府关于同意原洪家楼镇南全福居委会旧村改造用地的批复济历城政地（2001）22号文、建设工程规划许可证（编号010031）复印件。04号文载明：济南市历城区旧城改造工作领导小组同意洪楼镇人民政府上报的南全福旧村改造规划。南全福旧村改造规划图纸显示中心绿地下方的涉案房屋规划为商业，2000年8月28日济南市历城区旧城改造工作领导小组办公室加盖印章确认，同意该规划方案，严格按规划实施。22号文载明：历城区人民政府同意南全福居委会使用国有土地10888.44平方米，作为本居居民住宅楼用地。建设工程规划许可证记载建设单位：济南市历城区南全福居委会，建设项目名称：旧村改造，建设位置：南全福村，建设规模：5246.4平方米。付永刚质证认为济历旧改字（2000）第04号文系复印件，无法核实真实性；规划图纸是济南市历城区旧城（村）改造工作领导小组办公室出具的，并非是规划局出具的，不属于规划许可证的内容，不能说明涉案房产符合规划；济历城政地（2001）22号文明确指明了旧村改造用地的用途是居民住宅楼用地，涉案房产是商业楼；建设工程规划许可证系复印件，无法核实其真实性，落款日期为二〇〇〇年六月二十七日，大小写混同，不符合公文的要求，怀疑该份证据系伪造，且该规划许可证应当包括申请表、地形图、计划批文、施工图、土地使用证件等，南全福居委会提供的材料不完整，建设项目名称是旧村改造，与本案无关。2.建设工程竣工验收消防备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案检查材料受理凭证、建设工程竣工验收消防备案表、单位工程质量竣工备案单各一份，付永刚对以上证据的真实性无异议，本院予以确认，南全福居委会商场办公楼经济南市历城区公安消防大队消防验收合格，工程质量竣工验收合格。 付永刚提交2020年6月29日济南市自然资源和规划局出具的政府信息告知书信息公开（2020）525号，拟证明涉案房产没有合法的规划手续。该告知书载明：未查询到南全福社区中心广场南商业楼的建设工地、建设工程规划许可手续的相关资料。南全福居委会对真实性无异议，但认为未查询到南全福社区中心广场南商业楼的建设用地、建设工程规划许可手续的相关资料，不代表相关资料不存在，认为济南市自然资源和规划局无权作出审核和认定。 因双方对建设工程规划许可证复印件真实性有争议，本院向济南市历城区住房和城乡建设局发送协助调查函，要求其协助核实建设工程规划许可证（编号010031）的真实性，并提供与此相关的审批档案资料。济南市历城区住房和城乡建设局向本院回函称经查询相关档案，于2000年6月27日给南全福居委会颁发了建筑设工程规划许可证（编号010031）。经质证，南全福居委会对此无异议，付永刚认为：该复函无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章的，不符合民诉法关于单位证明材料形式要件规定；相关制作材料人员也未到庭作证，所以该证据无法证明南全福居委会取得了建设规划许可证；建设工程计划许可证的主管单位是济南市自然资源和规划局；历城区建委未提供该申请规划许可证的附件及申请表、地形图、计划批文、施工图和土地使用证件来印证。本院经审查认为，综合济历旧改字（2000）第04号文及经济南市旧城改造工作领导小组批准的南全福旧村改造规划图、济历城政地（2001）22号文可以认定南全福居旧村改造由洪楼镇人民政府上报，济南市历城区旧城（村）改造工作领导小组批准同意南全福旧村改造规划，同意按照规划图纸施工，规划图纸中涉案房产性质为商业。济南市历城区住房和城乡建设局向本院复函确认向南全福居委会颁发了建设工程规划许可证（编号010031），虽然证据形式上存在瑕疵，但能与其他规划图纸和相关政府文件等相互印证，本院对建设工程规划许可证（编号010031）的真实性予以确认。上述证据可以证明涉案房产有合法的审批和规划手续，南全福居委会与付永刚签的《补充协议》合法有效。对付永刚辩称的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，与南全福居委会签订的协议无效的答辩意见，本院不予采信。 付永刚提交《公证书》一份，拟证明其对涉案房产进行了装饰装修，南全福居委会将涉案房产由四层加盖到五层，商户受疫情影响巨大，应减免房租。南全福居委会质证称该公证书系由付永刚单方申请，不予认可，未附有公证人员的证件以及公证处的相关证件，无法证明是由哪个部门进行公证。经审查，该《公证书》加盖济南市高新区公证处公章，公证书真实有效，本院对其真实性予以确认，公证书记载2020年6月28日涉案房产一至四层的现状，但无法证明新冠肺炎疫情对商户经营的影响。 本院认为，南全福居委会与付永刚签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在涉案房屋租赁期间，南全福居委会作为出租人负有交付出租房屋的义务，享有收取租金的权利；付永刚作为承租人负有支付租金的义务，享有按照约定使用租赁房屋的权利。 关于南全福居委会主张的租金651769.78元。付永刚以发生新型冠状病毒肺炎疫情，市场环境不稳定、招商难度大为由，请求依据国家发改委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）规定“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金”的规定减免租金。南全福居委会不同意减免，认为涉案房产不属于经营性房产，所得租金收益惠及南全福社区居民。经查，南全福居委会属于社区居委会，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织，既不属于国有企业也不属于行政事业单位。我国自2020年1月底爆发新型冠状病毒肺炎疫情，南全福居委会、付永刚均无法预见。2020年3月7日，山东省人民政府研究决定，自2020年3月7日24时起，将山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。根据《补充协议》的约定，第五年即2019年7月1日至2020年6月30日的租金为1321769.78元，则2020年1月1日至2020年6月30日的租金应为660884.89元。南全福居委会认可付永刚已支付租金至2019年12月31日，对2020年1月1日至2020年6月30日租金自愿按照651769.78元主张，系对自己诉权的处分，本院予以确认。付永刚在疫情发生之前即存在逾期支付租金的违约情况，付永刚承租涉案房屋之后对外分租，付永刚虽未提交证据证明其对次承租人进行租金减免或者延长租期，亦未提交证据证实疫情防控给其造成的实际损失，但考虑疫情管控必然给付永刚及其分租的各经营业户造成实际影响。本院根据最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》对租赁合同减免租金等的指导意见，结合付永刚的违约情况、济南市的疫情形势，根据公平原则和对民事诉讼主体平等保护原则，酌情减免付永刚一个半月的房屋租金165221.22元（1321769.78元÷12×1.5）。付永刚主张南全福居委会加盖五层造成三层、四层租客搬离以及让其将第四层腾空至其租金锐减，未提交相应的证据予以证明，对其主张不予采信。故付永刚应付南全福居委会租金为486548.56元（651769.78元-165221.22元），对南全福居委会主张的租金651769.78元，本院部分支持486548.56元，超出部分不予支持。关于付永刚主张支付的电费押金1万元应折抵租金，因双方均认可合同到期后电费尚未结清，本案不予一并处理。 关于南全福居委会主张的违约金20万元及以651769.78元为基数，自2020年1月1日起按每日3%的利率计算至实际履行之日的利息。南全福居委会主张根据《补充协议》的约定，付永刚拖欠租金达三个月，应向其支付20万元违约金，逾期缴纳租金每逾期一天则按照费用总额的3%向南全福居委会支付滞纳金。付永刚逾期支付租金的违约行为发生在新冠肺炎疫情爆发之前，在疫情缓解之后仍未及时支付租金，故其以疫情属于不可抗力不构成违约的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，南全福居委会对其实际损失未提交证据予以证明，本院根据合同的履行情况，综合疫情造成影响，根据公平原则，酌定支持付永刚向南全福居委会支付以欠付租金为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失。 关于南全福居委会要求付永刚腾空房屋、恢复原状。南全福居委会和付永刚签订的《补充协议》已于2020年6月30日期满，双方权利义务终止，南全福居委会已经收回涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《补充协议》约定租赁期满，付永刚应如期交还所租赁的商业楼，合同到期后十五日内对商业楼装修、加装的设施自行拆除、处理，并清理、恢复商业楼原状，否则按付永刚自动放弃所有权，设施归南全福居委会所有。本院确认双方签订的《补充协议》合法有效，付永刚未在合同到期后十五日内对涉案房屋内的装修装饰拆除，故涉案房屋内的装饰装修归南全福居委会所有。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限付永刚于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会租金486548.56元； 二、限付永刚于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会以486548.56元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息损失； 三、驳回济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取19477元，由济南市历城区全福街道南全福社区居民委员会负担15178元，付永刚负担4299元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 杨 华 二〇二〇年九月三日 书记员 李美霞