江西省玉山县人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣1123执异24号异议人：江西盛泰置业发展有限公司，住所地：江西省玉山县博鑫花园**，统一社会信用代码91361123792826774M。法定代表人：陈康权,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓红标（系江西盛泰置业发展有限公司销售经理），男，1978年4月6日出生，汉族，家住江西省玉山县。被执行人：庄养尧，男，1963年2月20日出生，汉族，家住江西省玉山县。被执行人：汪敏云，女，1960年3月20日出生，汉族，家住江西省玉山县。本院在执行申请执行人曾道云与被执行人庄养尧、汪敏云民间借贷纠纷一案，异议人江西盛泰置业发展有限公司以玉山县人民法院作出的拍卖行为违法、侵犯其房屋所有权为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人江西盛泰置业发展有限公司（以下简称“江西盛泰”）向本院提出执行异议，要求：依法确认江西盛泰置业发展有限公司为被拍卖房屋的所有权人，撤销此次拍卖行为。事实与理由：一、被执行人庄养尧、汪敏云与异议人签订了《商品房买卖合同》，购买坐落于玉山县房屋，因按揭贷款需要，被执行人庄养尧、中国农业银行股份有限公司玉山县支行（以下简称“玉山农行”）、异议人江西盛泰签订了《个人购房担保借款合同》，被执行人庄养尧、汪敏云向玉山农行贷款，并办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为玉山农行，预告登记义务人为被执行人庄养尧、汪敏云，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。因被执行人庄养尧、汪敏云未能如期偿还按揭贷款，玉山农行诉至玉山法院，玉山法院作出（2019）赣1123民初1492号民事判决书，玉山农行以此为依据申请执行，玉山法院作出执行分配方案。二、案涉房屋的物权尚未转移登记在被执行人庄养尧、汪敏云名下，其尚未取得案涉房屋的所有权，玉山法院司法拍卖案涉房屋，属于无权处分，严重侵犯了异议人的合法权益。1、被执行人庄养尧、汪敏云至今享有物权登记的请求权。根据《商品房买卖合同》的约定，当案涉房屋具备不动产权属登记法定条件时，庄养尧、汪敏云享有物权登记的请求权。但至今案涉房屋尚不具备不动产权属登记条件。2、被执行人庄养尧、汪敏云尚未取得案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”同时第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证书，”由此可见：案涉房屋尚未登记在被执行人名下，其依法不享有案涉房屋的物权。3、至今案涉房屋的所有权人为异议人。根据办理不动产权属登记的制度和流程，具备不动产权属登记的程序为：初始登记（通常所说的大证，所有人为开发商）—完税—分割转移登记（所有权为买受人）。也就是说至今案涉房屋尚未具备不动产权属登记条件，在初始登记之前，案涉房屋的所有权人属于开发商即异议人所有。4、玉山法院拍卖案涉房屋的行为，致使贷款银行在具备办理正式抵押登记时，失去了要求办理抵押登记的请求权，而直接从异议人账户扣划款项代偿，明显非法加重了保证人的法律责任和经营风险。根据《个人购房担保借款合同》的约定，异议人系阶段性保证人，即在正式抵押登记办妥之前，承担保证责任，又根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，案涉借款，既有抵押物，又有保证人，且抵押物系债务人提供的，则异议人（保证人）仅对抵押物不足以清偿部分的债权承担保证责任。然而玉山法院提前拍卖处分案涉房屋，导致抵押物灭失且对拍卖所得价款，不支持玉山农行享有优先受偿权，显然的将案涉借款都转嫁至异议人头上，违背了开发商、借款人、金融机构签约时的真实意思表示，也违反了相关法律规定。三、玉山法院拍卖案涉房屋，明显违反了相关法律规定，侵犯了抵押预告登记权利人的合法权益，理由如下：1、拍卖未经抵押预告登记权利人（玉山农行）同意。《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”最高人民法院《关于物权法若干问题的解释一》第四条之规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权的，应当依照物权法第二十条之规定，认定其不发生物权效力。”2、非法剥夺了抵押权预告登记权利人抵押权的请求权。鉴于办理了抵押权预告登记手续，抵押权预告登记人为“玉山农行”，也就是说，在主债务未消灭之前，玉山农行依法享有抵押权的请求权，就抵押权而言，具有排他性，一旦案涉房屋具备办证条件和办理正式抵押登记条件时，玉山农行享有办理抵押登记的请求权，办理正式抵押登记后，玉山农行即依法享有抵押物的优先受偿权。玉山法院作出的判决之所以未支持玉山农行享有案涉房屋的优先受偿权，其理由就是尚未办理正式抵押登记，而尚未办理正式抵押登记的原因就是案涉房屋尚不具备不动产权属登记条件，尚未具备办理正式抵押登记的法定条件，遗憾的是玉山法院在案涉房屋尚未具备不动产权属登记、尚未具备办理抵押登记法定条件的情况下，就草率的司法拍卖案涉房屋并作出分配方案，显然不符合法律规定。综上，玉山法院的拍卖措施，严重侵犯了异议人的权利，剥夺了贷款银行的抵押登记请求权以及抵押登记后的优先受偿权，也导致了拍卖成交人不具备办理不动产权属变更登记（二次交易）的尴尬局面。如果玉山法院直接裁定将案涉房屋权属登记在竞买中标人名下，则违反了不动产权属登记的规定，并导致国家税费的流失。为了避免损失的进一步扩大，为了维护交易秩序和交易安全，请求法院及时撤销本次司法拍卖！本院查明，玉山县人民法院于2018年11月4日作出（2018）赣1123民初3309号民事判决书，主文：“被告庄养尧于本判决生效之日起十日内偿还原告曾道云借款500000元及利息（利息自2017年12月1日按月利率2%计算至借款偿清之日止）。”因庄养尧未履行完毕上述债务，玉山县人民法院依据（2018）赣1123民初3309号民事判决书，于2019年10月15日作出（2019）赣1123执601号拍卖执行裁定，拍卖庄养尧名下位于江西省玉山县房屋（备案号：××号），2020年1月22日以1500000元成交。玉山县法院作出执行分配方案，玉山农行作为债权人依据（2019）赣1123民初1492号民事判决书分配162794.5914元。2013年4月11日，异议人江西盛泰与被执行人签订《商品房买卖合同》（合同编号201104749）。2013年11月12日，玉山农行与被执行人庄养尧、汪敏云就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年11月13日，玉山农行、异议人江西盛泰、被执行人庄养尧、汪敏云签订《个人购房担保借款合同》。现江西盛泰向本院提出异议要求审查。本院认为，本案中，位于江西省玉山县房屋（备案号：20131111002）在房产部门进行了预告登记，预告登记权利人为被执行人庄养尧、汪敏云。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，上述房产备案登记在庄养尧、汪敏云名下，异议人江西盛泰提出位于江西省玉山县房屋（备案号：20131111002）房产登记备案所有权人虽为被执行人，但房屋至今尚未竣工验收，未符合产权登记条件，至今房屋所有权未转移至被执行人庄养尧，所有权仍属于异议人。执行异议案件的审查原则为形式审查，异议人提出上述房产所有权属于异议人，从物权公示公信原则，异议人提出的主张与物权登记簿上不一致，不得对抗法院强制执行。综上，异议人江西盛泰置业发展有限公司的异议没有事实基础与法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人江西盛泰置业有限公司的异议。异议人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十日内向上饶市中级人民法院申请复议。审判长 吴 刚审判员 涂鸿星审判员 余 瑶二〇二〇年九月十五日法官助理张江伟书记员吴小婷