山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2931号 上诉人（原审原告）：张德立，男，1989年4月28日出生，汉族，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：潘凯，山东博骏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘丹丹，女，1990年10月23日出生，汉族，现住淄博市周村区。 被上诉人（原审被告）：李云峰，男，1987年5月31日出生，汉族，现住淄博市周村区。 上诉人张德立因与被上诉人刘丹丹、李云峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张德立上诉请求：1.撤销张店区人民法院(2020)鲁0303民初519号民事判决中第六项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案客观事实情况：2018年3月4日，上诉人、被上诉人、淄博玖易房地产代理有限公司签订《房屋买卖居间合同(三证)》，2018年4月16日上诉人按照合同约定将首付款交付被上诉人处等待其办理涉案房屋产权证书。2018年5月1日，双方办理物业交接手续，此时被上诉人已违反合同约定(收到首付款当日办理物业交接手续)，2019年3月14日，淄博玖易房地产代理有限公司通知被上诉人办理涉案房屋产权证书，2019年10月15日，被上诉人自认贷款并未结清，且材料尚未提交，并承诺“贷款还没有结清，结清了我再提交材料，现在提交材料的话证一时半会拿不到证过不了户”、“结清了贷款去办证可以接着过户，月底之前一定处理完这个事情”。2019年10月31日，被上诉人仍未结清贷款，也未提交完备材料，同时又承诺“我去准备材料20天左右就可以办理，5天下证”，2019年11月18日，上诉人收到中介关于被上诉人不配合到场办理涉案房屋产权证通知，至2019年12月20日，在上诉人及中介多次催促下，被上诉人仍未结清贷款亦未办理涉案房屋产权证。二、一审法院认定部分事实及适用法律错误，被上诉人迟延履行义务，应承担违约责任。本案中，涉案《房屋买卖居间合同(三证)》中对于房产解押、过户有约定，即“在乙方支付首付款后，双方在房权证下来十五日内办理过户手续”、“买方同意用自己的首付款替卖方还清贷款，过户日期以注销抵押之日为准”、“乙方支付首付款后，甲方须于过户之前办理完提前还款解押手续”，即上诉人支付首付款后，被上诉人办理涉案房屋产权证，后于产权证出具后十五日内同日办理房屋解押及过户手续。但至2019年10月15日，上诉人与被上诉人达成一致，变更了合同办理手续的顺序，同时明确了合同条款的履行时间，即被上诉人向上诉人承诺当月办理完毕解押及办证手续，但时至今日，在中介公司及上诉人多次催促下仍未办理解押及办证手续，违反了《房屋买卖居间合同(三证)》第六条第三项规定，应当承担违约责任。另外，解除抵押及办理产权证是房产过户的前提条件，被上诉人多次以多种理由拖延解押及办证，明显是迟延履行过户义务的事实行为，系违约行为，亦给上诉人造成了相应的损失。根据《房屋买卖居间合同(三证)》约定“违约方支付对方违约金人民币壹拾伍万元”，被上诉人应承担相应违约责任。对于被上诉人主张违约金过高，请求予以调整，根据“谁主张、谁举证”的原则，被上诉人应就约定的违约金超过其违约给上诉人造成实际损失提供相应证据予以证明，但被上诉人未提供任何证据证实。同时，被上诉人的违约行为已经导致上诉人因新的房贷政策带来的利率上涨、首付款缴纳过高所带来的资金占有债务利息等情形，即便违约金过高，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条规定，应按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而一审法院忽视了上述方面的影响及相关法律规定，简单以房产交付不予支持上诉人违约金诉求，系明显放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。综上所述，一审法院的判决明显事实错误、适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判。 刘丹丹、李云峰未提交书面答辩意见。 张德立向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告的《房屋买卖居间合同（三证）》，将淄博市碧桂园二区九号楼2-1302室房屋抵押消除，并将所有权人变更为原告，协助原告办理过户手续；2.判令被告向原告赔偿违约金15万元；3.判令被告向原告赔偿中介服务费13000元；4.判令被告赔偿原告实现债权的费用（律师费、担保费）7500元；5.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月4日，被告刘丹丹作为甲方、卖方，原告张德立作为乙方、买方，淄博玖易房地产代理有限公司作为丙方、居间方签订《房屋买卖居间合同（三证）》一份，约定原告购买被告刘丹丹位于淄博市产，交易价格76万元，包含固定装修、家具、冰箱、洗衣机、空调等。被告李云峰以被告刘丹丹代理人身份在合同上签字。合同第三条对付款方式与房屋过户作出约定，1.签订本合同时，甲方应将该房屋产权证书、商品房购房合同原件交丙方代管，直到办理完过户手续。同时，乙方缴纳定金2万元整给甲方。2.甲乙双方约定采取贷款方式。3.甲方指定收款账号为李云峰招商银行尾号3342账号。4.乙方于2018年3月20日前支付首付款40万元（含定金2万元），2018年4月16日前另行支付首付款20万元，乙方支付首付款后，甲方须于过户之前办理完提前还款解押手续，乙方申请贷款金额为16万元。若乙方申请的贷款金额未批准或不足，乙方应以现金或甲方同意的其他方式补足。乙方采用住房公积金方式贷款，在乙方支付首付款后，双方在房权证下来十五日内办理过户手续。合同第七条违约责任约定，有关部分为：2.如乙方违约则定金不予退还，如甲方违约则双倍返还定金，同时违约方支付对方违约金15万元，并支付中介服务费、贷款服务费。如中介服务费、贷款服务费由守约方先行支付，则发生违约状况时由守约方直接向违约方主张此费用。6.任何一方违约，除承担以上违约责任外，还应当承担对方的包括但不限于诉讼费、财产保全费、诉讼保全保险费、鉴定费、送达费、公告费、律师费等所有费用。合同第十条三方约定了其他内容，有关部分为：2.案涉房产尚处于按揭抵押状态，买方同意用自己的首付款替卖方还清贷款，过户日期以注销抵押之日为准。3.买方自愿在卖方未办理出房权证的情况下，将部分房屋首付款交与卖方，如出现问题，双方自愿承担相关责任。4.案涉房产如出现增值、贬值、查封、债务纠纷等导致不能过户到乙方名下，乙方将放弃购买此房，同时甲方须七日内退还乙方所交房款并承担违约金30万元。乙方违约所交房款不予退还，七日内退还房屋。2018年3月4日，刘丹丹收取定金2万元。2018年3月20日，刘丹丹收取房款38万元。2018年4月17日，刘丹丹收取购房首付款20万元。案涉房屋至今未解除抵押，也未过户到原告张德立名下。 一审法院认为，《房屋买卖居间合同（三证）》为有效合同，各方当事人应恪守履行，违约应承担法律责任。被告李云峰作为被告刘丹丹的代理人签字，法律后果应由被代理人刘丹丹承担。原告要求被告李云峰承担责任没有法律依据。原告要求继续履行合同，予以支持。案涉合同对房产办理过户的日期有“在乙方支付首付款后，双方在房权证下来十五日内办理过户手续”和“买方同意用自己的首付款替卖方还清贷款，过户日期以注销抵押之日为准”两种约定，原被告均知晓案涉房产当时被告刘丹丹没有产权证书，因产权证书的办理非被告刘丹丹个人能够决定的事项，在开发商未给被告刘丹丹办理产权证书的情况下，被告刘丹丹无法为原告办理产权过户，因此被告刘丹丹对产权过户并未违约。解除抵押是房产过户的前提条件，案涉合同中“乙方支付首付款后，甲方须于过户之前办理完提前还款解押手续”约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，原告于2018年4月17日前已经支付首付款60万元（含定金），双方当事人明确约定首付款是为办理解除抵押用，一审法院认为，留出必要准备时间后，被告刘丹丹应在一个月内即2018年5月17日前解除抵押，被告刘丹丹未在合理期间内办理解除抵押手续，在中介公司及原告多次催促下仍未办理，应当承担违约责任。原告支付中介费13000元，按照合同约定，违约方应当负担中介费，可由守约方直接向违约方主张，因此被告刘丹丹应向原告张德立支付中介费13000元。原告张德立为维护自身合法权益，对案涉房产申请诉前保全，并支付律师费7000元、保全费1420元、保全担保费500元，被告刘丹丹应按照约定支付给原告。被告刘丹丹要求对原告主张的违约金15万元进行调整，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告刘丹丹已经将案涉房产交付原告张德立使用，中介费等损失转由被告刘丹丹承担，对原告违约金15万元的诉讼请求不予支持。被告李云峰经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告张德立、被告刘丹丹及淄博玖易房地产代理有限公司2018年3月4日签订的《房屋买卖居间合同（三证）》继续履行；二、被告刘丹丹于判决生效后十日内解除淄博市产的抵押；三、被告刘丹丹于判决生效后十五日内将淄博市产过户到原告张德立名下；四、被告刘丹丹于判决生效后十日内，支付原告张德立中介费13000元；五、被告刘丹丹于判决生效后十日内，支付原告张德立律师费7000元、保全费1420元、保全担保费500元；六、驳回原告张德立其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3710元，由原告张德立负担3362元，被告刘丹丹负担348元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点为张德立在本案中所诉求的15万元违约金应否得以支持的问题。一般房屋交易的主要目的为，房屋买受人取得房屋，能够对于购买房屋顺利行使居住、使用或收益的权利，房屋出卖人取得出卖房屋的对价。本案中，案涉房屋已由刘丹丹交付买受人张德立，张德立基于房屋的交付行为对案涉房屋行使相关权利。现张德立要求刘丹丹履行协助办理过户手续的合同义务并承担相应违约责任。对此，本院认为，当事人承担违约责任应当根据合同约定和具体履行情况综合进行认定。本案中，双方当事人系在案涉房屋尚未进行权属登记、办理权属证书的情形下签订房屋买卖合同对案涉房屋进行交易，双方对于过户等合同约定事项的履行以案涉房屋权属登记为前提条件，但是双方当事人对于案涉房屋权属登记事项的办理不具有审查和决定权。一审法院根据双方合同约定及刘丹丹未及时办理解除抵押手续的情形，综合双方当事人对于合同的具体履行情况和履行能力对违约责任作出认定符合本案实际，并无不当。 综上所述，上诉人张德立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人张德立负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 康 审 判 员  李灵福 审 判 员  王 娜 二〇二〇年九月十六日 法官助理  陈 蒙 书 记 员  徐 钊