江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0583民初8514号 原告：昆山市景丰金属塑料有限公司，住所地江苏省昆山市蓬朗镇昆嘉民营区，统一社会信用代码913205837222623797。 法定代表人：施景琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶挺，江苏柏庐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄**，江苏柏庐律师事务所律师。 被告:胡石明，男，1983年10月28日出生，汉族，住湖北省石首市。 被告：九华峰精密机械(昆山)有限公司，住所地江苏省昆山开发区蓬朗蓬溪中路**，统一社会信用代码91320583MA1MN08Y3G。 法定代表人：熊言宁，该公司总经理。 原告昆山市景丰金属塑料有限公司（以下简称景丰公司）与被告胡石明、九华峰精密机械（昆山）有限公司（以下简称九华峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2020年7月13日对本案公开开庭进行了审理。原告景丰公司的法定代表人施景琪及委托诉讼代理人叶挺、黄**、被告胡石明、被告九华峰公司的法定代表人熊言宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景丰公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告胡石明立即搬离原告位于昆山开发区厂房；2.被告胡石明赔偿由于强占原告厂房，造成原告征收厂房不能交付，不能如期获得补偿款和腾地奖励所产生的利息损失(以646.196万元为基数，自2020年1月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至胡石明搬离原告厂房之日止，暂计算至2020年5月31日为89290元)；3.被告胡石明支付2020年1月21日起至实际迁出原告房屋日止的房屋占用费(以原告房屋886平方米，以每天每平方米1元计算，暂计算至2020年5月31日为116066元)；4.被告九华峰公司对上述第2、第3项请求承担连带责任；5.被告九华峰公司支付2019年10月1日至2020年1月20日期间所欠的租金31968元；6.诉讼费由两被告承担。 事实和理由：2019年3月30日，原告与被告九华峰公司续签订《厂房租赁合同》一份。根据合同约定，被告九华峰公司向原告景丰公司承租位于昆山的厂房(大厂房西边)288平方米，租期为2019年4月1日至2020年3月31日，每月租金为8640元，租金先付后租，一年分二次支付租金，到期租金应提前一个月支付。被告九华峰公司如拖欠租金不付满一个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。如遇动拆迁所获得的补偿归原告所有，并不负担由此动拆迁造成的被告九华峰公司的损失。被告九华峰公司在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得原告的书面同意，不得擅自中途转租转让。但被告九华峰公司在租赁原告的厂房后，未经原告同意，擅自将其中部分厂房转租给了被告胡石明。 由于政府市政规划，2019年10月31日原告与昆山开发区房屋征收实施中心(以下简称征收中心)签订《征收补偿协议书》。协议约定，征收中心对原告的不动产进行征收，补偿金额为796.54万元，协议生效后支付230万元，将不动产资产移交征收中心后支付230万元，办理不动产权证注销手续后支付336.54万元。另外，如果原告在协议签订后4个月内完成搬迁腾地的，可获得奖励79.656万元；在协议签订后4至8个月内完成搬迁腾地的，可获得奖励39.828万元；协议签订后超过8个月后完成搬迁腾地的，没有任何奖励。 原告与征收中心签订《征收补偿协议书》后，就征收事宜通知所有租户搬离。虽然根据《厂房租赁合同》约定，如遇动拆迁所获得的补偿归原告所有，但为了配合政府拆迁工作顺利进行，原告还是给所有租户搬离予以优惠补偿，原告与所有租户签订了《搬离补偿协议书》。原告与被告九华峰公司也签订了《搬离补偿协议书》。根据协议书约定，原告根据被告九华峰公司租赁厂区内的可搬迁设备和装修在评估单中所评估的价值，以60%补偿给被告，被告九华峰公司所欠原告租金、电费等其他应交的费用，在原告给其的搬迁补偿费中予以抵扣，被告应在2020年1月20日之前将设备搬离原告厂房，原告补偿给九华峰公司的补偿费经结算后的款项，在胡石明搬离后，原告一次性支付给九华峰公司。 根据被告九华峰公司搬迁补偿款设备明细表和装修明细表结算，原告应给予被告九华峰公司45672元搬迁费，该补偿款涵盖了被告胡石明和九华峰公司的设备搬迁以及装修的全部费用。在原告与被告九华峰公司结算时，原告免除了被告九华峰公司上半年未付租金(2019年4月1日至9月30日)10000元，因此在45672元扣除被告九华峰公司结欠的电费15196元后，余款30000元原告已支付给被告九华峰公司。 原告支付给被告九华峰公司的补偿款涵盖了被告九华峰公司与胡石明的全部费用。被告胡石明为被告九华峰公司的次承租人，租金、电费等结算是二被告之间的事情。原告与被告胡石明不存在租赁关系，原告从未与被告胡石明结算过租金、电费等任何费用，所以被告胡石明也没有资格向原告结算相关经济补偿事宜。但是，被告胡石明始终要求原告补偿给他8万元才肯搬离。原告认为，原告只是与被告九华峰公司签订《厂房租赁合同》存在租赁关系，与被告胡石明没有租赁关系，原告从未收取过被告胡石明租金、电费等任何费用，被告胡石明的设备搬迁补偿费己包含在原告补偿给被告九华峰的补偿费中。原告认为，被告胡石明的设备搬迁补偿费应在搬离后与被告九华峰公司结算，与原告没有关系，被告胡石明也没有资格要求原告给予补偿，故原告对被告胡石明要求补偿给他8万元的无理要求无法接受。 原告与被告九华峰公司的租赁合同己经解除，被告胡石明作为次承租人，其无权继续使用原告厂房，理应一并搬离。由于被告胡石明得不到8万元补偿款则强占原告886平方米厂房，拒绝搬离，导致原告无法按《征收补偿协议书》的约定，将征收不动产交付给征收中心接收，从而导致原告无法顺利取得征收补偿款，对此给原告造成的利息损失和强占原告房屋的占用费，应由胡石明承担，并且，如果因此影响到原告应获得的征收腾地奖励，原告保留追究被告胡石明赔偿责任的权利。 被告九华峰公司在2020年1月8日签订《搬离补偿协议书》解除租赁合同后，应于2020年1月20日之前与被告胡石明一并落实搬离，但被告九华峰公司至今没有劝通被告胡石明将租赁的厂区内设备全部搬离，故被告九华峰公司也有责任，对此应承担连带责任。另外，被告九华峰公司在2019年10月1日至2020年1月20日期间的租金未付，应予以支付。现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告胡石明辩称：一、原告无权将答辩人列为第一被告，直接要求答辩人搬离并向答辩人主张任何权利。原告一方面认为其与答辩人没有直接的合同关系，一方面却诉诸法院直接要求答辩人搬离，原告选择性的适用对自己有利的双重标准。如果原告坚持认为其与答辩人没有直接的租赁合同关系，答辩人仅系被告九华峰公司的次承租人，原告没有与答辩人结算过租金、电费等任何费用，因此答辩人也没有资格要求原告给予任何经济补偿，那么，同理，原告无权将答辩人列为第一被告，直接要求答辩人搬离并向答辩人主张任何权利(不论该主张有没有事实和法律依据)，原告应将九华峰公司列为唯一被告。如果原告认为答辩人未与其建立直接合同关系，则其诉请答辩人的相关诉讼请求丧失请求权基础。 二、原告对于九华峰公司转租厂房给答辩人一事知情且未予明确反对，其默示行为视为同意转租。答辩人自2018年开始从九华峰公司处转租原告厂房，因需要使用厂房内行车，需告知原告，所以事后答辩人已将从九华峰处承租部分厂房一事告知原告，原告对答辩人从九华峰公司处转租一事知情，并询问了转租租金，答辩人将九华峰公司将每年租金定为9万元一年(九华峰从原告处租赁厂房当时年租金实为8万元一年)据实相告，原告对九华峰公司转租并未提出反对，在租期届满后(2019年3月31日届满)，将租金从每年8万元涨到每年10万元(房租半年一交，答辩人一次支付半年合租租金为2.5万元)。原告自用的部分厂房与答辩人租用的部分厂房紧邻，原告诉称其对九华峰公司转租一事并不知情，与日常生活经验法则不符。即使九华峰公司转租前并未知会原告，但原告知悉后并未明确提出反对意见，原告行为应视为事后默认同意九华峰公司转租部分厂房。 三、原告对其与九华峰公司签订的《厂房租赁合同》的相关条款的理解片面、狭隘，与法律不符。该合同第七条其他条款中约定“如遇动拆迁所获得的补偿归甲方所有，并不负担由此动拆迁造成的乙方损失”，答辩人认为，原告系涉案厂房的土地使用权人及建筑物所有权人，其基于物权在征收拆迁中享有相关权益固然不假，但其不能因此剥夺不论是主承租人还是次承租人在征收拆迁法律关系中作为实际经营者享有的设备搬迁、装修、停产停业损失等相关补偿项目的补偿费用。在征收补偿法律关系中，答辩人享有独立的受偿权，是受偿的适格主体，其受偿无需借助他人完成，答辩人也从未授权原告代理其受偿，无论是原告还是征收中心隐瞒征收评估补偿相关事实或者是双方合谋隐瞒前述相关事实，最终的结果是双方签订的征收补偿协议导致原告事实上受偿了本应由答辩人受偿的相关补偿费用，而其代答辩人受偿没有事实和法律依据，剥夺了答辩人的受偿权，严重侵犯答辩人的合法权益，构成不当得利。原告应向答辩人支付(返还)该不当得利。该条款约定的“并不负担由此动拆迁造成的乙方损失”应理解为，原告并不因征收拆迁导致合同不能履行而承担赔偿承租人相关损失的责任，这种责任是一种违约责任，并不能理解为承租人不能因征收拆迁享有相关的行政法上的征收补偿权，更不能理解为出租人可以代替承租人享有相关的征收补偿权。如果能够理解为出租人可以代替承租人享有相关的征收补偿权，则该约定因侵犯了答辩人的法定受偿权而无效。 四、原告在与征收中心签订《征收补偿协议》时存在不诚信行为。根据该协议第三条特别约定，原告应“保证其有权处置该地上不可搬迁物”“保证不存在任何转租、借用等关系”“向甲方(征收中心)保证，其拥有签署和履行本协议的合法的主体资格和相关权限”，事实上原告将部分厂房用于出租，部分地上不可搬迁物及可搬迁资产的拆除费、包装费、装卸运输费、安装调试费、搬迁损耗、保险费及管理费等七项费用及停产停业应予补偿的费用的真正受偿权利人应为二被告，且答辩人从未授权原告及九华峰公司代为受偿该部分补偿款。 五、原告诉称其给予九华峰公司的补偿款涵盖了答辩人与九华峰公司的设备搬迁以及装修的全部费用与事实不符。应该给予答辩人的相关补偿款，答辩人从未授权九华峰公司代为领取，被告九华峰公司无权代理答辩人作出只要求原告给予可搬迁资产七项补偿项目中的三项补偿，并且该三项补偿只按60%的比例计算的让步处理，答辩人也从未授权九华峰公司代为放弃要求原告就停产停业损失进行补偿。九华峰公司与原告的说法矛盾。九华峰公司告知答辩人：其未从原告处代为领取答辩人应获得的补偿款，其仅仅领取了自身应得的补偿款。而原告却认为两被告应得的补偿款均由九华峰公司代为领取。双方相互推诿，严重侵犯了答辩人的合法权益。 六、原告明知其在未获两被告授权的情况下，对征收中心隐瞒了相关厂房已出租的事实，代为领取了不应由其领取的补偿款，该部分补偿款应给予真正的受偿人即两被告。在答辩人坚决要求原告返还补偿款的情况下，原告仍然不想按标准给予答辩人补偿，意图侵占答辩人应获得的部分补偿利益。双方曾就补偿款多次进行过协商，均未达成协议，后答辩人通过向政府申请信息公开，获知了具体的补偿项目及标准。双方因此产生的补偿款纠纷曾在当地派出所主持下进行调解，答辩人要求按照补偿项目及标准予以补偿8万，原告仅想补偿6万，双方未达成协议。上述协商过程，足以证明原告自知隐瞒答辩人领取不应由其受领的补偿款理亏，并且理应且愿意返还，只是就具体返还数额达不成一致，归根结底还是原告想获取额外利益的自私心在作祟，也足以证明答辩人目前未搬离是有合法理由的。 七、答辩人拒绝搬离租用的原告厂房构成自救行为，答辩人有权要求原告先履行补偿义务后再行搬离，原告如果因此有所损失，也系其咎由自取。 八、本案纠纷产生的根源在于征收中心在组织实施征收拆迁工作过程中，工作简单草率，缺乏程序意识、法律意识。根据《昆山开发区企业征收(搬迁)实施办法》可知，征收是相对产权人而言，而搬迁针对的既有可能是利用自身具有产权的厂房从事生产经营的企业，如本案原告；也有可能是租用他人具有产权的厂房从事生产经营的企业，如本案两被告。根据该办法第四项补偿内容可知，答辩人享有设备设施补偿、搬迁费补偿、停产停业损失补偿及对答辩人劳动者的补偿及搬迁奖励等相关补偿及奖励费用。而按昆山开发区企业征收(搬迁)工作流程，征收中心没有征询答辩人意愿，剥夺了答辩人参与选定评估机构的权利，评估报告没有公开、公示，在答辩人未授权原告代为受偿的情况下，将本应补偿给答辩人的相关费用错误补偿给原告。自2019年8月6日，征收中心派人清点两被告机器设备及厂房装饰装修等，全程没有与设备所有人(两被告)进行确认，将承租人的停产停业损失、设备搬迁费用等等各种补偿一并计入原告补偿费用。征收中心种种行为，说轻点，是工作方法简单粗暴，说重点缺乏程序意识、法律意识，甚至有为推进工作进度与产权人合谋侵吞、损害承租人应得合法补偿权益之嫌。 九、今年经济形势严峻，中小微企业生存艰难，中央一再提出要求六保，要求为中小微企业营造良好的营商环境，而昆山开发区的做法与中央要求背道而驰。昆山位于长三角地区，而长三角地区经济发展之所以优于全国其他地区与该地区有良好的营商环境和法治环境是密不可分的，因为营商环境与法治环境良好吸引了大量的民间资本与人才，民营经济为当地的发展作出了突出的贡献，而民营经济中包括了大量的象答辩人一样由外地业主创办的中小微企业。答辩人深信，在征收过程中像答辩人一样处于弱势地位的承租本地厂房从事生产经营的外地业主绝非孤例。如果答辩人在征收搬迁环节中感受不到公平正义，在司法环节中如果同样感受不到公平正义，答辩人除了对当地的营商环境和法治环境深感失望外，必将联合与答辩人一样处于弱势地位的外地业主穷尽包括但不限于诉讼、信访、舆论、纪检监察等一切救济手段维护自身合法权益。 十、答辩人提出以下反诉请求：1、要求原告支付征收拆迁补偿款92249.58元；2、支付停产停业期间因派人看守设备等财产所产生的人工费用50880元；3、原告自2020年元旦后擅自断电致使答辩人不能正常生产所造成的损失76000元；4、原告因授权被告九华峰公司拆除厂房内隔离栏造成答辩人厂房内物品被盗损失20000元，由原告和被告九华峰公司共同承担；5、所有诉讼费用由原告承担。综上，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。审理中，被告胡石明明确，反诉暂不主张，如果协商不成将另案主张。 被告九华峰公司辩称：我从原告景丰公司处承租涉案房屋（面积288平米），并将其中一半左右的面积给被告胡石明使用，向胡石明收取使用费，我与胡石明没有签订合同。我无须对被告胡石明的责任承担连带责任。我愿意支付2019年10月1日到2020年1月20日所欠的房屋租金31968元。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。 本案经审理认定事实如下：2019年3月30日，原告景丰公司（甲方、出租方）与被告九华峰公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定合同如下：一、甲方出租给乙方的厂房座落在昆山市，租赁建筑面积为(大厂房西边)288平方米，标准厂房类型为砖混结构。二、厂房起付日期和租赁期限。1、厂房租赁自2019年04月01日起至2020年03月31日止，租赁期1年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式。1、甲、乙双方约定，该厂房租赁按每月每平方米建筑面积租金为人民币30.0元。租赁288平方米建筑面积月租金为人民币8640.0元，年租金为103680元。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租金，先付后租，租金可按1年分2次向甲方支付租金，到期租金应提前一个月支付租金。四、其他费用。租赁期间，乙方使用该厂房所发生的水、电的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。五、厂房转租和归还。1、乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，不得擅自中途转租转让。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。六、租赁期间其他有关约定。2、租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。6、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。7、租赁期满后，如不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。七、其他条款。3、如遇动拆迁所获得的补偿归甲方所有，并不负担由此动拆迁造成的乙方损失。 原告景丰公司按约将涉案厂房交付给被告九华峰公司使用，被告九华峰公司按约支付租金。被告九华峰公司将其承租的厂房的一半面积给被告胡石明使用，双方未签订书面合同。被告九华峰公司陈述，其将厂房给胡石明使用时。 口头说好，钱半年付一次，半年50000元，一人25000元，且说好，胡石明不用了就搬走，九华峰公司要用了胡石明也要搬走。原被告一致确认，被告胡石明实际租用的厂房与原告景丰公司使用的厂房相邻，两者间仅相隔一面铁皮。2018年7月26日，被告胡石明向九华峰公司支付20000元，汇款备注为“合租蓬溪中路445号2018年8月到2019年”。同日，被告胡石明通过支付宝支付九华峰公司10000元，摘要为“付合租蓬溪路厂房租金费用到2019年4月1日，银行已转账2万，共付3万”。2019年1月29日，被告胡石明支付被告九华峰公司“到1月28电费与加工费”1350元。2019年4月25日，被告胡石明向九华峰公司支付25000元，汇款备注为“XX中路XX号厂房合租付从2019年4月1日”。 后涉案厂房被政府动迁。被告胡石明陈述，2019年10月原告让其房租不要交了，到2020年1月份直接搬走，当时其并未同意。被告九华峰公司则陈述，原告景丰公司在2019年10月份告诉其厂房要拆迁了，其随即告知胡石明到期要搬走，其向景丰公司支付租金至2019年9月底。 2020年1月8日，原告景丰公司（甲方）与被告九华峰公司（乙方）签订《搬离补偿协议书》一份，约定：因政府对景丰公司征收动迁，根据甲方与乙方于2019年3月30日所签订的《厂房租赁合同》第六款第3项：“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”的规定，由于政府征收动迁的原因造成本合同无法履行，因此解除租赁关系。根据《厂房租赁合同》第七款第3项“如遇动拆迁所获得的补偿归甲方所有，并不负担由此动拆迁造成的乙方损失”的规定，由此动迁所获得的补偿利益本应归甲方所有，甲方本不负担乙方的设备搬迁的费用。但为了配合政府拆迁工作顺利进行，甲方愿意拿出由于乙方的可搬迁设备、不可搬迁设备的存在和装修所评估到的补偿费的其中部分补贴给乙方，现经甲乙双方同意签订如下协议。1、甲方根据乙方的可搬迁设备和装修在评估单中所评估的价款以60%补偿给乙方，不可搬迁设备在评估单中所评估的价款以100%补偿给乙方，乙方设备和装修评估清单见表确认，零星物品搬迁另加500元。(见搬迁补偿款附表)。2、乙方所欠甲方租金、电费等其他应交的费用，在甲方给予乙方的搬迁补偿费中予以抵扣。3、乙方应在2020年01月20日之前将设备搬离甲方厂房，甲方补偿给乙方的补偿费经结算后的款项，在乙方搬离后，甲方一次性支付给乙方。逾期造成甲方动迁利益的经济损失由乙方负责赔偿。如遇特殊情况乙方应取得甲方的谅解。4、本协议一式二份，双方各执一份。对该份《搬离补偿协议书》，被告胡石明对其真实性合法性关联性均有异议，认为其并未授权九华峰公司代为受领相关补偿，且九华峰公司当面否认过。 《搬离补偿协议书》签订后，原告景丰公司于2020年3月6日支付被告九华峰公司20000元。2020年3月8日，被告九华峰公司签字确认结欠原告景丰公司电费15196元，搬迁补偿45672元减去15196元=30476元。原告景丰公司于2020年3月23日支付九华峰公司10000元。 2020年5月6日，原告景丰公司向被告胡石明寄送《律师函》一份，要求胡石明在收到律师函后一周内搬离景丰公司厂区。被告胡石明已收到该函件，但未搬离厂房。对此，被告胡石明解释称，原告在征收补偿协议书中有不诚信行为，隐瞒了涉案厂房有出租且厂房中有承租人的设备设施的事实，其继续占有厂房，是迫于无奈的自救行为，其要求原告先支付拆迁补偿款92249.58元（根据评估报告总结的，有七项补偿再加上按照实施办法计算的停产停业损失）及其停产停业期间派人看守设备的人工费用50880元、原告擅自断电致其产生的损失76000元、其物品被盗损失20000元，才同意搬离。原告景丰公司则认为，被告胡石明主张的上述费用与被告无条件搬离之间无任何关系，政府对原告的拆迁补偿与胡石明没有关系，原告已经与承租人九华峰公司就搬迁问题达成一致，原告与胡石明之间没有任何租赁关系，原告没有义务对其任何损失进行补偿，胡石明认为其存在相应损失的，应向九华峰公司主张。后原被告就搬离厂房及拆迁补偿和损失赔偿等事宜未能协商一致，故原告诉至本院。 另认定：2019年10月31日，昆山开发区房屋征收实施中心（甲方，以下简称征收中心）、景丰公司（乙方）在昆山经济技术开发区管理委员会（鉴证方，以下简称开发区管委会）的鉴证下，签订《征收补偿协议》一份，约定：根据昆山市城市总体规划和昆山经济技术开发区控制性详细规划及城市建设的需要，征收中心拟对位于昆山开发区XX路东侧、XX村路北侧地块内景丰公司所有不动产资产进行征收。甲方业已取得开发区管委员会的同意，并依照有关政策对所涉地上不可搬迁物进行征收与补偿。经甲乙双方友好协商，并经鉴证方同意，达成如下协议，供各方信守：一、不动产资产概况。甲方征收的资产范围为：乙方位于昆山开发区XX路东侧、XX村路北侧地块的地上不可搬迁物，包括但不限于土地、房屋建筑物2405.41m²(含2010年前搭建的未登记建筑面积)、附属物、围墙、绿化、各类管道设施、变配电设施等(以下统称“地;地上不可搬迁物&rdquo。二、补偿事宜。经甲乙双方协商，乙方选择货币补偿，乙方可以获得以下征收补偿和腾地奖励：(一)甲方应向乙方支付包括不动产资产补偿、搬迁费、停产停业损失及退地奖励等征收补偿金额为人民币796.54万元（以下简称“补偿款”)。(二)根据昆开办〔2019〕53号文件规定，乙方按以下期限完成搬迁腾地(移交)的还可以获得相应的腾地奖励：1、自签订本协议之日起，4个月内完成搬迁腾地(移交)的，甲方给予乙方腾地奖励人民币79.656万元。2、自签订本协议之日起，超过4个月至8个月内完成搬迁腾地(移交)的，甲方给予乙方腾地奖励人民币39.828万元。3、自签订本协议之日起，超过8个月后完成搬迁腾地(移交)的，甲方不给予乙方腾地奖励。三、特别约定。(一)交付时间：本协议生效后，乙方应在2019年12月30日前将征收范围内不可搬迁物实际移交给甲方。(二)资产完整：乙方保证征收范围内的地上不可搬迁物除本协议约定外为完整的且不存在任何权利瑕疵(包括但不限于对外设定抵押、质押、担保等其它形式的他项权利)情形。(三)产权清晰。(四)租赁关系：乙方保证不存在任何转租、借用等关系。否则，由此产生的法律责任由乙方承担。(五)主体资格和权限：2)乙方向甲方保证，其拥有签署和履行本协议的合法的主体资格和相关权限，并已完成了所有必要的手续(包括但不限于取得了内部权利机构的批准)。(六)交付条件：1)在本协议规定的征收期限内，乙方需将属于征收范围内的各类动产全部拆除，结清应由其承担的包括水费、电费等各种费用，并将该地上不可搬迁物清理干净；2)该地上不可搬迁物交付当日，甲、乙双方应当办理交付事宜。四、补偿款支付。(一)本协议生效后，甲方向乙方支付补偿款230万元。(二)乙方结清应由其承担的水费、电费等各种费用，且将该不动产资产实际移交甲方，甲方向乙方支付补偿款230万元。(三)乙方完成搬迁腾地(移交)后，甲方应当按照本协议第二条第(二)项约定与乙方确认限期完成腾地奖励，向乙方给付限期完成腾地奖励或不再给予限期完成腾地奖励。(四)乙方将上述不动产资产所涉及的土地使用权证办理注销手续后，甲方向乙方支付补偿款336.54万元。五、违约责任。(二)如乙方未按约定期限将该不动产资产交付给甲方使用与处置，视为乙方违约。从违约之日起至实际完成不动资产交付之日止，以已付款为基数，按月利率0.5%计付。(三)如甲乙任何一方因未能履行本协议所规定的义务、违反其所作出的保证或其他违反本协议的行为，给对方当事人造成损失的，应就该等损失向对方当事人进行赔偿。 另认定：审理中，被告胡石明提供《评估报告》一份，用以证实景丰公司搬迁补偿项目资产评估报告中其名下可搬迁资产搬迁费用总值为49039.58元。原告景丰公司质证后，对《评估报告》的真实性予以认可。 上述事实由厂房租赁合同一份、付款凭证若干、搬离补偿协议书、评估报告、征收补偿协议及当事人陈述等证据在案佐证，本院依法予以确认。 本院认为，原告景丰公司与被告九华峰公司签订租赁合同，约定原告将涉案厂房出租给被告九华峰公司使用，被告九华峰公司向原告支付租金，原被告之间依法成立房屋租赁合同关系，双方均应依约履行。合同签订后，原告按约将厂房交付给九华峰公司使用，被告九华峰公司理应按约支付租金。被告九华峰公司在承租涉案厂房后，又将其中部分面积转租给胡石明使用，并向胡石明收取租金，虽原告景丰公司与被告九华峰公司签订的租赁合同中约定九华峰公司如将该厂房出租，需事先征得原告的书面同意，但根据被告胡石明提供的证据材料等，可以认定原告景丰公司对九华峰公司将涉案厂房中的部分面积转租给胡石明的事实系知悉，且原告未能举证证实其已及时对此提出异议，应视为原告同意转租，故本院依法认定被告九华峰公司的转租行为有效，被告胡石明为次承租人。转租期限超过承租人剩余租赁期限的依法应认定无效，故被告胡石明及九华峰公司之间的转租期限不应超过2020年03月31日。现被告胡石明及九华峰公司之间并未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，九华峰公司有权随时通知被告胡石明解除合同。 根据原告景丰公司与被告九华峰公司签订的《厂房租赁合同》的约定，租赁期限内，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任，现涉案厂房被政府动迁，原告景丰公司有权根据合同约定及法律规定终止合同履行。原告景丰公司已于2019年10月与征收中心签订协议，被告九华峰公司认可原告已在2019年10月告知其厂房拆迁事实并要求搬离，被告胡石明也认可原告已在2019年10月通知其不要继续缴纳房租并要求其于2020年1月搬离，故本院依法认定原告已于2019年10月通知被告合同于2020年1月解除。被告理应及时搬离。但胡石明至今仍未搬离，故原告主张被告胡石明搬离原告位于昆山开发区的涉案厂房，符合规定，本院依法予以支持。 关于原告景丰公司要求被告胡石明赔偿由于强占原告厂房，造成原告征收厂房不能交付，不能如期获得补偿款和腾地奖励所产生的利息损失(以646.196万元为基数，自2020年1月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至胡石明搬离原告厂房之日止，暂计算至2020年5月31日为89290元)，并要求被告九华峰公司对此承担连带责任的主张，被告胡石明对此认为，其不搬离并不影响原告办理不动产注销手续，也未影响原告领取补偿款项。因原告未能就主张的该项损失提供充分证据予以作证，且被告胡石明未能及时搬离的原因系原被告双方就拆迁补偿及损失赔偿等事宜产生纠纷且未能协商一致，故原告该项诉请缺乏依据，本院依法不予支持。 关于原告景丰公司要求被告胡石明支付2020年1月21日起至实际迁出原告房屋之日止的房屋占用费(以原告房屋886平方米，以每天每平方米1元计算，暂计算至2020年5月31日为116066元)，并要求被告九华峰公司对此承担连带责任的主张，因被告胡石明未能及时搬离的原因系原被告双方就拆迁补偿及损失赔偿事宜产生纠纷并未能协商一致，结合原告景丰公司已对涉案厂房实行断电措施的实际，原告要求被告胡石明支付2020年1月21日起至实际搬离之日的占用费并要求被告九华峰公司对此承担连带责任的主张，欠缺依据，本院依法不予支持。 关于原告要求被告九华峰公司支付2019年10月1日至2020年1月20日期间所欠的租金31968元的主张，被告九华峰公司对此予以认可，并明确愿意支付，本院依法予以支持。 关于被告胡石明反诉提出，原告应支付其征收拆迁补偿款92249.58元、停产停业期间因派人看守设备等所产生的人工费用50880元、原告自2020年元旦后擅自断电致使其不能正常生产所造成的损失76000元，以及原告应与九华峰公司共同赔偿因原告授权被告九华峰公司拆除厂房内隔离栏造成其厂房内物品被盗损失20000元等主张，审理中，被告胡石明明确本案中反诉暂不主张，如协商不成，将另案主张，故本案对被告上述请求暂不予理涉，被告胡石明可另行主张。 据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、被告胡石明于本判决生效之日起三十日内搬离原告昆山市景丰金属塑料有限公司所有的位于昆山开发区厂房。 二、被告九华峰精密机械（昆山）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告昆山市景丰金属塑料有限公司租金31968元。 三、驳回原告昆山市景丰金属塑料有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4860元，减半收取2430元，由被告九华峰精密机械（昆山）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  朱丽君 二〇二〇年九月八日 书记员  陆敏强 附：法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。