江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初4004号 原告：徐州苏商物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区御景路**苏商御景湾物业服务中心**。 法定代表人：顾彬，经理。 委托诉讼代理人：刘磊，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。 被告：胡秋红，女，1979年5月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 原告徐州苏商物业管理有限公司与被告胡秋红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告徐州苏商物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘磊，被告胡秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐州苏商物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2011年8月23日至2020年8月22日物业费15309元、违约金4592.70元；2、本案受理费由被告承担。事实和理由：2009年12月27日，徐州苏商实业发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对徐州市苏商御景湾小区实行物业管理。服务期限至本物业分期开发的最后一期业主委员会成立并与所选聘的物业管理公司签订的新《物业管理服务合同》生效之日终止。合同约定：多层住宅物业服务费为每月每平米0.6元，一至四期高层住宅物业服务费为每月每平米1元(其中一层住宅物业服务费为每月每平米0.6元，二层物业服务费为每月每平米0.8元，三层及三层以上物业服务费为每月每平米1.2元)，公共能耗费按实收取，多退少补。业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五违约金。上述合同履行期间，被告胡秋红欠缴自2011年8月23日至2020年8月22日的物业服务费共计15309元(包含公共能耗费及生活垃圾处理费)，该款项经原告多次催收无果。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。 被告胡秋红辩称，被告的地下室漏水，刚开始是开发商维修，后由物业公司主动承担了维修责任，但是原告没有修好。被告交完暖气费后暖气不能使用，后被告自己花钱买了暖气炉。原告以被告未缴费为由不给被告门禁卡，导致被告每次进门都要找别人开门。原告的卫生服务做的也不好，到处是狗屎狗尿。2019年前原告未向被告催要过物业费，2018年前的物业费已过了诉讼时效。如果交物业费，被告也应该从现在开始交纳。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告胡秋红是苏商御景湾小区**房屋的所有权人（业主），房屋建筑面积为115.74平方米。 2009年12月27日，原告作为受托方、乙方与徐州苏商实业发展有限公司作为甲方、委托方签订《前期物业服务合同》一份，双方约定甲方委托乙方对徐州市苏商御景湾进行管理，服务期限至本物业分期开发的最后一期业主委员会成立并与所选聘的物业管理公司签订的新《物业管理服务合同》生效之日终止；多层住宅物业服务费为每月每平米0.6元，一至四期高层住宅物业服务费为每月每平米1元（其中一层住宅物业服务费为每月每平米0.6元，二层物业服务费为每月每平米0.8元，三层及三层以上物业服务费为每月每平米1元），公共能耗费按实收取，多退少补；乙方对业主自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，按国家和徐州市有关的法律法规的规定执行。合同还对双方的权利义务、物业服务内容与质量标准，物业入住前的服务事项、违约责任及其他事项都作了明确约定。 期间，被告未缴纳2011年8月23日至2020年8月22日的物业服务费用及公共能耗费、垃圾处理费。原告就物业费缴纳问题向被告进行催收，被告于2020年4月16日向原告寄送了回复函，内容主要为：因被告地下室漏水问题一直没有得到解决，被告早已向开发公司及物业管理公司反映，也维修过，但没有维修号，且被告地下室钥匙被弄丢导致被告一直无法使用地下室，所以被告没有缴纳相关费用。希望物业公司能够与被告协商解决相关问题。 在案件审理过程中，原告提交了《徐州市城市生活垃圾处理费征收和管理暂行办法》、《徐州市城市生活垃圾处理费征收和管理暂行办法宣传手册》及2020年6月25日XX-X-XXX胡秋红自来水抄表水费收据单、2020年1月至6月管理服务费收支情况一览表及公示照片各一份，拟证明被告房屋的自来水费用系由原告收取后代被告向自来水供水企业缴纳，但被告并未向原告缴纳过垃圾处理费，被告的垃圾处理费均系由原告代被告垫付，收费标准为每月4元；另证明小高层6楼以上预收公共能耗费260元/户，实际支出353.12元/户。 经质证，被告愿意缴纳自2011年8月起计算的4元/月的垃圾处理费及260元/年的公共能耗费。 被告提交了徐州市苏商御景湾小区内电梯广告、墙皮霉变、垃圾未及时清理、地面石板开裂、地下室路面积水等照片拟证明原告服务不到位的情况。 经质证，原告认为被告提交的照片只能证明原告在某一时间点服务瑕疵，不能否认原告整个过程的物业服务，被告也不能因此拒绝缴纳长达九年的物业服务费。原告认可在2017年或2018年夏季因徐州遭遇罕见大雨导致少量业主地下室渗水，后期由开发商派人维修，原告认为地下室渗水属于房屋质量问题，原告没有维修义务。 本院认为，原告与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合有关法律规定，其约束力及于，其约束力及于徐州市苏商御景湾物业的全体业主或物业使用权人。进行的物业管理服务活动惠及该物业的所有业主及使用权人，被告作为原告提供物业管理活动区域内苏商御景湾小区XX-X-XXX室房屋的业主，也应按照原告与徐州苏商实业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》承担按期缴纳物业费用的义务。 根据上述《前期物业服务合同》的约定，被告所有的物业服务费用标准为按建筑面积每月每平方米1元，被告自2011年8月23日起即未向原告交纳物业费用，故截止2020年8月22日被告欠缴的物业服务费金额为12499.92元（1元/月/平方米×12个月×9×115.74平方米）。 关于被告抗辩的原告物业服务不到位的问题，原告认可其在某时间点存在服务瑕疵；关于被告抗辩的地下室漏水问题，原告予以认可，但原告认为该漏水问题应由开发商负责。本院认为由于原告已经提供了相应的物业服务，本着民事活动公平、诚信及等价有偿原则，该小区业主应负有对已接受的物业服务承担对价付费的义务，结合本案被告提交的地下室渗水导致业主出行不便及垃圾未及时处理等相关照片反映的物业服务存在的问题，鉴于原告在实施物业服务上存在未尽物业服务合同约定的情况，本院对原告主张的物业服务费结合本案案情和全案证据，予以酌定按80%（不含公共能耗费及城镇生活垃圾费）支持即9999.94元（12499.92元×0.8）。 关于原告主张的4元/月的垃圾处理费及260元/月的公共能耗费，被告予以认可并自愿交纳，故本院支持垃圾处理费432元（4元/月×12个月×9年）及公共能耗费2340元（260元/年×9年）。 对于原告所主张违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，对此诉请本院不予支持。 对于被告提出的原告起诉的2018年以前的物业费已经超过法定时效的主张，本院认为，根据相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，故原告的起诉并未超出诉讼时效，被告应当向原告缴纳相关物业服务费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告胡秋红于本判决生效后十日内支付原告徐州苏商物业管理有限公司2011年8月23日至2020年8月22日物业服务费9999.94元，生活垃圾处理费432元，公共能耗费2340元，共计12771.94元； 二、驳回原告徐州苏商物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费298元，减半收取149元，由被告胡秋红负担，被告负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 刘现伟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 刘钟薇 书 记 员 阴 蕾