河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3712号上诉人（原审原告）：安阳市文峰区奥西图文店（个体工商户），经营场所文峰区紫薇大道东段民政局家属楼一楼。经营者：高文慧，女，1978年7月12日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王运涛，河南鼎维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安阳市文峰区东关街道王村村民委员会，住所地安阳市文峰区文峰大道与长青路交叉口南200米路西。法定代表人：魏海林，职务：村委会主任。委托诉讼代理人：田金魁，河南至尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：马江波，河南至尊律师事务所律师。上诉人安阳市文峰区奥西图文店（以下简称奥西图文店）与上诉人安阳市文峰区东关街道王村村民委员会（以下简称王村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省安阳市文峰区人民法院（2019）豫0502民初3373号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。奥西图文店上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持奥西图文店的一审诉讼请求或发回重审；2.本案全部诉讼费用由王村村委会承担。事实与理由：1.奥西图文店租赁涉案房屋进行经营，依照惯例每三年续签一次合同，租金并作相应上调。2018年12月1日，奥西图文店与王村村委会的委托人晨光商业苑管理处续签合同，王村村委会向老百姓大药房出具了房产证明，该证明是制式的，所有商户接收到的房产证明内容一致。王村村委会对房产证明真实性没有异议，从房产证明内容可以看出晨光商业苑管理处是受王村村委会委托与奥西图文店签订租赁合同，晨光商业苑管理处与王村村委会之间系委托代理关系，并非转租关系。奥西图文店与晨光商业苑管理处签署了租赁合同，且基于晨光商业苑管理处出具的收费委托时间自2019年1月1日至2021年12月31日，已实际支付租金至2019年4月。根据民法通则第六十三条之规定，晨光商业苑的代理行为是经过王村村委会授权，其行为后果应由王村村委会承担，双方应继续履行2018年12月1日的租赁合同。2.一审判决认定原告与晨光商业苑管理处之间的合同是恶意串通、原告在签订该合同时未审查晨光商业苑管理处的委托代理权限、原告与晨光商业苑管理处合同约定的房屋租金远低于秦宝生就涉案房屋租赁费均错误。3.案涉房屋在招标时还存在侵害商户优先权的情形，王村村委会没有证明向奥西图文店直接送达过相关招标通知。4.一审判决后，经过奥西图文店调查了解，晨光商业苑临街房屋出租招标条件及要求已经明确：中标者对于原承租人与商户所签订的所有合同予以认可，没有异议，并全面按照该合同执行，不得违约。王村村委会答辩称：一审判决正确，理由：1.王村村委会从没有与奥西图文店签订过租赁合同。2.王村村委会一直在与崔艳华签订租赁合同，与崔艳华的租赁合同最后一份至2018年12月31日止。3.崔艳华承租了王村村委会的房屋后将其承租的十几套临街门面房再以自己成立的晨光商业苑管理处与奥西图文店签订转租合同，这种形式已经履行了若干年，崔艳华通过转租的方式谋取利益。4.崔艳华的晨光商业苑管理处在2018年12月1日又与奥西图文店签订了租赁合同，该租赁合同的期限全部超出了崔艳华与王村村委会签订租赁合同的期限。5.崔艳华的晨光商业苑的行为违反了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释第15条的规定，未经出租人同意承租人转租第三人的，转租的期限超过剩余期限的人民法院应当认定超过部分无效。6.通过以上事实可见，奥西图文店与崔艳华的晨光商业管理苑签订的转租合同已经全部超出王村村委会与崔艳华签订租赁合同的期限，所以一审法院认定转租合同无效完全正确，适用法律正确，判决客观公正。因此，请二审法院依法驳回奥西图文店的上诉，维持原判。王村村委会上诉请求：1.请求依法认定奥西图文店提供虚假证据扰乱法院正常审理案件。2.本案全部诉讼费用由奥西图文店承担。事实与理由：一审判决结果正确，适用法律正确，但未认定奥西图文店提供虚假证据扰乱法庭正常审理是认定事实错误。奥西图文店向法庭提供的所谓房产证明，经当庭质证，证实是彩印件，是伪造的。原件是2018年8月1日王村村委会为协助河南碧尚商贸有限公司办理工商营业执照时，根据工商局要求出具的程序性文件，在2020年3月20日下午再次开庭时，奥西图文店的代理人也当庭承认该事实，并对该房产证明重新彩色复印，奥西图文店故意变造彩印当做续租的证据使用是典型的伪造证据，是妨碍司法的行为。根据民事诉讼法第111条第1款的规定，应追究奥西图文店主要负责人或直接责任人员的相关责任。奥西图文店答辩称：该案的房产证明并非要证明签订合同的依据，而是证明王村村委会委托晨光商业苑对房屋对外进行租赁的客观事实，对于彩色复印是对原件的复印，而不属于变造伪造的证据，复印件在有其他证据可以相互证实的情况下是完全可以作为证据由法院认定的。王村村委会本次的上诉，上诉请求不符合法律规定，不属于双方之间就案件本身的争议焦点，实质是浪费司法资源的干扰正常审理上诉，应驳回其上诉请求。奥西图文店的一审诉讼请求：1.请求被告履行原、被告双方2018年12月1日的租赁合同，并不得干扰原告正常经营；2.诉讼费和诉讼过程中的其他费用由被告承担。一审法院查明，1.2013年以来，王村村委会将案涉晨光商业苑管理处房屋出租给案外人崔艳华，崔艳华再对外进行转租。被告提交的房屋租赁合同显示：2016年1月25日，被告王村村委会（甲方）与案外人崔艳华（乙方）签订房屋租赁合同1份，约定王村村委会将位于安阳市文峰区紫薇大道东段路北晨光商业苑一楼门面房及地下室面积2300平方米出租给崔艳华，合同期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金每月每平方米20元，场地费每年66240元，商业门面房租金税后每年合计485750元。该合同到期后，被告王村村委会未与崔艳华续签晨光商业苑房屋的租赁合同。庭审时，被告王村村委会称2018年10月份，该村就晨光商业苑商铺续租问题向文峰区委第一巡查组报告，计划在原租赁金额基础上上浮10%，按“四议两公开”工作法进行，区委巡查组反馈意见为集体资产合同到期后一律进行公开招投标。村两委即安排工作人员告知崔艳华合同不能再进行延包，需进行公开招投标。2.原告奥西图文店提交的租房合同显示，2018年7月1日原告作为乙方与甲方晨光商业苑管理处签订租房合同1份，约定甲方将位于紫薇大道路北448号门面房约130平方米租给乙方使用，租赁期限2018年7月1日到2018年12月31日，租金每月6000元，水电、消防及其他费用由乙方承担，合同签订后，乙方需交5000元信誉保证金给甲方，合同到期后，如不违约，甲方如数退还该信誉保证金。2018年12月1日，原告作为乙方与甲方晨光商业苑管理处续签租房合同1份，约定租赁期限2019年元月1日到2021年12月31日，每月租金7200元，每季租金21600元，租金按季交纳。合同期内因不可抗力及政府政策变更致使合同无法履行时，甲乙双方均不作违约处理；合同签订后，乙方需交5000元信誉保证金给甲方，合同到期后，如不违约，甲方如数退还该信誉保证金；合同期内，如乙方提前终止合同，需提前30天通知甲方，并赔偿甲方5000元的经济损失；如甲方提前终止合同，需提前30天通知乙方，并赔偿乙方5000元经济损失。原告提交晨光商业苑管理处出具的委托书1份，内容为：晨光商业苑管理处委托晁艳玲会计代收商业苑房费，时间从2019年元月1日至2021年12月31日。原告诉称原告按协议约定已实际支付案涉房屋租金至2019年4月底，2019年5月份之后晁艳玲拒收原告支付的租金，提交的转账记录显示房屋租金系支付至晁艳玲个人账户。经查，晨光商业苑管理处未进行工商登记，崔艳华承租晨光商业苑商铺期间以晨光商业苑管理处名义对外转租。崔艳华向王村村委会交纳房租也系通过晁艳玲个人账户向王村村委会转账。3.2018年8月1日至9月10日，中共安阳市文峰区委巡察组对王村党总支进行了巡察，于2018年12月21日作出文巡办[2018]4号文件。指出：王村村委会在租赁集体资产方面，未按照民主集中制原则，走“四议两公开”程序，损害集体利益。晨光商业苑在对外租赁时，未按照四议两公开重新进行招标。建议根据市场行情，对村内集体资产进行评估，对到期和即将到期的合同制定合法合理的租赁招标底价；集体资产承包、延包都要走四议两公开工作法，公开公平公正。2018年12月25日，被告发布晨光商业苑门面房出租公开招标公告，被告王村村委会提交的照片显示2018年12月26日，被告在晨光商业苑“紫薇大道452”号标牌及村委会张贴栏张贴了公开招标公告。2019年1月3日，被告公告发布符合公开招标的人员名单，为崔久成、王海峰、秦宝生、崔保军四人，招投标时间：2019年1月8号上午9点，招投标地点：王村村委会二楼会议室。2019年4月8日，秦宝生通过竞标取得晨光商业苑门面房的承租权。被告于2019年4月9日至2019年4月18日对秦宝生的中标情况进行了公示。该招投标过程全程由区委巡查组工作人员进行监督。2019年4月8日，被告王村村委会（甲方）与秦宝生（乙方）签订房屋租赁合同，将位于安阳市文峰区紫薇大道东段路北晨光商业苑一楼门面房及地下室面积2300平方米出租给秦宝生使用，租赁合同期限三年，从2019年5月1日起至2022年4月30日止；租金地上房屋每月每平方米54元，地下室每月每平方米14元，一年总计税后缴费金额938400元。租金半年交纳1次。乙方需交纳30万元承租押金。2019年4月18日，秦宝生向被告交纳晨光商业苑门面押金30万元，2019年5月至10月份的租金469200元。4.2019年5月21日被告书面通知原告：晨光商业苑已于2019年4月8日通过公开竞标的方式承包给秦宝生，并于2019年4月9日至4月18日进行了公示。从2019年5月1日起，凡在该商业苑租赁门面房的商户，请与秦宝生接洽房租事宜，期限5天。5月27日后拒不向秦宝生缴纳房租者，一律按退房处理，王村村委会将协助秦宝生采取必要措施，一切不良后果由该商户自负。5.文峰区雅居装饰材料经营部、河南碧尚商贸有限公司、老百姓大药房连锁河南有限公司和老百姓大药房连锁河南有限公司安阳文峰塔店亦在晨光商业苑租房，亦向法院起诉被告王村村委会要求继续履行与晨光商业苑管理处的租赁合同。该四户所占房屋面积共计990平方米。除四案原告外，其余商户均已与秦宝生就晨光商业苑房屋租赁事宜达成协议。6.庭审时，原告称2018年12月1日与晨光商业苑管理处签订的租赁合同是原合同到期以后续签，故原告未要求晨光商业苑管理处出具相关产权证明、委托手续。原告知道案涉房屋归王村村委会所有。对于当事人有争议的事实和证据：原告诉称晨光商业苑管理处系受被告王村村委会委托对外租赁房屋，提交被告2012年2月18日、2018年8月1日出具的房产证明复印件2份，原告提交的房产证明主要内容为：“×××所租赁紫薇大道东段晨光商业苑底商房屋归王村村委会所有，王村村委会全权委托晨光商业苑管理处对外租赁。”被告对原告提交的证据真实性无异议，对原告诉称意见不予认可，辩称王村村委会委托晨光商业苑管理处在租赁合同期限内出租房屋，该租赁应当在崔艳华的承租期限之内，2018年12月31日之后崔艳华、晨光商业苑管理处均无权对案涉房屋在对外进行出租。一审法院认为，合同具有相对性。被告王村村委会与案外人崔艳华签订房屋租赁合同，将晨光商业苑门面房整体租赁给崔艳华，最后一期合同约定租赁期限为2016年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，崔艳华长期以晨光商业苑管理处的名义与商户签订租房合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。原告与晨光商业苑管理处于2018年12月1日签订的租房合同，约定租赁期限为2019年元月1日到2021年12月31日，该合同签订期限在原合同到期之前，与原告之前与晨光商业苑管理处在合同到期后第一天续签合同明显不同，且已超出被告王村村委会与崔艳华签订的房屋租赁期限。原告在签订该合同时未审查晨光商业苑管理处的委托代理权限，提交的证据不能证明晨光商业苑管理处在签订该租房合同时与被告之间存在委托代理关系。现案外人秦宝生通过公开招投标程序，于2019年4月18日取得案涉房屋的承租权，被告王村村委会已于2019年5月21日书面告知原告。秦宝生的中标价格为地上部分54元/平方米，地下部分为14元/平方米，原告与晨光商业苑管理处合同约定的房屋租金远低于秦宝生就案涉房屋租赁费的中标价，若继续按原告与晨光商业苑管理处之间的合同履行，将损害王村村委会的集体利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。综上，原告与晨光商业苑管理处于2018年12月1日签订的租房合同无效，原告主张被告继续履行该合同，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告安阳市文峰区奥西图文店的诉讼请求。案件受理费100元，由原告安阳市文峰区奥西图文店负担。本院查明，二审中，奥西图文店认可其在一审中提交了2018年8月1日的房产证明来源于案外人碧尚公司，系王村村委会向碧尚公司出具，用于碧尚公司办理工商登记手续。其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，奥西图文店上诉称晨光商业苑管理处是接受王村村委会的委托与其签订的合同，虽然奥西图文店提交了2012年2月18日、2018年8月1日出具的房产证明复印件2份，用于证明王村村委会委托晨光商业苑管理处就案涉房产对外进行出租，由于双方均认可出具房产证明的目的是为了承租人办理工商营业执照，并非是用于晨光商业苑管理处与承租人签订合同，且王村村委会提交的证据已证明其2018年12月31日之前将案涉房产出租给案外人崔艳华的事实，故该证据不能证明奥西图文店的该主张，本院不予支持。因奥西图文店与晨光商业苑管理处签订合同的租赁期限超出了崔艳华与王村村委会签订租赁合同的租赁期限，一审法院认定该租赁合同无效并无不当。奥西图文店称王村村委会的招标条件及要求已经明确中标者对于原承租人与商户所签订的所有合同予以认可，因奥西图文店提供的招标文件系复印件，且王村村委会不予认可，本院不予采信。王村村委会上诉称奥西图文店提供虚假证据，因奥西图文店对房产证明的来源进行了说明，虽然该证据不能证明其目的，但不足以证明奥西图文店提供的证据系虚假的，故该主张不能成立。综上所述，奥西图文店和王村村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由安阳市文峰区奥西图文店、安阳市文峰区东关街道王村村民委员会各负担100元。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年九月二十日书记员  邢露露