河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初4246号原告郭天赐，男，汉族，1997年1月23日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：王凯，河南雷雨律师事务所律师。被告：潘光成，男，汉族，1995年1月20日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：潘金贵，系被告父亲。委托代理人李德海，河南子午律师事务所律师。原告郭天赐诉被告潘光成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了相关法律手续，并于2020年8月19日依法进行了独任审理，原告郭天赐的委托代理人王凯，被告潘光成及其委托代理人潘金贵、李德海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月5日，原、被告签订房屋转让合同一份，原告将自己位于南阳市××山大道与××路交叉口中泰国际大厦的一套房屋出售给被告，成交价90万元，付款方式为一次性付清，并约定违约金为房屋价款的20℅，协议生效后，原告向被告交付房屋及购房手续并协助被告办理了过户，但被告至今未支付房款，经原告多次催要，被告均以各种借口拖延，故起诉请求法院判令被告支付房款及违约金共计1080000元，诉讼费由被告负担。为此，原告举证如下：一、公证书一份。证明方向：1、原被告双方于2016年8月5日签订《房产转让协议》，约定原告将中泰国际大厦12层7号、8号房转让给被告；2、被告应向原告支付90万元；3、交易房屋为分期方式购买，下余款项应由被告直接向开发商支付；4、协议约定的违约责任为“违约方承担房价款的20％作为违约金”。二、南阳市中泰房地产开发有限公司购房收据复印件三张。证明方向：原告于2013年8月18日向房地产开发商交纳购房款5万元、2013年10月20日交纳35万元、2013年12月13日交纳50万元，三笔共计90万元。三、原告父亲郭勋与被告父亲潘金贵的电话录音一份。证明方向：被告父亲潘金贵认可该90万元欠款。被告辩称，第一，本案属于以房抵债。因原告父亲与被告父亲之间存在债权债务关系，才发生原告父亲郭勋以房抵债的情形，本案原、被告之间并没有发生房屋买卖合同关系。第二、买卖合同最重要的构成要件几个要点是：标的、价款的支付方式、支付时间等等。但原被告双方的房产转让协议书没有约定90万元房款的支付时间，只是票据交付，因此合同存在重大瑕疵。第三、原告的该诉讼请求已经过诉讼时效。第四、本案涉嫌虚假诉讼，被告保留追究原告虚假诉讼刑事责任的权利。基于上述理由，希望法院驳回原告的诉讼请求。被告举证如下：第一组：1、中泰国际大厦认购协议书。2、转让协议。3、公证书。证明原被告通过郭勋、潘金贵达成房屋买卖协议的事实。第二组：1、证人杜某、李某当庭作证。2、证人张某的证言笔录。3、南阳金冠电力设备有限公司的情况说明及电缆分接箱产品装箱单。4、河南天力电气设备有限公司的情况说明。5、南阳市天赐鑫建材有限公司的企业信息。证明郭勋欠潘金贵货款481440元及装配费用133500元（含施工及电力部门协调费28000元、电力部门协调费及请客费用25000元、人工工资及其他辅料36000元共计89000元，利息按照1分5厘从2014年7月30日计算至2016年8月2日）。上述共计614940元用于折抵涉案房款的事实。第三组：借条一份。证明原告父亲郭勋在2014年4月1日借被告父亲潘金贵30万元现金及利息108000元（按照1.5分计息2014年4月1日计至至2016年8月2日）的事实，该30元及利息用于折抵本案的购房款。被告对原告证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明方向有异议，仅仅是将8号房产转让给了被告，对其他证明方向均有异议，即便双方存在债权债务关系，也早已经超出了诉讼时效。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，从录音上看，潘金贵没有认可欠郭勋90万元，本案纠纷是由原、被告的父亲引起，他们应该作为第三人参加诉讼。从公证书产生的时间到录音的形成时间，已经超过了诉讼时效。原告对被告证据的质证意见如下：对证据一中的第2份证据有异议，原告及父亲郭勋不认识张某，从签字的笔迹、位置、落款时间来看，可以看出张某的签名是事后添加的，签字时间与协议时间不一致，用的笔也不是同一只笔。对其他证据没有异议。证据二看不出与本案原告有任何关系，更不能证明本案存在以房抵债的事实。对证据三有异议，原告父亲郭勋不欠被告父亲潘金贵钱。本院对原、被告双方互无异议的证据真实性认可，对双方存有异议以及证明观点有异议的证据，在评析过程中予以综合认证。通过原、被告的举证、质证及庭审中当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：原告父亲郭勋与被告父亲潘金贵系多年朋友关系。2013年8月17日，郭勋以其儿子郭天赐的名义与南阳市中泰房地产开发有限公司签订房屋认购协议书一份，认购位于南阳市中泰国际大厦12层第7、8号房屋，建筑面积326平方米，并分三次向房地产开发有限公司缴纳了购房款共计90万元。2016年8月2日，郭勋及郭天赐与潘金贵签订房产转让协议，双方同意将上述房产转让给潘金贵所有。2016年8月5日，郭天赐与潘金贵之子潘光成签订房产转让协议一份，协议约定：1、甲方（转让方）自愿将其所有的位于中泰国际大厦12层第7、8号房屋，建筑面积326平方米出售给乙方（受让方）。2、双方议定成交价为玖拾万元，付款方式：一次性付清。3、交付时间2016年8月5日。4、甲方应将该房产的相关手续及票据交付给乙方。8、交付前发生的纠纷由甲方解决并承担赔偿，交付后发生的纠纷由乙方解决并承担赔偿。乙方保证按约定支付房款。本协议任何一方不得擅自变更终止协议内容，如有违约，违约方承担房价款的20℅作为违约金。合同签订后，原告将其购房协议书及3张购房票据交给了被告并协助被告办理了房产转让交接事宜，同日，双方申请南阳市宛都公证处对该房产转让协议内容进行了公证，后潘光成将其中的7号房屋退还给了中泰房地产开发有限公司，另一套房产即12层8号房屋由被告使用，并与房产公司又签订了认购协议书，也缴纳了后期费用。2020年7月23日，原告以被告未支付购房款为由起诉至本院，要求被告偿还房款及违约金共计108万元。庭审中，原、被告双方对房屋转让的事实均认可。但被告认为双方之间是以房抵债关系，且合同双方均已经履行完毕，为此，被告举证了南阳金冠电力设备公司以及河南天力电气设备公司销售货款由潘金贵负责追回的情况说明各一份，同时举证出南阳市天赐鑫建材有限公司的企业信息以及郭勋向潘金贵借款30万元的借条一张，据天赐鑫建材公司信息显示，该公司法人是王绍鹏，郭勋系该公司的自然人股东之一。庭审后，本院组织原告郭天赐及其父亲郭勋、被告潘光成及其父亲潘金贵以及双方的代理律师面对面接受法庭询问，郭勋否认与潘金贵间存在以房抵债的关系，郭勋认为借潘金贵的30万元已经偿还完毕，借条已经收回，南阳市天赐鑫建材有限公司与潘金贵之间的债务与自己无关；潘金贵也认可原告举证的30万元借条没有原件，但认为，该款就是以房抵债的事实印证。本院认为，一、原告郭天赐与被告潘光成之间的房产转让协议真实有效，原告将其认购的南阳市中泰国际大厦12层第7、8号房屋，建筑面积326平方米出售给乙方，转让款90万元与原告实际已缴纳的购房款一致，但被告未举证证明该转让款已经交付给了原告，也未能提供出充分证据证明双方之间的房产转让属于以房抵债，因此，被告应当履行还款义务。二、2013年8月，原告郭天赐购买房产时年龄只有16岁半，尚缺乏雄厚的经济能力，从购房协议的签订方式判断，该购房协议系原告父亲郭勋代办，也可以推断为郭勋以郭天赐名义购买的房屋。2016年被告潘光成购买房屋时也只有21岁，不排除其父亲潘金贵资助其购买房屋的可能性。若郭勋与潘金贵之间发生以房抵债的情形，则应该以双方存在债权债务为前提基础，而且双方应该有明确的协议或附随内容，或者双方存在明确的以房抵债合意，但依据被告的举证材料，尚不能充分确定郭勋与潘金贵个人之间存在债务纠纷，郭勋对此也明确予以否认；被告举证的30万元借条系复印件，该款是折抵房款还是其他性质无法判断，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院对被告的辩述主张不予采信。若有纠纷，双方可另行处理。三、被告辩称本案已经超过诉讼时效的主张理由不足，被告辩述原告至今没有向其追要购房款的意见不符合情理。首先，原、被告之前虽不认识，但双方的父亲是多年的朋友关系，房产转让的基础也是原被告双方父亲之间的自愿合意，原告是否多次向被告追要房款的事实本院不能确认，但双方父辈之间一定协商过涉案房款的处理事宜；其次，90万元房屋转让款对于任何一个家庭来说都是一笔不小的收支，起码不会达到令人忽略的程度，庭审中，被告辩称该款没有人催要过，而原告坚持认为多次催要无果，双方意见向左，考虑到本案原告的债权是由物权变更转化而形成的，应当有别于一般的债权性质，因此，更倾向认可原告的主张；再之，从双方履行合同义务的情形看，原告是守约方，被告是违约方，我国合同法律关系的基本原则是为了维护社会经济秩序，保护合法权益，制裁违法行为，弘扬并遵循诚信原则，因此，原告的主张合法合情。四、我国法律确立违约金的目的是对违约行为的惩戒和对守约方经济损失的弥补，是为了保障社会经济交往秩序的合理运行，原、被告双方协议约定违约方应承担房屋价款的20℅作为违约金，该约定内容不违背法律规定，应予支持。综上分析，本院认为，原、被告之间房产转让协议生效后，原告已如约履行了交付义务，但被告至今未支付房款，现原告要求被告履行付款义务并支付违约金的请求合理，本院予以支持。被告的辩述意见理由不足，证据不充分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下：限被告潘光成于本判决生效后十五日内支付给原告郭天赐购房款900000元并赔偿违约金180000元，两项共计1080000元。逾期如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7260元（已减半收取），由被告潘光成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  郜付林二〇二〇年九月三日书记员  王昱栋