山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初2928号 原告：周建民，男，1973年12月23日出生，汉族，无业，住张店区。 委托诉讼代理人：杜刚，淄博张店贤达法律服务所法律工作者。 被告：山东博大房地产开发有限公司，住所地淄博市张店区王舍路**。 法定代表人：张奇勇，董事长。 委托诉讼代理人：崔苗，山东大地人律师事务所执业律师。 原告周建民与被告山东博大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年06月28日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告周建民及其委托诉讼代理人杜刚、被告山东博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔苗到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告周建民的委托诉讼代理人杜刚、被告山东博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周建民向本院提出诉讼请求：1.请求判令山东博大房地产开发有限公司支付其因逾期办理房屋权属登记证书违约金15000元(按已付房款价格1500000元的1%计算)；2.请求山东博大房地产开发有限公司支付其4个卫生间8000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计11500元；3、相关诉讼费用由山东博大房地产开发有限公司承担。事实和理由：2015年01月31日，周建民购买位于，总价值1500000元。根据合同15条规定，出卖人应当在2017年03月31日之前为买受人办理完毕房屋权属登记，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%一次性向买受人支付违约金。但合同签订后山东博大房地产开发有限公司并未按合同规定的时间在2017年03月31日前办理权属登记证书。另外周建民的4个卫生间、1个厨房也未按规定贴墙面和地面瓷砖，给其造成损失。为此，周建民特诉至法院，请求依法判决。 山东博大房地产开发有限公司辩称，1.周建民起诉超诉讼时效。瓷砖损失实际上是对房屋标准有异议。周建民所购商品房的实际交付时间是2015年05月01日，因此周建民提起本案诉讼时已经超过两年的时效时间。其次，双方签订的商品房买卖合同约定办证时间为2017年03月31日前，违约责任为买受人不退房，出卖人按已付价款的1%一次性向买受人支付违约金，根据最高院第八次民事审判会议纪要第四部分第十八条之规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金从合同约定期限届满次日起计算诉讼时效期间，周建民起诉时已经超过三年的诉讼时效期间，依法应当予以驳回；2.山东博大房地产开发有限公司交付房屋符合双方签订的商品房买卖合同第十三条之约定，且经周建民验收无异议，周建民起诉要求瓷砖损失无事实及法律依据。 周建民围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同一份。证明其从山东博大房地产开发有限公司处购买住宅一套，总价值1500000元，根据合同约定山东博大房地产开发有限公司应当在2017年03月31日前给周建民办理房屋权属证书，并约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%一次性向买受人支付违约金。但合同签订后，山东博大房地产开发有限公司并未按照合同约定的时间办理权属证书，构成违约的事实；证据二、购房发票一份。证明周建民向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款1500000元；证据三、证明一份。证明周建民雇佣王忠军为其装修一个厨房、四个卫生间，花费11500元；证据四、不动产权证书一份。证明山东博大房地产开发有限公司于2019年10月17日给周建民办理不动产权证书，超过合同约定的办证时间，构成违约。山东博大房地产开发有限公司对证据一的真实性无异议，证明内容有异议。认为该份证据不能证明系因出卖人的原因导致逾期办证的事实，同时该证据恰恰证明自约定办证期限之日起计算至周建民起诉之日，已经超过法定诉讼时效期间；对证据二无异议；对证据三真实性有异议，证明人王忠军身份不能确定，该份证据所陈述的内容没有其他证据予以佐证，依法不能作为认定本案事实的依据；对证据四真实性无异议，证明内容有异议，不动产权登记证书仅仅证明实际的办证时间，不能证明系因出卖人的原因导致逾期办证，也不能证明山东博大房地产开发有限公司据此应当承担违约责任。周建民主张其在合同约定的办证时间2017年03月31日之后，多次要求山东博大房地产开发有限公司办理房屋权属登记，但山东博大房地产开发有限公司以种种理由推脱，直至2019年才为其办理不动产权证书，其主张并未超过诉讼时效。 山东博大房地产开发有限公司提交证据一、商品房买卖合同一份，证明双方约定的逾期办证违约责任系一次性计算，周建民起诉之时已经超过法定的诉讼时效期间，合同第十三条及附件三约定的房屋交付标准系内墙顶棚刮腻子，地，地面一般房间台水泥毛地面，其交付的房屋符合合同约定的标准；证据二、业主入住会签单一份，证明涉案房屋的实际交付时间为2015年05月01日，周建民对房屋交付标准没有异议，周建民要求山东博大房地产开发有限公司承担其装修的瓷砖损失无依据。证据三、单位工程质量竣工验收记录一份、工程竣工报告一份、单位工程质量控制资料核查记录一份、单位工程安全和功能检验资料核查和主要功能抽查记录一份、单位工程观感质量检查记录一份、建设工程竣工验收报告单一份、勘察单位工程质量检查报告一份、设计单位工程质量检查报告、施工单位工程竣工报告一份、监理单位工程质量评估报告一份，证明涉案17号楼于2014年08月05日验收合格。周建民对证据一的真实性有异议，合同上买受人处没有周建民的签字，合同第八页法定代表人的签章与周建民提供的合同上的记载不一致，且当时签合同时并没有附件十一的内容。附件三只是约定厨房无设备，卫生间无洁具，但是瓷砖墙面和地面都应由山东博大房地产开发有限公司装修，而交房时并未装修；对证据二真实性无异议，但上面写的是均豪物业，其签字只是证明交付钥匙并不是交房，涉案房屋2019年09月份才具备交房条件；对证据三的真实性及证明内容均有异议，单位工程质量竣工验收记录只注明了开工时间，完工时间处空白，不能证明交付时间，且缺少质监站出具的验收报告。山东博大房地产开发有限公司主张其于2017年发生股权变更，部分公司资料交接不齐全，该合同为公司内部留存文件，附件十一系装订错误。交付钥匙的行为即为实际交房，合同从未约定其需要对交付房屋的卫生间和厨房进行装饰装修，周建民的主张无依据。同时周建民称双方除商品房买卖合同的约定外，并未就厨房、卫生间应否铺设墙面及地面瓷砖有过特别约定。 周建民申请证人刘某出庭作证，刘某陈述称其2013年在山东博大房地产开发有限公司担任销售主管，2014年担任销售经理，于2016年上半年离职。涉案房屋周建民是通过其购买的，且周建民是其直接客户，还给其介绍过股票，所以印象深刻。2018年下半年周建民曾因博大公司逾期交房办证向其打电话问过涉案房屋的交房及办证等事宜。因其当时已经离职，便建议周建民去东岳集团咨询，因为东岳接手了博大房地产。17号楼的样板房中厨房、卫生间贴有墙面砖和地面砖，其从山东博大房地产开发有限公司离职后在盛景澜庭群里看到有客户在业主群里提出因17号楼卫生间、厨房未贴瓷砖获得赔偿，但具体哪个客户及赔偿数额不清楚。本案双方签订的商品房买卖合同中对卫生间、厨房是否贴瓷砖并无详细约定，且除商品房买卖合同外，双方对卫生间、厨房是否贴瓷砖没有特别约定，并称样板间都是精装修，不仅厨房、卫生间贴有瓷砖，而且家具家电全都有，山东博大房地产开发有限公司并未就样板间对购房业主（含本案原告周建民）进行过相关承诺。周建民对证人证言的真实性无异议，山东博大房地产开发有限公司对证人证言的真实性及证明内容均有异议，认为证人陈述的2018年底周建民与其联系的真实性存疑。2017年06月东岳公司接手博大公司股权后，博大公司就已经处于正常运营状态，售楼处、办公室均有接待人员，周建民居住在博大公司办公场所所在的盛景澜庭小区，不可能联系已经离职两年多的证人。且证人于2016年01月份已从公司离职，自此之后无权代表公司作出任何意思表示。证人对交房程序所做陈述与其提交的交房会签单记载内容一致。关于瓷砖和样板间问题，证人已经陈述双方除商品房买卖合同外无其他特别约定，而山东博大房地产开发有限公司并未对各购房业主做出实际交付房屋与样板间装修标准一致的承诺。实践中，开发商销售房屋时，均会对样板间进行精装或豪华装修，同时配备高档家具家电，以展示销售房屋经购房业主装修后可以达到的居住条件，但交房标准则以合同约定为准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年01月31日，周建民与山东博大房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定周建民购买山东博大房地产开发有限公司开发的位于张店区房屋，房屋总价款1500000元。合同第十五条约定，出卖人应当在2017年03月31日之前（商品房交付使用后720日内），为买受人周建民办理完毕房屋权属登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%一次性向买受人支付违约金。合同附件三约定的装饰、设备标准为“厨房：无设备；卫生间：无洁具”。上述合同签订后，周建民共向山东博大房地产开发有限公司缴纳购房款1500000元。涉案房屋的不动产权证书于2019年10月17日办理完毕。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、本案周建民的起诉是否超过诉讼时效、山东博大房地产开发有限公司应否支付周建民逾期办理房屋权属登记违约金15000元；2、山东博大房地产开发有限公司应否支付周建民厨房、卫生间的瓷砖损失11500元。 关于焦点一，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定了办理房屋权属登记的时间为2017年03月31日之前，从约定截止日的次日起，周建民应当知道山东博大房地产开发有限公司出现违约，其权益受到侵害，诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月01日起施行”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，本案应适用三年诉讼时效。本案周建民申请证人刘某出庭作证，证明周建民曾于2018年下半年因博大公司逾期交房办证向刘某打电话问过涉案房屋的交房及办证等事宜，可以认定周建民在诉讼时效期间内主张过权利，构成诉讼时效中断，因而本案周建民要求山东博大房地产开发有限公司支付其逾期办理房屋权属登记违约金15000元的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对山东博大房地产开发有限公司关于周建民的起诉已超诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。 周建民与山东博大房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应积极全面履行合同所确定的义务。山东博大房地产开发有限公司未提供证据证明逾期办理房屋权属登记系因买受人原因所致，周建民依约支付购房款后，山东博大房地产开发有限公司未按商品房买卖合同约定的时间为周建民办理房屋权属登记，致使周建民未能如期取得房屋权属证书，依法应当承担违约责任。周建民主张按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，要求出卖人按已付房价款1500000元的1%一次性向其支付违约金15000元符合合同约定及法律规定，本院予以准许。 关于焦点二，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方签订的商品房买卖合同并未对涉案房屋厨房、卫生间是否应当铺设墙面及地面瓷砖进行明确约定，仅规定“厨房：无设备；卫生间：无洁具”，同时周建民亦表示双方除商品房买卖合同的约定外，并未就厨房、卫生间应否铺设墙面及地面瓷砖有过特别约定。同时证人刘某亦陈述称山东博大房地产开发有限公司并未并未就样板间对购房业主（含本案原告周建民）进行过相关承诺。因而周建民关于要求山东博大房地产开发有限公司支付其4个卫生间8000元、1个厨房3500元的瓷砖损失，共计11500元的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山东博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周建民逾期办理房屋权属登记违约金15000元； 二、驳回原告周建民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231元（已减半），由周建民负担100元，由山东博大房地产开发有限公司负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘晓辉 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李兰英