浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2662号 上诉人（原审被告）：潘铁勇，男，1982年4月26日出生，汉族，住浙江省新昌县。 被上诉人（原审原告）：新昌县永信物业管理有限公司，住所地浙江省新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，总经理。 上诉人潘铁勇因与被上诉人新昌县永信物业管理有限公司（以下简称永信物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初2050号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘铁勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.被上诉人未通过法定程序主张物业费。根据《物业管理条例》第六十四条的规定，业主逾期不交纳物业费的，业主委员会应当督促其交纳，逾期不交的，物业公司可向法院起诉。可见，业委会的督促交纳后，物业公司才可起诉。本案没有证据证明业委会督促过上诉人交纳。2.被上诉人存在违约行为。（2018）浙0624民初2381号判决等证据证明被上诉人于2018年3月15日之前的物业服务中存在明显违约行为，且未采取补救措施。被上诉人的服务质量不达标，未按约公布维修基金收支使用情况及小区公共部位收益的收支情况。3.被上诉人未按约履行维修、养护管理等义务，应还清水电费、电梯年检费。4.被上诉人未签订2018年3月15日之后的服务合同，2018年5月31日拒绝退出小区和移交管理资料，其物业服务费不应予以支持。 永信物业辩称，1.本公司与涉案人才公寓业委会签订了2017年3月16日至2018年3月15日为期一年的物业服务合同，合同期满后在未签订合同的情况下，本公司继续提供物业服务。在此期间，涉案小区产生新的业委会，本公司与该业委会未达成一致意见而诉至法院。该案在审理期间，有关部门组织协调双方达成一致意见：诉讼期间按原合同标准管理，物业费收取按法院判决执行。本公司按照（2018）浙0624民初3281号民事判决确定的期间内退出该小区物业服务。本公司之后多次上门、短信电话向上诉人催讨物业费。2.上诉人享受了本公司提供的物业服务，理应支付欠付的物业服务费并支付违约金。3.本公司于一审时表示上诉人的水费在物业费扣除，上诉人的其他理由均不能作为其不支付物业费的理由。4.本公司不存在强制提供服务、拒不退出、拒不移交的情况。本公司按照会议纪要、法院判决退出并办理了交接手续。 永信物业于一审时的诉讼请求:要求被告支付6个月的物业管理服务费918元（2018年3月15日-2018年9月14日）。被告尚欠的物业管理服务费从原告催缴函送达被告应缴之日2018年12月15日起至2020年4月15日止已逾期16个月，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍交纳应支付违约金76元，合计994元。 一审法院认定:被告潘铁勇系新昌县七星街道新昌人才公寓****房屋所有人，房屋建筑面积为127.7平方米。2017年2月4日原告永信物业与被告所在小区新昌县人才公寓业主委员会签订书面《物业管理服务合同》一份，原告接受被告所在小区业主委员会的委托，为被告小区提供物业管理服务，该合同约定：委托管理期限为一年；即自2017年3月16日至2018年3月15日止；物业管理服务收费标准：套房按建筑面积收取；1-2层（架空层为一层）按每月每平方米1元收取；3-17层:每月每平方米1.20元收取；车库按每月每个10元；地；地下车位每月每个20元棚每月每个5元收取；7层以上楼层为二次供水，二次供水电费在水费中分摊。物业管理服务费由物业公司每半年向业主预收，业主不按时交纳物业管理费时，物业公司应及时联系业主催缴物业管理费。业主逾期交纳或拒不交纳物业管理费的，每日承担千分之一的违约金；同时，双方对其他相关权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按约履行合同中所规定的权利、义务。合同到期后，原告仍按原合同约定为被告所在小区提供物业管理服务，但未与被告所在小区业主委员会签订继续物业服务合同。在此期间，被告所在小区业主委员会进行换届改选，新选举产生的业主委员会与原告之间就小区物业管理的有关问题产生矛盾，经双方协商未能达成一致意见，为此，新昌县人才公寓业主委员会于2018年6月25日向该院起诉原告永信物业。2018年7月27日案件审理期间，物业管理相关部门在新昌县七星街道办事处召开了由县建设局、房管局、质监局、七星街道、西岭社区、人才公寓业主委员会、永信物业等单位代表参加的协调会，协调会议达成三点意见，其中第二条：在诉讼期间电梯维修按第二届业委会签订的物业管理合同执行。电梯检验费由永信物业预付，诉讼结束后，按物业管理的月份分摊；第三条：在诉讼期间，永信物业管理按第二届业委会签订的物业管理合同标准管理，物业费收取期限按法院判决执行。2018年9月17日新昌县人民法院作出（2018）浙0624民初3281号民事判决：一、新昌县永信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出新昌县人才公寓小区、向新昌县人才公寓小区业主委员会移交物业管理用房及相关物业设施、资料（附移交清单）；二、驳回新昌县人才公寓业主委员会的其他诉讼请求。原告于2018年9月14日自动撤出人才公寓小区的物业管理服务。原告于2018年12月8日在被告居住的新昌县七星街道新昌人才公寓7幢1032室门口书面张贴方式向被告潘铁勇催缴尚欠的物业费，但被告以原告未与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》为由，仍未按照2017年2月4日签订的物业服务合同约定交纳2018年3月15日起至2018年9月14日止的物业服务费919.44元（6个月×1.2元/月/平方米×127.7平方米），致本案纠纷发生。另查明，原告在被告所在小区物业服务管理期间，被告预交原告的水费尚有结余111元，原告表示同意在被告应交纳的物业费中扣除。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告与被告所在小区业主委员会签订书面的《物业管理服务合同》管理期限为2017年3月16日起至2018年3月15日止，但原告现向被告主张的物业服务费自2018年3月15日至2018年9月14日止是否依法有据？该院认为，根据2018年7月27日的会议纪要第三条所确定的内容，结合（2018）浙0624民初3281号民事判决书中第一条的生效判决内容，能够证明原告在合同期满后继续为被告小区提供物业服务，为此，原告按原合同约定标准，依据会议纪要、民事判决书所确定的期间向被告收取2018年9月14日止的物业费合法有据，故该院予以支持。物业管理服务是一个动态管理服务，小区物业服务企业应加强对管理人员的严格管理，加强业务培训，不断完善管理措施，提高服务质量，转变服务态度，尽最大努力满足大多数业主的合理需求，同时，小区业主委员会应对物业公司在服务中存在的不足和问题，平时加强监督、检查，及时提出合理可行的建议和意见，促使物业公司及时改进，完善管理服务，提高小区的整体素质和形象，协调解决业主与物业公司之间的矛盾；作为小区的全体业主应当具有主人翁的姿态，与物业公司相互配合、共同努力，对物业管理企业存在的问题及时向业主委员会提出合理可行的意见和建议，同时与物业公司加强沟通，共同把小区管理好建设好。被告未及时交纳物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。本案原告在2018年3月15日至2018年9月14日虽未与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同，但实际提供了物业管理中的服务，因此，被告不能以未签订《物业服务合同》拒绝交纳物业费的正当理由，故被告拒绝交纳物业费的抗辩理由，依法不能成立，该院不予采纳。物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行交纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告所在的人才公寓小区的业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，该合同对被告具有约束力。原告按合同约定和会议纪要及法院判决实际履行物业管理义务，被告依法应当履行交纳物业服务费的义务，原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业费及被告逾期交纳物业费的违约金的权利。综上所述，原告诉请被告交纳物业费918元，合理、合法，该院予以支持。原告自愿放弃超过部分物业费，不违反法律规定，该院予以准许；原告同意对被告结余水费111元在被告应交纳的物业费中扣除，不违反法律规定，该院予以准许。原告诉请被告支付逾期付款违约金从2018年12月15日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2020年4月15日止，符合相关法律规定，该院予以支持。被告辩称其多余的水费应退还的意见，原告予以认可，该院予以采纳；被告拒交物业费及违约金的辩称意见，与事实和法律规定不符，该院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条及相关司法解释之规定，判决被告潘铁勇支付原告新昌县永信物业管理有限公司2018年3月15日起至2018年9月14日止的物业费918元，扣除结余水费111元后，尚应支付807元，并支付自2018年12月15日起至2020年4月15日止以807元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清。如果被告潘铁勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告潘铁勇负担，限于本判决生效后七日内向该院交纳。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人与涉案小区业委会签订的物业服务合同到期后，在政府相关部门的协调下，被上诉人与业委会就继续提供物业服务、退出事宜及物业费的收取等方面达成的一致意见，对上诉人具有约束力，上诉人应支付被上诉人所主张的物业费。上诉人预交尚有结余的水费一审判决已予扣除。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人潘铁勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年九月二十七日 书记员 叶 婷