福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初2575号 原告：莆田市龙翔物业管理服务有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南东路**（龙翔新城内），统一社会信用代码91350322557577376N。 法定代表人：林福东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈逸群，系该公司经理，特别代理。 委托诉讼代理人：梁国祥，系该公司经理，特别代理。 被告：王雪楠，女，1993年2月8日出生，汉族，住仙游县，现住仙游县。 原告莆田市龙翔物业管理服务有限公司（以下简称“龙翔物业”）与被告王雪楠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于2020年5月21日第一次公开开庭进行了审理,后因案情复杂，于2020年7月15日裁定将本案转为普通程序审理，于2020年8月25日依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理。两次开庭原告的委托诉讼代理人陈逸群、梁国祥到庭参加诉讼，王雪楠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙翔物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令王雪楠立即向龙翔物业支付自2013年7月1日至2019年12月31日期间的物业管理费8554元，水电公摊费1560元，电梯电费公摊780元，共计10894元；2.判令王雪楠立即向龙翔物业支付自2019年1月1日起至实际付清之日止按照每日1‰计算的违约金。龙翔物业于2020年7月24日变更第2项诉讼请求：判令王雪楠立即向龙翔物业支付自起诉之日起至实际付清之日止按照每日1‰计算的违约金。事实和理由：龙翔物业与莆田市龙翔房地产开发有限公司（以下简称“龙翔公司”）签订《前期物业服务合同》，聘请龙翔物业为龙翔·水乡丽都小区提供物业管理服务。合同签订后，龙翔物业依约履行义务，为龙翔·水乡丽都小区提供物业服务。合同约定各业主按其拥有物业的建筑面积向龙翔物业交纳应交的物业服务费，标准为：电梯房0.8元/月.平方米，并按规定缴纳水电公摊费及电梯电费公摊等。物业服务费按季度缴纳,王雪楠应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前缴纳物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费的，应按日1‰的标准支付违约金。王雪楠系龙翔·水乡丽都13#601的业主，物业面积137.05平方米，王雪楠自2013年7月1日起至2019年12月31日累计拖欠物业服务费8554元、水电公摊1560元，电梯电费公摊780元。龙翔物业多次向王雪楠催讨上述费用，但王雪楠至今仍未缴纳。王雪楠作为小区的业主，享受了龙翔物业提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费用，已经构成了违约，应按照约定承担逾期支付物业服务费的违约金。 王雪楠未作答辩及提交证据。 龙翔物业围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 1.提供企业法人营业执照复印件、法人身份证复印件和法人代表身份证明一份，欲证明龙翔物业主体资格，具有收费资格，收取费用符合国家规定。2.提供前期物业服务合同三份（2011年1月1日至2019年12月31日），欲证明龙翔公司聘请龙翔物业为龙翔·水乡丽都小区提供物业服务，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。具体标准为多层住宅0.60元/月.平方米、电梯房0.80元/月.平方米、办公楼1.2元/月.平方米、商业物业1.70元/月.平方米,以上物业服务费不包含公共水电费用分摊,公共水电费用由业主另行交纳,其中电梯电费公摊10元/月.户,水电公摊20元/月.户,物业服务费用按季度交纳,……,如业主未能按时足额交纳物业服务费用的,应按日1‰的标准支付违约金。3.催缴单及催缴短信截屏各一份，欲证明王雪楠拖欠物业费，龙翔物业已经正式告知。4.商品房买卖合同一份,欲证明王雪楠系龙翔·水乡丽都13#601的业主。 根据当事人的陈述和经审查确认后的证据，本院认定事实如下： 王雪楠系龙翔·水乡丽都13#601的业主，该商品房建筑面积137.05平方米。莆田市龙翔房地产开发有限公司与龙翔物业签订了三份《前期物业服务合同》，第一份合同期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止，第二份合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，第三份合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，三份合同均约定选聘龙翔物业对龙翔·水乡丽都提供物业管理服务，三份合同约定的主要内容一致：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.60元/月.平方米、电梯房0.80元/月.平方米，办公楼1.2元/月.平方米、商业物业1.70元/月.平方米，以上物业服务费不包含公共水电费用分摊，公共水电费用由业主另行交纳，其中电梯电费公摊10元/月.户，水电公摊20元/月.户，物业服务费用按季度交纳，业主或者物业使用人应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前履行交纳义务，如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金；该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，自2011年1月1日起一直由龙翔物业为龙翔·水乡丽都提供了相应的物业服务。王雪楠自2013年7月1日起至2019年12月31日累计物业服务费8554元未缴纳，已发生公摊水电费1560元及电梯电费公摊780元未缴纳。上述事实，有龙翔物业陈述及其提供的企业法人营业执照一份、法人身份证一份、《前期物业服务合同》三份、《商品房买卖合同》一份、催款通知书短信打印件一份、催款单一张，且王雪楠也未提出答辩反驳，本院予以确认。 本院认为，龙翔物业自与莆田市龙翔房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》后一直为龙翔·水乡丽都提供物业管理服务。龙翔物业具备企业法人营业执照及物业管理服务企业资质证书，且为龙翔·水乡丽都提供了前期物业管理服务，其与小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即莆田市龙翔房地产开发有限公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》对涉讼小区业主具有约束力。根据《最高人民法院》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。......”根据莆田市龙翔房地产开发有限公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》约定多层住宅0.60元/月.平方米、电梯房0.80元/月.平方米，办公楼1.2元/月.平方米、商业物业1.70元/月.平方米，以上物业服务费不包含公共水电费用分摊，公共水电费用由业主另行交纳，其中电梯电费公摊10元/月.户，水电公摊20元/月.户，物业服务费用按季度交纳，业主或者物业使用人应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前履行交纳义务，如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金。王雪楠作为业主承受了龙翔物业提供的物业服务，经过龙翔物业的催讨，王雪楠自2013年7月1日起未再交纳相关的物业费、水电公摊费、电梯电费公摊费，至2019年12月31日拖欠物业费8554元、水电公摊费1560元、电梯电费公摊费780元。根据上述《前期物业服务合同》第八章第三十条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金。”根据本案的实际情况，莆田市龙翔房地产开发有限公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》合法有效,王雪楠作为龙翔·水乡丽都小区的业主，应当支付相应的物业费等费用，龙翔物业要求王雪楠支付自2013年7月1日起至2019年12月31日尚欠的物业服务费8554元、水电公摊费1560元、电梯电费公摊费780元，共计10894元，是合理的，本院予以支持；但其请求王雪楠支付自起诉之日起按日1‰标准计算至实际付清之日止的违约金，根据龙翔·水乡丽都其他业主的反映及提供的证据可以证实，龙翔物业在提供物业服务中确实存在服务瑕疵，造成王雪楠拒交物业费有一定过错，龙翔物业该项诉请，本院不予支持。此外，龙翔物业应虚心听取王雪楠等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，龙翔物业诉讼请求有理部分，本院予以支持，不合理的诉讼请求部分，本院予以驳回。王雪楠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、王雪楠应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市龙翔物业管理服务有限公司自2013年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8554元、水电公摊费1560元、电梯电费公摊费780元，共计10894元； 二、驳回莆田市龙翔物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费86元，由王雪楠负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林梅金 审 判 员  朱美烟 人民陪审员  卢实平 二〇二〇年九月十五日 书 记 员  黄梅芳 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 注意事项 负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院帐户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：14×××11。