陕西省西安市中级人民法院民事判决书 （2020）陕01民终4620号上诉人（原审原告）：西安市物资回收利用公司长乐公司。住所地：西安市灞桥区长乐坡南。 法定代表人：孙洪国，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭梦馨，陕西毕达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：张侠，女，1973年9月27日出生，汉族，江苏省铜山县村民，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：李志华，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：段绪平，男，1974年4月22日出生，汉族，职业住址同张侠一致，系张侠之夫。上诉人西安市物资回收利用公司长乐公司（以下简称长乐公司）因与上诉人张侠房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初3845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。长乐公司上诉请求：1、请求维持原审判决第一项；2、请求改判原审判决第二项，判令张侠返还位于西安市灞桥区XX路XX号的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，并向长乐公司支付自2017年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（截止2019年5月31日，按照2000元/月计算为58000元）；2、本案的一、二审诉讼费用由张侠承担。事实与理由：一、长乐公司要求张侠返还房屋、支付房屋占有使用费，无需进行鉴定，原审法院要求长乐公司就案涉房屋的装修残值等申请司法鉴定是错误地分配举证责任，适用法律错误。二、原审法院应在确定合同无效时一并判处张侠返还房屋。原审法院要求长乐公司另案处理无法律依据。张侠辩称，购买的房屋已使用多年，不同意返还房屋。张侠上诉请求：1、请求二审法院判令长乐公司承担因不是房地产开发企业且在没有取得商品房预售许可证的情况下，进行房屋销售的法律责任，并退回所售房屋不符合房屋销售质量要求和面积不够，却按合同所要求面积全额付款所多付的房屋价款。要求长乐公司承担违约交房0.5%的违约金15000元；2、要求长乐公司承担因交付房屋时，房屋质量不符合房屋交付的质量要求，水、电安装等都没有到位，使张侠为此多花的水电修补和装修的全部费用，并承担占用费用的利息225000元；3、要求二审法院中止对本案的审理，根据先刑后民的审理规定将此案移交公安机关，对长乐公司利用经济合同进行诈骗犯罪事实一案侦查；4、要求追究法定代表人孙洪国利用售房合同进行合同诈骗的刑事责任；5、对已交付入住的房屋进行质量鉴定；6、要求二审法院撤销原审判决张侠承担诉讼费100元的判决。本案诉讼费用由长乐公司全部承担。事实与理由：一、长乐公司明知自己不是房地产开发企业，却进行房地产开发，在未取得房屋销售许可证等法律手续的情况下，明知对外签订房屋买卖合同违反法律规定，仍故意签订无效合同，目的骗取他人钱财，并已实施了犯罪手段，达到了骗取张侠房款2484491元的目的，其行为已经构成诈骗犯罪。根据国家相关法律先刑后民的规定，应中止民事案件的审理，将合同诈骗犯罪移送公安检察机关进行侦查。二、张侠无任何过错，不应承担100元诉讼费。三、商品房买卖合同合法有效。长乐公司辩称，一、本案双方签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证，双方签订的合同无效。虽签订该买卖合同是双方真实意思表示，但长乐公司既不存在违约情形，也不应依据无效合同承担违约责任。二、一审审理过程中，法院已经释明，张侠拒绝就案涉房屋的装修残值等待事实申请司法鉴定，应当承担举证不能的责任，对其在二审时提出的鉴定申请要求长乐公司赔偿水电修补费及装修费的主张应予驳回。三、长乐公司与张侠签订了《商品房买卖合同》，双方属于合同法律关系，本案应继续审理，不应中止。长乐公司诉至一审法院请求：1、确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件无效；2、判令被告返还位于西安市灞桥区XX路XX号的XX城XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，并向原告支付自2017年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（截止2019年5月31日，按照2000元/月计算为58000元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月30日，长乐公司（出卖人）与张侠（买受人）签订了《商品房买卖合同》及附件，该合同主要约定：张侠购买长乐公司出售的位于西安市灞桥区XX路XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋建筑面积95.89平方米，套内建筑面积79.89平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价4260元/平方米，总价款408491元；付款方式为分期付款，买受人于2011年12月30日前支付房款163396元，于主体到正负零之前支付85095元，于主体封顶前支付142972元，剩余房款17028元于交房前付清；买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内的买受人按日向出卖人支付万分之一的违约金，逾期超过60日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2013年12月31日前交房；出卖人逾期交房超过60日后买受人有权解除合同，出卖人应当全部退还买受人已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……。合同签订后，张侠按照合同约定先后将第一笔163396元、第二笔85095元共计248491元支付给长乐公司，张侠因长乐公司出卖的房屋五证不齐全而拒绝交纳剩余的16万元房款。2017年初，张侠收房并进行装修后入住至今。本案审理过程中，经本院释明，张侠表示其坚决不向长乐公司退还房屋、不要求长乐公司给其退房款和赔偿装修费，同时长乐公司、张侠双方均拒绝就涉案房屋的装修残值等待证事实申请进行司法鉴定。另查，涉案房屋使用的是国有划拨土地，系长乐公司自主筹建的单位职工住房，张侠非长乐公司职工。一审法院认为，长乐公司、张侠签订的《商品房买卖合同》及合同附件虽系双方当事人的真实意思表示，但长乐公司既不是房地产开发企业，又在未取得商品房预售许可证的情况下，以出卖商品房的名义将单位职工自建住房面向社会公开销售，损害了其他有资格购买涉案房屋公民的合法权益，即社会共同利益，故该合同应认定为无效合同。合同确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。张侠表示其坚决不向长乐公司退房、不要求长乐公司给其退房款和赔偿装修费。综合考虑本案的实际情况，因长乐公司拒绝就涉案房屋的装修残值等待证事实申请进行司法鉴定，导致涉案房屋暂时无法返还给长乐公司，依法其应当承担相应的法律后果，其可另行主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告西安市物资回收利用公司长乐公司与被告张侠签订的《商品房买卖合同》及附件无效；二、驳回原告西安市物资回收利用公司长乐公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明事实属实。本院认为，本案中，因长乐公司未取得商品房预售许可证，且该公司不具备房地产开发资质，故原审法院认定长乐公司与张侠签订的《商品房买卖合同》属无效合同并无不当，双方当事人对此亦未持异议，本院对此予以确认。关于合同被认定为无效后的后果处理问题，张侠于2017年初收房后进行了装修并入住至今，且张侠在一审中表示其坚决不向长乐公司退房、不要求长乐公司给其退房款和赔偿装修费，考虑到案涉房屋的装修残值等待证事实未进行相应的司法鉴定，综合本案的实际情况后，原审法院对本案的判处并无不当，长乐公司可另行主张其权利。至于张侠的上诉请求，因其并未在一审中提起反诉，故张侠在二审中提出的上诉请求，本案不予涉及。综上，上诉人长乐公司及张侠的上诉请求均应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8678元（西安市物资回收利用公司长乐公司预交1250元，张侠预交7428元），由上诉人西安市物资回收利用公司长乐公司负担1250元，张侠负担7428元。本判决为终审判决。 审    判    长    侯  静审    判    员    高  玮审    判    员    侯新省 二〇二〇年九月七日 书    记    员  尹 佳 佳   1