江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初3482号原告：王郸。委托诉讼代理人：张双艳，江苏庖丁律师事务所律师。委托诉讼代理人：周多，江苏庖丁律师事务所实习律师。被告：苏州中航瑞赛置业有限公司。法定代表人：徐维东。委托诉讼代理人：顾登来，北京炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰冰，北京炜衡（苏州）律师事务所实习律师。原告王郸与被告苏州中航瑞赛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王郸的委托诉讼代理人张双艳、周多、被告苏州中航瑞赛置业有限公司的委托诉讼代理人顾登来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：2017年6月，原告王郸（买受人）（证照名称：身份证；证照号：4102XXXX024；联系地址：XX省XX市XX镇XXX新村X幢XXX室；邮政编码：XXXX；联系电话：XXXX）与被告苏州中航瑞赛置业有限公司（出卖人）签订编号为苏房商高新合同XXXX的《苏州市商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人向出卖人购买公安门牌号为XX庭XX幢XXXX室的商品房（该商品房建筑面积共102.31平方米，套内建筑面积为77.150平方米，分摊的共有建筑面积为25.160平方米），该商品房的总价款暂定为壹佰柒拾陆万柒仟贰佰贰拾捌元整(1,767,228.00元)。合同之第六部分房屋交付及不动产登记项下主要内容如下：“第十六条（房屋交付条件）该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。第十七条（房屋交付时间）出卖人定于2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。经买受人同意，出卖人可以提前交付该商品房，但最早不得早于2018年12月30日，否则，买受人有权暂不接受房屋交付。第十八条（房屋交付程序、标志）出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房为非住宅的，出卖人应当提供《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》；3、无；4、无。验收完毕后，买卖双方应签署房屋交接文件。该商品房交付的标志为【买卖双方签署房屋交接文件】。在验收交接时，出卖人不出示本合同第十六条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。第十九条（风险责任的转移）该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由出卖人转移给买受人。交房前，出卖人应当发出书面交房通知书，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第二十条（逾期交房的违约责任）出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：（本条第1款和第2款不作累加处理）1、逾期在60日之内（该数字应对等于本合同第七条第1款中的对应数字），自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应对等于本合同第七条第1款中的对应比率）的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日（该数字应对等于本合同第七条第2款中的对应数字）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60（该数字应对等于本合同第七条第2款中的对应数字）日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的3%（该比率应对等于本合同第七条第2款中的对应比率）向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款中的对应比率）的违约金，合同继续履行。…”合同之第九部分合同的生效和补充项下主要内容如下：“…第三十二条（合同的补充、附件及效力）在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等效力。但出卖人合同附件中预先拟定的补充条款不得约定与本合同正文内容相冲突的、减轻或免除出卖人责任、加重买受人责任或排除买受人权利的条款，如有冲突，以本合同正文为准。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印（铅印、影印、复印、印刷）字具有同等效力。…”合同之第十一部分送达项下主要内容如下：“第三十八条（送达的方式和地址）任何根据本合同发出的文件，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方在本合同第一部分所列地址，任何一方变更送达地址应及时书面通知对方，若因怠于通知造成无法送达的，视为送达。第三十九条（送达）通过面呈或快递方式发出的文件在送到对方的送达地址并由对方签收时视为送达；若对方不能或不愿签收文件，而文件发出方能以公证形式证明送达行为及送达的文件内容的，则在公证机构为该事实出具公证书之日起15日视为送达。不可抗力除外。”合同所附之《补充条款》中与送达有关的内容如下：“9、各方有与《商品房买卖合同》有关的任何信息或文件需要通知或送达一方时，应当采用书面形式并以亲自递交、特快专递、电子邮件或传真发至接收方在合同正文前所列明的地址或经书面另行通知的其他地址。买受人通讯地址、联系电话变更的，应在具体变更后十五天内以书面形式通知出卖人，否则产生的一切后果由买受人自行承担。除非合同另有规定，否则所有通知和往来通讯将被认为是于下列日期正式送达被通知方并为其所知悉：(1)如果是采用亲自递交的方式，应以被通知方收到该通知的日期为准；(2)如果是采用特快专递的方式，应以交邮后的第4个工作日为准；(3)如果是采用电子邮件的方式，应以相应数据电文进入接收方指定特定系统后最近一个工作日为准；(4)如果采用的是传真的方式，应以传真发出后最近一个工作日为准。10、《商品房买卖合同》第六部分第十八条补充约定如下：在本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人应以电话或书面方式通知买受人房屋交付事宜，通知送达的时间为买受人接到通知交付电话或书面通知的时间，在办理支付手续现场补签交付通知书。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。出卖人按期交房时，若买受人发现该商品房存在一般质量问题的不影响交接手续的办理，出卖人在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家相关规定承担保修义务，因上述维修所需的时间不视为出卖人逾期交房。在买受人未按照合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋。”上述合同签订后，原告按约支付了首付款并办理了贷款手续。2019年12月18日，被告按原告在合同上预留的地址（XX省XX市XX镇XXX新村X幢XXX室）向原告快递寄送《XX庭XX幢XXXX室交付通知书》，该快递未能送达而被退回，理由为“收件人不在收件地址，且无法联系收件人”。2020年1月13日，被告又向原告寄送快递一份，但快递仍被退回，理由同上。庭审中，被告主张其该次交寄的为交房通知书，原告则予以否认。2020年5月25日，被告再向原告寄送快递一份，该次快递经改投到XX市XX路XXXX号XX公司大楼李X转王郸收后妥投，原、被告双方即于2020年5月26日办理了交房手续。原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，现被告未能按约交房的行为已构成违约，被告应承担相应的违约责任，故原告诉讼法院，要求被告支付逾期交房违约金26,154.97元（以1,767,228元为基准，按照每日万分之一标准自2019年12月31日起计算至2020年5月26日止）。被告认为其先后三次通知原告办理交房手续，其中最早的一次系被告于2019年12月18日即向原告寄出快递，快递地址系原告在《商品房买卖合同》上所预留的地址，快递送达不能的原因在于原告而不在于被告，故被告拒绝承担违约责任。双方因分歧较大，致调解不成。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告王郸的所有诉讼请求。案件受理费454元，减半收取227元，由原告王郸负担。本判决为终审判决。审判员 陆 平二〇二〇年九月二十二日书记员 叶圣娅