杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初219号 原告：李前静，男，1988年7月24日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告：汪静，女，1986年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 两原告委托诉讼代理人：崔玥、方勇琴,浙江楷立律师事务所律师。 被告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭**彩生活物业管理处101。 法定代表人：昌荣。 委托诉讼代理人：侯家欢、金摄,浙江智仁律师事务所律师。 原告李前静、汪静与被告深圳市开元国际物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年1月9日立案，依法适用简易程序，其后因案情复杂本案转为普通程序组成合议庭审理。本院于2020年8月11日、2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告李前静、汪静的共同委托诉讼代理人崔玥、方勇琴，被告委托诉讼代理人侯家欢、金摄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告赔偿两原告受损房屋装修、装饰、家具、物品损失共计256090元；2.请求法院依法判令被告赔偿两原告由于房屋严重受损造成的房屋空置损失共计32040元（以每月5340元为标准，暂计6个月)；3.请求法院判令本案全部诉讼费、鉴定费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：两原告为杭州市西湖区和家园御和园8幢5单元101室（以下简称涉案房屋）的产权人，被告为涉案房屋所在小区的物业服务单位。2019年12月3日，被告电话联系李前静称家中漏水，两原告赶往家中后发现系因厨房洗碗池下方公共排污管道排水不畅致使反灌涌水，造成两原告家中大面积浸水，室内地板、墙纸、家具、踢脚线等毁损严重，异味难忍。案涉房屋正处于装修后的通风期，两原告并未实际居住，堵塞原因不可能系两原告使用不当造成，且该小区常有业主投诉下水道堵塞问题，足以可见此次溢水事件的发生系因被告未及时疏通公共排污管道致使堵塞日益严重，这与两原告房屋遭受的损失具有因果关系。同时，被告作为案涉房屋物业服务单位负有对公共排污管道管理、维护、疏通的义务，应当保持住宅公共设施的完好，保障物业使用安全和公用下水道的畅通，案涉堵塞管道系公用设施，被告未尽其责，对此次事故的发生具有严重过错，应当依法对所造成的损害承担赔偿责任。此外，经查，该小区房屋近似户型的平均租金在5340元/月，因本次溢水事件致使两原告作为案涉房屋的产权人无法正常行使所有权人之使用、收益、处分的权利，且房屋维修须数月之久，两原告因此遭受的损失，应由被告承担。综上所述，两原告认为，被告系案涉小区的物业服务单位，应当对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。被告未及时疏通公共排污管道导致污水反灌，致使两原告房屋严重受损之行为已侵犯两原告的合法权益，两原告有权要求被告赔偿损失。据此，两原告特依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，诉至贵院，望判如所请。 审理中，两原告变更了诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告赔偿两原告受损房屋装修、装饰、家具、物品损失90844.89元；2.请求法院依法判令被告赔偿由于房屋严重受损造成的房屋空置损失共计32040.00元（以每月5340元为标准，暂计6个月，并据实主张至本案鉴定报告出具之日)；3.请求法院判令本案全部诉讼费、鉴定费、保全费用由被告承担。 两原告为证明其主张，提交了以下证据：不动产权证，视频，照片，电话录音，《工程预算表》，“安居客网站信息”，物业服务合同(含网页信息)，开元国际物业管理工作人员公示信息，微信截屏，申请鉴定等。 被告辩称:一、本案涉案房屋所在小区的物业服务实际提供者是深圳市开元国际物业管理有限公司下属的杭州西湖区分公司。二、两原告未举证证明案涉溢水事故发生原因与被告存在因果关系，两原告应承担举证不能的不利法律后果。小区住宅发生溢水事故的原因可能有多种，例如开发商铺设的排水管线未按设计图纸施工、排水管材质未符合标准、本幢住宅使用人装修时对排水管造成损害、本幢住宅使用人将不应当排入下水道的物质排入下水道等等。两原告未举证证明案涉溢水事故的发生原因与被告存在因果关系，仅以自己在溢水事故发生时未实际住在该房屋、从而不可能使用不当为由，将责任全部推到被告身上，并无事实和法律依据，应当承担举证不能的不利法律后果。三、被告已尽到《物业服务合同》约定的义务，不存在过错。(一)被告平时积极履行《物业服务合同》约定的义务。《物业服务合同》附件5“物业服务标准”第二部分“公共区域秩序维护服务”中明确了被告的物业服务标准，其中约定“共用雨、污水管道每季疏通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及时清掏，汛期、台风期、强暴雨警报前巡查并清掏”。被告入驻小区以来，严格按照《物业服务合同》的约定，每月检查一次，发现堵塞及时疏通处理。2019年11月，临近年关，为了保障业主顺利跨年，被告加重自身义务，在该月对御园各幢住宅的厨房排水管进行了两次疏通。随着入住业主户数增多，被告对园区共用雨、污水管道排查问题特别重视。特别是厨房排水管，部分一楼业主反映偶尔有堵塞情况。为此，被告物业工程部人员对现场有条件能改造的户型，经过业主申请后进行改造，在原有立管处开口，接管排出室外，以便管道内发生倒泛水时水能从开口接管处排出室外。对于不能改造的户型，被告定期疏通预防。以上事实反映出，为了业主居住生活不受影响，被告不惜加重自身责任，加大工作量，想尽办法减少排水管道堵塞的可能性，尽心尽力履行物业合同义务，保障业主享受舒心的生活。(二)被告对本次溢水事故不存在过错。如上所述，被告本着诚实信用、业主至上的原则全面履行物业服务合同，尽到了应尽的义务。作为物业管理公司，被告不可能无时无刻对排水管道进行监控和检查。将所有的管道堵塞问题归责于被告，无疑是苛刻而不公平的。在被告履行了合同义务且两原告未举证证明被告存在过错的情况下，应当认为被告对本次溢水事故的发生不具有过错。再者，被告在管家日常巡查时发现涉案溢水事故，及时告知了两原告，并在两原告回家之前，联系好保洁和工程维修人员做好准备。两原告回家后，保洁人员立即开展处理室内现场积水。维修人员开展室内返水原因排查并使用疏通机进行疏通，直至管道内杂物完全排出管道才离开。被告在力所能及的范围内防止两原告的损失继续扩大，尽到了应尽的义务。四、两原告对于溢水事故造成财产损失具有过错。首先，两原告擅自将储藏用途的负一层地下室与一楼打通，架设楼梯，属于违法搭建，导致溢水事故殃及负一层。溢水事故产生的修复费用中，包括下负一层楼梯、负一层衣帽间地板、负一层楼梯内侧墙面粉刷、负一层入户门门套、负一层壁柜柜体、负一层立柱表面粉刷、负一层梁面木工板包梁修复费用总计39576.15元，这是由于两原告的过错而造成的不必要损失，两原告应自负其责。其次，两原告在涉案房屋装修通风期间，应注重对房屋的看护，安装监控或者定时回家查看。如原告及时发现溢水，便可依靠被告24小时管家服务，及时处理，将财产损失控制在最小范围内，但两原告未尽到适当的看管义务，导致房屋大面积浸水。因此两原告对本次溢水事故财产损失的发生及扩大均具有过错。五、两原告提供的证据不是认定财产损失的依据。两原告提供的工程预算表并非两原告的实际支出，装修公司也不是专业机构，没有资质评估溢水事故导致装修、装饰和家具损失的市场价值。而且工程预算表中的项目未必都与本案有关，其选用材料的品牌和质量是否与原装修相同也不得而知。因此，工程预算表不能作为两原告房屋装修、装饰、家具等损失的依据，本案财产损失应以鉴定报告为准。其次，两原告称由于房屋严重受损造成房屋空置六个月，每月租金损失5340元。月租金和空置期都估算过高。5340元是安居客网站呈现的2019年12月份和家园御和园的三室房屋出租报价，作为网络信息，真实性存疑。况且上述价格只是报价，而非实际成交价格。房屋出租价格与具体户型、装修情况有关，案涉房屋的出租价格可以达到多少，尚需根据房屋状况进行评估。空置期六个月也过长，两原告怠于采取修复措施的后果不能让被告承担。综上，两原告未举证证明被告存在过错，更未证明被告的行为与案涉溢水事故的发生存在因果关系，应当承担举证不能的法律后果。两原告在履行物业服务过程中不存在过错，不应对本次溢水事故承担责任。请求法院驳回两原告的诉讼请求。 被告为证明其主张，提交了以下证据：投保单、公众责任保险单、深圳市开元国际物业管理有限公司杭州西湖区分公司企业信用信息公示报告，物业服务合同、公共管道检查记录及相应照片，改造照片，通话记录、监控视频等。 当事人围绕诉讼请求所提交的上述证据，本院组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院结合当事人在审理中的陈述在以下内容中予以认定处理。 根据上述证据以及当事人在审理中的陈述，本院认定事实如下： （一）2018年7月，涉案房屋所在小区的业主委员会与被告签订《物业服务合同》，约定被告对涉案小区进行物业管理，物业服务内容主要包括共用部位的维修、养护和管理，共有设施设备的日常运行、维护和管理，装饰装修管理服务等；合同期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止等内容。 合同履行中，被告下属杭州西湖区分公司就涉案房屋所在小区提供物业管理服务。 （二）2018年11月，李前静、汪静取得涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋为李前静、汪静共同共有。该权证上载明，规划用途为“住宅”。 涉案房屋下方依法建有地下室，两原告在装修涉案房屋时就涉案房屋与地下室共同装修以使用。在两原告装修使用该地下室时被告并无异议。 （三）2019年12月3日，被告工作人员联系原告李前静告知涉案房屋存在漏水情况。两原告遂赶到涉案房屋内查看，发现污水倒灌导致涉案房屋内大面积浸水，房屋内地板、家具等财产受损。被告遂派出工作人员进行管道疏通，发现管道内因油污杂质等生活杂物堵塞因而污水倒灌。 在被告工作人员疏通管道后，涉案房屋未再发生堵塞情况。被告工作人员分析认为涉案房屋下的地下室使用与否对管道堵塞没有关系。 （四）2020年1月，原告李前静、汪静诉至本院，即本案诉讼。 审理中，原告李前静、汪静申请鉴定。本院委托泛华保险公估股份有限公司浙江分公司进行鉴定，该公司于2020年6月出具《公估报告书》，载明，涉案房屋因涌水产生的修复费用为90844.89元（不包括间接损失）等内容。该金额包括地下室的费用39576.15元。因为本次鉴定，两原告支付鉴定费6400元。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。两原告共有的涉案房屋因为发生污水倒灌造成了财产损失，两原告主张的损失分为维修损失90844.89元和空置损失32040元两部分。对于维修损失，经两原告申请鉴定，该维修损失90844.89元合法有据，可以认定。对于空置损失，涉案房屋因污水倒灌受损不能正常使用，因此确实会产生损失；但是在确定因污水倒灌影响房屋使用的时间应当以实际维修所需要的时间确定，而不应当以两原告主张的实际空置时间确定；本院根据涉案房屋实际受污水影响、两原告需要维修的案情，酌情确定涉案房屋因此未能正常使用的损失为10000元。以上两原告的损失合计为100844.89元。 《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。两原告起诉要求被告赔偿损失。被告作为涉案房屋所在小区的物业管理人，应当按照物业服务合同的约定及时检查疏通相关管道，履行合同义务。现涉案房屋因管道堵塞导致污水倒灌、房屋内财产受损，被告对该损失的发生有过错，应承担赔偿责任。 综上，被告应赔偿两原告损失100844.89元。两原告诉讼请求中的有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百零二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、深圳市开元国际物业管理有限公司赔偿李前静、汪静损失100844.89元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、深圳市开元国际物业管理有限公司支付李前静、汪静鉴定费6400元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回李前静、汪静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2758元、财产保全申请费1961元，合计4719元，由李前静、汪静负担845元，深圳市开元国际物业管理有限公司负担3874元。李前静、汪静于本判决生效之日起十五日内，向本院申请退费；深圳市开元国际物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吕凤祥 人民陪审员  孟杭军 人民陪审员  方陈敏 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  司储毓