云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2326民初775号原告：大姚县鑫兴物业管理有限责任公司，住所地：大姚县金碧镇。法定代表人：车文志，职务：总经理。委托诉讼代理人：祁敏，女，1990年9月11日出生，汉族。代理权限：特别授权代理。被告：杞云彩，男，1975年7月23日出生，大专文化，公务员，住大姚县。原告大姚县鑫兴物业管理有限责任公司（以下简称鑫兴物业公司）诉被告杞云彩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告鑫兴物业公司及其委托诉讼代理人祁敏、被告杞云彩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告给付原告物业管理服务费、垃圾处理费合计1267.56元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：金福苑小区由原大姚县房地产综合开发公司投资建设，建设完工交付使用之后一直由原大姚房地产综合开发公司下属物管公司大姚县鑫兴物业管理有限责任公司提供物业管理服务。2015年2月12日我公司购买了原大姚县房地产综合开发公司的全部资产，购买后鑫兴物业公司一直为金福苑小区提供物业管理服务。金福苑小区与我物业公司已形成事实上的物业管理服务合同并生效。被告自2018年1月1日起至2019年12月31日止拖欠物业管理服务费、垃圾处理费合计1267.56元。经过原告每一年多次催要，被告一直未支付物业服务费、垃圾处理费。为维护小区正常的管理活动，原告需要经费开支，被告不支付物业管理服务费的行为侵犯了原告的合法权益。为维护合法权益，原告现依法起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：第一，原告要主张其诉讼权利，前提必须提供其物业管理服务合同。第二，原告的主体资格不合法，原告的法定代表人在2018年和2019年期间是周波，原告变更法定代表人未告知我们业主。第三，我购买房子后，房屋出现漏雨问题，我多次向物业反映，并于2018年向物管原法定代表人周波反映过，要我交物管费，必须帮我处理屋顶漏雨的问题，否则我拒绝交纳物管费。自我反映房屋漏水问题起，至今已有12年的时间。直到原告起诉我之前，我也一直到物业反映请求帮我处理屋顶漏水的问题。我也找过物业现在的法定代表人车文志，车文志称屋顶漏水不属于他们物管处理的范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份；2.物业服务证明一份；3.催缴通知及催缴通知书照片打印件各一份；4.收据复印件一份；5.金福苑小区屋顶漏水资金补助花名册一份；6.原告物管公司在2019年11月20日及2020年4月20日两次在小区发出通知的照片两份；7.金福苑屋顶漏水排查登记表一份；8.大姚县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）批复的文件一份。被告针对其辩解本院提交以下证据：1.身份证复印件一份；2.房屋屋顶漏水照片一张；3.金福苑小区屋顶漏水户资金补助花名册一份；4.县住建局（2020）12号信访回复文件一份；5.照片四张。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交证据1，系原告的营业执照及法定代表人身份证明书，能够证明原告的诉讼主体资格及其法定代表人的自然人身份信息情况。证据2，能够证明金福苑小区的房屋建筑投资建设单位是原大姚县房地产综合开发公司（以下简称县开发公司），原告的前身即“大姚县鑫兴物业管理有限责任公司”，金福苑小区建设完成后，该物管公司为该小区提供物业管理服务。因县开发公司改制，2015年2月12日大姚瀚泰房地产投资开发有限公司通过出资购买后取得了大姚县鑫兴物业管理有限责任公司的经营管理权。证据5、6，能够证明原告针对金福苑小区部分业主屋顶漏水情况进行过排查，并对相关事宜向小区业主作过通告。证据8，系县住建局对金福苑小区第二届业主委员会成立时的报备批复文件，虽系复印件，但经本院要求后原告已请求原件持有部门证明与原件相一致。对原告主张的证明对象本院予以认可。被告提交的证据4，系县住建局作出的大住建信访复字第（2020）12号答复意见书，对其客观真实性本院予以认可，但因垃圾清运费系原告接受相关部门代为收取的费用，其费用标准由委托方制定，不属于原告乱收费。对证据5的客观真实性予以认可，但照片中所反映出的小区局部场景不足以证明被告所主张的证明对象。根据庭审和认证，本院认定法律事实如下：大姚县金福苑小区由原县开发公司投资建设，原告前身“大姚县鑫兴物业管理有限责任公司”隶属于县开发公司，该物管公司在金福苑小区建设完工交付使用之后即为该小区提供物业管理服务。2015年2月12日因县开发公司改制，大姚瀚泰房地产投资开发有限公司通过出资购买后取得了大姚县鑫兴物业管理有限责任公司的经营管理权。被告杞云彩于2009年向县开发公司购买了该小区房屋后入住，系小区1幢3单元602号房业主。在原告为小区提供物业服务期间，被告对原告的服务质量存在异议，故对2018年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费、垃圾清运费共1267.56元拒绝交纳。经原告催收，被告至今未支付该项物业服务费。另查明：金福苑小区在2015年设置有业主委员会，在2017年间通过召开大姚县金福苑小区第二届业主大会，选举产生了金福苑小区第二届业主委员会，并在2017年5月11日报县住建局备案批准。业主委员会至今尚未与原告签订物业服务书面合同。原告向被告主张的费用为两项，一是以每平方0.45元单价，按业主房屋建筑面积计算的物业服务费；二是受县住建局委托代收的垃圾清运费，该期间的收费标准为每月3元。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本院归纳本案争议焦点为：一、原告为金福苑小区全体业主提供物业服务活动是否具有合法性；二、在金福苑小区业主委员会未与原告订立书面物业服务合同的情况下，原告提供的物业服务行为是否对被告产生合同效力；三、对原告服务区域内的房屋主体建筑设施作修缮是否属于原告的物业服务范畴。本院认为，本案中，金福苑小区的物业服务最初由其建设单位县开发公司下属的“大姚县鑫兴物业管理有限责任公司”提供，后因原来的建设单位改制，原告对原物业服务企业取得了经营管理权力。自2015年起金福苑小区开始成立业主委员会，但金福苑小区全体业主并未通过业主大会选聘和解聘过物业服务企业，具有物业服务资质的原告为金福苑小区全体业主提供的物业服务活动是合法的。改制后的原告鑫兴物业公司对金福苑小区实施了物业管理服务，小区业主也接受了该服务，虽然金福苑小区业主委员会成立至今未与原告签订过物业服务书面合同，但存在事实上的物业管理服务合同关系。经小区业主委员会认可的物业服务企业为小区提供的物业服务，应当对包含被告在内的金福苑小区全体业主产生合同约束力，被告应当交纳物业服务费。原告要求被告支付自2018年1月至2019年12月的物业服务及垃圾处理费的理由正当，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称本户房屋出现漏雨问题，多次反映，得不到鑫兴物业公司处理的问题，在本案中确实存在原告反映的房屋漏雨问题未及时得到处理的问题，但在物业服务法律关系中，物业公司的合同义务为提供物业服务，而不具有给付方面的义务，对服务区域内的房屋维修并不属于原告的物业服务范围，原告未及时向小区业主委员会汇报业主所反映问题的行为仅为服务方面的瑕疵，不属于原告的违约行为，且原告在诉讼中表示今后愿意不断改善服务质量，积极主动向小区业主委员会汇报业主所反映的情况，在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告认为原告已经更换法定代表人，原告的诉讼主体不适格问题。原告企业其内部无论如何更换其法定代表人，属原告企业的内部关系，并不影响其企业法人对外行使其合法民事权利，故本案不存在原告诉讼主体不适格的问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告杞云彩在本判决生效之日起五日内给付原告大姚县鑫兴物业管理有限责任公司自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1267.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杞云彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段世和二〇二〇年九月十四日书记员  王 伶