山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5328号上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司烟台市分公司。住所地：山东省烟台市芝罘区胜利路**。代表人：盖永新，该公司总经理。委托诉讼代理人:程显仲，山东通世律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：烟台前锋投资有限公司。住。住所地：山东省烟台市芝罘区环山路****/div>法定代表人：姜华，该公司经理。委托诉讼代理人:李百琛，山东同济律师事务所律师委托诉讼代理人:孔晓雨，山东同济律师事务所实习人员。上诉人中国联合网络通信有限公司烟台市分公司因与被上诉人烟台前锋投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中国联合网络通信有限公司烟台市分公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉请或将将本案发回重审；2、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人将涉案房屋违法出租，已构成根本性违约，双方的房屋租赁合同应解除。上诉人在2018年底才知道被上诉人向外转租的事实，在2019年3月提起诉讼，没有超过《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第16条关于解除权6个月的时效规定。上诉人在2016年、2017年检查时，发现涉案房屋的外部挂有第三人的广告宣传牌，上诉人询问被上诉人是否将涉案房屋进行转租时，被上诉人称系与第三人合作，不违反合同中自用的约定，并且给上诉人提供了第三人成立公司的章程，用于证明被上诉人和第三人合作经营的事实。在2018年底上诉人省公司进行巡查时，被上诉人工作人员向上诉人省公司巡视组提供了其与第三人的转租合同，上诉人据此才得知被上诉人将涉案房屋转租。庭审中被上诉人提供了其与第三人的转租合同，并对转租事实认可。被上诉人的转租行为违反了合同约定为自己商务之用，但将涉案租赁房屋对外进行出租，构成了违约。美年大健康公司及慈铭公司属于关联公司，内部管理混同造成印章使用混乱。这恰恰说明被上诉人与第三人之间具有利害关系，印章管理混同应视为一套人马几块牌子同时使用，所以被上诉人将一楼大厅退租的事实是不可能是真的，所谓的退租不过是被上诉人为减少赔偿责任而伪造的，一审法院对退租予以认可是错误的。上诉人对一楼大厅已评估出价格为每平方米1.3元/日，被上诉人应按此价格从2016年5月13日起至2019年12月底给付上诉人租金。被上诉人在庭审中辩解上诉人在此之前就知道其已将房屋转租的事实，并提供了相关证据予以证明，上诉人认为被上诉人的辩解和证据不能成立。之前上诉人确实看到第三人的广告宣传牌，但被上诉人辩称其与第三人合作经营，上诉人也就相信了被上诉人的辩称，所以上诉人应被上诉人的要求将第三人的水电费单独列明及收取第三人通信费，也在情理之中，但这并不能证明之前上诉人已知道被上诉人转租的事实。上诉人在2018年底才知道被上诉人转租的事实，于2019年3月提起诉讼，没有超过《最高院关于审理城镇房屋租赁司法解释》第16条关于解除权6个月的时效规定。二、被上诉人将一楼大厅违法出租并收取租金，已构成违约，被上诉人应按照占用时间及上诉人评估的价格给付租金。涉案房屋租赁的一楼大厅系上诉人委托被上诉人代为管理，但被上诉人只有使用权，无出租权，但被上诉人违法对外出租已构成违约。被上诉人是与烟台美年大健康体检管理有限公司签订的房屋转租合同，但退款时，是烟台慈铭健康体检管理有限公司美年门诊部收取的。被上诉人解释其与美年大健康公司及慈铭公司属于关联公司，内部管理混同造成印章使用混乱。这恰恰说明被上诉人与第三人之间具有利害关系，印章管理混同应视为一套人马几块牌子同时使用，所以被上诉人将一楼大厅退租的事实是不可能是真的，所谓的退租不过是被上诉人为减少赔偿责任而伪造的，一审法院对退租予以认可是错误的。上诉人对一楼大厅已评估出价格为每平方米1.3元/日，被上诉人应按此价格从2016年5月13日起至2019年12月底给付上诉人租金。被上诉人烟台前锋投资有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，证据确凿，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。中国联合网络通信有限公司烟台市分公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即将烟台市莱山区迎春大街133号综合楼4-6层及1楼大厅腾空并完好无损的移交给原告；3.依法判令被告给付原告非法占用1楼大厅占有使用费215072元(从2016年5月13日至2019年3月12日)，自2019年3月13日起至被告完全将大厅交付给原告止继续给付原告占用使用费；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回要求被告腾空并移交烟台市莱山区迎春大街133号综合楼1楼大厅的诉讼请求。一审法院认定事实如下：一、原告系涉案莱山区迎春大街**房屋的所有权人，其自用涉案房屋的1楼部分房屋作为联通莱山迎春大街营业厅使用。2014年10月20日，原告与北京前锋通盛物业管理有限公司（以下简称“北京前锋公司”）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：原告将莱山区迎春大街133号综合楼4-6楼租赁给北京前锋公司使用；租期10年3个月，前3个月为装修期，自2014年10月1日起至2024年12月31日止；2017年12月31日前每年房租800000元，2018年1月1日起每年房租824000元；原告向北京前锋公司出租本合同物业作为北京前锋公司商务之用，北京前锋公司不得将其用于商务之外的用途，在本合同有效期内，北京前锋公司不得将本合同物业转租、转借给任何第三方，北京前锋公司违反本条款约定的，原告有权随时收回本合同物业，因此给原告造成损失的，北京前锋公司应承担赔偿责任。该合同签订后，原告将涉案房屋除4层417、419室外交付给北京前锋公司使用，417、419室由原告工作人员使用。2014年11月27日，原告与北京前锋公司签订《关于迎春大街133号房屋出租合同未尽事宜的备忘录》，就合同条款未明确的部分内容签署备忘，关于该物业1楼大厅及电梯的管理问题约定：该物业1楼大厅及电梯不包括在承租方的承租面积内，出租方委托承租方代为管理，但承租方有使用权，无出租权，由出租方协调解决其他承租方相应的费用问题。2015年6月16日，原告、北京前锋公司和被告签订《的补充协议》，约定因被告原因，考虑到被告的整体装修和使用规划，原告同意将原告使用的4楼原417、419经营用房腾空(建筑面积约142平方米)，被告同意向原告提供6楼的面积相近的两间办公室供甲方经营使用。该补充协议签订后，被告按约调换6楼的两间办公室给原告工作人员使用。二、2015年2月3日，被告与烟台欢乐口腔医院有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋5层租赁给该公司使用，租赁期限自2015年5月4日至2024年12月31日。2016年5月13日，被告与烟台美年大健康体检管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋4层租赁给该公司使用，租赁期限自2016年5月16日至2024年12月31日，被告同意在租赁期内有条件的向烟台美年大健康体检管理有限公司提供1楼大厅的公共区域位置给烟台美年大健康体检管理有限公司作为接待台和接待大厅，双方约定每年的租赁使用费为50000元，使用性质为临时，当原告提出异议并且协商不成时，烟台美年大健康体检管理有限公司应及时停止对该区域的使用，同时被告需要将烟台美年大健康体检管理有限公司已使用年限所支付的租赁使用费按每年20000元退还给烟台美年大健康体检管理有限公司，总额不超过100000元。2016年7月18日，被告与烟台美年大健康体检管理有限公司签订《补充协议》，修改合同约定的房屋交付时间为2016年7月20日，同时确定2016年11月30日前为被告给烟台美年大健康体检管理有限公司的免租装修期，无需支付租金。之后，在该租赁地址注册成立了烟台慈铭健康体检管理有限公司和烟台慈铭健康体检管理有限公司美年门诊部。三、庭审中原告主张，在2016年、2017年对涉案房屋进行检查时已发现涉案房屋外部挂有“慈铭体检”和“欢乐口腔医院”的广告宣传牌，对此，原告向被告询问是否将涉案房屋转租，被告告知原告并未转租，只是与烟台欢乐口腔医院有限公司、烟台美年大健康体检管理有限公司进行合作经营，并向原告提交了烟台欢乐口腔医院有限公司和烟台慈铭健康体检管理有限公司的章程；2018年年底原告省公司进行巡查时被告工作人员告知原告将涉案房屋转租的事实。被告对原告的主张不予认可，认为被告对外转租后原告就知晓转租的事实。对此被告提交原告工作人员陶新强向被告发送的2017年9月至12月、2018年7月至10月的水电费明细邮件及烟台欢乐口腔医院有限公司向原告支付2017年3月至2017年4月通信业务账单以证实其主张。陶新强发送的邮件中列明了被告租赁的各个房屋的水电费用，其中单独注明了“莱山区迎春大街四楼慈铭”，被告以该明细所载内容支付了水电费。原告对上述证据的真实性予以认可，但认为水电费明细的格式及注明“莱山区迎春大街四楼慈铭”是应被告要求对不同楼层应交水电费进行区分，原告是按照明细中的水电费总数针对的被告一个主体进行收取，而不是分开对被告和慈铭两个主体分别收取；原告收取烟台欢乐口腔医院有限公司费用没有问题，不能因为烟台欢乐口腔医院有限公司使用原告的网络以此推定原告知晓被告将房屋转租给烟台欢乐口腔医院有限公司，原告网络业务受理和房屋管理是由不同部门进行管理，房屋管理部门不能私自查询网络受理单位的相关情况。四、关于1楼大厅的占有使用情况。原告主张，其交付被告1楼大厅的使用面积为160平方米，包括烟台美年大健康体检管理有限公司引导台外还有其他合理使用位置，该大厅已于2019年年底被原告收回。原告为证实被告占有使用1楼大厅的费用提交其委托山东正诚土地房地产评估有限公司对莱山区迎春大街133号楼1楼大堂等位置的市场寻租价值所作出的《房地产估价报告》，估价结果为1楼大堂租金单价为1.3元/平方米﹒天（价值时点为2018年12月24日）。原告对于被告使用面积未提供相关证据。被告对于《房地产估价报告》的真实性没有异议，但认为该报告中涉案房产估价日期及标准均为2018年12月，估价结果载明的租金价值不能认定为2016年、2017年以及2018年上半年房产的出租价格，所以该估价报告不能作为原告计算被告转租1楼大厅部分区域的租金标准，且被告不认可原告主张的占用面积。被告则主张因考虑到烟台美年大健康体检管理有限公司在4楼，许多前来体检的患者找不到4楼入口，就在1楼大厅安装了一个长15米、宽3米、约45平方米的引导台，其他区域属于公共区域，因原告于2019年2月底对烟台美年大健康体检管理有限公司使用1楼大厅提出异议，烟台美年大健康体检管理有限公司实际使用至2019年2月底，自2016年12月至2019年被告共收取烟台美年大健康体检管理有限公司支付的1楼大厅租金150000元，后根据烟台美年大健康体检管理有限公司的使用时间退还租金82500元。被告为证实上述主张提交招商银行收款回单八张、烟台慈铭健康体检管理有限公司美年门诊部出具的普通发票六张及退回一楼大厅租金的收据一张。原告对于招商银行收款回单及烟台慈铭健康体检管理有限公司美年门诊部出具的普通发票的真实性予以认可，对于被告如何收取烟台美年大健康体检管理有限公司租金不清楚；对于烟台慈铭健康体检管理有限公司美年门诊部出具退回一楼大厅租金的收据的真实性不予认可，按照被告退还原告1楼大厅的时间，被告收取烟台美年大健康体检管理有限公司1楼大厅租金期间应自2016年5月13日至2019年12月底。上述事实，有《房屋租赁合同》、《关于迎春大街133号房屋出租合同未尽事宜的备忘录》、《一审法院认为，原告与北京前锋公司签订的《房屋租赁合同》、《关于迎春大街133号房屋出租合同未尽事宜的备忘录》、原告与北京前锋公司、被告签订《原告依据《关于迎春大街133号房屋出租合同未尽事宜的备忘录》的约定将1楼大厅交由被告使用，双方虽未约定使用费用，上诉人对一楼大厅已评估出价格为每平方米1.3元/日，被上诉人应按此价格从2016年5月13日起至2019年12月底给付上诉人租金。但明确约定被告无出租权，之后，被告将该大厅部分区域提供给烟台美年大健康体检管理有限公司设置引导台使用并收取租金67500元（150000-82500）的事实清楚，被告的行为违反合同约定，其租金收益应视为被告转租给原告造成的损失。原告要求被告支付1楼大厅占有使用费中合理的部分67500元，应予支持，超出部分，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁相关司法解释》第十六条第一款的规定，一审法院于2020年5月9日判决：一、被告烟台前锋投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司烟台市分公司支付烟台市莱山区迎春大街133号房屋1楼大厅占有使用费67500元；二、驳回原告中国联合网络通信有限公司烟台市分公司的其他诉讼请求。如果被告烟台前锋投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2263元，由原告中国联合网络通信有限公司烟台市分公司负担1519元，由被告烟台前锋投资有限公司负担744元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人与北京前锋公司签订的房屋租赁合同、备忘录及上诉人与北京前锋公司、被上诉人签订的房屋租赁合同主体变更协议以及上诉人与被上诉人签订的补充协议，系各方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效，被上诉人承继了北京前锋公司在房屋租赁合同中的权利义务，上述合同及补充协议对于上诉人、被上诉人均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人将涉案迎春大街133号楼的4-6楼出租给被上诉人使用，并自用了1楼的部分房屋和4楼的417、419室，上诉人作为莱山区迎春大街133号楼的所有权人及使用人应了解该房屋各部分使用情况。结合上诉人自述其已于2016年、2017年发现涉案房屋外部挂有“慈铭体检”和“欢乐口腔医院”的广告宣传牌，以及被上诉人提交的上诉人收取被上诉人水电费明细和被上诉人收取烟台欢乐口腔医院有限公司通信费用的事实，能够认定上诉人最迟应于2017年知晓被上诉人将4楼和5楼转租的事实。故上诉人未在6个月的期限内提出解除与被上诉人签订的房屋租赁合同，应视为其对转租事实的认可。故上诉人以被上诉人违反合同约定将租赁房屋进行转租为由，要求解除其与被上诉人之间的房屋租赁合同，理由不当，于法无据，本院依法不予支持。上诉人依据《关于迎春大街133号房屋出租合同未尽事宜的备忘录》的约定将1楼大厅交由被上诉人使用，双方之间并未约定使用费用，故上诉人要求被上诉人按照评估价格每平方米1.3元/日支付从2016年5月13日起至2019年12月底计算的占用1楼大厅的使用费，缺乏事实根据和法律依据，本院依法不予支持。上诉人与被上诉人签订的《关于迎春大街133号房屋出租合同未尽事宜的备忘录》虽未约定1楼大厅有使用费，但明确约定被上诉人无出租权，被上诉人将该大厅部分区域提供给烟台美年大健康体检管理有限公司设置引导台使用，并收取租金67500元，违反合同约定，其租金收益应视为被上诉人转租给上诉人造成的经济损失，该67500元款项应归上诉人的所有，由被上诉人返还上诉人。综上，一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3251元，由上诉人中国联合网络通信有限公司烟台市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年九月二十八日书记员  王 玥