江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初1144号 原告：巢汉林，男，1951年10月22日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省。 原告：曹翠琴，女，1958年4月16日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省。 委托诉讼代理人：巢汉林，男，1951年10月22日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省。系原告曹翠琴的丈夫。 被告：江西银行股份有限公司景德镇分行，住所地：江西省景德镇市珠山区广场南路皇冠购物广场****楼。统一社会信用代码：91360200MA35G29G84。 负责人：吴日驹，系该行行长。 委托诉讼代理人：程蔚，男，1976年9月2日出生，汉族，江西省景德镇市人，住江西省景德镇市珠山区。系该行员工。 委托诉讼代理人：江浩，男，1985年12月15日出生，汉族，江西省都昌县人，住江西省景德镇市珠山区。系该行员工。 原告巢汉林、曹翠琴与被告江西银行股份有限公司景德镇分行（以下简称江西银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告巢汉林（亦为原告曹翠琴的委托诉讼代理人）、被告江西银行委托诉讼代理人程蔚、江浩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告巢汉林、曹翠琴向本院提出诉讼请求：1、请求依法判定被告支付无理拖欠的房租54968.64元（不含税）及延付利息；2、判定被告租店退租后必须尊重事实，依约恢复原状；3、判定被告未能及时将租店“恢复原状”，致使商铺无法继续出租所造成的全部损失；4、本案诉讼费由被告承担。原告在署期为2020年8月30日的《陈述意见》中，明确了本案的诉请金额，即第一项和第三项诉请中的金额：一、要求被告江西银行股份有限公司景德镇分行支付拖欠的半年房租54968.64元（不含税）【计算方式为：半年房租73272元（含税）-73272元×24.98%（租赁增值税税率）】及利息；二、自2018年12月1日起至2020年3月17日止（即钥匙交付日）共计15个月17天的经济损失为142613.06元（计算方式为：54968.64元÷6个月×15个月＋54968.64元÷6个月÷30日×17日）及利息；三、后续经济损失从2020年3月18日起算至被告江西银行股份有限公司景德镇分行依约完成“恢复原状”后正式将诉争店面交还两原告之日止（按半年房租54968.64元的标准计算）；保留诉状中的第二项及第四项诉请。事实和理由：被告因经营需要，承租两原告位于景德镇市珠山区信华商贸城6栋18-19号二间店面。租期三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。租金每半年一次性支付。就在租期还差半年即将届满（原告催收最后一轮到期应付房租时），被告提出可能需要提前终止合同，并要求暂缓支付到期应付的半年房租73272元（含税），等待南昌总行的最后决定及审批程序。在随后较长时间的等待中，被告最终正式告知原告，确定提前终止合同，仅承诺支付三个月的房租作为违约金。而现实的情况是：被告在终止合同，停付租金后，并没有及时将租房依法依规交还原告，而是继续居店营业，业务转移服务，值班留守以及存放物品，直至租期届满仍未交还。双方所签《房屋租赁合同》第六条中明确约定：租赁期满未能续约的，承租方应于租赁期到期日将租赁的场地恢复原状并后10日内交还出租方。因诉争双方当时均未保留租店原样原貌的依据，故被告在商铺恢复原状的过程中，固执地擅自改变原房屋的基本结构及构成材质。遗憾的是被告至今仍未能完成恢复原状的合同义务，即未将租店依规依约交还原告。由此，原告要求被告必须依约将租店恢复原状后正式移交给原告，并承担该商铺移交前的租金及延付利息，即因被告拖延交房给原告造成的商铺空置损失。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 原告巢汉林、曹翠琴在举证期限内提交如下证据：一、两原告的身份证复印件及结婚证复印件一组，证明两原告的诉讼主体资格及两原告系夫妻关系；二、被告的营业执照复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；三、署期为2016年5月24日的《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方之间的租赁关系；四、署期为2019年8月8日的《报告》一份，证明涉案商铺尚存在的问题；五、署期为2019年11月6日的《补充协议》一份，证明被告对涉案店铺“恢复原状”的工程仍在进行中；六、照片一组，证明被告尚未修补的瓷砖；至今未粉刷的顶部；原本在左边的大门改为了在右边，恰好被配电箱挡住及商铺的顶部漏水。 被告江西银行辩称，一、原告诉称被告无理由拖欠房屋租金与事实不符。按照江西银行总行网点规划，确定2018年完成江西银行景德镇莲花塘支行撤点工作。被告于2018年6月（支付原告2018年上半年度房租时）将此信息当面告知原告，提出终止双方租赁合同，并愿意承担相应的违约责任。2018年11月底，被告经营的莲花塘支行网点被依法批准撤销并立即结束营业，故被告在收到撤销网点的通知后，立即与原告就提前终止租赁合同以及房租补偿一事进行了协商，另腾空所租赁的店面，第一时间通知原告接收租赁房产，并愿意给付三个月的房屋租金作为违约补偿。因双方对租金补偿数额差距过大，导致双方未达成一致意见。从原告的诉状中可以证实原、被告就提前终止合同一事经协商达成了一致意见，但对被告提出的支付三个月的补偿金方案，原、被告双方未达成一致意见。二、原告诉称被告未及时将房屋恢复原状以及未将房屋交付给原告与双方约定及事实不符。双方的房屋租赁合同未对恢复原状的标准及将恢复时间进行约定，本因在双方的见证下对租赁房屋恢复原状，而原告在协商补偿金未果后到租赁合同到期前却对被告避而不见，也不接收房产，故意拖延至合同到期日。由于原告不在场，被告无法进行恢复原状施工。直至原合同的租赁到期后（即2019年7月15日），在被告的再三请求下，原告才出现在租赁房屋处开始进行恢复原状工程。2019年5月，被告聘请了景德镇市安乐窝装饰工程有限责任公司负责对租赁房屋实施恢复原状工程。该公司于2019年7月底完成常规恢复原状工程（新砌隔断墙及粉刷、天花拆除、外门头拆除、、地面砖墙面砖拆除等）。但原告又提出对被告的装修方案不认可，在近半年的时间内陆续提出了诸项苛刻要求。被告本着和谐处理事情的原则，都一一满足了原告的要求，从而导致装修期一再延长。装修公司及被告都不堪其忧，于是在2019年11月6日，原、被告双方就恢复原状事宜达成《补充协议》。同年12月，装修公司完成租赁房屋的恢复原状工程并将钥匙交付给原告，此项工程被告总计花费近8万元。三、被告诉称租赁房屋因被告原因空置且产生了损失与事实不符。1、双方签订的《房屋租赁合同》未对恢复原状期限及标准进行约定，被告也聘请了专业公司对租赁房屋进行了装修，因原告原因导致工期延长，后被告已按照《补充协议》的约定交付房屋；2、被告早在合同到期日前搬出和腾空租赁房屋。租赁房屋恢复原状期间并不影响原告招租，租赁房屋无人问津系市场原因。根据商业管理，如有承租人愿意承租，完全不需要被告来恢复原状，而由新承租人完成装修即可；3、租赁房屋已于2019年12月初交付给原告，但该房屋至今还是空置状态。综上，江西银行请求法院依法判决驳回原告的第一项诉请中的延付利息以及第二、第三项诉讼请求。 被告江西银行在举证期限内未提交证据，其当庭提交如下证据：一、《关于同意江西银行景德镇莲花塘支行终止营业的批复》、注销证明及公告一组，证明被告承租的网点已于2018年11月被批准终止营业，且于2018年12月注销主体资格，原告诉称被告终止合同后，仍然继续居店营业与事实不符；二、《房屋租赁合同》一份，证明1、租赁合同第六条约定了被告应于租赁到期日将租赁的场地恢复原状并后10日内交还原告；2、租赁合同未对恢复原状标准及恢复原状时间进行约定；三、《补充协议》一份，证明1、被告在2019年11月6日之前已完成租赁房屋的恢复原状工程；2、经双方协商，被告同意按照原告要求，负责完成租赁房屋的内部墙面刮白、安装卷闸门和贴瓷砖踢脚线三项工程；四、施工单位出具的《证明》及《营业执照》、法定代表人身份证一组，证明1、被告按照租赁合同的约定在合理期限内履行了就租赁房屋恢复原状的工程；2、装修公司按照被告要求将钥匙交付于原告；五、照片一组，证明1、租赁房屋已按照双方约定恢复原状；2、租赁房屋至今仍处于空置状态未予以出租。 就诉争双方所提交的证据，诉争双方的质证意见如下： 就原告巢汉林、曹翠琴在举证期限内所提交的证据，被告江西银行对证据一、二、三，真实性、合法性及关联性无异议；对证据四，原告向被告出具的《报告》，首先，被告收到了该《报告》；其次，在“恢复原状”工程的常规基础上，原告提出了一系列的问题，被告都做到了，除了顶部漏水外；对证据五，真实性、合法性及关联性无异议；对证据六，顶部漏水与被告无关，是楼上业主所造成的；就顶部粉刷一事，因诉争双方在《房屋租赁合同》中未对恢复原状有过约定且诉争双方亦未对此项目达成补充协议，故被告无义务对涉案商铺的顶部予以粉刷；就大门，被告在对涉案商铺恢复原状时是按照原告提出的大门朝向的意见予以施工的（即征求了原告的意见），在大门工程完工后，原告又提出修改意见，故被告无法满足原告的修改意见。另因当初涉案商铺大门的原状未留有相关的证据材料，所以被告是按照原告的要求尽可能的恢复；原告提出的店面柱子上有一个小缺口，让被告在恢复原状时一并进行修复（未修补的瓷砖已修补）。就被告江西银行当庭提交的证据，原告巢汉林、曹翠琴表示鉴于被告系当庭提交，故被告所提交的证据属逾期证据，由此，两原告不予质证。 经审理查明，巢汉林与曹翠琴系夫妻关系。2016年5月24日，巢汉林与曹翠琴（作为出租人，即甲方）与江西银行（作为承租人，即乙方）就位于江西省信华商贸城6栋18-19号店面的租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份。该《合同》约定：乙方承租甲方上述店面，店面面积共计70.32平方米……租赁期限：自2016年6月1日起至2019年5月31日止，共计三年……其后第三个年度租金为146544元（73272元／半年）。甲方须向乙方出具租赁增值税专用发票，税费由甲方承担。付款方式：乙方每年分两次付清当年房租（每上年度11月底及当年度5月底交付该半年租金）……租赁期满未能续约的，乙方应于租赁期到期日将租赁的场地恢复原状并后10日内交还甲方……。 江西银行交租至2018年11月30日。2018年12月1日起至2019年5月31日，该时段因巢汉林、曹翠琴与江西银行就双方之间各自行为所致民事法律后果的承担产生分歧，故江西银行未再交租。 2019年8月8日，巢汉林向江西银行出具《报告》一份。该《报告》中称“关于退租商铺“恢复原状”尚存问题的汇报：1、铺了地砖，未装地脚线；2、砌了墙，却不粉刷刮白；3、破损、空缺瓷砖、大理石未作补贴、更换；4、卫生间未按原议定的规格施工，最好按原规格恢复大小；5、原议定的卷闸门未移装；6、顶部漏水还在漏；7、电源线未接入……”。2019年11月6日，巢汉林、曹翠琴（作为乙方）与江西银行（作为甲方）签订《补充协议》一份。该《补充协议》中载明“甲方在前期完成莲社北路7号信华商贸城6栋18号、19号店面恢复原状工程的基础上，应乙方提出的要求，甲方负责对该工程进行进一步的完善和补充，双方协议如下：一、按照乙方要求，甲方负责完成上述店面的内部墙面刮白、安装卷闸门和贴瓷砖踢脚线三项工程；二、上述三项工程完成后，甲方所负责的店面恢复原状工程全部结束，乙方不得再提出任何其他要求”。 另，巢汉林、曹翠琴自认两人是于2020年3月17日才领取涉案店面的钥匙（江西银行称巢汉林、曹翠琴系于2019年11月底12月初从施工单位处领取了涉案店面的钥匙）。 现两原告认为合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因江西银行对两原告的诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。 认定上述事实的证据有：一、两原告的身份证复印件及结婚证复印件一组；二、被告的营业执照复印件一份；三、署期为2016年5月24日的《房屋租赁合同》一份；四、署期为2019年8月8日的《报告》一份；五、署期为2019年11月6日的《补充协议》一份；六、原告巢汉林、曹翠琴与被告江西银行向法院作出的陈述和辩称。 本院认为，巢汉林、曹翠琴与江西银行就涉案店面于2016年5月24日签订的《房屋租赁合同》，系诉争双方真实意思表示,且该《合同》中所约定的相关条款亦不违反法律、法规的规定,故该《合同》合法有效。诉争双方均应按该《合同》行使各自的权利和履行各自的义务。江西银行按约支付租金至2018年11月30日，因诉争双方之间就《合同》的提前终止及《合同》提前终止后所附后续义务产生的民事法律后果的承担产生分歧，故导致本案纠纷的发生。 涉案《合同》第六条载明“租赁期满未能续约的，江西银行应于租赁期到期日将租赁的场地恢复原状并后10日内交还巢汉林、曹翠琴……”。江西银行向巢汉林、曹翠琴提出提前终止租赁合同（巢汉林、曹翠琴对江西银行所辩称的其在2018年11月底向两人提出提前终止租赁合同之事项不持异议；但巢汉林、曹翠琴对江西银行所提出的其在2018年6月即将提前终止租赁合同之意向告知两人的辩称观点不予认同）。虽该约定条款明确的是在“租赁期满未能续约”后江西银行所需承担的后续合同义务（即附有履约之条件前提）；但该后续合同义务，在江西银行收悉巢汉林于2019年8月8日所提交的《报告》后，其所作出的相应“恢复原状”之行为及其与巢汉林、曹翠琴于2019年11月6日所签订的《补充协议》内容上分析，江西银行是认可了该条款对其在提前终止租赁合同后所附后续义务的一种沿用（或是更换适用之条件前提），即该条款所约定的后续合同义务之法律效力亦规范到其提前终止租赁合同后其所应承担的后续相应义务。提前终止租赁合同应由形式要件和实质要件共同组成。其形式要件为行为人作出提前终止租赁合同之意思表示；而实质要件为行为人在作出提前终止租赁合同之意思表示的同时或在合理期限内作出具体的提前终止租赁合同之行为表示（涵括清空所承租的店面，将所承租的店面交还给出租人，交还店面钥匙亦为一项具体行为表示）。现巢汉林、曹翠琴对江西银行已提前终止租赁合同不持异议，故本案的诉争焦点为江西银行在作出提前终止租赁合同的意思表示后，其具体的终止租赁合同之行为表示是否遵循了诉争双方之协议约定。一、从江西银行搬离涉案店面的时间上阐述。江西银行称其是在2018年12月2、3日左右搬离涉案店面的。而巢汉林、曹翠琴对此并不认可（巢汉林、曹翠琴主张江西银行是在2019年清明节时搬离的）。对此，诉争双方就各自的辩称及诉称均未提交充分的证据加以证实，故导致本院就江西银行搬离涉案店面的确切时间节点无法确认；二、从涉案店面钥匙的交付时间上论述。江西银行辩称，巢汉林、曹翠琴是在2019年11月底、12月初从施工单位处领取钥匙的；而巢汉林、曹翠琴则主张是在2020年3月17日从施工单位处领取钥匙的。虽江西银行向本院提交《证明》一份，欲证实其该项辩称事由之成立，但江西银行就此项证据系当庭提交，且巢汉林、曹翠琴表示该证据属逾期证据，故就该证据不予质证。由此，本院对该证据的证明效力不予确认。即本院对涉案店面钥匙的确切交付时间节点亦无法查实。 从本案现有证据（即巢汉林、曹翠琴在举证期限内所提交的证据）上分析，一、从巢汉林于2019年8月8日所提交的《报告》中可反映出，截止2019年8月8日，涉案店面在江西银行将其“恢复原状”过程中，亦存在相应的复原不足；二、从巢汉林、曹翠琴与江西银行于2019年11月6日所签订的《补充协议》中可反映出，截止2019年11月6日，在江西银行前期完成涉案店面恢复原状工程的基础上，诉争双方对该复原工程进行了进一步的完善和补充，即在2019年11月6日，涉案店面在江西银行将其“恢复原状”过程中，仍存在复原不足。即在该时间节点，江西银行尚未将其就涉案店面所应承担的“恢复原状”义务履行完毕，未达到将涉案店面“恢复原状”交还给巢汉林、曹翠琴之约定情形。因巢汉林、曹翠琴未向法院提供涉案店面“恢复原状”之初始形态证据，且诉争双方亦未就涉案店面的交接手续方式予以明确约定，故本院将涉案店面钥匙的领取视为是诉争双方对涉案店面交接手续完成之具体表现。因诉争双方对领取钥匙的时间节点具有分歧，考虑到江西银行从2019年11月6日起继续复原工作的展开，且2020年疫情发生对复原工作的一定影响，由此，本院酌定将2020年3月17日视为是诉争双方就涉案店面的交接手续的办毕之日。 因巢汉林、曹翠琴自认于2020年3月17日领取涉案店面的钥匙，故该日同时可视为是江西银行就涉案店面复原义务履行完毕之日，亦可视为是巢汉林、曹翠琴对江西银行就涉案店面复原义务履行完毕之确认日。由此，巢汉林、曹翠琴所主张的第二项诉请，因巢汉林、曹翠琴在2020年3月17日所作出的相应民事行为，故而丧失判决之事实依据，本院不予支持。 就巢汉林、曹翠琴所主张的经济损失（涵括第一项诉请及第三项诉请），因江西银行在就涉案店面“恢复原状”施工过程中的时间跨度，给巢汉林、曹翠琴对涉案店面的实际使用造成了相应的经济损失，就该经济损失（含租金及复原期间的停业损失），本院酌定为，以诉争双方在涉案《合同》中约定的第三年年度租金146544元（因诉争双方均未向法院提供征税标准，故本案中巢汉林、曹翠琴所主张的经济损失仍采用含税租金标准）计，从2018年12月1日起算至2020年3月17日止（473天），共计189905元。巢汉林、曹翠琴在收取上述经济损失的同时，亦应当向江西银行出具租赁增值税专用发票，税费由巢汉林、曹翠琴承担。 另，关于巢汉林、曹翠琴所主张的利息诉请。因就涉案店面的复原工程系由诉争双方共同商定而成，且期间亦遭遇疫情侵袭。本院以巢汉林、曹翠琴的经济损失为基础，兼顾涉案《合同》的履行情况及江西银行就复原工程的施工情况，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，故对巢汉林、曹翠琴所主张的利息诉请，不予支持。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下: 一、被告江西银行股份有限公司景德镇分行于本判决生效之日起十五日内一次性向原告巢汉林、曹翠琴赔偿经济损失（含租金及复原期间的停业损失）人民币189905元；原告巢汉林、曹翠琴在收取上述经济损失人民币189905元之日，亦应当同时向被告江西银行股份有限公司景德镇分行出具相应的租赁增值税专用发票，该税费由原告巢汉林、曹翠琴承担。 二、驳回原告巢汉林、曹翠琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4252元，由原告巢汉林、曹翠琴承担165元，被告江西银行股份有限公司景德镇分行承担4087元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  王齐方 人民陪审员  江 华 人民陪审员  徐坤高 二〇二〇年九月十八日 书 记 员  曹卓兰