江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初3303号原告：万红丽，女，1978年12月1日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：黎敬权，江西澄湖律师事务所律师。被告：胡艳林，女，1990年10月20日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告万红丽与被告胡艳林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人黎敬权、被告胡艳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告立即支付到期租金29700元及因拖欠租金产生的滞纳金（以29700元为基数，按月利率2%，自2020年6月1日起计算至款项全部付清为止，暂计算至2020年7月31日的滞纳金为1188元）；2、请求判令被告向原告立即支付拖欠租金而产生的违约金9000元；3、请求判令被告向原告立即支付原告为被告垫付的物业费2379.65元、水费137.20元，合计2516.85元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告系南昌县小兰经济技术开发区莲安路**力高澜湖郡住宅区****店铺的所有权人。2019年5月30日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方的被告（乙方）签订《个人商铺租赁合同》，双方约定：甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方，出租的商铺坐落地址为：南昌县，建筑面积130.75平方米，租期四年，自2019年6月1日起至2023年5月31日止。承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金玖仟元。每年租金为人民币伍万肆仟元整．从第二年起，租金比上一年度增加伍仟肆百元（即第二年为伍万玖仟肆佰元，第三年为伍万玖仟肆佰元，第四年为伍万玖仟肆佰元）。甲方同意乙方租金分每年两期付款，付款期限及金额为乙方每6个月缴纳一次租金。乙方必须按照约定每半年提前半个月向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。物业管理费：乙方自行每年向甲方一次性缴纳一年物业管理费，水电费：由乙方自行缴纳（水表表底数为190度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）；维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或者房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金玖仟元。按照双方签订的合同约定被告应在2020年5月16日前向原告缴纳下一个半年租期的租金29700元，被告未按时缴纳租金的行为，应按约定向原告支付违约金9000元，被告亦应向原告支付拖欠租金超过7天宽限期的滞纳金。因滞纳金约定过高，原告自愿调整为按月利率2%计算滞纳金。同时，合同约定物业管理费、水电费和维修费由被告自行缴纳，因被告未及时缴纳，原告代其垫付了2020年6月1日至2020年12月31日的物业管理费2379.65元（每平方米物管费按2.6元计算）和截止至2020年8月3日的水费137.2元，上述垫付费用原告有权向被告主张。故原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告胡艳林答辩称：一、双方租赁合同已解除，无需向原告支付租金，也不应承担违约责任。今年2-6月疫情期间，被告就免除部分租赁费及转租事宜未能达成一致，即向原告提出解除租赁合同，原告于2020年6月9日回复被告，要求被告清场，故自原告通知清场之日起双方租赁合同即告解除。被告收到清场通知后已于2020年7月31日前完成清场，并于2020年8月1日向原告交还了租赁房屋钥匙。因合同约定租金提前支付，被告已于2019年11月30日向原告支付半年租金25000元。合同已于2020年6月9日解除，解除之日起被告无需承担租金支付义务，仅需支付2020年6月1日至2020年6月9日的租金及自合同解除之日起房屋占用费用。因疫情影响，被告至2020年3月才开业经营，根据规定，因疫情造成的损失，不应由被告单独承担，原告应减免被告一个月租金。被告已支付6个月租金，租期应顺延至2020年6月30日。另外，被告还向原告交付了原告要求的合同之外的装修押金1万元，被告承租期间未改变租赁房屋结构，未对租赁房屋进行破坏，合同解除后，原告应退还该笔押金。即使被告应承担2020年7月1日至7月30日的房屋占用费，该费用也超过房屋月租金，即原告在扣除房屋占用费后，至少应退还被告押金5500元。二、被告已向原告支付租赁合同解除违约金。被告已于2019年5月17日向原告支付租赁押金9000元，根据合同第6条约定，原告已将该押金作为解除合同违约金扣留，未退还被告。三、被告已按合同约定支付所有费用，原告无故起诉，诉讼费不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2019年5月30日，原告万红丽（甲方）与被告胡艳林（乙方）签订《个人商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的坐落于南昌县商铺出租给乙方；租期四年，自2019年6月1日起至2023年5月31日止，承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋……承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金9000元；每年租金为54000元，从第二年起，租金每年比上一年度增加5400元，租金分每年两期支付，乙方按照约定每半年提前半个月向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；物业费由乙方每年向甲方一次性缴纳，水电费由乙方自行承担；若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金9000元。合同中补充说明：乙方已支付押金9000元整，支付时间为2019年5月17日。当日，被告通过其丈夫涂志勇的银行账户向原告转账41440元，其中包括2019年6月至11月租金27000元，2019年6月至2020年5月物业费4079元，水电费361元，另10000元双方未书面约定是装修押金还是店铺改装费。原告随即将案涉商铺交付被告使用。2019年11月30日，被告再次通过其丈夫涂志勇的银行账户向原告转账25000元，即2019年12月至2020年5月的商铺租金，原告同意减少此期间租金2000元。2020年6月，被告称奶茶经营困难，与原告在微信中协商终止租赁合同，原告告知被告安排清场，被告回复双方谈妥之后再将货拿走。最后，被告于2020年8月1日通知原告其已将店铺内货物搬走，将钥匙留置店铺，但原告对被告欠租搬离的行为表示异议，要求被告继续履行房屋租赁合同到租赁期届满，故向法院提起诉讼。另查明，案涉商铺面积为130.75平方米，物业管理费标准为2.6元/平方米/月，原告缴纳自2019年10月1日至2020年12月31日的物业管理费5099元，并支付截至2020年8月3日水费137.20元。上述事实，有原告提供的原、被告身份证复印件，《个人商铺租赁合同》，不动产权证书，机打收款收据打印件，水费缴费账单；被告提供的原、被告微信聊天记录，中国建设银行客户专用回单、中国建设银行客户交易详细信息；以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告将其所有的商铺出租给被告经营奶茶店，双方签订《个人商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该租赁合同依法成立并生效，双方均应遵守诚实信用原则，按约履行合同权利义务。被告接收商铺后，按约支付租金至2020年5月30日。2020年6月初，被告以经营困难为由与原告协商提前解除租赁合同，原告同意并通知被告清场，但双方就押金的退还未达成一致。最后，被告于2020年7月31日搬离案涉商铺，并于次日通知原告，交还钥匙。被告的该行为，表明双方的租赁合同无法继续履行，双方的合同应当解除，解除时间为2020年7月31日。被告拖欠租金累计超过30天，应当按约向原告赔偿违约金9000元，并支付2020年6月1日至7月31日的房租9000元、物业费680元、水费137.20元，共计18817.20元。被告此前向原告支付10000元，原告称该笔款项为转让费，但双方对该笔费用并无约定，原告应予返还，另被告已支付房屋押金9000元，原告亦应予返还，故原告应向被告返还共计19000元。上述两项相抵，被告无需向原告支付费用。双方就租金延迟交付即约定违约金，又约定滞纳金，该违约条款重复。且被告在2020年6月初即与原告协商提前解除租赁合同，原告表示同意协商，故对于原告主张被告未按约提前支付下一期半年租金而支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告万红丽的诉讼请求。案件受理费860元，减半收取430元，由原告万红丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  余永祥二〇二〇年九月三十日法官助理彭一蕾书记员李倩云