江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终1370号上诉人（原审被告）：洪耀上，男，1974年10月25日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。委托诉讼代理人：虞国华，江西湖城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：俞晓玲，女，1988年12月23日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。被上诉人（原审原告）：余田清，男，1988年11月19日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。法定代理人：俞晓玲，女，1988年12月23日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。系余田清妻子。诉讼诉讼代理人：程稳元，江西赣鄱律师事务所律师。原审被告：沈紫君，女，1994年12月24日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省上饶市经济开发区。原审第三人：王风娥，女，1971年12月2日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。上诉人洪耀上因与被上诉人俞晓玲、余田清、原审被告沈紫君、原审第三人王风娥房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据，亦未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。洪耀上上诉请求：请求撤销一审判决，改判依法驳回被上诉人的起诉；本案的诉讼费用由被上诉人方承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》、《协议书》均为上诉人与被上诉人签订，不是上诉人与沈紫君签订的。2、司法鉴定所出具的报告于事实不符，被上诉人余田清系限制行为能力人，并非无民事行为能力人。3、被上诉人的户口本及结婚证均由被上诉人俞晓玲提供，本案房屋买卖是夫妻共同对财产处理的结果，应当是合法有效的。4、一审法院未查清《房屋买卖合同》是附条件回购合同。本案房屋买卖是有效合同而非效力待定合同，请二审法院查明事实依法改判。俞晓玲、余田清辩称，1、上诉人只是与被上诉人余田清签订了协议，并非与被上诉人俞晓玲签订。2、上诉人一审中并未对被上诉人余田清系无民事行为能力人提出否认，也未提出对被上诉人余田清精神状况重新鉴定，由此可见上诉人是认可一审中司法鉴定书中的意见的。3、本案中两被上诉人在2012年1月12日结婚登记，2013年购买案涉房屋，结婚后购买的房产就是夫妻共同财产。沈紫君未作答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。王风娥未作答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。俞晓玲、余田清向一审法院起诉请求：1、依法确认余田清与洪耀上之间的房屋买卖委托行为无效、依法确认双方当事人之间的房屋买卖行为无效；2、责令洪耀上返还通过非法手段取得的房屋所有权并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：俞晓玲和余田清于2012年1月12日登记结婚，2013年以余田清的名义按揭购买了位于鄱阳镇桃花源纪东润里4栋3单元301号商品房。余田清于2015年开始患上精神分裂症。第三人王风娥系余田清母亲。2018年11月份，第三人与洪耀上商谈房屋买卖事宜，2018年11月1日沈紫君转账给余田清170000元。2018年11月2日，余田清与洪耀上签订了委托书，余田清委托洪耀上全权代理出售余田清名下坐落在鄱阳县桃花源记东润里4幢3单元301号房产，代为签订房屋买卖合同、办理不动产权转移登记、协助买方办理银行按揭贷款等。并经江西省鄱阳县公证处公证，在办理公证期间，第三人将余田清和俞晓玲的结婚证、户口簿等原件提供给洪耀上。2018年11月2日沈紫君转账给余田清15000元。2018年11月16日，洪耀上代余田清与沈紫君签订了存量房买卖合同，将余田清名下的上述房产以500000元的价格出售给沈紫君。同日，余田清提前还清了房屋按揭贷款共计150092.1元。后上述房产被变更登记在沈紫君名下。另查明，洪耀上与沈紫君系男女朋友关系，且已经同居并生育小孩。经该院释明、询问并依法制作笔录，洪耀上及沈紫君未对案涉房屋款的返还提起反诉。另外洪耀上替余田清支付给农业银行诉讼费1,812元；2018年12月4日，沈紫君转账给第三人王风娥49,000元。2019年12月9日，经俞晓玲（余田清的法定代理人）申请，江西精神病学司法鉴定所经鉴定，余田清评定为无民事行为能力人。一审法院认为，我国法律规定，在婚姻关系存续期间，除个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方所得的财产，均归夫妻共同所有，故本案涉案房产应当认定为夫妻共同财产。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为应经法定代理人同意或者追认后有效。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，无民事行为能力人余田清与被告洪耀上签订的委托合同，尽管该合同经过公证，但因法定代理人俞晓玲并未予以追认而无效。同时无权处分人洪耀上在明知涉案房屋存在共有权人的情况下而与自己女朋友沈紫君签订房屋买卖合同并将房产过户至沈紫君名下，存在行为过错。相对人沈紫君作为洪耀上的女朋友，未能提供证据证实自己系有理由相信洪耀上有代理权的善意相对人。综上该院确认余田清与洪耀上的委托行为无效；洪耀上代理余田清与沈紫君签订的房屋买卖合同无效，洪耀上及沈紫君应返还涉案房屋归俞晓玲及余田清所有，俞晓玲、余田清应当返还洪耀上及沈紫君购房款。关于购房款的返还金额问题，根据庭审查明及双方陈述的事实，俞晓玲、余田清受益剩余房屋按揭款等共计185,000元及代为支付的诉讼费1,812元，其它购房款金额及去向无法查实，且与本案无实际关联性，本案中俞晓玲及余田清并不存在过错，无需与第三人承担连带返还责任，故俞晓玲及余田清仅需返还受益部分的款项，至于其它已支付的购房款，洪耀上及沈紫君可待证据充足后另行主张。关于洪耀上提出的涉案房产系第三人购买，第三人有权处分的答辩意见，没有事实和法律依据，该院不予采纳。依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民法总则》第二十三条、第二十八条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认余田清与洪耀上的委托行为无效，确认洪耀上代理余田清与沈紫君签订的房屋买卖合同无效，洪耀上及沈紫君于本判决书生效之日起十日内返还余田清、俞晓玲共同所有的房屋并配合办理相关产权过户手续；二、俞晓玲、余田清于本判决书生效之日起十日内连带返还洪耀上、沈紫君购房款等费用共计人民币186,812元。本院二审期间，双方当事人在本院指定的举证期间内未向本院提交任何证据材料，庭询时经本院询问双方当事人亦陈述没有新的证据材料，庭询结束后上诉人洪耀上向本院提交了收款收据复印件5份，证实其份五笔向余田清工支付了七十万元，本院认为上诉人洪耀上未在法定期限内提交证据，该证据由上诉人保管，但是在一审庭审及二审庭询时均未提交，该收款收据中有一笔27万元注明系银行转账，上诉人亦未提交相关的转账凭证，且该证据与上诉人洪耀上在一审时陈述其款项都是支付给原审第三人王风娥相矛盾，故本院对此证据不予质证。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为案涉商品房买卖合同是否有效，根据各方当事人及其代理人陈述的意见，结合在卷的证据材料，依照相关法律规定，本院对此综合分析评判如下：首先，案涉商品房系余田清和俞晓玲夫妻共同财产。余田清与俞晓玲于2012年1月12日登记结婚，2013年3月7日，余田清从南昌同创基业房地产开发有限公司桃花源纪分公司购买了案涉房屋，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款的规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权收益；继承或赠与所得的财产，但本法第18条第三款规定的除外；其他应当归共同所有的财产”，本案中案涉房屋系余田清与俞晓玲在夫妻婚姻关系存续期间购置所得，应当属于夫妻共同财产。其次，余田清在一审时经鉴定为无民事行为能力。限制民事行为能力人实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事法律行为。本案中余田清在2015年开始便患有精神分裂症，而案涉合同是在2018年签订，签订合同时是在余田清患病之后，在一审诉讼过程经法院委托鉴定，余田清为无民事行为能力人，故其民事行为能力应当由其法定代理人代为实施，而本案合同的签订、委托书的出具均是余田清自行实施，其为无行为能力人，故其行为无效。因此，余田清作为无民事行为能力人与上诉人洪耀上签订的合同在没有得到余田清法定代理人的同意和追认的情况下，应当依法认定为无效，合同被认定为无效之后，应当根据合同履行情况确定无效后的处理，本案中洪耀上的特定关系人沈紫君应当将房屋产权登记变更至余田清名下，而余田清收到的购房款应当予以返还。但是上诉人洪耀上认为其向余田清支付了70万元的购房款没有证据证实，一审法院认定余田清收到洪耀上购房款及垫付费用186,812元并无不当，至于洪耀上支付给原审第三人王风娥的款项可以其他法律途径解决。综上所述,洪耀上的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由洪耀上负担。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  徐志峰审判员  聂晓红二〇二〇年九月二十七日书记员  程 梦