云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1957号上诉人（原审被告）：富源县亚达工贸实业公司，统一社会信用代码91530325217310456A，住所地云南省曲靖市富源县中安街道清溪路**。法定代表人：李宝荣，该公司经理。委托诉讼代理人：何志平、汤大柱，公司员工，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：云南皖东房地产开发有限公司，统一社会信用代码91530325325224870K，，住所地云南省曲靖市富源县中安街道鸣凤路大柳树小区法定代表人：王红涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明富，公司股东，特别授权代理。上诉人富源县亚达工贸实业公司因与被上诉人云南皖东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省富源县人民法院（2020）云0325民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富源县亚达工贸实业公司上诉请求：一、撤销云南省富源县人民法院（2020）云0325民初814号民事判决，依法驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）、一审判决认定事实不清。1.一审判决既然认定双方签订的《房屋转让协议》均是履行《房地产项目合作开发协议》约定的内容，双方之间系房地产项目合作开发关系，而非房屋买卖关系，但又认定双方之间的房屋买卖合同成立，显然存在事实认定不清。虽然上诉人通过律师函征询被上诉人是否同意用房产冲抵被上诉人所缴纳的437.85万元的土地出让金的事项，但前提是在律师函中已经明确房产证当年办在被上诉人名下的真实意思和目的，是用于担保《房地产项目合作开发协议》的履行，而不是将房屋出卖或抵押给被上诉人。被上诉人在回函中虽同意用其所缴纳的437.85万元的土地出让金冲抵房产价款，但同时也承诺继续按照《房地产项目合作开发协议》履行房地产项目的合作开发。综上，用房产冲抵437.85万元土地出让金成立的前提是要继续履行《房地产项目合作开发协议》，即用437.85万元的土地出让金冲抵房屋价款成就的生效条件是被上诉人要继续履行《房地产项目合作开发协议》，但从被上诉人交纳了437.85万元土地出让金后，就未对《房地产项目合作开发协议》进行过任何履行义务。因此，被上诉人未履行《房地产项目合作开发协议》，其用437.85万元土地出让金冲抵房款事项是不成立的，一审判决对该前提条件未审查，显然认定事实不清。2.一审判决对担保合同履行性质的房产过户赞同整个房屋的转让（包括土地），是明失公平的，属认定事实不清。房屋过户时土地性质是划拨，不是转让，被上诉人对此也是明知的，若以437.85万元的土地出让金冲抵房屋及土地的转让价款，更是显失公平。（二）、一审判决遗漏被告或必须参加诉讼的第三人，即国中信达资产管理股份有限公司云南分公司，在诉讼程序上存在瑕疵。该土地已被中国中信达资产管理股份有限公司云南分公在（2018）云03民初－1号中申请曲靖市中级人民法院查封，导致判决生效后上诉人无法履行，申请查封的主体是中国中信达资产管理股份有限公司云南分公司，在中国信达资产管理股份有限公司云南分公司对该土地撤销查封前，都是无法履行的，因此，一审法院对上诉人提出被告主体的答辩意见不予审查，遗漏被告或必须参加诉讼的第三人，显然诉讼程序上存在瑕疵。被上诉人未作答辩。云南皖东房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告履行双方于2015年l月5日签订的房产转让协议，积极配合原告办理房产土地过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《房地产项目合作开发协议》，约定甲、乙双方合作运营开发乙方的地块，房地产开发项目暂定名为“富源财富中心”，以甲方独立投资项目建设所需的各项费用及政府规费，乙方以其公司在富源县城清溪路所拥有土地及土地上现有建筑物（注：：地上建筑物按建筑规划要求必须全部拆除作为投资的合作形式，具体事项如下：一、甲、乙双方的合作基础……二、本合作项目地块及地上房屋情况简介1、项目用地具体位置：富源县中安镇清溪路过境公路旁，，地号Ｃ-17-6，图号319／320宗地面积：4592平方米，土地使用权人：富源县亚达工贸实业公司；土地用途：商业服务业；使用权类型：划拔；宗地四至及界址点座标见附件《富源县亚达工贸实业公司宗地图》。2、项目地块上房屋情况：房屋坐落富源县，房屋所有权人：富源县亚达工贸实业公司，丘（地）号：ＧＦＹ2Ｏ120703005，产别：集体，房屋属6层框架结构，总建筑面积为2621.86平方米。详细情况见附件《富源县亚达工贸实业公司房地产平面图》。3、该项目用地已取得富源县人民政府文件［富证复（2014）21号］原则同意富源县亚达工贸实业公司原国有划拨商业用地4592平方米补缴437.85万元人民币土地出让金后办理出让用地手续。……五、双方合作的方式1、双方同意，乙方以其公司在富源县城清溪路所拥有土地及土地上现有建筑物作为投资的合作形式，享受合作开发项目收取固定收益的回报为：贰仟肆佰叁拾柒万元人民币整，扣除前期甲方代为乙方支付的费用外，其余收益部分待甲方建好房子后，按当时市场楼面价格折算房子给乙方作为乙方之收益，以便乙方继续经营，解决职工就业问题。2、甲方负责投资承担本项目开发至竣工验收结束的所有资金1.2亿元人民币。3、乙方不参与富源财富中心项目开发、建设、销售、运营的任何过程。4、乙方不承担项目的任何市场风险。5、乙方在收取甲方支付的固定收益回报后（2437万元整人民币），不参与该项目其他利益的任何分成。6、甲方及甲方授权的管理人员全权负责富源财富中心项目的开发、建设、销售、运营。7、甲方负责投资承担本项目开发至竣工验收结束的所有资金。……七、双方权利和义务ｌ、甲、乙双方都承诺按协议约定执行，不得与任何理由和客观条件违背本协议条款。2、乙方自甲方代替乙方缴纳完毕土地出让金后有义务全力协助甲方办理项目开发所必备的各项证件；由于乙方公司不具备房地产开发资质,为确保项目顺利的进行开发，乙方必须无条件全力协助甲方办理土地过户手续及地上附属物产权的过户，费用由甲方全部承担。3、甲方代替乙方支付土地出让金时，乙方必须把乙方公司所持有的土地证和房产证交给甲方以便办理开发证件。4、乙方自甲方缴纳土地出让金之日起必须在90日内，完成搬迁、安置、拆迁工作，费用由甲方代替乙方支付，具体费用以实际发生为准，此笔费用将来在甲方支付给乙方的固定收益回报中扣除。5、乙方所有的债权、债务、对内对外担保、以及乙方公司人员的工资、社保、五金等，由乙方在固定收益款内自行解决，与甲方无任何关系。……原告于2014年12月23日、2015年1月14日分二次共向富源县非税收入管理局通过银行转账代被告缴纳土地出让金4378500元，被告于2015年1月15日向原告出具收据一份，认可收到原告的合作开发资金4378500元。2015年7月1日，被告办理了上述土地的国有土地使用权出让手续，该地块坐落位置为中安街道清溪路过境公路旁，证号为富源县国用（2015）第511号，土地使用权人为富源县亚达工贸实业公司，使用权面积为4491.9㎡，用途为商业。2015年1月5日,原告与被告签订《房产转让协议》，约定：一、富源县亚达工贸实业公司根据法律的授权合法转让位于清溪路14号的房产，转让的房产产权属于富源县亚达工贸实业公司。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权利。二、房产概况富源县亚达工贸实业公司该总房地产位于县，该宗房地产于1993年4月申请建房，1997年4月取得《建设工程规划许可证》并于同年竣工。。地面建筑物情况是框架结构，6层建筑物，所在层数1-6层，建筑面积2621.86平米，用途为综合，产权人富源县亚达工贸实业公司，产权人于2012年申请取得“富建房字第**”房屋产权证。三、房地产转让价值的约定甲、乙双方都同意该宗房产的转让价格以富源县银厦房地产评估有限公司出具的房屋估价报告中的价格叁百贰十叁万肆仟元整（3234000.00元）人民币为准。四、房产转让款的支付方式在乙方协助甲方办理完毕房产过户手续后，甲方按照富源县银厦房地产评估有限公司出具的房屋估价报告中的房款分批逐步支付给乙方。五、双方权利和义务1、甲、乙双方都承诺按协议约定执行，不得以任何理由和客观条件违背本协议条款。2、乙方有义务全力协助甲方办理房产产权过户；产权的过户所产生的评估、公证等费用由甲方承担。六、本协议经双方法定代表人签字后生效，双方共同遵守，若有违约，违约方必须按对方实际损失及其他连带损失赔偿给对方。……2015年1月20日，原告与被告到富源县住房和城乡建设局办理了“富富建房字第**房屋产权证的过户手续，变更后的房屋所有权人为云南皖东房地产开发有限公司，变更后的房产证号为房权房权证富建房字第**6043号-**落位置为富源县。2018年4月19日，被告委托云南兴磊律师事务所向原告发送律师函，函告内容为：一、贵公司是否还要求按照上述2014年12月23日签订的《房地产项目合作开发协议》履行？请贵公司收到本函后及时回函明确说明。二、位于云南省曲靖市富源县中安街道清溪路**国有土地使用权证号为富源县国用（2015）第**土地上的属于富源县亚达工贸实业公司（以下简称富源亚达工贸公司）所有的坐落于富源县的房屋，房屋所有权证已于2015年ｌ月20日办理在贵公司名下（房屋所有权证号为房权证房权证富建房字第**据富源亚达工贸公司介绍的情况，该房产证当年办在贵公司名下的真实意思和目的，是用于担保上述《房地产项目合作开发协议》的履行，而不是出卖或者抵押给贵公司，该房产仍然是富源亚达工贸公司的资产，而不是贵公司的资产，相应的贵公司按照协议约定代富源亚达工贸公司缴纳的437.85万元土地出让金也属于富源亚达工贸公司的债务。若贵公司确认该房产已属于贵公司的财产而不再属于富源亚达工贸公司的财产，则富源亚达工贸公司在清产核资过程中不再将该房产列入富源亚达工贸公司的资产，相应的贵公司代富源亚达工贸公司缴纳的437.85万元土地出让金也不再列入富源亚达工贸公司的债务，两者进行相互冲抵抹平；若贵公司确认该房产不属于贵公司的财产而属于富源亚达工贸公司的财产，则富源亚达工贸公司在清产核资过程中将会把该房产列入富源亚达工贸公司的资产，相应的贵公司代富源亚达工贸公司缴纳的437.85万元土地出让金也会列入富源亚达工贸公司的债务，两者不进行相互冲抵抹平。具体如何确认处理，请贵公司及时回函明确说明。三、请贵公司在收到本函之日起5个工作日内，及时协助核实上述各项情况，并如实向我所回函说明。逾期不回函说明，视为贵公司自愿放弃相应权利，富源亚达工贸公司在清产核资过程中将依法作出处理，由此产生的一切后果和损失将由贵公司自行承担，本函将在今后的纠纷处理和诉讼过程中作为证据使用。被告在庭审过程中表示对该律师函没有意见。2018年5月21日，原告在经书面向被告询问确认上述律师函的真实性后向云南兴磊律师事务所作出回函，回函内容为：对贵所来函询问的情况，我公司根据与富源县亚达工贸实业公司签署的文件、协议和法律规定为基础，愿意基于现实，就双方的关系处理，同意贵所转达的富源县亚达工贸实业公司的处理意见，双方前期的债权债务关系互相抵消，即贵所说的“两者进行互相冲抵抹平。”积极配合富源县亚达工贸实业公司完成改制。对双方原来签订的《房地产项目合作开发协议》，我公司将继续按照协议的后续安排与富源县亚达工贸实业公司共同努力，争取项目早日合作完成。该回函已由云南兴磊律师事务所转交被告，被告在庭审过程中表示对该回函没有意见。2018年12月6日，云南省曲靖市中级人民法院因中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司与富源县亚达工贸实业公司金融不良债权追偿纠纷一案查封了上述证号为富源县国用（2015）第511号的土地。之后，原告提出执行异议，云南省曲靖市中级人民法院于2019年作出（2019）云03执异98号执行裁定，中止对案外人云南皖东房地产开发有限公司已取得的座落于富源县房屋（房权证号房权证号：富建房字第**6043号-**地使用权的执行。一审法院认为，综合原告与被告签订的《房地产项目合作开发协议》、《房产转让协议》约定的内容，原告与被告之间的真实意思是建立房地产项目合作开发关系，双方签订的《房产转让协议》及办理的房产过户手续，均是履行《房地产项目合作开发协议》第七条第二款约定的内容的行为，故两者之间系房地产项目合作开发关系而非房屋买卖关系。但是，在合同履行过程中，被告通过律师函告知原告“若贵公司确认该房产已属于贵公司的财产而不再属于富源亚达工贸公司的财产，则富源亚达工贸公司在清产核资过程中不再将该房产列入富源亚达工贸公司的资产，相应的贵公司代富源亚达工贸公司缴纳的437.85万元土地出让金也不再列入富源亚达工贸公司的债务，两者进行相互冲抵抹平；”之后原告回函表示：“同意贵所转达的富源县亚达工贸实业公司的处理意见，双方前期的债权债务关系互相抵消，即贵所说的‘两者进行互相冲抵抹平。”所以，原告与被告之间的房屋买卖合同关系在被告收到原告的回函时成立。被告同意把案涉房屋转让给原告，原告也用已支付的款项抵付了购房款，被告应把案涉房屋占用范围内的建设用地使用权一并转让给原告，因双方未约定办理房产土地使用权过户的期限，被告应在原告要求办理过户手续后的合理期限内办理，故对原告要求被告配合其办理案涉房产土地过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告履行2015年1月5日签订的房产转让协议的诉讼请求，因该协议是为履行《房地产项目合作开发协议》第七条第二款约定的内容而签订的，并非独立的房产转让协议，应以双方之后达成的房屋买卖合同为准，故该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决：一、被告富源县亚达工贸实业公司于本判决生效之日起三十日内配合原告云南皖东房地产开发有限公司把坐落于富源县房屋（房权证号：房权证号：富建房字第**6043号-**内的土地使用权过户到原告云南皖东房地产开发有限公司名下。二、驳回原告云南皖东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告富源县亚达工贸实业公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。另查明，双方签订的《房地产项目合作开发协议》六、双方合作回报支付方式：1、双方签订本协议后，甲方（云南皖东房地产开发有限公司）先代乙方（富源县亚达工贸实业公司）缴纳：437.85万元人民币土地出让金，把乙方所持的国有划拨用地变更为国有出让用地。本院认为，综合云南皖东房地产开发有限公司、富源县亚达工贸实业公司签订的《房地产项目合作开发协议》、《房产转让协议》约定的内容来看，双方签订《房产转让协议》将房屋过户至云南皖东房地产开发有限公司名下，是为了履行《房地产项目合作开发协议》约定的第七条内容，双方之间系房地产项目合作开发关系并非房屋买卖关系。在富源县亚达工贸实业公司的律师函中已明确在位于云南省曲靖市富源县中安街道清溪路14号国有土地使用权证号为富源县国用（2015）第511号土地上的属于富源县亚达工贸实业公司所有的坐落于富源县的房屋，房屋所有权证已于2015年ｌ月20日办理在贵公司名下，根据富源亚达工贸公司介绍的情况，该房产证当年办在贵公司名下的真实意思和目的，是用于担保上述《房地产项目合作开发协议》的履行，而不是出卖或者抵押给贵公司，该房产仍然是富源亚达工贸公司的资产，而不是贵公司的资产。律师函中虽有“相互冲抵抹平”，但云南皖东房地产开发有限公司缴纳土地出让金437.85万元是履行《房地产项目合作开发协议》第六条约定内容，不能“相互冲抵抹平”，认定云南皖东房地产开发有限公司缴纳土地出让金437.85万元系双方签订《房产转让协议》的房屋对价款，否则有违于双方签订的《房地产项目合作开发协议》，故云南皖东房地产开发有限公司、富源县亚达工贸实业公司之间并无房屋买卖的真实意思表示。云南皖东房地产开发有限公司诉请履行双方签订的房产转让协议，配合办理房产土地过户的诉讼请求，本院不予支持。中国信达资产管理股份有限公司云南分公司并非本案合同相对人，其不是适格本案被告，一审判决并未遗漏当事人，原判程序上并不存在瑕疵。综上所述，上诉人富源县亚达工贸实业公司的上诉请求部分成立。一审认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销云南省富源县人民法院（2020）云0325民初814号民事判决；二、驳回云南皖东房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费人民币100元，减半收取50元，由云南皖东房地产开发有限公司负担；二审案件受理费人民币100元，由云南皖东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。审判长  迟少杰审判员  刘跃昌审判员  李泽文二〇二〇年九月四日书记员  杨贺清