河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7688号 上诉人（原审原告）：封慧，女，1972年1月10日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：尤闻嘉，河北首珲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨深深，女，1990年1月13日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 原审第三人：石家庄汉谷房产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥**槐安东路**香晴苑家世界-9。（未到庭） 上诉人封慧因与被上诉人杨深深房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 封慧的上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1372号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理 —2— 由：1、2017年3月16日，封慧与杨深深签订《房屋买卖居间合同》购买涉案房屋。当日，封慧与王杨签订《房屋买卖合同》，将自住的荣景园2-404号房屋出售给与王杨。因杨深深不履行合同，封慧被迫终止卖房合同，2017年10月13日石家庄仲裁委员会裁决封慧赔偿王杨20.8332万元；2、封慧与王杨的房屋买卖纠纷与本案存在必然的联系，一审认定事实错误。上诉人只要求被上诉人在最终确定房价后不要再违约，不要因此导致自己无法换房，或给换房带来不必要的麻烦。为防止被上诉人不断违约涨价的情况再次出现，三方均同意将违约金从20%提高至30%。签订协议当晚，上诉人支付定金，被上诉人称其老公认为房屋卖便宜了，不卖了；3、被上诉人的违约行为给上诉人造成了事实上巨大经济损失，上诉人已经将违约金约定的30%降到20%，并不高。 杨深深辩称：1、上诉人与案外人王杨房屋买卖合同纠纷与本案之间没有必然的联系，答辩人违约不必然导致上诉人在另案中违约；2、上诉人在另案中赔偿他人的损失并非是因答辩人违约而产生的直接损失。上诉人欲将自己在另案中的损失转嫁给答辩人没有事实和法律依据。上诉人没有受到任何实际损失，一审判决酌定违约金60000元合情合理，并无不当。请求二审法院维持一审判决，依法驳回上诉人的请求。 封慧一审诉讼请求：1、解除《房屋买卖合同》；2、依法判令被告支付违约金374000元；3、诉讼费等相关费用由被告负 —3— 担。 一审法院的认定事实：2017年3月16日下午16时，原告封慧（乙方）与被告杨深深（甲方）、居间方石家庄汉谷房产经纪有限公司加盟店裕华区鑫佳房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要约定：甲方将其合法拥有的，坐落于石家庄市裕华区房屋出售给乙方，房屋成交价格为1870000元；合同于2017年3月16日签订，签订当日乙方向甲方交付购房定金30000元整；本合同自签订之日生效，甲乙任何一方擅自解除本合同、拒绝履行本合同、违反本合同相关约定、未按约定履行合同给对方造成损失的，均视为违约，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。除此之外，还应承担，若因甲方违约，甲方应在违约之日起第二日内将购房定金退还给乙方，并另付给乙方相当于定金数额一倍的违约金，佣金及按揭服务费不予退还，并由甲方承担乙方佣金及按揭服务费的损失。合同第十条约定其他事宜（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）约定“经甲乙双方协商催房本（裕华区塔北路85号天海誉天下小区21-1-101）费用由甲方承担，如果甲乙双方任何一方违约，违约金为30%，房屋由乙方代为还款”。合同签订后，原告封慧于当日晚上22时01分，将定金30000元通过ＰＯＳ机转账给裕华区欣鼎房产经纪服务中心，随即由中介工作人员向被告杨深深交付定金30000元，被告杨深深拒收，该合同未履行。2020年3月4日，裕华区欣鼎房产经纪服务中心将该定金退还原告封慧。庭审中原告封慧称，裕华区鑫佳房产经纪有限公司与裕华区欣鼎 —4— 房产经纪服务中心系不同的门店，都是加盟店，POS机互用，业务混同。另查明，2017年3月16日18时，封慧与案外人王杨及长安宜都房产经济部签订合同，约定：封慧自愿将坐落在石家庄市桥东区和平东路7号荣景园2－1－404的房屋出售给王杨，实际成交价格为126万元，房屋定金50000元。合同签订后，封慧于当日晚上22时收到王杨通过中介交付的房屋定金50000元。后封慧未继续履行该合同，王杨向石家庄仲裁委员会申请仲裁。石家庄仲裁委员会于2017年11月13日作出石裁字[2017]第561号裁决：（一）封慧向王杨支付违约金15万元；（二）封慧向王杨返还定金5万元；（三）驳回王杨的其他仲裁请求；（四）仲裁费12798元，由王杨负担4457元，封慧负担8332元。上述（一）（二）（四）项裁决款，共计208332元。封慧不服，向石家庄市中级人民法院申请撤销仲裁，石家庄市中级人民法院于2018年10月26日作出（2018）冀01民特132号民事裁定，驳回封慧的申请。庭审中，原告封慧称卖房是想以小换大，因杨深深不同意卖房，而孩子面临小升初，如果继续履行与王杨的房屋买卖合同，孩子将无法落户上学，故未履行。 一审法院认为，原被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据原告封慧提交的微信聊天记录、POS机刷卡单、中介出具的收条以及通话记录相互印证，可以证实被告杨深深在签订合同后，拒绝接收房屋定金，且未履行合同义务，被告杨深深已经违约，应当承担违约责任。鉴于原被告双方均同意解除《房屋买卖居间合同》，故对原告封慧请求解除《房屋买卖居间合同》，本院予以支持。关于违约金， —5— 原告封慧主张按照合同成交价的20%计算，以弥补其因被告杨深深违约导致其不能履行与案外人的房屋买卖合同而产生的损失，但是该损失的产生与被告杨深深的违约行为之间并没有必然的联系，并非直接损失，原告封慧主张的违约金过高，根据原被告双方约定的定金数额以及合同的履行情况、过错程度，本院酌定违约金为60000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条的规定，判决如下：一、解除原告封慧与被告杨深深签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告杨深深于本判决生效之日起十日内支付原告封慧违约金60000元；三、驳回原告封慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6910元，减半收取3455元，由原告封慧负担554元，被告杨深深负担2901元。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，杨深深与封慧签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，杨深深明确表示不履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任。合同约定“经甲（杨深深）乙（封慧）双方协商催房本（裕华区塔北路85号天海誉天下小区21-1-101）费用由甲方承担，如果甲乙双方任何一方违约，违约金为30%，房屋由乙方代为还款”。本案 —6— 系房屋买卖合同纠纷，双方对违约金的约定具有督促守约和处罚违约的功能。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。杨深深作为违约方不仅没有证明违约金约定的过高，且从一审庭审到二审答辩中从未提出过违约金约定过高的主张，一审法院主动认定“原告封慧主张的违约金过高”，无事实和法律依据。杨深深应当按照合同约定向封慧支付总房价的30%的违约金，但封慧自动要求杨深深按20%的比例支付违约金系对自身权利的放弃，本院予以确认。封慧在与王杨案件中损失与本案无直接的因果关系，但杨深深应当对自己的违约行为负责而不存在所谓的封慧将另案中的损失转嫁给她的情形。不诚信行为盛行的原因是违约的成本太低，违约者应当因为其不诚信的行为受到处罚而不应因此而获得利益。封慧主张杨深深按总房款187万元的20%支付违约金37.4万元，本院予以确认。 综上所述，封慧的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1372号民事判决第一项； 二、撤销石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初1372号民事判决第二、三项； 三、被上诉人杨深深于本判决生效之日起十日内向上诉人封慧支付违约金374000元。 —7— 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3455元，二审案件受理费6910元，共计10365元，由被上诉人杨深深负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年九月七日 书记员 赵浩淼