河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初3773号原告：丁友军，男，1969年1月2日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告：丁龙龙，男，1993年2月2日出生，汉族，住洛阳市涧**。共同委托诉讼代理人：夏文远，河南弘创律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：刘海彬，男，1968年4月14日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：王艳红，女，1973年9月16日出生，汉族，住洛阳市涧**。共同委托诉讼代理人：李逯炜、史淑敏（实习），河南开物律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：洛阳普联房地产经纪有限公司郑州路分公司，住所地：洛阳市涧**联盟路与郑州路交叉口联盟居民点**12-101。法定代表人：李永永，该公司经理。委托诉讼代理人：谷金宛，该公司员工。代理权限：特别授权。原告丁友军、丁龙龙与被告刘海彬、王艳红、第三人洛阳普联房地产经纪有限公司郑州路分公司（以下简称普联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏文远、被告的委托诉讼代理人李逯炜、史淑敏、第三人普联公司的委托诉讼代理人谷金宛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁友军、丁龙龙向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《洛阳市存量房买卖合同》以及原告与被告、第三人签订的《居间服务合同》；2、判令被告向原告支付违约金154000元；3、判令被告向原告支付原告向第三人支付的居间代理费10000元；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月21日，原告通过第三人与被告签订《洛阳市存量房买卖合同》及《居间合同》，约定总房款77万元，对本合同的解除应当采用书面形式。合同签订后，原告支付10000元定金和10000元居间代理费。2019年11月10日，被告明确表示不再卖房给原告，经多次协商被告仍不愿意卖房。2019年12月，被告把涉案房产以更高价格卖给他人。根据合同约定，被告应当向原告支付房屋总成交20%的违约金，同时退还原告已支付的其他费用。现被告已退还定金，但拒不支付违约金和中介费。原告在兰州工作，为与被告签合同多次往返于洛阳与兰州，产生交通费、误工费等，现房价上涨又给原告造成不可估量的损失，原告为追偿自己的损失又支付律师费。被告的违约行为给原告造成重大损失，请判如所请。被告刘海彬、王艳红辩称，被告与原告的《洛阳市存量房买卖合同》已经解除，解除原因是被告不同意原告提出的降低房款并延期一个月支付的要求。合同约定房款77万元，付款方式为按揭贷款，贷款面签通过后支付首付款25.7万元，贷款50万元，在贷款面签前，原告提出改为一次性付款而且要求降低房价，并且是一个月后才付款，被告因急需卖房款用以购买新房，多次明确拒绝。根据贷款面签规定需买卖双方全部到场，但贷款面签当天，原告丁龙龙没有到达现场，是原告的违约行为致使双方当天根本无法按照合同约定办理贷款面签手续。贷款面签当天，双方经过协商一致决定解除合同，遂原告丁友军要求退还定金，并当即主动向被告出示了微信收款二维码，被告通过扫原告的微信收款码退回了定金。被告与原告之间的合同解除后，被告为筹集购买新房的购房款另寻买房人并且低价卖出。原告丁龙龙自签订合同之日至约定办理面签之日均未到场，被告从未见过原告丁龙龙，原告诉称为签订合同往返兰州与洛阳的陈述与事实不符。至于原告诉称因房价上涨造成的损失更是没有事实和法律依据。退一步讲，即使被告违约，违约金也明显过高，以双倍返还定金为限。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人普联公司述称，第三人已经履行了居间义务，不存在任何过错，是被告违约在先，拒不履行合同，根据原、被告签订的《洛阳市存量房买卖合同》第十二条约定“对本合同的解除，应当采用书面形式”，因原、被告没有签订书面的解除协议，故买卖合同并未解除。本院经审理认定事实如下：2019年10月21日，原告丁友军、丁龙龙（乙方）与被告刘海彬（甲方）签订《洛阳市存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于洛阳市涧西区西苑路润升花苑小区4幢5-101房产，面积97.9平方米，总房款77万元，乙方于2019年10月21日前向甲方支付装修补偿定金1万元，于面签通过后支付首付款257000元，贷款500000元，乙方从本协议约定的总房款中留存3000元作为物业保证金，双方应于2019年11月11日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。同日，原告丁友军、丁龙龙（乙方）与被告刘海彬（甲方）、第三人普联公司（丙方）签订一份《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于涧西区西苑路润升花苑小区4幢5-101房产于2019年10月21日签订了《洛阳市存量房买卖合同》，由乙方向丙方承担居间代理费15000元，甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无需退还，如支付方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，丁友军、丁龙龙向刘海彬交纳1万元定金，向第三人普联公司支付居间代理费（中介服务费）1万元。2019年11月10日，丁友军向刘海彬、王艳红提出将付款方式变更为一次性付款，并在原购房款的价格上再优惠一些，双方未达成一致意见，王艳红以微信方式表示其不将房产出售给原告。2019年11月11日，办理贷款面签当天，刘海彬以王艳红不同意卖房为由将定金1万元退还给丁友军。另查明，2019年12月19日，刘海彬、王艳红将涧西区西苑路润升花苑小区4幢5-101房产已以60万元的价格出卖给案外人沈帅、李春艳。本院认为，原告丁友军、丁龙龙与被告刘海彬签订的房屋买卖合同，及与第三人普联公司签订的居间服务合同，均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告丁友军提出变更付款方式和合同价款，系对合同内容作出的变更要约，被告刘海彬、王艳红可自由作出意思表示，接受视为同意合同变更，拒绝视为不同意合同变更，双方仍应按照原合同履行。被告刘海彬、王艳红在不同意变更的情况下，明确表示不再出售房屋，并在办理贷款面签当天，向原告退还了定金，没有继续履行合同义务，且在此后将房产出售给他人，其行为属违约行为，应承担相应的民事责任。鉴于该合同已实际无法履行，原告丁友军、丁龙龙要求解除买卖合同和居间合同的诉讼请求，本院予以支持。被告刘海彬、王艳红提出的双方经协商一致解除合同的辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。被告因其的违约行为致使合同解除，应当支付违约金，对于被告刘海彬、王艳红提出约定的违约金过高的辩称意见，根据民法通则规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。综合本案原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本案约定的违约金过高，应当予以减少。根据合同法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故本案的违约金酌定为1万元。因被告刘海彬、王艳红的违约行为致使居间合同无法履行，根据居间合同的约定，原告丁友军、丁龙龙可向被告刘海彬、王艳红要求追偿中介服务费，故原告丁友军、丁龙龙要求被告刘海彬、王艳红赔偿中介服务费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘海彬、王艳红于本判决生效后十日内，向原告丁友军、丁龙龙支付违约金10000元；二、被告刘海彬、王艳红于本判决生效后十日内，向原告丁友军、丁龙龙赔偿中介服务费10000元；三、原告丁友军、丁龙龙的其它诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1790元，原告丁友军、丁龙龙承担895元，被告刘海彬、王艳红承担895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 康 理二〇二〇年九月七日书记员 王丽媛