广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3201号上诉人（原审原告、反诉被告)：广东同方科技园有限公司，住所地：广东省鹤山市共和镇。法定代表人：翟某1。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：林映华，女，1977年7月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******。上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤山市共和镇灏星银雨幼儿园**********，住所地：广东省鹤山市共和镇。校长：林映华。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：林俊怡，广东天爵律所事务所律师。上诉人广东同方科技园有限公司（以下简称“同方公司”）因与上诉人林映华、鹤山市**********（以下简称“银雨幼儿园”）租赁合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初13号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同方公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为同方公司无需赔偿银雨幼儿园、林映华装饰装修残值损失。（上诉请求与一审判决差额为429563.28元）；2.本案全部诉讼费由银雨幼儿园、林映华承担。事实和理由:一审判决事实认定、法律适用错误。一审以佛智评字（2020）005号《价格评估报告书》为依据，认定同方公司应赔偿林映华、银雨幼儿园装饰装修残值429563.28元错误。首先，涉案租赁合同书是由于不可抗力或情势变更即“三旧改造”导致无法继续履行，是不可归责于双方的原因导致合同履行的基础丧失，不存在一方恶意违约，因此同方公司解除该租赁合同书合法不属于违约，并无过错，无需赔偿林映华、银雨幼儿园的任何损失。其次，即使同方公司需赔偿损失，也不应赔偿装饰装修残值损失。由于林映华、银雨幼儿园装修时没有按照合同征得同方公司同意，同方公司无需进行任何补偿或赔偿，更何况该租赁场地装修是否由林映华、银雨幼儿园实施，为林映华、银雨幼儿园所有也无证据证明。即使同方公司需赔偿装饰装修残值损失，佛智评字（2020）005号《价格评估报告书》也不能作为认定依据，鉴定机构鉴定残值时将重置价格乘以成新率70%来计算，该计算方式并不是装饰装修的残值而是现值；这些装饰装修有部分已被林映华、银雨幼儿园拆除，鉴定机构鉴定的实际上是超出数量的。由于鉴定机构关于装饰装修残值的鉴定方法和结论错误，同方公司不应承担该部分鉴定费用。林映华、银雨幼儿园辩称，应驳回同方公司的上诉请求，由二审依法改判支持林映华、银雨幼儿园上诉请求，具体事实理由和书面上诉意见一致。林映华、银雨幼儿园上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项，改判同方公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿林映华、银雨幼儿园6683737.17元，具体为：（1）租赁场地装修装饰残值429563.28元；（2）设备设施残值185836.03元；（3）另行承租场地额外增加的租金支出现值1312853.97元；（4）剩余租期收益2740440元；（5）另行承租场地需投入的装修装饰及设备设施支出的重置价格2015043.89元；2.维持一审判决第一项、第三判决内容。上述上诉请求与一审判决有异议（增加）的标的为6254173.89元；3.判令同方公司承担本案的一、二审诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：一审判决没有认定同方公司存在明显故意违约解除合同的事实，由此作出明显错误的认定和判决。一、同方公司作出解除合同通知甚至以诉讼方式终止与林映华、银雨幼儿园的租赁合同关系，是同方公司违约提前拒绝继续履行租赁合同义务的行为，应当承担违约责任，林映华、银雨幼儿园的反诉主张有充分的事实支持和法律依据，应予支持。一审判决在双方均没有诉请亦无释明的情况下，将合同解除作为其认定内容违反诉讼程序；且在明显违背事实的情况下作出毫无依据的主观判断。二、一审判决查明事实部分与认定事实部分矛盾。首先，一审判决查明林映华、银雨幼儿园于2019年8月14日交回承租场地给同方公司，林映华、银雨幼儿园的租金交至2019年8月31日，另外却认为租赁合同在2018年3月27日解除，明显存在矛盾。其次，同方公司举证的鹤山市人民政府（鹤府〔2018〕29号）《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧城镇（旧住宅）改造项目方案的批复》并非法定不可抗力的情形，不属于合同解除且免除违约责任的范围。一审判决没有任何文字认定鹤府〔2018〕29号《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧城镇（旧住宅）改造项目方案的批复》属法定不可抗力的情形。同方公司以鹤府〔2018〕29号批复为由，发出所谓的解除合同通知，完全没有任何法律依据。同方公司于2018年3月27日的函件根本不具备解除合同的法定要件。三、林映华、银雨幼儿园的上诉请求有充分的事实依据和法律依据。1、解除合同通知虽然林映华签收，但之后林映华、银雨幼儿园一直与同方公司就确认租赁合同效力和是否合同解除的纠纷在仲裁、确认仲裁协议效力、诉讼等程序处理，林映华、银雨幼儿园从未确认同方公司发出的解除合同通知书的效力和法律后果。2、如前所述，鹤府〔2018〕29号批复不是法定不可抗力情形，同方公司单方面提出解除合同，属拒绝履行约定义务，依法应当向守约的林映华、银雨幼儿园华承担赔偿责任。3、林映华、银雨幼儿园根据佛智评字（2020）002号《价格评估报告书》和佛智评字（2020）005号《价格评估报告书》的评估结论提出反诉请求有充分事实依据和法律依据，林映华、银雨幼儿园的上诉请求依法应予支持。同方公司辩称，具体答辩意见和同方公司上诉的事实理由以及一审的答辩意见一致，应当驳回林映华、银雨幼儿园的上诉请求。同方公司向一审法院起诉请求：1.判令林映华、银雨幼儿园支付物业占用费（从2018年8月28日起按60500元/年的标准计算，计算至2020年4月7日为50247.24元）；2.判令林映华、银雨幼儿园承担本案全部诉讼费用。林映华、银雨幼儿园共同向一审法院提出反诉请求：1.判令同方公司向林映华、银雨幼儿园支付投资所造成的损失8384367.90元，其中：（1）租赁场地装修损失650000元（包括2016年新增的厨房不锈钢设施35万元），（2）教职工解除合同的遣散安置及补偿费用335497.76元，（3）因须另觅场地装修须投入2925986元，（4）因另觅场地而增加的租金支出919824.14元，（5）因搬迁而遭受的剩余租期收益2853060元，（6）因场地搬迁而发生的费用600000元，（7）退还保证金50000元及支付违约金50000元，共计100000元；2.判令同方公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月27日，林映华与鹤山丽得电子实业有限公司签订《幼儿园租赁合同书》，鹤山丽得电子实业有限公司为出租方（甲方），林映华为承租方（乙方），合同约定：“经甲、乙双方协商，就乙方租赁甲方自有的鹤山市***********休闲教育中心开办幼儿园适宜，达成如下协议：……二、甲方出租物业是鹤山市*************及周围草地，草地可用栏栅围住，合计建筑面积约为3千平方米……六、合同期内因为不可抗力造成的财产损失，按双方投入部分由各自承担……八、租赁期限：期限为拾伍年，即从2010年1月15日起至2025年1月15日止。九、租金支付方式：（一）租赁期内第1年-5年每年租金伍万元；第6年-8年每年租金伍万伍仟元；第9年-11年每年租金陆万零伍佰元；第12年-15年每年租金陆万陆仟伍佰伍拾元。起租日从正式签定租赁合同起计算（45天免收租金由乙方自行设计装修，3月1日起计租金）……十、租赁期保证金：乙方签订合同时要向甲方缴交保证金伍万元，保证金不计息，到租赁期满时，乙方无违反合同规定及经济行为的，甲方即将保证金退回乙方。十二、违约责任：如乙方违约，甲方有权终止合同，没收乙方保证金伍万元，并无偿收回交予乙方的承租物，另要通过法律途径追讨因乙方违约对甲方所造成的相关损失。如甲方在合约期内有转让出售物权，需经双方协商，保证乙方经营权益，如甲方违约或单方终止合同，甲方要支付伍万元违约金给予乙方，并支付乙方投资所造成的一切损失……”。鹤山丽得电子实业有限公司在落款甲方处盖章确认，林映华在落款乙方处签字及按捺指纹确认，银雨幼儿园在抬头承租方处亦加盖公章。庭审中双方确认涉案标的对应的门牌号是鹤山市**********。林映华向鹤山丽得电子实业有限公司支付了押金50000元，鹤山丽得电子实业有限公司于2010年1月16日出具了《收款收据》给林映华。2014年12月11日，鹤山丽得电子实业有限公司变更企业名称为鹤山同方照明科技有限公司；2018年12月28日，鹤山同方照明科技有限公司变更企业名称为广东同方科技园有限公司。2018年2月27日，鹤山市人民政府作出鹤府复﹝2018﹞29号《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧城镇（旧住宅）改造项目方案的批复》，同意鹤山同方照明科技有限公司位于共和镇共建路（宗地号：440784007008GB00537、440784007008GB00530）的旧城镇（旧住宅）改造项目的改造方案。2018年3月27日，同方公司向林映华发出《关于解除通知书》，内容为：根据鹤山市人民政府“鹤府复﹝2018﹞29号”文件内容，鹤山同方照明科技有限公司（下称“我司”）所属的丽得花园（员工二村）小区（下称“本小区”）已被纳入鹤山工业城（共和镇）的总体规划范围，将按照文件精神及规划要求开展“三旧”改造。本小区的现有建筑物，将在2018年9月27日全部拆除。为落实“三旧”改造文件要求及保障安全施工，我司将与各租户解除租赁关系。我司现提前正式发函通知您：“出租予贵司的厂房因“三旧”改造需要拆除，致使《租赁合同书》无法继续履行，贵我双方签订的《租赁合同书》在收到本通知书后，于2018年8月27日依法解除。”，请您在收到本函件后，着手准备搬离工作，并请您在2018年8月27日前搬离我司出租场地。2018年3月27日，林映华签收了《关于解除通知书》。同方公司提供一份林映华于2019年8月13日签名的《利德花园幼儿园承诺》，内容为：“经双方协调同意，幼儿园内所属物品已搬运完毕，幼儿园园方承诺：现只搬运不锈钢门12道……其余所有金属物品、门窗等不得搬运和拆出，幼儿园的进出人员安全自行负责，进出须得施工方同意。搬运时间不得超过2019.8.13，过期不再搬运。本协议只限于本次搬运，与其他无关。”。林映华在“幼儿园负责人签字”栏签字确认，还有施工负责人及见证人签字。庭审中林映华、银雨幼儿园明确对该份证据真实性无异议。同方公司还提供了一份林映华、银雨幼儿园出具的《交回承租场地通知书》，林映华、银雨幼儿园通知同方公司租赁场地在2019年8月14日起交回同方公司，同方公司陈述于2020年4月7日收到该通知。林映华为证明其主张的损失，向一审法院申请司法鉴定，一审法院通过摇珠确定了佛山市智择价格事务所有限公司为本案的鉴定机构，佛山市智择价格事务所有限公司于2020年1月20日完成编号分别为佛智评字（2020）002号、佛智评字（2020）003号、佛智评字（2020）005号《价格评估报告书》。佛智评字（2020）002号《价格评估报告书》对银雨幼儿园另行承租场地需要投入的装修装饰及设备设施支出的价格进行评估，评估计算出重置价格为2015043.89元；佛智评字（2020）003号《价格评估报告书》对共和镇丽得花园14号休闲教育中心及周围草地面积约3000平方米内的银雨幼儿园内的全部装修、装饰及设备设施的重置价格进行评估，评估计算出装修装饰重置价格为1158098.49元、设备设施重置价格为346626.29元，合计1504724.77元；佛智评字（2020）005号《价格评估报告书》对共和镇丽得花园14号休闲教育中心及周围草地面积约3000平方米内的银雨幼儿园内的全部装修装饰及设备设施的残值、另行承租场地所增加的租金支出及剩余租期收益价格进行评估，评估计算出装修装饰残值为429563.28元、设备设施残值为185836.03元、租金差损失为1312853.97元、剩余租期收益为2740440元，合计4668693.28元。林映华支付了鉴定费56550元。一审法院判决：一、驳回同方公司的全部诉讼请求；二、同方公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿林映华、银雨幼儿园装修装饰残值429563.28元；三、同方公司于判决发生法律效力之日起十日内向林映华、银雨幼儿园退还保证金50000元；四、驳回林映华、银雨幼儿园的其他反诉请求。案件本诉受理费131.92元，由同方公司负担。反诉受理费35245.30元，由同方公司负担2015.94元；林映华、银雨幼儿园负担33229.36元。鉴定费56550元，由同方公司承担2966.59元，林映华、银雨幼儿园承担53583.41元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕林映华、银雨幼儿园、同方公司的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。双方当事人对一审判决第三项无异议，本院径予维持。一审判决不予支持林映华、银雨幼儿园诉请的50000元违约金，林映华、银雨幼儿园未提出上诉，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、同方公司是否属于违约解除合同；二、林映华、银雨幼儿园请求同方公司赔偿的各项损失应否予以支持。关于争议焦点一。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件。本案中，同方公司解除合同的理由是出租厂房因“三旧”改造需要拆除，致使合同无法继续履行。因双方合同中并无约定出租厂房的“三旧”改造系同方公司可解除合同的事由，且出租厂房的“三旧”改造系由同方公司申请经政府审批同意实施，亦不属于不可抗力。因此，同方公司解除合同不符合约定或法定解除的条件，属单方违约解除，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决认定同方公司单方解除合同并无不当，本院予以认可。同方公司上诉认为其不属于违约解除合同理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。首先，根据《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。合同解除并不影响守约方向违约方主张违约赔偿责任的权利。本案中，涉案合同第十二条违约责任中约定“如甲方违约或单方终止合同，甲方要支付伍万元违约金给予乙方，并支付乙方投资所造成的一切损失”，该约定属于合同中的结算和清理条款，依照《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，同方公司违约解除合同应按双方约定赔偿林映华、银雨幼儿园因违约所造成的损失，而根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，应赔偿的损失包括直接损失以及可得利益损失。一审判决认定合同解除后同方公司仅需赔偿直接损失不当，本院予以纠正。其次，直接损失是因违约造成现有财产的减少和费用支出，通常包括违约所造成的现有财产的减少以及因违约而支出的费用两个方面。可得利益损失指如果债务人履行合同债务时，债权人可以因此获得的利益。在具体案件计算和认定可得利益损失时，应当运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，综合考量不可预见的损失、不当扩大的损失、因违约获得的利益、双方的过失及必要的交易成本。本案中，双方约定同方公司违约解除合同应赔偿林映华投资所造成的一切损失，但该约定并不明确，故对相应损失的认定应依照法律规定进行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，林映华、银雨幼儿园对其所主张的损失赔偿是否已实际发生及符合可得利益损失计算和认定规则承担举证责任。1、关于租赁场地装修装饰残值损失429563.28元。该项损失属直接损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，本案同方公司违约解除合同，林映华、银雨幼儿园请求同方公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失429563.28元，依法应予支持，一审对此处理正确，本院予以维持。同方公司上诉认为其无违约、林映华进行的装饰装修未经其同意均与事实不符，同方公司认为评估结果依据不足，但未能提交反证，本院不予采纳。2、关于设备设施残值损失185836.03元。该项损失属直接损失。经审查，该项损失中涉及的设备设施均属于可自行取走或拆走的物品，应由林映华、银雨幼儿园自行处理，不应作为解除合同后的损失主张，该项损失依据不足，本院不予支持。3、关于另行承租场地额外增加的租金支出现值损失1312853.97元。该项损失属于因违约而支出的费用，属直接损失的范围。因林映华、银雨幼儿园开办幼儿园另行租赁的场地租金的支付并非一次性支付，林映华、银雨幼儿园也没有提供已缴纳租金的证据，一审诉讼中没有申请对其承租同方公司厂房剩余租赁期内的租金价值进行评估，本院无法综合相关情况合理确定或酌定因违约造成的额外支出租金的价值，故对该项损失，本院不予支持。4、关于剩余租期收益损失2740440元。该损失为剩余租赁期内经营收益损失，属可得利益损失。经审查，佛智评字（2020）005号《价格评估报告书》所得出的剩余租期收益2740440元所依据的仅是林映华、银雨幼儿园自行提交的几份财务报表，该些财务报表系林映华、银雨幼儿园单方提供且并未向评估机构提供得出财务报表结论相应的财务资料，故剩余租赁期内经营收益评估结果依据明显不足，本院不予确认。因林映华、银雨幼儿园诉讼中未能进一步提供其他有效证据证明其合同解除前年均经营收益情况，故对林映华、银雨幼儿园主张的该部分损失，本院不予支持。5、关于另行承租场地需投入的装修装饰及设备设施支出的重置价格损失2015043.89元。该项损失属于因违约而支出的费用，属直接损失的范围。其中，关于设备设施支出的重置价格损失部分。该部分损失与所主张的设备设施残值损失实质重复，在本案对设备设施残值损失185836.03元不予支持的情形下，该部分损失亦依据不足，本院不予支持。关于另行承租场地需投入的装修装饰损失。一审中评估机构虽然就承租厂房装修装饰重置价格进行了评估，但前文已对租赁场地装修装饰残值损失予以支持，而林映华、银雨幼儿园诉讼中并没有提供已支付装修装饰款的证据，且另行投入的装修装饰费用存在属其合理经营成本的部分，本院现无法综合已支出的装修装饰费用、承租厂房装修装饰重置价格、经营幼儿园必要的经营成本等情况合理确定或酌定该部分损失，故对该部分损失，本院亦不予支持。综上，一审判决对此节争议问题的论理虽有所不当，但判决结果并无不妥，本院予以维持。综上，对林映华、银雨幼儿园主张的各项损失，除租赁场地装修装饰残值损失429563.28元予以支持外，其所主张的设备设施残值损失、设备设施支出的重置价格损失依据不足，本院不予支持；其他剩余租期收益损失、另行承租场地需投入的装修装饰、额外增加的租金支出现值损失，因林映华、银雨幼儿园未能充分举证证明，应承担举证不力后果。综上所述，林映华、银雨幼儿园和同方公司的上诉请求均理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有所不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63322.65元（已预交），由上诉人林映华、鹤山市***********担55579.21元、上诉人广东同方科技园有限公司负担7743.44元。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二〇年九月二十八日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华