广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2295号原告：惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司，住所地：惠阳区新圩镇红田村。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：丘业壕，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶健霖，广东指针律师事务所律师助理。被告：惠州市优沃加家具有限公司，住所地：惠州市惠阳区。法定代表人：曾某1。原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司（以下简称魏宝公司）诉被告惠州市优沃加家具有限公司（以下简称优沃加公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告魏宝公司的法定代表人杜某1、委托诉讼代理人丘业壕、叶健霖，被告优沃加公司的法定代表人曾某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏宝公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告优沃加公司之间的《厂房租凭合同书》、《补充协议》和《三方厂房租赁补充协议》于2020年2月10日解除；2.请求判令被告优沃加公司向原告支付从2020年1月1日至2020年2月10日拖欠的租金164547.63元；3.判令被告向原告支付自2020年2月11日至被告实际返还租赁厂房之日止的租赁厂房占有使用费（暂计至2020年4月7日的租赁厂房占有使用费是236273.52元）；4、判令被告优沃加公司向原告支付从2019年12月1日至被告实际搬离租赁厂房之日止的欠缴电费、滞纳金（暂计至2020年3月31日拖欠的电费是22216.54元，滞纳金是304.9元，共计22521.44元）；5、判令被告优沃加公司向原告支付2个月的租金256666元作为损失；6、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月30日，原告与胡雪签订《厂房租凭合同书》（以下简称“原合同”），约定胡雪租用原告总建筑面积约11500平方米，位于广东省惠州市惠阳区**********，宿舍两栋，办公楼一栋，展厅一栋，配电房一栋，保安室一栋及配套设施，（以上及以下均简称“租赁厂房”）用于工业生产、住宿及办公使用。该房屋约定租期为九年，分为三个租期，第一期自2012年3月1日至2015年2月28日止，每年月租金105000元；第二期自2015年3月1日至2018年2月28日止，每年月租金116668元；第三期自2018年3月1日至2021年2月28日，每年月租金128333元。合同还约定，双方签订合同时，胡雪向原告支付租房保证金210000元人民币和电费押金50000元人民币。胡雪已于签订合同当天一次性缴足该房屋租房保证金及电费押金。此外，原合同还约定，胡雪不得将厂房转租。如在租期内转租或退租，要提前3个月书面通知原告。2014年8月7日，原告与胡雪签订《补充协议》，约定双方之前所签的《厂房租凭合同书》继续生效执行，所有条款的权利义务不变，双方需无条件继续执行。2017年11月30日前后，原告、胡雪与被告签订了《三方厂房租赁补充协议》（以下简称“三方协议”），约定原合同中胡雪基于原合同所享有或承担之全部权利、义务，除该三方协议另有约定外转由被告享有或承担（即租赁合同权利义务的总体转让），胡雪不再承担其与原告所签订的《厂房租凭合同书》的全部权利、义务。同时约定，在三方协议生效起至2021年2月28日止，租金按原合同约定履行。2019年11月20日前后，为方便沟通与联系，原告法定代表人杜某1在微信上建立“租金群”，并将被告实际控制人李劲毅、法定代表人曾某1、总经理郑清湖等人拉进群，意在解决因租金、水电费等产生的合同问题。曾某1在群上表示由其全权负责与原告之间的合同租金问题。自2019年7月起，被告通过户名为郑清湖的账户（账号：6216********)向原告支付租金。2019年12月起至今，被告一直拒缴水电费，截止2020年3月31日，被告拖欠的电费是22216.54元，滞纳金是304.9元，共计22521.44元。此外，从2020年1月至2020年2月10日，被告恶意拖欠租金164547.63元。2020年2月10日前，原告发现被告违反合同约定，私自将租赁厂房以分租的方式转租给他人，目前发现其私自转租的对象有：1、马景扬，2、黄倩（通过杨德军付款予郑清湖或处理相关事务），3、东莞市启童家具有限公司（以下简称启童公司，通过汪发荣签订合同、打款并处理事物），4、洪凯伦（通过洪天埭处理相关事务）。另经核实，马景扬向郑清湖支付了押金90000元；启童公司向郑清湖支付了102000元，黄倩通过杨德军向郑清湖支付了厂房押金、2019年12月租金、2020年1月租金等共计90600元，洪凯伦与被告签订了协议。其中杨德军还以郑清湖涉嫌诈骗向当地公安机关报案。鉴于被告一边违约转租并大肆收取租金押金，一边欠缴水电费、租金，其恶意违约、根本违约明显。为了及时维护自身合法权益，也为了避免让更多无辜者上当受骗，原告遂于2020年2月10日，在“租金群”上发出了《通知》并在租赁厂房进行张贴公告，要求合同作废(即解除合同），并要求被告等尽快搬离出租赁物。2月19日，原告再次在群上发出了《通知》，向被告重申合同已经解除。后来，因被告及启童、黄倩等单位、个人怠于从租赁物搬离，原告在“租金群”发出了《关于清空、搬离出租赁物的通知》，进一步要求他们于2020年3月27日从租赁厂房搬离。原告认为，既然“租金群”里有被告的实际控制人、法定代表人和总经理，尤其被告的法定代表人曾某1在该群里，那么在该“租金群”发出解除合同的《通知》，被告明显已经收到《通知》，相关单位和个人也应收到。故原被告双方的租赁合同已于2月10日依法解除。原告还认为，被告一边违约转租给他人并收取大额租金押金，另一边又拒付原告租金、水电等，明显是恶意违约、根本违约，根据原合同第二条及第四条的约定，逾期两月未付租金，甲方有权当作乙方毁约处理，终止合同，并可依约要求被告支付2个月的租金作为损失。2020年2月10日后，被告及其违约转租对象启童公司、马景扬、黄倩、洪凯伦仍未完全完成搬离租赁厂房手续，持续实际占用了原告的租赁厂房，故被告须向原告支付相应的租赁厂房占有使用费。综上，被告恶意违约、根本违约，原告为维护自身合法权益已于2020年2月10日依法单方解除双方租赁合同关系，现诉至法院，恳请法院在查清事实的基础上，判如所请。原告魏宝公司为其陈述事实提交如下证据：1、原告营业执照；2、被告营业执照；3、《厂房租凭合同书》；4、《补充协议》；5、《三方厂房租赁补充协议》；6、《通知》；7、“租金群”相关信息及聊天记录截图（含《通知》、《关于清空、搬离出租赁物的通知》等）；8、招商银行账户历史交易明细表；9、用电客户基本信息、电费单；10、编号7129529《收据》；11、《厂房租赁合同》；12、编号7129532《收据》；13、被告与黄倩的《厂房租赁合同》；14、电子回单号是0020-XXXX-XXXX-0179、0020-XXXX-XXXX-0173和0021-XXXX-XXXX-0172的3张《中国工商银行电子银行回单》；15、杨德军的《报警回执》；16、被告与洪凯伦的《厂房租赁合同》；17、放行条；18、建设用地规划许可证两份（编号07XXX6、编号07XXX3）。被告优沃加公司辩称：1.曾某1于2019年7月经郑清湖介绍在不知该公司实际情况下且非自愿被当法人代表。李劲毅一直欺骗我曾某1说公司没有债务与债务官司且还骗我说转法人是为了让优沃加公司上市而且转法人代表后公司一切债务与我无关。现李劲毅恶意逃避债务而且把所有责任推到我身上，让我当替死鬼。2.我在2019年11月13号，被李劲毅跟郑清湖合骗转账，说是做法人代表要走账，当时钱都由李劲毅转郑清湖卡上，郑清湖转我再让我转到广东荣意家居股份有限公司帐号上，实际广东荣意家居股份有限公司法人代表是李劲毅，这转账是由李劲毅，郑清湖，我三人当面转账，李劲毅还说这是走程序没事，但现在李劲毅且不承认，李劲毅这是欺骗恶意转账，欺骗政府部门跟供应商来逃避债务的行为。3、我在不知情况下被他人冒签名字，冒签股东会议书股东股权转让合同且是在惠阳工商局调原材料我才知道有人冒签被告名字做假资料来恶意把法人转给我。4、我当法人代表以后，实际上被告也不管事也非该公司员工，并未支付任何薪酬。优沃加公司也是空壳公司且没有生产，一切事由还是李劲毅实际控制。全由广东荣意家居股份有限公司法人李劲毅及前董事郑清湖管事与本人无关，至今公司账户及税务，海关等单位法人都非我。关于原告的诉求，没有意见陈述，但是这笔款要由广东荣意家居股份有限公司承担。被告优沃加公司为其答辩提交如下证据：1、开户许可证；2、股东会决议；3、股权转让合同；4、报警回执；5、优沃加公司工商登记信息；6、广东荣意家居股份有限公司工商登记信息；7、证明书；8、转账记录。本案审理过程中，原告代理律师向本院申请律师调查令，要求向惠州市公安局惠阳区分局塘吓派出所调取杨德军在2020年3月4日向该所报案的全部相关材料（包括但不限于立案登记表、相关讯问或询问笔录等，案涉报警回执号：441************7000650279），本院依法予以准许。2020年5月28日，塘吓派出所向本院提供黄倩、郑清湖、杨德军、杜某1四人的询问笔录。上述材料已经双方当事人质证。经开庭质证，对上述无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合原被告的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。经审理查明：2011年12月30日，原告魏宝公司作为甲方与案外人胡雪作为乙方签订《厂房租凭（赁）合同书》（以下简称“原合同”），有本案有关的约定为：乙方租用甲方总建筑面积约11500平方米，位于广东省惠州市惠阳区，宿舍两栋，办公楼**，展厅**，配电房**，保安室一栋及配套设施（以下简称涉案租赁物）用于工业生产、住宿及办公使用。该合同约定租期为九年，分为三个租期，第一期自2012年3月1日至2015年2月28日止，每月租金105000元；第二期自2015年3月1日至2018年2月28日止，每月租金116668元；第三期自2018年3月1日至2021年2月28日，每月租金128333元。合同第二条约定，“乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金。逾期一月未付租金，甲方有权随时终止合同。逾期两月未付租金，甲方有权当作乙方毁约处理，终止合同，并保留使用其他合法的追缴权力。”合同还约定，双方签订合同时，乙方向甲方支付租房保证金210000元和电费押金50000元。此外，原合同第四条还约定，“在合同期内，甲乙双方均不得随意毁约，否则违约一方要赔偿对方二个月的租金作为损失”。而且，乙方不得将厂房转租。乙方如在租期内需转租或退租，要提前3个月书面通知甲方。原告自认，乙方（胡雪）已于签订合同当天一次性缴足该房屋租房保证金及电费押金26万元。2014年8月7日，原告魏宝公司变更股东和法定代表人后与案外人胡雪签订了《补充协议》，约定双方之前所签的《厂房租凭合同书》继续生效执行，所有条款的权利义务不变，双方需无条件继续执行。2017年11月30日前后，原告魏宝公司作为甲方、案外人胡雪作为乙方与被告优沃加公司作为丙方签订了《三方厂房租赁补充协议》，约定乙方基于原合同所享有或承担之全部权利、义务，除该三方协议另有约定外转由丙方享有或承担，乙方不再承担其与原告所签订的《厂房租凭（赁）合同书》的全部权利、义务。合同约定，甲乙双方的合同期限在2017年11月30日到期，在三方协议生效起至2021年2月28日止，租金按原合同约定履行。本协议与原甲乙双方签订的《厂房租赁合同》一同构成有效的合约文件，二者缺一不可。甲乙丙三方均在补充协议上签字、盖章。原告自称，2019年11月20日前后，为方便沟通与联系，原告法定代表人杜某1在微信上建立“租金群”，并将被告优沃加公司的实际控制人李劲毅、法定代表人曾某1、总经理郑清湖等人拉进群内，意在解决因租金、水电费等产生的合同问题。被告法定代表人曾某1曾经在群上表示由其全权负责与原告之间的合同租金问题。根据原告提交的银行流水显示，自2019年7月起，被告通过户名为郑清湖的账户（账号：6216********)向原告支付涉案租赁物的租金。从2020年1月起，被告优沃加公司没能按时足额交纳原告租金，至2020年2月10日被告拖欠租金164547.63元。2020年2月10日前，原告又发现被告违反合同约定，私自将租赁厂房以分租的方式转租给他人，已经确认发现其私自转租的对象有：1、马景扬，2、黄倩（通过杨德军付款予郑清湖或处理相关事务），3、东莞市启童家具有限公司（通过汪发荣签订合同、打款并处理事物），4、洪凯伦（通过洪天埭处理相关事务）。原告遂于2020年2月10日，在“租金群”上发出了《通知》并在涉案租赁物进行张贴公告，以被告违反合同第二条规定为由终止合同，并要求被告尽快配合搬走相关设备和物品。2月19日，原告再次在“租金群”上发出了《通知》，向被告重申合同已经解除。后来，因被告及东莞市启童家具有限公司、黄倩等人怠于从租赁物搬离，原告在“租金群”发出了《关于清空、搬离出租赁物的通知》，再次要求被告及次承租人于2020年3月27日之前从租赁厂房搬离。2020年3月27日前后，马景杨、黄倩、洪凯伦、东莞市启童家具有限公司陆续搬离涉案租赁物，自此涉案租赁物已经在原告的控制之下。在诉讼过程中，原告追加马景杨、黄倩、洪凯伦、东莞市启童家具有限公司为本案被告，2020年6月30日庭审结束后，原告撤回对以上四被告的起诉，经审查，原告的申请符合法律规定，本院予以准许。又查明，2019年12月起至今，被告一直拒缴水电费，截止2020年3月31日，被告拖欠的电费是22216.54元（分别是2019年12月9528.15元，2020年1月份5413.44元，2020年2月份3323.15元，2020年3月份3951.80元），滞纳金是304.9元，共计22521.44元。另查明，涉案租赁物在2007年6月29日已经取得建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与案外人胡雪签订的《厂房租凭（赁）合同书》《补充协议》以及原告、被告与胡雪之间签订《三方厂房租赁补充协议》是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，本院确认其合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。按照合同约定，当月租金应当在每月5日前支付完毕，被告拖欠租金或转租的，原告均有权单方终止合同。本案中，被告拖欠原告2020年1、2月份的租金并且存在转租他人的事实，已经构成违约，原告在2020年2月10日在微信群以及在涉案租赁厂房发出终止合同通知，通知被告尽快搬离租赁物，本院认为该通知已经有效送达被告，因此，原告请求确认原告与被告优沃加公司之间的《厂房租凭（赁）合同书》《补充协议》和《三方厂房租赁补充协议》于2020年2月10日解除，具有法律和合同依据，本院予以支持。合同解除前，被告拖欠2020年1月份至2月10日的租金共计164547.63元，原告请求被告支付的理由成立，本院予以支持。按照法律规定，合同解除后直至被告搬离涉案租赁物前产生的实际占用费，被告也应支付。经查实，本案次承租人是在2020年3月31日搬离的，而且租赁物已经被原告收回，因此，实际占用费应当从2020年2月11日计算至2020年3月31日止，按照每月租金128333元计算为213888.33元（85555.33元+128333元），对于原告请求的实际占用费，本院支持213888.33元，超出部分本院不予支持。被告租赁期间产生的电费应当自行负担，原告请求被告支付2019年12月至2020年3月31日的电费22216.54元及滞纳金304.9元有南方电网的电费单予以证实，本院予以支持。根据双方合同约定“违约方要赔偿对方2个月的租金作为损失”，本案被告违约，原告请求被告赔偿2个月的租金损失256666元，本院予以支持。至于原告请求追加被告优沃加公司的股东及实际控制人为本案被告，经审查，该申请不符合法律规定，本院不予准许。对于被告优沃加公司的答辩意见，属于混淆了公司法人与公司法定代表人、公司实际控制人对外民事责任的法律关系，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司与被告惠州市优沃加家具有限公司之间的《厂房租凭（赁）合同书》《补充协议》和《三方厂房租赁补充协议》于2020年2月10日解除；二、被告惠州市优沃加家具有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司支付2020年1月至2020年2月10日期间的租金164547.63元；三、被告惠州市优沃加家具有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司支付2020年2月11日至2020年3月31日期间的厂房实际占用费213888.33元；四、被告惠州市优沃加家具有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司支付违约金256666元；五、被告惠州市优沃加家具有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司支付垫付的电费22216.54元和滞纳金304.9元；六、驳回原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费10600元减半收取为5300元，由被告惠州市优沃加家具有限公司负担5188元，原告惠州市惠阳魏宝五金洁具有限公司负担112元（原告已预交诉讼费5300元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 梁东辉二〇二〇年九月一日法官助理 朱瑞仙书 记 员 肖志扬