江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终367号 上诉人（原审被告）：鹰潭鑫琥房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利东路**，统一社会信用代码91360600159997025X。 诉讼代表人：薛建园，鹰潭鑫琥房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易根明，江西赣鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严昌忠，男，1965年4月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被上诉人（原审原告）：廖晓霞，女，1966年7月29日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邹新华，江西东昇律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张紧根，江西东昇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）鹰潭鑫琥房地产开发有限公司因与被上诉人（原审原告）严昌忠、廖晓霞商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2019）赣0602民初1948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鹰潭鑫琥房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院(2019)赣0602民初1948号民事判决书中全项判决，并改判驳回被上诉人严昌忠、廖晓霞的全部诉讼请求； 2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人严昌忠、廖晓霞承担。 理由：原审判决认定诸多事实错误，甚至基本事实不清，适用法律错误，必然导致错误的判决。 一、原审判决认为“二原告与被告签订的十五份《鹰潭市商品房买卖合同》、十四份补充协议及被告，二原告、黄国盛、窦玲、陆晓初签订的“三方协议”系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵守合同及协议的约定”属于事实认定错误。 1、案涉十五份《鹰潭市商品房买卖合同》、十四份“补充协议”及“三方协议”的签订不是各方当事人对商品房买卖的真实意义表示，而是为了保证债权的实现，以签订商品房买卖合同及协议的形式提供担保，即名为买卖实为借贷，依法应当认定为无效合同。(1)原审中上诉人向法庭提交的黄国盛在鹰潭市公安局2015年2月13日的2份“讯问笔录”、廖晓霞的“讯问笔录”及呈请侦查终结报告书证实：a、二被上诉人系夫妻关系，被上诉人廖晓霞与案外人黄国盛系同母异父的兄妹关系，三人为同一利益共同体；b、以黄国盛名义借款4140万元给案外人陆晓初的实际债权人是被上诉人廖晓霞，4140万元的借款全部为被上诉人廖晓霞组织的资金（其中仅仅36万元为黄国盛的资金），黄国盛仅仅是位无业人员，受被上诉人廖晓霞的雇佣充当显名债权人，每月向被上诉人廖晓霞领取3000元的工资；c、黄国盛成为上诉人鹰潭鑫琥房地产开发有限公司最大股东后，于2013年10月10日至2014年1月17日期间，掌控着公司的所有财务证件，包括户名为陆晓初，账号位数为0863的工行的U盾，并将上述证件交由被上诉人廖晓霞实际掌控操作；d、被上诉人掌控公司财务的目的是为了以签订商品房买卖合同的形式将房屋登记至自己名下将购房款转出，以保障以黄国盛为显名债权人的债权得以实现；e、被上诉人廖晓霞利用其控公司财务的职权，分别于2013年11月26日以被上诉人严昌忠的名义汇入11876000元至上诉人账户内、于2013年11月27日以被上诉人严昌忠的名义汇入7014200元至上诉人账户内、于2013年12月3日以被上诉人廖晓霞的名义汇入9429760元至上诉人账户内，以上合计28319960元的“购房款”全部转回被上诉人廖晓霞账户内（或被上诉人廖晓霞指定认可的账户内）。至此，被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同的真实目的显而易见，仅是为了保证其4140万元债权的目的，这与普通的业主购房截然不同。(2)原审判决不但没有对上诉人提交的上述证据进行论证，而直接绕开该组证据，反而以案外人陆晓初对整个过程都知晓且参与其中为由，将实际控制人陆晓初与上诉人独立的法人地位混为一谈，而毫不顾及股东违反《公司法》相关规定侵害上诉人作为法人利益的事实，进而认定“商品房买卖合同及协议合法有效，即使签订商品房买卖合同的目的是为了保障黄国盛的债权，也是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性的规定，”这明显属于错误认定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。故，原审判决认定商品房买卖合同及协议合法有效于法无据。 2、被上诉人与上诉人签订上述合同及协议时，被上诉人已经完全介入上诉人的管理，其对案涉项目的具体竣工验收状况了如指掌。上诉人与施工单位合同约定的工程竣工时间为2014年2月19日，后再次变更至2014年5月30日，然而，十四份“补充协议”约定的交付房屋时间为2013年8月25日，显然该约定是违背客观事实无法履行的。《合同法》规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；《合同法》同时规定当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中，被上诉人按补充协议的约定支付所谓的购房款是其故意促成条件成就的，对照法律的上述规定，属无效的约定。 二、原审判决认定“二原告已经履行了自己支付购房款的义务，被告管理人解除《鹰潭市商品房买卖合同》的条件不成就”属于认定事实错误。1、如前所述，被上诉人严昌忠、廖晓霞所支付的所谓的购房款共计28319960元并非购房款，而仅仅是过账款，是被上诉人廖晓霞全权操控的，且该过账款全部由被上诉人廖晓霞转回其账户内，案外人陆晓初虽对该过程知情，但不能成为随意处置、侵吞上诉人合法财产的理由。被上诉人廖晓霞的行为已涉嫌我国《刑法》规定的职务侵占罪，或与案外人黄国盛共同联合，符合“套路贷”的情形，应当立案处理。2、退一步讲，按照被上诉人严昌忠、廖晓霞支付了购房款的辩解，其也没有付清全额的购房款。a、二被上诉人与上诉人签订的十四份“补充协议”（2013年5月16日被上诉人廖晓霞与上诉人签订了十一份“补充协议”、2013年5月29日被上诉人严昌忠与上诉人签订了三份“补充协议”）中约定以黄国盛4140万元的债权抵扣购房预付款，是以2013年5月17日签订的“三方协议”成立并生效为基础，该“三方协议”属于实践性合同，后因黄国盛在2014年初即向中国国际经济贸易仲裁委员会以借款合同纠纷申请仲裁，要求债务人归还4140万元的债务，黄国盛以该仲裁行为表明拒绝履行“三方协议”，即不同意抵扣购房预付款，故十四份“补充协议”因为条件未成就而未生效，作为购房人的被上诉人应当按照《商品房买卖合同》约定的房价款付清金额房款，而不是按照十四份“补充协议”约定的50%及37.5%支付购房款。显然被上诉人没有付清金额的购房款；b、依据被上诉人廖晓霞与上诉人签订了十一份“补充协议”、被上诉人严昌忠与上诉人签订了三份“补充协议”约定，被上诉人仅需支付上诉人房价的37.5%、50%，显然不合理。其一，该“补充协议”是在陆晓初、上诉人无法归还黄国盛4140万元的债务的情形下，与被上诉人签订的，属于乘人之危，显示公平，损害了公司其他股东的合法利益，故可撤销；其二，该约定属于“明显不合理的低价”。3、被上诉人未履行付清购房款义务，上诉人管理人依据法定解除《鹰潭市商品房买卖合同》，有理有据，有法可依。 三、原审判决中存在以下程序违法情形。 鹰潭鑫琥房地产开发有限公司管理人（原审判决中鹰潭鑫琥房地产开发有限公司管理人江西赣鹰律师事务所并非独立的诉讼主体）向二被上诉人通知解除与其签订的《鹰潭市商品房买卖合同》的行为一经通知即生效，对该行为不具有可诉性，被上诉人没有诉权。故原审判决对被上诉人诉讼确认解除行为无效进行立案审理，违反有关立案受理条件的规定，且缺乏审理的法律依据，原审判决对上诉人有关诉讼主体不适格及案由的答辩不予采纳，属于主观臆断，缺乏法律依据。纵观全案发展经过，被上诉人廖晓霞以黄国盛名义出借4140万元给陆晓初，上诉人为该笔债务承担担保责任，因到期无法归还，为保证4140万元的债权得以实现，被上诉人廖晓霞利用其掌控上诉人财务期间，将案涉15套商品房签订买卖合同，利用过账的方式，办理备案登记至自己名下，现4140万元的债权已经中国国际经济贸易仲裁委员会裁决确认，而被上诉人廖晓霞又诉请法院要求继续履行15套商品房买卖合同，确认该15套房屋的所有权，被上诉人廖晓霞恶意侵吞上诉人合法财产的意图显而易见。鉴于上诉人鹰潭鑫琥房地产开发有限公司已进入破产重整的关键时期，为维护上诉人特别是广大债权人的合法利益，上诉人望二审法院客观、公正的查明案件全部事实，合理、合法的进行审理、裁判。 被上诉人答辩意见如下：一、被答辩人以涉案十五份商品房买卖合同及相关协议名为买卖实为借贷为由，主张涉案十五份商品房买卖合同及相关协议无效，该主张明显不能成立。 1、本案十五份商品房买卖合同及相关协议不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，本案十五份商品房买卖合同及相关协议没有违反任何法律的规定。第一，从时间上看，第24条规定的是：民间借贷合同签订后，借款到期前，借贷双方签订房屋买卖合同（实质为以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保），借款到期后借款人不能偿还借款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷纠纷进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。而本案情形是，所有商品房买卖合同及相关协议均签订于被答辩人所述的4140万元借款到期后。第二，从主体上看，第24条规定的是：民间借贷合同与房屋买卖合同均系完全相同的同一主体。但本案情形是，借款合同的主体是案外人陆晓初与黄国盛，而房屋买卖合同的主体是答辩人与被答辩人。即便按照被答辩人的说法，4140万元中案外人黄国盛只有36万元的份额，那么，出借人也应当是混合主体即答辩人与黄国盛。第三，从房屋买卖合同的履行情况看，第24条规定的情形中，房屋买卖合同的买方不会向卖方支付任何款项，但本案中，答辩人向被答辩人支付了总计28319960元的巨额购房款。上述购房款中，2500余万元最终被用于偿还黄国盛的债务，被答辩人为此减少了2500余万元的担保债务，另外300余万元最终被用于答辩人偿还其他债务。对于上述情形，被答辩人自身在一审中对2500余万元最终被用于偿还黄国盛的债务，被答辩人为此减少了2500余万元的担保债务也予以了认可。 2、被答辩人的管理人解除答辩人与被答辩人签订的十五份商品房买卖合同的行为与被答辩人在上诉状中的主张自相矛盾。被答辩人的管理人解除答辩人与被答辩人签订的十五份商品房买卖合同时，本身就说明被答辩人的管理人认可十五份商品房买卖合同是合法有效的，因为只有合法有效的合同才存在需不需要解除的问题。如合同无效，被答辩人只需向法院主张要求确认合同无效，主张解除本身说明被答辩人也认可合同效力。 3、上诉人补充提交的证据建设工程施工合同及施工进度补充协议不能证明涉案商品房买卖合同无效。具体理由因在重审一审质证有详细陈述，故在此不再陈述。 二、答辩人已经按照商品房买卖合同或者补充协议的约定付清了全部购房款，被答辩人称答辩人没有付清购房款明显与事实不符。本案中答辩人严昌忠与被答辩人签订了总计四份购房合同，其约定的成交价与答辩人的付款情况可以分为二类不同情况。第一、2013年11月25日，答辩人与被答辩人签订了一份编号为“YT2013010349”的《鹰潭市商品房买卖合同》。该合同约定购房单价为10000元每平方米，建筑面积为1187.6平方米，合同总价为1187.6万元。答辩人已于2013年11月26日通过建设银行转账向被告支付购房款1187.6万元，履行完了自己的合同付款义务。 第二、2013年5月29日，答辩人与被答辩人签订了编号为“YT2013005281”“YT2013005285”“YT2013005290”的三份《鹰潭市商品房买卖合同》及《补充协议》。“YT2013005281”“YT2013005285”“YT2013005290”，号《鹰潭市商品房买卖合同》约定的房屋单价均为60000元每平方米，三份合同的总价款为14026800元。《补充协议》对购房单价进行了调整，约定在被答辩人未按期交付房屋且未能退回答辩人购房预付款的情况下，房屋单价调整为30000元每平方米，三份合同的总价款为7014200元。由于被答辩人未能按期交房且未能退还购房预付款，答辩人按照补充协议约定于2013年11月27日通过建设银行转账向被答辩入支付购房款7014200元，已经履行完了自己的合同付款义务。 本案中答辩人廖晓霞与被答辩人分别于2013年5月15日及16日，签订了编号为“YT2013004934”“YT2013004936”“YT2013004938”“YT2013004940”“YT2013004941”“YT2013004942”“YT2013004943”“YT2013004945”“YT2013004947”“YT2013004948”“YT2013004949”的十——份《鹰潭市商品房买卖合同》及《补充协议》。上述《鹰潭市商品房买卖合同》约定的房屋单价均为24000元每平方米。《补充协议》对购房单价进行了调整，约定在被告未按期交付房屋且未能退回原告购房预付款的情况下，房屋单价调整为9000元每平方米。由于被答辩人未能按期交房且未能退还购房预付款，答辩人按照补充协议约定于2013年12月3日通过银行转账向被告支付购房款9429760元（折合12000元每平方米），已经履行完了自己的合同付款义务。 三、答辩人依照《补充协议》的约定支付十四份房屋商品房买卖合同的购房款有充分的事实依据，被答辩人称《补充协议》没有生效没有依据。1、2013年5月15日及16日，答辩人廖晓霞与被答辩人在签署十一份《鹰潭市商品房买卖合同》的当日或次日，就每份购房合同分别签署了一份《补充协议》，这些补充协议均有双方当事人的签字或盖章，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的协议。上述补充协议对双方签署的商品房买卖合同作了重大的变更。第1条对房屋交付时间变更为：甲（鹰潭鑫琥房地产开发有限公司）乙（廖晓霞）双方约定上述房屋的交付日期为2013年8月25日。第2条对购房款支付方式变更为：乙方购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方鹰潭鑫琥房地产开发有限公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元当中的相应数额的借款抵作乙方购房预付款。第3条对被答辩人未按约定时间交房导致购房价款的变更：甲方未能在2013年8月25日之前交付房屋，且又未退回乙方全部的预付购房款，则甲乙双方一致同意：在比条件下，乙方享有按照所签署的《鹰潭市商品房买卖合同》所列示房价的37.5%购买房屋的权利，甲方应予以无条件配合，并应在三个月之内（2013年11月25日前）向乙方交付所购买房屋，并协助办理产权证。2013年5月17日，廖晓霞与鹰潭鑫琥房地产开发有限公司、陆晓初、窦玲、黄国盛签署了一份《协议》，约定以黄国盛（作为出借方）对陆晓初（作为借款方）及被告鹰潭鑫琥房地产开发有限公司、窦玲（作为担保方）的4140万元借款债权相应数额抵作原告上述购房合同当中的购房预付款。由于各方始终都未曾对上述三方协议提出过变更或异议，因此，答辩人已经以黄国盛债权折抵的形式按照《鹰潭市商品房买卖同》及《补充协议》的约定交付了首付款。但被答辩人没有按照《补充协议》的约定在2013年8月25日之前交房，也没有将答辩人所支付的预付款（以黄国盛的债权折抵）退回（即归还黄国盛借款）。因此，答辩人依照《补充协议》中调整的购房单价支付购房款的条件已经成就。由于答辩人于2013年12月3日已经支付了全部购房款，黄国盛2014年9月29日提起仲裁时，主张的借款金额里并没有把折抵首付款的金额扣除。被答辩人无视时间上的先后次序以及答辩人于2013年12月3日已经支付了全部购房款的客观事实，仅仅以2014年黄国盛的仲裁行为主张黄国盛已经拒绝了履行三方协议，故补充协议没有生效，该主张明显不能成立。2、2013年5月29日，答辩人严昌忠与被答辩人在签署编号为“YT2013005281”“YT2013005285”“YT2013005290”的《鹰潭市商品房买卖合同》的当日，就每份购房合同分别签署了一份《补充协议》，同上所述，答辩人依照《补充协议》的约定支付三份商品房买卖合同的购房款有充分的事实依据。 四、本案中，答辩人即使按照《补充协议》约定支付的购房单价也不低于市场价，被答辩人并未因此造成任何损失。被答辩人诉称补充协议约定的价格属于明显不合理低价以及答辩人乘人之危，被答辩人的说法明显于事实不符。1、答辩人廖晓霞2013年5月15日和5月16日与被答辩人签订的共计十一份购房合同购买的是二层的全部十二个店铺中的十一个店铺。答辩人中请法院调取的证据证明，他人一时期购买的与答辩人购买房产在同一楼层的01021号店铺的实际成交价为11000元每平方米，答辩人实际向被答辩人支付的购房款是12000元每平方米，高于01021号店铺的实际成交价。2、2013年5月29日，答辩人严昌忠与被答辩人签订的三份购房合同购买的是一层的01016、01017、01018三个店铺，答辩人申请法院调取的证据证明，同一时期01016、01017、01018三个店铺两边的01015及01019两个店铺的实际成交价为30000元每平方米，答辩人按照补充协议约定向被答辩人支付的购房款正是30000元每平方米。 五、被答辩人诉称答辩人支付的购房款仅仅是过账款，实际上没有支付购房款的主张与事实不符，明显不能成立。答辩人提供的证据银行转款凭证和中国国际经济贸易仲裁委员会(2015)中国贸仲京裁字第1067号《裁决书》足以证明，答辩人支付了购房款，被答辩人也认可收到了答辩人支付的28319960元购房款。虽然答辩人支付的购房款后来被转出，但全部被用于偿还被答辩人实际控制人陆晓初所欠黄国盛和顾善桂的债务，被答辩人作为上述债务担保人也相应减轻了担保责任。而且，答辩人提供的证人证言及被答辩人提供的公安呈请侦查终结报告书都能够证明被答辩人实际控制人陆晓初实际组织并直接参与了上述款项的整个流转过程。因此，被答辩入主张没有收到答辩人支付的购房款与事实不符，明显不能成立。被答辩人诉称答辩入侵占其巨额财产更是对答辩人的恶意污蔑。 六、本案原、被告诉讼主体资格及案由恰当，符合法律规定，被答辩人称本案解除合同的行为不具有可诉性没有任何法律依据。1、被告鹰潭鑫琥房地产开发有限公司在破产重整过程中，其破产管理人向原告发出解除原告与被告所签《鹰潭市商品房买卖合同》的通知，其行为性质属于履行破产管理人的职责，行为后果应当归属于被告。2、被答辩人的管理人作出的《鹰潭鑫琥房地产开发有限公司破产重整权利申报通知书》明确被答辩人与各购房人签订的《商品房买卖合同》继续履行，被答辩人的管理人在处理买卖合同相关事项时，理应一视同仁。但被答辩人的管理人却在答辩人已经履行完付款义务的前提下唯独解除答辩人的合同，如被答辩人管理人的行为得逞，答辩人2800多万元的巨额财产将不复存在，对于被答辩人管理人的如此严重侵权行为，被答辩人居然诉称答辩人对此行为没有诉权，不知被答辩人的法律依据何在？ 严昌忠、廖晓霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与两原告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（暨确认被告管理人解除与两原告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》的行为无效）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月15日，原告廖晓霞与被告签订了七份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号分别为“YT2013004934”“YT2013004936”“YT2013004938”“YT2013004940”“YT2013004941”“YT2013004942”“YT2013004943”，该七份合同约定的购房款分别为2221200元、1432800元、1905840元、1432800元、2221200元、1432800元、1905840元，还约定了付款方式为按揭贷款，在2013年5月15日前，支付商品房首付款，首付款分别为1111200元、716800元、955840元、71680元、1111200元、716800元、955840元，交房时间为2014年10月31日等内容。同年5月16日，原告廖晓霞与被告又签订了四份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号分别为“YT2013004945”“YT2013004947”“YT2013004948”“YT2013004949”，该四份合同约定了购房款分别为1473840元、1468800元、1905840元、1432800元，还约定了付款方式为按揭贷款，在2013年5月16日前，支付商品房首付款，首付款分别737840元、734800元、955840元、716800元，交房时间为2014年10月31日等内容。同日，双方还就上述十一份《鹰潭市商品房买卖合同》签订了十一份补充协议，约定了房屋交付时间为2013年8月25日，在本协议签订之日起至2013年8月25日止，原告廖晓霞有权利无条件退房，如原告廖晓霞退房，则被告有义务无条件退回原告廖晓霞所预付的购房款；原告廖晓霞的购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作购房预付款，若被告未能在2013年8月25日前交付房屋，且没有退回全部预付购房款，则按合同所列房价37.5%支付房款，本协议与双方签订了《鹰潭市商品房买卖合同》具有同等法律效力，当本协议与《鹰潭市商品房买卖合同》的条款不相符或相抵触，以本协议为准等内容。2013年5月17日，原告严昌忠、廖晓霞与被告鑫琥公司及案外人黄国盛、窦玲、陆晓初签订了一份三方协议，一致同意两原告购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作两原告购买“鑫琥广场”房屋（含店铺）的预付款。2013年5月29日，原告严昌忠与被告签订了三份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号为“YT2013005281”“YT2013005285”“YT2013005290”，合同约定了购房款分别为3979200元、6027600元、4020000元，还约定了付款方式为按揭贷款，在2013年5月29日前，支付商品房首付款，首付款分别1990200元、3014600元、2010000元，交房时间为2014年10月31日等内容。同日，双方还就上述三份《鹰潭市商品房买卖合同》签订了三份补充协议，约定了房屋交付时间为2013年8月25日，在本协议签订之日起至2013年8月25日止，原告严昌忠有权利无条件退房，如原告严昌忠退房，则被告有义务无条件退回原告严昌忠所预付的购房款；原告严昌忠的购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作购房预付款，若被告未能在2013年8月25日前交付房屋，且没有退回全部预付购房款，则按合同所列房价50%支付房款，本协议与双方签订了《鹰潭市商品房买卖合同》具有同等法律效力，当本协议与《鹰潭市商品房买卖合同》的条款不相符或相抵触，以本协议为准等内容。2013年11月25日，原告严昌忠与被告鑫琥公司又签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号为YT2013010349，合同约定了购房款为11876000元，于2013年11月25日前一次性付清，房屋交付时间为2014年10月31日等内容。2013年11月26日，原告严昌忠分三笔按合同约定的购房款数额向被告鑫琥公司支付了购房款11876000元。2013年11月27日，原告严昌忠又按三份补充协议约定预付款金额即7014200元分三笔汇至被告鑫琥公司银行账户，被告在同一天将7014200元汇入陆晓初账户。2013年12月3日，原告廖晓霞按十一份补充协议约定的预付款金额9429760元，分十一笔汇入被告鑫琥公司银行账户，同日，陆晓初用饶海均的身份证及账户将9429760元从被告鑫琥公司账户上转入至饶海均的账号。2016年10月27日，江西省鹰潭市中级人民法院裁定受理了关于被告的破产重整申请。江西省鹰潭市中级人民法院指定一审法院审理被告破产重整一案，一审法院指定了江西赣鹰律师事务所担任被告管理人。2016年12月16日，被告鑫琥公司管理人向两原告发出（2016）鑫琥破管字第13号、14号通知书，通知解除上述十五份《鹰潭市商品房买卖合同》，两原告对通知书不服诉至本院。 另查明，陆晓初系被告的实际控制人，被告鑫琥公司的股东为窦玲和陆卫武，其中窦玲系陆晓初的妻子，陆卫武系陆晓初的儿子。2013年1月24日，黄国盛与陆晓初签订了《借款合同》，借款金额为4140万元，被告鑫琥公司、窦玲、朱忠发对上述债务承担连带保证责任。2013年1月底，黄国盛再次借款860万元给陆晓初，陆晓初将被告86%的股权转让给黄国盛，并办理了工商变更登记，在黄国盛作为被告鑫琥公司控制人时，经与陆晓初商量后将上述十五套房产卖给了两原告，并经陆晓初同意后就十五套房产办理了备案登记，且被告鑫琥公司的财务人员将两原告购房款28319960元也告知了陆晓初。两原告购房款转入的同日经原告廖晓霞与陆晓初商量后，由原告廖晓霞操作，将两原告转入的房款又转入到陆晓初及其指定的账户，后被陆晓初用于还黄国盛及顾善桂的借款，其中还黄国盛的借款为25319960元，顾善桂的借款3000000元。由于陆晓初及连带保证人被告、窦玲、朱忠发未能偿还剩余的借款及利息，故黄国盛向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，中国国际经济贸易仲裁委员会于2015年10月28日作出（2015）中国贸仲京裁字第1067号《裁决书》，裁决书中对陆晓初于2014年11月26、27日，12月3日向黄国盛的归还了借款及利息计25319960元的事实予以确认。 一审法院处理结果：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。本案中，两原告与被告签订的十五份《鹰潭市商品房买卖合同》、十四份补充协议及被告，原告严昌忠、廖晓霞，案外人黄国盛、窦玲、陆晓初签订三方协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应遵守合同及协议的约定。原、被告双方在补充协议中约定用2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作购房预付款，且黄国盛在三方协议中也对该抵扣行为予以同意，故被告应当按十四份补充协议的约定，于2013年8月25日将房屋交付给两原告，但被告没有按协议约定的时间交付房屋，也没有按协议约定退回用黄国盛的债权抵扣的购房预付款，则两原告有权按协议约定的金额支付房款。现两原告已经按照补充协议约定的金额支付购房款，特别是原告严昌忠与被告鑫琥公司于2013年11月25日签订的一份合同编号为YT2013010349的《鹰潭市商品房买卖合同》，原告严昌忠已经按合同约定将全部购房款11876000元一次性支付给了被告，两原告已经履行完了合同义务，管理人解除合同不符合破产法第十八条的规定，故管理人发出的解除合同的通知书应予以撤销。被告辩称两原告交付款项不是房款而且过账款，是为了保护黄国盛的债务，两原告未实际履行支付房款的义务，一审法院认为被告实际控制人陆晓初参与了两原告购买房屋全过程，且两原告支付的款项也被陆晓初用于偿还黄国盛的借款，也直接减少了被告鑫琥公司的连带担保责任，两原告交付款项不是过账款而应当认定为支付的房款，故被告鑫琥公司的该辩驳意见，一审法院不予采纳。被告辩称是管理人依据破产法的规定解除被告与两原告签订的共计15份《商品房买卖合同》，而并非被告解除了与两原告之间的《商品房买卖合同》，故本案的诉讼主体应当是原告与管理人，而非被告，且案由定“商品房销售合同纠纷案”也不妥当，该解除行为属于法定解除，原告对管理人的解除行为不服，不具有可诉性。一审法院认为虽然本案是因被告管理人向两原告发出解除合同通知书引起的纠纷，但最终还是要依据两原告与被告签订的15份《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议来认定两原告是否履行了合同约定全部义务，故本案案由定商品房销售合同纠纷并无不妥。本案中，被告管理人行使的是合同解除权，根据合同相对性原则，这时其发解除合同通知书的行为应当视为被告的行为，故被告是本案适格的被告。虽然《企业破产法》没有对管理人作出的解除合同决定不服可以提起诉讼的规定，但也没有规定管理人的这种行为是不可诉的行为，故两原告的起诉只要符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本院就应当受理，并进行审理，故对被告该辩驳意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，经合议庭评议，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决： 撤销鹰潭鑫琥房地产开发有限公司管理人江西赣鹰律师事务所向原告严昌忠发出的决定解除合同编号为“YT2013005281”“YT2013005285”“YT2013005290”“YT2013010349”的《鹰潭市商品房买卖合同》的（2016）鑫琥破管字第13号通知书，及向原告廖晓霞发出的决定解除合同编号为“YT2013004934”“YT2013004936”“YT2013004938”“YT2013004940”“YT2013004941”“YT2013004942”“YT2013004943”“YT2013004945”“YT2013004947”“YT2013004948”“YT2013004949”的《鹰潭市商品房买卖合同》的（2016）鑫琥破管字第14号通知书；驳回原告严昌忠、廖晓霞的其他诉讼请求；案件受理费212949元（原告严昌忠、廖晓霞已预交），由被告鹰潭鑫琥房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审基本一致。 关于上诉人认为案涉商品房买卖合同及其相关协议是名为买卖实为借贷情形。上诉人诉称案涉十五份《鹰潭市商品房买卖合同》、十四份“补充协议”及“三方协议”的签订是为了保证债权的实现，以签订商品房买卖合同及协议的形式提供担保，即名为买卖实为借贷，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定应当认定为无效合同。本院认为，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条，在法律关系存在争议的情况下，如果一方主张房屋买卖关系，另一方否认房屋买卖关系、主张借贷关系，主张房屋买卖关系的一方需要提供证据加以证明房屋买卖关系的存在，对方否认的，需要举证证明双方真实意思表示为借贷而非房屋买卖。本案中，二被上诉人支付的28319960元在转入上诉人账户的当日，又转入到陆晓初及其指定的账户，其中的25319160元用于归还了黄国盛借款本息，另外3000000元转入了顾善桂的账户。这一转账流程中归还的25319160元，已被中国国际经济贸易仲裁委员会(2015)中国贸仲京裁字第1067号《裁决书》所确认，既减少了陆晓初相应的债务，同时也减轻了上诉人相应的担保责任。上诉人的实际控制人陆晓初参与了二被上诉人购买房屋的全过程，上诉人在收到二被上诉人转入的28319960元之后，对这些款项进行了做账，并开具了房产预收款收据，二被上诉人已经完成了初步举证责任，但是上诉人未能提供证据证明二被上诉人转入的这28319960元不属于购房款，故上诉人的主张不能成立，二被上诉人支付的28319960元属于购房款，案涉商品房买卖合同及其相关协议不属于名为买卖实为借贷情形。 上诉人诉称2013年5月17日签订的“三方协议”属于实践性合同，黄国盛2014年初向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁的行为，表明黄国盛拒绝履行“三方协议”，即不同意抵扣购房预付款，故十四份“补充协议”因为条件未成就而未生效。本院认为，案涉十五份商品房买卖合同及其补充协议以及同意抵扣购房预付款的“三方协议”均签订于黄国盛申请仲裁之前，黄国盛的债权已经抵扣了购房预付款，即抵扣行为已经发生，黄国盛之后的仲裁行为不影响“三方协议”的效力，只是上诉人没有按补充协议约定的时间交付房屋，也没有按补充协议约定退回用黄国盛债权抵扣的购房预付款，导致房屋价格发生变更。故上诉人的该项主张不能成立。上诉人诉称“补充协议”是在陆晓初、上诉人无法归还黄国盛债务的情形下签订的，属于乘人之危，故可撤销。二被上诉人辩称即使属于乘人之危，上诉人只能在法律规定的一年期限内主张撤销。本院认为，二被上诉人理由成立，故上诉人的该项主张不能成立。上诉人诉称变更后的房价属于“明显不合理的低价”，应参照合同法第七十四条的规定予以撤销。本院认为，依据一审法院调取的案外人邱知群及鑫琥广场商业价格表，可以认为“补充协议”约定的变更后的房价不属于“明显不合理的低价”，故上诉人的该项主张不能成立。二被上诉人支付的购房款不低于“补充协议”约定的变更后的房价，故二被上诉人已付清购房款。 依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的十五份《鹰潭市商品房买卖合同》、十四份补充协议及上诉人与被上诉人及案外人黄国盛、窦玲、陆晓初签订三方协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应全面履行合同义务。现被上诉人已经按照补充协议约定的金额支付购房款，可以认为被上诉人已经履行完了合同义务。涉案相关房产也已备案在被上诉人名下，只是因为上诉人违反相关协议义务，未办理过户登记手续。 本院认为，买受人依约支付房款，出卖人按约交付房屋，出卖人对该房产不再享有任何法律上的实体权利，仅负有依据买受人的请求，协助买受人办理过户登记的义务。本案中，即使涉案房产上诉人未配合被上诉人办理不动产过户登记手续，在被上诉人交付了全部购房款的情形下，可以认为涉案房产所有权从上诉人移转至被上诉人，被上诉人取得涉案房产所有权后，涉案房产与上诉人脱离了关系。且相关《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议成立于2013年5月（2013年11月25日，严昌忠与上诉人签订一份《鹰潭市商品房买卖合同》），在被上诉人交付了全部购房款的情形下，是因上诉人自身原因使涉案房产无法办理过户登记手续，所以不能因上诉人违约行为而让被上诉人承担不利后果，2016年10月27日，本院裁定受理了关于上诉人破产重整的申请，在被上诉人已经支付完房款的三年后，管理人在没有法定事由情形下并不能行使解除权。又根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，故对于本案合同，鹰潭鑫琥房地产开发有限公司破产管理人也不能行使解除权。 综上所述，上诉人鹰潭鑫琥房地产开发有限公司上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费212949元，由上诉人鹰潭鑫琥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐文辉 审判员  徐永荣 审判员  汪富华 二〇二〇年九月十六日 书记员  蒋慧卿