广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1443号上诉人（原审原告、反诉被告）：赖伟强，男，1972年10月16日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区***************。委托诉讼代理人：杨模海，广东德行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子凌，广东德行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：章焕平，男，1969年3月23日出生，汉族，住浙江省诸暨市**********。委托诉讼代理人：廖进流，广东能法律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜园园，广东能法律师事务所实习律师。上诉人赖伟强因与被上诉人章焕平房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。赖伟强上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持赖伟强的诉讼请求或发回重审。二、本案诉讼费由章焕平承担。事实和理由：一、一审法院认定“涉案租赁物出租时已消防合格”错误。赖伟强认为，认定商铺在出租时消防合格与事实不符，且违反逻辑：1、如果仅凭2012年文件就证明消防合格的话，消防部门2019年就没有必要再进行检查，更不会向物业公司提出整改措施。2、如果2019年的消防问题是赖伟强个人原因(搭建阁楼没有安装喷淋头)不合格的话，为何同一排未搭建阁楼的其他商铺也收到了整改通知。3、如果整改是因为赖伟强个人原因(搭建阁楼未安装喷淋头)的话，整改责任人就应该是赖伟强本人，为何起诉前的整整三个月(9月一11月)在商铺进行整改的人是章焕平(安排的人)而不是赖伟强(2019年12月3日双方的聊天记录也可印证这一点)。4、事实上，2012年消防验收方式是抽查，抽查合格不代表未被抽查的部分也实际合格。涉案商铺真正存在的消防问题是未安装(连接室内喷淋头的)消防管道，所以章焕平一直在商铺整改，至今仍未整改完毕。如果是赖伟强个人原因需要安装喷淋头，绝对不可能费时几个月。5、如果商铺消防管安装到位，喷淋头的安装仅需几个小时，成本也很低。从日常逻辑分析看，赖伟强也不会因为安装消防设施成本低、耗时短而为自己开业设置障碍。客观事实是，因为没有消防管道，赖伟强无法安装喷淋头。即使要安装，也是假的喷淋头。二、由于章焕平在赖伟强提起诉讼前对商铺消防整改整整耗了三个月，导致赖伟强不能利用该商铺，从权利义务对等原则看，赖伟强不应当支付因整改而不能使用商铺期间的租金。三、由于赖伟强不支付章焕平整改期间的商铺租金的理由正当，一审法院以赖伟强未交租金构成违约为由解除合同也错误。四、由于非赖伟强的违约导致合同解除，赖伟强交纳的保证金三万元应当判决退还。五、商铺搭建阁楼并未改变主体结构，不属于改建。一审法院认定赖伟强对商铺进行了改建错误。六、装修损失与本案有密切关联，一审法院未一并处理属于程序错误。而且，一审法院对装修损失的确定，并未向赖伟强释明可以提出司法鉴定申请。综上，赖伟强认为一审法院认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院予以纠正，支持赖伟强一审的全部诉讼请求或将案件发回重审。赖伟强认为一审法院对于关键事实：商铺是否符合消防标准、是否经过消防验收未查清，根据2013年消防合格意见书做出认定商铺符合消防设施的认定是错误的。因为该意见书是采取抽查的方式进行的，且本案赖伟强与章焕平、一审法院工作人员都到了现场勘验，现场确实没有消防设施，这是因为没有消防管道。一审法院只相信一张意见书而不相信事实。章焕平辩称,赖伟强的上诉请求、事实理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。理由：1、涉案商铺已经依法取得权属凭证，根据物权法的相关规定，权属人具有处分、收益的权利，包括出租给赖伟强。而赖伟强在签订租赁合同时，对涉案商铺的现状是清楚的，也进行了考察，所以章焕平出租涉案商铺是依法依规的。2、章焕平在取得涉案商铺的权属之前已通过了消防部门的验收。3、赖伟强在进行生产经营活动或者装修之前没有进行装修消防验收备案。赖伟强没有聘请正规的装修公司也没有备案，产生的法律后果应当由其自行承担。4、赖伟强承租涉案商铺之后进行了改建、加阁楼，并没有经过正规的报建手续，相应的法律后果应当由其自行承担。5、据章焕平了解，赖伟强不承租涉案商铺的原因是赖伟强找到了更合适的位置也投入了汽车维修的经营，这也是赖伟强想要解除租赁合同关系的主要因素。一审判决认定事实清楚，说理充分，应予以维持。赖伟强向一审法院起诉请求：1、解除赖伟强、章焕平于2019年6月16日签订的《商品房租赁合同》；2、章焕平退回赖伟强租金、押金合计45000元；3、章焕平赔偿赖伟强装修损失110000元，中介费7500元；4、诉讼费用由章焕平承担。章焕平向一审法院提起反诉请求：1、赖伟强与章焕平于2019年6月16日签订的《商品房租赁合同》于2020年2月29日解除；2、赖伟强支付拖欠章焕平租金49530元（暂计2019年9月至2020年2月，之后按每月8255元支付至赖伟强实际返还租赁物及钥匙之日止）及违约金16510元；3、章焕平没收赖伟强的保证金（押金）30000元；4、赖伟强立即履行维修租赁物义务，并恢复租赁物原状；5、赖伟强返还租赁房屋及房屋钥匙给章焕平；6、赖伟强从2019年7月起按每月569.25元支付物业管理费至实际返还租赁物及钥匙之日止；7、本案诉讼费用由赖伟强负担。一审法院认定事实：2019年6月16日，赖伟强与章焕平签订了《商品房租赁合同》，根据合同约定：“赖伟强承租章焕平位于韶关市浈江区************、7号、8号商铺，实测建筑面积227.70平方米，结构为框架，现有装修、附属设施、设备状况和章焕平同意赖伟强自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由双方分别在本合同附件中加以列明。租赁房屋作为汽车销售、维修、美容使用。租赁期自2019年7月1日至2024年6月31日止，前一个月为赖伟强装修免租期，商铺每平方米36.25元，共计月租金8255元，租金3年不变，第4年起每两年递增5%租金，赖伟强于每月28日前向被告交付下一个月租金，逾期支付，按日租金的3%支付违约金。章焕平交付房屋时，赖伟强向章焕平交付房屋租赁保证金30000元，租赁关系终止时，收取的保证金除用于抵充合同约定由赖伟强承担的费用外，剩余部分无息归还赖伟强，租赁期间，使用该房屋所发生的不仅限于水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由赖伟强承担，租赁期间，因赖伟强使用不当或不合理使用，致使该房屋及附属设施损坏发生故障的，赖伟强应负责维修，拒不维修，章焕平可代为维修，费用由赖伟强承担。除本合同附件外，赖伟强另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得章焕平的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行，赖伟强增设的附属设施和设备归属及其维修责任由双方另行书面约定。章焕平交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或交付的房屋存在缺陷，危及赖伟强安全的；因赖伟强原因造成房屋主体结构损坏的；赖伟强逾期不支付租金累计超过15日的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。赖伟强未征得章焕平书面同意或者超出书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，章焕平可以要求赖伟强恢复房屋原状。租赁期间，非本合同规定的情况，赖伟强中途擅自退租的，章焕平可没收赖伟强的保证金，保证金不足损失的，赖伟强还应负责赔偿。”合同签订后，赖伟强于2019年6月底进场装修并于7月底装修完毕，并向赖伟强缴交了15000元作为8月份租金（含案外其他商铺），期间，赖伟强亦向章焕平缴纳保证金30000元。赖伟强称其2019年7月底准备开业经营时，2019年8月初，消防部门检查告知没有消防设施，致无法开业，赖伟强认为章焕平未将该情况告知其，交付不符合消防的商铺供其承租。章焕平认为其出租涉案商铺依法领取了产权证，并提供了2012年10月消防部门出具的包括涉案商铺在内的消防验收合格《意见书》，产权证记载，涉案租赁物为商铺。2019年9月3日，赖伟强出具《承诺书》，载明：“本人是天泓居小区6-8号商铺的租户，因商铺经营所需，现商铺内搭建阁楼，物业公司工作人员已告知：在原商铺消防设备不变的基础上，需到阁楼下按消防规定加装消防喷淋头等有效消防设施，并需到消防部门办理相关手续，所需相关部门的报建、备案、审批等手续，由本人自己到相关部门办理，由此所产生的一切相关责任和费用由本人自行承担，与物业公司无关。”2019年11月4日，韶关市盛源物业服务有限公司出具了消防整改的告知书，告知至今未收到涉案商户消防整改方案及消防验收报告。2020年3月9日，韶关市*********出具说明，告知涉案商铺自2019年1月1日起至2020年2月29日物业费未缴纳，共计7969.5元。此外，赖伟强称其通过中介与章焕平签订了合同。诉讼中，该院召集赖伟强、章焕平进行现场查看，涉案租赁物赖伟强改装搭建了阁楼、卫生间、安装了玻璃门及经营需要的相应设施等。章焕平安装了消防喷淋头等。章焕平表明，其同意赖伟强装修，但未同意改变结构。此外，涉案租赁商铺及钥匙双方未办理交付手续。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。赖伟强与章焕平签订的《商品房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。围绕本案争议焦点，评判如下：1、关于合同的解除。赖伟强、章焕平均请求解除《商品房租赁合同》，该院予以确认。但对合同解除的时间存有异议。赖伟强于2019年12月18日提起诉讼时，以章焕平交付不符合消防的商铺给其使用，合同目的无法实现为由请求解除合同，章焕平以赖伟强未提供证据证明消防不合格，不缴纳租金，构成根本违约反诉于2020年2月29日解除合同，由此，从查明的事实显示，章焕平提供的涉案租赁物，依产权证记载，于2013年11月27日核准登记，2012年10月即核准登记前消防部门出具了消防验收合格《意见书》，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。可见，涉案租赁物的设立是具有法律效力的。赖伟强于2019年9月3日出具的《承诺书》表明，因商铺经营所需，在商铺内搭建阁楼，加装消防喷淋头等。经该院召集双方现场查看，确实在商铺内搭建阁楼。可见，赖伟强称的消防问题是其改变了涉案租赁物的结构，不能因章焕平安装了消防喷淋头就推定涉案租赁物原本消防不合格，赖伟强承诺由其向相关部门报建、审批等，一切相关责任自行承担。现赖伟强因其无法报建、审批，在其不能提供涉案租赁物改装前消防不合格的证明材料情况下，即以涉案租赁物消防不合格，无法继续经营为由解除合同，显然不具有法定事由。物业公司针对赖伟强改装涉及消防事宜而发出告知书，并无证据证明是指涉案租赁物在章焕平出租时存在消防不合格，故赖伟强认为涉案租赁物出租时消防不合格，缺乏理据，该院不予确认。依合同约定，赖伟强于每月28日前向章焕平交付下一个月租金，逾期不支付租金累计超过15日的。一方可书面通知另一方解除本合同，赖伟强自2019年9月起未向章焕平缴纳租金，已构成根本违约，章焕平以赖伟强未依合同约定每月28日前缴纳租金，反诉于2020年2月29日解除合同。根据合同约定，结合本案情形，应确认2020年2月29日解除合同。赖伟强如认为涉案租赁物出租时消防验收不合格或不动产证登记错误，可向相关部门申请解决，本案不予涉及。合同解除后，赖伟强应将租赁商铺和钥匙交付章焕平。2、关于退回租金、保证金问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赖伟强因承租向章焕平缴纳租金15000元是履行合同义务，赖伟强主张章焕平退回租金理据不足，该院不予支持。依合同约定，赖伟强中途擅自退租的，章焕平可没收赖伟强的保证金。由于赖伟强没有法定事由属擅自中途退租，章焕平收取赖伟强缴纳的保证金30000元不予退还，有合同依据，该院予以采纳。此外，合同仅约定保证金，并非赖伟强所称的押金。3、关于装修损失、恢复原状问题。依合同约定，赖伟强对涉案租赁物装修需征得章焕平同意，否则章焕平可以要求赖伟强恢复房屋原状。对涉案租赁物的装修，章焕平表明同意赖伟强装修，但未提供证据证明同意赖伟强进行改变结构，合同约定租赁期自2019年7月1日至2024年6月31日止，而赖伟强承租后未装修完毕便退租要求章焕平赔偿装修损失，且提供的装修损失价格，章焕平亦不认可，赖伟强对装修损失可通过鉴定机构鉴定后另循途径解决，本案不予处理。对于章焕平主张赖伟强维修、恢复涉案租赁物原状，考虑到合同解除后，章焕平仍需继续经营，赖伟强如不同意对涉案租赁物恢复原状，章焕平可自行维修、恢复原状，产生的费用可结合赖伟强装修损失另循途径解决，本案不予处理。此外，赖伟强、章焕平应对涉案装修物及其他方面进行证据固定后办理交付手续，避免扩大损失。至于赖伟强主张章焕平支付中介费，无合同依据，该院不予采纳。4、关于拖欠租金、违约金等问题。根据合同约定，本案合同解除前，涉案租赁物月租金8255元，赖伟强自2019年9月至2020年2月未缴纳租金合计49530元，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但合同约定每日3%计算违约金偏高，且赖伟强承租期限较短，本着公平原则，可按月利率1%计算为宜，此后即2020年3月起赖伟强应按月向章焕平支付涉案租赁物占用费至涉案租赁物及钥匙交付章焕平止，占用费参照月租金8255元计，产生的利息以当月占用费8255元为基数，按月利率1%计算。5、关于缴纳物业费问题。根据合同约定，租赁期间，使用该房屋所发生的不仅限于水、电、设备、物业管理等费用由赖伟强承担。因此，章焕平主张赖伟强自2019年7月起缴纳至实际返还涉案租赁商铺及交付钥匙给章焕平止的物业服务费，有合同依据，该院予以确认。但考虑到物业服务费由物业部门收取，且具体收费标准、金额等需要与物业部门核对，本案不宜直接处理。综上，依法成立的合同，受法律保护。赖伟强、章焕平应本着诚实信用原则，行使和履行租赁合同确定的权利和义务。一审判决：一、赖伟强与章焕平2019年6月16日签订的《商品房租赁合同》于2020年2月29日解除。二、赖伟强于判决生效后十五日内将租赁商铺和钥匙交付给章焕平。三、赖伟强于判决生效后十五日内支付章焕平2019年9月至2020年2月租金49530元及利息（利息以49530元为基数自2019年9月起按月利率1%计付至租金清偿完毕止）；自2020年3月起赖伟强支付章焕平商铺占用费及利息（占用费按月8255元计付至赖伟强实际返还租赁商铺和交付商铺钥匙给章焕平止；利息以当月占用费8255元为基数，按月利率1%计付至赖伟强占用费清偿完毕止）。四、章焕平收取赖伟强缴纳的保证金30000元不予退还。五、驳回赖伟强的诉讼请求。六、驳回章焕平的其他反诉请求。对一审判决认定事实部分，赖伟强有异议，认为一审判决以消防部门出具的消防合格意见书认定涉案商铺符合消防标准违背事实，其余无异议。章焕平对一审判决第6页第1行“并向原告缴交了15000元作为8月份租金（含案外其他商铺）”有异议，认为只收到涉案商铺8月租金8255元。故对一审判决认定事实部分当事人无异议的部分，本院予以确认。本院二审期间，赖伟强提交了2020年6月9日拍摄的涉案商铺一楼、二楼现状图片，拟证明章焕平一直未对涉案商铺进行整改，至今未安装（连接室内喷淋头的）消防管道。章焕平认为该份证据不属于新证据，不应予以采纳，且照片拍摄的时间不明确，对于证明的内容有异议。从图片中可见，赖伟强自行加建阁楼的面积是非常大的，不清楚是否需要经过消防备案和报建，章焕平认为根据相关的法律规定是需要经过消防备案的。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人的诉辩意见，本院对本案争议焦点归纳并分析如下：关于合同的解除问题。赖伟强与章焕平均请求解除《商品房租赁合同》，但对合同解除的事由各执一词。赖伟强以章焕平不能交付符合消防的商铺给其使用，合同目的无法实现为由请求解除合同，章焕平以其已依约交付商铺，但赖伟强未按约缴纳租金构成根本违约为由要求确认2020年2月29日解除合同。经查，首先，根据章焕平提供的产权证记载，涉案租赁物于2013年11月27日核准登记，2012年10月即核准登记前消防部门出具了消防验收《意见书》，认定包含涉案商铺在内的天泓居一期建设工程整体验收合格。其次，赖伟强于2019年9月3日出具的《承诺书》表明，因商铺经营所需，在商铺内搭建阁楼，在原商铺消防设备不变的基础上，需到阁楼下加装消防喷淋头等消防设施，并承诺所需相关部门的报建、备案、审批等手续，由赖伟强本人到相关部门办理。可见，是因赖伟强在商铺内搭建阁楼导致需要加装消防设施，应由其自行向相关部门报建、备案、审批等，并自行承担一切相关责任；再次，赖伟强主张涉案商铺消防不合格需要整改的唯一证据是物业公司出具的《关于消防整改的告知》，并没有消防部门下达的整改通知书，故其认为涉案商铺出租时消防不合格，证据不足，本院不予确认。故赖伟强以涉案租赁物消防不合格，无法继续经营为由解除合同，显然不具有法定事由。依合同约定，赖伟强应于每月28日前向章焕平交付下一个月租金，逾期不支付租金累计超过15日的，一方可书面通知另一方解除本合同，赖伟强自2019年9月起未向章焕平缴纳租金，已构成根本违约，章焕平以赖伟强未依合同约定每月28日前缴纳租金，反诉于2020年2月29日解除合同，有合同依据和法律依据。故一审法院确认合同于2020年2月29日解除并无不当，本院予以认同。关于退回租金、保证金问题。根据章焕平提供的银行流水，赖伟强于2019年8月7日向章焕平缴纳8月份租金8255元，一审法院认定赖伟强向章焕平缴纳8月份租金15000元错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赖伟强因承租向章焕平缴纳租金8255元是履行合同义务，赖伟强主张章焕平退回租金理据不足，本院不予支持。依合同约定，赖伟强中途擅自退租的，章焕平可没收赖伟强的保证金。由于赖伟强没有法定事由擅自中途退租，一审法院据此认定章焕平收取赖伟强缴纳的保证金30000元不予退还并无不当，本院予以维持。关于装修损失的问题。章焕平表明同意赖伟强对涉案商铺进行装修，但双方对于合同解除后装修物的处理并未进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”的规定，在章焕平未表明同意利用涉案商铺装修物的情况下，赖伟强要求章焕平赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。至于中介费，赖伟强主张章焕平支付7500元无合同依据，本院不予采纳。综上所述，赖伟强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3550元，由赖伟强负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年九月二十四日书记员  沈燕山