广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2888号原告：惠州市银鑫包装制品有限公司，住址：广东省惠州市惠阳区******。法定代表人:汪建海。委托诉讼代理人黄燕珊，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人陈婷，广东江畔律师事务所实习律师。被告一：广东利民人防工程科技有限公司，住址：广东省惠州市*******商场2层02。法定代表人:于普利。被告二：于普利，男，汉族，1973年2月23日出生，住址：广东省深圳市龙岗区**********祥华阁1002号，公民身份号码：352************635。二被告共同委托诉讼代理人林志浩、叶雨婷，广东惠泰律师事务所律师。原告惠州市银鑫包装制品有限公司与被告一广东利民人防工程科技有限公司、被告二于普利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告惠州市银鑫包装制品有限公司及其委托诉讼代理人黄燕珊、陈婷、被告一广东利民人防工程科技有限公司、被告二于普利共同委托诉讼代理人林志浩、叶雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告一向原告支付拖欠租金人民币43万元及滞纳金人80233元（滞纳金暂计至2020年4月25日，此后滞纳金按欠缴租金总额乘以月利率2%计算，计至实际清偿之日）。2、判令被告一向原告支付提前解约赔偿金人民币26万元。3、判令被告一向原告支付因恢复原状所产生的费用人民币759462元。4、判令被告二对上述款项承担连带清偿责任。5、判令两被告承担本案的诉讼费、公告费及保全费。事实与理由：2014年7月3日，原告与被告一签订的《厂房租赁合同》约定，被告一承租原告位于惠州市惠阳区*********的厂房、宿舍（租赁面积900平方米，以下简称“租赁物业”）;月租金不含税95000元，每2年按10%递增一次;租赁期限自2014年7月4日至2018年7月3日止;被告一应于每月19日或该日以前向原告支付当月租金;若被告一逾期支付租金超过5个工作日，应向原告支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%计算;合同期满退租时需恢复原貌。合同签订后，原告按约定将租赁物业移交给被告一占有使用。但在2018年1月，被告一无故拖久原告租金4万元。2019年4月14日，因上述《厂房租赁合同》约定的租赁期限到期，原被告一就租赁物业续租事宜，签订另一份《厂房租赁合同》约定被告一承租原告的租赁物业;月租金不含税13万元，每2年按10%递增一次;租赁期限自2019年4月14日至2024年5月13日止被告一应于每月19日或该日以前向原告支付当月租金;若被告一逾期支付租金超过5个工作日，应向原告支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%计算;合同期满退租时需恢复原貌;未经原告书面同意被告一不得提前终止合同。如被告一确需提前解约，须提前2个月书面通知原告，向原告交付厂房等、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用、应于本合同提前终止前一日或之前向原告支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。合同续签后，被告一按照合同约定继续占有使用租赁物业，但却未按照合同约定及时支付租金、保证金，经原告多次催收，截止至2020年4月25日，被告一仍拖欠原告租金43万元及滞纳金99407元。2020年3月31日，被告一向原告发来《同意解除函》，单方通知原告解除《厂房租货合同》的事宜。2020年4月15日，被告一向原告发来《租货物交接及正式解除合同告知函》，单方通知原告于2020年4月25日正式解除《厂房租货合同》，并将租赁物业交接给原告。原告在收到被告一上述函件后，于2020年4月25日前往租赁物业与被告一办理移交手续。但是移交过程中发现，租赁物业的地面、绿化带、电力设施、消防设备等都毁损严重，不符合合同约定“恢复原貌”的移交标准，原告不同意接收租货物业。然而，因被告一强硬要求将租赁物业移交给原告，并撤走看守租赁物业的人员，鉴此，原告委托广东惠亿价格事务所有限公司对租赁物业的受损情况进行鉴定、评估，并出具评估报告，确定租赁物业维修至原状需产生费用759462元，即原告代被告一将租赁物业恢复原状，需产生的费用759462元。综上，被告一在欠付原告保证金7万元、租金43万元及滞纳金99407元的情况下，未经原告同意，单方通知原告解除《厂房租赁合同》，并在租赁物业不符合交付标准的情况下，强硬将租赁物业交付给原告，撒走看守人员，已经构成了违约，给原告造成巨大的损失。同时，被告二于普利作为一人独资的被告一广东利民人防工程科技有限公司的股东，根据《中华人民共和国公司法》第63条的规定，应当对被告一的债务承担连带责任。原告向本院提交如下证据：1、2014年7月3日《厂房租赁合同》；2、2019年4月14《厂房租赁合同》；3、广东利民人防工程科技有限公司企业信息公示报告；4、银鑫二期厂房移交函；5、建设工程消防验收的意见书；6、律师函、快递底单、快递退件及物流信息；7、拖欠资金、滞纳金明年细表（截止2020年4月25日）；8、同意解除《厂房租赁合同》函；9、租赁物交接及正式解除合同告知函；10、评估鉴定书；11、工作联系函；12、合同书（联溪村委会与银鑫包装签订）；13、土地使用权证书（使用权人：联溪村委会）；14、报建费缴费凭证；15、情况说明。被告一广东利民人防工程科技有限公司、被告二于普利共同答辩称，对于原告主张的第一项诉讼请求，被告一仅认可其合理合法部分，其余不合理不合法的应当予以驳回。（一）被告一已支付了2020年3月份的租金，对于2020年12月份的租金，原告应当予以减免。2014年7月3日，被告一向原告租赁位于惠州市惠阳区*********的厂房、宿舍（以下统称“涉案物业”），用作被告一日常生产、经营及员工居住的场所，双方签订《厂房租赁合同》，对租赁事宜进行了约定。今年一、二月份，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情的影响，政府采取了严格的防控措施，要求企业在疫情期间全面停工停产。被告一为响应政府措施，无奈暂停了公司的所有运营及生产工作，直至2020年2月21日，被告一接到镇隆镇政府工作人员的复工通知后，才陆续恢复企业的生产、运营。由于一、二月份期间被告一全面停工停产，涉案物业完全无法被使用，导致被告一根本无法履行《厂房租赁合同》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”涉案物业因疫情原因无法被正常使用，导致《厂房租赁合同》丧失了履行基础，被告一无法实现租赁的基本目的，该种情况应属于法律规定的不可抗力。受不可抗力影响，被告一未支付涉案物业一、二月份的租金，不构成违约。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第6条:“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可引导当事人参照有关租金减免政策进行调解，调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”被告一在二、三月份期间因无法正常生产、经营，营业收入明显减少，企业经济深受重创，如继续按双方签订的《厂房租赁合同》约定的标准计付租金，不仅对被告一明显不公平，还将使原已亏损的被告一雪上加霜，因此被告一请求贵院对该期间内的租金予以酌情减免。对于原告主张的今年三月、四月期间的租金，被告一已足额向原告支付三月即2020年3月13日至2020年4月13日期间的租金13万元，有原告出具的《收款收据》为证。至于四月即2020年4月14日以后的租金，因被告一已在2020年4月14日撤离涉案物业，并已提前书面通知原告办理交接手续，故自该日起被告一无需再向原告支付租金。至于原告在2020年4月14日拒绝签收交接材料，仅仅是对交接租赁物的状态有所异议，并不能否认被告一已于当日撤场并交付租赁物的事实。（二）被告一在经原告提前同意的情况下延期支付租金，不构成违约，无需向原告支付滞纳金。本着互相理解、互惠互利的原则，被告一在履行合同期间出现未能按时支付租金的情况时，均会事先通知且取得原告的同意才延期向原告支付租金。而原告为表示其理解并同意，被告一延期支付，都会事先向被告一出具《收款收据》，提前确认已收到被告一支付的租金。现原告又以此为由主张被告一构成违约，不仅违背了双方的口头约定，也有违《中华人民共和国民法总则》第七条规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”同时，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5点规定:“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”被告一认为，关于租金问题，双方一直在协商沟通过程中，如上所述，被告一延迟支付2020年一、二月份租金，并非主观本意，而是客观情况（新冠肺炎）导致营业收入明显减少，被告一认为租金应当予以减免。原告该项诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回。二、被告一系在原告先提出解除租赁合同要求的情况下，才作出同意解除合同的书面回复，并不构成违约。如上所述，受疫情影响，被告一在今年一、二月份期间都无法正常使用涉案物业进行生产、经营。虽然被告一在2020年2月21日已接到镇隆镇政府的复工通知，但由于疫情仍处于严峻状态，全国各地的“封城”“封社区”等管制防控措施尚未完全解除，被告一的员工无法及时返回工作岗位，被告一也迟迟未能恢复正常的生产、经营秩序。有鉴于此，被告一曾多次联系原告，希望原告能酌情减免疫情期间的房屋租金，但原告除了以“不方便”、“忙”等理由拒绝与被告一协商，还多次提出要终止、解除双方的租赁合同。由于协商未果且原告态度强硬，被告一无奈只能于2020年3月31日向原告发出同意解除《厂房租赁合同》函，对原告提出的解除合同要求，作出同意解除的书面回复，而并非系被告一主动要求与原告提前解除《厂房租赁合同》。同时，原告也派代表与被告一在2020年4日及2020年4月25日进行过交接，因此被告一不构成提前解除合同的违约行为。同样，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干题的指导意见（二）》第5点规定，原告一无需承担提前解约赔偿金。《厂房租赁合同》并未明确约定涉案物业交接时的“原状”以及恢复该“原状”的标准，原告第三项诉讼请求缺乏事实与法律依据。被告一自2014年7月开始租用涉案物业，虽双方签订的《厂房租赁合同》第二条第4点约定:“合同期满退租时恢复原貌…”，《银鑫二期厂房移交函》第四条也约定租赁期满被告一要恢复厂房宿舍的原貌，但《厂房租赁合同》及《银鑫二期厂房移交函》均未明确约定或以图片形式呈现涉案物业移交时所有设施、设备的“原状”，也未明确约定具体的恢复原状标准。从《银鑫二期厂房移交函》可看出，双方确实曾对涉案物业部分设施、设备的移交状况进行过确认，但实际移交情况与移交函所反映的并不完全相符。如厂房移交时，存在部分电箱无法使用，电线裸露等问题;宿舍移交时，大部分宿舍都并非处于完好的状态，存在厕所门坏、无门锁、前门无法关闭等诸多状况，与移交函中所反映的“厂房和宿舍的门窗完好（修好）”不符。除此之外，涉案物业本身就存在诸如墙体开裂、屋顶渗水、漏水等质量问题，被告一曾为此多次要求原告对房屋进行维修、维护。为使房屋尽快恢复正常使用状态，被告一也曾多次自费购置相关材料对涉案物业进行维修、维护2017年12月26日，涉案物业因消防检查不合格，惠阳区消防大队镇隆专职中队向被告一发来消防整改通知，要求被告一对涉案物业所存在不符合消防规定的情形予以改正，为此被告一还垫付了消防整改费用。2020年4月14日以及4月25日，双方两次办理交接手续时，原告都一再强调被告一应恢复涉案物业的原状，但原告始终无法列举究竟哪些部分需要被告一恢复以及具体的恢复标准。在缺乏合同依据，且大部分设施、设备本就已损坏或无法使用的情况下原告诉请被告一按照其列举的恢复项目，向其赔偿费用，无任何事实与法律依据。退一步讲，即使被告一应承担恢复原状的义务及相关费用，也应当在诉讼过程中，先经由法院或双方均认可的具备合法资质的评估机构，对被告一负有恢复义务的设施、设备项目进行确定后，再进一步作价格评估，而不能单纯以原告单方委托的评估机构所作出的《价格评估结论书》，作为判断被告一承担恢复原状义务及相关费用的依据。四、被告二就本案所涉款项无需承担任何责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告二在2020年3月17日至2020年7月9日期间为被告一的自然人独资股东，出现该情况的原因是，在该期间被告一原股东之间存在股权纠纷，后经协商处理，由被告二收购了其他股东的股份，才导致在该期间出现个人独资情况，现今被告一的股东状态并非被告二个人独资。退一步讲，在2014年双方签署《厂房租赁合同》时以及随后的绝大部分合同履行期间，被告一均不是个人独资状态。被告一的财产与股东之间是严格区分，不存在混同，故被告二无需对本案所涉款项承担任何责任。五、被告一原已支付的保证金，以及为原告垫付的消防整改费用、房屋维修费用，均应在被告一应向原告支付的款项中予以抵扣。原告作为涉案物业的出租人，负有向被告一交付符合租赁用途及保证租赁物安全（含房屋质量安全及消防安全）的义务，涉案物业在租赁期间发生了上述的质量问题及消防问题，原应由原告负责处理并承担相关的费用。因原告未及时妥善解决，导致被告一为其垫付了消防整改费用及房屋修缮费用合计35668.5元，原告负有向被告一返还的义务。另外，被告一原已向原告支付的保证金19万元，原告也应当在合同终止后向被告一返还上述共计225683.5元，被告一同意在本案应向原告支付的款项中予以抵扣。如原告应返还给被告一的款项多于被告一应支付的款项，则超出部分被告一将保留另行向原告追索的权利综上，原告的部分诉讼请求无事实与法律依据，请贵院在查明本案事实的基础上，对原告不合理、不合法部分的诉讼请求予以驳回。被告广东利民人防工程科技有限公司向本院提交证据如下：1、中国工商银行网银付款记账凭证；2、2020年1-3月《利润表》；3、租金《收款收据》；4、支付租金的银行流水；5、被告一的员工朱燕琴与镇隆镇政府工作人员的微信对话截图；6、被告一的员工朱燕琴与股东侯益明的妻子黄玉红的微信对话截图、《房租减免函》；7、被告一的员工朱燕琴与股东侯益明的妻子黄玉红的电话录音；8、同意解除《厂房租赁合同》函、邮件交寄单、《交接厂房通知函》《租赁物交接及正式解除合同告知函》、EMS快递底单、物流信息；9《厂房交接确认书》；10、厂房室内照片、厂房大门照片；11、《防火巡查情况记录表》、厂房照片、宿舍照片；12、发票、收款收据；13、核准变更登记通知书（三份）、（2020）粤13民终3312号《民事裁定书》；14、邮件截图。经开庭质证，被告一、被告二对原告提交的证据发表意见如下：1、对两份租赁合同的关联性有异议，虽然两份合同均有约定合同期满退租时，被告应该按原状交付，但合同并没有约定怎样恢复原状，被告一不构成提前解除合同以及违约责任，因此合同中的违约条款并不适用，对公示报告三性无异议；2、对证据四的关联性有异议，移交函没有具体描述交接时物件原状，反映的物业移交时的原状与事实不符，从中可以看见，厂房以及宿舍在交接时就已经存在问题，并非完好状态。移交函所附的交接表三性均有异议，首先该交接表反映的是宿舍交接时存在多处问题，与移交函反映的宿舍门窗完好情况不符，至于交接后原告有无对相关设施设备进行完善，在该交接表中双方并未签字确认因此无法证明交接宿舍时，宿舍处于完好状态；3、对证据七的三性不予认可，被告一已经支付2010年至2012年4月13日的租金，对于2018年11月未支付租金4万元，未支付的原因是因为被告接到消防整改，曾通知原告进行消防整改，但因为原告未履行整改义务，被告一购置了相关消防设施设备，并进行消防整改，并为此垫付4万元费用，经双方协商，双方约定以此费用抵付租金，所以原告是认可的，事后也并未提出异议，对于被告未支付2020年一二月租金是因为疫情影响，被告有跟原告商量能否减免，但原告一直未正面回复，至于2020年4月的租金，是因为被告4月14日已经搬离租赁物，并通知原告进行交接，但因为原告认为租赁物不符合其要求，故拒绝与被告办理交接手续；4、对证据八的关联性有异议，被告是在原告先行提出解除合同的情况下，并非是被告单方要求解除合同，在做出同意解除回复的同时，被告一也及时通知原告在指定日期办理租赁物交接手续，原告也如期到现场，与原告就交接事宜进行协商，并非如原告所述将租赁物强行移交；5、对评估鉴定书三性有异议，被告已经按约定将厂房恢复原状交给原告，该鉴定书是原告单反方委托不具有客观公正性，该鉴定书“恢复原状”标准与约定不符，该标准也并未与我方确认，该鉴定评定表大部分项目没有事实依据，比如车间地面恢复、宿舍墙面刷白处理、租金损失、保安费等都是不合理要求；6、对证据十一的关联性有异议，该工作联系函反映的是被告一要求原告解决厂区内及宿舍内遗留的垃圾，并未提及到厂房及宿舍存在的质量问题，即使2018年8月曾经对宿舍进行整改，并且签名确认但依旧不能证明原告交付给被告的租赁物是符合约定的；7、对证据十二的合法性无异议,但关联性有异议。从合同内容可以得知惠阳区镇隆镇联溪村村委会出租给原告的仅仅是案涉的工业用地10888平方米,并未包含有“厂房、宿舍”在内,即原告有权出租的仅仅是土地,并不包括案涉的厂房、宿舍等建筑物。从《合同书》第二条约定“甲方(村委会)负责平整土地,……,给与乙方做生产前期基建准备工作。”样可以印证该事实据；8、对证据十三的合法性无异议,但关联性有异议。案涉的是厂房与宿舍的房屋租赁合同纠纷,并非土地租赁合同纠纷。拥有土地使用权证并不代表地上建筑物就拥有合法有效的报建手续或权属证明,更不能证明原告有权对外出租案涉租赁物且租赁合同合法有效；9、对证据十四的合法性及关联性均有异议。该证据不属于规划建设部门出具的批准建设手续,无法证明涉案物业在建设时已取得建设工程规划许可证,或建设已取得批准且在有效期内的事实。报建费缴费凭证的缴款单位系深圳市银鑫纸品有限公司,并非本案的原告,与本案没有任何关联。且相关费用的缴款日期系2008年1月7日,早于原告与村委会签订《合同书》的日期以及《国有土地使用权证》的颁发日期,与证明涉案物业是否已办理批建手续的事实不存在关联。而且,建筑物依法报建并完工,应当配备的是报建手续以及竣工验收合格手续,或者最终的权属登记证书。原告至此仍不能提交与案涉租赁物相关的合法手续,不能证明其主张,应当承担相应举证不能的法律后果；10、对证据十五的真实性、合法性及关联性均有异议。建筑物的报建手续竣工验收合格手续、权属证书等,均经由行政部门予以登记备案,即便原告或权属人遗失,在相关行政部门也会留存相关的档案资料。因此惠阳区镇隆镇联溪村民委员会所作的情况说明没有事实和法律依据,同样也不能证明原告之主张。原告对二被告提交的证据发表意见如下：1、对证据一的关联性不予认可；2、对证据二的三性不予认可，被告单方制作，且未经有资质的专业会计师事务所审计，被告拖欠租金是发生在疫情之前；3、对证据三的关联性有异议，其证明内容，被告提供的收款收据不能证明逾期支付租金，开具收据时间与实际支付时间不一致，因为租金不含税；4、对证据四的关联性不予认可，其证明内容有异议，该证据恰好能证明其拖欠租金的事实（2019.4-2020.4）;5、对证据五的三性不予认可，无法确认镇隆镇政府工作人员身份；6、对证据六的三性不予认可，无法确认聊天对象身份，截图是不完整的，无法完整呈现案件事实；7、对证据七的三性不予认可，无法证明电话对方的身份；8、对证据八、证据九的合法性、关联性不予认可，证明被告单方提前解除合同的违约事实；9、对证据十、证据十一的三性不予认可，该证据由被告单方拍摄，且仅拍摄厂房局部情况，也未能显示其拍摄真实时间，对于厂房现状，应该以评估鉴定书中4月25日拍摄的图片为准；10、对证据十二的三性不予认可，被告提供的上述证据无法证明该票据是用于租赁物的整改修缮费用，且根据合同约定，该部分费用也应由承租方承担；11、对证据十三、证据十四的三性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月3日，原告惠州市银鑫包装制品有限公司（以下简称“银鑫公司”）与被告一广东利民人防工程科技有限公司（原惠州市红商涂装工程有限公司，以下简称“利民公司”）签订《厂房租赁合同》，约定由被告一租赁原告位于惠州市惠阳区********的厂房、宿舍（双方确定面积9000平方米），厂房租赁期间为2014年7月4日至2018年7月3日，月租金为95000元（不含税，租赁期间与租赁有关的所有税费由被告一承担），租金每两年按10%递增一次，被告一应于每月19日或该日以前向原告支付当月租金，被告一逾期支付租金超过5个工作日，应向原告支付滞纳金，滞纳金进入为拖欠天数乘以欠缴租金总金额的1%；若遇被告一欠交租金超过1个月，原告有权解除合同，在原告以传真或信函等书面方式通知被告一之日起，合同自动终止；未经原告同意被告一不得提前终止本合同，如被告一确需提前解约，须提前2个月书面通知原告，向原告交回厂房等、交清承租期的租金及其它因合同产生的费用、应于本合同提前终止前一日或者之前向原告支付相当于月租金2倍的款项作为赔偿，原告在被告一履行完毕上述义务后五日被将被告一的租赁保证金无息退还被告一，如原告提前终止合同，应赔偿由此给被告一造成的所有损失；合同期满后退租时恢复原貌，结清所有税费才能搬出及其设备。合同签订后，被告一于2014年7月4日向原告支付了首月租金95000元及保证金19万元，原告于2014年7月6日向被告移交了厂房、宿舍，移交清单中显示厂房部分门、灯、阳台/厕所设备、电闸等存在问题，2014年8月9日被告一向原告发出《工作联系函》，向原告反映问题如下：“一、厂区内遗留的建筑垃圾及宿舍的生活垃圾未清理或未清理干净；二、上述垃圾我公司清理后，贵公司汪总于2014年7月14日来现场时，答应2日被清理完毕，但至今未清理；三、宿舍虽经贵公司多次派人维修但到目前仍存在下列问题：。”原告收到该函后进行了整改，被告一签名予以确认。2016年7月1日、2016年7月13日，被告一以邮件的形式向原告反映案涉厂房宿舍漏水、墙体开裂及电路改造等问题，并于2016年7月13日向原告发出工作联系函，2016年7月18日，被告一通过邮寄向原告发送了防水补漏清单及报价单。2017年12月26日，惠州市惠阳区消防大队镇隆专职中队对案涉厂房进行了防火巡查，发现：1、灭火器已过期；2、消防栓被遮挡、水带老化；3、安全出口无应急灯、指示灯；4、个别电线无套阻燃管；5、消防控制箱无接电源；6、生产车间办公司易燃彩钢板拆除。该中队限被告一10天改正，被告一为整改购买消防设备花费35638.5元，被告一据此抵扣了2018年1月应缴房租40000元。2019年4月14日，原告银鑫公司与被告一利民公司（原惠州市红商人防防护设备有限公司）再次签订《厂房租赁合同》，约定由被告一租赁原告位于惠州市惠阳区********的厂房、宿舍（双方确定面积9000平方米），厂房租赁期间为2019年4月14日至2024年5月13日，月租金为130000元（不含税，租赁期间与租赁有关的所有税费由被告一承担），租金每两年按10%递增一次；被告一应于每月19日或该日以前向原告支付当月租金，被告一逾期支付租金超过5个工作日，应向原告支付滞纳金，滞纳金进入为拖欠天数乘以欠缴租金总金额的1%；若遇被告一欠交租金超过1个月，原告有权解除合同，在原告以传真或信函等书面方式通知被告一之日起，合同自动终止；未经原告同意被告一不得提前终止本合同，如被告一确需提前解约，须提前2个月书面通知原告，向原告交回厂房等、交清承租期的租金及其它因合同产生的费用、应于本合同提前终止前一日或者之前向原告支付相当于月租金2倍的款项作为赔偿，原告在被告一履行完毕上述义务后五日被将被告一的租赁保证金无息退还被告一，如原告提前终止合同，应赔偿由此给被告一造成的所有损失；合同期满后退租时恢复原貌，结清所有税费才能搬出及其设备。2020年初因受新冠疫情影响，被告一生产、销售受到阻碍，利润受损严重，被告一与原告协商减免租金无果，双方就此发生争议，原告于2020年3月11日委托广东江畔律师事务所曾越华律师向被告一发出《律师函》，催促被告一支付厂房租金、发票款500457元（不含滞纳金），2020年3月31日被告一向原告发出《同意解除的函》，通知原告解除租赁合同，2020年4月7日向原告发出《交接厂房通知函》、2020年4月15日向原告发出《租赁物交接及正式解除合同告知函》、2020年4月28日向原告发出《退还租赁保证金的函》，2020年4月25日原被告在厂房交接过程中产生分歧，原告主张厂房未达到合同约定恢复原状的交接标准，被告一应向原告承担赔偿责任包括恢复原状前的租金损失，被告一则主张厂房已恢复原状。经原告委托广东惠亿价格事务所有限公司进行评估，得出案涉厂房出租期间墙体及设施损坏，对损坏部位修复至原状、修复期间所产生的一切费用（包括但不限于空置费、安保费等）的价格在评估基准日2020年4月25日的市场价值总额为759462元人民币。另查明，被告一2019年4月份迟延支付租金66天、2019年5月份迟延支付租金36天、2019年6月份迟延支付租金29天、2019年7月份迟延支付租金3天、2019年8月份迟延支付租金42天、2019年9月份迟延支付租金63天、2019年10月份迟延支付租金81天、2019年11月份迟延支付租金56天、2019年12月份迟延支付租金91天、2020年1月份迟延支付租金82天，2020年仍有三个月租金仍未支付。另查明，案涉厂房于2014年4月29日经惠州市公安消防支队惠阳区大队消防验收合格，该厂房所在地块为惠阳区镇隆镇联溪村村委会所有，原告与联溪村委会签订合同，将上述地块出租给原告使用，租期为50年，案涉厂房已申请报建并于2008年1月7日缴纳报建费用。再查明，被告一于2014年6月30日将名称由惠州市红商涂装工程有限公司变更为惠州市红商人防防护设备有限公司，于2020年3月25日将名称变更为广东利民人防工程科技有限公司。2019年9月27日，被告一股东由时跃进、于利普、张杰明变更为于利普、张杰明，2020年3月17日变更为于利普，2020年7月9日变更为于利普、郑万委。本院认为，原被告双方签订的两份《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，但双方约定被告一逾期支付租金超过5个工作日，应向原告支付拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%的滞纳金，迟延交付租金并非根本违约，双方约定的滞纳金明显过高、显示公平，因被告一迟延支付租金客观上给原告造成资金占用利息损失，本院对上述滞纳金依法调整为2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算滞纳金和2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金。被告一因原告未取得建设工程施工许可证而主张合同无效，但因其无证据证实，且原告向本院提交的村委证明及报建缴费凭证具有一定的证明力，因此本院对被告一的主张不予采信。原被告双方约定被告一退租时应恢复原貌，从移交清单可以看出原告将案涉厂房移交被告一时厂房、宿舍部分配套设施存在问题，被告一发函让原告整改项目中仅提到了要求原告清理垃圾及宿舍存在问题，但宿舍存在的问题并未列出，亦未提及厂房存在的问题，被告一签字仅能确认原告已将垃圾清理及解决了宿舍问题。又被告一提供的证据证明原告移交宿舍两年就存在楼板漏水及电路混乱的问题，可以证明原告移交的宿舍事实上存在问题，其证明力要大于被告一签名确认的证明力，同时原告并无直接证据证明移交的厂房、宿舍的原貌，因此综合以上证据本院无法认定原告移交厂房、宿舍时的原貌。广东惠亿价格事务所有限公司出具的评估结论书系原告自行委托，且评估人员在无案涉厂房原貌的情况下对案涉厂房、宿舍恢复原貌需要的费用进行鉴定，得出的鉴定结论的真实性必然无法保障，该鉴定结论可以作为案涉厂房、宿舍翻新所需要费用的价格评估结论，但无法作为案涉厂房、宿舍恢复原貌所需要费用的价格评估结论，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条之规定，承租方对租赁物的正常损耗无需承担赔偿责任，该鉴定意见将厂房、宿舍所有的损耗均予以计算不符合法律规定，故本院对该鉴定结论不予采信。原告虽言语中表达了解除合同的意向，但未书面向被告一主张解除合同，据此被告一于2020年3月31日向原告发出《同意解除的函》系被告一向原告首先提出解除合同。被告一有证据证明受新冠疫情影响利润受损严重，新冠疫情虽为不可抗力，但被告一并不能证明因新冠疫情导致合同履行不能，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，被告一以不可抗力作为抗辩理由不能成立，但新冠疫情确实对被告一的生产、销售产生了较大影响，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此本案可以适用情事变更原则进行调整，新冠疫情系被告一无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续按照合同约定履行合同对被告一有失公平，但因被告一与原告协商减免租金无果，原被告双方对合同履行产生较大分歧，无法达成一致意见，根据公平原则，本院认为被告一主张解除双方签订的《厂房租赁合同》并无不妥，不应承担合同解除的违约责任，但其拒付租金的行为仍然构成违约，应承担迟延支付租金的违约责任。关于被告一尚欠原告租金的确定。因原被告双方并未明确案涉消防设施费用的承担问题，被告一亦无证据证明2018年1月未支付的4万元租金系已与原告协商抵消购买消防设施的款项，故本院认为被告一应向原告支付该4万元租金及滞纳金。因本院无法认定案涉厂房、宿舍交付时的原貌，原告称被告一退租时未将厂房、宿舍恢复原貌的意见本院不予认可，《厂房交接确认书》可以证明被告一于2020年4月25日正式将案涉厂房交由原告，原告以厂房、宿舍未恢复原貌为由拒绝交接的理由并不成立，因此本院认定2020年4月25日厂房、宿舍已交接完毕。因被告一已主张解除合同，本院对2020年2月至4月的租金不再作调整，2020年3月14日被告一支付的租金虽名目为2020年3月14日至2020年4月13日的租金，但并不影响滞纳金的计算,原告于2020年4月25日退租，因此2020年4月14至2020年5月13日的租金被告一应当给付原告。综上被告一仍欠原告三个月租金39万元及2018年1月租金4万元，扣除19万元保证金，被告一仍需支付原告租金24万元。关于滞纳金的计算。因本院对滞纳金依法调整为2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算滞纳金和2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金，故2018年1月租金4万元的滞纳金计算至2020年4月19日共计4141.66元，2019年4月至2020年1月租金的滞纳金共计8318.74元，2020年2月、2020年3月租金的滞纳金计算至2020年4月19日共计1381.25元，以上合计13841.65元。至今未支付的24万元租金的滞纳金则应从2020年4月20日计算至实际清偿之日止。关于被告二是否应当承担连带清偿责任。本院认为被告二在2020年3月17日至2020年7月9日是被告一的唯一股东，其无法提供该段时间资产独立于被告一的证据，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告二对被告一的债务应付连带清偿责任。综上所述，本院对原告提出的第一项诉讼请求予以支持，但对滞纳金依法进行调整，对原告提出的第二项、第三项诉讼请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告一广东利民人防工程科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告惠州市银鑫包装制品有限公司租金24万元及滞纳金（已实际产生的滞纳金13841.65元和以租金24万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月20日起计算至实际清偿之日的滞纳金）。二、被告二于利普对本判决第一项所确定的被告一广东利民人防工程科技有限公司的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告惠州市银鑫包装制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9284元（原告已预交），由被告一广东利民人防工程科技有限公司负担1540元，由原告惠州市银鑫包装制品有限公司自行负担7744元，被告一广东利民人防工程科技有限公司负担的案件受理费1540元应于本判决生效之日起十日内迳付原告惠州市银鑫包装制品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 翟雄文二〇二〇年八月二十四日法官助理 胡 旭书 记 员 刘 露