天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初2332号原告：蔡秀松，男，1968年1月16日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：蔡萌萌（原告之女），1990年3月12日出生，汉族，住天津市津**。被告：赵振宇，男，1989年4月1日出生，汉族，住天津市津**。被告：李秀峰，男，1963年10月11日出生，汉族，住天津市津**。被告：天津冠维房地产经纪有限公司。法定代表人：张凤磊，经理。原告蔡秀松与被告赵振宇、李秀峰、天津冠维房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人蔡萌萌，被告李秀峰、天津冠维房地产经纪有限公司的法定代表人张凤磊到庭参加诉讼，被告赵振宇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡秀松向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告李秀峰将天津市津南区房屋腾空交付原告；2.请求法院依法判令三被告给付原告自2019年11月至实际腾空房屋交付原告之日止房屋使用费（暂计算至2020年3月房屋使用费为4425元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令三被告给付原告自2019年11月至2020年7月的房屋使用费7220元（其中，租金6800元、物业费240元、垃圾费180元）；2.请求法院依法判令解除原告与被告赵振宇之间的房屋租赁关系；3.诉讼费由三被告承担。事实与理由：原告于2018年9月将天津市津南区房屋租给被告赵振宇，后原告于2019年11月发现被告李秀峰居住在涉诉房屋，原告从未同意被告赵振宇擅自转租房屋，后原告报警，经警方调查，被告赵振宇未经原告同意，将房屋委托被告天津冠维房地产经纪有限公司（以下简称冠维房地产经纪公司）发布招租信息,冠维房地产经纪公司未审查产权证明发布信息存在过错,被告李秀峰未经原告同意居住涉诉房屋,并未向原告支付任何费用,因此,原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼,望判如所请。被告李秀峰辩称，不同意原告的诉讼请求，其在冠维房地产经纪公司看房后，房产中介告知案涉房屋可以租，并告知赵振宇是房东，其通过微信把中介费交给房产中介，交中介费之后与房产中介签订了合同，后通过微信将房租10,000元转给房产中介，房产中介将房租转给赵振宇，房产中介给打了条。被告冠维房地产经纪公司辩称，不同意原告的诉讼请求，当时和李秀峰、赵振宇签合同的人叫曲明，是冠维房地产经纪公司临时工，没有签正式的劳动合同，当时签租房合同的时候是在法定代表人知情的情况下由曲明签订的合同，法定代表人属于失察，签合同是需要盖公司章的，认为他们签的合同也不是在公司店面签的，而且曲明发布的房源也不是在公司房源群发的，冠维经纪公司不知道有这套房源。被告赵振宇未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料和答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：聊天记录一份、光盘1张，该证据证明原告将房屋租给赵振宇，赵振宇擅自将房屋租给李秀峰，期间找赵振宇、李秀峰要过租赁费，但一直没有给付。被告李秀峰、冠维房地产经纪公司对原告提交的证据均无异议。被告李秀峰向本院提交如下证据：一、和解协议1张，该证据证明当时是原告报警，但调解的时候原告没有去，李秀峰和赵振宇签了和解协议，载明将房租退还李秀峰；二、收据1张、房屋租赁合同一份，该证据证明李秀峰在冠维房地产经纪公司租的房屋。原告及被告冠维房地产经纪公司对被告李秀峰提交的证据均无异议。本院认定意见如下：原告与被告李秀峰提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；就冠维房地产经纪公司工作人员曲明签字的效力本院将在下文综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月，原告与赵振宇就天津市津南区房屋达成口头租赁协议，约定每月房租700元，赵振宇交付房租至2019年11月。2019年7月22日，赵振宇在未经原告方同意的情况下，通过冠维房地产经纪公司临时工作人员曲月与李秀峰之子李天林就案涉房屋签订了房屋租赁合同，约定租期一年，年租金10000元，合同签订后，该房屋由李秀峰居住。2019年11月，原告之女蔡萌萌发现该房屋并非由赵振宇居住，遂打电话报警，后赵振宇与李秀峰于2019年11月12日在公安派出所签订了和解协议，约定“2020年1月底之前赵振宇将收取的李秀峰的剩余7100元房租全部退还李秀峰”，但赵振宇未将收取的李秀峰剩余7100元房租退还原告。后原告方联系赵振宇、李秀峰交付房租未果，诉至法院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告赵振宇口头达成的租赁合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。原告与赵振宇的租赁期限超过六个月且未签订书面合同，应视为不定期租赁。2019年7月，赵振宇在未经原告同意的情况下将案涉房屋转租给李天林，原告之女蔡萌萌于2019年11月知道存在该转租后，原告方未对赵振宇的转租行为予以追认。赵振宇和李秀峰于2019年11月12日在公安派出所签订了和解协议后，双方间租赁关系应视为解除。因李秀峰于2019年11月12日之后仍居住在案涉房屋中，原告对此未提出异议并向李秀峰主张租赁费，故2019年11月13日起，原告与李秀峰之间建立了租赁关系。原告不同意赵振宇的转租行为而是许可李秀峰租住其房屋，故赵振宇和原告之间的租赁关系于2019年11月13日之前已经解除。原告主张三被告给付自2019年11月至2020年7月的房屋使用费7,220元，因原告与李秀峰建立了事实上的租赁关系，故李秀峰应承担支付房屋租金的义务。关于赵振宇的责任，赵振宇和原告之间的租赁关系已解除，原告主张解除的租赁关系已经不存在，本院不予支持，赵振宇亦不应承担支付房屋使用费的义务，原告主张赵振宇给付房屋使用费本院亦不予支持。关于被告冠维房地产经纪公司的责任，因曲明与赵振宇、李天林签订房屋租赁合同时，未取得冠维房地产经纪公司同意，合同上无冠维房地产经纪公司的签章，且曲明收取中介费后未出具盖有冠维房地产经纪公司公章的收据，在冠维房地产经纪公司对曲明的行为不予追认的情况下，不能视为曲明的行为代表了冠维房地产经纪公司的行为，冠维房地产经纪公司并非赵振宇和李秀峰之间租赁合同的当事人，不承担合同义务，亦不对赵振宇的转租行为承担责任，故原告主张冠维房地产经纪公司给付房屋使用费本院不予支持。关于房屋使用费的计算方式，根据原告提交的其与李秀峰的微信聊天记录，原告向李秀峰主张7,100元租金及物业费、垃圾费等，并表示李秀峰合同到期后再重新签订新的租赁合同，故应视为原告与李秀峰之间租赁合同的内容与赵振宇和李秀峰所签租赁合同的内容相同（即12个月的租金为10,000元），因李秀峰与原告于2019年11月13日起建立了房屋租赁关系，故原告主张李秀峰支付2019年11月至2020年7月的租金6,800元本院予以支持。关于原告主张的物业费、垃圾处理费，因未提交其已支付该费用的证据，该费用未实际发生，就原告该主张本院不予支持。被告赵振宇未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权的放弃，不影响本院依据现有证据和查明的事实依法做出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李秀峰于本判决生效后五日给付原告蔡秀松自2019年11月至2020年7月的租金6,800元；二、驳回原告蔡秀松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李秀峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵冀军二〇二〇年九月二十八日书记员  刘俊瑶附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。