广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1281民初2240号 原告：广西宜州亚东物业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区河池市宜州区城南山水宜人小区，统一社会信用代码：91451281675038509Y。 法定代表人：聂荣生，总经理。 特别授权委托代理人：梁欢叶，广西志明律师事务所律师。 被告：蒙凤梅，女，1981年4月2日生，壮族，现居住地：广西河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区。 被告：谢继渊，男，1976年7月12日生，壮族，现居住地：广西河池市宜州区庆远镇城南山水宜人小区。 原告广西宜州亚东物业管理有限公司（以下简称亚东物业公司）与被告蒙凤梅、谢继渊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法由审判员练丽丽适用简易程序（小额诉讼程序），于2020年8月27日在本院民事审判庭公开开庭进行审理。原告亚东物业公司的特别授权委托代理人梁欢叶、被告谢继渊到庭参加诉讼，被告蒙凤梅经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亚东物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业服务费1329.9元、水费102元、公摊电费10元，共计1441.9元；2、被告因逾期支付原告损失，以1441.9元为基数，从2019年1月29日起至实际还清之日止，按年利率6%计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由为：2008年6月16日原告与广西宜州亚东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告向山水宜人小区提供前期物业服务，物业收费标准为多层住宅、产权车库、产权储藏室均为0.5元/月/平方米，每月10日前交纳。2013年1月10日、2016年1月30日原告与山水宜人公园生活城业主委员会分别签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，合同期限分别为2013年1月10日至2016年1月9日、2016年1月30日至2019年1月29日。2016年1月10日该小区业主委员会复函同意原告从2016年5月起调整物业服务费为0.6元/月/平方米。因供电局与供水公司未将电表及水表安装到户，故原告与山水宜人小区业主委员会经协商达成一致意见：由原告采取包干制的形式代收业主水电费，即按水费3元/吨代收业主水费（每吨多收取0.23元乘以业主用水量所得的费用于支出公摊水费），按电费0.6元/度代收业主电费，按5元/月/户代收公摊电费。被告为山水宜人小区29栋2单元204号房屋以及29栋103号车库的业主，住房建筑面积为134.15M2，车库面积为33.69M2，被告未缴纳2018年1月16日至2019年1月29日：1、房屋物业服务费143.64M2×0.6元×12.5个月＝1077.3元，车库物业服务费33.69M2×0.6元×12.5个月＝252.6元；2018年12月至2019年1月31日期间：2、水费34吨（住宅33吨+车库1吨）×3元＝102元；3、公摊电费5元/月×2个月＝10元。以上费用经多次催收，被告仍拖欠不交，已构成违约，为维护自身合法权益，特诉至法院请依法判决。 被告谢继渊辩称，原告提高物业费未经业主大会讨论决定并公示、亦无证据证明其调整收费已向行政管理部门备案，故原告未按照法定程序擅自提高物业费无法律依据。2016年1月9日物业服务合同到期后，未召开业主大会讨论同意，业主委员会擅自复函同意原告调整物业费并签订新物业服务合同，业委会的上述行为对被告无约束力。2原告提供服务质量差导致非小区业主车辆随意占用业主车位，及小区电车电瓶被盗事件发生，小区环境脏乱差、乱搭乱建等现象突出。2018年3月23日至2019年1月29日，原告无证据证实其为被告提供物业服务。2018年4月后新业主委员会上任，原告服务质量得不到认可，合同到期后原告被解聘。原告服务期间不作为、不管理的行为构成合同违约。2016年至2018年居民用电每度为0.55元，居民用水每吨2.78元，但原告收取被告每度电0.6元，每吨水3元，存在乱收费问题，多收取的费用应返还给被告。原告无证据证实被告欠缴水费及公摊电费，被告不构成违约。原告未将相关收支情况公开，且在被告车库门口私自安装电杆和路灯，影响被告出行及搞卫生。原告无权将东门门卫室出租给他人做生意。综上，原告调高物业费不合法，签订物业合同对答辩人无约束力，原告存在不作为、乱收费问题，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告蒙凤梅未作答辩亦未向本院提供证据。 被告蒙凤梅未作答辩亦未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：被告蒙凤梅、谢继渊为山水宜人小区******房屋所有人，该房为多层住宅，房屋面积143.64M2；被告蒙凤梅、谢继渊、谢继渊亦是山水宜人小区****车库所有人，为33.69M2。在未成立山水宜人小区业主委员会前，原告亚东物业公司于2008年6月16日与开发商广西宜州亚东置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告亚东物业公司向山水宜人小区业主提供物业服务，物业服务费用按每月交纳，业主应在每月第10日前履行交纳义务。因供电局与供水公司未将电表及水表安装到户，由原告代为收取业主水电费并上交供电局与供水公司。2008年9月4日，宜州市物价局作出批复，同意原告收取业主物业服务费，收费标准为：一、物业服务费：企业可根据实际情况在中准价的基础上上下浮动15%，1、多层住宅：0.5元/月/平方米，2、产权车库：0.5元/月/平方米，3、交权储藏室（柴房）：0.5元/月/平方米。2016年1月30日原告亚东物业公司与宜州市山水宜人公园生活城业主委员会签订《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》，约定由原告亚东物业公司向山水宜人小区业主提供物业服务，合同期间为2016年1月30日至2019年1月29日，公摊水电费的收费标准根据小区用水电量由甲乙双方协商确定，代收专用。因合同到期且山水宜人小区业主委员会未与原告续签物业管理服务合同，原告于2019年1月29日撤出山水宜人小区并停止提供物业服务合同。在原告亚东物业公司服务期间，按3元/吨标准代收业主水费（包含按0.23元/吨乘以业主用水量的标准代收公摊水费），按0.6元/度的标准代收业主居民用电的电费，按5元/户/月的标准代收公摊电费，按月将业主用水度数、水费、用电度数及电费张贴于公告栏，并按2.77元/吨标准向河池市宜州区供水有限责任公司上交山水宜人小区业主使用的水费及小区公摊水费，按0.55元/度向广西电网有限责任公司河池供电局上交山水宜人小区业主使用的电费及小区公摊电费。2016年5月之前的物业服务费按多层住宅、产权车库、产权储藏室均为0.5元／月／㎡收取，经业主委员会的同意2016年5月之后的物业服务费按多层住宅、产权车库、产权储藏室均为0.6元／月／㎡收取。在物业合同约定期间，原告履行了合同约定的相关权利和义务，依约为被告提供了相应的物业管理服务。但被告从2018年1月16日起未按期交纳物业费，截止2019年1月29日，被告欠缴房屋物业服务费1077.3元，车库物业服务费252.6元，以上物业服务费共计1329.9元；被告从2018年12月起未缴纳水费，截止2019年1月29日，原告为其向河池市宜州区供水有限责任公司代缴水费及支出公摊水费共计102元；被告从2018年12月起至2019年1月29日未缴纳公摊电费10元。原告认为其通过多次催缴，被告均拒绝交纳，故诉至法院，请求判如所请。 本院认为，原告与开发商、小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《山水宜人公园生活城物业管理服务合同》并加盖有双方的公章，是双方的真实意思表示，是合法有效的，原告及小区业主均应按照合同的约定履行相关义务。被告以业主委员会未召开业主大会讨论同意，擅自复函同意原告调整物业费并签订新物业服务合同为由，认定上述合同对其无约束力的辩解不成立，本院不予采纳。被告如认为业主委员会作出同意提高物业费并签订物业服务合同的决定侵害其合法权益的，可以另行诉讼请求人民法院予以撤销。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”；即如果物业服务企业存在不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。原告已为被告提供相应的物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，原告请求被告支付2018年1月16日至2019年1月29日的物业服务费1329.9元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为原告私自将东门门卫室出租给他人做生意，且原告提供的物业服务不到位，但未能提供充分证据证实，故对被告的这一辩解本院不予采信。被告认为原告私自在被告车库门口安装电杆和路灯，影响其出行和搞卫生，因该项主张属侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告应另行诉讼解决。原告为被告代缴了水费，被告应按期向原告交纳，原告依据物业管理服务合同代收取公摊电费及公摊水费，故原告请求被告支付水费（含公摊水费）102元，公摊电费10元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告不认可欠缴水费及公摊电费，但没有提供证据佐证，故对被告的这一辩解本院不予采信。被告认为原告上交电费每度0.55元，但在单独收取业主公摊电费5元/月/户的情况下，代收其电费确按每度电0.6元标准收取，存在乱收电费情形，多收取的费用应返还给被告，被告该项主张属不当得利纠纷，与本案不属于同一法律关系，被告应另行诉讼解决。现被告尚欠原告物业费、水费（含公摊水费）及公摊电费系事实，原告请求被告按年利率6%赔偿逾期支付的损失，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告无证据证明其已向被告催收欠缴的物业服务费、水费（含公摊水费）及公摊电费，故本院仅支持从起诉之日起计付损失，即被告赔偿给原告逾期支付损失应以拖欠费用总额1441.9元（1329.9元+102元+10元）为基数，按年利率6%的利率，从2020年8月6日起计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告蒙凤梅、谢继渊支付原告广西宜州亚东物业管理有限公司物业服务费1329.9元，水费（含公摊水费）102元，公摊电费10元，共计1441.9元及逾期支付损失（逾期支付损失以1441.9元为基数按年利率6%，从2020年8月6日起计至付清之日止）； 二、驳回原告广西宜州亚东物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取25元，由被告蒙凤梅、谢继渊负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 员 练丽丽 二〇二〇年九月十一日 法官助理 黄海燕 书 记 员 韦 彦