陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民初492号     原告（执行案外人）：姚永锋，男，1973年4月18日出生，汉族，住西安市雁塔区枫林意树。   委托诉讼代理人：焦健，陕西明仓律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邢鹏程，陕西明仓律师事务所律师。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告姚永锋与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚永锋及委托诉讼代理人焦健、被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加诉讼，被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告姚永锋向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行原告名下位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室的房屋，解除对该房屋的查封并确定该房屋所有权人为原告；2.判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年8月25日，原告与被告中登公司签订了《商品房买卖合同》一份。双方约定，被告中登公司将位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX室面积为143.72平方米商品房一套出售给原告，合同价款为380571元。合同签订后，原告如约将合同全部价款一次支付给被告中登公司，中登公司也向原告出具了380571元的财务收据。该房屋现早已交付给原告，原告也已实际入住、合法占有和使用，该房屋归原告所有。2015年9月14日，西安市中级人民法院作出的(2015)西中执证字第00116号执行裁定查封上述房产，原告遂向西安市中级人民法院提出执行异议。西安市中级人民法院于2020年4月21日作出(2020)陕01执异138号执行裁定，驳回了原告的异议。原告认为该裁定存在事实认定错误，适用法律不当等问题，符合排除强制执行的法定条件，应予纠正。首先，原告与被告中登公司于2004年8月28日签订的涉案商品房买卖合同是缔约双方当事人真实意思的表示，内容不违背法律行政法规的禁止性规定。且原告已经一次性支付了全部购房款，被告中登公司予以接受并出具了相应的财务收据，故涉案商品房的买卖合同合法有效；原告与被告中登公司签订商品房买卖合同的时间为人民法院查封该房屋之前。因此，原告在人民法院查封涉案房产之前已与被告中登公司已签订合法有效的商品房买卖合同，并已履行原告作为买受人的全部义务。其次，本案涉案房屋早已交付原告，原告也实际入住、合法占有和使用多年。根据西安市中级人民法院于2015年9月14日出具的裁定足以证明，原告在人民法院查封涉案房屋之前已经合法占有和使用该不动产。再次，本案涉案房屋未办理过户登记是由于被告的原因所导致，并非原告自身原因。根据原告与中登公司所签订的商品房买卖合同第15条约定及相应法律规定：办理权属登记及资料报送是被告中登公司的义务，并不是原告的义务，且中登公司没有将办理产权登记的进度等事项通知原告，违反合同约定，导致该房屋产权证没有及时办理至原告名下。被告早已将涉案房屋交付原告占有、使用，原告作为消费者自然认为自己对涉案房屋具有物权期待权。被告中登公司不仅因自身原因违反合同约定不给原告办理权属登记，反而利用原告作为消费者对自己全款购买房屋的物权期待权，在原告等待办理产证期间擅自将原告所购买的房屋又再次抵押给被告永联公司，损害市场经济秩序，违背合同诚实信用的原则，也侵害了原告的合法财产权益。本案存在两被告恶意串通损害原告等一大批购房业主合法权益的情形，根据本案中两被告办理抵押登记的时间来看，抵押登记是在2015年2月，此时包括原告房屋在内的办理抵押登记的房屋已经交付给业主使用多年，属于成熟的入住小区，原告占有和入住该房屋也已经多年，被告永联公司不到房屋现场进行实际勘查和了解，仅仅是轻易听信中登公司的介绍，被中登公司欺骗，并且利用2004年商品房预售登记制度不健全，房管局没有录入电脑系统等漏洞而办理了抵押登记，存在恶意串通，损害购房业主合法权益的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，原告对该涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五、第一百二十六条也再次规定与强调了优先保护购买商品房消费者的权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，即使被告永联公司对涉案房产享有抵押权，也不得对抗原告作为交付购买商品房的全部款项的消费者对所购房屋所享有的权利。原告对所购房屋所享有的权利既优先于建设工程价款优先受偿权，又优先于抵押权人的抵押权。综上，原告与被告中登公司签订了合法有效的商品房买卖合同，原告也全部履行了合同约定的付款义务并早已合法占有和使用涉案房屋，依法享有所有权，且原告对涉案房屋也享有足以排除强制执行的民事权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。   被告永联公司辩称，姚永锋对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。案外人提出执行异议应当举证证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权益，但姚永锋提交证据无法证明其对涉案房屋享有排除强制执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者的情形，保护消费者基本生存居住权利。第二十八条规定的是买受人的物权期待权，不应因此排除执行标的上存在的登记抵押物权。本案被执行人中登公司为房地产开发企业，因此本案应适用第二十九条的规定。洋所举证据不满足第二十九条规定的条件，案涉房屋未办理预售许可证，原告与中登公司签订的买卖合同未按规定进行预售备案，应认定为无效合同，涉案房屋系办公公寓并非住宅，姚永锋亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋，故姚永锋主张排除执行依据不足，姚永锋提供的支付证明仅为中登公司出具的收据，并无相应银行流水灯印证，不能证明其已经缴纳了合同约定的价款。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，不能因姚永锋与中登公司过错致使永联公司利益受损。   被告中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处于作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、……、12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、……；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。后，姚永锋以前述房产中的12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异138号执行裁定，驳回案外人姚永锋的异议请求，姚永锋即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，2004年8月25日，姚永锋与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人姚永锋；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢27层E号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共143.72平方米；单价每平方米2648元，总价380571元。2004年7月8日，中登公司出具收据载明人民币380571元，收款方式为易货，收款事由为代陕中实公司付秦北公司货款抵房款，同日陕西秦北物资有限公司加盖财务专用章；同日，陕西秦北物资有限公司向中登公司出具证明，载明：请将贵公司所欠我公司货款380571元转给姚永锋用于购房；2004年9月8日，中登公司出具收据载明人民币3107元，收款事由为不动产登记费160元、天然气初装费2597元、闭路电视费350元；2013年6月14日，中登公司出具收据载明人民币344元，收款事由为补房款；2004年7月8日，中登公司出具收据载明人民币11417元，收款事由为契税；同日出具收据载明人民币11417元，收款事由为维修基金。西安市XX中心房屋专项维修资金交存信息单显示：业主姓名姚永锋，房屋坐落西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室，建设单位西安中登德胜洋楼有限公司，购房款380571元，交存金额11417.13元，审核日期2010年3月15日。2020年6月28日，西安中登物业管理公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明讼争房屋由姚永锋自2004年办理入住，且按时缴纳物业费及其他相关费用，不存在欠费。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，房屋性质为市场化商品房，附记公寓式写字楼，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月11日，查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异138号执行裁定书、（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、商品房买卖合同、收据、房屋专项维修资金交存信息单、西安市不动产登记簿、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为姚永锋就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，姚永锋与中登房地产公司签订书面买卖合同并通过易货方式支付了全部购房款，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系姚永锋购买房屋之后所设定，故姚永锋购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给姚永锋后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人姚永锋的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案姚永锋异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。案涉房屋登记所有权人为中登公司，姚永锋作为案涉房屋买受人，享有物权期待权，姚永锋于本案中诉请判令确认姚永锋为涉案房屋的所有权人，于法无据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12705～1）房屋的强制执行；   二、驳回姚永锋其余诉讼请求。   案件受理费7009元（姚永锋已预交），由姚永锋负担3504.5元，由陕西永联典当有限公司负担3504.5元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付姚永锋3504.5元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                 审  判  长      刘    琪   审  判  员      师    婷   审  判  员      卫婉莹      二Ｏ二Ｏ年九月二十三日     书  记  员      刘明明     12          1