成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初2090号 原告：肖超，男，汉族，1973年10月1日出生，住成都市成华区。 原告：蔡淑，女，汉族，1973年5月13日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人陈操，四川华神律师事务所律师。 被告：成都泰新房地产开发有限公司，住所地四川省成都市郫县犀浦镇银河东路。 法定代表人：冯兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人杨旭，泰和泰律师事务所律师。 原告肖超、蔡淑诉被告成都泰新房地产开发有限公司（以下简称“泰新公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，因案情复杂转为普通程序，由审判员朱成均担任审判长，与审判员许世强、人民陪审员何凤媛组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡淑及其委托诉讼代理人陈操，被告泰新公司的委托诉讼代理人杨乔、杨旭均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告肖超、蔡淑向本院提起诉讼，请求判令：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同补充协议项目重要信息提示部分中第三、第四项底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的条款无效；2、被告按照合同约定的3500元／平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋，并且赔偿原告重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋的损失10000元；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。庭审中，肖超、蔡淑增加一项诉讼请求：确认原、被告双方签订的房屋买卖合同附件《确认书》第二条第1项“乙方购买的商品房为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》项下交易为针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房和装修装饰，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内房屋整体价格，《商品房买卖合同》正文记载的装修标准及备案表记载的装修成交价为双方基于网签、备案要求而填写，乙方认可商品房买卖合同载明的装修标准和备案表载明的装修成交价。第2项的乙方清楚房屋的交付标准以《商品房买卖合同》附件关于装饰装修及相关设备标准的约定／交付标准约定为准，乙方不得以装修标准／装修成交价为依据对房屋交付标准提出异议。”的条款无效。事实与理由：2017年9月16日，原、被告双方订立房屋买卖合同，被告将位于成都市郫县房屋售予原告。原告如约履行了己方义务。原、被告双方在查验房屋时，原告发现被告交付的房屋存在诸多违反法律法规及合同约定的地方，如消防检查不合格、房屋和小区存在严重的安全隐患，正常入住轻则危及人身安全、重则引发伤亡事故。被告在房屋装饰装修中大量采用劣质的材料设备，如卫生间的装饰材料不能承受高温，且与烤灯的间距不够，极易引发火灾，以及被告不合理的限制和取消原告的合法权益，将楼栋屋顶非法允许部分住户分割排他使用，影响小区美观，侵犯大部分业主权利，更会造成安全隐患。被告滥用合同权利，擅自变更规划，将大片小区公共绿地交付底层业主排他使用，严重侵犯了原告和大多数小区业主的合法权益，在原告多次提出后均不改正。为维护合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。 泰新公司辩称，商品房买卖合同附件十二《项目重要信息提示》第三、四项关于“底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用”的条款不属于《合同法》第五十二条合同无效的情形，也不属于《合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。若原告有证据证明房屋存在质量瑕疵，被告按合同约定在质保范围及质保期限内进行整改，此外，被告无义务对原告的房屋进行重新装饰装修及赔偿损失。原告更无权要求被告按“所谓的价值差额”进行赔偿。原告以装修不符合约定为由主张重新装修并赔偿损失或退还差价并无法律和合同依据。《确认书》系双方早于商品房买卖合同于2017年9月13日签订的，明确了原告购买的房屋系装饰装修的房屋，原告已知晓该内容，同时，《确认书》第二条均以加黑加粗的方式进行了提示，被告尽到了合理的说明提示义务，上述条款不存在无效的情形。综上，原告的诉讼请求缺乏事实、合同和法律依据，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院已组织双方质证，对于各方当事人提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、商品房买卖合同摘要、成都市郫都区市场和质量监督管理局行政提示书、成都市人民政府信访回复件、消防回复、规划图、行政复议申请、《行政裁定书》、光盘、照片、《万科城项目三期相关信息了解确认单》《楼宇认购书》、购房折扣确认表、万科城项目签约信息单、《确认书》《成都市郫县公安消防大队建设工程消防验收意见书》《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》、竣工验收备案表等证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2017年9月13日，肖超、蔡淑在泰新公司处签署《万科城项目三期相关信息了解确认单》，第4条第（3）项载明：本项目底层部分住宅（公寓）房屋室外有绿地等公共空间，本着物尽其用原则，本项目全体买受人同意出卖人将前述绿地等公共空间设计为底层庭院，该底层庭院为特定房屋买受人之专属排他使用部分，底层庭院范围由出卖人与特定买受人在双方签订的《商品房买卖合同》附件确定。本项目全体买受人对此同意且无异议。带底层庭院的房号信息如下：……。出卖人在将公共空间改造为底层庭院过程中，底层庭院的部分空间将改造为景观阳台，具体景观阳台的尺寸、材料等由出卖人自行根据便利施工原则确定。第4条第（4）项载明：本着充分发挥物的效用、合理负担维护费用的原则，买受人同意本项目楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用，特定房屋的买受人无须为此向其他买受人支付任何费用，出卖人在制定房屋销售价格时已予以考虑。具体屋面使用情况如下：……。上述房屋的买受人具体使用屋面的范围由出卖人与特定买受人在双方签订的《商品房买卖合同》中确定，本项目全体买受人对此了解且无异议，特定买受人清楚仅能使用合同约定范围内的屋面，承诺按照顶楼屋面现状使用，不对其进行搭建等改造，仅可按照现状使用，如物业服务公司或其他有权机关认为买受人对前述房屋的使用方式影响房屋安全的，房屋使用人应予以配合进行整改。上述内容亦在商品房买卖合同附件十二《项目重要信息提示》中予以载明。 同日，双方签订《楼宇认购书》、购房折扣确认表、万科城项目签约信息单、《确认书》等，其中《楼宇认购书》约定由乙方肖超、蔡淑认购甲方泰新公司开发的位于成都万科城项目三期6栋2单元5楼504号居住用房，建筑面积90.01平方米，套内建筑面积73.8平方米。按套内建筑面积计价，套内建筑面积单价为19213元/平方米，总价为人民币1417928元。 在《确认书》中，第二条装修价格及契税等事项约定：1、乙方所购买的商品房为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》项下交易为双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格；《商品房买卖合同》正文记载的装修标准及备案表记载的装修成交价为双方基于网签、备案要求而填写，乙方认可商品房买卖合同载明的装修标准和备案表载明的装修成交价。2、乙方清楚房屋的交付标准以《商品房买卖合同》附件《关于装饰装修及相关设备标准的约定》/《交付标准》约定为准，乙方不以装修标准/装修成交价为依据对房屋交付标准提出异议。 2017年9月16日，肖超、蔡淑与泰新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，第四条第六款约定：装修水平是全装，装修标准是3500元/平方米。第八条第一款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币19213.12元，总价款为人民币1417928元。合同第七章对商品房质量及保修责任进行了明确的约定。第二十条第二款第二项约定：2、发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理：给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。第二十条第三款装饰装修及设备标准约定：1、该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理，即及时更换、修理。关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。该附件六成都万科万科城项目南地块C2户型装修标准载明：……，户内门采用PVC覆膜木复合门，……。 泰新公司向成都市郫县公安消防大队就万科城三期2-9#、17#及地下室建设工程进行消防验收申报。2018年7月3日，成都市郫县公安消防大队出具《建设工程消防验收意见书》，载明：……根据国家工程建设消防技术标准，……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2018年9月27日，成都市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》，载明：……，经核实，该项目建设符合规划要求，建设用途为住宅，核实合格。2018年9月30日，案涉工程万科城三期2-9#、17#、垃圾房及地下车位等工程获得整体验收合格。 另查明，1、肖超、蔡淑已接收房屋。2、庭审中原告提出对房屋整体装修价值进行鉴定申请。3、2019年2月25日，成都市郫都区市场和质量监督管理局做出行政提示书，告知成都市泰新房地产开发有限公司拟定的万科城三期项目《商品房买卖合同补充协议》第四条4款、第七条1款、第十七条5、6款、第十八条2款、第二十四条3、8款含有不公平、不合理免除或减轻卖方责任、加重买方责任、排除买方权利格式条款的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条《合同违法行为监督管理处理办法》第九条、十、十一条的规定。并提示立即改正上述违法行为。以上事实，本院足以认定。 本案的争议焦点为：一是《商品房买卖合同》补充协议项目重要信息提示部分中第三、第四项底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的条款是否无效的问题；二是原告主张对房屋整体装修标准进行鉴定是否有依据的问题；三是《确认书》第二条第1、2款是否存在无效的情形；四是被告是否应当按照合同约定的3500元/平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋，并且赔偿原告重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋10000元损失的问题。对此，本院做如下评述。 本院认为，肖超、蔡淑与泰新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议应作为确定双方权利义务的依据。 关于原告主张《商品房买卖合同》补充协议项目重要信息提示部分中第三、第四项底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的条款无效的问题。原告认为，被告滥用合同权利，将屋顶和公共绿地完全圈占，妨碍了其他业主的相邻权，致使小区楼栋屋顶、房屋周围及小区消防通道被阻隔，导致小区消防验收不合格，上述行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于“违反法律、行政法规强制性规定”以及《中华人民共和国城乡规划法》第二条“关于修建性详细规划”、第三条“关于城市、镇规划区域内的建设活动应当符合规划要求”的规定，故双方签订的特定房屋买受人专属排他使用的条款属于格式条款，应当认定为无效。本院认为，首先，关于被告是否有滥用合同权利的行为。从双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议来看，双方在签订商品房买卖合同时对补充协议中项目重要信息提示进行了一致确认，明确了将公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的内容，而且对于该案涉条款进行了加黑提示，另外双方又通过签订确认书的形式，单独就该内容进行了再次确认，表明双方系在一致认可的前提下做出的签字行为。原告提供的证据不能证明被告存在违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条关于格式条款无效的情形。 其次，关于被告的行为是否违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于“违反法律、行政法规强制性规定”的问题。在庭审中，原告明确指出被告违反强制性规定是指被告违反小区规划图的设计，私自搭建了楼顶和隔离栅栏以及圈占了公共绿地封闭使用的行为。但从成都市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》来看，表明该项目建设符合规划，原告没有证据证明被告存在违反小区规划图的设计的事实。另一方面，从成都市郫县公安消防大队出具《建设工程消防验收意见书》来看，已经综合评定该工程消防验收合格。而且，案涉工程已获得整体合格验收，当然也包括对楼顶和公共绿地的消防的验收。 再次，关于被告行为是否违反《中华人民共和国城乡规划法》第二条“关于修建性详细规划”及第三条“关于城市、镇规划区域内的建设活动应当符合规划要求”的规定的问题。其中第二条中的修建性详细规划是指以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，是城市详细规划的一种。第三条城市、镇规划的建设活动是指该规划区域内的建设活动。因此，上述两个条文与本案争议的事实不属于同一关系，与本案没有关联性。综上，原告主张专属排他使用的条款无效缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持。 关于原告主张对房屋整体装修标准进行鉴定的请求。因该请求缺乏具体对象，在法院告知原告明确鉴定项目时，原告依然坚持该主张。本院认为，该请求的实质则是如何理解房屋装修的性质问题。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“装修标准是3500元/每平方米”的记载，但合同中，双方对商品房的装饰装修及相关设备标准还通过附件六的形式进行了详细约定。以附件六中关于成都万科万科城项目南地块C2户型装修标准为例，载明户内门采用“PVC覆膜木复合门”、设备配置载明“全屋开关插座（良信）”。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同附件六所约定标准，而不能简单理解为装修造价款按3500元/每平方米计算的定价标准。其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，《楼宇认购书》、《确认书》等也明确约定交易标的为带装饰装修的房屋，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，泰新公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关表述为“装修款”，但3500元/平方米显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素。如上所述，双方在《商品房买卖合同（预售）》中有关于计价方式为按照套内建筑面积计算，案涉《商品房买卖合同（预售）》所载明的“3500元/平方米”并非指房屋装修的造价或成本。本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。本案中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，泰新公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。此外，案涉《确认书》中明确载明双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格。肖超、蔡淑作为完全民事行为能力人，其在购房时对《确认书》的签字认可，也应认定为真实意思表示。因此，因泰新公司系将装修价包含在房屋总价中，合同所约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格，故肖超、蔡淑要求对案涉房屋的装修价格进行鉴定的申请，并无必要。故本院对其鉴定申请不予准许。 关于原告主张《确认书》第二条第1、2款无效的问题。原告认为被告未将该《确认书》列为合同主文和附件，不属于合同的组成部分，是被告偷偷夹带在大量文件中骗取原告签写的，并排除了原告对装修造价及收房时装修情况提出异议的权利，该《确认书》符合合同法第四十条关于格式合同条款无效的规定。本院认为，首先，原告未提供证据证明其系在不知情情况下签订的该《确认书》及存在被骗签的事实；其次，合同包含内容系原、被告双方协商的结果，《确认书》是否列为合同主文或附件中，并不在法律强制性规范内；再次，肖超、蔡淑作为完全民事行为能力人，其在购房时对《确认书》的签字认可为真实意思表示。且涉及房屋性质部分通过加黑加粗的方式进行了明确的提示，而该部分条款并不存在合同法等相关法律规定的无效的情形。综上，原告主张《确认书》第二条第1、2款条款系格式条款而无效的请求缺乏事实依据和法律根据，不应予以支持。 关于原告主张的被告按照合同约定的3500元/平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋，并且赔偿原告重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋10000元损失的请求。从对该项诉请的理解来看，原告主张被告及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋，并且赔偿原告重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋损失10000元的前因为被告应按照合同约定的3500元/平方米的装修标准进行交付。如前所述，3500元/平方米的装修标准并非仅仅为装修造价、成本价格，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是案涉商品房最终交易价格组成部分。另一方面，庭审中，原告并未提出充分的证据证明涉及需要更换、修理的具体项目，而是坚持要求按照3500元/平方米的标准进行更换、修理、交付。故原告主张被告按照3500元/平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持。因原告未提供证据证明需要进行更换、修理的具体项目，进而导致房屋不能正常使用的期间，故原告主张被告赔偿原告重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋损失10000元也缺乏事实依据和法律根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告肖超、蔡淑的全部诉讼请求。 本案案件受理费人民币50元，由原告肖超、蔡淑承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  朱成均 审 判 员  许世强 人民陪审员  何凤媛 二〇二〇年九月二十四日 法官 助理  彭海霞 书 记 员  陈 茜