山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0117民初915号 原告：济南市钢城区人民医院，住所地：济南市钢城区钢都大街**，统一社会信用代码：12371203494400185C。 法定代表人：张恩成，该院院长。 委托诉讼代理人：贾心翠，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：闫圣禄，男，1973年12月12日出生，汉族，住济南市钢城区。 被告：梁延华，男，1952年5月1日出生，汉族，住济南市钢城区。 原告济南市钢城区人民医院（以下简称钢城区医院）与被告闫圣禄、梁延华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钢城区医院委托诉讼代理人贾心翠、被告闫圣禄到庭参加诉讼，被告梁延华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告钢城区医院向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告闫圣禄于2012年9月20日签订的租赁合同，由被告闫圣禄向原告返还租赁房屋及院子（位于济南市钢城区人民医院寨子卫生服务站的平房三间及北面院子）并恢复原状；2.被告闫圣禄向原告支付欠付租金1500元（2016年8月18日至2017年5月18日期间）及房屋占有使用费（自2017年5月19日至实际腾退返还之日，按照市场租赁价格计算）；3.被告梁延华对上述承担连带责任保证；4.诉讼费等一切费用由被告承担。后原告在庭审中明确第二项诉讼请求中房屋占有使用费按照每年2000元计算。事实和理由：2012年9月20日，原告与闫圣禄签订租赁合同，由闫圣禄承租原告所有的位于济南市钢城区人民医院寨子卫生服务站的平房三间及北面院子。合同约定，寨子卫生服务站办公楼西五间平房，由闫圣禄出资维修房顶及房内墙面粉刷，维修完后，闫圣禄无偿使用西面三间平房及北面院子三年，对于以上租赁合同梁延华自愿承担担保。三年期满后，闫圣禄继续使用并支付了2015年8月至2016年8月的租金2000元。2017年，原告因工作需要使用涉案房屋，多次与闫圣禄协商解除租赁合同，收回租赁房屋及院子，但闫圣禄不同意。2017年5月19日原告向闫圣禄公证送达了《解除房屋租赁合同通知书》，闫圣禄仍拒不搬出、拒不返还涉案房屋及院子。被告的行为，严重影响了原告对自有资产的正常使用，给原告造成较大影响和损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告闫圣禄辩称，我不同意解除合同，如果原告要解除，应赔偿我的经济损失。原告没有证据赶我走，土地是原告租的我们寨子村的；即便原告有证据证实土地是他们的，现有的房屋我也已经进行装修和添附，如果原告要求和我解除合同、恢复原状，是不可行的。当时维修房屋是原告主动找的我让我给他修的，不是我自己要修了去住的。我不同意对方单方面解除合同。关于原告主张的租金和房屋占有使用费，我不欠原告的上述费用，我维修屋顶花费的钱需要原告支付给我。我一直支付租赁费，不想解除合同。三年免费期到期后的2015年8月-2016年8月的首年租赁费2000元，我已经支付，其他的租赁费我去交，但是原告以没法下账为由不收。梁延华的实际性质是证人，是为了证明那份合同。对于原告通过公证送达的解除房屋租赁合同通知书我已于2017年的5月20日或21日收到了。如果原告要赶我走，必须给我一定的经济补偿。 被告梁延华未作答辩。 本院经审理认定事实如下：涉案租赁物系现钢城区医院寨子分院（原寨子卫生服务站）的部分建筑物。2012年9月20日，钢城区医院的下属科室部门寨子卫生服务站作为甲方与乙方闫圣禄签订租赁合同一份，约定“经甲乙双方共同商议，甲方办公楼西五间平房，由乙方出资维修房顶及房内墙面粉刷，维修完后，乙方无偿使用西面三间平房及北面院子三年，三年内乙方有使用权，无转让权及租赁权，产权归甲方所有。甲方给乙方供水，电费由乙方自己承担，乙方不能改变甲方房屋结构，如乙方损害甲方房屋，甲方有权向乙方提出索赔，三年后由甲乙双方协商，乙方有优先租赁权，租赁费用按市场价格议定。若三年内甲方使用房屋，乙方无条件搬出，甲方按一定比例退还乙方维修费用。以上内容受法律法规的约束。”梁延华在该租赁合同中担保人处签名。钢城区医院明确其对该租赁合同进行确认。后闫圣禄对约定房屋进行修缮，无偿使用其中平房三间及北面院子三年，于2017年1月12日又缴纳2015年8月至2016年8月一年期的租赁费2000元。租赁期间闫圣禄陆续在院内进行了诸如搭建厂棚等部分添附，并实际使用租赁物至今，2016年8月之后未实际支付任何费用。庭审中，钢城区医院与闫圣禄均确认三年免费期满后双方约定每年租赁费2000元，对于租赁期限没有进行约定。钢城区医院认可闫圣禄曾要求交纳租赁费，其以工作需要该地方需要收回来，租赁关系不能继续了，就不收租赁费，也一直告知闫圣禄。2017年5月19日钢城区医院通过原莱芜市钢都公证处向闫圣禄公证送达《解除房屋租赁合同通知书》一份，内容为“闫圣禄：我院与你于2012年8月份签订房屋租赁合同，租赁位于我院下属医院寨子卫生院的平房三间，约定租赁期限为三年，自2012年8月份至2015年8月份，修缮房屋五间的费用作为你所租赁的三间房屋三年的租赁费用，租赁期满后我院未再与你进行续签租赁合同，但该房屋仍由你实际居住使用，且你方于2016年交纳2015年8月份至2016年8月份的房屋租赁费2000元，根据《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，我院与你之间的租赁合同为不定期租赁合同，根据法律规定双方当事人随时可以解除合同。现我院因工作需要需使用该三间租赁房屋，已经与你多次协商，你方拒不搬出，根据《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，现我院向你发送书面解除租赁合同通知书，限你在接到该通知15日内办理房屋并拆除自行搭建的厂棚，逾期不搬离我方将依法向人民法院提起诉讼，给你造成的损失将由你自行承担，望你妥善处理。特此通知。”落款为钢城区医院并加盖单位印章。闫圣禄在庭审中确认其于2017年5月20日或21日收到该通知。 以上事实，由原、被告陈述，租赁合同、公证书、解除租赁合同通知书、收据、证明等证据予以证实。 本院认为，本案中钢城区医院寨子卫生服务站与闫圣禄签订的《租赁合同》系在平等自愿的基础上签订，且钢城区医院对该份合同已经进行确认，故该合同是双方当事人的真实意思表示，钢城区医院与闫圣禄之间的租赁合同依法成立，合法有效。双方应按照租赁合同约定履行。根据该租赁合同约定，闫圣禄租赁位于钢城区医院下属寨子卫生院的平房三间及北面院子，约定租赁期限为三年，自2012年8月份至2015年8月份，由闫圣禄对办公楼西五间平房维修房顶及房内墙面粉刷，修缮费用作为闫圣禄租赁西面三间房屋及北面院子三年的租赁费用。而该租赁合同中对于三年期满后的租赁期间和租赁价格均未进行明确约定，庭审中钢城区医院与闫圣禄均确认三年免费期满后双方约定每年租赁费2000元，对于租赁期限没有进行约定，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，双方之间的租赁合同转为不定期租赁合同。根据前述法律规定，钢城区医院通过公证送达向闫圣禄发出《解除租赁合同通知书》要求解除租赁合同，符合上述法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定“当事人对合同法第九十六条、第九十七条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，闫圣禄确认其已于2017年5月20日或21日已经收到该通知书，并且对于钢城区医院解除合同未在法律规定的三个月异议期内提起诉讼，双方之间的租赁合同已于闫圣禄收到解除通知书之日解除。钢城区医院在本案中要求解除租赁合同的诉讼请求，因该租赁合同事实上已经解除，故该诉讼请求与事实不符，不予支持。 对于钢城区医院要求闫圣禄返还位于济南市钢城区人民医院寨子卫生服务站的平房三间及北面院子的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，闫圣禄在双方租赁合同解除后，应返还租赁物即济南市钢城区人民医院寨子卫生服务站的平房三间及北面院子，故对钢城区医院该诉讼请求，应予支持。 对于钢城区医院要求闫圣禄恢复原状的诉讼请求，其未举证证实该租赁物原状是何情况，故对其该诉讼请求不予支持。 对于闫圣禄辩称的对房顶及墙面维修要求钢城区医院进行经济补偿，不符合双方在租赁合同中对于维修费用抵顶三年租赁费的相关约定，不予支持；对于闫圣禄关于其他添附物主张经济补偿，首先对于该部分添附其未提供证据证实经过钢城区医院同意，其亦未提供证据证实添附物的具体内容及价值，故对其辩称不予支持。如闫圣禄确有证据证实双方对于添附物处置有约定或者其添附经过钢城区医院同意，其可另案主张。 对于钢城区医院主张的租赁费1500元，因双方租赁合同转化为不定期租赁合同，而庭审中双方都确认闫圣禄已经支付租赁费至2016年8月，且钢城区医院在2017年5月给闫圣禄送达解除合同通知书，故其要求闫圣禄支付至2017年5月18日的租赁费1500元，应予支持。对于钢城区医院主张的占有使用费，闫圣禄辩称去交过，但是钢城区医院不收，钢城区医院在庭审中亦确认当时以合同已解除不再收取租赁费而拒绝收取闫圣禄交费，系对其自身权利的处分，且双方合同在2017年5月已经解除，钢城区医院在解除合同通知书中亦表明逾期不搬离将依法向人民法院提起诉讼，但其并未及时行使相关权利，现其主张闫圣禄支付占有使用费，不予支持。 对于钢城区医院要求梁延华承担连带保证责任的问题，根据合同法及担保法相关规定，首先保证的对象应该是债，其次保证合同应当具备包括被保证的主债权的种类、数额、保证的范围等主要内容，而本案中梁延华虽作为担保人签订合同，但合同中并无相应担保条款及担保范围，而且钢城区医院亦未提供证据证实双方事后达成补充协议，且主合同租赁合同对于租赁的期限、租赁价格在订立合同时亦未明确，故梁延华担保缺乏合同的主要要素、担保对象不明确，钢城区医院要求其承担连带保证的诉讼请求，不予支持。 综上所述，钢城区医院诉讼请求部分予以支持，闫圣禄应返还租赁钢城区医院位于济南市钢城区人民医院寨子卫生服务站的平房三间及北面院子并支付租赁费1500元。被告梁延华经传票传唤，无正当理由拒不到庭到庭参加诉讼，视为自动放弃其相应的诉讼权利，应承担对自己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告闫圣禄于本判决生效之日起五日内返还原告济南市钢城区人民医院位于济南市钢城区人民医院寨子卫生服务站的平房三间及北面院子； 二、被告闫圣禄于本判决生效之日起五日内支付原告济南市钢城区人民医院租赁费1500元； 三、驳回原告济南市钢城区人民医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告闫圣禄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  孙燕 二〇二〇年九月二十九日 法官助理董静 书记员周欣冉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间届满不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十五条保证合同应当包括以下内容： （一）被保证的主债权种类、数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）保证的方式； （四）保证担保的范围； （五）保证的期间； （六）双方认为需要约定的其他事项； 保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十七条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。