重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5053号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆曦圆房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**李家沱桥南村**车**，统一社会信用代码9150011320342126XT。法定代表人：曹勇，总经理。委托诉讼代理人：杨丹，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄婷婷，女，1982年8月23日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：唐贤曦，重庆索通律师事务所律师。上诉人重庆曦圆房地产开发有限公司（以下简称曦圆公司）因与被上诉人黄婷婷房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初15600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曦圆公司的委托诉讼代理人罗自强，被上诉人黄婷婷的委托诉讼代理人唐贤曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曦圆公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持曦圆公司的一审反诉请求并驳回黄婷婷的一审全部诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审全部诉讼费用由黄婷婷承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。黄婷婷在订立租赁合同之前已明知案涉房屋用途为车库，一审已举示证据证明案涉房屋已经消防验收合格、符合租赁条件。2.曦圆公司无需返还已收取的租金和保证金。3.黄婷婷应当将案涉房屋恢复原状并返还，并支付未返还期间的房屋占有使用费。4.一审对曦圆公司应赔偿损失的认定依据不足、责任划分不当、适用法律错误。【2019】造价鉴字第001号鉴定意见书及补充鉴定意见书不具有客观真实性，不应作为证据采纳。一审判决对黄婷婷在一审程序中提交的证据三性认定错误。在确定黄婷婷装修损失的前提下，应以其实际占有案涉房屋的期限，计算装饰装修残值损失。在能确定黄婷婷损失的前提下，曦圆公司也不应承担主要责任。5.一审判决将重庆市力韵健身公司（以下简称力韵公司）的损失等同于黄婷婷的损失，并判决曦圆公司承担责任，属法律适用错误。黄婷婷辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，曦圆公司的上诉理由不能成立。事实和理由：1.曦圆公司称其无需返还已经收取的租金和保证金无事实和法律依据。2018年3月15日至2018年9月14日是曦圆公司提供给黄婷婷的装修免租期，曦圆公司未能确保租赁房屋在租赁期间实现约定的用途，黄婷婷自始至终都未能正常使用案涉房屋，曦圆公司应当退还黄婷婷交纳的租金和保证金。2.曦圆公司称黄婷婷应将案涉房屋恢复原状并返还，并要求黄婷婷支付未返还期间的房屋使用费，无事实和法律依据。曦圆公司未证明房屋的原始状态，曦圆公司将一个用途为车库的房屋租赁给黄婷婷作为健身会所使用，在合同签订、履行过程中存在重大过错。因此曦圆公司要求黄婷婷将涉案房屋恢复原状的诉求不能得到支持。至于房屋占有使用费的问题，房屋在免租期内无法继续使用后，黄婷婷多次找到曦圆公司要求协商解决，且明确作出了解除合同的意思表示。曦圆公司却未能采取适当措施，防止损失扩大，扩大的房屋占有使用费应由曦圆公司承担。3.【2019】造价鉴字第001号鉴定意见书及补充鉴定意见书客观真实，也是具有相应资质的机构作出，应作为证据使用。因黄婷婷从未使用涉案房屋，装修损失不应计算折旧。4.本案主张的损失部分本就是黄婷婷作为合同相对方在租赁房屋部分的损失，并未包含立韵公司健身房部分的损失。5.《消防法》属于行政法，在本案中并不适用。即便该消防系统改造施工合同存在瑕疵，也只是在消防合同主体之间有可能引起权利义务的变化，并不意味着消防改造工程本身没有价值。黄婷婷对消防工程已施工部分支付了对应价款，该部分价款应作为本案损失由曦圆公司赔偿。黄婷婷向一审法院起诉请求：1.解除黄婷婷与曦圆公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令曦圆公司返还黄婷婷已付租金及保证金共计61992元，并支付资金占用损失（按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年3月9日起计算至本金返还之日止）；3.判令曦圆公司赔偿黄婷婷经济损失共计681462.15元。曦圆公司向一审法院反诉请求：1.解除曦圆公司与黄婷婷于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄婷婷将诉争《房屋租赁合同》项下的租赁房屋恢复原状并返还给曦圆公司；3.判令黄婷婷按10664元/月的标准，支付从2018年12月15日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.判令曦圆公司不退还黄婷婷已付的租赁保证金3万元。一审法院认定事实：黄婷婷力韵公司的法定代表人，该公司于2015年4月2日成立，系自然人独资公司，其经营范围为体育健身咨询服务等，该公司租赁了位于重庆市巴南区某小区某处开设健身会所。为扩大经营，2018年3月9日，黄婷婷作为承租方与曦圆公司作为出租方签订《房屋租赁合同》约定：曦圆公司将坐落于重庆市巴南区某处，建筑面积710.91㎡的房屋（以下简称案涉房屋）出租给黄婷婷；该房屋性质为商业，租赁用途为健身会所，承租方不得任意改变用途和转租，否则出租方有权收回房屋，并没收房屋租金及保证金，如需改变用途或转租，必须通过出租方书面同意；租赁期限为2018年9月15日至2024年9月14日，2018年3月15日至2018年9月14日为曦圆公司提供给黄婷婷的装修免租期，装修期间产生的水费、电费、物管费等包括但不限于其他费用，黄婷婷仍需承担，黄婷婷使用该房屋时间从本合同签订之日起到合同期满时止；若一方提前终止合同，应提前三个月书面通知对方；租金每2年递增一次，在上一年租金的基础上递增6%，自2018年9月15日起，第一、二年月租金为10664元，第三、四年月租金为11303元，第五、六年月租金为11982元，保证金为30000元；付款方式为先交租金后使用，自合同签订之日起，租金收取为三个月一次，首次支付租金为在合同签订时一次支付三个月租金，上一季度最后一月的25日交纳下一季度的租金，逾期未交每天按应交金额的3%收取滞纳金，超过30日未交，曦圆公司有权解除合同，收回房屋，并没收保证金，黄婷婷在签订合同时一次性向曦圆公司交纳租房履约保证金3万元，保证金不能用于冲抵租金使用；曦圆公司应在本合同签订之日起3日内将房屋交付给黄婷婷，若黄婷婷在签订本协议7日内没有向曦圆公司提出书面异议，则视为曦圆公司已履行房屋交付义务，并达到房屋交付条件；租赁期间的管线、水表、电表、门以及房屋的装修、维护由黄婷婷负责修理，人为损坏由黄婷婷照价赔偿，未经曦圆公司同意，黄婷婷不得擅自改变房屋承重结构，严禁经营丧礼仪服务，否则曦圆公司有权解除合同并没收房屋租金及保证金；黄婷婷如有特殊要求，须添置大型设备（如中央空调等），应在曦圆公司工作人员的指导下进行；黄婷婷必须遵守国家政策法规，并按消防部门的规定配备相关设施，费用自理，如未按上述要求办理而引发的各种违规行为及意外事故，曦圆公司概不负责，如给曦圆公司或周边造成损失，应由黄婷婷承担全部经济和法律责任；黄婷婷须合理使用房屋及房屋外场地，必须遵守环保、市政、安全、消防等所有管理部门的规定，同时做好排水工作，保持道路清洁，不得私自乱搭乱建，否则曦圆公司有权解除合同、收回房屋，保证金不予退还；黄婷婷在经营过程中，如有噪音导致业主投诉，应及时整改并协调解决，如未能解决则应终止营业，一切损失由黄婷婷自行负责；黄婷婷在签订合同之日起，三个月内必须到当地消防、环保、工商部门办理相关手续及营业执照，如未完善相关手续，一切违规行为由黄婷婷自行负责；曦圆公司保证租赁房屋无权属争议，且能用于黄婷婷合法正常经营，否则曦圆公司承担因此产生的一切经济损失；承租期满或提前解除本合同的，曦圆公司应于承租期满或解除合同前十个工作日内安排人员验收并在保证金收据上签字确认无违约行为后，曦圆公司于验收合格后十个工作日内不计息全额退还保证金；合同终止后，黄婷婷可收回其购置、安装的家具家电，不得损坏曦圆公司房屋的原始状态及设施，不得向曦圆公司要求装修补偿费；如因曦圆公司原因而导致提前收回房屋的，则对黄婷婷投入的装修按租赁期限折旧赔偿黄婷婷装修损失等。签订合同后，黄婷婷向曦圆公司支付了某车库保证金30000元及2018年9月15日至2018年12月14日的租金31992元，曦圆公司将案涉房屋交付给了黄婷婷，黄婷婷接收后，着手对该房屋按健身会所经营要求进行装修，并将力韵公司在某小区负1-3、1-4、1-5、1-6、1-7号开设的健身会所一并进行整改重装。2018年3月6日，力韵公司与母琳签订了《力韵健身工程拆除合同》，约定力韵公司将某二楼力韵健身中心拆迁项目中所涉及的部分建筑物委托母琳进行拆除施工和渣土清运，并对施工内容、工程价款结算方式、工期等事项进行了约定。当日，力韵公司向母琳支付了拆除定金5000元。2018年3月9日、14日、17日、19日及7月21日，力韵公司分别向母琳支付了拆除一期款6000元、拆除进度款1万元、拆除进度款1万元、拆除进度款20000元和隔墙款700元、拆除尾款4000元和封墙款800元。履行本合同，力韵公司共计付款56500元。2018年3月7日，力韵公司与重庆森舍装饰设计有限公司（以下简称森舍公司）签订《委托设计协议书》，约定力韵公司委托森舍公司设计力韵健身室内装饰工程，地，地点位于巴**计面积1400平方米，每平方米43元，结构共计1层，设计费合计60000元等。当日，力韵公司向森舍公司支付了设计图定金30000元合同签订后，森舍公司按约履行义务。2018年3月21日、4月1日，力韵公司分别向森舍公司支付了二期设计费18000元、设计图尾款12000元。履行本合同，力韵公司共计付款60000元。2018年4月1日，力韵公司委托熊英与廖理签订《消防系统改造施工合同》，约定将力韵公司位于巴南区某处的消防喷淋系统、消防栓系统、防火、弱电系统工程发包给廖理进行施工，合同工程包干总价129000元。合同签订后，廖理进场施工。2018年4月3日，力韵公司向廖理支付工程款共计64500元。2018年4月16日，力韵公司与重庆星威装饰设计工程有限公司（以下简称星威公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定力韵公司以包工、包料的方式将位于鱼洞某小区13栋负1-3至负1-7的力韵健身装饰工程发包给星威公司，自2018年4月19日开工，于2018年7月19日竣工，合同价款1140000元，熊英为力韵公司驻工地代表，殷建勇为星威公司驻工地代表，并对工程价款的支付方式、双方权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，星威公司进场施工。2018年4月23日、24日，力韵公司分别向星威公司支付了装修首付款40000元、50000元，共计90000元。案涉房屋装饰装修期间，所在某小区业主以不能改变小区车库用途为由，多次进行阻拦，要求停止装修。为此，双方多次发生冲突并报警，民警分别于2018年5月2日、4日、19日接到报警后到现场了解情况，并告知黄婷婷一方停止装修，多次组织各方调解无果。2018年5月，健身会所装饰装修工程全面停止。嗣后，黄婷婷就合同解除、保证金及租金的返还、赔偿损失等问题多次找到曦圆公司进行协商，但未能达成一致意见，黄婷婷遂于2018年11月12日诉至法院，望判如所请。2018年12月5日，黄婷婷向一审法院申请对案涉房屋的装修损失及经营损失进行评估。后一审法院依法委托重庆士申工程造价咨询有限公司对黄婷婷申请的装修损失进行评估，委托重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司对黄婷婷申请的经营损失进行评估。2019年8月6日，一审法院收到重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司作出的《关于“黄婷婷诉重庆曦圆房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案”退回评估委托的申请》，载明根据当事人介绍，本次司法评估所涉及重庆市巴南区鱼洞某小区13幢车库，申请方未曾营业，其经营损失难以预估，故申请退回本次评估委托。2019年8月21日，重庆士申工程造价咨询有限公司就案涉房屋装修损失作出重庆士申[2019]造价鉴字第001号《鉴定意见书》，鉴定意见为：可确定的工程造价为125521.79元，无法确定部分项目的工程造价为169016.04元，共计294537.83元。其中，可确定的工程造价包含：1.鉴定机构根据《建筑装饰工程施工合同》，采用2013清单、重庆08定额组价，材料价格按2018年3月信息价结合市场价调差，计算的诉争房屋装修造价51045.83元；2.鉴定机构根据《力韵健身工程拆除合同》约定的结算方式，通过图纸计算出的诉争房屋涉及面积约954.82平方米的造价33418.70元；3.鉴定机构根据《委托设计协议书》约定，通过图纸计算出的诉争房屋涉及面积约954.82平方米的造价41057.26元。无法确定部分项目的工程造价包含：1.黄婷婷陈述其因《力韵健身工程拆除合同》已支付金额56500元与鉴定机构根据该合同计算的可确定的造价33418.70元的差价23081.30元；2.黄婷婷陈述其因《委托设计协议书》已支付金额60000元与鉴定机构根据该合同计算的可确定的造价41057.26元的差价18942.74元；3.黄婷婷陈述其因《消防系统改造施工合同》已支付的金额65000元，因曦圆公司对该合同的真实性提出质疑，故鉴定机构将该部分均纳入了无法确定部分项目的造价；4.黄婷婷向曦圆公司交纳了保证金及租金共计61992元，因曦圆公司提出属于超越职权鉴定，但法院委托鉴定内容包含该部分，故鉴定机构将该部分均纳入无法确定部分项目的造价。经一审审理，一审法院对黄婷婷提交的《消防系统改造施工合同》的真实性予以确认后，再次委托重庆士申工程造价咨询有限公司对案涉房屋的装修造价进行补充鉴定。2020年1月8日，一审法院收到重庆士申工程造价咨询有限公司就案涉房屋装修损失作出的重庆士申[2019]造价鉴字第001号《鉴定意见书》的《补充鉴定意见书》，鉴定意见为：可确定的工程造价为165637.94元，无法确定部分项目的工程造价为128899.89元，共计294537.83元。其中，新增加可确定的工程造价为鉴定机构根据《消防系统改造施工合同》约定，通过图纸计算出诉争房屋涉及面积约954.82㎡的造价40116.15元；新增加的无法确定部分项目的工程造价为：黄婷婷陈述其因《消防系统改造施工合同》已支付金额65000元与鉴定机构根据该合同计算的可确定的造价40116.15元的差价24883.85元。一审另认定，案涉房屋登记在曦圆公司名下，土地用途登记为商服用地，房屋用途登记为车位，房屋建筑面积为710.91㎡。由于2008年交房时案涉房屋未通过消防等部门审核，曦圆公司一直未交付作为停车使用。一审审理中，曦圆公司陈述因该车库出口系小区业主的主要通行道路，为了业主的方便与安全，故一直未作停车使用；与黄婷婷签订《房屋租赁合同》之前，曦圆公司将案涉房屋出租给创文教育培训机构使用了多年，创文教育培训机构在此经营期间，从来没有业主去闹事；在签订租赁合同前，黄婷婷实地查看了案涉房屋，当时创文教育培训机构已搬离案涉房屋。黄婷婷陈述其实地查看案涉房屋时，看到的是创文教育培训机构，而不是车库。另，在本案第一次开庭审理中，黄婷婷与曦圆公司一致同意解除双方于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》，且同意交接案涉房屋，案涉房屋中有装修物资，曦圆公司要求黄婷婷将案涉房屋恢复原状后返还。一审法院认为，黄婷婷与曦圆公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，本案中，曦圆公司明知案涉房屋登记用途为车位，仍与黄婷婷签订租赁合同并约定用途为健身会所，在小区业主以不能改变小区车库用途为由阻拦黄婷婷装修案涉房屋时，曦圆公司作为出租人负有及时处理、消除妨碍的义务，但其未能确保租赁房屋符合约定的用途，导致黄婷婷对案涉房屋的装修工程于2018年5月终止，《房屋租赁合同》在合同约定的装修免租期便无法继续履行，曦圆公司存在主要过错；而黄婷婷在签订租赁合同时亦知道或应当知道案涉房屋登记用途为车位，在未能办理相关房屋用途变更审批手续的情况下，存在可能导致其无法按约使用案涉房屋的风险，但其仍与曦圆公司签订了租赁合同，亦存在一定的过错。黄婷婷与曦圆公司均诉请解除合同，在一审法院2019年9月23日开庭审理中，双方亦一致同意解除合同，故确认黄婷婷与曦圆公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月23日解除。合同解除后，黄婷婷应当返还案涉房屋。曦圆公司诉请黄婷婷将案涉房屋恢复原状后返还给曦圆公司，因曦圆公司在合同签订、履行过程中存在主要过错，且未举证证明案涉房屋在租赁之前的状态，故对恢复原状后返还的请求不予支持。一、关于黄婷婷要求曦圆公司返还已付租金31992元、保证金30000元，并支付资金占用损失的问题。《房屋租赁合同》中约定租赁期限为2018年9月15日至2024年9月14日，2018年3月15日至2018年9月14日为曦圆公司提供给黄婷婷的装修免租期。本案中，因曦圆公司未能确保租赁房屋在租赁期间符合《房屋租赁合同》约定的用途，合同在约定的装修免租期便无法继续履行，在合同约定的支付租金的租赁期限内，黄婷婷自始未能正常使用案涉房屋，现双方一致同意解除合同，曦圆公司应当返还黄婷婷已支付的租金31992元、保证金30000元。关于资金占用损失的问题，因黄婷婷对于合同的无法继续履行亦存在一定的过错，故对其主张的资金占用损失，不予支持。二、关于曦圆公司要求黄婷婷支付房屋占有使用费的问题。因《房屋租赁合同》在合同约定的装修免租期便无法继续履行，曦圆公司存在主要过错，黄婷婷在终止对案涉房屋的装修后就合同解除、保证金及租金的返还、赔偿损失等问题多次找到曦圆公司协商处理，黄婷婷向曦圆公司提出的退还租金、保证金，并赔偿装修损失的要求已经表明了解除合同的意思，曦圆公司应当采取适当措施防止损失的扩大，但双方对于上述问题未能达成一致意见，黄婷婷只能通过诉讼方式解决，案涉房屋内的装修造价在诉讼过程中需进行鉴定，故黄婷婷未在装修免租期内将案涉房屋返还曦圆公司，一审法院审理中，双方一致同意立即办理案涉房屋交接手续，故曦圆公司主张的房屋占有使用费，不予支持。三、关于黄婷婷要求曦圆公司赔偿损失的问题。曦圆公司辩称力韵公司的损失不等同于黄婷婷的损失，不应由黄婷婷主张。但经一审审理查明，黄婷婷系《房屋租赁合同》的相对方，其将租赁的案涉房屋与其所经营的力韵公司开设的健身会所一并进行装修，鉴定机构在对装修损失进行评估时进行了区分，对于案涉房屋的装修损失，黄婷婷有权主张，本案系基于黄婷婷系合同相对方，而不是公司经营者，支持的部分仅是案涉租赁房屋部分的损失，不包含力韵公司健身房部分。《房屋租赁合同》约定如因曦圆公司原因而导致提前收回房屋的，则对黄婷婷投入的装修按租赁期限折旧赔偿黄婷婷装修损失等。经鉴定，案涉房屋可确定的装修工程造价为165637.94元，予以确认。本案中，租赁合同在约定的装修免租期便无法继续履行，在合同约定的租赁期限2018年9月15日至2024年9月14日期间，黄婷婷均未能正常使用案涉房屋，故黄婷婷的损失数额无需折旧计算。根据黄婷婷和曦园公司在合同签订、履行过程中的过错程度，确定曦圆公司对合同不能履行承担70%的责任，黄婷婷承担30%的责任，即黄婷婷的装修损失165637.94元，由曦园公司赔偿115946.56元（165637.94元×70%）。对于黄婷婷主张的经营损失，一审法院依法委托的鉴定机构因黄婷婷未曾营业，经营损失难以预估，退回了本次评估委托，黄婷婷未提交其他证据予以证明，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）黄婷婷与被告（反诉原告）重庆曦圆房地产开发有限公司于2018年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月23日解除；二、原告（反诉被告）黄婷婷于本判决生效后十日内将租赁房屋腾空并返还被告（反诉原告）重庆曦圆房地产开发有限公司；三、被告（反诉原告）重庆曦圆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）黄婷婷租金31992元、保证金30000元，共计61992元；四、被告（反诉原告）重庆曦圆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）黄婷婷装修损失115946.56元；五、驳回原告（反诉被告）黄婷婷的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆曦圆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费11478元，减半收取5739元，由黄婷婷负担3810元，由重庆曦圆房地产开发有限公司负担1929元；反诉案件受理费2798元，减半收取1399元，由重庆曦圆房地产开发有限公司负担；保全费4270元，由重庆曦圆房地产开发有限公司负担。本诉案件受理费、保全费已由黄婷婷自愿垫付,限重庆曦圆房地产开发有限公司于本判决生效后10日内径付黄婷婷6199元，本院预收的诉讼费用不作清退。”二审庭审中，双方均未举示新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本案双方争议的焦点为：（一）涉案合同未能实际履行，双方是否有过错及过错程度。（二）曦圆公司是否应当退还黄婷婷已缴纳的租金和保证金。（三）黄婷婷是否有权要求曦圆公司赔偿损失及损失如何认定。（四）黄婷婷是否应当向曦圆公司支付相应的占有使用费。（五）黄婷婷是否应将涉案房屋恢复原状后返还曦圆公司。关于涉案合同未能实际履行，双方是否有过错及过错程度的问题。本院认为，涉案房屋登记用途为车位，曦圆公司作为产权人在明知其用途的情况下仍与黄婷婷签订租赁合同并约定房屋用途为健身会所，还约定保证房屋用于黄婷婷合法正常经营。在小区业主以不能改变小区车库用途为由，阻拦黄婷婷装修案涉房屋时，作为出租人的曦圆公司负有及时处理、消除妨碍的义务，但其未能确保租赁房屋符合约定的用途，导致黄婷婷对案涉房屋的装修工程于2018年5月终止，使得双方签订的《房屋租赁合同》在合同约定的装修免租期便无法继续履行，产生本案诉讼。结合以上事实，根据双方所负的权利义务，应认定曦圆公司存在主要过错，而黄婷婷作为承租人也应负有一定的审查和注意义务，在签订租赁合同时亦知道或应当知道案涉房屋登记用途为车位，在未能办理相关房屋用途变更审批手续的情况下，未考虑可能导致合同无法履行的风险，仍与曦圆公司签订了租赁合同，亦存在一定的过错。关于曦圆公司是否应当退还黄婷婷已缴纳的租金和保证金的问题。本案中，小区业主以不能改变小区车库用途为由阻拦黄婷婷装修案涉房屋发生在免租期内，并致合同无法继续履行，黄婷婷并未能实际使用案涉房屋进行经营，且非因黄婷婷自身原因所致，黄婷婷并无违约行为，故黄婷婷已缴纳的租金和保证金曦圆公司应当予以退还。关于黄婷婷是否有权要求曦圆公司赔偿损失及损失如何认定的问题。曦圆公司认为力韵公司的损失不等同于黄婷婷的损失，黄婷婷无权主张。从一审查明的事实来看，黄婷婷系《房屋租赁合同》的相对方，案涉房屋及力韵公司开设的健身会所均由黄婷婷一并进行装修，从鉴定机构的鉴定内容和结论来看，其对装修损失评估时，对装修价值进行了区分，一审法院仅基于黄婷婷系合同相对方支持了案涉租赁房屋部分的损失，并未包含力韵公司健身房部分的装修损失，该认定并无不当，本院予以确认。对曦圆公司的该辩称，本院不予采信。至于损失数额的认定问题，一审法院委托具有鉴定资质的鉴定机构作出鉴定结论、程序合法，损失分类和数额明晰，一审法院在考虑合同无法继续履行的外在原因及双方过错程度后还对损失的承担进行了分责，既有事实依据又兼顾了公平，认定无误。曦圆公司认为损失应按照51045.83元计算，但未提交充分证据证明其观点，故对其该辩称，本院不予采信。关于黄婷婷是否应当向曦圆公司支付相应的占有使用费的问题。从本案查明的事实来看，在装修被阻之后，黄婷婷及时报警，迅速做出了应对，并在终止对案涉房屋的装修后就合同解除、保证金及租金返还、赔偿损失等问题多次找到曦圆公司协商处理。在双方对于上述问题未能达成一致意见的情况下，黄婷婷只能选择提起诉讼，从提起本案诉讼的时间来看也在合理期限内。基于本案涉及装修损失，在双方无法达成一致的情况下需进行鉴定，黄婷婷未在装修免租期内将案涉房屋返还曦圆公司理由正当。在一审审理中，黄婷婷亦同意立即办理案涉房屋交接手续，并无拖延，加之案涉合同在约定的装修免租期便无法继续履行，曦圆公司负有主要过错，故黄婷婷不应承担涉案房屋占有使用费，对于曦圆公司的该项请求，不予支持。关于黄婷婷是否应将涉案房屋恢复原状后返还曦圆公司的问题。双方在房屋租赁合同中并未对房屋返还时应恢复原状作出明确约定，且曦圆公司在合同签订、履行过程中存在主要过错，也未举证证明案涉房屋在租赁之前的状态，故对曦圆公司要求黄婷婷恢复原状后返还涉案房屋的请求，本院不予支持。综上所述，曦圆公司的上诉不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7138元，由重庆曦圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇二〇年九月三日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽