江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终3713号 上诉人（原审原告、案外人）：郭士美，男，汉族，1950年4月24日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉苏，江苏禾嘉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张玉珍，女，汉族，1965年8月10日生，住徐州市泉山区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：田树洲，男，汉族，1963年11月24日生，住址同上。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋歌，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主南路**。 法定代表人：王广备，该公司总经理。 上诉人郭士美因与被上诉人张玉珍、田树洲、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力公司）案外人执行异议之诉一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0303民初7235号民事判决一案，向本院提出上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 郭士美上诉请求：撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。主要理由为，（一）田树洲、张玉珍申请强制执行的是一般债权且是高利贷，不得对抗合法的房屋买受人的权利。（二）本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条之规定，云龙区人民法院法律适用错误。涉案房产并没有登记在被上诉人名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28和29条描述的“已经登记在被执行人名下或者被执行的房地产开发企业名下的财产”的情形。另外，上诉人之所以不符合第28条、29条的规定，其原因完全在于被上诉人违约，没有按照合同约定及时竣工交付和取得涉案房产的相关所有权证，导致上诉人无法上房和办理过户登记。上诉人没有任何过错。（三）上诉人郭士美购买涉案住房属于满足生存权的合理消费范畴之内。2013年上诉人之所以购买案涉房屋，就是为了可以改善自己、配偶和家中两位老人的生活条件，对于上诉人来说是改善型住房。（四）涉案房屋已经成为特定物，上诉人全部支付购房款后，已经属于上诉人。最高人民法院在(2017)最高法民申1429号裁定书中有类似的认定。被上诉人田树洲、张玉珍的债权仅为一般债权，显然无法对抗上诉人对该房屋的权利。综上，请求支持上诉人的诉讼请求，停止对涉案房屋的执行并解除查封措施。 田树洲、张玉珍答辩称，上诉人称一般债权不得对抗合法房屋买受人的主张无事实和法律依据，且不属于案外人执行异议之诉案件的审查范围；上诉人名下有用于满足生存权的住房，以涉案房屋为改善型住房为由阻却强制执行无事实依据；原审判决适用法律正确。应驳回上诉人的上诉请求。 同力公司未提交答辩意见。 经审理查明，田树洲、张玉珍与同力公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年6月27日作出(2016)苏0303民初1059号民事判决书，判令同力公司偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元及相应利息。该判决发生法律效力后，根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院立案执行，案号为（2016）苏0303执2390号。执行过程中，原审法院于2018年3月12日作出（2016）苏0303执2390号协助执行通知书，查封了预售单位为同力公司的位于徐州市房屋（以下简称案涉房屋）。郭士美就查封涉案房屋向原审法院提出书面异议，2018年11月30日，原审法院作出（2018）苏0303执异196号执行裁定书，驳回郭士美的异议请求。 郭士美不服该裁定向原审法院提出案外人执行异议之诉请求：终止对同力公司开发的案涉房屋的执行并解除查封；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月15日，郭士美与徐州市同力房地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买了案涉房屋，总金额为323558元。合同签订后，郭士美支付了全部购房款，进行了网上备案。云龙区人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九、三十条之规定，认为该案涉案房屋因为没有交付，没有办理受让物权预告登记以及郭士美名下另有用于居住的房屋，裁定驳回异议申请属适用法律有误。第一、同力公司的橙黄时代·山水丽庭项目在签订合同时尚未验收竣工完毕，没有取得属于开发商的房地产权证，仅仅取得了预售许可；第二、该案查封的房产己经办理了合同备案，起到了和预告登记相同的公示作用，备案合同并没有约定需要办理预告登记，因此郭士美没有任何过错；第三、田树洲、张玉珍申请强制执行的债权是高利贷，更不得对抗己经交付了全部价款的买受人郭士美。综上，恳请贵院综合考虑郭士美购买房子行为完全没有过错，对涉案房产享有足以排它的权利，支持郭士美的诉讼请求，停止对涉案财产的执行并解除查封措施。 原审法院查明：2013年3月15日，出卖人徐州市同力创展房地产开发有限公司与买受人（郭士美）签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买的商品房为橙黄时代·山水丽庭的第10幢1单元301号房。该商品房建筑面积共121.73平方米，其中套内建筑面积99.40平方米。该商品房单价为人民币每平方米2658元，总金额为人民币323558元。签订合同时一次性付清房款323558元整。出卖人应当在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。2013年3月15日，同力公司为郭士美开具了金额为323558元的购房款发票。涉案房屋于2013年3月15日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。 现涉案房屋没有交付，亦未办理受让物权预告登记。郭士美名下另有用于居住的房屋。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也明确了关于消费者生存权的判断依据。该案中，结合郭士美名下另有用于居住的房屋、郭士美购买涉案住宅房屋没有交付等情形，不宜认定郭士美符合上述优先权规定情形。郭士美以此主张停止执行，原审法院不予支持。 另《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，结合涉案房屋在查封前没有交付等因素，郭士美所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。据此，经原审法院审判委员会研究决定，原审法院于2020年4月30日作出（2018）苏0303民初7235号民事判决：驳回郭士美的诉讼请求。 本院查实事实与原审查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，郭士美名下在本市范围内另有鸿泰家园及滨河绿洲花园小区两套住房。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据《中华人民共和国物权法》规定物权的取得应当依法登记未经登记不发生物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”本案中,案涉房屋虽已办理了预售备案登记,但商品房预售合同登记备案属我国住房和城乡建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定的行政管理范畴的制度,并未赋予当事人因合同而取得的债权有优先和对抗的效力,即商品房预售合同登记备案并不产生登记请求权的物权效力,与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。案涉房屋依法仍然属于被执行人的财产,人民法院依法可以采取查封措施。 《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条、二十九规定，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人,买受人在购买不动产后,虽未取得物权登记，但其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定的全部情形,即可享有排除其他金钱债权执行的权利。在本案中,上诉人虽然与同力公司签订了商品房买卖合同且已经支付全部或部分价款,但是上诉人所购买商品房尚未竣工,不存在实际交付。因此上诉人未实际合法占有所购买商品房。亦即上诉人所购买商品房并不符合《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十八条规定的条件。其次，上诉人名下已有用于居住的两套房屋。上诉人所购买商品房亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理有关执行异议和复议的规定》第二十九条规定的条件。故上诉人对于田树洲、张玉珍请求执行涉案房屋不享有排除执行的权利,不能阻却对涉案房屋的执行行为。一审判决驳回上诉人诉讼请求,适用法律正确,应予以维持。郭士美的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，郭士美的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6153元，由上诉人郭士美承担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  宋宏伟 审判员  孙 燕 二〇二〇年九月三十日 书记员  王 炎