黑龙江省大庆市大同区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0606民初1471号原告：大庆海通房地产开发有限公司，住黑龙江省大庆市大同区大同镇二村。法定代表人：姚迎军，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔英男，黑龙江庚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁春卉，黑龙江庚辰律师事务所律师。被告：高术玲，男，1972年10月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市大同区。原告大庆海通房地产开发有限公司与被告高术玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件复杂，本院组成合议庭公开开庭进行审理。原告大庆海通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告高术玲经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大庆海通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告购房款40349元,并支付原告2015年10月14日至2015年11月13日期间的违约金360元;2015年11月14日起,每日以40349元的万分之四作为违约金支付给原告至购房款实际给付之日止。(至起诉日为22000元)以上合计62,709元。二、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月25日,原、被告签订了《购买房屋邀约书》(以下简称邀约书),邀约书中约定被告购买原告开发的海通小区A区4-2-302室住宅,每平方米2909元,建筑面积约100.02平方米(暂定面积,以签合同为准),被告在签订邀约书时交纳了250958元房款。2011年1月25日,原告通知被告交房并补交房屋尾款,被告称会尽快交付尾款,因已付房款部分已经超过85%,所以要先接房,原告同意将房屋交付给被告。2015年,被告提出想办理房产证,因其没有交纳剩余房款,按规定是不能办理房产证的,因被告与原告负责人认识是朋友,原告才在未付清购房款的情况下,与被告签订了《商品房买卖合同》(以下简称合同),合同约定被告在原告处购买位于海通家园居住小区A4号底层车库2单元020302号房。房屋面积100.14平方米,每平方为2909元,房款总额291,307元。合同签订后,原告协助被告办理了房屋产权证书。被告于2015年10月13日向原告出具了欠据,内容为欠房屋尾款40349元。欠条出具后,原告多次向被告催要房款,但被告迟迟不支付。依据合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定:“买受人逾期付款在三十日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行。逾期超过三十日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。”的约定,被告除支付剩余房款外,还应支付逾期付款的违约金。被告高术玲未到庭进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，原、被告签订了《购买房屋邀约书》，邀约书中约定被告购买原告开发的海通小区A区4-2-302室住宅，每平方米2909元，建筑面积100.02平方米(暂定面积，以签合同为准)，被告在签订邀约书时交纳了250958元购房款。2015年,被告高术玲在未付清房款的情况下与原告签订了《商品房买卖合同》,其中明确涉案房屋的建筑面积为100.14平方米,每平方米2909元,房款总金额为291307元。房款付款时间及方式为:一次性付款,自本合同签订之日起,买受人累计付清总房款。合同签订后,高术玲向原告出具了内容为欠海通A4-2-302室房屋尾款40349元的欠据。欠据上未约定欠款的给付时间。原告在庭审时自认于2016年9月份通过电话方式向被告主张还款。原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定:“买受人逾期付款的违约责任中约定:“买受人逾期付款在三十日内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行。逾期超过三十日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。”本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告关于剩余房款40349元的给付时间在合同中明确约定，但是原告同意被告出具欠条，并没有要求被告按合同履行，系对自身权利的合法处置，本院予以认可。原告自认给被告的宽限期为2016年9月份，但是未说明具体日期，本院确定为九月的最后一天，即9月30日。被告逾期支付剩余购房款，应支付房款并给付违约金。违约金从2016年10月1日开始计算。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”，其在本质上属于损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方的损失。违约金是以实际损失为限，最高不得超过实际损失的30%，若约定的违约金过高，可请求法院予以调整。结合双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。原、被告签订合同中约定的违约金的计算方式，符合公平原则，本院予以认定。综上，对原告的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：第8被告高术玲于本判决生效之日起三日内支付原告大庆海通房地产开发有限公司房款40349元，并以40349元为基数按照日万分之四的利率给付自2016年10月1日起至购房款实际给付之日止的违约金；二、驳回原告大庆海通房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告高术玲未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1368元，由被告高术玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  孙晓峰人民陪审员  王国昌人民陪审员  李秀芬二〇二年九月一日法官助理郑锐书记员冯馨羽附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第8依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第8依法成立的合同，受法律保护。第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。