广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4712号原告（反诉被告）：增城市展民房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路**首层**商铺。法定代表人：郭启明，该公司总经理。委托诉讼代理人：湛嘉豪，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾国峰，广东民诚众信律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱红军，男，1979年11月6日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告（反诉原告）：陈凤宾，女，1983年6月19日出生，汉族，住湖南省衡阳县界牌镇石碧村赖老屋组。上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司（以下至判决主文简称“展民公司”）诉被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。展民公司的委托诉讼代理人湛嘉豪，朱红军、陈凤宾的共同委托诉讼代理人殷昌勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）展民公司向本院提出诉讼请求：1.解除《商铺租赁合同书》，并判决朱红军、陈凤宾向展民公司赔偿5个月房屋空置损失118800元；2.朱红军、陈凤宾立即向展民公司支付2019年12月22日至2020年4月28日期间的租金98824元以及自2020年1月5之日起至实际清偿租金之日止按每日千分之五的标准向原告计付的滞纳金（2020年1月5日至2020年2月4日期间滞纳金计算基数为22000元；2020年2月5日至2020年3月4日期间滞纳金计算基数为45760元；2020年3月5日至2020年4月4日期间滞纳金计算基数为69520元；2020年4月5日起至2020年4月27日期间滞纳金计算基数为93280元；自2020年4月28日起至实际清偿租金之日滞纳金计算基数为98824元）；3.朱红军、陈凤宾立即向原告支付2019年12月22日至2020年4月28日期间的的电费1027.4元，并判决朱红军、陈凤宾自立案之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告计付利息；4.朱红军、陈凤宾立即向原告支付2019年12月22日至2020年4月28日期间的的水费74.1元，并判决朱红军、陈凤宾自立案之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告计付利息；5.本案诉讼费用由朱红军、陈凤宾承担。事实和理由：朱红军、陈凤宾向展民公司承租位于广州市增城区荔城街荔乡路38号第一层107-108号商铺的事宜，双方于2017年12月22日签订了《商铺租赁合同书》。双方在前述合同中明确约定：租赁期限为3年，自2018年1月22日至2021年1月21日止；朱红军、陈凤宾需在每月5日前向展民公司支付当月租金，以及承担相关水电费用；如逾期支付租金，展民公司有权按每日的千分之五向朱红军、陈凤宾计收滞纳金；如朱红军、陈凤宾违约，展民公司有权追讨对展民公司所造成的经济损失和违约金。上述合同签订后，展民公司遵守合同约定将商铺出租给朱红军、陈凤宾用于经营，朱红军、陈凤宾却违反上述合同所约定的义务未能如期向展民公司支付租金及水电费。展民公司多次通过电话以及发出律师函等的形式向朱红军、陈凤宾催收租金、水电费，但朱红军、陈凤宾却仍未支付。故此，为维护展民公司的合法权益，请求法院支持展民公司的诉讼请求。被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾答辩称：1.展民公司要求朱红军、陈凤宾承担赔偿损失118800元没有事实和法律依据。展民公司没有任何证据证明其有118800元的损失，且展民公司已经诉请要求朱红军、陈凤宾承担违约金，展民公司以同一违约事由同时主张损失和违约金，应不予支持。2、违约金诉求标准过高，已经超过必要限度，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。3.疫情期间根据公平原则，疫情期间的租金应由展民公司和朱红军、陈凤宾共同承担。朱红军、陈凤宾因疫情经营困难，无奈与展民公司协商解除合同，展民公司同意解除，但其要求朱红军、陈凤宾承担违约责任没有依据，应向朱红军、陈凤宾退还保证金。根据《最高人民法院印发》规定，朱红军、陈凤宾不应承担违约责任。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日，广东省新冠××疫情防控应急响应级别调整为二级响应，因此，2020年1月22日至3月21日期间的租金应减半收取。4、朱红军、陈凤宾已经于2020年3月25日告知展民公司无法经营下去，2020年4月1日展民公司同意解除合同，同年4月8日朱红军、陈凤宾已经交付钥匙，因此展民公司租金应当计算至4月8日，而并非4月28日，展民公司对4月8日至4月28日的租金损失扩大部分自担责任。反诉原告朱红军、陈凤宾向本院提出反诉请求：展民公司向朱红军、陈凤宾退还保证金46000元。事实和理由：朱红军、陈凤宾因履行《商铺租赁合同书》向展民公司支付了46000元保证金，现涉案合同已经于2020年4月1日解除，但展民公司并未退还保证金，故提起反诉要求退还。反诉被告展民公司辩称：应驳回朱红军、陈凤宾的反诉请求，朱红军、陈凤宾的反诉状中不能反映双方协商解除租赁合同的事实，朱红军、陈凤宾也没有提供任何证据支持其请求。本院经审理认定事实如下：位于广州市增城区荔城街荔乡路**首层107、108号商铺的产权人为展民公司。该商铺属于街铺。2017年12月22日，展民公司（出租方、甲方）与朱红军、陈凤宾（乙方）签订《商铺租赁合同书》，内容为：甲方将位于增城区荔乡路38号第一层107-108号商铺出租给乙方经营硅藻泥，租期为2018年1月22日至2021年1月21日止，为期3年；2018年1月22日至2020年1月21日每月租金22000元，2020年1月22日至2021年1月21日每月租金23760元；先付后用，定于每月5日前付当月租金；乙方签订本合同之日支付46000元给甲方作为保证金，其中2000元是水电费押金，该保证金在租期届满后，由甲方检查商铺的完好情况及核实乙方的租金和水电费是否交齐，中途退租，保证金不予退还；甲方违约，乙方有权追讨因此而造成的直接经济损失，乙方违约，甲方有权追讨因此而造成直接经济损失和违约金，乙方逾期交租，甲方按日收取租金千分之五的滞纳金，所欠租金累计超过22000元，甲方有权终止合同，保证金作为违约金不予退还，并有权追讨所欠租金；租赁期间，如因不可抗力因素，如战争、地震、地震及第三方的恶意破坏而导致商铺损坏或造成损失的，双方互不承担责任；租赁期间，如因不可抗力因素，如遇拆迁或政府行为而导致合同无法履行必须终止时，双方互不承担责任等。上述合同签订后，朱红军、陈凤宾向展民公司支付保证金46000元。双方通过微信沟通合同履行事宜：2019年12月3日、2019年12月12日、2019年12月19日、2019年12月21日、2020年1月1日、2020年1月4日、2020年1月6日、2020年1月7日、2020年1月9日、2020年1月12日、2020年1月18日、2020年1月20日、2020年3月5日展民公司工作人员向朱红军催收租金水电费，朱红军均表示“过两天”“收到前肯定结”等；其中2020年3月5日的微信记录显示，展民公司向朱红军催收租金水电费，朱红军回复称因疫情在老家回不来，并称押金可以抵扣租金，但展民公司不同意，并要求没收保证金。上述期间，朱红军于2020年1月9日、2020年1月10日向对方转账18000元、4649元。2020年4月1日，展民公司工作人员通过微信向朱红军发出“朱老板，你的欠租、欠水电费如下，请你尽快过来结清以下费用并交回锁匙，根据双方所签署的合同，无论租期届满还是中途退租均双方书面交接，否则视为乙方单方面解除合同，甲方有权追讨因此而造成的损失”，欠租情况图片显示：“2019年12月22日-2020年1月21日，22000，2019年12月份水电费442元；2020年1月22日-2020年2月21日23760元，2020年1月、2月水电费463元；2020年2月22日-2020年3月21日23760元，2020年3月份水电费125元”。2020年4月7日，展民公司工作人员通过微信向朱红军发送涉案商铺现场照片，并发出“直到现在，你档口的灯二十四小时都亮着，你们如果不过来结清所有款项，下一步我们不排除通过法律途径解决”，2020年4月8日，朱红军发出“那个灯已经关了，然后门的钥匙放在那个门口那里，那个门没有锁”，展民公司回复“朱老板，目前合同处于履行中状态，你占有使用中，租金依然计付，你再不出面解决，我们唯有通过法律途径追讨”，朱红军回复“我都搬出来，怎么在使用中啊？”、“协商解决可以呀，我说那个租金不是有押金吗？然后我还欠你多少，房租扣出来是多少钱”“租金我还转35000元给您，今年有实证的办法，生意也做不了”；2020年4月28日，展民公司发出“因你们逾期未支付租金，现告知你们增城市展民房地产有限公司行使权利解除与你们签订的《商铺租赁合同书》。请尽快支付欠缴的租金和水电费等，增城市展民房地产有限公司同时保留追究你们违约责任的权利”。2020年4月15日，展民公司向朱红军、陈凤宾发出律师函，要求其支付租金水电费或协商支付事宜。2020年4月28日，展民公司针对涉案商铺重新发出招租广告，并在同日拍摄涉案商铺的水电表读数。上述事实有展民公司提交的《商铺租赁合同书》、不动产权证书、律师函及快递妥投资料、涉案商铺照片、水电费照片、微信聊天记录等，朱红军、陈凤宾提交的保证金收据、微信聊天记录等予以证明，双方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认。庭询中，关于本案事实，双方当事人作出如下陈述：一、关于欠租事宜。展民公司主张，朱红军、陈凤宾一直有欠租情况，2019年12月22日以前所欠租金已经交齐，现自2019年12月22日开始欠租；其中展民公司主张的2019年12月22日至2020年1月21日期间的租金，被告应于2020年1月5日前支付，并非疫情期间，被告欠租是因其经营不善，并非疫情影响。朱红军、陈凤宾确认自2019年12月22日开始欠租。二、双方当事人均同意涉案合同已解除，但展民公司主张是2020年4月28日解除，朱红军、陈凤宾认为是2020年4月1日解除。展民公司确认2020年4月8日收回涉案房屋钥匙，但其认为并未实际交还，因合同约定交还房屋需书面交接和清点；朱红军、陈凤宾认为2020年4月8日已将涉案商铺交还展民公司。三、朱红军、陈凤宾对展民公司主张的水电费数额没有异议。四、关于违约金问题。朱红军、陈凤宾认为，合同约定每日千分之五相当于年利率185.2%，且合同也约定46000元的保证金为违约金，两项叠加已经超过展民公司的正常损失，应予减免。展民公司主张其自2020年4月28日起开始招租，至今未招租到，涉案房屋仍为空置状态，均属因朱红军、陈凤宾违约造成的展民公司的损失，朱红军、陈凤宾应当支付。本院认为，本案所涉《商铺租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应恪守履行。现双方当事人均同意解除《商铺租赁合同书》，本院予以确认。关于合同解除时间，根据双方微信沟通内容显示，展民公司于2020年4月1日向朱红军表示要求其“结清以下费用并交回锁匙”，2020年4月8日，朱红军发信息给展民公司交回钥匙，展民公司亦确认其于2020年4月8日收回涉案商铺钥匙，故本院认为涉案《商铺租赁合同书》应于2020年4月8日解除。合同虽已解除，但作为承租方，朱红军、陈凤宾负有按照合同约定交付所约定费用的义务。现双方均确认朱红军、陈凤宾自2019年12月22日开始产生的租金及水电费未支付，故朱红军、陈凤宾应向展民公司支付2019年12月22日至2020年4月8日期间的租金及水电费。现朱红军、陈凤宾对展民公司主张的水电费数额没有异议，本院予以确认，故朱红军、陈凤宾应向展民公司支付电费1027.4元及利息和水费74.1元及利息。对于展民公司要求朱红军、陈凤宾支付租金、承担违约金的请求，朱红军、陈凤宾抗辩因疫情原因经营困难，展民公司应于减免租金并不应承担违约金，同时要求退还保证金。因此，双方当事人的争议焦点为：疫情或者疫情防控措施期间产生的租金应否予以减免，朱红军、陈凤宾是否应承担违约金及展民公司是否应向朱红军、陈凤宾退还保证金。对此，本院综合分析如下：一、朱红军、陈凤宾承租涉案房屋用于经营，自2020年1月23日广东省政府启动重大突发公共卫生事件一级响应后，因疫情或者疫情防控措施，可能会对朱红军、陈凤宾的经营产生一定影响。但朱红军、陈凤宾的经营项目为硅藻泥，并非疫情及疫情防控措施中限制开业的行业，朱红军、陈凤宾也未提交证明证明因疫情或疫情防控措施致使其资金困难或营业收入明显减少。因此，朱红军、陈凤宾的经营受疫情或疫情防控措施影响有限。二、根据双方当事人的举证及庭审中的陈述可知，朱红军、陈凤宾在新冠××疫情发生之前已经存在欠租行为，持续发生至疫情之后，即疫情或者疫情防控措施影响与朱红军、陈凤宾的过错并存。虽朱红军、陈凤宾在疫情之前即开始欠租，但后续又陆续支付了部分租金，在疫情发生后，朱红军、陈凤宾与展民公司协商交租事宜，请求展民公司予以延期以及用押金抵扣租金等，但未得到展民公司同意，即双方当事人在疫情期间对交租时间、交租方式协商未果。故朱红军、陈凤宾并非恶意欠租。综上，本院综合朱红军、陈凤宾的经营所受疫情或者疫情防控措施的影响程度、朱红军、陈凤宾的过错程度等认为，朱红军、陈凤宾所承租涉案商铺在疫情期间产生的租金不应予减免，但可免除部分违约责任。因此，朱红军、陈凤宾应按《商铺租赁合同书》约定的租金标准向展民公司支付2019年12月22日至2020年4月8日期间的租金，即2019年12月22日至2020年1月21日期间的租金为22000元，2020年1月22日至2020年2月21日期间的租金为23760元，2020年2月22日至2020年3月21日期间的租金为23760元，2020年3月22日至2020年4月8日期间的租金为14256元（23760元÷30天×18天）。经核算，上述租金数额合计为83776元。对于展民公司主张的超出上述金额范围以外的租金数额，本院不予支持。对于展民公司要求朱红军、陈凤宾支付滞纳金及房屋空置损失，本院亦不予支持。对于朱红军、陈凤宾反诉要求退还保证金，本院综合上文所述酌定展民公司退还一半的保证金23000元给朱红军、陈凤宾。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司与被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾于2017年12月22日签订的《商铺租赁合同书》于2020年4月8日解除；二、被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司支付租金83776元；三、被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司支付电费1027.4元及利息（利息自2020年5月26日起至付清之日止，以1027.4元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司支付水费74.1元及利息（利息自2020年5月26日起至付清之日止，以74.1元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾退还保证金23000元；六、驳回原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7185元，由原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司负担1152元，由被告（反诉原告）朱红军、陈凤宾负担6033元；反诉受理费475元，由原告（反诉被告）增城市展民房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年九月十一日书记员  李慧芳