福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0427民初1946号 原告：沙县春天物业管理有限公司，住所地三明市沙县新城中路审计大楼**，统一社会信用代码91350427066584600G。 法定代表人：李伟杰，该公司总经理。 被告：张祖梨，男，1969年10月18日出生，汉族，住福建省三明市沙县。 被告：李华姬，女，1969年10月14日出生，汉族，住福建省三明市沙县。 原告沙县春天物业管理有限公司（以下简称“春天物业公司”）与被告张祖梨、李华姬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春天物业公司的法定代表人李伟杰、被告李华姬到庭参加诉讼，被告张祖梨经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 春天物业公司向本院提出诉讼请求：1.张祖梨、李华姬支付从2018年11月1日至2019年11月30日的物业服务费1747元；2.张祖梨、李华姬公共水电、电梯年检维保费7.06元（707.06元-预收700元）；3.张祖梨、李华姬支付违约金207元；4.张祖梨、李华姬足额支付以上一、二、三项金额合计1961.06元；5.诉讼费用由张祖梨、李华姬负担。庭审过程中，春天物业公司变更诉讼请求为：1.张祖梨、李华姬支付从2018年11月1日至2019年11月30日的物业服务费1747元；2.张祖梨、李华姬公共水电、电梯年检维保费7.06元（707.06元-预收700元）；3.诉讼费用由张祖梨、李华姬负担。事实与理由：张祖梨、李华姬系沙县恒大华府5幢205室业主，交房入住后，缴纳了2015年11月1日至2018年10月31日止的物业费，之后就以种种借口拒交物业费。经春天物业公司多次电话催缴、张贴《催缴物业服务费通知》等，张祖梨、李华姬仍未缴纳物业费。为证实其主张，春天物业向本院提交了营业执照、资质证书、身份证、《沙县恒大华府前期物业服务合同》、服务照片、恒大华府业主公共水电、电梯年检维保费分摊总表、业主身份证复印件、最后一次交物业费时间发票证明、《恒大华府前期物业管理服务合同》、承诺书、不动产档案查询结果证明、物业服务费催缴通知书、物业服务费催缴张贴照片等证据。 李华姬辩称，春天物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，未能履行物业服务合同的义务，其不同意缴纳物业服务费。 张祖梨未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年9月29日，沙县恒大房地产开发有限公司与春天物业公司签订《沙县恒大华府前期物业服务合同》，约定：本合同期限自2015年9月22日起至业主委员会成立之日止。本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务收费采取包干制方式，物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费和电梯保养和年检费用），其中高层住宅按每平方米每月1.2元计算；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；物业服务费从物业交付买受人之日起按半年收取，业主应于每半年第一个月5日前向春天物业公司支付下半年物业服务费。合同签订后，春天物业公司进入该小区从事物业管理服务。 2.2016年2月17日，张祖梨、李华姬与春天物业公司签订《恒大华府前期物业管理服务合同》，双方约定：甲方张祖梨、李华姬房屋位于恒大华府5幢205号，建筑面积（含杂物间）112.81㎡，乙方沙县春天物业公司，双方就前期物业管理服务制定合同。签订本合同时，除履行装饰、装修管理规定外，一次性交纳装修垃圾清理费5.00元/㎡，交纳代收代交公共水电、电梯电费、弱电能耗分摊费500元/户、交纳代收代付公共单元楼道白灰粉刷费100元/户、装修运送材料时产生的代收代交电费50元/层计算；物业管理服务费以物业的建筑面积（含杂物间、车库）为准缴纳（住宅按每月每平方米1.2元）；小区公用水电费、电梯电费、弱点能耗分摊费按每月按实际用量平均向全体业主分摊收取；不按本合同规定的收费标准和时间交纳有关的费用的，春天物业公司有权从逾期之日起按应交费用金额每天按千分之三收取违约金。 3.张祖梨、李华姬系沙县恒大华府5幢205室的业主，房屋建筑面积为112.81平方米。 4.张祖梨、李华姬拖欠2018年11月1日至2019年11月30日的物业服务费1747元；张祖梨、李华姬应承担的公共水电、电梯年检维保费合计707.06元，扣除已预交的700元，张祖梨、李华姬还拖欠公共水电、电梯年检维保费7.06元。庭审中李华姬对上述费用亦不持异议。 本院认为，春天物业公司和沙县恒大房地产开发有限公司签订的《沙县恒大华府前期物业服务合同》、与张祖梨、李华姬签订的《恒大华府前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。春天物业公司作为物业管理企业，为张祖梨、李华姬所在的小区提供了服务，张祖梨、李华姬作为沙县恒大华府的业主及物业管理受益人，理应履行缴纳物业服务费的义务。现春天物业公司要求张祖梨、李华姬支付2018年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费1747元（111.992㎡×1.2元×13个月），符合法律规定，予以支持;张祖梨、李华姬应承担的公共水电、电梯年检维保费合计707.06元，扣除其已预交的700元，还应缴纳公共水电、电梯年检维保费7.06元，现春天物业公司要求张祖梨、李华姬支付公共水电、电梯年检维保费7.06元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持;春天物业公司当庭减少诉讼请求，系其对诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。张祖梨经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利并承担由此产生的不利法律后果，本案依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张祖梨、李华姬应于本判决生效之日起十日内支付沙县春天物业管理有限公司自2018年11月1日至2019年11月30日止的物业服务费1747元； 二、张祖梨、李华姬应于本判决生效之日起十日内支付沙县春天物业管理有限公司公共水电、电梯年检维保费7.06元。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由张祖梨、李华姬负担。 张祖梨、李华姬负担的案件受理费，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 员 黄晓文 二〇二〇年九月二十三日 法官助理 黄梦洁 书 记 员 卢 加 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。