陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终5909号 上诉人（原审原告）：陕西恒悦物业管理有限公司，住所地：西安市莲湖区房。法定代表人：王建丰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程广玉，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凤玲，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱雅荣，女，1979年4月7日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李继生，女，1946年1月13日出生，西安市副食炒货公司退休职工，住西安市莲湖区，系被告朱雅荣之母。上诉人陕西恒悦物业管理有限公司(以下简称恒悦物业公司)因与被上诉人朱雅荣物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒悦物业公司委托诉讼代理人程广玉、吴凤玲，被上诉人朱雅荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒悦物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱雅荣支付物业管理费3901.5元，并支付迟延履行期间的违约金至物业费缴清之日；2.诉讼费由朱雅荣承担。事实与理由：1.朱雅荣一审未提供任何证据证明恒悦物业公司物业服务不达标，一审法院依据朱雅荣当庭陈述认定恒悦物业公司物业服务存在瑕疵实属认定事实错误、证据不足。2.恒悦物业公司系一级物业服务等级，且为朱雅荣提供了符合该物业等级的优质服务。3.恒悦物业公司与朱雅荣达成的《前期物业管理服务协议》真实、合法、有效，对双方均具有约束力，一审法院认定事实错误、适用法律错误。4.恒悦物业公司依据《前期物业管理服务协议》向朱雅荣主张违约金有法有据。朱雅荣辩称，一审中其提供了照片、收款收据等材料证明恒悦物业公司的物业服务存在瑕疵，存在小区物业没有保安、卫生不达标、安保设施不到位、绿化面积不足等情形。恒悦物业公司取得的是三级资质，应该严格按照三级资质来收取费用，但向其收取的费用过高。物业服务质量不达标，也从来不公示收费明细，恒悦物业公司还代收了大修基金、契税。该栋楼共有33层，但只有2个保洁员。前期物业协议的签订，系其在收房后的最后一个环节签订的，不签该协议不让选房，在签协议时并未告知业主收费标准和收费项目，其不认可该协议里所约定的收费标准。恒悦物业公司向一审法院起诉请求：1、判令朱雅荣支付给恒悦物业公司物业管理服务费6566.1元，并支付迟延履行期间的违约金至物业费交清之日止；2、本案的诉讼费用由朱雅荣承担。一审法院认定事实：XX城XX栋XX单元XX室业主，房屋建筑面积96.32平方米。2016年2月25日，恒悦物业公司、朱雅荣签订《前期物业服务协议》，约定恒悦物业公司为该小区进行物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅物业服务费1.5元/平方米/月、电梯费一层0.1元/平方米/月、二层至十层0.36元/平方米/月、十一层至二十层0.4元/平方米/月、二十一层以上0.45元/平方米/月，生活垃圾处理费6.0元/户/月、公摊电费由物业公司每季度根据公共区域电量，按照每户建筑面积进行据实分摊、水费3.8元/吨起、已购车位停放服务费150元/月/辆，恒悦物业公司亦提供水费代收代缴服务。本协议自业主入伙之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止。朱雅荣于2016年2月办理入住时向恒悦物业公司交纳装修押金2000元，预交水费300元，3个月物业费555.5元，管理费192.5元、垃圾费281.5元、工本费10元，拆墙300元。2019年5月31日，朱雅荣向恒悦物业公司交纳2016年11月至2019年4水费1159元，2017年1月至2019年6月垃圾费180元，2017年1月至2019年6月电梯费1041元，共计2380元。因朱雅荣认为恒悦物业公司在进行物业管理服务过程中存在各种问题，自2017年1月1日起未交纳物业管理等费用，截止2019年3月31日共物业管理费3901.5元，电力公摊费用494.1元。一审法院认为，恒悦物业公司、朱雅荣签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。从本案事实看，恒悦物业公司对该小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认恒悦物业公司基本履行了《前期物业服务合同》约定的义务，朱雅荣作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向恒悦物业公司交纳物业服务费。朱雅荣答辩称恒悦物业公司提供的物业服务不到位，其不应交纳物业服务费，根据朱雅荣提交的证据及恒悦物业公司、朱雅荣当庭陈述,可以证明恒悦物业公司在服务期间在共用设施设备的维修、养护和管理、公用场地的清洁卫生及养护方面以及安保措施方面存在服务瑕疵，故对朱雅荣应交纳的物业费酌情予以减免30%,朱雅荣仍应交纳2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2731元(3901.5元×70%)及电力公摊费用494.1元，以上共计：3225.1元。对于恒悦物业公司主张的违约金,因双方之间就物业服务是否达标存在争议,朱雅荣不属于恶意拖欠物业费,对恒悦物业公司该项诉请不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决：一、本判决生效后十五日内，被告朱雅荣支付原告陕西恒悦物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年3月31日物业费、公摊电费共计3225.1元；二、驳回原告陕西恒悦物业管理有限公司要求被告朱雅荣支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告朱雅荣承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审中，恒悦物业公司于2020年8月28日向本院递交书面申请，明确表示放弃要求朱雅荣支付违约金的请求。本院认为，恒悦物业公司与朱雅荣签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。协议签订后恒悦物业公司对该小区进行了物业服务，履行了《前期物业服务合同》约定的义务，朱雅荣作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应按照合同约定向恒悦物业公司交纳物业服务费。因双方签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费1.5元／月.平方米，该约定并未违反法律法规的相关规定，故恒悦物业公司要求朱雅荣支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费3901.5元、电力公摊费494.1元，合计4395.6元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于朱雅荣称恒悦物业公司服务期间存在瑕疵，因物业公司提供服务是否存在瑕疵，属于违约责任的范畴，朱雅荣以此为由拒付物业费，于法无据。鉴于恒悦物业公司二审期间明确表示放弃向朱雅荣主张违约金，本院予以准许。综上所述，恒悦物业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5624号民事判决第二项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5624号民事判决第一项为：本判决生效后十五日内，朱雅荣支付陕西恒悦物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年3月31日物业费、公摊电费共计4395.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元由陕西恒悦物业管理有限公司负担25元，朱雅荣负担25元；二审案件受理费50元由陕西恒悦物业管理有限公司负担25元，朱雅荣负担25元。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二〇二〇年八月三十一日 书 记 员  李   伟  1