山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5330号上诉人（原审被告）：杨善卿，男，1979年3月24日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：姜忠良，山东前卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖文，男，1989年10月15日出生，汉族，住烟台市福山区。被上诉人（原审原告）：肖发，男，1983年7月15日出生，汉族，住烟台市福山区。被上诉人（原审原告）：肖俊，男，1990年8月11日出生，汉族，住烟台市福山区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：邓建利，山东智峰律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，山东智峰律师事务所实习上诉人杨善卿因与被上诉人肖文、肖发、肖俊租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院(2020)鲁0612民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨善卿上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律不当。具体理由如下：一审法院依据《土地管理法》第四十四条以及《农村土地承包法》第十一条的法律规定，认为建设占用土地，未办理相关审批手续，违反了未经批准不得将承包地用于非农建设的规定，以此来解除双方的租赁合同是不妥的。上诉人认为对于违章建筑，应由相关的行政机关从行政管理的角度进行管理和规制，法院并非行政部门，认定建筑物是否为非法建筑并非职权所在，不适宜在审判中直接予以认定。依据《土地管理法》第七十七条“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”依照上述法律规定，该违章建筑的治理属于人民政府土地行政部门管理的范围，只有涉案地上建筑物先由有关部门处理，对于双方租赁关系，待条件成就后可另行起诉。退一步讲，上诉人在2015年经人介绍与被上诉人肖文父亲肖应才认识，对租赁房屋及建盖厂房事宜谈好后，上诉人自2015年3月开始筹备投资建厂，注册成立公司生产经营，双方在上诉人准备就绪后2015年11月签订了《房屋租赁协议》，该协议是上诉人建厂之后签订的，被上诉人对上诉人租赁场地投资建厂是明知的，并且被上诉人的五间房屋也没有相关审批手续。现在被上诉人以为违章建筑为由导致上诉人投资上百万的资产全部打水漂。上诉人认为被上诉人存在主观过错。既然租赁合同涉及违反法律所禁止性规定，那么应为租赁合同无效，并非解除。被上诉人在一审庭审中提交的其与村委会的土地承包合同，可以看出存在多处违法行为，不仅其合同约定的承包期限超过最长法律规定的承包期限草地50年，也没有事先经过村民会议表决通过，该承包合同违反法律所禁止性规定，应当认定为该土地承包合同无效。被上诉人肖文、肖发、肖俊答辩称，上诉人改变了土地用途，违反了法律的相关规定，也违反了与被上诉人的合同约定。因为上诉人的违法行为，直接导致被上诉人与郝格庄村委会的合同是否能够继续，所以被上诉人要求解除合同。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。肖文、肖发、肖俊向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的土地、房屋租赁协议；2、判令被告将其建在原告土地上的房屋和设施全部拆除；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：三原告系烟台市福山区福新街道永福园村村民。2010年1月1日，三原告与烟台市牟平区观水镇郝格庄村（以下简称郝格庄村）村民委员会签订一份《土地承包合同》。合同约定郝格庄村委将本村北一个水库及水库附近38亩土地发包给三原告搞养殖，承包期限自2010年1月1日至2070年12月31日，年承包费4000元。三原告承包土地后，在土地上投资建设了办公、生活、养殖用房，并加装了水电设施等。2014年7月，原告肖文就涉案土地到烟台市牟平区观水镇政府、观水国土资源所、牟平区畜牧局等部门办理了《规模化畜禽养殖用地审核备案表》。2009年6月，原告肖文父亲肖应才在三原告承包的上述土地上注册成立了“烟台市肖氏养殖中心”，系肖应才个人独资企业，法定代表人是肖应才。2012年12月，该企业被吊销营业执照。2017年9月，在“烟台市肖氏养殖中心”原址基础上，原告肖文与其母亲任华共同出资并登记成立了“烟台瑞鼠牧业有限公司”。2015年，经中间人介绍被告与原告肖文父亲肖应才认识，双方于同年11月1日协商签订了一份《房屋租赁协议书》。协议约定：肖应才将三原告承包的土地中的房屋若干（未明确具体间数）出租给被告使用，租赁期限自2015年11月1日至2035年10月31日，年租金5000元。关于协议中的房屋，原、被告均称系土地中的5间瓦房。被告称除了该5间房屋外，双方还约定将房屋南边一处场地租给被告建厂房，房屋和场地的租金合计为每年5000元。原告主张双方口头协商5间瓦房的租金为每年5000元，瓦房南边建厂房的场地租金也是每年5000元。2015年，被告在涉案土地中盖起了新的厂房、办公房、冷却塔等设施，并于2015年11月9日登记成立了“烟台市牟平区东开塑料制品加工厂”，系被告个人独资企业。之后，被告还建造了一个简易配电房、硬化了部分地面等。被告自述所建厂房一直未办理建设用地手续。一审法院认为，根据三原告诉状中的陈述、双方的庭审陈述以及被告已在涉案土地上建设并经营塑料厂数年（期间双方未发生争执）的事实，足以证实原、被告间存在事实上的租赁房屋和土地的合同关系。虽然肖应才不是《土地承包合同》的承包人，但却是原告承包地上“烟台市肖氏养殖中心”的法定代表人，又是原告肖文的父亲，且三原告承包的土地主要由肖文与其父母经营，故被告有理由相信肖应才有权代表三原告对土地和房屋对外进行转租，肖应才的行为构成表见代理，即肖应才与被告签订的《房屋租赁协议书》代表三原告的意愿。该《房屋租赁协议书》内容不违反法律强制性规定，合法有效。虽然协议中的租赁标的未包含5间瓦房外的其余场地，但双方在履行合同中的行为表明原告已同意被告在场地上建设厂房和办公用房，此当视为双方以实际行为作出了对合同内容（租赁标的物）的一致变更。根据《房屋租赁协议书》的约定，双方约定的租赁期限为2015年11月1日至2035年10月31日，原告以双方之间系不定期租赁为由，要求与被告解除合同，法院不予支持。但被告在涉案农用土地上建设厂房，确实改变了土地的农业用途，而又未办理相关审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“未经批准不得将承包地用于非农建设”等相关规定。原告以此为由要求与被告解除合同，应予支持。合同解除后，被告在租赁土地上建设的房屋、冷却塔等均应拆除。对因拆除房屋等造成的经济损失问题，原、被告可另案解决纠纷。三原告与郝格庄村委间的土地承包合同是否有效，不影响本案的裁判结果，故本案中不予审查。在被告无证据证实其使用的土地在原告承包地之外，且无他人主张权利的情况下，对被告提出的原告应当举证证实承包地边界的抗辩理由，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第五项之规定，一审法院于2020年5月21日判决：一、原、被告间的土地、房屋租赁合同于判决生效之日解除；二、被告于判决生效后30日内将在原告承包地上建设的厂房、办公和生活用房、冷却塔等建筑和设施全部拆除。案件受理费减半收取650元，由三原告负担600元，被告负担50元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩，本案争议焦点为：被上诉人要求解除其与上诉人之间的租赁合同，并要求上诉人将涉案土地上的建筑物及附属高设施予以拆除，理由是否成立，法院依法否予以支持。根据三上诉人诉状中的陈述、双方当事人庭审中的陈述，再结合上诉人已在涉案土地上建设并经营塑料厂数年期间双方未发生争执的事实，可以认定双方之间存在事实上的租赁房屋和土地的合同关系。虽然肖应才不是涉案土地承包合同的承包人，但却是被上诉人承包地上“烟台市肖氏养殖中心”的法定代表人，又是被上诉人肖文的父亲，且三上诉人承包的土地主要由肖文与其父母经营，故上诉人有理由相信肖应才有权代表三上诉人对涉案土地和房屋对外进行转租，肖应才的行为构成表见代理，即肖应才与上诉人签订的房屋租赁协议书代表三上诉人的意愿。该房屋租赁协议书内容不违反国家有关法律、法规之强制性规定，应认定为合法有效。虽然协议中的租赁标的未包含5间瓦房外的其余场地，但双方在履行合同中的行为表明被上诉人方已同意上诉人在场地上建设厂房和办公用房，此当视为双方以实际行为作出了对合同内容（租赁标的物）的一致变更。根据房屋租赁协议书的约定，双方约定的租赁期限为2015年11月1日至2035年10月31日，被上诉人以双方之间系不定期租赁为由，要求与上诉人解除合同，理由不成立，本院不予支持。但上诉人在涉案农用土地上建设厂房，改变了土地的农业用途，而又未办理相关审批手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“未经批准不得将承包地用于非农建设”等相关规定。被上诉人以此为由要求解除双方之间的租赁合同，并要求上诉人将涉案土地上的建筑物及附属高设施予以拆除，理由成立，于法有据，本院依法予以支持。一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人杨善卿负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年九月二十八日书记员  王 玥