广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终795号上诉人（原审原告）:罗清贤，男，汉族，1972年1月15日出生，住所地：广东省丰顺县******。委托诉讼代理人：王满锦、何浩彭，广东铭宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店。住所地：广东省兴宁市*****。负责人：朱碧江，该公司总监。被上诉人（原审被告）：深圳岁宝连锁商业发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区******。法定代表人：杨题维，该公司董事长。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖娟，广东广荣律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨冬玲，深圳岁宝连锁商业发展有限公司员工。上诉人罗清贤因与被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店（以下简称“岁宝兴宁曙光店”）、深圳岁宝连锁商业发展有限公司（以下简称“岁宝公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗清贤及其委托诉讼代理人王满锦，被上诉人岁宝兴宁曙光店、岁宝公司的共同委托诉讼代理人肖娟、杨冬玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗清贤上诉请求：1、依法撤销兴宁市人民法院(2020)粤1481民初398号民事判决第三项、第五项，并依法判令被上诉人赔偿上诉人：(1)二层7个月预期收益79950.78元；(2)商铺装修折旧损失60277元；(3)统一货架、设备损失64584元；(4)库存物品折价损失103003.6元，搬运费3430元；(5)为维权而支出的公证费1800元、照相费500元。2、判令一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，上诉人提交的《优宿优品兴宁岁宝曙光路店营收统计表》、《店铺装修合同书》、《usupso兴宁岁宝百货店装修工程报价》及预算清单足以证明被上诉人的行为对上诉人造成的损失。一审法院认为预结算清单并非正式支付发票，认为上诉人证据不足是错误的认定。一审法院草率地按照1个月租金作为上诉人的损失，是不符合事实与法律规定。上诉人主要的损失如下：1、二层从装修至被强拆后因被上诉人的违约行为造成上诉人营业损失统计，比照此前正常经营期间平均盈利，提前解约导致未能正常经营的7个月预期收益减少统计为79950.78元。详见补充提交的上诉人与案外人优宿优品有限公司往来银行转账记录及盈收分成统计。根据银行转账记录整理所得，该损失是真实发生的，不是上诉人凭空编造的，预期收益完全基于事实，也符合法律的规定，应予支持，且“客流锐减”并不代表一定要亏损，“客流锐减”对上诉人造成的是利润减少，利润减少也等同于对上诉人造成了损失，该损失也是被上诉人的违约行为造成的。2、商铺装修折旧损失310000×7/36=60277元，从2019年9月份起至合同期2020年4月30日共7个月，是真实发生，法院随时可以向东莞市普尔菲特装饰设计工程有限公司核实，而且上诉人店铺装修被拆除是被迫的，拆除前的确是有实物存在，是被上诉人的拆除行为导致实物的损失，上诉人已就被强拆事由报警，详见报警回执。被上诉人强拆行为导致证据被毁、不能评估的，应当由被上诉人承担相应责任。3、货架、设备损失共64584元，详见名宿优品的收款收据，货架、设备不是可以完全拆除，有些是拆除不了的，就算有些可以拆除，拆过后也会贬值，确实对上诉人造成损失。货架、设备应按合同约定，保障使用期为3年，否则，应承担提前报废的折旧损失。4、库存折价处理损失、运费损失，按盘点价折降价处理343712.5×(1-0.7)=103003.6元，搬运费250+331+2850+330=3430元，均是实际发生，被上诉人在2019年12月13日发出《知会函》，要求上诉人在2019年12月15日前搬离，留给上诉人处理的时间非常短，对上诉人造成很大的损失。从报警回执可以知道上诉人是被迫搬离，是因被上诉人的违约而被迫搬离，也因此造成上诉人的库存损失。有物流单、盘点确认表为证。5、为维权而支出的费用，包括公证费1800元、照相费500元。上诉人为了保全证据而发生的公证费、照相费是因被上诉人的违约行为而发生，应该由被上诉人承担。二、《店铺租赁合同》是被上诉人提供的格式合同，《店铺租赁合同》第十三条第1款第1项、第十四条第2款：“甲方违约”条款都是格式条款，该条款是免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。因此，该条款是无效的，法院不应当适用该条款处理本案。三、就算法院认定《店铺租赁合同》第十四条第2款有效，该条款约定的损失过低，上诉人请求按上诉人的实际损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被上诉人在案涉商铺二层搞装修及单方解除《租赁合同》的行为，对上诉人造成严重损失，包括但不限于营业损失、商铺装修折旧损失、统一货架、设备损失、库存折价处理损失、运费损失。上述损失高达30多万元，严重超过约定的损失。上诉人提供报警回执，可以证明上诉人是被迫离场，请求按上诉人的实际损失赔偿，有事实和法律依据。综上，一审法院认定的事实及适用的法律错误，请二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。岁宝兴宁曙光店、岁宝公司辩称，第一，关于营业损失、装修折旧损失、货架设备、库存折扣及搬运费等费用，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回其上诉请求。第二，关于上诉人提出的格式条款问题，答辩人认为没有事实依据。从合同的第十三条第一款第一项、第二项以及第十四条的第一款、第二款规定可看出上述两条分别对甲方和乙方的权利和义务是对等的，并没有免除甲方的责任。第三，关于一审法院对上诉人提供的商铺租赁合同的认定，答辩人虽没有对一审判决提起上诉，其主要的原因是考虑到岁宝公司对广大商户长期合作的诚意，以和为贵，愿意作出适当的退让，同时秉着不浪费宝贵的司法资源原则，接受一审判决内容，但并不代表答辩人对一审法院查明事实的认可。一审判决书第8页第1段中，一审法院一方面认定店铺租赁合同真实有效，认定合同期限为三年，但另一方面却又对租赁合同中约定的租金、物业管理费、保证金等不作出确认，两相矛盾。事实上，上诉人与答辩人的租赁关系，虽然已经履行两年多，但该履行与上诉人提供的店铺租赁合同完全没有对应的关系，从租赁合同中可以看出，关于租赁的商铺位置没有明确约定，也没有合同附件对商铺的位置作出确认，关于合同中的商铺面积、租金、保证金等与上诉人实际履行的不一致，租赁合同根本没有得到实际履行。上诉人虽然每月有向答辩人缴纳租金，那是因为双方对上诉人使用商铺面积为98平方米，每月租金为12740元达成一致意见。从答辩人与本案中的实际签约人邬放的劳动争议裁决书中可以看出，当初邬放作为答辩人的员工与上诉人签订商铺租赁合同的原因是应上诉人的要求办理营业执照使用，并不是上诉人与答辩人实际履行的真实合同。关于一审判决书第8页第二段的认定，一审法院以答辩人未向法院提交书面告知上诉人装修封场通知为由，认定答辩人未提前书面告知上诉人解除涉案租地商铺。事实上从上诉人提交的证据（公证书）上记载的内容“申请人罗清贤于2019年10月8日到我处……维护自身的合法权益，向我处申请对兴宁市兴丰百货商店的现状进行保全，并办理保全证据公证”可知，上诉人至少是在2019年10月8日之前接到了答辩人发出的解除合同通知，并认为答辩人解除合同损害其合法权益，在此情形下，才去申请保全公证。综上，请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。罗清贤向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《店铺租赁合同》；2、被告承担违约责任，赔偿原告经济损失共339025.38元。具体如下：（1）返还合同押金25480元；（2）二层从装修至被强拆后因被告的违约行为造成原告营业损失统计，比装修前正常经营期间平均盈利减少统计为79950.78元；（3）商铺装修折旧损失：310000×7/36=60277元（从2019年9月份起至合同期2020年4月30日共7个月）；（4）统一货架、设备损失共64584元；（5）库存折价处理损失、运费损失、按盘点价折降价处理103003.6元，搬运费3430元；（6）维权费用：公证费1800元、照相费500元；3、被告岁宝公司对被告岁宝兴宁曙光店的赔偿承担连带责任；4、两被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、对租赁事实的认定：原告罗清贤向法庭提交了（1）《店铺租赁合同书》及收据，欲证明原、被告之间存在店铺租赁合同关系的事实及被告岁宝兴宁曙光店收取原告合同押金、预付租金、管理费的事实。被告对原告提交的《店铺租赁合同》三性均不予认可，辩称原告提供的这份合同系被告岁宝兴宁曙光店的员工与原告串通私制使用，被告岁宝兴宁曙光店及被告岁宝公司自始不知道该合同的存在；对原告向法庭提交的收据无异议；其公司未与原告签订书面租赁合同，双方存在不定期租赁关系。综上对双方存在租赁关系予以采信。原告罗清贤向法庭提交的《租赁合同》约定，原告租赁商铺面积为331平方米，实用率50%，用途为商业。经营品牌优品。租期自2017年5月1日起至2020年4月30日。租金每月21515元（即65元每月每平方米）。管理费为1650元（即5元每月每平方米）。2017年6月9日，被告岁宝兴宁曙光店出具内容为“今收到优宿优品合同押金25480元，2017年6月份租金12740元，6月份管理费980元。合计39200元”的收据。原告主张根据上述合同的约定，案涉店铺的租赁期限应为三年。被告则向法庭提交了案外人与被告签订的《租赁合同》，以证明为了统一商场的管理和不定期调整，以免对商户造成扩大损失，根据被告的惯例，被告与商铺的合同均是一年一签。同时收据上显示的2017年6月份的租金为12740元，管理费为980元，合同押金25480元也证明双方之间的租赁关系内容与原告提供的合同是完全不相符的，原告与被告之间自始都是按照98平方米及收条记载的租金和管理费来履行双方的租赁合同关系。庭审中查明，原、被告之间并无签订其他书面合同或补充协议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，结合双方实际履行，案涉店铺从使用至搬离已履行二年多租期，租赁物的名称、用途、租金支付期限和方式、租赁物维修等条款与原告向法庭提交的《租赁合同》亦相一致，综上对被告辩称的一年一签的意见不予采纳，采信涉案《涉案合同》的真实性，并确定原被告之间约定的租期为三年。二、对被告有无事先告知的事实认定。原告主张被告未作任何书面通知的前提下于2019年11月22日在现场张贴一楼封场装修通知，并对现场作封场处理。原告开始撤场。原告租金缴交至2019年10月31日止。庭审中，被告未向法庭提交已提前书面通知原告封场装修通知的依据，认定被告未书面提前告知原告要提前解除涉案租赁合同。三、对提前终止合同造成的损失认定。原告主张因提前搬离，造成经济损失共339025.38元。（一）二层从装修至被强拆后因被告的违约行为造成原告营业损失统计，比装修前正常期间平均盈利减少统计为79950.48元；并向法庭提交了其单方制作的《优宿优品兴宁岁宝曙光路店营收统计表》以此证明7个月的损失为79950.78元。因该《优宿优品兴宁岁宝曙光路店营收统计表》为原告单方统计，且在其统计表尾部表述为“7个月的推算损失为79950.78元，这还不考虑因2楼装修造成下半年顾客大幅减少……”与原告在诉状事实与理由部分陈述“并已在9月份正式封场进行装修。由于二层的封场装修导致一层的客流锐减”亦不相符。据此原告罗清贤向法庭提交的《优宿优品兴宁岁宝曙光路店营收统计表》并不足以证实其对该项损失的主张，原告对此应承担举证不能的责任。（二）商铺装修折旧损失，原告主张商铺装修折旧损失为60277元，并向法庭提交了《店铺装修合同书》及预结算清单。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，本案中，由于合同提前解除，导致承租人支付的装饰装修费用尚未在租赁期限内摊销完毕。但原告提交的证据为预结算清单，并非为正式支付发票，原告对该项损失的主张依据不足。(三）对于货架、设备损失，原告罗清贤主张因提前解除合同，造成其损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”原告罗清贤据此请求货架及设备损失，缺乏法律依据，不予支持。查明：被告岁宝兴宁曙光店是被告岁宝公司在梅州兴宁市投资开设的分支机构，两者是总公司与分公司的关系。另查明，2017年4月17日，原告罗清贤与广州优宿企业管理有限公司签订《优宿优品联营合同》，案涉店铺作为联营场地，开设“优宿优品”联营店铺。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。对于涉案《租赁合同》，被告辩称并非为原被告双方真实意思的表示，是无效合同；系被告岁宝兴宁曙光店的员工与原告罗清贤串通，加盖私制的印章签订，仅为办理工商登记使用。作为公司印章管理，涉及的是被告内部管理问题，庭审中被告亦表明其内部作了处分。据此在被告未提供证据证明原告明知签订涉案《租赁合同》所用的印章并非为被告岁宝兴宁曙光店在公安局备案印章，对被告员工签名盖章的行为，视为表见代理；同时涉案《租赁合同》内容未违反法律强制性规定。综上认定涉案《租赁合同》合法有效，双方当事人应依协议的约定履行各自的权利义务。原、被告双方均确认被告于2019年11月22日在案涉商场一楼张贴装修通知，原告亦证明其于2019年12月已将承租店铺内的物品搬离，无法继续使用，且从2019年11月份起亦未再支付租金。同时涉案《租赁合同》约定“甲方（被告）有权改变租赁场地用途或提前终止合同而无需任何理由，但需提前30天通知乙方（原告）”及“……30天通知期满后视为乙方（原告）同意，本合同自行终止。”故一审法院确认双方之间的租赁合同自2019年11月22日自通知到达后30天解除。合同约定，对于押金，在合同终止时予以退还，被告对退还押金亦无异议，据此对原告请求被告退还押金25480元，予以支持。至于二层从装修至被强拆后因被告的违约行为造成原告营业损失、商铺装修折旧损失、货架、设备损失，依据前述事实部分认定，不予支持。至于其他损失，依据前述对被告未依约提前30天书面通知原告封场装修通知的事实认定，被告已违约，对违约损失依据合同“如甲方（被告）违反本合同任一款的规定，给乙方（原告）造成损失的，甲方应承担赔偿责任，但赔偿金额以不超过当年租金标准1个月租金金额为限”的约定，依法共支持12740元，超出部分不予支持。被告岁宝兴宁曙光店是被告岁宝公司在梅州兴宁市投资开设的分支机构，原告罗清贤请求被告岁宝公司对被告岁宝兴宁曙光店的赔偿责任承担连带责任，符合法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）款的规定，判决：一、确认2017年3月23日的《租赁合同》已于2019年11月22日解除；二、被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店应在判决生效之日起10日内返还押金25480元给原告罗清贤；三、被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店应在判决生效之日起10日内赔偿经济损失共12740元给原告罗清贤；四、被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司对判决第二项、第三项确定的付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告罗清贤其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3193元，由被告深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店负担378元，原告罗清贤负担2815元。二审中，罗清贤向本院提交如下证据：1、返利统计表（1页）、联营店销售结算表（28页）、银行卡账户明细清单（11页）、损失计算说明（1页），以证明上诉人因被上诉人违约而致未能经营7个月预期利益损失79950.78元；2、知会函，以证明2019年12月13日，被上诉人向上诉人作出限期强拆的通知；3、报警回执，以证明2019年11月26日，上诉人店铺遭被上诉人指使施工队强拆，被迫离场，临时通知，导致大量库存商品待处理；4、岁宝百货商户维权诉求，以证明被上诉人没有书面通知商场各商户而作封场行为，导致商户商品挤压造成损失，各商户联名上访，要求赔偿。岁宝兴宁曙光店、岁宝公司质证称，第一，根据民事证据的若干规定第41条规定，上诉人本次提交的证据均不属于新证据范围，也未在二审开庭前提供，故根据民事证据的若干规定第43条规定，人民法院应不予采纳。第二，若法院经审核后依职权认定该证据属于新证据的，其质证意见如下：1、返利统计表、结算单，银行清单、说明等证据，真实性、合法性及关联性均不予确认，理由是该证据均属于上诉人主观、单方自行制作，未经第三方审计，不能核实其真实性、合法性；银行清单的收款人身份，与罗清贤之间转款性质均无法说明与本案有何关联，故三性均不予认可。2、商户维权诉求的真实性、合法性和关联性均不予认可，理由是：诉求书是上诉人自行拟定，不能作为认定本案事实的证据，最后表格落款人的身份信息也无法核实与本案的关联性。3、报警回执真实性、合法性由法院认定，但关联性不予认可，该证据不能显示与本案有任何关联性。4、知会函上诉人在一审时已提供，一审中已经质证，不另行发表质证意见。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案处理意见如下：双方于2017年3月23日签订的涉案《租赁合同》合法有效，双方当事人应依协议的约定履行各自的义务。经查，被上诉人于2019年11月22日在案涉商场一楼张贴装修通知，上诉人于2019年12月已将承租店铺内的物品搬离。由此，可以认定被上诉人未依约提前30天书面通知上诉人封场装修，已构成违约，应承担违约责任。上诉人租赁涉案店铺经营的是“优宿优品”连锁（加盟）销售，被上诉人岁宝兴宁曙光店提前终止涉案合同确已造成上诉人的库存商品、装修折旧、货架设备、搬迁费用等实际损失（上诉人亦已提供证据证明其损失），但《租赁合同》第十四条第2点“如甲方违反本合同任一款的规定，给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任，但赔偿金额以不超过当年租金标准1个月租金金额为限”的约定低于上诉人的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及公平合理原则，结合上诉人经营店铺时间、被上诉人违约等情况，平衡各方利益，本院确定被上诉人赔偿上诉人经济损失50000元为宜。一审法院判令被上诉人按1个月租金12740元标准赔偿上诉人之损失不当，予以纠正。综上，罗清贤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初398号民事判决第一、二项；二、撤销广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初398号民事判决第五项；三、变更广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初398号民事判决第三项为：被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店应在本判决生效之日起10日内赔偿经济损失50000元给上诉人罗清贤；四、变更广东省兴宁市人民法院（2020）粤1481民初398号民事判决第四项为：被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司对本判决第一项、第三项确定的付款义务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人罗清贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3193元，由上诉人罗清贤负担2714元，被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店负担479元。二审案件受理费6386元（已由上诉人罗清贤预交），由上诉人罗清贤负担5428元，被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店负担958元。由本院退回958元给上诉人罗清贤，被上诉人深圳岁宝连锁商业发展有限公司兴宁曙光店应在收到本判决书之日起7日内向本院缴纳958元。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年九月二日法官助理 黄 可书 记 员 曾 梅