江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初3057号原告：宿迁市建苑物业管理有限公司，统一社会信用代码91321302763595014B，住所地宿迁市府苑小区****。法定代表人：张锋。委托诉讼代理人:丁宇，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：周守华，男，1953年9月13日生，住宿迁市宿城区。原告宿迁市建苑物业管理有限公司（以下简称建苑物业公司）与被告周守华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告建苑物业公司委托诉讼代理人丁宇、被告周守华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建苑物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告物业服务费979元（2017年1月1日至2017年12月31日期间为501元（取整，下同），即97.13㎡×0.43元×12个月，2019年1月1日至2019年12月31日期间为478元，即97.13㎡×0.41元×12个月）、公共耗能费600元（10元/月/户，2014年1月1日至2017年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日）、违约金〖即滞纳金，以981元（501元+480元）为基数从2017年4月1日起计算至实际给付之日止，以598元（478元+120元）为基数从2019年4月1日起计算至实际给付之日止，均按日千分之一的标准计算〗、律师代理费1000元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向阅湖花园小区提供物业服务。被告为该小区业主,尚欠原告2017年、2019年的物业服务管理费用。原告己经提供了物业服务，被告至今仍未交纳物业服务费用。原告多次索要未果,故诉至法院提出上述请求。被告周守华辩称：不同意原告诉讼请求，被告服务不到位。1、涉案小区下雨楼道储藏室进水，漫到胸前，物业从来没有解决过。2、门口路上的窨井盖都坏了，通知物业很多次才去维修。3、我的房子还没装潢入住时，一楼租房人水管开错成我家，导致我家太阳能跑水，别人抄水表时我才知道，我找物业处理，物业让我把票开来，结果到现在一直没给我处理。4、我家电动车充电时不见了，我也报警的，警察来后说我们小区没有监控。5、2015年房子交钥匙，2016年下半年入住，当时也有漏水的情况，但是没有那么大。2019年两次下大雨比较严重。6、我们家旁边是化粪池，每次下雨都往外冒。7、消防管道都是假的，消防栓里面没有水。经审理查明：被告周守华系宿迁市宿城区幸福新城二期（阅湖花园）紫薇园7幢203室房屋的业主，该房面积为97.13㎡。2012年7月，原告（甲方）与被告周守华（乙方）签订《阅湖花园物业服务协议》约定，公共照明费10元/月/户，乙方不按约定交纳相关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日万分之五交纳滞纳金等。2013年7月29日，宿迁市物价局《关于阅湖花园住宅小区前期物业公共服务收费的批复》中载明：核定阅湖花园小区普通住宅前期物业公共服务费标准为0.55元/月/平方米，具体标准由建苑物业在物业合同中预先约定，公共水电费、高层住宅的电梯运行费（包含电梯运行电费、检测费、维护费）、二次水电等代收代交费用，由建苑物业单独建账，与业主委员会或业主协商，实行按月或按季据实公开合理分摊到各位业主。2017年1月1日，宿城区阅湖花园阅湖小区业主委员会（以下简称阅湖花园业主委员会，甲方）与原告建苑物业公司（乙方）签订《阅湖花园小区物业管理合同》约定：一、甲方将阅湖花园1.2.3期范围内的所有物业委托给乙方统一管理。管理事项包括：1、委托管理范围内所有物业的使用、维修、养护。2、区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、园林绿化、供排系统、强弱电系统、道路、停车场等]的使用、维护、养护和管理。3、清洁卫生（包含垃圾运到中转站后的工作）。4、公共生活秩序。5、文娱活动场所。6、车站管理……四、委托管理期限为：2016年12月1日至2017年12月30日。五、住宅收费标准为0.43元/月/平方米，公共耗能费为10元/月/户。收费方式为每年度第一季度收取全年费用……业主不按时缴纳费用的，乙方有权自逾期之日起每天按应缴数额的千分之—收取滞纳余，由此产生诉讼的，由业主承担律师代理费、诉讼费等相关费用。七、管理目标和经济指标。参照宿迁市物业管理服务等级“四级标准”……甲方协助乙方就房屋质量等问题向开发建设单位进行沟通，并督促建设单位进行整改，如房屋整改过5年以上维修应由业主大会讨论签字后可使用维修基金。八、工程质量维修责任范围的区分。1、在保修、维修范围内，由建设单位引起的工程质量问题按建设部《工程质量保修办法》规,应由建设单位督促施工单位督促施工单位维修。2、保修期、保修范围以外的维修工作分工。（1）超出保修期限，属在原维修期内仍没有解决的工程质量问题，仍由建设单位负责维修……（3）超出保修范围和保修期，责仟由业主承担，物业公司应尽到协调解释、说明、有偿维修的责任，不得借故将相关问题推向甲方。2018年12月26日，阅湖花园业主委员会（甲方）与原告建苑物业公司（乙方）签订《阅湖花园小区物业服务合同》约定：一、甲方将阅湖花园1.2.3期范围内的所有物业委托给乙方统一管理。管理事项包括：1、委托管理范围内所有物业的使用、维修、养护。2、区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯，机电设备、路灯、园林绿化、供排系统、强弱电系统、道路、停车场等]的使用、维护、养护和管理。3、清洁卫生（包含垃圾运到中转站后的工作）。4、公共生活秩序。5、文娱活动场所。6、车站管理……四、委托管理期限为：2019年1月1日至2019年12月31日。五、住宅收费标准为0.41元/月/平方米，公共耗能费为10元/月/户。收费方式为每年度第一季度收取全年费用……业主不按时缴纳费用的，乙方有权自逾期之日起每天按应缴数额的千分之—收取滞纳余，由此产生诉讼的，由业主承担律师代理费、诉讼费等相关费用。七、管理目标和经济指标。参照宿迁市物业管理服务等级“四级标准”……甲方协助乙方就房屋质量等问题向开发建设单位进行沟通，并督促建设单位进行整改，如房屋整改过5年以上维修应由业主大会讨论签字后可使用维修基金。八、工程质量维修责任范围的区分。1、在保修、维修范围内，由建设单位引起的工程质量问题按建设部《工程质量保修办法》规,应由建设单位督促施工单位督促施工单位维修。2、保修期、保修范围以外的维修工作分工。（1）超出保修期限，属在原维修期内仍没有解决的工程质量问题，仍由建设单位负责维修……（3）超出保修范围和保修期，责仟由业主承担，物业公司应尽到协调解释、说明、有偿维修的责任，不得借故将相关问题推向甲方……另查明，涉案小区存在绿化被破坏或占用、部分监控无法使用、下雨路面积水严重及倒流车库、污水管道淤堵、个别大门无保安值班等问题。原告为本案诉讼支付律师代理费1000元。以上事实有不动产权登记表、物业管理服务协议、物业交接登记表、批复、备案资料、物业管理合同、物业服务合同、委托合同、发票、照片、视频及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告周守华为阅湖花园小区业主，被告及该小区业主委员会与原告建苑物业签订的物业服务合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费和公共耗能费，原告依据合同主张的计算方式并无不当。关于原告是否服务到位问题，涉案小区存在绿化被破坏或占用、个别大门无保安值班，部分监控无法使用、下雨路面积水严重及倒流车库、污水管淤堵等公共设施存在问题未及时与相关部门沟通维修，与合同约定服务不符合，应认定原告服务存在瑕疵，对此从公平角度，本院酌定被告对应支付的物业服务费按85%的标准缴纳。故被告应支付的物业服务费为：832元〖（501元+478元）*0.85〗。对于公共耗能费，原告主张并无不当，即为600元。关于被告辩称原告关于被告辩称2012年《阅湖花园物业服务协议》并非其签订问题，被告不同意申请鉴定，被告抗辩本院不予采信。关于被告辩称太阳能跑水问题，被告并未举证证实，被告可另行主张。关于滞纳金，其性质应为违约金，原告主张的起止时间并无不当，但计算基数应调整为应缴纳数额，计算标准酌定调整为年利率15%，以906元（501元*0.85+480元）为基数从2017年4月1日起计算至实际给付之日止，以526元（487元*0.85+120元）为基数从2019年4月1日起计算至实际给付之日止。关于律师费，原告主张符合约定，但因原告存在违约，故本院酌定亦按85%标准承担即为850元。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告周守华于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市建苑物业管理有限公司物业服务费832元、公共耗能费600元、违约金（以906元为基数从2017年4月1日起计算至实际给付之日止，以526元为基数从2019年4月1日起计算至实际给付之日止，均按年利率15%的标准计算）、律师费850元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告宿迁市建苑物业管理有限公司负担8元，由被告周守华负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  麻彩芳人民陪审员  管 莹二〇二〇年九月三十日书 记 员  李 响法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。