广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1628号 原告：中国工商银行股份有限公司灵川县支行，营业场所广西桂林市灵川县灵南路一街1号。统一社会信用代码914503239000200821。 负责人：邓振红。 委托代理人：张开用，广西立横律师事务所律师。 被告：刘小娟，女，1965年12月30日出生，汉族，住广西灵川县。 被告：灵川县金星房地产开发有限公司，住所广西桂林市灵川县灵川镇灵南路**。注册号450323200007820。 法定代表人：阳仁旺。 原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行（以下简称“工行灵川支行”）与被告刘小娟、灵川县金星房地产开发有限公司（以下简称“金星公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行灵川支行的委托代理人张开用、被告金星公司的法定代表人阳仁旺到庭参加诉讼，被告刘小娟经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年3月13日，被告刘小娟以其位于灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号房产做抵押，向原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行借款人民币25.3万元，贷款到期日为2030年3月13日。 贷款年利率4.619%，采用等额本息法按月归还贷款。截止2020年3月22日，被告未能履行合同之约定按期归还原告贷款本息，累计违约44期，贷款出现违约后，原告多次电话催收与上门催收，均未有结果。被告灵川县金星房地产开发有限公司作为贷款保证人，承担阶段性连带保证责任。根据《个人购房借款/担保合同》之约定，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告归还原告贷款本金188809.76元，利息0元（利息暂计至2020年3月15日，以后利息按照借款合同约定利息计算办法计至清偿之日）；3、被告给付为实现债权的律师代理费8990元；4、原告对被告上述债务设定的抵押物（地址：灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号；房屋预告登记证明：灵川县房预灵川镇字第201501165号）享有优先受偿权；5、被告灵川县金星房地产开发有限公司对被告刘小娟贷款承担阶段性连带保证责任；6、被告承担本案诉讼费及其他相关费用。 原告为其主张在举证期限内提供的证据有：证据1、被告刘小娟的身份证、户口本、离婚证、未婚声明（均为复印件），证明被告刘小娟的身份信息；证据2、《个人购房借款/担保合同》、商品房预告登记、《商品房买卖合同》（均为复印件），证明被告购房以及以房屋抵押贷款的事实；证据3、个人借款凭证复印件，证明原告已按照合同约定将借款款项给付至被告金星公司；证据4、电脑咨询单，证明原告在3月份起诉时被告已经累计4期未按时还款，已经达到了解除合同的条件；证据5、律师费发票原件，证明原告已经支付律师费的事实，律师费是按照广西的收费标准收取的。 被告灵川县金星房地产开发有限公司辩称，希望原告不要解除合同。 被告金星公司为其辩称未提供证据。 被告刘小娟经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。 本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5具有证据的真实性、合法性、关 联性，本院予以认定，作为本案的定案证据。被告刘小娟经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视其放弃质证的权利。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年12月22日，被告刘小娟向被告金星公司购买该公司开发的位于灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号房屋一套，双方签订了合同编号为1401008803《商品房买卖合同》，约定该房销售总价为361767元，被告刘小娟支付首付款108767元，剩余253000元办理银行按揭贷款。2015年2月15日，被告刘小娟向原告工行灵川支行申请（住房/商用房）个人贷款253000元。同日，原告工行灵川支行（贷款人）与被告刘小娟（借款人）、金星公司（保证人）签订编号A：[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2015]年[0000035]号《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定，被告刘小娟向原告工行灵川支行贷款253000元，用于购买被告金星公司开发的位于灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号房屋，并用该房屋提供抵押担保。合同第四条4.1约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮0%确定，利率模式为单一变动，利率变动周期为次年1月1日，当期执行年利率5.9%，贷款期限为15年（2015年3月至2030年3月），借款人还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月15日。合同第九条9.1约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款（包括被宣布提前到期），贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；合同第十条10.2约定，阶段性连带责任保证人承担保证责任范围：对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有的其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押证明的，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任；合同第十四条14.1约定，发生下列情况 之一，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的。……；第十四条14.2约定，发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用；（5）解除本合同；……。合同第十七条约定，如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。被告金星公司对上述借款承担阶段性保证担保责任并在合同保证人处签章。2015年3月13日原告按照合同约定向被告刘小娟发放了253000元贷款。《个人购房借款/担保合同》签订后，原告与被告刘小娟就抵押物到相关抵押登记部门办理了预售商品房抵押权预告登记手续。被告刘小娟从2016年5月起未按时履行还款义务。截至2020年8月5日被告刘小娟尚欠原告本金183890.02元，利息0元。 另查明，原告与广西立横律师事务所签订委托代理合同，合同约定支付律师代理费8990元，并由该所指派律师张开用办理。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。原告与被告刘小娟、金星公司签订《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告与二被告签订借款合同后，已依约履行了放贷义务，被告刘小娟自2016年5月起未按约按期归还借款本金及利息，构成违约，故原告要求按照合同约定解除与被告刘小娟、金星公司签订的《个人购房借款/担保合同》及要求被告刘小娟偿还借款本金以及利息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于律师费，原告要求被告支付律师费的诉请，根据双方合同中对律师费用的约定，原告为实现债权所支出的律师费，被告应予承担，该约定不违反法律规定，故对原告主张律师费 8990元，本院予以支持。 关于抵押物优先受偿权方面，被告刘小娟自愿以其所有的位于灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号房屋为涉案债务提供担保，意思表示真实，且就涉案房屋依法办理抵押权预告登记。本院认为，该房屋虽然设定了抵押权预告登记，但抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《 中华人民共和国物权法》第 二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号房屋抵押的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。故原告主张对被告刘小娟名下位于灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。 被告金星公司在《个人购房借款/担保合同》的保证人处签章，因合同约定被告金星公司承担阶段性保证责任，现该公司未办妥以贷款人即原告为抵押权人的抵押登记手续，因此，该公司对上述债务应承担连带清偿责任。 综上所述,依照《 中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第 一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第 二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《 中华人民共和国物权法》第二十条，《 中华人民共和国民事诉讼法》第 一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行与被告刘小娟、灵川县金 星房地产开发有限公司于2015年2月15日签订的编号A：[一手贷]字[桂林分]行[灵川县]支行[2015]年[0000035]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告刘小娟偿还原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行借款本金183890.02元及利息（暂计至2020年8月5日利息为0元，后续利息按照合同约定计算至实际清偿之日止）； 三、被告刘小娟支付原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行律师代理费8990元； 四、被告灵川县金星房地产开发有限公司在办妥位于灵川县“阳光格林”5幢1单元9层1-9-2号房屋一套他项权利证书并交原告收执之前对被告刘小娟的上述第二、三项债务承担连带偿还责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司灵川县支行的其他诉讼请求。 案件受理费4256元，适用简易程序减半收取2128元，由被告刘小娟、灵川县金星房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4256元[收款单位户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  李 华 二〇二〇年九月一日 法官助理  王 欣 书 记 员  麦础滢