重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初16017号原告：潘雅玲，女，1984年7月16日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：何朝臣，中豪律师事务所律师。被告：马晓雪，女，1995年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告潘雅玲与被告马晓雪屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告潘雅玲及其委托诉讼代理人何朝臣和被告马晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘雅玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2018年12月16日签订的《房屋租赁合同》；2.马晓雪立即向潘雅玲返还重庆市渝北区回兴街道XX路XX园X幢X-X-X房屋；3.马晓雪按照1500元/月的标准向潘雅玲支付2020年6月15日起至合同解除之日的租金；4.马晓雪按照1500元/月的标准向潘雅玲支付合同解除之日起至返还房屋之日止的房屋占用费；5.马晓雪支付违约金3000元；6.马晓雪赔偿房屋损失5000元；7.马晓雪支付水、电、气和物业管理费共计696.52元；诉讼费由马晓雪承担。事实及理由：2018年12月16日，潘雅玲与马晓雪签订《房屋租赁合同》，约定潘雅玲将重庆市渝北区回兴街道XX路XX园X幢X-X-X房屋出租给马晓雪，租期2018年12月15日至2021年12月15日，租金1500元/月，押金3000元。合同签订后潘雅玲向马晓雪交付了房屋，但马晓雪完全忽视房屋内的卫生，垃圾乱丢、臭气熏天，连带楼道内也充斥着各种腐烂发霉的味道，周边居民、物管多次投诉。潘雅玲多次要求马晓雪注意房间卫生，并明确提出将于7月30日收回房屋，但马晓雪没有任何改善。马晓雪不当使用租赁房屋已经严重影响邻居生活，甚至到邻居工作单位闹事，严重影响邻居的工作生活，属于严重违约，潘雅玲有权解除合同。被告马晓雪答辩称，马晓雪租赁房屋后，进行了装修，潘雅玲没有与马晓雪沟通过卫生问题，潘雅玲在马晓雪不知情的情况下将租赁房屋挂在中介出售，并指责马晓雪利用房屋从事违法活动、损害公共利益，要求马晓雪在2020年7月30日搬走，找邻居物业提供证明文件，都是想单方解除合同。马晓雪至今没有搬离租赁房屋，在潘雅玲支付了违约金及押金后才同意解除合同，否则要求继续履行；2020年6月15日之后的租金同意支付，是因为双方达成口头协议用押金抵扣租金才没有支付，本来约好2020年7月30日收房解除合同、押金抵租金，但之后发生了一些事情，马晓雪就不想解除合同了。违约金不同意支付，没有损坏物品不同意赔偿；水、电、气、物管费用在潘雅玲赔偿押金和违约金后马晓雪才去交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据房地产权证、《房屋租赁合同》、证明、房门处视频、屋内视频、催缴费通知、微信水电费欠缴页面截图、装修前后照片、养犬登记证、微信聊天记录、证明、录音、病历、微信缴费截图等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1.图片，拍摄的门框、门锁，无原件核实，马晓雪称交付房屋时已经损坏，仅凭该照片不能证明门框、门锁由谁损坏，本院不予采信；2.对证人陈大会的证人证言，与证明、微信聊天记录等相符，本院予以采信；3.对证人沈弋茗的证人证言，证人与马晓雪系男女朋友关系，也曾居住在案涉房屋，与马晓雪具有利害关系，其证人证言依法不能采信。经审理查明：潘雅玲是渝**回兴街道XX路XX园**X-X-X房屋的所有权人。2018年12月16日，以潘雅玲为出租人（甲方）、马晓雪为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将重庆市渝北区回兴街道XX路XX园X幢X-X-X房屋、建筑面积93.57平方米出租给乙方，租期自2018年12月15日至2021年12月14日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照返还房屋及其附属物品、设备设施、结清各自应当承担的费用；支付方式：每月16日前支付，1500元/月，房屋押金3000元，待合同期满或特殊情况导致合同结束，乙方退租后返还；乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、及有线电视、物业费由乙方承担，并按账单如期缴纳；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；第七条合同解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的；2.欠缴各项费用达4500元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；第八条违约金和违约责任，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金3000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金3000元。马晓雪承租房屋后支付了押金3000元，对房屋进行了部分装修，在屋内饲养了狗和猫。2019年11月18日，潘雅玲给马晓雪发微信“我今天或者明天要去你家一趟”，马晓雪回复“你不能破门而入，必须等我21号到家了你和银行才能来，你贷款不是一两天，为什么不提前通知，家里衣服在整理，卧室蛮乱，我怕你看了不高兴”。2019年12月30日，潘雅玲给马晓雪发微信“物管刚刚打电话，你们扔楼梯口门口的垃圾，摆很久了，记得带下楼去扔了”。2020年4月26日，潘雅玲给马晓雪发微信“7月30日收房”“6至7月房租还没交”。马晓雪向潘雅玲支付租金至2020年6月14日，其后的租金未支付。2020年7月，马晓雪搬离案涉房屋，但物品还放在屋内，并表示不同意解除租赁合同、交还房屋。潘雅玲主张马晓雪在租赁房屋居住期间不注意房屋卫生，引发了邻居投诉，并举示了以下证据予以佐证：1.有9个人签字的《证明》，内容是：潘雅玲，你作为小区业主将房租给其他人是你的权利，但是在房屋出租后，租户完全无视个人卫生，导致房屋内臭气熏天，连带楼道内充斥着各种腐烂发霉的气味，给左邻右舍生活造成了严重的不便。我们作为邻居，多次向物业反映投诉，你作为业主也曾与租户沟通，要求整改、注意卫生，然而租户完全没有任何改善，为了防止因租户个人卫生造成病菌滋生，预防疾病，各位邻居及物业强烈要求你立即解除与租户的租赁合同。马晓雪称真实性认可，但内容不实。2.租赁房屋门口堆放垃圾的视频。马晓雪称租赁房屋是顶楼，可以把垃圾放在门口，没人路过。3.2019年11月18日屋内视频，显示，屋内无人，物品凌乱，卧室衣物散落一地，厨房地面、桌面堆满了物品，有发霉的迹象，阳台上满布动物粪便，二楼满布动物粪便，楼顶堆放有动物咬碎的床垫。马晓雪称视频属实，是马晓雪出差期间潘雅玲开锁进入拍摄的，并把视频发在业主群中，马晓雪在2019年11月5日至11月21日期间出差。3.2020年4月26日的视频，显示，客厅、厨房已经收拾过，次卧内仍然凌乱地堆放着物品，厕所浴缸内有一缸黑水，马桶未清洗，动物粪便已清理，拍摄时双方在场。4.证人陈大会的证人证言，证人陈述，我在XX园做清洁，曾给马晓雪打扫过室内卫生；A5八楼楼道不干净，有狗毛、臭，是X-X喂的狗，其他业主都说很臭，八楼是顶楼，一层都是臭的，由于臭得很，我打扫得没有其他地方那么勤，隔一天才去扫一次。马晓雪为了证明其卫生差不是持续性问题，申请证人沈弋茗出庭作证，证人称，其与马晓雪曾经是男女朋友关系，2019年4月我把东西放在了租赁房屋内，2020年2月我搬入了租赁房屋，6月搬到C栋，我和马晓雪一起租了C栋的房子；2020年4月26日，我在租赁房屋内，潘雅玲对马晓雪说7月30日交房，房租从押金里面扣，这个房子卖85万，不买就滚；潘雅玲说不赔偿违约金，马晓雪说要去告她，她就开始骂人；马晓雪出差期间屋内情况知晓，但出差回来后就打扫干净了。潘雅玲称证人与马晓雪共同居住，且潘雅玲与马晓雪发生口角是在微信上，证人证言不实。庭审中，潘雅玲称，因为马晓雪入住后收到不止五次物业及邻居打电话投诉房屋的卫生问题，2020年4月26日物管又投诉称环境很脏，7楼就有恶臭，故提出在2020年7月30日收房；没有说过用押金抵租金，虽然说过以后会卖房子，但没有说因为要卖房子要求马晓雪立即搬走；损失5000元是估算的门框开裂、橱柜损坏、隔壁清洁猫屎的费用。马晓雪称，没有接到投诉，除了不在家期间，每天都做了清洁。本院认为：潘雅玲与马晓雪签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。关于解除合同和返还房屋。《房屋租赁合同》中约定，租赁期内，双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；马晓雪有迟延支付租金达30日的、欠缴各项费用达4500元的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，潘雅玲有权解除合同。潘雅玲举示的视频、照片、证人证言等能够证明马晓雪租赁房屋期间，屋内和房屋周围的环境卫生情况恶劣，证明、聊天记录等能够证明邻居、物业对该卫生状况提出过投诉。根据上述证据能够认定马晓雪不注意房屋卫生情况已经妨害到邻居的正常生活，且马晓雪按照合同约定应使租赁房屋处于适用和安全的状态，房屋的卫生状态按通常标准来判断，并不“适用”。马晓雪辩称是潘雅玲想卖房才提出解除合同，但并无证据佐证，本院对该主张不予采信。故按照合同约定，潘雅玲有权解除合同，其在2020年4月26日提出2020年7月30日还房，就是要求在2020年7月30日解除合同的意思表示，故双方签订的《房屋租赁合同》在2020年7月30日已解除。合同解除后，马晓雪应该向潘雅玲返还租赁房屋，故潘雅玲要求马晓雪返还重庆市渝北区回兴街道XX路XX园X幢X-X-X房屋的诉讼请求本院予以支持。关于租金及房屋占用费。马晓雪至今仍将物品放置在租赁房屋，故马晓雪应向潘雅玲支付合同解除前的租金及合同解除后、返还房屋前的房屋占有使用费。马晓雪向潘雅玲支付了截至2020年6月14日的租金，故还应向潘雅玲支付2020年6月15日至2020年7月30日期间的租金2250元，从2020年7月31日起至房屋返还之日止，按照1500元/月计算的房屋占用费。关于违约金。《房屋租赁合同》中约定，若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金3000元。现是潘雅玲提出解除合同，不适用该条约定，故潘雅玲要求马晓雪支付违约金3000元无合同依据，本院不予支持。关于房屋损失。潘雅玲并未就门框开裂、橱柜损坏是由马晓雪造成的举示证据佐证，也未举示证据证明隔壁清洁猫屎的费用的金额，故其要求马晓雪支付损失5000元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于水、电、气、物业管理费。马晓雪在租赁期限内产生的水费、电费、物业费应由其自行承担并缴纳，但潘雅玲并未举示证据证明已代马晓雪支付了水费、电费、物业费，故潘雅玲要求马晓雪支付水、电、气和物业管理费共计696.52元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告潘雅玲与被告马晓雪签订的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除；被告马晓雪在本判决生效后立即向原告潘雅玲返还重庆市渝北区回兴街道XX路XX园X幢X-X-X房屋；被告马晓雪在本判决生效后立即向原告潘雅玲支付2020年6月15日至2020年7月30日的租金2250元；被告马晓雪在本判决生效后立即向原告潘雅玲支付从2020年7月31日起至房屋返还之日止，按照1500元/月计算的房屋占用费；驳回原告潘雅玲的其他诉讼请求。如果被告马晓雪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费475元减半收取237.5元，由被告马晓雪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 黄明真二〇二〇年九月八日法官助理 陈 实书 记 员 符 爽