西安市雁塔区人民法院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9087号原告：马春霞，女，汉族，1965年3月26日出生，籍住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郭瑞，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任婧，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：刘静峰，女，汉族，1978年1月20日出生，籍住西安市雁塔区。原告马春霞与被告刘静峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭瑞到庭参加了诉讼, 被告刘静峰经本院依法传唤未到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告马春霞诉称，2013年3月原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于西安市雁塔区XX小区XX号楼XX室房屋一套，合同约定，租期自2013年3月23日至2023年3月22日，每月租金3300元，之后租金变更为3400元，租金每半年进行结算，押金3300元作为保证金，期满房屋完好无损并结清各种费用，按期腾房、凭押金条由本人领回。合同期内，水电物业费暖气费等均由被告承担。合同第五条约定：被告拖欠租金累计达十五天的，原告有权终止合同并不退押金，收回房屋，被告逾期交付租金的，除如数补交外，每逾期一日按年租金的千分之五付给原告滞纳金。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，但被告之后开始拖欠租金，至今不但不缴纳租金，也不向原告返还房屋，房屋至今由被告占有使用。经原告多次催要，被告均不予配合，为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令: 1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金61200元，并向原告支付违约金17544元，返还原告代其垫付的暖气费5460元，房门及地板损坏赔偿5000元（以上费用均为暂计，最终主张至以上费用全部付清并且交付房屋之日止），共计:89204元；3、被告腾房并交付房屋；4、诉讼费由被告承担。被告刘静峰经本院合法传唤未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，原告(甲方)马春霞委托案外人王某某与被告(乙方)刘静峰签订房屋租赁合同,约定将其位于西安市雁塔区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋出租给被告,租赁期限自2013年3月23日至2023年3月22日,每月租金为3300元，租金按半年结算。第五条违约责任：…3、乙方逾期交付租金的，除如数补交外，每逾期一日按年租金额的千分之五付给甲方滞纳金；4、乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并不退押金收回房屋按乙方违约论：a、乙方擅自将房租转租、转让或转借；b、乙方利用所租房屋进行非法活动，损害公共利益的；c、乙方拖欠租金累计达十五天的。第六条负责条件：…2、合同期内，该房屋的水、电、治安物业管理、有线电视费、电话费、暖气费等一切费用由乙方承担;3、乙方在签订合同时，须向甲方交纳3300元押金，该押金作为租房保证金，合同期满房屋完好无损并结清各种费用，按期腾房，凭押金条由本人领回；4、房屋内的基本设施以清单为准。第七条其他约定事项：1、合同期内双方如有任何一方提前解除合同，应提前一个月通知对方，并赔偿一个月租金作为违约金；…3、如乙方不按期交纳租金或到期后不搬出，不交回钥匙的，视为乙方违约，合同自动解除，甲方有权自动打开房门，房内物品按乙方自动放弃理论，由甲方自行处理。庭审中，原告表示在租赁合同签订后,其将房屋交付被告使用，双方又协商租金实际支付顺延一个月，即自2013年4月23日开始支付自2013年3月23日至2013年9月23日的租金，被告刘静峰将每期租金打入原告丈夫崔淇银行卡内。自2016年3月23日起，双方协商每月房租调整为3400元。被告刘静峰于2017年10月24日向原告支付2017年9月23日至2018年3月23日的租金后，未再向原告支付之后的房屋租金，并提交崔淇名下银行账户交易明细及原被告之间的微信聊天记录加以佐证,原告方未能提交其为被告垫付暖气费等的相关证据。再查,原告马春霞曾于2019年5月29日向西安市雁塔区人民法院提起对被告刘静峰的诉讼,请求解除其与被告之间的房屋租赁合同，被告刘静峰于2019年6月12日收到起诉状副本,马春霞于2019年11月21日撤回起诉。上述事实，有房屋租赁合同、银行交易明细、微信聊天记录、庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案合同签订后，原告如约提供系争房屋给被告承租使用，被告未按约定向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张解除房屋租赁合同的诉请,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”本案中，被告刘静峰自2018年3月23日起未再履行支付租金的主要义务，已构成违约,原告马春霞有权行使合同解除权。关于租赁合同解除的时间，因解除权为形成权，解除通知到达刘静峰之日双方的租赁合同解除。本案原告马春霞于2019年5月29日向法院提起诉讼,明确了解除双方合同的意思表示，故涉案合同于起诉状送达之日即2019年6月12日解除。关于原告要求被告向其支付拖欠的房屋租金的诉请,结合本案事实，被告应向原告支付自其拖欠租金之日即2018年3月24日至租赁合同解除之日即2019年6月12日的房屋租金,经计算,共应向原告支付拖欠的房屋租金为49753.3元[3400元/月×14个月+3400/月÷30日×19日]。合同解除后,被告应向原告腾交房屋,因此,原告要求被告腾房并交付房屋的诉请于法有据,本院予以支持。关于原告要求被告向其支付垫付的暖气费5460元，房门及地板损坏赔偿5000元的诉请,因无相关证据加以证实,本院不予支持。原告主张被告向其支付拖欠租金的违约金，考虑到被告刘静峰确实存在逾期支付租金的情况，但双方约定的标准显属过高，原告主动提出予以调整，本院酌情按照年利率15%加以认定，结合欠付租金数额及天数，计算至2019年6月12日为5585元，并应以49753.3元为基数，自2019年6月13日起按照年利率15%计算至款项实际付清之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告马春霞与被告刘静峰签订《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除；二、被告刘静峰于本判决生效之日起十日内腾退位于西安市雁塔区XX小区XX号楼XX室的房屋，并将上述房产交还原告马春霞；三、被告刘静峰于本判决生效之日起十日内支付原告马春霞自2018年3月24日起至2019年6月12日止的租金49753.3元；四、被告刘静峰于本判决生效之日起十日内支付原告马春霞违约金5585元，并以拖欠租金49753.3元为本金，按照年利率15%支付自2019年6月13日起至款项实际付清之日止的违约金；五、驳回原告马春霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3156元，由被告刘静峰承担。因原告马春霞已预交，故被告刘静峰在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    李  亚  楠审  判  员    张  芷  瑜审  判  员    王      华 二〇二〇年  九月二十三日 书 记 员   魏      艳      打印：相丽华        校对：王  欣     2020年  月   日送达1