广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3793号原告：陈俊峰，男，1976年8月18日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：钟沛坚，广东粤鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘灏新，广东粤鑫律师事务所实习律师。被告：许基华，男，1979年12月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告陈俊峰与被告许基华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊峰的委托代理人钟沛坚、刘灏新，被告许基华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊峰向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的厂房租赁合同，被告清空租赁场所的物品；二、判令被告向原告支付租金（租金以每月5000元为标准，从2020年1月1日起计算至被告清空场所并离开为止，暂计至2020年3月30日为12687元）；三、被告向原告支付滞纳金（以欠付的租金为基数，按每日1%的计算方法自2020年1月1日起计算至全部清偿之日止），暂计至2020年3月30日为6945.17元；四、判令被告向原告支付卫生管理费及电梯维护费共计600元（以每月300元为标准计算至被告清空租赁场所为止）；五、本案受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2018年12月8日签订了《厂房租赁合同》，约定每月租金为5000元、卫生管理费及电梯维护费共计300元。被告从2020年1月起就欠付租金，1月欠付租金2687元，2月欠付租金5000元、卫生管理费与电梯维护费300元，3月欠付租金5000元、卫生管理费与电梯维护费300元，合计13287元。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，经过原告多次催告，被告仍不支付拖欠的费用。另外，被告在春节前就拖欠原告租金，春节前一个月都是停工状态。被告有说过拿电脑去修。被告承租房屋时自己换锁了。被告有与原告沟通有订单的问题，原告认为可以，但需要被告先支付租金。2020年3月2日之后，被告还是可以进去厂房。原告没有在2020年3月15日换锁。被告许基华辩称：2020年3月2日，被告被原告赶出厂房，被告所租的前门和后门都没有办法进去。同年3月15日被告与原告说明情况，那时才发现门被锁，被告一直到4月20日仍与原告沟通。因为疫情期间确实困难，被告问原告能否减免或者延期支付房租，和客户沟通问是否能支付货款，但是需要发票，被告和原告说能不能进去厂房用电脑开发票，但是原告不同意，说厂房所有物品归其所有，然后把被告赶出去，直到现在都无法进去涉案厂房。被告已经和原告说设备和原材料不能放太久，但是原告不理会，被告所有订单全部取消，被告的产品和设备都被原告扣住了，现在客户也要起诉被告。这段时间被告一直处于亏损状态，员工无法发工资，银行贷款逾期。被告只承认3月2日之前有拖欠租金，之后被告是被原告赶出去，扣押了设备和原材料。另外，原告每次收房租都是自己打开锁进去的。被告在春节前没有收到货款，所以只支付了3000元租金，没有想到春节期间发生疫情，学校停课了，被告的产品是供应学校的用品。经审理查明：2018年12月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于新塘镇××层厂房的第二层出租给乙方使用，建筑面积约500平方米，租赁功能为文具加工；租赁期从2019年1月1日起至2021年12月31日止，为期三年；月租金5000元，乙方每月月底前必须向甲方交清下月租金、卫生管理费及电梯维护费；本合同签订之日乙方需向甲方支付合同押金10000元；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以拖欠金额的1%计算；水电收费价格按当地提供部门的价格为标准，上交村的卫生管理费每月100元；乙方每月要负责分摊电梯维护费（含电费）200元；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，出租方有权提前解除合同并没收乙方合同保证金，同时有权留置乙方在租赁物内的财产用于抵偿乙方因租赁产生的全部费用；凡因发生严重自然灾害、战争或其他不可抗力原因致使任何一方不能履行合同时，遭受不可抗力的一方由此而免责；等内容。2020年3月6日，原告委托广东粤鑫律师事务所向被告发出《律师函》，载明：2018年12月8日被告与原告签订了《厂房租赁合同》，承租了原告位于新塘镇××层厂房的第二层，每月租金5000元整及电梯费、卫生费500元。被告从2020年1月起就欠付租金，1月欠付2687元，2月欠付租金电梯卫生费用5500元，3月租金及费用5500元，合计13687元整。被告逾期支付租金的行为已经构成违约，经过原告多次催告，被告仍不支付租金。根据合同的约定，被告超过2个月未付租金，原告有权解除合同没收定金，且可留置被告租赁物用于抵偿被告欠付的租金费用。鉴于此，正式函告如下：1、解除被告与原告签订的《厂房租赁合同》；2、没收被告支付的保证金一万元整；3、通知被告应在签收本函三日内积极联系原告，交纳欠付的租金13687元整及滞纳金，并自行取回被告在租赁场所内的物品；4、如被告拒不支付欠付租金，原告有权根据合同的约定，自行清理留置在租赁场所内的所有物品，并追讨被告清理物品的费用。原告于2020年3月9日向被告户籍所在地阳江市××镇居民委员会拦河坝****邮寄上述《律师函》，后投递信息显示邮件退件。原被告双方为证明其陈述的事实，向法院提交了原告与被告的微信聊天记录，内容如下：2020年2月19日，原告：“那我也没办法，你明天不处理好我就当你单方面违约了。”被告：“明天交不了，最快都要月底。”2020年4月13日，被告：“陈生，我要怎样才能拿回厂房里我的东西呢。”原告：“可以，你什么时候可以结清欠我的租金、滞纳金和其他费用？”被告：“你这段时间不准我上班怎么算呢？从3月2号开始我就上不了班，也进不去厂房里，你也不准我拿走任何东西，所有东西都被你扣押了，这个事情怎么处理呢？”2020年4月15日，被告：“房东，你不要挂电话或者接通电话不讲话，我打电话给你是来跟你解决问题的，你不说话解决不了问题。我现在要回去复工，麻烦你开一下门，和商量一下怎么解决房租的事情。”原告：“暂欠我：（计至2020年3月30日）12687＋6945＋600=20232元。有诚意的，处理好这个。”被告：“你封我厂门，擅自扣押我的办公生产设备，致使我从2020年3月2日起至今天都无法正常生产复工，让我蒙受巨大损失，这一切都是你造成，这一切有由你全部负责，并赔偿我所有的损失。”2020年4月21日，被告：“房东，我现在西洲逢姜二路18号我所租厂房这里，厂房锁被换了，想请你过来开门。既然你不开，那我只好报警了。”原告提交了六张其于2020年3月26日在涉案厂房拍摄的照片。被告提交了其于2020年2月23日在涉案厂房拍摄的十一张照片，及于同月28日拍摄的涉案厂房内部的两个视频。庭审期间，原告陈述以下：涉案房屋是我在2009年建设的，没有报批报建；我方同意被告将涉案厂房的物品搬离，但是前提是先支付租金；我方没有对涉案厂房进行换锁；2020年4月被告说报警，我当时不到现场，是治安队打电话过来给我，问我是否有这回事，我没有换过锁。被告陈述以下：2020年3月16日，原告有发一个律师函给我，也有一个律师打电话给我，我也和律师说明厂房的锁已经换了；涉案厂房至今仍存留有生产设备、成品和原材料；我同意解除双方签订的租赁合同；2020年3月2日之前的租金我同意支付，但之后的租金我就不同意支付，因为原告扣押了我方设备、成品、原材料导致我重大经济损失；我2020年4月报警后，警察当时说锁肯定是房东换的。本案审理期间，被告向本院提出反诉，但未在规定的时间内预交反诉费用，本院按其撤回反诉处理。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉案厂房未取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告于2018年12月8日签订的《厂房租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”上述涉案合同虽然无效，但是被告在2020年1月至2月期间确实占有使用了涉案厂房，因此，原告请求被告支付上述期间的房屋占有使用费合计7687元（2687元+5000元），合理合法，本院予以支持。对于2020年3月以后的占有使用费问题。虽然被告主张原告于2020年3月2日对涉案厂房进行换锁导致其无法进入厂房，但是未提交充分有效的证据予以证实，而根据原、被告双方在2020年4月13日的微信聊天记录可知被告明确想取回涉案厂房内的物品但因原告的行为被告已经无法进入涉案厂房，因此，被告并无再占用涉案厂房的主观故意，故本院酌定被告应向原告支付占有使用费截至2020年4月13日，即被告应向原告支付涉案房屋2020年3月的占有使用费5000元，2020年4月1日至13日的占有使用费2167元。综上，被告共应向原告支付房屋占有使用费合计14854元。被告逾期支付上述占有使用费确实会造成原告利息损失，故本院认为被告应向原告支付逾期付款利息（其中2020年1月的占有使用费利息以2687元为本金，2020年2月、3月的占有使用费利息均以5000元为本金，2020年4月1日至当月13日的占有使用费利息以2167元为本金，从当月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。关于卫生管理费及电梯维护费问题。原告请求被告支付占有使用涉案房屋期间产生的卫生管理费及电梯维护费，理据充分，本院予以支持，经核算，2020年2月1日至2020年4月13日的卫生管理费及电梯维护费合计750元。关于清空涉案厂房内物品的问题。由于涉案合同无效，被告理应搬离涉案厂房并交还涉案厂房给被告，现原告诉请被告清空涉案厂房内的物品，而被告亦表示其一直希望将涉案厂房的物品搬离，因此，对于原告的该请求，本院予以支持。但如上所述，系由于原告的行为导致被告无法搬离涉案厂房内的物品，故原告应配合被告将涉案房屋内的物品搬离，不得阻挠。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告许基华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈俊峰支付2020年1月1日至2020年4月13日的房屋占有使用费14854元及利息（其中2020年1月的利息以2687元为本金，2020年2月、3月的利息均以5000元为本金，2020年4月1日至当月13日的利息以2167元为本金，从当月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、被告许基华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈俊峰支付2020年2月1日至2020年4月13日的卫生管理费及电梯维护费合计750元；三、被告许基华于本判决发生法律效力之日起十五日内清空位于广州市增城区新塘镇西洲村东平逢姜二路18号第二层厂房中的物品；四、驳回原告陈俊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2058元，由原告陈俊峰负担1029元，由被告许基华负担1029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年九月十七日书记员  何晓蕾阮柳静