广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终1472号上诉人（原审被告）：梁娟，女，1985年6月7日出生，汉族，住广东省乐昌市************。委托诉讼代理人：梁剑锋（梁娟父亲），男，1953年4月7日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区********************。委托诉讼代理人：梁会才（梁娟叔叔），男，1968年12月18日出生，汉族，住广东省乐昌市***************。被上诉人（原审原告）：韶关市南枫物业服务有限公司，住所地：广东省韶关市武江区******************。法定代表人：段玉芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙中宙，该公司职员。上诉人梁娟因与被上诉人韶关市南枫物业服务有限公司（以下简称南枫物业公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人梁娟不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁娟上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令南枫物业公司二审提供召开业主大会授权同意业委会与南枫物业公司签订《物业服务合同》的证据进行质证；3、诉讼费由南枫物业公司承担。事实和理由：1、南枫物业公司既没有提交召开业主大会授权业委会代表业主签订《物业服务合同》的证据，也未提交过半业主签名同意的书面追认证据，涉案《物业服务合同》程序违法且无效，不能作为定案依据。2、业委会仅是业主代理人，没有得到业主授权是无权签订《物业服务合同》，涉案《物业服务合同》是业委会与南枫物业公司恶意串通违反法律签订的无效合同，所以梁娟依法有权拒交物业费。3、南枫物业公司进驻涉案小区，由于不作为和乱作为，导致小区管理混乱，盗窃现象严重，电梯频发故障，单元门对讲机系统不能正常使用，小区绿化带到处是狗屎和垃圾，车辆乱停乱放现象严重，收取物业费未经第三方核查，存在账目混乱，造成1200多户业主拒交物业费的严重情况，2019年1200多户业主联名起诉南枫物业公司。4、南枫物业公司没有提供《前期物业服务合同》解除的证据，该合同至今有效，南枫物业公司未按该合同约定的标准收费，也是梁娟拒交物业费的关键原因。5、《前期物业服务合同》第十一条以及无效的涉案《物业服务合同》第二十八条均约定，在起诉前，南枫物业公司应依法与梁娟进行协商，但南枫物业公司根本未提供与梁娟进行协商以及向物业管理行政主管部门申请调解的证据，南枫物业公司未先走调解的程序，其起诉不受法律保护。6、涉案房屋被韶关市浈江区人民法院非法查封至今未依法解封，因此该房若要交物业费，也应由浈江法院支付。7、南枫物业公司收取公共区域的停车费至今下落不明，侵占业主合法权益。南枫物业公司答辩称，业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》是合法有效的，按时缴纳物业费是梁娟应尽的义务。南枫物业公司向一审法院起诉请求：1、梁娟支付南枫物业公司2013年7月至2019年8月物业服务费13130元；2、梁娟支付物业服务费违约金4667.57元；3、梁娟支付2013年5月至2019年7月份水费及公摊费1541.07元；4、梁娟支付2013年至2014年电梯年审费79.97元；5、梁娟支付2018年至2019年电梯平衡系数试验费用17.69元；6、梁娟支付2018年二次供水消毒费用41.85元；7、梁娟支付2014年至2018年住宅专项维修资金791.3元；（1-7项费用合计20269.45元）8、本案诉讼费用及因诉讼发生的其他相关费用由梁娟承担。一审法院认定事实：梁娟于2004年5月购买了南枫碧水园E5栋1302房，并于2004年5月31日入住。2011年6月14日，南枫碧水园业主委员会作为甲方与作为乙方的南枫物业公司签订了《物业服务合同》，载明：乙方提供服务的受益人为本物业区域的全体业主和物业使用人，管理服务期限为3年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止，电梯高层住宅按建筑面积每月每平方米1.21元；住宅区域共用路灯电费按户数由物业区域内全体业主共同分摊，梯间灯、电梯电费由本栋业主按户数共同平均分摊，电梯年审检验费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均分摊，共用水电分摊费按每月一次计算并向全体业主公布，业主或物业使用人应在交纳水费时一并交纳；住宅专项维修基金的交纳、管理、使用、续筹根据国家《物业管理条例》、《住宅专项维修基金管理办法》、《广东省物业管理条例》等法律法规及当地政府主管部门的规定执行。当月物业服务费，业主或物业使用人应于当月到南枫碧水花城物业服务中心交纳，逾期交纳物业服务费的每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金，业主委员会代表业主与业主大会选聘或续聘物业服务企业签订《物业服务合同》。2012年9月2日南枫碧水园业主委员会与南枫物业公司签订了《物业服务合同补充协议》，载明：自2012年7月1日起业主委员会按5000元/月的固定数计提小区公共收益，物业公司每季度第一个月内将上季度计提费用一次性划转给业主委员会；高层住宅（即电梯楼）按建筑面积1.2元/月平方米。2014年南枫物业公司与业主委员会签订《物业服务合同》，将电梯高层住宅的物业服务费改为“按建筑面积每月每平方米1.32元”，合同期限为4年；2018年南枫物业公司与业主委员会签订《物业服务合同》，将电梯高层住宅的物业服务费改为“按建筑面积每月每平方米1.45元”，合同期限为4年。另查明，梁娟房屋建筑面积131.88平方米，为电梯楼房。自2013年7月开始，梁娟因不认可该物业合同的效力拒不交纳2013年7月至2019年8月的物业服务费13130元、2013年5月至2019年7月水费（包括水费分摊、公用电费分摊、电梯电费等）1541.07元、2013年至2014年的电梯年审费用79.97元、2018年至2019年的电梯平衡系数试验费用17.69元、2018年的二次供水清洗消毒费用41.85元、2014年至2018年的维修资金791.3元（158.26元/年），共计20269.45元。南枫物业公司经向梁娟催缴未果，遂诉至本院。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条和《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。南枫碧水园业主委员会与南枫物业公司签订的《物业服务合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，为有效合同，该《物业服务合同》对包括梁娟在内的业主均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。南枫物业公司在南枫碧水园小区内提供物业管理服务，梁娟应依照合同的约定及时缴纳物业服务费及水费、公摊费、电梯平衡系数试验费用、供水消毒费用等费用，并按规定交纳住宅维修资金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”故南枫物业公司请求梁娟支付欠付的物业服务费及水费、公摊费、维修资金于法有据，本院予以支持。根据合同约定，逾期交纳物业服务费的每逾期一个月，业主或物业使用人按欠费总额的百分之一交纳滞纳金，梁娟自2013年7月至今拒不缴纳物业服务费，故对南枫物业公司要求梁娟支付物业服务费违约金的主张，于法有据，本院予以支持。梁娟未提交充分的证据证明其抗辩主张，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。一审法院经审理后作出判决：梁娟于判决生效之日起十日内支付韶关市南枫物业服务有限公司物业服务费13130元、物业服务费违约金4667.57元、水费及公摊费1541.07元、2013年至2014年电梯年审费79.97元、电梯平衡系数试验费用17.69元、供水消毒费用41.85元、住宅专项维修资金791.3元，合计20269.45元。案件受理费306元，公告费260元，合计566元，由梁娟负担。本院二审期间，南枫物业公司对一审判决认定事实部分无异议，梁娟对一审判决认定事实部分均有异议，主张合同无效。经查，一审认定事实部分均有证可查（涉案合同签订的时间和内容，南枫物业公司服务时间，梁娟房屋情况，欠费清单、南枫物业公司诉讼的内容），故对一审判决认定事实部分予以确认。另查明，梁娟于庭后向本院提交一份《关于请求调取主要证据质证的申请书》，申请调取是否已召开业主大会的证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：南枫物业公司的诉求能否得到支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，经查，南枫物业公司与南枫碧水园业主委员会于2018年1月30日签订涉案《物业服务合同》，虽然梁娟并非案涉合同当事人，但梁娟作为业主，该合同对其具有约束力。案涉《物业服务合同》签订后，南枫物业公司作为物业服务公司，在履行了物业服务义务后，依法享有按合同约定收取物业服务费的权利。梁娟作为业主，享受了南枫物业公司提供的物业服务的同时负有支付物业服务费的义务。即便梁娟认为南枫物业公司提供的物业服务不达标，但由于南枫物业公司提供的服务涉及整个小区，如果部分业主以各自的理由拒交物业服务费将有损已缴费业主的利益，同时影响小区的公共服务，故一审法院判决梁娟交纳所欠物业服务费并无不当，本院予以维持。至于梁娟提出《物业服务合同》既没有通过业主大会授权业委会签订，也未经过过半数的业主同意，存在程序违法问题。该上诉意见与本案非同一法律关系，如果梁娟认为南枫碧水园业主委员会与南枫物业公司签订《物业服务合同》的行为侵害其合法权益，可以另循法律途径主张权利，故对梁娟该上诉意见，本院不作审查，对梁娟庭后要求本院调取是否召开业主大会的证据的申请，本院亦不予准许。由于梁娟未按时交纳物业服务费的行为已构成违约，故应承担违约责任。一审法院依据《物业服务合同》的约定计算的违约金并无不当，本院予以维持。至于水费、公摊费、电梯年审费、电梯平衡系数试验费用、二次供水消毒费用、住宅专项维修资金等费用，双方在《物业服务合同》中进行了约定，业主应按约定履行交纳义务，故一审法院据此判决梁娟支付上述费用并无不当，本院予以维持。综上所述，梁娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由梁娟负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二〇年九月二十五日书记员  沈燕山