安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初860号 原告：陈华富，男，1954年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告：宇尔斌，男，1968年11月24日出生，汉族，住安徽省全椒县。 原告：张维勇，男，1972年4月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。 原告：黄建全，男，1966年12月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。 上述四位原告共同的委托诉讼代理人：张方，安徽安泰达律师事务所律师。 上述四位原告共同的委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：合肥凯程置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市香港商业步行街**，统一社会信用代码91340100MA2MXTTT11。 法定代表人：吴春高，该公司执行董事。 被告：阜阳市融资担保有限公司，住所地安徽省阜阳市西湖大道**浙商大厦**，统一社会信用代码91341200087558081K。 法定代表人：姚伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：费礼，安徽大湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周诗雨，安徽大湖律师事务所实习律师。 原告陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全与被告合肥凯程置业发展有限公司、阜阳市融资担保有限公司抵押权纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈华富及其与宇尔斌、张维勇、黄建全的共同委托诉讼人张方、被告阜阳市融资担保有限公司的委托诉讼代理人费礼到庭参加诉讼。被告合肥凯程置业发展有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全向本院提出诉讼请求：1.判决被告合肥凯程置业发展有限公司与阜阳市融资担保有限公司于2014年11月5日办理的合肥市包河区房屋的抵押权登记无效；2.判决被告合肥凯程置业发展有限公司、阜阳市融资担保有限公司立即办理合肥凯程置业发展有限公司名下合肥市包河区房屋的抵押权登记的撤销手续；3.本案诉讼费、保全费、公告费等全部由被告承担。事实和理由：2009年3月16日，原告陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全与被告合肥凯程置业发展有限公司签订了房屋买卖合同一份，约定被告合肥凯程置业发展有限公司将名下位于合肥市包河区房屋出卖给原告，双方对房屋价款、房款支付、交付和产权变更均作了约定。合同签订后，被告合肥凯程置业发展有限公司将房屋交付给原告实际使用。2012年10月18日，原告与被告合肥凯程置业发展有限公司另行签订了补充协议一份，对剩余房款的数额、支付时间以及过户时间进行了变更约定。2014年2月24日，双方又签订权利义务转让承诺，载明原告已经付清房款，约定于2014年6月办理产权变更手续，但被告合肥凯程置业发展有限公司未依约办理。2016年3月9日，原告诉至法院，要求被告合肥凯程置业发展有限公司办理涉案房屋的产权变更手续，法院判决支持了原告的诉讼请求。原告在申请强制执行后，在执行过程中调取了涉案房屋的信息后得知该房屋已经于2014年11月5日设置了抵押权，抵押权人为被告阜阳市融资担保有限公司，涉案房屋无法办理产权变更手续。原告认为，原告早已付清全部房款并实际占有房屋，系涉案房屋的合法权利人，被告合肥凯程置业发展有限公司无权擅自在涉案房屋上设置抵押权，两被告对于涉案房屋上设置抵押权登记的行为系无效。故原告诉至法院，提出如上诉请。 被告合肥凯程置业发展有限公司未作答辩。 被告阜阳市融资担保有限公司在庭审中辩称：一、原告诉请要求确认抵押权登记无效无法律依据，抵押权登记无效，本案只有两种情形可能产生，一是房屋登记机关登记错误，如果是这种情形，原告应当提起行政诉讼。二是因抵押合同无效导致的抵押权无效，合同无效的认定必须是法定事由，根据合同法第五十二条规定，合同无效仅仅指欺诈、胁迫、恶意串通，合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律的强制性规定五种情形，持此之外不能随意认定合同无效，本案原告未举证被告存在以上五种情形之一，且事实上被告也不存在以上五种法定的无效情形，原告主张的确认抵押权无效无法律依据；二、原告诉请撤销抵押权无法律依据，本案各原告尚未取得涉案房屋的物权，其与被告合肥凯程置业发展有限公司之间仍是债权债务关系，普通债权原则上不适用撤销之诉，法律规定享有法定撤销的债权除合同法第五十四条规定的重大误解、显失公平、胁迫、乘人之危等五种情形外还有以下五种情形，1、限制民事行为能力人订立的合同，善意相对人在合同被追认之前可以行使撤销权；2、无权代理人以代理人的名义订立的合同，善意相对人在合同被追认之前可以行使撤销权；3、债务人放弃到期债权，实施无偿、低价转让处分财产的行为，受损害的债权人有权行使撤销权；4、破产债权撤销权；5、赠与人的撤销权，民事中仅这十种行为可以行使撤销权，抵押权撤销无法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明案件事实如下：2009年3月16日，合肥凯程置业发展有限公司（甲方）与陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全（乙方）签订一份编号为2009-2-20房屋买卖合同，约定甲方将位于合肥市建筑面积130.96㎡、102号建筑面积132.33㎡和Ⅰ幢二层1585.92㎡（最终实际面积以房产测绘报告和房产证为准）出售给乙方，按照底层门面20000元／㎡、二层商业用房6000元／㎡计算总价为13000000元；乙方采用分期付款方式于2015年8月1日前付清全部房款并承担10000000元房款自2009年8月1日起的利息；甲方保证在乙方按合同约定付清房款及应付利息以后一个月内按照乙方指定的姓名办理房产证变更手续；本合同生效后五天内交房；双方约定乙方上述房产在分期付款没有办理变更过户手续前，同意甲方在此期间可以使用上述房产进行融资，只要不形成对乙方的实际使用和伤害，责任由甲方负责；如由于甲方融资造成乙方不能实现购房权利（例付款结束不能办理权证变更，或由于融资的原因中途就出现房屋不能使用的情况），则甲方同意按乙方合同款的双倍额度赔偿给乙方。 2012年9月3日，合肥凯程置业发展有限公司将陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全诉至合肥市中级人民法院。2012年10月18日，合肥凯程置业发展有限公司（甲方）与陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全（乙方）又签订一份补充协议，约定因乙方违约，甲方于2012年起诉至合肥市中级人民法院，现双方达成庭外和解，确认乙方已付房款7300000元，余款10099120元若于2012年10月18日前付清，则甲方免收99120元并撤回在合肥市中级人民法院的起诉，免收利息、违约金和诉讼费；若乙方未能在2012年10月18日前付清10000000元，则乙方同意解除房屋买卖合同，乙方于2012年12月31日前交还房屋，已付房款及利息冲抵房屋使用费，房屋内的一切装潢等归甲方所有；由于乙方付清房款时间提前，甲方承诺办理房产证变更手续的时间也相应提前，其中一层394.18㎡提前到2014年2月份办理。2012年11月22日，合肥凯程置业发展有限公司撤回了对陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全的起诉。 2014年8月20日，陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全向合肥凯程置业发展有限公司发出一份告知函，主要内容是明确涉案房屋一层394.18㎡的购房款已经全部付清，要求尽快办理房产变更过户手续。2014年8月23日，合肥凯程置业发展有限公司收到该告知函，并备注如下内容“根据2014年2月24日编号2009-20房屋买卖合同权利义务转让承诺，办理房产证（时间2014年6月）给陈华富等四人名下，情况属实。购房款已全部收到”。但合肥凯程置业发展有限公司未按约办理涉案房屋的不动产转移登记手续，故陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全于2016年3月9日诉至本院，要求合肥凯程置业发展有限公司办理涉案房屋的房屋所有权证。本院作出（2016）皖0111民初2393号民事判决书，确认陈华富、宇尔斌、张维勇、黄建全已付清购房款，判决合肥凯程置业发展有限公司配合办理涉案房屋的产权变更手续。 2014年11月3日，杨宝坤与阜阳市融资担保有限公司签订一份委托授信保证合同，约定阜阳市融资担保有限公司为杨宝坤向阜阳颍东农商银行股份有限公司提供最高额度5000000元的授信担保贷款额度，保证范围为杨宝坤与贷款人签订的借款合同项下的授信额度，委托保证期间为本协议签订之日起一年。同日，阜阳市融资担保有限公司与合肥凯程置业发展有限公司签订一份最高额反担保抵押合同，约定合肥凯程置业发展有限公司自愿为杨宝坤向阜阳市融资担保有限公司提供最高额抵押反担保，抵押物为合产字第8110160378号面积394.18㎡的房产。2014年11月5日，涉案房产办理了抵押权登记，抵押债权数额为5000000元、抵押权人为阜阳市融资担保有限公司，不动产登记证号为房地产他证合产字第××号。2014年11月19日，阜阳颍东农商银行股份有限公司向杨宝坤发放了5000000元贷款。因杨宝坤逾期未还款，阜阳颍东农商银行股份有限公司先后于2015年11月18日、2015年12月24日扣划阜阳市融资担保有限公司保证金2687457.34元、34662.24元，合计2722119.58元。阜阳市融资担保有限公司为追讨上述债权，先后于2016年3月22日、2016年7月28日将杨宝坤及合肥凯程置业发展有限公司诉至阜阳市颍州区人民法院，但均撤诉，至今上述债权仍未清偿。 以上事实，除有当事人当庭陈述外，还有房屋买卖合同及补充协议、告知函、（2016）皖0111民初2393号民事判决书、不动产登记信息查询单等证据在卷佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。 本院认为，本案的争议焦点一是涉案房屋的真实权利人是谁。四原告于2009年3月16日与被告合肥凯程置业发展有限公司签订房屋买卖合同并开始占有使用涉案房屋。2014年8月23日，被告合肥凯程置业发展有限公司明确收到涉案房屋的全部房款并承诺办理产权变更登记。2014年11月5日，涉案房屋设置了抵押权登记，抵押权人为被告阜阳市融资担保有限公司，抵押人为被告合肥凯程置业发展有限公司。抵押权作为担保物权的一种，其设定的前提是抵押人对抵押物享有所有权，因此需认定涉案房屋抵押是否有效应以准确界定涉案房屋的权属状态为基础，即原告与被告合肥凯程置业发展有限公司谁享有涉案房屋的所有权，谁是房屋的真实权利人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。故不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。在现实生活中，不动产登记簿登记的权利人可能与真实权利人不一致，登记的权利人可能并非真实权利人。本案中，四原告已经支付了全部购房款并占用使用涉案房屋，仅未办理不动产产权变更手续，且生效法律文书已经判决被告合肥凯程置业发展有限公司履行办理不动产产权转移登记义务，故涉案房屋的真实权利人应为四原告。被告合肥凯程置业发展有限公司将涉案房屋抵押给被告阜阳市融资担保有限公司系无权处分。虽房屋买卖合同中约定被告合肥凯程置业发展有限公司有权在分期付款没有办理变更过户手续前进行融资，但不得对四原告形成实际使用和伤害。本案中，四原告已经付清了涉案房屋全部价款并要求办理产权转移登记手续，被告合肥凯程置业发展有限公司亦予以明确承诺办理过户手续，在此种情况下，被告合肥凯程置业发展有限公司对涉案房屋进行抵押的行为明显损害了四原告的民事权利，不能视为四原告对被告合肥凯程置业发展有限公司无权处分行为的追认。本案的争议焦点二是被告阜阳市融资担保有限公司能否依据善意取得享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定了物权的善意取得制度，其中要求受让人受让财产时应为善意，第三款规定当事人善意取得其他物权的，参照物权善意取得的规定。本案中，被告阜阳市融资担保有限公司是否善意取得涉案房屋的抵押权，应当审查被告阜阳市融资担保有限公司在接受涉案房屋作为抵押物时是否符合善意标准。首先，被告阜阳市融资担保有限公司在接受被告合肥凯程置业发展有限公司以涉案房产作为反担保，应当对该房产的权利状况进行一定的审查。虽被告合肥凯程置业发展有限公司提供了产权证书，但被告阜阳市融资担保有限公司作为专门从事融资担保的国有控股公司，在接受房产作为抵押物时可能会产生的风险应当具有一定的预见性，对于出现登记权利人与真实权利人不一致的情形，也应当具备一定经验。虽然对于一般公众而言，不动产登记簿登记的情形具有公示公信力，但对于专门从事抵押担保贷款业务的融资公司来说，对抵押物的所有权审查甄别能力要明显高于普通公众，而不能仅仅依赖于不动产登记簿的登记状况予以确认。从本案中来说，被告阜阳市融资担保有限公司对被告合肥凯程置业发展有限公司提供的房屋权利情况，应当进行严格审查、仔细甄别。早在2012年9月3日，被告合肥凯程置业发展有限公司就涉案房屋买卖合同事宜就曾向合肥市中级人民法院起诉过本案四原告，后撤诉。被告阜阳市融资担保有限公司对该情况未对被告合肥凯程置业发展有限公司进行核实，未调查了解该案件的具体情况及涉案房屋买卖合同的履行情况等。另，四原告对涉案房屋从2009年占有使用至今，且涉案房屋系商业服务类用房，四原告亦陈述用于经营，故被告阜阳市融资担保有限公司在接受涉案房屋作为抵押物前，未实地调查了解房屋的现状情况。此外，被告合肥凯程置业发展有限公司就香港步行街项目涉及有不同案由的民事案件，资信情况堪忧，被告阜阳市融资担保有限公司在进行审查时，亦未予以进行审慎注意。综上，本院认为被告阜阳市融资担保有限公司在接受涉案房屋作为抵押物时没有达到善意标准，不能善意取得涉案房屋的抵押权。综上，对四原告诉请要求确认上述抵押权登记无效及办理抵押权登记涂销手续，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认被告合肥凯程置业发展有限公司与被告阜阳市融资担保有限公司于2014年11月5日办理的合肥市包河区房屋的抵押权登记无效； 二、被告合肥凯程置业发展有限公司与被告阜阳市融资担保有限公司于本判决生效之日起十日内办理合肥市包河区房屋的抵押权登记涂销手续（房地产他证合产字第××号）。 案件受理费减半收取50元，公告费400元，合计450元，由被告合肥凯程置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  胡翠 二〇二〇年九月二十三日 书记员  阮莉 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。