陕西省西安市中级人民法院     民事判决书     （2020）陕01民初498号     原告（案外人）：李智，男，1977年4月25日出生，汉族，住西安市未央区。   委托诉讼代理人：张焱，陕西合恒律师事务所律师。   被告（申请执行人）：陕西永联典当有限公司，住所地西安市莲湖区门面。   法定代表人：郭晨，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：冯小爱，陕西庄威律师事务所律师。   第三人（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。   原告李智与被告陕西永联典当有限公司（以下简称永联公司）、第三人西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李智委托诉讼代理人张焱，被告永联公司委托诉讼代理人冯小爱到庭参加了诉讼，第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李智向本院提出诉讼请求：1.不得执行中登大厦第2幢1单元28层12806号房；2.诉讼费用由永联公司负担。事实与理由:2005年5月10日，李智与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定李智购买中登公司开发的涉案房屋，同日李智依约向中登公司支付购房款。中登公司向李智交付涉案房屋，李智自交付之日起居住至今。自2005年10月27日，李智多次致电及前往中登公司要求中登公司为其购买房屋办理不动产登记证书，虽中登公司承诺尽快办理，但时至今日仍未履行办理义务。2015年9月14日，西安市中级人民法院作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，查封：被执行人中登公司名下位于西安市未央区XX路XX号部分房屋，涉案房屋在查封之内。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，人民法院应当支持买受人提出的执行异议。李智购买涉案房屋符合前述规定，应终止执行。   被告永联公司辩称，李智对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，以涉案房屋为抵押物，并办理了抵押登记取得抵押房屋他项权证，抵押合法有效，永联公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，案外人排除强制执行的权利系符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的案外人系购房消费者保护消费者基本生存居住权利的情形，但本案李智并未在法院查封前与被执行人签订合法有效的买卖合同，且涉案房屋系办公公寓并非住宅，李智亦无证据证实其名下并无其他用于居住的房屋以及按照约定交纳房款，故李智主张排除执行依据不足。不动产权属情况应以不动产登记簿登记公示为准，永联公司以不动产登记情况认定涉案房屋所有权人系中登公司并无不妥，永联公司已尽谨慎义务，且已办理抵押登记取得他项权利证书，因李智与中登公司过错致使永联公司利益受损显系不当。   第三人中登公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。   经审理查明，2015年1月30日，永联公司与中登公司签订《房产抵押典当合同》，约定：典当金额1300万元，典当期限6个月，自2015年1月30日至2015年7月30日，中登公司以位于西安市未央区XX路XX号XX幢XX单元XX室、XX室、12705室、12706室、12805室、12806室、12905室、12906室、10204室、10303室、10403室、10504室、10603室、10703室、10704室、10804室、10903室、11104室、11203室、11204室、11303室、11304室房屋为上述借款提供抵押担保。2015年2月5日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000804号公证书对前述《房产抵押典当合同》予以公证。后因中登公司未按《房产抵押典当合同》约定履行清偿义务，永联公司向陕西省西安市汉唐公证处申请出具执行证书，该公证处经审查于2015年8月26日作出（2015）陕证执字第280号执行证书，载明执行标的为：欠款本金人民币壹仟叁佰万元整及未清偿的综合费用、利息、法定限额内的违约金，以及实现债权的费用。后，永联公司向本院申请强制执行，本院于2015年9月14日作出（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人西安中登德胜洋楼有限公司名下位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12606室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12705室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10706室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12805室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12806室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12905室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、12906室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10403室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10504室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10603室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10703室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10704室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10804室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、10903室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11104室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11203室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11204室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11303室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）、11304室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）共计二十二套房产；二、被执行人西安中登德胜洋楼有限公司负责保管被查封的财产。在查封期间内，因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。李智以前述房产中的12806室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2020年4月21日作出（2020）陕01执异136号执行裁定，驳回了案外人李智的异议请求，李智即提起本案案外人执行异议之诉。   另查明，2005年5月10日，李智与中登公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人西安中登德胜洋楼有限公司，买受人李智；买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第B幢28层F号房；该商品房的用途为公寓式写字楼；建筑面积共195.77平方米；单价每平方米2678元，总价524272元。中登公司2006年4月3日开具发票载明：李智房款52427200元。2019年11月28日，西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明，载明“中登大厦B座28层F户业主李智，身份证（622821197704250417）自2004年在中登集团购买后一直实际入住至今，且按时缴纳物业费及水电费”。另外，本案审理中，李智还提交了涉案房屋查封之前交纳物业费票据、购电票据等。   再，根据涉案房屋在西安市不动产登记簿的登记情况，涉案房屋所有人中登公司，房屋规划用途为公寓，抵押方式一般抵押，抵押权人永联公司，抵押登记时间2015年2月4日，本院查封时间2015年9月15日、2018年9月15日，查封期限至2021年9月14日。   以上事实有西安市中级人民法院（2015）西中执证字第00116-1号执行裁定书、（2020）陕01执异136号执行裁定书,（2015）陕证经字第000804号公证书、（2015）陕证执字280号执行证书、《商品房买卖合同》、陕西省西安市销售不动产统一发票、收款收据、情况说明、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为李智就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登公司名下，但根据本案查明事实，李智与中登公司签订书面买卖合同且支付价款，李智提交的西安中登物业有限公司中登大厦管理中心出具情况说明、物业费票据等亦可证实李智已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系李智购买房屋之后所设定，故李智购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，中登公司在将涉案房屋出售给李智后未办理产权过户登记且因中登公司在涉案不动产上设定抵押客观上也导致无法办理过户登记，故未办理过户登记不属于可归责于买受人李智的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案李智异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   停止对位于西安市未央区XX号XX幢XX单元XX室（房屋所有权证号为：西安市房权证未央区字第1100116005-11-2-12806～1）房屋的强制执行；   案件受理费9043元（李智已预交），由陕西永联典当有限公司负担9043元（本判决生效之日起十五日内陕西永联典当有限公司直接给付李智）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。       审判长 刘    琪   审判员 师    婷   审判员 卫婉莹   二〇二〇年九月二十二日     书记员  刘明明     20200149819770425138128622821197704250417916100000679364951916101327249212662020050912   904272          1