昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0114民初1462号原告：陈阳，男，1986年5月28日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨国社，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：呈贡俊发伟业房地产有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城北路**。法定代表人：岳龙。委托诉讼代理人：高大鹏、苏曼迪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告陈阳与被告呈贡俊发伟业房地产有限公司（以下简称俊发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，因本案法律适用明确，依据最高人民法院发布的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，由法官一人适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈阳的委托诉讼代理人杨国社，被告俊发公司委托的诉讼代理人苏曼迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付金盾俊园xxx号车位的违约金人民币1068元；2.判令被告立即将办理位于金盾俊园xxx号车位所有权证需的全部资料递交产权登记机关；3.判令被告向原告支付逾期办理所有权证的违约金，总金额人民币118000元以年利率6%自2016年5月12日起至被告将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止的利息（到起诉之日利息为人民币15906元）；4.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2013年9月23日，被告向原告收取了车位认购资格确认金50000元。2013年10月22日，原、被告签署《商品房购销合同》（金盾俊园车位），约定原告向被告购买位于金盾俊园xxx号车位，套内建筑面积13.2平方米，总金额为人民币118000元，交房时间为2015年3月31日。双方在合同第九条明确约定：被告逾期交房，前10天每天违约金为10元，超过10天每天为已付款的0.02%，合同继续履行；第十二条约定：原告在向被告交清全部款项及相关代收费用，以及满足交接房等其他条件后，被告应在240个工作日内将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。合同签订后，原告遂按合同约定向被告付清了全部款项。2015年4月17日，被告在《都市时报》上刊登交房公告，安排原告进行三次接房，第一次接房时间为2015年5月21日，第二次接房时间为2015年5月22日至2015年5月26日，第三次交房时间（备注栏）是被告后期对所有在前面两个时间因各种原因未接房的业主另行安排时间集中办理。2015年5月25日，原、被告办理了交接房手续，原告满足了合同十二条约定的所有条件，240个工作日即为2016年5月11日，但被告至今为办理所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条，被告应向原告支付逾期办理所有权证的违约金，违约金计算方式为：118000×6%÷365×天数（自2016年5月12日起至被告将办理所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止），利息以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告应该向原告支付逾期交房的违约金，违约金计算方式为:10×10天+118000×0.02%×41天（自2015年4月1日至2015年5月21日）。被告俊发公司辩称，被告已经向不动产机关递交办证资料，诉争项目不是传统意义上的商品房，不应适用关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释。因2016年开始实施不动产新政策，不动产新政策增加了土地落宗的前置办理程序，使得办理的难度加大耗费时间延长，是被告所无法预估的。原告主张的违约金过高，与实际不符，原告起诉的诉讼时效已经超过，我方不应当再支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为：原告提交的呈贡时代(金盾)俊园一期雨花片区交房公告，真实、合法，与本案关联，能够证明案涉房产被告在报纸上公告交房的时间是2015年5月21日，调解笔录，真实、合法但并不足以证实其观点；原、被告均提交的费用抵销单，本院对其真实性予以确认，能够证实被告已向原告支付了逾期交房24天的违约金，但不能证明被告已全额支付原告逾期交房违约金的事实，被告提交的其他证据均真实、合法，但并不足以证实其抗辩观点。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈阳（乙方）与被告俊发公司（甲方）双方于2013年10月22日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买金盾俊园A6地块-1层93号车位，总房款118000元，合同约定：被告应于2015年3月31日前向原告交付经验收合格的房屋。甲方如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。被告于2015年4月15日在报纸上公告交房的时间是2015年5月17-5月21日，从1栋号按顺序交付，每日交付1栋，按顺序依次办理，案涉房屋的交付时间是2015年5月21日。原、被告于2015年4月1日进行了相关费用的抵销，其中抵扣了2015年4月1日至2015年4月25日计24天的逾期交房违约金430.4元。2018年6月19日，被告俊发公司向昆明市不动产登记中心递交办理产权证的资料。本院认为，关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，原告在2017年1月18日的起诉中未主张逾期办证违约金，但逾期办证违约金数额随着违约行为的持续不断增长，属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故，本案的逾期办证违约金自原告起诉之日2020年3月24日倒推三年即从2017年3月24日开始计算的违约金，法院应当予以保护，自起诉之日起回溯超过三年的部分已超过诉讼时效，丧失胜诉权。原、被告双方在商品房购销合同中约定甲方（被告）在240个工作日内协助乙方（原告）将办理住宅所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，双方于2015年5月25日办理了交接房手续，原告向被告交纳了契税及相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务在2016年5月10日之前向昆明市不动产登记中心递交办理产权证的资料。被告俊发公司于2018年6月19日向昆明市不动产登记中心递交办理产权证的资料，由于诉讼时效的问题，原告主张的逾期办证违约金本院支持2017年3月24日开始至2018年6月19日为止。另外，原告并未举证证实其因俊发公司逾期办证遭受的实际损失，故本院以购房人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定俊发公司应向原告支付逾期违约金2000元。关于逾期交房违约金诉讼时效问题，原告曾于2017年1月18日向本院提出诉讼主张案涉房屋的逾期办证违约金之后申请撤诉，但诉讼时效中断，原告再次提起诉讼主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房购销合同》系双方自愿签订，合同真实、有效，双方应遵守合同约定，履行合同义务。合同履行过程中，被告在报纸上公告交房的时间是2015年5月21日，被告逾期交房，故本案逾期交房违约金应从2015年4月1日起计算至2015年5月21日，逾期天数为51天，根据双方《商品房购销合同》约定，违约金计算得1068元（118000元×0.0002×41天+10元×10天），扣除已经抵扣的430.4元后，被告还应当支付原告637.6元。原、被告双方于2015年4月1日对相关费用进行抵销，《费用抵消单》只是双方对该段期间逾期交房违约金的结算，且原告并未表示放弃剩余期间逾期违约金的主张，被告的抗辩，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈阳支付逾期交房违约金637.6元。二、由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈阳支付逾期办证违约金2000元。三、驳回原告陈阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由被告呈贡俊发伟业房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二〇年九月二十三日书记员 黄馨漫