广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5490号上诉人（原审被告）：梁文峰，男，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈碧珠，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾静，女，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：覃星士，广东荣迅泽律师事务所律师。上诉人梁文峰因与被上诉人曾静房地产买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初1023号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁文峰上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判梁文峰无须向曾静退还购房定金50000元；2.本案全部诉讼费由曾静承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误，依法应予撤销并改判。(一)一审法院随意揣测录音内容，对录音内容作出无依据的揣测，并将揣测结论作为证据作出一审判决，因此一审判决所依据事实错误。采信证据必须遵循证据的客观真实性。一审法院在对录音的片段内容作出随意揣测后，得出与录音内容前后矛盾的结论，违反录音内容的客观真实性。首先，案涉录音中梁文峰明确表示：“我要先多收她10万元的定金，我才立刻转给你”，但一审法院随意揣测，自行添加“到”字，继而作出对梁文峰不利的解释，乱用自由裁量权，损害梁文峰合法权益，该判决应依法予以撤销。其次，该语句的重点为“多收”，不是一审法院认定的“多收—到”。梁文峰的真实意思为多收新购买人10万元，合计收到20万元定金，即新交易金额比原交易金额高出10万元才愿意退回定金5万元，梁文峰作出的是附条件的承诺，条件成就时才需要履行承诺。梁文峰的真实意思也已得到曾静承认，曾静在一审起诉状中已承认“梁文峰欲以高价将房子出售给第三方”的主张。再者，如梁文峰的真实意思如一审法院所认定的“收到10万元定金就退回给曾静定金5万元”，则不会出现“多收”的搭配。即使该语句内容存在约定不明情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，应适用本案合同约定或交易习惯确定。故在梁文峰新的交易金额未比原交易金额多出10万元的情况下，梁文峰承诺的条件未成就，无需向曾静返还定金。（二）一审判决对曾静的胁迫行为不仅未进行必要的训诫与惩罚，反而作出支持其以不法手段谋取利益判决，变相鼓励公民以侵犯他人合法权益的方式获取不正当利益，该判决应依法撤销并改判。一审法院认定曾静已出现违约的情况下，私下扣留梁文峰房产证原件作为筹码，胁迫梁文峰答应返还定金，逼迫梁文峰作出违反真实意思的表示，并依此判决梁文峰应返还定金错误。并在判决中认定“梁文峰的房产证原件由曾静持有，梁文峰亦完全可以通过其他方式取回房产证，退还定金并非唯一方式”，明显违反公平原则。按照该逻辑，则即便梁文峰持有定金，曾静完全可以通过其他方式取回，以房产证要挟并非唯一方式。事实上，因曾静严重违约，无论是依据事实或法律，梁文峰不可能返回定金。曾静将房产证的返还与定金退还捆绑在一起以此胁迫梁文峰，并非梁文峰主动提出。曾静与梁文峰均明确知道梁文峰即将要与第三人进行交易，取回房产证存在现实紧迫性及必要性，如梁文峰通过报失房产证来解决问题，需耗费大量时间，如此会直接破坏新的交易行为，曾静知道此刻以房产证作为要挟筹码梁文峰不得不妥协，梁文峰已不具备选择其他方式的现实可能性。另，返还房产证属于曾静义务，不应且不能作为其主张定金的筹码。一审判决变相鼓励此后违约人可通过侵犯他人合法权益获取违约利益，对社会产生不良的影响。二、曾静根本违约在先，梁文峰没收定金合法有据，曾静无权要求梁文峰予以返还。根据双方签订的《房地产买卖合同》第二条、第三条之约定，曾静应于2019年5月22日前办妥银行按揭手续及支付第一期房款40万元，但曾静一直未支付房屋首期款，也未办理银行按揭手续，已构成根本性违约，梁文峰有权没收定金。曾静提交的录音证据可以证明，曾静未支付首期款及未办理银行按揭手续，且自认是因其自身征信问题无法办理，也无能力按时足额支付房屋首期款。曾静违反协议约定，构成根本性违约，梁文峰有权依照案涉合同第六条的约定依法没收定金。此外，曾静在得知征信存在问题后，未能采取积极措施履行合同义务解决征信问题，更未按约定履行支付首期款义务，导致买卖合同目的不能实现，应承担全部违约责任。同时，因曾静行为致使梁文峰资金未能及时回笼，房屋空置，造成梁文峰产生现实经济损失，梁文峰没收定金合法有据。三、曾静主张返还定金没有事实和法律依据。（一）曾静提交的录音证据充分证明，曾静扣留梁文峰房产证作为筹码，胁迫梁文峰答应返还定金，逼迫梁文峰作出违反真实意思的表示。根据曾静截取的录音片段能够证明如下内容：首先，本次谈话的背景是曾静扣留梁文峰房产证，曾静与梁文峰处于不平等、不公平地位，梁文峰不具备作出真实意思表示的客观条件。其次，房产证是梁文峰的合法所有物，在双方协商合同解除后曾静负有立即返还的义务，但录音清楚反映曾静将本应履行的返还义务作为谈判筹码，胁迫梁文峰答应其要求，梁文峰陷入无房产证就不能交易的错误认识才作出同意返还定金的承诺，该承诺不是其真实意思表示。最后，曾静扣留房产证的行为属侵权行为，该行为侵犯了梁文峰的物权所有权，曾静通过实施侵权行为迫使梁文峰作出返还定金的承诺，不能作为梁文峰的真实意思表示，曾静更不能因侵权行为而获得利益，曾静的不法行为依法不应受到保护。梁文峰为维护自身物权权利，曾静以扣留其房产证胁迫的情况下，作出返还定金的意思并非真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，本案返还定金的承诺并未发生法律效力。（二）非真实意思表示的“退还定金”条件未成就，梁文峰无须返还定金。根据本案的录音内容显示，梁文峰同意返还定金的前提系满足多收新买家10万元定金即合计共收20万元定金。事实上，该返还定金的条件未成就，梁文峰无需支付定金。综上，一审法院事实认定不清，法律逻辑及法律适用错误，依据上述事实与理由，请二审法院依法驳回曾静的全部诉讼请求。被上诉人曾静答辩称，根据本案一审提交双方的录音稿，明确显示梁文峰同意返还50000元，不存在附条件情况。梁文峰一审或二审诉称存在所谓胁迫情况不属实，曾静从未作出胁迫行为，如梁文峰认为曾静存在胁迫行为，可报警或起诉追究曾静法律责任，但梁文峰并未追究。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回梁文峰的上诉请求。曾静向一审法院提出诉讼请求：1.梁文峰退还购房定金50000元；2.梁文峰承担曾静因维权产生的律师费10000元；3、案件诉讼费用全部由梁文峰承担。一审法院查明：2019年4月22日，曾静（乙方，受让方）与梁文峰（甲方，转让方）签订《房地产买卖合同》，约定：1、甲方将位于佛山市禅城区案涉房产转让给乙方，房屋建筑面积77.18平方米；2、甲、乙双方议定该房地产交易总额为105万元，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金5万元。乙方于2019年5月22日前以银行批准乙方按揭当日起3天内支付第一期房款40万元。最后一期付款60万元，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清，付款方式为银行按揭。3、在2019年5月22日前，即银行批准乙方按揭，甲、乙双方应携带有关资料到佛山市禅城区*******办理过户手续。4、甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方5万元违约金。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。曾静于签约次日向梁文峰支付定金5万元。2019年6月7日下午，曾静、曾静父亲、梁文峰及其配偶、中介李某滔就涉案房屋的买卖事宜进行协商，在曾静提供的现场录音03：51秒，梁文峰说：“我都怕了你们了，房产证你们给我先，我拿到定金再退还5万元给你，费事你又叩头，我都怕了你们。我答应你们一定退回给你们，你放心。你把证给我先。你放心，我绝对退回给你。”曾静父亲反问：“那你退回五万定金给我是吗？”梁文峰答:“都说了，我要给你，我要收多（到）她10万元的定金，我才立刻转给你。”曾静已于录音当日也即2019年6月7日下午将涉案房屋的《房地产权证》原件交还梁文峰。梁文峰于录音次日也即2019年6月8日与案外人就涉案房屋的买卖事宜签订《房地产买卖合同》，该合同约定的物业成交价为1056000元。另，梁文峰于当日收到案外人支付的购房定金10万元。庭审中，曾静、梁文峰一致确认涉案《房地产买卖合同》因曾静征信有问题无法办理按揭贷款而解除。另，梁文峰认为曾静未能按照合同约定于2019年5月22日前向梁文峰支付首期款40万元亦构成违约。庭审中，梁文峰陈述其收到曾静交回的房产证后未向曾静退回定金的原因如下：1、曾静用房产证要挟梁文峰，故梁文峰作出的承诺并非真实意思表示；2、曾静征信有问题无法办理按揭贷款且未按约定时间支付首期款，构成违约，梁文峰无需返还定金；3、梁文峰承诺向曾静返还定金的前提是涉案房屋高出10万元的价格另外销售，因涉案房屋另售的价格并未高于原价的10万元，故梁文峰承诺返还的条件未成就。一审法院认为，案件系房地产买卖合同纠纷。曾静、梁文峰签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。曾静、梁文峰签订的《房地产买卖合同》因曾静征信有问题无法办理按揭贷款而经双方协商一致解除，法院确认解约时间为2019年6月7日。从曾静提供的录音证据可以看出，曾静、梁文峰在2019年6月7日已经就梁文峰向曾静返还已收取的五万元购房定金达成一致，梁文峰承诺收到曾静退回的房产证原件后将已经收取的五万元定金退回给曾静。梁文峰已于2019年6月7日下午从曾静处收回房产证原件，曾静主张梁文峰履行承诺，向曾静退回定金5万元，符合双方的约定，曾静主张合法有据，法院予以支持。关于梁文峰的抗辩意见，法院回应如下：1、虽然根据《房地产买卖合同》约定，涉案合同因曾静违约而解除，曾静向梁文峰交付的购房定金梁文峰有权不予退回。但曾静、梁文峰签订《房地产买卖合同》的时间在前，梁文峰承诺向曾静退还定金的时间在后，也即曾静、梁文峰通过协商的方式变更了《房地产买卖合同》的相关约定，梁文峰已经对其权利作出处分，梁文峰在明知曾静违约的情况下仍然承诺向曾静退还定金，现又以曾静违约为由要求没收，有违双方的约定且违反诚实信用。2、梁文峰主张曾静用房产证原件要挟梁文峰退还定金，故退还定金的承诺非其真实意思表示。法院经审查认为，整个录音过程中，未有证据证明胁迫的事实，即便房产证原件由曾静持有，梁文峰作为产权人亦完全可以通过其他方式取回房产证原件，向曾静作出退还定金的承诺并非梁文峰取回房产证原件的唯一方式。3、另，梁文峰抗辩其承诺退回定金的前提是房屋另售后多收10万元购房款，法院经审查认为，结合梁文峰在录音中前后文意理解，并未有多收10万元房款的意思表示，梁文峰在录音的03分：51秒明确表示向曾静退还定金5万元的唯一前提是曾静向其返还房产证原件，梁文峰陈述“我要收多（到）她10万元的定金，我才立刻转给你”，仅系对定金退还时间的约定，即梁文峰需收到案外人支付的定金10万元后才向曾静返还定金5万元，且根据梁文峰提供的证据，梁文峰已于录音次日收取案外人支付的购房定金10万元，付款时间已经成就。综合以上分析，梁文峰不予退还定金的抗辩意见均不成立，法院对其抗辩意见不予采纳。关于曾静主张的律师费。曾静、梁文峰签订的买卖合同中并未对该费用的负担作出约定，且律师费并非曾静起诉必要支出的费用，法院对曾静主张的律师费不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、梁文峰应于判决生效之日起十日内，向曾静返还购房定金50000元；二、驳回曾静的其他诉讼请求。如梁文峰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由曾静负担150元，梁文峰负担500元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为梁文峰应否向曾静返还定金50000元。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，虽根据梁文峰与曾静签订的《房地产买卖合同》的约定，在曾静违约的情况下，梁文峰有权没收定金50000元。但根据曾静提交的录音内容并结合上下文文意进行完整理解可以看出，梁文峰已承诺在曾静返还房产证的情况下退还定金50000元，应视为双方对合同内容进行了变更。现曾静已返还房产证予梁文峰，曾静主张梁文峰应履行承诺，退还定金50000元合法有据，一审法院予以支持并无不当，本院依法予以维持。梁文峰上诉主张退还定金的前提条件系梁文峰多收取案外人定金100000元，但综合全部录音内容显示，梁文峰已明确作出在曾静返还房产证的情况下即退还定金的意思表示。梁文峰还主张曾静以不予返还房产证为要挟，故梁文峰作出的意思表示不真实，但现有证据并未显示曾静以不归还房产证为条件要挟梁文峰退还定金，且即使存在不归还房产证的行为，亦不符合胁迫的构成要件，梁文峰的该项上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。梁文峰的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人梁文峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月一日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏