新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终308号 上诉人（原审原告）：杨宗仁，男，1953年12月27日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 被上诉人（原审被告）：王雪峰，男，1963年2月3日出生，去向不明。 原审第三人：塔城市鸿宇实业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区塔城市解放路（鸿宇大厦内）。 法定代表人：许新彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴学洋，新疆翰兴律师事务所律师。 上诉人杨宗仁因与被上诉人王雪峰、塔城市鸿宇实业有限责任公司（以下简称鸿宇公司）房屋买卖合同纠纷一案不服塔城市人民法院（2016）新4201民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人杨宗仁，原审第三人塔城市鸿宇实业有限责任公司的委托诉讼代理人柴学洋到庭参加诉讼。被上诉人王雪峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 杨宗仁上诉请求：撤销塔城市人民法院（2016）新4201民再1号民事判决，维持（2003）塔民一初字第835号民事判决。事实和理由：（2016）新4201民再1号民事判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误。本案事实是杨宗仁在2002年就与王雪峰签订了购房合同，并交付大部分房款，购房合同在此时就已经生效，杨宗仁就取得了该房屋的权利。2003年7月16日王雪峰与本案第三人鸿宇公司签订的《房地产买卖契约》与杨宗仁没有关系，那是他们之间的事情，杨宗仁的合法权利不能因他们之间的行为得不到法律保护。2005年在本案第三人鸿宇公司与王雪峰房屋买卖合同纠纷一案中法院查封冻结王雪峰30间房屋，这30间房屋并没有王雪峰卖给杨宗仁的这间房屋，是王雪峰与鸿宇公司恶意串通将杨宗仁的房屋过户给了鸿宇公司。再审案件违反法律程序，杨宗仁2008年取得房屋产权证是经多个法院多次审理裁决的结果，时过多年塔城市法院又提出再审，实在让人不能理解，王雪峰已失联多年，音信全无，法院在一个重要当事人缺席的情况下做出的此判决是错误的。 王雪峰未作答辩。 鸿宇公司述称，（2016）新4201民再1号民事判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.鸿宇公司是本案涉案房屋的所有权人，其取得含涉案房屋在内的王雪峰的资产，来源合法，程序正当。根据《物权法》第四条规定，鸿宇公司依法取得本案涉案房屋的所有权，应当受到保护。2.王雪峰将房屋出售转让给鸿宇公司，系双方真实意思表示，任何单位和个人无权干涉。杨宗仁对涉案房屋的请求已损害鸿宇公司的所有权。2003年鸿宇公司对包括涉案房屋在内的王雪峰资产进行过户登记时，只有鸿宇公司与王雪峰，无其他当事人主张权利，杨宗仁也并未主张权利，此时王雪峰名下的房屋权属清楚。鸿宇公司通过代清偿欠款解除银行抵押，解除法院查封，实现无抵押、无保全的双清的正常状态，权属清楚无争议，鸿宇公司依法办理过户登记。根据《物权法》第九条规定，鸿宇公司已依法登记的物权受法律保护。杨宗仁对涉案房屋的诉请侵犯了鸿宇公司的合法权益，应驳回上诉请求。3.杨宗仁称涉案房屋未在塔城地区中级人民法院保全范围内属混淆事实，鸿宇公司与王雪峰系整体资产转让，不是按照具体房屋间数进行转让，由鸿宇公司支付30万元赎买被查封的30间门面房是1532平方米房产的一部分，1532平方米房产全部过户给鸿宇公司，该协议已经塔城公证处公证。4.杨宗仁称鸿宇公司与王雪峰恶意串通，无证据支持，该理由不应认定。 杨宗仁向一审法院起诉请求：判令被告王雪峰立即为原告杨宗仁办理房屋产权证及土地使用证。 2003年一审法院认定事实：2002年3月，原告杨宗仁购买了被告王雪峰位于塔城市客运站南门口东侧第一间32平方米的门面房，双方约定房款价格为65000元，同年3月，杨宗仁向王雪峰付房款35000元，王雪峰便将房屋交给了杨宗仁使用。同时王雪峰还答应为杨宗仁办理房屋产权证及土地使用证（以下简称两证）。2002年3月28日、7月15日，杨宗仁办理两证未见效果的情况下，让其妻苏秀英及证人崔巧云、苏芳找王雪峰办理两证，王雪峰仍然未给杨宗仁办理两证。杨宗仁在2003年1月2日又给王雪峰交了购房款13000元现金，并且将杨宗仁铺地面购买瓷砖款860元作为购房款，王雪峰的出纳员为杨宗仁出具了收据，收款金额为48860元。王雪峰向杨宗仁承诺，在2003年2月1日前负责给杨宗仁办理两证，后王雪峰仍未给杨宗仁办理两证，于是，杨宗仁于2003年9月9日将王雪峰诉至法院，请求法院判令被告尽快办理两证。一审法院认为，杨宗仁与王雪峰买卖合同依法成立，双方虽没有签订书面合同，确是双方真实意思表示，且杨宗仁为王雪峰也支付了第一笔和第二笔房款，王雪峰于2002年3月也将出卖给杨宗仁的门面房交给了其使用，实际为杨宗仁所占有。在杨宗仁为王雪峰支付第一笔购房款后，王雪峰就答应杨宗仁办理两证，直到2002年10月份王雪峰还未给杨宗仁办理，于是杨宗仁向王雪峰提出退房要求，王雪峰不同意，于2003年1月2日以书面形式向杨宗仁做出承诺，杨宗仁按照《承诺书》承诺的内容，又给王雪峰交付了13000元购房款。杨宗仁已履行了承诺付款数额的义务，王雪峰应当在2003年春节前为杨宗仁办理好两证，因此，对杨宗仁请求王雪峰办理房屋产权证及土地使用证的诉讼请求，予以支持。对王雪峰为杨宗仁出具的承诺书中“剩余（房款）我公司给予杨宗仁优惠，房款全部付清”的文字内容，认定为杨宗仁已将购买房屋款全部付清。因王雪峰经合法传票传唤无正当理由不到庭，失去了法庭质证权利，应当承担对己不利的法律责任。依据《合同法》的有关规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。一审法院原审于2003年11月3日做出（2003）塔民一初字第835号民事判决，判决被告王雪峰于本判决生效之日起三十日内为原告杨宗仁办理位于塔城市客运站南门口东侧门面房一间32平方米的房屋产权证及土地使用证，原告杨宗仁支付被告王雪峰办理房屋产权证及土地使用证工本费。 一审法院再审认定事实：2003年7月16日王雪峰与第三人鸿宇公司签订《房地产买卖契约》，王雪峰将包括争议的32平方米的房屋以30万元价格卖给第三人鸿宇公司，并于2003年7月25日在塔城市建设局办理房屋权属转移登记。而杨宗仁是于2003年9月9日将王雪峰诉至一审法院，即原审立案前争议房屋产权已转移至第三人鸿宇公司。一审法院认为，本案原审在审理时应当通知鸿宇公司作为第三人参加诉讼而未追加，故于2003年11月3日作出（2003）塔民一初字第835号民事判决书，程序违法，应予撤销。2003年7月16日王雪峰与鸿宇公司签订《房地产买卖契约》，王雪峰将包括争议的32平方米的房屋以30万元价格卖给第三人鸿宇公司，并于2003年7月25日在塔城市城乡建设局办理房屋权属转移登记，而杨宗仁将该案诉至一审法院的时间在后，第三人鸿宇公司实际已取得争议房屋的物权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。原审原告杨宗仁的诉讼请求，依法不予支持，本案经一审法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百九十八条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销一审法院（2003）塔民一初字第835号民事判决书；二、驳回原审原告杨宗仁的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人杨宗仁提交证据一组：1.塔城市人民法院（2004）塔执字第95号民事裁定书，证明该院终结执行了（2003）塔民一初字第835号民事判决书，但后期塔城地区中级人民法院进行了纠正。2.塔城行署法制办塔行法函[2007]6号函，证明塔城行署法制办督促塔城市法院立即执行本人的案件。3.塔城市人民政府塔市复决字[2007]2号行政复议决定书，证明在2018年强制执行下办理了房产证。原审第三人质证意见：对2004塔执字第95号民事裁定书的真实性、合法性认可，关联性不认可，该民事裁定书所依据的835号民事判决书已被民再1号判决所撤销。对塔城行署法制办出具的函以及塔城市人民政府行政复议决定书真实性、合法性、关联性均不认可，因为有关本案的835号判决已被撤销，有关本案行政诉讼的案件已在2013年全部予以撤销，故杨宗仁提交的证据均不能证明其上诉目的。认证：对杨宗仁提交的本组证据的真实性予以采信。 本案的争议焦点为：1.诉争房屋的权属如何认定，上诉人杨宗仁和被上诉人王雪峰是否成立有效的房屋买卖合同关系，王雪峰应否协助杨宗仁办理房屋产权证及土地使用证？2.一审是否存在程序违法的情形？ 本院认为，《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，明确标的物所有权的转移，须以出卖人向买受人交付标的物为要件，交付之时，即为标的物所有权转移之时，也是买受人取得标的物所有权之时。本案中上诉人杨宗仁于2002年3月已实际使用案涉房屋。杨宗仁与王雪峰虽未签订书面房屋买卖合同，但根据杨宗仁交纳房款及塔城市雪峰沐浴中心出具的内容含“杨宗仁交房款（及装修费），金额48860元”的收据、雪峰沐浴中心出具的承诺书以及房屋于2002年已交付杨宗仁实际使用的情况，可以认定双方之间房屋买卖的事实成立，杨宗仁的目的是支付价款以取得案涉房屋的所有权，被上诉人王雪峰的目的是让与案涉房屋的所有权以取得价款，双方当事人均应诚实守信，各自履行相应的义务，杨宗仁已履行了付款义务，但王雪峰却未履行协助杨宗仁办理房屋产权证及土地使用证的义务，存在违约行为。2003年，塔城市金华贸易有限责任公司（甲方）、塔城市雪峰沐浴中心（塔城市原弘电器有限责任公司）（乙方）、原审第三人鸿宇公司（丙方）三方签订的《转让协议》中明确“……乙方将扣押的30间房屋抵偿给甲方……”“……甲方将抵债取得的30间房屋转让给丙方……”，该协议中所称30间房屋在本院（2002）塔执字第51号执行案件中表述为“雪峰沐浴中心院内向东30间房屋（门头）”，而鸿宇公司未提交证据证实案涉房屋就属于“30间房屋”内，对此应承担举证不能的不利后果。且，（2002）塔执字第51号执行案件立案时间为2002年4月26日，扣押“30间房屋”的时间为2002年9月6日，均晚于杨宗仁购买使用案涉房屋的时间。在杨宗仁实际使用案涉房屋至2003年7月期间，鸿宇公司及王雪峰均未对该房屋提出异议，视为认可房屋的状态。故本案原一审判决由王雪峰协助杨宗仁办理房屋产权证和土地使用权结论正确，原一审审理时间为2003年，当时未颁布实施《中华人民共和国物权法》，一审法院再审时按照《中华人民共和国物权法》进行审理，存在错误，应予纠正。 综上所述，杨宗仁的上诉请求成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销塔城市人民法院（2016）新4201民再1号民事判决； 二、维持塔城市人民法院（2003）塔民一初字第835号民事判决。 一审案件受理费50元，二审案件受理费70元，由王雪峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘  琳 审 判 员  古力孜亚 审 判 员  张 艳 梅 二〇二〇年九月九日 法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔