重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝05民终5057号 上诉人（原审颐草堂大药房）：重庆颐草堂大药房有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞巴县大道**附**，统一社会信用代码91500113MA601QLG9G。 法定代表人：杨国裕，总经理。 委托诉讼代理人：杨宁，重庆格林威律师事务所律师。 被上诉人（原审和生恒力公司）：重庆和生恒力置业有限公司，住，住所地重庆市铜梁区福果镇福星路**一社会信用代码915002242034381847。 法定代表人：陈乙，总经理。 委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。 上诉人重庆颐草堂大药房有限公司（以下简称颐草堂大药房）因与被上诉人重庆和生恒力置业有限公司（以下简称和生恒力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初2223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人颐草堂大药房的委托诉讼代理人杨宁，被上诉人和生恒力公司的委托诉讼代理人雷学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颐草堂大药房上诉请求：1、撤销一审判决，改判不解除颐草堂大药房与和生恒力公司所签订的《房屋租赁合同》并由双方继续履行该租赁合同；2、确认颐草堂大药房与和生恒力公司于2018年7月28日签订的《合同补充协议》无效，并由和生恒力公司退还已收取的维护管理费180648元；3、改判颐草堂大药房不支付和生恒力公司维护管理费184260元；4、改判颐草堂大药房不支付和生恒力公司违约金；5、本案一、二审案件受理费由和生恒力公司负担。事实和理由：1、颐草堂大药房受不可抗力因素影响导致向和生恒力支付租金困难，且在颐草堂大药房也有继续履行合同的意愿的情况下一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》属于适用法律错误；2、根据双方签订的《合同补充协议》和生恒力公司保证租赁期内出租房屋建筑结构、消防系统、中央空调系统、供电、给排水系统的完好及正常使用，维修维护义务由和生恒力公司承担，颐草堂大药房不应承担维护管理费；3、颐草堂大药房与和生恒力公司在2018年7月28日签订的《合同补充协议》属于无效合同，不是双方真实意思表示；4、颐草堂大药房的生产经营受疫情严重影响，和生恒力公司应减免颐草堂大药房部分租金。 和生恒力公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉。颐草堂大药房自2019年8月16日起拖欠租金及维护管理费属于违约。颐草堂大药房不属于国家和政府公布关停的范围，未受疫情影响，不应对其减免租金。 一审法院认定的事实：2018年7月23日，和生恒力公司与颐草堂大药房签订《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，《房屋租赁合同》约定，和生恒力公司向颐草堂大药房出租其位于重庆市巴南区鱼洞巴县大道57号附27号房屋（建筑面积2007.16平方米）用于商业，租赁期限从2018年8月1日起至2028年7月31日止，第一年租金单价为每月每平方米26.52元，每月租金总额53230元，从第二年起每年租金在上一年度的基础上递增2%；免租期7个月，第一个月的租金从2019年3月1日起计算，租金从2019年8月1日起递增；合同签订之日，支付履约保证金170000元，并支付2019年3月1日至同年5月31日租金159690元，从2019年6月1日起每3个月为一期提前15日支付租金，先付租金后使用，逾期一日，按季度应付金额的1%支付延期违约金；颐草堂大药房拖欠租金满15日的，和生恒力公司有权终止合同，收回租赁房屋，颐草堂大药房承担和生恒力公司主张权利所支出的诉讼费、律师费等。《合同补充协议》约定，租赁期间，和生恒力公司负责对房屋配电、空调、消防、电梯配套设施年检、大修及更新等，颐草堂大药房支付维护管理费，每月维护费总额为30108元，从第二年起在上一年的基础上递增2%，合同签订之日，支付2019年3月1日至同年5月31日维护费90321元，从2019年6月1日起每3个月为一期提前15日支付维护费，先付后使用，逾期一日，按季度应付金额的1%支付延期违约金等。 合同履行过程中，颐草堂大药房向和生恒力公司支付了履约保证金170000元，并按期支付了2019年3月1日至同年8月31日期间的租金及维护管理费。但自2019年9月1日起至今，颐草堂大药房欠付和生恒力公司租金及维护管理费，截至2020年2月28日，颐草堂大药房欠付租金325764元（54294元/月×6个月）、维护管理费184260元（30710元/月×6个月），合计510024元。为此，和生恒力公司于2019年12月17日向颐草堂大药房送达《催收租金通知书》，要求颐草堂大药房于2019年12月24日前支付截至2020年2月28日欠付的租金及维护管理费510024元。经催收未果，和生恒力公司遂向一审法院提起诉讼。一审审理中，和生恒力公司坚持其诉讼请求，颐草堂大药房请求缓交。 一审法院认为，和生恒力公司与颐草堂大药房于2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。履行过程中，和生恒力公司按约定交付了租赁房屋，颐草堂大药房应当按约支付租金及维护管理费，其逾期拒不支付的行为构成违约，且符合双方约定“颐草堂大药房拖欠租金满15日的，和生恒力公司有权终止合同”的合同解除条件，故和生恒力公司有权解除合同，且颐草堂大药房应当继续承担支付租金、维护管理费及违约金等义务。一审法院于2020年3月18日通过EMS特快专递向颐草堂大药房送达了包含解除合同诉讼请求内容的诉状副本等诉讼文书，足以认定颐草堂大药房已经收到解除合同的通知，故认定双方签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》已经于2020年3月18日解除。 其次，合同解除后，对于和生恒力公司诉请要求颐草堂大药房腾空并返还租赁房屋的请求，符合法律规定及合同约定，予以主张。 第三，对于和生恒力公司请求颐草堂大药房按合同约定支付自2019年9月1日至2020年2月28日期间的租金325764元（54294元/月×6个月）、维护管理费184260元（30710元/月×6个月），合计510024元，于法有据，予以支持，但抵扣和生恒力公司支付的履约保证金170000元后，实际应当支付340024元。对于和生恒力公司请求颐草堂大药房按合同约定的每日1%的利率标准支付自逾期支付租金及维护管理费至付清之日的违约金的请求，颐草堂大药房抗辩违约金约定过高，经审查，双方约定的违约金计算标准过高，予以支持颐草堂大药房支付以每期欠付租金及维护管理费255012元（（租金54294元/月+维护管理费30710元）×3个月）为基数，按年利率24%的标准计算的自逾期支付之日至付清时止的违约金，即颐草堂大药房应当支付以第一期欠付租金及维护管理费255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年8月16日起至付清时止的违约金，及以第二期欠付租金及维护管理费255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年11月16日起至付清时止的违约金，超出部分，不予支持。据此，判决：“一、原告重庆和生恒力置业有限公司与被告重庆颐草堂大药房有限公司于2018年7月23日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》已于2020年3月18日解除；二、被告重庆颐草堂大药房有限公司在本判决生效后七日内返还原告重庆和生恒力置业有限公司位于重庆市巴南区鱼洞巴县大道57号附27号房屋；三、被告重庆颐草堂大药房有限公司在本判决生效后七日支付原告重庆和生恒力置业有限公司自2019年9月1日至2020年2月28日的租金325764元、维护管理费184260元，合计510024元（抵扣被告重庆颐草堂大药房有限公司已经支付的保证金170000元，实际应当支付340024元）；四、被告重庆颐草堂大药房有限公司在本判决生效后七日支付原告重庆和生恒力置业有限公司以255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年8月16日起至付清时止的违约金，以及以255012元为基数按年利率24%的标准计算的自2019年11月16日起至付清时止的违约金；五、驳回原告重庆和生恒力置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费8900元，减半收取4450元，保全费3070元，共计7520元，由被告重庆颐草堂大药房有限公司承担（此款原告已垫付，被告在给付以上款项时一并给付原告重庆和生恒力置业有限公司7520元,本院预收的诉讼费不作清退）。” 本院二审审理过程中，颐草堂大药房举示了《关于暂停巴南区个体诊所、门诊部、民营医院口腔科营业的通告》的复印件，拟证明受新冠肺炎疫情影响颐草堂大药房在疫情期间关停，租金应当进行适当减免。和生恒力公司认可该证据的真实性，但认为无法达到颐草堂大药房的证明目的。 本院审查认为，颐草堂大药房所举示的通告要求对巴南区个体诊所、门诊部、民营医院口腔科暂停营业，颐草堂大药房并非上述所要求关停的范围，该证据的关联性本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，和生恒力公司与颐草堂大药房签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。颐草堂大药房上诉认为《合同补充协议》无效，缺乏相应的事实依据，对其该项上诉理由本院不予采信。颐草堂大药房在签订上述协议后，未向和生恒力公司按约支付相应的租金与维护管理费构成违约，颐草堂大药房上诉认为其迟延缴纳租金系受新冠肺炎疫情影响，但其迟延缴纳租金的时间起始于2019年8月16日，该时间并无疫情的产生，其迟延支付租金属于无故违约。按照双方的合同约定，颐草堂大药房拖欠租金满15日，和生恒力公司有权终止合同，收回租赁房屋，一审按照上述约定判决解除双方签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》符合双方约定及法律规定。和生恒力公司与颐草堂大药房所签订的《补充协议》约定由和生恒力公司负责对出租房屋的配电、空调、消防、电梯配套设施年检、大修及更新，由此所产生的合同对价即颐草堂大药房应向和生恒力公司支付维护管理费，颐草堂大药房认为该费用不应由其负担与双方补充协议约定不符，且颐草堂大药房亦并未举示证据证明和生恒力公司存在未按合同约定对相关设施进行年检、大修及更新而影响了颐草堂大药房对上述设施进行使用的情形，故颐草堂大药房上诉认为和生恒力公司不应收取维护管理费的上诉理由亦不能成立。最后，颐草堂大药房上诉认为受新冠肺炎疫情影响应当减免相应的租金，但颐草堂大药房所举示的证据并不能证明受疫情影响其存在不能经营的情形，故其要求减免租金的理由同样不能成立。 综上所述，颐草堂大药房的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元，由上诉人重庆颐草堂大药房有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  芦明玉 审判员  倪洪杰 审判员  夏兴芸 二〇二〇年九月七日 （院印） 书记员  王丽丽