甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0982民初1226号 原告：程某，住敦煌市。 被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。 法定代表人：王某。 被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，营业场所酒泉市敦煌市农贸市场，统一社会信用代码916209825955000544。 负责人：谢某。 委托诉讼代理人：杨某。 原告程某与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称：魅力旅游公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部（以下简称：天诚公司项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程某、被告天诚公司项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，被告魅力旅游公司经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 程某向本院提出诉讼请求：1、要求魅力旅游公司、天诚公司项目部支付房租34537元（自2017年10月至2020年9月），并付清魅力旅游公司搬离商铺前再产生的全部房租；2、要求魅力旅游公司、天诚公司项目部支付逾期缴纳房租的违约金20485元。 事实与理由：程某在2012年按揭购买了敦煌市义乌商贸城二楼商铺一间，具体为A21号（建筑面积29.13平方米）。2016年4月29日程某将商铺租给魅力旅游公司使用，合同的租赁期限为2016年10月1日至2022年9月30日共计六年，同时约定租金标准前三年以房款总价5%计算，后三年以房款总价6%计算，租金按年支付。签订合同后，魅力旅游公司仅仅支付了第一年的租金10793年，从2017年10月开始一直拖欠租金，同时，天诚公司项目部也没有尽到监管义务。由于魅力旅游公司拖欠房租，天诚公司项目部也无力向程某代偿租金，三年来该企业一直处于关停状态，并不计划重新招商，给程某造成了巨大的经济损失。为维护合法权益，程某提起诉讼。 魅力旅游公司未到庭，但向本院递交了书面答辩意见。其辩称，程某与魅力旅游公司在2016年4月29日签订了商铺租赁管理协议，协议约定程某将坐落于敦煌市义乌商贸城二楼的商铺租赁给魅力旅游公司使用，租赁期限为6年。同时，双方在商铺租赁管理协议第九条第6项中明确约定，“在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。”协议签订后，受市场环境的影响，近两年敦煌义乌商贸城经营惨淡，实体店经济整体下滑。魅力旅游公司自2018年开始便陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业。至此，魅力旅游公司已无力向程某继续支付租金。按照双方签订的商铺租赁管理协议的约定，该协议已自动终止，且在该协议终止前，魅力旅游公司也在尽量想办法给付租金。程某与魅力旅游公司之间签订的商铺租赁管理协议已无继续履行的基础和能力，程某依据协议主张支付租赁费及违约金的诉求，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。 天诚公司项目部辩称，对于程某所主张的租金金额无异议，但应减去魅力旅游公司已支付程某的第二年第一季度的租金2698元。同时，商铺租赁管理协议的主要履行方是魅力旅游公司，天诚公司项目部只是监管方，监督协议的履行和负责商铺的物业管理，所拖欠的租金与天诚公司项目部无关，应由魅力旅游公司负责支付。现魅力旅游公司要求终止商铺租赁管理协议的履行，作为监管方，天诚公司项目部将负责重新招商。对于程某所主张的违约金20485元，天诚公司项目部不予认可，也不予承担。 经审理查明：2016年4月29日，程某从甘肃天诚房地产开发有限公司处购买位于敦煌义乌商贸城1幢××元，建筑面积为29.13平方米的商铺，支付购房款215853元。同日，程某作为甲方与乙方魅力旅游公司、丙方天诚公司项目部签订商铺租赁管理协议，就程某将上述商铺出租给魅力旅游公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日、租金支付方式及支付时间为租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。同时约定，乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局、租赁期限内乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。 协议签订后，程某将商铺交付魅力旅游公司使用。魅力旅游公司依约支付程某第一年度租金及第二年度第一季度租金2698元，此后再未支付租金。 上述事实，有程某与天诚公司项目部的一致陈述及程某向本院提交的商品房买卖合同、购房款发票、商铺租赁管理协议予以证实。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，第二年度（2017年10月1日至2018年9月30日）、第三年度（2018年10月1日至2019年9月30日）、第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金分别为10792.65元（215853元×5%）、10792.65元（215853元×5%）、12951.18元（215853元×6%），合计为34536.48元，减去魅力旅游公司已支付的第二年度第一季度的租金2698元，对于程某诉求魅力旅游公司支付租金的数额，本院以31838.48元（34536.48元-2698元）为准予以支持。 对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力旅游公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向程某承担违约责任。诉讼中，程某以商铺租赁管理协议第九条第二项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”，主张由魅力旅游公司支付违约金20485元。魅力旅游公司以经营亏损为由，对违约金不予承担。本院认为，程某所主张的违约金的数额已高于违约行为给其所造成的损失，对于违约金的数额，本院应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，魅力旅游公司未按时支付租金而造成程某的损失，系资金占用期间的利息损失，该损失参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算足以弥补。为此，自2017年10月16日至2020年9月30日，损失为10792.65元×1080天（2017年10月16日至2020年9月30日）×4.75%/年×1.3+10792.65元×715天（2018年10月16日至2020年9月30日）×4.75%/年×1.3+12951.18元×350天（2019年10月16日至2020年9月30日）×4.75%/年×1.3=4044.29元，对于该金额本院予以支持。 对于案涉商铺租赁管理协议是否应予解除。本院认为，依据已查明的事实，魅力旅游公司迟延支付租金的违约行为已致使双方间的合同目的不能实现，且庭后经本院询问，程某对解除双方所签订的商铺租赁管理协议亦无异议，为此，为避免程某损失的进一步扩大，案涉商铺租赁管理协议应予解除。商铺租赁管理协议解除后，魅力旅游公司应将商铺向程某进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力旅游公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力旅游公司承担。 依据合同的相对性原则，天诚公司项目部非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故程某要求天诚公司项目部支付租金并承担违约金的诉求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。魅力旅游公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此而产生的法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除程某与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年4月29日签订的商铺租赁管理协议； 二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后三十日内将商铺恢复原状（独立成间）并向程某返还，逾期未能恢复的，程某可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负有协助义务； 三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付程某商铺租金31838.48元、违约金4044.29元，合计35882.77元，限于本判决生效后三十日内履行； 四、驳回程某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，减半收取计588元（程某已预交），由程某负担204元，敦煌魅力旅游发展有限公司负担384元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审判员  杨风乐 二〇二〇年九月二十八日 书记员  巩晓慧