吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1184号 上诉人（原审原告）：郭旭，男，1986年6月1日生，汉族，住吉林省镇赉县。 上诉人（原审原告）：李晓南，女，1987年1月8日生，汉族，住吉林省镇赉县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：贾翔宇，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司。 法定代表人：田秀文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋中原，该公司财务经理。 被上诉人（原审被告）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。 负责人：杨淑娟，该公司经理。 上诉人郭旭、李晓南因与被上诉人大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称吉祥公司镇赉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭旭、李晓南共同委托诉讼代理人贾翔宇，被上诉人大安市吉祥房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人蒋中原到庭参加诉讼，大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司经传票传唤未到庭。本案缺席审理，现已审理终结。 郭旭、李晓南上诉请求：一、请求依法撤销吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初554号《民事判决书》判决第三项。二、请求依法改判被上诉人以总房款161646元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向上诉人支付自2018年7月12日起至房屋权属证书办理完毕止的逾期办理房屋权属证书违约金或将本案发回重审。三、请求依法判令本案一审及二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清、适用法律错误。一、原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对被上诉人不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，即没有违约责任，明显属于事实认定错误。《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金；2、无。”《商品房买卖合同（预售）》说明部分强调：“4、本合同文本［］中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。［］中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。纵观《商品房买卖合同（预售）》全文，×部位均由“无”代替，按照说明字面理解，《商品房买卖合同（预售）》第二十条应认定为双方对逾期办理房屋权属证书违约金不作约定，不能作出无违约责任的解释。因此原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对被上诉人不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，即没有违约责任，明显属于事实认定错误。二、《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的合同条款属于被上诉人提供的免除被上诉人责任的格式条款，应属无效条款，原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，明显属于事实认定错误。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定符合格式条款的外在形式，系被上诉人大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司为重复使用而预先拟定的条款，其违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，导致上诉人面临长期不能取得房屋权属证书却无法有效敦促被上诉人办理房屋权属证书的状态，极大地减轻了被上诉人未按时办理房屋权属证书的违约责任，该条款明显属于免除被上诉人责任之条款，在合同签订过程中，被上诉人大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司未采取合理的方式提请上诉人注意该条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《商品房买卖合同（预售）》第二十条为无效条款。因此原审法院认定《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理房屋权属证书的违约方式进行了明确约定，明显属于事实认定错误。三、原审人民法院就被上诉人承担逾期办理房屋权属证书违约责任适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第1款规定明显属于适用法律错误。综合前述两点，双方对被上诉人逾期办理房屋权属证书的违约责任没有约定，因此本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原审法院适用法律明显错误。 大安市吉祥房地产开发有限责任公司辩称，我公司同意协助办理手续，产权证正在积极办理中，上诉人主张的违约金没有事实和法律依据，被上诉人与上诉人先后签订的两份商品房买卖合同均是当事人真实意思表示，请求法院按照一审判决执行。 大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司未答辩。 郭旭、李晓南向一审法院起诉请求：1．请求裁定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助郭旭、李晓南办理产权证，并承担违约责任（以总房款161646为基数，自2017年10月10日起直至办理产权证之日止，参照人民银行逾期贷款利息赔偿）；2．请求裁定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即退还郭旭、李晓南契税款161646×1％=1616元及利息（以1616为基数，自2017年7月12日起至实际退还之日止）；3．本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。事实和理由：2017年1月4日，郭旭、李晓南购买吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司开发建设的的位××镇商品房一套，建筑面积55.74平方米，总房款161646元。2017年7月12日，吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司将未经验收合格的商品房擅自交付给郭旭、李晓南，吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司直至今日仍未给郭旭、李晓南办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件的司法解释》第十八条规定，吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司应当承担逾期办理产权证的违约责任，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司于2017年7月12日无故收取郭旭、李晓南本应该交给税务局的契税款，至今不缴纳至上述单位，也不返还给郭旭、李晓南。 一审法院认定事实：2017年1月4日，郭旭与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同》，郭旭以161646元的价格购买吉祥房地产公司开发建设的的位××镇商品房一套，建筑面积55.74平方米。郭旭于2016年12月29日交纳房款10000元，2017年4月1日，交纳41646元，剩余房款办理按揭贷款。双方签订的《商品房买卖合同》中，关于产权登记未作出明确约定。2017年1月18日，郭旭、李晓南与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同已在房屋产权管理中心备案登记，合同第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。2.无。2017年7月12日，吉祥公司镇赉分公司向郭旭、李晓南交付涉案房屋。郭旭、李晓南于当日向吉祥公司镇赉分公司交纳契税款1616元。此房屋至今未办理房屋所有权证书。 一审法院认为，一、关于第一项诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽双方签订两份房屋买卖合同，但是《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。关于《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售）》约定的为准。郭旭在签订房屋买卖合同后如约交付购房款已完全履行了合同义务。吉祥公司镇赉分公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权登记手续。本案中，吉祥公司镇赉分公司交付房屋后，至今未按合同约定为买受人办理房屋产权证，郭旭、李晓南共同与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》，故原审法院对郭旭、李晓南要求协助办理产权证的诉求予以支持。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与郭旭、李晓南签订商品房买卖合同，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。关于逾期办理产权证的违约金，综合该条款上下文进行理解，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定，因出卖人的原因未能取得房屋所有权证书约定了两种解决方式，第一种方式约定违约责任，第二种方式为“无”，“无”理解为没有违约责任，因双方选择第二种方式，故原审法院对郭旭、李晓南要求吉祥公司镇赉分公司承担违约责任的请求不予支持。二、关于第二项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，据此规定，原审法院认为，吉祥公司镇赉分公司无权向郭旭、李晓南收取契税款，故而郭旭、李晓南要求返还契税款的诉请应予支持。关于契税款数额1616元（161646元×1％），吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司对此未持异议，原审法院对此予以确认。关于返还契税款的利息，原审法院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。郭旭、李晓南于2017年7月12日交纳房屋契税款，故吉祥公司、吉祥镇赉分公司应自2017年7月12日起给付郭旭、李晓南占用契税款期间的利息（2017年7月12日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）至实际退还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于判决生效后立即协助郭旭、李晓南办理位于××镇房屋权属登记；二、大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司于判决生效后立即返还郭旭、李晓南已交纳的契税款1616元及利息（以1616元为基数，2017年7月12日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清时止）；三、驳回郭旭、李晓南的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已减半收取），由大安市吉祥房地产开发有限责任公司、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门已进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未如约办理房屋产权证，“双方同意按照下列第2种方式处理……2.无”，因第一种方式约定的是违约责任，第二种方式的“无”即应视为没有违约责任。吉祥公司镇赉分公司虽存在违约行为，但合同中明确约定没有违约责任，即吉祥公司镇赉分公司不承担违约责任，故原审法院对逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持并无不当。 综上所述，郭旭、李晓南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由郭旭、李晓南负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二〇年九月二十八日 书记员  张 明