广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初10517号 原告：南宁市龙光佳润房地产开发有限公司，住所地南宁市白沙大道**，统一社会信用代码91450100MA5KDMUF9C。 法定代表人：王泽权，执行董事。 委托诉讼代理人：李彦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：覃家颂，男，壮族，住广西武宣县。 被告：梁燕冬，女，壮族，住南宁市。 原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司（以下简称龙光公司）与被告梁燕冬、覃家颂、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行（原告原起诉的第三人为中国工商银行股份有限公司南宁分行，后庭审时，其明确涉案银行为中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行，另中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行明确表示无须参加本案诉讼）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。庭审后，原告申请撤回对中国工商银行股份有限公司南宁分行的起诉。原告龙光公司的委托诉讼代理人李彦到庭参加诉讼。被告梁燕冬、覃家颂经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙光公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告于2017年9月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS10094593）及其补充协议（合同金额880099元）；2.请求依法判决被告覃家颂、梁燕冬向原告支付解除合同违约金176019.8元（880099元×20%=176019.8元）；3.请求依法判决被告覃家颂、梁燕冬在本判决生效后7日内，协助原告办理位于南宁市江南区XXX号房的《商品房预售合同登记备案证明》（业务编号：XXX）、《不动产登记证明》【桂（2018）南宁市不动产证明第XXX号】的解除手续，相关费用由被告覃家颂、梁燕冬承担；4.请求依法判决被告覃家颂、梁燕冬向原告偿还代偿款70031.24元；5.请求依法判决被告覃家颂、梁燕冬向原告支付代偿款违约金14006.25元（70031.24元×20%=14006.25元）；6.请求依法判决被告覃家颂、梁燕冬赔偿原告律师费37764元；7.请求判令原告有权从两被告已付房款中优先扣除第2-6项诉讼请求的款项；8.请求依法判决本案的诉讼费、保全费、公告费等由两被告承担。庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为：请求依法判决被告覃家颂、梁燕冬向原告偿还代偿款109267元；第5项诉讼请求变更为：请求依法判决被告覃家颂、梁燕冬向原告支付代偿款违约金21853.4元（109267元×20%=21853.4元）事实和理由：2017年9月11日，被告覃家颂、梁燕冬向原告购买位于南宁市江南区XXX号房（以下简称“涉案房屋”），双方为此签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS10094593）及补充协议（以下简称“《买卖合同》”）。《买卖合同》约定购房款总额为880099元整，被告覃家颂、梁燕冬以按揭方式支付部分购房款。《买卖合同》附件七合同补充协议第五条第3点约定如下：“买受人采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若买受人未按时还款致使银行贷款累计4期及连续3期以上的或被银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权选择以下方式处理：（1）出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内偿还出卖人代偿款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或出卖人代偿之日至买受人还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计），以及其他相应费用包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费。（2）出卖人有权解除合同，收回该商品房。出卖人因此解除合同的，买受人应向出卖人支付商品房总价款20%作为违约金并赔偿出卖人损失。出卖人有权在买受人已付房款中扣除违约金或出卖人损失、出卖人因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（出卖人因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的诉讼费、律师费、执行费、差旅费等各种费用）及其他全部应付未付款项（包括但不限于物业服务费等，如该商品房已交付的，买受人还应向出卖人支付房屋折旧费用至该商品房返还出卖人之日止）后，将剩余房款（不计利息）退回买受人；如买受人已付房款不足以支付上述违约金、损失和费用的，则买受人还应予以补足。”《买卖合同》附件七合同补充协议第十四条约定如下：“……买受人有义务在合同解除之日起七日内协助出卖人办理解除合同备案手续。买受人逾期返还该商品房或逾期协助解除合同备案的，出卖人有权不予返还购房款，且买卖人每天按该商品房总价款的千分之一向出卖人支付违约金。”根据原告与第三人签订的《按揭贷款业务合作协议》第一条、第四条和第六条的约定，由第三人作为龙光·玖珑府项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交第三人收押之前，原告为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在原告提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，原告在接到第三人书面催款通知后10个工作日内履行还款义务。如原告未主动履行上述还款义务，第三人有权从保证金账户中扣划相应款项，优先用于清偿原告所担保的该借款人的相关债务。上述合同签订后，被告覃家颂、梁燕冬向原告支付了购房首付款176099元、物业专项维修基金8223元，被告覃家颂、梁燕冬向第三人办理了按揭贷款，第三人将被告覃家颂、梁燕冬的购房借款704000元转入原告账户。2017年10月18日，《买卖合同》办理了登记备案（业务编号：XXX）。2018年3月26日，涉案房屋办理了不动产预告登记【证号：桂（2018）南宁市不动产证明第XXX号】，登记在被告覃家颂、梁燕冬名下。2018年9月起，由于被告覃家颂、梁燕冬未能依约归还第三人按揭贷款，导致第三人要求原告承担连带保证责任；截至2019年10月31日，通过第三人从原告的保证金账户扣划方式，原告实际累计代偿70031.24元。原告承担上述连带保证责任后，多次致电和致函被告覃家颂、梁燕冬，要求被告覃家颂、梁燕冬偿还原告被扣款项及违约金，但被告覃家颂、梁燕冬至今未向原告偿还任何款项。综上，原告认为，因被告覃家颂、梁燕冬逾期归还银行按揭贷款，导致原告承担连带责任被第三人扣款，被告覃家颂、梁燕冬的行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告现在依据《民事诉讼法》及原被告签订的《买卖合同》之相关规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告覃家颂、梁燕冬未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2017年9月11日，原、被告覃家颂、梁燕冬签订《南宁市商品房买卖合同》，约定的内容有：1.原告将江南区XXX号房预售给被告；2.房屋总金额880099元，被告以银行按揭方式付款，于2017年7月22日前付清总房款20.01%的首期款（即176099元），其余房款704000元，由被告向银行申请按揭贷款支付给原告。同日，原、被告覃家颂、梁燕冬签订《补充协议》，主要内容：1.被告采用按揭方式付款的，应按照贷款合同的约定按时支付贷款本息，若被告未按时还银行按揭贷款累计4期及连续3期以上的或被银行要求原告承担保证责任的，原告有权选择以下方式处理：（1）原告代为偿还的，被告应在原告代偿之日起7日内偿还原告代偿款项，并向原告支付相应的违约金（违约金数额为代偿款项的20%或原告代偿之日至被告还款之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，以高者计）；（2）原告有权解除，收回该商品房。原告因此解除合同的，被告应向原告支付商品房总价款20%作为违约金并赔偿原告的损失。原告有权在被告已付房款中扣除违约金或原告损失、原告因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用（原告因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所产生的诉讼费、律师费、执行费、差旅费等各项费用）及其他全部应付未付款项；2.被告逾期付款超过60天的，原告有权随时解除合同，收回该商品房。原告解除合同的，被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金并承担原告因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的诉讼费、律师费等各种费用；3.被告有义务在合同解除之日起七日内协助原告办理解除合同备案手续。被告逾期返还该商品房或逾期协助解除合同备案的，每天按该商品房总价款的千分之一向原告支付违约金；4.补充协议是本合同的有效组成部分，且与本合同具同等效力。若本补充协议条款与本合同不一致之处，以本补充协议为准。 2017年5月5日，原告和中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：1.在被告办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）并将《房屋他项权证》交中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行收押之前，原告同意为被告提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；2.如被告在原告提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，原告保证接到中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行书面催款通知后10个工作日内履行还款义务。如原告未主动履行上述还款义务，中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行有权从保证金账户中扣划相应款项，优先用于清偿原告所担保的该借款人的相关债务。 上述合同签订后，被告于2017年7月17日支付首付款176099元，专项维修资金8223元，中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行也根据被告的申请，为被告提供了704000元按揭贷款，因被告未及时偿还按揭贷款，截至2020年6月30日，原告为被告向中国工商银行股份有限公司代偿108951.67元。 另查明，涉案房屋于2017年10月18日办理了商品房预售合同备案登记，于2018年3月26日办理了预购商品房预告登记，未办理房屋所有权证。庭审时，原告主张其向被告发出收房通知，但至今被告未来签收房屋。 本院认为：原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》、《补充协议》以及原告与中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行签订的《按揭贷款业务合作协议》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 关于原告主张合同解除的问题：中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行发放贷款后，被告未能按期还本付息，原告依约履行了其担保责任，被告的违约行为已经符合双方约定解除《南宁市商品房买卖合同》、《补充协议》的条件，因此原告要求解除其与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》、《补充协议》，本院予以支持。 关于原告主张支付解除合同违约金的问题：根据《补充协议》的约定，如果被告未及时归还银行按揭贷款，银行追索原告的保证责任而导致原告损失的，被告应按本合同总房款20%向原告支付违约金。案涉房产总价为880099元，现原告要求被告支付违约金176019.8元，符合合同约定，本院予以支持。 关于原告诉请本判决生效后7日内，协助原告办理房产《商品房预售合同登记备案证明》、《不动产登记证明》的问题：根据《补充协议》的约定，被告有义务在合同解除之日起七日内协助原告办理解除合同备案手续，由此产生的费用以有效收据为准，故对原告该项诉请，本院予以支持。 关于原告主张的代偿款问题：中国工商银行股份有限公司南宁市共和支行发放贷款后，被告未能按期还本付息，原告依约履行了其担保责任，代被告偿付了贷款本息共108951.67元，原告在代偿后依法享有对被告追偿的权利。现原告要求被告支付代偿款108951.67元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张代偿款违约金问题：根据《补充协议》的约定，如果被告未及时归还银行按揭贷款，银行追索原告的保证责任而导致原告损失的，被告应按代偿款项的20%向原告支付违约金，被告应向原告支付违约金21790元（108951.67×20%=21790）。 关于律师费问题：根据《补充协议》的约定，原告解除合同的，被告应承担原告因出卖该商品房已缴纳的各项税费及办理合同解除手续所需的诉讼费、律师费等各种费用并未明确约定律师费需由违约方承担，现原告要求被告支付律师费37764元，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张有权从被告已付房款中扣除请求款的问题：根据《补充协议》的约定,因被告违约，解除合同的，原告有权在被告已付房款中扣除违约金或原告损失、原告因承担保证责任而产生的费用、因解除合同发生的各项费用，故本院对该诉请予以支持，被告在本案中向原告交付费用176099元+8223=184322元，则原告有权在该范围内扣除原告应获款项。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司与被告梁燕冬、覃家颂于2017年9月11日签订的编号为YS10094593的《商品房买卖合同》及其《补充协议》； 二、被告梁燕冬、覃家颂向原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司支付解除合同违约金176019.8元； 三、本判决生效后7日内，被告梁燕冬、覃家颂协助原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司办理位于南宁市江南区XXX号房的《商品房预售合同登记备案证明》（编号：XXX）、《不动产登记证明》【证号：桂（2018）南宁市不动产证明第XXX号】的解除手续，由此产生的费用以有效收据为准； 四、被告梁燕冬、覃家颂向原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司偿还代偿款108951.67元； 五、被告梁燕冬、覃家颂向原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司支付代偿款违约金21790元； 六、被告梁燕冬、覃家颂向原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司支付律师费37764元； 七、原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司有权从被告梁燕冬、覃家颂已付房款（184322元内）优先扣除上述第二至六项款项； 八、驳回原告南宁市龙光佳润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费15402元，保全费5000元，共计20402元，由被告梁燕冬、覃家颂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国工商银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  周曼丽 人民陪审员  汪丽英 二〇二〇年九月八日 书 记 员  郭时连 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。