辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初11349号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路**。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，女，该公司工作人员。被告：郑海川，男，1952年12月7日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：郑智，男，1980年8月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：郑海川，被告郑智的父亲。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告郑海川、郑智物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人王颖、被告郑海川同时作为被告郑智的委托诉讼代理人郑海川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费2219.60元（包括物业费1653元、电梯费228元、车库费用338.60元）及滞纳金632元（滞纳金按日千分之一计算，自2016年7月1日计算至2017年4月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告提供物业服务的坐落于沈阳市沈河区房屋，建筑面积为176平方米的房屋的业主。该房屋位于现代家园小区，物业收费标准为每平方米每月1元，电梯费为每月每人12元。被告自2016年7月1日至2017年4月15日一直没有交物业费及电梯费，物业费欠款1653元，电梯费欠款228元。同时被告是东滨河路34号3号车库的业主，自2015年7月1日至2017年4月15日没有交纳车库物业费。原告催收无果，诉至本院，请求本院依法支持其诉讼请求。被告郑海川辩称，我方已于2017年2月15日交纳过物业费、电梯费和车库管理费。一般情况下交费就是当年都交清了，不可能存在交了今年，但没有交前两年的情况。当时肯定是处理完毕了。2017年的收据是最后一张，之前的收据找不到了。对滞纳金有异议，我本身不欠物业费，我想交都不知道找谁去交，物业没有问我要过。对方后来给我打过电话，但是打电话是谁我也不知道，电话里也并没有说我应该去找谁去交物业费。我不欠物业费，我去交过物业管理费，但是现在的物业公司不收，说没有与以前的物业公司进行交接。我也不认识业主委员会。按照收据的记载，15-16年车库管理费我已经交完了。被告郑智的答辩意见与被告郑海川的答辩意见相同。本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，取得沈阳现代家园小区所有业主拖欠的2005年以来的物业管理费。原告于2015年1月22日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为小高层住宅及部分多层住宅为1元/平方米/月，地上，地上车库为0.4-0/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期限过一个月后仍未交纳物业管理服务费的，视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%计算向乙方支付的违约滞纳金，如补交及时可以免除滞纳金。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求辽宁建和物业管理有限公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；辽宁建和物业管理有限公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。辽宁建和物业管理有限公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。原告于2017年4月15日撤离现代家园小区。被告郑智为坐落于现代家园小区内的沈阳市车库的房屋所有权人，房屋建筑面积为174.63平方米，车库建筑面积为31.51平方米。该房屋由其父亲被告郑海川居住并交纳物业费。被告郑海川于2017年2月15日曾交纳欠付的物业费、电梯费及车库管理费，其提供的交费收据上载明交纳费用对应的期间为2015年7月至2016年6月期间。被告拖欠2016年7月1日至2017年4月15日期间的物业费欠款1653元，电梯费欠款228元以及车库管理费未付。原告催收无果，诉至本院。本院认为，原告物业公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，具备事实及法律依据。根据查明事实，案涉住宅及车库均登记于被告郑智名下，由被告亲属居住使用。因此交纳物业费的义务主体应为被告郑智。被告提交的物业费收据明确记载2017年2月15日交纳的物业费对应的服务期间为2015年7月至2016年6月。被告未能提供此日期后交纳住宅及车库的物业费的相关证据，不足以认定2016年7月至2017年4月15日期间物业费已经交纳。关于车库管理费,被告提交的上述物业费收据上只写明交纳费用对应的期间为2015年7月至2016年6月。原告主张上述收据中的车库管理费为2014年7月至2015年6月的费用，之后的费用没有交纳。但原告提供的收据与被告提供的上述收据为同一收据的复写联。原告提供的收据联中上述期间的字样为原告在开收据后单方添写，与被告提供的复写收据联内容不一致,同样不足以证实原告主张的车库管理费区间。故本院确定被告交纳住宅及车库的物业费以及电梯费均交纳至2016年6月。根据《物业管理服务合同》约定的标准，结合小区业委会起诉本案原告要求解除物业服务合同的终审判决书于2017年4月7日送达原告，物业交接日为2017年4月15日的事实。原告按照物业服务合同的约定标准1元/平方米/月以及0.5元/平方米/月的标准向被告主张2016年7月1日至2017年4月15日的住宅物业服务费及车库的服务费，上述物业费对应期间为9.5个月。住宅物业费为1658.98元（174.36平方米×1元×9.5个月），车库物业费149.67元（31.51平方米×0.5元×9.5个月）。考虑到原告物业因与现代家园小区业委会之间因小区物业服务的问题产生过纠纷，且人民法院最终支持了业主委员会要求解除与原告物业服务合同关系并返还相关费用的诉讼请求。说明原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳住宅物业费较为公平。故被告应交住宅物业费1327.18元（1658.98元×80%），车库管理费149.67元，合计1476.85元。关于电梯费，电梯系小区业主的公共设施，业主应依照相关规定缴纳电梯运行费。参照沈阳市物价局沈价发[2004]125号文件的规定，电梯运行服务费标准为每月每人12.00元，按月或按季度收取，人数按常住人口计算，学龄前儿童免收。高层住宅楼设有地下停车场的，一层住户应交纳电梯运行费，高层住宅楼无地下停车场的，一层住户可不交纳电楼运行服务费。在物业管理服务费中已经明确含有电梯运行服务费的，不得另行收取电梯运行服务费。本案原告主张电梯费228元的诉讼请求,具备事实及法律依据,本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据查明事实，原告服务于案涉小区，业委会曾向本院提出诉讼，认为原告物业公司的服务存在重大问题，要求解除与物业公司的服务合同，本院亦作出生效判决，支持了业委会的诉讼请求。这足以说明物业公司的服务管理存在着一定的问题。虽然双方约定了滞纳金,但该滞纳金实质应为违反协议的违约金。原告物业公司于2017年4月15日退出了所服务的小区,在一定程度上也反映出其提供服务尚有不足，并未完全达到了物业服务协议上的要求。因此根据对等原则，本院对原告要求被告支付逾期缴纳物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告郑智于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2016年7月1日至2017年4月15日期间的住宅物业服务费及车库管理费1476.85元；二、被告郑智于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁建和物业管理有限公司2016年7月1日至2017年4月15日期间的电梯费228元;三、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑智负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二〇年九月十四日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。