广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初24291号原告（反诉被告，以下简称原告）：凌小棵，男，1973年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。原告（反诉被告，以下简称原告）：陈美娣，女，1973年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省和平县。两原告共同委托诉讼代理人：赵明，广东宏普律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄颖雯，广东宏普律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：徐桂娣，女，1981年5月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：高华、谢杰，广东骏道律师事务所律师。第三人：张义胜，男，1986年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。原告凌小棵、陈美娣与被告徐桂娣及第三人张义胜合同纠纷一案，本院于2020年7月27日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告凌小棵、陈美娣及其共同委托诉讼代理人赵明，被告徐桂娣的委托诉讼代理人高华、谢杰，第三人张义胜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌小棵、陈美娣因与被告徐桂娣就合资建房的转让事宜发生纠纷诉至本院，本诉请求判令：1、原、被告之间签订的《转让合资建房协议书》无效；2、被告返还原告建房资金150000元；3、被告赔偿原告装修损失25000元；4、被告自立案之日起以150000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息支付原告资金占用费至清偿之日止；5、本案诉讼费由被告承担。被告徐桂娣反诉请求：1、原告支付被告位于广州市白云区太和永兴村九社龙井东路富兴巷2号501房的房屋占有使用费8178.3元（占有使用时间自2018年7月17日至2019年7月13日止，以10元/平方米计算，共70平方米）；2、本案诉讼费由原告承担。第三人张义胜陈述称：对原告的本诉无异议。经审理查明：2018年6月16日，原告凌小棵与第三人张义胜签订《合作建房定金协议书》，载明：今收到凌小棵交来广州市白云区太和镇永兴9队富兴街2号合作建房定金20000元，所分得单位为5楼501单位3房2厅，总房款为230000元；此房款分为3期，定金20000元，办手续付150000元，剩下60000元2018年年底付清。2018年7月17日，原告凌小棵、陈美娣（乙方）与被告徐桂娣（甲方）签订《转让合资建房协议书》，约定：甲方将拥有位于广州市白云区太和永兴村九社龙井东路富兴巷2号，进行合作建房；本合作建房由甲方负责组织协调、设计工程施工、室外装修、水电总表开户等工作，在此过程中所产生的费用按比例共同分担；甲乙双方已经充分协商并完全确认本合作建房方式，至2018年7月17日为止，乙方应投入建房资金共230000元，所分得的房屋是第5层501房，当乙方付齐建房款后，乙方及乙方继承人即享有该建成楼房自身所分房屋的永久使用权和出租、转让、继承、赠与等权利，甲方无权干涉乙方所分得物业的使用权。另查，案涉广州市白云区太和永兴村九社龙井东路富兴巷2号501房的转让，系由第三人张义胜居间原告凌小棵、陈美娣与被告徐桂娣签订案涉转让协议。2018年7月17日，原告凌小棵向第三人张义胜转账支付了150000元。而被告徐桂娣与第三人张义胜均确认，张义胜已将150000元转付给了被告徐桂娣。而原告凌小棵、陈美娣已于2018年7月17日收楼，并开始对案涉房屋进行装修。庭审中，原告凌小棵、陈美娣与被告徐桂娣均确认，广州市白云区太和永兴村九社龙井东路富兴巷2号系案外人合资所建的宅基地房屋，共建有11层，案涉房屋所涉宅基地的宅基地使用证登记在案外人陈美荣名下。同时，原告凌小棵、陈美娣与被告徐桂娣、第三人张义胜均确认，在原告凌小棵、陈美娣装修过程中，有案外人对案涉房屋提出权利主张并占用了案涉房屋，为此被告徐桂娣还于2019年7月3日进行了报警处理。原告凌小棵、陈美娣称其于2019年10月12日左右退出了案涉房屋。诉讼中，原告凌小棵、陈美娣提交了《房屋装修协议书》及送货单、微信转账记录等，拟证实其为案涉房屋投入的装修损失为25000元，但被告徐桂娣对此不予认可。上述事实，有《合作建房定金协议书》、《转让合资建房协议书》、银行流水、转账记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原告凌小棵、陈美娣与被告徐桂娣签订的《转让合资建房协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款、第二款规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”而《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。”本案中，根据各方当事人的陈述，可以证实案涉转让的广州市白云区太和永兴村九社龙井东路富兴巷2号501房，其所在的共计11层的建筑系以合建形式建设的宅基地房屋。而宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。原告凌小棵、陈美娣均非广州市白云区太和镇永兴村第九经济合作社的集体经济组织成员，被告徐桂娣与其以签订《转让合资建房协议书》的形式转让经合资建房建设的宅基地房屋，已涉嫌变相转让农村村民住宅建设用地，且亦无证据证实该宅基地房屋的建设已经取得了合法的用地及建设工程审批等手续，故双方所签订的《转让合资建房协议书》应属无效。关于合同无效后的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因被告徐桂娣确认已经收到了原告凌小棵、陈美娣支付的由第三人张义胜转交的150000元转让款，故原告凌小棵、陈美娣要求被告予以返还，并无不当，本院依法予以支持。由于原告凌小棵、陈美娣对签订无效的房屋转让协议存在未就房屋合法性尽到合理审查的过错，故本院对其要求被告徐桂娣支付该资金占用费的请求，依法不予支持。由于被告徐桂娣已将案涉房屋实际交付给了原告凌小棵、陈美娣，而原告并未将房屋返还给被告徐桂娣，案涉房屋亦不是由被告徐桂娣另行处置而被他人占有使用，且原告凌小棵、陈美娣所提交的装修损失证据尚不足以证实与案涉房屋的关联性，故本院对原告要求被告赔偿装修损失25000元的请求，在本案中不予支持。虽被告徐桂娣在签订案涉协议后已将案涉房屋实际交付给了原告凌小棵、陈美娣，但原告凌小棵、陈美娣在装修过程中因案外人提出权利主张而无法正常进行装修，且案涉房屋最终被案外人占有，被告徐桂娣对此亦予以了确认。因此，从原、被告双方共同确认的事实来看，虽原告方已经收楼并开始进行装修施工，但实际上原告方并未能够进行居住使用，亦即可证实被告徐桂娣未能交付能满足原告方占有使用要求的房屋，故本院对被告徐桂娣反诉要求原告方支付房屋占有使用费的反诉请求，亦不予支持。由于原告凌小棵、陈美娣与被告徐桂娣均确认，案涉房屋现被案外人占有，且被告徐桂娣反诉请求中并无返还房屋的主张，故对合同无效后的房屋返还问题，双方应另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认凌小棵、陈美娣与徐桂娣于2018年7月17日签订的《转让合资建房协议书》无效；二、于本判决生效之日起三日内，徐桂娣向凌小棵、陈美娣返还房屋转让款150000元；三、驳回凌小棵、陈美娣的其他本诉请求；四、驳回徐桂娣的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1900元，由凌小棵、陈美娣负担271元，由徐桂娣负担1629元；上述费用凌小棵、陈美娣已预交，其中徐桂娣应负担部分由其在履行判决时直接向凌小棵、陈美娣给付，本院不予退还。本案反诉受理费25元，由徐桂娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 白 亮二〇二〇年九月二十九日书记员 陈芷清