广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初5044号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区*******************办公室02、06、07号。法定代表人：王萌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈金妹，女，该公司员工。被告：温静君，女，1978年10月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区*********，公民身份号码441************725。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告温静君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹，被告温静君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付锦江豪苑A6栋2508房自2016年2月1日至2020年2月29日的物业管理费7130.48元，违约金4664.79元；2、判决被告支付自2016年2月1日至2020年2月29日的公摊水费26.78元、公摊电费1049.05元、水费724.50元、公摊维修费349.97元、垃圾处理费490元。违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年3月5日止，实际计至清偿之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑（一期、二期）并与清远市樵顺房地产开发有限公司（下称房地产公司）签订了《前期物业服务委托合同》（下称委托合同），原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2016年2月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据委托合同的规定，被告购买的房屋属于住宅，物业服务费为1.2元/月/平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面枳比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日缴纳违约金。因此，被告应向原告支付2016年2月及至2020年2月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共14435.57元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至法院。被告温静君辩称，一、答辩人欠缴物业管理费是事实，但是答辩人欠缴物业管理费是有原因的:2014年12月4日22时39分，答辩人与儿子外出回家，突然发现家中被人翻得乱七八糟，答辩人立即意识到家中失窃了，第一时间与被答辩人联系并报警，东城派出所民警到场处警。经检查发现盗贼是从消防窗爬到答辩人的窗口剪断防盗网入室盗窃的。在民警监督下答辩人清点失窃财物如下:XO洋酒一瓶，价值2980元;玉石一批，价值50000元(入货价);现金约7000元。以上事实东城派出所都作了现场勘查和制作了笔录，请法院向东城派出所调取作为答辩人提交的证据之一，拟证明答辩人家中失窃和被答辩人安防失责的事实。事发后答辩人多次找被答辩人协商，要求被答辩人切实解决答辩人家中被盗的问题，但被答辩人均以各种借口予以拒绝。无奈之下，答辩人只好以拒缴物业管理费的方式倒逼被答辩人。答辩人认为，答辩人家中失窃与被答辩人安防失责有直接的因果关系。答辩人入住之初发现消防窗存在安全隐患，曾要求被答辩人做好防盗措施，但被答辩人置若罔闻导致答辩人家中失窃。而事件发生后被答辩人消极应对，拖延推责，一直不肯予以赔偿。因此，原告提供的服务没有达到约定标准，应少收或者免收，违约金更不该收。二、原告利用小区的公共设施公共部位取得了属于业主的公共收益（比如电梯广告、出入口广告、丰巢收入等），该公共收益原告从未公示过。因此，公共设施的维修养护只需公共收益支付就足够，原告不能请求业主分摊该部分维修费用。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.被告抗辩主张原告没有履行好前期物业管理服务协议中的维护公共安全秩序方面的义务，导致其家中发生入室盗窃财物损失的事件。原告对于被告家中发生入室盗窃的事实确认，但是认为其已履行了前期物业管理服务协议中的维护公共安全秩序方面的义务，其公司在小区每个门岗都有保安24小时值守，小区也安装有视频监控，安保人员每天对小区的楼层和外围有定点定时巡逻打卡。对于该争议事实，原告庭后补充提供了出入口人员体温登记表、出入口人员来访登记表，证明其在小区出入口有进行来访人员登记。结合原告提供的来访人员登记表以及被告家中被入室盗窃的事实，本院认为原告虽然会对进出小区的人员进行登记，但是仍旧未能避免被告家中失窃的安全事件，且事发之后没能通过小区安保系统组成部分的监控查出实施入室盗窃犯罪行为的小偷或者为公安机关侦破案件提供有价值的线索。因此，对于本案被告而言，原告在履行前期物业管理服务协议中的小区公共安全秩序义务方面存在一定瑕疵。2.被告抗辩认为公摊维修费用是原告在没有经过业主同意的情况下擅自委托的维修单位维修，分摊维修费用也是原告自己计算的，对该公摊维修费不确认。原告对此庭后补充提供了公摊计算表、用水明细表、电费已缴纳的证明、公共设施维修修补费用的通知、维修养护发票等证据证明其主张的公摊维修费、公摊水电费均已实际支出。对于该争议事实，在被告无提供相反证据证明原告数据造假的情况下，原告提供的证据已足以证明其实际支出了这些费用。因此，对于原告起诉请求的已实际支出的费用金额予以确认。本院认为，原被告签订的《锦江豪苑前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定恪守履行。原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照该协议的约定向原告支付物业服务费、垃圾处理费、水费、公摊水电费。因此，对于原告请求的水费724.50元、垃圾处理费490元、公摊水费26.78元、公摊电费1049.05元，本院予以支持。对于物业服务费，由于原告在履行该协议过程中存在一定瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，被告有权请求对原告在本案中主张的物业服务费降低数额交纳，减少的金额本院酌情确定为1500元。物业服务费减少后，被告应支付的物业服务费为5630.48元（2016年2月至2020年2月）。对于原告请求的逾期交纳物业服务费的滞纳金，因原告在本案中自身存在一定履行瑕疵，因此，对于其在本案中请求的滞纳金本院不予支持。此外，被告及另案业主均抗辩认为原告利用小区共用部位共用设施取得了本属于业主的公共收益，原告请求的公摊维修费用应在原告收取的公共收益中进行扣减。本院认为原告起诉主张要求被告支付公摊维修费的，应由原告举证证明其获取的本属于小区业主的公共收益尚不足以支付公共设施公共部位的维修费用，而原告在本案中对此没有举出证据予以证明，因此，对于原告诉请的公摊维修费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告温静君于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2016年2月至2020年2月的物业服务费5630.48元、水费724.50元、垃圾处理费490元、公摊水费26.78元、公摊电费1049.05元；二、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告清远市荣泰物业管理有限公司负担55元，被告温静君负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二〇年九月二十二日书记员  李泳琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。