河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终696号上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤壁市新时代置业有限公司，住所地河南省浚县科技路北段。法定代表人：刘贯威，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何贞锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永波，河南达剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘永申，男，1976年7月22日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：王永峰，河南黎光律师事务所律师。上诉人鹤壁市新时代置业有限公司（以下简称新时代公司）因与被上诉人刘永申房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省浚县人民法院（2020）豫0621民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新时代公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由刘永申承担。事实与理由：1.一审法院对刘永申违约行为未认定。新时代公司与刘永申于2013年10月7日签订团购协议书，按照协议约定，刘永申应于新时代公司取得房屋预售许可证后30日内交清剩余房款，否则视为放弃团购资格，新时代公司有权收回、处理涉案房产。新时代公司于2017年7月21日取得商品房预售许可证，并通知包括刘永申在内所有团购房客户，刘永申以各种理由推脱履行付款义务，在新时代公司给予的宽限期内仍未付清房款，已构成违约。2.因刘永申逾期未支付剩余房款，新时代公司于2019年1月19日向其发送催告短信。刘永申收到短信后，分别于2009年1月24日、2009年1月30日支付房款，该两次支付行为表明其已明确知晓并认可新时代公司已取得房屋预售许可证。双方约定自新时代公司取得房屋预售许可证30日内付清剩余房款，刘永申收到催告信息仍未付清房款，具有明显过错。3.按照双方约定，如刘永申未付清房款，其已失去团购房资格，新时代公司有权解除合同，收回涉案房产。因刘永申拒不履行合同义务，新时代公司于2020年3月26日以发送律师函的形式通知其解除合同，刘永申已收到该通知，双方合同已解除。刘永申想要取得涉案房产应以现行市场价格购买。刘永申辩称，刘永申不存在违约行为。1.2013年10月7日双方签订团购协议书，涉案房屋总价款32万元，刘永申按照合同约定支付了首付款12万元。涉案房屋未能按照约定在2015年10月底交付装修。刘永申收到新时代公司短信后于2019年1月31日缴纳房款14万元，新时代公司接受并出具收据，且未提出任何异议。刘永申2019年12月份前去交纳剩余房款，新时代公司却拒绝收取。刘永申实际支付了26万元房款，已履行了合同的主要义务，并非拒不履行合同义务。涉案房屋价格上涨后新时代公司拒绝收取余款且以律师函形式解除合同违反诚信原则。2.新时代公司并没有通知刘永申涉案房屋取得《商品房预售许可证》的时间，刘永申于2020年3月26日收到律师函时才得知该时间。刘永申向一审法院起诉请求：1.新时代公司继续履行购房合同，交付房屋并办理不动产登记。2.赔偿刘永申违约金5万元。新时代公司向一审法院提出反诉请求：依法解除与刘永申订立的《中鹤御金湾团购协议书》。一审法院认定事实：2013年10月7日，刘永申、新时代公司订立《中鹤御金湾团购协议书》，约定刘永申购买新时代公司开发的中鹤御金湾小区33号楼东1单元5层西户商品房一套（位于浚县××路东侧、××大道北侧），房屋面积约130.21㎡（以产权证实测为准），房屋均价为2480元/㎡，首付款120000元，2015年10月底交付装修，如不能按期交付，新时代公司按照购房合同向刘永申支付违约金；刘永申应于新时代公司办完房屋预售许可证后30日内交清剩余房款；交房标准以购房合同为准；本协议有关文字表达的争议和分歧由新时代公司保留解释权。刘永申随即向新时代公司交纳了12万元的首付款（其中1万元于2013年10月1日缴纳）。其后新时代公司所建的涉案房屋因故长期未能交付。2017年7月21日，新时代公司办理了涉案房屋的商品房预售许可证。2019年1月19日，新时代公司以手机短信方式通知刘永申，内容为：刘永申先生您好，您于2013年10月1日认购我公司中鹤御金湾33号楼1单元502号房源，按照约定应于2013年10月8日签订《商品房买卖合同》，现您已逾期1875天，严重影响了我公司的正常回款工作，现通知您该套房源我公司将对外销售，特此通知。2019年1月31日，刘永申向新时代公司交纳房款14万元。2020年3月26日，新时代公司委托律师向刘永申发出律师函，以2017年7月21日办理的商品房预售许可证及2019年1月19日向刘永申发送的信息为基础，确认刘永申尚欠新时代公司房款75222元未能付清，通知刘永申解除双方订立的《中鹤御金湾团购协议书》，涉案房屋重新对外销售，通知刘永申领取退回购房款26万元。一审法院认为，刘永申、新时代公司双方订立的《中鹤御金湾团购协议书》系双方自愿所达成，并不违反强制性的法律规定，应为有效合同。刘永申、新时代公司双方订立的协议对房屋的座落位置及面积、单价、交付时间等事项进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且在刘永申起诉之前，新时代公司已经取得了商品房预售许可证，故该合同应当视为商品房买卖合同，对刘永申、新时代公司双方均有约束力。上述协议订立后，刘永申随即履行了约定的首付款交付义务，新时代公司却未能如约在2015年10月底之前取得商品房预售许可证，且未能实际交房，违约在先，理应承担相应的违约责任，但刘永申未能提交证据证明其要求的违约金数额的合理性，不予支持，刘永申可待相应证据完善后另行主张。新时代公司辩称刘永申收到其已办理商品房预售许可证的通知后仍未按期交款，但未提交证据证明将已取得商品房预售许可证的事实告知了刘永申，且新时代公司于2019年1月19日向刘永申发送的信息内容中有关应当签订正式《商品房买卖合同》的时间（2013年10月8日）与其实际取得商品房预售许可证的时间（2017年7月21日）相悖，逾期天数计算错误，刘永申有理由相信尚未达到协议约定的付清房款的条件，故新时代公司称刘永申长期逾期付款构成严重违约的主张不能成立。合同订立后，刘永申已经支付了大部分的涉案房款，虽新时代公司长期迟延交房，但刘永申予以了容忍，由此可以认定刘永申有诚意继续履行合同并付清余下房款。刘永申已经履行了《商品房买卖合同》的大部分义务，新时代公司单方面以发送律师函的方式解除合同不符合法律规定，不能受到支持，故此合同应继续履行，新时代公司提出的反诉请求不能成立，不予支持。一审法院判决：一、新时代公司继续履行与刘永申于2013年10月7日订立的《中鹤御金湾团购协议书》，履行相应房屋（中鹤御金湾小区33号楼东1单元5层西户商品房）的交付义务；二、刘永申于判决生效后十日内支付新时代公司剩余房款75222元并履行合同其他附随义务；三、驳回刘永申的其他诉讼请求；四、驳回新时代公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元（已减半），由刘永申负担350元，新时代公司负担3000元；反诉费3350元（已减半），由新时代公司负担。在二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人新时代公司所提出的刘永申两次支付款项行为表明其已明确知晓新时代公司取得商品房预售许可证，逾期未支付剩余房款同样构成违约，新时代公司有权解除合同、收回涉案房产，刘永申已收到新时代公司解除合同的通知，双方合同已解除的上诉理由。本案中，双方签订的《中鹤御金湾团购协议书》中约定：2015年10月底交付装修……刘永申应于新时代公司办完房屋预售许可证后30日内交清剩余房款。合同签订后，新时代公司因故长期未能交付涉案房屋，且于2017年7月21日方办理了涉案房屋的商品房预售许可证，已构成违约，但刘永申未请求解除合同，涉案《中鹤御金湾团购协议书》应继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，出卖人请求解除合同的，应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。涉案合同约定刘永申应于新时代公司办完房屋预售许可证后30日内交清剩余房款，新时代公司于2017年7月21日办理了涉案房屋的商品房预售许可证，那么新时代公司应于2017年8月21日知道或应当知道合同解除权已发生，但新时代公司于2017年8月22日至2018年8月21日期间从未进行催告，并且双方并未就合同解除权的行使期限另行约定，故新时代公司基于刘永申逾期支付第二笔款项的单方解除权已过一年法定除斥期间，已归于消灭。且新时代公司于2019年1月又收取刘永申购房款14万元，以行为表明继续履行合同，一审法院认定涉案合同未解除并应继续履行，并无不当。上诉人新时代公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人新时代公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由鹤壁市新时代置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年九月十四日书记员  张立平