广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13173号原告（反诉被告）：冯嘉劲，男，1982年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：黄玮怡（配偶），住广东省佛山市南海区***********。委托诉讼代理人：陈文敬，广东泓涵律师事务所律师。被代（反诉原告）：黄海明，男，1979年10月09日出生，汉族，住广东省始兴县*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。原告冯嘉劲与被告黄海明租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，被告提出反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年8月19日公开开庭审理了本案。原告的诉讼代理人陈文敬，被告的委托诉讼代理人黄福梅到庭。诉讼中，本院依职权调查取证，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的物业使用权租赁合同；2.原告没收被告的合同履行保证金10000元；3.被告向原告支付2018年8月至2019年10月租金余额3000元、2019年11月至2020年7月租金34200元，合计37200元，并向原告支付以37200元为本金从起诉之日至判决确定给付日止按照年利率24%计算的延迟履行违约金；4.被告向原告支付消防整改费用3750元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月31日，原被告续签租赁合同，约定2017年8月1日至2018年7月31日每月租金3680元，2018年8月1日至2020年7月31日每月租金3800元，每月5日前支付，但被告在2019年11月至今未支付租金。在2019年12月由于被告未按消防整改通知进行装修导致店铺停水停电1个月，按合同规定消防整改一切费用由承租方负责，以及未按要求整改造成的一切损失承租方自负，与被告多次沟通未果，经治安协调，原告先帮忙找师傅整改，整改后被告支付所需费用给原告，但是被告至今未支付。另外，被告自2018年8月至2019年10月每月只交3600元，每月欠交200元，共计15个月，合计仍应补交3000元。被告针对原告本诉答辩称，1.原被告签订的租赁合同无效，不同意没收保证金；2.同意支付2018年8月至2019年10月租金差额3000元，针对2019年11月至2020年7月租金，被告主张原告应免收2019年12月和2020年2月的租金，减半收取2020年3、4月的租金，其余月份同意按照每月3800元支付租金；3.不同意支付消防整改费用3750元，原告作为出租方应当提供符合消防要求的租赁物予被告，是原告的原因导致消防整改且影响被告使用，该费用应当由原告承担。4.原告主张按年利率24%承担违约责任没有法律依据，双方签订的合同依法无效，故该合同约定的违约条款也无效。被告向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《物业使用权租赁合同》无效；2.原告返还合同履行保证金10000元；3.因消防整改导致被告无法使用租赁物，被告无需支付2019年12月的租金；4.因疫情无法正常开业，原告免收2020年2月租金、减半收取2020年3月、4月的租金；5.诉讼费由原告负担。事实和理由：1.根据原告与佛山市南海区******股份合作经济社签订的《物业使用权租赁合同》及该经济社出具的证明，可反映原告出租予被告的商铺并非原告所有，且商铺至今未办理房屋产权证，原告也未提交规划许可证、建设许可证，故双方签订的《物业使用权租赁合同》无效，合同约定的违约条款同样无效，合同履行保证金10000元应予返还，原告无权要求被告支付迟延履行违约金。2.原告出租予被告的租赁物不符合消防要求，导致被告停业一个月，原告无权要求该整改期间的租金，因此造成被告无法正常营业产生巨大损失。由于原告出租给被告的商铺是一间商铺隔开两间，将其中一间出租予被告使用，经消防部门检查发现，出租给被告使用的铺位是木板间隔的墙壁，完全不符合消防要求，被消防部门要求整改，导致在2019年12月消防整改期间无法使用租赁物，造成被告巨大损失，原告无权收取该月租金。3.应广东省餐饮协会发布的联合文件和减免租金联合倡议书，原告应积极响应国家号召，免收2020年2月租金、减半收取2020年3月、4月的租金。原告针对被告反诉答辩称，1.物业使用权租赁合同、安全防火协议书不存在法律法规规定的无效情形，应属有效合同。2.在合同履行过程中，被告存在违约行为，故应当没收保证金。3.不同意免除2019年12月租金，消防整改只进行了两天并未影响被告的经营或导致租赁物无法使用，该主张无依据。4.原告已足额向上一手出租人支付了租金，原告未享受到因疫情减免租金的优惠，并且被告之前也存在拖欠租金的情况，于情于理都不应当免除或减少租金，被告提出减免租金的意见均无强制力。诉讼中，原告针对本诉和反诉共同举证如下：1.原告身份证原件1份、被告人口查询信息复印件1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.物业使用权租赁合同、安全防火协议书（签订主体为原被告）原件各1份，用以证明双方存在租赁关系。3.收据原件2张，用以证明原告支出消防整改费7500元。4.物业使用权租赁合同及附件、安全防火协议书（签订主体为原告与佛山市南海区******股份合作经济社）、证明、南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件各1份，用以证明原告出租给被告的租赁物有合法转租权。5.收款收据原件1份，用以证明被告支付保证金10000元。6.南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件1组，用以证明原告按与佛山市南海区******股份合作经济社签订的租赁合同支付全额租金。被告针对本诉和反诉共同举证如下：1.广东省市餐饮协会减免租金联合倡议书复印件1份，用以证明由于疫情影响餐饮行业无法开业，政府要求停止营业，2020年2至4月被告的餐饮店无法正常开业，应当免收该期间的租金。诉讼中，本院向佛山市自然资源局南海分局发函调查取证，该局作出复函，并当庭出示。经质证，当事人对对方证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。原被告对佛山市自然资源局南海分局的复函无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《物业使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将A11（1）铺（以下简称涉讼商铺）租赁给乙方使用；租赁面积约40平方米；租赁期从2017年8月1日起至2020年7月31日止；甲方按现状交付物业给乙方使用；2017年8月1日至2018年7月31日租金每月3680元，2018年8月1日至2020年7月31日租金每月3800元租金，每月5日前支付；乙方在合同签订之日付清合同履行保证金10000元；租赁期间乙方负担建筑物日常维护保养费；乙方拖欠租金超过30天的，甲方有权解除合同、无条件收回租赁物，已收的租金和保证金不作退回，并赔偿甲方所有实际损失；等等。当日，被告向原告缴纳了保证金10000元。2019年12月18日，原告支付消防整改费用6000元。2019年12月25日，原告支付消防整改费用1500元。2020年6月2日，原告提起本案诉讼。2020年7月31日，被告交还涉讼商铺予原告。另查明，涉讼商铺未办理规划报建手续。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。涉讼商铺未办理规划报建及竣工验收手续，故原、被告于2017年7月31日签订的涉讼合同为无效合同，本案按无效合同清理结算处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告收取的保证金应退还予被告。原告要求解除涉讼合同和没收保证金，理据不足，本院不予支持；被告要求确认涉讼合同无效和返还保证金10000元的诉请，本院予以支持。原告作为出租人，具有保证租赁物符合合同约定用途的义务，消防部门以分隔墙不符合消防要求为由要求整改，并非合同约定的租赁物日常维护保养，该责任承担主体为原告，原告主张被告支付消防整改费用3750元没有事实与法律依据，本院也依法不予支持。对原告主张的2018年8月至2019年10月租金差额3000元被告同意支付，本院予以照准。对2019年11月1日至2020年7月31日期间，被告占有使用租赁商铺，应参照合同约定租金标准支付此期间占用使用费34200元（3800元/月×9个月）。结合被告抗辩称商铺使用受限情况，本院酌情扣减使用如下：1.分隔墙修复责任在原告方，修复分隔墙期间被告无法实际使用租赁商铺，该期间被告应缴纳的使用费应予扣减。原告述称涉讼商铺在2019年12月因消防整改进行装修而停水停电一个月，与被告所主张该修复停业期间大致相当，本院酌情扣减一个月使用费3800元。2.2020年2月至3月期间，被告确实因疫情无法正常使用租赁商铺，根据公平原则，本院酌情此两个月使用费按合同约定租金标准一半计算，即此期间扣减使用费3800元。对该期间原告是否足额向上一手出租人全额支付占有使用用与本案无关。综上，本案中被告尚应支付使用费29600元（3000+34200元-3800元-3800元）予原告，原、被告请求超出部分本院不予支持。被告在搬离时应结清款项，逾期造成原告利息损失，本院酌情确定被告应支付上述款项从2020年8月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率开始计算的利息，原告主张逾期付款违约金超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）冯嘉劲与被告（反诉原告）黄海明于2017年7月31日签订的《物业使用权租赁合同》无效；被告（反诉原告）黄海明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付剩余使用费29600元并支付以此为本金从2020年8月1日起至实际清偿日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告（反诉被告）冯嘉劲；原告（反诉被告）冯嘉劲应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金10000元予被告（反诉原告）黄海明；驳回原告（反诉被告）冯嘉劲的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取536.88元（冯嘉劲已预交），由冯嘉劲负担266.88元，由黄海明负担270元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予冯嘉劲，本院不另收退。反诉受理费减半收取167.5元（黄海明已预交），由黄海明负担84.5元，由冯嘉劲负担83元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予黄海明，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年八月三十一日书记员  罗静雯