四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终1334号 上诉人（原审原告）：杨山城，男，1978年5月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：杜艳艳，女，1978年12月31日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：杨山城（杜艳艳丈夫），住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区大寨社区牌坊路**。 法定代表人：黄伦平，公司执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 上诉人杨山城、杜艳艳因与被上诉人广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨山城、杜艳艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判逾期办证违约金从2019年6月4日起按每日万分之一计算至付清之日止；2.一、二审诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1.双方约定的违约金远低于银行同期贷款利率，一审以约定违约金过高无实际损失为由，按房价总额的年千分之八计算违约金，违反合同约定。2.富盈公司在2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）文件失效后才申请办理产权证书，以及《信访答复意见书》《不动产登记中心、国土资源局及规划建设局回复》显示堡坎垮塌、超过原批准面积用地范围等系其公司自身原因导致不能按时办证，而非政府职能部门引起的延误，相应的违约责任应当由富盈公司承担，一审认定富盈公司“积极为业主申办房屋所有权登记”错误，因此2018年4月28日至2018年12月17日期间的违约天数不应扣除。3.四川省宜宾市翠屏区人民法院民事判决书（2019）川1502民初5733号判决书与本案案情类似，当地经济社会发展水平与广安市大致相当，应作为相同类案进行参考判决。 富盈公司辩称，1.一审认定因政府原因导致延误期间应当扣除正确，符合双方《商品房买卖合同》约定。2.杨山城、杜艳艳未提供相关证据证明延迟办理房屋所有权转移登记造成的实际损失，一审法院依据法律规定调减违约金符合法律规定。3.案涉小区112户业主经一审判决后，现只有4户提起上诉，请求二审法院统一裁判尺度。 杨山城、杜艳艳向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认富盈公司向杨山城、杜艳艳交付房权证的逾期行为构成违约，责令其限期改正逾期的违约行为，限期办理好加州阳光小区16幢3-3-2房权证并交付给杨山城、杜艳艳；2.判令富盈公司向杨山城、杜艳艳承担逾期交付房权证的违约金、截止起诉前富盈公司应当承担的违约金为44,368元，富盈公司支付逾期违约金的责任应按同样的计算方法算至证件交付时为止；3.本案的诉讼费用由富盈公司承担。 一审法院审理查明：2016年7月13日，杨山城、杜艳艳（买受人、乙方）与富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定的部分主要内容为：1.买受人所购商品房位于广安市广安区，房屋总价为667183元；2.出卖人应于2016年12月31日前交付房屋，逾期交付房屋按照约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自2017年12月31日起按已付房款的万分之一每日支付违约金至房屋所有权证书办理完成；4.为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任……等。合同签订后，杨山城、杜艳艳按合同约定向富盈公司支付了房款，后由于富盈公司逾期交房，向杨山城、杜艳艳支付了逾期交房违约金，杨山城、杜艳艳于2018年6月5日接收房屋，但杨山城、杜艳艳至今未能取得该商品房的房屋所有权证书。 另查明：2018年5月17日，广安市国土资源局向富盈公司复函称“2016年市人民政府《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的通知》（广安府发[2016]3号）规定‘允许开发企业取得土地后分期开发建设、分期验收，分期办理分户房屋权属证书，待最后一期项目竣工后进行指标总核验’，但该文件有效期至2018年1月11日。经查，你公司于2018年4月28日向市不动产登记中心申请分期办理不动产首次登记的时间已超过广安府发[2016]3号文件有效期，市不动产登记中心无法受理你公司首次登记申请。”后经广安市国土资源局研究，于2018年12月17日向富盈公司回复，富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记。在富盈公司申请办理不动产登记的产权核容过程中，由于案涉项目住宅区堡坎垮塌未整改到位，广安市国土资源局协兴园区分局于2019年6月19日向富盈公司复函，要求其将该项目住宅区堡坎垮塌整改经园区相关部门验收合格后再备齐相关资料申请土地核验。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案杨山城、杜艳艳与富盈公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 现房屋已竣工验收合格并已实际交付，富盈公司应在合理期限内为杨山城、杜艳艳办理房屋权属证书，故对杨山城、杜艳艳要求富盈公司办理不动产权属证书的诉讼请求，予以支持。富盈公司未在合同约定期限内为杨山城、杜艳艳办理房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算起止时间，合同约定出卖人应当在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，但富盈公司未在约定的期限交付房屋，为此富盈公司向杨山城、杜艳艳支付了逾期交房违约金后，杨山城、杜艳艳于2018年6月5日接收房屋，此时为实际交房时，相应的办证期限应当顺延，办证期限应为2019年6月4日。 从查明事实可知，富盈公司在申办不动产权证书期间，自富盈公司于2018年4月28日向政府相关部门申请分期办理不动产首次登记，至2018年12月17日广安市国土资源局向富盈公司回复符合条件可以申请办理不动产登记时止，因相关政府职能部门的因素导致了不动产权证书的延迟办理。根据双方合同约定，为配合政府法规、政策或因政府相关部门的原因而引起的延误或其他非出卖人所能控制的原因所造成的延误，出卖人无需承担违约责任，故该延误期间不应当计入违约金的计算期间，扣除该期间后，富盈公司为杨山城、杜艳艳办理不动产权属证书的期限至2019年11月2日届满。堡坎垮塌造成案涉项目不能核容进行产权登记的责任在富盈公司，故2018年12月17日后因堡坎垮塌造成的延期期间不予扣除，富盈公司因为第三人的原因造成，可根据合同向该第三人主张相应的责任，富盈公司不能据此对抗杨山城、杜艳艳。新冠病毒疫情发生在富盈公司违约行为之后，且持续至今未办证，不应扣除该期间。 关于逾期办理不动产权证书的违约金计算标准，富盈公司主张违约金计算标准明显过高，应当予以调整。一审法院认为，违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性。其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，富盈公司已履行商品房交付义务并在积极为杨山城、杜艳艳方申办房屋所有权转移登记等事宜，杨山城、杜艳艳已实际占有、使用案涉房屋，在杨山城、杜艳艳并未就其实际损失向法庭举示相关证据的情况下，一审法院综合考虑上述因素酌定违约金以购房款667,183元为基数，按年利率千分之八从2019年11月3日起计算至杨山城、杜艳艳所购商品房不动产权属证书办理完成之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限富盈公司于本判决生效后三个月内为杨山城、杜艳艳办妥位于广安市广安区房屋的不动产权属证书；二、限富盈公司于本判决生效后十日内向杨山城、杜艳艳支付从2019年11月3日至2020年5月31日期间逾期办理房屋不动产权属证书的违约金3070.87元，2020年6月1日起的违约金以667183元为基数，按年利率8‰计算至房屋不动产权属证书办理办妥之日止；三、驳回杨山城、杜艳艳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，减半收取455元,由杨山城、杜艳艳负担390元，富盈公司负担65元。 二审中，富盈公司未提交新证据。杨山城、杜艳艳为证明其主张向本院提交了如下证据：1.《中华人民共和国完税证明》，拟证明杨山城、杜艳艳向富盈公司缴纳契税款后，富盈公司未及时履行办证义务；2.川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会2020年5月14日向购房人出具的《信访事项复查意见书》，拟证明逾期办证的原因系开发商超过了原批准用地范围，故2018年4月28日至2018年12月17日期间不应扣除。 富盈公司质证意见：1.对《中华人民共和国完税证明》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因办理不动产权证书程序并不仅仅是交税后就能办理，完税和清税仅仅是办理不动产权其中的一个环节，在办理该环节前，富盈公司要先进行房屋权籍调查、核容等流程，富盈公司因广发府（2016）13号文失效而导致富盈公司未按时办证，故该组证据不能达到杨山城、杜艳艳的证明目的；2.《信访事项复查意见书》中已明确案涉小区存在重复进行信访，且该信访意见是针对某一个人而非加州阳光全体业主，故该信访内容应当仅涉及信访人本人，同时在信访回函的第5页提到的不动产权办理的内容是不属实的，富盈公司已书面向相关单位要求对该回函内容进行修正，富盈加州阳光项目是住宅、酒店分开的两块宗地，住宅项目办理不动产权证书的权属是明确的，故该信访回复中所依据的内容在市委书记责令协兴园区修正前不应当作为证据使用，对该答复意见本身真实性认可，内容真实性不认可，关联性、合法性亦不予认可。 本院认证意见：1.对《中华人民共和国完税证明》的真实性、合法性本院予以认可，该证据仅能证实杨山城、杜艳艳向富盈公司缴纳了契税款，但缴纳契税并非申办不动产权证书唯一步骤，因此杨山城、杜艳艳提交的完税证明不能证明富盈公司未积极申办不动产权证书，本院对此不予采纳；2.川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会出具的《信访事项复查意见书》并非行政主管部门出具的关于逾期办证原因的证明材料，不能达到逾期办证系因富盈公司超过原批准用地范围所致的证明目的，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院对于逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确；二、一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金的调整是否妥当。 关于一审法院对于逾期办理房屋权属证书违约金计付时间的认定是否正确的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，富盈公司应当在商品房交付之日起的365日为买受人办理房屋所有权转移登记，本案商品房的交付时间为2018年6月5日，故富盈公司应当在2019年6月4日前为杨山城、杜艳艳办理房屋所有权转移登记。富盈公司在2018年4月28日已向广安市不动产登记中心申请分期办理不动产登记，但因政策原因，广安市国土资源局于2018年12月17日才向富盈公司回复“富盈公司符合分期办理不动产权证书的条件，可根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条备齐资料后直接向市不动产登记中心申请办理不动产登记”，故富盈公司即便在2018年6月6日至2018年12月17日期间再次申请办理不动产登记，结果亦是无法办理，该期间的逾期办证责任不在富盈公司，依照合同约定，应当予以扣减。从2018年6月6日至2018年12月17日的期间为194天，扣减后，办证时间应当顺延至2019年12月15日，一审认定逾期办证违约金从2019年11月3日起算，富盈公司并未提起上诉，应视为其对一审判决的认可，本院予以确认。杨山城、杜艳艳认为该段时间不应扣减的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于一审法院对逾期办理房屋权属证书违约金的调整是否妥当的问题。认定约定违约金是否应当进行调整，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，同时兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，杨山城、杜艳艳已经实际占有、使用案涉房屋，基本上实现了其签订案涉商品房买卖合同的目的，且其未举证证明富盈公司未按时为其办理房屋权属证书给其造成的损失，而富盈公司提交的现有证据能够证明其在积极为业主申办房屋所有权转移登记等事宜。故一审法院根据上述情况酌情对违约金计算标准进行适当调整并无不当，本院予以维持。杨山城、杜艳艳认为违约金不应调整的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨山城、杜艳艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费910元，由上诉人杨山城、杜艳艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二〇年九月九日 法官助理  李竹琴 书 记 员  王 婷