新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1262号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：朱洪霞，女，1967年12月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审原告）：朱洪芝，女，1971年7月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人朱洪霞、朱洪芝商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人朱洪芝、朱洪霞一审诉讼请求。事实和理由：1.《协议书》并非上诉人真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。协议书具有胁迫情形，属于无效协议，不应作为确立双方的权利义务的依据。《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件，也不符合约定解除条件，不应解除。2.原审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但原审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出诉讼请求。3.被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确其具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，缺乏法律依据，且申请保全的费用并不是因本案所必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 朱洪霞、朱洪芝未提交书面答辩意见。 朱洪霞、朱洪芝向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告已付房款321152元；3．被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为50099.71元（利息计算方法：2016年4月29日至2018年12月28日，321152元×4.875‰×32个月）；4．被告退还原告交纳的装修费用12586元；5．被告退还原告交纳的税费9795.14元；6．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为5574.77元（租金计算方法：2018年8月18日至2018年12月18日，730元÷12个月×22.91平方米×4个月）；7．本案保全费、担保费用均由被告承担。 一审法院认定事实：被告签订《商品房买卖合同》一份（合同中的签约日期为后补),合同约定:原告购买的商品房为预售商品房,该商品房建筑面积为22.77平方米,每平方米单价为14018元,房屋总价款共计319190元。该合同及补充协议对其他相关事项亦予以约定。后经测绘,原告购买的房屋实测面积为22.91平方米，总房款数额变更为321152元,原告按照合同约定支付了房屋价款。之后原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》,将该房屋交由该商贸公司经营。2017年6月,因阜康市隆盛商贸有限公司已经清算注销,商场一直处于关停状态。引发双方之间纠纷。2017年4月14日,被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案,被告同意并承诺于2017年4月30日前,按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金;由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金;被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金,2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金;后续租金被告每半年向原告等业主支付一次,即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时,被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款(已支付的租金抵扣部分房款),上述方案具体实施过程中,被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年5月26日,因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告未按约取得租金,经原、被告协商一致,签订《协议书》一份,协议约定:原告购买被告位于富地康城小区第25幢(即隆盛百货商场）2楼126号22.91平方米商铺，总价款为321152元（已经全部付清),被告应在合同签订当日,向原告付清2017年8月1日前的租金,被告承诺原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行,并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金,2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金,后续租金被告每半年向原告支付一次,即每平方米730元/年,被告以先付后租的形式,于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金,租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金,随行就市)。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时(除业主个人同意外),被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》,并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内全额退回原告购买商场铺位交纳的全部房款。若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时,被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款,被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款,该协议对其他相关事宜亦予以约定。2015年4月21日和2016年5月12日，被告分两次收取原告所购商铺的装修费12586元，2016年5月23日原告为办理房产证向税务部门缴纳契税9634.56元、印花税160.58元，共计9795.14元。2016年1月7日，原告在阜康市隆盛商贸有限公司处收取2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金7329元，2017年3月27日原告在阜康市隆盛商贸有限公司处收取2016年8月18日至2017年2月17日期间的商场商铺租金8362元，2017年6月1日，原告在被告处收取2017年2月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金8362元，三笔租金合计25036元。原告在本案申请财产保全，交纳了诉讼保全费2516元，保险服务保费1197.62元。2014年7月阜康市隆盛商贸有限公司成立，之后8月商场商铺装修结束。一审法院认为，关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后阜康市隆盛商贸有限公司因经营不善被依法注销。该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权。被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月2日，即原告解除合同的意思表示到达被告，故双方解除合同的时间应认定为2019年2月2日。针对原告其他诉讼请求的处理意见：原告主张由被告返还其已付房款321152元。被告对原告已向其全额交纳该房款无异议，但认为按照约定应将原告已经收取2018年8月17日前租金折抵后返还，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为25036元。被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，折抵后为296116元，对原告要求返还该部分房款的诉讼请求予以支持，其余部分不予支持。原告主张由被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为50099.71元。因原、被告协议约定自解除合同之日起两个月内（即2019年4月2日前）退还已付房款，故被告应当向原告支付逾期给付房款造成的损失，即以应退房款296116元为基数，按月利率4.875‰计算，自2019年4月2日至实际给付之日期间的利息。原告主张由被告退还交纳的装修费用12586元。根据本案事实，原、被告签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于原、被告合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，按照常规自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还其缴纳的税费9795.14元，因该税费不是被告收取，系原告向国家税务机关缴纳，其可以按照相关规定向税务部门要求退还，被告没有义务返还该笔费用，对原告该项诉讼请求，不予支持。原告主张由被告支付租金至合同实际解除之日，租金暂计算至起诉日为5574.77元。根据本案事实，阜康市隆盛商贸有限公司注销后，因隆盛百货商场持续关门不能营业，基于被告概括承受原告与该公司就原告在被告处购买的商铺管理运营权利义务，在原、被告签订的附条件解除合同协议中约定，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，故关于原告主张的租金应自2018年8月18日起计，算至合同解除日2019年2月2日，730元／年×22.91平方米÷365天×164天，为7514.48元，予以支持。原告主张由被告承担本案诉讼保全费2516元、保险服务保费1197.62元，其中诉讼保全费是由于被告违约、原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告承担；保险服务保费是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，原告并未提供证据证实该费用是本案诉讼所必须支出的费用，故保险服务保费应由原告自行承担。判决：一、解除原告朱洪霞和朱洪芝与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2016年5月8日签订的商品房买卖合同及补充协议；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性向原告朱洪霞和朱洪芝退还房款296116元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内按照房款本金296116元，自2019年4月2日起至实际给付之日止，按照月利率4.875‰的计算标准向原告朱洪霞和朱洪芝支付利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性向原告朱洪霞和朱洪芝支付租金7514.48元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性向原告朱洪霞和朱洪芝支付诉讼保全费2516元；六、驳回原告朱洪霞和朱洪芝的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》）是否应予以解除？被上诉人主张的租金、保全费有无依据？ 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司起诉朱洪霞、朱洪芝请求撤销2017年6月1日签订的《协议书》，后新疆隆诚伟业房地产开发有限公司申请撤诉，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出民事裁定准许新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤回起诉。2017年6月1日《协议书》其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销情况的情形下，对双方当事人均具有约束力。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张该《协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《协议书》第四条、第五条约定：“上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金）”，该约定内容符合上述规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年2月2日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。朱洪霞、朱洪芝请求新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的朱洪霞、朱洪芝仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人朱洪霞、朱洪芝提交的诉状中已载明该诉讼请求，该费用实际属于被上诉人朱洪霞、朱洪芝因保全申请产生的实际损失，被上诉人朱洪霞、朱洪芝可以将其负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，并不属于自行扩大的损失,本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5892元，由新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑洪彪 审 判 员 李静蓉 审 判 员 李 娟 二〇二〇年九月二十九日 法官助理 马 恒 书 记 员 吕佳丽