湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初7524号原告：王虹雷，女，汉族，1962年12月2日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：龙骧，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹东亮，广东旭晨律师事务所实习律师。被告：周文波，男，汉族，1969年7月5日出生，住湖南省娄底市娄星区。原告王虹雷与被告周文波房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告王虹雷及其委托诉讼代理人龙骧到庭参与诉讼，被告周文波经本院传票传唤，无正当理由未出庭参与诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王虹雷向本院提出诉讼请求：1.判令被告周文波向原告王虹雷支付所欠租金33000元、物业管理费3995元、燃气费363.45元、共计37358.45元（自2019年8月21日至2020年7月21日）；2.判令被告周文波向原告王虹雷支付逾期支付租金的违约金25800元（自2019年5月12日起算，按每日60元计算，计至被告实际清偿所欠租金为止，暂计至2020年7月21日）；3.判令被告周文波向原告支付房屋卫生费800元、清理房屋内滞留物品费用1800元、多次协调误工费3000元，共计5600元；4、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年11月22日，原告王虹雷与被告周文波签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其坐落于长沙市天心区××栋××号面积为117平方米的房屋出租给被告，租期为2016年11月22日至2017年11月21日；月租金为3000元整，押一付三，签订合同当天内支付首期租金，后期提前10天，即在每季度的12日之前支付后期一个季度的租金；房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费用由被告负担；如果被告拖欠租金，应按60元／天计算向原告支付违约金，如被告拖欠租金达10天以上，原告可以从被告交付的押金中扣除租金，并可收回出租房屋，并追究被告的违约责任；租赁期满或合同解除，被告必须按时搬离涉案房屋，否则，房屋中所剩余物，视为被告已放弃对其的所有权，由原告自行处理；如被告逾期不搬离，被告应当向原告赔偿因此而使原告遭受到的损失，原告有权就此向人民法院提起诉讼。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经到期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原、被告双方继续成立不定期租赁合同关系。自2019年8月，被告已不再按照《房屋租赁合同》向原告支付房屋租金和物业管理费，原告经过多次催讨，被告仍拒不支付。2020年3月26日，原告委托广东旭晨律师事务所龙骧律师向被告发出《律师函》，要求被告限期清偿所欠租金和物业管理费，并依法通知其解除该《房屋租赁合同》，要求被告限期将租赁房屋交还给原告。被告收到该《律师函》后，并未遵照上述要求履行。2020年4月27日，原告委托广东旭晨律师事务所龙骧律师向被告发出第二封《律师函》，告知被告已经依照合同约定清理租赁房屋内的滞留物品，并要求被告限期至原告处取回其所滞留的物品、补交拖欠的房屋租金和物业管理费。被告在收到第二封《律师函》后，仍未予理睬。该《房屋租赁合同》是原被告双方自愿协商，意思表示一致的结果，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房屋租赁合同》合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方当事人应当严格依照合同约定履行义务。根据《房屋租赁合同》第六条第一款的约定，如果被告拖欠租金，应按60元／天计算向原告偿付违约金；如果被告拖欠租金10日以上，原告可以从被告押金中扣除租金，并可以收回出租之房屋，并追究被告的违约责任。根据《房屋租赁合同》第六条第三款的约定，租赁合同解除，被告必须按时搬出其全部物件；搬出后5日内房屋内如仍有余物，视为被告放弃所有权，由原告处理；如被告逾期不搬迁，被告应当赔偿原告因此所遭受到的损失。综上所述，被告拒不履行原被告签订的《房屋租赁合同》，向原告支付相应的房屋租金和物业管理费，原告已经通过多种途径进行催告，被告仍不履行，故向人民法院提起诉讼。被告周文波未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，原告王虹雷（甲方）与被告周文波（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其坐落于长沙市天心区××栋××号房屋出租给乙方；租赁期限自2016年11月22日至2017年11月21日；月租金为3000元整，租金采用押一付三的方式，签订合同当天内支付首期租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期提前十天支付下期租金；房屋在租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线费、物管、卫生费用由乙方支付，其余由甲方承担；乙方如果拖欠租金，应按60元／天计算向甲方偿付违约金，乙方如拖欠租金达10天以上，甲方可以从乙方交付的押金中扣除租金，并可收回出租之房屋，并追究被告的违约责任；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出属于乙方的全部物件，搬迁后5日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，如乙方逾期搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受到的损失，必要时甲方有权就此向人民法院提起诉讼和申请执行。原、被告双方还对其他权利义务及交付物品进行了约定。上述合同到期后，被告周文波继续租住在涉案房屋内并向原告王虹雷交纳了租金。从2019年5月21日开始，原告王虹雷向被告周文波催收5月21日至8月20日的房屋租金，被告周文波于2019年8月27日通过微信转账向原告王虹雷支付了租金9000元。此后，被告周文波未在涉案房屋内实际居住但其物品仍留在涉案房屋。原告王虹雷多次向被告周文波表示双方租赁合同早已届期，要求被告周文波与其结清账款后尽快搬走，否则其将自行收回房屋。被告周文波表示原告王虹雷随意出入涉案房屋，若其发现遗失物品则会向原告王虹雷追责。2020年3月24日，被告周文波将原告王虹雷的微信“拉黑”。2020年3月26日，原告王虹雷向被告周文波以彩信的方式发送了《律师函》，要求被告周文波限期清偿所欠租金和物业管理费，并通知其解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求其限期将租赁房屋交还给原告王虹雷。此后，被告周文波仍未将房屋内物品搬离，原告王虹雷自述于2020年5月10日收回房屋并将屋内的物品搬离，后已于2020年7月将涉案房屋重新出租。另查明，原告王虹雷于2020年5月21日向长沙兴尚物业管理有限公司星城书香苑管理处交纳了2019年1月1日至2020年6月30日的物业费3784元。被告周文波于2019年1月31日缴纳了燃气费800元，原告王虹雷又于2020年6月17日、2020年7月6日缴纳燃气费共计466元，其另提交了涉案房屋燃气读数计费表，显示最早的读数日期为2017年6月21日已记录读表96立方米，2019年1月22日的燃气表读数为317立方米，2019年8月21日燃气表读数为441立方米，此后直至2020年5月20日才产生新的燃气用量。本院认为，原告王虹雷与被告周文波签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月21日到期，但被告周文波此后继续租赁使用房屋，原告王虹雷亦收取了部分租金，双方形成了不定期租赁合同关系。原告王虹雷主张被告周文波仅向其付清2019年8月之前的租金，从原告王虹雷与被告周文波的微信记录体现的催收内容，可以证明被告周文波于2019年8月27日向原告王虹雷支付的9000元系补交2019年5月21日至8月20日的租金，原告王虹雷自认其于2020年5月10日将被告周文波存留在涉案租赁房屋内的物品搬离并于当日收回房屋，被告周文波亦未提交证据证明其还支付了2019年8月21日后的租金及已于2020年5月10日前将自身物品搬离涉案房屋，结合涉案房屋燃气表读数自2019年8月21日至2020年5月20日均未产生燃气用量的情况，可以认定原告王虹雷于2020年5月10日收回房屋，被告周文波应向原告王虹雷支付2019年8月21日至2020年5月10日期间的租金25800元（3000元×8.6个月=25800元），但自该日起原告王虹雷已经实际占用管理房屋，不应再收取租金。原、被告双方合同约定，如被告周文波拖欠租金达10天以上，原告王虹雷可以从押金中扣除租金，现原告王虹雷并未举证证明其已退还押金或已在欠付租金中抵扣押金，故被告周文波的上述应付租金25800元抵扣已收取的押金3000元后，其尚应付原告王虹雷租金22800元，对于原告王虹雷超出上述范围的主张，本院不予支持。关于违约金的问题。合同约定如被告周文波拖欠租金，应按60元/天向原告王虹雷支付房屋租金，该标准明显过高，本院综合考虑原告王虹雷的实际损失、合同履行情况、被告周文波的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按照每日万分之三计算。按照双方合同约定，被告周文波应提前十天支付下期租金即应于2019年5月12日支付租金9000元，但其直至2019年8月27日才支付，应支付违约金283.5元。被告周文波于2019年8月12日欠付2019年8月21日至2019年11月20日的租金6000元（押金抵扣租金3000元）、2019年11月12日欠付2019年8月21日至2020年2月20日的租金15000元、2020年2月12日欠付2019年8月21日至2020年5月10日的租金22800元。以相应欠付租金为基数，按照每日万分之三的违约金计算标准，被告周文波应支付2019年8月12日至2020年2月11日期间的违约金573.3元。综上，被告周文波应支付2019年5月12日至2020年2月11日的违约金856.8元（283.5元+573.3元=856.8元），此后以22800元为基数按照每日万分之三的标准继续计算至实际清偿之日止。关于其他费用的问题。原告王虹雷要求被告周文波支付物业管理费3995元，双方合同约定租赁期间的物业管理费应由被告周文波承担，原告王虹雷提交了其交纳2019年1月1日至2020年6月30日的物业费3784元的凭证，但原告王虹雷已于2020年5月10日收回房屋，则2020年5月10日后的物业管理费应由原告王虹雷自行承担，被告周文波应支付物业管理费2733元，对于原告王虹雷超出上述范围的主张，本院不予支持。对于原告王虹雷主张的燃气费363.45元，根据庭审查明的事实，截至2020年5月20日前涉案房屋的读表数为441立方米，在庭审过程中原告王虹雷明确其主张的被告周文波租住期间发生的燃气费为368.65元（441×2.65-800=368.65），对此本院认为，该读表数441立方米系涉案房屋自最初投入使用至读表时所使用的全部燃气量，显然不应将441立方米燃气费认定为全部系由承租人被告周文波使用产生，从被告周文波2019年1月31日预缴费时上一次即2019年1月22日的读表数317立方米至441立方米共计使用燃气124立方米，按照2.65元/立方米的标准产生燃气费328.6元，并未超出被告周文波已支付的800元，原告王虹雷主张被告周文波欠缴燃气费，本院不予支持。原告王虹雷另主张房屋卫生费、清理房屋内滞留物品费、协调误工费但未提交证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告周文波于本判决生效后十日内向原告王虹雷支付租金22800元及物业管理费2733元；二、被告周文波于本判决生效后十日内向原告王虹雷支付至2020年2月11日期间的违约金856.8元，此后以22800元为基数，按照每日万分之三的标准继续计算至实际清偿之日止；三、驳回原告王虹雷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费759元,由被告周文波负担264元，原告王虹雷负担495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二〇年九月十日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。