广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1917号 上诉人（原审被告）：许慧萍，女，1973年6月21日出生，汉族，居民，住广西平南县。 上诉人（原审被告）：陈铮，男，1967年9月28日出生，汉族，居民，住广西平南县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：龚泳文，广西李登之律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘炳胜，男，1977年8月15日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：咸刚南，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯颖慧，广西诚济律师事务所实习律师。 上诉人许慧萍、陈铮因与被上诉人刘炳胜房屋买卖合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2019）桂0821民初3610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 许慧萍、陈铮上诉请求：1、依法维持平南县人民法院2020年4月28日作出的（2019）桂0821民初3610号民事判决第一、第三项。2、依法变更平南县人民法院2020年4月28日作出的（2019）桂0821民初3610号民事判决第二项为：上诉人许慧萍、陈铮返还被上诉人刘炳胜购房款80万元。3、依法变更平南县人民法院2020年4月28日作出的（2019）桂0821民初3610号民事判决第四项为：被上诉人刘炳胜支付30万元违约金给上诉人许慧萍、陈铮。4、本案一、二审受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，导致判决错误。1、在一审诉讼过程中，被上诉人没有充足的证据证明上诉人违约不交付房屋的事实以及理由。因双方对交付房屋没有约定有具体的方案及要求，只是说在2019年9月份交付房屋。双方签订《房屋转让合同》时房屋已经形成并存在，房屋也没有上锁，上诉人也要求被上诉人随时可以使用该房屋以及取得该房屋，不存在不按时交付的情形。合同只是约定办理房屋过户的时间而已。2、双方在合同明确约定交付房款的时间，约定每个月按时支付房款，但是，被上诉人明确表示不履行付款的义务，一审时候也承认不按时支付款项。被上诉人说上诉人不交付房屋为由来拒绝履行交付房款，这个理由是不成立的。相反，上诉人有充足的证据证明被上诉人违约不履行合同约定义务，法庭上被上诉人也明确表态不交付房款。这就说明是被上诉人明显违约，而不是上诉人违约造成。3、双方签订《房屋转让合同》的标的物房屋比较特别，与其他开发商开发出售房屋不同，交付房屋需要签订具体书面交付手续，也不像其他房屋买卖一样，其他交付房屋需要腾空房屋、交付钥匙等为条件。本案中的房屋既没有居住过，也没有安装门以及上锁，而是签订合同时候都可以交付使用，只是被上诉人要求修好排水沟等，被上诉人随时可以使用房屋并可以入住装修等。上诉人从来没有阻拦和不给予房屋被上诉人的意思。4、被上诉人以上诉人不交付房屋为由提出抗辩而不履行交付义务，其抗辩不能成立。目前为止也没有充分的证据证明不交付房屋的凭证。法院采用被上诉人说不按时交付房屋的意见，而不采用被上诉人不按时交付房款意见是错误的。5、上诉人从来没有明确表态过对违约金30万元不需要调整。相反，上诉人在一审时候说过可以解除合同、可以退款、但是不同意支付违约金30万元给被上诉人。因为被上诉人违约不按时支付房款，被上诉人应支付30万元违约金给上诉人。 刘炳胜辩称，一审判决以及事实都是正确的，上诉人应当支付违约金30万元，现在双方都同意解除合同，由于上诉人违约所以要赔偿30万元违约金，请求驳回上诉人的上诉请求。 刘炳胜向一审法院起诉请求：1.判令许慧萍、陈铮返还刘炳胜购房款80万元及向刘炳胜支付违约金30万元；2.判令许慧萍、陈铮承担律师费46000元；3.案件受理费、保全费由许慧萍、陈铮承担。 许慧萍、陈铮向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判决解除《房屋转让合同》和《补充协议》，刘炳胜支付30万元给许慧萍、陈铮作为损失；2.反诉受理费及律师费由刘炳胜承担。 一审法院认定事实：2019年6月30日，许慧萍（收款人）出具《收条》一份，主要内容：今收到刘炳胜交来购买平南上渡加油站旁由陈铮开发的房地由加油站数起除四十米空地外第五、第六间，价格为每间111.8万元的定金20万元，该笔定金若双方在签订正式购买合同时谈不通可退回该笔定金（该笔购房款价格已包括了所有办证费用）。2019年7月5日，许慧萍（甲方、卖房方）与刘炳胜（乙方、购房方）签订《房屋转让合同》一份，主要内容：一、甲方转让位于上渡桥头中石化加油站旁已建一层的房屋[原房地总证为平国用（2005）字第26XXXX8号）]两间给乙方，每间价格为111.8万元，两间共223.6万元；二、付款方式：乙方看房后确定购房时付购房定金20万元，合同签订时另再付购房款40万元，2019年7月15日前再付购房款20万元，2019年9月30日前再付31.8万元，2019年10月份至2020年5月30日每月支付给甲方不少于15万元，2020年6月1日起乙方若欠有甲方的购房款，所欠金额款按月息三分计收，按月支付。到2020年12月30日前乙方未能付清所有购房款则甲方有权单方终止本合同；三、甲方在6-8个月内帮乙方办理好国有不动产证和肆层半的准建证手续，一年内不能办理好以上所有准建手续给乙方的，甲方退还三倍定金给乙方，并于2020年7月5日前将乙方已交付的购房款退回；四、其他不尽事宜由双方协商解决，协商不成可起诉至平南人民法院，起诉费用包括请律师代理费等一切费用由败诉方负担。2019年7月15日，许慧萍（甲方、卖房方）与刘炳胜（乙方、购房方）签订《补充协议》一份，主要内容：一、甲方在2019年9月1日前将乙方购买的两间房屋交付给乙方；二、乙方从2019年10月份起每月支付给甲方的购房款15万元累计不得超过两个月支付，达两个月未支付的，甲方有权单方终止合同，并扣除办证的所有支出费用后退回给乙方，该两间房屋可以另售他人；三、甲乙双方不管哪一方造成合同无法履行的，不履行的一方均需支付30万元给对方作为损失，所有合同以此为准。2019年6月30日、2019年7月5日、2019年7月15日，刘炳胜分别转账20万元、40万元、20万元共计80万元给许慧萍。2019年9月，刘炳胜多次要求许慧萍、陈铮交付房屋，但许慧萍、陈铮未能交付房屋。2019年10月起，刘炳胜也未支付后期房款。刘炳胜因本案于2019年10月18日与广东诚公（贵港）律师事务所签订了《委托代理合同》，并支付律师代理费46000元。 另查明，2019年2月1日，陈铮（乙方、受让方）与案外人平南县西江冷气有限责任公司（甲方、转让方）签订了《购买公司全部资产合同书》一份，合同约定：1.乙方购买甲方的全部资产，包括有形和无形资产和甲方名下的土地平国用（2005）第260012018号用地，但不包括公司的贷款、债务、抵押、担保等项；2.合同签字当日乙方向甲方支付定金100万元，2019年4月30日向甲方支付转让款400万元，余下1000万元于2019年8月30日前全部付清。乙方支付了定金后，可以进行前期的基建基础施工和管理。乙方付清款项后三天内甲方将公司名下的所有资产办理移交给乙方。2019年11月7日，许慧萍于平南县公安局接受询问时称其与陈铮系夫妻关系，登记在平南县西江冷气有限责任公司名下的土地[平国用（2005）字第26XXXX8号]系陈铮购买，土地权属属于其夫妻，土地变更手续正在办理中。该宗土地至今未变更登记到陈铮名下。 一审法院认为，《房屋转让合同》、《补充协议》是刘炳胜和许慧萍的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同规定全面履行自己的义务。一、关于《房屋转让合同》、《补充协议》应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。许慧萍、陈铮反诉主张解除合同，刘炳胜同意解除合同，故对许慧萍、陈铮的该主张，予以支持。二、关于购房款返还的问题。刘炳胜本诉主张许慧萍、陈铮返还购房款80万元，许慧萍、陈铮同意返还，予以支持。三、关于违约方及其违约责任承担的问题。许慧萍、陈铮未能依约于2019年9月1日前交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任。许慧萍、陈铮抗辩是刘炳胜不接收房屋，没有事实依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”刘炳胜主张许慧萍、陈铮先违约，其于2019年10月起不再支付房款是其行使抗辩权，予以采纳。双方约定违约金按30万元计算，且经释明，许慧萍、陈铮认为不需要对违约金进行调整，故刘炳胜本诉主张许慧萍、陈铮支付违约金30万元，予以支持。因许慧萍、陈铮违约，其反诉主张刘炳胜支付违约金30万元，不予支持。四、关于律师费的承担问题。虽然双方于《房屋转让合同》中约定起诉费用包括请律师代理费等一切费用由败诉方负担，但双方于《补充协议》中约定合同无法履行损失均按30万元计算违约金，可认定为《补充协议》已是对双方违约损失计算进行了变更，故刘炳胜本诉主张许慧萍、陈铮支付律师费，不予支持。许慧萍、陈铮反诉主张刘炳胜支付律师费，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、解除被告（反诉原告）许慧萍与原告（反诉被告）刘炳胜于2019年7月5日、2019年7月15日签订的《房屋转让合同》、《补充协议》；二、被告（反诉原告）许慧萍、陈铮返还原告（反诉被告）刘炳胜购房款80万元及违约金30万元；三、驳回原告（反诉被告）刘炳胜的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）许慧萍、陈铮的其他诉讼请求。 二审经审理查明，涉案房屋已修建好一层且未安装门。其余案件事实与一审法院查明的案件事实相同。 本院认为，关于双方应否向对方支付30万元违约金的问题。本案中，双方在《补充协议》中约定“甲乙双方不管哪一方造成合同无法履行的，不履行的一方均需支付30万元给对方作为损失”，按双方的约定如一方造成违约，另一方需支付30万元的违约金给对方。而本案中，被上诉人自2019年7月5日与上诉人签订《房屋转让合同》后不久就以上诉人违约于2019年10月29日即提起诉讼要求解除合同。从查明的案件事实及双方在合同中的约定内容，被上诉人是明知涉案转让房屋是上诉人购买平南县西江冷气有限公司的资产且仍登记在平南县西江冷气有限公司名下，对涉案转让房屋的现状被上诉人亦是清楚的，故本案被上诉人主张上诉人未能按时交房与事实不符。且根据查明的事实，发生纠纷时上诉人虽未办理好水电开户手续，但双方并未明确约定何时办理好水电手续，只是约定在“合同签订并付款后”且目前水电确实已接到涉案房屋外，而涉案转让房屋亦未安装房门故被上诉人随时可以接收房屋。故虽涉案房屋未办理好水电手续，确实存在一定的瑕疵，但该瑕疵并不影响被上诉人接收房屋。该行为不属于根本违约，被上诉人以此为由要求解除合同，本院不予支持，但因上诉人在于2019年12月1日提起反诉时亦要求解除合同，故应视为双方对解除合同均无异议，因此，应以上诉人提出反诉之日视为双方解除合同之日，一审判决对双方所签订的《房屋转让合同》予以解除是正确的，本院予以确认。因双方对交付房屋的相关细节并未约定清楚且被上诉人亦未按约定向上诉人支付相应的购房款及水电开户和办理的费用，故本案双方均存在履行合同不当的行为，双方对合同的不能继续履行均有责任。因此，双方主张对方违约，要求对方承担30万元的违约责任均不予以支持。合同解除后，对被上诉人向上诉人支付的80万元，上诉人应予以退还。因上诉人占用了被上诉人的80万元资金，故上诉人应向被上诉人支付在合同解除后占用该资金期间的利息。结合本案双方之间的买卖合同关系及双方对合同不能继续履行的责任大小，上诉人应自合同解除之日的次日起即2019年12月2日起，按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率并上浮50%计算利息给被上诉人。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下： 一、维持平南县人民法院（2019）桂0821民初3610号民事判决第一、三、四项； 二、变更平南县人民法院（2019）桂0821民初3610号民事判决第二项为：许慧萍、陈铮返还刘炳胜购房款80万元及利息（利息计算方式：以80万元为基数自2019年8月20日起计至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率并上浮50%计算）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 本案一审本诉受理费15114元（刘炳胜已预交），减半收取计7557元，财产保全费5000元（刘炳胜已预交），合计12557元，由许慧萍、陈铮负担8790元，由刘炳胜负担3767元；反诉受理费5800元，减半收取计2900元（许慧萍、陈铮已预交），由许慧萍、陈铮负担。二审案件受理费9800元，由许慧萍、陈铮负担（已预交9800元）。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年九月八日 法官助理 闭静梅 书 记 员 方发清