山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁0921民初1508号原告:某某房地产开发有限公司，住河北省秦皇岛市海港区八三东里**。法定代表人:王某某，经理。委托诉讼代理人:苏凡文，宁阳伏山法律服务所法律工作者。被告:宁阳县某某村民委员会，住宁阳县某，住宁阳县某某村>法定代表人:张某某，主任。被告:李某某，男，1978年7月8日出生，汉族，农民，住宁阳县。，住宁阳县>被告:赵某某(被告李某某之妻)，女，1978年12月8日出生，汉族，农民，住宁阳县。，住宁阳县>被告李某某、赵某某委托诉讼代理人:吕序成，宁阳振宁法律服务所法律工作者。原告某某房地产开发有限公司(以下简称某某公司)与被告宁阳县某某村民委员会(以下简称前罗山村民委员会)、李某某、赵某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告某某公司法定代表人王某某及委托诉讼代理人苏凡文，被告前罗山村民委员会法定代表人张某某，被告李某某、赵某某及委托诉讼代理人吕序成到庭参加诉讼。诉讼过程中，发现案情复杂，不宜适用简易程序，本院依法转为普通程序，于2020年8月24日再次公开开庭进行了审理。原告某某公司法定代表人王某某及委托诉讼代理人苏凡文，被告李某某、赵某某及委托诉讼代理人吕序成到庭参加诉讼。被告前罗山村民委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求:判令被告前罗山村民委员会、李某某、赵某某将涉案院落及房屋交付给我公司、赔偿损失25650.19元并支付利息(自起诉之日起，按年利率6%计算)。事实与理由:2013年8月，我公司与宁阳县前罗山村民委员会签订新农村建设合同书1份。后我公司按约定履行了全部义务，但被告前罗山村民委员会、李某某、赵某某未履行将涉案院落及房屋交付我公司的义务。被告前罗山村民委员会、李某某、赵某某的行为，致使我公司的合法权益受到侵害。被告前罗山村民委员会辩称，按照我村民委员会与原告某某公司签订的合同，被告李某某、赵某某应当向原告某某公司交付涉案院落及房屋并赔偿经济损失，我村民委员会应当协助原告某某公司收回被告李某某、赵某某的涉案院落及房屋。被告李某某、赵某某辩称，原告某某公司诉我们房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，没有事实根据和法律依据，请求法院查清事实，依法驳回原告某某公司对我们的起诉。理由如下:我们未与原告某某公司签订过房屋拆迁安置补偿合同，我们也不是涉案房屋拆迁安置补偿合同的相对人，原告某某公司起诉我们没有法律依据，主体不合法。原告某某公司要求我们交付涉案院落及房屋，事实不清，证据不足。2013年10月22日，我们与被告前罗山村民委员会签订协议书1份，当时被告前罗山村民委员会承诺为我们办理房权证。在履行协议过程中，被告前罗山村民委员会无法为我们办理房权证。2016年春天，原告某某公司到被告前罗山村民委员会征求我们和其他人的意见，原告某某公司承诺:若装修的给钱，交到被告前罗山村民委员会的钱也退还，我们和张某某及李道财在退房协议上签字，张某某已退房，但原告某某公司至今未给我们退房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年8月，原告某某公司(乙方)与宁阳县前罗山村民委员会(甲方)签订前罗山村新农村建设合同书1份，约定:按照乡党委政府的统一规划，为加快新发村建设步伐，经协商，甲方委托乙方投资建设罗山社区；甲方在三年内向乙方提供建设用地约210亩，每年不低于70亩，即前罗山村原宅基地，双方确定土地使用期限为70年，自合同签订之日起计算，乙方获得甲方村内所有宅基地块范围内土地的独家开发经营权，所建住宅用于安置前罗山村民，乙方收取建设费差额；乙方按壹拾叁万元(￥13万)人民币每亩付给甲方土地款，付款采用乙方给付甲方现汇和乙方垫付村民委员会向村民出具《拆迁补偿及奖励金额证明》相结合的方式，全面完成建设后丈量总面积结算土地款，多退少补；房屋评估款由乙方垫付，计入土地款，评估工作有甲方负责，评估工作于2013年10月1日前完成；住户与村民；住户与村民委员会签订拆迁协议并搬出原住宅后排旧房的拆除工作，乙方负责拆除旧房所需机械设备；小区公共用地(包括道路绿化键身区)计入建设用地总面积，建设费用乙方承担：物业服务，房屋保修按照政府规定执行；违约责任，因国家政策变化及不可抗力造成合同无法执行，双方互不承担违约责任，单方不履行合同需承担违约责任，责任方需赔偿对方所有经济损失并按合同总额的20%赔偿对方损失，责任方拒不履行违约责任时，对方向有管辖权的法院提起诉讼。2013年12月，原告某某公司从原开发商处购买位于宁阳县罗山社区2号楼。2013年10月22日，宁阳县前罗山村民委员会(甲方)与被告李某某(乙方)签订协议书1份，约定:为加快社区建设，促进拆迁进度，经前罗村委会(甲方)与农户(乙方)协商，乙方同意购买社区楼房；甲方负责协调乙方购买楼房，乙方必须向甲方交纳订金1000元；甲方为乙方提供各项服务工作，乙方装修完毕后拆除原有住房；本合同一式二份，双方各持1份(注:乙方原有住房已评估为准)。2013年12月18日，宁阳县前罗山村民委员会出具罗山社区前罗山村村民安置补偿奖励证明1份，载明:李某某原住房评估金额为71825.95元，奖励补偿金额为50000元，共计为121825.95元。2013年12月19日，被告李某某、赵某某选择罗山社区2号楼3单元402室及2-北-16号车库;宁阳县前罗山村民委员会对被告李某某、赵某某进行安置，总价款为164114.60元，其中安置房价款为139845.8元，车库价款为24268.8元，在扣减原住房评估及奖励补偿金额121825.95元后，被告李某某、赵某某应补交差额款42288.65元。同日，被告李某某向宁阳县前罗山村民委员会交纳差额款42288.65元，宁阳县前罗山村民委员会向被告李某某、赵某某交付上述安置房及车库。2013年12月19日，宁阳县前罗山村民委员会向原告某某公司交付被告李某某的差额款42200元，原告某某公司免除其他款项。2015年7月24日，山东省人民政府作出鲁政土字[2015]782号文件，该文件载明:同意泰安市泰山区等县(区)的25个项目区调整部分地块位置，同意将调整进的拆旧区建设用地转为农用地，新建区农用地转为建设用地，其附件泰安市城乡建设用地增减挂钩项目区地块调整情况表中第20号(宁阳县)调整后项目区情况中载明:鹤山乡西罗山村(调入)。2016年2月2日，宁阳县人民政府作出宁政发[2016]第6号文件，载明:经省政府批准，同意撤销鹤山乡，新设立的鹤山镇行政区域范围和政府驻地保持不变；宁阳县前罗山村民委员会变更为宁阳县某某村民委员会。因被告李某某、赵某某入住本案所涉安置房及车库后未依约定拆除涉案院落及房屋，或者向被告前罗山村民委员会交付涉案院落及房屋，导致被告前罗山村民委员会未能依约定向原告某某公司交付涉案院落及房屋，2020年4月24日，原告某某公司向被告前罗山村民委员会发出通知1份，内容为:“前罗山村委会，按照我公司与你村签订的合同，你村将村民安置到我公司开发的罗山社区2-3-401室131.93平方米、2北16号车库18.96平方米，已交付使用，业主入住。你村已按约定交付差额款，但至今未将抵顶购房款的旧院交给我公司，业主宣称将款项交到村委会，并在村委会领取钥匙。现通知你村十日内将抵顶购房款的旧院交予我公司，如拒不履行约定，一切后果自负。特此通知。某某房地产公司。2020年4月24日”。被告李某某、赵某某提交通话录音光盘及书面材料2份，一份为被告李某某和张某某于2020年5月30日的通话录音，证明:前罗山村民委员会干部曾向张某某承诺办理房产证，如果不能办理，张某某可以要求退房，后因未办理房产证，由某某公司于2016年为张某某办理退房；另一份为被告李某某和李道财于2020年5月30日的通话录音，证实:2016年春，某某公司到财的意见，因不能办理房产证，某某公司答复李某某和李道财同意退还装修费用及交到前罗山村民委员会的购房款，李某某在某某公司提供的协议上签字。原告某某公司有异议，认为以上证据与本案无关，与原告某某公司无关。被告前罗山村民委员会未发表意见。另查明，被告李某某与被告赵某某系夫妻关系，均系宁阳县某某村民委员会村民。被告李某某、赵某某在宁阳县某某村有院落1处，四至:北至大路、南至张某某宅基地、东至巷道、西至李某某宅基地，地上附着物:正房5间、配房6间(其中东屋3间包括大门底、南屋2间、西屋1间)及院墙，现该院落处于空闲状态。本院认为，旧村改造项目系村集体“拆迁”并非传统意义上的拆迁，其目的是腾出旧村宅基地由村委会统一安置，旧村改造项目的启动通常都是为改善本集体经济组织成员居住条件，由本集体经济组织通过民主议事程序自主决定的，并经上级批准实施。本案中，原告某某公司与宁阳县前罗山村民委员会签订前罗山村新农村建设合同书，约定双方在前罗山村进行旧村宅基地腾出并将同意拆迁的农户在罗山社区进行安置；后鲁政土字[2015]782号文件同意罗山社区所占用土地由农用地变更为建设用地。故原告某某公司与宁阳县前罗山村民委员会签订的涉案合同书应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，宁阳县前罗山村民委员会在涉案合同书中的权利义务依法由宁阳县某某村民委员会承继。在进行旧村改造时，宁阳县前罗山村民委员会与被告李某某签订协议书1份，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，宁阳县前罗山村民委员会在涉案协议书中的权利义务依法由宁阳县某某村民委员会承继。经被告李某某、赵某某选择，宁阳县前罗山村民委员会在罗山社区对被告李某某、赵某某进行安置，被告李某某、赵某某也向宁阳县前罗山村民委员会交纳差额款。入住安置房后，被告李某某、赵某某应当按约定拆除涉案院落及房屋。现被告李某某、赵某某未按约定拆除涉案宅院房屋，为维护拆迁安置秩序，实现旧村改造、腾出旧村宅基地的目的，被告李某某、赵某某应当向被告前罗山村民委员会交付涉案院落及房屋。涉案合同书系针对被告前罗山村民委员会所有同意拆迁安置村民的约定，事实上对原告某某公司、被告前罗山村民委员会及被告前罗山村民委员会所有同意拆迁安置并完成安置村民均具有拘束力，应当认定涉案合同书与涉案协议书存在法律上的关联，二者构成不可分割的一个整体，三方均应履行各自的义务才能实现三方签订合同书或者协议书的根本目的；且被告李某某、赵某某同意拆迁安置，被告前罗山村民委员会已在原告某某公司开发的罗山社区对被告李某某、赵某某完成安置，涉案合同书与涉案协议书均已实际履行，故被告李某某、赵某某关于原告某某公司主体不适格，应当驳回原告某某公司对其起诉的辩称，本院依法不予采信。综上，被告李某某、赵某某应当向被告前罗山村民委员会交付涉案院落及房屋，由被告前罗山村民委员会向原告某某公司交付涉案院落及房屋。因涉案合同书对被告前罗山村民委员会交付旧院落的约定不明确，涉案协议书对被告李某某、赵某某拆除旧院落的约定不明确，故原告某某公司要求被告前罗山村民委员会、李某某、赵某某赔偿经济损失25650.19元并支付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。被告李某某、赵某某提交通话录音光盘及书面材料2份，证明因未办理房产证，原告某某公司于2016年为张某某办理退房，于2016年向被告李某某承诺办理退房并退还装修费用及购房款，原告某某公司有异议，被告前罗山村民委员会未发表意见，被告李某某、赵某某提交的证据不能证实其主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李某某、赵某某向被告宁阳县某某村民委员会交付涉案院落及房屋［位于宁阳县某某村，四至:北至大路、南至张某某宅基地、东至巷道、西至李某某宅基地，地上附着物:正房5间、配房6间(包括东屋3间包括大门底、南屋2间、西屋1间)及院墙］，于本判决生效后十日内履行；被告宁阳县某某村民委员会向原告某某房地产开发有限公司交付涉案院落及房屋，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告某某房地产开发有限公司对被告宁阳县某某村民委员会、李某某、赵某某的其他诉讼请求。案件受理费441元，由被告前罗山村民委员会、李某某、赵某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 平审 判 员  杨广朋人民陪审员  郭克旺二〇二〇年九月十五日书 记 员  王统洋