贵州省桐梓县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0322执异145号 案外人：梁钿，男，汉族，1995年8月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托代理人：张绍勇，贵州贵遵律师事务所律师。 申请保全人：张绍贤，男，汉族，1968年10月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被保全人：娄争鸣，男，汉族，1986年7月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 本院在执行张绍贤与娄争鸣保全纠纷一案中，查封了被保全人娄争鸣名下的位于桐梓县（产权证号：20××60、20××60-2）成套住宅。案外人梁钿不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人梁钿向本院提出异议请求：请求桐梓县人民法院立即解除对案外人所有的位于桐梓县房屋（产权证号：20××60）的查封，并停止执行保全。事实与理由：一、案外人梁钿与被保全人娄争鸣之间没有任何债权债务关系，人民法院不得对案外人所有的财产进行查封和保全。二、2010年7月21日，被保全人娄争鸣将其所有的位于桐梓县房屋（产权证号：20××60），以人民币198000元的价格出售给案外人梁钿所有。案外人已于合同签订当日将购房价款188000元一次性支付给娄争鸣，且娄争鸣已按照合同约定将该房屋交付给案外人使用10多年。该事实有案外人梁钿于娄争鸣签订的《房屋买卖合同》、《收条》、《银行支付凭证》、水电费交费单、网络电视户头、临时出入证单等相关证据予以佐证，根据《物权法》的规定，案外人梁钿为上述房屋的所有权人，因此，该房屋为案外人所有，人民法院不得对该房屋进行保全查封。三、案外人梁钿与被保全人娄争鸣于2010年7月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且该房屋有相应的国有土地证何房屋产权证，依法可以转让。因此，双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，且该房屋案外人梁钿已入住10年之久，人民法院不得对该房屋进行保全。4、该房屋被被保全人已于2010年7月21日出卖给案外人梁钿，且案外人已按照合同约定支付了购房款188000元，该房屋未办理过户登记，案外人梁钿没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被保全人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果有第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，以上房屋桐梓县人民法院不得查封、扣押、冻结，也不得对该房屋进行执行拍卖。因此，桐梓县人民法院依法不应当对该房屋进行查封。5、案外人梁钿与被保全人娄争鸣签订《商品房买卖合同》是在2010年7月21日，桐梓县人民法院查封是在2020年3月5日。以上房屋系案外人梁钿通过购买方式取得，并依照合同约定已支付了188000元，且该房屋已经交付给案外人梁钿投入使用10多年。同时，依据双方签订的合同约定，被保全人将房屋产权过户登记在梁钿名下后，案外人梁钿支付购房尾款1万元。案外人梁钿在此明确，虽然被保全人没有将房屋过户登记在案外人梁钿名下，但案外人梁钿愿意依法将剩余1万元的购房尾款交付给桐梓县人民法院。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买手人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人购买的房屋，桐梓县人民法院依法不应当对该房屋进行执行保全。综上，案外人认为，桐梓县人民法院的查封行为，侵犯了案外人的合法权利，根据《最该人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，本案应当立即停止执行保全，并不得对案外人所有的以上房屋进行查封，案外人请求人民法院依法支持案外人异议请求为感。 申请保全人张绍贤称，一、案件事实：申请保全人与娄争鸣民间借贷纠纷一案，2020年3月5日申请保全人诉前财产保全（2020）黔0322财保13号《民事裁定书》查封了娄争鸣位于桐梓县房屋（产权证号：20××60），2020年3月5日桐梓县人民法院作出《结案通知书》，2020年3月6日桐梓县人民法院在查封房屋处张贴《查封公告》所有执行查封程序合法，梁钿于2020年3月12日提出执行异议，2020年3月25日桐梓县人民法院执行局《执行笔录》已告知梁钿“经本院审查后，该异议应在作出民事裁定书，原审判合议庭提出复议，不应在本执行局提出执行异议……”，并且梁钿的代理人已签字确认，从而说明该执行异议应当向原作出的裁定合议庭（或审判庭）提出。二、本案执行异议明显系案外人与娄争鸣串通提起的虚假执行异议，理由如下：1、作为不动产根据《物权法》规定是以登记为准，而涉案查封房屋12号楼2-2-2号（产权证号：20××60）所有人至今仍系娄争鸣，案外人梁钿并没有取得涉案查封房屋所有权；2、就案外人梁钿提供的证据来看，2010年7月21日《房屋买卖合同》明显虚假，2010年7月21日梁钿未满15周岁（梁钿系1995年8月1日），不具有完全民事行为能力，有没有监护人在该《房屋买卖合同》上签字，同日娄争鸣出具的《收条》结合2010年7月21日转款依据（信用社）只能证明娄争鸣在2010年7月21日在信用社存入188000元，而不能说明梁钿通过转账方式支付购房款188000元的事实。因此上列证据不足以证明双方有过买卖关系；3、2020年3月5日裁定查封该房屋，作为娄争鸣未提出该房屋已出卖案外人，而本案在一审判决生效并已进入执行程序，娄争鸣均未提出异议，为了阻止执行，申请保全人完全有理由相信娄争鸣与梁钿串通，梁钿以合法形式掩盖娄争鸣的非法目的；4、关于梁梅梅提供的《情况说明》，梁梅梅系梁钿之妹，双方有利害关系，关于海校街道太白社区出具的《出入证》不能证明其与涉案房屋有任何关系，关于梁钿缴纳相关费用与本案查封房屋之间无关联性。梁钿所提供的证据均不能证明其对查封房屋享有所有权，因此其提出的执行异议已依法不成立。综上所述，案外人梁钿对涉案查封房屋不享有所有权，该房所有人仍系娄争鸣，梁钿主张其实际享有涉案房屋证据不足，假设真的买卖关系存在，对《房屋买卖合同》效力已处于待定状态，但本案执行异议明显系虚假执行异议，执行异议依法不成立，且2020年3月25日人民法院已在《执行笔录》中告知了梁钿。为此，申请保全人恳请人民法院裁定执行异议不成立为感！ 被保全人娄争鸣未对案外人的异议发表意见。 本院查明，2010年7月21日，案外人梁钿与被保全人娄争鸣签订《房屋买卖合同》，约定娄争鸣自愿将河滨北路顺发新区12号楼2-2-2（与黄萍共有，产权证号：20××60、20××60-2）作价188000元转让给梁钿，当日，梁钿向娄争鸣支付房款188000元。梁钿接收房屋装修后一直居住至今。 本院在执行张绍贤与娄争鸣保全纠纷一案中，于2018年6月11日作出的（2020）黔0322财保13号民事裁定书裁定“查封被保全人娄争鸣位于桐梓县（产权证号：20××60、20××60-2）成套住宅，查封时限为二年”。现案外人梁钿以前述理由提出异议。 本院认为，案外人与被保全人在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，案外人提供的收条、银行凭据证明了已支付全部对价，提供的缴纳水、电、闭路电视费单据及海校街道太白社区《证明》、《说明》，相互印证了案外人在查封前已实际占有居住涉案房屋多年的事实，期间，案外人多次催促被保全人办理过户手续，未办理过户非案外人过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议理由成立，本院应予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被保全人娄争鸣位于桐梓县（产权证号：20××60、20××60-2）成套住宅的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杨晓军 人民陪审员  李正维 人民陪审员  邹立春 二〇二〇年九月二十九日 书 记 员  曾 洁