重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初12877号原告（申请执行人）：郭璞，女，1980年12月20日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：杨力，重庆炜林律师事务所律师。被告（案外人）：胡炜，男，1983年4月27日出生，土家族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：严加垚，重庆佰锐得律师事务所律师。被告（被执行人）：重庆俊鼎建设（集团）有限公司，住重庆市忠县忠州镇忠州大街巴王路**，统一社会信用代码91500233208153815E。法定代表人：谢运菊。原告郭璞与被告重庆俊鼎建设（集团）有限公司（以下简称“俊鼎公司”）、被告胡炜申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月15日立案受理，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭璞的委托诉讼代理人杨力，被告胡炜的委托诉讼代理人严加垚到庭参加诉讼。被告俊鼎公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭璞向本院提出诉讼请求：恢复对被告俊鼎公司名下位于重庆市忠县XX街道XX路XX号附XX号房屋的继续执行。事实和理由：郭璞与俊鼎公司借款合同纠纷一案，人民法院已作出生效判决，判决俊鼎公司归还郭璞欠款，俊鼎公司拒不履行生效判决，郭璞申请渝北区人民法院强制执行。渝北区人民法院于2017年8月3日依据（2017）渝0112执23-2号执行裁定书查封了登记在俊鼎公司名下的房屋，案外人胡炜提出执行异议，渝北区人民法院裁定异议成立，遂中止本案的执行。郭璞认为渝北区法院作出的（2020）渝0112执异55号裁定事实认定错误，法律依据明显错误，理由如下：1.善意取得主体认定错误。渝北区人民法院认为胡炜取得重庆市忠县XX街道XX路XX号附XX号房屋是基于善意取得制度而获得该房屋的所有权，善意取得的前提是基于无权处分，俊鼎公司不是无权处分人，属于主体认定错误。2.没有发生物权变动的法律事实。案外人胡炜并没有取得重庆市忠县XX街道XX路XX号附XX号房屋的所有权，没有进行不动产物权登记，没有发生物权变动的效力。根据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。房屋属于不动产，必须进行登记，而本案没有进行登记行为，交付、占有不能发生物权变动的法律效果。3.俊鼎公司与胡炜签订的合同是无效的，2003年1月7日签订买卖合同时俊鼎公司没有房屋的产权，系无权转让，故买卖合同无效。综上，胡炜的异议理由不充分，达不到足以排除执行的事实基础和合法理由，故原告起诉来院请求判如所请。被告胡炜辩称，1.两被告签订的买卖合同合法有效，被告俊鼎公司在出售房屋时取得了相关的许可，且实际出售了100多套门面房，我只是买了其中一套；2.根据《最高人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条，我方已经签订了买卖合同，且从2003年开始合法占有该房屋，支付了全部房款，被告俊鼎公司交付房屋后，我方多次要求根据合同配合办理过户手续，出具过户需要的资料，但俊鼎公司多次以手续不齐为由拖延、推诿，不给我方提供办理产权证需要的资料，我方在该过程中没有过错属于善意，渝北区人民法院认定中止执行并无不当。被告俊鼎公司未作答辩。经审理查明：重庆市忠县石宝建筑有限公司成立于1995年，后于2004年10月18日更名为“重庆市竣鼎建设有限公司”，2004年10月28日又更名为“重庆俊鼎建设（集团）有限公司”。郭璞与俊鼎公司民间借贷纠纷一案[（2016）渝0112民初2605号]，本院于2016年1月28日受理，审理后于2016年4月19日作出（2016）渝0112民初2605号民事判决书，判决俊鼎公司在本判决生效之日起五日内归还郭璞借款240000元及利息。后俊鼎公司不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2016年8月2日作出（2016）渝01民终4699号民事调解书，双方确认俊鼎公司尚欠郭璞借款本金240000万元及利息，俊鼎公司于2016年9月30日前归还本金3万元，于2016年10月30日前归还本金5万元……。后俊鼎公司未按调解书实际履行债务，郭璞向本院申请强制执行。在执行过程中，本院以（2017）渝0112执23-2号执行裁定书查封了登记在俊鼎公司名下的位于重庆市忠县XX街道XX路XX号附XX号房屋。执行中，胡炜对执行位于重庆市忠县XX街道XX路XX号附XX号房屋提出书面异议，本院审查后于2020年4月16日作出（2020）渝0112执异55号执行裁定书，裁定中止对登记在俊鼎公司名下的位于重庆市忠县XX街道XX路XX号附XX号房屋的执行。郭璞于2020年5月12日收到该裁定书后不服裁定并提起本案诉讼。另查明，重庆市忠县石宝建筑有限公司与胡炜于2003年1月7日签订《协议书》，约定胡炜自愿集资修建重庆市忠县石宝建筑有限公司在忠县忠州镇新北山路的重庆市忠县石宝建筑有限公司综合楼中的18轴线至19轴线（现更名为忠县XX街道XX路XX号附XX号商业用房），房屋建筑面积44.291平方米，价格每平方米2500元，总额110727元，交房时间：交清房款后交房。同日，重庆市忠县石宝建筑有限公司出具发票确认胡炜付清该房款。2015年2月23日，胡炜与第三人陈正彪签订《房屋租赁合同》，约定陈正彪向胡炜租用前述房屋，租期为2016年9月18日至2021年9月17日，合计租金为75万元，交款方式：2016年至2021年，每年8月2日交租金15万元，现陈正彪仍占有、使用前述房屋。2015年8月2日、2016年8月2日、2017年8月2日、2018年7月28日、2019年8月1日，陈正彪分别给胡炜转账15万元。另，被告胡炜举示收据或收条显示，胡炜分别于2010年8月2日、2011年8月1日、2012年8月3日、2013年8月2日收到陈正彪支付的房屋租金10万元。再查明，案涉忠县XX镇XX大道XX路XX号附XX号房屋于2014年登记至俊鼎公司名下，2015年12月16日设立抵押权，抵押权人为重庆银行股份有限公司解放碑支行。2016年5月20日，重庆市江北区人民法院已对前述房屋进行了司法查封，2019年进行了续封。胡炜对重庆市江北区人民法院执行案涉房屋不服提出书面异议，该院于2019年6月21日作出（2019）渝0105执异142号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。经核实，该裁定书已生效并已经解除查封。庭审中，被告胡炜陈述《协议书》8.4条证明其与俊鼎公司签订协议时房屋已经修建完毕，双方实际是买卖合同关系，其自2003年即开始占有案涉房屋，俊鼎公司的办公地点就在案涉房屋楼上，曾多次要求俊鼎公司配合办理过户手续，但俊鼎公司多次以手续不齐为由拖延、推诿，直至2018年向忠县法院起诉，才经查询知晓案涉房屋的抵押、查封情况。上述事实，有公司基本情况、变更情况、协议书、发票、房屋租赁合同、银行流水、房产查询结果证明、竣工图、（2019）渝0105执异142号执行裁定书、（2020）渝0112执异55号执行裁定书及当事人陈述等在案为据，本院予以认定。本院认为，被告胡炜与俊鼎公司于2003年签订《协议书》，虽然协议书的前面部分载明胡炜自愿集资修建俊鼎公司修建的综合楼的一部分，但从协议书的具体内容直接载明了房屋建筑面积、单价、总价、交房时间为交清房款后交房，可以看出实际上系俊鼎公司自行修建好该幢楼后，将案涉房屋卖给胡炜，故二被告名为集资建房实为买卖合同关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，胡炜在2003年签订的协议书，实质为书面买卖合同，该合同合法有效，且于当天付清了购房款，并在案涉房屋查封前实际占有。本案争议焦点为胡炜未办理案涉房屋过户登记是否有过错，2015年12月16日案涉房屋进行了抵押登记，2016年5月20日又被江北区法院进行了司法查封，胡炜也陈述交付房屋后曾多次要求俊鼎公司配合办理过户手续，但俊鼎公司多次以手续不齐为由拖延、推诿，且抵押、查封后无法过户，故案涉房屋未办理过户登记并非胡炜的过错。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，原告要求继续执行案涉房屋，本院不予支持。原告郭璞主张2003年1月7日签订买卖合同时俊鼎公司没有房屋的产权，系无权转让，买卖合同无效。本院认为，俊鼎公司当时仅是未办理产权证书，但案涉房屋系其修建，在房屋建成时物权成立，可以出卖，对原告该意见本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告郭璞的诉讼请求。本案案件受理费2450元，由原告郭璞负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘长军人民陪审员  彭钦洪人民陪审员  何兴专二〇二〇年九月四日书 记 员  何采临