成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初862号 原告：成都天邑房地产开发有限责任公司，住所地成都市武侯区二环路西一段**。 法定代表人李跃亨，职务总经理。 委托诉讼代理人段辉，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人杨静文，四川海德律师事务所律师。 被告：李某2，女，汉族，1982年8月2日出生，住四川省遂宁市。 被告：李某1，男，汉族，2010年5月3日出生，住成都市郫都区。 法定代理人李某2，女，汉族，1982年8月2日出生，住四川省遂宁市，系其母亲。 被告：李淑红，女，汉族，1987年8月15日出生，住河南省商水县。 被告：李玉华，男，汉族，1990年9月26日出生，住河南省上蔡县。 被告：李玉澎，男。汉族，1991年12月16日出生，住河南省上蔡县。 被告：李少华，男，汉族，1986年12月20日出生，住河南省商水县。 第三人：成都农村商业银行股份有限公司永丰支行，住所地成都市武侯区二环路西一段**（天邑国际酒店）。 负责人：章锐。 委托诉讼代理人杜霞，女，汉族，1985年1月16日出生，住成都市高新区，系第三人公司员工。 原告成都天邑房地产开发有限责任公司（以下简称“天邑公司”）与李四民、李某2商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理立案后，诉讼过程中在本院向被告李四民送达相关法律文书后李四民死亡，根据天邑公司申请，本院依法追加李四民的其他法定继承人李玉华、李淑红、李玉澎、李少华、李鸿涛作为本案被告参加诉讼，追加成都农村商业银行股份有限公司永丰支行（以下简称“农商行永丰支行”）作为本案第三人参加诉讼，适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告天邑公司的委托诉讼代理人段辉、被告李鸿涛的法定代理人即被告李某2、第三人农商行永丰支行的委托诉讼代理人杜霞到庭参加诉讼，被告李玉华、李淑红、李玉澎、李少华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告天邑公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与李四民、李某2于2013年11月7日签订的《商品房买卖合同》已于2019年12月5日解除；2、判令原告可单方面办理注销郫都区房屋的备案登记、预告登记及预抵押登记手续；3、判令被告立即腾退所占用的郫都区房屋，并向原告支付自要求腾退之日（12月13日）起至实际腾退之日止按市场租金标准（1200元／月，30天／月）计算的房屋占用费；4、判令被告向原告支付代偿的银行按揭款本金148901.65元及利息1255.98元；5、判令被告向原告支付代偿款项的利息（以150157.63元为基数，自2019年10月17日计算至付清之日，按同期银行贷款利息的两倍年息8.7%计算）及代偿款项违约金15015元；6、判令被告向原告支付解除商品房买卖合同的违约金38672元；7、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与李四民、李某2于2013年11月7日签订商品房买卖合同及补充协议，同日原告协助被告完成了案涉房屋的备案登记等手续，合同约定了商品房的面积、价格、支付方式、违约责任等内容。后李四民、李某2向原告支付了126726元首付款并通过农商行永丰支行按揭贷款方式支付了余款260000元，原告为该笔贷款提供了连带责任担保。自2019年8月开始李四民、李某2断供导致原告向按揭银行承担了担保责任。原告于2019年11月27日向被告发函通知解除双方商品房买卖合同，并要求李四民、李某2在2019年12月4日前归还代偿款项及未按期归还的则解除合同等事项。但李四民、李某2置之不理。为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告李某2、李鸿涛辩称，对合同解除及配合办理案涉房屋相关登记手续无异议，但其未收到天邑公司的解除合同通知，不同意退还案涉房屋并向原告支付其所主张的全部款项。 被告李玉华、李淑红、李玉澎、李少华未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见或证据材料。 第三人农商行永丰支行述称，原告主张的事项属实无异议。 到庭各方围绕诉讼请求及答辩当庭提交了各方身份信息、商品房买卖合同及补充协议、扣款说明及凭证、通知函、情况说明、房屋信息摘要、借款合同、挂号信截图、银行明细、扣款凭证、火化证明等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 李四民、李某2与天邑公司于2013年11月7日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定李四民、李某2以总价386726元的价格和共同共有的方式购买天邑公司开发的郫都区房屋；买受人以银行按揭贷款方式购买商品房的，如买受人未按约足额偿还银行到期贷款本息，导致银行通过出卖人账户扣款等形式要求出卖人承担保证责任的，买受人应自出卖人电话或寄发书面通知起7日内归还出卖人代付款项（包括但不限于应付贷款的本息、罚金等），承担从出卖人代付款项之日起到买受人归还出卖人代付款项之日止（15日内的）按银行贷款利息的两倍向出卖人支付利息，并按代付款项总额的10%向出卖人支付违约金（超过15日的）；买受人在出卖人承担保证责任后发出书面通知7日内（以寄出邮戳为准）不积极承担出卖人已承担的保证责任的，出卖人有权解除合同并要求买受人承担总房款10%的违约金。 李四民、李某2、天邑公司、农商行永丰支行于2013年12月21日签订《个人购房担保借款合同》，约定李四民、李某2向农商行永丰支行按揭借款260000元用于购买案涉房屋，借款人分120期按月等额本息还款；天邑公司为该笔借款提供连带责任保证担保，担保范围为合同项下借款本金、利息等，担保时间自合同签订之日至借款人取得房产证书、办妥抵押登记并将抵押文件交贷款人收执之日止；借款人违反合同约定或发生足以影响贷款人债权实现的，贷款人有权提前收回以发放贷款、要求保证人承担保证责任。 前述合同签订后，李四民、李某2向天邑公司支付了首付款126726元，农商行永丰支行向天邑公司支付了李四民、李某2的按揭贷款260000元。 后因案涉房屋于2019年7月8日被司法查封，农商行永丰支行于2019年8月27日作《个人贷款提前到期通知书》并于2019年9月9日向李四民、李某2邮寄，载明因案涉房屋于2019年7月8日被查封，且截至2019年8月27日未归还7月按揭贷款，故宣布贷款于2019年8月27日提前到期，要求二人于2019年9月10日之前归还全部贷款本息151540.03元，其中贷款本金150708.12元、利息及罚息831.91元。因李四民、李某2未归还贷款本息，农商行永丰支行于2019年10月16日扣划了天邑公司在该行账户上的款项150157.63元，其中李四民、李某2银行按揭款本金148901.65元、利息1255.98元。 天邑公司在款项被扣划后，于2019年11月27日向李四民、李某2邮寄了《催款及解除商品房买卖合同的通知书》，要求二人于7日内（以寄出邮戳为准）向该司支付代偿款项150157.63元并按月支付违约金及利息等，如未支付款项的，则自本通知发送至日其第八日即解除《商品房买卖合同》及补充协议并退还房屋、配合办理登记注销手续。但向案涉房屋地址邮寄的邮件系驿站代收，向李某2邮寄的邮件于2019年12月10日被拒收。 另查明，案涉房屋于2013年11月7日办理签约备案，现所有权人为天邑公司。李四民于2020年5月8日死亡。李玉华、李淑红、李玉澎、李少华、李鸿涛均系李四民的子女，李某2与李四民于2010年8月3日结婚。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及相应附件及补充协议、《个人购房担保借款合同》是各方真实意思表示，合法有效，对各方具有约束力。 合同签订后，李四民、李某2未按约履行偿还住房按揭贷款，导致贷款银行要求二人还款并由天邑公司承担连带保证责任。对原告要求确认双方《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年12月5日解除的诉讼请求，因现有证据不能证明天邑公司已将《催款及解除商品房买卖合同的通知书》有效送达李四民、李某2，故该诉讼请求的日期没有事实依据；但李四民、李某2在收到本院依法送达的相关法律文书后，仍未向天邑公司支付相关款项，且李某2对合同解除并无异议，本院依法确认案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除。合同解除后，因李四民已死亡，被告李玉华、李淑红、李玉澎、李少华、李鸿涛等作为李四民的法定继承人，应在各自遗产继承范畴内承担相应责任；李四民、李某2根据合同取得的房屋应予返还，并应配合天邑公司办理涉案房屋的相关登记备案手续，原告的该项诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持；对天邑公司要求被告支付其代为向银行支付的代偿款150157.63元的诉请，与本院审理查明的事实相符，于法有据，本院予以支持；对天邑公司要求被告支付代偿款利息、代偿款违约金、解除合同违约金的诉讼请求，因案涉合同已解除天邑公司已可取回案涉房产，且天邑公司未举证证明其实际损失已超过双方合同约定的解除合同违约金，根据公平原则，故本院依法仅支持双方合同约定的解除合同违约金38672元，对其余款项的诉讼请求本院不予支持。同时，合同解除后，原告也应返还其根据合同取得的房屋价款386726元。对原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，因原告未举证证明其所主张租金标准，且双方并无相关约定，本院不予支持。综上，两相品迭，原告还应向被告返还款项人民币197896.37元（386726元-150157.63元-38672元）。 被告李玉华、李淑红、李玉澎、李少华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩权利，应承担相应法律后果，本院依法缺席裁判。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都天邑房地产开发有限责任公司与李四民、被告李某2于2013年11月7日签订的《商品房买卖合同》及相应附件及补充协议； 二、被告李某2、李玉华、李淑红、李玉澎、李少华、李鸿涛于本判决发生法律效力后十日内向原告成都天邑房地产开发有限责任公司返还位于郫都区房屋，并配合原告成都天邑房地产开发有限责任公司办理该房屋注销网签备案登记、预告登记等手续； 三、原告成都天邑房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内向被告李某2、李玉华、李淑红、李玉澎、李少华、李鸿涛返还款项人民币197896.37元； 四、驳回原告成都天邑房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费4872元，保全费1820元，由被告李某2、李玉华、李淑红、李玉澎、李少华、李鸿涛承担人民币6692元，由原告成都天邑房地产开发有限责任公司承担人民币200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曹洪智 二〇二〇年九月八日 书记员  胡 丹