福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初2288号 原告：宁德市宏昌物业有限公司，住所地：福建省宁德市蕉城区蕉城南路**泓源国际**，统一社会信用代码：91350902798358086E。 法定代表人：张丽，董事长。 委托诉讼代理人：阮锦平，男，该公司员工。 被告：郑成虎，男，1989年6月16日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告宁德市宏昌物业有限公司（以下简称“宏昌物业公司”）与被告郑成虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏昌物业公司委托诉讼代理人阮锦平及被告郑成虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告给付物业费、公摊费人民币3628.82元；（房号：，面积114.57平方米，2018年5月1日至2020年6月30日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月16日，宁德市东兴物业管理服务有限公司（后变更为宏昌物业公司）与永泰县山水国际业主委员会签订为期3年物业服务协议，约定：被告委托原告提供物业管理服务。物业费住宅1元/月/平方 米，公摊费25元/月/每户。原告从2018年5月1日开始提供物业服务，至今被告没交过物业费与公摊费，原告向被告催讨物业费、公摊费，被告置之不理。 郑成虎辩称，物业服务合同系业委会与宁德市东兴物业管理服务有限公司签订的，不是与宏昌物业公司签订，原告主体不合格，依法应予以驳回起诉。根据管理条例第三十四条规定，应过半数的业主同意由业委会代表业主与物业公司签订合同。2018年4月16日，业委会与宁德市东兴物业管理服务有限公司签订的合同，业委会未授权，签订的合同无效，不能作为收费依据。之前是前期物业公司，因前期物业公司严重侵害业主权利才退出。2018年9月之前，小区物业管理仍是开发商选定的前期物业服务公司，本案物业管理合同却在2018年4月16日就签了，本案物业未经授权是无效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 郑成虎系永泰县“山水国际”小区的业主,该房屋建筑面积为114.57平方米。2018年4月16日，宁德市东兴物业管理服务有限公司（2018年5月更名为宏昌物业公司）与永泰县山水国际小区业主委员会签订《福建省物业服务合同》，约定：永泰县山水国际小区业主委员会委托原告提供物业管理服务；物业服务期限为三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日终止；物业服务费标准为：高层住宅1元/月/平方米、别墅2元/月/平方米、商业物业1.5元/月/平方米、公摊费25元/月/户；物业服务费按月收取，业主应于每月10日支付物业服务费。2018年5月1日至2020年6月30日，郑成虎应支付宏昌物业公司物业费为2978.82元（114.57平方米*1元*26个月=1651.65元），公摊费650元（25元*26个月=650元）。宏昌物业公司经书面催交未果，遂诉至本院。 本院认为，宏昌物业公司作为“山水国际”小区的物业管理服务公司，郑成虎作为该小区的业主，双方均应当按照《福建省物业服务合同》的约定履行自己的义务。宏昌物业公司作为物业服务企业，应严格按照合同的约定履行自己的物业管理义务，而郑成虎作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。在履行合同过程中，宏昌物业公司存在服务瑕疵，而郑成虎也长期欠交物业服务费、公摊费，双方均存在违约情形。但是，物业服务系针对广大小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。因此，宏昌物业公司的服务瑕疵并不构成郑成虎减交或免除物业服务费的理由，郑成虎应向宏昌物业公司支付尚欠的物业服务费2978.82元、公摊费650元，合计3628.82元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 郑成虎于本判决生效之日起十日内支付宁德市宏昌物业有限公司2018年5月1日至2020年6月30日的物业服务费2978.82元、公摊费650元，合计3628.82元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郑成虎负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郑建迟 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 杜利红 书 记 员 连焰金 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。