新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终1107号上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，男，1973年9月8日出生，汉族，大学文化，公务员，住泽普县。委托诉讼代理人：杨坤，新疆鼎玉铉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周某，女，1956年9月14日出生，汉族，住莎车县。委托诉讼代理人：李昌林，新疆仕诚律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人周某房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区莎车县人民法院（2019）新3125民初641号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问当事人，认为案件事实清楚，决定书面审理本案。现已审理终结。李某上诉请求：撤销一审判决，依法改判：解除双方签订的厂房管理协议；被上诉人赔偿上诉人经济损失18.9万元，支付违约金9000元；驳回被上诉人的一审诉求。理由如下：一、一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。1、关于第一年租金，上诉人已提交了向朱某汇款的凭据证实上诉人已经交纳，但一审法院未予认定；之后一年三个月的租金，上诉人有正当免责的理由，但一审法院未予核实。2、关于协议是否解除的问题，上诉人事实上未收到被上诉人的通知，故该协议并未解除。3、上诉人临时增建彩钢房及设施是经被上诉人同意的，但在合同期内，被上诉人擅自予以拆除，给上诉人造成了严重的损失，构成违约。二、一审法院适用法律与事实不符，导致结论错误。三、本案双方当事人对事实争议较大，应适用普通程序进行审理，但一审法院却适用简易程序进行审理，审理程序错误。周某答辩称：1、上诉人未按协议约定支付租金，构成违约，一审判令上诉人向被上诉人给付租金符合法律规定。2、一审判决协议已解除符合法律规定，是正确的。3、上诉人未经被上诉人同意，擅自在租赁的场地内搭建违法建筑，要求被上诉人赔偿其损失并无法律依据。4、修路不属于不可抗力，且双方未就修路减免租金问题协商降低租金，故不存在减免租金的事实。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周某向一审法院起诉并反诉辩称：1、请求判令被告支付租金77000元；2、被告支付违约金23100元；3、被告赔偿原告损失5000元。李某系未经周某同意而在承租的厂区内建设彩钢房，其主张赔偿损失不受法律保护。因李某不按约定支付租金，未经周某同意在厂区建设彩钢房，导致协议解除，周某不存在违约。请求驳回反诉原告的反诉请求。李某一审辩称及反诉称：李某已向周某方支付第一年租金及押金。因该厂区范围外修建公路进行封路，导致被告无法经营，故第二年的租金不应当给付。原告要求被告给付租金和解除协议的通知，被告从未收到，故该通知不产生解除协议的效力。经双方口头协商，由李某修建一栋彩钢房作为修理车间使用，在合同未到期的情况下周某就擅自将李某修建的价值18.9万元的彩钢房及设备进行拆除并搬走，给李某造成损失。综上，请求驳回本诉原告的全部诉讼请求。提出反诉请求：1、解除双方签订的《厂房及场地管理协议》；2、反诉被告赔偿反诉原告彩钢房及设施设备经济损失18.9万元；3、反诉被告支付反诉原告违约损失9000元。一审法院认定事实：2016年12月5日原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）李某签订了《厂房及场地管理协议》，约定由李某承租周某享有所有权的莎车县原修造厂，租期三年，自2016年12月6日至2019年12月5日。管理费（即租金）35000元/年，每年12月5日一次性交纳下一年的费用。如不按期交纳，每天按1000元交滞纳金。如违约，按年管理费的10%承担违约金。协议签订后，原告将修造厂交给被告管理。后因被告欠付租金，原告于2019年3月24日向被告发送了《解除通知书》，解除了双方签订的协议。但被告收到通知书后，既没有对通知书的效力提出异议，也没有拆除和拉走自建的彩钢房和设施，现原告已自行雇人将彩钢房拆除，并为此支出人工费用5000元。一审法院认为，本案中，周某、李某双方签订的关于房屋租赁的协议合法有效，双方之间具有房屋租赁合同法律关系，李某应当按照约定向周某支付对应的租金。对于周某要求李某支付2016年12月6日至2019年3月7日期间的租金77000元的诉求，合法有据，本院予以支持。被告李某辩称，其通过朱某向原告交纳了第一年的租金35000元及押金2000元，但朱某对此均予以否认，且李某就其所称的朱某向其出具的收款收据也未向法庭提供；李某还辩称，因其承租的厂区外围修建公路而封路，但周某予以否认，而李某对此也未提供证据。故李某的现有证据不足以证实其抗辩意见，应当承担举证不能的不利后果，本院对其上述抗辩意见均不予采信。被告李某未依约交纳租金，已构成违约。原告认为约定的滞纳金及违约金过高,自愿调整为要求被告按照拖欠租金的30%支付违约金23100元，本院予以支持。被告李某在未经原告同意的情况下自行在租赁场地增设彩钢房且未按期拆除，原告为将场地恢复原状而自行雇人拆除并为此支出5000元，现原告要求被告承担该笔费用，本院予以支持。并基于上述原因，本院对反诉原告李某的全部反诉请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告李某向原告周某支付租金77000元。二、被告李某向原告周某支付违约金23100元。三、被告李某向原告周某赔偿损失5000元。上述一至三项合计105100元，于本判决生效之日起一次性付清。四、驳回反诉原告李某的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2402元，简易程序减半收取1201元，反诉案件受理费减半收取2130元，合计3331元，由李某负担。本院二审期间，李某围绕上诉请求提交了两份证据：朱某于2016年12月5日出具的收到管理费35000元和押金2000元的条子各一张，以证明李某已向周某缴纳了第一年的租金。经质证，周某诉讼代理人对该两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据与己方无关，且本人未收到租金。本院对该两份证据的真实性予以确认，但因朱某并非本案当事人，周某亦未授权委托其办理本案相关事宜，朱某收到的款项到底是什么款，是否将该款交给了周某，以及结合周某陈述未收到租金情况，本院认为该两份证据尚不能证明李某已将租金交付给周某的事实，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对该事实予以确认。本院认为，综合李某的上诉请求和周某的答辩意见，并结合本案事实，本案的争议焦点是：双方签订的厂房管理协议是否已解除，双方是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任;李某要求周某赔偿其经济损失18.9万元是否有事实和法律依据。关于双方签订的厂房管理协议是否已解除的问题，结合本案事实和证据，本院认为，周某与李某签订的厂房及场地管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议内容履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，双方签订协议后，李某未按协议约定内容履行支付租金义务，拖欠两年租金未向周某支付，致使周某签订合同的目的未能实现；根据上述法律规定，周某以李某违约为由，向李某发出了解除合同通知书，符合法律规定，对此，李某亦未向有关部门提出异议，故双方协议自通知确定到达的2019年3月25日起予以解除。关于双方是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任的问题，本院认为，双方签订协议后，约定于每年12月5日缴纳下一年管理费；根据查明的事实，周某已按约将厂房交付李某，但李某未按协议约定期限向周某支付租金，虽然李某称已将第一年租金给付周某，但未提供相应的证据予以证明，故在本案中李某存在违约行为，应承担相应的违约责任，向周某给付拖欠租金，并承担违约金。对于李某提出第二年租金因存在修路等正当理由应予免交的意见，本院认为，该免责情形不是法定免责事由，且也并非因周某的原因所导致，修路期间的租金是否免交可由双方协商解决，本案中因修路免交租金问题双方未达成一致意见，由此产生的风险应由李某自行承担，故李某仍应向周某给付租金。关于李某要求周某赔偿其经济损失18.9万元的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。另根据双方签订的协议第十条约定：对未尽事宜，可双方协商解决。经查，本案中李某在租赁场地增设彩钢房和相关设施时，未经周某同意；协议通知解除后，李某亦未按期拆除相关设施，由此造成的损失应由李某自行承担。对于一审法院适用简易程序审理本案的问题，本院认为，适用何种程序审理案件，是由受案法院根据案件具体情况所决定的，本案一审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上，李某的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2402元，由李某负担。本判决为终审判决。审  判  长   杨   新   兰审  判  员   廖   静   静审  判  员   阿力木江阿布都艾尼二  〇二〇  年  九  月  十  八  日法 官 助 理   赵       曼书  记  员   贺   子   龙