重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初18276号原告：重庆大昌祥物业发展有限公司，住所地渝**龙溪花卉园东路**，统一社会信用代码91500112202870493X。法定代表人：李钟庆，总经理。委托诉讼代理人：夏伟军，重庆派瑞律师事务所律师。被告：刘智勇，男，汉族，1977年9月29日出生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：陈思，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马萍，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告重庆大昌祥物业发展有限公司与被告刘智勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告重庆大昌祥物业发展有限公司的委托诉讼代理人夏伟军，被告刘智勇及其委托诉讼代理人陈思、马萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆大昌祥物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付物业费13681.8元（2012年1月至2020年3月共计99个月，125.63㎡，每月1.1元）、公摊费891元（9元每月，99月），共计14572.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所居住的黄金堡学府小区业主委员会签订了物业服务合同，对该小区提供了物业服务，被告自2012年1月起拖欠物业服务费、公摊费，原告多次催收无果。被告刘智勇辩称，2012年1月-2016年11月6日期间，原告与小区业委会并未签订书面物业合同，原告主张的期间的费用没有合同依据，该期间的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求驳回。2016年11月7日原告与业委会签订的物业合同程序违法，未备案，未公示，合同无效，也部分超过时效。2019年1月1日起，原告与业委会未续签任何合同，主张的费用没有依据。原告提供的服务存在重大质量问题，对被告的生活造成了巨大的影响，原告主张的标准和提供的服务质量不匹配，诉请应该驳回，之后的标准应该下调。本院经审理认定事实如下：被告刘智勇系位于重庆市渝北区龙溪街道松牌路100号黄金堡学府小区××号房屋的业主，该房屋建筑面积为124.4平方米，系住宅。2014年11月26日，渝北区龙溪街道办事处出具《关于黄金堡学府小区未签订物业服务合同的情况说明》，载明从2002年12月交房起至今一直是大昌祥物业发展有限公司在提供物业管理服务工作......小区原物业服务合同2010年1月30日到期......2010年12月9日业主委员会与物业公司商定了“续签物业服务合同并适当调整物业收费标准的方案”......并决定从2011年1月1日起执行新的服务及收费标准。在《关于续签物业服务合同及调整物业收费标准的业主大会意见征求通知》上载明，物业服务费的调整方式和标准为：第1年住宅1元每平米；公摊费9元每户；第2-3年住宅1.1元每平米，公摊费9元每户。2016年11月7日，重庆市渝北区黄金堡学府小区业主委员会与原告签订《黄金堡学府小区物业服务合同》一份，主要约定由原告为黄金堡学府小区提供物业服务，合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；住宅的物业服务费标准为1.1元/月/平方米（按建筑面积计算，含电梯费）；业主共用的公摊水电费为9元/月/户；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日至25日内履行义务。该合同还对物业管理服务事项、双方权利义务、违约责任等进行了约定。该合同于2016年11月28日在重庆市渝北区房屋管理局办理了备案。被告对该《黄金堡学府小区物业服务合同》认为其加盖的骑缝章不完整，其中署名页以及收费标准页未加盖骑缝章，不认可其真实性。2020年4月15日渝北区龙溪街道办事处出具证明，载明位于渝北区松牌路100号的黄金堡学府小区一直由重庆大昌祥物业发展有限公司负责物业管理至今，物业服务合同于2018年12月31日到期，因业委会解散，至今未签订新的物业服务合同。因被告在原告服务期间未足额交纳物业服务等费用，原告分别于2019年3月22日、2019年12月5日、2020年4月13日向被告邮寄了催收通知。并于2018年9月12日向渝北区人民法院起诉了诉讼，要求被告支付欠付的物业费，后该案件原告撤回了起诉。审理中，原告称被告交纳物业服务费的标准为1.1元/月/平方米，交纳公摊水电费的标准为9元/月。另查明，黄金堡学府小区部分业主曾起诉要求确认重庆市渝北区黄金堡学府小区业主委员会与重庆大昌祥物业发展有限公司于2016年11月7日签订的《黄金堡学府小区物业服务合同》无效，本院以（2018）渝0112民初23498号民事判决书判决驳回该案原告的诉讼请求。该案原告不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院以（2019）渝01民终8733号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告认为原告举示的《黄金堡学府小区物业服务合同》存在骑缝章加盖不完整等问题，要求对该合同的真实性进行司法鉴定。上述事实，有房屋产权查询信息、情况说明、征求意见、黄金堡学府小区物业服务合同、备案证明、邮寄凭证、（2019）渝01民终8733号民事判决书、收款收据、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，依据渝北区龙溪街道办事处出具的情况说明可以证明2010年之前原告与小区业委会签订了书面服务合同，2010年后继续在小区提供物业服务，并且经过征求意见将物业费进行了调整，之后以黄金堡学府小区部分业主要求确认重庆市渝北区黄金堡学府小区业主委员会与重庆大昌祥物业发展有限公司于2016年11月7日签订的《黄金堡学府小区物业服务合同》无效的诉讼请求已被生效法律文书驳回，故应当认为该合同有效，对黄金堡学府小区全体业主具有约束力。故虽然被告主张原告举示的《黄金堡学府小区物业服务合同》骑缝章加盖不完整并对此申请了司法鉴定，但该《黄金堡学府小区物业服务合同》已经经过生效判决确认，认可了该合同效力，对合同中约定的物业费收费标准也予以了确认，该合同的效力已经得到了确认，故被告申请对此进行鉴定已经没有必要，故本院不予准许。综上，原告作为物业服务企业为黄金堡学府小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。根据上述合同的约定，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为1.1元/月/平方米，交纳公摊水电费的标准为9元/月。关于被告辩称原告的诉请部分已经超过诉讼时效的问题，原告主张被告欠付费用期间为2012年1月至2020年3月，但原告举示的催收证据显示最早的催收为2018年9月12日向本院提起诉讼，故2016年9月12日之前的物业费及公摊费已经超过了诉讼时效，该部分本院不予支持。故被告应该缴纳的物业费为2016年9月12日至2020年3月共计1.1元/月/平方米×124.4平方米×42.6个月=5829.4元，应交纳的公摊水电费为9元/月×42.6个月=383.4元。原告超过该标准的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘智勇在本判决生效之日起三日内支付原告重庆大昌祥物业发展有限公司2016年9月至2020年3月期间的物业服务费5829.4元、公摊水电费383.4元；二、驳回原告重庆大昌祥物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82.16元（已减半收取），由被告刘智勇负担。本判决为终审判决。审判员  郭莉二〇二〇年九月二日书记员  莫密