广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5459号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市富佳市*经营管理有限公司，住所地广东省东莞市虎门镇沙角社区******，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：项瑞海，男，1966年10月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区************，公民身份号码为512************155。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市富佳市*经营管理有限公司（以下简称富佳公司）因与被上诉人项瑞海租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。富佳公司原审诉讼请求：1.确认富佳公司与项瑞海签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月13日解除；2.判令项瑞海向富佳公司支付租金50900元、管理费25450元（每间商铺租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月13日：3000÷30×509=50900元、1500元÷30×509=25450元）；3.判令项瑞海向富佳公司支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日起算至实际清偿之日，暂计至2019年5月9日为15781.3元）；4.判令项瑞海承担本案诉讼费用。后富佳公司增加诉讼请求如下：5.判令项瑞海立即向富佳公司返还租赁物；6.判令项瑞海向富佳公司支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年4月14日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为21600元，管理费1500元/月，从2019年4月14日起计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为10800元）。项瑞海反诉诉讼请求：1.确认富佳公司与项瑞海签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；2.判令富佳公司立即向项瑞海退还已付的设施使用费400000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费400000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月11日起算至全部款项退还之日止，暂计至2019年6月2日为39689元）；3.判令富佳公司赔偿项瑞海仓库装修损失80000元；4.判令富佳公司赔偿项瑞海误工损失（从2017年5月11日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月2日为92131.3元）；5.判令富佳公司承担本案诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认富佳公司与项瑞海于2017年5月11日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限项瑞海于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日起计至2020年4月10日止）；三、限项瑞海于判决发生法律效力之日起十日内向富佳公司支付管理费（以500元/月为标准，自2017年11月20日起计至2020年4月10日止）；四、限富佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向项瑞海退还设施使用费349315.07元及利息（以349315.07元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至全部款项返还之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；五、限富佳公司于判决发生法律效力之日起十日内向项瑞海支付装修损失25000元；六、驳回富佳公司的其他诉讼请求；七、驳回项瑞海的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取本诉受理费10280元（富佳公司已预交），由富佳公司负担8670元，由项瑞海负担1610元；减半收取反诉受理费6199.1元（项瑞海已预交），由富佳公司负担5087元，由项瑞海负担1112.1元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初10971号民事判决书。富佳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原判决的第三项，改判项瑞海按照1500元/月的标准支付从2017年11月20日起计至2020年4月10日止的管理费43050元；2.依法撤销原判决的第四项，改判富佳公司仅需退还设施使用费326986.30元并无需支付利息（退还的设施使用费按照年限折旧计算，折旧期限为2017年5月11日起至2020年4月10日止，折旧费用为:500000年÷20年÷365天×1066天＝73013.70元；项瑞海实际缴纳设施使用费400000元，扣减折旧费用后为326986.30元）；3.依法撤销原判决的第五项，改判富佳公司无需支付项瑞海装修损失25000元；4.依法判令一审、二审案件受理费均由项瑞海承担。以上金额合计为395036.30元。事实与理由：一、原审判决认定的设施使用费折旧期限不符合事实。根据项瑞海实际占用商铺及使用商铺的事实，项瑞海从2017年5月11日起接收商铺，至2020年4月10日退还商铺，参与了富佳公司组织的两次营业，直至目前案涉市场仍有租户正在经营，我们也提供了相应的配套设施和管理人员配合其经营，在富佳公司已经尽相应的合同义务的情形下，项瑞海自由经营的行为受其自身的影响，而并非富佳公司的原因，即使商铺空置或者未能持续经营，在其未返还富佳公司的情形下，富佳公司也不能对其进行再利用，相应的市场配套设施仍在持续损耗，况且，富佳公司不同案件的起诉期限也并不一致。因此，法院计算设施使用费折旧费用的时候将期限截止至2019年5月20日没有事实依据。二、原审判决认定富佳公司未履行合同的管理义务，从而酌情降低管理费的计算标准，属于事实认定不清。根据双方的合同约定，结合项瑞海对租赁物的使用情况，富佳公司在市场开业期间均有提供完善的市场管理服务，但是富佳公司的管理范围限于租档口外围及公共区域，对于项瑞海档口内部以及二层的内部区域，富佳公司没有管理的义务，且该区域系项瑞海私人所属范围，富佳公司也无法进行管理。从法院的现场勘查情况来看，档口外围区域及公共区域均整洁有序，而对于项瑞海所属的私人区域，因项瑞海后期未能开业经营，导致货物变质、虫鼠肆虐，但这并非富佳公司过错，也不属于富佳公司的可控范围，不应以此认为富佳公司未履行全面管理的义务。即使法院根据项瑞海的实际使用情况酌情降低管理费标准，也应当结合其经营时间来区分计算，其在项瑞海组织开业期间均进行了正常开业经营，应当按照约定的管理费标准全额支付管理费用。三、原审判决富佳公司需支付项瑞海装修损失25000元，高于市场般标准，不符合公平原则。根据项瑞海的装修情况，其进行的只是简要装修，其主张的装修内容是搭建钢架结构。根据现场勘查情况，该部分钢架结构经过台风等恶劣天气及时间的侵蚀，部分钢结构已经生锈，实际上已经大大降低了其价值，按照年限折旧，结合市场钢板结构搭建的成本费用，项瑞海主张的装修总额不符合其装修年限及现状，原审法院依此主张判令富佳公司支付其装修损失不符合公平原则。四、原审判决富佳公司需承担本诉案件受理费10280元，反诉案件受理费5087元，不符合审判原则，责任比例分配不公。根据双方诉请及判决情况，原审法院分配案件受理费的承担时有失偏颇，项瑞海存在根本违约的事实，对于案涉纠纷应当承担更多责任，原审法院违背审判原则，一味地根据合同无效的过错责任来区分计算案件受理费没有法律依据，应当依法重新分配。项瑞海未在法定期限内向本院提交书面答辩状。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：一、富佳公司应退还设施使用费是多少，以及应否支付设施使用费利息；二、富佳公司应否退还装修损失；三、富佳公司就项瑞海支付管理费的标准提出的异议能否成立。对于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁及管理合同》无效，富佳公司依据该合同收取的设施使用费亦应相应返还。关于折算时间，结合富佳公司提起原审诉讼时已要求终止与项瑞海的租赁关系以及原审法院现场勘查的情况，设施使用费从项瑞海占有使用案涉仓库时折算至富佳公司提起原审诉讼之日并无不当。本院对富佳公司就设施使用费提出的上诉主张不予支持。关于利息，富佳公司与项瑞海之间的租赁合同归于无效，富佳公司基于无效合同占用设施使用费，应当向项瑞海支付利息。原审法院处理正确，本院予以维持。对于焦点二。关于装修损失费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，原审法院根据双方对于合同无效均存在过错，酌定富佳公司向项瑞海赔偿装修损失费，并无不当，本院予以维持。对于焦点三。案涉《租赁及管理合同》约定每间仓库收取卫生、安保等物业管理费每月1500元，但原审法院的现场勘验情况反映富佳公司未能提供完全的管理服务，故不应参照合同约定的收费标准判令项瑞海向富佳公司支付管理费。结合东莞市物业管理服务费政府指导价，本院认为原审判决将管理费调整至每间每月500元并无不当，对富佳公司就此提出的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，富佳公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7225.54元，由东莞市富佳市*经营管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年九月十四日书记员  谢爱玲