河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3508号 上诉人（原审第三人）：王某，女，1973年2月8日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：张兴伟，河北道申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李某，女，1970年8月28日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：米毅、刘玉梅，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某，男，1969年5月12日出生，汉族，现住邯郸市复兴区。 原审第三人：中国XX银行股份有限公司邯郸市分公司，住所地邯郸市。 负责人：陈某，该分行行长。 委托诉讼代理人：霍双林，河北冀隆律师事务所律师。 上诉人王某因与被上诉人李某、张某及原审第三人中国XX银行股份有限公司邯郸市分公司（以下简称XX银行邯郸分公司）确认合同无效纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人张兴伟，被上诉人李某及其委托诉讼代理人米毅、刘玉梅，被上诉人张某，原审第三人XX银行邯郸分公司的委托诉讼代理人霍双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回李某的诉讼请求，确认王某与张某签订的《邯郸市存量房买卖合同》有效；二、由李某承担本案一、二审的全部诉讼费用及其他必要费用。事实和理由：1、王某与张某存在真实的房屋买卖关系。案涉房屋评估价值是80万元，成交价值79万，王某在签订合同当天2018年3月30日就首付了27万，该27万是王某借闫某的，给闫某打了借条，剩余房款52万元通过XX银行邯郸分公司贷款也予以支付，张某已全额收到房款79万元，至今王某独自每月偿还银行贷款利息3360多元。无论在买卖流程、贷款方式、还款流水均可证实案涉房屋买卖的真实合法性。张某收到79万房款后，替王某归还闫某的27万借款，原因是在双方签订买卖合同之前的2018年1月至2018年3月期间，张某于2018年2月13日向王某借款10万元，又用王某的资质办理网贷18万余元，张某替还闫某的27万元，是张某偿还对王某的欠款，合理合法，也印证了房屋买卖合同是真实有效的。2、王某购买房屋的行为属于善意取得。王某和张某原系男女朋友关系，张某将其与前妻李某于2015年1月15号签订的离婚协议书原件交予王某，协议上明确载明张某和李某共有三套房屋，案涉房屋归张某所有，其他两套归李某所有，财产分配合情合理，王某根本不知道张某与李某后来签订的所谓离婚补充协议，王某完全有理由相信案涉房产归张某个人所有，张某对此也予以认同，在王某不知情的情况下何来恶意串通？3、张某对案涉房屋有独立的处分权。张某与李某于2015年1月15号签订的离婚协议书已在民政部门备案登记，具有公示效力，案涉房产归张某独自所有，可对抗之后张某和李某签订的任何协议。张某完全有权利独自处分案涉房产，不会损害其他人的利益。4、张某与李某之间存在恶意串通。在王某取得案涉房产之后，因房贷压力巨大，王某想将该房屋出售，此时张某想保住此房屋，于是便和其前妻李某签订了所谓的离婚补充协议，以阻止王某出售房屋。尽管补充协议落款日期是2015年5月16日，但实际签订日期则是在2019年王某想出售案涉房屋时，王某请求对离婚补充协议的书写时间进行司法鉴定，并追究其法律责任。5、一审认定王某未对案涉房屋占有使用，不符合交易习惯是错误的。当时王某和张某系男女朋友关系，考虑到住房人是张某的亲人，且王某有住的地方，就没有要求腾房，合情合理，不能依据未在案涉房屋中及时居住来否定买卖关系的成立；张某陈述签订房屋买卖合同是为了获得银行贷款，只是其单方陈述，无任何证据支持，即便其本人是为了获得银行贷款，也与王某无任何关系，王某用合法的房屋抵押贷款符合法律规定，况且张某已经获得了79万元房款，王某已经按照协议将合同履行完毕，银行利息也一直由王某支付，没有任何违法违规之处；张某对案涉房屋拥有独自的产权，有离婚协议和房产证（房产证上载明张某系独自产权人）为证，不知一审法院认定张某无权签订买卖合同的依据何在？6、一审法官在开庭时违背中立原则，明显偏袒李某。一审庭审时，在王某出示与张某签订的房屋买卖协议及付房款79万时，本来李某对这两份证据没有异议，但主审法官两三次提示李某，在其诱导之下，被李某便改口说有异议，这是庭审笔录中李某原来记录是无异议，在庭后又改为有异议的原因。7、一审程序错误，李某不是本案适格原告，邯郸市不动产中心已为王某颁发不动产证书，要确认合同无效，应提起行政诉讼。请求二审法院依据事实和法律，驳回李某的所有诉请。 李某答辩称，1、张某与王某之间的案涉房屋买卖是有目的性的虚假交易，不能认定为真实的交易关系。首先，张某在与李某离婚后，张某和王某就是男女朋友关系，两人一直是同居状态，有特殊关系在前，且双方在同居之前就一起做过生意，故双方的转账行为更多的是基于生意上和共同生活期间的来往转账，不能证明是给付的房屋首付款，房款79万元也并不是张某一个人所用。其次，房屋买卖合同签订时间为2018年3月份，而在2018年5月李某仍旧照常按《离婚补充协议》的约定，给张某XX卡打钱偿还房贷，这充分说明双方一直在严格履行离婚补充协议的约定，该转账还贷行为和离婚补充协议的签订时间可以相互印证。最后，张某父母和儿子现在依旧在案涉房屋居住生活，也能够证实该房屋在离婚时就已经协商好归儿子张博所有的。张某和王某针对案涉房屋的交易行为只是为了缓解其生活中难处而形成的，并非真实的交易行为。2、涉案房屋系张某与李某婚姻存续期间夫妻共有财产，张某私自转让该房屋，属于无权处分，不符合善意取得的构成要件，依法应认定交易行为无效。张某和王某两人之间除了同居关系之外，也有生意上的钱款往来，双方来往账目频繁，不能证明房款就是张某一人所用，两人同居时间长久，不可能不知道该房屋的状态。故双方的交易行为并不能满足善意取得的要求，依法应认定为无效交易行为。3、对上诉错误观点的反驳。首先，上诉状所述张某对案涉房屋有独立的处分权问题。该房屋是张某和李某婚姻存续期所购买，首付款也由李某的家人出资。其次，上诉状称张某与李某存在恶意串通的观点，纯属其恶意中伤，李某提供的付款证明和转账流水可以充分证明李某一直在履行离婚补充协议，如果不是儿子说有陌生人去看房子，李某仍然被蒙在鼓里，如果说有恶意串通，这显然是张某和王某恶意串通。最后，一审庭审中，李某对房屋买卖协议的真实性没有异议，但对证明目的有异议，法官询问是有无异议是正常的履职行为，何来偏袒之说？案涉房屋属于张某和李某的共有财产，离婚补充协议也是双方签署的，张某和王某的交易行为侵害了李某的合法权益，李某的原告主体身份当然适格。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回王某的上诉请求。 张某答辩称，案涉房屋过给王某后，XX银行的贷款基本是我一直在还，一共还了15万元左右。买卖合同是真实的，当时首付款27万元从中介公司员工闫某那里借的，打到王某卡上，借条也是王某签署的，剩下的52万元是从XX银行贷的，这52万元我做生意用了。离婚补充协议是我本人签字的，是离婚后签署的，具体日期记不清了，不是后补的，也没有和李某串通。 XX银行答辩称，对王某的上诉请求认可，应改判驳回李某的诉讼请求。1、王某购买房屋符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得物权条件，同时，根据《婚姻法》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。2、XX银行在发放贷款时不存在过错。张某提供的离婚协议书约定涉案房产归张某所有，张某将涉案房产转让给王某，并办理了过户手续，王某将涉案房产作抵押向XX银行办理了抵押贷款，并做了抵押权登记。王某系房屋的产权人，享有完全的处分权，其设定抵押没有任何瑕疵。3、即使买卖合同无效，也不影响XX银行与王某签订的《个人购房借款及担保合同》的效力。XX银行对涉案房产享有抵押权，符合善意取得物权的条件，若取消抵押权，必须先消灭主债务。4、在本案中，王某不存在恶意串通，反而是张某与其前妻李某存在恶意串通，损害王某和XX银行的合法利益。 李某向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告与第三人之间的房屋交易合同无效（该房屋位于邯郸市丛台区）；2、本案诉讼费用、保全费等诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2009年8月26日登记结婚，于2015年1月5日在邯郸市复兴区民政局登记离婚，离婚时双方约定邯郸市某小区1号楼2单元903号房产即本案案涉案房产归被告张某所有。2015年5月16日，原、被告在离婚后就案涉房产达成补充协议，约定案涉房产属原、被告双方共同所有，贷款由原、被告双方共同偿还。同时原、被告约定将案涉房产赠予婚生子张博所有，任何一方不得将案涉房产买卖、抵押、租赁。后案涉房产登记在被告张某名下，并办理了房产证。2018年3月30日，被告张某为获取银行贷款与第三人王某签订《邯郸市存量房买卖合同》，约定被告张某以79万元的价格将案涉房产出卖给第三人王某。同日，第三人王某与第三人XX邯郸分公司签订《个人购房借款及担保合同》、《邯郸市房地产抵押合同》，第三人王某将案涉房产作为抵押物向第三人XX邯郸分公司贷款52万元。第三人XX邯郸分公司已按合同约定履行放款义务，第三人王某现已取得案涉房产房产证。现涉案房产始终由被告张某母亲及其与原告的婚生子张博占有、使用。 一审另查明，被告张某与第三人王某系男女朋友关系。 一审法院认为，真实、合法的房屋买卖合同受法律保护。第三人王某在与被告签订《邯郸市存量房买卖合同》和给付购房款后，并未对案涉房产占有使用，不符合一般房屋买卖的交易习惯，且根据被告张某的当庭陈述，被告张某与第三人王某签订的《邯郸市存量房买卖合同》就是为了获取银行贷款，故不能认定被告张某与第三人王某就案涉房产存在真实的买卖行为。被告张某在明知案涉房产无权买卖的情况下，与第三人签订《邯郸市存量房买卖合同》，损害了原告的合法权益，应属无效。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，判决：被告张某与第三人王某于2018年3月30日就邯郸市某小区1号楼2单元903号房产签订《邯郸市存量房买卖合同》无效。 一审案件受理费50元，减半收取25元，诉讼保全费4470元，共计4495元，由张某负担。 二审期间，上诉人王某又提交如下证据： 一、证据七份，包括银行转账、张某出具的证明、王某网贷资料，证明张某在案涉房屋买卖之前向王某借款28万左右的事实。银行转账凭证证实王某2018年2月13日以转账形式借给张某10万元。张某2018年至2019年给王某出具的借据，载明因缺乏资金用王某资质办理网贷。张某2020年5月28日给王某出具的证明一份，证明内容：1、案涉房屋52万元加上王某转款10万元，共计62万元由张某使用。2、王某不知道张某、李某签署的协议，都是张某一人所为，如出现任何法律后果，与王某无任何关系。王某书写的购房首付情况说明一份，证实王某购买案涉房屋时向闫某借款27万元用于缴纳首付款，闫斌一次性将钱转给王某，王某转给张某。王某书写的网贷明细一份，期间是2018年1月至2018年3月，证明张某以王某办理网贷28万元，实际由张某使用。办理网贷资料两份，证明王某办理网贷的事实。 二、闫某证明一份，证明王某向闫某借款27万元的事实，用于缴纳涉案房屋首付款。 三、还房贷明细一份，证明涉案房屋的XX银行贷款都是王某每月还款3649.16元。 李某对上述证据的质证意见：王某二审提交的证据都是在一审判决之前，不属于新证据，不予质证。 张某的质证意见：证据一，在房屋过户之前，我只欠王某10万元，王某所说欠28万元不真实。证据二，闫某是中介的人，开始给我找了一个买房人，过户后可以给我办贷款，因为费用高没有办。我认识王某后，了解到王某名下有10万元左右的网贷，可能办不了贷款，闫某说可以，之后我就和王某签署了房屋买卖合同，在XX银行办理贷款时被卡了，中介公司的小冀和闫某借给我们10万元，让先把网贷还清，还完网贷后XX银行才给办理了贷款。闫某出具的证明是真实的。证据三，刚开始时因我收入少，是王某还的房贷。李某知道这件事之后，把我们在陶一矿的房子卖了，给了我4万元用于还房贷，之后又卖掉了我名下两辆车用于还房贷，到现在房贷一直是我在还。还贷款的方式是我每个月给王某微信转账，大概有15万元左右，让王某还。 XX银行的质证意见：对证据的真实性无异议，认可王某提交的证据。 二审查明，一审中张某主张为获取银行贷款才与王某签订案涉房产买卖合同，王某并不认可，张某也未提供其他证据予以证实，本院对此不予认定。 二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是张某与王某签订的房屋买卖合同的效力问题。根据审理查明的事实，张某与李某在婚姻登记机关备案的离婚协议中约定案涉房产归张某所有，且案涉房产的产权证书也登记在张某个人名下，本案审理过程中，张某明确表示王某不知道离婚补充协议的存在，张某与王某签订房屋买卖合同后，王某按约支付了全部房款，办理了房产过户手续，李某以恶意串通为由主张张某与王某所签房屋买卖合同无效，并未提交相应证据予以证明，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一审法院以张某明知无权处分案涉房产仍签订合同为由认定本案房屋买卖合同无效，并无法律依据。一审法院认为王某未对案涉房产占有使用，不符合一般房屋买卖的交易习惯，据此认定张某与王某不存在真实的买卖关系，理由亦不充分，本院均不予支持。 综上所述，王某的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市复兴区人民法院（2020）冀0404民初337号民事判决； 二、驳回李某的诉讼请求。 一审案件受理费25元，诉讼保全费4470元，二审案件受理费80元，均由李某负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国华 审判员  李忠军 审判员  武运红 二〇二〇年九月二十五日 书记员  高 辰 ——