云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1986号上诉人（原审被告）：昭通鸿卓房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600584835895Q，住所地：云南省昭通市昭阳区守望乡甘河村**（原昭通师专南校区）。法定代表人：李静，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘启莲，女，1965年10月25日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司（以下简称鸿卓房产公司）因与被上诉人刘启莲商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。鸿卓房产公司上诉请求：撤销一审判决，重新认定双方违约期限及违约金；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决对本案基本事实认定存在错误，导致适用法律失当，判决错误。一、一审判决证据采信问题。被上诉人提交的所谓“昭通鸿卓公司公告复印件”，在庭审质证过程中，上诉人已经明确表示这是一份极为模糊的照片打印件并非原件，不符合证据要求，证据内容并非所谓的“公告”，上诉人从未向被上诉人发出过该通知。而一审法庭却在被上诉人无法拿出原件，且与被上诉人陈述相矛盾的情况下，对该证据予以采信，完全无视《民事诉讼法》第七十条关于证据应当提交原件的规定。相反，上诉人在一审中向法庭提交了被上诉人于2018年9月30日出具的书面《接房声明》，在该声明中被上诉人明确了2018年9月30日交付房屋有效。但一审判决却简单以不能证明被上诉人的接房时间为由不予采信。二、关于事实认定：1.一审采信了被上诉人无法提交原件的证据，并据此认定上诉人于2018年10月13日公告通知业主交回房屋钥匙，因此房屋不具备交付条件，这一认定与事实相去甚远。上诉人未向被上诉人发出过该通知或所谓的“公告”：并且在被上诉人所称的“公告”之后也没有任何业主交回过钥匙，同时与本案一同起诉的50余件相似案件中，就有业主是在2018年10月13日当天接房的，从2018年9月30日至今，已经有大量业主陆续接房、装修、入住，这些事实都与一审认定的事实相矛盾。2.一审判决认定上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》合法有效，但却只选择性的认定了对被上诉人有利的条款，全然不顾被上诉人应当履行的义务和合同中对房屋交付的约定。双方在合同中明确约定了“甲方以公告形式通知乙方办理交接手续，并且双方同意按公告交房时间视为乙方接收所购商品房”，一审判决完全忽略了这一约定，认为上诉人交付的房屋还不具备交房条件。3.本案的事实是，上诉人于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了公告通知业主于2018年9月30日接收房屋。但被上诉人在接房过程中以物管费和配套费用过高而拒绝缴纳、拒绝接房。温泉静园小区从公告之日起，一直在正常办理接房手续。被上诉人一直没有接房的原因在于被上诉人本身，结合本案中双方合同的约定，交付房屋的时间应当以合同约定的公告时间确定为2018年9月30日。按照一审判决的逻辑，被上诉人如果一直不办理接房手续，那么每天50元的违约金要计付到何时为止。三、关于法律适用。在上诉人与被上诉人明确约定了以公告时间为房屋交付时间的前提下，一审判决违约金要支付到交房之日止，忽略了被上诉人无理取闹拒绝接房的前提，违背了合同法公平公正的基本原则。本案中，上诉人逾期交付房屋的原因涉及了政府的管理行为、征地补偿原因以及资金未能及时到位等，既非上诉人的本意，上诉人也未在逾期交付中获取过利益。一审判决的违约金过高，不但给上诉人造成了极大的支付压力，也不利于双方矛盾纠纷的解决。综上所述，一审判决对证据采信、事实认定、适用法律均有错误。请求二审人民法院综合本案的事实和证据，结合本案的实际情况，依法予以改判。被上诉人刘启莲未作二审答辩。刘启莲向一审法院起诉请求：依法判决鸿卓房产公司支付刘启莲延迟交房违约金及面积补差费用27686元（其中：违约金25650元，面积补差费2036元），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月31日，刘启莲与鸿卓房产公司签订《商品房购销合同》，约定刘启莲向鸿卓房产公司购买位于昭通市昭阳区房屋，该商品房的面积为115.96平方米，总价款为人民币393448.00元。《商品房购销合同》第五条约定：面积误差的处理：（二）合同约定的建筑面积与产权登记的建筑面积有误差时，按产权登记面积结算购房价款，该商品房约定单价不变，总房价款按产权登记建筑面积乘以单价计算，实行多退少补。第七条约定：甲方（鸿卓房产公司）应于2017年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（刘启莲）。第九条约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［一］、［二］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列［3］种约定承担违约责任。3.乙方有权解除合同。合同解除的，甲方应按乙方已付房款的1%向乙方支付违约金。继续履行合同的，甲方每逾期一天按每天50元向乙方支付违约金。二、如因政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候不可抗力等因素，造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房之日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。”第十条约定：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按实际交接时间次日起计收乙方的物业管理费。2017年5月31日，鸿卓房产公司将上述合同进行了登记备案，合同登记号为（ＺＴ2017053103288），并明确记载房屋建筑面积为115.96平方米。刘启莲于2017年5月31日向被告鸿卓房产公司缴纳了购房首付款人民币83448.00元，其余房款向中国工商银行昭通牡丹支行贷款支付。2018年9月29日，鸿卓房产公司在《昭通日报》刊登交房公告，告知“温泉静园”商品房业主集中交房时间为2018年9月30日，刘启莲在接房申明中签名并捺印。2018年10月13日，鸿卓房产公司向业主发出公告，按相关部门要求对“温泉静园”小区项目进行建设工程整改，未实际向刘启莲交付房屋。2019年2月25日，刘启莲向鸿卓房产公司缴纳了维修基金、配套费、面积补差费并向物管公司缴纳物管费等费用后，鸿卓房产公司将上述商品房交付给刘启莲，共延迟交房513天。原审法院认为，本案中，刘启莲与鸿卓房产公司于2017年5月31日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，双方均应自觉履行。鸿卓房产公司未按合同约定的交房时间2017年10月1日向刘启莲交付房屋，已构成违约，鸿卓房产公司应当按照双方约定的标准每天50元，向刘启莲支付违约金。故对刘启莲要求鸿卓房产公司支付延迟交付违约金25650元（50元／天×513天）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对刘启莲要求鸿卓房产公司支付面积补差费用2036元的诉讼请求，根据双方合同约定，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款，该房屋产权证尚未办理，不能确定产权登记的房屋面积是多少，故对刘启莲的该请求，不予评判。刘启莲可在办理房屋产权证后，根据实际情况，另案主张权利。对鸿卓房产公司的答辩主张，依法不能成立，不予支持。据此判决：一、被告昭通鸿卓房地产开发有限公司于本判决生效十日内向原告刘启莲支付自2017年10月1日起至2019年2月25日止的逾期交房违约金人民币25650元；二、驳回原告刘启莲的其他诉讼请求。案件受理费492元,由原告刘启莲负担50元，由被告昭通鸿卓房地产开发有限公司负担442元。二审中，鸿卓房产公司对一审判决认定鸿卓房产公司于2018年10月13日向业主发出公告，按相关部门要求对“温泉静园”小区项目进行建设工程整改，房屋不具备交付条件的事实有异议，对一审判决认定的其余事实，双方当事人未提出异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳当事人的上诉主张，本案的争议焦点是：一审判决由鸿卓房产公司向刘启莲支付逾期交房违约金25650元是否合法恰当。本院认为，刘启莲与鸿卓房产公司于2017年5月31日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于双方当事人对《商品房购销合同》的履行情况，首先，关于付款问题，刘启莲于按照合同约定的付款方式，于签订合同的当日，即2017年5月31日向鸿卓房产公司支付了购房首付款83448元，剩余房款310000元刘启莲向银行贷款支付给鸿卓房产公司，鸿卓房产公司对刘启莲已付清购房款的事实未提出异议，故刘启莲履行支付购房款的义务未违反合同约定。其次，关于交房问题，合同约定鸿卓房产公司应于2017年10月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的案涉房屋交付给刘启莲。鸿卓房产公司虽于2018年9月29日在《昭通日报》刊登了《交房公告》，告知“温泉静园”商品房集中交房时间为2018年9月30日，刘启莲在《接房申明》中签了名，但鸿卓房产公司又于2018年10月13日通知业主，因“温泉静园”小区项目未经综合验收，相关部门要求该公司进行建设工程整改，并将已交付到业主手中的房屋及钥匙收回。鸿卓房产公司否认其于2018年10月13日通知业主收回房屋及钥匙之事，但在昭通市昭阳区销售合同纠纷一案所作出的（2019）云0602民初4258号民事判决中，确认了“2018年10月13日，鸿卓房产公司发出通知称因有关单位要求鸿卓公司进行建设工程整改，将交付到业主手中的钥匙收回”的事实，对该事实鸿卓房产公司并未提起上诉，本院在对该案所作出的（2019）云06民终2424号生效民事判决书中确认了该事实。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款（六）项及第二款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。因鸿卓房产公司不能向本院提交证据来推翻以上事实，故对鸿卓房产公司关于2018年10月13日其未通知业主收回房屋及钥匙的上诉理由，本院不予采纳，对2018年10月13日案涉商品房尚不具备交房条件的事实，本院予以确认。关于刘启莲接收案涉房屋的时间，在鸿卓房产公司向刘启莲收取配套设施费及办证测绘工本费的收款收据上虽未载明收款时间，但根据鸿卓房产公司于2019年2月25日向刘启莲收取维修基金的凭条，结合业主在接房时应当付清配套设施费及维修基金等费用的交易习惯，能够认定刘启莲实际接房时间是2019年2月25日。因鸿卓房产公司未在合同约定的2017年10月1日之前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的案涉房屋交付给刘启莲，鸿卓房产公司逾期交房的行为已构成违约，对刘启莲主张由鸿卓房产公司支付2017年10月1日至2019年2月25日期间共计513天的违约金的诉讼请求，本院应予支持。关于双方约定的违约金是否过高的问题，合同约定逾期交房的，每逾期一天按每天50元支付违约金，按照刘启莲已经支付的购房款393448元计算，每天50元的违约金并不过高，一审判决按照每天50元计算，由鸿卓房产公司向刘启莲支付513天的违约金共计25650元并无不当，本院应予维持。鸿卓房产公司关于一审判决违约金过高的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，鸿卓房产公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费492元，由上诉人昭通鸿卓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王宇波审判员  杨胜洪审判员  陈贵琼二〇二〇年九月二十五日书记员  邢 璠