浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初3985号 原告（反诉被告）：张从领，女，1976年9月24日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告（反诉原告）：周梦婕，女，1995年11月27日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告张从领因与被告周梦婕不当得利纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年6月5日受理后，被告周梦婕提起反诉，本院一并受理，由审判员陈前独任审判，于2020年7月22日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）张从领、被告（反诉原告）周梦婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张从领起诉称，被告周梦婕于2019年7月25日-2019年7月26日间多次联系要求与其合租×幢×室。原因与其合租的朋友招不到学生退租，被告一个人无力承担房租，前期投入近万的维修装修费用就会全部损失。出于同情和孩子小升初家教实际需要，我勉强同意与其合租。2019年7月28日被告要求原告只能二选一，要么选择每个月承担房租1000元，要么承担房租800元及全部水电费。我选择了承担房租800元和负责全部水电费。2019年7月29日被告又要求原告支付房租900元外加负担全部水电费。后原告要求被告承担一半水电，被告接受不了，认为从被告的角度算肯定是亏了。入住后原告发现房屋无法正常使用：没有窗帘，没有空调风扇（只有被告使用的区域有空调），地漏没有，阀门失灵，两卫生间的马桶一个勉强可以使用，一个根本没法正常使用，台盆漏水等情况。原告要求被告承担维修费用或者平摊费用，被告拒绝。考虑到几个孩子和被告十几个学生和家长会给邻居造成影响，原告购置了1700元的冷风扇，大量的迪士尼地垫。考虑到人多用水量大，漏水和卫生间没有挡水条等会影响楼下邻居，原告便淘宝购置了地漏。被告坚持认为自己都够用了，费用得由原告承担。2019年9月1日原告提出退租，但被告认为各自去找要租的人，一旦找到的话被告才将那份房租转给原告。被告既不与原告签订合同，亦不让原告退租，更不告知原告房东的信息和联系方式。原告不得已提出为避免矛盾升级或增加新的矛盾，提出如下建议：如果就那间杂房和靠阳台的房间租与原告,一个卫生间，看看多少费用合适，共用容易产生矛盾，水电费被告平常是多少，多出来的部分原告支付。被告的房间与其朋友出租共用，卫生各管各。如果方案行的话，费用分担再重新协商。原告不使用被告前期投入的任何物品和设施。被告坚持按照其强加给原告的条款，分开使用可以,但被告家长必须使用原告卫生间，理由是被告家长进出会影响被告正常上课。原告退步要求被告可以使用，当需承担至少四分之一的清洁时间，被告拒绝。原告再次强烈要求退出，被告仍然坚持等找到合适租赁者才退房租给原告。原告出于人性、尊重和理解被告家长，从未将卫生间关闭，还在众多家长无凳子休息的情况下拿出新购买的爬爬垫供其休息。但被告某个别家长扭曲事实，告诉被告母亲，原告欺负被告，不让被告家长坐凳子。被告母亲出言不逊，和暴力干扰学习的事情发生。后来被告父母认为原告不像是会做出这种行为的人，专门守候上门道歉和了解情况，并再三告知保密,原告坚持二老告知被告事实。原告于9月下旬就搬离了该出租屋，将一间房屋以500元每月出租给约定兼职的陆老师。但被告拒绝租客入住，还要求其搬离，甚至搬出房东不让转租要求。继而，被告还要求原告支付搬离后的全部水电费被拒后，转而向陆老师收取。陆老师告知原告并退租。期间原告不想被被告家长误解，遂向其家长说出实情，与被告是合租关系，区域分清楚，房租每月1400元，被告仅仅承担500元,并未承担其他任何费用，特别是水电费。2019年10月12日被告声称最初就让原告搬走，最开始就说过不能分租给别人，还声称原告现在靠这边赚钱了。原告便告知房东既然被告不支付水电费，也不协商退租和赔偿，只能将原告区域的卫生间关闭，将原告自己维修好的卫生设施恢复其原状。并在原告隔断玻璃门上列出被告支出房租500元，水电0元，原告支出900元，水电全部;并请告知被告母亲的那位家长，请当众再告知其他家长原告拿走了凳子，不让家长坐的这一句话。以及由于被告未支付水电费，请家长勿用水电。2019年11月16日房东建群退房，合同签订者并非被告朋友，而是原告同事毛老师。被告与毛老师、房东解除租赁合同后，被告要求原告报警到派出所调解，并声称原告走法律途径一定败诉，还要原告准备好5000元钱。被告父母不久便到社区告知工作人员，原告不让其使用水电，不让其使用卫生间等断章取义的言论。鉴于被告与其母亲的种种行为，严重伤害原告和孩子，内心一直非常痛苦和难过，在疫情期间还是再给她了一次机会，如果她有良知，有所悔悟的话，也不想这么丢人的小事还要到法院起诉。当时由于流动资金有限，可支配的余额不多，希望被告退还租金用于捐赠支援武汉。被告要求原告写下字据，或者由被告捐赠截图给原告，被告仍然各种理由拒不退还房租。这也是原告下定决心走法律途径维护权益的重要原因。故原告诉请判令：一、要求被告周梦婕退还不当得利的2019年7月29日至2019年9月29日房租900元，水电60元，共计960元；二、赔偿原告配钥匙的8元钱，购买马桶的688元（扣除300元）、安装拆除费30元、地漏54元，玻璃隔断1000元，车库门锁28元；三、退还原告搬离之日起的房租9000元。 被告周梦婕答辩称，1、双方确实存在房屋租赁关系，约定了租金900元/月及租期，但并未签订书面的租赁合同。原告诉讼请求第一条主张要求返还7月29日至9月29日两个月的租金，是明显不合理的。原告租赁并实际使用了房屋，理应支付相应的房租，不存在不当得利等返还的情形；2、原告主张的诉请第二条主张的钥匙马桶玻璃隔断等费用，如属于自行装修的范畴那么理应由原告自行承担相应的费用，且被告事先并不同意进行隔断，原告的行为是否存在违约的情况，被告是持保留态度的；如属于修理的范畴那么由谁损坏就由谁来进行维修，如不能确定的再协商解决，但原告自行决定购买马桶进行更换，被告认为也不应当承担相应的费用；3、针对被告主张的租金退还，应当按照实际已经支付的租金，扣除实际承租的费用，被告认为应当退还的租金为7200元；4、原告提前退租属于违约，原告的一些侵权行为，造成被告严重损失，被告也另行提起了反诉，故原告也应当承担相应的违约及赔偿责任。 反诉原告周梦婕起诉称，双方于2019年7月29日租房，但张从领未经周梦婕同意在租房期间：1.私自隔间，占据了实际使用面积的三分之二；2.打扰周梦婕的学生家长，要求家长不要来，不让家长使用凳子；3.在周梦婕被迫支付350元马桶费用后仍将厕所锁死，另一个马桶水管拔出；4.将房子停水停电；5.疫情期间声称向武汉捐款要求周梦婕将剩余房租退还，在周梦婕痛快答应之后又反口，罔顾事实；6.在租房期间，周梦婕多次要求与张从领签订合同，张从领始终拒绝，多次变卦;7.张从领私自将房子租给外地来嘉兴打工的便利店男子，罔顾周梦婕的人身安全；8.多次出言恐吓周梦婕及勒索；9.张从领没有正当职业，靠勒索为生，此条事实可从警察局，物业，居委会，法院等多种渠道取证!为维护我的合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持我的请求。故反诉原告诉请判令：一、判令张从领支付，因张从领女士造成的损失房租违约金1400元，中介1400元，共2800元；二、判令张从领返还，打扰周梦婕女士正常上课而被迫支付的350元（即马桶费）；三、判令张从领赔偿，因张从领女士造成的盈利性损失8750元与到期学员都放弃续费，抵消房租7200元；四、判令张从领支付，水电费151元；五、判令张从领向全体武汉人民书面道歉。 反诉被告张从领答辩称，反诉理由无理无据，反诉原告说的不是事实，我多次要求与反诉原告签订合同，多次强调租金及水电费不合理，去过社区的老娘舅处协商，双方说法不一致，马桶费是她爸妈硬塞给我300元。对于诉讼请求1不认可，是她与中介、房东的关系，与我无关；对于诉讼请求2，认为没有打扰过反诉原告正常上课；对于诉讼请求3，认为不是因为我的行为导致她的到期学员都放弃续费；对于诉讼请求4，水电费151元要我付没依据；对于诉讼请求5，觉得很荒谬。 针对自己的主张，张从领向本院提供了以下证据： 1.与被告周梦婕、房东、退租群的微信聊天记录一组，证明原告多次要求与被告周梦婕签订合同，但被告不同意；以及多次强调房租、水电费的分担方式不合理；以及马桶的安装与隔断的安装等问题； 2.与案外人的聊天记录一组，证明2019年7月原告已经租到校舍，是由于被告一直不肯退租。 3.与房东的聊天记录一组，证明被告让我转租时，我已经告知房东做隔断，被告干预我转租等事实。 周梦婕质证认为，对被告的证据1，认为聊天记录真实，但聊天记录有截取，对原告的说法不认同，认为外面的马桶是由于原告才损坏的，理应由原告修理，至于装修方面，我是不同意的；对证据2、3，认为与本案无关。 针对自己的抗辩及主张，周梦婕向本院提供如下证据： 1.与张从领聊天记录一组，证明曾明确告知原告不租，希望她找地方搬走，以及马桶的问题，并且本人想签订合同，是张从领不同意； 2.与便利店员工的聊天记录及转账记录各一份，证明原告应付水电费151元。 3.转账记录、退租群内聊天记录各一份，证明被告向原告支付一年房租10800元，实际被告租赁期为四个月，即从2019年7月29日至2019年11月29日。 4.照片、与学生家长微信聊天记录及转账记录各一份，证明张从领将厕所门锁住，一个厕所的管道剪除，导致我无法营业以及造成我经营损失。 5．租房合同及与房东聊天记录各一份，证明由于张从领的行为导致我向房东支付了违约金1400元，以及我当时向中介支付了1400，故张从领需要向我赔偿2800元。 张从领质证认为，对周梦婕的证据1-5，认为与本案无关。 本院认证如下：原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据2，与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据3，能够反映客观事实，本院予以认定。被告提供的证据1、2、3，能够反映客观事实，本院予以认定；对于证据4，对其中照片的真实性予以认可，与学生家长微信聊天记录及转账记录与本案缺乏关联性，且真实性难以核实，本院不予认定；证据5，租房合同真实性予以认定，与房东的聊天记录真实性难以核实，本院不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2019年7月29日，周梦婕将其租赁来的×幢×室转租给张从领，由张从领承担每月房租900元及水电费。双方之间关于租房事宜的沟通均通过微信方式，并未签订书面合同。2019年8月7日，张从领向周梦婕转账支付了10800元，备注：×苑×-×一年房租，2019年7月29日开始。租赁期间，张从领购买了马桶、地漏等。双方在合租过程中产生矛盾，于2019年9月-2019年10月期间商议退租事宜，但均未达成一致意见。后张从领将房屋租给了陆某。2019年11月，周梦婕向陆某收取了水电费。 2019年11月16日，张从领、周梦婕、谷某（微信名××，实际为×幢×室的房东）、毛某（微信名××），成立了微信群聊名为“退租×苑×/×”,群内房东发言：今天确定退租，按合同规定提前15天。随后，周梦婕、毛某均表示同意。2019年12月1日，房东发微信给张从领：“×苑你搬走东西了哇？好了放钥匙在×苑门口的××房产吧。”张从领回复：“还没，这几天没时间过去，我星期二去，周一要去建设局办事。” 本院认为，原、被告之间实因租赁合同产生纠纷，故本案案由因为房屋租赁合同纠纷。关于租赁关系何时解除的问题。周梦婕、毛某、房东确定退租时间即2019年11月29日。2019年9月至10月期间，张从领、周梦婕因退租发生争议，但并未达成一致意见，而后张从领又将该房屋转租给了案外人陆某，该转租行为可视为系张从领仍实际占用该房屋，只是换了一种使用方式，合同并未终止。从退租群及张从领与房东的聊天记录可知张从领实际腾退的时间应在2019年11月底至12月初，故本院确定张从领、周梦婕房屋租赁关系解除的时间为2019年11月29日。故租赁期为2019年7月29日至2019年11月29日。庭审中，周梦婕认可张从领实际租赁4个月，表示愿意退还剩余租金即7200元，本院予以照准。关于张从领要求周梦婕退还2019年7月29日至2019年9月29日期间的房租900元及水电费60元的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。对于张从领要求周梦婕赔偿配钥匙，购买马桶、安装拆除费、地漏、玻璃隔断、车库门锁等相关费用，双方之间没有约定，且购置上述物品均为满足张从领租赁期间的实际需要，故对该项诉讼请求，本院不予支持。周梦婕反诉要求张从领支付水电费151的诉讼请求，本院认为，周梦婕提供的证据不足以证明实际发生的水电费用，且其已向案外人陆某收取了水电费，故对该项诉讼本院不予支持。关于赔偿其租房违约金、中介费用的诉请，本院认为，该损失与张从领退租行为缺乏关联性，周梦婕仍可以继续租赁该房屋，故本院不予支持。关于周梦婕反诉要求张从领赔偿其盈利性损失与到期学员放弃续费的诉请，周梦婕提供的证据不足以证明其损失，且该损失与张从领退租亦缺乏关联性，本院不予支持。关于周梦婕反诉要求张从领退还马桶的费用，本院认为该款项系其租赁期间，对购置的卫浴设施根据当时实际情况进行协商之下的分担方式，现要求退还缺乏依据，本院不予支持。至于周梦婕反诉要求被告张从领向全体武汉人民书面道歉的诉请，本院认为该诉求与当事人之间无利害关系，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本诉被告周梦婕于本判决生效之日起十日内向本诉原告张从领退还房租7200元； 二、驳回本诉原告张从领的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告周梦婕的全部诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取43元，由本诉原告张从领负担16元，由本诉被告周梦婕负担27元；案件反诉受理费减半收取25元，由反诉原告周梦婕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 陈前 二〇二〇年九月六日 法官助理 王琳 书 记 员 杨菲