广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初3836号 原告：蒋素鸾。 委托诉讼代理人：刘方，广西桂成（桂林）律师事务所律师。 被告：桂林市安杰房地产开发有限责任公司。住所：广西桂林市象山区瓦窑路**。 法定代表人：黄腾升，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄红，该公司副总经理。 原告蒋素鸾与被告桂林市安杰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，于2020年9月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋素鸾的委托诉讼代理人刘方与被告桂林市安杰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人黄红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋素鸾向本院提出诉讼请求判令：1、判令被告退还原告购房诚意金50000元，支付原告补偿费25000元，合计75000元；2、判令被告支付原告违约金（以75000元为本金按每日万分之三从2018年10月20日计算至实际付清之日）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月16日，原告向案外人桂林市桂科房地产开发公司购买位于桂林市房屋，签订了《购房意向书》并于当天缴纳了购房意向金50000元，但桂科公司一直未开发成功，后该项目由被告承接开发。经与被告协商，于2018年8月16日原被告达成协议，约定终止原《购房意向书》，被告在45个工作日内退还购房诚意金50000元，并支付补偿费25000元，并约定如逾期，则按诚意金和补偿费每日万分之三支付原告违约金。期限届满后，被告至今未能履行付款义务。 被告辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。原告与桂科公司签订《购房意向书》，而非与被告签订，原告的诚意金也是交给桂科公司，而非交给被告，现原告未将桂科公司列为被告，被告认为本案遗漏当事人桂科公司。《不购房确认书》不是被告的真实意思表示，加盖的印章也无法确认系被告印章，被告不认可《不购房确认书》。原被告间不存在商品房销售合同纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年7月3日，被告与案外人桂林市桂科房地产开发公司（以下简称桂科公司）签订《金山商城二期项目转让开发合同书》，合同约定：桂科公司将位于桂林市瓦窑路38号的桂林市项目转让给被告进行开发，被告以1750万元向桂科公司买断该项目，此后，由被告在项目现行状态下全额出资自主开发项目；合同签订生效后，被告暂以桂科公司名义对金山项目进行开发，当工程量进行到总工程总量25%时实施转让程序，双方配合将本项目各类手续过户到被告名下，如果经双方努力仍然不能达到桂林市有关部门认可无法完成转让过户，被告可利用桂科公司资质，以桂科公司名义进行开发，双方配合办理相关手续；桂科公司须在被告需要时提供桂科公司公章给被告在项目上合法使用（不包括以本项目向银行贷款或被告担保贷款等事宜）。合同签订后，桂科公司依约将金山商城二期项目交由被告以桂科公司名义进行开发。因在履行上述合同过程中产生纠纷，被告于2013年1月向本院起诉桂科公司，后桂科公司提起反诉，本院经审理后作出判决：一、被告与桂科公司2007年7月3日所签订的《金山商城二期项目转让开发合同书》有效；二、被告应支付桂科公司合同余款406万元，之后，桂科公司将金山商城二期项目下列手续中的开发建设单位更名为被告：（1）桂林市发展计划委员会市计投函（2004）6号（金山商城）项目立项文；（2）桂林市建设 与规划委员会市规管字（2002）463号的规划定点文；（3）桂林市建设与规划委员会（2002）265号建设用地规划许可证、（2004）308号建筑工程规划许可证、450304********0101号建筑工程施工许可证；（4）桂林市国土资源局核发的桂林市国用（2003)第000530号土地使用权证；三、桂科公司支付被告违约金403.2万元；四、驳回被告、桂科公司其他诉讼请求。桂科公司不服该判决上诉至桂林市中级人民法院，该院于2014年5月16日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。 2010年12月16日，桂科公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《购房意向书》，约定：乙方已选中并决定购买甲方开发建设的位于桂林市房屋，愿意与甲方签订意向书，并同意按本意向书要求与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；本意向书签订的同时，乙方向甲方交纳房屋购买诚意金50000元。原告向本院提交了其于当日交纳50000元诚意金的《收据》，该收据上加盖有桂科公司的财务专用章。2018年8月16日，被告作为甲方（开发方）与原告作为乙方（认购方）签订《不购房确认书》，约定：乙方决定不购买甲方开发建设的位于桂林市房屋，并同意终止与桂科公司2010年12月16日签订的《购房意向书》；甲方同意确认书生效后45个工作日内，退回乙方原交纳给桂科公司购房诚意金本金50000元，补偿费25000元，合计75000元；如45个工作日内，甲方未将诚意金及补偿费足额支付给乙方，逾期一日，则按诚意金和补偿费每日万分之三违约金赔偿给乙方；本确认书经甲乙双方签字盖章后生效，乙方原与桂科公司签订的《购房意向书》同时失效。原告在该《不购房确认书》上乙方处签名并按手印，被告在该《不购房确认书》上甲方处加盖公章。 另查明，被告于2007年7月13日经桂林市工商行政管理局核准成立，经营范围有房地产开发（凭资质证有效期经营）。2012年3月29日广西壮族自治区住房和城乡建设厅对被告颁发暂定资质证证书。被告称金山商城二期项目已于2018年3月取得商品房预售许可证。 本院认为，被告与桂科公司于2007年7月3日签订《金山商城二期项目转让开发合同书》后，桂科公司已将金山商城二期项目转让给被告进行开发。因此，案涉《购房意向书》签订时，该项目的实际开发者已为被告，《购房意向书》甲方名义上是桂科公司，实际上系被告，该《购房意向书》的权利义务应由被告承担。故对被告辩称其与原告之间未签订《购房意向书》，未收取过购房诚意金的意见，本院不予采信。《不购房确认书》系原被告双方对于自身权利义务的最终确认，其中确认退还购房诚意金及支付补偿费的义务人仅系被告，桂科公司并未在确认书上盖章，故对于被告要求追加桂科公司为当事人的意见，本院不予采信。 关于《不购房确认书》的效力问题。被告虽称《不购房确认书》不是其真实意思表示，且其无法核实印章的真实性，但其未提供相应证据证明其主张，故对被告该辩解意见，本院不予采信。《不购房确认书》经原被告自愿协商达成，是双方当事人的真实意思表示，其内容形式均不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。原被告于2018年8月16日在《不购房确认书》上签字盖章，该确认书已于当日成立并生效。根据《不购房确认书》，被告应于确认书生效后45个工作日内即2018年10月25日前退回原告购房诚意金本金50000元并支付补偿费25000元，共计75000元，但被告未按约定支付款项，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告退还购房诚意金50000元及支付补偿费25000元，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。对于违约金，《不购房确认书》中约定违约金按诚意金和补偿费每日万分之三计付，此系双方当事人合意且未违反相关法律法规规定，故被告应自2018年10月26日起按照每日万分之三的标准向原告支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告桂林市安杰房地产开发有限责任公司应退还原告蒋素鸾购房诚意金人民币50000元及支付补偿费人民币25000元，共计人民币75000元，并应支付违约金（违约金计算方式：以人民 币75000元为基数，按照每日万分之三的标准自2018年10月26日起计算至款项实际清偿时止）。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1998元,因适用简易程序减半收取计999元（原告已预交），由被告桂林市安杰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1998元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行）。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 廖 莉 二〇二〇年九月二十八日 书记员 李兰芳