陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终9821号 上诉人（原审原告）：西安景寓置业有限公司，住所地：西安市莲湖区房。法定代表人：琚保卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晏，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨远，陕西润海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙志勇，男，1978年7月28日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陆淑娟，陕西轩举律师事务所律师。委托诉讼代理人：张武寅，陕西轩举律师事务所律师。上诉人西安景寓置业有限公司（以下简称景寓公司）因与被上诉人孙志勇商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年9月17日，景寓公司、孙志勇签订《商品房内部认购协议》，约定孙志勇购买景寓公司位于XX路XX段【暂定名】景寓学府10幢2单元32层1号房屋一套，用途为住宅，【暂测】建筑面积131.91㎡，计价方式为按建筑面积计算，每平方米单价6973元，总金额919808.43元，付款方式及期限为买受人分两次付清房款，买受人于2014年9月17日付总房款的60%，计559808.43元，在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款360000元一次性付清或进行银行按揭贷款或住房公积金贷款。关于面积差异的处理，协议约定：本协议约定的建筑面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。若该房屋测量面积与《商品房内部认购协议》中约定面积有差异，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价，并在《商品房买卖合同》中对面积、总价等项目进行相应调整。该协议签订时，孙志勇已支付房款 559808.43元，2014年 10月24日孙志勇支付综合管理费1868元，2014年10月27日景寓公司向孙志勇交付房屋，孙志勇收房后进行装修并入住至今。2014年9月17日，双方另签订《景寓学府房屋保留协议》一份，约定甲方（景寓公司）为乙方（孙志勇）保留甲方所开发的位于西安市XX路XX段“景寓学府（暂定名）”房屋事宜签订本协议。协议第三条：乙方须在2014年9月17日前付清60%首付房款，共计559808.43元整，余款计360000元整由乙方办理西安市灞桥区XX社XX居贷”置业贷款，并于2014年9月17日前向甲方支付，乙方须于本协议签订后二十日内向甲方提供办理“安居贷”置业贷款所需全部资料并办理完成“安居贷”置业贷款相关手续，逾期由乙方按逾期天数、以总房款金额的万分之五/日为标准向甲方支付违约金。协议第四条第3款：甲方承诺，甲方承担自2014年9月17日起至预售证件办理齐全，在甲方通知的时限内向甲方提交办理银行按揭手续申请及相关资料之日期间的“安居贷”置业贷款所产生的全部利息及一切相关费用。协议另就双方相关权利义务及违约责任进行了约定。该笔贷款于2014年9月27日发放，2016年9月26日到期，月利息2400元，贷款本金及利息均由景寓公司支付。2015年5月，案涉房屋经实测建筑面积为138.28㎡。2015年6月26日，景寓公司取得市XX号《西安市商品房预售许可证》。景寓公司分别于2015年8月28日、10月1日向孙志勇邮寄了《告知函》、《律师函》，催告孙志勇办理付款及签订《商品房买卖合同》的相关手续，上述函件因拒收被退回。2016年4月18日，西安市房产交易管理中心就景寓公司景寓公司办理在建工程抵押事宜发布公告，抵押物范围包括案涉房屋所在的10号楼，抵押权人为陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行。景寓公司起诉至西安市莲湖区人民法院请求判令：1、孙志勇与景寓公司签订《商品房买卖合同》；2、孙志勇向景寓公司支付房款404418元、逾期付款利息291661.77元（利息自2015年10月22日起算至2019年11月22日，此后按同期银行贷款利率四倍计算至实际付款之日）；3、孙志勇向景寓公司支付代为垫付的安居贷款利息21739.16元；4、孙志勇承担本案诉讼费。事实与理由：景寓公司、孙志勇于2014年9月17日签订《商品房内部认购协议》，约定景寓公司将其开发的景寓学府10幢2单元32层1号房屋出售给孙志勇。协议约定该商品房（暂测）建筑面积为131.91㎡，建筑面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准；另约定在景寓公司取得《商品房预售许可证》后，孙志勇一次性付清余款或者选择银行按揭贷款或住房公积金贷款。该商品房经实测面积为138.28㎡，孙志勇应补面积差价44418.01元，总计应向景寓公司支付房屋余款404418元。上述房屋景寓公司于2014年9月27日交付孙志勇使用，并在取得《商品房预售许可证》后通过多种方式告知孙志勇办理相关手续，然而孙志勇拒不与景寓公司签订《商品房买卖合同》，也不支付后续应付的各种款项，故诉至法院。孙志勇辩称，同意与景寓公司在平等自愿、协商一致的情况下签订商品房买卖合同，双方未能签订商品房买卖合同的原因主要是景寓公司单方变更户型图造成面积增加，对增加部分面积应否计入房屋总价、由谁承担存在争议，且认购协议中约定的余款支付方式为按揭付款，但景寓公司在交房前后做了在建工程抵押，在景寓公司未证明该房屋未出售给他人的情况下，孙志勇无法签订合同。现孙志勇愿以按揭贷款方式支付余款36万元，不同意支付面积差价款，孙志勇不存在逾期付款情形，不同意支付逾期利息。关于安居贷利息问题，因安居贷实际借款人为景寓公司，孙志勇不应承担还款责任。景寓公司存在单方改变户型图、逾期供暖以及在出售房屋上自行办理在建工程抵押等违约行为，请求依法驳回景寓公司的诉讼请求。一审法院认为，景寓公司、孙志勇于2014年9月17日签订的《商品房内部认购协议》系双方真实意思表示，景寓公司已于2015年6月26日取得商品房预售许可证，故双方之间上述协议应为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据协议约定，孙志勇在景寓公司取得商品房预售许可证后，即负有向景寓公司支付房屋余款的义务，但孙志勇在景寓公司取得商品房预售许可证后经催告并未履行付款义务，构成违约。对此，孙志勇虽辩称未付款的主要原因是双方对实测增加面积应否计入房屋余款存在争议，并提出景寓公司承诺赠送面积，后单方变更户型图导致房屋面积增加，其不应承担增加面积部分房款的抗辩意见，但因协议中有“房屋面积以产权登记面积为准，双方同意按照房屋建筑面积的差异由甲方退还多交款项或乙方补交差价”的明确约定，孙志勇现有证据不足以证明景寓公司承诺赠送面积以及存在单方变更户型图的行为，故对孙志勇的抗辩意见，一审法院不予采信。现房屋实测面积为138.28㎡，景寓公司依据协议约定请求孙志勇支付余款360000元及按单价6973元/㎡的标准支付增加面积6.37㎡的差价款44418元的请求，于法有据，一审法院依法予以支持。关于景寓公司要求孙志勇支付逾期付款利息的请求，应综合双方违约情况进行判定，在景寓公司取得房屋预售证经催告的情况下，孙志勇未付款应承担逾期付款的违约责任，但景寓公司在未依法解除与孙志勇之间认购协议的情况下，于2016年4月18日对案涉房屋设定在建工程抵押，亦违反诚实信用原则和对出售房屋的产权保证，对孙志勇未能及时签订商品房网签备案合同，支付剩余房款存在一定过错，故案涉房屋抵押权设立之后的逾期付款利息不应再由孙志勇承担。关于逾期利息的起算时间，孙志勇虽辩称其直至诉前调解中方知景寓公司催告签订合同及付款事宜，但结合景寓公司提交的邮寄回单及孙志勇在原一审中的答辩意见，能够印证孙志勇至迟已于2015年10月1日知道景寓公司催告的情况，现景寓公司主张自2015年10月22日起算逾期付款利息，一审法院应予准许。双方协议中未明确约定逾期付款利息的标准，应参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。关于安居贷的利息，虽双方签订的《景寓学府房屋保留协议》中约定了安居贷款事宜，但该协议签订目的是为了保留房屋，双方在同日签订的《商品房内部认购协议》中约定“在甲方取得《商品房预售许可证》后，余款360000元一次性付清或进行银行按揭贷款或住房公积金贷款”，可见，同日双方约定的房屋余款支付时间晚于保留协议中约定的付款时间，且上述保留协议中景寓公司承诺“承担自2014年9月17日起至预售证件办理齐全，在甲方通知的时限内向甲方提交办理银行按揭手续申请及相关资料之日期间的安居贷置业贷款所产生的全部利息及一切相关费用”。综合保留协议签订的目的、双方同日在《商品房内部认购协议》中关于房屋余款支付时间的约定、景寓公司在保留协议中的关于“安居贷”利息的承诺以及“安居贷”款项及利息实际偿还人均为景寓公司的事实，一审法院认定“安居贷”置业贷款实际使用人为景寓公司，故景寓公司要求孙志勇支付“安居贷”利息的请求，一审法院不予支持。关于景寓公司主张签订商品房买卖合同的请求，双方已于2014年9月17日签订《商品房内部认购协议》，协议对商品房的基本情况：房屋位置、房号、建筑面积、单价、计价方式与价款、付款方式及期限、以及面积差异的处理等进行了约定，可以看出，虽为认购协议，但双方已对商品房买卖的主要条款达成了一致的意思表示，且按照协议景寓公司已将房屋交由孙志勇实际使用，孙志勇已履行了大部分付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故景寓公司、孙志勇之间的商品房买卖合同关系已经成立，景寓公司要求孙志勇签订商品房买卖合同的请求，一审法院不予支持，但双方应当根据房屋面积增加的实际以及房屋管理部门关于商品房买卖合同网签备案的要求，在景寓公司注销案涉房屋上抵押登记后，进一步补充、完善双方之间的商品房买卖合同及网签备案相关手续。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十七条之规定，判决如下：一、在西安景寓置业有限公司办理对景寓学府10幢2单元32层1号房屋的解押手续后十日内，孙志勇向西安景寓置业有限公司支付剩余购房款人民币404418元；二、在西安景寓置业有限公司办理对景寓学府10幢2单元32层1号房屋的解押手续后十日内，孙志勇向西安景寓置业有限公司支付逾期付款利息（以404418元为基数，按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2015年10月22日起至2016年4月17日止）；三、驳回西安景寓置业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 （加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10978元（西安景寓置业有限公司已预交），由西安景寓置业有限公司负担3500元，孙志勇负担7478元。宣判后，景寓公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持景寓公司的诉讼请求；2、由孙志勇承担二审案件受理费。事实和理由：一、在景寓公司催促孙志勇交款过程中，孙志勇从未以涉案房屋办理在建工程抵押为由提出过异议。在建工程办理抵押登记，是在建筑领域普遍做法，也不违背任何法律规定，不会给购房人造成利益损害。只要孙志勇足额缴纳购房款或将约定的购房款交存至资金监管账户，抵押权人即会配合景寓公司通过西安市住房保障和房屋管理局对业主所购房屋办理撤销抵押登记手续即解除在建工程抵押，同时由景寓公司完成涉案房屋网签备案。且就涉案项目所有的购房人，只要足额交付了所购房屋购房款，景寓公司均已及时办理解除抵押登记手续。故一审判决以涉案房屋存在在建工程抵押登记为由认定景寓公司违约，属事实认定错误。二、首先，在景寓公司多次以多种方式通知孙志勇支付余款时，孙志勇拒绝付款。按照商品房买卖合同司法解释第十七条规定，孙志勇应从2015年10月22日起，支付逾期付款利息至实际付款之日止。其次，依据《房屋保留协议》约定，景寓公司有权要求孙志勇按照银行同期贷款利率4倍之标准支付逾期付款的债务利息。三、景寓公司要求孙志勇支付“安居贷”利息，符合《房屋保留协议》约定，应予支持。孙志勇辩称，一、景寓公司存在办理在建工程抵押的违约行为，还存在延迟供暖违约行为。二、景寓公司在2016年在涉案房屋上办理了在建工程抵押，在抵押手续解除前，孙志勇的付款条件未成就。三、安居贷的实际使用人是景寓公司，不应当由孙志勇承担由此产生的利息。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。2020年1月23日，西安市住房和城乡建设局发布《关于印发的通知》，通知内容为：经2019年12月23日市政府常务会议审议通过，现将《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》印发给你们，请严格遵照执行。《进一步完善商品房预售管理制度强化房地产市场监管的若干意见》第一条、严格商品房预售许可中第（三）项规定，申请商品房预售许可时，开发项目已设立土地使用权抵押的，应将土地使用权抵押登记转换为在建建筑物抵押权登记，并出具抵押权人同意预售的书面证明。第（四）项规定，商品房开发项目设定在建建筑物抵押权登记，开发企业预售商品房的，在取得抵押权人同意销售的书面意见后，还须办理拟预售商品房在建建筑物抵押权登记注销，方可网签销售。另，2020年9月18日，法院前往西安市住房和城乡建设局网签备案科核实，在2019年以前，商品房上有在建工程抵押不影响商品房网签备案，但是在2019年以后，商品房必须要注销在建工程抵押权才能进行网签备案。本院认为，本案争议的焦点一是，景寓公司要求孙志勇支付逾期付款利息的截止日期和计算标准。根据西安市的商品房预售网签备案政策，在2019年以前商品房在建工程抵押不影响网签备案，至2020年1月23日，西安市住房和城乡建设局发布的《关于印发的通知》中规定，应在办理网签备案前注销在建建筑物抵押权登记。故景寓公司虽在2016年4月17日在涉案房屋上设定在建工程抵押，但当时并不影响涉案房屋进行网签备案，因此，一审判决认定孙志勇支付的逾期付款利息截止日期为景寓公司在涉案房屋上设定在建工程抵押之日2016年4月17日不妥，应变更至2020年1月23日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……。”。孙志勇与景寓公司签订的协议并未约定孙志勇逾期支付购房款的情况下，违约金数额或损失赔偿额的计算方法，故一审判决按照商品房买卖合同司法解释第十七条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准计算孙志勇逾期付款的违约金，于法有据，应予支持。景寓公司上诉要求按照同期银行贷款利率4倍计算孙志勇逾期付款利息，没有法律依据，不予采信。本案的争议焦点二是，“安居贷”的利息应由谁支付。安居贷的借款人是孙志勇，景寓公司与孙志勇签订的《房屋保留协议》约定，甲方承担自2014年9月17日起至预售证件办理齐全，在甲方通知的时限内向甲方提交办理银行按揭手续申请及相关资料之日期间的安居贷所产生的利息及一切相关费用。且按照内部认购协议约定，孙志勇应在景寓公司取得商品房预售许可证时支付剩余购房款。景寓公司于2015年6月26日取得涉案房屋的商品房预售许可证，于2015年8月28日向孙志勇邮寄告知函，催告孙志勇办理付款及签订商品房买卖合同。因此，按照房屋保留协议约定，自取得预售证后的安居贷利息应由孙志勇承担，故景寓公司上诉要求孙志勇支付代为垫付的安居贷利息21739.16元，应予支持。一审判决认为孙志勇不应承担安居贷利息错误，应予撤销。综上，景寓公司的上诉请求部分予以支持。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9088号民事判决第一项；二、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9088号民事判决第三项；三、变更西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初9088号民事判决第二项为：在西安景寓置业有限公司办理对景寓学府10幢2单元32层1号房屋的解押手续后十日内，孙志勇向西安景寓置业有限公司支付逾期付款利息（以404418元为基数，按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2015年10月22日起至2020年1月23日止）四、孙志勇于本判决生效后十日内向西安景寓置业有限公司支付安居贷利息21739.16元；五、驳回西安景寓置业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一案件受理费10978元（西安景寓置业有限公司已预交），由西安景寓置业有限公司负担2200元，孙志勇负担8778元。二审案件受理费10978元（西安景寓置业有限公司已预交），由西安景寓置业有限公司负担2200元，孙志勇负担8778元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年九月二十二日  书 记 员  刘 燕 子 1