广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复692号 复议申请人（被执行人）：广东锦峰地产投资有限公司，住所地广东省汕头市海滨路科技馆大楼**之一。 法定代表人：陈阳。 委托诉讼代理人:沈毅，广东涉川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑紫韵，广东涉川律师事务所（实习）律师。 申请执行人：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街**。 法定代表人：牛成立。 委托诉讼代理人：董永，北京市康达（广州）律师事务所律师。 被执行人：孙少杰，男，汉族，住广东省汕头市。 被执行人：广东锦峰集团有限公司，住所地广东省汕头市嵩山路******。 法定代表人：陈阳。 被执行人：汕头市蓝水星乐园有限公司，住所，住所地广东省汕头市嵩山路******div> 法定代表人：曾昭坤。 广东锦峰地产投资有限公司（下称锦峰地产公司）不服汕头市中级人民法院（2020）粤05执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 汕头市中级人民法院（以下简称汕头中院）在执行申请执行人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）与被执行人锦峰地产公司、孙少杰、广东锦峰集团有限公司（下称锦峰集团公司）、汕头市蓝水星乐园有限公司（下称蓝水星公司）民间借贷纠纷一案中，异议人锦峰地产公司对该院拍卖位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米的土地使用权、位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米的土地使用权不服，向该院提出书面异议。 异议人锦峰地产公司提出异议请求：1.撤销汕头中级法院于2019年5月14日作出的（2018）粤05执1926号之十二《执行裁定书》；2.中止对锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米土地使用权、位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米土地使用权的拍卖。其主要理由为： 1.锦峰地产公司开发建设的柏嘉半岛二期项目包括A区、B区、C区、D区、E区五宗地块，案涉D、E地块属于该二期项目中的一部分（D区、E区）。整个二期项目，从规划、设计、建设、工程等各方面都是一个完整的地产项目。A区、B区、C区、D区、E区五宗地块虽然独立办理了国有土地使用证，但国有土地使用证“记事”一栏均规定：八宗地块统一规划、建设、各项地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享;案涉D、E地块的建设工程规划许可证“建设规模”一栏中均规定：相邻的八宗用地为同一项目，用地指标综合平衡。目前，A区、B区、C区的商品房已大部分对外销售，已建成的地下室为五区贯通共有，人防车位、消防设备等五区共同分布，共同使用，其他公共设施也为五区业主共同配套使用，无法独立分割。 2.D、E地块及其已建成的建筑物属于在建工程，不能作为土地使用权进行拍卖。涉案土地D、E地块目前业经合法报建，取得《建设工程规划许可证》《施工许可证》等各类证照，已经进入施工阶段并且确有完成相关部分建设工程，依法属于在建工程项目。法院将在建工程混淆为土地使用权进行拍卖，执行程序明显违法。 3.评估报告不能作为标的物的估价拍卖依据。本次拍卖标的物为在建工程，但法院将其作为土地使用权进行价值评估，其评估的前提和基础明显错误。 4.涉案标的物的拍卖将引发大量后续社会问题。案涉土地的拍卖势必会使二期项目割裂，将严重影响已购买A区、B区、C区商品房的业主的合法权益，尤其为地下室、项目公共部分的使用权益，甚至会导致业主集体要求退房，并最终演变成群体性事件，不利于社会的稳定和谐发展。另外，项目已取得了《建设工程规划许可证》、《施工许可证》等各类行政许可，行政许可指向特定的行政相对人，在未取得行政部门批准同意的情况下，不存在转让或变更的可能。即使拍卖成功，日后也将引发大量的纠纷。 汕头中院查明，该院在执行申请执行人中诚信托公司与被执行人锦峰地产公司、孙少杰、锦峰集团公司、蓝水星公司民间借贷纠纷一案中，因被执行人未能履行已经发生法律效力的北京市中信公证处出具的（2016）京中信内经证字59025-59031号公证书和北京市中信公证处（2018）京中信执字01529号执行证书确定的还款义务，中诚信托公司在法定期限内向广东省高级人民法院申请强制执行，广东省高级人民法院立案执行后于2018年10月29日作出（2018）粤执45号执行裁定书，裁定案件由汕头中院执行。汕头中院于2018年11月9日立案执行，并于2018年11月13日向上述各被执行人发出执行通知书，责令被执行人锦峰地产公司付还申请执行人中诚信托公司借款本金人民币玖亿元整（900000000元）、截至2018年8月26日欠付的借款利息人民币壹仟捌佰零伍万捌仟叁佰叁拾叁元叁角叁分（18058333.33元）、罚息人民币玖拾陆万贰仟伍佰元整（962500元）、复利人民币壹万玖仟贰佰捌拾肆元叁角捌分（19284.38元）、自2018年8月27日起至借款本金清偿之日止以欠付的借款本金为基数按年利率16.5%计算的罚息、自2018年8月27日起至借款本金清偿之日止以欠付的借款利息为基数按年利率16.5%计算的复利、违约金人民币玖佰万元整（9000000元）、公证费人民币柒拾贰万元整（720000元）、按照编号2016JH0117JK01WD01《民事委托代理合同》第六条约定标准计算的律师费，上述利息、罚息、复利、违约金，每年合计不超过所欠借款本金的24%；锦峰地产公司、蓝水星公司对上述债务承担抵押担保责任；孙少杰、锦峰集团公司对上述债务承担连带保证担保责任。因各被执行人没有按执行通知书规定履行义务，汕头中院通过执行查控系统依法对被执行人锦峰地产公司的三个银行账户存款进行冻结，并作出裁定，分别查封了被执行人锦峰地产公司提供抵押的位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第10700249号】及位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第10700250号】和被执行人蓝水星公司提供抵押的位于汕头市××区海湾公园片区红星美凯龙项目9号地块占地面积7876.60平方米的土地使用权【国有土地使用证号：汕国用（2013）第10700254号】。后因各被执行人仍未履行还款义务，汕头中院遂对上述查封土地及已建地下室委托进行价格评估，经评估价值为1975372490元。评估期间被执行人锦峰地产公司陆续汇付还申请执行人借款，直至2019年4月29日止，共付还18429072.30元，另有被汕头中院扣划至该院执行专户款项1570927.70元，两项合计20000000元。此后，被执行人锦峰地产公司以被查封土地价值远高于本案其应履行金额及被汕头中院冻结账户系其公司经营所需等为由向汕头中院申请解除对银行账户的冻结，汕头中院经审查后，已依法解除对被执行人锦峰地产公司银行账户的冻结。鉴于被执行人现尚未履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人请求对上述查封土地进行拍卖以偿还欠款。该院依法先行拍卖被执行人锦峰地产公司的上述D区、E区土地使用权及已建的二层地下室。 汕头中院另查明，异议人锦峰地产公司开发建设的柏嘉半岛二期项目虽然包括A区、B区、C区、D区、E区五宗地块，D区、E区地块也属于二期项目中的一部分，但D区、E区地块已依法分割并各自独立办理了国有土地使用证，异议人锦峰地产公司也已作为抵押人用其所有的上述D区、E区二地块房地产作为抵押物向申请执行人中诚信托公司办理了借款抵押担保手续。 汕头中院还查明，2019年1月19日，该院在淘宝网司法拍卖网络平台进行公告拍卖上述D区、E区二地块土地使用权时已经在拍卖公告中明确公示：本次拍卖标的物D区土地规划建设三栋超高层住宅，E区土地规划建设六栋超高层住宅，现D、E区土地中均建有两层地下室工程，造价已一并进行了评估。其中部分为整个锦峰华侨城二期工程项目共用的人防地下室工程，不能进行分割，故按现状一并进行拍卖；按照土地主管部门登记情况，上述D区、E区土地与地号为35500-02-097、098、099、100、101、102其他六宗地块统一规划、建设，各地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享，其他未尽事宜详见“汕国土资地【2013】69号文”；竞买人必须服从上述土地的登记及规划许可建设条件，成交后自行理顺与相邻地块建设方关系，并应按照规划建设许可要求与相邻建设方协商完善D区、E区土地范围内的公共配套设施建设。 汕头中院认为，本案争议的焦点为本案执行过程中，该院裁定拍卖异议人锦峰地产公司所有的位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期E区占地面积19120.60平方米的土地使用权、位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.40平方米的土地使用权是否符合法律规定。 本案是被执行人对执行法院拍卖其所有的位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区、E区二地块土地使用权不服提出异议的执行异议案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知书履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，异议人锦峰地产公司未按照执行通知书履行法律文书确定的金钱给付义务，该院有权依法拍卖由其所有且已提供作为借款抵押物位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区、E区二地块土地使用权。异议人开发建设的柏嘉半岛二期项目虽然包括A区、B区、C区、D区、E区五宗地块，D区、E区地块也属于二期项目中的一部分，但D区、E区地块已依法各自独立办理了国有土地使用证，异议人也已用其所有的上述D区、E区二地块作为抵押物向申请执行人中诚信托公司办理了借款抵押担保手续，且该院在淘宝网司法拍卖网络平台公告拍卖时已经在拍卖公告中明确公示：。按照土地主管部门登记情况，上述D区、E区土地与地号为35500-02-097、098、099、100、101、102其他六宗地块统一规划、建设，各地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享，其他未尽事宜详见“汕国土资地【2013】69号文”；竞买人必须服从上述土地的登记及规划许可建设条件，成交后自行理顺与相邻地块建设方关系，并应按照规划建设许可要求与相邻建设方协商完善D区、E区土地范围内的公共配套设施建设。此外，D、E区土地中虽均建有两层地下室工程，但该院已依法对其造价已进行了评估，依法一并拍卖并无不当；异议人收到评估机构作出的《房地产估价报告》后既无提出异议意见，也未提供证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，故评估机构作出的《房地产估价报告》依法可作为确定标的物拍卖价格的参考依据。综上所述，该院作出的（2018）粤05执1926号之二十执行裁定书，拍卖异议人锦峰地产公司位于汕头市××区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区、E区土地使用权符合法律规定，依法应予维持。异议人锦峰地产公司提出执行异议，请求撤销上述拍卖裁定，中止对上述D区、E区土地使用权的拍卖理由，经查均不能成立，其异议请求依法应予驳回。汕头中院遂于2020年2月20日作出（2020）粤05执异3号执行裁定，裁定驳回异议人锦峰地产公司的执行异议请求。 锦峰地产公司向本院申请复议，请求：1.撤销（2020）粤05执异3号执行裁定书；2.判准复议申请人所提的异议请求，撤销（2018）粤05执1926号之十二执行裁定书，中止或终止对案涉土地使用权的拍卖。其主要理由为： 1.拍卖的D、E地块及其已建成的建筑物属于在建工程，将其作为土地使用权进行拍卖明显错误。土地使用权与在建工程项目具有不同的法律意义，两者不能混为一谈。从建设程序上看，划分土地使用权与在建工程项目区别在于是否已进行报建，涉案土地D、E地块目前业经合法报建，取得《建设工程规划许可证》《施工许可证》等各类证照，已经进入施工阶段并且确有完成相关部分建设工程，依法属于在建工程项目。从财产价值上和法律关系上看，土地使用权仅存在物权关系和物权价值，而在建工程项目已取得各类行政许可并缴纳大量政府规费、前期已投入巨额开发成本，并完成相关部分建设工程，也捆绑了各类施工建设、房屋买卖合同关系，承担了优先工程款、购房款等民事债权债务，其体现了行政许可、民事合同关系、物权价值并存的综合权益，与土地使用权单纯的不动产权益截然不同，其财产价值也存在显著差别。在司法拍卖实践中，在建工程的拍卖先例也比比皆是，但法院将在建工程混淆为土地使用权进行拍卖，对标的物的界定存在明显错误，不能体现在建项目真实市场价值，严重侵犯复议申请人的合法权益。 2.评估报告缺乏客观科学性，不能作为标的物的估价拍卖依据。如前所述，本次拍卖的标的物是在建工程，但执行法院将其作为土地使用权进行价值评估，其评估的前提和基础明显错误。此外，评估报告本身也不具备客观科学性，不能真正反映标的物价值，不能作为标的物的估价拍卖依据。（1）根据《房地产估价规范》，“5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍;若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”执行法院委托进行评估的评估目的明确，评估公司应选用两种以上的评估方法进行评估，而评估D地块的昊华评估公司仅以成本法对预测开发完成后的房地产价值进行评估，显然不符合上述《房地产估价规范》要求。（2）根据《房地产估价报告》（昊华房评报字【2019】第258号）第一部分估价师声明：“八、本次评估的土地面积以估价委托人提供的产权资料为依据，地下室工程，地下室工程面积以估价委托人提供的《房地产测绘成果报告书》为依据。”第二部分估价的假设及限制条件：“受客观原因限制，我们会同估价委托人对估价对象实地查勘时未能进入地下室二层进行查勘，本次评估设定地下室一、二层情况一致。”而《房地产估价规范》3.0.8要求：“当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。”，但拍卖估价的《房地产估价报告》未进行实际测量就假定了面积，且在估价假设中并未对原因进行说明，不符合《房地产估价规范》的要求。（3）根据《建设工程规划许可证》的内容，D、E地块应与相邻另六宗用地为同一项目统一规划建设，缺乏独立明确具体的规划指标。而法院将上述地块孤立出来单独委托估价，受托估价公司在无法明确具体用地规划指标的情况下，根本无法进行综合测算，导致估价结果缺乏科学依据。 3.D、E地块不能进行独立分割，且存在交付障碍，依法不能进行拍卖。A区、B区、C区、D区、E区五宗地块虽然独立办理了国有土地使用证，但国有土地使用证“记事”一栏均规定：地号355：地号**共八宗地块统一规划地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享;案涉D、E地块的建设工程规划许可证“建设规模”一栏中均规定：相邻的八宗用地为同一项目，用地指标综合平衡。土地使用权的真正财产价值在于其可开发利用的价值。案涉D、E地块虽然独立办理了国有土地使用证，但其规划建设指标不具有独立性，在政府规划建设部门未能明确D、E地块独立的规划建设指标的情况下，D、E地块不具有独立分割性。换言之，土地使用权在无法明确具体规划指标的情况下，缺乏独立的物权属性。 同时，D、E地块也存在实际交付障碍。由于二期项目相关的施工、分包单位等合作单位是对A区至E区统一整体进行施工建设的，也包括涉案D、E地块的地下室工程在内。由于项目还在开发建设过程中，一旦拍卖将涉及到地下室工程的施工合作单位工程款清算、人员设备撤场等工作，至少需要1至2年多的时间才能完成。D、E地块存在客观交付障碍。 4.涉案标的物的拍卖将引发大量后续社会问题。（1）案涉土地的拍卖势必会使二期项目割裂，将严重影响已购买A区、B区、C区商品房的业主的合法权益，尤其为地下室、项目公共部分的使用权益，甚至会导致业主集体要求退房，并最终演变成群体性事件，不利于社会的稳定和谐发展。（2）D、E地块为在建工程，一旦拍卖将涉及地下室工程的施工单位的工程款结算、供应商贷款结算问题，引发大量民事纠纷。（3）D、E地块与其他A、B、C地块用地指标无法区分。汕头中院对此在拍卖公告中一言蔽之，“竞买人必需服从上述土地的登记及规划许可建设条件，成交后自行理顺与相邻地块建设方关系，并应按照规划许可要求与相邻方协商完善D、E地区范围内的公共配套设施建设。”但实际情况是，行政部门目前并没有明确区分各地块的用地指标。民事执行的目的在于解决纠纷，所谓“自行理顺”实质是将用地指标综合平衡、建设任务、建设费用的分担问题交由不同的物权主体进行处理，日后将引发大量的纠纷。二期项目已取得了《建设工程规划许可证》《施工许可证》等各类行政许可，行政许可指向特定的行政相对人，在未取得行政部门批准同意的情况下，不存在转让或变更的可能。 5.本案执行程序违法。汕头中院在拍卖过程中，复议申请人正式提出执行异议，案外人（购房户）也提出执行异议。汕头中院没有按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定中止或暂缓拍卖，反而继续组织第二次拍卖。另外，《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》提出：查封在建工程后，原则上应当允许被执行人继续建设；查封在建工程后，对其采取强制变价措施虽能实现执行债权人债权，但会明显贬损财产价值、对被执行人显示公平的，应积极促成双方当事人达成暂缓执行的和解协议，待工程完工后再行变价；查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。复议申请人是汕头当地知名的房地产开发企业，案涉地块属于在建商品房工程，工程复建后取得的销售收入完全可以清偿债务。从规划现状、销售情况、盘活可能等方面考虑，均应允许复议申请人展开融资自救。 申请执行人中诚信托公司提出答辩意见称，本案执行标的之D、E地块是不同的地块，汕头市国土管理部门也分别办理了两份土地使用权证书，且在借款时办理了不同的抵押登记手续，依法具有各自的独立性，不影响拍卖。自2018年11月9日汕头中院受理本案以来，申请执行人多次给予锦峰地产公司对执行标的物重组筹款的机会和时间，并多次向执行法院申请延期拍卖。被执行人也多次向答辩人出具还款的书面承诺函，但均无一次依约履行，其显然缺乏履行诚意。现复议申请人提出异议、复议并非为重组标的资产，而是仅仅为拖延时间，逃避债务。答辩人请求驳回复议申请人的复议请求。 本院对汕头中院查明的事实予以确认。 本院补充查明以下事实：汕头中院于2020年2月19日至2020年2月20日在该院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。在该次拍卖公告中载明如下一些内容：D、E区土地已按规划可建设条件对桩基础和地下室主体结构等进行了施工，目前已完成基础及整个海湾公园片区锦峰华侨城二期工程项目共用的两层人防地下室主体混凝土分部工程，并与A、B、C区地下室工程相连接，尚未完成装饰、安装工程……现D、E区土地中均建有两层地下室工程，造价已进行了评估……D、E区土地与其他六宗地块统一规划、建设，各项地块规划指标可综合平衡，建成后配套设施共享……上述D、E区土地与（2012）汕规地自第016、017号的规划许可建设土地为同一项目建设用地，必须统一规划、建设，建成后配套设施共享……本次拍卖D、E区土地虽各自登记、分别设定抵押，但因地块相互连接，故按现状一并进行拍卖。起拍价为评估价1505745990元（D区土地评估价498340000元、已建地下室工程评估价73280000元，合计571620000元，E区土地评估价834354159元、已建地下室工程评估价99771831元，合计934125990元，总计1505745990元）下调20%，即以1204596792元为起拍价。 本院认为，复议申请人所提的请求系撤销汕头中院的网络司法拍卖行为，因此本案的焦点问题为复议申请人所提理由是否符合撤销网络司法拍卖的法定条件。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”复议申请所提之理由显然与上述规定中前五项的情形不符，因此，本案着重审查汕头中院的司法拍卖行为是否有第六项严重损害当事人利益的情形。 复议申请人所提理由集中在三点，一是执行法院将在建工程仅作为土地使用权拍卖；二是评估报告没有反映标的物真实价值；三是不应采用强制执行措施，应允许被执行人自救。现针对其复议理由综合评判如下： 1.关于执行法院是否没有考虑拍卖标的物已有在建工程的问题。根据查明的事实，案涉D、E地块土地使用权系复议申请人为申请执行人提供的抵押财产。《中华人民共和国物权法》第二百条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”根据上述法律规定，执行法院在处置D、E地块土地使用权时，应遵循一并处置的原则，即土地使用权与地上建筑物应一并处置。该法第第一百四十六条所规定的“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”也做了相同的明确规定。因此，汕头中院在拍卖抵押财产以实现债权人的债权时，将土地使用权及地上建筑物一并处置符合法律规定。另根据汕头中院查明的事实以及本院补充查明的事实，执行法院在对标的物拍卖时，已经将D、E地块在建的工程即地下室单独做了评估，评估价与土地使用权的评估价格合计作为拍卖标的物的总价值，其在拍卖公告中所述是拍卖土地使用权，但并未忽略、遗漏地上建筑物的价值。因此，复议申请人反复提出其已修建地下室的理由，不能证明执行法院在拍卖标的物上有不当或违法执行的行为。 2.关于复议申请人对评估报告的异议是否可以构成撤销拍卖的理由。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款规定，“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”因此，当事人对评估方法、评估结果不服的救济渠道是在法定期限内通过人民法院向评估机构提出，并由评估机构作出说明。根据查明的事实，复议申请人并未按照上述程序提出异议，且其对评估所提异议显然系对评估的方法以及评估结果的异议，不是执行异议、复议的审查内容，亦不是撤销网络司法拍卖的法定理由。 3.关于对复议申请人的财产采取强制执行措施是否不当的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定，“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”同时，第二百四十四条第一款亦规定，“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”因此，执行法院对复议申请人名下的财产且亦是保障债权实现的抵押财产采取执行措施有事实和法律依据。《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》确实提出：“查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。”但从上述内容可知，采用“监督被执行人自行销售房屋”的执行措施并不是无条件的，“避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人的合法权益”亦是权衡是否采用该种方式的必要考量，正如该《意见》所提“突出执行工作的强制性，持续加大执行力度，及时保障胜诉当事人实现合法权益，依然是执行工作的工作重心和主线。”本案拍卖标的物目前仅是对地下室进行了施工建设，距离整个工程施工完毕并销售回笼资金还有很大差距，因此，复议申请人提出不应对其采取强制执行措施的请求据理不足。 至于复议申请人所提执行法院应当暂缓或中止拍卖的理由，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条第一款规定为，“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。”并非当事人一经提出执行异议，执行法院必须暂缓或中止拍卖程序，执行法院有权根据本案现实情况作出决定。本案亦不存在必需中止或暂缓执行的情形。因此，复议申请人的此点理由亦据理不足，不予采纳。 综上所述，汕头中院异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。复议申请人的复议请求及理由据理不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人广东锦峰地产投资有限公司的复议申请，维持汕头市中级人民法院（2020）粤05执异3号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  付庆海 审判员  庄绪义 审判员  李焱辉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  潘 兴