陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终7334号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚杰，男，1989年6月12日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：杨彦,陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽娜,陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西迪普投资集团有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：瞿建文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘士兴，男，1981年6月2日出生，汉族，陕西迪普投资集团有限公司员工，住陕西迪普投资集团有限公司上诉人王亚杰因与被上诉人陕西迪普投资集团有限公司（以下简称“陕西迪普公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王亚杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判王亚杰不承担2018年5月以后的租金373541.6元，且不承担30000元违约金；2.撤销一审判决第三项，改判陕西迪普公司返还王亚杰20000元押金，并赔偿王亚杰装修款331690元；3.本案一、二审诉讼费由陕西迪普公司承担。事实和理由：一、原审判决对违约方及导致租赁合同无法履行等基本事实认定错误，应当撤销或者改判。2017年3月20日，王亚杰与陕西迪普公司签订了《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议》。王亚杰按照租赁合同及补充协议的约定，向陕西迪普公司缴纳了第一租赁年度的上半年租金120000元（2017年4月1日-2017年9月30日），且同时缴纳保证金20000元。此后王亚杰联系装修公司进行装修设计及装修施工准备，在装修方案经陕西迪普公司同意后开始施工。施工期间共计3个月，2017午6月25日完成装修并开始试营业。此后雁塔区消防部门多次到王亚杰经营场所检查，提出王亚杰的经营场所占用消防通道，要求整改，并就此对王亚杰进行了行政处罚3000元。王亚杰就消防通道及罚款的问题向陕西迪普公司提出赔偿3000元罚款及彻底解决消防通道的问题，但陕西迪普公司仅是就3000元罚款同意折抵相应租金，却至始至终未解决消防通道问题，造成消防部门屡次要求整改，导致王亚杰无法经营的结果。不但如此，因为王亚杰经营场所的上一层是健身房的浴室，经常造成漏水，王亚杰多次向陕西迪普公司提出解决漏水问题，但陕西迪普公司仅是采取排水的临时措施，漏水问题始终未能解决，造成办公场所不能正常使用。无奈之下王亚杰于2018年5月停止了营业并向陕西迪普公司通知了终止租赁合同。二、原审判决王亚杰承担2018年5月后的租金，其事实认定错误，应当撤销或者改判。由于陕西迪普公司的原因致使王亚杰不能正常经营并导致停业的后果，且陕西迪普公司采取锁门方式阻止王亚杰搬离物品的行为，因此产生的租金不能由王亚杰承担。三、因为原审判决认定违约事实错误，从而未支持王亚杰要求陕西迪普公司返还20000元保证金以及承担装修损失331690元的请求，应当撤销或者改判。王亚杰未向陕西迪普公司缴纳2017年10月以后的租金，是因为陕西迪普公司不能解决消防通道及漏水的问题，进而严重影响到王亚杰正常经营，且在多次提出后，陕西迪普公司明确问题无法解决，使得王亚杰租赁合同目的确实不能实现的情形下，为防止损失扩大，而采取的抗辩行为。正是陕西迪普公司的违约行为，造成了王亚杰5年的租赁权益受到损害，因此返还20000元保证金并承担装修损失331690元，应当依法支持。陕西迪普公司辩称，一、陕西迪普公司与王亚杰签订的租赁合同合法有效，王亚杰不支付租金的行为构成违约。陕西迪普公司与王亚杰于2017年03月20日签署了《融尚·第10区商铺租赁合同》，约定王亚杰承租陕西迪普公司位于西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼1-10115A、10205B商铺，房屋建筑面积为400平方米，租期5年，租金每6个月支付一次，以上事实有陕西迪普公司与王亚杰提供的《融尚·第10区商铺租赁合同》予以佐证。陕西迪普公司与王亚杰之间签订的租赁合同属于双方真实意思的表达，符合我国法律规定，租赁合同合法有效。王亚杰在支付了2017年4月1日至2017年9月30日期间第一期120000元租金后，再未按租赁合同约定向陕西迪普公司支付租金，庭审中，王亚杰也未就其履行了支付租金的义务提供证据予以证明，原审判决认定王亚杰的行为构成违约符合事实与法律的规定。二、陕西迪普公司交付的房屋符合约定，王亚杰在一审中的反诉请求没有事实与法律依据。陕西迪普公司在原审中提交的《建设工程消防验收意见书》与《建设工程竣工规划验收合格证》，能够证明所交付的房屋符合规划且已经通过消防验收，且标的房屋已于2015年5月20日分别取得不动产初始登记，两房屋的产权证号分别为1100102018-11-1-10115～0与1100102018-11-1-10205～0，陕西迪普公司交付的房屋不存在王亚杰所称的房屋属于消防通道，也不属于违章建筑。王亚杰一审中辩称陕西迪普公司交付的房屋属于消防通道，且属于违章建筑，并提出反诉，主张租赁合同无效，并要求陕西迪普公司退还保证金并赔偿其331690元的装修损失，但王亚杰未能提供任何证据予以证明，原审判决认定陕西迪普公司交付的房屋不存在隐瞒，王亚杰主张房屋属于违章建筑及消防通道没有事实依据，驳回王亚杰的反诉请求符合事实，于法有据。三、王亚杰实际占有使用了陕西迪普公司的房屋。王亚杰自2017年4月1日起装修并使用陕西迪普公司出租给其的房屋，其于2018年5月27日在店内张贴《通知》，广而告之其店铺准备进行装修，随后王亚杰锁门停业。王亚杰在上诉状中称“陕西迪普公司采取锁门方式阻止王亚杰撤离物品”不属实，事实上，王亚杰于2019年12月31日将房屋内物品搬离，陕西迪普公司在其搬家过程中也没有任何阻止或阻拦的行为。陕西迪普公司向一审法院起诉请求：1.王亚杰支付欠缴租金499375元；2.王亚杰支付违约金（暂计算至2019年4月30日）302864元。3.本案诉讼费用由王亚杰承担。王亚杰向一审法院提起反诉请求：1.确认陕西迪普公司、王亚杰所签订《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》无效；2. 陕西迪普公司向王亚杰支付装修款331690元；3.陕西迪普公司向王亚杰返还租赁押金20000元；4.陕西迪普公司向王亚杰返还已收取的租赁费120000元；5.本案反诉费用由陕西迪普公司承担。一审法院认定事实：2017年3月20日，陕西迪普公司（甲方）与王亚杰（乙方）签订《融尚·第10区商铺租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋地点位于陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼1-10115A、10205B商铺。房屋建筑面积约400平方米，月租金39500元，每年租金474000元，合同租赁期限5年。合同3.1约定该房屋交付日为2017年4月1日，从某某交付日开始计租。合同4.2双方约定，在签订本合同时，乙方支付半年租金即237000元，乙方于每半年租期结束前35日之前支付下半年度租金。合同5.1约定乙方应于合同签订时向甲方一次性交纳履约保证金、保证金为20000元，待乙方履行本合同完毕且无违约的，甲方一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同规定，则甲方有权按本合同约定处置保证金或以履约保证金抵扣乙方应付款项。如保证金不足以弥补甲方损失，超出部分由乙方向甲方赔偿。合同11.2约定 乙方逾期支付租金或合同项下任何应付款项，每逾期一日，则应按逾期未付款项的0.2%向甲方支付违约金，逾期超过30日则本合同自动解除，乙方已付租金及保证金等不予退还。当日，双方签订《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》，补充约定：一、甲乙双方同意首年月租金价格调整为20000元/月，调整后首年租金总额变更为人民币240000元。鉴于乙方首年经过建设期，甲方同意给予乙方首年租金总价减免40000元的优惠，该优惠在乙方支付第二期租金时相应抵扣。在签订本合同时，乙方支付上半年租金即120000元，乙方于上半年租期结束前35日前支付下半年度租金即80000元。二、第二年月租金价格调整为22916.7元/月，调整后第二年租金总额变更为人民币275000元。乙方在第一年租期结束前35日之前，支付第二年上半年租金即137500元，乙方于第二年上半年租期结束前35日之前支付第二年下半年度租金即137500元。2017年3月3日，王亚杰向陕西迪普公司交纳租金120000元（2017年4月1日-2017年9月30日）、保证金20000元，之后王亚杰未交纳过任何租金。2018年5月，王亚杰租赁房屋关门停止营业。经查，2014年6月20日西安市公安消防支队作出西公消验字[2014]第0143号《建设工程消防验收意见书》，已对涉案房屋进行抽样检查及功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2015年5月20 日进行西安市房屋权属登记分户申请，2016年取得《建设工程竣工规划验收合格证》。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，除去合同无效的几种情形外，若合同属于当事人真实意思表示，应当认为有效。本案中，陕西迪普公司、王亚杰签订的《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法有效合同。涉案房屋于2014年6月20日已经西安市公安消防支队消防验收合格。2015年5月20 日进行西安市房屋权属登记分户申请，2016年取得《建设工程竣工规划验收合格证》。王亚杰租赁该房屋时陕西迪普公司并未隐瞒任何房屋情况。王亚杰当庭并未就其抗辩涉案房屋属违章建筑及消防不合格提交证据予以佐证，故其以此主张双方签订《融尚·第10区商铺租赁合同》、《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》无效并要求陕西迪普公司返还租金、押金、承担装修费用，无事实及法律依据，一审法院不予支持。双方当事人均应本着诚实信用原则，如实履行合同约定的责任和义务。涉案合同仍在租赁期间，王亚杰虽停止营业，但仍占用房屋未进行搬离腾交，作为承租人未按合同约定支付房屋租金，违反了双方的约定条款，属违约行为。故陕西迪普公司依据《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》主张王亚杰支付拖欠房屋租金499375元（2017年10月1日-2019年10月1日）于法有据，合乎情理，一审法院予以支持。关于陕西迪普公司主张违约金部分，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据以上法律规定可以确定违约金具有补偿和惩罚双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。基于陕西迪普公司已实际持续主张房屋租金，故兼顾其实际损失等因素，根据现有情况持续主张违约金较高，一审法院根据公平、诚实信用原则予以衡量，参照陕西迪普公司主张违约金11.2条款的计算期限，故酌情认定王亚杰应承担违约金30000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王亚杰于本判决生效后十日内向原告陕西迪普投资集团有限公司支付拖欠租金499375元（2017年10月1日-2019年10月1日）及违约金30000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）陕西迪普投资集团有限公司其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王亚杰反诉请求。一审件受理费11822元，由被告（反诉原告）王亚杰自行承担。因原告已预交，被告（反诉原告）王亚杰应于支付上述款项时一并支付原告（反诉被告）。反诉受理费5238元，由被告（反诉原告）王亚杰自行承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，陕西迪普公司与王亚杰签订的《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》，系双方自愿签订，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同有效。一审法院查明，涉案房屋于2014年6月20日已经西安市公安消防支队消防验收合格，2015年5月20 日进行西安市房屋权属登记分户申请，2016年取得《建设工程竣工规划验收合格证》，王亚杰并未就其抗辩涉案房屋属违章建筑及消防不合格提交证据予以佐证，对王亚杰主张的双方签订《融尚·第10区商铺租赁合同》、《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》无效并要求陕西迪普公司返还租金，承担装修费用不予支持，并无不当。双方对于案涉房屋存在漏水之情形均予认可，唯对是否由此造成出租方无法使用案涉房屋各执一词，考虑到房屋漏水确实影响使用但王亚杰未能证明由于房屋存在漏水已经达到无法使用之实际情况，王亚杰迟延交付租金与陕西迪普公司房屋漏水之使用瑕疵均属违约，互不付违约责任，王亚杰已经交付的保证金20000元应予返还。王亚杰占用房屋未搬离腾交，一审法院判令王亚杰支付拖欠的房屋租金，王亚杰称陕西迪普公司在案涉房屋大门加锁，陕西迪普公司不予认可，王亚杰所提交证据不足以证明其主张的事实，一审法院未予采信，并无不当。据此，一审判决第二项应予维持，第一项、第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初3440号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初3440号民事判决第一项为：王亚杰于本判决生效后十日内向陕西迪普投资集团有限公司支付拖欠租金499375元；三、变更西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初3440号民事判决第三项为：陕西迪普投资集团有限公司于本判决生效后十日内向王亚杰返还保证金20000元。四、驳回王亚杰其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11822元，陕西迪普投资集团有限公司已预交，由陕西迪普投资集团有限公司负担4758元，由王亚杰负担7064元；反诉受理费5238元，王亚杰已预交，由王亚杰负担5016元，由陕西迪普投资集团有限公司负担222元。二审案件受理费11352元，王亚杰已预交，由王亚杰负担10280元，由陕西迪普投资集团有限公司负担1072元。上述款项相抵后，王亚杰应负担的款项于本判决执行时一并支付给陕西迪普投资集团有限公司。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年九月二十八日 书 记 员   刘  明  明1