河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8439号 上诉人（原审原告）：杨晓灿，女，1982年4月7日出生，汉族，无业，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：路俊远，河北典范律所事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国良，男，1957年12月22日生，汉族，住石家庄市新华区,系上诉人之父。 被上诉人（原审被告）：河北金象工贸有限公司，住所地石家庄市裕华区石栾路**荣盛家园1-2-201，统一社会信用代码91130100774432181K。 法定代表人：鲁志虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫博，河北世纪方舟律所事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东升，河北世纪方舟律所事务所实习律师。 上诉人杨晓灿因与被上诉人河北金象工贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人杨晓灿及其委托诉讼代理人路俊远、杨国良，被上诉人河北金象工贸有限公司的委托诉讼代理人闫博、刘东升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人杨晓灿的上诉请求：一、请求二审法院依法撤销石家庄市长安区人民法院(2019)冀0102民初10502号民事判决书，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由： 一、上诉人与被上诉人签订的《璟和嘉园房屋认购协议书》属于房屋买卖合同性质，真实合法有效，双方确系房屋买卖合同关系;一审法院认定上诉人与被上诉人不是真实的房屋买卖合同关系属于认定事实错误，请求二审法院客观审查证据，依法认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系。1、一审时，上诉人向法院提交了2015年11月17日上诉人与被上诉人签订的《璟和嘉园房屋认购协议书》一份，足以证实:(1)上诉人与被上诉人系平等的民事主体，签订该协议是双方的真实意思表示，且不违反法律和社会利益，故根据《合同法》第四十四条的规定，该协议自签订时生效。(2)该协议对涉案房屋的基本状况、销售方式、房屋的总价款以及交付日期等进行了详细的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该协议具备商品房买卖合同的属性，上诉人和被上诉人之间属于房屋买卖合同关系。(3)根据被上诉人一审时对涉案房屋状态的陈述，可以认定涉案房屋具备商品房上市交易条件，故上诉人与被上诉人签订的该协议合法有效，被上诉人有能力履行合同义务，应当向上诉人交房。(4)该协议第三条约定付款方式为一次性付款，由于该合同是被上诉人准备的制式合同，该条约定的定金1万元为机打字样，剩余房款828120元、车位9万元均为手写字样，而这几项费用累加总额正好超过总房款1万元，所以先支付1万元定金的事实并不存在，事实上是在签订协议当天，上诉人就向被上诉人一次性支付了全部购房款和车位款，合计918120元。(5)该协议第四条第一款约定于2016年12月30日前交房，第二款约定，被上诉人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，第五条第一款约定逾期交房按已付款的日万分之一支付违约金，被上诉人应当自2017年1月1日起至实际交房之日以已付款918120元为基数按日万分之一的标准向上诉人支付违约金。2、被上诉人虽以借贷担保关系抗辩称其与上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，但并未提交任何足以支撑其观点的客观证据，一审法院在无任何相反证据情况下认定双方之间不是真实的房屋买卖合同关系，属于认定事实错误、证据不足。 二、上诉人提交的《璟和嘉园房屋认购协议书》系房屋买卖合同，被上诉人称该房屋系借款抵押财产，但并未提交任何关于借贷担保抵押事实的相关证据，仅凭口头陈述无法与上诉人的书面证据产生对抗，一审法院认定事实错误、证据不足。上诉人已经向被上诉人履行完毕支付购房款的义务，且及时地向法院起诉主张自己的合法权利，一审法院认定上诉人的行为明显违背生活常理，无任何事实和证据依据，属于认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的2015年12月17日《房产回购协议》一份，足以证实:(1)该协议第一条其中“甲方于2015年12月17日售与乙方的璟和嘉园1-2-2002号房产”的表述，证实上诉人与被上诉人一致认可双方之间系房屋买卖合同关系，并且由于该协议系回购协议，也就是在上诉人向被上诉人购买房屋的合同履行完毕以后，对被上诉人向上诉人反向购买事宜的约定，在该回购协议第一条第一句话就进行如此表述，明显是原被上诉人双方均一致认可买卖协议已经履行完毕，上诉人已经付清购房款。(2)该协议第二条中“此房产为甲方向房新平借款之抵顶资产”说明其与房新平之间存在借贷关系，根据双方签订的认购协议第五条第二款被上诉人对该房屋没有产权和债权债务纠纷的保证，可以证实这是被上诉人对该房屋曾经存在借贷事实的陈述，但是该借贷事实与上诉人并无任何关系，并且被上诉人在第二条同时承诺如其回购房产，则由被上诉人向上诉人支付房款及按月息3分计算的利息，这更加以证实上诉人已经向被上诉人付清购房款，为了确定该房屋没有产权和债权债务纠纷，特此对上诉人作出如此承诺保证。一审法院完全忽略此证据的内容及证明作用，在被上诉人无任何相反证据情况下，认定上诉人未履行付款义务，属于明显的认定事实错误。2、上诉人并未怠于行使自己的权利，上诉人的本次诉讼行为完全合理合法。由于涉案房产自签订合同后迟迟未竣工，直至上诉人起诉前不久才符合交房条件，上诉人多次要求被上诉人交房，但经过长时间磋商后，被上诉人仍拒不履行交房义务，故而上诉人才向一审法院提起诉讼。一审法院未对上诉人有无向被上诉人主张权利进行任何的调查，就认定“且原告自《璟和嘉园房屋认购协议书》约定的交房时间到期后至提起本次诉讼长达3年的时间里一直未向被告主张权利”，属于明显的认定事实错误。综上所述，上诉人提交的证据足以证实上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，且已经向被上诉人履行完毕付款义务，被上诉人无理由拒不履行交房义务，已经构成严重违约，上诉人的一审诉求合理合法；一审法院认定事实错误、证据不足;请求二审法院依法查明事实，撤销原判并改判依法支持上诉人的一审全部诉讼请求。 上诉人当庭补充上诉意见：被上诉人建设的该房产于2018年底才符合交房条件，2019年8月31日前，上诉人发现被上诉人将该房产同时出售给了案外人，然后上诉人找到被上诉人，并且于2019年8月31日到被上诉人的办公地点找到焦经理沟通交房事宜，当时被上诉人进行了报警，然后上诉人的代理人也向谈固派出所进行调查取证，谈固派出所必须要求法院出具调查令，才能给出具相应的报警记录。所以上诉人向被上诉人主张房屋交付的事实是存在的，并非一审法院所陈述的三年内没有主张过。第二，被上诉人主张的2015年其向房新平借贷的事实并不存在，2015年该房屋已经达到可以卖房的条件，完全可以通过销售房屋来缓解其资金压力，没有必要再去借款，其陈述的借贷担保事实实际发生在2014年，是由被上诉人的经理周一青与房新平沟通借贷担保事宜，由被上诉人向房新平借款，并以四套房屋和一套商业门脸作为抵押担保，如一年到期无法还款，则以抵押的房产作为还款的担保，房新平又向王永久借款，王永久于2014年12月18日向房新平转账3125000元，在借款即将到期时，被上诉人无法偿还房新平的借款，房新平也无法向王永久还款，王永久得知上诉人想购房所以介绍上诉人与被上诉人房屋买卖情况，在交付房款时，被上诉人直接将上诉人应当交付的购房款偿还给了房新平，并且根据房新平和其经营的河北仁信担保有限公司出具的回购协议书可以证实房子已经交付给了上诉人。 河北金象工贸有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一、上诉人所称双方是房屋买卖合同关系，明显错误。1、上诉人与被上诉人间如果是房屋买卖合同关系，上诉人声称的在签订协议当天一次性付款918120元，上诉人理应有相应的银行转账凭证、银行流水等证据，但上诉人却一直无法提供，说明其根本没有向被上诉人支付过一分钱。2、两份协议签订实际是因被上诉人资金紧张，找房新平借款，房新平要求被上诉人提供担保。被上诉人提出可以用房产做担保，并按照房新平要求与其指示的数人签订了《认购协议》、《回购协议》来作为其向房新平借款的担保。原审中也已经查明，《回购协议》明确载明了该房产是被上诉人向房新平借款之抵顶资产。3、原审查明的回购协议载明，房产是被上诉人向房新平借款之抵项资产，上诉状声称原审法院仅凭被上诉人口头陈述认定事实的说法是对判决的错误解读。第二、上诉人所称已经履行完毕支付购房款的义务，明显违背客观事实。上诉人一直以所谓的间接证据(即两份协议)证明其支付了购房款，却没有任何直接证据可以证明其已经实际支付，明显违反常理，况且，为何签订两份协议，被上诉人也已经多次说明是因为要找房新平借款，依照房新平要求与其指定的数人所签作为向其借款的担保，且上诉人在上诉状中也自认了被上诉人与房新平存在借贷关系的事实。综上所述，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。另，上诉人与王永久、房新平之间的关系与被上诉人无关。 杨晓灿向原审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告退还全部购房款918120元，赔偿原告购买时的价格与现在购买同等条件房屋的差价损失，并向原告支付购房款一倍的惩罚性赔偿918120元；二、依法判令被告向原告支付逾期交付上述房屋的违约金，截至2019年9月26日暂计91904元，实际应以原告已付款918120元为基数按日1?自2016年12月31日起计算至被告交房之日止；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月17日，原、被告签订《璟和嘉园房屋认购协议书》，约定被告应于2016年12月30日前将位于石家庄市长安区房屋交付给原告使用。同日原、被告签订《房产回购协议》，约定被告在60天内有权回购此房产。后被告未向原告回购该房产，根据合同约定，原告依法享有该房屋的所有权，但被告至今未向原告交付涉案房屋，被告的行为已经严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求贵院依法支持原告的合法权益。 河北金象工贸有限公司向原审法院辩称，1、2015年因被告资金紧张找房新平借款，房新平要求被告先提供担保，被告提出可以用房产作担保，并按照房新平要求与其指定的数人签订了认购协议、回购协议，作为向房新平借款的担保。2、被告并不认识原告，原告也从未向被告支付过任何款项，仅是按照房新平要求为房新平借款作担保，而与其指定的人包括原告签订了认购协议、回购协议。在被告与原告等签订完上述协议后，房新平却一直未支付任何款项，被告多次找房新平要求支付，但房新平一直无故拖延。3、房新平并没有实际支付任何款项，担保自然也不存在，作为向房新平借款的担保物房产自然仍归被告所有，原告诉求无事实和法律依据。4、原告与被告之间不存在利害关系，原告从未向被告支付过任何款项，现主张退还购房款没有任何依据，赔偿差价损失、支付购房款一倍的惩罚性赔偿及违约金更是无从谈起，应依法驳回原告的诉讼请求。 原审法院经审理查明，原告（乙方）与被告、河北大明实业集团总公司（甲方）于2015年12月17日签订《璟和嘉园房屋认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的、坐落于石家庄市长安区房屋，建筑面积138.02㎡，总房款为828120元整。乙方于本协议签订之日交付10000元定金，15日内交清剩余房款，计人民币828120元整。车位90000元，合计918120元。甲方保证于2016年12月30日前将房屋交付乙方使用。甲方逾期交房，按乙方已付房款的日1?向乙方支付违约金。 原审另查明，当日，原、被告另行签订《房产回购协议》，主要内容为：一、被告于2015年12月17日售给原告的璟和嘉园1-2-2002号房产，面积为138.02㎡，协议价格6000元/㎡，房价828120元，另有车为一个9000元，合计918120元。二、此房产为被告向房新平借款之抵顶资产，如甲方在60天内回购此房产，在被告支付原告房款及按月息3分计算的利息后，房产归被告收回。三、如被告未能按时收回该房产。原告同意以协议价格购买此房产，被告无权收回。经原审法院询问，原告不能提交向被告支付购房款的证据。 被告向原审法院辩称，两份协议签订实质是因被告向房新平借款，房新平要求被告提供担保。被告按照房新平的要求与其指定的人包括原告签订上述协议，原告从未向被告支付过任何款项。回购协议书的有关条款也可以看出这份协议的实质是为借款作担保，是被告按照房新平的要求所签订的。 原告向原审法院提交杨国良与河北仁信担保有限公司于2015年12月28日签订的《房屋回购协议》复印件一份，该协议载明：“我公司与邢华英签订的璟和家园房屋认购协议1号楼4单元2201室及1号楼4单元2002室，在四个月之内有权以6500元每平回购。我公司与杨晓灿签订的璟和家园房屋认购协议1号楼2单元2002室，在四个月之内有权以6500元每平回购。”河北仁信担保有限公司的法定代表人为房新平。原告认为上述协议证实涉案房屋买卖合同有效，原告已经履行付款义务。被告认为该协议系复印件，且无原告杨晓灿签字，也无被告加盖公章，河北仁信担保有限公司处分不属于其公司的财产，对被告不产生任何效力，对该协议不认可。经原审法院询问，原告不能提交上述协议载明的房屋认购协议。 原审又查明，涉案房屋已由被告另行出售他人。原告主张按照每平方米20000元计算涉案房屋现在价值，并主张被告给付的2016年12月31日至起诉之日的违约金以918120元为基数，按照日1?计算。原告于2019年9月27日提起本次诉讼。 以上事实，有璟和嘉园房屋认购协议书、房产回购协议、房屋回购协议、录音资料、照片及庭审笔录在卷佐证。 原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告根据与被告签订的《璟和嘉园房屋认购协议书》、《房产回购协议》，主张其与被告存在房屋买卖合同关系，且其已实际交付购房款，但《房产回购协议》明确载明涉案房产为被告向房新平借款的抵顶资产，被告有回购的权利，原告对其提交的《房屋回购协议》所涉及的其与河北仁信担保有限公司所签订的房屋认购协议也并未提交，作为生活中的巨额支出，原告亦并未提交其向被告交纳购房款、被告向其收取购房款的证据，且原告自《璟和嘉园房屋认购协议书》约定的交房时间到期后至提起本次诉讼长达3年的时间里一直未向被告主张权利，原告的行为明显违背生活常理，原告提交的证据不能认定其与被告存在真实的房屋买卖合同关系，就其诉讼请求原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：驳回原告杨晓灿的诉讼请求。一审诉讼费13000元，由原告杨晓灿负担（上述费用原告已预交）。 本院二审期间，上诉人提交证据一：王永久于2014年12月18日向房新平转账3125000元的银行流水，以及王永久的身份证复印件、证人证言，证实：上诉人与被上诉人之间是真实的房屋买卖合同关系，只不过在交付购房款时是用我方应当支付的购房款抵顶了王永久、房新平和被上诉人三方之间的借款债务。证据二：被上诉人的经理周一青向上诉人杨晓灿的父亲杨国良发送的短信以及上诉人的另外一个经理焦经理向杨国良发送的短信和2019冀01**民初696号石家庄市裕华区人民法院民事判决书，证实，周一青系被上诉人的经理以及2019年8月31日现场录音一份，综合证实：被上诉人的经理周一青让上诉人与焦经理联系，沟通交房事宜，焦经理在录音中明确认可周一青与房新平之间存在借贷担保事宜，并且认可上诉人与被上诉人之间是真实的房屋买卖合同关系，只是就被上诉人与房新平之间款项如何结算，发生了争议，但其争议的事由与上诉人一方无任何关联，并且其给出的最终解决方案是用公寓来补偿给上诉人，因为涉案的房屋已经由被上诉人出售给了案外人裴兰荣，所以被上诉人已经无法向上诉人交付该房屋。 经庭审质证，被上诉人对此发表质证意见称，上诉人提交的证据早已过了举证期，没有证明效力，上诉人提交的证据皆是第三方向房新平支付的证据，被上诉人从未书面同意向房新平支付价款就视为交付了购房款，实际上上诉人从未向被上诉人交付过一分钱，故我们对上诉人提交的所有证据均不予认可。上诉人所提交的部分证据，刚才上诉人所说在石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10501号案件提交，不存在准备紧张的问题，且长安区人民法院也已经做出过相应裁定，驳回了上诉人（原告）起诉，上诉人当时提交的证据有明显的前后矛盾，不应予以认可。 本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《璟和嘉园房屋认购协议书》及《房屋回购协议》，双方对合同形式上的真实性均无异议，但对合同的真实目的各说不一。被上诉人主张系以签订房屋认购协议的形式作为被上诉人与案外人房新平之间的借款担保，同时签订了回购协议。上诉人主张案涉协议系真实的房屋买卖合同，并据此主张被上诉人应承担不能交房后的退还房款、赔偿损失、支付惩罚性赔偿近的责任。本院认为，虽该两份协议客观上是双方签订，但上诉人在本案之中的诉讼请求还应建立在上诉人已经按照协议约定支付房款的基础之上，即上诉人应当证实自己已经履行了协议约定的付款义务，在此基础上，若因被上诉人的原因导致案涉房屋不能向上诉人交付，被上诉人应当承担相应的违约责任。而本案中，上诉人始终未提供充分证据证实自己已经依约缴纳了相关购房款，故依据现有证据无法认定被上诉人在协议的履行过程中已经构成根本违约，况且，从另一方面看，结合回购协议关于此房为被上诉人向房新平借款之抵顶资产的约定以及双方签订合同后数年内并未实际交付房屋等事实，上诉人亦未提供充分证据证实其曾向被上诉人主张交付房屋，故本院难以认定双方签订前述协议是以取得案涉房屋所有权为目的，难以认定双方存在真实有效的商品买卖合同关系。故在上诉人不足以证明其实际支付了相关款项的前提下，原审法院对其请求返还购房款、赔偿损失的主张未予支持并无不当。综上所述，上诉人杨晓灿的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13000元，由上诉人杨晓灿负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 高瑞江 审判员 李 祥 二〇二〇年九月二十九日 书记员 王金兰