江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初11868号原告：陈杰，男，汉族，1989年8月31日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨芳，江苏中舜律师事务所律师。被告：梁江远，男，汉族，1986年11月25日生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：余林，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，河南良笛律师事务所律师。原告陈杰与被告梁江远房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈杰及其委托诉讼代理人杨芳，被告梁江远及其委托诉讼代理人余林、李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告腾空且返还涉案房屋；2、要求被告支付实际占用期间的租金15.5万元（暂从2019年7月1日计算至9月15日）；3、要求被告支付物业费、水电费15994.20元（暂从2019年4月计算至9月）及滞纳金；4、要求被告违约金6.2万元。事实和理由：2019年3月25日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租用原告名下长江路××房屋，租期为2019年4月1日至2021年3月31日，月租金为62000元，每季度支付一次租金，每期租金提前15日支付，拖欠租金累计半个月以上的原告有权终止合同、收回房屋。合同签订前，被告已支付了3个月租金18.6万元、押金6.2万元。但是未支付第二期的租金，为此原告诉至法院。审理中，原告申请增加其诉请数额：1、暂计算至2019年11月底的租金应为31万元；2、暂计算至2019年11月的水电费7312.04元；3、暂计算至2019年12月的物业费应为22956.96元。被告梁江远辩称：2019年3月25日与原告签订房屋租赁合同、租用原告涉案房屋属实。2019年5月，被告无法继续租赁房屋，已经明确通知原告且将钥匙及时返还，也告诉原告可将涉案房屋出租给第三方，双方租赁合同已经实际解除，水电费、物业费已经结清。现在原告尚未退还押金6.2万元，使用期间已经缴纳了租金，所以不存在占用房屋却不交租的情形。本院经审理查明后认定事实如下：2019年3月24日，以银行转账方式被告给付原告238000元。同年3月25日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方将其合法拥有的南京市玄武区××出租给乙方使用，建筑面积为478.27平方米，乙方承诺租赁该房屋仅作为办公使用。租期为24个月，自2019年4月1日至2021年3月31日，月租金为62000元、每季度支付一次、先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前15日支付；2、在租赁期限内，乙方使用的水、电、电话、网络、物业管理等费用，由乙方自行承担。在租赁期内，乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。2019年3月24日至6月5日，关于涉案房屋的租赁事务，原告的受托人卢某与被告以微信聊天方式互相沟通：1、3月24日，卢某表示：“你今天把钱直接打到我们老板账号上，下午你去了之后把资料给你，这样可以吧”。被告表示：“4笔五万，1笔38000”；卢某答复：“钱已全部到账”。卢某询问：“梁总，是所有椅子都留下是吧，要是有不需要的我们今天一起处理掉了”；被告答复：“椅子都留下吧”；2、5月21日，卢某询问：“梁总，明天过来谈还是什么时候”；被告答复：“我在出差，两三天回去”。5月24日，卢某表示：“那下礼拜吧，尽快解决，不然到六月中旬下期房租不交你们就违约了，退租要提前一个月的”；被告答复：“好的”。5月27日，被告表示：“一个办公桌两套茶桌佩戴5个凳子三个黑板一个碎纸机一个打印机”；卢某回复：“刚问过了，需要你本人去开出门条的，谁签的租赁合同谁去开”。5月28日，卢某表示：“梁总，钥匙收到了，那个门禁密码多少”；被告回答：“你试试1989”、“中间改过一次，后来门禁不是被弄坏了吗，好像又改成1989了”。被告询问：“门禁卡给你没？”；卢某回答：“门禁卡我没看到，到公司看下”、“钥匙是美团跑腿送过来的”。5月30日，被告询问：“20楼的盆栽是租的，你能不能去开一下门，我让他们拉走”；卢某回答：“可以啊，到了让他们打我电话”、“我上去开门”。5月31日，被告询问：“今天盆栽都拉走了吧”；卢某回答：“是的”；被告再问：“这两天有人看房没”；卢某再答：“目前没有，上次钥匙太迟了，没看”；3、6月5日，卢某询问：“梁总，那个网络科技公司租不？”；被告回答：“不租了”。卢某又问：“那你们东西怎么办”；被告回答：“你该让人看房就看房，我们抽时间去搬吧”、“到时候提前给你说”；卢某回应：“好的”。6月11日，被告询问：“德基那个楼一共几层？”、“我在网上发发贴子”；卢某回答：“面积480”。6月25日至8月5日，关于租赁合同解除事宜，原、被告双方以微信聊天方式互相沟通：1、6月25日，被告表示：“陈总，我不在南京，我安排人给你对接吧”、“就这几天吧”。7月1日，原告询问：“梁总，怎么说了？”；被告表示：“前两天我委托了一个负责人给你联系了，打你电话你没接”。原告表示：“这样，你给我个处理方案吧”；2、8月2日，原告询问：“梁总，你这边迟迟不办理交接手续，我们只能走司法程序了”。同年8月5日，在微信中卢某表示：“梁总，现在我们联系你也不接电话，也不来谈解约的事”；8月16日，卢某再次表示：“梁总，该接电话还得接，违约事情拖不是办法”。同年11月6日，被告出具一份承诺书，说明：被告租赁德基大厦××楼××座房屋，合同未到期搬出，房间内本人带进来的办公设施和所有物品，本人自愿放弃，房屋和设施可以由房东自行处理，不作任何追究。另查明：1、2019年3月24日，以手机微信转账方式被告曾经给付原告10000元。2、物业管理公司出具的南京德基大厦××业主的单元缴费通知单（自用水电费，公共水电费，管理费）显示：2019年4月是1507.01元、5月是5002.15元、6月是4719.46元、7月是4765.55元、8月是4871.04元、9月是4743.32元、10月是4660.47元。3、案外人南京××商贸有限公司加盖印章的一份书面证明，证明人为刘某，说明：因注册公司所需，借用陈杰名下涉案B座房屋，双方于2019年9月1日签订房屋租赁合同，仅为在市场监管部门注册备案所用，并未实际履行该份合同；2019年11月1日，公司注册成功，经营地址一直为南京市雨花台区××。4、涉案房屋物业管理公司出具一份说明，载明：涉案房屋于2019年7月1日至11月6日，自租给梁江远之后，再无其他个人或单位进入办公。5、2020年3月12日的一张江苏增值税普通发票载明：购买方是××，应税服务为物业服务费，规格为“2019.7.1-10.27”，金额为15000元。6、2020年3月13日的一张江苏增值税普通发票载明：购买方是××，应税服务为电费、物业服务费，时间为2019年4月1日至11月6日，金额为8553.63元。上述事实有房屋租赁合同、微信聊天记录截屏打印页、银行汇款明细单、缴费通知单、证明、说明以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。关于应计算的租期以及租金。本院认为：1、2019年6月5日，原告方人员询问：“那你们东西怎么办”，被告的回答是：“你该让人看房就看房，我们抽时间去搬吧”；6月25日，被告表示“我安排人给你（原告）对接吧”、“就这几天吧”，7月1日，原告询问：“怎么说了？”，被告答复：“前两天我委托了一个负责人给你联系了，打你电话你没接”，原告要求：“这样，你给我个处理方案吧”，8月2日原告表示：“你这边迟迟不办理交接手续，我们只能走司法程序了”。从上述手机微信聊天记录的内容可以看出，关于解除涉案合同一事，被告同意与原告双方进行交接，但是并未在其承诺的时间内及时搬离涉案房屋内的所属物品；2、2019年11月6日，在向原告出具的承诺书中，被告作出明确说明：承租涉案房屋后到期未搬出，在此期间房屋内仍存放着被告的办公设施以及物品。即虽然被告辩称已于2019年5月双方解约且交还钥匙，但是直至2019年11月6日，被告方才腾退且向原告实际返还涉案房屋。因此原告要求解除双方涉案租赁合同以及被告腾空且返还涉案房屋的诉请，在本案审理中事实上已经实现，本院予以确认；3、基于上述事实，原告认为被告应支付实际占用涉案房屋期间相应租金的诉称意见，符合已查明的事实和双方约定，本院予以采信。涉案合同约定，月租金为62000元，自2019年7月1日起至11月6日止共计4个月零6天，被告应支付的租金数额为260400元，由于已向原告缴纳押金62000元，在扣除押金后，被告还应给付原告租金198400元，所以原告要求被告给付租金198400元的主张，本院予以支持；超出该数额部分的原告诉请，本院不予支持。关于水电和物业费。从原告提供的发票内容来看，2019年4月1日起至11月6日止，涉案房屋的电费和物业费合计为23553.63元，但是原告未能提供已发生水费的相应票据。所以原告要求被告负担上述费用的诉请，本院予以支持；超出该数额部分的原告诉请，本院不予支持。关于违约金。2019年5月28日原告方人员明确表示，已经收到涉案房屋的钥匙以及门禁密码，且被告以其行为已经明确表示：要求解除双方的租赁合同。从5月30日聊天记录中可以看出，存放于涉案房屋内的盆栽植物，需要原告方人员配合开门被告方能搬离，即自2019年5月29日起，原告已经实际控制涉案房屋，但是室内尚有被告的办公以及其他物品未能搬离。同时从双方聊天记录中也能看出，2019年5月底至6月中旬，被告准备将涉案房屋以原告名义对外出租，6月底至7月期间，原、被告双方则是协商解约具体交接手续，但自2019年8月6日以后，原告应当知道被告明确拒绝正式交接，所以自该日起，在已实际控制涉案房屋的情形下，在保证被告存放物品安全的前提下，原告完全可以正式接收涉案房屋并占有使用，从而避免被告违约所造成损失的进一步扩大。原告也于2019年9月1日将涉案房屋出租给案外人，虽然诉称是名义上的出租双方并未实际履行，但是足以说明被告遗留物品并不构成原告对外出租的事实障碍。在本院已责令被告给付原告2019年9月、10月以及11月6日前的租金后，被告已经承担了原告两个多月的租金损失。所以，原告要求被告另行支付违约金的诉请，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈杰与被告梁江远于2019年3月25日签订的房屋租赁合同；二、被告梁江远应于本判决生效之日起十五日内给付原告陈杰租金198400元以及其他费用23553.63元，合计人民币221953.63元；三、驳回原告陈杰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16941元，保全费1720元，合计18661元，由原告负担2661元，被告负担16000元。原告预交案件受理费的剩余部分16000元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  刘 俐人民陪审员  田社荣二〇二〇年九月二十七日书 记 员  罗安迪