陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0803民初2410号原告（反诉被告）横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司，住所地榆林市三产服务园区凤凰新城。法定代表人：杜建政，系该公司经理。委托诉讼代理人武占鹏，男，汉族，1983年1月12日出生，住榆林市横山区，系该公司副总经理，居民身份证612729198301122734被告（反诉原告）高响连，女，汉族，1967年2月16日出生，住榆林市三产服务园凤凰新城15-1-102，居民身份证612728196702162424。委托诉讼代理人高启宏，男，汉族，1966年11月21日出生，住榆林市横山区，居民身份证612724196611211651。原告（反诉被告）横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）高响连房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人武占鹏与被告（反诉原告）高响连委托诉讼代理人高启宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告应付房款共计80000元人民币；2、判决由被告向原告支付违约金90000元人民币（注：以到期应付款为基数，每日按千分之三计算，累计支付至付清之日，暂计算至起诉之日）；3、依法判令被告承担本案的诉讼、公告、保全等费用。事实和理由：2013年1月29日，原被告签订《限价商品房买卖合同》，被告向原告购买位于凤凰新城第123幢3单元701号房，面积119.88平方米，总价340999元人民币。被告于2013年1月29日向原告支付首付款110999元，剩余房款于2017年7月28日与原告签订《分期还款协议》，分四期付清；2017年7月28日，还款金额50000元，2017年8月28日还款金额30000元，2018年7月28日，还款金额80000元，2019年7月28日还款金额70000元。于2017年7月28日，被告向原告还款金额50000元，2017年8月28日还款金额30000元，2018年7月28日还款金额70000元，2018年7月28日起，被告至今未向原告偿还剩余贷款，原告多次催收毫无效果。原、被告签订的《分期还款协议》第三条“乙方未按照本协议第二条约定时间按期付款，每逾期一日，按房贷总额千分之三向甲方支付逾期未付款违约金；如果乙方在还款过程中，有其中任何一期欠款未按时或足额支付，逾期达30日，则甲方有权要求乙方立即就剩余欠款全部一并向甲方支付，如果乙方在还款过程中，有其中任何一期欠款未按时或足额支付，逾期达60日，则甲方有权立即解除该《房屋买卖合同》（编号为：Ⅱ住售0146）该《房屋买卖合同》自甲方向乙方发出口头或书面解除通知之日起自动解除，乙方按该房屋价款总额的30%向甲方支付违约金，当乙方腾空房屋并将房屋交付甲方后，甲方有权在乙方已交付的房款里直接扣除违约金后将剩余房款退给乙方。”2017年6月14日原告已经向被告交付房屋，而且被告一直居住至今，原告履行了所有合同义务，被告却违约不支付房款，依据《分期还款协议》约定，原告要求被告一次性还清剩余房款80000元，并支付违约金90000元。原告诉请法院，判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）高响连辩称，1、本诉被告欠原告房款70000元，与原告诉讼请求8万元不符，原告请求的违约金过高，未实际造成原告损失，请求法院予以减少，按照法律规定应按照中国人民银行同类贷款利息计算违约金。原告（反诉被告）横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司向本院提交以下证据：限价商品房买卖合同一份，收款收据一份，分期还款协议一份，用以证明被告购房的事实以及欠款的事实，在分期付款协议约定的时间内未还款的事实。被告（反诉原告）高响连质证称，对其真实性、证明目的无异议。被告（反诉原告）高响连向本院提交以下证据：收款收据一支，用以证明高响连已付原告房款2709999元，现欠房款70000元的事实。原告（反诉被告）横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司质证称，该证据属实。反诉原告（本诉被告）高响连向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人立即向反诉人办理（交付）凤凰新城15幢1单元1层102号房的房地产权属证书；2、判令被反诉人支付反诉人逾期办理房地产权属证书违约金32520元（以已付房款270999元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利息（年利率6%）计算，从2018年7月26日起至高响连实际取得房地产权属证书之日止）；3、判令被反诉人支付反诉人逾期交房违约金52169.53元（以已付房款110999元为基数，从2014年12月31日起至2017年7月31日实际交房之日，按约定每日万分之5计算），以上合计84689元；4、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2013年1月29日签订《限价商品房买卖合同》，合同约定：“反诉人购买被反诉人位于榆横工业园区三产服务区凤凰新城15幢1单元1层102号房，建筑面积119.88㎡，总价款340999元。分期付款为：2013年1月29日支付110999元,2017年7月28日支付50000元，2017年8月28日支付30000元,2018年7月28日支付80000元，2019年7月28日支付70000元。还约定，被反诉人在限价商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被反诉人提供的资料报产权登记机关备案。如被反诉人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，应当向反诉人支付已支付房价款的1%违约金。被反诉人应在2014年12月30日前将该商品房经验收合格，交付反诉人使用。如在逾期交付超过90日后，从交付期限第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五违约金等”。合同签订后，反诉人如约于2013年1月29日向被反诉人支付购房款110999元，于2017年7月28日支付5万元，2017年8月28瑞支付3万元，2018年7月28日支付7万元，2020年5月7日支付1万元，现共计支付270999元。根据双方签订的《限价商品房买卖合同》第十五条的约定，被反诉人应当在商品房交付使用后360日内，持办理房地产权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，给反诉人办理涉案商品房的产权登记权属证书。涉案房已于2017年7月31日交付使用，至今已超过360日，被反诉人未能办理涉案房的产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。现超过约定360天之后的尚无期限的违约责任，已经超出约定办证期限2年多，并且何时能办好房地产权属证书的时间至今也不能确定。但合同约定的违约金为已付房款1%，低于实际造成的损失。根据《合同法》第114条、《合同法司法解释》（二）第二十八条之规定，反诉人请求该违约金予以增加为已付房款270999元为基数，从逾期办证之日起的2018年7月26日按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息（年利率6%）计算逾期办证违约金至高响连实际取得房地产权属证书之日止。根据双方签订的《限价商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条的固定，被反诉人应于2014年12月30日前将案涉商品房经验收合格，并出示验收合格证明文件后，交付反诉人使用。若逾期交房超过90日后，出卖人应从交付期限的第2日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。但被反诉人于2017年7月31日向反诉人交付了未经验收的涉案房，此时已逾期交房940天。被反诉人应支付逾期交房违约金52169.53元（已付款110999元×0.0005×940天）。基于以上，反诉人多次向被反诉人要求办理房地产权证书均遭到了无理拒绝。现反诉人无奈之下，向贵院提起反诉，请求依法支持其反诉请求。反诉被告（本诉原告）横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司辩称，1、合同并未约定房产证办理时间，只约定了产权登记时间，我方也按照合同约定备案；2、凤凰新城于2014年12月28日按照合同约定在横山区电视台公告交房，故没有逾期交房的概念。反诉原告（本诉被告）高响连向本院提交以下证据：1、限价商品房买卖合同一份，用以证明反诉原被告具有买卖合同关系，根据双方合同第8、9、11条的约定，被反诉人应于2014年12月30日前将涉案商品房经验收合格书面通知交付反诉人使用；被反诉人在规定的交房期逾期超过90日，应从本合同第八条约定的2014年12月30日起至实际交付房屋之日向反诉人支付已交付房款万分之五的逾期交房违约金；被反诉人在规定的交房期间不出示或者出示的交房文件不全，反诉人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被反诉人承担；双方合同第八条约定，被反诉人应在涉案房屋交房使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；2、房屋质量保修书，房屋使用说明书一份、缴纳房产税凭证2支，用以证明双方于2017年7月31日交接房屋的事实，被反诉人向反诉人逾期交房940天的违约事实，被反诉人未在约定交房后360日内给反诉人办理房地产权属征税所需资料向产权登记机关备案，在规定时间内未取得房地产权属证书的事实，应承担违约责任；3、收款收据一支，用以证明高响连已付被反诉人房款270999元，现欠购房款7万元的事实。反诉被告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司质证称，对第三组证据真实性、证明目的均无异议。对1、2组证据真实性无异议，证明目的有异议，我方是2014年12月30日前交房的，我方也按照约定时间备案了，并未违约。反诉被告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司向本院提交以下证据：1、榆林市横山区人民法院民事判决书1份，榆林市中级人民法院民事判决书一份，陕西省高级人民法院民事裁定书一份，用以证明在同种买卖合同存在的情况下，法院判决我方并未违约的事实；2、房屋使用说明书一份，房屋质量保修书一份，《前期物业服务协议》《房屋装饰装修管理协议》一份，用以证明反诉人已经接收房屋，我方无违约责任。反诉原告高响连质证称，对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关，不能证明被反诉人在本案中无违约情况；对第二组证据，真实性无异议，能够证明反诉人于2017年7月31日交付房屋，但是不能证明房屋验收合格，不具备交付使用条件，被反诉人应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有异议的证据认定如下：对反诉原告提交的第一组证据《限价商品房买卖合同》，来源合法，内容真实，本院予以采信；对于原告提交的第二组证据，房屋质量保修书以及房屋使用说明书中，被告高响连的签字日期均显示为2017年7月31日，但双方在《限价商品房买卖合同》附件四补充协议第五条中约定同意以《横山报》公告、横山电视台公告等形式作为通知义务的履行方式，被告于2014年12月28日在横山电视台以公告方式履行了通知交房的义务，且该证据无法证明反诉被告是否将办理房地产权属征税所需资料向产权登记机关备案的事实，故对于反诉原告提交的第二组证据真实性予以采信，证明目的不予采信。对于反诉被告提交的第一组证据，虽来源合法，内容真实，但本案无关，本院不予认定；对于反诉被告提交的第二组证据，可以证明反诉原告接房的事实，本院予以采信。本院根据当事人的陈述，举证、质证和法庭认证，查明以下事实：2013年1月29日，原、被告签订《限价商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于凤凰新城第123幢3单元701号房，面积119.88平方米，总价340999元人民币。被告于2013年1月29日向原告支付首付款110999元，剩余房款于2017年7月28日与原告签订《分期还款协议》，分四期付清：2017年7月28日还款50000元，2017年8月28日还款30000元，2018年7月28日还款80000元，2019年7月28日还款70000元。合同签订后，被告于2017年7月28日向原告还款50000元，2017年8月28日还款30000元，2018年7月28日还款80000元，2019年7月28日，被告未向原告偿还剩余贷款70000元，原告多次催收无果，故诉至法院请求被告偿还剩余贷款本金及按照合同约定支付违约金。被告应诉后，提起反诉，认为原告逾期交房，且逾期办理房地产产权证书，应按照合同约定支付逾期交房及逾期办理房地产权属证书的违约金。另查明，原告于2014年12月28日在横山电视台以公告方式通知被告交房。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效且对当事人具有法律约束力。《限价商品房买卖合同》、《分期还款协议》是案涉商品房买卖双方真实意思的表示，内容不违法法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司已向被告高响连交付了涉案房屋，被告高响连未按照《分期还款协议》履行付款义务，构成了违约，应承担违约责任。原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司请求被告高响连偿还未付房款70000元的请求于法有据，本院予以支持。对于原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司请求被告高响连按照到期应付款为基数，每日按照千分之三计算违约金的主张，被告高响连逾期付款属于违约，理应承担违约责任，但双方在《分期还款协议》中约定的每日违约金为房贷总额的千分之三，但该违约金约定的标准过高，违反国家政策和法律规定，且原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司并未对被告高响连逾期付款造成的损失提供证据，本院考虑实际损失情况，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对双方约定的违约金支付标准予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九、第三十条规定，被告高响连应就70000元逾期房款应付之日起按照年利率6%计算违约金至房款支付完毕之日止。对于原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司主张的公告费、保全费等费用，应待实际发生后再行主张。对于反诉原告高响连请求横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司立即办理案涉房屋房地产权属证书以及支付逾期办理房产证权属证书违约金的请求，双方对于产权登记的相关约定在《限价商品房买卖合同》十五条：“出卖人应当在限价商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理……”，本案案涉房屋买卖双方仅对于办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限进行约定，并未对房地产权属证书取得的时间进行约定，且反诉原告高响连并未举证证明其未取得房地产权属证书系因出卖人责任造成，故对其请求立即由反诉被告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司办理案涉房屋产权证书以及支付逾期办理产权证书违约金的请求不予支持。对于反诉原告高响连主张反诉被告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司支付逾期交房违约金的请求，双方合同约定的交房期限为2014年12月30日，但因双方在《限价商品房买卖合同》补充协议第五条中对“通知义务”的履行方式进行补充约定，反诉被告于2014年12月28日通过横山电视台公告的方式向反诉原告履行通知交房义务符合双方合同约定，反诉原告高响连诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九、第三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、由被告高响连于判决生效后十日内向原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司支付剩余未付房款70000元;二、由被告高响连于判决生效后十日内向原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司支付未付房款70000元的违约金（违约金计算方式：自应付房款70000元逾期之日起按照月利率5‰计算违约金至房款支付完毕之日止）；三、驳回原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告高响连的诉讼请求。本诉案件受理费1850元，由被告高响连负担836元，原告横山县龙盟伟业房地产开发有限责任公司负担1014元。反诉案件受理费958元，由反诉原告高响连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。    审  判  员  刘晓芸    二〇二〇年九月二十一日 书  记  员  呼  艳1