江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1665号上诉人（原审原告）：刘小建，男，汉族，1988年10月4日生。上诉人（原审原告）：彭玉兰，女，汉族，1989年12月8日生。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘燕子，江西文修律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王铁平，江西文修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安市航盛投资管理有限公司，住所地江西省吉安市井冈山经济技术开发区，统一社会信用代码913608055787622207。法定代表人：龚品德，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘夏香，江西文冠律师事务所律师。上诉人刘小建、彭玉兰因与被上诉人吉安市航盛投资管理有限公司（以下简称航盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安县人民法院(2020)赣0821民初927号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘小建、彭玉兰上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由航盛公司承担。事实与理由：1.案涉房屋墙体开裂、窗台漏水，属于房屋质量问题，航盛公司应当承担保修责任。龙腾府邸小区的房屋在刘小建、彭玉兰收房时就存在诸多问题，案涉房屋也存在墙体开裂、渗水问题，刘小建、彭玉兰多次要求航盛公司维修，2018年5月22日也提交了书面维修单，但航盛公司一直未处理。刘小建、彭玉兰在一审时已提供原始的墙体开裂及渗水的图片，房屋开裂的位置系墙体，明显属于房屋质量问题导致。2.一审法院认定航盛公司不存在延期交房，认定事实有误。《商品房买卖合同》约定的交付期限为2017年10月31日，房屋交付条件为商品房经验收合格。《商品房买卖合同》系航盛公司提供的格式合同，根据交付目的，该“验收合格”应解释为综合竣工验收合格。根据我国法律规定，商品房必须完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收，公用配套设施，市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能，供电、供水、排水等设施按设计要求建成，并经有关单位认可达到正常使用条件才能交付使用，达到业主使用的目的。2017年9月30日案涉房屋只是完成了施工、建设、监理、设计、勘察五方验收，并没有经过质监、消防、规划、环保等部门的验收，尚不具备交付条件。刘小建、彭玉兰虽于2017年10月30日办理了收房手续，但该房屋在2018年4月20日才通过综合竣工验收，具备交付条件。因此，航盛公司存在延期交房的事实，应按合同约定从2017年11月1日至2018年4月20日按日向刘小建、彭玉兰支付已交付房价款万分之二的违约金。3.航盛公司更改房屋设计，未经设计单位同意、规划部门批准及建设部门备案，属于私自变更房屋设计，存在欺诈行为。案涉房屋的竣工图纸与设计图纸、不动产权证书中所附的房屋平面图是一致的，然航盛公司交付给刘小建、彭玉兰的现场户型却与上述图纸不一致，存在四处改动，一是入户花园未建设，二是将厨房窗户朝向的次卧的空调板改成了阳台，三是主卧的阳台及推拉门未建设，四是主卧卫生间外伸占用了空调板的面积，致使刘小建、彭玉兰房屋面积发生变化导致多缴纳购房款及契税。而一审法院现场勘查后罔顾事实，仍确认现场户型与图纸所确定的户型一致，作出与事实不符的判决，应予以纠正，航盛公司应对本次虚假销售承担相应的赔偿。4.案涉房屋的户型格局、层高、门窗、防火门等都不符合合同约定，航盛公司未向刘小建、彭玉兰交付符合合同约定的房屋，存在违约，应赔偿刘小建、彭玉兰的损失，并按要求进行整改。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持刘小建、彭玉兰的上诉请求。被上诉人航盛公司答辩称：1.经一审法院现场勘察，当日房屋无漏水问题，案涉房屋确存在部分墙面有轻微开裂，但该开裂是房屋质量问题还是装修原因导致，无法确认。经法院释明，刘小建、彭玉兰未在指定期限内向法院提交书面鉴定申请，根据“谁主张谁举证”的原则，其应承担举证不能的法律责任，其要求航盛公司将房屋开裂及楼板、窗台漏水问题处理完成并修复到现有已装修效果的诉请，缺乏事实和法律依据，依法不能支持。2.根据《商品房买卖合同》约定的交付期限为2017年10月31日，房屋交付条件为商品房经验收合格。本案中，航盛公司于2017年10月15日以邮寄的方式将交房通知书送达给刘小建、彭玉兰，刘小建、彭玉兰亦于2017年10月30日办理了收房手续。案涉房屋于2017年9月30日通过竣工验收合格，符合双方约定的交房条件，刘小建、彭玉兰主张航盛公司延期交房的事实不成立。3.根据航盛公司提供的案涉房屋的设计图纸与《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图，结合刘小建、彭玉兰提供的不动产权证书中所附的房屋平面图，可以确认三份图纸所确定的户型与现场户型一致，故其主张航盛公司擅自更改房屋设计缺乏事实依据，对其诉请航盛公司支付赔偿金84000元及退回因房屋面积发生变化导致多缴纳购房款和契税的主张，依法不能支持。4.刘小建、彭玉兰主张房屋实际层高不足2.9米，并提供了数张测量照片复印件为证，但其表示为在室内从楼面至上部楼板地面的垂直距离，故其主张支付因层高不符产生的赔偿金1046.13元无事实依据。根据双方订立的《商品房买卖合同》附件三及设计变更图纸的约定，室内门用户自理，起居室推拉门用户自理，故可以确认两个推拉门，均应由用户自理。刘小建、彭玉兰诉请航盛公司支付未做推拉门的赔偿金额为734元，无事实和法律依据。关于应否增设入户花园门和防火门，及将靠近电梯口及连廊处的门窗更换为双层防火钢化玻璃。经现场勘察，案涉房屋内玻璃均为双层中空钢化玻璃，符合合同约定。根据《建设设计防火规范》第2.1.16，在楼梯间入口处设置防烟的前室、开敞式阳台或凹廊（统称前室）等设施，且通向前室和楼梯间的门均为防火门，以防止火灾的烟和热气进入的楼梯间。该条款并未要求防火门单独设置，而案涉房屋入门处已按照合同约定安装了进户门。刘小建、彭玉兰诉请航盛公司安装防火门、入户花园门及将靠近电梯口及连廊处的门窗更换为双层防火钢化玻璃，无事实及法律依据，不应支持。上诉人彭玉兰、刘小建向一审法院提出诉讼请求：1.航盛公司赔偿其相关损失共计253947.83元；2.根据图纸要求，将电梯门到入户门处有防火门，入户花园门安装到位及根据防火规范要求，靠近电梯口及连廊处的门窗更换为双层防火钢化玻璃；3.房屋开裂及楼板、窗台漏水问题处理完成，并修复到现有已装修效果；4.航盛公司承担本次诉讼全部费用。一审法院认定的事实：航盛公司系井冈山高新技术开发区深圳大道南、毗邻“江南春晓”旁“龙腾府邸”商住项目的开发商。2015年12月14日，刘小建、彭玉兰向航盛公司购买龙腾府邸小区xxx房，双方签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》），约定：彭玉兰、刘小建（即买受人）向航盛公司（即出卖人）购买龙腾府邸小区xxx房，单价为2561.37元/平方米，房屋建筑面积为107.36平方米，层高为2.9米，价格为274989元。出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按本合同约定成交单价航盛公司多退少补，本合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。合同的附件三约定，进户门为高级防盗门，室内门用户自理，铝合金窗，双层中空钢化玻璃。阳台为非封闭式阳台（按施工图要求）。2017年10月15日，航盛公司通过邮寄方式向刘小建、彭玉兰送达了《龙腾府邸商品房交房通知书》。刘小建、彭玉兰于2017年10月30日收房，并签署了《交付流程单》和《交房缴款审核单》，该《交房缴款审核单》约定了房号为xxx，房屋预测面积为107.36平方米，房屋实测面积为107.52平方米，实售总价为275398.5元，房款差额为410元（补），维修基金（代收）8602元，登记费（代收）90元，他项权证（代收）80元。航盛公司向刘小建、彭玉兰出具了《住宅质量保证书》主要内容为：地基基础和主体结构保修期为合理使用寿命年限内，有防水要求的卫生间、厨房、地下室、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，装修工程保修期为2年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。2017年9月30日，龙腾府邸1#楼通过竣工验收备案。2018年4月20日，龙腾府邸小区通过综合竣工验收。另查明，根据案涉房屋的设计图纸1#楼A2户型（涉案房屋户型）有两个推拉门，其中一个为卧室推拉门，一个为起居室推拉门。2014年9月25日，长宇（珠海）国际建筑设计有限公司对龙腾府邸1#-8#楼进行设计变更，将1#楼A2户型的起居室推拉门TLM2724变更为用户自理。案涉房屋的卧室阳台系封闭式，为室内门。案涉房屋预测面积为107.36平方米，房屋实测面积为107.52平方米。2020年6月12日，经法院现场勘查，可确认涉案房屋主卧南面靠窗户的墙面处有轻微裂缝，主卧东面书桌与电视机墙面处均有轻微裂缝。次卧（中间处）房门墙面两面均有裂缝，房间内部西面床头柜与床头处墙面有轻微裂缝。次卧（进门处）西面床头处墙面有轻微裂缝。房屋主卧北面窗台无漏水现象，现场房屋格局与不动产权证所附平面图一致。一审法院认为：刘小建、彭玉兰与航盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。综合双方诉辩意见及庭审查明的事实，本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否存在质量问题？2.本案是否存在延期交房及延期办证？3.航盛公司是否擅自更改房屋设计？4.刘小建、彭玉兰是否存在其他损失及损失金额如何认定？关于案涉房屋是否存在质量问题。刘小建、彭玉兰以航盛公司销售的商品房存在诉称中部分墙面存在开裂的质量为由，要求航盛公司承担修复的民事责任。经现场勘查，当日房屋无漏水问题，案涉房屋确存在部分墙面有轻微裂缝，但该裂缝是房屋质量问题还是装修原因导致，法院无法确认。现场勘查时经法庭释明，刘小建、彭玉兰未在指定期限内向法庭提交书面鉴定申请。根据“谁主张谁举证”的原则，刘小建、彭玉兰应承担举证不能的法律责任。对于刘小建、彭玉兰要求航盛公司将房屋开裂及楼板、窗台漏水问题处理完成并修复到现有已装修效果的诉请，法院无法支持。关于本案是否存在延期交房及延期办证的问题。根据《商品房买卖合同》约定的交付期限为2017年10月31日，房屋交付条件为商品房经验收合格。本案中，航盛公司于2017年10月15日以邮寄的方式将交房通知书送达给刘小建、彭玉兰，刘小建、彭玉兰亦于2017年10月30日办理了收房手续。案涉房屋于2017年9月30日通过竣工验收合格，符合双方约定的交房条件。根据井冈山经济技术开发区不动产登记中心出具的证明，航盛公司于2018年5月30日申请不动产首次登记。《商品房买卖合同》第十五条第三点，综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。综上可知，航盛公司系在合同约定的期限内进行房地产权属初始登记，故航盛公司系按约交房和办理权属初始登记，对刘小建、彭玉兰主张航盛公司系延期交房、延期办证并应支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于航盛公司是否擅自更改房屋设计的问题。根据航盛公司提供的案涉房屋的设计图纸与《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图，结合刘小建、彭玉兰提供的不动产权证书中所附的房屋平面图，可以确认三份图纸所确定的户型与现场户型一致。因此，刘小建、彭玉兰主张航盛公司擅自更改房屋设计，未提供有效证据证实，对其诉请航盛公司支付赔偿金84000元及退回因房屋面积发生变化导致多缴纳购房款和契税的主张，法院不予支持。关于刘小建、彭玉兰是否存在其余损失及损失金额认定问题。关于房屋层高的问题。刘小建、彭玉兰主张房屋实际层高不足2.9米，并提供了数张测量照片复印件为证。经法庭当庭询问刘小建、彭玉兰使用的测量方法，刘小建、彭玉兰表示为在室内从楼面至上层楼面底部测量。由于层高是指上下两层房屋楼面结构之间的垂直距离，该距离包括了楼板厚度。而刘小建、彭玉兰测量的高度为室内净高，即楼面至上部楼板底面的垂直距离。考虑到刘小建、彭玉兰提供的证据真实性无法确认，且使用的测量方法所测量的数据为室内净高，故其主张航盛公司支付因层高不符产生的赔偿金10446.13元，无事实依据。关于未做的推拉门。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件三及《设计变更》图纸的约定，室内门用户自理，起居室推拉门用户自理。故可以确认两个推拉门，均应由用户自理。刘小建、彭玉兰诉请航盛公司支付未做推拉门的赔偿金额为7344元，无法律依据。关于逾期开具发票的损失。根据《交房缴款审核单》及维修资金专用收据、增值税发票及收房缴款收据，可以确认维修基金、登记费、他项权证系由第三人收取并出具相应发票，航盛公司仅是协助刘小建、彭玉兰代缴，刘小建、彭玉兰诉请航盛公司支付因发票延迟开具产生的损失，无事实及法律依据。关于房屋面积误差。刘小建、彭玉兰、航盛公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积为107.36平方米，且约定房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按合同约定成交单价航盛公司多退少补，合同继续履行。最终房屋实际测量面积为107.52平方米，符合双方的约定。关于应否增设入户花园门和防火门，及将靠近电梯口及连廊处的门窗改更换为双层防火钢化玻璃。经现场勘查，案涉房屋内玻璃均为双层中空钢化玻璃，符合合同约定。根据《建设设计防火规范》第2.1.16，在楼梯间入口处设置防烟的前室、开敞式阳台或凹廊（统称前室）等设施，且通向前室和楼梯间的门均为防火门，以防止火灾的烟和热气进入的楼梯间。该条款并未要求防火门需单独设置，而案涉房屋入门处已按照合同约定安装了进户门。刘小建、彭玉兰诉请航盛公司安装防火门、入户花园门及将靠近电梯口及连廊处的门窗更换为双层防火钢化玻璃，无事实及法律依据，对该项诉请，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告彭玉兰、刘小建的诉讼请求。案件受理费5110元，减半收取2555元，由原告彭玉兰、刘小建共同承担。本院二审期间，彭玉兰、刘小建围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.航盛公司对龙腾府邸小区全体业主的联名信的真实性、合法性、关联性均持异议，认为该证据不是新证据，业主的签名不是本人签名，很多字迹大多数是同一个人的字迹，也无法证实涉案房屋及其他业主房屋均存在质量问题和房屋违规变更设计等问题。本院认为，该证据的联名签名不能确认系业主本人所签，且不能证实涉案房屋是否存在质量问题，故对该证据依法不予采信。2.航盛公司核对彭玉兰、刘小建提交的房屋开裂照片原始载体后认为，无法确认是原始载体。本院认为，该组证据没有拍摄时间和地点，无法确认系涉案房屋装修前的照片，故对该组证据依法不予采信。本院经二审审理，对一审法院认定事实予以确认。本院认为：根据彭玉兰、刘小建的上诉理由和航盛公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1.航盛公司是否存在逾期交房和逾期办证的行为，应否向彭玉兰、刘小建支付逾期交房和逾期办证违约金，金额如何确定？2.涉案房屋是否存在质量问题，航盛公司应否对相关质量问题进行修复？3.航盛公司是否存在擅自变更房屋设计的情形，层高和建筑面积是否符合合同约定，航盛公司应否承担相应赔偿责任？4.彭玉兰、刘小建关于要求安装防火门、入户花园门等诉讼请求应否得到支持？关于第一个争议焦点问题。彭玉兰、刘小建与航盛公司签订的《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的交付期限为2017年10月31日，交付条件为商品房经验收合格。案涉房屋于2017年9月30日通过竣工验收合格，符合双方约定的交房条件。航盛公司于2017年10月15日以邮寄的方式将交房通知书送达给刘小建、彭玉兰，刘小建、彭玉兰于2017年10月30日办理了收房手续。因此，航盛公司按合同约定的交付条件和交付时间将涉案房屋交付给刘小建、彭玉兰，刘小建、彭玉兰关于航盛公司逾期交房并应支付逾期交房违约金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定，综合验收后90个工作日内办好房地产权属初始登记，如果逾期，应自该时起承担已付房款的每日万分之一逾期办证违约金。航盛公司已于2018年5月30日向井冈山经济技术开发区不动产登记中心申请不动产初始登记，其不存在逾期办证的行为。因此，刘小建、彭玉兰关于主张航盛公司系延期办证并应支付违约金的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院依法亦不予采纳。关于第二个争议焦点问题。经一审法院现场勘查，当日房屋无漏水问题，案涉房屋确存在部分墙面有轻微裂缝，但无法确认该裂缝是房屋质量问题还是装修原因导致。经一审法院释明，刘小建、彭玉兰未在指定期限内向法庭提交书面鉴定申请。刘小建、彭玉兰提供的证据无法证实涉案房屋部分墙面存在的裂缝是航盛公司交付的商品房存在质量问题。因此，一审法院根据“谁主张谁举证”的原则，认定刘小建、彭玉兰应承担举证不能的法律责任，判决驳回该项诉讼请求，处理并无不当，本院对刘小建、彭玉兰的该项上诉请求依法不予支持。关于第三个争议焦点问题。刘小建、彭玉兰以其自行测量的数据主张涉案房屋的实际层高不足2.9米，但其明确表示为在室内从楼面至上层楼面底部测量。本院认为，层高是指上下两层房屋楼面结构之间的垂直距离，该距离包括了楼板厚度，而刘小建、彭玉兰测量的高度为室内净高，即楼面至上部楼板底面的垂直距离。因此，刘小建、彭玉兰使用的测量方法所测量的数据不能证实涉案房屋的实际层高不足2.9米。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积为107.36平方米，且约定房屋面积以房产测量发证面积为准，如发证面积与本合同约定面积存在误差发生增减，均按合同约定成交单价航盛公司多退少补，合同继续履行。涉案房屋的实际测量面积为107.52平方米，符合双方的约定。因此，刘小建、彭玉兰关于涉案房屋的实际层高和实际面积不符合合同约定并要求航盛公司赔偿损失的上诉理由不充分，本院依法不予采纳。关于第四个争议焦点问题。经一审法院现场勘查，案涉房屋内玻璃均为双层中空钢化玻璃，符合合同约定。根据《建设设计防火规范》第2.1.16，在楼梯间入口处设置防烟的前室、开敞式阳台或凹廊（统称前室）等设施，且通向前室和楼梯间的门均为防火门，以防止火灾的烟和热气进入的楼梯间。该条款并未要求防火门需单独设置，而案涉房屋入门处已按照合同约定安装了进户门。因此，刘小建、彭玉兰的该项上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，刘小建、彭玉兰的上诉请求不成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5110元，由上诉人刘小建、彭玉兰负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇二〇年九月二十五日书记员  杨丹妮