山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0321民初1902号 原告（案外人）：魏蕃薛，男，1967年1月20日出生，汉族，现住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：宋文照，山东法德利律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李祖强，男，1963年8月14日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被告（被执行人）：田志伟，男，1984年11月21日出生，汉族，现住山东省桓台县。 原告魏蕃薛与被告李祖强、被告田志伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏蕃薛的委托诉讼代理人宋文照、被告李祖强、被告田志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏蕃薛向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法撤销桓台县人民法院（2020）鲁0321执异28号之一执行裁定书；2.请求贵院依法停止对桓台县柳泉北路东岳国际小区6号楼1单元1403室房产的查封、评估、拍卖。诉讼过程中，魏蕃薛放弃第一项诉讼请求。事实和理由：李祖强诉田志伟民间借贷纠纷一案，案号为（2019）鲁0321民初2559号。桓台县人民法院作出（2020）鲁0321执567号执行裁定书，裁定评估、拍卖桓台县柳泉北路东岳国际小区x号楼1x单元x室房产。魏蕃薛向桓台县人民法院提出执行异议，桓台县人民法院认为魏蕃薛的执行异议不能成立，驳回了魏蕃薛的异议请求。魏蕃薛认为桓台县人民法院的执行裁定是错误的。2016年8月15日，魏蕃薛与田志伟、魏海艳签订房产买卖合同一份，魏蕃薛购买田志伟、魏海艳所有的桓台县柳泉北路东岳国际小区x号楼1x单元x室房产，房价款750000元。合同签订后，魏蕃薛分数次将首付款213121元交付给田志伟、魏海艳。魏蕃薛交清首付房款后，一直由魏蕃薛按月向田志伟贷款银行偿还按揭贷款。首付款付清后，魏蕃薛已于2016年10月入住案涉房产并实际占有使用。因田志伟不配合，故至今案涉房产未能办理过户登记。魏蕃薛提交的证据足以能够排除法院对案涉房产的执行查封。 李祖强辩称，李祖强认为魏蕃薛的异议不能成立，应维持桓台县人民法院（2020）鲁0321执异28号之一执行裁定书。合同约定案涉房产价值仅为750000元，每平方米6000余元。据李祖强了解，当地较为高档的社区，当时的房产成交价应至少在每平方米12000元以上，买卖合同约定价格明显低于市场正常价格，存在不合理性。合同约定魏蕃薛应于房产买卖合同签订三十日内，即2016年9月14日前支付所谓的房产首付款，实际上根据魏蕃薛提交的中国银行存款回单和现金收到条，魏蕃薛于2016年6月30日给田志伟账户存入9000元，2016年7月10日支付田志伟现金21000元，2016年7月11日支付田志伟现金3000元。以上这些付款行为均发生在买卖合同签订之前，完全不符合常理，更不符合一般人的认知及交易习惯。魏蕃薛给田志伟转款中还款方式除了“为他人还款”，就是附言标注为“货款”。另外支付的40000元现金没有田志伟的收到条，而在银行还款回单上标注，完全不符合依法买房人的做法，支付数额完全未按照合同约定执行，后面转账几乎均标注货款，所以李祖强认为不能证明魏蕃薛的主张，更像是魏蕃薛与田志伟恶意串通，帮助田志伟转移查封财产。魏蕃薛提交的社区居委会证明证实其自2016年10月7日入住案涉房产缺乏法律依据，公民居住证明应由公安派出所出具，社区委员会无该项职责和权利。魏蕃薛于2016年10月入住案涉房产，自2017年才开始缴纳物业等费用，魏蕃薛2016年10月入住存在较大疑问。物业费提交的发票非正式收据。买卖合同签订后长达4年时间内，魏蕃薛未办理产权过户，应承担过错责任。魏蕃薛的妻子胥萃英与田志伟的母亲系直系亲属关系，买卖合同真实性无法确定。综上，请求驳回魏蕃薛的异议，维护法律的公平和公正。 田志伟辩称，因欠钱太多，银行也找过田志伟多次，为偿还欠款，田志伟把案涉房产出售，本来按市场价处理，但没有人购买，田志伟又降低价格，比市场价格便宜后，魏蕃薛购买了案涉房产。房产没有过户的原因是买房时魏海艳父亲出了150000元，只有偿还魏海艳父亲150000元后，魏海艳才配合田志伟办理房产过户。 本院经审理认定事实如下：桓台县柳泉北路6999号东岳国际x6号楼x单元x层西户房产于2017年8月14日办理不动产权证书，产权人系田志伟，共有人为魏海艳。产权证号为鲁（2017）桓台县不动产权第0010087号。2016年8月15日，田志伟、魏海艳与魏蕃薛签订房产买卖合同一份，约定田志伟、魏海艳将位于桓台县柳泉北路6999号东岳国际x号楼x单元x层西户房产出售给魏蕃薛，房产总价款为750000元。双方约定在本合同签订后30日内（即2016年9月14日前）支付田志伟、魏海艳首付款213121元，该款按照田志伟、魏海艳指定打入相关账号，待该房产具备办理房屋产权证书条件，且田志伟、魏海艳将房屋产权证书办理完后，田志伟、魏海艳配合魏蕃薛办理产权过户登记手续。对于房屋余款536879元（即田志伟在中国银行办理的按揭款余额），因田志伟、魏海艳现在无法配合办理过户登记手续，且田志伟、魏海艳无力偿还其在中国银行办理的按揭贷款，因此双方协商该房屋余款先由魏蕃薛按月向田志伟贷款银行缴纳，双方办理过户登记时所确定的贷款余额再由魏蕃薛全部支付给田志伟、魏海艳（以届时银行贷款余额为准）。田志伟、魏海艳在每次收取房款后，应当向魏蕃薛开具收款凭证，并注明收款时间。田志伟、魏海艳在收到魏蕃薛首付款15日内将该房屋交付魏蕃薛。田志伟、魏海艳承诺待该房屋具备办理房屋产权证书时，积极办理该房屋的产权登记手续，并配合魏蕃薛办理过户登记手续。2016年6月30日，魏蕃薛存入田志伟中国银行贷款账户9000元。2016年7月10日，田志伟为魏蕃薛出具收到现金21000元收到条一份。2016年7月10日，田志伟为魏蕃薛出具收到现金3000元收到条一份。合同签订后，2016年8月18日，魏蕃薛之妻胥萃英通过银行转账支付田志伟50000元。2016年9月3日，魏蕃薛之妻胥萃英通过银行转账支付田志伟40000元。2016年7月20日至2020年3月22日，魏蕃薛通过其山东省农村信用联合社账户分多次转入田志伟中国银行贷款账户款项，用以偿还田志伟月按揭款。2019年8月21日，李祖强向本院起诉田志伟民间借贷纠纷一案。2019年8月23日，本院以（2019）鲁0321民初2559-1号民事裁定书、协助执行通知书，查封田志伟名下位于桓台县柳泉北路6999号东岳国际6号楼1单元14层西户房产一套，证号为（2017）桓台县不动产权第0010087号。该案经审理，本院于2019年11月18日作出（2019）鲁0321民初2559号民事判决书，判决：一、田志伟偿还李祖强借款本金200000元、利息6210.20元，于本判决生效后十日内付清；二、田志伟支付李祖强逾期利息（以借款本200000元为基数，自2014年10月14日起按年利率15%计算至实际给付之日止）。案件受理费2197元，诉讼保全费1570元，由田志伟负担。上述判决书生效后，田志伟未履行法律文书确定的义务。2020年3月18日，李祖强向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0321执567号。本案在执行过程中，魏蕃薛提出执行异议。2020年5月22日，本院作出（2020）鲁0321执异28号之一执行裁定书，驳回魏蕃薛的异议请求。2020年6月4日，魏蕃薛向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为魏蕃薛对桓台县柳泉北路6999号东岳国际x号楼x单元x层西户房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述法律规定，案外人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，以上四个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，一是魏蕃薛未按合同约定支付房款，且未支付全部房款；二是自2016年8月15日至今，魏蕃薛无正当理由、未在合理时间内办理房产过户登记手续，怠于行使权利，且明知案涉房产之上设定抵押权登记，而没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在抵押权而无法登记，归责于自身原因未办理过户登记。魏蕃薛购买案涉房产的情形不具备上述第二十八条规定的四个条件，因此，魏蕃薛对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，故对魏蕃薛要求停止对桓台县柳泉北路东岳国际6号楼1单元1403室房产查封、评估、拍卖的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回魏蕃薛的诉讼请求。 案件受理费13800元，由魏蕃薛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  于 欣 人民陪审员  张会芬 人民陪审员  刘科科 二〇二〇年九月二十五日 法官助理朱晗冰 书记员杨晓霞