陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终5990号上诉人（原审被告、申请执行人）：高静，女，1981年11月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：程明，北京市康达（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人)：刘亚宁，女，1978年11月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王清，陕西乐思律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：黄艳艳，女，1983年5月12日出生，汉族，住陕西省潼关县。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊安迪，陕西合恒律师事务所律师。上诉人高静因与被上诉人刘亚宁及原审第三人黄艳艳案外人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高静上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由刘亚宁负担。事实和理由：尽管刘亚宁提供了一份其与黄艳艳于2014年1月12日签署的《房屋买卖合同协议书》，但黄艳艳于2017年4月20日才与开发商签订一手房买卖合同并办理网签备案，故《房屋买卖合同协议书》不是一份合法有效的买卖合同。在法院查封前，物业部门同样给黄艳艳出具过一份说明，证明黄艳艳在诉争房屋实际居住，且物业部门也向黄艳艳发出过入住通知，同时也有黄艳艳向物业部门交纳物业费的票据。上述事实充分说明，刘亚宁并未实际占有诉争房屋。即便刘亚宁与黄艳艳存在真实的房屋买卖交易，未办理产权过户也是刘亚宁的自身原因造成，刘亚宁存在过错。2014年1月签订房屋买卖协议时刘亚宁就应知道黄艳艳没有产权证，从2014年至今刘亚宁从未积极要求黄艳艳办理过户，2017年6月黄艳艳取得产权证后将房屋抵押，刘亚宁未采取任何措施维护自身权益。刘亚宁怠于主张权利，未能完成过户是刘亚宁自身过错造成。 刘亚宁辩称，刘亚宁与黄艳艳于2014年1月12日签订《房屋买卖协议书》，黄艳艳将房屋出卖给刘亚宁，刘亚宁向黄艳艳转账70万元，黄艳艳向刘亚宁出具收条。黄艳艳2017年6月取得产权证，涉案房屋于2018年3月28日被查封。刘亚宁在查封前已与黄艳艳签订合法有效的房屋买卖合同。刘亚宁在查封前已合法占有涉案房屋，对涉案房屋享有准物权，能够排除法院的执行措施。请求驳回上诉，维持原判。黄艳艳述称，涉案房屋是黄艳艳出售给刘亚宁的，发生在涉案房屋被查封之前，刘亚宁也支付了相应的对价并占有使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。刘亚宁向一审法院起诉请求：1.停止对刘亚宁购买的位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.本案诉讼费用由高静承担。一审法院认定事实：高静与黄艳艳民间借贷纠纷一案，一审法院作出了（2018）陕0104民初90号民事判决书，内容为：“本判决生效后七日内，黄艳艳返还高静借款本金4450000元，利息及逾期利息……”。在诉讼期间高静向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年1月5日作出（2018）陕0104民初90号之一民事裁定书，裁定查封、冻结黄艳艳名下价值7835705元的财产，并于2018年3月28日作出（2018）陕0104执保134号之四执行裁定书及协助执行通知书，查封黄艳艳名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房产一套（权属证号：陕（2017）西安市不动产权第1185733号），查封期限三年。刘亚宁提出书面异议，一审法院受理后，于2019年6月26日作出（2019）陕0104执异130号执行裁定书，裁定驳回刘亚宁的异议请求。刘亚宁对裁定不服，于2019年7月10日提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年1月12日，刘亚宁（乙方）与黄艳艳（甲方）签订《房屋买卖合同协议书》，约定：“一、甲方自愿将坐落在西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室XX房(包括曲江观塘小区二号楼一单元负2层82号车位)出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附属房证复印件及该房产位置图）；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写柒拾万元整，即人民币小写700000元；三、乙方在签订本合同时，一次性支付完成所有款项，即700000元；……六、乙方支付完所有款项后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续；七、甲方应在收到款项后将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用、无欠账……”。刘亚宁于2014年10月31日通过其农业银行账户6********……向黄燕转款100000元；又于2014年10月31日、11月14日、11月18日通过其工商银行账户62********……分三笔向黄燕账户6222********……分别转款300000元、100000元、200000元，共计转款700000元。黄艳艳出具收条，收到刘亚宁购买曲江观唐2号楼1单元204房屋款700000（柒拾万元整）。另黄艳艳户籍登记显示其曾用名黄燕。证人刘某某、万某某及陕西馥泽物业有限公司的证言，证实涉案房产由陕西万众地产有限公司开发，刘某某作为该公司员工于2011年以内部优惠价格购买，并于2013年4月将房屋转让给黄艳艳，转让价格550000元，因为是熟人关系双方未签订书面购房协议。后经万某某介绍认识，黄艳艳将该房屋于2013年12月卖给刘亚宁。2017年4月20日，黄艳艳与陕西万众地产有限公司签订《商品房买卖合同》并网签备案，合同备案号：X17070333，黄艳艳购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产。2017年6月黄艳艳取得该房屋产权证书，权属证号：（2017）西安市不动产权第1185733号。后黄艳艳用上述房屋抵押贷款。刘亚宁提交曲江观唐小区房屋验收表、装修施工申请表、施工许可证、装饰装修管理协议、装修工程决算表及多份购货凭证、房屋照片等书证，证明刘亚宁作为涉案房产的所有人，对该房产进行验收并装修；同时提交的涉案房产自2014年12月至2019年1月缴纳物业费、电费、停车费、暖气费、天然气费等各项费用凭证，证明刘亚宁自房屋装修完后一直居住使用至今。另刘亚宁曾电话联系黄艳艳要求尽快解决房产问题。一审法院认为，本案争议的焦点是：刘亚宁对涉案标的享有的民事权益是否足以排除一审法院的执行措施。本案涉案房产权利登记在黄艳艳名下，但其已与刘亚宁于2014年1月12日签订了《房屋买卖合同协议书》，虽然在签订合同时黄艳艳尚未取得该房屋的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故上述买卖合同合法有效，且刘亚宁已经按照协议约定支付了全部房价款。另从刘亚宁提交的曲江观唐小区房屋验收表、装修施工申请表、施工许可证、装饰装修管理协议、装修工程决算表等证据显示，刘亚宁作为房屋所有人已对涉案房产进行验收并装修使用至今，一审法院查封房产的时间为2018年3月28日，即在查封之前该房屋买卖合同已经签订并且实际履行，且刘亚宁并非因自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。刘亚宁虽未取得涉案房屋的物权，但其与黄艳艳之间的房屋买卖合同合法有效，应受到法律保护。且高静对黄艳艳享有的仅是债权请求权，因此刘亚宁对涉案房屋享有的权益要优于高静的债权请求权。据此，刘亚宁对涉案房屋享有的民事权益能够排除一审法院的执行措施，其要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行第三人黄艳艳名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房产【权属证号：（2017）西安市不动产权第1185733号】。案件受理费100元，由被告高静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然刘亚宁与黄艳艳于2014年1月12日签订《房屋买卖合同协议书》时，黄艳艳还未取得涉案房屋所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，黄艳艳于2017年6月已取得涉案房屋所有权，因此刘亚宁与黄艳艳所签《房屋买卖合同协议书》应认定为合法有效。根据刘亚宁提交的房屋验收表、装修施工申请表、装修施工许可证、装饰装修管理协议等证据，在一审法院查封涉案房屋之前，刘亚宁已合法占有并使用涉案房屋。《房屋买卖合同协议书》约定，涉案房屋及附属建筑物总价款为70万元。刘亚宁已向黄艳艳支付全部购房价款70万元。黄艳艳于2017年6月取得涉案房屋所有权，随即将该房屋办理抵押贷款，涉案房屋未办理过户至刘亚宁名下，并非刘亚宁自身原因所致。据此，刘亚宁对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决不得执行该房屋，于法有据，并无不当。综上所述，高静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由高静负担。本判决为终审判决。 审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年九月二十八日书记员     张佩 1