沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0112民初13032号原告：李霞，女，1951年5月2日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：王忠平、杜响鹭，系辽宁和鑫律师事务所。被告：刘平，男，1951年1月21日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被告：龙瑞君，女，1965年7月26日出生，满族，住沈阳市东陵区。原告李霞与被告刘平、龙瑞君确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李霞及其委托诉讼代理人王忠平、杜响鹭，被告刘平、被告龙瑞君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认被告刘平与被告龙瑞君之间签订的《回迁房买卖合同书》无效；2、请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于1976年9月28日登记结婚，1997年在沈阳市东陵区取得房屋一座，并于2005年3月取得房屋登记证。原、被告于2005年4月19日在沈阳市东陵区人民法院调解离婚，但双方对于婚内财产未进行实际分割，并由原告一直居住至2015年拆迁。后该房屋拆迁，原告李霞、被告刘平与政府部门签订《安置补偿协议》，双方取得位于沈阳市浑南区汪家馨城二期东区2号楼2-2-2室安置房屋一套，该房屋至今尚未办理房产初始登记，亦未取得不动产权属登记证据。2019年8月，被告刘平在未征得原告同意的情况下，将尚未取得不动产权属登记证据的安置房屋转让给被告龙瑞君。原告认为该房屋为其与被告刘平双方在婚姻存续期间尚未分割的共同财产。被告龙瑞君与被告刘平的转让协议，因未得到共有权人的同意，且缺乏房产初始登记及不动产权证书而无效。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告刘平辩称：其确实将房屋卖与龙瑞君，与龙瑞君签订的房屋买卖合同是合法有效的，该房屋是刘平个人财产，其有权处置。该财产属于婚后财产，与原告无关。被告龙瑞君辩称：其与被告刘平签订的协议是合法有效的，是双方真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提举的证据：沈阳市东陵区人民法院（2005）东民一权初字第532号民事调解书、户口簿、契约书、协议书、土地使用权证，被告刘平无异议，被告龙瑞君认为与其无关；证明，被告刘平对真实性有异议，离婚后的一年半原告已搬离后于2006年下半年又回到房屋居住，直到2015年动迁，被告龙瑞君认为与其无关；《回迁房买卖合同书》，被告刘平、龙瑞君无异议，龙瑞君认为其购买时就是市场价。对被告刘平提举的证据：房屋征收补偿安置协议，原告对真实性没有异议，但认为涉案房屋应为原告与被告刘平共同所有，被告龙瑞君认为与其无关；公证书及回迁房买卖协议书，原告有异议，认为是复印件，被告龙瑞君无异议。对被告龙瑞君提举的证据：回迁房买卖协议书、证明书、收条，原告对真实性有异议，被告刘平没有该买卖协议原件，无法核实真实性，被告刘平没有异议；电费收据、购水通知单、采暖费收据、中介费收据，原告对真实性没有异议，但认为损害了原告的利益，不应得到保护；被告刘平没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告刘平原系夫妻关系，后经诉讼，沈阳市东陵区人民法院于2005年4月12日作出[2005]东民一权初字第532号民事调解书，双方达成协议：“一、原告李霞与被告刘平自愿离婚；二、家庭财产已自行分割完毕；三、无其他纠纷。”二人婚姻关系存续期间（1996年），购买位于沈阳市东陵区砖瓦房屋三间，该房屋所在宅基地登记土地使用者为赵洪祥。2015年12月7日，沈阳市浑南区汪家街道办事处与被告刘平签订《房屋征收补偿安置产权调换协议书》,因汪北棚户区改造而征收土地使用权证号为宅1021065353的房屋，对被告刘平进行相关征收补偿，共计442,300.00元，并将坐落于汪家馨城二期的建筑面积为50平方米的房屋作为产权调换房屋，价款122,500.00元，被征收房屋与产权调换房屋差价款3,198.00元，由刘平支付。双方在产权调换协议书第八条约定，如实际建筑面积与产权调换房屋的建筑面积存在差额（少于120平方米），按照2,450.00元/平多退少补。房屋动迁后，2018年10月20日，被告刘平作为被征收人，经产权调换汪家馨城二期选房活动大会，取得浑南区金枫街99-2号（汪家馨城二期东区2号楼）2-2-2室（建筑面积暂为52.01平）的回迁资格。涉案回迁房屋尚不具备办理房屋产权登记条件。经中介介绍，被告龙瑞君与被告刘平于2019年8月19日签订《回迁房买卖合同书》，约定被告龙瑞君购买汪家馨城二期东区2号楼2-2-2室房屋，价款150,000.00元。双方同时约定，被告刘平将该房的《拆迁补偿协议》、《进户证》、身份证复印件等所有回迁手续全部交给被告龙瑞君保管，代开发商通知刘平可以到房地产管理处办理该房《房屋所有权证》时，刘平第一时间取得房屋所有产权后，将房屋所有权证交给龙瑞君保管，无条件协助龙瑞君将房屋所有权过户至龙瑞君名下。合同第七条约定：刘平必须保证有权利出卖该房产，对该房享有完全所有权，其他人不得对该房主张任何权利，必须保证该房没有抵押，没有“一房多卖”现象，不准将房屋另行转让给他人。同日，被告刘平出具证明书，保证：房子属于刘平个人财产，与儿女或其他人没有任何关系，没有经济纠纷，自愿出售。当日，被告龙瑞君支付被告刘平房款150,000.00元，另代被告刘平向沈阳市东陵区汪家街道办事处缴纳回迁房款4,924.50元、垃圾搬运费200.00元等其他费用。被告龙瑞君支付中介费1,500.00元。后被告龙瑞君入住房屋，缴纳水电费、采暖费等费用。原告主张二被告签订的《回迁房买卖合同书》应为无效，故诉至法院。本院认为，根据合同法第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，合同有效。但该规定并不得出无处分权人处分他人财产且未经追认的情况下必然导致合同无效的结论。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原农村房屋系原告与被告刘平在婚姻存续期限购买，在双方离婚没有对该房屋作出实质处分的情况下，被告刘平和原告基于对原农村房屋的共同所有权，均取得安置（购买）涉案回迁房屋的资格。被告刘平单方处分涉案房屋相关权益，是否导致二被告签订的《回迁房买卖合同书》无效，应根据合同法第五十二条的规定，对二被告在签订该合同书过程中是否存在恶意串通而损害他人合法权益予以具体考量。被告龙瑞君与被告刘平是通过中介居间介绍而购买的涉案房屋，原告未提供证据证明被告龙瑞君对原告的家庭关系情况有相当了解或存在某种利益关联。根据现有证据，原、被告已于2005年4月12日离婚，距离动迁时已有十年时间，双方在离婚民事调解书中认可“家庭财产已自行分割完毕”，此后原告未就农村未拆迁时的房屋要求过分割或主张过权利，所有回迁及选房手续均有被告刘平个人进行，被告龙瑞君有理由相信涉案房产可由被告刘平个人处分。根据被告刘平与政府部门签订的房屋征收补偿安置产权调换协议书，产权置换房屋单价为2,450.00元/平方米，总价为122,500.00元，二被告之间签订合同所确定的房屋单价为3,000.00元/平方米，总价为150,000.00元，被告龙瑞君实际支付了上述对价，另外支付了增平面积及其他手续费用，被告刘平从中获取了利润，不能由此认定双方交易价格过低。二被告之间交易的是尚未交付房屋的购房资格，俗称房票，较已经交付在市场流通的回迁房屋价格低一些符合常理。原告要求对房屋价格予以评估，综合考虑现没有充分证据证明二被告存在恶意串通的明确故意，且二被告之间交易价格高于被告刘平与政府部门约定的置换房屋价格，本院对此不予支持。二被告签订的《回迁房买卖合同书》所涉及的房屋现不具备产权登记条件，目前仍属债的调整范畴，被告龙瑞君是否能够取得物的所有权，不影响该合同书相关债权的效力认定。综上，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告李霞的诉讼请求。案件受理费3,300.00元，由原告李霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 松审 判 员  丁 威人民陪审员  林赫海二〇二〇年九月十五日法官助理许鑫书记员徐小杰本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。