甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2020）甘09民终973号上诉人（原审被告）：酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人：周佰祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵哲明，甘肃强齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王荣建，男。委托诉讼代理人：李**福，甘肃正天合（酒泉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何大成，男。原审第三人：梁长在，男。原审第三人：罗建生，男。上诉人酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司因与被上诉人王荣建、何大成及原审第三人梁长在、罗建生不当得利纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2020）甘0902民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.查清事实后依法改判驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：1.根据合同相对性原则，上诉人不是本案适格的被告，王荣建与上诉人之间未形成事实上的抵顶关系，王荣建向一审提供的房屋买卖合同只能证明其与第三人梁长在之间的买卖关系，提供的由第三人罗建生书写的转接证明只能证明罗建生要求何大成将200000元的按揭款付给王荣建，此约定对上诉人不产生约束效力，王荣建提供的上述证据缺少上诉人公司公章和公司法定代表人的签名，且上诉人作为案涉房屋的开发商，并未与王荣建签订房屋买卖合同，亦未收到王荣建的任何购房款，原审认定上诉人与王荣建、何大成、第三人罗建生之间形成事实上的抵顶关系以及案涉房屋首付款转付的案件事实证据不足。2.原审认定上诉人与被上诉人王荣建之间构成不当得利法律关系系适用法律错误，王荣建并未举证证实双方存在不当得利法律关系，其应当对请求权发生的基本事实构成要件承担举证证明责任，原审庭审中被上诉人所提交的证据，仅能证实第三人梁长在以贷款的方式向上诉人公司汇入200000元的事实，该200000元不能证实上诉人收到转款使王荣建财产受到损失及上诉人获得转款无法律上的依据的证明标准，无法证明二者之间存在因果关系，一审认定构成不当得利属事实不清，证据不足，侵害上诉人的合法权益。王荣建辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。在案涉房屋出卖给梁长在时上诉人已明知该房屋的抵顶过程，上诉人承诺将梁长在支付的购房款转付王荣建，案涉抵顶房屋的首付款经多次转账已向王荣建支付，现起诉要求上诉人支付案涉房屋房款符合法律规定，原告主体适格。王荣建在向梁长在出售抵顶房屋并带领其到上诉人处办理手续时，上诉人始终未提出案涉房屋抵顶有纠纷，王荣建认为上诉人和何大成之间不存在纠纷，上诉人与何大成之间的抵顶合同对王荣建不具有约束力，庭审时上诉人也未提交其与何大成之间存在账务纠纷的证据。上诉人占有案涉房屋购房款200000元于法无据，应按照约定向王荣建转付200000元购房款及利息。何大成未答辩。梁长在未答辩。罗建生未答辩。王荣建向一审法院起诉请求：1.二被告共同支付原告售房款200000元，利息19000元（按照年息6%，从2018年6月8日计算到2020年1月8日，共计19个月，200000元×6%÷12个月×19个月）；2.判令二被告共同支付原告200000元房款自2020年1月9日至还本付息时的利息；3.判令二被告承担原告为索要欠款支出的律师费5000元；4.判令承担涉诉费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于酒泉市春景苑13#4-1-2号，开发商系酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司，其将案涉房屋抵顶给被告何大成，何大成再抵顶给第三人罗建生，罗建生最后将房屋抵顶给原告王荣建。2017年12月12日，甲方（出卖人）王荣建与乙方（买受人）梁长在，居间方酒泉中原房地产经纪有限责任公司，三方签订了房屋买卖合同，约定甲、乙双方协商同意，通过居间方将位于酒泉市春景苑13#4-1-2号房屋一套出售给乙方，房屋建筑面积为88.32平方米，产权号以房管局核实为准，成交价格为306000元，首付款106000元；乙方采取现金方式付款，签订合同时乙方交付甲方定金20000元，甲方将该房屋有效合法票据凭证或房产证、土地证交给经纪方，乙方定于2017年12月20日再交付购房款86000元，剩余房款200000元于乙方商业款贷款下来之日交付于开发商，待甲方配合经纪方将房屋收据签字过户于乙方名下，并将交易前的相关费用结清，办理产权所产生的各项费用由乙方承担。合同签订后，第三人梁长在按照约定向被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司支付首付款153200元，被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司将该款转入被告何大成所在的公司，经过倒账，2018年6月8日，最终该笔首付款转入原告的账户。2018年6月14日，第三人梁长在妻子刘丽华与兰州银行股份有限公司酒泉分行签订房屋按揭借款合同，向银行按揭贷款200000元购房款支付于被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司。被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司称其与何大成之间有工程款尚未结算，故未将案涉200000元购房款支付原告。一审法院认为，关于原、被告及第三人之间事实上的抵顶协议是否有效的问题。根据本案查明的事实，案涉房屋系酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司开发，其将房屋抵顶给被告何大成，何大成再抵顶给第三人罗建生，罗建生最后将房屋抵顶给原告王荣建，王荣建与第三人梁长在签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给梁长在，被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司协助梁长在办理了购买房屋的一系列手续，梁长在也将购房款支付给了被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司。本案抵顶房屋，双方虽然没有签订书面的抵顶协议，但是在原告王荣建将案涉房屋卖给梁长在后，被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司协助梁长在办理了购房手续，房屋亦交付梁长在使用，且在签订房屋买卖合同后，被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司将梁长在支付的房屋首付款转账支付于被告何大成所在的公司，最后转付于原告，原、被告及第三人之间已形成事实上的抵顶关系，抵顶已经完成，现被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司开发以与何大成之间有纠纷而拒绝向原告转付剩余购房款，构成不当得利，房款应支付原告，其与何大成之间的纠纷，属于另一法律关系。原告主张的利息是否应该得到支持的问题。因被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司构成不当得利，其应向原告支付资金占用期间的利息，以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%自2018年6月8日起计算至2019年8月19日的利息和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.05%（2020年3月20日公布的一年期利率）自2019年8月20日起计算至2020年1月8日计算。2018年6月8日起计算至2019年8月19日为11531.94元（200000元×4.75%÷360天×437天），2019年8月20日至2020年1月8日为3172.5元（200000元×4.05%÷360天×141天），合计14704.44元，自2020年1月9日至欠款付清之日的利息，由被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司继续按年利率4.05%承担。原告主张的律师费因双方没有约定，不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司支付原告王荣建售房款200000元；二、被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司支付原告王荣建利息14704.44元，并以200000元为基数，按照年利率4.05%承担自2020年1月9日至欠款付清之日的利息；三、驳回原告王荣建的其他诉讼请求。以上款项，限被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内付清。案件受理费减半收取计2330元，由原告王荣建负担53元，被告酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司负担2277元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司向本院提交了以下证据：证据一：商品房买卖合同1份、酒泉市金厦建业有限公司出具的便函1份、全国农村信用合作社进账单1份，拟证明案涉房屋是上诉人依据工程款抵顶给酒泉市金厦建业有限公司的，双方约定了抵顶价格和违约责任以及2018年5月30日由梁磊向上诉人进账153280元首付款的事实。证据二：甘肃省农村信用社网上银行电子回单1份、酒泉农商银行客户回单机打凭条1份，拟证明案涉房屋首付款进入上诉人公司账户后，上诉人根据抵顶协议以工程款的形式支付给酒泉市金厦建业有限公司，转款时多转了540元，酒泉市金厦建业有限公司又向上诉人退回540元的事实。经质证，被上诉人王荣建对证据的真实性均无异议，认为提交的两组证据可以证明案涉房屋的抵顶过程，上诉人对房屋最终抵顶给王荣建认可，且同意将第三人梁长在所付的购房款转付给王荣建，便函反映出上诉人同意将案涉房屋产权办理到第三人梁长在妻子刘丽华名下，证明上诉人是同意将案涉抵顶房屋卖给梁长在和刘丽华的。经审查，上诉人提交的第一组证据中的商品房买卖合同，系当事人一审时已提交的证据，本院不作审查，因当事人对证据二的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。二审查明：2016年6月2日，酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司（甲方）与酒泉市金厦建业有限公司（何大成）（乙方）签订商品房买卖合同（编号：酒建鑫房2016第188号），合同约定：甲方将春景苑小区13号楼4单元1层2号住房抵顶给乙方，暂定面积88.32平方米（暂定面积与房管部门实测面积有差异时，以具有测绘资质的测绘公司实测面积为准）。房价每平方米4000元，总房价353280元整，最终以有关部门实测面积计算总价。乙方以银星景苑工程款抵顶房款，房款与工程款抵顶不清不予办理相关手续，或者可办理按揭贷款，但办理的按揭贷款不予支付；乙方若因其他原因抵顶不清房款，则以现金方式于2016年12月31日前付清房款。乙方抵顶清全部房款或办理完银行按揭手续后方可入住房屋，乙方向甲方出具办理产权的相关手续，甲方将房屋产权办理给乙方，办理房屋产权证所需费用由乙方缴纳（包括契税、手续费、登记费），公用设施维修基金，由乙方加纳，甲方代收向物业管理局统一转缴。另查明，酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司于2018年6月7日向刘丽华、梁长在出具甘肃增值税普通发票2张，金额分别为153280元、200000元。发票备注：坐落春景苑13号楼4单元1-2号，面积88.32平方米，单价4000元，总价353280元，梁长在（公民身份号码1501211***********）。酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司于2018年5月30日向酒泉市金厦建业有限公司转款153820元，酒泉市金厦建业有限公司于2018年5月31日向酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司退回540元，酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司向酒泉市金厦建业有限公司实际转款153280元。案涉春景苑13号楼4单元1-2号房屋至目前未办理房屋产权登记。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主体是否适格的问题。本案中各当事人之间因相互债务而发生了房屋抵顶，各当事人对于抵顶于自己名下的房屋有处分权，该处分基于各当事人真实意思表示，故通过房屋抵顶从而抵销各权利人之间的债务不违反法律、行政法规的规定。梁长在已按照抵顶房屋价格向上诉人交付了全部购房款，酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司亦承认收到200000元剩余房款，王荣建作为案涉房款的实际所有人，有权向上诉人主张相关权利，上诉人作为本案被告符合法律规定。关于是否构成不当得利的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。经查，酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司将案涉房屋抵顶给何大成，何大成又抵顶给罗建生，罗建生后将房屋抵顶给王荣建，王荣建最后将房屋出售给梁长在，上诉人协助梁长在办理了购买房屋的手续，并将房屋交付使用，结合罗建生提交的转接证明、何大成在一审庭审时的陈述，在何大成与罗建生之间第一次房屋买卖交易完成之后，上诉人对房屋已无处分权，依照各方当事人之间的以房抵债协议，剩余房款应由王荣建所有，现上诉人依据其与何大成房屋买卖合同的内容，扣留诉争的200000元房款，没有相应的法律依据，并导致王荣建相关利益受损，构成不当得利，一审对此认定正确，予以确认。上诉人认为与何大成之间尚有工程款未结算完毕，存在超付情形何大成拒不支付剩余房款的理由，不具有对抗第三人的效力，亦与本案诉争法律关系无关，本院不予采纳。综上所述，上诉人酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4521元，由上诉人酒泉市建鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔺春辉审判员 张小青审判员 郑 杰二〇二〇年九月十四日书记员 高菊芳