湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8502号原告：张美萍，女，1974年1月12日出生，汉族，户籍地湖南省长沙县。被告：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：沈世红，董事长。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：单鹏，湖南国风德赛律师事务所实习律师。被告：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场******/div>法定代表人：孙烨，总经理。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：单鹏，湖南国风德赛律师事务所实习律师。原告张美萍（以下简称原告）与被告湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润五晟）、湖南上河物业管理有限公司(以下简称上河物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告及被告天润五晟、上河物业共同的委托诉讼代理人张明智、单鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付未付租金34351元；2、判令被告向原告支付未履约租金的违约金6870.2元（计算至2020年5月1日）；3、判令被告将长沙市雨花区××路××段××号××广场××栋××号商铺恢复原状后交还原告；4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告立即向原告支付未付租金32351元。事实及理由：原告于2007年1月15日与被告签订《商品房买卖合同》,原告向被告购买了位于长沙市雨花区××路××段××号××广场××栋××层××号商铺。2006年5月30日与被告签订《委托合同》，明确了商铺位置、委托期限、委托回报、回报起始日、回报获得方式和期限、原被告双方权利和义务及违约责任等。在《委托合同》履行过程中，被告拖欠2015年1月1日至2017年8月30日期间租金34351元。《委托合同》于2017年8月31日到期后，被告没有续签合同，但也未依据《委托合同》第六项第3条约定将商铺恢复原状交原告，导致原告商铺从2017年8月31日至今无法出租获取收益，给原告造成了重大经济损失，应按合同第九项规定第1款支付逾期应付款万分之二的违约金6870.2元。请求判如所请。被告天润五晟、上河物业辩称，1.对原告主张的租金金额无异议。2.涉案商铺由于租赁环境发生变化，造成被告经营状况恶化，根据“诚实信用原则”以及“公平原则”，应当对租金进行减免30%。3.由于不可归责于被告的情势变更，导致租金无法按照合同约定的时间付出，被告不承担违约责任。4、委托合同到期前，被告就未占有、使用商铺，合同到期后已通过多种方式通知业主归还商铺，被告已将商铺交还，原告向被告主张赔偿未返还商铺的损失，无事实及法律依据。5、原告要求将商铺恢复初始原状后交还，不具有实际可操作性，将造成A栋整体的招商引资无法实现，原告的收益将更无法得到保障，整个上河国际商业广场A栋的经营也将陷入瘫痪，不利于实现整体效益。6、湖南省长沙市雨花区地方税务局委托被告对涉案商铺租金代征税款，并发给《委托代征税款证书》。根据双方的约定，被告支付给原告的2016年5月1日之后的租金收益应当按照14.1%的税率扣除税费后的租金计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于长沙市雨花区××路××段××号××广场××栋××号商铺系原告（买受人）从被告天润五晟（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准中载明，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地面为；地面为水泥砂浆找平混合砂浆抹平；门为卷闸门；电为ＩＣ卡电表，每层设配电箱，设五孔普通插座和空调插座各一个；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给被告上河统一经营，并在签订本合同同时与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年5月30日，原告（甲方）与被告天润五晟（乙方）签订《委托合同》，约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，向甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商家对商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。当日，原告（甲方）与被告上河物业（乙方）签订了《补充协议》，协议约定就原《委托合同》不完善部分做补充：乙方不得因开发商延期交付商铺而顺延甲方收益的期间；若因开发商的原因导致甲方不能按《委托合同》所约定的期限交付商铺，乙方不得以此为由向甲方主张违约责任，但甲方必须在开发商交付之日起5日内交付给乙方，如甲方不按期交付，乙方将按《委托合同》要求甲方承担违约责任；委托期间内，甲方不得干涉、妨碍乙方对物业的合理使用，委托期满后若甲方不再继续委托乙方经营物业，甲方可自行使用或委托他人经营，但不得违反法律规定或损害第三人的合法权益；本协议一经签字即为生效，本协议与原合同相冲突的地方以本协议为准；本协议和被告天润五晟的承诺书作为《委托合同》的附件，与《委托合同》具有同等的法律效力。此外，被告天润五晟于2006年5月29日出具《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若乙方经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，被告天润五晟向被告上河物业及广大业主郑重承诺：若因被告上河物业的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由被告天润五晟承担连带担保责任。上述合同签订后，原告如约及时将商铺交付给两被告，但两被告未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，两被告未占有或使用商铺。在本案的审理过程中，两被告陈述虽然被告上河物业与原告签订了《委托合同》，但上河国际商业广场返租铺面全部由被告天润五晟管理和运营。经原、被告一致确认,截止上述《委托合同》期满之日，两被告尚欠原告2012年10月1日至2016年12月30日税后租金32351元。另查明，1、2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向被告天润五晟下发了《委托代征税款证书》，被告天润五晟陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日，但未提供证据；2、在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；3、被告于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，湖南顺联建设工程有限公司按照合同约定对上河国际商业广场A区进行了改建；2018年5月29日，湖南优尚商业运营管理有限公司出具情况说明，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日。上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。本院认为，原告与两被告分别签订的《委托合同》《补充协议》及被告天润五晟出具的《担保承诺书》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。原告向两被告交付了约定商铺，被告上河物业应按约支付租金，被告天润五晟应对此承担连带偿还责任。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，在本案合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成被告经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据本案实际情况，结合公平原则，本院酌情调整为减免被告的租金30%，依法认定被告应支付给原告的税后租金为22646元（32351元*70%）。关于违约金。原告诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，本院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一计算。依据合同约定，被告按季度结算租金给原告，下个季度的前10天内支付上一季度的租金，结合被告欠付原告租金的情况，故原告主张的违约金应以欠付的22646元为基数，按日万分之一的标准从2017年9月1日起计算至2020年5月1日为2199元。关于商铺的恢复原状后交还等问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”,原告对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，被告应将涉案商铺恢复至初始原状即“内墙为混合砂浆抹平；地面为；地面为水泥砂浆找平混合砂浆抹平”的毛坯状态交还原告，但原告出租被告的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，上河国际商业广场A栋1层共304个商铺已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，部分区域已经进行装修改造，若将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对原告要求将商铺恢复原状交还的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告湖南天润五晟置业有限公司、湖南上河物业管理有限公司应于本判决生效之日起15日内连带支付原告张美萍税后租金22646元及违约金2199元；二、驳回原告张美萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取415元，由被告湖南天润五晟置业有限公司、湖南上河物业管理有限公司负担291元，原告张美萍负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 芸二〇二〇年九月二十三日书记员 段艳琴附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。