新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2226号 上诉人(原审原告)：王祥余，男，1969年3月18日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：方林，新疆翔瑞律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新民路**。 法定代表人：齐保林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵卫东，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审被告：新疆保利房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区祥云中街879号天然城市花园小区4栋1层商铺1。 法定代表人：孙竹芹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘列林，男，该公司职员。 上诉人王祥余因与被上诉人新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司（以下简称兵团一建）、原审被告新疆保利房地产开发有限公司（以下简称保利房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王祥余上诉请求：依法撤销一审判决,改判新疆维吾尔自治区××区商铺1（以下简称涉案商铺）归我所有并解除对该商铺的查封。事实和理由：一审判决认定事实错误,适用法律不当。2018年11月21日,我与保利房产公司签订《商品房买卖合同》，保利房产公司将涉案商铺以672,044元价格出售给我,并于2018年12月18日办理了网上签约,因为不动产交易中心未抓取到乌鲁木齐房产交易中心推送至中间库的房屋变更信息,故双方未及时办理产权变更登记,但保利房产公司已于2018年12月18日将涉案商铺移交给我实际使用。2019年4月因保利房产公司拖欠兵团一建工程款,法院将包括涉案商铺在内的10套房产进行了查封,该行为侵犯了我的合法权益。第一,我与保利房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,协议内容合法有效,理应得到法律的保护。第二,我已付清房款并实际占用该商铺。第三,我与保利房产公司签订买卖合同的时间是2018年12月,而兵团一建申请法院执行的时间是2019年4月，此期间,我已实际占有该商铺并交纳水电及物业费。综上，我在兵团一建与保利房产公司案件进行执行程序前不但签订了买卖合同、房款已全部付清,且与保利房产公司办理网上签约,并已实际占用,我对执行标的亨有足以阻止执行的权利,根据法律规定,兵团一建对我的合法财产进行强制执行错误。 兵团一建辩称，不同意王祥余的上诉请求，其请求不能成立。一、我公司申请执行保利房产公司案件中，依法查封了其公司名下的涉案商铺。在执行程序中，王祥余对涉案商铺提出执行异议请求，一审法院依法进行了执行异议听证，做出了执行裁定书，驳回了王祥余执行异议请求。二、保利房产公司在诉讼期间恶意转移财产，逃避债务履行，损害我公司的合法权益。三、王祥余主张涉案商铺的所有权，并请求解除对涉案商铺的查封，缺乏事实及法律依据，其主张不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 保利房产公司述称，抵债事实成立，兵团一建起诉我公司的时候，合同已经签订完毕。 王祥余向一审法院起诉请求：1.依法确认涉案商铺属于我所有；2.依法解除对涉案商铺的查封。 一审法院认定事实：2018年11月21日，王祥余与保利房产公司及新疆天然房地产开发有限公司（以下简称天然房产公司）签订《房屋抵偿工程款协议书》，约定天然房产公司用保利房产公司提供的天然城市××园商1）以折抵方式支付王祥余工程款672,044元（1栋-1层-商1折抵335,852.00元，8栋-1层-商1折抵336,192.00元），本案涉案商铺是1栋-1层-商1。同日，保利房产公司向王祥余出具了《收据》，载明收到涉案商铺购房款335,852.00元。2018年12月18日，王祥余与保利房产公司就涉案商铺签订了《商品房买卖合同（现售）》及《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》，后缴纳了网签费用，并在天然城市花园办理了《准入通知单》，王祥余交纳涉案商铺的物业费及水电费。另查明，兵团一建与保利房产公司建设工程施工合同纠纷一案，兵团一建依据（2018）新0106民初1365号民事判决向原审法院提出强制执行申请，原审法院于2019年8月5日作出（2019）新0106执1092号执行裁定，裁定冻结、划拨保利房产公司的银行存款4,052,143.77元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款；采取以上措施后，仍不足以清偿生效法律文书所确认的义务的，则依法扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。后原审法院在乌鲁木齐市不动产交易中心查封了登记在保利房产公司名下房产10套，其中包括涉案商铺（不动产权证号：乌房权证头屯河区字第**）一套。王祥余向原审法院提出执行异议，认为涉案商铺的所有权归其所有，并提交《房屋抵偿工程款协议书》、《商品房买卖合同（现售）》、网上签约证明书等证据，用于证实涉案商铺已于2018年11月21日由保利房产公司通过以物抵债的方式抵偿给其，双方进行了网上签约，只因其自身原因回内地未办理房屋过户手续。保利房产公司对王祥余提交的证据均表示认可。王祥余称，因乌鲁木齐市不动产交易中心未提取到乌鲁木齐市房产交易中心推送到中间库的信息即房屋所有权人已变更为王祥余的信息，导致房屋被查封，同时，执行案件办案人如到乌鲁木齐市房产交易中心查询，亦不会导致涉案商铺被查封。原审法院对王祥余执行异议一案于2019年11月26日作出（2019）新0106执异35号执行裁定书，裁定驳回王祥余的异议请求。王祥余不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是王祥余就涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占用不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从王祥余与保利房产公司签订的《商品房买卖合同（现售）》来看，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但王祥余与保利房产公司均认可保利房产公司系以商铺用于清偿天然房产公司对王祥余所欠的债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即王祥余签订该合同的目的并非为购买涉案商铺，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，王祥余对天然房产公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，王祥余未办理过户登记，王祥余称因其回内地故没有办理过户登记手续，这说明其是由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存有过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，王祥余称已经办理网上签约手续，但网上签约不具有物权变动的效力，不能阻却执行。因此，王祥余主张其对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实及法律依据，其诉讼请求不能成立。保利房产公司经原审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。据此判决：驳回王祥余的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王祥余提交新证据：商品房预售登记预告证明申请书，用于证明我和保利房产公司在房产交易中心办理登记表，我积极履行了自己的义务。兵团一建对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据是复印件，且预告登记申请书应当是向登记机关申请，原件是在登记机关，不应在申请人手中，这与登记事实相悖。保利公司对该证据认可，登记事实存在。本院认为，王祥余提交的是商品房预售合同签约证明和预告登记申请书，保利公司对其真实性予以认可，本院对该证据的真实性认定，但因该申请书只是王祥余就涉案商铺向产权交易部门递交的申请，无法证明其已办理了过户登记手续，故本院对该证据与本案的关联性不予认定。兵团一建、保利公司未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”故本案争议焦点为王祥余就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，兵团一建为实现债权，查封了保利房产公司名下的涉案商铺，故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判断王祥余是否享有阻却强制执行的民事权益。（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，虽然王祥余2018年12月18日与保利房产公司签订了《商品房买卖合同》，但双方均认可王祥余并非实际购买该商铺，而是保利房产公司以该商铺用于清偿天然房产公司所欠王祥余的债务，即王祥余签订该《商品房买卖合同》是基于以房抵债而形成，是为实现个人债务。金钱债权执行中，案外人以其与被执行人之间通过以房抵债方式取得涉案房产为由提起异议之诉，必须符合以下条件：1.在涉案房屋被查封前案外人与被执行人存在真实合法有效的债权债务关系；2.在涉案房屋被查封前案外人与被执行人已签订书面以房抵债协议；3.在涉案房屋被查封前案外人与被执行人债权清偿期已经届满；4.以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务的情形。本案中，2018年11月21日王祥余、保利房产公司、天然房产公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，保利房产公司也向王祥余出具了《收据》并交付了涉案商铺，并据此签订《商品房买卖合同》，根据上述规定，该《商品房买卖合同》为王祥余与保利房产公司的真实意思表示，故可以认定在人民法院查封之前王祥余已与保利房产公司签订了合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2018年12月18日，王祥余与保利房产公司签订《商品房买卖合同》之后，即在天然城市花园办理了《准入通知单》，并交纳了涉案商铺的物业费及水电费，通过上述事实可以认定王祥余在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2018年11月21日，王祥余与保利房产公司及天然房产公司签订《房屋抵偿工程款协议书》，天然房产公司用保利房产公司提供的涉案商铺折抵欠付王祥余的工程款672,044元，保利房产公司向王祥余出具《收据》，载明收到涉案商铺购房款335,852元。上述事实可以认定王祥余已支付了全部价款。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。非因买受人原因应为：1.案外人曾提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权；2.因登记机关原因未及时办理过户登记手续的；3.因出卖人原因未能及时办理过户登记手续的。本案中，王祥余2018年12月18日与保利房产公司签订《商品房买卖合同》，至2019年8月5日，涉案商铺被法院查封，王祥余在长达8个月之久未办理产权变更登记，其也认可未及时办理产权登记是因其回内地所造成，说明未办理产权变更登记是因王祥余怠于行使请求办理过户登记手续的权利，王祥余也未提交证据证实其未能办理过户登记符合上述情形，故未能办理过户登记手续是其自身原因造成，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件。虽然王祥余称已办理网上签约手续，并交纳网签费用，但进行网上签约登记并不具有无权变动的效力。综上，王祥余上诉主张其对涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益的请求，依据不足，本院不予支持。 综上，王祥余的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,337.78元（王祥余已交），由王祥余负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 谭建艳 审判员 王 辉 二〇二〇年九月二十五日 书记员 刘 晓