沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4699号原告：刘新莉，女，1989年5月22日出生，满族，住辽宁省丹东市振兴区。被告：辽宁京丰置业有限公司，住所地沈阳和平区和平南大街中兴二巷**，统一社会信用代码91210102072192056G。法定代表人：肇华庚，系该公司经理。委托代理人：尚晶晶，女，1987年2月7日出生，汉族，住辽宁省辽阳市文圣区，系该单位法务员。原告刘新莉诉被告辽宁京丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5公开开庭进行了审理。原告刘新莉、被告辽宁京丰置业有限公司委托代理人林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2018年8月1日购买由被告开发的位于沈阳市和平区南京北街36-1号盛京金融广场44-1房屋一套，建筑面积71.52平方米，总价款约定为1315253元，付款方式为贷款，首付款为395253元。原、被告双方于2018年8月份签订认购协议书一份，协议书签订后原告向被告支付了20000元定金，之后又支付了375253元房屋首付款。然后被告为原告出具了395253元首付款收据并言明定金转化为首付款。同时被告承诺30天内与原告签订正式的备案合同。但经过30天后，原告多次催促被告签订备案合同，被告称手续没有审批下来无法签约。2019年3月17日，原、被告双方签订了正式的《商品房买卖合同》，约定交房日期为2020年3月31日。但签订正式的买卖合同后，原告得知被告资金链断裂，整体楼盘处于停工状态。直至今日，楼盘施工没有进展，售楼处人去楼空，并且原告得知被告因资金链断裂濒临破产已将股权尽数出售给恒大集团。但目前恒大集团与被告存在纠纷导致楼盘迟迟无法复工。原告经过与被告售楼人员协商，被告售楼人员同意给原告退房，但因已在房产局备案，需要走司法途径诉至法院。而且，售楼人员告知原告，原告所购买的房屋必然要延期交房。故此，依据《合同法》第六十八条及六十九条规定，原告认为被告经营状况严重恶化、没有履约能力，并且被告亦无法提供任何形式的履约担保。故此，原告在合同约定期满之前合同目的无法实现，现诉至人民法院，请求人民法院依法保护原告方合法权益。变更后的诉讼请求为：1、请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求被告退还原告支付首付款395253元；3、退还原、被告签订的盛京金融广场认购协议书2万元团购费；4、赔偿原告逾期交房违约金2372元；5、支付原告首付款395253元自签订备案合同至今的利息16600元；6请求被告承担本案诉讼费用。被告辩称，双方签订买卖合同属实，原告支付首付款数额属实，包含定金在内，原告的诉讼请求无事实及法律依据，因此被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告（乙方）、被告（甲方）签订《盛京金融广场·认购协议书》，约定乙方向甲方认购盛京金融广场36-1楼4401号2E型，建筑面积71.52平方米，乙方向甲方所认购物业的认购价为标准单价19,788.21，标准总价1,415,253.00；折后单价18,390元，折后总价1,315,253.00；乙方的付款时间为定金20,000元于本认购书签署当日付清，第一期楼款375,153元（不含定金）须于2018年8月1日前付清。认购协议书签订后，原告支付首付款395,253元，被告于2018年8月1日开具收据。2019年3月17日，原告刘新莉与被告辽宁京丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，由被告向原告出售位于沈阳市和平区南京北街36-1号44-1、建筑面积71.52㎡的房屋，总价款1,315,253元。出卖人应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。另查，原告因涉诉房屋业主群中反映被告资金链断裂，对被告交房产生怀疑，在支付首付款后未办理按揭贷款。至今涉诉房屋未竣工未向原告交付。2019年6月24日，被告公司发出公告涉诉房屋所属项目已通过股权收购形式将原有的开发建设单位被告辽宁京丰置业有限公司的股权转卖给恒大集团。故原告起诉至本院，本院于2020年4月7日受理案件。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、银联存根、照片、微信截图、人民网截图、认购协议书以及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同签订后，原告向被告支付首付款395,253元，现涉诉房屋未能按约定期间向原告交付，应属违约，原告提出解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，应予支持。合同解除后，被告依据该合同取得的财产，应当予以返还。关于原告请求被告返还团购费2万元，原告未能提供相关证据予以佐证，本院不予支持。原告要求被告支付违约金，关于违约金支付标准，原告主张违约金2372元，未超出双方约定范围，应予支持。关于原告请求的利息，缺乏事实及法律依据，对于该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘新莉与被告辽宁京丰置业有限公司于2019年3月17日就沈阳市和平区南京北街36-1号44-1商品房所签订的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘新莉首付款395,253元；三、被告辽宁京丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘新莉违约金2372元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,362元（已减半收取，原告已预交），由被告辽宁京丰置业有限公司负担10,145元，原告刘新莉负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郭树琼二〇二〇年九月二十一日法官助理何蓉书记员李萌本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。