江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1697号上诉人（原审原告）：唐东根，男，汉族，1968年10月20日出生，住吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：吴润华，女，汉族，1968年8月12日出生，住吉安市吉州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李海军、颜龙辉，江西文修律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏国良，男，汉族，1987年4月6日出生，住江苏省兴化市。被上诉人（原审被告）：胡美玉，女，汉族，1986年1月1日出生，住址同上。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐智辉，江西奋翼律师事务所律师。上诉人唐东根、吴润华因与被上诉人苏国良、胡美玉房屋租赁合同纠纷一案,不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐东根及其委托诉讼代理人李海军、被上诉人苏国良及其委托诉讼代理人唐智辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐东根、吴润华上诉请求：1、维持原判第三、四、五、六、七项，撤销原判第八项；2、变更原判第一项，将解除合同的日期变更为判决生效之日。3、变更原判第二项，将支付租金及违约金的截止日期变更为计算至判决生效且二被上诉人搬离租赁场所之日。4、判令二被上诉人赔偿其违约提出提前解除合同的违约金20万元；5、本案一审、二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实与理由：1、租金及违约金计算错误。解除合同的日期应当认定为判决生效之日，支付租金及违约金的截止日期应当认定为判决生效且二被上诉人搬离租赁场所之日。一审判决未明确解除合同的日期，这不符合裁判文书的基本要求，且判决被上诉人支付的144100元租金是计算至作出判决的2020年7月22日为止，之后的租金未作出判决，也是不符合裁判文书的基本要求。根据双方签订合同及一审法院的认定，租金应计算至判决生效合同解除并且被上诉人实际搬离店面之日止。现双方签订的租赁合同在法院判决生效之前尚未解除，且被上诉人至今未搬离店面。所以租金应计算至实际搬离店面之日止，违约金相应的也要以实际拖欠租金为基础计算至实际付清之日止。2、一审判决认定“现提出解除合同请求的是原告”，以此为由不支持上诉人诉请的“违约解除合同的违约金20万元”，于法无据。本案中，上诉人的诉请是基于被上诉人的多种根本违约行为导致《商铺租赁合同》无法履行而被迫解除，解除的时间是法院判决生效之日，而不是上诉人起诉之日。本案约定的违约金是由双方当事人在合同中自行协商约定的，《民法通则》第112条规定：当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定：合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。上诉人的诉请是根据租赁合同的约定而提出，而被上诉人的多种根本违约应承担的赔偿责任也均是租赁合同约定的。《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案合同约定的租期到期时间为2021年10月31日，被上诉人强行要求提前两年解除合同，即便现在作出一审判决的时间，也离租期到期时间还有一年多。被上诉人违约要求提前解除合同，导致合同不能继续履行，上诉人履行合同可得的租金收益即为可期待的利益损失；被上诉人多种违约导致法院判决生效合同解除后，修复商铺承重结构所需要的时间，重新寻找商铺使用的周转期损失等应为上诉人的可期待利益损失。一审未判决被上诉人承担提前解除合同的违约金，将导致该违约行为未受到处罚，上诉人因该违约行为造成的巨大损失未得到赔偿。3、一审判决上诉人自行承担3000元诉讼费用，明显错误，因为上诉人没有任何违约行为，上诉人的诉讼请求都是合法有据。恳请二审法院依法改判。苏国良、胡美玉辩称：1、我已与上诉人提出解除合同，上诉人不同意，他要求我按合同履行，解除租赁合同不是我方提出的，答辩人不存在违约。2、租赁房屋的东西没有搬离，是因为上诉人向法院申请财产保全查封了租赁房屋。3、对于法院判决关于装修损失20万元和胡美玉承担责任我们是有异议的，没有提起上诉，是因为法院冻结了我的账户，我没有钱提起上诉。唐东根、吴润华向一审法院提出诉讼请求：1、判令二被告支付其拖欠的2019年11月1日起半年的租金99000元及拖欠租金违约金（以99000元为本金自2019年11月1日起按月利率2%计算至缴清之日止）；2、判令二被告赔偿其损坏原告商铺的损失200000元；3、判令二被告赔偿原告律师费30000元；4、诉讼费用（受理费、财产保全费、财产保全担保费）由二被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、因被告的多种根本违约行为导致商铺租赁合同被迫解除，自判决生效之日起解除二原告与被告2018年10月14日签订的《商铺租赁合同》，判令二被告赔偿其违约提出解除合同的违约金200000元；2、判令二被告在租赁合同解除之日立即搬离并且返还租赁场所；3、判令二被告支付其拖欠的2019年11月1日至合同解除之日期间的租赁及违约金（其中租金暂计算至2020年1月1日为16500元/月×2=33000元，违约金以实际拖欠的租金自2019年11月1日起按月利率2%计算至缴清之日止）；4、判令二被告赔偿其损坏原告商铺建筑主体承重结构的损失200000元；5、判令二被告补交18天的装修期租金9000元给原告；6、判令被告所交履约保证金30000元归原告所有，不予退还；7、判令二被告返还原告2018年10月14日提前付给被告的租金1800元；8、判令二被告赔偿原告律师费30000元；9、诉讼费用（诉讼费3118元、财产保全费2270元）由二被告承担。一审法院认定事实：原告唐东根、吴润华系夫妻关系，两被告系夫妻关系。吉安市吉州区滨江二期Ｃ栋Ａ9号门面的房屋所有权人为原告吴润华，吉安市吉州区滨江二期Ｃ栋Ａ10号、Ａ11号门面的房屋所有权人为原告唐东根。2018年10月14日，原告吴润华、唐东根（甲方）与被告苏国良（乙方）签订《商铺租赁合同》，载明：第一条甲方将自有的坐落在吉安市吉州区商铺出租给乙方作餐饮使用。第二条租赁期限甲乙双方约定的租赁期限为叁年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止，自本合同签订之日起，乙方应立即办理《租赁场所交付确认书》并进行装修。甲方同意给乙方18天的装修期，装修期内甲方不收取租金（自2018年10月14日起至2018年10月31日止）。乙方在租赁期限内有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回商铺，并由乙方承担违约责任。2、第三条租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式1、甲乙双方约定，每年的租金为：第一年2018年11月1日起至2019年10月31日月租金15000元合计180000元第二年2019年11月1日起至2020年10月31日月租金16500元合计198000元第三年2020年11月1日起至2021年10月31日月租金18150元合计217800元；3、商铺租金支付期限：双方约定，第一年（2018年11月1日起至2019年10月31日）每季度支付一次，第二年、第三年（2019年11月1日起至2021年10月31日）每半年支付一次，先付后用。4、商铺租金不含税费，税费由乙方向税务机关缴纳。第四条租赁期间的商铺装饰及租赁期满对商铺装饰物的权属处理1、乙方因使用需要，在不破坏房屋建筑主体结构的前提下，可以对承租商铺进行装修。乙方的装修设计方案及施工方案，必须符合国家和地方建设行政主管部门、消防主管部门的规范及政策规定，并由乙方承担与此相关的所有法律责任。3、乙方对租赁场所的装修工程应在不破坏、不影响本商铺的主体结构（或其他主要构造）的前提下进行。如在装修过程中破坏商铺的建筑主体结构（或其他主要构造），由乙方承担违约责任。第七条违约责任3、乙方如果拖欠交付租金，除仍应补交欠租外，另按每天以实际拖欠租金总额的5%向甲方支付违约金。乙方在租赁期间如果出现拖欠甲方租金的行为，甲方无条件解除合同收回商铺并不对乙方做任何赔偿。4、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退出且又没有转租的，必须提前壹个月书面通知甲方解除合同。乙方应支付甲方违约金，违约金计人民币200000元。6、乙方违反本合同第四条第3点约定的，视为违约，乙方负责将商铺修复至合格止（由国家相关部门的检验为准），修复商铺所产生的一切费用由乙方承担，并赔偿甲方损失计人民币200000元整。7、如乙方擅自提前终止本合同或者甲方根据本合同约定在乙方违约的情况下提前终止本合同，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有本合同前述装修18天的免租期，前述装修免租期应转为计租期，乙方必须在本合同提前终止时一天内按免租期所属相应租赁年度的租金标准向甲方补交该等期间的所有商铺租金。8、因乙方违约行为导致甲方向乙方提起诉讼，乙方除应赔偿甲方因此遭受的经济损失外，还应支付对方因诉讼产生的律师费等费用。第九条争议解决的方式及适用法律1、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方可以向吉安市吉州区人民法院起诉。第十条其他约定事宜4、任何原因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权提前解除合同并没收该履约保证金而不予退还等。同日，原告唐东根（甲方）与被告苏国良（乙方）签订商铺租赁场所现状交付确认书，被告苏国良于合同签订当日向原告交纳了合同履约保证金30000元及2018年11月1日至2019年1月31日的房屋租金45000元，原告吴润华分别向被告苏国良出具了收条。另双方签订的租赁合同中载明的第三年的租金每月18150元计算错误，应为每月18000元，一年多计算租金1800元，为便于今后按合同履行，当日，原告退回被告苏国良多计算的租金1800元，被告苏国良向两原告出具收条一张，并约定第三年的租金按合同约定支付。合同签订后，被告苏国良对店铺进行了装修，2018年12月5日，两被告作为损坏店面责任人在吉安市吉州区门面苏国良装修期间损坏店面承重结构照片上签字确认,照片中注明：损坏一层9号门面与10号门面、一层10号门面与11号门面之间的承重横梁；损坏一层9号门面与10号门面的承重横梁的柱子6ｃｍ、一层10号门面与11号门面之间的承重横梁的柱子8ｃｍ;损坏一层9号门面进门右边第一根承重立柱近照、远照；损坏一层9号门面进门右边第二根承重立柱近照、远照；损坏一层10号门面进门左边第二根承重立柱近照、远照；二层西面10号六面与11号门面之间承重立柱近照、远照；二层11号门面南面第二根承重立柱（中间柱子）近照、远照；二层11号门面屋顶面近照、远照。2019年1月4日，被告苏国良作为经营者取得吉州区叁生泰香火锅店的营业执照，类型为个体工商户，经营场所为吉安市吉州区，组成形式为个人经营。2019年3月6日，原告儿子在叁生泰香火锅店就餐，在大众点评上团购了一个168元的套餐，订单信息上联系商家的电话号码是189××******，通过电话号码关联到的支付宝实名账户的昵称是“我爱我家（＊美玉）”，此电话号码是被告苏国良的身份证开办的，但一直是被告胡美玉在使用。被告苏国良按约缴纳房屋租金至2019年10月31日。2019年10月12日，被告苏国良给原告唐东根发短信，称因与原告协商降低房租没有达成协议，提出租赁房屋日期截止到2019年10月30日，并要原告招租。原告唐东根短信回复苏国良，对苏国良提出的商铺租赁时间提前终止不认可，并要求被告苏国良履行租赁合同，按时缴纳租金。但被告苏国良未按约交纳房屋租金，原告遂诉至法院，原告因此支付律师代理费30000元。2020年1月10日，被告苏国良申请对吉安市吉州区滨江大道二期Ｃ栋Ａ9号、Ａ10号、Ａ11号商铺进行鉴定，确定苏国良的装修行为是否破坏了上述三个商铺的建筑主体结构，如破坏，则进一步确定将被破坏商铺修复至合格所需的费用。2020年4月3日，一审法院委托江西诚鑫建设工程质量检测有限公司进行司法鉴定，因鉴定申请人苏国良未支付鉴定费，2020年5月13日，江西诚鑫建设工程质量检测有限公司作出终止鉴定函。一审法院认为：原告唐东根、吴润华与被告苏国良签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，被告苏国良应按照合同的约定及时交付租金。被告苏国良未按约交纳房屋租金构成根本违约，原告主张要求解除双方于2018年10月14日签订的商铺租赁合同并要求被告在租赁合同解除之日立即搬离返还租赁场所的诉请，予以支持。原告诉请被告赔偿其违约提出解除合同的违约金200000元，因被告苏国良在2019年10月12日向原告提出解除合同，原告并未同意，现提出解除合同请求的是原告，故原告该项诉请，不予支持。根据双方合同约定，因被告违约导致原告提前解除合同，没收履约保证金，被告拖欠交付租金，除仍应补交欠租外，另按每天以实际拖欠租金总额的5%向原告支付违约金，故两原告主张要求被告按16500元/月支付从2019年11月1日起至合同解除之日止的租金并自2019年11月1日起以实际拖欠的租金为基数按月利率2%支付违约金的诉请，予以支持。被告苏国良作为损坏店面责任人在损坏店面承重结构照片上签字,系对其损坏原告商铺建筑主体承重结构的确认，故原告主张要求被告按照合同约定赔偿损坏商铺建筑主体承重结构损失200000元依法予以支持。被告苏国良辩称其装修行为是非常普遍的正常装修，是否构成合同约定的破坏房屋主体结构存疑，不能下定论。一审认为，被告已经在损坏承重结构的照片上签名确认，现被告未提供证据证明其装修行为不构成合同约定的破坏房屋主体结构，故被告的抗辩不予采信。原告要求被告补交18天的装修期租金9000元及没收履约保证金30000元的诉请属合同约定条款，予以支持。现因解除合同，第三年的租金无法履行，两原告退还给被告苏国良多计算的第三年租金1800元，被告苏国良应予返还。因被告苏国良违约行为导致两原告提起诉讼并支付律师代理费30000元，原告主张要求被告赔偿律师代理费30000元符合双方合同约定，予以支持。被告胡美玉虽未在租赁合同上签字，但租赁原告商铺是发生在两被告婚姻关系存续期间，被告苏国良承租商铺进行经营，经营收入应属夫妻共同财产，被告胡美玉与被告苏国良作为损坏店面责任人共同在损坏店面承重结构照片上签名，应视为胡美玉对租赁行为的追认，且被告胡美玉参与了叁生泰香火锅店的经营，故本案债务应为两被告的夫妻共同债务，被告胡美玉应承担共同还款责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告唐东根、吴润华与被告苏国良2018年10月14日签订的《商铺租赁合同》，被告于判决生效后五日内搬离并返还原告唐东根吉安市吉州区滨江二期C栋A10号、A11号两间门面及原告吴润华吉安市吉州区滨江二期C栋A9号门面；二、被告苏国良、胡美玉共同支付原告唐东根、吴润华2019年11月1日至合同解除之日止的租金144100元及违约金（2019年11月1日至2020年4月30日止以99000元为基数按月利率2%计算，2020年5月1日起以144100元为基数按月利率2%计算至实际付清之日止），限判决生效后五日内付清；三、被告苏国良、胡美玉共同赔偿损坏原告唐东根、吴润华商铺建筑主体承重结构的损失200000元，限判决生效后五日内付清；四、被告苏国良、胡美玉共同支付原告唐东根、吴润华装修期的租金9000元，限判决生效后五日内付清；五、被告苏国良、胡美玉退还原告唐东根、吴润华租金1800元，限判决生效后五日内付清；六、被告苏国良、胡美玉支付原告唐东根、吴润华支付的律师代理费30000元，限判决生效后五日内付清；七、被告交纳的履约保证金30000元归原告唐东根、吴润华所有；八、驳回两原告的其他诉讼请求。二审期间，上诉人唐东根、吴润华提交两份证据：1、苏国良在2019年10月7日发给唐东根的手机微信截图；2、苏国良在承租店面张贴转租启事的照片。拟证明：被上诉人苏国良在2019年10月就已停业并张贴转租启事及首先违反合同约定，向上诉人提出要求解除合同，不再交纳租金的事实。被上诉人苏国良、胡美玉质证认为：两份证据的真实性没有异议，但不能达到证明目的。在2019年10月12日我们又向上诉人发送同样的手机短信，上诉人回复的是不同意解除合同，要我们继续履行合同，之后也是上诉人向法院提出解除合同。本院认为，被上诉人对两份证据的真实性不持异议，故对上诉人提交的证据予以采信。另查明，2019年12月19日，一审法院根据上诉人申请，作出（2019）赣0802民初5233号民事裁定和（2019）赣0802执保1190号保全财产通知，查封、冻结被上诉人本案租赁门面内财产及银行开户账户。其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人唐东根、吴润华与被上诉人苏国良签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、一审判决双方解除合同的表述是否正确；2、一审判决认定双方合同解除之日止的租金及租金违约金的时间是否正确；3、一审未支持上诉人提出的被上诉人赔偿其违约解除合同的违约金是否正确。关于焦点1：一审判项“一、解除原告唐东根、吴润华与被告苏国良2018年10月14日签订的《商铺租赁合同》，被告于判决生效后五日内搬离并返还原告唐东根吉安市吉州区滨江二期C栋A10号、A11号两间门面及原告吴润华吉安市吉州区滨江二期C栋A9号门面”；该判项未注明双方解除合同的具体时间，虽然判项“二”中对租金的金额计算至一审判决之日2020年7月22日即合同解除之日止，但亦须在判项“一”中予以明确。故其表述存在瑕疵，应予以纠正。关于焦点2：一审判决被上诉人苏国良、胡美玉共同支付上诉人唐东根、吴润华2019年11月1日至一审判决之日即合同解除之日止的租金144100元及欠交租金的违约金并按月利率2%计算。上诉人提出应将支付租金及违约金的截止日期变更为计算至判决生效且二被上诉人搬离租赁场所之日。鉴于今年突发疫情的特殊情况，且上诉人在诉讼期间对被上诉人租赁店面内的财产申请法院保全查封，以及被上诉人实际搬离物品的条件等情况，一审判决已充分考虑了上诉人提出的租金及违约金的损失要求。故对上诉人的该上诉主张，不予支持。关于焦点3：被上诉人苏国良在合同履行期间，分别于2019年10月7日和10月12日以微信的形式向上诉人提出租赁合同履行的日期截止到2019年10月30日。上诉人在2019年10月12日向被上诉人微信回复，要求被上诉人严格履行租赁合同的约定，按时缴纳租金。对此，被上诉人予以确认。根据双方合同约定“商铺租金支付期限：双方约定，第一年（2018年11月1日起至2019年10月31日）每季度支付一次，第二年、第三年（2019年11月1日起至2021年10月31日）每半年支付一次，先付后用。”被上诉人第一年的租金付至2019年10月31日止，但在2019年11月1日前未按约定支付后半年的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务”另一方可以解除合同的规定，上诉人唐东根、吴润华依法具有法定解除权。案涉《商铺租赁合同》解除，唐东根、吴润华合同目的不能实现，系被上诉人苏国良主观上故意毁约，造成合同实际不能履行所致，苏国良应当承担本案的违约责任。上诉人唐东根、吴润华提起合同解除是法律对守约方有效保护自己权益的救济方式与手段，不能因合同解除而导致守约方权益遭受损害。但在确定违约责任的范围时，应当坚持充分保护守约方利益以及对违约方进行适当惩罚的原则，人民法院应当处以与其违约行为相当的民事责任，达到坚守诚实信用，树立司法导向的作用。因此，结合本案一审已支持上诉人提起的其他各项诉请，并考虑到被上诉人已承担的赔偿责任，本院对上诉人提出被上诉人应赔偿其违约解除合同的违约金确定为100000元。至于上诉人提出须自行承担部分诉讼费用的问题。依据民诉法的相关规定，结案后诉讼费用应按照所支持的诉讼标的额由败诉方承担，未支持部分由诉请人承担的原则处理。综上，上诉人唐东根、吴润华的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初5233号民事判决第二、三、四、五、六、七项；二、撤销吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初5233号民事判决第八项；三、变更吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初5233号民事判决第一项为：上诉人唐东根、吴润华与被上诉人苏国良签订的《商铺租赁合同》于2020年7月22日予以解除；被上诉人于本判决生效后五日内搬离并返还上诉人唐东根吉安市吉州区滨江二期C栋A10号、A11号两间门面及上诉人吴润华吉安市吉州区滨江二期C栋A9号门面；四、被上诉人苏国良、胡美玉赔偿上诉人唐东根、吴润华违约解除合同违约金100000元，限本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8851元，财产保全费2270元，二审案件受理费5266元，共计16387元。由上诉人唐东根、吴润华负担5266元；被上诉人苏国良、胡美玉负担11121元。本判决为终审判决。审判长 涂 强审判员 赖苏平审判员 王东平二〇二〇年九月二十二日书记员 张淑芳