广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复717号 复议申请人（被执行人）：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市江北新沥路**。 法定代表人：黄伟。 申请执行人：江苏天宇建设集团有限公司，，住所地江苏省宝应县苏北中路** 法定代表人：蔡锦忠。 委托诉讼代理人：杨超、曹大伟，重庆仁业律师事务所律师。 惠州市伟豪房地产开发有限公司（以下简称伟豪公司）不服惠州市中级人民法院（2020）粤13执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 惠州市中级人民法院（以下简称惠州中院）在执行申请执行人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）与被执行人伟豪公司执行一案中，通过整体拍卖涉案商铺以及拍卖后将涉案商铺交申请执行人以物抵债的方式处置涉案财产，伟豪房地产开发有限公司对此提出异议。 异议人伟豪公司请求撤销（2018）粤13执恢83号之七《执行裁定书》。其主要理由为：1.本案执行的38套商铺都是独立产权，拍卖所依据的粤德房评字（2019）016号《房地产估价报告》是将该38套商铺按每套分别评估的，申请执行人的债权总额不过63140627.64元，惠州中院却以评估价格合计达121391900元的38套独立产权的商铺作为整体拍卖，评估价格超过债权总额一倍。并且惠州中院将该38套商铺作整体拍卖根本没有通知被执行人。本案处置的临街商铺大多是面积为20至30平方米的分隔独立商铺，有购买意愿的都是一些资金实力不大的经营者或投资人。惠州中院的操作，使得拍卖标的额达到上亿元，即使下调价格也达到近7000万元。这样必然就阻却了真正有竞价购买意愿的人，最后也就使得申请执行人通过以物抵债的方式以超低价格取得被执行的财产（38套商铺总面积4012平方米，评估价格平均为30257元/平米，以物抵债价格平均为16944元/平米），严重损害了被执行人的合法权益。2.惠州中院在拍卖过程中，违规操作。异议人通过查询本案执行标的拍卖过程，注意到在惠州中院2017年3月28日公告的2017年4月13日至2017年4月14日的拍卖中，本已将分户拍卖的执行标的挂网拍卖，在拍卖时限未到的情况下，又匆匆撤回，明显违规操作。3.以物抵债的38个商铺中，有14个商铺是签订了租赁合同，已有租户租赁经营使用，《合同法》230条明确承租人对租赁物有优先购买权，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和2020年《广东省高级人民法院执行局执行裁决要点摘编》都明确法院以物抵债应保障租赁物承租人的优先购买权，本案以物抵债在未通知租户行使优先购买权的情况下作出，违反法律规定。 申请执行人天宇公司答辩称，对方没有弄清楚以物抵债的法律依据和我方要求以物抵债的请求权基础。我方是基于两次拍卖流拍，我们不得已被动接收标的物。对方说租户的优先购买权，我方与执行法官曾亲自到现场，租户都说不愿意购买。 惠州中院审查查明，该院以（2018）粤13执恢83号立案执行的申请执行人天宇公司与被执行人伟豪公司一案，执行依据为该院（2013）惠中法民一初字第16号民事判决书及广东省高级人民法院（2015）粤高法民终字第78号民事判决书。上述生效法律文书确定：伟豪公司在判决发生法律效力之日起三十日内，支付尚欠工程款人民币49248450.96元及利息（从2012年11月20日起计至2013年2月5日止，按本金67648450.96元;从2013年2月6日起计至2014年4月28日止，按本金67248450.96元计息;从2014年4月29日起计至付清款日止，按本金59248450.96元计息，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计息）给天宇公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币584300元，保全费5000元、结算鉴定费164万元，合共2189300元,由伟豪公司承担1532510元,天宇公司承担656790元。天宇公司预交受理费、保全费、鉴定费合计2189300元，除其承担部分外，余款1532510元抵作伟豪公司应承担的费用，由伟豪公司在判决发生法律效力之日起三十日内支付给天宇公司。二审案件受理费人民币584300元，由上诉人伟豪公司负担。 2016年6月8日，申请执行人天宇公司向惠州中院申请强制执行，该院立案执行，案号为：（2016）粤13执371号。在执行过程中，惠州中院于2016年10月26日作出（2016）惠中法执字第371-1号执行裁定书，拍卖被执行人伟豪公司位于惠州市××路××世家商住楼××套商铺。 2016年11月4日，该院在淘宝网司法拍卖平台发布上述涉案21套商铺的第一次拍卖公告，第一次拍卖定于2016年11月21日10时至2016年11月22日10时止，涉案21套商铺分别单独拍卖（21套商铺分别为：1单元1层01号至14号；2单元1层01号至07号）。2016年11月22日，涉案21套商铺均因无人竞买而流拍。 2016年12月30日，惠州中院在淘宝网司法拍卖平台发布上述涉案21套商铺的第二次拍卖公告，第二次拍卖定于2017年1月16日10时至2017年1月17日10时止，涉案21套商铺分别单独拍卖（21套商铺分别为：1单元1层01号至14号；2单元1层01号至07号），涉案21套商铺均因无人竞买而流拍。 2017年3月28日,惠州中院在淘宝网司法拍卖平台发布上述涉案21套商铺的拍卖公告，拍卖时间定于2017年4月13日10时至2017年4月14日10时止，其后，该院撤回该次拍卖。 2017年4月7日，该院作出（2016）粤13执371号之五执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 2018年9月5日，申请执行人天宇公司向惠州中院申请恢复对本案的执行，本案立案执行，案号为：（2018）粤13执恢83号。在恢复执行过程中，该院委托广东德信资产房地产土地评估有限公司对伟豪公司名下位于惠州市××路××世家商住楼××套商铺（含上述21套流拍的商铺）进行评估，广东德信资产房地产土地评估有限公司2019年3月15日出具粤德房评字（2019）016号房地产司法鉴定估价报告，38套商铺均有单独评估价，总评估总价为121391900元。 2019年5月14日，惠州中院作出（2018）粤13执恢83号之五执行裁定书，裁定如下：一、公开拍卖伟豪公司名下位于惠州市××路××世家商住楼××套商铺，具体所在单元、商铺号分别为：（一）1栋1单元，1层01号至14号；（二）1栋2单元，1层01号至07号；（三）1栋3、4单元，1层01号至15号；（四）2栋5单元，1层01号；（五）2栋8单元，1层01号（可独立拍卖，附表格，均未办证），上述财产拍卖保留底价为评估价的70%，即总共84974330元；二、上述财产拍卖成交（抵债）的过户相关一切税费和费用由买受人承担。 2019年8月9日，天宇公司向惠州中院提交书面申请，该申请简要内容为：“我司依据法律特申请对所查封的标的物依法按照如下方式进行拍卖：一、首次拍卖按评估价格下调30%作为起拍价，若首次拍卖结果为流拍，则依法按照首次拍卖价格再降价20%作为起拍价进行二次拍卖。若二次拍卖仍然流拍，则以二次拍卖的起拍价进行以物抵债，通过司法程序裁定将标的物过户至我公司（含我公司委托人）名下。所需相关费用由执行人与被执行人各自承担。二、拍卖机构我司申请在淘宝网上进行。三、拍卖方式我司申请标的物应整体拍卖，不接受单个房号不动产的竞拍。” 2019年8月15日，惠州中院在淘宝网司法拍卖平台发布上述涉案38套商铺的拍卖公告，第一次拍卖定于2019年9月15日10时至2019年9月16日10时止，第一次网络司法拍卖起拍价为84974330元。2019年9月16日，该次拍卖因无人竞买而流拍。 2019年9月3日，伟豪公司向惠州中院提交书面《关于紧急中止司法拍卖的请求》，请求对涉案38套商铺中止拍卖。2019年9月13日，惠州中院向伟豪公司的总经理刘文魁做谈话笔录，告知该院对该公司要求中止拍卖的请求，不予成立，法院将如期拍卖。 2019年9月30日，惠州中院在淘宝网司法拍卖平台发布上述涉案38套商铺第二次的拍卖公告，第二次拍卖定于2019年10月16日10时至2019年10月17日10时止，第二次网络司法拍卖起拍价为67979464元。2019年10月17日，该次拍卖因无人竞买而流拍。 2019年10月18日，天宇公司向惠州中院提交书面《以物抵债申请书》，申请将涉案38套商铺作价抵偿本案债务。2020年1月2日，惠州中院作出（2018）粤13执恢83号之七执行裁定书，该裁定书确认将涉案38套商铺作价人民币67979464元，交付申请执行人天宇公司抵偿本案被执行人伟豪公司所负剩余债务63140627.64元，差额部分4838836.36元由天宇公司补偿给伟豪公司。 惠州中院认为，本案的争议焦点为该院整体拍卖涉案房产以及裁定将涉案房产抵债给申请执行人天宇公司是否符合法律规定的问题。 1.关于整体拍卖是否合法的问题。涉案38套商铺中每个商铺均有独立产权证，且有独立的评估价，本案债权63140627.64元，而涉案38套商铺总评估价121391900元，即使首次下降30%以84974330元为起拍，也超过本案债权，整体拍卖确存在超标的额的情形。但本案在原执行案件中对其中的21套商铺进行过单独拍卖，均无一拍卖成交。在恢复执行的拍卖过程中，异议人伟豪公司也未能提供证据证明其不同意整体拍卖，也未能提供证据证明商铺承租人提出单独购买商铺。鉴于上述情况，该院对涉案38套商铺整体拍卖，并无不当。 2.关于将涉案房产抵债是否合法的问题。《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。涉案38套商铺已经二次网络司法拍卖，均流拍，该院依据申请执行人天宇公司的抵债申请，并在申请执行人天宇公司补交债权不足部分的差额的情况下，裁定将涉案38套商铺抵债给申请执行人天宇公司，符合上述规定。 3.关于异议人伟豪公司提出该院在原案执行中于2017年3月28日公告拍卖中在拍卖时限未到的情况下撤回拍卖的问题，因撤回拍卖并未产生拍卖的结果，对此不予审查。 惠州中院遂于2020年5月11日作出（2020）粤13执异21号执行裁定，裁定驳回异议人伟豪公司的异议请求。 伟豪公司向本院申请复议，请求撤销（2020）粤13执异21号执行裁定书，撤销（2018）粤13执恢83号之七执行裁定书。其主要理由为：1.复议申请人在执行异议中提出执行法院在未通知商铺租户情况下，执行“以物抵债”，侵害租户优先权，明显违规是事实，异议裁定对此未作出回应。2.执行法院在未通知复议申请人的情况下，违规将本应单独拍卖的商铺作整体拍卖。异议裁定却反指“异议人伟豪公司也未能提供证据证明其不同意整体拍卖，”丧失基本的客观公正。本案的38套商铺都有独立产权，拍卖所依据的《房地产评估报告》是将38套商铺单独评估的。申请执行人的债权总额为63140627.64元，惠州中院却以评估价达121391900元的38套独立产权商铺整体拍卖，评估价格超过债权总额一倍。本案处置的临街商铺大多数面积为20至30平米的分隔独立商铺，有购买意愿的都是一些资金实力不大的经营者或投资人。惠州中院的操作办法使得拍卖标的达到上亿元即使下调价格也达到近7000万，必然阻却真正有意竞价的买受人。这使得申请执行人通过以物抵债方式以超低价格取得被执行人的财产（38套商铺总面积4012平方米，评估均价为30257元/平米，以物抵债价格平均为16944元/平米）。并且，惠州中院整体拍卖自始至终没有通知被执行人，损害了被执行人合法权益。3.2017年3月28日公告的2017年4月13日至2017年4月14日的拍卖中，本已将分户拍卖的执行标的挂网拍卖。在拍卖时限未到的情况下，又匆匆撤回，属于违规操作。异议裁定认为“未产生拍卖结果，对此不予审查”是错误的。 申请执行人天宇公司答辩请求驳回伟豪公司的复议申请，其主要理由为：1.从2013年至今，伟豪公司通过反复提起诉讼、执行异议、执行复议等手段阻挠案件审理和执行，整个诉讼开庭听证、审理累计26次，导致案件终审7年至今仍未执行完毕，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、一百一十三条的规定对其行为予以罚款、拘留甚至追究刑事责任。2.惠州中院的执行行为并无任何违法违规之处。（1）执行法院并未侵害租户的优先购买权，且在拍卖过程中向每一个租户粘贴了告示，每一户租户是知情的。根据伟豪公司提交的38套商铺中14套商铺的租赁合同及“伟豪领御世家商铺签约记录清单”，可以看出伟豪公司与租户的签约日期均在2017年1月之后，此时惠州中院已经对案涉商铺进行查封并拍卖。伟豪公司的行为系恶意逃避执行。其在法院查封后对财产出租的行为不得对抗执行。本案中的租户对案涉商铺不享有优先购买权。且伟豪公司是被执行人，并非租户，无权代表租户提出异议。（2）法院整体拍卖完全合理合法。法律并未规定拍卖时必须对执行标的物分别评估、分别拍卖。人民法院对执行标的进行整体拍卖并无违法违规之处。同时，伟豪公司认为分别拍卖才有人竞买，但这仅仅是伟豪公司单方推测。事实是，这38套商铺根本无人竞拍。（3）执行法院在2017年3月28日公告拍卖中在拍卖时限未到的情况下撤回拍卖没有违反法律规定。2017年3月28日，惠州中院在司法拍卖平台上发布涉案21套商铺的拍卖公告，拍卖时间定于2017年4月13日10时至4月14日10时。其后，惠州中院撤回该次拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条的规定，在拍卖开始前，遇到特定情形人民法院应当撤回拍卖委托。但是对于拍卖开始后法院是否有权撤回拍卖委托没有相关规定。法院在执行中自始至终是在行使国家赋予的强制执行权，当法院发现自己的执行程序存在问题时，应当允许其自行纠正。该次拍卖被撤回后，惠州中院终结了本次执行，直到2018年9月5日，才依申请恢复执行。伟豪公司通过恶意诉讼等手段拖延执行长达一年半时间。惠州中院撤回拍卖的行为只是执行工作的内部调整，该次拍卖也未产生拍卖的实质结果，未对伟豪公司造成损失。 本院对惠州中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是惠州中院处置财产的方式是否适当。 惠州中院在本案执行中先是采取分开单独拍卖的方式处置21套商铺，经两次拍卖流拍后，另作出（2018）粤13执恢83号之五执行裁定书，裁定拍卖伟豪公司名下38套商铺。在后续执行中，该院采取整体拍卖的方式予以处置。对于被执行人的财产整体或者分批单独处置，《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》有明确的指导意见。其中第11条规定，“最大限度实现财产真实价值。同一类型的执行财产数量较多，被执行人认为分批次变价或者整体变价能够最大限度实现其价值的，人民法院可以准许。尤其是对体量较大的整栋整层楼盘、连片商铺或别墅等不动产，已经分割登记或事后可以分割登记的，被执行人认为分批次变价能够实现不动产最大价值的，一般应当准许。多项财产分别变价时，其中部分财产变价款足以清偿债务的，应当停止变价剩余财产，但被执行人同意全部变价的除外。”由上述规定可知，执行法院处置财产的基本出发点是“最大限度实现财产真实价值。”在具体操作上，执行法院可以听取被执行人意见，被执行人如认为分批次处置能够实现不动产最大价值的，一般应当准许。具体到本案，从查明的事实来看，执行法院在执行过程中听取了申请执行人请求整体拍卖的意见，但并未发现被执行人请求整体处置的意见。案涉38套商铺均是单独评估，均可以独立拍卖，且合计评估价格为121391900元，而剩余债务按惠州中院认定的抵债金额为63140627.64元，评估价格远超执行标的金额，执行法院将38套商铺整体拍卖的执行行为有欠妥当，相应的后续因流拍而以物抵债的行为亦失去合理性前提。 综上所述，惠州中院的执行行为确有不当，应当予以纠正。其在后续执行过程中，应当结合案件的具体情况，从有利于最大限度实现执行标的价值的角度出发，确定适当的处置方式，尽快执结本案。复议申请人请求撤销拍卖裁定和异议裁定的请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款之规定，裁定如下： 一、撤销惠州市中级人民法院（2020）粤13执异21号执行裁定； 二、撤销惠州市中级人民法院（2018）粤13执恢83号之五执行裁定； 三、撤销惠州市中级人民法院（2018）粤13执恢83号之七执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  付庆海 审判员  庄绪义 审判员  李焱辉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  潘 兴