文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初3065号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路******10-1，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：莫晓红，公司员工，特别授权。被告：黄国军，男，生于1983年9月18日，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：陈兴琼（被告黄国军母亲），生于1966年1月18日，汉族，住重庆市忠县，一般授权。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告黄国军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘先军、莫晓红，被告黄国军的委托诉讼代理人陈兴琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆迎主物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费1084.44元、电梯费677.67元、公共能耗分摊费83.74元，共计1845.85元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告是X小区的前期物业服务公司，被告于2013年1月11日入住该小区，并与原告签订了《X小区前期物业管理服务协议》，原告按照约定提供了物业服务，但被告从2018年1月1日起至2019年9月30日止累计拖欠物业服务费1084.44元、电梯费677.67元，自2017年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费83.74元。经原告多次催缴，被告至今未付。遂诉至法院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告黄国军辩称：原告诉称被告的房屋地址属实。原告是被告小区物业，被告不交物业费的理由：1、原告未与业主签订服务合同；2、原告未向业主提供物价管理部门的各项审批文件原件；3、2019年9月以前，一直未装门禁；4、电梯经常停电，原告不启动发电机，导致业主爬楼梯；5、原告未向业主公布电梯广告费收入；6、被告楼上业主阳台往下面扔烟头、纸屑等垃圾，原告不予管理。请求减少物业服务费。本院认为，原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告黄国军系忠县X小区2-6-2住房的业主，房屋建筑面积为107.58㎡。2010年6月22日，原告与X小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州镇人民路28号（原老车站）X小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2013年5月16日，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订《X小区前期物业服务合同补充协议》，将合同期限修改为“自本合同签订之日至X小区按相关法规规定程序成立的合法有效的业主大会，授权业主委员会续签或者选聘新的物业管理服务企业签订的物业服务合同生效之日终止”。2013年6月5日，原告与被告签订《X小区前期物业管理服务协议》，对《X小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，21层以上（含21层）0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。之后，原告对X小区进行了物业管理服务，但被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，X小区成立了忠县X小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县X小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事X小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县X小区撤场事宜，原告对X小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，自2017年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《X小区前期物业服务合同》签订后，原告依约对忠县X小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费、自2017年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的金额。被告提出原告物业服务质量差，请求减少物业服务费，就此未提交任何证据予以证实，且即使被告确有证据证实因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，更不能据此拒缴物业服务费等费用，对此本院不予支持。同时，经查，原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即975.97元（0.48元/月·平方米×107.58平方米×21个月×90%）。被告提出原告未公示电梯广告费的收入，未提交任何证据证实，且即使被告确有证据证实原告存有侵占被告等业主收入的行为，被侵权人只能另案起诉，不能以此作为拒缴物业服务费的理由，对此本院不予支持。原告主张电梯费677.67元，未超出原、被告签订的《X小区前期物业管理服务协议》之约定，本院予以支持。原告主张被告支付自2017年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费83.74元，并提供了相关票据佐证，根据原、被告签订的《X小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，本院予以支持。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业服务企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄国军于本判决生效之日起十日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2018年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费975.97元、电梯费677.67元，自2017年12月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费83.74元，共计1737.38元；二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄国军负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇二〇年九月一日书记员 陈艳玲