海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2434号 原告：李某，女，1964年6月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区，住辽宁省沈阳市沈河区。 原告：房某，男，1957年3月16日出生，回族，住辽宁省沈阳市沈河区。 原告共同委托诉讼代理人：周某（系二原告的外甥女），女，1983年10月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。 被告：海南炬荣燊房地产有限公司，住所地为海南省琼海市官塘温泉旅游区。 法定代表人：潘某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟某，海南颍川律师事务所律师。 原告李某、房某与被告海南炬荣燊房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、房某的共同委托诉讼代理人周某，被告海南炬荣燊房地产有限公司（以下简称炬荣燊公司）的委托诉讼代理人孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某、房某向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2015年2月6日起至2019年8月22日止的逾期办证违约金116380元。事实和理由：原告于2015年2月6日购买了被告开发的位于琼海市××镇的房产一处，双方签订了该房屋的《琼海市商品房买卖合同》（合同编号：QHL000102751）。在该套房屋买卖合同约定的时间内，原告向被告缴纳了该套房屋总房款2530000元，原告年年催促被告办理房产证，均未办好房产证。按照合同第15条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金”。被告应向原告支付违约金数额为2530000元×万分之0.5×920天=116380元（违约金暂计算时间从2015年2月6日至2019年8月22日，违约天数为1640天-720天=920天）。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告炬荣燊公司答辩称,涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且没有违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉求没有事实根据和法律依据。一、原告诉求中已经超过法定起诉期限的部分应不予支持。原告于2020年8月提起诉讼，根据《民法总则》第188条的规定，自原告起诉之日往前推算1095日，起主张的违约金已经超过了三年的起诉期限，应不予支持。二、被告对原告负有办证义务起算时间应为2015年12月2日，应办理不动产权属证书的截止日期为2019年11月11日。首先，原告房某于2015年2月15日在验收单上自行签字确认收房，并代原告李某签字，但原告李某直至2015年12月1日才真正在验收单上签字予以确认收房，故根据双方签订的合同第15条中“自房屋交付之日起”和《民事诉讼法》第八十二条关于“期间开始的时和日，不计算在期间内”的规定，合同第15条所指的办证义务起算时间点应为涉案房屋实际向两名共同购房者交付之日的次日，即2015年12月2日。其次，琼海市根据《关于做好我市不动产统一登记相关衔接工作的通知》精神，自2016年4月28日起开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证，所以被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，这应有一定的期限。根据买卖合同第15条第一款“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，鉴于原告实际收房时间为2015年12月1日，而在涉案房屋交付后的2016年4月28日因政府办证管理改革，琼海市不再分开办理房屋权属证书与土地使用权证，而是统一办理不动产权证。因此该720日的办理土地使用此权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，故被告为原告办理不动产权证的时间应自房屋实际交付之日起1440日内即2019年11月11日前为原告办理涉案房屋不动产权属证书。而原告的不动产权属证书颁发日期为2019年8月22日，被告已在约定期限内为原告办理了不动产权属证书，被告无须承担逾期办证的违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人没有异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告所举证据3中设计服务、配图资料费发票与本案没有关联性，依法不予采信；被告提交的证据3.业主托管钥匙委托书，4.住宅入伙验收表（李某、房某），5.住宅入伙验收表（李某），而原告房某与原告李某系夫妻关系，所购房产为夫妻共同财产，原告房某接收被告交付所购房屋的行为，应视为被告向原告双方交付了买卖房屋，故该证据足以证明原告主张的其于2015年2月15日验收涉案房屋、被告于同日将涉案房屋及钥匙交付给原告的事实，本院依法予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告炬荣燊公司系从事产权酒店的开发销售、房地产开发经营、室内外装饰装修工程、建筑装饰材料销售的企业法人。2015年2月6日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于琼海市××镇房，建筑面积143.79平方米，购房价款2530000元，付款方式为一次性付款。合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在720日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。签订合同后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2015年2月15日向原告交付房屋。2018年6月25日，被告办理琼海市嘉积镇官塘温泉旅游区“御泉庄”6#的不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2019年8月22日，原告自行办理了涉案房屋的不动产权证书[证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号]。为此，原告于2020年8月7日向本院提起民事诉讼。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷，争议的主要焦点是：一、被告是否存在违约情形；二、原告的主张是否部分超过诉讼时效。关于第一个争议焦点。本案中，原告主张被告逾期办理房屋权属证书已构成违约、要求被告承担违约责任，被告则主张不存在逾期办证情形不同意原告的诉讼主张，双方由此产生争议。而是否构成违约，必须以双方签订的合同约定的条款、被告是否存在过错予以确认。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在720日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以720日计还是以1440日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2015年2月6日签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在720日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即1440日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。被告自2015年2月15日交房至2019年1月25日为约定办证期限。虽然为原告办理房产权属证书属于合同约定的被告必须履行的义务，但被告未及时为原告办理不动产权证，原告于2019年8月22日自行办理了不动产权证，仍超过双方约定的办证1440日期限208天。因此，原告主张的逾期办证违约金，应以原告购房款2530000元按日利率万分之0.5、逾期208天计算，违约金应为26312元，原告主张违约金116380元，超过部分，没有事实根据，依法不予支持。关于第二个争议焦点。原告的起诉是否部分超过诉讼时效。根据双方签订的买卖合同约定，被告为原告办理房产权证书的期限为2019年1月25日，即逾期时间应自2019年1月26日起计算，原告于2020年8月7日向本院提起诉讼，并未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。因此，被告以原告所诉超过法律规定的诉讼时效期间为由主张不应承担支付违约金，没有事实根据，不符合法律规定，依法不予支持。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金26312元，原告主张超过部分的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李某、房某违约金26312元； 二、驳回原告李某、房某超过上述数额部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2628元，减半收取计1314元，由原告李某、房某负担1014元，由被告海南炬荣燊房地产有限公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年九月八日 法官助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。