吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4451号上诉人（一审原告、反诉被告）：吉林娜奇美房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区春城大街**。法定代表人:王文海，执行董事。被上诉人（一审被告、反诉原告）：周国华，男，汉族，1949年12月20日生，住长春市绿园区。上诉人吉林娜奇美房地产开发有限公司（以下简称娜奇美公司）因与周国华房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。娜奇美公司上诉请求：1.请求撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1270号民事判决第一项，改判给付上诉人房款27200元及违约金；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，应该用原购房面积89.28平米×1900元减去周国华首付69632元减去不足面积款33592元，结果为周国华欠上诉人房款66408元。然后再加上10万元为基数的违约金40865元，减去周国华后付的80000元，周华实际欠房款27200元。娜奇美公司一审提出诉讼请求：1、依法判令被告给付购房款27200元及利息(自2018年12月15日起按日万分之一计算至给付时止)。2、被告承担本案诉讼费。周国华一审提出反诉请求：1.请求判令驳回被反诉人合同欠购置房款的违约责任。（合同约定为银行抵押贷款)。2.请求判令被反诉人赔付反诉人产权违约金8352元。3.请求判令被反诉人返还反诉人多交房款14180元。4.请求判令反诉人本案发生的一切费用由被反诉人承担。一审法院经审理查明：2001年3月，娜奇美公司与周国华签订《商品房买卖合同》,合同约定周国华购买娜奇美公司开发的位于长春市绿园区春城大街3号娜奇美综合楼的3幢1门202室，建筑面积89.28平方米，每平方米人民币1900元,购房款为169632元。合同第五条2(1)约定面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)约定面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按0.083%利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。第六条付款方式约定周国华按按揭贷款方式付款。第七条买受人逾期付款的违约责任约定，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在15日之内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已主房价款的0.1%向买受人支付违约金。双方签订合同后，周国华于2002年2月8日向娜奇美公司支付购房款69632元，尚欠房款100000元欲通过银行按揭贷款支付，后贷款未成，一直未支付付。周国华又于2018年12月14日给付娜奇美公司80000元。2012年5月23日，该房屋可以办理产权时，测绘周国华购买房屋的实际面积为79.1平方米,少于购房面积10.18平方米。一审法院认为：娜奇美公司与周国华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律合行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定，履行各自的合同义务。1.关于本诉。周国华购买的房屋在2012年5月23日可以办理产权时，经测绘实际面积为79.1平方米,少于购房面积10.18平方米，根据合同约定，对面积误差比在3%以内的部分，应退回房款5092元（2.68×1900），对误差比超出3%的部分，应退回房款28500元（7.5×1900×2），共应退回房款33592元。故至2012年5月23日，周国华尚且欠房屋应为47066元（79.1×1900-69632-33592）。双方合同中虽约定周国华购买房屋的付款方式是“按揭贷款”，但在按揭未成的情况下，周国华既然选择了继续购买房屋，应向娜奇美公司支付尚欠的尾款，周国华未能及时支付房款，应按照双方合同约定按日向娜奇美公司支付逾期应付款万分之一的违约金。自2002年2月8日双方签订合同之日起至2018年12月14日周国华又付款8万元时止，以欠付的10万元为为基数，按万分之一计算违约金少于娜奇美公司主张的40865.60元，应按40865.60元予以支持。对2018年12月14日，周国华又向娜奇美公司支付的80000元，因双方对支付的是违约金和房款未予约定，故应先还违约金后还房款，尚欠房款7931.60元（40865.60元+47066元-80000元）。故对原告娜奇美公司主张的购房款予以支持7931.60元，并从2018年12月15日起至实际给付之日止按万分之一继续计算违约金。2.关于反诉。娜奇美公司没有按照约定日期给反诉原告周国华办理产权，应按照约定向周国华按已付房款0.1%支付违约金，即69.63元（69632元×0.1%）。对反诉原告周国华其他反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周国华于本判决生效之日起十日内给付原告吉林娜奇美房地产开发有限公司房款7931.60元及违约金（以7931.60元为基数，从2018年12月15日起至实际给付之日止按万分之一计算）；二、反诉被告吉林娜奇美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告周国华违约金69.63元；三、驳回原告吉林娜奇美房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周国华的其他诉讼请求。本诉案件受理费480元，由原告吉林娜奇美房地产开发有限公司负担340元，被告周国华负担140元。反诉案件受理费182元，由反诉原告自行负担1元，由反诉被告吉林娜奇美房地产开发有限公司负担181元。本院二审认为，一审法院认定退房款面积基数计算有误，如按79.1平方米作为基数计算，就不存在按面积误差比退回房款问题，故应予纠正。退房款面积基数应为89.28平米，扣除各项款项，周国华尚欠房款为27273元（89.28平米×1900元-69632元-33592元+40865元-80000元），娜奇美公司主张给付27200元及违约金，符合合同约定，应予支持。综上，原判决认定事实有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1270号民事判决第二、三、四项；二、变更长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初1270号民事判决第一项为：被告周国华于本判决生效之日起十日内给付原告吉林娜奇美房地产开发有限公司房款27200元及违约金（以27200元为基数，从2018年12月15日起至实际给付之日止按日万分之一计算）；一审案件受理费480元，由周国华负担。一审反诉案件受理费182元，由周国华负担1元，由娜奇美公司负担181元；二审案件受理费282元，由周国华负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年九月十一日书记员 张维峰