山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5055号上诉人（原审被告）：王咸坤，男，1945年1月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台天安物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区滨海景区**。法定代表人：孙厚玉，总经理。委托诉讼代理人：姜明福，山东西政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张科克，山东西政律师事务所律师。上诉人王咸坤因与被上诉人烟台天安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王咸坤上诉请求：撤销(2020)鲁0602民初1587号判决，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，应依法改判。一、上诉人有相片证实楼道和公共场所的卫生情况，被上诉人没有提供物业服务。二、小区物业费是1元/m2/月，由开发商交0.6元，业主交0.4元，并不是只收0.4元的物业费，有2009年、2010年交费单据为证，被上诉人没有为小区打扫卫生，少交0.4元也不算多。三、物业费是付给劳动者的，没有打扫卫生就是没有付出劳动，就不应当收取扫卫生这块的费用。四、物业与业主的关系，物业给业主提供了服务，业主应向物业提交物业费，并不是签订了协议，不提供服务也要交物业费。不提供服务，业主有权提出不交或少交、解除协议。五、出入门铃没修，无法将门铃拿去。车辆被盗移交公安备案；房屋漏水，没有修复。六、居民代表会议一致认为，物业公司管好了，应该交费，不给维修不应交费。村委多次找开发商协商，至今没有解决，我们村民也都没有交费。被上诉人烟台天安物业管理有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告烟台天安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：被告立即支付2011年6月22日至2018年12月31日期间的物业服务费3017元（2011年6月22日至2016年12月31日期间共计66个月9天×69.63平方米×0.40元/月/平方米；2017年1月1日至2018年12月31日期间共计24个月×69.63平方米×0.70元/月/平方米），支付违约金1305.07元（以3017元为基数，按照银行同期贷款利率，自2011年6月22日计算至2018年12月31日），并自2019年1月1日起按日千分之三的标准继续计算违约金至实际履行之日。事实与理由：原告为烟台市芝罘区天安?山水龙城小区提供物业管理服务。被告是坐落于天安?山水龙城小区2区1-2-301号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告拖欠2011年6月22日至2018年12月31日期间的物业服务费至今未交。被告王咸坤一审辩称：被告确实没有缴纳原告诉请的物业费，原告没有给被告提供物业服务，原告不打扫卫生，被告的车停在门口被偷，房屋漏水，门铃损坏，原告均不予处理。一审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，法院认定如下:原告系天安?山水龙城小区2区的物业服务企业。被告是涉案房屋的业主，2009年6月18日被告接收涉案房屋，被告未向原告交纳2011年6月22日至2018年12月31日期间的物业服务费。庭审中，原告提交2009年6月18日原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，该协议中约定，物业管理服务费按建筑面积计算，每月每平方米缴纳1元；电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.30元收费，电梯起始层住户不承担电梯运行费；被告应按上述标准于交房时预交一年的物业管理服务费和电梯运行费，此后被告应于每月5日前预交当月各项费用，逾期按每日3‰交纳滞纳金。被告表示不能确认协议中的签字是否是其所签，也不知道是否申请对签字的真实性申请司法鉴定。关于物业服务费的实际收费标准。原告称，因被告系回迁户，村委与开发商口头协商在2011年6月22日至2016年12月31日期间按照0.40元/月/平方米、在2017年1月1日至2018年12月31日期间按照0.70元/月/平方米收取物业费。对此，被告表示不知情。关于房屋的建筑面积。原告主张房屋建筑面积为69.63平方米，被告认可涉案房屋建筑面积为69平方米，原告对其主张未举证证实。另，被告提交其2020年拍摄的照片证明原告没有提供物业服务。原告对照片的真实性没有异议，但认为不能证明原告提供的物业服务不符合合同约定的要求。一审法院认为，（一）对于原告提交的《前期物业管理服务协议》，被告不能确认协议中的签字是否是其所签，亦不对签字的真实性申请司法鉴定，应自行承担对其不利的法律后果，法院认定该协议中被告签字的真实性。《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，应为有效。原告为天安?山水龙城小区2区提供前期物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。关于具体的物业服务费数额，原告自认其实际收费标准低于《前期物业管理服务协议》约定的标准，法院对此予以照准；原告对其主张的房屋建筑面积未举证证实，法院采信被告认可的房屋建筑面积69平方米，故被告应向原告交纳2011年6月22日至2018年12月31日期间的物业服务费2989.08元（69平方米×0.40元/月/平方米×66个月+69平方米×0.40元/月/平方米/30天×9天+69平方米×0.70元/月/平方米×24个月），原告请求的超出部分，缺乏依据，法院不予支持。被告对于其主张的原告未为其提供物业服务的辩解，未能举证证实原告存在根本违约行为，故对被告该辩解法院不予采纳。（二）关于违约金。原告作为物业公司，就物业服务问题未与小区业主充分沟通，本身亦有瑕疵，故法院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2020年5月19日判决：一、限被告王咸坤于判决生效之日起10日内向原告烟台天安物业管理有限公司交纳2011年6月22日至2018年12月31日期间的物业服务费2989.08元；二、驳回原告烟台天安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王咸坤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告王咸坤负担。本院审理期间，上诉人王咸坤出示2020年6月26日被上诉人向上诉人下发的山水龙城物业费催缴通知单，称该通知单催缴2011年6月21日到2020年12月31日的物业费，但没有写明物业费的具体数额。被上诉人称，对物业费催缴通知单真实性予以认可，该通知单虽没有写明具体缴费金额，但该通知单的名称即为物业费催缴通知单，表示上诉人对该期间的物业费并没有交付，而作出的催缴。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人2009年6月18日签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，未违反国家法律的强制性规定，应为合法有效。根据被上诉人提供的证据材料，结合当事人双方的陈述，足以认定上诉人拖欠被上诉人物业费是客观事实。依据物业管理服务协议，上诉人应当向被上诉人支付所欠物业费。上诉人主张被上诉人没有提供物业服务、物业服务存在瑕疵，以此拒交物业费，理由不当，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人王咸坤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王咸坤负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年九月二十七日书记员  王 琪