成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初1778号 原告（反诉被告）：成都顶好物业管理有限公司，住所地成都市一环路北四段**。 法定代表人：辜正强，职务：董事长。 委托诉讼代理人：张泽滦，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：鲜卫东，系公司员工，一般授权。 被告（反诉原告）：高立学，男，汉族，1961年8月5日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：高铁翔，男，汉族，1947年3月12日出生，住成都市金牛区，社区推荐代表，特别授权。 原告（反诉被告）成都顶好物业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告（反诉原告）高立学物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司的法定代表人辜正强以及委托诉讼代理人张泽滦、鲜卫东，被告高立学的委托诉讼代理人高铁翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费1520.59元；2、判令被告承担违约金1561.10元；3、判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告和城北小区业委会于2011年11月19日签订物业服务合同，并于2014年8月23日签订补充协议，原告从2011年1月1日起至2017年12月31日期间为案涉小区提供物业管理服务。现被告作为业主尚欠原告2014年3月1日起至2016年6月30日期间的物业管理费1520.59元，故请求依法判决。 被告高立学辩称，一、原告起诉本人的当事人欠缴2014年3月1日至2016年6月30日期间的物业费1520.59元。但欠缴一事，事出有因。成都顶好物业确于“城北小区业委会”签订了2011年1月至2017年12月31日的《物业服务合同》及《补充协议》。并在此6年期间，在城北小区从事物业服务。按照从众的原则，我的当事人一直按时、足额向顶好物业交纳了包括物业费在内的各项费用。但在2014年2月底，我的当事人放在小区院内住宅楼下的，价值3000多元的电瓶车被盗，我的当事人认为这和顶好物业公司，对进出小区人员未予登记，监控设施未能发挥作用有关系，对此，物业服务公司应当承担一定责任。我的当事人经与顶好物业当时在小区的项目经理张宝山协商，其口头答应免交一定时段的物业费作为补偿，但当时没有留下字据。而张又于2017年离职，不知去向，现确实无法查证。但可以证实的事实是：2014年3月1日之前，我的当事人并无任何拖欠费用的记录。间隔15个月，即从2016年6月至2017年12月，我的当事人，也从未有过任何欠费情况，足见顶好物业在事实上是认可的当时项目经理张宝山，对我的当事人的补偿方案的。被盗的价值3000多元的电瓶车的一半价值正是15个月的物业费，也就是顶好物业目前追溯的1520.59元。但现在我的当事人确实拿不出张保平当时许诺的凭证，也找不到其人，基于对法律的敬畏，我的当事人是愿意承担原告起诉的所欠缴的2014年3月1日至2016年6月3日15个月的物业费1520.59元的费用。二、原告在诉讼请求中，要求法院判令我的当事人承担违约金1561.10元。本代理人不知该笔违金从何而来，依据是什么？为此，本人向本庭提交了小区“业委会”和顶好物业签订的2012年1月1日至2014年12月31日的《物业服务合同》及2015年至2017年的《补充协议》的复印件，两份文稿中通篇并无收取所谓违约金的任何约定。其中仅在《物业服务合同》第22条三款中提出“根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题”，但并没有提及违约金的问题，而且本代理人还应指出，该合同和补充协议仅是顶好物业与小区“业委会”之间的合同，小区“业委会”、顶好物业并未与我的当事人签订关于拖欠物业费，要追究所谓违约金的任何合同和协议。因此所谓追讨违约金仅是原告的单方面的意思，没有合同和协议的约定，按一般常识，就要追缴什么违约金是毫无道理的，本代理人强烈要求法院不予支持原告的这种无任何依据的诉求。三、依据诉讼代理人的权利，本代理人反诉要求法院判定顶好物业退还我的当事人高立学向顶好物业缴纳的2018年1月至10月，水费及垃圾处置费162元，总计707元。其理由是：1、上诉人在本案起诉状中明确载明顶好物业在城北小区服务期限，截止为2017年12月31日。根据《最高人民法院关于审理物业缴费房屋交付案件中，具体应用法律若干问题的解释》，第10条第2款的规定“物业服务企业，在合同期满后拒绝退出，移交并已存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支持物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持的规定”。因此，顶好公司无权收取，2017年12月31日以后的在小区的各项费用。2、成华区法院及成都市中院已作出了生效判决。顶好物业曾就物业纠纷将我的当事人起诉到成华法院。贵院经审理已作出（2019）川0108民初600号民事判决，顶好物业不服该项判决，又向成都市中院提起上诉，成都市中院于2019年11月28日，发出2019年川01民终15321号《民事判决书》，明确裁定，“顶好物业无权收取2018年1月1号以后的物业服务费，机动车停放场地使用费和垃圾清运费。”该判决未生效终审判决。据此，顶好物业在失去在小区从事物业服务资格后，利用其之前在小区占据的物业服务用房的便利，收取了我的当事人不应收取的费用，当为不当得利。根据《民法通则》第92条明文规定“没有合法依据。取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”因此，我强烈要求法院，判定原告向我的当事人，返还不当得利707元。综合以上答辩，本代理人请求法院判定：1、本代理人的当事人高立学，向顶好物业公司支付2014年3月1日，至2016年6月30日期间的物业服务费1520.59元。顶好物业公司向高立学退还其无权收取的2018年1月到10月的物业服务费545元及2018年1-10月的水费、垃圾处置费162元，合计707元。减扣下来，高立学应向顶好物业支付813.59元。2、判定驳回顶好物业公司关于由被告承担违约金的请求。3、判令本案诉讼费用由双方负担。 反诉原告高立学向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告成都顶好物业管理有限公司返还2018年1月以后反诉原告缴纳的物业费545元，2018年1-10月的水费、垃圾处置费162元，合计707元；2、诉讼费用按法律规定承担。事实和理由：按照生效判决文书认定的事实，反诉被告无权收取2018年1月以后的物业管理费水费以及垃圾清运费，故请求依法判决。 反诉被告物业公司辩称，物业公司不应当退还反诉原告已经缴纳的各项费用，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明，本院于2019年1月11日受理物业公司和高立学物业服务合同纠纷一案，作出的（2019）川0108民初600号生效判决。本案原告物业公司在该案中提出的诉讼请求为：原告顶好公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业服务费1635.81元（2016年7月1日至2018年12月30日，其中2017年12月31日以前的物业管理费为981.49元，2018年1至12月物业管理费为654.32元），机动车场地停放使用费1260元；代垫自来水费0.1元（2018年度），代收垃圾清运费16.00元（2018年11月1日至2018年12月30日），共计￥2911.91元；2、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告顶好公司明确机动车停放场地费2017年5月至6月金额为180元，2018年1月至12月金额为1080元。本院在本案中查明的事实为：被告高立学系成都市金牛区的住户，房屋建筑面积为98.74平方米。2011年11月19日加盖有城北小区业主委员会（甲方）和原告顶好公司（乙方）合同专用章的《物业服务合同》约定顶好公司为坐落于成都市提供物业管理服务。物业费收费标准为住宅0.55元／•平方米。露天机动车车位费70元／个•月。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同为期3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，其中试用期自2012年1月1日起至2012年3月30日。停车场（库）收费分别采取以下方式（2）车位使用人按露天机动车车位70元／个•月，地下车库机动车车位240元／个•月缴纳的费用归乙方所有（原告顶好公司）。2014年8月23日，加盖有城北小区业主委员会印章以及原告顶好公司的公章的物业服务合同补充协议载明，继续聘请原告担任城北小区2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务工作，合同期限为3年。补充协议对住宅物业公共服务费、地面机动车占道停车场地租赁费等收费标准明确约定。2017年11月22日加盖城北小区业主委员会印章的会议纪要载明如下主要内容：将与成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同，从2018年1月1日起顺延至城北小区业主大会完善建设后并签订了新的《物业服务合同》时终止，同时业主委员会向成都顶好物业管理有限公司发出书面通知。2017年11月22日加盖城北小区业主委员会印章并向原告发送的关于城北小区《物业服务合同》顺延继续执行的通知载明，一、贵我双方签订的《城北小区物业服务合同》及《补充协议》，自2018年1月1日起顺延至城北小区业主大会完善建设后并在签订了新的《物业服务合同》时终止，合同条款不变，即：1、物管费执行2017年度的收费标准不变；2、物业服务工作执行2017年度的标准不变。2017年11月28日，原告顶好公司收到前述通知后出具的回复函载明，1、我公司愿意支持城北小区业主委员会的工作；2、我公司同意贵方《关于城北小区〈物业服务合同〉顺延继续执行的通知》提出的意见。3、我公司将按照《城北小区物业服务合同》及《补充协议》的约定，继续做好2018年度城北小区物业服务的各项工作。2014年8月23日，加盖有城北小区业主委员会印章的授权委托书载明，成都顶好物业管理有限公司：根据贵我双方于2014年8月23日签订的《四川省省级机关城北小区2015-2017年〈物业服务合同〉补充协议》第二条第3款院内地面机动车占道停车的场地租赁费收费：90元／车•月，其中Ｂ项、第二条第4款之Ｂ项“10.00元／车•月机动车停车的场地租赁费归全体业主，用于专项处理城北小区的地下排水、排污管道塌陷，砖砌检查井壁风化的工程维修。”的合同约定，为此，城北小区业主委员会特授权贵单位代收该笔费用，代为保管该费用，该费用须经城北小区业主委员会书面通知，方可列支使用。原告顶好公司收到该份授权书并盖章确认。2018年5月30日三友路18号业主大会临时会议工作组发布的《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划续聘现物业服务企业业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、××北××段社区的指导监督下，于2018年5月19日至2018年5月30日在三友路18号小区内举行投票表决，三友路18号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共389个，专有部分面积共计45120.90平方，共发出表决票389张，收回表决票389张；其中有效票387张，赞成票1张，弃权票3张，废票2张。业主大会会议上同意续聘现物业服务企业的人数为1人占全体投票权人数0.15%，同意续聘现物业服务企业的建筑物面积为99.12平方，占建筑物面积0.12%。不同意续聘现物业企业的人数为383人，占全体投票权人数55.67%；不同意续聘现物业服务企业的建筑面积为44382.91平方，占建筑物总面积52.85%。按照表决结果，不续聘现物业服务企业，另行决定今后管理模式。2018年7月17日，三友路18号业主大会临时会议工作组发布的《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划内就物业服务管理方式、选聘方式召开的业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、××北××段社区的指导监督下，于2018年7月12日至2018年7月16日在三友路18号小区内举行投票表决，三友路18号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共376个，专有部分面积共计43523平方，共发出表决票376张，收回表决票376张，其中有效票375张，废票1张。业主大会会议上在物业服务管理方式表决中，同意自行管理的人数为374人，占区划内全体投票权人数54.3%，同意自行管理的建筑面积为43302.26平方，占区划内建筑物总面积51.5%。同意委托管理的人数为0人，占全体投票权人数0%；同意委托管理的建筑面积为0平方，占建筑物总面积0%。选聘方式中，同意协议选聘的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意协议选聘的建筑面积为0平方米，占区划内建筑物总面积0%。同意公开招标权人数为1人，占区划内全体投票人数0.15%，同意公开招标建筑面积为101.72，占区划内建筑物总面积0.12%。同意邀请招标的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意邀请招标的建筑面积为0，占区划内建筑总面积0%，按照表决结果，确定本建筑区划内物业服务采用自行管理模式。本公告公示日期为15日。2018年3月26日，成都市金牛区人民法院对原告顶好公司与被告成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会（以下简称一环路北四段居委会）、秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群、李红艳侵权责任纠纷一案作出（2018）川0106民初1351号生效民事判决，该民事判决查明事实如下：2017年10月16日，一环路北四段居委会在位于成都市金牛区公示栏张贴《公告》，载明“三友路18号大院的居民多次到社区反映院落管理问题，希望大院按程序成立自治小组，为了大院的和谐稳定，以实现居民院落成员自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。现将成立大院自治小组相关事宜公告如下：1、自治小组职责：根据居民授权，管理院落日常事务、反映居民诉求、维护院落程序、调解居民纠纷、促进邻里和睦、实施院落自治服务、接受居民监督。……请热爱公益事业且符合条件的大院居民积极支持和报名参加，并相互转告。”同年12月22日，一环路北四段居委会在该小区公示栏张贴《公告》，载明“2017年12月22日，社区已收到三友路18号城北小区自治管理小组筹备组提交的自治选举备案资料。经社区、街道审核，符合相关规定，予以备案。”2017年11月25日，城北小区自治管理筹备组在该小区公示栏张贴《通告（02号）》，载明“自治管理筹备组是经指导本小区工作的社区居委会同意成立的，是合法开展院落民主自治管理工作的组织。全体业主理当自觉配合开展相关工作。……全体业主和租房户应自觉交清2017年各项费用，2018年各项费用年底前暂缓交纳，待自治管理小组正式接管后，按新规定执行。……”2017年12月29日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《通知》，载明“接相关部门通知，驷马桥派出所已通知顶好物业不准收取2018年全年的停车费和物管费，只能收取一个月的。若你已交纳全年费用，请速到顶好物业处退费，避免造成个人财产损失。……”2018年1月10日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《公告》，载明“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业的相关规定，本自治小组已于2018年1月5日把小区内20%业主提议解聘物管事宜的申请书以及已登记的城北小区业主清册交到驷马桥街道办事处备查。……”城北小区自治管理小组还先后在该小区公示栏张贴《城北小区自治管理方案（征求意见稿）》、《城北小区自治管理小组成员分工情况》等，在该小区内布置“热烈庆祝城北小区自治管理小组成立”、“积极参加投票、实行居民自治”等横幅。顶好公司诉称一环路北四段居委会和城北小区自治管理小组发布的上述《公告》、《通告》、《通知》、横幅等行为侵犯了其依照《物业服务合同》享有的债权，造成该债权未能如期实现的危害后果。一环路北四段居委会辩称，其指导、协助城北小区业主成立居民自治小组，无论从内容上还是程序上均符合法律规定，没有侵犯顶好公司诉称的债权，没有给其造成任何损失，且与其主张的损失没有因果关系。秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群、李红艳辩称，以城北小区自治管理小组名义发布的《公告》、《通告》、《通知》等并未阻止业主交纳2017年的物管费，而是鼓励、支持业主交清2017年各项费用，顶好公司诉称其权益受到损害与事实不符。另查明，本案秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群、李红艳系城北小区自治管理小组成员。从2011年年底开始，顶好公司在案涉城北小区从事物业管理服务工作。该案判决结果为驳回原告顶好公司的诉讼请求。后原告顶好公司向成都市中级人民法院提出再审申请，成都市中级人民法院于2019年3月15日作出民事裁定，驳回原告顶好公司的再审申请。2017年12月28日三友路18号城北小区自治管理小组在成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会及所属成都市金牛区驷马桥街道办事处备案。后该自治小组制定自治管理规约、自治管理大会议议事规则等具体自治文件并成立相应自治内设机构。2018年4月18日，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106行初56号生效行政裁定，并就本案中涉案小区业委会问题认定如下内容：本案中涉案小区未成立业主委员会，因此无法以业主委员会作为主体组织召开业主大会临时会议。从2018年1月1日起被告高立学未向原告顶好公司缴纳涉及物业管理相关费用，而是交由业主投票成立的自治机构代缴给相应的收费机构。2018年10月23日，原告顶好公司向成都市自来水有限责任公司缴纳水费22642.79元。备注为城北9月水费，后附的明细单载明之前的水费欠费为0元。2016年7月1日至2017年12月期间，每月按照物业合同条款每月应当支付的物业费金额为54.307元（＝98.74平方米×0.55元／平方米／月），共计金额为54.307元×18个月＝977.526元。2018年1月至12月共计应缴费金额为54.307×12个月＝651.684元。庭审中，被告高立学提供由原告顶好公司制作的针对被告高立学的2017年1至12月物业费、水费和垃圾清运费的收费登记表，对该登记表原告顶好公司认可系其公司所有和制作。根据该登记表格，被告高立学已经全额缴纳2017年1至12月物业费，并且物业管理费收费标准按照每月54.5元标准收取，高于合同约定的54.307元每月的收费标准。被告高立学的在原告顶好公司处办理的露天占道停车车牌号为川Ａ×××××，该车辆缴纳了2017年1月的停车费。从2017年2月开始有欠付停车费情况。2017年10月9日，该车辆车主缴纳2017年10月至12月停车费共计240元。庭审中，原告顶好公司明确其主张的停车费欠费期间为2017年5月至6月。该案的判决结果为：一、被告高立学于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司支付2017年5月至6月的机动车场地停放使用费180元；二、驳回原告成都顶好物业管理有限公司的其他诉讼请求。该案原告物业公司不服本案作出的前述一审判决，向四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）提出上诉，成都中院于2019年11月28日作出（2019）川01民终15321号民事判决，结果为驳回上诉，维持原判。 庭审中，高立学认可物业公司主张被告欠付的物业管理费金额1520.59元。同时物业公司认可高立学已经支付2018年1月以后的物业管理费、水费以及垃圾清运费合计707元。 另查明，案涉物业服务合同第十条约定，物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的25日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：违约金=欠费金额（含水电费）×0.3%×欠费天数。同时物业公司提交的违约金计算详细表格中已经调低违约金标准至每日万分之六。该表记载违约金计算合计金额为1561.10元。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、生效民事判决书；3、缴费票据；4、城北小区业主大会聘请物业公司书面表决签字备忘录；5、城北小区聘请成都顶好物业管理有限公司承担2012年-2014年物业服务工作全体业主书面表决结论；6、物业服务合同；7、四川省审计机关城北小区2015-2017年《物业服务合同》补充协议；8、欠费催缴通知书；9、（城北小区）项目物业服务合同纠纷案件诉讼标的构成计算明细；10、NO.0061887收据和NO.0121294收据；11、欠费催缴通知书及邮寄票据；12、2018年1月-10月物业费、水费、垃圾清运费收据等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信和认定。 本院认为，物业公司和高立学形成合法有效的物业服务合同关系，双方应按照合同主张权利和承担义务。针对本案本诉和反诉请求，分别评判如下： 一、本诉部分 （一）关于支付欠付的物业费问题。庭审中，高立学认可物业公司主张的欠费金额，对此本院予以认可。同时物业公司主张的相应期间的物业费用并未在生效判决中处理，故物业公司有权主张，本院对于物业公司该项诉讼予以支持。 （二）关于支付违约金问题。案涉物业管理合同违约金的支付约定如下：违约金=欠费金额（含水电费）×0.3%×欠费天数。同时物业公司提交的违约金计算详细表格中已经调低违约金标准至每日万分之六，相应期限物业费计算违约金合计为1561.10元，该金额不违反合同约定和法律规定，本院予以认可。被告逾期未缴纳相应期间的物业管理费用，应按照约定承担违约责任。 二、反诉部分 关于返还反诉原告已经缴纳的2018年以后的物业费、水费以及垃圾清运费的问题。鉴于生效民事判决认定物业公司不应收取高立学2018年1月以后的各项费用，故物业公司应将收取的全部金额707元返还给反诉原告，反诉原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告高立学于本判决生效之日起五日内向原告成都顶好物业管理有限公司支付2014年3月1日起至2016年6月30日期间的物业管理费1520.59元； 二、被告高立学于本判决生效之日起五日内向原告成都顶好物业管理有限公司支付违约金1561.10元； 三、反诉被告成都顶好物业管理有限公司本判决生效之日起五日内向反诉原告高立学返还收取的物业费、垃圾清运费以及水费合计707元。 如果被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉50元，减半收取计25元，由被告高立学负担；案件受理费反诉50元，减半收取计25元，由反诉被告成都顶好物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二〇年九月十日 书记员  蒋海霞