上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9354号上诉人(原审原告)：TANGLIANGBI(唐良碧)，女，1966年3月16日出生，美利坚合众国国籍，护照号XXXXXXXXX。委托诉讼代理人：穆晓林，上海市君悦律师事务所律师。上诉人(原审被告)：李玲，女，1980年8月16日出生，汉族，户籍地广东省广州市天河区广州大道******。委托诉讼代理人：王有限，北京德和衡(上海)律师事务所律师。上诉人TANGLIANGBI(唐良碧)、上诉人李玲因房屋买卖合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初10509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人TANGLIANGBI(唐良碧)的委托诉讼代理人穆晓林，上诉人李玲及其委托诉讼代理人王有限到庭参加诉讼。本案现已审理终结。TANGLIANGBI(唐良碧)的上诉请求：在一审判决第五项的基础上改判增加李玲赔偿TANGLIANGBI(唐良碧)合同解除赔偿金人民币(以下币种均为人民币)6，043，000元；事实和理由：一审判决认定事实、适用法律及自由裁量权使用存在错误，造成判决第五项内容对TANGLIANGBI(唐良碧)不公。合同履行尚未到TANGLIANGBI(唐良碧)交付房屋阶段，判决认为“TANGLIANGBI(唐良碧)交付的房屋亦存在一定的瑕疵”是没有事实依据的，“故可适当减轻李玲的违约责任”是适用法律错误。一审判决认为本案合同解除的原因是李玲无法付清房款，故支持合同于2018年6月9日解除，因此基于买卖关系中的房屋的交付显然还未到履行时间。此外，假使本案合同能够继续履行，即使房屋现在存在一定的瑕疵，TANGLIANGBI(唐良碧)亦可整改到符合交付要求的程度，明显施工简单、耗费不大。另，一审法院委托鉴定单位出具的《司法鉴定意见书》存在根本错误，适用的房型竣工图有误，故鉴定结论中所称存在多处改动建筑主体等等内容确属无稽之谈。一审判决查明“在此期间双方就系争房屋还存在租赁关系”，故李玲使用房屋是基于租赁关系，发现房屋渗漏等问题是租赁关系中的房屋瑕疵，不应混淆为买卖关系交付的房屋存在瑕疵。一审判决酌定李玲赔偿合同解除赔偿金4，000，000元过少，造成TANGLIANGBI(唐良碧)合法权益没有得到保护。双方当事人在本案中约定房价款为35，000，000元，房屋买卖合同解除日的法院委托司法估价的房地产市场价值为24，957，000元，造成TANGLIANGBI(唐良碧)实际损失10，043，000元，故应在一审判决基础上增加合同解除赔偿金6，043，000元。李玲的上诉请求：依法撤销一审判决书第四项、第五项、第六项。事实与理由：房屋买卖合同中的标的物存在违章建筑，合同应被认定为无效。一审委托相关鉴定机构鉴定结论为该房屋存在多处改动建筑主体、承重结构或改变房间主要使用功能的等情况，因此该房屋建筑主体、承重结构都做了大的改动，房间的主要使用功能也都改变，存在违章建筑，基本需要全部恢复。基于该房屋要恢复到合法可能需要申请重盖再卖，李玲肯定不同意，因此本案买卖合同应归于无效，因该合同取得的财产，应当各自返还。本案中，过错应在TANGLIANGBI(唐良碧)，因此李玲不用承担违约责任。即便合同有效，该房屋买卖无法履行，责任不是李玲无法给付房款导致。TANGLIANGBI(唐良碧)将违章搭建的事实隐瞒，属于欺诈行为。李玲从多次的房屋漏水发现该房子可能有质量问题，但没有往严重违章改建方面想，直到向贷款被银行拒绝后，经过多方打听，才知道该房屋面积与实际面积严重不符，才反醒到该房已不是房本上的房了。抛开TANGLIANGBI(唐良碧)的欺诈行为，《房屋买卖合同》约定的第二笔款是要通过银行贷款形式进行给付，没有约定时间，只不过《补充协议》把该时间确定下来，在2018年6月1日前去办理贷款。李玲在此期间，去银行办理贷款手续，才发现因为房屋问题，无法获得贷款审批。正是由于该房屋存在的种种根本问题，导致李玲无法获得贷款。TANGLIANGBI(唐良碧)以李玲未按时给付房款为由起诉其违约是没有法律依据的，也违背了社会公德。TANGLIANGBI(唐良碧)除了欺诈行为，在履行过程中也多次违反合同约定，合同明确约定第一笔款1000多万，该款支付后TANGLIANGBI(唐良碧)应该去涤除兴业银行的9，500，000的贷款抵押，而直至今日，该兴业银行的贷款抵押仍然没有涤除；合同约定TANGLIANGBI(唐良碧)应该保证该房地产附属设施设备应该能正常使用。真实情况是碰上下雨，房屋根本无法住人。由于该房屋的严重违建(主体结构、承重)问题，导致李玲的合同目的不能实现，李玲已经于2018年5月31日单方面向TANGLIANGBI(唐良碧)提出解除合同。因此要求李玲支付82，000元的违约金于法无据。李玲在律师函明确表明，在收到TANGLIANGBI(唐良碧)全部房款10个工作日内搬离该房及交付所有钥匙，因此期间发生的所有费用或损失由TANGLIANGBI(唐良碧)承担。因此李玲不应再承担后续的每月63，000元的房租。(上诉人早已搬离，只不过钥匙没给，被上诉人是所有权人，完全可以换锁占用该房屋)。TANGLIANGBI(唐良碧)与李玲均表示不同意对方的上诉请求。李玲向一审法院起诉请求：1．确认TANGLIANGBI(唐良碧)、李玲2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年6月9日解除；2．判令李玲协助TANGLIANGBI(唐良碧)办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)备案撤销手续；3．判令李玲支付TANGLIANGBI(唐良碧)逾期付款违约金82，000元(以未付款20，500，000元为基数，按日万分之五，自2018年6月1日计算至2018年6月8日)；4．判令李玲赔偿TANGLIANGBI(唐良碧)合同解除赔偿金7，000，000元；5．判令李玲立即自上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号内腾退，并配合TANGLIANGBI(唐良碧)办理上述房屋(含室内装饰装修及设备)的交接手续；6．判令李玲支付TANGLIANGBI(唐良碧)租金(以每月63，000元为标准，自2018年6月1日计算至李玲实际腾退之日止)。一审审理中，TANGLIANGBI(唐良碧)称合同约定的解除合同违约金为房价款的20％即7，000，000元，但根据评估报告，涉案房屋差价损失为10，043，000元，故TANGLIANGBI(唐良碧)变更第四项诉请合同解除赔偿金的金额为10，043，000元。一审法院认定事实如下：2017年2月28日，TANGLIANGBI(唐良碧)作为甲方、李玲作为乙方、案外人上海路恒房地产经纪事务所作为丙方，三方签订《房地产买卖暨居间协议》一份，约定乙方愿意委托居间方(丙方)购买甲方位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号(大华西郊花园)的房屋(以下简称“系争房屋”)。合同第二条约定：建筑面积402.51平方米；房屋所有人为唐良碧；房地产权证编号为沪房(地)青字(2016)第018729号；房屋为装修房，附属设施、设备见家具清单；房屋设立抵押，抵押权人为兴业银行，贷款余额约9，500，000元，甲方收到首期房价款后自行还清。第三条约定：房价款35，000，000元；定金1，500，000元，甲方收到乙方定金后于2016年3月25日前以出租方式交付乙方使用；首期房款12，000，000元，乙方应于2017年6月30日前支付甲方；第二期房款21，300，000元，乙方以银行贷款方式支付，房款期限以贷款银行规定为准，乙方应于签订合同后7日内向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续，如乙方贷款申请未通过审核或审核的额度不足申请额度，乙方应于过户前补足支付剩余全部房款；尾款200，000元，乙方应于买卖合同签订后当日向丙方支付并委托丙方保管，待甲乙双方完成房屋交接手续时，由丙方支付甲方；待乙方贷款申请通过审核，且公证处出具《买卖合同公证书》(若有)、《借款抵押合同公证书》(若有)、且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内(2018年8月30日前)，甲乙双方或委托丙方去房屋交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。第五条约定：甲、乙两方签订本协议后买卖合同关系即成立。为办理交易过户手续之需，甲、乙两方在本协议签订后2017年7月前签订《上海市房地产买卖合同》。协议另约定了其他内容。2017年3月1日，TANGLIANGBI(唐良碧)出具收据确认收到李玲支付的定金1，500，000元。2017年3月，TANGLIANGBI(唐良碧)向李玲交付了系争房屋及附属设施设备及家电，双方一致确认随房屋一并交付的附属设施设备及家电如下：一、客厅：沙发三人位、两人位、两个单沙发椅、一个大茶几、两个小茶几、地毯、电视柜、电视机、玄关靠几。二、餐厅：一个餐桌、八个餐椅、阳光房内桌子一套、酒柜展示柜、餐厅套的酒窖里成品酒柜和展示柜、瓷器。三、卫生间：浴室柜、龙头、TOTO自动马桶。四、厨房：橱柜、水槽、龙头、洗碗机、冰箱、烤箱、微波炉。五、一楼玄关柜上有银器、餐桌下配地毯。六、二楼。书房：红木书桌和红木椅。主卧：玄关柜、床、床头柜、电视、电视柜、空气清新机一台、整体衣柜一套、马桶、浴室柜。儿童房：床、床头柜、床上用品。七、地下室。床、床头柜、床上用品、洗衣机、烘干机、玄关柜。2017年6月28日，TANGLIANGBI(唐良碧)(卖售人、甲方)与李玲(买售人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方坐落于上海市青浦区徐泾镇高泾路358弄107室的房屋，房屋建筑面积271.57平方米，另有地下附属面积130.94平方米。第二条约定：房屋转让总价款为25，000，000元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，自2017年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。补充条款一约定：本买卖合同所产生的所有费用均由乙方承担(包括买卖双方税费、评估费、公证费等)。附件三约定：第一笔房款(定金转房款)本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金1，500，000元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；第二笔房款甲乙双方同意于本买卖合同签订后五日内，乙方向甲方支付房款10，000，000元；第三笔房款乙方通过向银行申请抵押贷款的方式向甲方支付房款13，500，000元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。合同另对其他内容作了约定。上述网签合同签订当日，TANGLIANGBI(唐良碧)(卖售人、甲方)与李玲(买受人、乙方)又签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价格为25，000，000元，实际成交价格为35，000，000元。买卖合同价格不包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用。双方达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方10，000，000元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，该笔款项乙方于过户前支付给甲方。二、双方在此同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。2017年7月28日，TANGLIANGBI(唐良碧)出具收据确认收到李玲支付的首付款10，000，000元。2017年11月19日，TANGLIANGBI(唐良碧)出具收据确认收到李玲支付的装修补贴款3，000，000元。2017年11月19日，TANGLIANGBI(唐良碧)(卖售人、甲方)与李玲(买受人、乙方)签订《〈上海市房地产买卖合同〉补充协议》一份，约定双方就2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的约定作出以下补充内容调整：根据乙方要求，甲方同意就上述协议签订的2017年11月30日完成上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房产交易，现改为2018年8月15日完成交易。支付方式调整如下：1．乙方自2017年12月1日开始至收到乙方全部房款完毕止，每月支付甲方租金63，000元；2．乙方须于2018年6月1日前完成支付购房余额资金20，500，000元；3．因乙方原因到期未能完成房产交易，根据主协议的违约条款执行；4．甲乙双方因房产交易时间调整后所需更换房地产买卖合同的事宜，甲方应配合乙方完成，如因房地产买卖合同未及时变更而导致纠纷的，以补充协议的约定时间为协议的最终条款。后，李玲支付租金至2018年5月底。2018年5月23日开始，TANGLIANGBI(唐良碧)通过手机微信向李玲催要剩余20，500，000元房款，并告知李玲已经违约一次，不能再违约了。李玲表示对系争房屋的价格评估过高且自身资金不足，要求转为租房，让TANGLIANGBI(唐良碧)另行出售。对于李玲的提议，TANGLIANGBI(唐良碧)表示不同意，要求李玲按合同约定即2018年6月1日前支付剩余房款。2018年5月30日，李玲委托律师向TANGLIANGBI(唐良碧)发《律师函》一份，要求解除合同，具体内容为：一、李玲入住系争房屋后发生了不少于三次的严重漏水，多次通知TANGLIANGBI(唐良碧)但问题没有得到解决，已经严重影响正常居住使用。二、经认真查核后，发现漏水部分是法定建筑面积外的违章建筑部分，并且设计违章建筑的部分并没有得到相应政府部门审批，属于带有严重违建的住宅。三、根据相关法律规定，因房屋质量问题，严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。故李玲通知TANGLIANGBI(唐良碧)单方面解除合同并要求TANGLIANGBI(唐良碧)于15日内退回所有已收取的款项，李玲在收到全部款项后10个工作日内搬离系争房屋及交付所有钥匙，因此期间发生的所有费用或损失均由TANGLIANGBI(唐良碧)承担。TANGLIANGBI(唐良碧)收到律师函后于2018年6月2日委托律师向李玲寄送《律师函》一份，通知李玲：1．TANGLIANGBI(唐良碧)已于2018年5月31日收悉李玲寄送的律师函；2．李玲在律师函中所述单方面解除合同的理由缺乏事实与法律依据，TANGLIANGBI(唐良碧)认为李玲无权解除上述合同；3．李玲在收到本律师函后，立即依据合同及相关补充协议的约定，支付剩余购房款20，500，000元；4．如李玲在收到本律师函后，仍不履行本函第3条所述合同义务，则TANGLIANGBI(唐良碧)将被迫依据约定解除合同，并将追究李玲相应的违约责任。李玲已于2018年6月2日收到上述函件。因李玲仍未支付剩余房款，TANGLIANGBI(唐良碧)于2018年6月8日再次委托律师向李玲发《律师函》，称因李玲未能继续履行合同约定义务，故通知李玲：1．自2018年6月9日起，TANGLIANGBI(唐良碧)解除与李玲的《买卖合同》(含相关《补充协议》)；2．根据《买卖合同》(含相关《补充协议》)的约定，李玲应支付逾期付款违约金(2018年6月1日-2018年6月8日期间)82，000元，因李玲过错解除合同赔偿金7，000，000元，上述款项从李玲已支付的购房款中直接扣除，余款请李玲速来联系退还事宜。3．李玲在收到本函后，立即搬离系争房屋，同时与本律师或TANGLIANGBI(唐良碧)办理相应房屋(含室内设备、家具、陈设物品)交接手续，并按相应居住时间结清租金。李玲已于2018年6月9日收到上述函件。2018年11月26日，李玲向一审法院另行提起诉讼要求解除系争房屋买卖合同、退还房款并要求TANGLIANGBI(唐良碧)承担相应的违约责任。一审法院以(2018)沪0118民初20362号立案受理。一审法院另查明，位于系争房屋产权登记在唐良碧名下，房屋类型为花园住宅，房屋设立了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海虹桥支行，债权数额9，620，000元。目前系争房屋无其他限制交易之情形。一审审理中，法院根据李玲的申请对系争房屋是否存在质量问题及违章搭建委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2019年4月1日，该公司出具源正司鉴［2018］建鉴字第183号《司法鉴定意见书》，列明：1．系争房屋存在多处改动建筑主体、承重结构或改变房间主要使用功能的情况。2．上述改变房屋结构及使用功能的行为不符合《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001)及《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)相关标准要求。3．系争房屋存在多处渗漏水情况，其渗漏水原因主要为新增结构交界处防水处理不当所致。李玲为此鉴定支付鉴定费70，000元。一审法院根据TANGLIANGBI(唐良碧)的申请通过上海市高级人民法院摇号委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行司法估价。2018年10月8日，该公司出具沪富估报(2018)第741号《司法鉴定估价报告》载明：系争房屋在满足全部假设和限制条件下，于价值时点2018年6月9日的房地产市场价值为24，957，000元，每平方米建筑面积价格为62，003元。TANGLIANGBI(唐良碧)为此支付鉴定费41，800元。一审审理中，对于李玲主张其解除合同是基于房屋存在渗漏水及违章搭建的问题，TANGLIANGBI(唐良碧)不予认可，TANGLIANGBI(唐良碧)表示：1．TANGLIANGBI(唐良碧)在签订买卖居间合同时已告知李玲房屋存在改建事实，李玲知晓并同意购买。且涉案房屋没有任何权利限制，不影响过户，李玲提及的房屋因为违章搭建而无法过户的理由并不成立；2．李玲所述渗漏水问题已经及时维修，且在签订房屋买卖合同之前李玲已经报修过房屋渗漏水问题。即使房屋存在渗漏水的质量问题，也不影响合同目的的实现。本案交易的是特殊的商品，只要在使用中不影响根本居住使用，合同就应该继续履行。TANGLIANGBI(唐良碧)认为李玲要求解除合同的真实原因是无法按约支付剩余房款。为证明TANGLIANGBI(唐良碧)的主张，TANGLIANGBI(唐良碧)申请证人周某1(居间方)、周某2出庭作证。证人周某1出庭表示：1．关于违建问题。TANGLIANGBI(唐良碧)在中介挂牌前曾告知过证人系争房屋存在改动。双方签订买卖居间协议时，证人听到TANGLIANGBI(唐良碧)就房屋存在改动的情况告知过李玲，当时李玲还要求改动三楼。如果房屋存在违法搭建，买卖合同是打不出来的，如果买卖合同能打出来，说明房屋可以过户。2．关于房屋渗漏水问题，证人听说有过一次，后来修复好了，交易过程中，证人从未听李玲提出房屋有质量问题。3．关于合同解除问题。证人曾催过李玲两三次要求李玲支付剩余房款，但李玲一直拖延。因为独栋别墅需要做房价评估，应由李玲去做，但李玲没有做房价评估也没有做申请贷款。2018年6月1日是最后的付款期限，双方曾沟通过，李玲表示没有能力支付全部余款，要求先支付10，000，000元，但TANGLIANGBI(唐良碧)没有同意。证人认为是李玲没有按约付款导致合同无法继续履行。证人周某2出庭表示：证人是系争房屋装修现场后期施工的工人。2016年10月，完成室内装修。大概2017年6月上旬，证人接到别墅居住人的报修电话称阳光房漏水，证人去现场当天未下雨，故证人未看到有漏水。但证人仍将该情况反映给TANGLIANGBI(唐良碧)，后安装阳光房的厂家上门进行了修复，已经修好。2017年9月，证人又接到报修，称三楼屋顶存在渗水，证人等天晴后进行了维修。2018年6月，TANGLIANGBI(唐良碧)再次打电话报修，称房屋有点渗水，证人再次去修，发现还是三楼屋顶渗水，证人再次进行修复，已经修复好了。之后，证人未接到报修。对于证人证言，李玲质证如下：证人周某1是TANGLIANGBI(唐良碧)找的中介，中介费也是TANGLIANGBI(唐良碧)支付的，和本案有利害关系，其证言不足以采信。TANGLIANGBI(唐良碧)并未告知李玲房屋存在违建。证人关于合同解除原因的表述有误，TANGLIANGBI(唐良碧)拿到房款后应先涤除银行抵押贷款，否则李玲无法申请贷款并支付剩余房款。证人周某2确认房屋存在渗漏水的情况，李玲提供的渗漏水的视频光盘证人也是确认的。一审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。TANGLIANGBI(唐良碧)、李玲签订的房地产买卖暨居间协议、上海市房地产买卖合同及相关的补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据TANGLIANGBI(唐良碧)、李玲的陈述及相关证据，足以证明在合同约定的付款期限前，李玲明确表示因自身对房屋价格评估过高及自身资金问题无法继续购买。此后，李玲虽主张房屋存在质量问题、违章搭建及TANGLIANGBI(唐良碧)未及时涤除抵押登记，但李玲在聘请律师向TANGLIANGBI(唐良碧)发送合同解除函之前从未就上述问题提出异议，且上述问题均不足以导致合同目的无法实现。故法院认为李玲要求解除合同的原因在于李玲无法按约付清全部房款，根据合同约定，李玲逾期付款已经构成根本违约，其无权单方行使合同解除权。TANGLIANGBI(唐良碧)有权行使合同的单方解除权，TANGLIANGBI(唐良碧)主张双方之间的买卖合同自2018年6月9日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。TANGLIANGBI(唐良碧)要求李玲协助办理上海市房地产买卖合同的备案撤销手续，法院予以支持。TANGLIANGBI(唐良碧)主张逾期付款违约金，亦合法有据，法院予以支持。关于租金，双方约定在李玲付清剩余房款之前，李玲使用房屋应支付租金，故在此期间双方就系争房屋还存在租赁关系。因李玲未将系争房屋及相关附属设施、设备返还TANGLIANGBI(唐良碧)，故李玲除应返还TANGLIANGBI(唐良碧)房屋及相关附属设施、设备外，还应支付TANGLIANGBI(唐良碧)租金，TANGLIANGBI(唐良碧)关于租金的诉请，合法有据，法院亦予以支持。李玲主张逾期付款违约金与租金属于重复主张，法院不予认同。关于合同解除赔偿金，考虑到合同解除的原因虽在于李玲，但TANGLIANGBI(唐良碧)交付的房屋亦存在一定的瑕疵，故可适当减轻李玲的违约责任，故法院综合考量TANGLIANGBI(唐良碧)的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及双方对合同解除违约金的约定等因素，酌定李玲赔偿TANGLIANGBI(唐良碧)合同解除赔偿金4，000，000元。一审法院据此判决如下：一、TANGLIANGBI(唐良碧)与李玲2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2018年6月9日解除；二、李玲应于判决生效之日起十日内配合TANGLIANGBI(唐良碧)办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)的备案撤销手续；三、李玲应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋并将房屋(含附属设施设备及家电)返还TANGLIANGBI(唐良碧)；四、李玲应于判决生效之日起十日内支付TANGLIANGBI(唐良碧)逾期付款违约金82，000元；五、李玲应于判决生效之日起十日内赔偿TANGLIANGBI(唐良碧)合同解除赔偿金4，000，000元；六、李玲应于判决生效之日起十日内支付TANGLIANGBI(唐良碧)租金(按每月63，000元，自2018年6月1日计算至李玲实际腾退之日止)。二审中，经审查发现一审中司法鉴定所依据的竣工图纸有误，经TANGLIANGBI(唐良碧)申请上海源正科技有限责任公司出具了相应书面回复，删除了部分鉴定认定的内容，仍维持原鉴定结论：1．系争房屋存在多处改动建筑主体、承重结构或改变房间主要使用功能的情况。2．上述改变房屋结构及使用功能的行为不符合《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001)及《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)相关标准要求。3．系争房屋存在多处渗漏水情况，其渗漏水原因主要为新增结构交界处防水处理不当所致。审理中，李玲表示认同鉴定机构的鉴定结论。TANGLIANGBI(唐良碧)表示前后两次鉴定意见中存在17处内容删除，其中去除了原关于拆除框架柱的认定，因此TANGLIANGBI(唐良碧)不存在破坏承重结构的情况，故鉴定结论第一点不能成立。此外，鉴定人所依据的是装修工程质量要求，而日常生活中家庭装修都是找的一般性的装修公司施工，不能苛求使用相应标准，而且系争房屋装修在2017年之前，鉴定结果适用2018年颁布的标准显然不当。上海源正科技有限责任公司对此表示，系争房屋目前还存在新增混凝土顶板等情况，都属于承重构件，应被归类于改动结构类问题。至于适用标准问题，本案所涉相关问题新老标准的内容是一致的。二审中，李玲提交邮件记录及盛京银行杨浦支行的审贷会议纪要，欲证明由于系争房屋存在违章建筑问题导致其无法获得贷款。TANGLIANGBI(唐良碧)表示不认可相关证据的真实性，称若李玲确实于2018年3月申请贷款被拒，则银行却直到2019年8月才通过电子邮件方式通知，不符合常理，李玲有伪造证据的嫌疑。此外，根据补充协议内容双方并未约定贷款方式支付房款，李玲应予2018年6月1日前付清房款，而TANGLIANGBI(唐良碧)则是在2018年8月15日完成交易，从时间节点上也不可能通过贷款方式来支付房款。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力及相应违约责任所作认定，并无不妥，本院予以认同，不再重复。二审中，双方的争议焦点仍为合同解除的违约责任方。结合一、二审中李玲所提交的证据，其所主张的TANGLIANGBI(唐良碧)构成欺诈、系争房屋存在影响正常使用的质量问题、系争房屋存在严重违建导致合同目的无法实现，依据不足，本院难以采纳。至于TANGLIANGBI(唐良碧)是否存在影响李玲贷款而应对合同不能履行承担责任一节，二审中李玲所提交的证据所加盖印章并非银行公章也无经办人员签名确认，不符合证据的形式要件，且也缺乏相应评估资料佐证，故难以据此认定存在因系争房屋存在违章等因素导致李玲无法贷款的情况。另外需要指出的是，即使在李玲所发出的解除合同函件中，其也未将因TANGLIANGBI(唐良碧)原因导致李玲未能获得贷款作为解约理由了如，故李玲的上述主张，本院不予采信。综上，一审法院认定因李玲未能及时按约支付房款构成违约系导致合同解除的原因，并无不当。至于合同解除后违约责任的金额问题，一审法院综合考虑了系争房屋客观存在的相应瑕疵、李玲实际占用系争房屋的情况等因素酌情所判定的金额，并无明显不公之处，可予维持。需要指出的是，李玲在一审中明确表示因系争房屋质量问题基于证据保全因素考虑，没有向TANGLIANGBI(唐良碧)交付房屋钥匙，经一审法官释明后也未向TANGLIANGBI(唐良碧)提出进行交接的要求。此外，根据已查明的事实，李玲还需返还TANGLIANGBI(唐良碧)向其交付的设施设备及家具家电等，客观上需要双方当面清点核对。综上所述，李玲关于其已经腾退无需承担相应期间租金的抗辩，本院不予采纳。综上所述，一审判决并无明显不妥，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100，001元，由上诉人TANGLIANGBI(唐良碧)负担人民币54，101元，由上诉人李玲负担45，900元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  张常青二〇二〇年九月二十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……