河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初954号 原告（反诉被告）：苏超，男，1980年2月18日出生，汉族，北京市丰台区人，现住北京市丰台区。 委托代理人：穆志远，固安县固安法维法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘晨光，女，1988年1月9日出生，汉族，河北省衡水市枣强县人，现住该村。 委托代理人：孙喜强，男，1985年5月19日出生，汉族，承德市丰宁满族自治县人。系被告刘晨光丈夫。 委托代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。 第三人：固安县起点房地产经纪有限公司，住所地：廊坊市固安县永定路东侧锦绣大道南侧。 统一社会信用代码：91131022093064176Y。 法定代表人：张培聪，公司经理。 委托代理人：何雯雯，女，1995年3月20日出生，河北省固安县人，现在该村。公司员工。 原告（反诉被告）苏超诉被告（反诉原告）刘晨光、第三人固安县起点房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理。在提交答辩状期间，被告刘晨光向本院提出反诉，本院依法受理，并将本诉与反诉一并审理，依法由审判员张景超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏超的委托代理人穆志远，被告（反诉原告）刘晨光的委托代理人孙喜强、王静，第三人固安县起点房地产经纪有限公司的委托代理人何雯雯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苏超向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，给付购房款140万元（尾款90万元按照合同约定方式给付）；2、判令被告承担违约责任，向原告支付逾期付款赔偿30万元（自2018年8月1日开始至实际交付房款50万元日止）。事实与理由：原告经第三人居间服务，将自己名下位于固安县出售给被告。房屋价格241万元。双方签订《房屋买卖约定合同》及《补充协议》，约定了合同履行及付款内容。（详见合同书）合同签订后，原告按照合同约定履行了变更房屋物业手续，交付房屋等全部义务。被告交付首付款101万元后，余款140万元未能给付。欠款经原告多次催要，被告以无款为由延迟付款、拒不履行后期义务。现逾期超过600天。原告为保护自己的合法权益提起诉讼，望法院查清事实判决被告给付房款、继续履行合同，且判令被告承担违约责任。 被告刘晨光辩称：一、被答辩人所诉与事实不符，答辩人与被告答辩人依法不应继续履行合同，答辩人不应给付被答辩人140万元购房款。答辩人不应承担违约责任。更不应向被答辩人支付逾期付款赔偿金30万元。二、答辩人与被答辩人经居间方签订房屋买卖约定合同及补充协议。答辩人按照补充协议的约定如期向被答辩人支付定金和首付购房款共计101万元，双方仅约定被答辩人在领取房屋产权证7个工作日内，配合答辩人去银行面签，面签当天，答辩人支付被答辩人第二笔首付款50万元。产权变更所有费用由答辩人承担，银行在新产权证领取当日且受到他项证银行将此房屋尾款90万元一次性支付给被答辩人。但至今被答辩人也未与答辩人到银行办理面签手续更未到房屋管理部门办理新的房屋产权。因此答辩人并未逾期给付被答辩人购房款，依法更不应承担违约责任。三、在双方签订房屋买卖合同时，被答辩人承诺在2017年8月份取得涉案房屋所有权证，但到2018年7月份被答辩人才取得了涉案房屋的所有权证，答辩人依法登记结婚，答辩人的丈夫在银行有逾期借款，导致该涉案房屋不能继续向银行申请按揭贷款。答辩人现无能力购买该房屋，导致无法实现合同目的，依法应予以解除，为维护答辩人合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院查明事实后，依法驳回被答辩人的诉讼请求，准许答辩人提起反诉。 第三人固安县起点房地产经纪有限公司未提出意见。 反诉原告刘晨光向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖约定合同及补充协议。2、判令被反诉人返还反诉人已缴纳的定金合购房首付款101万元。3、判令被反诉人支付违约金，按合同成交价酌情支付50万元。4、反诉费由被反诉人承担。事实与理由:反诉人与被反诉人经居间方第三人固安县起点房地产经纪有限公司介绍并签订房屋买卖约定合同及补充协议。反诉人按照补充协议的约定时间如期向被反诉人支付定金和首付款共计101万元，双方约定被反诉人在领取房屋产权证7个工作日内，配合反诉人去银行面签，面签当天，反诉人支付被反诉人第二笔首付款50万元。产权变更所有费用由反诉人承担，银行在新产权证领取当日且受到他项证银行将此房屋尾款90万元一次性支付给被反诉人。但至今被反诉人也未与反诉人到银行办理面签手续更未到房屋管理部门办理新的房屋产权。因此反诉人并未逾期给付被反诉人购房款，依法更不应承担违约责任。三、在双方签订房屋买卖合同时，被反诉人承诺在2017年8月份取得涉案房屋所有权证，但到2018年7月份被反诉人才取得了涉案房屋的所有权证，反诉人依法登记结婚，反诉人的丈夫在银行有逾期借款，导致该涉案房屋不能继续向银行申请按揭贷款。反诉人现无能力购买该房屋，导致无法实现合同目的，依法应予以解除，为维护反诉人合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院查明事实后，依法驳回被反诉人的诉讼请求，准许反诉人提起反诉。 反诉被告苏超辩称：反诉原告未在合理期限内行使合同的解除权，基于本诉被告首次提出行使合同的解除权，不应支持。购房合同中原告已经交付房屋，已经履行了主要合同义务，而反诉原告拖欠房款一直未付，也不应支持其行使合同的解除权。反诉原告主张的合同解除权的理由并不是法定理由，且没有事实依据，不应支持其行使解除权。基于以上原因，应继续履行合同，反诉被告不应支付违约金。 第三人固安县起点房地产经纪有限公司对反诉原告的反诉请求未提出意见。 经审理查明，2017年3月27日，原告（反诉被告）苏超经第三人固安县起点房地产经纪有限公司居间介绍与被告刘晨光（反诉原告）签订了《房屋买卖约定合同》及补充协议，并与中介签订了《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》，约定原告苏超将其名下的固安县朝阳大道南侧、玉井路西侧的孔雀新城景园B24#02单元1004号房出售给被告刘晨光。当时该房屋未取得不动产权证书。房屋建筑面积100.65平米，总成交价2410000元。补充协议约定：买受人在签订买卖合同当日向出卖人支付定金110000元，同时出卖人将房屋《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、面积差补充协议交给固安县起点房地产经纪有限公司保管。在2017年4月25日之前，被告刘晨光支付房屋第一笔首付款900000元，同时双方在当日做物业交割，出卖人将所有房屋收房所有物品交付于买受人使用，之前所有费用由出卖人承担，之后费用全部由买受人承担。双方还约定，出卖人在领取产权证7个工作日内，配合买受人去银行面签，面签当天买受人支付出卖人第二笔首付款500000元，产权变更所有费用由买受人承担，银行在新产权证书领取当日且收到他项证银行将此房屋尾款900000元一次性支付给出卖人。双方约定：买受人如不按时支付以上款项每逾期一天，应向出卖人支付实际成交价格的百分之二作为赔偿。买卖双方任何一方超过15日不过户，视为违约，买卖双方任何一方违约都将承担此买卖合同成交价款的百分之百违约金。2017年3月27日，原告将涉案房屋《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、契税发票原件、面积差补充协议原件交给中介。2017年3月27日，被告支付给原告房屋定金110000元；2017年4月25日，原告共计收到被告交付的房屋首付款900000元，共计101万元。原告将房屋交付给被告，并与被告办理了物业交割。原、被告双方在与中介签订的《代办贷款及权属转移登记服务合同》中约定，原被告双方应按照国家及廊坊市的相关规定将办理按揭贷款、权属转移登记所需的相关资料和证件提供给中介，并保证上述相关资料和证件真实、合法、有效、以便中介开始为双方代办委托事项，中介负责组织联络双方办理贷款申请、权属转移登记等事宜，原被告双方应按中介通知的时间和地点办理相关手续。2018年6月27日，原告取得了不动产权证书，中介及原告通知被告办理房屋产权过户手续，被告以房本下来时间太晚无法筹集第二笔首付款等理由拒绝继续继续履行合同。 上述事实，有原、被告的陈述和原告提交的《房屋买卖约定合同》及补充协议，与中介签订的《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》、不动产权证书、微信聊天记录定金收条以及被告提交的收条、微信聊天记录和第三人提交的《商品房买卖合同》等证据在案佐证。 本院认为，原告苏超与被告刘晨光经第三人固安县起点房地产经纪有限公司居间介绍签订的关于涉案房屋的《房屋买卖约定合同》及补充协议、《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》一系列合同均系原、被告及第三人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人双方均应该按照合同约定履行。现原告苏超在收到定金当日按照约定将首付款按照合同约定涉案房屋《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、契税发票原件、面积差补充协议原件交给中介，且于收到首付款当日将房屋交付给被告，并与被告办理了物业交割手续，已履行了合同约定的相应义务，在履行合同过程中并无违约之处。双方应本着诚实信用原则继续履行合同。对于被告提出的原告房屋不动产权证书取得时间过晚构成违约的问题，本院认为，根据双方提交的证据，原、被告并未在合同中约定原告办理不动产权的时间和办理房屋产权过户登记的时间，只是约定在出卖人在领取产权证7个工作日内配合被告办理贷款及过户手续，原告并无违约行为，被告仅以中介人员的口头宣传认定原告违约于法无据；而被告在与原告沟通过程中多次表示想继续买房，但在收到中介工作人员及原告的告知后以无法筹集第二笔房款和办理贷款首付款提高为由拒绝继续履行合同，被告的行为已构成违约。因此对反诉原告即被告的全部反诉请求本院予以驳回。针对本诉原告的第一项诉讼请求，因原告提供了充足的证据予以证实，本院予以支持，被告刘晨光应按合同约定支付第二笔款项50万元，剩余房款应按合同约定的方式支付；针对本诉原告的第二项诉讼请求，因双方合同中关于违约金数额约定过高，且被告在前期101万元的给付过程中并无拖延，本院酌定支持被告向原告支付违约金20万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原、被告继续履行2017年3月27日签订的《房屋买卖约定合同》及补充协议，被告刘晨光于本判决生效后十日内向原告苏超支付第二笔购房款500000元，并去银行办理申请购房贷款手续，原告苏超予以协助配合；剩余尾款900000元按照合同约定的时间及方式给付。 二、被告刘晨光于本判决生效后十日内赔偿原告苏超违约金20万元。 三、驳回反诉原告刘晨光的全部诉讼请求。 本诉案件受理费20100元，减半收取10050元，反诉案件受理费11351元，共计21401元由被告刘晨光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，当事人应当履行。一方不履行的，另一方当事人可在判决书确定的履行期限的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审判员  张景超 二〇二〇年九月二日 书记员  雷 哲