广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0721民初2270号 原告：灵山县荔鑫物业有限公司，住所地：灵山县灵城镇丰收路大江桥头沙路岭江景豪庭小区**楼**，统一社会信用代码：914507210965436909。 法定代表人：邝丽华，该公司总经理。 被告：梁来凯，男，1973年6月3日出生，汉族，居民，住。 原告灵山县荔鑫物业有限公司与被告梁来凯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月27日公开开庭进行审理。原告灵山县荔鑫物业有限公司的法定代表人邝丽华、被告梁来凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灵山县荔鑫物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业服务费2148元、公共维修基金357元、电梯维护费1080元、违约金1308元，共计4893元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015 年9月16日，被告购买灵山县房产开发公司开发建设位于岭江景豪庭第2幢1单元1004号房，建筑面积99.44平方米。2015年6月25日，该小区的开发商灵山县房产开发公司与原告签订了《前期物业服务合同》，灵山县房产开发公司于合同中承诺已接受全体业主（住用户）委托，双方约定：灵山县房产开发公司将江景豪庭小区物业委托给原告统一管理综合服务。服务期间自2016年4月11日至2020年4月l0日，合同期满后小区业主委员会没与新的物业公司签订合同之前，合同自动延续至小区业主委员会成立且选聘出新的物业公司进驻之日止。高层住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.6元收取，公共维修基金按每月每平方米建筑面积0.1元收取。业主（住用户)逾期交纳上述费用的，从愈期之日起每天按费用的千分之一交纳滞纳金。原告自进驻该小区后，一直为小区的全体业主提供物业管理服务，但被告作为业主却未能依约缴交物业费，原告多次催缴未果。至今，被告尚欠原告自2017年4月11日至2018年4月10日的住宅物业服务费716元、公共维修基金119元、电梯维护费360元、违约金872.4元;2018年4月11日至2019年4月10日的住宅物业服务费716元、公共维修基金119元、电梯维护费360元、违约金451.7元。2019年4月11日至2020年4月10日的住宅物业服务费716元、公共维修基金119元、电梯维护费360元，合计4893元。请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告梁来凯辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。1、根据相关规定，原告应取得执业资格证书，但原告未取得执业资格证书，致使在小区管理方面存在不足，且擅自扩大收费；2、依据相关规定，原告无权收取专项维修基金；3、原告收取的电梯维护费属擅自扩大收费范围，双方并未进行约定；4、在小区安保方面，原告聘请了未经过专业培训的大叔值守，不符合相关规定。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合全案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实：灵山县房产开发公司是江景豪庭的开发商。被告梁来凯是江景豪庭2幢1单元1004号房业主，房屋共有人为李丽珍，该房建筑面积共99.44平方米。2015年6月25日，原告与灵山县房产开发公司签订《江景豪庭前期物业服务合同》，约定：1、灵山县房产开发公司选聘原告对江景豪庭小区提供前期物业管理服务，合同期限自2015年10月30日至2020年10月30日，合同期限5年，若未成立业主委员会合同自动续约；2、综合住宿费0.6元/月/平方米；3、电梯维护费30元/户/月；4、公共维修基金0.1元/月/平方米……后原告与被告梁来凯签订《前期物业服务合同》，约定：第二条物业管理服务内容；第三条物业管理服务；第四条物业管理服务费用：1、交费时间：每月7日前交纳当月费用；2、物业管理服务费：住宅按建筑面积每月0.6元/㎡，车库、杂物房按每月0.32元/㎡，商业用房按建筑面积1.2/㎡;3、物业公共维修基金:按建筑面积每月每平方米0.1元收取。第九条违约责任：业主违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。由于原告灵山县荔鑫物业有限公司在对江景豪庭小区业主提供物业管理服务过程中，存在管理不到位等问题，双方因此发生纠纷。至今，被告尚欠原告自2017年4月11日至2020年4月10日的物业服务费2149.2元、公共维修基金356.4元、电梯费1080元、共计3585.6元及违约金（按每日1‰，自2020年5月11日起计至实际缴清物业管理费之日止）。2020年4月25日，原告向被告梁来凯发出书面《缴费通知》，《通知》载明：被告欠缴2017年4月11日至2020年4月10日的物业费3585元，并于收到通知之日起15个工作日内缴清，但被告仍未缴纳。后原告经催收未果，2020年8月10日原告遂以上述诉讼请求及事实、理由诉至本院。在诉讼过程中，原告自愿放弃房屋共有人李丽珍承担责任的诉讼权利。 另查明，原告灵山县荔鑫物业有限公司收取的电梯维护费：4楼以下为25元/月、5楼以上为30元/月。2020年4月11日，原告灵山县荔鑫物业有限公司退出江景豪庭小区。江景豪庭小区至今未成立小区业主委员会。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与灵山县房产开发公司签订《江景豪庭前期物业服务合同》属于前期物业服务合同，合同内容没有违反法律禁止性的规定，是双方真实意思表示，合同合法有效，该份合同对江景豪庭全体业主均具有约束力。且后原告又与被告梁来凯签订了《前期物业服务合同》，该合同业也未违反法律禁止性的规定，是双方真实意思表示，合同合法有效。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业服务费。被告辩称，原告未依约履行物业管理服务，擅自扩大收费，小区存在脏、乱、差等管理不善问题，被告由此拒交物业费。综合全案证据，原告灵山县荔鑫物业有限公司在提供物业管理服务过程中确实存在管理不善等问题。但依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应当支持”之规定,被告梁来凯应请求灵山县荔鑫物业有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,但不能据此拒绝交纳物业服务费。被告尚欠原告自2017年4月11日至2020年4月10日的物业服务费2149.2元（按每月59.7元计，共36个月）、公共维修基金356.4元（按每月9.9元计，共36个月）、电梯费1080元(按每月30元计，共36个月)，共计3585.6元及违约金（按每日1‰，从2020年5月11日起计至实际缴清物业管理费之日止）。被告拖欠原告物业服务费拒不支付的行为，属违约，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。现原告请求被告支付住宅物业服务费3585元（物业服务费2148元、公共维修基金357元、电梯维护费1080元），因实际产生的公共维修基金为356.4元，故本院不予以支持。本院支持的住宅物业服务费为3584.4元（物业服务费2148元、公共维修基金356.4元、电梯维护费1080元）。 关于原告请求被告给付违约金问题。原告与被告梁来凯签订《前期物业服务合同》第九条违约责任：四、业主违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当缴纳费用的3‰滞纳金。被告梁来凯未在期限内缴交，已构成违约，应依约支付违约金。现原告请求被告违约金按每日1‰计算，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告于2020年4月25日向被告发出书面缴费通知，要求被告于收到通知之日起15个工作日内缴清，但被告至今仍未缴纳。原告请求违约金从2018年4月11日起算，本院不予支持，依法应从被告收到通知15个工作日之次日即2020年5月11日起计。现原告仅主张违约金从2018年4月11日计算至2020年4月10日止，未主张自2020年5月11日起的违约金，系其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告梁来凯支付给原告灵山县荔鑫物业有限公司自2017年4月11日起至2020年4月10日止的物业服务费2148元、公共维修基金356.4元、电梯费1080元，合计3584.4元； 二、驳回原告灵山县荔鑫物业有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元，由被告梁来凯负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 劳宏耀 二〇二〇年九月二十七日 法官助理 张权耀 书 记 员 劳民慧 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-642**** 邮政编码：535400