上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6682号上诉人(原审被告)：陈美构，男，1991年10月10日出生，汉族，住上海市崇明区长兴镇凤滨路**。委托诉讼代理人：张贤能，上海市海通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海梅寅实业有限公司，住所地上海市长江南路****。法定代表人：季雁群。上诉人陈美构因与被上诉人上海梅寅实业有限公司(以下简称“梅寅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈美构上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判陈美构支付梅寅公司2019年6月13日至2019年12月31日期间租金人民币(以下币种均为人民币)32，260元(对一审多判决80，559元不服)。事实和理由：一、一审判决对陈美构交付的60，000元保证金未予抵扣，违反了客观事实。在陈美构与梅寅公司签订的《房地产租赁合同》第五条5.1约定，乙方陈美构在本合同签订之日向甲方梅寅公司交付保证金60，000元。从生活常理来说，如果当日陈美构不交保证金的话，梅寅公司显然不可能将商铺交付陈美构使用。租赁合同自2015年9月13日履行以来的数年中，梅寅公司从未因保证金问题向陈美构提出过任何异议。2020年4月27日第一次庭审过程中，陈美构提出“对于诉请1，我不同意。因为按照合同，我应该付17.5万元租金，我已经支付过10万元，还有7.5万元，我要求租金和押金相抵扣，还差1.5万元。”梅寅公司没有否认收到押金的事实，只是表示“关于押金抵扣的问题，租赁合同都是先付钱后抵用的，押金只有在清算完才抵扣的。”在2020年6月2日庭审调解过程中，陈美构表示愿意支付3.25万元，梅寅公司则表示要求陈美构支付50，000元。从梅寅公司在调解时的要求来看，恰恰是梅寅公司在抵扣60，000元押金后的租金心里价位。因此，陈美构支付60，000元押金明显是客观真实的。二、一审判决陈美构在2019年下半年增加10％租金，缺乏依据。双方于2015年9月13日签订的《房地产租赁合同》在2018年9月12日到期后，因双方未能续签租赁合同，形成了不定期租赁关系，故合同中关于从第四年起随甲方(产权人)合同租金涨幅增加租金的约定无效。诉讼过程中，陈美构表示如梅寅公司当时续签合同的话，是能够认可10％涨幅的，并未表示在未能续签合同且对簿公堂的情况下，仍然愿意支付该10％的增加租金。陈美构认为，本案的租金应当按照如下公式来计算：350，000元÷365×18天＋350，000元÷2－100，000元(已付)－60，000元(押金)＝32260元。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，要求依法改判。梅寅公司未作辩称，陈美构向一审法院起诉请求：1．判令解除梅寅公司、陈美构于2015年9月13日签订的《房地产租赁合同》；2．判令陈美构支付梅寅公司2019年6月13日至2019年12月12日商铺租金差价110，000元；3．判令陈美构支付2019年12月13日至2020年1月15日商铺使用费32，083.30元；4．本案诉讼费由陈美构承担。一审法院认定事实：2015年9月13日，梅寅公司、陈美构签订《房地产租赁合同》一份，约定，梅寅公司将拥有使用权的坐落于崇明区长兴镇丰福路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室总计717.19平方米的商铺出租给陈美构作经营场所，租赁期限为2015年9月13日至2018年9月12日，年租金为350，000元，支付方式为先付后用，2015年9月支付租金175，000元，以后六个月为一个租金结算期。合同签订之日陈美构支付梅寅公司履约保证金60，000元。合同还约定第四年租金涨幅根据甲方(产权人)合同涨幅相同。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后双方各自履行了交房、付款义务。2019年6月至2019年12月租金陈美构支付了100，000元，尚欠92，500元未支付。一审法院另查明，2015年8月1日梅寅公司与案外人上海长兴供销有限公司签订《房地产租赁合同》，双方约定的租赁期为2015年8月1日至2020年12月31日止，年租金为350，000元，租赁商铺为崇明区长兴镇丰福路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室。涉案商铺101室、103室权利人为上海长兴供销有限公司，102室权利人为上海北翼(集团)有限公司，上海北翼(集团)有限公司委托上海长兴供销有限公司经营商铺。梅寅公司通过租赁取得涉案商铺的使用权。根据梅寅公司与上海长兴供销有限公司的《房地产租赁合同》第4.1条约定，租赁期第四年起每年租金递增10％。梅寅公司已按约支付案外人上海长兴供销有限公司2019年租金385，000元。一审法院认为，梅寅公司、陈美构于2015年9月13日签订的《房地产租赁合同》合法有效，该合同于2018年9月12日履行期届满，履行期届满后，双方未能续签商铺租赁合同，但陈美构还使用涉案商铺，故双方形成不定期的租赁关系，现梅寅公司主张解除合同，陈美构也同意解除合同，故一审法院根据陈美构交房日期确定于2019年12月31日解除双方于2015年9月13日签订的《房地产租赁合同》。合同解除后，陈美构理应交付涉案商铺，结清所欠租金，梅寅公司退还履约保证金60，000元。关于陈美构是否应当支付涨幅10％租金，一审法院认为，梅寅公司、陈美构未能续签租赁合同，形成不定期的租赁关系，故合同中关于从第四年起随甲方(产权人)合同租金涨幅增加租金的约定无效。现陈美构自愿同意给付梅寅公司2019年下半年租金涨幅10％，于法不悖，可予准许。关于返还履约保证金60，000元，由于陈美构在一审法院指定的期限内不能提交已支付履约保证金60，000元的相关凭证，梅寅公司也不予认可，故本案中不作处理。判决：一、上海梅寅实业有限公司与陈美构于2015年9月13日签订的《房地产租赁合同》于2019年12月31日解除；二、陈美构于判决生效之日起十日内给付上海梅寅实业有限公司2019年6月13日起至2019年12月31日止的租金112，819元；三、上海梅寅实业有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，梅寅公司、陈美构签订《房地产租赁合同》约定，合同签订之日陈美构支付梅寅公司履约保证金60，000元。现陈美构称履约保证金已支付，但对此不能提供已支付履约保证金60，000元的相关凭证，梅寅公司也不予认可，一审法院在本案中不作处理，并无不妥。一审审理中，陈美构对2019年下半年租金涨幅10％无异议，一审法院据此所作判决亦无不当。综上所述，陈美构的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，814元，由上诉人陈美构负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年九月二十八日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……