文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0117民初5048号原告：重庆紫荆物业服务有限公司,住所地重庆市合川区南办处华地街**，统一社会信用代码915001177093862469。法定代表人：胡绍琼，总经理。委托诉讼代理人：于浩，重庆瑞海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乐丹，重庆瑞海律师事务所律师。被告:蔡祖国，男，1964年1月17日出生，汉族，户籍地重庆市铜梁区，住重庆市合川区。原告重庆紫荆物业服务有限公司（以下简称“紫荆物业公司”）与被告蔡祖国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告紫荆物业公司的委托诉讼代理人于浩，被告蔡祖国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫荆物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月至2019年3月期间的物业服务费4319.78元、违约金259.19元，共计4578.97元；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了违约金的诉讼请求。事实和理由：原告系依法成立的物业管理公司，被告系合川区湖畔佳梦小区×房屋所有权人，其房屋建筑面积114.28平方米。2008年4月28日，原告与重庆安成房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告向湖畔佳梦小区提供物业服务。2012年3月15日，原告就小区物业费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.90元/月/平方米，多层住宅0.60元/月/平方米计收物业服务费，同时原告将该决定情况进行了公示，之后被告应按该标准缴纳物业管理费。原告已按照合同约定提供了优质的物业管理服务，但被告从2014年1月起至今拒绝缴纳物业费，原告多次催收未果。综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告蔡祖国辩称，原、被告之间不存在物业服务合同关系，被告不应支付物业服务费及违约金；2014年8月份，原告与开发商签订的前期物业服务已到期，后面没有和业委会续签合同，因此原告没有向被告提供物业服务，上述费用不应当支持，请求驳回其全部诉请；即使法院认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告认为其提供的物业服务不合格、不达标，其单方对物业服务费进行提高，也是没有任何依据的，其计算依据也只能按照前期物业服务合同标准计算，且其没有完全履行物业服务合同的义务，也应将其物业服务费进行打折；被告房屋存在质量问题，多处漏水，存在安全隐患，被告反映多次，物业公司也只是记录在案，却不进行解决，这也是被告拖欠物业费的原因之一；小区的公摊面积共有45个停车位，原告从2010年至退场全部停车费收为己有，经多次协商未果。另外原告请求物业服务费的期限已经超过诉讼时效，应当不予主张。本院经审理认定事实如下：2008年4月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定重庆安成房地产开发有限公司选聘原告对湖畔佳梦小区实施前期物业管理服务；物业服务费用标准：多层住宅0.45元/月.平方米（含路灯费），电梯房0.70元/月.平方米（含电梯费、路灯费），写字楼1元/月.平方米，商业物业1元/月.平方米，其他物业车库1元/月.平方米；业主应于每季度最后一月月底前交纳当季度的物业服务费用；业主、物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准支付违约金；本合同期限为三年，自本项目正式公告交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，重庆安成房地产开发有限公司与原告应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆安成房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订《前期物业服务合同》。2011年3月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》，主要约定因湖畔佳梦小区自2010年交付业主使用以来，至今尚未成立业主大会及业主委员会，为了确保小区物业服务的连续性，重庆安成房地产开发有限公司对原告所提供的物业服务进行综合评定后，决定按照《前期物业服务合同》约定延长《前期物业服务合同》期限；原告所提供的物业服务内容、服务标准、服务质量与《前期物业服务合同》一致；原告按照《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务后，业主向原告按照《前期物业服务合同》约定标准缴纳物业服务相关费用（协议期间若因成本费用上涨，导致物业服务无法正常运行时，原告可在书面征得半数以上业主同意并公示后上调收费标准）；本协议为《前期物业服务合同》的时间延续及组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等法律效力，本协议的未尽事宜，以《前期物业服务合同》约定为准；本协议期限从2011年4月28日至2014年4月27日止，协议期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本协议终止；本协议期限届满，小区尚未成立业主委员会或未签订《物业服务合同》时，双方未对履行《前期物业服务合同》及本协议提出异议，本协议自动延续至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时。2012年2月1日，原告就上调物业服务费收费标准发出小区重大事宜公告并征求湖畔佳梦小区全体业主意见。2012年3月15日，原告就湖畔佳梦小区物业服务费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.90元/月.平方米，多层住宅按照0.60元/月.平方米的标准计收物业服务费，使用二次供水费的业主按照0.8元/吨计收二次供水费。同时，原告将该决定情况进行了公告。原告按照上述合同约定为被告小区提供物业服务至2019年3月。再查明，被告蔡祖国系合川区南办处南津街818号×号（即“湖畔佳梦”小区）房屋业主，该房屋建筑面积为114.28平方米。从2014年1月起至2019年3月止，被告未向原告缴纳物业服务费，原告经多次催收未果，原告遂起诉来院，诉请如前。还查明，湖畔佳梦小区曾经于2014年5月11日选举出业主委员会，并于2014年6月4日在合川区南津街办事处备案。该业委会成立后，因不同程度收到举报，重庆市合川区南津街街道办事处核实：湖畔佳梦小区成立的业委会成员中半数以上不是业主，不具备业委会成员资格条件，该业委会成立不合法，小区业委会作出的一切决定无效。故2014年8月29日，合川区南津街街道办事处向湖畔佳梦小区业主委员会发出《通知》，要求其暂停一切活动，并立即交还公章。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。庭审中，被告抗辩2014年8月份，原告与开发商签订的前期物业服务已到期，后面没有和业委会续签合同，经审查被告于2014年5月11日成立的小区业主委员会，但因成立不合法，已被合川区南津街街道办事处认定该业主委员会作出的一切决定无效，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。重庆安成房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》和《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护，该合同对“湖畔佳梦”小区全体业主具有约束力，原告按照合同约定，对该小区进行了物业服务，被告应当支付物业服务费等费用。针对本案争议焦点：一、本案是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告主张被告支付拖欠2014年1月至2019年3月的物业服务费，庭审中被告提出了诉讼时效抗辩，认为原告的诉讼请求超过了诉讼时效，本院经审查认为，一般案件的诉讼时效期间为3年，原告对被告欠费进行了催收，应发生诉讼时效中断的效力，故被告提出的诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。二、原告物业服务费涨价是否合法的问题。根据《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会……（五）筹集和使用专项维修金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的重大事项，故原告提高物业费收取标准应该由业主共同决定。《物业管理条例》第十二条第三款规定：业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事宜时，应当经专有部分占建筑总面积2∕3以上的业主且占总人数2∕3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。故原告提高物业费标准，仅需征得湖畔佳梦小区占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意即可。虽然被告在庭审中对原告举示的表决表的签字提出了异议，认为签字不属实，本院认为原告根据表决表对涨价结果进行了公示，且在2012年涨价之后，原告也一直按照涨价后的标准收取物业服务费，被告也缴费至2013年底，故结合常理被告应该对物业费涨价的情况知晓，但其未在知道或者应当知道的情况下对上述涨价程序提出异议，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。本院认为原告征求同意涨价的业主人数以及建筑面积均已过半数，涨价内容亦在小区公示栏进行了公示，符合法律规定。综上，本院认为原告从2012年4月1日起按照高层住宅0.90元/月/平方米，多层住宅0.60元/月/平方米，按照0.8元/吨计收二次供水费的标准符合法律规定。故被告2014年1月至2019年3月应向原告缴纳物业服务费4319.78元（0.60元/月/平方米×114.28平方米×63个月）。审理中，原告自愿放弃违约金请求，本院予以尊重。对于被告提出其房屋存在质量问题，多处漏水，以及原告将全部停车费收为己有的辩称意见，本院认为，被告该二个辩称意见均属另一法律关系，其房屋漏水，存在质量问题，如系开发商或是第三人的责任，可以通过诉讼等其他途径进行解决，物业公司只是协助义务，且物业公司也履行了记录在案等协助义务，因此，被告不能以此作为拒交物业服务费的理由；另被告如认为原告将全部停车费收为己有，侵害了其权利，也可以通过其他途径进行解决；故对被告该二个辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：被告蔡祖国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告重庆紫荆物业服务有限公司支付所欠的物业服务费4319.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡祖国负担。本判决为终审判决。审判员  杨文华二〇二〇年九月八日书记员  王郁文