江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0681民初1535号原告：裴少敏，男，1964年10月7日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。原告：叶美英，女，1963年10月5日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。二原告委托诉讼代理人：张秋亮、江沙，江西融冰律师事务所律师。被告：贵溪市新银海商务酒店，住所地：江西省鹰潭市。经营者：江云，男，1975年9月25日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：陈光明，江西华星律师事务所律师。原告裴少敏、叶美英与被告贵溪市新银海商务酒店（以下简称“新银海酒店”）返还原物纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裴少敏、叶美英的委托诉讼代理人张秋亮、被告新银海酒店的委托诉讼代理人陈光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴少敏、叶美英向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即停止对位于贵溪市冶金大道XX小区X栋6XX、6XX、6××号房屋的占用，并返还原告；2.判令被告向原告支付上述房屋自2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费共计117151元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年12月14日，江道银在贵溪市。之后，江道银因资金周转困难等原因，邀请原告裴少敏出资参与建房，房屋建好后，原告分得六楼三间房屋。2013年6月25日，江云注册成立贵溪市新银海商务酒店，占用包括原告所有的6XX、6XX、6××号三间房屋在内的六楼整层，或者自己经营或者出资他人经营酒店至今。原告及六楼其他产权人在江云占用期间，每年均向江云提出签订租赁协议支付租金或者退还房屋的要求，但江云以原告等人无产权等事由不予理会并继续无偿占用。2019年1月，原告取得贵溪市冶金达到XX小区X栋6XX、6XX、6××号房屋产权证（证号分别为赣20**贵溪市不动产权第0XXXXX6、0XXXXX7、0XXXXX8号），权利期限为2006年至2024年。原告在取得产权证后据此再次向被告主张权利，被告故自2019年1月开始向原告支付了租金，但对此前66个月的房屋占用费却仍拒绝支付。鉴于上述事实，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求判决如前所请。被告新银海酒店辩称：1.被告占有、使用XX小区X栋六楼房屋并非非法使用。2019年之后，被告向原告支付了租金，被告与原告形成事实上的租赁关系，故原告请求返还XX小区X栋六楼房屋没有事实依据。2.原告要求被告支付2013年至2018年的房屋使用费没有依据。2013年至2018年，被告并未向原告租赁该房屋，原告也未取得该房屋产权，原告要求被告支付2013年至2018年的房屋使用费没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年12月14日，江道银（乙方）与郑战所、杨民生、李永胜、杨建生、舒样花（甲方）签订《土地共同开发协议》，协议约定由甲方以位于贵溪市XX大道西侧贵溪市地税局北面一块600平方米的国有土地使用权为出资，由江道银承担报建及报建资金，共同开发地下一层及地上六层房屋一栋；房屋的1-3层以及地下停车场的产权归甲方所有，房屋的4-6层产权归江道银所有；双方对房屋进行共同整体出租。之后，因江道银资金周转困难，裴少敏于2008年2月25日、2008年8月21日、2009年11月8日、11月12日分四次支付给江道银16万元。2011年6月，裴少敏与江道银签订关于投资地税局“银海商务大酒店”的协议，约定：分配原告裴少敏房屋为六楼6X6、6X7、6X8室房屋；裴少敏不参与酒店的经营，不投资装修、不参与管理、不负担任何安全和经济责任、不参与酒店分红，期间为2010年5月1日至2016年4月30日，乙方从2016年5月1日起按投资的股份参与该酒店的分红。前述房屋建成后由被告江道银经营银海商务宾馆。2013年6月22日，陈志辉与江道银签订《还款协议》约定：江道银于2012年7月16日至2013年5月10日先后向陈志辉借款23840000元，江道银以贵溪市地税局XX小区X栋楼房第4、5、6层以及一楼通道的产权转让给陈志辉，江道银将银海商务酒店的经营权及本人在酒店名下的一切财产全部转让给陈志辉。2013年6月24日，江道银出具《情况说明》，载明因本人对贵溪银海商务酒店经营不善，转让给江云，同意法定代表人变更给江云。2013年6月26日，陈志辉与江云、樊建宏签订《还款协议》，约定陈志辉于2012年7月8日至2013年5月9日先后向江云、樊建宏借款12800000元，现陈志辉无力偿还，以贵溪市地税局税苑小区D栋楼房第4、5、6层以及一楼通道的产权转让给樊建宏、江云，陈志辉将银海商务酒店的经营权及本人在酒店名下的一切财产全部转让给樊建宏、江云。2013年7月5日，陈志辉出具《承诺书》，载明：江道银将归其所有名下的贵溪市税苑小区D栋楼房第四、五、六层及一楼通道产权转让给本人，本人现将上述贵溪市XX小区X栋楼房第四、五、六层及一楼通道的产权转让给江云、樊建宏二人，请匡向东、舒样花、郑战所、李永胜、姚美丽、姜伟华、杨建生、杨民生协助江云、樊建宏二人将上述贵溪市XX小区X栋楼房第四、五、六层及一楼通道的产权登记至江云、樊建宏二人名下。2013年6月25日，江云成立贵溪市新银海商务酒店，经营场所登记为贵溪市建设大道XX小区**。2019年1月，原告裴少敏、叶美英取得贵溪市冶金大道XX小区D栋6X4、6X5、6X6房屋（以下简称“本案争议房屋”）的不动产权证，不动产权证号分别为赣（2019）贵溪市不动产权第0XXXXX6、0XXXXX7、0XXXXX5号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权。不动产权证书载明房屋竣工时间为2010年4月2日。被告自2019年1月开始向原告支付了本案争议房屋的租金。原告认为被告应当支付2013年7月1日至2018年12月31日房屋的使用费，特提起诉讼，请求判如所请。另查明，2015年，原告裴少敏诉江道银一案向贵溪市人民法院起诉，要求判决：确认“银海商务大酒店”六楼6X6、6X7、6X8三室的房屋所有权归原告所有……。本案经审理，以（2013）贵民一初字第1156号民事判决书认定原告裴少敏虽与江道银签订投资地税局“银海商务大酒店”的协议，该协议名义上为开发协议，但就合同的内容及实际履行过程情况来看，实际上是一份房屋买卖合同……。本院认为，原告起诉要求被告停止对本案争议房屋的占用，将本案争议房屋返还原告，本案案由系物权保护纠纷，具体为返还原物纠纷。本案的争议焦点为：一、被告对本案争议房屋的占有是否合法，是否需要返还给两原告。二、两原告要求被告支付2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费共计117151元是否具有事实和法律依据。关于争议焦点一，被告对本案争议房屋的占有是否合法，是否需要返还给两原告。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。原告裴少敏、叶美英于2019年1月取得本案争议房屋的不动产权证，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立，经依法登记发生效力”，原告裴少敏、叶美英自2019年1月起取得本案争议房屋的所有权。不动产所有权人可与他人以合同关系，就不动产的使用、收益、违约等作出约定。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定”规定，不动产所有权以外的其他人有权通过合同关系占有、使用所有权人的不动产。本案中，原告裴少敏、叶美英自2019年1月获得本案争议房屋所有权，作为所有权人，两原告自2019年1月起收取了被告占有、使用本案争议房屋的租金，两原告与被告形成租赁合同关系。自2019年1月至今，被告交付租金、使用本案争议房屋，原告收取租金已超过六个月，双方一直未签订书面租赁合同，形成不定期租赁法律关系；租赁关系成立后，原、被告亦未通过法律规定的途径解除租赁合同关系，被告目前占有、使用本案争议房屋仍处于租赁期间内。综上所述，被告目前占有、使用本案争议房屋，系基于租赁关系基础上的有权占有、使用，无需返还。故对两原告要求被告立即停止对本案争议房屋的占用，并返还原告的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，两原告要求被告支付2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费共计117151元是否具有事实和法律依据。两原告认为自己自2019年1月取得本案争议房屋的不动产权利证书，则本案争议房屋自2013年7月1日起至2018年12月31日止的不动产所有权亦应当由自己享有，被告已在该期间占有、使用本案争议房屋应当支付房屋使用费。本院认为，不动产所有权证书对不动产所有权利归属具有公示效果，但不动产所有权的取得方式可基于多种法律关系，基于不同法律关系的取得方式的法律后果不同。两原告虽于2019年1月取得本案争议房屋的不动产权证书，自2019年1月起取得本案争议房屋的所有权，但该所有权并不当然追溯到取得不动产权证书之前，两原告亦未提供证据证明其对本案争议房屋的所有权可当然追溯至其取得不动产权证书之前。现两原告未提供证据证明2013年7月1日至2018年12月31日期间本案争议房屋的所有权由两原告当然享有，亦未提供证据证明被告应当基于其他理由向其支付2013年7月1日至2018年12月31日期间对本案争议房屋的占有、使用费用，故两原告要求被告支付2013年7月1日起至2018年12月31日止的房屋使用费，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告裴少敏、叶美英的诉讼请求。案件受理费减半收取1322元，由原告裴少敏、叶美英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  杨永建二〇二〇年九月二十四日书记员  江 帆