广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30227号上诉人（原审被告）：深圳市亦品江南餐饮管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深圳地铁**工程会购区间地下空间B25铺，统一社会信用代码9144030059304856XH。法定代表人：万胜，经理。委托诉讼代理人：冯育红，广东信途律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳世纪汇商场有限公司，住所地广东省深圳市福田区福中三路**黄埔雅苑商场****，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：张健欣，广东潮联律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳琳，广东潮联律师事务所律师。上诉人深圳市亦品江南餐饮管理有限公司（以下简称“亦品江南公司”）因与被上诉人深圳世纪汇商场有限公司（以下简称“世纪汇商场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初10946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亦品江南公司上诉请求：1.撤销原审判决第二、三项，依法予以改判。2.本案一、二审诉讼费用由世纪汇商场承担。世纪汇商场辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。世纪汇商场向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议三》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议四》《深圳世纪汇广场商场场地使用协议》《深圳世纪汇广场商场通道使用协议》于2017年1月5日解除;2.亦品江南公司支付世纪汇商场2016年12月至2017年1月期间的基本租金174530.32元、推广费3293.02元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未交付款项每日万分之五标准计算，自2016年5月起计至还清之日止，暂计至2017年1月5日的违约金64486.04元）；3.亦品江南公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：世纪汇商场原名为深圳和记黄埔中航地产有限公司，后于2017年10月30日经工商登记核准变更为现名。2013年10月30日，世纪汇商场（甲方、出租方）与亦品江南公司（乙方、承租方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定甲方将位于深圳市福田区（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用。其中《补充协议一》主文约定：租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付（5.1条）；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付（5.2条）；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保（5.4条）；如乙方需租用销售终端收银机系统（以下简称ＰＯＳ机），应向甲方支付押金并按月支付租金（5.6.1条）；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付租赁期内的其余月份至当月基本租金、推广费、ＰＯＳ机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份至当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费（5.7.3条）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、ＰＯＳ机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算（5.8条）；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约（9.6条）；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，……乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担（12.1条）；发生乙方破产、解散或清算或乙方违反本补充协议约定的其他义务以致严重影响租赁合同继续履行等情况时，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金，若甲方及受托管理人收取的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（15.4条）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金，乙方欠交以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠交的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施（15.5条）；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（20.8条）。《补充协议一》附件二第一部分约定，该房产的租赁面积为该房产建筑面积472.61平方米（包括套内建筑面积和公摊建筑面积）。第二部分约定，租赁期为固定期限5年，租赁期开始日为2013年11月1日。第三部分约定，免租装修期为120天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费、停车费（如有），并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日起按本补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费、销售终端收银机租金以及实际发生的杂项费用。《补充协议一》附件三约定，第一年每月基本租金141783元，第二年每月基本租金141783元，第三年每月基本租金150290元……；经营保证金为489151.35元，相当于三个月的基本租金以及物业服务费，自本合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付经营保证金中相当于三个月基本租金的款项425349元，并向受托管理人支付相当于三个月物业服务费的款项63802.35元；如租赁期内基本租金或物业服务费有所上调，乙方须在收到甲方或受托管理人关于补足经营保证金的书面通知之日起15日内按照每月基本租金或物业服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至经营保证金数额相当于调整后之每月基本租金及物业服务费总数之三个月数额；推广费为每月2835.66元。2014年2月14日，世纪汇商场与亦品江南公司签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》，约定：《补充协议一》附件二第二部分约定的租赁期开始日变更为2014年2月17日。2014年4月1日，世纪汇商场与亦品江南公司签订《世纪汇商铺验收记录》，约定亦品江南公司已于当日检查并接收深圳世纪汇负一层××号商铺及包括1个POS机端口在内的设施设备，设备状态良好。2014年8月6日，世纪汇商场与亦品江南公司分别签订《深圳世纪汇广场商场场地使用协议》《深圳世纪汇广场商场通道使用协议》，约定：世纪汇商场同意亦品江南公司使用世纪汇商场负四层S10房间作仓库使用，世纪汇商场同意亦品江南公司使用与世纪汇商场负一层××号商铺相连的部分通道位置作为摆放顾客等候就餐的座椅通道使用。2014年8月21日，世纪汇商场与亦品江南公司签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议三》，约定对《补充协议一》的部分条款进行了修改。2014年8月21日，世纪汇商场与亦品江南公司签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议四》，约定：《补充协议一》附件二第二部分约定的租赁期开始日变更为2014年6月1日。2015年2月28日，世纪汇商场与亦品江南公司签订《深圳世纪汇广场商场通道使用协议》，约定：世纪汇商场同意亦品江南公司使用与世纪汇商场负一层××号商铺相连的部分通道位置作为摆放顾客等候就餐的座椅通道使用。另查，一审法院于2016年6月15日立案受理本案世纪汇商场与亦品江南公司房屋租赁合同纠纷一案，该案经审理，于2017年1月20日依法作出（2016）粤0304民初13846号民事判决书，其中查明，2014年7月至2016年2月期间，世纪汇商场与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。判决内容为：亦品江南公司应于该判决生效之日起十日内向世纪汇商场支付截至2016年11月30日的基本租金2753426元、推广费68055.84元、仓库场地使用费3250.94元及上述费用的相应逾期付款违约金；亦品江南公司应于该判决生效之日起十日内向世纪汇商场支付仓库经营保证金3978.12元；驳回世纪汇商场的其它诉讼请求；驳回亦品江南公司的反诉请求。亦品江南公司不服上述判决，提起上诉。深圳市中级人民法院经二审审理，于2018年6月15日依法作出（2017）粤03民终6929号民事判决书，将上述一审判决中的“截至2016年11月30日的基本租金2753426元”改判为“截至2016年11月30日的基本租金2182040.49元”，其他一审判决内容予以维持。上述判决已经发生法律效力。再查，世纪汇商场向一审法院提交本案起诉材料的时间为2017年12月4日，因诉前调解，一审法院于2018年3月18日立案受理。世纪汇商场请求的基本租金174530.32元包括2016年12月的基本租金150290元、2017年1月的基本租金24240.32元；世纪汇商场请求的推广费3293.02元包括2016年12月的推广费2835.66元、2017年1月的推广费457.36元。世纪汇商场提交其于2016年12月20日向亦品江南公司出具的《深圳世纪汇商场租赁合同终止通知书》及中国邮政特快专递邮单，主张其告知亦品江南公司因其长期拖欠世纪汇商场款项，根据租赁合同第15.4条及15.5条约定，通知亦品江南公司于2017年1月5日正式解除双方签订的租赁合同，并收回涉案房产。亦品江南公司主张其没有收到上述通知书，但确认其在世纪汇商场请求解除合同的2017年1月5日时已正式离场。亦品江南公司提交其于2014年10月8日、2014年12月24日、2015年3月18日分别向世纪汇商场出具的沟通函件，主张双方多次就减免租金的事宜进行协商，世纪汇商场招商部门的王某负责与租户沟通减免租金的事宜，其于2015年3月18日签收亦品江南公司的沟通函件，世纪汇商场一直进行恶意磋商使亦品江南公司对世纪汇商场能够减免租金产生误解，仍然一直愿意亏本经营。世纪汇商场对上述沟通函件的真实性均不予确认，主张其没有收到上述沟通函，上述沟通函为亦品江南公司单方制作，世纪汇商场对此并不知情，世纪汇商场主张签收2015年3月18日沟通函的“王某”身份不清楚，签名也看不清楚。亦品江南公司提交世纪汇商场与深圳市卡尔丹顿服饰股份有限公司签订的《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》部分内容复印件，主张该协议附件二第三部分第1条明确约定涉案商场整体签约率要达到70%以上，如低于70%，世纪汇商场同意豁免支付基本租金直至该商场整体签约率达到70%以上，这是开业时世纪汇商场对所有租户的承诺，世纪汇商场没有履行该约定。世纪汇商场对上述补充协议的真实性、不予确认，并主张关于深圳市中级人民法院（2018）粤03民终11696号民事判决书已查明世纪汇商场已签约涉案商场的商铺签约率面积已经达到70%以上，且查明2014年7月至2015月10月期间世纪汇商场与多家广告、传媒公司签订合同举行推广活动。庭审中，亦品江南公司表示同意世纪汇商场的第1项诉讼请求。一审法院认为，世纪汇商场与亦品江南公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议三》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议四》《深圳世纪汇广场商场场地使用协议》《深圳世纪汇广场商场通道使用协议》均系双方当事人之间的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同均依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。世纪汇商场请求确认上述合同于2017年1月5日解除，亦品江南公司对此表示同意，故对上述请求，一审法院依法予以支持。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。世纪汇商场于2017年12月4日向一审法院提起诉讼，应适用上述诉讼时效规定，世纪汇商场的起诉未超过三年的诉讼时效，亦品江南公司关于世纪汇商场起诉超过诉讼时效的答辩意见依法不能成立，一审法院不予支持。世纪汇商场请求亦品江南公司支付2016年12月的基本租金150290元、2017年1月的基本租金24240.32元，合计基本租金174530.32元，符合合同约定，一审法院依法予以支持。亦品江南公司以其与世纪汇商场沟通减免租金且世纪汇商场向其他租户承诺豁免租金为由拒绝支付上述租金，理由不能成立，一审法院不予支持。世纪汇商场请求亦品江南公司支付2016年12月的推广费2835.66元、2017年1月的推广费457.36元，合计推广费3293.02元，符合合同约定，且已生效的深圳市中级人民法院（2017）粤03民终6929号民事判决已维持关于亦品江南公司应支付世纪汇商场推广费的一审判决，故对世纪汇商场的上述请求，一审法院依法予以支持。关于世纪汇商场请求亦品江南公司承担的拖欠基本租金、推广费期间的逾期付款违约金。涉案《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》第5.7.3条约定，亦品江南公司应于每月5日前，向世纪汇商场支付当月基本租金、推广费；第15.5条约定，亦品江南公司应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向世纪汇商场支付逾期付款违约金。根据上述约定，亦品江南公司应于2016年12月5日支付世纪汇商场租金150290元、推广费2835.66元，合计153125.66元；亦品江南公司应于2017年1月5日支付世纪汇商场租金24240.32元、推广费457.36元，合计24697.68元；逾期未支付，亦品江南公司应分别自2016年12月6日、2017年1月6日起至清偿之日止按当月拖欠款项153125.66元、24697.68元的每日万分之五支付违约金，世纪汇商场请求违约金过高部分，一审法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、世纪汇商场与亦品江南公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议三》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议四》《深圳世纪汇广场商场场地使用协议》《深圳世纪汇广场商场通道使用协议》于2017年1月5日解除；二、亦品江南公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付世纪汇商场2016年12月至2017年1月5日的租金174530.32元、商场推广费3293.02元，合计177823.34元；三、亦品江南公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付世纪汇商场逾期付款违约金（违约金分别自2016年12月6日、2017年1月6日起，以153125.66元、24697.68元为基数，按每日万分之五计至清偿之日止）；四、驳回世纪汇商场的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4935元（已由世纪汇商场预交），由世纪汇商场负担1031元，亦品江南公司负担3904元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：亦品江南公司应否承担2016年12月至2017年1月5日期间的租金、推广费的问题。亦品江南公司因欠付世纪汇公司2016年11月份前的租金、推广费而导致双方发生纠纷，本院对此已作出（2017）粤03民终6929号生效民事判决。在该案中，亦品江南公司对其未支付租金、推广费的行为提出了与本案相同的抗辩理由，但未得到生效判决的支持。现亦品江南公司在本案中对2016年12月至2017年1月5日期间的租金、推广费再次提出相同抗辩事由，亦无充分的事实和法律依据。因亦品江南公司已实际经营使用涉案商铺，一审法院判决亦品江南公司承担相应的租金、推广费及逾期付款违约金于法有据，本院对此予以确认。综上所述，亦品江南公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3904元，由上诉人亦品江南公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年九月三十日书记员 陈颖(兼)