江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初3481号 原告：李亚，男，1990年9月26日出生，汉族，住南京市江北新区。 委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。 被告：唐天乐，男，1991年8月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郭金祥，国浩律师（南京）事务所律师。 第三人：南京市六合区人民政府大厂街道办事处，住所地南京市江北新区大厂街道太子山路**。 负责人：乐素林，该办事处主任。 委托诉讼代理人：常璇，江苏金协和律师事务所律师。 原告李亚与被告唐天乐、第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处（以下简称大厂街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亚及其委托诉讼代理人凌桂峰、被告唐天乐及其委托诉讼代理人郭金祥、第三人的委托诉讼代理人常璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李亚向本院提出诉讼请求（变更后）：1.被告唐天乐给付原告李亚应得拆迁补偿利益336267元：营业损失费109054元（2726363元×8%×50%）、搬迁费109054元（2726363元×4%）、提前搬家奖励68159元（2726363元×5%×50%）、装饰装修及附着物补偿50000元；2.被告承担本案诉讼费、保全费及保全保险费1000元。事实和理由：2018年1月3日，被告将六合区大厂XX路XX号门面房出租给原告使用，双方订立了门面房租赁合同，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日，年租金为38000元。此后，双方按协议履行，原告一直向被告支付租金至2020年5月底。2018年8月1日，原告与前手承租人王某签订转让协议，王某将原门面房装饰装修等物品全部以65000元的价格转让原告使用。原告承租该房后，领取南京市江北新区某烧烤店营业执照，并对案涉房屋进行了装饰装修。2019年9月，案涉房屋被列为征收对象。在财产调查期间，被告对原告的装饰装修项目未向原告进行确认，拒绝向原告进行合法补偿。原告已于2020年6月10日将案涉房屋交付拆迁部门拆除。 被告唐天乐辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据。案涉房屋征收补偿对象是房屋所有权人即被告，原告不是案涉房屋所有权人以及征收补偿协议的主体，无权主张因案涉房屋征收而补偿给被告的搬迁费、停业损失等。原、被告的租赁合同中对于因拆迁提前解除的违约赔偿责任无明确约定，所以被告对原告的损失赔偿应当适用损失填平原则，原告应当就提前解除的损失进行举证，不能因为本次拆迁而额外获得利益。 第三人大厂街道办述称：2020年4月7日，南京市江北新区管理委员会（以下简称江北新区管委会）发布了征收公告，案涉房屋在征收范围内。2020年4月29日，被告与房屋征收实施单位签订国有土地上房屋征收与补偿协议，案涉房屋已于2020年6月10日交付给征收部门拆除。承租人不是被征收人，第三人和承租人之间不存在征收的法律关系，也不存在合同关系，原、被告之间的租赁纠纷根据合同法的规定进行处理。 本院经审理确认如下事实：唐天乐系六合区大厂××路××号房屋（宁房权证六转字第××号，规划用途为商业，总层数为3层，建筑面积为106.88平方米）所有权人，后将该房屋出租给王某经营南京市六合区某菜馆。2018年8月1日，王某将该店铺以65000元转让给李亚经营。为此，原、被告签订门面房租赁合同1份，约定：甲方（唐天乐）将上述房屋出租给乙方（李亚）；租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；租金每年为38000元，押金2500元；甲方将房屋交付给乙方后，乙方装修改造及修缮，甲方概不负责。如乙方不再租赁该房屋，不得破坏已装修部分及房屋架构；租赁期间房屋因不可抗力因素造成的损失或乙方损失的，双方互不承担责任。不可抗力因素导致房屋不能使用的，乙方须及时书面通知甲方……。随后，李亚对该房屋进行了装修，经营南京市江北新区某烧烤店。 2019年11月22日，江北新区管委会发出征收范围公告，长江大保护工程（丁解水库片区环境综合整治）国有土地上房屋征收范围位于江北新区大厂街道，北至湖滨路、南至内部道路、西至凤滨路、东至湖滨社区。2019年12月2日，南京市江北新区规划与国土局发布相关房屋征收补偿方案公告，征求公众意见。2020年4月7日，江北新区管委会发布江北新区长江大保护（丁解水库片区环境综合整治）项目房屋征收公告，公布宁新区管征字[2020]2号《南京市江北新区管理委员会房屋征收决定》。征收部门为江北新区管委会规划和自然资源局，征收实施部门为大厂街道办，签约期限为2020年4月27日至2020年6月10日，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内完成搬迁。案涉房屋属于征收范围。 2020年4月29日，唐天乐作为被征收人（乙方）与大厂街道办（甲方）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议（工企单位补偿专用）》1份（协议号：1-01-005），约定：第六条，甲方支付被征收房屋的货币补偿金额共计3622132元，其中被征收房屋的货币补偿金额为2726363元、提前搬迁奖励费136318元（2726363元×5%）、房屋装饰、装修、附补费用159651元（室内装饰装修补偿141.59平方米×800元/平方米×80%=90618元，附着物补偿69033元）、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用109055元（2726363元×4%）、征收营业用房的停产停业损失补偿费用218109元（2726363元×8%）；第七条，甲方同意出具房屋征收与补偿款专项存折，并付清第六条所约定的费用。乙方同意将被征收的房屋搬迁完毕交由甲方拆除；第八条，如乙方不按约定履行搬迁义务，应当扣减提前搬家奖励并以房屋货币补偿金额为基数，自逾期之日起按照每日万分之五向甲方支付违约金……。2020年6月10日，李亚将案涉房屋交付相关拆迁部门。双方为补偿问题协商未果，原告遂于2020年6月23日提起本案诉讼。 2020年6月23日，本院根据李亚的申请依法作出（2020）苏0116民初3481号民事裁定，冻结唐天乐在大厂街道办的案涉房屋征收补偿款35万元。中国人民财产保险股份有限公司南京市分公司提供担保，为此李亚支付保费1000元。 上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、门面房租赁合同、营业执照、转让协议、收条、账单详情、《南京市江北新区管理委员会征收决定》、《国有土地上房屋征收与补偿协议（工企单位补偿专用）》等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间的案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。现双方就拆迁补偿款项分配发生争议，应当按照当事人约定处理。当事人约定不明或没有约定的，应当按照合同有关条款或者交易习惯,并结合合同履行情况确定。 关于李亚要求唐天乐给付补偿款336267元。双方房屋租赁合同规定“租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止”，但就拆迁款项分配没有约定，本院综合案涉房屋装修状况、合同内容及履行情况、搬迁及交付等情况，参照案涉房屋征收与补偿协议中唐天乐获得提前搬迁奖励费136318元、房屋装饰装修及附着物补偿费用159651元、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用109055元、征收营业用房的停产停业损失补偿费用218109元，确定承租人即李亚可以分得30%。唐天乐应补偿李亚提前搬迁奖励费136318元×30%为40895.4元、房屋装饰装修及附着物补偿费用159651元×30%为47895.3元、征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用109055元×30%为32716.5元、征收营业用房的停产、停业损失补偿费用218109元×30%为65432.7元，计186939.9元。超出部分，不予支持。关于李亚要求唐天乐承担保全保费1000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、唐天乐于本判决生效后10日内向李亚支付补偿款186939.9元； 二、驳回李亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6344元、减半收取计3172元，保全费2270元，合计5442元，由李亚负担2721元，唐天乐负担2721元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李九俊 二〇二〇年九月八日 书记员  吕 倩