贵州省贵阳市观山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0115民初2048号 原告：林凤，女，汉族，1979年8月14日生，住所地福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘浏、罗璇琳璐，贵州朝华明鑫律师事务所律师。 被告：杨**秋，男，汉族，1984年1月23日生，户籍所在地福建省闽侯县，现住贵阳市观山湖区。 委托诉讼代理人：王军、陈郴，贵州商同律师事务所律师。 第三人：郑宁，男，汉族，1973年11月2日生，住所地福建省福州市鼓楼区。 原告林凤与被告杨**秋、第三人郑宁房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林凤的委托诉讼代理人刘浏、罗璇琳璐，被告杨**秋及其委托诉讼代理人王军、陈郴到庭参加诉讼。第三人郑宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2016年3月成立的房屋租赁合同关系于2018年11月27日解除；2、依法判决被告立即搬离、腾空位于贵阳市天一国际广场第12幢1单元18层1、2号房屋，交还给原告；3、依法判决被告向原告支付租金957000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2016年3月，因原告与被告杨**秋原为朋友关系，故双方在仅达成口头租赁协议的情况下，原告将归其所有的位于贵阳市天一国际广场第12幢1单元18层1、2号房屋（下称涉案房屋）出租给被告，用于贵阳云岩宝如行五金饰品经营部的经营场所。同时，双方口头约定按每平方40元计收租金，涉案房屋共计738.14平方米，每月租金29000元，双方对租赁期限并未约定。被告杨**秋接收涉案房屋后进行了装修，并于2016年8月开始以贵阳云岩宝如行五金饰品经营部的名义对外经营，主营首饰相关业务。截止到2016年6月，被告陆续向原告支付租金4万元，但之后，被告就开始以各种理由拒付租金，原告多次催告无果。2018年8月，原被告双方再次当面协商未果，被告杨**秋情绪激动，住着原告房屋，并且依然拒绝归还房屋。万般无奈之下，原告只能暂时封闭房屋，阻止其继续经营。同年11月27日，原告委托律师向二被告致函，要求解除租赁合同，返还房屋，二被告至起诉之日，未有任何回应。计算到起诉之日止，被告欠付原告租金及房屋占用损失共计957000元。综上所述，二被告租用原告房屋，长期欠付租金，又拒绝归还房屋，严重损害了原告的合法权益，为维护自身利益，原告特根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向法院提起诉讼，望支持如前所诉。 被告杨**秋辩称，一、杨**秋与林凤之间无租赁关系。（一）无租赁的事实。贵阳市天一国际广场第12幢1单元18层共有三套房屋，为林凤所有的1、2号房屋和杨**秋所有的3号房屋。因林凤与郑宁系夫妻关系，林凤所拥有的位于贵阳市天一国际广场第12幢1单元18层1、2号房屋，也是郑宁的夫妻共同财产。郑宁用其与林凤共同共有的1、2号房屋，答辩人用自身所有的3号房屋，合并为一整层，用于共同经营贵阳宝如行的场地；2016年5月6日，三套房屋同时从房开商处交付。并经过合伙人郑宁的授权和同意对1、2、3号房屋进行了装修，由答辩人与郑宁实际经营至2016年12月6日停业；（二）由以下事实也均可知晓，原被告之间无租赁关系。1、原告称2016年3月成立房屋租赁合同关系，但涉案房屋于2016年5月6日才交房。2016年3月时连标的物都无法确定，显然无法建立租赁关系，不符合常理；2、原、被告之间并非租赁关系，而是与林凤的丈夫郑宁之间的合伙关系。甚至杨**秋从未与林凤就房租及租赁关系接触过，如何达成口头租赁协议？原告称该涉案房屋用于经营、租金高达2.9万元每月、未约定租期，却仅口头约定，而未签订书面合同，显然违背常理的；3、自2016年3月至起诉日（2019年3月28日），已三年时间。林凤与杨**秋之间无特殊关系，杨**秋却从未交过租金，林凤也从未主张过要求支付租金。如租赁关系成立，明显也不符常理；4、天一国际1、2、3号房屋用于共同经营贵阳宝如行，该房屋整层的设计、装修，均是按照郑宁的要求进行更改、同意，装修进度也实时向郑宁汇报。甚至装修合同的签订、讲价也有郑宁的参与，且该装修费系由郑宁、杨**秋共同支出部分费用用于装修；5、原告称2018年8月对涉案房屋进行封闭、阻止继续经营。但实际上，早在2016年12月6日，原告林凤、郑宁等人已经对该店面进行“停业封店”，该店面已不再经营。2018年8月的一天，林凤在案涉房屋换锁换门时，林凤也一直称“这是我的产业，这是我的店”不让杨**秋触碰，其并非称“这是我的房屋，不要损坏我的房屋”，也可证明林凤实际与杨**秋之间无租赁关系。二、若要对案涉房屋的使用费进行结算，也不存在与原、被告之间，而应当存在于郑宁与贵阳宝如行五金饰品经营部及所有合伙人（实际经营者郑宁等）之间。且该合伙结算纠纷不能在本案中进行处理，需另案解决。（一）案涉房屋使用人为贵阳云岩宝如行五金饰品经营部，而非杨**秋个人；郑宁与杨**秋早已合伙经营贵阳云岩宝如行五金饰品经营部，由其他地点搬至天一国际继续经营。若非要对该费用进行结算，也应当是由经营部使用林凤的房屋，而非杨**秋个人使用；2016年郑宁因其房屋逾期交房，从房开商处获得一笔违约金。而后郑宁用该笔违约金交了1、2号房屋一年的物业费，而实际上该笔物业费是由珠宝店（经营部）退还给郑宁。也可知晓承租人是贵阳云岩宝如行五金饰品经营部；（二）贵阳云岩宝如行五金饰品经营部已注销，其债务应由合伙人（经营部的实际经营者郑宁等人）按比例承担；虽经营部登记的经营者系杨**秋，但该经营部由郑宁、杨**秋等人合伙经营，即实际经营者为郑宁、杨**秋等人。现因经营部已注销，其债务应当由实际经营者按比例承担；2016年12月6日，其他合伙人前往经营部贴封条，其他合伙人明确表示租金由“杨**秋承担30%，郑宁等其他合伙人承担70%”。实际上，被告用于与郑宁合伙的房屋占总面积的34%，若要结算房屋使用费，超过被告杨**秋合伙份额部分的4%需由其他合伙人承担；本案若要结算合伙房屋使用费，应当以经营部的实际经营者郑宁等人作为共同诉讼人予以承担；（三）房屋使用时间实际为2016年5月6日至2016年12月6日。2016年12月3日，贵阳宝如行的其他合伙人决议对店面进行“停业盘点”，但实际上2016年12月6日在贵阳宝如行贴封条，在封条上盖章的是“福州宝如行珠宝有限公司”。而福州宝如行珠宝有限公司的股东有林凤、郑宁，其法定代表人为林凤。该涉案房屋虽登记为林凤所有，但实际为郑宁、林凤的夫妻共同财产。故2016年12月6日，郑宁、林凤对该店面进行停业，店面无法经营，不再产生租金。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求及各自主张向本院提交了证据，本院组织了庭审举证、质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 贵阳市天一国际广场第11-12栋（12）1单元18层共有1、2、3号三套房屋，其中1、2号房屋的买受人为原告林凤，3号房屋的买受人为被告杨**秋。原告林凤与第三人郑宁系夫妻关系。2016年8月起，案涉三套房屋被用于“贵阳云岩宝如行五金饰品经营部”经营，原告提出双方系租赁关系，要求被告向原告支付房屋租金，被告提出其与第三人郑宁以及案外人林碧光、徐新、郑本桂五人系合伙经营“贵阳云岩宝如行五金饰品经营部”的关系，1、2号房屋系第三人郑宁用于合伙经营的财产，其与原告不存在租赁关系，双方因此发生争议，原告诉至我院，提出诉请如前。 对双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1、原告林凤提交的《装饰工程承包合同》，拟证明：原被告经口头协议，将房屋出租给被告用做其名下个体工商户，贵阳云岩宝如行五金饰品经营部的经营场所；被告于2016年3月租用房屋，4月开始装修，7月完成装修，8月对外营业的事实。 被告杨**秋对此组证据的质证意见为，三性及证明目的均不认可。该材料为复印件，在发包人数并未有任何人签字，不知晓签约主体。更无法证明杨**秋于2016年4月25日装修房屋，8月对外经营的事实。 本院对该组证据的意见为，该组证据系复印件，首页甲方处空白，尾部甲方签名盖章处亦无被告杨**秋签字捺印。被告对此亦不予认可，达不到原告的证明目的。故本院对该份证据，不予采纳。 2、原告林凤提交的律师函及律师函的送达证明。拟证明：原告委托律师于2018年11月27日向被告递送租赁合同解除函，要求解除租赁关系；被告于2018年11月28日收到快递及挂号信的事实；被告在15天内没有回复解除函，也没有解除事宜提出异议或诉讼，租赁关系已经解除。 被告杨**秋对此组证据的质证意见为，没有收到，国内挂号信函收据上“杨**秋”三个字，不是杨**秋所签。原告对此陈述称“杨**秋”三个字是邮寄员所记，系通过邮政系统查询到已经收到。 本院对该组证据的意见为，邮件并非被告杨**秋本人签名确认签收，被告对此亦不予认可，本院对该份证据不予采纳。 3、被告杨**秋提交的与四川新千里装饰集团有限公司签订《装饰工程承包合同》，拟证明：1、2016年5月6日，被告杨**秋与四川新千里装饰工程集团有限责任公司签订装修合同；2、对林凤的1、2号房屋和杨**秋的3号房屋进行装修；3、杨**秋与房屋的主人郑宁、林凤是合伙关系房屋的主人，林凤与郑宁是合伙关系。 原告的质证意见为，不是合同相对方无法核实真实性，证明目的不予认可。该份合同的甲方已经明确是杨**秋，并非被告所称的郑宁、林凤。因此，被告主张基于该合同就能证明杨**秋与郑宁是合伙关系的证明目的不能成立。第二，该份合同的条款内容来看，与我方所举的装修承包合同大致内容一致，但在工期、等内容上有出入以及付款、签订合同时间有出入。从该点可以证明杨**秋才是该经营部的实际经营人。 本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的第1、2、项予以认可，但不能证明第3、项证明目的。 4、被告杨**秋提交的函复、工商登记信息。拟证明：1、第三人郑宁与被告系合伙关系，共同经营贵阳云岩如行五金饰品经营部。2、现贵阳云岩宝如行五金饰品经营部已经注销。 原告林凤对此组证据的质证意见为，对于复函，之前没有看见过，林凤不是他们合伙的关系人，故对真实性、合法性不予认可；郑宁是否与杨**秋之间是否有关系，与本案之间没有关系。因此该份证据与本案无关；对于企业工商登记信息报告，三性予以认可。但我方认为本案案涉租赁合同关系的相对方为宝如行经营部，并非其内部合伙关系。即使该经营部注销，也应当由其负责人即被告杨**秋承担相应的责任。至于其内部合伙关系，可通过另案处理。 本院对该组证据的意见为，对工商登记信息真实性、合法性、关联性予以认可，对《函复》的意见虽原告不认可，但未提交证据足以反驳，且第三人郑宁经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证质证的抗辩权，对被告提交的《函复》，本院予以认可。 5、被告提交的杨**秋与郑宁之间的微信聊天记录、合伙人会议决议、封条、录像2份。拟证明：1、郑宁为合伙人；2、合伙经营的贵阳云岩宝如行五金饰品经营于2016年12月6日停业盘点；3、合伙人在1、2、3号房屋内外贴封条；4、封条内容为“公司2016年12月6日封”，盖章单位为“福州宝如行珠宝有限公司”，其法定代表人是林凤，股东也有林凤与郑宁；5、贵阳云岩宝如行五金饰品经营部的停业，有林凤的意志。6、录像中林凤称“这是我的产业，我的店”，即林凤与杨**秋之间非租赁关系。且案涉房屋的使用时间到2016年12月6日止。 原告对该组证据的质证意见为真实性不予认可；从被告提供的纸质或原始载体都无法确认是本案的第三人郑宁。关联性及证明目的不予认可；郑宁与杨**秋之间的关系即使是合伙关系，也不能证明案涉房屋是合伙财产；除此外，从其提交的记录来看没有任何一句表述能够证明林凤是其所称的合伙关系中的一员。杨**秋与其余四人是否存在合伙关系，与本案无关，是他们的内部关系；对于封条，是福州宝如行珠宝有限公司，并非案涉房屋的业主（林凤），因此不能以贴封条的时间视为双方租赁关系的解除的时间。之所以被贴封条，是因为杨**秋内部矛盾造成，与林凤无关。 本院对该组证据的意见为真实性予以认可，对被告拟证明与第三人郑宁以及案外人林碧光、徐新、郑本桂五人系合伙经营“贵阳云岩宝如行五金饰品经营部”的事实予以认可。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《装饰工程承包合同》、工商登记信息、《函复》等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为原告林凤与被告杨**秋是否存在房屋租赁合同关系？依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告林凤主张双方存在口头租赁协议，应当提供证据加以证明。但其提交的证据仅为一份无被告签字的《装饰工程承包合同》以及被告否认收到亦无被告签字签收的《律师函》，达不到原告的证明目的，原告应承担举证不能的不利后果。且，按照原告所称被告系2016年3月与其达成口头租赁协议，但被告却未支付过任何费用例如定金、租金、押金等，原告却将房屋交给被告装修并使用，亦不符合交易习惯及日常生活经验。另，被告提交的证据可证实其装修并使用案涉房屋系因与原告之夫即第三人郑宁及其他案外人合伙经营“贵阳云岩宝如行五金饰品经营部”，第三人郑宁与原告林凤系夫妻关系，即使因使用该房屋产生纠纷，亦并非房屋租赁合同纠纷，不宜在本案中处理。故，原告主张原、被告之间存在房屋租赁合同关系，要求被告支付租金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告林凤的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取费6885元（原告林凤已预交），由原告林凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  魏荣宇 二〇二〇年九月二十一日 书记员  姚文勇