安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0523民初2122号 原告：张继保,男,1972年6月24日生,汉族，住安徽省马鞍山市和县。 被告：和县商业大厦,住所地安徽省马鞍山市和县历阳镇南大街**,统一社会信用代码9134052315379864X6。 法定代表人:张跃，公司总经理。 委托诉讼代理人：张化，安徽天行剑律师事务所律师。 原告张继保诉被告和县商业大厦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张继保，被告和县商业大厦委托诉讼代理人张化到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张继保向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租金8750元；2.判令被告赔偿原告停业损失163.74元/天(批发、零售业标准)x3月=14736.6元、搬迁费4000元、临时仓库租赁费2000元/月x3月=6000元、装修损失45700元、店员解聘经济补偿费9000元、货物损失等合计89436.6元；3.要求退还房租22500元（2.3.4三个月房租，每个月7500元）；4.本案全部诉讼费用、鉴定费10000元由被告承担。 事实与理由：原告租赁被告位于和县小市口的商铺经营鞋店,双方于2018年10月23日签订《房屋租赁合同》,合同期限自2018年11月10日至2022年7月31日止,租金90100元/年,原告支付租金至2020年11月9日。2020年6月4日,原告收到和县城市管理局《限期搬离通知书》,称原告承租的房屋经和县自然资源和规划局认定未办理任何审批手续,应限期拆除,让原告户自2020年6月5日前搬离。依据双方签订的租赁合同第十三条甲方违约责任第2款,被告应退还乙方已付的剩余租赁期限的租金,并赔偿原告的经济损失。原告与被告协商处理此事,被告承认违约,同意退还剩余租金并赔偿原告损失,因双方就赔偿事宜无法达成一致,原告现依法诉至贵院,恳请贵院查清本案事实,依法裁判,支持原告全部诉请。 和县商业大厦辩称，原、被告之间的租赁关系是真实的，但被告并非恶意违约，而是因为和县城管局下发的限期搬离通知书导致原被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，故被告仅能依据双方的租赁合同约定的内容给予原告补偿。被告已于2020年6月6日退还原告租金30000元，剩余租金8750元同意退还，对于装修损失则应当依据鉴定报告中的金额确定，即31857.62元，且在该数字上进行残值计算，根据2018年10月23日至2020年6月4日实际使用时间计算残值，对于其他费用，被告不负有赔偿义务。据此恳请法庭依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证。 原告张继保围绕其诉讼请求举证如下： 1．2012年8月31日租赁合同一份、2015年7月24日租赁合同一份、2018年10月23日房屋租赁合同一份，证明张继保从2012年9月1日承租案涉房屋，并于2018年11月份对案涉房屋进行了重新装修。 2．限期搬离通知书，证明城管局让我搬离，我不能再经营。 3．和县小市口房屋装修工程造价鉴定意见书，证明被告应赔偿我无争议的损失31857.62元，争议的是15340.67元被告也应当赔偿，即全部损失。 4．鉴定费发票1张，证明我缴纳了鉴定费10000元。 5．收条两张，证明因搬迁付了仓库费6000元，运输费280元。 6．收据一张，证明拆装空调花费500元。 7．货物托运合同单一份，证明因无经营场所，委托他人销售鞋子，花费运费1500元。 和县商业大厦对张继保所举证据及证明内容质证如下： 1．对证据1三份租赁合同，2018年房屋租赁合同真实性无异议，对另两份合同三性不予认可，被告是将房屋在2012年至2018年期间出租给案外人张健，但合同明确约定禁止对外出租、转让，且所有装修在租赁期满后归被告所有，被告仅能认可原告2018年承租后对案涉房屋进行的修补。 2．对证据2限期搬离通知书，真实性无异议，但并非被告恶意违约。 3．对证据3造价鉴定意见书，真实性无异议，可确定鉴定费用未扣除残值，应当扣除残值后给予原告补偿，有争议部分仍应当属于被告所有，与原告无关。 4．对证据4鉴定费发票，真实性无异议，但应根据鉴定结果双方承担比例计算。 5．对证据5收条两张，三性不予认可，无法证明其真实性，且属于扩大部分损失，不在被告应承担的赔偿范围内。 6．对证据6收据一张，三性不予认可，即使是真实的，也应当由原告自行承担。 7．对证据7货物托运合同单，三性不予认可，无法证明其真实性，且属于扩大部分损失，不在被告应承担的赔偿范围内。 被告和县商业大厦举证如下： 1．被告的营业执照，证明被告主体资格及基本信息。 2．2012年8月31日租赁合同1份、2015年7月24日租赁合同一份，证明2012年9月1日至2018年8月31日期间，被告将案涉房屋出租给案外人张健，明确约定房屋不得对外转租、出借，且合同到期后，所有固定装修不许拆除，原样保留交给被告，鉴定报告中原告所称的有争议部分仍应当属于被告所有，与原告无关。 原告张继续对和县商业大厦所举证据及证明目的质证如下： 1．对证据1营业执照，无异议。 2．对证据2两份租赁合同，案涉房屋事实上已转租给原告经营了6年。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合当事人的陈述及本院查明的事实进一步予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月23日张继保通过竞争性出价方式与和县商业大厦签订一份房屋租赁合同，双方约定和县商业大厦将其所有的位于和县历阳镇小市口的一间商铺出租给张继保经营，合同内容如下： 第二条租赁期限及限制 1、房屋租赁期限共三年八个月二十天。考虑到承租户具体装修需要，正式租期自2018年11月10日起至2022年7月1日止。 第四条租金及支付方式 1、自2018年11月10日起至2021年11月9日止，租金标准为人民币90100元/年，剩余租期租金按照上年度10%的幅度递增。 2、租金每年支付一次……以后租金于该一年期满的当月20日前，交付下一年的租金。 第十三条甲方违约责任 2、在租赁期内，甲方不得解除合同……。 张继保承租案涉房屋后将案涉房屋装修，安装了货架、墙面装饰板及天棚吊顶，用于售鞋。张继保按约支付了租金，并于2019年11月交付了2020年度的租金90100元。 本案在审理过程中，张继保申请对案涉房屋内部装饰工程的工程量进行造价鉴定，本院于2020年6月9日依法委托安徽众志工程咨询有限公司对前述事项进行鉴定，鉴定意见为：和县小市口房屋装饰工程装饰部分造价为47198.29元,其中可确定的费用为31857.62元，争议性费用为15340.67元。 另查明，张继保与王仁萍系夫妻关系，二人个体经营和县历阳镇步源轩布鞋店，步源轩布鞋店系个体工商户，登记的经营者为王仁萍，张继保承租案涉房屋作为和县历阳镇步源轩布鞋店的经营场所。2020年6月1日，和县自然资源和规划局认定案涉房屋建设未取得规划许可证，系违法建筑，应限期拆除。2020年6月4日和县城市管理局向张继保送达了限期搬离通知书，该通知书载明：你户所承租的房屋经和县自然资源和规划局认定，未办理任何审批手续，应限期内拆除。现通知你户自2020年6月5日8时前自行搬离屋内相关物品。逾期不搬者，我局将组织人员对你户物品进行清点登记后予以搬离。张继保搬离后，和县城市管理局拆除了案涉房屋，张继保所装饰的材料及物品被一并拆除。 2020年2月20日安徽省人民政府办公厅发布《安徽省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情若干政策措施的通知》，该通知载明：各市、各县人民政府、省政府各部门、各直属机构：……现将《关于应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》印发你们请认真贯彻执行。《关于应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》（下称“《中小微企业若干措施》”）第12条减免中小微企业租金。该条载明，对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月（2020年2月、3月、4月）房租。 和县商业大厦系全民所有制企业，由和县市场监督管理局投资设立。 本院认为，案涉房屋已被和县自然资源和规划局认定为未取得规划许可证，和县商业大厦就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与张继保订立的租赁合同无效。 和县商业大厦对外出租经营性房屋应确保该房屋系合法建筑，案涉房屋系违法建筑，和县商业大厦出租时未如实应告知张继保属缔约过失，应承担缔约过失责任。 和县商业大厦系全民所有制企业，案涉房屋由张继保通过竞价方式承租，和县商业大厦在与张继保签订合同时未如实告知所出租的房屋系违法建筑，张继保有理由相信所承租的房屋系合法建筑，可正常用于商业经营，现房屋在租赁期内被强制拆除，营业中断，受到了经济损失，和县商业大厦应相应赔偿张继保的合理损失。 本院结合当事人的陈述及案件事实对张继保的诉讼请求认定如下： 1．退还租金8750元，和县商业大厦无异议，本院予以确认； 2．停业损失163.74元/天(批发、零售业标准)x3月=14736.6元。 和县商业大厦出租非法建筑，该房屋现已被强制拆除，致张继保营业中断，损害了张继保信赖利益，和县商业大厦应赔偿张继保合理信赖期限的营业利益，该期限本院酌定为60日。安徽省2019年度批发零售人员工资为170.07元/天，张继保要求按照163.74元/天的标准计算营业损失，本院予以确认。对该项损失，本院确认为9824.4元（163.74元/天×60天）； 3．搬迁费4000元，临时仓库租赁费2000元/月x3月=6000元、店员解聘经济补偿费9000元、货物损失等。 对该损失，张继保提交的证据尚不足以证明具体数额，本院酌定2000元； 4．装修损失45700元。 该项损失鉴定意见为：可确定的鉴定费用为31857.62元。争议性费用为15340.67元。可确定的装修装饰费用系案涉租赁合同期间产生，该装饰系张继保经营所需，已经和县商业大厦同意，该项费在房屋租赁合同履行期满后，双方无约定的情况下，应归出租人和县商业大厦所有，现该房屋已被强制拆除，对该项费用的损失应由具有过错的县商业大厦承担，但应扣除已使用部分的费用，结合房屋租赁合同的期限、张继保已使用的期限及当事人过错情况，本院对该项费用酌定为19000元。和县商业大厦辩称，可确定的损失部分应扣除装饰装修残值，但和县商业大厦并未提供证据证明上述装修装饰是否具有残值价值以及残值价值的具体数额，故对被告的答辩意见不予采信。 对争议部分的费用，张继保确认该项损失为2012年9月份装修，该项费用不在案涉合同租赁期内产生，本院不予确认。 5．退还房租22500元（2020年2月、3月、4月三个月房租，每个月7500元）。 和县商业大厦系由和县市场监督管理局设立的全民所有制企业，案涉房屋由和县商业大厦所有。 和县商业大厦是否按照《中小微企业若干措施》意见减免房租，由其设立机关和县市场监督管理局作出行政决定，行政机关的具体行政行为不是民事诉讼审查事项，张继保请求依照《中小微企业若干措施》减免房租的诉讼请求本院不予支持。 6．鉴定费10000元，根据和县商业大厦赔偿装修装饰的数额，本院酌和县商业大厦赔偿张继保鉴定费6000元。 和县商业大厦应赔偿张继保上述各项损失合计45574.4元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告和县商业大厦于本判决生效之日起五日内赔偿原告张继保45574.4元； 二、驳回原告张继保其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2194元，减半收取1457元，由原告张继保负担949元，由被告和县商业大厦负担508元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  蒋玲 二〇二〇年九月十日 法官助理管孝松 书记员陈璇 附：本案适用的相关法条 一、《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。