四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2915号 上诉人（原审被告）：盛勇，男，生于1968年3月20日，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：殷林全，四川天普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐金明，男，生于1971年3月2日，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：祝定国，蓬安县助民法律服务所法律工作者。 原审被告：四川科建房地产开发公司，住所地四川省蓬安县相如镇静安街**，统一社会信用代码915113232099048365。 法定代表人：陈国科。 委托诉讼代理人：唐治民，四川超尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，女，生于1993年5月19日，汉族，住四川省蓬安县，系该公司员工。 原审被告：蔡剑宁，男，生于1964年9月13日，汉族，住四川省蓬安县。 原审被告：熊茂林，男，生于1964年9月17日，汉族，住四川省蓬安县。 原审被告：王维，男，生于1957年8月24日，汉族，住四川省蓬安县。 原审被告：王泰懿（曾用名王春茂、王志方），男，生于1976年10月17日，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人盛勇因与被上诉人唐金明、原审被告四川科建房地产开发公司（下称科建公司）、蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2019号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛勇上诉称，盛勇与科建公司无任何事实及法律关系，与唐金明无商品房买卖合同关系，与蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿无合伙关系。请求撤销原判，改判盛勇不承担任何责任。 被上诉人唐金明答辩称，一审判决程序合法，适用法律正确，请求驳回盛勇的上诉请求，维持原判。盛勇、蔡剑宁、王维、熊茂林、王泰懿是蓬安县河舒镇舒欣**项目实际合伙人。蓬安县法院（2018）川1323民初2150号民事判决书认定舒欣东区项目的实际合伙人为盛勇、蔡剑宁、王维、熊茂林、王泰懿，该判决现已生效，且盛勇在一审中认可其出资30万元在蔡剑宁名下参与舒欣东区房屋的修建。盛勇以合伙人的身份收取了舒欣东区业主的购房款。盛勇于2019年2月6日以合伙人的身份收取了舒欣东区小区购房业主雷小平的购房款4万元，上述事实印证了盛勇是舒欣**项目的合伙人。 原审被告科建公司陈述称，（一）科建公司与唐金明不具有合同关系。1.唐金明没有与科建公司签订《楼房选购协议》和《舒欣东区购房合同》。2.科建公司也未收到唐金明任何购房款，不应履行其购房合同的相关权利和义务。（二）盛勇是蓬安县舒欣**项目的实际合伙人。1.2011年11月18日有盛勇亲笔签署的《入伙协议》；2.2012年2月10日有合伙负责人蔡剑宁、合伙人王维、王泰懿证明盛勇入股金的收条；3.2020年3月21日科建公司陈国科组织蔡剑宁、熊茂林、盛勇、王维、王泰懿对合伙事务的投资、收入和支出的对账记录，共同认可盛勇投资50万元，盛勇对此签字确认。4.蓬安县人民法院（2017）川1323民初1077号民事判决中各合伙人认可舒欣东区项目的实际合伙人为蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿。5.盛勇在另案庭审笔录中认可其是舒欣东区项目的股东，也认可蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿是该项目的实际合伙人。6.蓬安县人民法院（2018）川1323民初2150号判决认定舒欣东区项目实际合伙人是蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿。7.蓬安县人民法院（2020）川1323民初1334号裁定驳回了盛勇关于其不是舒欣东区项目合伙的请求。（三）舒欣东区项目工程系挂靠科建公司承建，属无效合同。2014年5月8日，蔡剑宁与科建公司签订《房地产联合开发合同》，约定舒欣东区项目乙方蔡剑宁自筹资金，全面负责，乙方向甲方交管理费。其自筹资金，自行施工，自主经营，自负盈亏，只交管理费的约定，应认定为挂靠关系。没有资质的实际施工人借用（挂靠）有资质建筑企业名义，其建设工程合同无效。 原审被告蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿未提交陈述意见。 唐金明向一审起诉请求：判令科建公司、蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇共同为唐金明办理位于蓬安县房屋的不动产权证；共同支付窗户制作安装费5710元，天燃气上户费5190元；共同支付逾期办理房屋产权违约金16058元；并承担本案诉讼费用。 一审查明的事实，2014年5月8日，科建公司与蔡剑宁签订《房地产联合开发合同》，约定：双方联合开发舒欣东区项目，该项目位于蓬安县，规划占地2200平方米，规划用地性质为商住用地，科建公司提供开发企业资质和技术人员管理，负责协助办理项目的供水、电、气等报建手续和项目的资源供应以及开工手续等，科建公司向蔡剑宁按2元／平方米的标准收取管理费，结算时按测绘面积为准，蔡剑宁提供建设用地和资金，负责办理用地规划手续、项目报建工作、项目工程管理及该项目房屋预（销）售，同时约定了对科建公司、蔡剑宁的其他权利义务、利润分配及违约责任等。科建公司与蔡剑宁签订《房地产联合开发合同》后未实际负责舒欣东区项目的商品房销售，但开发舒欣东区项目是以科建公司项目部的名义进行，舒欣东区项目的实际合伙人系蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿。2012年6月25日，唐金明与科建公司签订《楼房定房协议》。2014年1月11日，唐金明与科建公司舒欣东区项目部签订《舒欣东区签约合同》，约定唐金明认购位于蓬安县的房屋。2016年7月23日，唐金明与科建公司舒欣东区项目部签订《商品房买卖合同》，约定唐金明购买位于蓬安县的房屋，并约定了该房屋建筑面积为94.37平方米，套内面积为77.64平方米，单价为按套内面积3364.45元／平方米计算。该合同第十一条第一款约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”，第二十条第二款第1项约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ人民币”，第2项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。《楼房定房协议》签订后，唐金明自2012年6月25日至2015年5月26日分三次共计向科建公司支付了部分购房款20万元。2016年7月23日，唐金明与科建公司签订《舒欣东区房屋结算清单》，确认唐金明应补交购房款61216元及契税款3918元，科建公司于当天将案涉房屋交付唐金明。2016年7月24日，唐金明向科建公司支付购房款59216元及契税款3918元。唐金明至今未取得案涉房屋产权证书。2019年10月18日，唐金明以科建公司未办产权登记、逾期办理产权登记等为由提起诉讼，请求科建公司为其办理产权登记，支付窗户制作安装费、天燃气上户费及逾期办证违约金等。一审中，唐金明撤回了要求向其支付天燃气上户费5190元的诉讼请求。 原审认为，当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属有效。科建公司应按合同约定的交房时间、办理产权证的时间向唐金明交付房屋并办理产权登记。（一）关于科建公司是否是本案适格主体。科建公司抗辩其未与唐金明签订合同，蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇与科建公司属于挂靠关系，该五人系借用科建公司的资质，故不应由科建公司来承担合同义务。原审认为，科建公司与蔡剑宁签订《房地产联合开发合同》后虽未实际负责舒欣东区项目的商品房销售，但开发舒欣东区项目是以科建公司项目部的名义进行，且科建公司在该项目的开发中通过收取管理费的方式获取了利益，其亦应对该项目承担责任，故科建公司的抗辩理由不成立，科建公司系适格被诉主体。（二）关于盛勇是否系舒欣**项目的共同合伙人。蓬安县人民法院（2018）川1323民初2150号民事判决已确认舒欣东区项目的实际合伙人系蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿，且该判决书已生效，其法定效力应予尊重，故盛勇抗辩其非舒欣东区项目的实际合伙人的理由不能成立。（三）关于科建公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿是否应共同承担逾期办理房屋产权转移登记的违约责任以及违约金的计算方式。蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇系舒欣**项目的实际共同合伙人，属于《商品房买卖合同》的一方主体，故应当共同履行该合同产生的义务。对于科建公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿逾期办理案涉房屋产权转移登记的行为，科建公司抗辩系房屋没有竣工验收、未交纳土地出让金导致。原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，即使存在房屋未竣工验收、未交纳土地出让金等属于第三人原因造成科建公司违约，也应由科建公司向唐金明承担违约责任，同时科建公司未能证明系因唐金明未及时提交办理产权证所需证件资料和委托费用造成迟延办理产权登记，且客观上按照商品房买卖的交易惯例唐金明也不可能不按时提交办证所需证件资料，因此，科建公司抗辩理由不能成立，其应与蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇共同承担违约责任。至于违约金的计算方式，《商品房买卖合同》约定办理产权转移登记的时间为商品房交付之日起365日内，故应当办理产权转移登记的时间应在2017年12月31日之前。该合同亦约定支付违约金的方式为“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”，但双方约定的违约金过高，调整违约金为已支付房款的日万分之0.5，唐金明已支付房款259216元，故科建公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿应向唐金明支付自2018年1月1日起至起诉之日（即2019年10月18日）止以259216元为基数，按照日万分之0.5计算的违约金8463元（259216元×0.00005×653天＝8463元）。（四）关于唐金明主张窗户制作安装费5710元的诉讼请求是否应得到支持。唐金明提交了邱伟民出具的收条，能够证明其由支付窗户制作安装费4700元，盛勇对此亦表示认可，且根据商品房买卖的交易惯例，窗户安装应由出卖人在交付房屋时履行完成，故对于唐金明主张窗户制作安装费4700元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿在判决发生法律效力之日起三十日内为唐金明办理蓬安县房屋的不动产转移登记；二、四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿在判决发生法律效力之日起十日内向唐金明支付逾期办理房屋产权转移登记违约金8463元；三、四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿在判决发生法律效力之日起十日内向唐金明支付窗户制作安装费4700元；四、驳回唐金明的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346元，由四川科建房地产开发公司、蔡剑宁、盛勇、王维、熊茂林、王泰懿负担。 二审中，盛勇称除向蔡剑宁交付30万元入伙投资款外，另行向王维交付了20万元入伙投资款。二审对原审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人盛勇对其在相关入伙协议上签名的事实不持异议，对其交付入伙投资款50万元的事实不持异议。虽然盛勇称其中30万元投资款系交与蔡剑宁故其不属于名义上的合伙人，但盛勇另行向合伙体交付了合伙投资款20万元。盛勇不仅签订了入伙协议，且履行了相关合伙出资义务，即使其未获取合伙收益，亦不影响其系案涉舒欣东区项目工程合伙人的认定。同时，其他相关发生法律效力的裁判认定蔡剑宁、熊茂林、王维、王泰懿、盛勇为案涉舒欣**项目工程的合伙人。故盛勇关于其不是案涉项目工程的合伙人、不应承担相关责任的上诉意见与查明的事实不符，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费346元，由上诉人盛勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年九月二十九日 书记员  廖志宏