广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6582号原告：蒋艳云，女，1981年9月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区******************，公民身份号码432************301。被告：佛山市南海风度置业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区********荟景豪庭荟锦居B区商场，统一社会信用代码914************571。法定代表人：陈锡年，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小玲，广东诺为律师事务所律师。被告：佛山市富艺置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************153、154号商铺，统一社会信用代码914**********725XT。法定代表人：方某1。原告蒋艳云诉被告佛山市南海风度置业发展有限公司(以下简称风度公司)、佛山市富艺置业有限公司（以下简称富艺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序审理，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告蒋艳云、被告风度公司的委托诉讼代理人徐小玲到庭参加诉讼，被告富艺公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告交付符合正常使用条件的佛山市南海区**********之三风度国际名苑13栋三层162号铺给原告；2.两被告向原告支付违约金（违约金以278904元为本金，自2018年4月2日起，按日万分之五计算至该商铺符合消防验收条件之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：一、原告以本金278904元（购铺款267232元、专项维修资金1776.95元、办证契税8016.96元、印花税143.02元、房地产交易手续费34.86元、房屋所有权登记费550元、土地测绘费150元、被告收取的办证律师综合服务费1000元）购买了位于佛山市南海区**********之三风度国际名苑13栋三层162号商铺。原告于2012年7月2日签订认购书并支付了3万元订金（银行对账单为证），于同年7月11日支付了房款并签订了《商铺买卖合同》，其中第八条约定若双方不能延续统一经营，即在2018年4月1日前，按合同附件二的装修标准将商铺移交给原告。2018年4月1日，原告第一次去收铺时发现原告购买的商铺不存在。原来2018年4月8日商场消防验收合格，在消防局的消防验收图纸上原告购买的该商铺是消防通道，故没能间隔出来。消防局验收合格后，为了能交铺给原告，富艺公司在五一假期关闭商场所有大门，违建了原告购买的该商铺，被业主们发现举报，商场至今因消防违建而无法开业。原告给予被告的免租期已达5年8个月零21天，该期间内被告有使用原告的店铺收租。涉案《商铺买卖合同》第九条就出卖人逾期交铺的违约责任进行了约定，违约金计算标准为每日1.2‰，法院在其他业主的诉讼案件中则判决按日万分之五计算违约金。二、风度公司于2012年7月13日将不合格的产权铺卖给了富艺公司，富艺公司的产权证的登记日期为2012年11月6日，也就是说，在2012年11月6日前富艺公司是无权出售该商铺的。而原告是于2012年7月2日支付定金，并于2012年7月11日支付房款并签订了涉案《商铺买卖合同》，故原告购买该商铺时，该商铺还是属于风度公司的。三、原告当初是以一手楼购买的涉案商铺，出卖方为风度公司，富艺公司为风度公司的委托代理人。涉案商铺买卖合同签订后，富艺公司以合同装订为由，将合同收回，并将合同部分页面调包，如将合同第2页中出卖人由风度公司改为富艺公司。该合同部分页面因调包导致骑缝章不完整，当富艺公司将装订好的合同交给原告时，产权证已经办好，所以原告也就没有细看装订后的合同，直到收铺时才发现该商铺处于消防通道及合同部分被调包的事实。富艺公司以代办产权证为由，让原告支付了办证律师综合服务费1000元，将调包后的部分页面拿去房管局，在原告不知情的情况下，代原告签订了二手楼买卖合同，并让原告支付了商铺维修金，因只有一手楼才需要支付该费用，故原告深信自己购买的是一手商铺。综上，两被告的上述行为导致商场因消防违建问题不能营业，原告也无法实际使用该商铺，严重损害了原告的合法权益。被告风度公司辩称，一、涉讼商铺不可能建设在消防通道，根据原告提供的产权证可知，涉案商铺消防验收合格。二、原告与被告风度公司之间并不存在合同关系，原告无权向风度公司主张权利。三、风度公司将涉讼商铺出售给富艺公司，并签订了书面的买卖合同及进行了备案登记，涉案商铺也已取得了产权证书，可以证明该商铺的交易是合法有效的。四、涉讼商铺并非由风度公司进行人为分割，商铺的相关报建材料显示商铺确实存在，风度公司与富艺公司之间的合同特别注明交楼时无独立小铺隔间，且已办理产权证，各商铺的产权及规划情况均已经过审批。五、在佛山市中级人民法院作出的二审生效判决中，均已查明涉讼商铺所在商场因富艺公司取得消防验收合格后对商场内部进行改建装修，此后未通过消防验收，富艺公司的改建行为与风度公司无关。综上，请求法院驳回原告对风度公司的全部诉讼请求。被告富艺公司没有答辩。原告向本院提交了《商铺买卖合同》等共6组证据。被告风度公司则提交了建设工程消防验收意见书等4组证据。被告富艺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议或真实性无异议的，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的商铺买卖合同、银行对账单、购房发票等有原件予以核对的证据，因被告风度公司未提供相反证据予以反驳或推翻，本院对该部分证据的形式真实性予以确认。对原告提供的仅有复印件而被告风度公司持有异议的证据，本院将结合当事人陈述及其他证据进行综合认定。经审理查明：涉案商铺位于佛山市南海区*******之三风度国际名苑13栋三层162号铺。2012年7月13日，被告风度公司（出卖人）与被告富艺公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，其中第一条约定出卖人以出让方式取得位于佛山市南海区**********之三地块的土地使用权，经批准，在该地块上建设商品房，定名为风度国际名苑；第三条约定买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第13幢三层162号商铺；第八条约定出卖人应当在2012年8月31日前将经验收合格、已办理竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；第十四条约定交楼时按消防部门的要求设有规范的消防系统，无独立小铺间隔，按商业标准布局。2012年11月6日，被告富艺公司登记为涉讼商铺的权属人。2012年7月11日，原告（买受人）与被告富艺置业公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告富艺置业公司购买风度国际名苑13栋三层162号铺，总房价款267232元；出卖人应当于2012年12月31日前以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；买受人同意自本合同签署之日起至2017年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括但不限于对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；在上述期间内，出卖人、商铺租用人/使用人或商场管理公司均无需向买受人支付任何费用；买受人须于2017年6月1日至9月31日与商场经营方协商是否延续统一经营期，若协商不成出卖人须于2018年4月1日前按不低于合同约定的装修标准将该商铺移交给买受人使用；出卖人逾期超过45日移交商铺，按合同约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金。合同签订后，被告富艺公司于2012年8月25日开具付款方名称为原告，销售的不动产为涉讼商铺，金额为267232元的发票给原告。已发生法律效力的（2020）粤06民终6213号民事判决书查明：2011年8月29日，广东省佛山市公安消防局向风度公司作出《建设工程消防验收意见书》（佛公消验[2011]0286号），评定：风度国际名苑1-12栋商铺、13栋酒店部分建设工程消防验收合格。已发生法律效力的（2018）粤0605民初24202号民事判决书查明：2018年4月8日，佛山市公安消防支队南海区大队向被告富艺置业公司作出《建设工程消防验收意见书》（南公消验字[2018]第0187号），评定：风度国际名苑裙楼商场室内装修工程（申报部位为1-11栋首层及13栋1-3层，装修面积14343㎡，装修后作商铺使用，顶棚装修材料为轻钢龙骨硅钙板、原楼板乳胶漆，地面装修材料为地砖，墙面装修材料为镀锌钢板、玻璃、ICI）消防验收复查合格；该工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年9月23日，佛山市公安消防支队南海区大队关于风度国际名苑裙楼商场的投诉作出回复，指出：该商场南区一至三层、北区首层在2018年3月29日前存在的消防问题已整改完成，经南公消验字（2018）第0187号《建设工程消防验收意见书》认定，该商场消防验收合格；但此后因该商场私自改建铺位约110间，商场私自装修改建区域并未申报消防手续，已责令富艺置业公司停止改建施工。本院认为，原告主张涉讼《商铺买卖合同》的签订时间早于被告富艺公司取得涉讼商铺产权证的时间，且该合同首页被调包，其购买涉讼商铺的交易相对方实际为风度公司，富艺公司是作为风度公司的代理人参加交易。经法庭询问，原告述称对上述《商铺买卖合同》除首页外的内容予以确认。经审查，涉讼《商铺买卖合同》落款页加盖有富艺公司法定代表人个人印鉴及公司印章，原告提供的电子对账单等均显示原告是向被告富艺公司支付款项并由富艺公司开具相应的发票和收据予原告，且被告富艺公司实际上在其与原告约定的交付涉讼商铺日期之前取得了该商铺的产权证，原告亦未提供充分有效的证据证明其与风度公司之间就涉讼商铺存在交易关系，依法应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款的规定，本院认定原告就涉讼商铺的交易相对方为被告富艺公司。原告与被告富艺公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国消防法》第十五条第一款规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。”涉案商铺位于大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，通过消防验收是该商铺投入正常生产经营的必要条件。被告富艺公司作为涉案商铺的卖方及该商铺交付给业主前享有使用权和收益权的经营方，依法应向原告交付通过消防验收符合正常使用标准的商铺。根据审理查明的事实，结合涉案《商铺买卖合同》的约定及原告提供的消防验收图等证据可知，被告富艺公司因私自装修改建区域并未申报消防手续，被消防部门责令停止改建施工，未能按合同约定于2018年4月1日前将消防验收合格的涉案商铺交付予原告,构成违约。原告主张被告富艺公司以278904元为本金向其计付违约金，该本金金额包括交易手续费、税费、测绘费等并非涉讼合同约定而属于原告依规定应当支出的费用，故原告主张以该金额为本金计算违约金，缺乏理据。结合原告的诉讼请求及涉讼合同约定，本院酌定被告富艺公司应以已付房款为本金按日万分之五的标准向原告支付自2018年4月2日起至涉讼商铺通过消防验收之日止的违约金，违约金以购房本金为限。原告主张超出上述核定的违约金，本院不予支持。至于被告风度公司的责任承担问题，如上所述，在涉讼商铺的交易中，风度公司并非原告的交易相对方，且根据查明的事实可知，涉案商铺所在商场因被告富艺公司取得消防验收合格审批手续后对商场内部进行改建装修，导致未通过消防验收，而本案无证据表明风度公司有参与、实施或者主导该改建装修行为，故原告诉请风度公司本案承担相应的责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告富艺公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国消防法》第十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内交付通过消防验收的风度国际名苑13栋三层162号商铺予原告蒋艳云；二、被告佛山市富艺置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以267232元为本金按日万分之五的标准自2018年4月2日起至上述第一项的商铺通过消防验收之日止的违约金（违约金总额以不超过267232元为限）予原告蒋艳云；三、驳回原告蒋艳云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，受理费2236.93元（原告已预交），由被告佛山市富艺置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2236.93元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 梁 哲人民陪审员 周 霞人民陪审员 杜敏玮二〇二〇年九月十六日书 记 员 李和仪