福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5141号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王小霞，女，1972年7月7日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：王雨，福建迅晟律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴增禄，男，1956年10月5日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人王小霞、上诉人吴增禄因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王小霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴增禄向王小霞支付租金11250元。事实和理由：一、双方之间租赁合同未解除，一审法院在判决吴增禄向王小霞支付租金基础上以押金进行折抵于法无据。王小霞将案涉店铺出租给吴增禄，双方于2019年10月17日签订《店铺租赁合同》，因吴增禄未按时支付租金，王小霞诉至一审法院，一审法院认定吴增禄拖欠王小霞租金9125元，并判决王小霞应向吴增禄返还部分押金。王小霞仅主张要求吴增禄支付拖欠的租金，而未主张双方租赁合同解除，因此，不存在押金返还问题，王小霞无须向吴增禄返还租赁押金。双方租赁关系仍然存续，一审法院裁判有误，吴增禄应继续履行合同义务。 吴增禄辩称，双方的合同已经解除，在疫情期间中亭街的8个通道关闭了7个，造成吴增禄无法做生意，双方签订的合同内容无法履行。 吴增禄上诉请求：撤销一审民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、2020年1月25日至2020年2月25日，因疫情原因中亭街吴增禄所在店面关闭，停止营业，是不可抗力，符合《合同法》第一百一十七条、《民法通则》第一百八十条的规定，吴增禄不承担责任。一审法院判定吴增禄要承担50％的责任，不符合事实与法律。《台江区新型冠状病毒感染××防控工作应急指挥部颁布的第五号通告》并没有出租人与承租人担责比例的要求内容。二、2020年2月26日至4月8日，福建省处于二级响应时段，吴增禄所在店铺在疫情防控严格要求下，有序恢复营业，并非正常营业。根据上述法条规定，吴增禄只能承担12.5％的义务。三、4月8日前，通道关闭，因疫情不可抗力，吴增禄从2月至4月6日，多次要求王小霞及其代理人协商但被其拒绝，直至4月2日王小霞才答应减免一个月租金。一审判决吴增禄的押金只退5000元与事实、法律不符。四、疫情期间王小霞及其代理人逼迫吴增禄交租金，以所谓“租赁协议”对抗《合同法》第一百一十七条、《民法通则》第一百八十条的规定。五、吴增禄在2020年1月24日前长达7年，按时足额向王小霞支付了70多万元的租金，吴增禄诚实守信。疫情期间因不可抗力关门停业，吴增禄没有拖欠租金。 王小霞辩称，一、吴增禄应当继续履行合同，且王小霞无须向吴增禄退还押金。疫情期间王小霞给予吴增禄2020年2月10日至2020年3月10日期间半个月租金减免，且2020年2月底，吴增禄已恢复正常经营；现全国已全面恢复正常运营，吴增禄更无继续要求王小霞免除租金的理由；2020年4月10日左右，吴增禄单方搬迁至王小霞店铺附近相邻的更大面积店铺。若吴增禄无法继续经营，不可能搬迁至更大面积店铺，因此，其是有支付能力而不支付；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定：“（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。”王小霞已尽到相关义务并且免除吴增禄部分租金。因此，吴增禄应当继续履行合同，吴增禄作为违约方更无权行使单方解除权，其要求王小霞全额退还押金无事实和法律依据。二、王小霞与吴增禄租赁关系存续期间，吴增禄应当按期足额向吴增禄支付租金。一审法院认定吴增禄应向王小霞支付租金，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴增禄的诉请。 王小霞向一审法院起诉请求：判令吴增禄支付王小霞2020年2月10日至2020年4月10日期间租金11250元。 吴增禄向一审法院反诉请求：判令王小霞退还押金15000元及吴增禄多付的租金1937.5元，并赔偿吴增禄15000元，共计31937.5元。 一审法院认定事实：2020年1月17日，王小霞作为甲方（出租人）、吴增禄作为乙方（承租人），双方共同签订一份《店面租赁合同》，约定：甲方将福州台江区中亭街嘉同苑一层编号0107414（F－32）店面出租给乙方经营使用，租期一年，即2019年10月10日至2020年10月9日，每月租金7500元，于每月9日前一次付清，如超过时间未付租金，甲方有权收回店面。租赁满后原合同无效，要重新签订合同为效……甲方店面出租期间的税费、工商管理费、水电费、电话费、物业管理费等一切费用乙方负责付清。乙方需交纳甲方押金壹万伍仟元整，租期满后，如果乙方不续租，要提早一个月告知甲方，店面结构及装修设备无损坏，押金应退还乙方；租赁期间，乙方新增设备由乙方转让，转让费由乙方收取。 受新冠××疫情影响，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，台江区新型冠状病毒感染××防控工作应急指挥部颁发第5号《通告》，要求至福建省重大突发公共卫生事件一级响应解除之日止，实施全区小区、单位实行封闭式管理；非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭；除经批准同意的企业外，一律不得开（复）工等十项防控措施。2020年2月16日，福州市台江区后洲街道疫情防控指挥部颁布《辖区商场、专业市场及沿街企业、店面复工须知》，要求辖区各商场、专业市场及沿街企业、店面复工须做好如下几点：1.完成复工复业备案。2.加强人员管理。3.做好必需物资储备。4.强化场所管理。5.做好防疫宣传。6.加强就餐管理。2020年2月26日24时起，福建省调整一级响应为二级响应或三级响应。 2020年3月3日，福建迅晟律师事务所王雨律师接受王小霞委托，向吴增禄发送一份《律师函》，内容为：“基于贵方与委托人签订《店面租赁合同》之约定，委托人将位于福州市台江区店面出租给贵方，每月租金7500元，每一个月缴付一次租金，缴付当月9日前为缴付日期。贵方2020年2月10日至2020年3月9日原应支付委托人租金7500元，对于贵方单方提出减免一个月租金的要求委托人现明确回复如下：合同中并无体现必须作出减免租金的条款限定，鉴于2020年年初疫情原因，委托人基于信任与理解之情酌情减免贵方半个月的店面租金，即3750元。贵方仍须支付该租赁期间其余半个月的店面租金3750元，之后租金应按期正常支付。委托人已多次催告贵方履约，贵方却以各种理由推托，对于贵方缺乏诚信的行为，我方深表遗憾。截止至2020年3月3日，贵方仍欠租金3750元。本律师认为，贵方作为《店面租赁合同》之当事人，应严格按照合同之约定支付租金，根据《中华人民共和国合同法》之规定及《店面租赁合同》之约定，委托人已严格按照合同之约定积极履约，而贵方之行为已构成违约。考虑到双方前期友好合作之基础，现我方正式函告贵方：一、贵方应自签收本《律师函》之日起七日内（即2020年3月9日前）向委托人足额缴付租金，并缴付水电等其他应付费用。二、若贵方于上述期限内仍未缴清前述费用，委托人将通过法律途径依法维权。望贵方收讫本《律师函》后，尽快按前述要求缴清欠款。” 2020年3月30日，王雨律师再次向吴增禄发送《律师函》，内容与第一份《律师函》基本相同，增加了以下内容：“现本律师接受委托人委托向贵方再次发函，要求贵方于接函之日起三日内支付欠缴租金11250元（计算至2020年4月10日），并缴纳拖欠的水电、物业等费用。若贵方于上述期限内仍未缴清前述费用，委托人将按照《店面租赁合同》之约定收回店面，解除本合同并保留追究贵方违约责任的权利。” 诉讼中王小霞和吴增禄共同确认，自2013年起吴增禄租赁王小霞位于福州市台江区店面，之后每年签订一份《店面租赁合同》。2020年1月8日，吴增禄支付了2020年1月10日至2月9日期间的租金7500元。2020年2月26日至2020年4月8日台江区中亭街店面8个通道关闭7个，只开1个通道。吴增禄缴纳水电费和物业管理费至2020年4月10日，并于该日腾空向王小霞租赁的店铺。之后，吴增禄另向他人租赁店铺。 吴增禄与王小霞的微信聊天记录的主要内容为：2020年4月2日下午13：40，吴“现在这样，元月25日至2月25日，中亭街封店，都是关闭。要免租金吧。”王“可以给你免一个月可以吧。”吴“三月开始，虽然中亭街有条件开店，主通道（八个通道关闭7个，留一个还要量体温，记身份证号，手机号），明确说明这场疫情没有结束……”“从三月9日开始到通道开放止（8通道全开放），租金减为40%，（每月3000元）。通道开放后，恢复原租金。”；2020年4月4日下午16：14，吴“4月6星期一上午，安排好”；4月5日下午16：54，吴“明天星期一，到那里见王雨律师？明早8点前告知。”；4月6日上午，吴“今天4月6日早7时48分电话间双方确定，同意乙方（吴增禄）撤离甲方（王小霞）店面。撤店时间5天。4月8日开始撤。余下的双方的经济纠纷同意通过法律途径解决。请再次确认。”王“这是你的自由”；4月10日晚19：23，吴“明天4月11日上午9点50分到店里交接，余下事法庭解决。”吴增禄另向王小霞发送一张店铺已清空照片。 一审法院认为，吴增禄与王小霞自愿签订《店面租赁合同》，吴增禄依约于2020年1月8日支付了2020年1月10日至2月9日期间的租金7500元。王小霞于2020年3月30日向吴增禄发函，表示若吴增禄仍不依约履行付租义务，其将收回店铺，解除租赁合同；2020年4月6日，吴增禄向王小霞发送微信，称双方于当日确定吴增禄撤离案涉店铺，王小霞回复称“这是你的自由”；2020年4月10日，吴增禄腾空案涉店铺，并向王小霞发送腾空照片。庭审中王小霞确认吴增禄已另向他人租赁店铺。结合上述情况，一审法院认定王小霞与吴增禄签订的《店面租赁合同》已经解除。但吴增禄尚未支付2020年2月10日至4月10日期间的店铺租金。 关于租金问题。受新冠××疫情影响，福建省于2020年1月24日起至2020年2月25日期间实施重大突发公共卫生事件一级响应，按台江区新型冠状病毒感染××防控工作应急指挥部颁发第5号《通告》要求，其间案涉店铺关闭停止营业；该原因不可归责于出租人或承租人，遵循公平原则，一审法院确定上述期间案涉店铺的租金损失由吴增禄和王小霞各半承担，即吴增禄应向王小霞支付该期间50%的租金。2020年2月16日，福州市台江区后洲街道疫情防控指挥部颁布《辖区商场、专业市场及沿街企业、店面复工须知。即自2020年2月26日起，案涉店铺在做好疫情防控准备的情况下已具备复工复业的条件，可有序恢复营业。故2020年2月26日起至2020年4月10日期间的租金应由承租人吴增禄负担。王小霞自愿减半收取2020年2月10日至2020年3月10日的租金，一审法院予以照准。因此，吴增禄2020年1月24日至2020年3月10日应付租金5875元（7500元／月÷30天×47天÷2），抵扣吴增禄2020年1月24日至2020年2月9日已付租金4250元（7500元／月÷30天×17天），即吴增禄应支付王小霞前述期间案涉店铺租金1625元；王小霞主张吴增禄2020年3月10日至2020年4月10日应付租金7500元于法有据，一审法院予以支持。综上，吴增禄还应支付王小霞案涉店铺租金9125元（1625元＋7500元）。王小霞该项本诉请求与吴增禄该项反诉请求以一审法院上述确认金额为准。 关于吴增禄要求王小霞退还押金15000元及赔偿15000元的反诉请求。结合《店面租赁合同》的约定和房屋租赁的交易习惯，租赁押金作为承租人如约履行合同义务的保证，在合同终止时可用于钱款的结算。如前认定的情况，吴增禄拖欠租金的违约行为与突发的新冠××疫情有一定关联，案涉店铺确因新冠××疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况，结合本案的实际情况，判令王小霞向吴增禄退还租赁押金5000元，吴增禄诉请要求王小霞退还押金超出该数额部分，一审法院不予支持。至于吴增禄要求王小霞赔偿15000元的反诉请求，王小霞于本案中并无违约行为，其在双方未能就吴增禄拖欠租金问题达成一致意见时向吴增禄发送《律师函》并无不当，故吴增禄的该项反诉请求于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、吴增禄应支付王小霞截至2020年4月10日尚欠租金9125元；二、王小霞应返还吴增禄租赁押金5000元；三、上述两项对抵后，吴增禄还应支付王小霞4125元，该款应于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回王小霞的其他诉讼请求； 五、驳回吴增禄的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40元，由王小霞负担20元，吴增禄负担20元。反诉案件受理费275元，由吴增禄负担137.5元，王小霞负担137.5元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，疫情防控期间，导致双方租赁合同履行困难，双方应共克时艰、分担损失，吴增禄以不可抗力为由要求免除2020年1月25日至2月25日期间租金，要求按照租金标准的12.5％支付2020年2月26日至4月8日期间租金，没有法律依据。一审法院充分考虑因疫情防控措施导致吴增禄所租店面暂停营业及客流量减少等情况，并结合王小霞同意减免部分租金等意思表示，判决吴增禄应支付2020年1月24日至3月10日租金5875元、3月10日至4月10日租金7500元，符合法律规定，本院予以维持。疫情防控期间租金减免问题，双方虽经协商但未达成一致意见，王小霞向吴增禄发送《律师函》并无不当。双方未就合同解除达成一致意见，吴增禄于2020年4月8日腾空向王小霞租赁的店铺，另向他人租赁店铺，存在违约行为，吴增禄要求王小霞返还押金15000元，一审结合案涉租赁合同履行和解除情况，判令王小霞向吴增禄退还租赁押金5000元，适用法律并无不当。双方租赁合同2020年4月8日已事实上解除，法院亦已判决吴增禄承担相应的违约责任，王小霞上诉要求继续履行合同，不予支持。 综上，王小霞、吴增禄的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费315元，由王小霞负担157.5元、吴增禄负担157.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年九月二十一日 法官助理 陈 奇 书 记 员 王 惠