安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖15民终2262号 上诉人（一审被告）：吴伟，男，1969年10月18日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被上诉人（一审原告）：杨世义，男，1974年12月3日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：高胜，安徽楚淮律师事务所律师。 上诉人吴伟因与被上诉人杨世义房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴伟上诉请求：一、撤销六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3574号民事判决；二、判决上诉人与第三人张德国房屋租赁合同有效；三、判决上诉人与被上诉人房屋合同无效；四、判决被上诉人赔偿经济损失8000元；四、判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与第三人张德国房屋租赁合同有效。第一次合同约定租期从2009年4月1日至2014年4月1日。期满前一年在第一次合同书上写明，续签5年，至2019年4月1日。同样期满前一年即2018年3月2日，第三次约定，续签3年，至2022年4月1日，租金一年一万元。二、上诉人与被上诉人房屋租赁合同无效。被上诉人用欺骗手段与上诉人所谓重新签订《门面租赁合同》，合同中房屋位置不明，被上诉人不具备主体资格，因而该合同无效。 杨世义辩称，一、上诉人的上诉请求超出被上诉人的一审诉讼请求和一审判决，并且上诉人在一审中并未提起与其上诉请求中的第二、三、四项的反诉请求，被上诉人现不同意其增加的上诉请求，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求第二、三、四项，不予审理。上诉人与第三人张德国关于案涉房屋原房屋租赁合同第2条约定的租期是自2009年4月1日起至2014年4月1日止，该合同早已期满终止，现已属无效合同。后至2019年4月1日，双方并未签订房屋租赁合同，仅是第三人在每年提前收到租金后对一年租期延续的认可。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同真实合法有效，该合同的签订是在第三人张德国、房屋中介、上诉人与被上诉人均在场的情况下，上诉人未提出任何异议自愿同意签订的，租期于2019年3月5日起至2020年3月5日，正是被上诉人与第三人张德国履行了“买卖不破租赁”的法律原则，确认了第三人与上诉人原默认的一年租期。另外，案涉房屋的房号与上诉人与第三人的原房屋租赁合同、被上诉人与第三人的房屋买卖合同、被上诉人的不动产权证房号完全一致，被上诉人在该小区拥有的房产只是该处房产，且该房产现在依然由上诉人吴伟非法占用。上诉人主张合同无效的理由不成立。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。 杨世义向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还位于六安市商铺；二、判令被告向原告支付逾期占用期间的房屋占有使用费7667元（按年租金23000元／12计算至返还之日止）；三、判令被告向原告支付违约金1000元；四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2009年，吴伟租赁张德国位于六安市裕安区，租期从2009年4月1日到2014年4月1日。2013年3月6日，张德国在该合同上签署“继签5年每年租金8000元整”。2018年3月2日，张德国书写“2018年前合同找到，就按合同时期三年一万元整，现收房租金捌仟元2018年-2019年4月1日租金”，庭审时被告吴伟陈述该条据上半部分由其书写“续租三年，每年租金一万元正。租期从2019年4月1日至2022年4月1日，每年3月初付租金”。 2019年6月13日，张德国（出卖方）与杨世义（买受方）签订《存量房买卖合同》，杨世义购买张德国位于六安市锦江苑小区房屋。在该合同第九条补充协议（手书）：1．此房价为甲方净得价，含水、电独立户；2．此铺目前出租中，门头（皖吴兰花店）租期至2020年3月5日，年租金实收壹万贰仟元整（￥12000.00），其余详见租赁合同，甲乙双方协商一致，甲方租金收取到2020年3月5日止，此租金过户后不退，后期租金由乙方自行收取，同时承诺在过户手续完结后配合乙方办理租赁交接手续，变更租赁合同；3．甲方承诺此铺无任何转让费、装修费，如后期交房时存在此类费用，此类费用由甲方全部承担；4．甲方此铺在银行尚有约贰拾万元抵押贷款，甲、乙双方协商一致，在签订合同后约定时间，由乙方首付款暂替甲方结清；5．甲方承诺此铺无任何产权纠纷，经济纠纷，如有产生此类经济产权纠纷，甲方愿承担一切法律责任，经济责任。2019年7月8日，原告杨世义（出租方）与被告吴伟（承租方）签订《门面租赁合同》，约定杨世义将位于锦江苑小区商铺租赁给被告吴伟使用。租赁商铺的租期从2019年3月5日至2020年3月5日。2019年7月10日原告杨世义就其购买的锦江苑商铺办理产权登记：商铺坐落：六安市商铺。现原告杨世义以租赁合同到期，要求收回房屋，与被告吴伟发生争议，为此诉至法院。 一审法院认为，本案争议涉及的问题：一、原告杨世义与被告吴伟签订的《租赁合同》是否有效问题；被告吴伟认为该租赁合同约定租期从2019年3月5日开始，而杨世义是在2019年6月13日购买，不能签订租赁合同。吴伟该辩解主要涉及该商铺租赁问题。被告吴伟对该商铺产权交易是知晓的，在《存量买卖合同》就该商铺设定租赁问题出卖人与买受人达成一致，且不违反法律、行政法规强制性规定，故该租赁合同有效。二、《租赁合同》项下的商铺是否是吴伟使用的商铺问题。《租赁合同》约定“甲方门面位于锦江苑小区商铺租赁给乙方使用”，即双方对商铺指向是确定的。即被告吴伟从张德国处租赁商铺，张德国出售商铺给杨世义，吴伟也知晓杨世义购买张德国商铺，而张德国在锦江苑小区商铺是明确的，故吴伟辩解商铺不确定，理由不成立。综上，原告杨世义以《租赁合同》期限届满，要求被告吴伟返还该商铺，该院予以支持。至于被告吴伟提供张德国条据意在证明续租问题，吴伟陈述该部分内容系其自己书写。故该商铺交易后，吴伟在与杨世义签订《租赁合同》到期后，未与杨世义达成续租合意。原告杨世义主张按照年租金23000元主张房屋占用费问题，因《租赁合同》未约定租金，故该院酌定按照每年8000元标准计算房屋占用费。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十八条之规定，一审判决：一、被告吴伟于本判决生效之日起二十日内将其租赁房屋位于六安市商铺返还给原告杨世义；二、被告吴伟于本判决生效之日起二十日内支付原告杨世义房屋占用费（按照每年8000元标准，从2020年4月1日起计算至该房实际腾出时止）；三、驳回原告杨世义其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由被告吴伟承担。 二审期间，当事人围绕上诉理由提交了新证据，本院组织当事人进行了举证、质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审期间，双方争议的焦点为上诉人承租的案涉商铺是否租期已满，上诉人是否应当向被上诉人返还案涉商铺并支付对房屋的占用费。具体分析认定如下：首先，案涉房屋已由原所有人张德国于2019年6月13日出售给被上诉人杨世义，并于2019年7月10日办理了房屋产权变更登记的事实，双方当事人均不持异议。上诉人对其目前占有的商铺即为杨世义购买的商铺的事实亦不持异议。其次，关于上诉人承租案涉商铺具体租赁期间截止时间的问题。被上诉人购买案涉商铺后，2019年7月8日，上诉人与被上诉人签订了《门面租赁合同》，上诉人对其在该份合同上签名的事实不持异议，现其否认双方之间存在租赁关系，与客观事实不符，不予支持。关于上诉人所持《门面租赁合同》无效的上诉理由，经审查，该合同的签定是双方真实的意思表示，且无证据证实存在欺骗的情形，无法律规定的无效情形，该《门面租赁合同》合法有效的。虽然该《门面租赁合同》没有明确注明具体的房号，但结合上诉人知晓被上诉人购买案涉商铺的事实，以及双方无其他租赁关系的事实，能够认定双方所签订的《门面租赁合同》针对的即是案涉商铺。双方在《门面租赁合同》中确认租赁期间为2019年3月5日至2020年3月5日，之后双方未再续签房屋租赁合同。故租赁期满，双方的租赁关系终止，上诉人理应向被上诉人返还案涉商铺，对于2020年3月5日之后，上诉人占用案涉商铺的费用，一审法院根据上诉人之前所交付的租赁费用进行计算并判决由上诉人支付占用商铺的费用，符合法律规定及客观事实。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人吴伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二〇年九月十五日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。