湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初1277号原告：陈高明，男，1979年5月8日出生，汉族，住湖北省孝昌县，委托诉讼代理人：杨燕，湖北民本律师事务所律师。被告：武汉泽维尔酒店管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐家棚团结村福星惠誉国际城K-3地块******，实际办公地武汉市武昌区三角路村福星惠誉水岸国际**地块******，统一社会信用代码91420106MA4KUHYT63。法定代表人：郭春先，总经理。被告：郭春先，男，1987年3月14日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：郭建军，男，1975年12月22日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**，三被告的共同委托诉讼代理人：翟志翔，湖北三峡律师事务所律师。原告陈高明与被告武汉泽维尔酒店管理有限公司（以下简称泽维尔酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案。原告陈高明于2020年5月18日向本院申请财产保全，本院于2020年5月18日作出（2020）鄂0112民初1277号之一民事裁定：冻结被告泽维尔酒店管理公司名下的银行账户人民币173940元或查封、扣押其他等值财产。本案后依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告陈高明及其委托诉讼代理人杨燕，被告泽维尔酒店管理公司、郭春先、郭建军的共同委托诉讼代理人翟志翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈高明提出诉讼请求，判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》、《委托装修协议》、《补充条款》及《定金合同》；2、三被告交还武汉市东西湖区金银湖马池路北环湖中路西家美天晟阳光城（汉口印象）小区二期B5号楼6层19室房屋的1把钥匙、1张门禁卡、1张自来水IC卡；3、三被告支付2020年第一、二季度租金19200元；4、三被告支付《租赁合同》约定的违约金23040元；5、三被告返还装修款65500元；6、三被告支付《委托装修协议》违约金26200元；7、三被告双倍返还定金40000元；8、三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年我与被告泽维尔酒店管理公司就我的房屋装修改造成酒店出租达成合意，双方约定的合作模式为：我将房屋出租给被告泽维尔酒店管理公司作为酒店经营，其向我支付租金，由被告泽维尔酒店管理公司统一装修，装修款由我支付。为此，我们双方于2019年12月15日签订了《定金合同》、《委托装修协议》、《租赁合同》，对合作事宜进行了具体约定。同日，我向被告泽维尔酒店管理公司支付定金20000元。2019年7月4日，双方签订了《租赁合同》和《委托装修协议》。该合同中约定我将位于武汉市东西湖区金银湖马池路北、环湖中路西的家美天晟阳光城（汉口印象）小区二期B5号楼6层19室房屋出租给被告泽维尔酒店管理公司；装修改造免租期6个月，自2019年7月4日至2020年1月3日；租赁期间为2020年1月4日至2023年1月3日；租金每季度支付一次，押一付三，租金3200元/月；如逾期支付租金，按照逾期部分按月租金5%赔偿。同时约定，上述房屋装修款131000元，施工日期为2019年7月4日至2020年1月3日；装修款支付方式为：出装修设计方案后付50%装修全款，硬装完成后付剩余尾款（定金可抵扣）；如未按照约定期限完成房屋装修并移交房屋的，每逾期一日，应支付违约金50元。同日，双方还签订《补充协议》，约定任何一方不得单方解除合同，双方可协商解除合同，因一方违约，守约方有权单方解除合同，违约方需按照合同总额的20%向守约方支付违约金。我于2019年7月4日向被告泽维尔酒店管理公司交付了1把房屋钥匙、1张门禁卡、1张自来水IC卡，由其对房屋进行装修改造。我在收到装修设计方案后于2019年12月23日支付了45500元装修款（已抵扣20000元定金），履行了支付首期装修款的义务，但被告泽维尔酒店管理公司至今未对房屋进行装修，且未支付2020年1月4日至今的租金。我诉至法院，请求依法判决。三被告共同辩称，第一，对原告陈高明与被告泽维尔酒店管理公司签订的所有合同均予以认可，因新冠疫情爆发导致被告泽维尔酒店管理公司在武汉的业务无法正常经营，且公司的办公场所因与房东之间存在的租赁纠纷导致公司的很多物品被房东丢弃，无法向原告陈高明返还钥匙、门禁卡和自来水卡。第二，被告泽维尔酒店管理公司已于2020年1月1日通过郭春先的银行账户向原告陈高明支付2020年第一季度的房屋租金和房屋押金，共计12800元。第三，根据双方《租赁合同》的约定，违约金按照未交租金部分的5%支付违约金，被告泽维尔酒店管理公司欠付第二季度租金9600元，故违约金应为480元。第四，根据被告泽维尔酒店管理公司委托的湖北新美欧尚装饰工程有限公司提供的装修核算表显示，原告陈高明的房屋已完成的工程量合计38924.28元，因此未装修部分工程核算价格应为26575.72元。第五，根据相关法律和司法解释的规定，当事人可以选择适用定金条款和违约金条款，但定金和违约金不能同时适用。另外，原告陈高明仅与被告泽维尔酒店管理公司签订合同，不能证明被告郭春先和郭建军与本案有关，虽然二股东认缴注册资本的期间未届满，但法律对认缴注册资本期间未届满的股东应当承担连带责任进行规定，对原告陈高明主张二被告共同承担责任无事实依据。本院经审理认定如下事实：泽维尔酒店管理公司于2017年5月31日登记成立，法定代表人为郭春先，注册资本5000万元，股东郭春先认缴出资4500万元，实缴出资0元，出资（认缴）时间2048年12月31日，出资比例90%；股东郭建军认缴出资500万元，实缴出资额0元，出资（认缴）时间2048年12月31日，出资比例10%。2019年5月12日，陈高明（甲方）与泽维尔酒店管理公司（乙方）签订《定金合同》，约定甲方确认将位于武汉市东西湖区金银湖马池路北、环湖中路西的家美天晟阳光城（汉口印象）小区二期B5号楼6层19室房屋（以下简称涉案房屋）委托乙方进行装修设计；房屋建筑面积57.39平方米，施工日期2019年6月30日至2019年12月30日（以实际交房日期为准）；合同价款116000元，竣工后据实复核结算；甲方应在本合同签订之日起当日向乙方交付定金20000元；此定金合同对应履行的主合同《委托装修合同》和《返租合同》；乙方应支付甲方租金为3000元/月；甲方履行委托装修合同义务后，乙方应返还定金或以该定金冲抵甲方应付乙方装修款项；甲方不履行主合同，无权要求返还定金，乙方不履行主合同，应当双倍返还定金。陈高明于同日向泽维尔酒店管理公司支付定金20000元。2019年7月4日，陈高明（甲方）与泽维尔酒店管理公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作为酒店（住宿业）商业用途经营使用；装修改造免租期为6个月，自2019年7月4日至2020年1月3日，不计入实际租赁期间内，装修改造免租期内产生的装修押金费、水电费等相关费用全部由乙方承担；租赁期限自2020年1月4日起至2023年1月3日止，共36个月（以实际交房日期为准）；双方达成合作协议后，甲方须向乙方交付装修工程总款金额为131000元，详细付款情况见委托装修合同，在本合同生效的前提下，租期为3年（不包括免租期），租金每季度支付一次，押一付三，首次租金免租期结束前15日内付清；租金为3200元/月；乙方如逾期支付租金，按逾期部分按月租金5%赔偿。逾期不得超过6个月，若超过6个月则视为乙方不履行合同，甲方有权单方解除合同并要求乙方赔偿剩余合同期返租金额的20%。同日，双方还签订《委托装修协议》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修设计，施工日期为2019年7月4日至2020年1月3日（以实际交房日期为准）；合同价款131000元，支付方式为出装修设计方案后支付50%装修款，硬装完成后付剩余全部尾款（定金可抵扣）；如乙方未按照协议规定的期限完成装修并向甲方移交装修后的房屋，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付违约金50元/日。同日，双方还签订了《补充条款》，约定双方确认涉案房屋全现浇，2个卫生间、开放式厨房、智能设备包括智能窗帘、智能音响、触控面板、智能门锁和智能电视；洁具为TOTO品牌，床垫为慕思牌床垫；因一方违约，守约方有权单方解除合同，并且违约方须按合同总额的20%向守约方支付违约金。上述合同签订后，陈高明向泽维尔酒店管理公司交付了涉案房屋的1把钥匙、1张门禁卡、1张水表IC卡。2019年5月12日，陈高明按照泽维尔酒店管理公司要求向其转账支付了装修款45500元（已抵扣定金20000元）。泽维尔酒店管理公司按照双方协议约定完成了部分装修。泽维尔酒店管理公司未向陈高明支付租金。2020年5月20日，泽维尔酒店管理公司发出《合同中止函》，载明其公司因新冠××疫情于2020年1月23日起暂停运营，2020年4月20日，其已无力进行正常启动运营，自2020年5月20日起，该公司不再承担房屋的租金以及物业费等费用，2020年5月20日前已产生的费用除1月23日至4月8日期间外我公司将全部承担，1月23日至4月28日期间费用其根据政府政策执行。另查明，泽维尔酒店管理公司将涉案房屋委托湖北新美欧尚装饰工程有限公司进行装修。2020年5月8日，湖北新美欧尚装饰工程有限公司向泽维尔酒店管理公司出具《核算表》，载明涉案房屋按照装修进度实际核算的总价为34253.37元。审理中，泽维尔酒店管理公司确认其法定代表人郭春先曾用个人账户收过业主支付装修款项或其他款项。双方因解除合同事宜发生纠纷，陈高明诉至法院，要求如诉称。本院认为，关于解除合同的请求。陈高明与泽维尔酒店管理公司签订的《定金合同》、《委托装修合同》和《租赁合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，因泽维尔酒店管理公司已于2020年5月20日向业主发出《合同中止函》，以新冠疫情爆发为由通知解除合同，该通知已送达陈高明，同时该解除合同的理由符合法律规定，故对陈高明主张合同解除的请求本院予以支持，双方的合同于2020年5月20日解除。关于返还钥匙等请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方的合同解除后，泽维尔酒店管理公司应当向陈高明返还1把钥匙、1张门禁卡、1张水表IC卡，对陈高明的该项诉讼请求本院予以支持。关于支付第二季度租金的请求。如前所述，双方合同已于2020年5月20日解除，但泽维尔酒店管理公司未支付租金，故其应当支付2020年1月4日至2020年5月20日期间的租金。但因泽维尔酒店管理公司在合同解除后未及时向陈高明返还房屋钥匙等，属于解除合同附随义务的瑕疵，泽维尔酒店管理公司至今仍未返还房屋钥匙，致使陈高明无法享有房屋的使用权，泽维尔酒店管理公司应当支付至房屋返还时的租金，但因陈高明仅主张第一、二季度的租金，对其该项诉讼请求本院予以支持。关于返还装修款的请求。根据查明的事实，泽维尔酒店管理公司已完成了部分装修义务，上述已发生的费用应予以扣减。陈高明为履行装修协议已支付了65500元，扣减已发生的费用34253.37元，泽维尔酒店管理公司应返还31246.63元。关于支付《委托装修协议》违约金的请求。根据《委托装修协议》的约定，泽维尔酒店管理公司应于2020年1月7日完成装修，但截至陈高明起诉时，涉案房屋尚未装修完毕，泽维尔酒店管理公司已构成违约。根据双方《补充条款》的约定，泽维尔酒店管理公司应按合同总额的20%的标准支付违约金，因泽维尔酒店管理公司并未全部违约，本院酌情根据其未履行部分的20%确定违约金。关于支付租赁合同违约金的请求。双方解除合同系因不可抗力，故对陈高明主张解除租赁合同的违约金的请求本院不予支持。关于双倍返还定金的请求。根据双方签订的《定金合同》的性质，该定金应为签约定金。双方在签订《定金合同》后已签订了《委托装修协议》和《租金合同》，且定金已冲抵了装修款项，定金合同的目的已实现，故对陈高明主张双倍返还定金的请求本院不予支持。关于郭春先、郭建军共同承担责任的请求。根据查明的事实，郭春先作为泽维尔酒店管理公司的股东，其将公司应收款项收入个人银行账户，并不能合理说明款项的流转使用，应认定郭春先的个人财产与泽维尔酒店管理公司的资产存在混同情形，其滥用公司独立地位和股东有限责任，严重损害公司债权人利益，根据《公司法》的相关规定，应对泽维尔酒店管理公司的债务承担连带责任。陈高明无证据证明郭建军亦与泽维尔酒店管理公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告陈高明与被告武汉泽维尔酒店管理有限公司签订的《定金合同》、《租赁合同》、《委托装修协议》及《补充条款》于2020年5月20日解除；二、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈高明支付租金19200元，返还房屋装修款34253.37元，支付违约金6850.67元，以上共计60304.04元；三、被告郭春先对被告武汉泽维尔酒店管理有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、被告武汉泽维尔酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈高明返还武汉市东西湖区金银湖马池路北、环湖中路西的家美天晟阳光城（汉口印象）小区二期B5号楼6层19室房屋的1把钥匙、1张门禁卡、1张水表IC卡；五、驳回原告陈高明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元（已减半收取，原告陈高明已预缴），保全费1390元，以上共计4406元，由原告陈高明负担440元，由被告武汉泽维尔酒店管理有限公司、郭春先共同负担3966元，并在支付上述款项时一并向原告陈高明支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇二〇年九月二十七日书记员  高敏