重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初19799号原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码914403007261786338。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海涛，重庆华栋律师事务所律师。被告：谢泽军，男，1970年1月4日出生，汉族，住重庆市忠县。原告家利物业管理（深圳）有限公司与被告谢泽军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告家利物业管理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人金川、向海涛，被告谢泽军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2019年11月至2020年3月的物业服务费1889.48元（其中2019年11月尚欠345.76元）；2、判令被告立即支付原告2019年12月至2020年3月的公摊水费2.8元，公摊电费46.35元；3.判令被告立即向原告支付违约金。事实和理由：原告系为“××”小区提供物业服务的物业管理公司，被告系重庆市渝北区“××”小区的业主。根据前期物业服务合同及关于“××”前期物业服务和临时管理规约的承诺书的相关规定，被告应当按月交纳物业服务等费用，但被告未按约定向原告交纳物业费和水电公摊费。经原告多次催收无果，遂诉至法院。被告谢泽军辩称：被告一直没有入住，但是一直交纳了物业管理费，被告是每个月交，一直交到了今年三月份，至今付了多少钱没有与原告核实，被告对于原告的物业服务表示不满意，收费标准过高，物业服务过差。被告谢泽军当庭提交了书面答辩状，答辩状中陈述，被告于2017年9月26日交了第一笔物业费1157.8元，于2018年交纳了装修保证金2000元以及出渣费1020元，共计向原告交纳了物业费11158.21元。经审理查明，被告系房屋的业主，该房屋的建筑面积为113.51平方米，系高层住宅。2013年10月8日，原告与开发商和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订了一份以和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司为甲方、原告为乙方的《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》，该合同主要约定由乙方为“××”提供物业管理服务，合同期限自2013年12月1日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效日止。合同第十二条约定，物业服务费以物业的建筑面积为依据，高层住宅为3.4元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；业主或非业主合法使用人应于每月5日前但不迟于每月最后一日交纳当月的物业服务费及上月的公摊水电费，如逾期交纳，将从逾期之日起每天按应交费用的0.2‰向乙方交纳违约金至付清时止。合同第十四条约定，公摊水电费根据重庆市相关规定按每户房屋建筑面积据实分摊。合同第三十一条约定，本合同的效力及于本小区内的全体业主及非业主合法使用人。该合同还对委托服务事项、双方的权利义务、物业管理服务要求和标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告对上述前期物业服务合同进行了备案登记。原告为被告所在的“××”小区提供了物业管理服务至今，但物业服务质量存在瑕疵，因被告未交纳物业服务费以及水电公摊费，原告经书面催收未果，诉至本院。审理中，原告针对水电公摊费举示了代缴水电费票据，公示照片等证据予以证实。被告辩称原告服务质量不到位，举示了小区照片予以证实。另经核实，被告于2017年9月26日支付物业费1157.8元（原告收据载明为预付金），于2018年3月15日支付装修保证金2000元，于2019年5月5日支付物业费1000元，于2019年6月18日支付物业费500元，于2019年7月10日支付物业费500元，于2019年8月24日支付物业费500元，于2019年9月24日支付物业费500元，于2019年10月23日支付物业费500元，于2019年11月26日支付物业费500元，于2019年12月21日支付物业费500元，于2020年1月15日支付物业费500元，于2020年3月5日支付物业费1000元，于2020年5月29日支付物业费1000元，于2020年7月10日支付物业费1000元，上述物业费(8000元）与预付金（1157.8元）共计9157.8元，加上装修保证金2000元，共计11157.8元。上述事实，有《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》及备案证明、档案查询结果、代缴水电费票据、公摊公示照片、邮寄快递单及信息、小区照片、缴费照片，当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与和记黄埔地产（重庆两江新区）有限公司签订的前期物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对包括被告在内的小区全体业主均具有约束力。原告为“××”小区提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业服务费等费用。被告的辩解意见不构成其拒绝交纳物业服务费本金的正当理由，本院不予支持，但因原告物业服务质量存在瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。物业服务费交费标准，根据《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》的约定，结合原、被告陈述，被告应按3.4元/月.平方米的标准支付物业服务费。关于被告是否交完物业费，根据上述标准，被告每月应交物业费为3.4元/月.平方米×113.51平方米=385.93元，2017年9月26日所交1157.8元应是预付的三个月的物业费。从2018年1月起至2019年11月止，被告应交的物业服务费应为385.93元/月×23月=8876.39元。抵扣完被告本案中交付的8000元，被告还应欠付876.39元的物业费。原告起诉称被告只欠付345.76元，是原告对自身权利的处分，本院予以确认。故在2019年11月至2020年3月期间，被告应交纳物业服务费385.93元/月×4月+345.76元=1889.48元。根据《和记黄埔重庆照母山（重光水库）住宅项目（××）项目前期物业服务合同》的约定公摊水电费为据实分摊，现原告举示了代缴水电费票据、公示照片证实实际产生了公摊水电费，且原告请求支付的数额也属于合理范围，故本院对原告要求被告支付分摊水电费的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告谢泽军立即支付原告家利物业管理（深圳）有限公司2019年11月起至2020年3月期间的物业服务费1889.48元；二、被告谢泽军立即支付原告家利物业管理（深圳）有限公司2019年12月至2020年3月的公摊水费2.8元，公摊电费46.35元；三、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告谢泽军负担。本判决为终审判决。审判员 冉 阳二〇二〇年九月二十九日书记员 杨如玉