广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17541号原告(反诉被告)：刘英，女，1967年2月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区**********，公民身份证号码6201111********543。委托诉讼代理人：童世梅，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄镇恺，广东登鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山市小鲜森餐饮管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区***************购物中心3层311-1号。统一社会信用代码:91442000MA52J6J76M法定代表人：罗旭毅，总经理。委托诉讼代理人：李崇，广东宪鼎律师事务所律师。原告刘英与被告中山市小鲜森餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘英及其委托诉讼代理人童世梅、被告中山市小鲜森餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人李崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告租赁押金22000元；2.请求判令被告返还原告管理费2500元；3.请求判令被告返还原告放于中山完美金鹰购物中心小时代美食广场5号铺的所有物品。事实和理由：原告与被告于2019年9月签订《房屋租赁合同》，承租中山完美金鹰购物中心小时代美食广场5号商铺，约定含税租金为11000元/月，租赁押金22000元，并约定自原告开始营业之日起计租，由被告负责水电气报装，原告承担户内的费用，户外的费用由被告承担。合同签订后原告开始装修，被告先配合申报安装天然气，后又私自撤回天然气报装申请，让原告自行报装承担户内户外全部安装费、配件费用。因被告违反约定，导致原告承租的5号商铺未能安装天然气，至今无法营业，已超过合同12.3.2条约定的30日，原告有权要求解除合同，并要求返还租赁押金、管理费及原告物品。综上，被告的违约行为导致原告权利受损，根据合同法相关规定，为维护原告合法权益，原告特诉至贵院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告中山市小鲜森餐饮管理有限公司辩称,一、关于原告的起租时间，根据双方签订的《租赁合同》第1.2条，约定：计租日为装修期届满次日或金鹰广场开业日。因涉案商铺为带装修的，无需再进行装修，因此，计租日期为金鹰广场开业日即2019年11月1日，原告理应支付11月份的租金。现原告只向答辩人支付了11月份的管理费，当然无权要退回。二、双方并没有约定答辩人承担天然气安装的义务，因此天然气安装应由原告根据自身经营需求自行向天然气公司进行报装。而且答辩人曾多次通过微信提醒原告提交相关资料向天然气公司报装天然气，但由于原告得知安装天然气费用较高，就一直不愿办理。因此，原告由于自身不愿承担安装天然气费用而要求答辩人承担违约责任无事实依据和法律依据。三、根据《租赁合同》第12.5条约定，因原告违约导致合同终止的，答辩人有权没收押金，现由于原告违约，其已拖欠答辩人租金合共88000元，答人已提起反诉，要求解除合同，因此，该押金答辩人有权予以没收。退一万步说，即使法庭不认为原告违约，根据双方《租赁合同》第5.2条，原告在将工商登记地址从租赁物迁出后，才有权申请押金退还。四、2020年1月20日，由于原告违约，答辩人己发出书面通知要求原告将租赁物内的物品搬出，但原告一直不予履行，现又颠倒事实，要求被告返还物品，纯属无理取闹。因此，关于原告放于租赁物内的物品应由原告自行清出。综上，请求法院驳回原告对答辩人的起诉。反诉原告中山市小鲜森餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：请求判令1.解除反诉原告与反诉被告签署的《租赁合同》；2.请求判令反诉被告支付拖欠反诉原告2019年12月1日至2020年7月31日8个月租金88000元及滞纳金（滞纳金标准为每日万分之五，以88000元为基数从2020年8月6日计至租金偿之日止）：3.请求法院判令反诉被告支付反诉原告计至2020年8月5日产生的租金滞纳金4620元；4.请求法院判令反诉被告立即将租赁物返还反诉原告并办理工商注册地址迁出变更。事实与理由：2019年9月26日，反诉原告与反诉被告签订了《租赁合同》，约定：反诉原告将其位于广东省中山市石岐区*******的中山完美金鹰购物中心小时代美食广场商铺号5（即3层311-1号）出租合反诉被告，每月租金为11000元／月，次月5日结算上月租金，租赁期限为2019年10月1日至2022年9月31日止。同时还约定：反诉被告未能在开业日开张营业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向反诉原告支付相当于日租金的逾期开业违约金，直至该房屋正式开张经营之日为止。反诉被告无正当理由逾期开业超过30日，反诉原告有权解除合同。因反诉被告违约而提前终止的，则反诉原告有权没收本合同项下之押金。《租赁合同》签订后，反诉原告依约履行义务向反诉被告交付了租赁商铺，反诉被告亦都将自己的经营设配等物品搬入商铺内。2020年11月1日，完美金鹰广场开业。2020年11月11日美食广场开业。但反诉被告却一直不对外经营，且未依约向反诉原告支付租金、管理费、能源费等，经反诉原告多次催促，但反诉被告均不予理会。2020年1月20日，反诉原告向反诉被告发出解除租赁合同通知书，要求反诉被告于2020年2月3日前缴清费用，包括但不限于租金、管理费、能源费用等，并办理营业执照迁出或注销并将店内物品清出。但反诉被告以各种理由不予理会，导致反诉原告无法使用租赁物而造成重大损失。综上，反诉原告认为，反诉被告占用租赁物又不开业并拖欠租金的行为，已违反双方《租赁合同》的约定并构成根本违约。因此，为护反诉原告的合法权益，特依法向贵院提出反诉请求，请求贵院依法支持反诉原告的诉求。反诉被告刘英辩称，1.被告已经于2020年1月通知原告解除租赁合同，原告也同意解除，因此被告没有要求支付租金及滞纳金的事实基础；2.原告也同意工商登记迁出，但要求被告返还在租赁物处的所有物品。本院经审理认定事实如下：2019年9月26日，刘英与中山市小鲜森餐饮管理有限公司签订房屋租赁合同，中山市小鲜森餐饮管理有限公司为甲方，刘英为乙方，合同约定：“…进场日：甲方书面或者口头通知乙方进入该房屋之日。装修期：乙方自进场日起至达到完成装修验收经营标准，双方约定装修期为30日。乙方经营开始时间（无论试营业、试运行）不得前于完美金鹰广场开业时间，包括但不限于乙方在该房屋内对外销售商品或提供服务，接待顾客，收取经营款项等行为。开业日：完美金鹰广场开业日。计租日：a如装修期届满次日为完美金鹰广场开业日，计租日为装修期届满次日即完美金鹰广场开业日：b如装修期届满次日，完美金鹰广场尚未开业，计租日为完美金鹰广场开业日；c若装修期届满，完美金鹰广场已经开业，计租日为装修期届满次日。…押金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方缴纳约定金额的款项。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。甲方对该款项不承担任何信托或其他投资增值的责任。…租赁商铺坐落于【广东省中山市石岐区***************购物中心3层311-1号】中山完美金鹰购物中心小时代美食广场商铺号5（311-1-5）。该商铺建筑面积42.6平方米。…租赁房屋用途为餐饮经营。除双方另有约定外，乙方不得任意改变其用途。…房屋租赁期限为叁年，从2019.10.1开始至2022.9.31止。5.1含税租金为11000元／月（大写：壹万壹仟元／月）。5.2本合同签署生效5日内，乙方应向甲方支付22OOO元（人民币拾贰万贰仟零佰零佰零拾零元零角零分）作为租赁押金。合同终止30日内，乙方将工商注册登记地址从该房屋迁出后，可向甲方申请押金退还。甲方有权从押金中相应扣除乙方欠付的租金或物业管理服务费等相关费用，乙方应在收到甲方通知7日内补足押金，甲方扣除乙方欠付的租金或物业管理服务费等相关费用，并不免除乙方应承担的违约责任。若乙方逾期补足押金，甲方有权向乙方收取滞纳金，乙方超过30日还不能补足押金的，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合终止的违约责任。5.4租金结算：全额付款。双方约定，次月5日结算上月该房屋的租金。…6.1自该房屋交付之日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用，以上费用在本合同中统称为能源费用。6.2项目内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，按照乙方的实际用量占项目的总用量的比例分摊。乙方应当在缴纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业服务公司缴纳，具体费用收取标准以物业管理服务协议约定为准。如果乙方发生超时空调费等关费用，乙方应当按照物业服务公司规定的相关收费标准和缴费时间缴纳。…6.5装修期内乙方无需承担租金，但应承相物业管理服务费、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气能源费等费用。乙方应在装修期内完成装修并通过甲方及政府部门验收，具备合法开业条件。乙方未进场日办理交接手续的，装修管理费计费期间不受影响，装修管理费应在办理进场交接手续时一次性向甲方全额缴纳。…11.1租赁期满，乙方不续租的，应于期满后3日内将房屋交还甲方，双方签署租锈房屋移交清单。…11.3租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后3日内房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。11.4租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。12.违约责任12.1本合同签署之日起，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付押金、租金、物业管理服务费及能源费等费用，每延迟一日，乙方应向甲方和／或物业服务公司支付相当于欠费金额0.5‰的滞纳金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。12.2乙方延迟缴纳上述费用超过15日，经甲方或物业服务公司催告仍未缴纳的，甲方或物业服务公司可以采取强制措施，直至乙方履行相关缴款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的，由乙方承担相关损失。12.3在乙方欠付租金、物业管理服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。12.4乙方未能在开业日开张营业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相等于日租金的逾期开业违约金，直至该房屋正式开张经营之日为止。乙方无正当理由逾期开业超过30日，甲方有权解除本合同。12.5本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之押金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息返还本合同项下的押金。12.6乙方若提前解除本合同，须向甲方书面申请，经甲方同意后，合同可在60日后解除，甲方扣除乙方应支付的相关费用后，押金余额予以退还。乙方须按届时壹个月租金标准向甲方支付违约补偿金。12.7因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内做出相应改正的积极有效举楛，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业管理服务费。13.变更与解除13.1双方协商一致，可变更或解除合同。变更或解除合同应采用书面形式。…12．3单方解除事由12.3.1甲方可以解除合同的事由：逾期超过30日未交纳房租。12.3.2乙方可以解除合同的事由：因房屋原因无法解商业经营超过30日。12.4合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任。…”合同还约定了其他内容。2019年10月9日，刘英向中山市小鲜森餐饮管理有限公司交付了押金22000元。2019年10月28日，刘英以租赁铺位为经营场所申领了营业执照。2019年11月30日，中山市小鲜森餐饮管理有限公司开具收据确以收到刘英11月管理费2500元。刘英与中山市小鲜森餐饮管理有限公司工作人员的微信群聊天记录：1.2019年10月27日，“工作人员：通知：美食广场规定于11月11日开业,敬请各商户尽早完善店内营业设备及办理证照，以免造成不必要损失”。2.“工作人员：天然气在11号有可能通不了，是港华的问题，要的。刘英：知道了。天然气大概什么时候能通。是什么原因呢。我今天下午去港华问问。工作人员：港华燃气的流程问题。”3.2020年1月20日，工作人员向刘英发出解除租赁合同通知书照片截图，解除租赁合同通知书内容：“致刘英阁下，您好,根据双方签订《小时代美食广场租赁合同》（以下简称合同）中第12.1条、第12.2条、12.5条约定存在毁约行为,根据合同的约定,我司为出租人有权随时通知您解除租赁关系，现依约通知您：一、自本通知函发之日起,双方租赁终止,请您在收到本书面通知后于2020年2月3日前缴请费用,包括但不限于租金、管理费、能源费等,及办理营业执照迁出或注销并将店内物品搬出。二、若您在上述期限内拒不执行，我司将通过法律予以解决,并有权要求您承担相应的损失及店内物品视为放弃物品处理。”“工作人员：请在限期内执行!以免引起不必要损失。刘英：为什么？？罗老板让我等,等到天然气安装好就让我开业,我等到的就是这个结果,你能代表罗老板吗？我签合同的时候罗老板不是这样说的”。庭审中，刘英与中山市小鲜森餐饮管理有限公司双方同意：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.刘英将以租赁铺位为经营场所的营业执照注销；3.刘英取回租赁铺位内的物品。2019年8月8日，刘英注销了以租赁铺位为经营场所的营业执照及取回了铺位内的私人物品，但认为有价值2000元的物品己遗失及中山市小鲜森餐饮管理有限公司不让取回，认为中山市小鲜森餐饮管理有限公司应赔偿损失，明确表示在本案不提出赔偿要求。以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、收据、营业执照等及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。刘英与中山市小鲜森餐饮管理有限公司双方同意：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.刘英将以租赁铺位为经营场所的营业执照注销；3.刘英取回租赁铺位内的物品，上述协议符合法律规定，本院予以允许。刘英已注销了以租赁铺位为经营场所的营业执照及取回了铺位内的私人物品，故本院不再对上述请求判决。本案的焦点是谁违约导致合同不能履行。合同没有明确约定由谁负责天然气报装，但合同约定刘英使用天然气后向中山市小鲜森餐饮管理有限公司选定物业公司交纳，并承担燃气传送过程中损耗量所产生的费用，由此可见，刘英并不是与燃气公司直接结算燃气费用，即刘英没有向燃气公司开设独立的户口，而是使用中山市小鲜森餐饮管理有限公司选定物业公司的总户口，按日常经验法则可知，刘英不能直接向燃气公司办理天然气报装，应通过中山市小鲜森餐饮管理有限公司办理。刘英在中山市小鲜森餐饮管理有限公司工作人员的微信聊中一直催促中山市小鲜森餐饮管理有限公司办理天然气报装手续也即证了这一点。中山市小鲜森餐饮管理有限公司没有为刘英办理好天然气报装手续导致刘英无法开业是根本违约行为，应承担违约责任，刘英要求中山市小鲜森餐饮管理有限公司返还租赁押金22000元、管理费2500元符合合同约定及法律规定，本院予以支持，中山市小鲜森餐饮管理有限公司据此而提出的反诉请求理据不足，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，规定，判决如下：一、被告中山市小鲜森餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘英返还押金22000元；二、被告中山市小鲜森餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘英返还管理费2500元；三、解除反诉原告中山市小鲜森餐饮管理有限公司与反诉被告刘英签订的房屋租赁合同；四、驳回反诉原告中山市小鲜森餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元（原告刘英已预交），由被告中山市小鲜森餐饮管理有限公司负担（被告中山市小鲜森餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告刘英）。反诉案件受理1083元（反诉原告中山市小鲜森餐饮管理有限公司已预交），由反诉原告中山市小鲜森餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  翟伟国二〇二〇年九月二十四日书记员  梁健萍柯佩烨