江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初355号原告（反诉被告）：孙秀菊，女，1962年9月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：翟肖肖，上海君澜(无锡)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉锦，上海君澜(无锡)律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：无锡尚家房产经纪有限公司，住所地无锡市隐秀路****。法定代表人：舒奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金奎，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）孙秀菊与被告（反诉原告）无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家公司）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。原告孙秀菊及其委托诉讼代理人翟肖肖、王玉锦，被告委托诉讼代理人张金奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还已支付的佣金8000元、贷款服务费10000元(共计18000元)及相应利息(自2018年3月14日起至实际给付日止，以18000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；2、判令被告对(2018)苏0211民初4608号、(2019)苏02民终1791号民事判决书确定的华耀倩、严瑞娟的赔偿承担补充赔偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告孙秀菊委托被告作为房产中介提供居间服务，提供二手房交易信息并审核房屋情况、卖房人情况，协助买卖双方签订买卖合同并办理产权转移手续。原告在被告的介绍下购买位于瑜憬湾花园86-2506号的房产(以下简称“涉案房屋”)，涉案房屋系华耀倩、徐敏芳共有，二人为夫妻关系，另严瑞娟系华耀倩的母亲，接洽过程及签署房屋买卖合同均是严瑞娟和原告、被告对接。2018年3月14日，原告、严瑞娟与被告共同签署《无锡市房屋买卖(居间)合同》，在合同签订过程中，原告向被告提出严瑞娟有无涉案房屋产权人的书面授权书的异议，被告及严瑞娟均向其保证有书面授权书，三方据此签订了合同。合同约定，原告应于合同签订当日向被告支付佣金8000元、贷款服务费10000元，共计18000元，后原告按约向被告支付上述款项，并按照合同约定向卖方支付定金和购房款，后卖方以购房款还清银行贷款。各方曾约定于2018年6月12日办理网签，但办理网签前，被告突然告知原告由于银行审查材料较多，暂不接受新的贷款，所以改期办理网签，事实上系华耀倩涉诉导致房屋被查封，进而网签被限制，被告刻意向原告隐瞒该情况，直至在与卖方的房屋买卖合同诉讼案件中才得知房屋早在2018年2月27日就已经被查封，但被告从未向原告告知过该情况。因无法办理网签，后各方协商不再办理银行贷款及网签，由原告直接向卖方分期支付余款并办理过户手续。在此过程中，被告与华耀倩又于2018年7月12*人日告知原告因房屋被法院查封无法办理过户手续，提出让原告将剩余尾款一次性付清并当场过户。为能继续履行合同，早日办理过户手续，原告只能答应该条件，各方约定于2018年7月13日办理过户。原告于前一日向被告询问华耀倩与徐敏芳的结婚证、授权书等，被告避而不答，仅向原告保证过户时，产权所有人都会到场。但2018年7月13日徐敏芳并未到场，导致过户未能进行。后原告向被告询问华耀倩、徐敏芳的婚姻状况，被告回复因卖方交代其不要告诉买方华耀倩、徐敏芳已经离婚的事实，因此被告向其隐瞒了该事实。由于卖方华耀倩涉及案件过多，涉案房屋被查封，且存在轮候查封，合同无法继续履行，原告不得已以房屋买卖合同纠纷案由向贵院提起诉讼，贵院作出(2018)苏0211民初4608号民事判决书，判决原告与华耀倩、严瑞娟签订的《无锡市房屋买卖(居间)合同》解除，被告华耀倩于判决发生效力后十日内返还原告购房款46万元，并支付违约金9.2万元、律师费3万元；严瑞娟对华耀倩应承担的付款义务负连带责任。原告不服上述判决向无锡市中级人民法院提起上诉，无锡市中级人民法院于2019年7月17日作出(2019)苏02民终1791号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，截至起诉之日，华耀倩、严瑞娟尚未履行上述付款义务。被告在房屋买卖合同签署前从未告知原告涉案房屋存在权利瑕疵，在因涉案房屋被查封无法办理网签时仍继续隐瞒该事实，并屡次向原告保证房屋可以正常交易。同时，被告还故意隐瞒华耀倩、徐敏芳已经离婚，严瑞娟并未取得徐敏芳的书面授权文件等对原告是否订立合同有重要影响的事实。被告在买卖双方订立及履行合同中存在重大过错，该过错导致合同最终无法履行，原告购买房屋的目的不能实现，原告不得已起诉维权，诉讼过程漫长，投入了巨大的财力。综上所述，房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务，现被告违反忠实居间义务，未尽审慎调查和如实报告义务，恶意隐瞒与合同有关的重要事实，严重损害了原告的利益，原告应当退还委托人支付的中介服务费用及从事居间活动的其他费用，并承担相应的损害赔偿责任。被告尚家公司辩称：不同意返还佣金及贷款服务费，要求我公司承担补充赔偿责任于法无据，我公司不承担过错。2018苏02**民初4608号诉请是继续履行合同，但是诉讼过程中原告自己认为履行可能性较小，主动向法院提出解除房屋买卖合4同，我方认为合同解除的根本原因是原告处分了自己的权利，不能归责于被告。不同意返还佣金的理由是我方已经促成了双方签订房屋买卖合同并且在履行过程中了。根据合同第六条第六款约定，由于甲乙双方的原因导致该房屋不能正常交易，丙方对已经收取的佣金不予退还。不返还贷款服务费的原因是不能按揭贷款的原因是原告儿子征信记录较差，审批不能通过，被告积极联系其他银行贷款，用其现居住的房屋做抵押贷款，并且已经放款50万元。我方已经协助原告完成了合同约定的贷款义务，且原告已经通过银行借到了预备用于案涉房屋交付的全部房款。被告尚家公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人归还垫付的诉讼费10788元、保全费5000元、诉讼责任保全保险费5340元，合计21128元。2、本案的反诉费由被告承担。事实和理由：上案中，尚家公司借给孙秀菊诉讼费10788元、保全费5000元、诉讼责任保全保险费5340元，合计21128元。现要求孙秀菊返还。原告孙秀菊辩称：原告从未向被告借款，2018年7月16日因涉案房屋过户问题，原告方与华耀倩代理律师及被告法务部阮总在被告总部讨论时被告承诺所有的司法程序均由被告处理，故等待案件结束后其直接与华耀倩方进行结算。针对被告反诉提出的诉讼费、保全费等，各方早已达成合意，由被告与5华耀倩方进行结算，不再通过我方，因此其反诉请求没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙秀菊未证明其本诉诉请，反驳尚家公司的反诉诉请，提供了1、无锡市房屋买卖（居间）合同，2、银行转账记录，3、收条，4、佣金确认书，证明原被告之间成立居间服务关系，原告已按约支付居间服务费及贷款服务费。5、严瑞娟与徐敏芳聊天记录，证明2018年6月8日网签无法办理时被告已经知晓房屋被查封。6、原告与被告经办人员聊天记录，证明被告在知晓房屋被查封后仍然刻意隐瞒相关事实，且对于原告询问华耀倩与徐敏芳之间婚姻关系以及徐敏芳授权书事项避而不答，仅仅承诺各方过户时均会到场。7、（2019）苏02民终1791号询问笔录，证明被告明知严瑞娟并没有徐敏芳授权手续但一方面告知卖方及华耀倩方可以直接签约，没有问题，另一方面欺骗原告严瑞娟是有徐敏芳授权的。证据5、6、7证明（1）被告作为房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约负有积极调查并据实报告的义务，但其并未告知原告涉案房屋存在权利瑕疵，在因涉案房屋被查封无法办理网签时仍继续隐瞒房屋被查封的事情；（2）恶意隐瞒华耀倩与徐敏芳已离婚、徐敏芳未有书面授权书等订立合同相关的重要事实，其存在重大过错，应当赔偿原告的损失。8、（2018）0211民初4608号民事判决书，9、（2019）苏02民终1791号民事判决书，证明1涉案房屋早在合同签订时就已经处于查封状态，被告未能履行忠实居间义务，2原告与卖方房屋买卖合同纠纷的判决结果，原告遭受严重财产损失。10、情况说明、录音及相应文字摘要、被告工作人员与我方的微信聊天记录，证明被告承诺其会在交易之前查实房产情况，确保交易。与我方沟通的被告的交易人员主要是许思嘉以及小组长徐玲。在录音二当中徐玲当时说房屋权属已经查过，没有任何问题，但是事实上当时已经查封状态了。其中2018年6月11日，孙秀菊向尚家公司进行合同履行的催促。中介工作人员回复其银行正在审查。2018年7月12日，孙秀菊就出卖人婚姻关系表示忧虑时，尚家工作人员表示出卖方明天会带好结婚证。尚家公司质证认为：1、无锡市房屋买卖（居间）合同，真实性无异议，但是合同第六条第六款关于退还佣金，按照该条款是不退的。合同第七条第四款、第九条特别约定说明房屋交易过程中共有人不能签字及代理人承担的责任我方都已经进行了告知，所以我方认为我方不需要承担责任。2、银行转账记录，3、收条，4、佣金确认书，真实性无异议。5、严瑞娟与徐敏芳聊天记录，真实性无法确认，我方后续了解涉案房屋是因为滨湖法院1150号案件在2月27日查封，在5月10日该案件被法院驳回，我方认为该查封并不实质上影响房屋的交易过户。其他案件都是7月9日之后查封的。尚家公司就反诉没有提供证据加以佐证。但认为孙秀菊承认反诉的金额是我方代付的。钱款是我方直接支付至法院和保险公司的。经审理查明合同签订情况：2018年2月21日，华耀倩向严瑞娟出具《授权委托书》一份，载明：由华耀倩委托严瑞娟为代理人，全权办理瑜憬湾花园86-2506室房屋买卖事宜；代理人严瑞娟在其权限范围内签署的一切有关文件，华耀倩均予认可，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人华耀倩享有和承担。同年3月14日，甲方：以出售方华耀倩、共有人徐敏芳、委托代理人严瑞娟（未取得共有人徐敏芳的书面授权委托）的名义与乙方：买受方孙秀菊及丙方：居间方尚家公司签订《无锡市房屋买卖（居间）合同》一份，主要约定内容有：1.房屋情况、买卖条件、贷款时间及付款方式、过户及交付等事宜、居间佣金。由甲方将坐落于无锡市滨湖区房屋出售给乙方，成交价格176.8万元，该房有抵押，甲方确认于2018年6月20日前还清贷款并注销该房屋抵押权手续；该房屋交易中所产生的税费全部由乙方承担，甲方已缴纳的房屋维修基金归乙方；乙方于2018年3月14日前支付甲方定金5万元，其中1万元经甲乙双方同意由丙方代收作为暂存款，待房屋交割完毕，甲方凭甲乙双方签字的交割清单到丙方财务领取暂存款。银行贷款：首付部分，乙方于办理资金托管当日将房款85万元存入房管部门指定的资金托管账户，若甲、乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于资金托管当日一并存入上述账户；贷款部分，乙方委托丙方于2018年6月20日前办理40万元商业贷款，乙方承诺第二次贷款（第二套房屋），乙方实际贷款金额和年限及利率以银行审批的核定为准，甲乙双方于乙方贷款放款后三个工作日内办理过户手续。自行交接放款部分，乙方于产权过户当天支付甲方房款46.8万元（抵冲总房款）。丙方为甲乙双方提供交易机会，并协助办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年6月20日前提供相应的合法证件和需要资料，并办理网签和资金托管。若乙方需要贷款，则在乙方贷款房款到账后3个工作日内办理过户手续，若乙方为一次性付款则在办理资金托管后的当日或2个工作日内办理过户手续。甲方承诺于款清3日内腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方，甲方承诺该房屋内无户籍，甲方保证腾房交钥匙时，该房屋无纠纷、无欠费。乙方应于签署本合同当日向丙方支付佣金8000元；若乙方需要贷款，在签订本合同时需一次性向丙方支付贷款服务费1万元。甲乙双方实际支付的佣金，由丙方提供的一式三联的佣金确认书为准。2.违约责任。甲方保证本合同第一条（即上述“房屋情况”部分）所述各项情况与事实完全相符，且对该房屋拥有完整所有权或使用权、能完全支配处置，并保证已取得该房屋共有人或甲方配偶的同意，如该房屋存在产权纠纷、债务、税费及租赁、抵押权、拆改等事宜，影响本合同正常履行的，应由甲方负责解决，并承担乙方、丙方或其他任意第四方由此所造成的一切损失。……若甲方违约，未按预定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定时间交房，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋成交价的0.05%每天作为迟延履行违约金。逾期7日乙方有权选择即时解除本合同并向甲方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金，并将所收的定金双倍退还乙方；若该房屋自签订本合同至甲方违约日，该房屋的实际价格与本合同约定的成交价有所上涨，乙方应向甲方要求支付实际上涨部分的金额，一并作为违约赔偿。特别说明：甲、乙双方协商后一致同意，无论任何一方违约--成交价的20%，上涨或下跌的部分金额和定金三种违约处罚金额，都必须同时作为违约金一并支付守约方，互不冲突，不受其他法律法规文本对本合同违约条款的限制执行。3.其他约定事宜。……本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费、误工费、交通费、精神损失费等损失均由违约方一并承担。甲乙双方在丙方提示下已验明该房屋权属原件及相关的证明原件，如甲乙双方系委托办理的，均需提供授权委托书原件及委托人、代理人身份证复印件等相关资料。丙方对此无义务审查实质内容。甲乙双方应承诺该授权委托手续真实、合法、有效，否则因此而产生的所有法律责任各自承担。……4.特别约定。1）甲方承诺该房屋产权明晰，除正常按揭贷款外，无其他抵押与纠纷，且承诺出售该房屋为甲方所有权利人真实意愿，如有纠纷，由甲方签字人负责。2）乙方同意资金托管首付款中42万元用于给甲方还清该房贷款，不足部分由甲方自行补齐。3）该房屋价格已包含停车位1个。如果本合同的该特别约定与其他条款的约定不一致的地方，以该特别约定为准。在该合同尾部，华耀倩在甲方一栏签名，严瑞娟在代理人一栏签名，孙秀菊在乙方一栏签名，尚家公司在丙方一栏盖章及经办人签名；该合同无徐敏芳签名。经审理查明合同履行情况：华耀倩与徐敏芳于2013年1月30日登记结婚；严瑞娟与华耀倩系母子关系。位于无锡市滨湖区房屋（建筑面积94.23平方米，建筑年代2013年）系华耀倩与徐敏芳夫妻关系存续期间取得的夫妻共同财产,于2016年7月1日登记在二人名下。2017年12月11日，二人在无锡市滨湖区民政局协议离婚，约定双方婚姻存续期间住房一套，位于瑜憬湾**，双方同意离婚后出售，扣除银行贷款后，62万元归女方所有，余下房款归男方所有。后孙秀菊于2018年3月14日支付购房定金5万元，其中4万元由严瑞娟收取，其中1万元暂存尚家公司。严瑞娟在5万元定金收条收款人一栏签名，孙秀菊在付款人一栏签名，尚家公司在经办部门一栏盖章。该收条载明:严瑞娟收到孙秀菊购买瑜憬湾花园86-2506房屋定金5万元,其中1万元暂存尚家公司,实收4万元;该房屋总价为176.8万元。同年6月4日，孙秀菊通过建行无锡崇宁支行转账支付给华耀倩购房款41万元，该行智慧柜员机业务回执附言注明:用于瑜憬湾86号2506还款；华耀倩于同日向孙秀菊出具收到购买瑜憬湾花园86-2506室房屋首付款41万元收条，注明：用于还款。又查明，涉案房屋从2018年2月27日开始至2019年3月5日期间，因林夕雅诉华耀倩、徐敏芳股权转让纠纷案，案号(2018)苏0211民初1150号，执保案号（2018）苏0211执保148号（涉案房屋在该案中于2018年2月27日被查封，同年5月10日本院裁定驳回林夕雅的起诉，于同年7月2日裁定解除查封）、翁海霞诉华耀倩合伙协议纠纷案，案号(2018)苏0211民初4045号，执保案号（2018）苏0211执保535号（涉案房屋于2018年7月9日被查封）、林夕雅诉华耀倩、严伟达股权转让纠纷案，案号（2018）苏0211民初4778号，执保案号（2018）苏0211执保672号（涉案房屋于2018年8月9日被轮候查封）、周婷诉华耀倩、徐敏芳民间借贷纠纷案，案号（2018）苏0211民初4586号，执保案号（2018）苏0211执保614号（涉案房屋于2018年7月27日被轮候查封），被本院查封。上案审理中，严瑞娟提供其与徐敏芳于2018年6月8日（12时33分至19时03分）微信聊天记录，在该聊天记录中，严瑞娟告知徐敏芳：房子（瑜憬湾花园86-2506室）卖出去了，176（万元），对方需要网签贷款，中介公司需要徐敏芳提供身份证照片（徐敏芳通过微信将身份证照片发给严瑞娟），要求徐敏芳带好身份证、离婚证下周二与华耀倩一起办理过户手续，需要徐敏芳签字，……（严瑞娟于14时44分告诉徐敏芳）下周二不能办理（过户）了，原因是房子网签被限制了。微信聊天记录显示二人知道涉案房屋被法院（本院）查封。我院于2020年9月17日作出（2018）苏0211民初4608号民事判决，判决：一、原告孙秀菊与被告华耀倩、严瑞娟于2018年3月14日签订的《无锡市房屋买卖（居间）合同》于本判决发生法律效力后立即解除。二、被告华耀倩于本判决发生法律效力后十日内返还原告孙秀菊购房款46万元。三、被告华耀倩于本判决发生法律效力后十日内支付原告孙秀菊违约金9.2万元。四、被告华耀倩于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告孙秀菊律师费损失3万元。五、被告严瑞娟对上述判决主文第二项、第三项、第四项被告华耀倩应承担的付款义务负连带责任。六、驳回原告孙秀菊的其他诉讼请求。案件受理费24540元、财产保全费5000元，合计29540元（已由原告孙秀菊垫付），由原告孙秀菊负担3625元，由被告华耀倩、严瑞娟负担25915元（该款由被告华耀倩、严瑞娟于本判决发生法律效力后十日内支付原告孙秀菊）。该案经二审维持，已发生法律效力。2020年7月1日，本院作出（2019）苏0211执3098号之一执行裁定书，确认：本院在预留给被执行人严瑞娟生活费后，自2019年12月起每月扣划了1500元，初次之外，未查得被执行人名下有其他可供执行的款项…（2018）苏0211民初4608号民事判决执行到位43352元，扣除相应执行费393元，实际发放42959元。关于本诉诉请本院认为：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，尚家公司在收取了佣金及贷款服务费后，应就订立合同事项向孙秀菊如实报告，运用专业知识促使合同正常签订履行。但最终合同并未实际履行造成诉讼。孙秀菊在（2018）苏0211民初4608号民事判决中经本院判决的共计607915元款项中仅执行到位42959元，仍有564563元未执行到位。尚家公司在居间合同履行期间具有如下过失：1、涉案房屋在合同签署前已被查封，被告未尽到核实房源信息的义务，中介公司作为专业机构应当确认房屋是否具有过户成交条件；2、尚家公司工作人员在孙秀菊已经意识到合同履行遇到障碍时，仍然隐瞒合同交易的重要事实搪塞孙秀菊，包括卖方夫妻二人已离婚，严瑞娟并未取得徐敏芳的书面授权的事实，在签约时原告曾向被告确认严瑞娟是否有书面的授权书，被告回复是有的。从2018年6月到7月的微信记录可看出，孙秀菊就出卖人婚姻关系和合同履行进度表示忧虑时，尚家工作人员仍表示出卖方明天会带好结婚证等话语来搪塞孙秀菊。但孙秀菊在合同签订履行过程中也要自行进行审查，对出卖人是否有授权进行确认。故结合双方的过错程度，本院酌定尚家公司就因（2018）苏0211民初4608号、(2019)苏02民终1791号民事判决书确定的华耀倩、严瑞娟对孙秀菊的赔偿扣除法院对实际发放给华耀倩、严瑞娟的案款后的赔偿额担60%的赔偿责任。因（2019）苏0211执3098号之一执行裁定书每月从严瑞娟扣除1500元，到本案生效之日发放给孙秀菊的执行款项亦可确定具体数额。故综上，（2018）苏0211民初4608号、(2019)苏02民终1791号民事判决书确定的华耀倩、严瑞娟对孙秀菊的赔偿总额607915元减去执行发放给孙秀菊的款项（含已发放的42959元）剩余的赔偿额承担60%的赔偿责任。对于孙秀菊缴纳的佣金8000元、贷款服务费10000元，尚家公司按照合同法法律规定应予返还。关于以上款项所产生的逾期利息，双方并无约定还款日期，对于逾期利息，本院不予支持。关于反诉诉请本院认为：对于反诉诉请，尚家公司主张基于借款关系请求权。但并未提供任何证据证明双方有借款的意思表示合意，所以对于反诉诉请，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、无锡尚家房产经纪有限公司于本判决生效之日立即向孙秀菊返还佣金8000元、贷款服务费10000元；二、无锡尚家房产经纪有限公司于本判决生效之日起立即就{607915-执行已发放孙秀菊款项（包括已发放给孙秀菊的42959元）}剩余的赔偿额中60%部分承担赔偿责任；三、驳回孙秀菊的其他本诉请求；四、驳回无锡尚家房产经纪有限公司的反诉请求。本诉案件受理费9629元，反诉案件受理费164元，共计9793元，由孙秀菊负担3917元，由无锡尚家房产经纪有限公司负担5876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  周小娇人民陪审员  马 静人民陪审员  蒋中良二〇二〇年九月三十日法官 助理  彭云翔书 记 员  陈 冉本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。