陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终8786号上诉人（原审被告）：陕西宇杰财务管理集团有限公司，住所地：西安市雁塔区长安南路170 号1 幢2单元20701 室。 法定代表人：杨存杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗涛，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李慧青，男，1977年 3月1日出生，汉族，无业，住河南省民权县城关镇断堤头村。 委托诉讼代理人：成浩浩，陕西众邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，陕西睿群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王林，男，1974 年 8 月 15 日出生，汉族，无业，住西安市新城区景观路东尚小区21号楼4单元702。委托诉讼代理人：成浩浩，陕西众邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟，陕西睿群律师事务所律师。原审第三人：陕西绿城置业有限公司，住所地：西安市雁塔区小寨东路 196 号西安国际贸易中心1814 室。 法定代表人：刘**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱韦敏，男，1982 年1月29日出生，汉族，陕西绿城置业有限公司经理，住陕西省铜川新区铁诺小区 32 号楼1单元 302 室。上诉人陕西宇杰财务管理集团有限公司（以下简称宇杰公司）因与被上诉人李慧青、王林、原审第三人陕西绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）返还原物纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宇杰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回李慧青、王林的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由李慧青、王林负担。事实与理由：一、宇杰公司系涉案房屋的合法承租人，租赁合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，李慧青、王林无权要求宇杰公司返还涉案房屋。2007年5月15日，案外人丁海平与陕西天彩房地产开发有限公司签订了租赁合同，租赁期限届满之日为2027年5月17日。2018年5月7日，宇杰公司与案外人丁海平签订房屋租赁合同，租赁期限届满之日为2021年5月31日。二、本案存在主体不适格的问题，宇杰公司是从案外人丁海平处通过租赁形式取得房屋使用权，即使存在非法占用问题，也是案外人丁海平非法占用，与宇杰公司无关。因此宇杰公司不是本案适格主体，并不存在承担返还涉案房屋的实际问题，李慧青、王林应向涉案房屋的转租人、出租人丁海平提出返还房屋等主张，并非是宇杰公司。李慧青、王林辩称，宇杰公司没有证据证明案外人丁海平与天彩公司签订租赁合同的合法性及有效性，所以其从丁海平处租赁而取得涉案房屋的使用权是没有物权基础的。即使案外人丁海平在2007年与天彩公司签订的房屋租赁合同合法有效，但银谷支行早在2002年已经取得对涉案房屋的抵押权并进行了登记，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，抵押权实现后租赁合同对银谷支行不具有约束力。现李慧青、王林为涉案房屋的所有权人，并依法取得了涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋由宇杰公司占有使用，李慧青、王林主张宇杰公司返还房屋合情合理合法。原审第三人绿城公司述称，2002年新华旅投有限公司向乌鲁木齐银行股份有限公司银谷支行贷款，由陕西天彩房地产开发有限公司以包括涉案房屋在内的天彩大厦房屋担保。银谷支行经过相应法律程序最终以物抵债取得涉案房屋的所有权，银谷支行随后通过拍卖程序出卖涉案房屋，李慧青、王林依法取得涉案房屋所有权，已由银谷支行过户给李慧青、王林。宇杰公司主张案外人丁海平在2007年通过租赁形式取得涉案房屋使用权，但银谷支行早在2002年便已经取得了涉案房屋的抵押权并依法进行了登记，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，该抵押权实现，租赁合同对受让人不具有约束力。李慧青、王林向一审法院起诉请求：1、依法判令宇杰公司立即将位于西安市新城区金花北路169号1幢20806室的房屋腾空并返还给李慧青、王林；2、依法判令宇杰公司结清其占用涉案房屋期间的水费、电费、暖气费、燃气费、物业费等相关费用；3、本案全部诉讼费由宇杰公司承担。一审法院认定事实：2018年12月13日，李慧青、王林与银谷支行签订《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C18055297），该合同约定，银谷支行将其名下位于西安市新城区金花北路169号1幢20806室的房屋（房屋所有权证号：陕（2018）西安市不动产权第1457092号）出卖给李慧青、王林，房屋成交价格为644700元，李慧青、王林全额支付购房款。合同签订后，李慧青、王林通过绿城置业公司支付购房款1635217.38元。2019年1月8日，西安市不动产登记局向李慧青、王林出具陕（2019）西安市不动产权第0007307号不动产权证，涉案房屋权利人为李慧青、王林。2002年12月27日，陕西天彩房地产开发有限公司（以下简称天彩公司）作为抵押人将天彩大厦含涉案房屋在内的47套办公和住宅用房、第五层办公用房及地下一层停车场（建筑面积合计13562.90平方米）抵押给银谷支行，抵押价值67980000元，贷款40000000元，贷款期限2002年12月31日至2005年12月31日。后银谷支行与天彩公司发生纠纷，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2006年3月1日作出（2005）新民二初字第34号民事判决书。新疆生产建设兵团农六师中级人民法院（以下简称农六师中院）于2009年11月9日作出（2007）农六执字第27-3号执行裁定书，上述该院依据（2005）新民二初字第34号新疆维吾尔自治区高级人民法院民事判决书于2006年4月24日向被执行人新华旅投资有限公司、天彩公司发出执行通知，责令被执行人履行生效法律文书确定的义务。在执行过程中，农六师中院于2009年7月2日通过西安市中级人民法院依法委托陕西佳士德拍卖有限公司拍卖被执行人天彩公司所有的位于西安市金花北路169号天彩大厦含涉案房屋在内的20套房产及地下一层车库，但上述房产经过拍卖，均因无人竞买而流拍。2009年10月13日，申请人银谷支行申请将上述房产以拍卖保留价18237855元交付申请执行去抵偿债务。该20套房产及地下一层车库的所有权自该裁定书送达申请执行人时起转移，银谷支行可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。该裁定自送达后即发生法律效力。2018年10月23日，李慧青、王林向绿城置业出具授权拍卖委托书，其意向购买银谷支行持有天彩大厦2单元20806号房，授权绿地置业进行天彩大厦整体拍卖获取后，将该房屋直接过户至李慧青、王林名下，网签价格为绿城置业拍卖所得的价格。后绿城置业与李慧青、王林签订《认购协议书》，约定涉案房屋优惠后成交单价为6173元每平方米，成交总价为1547818元。2018年10月18日，西安市不动产登记局出具陕（2018）西安市不动产权第1457092号不动产权证书，涉案房屋权利人为银谷支行。银谷支行于2019年1月7日缴纳教育费附加、地方教育附加、水利建设专项收入、增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税等共计40575.93元。涉案房屋现由宇杰公司占有。一审法院认为，公民合法的财产权利依法受到保护。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。李慧青、王林是涉案房屋登记的不动产所有权人，现涉案房屋由宇杰公司占有，李慧青、王林要求宇杰公司腾空并返回房屋，符合法律规定，依法予以支持，至于李慧青、王林要求宇杰公司结清占用期间的水费、电费、暖气费、燃气费、物业费等相关费用，未提供相应证据，故对其主张不予支持。宇杰公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃抗辩权。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告陕西宇杰财务管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内将位于西安市新城区金花北路169号1幢20806室腾空并返还原告李慧青、王林。二、驳回原告李慧青、王林其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告陕西宇杰财务管理集团有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案西安市新城区金花北路169号1幢20806室房屋，由原所有权人陕西天彩房地产开发有限公司于2002年设定抵押，宇杰公司称其2018年与案外人丁海平签订租赁合同。房屋在出租前已经设定抵押，后抵押权人实现抵押权，宇杰公司签订的租赁合同对房屋受让人应不具有约束力。据此，李慧青、王林作为涉案房屋登记的不动产所有权人，主张宇杰公司腾交占有的涉案房屋，于法有据，应予支持。综上所述，宇杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陕西宇杰财务管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二〇年九月十日 书 记 员  刘 书 方     1