贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2663号原告：刁祖银，男，1978年8月10日出生，汉族，原住四川省简阳市三合镇石马井村**，现住贵州省贵阳市白云区。被告：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨新创路**，统一社会信用代码91520112059075752E。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗珠玉，该公司员工。原告刁祖银与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司（以下简称中渝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刁祖银，被告中渝公司的委托诉讼代理人罗珠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刁祖银向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金61637.55元，计算到交房为止（暂计算2019年1月1日至2019年12月31日，按日计算全部已付款万分之一）；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于乌当区，总价值人民币1688745元，原告已完成交付房款，被告应在2018年10月31日前向原告交付该房，而被告至今未完成交付房屋，按照合同约定已经构成违约。2019年5月，被告向原告支付了2018年11月1日至2018年12月31日止的逾期交房违约金。故被告尚未支付的违约金自2019年1月1日起算。原告因出租目的而购买该房，但由于被告一直未交房，原告的合同目的无法实现。原告多次催告被告交付未果，根据双方合同第十三条第二款约定，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，现诉请法院依法判决。被告中渝公司辩称，因目前确实未达到合同约定的交付条件，根据合同第十三条逾期交房责任约定了需该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金，目前支付条件不成就，故请求法院裁定驳回请求，待我司达到实际交付条件之后，我司可赔付逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区中渝·万锦城第Ａ3栋1单元负2层4号房7房屋，建筑面积172.08平方米，房屋总价款1688745元，其中首付款为848745元，余款840000元由原告采取银行按揭贷款方式支付。合同还约定，被告应当在2018年10月31日前向原告交付案涉商品房，如果被告在约定期限内未将达到交付使用条件的房屋交付给买受人，逾期超过180日，原告选择继续履行合同的，合同继续履行合同，被告自约定交房之日起至商品房实际交房之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。同时，对于房屋交付的条件，《商品房买卖合同》第十一条约定为“……（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。……”，对于项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，第十二条约定“（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：（未明确约定）；4、燃气：达到管道敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（3）种方式处理：……（3）出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）……（未明确约定）。（三）商业配套设施……（未明确约定）。（四）相关设施设备的具体约定：1、鉴于本项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同明确约定时间交付使用的配套施外其他配设施的交付时间不迟于本项目最后一期工交付的时间。公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开业）的具体时间由相关买受人或经营者最终确定。2、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施在预定日期达到使用条件，如未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：①非出卖人自身原因导致上述设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任；②出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在问题直至上述设施达到使用条件。”。另查明，由于被告未能按照合同约定时间交付房屋，其向原告支付了2018年10月31日至同年12月31日期间的逾期交房违约金10301元，之后未再支付违约金，由于商铺一直未交付给原告，原告遂诉至本院如前所诉。还查明，2019年7月25日，贵州永信房地产测绘有限公司对中渝万锦城A3栋房屋建筑面积进行测绘，并向被告出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。2020年8月21日，被告取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，该备案表中载明工程名称为中渝万锦城（A1-A6、A14及其地下室）（A3、A5号楼底商及配套用房），建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工总承包单位均签署了竣工验收合格的意见，2020年8月21日，在提供了工程竣工验收备案文件（包括规划认可证或其他规划批复文件、工程施工认可证或其他批复文件、公安部门出具有认可文件、环保认可文件及室内空气检测合格报告、建设工程竣工验收报告、建设工程质量保修合同、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（住宅工程）、工程档案认可文件、工程竣工结算证明、其它文件等）后，乌当区住建部门在该备案表中竣工验收备案管理机构意见一栏加盖了“同意备案”的印章，并加盖了“贵阳市乌当区建设局工程竣工验收备案专用章”。2020年9月2日，被告在《贵阳晚报》刊登《关于恒大都会广场项目A3、A5、A7号楼（商铺）收楼通知》，确定从2020年9月2日起开始办理收（验）楼手续。庭审后，被告向本院提交了《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《贵阳晚报》刊登的交房公告，经本院组织质证，原告对上述证据不持异议。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告已依约向被告支付了全部购房款，但被告逾期交付房屋，已构成违约，应当承担支付逾期交房违约金的责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。对于原告诉请的2019年1月1日至2019年12月31日期间的违约金61637.55元的诉讼请求，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的违约金支付标准，该期间共计365天，违约金为1688745元×0.0001×365天=61639.19元（四舍五入），原告主张61637.55元，本院予以支持。对于原告要求违约金计算到交房时止的请求。本院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，并结合《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋所在楼栋已经竣工验收合格，并办理了建筑工程竣工验收备案，取得了《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，已符合交付使用条件，被告于2020年9月2日发布了房屋交付使用公告，根据公平、合理原则，案涉房屋的交房时间应当确定为被告公告交房之日，故原告诉请的违约金应计算至2020年9月2日，原告主张违约金支付至交房为止，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告刁祖银2019年1月1日至2019年12月31日期间的逾期交房违约金61637.55元，2020年1月1日起的逾期交房违约金以已付房屋总价款1688745元为基数并以每日万分之一为标准计算至2020年9月2日；二、驳回原告刁祖银的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1341元，减半收取670.50元，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担（此款原告刁祖银已预交，由被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告刁祖银）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇二〇年九月二十一日法官助理毛宇迪书记员王礼斌