北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初6955号原告：北京京顺医院有限公司，住所地北京市顺义区府前西街**，统一社会信用代码911101133553141136。法定代表人：范水平，院长。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕华宝，北京百朗律师事务所律师。被告：北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司，，住所地北京市顺义区南法信镇东杜兰村统一社会信用代码91110113738243762K。法定代表人：段久洋，总经理。委托诉讼代理人：王楠，北京市顺新律师事务所律师。原告北京京顺医院有限公司（以下简称京顺医院公司）与被告北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司（以下简称玄鸿绿化公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京顺医院公司委托诉讼代理人黄长浩、毕华宝，被告玄鸿绿化公司委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京顺医院公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告之间签订的关于北京市顺义区xxx镇xx路东杜兰段7号编号为1、3、4的综合楼及部分场地的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除;2．判令被告返还保证金1000000元;3．判令被告支付违约金900000元;4．判令被告支付原告投入的环评设计、消防设计、装修设计和采购的污水处理设备、咨询费损失1990000元;5．判令被告支付律师费100000元;6．判令被告支付本案诉讼费。事实与理由：2015年8月4日，被告与原告签订了关于坐落于北京市顺义区xxx镇xxx村西xx路与xx路的东北夹角处的《房屋租赁意向书》,租赁内容包括:综合楼、智能温室、临建房、配套楼及场地,以上建筑面积约20000平米。2018年11月28日，双方就前述租赁内容分别签订了关于北京市顺义区xxx镇xx路xxx段7号编号为1、3、4的综合楼及部分场地的《房屋租赁合同》(以下简称《综合楼租赁合同》);以及关于北京市顺义区xxx镇xx路xxx段7号智能温室、配套楼及部分场地的《房屋租赁合同》(以下简称《温室租赁合同》)。这两份租赁合同为《房屋租赁意向书》的具体细化,两个合同应视为对北京市顺义区xxx镇xx路xxx段7号地块的整体租赁,视为整体不可分割。合同签订后,原告依约将履约保证金交付被告,并积极准备筹建工作,包括装修设计、污水处理、消防项目等投入,截至起诉之日原告已实际支付了177200元项目费用。而被告将《温室租赁合同》的租赁标的物的智能温室拆除,单方变更为花卉种植用地,并阻止原告方工作人员、政府勘察人员进入。经多次协商后被告不仅不按照约定交付租赁物,反而告知原告没收履约保证金。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权利,致使原告无法使用租赁物,合同目的已无法实现。原告为保障自身权益曾积极与被告协商解决,被告置之不理,出于无奈原告于2019年7月29日向被告发送律师函告知解除双方签订的合同，综上，原告提出上述诉讼请求。被告玄鸿绿化公司辩称，首先，被告不认可原告所主张的事实和理由。2015年8月4日，双方签订《房屋租赁意向书》，其中约定在签订之日起30个工作日内原告向被告交付定金100万元。该意向书生效后原告并未如约在30个工作日内给付100万定金，在被告反复催促下原告最终在2017年7月17日才将100万定金给付被告。2018年11月28日，在被告的一再催促下双方就智能温室、综合楼分别签订了《综合楼租赁合同》、《温室租赁合同》。其中，原告在本案中要求解除的《综合楼租赁合同》中约定：除上述100万定金外，自合同签订之日起7日内原告向被告支付水电费履约保证金10万元；租金采取“先付后租”的方式支付，第一年租金450万元原告应当在2019年3月20日前付清,保证金直接转为第一年租金；并约定如果出现原告拒绝接收、违约、提前解除等原因时已付保证金及租金不予退还、归被告所有。在上述租赁合同生效后，原告并未履行合同中约定的义务，原告除2017年给付的100万元保证金外，10万元的水电费履约保证金及合同中约定的第一年租金450万元至今未给付，同时也拒绝接收标的物。2019年6月6日，因口头催促无果，被告委托律师给原告发函催促其付款并接收标的物。2019年6月12日，北京市医疗保险事务管理中心作出了京医保中心发〔2019〕44号《关于对北京京顺医院等2家定点医疗机构违规行为处理决定的通报》，原告因存在申报与实际发生不符、部分诊疗项目多收费、药房管理混乱等骗保问题，被处以中断执行医保协议六个月，并追回违规费用的处罚。原告之前申报的各种医疗网点建设项目均被取消。2019年6月20日，原告给被告回函，指责被告将智能温室拆除。2019年7月29日，原告书面通知被告解除合同。其次，被告不认可原告除解除合同之外的诉讼请求。1．被告同意原告第1项诉请，解除《综合楼租赁合同》。因原告至今不履行给付租金等合同约定义务，致使被告的合同目的无法实现且已经给被告造成了巨大的经济损失，截止到本次开庭之日，被告仅租金损失就损失了超过675万。继续拖延下去只会让被告的损失扩大，所以被告同意解除该合同，但解除产生的不利法律后果应当由原告承担。2．被告不同意原告的第2项诉请，不同意返还保证金100万元。双方签订的《综合楼租赁合同》中对于该笔保证金的处理有明确的约定，且该约定不违反法律规定，上述100万元不论是作为保证金还是已经支付的租金，依照合同约定我方不应当返还上述保证金。3．被告不同意原告的第3项至6项，不同意支付这四项费用。如前所述，我方认为合同解除的原因是原告违约所致，过错在原告，我方依法不应当承担这4项费用。再次，被告不认可原告诉状中主张的事实和理由：1．被告不认可原告在诉状中称智能温室和综合楼两份合同是不可分割整体的主张。两份合同所涉及的标的物不同、合同约定不同，不论是从形式上还是从本质上来看，都是两个独立的合同。原告有意将这两份合同进行混淆，没有事实和法律依据。2．原告称“原告依约将履约保证金交付被告”，事实是原告至今还有10万元水电费履约保证金没有给付。原告称我方将“智能温室租赁合同的标的物智能温室拆除，单方变更为花卉种植用地，并阻止原告方工作人员、政府勘察人员进入”；但事实是智能温室到现在依然完好地“屹立”在涉诉土地上，并没有拆除；双方约定的用途就是农业种植，并没有单方变更。最重要的是，智能温室合同与本案所涉及的综合楼合同是两个完全独立的合同，分属不同法律关系，与本案无关，原告不能将案外合同的抗辩事由用在本案中。3．对原告所主张的事实和理由，被告不予认可。综上，请法院依法判决双方解除《综合楼租赁合同》，依法驳回原告其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告京顺医院公司提交的《房屋租赁意向书》《综合楼租赁合同》《温室租赁合同》，对被告玄鸿绿化公司提交的律师函、EMS邮单、房屋所有权证等，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：编号为京顺集用（2002划企）字第0107号的集体土地使用证登记在北京市顺义区苗木产业协会名下，坐落为顺义区xxx地区xxx村西南侧，登记时间为2002年7月20日。位于北京市顺义区xxx镇xx路xxx段**房屋登记在北京市顺义区苗木产业协会名下，登记时间为2006年9月20日。2009年9月7日，北京市顺义区绿化委员会办公室、北京市顺义区林业局出具关于苗木产业协会综合服务楼和土地证过户到玄鸿绿化公司的决定，载明经绿化办林业局研究决定同意玄鸿绿化公司的过户申请，把苗木产业协会综合服务楼产权证、土地证过户到玄鸿绿化公司。2015年8月4日，玄鸿绿化公司（甲方）与北京京顺医院（乙方）签订《房屋租赁意向书》，约定：所租房屋和场地位于北京市顺义区xxx镇xxx村西，xx路与xx路的东北夹角处，建筑面积约20000㎡；租赁范围：甲方将综合楼、智能温室、临建房和配套楼及场地租给乙方，即新建铁艺围栏以南，楼顶佛堂留给甲方，甲方仍需出入大门；房屋权属状况：甲方持有综合楼产权证以及其他相关手续，智能温室及配套楼属农业项目，有顺义区发改委的正式批文；租赁用途：综合楼、智能温室、临建房、配套楼及其场地由乙方自主经营；租赁期限20年；租金标准：年租金500万元，前九年每三年递增5%，从第十年开始每两年递增5%；租金支付方式：正式合同签订后，乙方付清一年租金500万元后方可进场。以后每年租金为半年一付，先付租金后用房，乙方如不按时交纳租金，每迟一日交滞纳金为当年月租金的3‰，如果乙方连续三个月滞交租金，视乙方为终止合同，甲方有权收回租赁的房屋，乙方不得要求任何补偿和进行评估，不动产无偿归甲方；甲方资产系综合楼、智能温室，根据乙方需要进行适当装修，免租期为六个月的时间，租金计算日自正式签约后的第180天开始计算租期；在本意向协议签订之日起30个工作日内，乙方向甲方交付100万定金，定金在正式签订协议后计为租金；本意向协议签署后，乙方可向有关部门申报手续及图纸设计，甲方给予配合；本意向协议签署后，甲方不得将本租赁物租给第三方甲方，甲方尽早办理与前租户关系，尽快交付乙方，该意向协议甲方处有玄鸿绿化公司的盖章及段久洋的签字。乙方处有唐细忠的签名。唐细忠系北京京顺医院的法定代表人。2017年7月17日，玄鸿绿化公司收到定金100万元。2018年11月28日，玄鸿绿化公司（甲方）与北京京顺医院（乙方）签订《综合楼租赁合同》，约定甲、乙双方为促进共同发展，于2015年8月4日签订了《房屋租赁意向书》，现租赁房屋达到交付条件，经友好协商达成如下协议：本合同租赁房屋为北京市顺义区xxx镇xx路xxx段7号编号为1、3、4的综合楼及部分场地（新建铁艺围栏以南区域），租赁房屋共计4层，建筑面积共计8676．81平方米，场地面积约15．3亩，甲方按现状租给乙方使用；双方签订合同之日，乙方按照合同约定向甲方支付履约保证金100万元（原《房屋租赁意向书》）定金转为保证金，交付第一年租金时，本保证金直接转为第一年租金，甲方于2019年3月20日前将该租赁房屋交付乙方，如乙方拒绝接受保证金不予退还；甲、乙双方在交付时应签订交接清单，乙方在交接清单上签字或盖章视为交付完成；租赁期限为十五年，自2018年12月1日至2033年11月30日，自甲乙双方签订房屋租赁合同之日起正式计算免租期，免租期为9个月，自免租期届满之次日开始计算租赁期限十五年；为利于乙方的装修等开业筹备工作，免租期内供乙方进行装修设备安装调试和其他营业准备工作。免租期内，乙方无需向甲方支付租金；本条所定义的租金，仅指租赁房屋费用，不含附属设备设施运维费用；起始年度租金标准为4500000元/年，年租金前九年每三年递增5%，从第十年开始每两年递增5%。详细租金支付明细见附件7，附件7显示第1年年租金4500000元，交款时间2019年9月1日；租金采取“先付后租”的方式支付，乙方于2019年3月20日前付清第一年租金450万元，甲方向乙方出具合法有效的发票，后续租金每半年交付一次，乙方于每个付款周期起始前10个工作日内向甲方支付租金甲方向乙方出具合法有效的发票；甲方按约定向乙方交付租赁物，保证该租赁房屋的产权关系清晰，没有争议；为保证本合同顺利履行甲乙双方签订合同之日起，乙方按照合同约定向甲方支付履约保证金100万元（原《房屋租赁意向书》定金转为保证金，交付第一年租金时，本保证金直接转为第一年租金）；为保证本合同顺利履行在本合同签订之日起7日内，乙方须向甲方支付水电费履约保证金10万元；本合同租赁期满或双方协商解除合同后，双方没有其他争议的，甲方将水电费履约保证金无息退还乙方；因乙方违约导致合同解除或乙方擅自解除合同的，本合同履约保证金及水电费履约保证金归甲方所有，不予退还；乙方出现以下情况中的任何一项时，甲方有权提前终止本合同，并提前收回该租赁房屋，并要求乙方承担违约责任，解除合同通知自甲方送达给乙方之日本合同本租赁合同解除；乙方未按时足额缴纳租金，超过30日的，乙方欠付水费、电费及其他乙方应当承担的相关费用累计超过1个月租金的；在甲方出现以下情况中的任何一项时，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担违约责任：甲方逾期交付该租赁房屋超过30日的；甲方违约导致本合同按照11．2提前终止的，甲方应返还水电费履约保证金，并赔偿给乙方造成的全部损失；乙方违约导致本合同提前终止的，则乙方投资的与该租赁房屋产生附合的装修、装饰全部归甲方所有，并且甲方无须退还乙方已付租金合同履约保证金、水电费、履约保证金及其他费用。双方任一方未履行本合同约定义务，造成相对方损失的，由违约方负责向守约方赔偿全部；守约方在向违约方追究相关责任所支出的全部费用，由违约方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、交通费、公证费等，合同还约定了其他权利义务。同日，玄鸿绿化公司（甲方）与北京京顺医院（乙方）签订《温室租赁合同》，约定租赁房屋为北京市顺义区xxx镇xx路xxx段7号智能温室配套楼及部分场地，建筑面积共计6000平，场地面积约为20．2亩；甲方于2019年3月20日前，将该租赁房屋交付乙方，甲、乙双方在交付时应签订交接清单，乙方在交接清单上签字或盖章视为交付完成；租赁期限为15年，自2018年12月1日至2033年11月30日，自甲乙双方签订房屋租赁合同之日起正式计算，免租期为9个月，自免租期届满之次日开始计算租赁期限十五年；起始年度租金标准为700000元/年,年租金前九年每三年递增5%，从第十年开始每两年递增5%；租金采取“先付后租”的方式支付，乙方于2019年3月20日前付清第一年租金700000元，甲方应向乙方出具合法有效的发票，后续租金每半年支付一次，合同还约定了其他权利义务。本案起诉的原告为京顺医院公司，就其与北京京顺医院的关系，其提交了北京京顺医院于2020年8月24日出具的声明一份，内容为：京顺医院公司与北京京顺医院系同一主体，在不同部门的登记名称，京顺医院公司系工商登记部门备案名称，北京京顺医院系在医疗卫生主管部门（北京市顺义区卫生健康委员会）的备案名称，北京京顺医院与京顺医院公司系同一套人员设备在不同行政主管部门的名称，京顺医院公司声明，就本案纠纷，京顺医院公司作为案件主体享有、承担案件的全部权利义务，北京京顺医院不再就此享有权利、义务。京顺医院公司称其在2015年与玄鸿绿化公司签订《房屋租赁意向书》后，于2017年开始进行环评设计、消防设计、装修设计和采购的污水处理设备等前期的投入和准备工作，并支付了相应费用，后玄鸿绿化公司擅自将智能温室拆除并阻止京顺医院公司及政府勘察人员进入，不按照约定交付标的物，造成其损失，其已经实际支付77．2万元，要求玄鸿绿化公司按照合同金额199万元赔偿损失，为证明其主张，其提交了通话录音、智能温室拆除照片、环保审批单、造价咨询协议书及票据、技术服务合同（消防）及票据、装修设计合同、补充合同及票据、技术咨询合同（环评）及票据、委托代理合同及票据等予以证明，上述合同的签订和对应付款时间在2017年至2019年之间，玄鸿绿化公司不认可录音的真实性、合法性、证明目的，称录音可以证实附件7中的交款时间2019．9．1是会计的笔误，合同中明确约定了，第一年租金支付时间是2019年3月20日，租金支付明细见附件7，并不是支付时间见附件7，关于京顺医院公司提交的照片，其称照片显示的不是智能温室，拆除的分别是综合楼西北角前租户所建建筑、综合楼和智能温室之间前租户建的大门，均不在双方签订的租赁合同的标的物范围内，京顺医院公司是知情且同意其拆除腾退，京顺医院公司所说的智能温室依然完好无损地存在于涉诉土地上，其未阻拦过京顺医院公司进入涉诉场地，对玄鸿绿化公司提交的证明其投入损失的证据的关联性和证明目的均不予认可。庭审中，玄鸿绿化公司称其因与案外人有争议，案外人未将本案涉诉标的物交付其，直到2018年5月经过强制执行程序其才开始占有涉诉综合楼，因此，不可能要求京顺医院公司在前期进行各项投入。玄鸿绿化公司认为其一直在积极履行合同义务，催促京顺医院公司接收标的物，但京顺医院公司拒绝接收，为此，其提交了2019年6月6日律师函一份、EMS邮单、北京京顺医院的回函，律师函内容为：贵单位于2018年11月28日与玄鸿绿化公司签订《房屋租赁合同》，自租赁合同签订之日，贵单位向玄鸿绿化公司支付履约保证金100万元，玄鸿绿化公司于2019年3月20日前将租赁房屋交付给贵单位，如贵单位拒绝接收，保证金不予退还。自玄鸿绿化公司与贵单位签订租赁合同以来，一直与贵单位积极沟通租赁房屋交付事宜，但是贵单位自始至终拒绝接收。避免贵单位因乙方原因造成不必要的损失，亦为维护玄鸿绿化公司的合法权益，本所特函告与贵单位：一、请贵单位在收到本函之日起三日内与玄鸿绿化公司办理接收租赁房屋手续。二、若贵单位未履行上述义务，拒绝接收租赁房屋，依据租赁合同约定，贵单位支付玄鸿绿化公司的履约保证金100万元不予退还，且不再计入第一年租金。为避免贵单位的损失进一步扩大，诚望贵单位能重视此事并采取积极合作的态度，于收到本函之日起三日内，完成上述应由贵单位完成的接收房屋之义务。贵司收到此函后三日内若有任何问题可以与玄鸿绿化公司联系。北京京顺医院于2019年6月20日回函称：《综合楼租赁合同》、《温室租赁合同》两个合同应视为对北京市顺义区xxx镇xx路xxx段7号地块的整体租赁，视为整体不可分割，贵公司在律师函中表述我司延迟接受租赁房屋与事实并不相符，首先，我司并未拒绝接收租赁标的物，只因贵司将智能温室拆除，单方变更为花卉种植用地，以满足贵公司的经营使用。贵公司单方改变了租赁物的现状，致使我司需根据变更后的情况重新对房屋、场地进行设计；其次《综合楼租赁合同》《温室租赁合同》是对《房屋租赁意向书》的细化实施，就贵公司提出的问题，依据合同、事实可知并非我公司原因导致，贵公司所述保证金处理事宜并无合同依据。因此，友好协商后续事宜是解决本纠纷最好的方式。北京京顺医院有限公司，联系人：徐国政。京顺医院公司对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。庭审中，双方均同意《综合楼租赁合同》于2019年7月29日解除，玄鸿绿化公司表示对合同解除的相应法律后果其另行处理，对于京顺医院公司主张的违约金，其认为没有事实依据和法律依据，如果法院认定其需要支付违约金，要求调低违约金金额。本院认为：北京京顺医院与玄鸿绿化公司签订的《房屋租赁意向书》《综合楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对涉诉的《综合楼租赁合同》于2019年7月29日解除并无争议，本院对此不持异议。双方争议焦点在于：1．谁是违约方；2．损失赔偿问题。关于违约问题，双方主要对第一年租金给付时间及交付房屋有不同意见，首先，双方签订的《综合楼租赁合同》中约定房屋交付和第一年租金给付时间均为2019年3月20日，但同时明确约定采取“先付后租”的方式；其次，京顺医院公司虽辩称附件7中显示第一年租金给付时间为2019年9月1日，但合同中约定系详细租金支付明细见附件7，且京顺医院公司认为《综合楼租赁合同》《温室租赁合同》系对《房屋租赁意向书》的细化，而这三个合同中均有付清第一年租金方可进场或者先付后租的方式的表述；再次，京顺医院公司主张玄鸿绿化公司拒绝交付房屋，并阻止其工作人员及环保局审批人员进入涉诉合同标的物，但其提交的证据不足以证明其主张；综上，京顺医院公司主张玄鸿绿化公司系违约方的依据不足，本院不予支持。双方合同约定因北京京顺医院违约导致合同解除或北京京顺医院擅自解除合同的，合同履约保证金归玄鸿绿化公司所有，不予退还，故对京顺医院公司要求玄鸿绿化公司返还保证金100万元的请求不予支持。京顺医院公司要求玄鸿绿化公司支付违约金90万元的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院亦不予支持。关于损失赔偿问题，涉诉房屋在2018年5月之后由玄鸿绿化公司占有使用，玄鸿绿化公司通过发送律师函的方式催促京顺医院公司接收标的物，京顺医院公司在未接收标的物的情况下进行前期投入，在合同解除责任在于京顺医院公司的情况下，京顺医院公司要求玄鸿绿化公司赔偿其损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于京顺医院公司主张的律师费，因缺乏合同依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认出租方北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司与承租方北京京顺医院于二〇一八年十一月二十八日签订的位于北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号编号为1、3、4的综合楼及部分场地的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月二十九日解除；二、驳回原告北京京顺医院有限公司的其他诉讼请求。案件受理费一万九千三百六十元，由原告北京京顺医院有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年九月二十七日书记员 王雅菲