四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 ﹙2020﹚川17**民初1739号 原告：万源市源丰物业服务有限公司。住所地：万源市太平镇河街综贸东巷******。 法定代表人：田小于。 委托诉讼代理人：罗光银，四川天维律师事务所律师。 被告：鲜耀斌，男，汉族，1977年11月5日出生，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：鲜达林，汉族，1976年1月18日出生，住四川省万源市。系被告鲜耀斌之兄。 原告万源市源丰物业服务有限公司（以下简称：源丰物业公司）与被告鲜耀斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告源丰物业公司的委托诉讼代理人罗光银、被告鲜耀斌的委托诉讼代理人鲜达林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿付所欠物管服务费4908元；2、所欠费用从应交年度物管费次日起按约定每日支付0.3%的滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告源丰物业公司将其诉请变更为：判令被告鲜耀斌偿付下欠2016年1月1日至2020年8月31日物管费6015元扣除装修抵押1500元实付4515元，并给付滞纳金4515元。 事实及理由：被告于2014年7月10日与源丰开发公司签订购房合同，购买原告管理区内住房一套，面积120.33平方米，于2016年3月28日接收房屋，同日原、被告签订前期物业管理服务协议一份，按合同约定每年12月底前缴清当年物管费，但被告逾期36个月，共欠物管费4908元，原告多次用电话等方式催收无果，委托律师后，由四川天维律师事务所以〔2019〕天维律函35号函告被告，限2019年10月10日前自动交纳免除违约责任和滞纳金，逾期后，又电话催问，被告仍拒绝给付。故按双方约定依法起诉，寻求公断。 因被告鲜耀斌欠物管费不交，原诉状将应交物管费计算至2019年12月底，现因美好盖家业委会通知原告经营至2020年9月1日，故将物管费顺延至2020年8月底，扣减抵押金1500元，其金额变更为4515元，因滞纳金远超过本金，故将滞纳金明确为4515元。 被告鲜耀斌辩称：原告诉称的接房时间及签订前期物业服务合同属实，但被告不交物业费的原因为：一、原告物业服务态度差，质量低，被告不愿意足额交付物业费；二、被告至今未装修入住，未享受物业服务；三、被告曾向原告交纳物业费，但原告拒收。综上，被告认为应按物业费的70%缴纳物业费。 原告源丰物业公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据： 1、原告营业执照复印件及法定代表人身份证明。拟证明当事人基本信息； 2、被告身份证复印件。拟证明被告身份信息。 3、美好盖家临时管理规约。拟证明：1、商品房买受人在与建设单位签订物业合同时应当书面承诺遵守本规约，本规约自物业交付之日起生效；2、业主未按规定交纳物业管理费，物业服务企业可按日0.3%收取滞纳金。 4、前期物业管理服务协议。拟证明原、被告关于物业费的约定情况。 5、美好盖家物业服务项目及收费标准。拟证明美好盖家物业费收费标准。 6、欠物管费业主明细表。拟证明被告截止2020年8月底尚欠物管费5415元。 7、滞纳金计算表。拟证明被告实欠本金4515元。 8、催收通知书及律师函。拟证明原告催收事实。 9、达州市住建局关于限期缴纳物业费的通知。拟证明达州市住建局以（2019）312号文件催缴达州市境内尚欠物业费业主缴费的事实。 10、房屋测绘报告。拟证明原告按120.33平方米收取物管费，但被告房屋实际测量面积为125.13平方米。 11、万源市发改局的批示。拟证明发改局2010年批示住宅每平方米0.95元计收。 12、华森物业收费标准。拟证明华森时代每平方米按1.5元计收物业费。 13、关于收取滞纳金的相关法理解释。拟证明合同中约定的滞纳金实为违约金。 14、业主委员会的委托书。拟证明业主委员会委托原告经营至2020年8月底。 被告鲜耀斌的质证意见为：证据13有异议，其余证据无异议。 被告鲜耀斌未向本院提交证据。 本院依职权调取如下证据： 1、对张某贵的调查笔录及照片。 2、对徐某孝的调查笔录。 原告源丰物业公司的意见为：证实内容不属实，证人反映的违章建筑确实存在，但物业公司已向相关部门进行反映，证实的房屋面积收费过高，系因为房屋预测面积与实测面积有误差导致，反映的电梯、卫生条件差等均属夸大其词，系为不交物业费寻找理由。 被告鲜耀斌的意见为：无异议。 本院对上述证据分析认证如下：原告源丰物业公司提供的证据1、2、3、4、9、10、14及本院依职权调取的证据，符合证据三性，予以采信。原告源丰物业公司提交的证据6、7、8，本院结合庭审情况予以综合采信。原告源丰物业公司提交的证据11、12、13与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明：2014年，被告鲜耀斌购买了案外人万源市源丰房地产开发有限公司开发的万源市太平镇美好盖家电梯高层房屋，预测建筑面积为120.33平方米。2015年7月，万源市信合测绘有限公司测绘被告鲜耀斌购置的房屋建筑面积为125.13平方米。 2016年3月28日，被告鲜耀斌接房，并向原告万源市源丰物业服务有限公司缴纳了1500元装修保证金，至今未装修入住。同日，被告鲜耀斌（乙方）与原告源丰物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，协议就物业服务区域、服务内容、质量、期限、费用、双方权利义务等进行了约定，其中第四条对服务费用约定：物业管理费用由乙方按下述标准向甲方交纳：……（电梯）住户1.00元/平方米×平方数……。由乙方每年向甲方交纳，乙方不按时交纳物业服务费自逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。同时被告鲜耀斌出具承诺书，承诺已阅读并理解美好盖家制定的《临时管理规约》，该《万源市美好家园临时管理规约》第六条约定：物业服务费采取包干制，按房屋建筑面积计算，已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担。 后原告源丰物业公司对收费标准进行公示，载明：物业服务费：电梯住户每月1元/平方米；垃圾清运费系代环卫所收取，标准为住户4月/户/月；二次供水增压费为0.1元/平方米/月。诉讼中，原告源丰物业公司自认环卫部门未授权其代收垃圾清运费。被告鲜耀斌自认未向原告源丰物业公司缴纳物业费等费用，但同意将1500元装修保证金在下欠物业费中予以抵扣。原告源丰物业公司提交的《欠缴物管费业主明细表》显示，被告鲜耀斌欠费3年，每年物业费为1444元，垃圾费48元，二次供压144元，合计1636元，3年合计4908元。原告提交的《变更诉讼请求申请》中载明：被告鲜耀斌2019年12月底前欠费4908元，2020年1月至2020年8月底欠费1107元（6015元-4908元），合计欠费6015元。 同时查明，原告源丰物业公司在物业服务过程中，不同程度存在脏乱差、车辆乱停乱放、违章搭建等情形。美好盖家部分业主多次向相关部门反映情况。美好盖家业主委员会于2020年5月31日向原告源丰物业公司出具的委托书载明：由于你公司有很多不足之处，业主满意度较差，经业委会商讨，委托你公司于2020年6月1日至2020年9月1日对本小区提供物业服务，希望贵公司接到委托之日起，加大整改力度，委托期满后是否续聘由全体业主投票决定。2020年9月14日，美好盖家业委会《公示》载明，2020年8月18日在相关部门指导下，选聘四川省鼎立品致物业服务公司为新物业，现原物业公司已整体退出，新物业公司定于2020年9月17日正式进驻。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案原告源丰物业公司与被告鲜耀斌签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告源丰物业公司已经按照协议约定履行了基本的物业服务，而被告鲜耀斌未按照约定支付相关物业服务费用，违背诚实信用，依法应承担违约责任。故原告要求被告支付物业服务费的诉请合法，本院依法予以支持。 关于物业费的计收时间起点问题。原告源丰公司主张应从2016年1月1日起计收物业费用。经查，被告于2016年3月28日接房，依照国务院《物业管理条例》四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定及案涉《临时管理规约》第六条“已竣工验收但尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额承担。”的约定，案涉物业费应从2016年3月28日起计收。 关于物业费的计收标准问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业费为1元/平方米/月，原告主张按120.33平方米计收物业费，本院予以确认，故被告鲜耀斌下欠原告源丰物业公司的物业费为120.33平方米×1元/平方米/月×53个月（2016年3月28日至2020年8月31日）=6377.49元，但依照原告源丰物业公司提交的《民事起诉状》《变更诉讼请求申请》及《欠缴物管费业主明细表》的计算标准，被告欠缴的物业费为1444元/年×3年+120.33平方米×1元/平方米/月×8个月=5294.64元，故本院应以原告诉请为限。抵扣1500元装修保证金后，被告实际下欠原告物业费3794.64元。原告源丰物业公司虽主张垃圾清运费，但其未取得环卫部门的授权，原告虽主张二次供水增压费，但案涉《前期物业管理服务协议》未对该项收费进行约定，原告亦未提交证据证实双方就该项费用达成收取合意，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，原告主张的垃圾清运费、二次供水增压费，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的滞纳金及被告抗辩是否调减物业费的问题。首先，关于滞纳金的问题。经查，原告源丰物业公司提供的物业服务中部分不符合《前期物业管理服务协议》的约定，致部分业主多次向相关部门反映情况，且美好盖家业委会已选聘新的物业公司，原告提供的前期物业合同已经终止，故就业主欠缴物业服务费而言，原告源丰物业公司存在过错，故其主张的滞纳金，本院不予支持。其次，关于是否调减物业费的问题。原告诉请金额中已漏算物业服务费1082.85元（6377.49元-5294.64元），原告提供的物业服务虽有瑕疵，但其已提供了基本的物业服务，若再行调减物业服务费用，有违公平原则，故被告关于调减物业费的抗辩理由，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告鲜耀斌在本判决发生法律效力后三十日内向原告万源市源丰物业服务有限公司支付2016年3月28日起至2020年8月31日止的物业服务费3794.64元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回万源市源丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为25.00元，由被告鲜耀斌负担20元，原告万源市源丰物业服务有限公司负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 杨永朋 二〇二〇年九月十八日 法官助理 马一娇 书 记 员 杨 虹