广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初17485号原告：李爱丽，女，1986年12月12日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县**********。身份证号码：420************125。委托代理人：李伟，广东品峰律师事务所律师。委托代理人：谢晓雪，广东品峰律师事务所实习律师。被告：刘某1，男，1974年8月1日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区********。身份证号码：422************330。被告：东莞市桔子酒店管理有限公司。住所地：东莞市万江街道新城社区****************。统一社会信用代码：91441900MA51EWPQ2N。法定代表人：刘某1。第三人：景必亮，男，1987年6月18日出生，土家族，住湖北省宜都市*********。身份证号码：420************414。原告李爱丽与被告刘某1、被告东莞市桔子酒店管理有限公司（以下简称桔子公司）、第三人景必亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告李爱丽及其委托代理人李伟、被告刘某1（同时是被告东莞市桔子酒店管理有限公司的法定代表人）、第三人景必亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爱丽向本院提出诉讼请求：1、解除李爱丽与刘某1、桔子公司签订的《公寓租赁合同》；2、刘某1、桔子公司将东莞市万江区*******交汇处家汇商业广场（二期）3号商业、办公楼1单元办公1416号房腾退给李爱丽；3、刘某1、桔子公司向李爱丽支付2020年2月至4月租金合计3900元及其滞纳金；4、刘某1、桔子公司向李爱丽支付2020年5月至实际返还房屋之日止的租金；5、本案诉讼费由刘某1、桔子公司共同负担。事实与理由：李爱丽与景必亮于2012年1月18日登记结婚，于2019年6月27日离婚。根据离婚协议，李爱丽取得案涉房屋的所有权，并办理了不动产权证书。2018年1月26日，刘某1与景必亮签订公寓租赁合同，约定刘某1承租案涉房屋用于经营酒店式公寓，经营主体为桔子公司，租期为2018年4月1日至2021年3月31日，租金为1300元/月。合同第九条约定，刘某1逾期未支付租金的，景必亮有权按照月租金2%/日的标准向刘某1收取滞纳金。合同约定每月5日前支付当月租金。2020年1月之前，刘某1均是按照约定向景必亮支付租金。2020年2月，景必亮告知刘某1，称案涉房屋已过户至李爱丽名下，要求刘某1将此后的租金支付给李爱丽。刘某1得知后，未按照约定向李爱丽支付租金。李爱丽多次向刘某1催收租金，刘某1均未支付，刘某1的行为构成根本违约，应承担违约责任。李爱丽为维护自身合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告桔子公司辩称，景必亮失去案涉房屋的出租权时，没有及时告知桔子公司，景必亮未书面通知或委托他人办理合同交接手续及修改合同手续，也未办理解除合同手续。李爱丽主张案涉房屋租金时，没有提供任何证据证明其从何时起享有案涉房屋的权利。李爱丽到桔子酒店闹事时也未出示不动产权证明或其他证明材料。桔子公司与景必亮签订租赁合同，一直遵守合同条款、履行职责。在案涉房屋产权发生变更时，在租赁期满前，应当继续履行租赁合同，且桔子公司有按时支付租金。桔子公司请求法院驳回李爱丽的诉讼请求。被告刘某1辩称，刘某1答辩意见与桔子公司答辩意见一致。刘某1请求法院驳回李爱丽的诉讼请求。第三人景必亮述称，景必亮同意李爱丽的诉讼请求。经审理查明，李爱丽与景必亮于2012年1月18日办理结婚登记。2018年1月26日，景必亮与刘某1签订一份公寓租赁合同，约定景必亮将东莞市万江区*******交汇处家汇商业广场（二期）3号商业、办公楼1单元办公1416号房屋出租给刘某1作酒店式公寓使用，租期为2018年4月1日至2021年3月31日。合同第三条约定，租金标准为1300元/月。合同第五条约定，租赁期间的水、电、取暖、燃气、电话、物业及其他由刘某1居住而产生的费用由刘某1承担。合同第八条约定，受不可抗力因素影响，景必亮必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知刘某1，景必亮无需向刘某1补偿损失。合同第九条约定，房屋租赁期间，刘某1逾期未交付租金的，每逾期一日，景必亮有权按月租金的2%向刘某1加收滞纳金。同日，刘某1向景必亮交付押金2600元。2018年3月22日，桔子公司登记成立，其法定代表人是刘某1。桔子公司为有限责任公司。2019年6月27日，景必亮与李爱丽办理离婚登记。2020年1月14日，李爱丽获得该房产的不动产权证书，证书中显示该房屋由李爱丽单独所有。2020年2月10日，景必亮未收到2020年2月房租，遂向刘某1发送微信称“这个月房租还没收到”，并同时告知刘某1将租金转给李爱丽，向刘某1推送了李爱丽的微信名片。刘某1回复称“好，加我了”。景必亮回复称“房子过户给她了，这个月，2月份的房租，开始以后就转给她就行了”。刘某1称“老板二月份？现在整个东莞都没开门哦！老板”。景必亮回复“银行房贷一个月都不会给我们少”。2020年2月10日同日，刘某1添加李爱丽微信，李爱丽告知刘某1“……东莞公寓的房租以后转给我就可以了，景先生有跟您说吧”。刘某1回复称“1416？”。李爱丽称“是的，这个月就可以转给我了……”。刘某1提出“老板，现在情况是这样的！不是家汇，整个东莞都是停业状态。整个家汇您可以问问有没有哪个业主收到租金了的！我们现在物业费与人工都是自己亏钱承担，没办法啊！能理解一下吗”。同时，刘某1向李爱丽发送微信群聊天记录视频，以病毒感染引起特殊情况、二月份酒店一直是空置的为由，向李爱丽提出免二月份租金。李爱丽回复“我才把房子过户来，你这个要求我不接受”。2020年2月13日，李爱丽在微信中向刘某1催收2020年2月租金。刘某1回复“老板，2月份真的困难啊！公寓不一样的，每月就赚点亏点的！现在这种公寓平时本来就亏钱。可以商量退租的！”。李爱丽回复称“可以的”。刘某1称“找个时间过来吧”。李爱丽回复“好的”。2020年2月16日，刘某1以桔子公司的名义向李爱丽发送微信文字，以新冠病毒蔓延、员工无法正常返工，酒店房间基本空置、处于停业状态为由，提出疫情期间减免租金。李爱丽没有回复。2020年3月2日，刘某1再次以桔子公司的名义向李爱丽发送微信文字，以新冠病毒蔓延、员工无法正常返工，酒店房间基本空置、处于停业状态为由，提出减免2020年2月租金、2020年3月租金减半的租金减免方案，并在微信中称“……同意的就回复我，我们安排打款到您账户。如果不同意的，可以协商退房处理……如果您不能理解可以过来或者微信联系退房！”。李爱丽收到上述微信后没有回复。景必亮称，刘某1未向景必亮发送上述微信文字。2020年3月5日，刘某1向景必亮转账支付2020年3月租金650元。2020年3月26日，李爱丽向刘某1发送微信“我明天下午两点到家汇，处理一下退房的事”。刘某1称“可以，但房租打给你们了吧”。2020年4月2日，刘某1向景必亮转账支付2020年4月租金1262元。2020年4月14日，李爱丽向刘某1发送微信文字“刘某1先生，你至今未向我支付2020年2月、3月和4月份租金，特通知你在三天内向我全额支付拖欠的租金，否则我将解除我们之间的《公寓租赁合同》”。刘某1回复称“你以前的业主，我租金已经打过去了，你跟我两个又没有合同有什么呢？我怎么说没给你支付呢？你去找他拿吗？或者你过来你们改合同，你要过来改吗？”。2020年5月18日，李爱丽向本院递交本案起诉状。另查明，刘某1、桔子公司均按照1300元/月的标准向景必亮支付租金至2019年7月、8月左右。自2019年7月、8月开始，刘某1、桔子公司均是按照1262元/月的标准向景必亮支付租金。李爱丽、刘某1、桔子公司均确认案涉房屋至今仍由刘某1、桔子公司使用。本案中，对于是否解除案涉租赁合同，李爱丽与刘某1存有争议。李爱丽认为，李爱丽与刘某1之间虽没有签订书面合同，但原合同当事人景必亮已将其权利义务全部转让给李爱丽，并通知了刘某1；李爱丽向刘某1催要租金，刘某1在期限内一直未支付租金；后李爱丽于2020年4月14日通过微信向刘某1发出解除合同通知，刘某1回复称李爱丽并非合同当事人，拒绝向李爱丽支付租金；因刘某1未按照合同约定及时向李爱丽足额支付2020年2月之后的租金，故要求解除案涉租赁合同。刘某1及桔子公司认为，案涉房屋在交付时是空房，刘某1有对案涉房屋进行精装修，故不同意解除案涉租赁合同。景必亮称，案涉房屋在交付给刘某1时已由房屋的开发商进行了精装修。诉讼中，对于2020年3月至7月期间的租金问题，各方存有争议。景必亮与刘某1均确认刘某1已向景必亮支付2020年3月租金650元、2020年4月至7月租金（均按1262元/月支付），未支付2020年2月房租。景必亮称其有将刘某1支付2020年3月至7月的租金情况告知李爱丽，并有要求刘某1将租金支付给李爱丽，但刘某1一直将租金转账给景必亮，景必亮也未将其收到的租金转账给李爱丽；景必亮同意将其已收取的2020年3月至7月租金转账给李爱丽或刘某1。刘某1亦同意法院在本案中对该期间的租金作出处理。但李爱丽明确表示不要求景必亮将已收取的2020年3月至7月租金转账给李爱丽，也不同意法院在本案中对景必亮已收取的2020年3月至7月租金作出处理。刘某1称，因李爱丽提起本案诉讼，各方对收取租金的主体存有争议，故刘某1自2020年8月起停止支付租金至今。庭审中，关于租金标准的问题，各方存有争议。景必亮认为，合同约定的租金标准为1300元/月，但刘某1自2019年7月开始每月支付租金1262元，故主张刘某1每月拖欠38元的租金。刘某1认为，案涉合同中未约定卫生费，卫生费是在履行案涉租赁合同过程中增加产生的费用；据刘某1向物业公司了解，物业公司称案涉房屋用于经营酒店则需缴纳卫生费，若房屋出租给散客则无需缴纳卫生费；根据案涉合同约定，刘某1除支付租金外，仅需承担水电费、物业管理费，无需承担卫生费，故从物业公司开始收取38元/月的卫生费后，刘某1每月在向景必亮支付租金时则扣除该笔卫生费，故自2019年7月、8月起按照1262元/月的标准支付租金。景必亮认为，卫生费属于物业费的一种，应由刘某1承担；刘某1曾要求景必亮承担卫生费，但景必亮没有同意。刘某1确认其有要求景必亮承担卫生费，但表示其不记得景必亮是否同意承担卫生费。另，李爱丽主张，刘某1拖欠房屋租金，并将房屋交给桔子公司用于经营酒店式公寓，故要求刘某1与桔子公司承担本案的连带责任。刘某1及桔子公司认为，本案应由刘某1独自承担责任，桔子酒店无需承担支付租金的义务。以上事实，有李爱丽提供的租赁合同、结婚证、离婚证、不动产权证书、微信聊天记录截图、账户明细截图、账单详情截图、商事登记信息，刘某1与桔子公司共同提供的租赁合同、交易记录截图、微信聊天记录截图、账单费用明细表，以及本院的法庭笔录等书证附卷为据。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。案涉房屋已办理不动产权证书，景必亮与刘某1就案涉房屋签订公寓租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定；该合同真实、合法、有效，双方均应当切实履行。关于李爱丽是否有权收取案涉房屋租金的问题。案涉租赁合同的当事人是景必亮与刘某1，景必亮在该合同中享有收取租金的权益，刘某1负有支付房屋租金的义务。即景必亮对房屋租金享有债权。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，景必亮可以将其在租赁合同中的权利转让给李爱丽；景必亮转让其在租赁合同中的权利的，应当通知刘某1，否则该转让对刘某1不发生效力。从本案现有证据来看，景必亮于2020年2月10日在微信中通知刘某1将此后的租金支付给李爱丽，刘某1亦因此添加李爱丽的微信并与李爱丽沟通减免租金事宜，故本院认定，景必亮已将租赁合同权利转让一事通知刘某1，该权利转让对刘某1已发生效力，故刘某1应当自2020年2月开始向李爱丽支付租金。刘某1以李爱丽不是合同当事人、未办理书面合同变更手续为由拒绝向李爱丽支付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。对于案涉租赁合同是否应当解除的问题。本案现有证据显示，李爱丽因未收到2020年2月、3月租金而于2020年3月26日在微信中向刘某1提出解除合同，后又因刘某1未支付2020年2月至4月期间的租金而于2020年4月14日再次向刘某1催要租金，并表示刘某1未在三日内付清租金的则要求解除合同。根据微信聊天记录的内容来看，刘某1明知景必亮将案涉租赁合同权利转让给李爱丽，刘某1亦主动向李爱丽提出减2020年2月至3月租金的问题，则刘某1是清楚知道自己应向李爱丽支付租金的。现刘某1自行向景必亮支付租金，并据此主张其已履行合同中约定的支付租金的义务，缺乏依据。且从刘某1实际支付租金的情况来看，刘某1是确认其自2020年4月起应按照合同约定支付租金的。故即使刘某1就减免2020年2月至3月的租金问题无法与李爱丽协商一致，也应当按照合同约定向李爱丽支付2020年4月租金。现刘某1未按照合同约定的时间向李爱丽支付2020年4月租金，在2020年4月14日李爱丽发送微信催要租金并给予三天宽限期后，刘某1直接以李爱丽不是合同当事人为由拒绝向李爱丽支付租金，本院认为，刘某1拒绝向李爱丽支付租金的理由不成立，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，李爱丽以刘某1拒绝支付租金为由要求解除案涉租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。对于李爱丽要求刘某1返还案涉房屋的请求，景必亮表示无异议，故本院予以支持。刘某1以其对案涉房屋有进行装修为由表示不同意解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。关于租金标准问题。首先，案涉合同约定的租金标准为1300元/月。根据庭审查明的情况来看，刘某1因案涉房屋的物业公司增加收取卫生费38元/月,而在支付案涉房屋租金时自行扣除该卫生费。对此，本院认为，根据刘某1与桔子公司的陈述，案涉房屋的卫生费是因刘某1、桔子公司使用案涉房屋经营酒店业务而产生的额外费用，与承租房屋的用途有关，根据案涉租赁合同第五条的规定，属于刘某1使用房屋而产生的费用，应当由刘某1承担。刘某1未提供证据证明其已与景必亮协商一致该费用由景必亮承担，且景必亮对此予以否认，应由刘某1自行承担举证不能的后果。故刘某1应当按照1300元/月的标准支付案涉房屋的租金。其次，关于2020年2月、3月租金问题。刘某1承租案涉房屋用于经营酒店式公寓。根据《东莞市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的通告》（2020.5.22）第四条“稳妥开放公共场所。在落实疫情防控措施的前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所……”规定，2020年2月、3月属于新冠肺炎疫情的防控期间，酒店业在客观上无法正常开放经营，属于不可抗力事件，该风险应由刘某1、李爱丽共同承担。故对于刘某1关于免除2020年2月租金、2020年3月租金支付一半的主张，本院予以准许。综上，本院认定，刘某1应当向李爱丽支付2020年3月租金650元、2020年4月至9月租金合计7800元，并应按照1300元/月的标准向李爱丽支付租金至实际交还房屋之日止。对于李爱丽要求刘某1支付租金滞纳金的问题。案涉租赁合同第九条约定的违约责任是以继续履行合同为前提条件。现刘某1未按照约定向李爱丽支付租金，李爱丽已以刘某1违约为由要求解除合同，现本院已支持李爱丽要求解除合同的诉请，即刘某1已经承担了违约责任。故对于李爱丽要求刘某1支付逾期支付租金的滞纳金的诉请，本院不予支持。关于桔子公司的责任问题。刘某1是桔子公司的法定代表人及股东之一。桔子公司的经营范围是酒店管理。刘某1为经营桔子公司而签订案涉租赁合同，桔子公司实际享有使用案涉房屋经营酒店业务的权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，李爱丽有权要求桔子公司与刘某1共同承担本案的法律责任。故对于李爱丽的此项请求，本院予以支持。对于刘某1已向景必亮支付的2020年3月至7月租金，可由双方另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除被告刘某1与第三人景必亮于2018年1月26日签署的《公寓租赁合同》；二、限被告刘某1、被告东莞市桔子酒店管理有限公司自本判决生效之日起三日内共同向原告李爱丽返还位于东莞市万江区*******交汇处的家汇商业广场（二期）3号商业、办公楼1单元办公1416号房屋；三、限被告刘某1、被告东莞市桔子酒店管理有限公司自本判决生效之日起三日内共同向原告李爱丽支付2020年3月租金650元、2020年4月至9月租金合计7800元，并按照1300元/月的标准向原告李爱丽支付2020年10月至实际交还房屋之日止的租金；四、驳回原告李爱丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（原告均已预交），由被告刘某1、被告东莞市桔子酒店管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  李铮铮二〇二〇年九月三十日书记员  黎嘉慧