广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复740号 复议申请人（被执行人）：深圳市华特城建设发展有限公司（原名为深圳甘肃农副土特产工贸公司），住所地深圳市龙岗区平湖街道山厦大厦**，统一社会信用代码914403001921832777。 法定代表人：余文翔。 申请执行人：深圳市东科奇投资实业有限公司，住所，住所地深圳市罗湖区东门街道新园路**深圳迎宾馆****社会信用代码9144030035972593X8。 法定代表人：龚小萍。 被执行人：深圳市景亿投资发展有限公司，住所地深圳，住所地深圳市罗湖区东湖路**第**用代码91440300715239015W。 法定代表人：曾昭宏。 深圳市华特城建设发展有限公司不服深圳市中级人民法院（2018）粤03执异1209号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称农业银行布吉支行）与深圳市华特城建设发展有限公司（以下简称华特城公司）、深圳市景亿投资发展有限公司（以下简称景亿公司）借款合同纠纷两案过程中，作出（2016）粤03执恢273、274号之二执行裁定书，裁定强制拍卖被执行人华特城公司所有的深圳市龙岗区平湖镇山厦村宗地号为G05203-0074的国有工业用地使用权以及地上建筑物、临时建筑、构筑（附属）物（以下简称涉案房地产）以清偿债务。被执行人华特城公司不服上述执行行为，向深圳中院提出异议。 异议人华特城公司请求：1.立即撤销深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司作出的深国房评字第01030252017110001号《房地产估价报告》；2.立即撤销（2016）粤03执恢273、274号之二执行裁定书及定于2018年11月19日拍卖的第一次网拍公告；3.裁定对本案中止执行。其主要理由为：1.评估报告严重失实和违法，严重误导拍卖。（1）评估报告程序违法。根据评估报告所述：2017年9月28日，深圳中院委托评估公司对涉案房地产进行评估；同日，评估公司向深圳中院提交《关于深圳市龙岗区平湖镇山厦村宗地号为G05203-0074的土地使用权及其地上建筑物的说明》，提出“若无现状测绘报告，无法对地上建筑物造价成本进行评估”。2017年10月18日，深圳中院经研究后向评估公司致《函》[（2016）粤03执恢273号]，同意由评估公司自行委托相关测绘机构进行测绘。2017年10月25日至10月30日，评估公司委托深圳市南湖勘测技术有限公司（以下简称南湖勘测公司），在法院工作人员的带领下到现场对估价对象进行实地查勘，并进行了测绘[见评估报告第17页第（十二）项]。但是，根据南湖勘测公司作出的深房测（现）PH17-001《深圳市房屋建（构）筑物测绘报告》显示，出具该报告的日期为2017年10月21日[见报告首页底部]；且测绘日期为2017年8月21日[见报告第1页第二条测绘和计算说明第2项，及各总表、平面图等]。即南湖勘测公司尚未接受委托、没有去过现场就已经做出了报告书。其实，对房屋确权性测绘，法院应当委托政府房管部门的房屋办证测绘所这一法定专业机构进行，以免将来测绘结果无法作为房产证的依据或者二者产生冲突。果不其然，评估报告第3页第二段披露，对已经报建的冷库部位的测绘结论，就与施工许可证、图纸严重不符。因此，本案由法院授权评估机构通过私下委托的方式确定测绘单位，即于法相悖，也违反最高法院关于委托鉴定中介机构的明确规定。（2）评估报告缺乏基本的合法评估资料。评估报告第3页第三段4显示，委托方仅提供了“平湖华龙土特产品批发市场8千吨冷库”的报建资料，没有提供其他地上建筑物的任何报建资料。因此，评估报告缺乏土地规划设计要点、总平面图等确定容积率和可建建筑面积的基础政府批复文件，缺乏大部分地上建筑物的报建资料，即是说评估报告缺乏基本建设资料，无权对尚未确定为合法的房地产进行评估，也不具备评估的基本条件。（3）评估结果严重脱离市场。其一、根据深圳中院的委托要求，国房评估公司应当根据委托对涉案房地产的市场价值进行评估，但该评估公司却故意对涉案房地产按“投入成本进行评估”[见报告第3页第4条]，严重违背委托意愿和目的。其评估结果也严重背离涉案房地产的市场价值；其二、根据深圳市房地产价格走势，平湖地区土地及房产价格一直呈上涨状态，涉案房地产系十多年前投入建设的，现市值与当年前的投入成本相比升值巨大。且异议人房地产所处位置配套设施齐全，道路通畅交通便利，整体开发利用价值巨大。根据异议人委托合法评估机构对土地使用权价值的询价，案涉地块的土地市场价在4亿元之上。评估公司的估价结果仅7000多万元，太过低于同类地段房地产的评估拍卖价格。 2.拍卖裁定事实不清，也严重违法，应予撤销。（1）根据最高人民法院相关规定，法院查封拍卖必须首先准确确定权属。本案法院执行中没有到房地产登记部门查询房地产权属，因而没有房地产登记部门的应有批复文件。事实是，涉案土地宗地红线几经合并调整，最后也没有明确修改有效的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》以及规划条件等土地文件，也没有建筑物的任何报建手续（冷库除外）。所以，涉案房地产的合法性应当先经过政府部门依法确定和处理才能再交付拍卖，而拍卖裁定未经过此程序，更未查清合法权属。（2）异议人虽然是土地使用权人，但是异议人与第三人合股成立了项目公司开发土地，所以政府部门确定的建设单位是项目公司“深圳市华龙土特产品批发市场有限公司”，冷库工程就是该市场的配套工程。因此，拍卖的房地产权属关系深圳市华龙土特产品批发市场有限公司，法院未通知该司调查权属，必然构成侵权。（3）案涉土地虽然设有抵押，法院也判决申请执行人对该土地享有抵押权。但是，二审判决改变了一审判决，没有支持一审判决中关于申请执行人有权直接申请法院拍卖抵押物和享有优先受偿权的内容，因为借款合同在先，抵押合同在后，此时已经建房，抵押权依法不能行使。其实，根据民事诉讼法关于担保物权的实现，必须经过特别诉讼程序，由法院另案裁定。因此，执行法院不顾民事诉讼法的明确规定，不顾省高级法院的改变判决，不顾地上建筑物尚未验收确权和正在烂尾，径行裁定支持担保物权的实现，裁定将抵押物权和一般物权捆绑拍卖，都是违反二审判决的和违法的。（4）既然只有冷库有报建手续，那么涉案土地上绝对有大量未建工程和可建建筑面积。因此，本案应当进行项目拍卖，包括对可建建筑面积和开发权益纳入评估和处理。拍卖裁定明显漏项，分离上述权益归竞买人隐形取得，因而是对异议人的不法侵夺。目前，本项目具备改变土地规划用途重组开发的条件，项目市值在10亿元以上，这与法院区区7000万元拍卖价相去甚远。 深圳中院查明，关于华特城公司与农业银行布吉支行、景亿公司借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出的（2008）粤高法民二终字第142号民事判决书主文为：一、华特城公司应在本判决生效之日起十日内向农业银行布吉支行偿还贷款本金8233786.24元及利息（从2005年12月30日起至2006年6月20日止，以1600万元为基数按《借款合同》约定的贷款利率计算利息，按当期未还利息为基数以约定利率计算复利；从2006年6月21日起至清偿借款之日止，以当期未还借款本金为基数按《借款合同》约定的罚息利率计算逾期罚息，华特城公司已经支付的利息1278586.63元从中相应扣减）。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、景亿公司对华特城公司的上述债务承担连带清偿责任，其代偿后，有权向华特城公司追偿。一审案件数受理费69196.91元，财产保全费60520元，共计129716.91元均由华特城公司、景亿公司连带承担；二审案件受理费45318元，华特城公司承担13595元，农业银行布吉支行承担31723元。 关于华特城公司与农业银行布吉支行、深圳新鸿顺实业发展有限公司（以下简称新鸿顺公司）借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出的（2008）粤高法民二终字第143号民事判决书主文为：一、华特城公司应在本判决生效之日起十日内向农业银行布吉支行偿还贷款本金4446万元及利息（从2005年12月30日起至2006年12月20日止，以4446万元为基数按《借款合同》约定的贷款利率计算利息，按当期未还利息为基数以约定利率计算复利；从2006年12月21日起至清偿借款之日止，以4446万元本金为基数按《借款合同》约定的罚息利率计算逾期罚息，华特城公司已经支付的利息3536199.61元从中相应扣减）；二、农业银行布吉支行对华特城公司提供的抵押财产（位于深圳市龙岗区平湖镇山厦村宗地号为**37955.68平方米土地使用权）享有抵押权。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、新鸿顺公司对华特城公司抵押担保外的债权承担连带清偿责任。其代偿后，有权向华特城公司追偿。一审案件数受理费人民币232941.08元，财产保全费230520元，共计人民币4643461.08元均由华特城公司、新鸿顺公司连带承担；二审案件受理费34720元，华特城公司承担27776元，农业银行布吉支行承担6944元。 在执行过程中，因被执行人华特城公司名下位于深圳市龙岗区平湖镇山厦村宗地号为G05203-0074的土地使用权被南山区人民法院（2009）深南法执字第4104、4105号案件首位查封，经与该院协调，该院复函同意由深圳中院处分上述财产。深圳中院依法摇珠选定深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对被执行人华特城公司所有的深圳市龙岗区平湖镇山厦村宗地号为G05203-0074的国有工业用地土地使用权及地上建筑物、临时建筑、构筑（附属）物的现值进行评估，该司于2017年11月3日作出深国房评字第01030252017110001号房地产估价报告，上述财产的评估总价为人民币110845109元。2017年11月21日，深圳中院作出（2016）粤03执恢273、274号评估报告通知书，并以司法专邮的方式向华特城公司当时的注册地址深圳市罗湖区解放路名仕阁B栋805单位邮寄上述评估报告及通知书，该邮件经三次投递未果被退回。2017年12月1日，深圳中院前往涉案房地产张贴评估报告通知书。2017年12月4日，深圳中院作出（2016）粤03执恢273、274号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房地产以清偿债务。 评估报告送达后，申请执行人向深圳中院提出申请，要求处分上述财产以清偿债务。深圳中院定于2018年1月8日在淘宝网深圳中院司法拍卖平台对上述财产进行第一次网络公开拍卖，公告期间，案外人深圳市平湖华龙土特产品批发市场有限公司对上述财产的权属提出异议，深圳中院正以（2018）粤03执异1220号案件进行审查，遂中止对上述财产的执行。 2018年4月26日，原申请执行人农业银行布吉支行以其已将本案债权转让给第三人深圳市东科奇投资实业有限公司为由，向深圳中院申请将申请执行人变更为深圳市东科奇投资实业有限公司，深圳中院经审查后作出（2016）粤03执恢273、274号之四执行裁定书，裁定变更深圳市东科奇投资实业有限公司为本案申请执行人。 2018年10月16日，深圳中院作出（2016）粤03执恢273、274号之一网拍告知书，载明该院将于2018年11月19日拍卖涉案房地产。 深圳中院另查明，宗地号为G05203-0074的土地使用权登记权利人为华特城公司（原名为深圳甘肃农副土特产工贸公司），2006年3月3日抵押给农业银行布吉支行，该宗土地上建筑物无产权登记。 深圳中院认为，1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人认为法院的执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出书面异议。本案中，该院依法经过摇珠程序选定评估机构，随后出具委托书，委托所选定的评估机构对执行标的物进行评估，符合法律规定的程序。而在执行过程中，评估机构接受人民法院的委托，对执行标的物进行评估所作出的评估报告，属于评估机构作出的专业技术性报告，并非人民法院的执行行为。就当事人所提出的有关评估方法、评估结论是否正确等问题属于评估的专业性问题，当事人可将其对评估报告的上述异议向执行法官予以提交，由执行法官转交评估机构对异议内容进行复核，而不属于执行异议审查的范畴。2.根据本案执行依据（2008）粤高法民二终字第143号民事判决书，申请执行人对华特城公司提供位于深圳市龙岗区平湖镇山厦村宗地号为G05203-0074号37955.68平方米土地使用权的抵押财产享有抵押权，且涉案房地产登记在华特城公司名下，该宗土地上建筑物无产权登记，故该院执行案件将涉案房地产作为被执行人华特城公司的财产予以执行符合法律规定。异议人主张其虽是涉案房地产的土地使用权人，但其是与第三人合股成立了项目公司开发土地，拍卖的房地产权属系第三人所有，若如异议人所主张的，执行案件拟拍卖的涉案房地产属于第三人所有，也应由案外人对此提出执行异议，异议人无权提出异议。深圳中院遂于2020年4月17日作出（2018）粤03执异1209号执行裁定，裁定驳回异议人深圳市华特城建设发展有限公司的异议请求。 华特城公司向本院申请复议，请求撤销（2018）粤03执异1209号执行裁定；裁定深圳中院不得依据“深国房评字第01030252017110001号”《房地产估价报告》及按现状对两案再次恢复执行，支持复议申请人所提全部异议请求。其主要理由为：1.异议裁定违反法定程序，回避了法院对执行异议的实质审查义务。（1）执行法院没有区分拍卖物中抵押物和非抵押物，没有取得拍卖物形成过程中行政机关出具的权属来源资料、规划报建资料等能够证明拍卖物权属现状的证据，没有查明建筑物系深圳平湖华龙土特产批发市场有限公司（以下简称华龙公司）开发建设。异议人在异议阶段提供了相应证据。但深圳中院没有质证，也没有向复议申请人做过任何询问。（2）异议裁定认为华龙公司提出了异议，因而复议申请人无权对法院拍卖华龙公司建设开发的建筑物提出执行异议，这也没有事实和法律依据。复议申请人享有华龙公司70%的股权，已经将土地给予华龙公司开发建设。因此，复议申请人既享有当事人提出执行异议的权利，作为股东维护股权利益而提出异议的权利。2.执行法院依据现有评估报告确定拍卖物的权利范围以及拍卖参考价进行拍卖是错误的执行行为。执行法院在拍卖前没有向复议申请人和有关单位调查拍卖物权属，导致法院没有取得规划施工文件、答复函及资料就交付评估，导致评估报告中认定的建筑面积不是按照施工图纸确定的面积，而是按照评估公司自己现场测量的面积。且其测量方法是按投影面积测量，导致评估公司错误认为无法确定土地是否能够开发销售，所以干脆排除使用假设开发法进行评估。评估结论与市场地价少了十几倍。这样的评估报告是完全失实的，是严重违法的。执行法院对评估报告不作审查就采信并作为拍卖依据，是不合法的执行行为。3.执行法院的拍卖公告也是错误的。（1）华龙公司应对案涉土地享有开发使用权，法院无权加以剥夺。在土地抵押之前，复议申请人已将土地处分给华龙公司开发建设，并在政府部门登记备案。因此，在华龙公司合法建设过程中，土地使用权已经因华龙公司履行了报建许可手续和正当行使在建工程的权利而归华龙公司，不再是复议申请人独立享有的土地使用权，不应纳入可处置财产而被拍卖。（2）执行法院拍卖华龙公司在建工程侵犯了其物权。案涉土地使用权人及抵押人确实是复议申请人。但是该地块上的建筑物包括华隆公司的8000吨冷库及附属的其他地上建筑物、构筑物。执行设施的建设单位和报建手续均是华龙公司。华龙公司有建设工程施工许可证，对外发包工程，并实际控制在建工程。在建工程不可以按照土地使用权来确认所有权。（3）本案执行标的物不具备不动产拍卖的其他法定条件。华龙公司对8000吨冷库等工程的所有权实际形成并合法取得的时间在先，土地使用权抵押合同及登记在后，复议申请人并未对华龙公司的8000吨冷库等工程设定抵押。拍卖地块上有许多工程未有报建手续，全部工程至今没有经过竣工验收、规划验收和消防验收。目前拍卖物尚处于在建工程阶段，不可能腾空交付拍卖。执行法院至今没有取得规划设计文件，也没有要求建设单位华龙公司提供容积率资料。因此拍卖地块上尚有多少可建面积没有建设，这些都被遗漏评估并忽略了。这恰恰是拍卖地块的重大价值所在。有关评估报告显示，涉案土地价值在6亿元左右。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，复议申请人所提请求及理由主要集中在两点，其一，评估报告没有反映案涉土地的真实价值，执行法院未尽到审查义务，评估结论不能作为确定起拍价的参考；其二，处置案涉土地侵害了他人的合法权益。本院结合查明的事实对其复议请求及理由综合评判如下： 1.关于执行法院对评估报告的审查问题。本案所涉评估报告系2017年11月份由评估公司作出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”上述规定明确了执行异议案件的审查范围。当事人对评估报告不服的，不属于法院的执行行为，不是执行异议、复议案件审查范围。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”该规定是当事人或其他利害关系人不服评估报告的法定处理程序。而根据查明的事实，复议申请人并未按照法定程序寻求救济。本案复议申请人对评估所提异议显然系对评估的方法以及评估结果的异议，其未按上述法律规定的程序提出，亦是对自身权利的不重视。现其对评估方法和结果等向法院提出异议，不属于执行异议、复议审查的范围。 2.关于复议申请人所提侵害了他人合法权益的问题。如深圳中院异议裁定所述，“若如异议人所主张的，执行案件拟拍卖的涉案房地产属于第三人所有，也应由案外人对此提出执行异议，异议人无权提出异议”，且根据查明的事实，案外人龙华公司已对案涉财产的权属提出异议，深圳中院也已立案进行审查。复议申请人以其是龙华公司股东的理由提出本应属于案外人的主张，没有法律依据。 综上所述，深圳中院异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。复议申请人的复议请求及理由据理不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人深圳市华特城建设发展有限公司的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2018）粤03执异1209号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  付庆海 审判员  庄绪义 审判员  李焱辉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  潘 兴