广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18284号原告：何月杭，女，1945年6月25日出生,汉族,住广东省佛山市南海区****平洲平西上良村北街二巷10号，公民身份号码440************821。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信(佛山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东金桥百信(佛山)律师事务所律师。被告：梁伟京，男，1983年9月13日出生，汉族，住广东省恩平市********************，公民身份号码440************114。被告：梁琼笑，女，1996年7月17日出生，汉族，住广东省恩平市********************，公民身份号码440************122。两被告共同委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：罗翠怡，广东都昇律师事务所律师。第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区************编号F5-1、F5-2、F5-3，统一社会信用代码：914***********602M。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：谭少灵，女，系公司员工。原告何月杭与被告梁伟京、梁琼笑、第三人佛山云房数据信息技术有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴勤、被告梁伟京及两被告的委托诉讼代理人彭文良、罗翠怡及第三人的委托诉讼代理人谭少灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁伟京、第三人于2020年4月1日签订的《房屋买卖合同》；2.两被告连带支付原告违约金47000元(117000元扣除被告梁琼笑已支付的定金70000元)；3.本案诉讼费用由两被告连带承担。事实和理由：2020年4月1日，原告(甲方/卖方)与被告梁伟京(乙方/买方)、第三人(丙方/经纪方)签订《房屋买卖合同》，约定了交易原告位于广东省佛山市南海区****南港路2号康怡花园第五幢707房（以下简称涉讼房屋），约定了款项支付及违约责任等。上述合同签订后，被告梁琼笑支付了定金70000元。2020年5月15日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行核发《个人住房贷款初审结果通知书》，告知被告梁琼笑的个人住房贷款申请经该行初审己获批准，金额850000元。原告向佛山市南海区房管部门预约2020年6月1日办理涉讼房屋过户手续。2020年5月31日，被告梁伟京通知原告由于其首付款还没有筹备好，要求原告取消预约，推迟再办理。2020年6月5日，被告梁伟京通知原告其已预约2020年6月11日办理过户手续并支付首付款。2020年6月10日，原告催问被告梁伟京是否次日办理过户，但没有收到回应。2020年6月14日，原告微信催促被告梁伟京履行合同，否则将追究其违约责任，被告梁伟京仍没有回应。2020年6月22日，原告微信发邮政快递《履约催告函》给被告梁伟京，要求被告梁伟京在函件送达之日起三个工作日内配合办理后续房屋交易手续，包括过户以及支付首付款，否则将视为其根本违约。2020年6月29日，被告梁伟京微信回复原告《履约回函》，承认由于其未能备齐首期款，造成不能继续完成交易，表示(展示)目前账户持有的现金为150000元，并以疫情为借口，提请原告同意其“在办理房屋缴税过户手续当天支付首期款100000元，剩余首期款150000元于2020年8月30日前支付”的方案。该方案严重违反双方合同约定，原告回绝。综上，两被告由于自身资金出现问题，不能如期支付原告首期房款以及配合原告办理涉讼房屋过户手续，逾期履行义务已远远超过15日，其行为已构成根本违约。被告梁伟京辩称，一、《房屋买卖合同》第三条第4款的约定，首期房款的支付时间为“递件当天，先递件再付款”，即付款时间应该为涉讼房屋办理过户手续之后。但原告至今尚未向房管部门递交文件办理过户手续，原告支付首期款的条件尚未成就，不能据此认为被告梁伟京违约。二、因受疫情影响，被告梁伟京支付款项确实发生过一点困难，但被告梁伟京已及时与原告联系沟通，且现时已备足280000万的首期房款。被告梁伟京延期付款的时间并未远超出合理期限，且在合同可以随时继续履行的情况下，原告主张解除合同不应当得到支持。三、被告梁伟京不存在恶意拖延、逃避支付首期房款或者反悔不履行《房屋买卖合同》的行为，而原告亦无证据证明其产生了任何实际的经济损失。原告主张的违约金明显过高，不应予以支持。被告梁琼笑辩称，被告梁琼笑并未在《房屋买卖合同》中签字，只是按照指示支付房款及办理银行按揭，被告梁琼笑不是合同的向对方，无需承担连带清偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于广东省佛山市南海区********************，登记的权利人为原告。2020年5月25日，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果载明涉讼房屋无查封等限制情况。2020年4月1日，被告梁伟京（买方，乙方）、原告（卖方，甲方）与第三人（经纪方，丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方出售涉讼房屋成交价格1170000元；乙方应于本合同签订当天支付定金70000元；首期房款280000元于递件当天支付（先递件后付款）；其余房款820000元，乙方办理按揭贷款；甲乙双方应自下列条件①②③项条件共同成就之日起5个工作日内办理网签或共同签署《广东省房地产买卖合同》，交易条件与本合同约定的成交条件一致：①甲方提交房地产权证原件至丙方，且标的房产处于无抵押、无查封状态；②乙方获得银行足额贷款审批通过或备齐全部剩余房款；③丙方收齐约定的居间服务费。违约责任约定：如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以本合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，甲方可要求乙方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求乙方支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收乙方已支付的定金；备注：经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方房产最终落户名为梁琼笑。2020年4月1日，原告出具收据确认收到被告梁琼笑支付的定金70000元。2020年5月15日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行核发《个人住房贷款初审结果通知书》，载明同意被告梁琼笑就购买涉讼房屋的贷款申请，通知书有效期三个月。2019年2月23日，被告梁伟京给原告女婿梁赞明发微信，称“首付款还没有筹备好，麻烦你取消明天的预约，推迟到5号或8号办理；我方会提前预约号办理，争取5号办理后续手续”。2020年6月5日，被告梁伟京向原告女婿梁赞明发微信，称“我方已约定6月11日上午9点30分至10点30分，办理过户手续当天支付剩余首付款”。2020年6月10日，原告女婿梁赞明向被告梁伟京微信，称“不是说好明天早上的号办理707房过户嘛？到了现在这个时间点还么有消息啊”。2020年6月22日，原告女婿梁赞明向被告梁伟京发出《履约催告函》，要求被告梁伟京在收到该函后三个工作日办理涉讼房屋后续交易手续。同年6月23日，被告梁伟京签收。2020年6月29日，被告梁伟京给原告女婿梁赞明发微信，称因其考虑不周及资金链出现问题打破了计划并发出《履约回函》。上述函件中被告梁伟京表示希望过户当天支付首付款100000元，其余首付款150000元在2020年8月30日前支付。2020年7月9日，原告提起本案诉讼。同年7月21日，原告的起诉状送达给第三人。同年7月22日，原告起诉状送达给两被告。诉讼中，两被告陈述双方为堂兄弟关系。原告与被告梁伟京确认原告女婿梁赞明代表原告与被告梁伟京沟通涉讼房屋交易事宜。两被告确认被告梁琼笑收被告梁伟京指示向原告支付定金。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告、被告梁伟京于2020年4月1日签订的《房屋买卖合同》既包含了买卖涉讼房屋的权利义务约定，也包含了基于买卖涉讼房屋建立的居间合同关系的相关权利义务约定，为混合合同，合同约定为当事人真实意思表示、合法有效，各方均应依约全面履行各自义务。在具备过户条件后，买卖双方两次约定办理过户手续，均因为被告梁伟京的原因未办理。在原告发函催告后被告梁伟京仍未办理房屋交易手续，而是提出要求变更《房屋买卖合同》关于付款方式、金额的款项。《房屋买卖合同》约定了履约期限，截止原告起诉状送达给被告梁伟京之日，被告梁伟京已严重逾期履行办理涉讼房屋过户交易手续的义务，构成根本违约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，原告诉请解除《房屋买卖合同》理据充分，本院予以支持。原告请求解除合同的起诉状于2020年7月22日送达给被告梁伟京，本院据此认定《房屋买卖合同》中有关原告及被告梁伟京权利义务的约定于当日解除。《房屋买卖合同》解除的原因是被告梁伟京未按《房屋买卖合同》约定期限履行义务，被告梁伟京构成根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。原告没有举证证明发生超出已收取定金的损失，故原告主张被告梁伟京支付违约金117000元，过分高于原告的实际损失，本院不予支持。本院根据《房屋买卖合同》的履行情况、买方的过错程度及卖方的实际损失，综合公平和诚信原则予以衡量，本院认定适用定金罚则，酌定原告没收被告梁伟京指令被告梁琼笑支付的定金70000元作为被告梁伟京的违约责任，原告的违约金主张超出了本院核定范围，本院不予支持。被告梁琼笑并非《房屋买卖合同》的相对方，本院对原告主张两被告承担连带责任的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告何月杭及被告梁伟京、第三人佛山云房数据信息技术有限公司于2020年4月1日签订的《房屋买卖合同》中原告何月杭及被告梁伟京权利义务的约定于2020年7月22日解除；二、被告梁伟京已支付的定金70000元归原告何月杭所有。三、驳回原告何月杭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取8191.5元（原告何月杭已预交8191.5元）,由原告负担487.5元，由被告梁伟京负担7704元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告何月杭，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年九月十七日书记员  张 靖