云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终943号上诉人（原审被告、申请执行人）：许文林，男，1963年6月16日出生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。委托诉讼代理人：张潇尹，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告，执行案外人）：张川力，男，1973年3月18日出生，白族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：陈聪，云南律颂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告（被执行人）：邓勇军，男，1971年1月23日生，汉族，住云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。委托诉讼代理人：裴海燕，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：胡立肖，云南上义律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：昆明大润房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市度假区内滇池卫城**（**）****商铺**。法定代表人：李慎。委托诉讼代理人：苏云波，男，1976年3月23日生，汉族。代理权限：特别授权代理。上诉人许文林因与被上诉人张川力、原审被告邓勇军、原审第三人昆明大润房地产开发有限公司（以下简称“大润公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月4日进行了公开开庭审理。上诉人许文林及其委托诉讼代理人张潇尹，被上诉人张川力及其委托诉讼代理人陈聪，原审被告邓勇军及其委托诉讼代理人裴海燕、胡立肖，原审第三人大润公司的委托诉讼代理人苏云波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许文林上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张川力的全部诉讼请求；2.本案一、二审所有诉讼费用由张川力承担。事实及理由：1.一审判决在法律适用部分忽略了对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议和复议规定》）的适用，从而得出了错误的结论。无论是按照该规定第28条还是第29条，张川力享有的权利均不足以排除案涉房屋被依法强制执行；2.根据法律规定和司法实践，备案登记在被执行人名下的未取得所有权原始登记的房屋照样可以作为强制执行的标的物，所以一审判决中有关案涉房屋未正式过户登记在邓勇军名下，故张川力有权要求停止执行的认识是错误的；3.案涉房屋虽然发生了“一房二卖”的情况，但通过网签的方式对案涉房屋进行了备案登记的一方买受人邓勇军，该网签备案登记使得邓勇军对案涉房屋享有的物权期待权具备了对抗第三人的公示公信效力，进而保障着邓勇军能够最终取得对案涉房屋的完整所有权。张川力未能够对案涉房屋的买卖合同进行网签备案，其依据有效的房屋买卖合同享有的普通债权请求权并不能优先于处于网签备案登记制度下的邓勇军对案涉房屋享有的准物权。针对许文林的上诉，张川力答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。针对许文林的上诉，邓勇军答辩称：其与大润公司就案涉房屋签订《商品房购销合同》后，即行办理了商品房备案登记手续，应当享有案涉房屋的物权期待权，故张川力所享有的权利不能够排除争议房屋的强制执行。许文林的上诉请求有事实和法律依据，依法应予支持。针对许文林的上诉，大润公司答辩称：张川力是案涉房屋的真实购买者，请求二审法院驳回许文林的上诉请求，维持一审判决。张川力向一审法院提出诉讼请求：1.判决停止对昆明市房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认张川力与大润公司签订的《商品房购销合同》合法有效，并确认昆明市房屋（购买价格为625380元）的所有权归其所有；3.本案的案件受理费由许文林分担。一审法院经审理查明：2017年3月23日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初315号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结邓勇军价值16004715号的财产。”之后一审法院于2017年4月28日向昆明市房屋交易产权管理处发出（2017）云01执保181-183号协助执行通知书，协助执行以下事项：“……3.对邓勇军所有的‘荷香莲怡住宅小区I’63套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；4.查封期限2017年4月28日至2020年4月27日。”2017年6月16日，一审法院作出（2017）云01民初315号民事调解书，该案当事人自愿达成如下协议：“一、被告邓勇军于2017年7月1日前偿还原告许文林借款16004715元，逾期按照中国人民银行同期同类贷款利率支付迟延履行金；二、本案受理费117828元，减半收取为58914元，由被告邓勇军负担，保全费5000元，由被告许文林负担。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。”2017年9月15日，一审法院作出（2017）云01执1257号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人邓勇军存款16147093元及利息，或对被执行人邓勇军价值16147093元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”张川力向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后作出（2018）云01执异368号执行裁定书，裁定：“驳回案外人张川力的异议请求”。裁定送达后，张川力提起本案执行异议之诉。另查明，2014年3月12日，张川力与大润公司签订了《商品房购销合同》，项目名称为荷香莲怡苑住宅小区I，向大润公司购买了第4幢第1单元第1层102号房，总价款为625380元。其中，《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款30%金额195380元，付款时期为2014年3月12日，其余价款430000元，向银行贷款支付。第七条“交付期限”约定：大润公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给张川力。张川力在合同乙方处进行了签章，大润公司的法定代表人李慎则在合同甲方处签字并加盖了公司印章。同日，张川力与大润公司还签订了《补充协议》一份，就《商品房购销合同》中的未尽事宜进行了补充约定。2014年3月12日，大润公司开具收据载明收到张川力交来房款4幢1单元102室195380元，收款方式为现金。2014年9月17日，张川力与物业公司就涉案房屋签署了房屋验收交接表，同日向云南浩洋物业服务有限公司缴纳了涉案房屋的代收维修基金费、物业管理费、电梯运行维护费、公共能耗费。2014年12月6日，云南浩洋物业服务有限公司开具收据，写明收到张川力就涉案房屋缴纳的代收公共部位修复费、装修垃圾清运费、装修许可证工本费。此外，张川力还缴纳了涉案房屋自2014年9月17日至2018年12月10日的物业费、临时电费等费用，上述由云南浩洋物业服务有限公司开具的部分收据上载明涉案房屋的业主姓名为张川力。一审庭审中，张川力当庭陈述愿意交纳剩余全部房款。2015年3月29日，邓勇军与大润公司签订了《商品房购销合同》，项目名称为荷香莲怡苑住宅小区I，向大润公司购买了第4幢第1单元第1层102号房，总价款为881652元。其中，《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”约定采取一次性付款方式付款，付款金额881652元，付款日期：2015年3月26日。第七条“交付期限”约定：大润公司应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给邓勇军。邓勇军在合同乙方处进行了签字和捺手印，大润公司的法定代表人李慎则在合同甲方处加盖法人章及公司印章。同日，邓勇军与大润公司还签订了《补充协议》一份，就《商品房购销合同》中的未尽事宜进行了补充约定。邓勇军于2015年4月14日通过中国银行汇款19891685元，收款人名称为“昆明大润房地产开发有限公司”，收款人开户机构名称为“平安银行昆明欣龙支行”，用途及附言为：“付房款”。邓勇军当庭主张上述费用系购买荷香莲怡苑住宅小区I多套房屋支付的总价款，大润公司认可收到了上述费用，但认为并非是购房款，而是大润公司向邓勇军借款，以房屋进行抵押，但抵押的形式为签订《房屋购销合同》。大润公司作为出卖人，邓勇军作为买受人于2015年3月29日就涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案，登记的付款日期为2015年3月26日，付款金额为881652元。第三人大润公司当庭明确涉案小区因资金问题无法到达竣工验收标准，故涉案房屋无法办理产权证。一审法院归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、张川力就案涉房屋的相应主张是否足以排除强制执行？二、张川力对涉案房屋的所有权主张能否成立？一审法院认为，本案中，执行标的为荷香莲怡苑住宅小区I第4幢第1单元第1层102号房屋，该房屋尚未办理产权证，由于大润公司的资金问题，目前涉案小区房屋均不具备办理产权证的条件。大润公司与张川力、邓勇军就该涉案房屋分别签订了两份《商品房购销合同》。就张川力而言，其与大润公司于2014年3月12日就涉案房屋签订了《商品房购销合同》，该合同系双方在平等、自愿、协商一致的条件下签订，内容不违反法律相关的禁止性规定，且该《商品房购销合同》订立、履行的时间早于人民法院查封时间，该合同合法有效。合同签订后，张川力支付了《商品房购销合同》中总金额的30%，即195380元。2014年9月17日，张川力与涉案小区物业公司就涉案房屋办理了验收接房手续，根据张川力缴纳物业费、水电费、装修垃圾清运费、装修许可证工本费等费用的情况和缴纳时间，可以证明张川力在人民法院查封之前，涉案房屋已处于张川力的实际控制之下，且张川力购买该房屋的目的是用于居住。综上，张川力作为买受人，对涉案房屋享有物权期待权。就邓勇军而言，其与大润公司于2015年3月29日就涉案房屋签订了《商品房购销合同》，就荷香莲怡苑住宅小区购买的所有房屋于2015年4月14日通过银行汇款一并支付相应购房款项，并且就涉案房屋办理了预告登记。大润公司主张其与邓勇军签订的《商品房购销合同》并不真实，双方系借贷关系，但其在本案中并未提供任何证据证实其主张，一审法院对其相关主张不予采信。邓勇军与大润公司之间签订的《商品房购销合同》系双方在平等、自愿、协商一致的条件下签订，内容不违反法律相关的禁止性规定，该合同合法有效。根据查明事实，邓勇军在涉案小区同时购买了多套房屋，购买涉案房屋目的并非仅用于个人居住，同时并未按照合同约定时间对涉案房屋进行验收交接。邓勇军虽然就涉案房屋办理了预告登记，但其效力并不能直接等同于获取了涉案房屋的物权，基于其签订书面购房协议、缴纳款项、办理预告登记等行为，可以确认邓勇军对涉案房屋同样享有物权期待权。由于涉案房屋涉及一房二卖，邓勇军对涉案房屋是否取得物权尚处于不确定的状态。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一、二款之规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”本案中，张川力、邓勇军均对涉案房屋享有物权期待权，但两人均未能领取涉案房屋的所有权登记证，即现有证据不能确认涉案房屋系登记于邓勇军名下的不动产，故对于张川力要求停止对昆明市房屋的强制执行并解除对该房屋的查封的诉请，一审法院予以支持。就争议焦点二而言，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于本案争议房屋所订立两份合同的效力问题，如前所述，本案中大润公司与张川力、邓勇军分别签订了《商品房购销合同》，上述合同均合法有效，但两人均未能领取涉案房屋的所有权登记证，其中大润公司与邓勇军的合同进行了备案登记，但房屋由张川力实际占有。关于涉案房屋的所有权确认问题，涉案楼房系由房地产开发企业开发建造所形成，经初始登记后，首先由开发企业享有所有权，经验收合格，再由购买人进行产权登记。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中，涉案小区由于大润公司资金问题，尚未验收合格，诉争房屋现也无法进行产权登记，故张川力要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，张川力的主张部分成立，对其成立部分的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决：“一、不得对被告许文林申请执行的标的即昆明市房屋予以执行，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告张川力的其他诉讼请求。案件受理费10054元由被告许文林、被告邓勇军负担。”上诉人许文林、被上诉人张川力、原审被告邓勇军、原审第三人大润公司对一审判决认定的事实均无异议。本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点是：张川力对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，张川力及邓勇军就案涉房屋，先后与大润公司签订了《商品房购销合同》，该购销合同均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。其中，张川力与大润公司就《商品房购销合同》订立、履行的时间早于人民法院查封时间，该合同合法有效。合同签订后，张川力支付了《商品房购销合同》中总金额的30%，即195380元。2014年9月17日，张川力与涉案小区物业公司就涉案房屋办理了验收接房手续，根据张川力缴纳物业费、水电费、装修垃圾清运费、装修许可证工本费等费用的情况和缴纳时间，可以证明张川力在人民法院查封之前，涉案房屋已处于张川力的实际控制之下，且张川力购买该房屋的目的是用于居住，对房屋未办理过户登记亦非其自身原因。二审中，张川力按照其与大润公司签订的《商品房购销合同》的内容，将案涉房屋剩余尾款43万元办理了公证提存，已全部支付了购房款。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，张川力依法享有对案涉房屋排除执行的民事权益。邓勇军主张其与大润公司签订的《商品房购销合同》虽在后，但已经备案从而享有准物权，一审法院认为，《商品房购销合同》的登记备案属于行政机关的行政管理范畴，本身不具备物权或者准物权性质，故对邓勇军的抗辩主张不予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人许文林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10054元，由许文林负担。本判决为终审判决。审判长 王颖审判员周惠琼审判员刘亚东二〇二〇年九月九日书记员 王      应      娇