河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初659号原告:张雪燕,女,1970年11月4日出生,汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：田学锋，安阳市文峰区秉言法律服务所法律工作者。被告:汤阴县碧桂园房地产开发有限公司，住所地汤阴县坤贞大道与中华路交叉口东南角的碧桂园售楼。法定代表人:赵冉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐汪**，男，1991年9月3日出生，汉族，系该公司员工，住郑州市金水区。原告张雪燕与被告汤阴县碧桂园房地产开发有限公司(以下简称汤阴碧桂园公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告张雪燕及其委托诉讼代理人田学锋，被告汤阴碧桂园公司的委托诉讼代理人徐汪**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪燕向本院提出诉讼请求，要求被告给付原告违约赔偿金250000元，并承担本案的全部诉讼费用,后原告变更诉讼请求，要求被告支付违约赔偿金1万元。事实与理由：2018年1月18日，原告依据被告宣传广告上的承诺标准，购买了160号楼1单元1层1-1-2号房源，也即购买双拼美墅房源1套。2018年1月21日交首付款840000元，按揭贷款840000元，总计交房款计1680000元。一、被告严重违约事实清楚。1.被告虚假广告欺骗消费者系合同违约。被告宣传广告承诺：（1）该小区逾5000㎡风情商业街，超5000㎡尊尚会所。小区有室内恒温游泳池及室外双泳池设计。国家一级资质物业，享受优越人文关怀，安阳罕有立体景观园林，营造丰富立体的六重景观视觉盛宴，一步异景。产品类型丰富，顶尖豪宅砖石墅、西班牙玲珑双拼美墅、畅销多层花园电梯洋房、全屋精装景观高层，满足客户的不同需求，给您一个五星级的家。（2）碧桂园小区整体户型方正，活动区域开阔，居住舒适度高；全明通透户型，居住舒适度较高，整个空间采光充足，公摊小，得房率较高；50%的绿化率；小区设置了两个大门，其中主大门设在中华路方向，次大门设在坤贞大街方向，为便于业主生活，在两个大门的方向，配置了89套，6139平米的风情商业街。（3）碧桂园集团一直秉承“配套先行：的开发理念，让业主尽享生活的便捷。在中华路与坤贞大街交汇的方向，为我们867户主精心打造的星级会所——凤凰俱乐部。我们的业主将自动成为我们凤凰俱乐部的会员。在凤凰俱乐部里，我们为业主精心打造了会客厅、红酒吧、棋牌室、咖啡书吧、中式茶舍、多功能健身房、桌球室、乒乓球室，同时，我们也为尊贵的业主提供了国际恒温泳池。在这里，凤凰俱乐部将满足尊贵业主的会客、休闲、娱乐、运动等多方面的需求。在凤凰俱乐部后面，就是我们无边际的游泳池：成人泳池及儿童泳池，让她成为您及您的家人，夏天度夏避暑的好去处。凤凰俱乐部后面是碧桂园尊贵奢华的砖石墅，产品面积约510㎡，外立面为全手工雕花干挂石材，配有双车位，超大私家园林、超高挑空客厅、总统级主人套房、豪华宴会厅，多功能影音厅等，打造贵族的百变空间。除砖石墅外，沙盘上的部分红色屋顶建筑，是我们公司的经典，也是热销的双拼美墅，面积为240㎡—260㎡。首期推出的美墅为热烈奔放的西班牙风格。美墅都是露台阳台设计，南北通透，配备豪华宴会厅，豪华主卧套间，多功能室，尊贵与舒适并重。赠送三面超大私家花园及超大露台，让您和您的家人在此享受有天有地有花园的贵族生活。被告至今未按其广告承诺兑现。小区内：（1）承诺5000㎡风情商业街、超5000㎡尊尚会所、室内恒温游泳池及室外双泳池至今未实施到位；（2）承诺小区系安阳罕有立体景观园林至今没有建成，也不知何时能建成；（3）承诺小区整个空间采光充足。事实是原告购买的双拼美墅，一层阳光不符合国家标准。（4）承诺小区内50%的绿化率，至今未达到验收标准；（5）承诺小区设置2个大门，现仅有1个。小区外：（1）承诺6139平米的风情商业街，大型超市、特色餐饮、银行、干洗店、咖啡厅等商业配套，至今不见动工；（2）承诺中华路与坤贞大街交汇方向的凤凰俱乐部至今未见动工。原告至今没有成乐部会员，更享受不到会客厅、红酒吧、棋牌室、咖啡书吧、中式茶舍、多功能健身房、桌球室、乒乓球室等待遇；至今看不到国际恒温泳池，更不能满足业主会客、休闲、娱乐、运动等多方面的需求。（3）承诺的特色餐饮、银行、干洗店、咖啡厅等商业配套，至今看不到。2.被告变更小区规划、间距不合理系合同违约。原告购房时，规划显示碧桂园别墅南边空地，现被告卖给了小镇五号院。“建设红线规定和退让规范”规定：红线不可重叠。多层退5米，高层退10米。现该俩小区之间基础建筑红线重叠，没有通道。小镇五号院临近楼层26层、18层、11层，严重影响原告小区的采光和通风权益系本案事实。3.小区的日照不符合“城乡规划技术规范”及“日照分析规范。”系合同违约。“城乡规划技术规范”及“日照分析规范。”要求：住宅间距应以满足日照为基础，一楼老人居住建筑不应低于冬至日照3H的标准等。日照起算点为底层窗台面。事实是原告居住的所谓别墅根本达不到上述标准。4.消防安全不符合要求。两小区之间没有消防通道。目前小区只有一个北门进出通道，消防安全不符合要求。5.相关设施、设备交付时间严重违约。合同第十条第（二）款第一项约定小区内绿地率：2018年3月31日达到规划验收标准。事实是至今小区绿化达不到50%的绿化率，且常年无人管理；小区内至今没有医疗卫生机构、没有幼儿园、没有学校，导致原告生活很不方便、孩子无法上学。被告的该行为不仅影响了原告的正常生活，同时系严重违约。6.被告利用原告法律意识淡薄，欺骗消费者系本案事实。被告与原告签订格式《商品方买卖合同》时，让原告在格式《补充协议》、格式《附录》、格式《物业合同》上签字。由此可以看出被告利用《补充协议》、格式《附录》、格式《物业合同》，偏离《商品房买卖合同》及法律规定，淡化其违约赔偿责任，利用合同欺骗原告，使原告未享受到五星级家园的待遇系本案事实。故被告严重违约事实清楚。二、被告依法应给付原告违约赔偿金250000元。最高原告关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但以出卖人就商品方开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《消法》第四十九条规定：“经营者提供商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接收服务的费用的一倍。依据上述法律规定，被告应及时给付原告违约赔偿金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告诉求。被告汤阴碧桂园公司辩称，1.我公司的宣传广告属于要约邀请，不产生法律约束力，双方关于涉案商品房的权利义务以商品房买卖合同约定为准。2.涉案商品房已通过规划验收及消防验收，日照分析亦符合相关规定，并已取得竣工验收备案，完全达到了合同约定的交付条件。3.原告签署涉案商品房买卖合同时已充分了解合同相关内容，不存在所谓的“欺骗消费者”情形。综上，我公司不存在任何违约行为，且涉案商品房所在小区于2015年获得安阳市人民政府授予的“园林小区”称号、于2016年获得河南省住房和城乡建设厅授予的“河南省园林小区”称号、于2019年2月获得河南省生态环境厅授予的“河南省绿色社区”称号，其园林景观获得了相关部门的认可。故原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告张雪燕为证明其诉讼请求，向法院提交证据为1.商品房买卖合同及票据，证明原告购别墅价款情况。2.协议及附录，证明被告格式合同欺骗消费者。3.广告承诺，证明广告内容依法（最高院商品房买卖合同司法解释第三条）应视为合同内容。4.规划图，证明小区南面是后期发展用地，同时证明被告至今未按照规划建设幼儿园系违约。5.容积率标准，证明原告别墅不符合国家标准。6.一组图片，证明被告与南邻小区协调不好，导致被告小区别墅小区排水存有隐患，别墅通风、阳光不符合国家标准，原告小区正南门无法正常使用，售房时的承诺五星级家园，室内恒温游泳池、室外游泳池、院内水系，现均处于瘫痪状态，均为谎言合同属于严重违约。7.五星级物业标准，证明被告收取物业费不符合规定。8.情况反映材料。证明原告及别墅小区业主，在获知被告将小区南侧规划为另一小区后，曾向被告反映过相关违规问题。被告质证意见为对涉案购房合同及票据真实性无异议，但与原告的证明目的无关，对补充协议及附录真实性无异议，但补充协议属主合同的具体化，且是双方协商一致签订，不存在格式合同的情形；对原告提供的广告承诺真实性及证明目的有异议，该广告承诺内容并非被告出具，也没有被告签章确认，系原告单方制作；对规划图的真实性由法院核实，对其证明目的有异议，小区南边地段系被告开发范围之外，后续地块如何开发由政府规划部门把控。对于开发范围之外地块的宣传也不满足审理商品房相关案件司法解释中规定要约邀请转为合同内容的法律规定，且被告并未对开发范围外的地块进行宣传；对容积率标准有异议，该书证来源不明，系原告单方制作，且案涉商品房的容积率与日照均已通过规划验收；对图片的真实性由法院核实，图片中涉及对面小区的相关内容与被告无关，涉及道路问题系开发范围之外，与被告无关，图片侧面反映了小区内确实建有泳池，被告不存在违约行为；关于五星级物业标准，该标准系湖南省住建厅印发的，与本案无关，且该标准是其单方制作，真实性无法核实；对情况反映材料真实性有异议，均系单方制作及单方声明，不能反映任何待证事实。同时被告提交证据1.1-1商品房买卖合同,1-2签约特别提示。证明原告签约过程中被告已对原告进行了充分的解释和说明，不存在原告声称的欺骗消费者情形。2.2-1建设工程（建筑）项目规划验收表，2-2消防备案证明，2-3日照分析图，2-4汤阴县竣工验收备案证书。证明案涉商品房通过了规划验收及消防备案，日照分析符合相关规范要求，并取得了竣工验收备案证书，依法达到了交付条件，不存违约行为。3.3-1安阳市人民政府授予的“园林小区”称号，3-2河南省住房和城乡建设厅授予的“河南省园林小区”称号，3-3河南省生态环境厅授予的“河南省绿色社区”称号，3-4小区部分日常风景照片。证明案涉商品房所在小区的园林景观获得了相关部门的认可。原告质证意见为对商品房买卖合同及签约特别提示真实性无异议，但被告采用签署特别提示来否认房管部门所规定的合同内容，违反法律的强制性规定，所以该特别提示不产生法律效力；关于消防备案证明，当时正门可以通行，现在不能通行；验收是对高层、小高层的验收，不是针对别墅，与本案原告的诉讼不存在因果关系；日照分析，容积率均是按照小高层和高层进行分析，未对别墅进行验收分析。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月18日，被告汤阴碧桂园公司作为出卖人，原告张雪燕作为共同买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定原告张雪燕购买被告出售的位于安阳市××与××大街交叉口东南方位棕榈园160幢02（碧桂园商住小区160号楼【幢】1单元1层1-1-2号）双拼住宅洋房／联体单位一幢（下简称“该商品房”），建筑面积235.77平方米，单价为每平方米7125.59元，总价款为1680000元，买受人应当于2018年1月21日前支付首期房款840000元，余款840000元向按揭银行申请贷款支付。商品房的交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。……商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1.供水、排水:交付时供水、排水配套设施齐全并与城市公共供水、排水官网连接。自建设施供水的，供水水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4.电话通信：交付时线路敷设到户；5.有线电视：交付时线路敷设到户；6.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。……（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任逾期付款责任……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2018年3月31日达到规划验收标准；2.小区内非市政道路：2018年3月31日达到规划验收标准；3.规划的车位、车库：2018年3月31日达到规划验收标准；……6.幼儿园：空白年空白月空白日达到空白；7.学校：空白年空白月空白日达到空白；……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其它责任。3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其它责任。5.其他设施未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善。交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。……规划设计变更规划变更：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。……设计变更：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间设计、朝向；2.供热、采暖方式；……前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司。（二）物业服务时间从2014年5月28日到空白年空白月空白日。（三）物业服务期间，物业费计费方式为【包干制】。物业服务费为2.80元/月·平方米（建筑面积）。（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业公用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约，业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。附件九关于前期物业管理的约定：1.《前期物业服务合同》在交钥匙时一并交于业主。2.《临时管理规约》在交钥匙时一并交于业主。附件十一补充协议第十一条关于建筑物区分所有权：……3.“碧桂园商住小区”内的物业服务用房为全体业主所有。除此之外，出卖人在“碧桂园商住小区”中按规划批准兴建及设置的学校、会所等建筑物、设施均由出卖人投资，其所有权及相应的土地使用权归属出卖人。4.“碧桂园商住小区”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分，但应当首先满足业主的需要。占用“碧桂园商住小区”内业主共有的道路或绿地的车位付全体业主所有。……第十三条关于买受人承诺……2.买受人购买的该商品房与出卖人的仍未开发的发展用地相邻，买受人在签订合同之前已充分知道相邻的发展用地在日后的发展建设、施工过程中可能会产生影响买受人生活、居住的噪音等问题，买受人保证不因此而追究出卖人的任何责任。……原、被告双方分别在商品房买卖合同及补充协议上签字、盖章。原被告双方签订未载明日期的签约特别提示1份，内容为：尊敬的业主，恭喜您成功购买河南省汤阴县中华路与坤贞大街交叉口东南角安阳碧桂园棕榈园160幢02房……3.秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户作出超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。4.重要提示：为保障客户缴纳资金的安全性，我司禁止工作人员自行向客户收取任何款项(包括楼款、代收代缴费用及其他业务代办费用)，如阁下在购房过程中遭遇工作人员自行向您收取上述任何款项、或以争取额外楼价款优惠、办理转名转楼操作为由向您收取额外款项的，请您在签署合同前向监签人员提出，或致电碧桂园总部客服电话400××******进行监督举报。双方均在签约特别提示上签字盖章。合同签订后，原告张雪燕向被告交纳首付款840000元,余款840000元采取向按揭银行办理按揭贷款方式支付。另查明,涉案房屋于2015年9月23日进行了建设工程竣工验收消防备案，建设工程竣工验收消防备案受理凭证显示：“汤阴县碧桂园房地产开发有限公司：你单位马涛于2015年9月22日经网上备案受理系统进行了碧桂园商住小区（一期）工程竣工验收消防备案，备案号：410000WYS150008950。涉案房屋于2015年9月30日进行了建设工程项目规划验收，汤阴县城乡规划发展中心出具的建设工程项目规划验收表显示：“编号：2015022，项目名称安阳碧桂园一期住宅（一标段），项目地址汤阴县中华路与坤贞大道交叉口东南方位，建设单位汤阴县碧桂园房地产开发有限公司，施工单位南昌市建筑工程集团有限公司，验收情况经现场验收，85#-92#，103#-110#，111#-116#,125#-128#号楼,容积率、建筑密度、建筑外观及色彩与审批的规划图，效果图基本一致。验收意见符合规划要求汤阴县城乡规划发展中心2015年9月30日”。涉案房屋于2015年10月26日进行了竣工验收备案，汤阴县建筑工程质量监督站竣工验收备案管理办公室出具的汤阴县建设工程竣工验收备案证书显示：“汤阴县碧桂园房地产开发有限公司：由南昌市建筑工程集团有限公司杨国保承建的，你单位安阳碧桂园一期住宅（一标段）125-128#楼、85-92#楼、111-116#楼、103-110#楼工程，依照国务院《建设工程质量管理条例》和建设部第78号令的规定，经审查，备案文件齐全，组织形式、验收程序和验收执行标准符合要求，同意备案。特发此证工程规模：29348.31㎡备案登记编号：2015-73汤阴县建筑工程质量监督站竣工验收备案管理办公室（公章）2015年10月26日”。又查明，原、被告提交的安阳碧桂园一期住宅小区总平面图均显示：111号楼是涉案商品房即碧桂园商住小区160号楼【幢】1单元1层1-1-2号所在位置；预留幼儿园用地。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》（预售）系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件四约定，原告将案涉房款1680000元向被告支付，原告已按约履行了其义务。关于原告所称被告未按广告宣传兑现承诺系合同违约应支付违约金的主张，原告所持“广告宣传”，被告不认可，且原告没有证据足以支持其诉求所依据的关于被告以广告形式承诺的商业条件构成合同部分，属于承诺内容,因此,原告主张被告支付该项违约金,本院不予支持。关于原告所称涉案商品房南侧在安阳碧桂园一期住宅小区总平面图显示为接后期发展用地，被告售房后变更规划系合同违约应支付违约金的诉求，不能证明后期发展用地就是指被告进行开发建设，该部分内容与双方商品房买卖合同之间不具有法律上的牵连性，因此，要求被告支付该项违约金，本院不予支持。关于原告所称涉案商品房采光、通风无法保障，系合同违约应支付违约金的诉求，现有证据不能证明采光、通风的问题是被告所致，因此，要求被告支付该项违约金，本院不予支持。关于原告所称涉案小区排水存在隐患、小区绿化达不到验收标准，小区至今未按承诺建成幼儿园等配套设施，系合同违约应支付违约金的诉求，因原告并非全体业主代表，因此，要求被告支付该项违约金，本院不予支持。综上所述，原告要求被告给付违约金，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张雪燕的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张雪燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  田太军人民陪审员  陶莉莉人民陪审员  芦合芹二〇二〇年九月三十日书 记 员  邢华帆