文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初2626号原告：重庆璟鑫物业管理有限公司，住所地重庆市石柱县土家族自治县南宾镇万寿大道**，统一社会信用代码9150024058148513XU。委托诉讼代理人：高亚，重庆经冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾启洪，重庆律缘律师事务所律师。被告：谭继华，女，1980年1月10日出生，土家族，户籍地重庆市石柱土家族自治县。原告重庆璟鑫物业管理有限公司（以下简称“璟鑫物业”）与被告谭继华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告璟鑫物业的委托诉讼代理人曾启洪、高亚及被告谭继华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。璟鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业服务费5129.76元、违约金14081.19元、公摊能源费539.88元，合计金额19750.83元；2.并由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，石柱县南宾镇汇景龙湾小区业主委员会（以下简称“汇景龙湾业委会”）与原告签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，由汇景龙湾业委会聘请原告为重庆市石柱土家族自治县（以下简称“石柱县”）南宾镇汇景龙湾小区提供物业服务，合同第六条约定住宅按建筑面积0.80元/月/平方米收取物业服务费；公用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留下年使用；第十九条约定合同期限为3年，即2014年3月1日至2017年2月28日止。合同签订后，原告按照合同履行了物业管理服务合同的义务，该合同期限届满后，汇景龙湾业委会于2017年3月1日与原告又签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》，合同期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止。原告继续按照合同履行了物业服务义务，被告所居住的汇景龙湾小区也继续接受原告提供的物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，截止2019年12月，被告未向原告缴纳2015年1月至2019年12月期间共计60个月的物业服务费和公摊能源费，在此期间，经原告多次电话和书面催收，被告仍未缴纳该费用。被告不履行物业服务合同所约定的缴纳物业服务费的义务，其行为损害了原告的合法权益，现根据《合同法》第六十条、《物业管理条例》第六十七条、《重庆市物业管理条例》第八十一条以及《民事诉讼法》第二十三条之规定，特提起诉讼，请求依法审理。谭继华辩称，1.原告起诉的2016年12月31日以前的物业服务费已经超过3年的诉讼时效；2.原告擅自修改物业合同的收费标准，合同中签订的商业门面的收费标准为2.60元/平方米，但原告实际向商业用房是按1.30元/平方米的标准进行收费的，但住宅依然是按照合同约定的0.80元/平方米的标准进行收费；3.公摊能源费是重复收费，根据石发改价格〔2017〕27号文件的规定，物业服务收费实行“一费制”，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费；4.人员配备不齐，达不到服务到位的收费标准，汇景龙湾小区的建筑面积为131032.84平方米，根据石发改价格〔2017〕27号文件中附件1（重庆市住宅物业服务等级标准）的规定，按比例汇景龙湾小区应当配备32至37名物业服务人员，而实际配备不足20人，未达到一级收费标准；5.根据石发改价格〔2017〕27号文件中附件2（石柱县物业服务收费政府指导价标准）的规定，无电梯住宅一级基准价为0.50元/平方米，而汇景龙湾小区物业服务人员未配齐，收费标准未达到0.80元/平方米；6.璟鑫物业的服务合同未备案，根据石发改价格〔2017〕27号文件的规定，各物业服务企业与建设单位或业主大会签订前期物业服务合同或后期合同后，从签订之日起十五日内须填制《石柱县物业服务收费基本情况表》报县发改委备案后方能合法收费；7.原告提供的物业服务不到位，具体表现在以下方面：人身安全通道随时堵塞，人行通道不通，楼梯间的消防灭火器早已过期未予以更换，单元楼的门禁坏了都没修，外来人员可以随便进出，且小区其他住户的防盗门物业牵头进行更换，但原告始终未给被告更换，相邻两家的阳台有裂缝但物业一直不处理，小区的清洁卫生及绿化也做的不到位，物业公司收取的停车费未予以公示。8.被告是因原告提供的物业服务不到位才未交纳物业服务费，故被告不应承担违约金，且合同约定的违约金的标准过高。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为的乙方签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》以下简称《物业服务合同1》，双方就位于石柱县南宾镇（现为南宾街道）万寿大道4号汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项进行约定。其中，第六条规定：本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制，业主向乙方按照以下约定的标准缴纳物业费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈亏由乙方享有或承担；具体收费标准为住宅0.80元/月/㎡、商业门面（含住改商）2.60元/月/㎡。第七条规定：共用的专项设施设备（公共路灯、绿化等）运行消耗的水电费，按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用。第八条规定：业主应于每月10-22日交纳物业服务费。第十九条规定：合同期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。第二十四条规定：甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第二十六条规定：本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。2017年3月1日，汇景龙湾业委会作为甲方，与原告璟鑫物业作为乙方，再次就汇景龙湾小区物业管理服务的相关事项签订了《汇景龙湾小区物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同2》）。其中，第八条规定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费。第十九条规定：本合同期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。双方约定的住宅和商业门面的收费标准、违约金标准及合同效力及于的范围等均与《物业服务合同1》相同。原告提交的《物业服务合同备案证明存根》显示，2017年5月23日，原石柱县国土资源和房屋管理局对汇景龙湾小区的物业服务合同进行了备案，委托单位为“汇景龙湾小区业委会”，物业服务企业为“重庆璟鑫物业管理有限公司”。原告提交了关于“汇景龙湾小区物业服务收费公示牌”的照片，用以证明原告已将汇景龙湾小区的物业服务收费标准在物业服务中心予以了公示，其中住宅物业服务费和日常维护费的收费标准为0.80元/㎡/月，公共设施设备水电费的收费标准为10.00元/㎡/月。原告提交的《律师函》及快递查询结果单显示：重庆律缘律师事务所受原告委托，于2019年9月30日第一次向被告谭继华出具《律师函》，向谭继华催收汇景龙湾小区x栋x单元x号住宅（建筑面积106.87㎡）自2015年1月1日至2019年9月30日止的物业费4873.27元（0.80元/平方米计算）、公摊水电费570.00元；该份《律师函》于2019年10月20日通过邮寄（EMS）的方式向被告谭继华送达，同日的投递结果反馈为“拒收”。2020年3月15日，重庆律缘律师事务所受原告委托，再次向被告谭继华发出律师函，对汇景龙湾小区x栋x单元x号住宅自2015年1月1日至2019年12月31日所欠物业服务费5129.80元、公摊水电费600.00元进行催收，重庆律缘律师事务所于2020年4月1日将《催收函》通过邮寄（EMS）的方式向谭继华送达，2020年4月2日的投递结果反馈为“拒收”。另查明，1.《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）于2015年5月1日起在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施；2016年9月1日起试点范围扩大至主城区，于2017年5月1日起在全市范围内实施。2.《石柱县发展和改革委员会、石柱县国土资源和房屋管理局关于贯彻有关问题的通知》（石发改价格〔2017〕27号，以下简称《石柱发改委通知》）第四条规定：“……物业服务收费实行‘一费制’，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用已计入物业服务成本，物业服务合同不得另行约定电梯费和公摊水电费……”。第七条规定：“新《办法》实施后，新签订前期物业服务合同的，按照《办法》和本《通知》文件执行；新《办法》实施前已签订物业服务合同的，在重新签订物业服务合同前，仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收费方式和收费标准）执行，即‘新房新办法、老房老办法’，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准”。第八条规定：“本通知自2017年5月1日起执行”。3.原告提交的汇景龙湾小区的公摊水、电费公示表显示：该小区2016年每月每户平均公摊水费0.82元、公摊电费9.60元，2017年每月每户平均公摊的水费为0.43元、电费为9.55元，2018年每月每户平均公摊的水费为0.65元、电费为7.55元，2019年每月每户平均公摊水费为0.5元、电费为5.09元。4.被告提交的照片中显示出该小区的单元楼门禁呈损坏状态、晚上有车辆停放在该小区的公共通道上。本院认为，本案的争议焦点为：一、汇景龙湾业委会与原告所签的《物业服务合同》的效力问题，原、被告之间是否存在物业服务关系；二、原告起诉的部分物业服务费是否超过了诉讼时效，如果超过，未超过诉讼时效的期间如何确定；三、被告是否应向原告交纳物业服务费、公摊能源费、违约金。关于焦点一。汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，汇景龙湾业委会与原告所签订的《物业服务合同》效力及于该物业管理区域内全体业主，被告谭继华系汇景龙湾小区的业主，虽然其未直接与原告签订《物业服务合同》，但被告亦应受汇景龙湾业委会所签《物业服务合同》的约束，应当按照《物业服务合同》中的约定交纳物业服务费等费用。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，业主未交物业服务费的，物业服务企业应当进行书面催交。本案中，原告举示的《律师函》及快递查询结果能够证明原告委托律师事务所以书面形式向被告进行过催收，虽然第一次的《律师函》形成的时间为2019年9月30日，但催收时间应当以向被告送达《律师函》的时间为准（即2019年10月20日），即使邮政查询显示为“拒收”也应视为原告履行了书面催交的义务，故本院认定原告最早于2019年10月20日向被告书面催收了物业服务费。现被告提出诉讼时效抗辩，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，认定本案诉讼时效中断时间为2019年10月20日。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”之规定，结合《物业服务合同》中约定的每月物业服务费的交纳时间，本案认定原告主张的2016年9月（包含9月）之前的物业服务费、公摊能源费超过了诉讼时效，故对原告请求被告支付2016年9月30日以前的物业服务费、公摊能源费，本院不予支持。关于原告提出本案的起诉没有超过诉讼时效，因为《物业服务合同》是典型的继续性合同，属于定期给付之债，物业费在合同订立时就已确定的，是持续不间断履行，具有整体性和连续性的，诉讼时效应当从合同履行期限届满或者被告最后一期未交纳物业服务费的时候开始计算的意见。经查，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，该条系关于同一债务约定分期履行的，因未履行某一期或者全部债务的，其诉讼时效期间的起算点为最后一期履行期间届满之日；本案中，《物业服务合同》在履行过程中具有双务性，即物业服务企业提供服务，业主交纳物业服务费，且汇景龙湾业委会与璟鑫物业在合同中明确约定业主每月定期交纳物业服务费，业主与璟鑫物业之间形成的债务是在合同履行过程中不断产生的，因而每月应当交纳物业服务费期限届满之后，均为独立债务，本案不符合法律规定的同一债务分期履行的情形；因此，原告的该意见不能成立，本院不予采纳。关于焦点三。根据《物业管理条例》第七条第五项及第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。现被告辩称原告提供的物业服务不到位，并提供了单元楼的门禁损坏、有车辆占用了小区公共道路的相关照片，虽然不能证明原告存在长期性、持续性不履行物业服务、管理义务的行为，达不到原告不应交纳物业服务费的证明程度，但是能够证明原告在为该小区提供物业服务过程中存在一定瑕疵，本院酌情调减10%的物业服务费。关于物业服务费数额的问题。如前所述，本院应支持的物业服务费的期间为2016年10月1日至2019年12月31日，共计39个月，故被告应向原告支付的物业服务费数额为0.80元/㎡×106.87㎡×39个月×（1-10%）=3000.91元。关于公摊能源费的问题。虽然被告以石发改价格〔2017〕27号文件中的规定主张不应交纳公摊能源费，但是，《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）于2017年5月1日才在石柱县内施行，且《石柱发改委通知》（石发改价格〔2017〕27号文件）中明确新《办法》实施前已签订物业服务合同的，在重新签订物业服务合同前，仍按原收费标准执行，且该通知的执行时间为2017年5月1日。本案中，案涉《物业服务合同》均签订于2017年5月1日之前，故业主应当按照《物业服务合同》中关于公摊能源费的约定履行交纳义务。又《物业服务合同》中第七条约定公摊水电费按户每月预收10.00元，年底据实分摊到户，多退少补或留作下年使用，现根据原告举示的汇景龙湾小区公摊水、电公示表，原告主张的公摊能源费应予以据实计算，即2016年10月至12月的公摊能源费为（0.82元+9.60元）×3个月=31.26元，2017年的公摊能源费为（0.43元+9.55元）×12个月=119.76元，2018年的公摊能源费为（0.65元+7.55元）×12个月=98.40元，2019年的公摊能源费为（0.50元+5.09元）×12个月=67.08元，合计金额为316.50元。关于违约金的问题。被告未能按照合同约定每月按时交纳服务费，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据涉案《物业服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交费用金额的3‰交纳违约金，又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被告认为物业服务合同约定的违约金标准过高请求降低符合法律规定，本院结合本案中被告逾期交纳物业服务费给原告造成的主要损失为逾期后资金占用期间的利息，认为每日按3‰的标准交纳违约金明显过高，故酌定违约金以每月应交物业服务费[即0.8元/㎡×106.87㎡×(1-10%)=76.95元]为基数，按照年利率24%为标准计算违约金。关于违约金的起止时间的问题，根据原告的诉讼请求并结合原告提交的违约金计算表可知，原告主张的违约金仅计算至2019年12月逾期交纳后（合同约定每月25日前交纳）的30天，即2020年1月24日，因此本案违约金应自每期物业服务费逾期之日起分别计算至2020年1月24日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谭继华于本判决生效之日起十日内支付原告重庆璟鑫物业管理有限公司2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3000.91元、公摊能源费316.50元及违约金（违约金以每月应缴物业服务费76.95元为基数，按照年利率24%的标准分别自每期物业服务费逾期之日起计算至2020年1月24日止）；二、驳回原告重庆璟鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293.78元，减半收取146.89元，由原告重庆璟鑫物业管理有限公司负担96.89元，由被告谭继华负担50.00元。本判决为终审判决。审判员  向宁杰二〇二〇年九月二十一日书记员  陈晓梅