上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9349号上诉人(原审被告)：TANGLIANGBI(唐良碧)，女，1966年3月16日出生，美利坚合众国国籍，护照号XXXXXXXXX。委托诉讼代理人：穆晓林，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李玲，女，1980年8月16日出生，汉族，户籍地广东省广州市天河区广州大道******。上诉人TANGLIANGBI(唐良碧)因与被上诉人李玲房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初20362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人TANGLIANGBI(唐良碧)的委托诉讼代理人穆晓林，被上诉人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。TANGLIANGBI(唐良碧)的上诉请求：改判增加李玲赔偿TANGLIANGBI(唐良碧)2017年3月至2017年11月30日房租损失人民币(以下币种均为人民币)504，000元(按月租金63，000元计算，共8个月)。事实和理由：一审判决未依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决李玲赔偿TANGLIANGBI(唐良碧)房租损失，TANGLIANGBI(唐良碧)的合法权益没有得到保护。一审判决支持返还房款14，500，000元，但未明确判决要求李玲赔偿2017年3月至2017年11月30日房租损失，应予纠正。首先，2017年2月28日《房地产买卖暨居间协议》第3.2条约定：“甲、乙双方约定本协议项下房屋以租金方式支付买卖定金总额为1，500，000元，甲方收到定金后于2016年3月25日前以出租方式交付乙方使用。”一审判决第二项所涉房款14，500，000元包含该定金1，500，000元，而该定金1，500，000元含有李玲应付TANGLIANGBI(唐良碧)的租金损失，故一审判决未考虑到应扣减租金损失因素而将该1，500，000元也简单混同于其他房款判决予以退还错误。其次，一审判决查明了TANGLIANGBI(唐良碧)于2017年3月将房屋及附属设施等交付了李玲，双方还约定乙方自2017年12月1日开始至收到全部房屋款完毕止，每月支付甲方租金63，000元，故应以63，000元月租金标准计算8个月房租损失504，000元。李玲辩称，不同意TANGLIANGBI(唐良碧)的上诉请求，该诉请并未在一审中提出。李玲向一审法院起诉请求：1．确认李玲、TANGLIANGBI(唐良碧)于2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)、2017年6月28日签订的《补充协议》、2017年11月19日签订的《补充协议》均于2018年5月31日解除；2．判令TANGLIANGBI(唐良碧)返还李玲已付房款14，500，000元；3．判令TANGLIANGBI(唐良碧)支付李玲已付房款的利息损失(以14，500，000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，分别自TANGLIANGBI(唐良碧)收到每笔房款的次日计算至TANGLIANGBI(唐良碧)实际返还房款之日止，具体计算方式详见利息计算表)；4．本案诉讼费、鉴定费由TANGLIANGBI(唐良碧)负担。一审法院认定事实如下：2017年2月28日，TANGLIANGBI(唐良碧)作为甲方、李玲作为乙方、案外人上海路恒房地产经纪事务所作为丙方，三方签订《房地产买卖暨居间协议》一份，约定乙方愿意委托居间方(丙方)购买甲方位于上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号(大华西郊花园)的房屋(以下简称“系争房屋”)。合同第二条约定：建筑面积402.51平方米；房屋所有人为唐良碧；房地产权证编号为沪房(地)青字(2016)第018729号；房屋为装修房，附属设施、设备见家具清单；房屋设立抵押，抵押权人为兴业银行，贷款余额约9，500，000元，甲方收到首期房价款后自行还清。第三条约定：房价款35，000，000元；定金1，500，000元，甲方收到乙方定金后于2016年3月25日前以出租方式交付乙方使用；首期房款12，000，000元，乙方应于2017年6月30日前支付甲方；第二期房款21，300，000元，乙方以银行贷款方式支付，房款期限以贷款银行规定为准，乙方应于签订合同后7日内向该贷款银行申请贷款，办理一切相关手续，如乙方贷款申请未通过审核或审核的额度不足申请额度，乙方应于过户前补足支付剩余全部房款；尾款200，000元，乙方应于买卖合同签订后当日向丙方支付并委托丙方保管，待甲乙双方完成房屋交接手续时，由丙方支付甲方；待乙方贷款申请通过审核，且公证处出具《买卖合同公证书》(若有)、《借款抵押合同公证书》(若有)、且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内(2018年8月30日前)，甲乙双方或委托丙方去房屋交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。第五条约定：甲、乙两方签订本协议后买卖合同关系即成立。为办理交易过户手续之需，甲、乙两方在本协议签订后2017年7月前签订《上海市房地产买卖合同》。协议另约定了其他内容。2017年3月1日，TANGLIANGBI(唐良碧)出具收据确认收到李玲支付的定金1，500，000元。2017年3月，TANGLIANGBI(唐良碧)向李玲交付了系争房屋及附属设施设备及家电。2017年6月28日，TANGLIANGBI(唐良碧)(卖售人、甲方)与李玲(买售人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方购买甲方坐落于上海市青浦区徐泾镇高泾路358弄107室的房屋，房屋建筑面积271.57平方米，另有地下附属面积130.94平方米。第二条约定：房屋转让总价款为25，000，000元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，自2017年11月30日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。补充条款一约定：本买卖合同所产生的所有费用均由乙方承担(包括买卖双方税费、评估费、公证费等)。附件三约定：第一笔房款(定金转房款)本买卖合同签署之前，乙方已通过居间方向甲方支付了购房定金1，500，000元，该定金自买卖合同签订之日起即转为乙方向甲方支付的第一笔房款；第二笔房款甲乙双方同意于本买卖合同签订后五日内，乙方向甲方支付房款10，000，000元；第三笔房款乙方通过向银行申请抵押贷款的方式向甲方支付房款13，500，000元，该部分款项在交易中心办出的他项权利证明到达银行后，由贷款银行在其规定的时间内直接发放至甲方在乙方贷款银行开设的银行账户内。合同另对其他内容作了约定。上述网签合同签订当日，TANGLIANGBI(唐良碧)(卖售人、甲方)与李玲(买受人、乙方)又签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方于2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的成交价格为25，000，000元，实际成交价格为35，000，000元。买卖合同价格不包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用。双方达成如下协议：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方10，000，000元，该价格不体现于双方签订的《上海市房地产买卖合同》内，该笔款项乙方于过户前支付给甲方。二、双方在此同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道管线畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。2017年7月28日，TANGLIANGBI(唐良碧)出具收据确认收到李玲支付的首付款10，000，000元。2017年11月19日，TANGLIANGBI(唐良碧)出具收据确认收到李玲支付的装修补贴款3，000，000元。2017年11月19日，TANGLIANGBI(唐良碧)(卖售人、甲方)与李玲(买受人、乙方)签订《〈上海市房地产买卖合同〉补充协议》一份，约定双方就2017年6月28日签订的《上海市房地产买卖合同》的约定作出以下补充内容调整：根据乙方要求，甲方同意就上述协议签订的2017年11月30日完成上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房产交易，现改为2018年8月15日完成交易。支付方式调整如下：1．乙方自2017年12月1日开始至收到乙方全部房款完毕止，每月支付甲方租金63，000元；2．乙方须于2018年6月1日前完成支付购房余额资金20，500，000元；3．因乙方原因到期未能完成房产交易，根据主协议的违约条款执行；4．甲乙双方因房产交易时间调整后所需更换房地产买卖合同的事宜，甲方应配合乙方完成，如因房地产买卖合同未及时变更而导致纠纷的，以补充协议的约定时间为协议的最终条款。后，李玲支付租金至2018年5月底。2018年5月23日开始，TANGLIANGBI(唐良碧)通过手机微信向李玲催要剩余20，500，000元房款，并告知李玲已经违约一次，不能再违约了。李玲表示对系争房屋的价格评估过高且自身资金不足，要求转为租房，让TANGLIANGBI(唐良碧)另行出售。对于李玲的提议，TANGLIANGBI(唐良碧)表示不同意，要求李玲按合同约定即2018年6月1日前支付剩余房款。2018年5月30日，李玲委托律师向TANGLIANGBI(唐良碧)发《律师函》一份，要求解除合同，具体内容为：一、李玲入住系争房屋后发生了不少于三次的严重漏水，多次通知TANGLIANGBI(唐良碧)但问题没有得到解决，已经严重影响正常居住使用。二、经认真查核后，发现漏水部分是法定建筑面积外的违章建筑部分，并且设计违章建筑的部分并没有得到相应政府部门审批，属于带有严重违建的住宅。三、根据相关法律规定，因房屋质量问题，严重影响正常居住使用的，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。故李玲通知TANGLIANGBI(唐良碧)单方面解除合同并要求TANGLIANGBI(唐良碧)于15日内退回所有已收取的款项，李玲在收到全部款项后10个工作日内搬离青浦徐泾镇高泾路XXX弄XXX号及交付所有钥匙，因此期间发生的所有费用或损失均由TANGLIANGBI(唐良碧)承担。TANGLIANGBI(唐良碧)收到律师函后于2018年6月2日委托律师向李玲寄送《律师函》一份，通知李玲：1．TANGLIANGBI(唐良碧)已于2018年5月31日收悉李玲寄送的律师函；2．李玲在律师函中所述单方面解除合同的理由缺乏事实与法律依据，TANGLIANGBI(唐良碧)认为李玲无权解除上述合同；3．李玲在收到本律师函后，立即依据合同及相关补充协议的约定，支付剩余购房款20，500，000元；4．如李玲在收到本律师函后，仍不履行本函第3条所述合同义务，则TANGLIANGBI(唐良碧)将被迫依据约定解除合同，并将追究李玲相应的违约责任。李玲于2018年6月2日收到上述函件。因李玲仍未支付剩余房款，TANGLIANGBI(唐良碧)于2018年6月8日再次委托律师向李玲发《律师函》，称因李玲未能继续履行合同约定义务，故通知李玲：1．自2018年6月9日起，TANGLIANGBI(唐良碧)解除与李玲的《买卖合同》(含相关《补充协议》)；2．根据《买卖合同》(含相关《补充协议》)的约定，李玲应支付逾期付款违约金(2018年6月1日-2018年6月8日期间)82，000元，因李玲过错解除合同赔偿金7，000，000元，上述款项从李玲已支付的购房款中直接扣除，余款请李玲速来联系退还事宜。3．李玲在收到本函后，立即搬离上海市青浦区徐泾镇高泾路XXX弄XXX号房屋，同时与本律师或TANGLIANGBI(唐良碧)办理相应房屋(含室内设备、家具、陈设物品)交接手续，并按相应居住时间结清租金。李玲已于2018年6月9日收到上述函件。2018年7月2日，因李玲没有任何回应，TANGLIANGBI(唐良碧)遂向一审法院提起诉讼，案号为(2018)沪0118民初10509号，要求确认双方买卖合同于2018年6月9日解除并赔偿逾期付款及合同解除违约金等六项诉请。一审法院另查明，位于上海市青浦区徐泾镇高泾路****房屋产权登记在TANGLIANGBI(唐良碧)名下，房屋类型为花园住宅，房屋设立了抵押登记，抵押权人为兴业银行股份有限公司上海虹桥支行，债权数额9，620，000元。目前系争房屋无其他限制交易之情形。在(2018)沪0118民初10509号案件中，一审法院根据李玲的申请对系争房屋是否存在质量问题及违章搭建委托上海源正科技有限责任公司进行鉴定。2019年4月1日，该公司出具源正司鉴［2018］建鉴字第183号《司法鉴定意见书》，列明：1．系争房屋存在多处改动建筑主体、承重结构或改变房间主要使用功能的情况。2．上述改变房屋结构及使用功能的行为不符合《住宅装饰装修工程施工规范》(GB50327-2001)及《建筑装饰装修工程质量验收标准》(GB50210-2018)相关标准要求。3．系争房屋存在多处渗漏水情况，其渗漏水原因主要为新增结构交界处防水处理不当所致。李玲为此鉴定支付鉴定费70，000元。法院根据唐良碧的申请通过上海市高级人民法院摇号委托上海富申房地产估价有限公司对系争房屋的市场价值进行司法估价。2018年10月8日，该公司出具沪富估报(2018)第741号《司法鉴定估价报告》载明：系争房屋在满足全部假设和限制条件下，于价值时点2018年6月9日的房地产市场价值为24，957，000元，每平方米建筑面积价格为62，003元。唐良碧为此支付鉴定费41，800元。一审审理中，对于李玲主张其解除合同是基于房屋存在渗漏水及违章搭建的问题，TANGLIANGBI(唐良碧)不予认可，TANGLIANGBI(唐良碧)表示：1．TANGLIANGBI(唐良碧)在签订买卖居间合同时已告知李玲房屋存在改建事实，李玲知晓并同意购买。且涉案房屋没有任何权利限制，不影响过户，李玲提及的房屋因为违章搭建而无法过户的理由并不成立；2．李玲所述渗漏水问题已经及时维修，且在签订房屋买卖合同之前李玲已经报修过房屋渗漏水问题。即使房屋存在渗漏水的质量问题，也不影响合同目的的实现。本案交易的是特殊的商品，只要在使用中不影响根本居住使用，合同就应该继续履行。TANGLIANGBI(唐良碧)认为李玲要求解除合同的真实原因是无法按约支付剩余房款。为证明TANGLIANGBI(唐良碧)的主张，TANGLIANGBI(唐良碧)申请证人周某1(居间方)、周某2出庭作证。证人周某1出庭表示：1．关于违建问题。TANGLIANGBI(唐良碧)在中介挂牌前曾告知过证人系争房屋存在改动。李玲、TANGLIANGBI(唐良碧)签订买卖居间协议时，证人听到TANGLIANGBI(唐良碧)就房屋存在改动的情况告知过李玲，当时李玲还要求改动三楼。如果房屋存在违法搭建，买卖合同是打不出来的，如果买卖合同能打出来，说明房屋可以过户。2．关于房屋渗漏水问题，证人听说有过一次，后来修复好了，交易过程中，证人从未听李玲提出房屋有质量问题。3．关于合同解除问题。证人曾催过李玲两三次要求支付剩余房款，但李玲一直拖延。因为独栋别墅需要做房价评估，应由李玲去做，但李玲没有做房价评估也没有做申请贷款。2018年6月1日是最后的付款期限，李玲、TANGLIANGBI(唐良碧)双方曾沟通过，李玲表示没有能力支付全部余款，要求先支付10，000，000元，但TANGLIANGBI(唐良碧)没有同意。证人认为是李玲没有按约付款导致合同无法继续履行。证人周某2出庭表示：证人是系争房屋装修现场后期施工的工人。2016年10月，完成室内装修。大概2017年6月上旬，证人接到别墅居住人的报修电话称阳光房漏水，证人去现场当天未下雨，故证人未看到有漏水。但证人仍将该情况反映给TANGLIANGBI(唐良碧)，后安装阳光房的厂家上门进行了修复，已经修好。2017年9月，证人又接到报修，称三楼屋顶存在渗水，证人等天晴后进行了维修。2018年6月，有人再次打电话报修，称房屋有点渗水，证人再次去修，发现还是三楼屋顶渗水，证人再次进行修复，已经修复好了。之后，证人未接到报修。对于证人证言，李玲质证如下：证人周某1是TANGLIANGBI(唐良碧)找的中介，中介费也是TANGLIANGBI(唐良碧)支付的，和本案有利害关系，其证言不足以采信。TANGLIANGBI(唐良碧)并未告知李玲房屋存在违建。证人关于合同解除的原因有误，TANGLIANGBI(唐良碧)拿到房款后应先涤除银行抵押贷款，否则李玲无法申请贷款并支付剩余房款。证人周某2确认房屋存在渗漏水的情况，李玲提供的渗漏水的视频光盘证人也是确认的。一审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李玲、TANGLIANGBI(唐良碧)签订的房地产买卖暨居间协议、上海市房地产买卖合同及相关的补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，根据李玲、TANGLIANGBI(唐良碧)的陈述及相关证据，足以证明在合同约定的付款期限前，李玲明确表示因自身对房屋价格评估过高及自身资金问题无法继续购买。此后，李玲虽主张房屋存在质量问题、违章搭建及TANGLIANGBI(唐良碧)未及时涤除抵押登记，但李玲在聘请律师向TANGLIANGBI(唐良碧)发送合同解除函之前从未就上述问题提出异议，且上述问题均不足以导致合同目的无法实现。故法院认为李玲要求解除合同的原因在于李玲无法按约付清全部房款，根据合同约定，李玲逾期付款已经构成根本违约，其无权单方行使合同解除权。TANGLIANGBI(唐良碧)有权行使合同的单方解除权，TANGLIANGBI(唐良碧)主张双方之间的买卖合同自2018年6月9日解除，法院予以确认，因(2018)沪0118民初10509号案件中已经判决确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2018年6月9日解除，故本案中不再处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故李玲要求TANGLIANGBI(唐良碧)返还房款，法院予以支持。因本案合同解除的原因在于李玲，故李玲关于已付房款利息损失的诉请，法院不予支持。关于李玲增加返还租金之诉请，因李玲未在法院指定期限内缴纳诉讼费，故法院对该项诉请不予处理。关于鉴定费，已在(2018)沪0118民初10509号案件中处理，故本案不再处理。一审法院据此判决如下：一、李玲与TANGLIANGBI(唐良碧)(唐良碧)2017年6月28日签订的《补充协议》、2017年11月19日签订的《补充协议》均于2018年6月9日解除；二、TANGLIANGBI(唐良碧)应于判决生效之日起十日内返还李玲房款14，500，000元；三、驳回李玲其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院依据查明的事实及在案证据所作认定并无不妥，本院予以认同，不再重复。现TANGLIANGBI(唐良碧)的上诉请求其在一审中并未提出相应反诉请求，不属于本案二审审理范围，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8，840元，由上诉人TANGLIANGBI(唐良碧)负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  张常青二〇二〇年九月二十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……