重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初18146号原告：重庆渝高物业管理有限责任公司，住所地重庆市渝**白杨路**3-1，统一社会信用代码91500000202897821P。法定代表人：汤伟，董事长。委托诉讼代理人：任思昱，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：重庆海刚实业有限公司，，住所地重庆市北部新区XX路**13-1统一社会信用代码91500000676102007K。法定代表人：王世刚，总经理。委托诉讼代理人：汪涛，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王霞，女，该公司工作人员。原告重庆渝高物业管理有限责任公司与被告重庆海刚实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆渝高物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人任思昱及被告重庆海刚实业有限公司的委托诉讼代理人汪涛、王霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆渝高物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即支付原告2019年1月至2020年6月期间的物业服务费32804.34元；2.判令被告以同期应交物业服务费为基数，自逾期交纳之日起，按每日千分之三的标准支付原告违约金至付清之日止；3.由被告承担原告支付的本案律师费4000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年12月20日与XX商务中心业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为XX商务区提供物业服务。被告系重庆市北部新区XX路X号（XX栋）13-1、13-2、13-7、13-8房屋业主，房屋建筑面积共计569.52平方米。在原告提供物业服务后，被告自2019年1月起未向原告交纳物业服务费。原告经多次催收未果，故诉至法院。被告重庆海刚实业有限公司辩称，被告未向原告交纳2019年1月至2020年6月期间的物业服务费属实。其未交纳物业服务费的原因为：1.原告履行物业服务职责不到位，比如原告未及时清运垃圾、清洁卫生打扫不干净、电梯管理不到位导致电梯故障频发、车辆乱停乱放等；2.原告未公示公共收益；3.案涉房屋至今没有通天然气；4.其他业主将房屋出租用于食堂，造成人员拥挤，损坏物业整体形象等。因此，被告不应向原告交纳物业服务费，也不应承担相应的违约金。此外，物业服务合同中没有明确约定律师费为实现债权的范围，且被告未交纳物业服务费也系原告违反物业服务合同约定所致，故原告诉请被告承担律师费缺乏依据，不应支持。本案经审理认定案件事实如下：被告系位于重庆北部新区XX路8号13-1、13-2、13-7、13-8房屋产权人，建筑面积分别为196.14平方米、91.19平方米、85.95平方米、196.24平方米。上述房屋于2017年4月登记于被告名下，用途为办公用房。2018年12月20日，原告与XX商务中心业主委员会签订《物业管理服务合同》。该合同主要约定，XX商务中心业主委员会聘请原告为位于重庆市渝北区XX大道XX号-XX号及XX路XX号-XX号的XX商务中心提供物业管理服务。写字楼物业的物业服务费标准为3.2元/平方米/月，按建筑面积计算。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行交纳义务。业主或物业使用人如未能按时如数交纳物业服务费，并在收到催交通知一个月内仍未交纳的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。因业主或其他非业主使用人违反合同约定造成欠费或损失的，业主或非业主使用人除按合同约定承担相应的法律责任外，还应当承担原告为此所支付的实现债权费用。合同期限为2019年1月1日至2020年12月31日止。该合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告为该物业提供物业服务至今。因被告自2019年1月起未向原告交纳物业服务费，原告委托上海锦天城（重庆）律师事务所于2019年8月9日向被告案涉房屋地址寄送了催交物业服务费的律师函，向被告催收2019年1月至2019年7月期间的物业服务费等费用。原告为证明其向被告履行了催收案涉物业服务费的义务，另向本院举示了加盖有“重庆渝高物业管理有限责任公司土星项目部”印章的《催缴通知书》及张贴《催缴通知书》的照片，向被告催收2019年1月至2020年3月期间的物业服务费。被告认可其分别于2020年3月10日、3月19日收到原告送达的载明有催交2019年1月至2020年3月期间物业服务费的《催缴通知书》，但因原告未对被告提出的相关问题进行整改，故而未交纳物业服务费。被告为证明原告未按合同约定提供物业服务，向本院举示了小区现场照片、物业费欠费专题分析会议签到表及《关于电梯上下班高峰时段乘坐困难及故障改善建议函》等原、被告之间的往来函件等证据。另查明，原告为向被告主张本案债权，与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》，委托该律师事务所为其提供一审法律诉讼服务，并向上海锦天城（重庆）律师事务所支付法律服务费4000元。上述事实，有房屋产权信息查询结果、《物业管理服务合同》《律师函》、EMS邮寄单、《催缴通知书》、照片打印件、物业费欠费专题分析会议签到表、《关于电梯上下班高峰时段乘坐困难及故障改善建议函》《法律服务合同》、重庆增值税专用发票及原、被告当庭陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，原告与XX商务中心业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对包括被告在内的该物业项目全体业主均具有法律约束力。因物业服务具有履行周期长、服务项目多等特点，不能仅凭某一时间、某一方面的物业服务状态来评价物业服务质量。被告举示的证据仅能证明原告提供的物业服务在环境卫生、车辆停放、电梯管理等方面存在一定瑕疵，尚不构成其拒交物业服务费的理由。至于被告提出的小区公共收益、案涉房屋未通天然气、相关业主将其房屋出租用于经营食堂等问题，与本案不属同一法律关系，被告或相关权利主体可依法另寻合法途径主张权利。综上，在原告提供基本的物业服务后，被告应按合同约定向原告交纳物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，根据原告举示的《催缴通知书》、相关照片及被告对签收《催缴通知书》的陈述，原告仅向被告催收了2019年1月至2020年3月期间的物业服务费。依据上述法律规定，该期间的物业服务费，被告应予支付。至于原告诉请被告支付2020年4月至2020年6月期间的物业服务费，因原告未履行催收的法定义务，本院不予支持。被告案涉房屋建筑面积共计569.52平方米（196.14平方米+91.19平方米+85.95平方米+196.24平方米），根据合同约定的物业服务费收费标准3.2元/平方米/月计算，2019年1月至2020年3月期间，被告应向原告支付物业服务费27336.96元（3.2元/平方米/月×569.52平方米×15个月）。鉴于原告提供的物业服务存在一定瑕疵，为平衡双方利益，督促原告提高物业服务质量，对原告诉请被告支付的违约金，本院不予支持。根据案涉《物业管理服务合同》约定，业主未按约定交纳物业服务费的，应当承担原告为此所支付的实现债权费用。具体到本案，原告为向被告主张本案债权，向上海锦天城（重庆）律师事务所支付了法律服务费4000元，该法律服务费收费标准亦符合相关规定，现原告诉请被告承担该法律服务费4000元，符合双方约定，应予支持。综上，原告诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告重庆海刚实业有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司2019年1月至2020年3月期间的物业服务费27336.96元；二、被告重庆海刚实业有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆渝高物业管理有限责任公司因本案产生的法律服务费4000元；三、驳回原告重庆渝高物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583.42元，因适用简易程序审理，减半收取计291.71元，由被告重庆海刚实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈从富二〇二〇年九月十五日书记员  李玉洁