文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初19578号原告：江小平，男，1965年5月26日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：付军清，重庆利千佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：游小力，重庆利千佳律师事务所实习律师。被告：重庆钟鼎泰房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小新街**附1-28-6，统一社会信用代码91500106771780818C。诉讼代表人：张海，重庆钟鼎泰房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：顾丽花，重庆安努律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳娇，重庆安努律师事务所实习律师。第三人：钟昀宏（曾用名钟鸣），男，1958年8月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：惠强，重庆大江律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文生，重庆大江律师事务所律师。原告江小平与被告重庆钟鼎泰房地产开发有限公司（以下简称钟鼎泰公司）、第三人钟昀宏普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江小平及其委托诉讼代理人付军清、游小力，被告钟鼎泰公司委托代理人顾丽花、黄艳娇，第三人钟昀宏委托代理人惠强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告江小平向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告江小平对被告钟鼎泰公司享有已付购房款2900000元，并享有资金占用损失1423428.05元的债权（以2900000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算，从2013年3月21日起计算至2018年12月24日为止）。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告钟鼎泰公司是位于重庆市渝北区黄泥滂工农五社“锦豪雅苑”（暂定名）的房地产开发商。2013年2月20日原告江小平与被告钟鼎泰公司签订《认购房协议书》，约定：被告将其开发的“锦豪雅苑”A-2-A1、A2、B1、B2、B3、C、D;B-2-A1、A2、B1、B2、B3、C、D总面积884平方米的房屋，以套内房屋4000元/平方米，总价为3536000元的价格卖给原告；付款方式为定金加余款，定金为3000000元，其中1900000元在签订协议当天支付，另外1100000元在2013年2月28日前支付，余款双方另行约定。该协议书经原、被告法定代表人签字确认，并加盖被告公司公章，合同依法成立。在协议签订后，原告江小平已于2013年2月20日、3月20日分别支付被告1900000元和1000000元定金。被告据此给原告出具收据两张。但被告就涉案房屋至今没有取得商品房预售许可证，致双方签订的《认购房协议书》未产生法律效力。此后，被告以经营不善致使亏损严重，资产难以清偿到期债务为由申请重整。重庆市沙坪坝区人民法院于2018年12月24日作出（2018）渝0106破申11号《民事裁定书》受理被告的重整申请。在重整期间，原告依法向被告管理人申报本案所涉债权，但经其管理人审查未被确认。综上，由于被告不诚信行为，致双方签订的《认购房协议书》无效，造成原告损失，应依法对原告进行退赔。由于被告方的拒认行为，加重原告损失，现原告为维权特依法起诉。被告钟鼎泰公司辩称，一、原告方在2013年2月20日购买“锦豪雅苑”项目房产缺乏合理性。该项目始建于2007年10月，因钟鼎泰公司在没有办理土地使用权出让手续及其他相关建设手续的情况下实施的修建，重庆市渝北区国土局于2009年2月10日发出了《责令停止土地违法行为通知书》，该建设工程于2009年8月停工。根据重庆市规划局渝北区分局于2011年10月14日出具的《重庆市规划局城乡规划监察案件会审表》，经重庆市勘测院实测，该项目停工后的状态为只完成了地下3层、地上**的修建。原告于另案中举示过一张“借条”证明其拟于2011年购买“锦豪雅苑”项目房屋，但其后并未能签订房屋买卖合同。项目停工后，购房户收房无望多次到市、区上访，2012年市信访办召开会议研究该项目信访问题的情况下，原告方在2011年购房不成情况下还于2013年出资以套内单价4000元/平方米的价格购买该项目的14套房屋，缺乏合理性。二、《认购房协议书》可能并非真实房屋买卖。原告方于2019年6月5日向管理人申报债权时提供了5份签署于2015年的《债权债务转移协议》，协议主体及内容虽有差异，但其相同之处在于：1、五份协议记载的甲方均是江小平，丙方都是钟鼎泰公司；2、五份协议第4条均载明：丙方所提供的该担保房屋是由丙方向甲方借款担保房屋（于2013年2月20日甲方与丙方签订的“认购房协议书”）中转出；3、五份协议第5条均载明丙方代表甲方转移支付该笔款项后，在丙方向甲方的借款中扣除；4、五份协议丙方都只有“钟鸣”字样的签字和手印，并没有加盖钟鼎泰公司公章。以上五份协议显示，原告方和钟鸣之间确实存在借贷关系，钟鸣以钟鼎泰公司名义与原告签订了“认购房协议书”作为其借贷合同担保。因此，原告和钟鼎泰公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，本案的基础法律关系应当是民间借贷关系，而非房屋买卖关系。且钟鸣于重整案件中在沙区法院签署笔录，笔录中载明江小平是借款，是以房抵债，开始都是打了借条的，但因项目一直未开工，后来就换成了收据，签署了购房合同。综上，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，法院应当按照民间借贷法律关系审理本案，我方恳请法院查明事实，依法判决。第三人钟昀宏述称：钟昀宏不是本案的适格被告，原告没有对其提出明确的诉讼请求。原告是依据钟鼎泰公司出具的委托付款书而向钟昀宏的个人账户支付款项，因此钟昀宏的收款行为实际上是公司卖房行为。无论本案是按照借贷关系处理还是按照房屋买卖合同关系处理，最后结果都应当由钟鼎泰公司承担款项的清偿责任。原告为证明其诉讼请求举示了以下证据：证据1、《认购房协议书》1份，楼层平面图一张，证明2013年2月20日原告与被告钟鼎泰公司就所涉的锦豪雅苑项目房屋共14套房屋签订《认购房协议书》。所购的14套房屋能够确定具体的楼层及户型。证据2、委托付款书1份，证明钟鼎泰公司授权该公司法定代表人钟昀宏（原名钟鸣）代为收取《认购房协议书》中约定的定金3000000元。该笔款项由原告江小平支付到公司法定代表人钟鸣的个人账户。证据3、银行转账凭证及汇款凭证7页，证明原告江小平依据认购房协议书及委托付款书，于2013年1月28日通过中国建设银行向钟鸣账户转账200000元，通过重庆农村商业银行汇款100000元，通过中国农业银行转账200000元，并于2013年2月20日通过中国建设银行转账360000元、740000元，通过中国银行转账300000元，2013年3月21日通过中国建设银行转账1000000元。转款共计2900000元。证据4、收据2张，由被告钟鼎泰公司向原告出具，其中均载明为认购锦豪雅苑房款定金，其中第一张是2013年2月20日出具，金额为1900000元，第二张是2013年3月20日出具，金额1000000元，证明原告依据双方约定向被告钟鼎泰公司支付了2900000元的购房款定金。被告钟鼎泰公司据此给原告出具收据予以认可。被告钟鼎泰公司为证明其诉讼请求举示了以下证据：证据1、（2018）渝0106破申11号《民事裁定书》、（2019）渝0106破1-1号《决定书》，证明沙坪坝区法院于2018年12月24日立案受理钟鼎泰公司的破产重整申请，并于2019年3月25日指定了管理人。证据2、《借条》1张（原告于（2019）渝0106民初19579号案中举示），证明原告早在2011年已经知道“锦豪雅苑”项目。证据3、《行政处罚决定书》（来源于重庆市国土资源和房屋管理局），证明重庆市国土局渝北分局于2009年2月10日发出了《责令停止土地违法行为通知书》，钟鼎泰公司停止了违法建设行为。证据4、《重庆市规划局城乡规划监察案件会审表》（源于重庆市规划局渝北区分局）、“锦豪雅苑”项目现场照片，证明经重庆市勘测院于2011年10月14日实测“锦豪雅苑”停工后的状态为仅完成了地下3层及地上16层的修建，至今也维持此状态。证据5、债权债务转移协议5份（原告申报债权时提供），证明钟鸣与江小平之间于认购房协议书签订前已经存在借贷关系，认购房协议书并非真实的房屋买卖，且原告已经将借款债权移给他人。本院经审理认定事实如下：2013年1月28日，原告江小平从中国建设银行账户转账200000元，通过重庆农村商业银行汇款100000元，通过中国农业银行转账200000元，上述款项转至被告钟鼎泰公司法定代表人钟昀宏（钟鸣）524094376025****账户上。同年2月20日，原告江小平（甲方）与被告钟鼎泰公司（乙方）签订《认购房协议书》，协议书主要约定，由甲方购买乙方开发的“锦豪雅苑”（暂定名）房屋，甲方选定房屋为“锦豪雅苑”（暂定名）A-2-A1、A2、B1、B2、B3、C、D;B-2-A1、A2、B1、B2、B3、C、D的总面积884平方米的房屋，以套内房屋4000元/平方米，总价为3536000元的价格卖给原告；付款方式为定金1900000元，另行约定在2月28日前支付定金1100000元，余款双方另行约定，双方待乙方取得正式商品房预售许可证后由甲方或甲方指定人与乙方签订正式“商品房预售合同”。该协议书经原、被告法定代表人钟昀宏（钟鸣）签字确认，并加盖被告钟鼎泰公司公章。在协议签订后，被告钟鼎泰公司向原告出具《委托付款书》，载明：“……，定金3000000元一事。该笔款亲支付到重庆钟鼎泰房地产开发有限公司法定代表人钟鸣开设的个人账户上，……”，此后，原告于2013年2月20日通过中国银行、中国建设银行等个人账户钟鸣转账1400000元，2013年3月21日通过中国建设银行现金转账1000000元，被告钟鼎泰公司与2013年2月20日出具收据一份，载明：收到江小平认购“锦豪雅苑”房款定金1900000元。2013年3月20日给原告出具收据一张，载明：收到江小平认购“锦豪雅苑”房款定金1000000元。此后，被告就涉案房屋一直没有取得商品房预售许可证。被告钟鼎泰公司以经营不善致使亏损严重，资产难以清偿到期债务为由申请重整。重庆市沙坪坝区人民法院于2018年12月24日作出（2018）渝0106破申11号《民事裁定书》受理被告的重整申请。在重整期间，原告依法向被告管理人申报本案所涉债权，但经其管理人审查未被确认。审理中另查明，原告江小平2015年2月将相关债权转让给了江建国、张国轩等人，2019年8月15日，江建国、张国轩等人将债权全部转让回江小平，上述转让行为均告知了被告钟鼎泰公司。转让书中，原告对受让人称转让债权为钟鼎泰公司向江小平的借款。本院认为，原告江小平与被告钟鼎泰公司签订的《认购房协议书》，内容约定以被告取得房屋预售许可证后签订正式《商品房预售合同》，故其协议本质应为房屋买卖预约合同。根据合同，原告依据被告出具的委托付款书，将相关定金2900000元支付至被告法定代表人钟昀宏账户上，被告方亦出具收据，并加盖了钟鼎泰公司财务专用章，应当视为原告已经履行了相关约定。虽然其部分款项1400000元于合同前二日支付，但从被告出具的收据可以证实原告实缴了2900000元。可以印证原告前期缴纳的1400000元定金中的一部分。协议订立后。因钟鼎泰公司没有证据证明取得了商品房预售许可证，且已经进入企业重整阶段，原告无法与被告订立有效的商品房买卖合同并与履行。被告明确要求钟鼎泰公司破产管理人确认交纳的本金及基于该本金截止重整受理之日即2018年12月24日止的利息损失为原告享有的普通债权，符合法律规定，本院依法应予确认。对于利息损失双方未约定违约金或者损失计算标准，故应当以所欠本金为基数，从2013年3月21日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至本金付清之日止。对被告辩称原告债权实际上为原告与钟昀宏个人之间借款关系，认购房屋协议只是提供担保，本院认为，被告抗辩依据的是原告转让债权时与受让人协议中的词语描述，并不能直接推翻原、被告之间协议书、收据等直接证据所显示的购房的客观事实，被告的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告江小平对被告重庆钟鼎泰房地产开发有限公司享有普通破产债权，该普通破产债权包含2900000元本金，以及以该本金为基数从2013年3月21日起至2018年8月24日止按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算的利息损失；二、驳回原告江小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23806元，由被告重庆钟鼎泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李勇二〇二〇年九月二十八日书记员  邓荣