福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初3614号 原告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区学园路。 法定代表人：李国镇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：陈国里，男，1979年1月22日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 被告：林彩萍，女，1979年8月8日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。 第三人：中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地莆田市城厢区。 负责人：姚景鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：吴妹霞，女，1990年4月4日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。 原告莆田市世全房地产开发公司（以下简称“世全公司”）与被告陈国里、林彩萍、第三人中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称“农行城厢支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌、被告林彩萍和第三人农行城厢支行的委托诉讼代理人吴妹霞到庭参加诉讼；被告陈国里经本院传票传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世全公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除世全公司与陈国里、林彩萍于2015年2月26日签订的《商品房买卖合同》，合同编号为C201500358；2、判令陈国里、林彩萍协助办理上述《商品房买卖合同》登记备案、预购商品房预告登记以及预购商品房抵押权预告登记注销手续等；3、判令陈国里、林彩萍归还给世全公司代偿款278173.39元及该款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金（其中：自扣款之日起计至2020年6月30日的违约金为94555.25元，自2020年7月1日起至归还之日止按代偿金额278173.39元为基数按月利率2%计算），该代偿款及违约金在陈国里、林彩萍已支付给世全公司的购房款中直接扣除；4、判令陈国里、林彩萍支付给世全公司解除合同的违约金204450.6元，该违约金在陈国里、林彩萍已支付给世全公司的购房款中直接抵扣；5、本案的诉讼费用由陈国里、林彩萍负担。事实与理由：2015年2月26日，世全公司与陈国里、林彩萍签订合同编号为C201500358的《商品房买卖合同》一份，约定陈国里、林彩萍向世全公司购买双洋·环球广场1#1805号，总价款2044506元，陈国里、林彩萍应于2015年2月26日前支付首付款614506元，剩余购房款143万元由陈国里、林彩萍向银行申请按揭贷款。合同附件十一补充协议第一条第四项约定：出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。合同签订后，为配合陈国里、林彩萍办理贷款手续，世全公司同意陈国里、林彩萍暂缓代垫了陈国里、林彩萍的首付款并交房时一并付清，剩余购房款143万元由陈国里、林彩萍以向农行城厢支行申请按揭贷款的形式支付给世全公司。自2018年2月起，陈国里、林彩萍没有按借款合同约定归还借款本息，截至2020年3月，农行城厢支行直接扣划世全公司保证金278173.39元。至今陈国里、林彩萍仍没有偿还世全公司代偿的按揭款，已达到合同约定的单方解除条件，故请求判如所请。 林彩萍答辩称：买房时只是叫答辩人去签名，其他答辩人没有参与，答辩人对案件情况不清楚；答辩人没有钱还款，答辩人的前夫陈国里已经走了，也没有跟答辩人联系，答辩人没有钱偿还按揭贷款。房子可以收走。 陈国里未作答辩。 农行城厢支行陈述称：其依照签订的《担保合同》划收世全公司的保证金用于归还债务并无违反约定，也不存在过错，因陈国里、林彩萍未按照《个人购房担保借款合同》约定偿还到期本息，其已经向莆田市城厢区人民法院申请优先偿还结欠我行的贷款本息。要由世全公司先偿还银行按揭贷款本息，再解除商品房买卖合同。 世全公司围绕诉讼请求依法提交了证据，农行城厢支行对世全公司提交的证据均无异议，陈国里、林彩萍未举证和质证。本院对世全公司提交的证据经审查后予以确认并在卷佐证。根据世全公司和农行城厢支行的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月7日，世全公司（出卖人）与陈国里、林彩萍（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定陈国里、林彩萍以总价款2044506元的价格向世全公司购买位于莆田市。合同第六条第3项约定的付款方式为：其他方式见附件四。合同第八条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2.1（该比率不低于第（1）项中的笔录）的违约金。合同第十一条规定：出卖人应当在2016年3月1日前向买受人交付该商品房；合同附件六《合同补充协议》第一条约定：对原合同第六条第3种付款方式：“其他方式”是指按揭付款，并就按揭付款事宜补充约定如下：1、买受人应于2015年2月26日前支付首期款614506元；剩余购房款143万元由买受人向银行申请按揭贷款，办理按揭贷款所需的全部费用由买受人自行承担。……4、出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保的，若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金；自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，且买受人须按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，该损失从买受人已付款中直接扣除。2015年3月11日，陈国里、林彩萍（借款方）、世全公司（保证人）与农行城厢支行（出借方）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由陈国里、林彩萍向农行城厢支行借款143万元，合同第二十八条约定：借款人授权贷款人按将贷款直接划入账户：户名：世全公司，账号：13×××21，开户行：农行莆田城厢支行。第十条约定：……9.1.1保证方式为连带责任保证。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。……。同年2月28日，世全公司为上述商品房办理莆田市商品房买卖合同备案表，该表“买受人”处有陈国里、林彩萍的签名。诉争房屋预购商品房抵押权预告登记号为：莆房预城厢字第××号。后陈国里、林彩萍未能按月偿还借款本息。2018年2月23日、同年3月27日、6月29日、7月30日、8月23日、9月25日、10月25日、11月26日、12月25日、2019年1月29日、同年3月28日、4月29日、5月29日、6月28日、7月30日、8月30日、9月26日、10月28日、11月28日、12月24日、2020年1月23日、同年2月24日、3月23日，农行城厢支行分别划扣世全保证金37630.97元、9611.82元、29037.14元、9617.99元、9603.59元、9607.70元、9607.70元、9609.76元、9607.70元、9615.93元、19285.38元、9615.93元、9615.93元、9613.88元、9615.94元、9620.04元、9609.76元、9613.88元、9613.88元、9605.64元、9603.59元、9605.65元、9603.59元，用于偿还陈国里、林彩萍的部分借款本息共计278173.39元。2020年4月28日，世全公司在《湄洲日报》上刊登《还款通知书》，要求陈国里、林彩萍偿还被划扣的保证金并支付相应违约金等。2020年7月9日，世全公司以陈国里、林彩萍拒不偿还银行按揭贷款已构成违约，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》等为由，诉至本院。 另查明，农行城厢支行与陈国里、林彩萍、世全公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月29日作出（2019）闽0302民初3836号，判决：一、被告陈国里、林彩萍应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行借款本金人民币1228656.68元及相应的利息、罚息、复息（截至2019年9月16日的利息4741.08元；自2019年9月17日起至还清之日止按合同约定计算）；二、被告莆田市世全房地产开发有限公司对上述借款债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行的其他诉讼请求。 本院认为，陈国里、林彩萍与世全公司签订的《商品房买卖合同》及其二者与农行城厢支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现农行城厢支行已依约将贷款143万元发放给陈国里、林彩萍，世全公司也依约为陈国里、林彩萍的贷款提供阶段性保证担保，但陈国里、林彩萍未能按约向银行偿还按揭贷款，已构成违约。其违约行为导致世全公司被农行城厢支行划扣保证金合计278173.39元，用于偿还陈国里、林彩萍的部分按揭贷款。因陈国里、林彩萍与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同并收回房产，现上述约定的期限已届满，但陈国里、林彩萍仍未偿还，故现世全公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有理，本院予以支持；同理，世全公司请求陈国里、林彩萍协助办理《商品房买卖合同》的登记备案、房屋预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续有理，本院亦予以支持。陈国里、林彩萍与世全公司签订的《商品房买卖合同》约定若因买受人未按按揭借款合同约定归还借款本息而导致出卖人承担相应的保证责任的，则买受人除立即返还出卖人代偿金额外，还应自出卖人承担保证责任之日起按代偿金额每日千分之一向出卖人支付违约金，由于该约定的违约金过分高于出卖方的实际损失，现世全公司主动请求陈国里、林彩萍支付代偿款自扣款之日起至还清之日止按月利率2%计算违约金有理，本院亦予以支持；即陈国里、林彩萍依法应支付代偿款37630.97元、9611.82元、29037.14元、9617.99元、9603.59元、9607.70元、9607.70元、9609.76元、9607.70元、9615.93元、19285.38元、9615.93元、9615.93元、9613.88元、9615.94元、9620.04元、9609.76元、9613.88元、9613.88元、9605.64元、9603.59元、9605.65元、9603.59元分别自2018年2月23日、同年3月27日、6月29日、7月30日、8月23日、9月25日、10月25日、11月26日、12月25日、2019年1月29日、同年3月28日、4月29日、5月29日、6月28日、7月30日、8月30日、9月26日、10月28日、11月28日、12月24日、2020年1月23日、同年2月24日、3月23日起均至还清之日止按月利率2%计算的违约金。违约金实际是弥补守约方即本案出卖人收回商品房而产生的经济损失，虽然双方在《合同补充协议》中约定自出卖人承担保证责任之日起30日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款项及按房价款总额的20%赔偿出卖人损失，现世全公司要求陈国里、林彩萍支付总房价款的10%支付违约金系对自己权利的处分且符合法律规定，本院亦予以支持。但因农行城厢支行诉陈国里、林彩萍、世全公司金融借款合同纠纷已由生效的（2019）闽0302民初3836号民事判决作出处理，陈国里、林彩萍已负担生效文书所确定的偿还借款本息等的义务，现世全公司要求陈国里、林彩萍应承担的违约金在陈国里、林彩萍支付的购房款中直接扣除缺乏依据，本院不予支持。林彩萍作为共同购房人抗辩称其对购房情况不清楚显然不符合常理，本院对此不予支持。陈国里未提出抗辩和异议，其经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。鉴于本案系陈国里、林彩萍未依约支付购房款引起，故本案受理费由陈国里、林彩萍全部负担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除陈国里、林彩萍与莆田市世全房地产开发有限公司于2015年2月26日签订的《商品房买卖合同》； 二、陈国里、林彩萍应于判决生效之日起十日内协助莆田市世全房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同》的备案登记、预告登记及预购商品房抵押权预告登记的全部注销手续； 三、陈国里、林彩萍应于判决生效之日起十日内偿还给莆田市世全房地产开发有限公司代偿款278173.39元及该款至还清之日止按月利率2%计算的违约金（以代偿款37630.97元、9611.82元、29037.14元、9617.99元、9603.59元、9607.70元、9607.70元、9609.76元、9607.70元、9615.93元、19285.38元、9615.93元、9615.93元、9613.88元、9615.94元、9620.04元、9609.76元、9613.88元、9613.88元、9605.64元、9603.59元、9605.65元、9603.59元为基数分别自2018年2月23日、同年3月27日、6月29日、7月30日、8月23日、9月25日、10月25日、11月26日、12月25日、2019年1月29日、同年3月28日、4月29日、5月29日、6月28日、7月30日、8月30日、9月26日、10月28日、11月28日、12月24日、2020年1月23日、同年2月24日、3月23日起计算）； 四、陈国里、林彩萍应于判决生效之日起十日内支付给莆田市世全房地产开发有限公司违约金204450.6元； 五、驳回莆田市世全房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23156元，减半收取为11578元，由陈国里、林彩萍负担。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 陈 妍 二〇二〇年九月十六日 书记员 郑雅雅 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。