河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0391民初943号原告：洛阳海晨置业有限公司，住所洛阳市老城区中州东路**怡和大厦**。法定代表人：冯延虎，总经理。委托诉讼代理人：夏江初、孙华华，河南精专律师事务所律师。被告：位方方，女，汉族，1989年12月8日出生，住，住河南省洛阳市洛龙区/div>委托诉讼代理人：王雷、梁挪挪，河南晟品律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行，住，住所洛阳市涧**延安路**/div>负责人：王万红，行长。委托诉讼代理人：焦文良，男，职员。委托诉讼代理人：王冰，男，职员。上列原告洛阳海晨置业有限公司诉被告位方方、第三人中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员张衡适用简易程序进行审理，后于2020年7月14日变更本案为普通程序，由审判员蔡惠娥独任审理。2020年7月23日，本院依法对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人夏江初，被告位方方及其委托诉讼代理人王雷、梁挪挪，第三人焦文良、王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告于2016年1月27日签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS0328433）（含合同附件及补充协议）；2．判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（合同编号为YS0328433）（含合同附件及补充协议）备案登记注销手续；3．判令被告向原告支付拖欠房款39000元及逾期违约金（违约金以39000元为基数，按每日1％从2016年3月31日起计算至全部房款付清之日止）；4．判令被告向原告支付代偿款项暂计31895.69元（最终代偿款项以贷款银行实际扣划数额为准）；5．判令被告向原告支付违约金85012.4元；6．判令在《商品房预售合同》解除后原告应退被告房款中直接扣除上述第3、4、5项诉求款项；7．判令解除原被告与第三人于2016年2月25日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》【合同序列号：ABC（2014）5006-1】；8．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月27日，原被告签订合同编号为YS0328433的《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于高新区××以南孙××以西××龙又××城××区××单元××房产，合同总价为425062元，付款方式为首付款外加银行按揭贷款。附件四第七条第5项约定：“如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致××根据贷款银行的要求承担担保责任的，自××代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，××有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房预售合同》（包括合同附件本补充协议），自通知到达××时合同解除，××应配合××办理合同解除和退房相关手续，且××须向××支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，××可从××己付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。2016年2月25日，被告与第三人签订合同序列号为ABC（2014）5006-1《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，贷款金额为25万元，贷款期限为30年。原告作为保证人予以签字盖章，对被告向第三人按揭贷款提供连带责任保证。因被告未能如期向第三人还款，截至2020年3月，第三人累计扣划原告保证金款项31895.69元。因被告贷款金额受限，未能足额向原告支付全部购房款，被告向原告借款85000元用于支付房款，至今仍有39000元购房款未偿还。根据原被告签订的《商品房预售合同》约定，在被告连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致原告承担保证责任的，原告有权解除合同，《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》作为从合同，应一并解除。被告辩称，一、原告列明的诉讼请求不符合民事诉讼法第一百一十九条和第三十四条之规定，依法应予以驳回。原告列明的第1、2、5、6、7项诉讼请求系要求解除合同，第3、4项诉讼请求系要求继续履行合同，以上诉讼请求相互矛盾，不满足民事诉讼法关于起诉条件中诉讼请求明确且具体的规定，故依法应予以驳回。《个人购房担保借款合同》第三十八条约定由贷款人所在地人民法院即涧西区人民法院管辖，原告列明的第7项诉讼请求不符合民事诉讼法第三十四条协议管辖的规定。二、原被告签订的《商品房预售合同》经备案并完成预告登记且被告已按合同约定履行了全部付款义务，原告应按合同约定交付房屋，本案不符合合同解除的条件。三、被告也无印象签订过《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议抬头没有被告的签字，每页也无被告的签字，最后一页无日期，故该补充协议的内容真实性存疑。且该协议系原告单方提供的格式合合同条款，采用字窄间距且对重点条款未有任何标示。约定内容加重了对方责任，违反了格式合同基本的公平原则。根据合同法第三十九条、第四十条之规定，应确定无效。即便根据该协议第七条第四款之规定，××未按期偿还贷款本息的，××承担担保责任后应向××告知，而本案原告并未履行通知义务，被告至2020年4月法院通知开庭后才得知上述事项，被告及时与原告联系解决，原告拒绝处理，被告并不知道贷款系由原告代偿的事实，而原告怠于履行通知义务致损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条之规定原告就扩大的损失不得主张赔偿，故原告不应向被告主张其他赔偿包括巨额违约金。四、案涉《商品房预售合同》具有物权效力，与原被告之间的借款合同及原告的代偿行为系不同的法律关系，原告主张债权的行为不得直接解除物权效力的合同而将物权直接归其所有。原告向被告出借部分首付款系借贷法律关系，原告的代偿款项以银行实际扣划数额为准，由被告向原告承担，原告与被告之间相当于借贷法律关系，可以通过合法途径解决，而与商品房买卖合同系不同的法律关系，若原告债权无法实现，可以通过拍卖涉案房屋实现债权，而非以债权合同直接解除物权合同，同时将物权直接归其所有，这样的操作相当于设定了一个流质流押的条款，不应认定有效。第三人述称，被告因购房向第三人借款，与第三人签订《个人购房担保借款合同》，由原告提供阶段性担保，上述行为是各方意图的真实反映，无不妥之处。原告提出《个人购房担保借款合同》作为从合同应虽主合同《商品房预售合同》一并解除，该观点混淆概念，《商品房预售合同》与《个人购房担保借款合同》是两个独立的合同，不存在主从之分，原被告签订的《商品房预售合同》解除与否是其双方的行为，均不能影响《个人购房担保借款合同》的效力。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月27日，原告（××）与被告（××）签订了一份《商品房预售合同》，约定由原告向被告购买位于洛阳高新区河洛路以南孙辛路以西升龙又一城C区5幢3单元2502号房屋，购房总价425062元。××应于2015年12月29日付清首付款90062元，剩余房款由××自行申请银行按揭贷款支付。××应于2016年9月30日将验收合格且符合合同约定的商品房交付××使用。该合同附件四为补充协议，其中第七条第4款约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致××根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在××向其发出缴款通知书后3日内将××代向贷款银行偿还的全部款项支付给××，并从××代其还款之日起，按××代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向××支付违约金。第5款约定：如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求××承担担保责任的，或如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致××根据贷款银行的要求承担担保责任的，自××代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，××有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》，自通知到达××时合同解除，××应配合××办理合同解除和退房相关手续，且××须向××支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，××可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。上述合同签订后，原被告双方协商一致同意将首付款调整为175062元。2015年12月4日，原被告签订了一份《借款合同》，由原告向被告出借85000元用以支付案涉房屋的购房首付款。2016年2月25日，被告与第三人签订了一份《个人购房担保借款合同》，由第三人向被告出借25万元用于支付案涉房屋的购房款，被告应于每月20日通过指定还款账号还款。借款担保为：由原告提供借款性保证，并以案涉房屋作为抵押。原告在第三人处开立了保证金账户。上述《个人购房担保借款合同》签订后，第三人根据合同约定将25万元贷款支付至指定的原告名下银行账户，各方办理了预购商品房抵押预告登记。自2018年4月20日至2020年3月20日，因被告未能按期向第三人偿还按揭贷款，第三人于2018年6月28日从原告开立的保证金账户扣划了被告欠付的2018年4月至6月三个月的按揭贷款，此后于每月下旬从原告开立的保证金账户扣划了被告欠付的当月按揭贷款，共计扣划24个月合计31895.69元。自2020年4月开始的按揭贷款仍由被告偿还。本院认为，首先，案涉《商品房预售合同》及其附件经原被告双方当事人签字盖章，应视为双方当事人的真实意思表示，依法对双方当事人发生效力。结合案涉《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4款和第5款的约定，原告向第三人履行担保责任后应向被告发出缴款通知书，以使被告获悉原告代偿的事实，但本案原告并无证据可以证明其在代偿之后向被告履行了告知义务，故原告径直请求解除合同不符合合同约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定，当事人行使合同解除权应以一方不履行合同主要义务或合同的根本目的无法实现为条件。本案系房屋买卖合同纠纷，原告作为卖方获取售房款，被告作为买方取得房屋的所有权，此为双方订立合同的根本目的。根据案涉《商品房预售合同》的约定，案涉房屋的购房总价为425062元，被告已经实际向原告支付了首付款175062元，余款25万元由被告向第三人贷款，贷款亦实际支付给了原告，故被告已经履行完房屋买卖合同项下的全部付款义务。虽然其中首付款85000元系原告向被告出借所得，但基于原被告双方当事人的合意，该85000元已经转化为原告对被告出借的款项，双方之间就该85000元形成了借款合同关系，与本案的房屋买卖合同关系已不属同一法律关系。虽然原告为被告向第三人代偿了31895.69元，但该代偿行为系原告作为《个人购房担保借款合同》项下的担保人所履行的义务，原告可依法向原告行使追偿权，且该代偿数额亦不足购房总价的10%，不能视为被告不履行合同的主要付款义务。综上，被告已经履行了案涉房屋买卖合同项下绝大部分的付款义务，原告的代偿行为亦不足以成为原告无法实现合同目的的理由，原告请求解除合同不符合解除权行使的法定条件。综上，对原告请求解除案涉《商品房预售合同》和《个人购房担保借款合同》、办理《商品房预售合同》备案登记注销手续及要求被告支付违约金的诉求，本院均不予支持。原告要求被告返还借款39000元及逾期还款违约金的诉求因与本案不是同一法律关系，本案不予处理，原告可另案起诉。原告请求被告支付代偿款31895.69元符合案涉《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4款约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告位方方于本判决生效之日起三日内向原告洛阳海晨置业有限公司支付31895.69元；二、驳回原告洛阳海晨置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3418元，由原告负担2821元，由被告负担597元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  蔡惠娥二〇二〇年九月十八日书记员  武晶晶