江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初3056号原告：宿迁市建苑物业管理有限公司，统一社会信用代码91321302763595014B，住所地宿迁市府苑小区****。法定代表人：张锋。委托诉讼代理人:丁宇，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：杜红，女，1961年12月17日生，住宿迁市宿城区。原告宿迁市建苑物业管理有限公司（以下简称建苑物业公司）与被告杜红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告建苑物业公司委托诉讼代理人丁宇、被告杜红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建苑物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付原告物业服务费1330元〖2017年1月1日至2017年12月31日期间为681元（取整，下同），即131.94㎡×0.43元×12个月，2019年1月1日至2019年12月31日期间为649元，即131.94㎡×0.41元×12个月〗、公共耗能费240（10元/月/户，2017年1月1日至2017年12月31日,2019年1月1日至2019年12月31日）、违约金【即滞纳金，以801元（681元+120元）为基数从2017年4月1日起计算至实际给付之日止，以769元（649元+120元）为基数从2019年4月1日起计算至实际给付之日止，均按日千分之一的标准计算】、律师代理费1000元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向阅湖花园小区提供物业服务。被告为该小区业主,尚欠原告2017年、2019年的物业服务管理费用。原告己经提供了物业服务，被告至今仍未交纳物业服务费用。原告多次索要未果,故诉至法院提出上述请求。被告杜红辩称：不同意原告诉讼请求。原告物业服务不到位：1、我居住涉案房屋第二年就向原告反映房屋渗水，保修期内和保全期外均找过原告，原告均未给予处理。2、原告将修剪的树木堆放在小区里没有及时清理，导致我家小孩被树枝划到腿部，我找原告处理，原告不予理睬，还威胁我，我也报过警。3、我在家中晒被子，楼上有人仍烟头导致我的被子着火，邻居报警后火警都来了，原告也没有人来，后排查是谁扔的烟头，到现在也没有给我答复。4、小区的砖头掉下来砸到我孙女，找原告处理也不予理睬。5、我儿子买辆新车停在小区车位第二天发现车被划了，找原告却不给我们调取监控。6、原告工作人员曾威胁过我，我要求其道歉。如原告赔偿我精神损失，我不会差原告一分物业服务费。经审理查明：被告杜红系宿迁市宿城区幸福新城二期（阅湖花园）玫瑰园11幢402室房屋的业主，该房面积为131.94㎡。2013年7月29日，宿迁市物价局《关于阅湖花园住宅小区前期物业公共服务收费的批复》中载明：核定阅湖花园小区普通住宅前期物业公共服务费标准为0.55元/月/平方米，具体标准由建苑物业在物业合同中预先约定，公共水电费、高层住宅的电梯运行费（包含电梯运行电费、检测费、维护费）、二次水电等代收代交费用，由建苑物业单独建账，与业主委员会或业主协商，实行按月或按季据实公开合理分摊到各位业主。2017年1月1日，宿城区阅湖花园阅湖小区业主委员会（以下简称阅湖花园业主委员会，甲方）与原告建苑物业公司（乙方）签订《阅湖花园小区物业管理合同》约定：一、甲方将阅湖花园1.2.3期范围内的所有物业委托给乙方统一管理。管理事项包括：1、委托管理范围内所有物业的使用、维修、养护。2、区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、园林绿化、供排系统、强弱电系统、道路、停车场等]的使用、维护、养护和管理。3、清洁卫生（包含垃圾运到中转站后的工作）。4、公共生活秩序。5、文娱活动场所。6、车站管理……四、委托管理期限为：2016年12月1日至2017年12月30日。五、住宅收费标准为0.43元/月/平方米，公共耗能费为10元/月/户。收费方式为每年度第一季度收取全年费用……业主不按时缴纳费用的，乙方有权自逾期之日起每天按应缴数额的千分之—收取滞纳余，由此产生诉讼的，由业主承担律师代理费、诉讼费等相关费用。七、管理目标和经济指标。参照宿迁市物业管理服务等级“四级标准”……甲方协助乙方就房屋质量等问题向开发建设单位进行沟通，并督促建设单位进行整改，如房屋整改过5年以上维修应由业主大会讨论签字后可使用维修基金。八、工程质量维修责任范围的区分。1在保修、维修范围内，由建设单位引起的工程质量问题按建设部《工程质量保修办法》规,应由建设单位督促施工单位督促施工单位维修。2、保修期、保修范围以外的维修工作分工。（1）超出保修期限，属在原维修期内仍没有解决的工程质量问题，仍由建设单位负责维修……（3）超出保修范围和保修期，责仟由业主承担，物业公司应尽到协调解释、说明、有偿维修的责任，不得借故将相关问题推向甲方。2018年12月26日，阅湖花园业主委员会（甲方）与原告建苑物业公司（乙方）签订《阅湖花园小区物业服务合同》约定：一、甲方将阅湖花园1.2.3期范围内的所有物业委托给乙方统一管理。管理事项包括：1、委托管理范围内所有物业的使用、维修、养护。2、区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯，机电设备、路灯、园林绿化、供排系统、强弱电系统、道路、停车场等]的使用、维护、养护和管理。3、清洁卫生（包含垃圾运到中转站后的工作）。4、公共生活秩序。5、文娱活动场所。6、车站管理……四、委托管理期限为：2019年1月1日至2019年12月31日。五、住宅收费标准为0.41元/月/平方米，公共耗能费为10元/月/户。收费方式为每年度第一季度收取全年费用……业主不按时缴纳费用的，乙方有权自逾期之日起每天按应缴数额的千分之—收取滞纳余，由此产生诉讼的，由业主承担律师代理费、诉讼费等相关费用。七、管理目标和经济指标。参照宿迁市物业管理服务等级“四级标准”……甲方协助乙方就房屋质量等问题向开发建设单位进行沟通，并督促建设单位进行整改，如房屋整改过5年以上维修应由业主大会讨论签字后可使用维修基金。八、工程质量维修责任范围的区分。1在保修、维修范围内，由建设单位引起的工程质量问题按建设部《工程质量保修办法》规,应由建设单位督促施工单位督促施工单位维修。2、保修期、保修范围以外的维修工作分工。（1）超出保修期限，属在原维修期内仍没有解决的工程质量问题，仍由建设单位负责维修……（3）超出保修范围和保修期，责仟由业主承担，物业公司应尽到协调解释、说明、有偿维修的责任，不得借故将相关问题推向甲方……另查明，涉案小区存在绿化被破坏或占用、监控无法使用、下雨路面积水严重及倒流车库、个别大门无保安值班、部分房屋存在渗漏等问题。原告为本案诉讼支付律师代理费1000元。以上事实有不动产权登记表、物业交接登记表、批复、备案资料、物业管理合同、物业服务合同、委托合同、发票、照片、视频及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，被告杜红为阅湖花园小区业主，该小区业主委员会与原告建苑物业签订的物业服务合同对被告具有约束力，原被告之间存在物业服务合同的法律关系。原告应当按照合同约定，提供物业管理服务。被告也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费和公共耗能费，原告依据合同主张的计算方式并无不当。关于原告是否服务到位问题，涉案小区存在绿化被破坏或占用、个别大门无保安值班，监控无法使用、下雨路面积水严重及倒流车库、房屋渗漏等相关公共设施存在问题未及时与相关部门沟通处理与合同约定服务不符合，应认定原告服务存在瑕疵，对此从公平角度，本院酌定被告对应支付的物业服务费按85%的标准缴纳。故被告应支付的物业服务费为：1131元〖（681元+649元）*0.85〗。对于公共耗能费，被告应全额缴纳即240元。关于被告辩称堆放树木划到小孩、被子着火、砖头砸到人、被原告威胁等问题，被告并未提供证据证实，被告如有相关权益因此受损等可另行主张。关于被告辩称已经给付120元公共耗能费问题，被告并未举证证实，原告亦不认可，本院不予采信。关于滞纳金，其性质应为违约金，原告主张的起止时间并无不当，但计算基数应调整为应缴纳数额，计算标准酌定调整为年利率15%，即以699元（681元*0.85+120元）为基数从2017年4月1日起计算至实际给付之日止，以672元（649元*0.85+120元）为基数从2019年4月1日起计算至实际给付之日止。关于律师费，原告主张符合约定，但因原告存在违约，故本院酌定亦按85%标准承担即为850元。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告杜红于本判决生效之日起十日内给付原告宿迁市建苑物业管理有限公司物业服务费1131元、公共耗能费240元、违约金（以699元为基数从2017年4月1日起计算至实际给付之日止，以672元为基数从2019年4月1日起计算至实际给付之日止，均按年利率15%的标准计算）、律师费850元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由宿迁市建苑物业管理有限公司负担8元,由被告杜红负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  麻彩芳人民陪审员  管 莹二〇二〇年九月三十日书 记 员  李 响法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。