广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16916号上诉人（原审被告）：李子劲，上诉人（原审被告）：李振斌，两上诉人共同委托诉讼代理人：陈淑娜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庄雪娇，委托诉讼代理人：孔磊，广东鹏泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪子龙，广东鹏泰律师事务所实习律师。原审第三人：深圳龙腾置富房地产有限公司。法定代表人：罗湘玲。原审第三人：深圳前海小科互联网金融服务有限公司。法定代表人：张清。上诉人李子劲、李振斌因与被上诉人庄雪娇及原审第三人深圳龙腾置富房地产有限公司（以下简称龙腾置富公司）、原审第三人深圳前海小科互联网金融服务有限公司（以下简称前海小科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初16370号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李子劲、李振斌上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回庄雪娇全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由庄雪娇承担。事实和理由：一、一审法院仅凭庄雪娇提供的个人活期账户交易明细即认定“前海小科公司，作为赎楼服务方，向庄雪娇收取了展期费3万元、逾期费14510元，该费用属于涉案房屋买卖的税费”没有事实及法律依据。1、该两笔付款行为的性质不明。该证据仅能证明庄雪娇于2017年8月18日、2017年10月9日向前海小科公司分别支付了30000元、14510元，且是庄雪娇单方、主动向前海小科公司支付，是庄雪娇与前海小科公司之间的关系，与李子劲、李振斌无关，虽备注为“展期费”、“逾期费”，亦是庄雪娇单方行为，不能证明该款项的性质即为本案所涉房屋买卖合同之赎楼支出。2、庄雪娇既然主张该两笔费用为赎楼支出的“展期费”、“逾期费”，即应提供其与前海小科公司签订的《赎楼担保协议》，以确定赎楼款项及赎楼费率、担保期限、付款期限等，而非在无任何证据予以证明的情况下，明知李子劲、李振斌已支付了赎楼相关费用39000元的前提下，仅凭银行流水即要求李子劲、李振斌承担所谓展期费、逾期费。3、庄雪娇主张的前海小科公司向其收取的“逾期款”于2017年10月9日产生，而事实上李子劲、李振斌向银行申请的住房按揭贷款163万元已于2017年10月1日完成放款，放款后产生的所谓逾期款项显然与李子劲、李振斌无关，不应支持。一审法院在龙腾置富公司、前海小科公司均未到庭说明情况、未查明涉案房屋赎楼费用的情况下，仅凭庄雪娇的银行流水作为定案的孤证，显然不符合法律规定。二、一审法院认定李子劲、李振斌并无证据表明龙腾置富公司将该费用39000支付给前海小科公司或庄雪娇，是对事实的错误认定。1、龙腾置富公司代庄雪娇收取赎楼款是李子劲、李振斌与庄雪娇一致同意的，龙腾置富公司收款即视为庄雪娇收款。（1）龙腾置富公司是李子劲、李振斌与庄雪娇涉案房屋买卖合同的居间方，其收款行为是有权代理。李子劲、李振斌与庄雪娇签订涉案《房屋买卖合同》，是由龙腾置富公司居间促成的，合同的签订及履行过程（包括赎楼）也是由居间方提供全程服务，代表双方沟通协调，代收及代付相关费用，是有权代理。本案李子劲、李振斌向庄雪娇支付的定金也是龙腾置富公司代为收取，交楼押金也是由居间方代扣代付。（2）即使庄雪娇主张其并未授权龙腾置富公司收取赎楼款，但庄雪娇对龙腾置富公司的收款行为知情并且从未提出过异议，对庄雪娇也构成表见代理。庄雪娇直至一审第一次一审庭审时，也只是认为该费用为预交赎楼费用，应根据实际费用多退少补，主张增加了赎楼款要求李子劲、李振斌支付。2、龙腾置富公司在收取李子劲、李振斌支付的39000元赎楼款后，事实上也已向前海小科公司支付了相关赎楼费用。从交易习惯及生活常识来看，包括前海小科公司在内的担保公司，在未收取任何费用的情况下即先行担保赎楼是不可能的。担保公司在与庄雪娇签订了赎楼担保协议后且收取了李子劲、李振斌支付的担保费用，才会向银行出具赎楼担保函，而后银行基于担保公司的担保才会发放赎楼款，而不存在先担保放款后收费的情形。从庄雪娇提供的证据来看，相关赎楼贷款于2017年7月31日汇入41万、2017年8月1日汇入979466元，而庄雪娇主张的赎楼费用于2017年8月18日、2017年10月9号（李子劲、李振斌住房按揭贷款已发放后）才产生，显然不符合交易习惯及生活常识。从字面意思理解，庄雪娇主张的“展期费”也应是在已约定的合同期限内未完成赎楼，双方延长合同期限而产生的额外支出，如果李子劲、李振斌支付给龙腾置富公司的赎楼款39000元并未支付到前海小科公司，而庄雪娇也未支付，何来“展期”之说。3、李子劲、李振斌已支付涉案赎楼相关费用39000元，即便一审法院以庄雪娇银行流水认定本案涉及房屋买卖合同产生赎楼费用共计44510元，也应扣除李子劲、李振斌已支付的赎楼款39000元。三、即便法院认定确实产生了额外的赎楼费用，李子劲、李振斌应支付未支付的行为构成违约，也是因为庄雪娇拒绝提供任何赎楼相关资料造成，导致李子劲、李振斌对赎楼款项的数额产生合理怀疑，而非李子劲、李振斌恶意违约造成，不应向庄雪娇支付违约金。即使应当支付，本案合同约定的违约金（日万分之三）也属于显著过高，请求法院依法予以调低。综上，李子劲、李振斌认为涉案房屋买卖合同已经履行完毕，其已依法支付了全部购房款（包括赎楼款39000元），无需再向庄雪娇支付任何款项。庄雪娇辩称，一、一审法院事实查明清楚,判决适用法律无误。根据庄雪娇与李子劲、李振斌签订的《二手房买卖合同》第8条约定,因赎楼产生的费用由李子劲、李振斌承担。庄雪娇通过前海小科公司办理了赎楼手续,前海小科公司于2017年7月31日汇入赎楼款41万元,于2017年8月1日汇入赎楼款100万元,但是由于李子劲、李振斌在按揭银行贷款办理了高贷(提供虚高的房产买卖合同价格),导致李子劲、李振斌在银行申请的按揭款直至2017年10月9日才支付到庄雪娇账户,以归还赎楼款项。正因为李子劲、李振斌的贷款发放周期久,导致前海小科公司向庄雪娇收取了赎楼展期费3万元,逾期费14510元,该笔费用应该由李子劲、李振斌承担。二、李子劲、李振斌一直故意混淆赎楼费与交易税费、佣金等其他费用,以试图逃避应该支付的赎楼费用。交易过程中,除了赎楼费以外,李子劲、李振斌还需要支付房产交易税费、按揭费、评估费、龙腾置富公司居间佣金等费用,李子劲、李振斌将支付的其他费用故意与赎楼费混淆,并在一审庭审时虚假陈述(声称庄雪娇赎楼费只有不到100万,费用虚假,而根据一审法院向银行调取的证据显示,庄雪娇向法院提交的赎楼金额无误),都是为了掩盖其拖欠庄雪娇赎楼费用的事实。关于李子劲、李振斌与龙腾置富公司之间的资金往来,庄雪娇从未授权第三人收取任何费用,且该费用庄雪娇也未收取。李子劲、李振斌支付的相关费用应与龙腾置富公司核对,与庄雪娇无关。三、一审判决的违约金合理,诉讼产生就是由于李子劲、李振斌恶意拖欠赎楼费用造成。自2017年10月9日庄雪娇被赎楼公司扣除赎楼费用以来,庄雪娇多次直接或者通过龙腾置富公司与李子劲、李振斌沟通,并核对了全部费用明细,要求李子劲、李振斌支付该笔费用。但李子劲、李振斌一直以其自己按揭贷款办的慢,让庄雪娇分担下损失为由,拒绝支付该笔费用,并且态度十分恶劣。在向李子劲、李振斌追索无望,直至2019年7月份庄雪娇才向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。庄雪娇经历了接近2年的追索过程。综上,李子劲、李振斌在履行《二手房买卖合同》中,恶意违约,一审判决查明事实清楚,适用法律无误,恳请法院驳回庄雪娇的全部上诉请求,维护庄雪娇的合法权益。龙腾置富公司、前海小科公司未到庭未作答辩。庄雪娇向一审法院起诉请求：1、李子劲、李振斌支付庄雪娇购房款44510元（人民币，下同）；2、李子劲、李振斌支付庄雪娇违约金9174元（违约金以未支付房款金额为基数，依照日万分之三的标准支付，其中6336元以人民币3万元为基数，自2017年8月18日起至实际结清全部房款之日，暂计至提起诉讼之日；其中2838元以人民币14510元为基数，自2017年10月9日起至实际结清全部房款之日，暂计至提起诉讼之日）；3、李子劲、李振斌承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、买卖标的：位于某某大厦**2405的房产。二、合同签订情况：2017年3月28日，庄雪娇作为卖方、李振斌作为买方签订了《二手房买卖合同》，转让价款为2038000元。同日，双方还签订了《主体变更确认书》，约定“在签署《深圳市二手房买卖合同》时，买方产权姓名写为李子劲（身份证号。由其继续履行《二手房买卖合同》项下买方未履行的义务，买方对其承担保证责任。”龙腾置富公司员工陈家杰作为见证人在《主体变更确认书》上签名。三、第三人与本案的关系：庄雪娇、李子劲、李振斌确认龙腾置富公司系涉案房产交易的居间方。庄雪娇提交的其招商银行账户62×××59《账户历史交易明细表》显示，前海小科公司于2017年7月31日汇入赎楼款41万元，2017年8月1日汇入赎楼款100万元，备注均为“付704500庄雪娇赎楼款”。前海小科公司系协助办理赎楼及解除抵押的担保公司。四、合同履行情况：涉案房屋转移登记至李子劲名下，庄雪娇已实际交付涉案房屋。五、争议款项：1、前海小科公司于2017年8月18日自庄雪娇中国建设银行账户62×××51扣款3万元，备注为“展期费704500”，于2017年10月9日扣款141万元（当日该账户到账163万元，备注为“李子劲贷款”），备注为“704500”，于2017年10月9日扣款14510元，备注为“404500庄雪娇逾期费”。庄雪娇主张李子劲、李振斌未实际支付上述赎楼费用合计44510元。2、李子劲、李振斌提交案外人陈某的《中国建设银行个人活期账户交易明细》，显示陈某于2017年7月26日向龙腾置富公司支付39000元，2017年8月8日支付37500元。龙腾置富公司开具了三份《收款收据》，分别为“担保赎楼款28000元”、“罚息11000元”、“佣金36000元及按揭费1500元”。李子劲、李振斌主张其已支付赎楼款及罚息合计39000元，称其与庄雪娇、龙腾置富公司口头约定，上述39000元即为全部赎楼费用。庄雪娇对此不予认可，认为即使李子劲、李振斌预交赎楼费用，支付时间2017年7月26日也早于前海小科公司最终扣款时间2017年10月9日，应根据实际费用多退少补；且其并未收到上述39000元，其不清楚李子劲、李振斌向龙腾置富公司支付该费用的实际用途。六、其他需要说明的情况：1、庄雪娇《招商银行个人授信最高额抵押合同》（编号8XX9）显示授信额度为141万元。《招商银行个人授信协议》（编号8XX9）显示额度为141万元。《招商银行消费易功能开通表》显示消费金额为41万元。《招商银行个人贷款消费易协议书》显示消费易卡授信额度41万元。《招商银行个人贷款借款合同》（编号8XX5，所属授信协议编号8XX9）显示贷款金额为100万元。庄雪娇招商贷款（编号8XX5）放款日期为2016年8月26日，贷款金额为100万元，贷款期限60期；招商贷款（编号8XX4）放款日期为2016年9月16日，贷款金额为101000元，贷款期限119期；招商贷款（编号8XX9）放款日期为2016年9月19日，贷款金额为100500元，贷款期限119期；招商贷款（编号8XX5）放款日期为2016年9月22日，贷款金额为101800元，贷款期限119期；招商贷款（编号8XX4）放款日期为2016年9月23日，贷款金额为106700元，贷款期限119期。2、《二手房买卖合同》第8条约定“按政府及有关规定，买卖双方需支付税费……（14）因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用……（20）赎楼担保费和短期利息……经双方协商，其中：买方自愿支付上述全部税费项”。《二手房买卖合同》第10条约定“买方承诺本人符合深圳市政府规定的相关购买房产及银行按揭贷款的条件，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之三支付违约金并继续履行合同”。3、庄雪娇于2019年1月28日向李子劲、李振斌发出《律师函》，要求其支付诉请的44510元。一审法院认为，庄雪娇与李振斌之间的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。李子劲确认2017年3月28日的《主体变更确认书》，且支付了购房尾款163万元，应当视为其同意继续履行涉案《二手房买卖合同》项下买方义务，李振斌承担保证责任。合同约定全部税费由买方承担。前海小科公司，作为赎楼服务方，向庄雪娇收取了展期费3万元、逾期费14510元，该费用属于涉案房屋买卖的税费，应由李子劲承担。李子劲、李振斌于2017年7月26日向龙腾置富公司支付的39000元，并无证据表明龙腾置富公司将该费用支付给前海小科公司或庄雪娇；《二手房买卖合同》亦未约定，由龙腾置富公司收取相关费用视为庄雪娇本人收取，李子劲、李振斌抗辩其已足额支付赎楼费用，一审法院不予采纳。李子劲、李振斌如认为上述39000元存在争议，可另循法律途径解决。李子劲应支付庄雪娇剩余购房款44510元，并按合同约定承担违约金，违约金按日利率万分之三计算，分别以人民币3万元为基数，自2017年8月18日计至款项付清之日止，另以人民币14510元为基数，自2017年10月9日计至款项付清之日止。李振斌对上述债务承担连带清偿责任。两第三人不答辩，不举证、不应诉，依法承担不利后果。一审法院判决：一、李子劲于本判决生效之日起十日内支付庄雪娇剩余购房款人民币44510元及违约金（违约金按日利率万分之三计算，分别以人民币3万元为基数，自2017年8月18日计至款项付清之日止，另以人民币14510元为基数，自2017年10月9日计至款项付清之日止）；二、李振斌对上述债务承担连带清偿责任。本案一审案件受理费人民币1142元（庄雪娇已预交），由李子劲、李振斌承担。本案公告费（含庄雪娇已预交的人民币500元及可能公告送达判决书的费用，庄雪娇可在申请执行时一并凭单主张），由李子劲、李振斌承担。本院二审期间，当事人在本院指定的举证期限内没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，前海小科公司向庄雪娇收取的备注为“展期费、逾期费”的费用金额共计44510元，均属于履行合同过程中买卖双方须支付的税费，依照《二手房买卖合同》约定应当由主体变更后的买方李子劲负担。李子劲如认为前海小科公司扣取该费用数额不正确或依据不充分，以及对实扣金额有异议，应在其向庄雪娇迳行支付后，另行向前海小科公司主张权利，本院对李子劲、李振斌的上诉理由以及二审期间提出调取证据的申请不予支持。同理，李振斌、李子劲因向居间方龙腾置富公司支付赎楼费用39000元的争议系履行居间合同时因居间方代收赎楼费用事宜产生，与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，李振斌、李子劲如认为龙腾置富公司不应收取该39000元，或主张龙腾置富公司应将该笔款项支付给卖方，亦应如一审判决所释明另循法律途径解决。关于违约金，约定标准过高的举证责任在于违约一方，李振斌、李子劲未能提交证据证明每日万分之三违约金标准高于卖方庄雪娇实际遭受的损失，故本院对李振斌、李子劲调低违约金的上诉主张不予采纳。综上，李子劲、李振斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1142元，由上诉人李子劲、李振斌负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二〇年九月十八日书记员 刘尹琳(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。