广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初15720号原告刘邦印，男，汉族，1953年4月18日出生，住址广东省深圳市福田区。被告赖泽梅，女，汉族，1970年6月18日出生，住址广东省深圳市福田区。原告刘邦印与被告赖泽梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法由审判员田静静适用普通程序独任审理，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告刘邦印、被告赖泽梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘邦印向本院提出诉讼请求：1、被告履行合同条款并承担违约责任,被告须按照房屋出租合同向原告支付租金及利息、结清水电费及物业管理费、赔付装修费及违约金、解除房屋出租合同。依法判决被告执行如下具体条款：（1）支付租金及利息。被告向原告支付自2019年10月1日至法院判决做出之日的尚未交付的租金（租金为每月6500元,非整月的按天计）及利息,至2019年12月份已欠租金20000元；（2）结清水费、电费及卫生费。被告向原告支付自2019年6月1日（租赁开始之日）至法院判决做出之日的尚未结清的水、电费、卫生费及物业管理费等,请法院依据自来水公司和电力公司水电费或直接依据实际的水表数和电表数计算,物业管理费按照物业公司累计欠费计算；（3）赔付违约金13500元。被告向原告赔付违约金,违约金数目为合同约定的两个月租金13500元；（4）房屋装修费:4300元；（5）解除原告与被告之间的房屋租赁关系。合计:上述条款涉及的有关金额,有数的共计37800元。2、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月20日,原告、被告签订了一份《房屋出租合同》并根据本合同确立了原告与被告系房屋租赁关系。原、被告双方通过合同各项条款订立了对租金及支付时间、违约金及支付方式、水电费、物业费及卫生费等的支付、房屋装修及生活用具的购买安装、合同双方的违约责任等,均作了条款约束。一、2019年5月20日,根据合同第一条约定,原告、被告双方在深圳市大众物业管理有限公司（房屋产权人）派员见证下,将位于深圳市福田区的房屋交给了被告使用,出租期限自2019年6月1日至2020年5月31日止,计12个月。根据合同第二项规定:本房屋月租金为人民币6500元,按月结算。每月月初1-5日内,乙方向甲方支付当月月租金。如每月5日后,乙方有迟付或不付房租时,甲方有权收回该出租房屋。但被告并未按约定如期支付租金,截至2019年12月份（即:本案诉讼之日止）,被告已欠房租累计20000元（分别为:8-9月份已付12500元,尚欠500元;10-12月份合计欠租19500元）;虽经原告及大众物业管理人员多次催交,但被告一直置之不理,不付所欠租金。二、经查询,自2019年6月1日至12月份的水电费、物业费、卫生费等各项应缴费用都没有缴付。三、根据合同第六项规定,“乙方不得弃租该房屋。乙方转租时如果违反了该合同约定,须偿付2个月房租13000元作为违约金支付给出租方”。现在,被告既不交租金,又占着出租房屋,明显严重违约,理应向原告偿付违约金13000元。四、根据合同第七项,“2019年5月30日交房前,甲方负责处理好生活设施包括空调1匹1台（旧）、坐便器、热水器、洗菜盆等安装”。原告根据被告要求,特为被告又花费了4300元,聘请了装修工和委托购买了新的空调、坐便器、热水器、洗菜盆等物品,进行装饰装修。其目标就是保证住本房屋出租合同的圆满实施。现被告违反了“乙方不得弃租该房屋”的约定,被告理应承担该4300元的购买家用电器及装饰装修费用。五、根据合同第二项“如每月5后,乙方有迟付或不付房租时,甲方有权收回该出租房屋”。被告现已连续违规了5个月,其中欠费3个月,已造成严重违约。原告有权收回该房屋的出租。六、2019年12月1-5日,因被告未能按约定时间支付房租,原告曾微信和上门催交,可被告不但不交房租,还辱骂原告。被告未依照合同的约定履行其义务,应承担违约责任,同时需要结清房租,水电费用。综上所述:被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间,严重损害了原告的经济利益及造成了严重的不良影响,同时,也严重扰乱了深圳市房屋出租市场秩序。故依法向法院提起诉讼,请人民法院依法判决,维护原告的合法权益。被告赖泽梅辩称，一、答辩人赖泽梅不应该列为本案被告。本案被答辩人刘邦印不是房屋产权人,出租房屋在2019年12月12日起诉日时已经被房屋产权人深圳市大众物业管理有限公司收回,并已经售卖出去,根据合同的相对性,出租房屋早已与被答辩人刘邦印无关,被答辩人刘邦印无权起诉。1.被答辩人刘邦印起诉书-事实理由第一、二、三、四、五、六点,均不符合事实。（1）出租地深圳市福田区××房的房屋产权所属人是深圳市大众物业管理有限公司,被答辩人刘邦印在出租地产权不明确,以欺诈方式将房屋产权原本不属于自己的深圳市福田区××房出租给答辩人赖泽梅,被答辩人刘邦印的这一行为严重违反了《房屋租赁合同》第八项关于房屋产权纠纷的规定,事实已经构成欺诈。房屋产权人是深圳市大众物业管理有限公司,该公司物业或该公司员工刘某甲可以证明,联系电话××××。（2）在启信宝市场信息官网查询到该出租地于2012年7月23日被深圳市××服装有限公司办理了工商部门注册登记,工商注册地址使用至今,如附图一,被答辩人刘邦印系该公司股东,事实已经构成二次欺诈。经过多次微信与口头通知变更工商地址,最终都无果。导致答辩人赖泽梅无法注册该房屋作为生意场所。（3）答辩人赖泽梅于2019年8月份实际了解到深圳市福田区价格行情后,当面与深圳市大众物业管理有限公司员工刘某甲主任反馈并与被答辩人刘邦印一起协商房租价格为6250元／月,三方最终一致同意租金由原6500元／月调整为6250元。被答辩人刘邦印一开始以高于××小区实际出租租金市场行情价格的30%出租房屋给答辩人赖泽梅,事实已经构成三次欺诈。答辩人赖泽梅与深圳市大众物业管理有限公司员工刘某甲主任以及被答辩人刘邦印可以当面对质。综上1（1）、（2）、（3）所述,被答辩人刘邦印以上三次欺诈行为导致答辩人赖泽梅无法注册该房屋作为生意场所,给答辩人赖泽梅承租该地从事生意经营签订合同的目的带来了严重的阻力,最终给答辩人赖泽梅带来了严重经济亏损。（4）根据合同第八项规定:“甲方保证该房屋无产权纠纷;”,出租地深圳市福田区××房的房屋产权所属人是深圳市大众物业管理有限公司,并非被答辩人刘邦印。被答辩人自始至终未按合同履行保证没有产权纠纷的规定,严重违反了合同第八项规定第一要点。根据合同第四项规定:“出租后如有纠纷,由甲方负责解决。如由此给乙方造成经济损失的,由甲方负责赔偿。”房屋租赁合同签订日期是2019年5月20日,交房日期是2019年5月30日,答辩人赖泽梅有数的经济损失刷墙费1500元＋押金13000＋租金25500＋室内水电纱窗安装1000＋装修期间乙方误工费5000元＝46000元,按照合同规定,乙方有数的经济损失46000元＋6个月水电费、物业费、卫生费,均由甲方负责赔偿或支付。综上1（1）、（2）、（3）、（4）点证明被答辩人刘邦印起诉书-事实理由第一、二点不符合事实。（5）根据合同第六项规定,乙方不得弃租该房屋,因被答辩人刘邦印在交房日期时未能按合同履行保证没有产权纠纷的规定,构成了违约,给答辩人赖泽梅带来了严重经济亏损,为及时止损与减少不愉快,该出租房屋由房屋产权人深圳市大众物业管理有限公司收回并在挂出租与出售,很明显答辩人并未占着该出租房屋,被答辩人刘邦印先行违约,故不存在答辩人弃租一说。故而证明被答辩人刘邦印起诉书-事实理由第三点不符合事实。（6）根据合同第七项规定:“2019年5月30日交房前,甲方负责处理好生活设施包括空调1匹1台（旧）、坐便器、热水器、洗菜盆等安装。”因承租之前该房屋以上物品前三种已无法正常使用,无洗菜盆,安装以上生活设施是答辩人赖泽梅与被答辩人刘邦印现场确认后基于房租6500元提出的基本要求,且合同第七项明确规定甲方负责处理好生活设施安装。现事后被答辩人刘邦印在合同第七项规定之外另行要求答辩人赖泽梅承担该4300元的购买家用电器及安装装修费用,违反了合同第七项规定。故而证明被答辩人刘邦印起诉书-事实理由第四点不符合事实。（7）根据合同第二项规定,“如每月5日后,乙方有迟付或不付房租时,甲方有权收回该出租房屋”。因被答辩人刘邦印在交房日期时未能按合同履行保证没有产权纠纷的规定,构成了违约,房屋产权人深圳市大众物业管理有限公司收房前,答辩人赖泽梅均已支付房租,有转账纪录作为凭证;收房后,合法使用权回归房屋产权人深圳市大众物业管理有限公司所有,房屋产权人深圳市大众物业管理有限公司工作人员刘某甲口头答应押金13000元抵扣10月份与11月份的租金,所以不存在被答辩人所诉欠费3个月的问题,故而证明被答辩人刘邦印起诉书-事实理由第五点不符合事实。（8）2019年12月份月初的时候,出租房屋产权与使用权已被房屋产权人深圳市大众物业管理有限公司收回,并在市场上挂出租与售卖,该出租房屋产权与使用权与被答辩人无关,但被答辩人仍然不依不饶,纠着答辩人讨要12月份房租。故而证明被答辩人刘邦印起诉书-事实理由第六点不符合事实。二、我国《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方延迟履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;（五）法律规定的其他情形。”从上述法律规定,在具有法定的情形下,有权行使合同解除权的是答辩人,而非被答辩人。况且房屋产权人深圳市大众物业管理有限公司早已收回该出租房屋。三、应诉请求:1、恳请法院依据事实与法律公正决断,驳回被答辩人刘邦印的全部诉讼请求；2、判决本案全部诉讼费用由原告承担。综上,答辩人赖泽梅恳请法院依据事实与法律公正决断,驳回被答辩人刘邦印的全部诉讼请求,维护答辩人赖泽梅的合法权益。经审理查明，2019年5月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定甲方将位于深圳市福田××的房屋出租给乙方使用。租赁期限从2019年6月1日至2020年5月31日止。每月租金6500元，按月结算，每月1-5日内，乙方向甲方支付当月租金。合同签订之日，由乙方支付两个月房租金额（13000元）作为协议押金。该房屋系转租，甲方应保证在出租时该房屋没有租赁纠纷。承租方合同期内可按照本合同条件转租给其他人。乙方不得弃租。乙方转租时如果违反了该合同约定，须偿付2个月房租13000元作为违约金。2019年5月30日交房前，甲方负责处理好生活设施包括空调1匹1台（旧）、坐便器、热水器、洗菜盆等安装。甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供加盖公证的该房屋的上家租房合同复印件1份，甲方应予以协助配合。原告提交了一份深圳市大众物业管理有限公司（甲方）与深圳市××服装有限公司（乙方）签订的《房屋租赁协议（办公）》及一份授权委托书，租赁协议签订时间为2019年3月29日，协议约定甲方将位于深圳市福田××的房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积80.93平方米。租赁期限从2019年3月1日至2020年2月28日止；委托书中记载深圳市××服装有限公司全权委托原告以个人名义出租涉案房屋并签订租赁合同。被告否认见过该两份证据，对其真实性不予确认。2019年5月20日，被告通过微信向原告转账支付9000元，通过支付宝向被告转账支付了6100元、4400元。此前，被告曾向原告支付了1500元用于刷墙。2019年5月27日，原被告曾协商退租，原告要求被告将合同和收条交给老马，收到之后将退款给被告，被告则称一共需退21000元（19500+1500）。原告提交了其与案外人刘某甲的微信聊天记录，并称曾因与原告就房屋装饰方面产生了矛盾，大众物业充当协调人介入原被告之间的矛盾。微信聊天记录显示：2019年7月4日，原告称“刘经理，29栋106的房租还需要你催要了，我发微信催要他们不理”；2019年7月13日，原告称“刘经理，不知赖泽梅交7月份的租金吗？望你直接与她联系一下吧。万万不要再出问题了”；2019年7月16日，刘某甲称“我已经和他沟通好了、她会微信转账给你”；2019年8月27日，原告称“刘经理，7月份的房租，催也不付，望帮忙”，刘某甲回复“上个月不是挺好的”；2019年9月11日，原告称“8-9两个月份的。我催了，没有给。”“赖老板今天还没有转款呢，还望沟通一下”；2019年11月2日，原告称“刘经理，姓赖的又欠两个月租金了，还请帮忙”。被告亦提交了与案外人刘某甲的微信聊天记录，显示：2019年6月11日，被告称“刘邦印的××公司注册地址还在29栋106，请帮忙通知让他变更到他现在的40栋”；刘某甲回复“我们刚刚通过电话、他说现在这个位置注册不了公司了，具体情况你给他电话咨询”。2019年7月16日，被告通过微信向原告转账支付了6500元。2019年8月25日，原告催促被告交纳2019年8月、9月房租。2019年9月28日，被告通过微信向原告转账支付了12500元，备注为“8月9月份房租”。2019年12月1日，原告通过微信告知被告，称被告“已经欠交房屋租金3个月了，昨天大众物业刘经理又来通知催缴房租了，大众物业通知说，你可以于12月5日前将这三个月的房屋和欠费直接交给大众物业，也可以交给我。如果5日前还不交房租时，将采取必要措施及法律诉讼催交”。被告向原告发送微信称“29栋106爆水管了”“根本没办法继续租下去”。庭审时，原告称案涉房屋已经于2020年6月3日直接交还给大众物业，具体是被告主动交接还是大众物业强制收回不清楚。庭审时，被告确认未支付2019年10月、11月房租，且少交纳了之前的房租500元。庭审时，被告称已在2019年11月搬离案涉房屋，2019年12月1日前将案涉房屋的钥匙交给刘某甲，且案涉房屋已经被卖出，原告对此不予认可。上述事实，有原告提交《房屋出租合同》《房屋租赁协议（办公）》、微信聊天记录等证据以及双方当事人当庭陈述在卷予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点主要有：一、案涉房屋是否已经办理交接；二、被告应支付租金数额；三、违约责任的承担。关于争议焦点一，原告与被告于2019年5月20日签订了《房屋出租合同》，依据合同相对性原则，被告应向原告交还房屋钥匙。被告自述已在2019年12月1日前向刘某甲交还房屋钥匙，但仅提交了一份《说明》复印件，原告对此亦不予确认，且双方在2019年12月1日仍继续微信往来，被告亦未告知要搬离涉案房屋或交还房屋钥匙，故本院对被告的陈述不予采纳。双方提交的微信聊天记录中虽显示原告多次请求刘某甲向被告催缴房租，被告亦通过刘某甲转达要求原告迁离春芳秀美公司注册地址，但并不能证明刘某甲有权接收房屋钥匙，亦不能证明刘某甲已经接收房屋钥匙，被告对此应当承担举证不能的法律后果。关于争议焦点二，被告在庭审中自认未交纳2019年10月、11月的房屋租金，原告亦于2019年12月1日通过微信向被告催收，但被告在该日并未明确告知不再继续承租或要求交还房屋钥匙，故原告有理由相信被告仍继续承租，被告仍应继续交纳房屋租金。原告与深圳市大众物业管理有限公司所签《房屋租赁协议（办公）》中约定的租赁期限至2020年2月28日，故原告陈述于2020年6月3日才将案涉房屋交还给大众物业公司，本院对此不予采信。双方均未提交2019年12月1日以后沟通往来的相关证据，且正常情况下，被告欠缴数月租金，原告应当主动向被告催收或者通过其他人催收，亦应积极采取措施防止损失的扩大，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院酌情确定被告应交纳房屋租金至2020年2月28日。此外，被告未足额支付2019年8、9月租金500元，未支付2019年10月至2020年2月的租金，故被告应向原告支付2019年8月-2020年2月的房屋租金33000元（6500×5+500）。原告请求支付租金利息，因利息属于法定孳息，本院对此予以支持。租金利息按期从每月6日起按照贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止，2019年8、9月租金利息本院酌情从2019年9月6日起算。关于争议焦点三，被告未足额支付房屋租金且未履行房屋交接义务，已经构成根本违约，被告请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。但双方当事人在合同中并未约定欠缴租金及未交接房屋的违约责任，且原告与深圳市大众物业管理有限公司所签《房屋租赁协议（办公）》中约定租赁期限内的房屋租金已由被告承担，原告实际并未遭受损失，故本院对原告请求被告赔偿13000元违约金的请求不予支持。原告并未提交案涉房屋水费、电费、卫生费、装修费的相关证据，故本院对此均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赖泽梅应于本判决生效之日起十日内向原告刘邦印支付2019年8月-2020年2月的房屋租金33000元及利息（2019年8、9月利息以500元为基数，从2019年9月6日起计算至被告赖泽梅实际清偿之日止；2019年10月、11月、12月、2020年1月、2月的利息均以6500元为基数，分别从当月6日起计算至被告赖泽梅实际清偿之日止。利率均为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；二、解除原告刘邦印与被告赖泽梅于2019年5月20日签订的《房屋出租合同》；三、驳回原告刘邦印其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费745元（已由原告刘邦印预交），由被告赖泽梅负担650元，由原告刘邦印负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  田静静二〇二〇年九月二十二日书记员  陈秋媚附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。