湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初4132号原告谢玉凤，女，1989年11月27日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托代理人胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或撤诉等诉讼权利）。委托代理人张云霞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告株洲吉泰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路**东成商业广场****。法定代表人应璇，执行董事兼总经理。被告株洲塔山房地产开发有限公司，住，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****/div>法定代表人应卫东，该公司执行董事。原告谢玉凤诉被告株洲吉泰物业管理有限公司（以下简称“吉泰物业公司”）、株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山房地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告谢玉凤及其委托代理人张云霞到庭参加诉讼。被告吉泰物业公司、塔山房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告谢玉凤向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告谢玉凤与被告吉泰物业公司签订的《株洲东成商业广场房屋租赁合同》；2.判决两被告共同返还原告保证金20万元，并自2018年1月1日起按年利率24%支付违约金至债务全部清偿之日止，暂计算至起诉之日2020年7月1日的违约金为12万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月，原告与被告吉泰物业公司签订《株洲市东城商业广场房屋租赁合同》，约定原告租赁吉泰公司位于株洲市××路××号××广场××号楼××层××层公寓，三层共计43套公寓，租赁期限二年，从吉泰物业公司交房之日起计算，但交房不得晚于2018年1月1日，否则按每日千分之三的标准计算违约金，2015年8月7日，原告通过ＰＯＳ机刷卡给被告塔山房地产公司20万元保证金，塔山房地产公司当天向原告出具了收据。2018年9月20日，因吉泰物业公司已延期交房9个月，原告便与吉泰物业公司重新签订了租赁合同，确认交房时间推迟为不超过2018年12月31日，并确定因被告已延期一年的违约金为108000元，该款项可转为房屋租金。现距离双方第二次约定的交房期限已过13个月，两被告仍无法履行交房义务，且原告了解到该租赁房屋所在项目存在大量诉讼，仍处于烂尾状态，无法达到交房条件，原告于2020年4月1日向被告书面发出解除租赁合同通知书。因被告塔山房地产公司系原告拟租赁房屋的开发商，且实际收取了原告交纳的保证金，故被告塔山房地产公司应与被告吉泰物业公司连带退还原告交纳的保证金。被告吉泰物业公司、塔山房地产公司未进行答辩，亦未向本院提交证据材料。经庭审，对原告提交的两份《株洲东成商业广场房屋租赁合同》、付款凭证、收据、《关于解除株洲东成商业广场房屋租赁合同的通知》、EMS邮寄单、快递查询单等证据的三性予以采信，结合原告的庭审陈述，本院认定事实如下：2015年8月7日，原告谢玉凤（乙方承租方）与被告吉泰物业公司（甲方出租方）签订《株洲东成商业广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于株洲市××路××号××广场××号楼××层公寓，共计四层64套，建筑面积约3072.4平方米租赁给乙方经营使用，租赁期限三年，即自业主交房日起三年，实际交付日期不得超过2017年12月31日。甲方最迟在2017年12月31日前将租赁房屋交付给乙方，若甲方不能在该日期达到房屋交付标准，甲方将承担对乙方的违约责任，即甲方应按违约天数，每日赔偿给乙方所交租赁保证金的3‰作为违约金，甲方违约天数超过60天，乙方有权自动解除租赁合同，甲方需退还乙方租赁保证金及其所应支付的违约责任金。若甲方在房屋交付前因为该租赁房屋存在大量诉讼的，乙方有权解除本合同并要求甲方返还租赁保证金。租金按照乙方租赁的房屋建筑面积计算，基本租金为每月每平方米人民币28元，计86027元∕月，本租赁房屋的建筑面积一个月的租金86027元作为房屋押金，由乙方支付给甲方。乙方为了表达租赁的意向，在签订本合同后5个工作日内支付甲方人民币20万元作为租赁该房屋的租赁保证金，租赁保证金在双方租赁期开始之日甲方扣除该租赁房屋押金后余款退还给乙方或乙方用于缴交该租赁房屋租金等。合同签订当天，原告通过ＰＯＳ机向被告塔山房地产公司刷卡支付20万元租赁保证金，被告塔山房地产公司向原告出具盖有发票专用章的收据。被告未能在合同约定的交房期限交付租赁房屋。原告谢玉凤与被告吉泰物业公司协商后，于2018年9月20日重新签订一份《株洲东成商业广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于株洲市××路××号××广场××号楼××层公寓，共计三层43套公寓（其中1902号、2002号、2007号、2102号、2108号除外），建筑面积约1904.96平方米租赁给乙方经营使用，租赁期限二年，即自甲方通知乙方交房之日起计算二年，但实际交付日期不得超过2018年12月31日，若甲方不能在该日期前达到房屋交付标准，甲方应承担违约责任，即甲方应按照延期交房天数，每日赔偿给乙方所交租赁保证金的1‰作为违约金，甲方延期交付天数超过60天，乙方有权在七天内，书面通知甲方解除租赁合同，甲方需不计息退还乙方租赁保证金及应支付的违约金（包括原合同的违约金），否则视为双方同意继续履行本合同；在本合同租赁房屋交付前，应该租赁房屋存在大量诉讼，造成本合同无法履行的情况下，乙方有权在书面通知甲方后，解除本合同，甲方在七天内不计息返还乙方原合同租赁保证金及违约金。租金按乙方租赁的房屋建筑面积计算，基本租金为每月每平方米人民币28元，计53338元∕月，租赁房屋采取押一付三的原则，房屋租金按季度先交纳后使用，在本合同签订之日，乙方向甲方交纳4个月的租金（其中一个月租金作为房屋租赁押金），乙方于2015年8月7日交付的人民币200000元租赁保证金及延期一年（2018年1月1日-12月31日）交付房屋违约金108000元，共计308000元，在本合同租赁期开始之日甲方扣除本合同租赁保证金后，余款后用于缴纳该租赁房屋租金。并约定了通知方式，即乙方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按本合同所示地址发送，如邮局快递或专人传递，则于送达至本合同约定地址时，视为已送达。期限届满后被告仍未能按约交付房屋，且因涉案的租赁房屋所在项目存在大量诉讼，原告于2020年4月1日向被告吉泰物业公司、塔山房地产公司发送《关于解除株洲东成商业广场房屋租赁合同的通知》，要求1.解除2018年9月20日签订的《株洲东成商业广场房屋租赁合同》，2.两公司立即返还交纳的保证金200000元及逾期交房产生的违约金108000元（违约金按照年利率24%从2018年1月1日起暂计算至2020年3月31日），该通知原告通过ＥＭＳ邮寄送达，被告吉泰物业公司的邮件因未妥投而于2020年4月6日被退回，被告塔山房地产公司于2020年4月2日由他人签收。本院认为，原、被告于2015年8月7日、2018年9月20日分别签订的《株洲东成商业广场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。因2015年8月7日签订的房屋租赁合同经双方协商后已进行了变更，并于2018年9月20日重新签订了房屋租赁合同，即应按新的合同约定履行各自的义务。双方在2018年9月20日签订的《株洲东成商业广场房屋租赁合同》中约定了交房时间最迟为2018年12月31日，确认乙方于2015年8月7日交付的人民币200000元租赁保证金及延期一年（2018年1月1日-12月31日）交付房屋的违约金为108000元，并约定了合同解除的情形。合同期限届满后，被告未能按期交付房屋，且被告塔山房地产公司开发的东成商业广场项目存在大量诉讼，导致合同无法履行，合同目的不能实现，故原告向被告提出解除合同，符合合同约定和法律规定。原告按合同约定方式邮寄送达解除通知，被告塔山房地产公司于2020年4月2日签收，被告吉泰物业公司未妥投于2020年4月6日退回，但因原告系按约定地址即合同所示地址发送通知，则邮件被退回时即视为已送达。因此，原、被告于2018年9月20日签订的《株洲东成商业广场房屋租赁合同》已于2020年4月6日解除。合同解除，被告吉泰物业公司理应按合同约定承担违约金，即在七天内不计息返还乙方交纳的租赁保证金及违约金，双方在合同中确认了延期一年（2018年1月1日-12月31日）交付房屋的违约金为108000元，现原告自愿放弃部分违约金，违约金调整为按年利率24%计算，符合法律规定，本院予以确认。则自2018年1月1日至合同解除之日2020年4月6日（827天），被告应向原告支付违约金108756.16元（200000×24%÷365天×827天）。被告塔山房地产公司系本案所涉项目东成商业广场的开发商，且租赁保证金由被告塔山房地产公司收取，即塔山房地产公司理应对本案的合同债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谢玉凤与被告株洲吉泰物业管理有限公司于2018年9月20日签订的《株洲东成商业广场房屋租赁合同》于2020年4月6日解除；二、被告株洲吉泰物业管理有限公司、株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢玉凤退还租赁保证金200000元、违约金108756.16元，合计为人民币308756.16元；三、驳回原告谢玉凤的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告株洲吉泰物业管理有限公司、株洲塔山房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  舒家良二〇二〇年九月九日法官助理王秋艳书记员晏凝附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。