广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初28391号原告：陈益居，女，汉族，1976年11月6日出生，住址:广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告：深圳拓万房地产开发有限公司,地址：广东省深圳市宝安区新安街道曦城东侧宗地号为Ａ0012-××5地块上的办公室,统一社会信用代码：91440300618935561E。法定代表人：赵树军，董事长。委托诉讼代理人：李德选，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉玲，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。原告陈益居诉被告深圳拓万房地产开发有限公司（以下简称拓万公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈益居及其委托诉讼代理人封国夫、祝进忠，被告拓万公司的委托诉讼代理人李德选、许嘉玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈益居向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金人民币5938918.65元（合同总价13559175元×万分之四/天×1095天，从2016年6月9日起计至2019年6月9日即交房之日）；2、判决被告对案涉房屋墙面及天棚顶工程、给排水工程、电气安装工程进行整改或维修更换；拆除阳台、卧室等周围违法搭建的玻璃雨棚，恢复原状，尽快交楼给原告。3、判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年2月25日签订深圳市房地产买卖合同，双方在合同中约定，原告购买被告开发的新世界誉名别苑33栋第2层202房，房价人民币13559175元，合同第八条约定：卖方应于2016年6月9日前将房产交付买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件，合同第十一条第2项约定，如卖方不依约交房，则按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。2016年5月21日，被告向原告发出入伙通知书，原告遂去案涉房屋进行验收，但发现房屋在墙面及天棚工程、给排水工程、电气安装工程方面存在严重质量问题和安全隐患。同时，案涉房屋的外墙结构违反了双方在合同中的约定（房地产买卖合同第30页立面图），案涉房屋外墙存在违法搭建情况，该违法搭建给原告及其家人的人身、财产安全造成严重威胁，原告就上述问题要求被告进行维修及整改，但被告始终未进行维修和整改。2018年8月，原告委托北京市炜衡（深圳）律师事务所就此事发律师函要求被告进行整改和维修，但时至今日，被告一直未予以理睬。原告认为，原、被告双方签订的房地产买卖合同是双方真实意思的表示，在合同中约定的关于交房的标准、违约责任、房屋结构等内容合法有效，双方都应该诚实信用的去履行各自的义务，原告按照合同约定支付完所有购房款后，被告却未按合同的约定履行自己的义务，侵害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，倡导契约精神，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特诉至法院，请求判如所请。被告拓万公司辩称，一、原告的起诉已超过诉讼时效，其起诉依法应予驳回。原告是以被告逾期交房为由提起本案诉讼，原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》第八条规定，卖方应当于2016年6月9日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程施工验收合格证明文件……卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。”合同附件四第5条5.1约定“卖方实际交付房产的时间为：买方付清全部购房价款（按揭贷款的在买方贷款到达卖方账户之日起计）及签署所有应签署文件后的四十五日内。”涉案房产已经取得工程竣工验收合格证明文件，被告于2016年5月21日向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2016年5月21日后14天（自然日）内前来收楼，超过14天未办理收楼手续视为已收楼，并告知原告若未能按照本通知安排的时间办理内办理入伙手续，被告将视为原告已于2016年6月20日收楼入伙。根据上述事实，本案的诉讼时效的起算时间应当为2016年6月20日，诉讼时效届满时间应当为2019年6月19日。原告于2019年9月5日向法院提起诉讼，要求法院判决被告逾期交房，已超过法定的诉讼的时效，其起诉依法应予驳回。二、被告已经履行合同约定的交房义务，而且交付的房产符合法定和合同约定的交付条件，被告不存在逾期交房的行为。三、关于原告逾期交房违约金计算问题，根据合同第7.1条的约定，即使卖方存在违约行为，卖方违约金是由本房地产总价款的5%作为上限。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于深圳市宝安区××街道××城××路东侧××（××区）于2013年12月30日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，于2014年6月13日取得《建设工程规划验收合格证》。2016年2月25日，原告陈益居作为买方，被告拓万公司作为卖方，签署了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，双方主要约定如下：1、交易房产位于深圳市宝安区××街道××城××路东侧××号，建筑面积258.27平方米；2、购房总价款为13559175元，买方采取按揭方式付款，签订本合同之日首期支付本房地产总价款的30%，即人民币4069175元，其余价款自签订本合同之日起60日向银行贷款支付；3、合同第八条约定，卖方应当于2016年6月9日前将本房地产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程施工验收合格证明文件……卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日；4、合同第十条约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付；5、合同附件四第5条5.1约定“卖方实际交付房产的时间为：买方付清全部购房价款（按揭贷款的在买方贷款到达卖方账户之日起计）及签署所有应签署文件后的四十五日内”；6、合同第十二条约定了房屋工程质量保修期限，卖方应在收到买方通知后5日内履行保修义务；7、第6.2条约定，买方确认：如卖方向买方交付的房地产（未经装修的毛坯房）已经有关部门验收合格（即取得竣工验收合格证明文件），且卖方已按买卖合同第九条的约定提供了相关文件资料的，则本房地产的规划、设计、质量等任何方面在交付时已满足国家及地方法律法规的要求，及符合买卖双方约定的交付标准，买方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续（一般质量瑕疵可交付后由卖方进行保修处理），否则卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日（如卖方未另行发出《入伙通知书》的，则视为本补充协议5.1条所约定交付期限届满之日）即为本房地产的交付时间，本房地产毁损、灭失的风险责任随之转移至买方，因管理、维修本房地产所发生的一切税费也由买方承担，且开始计算本房地产保修期及管理费；8、合同附件五第8.5条约定，保修工作完成后，双方应当自卖方通知送达之日起5日内予以验收，买方无正当理由不得延期，拒绝验收，否则，通知送达之日起5日内视为维修合格日。若验收时买卖双方对维修结果仍有不同意见，则以有资质的第三方机构检测意见为准。上述合同签订后，原告已向被告付清了购房款。2016年5月6日，上海浦东发展银行向被告发放原告购买涉案房产的银行贷款9490000元。2016年5月21日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2016年5月21日后14天（自然日）内前来收楼，超过14天未办理收楼手续视为已收楼，并告知原告若未能按照本通知安排的时间办理入伙手续，被告将视为原告已于2016年6月20日收楼入伙。原告于庭审中确认其已收到该函件，其在被告通知的时间内前往验房，但没有签署收楼意见书，因房屋不符合质量要求，原告以口头方式向被告就房屋质量问题提出异议，要求整改，在口头交涉没有结果后，原告于2018年6月委托第三方验房，之后陆续有找被告整改，被告整改之后也有通知原告再次验房，故该函件不能证明被告已经向原告交付了合格的房产。原告主张涉案房产存在质量问题，并提交了两份由其委托深圳市精诚验房有限公司作出的《毛坯房验收咨询报告》以证明其主张。第一份作出日期为2018年1月19日，验收结果显示墙面出现多处空鼓或裂纹、客厅入户门内右侧配电箱面板未固定、公卫门内右侧插座防溅盖无法开启、入户前室排水管根部未见阻火圈。第二份作出日期为2018年8月8日，复查验收结果为入户前室排水管根部未见阻火圈。原告于庭审中确认第一份报告中的问题除“入户前室排水管根部未见阻火圈”之外，其余均已整改完毕。因与涉案房产相邻的102房业主在阳台搭建钢结构玻璃顶雨棚，原告于2018年9月11日委托北京市炜衡（深圳）律师事务所余文景律师向被告发出《律师函》，主张涉案房产的阳台、客厅、主卧室等外立面被加建了合计面积达35平方米左右的不锈钢支架非透明玻璃雨棚，房屋现状与双方签署的《深圳市房地产买卖合同》之约定不符，要求被告在收到律师函之日起三十日内拆除，并通知原告重新验房。寄送上述律师函的邮件并未妥投。被告主张上述搭建发生于2018年2月，系原告入伙之后，被告另提交了102房业主胡晓红于2017年2月12日提交的《室内装修申请表》、新世界名镌（新世界誉名别苑）物业服务中心于2017年2月20日发出《装修施工许可证》以证明其主张。2019年1月22日，深圳市宝安区土地规划监察局向102房业主胡晓红作出《行政处罚决定书》，认为胡晓红未取得建设工程规划许可证在宝安区××号阳台平台搭建钢架结构玻璃顶雨棚，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，限期胡晓红于2019年1月29日前拆除上述平台搭建，并恢复原状。2019年7月25日，被告向原告发出《收楼催告函》，称原告所购买的住宅单元已经具备交付使用的条件，被告已于2016年5月21日向原告发出《入伙通知书》，通知原告办理房屋交付手续，但原告一直未到现场办理。经被告多次催促，原告方于2018年1月18日对单元进行了查验，并提出了若干轻微瑕疵问题，当天未办妥交付手续。被告认为，原告在查验时提出的相关瑕疵并不影响房屋的正常使用，且被告已于2018年2月1日完成修复。现被告再次催告原告，务必于被告发出本通知书之日起三日内办理收楼手续。根据《深圳市房地产买卖合同（现售）》的相关规定，原告拖延办理交付手续的，该物业将被视为已经交付给原告，自《入伙通知书》中的入伙期限届满之日起，该物业的一切责任及风险（包括但不限于物业服务费、毁损灭失的风险等）均由原告承担。被告提交了原告与涉案小区的物业管理公司即深圳市新高物业管理服务有限公司（以下简称新高物业公司）工作人员的微信聊天记录，显示新高物业公司工作人员自2017年7月起多次催促原告缴纳管理费，原告于2018年1月19日向对方发送验房报告，新高物业公司工作人员于2018年2月1日告知原告已对验房公司提出的问题整改完成，通知原告尽快复检。新高物业公司工作人员于2018年2月12日告知已收到原告委托炜衡律师事务所发出的律师函，原告回复称：关于楼下102住户露台向外搭建大片白板一事，我早就向物业反映过，但一直没有得到处理，我的需求在律师函已经说得很清楚了，请你们物业依法办事，维护小区业主们合法权益。另查，原告主张其尚未接收房产，涉案房产一直是空置的。原、被告均确认涉案房产钥匙还在被告处。再查，原告以胡晓红、新高物业公司、拓万公司为被告，另案向本院提起侵权责任纠纷一案，案号为（2019）粤0306民初28395号。原告在该案中诉请三被告立即停止侵权，拆除新世界誉名别苑33栋102号房屋阳台、卧室露台上向外违法搭建的玻璃顶棚，并恢复原状，并要求三被告赔偿原告经济赔偿金人民币648000元、精神损失人民币100000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告陈益居与被告深圳拓万房地产开发有限公司签署的《深圳市房地产买卖合同（现售）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。根据合同约定，被告应于买方付清全部购房价款（按揭贷款的在买方贷款到达卖方账户之日起计）及签署所有应签署文件后的四十五日内交付涉案房产。卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。买方应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。本案中，被告于2016年5月6日收到原告购买涉案房产的银行贷款，则被告应于2016年6月20日前向原告交付涉案房产。现原告确认已收到被告于2016年5月21日发出的《入伙通知书》并于被告告知的时间内前往验房，原告主张其已口头向被告提出收房异议，但被告对此不予认可，原告亦未举证证明其已在合同约定的异议期限内以书面方式提出了异议，故本院对其主张不予采纳，并依据被告主张认定涉案房产视为已于2016年6月20日交付原告。原告直至2018年方提出各项质量异议，已超过合同约定的收房异议期限，且属于被告提供房屋质量保修服务的范畴，不构成原告拒绝收房的正当事由；至于涉案房产楼下住户102号房搭建的钢结构雨棚，搭建时间晚于本房产交付时间，亦非因被告过错导致的，原告以此为由拒绝收房亦缺乏理据，本院不予支持。综上，被告向原告交付的房产符合合同约定，没有违约行为，原告诉请被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。第二，原告诉请被告对案涉房屋墙面及天棚顶工程、给排水工程、电气安装工程进行整改或维修更换。原告于庭审中确认其第一次验房发现的问题中，除“入户前室排水管根部未见阻火圈”之外，其余均已整改完毕；但被告主张已全部整改完毕。本院认为，根据合同约定，在被告保修工作完成后，双方应当自被告通知送达之日起5日内予以验收，原告无正当理由拒绝验收，通知送达之日起5日内视为维修合格日。本案中，物业公司工作人员于2018年2月1日告知原告已对验房公司提出的问题整改完成，通知原告尽快复检，但原告未作回应。此后原告于2018年2月12日向物业公司发出律师函，是反映楼下102住户露台搭建的问题，而未提及涉案房产是否尚有未整改的质量问题。依照上述合同约定，涉案房产已视为维修合格。原告以案外人于2018年8月作出的复验报告提出上述主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，原告诉请被告拆除阳台、卧室等周围违法搭建的玻璃雨棚，恢复原状，尽快交楼给原告。本院认为，由于上述搭建行为系楼下住户所为，被告作为涉案房产的出卖人，并非违法搭建的行为人，亦对原告不负有拆除义务，且根据前述认定，涉案房产已交付原告。因此，原告的该项主张，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈益居的全部诉讼请求。本案受理费人民币53372元，由原告承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  黄 鑫人民陪审员  夏樟秀二〇二〇年九月八日书 记 员  席俊奇书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。