江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初3208号原告：连云港钰鑫物业服务有限公司，住所地连云港市海州区朝阳中路**祥源国际大厦**。法定代表人：周永杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈晓凤、陆凯丰，该公司职员。被告：胡建立。原告连云港钰鑫物业服务有限公司（以下简称物业公司）与诉被告胡建立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陆凯丰、被告胡建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2016年11月1日至2019年12月31日物业服务费4136.5元，公共水电费570元，电梯电费752.1元，合计5458.6元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月1日原告与连云港市海州区中茵名都物业管理委员会（以下简称中茵名都物管会）签订物业服务合同。由原告自2016年11月1日起为中茵名都小区（含住宅、商铺、幼儿园、汽车库、自行车库，总建筑面积共计232830.61平方米）提供物业服务，约定普通住宅无电梯物业0.8元/月/平方米，普通住宅有电梯物业1.1元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米。被告作为中茵名都小区2-2-801室业主，自原告进驻小区提供物业服务后一直以各种理由拒绝缴纳物业服务费，原告无奈诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告胡建立辩称，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主完全可以拒绝交纳物业费,被告是中茵名都小区的业主，钰鑫物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障（基本上每天小故障，三天一大故障），我所在的三号楼一单元最长一次停运达时间长达二十来天、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发，业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，业主拒交物业费合理合法。本院经审理认定事实如下：被告胡建立与案外人郑某系连云港市海州区海宁西路9号中茵名都3号楼1单元801室业主，房屋建筑面积98.96平方米。2016年11月1日，中茵名都物管会为委托方（甲方），原告物业公司为受托方（乙方），就甲方选聘乙方对中茵名都小区一期、二期提供物业管理服务事宜签订《中茵名都小区一、二期物业服务合同》，约定：乙方提供的物业管理服务为物业公用部位的维修、养护和管理，物业公用设施设备运行、维修、养护和管理，物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序及交通的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰、装修管理服务，物业档案资料管理。合同期限自进驻之日起7年内有效，自2016年11月1日起至2023年10月31日止。乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（含车库），普通住宅无电梯物业0.8元/月/平方米，普通住宅有电梯物业1.1元/月/平方米，商业物业2元/月/平方；电梯运行费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元/月/平方；其他公共设施运行费以实际用量按户均摊，每年预收180元，多退少补（此费用为代收代交费用，包括消防设施、水泵、监控报警系统、电子伸缩门等公共设施设备的运行电费及公共照明电费，绿化等公共用水用电费用。不含地下停车库及电梯电费，为防止重复收费，须分开单独挂表）。业主应于2016年11月1日起缴纳物业服务费用。物业服务费用每一年交纳一次，业主和物业使用人应在缴费通知发出之日起（每次缴费的具体时间）履行交纳义务等内容。被告胡建立自2016年11月1日起至2019年12月31日止，未支付物业服务费、公共水电费、电梯运行费。经书面催交，被告仍未交纳上述费用。上述事实有物业服务合同、物业服务合同备案证明、物业公共服务收费及车辆停放收费标准备案表、物业费收缴公告照片、服务照片、公共水电收支明细等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，中茵名都物管会与原告物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法对原告物业公司、被告胡建立具有约束力。原告物业公司依据合同约定为中茵名都小区提供物业服务后，被告胡建立自2016年11月1日至2019年12月31日止未按照合同约定向原告物业公司交纳任何费用，其行为构成违约。原告物业公司有权依据合同约定向被告胡建立主张支付物业服务费、公共水电费、电梯运行费。对于胡建立提出的小区公共部位维修养护不到位、电梯长期存在故障、绿地养护不够、车辆停放管理不到位、单元门长年损坏等问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。故对胡建立的答辩意见，本院不予采纳。应当指出，物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。对于被告胡建立提出的阳台玻璃被气枪击穿的问题，该损坏属于侵权行为人造成的，不属于本案的处理范围。本案中，关于物业服务费，被告胡建立的房屋面积为98.96平方米，自2016年11月1日起至2019年12月31日止拖欠物业服务费，期间共计38个月，被告胡建立欠付的物业服务费为4136.5元（98.96平方米×1.1元/平方米/月×38个月）；综合本案实际情况，根据公平原则，本院酌情被告胡建立按90%向原告物业公司缴纳，被告胡建立应当缴纳的物业服务费为3722.85元（4136.5元×90%）。关于公共水电费，原告已提供相关证据证实费用的收费标准，亦向本院提交相关费用产生及公示的证据，故公共水电费按合同约定180元/年计算，原告应交纳公共水电费570元（180元/年÷12月×38月）。关于电梯运行费，合同约定按0.3元/月/平方交纳，为1127.14元（0.3元/平方米/月×98.96平方米×38个月），原告物业公司主张752.1元，未超出合同约定，本院予以支持。以上共计5044.95元（3722.85元+570元+752.1元），该款项被告胡建立应给付原告物业公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告胡建立于本判决生效之日起十日内给付原告连云港钰鑫物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、电梯运行费合计5044.95元；如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡建立负担（原告已预交，被告将此款于给付上述款项时一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  孟善业二〇二〇年九月二十九日书记员  武 蓓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合力期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。