安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初11581号 原告：合肥汉博商业运营管理有限公司，住所地合肥巿包河区徽州大道**漫乐城购物中心**706，统一社会信用代码91340100348740800P。 法定代表人:王伟，该公司董事长。 委托代理人：许梦君，安徽星闹律师事务所律师。 被告：桦洁商贸（上海）有限公司合肥第五分公司，住，住所地合肥巿包河区徽州大道**漫乐城购物中心15-120A一社会信用代码91340100MA2P016631。 负责人：WONGMUNHWA,该公司负责人。 被告：桦洁商贸（上海）有限公司，住所地，住所地上海巿黄浦区淮海中路****会信用代码91310000694225465G。 法定代表人:WONGMUNHWA,该公司执行董事。 两被告共同委托代理人：包旻，北京大成(合肥）律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：纪敏，北京大成(合肥）律师事务所律师。 原告合肥汉博商业运营管理有限公司（以下简称汉博公司）诉被告桦洁商贸(上海）有限公司合肥第五分公司（以下简称桦洁第五分公司）、桦洁商贸（上海）有限公司（以下简称桦洁公司）房屋租货合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉博公司委托代理人许梦君，被告桦洁第五分公司、桦洁公司共同委托代理人包旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉博公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告桦洁第五分公司、桦洁公司立即支付原告房租252228.16元、逾期支付房租滞纳金3980.37元（按银行同期贷款利率的四倍自2020年7月8日起计算至被告清偿日止,现暂计算至2020年7月31日）、房屋空置期间房租损失87506.85元（自2020年7月1日起按2020年6月30日前12个月平均租金计算3个月）,装修恢复原状费用50000元,以上合计393715.38元；2、依法判令原告不予返还保证金30000元；3、被告桦洁第五分公司、桦洁公司承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实与理由:被告桦洁第五分公司系被告桦洁公司所设立的分公司。2017年6月20日,原告（甲方）与被告桦洁公司签订《租赁合同》,约定被告桦洁公司作为乙方承租位于安徽省合肥市包河区漫乐城购物中心的商铺,租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日,乙方向甲方支付抽成租金,第一年抽成租金为税前销售额的百分之十一,第二年至第三年抽成租金为税前销售额的百分之十二。乙方应付的抽成租金、管理费、其他费用以及保证金等不及时支付的,对未交纳部分,每天加收0.5%的滞纳金。若乙方店铺总营业额报表显示该房产连续六个自然月经营状况严重恶化或者连续三个月单月营业额未达到人民币250000元,乙方经提前90天书面通知出租方,则可提前解除租赁合同而无需承担本合同项下其他违约责任。在租赁期内,未经双方协商一致并签订书面协议,甲方和乙方均不得擅自变更或提前解除合同,否则视为违约,违约方必须承担一切违约责任。双方还约定乙方向甲方支付保证金30000元,该保证金不能冲抵应付的租金或所欠甲方其他债务,甲方根据本合同或其他事由取得对乙方债权也不可以就该保证金数额进行抵销。后双方于2018年7月16日将租赁期变更为2018年6月16日至2023年6月15日。2019年5月6日,原告与被告桦洁第五分公司、桦洁公司签订三方变更协议,约定由被告桦洁第五分公司继承被告桦洁公司在前述《租赁合同》中的全部权利义务。此后,案涉商铺仍由被告桦洁公司管理经营,与原告对接租金、管理等事宜。2019年6月11日,原告与被告桦洁第五分公司签订《漫乐城租赁合同》补充协议,约定2019年6月16日至2023年6月15日的租赁期间,甲方同意乙方若在上述租赁期间任意月的税前销售额300000元,则当月租金全免。双方特别明确,乙方完全、适当地履行原租赁合同及本协议的义务,是乙方享受前述优惠的前提条件。如因乙方原因导致原租赁合同或本协议提前终止,乙方应在终止后7日内将享受的优惠返还甲方。2020年3月10日,被告桦洁公司突然向原告发出公函,通知原告其将于2020年6月30日解除租赁合同,被告桦洁第五分公司也于2020年6月24日向原告发函索要保证金。被告桦洁第五分公司、桦洁公司向原告发出解约通知时案涉合同提前解除条件并未达成,且2020年6月30日向前倒推90天为2020年3月31日,此时仍未出现连续三个月单月营业额未达到250000元的情况,被告桦洁第五分公司、桦洁公司系违约解除合同,其应按照合同约定于2020年7月7日前向原告支付优惠租金,逾期不付即应支付逾期滞纳金,并且应向原告赔偿房屋空置期间房租损失和装修恢复原状费用,且原告按约不予退还30000元保证金。被告桦洁第五分公司、桦洁公司享受原告多年优惠政策,赚取高额经济利益,如今却背信弃义,其违约解除合同行为严重侵犯原告的合法权益,现为维护原告之合法权益,特依法起诉,请求判如所请。 被告桦洁第五分公司、桦洁公司辩称：依据双方合同的约定，被告方连续三个月营业额低于25万元，有权提出解除合同，依据被告统计，2019年9月、10月、11月及2020年2月、3月4月均存在连续低于25万元的情况，因此被告符合合同约定的可以提前解除协议，并不承担任何违约责任；关于空置期间的损失在合同中没有约定，原告单方提出没有事实和法律依据，且被告也不存在违约情况。装修恢复原状是被告委托施工单位进行，并且已经交付给原告，被告不存在支付恢复原状费用；根据合同约定，被告符合提前解除合同的条件，原告应返还被告保证金。 经审理查明：2017年6月20日,原告汉博公司（甲方）与被告桦洁公司（乙方）签订《租赁合同》。约定：被告桦洁公司承租原告汉博公司位于安徽省合肥市包河区售,租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日。房屋交付日为2017年8月1日,装修免租期60天。使用面积140平方米（以实际测量为准），所有与本房屋面积有关的费用均按使用面积计算。乙方在本合同履行期间内,可以按照本条约定提出提前解约的请求。若乙方店铺总营业额报表显示该房产连续六个自然月经营状况严重恶化或者连续三个月单月营业额未达到人民币250000元,乙方经提前90天书面通知出租方,则可提前解除租赁合同而无需承担本合同项下其他违约责任,甲方应在合同解除后20日内需退还乙方支付的保证金。在租赁期内,未经双方协商一致并签订书面协议,甲方和乙方均不得擅自变更或提前解除本合同,否则视为违约,违约方必须承担一切违约责任。因为解约、期限届满等原因本合同终结时起,乙方应当在5日内,将乙方所有之物品全部撤离,费用由乙方自行负担,且将铺位恢复成交付状态归还甲方。乙方在返还之际,如果造成甲方或者他方所有物的损坏,应当给予及时赔偿。每逾期一日返还,乙方按照过去一年间平均月收益的0.05%向甲方支付违约金。保证金30000元,乙方在本合同签订后30个工作日以内给到甲方,保证金不计算利息。本合同的期限届满,或因解约使得合同终止的情况,自乙方将铺位原状恢复,返还给甲方后,甲方在解除合同后20日内将保证金无息返还给乙方。因乙方的行为触犯本合同禁止事项、乙方提前解约的，甲方有权不予返还保证金；乙方向甲方支付租金以抽成租金计:第一年抽成租金为税前销售额的百分之十一,其中第一年若任意月税前销售额低于300000元,则当月租金全免；第二年至第三年抽成租金为税前销售额的百分之十二；第四年至第五年抽成租金为税前销售额的百分之十三。营业日期未满1个月的情况下,根据该月的天数计算。因维持、管理本设施的共用部分、共同设施而产生的物业管理费,包含在抽成租金中。因乙方的行为触犯的本合同禁止事项及擅自变更或提前解约的,甲方有权解除合同并不予返还乙方保证金,同时乙方应当向甲方支付相当于保证金数额的违约金。违约金不足以赔偿甲方损失的,乙方需另行赔付。2018年7月16日,双又方签订《合肥漫乐城租赁合同》之补充协议。该协议约定,商铺的计租日变更为2018年6月16日,租赁期限截止到2023年6月15日，《合肥漫乐城租赁合同》之三方又变更协议,约定商铺计租日变更为2018年6月16日,租赁期限截止到2023年6月15日。2019年5月6日,甲方、乙方、桦洁第五分公司（丙方）签订《合肥漫乐城租赁合同》之三方变更协议,将桦洁公司在合同中的权利义务交由桦洁第五分公司承继，桦洁公司承担连带责任。2019年6月11日,原告再次与桦洁第五分公司签订补充协议,约定自2019年6月16日至2023年6月15日的租赁期间,原告同意桦洁第五分公司若在上述租赁期间任意月的税前销售额低于300000元,则当月租金全免。桦洁第五分公司须完全、适当地履行原租赁合同及本协议的义务,是桦洁第五分公司享受本协议约定的优惠的前提条件。如因桦洁第五分公司原因导致原租赁合同或本协议提前终止，桦洁第五分公司应在终止后7日内将享受的优惠返还原告。在上述合同签订并履行中,2020年3月1日,被告桦洁公司向原告提出申请提前于2020年6月30日解除双方的租赁合同。2020年6月24日,被告桦洁第五分公司向原告汉博公司发出《告知函》，称其连续六个自然月经营状况严重恶化或者连续三个月单月营业额未达到人民币250000元,桦洁公司经提前90天书面通知出租方,则可提前解除租赁合同而无需承担本合同项下其他违约责任,汉博公司应在合同解除后20日内需退还乙方支付的保证金有关提前解约的约定,其于2020年3月10日致函汉博公司,提前通知汉博公司《租赁合同》及其全部补充协议和变更协议将于2020年6月30日解除，并正式关闭合肥市包河区徽州大道838号漫乐城购物中心1层120Ａ号商铺，要求汉博公司后续配合做好商铺腾退和交接工作,归还其保证金。并其在关闭该商铺时,自行恢复了商铺原状。 另查明，被告桦洁第五分公司、桦洁公司自2019年6月16日起未满30万元月销售的月份及营业额分别为：2019年6月16日至6月30日为128386.3元，2019年9月为256870.6元，2019年10月为261204元，2019年11月为261020.2元，2020年1月为291992.2元，2020年2月是80360.4元,2020年3月为131135.2元，2020年4月为200231.1元，2020年5月为287683.5元，2020年6月为203017.9元。其享受的租金优惠计252228.16元。再查明，被告桦洁第五分公司2019年12月营业额为334472元。 上述事实，有原告汉博公司提供的《租赁合同》、《合肥漫乐城租赁合同》之补充协议、《漫乐城租赁合同》之三方变更协议、《漫乐城租赁合同》补充协议、公函、告知函、被告销售月报表、缴款通知单，被告桦洁第五分公司、桦洁公司提供的《租赁合同》、销售报表、税后营业额表、《补充协议》（1)、三方变更协议、补充协议、《公函》、《告知函》、《公函》、《律师函》、超出项目协议、报价单、人员费用清单、拆除现场照片、商户退铺验收表及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：2017年6月20日,原告汉博公司（甲方）与被告桦洁公司（乙方）签订的《租赁合同》及其后与被告桦洁第五分公司签订的《合肥漫乐城租赁合同》之补充协议、《漫乐城租赁合同》之三方变更协议、《漫乐城租赁合同》补充协议，该租赁合同及相关协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。根据本案的合同的约定，若被告店铺总营业额报表显示该房产连续六个自然月经营状况严重恶化或者连续三个月单月营业额未达到250000元,被告经提前90天书面通知原告,则可提前解除租赁合同而无需承担本合同项下其他违约责任。且原告应在合同解除后20日内需退还被告支付的保证金。在租赁期内,未经双方协商一致并签订书面协议,双方均不得擅自变更或提前解除本合同,否则视为违约,违约方必须承担一切违约责任。保证金30000元,因被告的行为触犯本合同禁止事项、被告提前解约的，原告有权不予返还保证金。由此，被告桦洁第五分公司、桦洁公司在2020年3月1日向原告发出申请提前90天书面通知原告可提前解除租赁合同的前提是在2020年3月1日之前有连续三个月单月营业额未达到250000元或连续六个自然月经营状况严重恶化。而在本案中，被告桦洁第五分公司的营业额在2019年12月为334472元，2020年1月为291992.2元，2020年2月是80360.4元,其不具备提前90天向原告发出提前解除租赁合同的成就条件。因此,2020年3月1日,被告桦洁公司向原告汉博公司提出的提前于2020年6月30日解除双方的租赁合同及2020年6月24日被告桦洁第五分公司向原告汉博公司发出《告知函》，通知汉博公司《租赁合同》及其全部补充协议和变更协议将于2020年6月30日解除，并关闭案涉商铺。被告桦洁第五分公司、桦洁公司的该行为不符合合同约定，且为提前解除合同，构成违约。另依据2019年6月11日,原告与桦洁第五分公司签订补充协议,约定的自2019年6月16日至2023年6月15日的租赁期间,原告同意桦洁第五分公司若在上述租赁期间任意月的税前销售额低于300000元,则当月租金全免。桦洁第五分公司须完全、适当地履行原租赁合同及本协议的义务,是桦洁第五分公司享受本协议约定的优惠的前提条件。如因桦洁第五分公司原因导致原租赁合同或本协议提前终止，桦洁第五分公司应在终止后7日内将享受的优惠返还原告。因此，本院对原告汉博公司要求被告桦洁第五分公司、桦洁公司向其支付优惠的252228.16元房租款，并自2020年7月8日起计至款清日止赔偿其逾期付款利息及不予返还30000元保证金的诉请予以支持，但该利息的计算以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计。对于原告汉博公司诉请要求被告赔偿其房屋空置期间房租损失及装修恢复原状费用。因2020年3月1日被告桦洁公司已向原告提出了提前解除合同，该空置期间房租损失应由原告自行承担，且案涉商铺已由被告自行恢复，本院对原告的该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告桦洁商贸(上海）有限公司合肥第五分公司、桦洁商贸（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥汉博商业运营管理有限公司支付优惠的房租款252228.16元，并赔偿逾期付款利息损失（以252228.16元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计，自2020年7月8日起计至款清日止）； 二、原告合肥汉博商业运营管理有限公司不予返还被告桦洁商贸（上海）有限公司向其交付保证金30000元。 三、驳回原告合肥汉博商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7656元，减半收取3828元，保全费2520元，计6348元，由原告合肥汉博商业运营管理有限公司负担2120元，由被告桦洁商贸(上海）有限公司合肥第五分公司、桦洁商贸（上海）有限公司负担4228元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪友柱 二〇二〇年九月三十日 书记员  谢璟璟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。