广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5552号原告（反诉被告）：刘绍芬，男，1985年6月24日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市*************，公民身份号码：441************351。委托诉讼代理人：吴显科，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市利原物业管理有限公司，住所地：东莞市************。法定代表人：李欣原，该公司总经理。被告：利来金，男，1962年5月2日出生，汉族，身份证住址：广东省东莞市**************，公民身份号码：442************614。两被告的共同委托诉讼代理人：阮健明，广东明冠律师事务所律师。原告刘绍芬诉被告东莞市利原物业管理有限公司（以下简称利原公司）、利来金租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案经过两次庭审，原告刘绍芬的委托诉讼代理人吴显科、被告利原公司、利来金的共同委托诉讼代理人阮健明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2019年11月18日原告与二被告签订的《租赁合同》；2.二被告退还保证金84000元给原告；3.二被告退还2020年1月份租金28000元给原告；4.二被告支付112000元资金占有使用费652元给原告（自2019年11月13日起，以112000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清为止，暂计至2020年1月2日止）；5.二被告赔偿损失8000元给原告。以上合计120652元。6.二被告承担本案诉讼费用、诉前财产保全费。庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为请求确认2019年11月11日原告与二被告签订的《租赁合同》无效。事实和理由：2019年11月11日，原告与二被告签订经营用地使用权租赁合同约定，二被告将东莞市*********旁的空地使用权租赁给原告使用。原告依约支付保证金84000元，及缴付2020年1月份租金28000元给二被告。二被告依约将租赁物交付给原告。租赁期间，2019年11月18日，东莞市自然资源局对原告作出《责令停止土地违法行为通知书》，责令原告停止使用租赁物；2019年11月20日东莞市自然资源局常平分局对原告作出《违法用地整改通知书》告知，租赁物地类为耕地，未办理相关用地手续；责令原告于2019年11月27日前进行高标准复耕复绿，逾期不整改或整改不到位的，将依法进行立案查处。即原告与二被告签订《租赁合同》因二被告故意隐瞒租赁物地类为耕地，且未办理相关用地手续的事实而不能继续履行，致使原告不能占有使用案涉租赁物，租赁合同根本目的不能实现，并且造成原告直接经济损失8000元，原告为此多次与二被告协商，要求二被告退还保证金84000元，及2020年1月份租金28000元，均被二被告无故拒绝。2020年1月2日，原告刘绍芬通过微信、短信通知二被告，解除《租赁合同》，并请二被告尽快退还保证金84000元，及退还2020年1月份租金28000元给刘绍芬。至今为止，二被告没有退还保证金和租金共计112000元及赔偿损失8000元，共计120000元给原告。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告利来金口头辩称，被告利来金不是适格的主体，签订合同以及权利方都是被告利原公司，被告利来金只是代理人。被告利原公司口头辩称，一、合同是有效的，我方出租空地给原告没有违反法律规定，二、原告的其他诉讼请求没有法律依据，请法院驳回。被告利原公司向本院提出反诉请求：一、原告恢复出租物原状；二、原告向被告支付出租物使用费56000元；三、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年11月11日签订租赁合同后，被告将案涉空地交付给原告使用，原告组织车辆、人员将其他地方的余泥、工业废渣等物体运至案涉空地进行堆填，从中收取巨额堆填费，现双方合同无法继续履行下去，原告理应将案涉出租物恢复原状。另，2019年11月11日被告将空地交付给原告起，至原告于2020年1月10日退场止，案涉空地均由原告使用、控制，原告理应向被告支付该期间的场地使用费。原告对被告利原公司的反诉口头辩称，一、双方签订的合同，被告书面以及口头均明确约定该空地允许原告商用，允许原告在上面进行房屋建设，但根据相关东莞市自然资源局的责令停止土地违法行为通知书，可以确认该地为耕地，国家有法律明文规定耕地不能用于非农用途，那么双方签订的合同因违反国家法律法规强制性规定属于无效合同；二、原告在2020年1月1日前未使用租赁物且合同明确约定2020年1月1日前为免租期，所以被告无权要求原告支付租赁物使用费；三、请求法院依法驳回被告的所有诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2019年11月11日，原告（乙方）与被告利原公司（甲方）签订《租赁合同》（以下简称案涉合同），合同约定：一、甲方将位于东莞市*********旁属于甲方权属范围的空地（按现状交付）给乙方作合法、合规经营用途；二、乙方租用场地期限为五年，自2020年1月1日至2024年12月31日止，租金每月28000元（不含税），免租期为签订合同之日至2019年12月31日止，甲方收取租金时只开具普通收据，乙方如需开具发票，所产生的一切税款均由乙方负担；三、合同签订时，乙方向甲方支付保证金84000元以及缴付2020年1月租金28000元，合约期满乙方付清租金及一切费用后，甲方应无息全额退还乙方保证金；四、乙方应于每月10号前向甲方交付当月租金，逾期未付每天加收5‰的违约金；五、乙方不得再场地内违法经营以及存放易燃易爆等违禁品；六、双方确认，乙方已就租赁地块现状进行了调查了解和确认，乙方租赁期间注意用电安全和其他消防安全；七、甲方要提供地方给乙方放置地块上的杂草，要提供协助乙方办理证照，并提供侧边约30平方左右的地方让乙方自建办公室和一处广告牌；七、租赁期满，所有设施及不动产（不论是原有或新增）都无偿归甲方所有（活动板房及货柜箱除外），但租赁物地上的所有废物和垃圾乙方务必彻底清除。出租方处有被告利来金的签名及被告利原公司的盖章，承租方处有原告的签名捺印，并注明其身份证号码。随后，原告依约向被告利原公司支付了保证金84000元及2020年1月租金28000元，被告利原公司向原告开具了收据。双方确认被告于合同签订当日向原告交付了案涉土地。2019年11月18日，东莞市自然资源局向原告开具了《责令停止土地违法行为通知书》：因原告未经依法批准，在桥沥村南北大道旁动工建设，违反《中华人民共和国土地管理法》等的规定，责令原告立即停止违法行为，主动消除违法状态，恢复土地原状。2019年11月20日，东莞市自然资源局常平分局作出《违法用地整改告知函》，内容为：原告在桥沥南门村南北大道旁存在违法用地行为，该地块占地面积约5亩，地类为耕地，未办理相关用地审批手续，责令原告于2019年11月27日前进行高标准复耕复绿。随后，原告于2020年1月2日发送手机信息给被告利原公司要求解除案涉合同，退还保证金及租金，手机信息的主要内容为：根据东莞市自然资源局常平分局作出的《违法用地整改通知书》，案涉合同因被告交付的土地不能占有使用，致使合同根本目的不能实现，原告通知被告解除案涉合同并要求退还保证金及2020年1月租金。原告主张其于2019年11月20日不再使用案涉土地，口头与被告利原公司交接，被告利原公司主张原告于2020年1月10日离开，双方未办理交接。原告主张两被告是案涉合同相对方，被告利来金、利原公司主张被告利来金只是被告利原公司的代理人，收款行为仅是代收，被告利来金已将款项转交给被告利原公司。被告利原公司提供《桥沥工业园土地转让合同》及补充协议、补充协议之一、确认书，主张被告利原公司是案涉土地实际持有人。庭审中，原告主张不清楚土地性质，面积不确定，被告主张案涉土地约10亩，其中5亩为耕地，另外5亩是相同性质的土地。以上事实，有《租赁合同》、收据、转账记录、《桥沥工业园土地转让合同》及补充协议、补充协议之一、确认书及庭审笔录附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据东莞市自然资源局做出的两份《责令停止土地违法行为通知书》、《违法用地整改告知函》可知，涉案土地的地类为耕地，属农民集体所有的土地。被告主张租赁用途为用于农业生产，但在案涉合同中并未明确约定。结合案涉合同中关于租赁期满的设施及不动产的归属约定、被告需协助原告办理证照、被告需提供场地供原告自建办公室和广告牌等约定，本院认定，原告租赁案涉土地的用途为非农业生产建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，案涉合同依法无效。被告利来金主张其是被告利原公司的代理人，其是代表被告利原公司收取原告的相关款项，故其不是本案的适格被告。本院认为，原告支付给被告利来金的款项，被告利原公司均予以承认，且开具了相应的收据，加盖了被告利原公司的公章，案涉合同的乙方落款处也有被告利原公司的盖章，故，本院采纳被告利来金的主张，认定案涉合同的主体为原告与被告利原公司。原告请求被告利来金承担本案的清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。案涉合同依法无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还。被告利原公司应将因案涉合同而收取的保证金84000元退还给原告，原告应将案涉土地恢复原状交回给被告利原公司。双方确认原告在案涉土地上堆放了泥土，被告利原公司主张原告拉来的泥土是黄色，原本的泥土是黑色，原告未提出反驳。故原告应自行将案涉土地上的黄色泥土清除，被告利原公司应予以相应配合。被告利原公司主张原告拆除了一面围墙，原告对此不确认，被告利原公司也未进一步举证其交付的围墙的情况，故对于被告利原公司要求原告恢复围墙的请求，本院不予支持。关于原告何时交回案涉土地给被告的问题。原告作为承租人，何时交回案涉土地的举证义务在原告，结合原告于2020年1月2日向被告利原公司发送手机信息，本院采纳被告的主张，认定原告于2020年1月10日起不再使用案涉土地。案涉土地无法用于非农业建设，原告租赁的目的不能实现，双方均存在过错。但原告实际使用了案涉土地，应支付被告利原公司相应的占有使用费。根据本案的实际情况，本院酌定原告应支付被告利原公司的占有使用费9935元，该款项与原告已支付的租金28000元相抵扣，被告利原公司还应退回原告占有使用费18065元。原告诉求的超出部分，本院不予支持。被告利原公司请求原告支付使用费56000元，没有事实依据，本院不予支持。案涉合同无效，原告请求被告利原公司支付保证金及租金的资金占用期间的利息，没有法律依据，本院不予支持。原告主张因平整土地等造成了原告的损失8000元，提供拉草的送货单、拖车费等的收据及微信支付的截图。本院认为，案涉合同无效，原被告双方均存在过错。原告并未举证证明其损失的实际发生，应承担举证不能的责任，对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘绍芬与被告东莞市利原物业管理有限公司于2019年11月11日签订的《租赁合同》无效；二、被告东莞市利原物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退回原告刘绍芬合同保证金84000元；三、原告刘绍芬应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市*********旁的空地恢复原状，被告东莞市利原物业管理有限公司应予以相应配合；四、被告东莞市利原物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内退回原告刘绍芬占有使用费18065元；五、驳回原告刘绍芬的其他诉讼请求；六、驳回被告东莞市利原物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费2714元，由原告刘绍芬负担418元，被告东莞市利原物业管理有限公司负担2296元，原告刘绍芬已预交。诉前保全费用1580元，由原告刘绍芬负担243元，被告东莞市利原物业管理有限公司负担1337元，原告刘绍芬已预交。反诉受理费600元，由被告东莞市利原物业管理有限公司负担，被告东莞市利原物业管理有限公司已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  陈 芹人民陪审员  黄国铭人民陪审员  张玲玲二〇二〇年九月二十三日书 记 员  陈文英王柳垚李晓琳（代）附相关法律法规条文：《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。