山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终9761号上诉人（原审被告）：高少香，女，1982年8月28日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：杨焕涛，男，1981年8月20日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人委托诉讼代理人：袁书朋，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宝娥，女，1955年4月5日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：张正富，男，1983年2月6日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘亮，山东恒志远律师事务所律师。上诉人高少香、杨焕涛因与被上诉人陈宝娥、张正富财产损害赔偿纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。高少香、杨焕涛上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定“陈宝娥、张正富有权行使其相应权利”事实依据不足。1.首先，以物抵债不产生物权变动效力，仍是一般债权。其次，张务正不是实际占有人，涉案房产实际占有人依次为山东福恩贝尔商贸有限公司和杨焕涛。因此，陈宝娥、张正富拥有的是一般债权，其债务人是莱芜市同春房地产有限公司，而不能向债务人以外的高少香、杨焕涛主张权利。不动产物权必须经登记才发生物权效力，本案房产未经依法登记，不产生物权效力，在存在多个债权人的情况下，陈宝娥、张正富无权优先于其他债权人向高少香、杨焕涛主张权利。2.本案事实焦点是涉案房产的真正产权人是谁？谁有权收取租赁费？2020年5月25日，双方达成的《协议书》第一条，高少香、杨焕涛明确要求在法院确定房屋产权后，再依据双方协商的数额交纳相关费用。并且另有历春晴、张建利持不同的买卖合同和其他债权凭证向杨焕涛主张权利。如上所述，一审法院并没有明确案涉房屋的产权人，仅依据法院以物抵债的调解书，判令高少香、杨焕涛向陈宝娥、张正富付款，事实不清，基础权利不明。3.本案案由为财产损害赔偿纠纷，该案由为物权纠纷的子案由，首先明确房屋物权人是确定该案由的前提，一审法院并没有查明房屋物权人。4.高少香作为登记经营人，没有任何收益，实际经营人杨焕涛也认可其实际经营，也愿意负责债务，一审法院仍判决高少香承担责任是错误的。5.实际经营人杨焕涛在经营中产生的物业费、维修费等是应由房主承担的，房主享受权利即收取租赁费，同时也应当将维护房屋的费用一并扣减。一审法院仅以陈宝娥、张正富不认可而不予采纳是错误的。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条的规定与本案案由财产损害赔偿纠纷相矛盾。2.本案焦点案涉房屋产权人是谁？其权利是否受到损害？因此，应当适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国侵权责任法》。三、综上，财产损害赔偿必须要查明物权人及物权的权限，双方于2020年5月25日达成的《协议书》也约定先要由法院明确房屋产权人，但一审法院在没有明确房屋所有人的情况下，判决高少香、杨焕涛承担责任实属不当，请二审法院依法改判。陈宝娥、张正富辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。陈宝娥、张正富系涉案房屋合法权利人，有权向高少香、杨焕涛主张涉案房产占有使用费。张务正因与莱芜市同春房地产开发有限公司买卖合同纠纷，经原莱芜市钢城区人民法院审理，于2009年10月14日作出（2009）钢民初字第877号民事调解书，莱芜市同春房地产开发有限公司将涉案房产按照调解书内容交付给张务正，且由张务正与当时租赁方签订租赁合同，张务正系涉案房产合法权利人。张务正去世后，相关权利由陈宝娥、张正富继承。后涉案房产继续由山东福恩贝尔商贸有限公司租赁占有使用，山东福恩贝尔商贸有限公司于2015年9月6日又租赁给高少香使用。2020年5月25日，陈宝娥、张正富与高少香、杨焕涛达成《协议书》一份，根据协议内容，高少香、杨焕涛对陈宝娥、张正富依据（2009）钢民初字第877号民事调解书要求其支付租赁费的法律文书无异议，即认可陈宝娥、张正富系涉案房产的合法权利人。双方对涉案房产使用费计算及支付达成协议，高少香、杨焕涛在该份协议上签字，应按照约定支付使用费。另外，高少香、杨焕涛主张的维修费、物业费系其租赁涉案房屋过程中产生的必要费用，应由其自行承担。综上，高少香、杨焕涛上诉理由不能成立，陈宝娥、张正富有权向高少香、杨焕涛收取涉案房屋使用费，请求法院驳回上诉，维持原判。陈宝娥、张正富向一审法院起诉请求：1.依法判令高少香、杨焕涛返还坐落于济南市莱芜区寨里镇同春嘉园汇和花苑东商住楼一层的房产（3334平方米）；2.依法判令高少香、杨焕涛支付使用费1500300元（截止到2020年3月15日）及自2020年3月16日起至上述房产实际返还之日的使用费（具体金额以评估为准）；3.案件受理费、保全费等费用由高少香、杨焕涛承担。在诉讼过程中，陈宝娥、张正富变更诉讼请求为：１.依法判令高少香、杨焕涛支付陈宝娥、张正富使用费1154000元（自2013年4月10日起至2015年9月14日期间的使用费290000元，自2015年9月15日起至2020年3月15日，按照每年每平方米60元，使用面积3200平方米计算，共计864000元）及自2020年3月16日起按照每年每平方米60元，使用面积3200平方米计算标准计算至使用费付清之日；2.案件受理费、保全费、保险保全费由高少香、杨焕涛承担。一审法院认定事实：陈宝娥、张正富系母、子关系，分别为张务正之妻、之子。张务正于2019年3月26日因交通事故死亡，其父张庆瑞、女儿张芹均书面声明自愿放弃继承张务正生前享有的原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书项下的权利，并由山东省济南市钢都公证处依法予以公证，该民事调解书项下的权利由陈宝娥、张正富依法继承。张务正因与莱芜市同春房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，经原莱芜市钢城区人民法院审理，于2009年10月14日作出（2009）钢民初字第877号民事调解书，张务正与莱芜市同春房地产开发有限公司达成调解协议：莱芜市同春房地产开发有限公司以莱芜市寨里同春嘉园汇和花苑东商住楼（4200平方米）一层折抵欠张务正的欠款2250000元。2012年6月28日，张务正（甲方）与山东同春商业发展有限公司、莱芜市同春房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方将2010年6月7日至2013年6月6日乙方与莱芜市福恩贝尔商贸有限公司签订的房屋租赁合同的出租人变更为张务正；合同主体变更后原租赁合同项下的所有内容保持不变，继续有效；租赁价款、付款时间不变，租金交由新的出租人张务正；承租人的租期届满前，如承租人继续承租，按原合同约定由甲方与承租人续签租赁合同。2012年8月25日，张务正（甲方）与山东福恩贝尔商贸有限公司（乙方）的法定代表人张孝刚签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方坐落在莱芜市莱城区寨里镇温州商城汇河花园一楼商业用房，房屋租赁面积为3334平方米，租期为一年，自2012年6月7日至2013年6月7日，年租金为100元/平方米，每承租期满6个月付一次款；乙方在租赁期间就有关物业管理、水、电、暖气、房屋修缮等一切管理费用，由甲方按总租赁额的10%返还乙方使用，剩余不退还，超出部分由乙方自行负责；备注：签订本合同必须在莱芜市同春房地产开发有限公司与张务正签订法院调解书有效的同时本合同有效，否则本合同无效。2013年4月10日，张孝刚、陈丽（甲方）与张顺进、杨焕涛（乙方）签订《协议书》一份，约定：山东福恩贝尔商贸有限公司自变更之日起由乙方张顺进、杨焕涛自主经营；在2013年4月10日前所租赁的寨里经营场所的租赁费由甲方张孝刚、陈丽承担，在2013年4月10日后租赁费由乙方张顺进、杨焕涛承担。莱芜市福恩贝尔商贸有限公司于2010年10月9日变更名称为山东福恩贝尔商贸有限公司，公司原股东为张孝刚、陈丽，后将股东变更为张顺进、苏汝芳，该公司经营福恩贝尔超市，实际由杨焕涛控制经营，该公司于2016年9月6日清算后注销。2015年9月15日，经市场监管部门核准，莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市成立，企业类型为个体工商户，登记经营者为高少香，经营场所即为原山东福恩贝尔商贸有限公司经营场所。2020年4月23日，陈宝娥、张正富以莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市为被告诉来一审法院，请求判令被告返还坐落于济南市莱芜区寨里镇同春嘉园汇和花苑东商住楼一层的房产并支付使用费。案件受理后，陈宝娥、张正富于2020年4月29日申请追加高少香、曹洪磊（高少香之配偶）为本案被告。2020年4月30日，莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市经核准办理注销登记，但一直正常经营，杨焕涛于5月21日在原址重新注册成立济南市莱芜农高区福恩百福超市，企业类型为个体工商户，登记经营者为杨焕涛。本案审理过程中，2020年5月25日，陈宝娥、张正富（甲方）与莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市（已注销）、高少香、杨焕涛（乙方）签订《协议书》一份，就本案房屋租赁事宜达成一致，约定：1、乙方对原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书的真实性无异议，对甲方依据该调解书要求乙方支付租赁费的法律文书无异议；2、2015年9月15日至涉案法律文书生效之日，涉案房产年租金60元/平方米，房屋面积为3200平方米，年租金为192000元，乙方于涉案法律文书生效之日起五日内支付甲方60万元、剩余租金于涉案法律文书生效之日起4个月内，按月分四期均等金额支付给甲方。3、2013年4月10日至2015年9月15日涉案房屋租赁费总计462550元，经甲乙双方协商按290000元计算，该段时间内其他房屋租赁费甲方予以放弃，乙方于涉案法律文书生效后五日内一次性支付甲方；4、法院法律文书生效后五日内，甲乙双方另行签订涉案房产租赁合同，租赁期限12年，每三年为一个阶段，第一阶段每年租金192000元，第二阶段每年租金204000元，第三阶段每年租金216000元，第四阶段每年租金228000元；第一年度租金于租赁期满一年后的十日内一次性支付，自第二年度起的租金按季度支付。该《协议书》签订后，乙方对支付租金的款项来源发生争议，履行协议搁浅。2020年6月2日，陈宝娥、张正富申请追加杨焕涛为本案被告。2020年6月24日，陈宝娥、张正富申请撤回对莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市、曹洪磊的起诉，一审法院依法裁定予以准许。庭审中，陈宝娥、张正富提交原莱芜市中级人民法院（2013）莱中商初字第44-2号民事裁定书、（2013）莱中商初字第44号公告，济南市中级人民法院（2017）鲁12执恢7号之十三执行裁定书、（2017）鲁12执恢7号执行结案通知书各一份，拟证实因张务正涉及其他案件，涉案房产被原莱芜市中级人民法院查封，张务正系涉案房产的产权人；高少香、杨焕涛对其真实性无异议。高少香主张莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市实际经营人为杨焕涛，其不应承担责任；杨焕涛认可实际经营人为自己；陈宝娥、张正富不予认可，认为高少香、杨焕涛为共同经营。高少香在庭前向一审法院提供的相关证据显示，2015年9月6日，高少香与山东福恩贝尔商贸有限公司（签约代表为杨焕涛）签订《租赁合同》，承租涉案房产，租赁时间为2015年9月10日起至2018年9月9日止，外租赁区域高少香可以转租；2018年9月16日，杨焕涛书面承诺同意高少香续签两年租赁合同；2020年4月23日，杨焕涛与高少香签订“协议书”，双方同意终止租赁关系，高少香将自己的货物折价转让给杨焕涛，外租赁区域合同收益归杨焕涛。杨焕涛提交以下证据：一、厉春晴与杨焕涛于2014年11月8日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，拟证实其支付给厉春晴涉案房产租金26万元，应从陈宝娥、张正富要求租金中扣除；二、房屋修缮照片若干张，拟证实修缮房屋花费20万元，应从陈宝娥、张正富要求租金中扣除；三、物业费单据若干张，拟证实支付物业费6万元，应从陈宝娥、张正富要求租金中扣除；陈宝娥、张正富对杨焕涛提供的上述证据不予认可。本案受理后，陈宝娥、张正富申请诉讼保全，支付诉讼财产保全责任保险费2400元、诉讼保全费5000元。一审法院认为，原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书中，莱芜市同春房地产有限公司将其开发的莱芜市寨里同春嘉园汇和花苑东商住楼（4200平方米）一层折抵给张务正，后张务正又与山东同春商业发展有限公司、莱芜市同春房地产开发有限公司签订了关于涉案房屋变更出租人主体的《协议书》，与山东福恩贝尔商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》，至此，张务正成为涉案房产的合法占有人，有权要求涉案房屋使用人支付使用期间的费用。张务正死亡后，陈宝娥、张正富作为其法定继承人有权行使其相应权利。张务正与山东福恩贝尔商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年6月7日到期后，双方未继续签订租赁合同，涉案房产先后由山东福恩贝尔商贸有限公司、莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市实际占有、经营使用，陈宝娥、张正富有权要求占有使用者支付使用费。根据张孝刚、陈丽与张顺进、杨焕涛于2013年4月10日签订的《协议书》，山东福恩贝尔商贸有限公司自变更之日起由张顺进、杨焕涛实际经营，自2013年4月10日起经营场所（涉案房产）租赁费由张顺进、杨焕涛负担，后该公司于2016年9月6日注销；2015年9月15日，莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市成立，经营者登记为高少香；陈宝娥、张正富于2020年4月23日诉来一审法院后，与莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市、高少香、杨焕涛经过协商，于2020年5月25日就涉案房产使用费的数额及支付达成《协议书》一份，陈宝娥、张正富与杨焕涛、高少香分别在《协议书》上签字捺印。一审法院认为，该《协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，现陈宝娥、张正富依据该协议书主张杨焕涛、高少香支付涉案房屋使用费的诉讼请求，一审法院依法应予支持。高少香辩称其系借名登记、莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市实际经营人为杨焕涛，其不应承担责任，杨焕涛主张陈宝娥、张正富要求的租金应扣除支付给厉春晴的26万、房屋修缮费20万元、物业费6万元；陈宝娥、张正富对以上均不予认可；高少香与杨焕涛签订的《租赁合同》、续租协议、终止租赁协议等书面证据的内容与其辩称主张不符；高少香、杨焕涛自愿在2020年5月25日的《协议书》上签字，表明其均认可协议内容，故一审法院对高少香、杨焕涛辩称意见不予采纳。关于使用费的计算截止时间，一审法院依照上述《协议书》的约定，计算至本判决生效之日；后续租赁事宜，由租赁双方依据上述《协议书》确定的协议框架执行。陈宝娥、张正富主张的诉讼财产保全责任保险费2400元，系依法进行诉讼的必要支出，且有相应正式单据予以证实，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条的规定，判决：一、高少香、杨焕涛支付陈宝娥、张正富涉案房产使用费1154000元（自2013年4月10日起至2015年9月15日止使用费为290000元；自2015年9月16日起至2020年3月15日止使用费为864000元），于判决生效之日起五日内履行完毕；二、自2020年3月16日起，至判决生效之日止，高少香、杨焕涛支付陈宝娥、张正富涉案房产使用费，按照租赁房屋面积3200平方米、年租金60元/平方米计算，于判决生效之日起五日内履行完毕；三、高少香、杨焕涛于判决生效之日起五日内支付陈宝娥、张正富诉讼财产保全责任保险费2400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9151元，由陈宝娥、张正富负担1547元，高少香、杨焕涛负担7604元。诉讼保全费5000元，由高少香、杨焕涛负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理本院认定，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2020年5月25日，陈宝娥、张正富与杨焕涛、高少香签订的《协议书》对涉案房产使用费的支付方式和数额均进行了明确约定，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原莱芜市钢城区人民法院（2009）钢民初字第877号民事调解书已对莱芜市同春房地产有限公司与张务正达成的将莱芜市同春房地产有限公司开发的涉案房产折抵给张务正的调解协议予以确认，陈宝娥、张正富依据上述《协议书》的约定要求杨焕涛、高少香支付涉案房产使用费的诉讼请求符合合同约定，杨焕涛、高少香主张涉案房产所有人不明的理由不能成立；高少香是莱芜市莱城区福恩贝尔百福超市的登记经营者，该超市实际占用涉案房产进行了经营，且高少香对落款日期为2020年5月25日的《协议书》签字认可，故杨焕涛、高少香主张高少香不应承担付款责任的理由不能成立，本院不予采信。杨焕涛主张其支付的租金中应扣除支付给厉春晴的26万元、房屋修缮费20万元、物业费6万元，但上述费用发生在落款日期为2020年5月25日的《协议书》之前，该协议中并未约定杨焕涛、高少香支付的房屋使用费中还应扣除其他费用，且陈宝娥、张正富对该费用不予认可，故本院对杨焕涛、高少香主张扣除上述费用的请求不予支持，一审法院依据涉案《协议书》判决杨焕涛、高少香支付房屋使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，高少香、杨焕涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18302元，由上诉人高少香、杨焕涛负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘永刚二〇二〇年九月二十四日法官助理 秦长葳书 记 员 张 艺