成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初3952号 原告：胡长寿，男，汉族，1959年3月28日出生，住成都市金牛区。 原告：陈泽琼，女，汉族，1959年5月5日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张德志，北京市法典航舰律师事务所律师，特别授权。 被告:徐必政，男，汉族，1970年10月17日出生，住成都市高新区。 被告：毛雅莉，女，汉族，1975年10月22日出生，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：徐必政，系被告毛雅莉丈夫，一般授权。 被告：赵世群，女，汉族，1984年8月9日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：宋懿霖，系被告赵世群丈夫，特别授权。 被告：宋懿霖，男，汉族，1969年3月4日出生，住成都市成华区。 原告胡长寿、陈泽琼与被告徐必政、毛雅莉、赵世群、宋懿霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日、2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告胡长寿、陈泽琼及其委托诉讼代理人张德志，被告徐必政、被告宋懿霖、被告毛雅莉的委托诉讼代理人徐必政、被告赵世群的委托诉讼代理人宋懿霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡长寿、陈泽琼向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认被告徐必政与被告赵世群签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令四被告立即向原告交付位于成都市成华区（沙河路苑）5栋4单元1804号的房屋（以下简称案涉房屋），腾空并结清全部水、电、气及物管费欠款（如有）3.判令被告宋懿霖、赵世群向原告返还解除租赁合同的违约损失35000元；4.判令四被告共同赔偿原告迟延收房损失62000元（迟延收房损失计算方式：按案涉房产每月租赁费的市场价2000元，自2017年7月1日起暂计算至2020年1月31日即62000元，应计算于实际交付房屋之日止）。前述金额合计97000元。事实和理由：2017年4月16日，原告胡长寿与被告徐必政、毛雅莉及成都吾家投资管理有限公司（以下简称吾家公司）签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告徐必政、毛雅莉将案涉房屋出售给原告胡长寿，成交价为660000元，在2017年6月30日将该房屋交付给原告。因该合同签订时，房屋已出租给被告宋懿霖、赵世群改造为群租房（租期自2015年7月1日至2020年6月30日止，年租金1万元，半年一付，从第三年起房租年递增5%），合同另行约定，原告付35000元租赁违约金给被告徐必政、毛雅莉，赔付给被告宋懿霖、赵世群。2017年4月17日，原告胡长寿与被告宋懿霖签订了《关于沙河路苑5-4-1804出租房交房协议》，确定因被告宋懿霖与被告徐必政、毛雅莉于2015年5月23日签订的《房屋租赁合同》尚未到期，原告向其支付损失费35000元，被告宋懿霖将该房腾空清理干净结清水电气物业等费用交付给原告。2017年6月30日，原告胡长寿以银行转账的方式将前述解除租赁合同的违约损失35000元交付给被告宋懿霖之妻，即被告赵世群。吾家公司王松出具了收条，被告徐必政作为见证人在该收条上签字确认，此后，二原告在房产交易过程中与被告徐必政、毛雅莉发生纠纷，无法办理案涉房产的过户手续，亦无法收房。二原告诉至贵院，贵院于2018年9月30日以（2017）川0108民初7862号民事判决书判令被告徐必政、毛雅莉继续履行《房屋买卖合同》，协助二原告办理案涉房产的过户手续，向二原告支付违约金66000万元。被告徐必政、毛雅莉不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，该院于2019年9月4日以（2019）川01民终4402号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。因被告徐必政、毛雅莉拒不配合过户手续，二原告依法向贵院申请强制执行，贵院执行案号为（2019）川0108执3775号。2019年12月12日，二原告取得了案涉房产的权属证书。然而，被告宋懿霖、赵世群仍在继续使用案涉房产，拒不配合二原告收房。在交涉过程中，被告赵世群出示了第二份《房屋租赁合同》,即其与被告徐必政于2017年8月26日签订的《房屋租赁合同》（租期自2017年8月26日至2022年8月26日止，年租金6000元，按年支付，违约金50000元）。二原告发觉上当受骗，当场报警，公安机关出警协调无果，建议通过司法途径解决。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二原告认为，被告宋懿霖、赵世群系夫妻关系，被告赵世群、被告徐必政在明知二原告已与被告徐必政、毛雅莉签订了关于案涉房产的《房屋买卖合同》，且已与被告宋懿霖协商解除了关于案涉房产的《房屋租赁合同》并赔偿其租赁违约损失35000元，无权继续使用该房产的情况下，为达到阻碍原地收房，非法占有、使用案涉房产或谋取高额违约金之目的，恶意串通，签订租金畸低、违约金畸高的长期租赁合同，严重损害了二原告的利益，根据前述规定，该租赁合同无效。二原告赔偿被告宋懿霖、赵世群租赁违约损失35000元的前提，是被告宋懿霖、赵世群不再继续使用该房产，但其仍然持续占有、使用房产，二原告有权要求被告被告宋懿霖、赵世群向原告返还解除租赁合同的违约损失35000元。此外，四被告的违法行为导致二原告无法依《房屋买卖合同》之约定于2017年6月30日收房，应当共同赔偿二原告自2017年71曰起算的至实际交付房屋之日止的迟延收房的损失。 被告徐必政、毛雅莉辩称，原告请求的35000元应该是由胡长寿承担，房屋收回后，原告反悔，要求解除房屋买卖合合同。原告在2017年2月17日原告胡长寿与宋懿霖签订了关于沙河5-4-1804出租房的交房协议，确定因被告宋懿霖与被告毛雅莉于2015年5月23日签订的房屋租赁合同未到期，原告向其支付35000元，被告宋懿霖将该房腾空交给原告这印证了支付35000元的合同其房屋买卖合同由原告承担的义务。也是胡长寿和租客之间商量的事情，与徐必政、毛雅莉没有直接关系。原告胡长寿主张收取赔偿损失62000元没有其事实和法律依据。胡长寿没有支付房款也没有取得房屋的所有权，目前的转移时间是2019年12月12日，原告支付购房款时间是2019年11月29日转款金额是571497元（已扣除了违约金），在转移前房屋的一切权利都是原物权人所有，被告在延迟转移物权期间，已经承担了违约金66000元，而且房屋买卖合同合同单号（2517351）没有赔偿任何损失的违约金，原告在支付20000元定金其中10000元是属于中介的，定金只能代表已购买的意见。原告胡长寿不可能因为20000元定金就享有物权的所有权利，与赵世群签订的租赁合同是合法有效的，2017年6月29日胡长寿支付了租客35000元违约金及赔偿金房屋的使用权本来已经回收了，由于胡长寿反悔了2017年8月25日原告胡长寿向成华区人民法院起诉我方，要求解除买卖合同，赔偿相关损失让已经收回来的房屋又空了出来，在原告胡长寿表明不买房的情况下我们才与赵世群在2017年8月26日签订了房屋租赁合同。这份租赁合同是在胡长寿、陈泽琼明确表示不再购买答辩人房屋的前提下才出租给赵世群、宋懿霖的，租赁合同是合法有效的。 被告赵世群、宋懿霖辩称，1.2017年6月20号左右，我和原告达成协议收取了赔偿金35000元，并按约定将该房屋退还给了原告，已经达成了双方的共同意愿。完成了公平的交易；2.我认为原告对于要求我退还35000元赔偿金的诉请没有法律事实和依据，属于乱诉。在2017年6月-2017年8月期间该房屋水、电、气用度都是零，该房屋均是空置的，证明房屋无人居住，2017年8月20号左右我与徐必政重新签订了租赁合同，我认为合法的依据是徐必政所出示的原告起诉徐必政购房无效的起诉书，所以我和徐必政签订了租赁合同。我认为新的合同并没有违背我与原告就第一次退房所达成的协议，请求法庭充分保护我的权益。 经审理查明，2015年5月23日，徐必政（甲方）与宋懿霖（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将位于成都市成华区房屋出租给乙方使用。租赁期限自2015年7月1日至2020年6月30日止。租金按照半年支付，租金为5000元。同时，合同约定，如在本合同期内甲方出现房屋产权变更或抵押，合同期内若非乙方过失，甲方出现房屋产权变更或抵押，合同期内若非乙方过失，甲方擅自解除本合同并提前收回房屋的，甲方违约，未满天数甲方应退还乙方所交房租，并向乙方支付伍万元作为违约金。2017年4月16日，胡长寿作为乙方（买受方），徐必政、毛雅莉作为甲方（出卖方），与第三人成都吾家投资管理有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方将座落在成都市成华区5栋4单元1804号房屋出售给乙方；房屋成交价为660000元；该房屋交易需缴纳的过户税费分别为：甲方承担／乙方承担契税、个税、交易手续费；在签订合同时，乙方支付给甲方20000元，剩余房款640000元在过户之前到银行做资金监管，待过户后银行支付给甲方；甲乙双方应于2017年4月30日之前向丙方交齐相关证件，不得以各种理由拖延或推辞；甲乙双方向丙方交件后／日内即于／年／月／日前，前往房地产交易中心办理过户手续；甲方应当于过户当日将该房产交付乙方；本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向乙方支付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金…ａ.签约后反悔，不愿出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行。”另有手写补充条款约定：“甲方自行到银行预约银行按揭还款，不得无故拖延；经甲乙双方协商，在2017年6月30日将该房屋交付给乙方使用，乙方付35000元的租赁违约金给甲方用作赔付该房的租客。”2017年4月17日，胡长寿（乙方）与宋懿霖（甲方）签订了《关于沙河路苑5-4-1804出租房交房协议》，载明因甲方租赁此房还未到期，甲方自愿放弃购买此房后，现乙方购买此房，经甲乙双方友好协商，在乙方取得此房所有权后，将此房腾空并清理干净结清水电气物业等费用交付乙方，乙方支付甲方损失费35000元。2017年6月29日，吾家房产王松在徐必政等人的见证下出具收条，载明：“今收到胡长寿现金35000元用于成华区升仙湖北路68号（沙河路苑）5-4-1804号房屋租赁违约金赔付。”2017年6月30日，胡长寿向赵世群转账35000元。2017年8月26日，徐必政与赵世群签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间自2017年8月26日起至2022年8月26日止，年租金为6000元。同时约定，承租期内，双方均不得违约。如若甲方违约须赔偿乙方违约金伍万元。 另查明，胡长寿、陈泽琼曾就案涉房屋向成都市成华区人民法院起诉，要求胡长寿、毛雅莉双倍返还定金。胡长寿、毛雅莉于2017年9月8日收到该份起诉状。2017年9月15日，胡长寿、陈泽琼撤回起诉。2017年11月28日，胡长寿、陈泽琼再次向成都市成华区人民法院起诉，要求毛雅莉、徐必政继续履行房屋买卖合同，协助胡长寿、陈泽琼完成位于案涉房屋的过户手续。成都市成华区人民法院作出（2017）川0108民初7862号民事判决书，判令毛雅莉、徐必政继续履行与胡长寿、陈泽琼及成都吾家投资管理有限公司签订的《房屋买卖合同》，协助胡长寿、陈泽琼办理位于成华区（权证号：权31××71）的过户手续。2019年9月4日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终4402号民事判决书，维持一审判决。胡长寿、陈泽琼于2019年12月10日取得房屋权属证书，该权属证书载明案涉房屋建筑面积为81.83平方米。 庭审中，宋懿霖认可收到胡长寿支付的35000元违约金。宋懿霖、赵世群承认该房屋现在由其占有使用。 上述事实，有经过庭审质证的如下证据及当事人庭审陈述在案为证：房屋买卖合同、两份房屋租赁合同、出租房交房协议、收条及银行交易明细、两份民事判决书、起诉状等。 本院认为，本案的争议焦点有三：一是徐必政与赵世群于2017年8月26日签订的《房屋租赁合同》的效力；二是宋懿霖、赵世群是否应当返还原告35000元违约金；三是原告要求四被告赔偿原告延迟收房损失62000元能否得到支持。对此，本院分别评述如下： 关于争议焦点一，首先，从两份合同主体来看，第一份房屋合同主体为徐必政和宋懿霖，第二份房屋租赁合同主体为徐必政和赵世群。赵世群与宋懿霖系夫妻关系且共同居住在案涉房屋里，结合胡长寿将违约金35000元转入的是赵世群账户这一事实，可以看出，赵世群在2017年8月26日签订第二份房屋租赁合同时，是清楚知道案涉房屋已经出售给本案原告；其次，在终止第一份房屋租赁合同时，胡长寿已向宋懿霖（赵世群）支付了租赁违约金，该笔租赁违约金的目的实则在于弥补宋懿霖（赵世群）提前搬离案涉房屋的损失，阻却宋懿霖（赵世群）在原所有权人徐必政继续占有使用房屋的可能性，宋懿霖夫妻在接受该违约金后虽称搬离了该房屋，但在明知房屋已出售给原告仍再次以第一次租赁价格的一半与徐必政签订《房屋租赁协议》，租赁价格既远低于当时房地产市场价格，合同主体主观上也不具备善意，违反了诚实信用原则；最后，宋懿霖等人虽抗辩称系得知胡长寿起诉放弃购买房屋之后才与徐必政签订的合同，但根据签收记录显示，徐必政签收起诉状的时间晚于第二份合同签订的时间，四被告均无法提供证据证明在签订第二份租赁合同时即已知晓胡长寿有放弃购买房屋的意愿。故本院对于被告的抗辩不予采信，被告赵世群与徐必政在明知房屋已出售的情况下以低价租赁案涉房屋，存在恶意，且损害了胡长寿的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本院据此认定徐必政与赵世群于2017年8月26日签订的《房屋租赁合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还，本案中，案涉房屋租赁合同被确认无效后，宋懿霖、赵世群占有使用房屋缺少合法性基础，胡长寿、陈泽琼作为房屋所有权人，有权要求被告宋懿霖、赵世群返还。 关于争议焦点二，胡长寿向宋懿霖支付的35000元是基于胡长寿与宋懿霖签订的《出租房交房协议》，而本案处理的是胡长寿与赵世群签订的《房屋租赁协议》，与本案并非同一法律关系，故针对原告要求二被告返还已经支付的35000元违约金这一诉请，本案不予处理，原告可另行起诉主张自己权利。 关于争议焦点三，胡长寿、陈泽琼自2019年12月10日取得案涉房屋权属证书，其后，宋懿霖等人仍旧占有使用案涉房屋客观上给二原告造成了损失。根据成都市公布的2019年第3季度成都市住房市场平均租金水平，双水碾街道房屋的参考租金每月25元/㎡，按照此价格，四被告自2019年12月11日起应按照每月2045.75元的标准(计算方式：25元/㎡×81.83㎡=2045.75元)向原告胡长寿、陈泽琼赔偿损失至四被告返还房屋之日止。鉴于原告仅要求了2000元每月的标准，本院按照原告主张标准范围内予以支持。 综上，原告胡长寿、陈泽琼的诉讼请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认被告徐必政与被告赵世群签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告宋懿霖、赵世群于本判决生效之日起十日内向原告胡长寿、陈泽琼返还位于成都市成华区（沙河路苑）5栋4单元1804号房屋； 三、被告宋懿霖、赵世群、胡长寿、毛雅莉向原告胡长寿、陈泽琼赔偿损失（损失计算方式：以2000元每月为标准，自2019年12月11日起至四被告实际返还房屋之日止）； 四、驳回原告胡长寿、陈泽琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2226元，减半收取1113元，由被告徐必政、毛雅莉、宋懿霖、赵世群承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱书 二〇二〇年九月十六日 书记员  罗楠