重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5893号上诉人（原审原告）：重庆市渝兴建设投资有限公司，住所地重庆市巴**龙洲大道****附**，统一社会信用代码91500113750089681B。法定代表人：马新，总经理。委托诉讼代理人：何伦，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庞新，女，1969年9月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：周从容，重庆巴渝律师事务所律师。原审第三人：李昌明，男，1973年7月21日出生，汉族。原审第三人：冯绍棋，男，1968年8月22日出生，汉族。上诉人重庆市渝兴建设投资有限公司（以下简称渝兴公司）因与被上诉人庞新及原审第三人李昌明、冯绍棋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人渝兴公司的委托诉讼代理人何伦、刘星，被上诉人庞新的委托诉讼代理人周从容、原审第三人李昌明、冯绍棋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。渝兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案二审案件受理费由庞新负担。事实及理由：1.一审认定事实错误。（1）针对庞新长期拖欠租金的违约行为，渝兴公司通过三种方式向其送达了解除合同通知书：一是通过邮政EMS快递送达至庞新的户籍地址，二是通过在涉案房屋现场张贴通知的方式送达了解除解除书，三是渝兴公司工作人员在与庞新的微信聊天中，将通知书内容明确告知了庞新。通过上述三种方式，庞新均已知晓合同解除通知书的内容，足以认定渝兴公司解除租赁合同的意思表示已经抵达庞新，本案应当以渝兴公司解除合同通知送达庞新之日为解除合同之日。（2）涉案租赁合同的租赁时间是2017年1月1日起至2018年12月31日止，在一审庭审中庞新也明确认可租赁合同已于2018年12月31日期满终止。合同期满后，涉案房屋实际由李昌明、冯绍棋占有使用。同时，（2019）渝0113民初1109号民事判决、（2020）渝05民终1823号民事判决均确认渝兴公司与庞新的租赁合同截止时间为2018年12月31日以及李昌明、冯绍棋于判决生效后立即腾空并向庞新交还涉案房屋。但一审法院认定渝兴公司与庞新签订的租赁合同到期后，庞新继续使用涉案房屋，渝兴公司未提出异议，双方已形成事实租赁关系，与庞新的陈述以及生效判决的认定存在矛盾。2.涉案租赁合同解除后，庞新、李昌明、冯绍棋继续占有使用涉案房屋，属于无理占用，应自行承担相应的后果。但一审法院却将庞新、李昌明、冯绍棋无理占用行为的后果，判决由渝兴公司为其承担50%的义务，缺乏事实和法律依据。涉案房屋的漏水问题早在2019年8月19日即已修复完毕，从事实和情理上看，一审判决2019年8月19日后的占有使用费减免50%，于法于理都不能让人接受。根据《合同法》第二百三十五条的规定，租赁合同期满后承租人即应当向出租人返还租赁物，换言之，承租人（占有使用人）不再享有对租赁物的利益期待权，更不用说出租人还需维护承租人的装修利益。一审法院认定渝兴公司在李昌明、冯绍棋占有使用涉案房屋期间未对其装修进行修复、存在影响其经营等意见，与前述法律规定精神相悖。在涉案房屋漏水已经修复，租赁合同亦已终止后的期限内继续按照减半方式计算占有使用费，无疑放大了漏水问题对合同当事人的权利义务影响，也不利于房屋占有人积极履行腾房义务。3.一审法院对渝兴公司提出的律师费未予支持，缺乏法律依据。渝兴公司在一审中提交了证据证明庞新拖延履行租金支付义务的违约行为以及律师费的产生，一审法院仅以渝兴公司的诉讼请求未能全部支持为由就全部驳回渝兴公司的律师费主张，有失偏颇。即便因为漏水问题给承租人减免了部分租金、抵消了违约金，但其长期拖欠租金的行为是客观存在的，事实上一审法院也支持了渝兴公司的大部分诉讼请求。因此对合同约定的理解上，不宜咬文嚼字，而应根据双方事实上的违约程度酌情划分律师费的采纳比例。5.涉案房屋的漏水问题涉及小区大修基金的维修范围，渝兴公司在一审中已举证证明在当中已积极履行了协调相关部门的义务，因此涉案房屋的漏水问题并非渝兴公司的个人责任。从情理上讲，渝兴公司的违约行为较庞新而言微乎其微。庞新辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回渝兴公司的上诉请求，维持原判。理由：1.庞新在涉案租赁合同到期前，并未收到渝兴公司解除合同的通知书。渝兴公司明知庞新将涉案房屋转租给李昌明、冯绍棋使用，渝兴公司在涉案房屋上是否张贴通知，庞新对此并不知情，也不能产生张贴送达解除合同的法律效力。合同解除后，庞新并未无理占用涉案房屋，房屋一直由李昌明、冯绍棋使用。庞新积极配合渝兴公司要求李昌明、冯绍棋腾房，李昌明、冯绍棋已于2020年8月将涉案房屋腾退给了渝兴公司。2.在涉案租赁合同履行过程中，涉案房屋漏水严重，庞新及李昌明、冯绍棋多次要求渝兴公司维修。渝兴公司声称维修必须动用大修基金，因其他业主不同意动用大修基金，导致漏水问题一直得不到解决。李昌明、冯绍棋也多次承诺只要渝兴公司将涉案房屋的漏水问题解决，立马就会将拖欠的房租付清，但在涉案租赁合同履行期间，渝兴公司没有履行修缮义务，因此本案系渝兴公司违约在先，其提出的律师费不应得到主张。李昌明辩称：1.在涉案租赁合同履行期间，涉案房屋漏水情况非常严重，物业公司来关店关门。涉案房屋的漏水问题拖了好几年，但渝兴公司的领导对此都不在乎，只想把租赁时间拖完就叫李昌明、冯绍棋腾房。2.由于涉案房屋漏水严重，李昌明、冯绍棋开办的餐馆和茶楼也没挣到钱。本来想把涉案房屋新装一下，但因漏水问题没有解决，即便新装了也会遭沁漏。3.涉案房屋是从2013年就发现存在漏水问题，有当时的漏水及维修记录。4.现在租赁时间拖满了，渝兴公司强行叫李昌明、冯绍棋腾房，但李昌明、冯绍棋对涉案房屋共计投入了100多万，李昌明、冯绍棋已就此向一审法院提起了另案诉讼。5.不同意一审判决结果，也不同意渝兴公司的上诉请求。冯绍棋辩称：不同意一审判决结果，但基于其他原因没有提起上诉，不同意渝兴公司的上诉请求。渝兴公司向一审法院起诉请求：1．确认渝兴公司、庞新之间签订的《商业用房租赁合同》已于2018年11月9日解除；2．判令庞新立即腾空其所使用的位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋，并将房屋返还给渝兴公司；3.判令庞新向渝兴公司支付自2017年9月1日至2018年11月9日的租金317092.5元，逾期支付租金违约金97008元；4.判令庞新向渝兴公司支付从2018年11月10日起自实际还房之日的房屋占有损失费（月费用标准参照合同租金标准计取）；5.判令李昌明、冯绍棋对重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋返还及房屋占有使用费承担连带责任（月费用标准参照合同租金标准计取）；6.判令庞新支付渝兴公司律师费3000元；7．本案的诉讼费用由庞新承担。一审法院认定事实：位于重庆市巴**龙洲大道**江南华都**负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋登记在渝兴公司名下。2017年2月15日，渝兴公司与庞新签订了《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》，约定庞新承租渝兴公司位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4、负2-1号房屋用于经营餐饮，租期从2017年1月1日至2018年12月31日，租金为每月40420元，合同签订当日支付第一季度租金，以后租金每季度支付一次，每季度末15号之前一次性支付下季度租金；合同签订当日，庞新需支付108000元作为履约保证金，如庞新在合同履行过程中有逾期缴纳租金或其他费用的情况的，庞新公司可从保证金中扣除相应费用；庞新不得将房屋转租；如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议、败诉方承担胜诉方的律师费及差旅费，如庞新未经渝兴公司同意转租房屋，或逾期支付房屋租金及其他费用达30日以上的，渝兴公司有权单方面解除合同，解除合同通知送达对方之日为合同解除之日，庞新应在收到解除合同通知后三个工作日内返还房屋，并支付合同总租金20%的违约金，另约定了渝兴公司对房屋主体结构、屋面、排水设施等为维修、维护责任等内容。合同签订后，庞新在2017年7月24日向渝兴公司指定账户缴纳了13260元的履约保证金。并在2018年8月27日向渝兴公司支付了100000元。2017年3月8日，庞新与李昌明、冯绍棋签订了《商业用房租赁合同》，约定：由李昌明、冯棋绍承租位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋从事经营活动，租赁期限为21个月，从2017年4月至2018年12月31日止；每月租金按面积887平方米×37元/平方米计算，每月租金合计为32819元，租金按季度支付，在每个季度最后一个月内足额支付下一季度的租金，逾期支付每日按月租金标准的3%计算违约金，另对房屋的维护责任、期满后的退租事宜等均有明确约定。合同签订后，李昌明、冯绍棋将该房屋用于经营餐馆和茶楼。一审法院另查明，从2015年1月份开始，涉案房屋同小区的门面因屋顶防水出现问题，导致多处开始漏水，庞新、李昌明、冯绍棋等多次就漏水问题向渝兴公司反映情况，渝兴公司也多次与小区物业公司、建设单位协调处理漏水事宜。2019年8月19日，渝兴公司对涉案房屋多处漏水问题修复完毕。2019年8月29日，一审法院对案涉房屋进行现场勘查，发现：该房屋内的多处漏水点已进行修复，发现房屋部分墙纸和墙砖脱落。李昌明、冯绍棋因房屋漏水问题拒绝向庞新缴纳租金，庞新于2019年1月25日向一审法院提起诉讼，要求李昌明、冯绍棋支付承租期内的租金，承担违约责任以及交还房屋等。一审法院作出（2019）渝0113民初1109号民事判决书后，李昌明、冯绍棋不符一审判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2020）渝05民终1823号终审判决，认为“因房屋漏水问题确实对承租人李昌明、冯绍棋的经营造成的影响比较大，基于权利义务对等的考虑，酌定将每月租金降至50%…由于承租房屋存在严重漏水问题，双方一直协商解决漏水问题，承租人李昌明、冯绍棋未按期支付资金又系房屋漏水问题，故庞新要求支付违约金的诉请不应得到支持”，为此判决：确认庞新与李昌明、冯绍棋签订的《商业用房租赁合同》已于2018年12月31日终止；李昌明、冯绍棋按照原租金下调50%支付庞新20**年7月1日至2018年12月31日期间的租金295371元；李昌明、冯绍棋限期向庞新腾空并交还承租房屋；驳回庞新要求李昌明、冯绍棋承担违约金的诉讼请求。一审法院再查明，2018年11月9日，渝兴公司以庞新拖欠2017年9月以来的租金为由，通过邮政EMS快递向庞新“重庆市巴南区鱼轻路38号15-8”号的地址发出了解除合同通知书，根据邮政快递跟踪记录显示，该邮件于2018年11月13日被“投递并签收，签收人：他人收商店”。渝兴公司认为庞新至今仍欠付2017年9月以后的租金和占有使用费，故委托了重庆市海力律师事务所向一审法院提起诉讼，并为此支付了律师费3000元。一审法院认为，渝兴公司与庞新签订的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同在履行过程中，渝兴公司以庞新拖欠租金为由向其发送了解除合同通知书，但根据渝兴公司提交的快递物流信息显示，该通知书并非庞新本人签收，而且双方并未就合同的相关通知文书送达约定地址，渝兴公司向庞新的户籍地邮寄解除通知书的行为不能视为解除合同的通知已经达到了庞新，渝兴公司要求一审法院确认双方的租赁合同已于2018年11月9日解除，该院不予认可。渝兴公司、庞新的租赁合同于2018年12月31日到期后，庞新继续使用房屋，渝兴公司未提出异议，双方已形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定的“不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，渝兴公司可以随时解除与庞新之间的租赁合同，渝兴公司在2019年1月10日向一审法院提起诉讼，庞新在2019年1月22日收到一审法院送达的起诉状副本，故该院酌情认定在庞新收到起诉状副本后的一个月为解除合同的合理期限，渝兴公司、庞新的合同已于2019年2月22日解除。关于渝兴公司要求庞新支付租金的问题。渝兴公司将案涉商业门面租赁给庞新，庞新应当按期足额的支付租金，但涉案房屋出现了严重的漏水问题，对承租人使用房屋造成了重要影响，重庆市第五中级人民法院在庞新起诉李昌明、冯绍棋一案中也认为房屋漏水问题对实际经营者的影响比较大，基于权利义务对等的考虑，酌定将每月租金降至50%，故该院亦按照50%下调承租期内的租金，庞新应支付的租金为40420元×50%×16个月22天（2017年9月1日至2019年2月22日）=338180.67元。因庞新在2018年8月27日支付了渝兴公司100000元，渝兴公司自认扣除2017年7、8月的租金后，尚余19160元在渝兴公司处，该笔费用和庞新缴纳的履约保证金13260元该院一并予以抵扣，即庞新实需支付渝兴公司租金338180.67-19160元-13260元=305760.67元。庞新在（2019）渝0113民初1109号案件中仅要求李昌明、冯绍棋支付租赁合同期内的未付租金，即2018年12月31日前的租金，其在向渝兴公司支付了2019年2月22日前的租金后，可以继续向李昌明、冯绍棋追偿2019年1月1日至2019年2月22日期间的租金。关于逾期支付租金违约金的问题。重庆市第五中级人民法院在庞新起诉李昌明、冯绍棋一案中认为“涉案房屋存在严重的漏水问题，被告未按期支付租金的理由系房屋的漏水所致”，故对违约金的请求不予支持。本案与庞新诉李昌明、冯绍棋一案系同一套房屋，该院采纳重庆市第五中级人民法院的观点，对逾期支付租金违约金不予支持。关于律师费的问题。租赁合同约定了“因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费及差旅费”，本案虽然是渝兴公司基于庞新未按期支付租金提起的诉讼，但该院经审查后认为庞新未按期支付租金是基于渝兴公司未提供适宜的租赁物以及未对租赁物尽到妥善的维护、修缮义务，而且该院也并未全部支持渝兴公司的诉讼请求，渝兴公司并非完全的胜诉方，为此，该院对渝兴公司要求庞新承担律师费的请求不予支持。关于房屋返还的问题。渝兴公司、庞新之间的租赁合同关系已经终止，庞新应当及时腾空并返还房屋给渝兴公司。但重庆市第五中级人民法院基于合同的相对性，已经判决由次承租人李昌明、冯绍棋向庞新返还房屋，故涉案房屋的实际返还人是次承租人李昌明和冯绍棋。而且渝兴公司作为涉案房屋的所有权人，也可以基于其物权要求作为实际占有人的次承租人返还房屋，该院为了减少各方当事人的诉累，认为直接由次承租人李昌明和冯绍棋向渝兴公司交还房屋，庞新予以协助较为适宜。关于房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，李昌明、冯绍棋对涉案房屋负有腾房义务，该腾房义务自租赁合同履行期限之日开始起算。按照上述法律规定，渝兴公司有权要求李昌明、冯绍棋支付逾期腾房占有使用费的。至于房屋占有使用费的计算标准，该院参照出租人与承租人之间的租金标准，并酌情考虑占有使用期间房屋仍存在漏水问题，以及虽然渝兴公司解决了房屋漏水问题，但对饭店内的装饰装修仍未修复，对李昌明、冯绍棋仍存在经营影响等因素，确认占有使用费按照40420元×50%=20210元每月的标准计收。关于占有使用费的起算时间，渝兴公司、庞新的租赁合同于2019年2月22日已经解除，李昌明、冯绍棋基于与庞新之间的租赁合同占有房屋的法律基础已经消失，李昌明、冯绍棋应从2019年2月23日起支付房屋占有使用费。关于庞新是否应当对使用费承担连带责任的问题，虽然渝兴公司称庞新未经其同意将涉案房屋转租，但根据渝兴公司、庞新提交的关于房屋漏水事宜进行交涉的相关证据，可以看出渝兴公司事实上已经知晓庞新将房屋转租给李昌明、冯绍棋的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”渝兴公司在知晓庞新转租房屋后怠于行使权利，现又以庞新未经其同意转租为由要求其对房屋占有使用费承担连带责任，该院不予支持。综上所述，一审法院对渝兴公司的部分诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：“一、原告重庆市渝兴建设投资有限公司与被告庞新于2017年2月15日签订的《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》已于2019年2月22日解除；二、被告庞新在本判决生效后十日内支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司2017年9月1日至2019年2月22日的租金305760.67元；三、被告李昌明、冯绍棋在本判决生效后十日内按照每月20210元支付原告重庆市渝兴建设投资有限公司从2019年2月23日起至实际交还房屋之日的房屋占有使用费；四、被告李昌明、冯绍棋在本判决生效后立即腾空并向原告重庆市渝兴建设投资有限公司交还位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋，被告庞新负协助返还义务；五、驳回原告重庆市渝兴建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10580元，由被告庞新负担，该费用原告重庆市渝兴建设投资有限公司立案时已垫付，被告庞新随租金一并支付给原告重庆市渝兴建设投资有限公司。本院预收的受理费不作清退。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：李昌明、冯绍棋于2020年8月18日将涉案租赁房屋交还给庞新，庞新再转交给了渝兴公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，针对渝兴公司的上诉理由，本案二审争议焦点为：1.渝兴公司与庞新签订的涉案租赁合同的解除时间问题；2.租赁合同到期后，涉案房屋占有使用费的认定问题；3.渝兴公司请求庞新支付律师费的主张应否得到支持的问题。对此，本院分别评述如下：关于涉案租赁合同的解除时间问题。渝兴公司向庞新的户籍地邮寄了解除合同通知书，但该通知书并非庞新本人签收，渝兴公司向庞新的户籍地邮寄解除合同通知书的行为不能视为解除合同的通知已经送达给庞新。渝兴公司上诉称其在涉案房屋现场张贴了解除合同通知书以及渝兴公司工作人员在与庞新的微信聊天中将解除合同通知书的内容明确告知了庞新。对此本院认为，涉案房屋事实上由李昌明、冯绍棋占有使用，庞新本人并未实际使用涉案房屋，即便渝兴公司曾在涉案房屋张贴了解除合同通知书，该行为同样不能视为其已将解除合同的通知送达给庞新；渝兴公司并未举示相关证据证明其工作人员在与庞新的微信聊天中，将解除合同通知书的相关内容告知了庞新。因此，渝兴公司与庞新签订的租赁合同于2018年12月31日到期后，庞新继续使用涉案房屋，渝兴公司对此并未提出异议，双方形成不定期租赁关系。渝兴公司于2019年1月10日向一审法院提起本案诉讼，庞新于2019年1月22日收到一审法院送达的起诉状副本，一审法院据此认定庞新收到本案起诉状副本后的一个月为解除合同的合理期限，双方签订的租赁合同于2019年2月22日解除并无不当。一审法院的上述认定，与一审法院作出的（2019）渝0113民初1109号民事判决以及本院作出的（2020）渝05民终1823号民事判决的认定并不存在矛盾之处，本院对此予以确认。关于租赁合同到期后涉案房屋占有使用费的认定问题。本院认为，如前所述，渝兴公司与庞新签订的租赁合同于2019年2月22日解除，李昌明、冯绍棋基于与庞新之间的租赁合同关系占有涉案房屋的法律基础亦从2019年2月22日消失，因此李昌明、冯绍棋应当从2019年2月23日起支付涉案房屋的占有使用费。对于涉案房屋的占有使用费的计算标准问题，李昌明、冯绍棋虽一直占有使用涉案房屋，但直至2019年8月19日，渝兴公司对涉案房屋存在的多处漏水问题才最终修复完毕，2019年8月19日一审法院对涉案房屋进行现场勘查时发现房屋存在部分墙纸和墙砖脱落，尚未进行修复的情况。也就是说，在李昌明、冯绍棋占有使用期间，涉案房屋仍然存在漏水问题，以及在渝兴公司解决了漏水问题，但对涉案房屋内的装饰装修未予修复的情况，在这种情况下，必会对李昌明、冯绍棋的经营造成影响。一审法院在参照渝兴公司与庞新签订的租赁合同的租金标准的基础上，酌情认定涉案房屋的占有使用费按照20210元/月（40420元/月×50%）的标准计收，合理、合法且较为符合本案实际情况，本院对此亦予以确认。关于渝兴公司请求庞新承担律师费的主张应否得到支持的问题。因渝兴公司出租给庞新使用的涉案房屋存在严重漏水问题，不能满足正常使用需求，且在涉案房屋出现严重漏水问题时，渝兴公司未能尽到修缮、维护义务，以致庞新未能按时支付房屋租金，进而引发本案纠纷。鉴于此，渝兴公司对本案纠纷的产生有着不可推卸的责任，渝兴公司要求庞新承担律师费的请求明显不具有合理性。综上所述，渝兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10580元，由上诉人重庆市渝兴建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  苏致礼二〇二〇年九月十日法官助理  陈园媛书 记 员  蒋 茜