北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25171号原告：黄建南，男，1952年4月29日出生，汉族，户籍地广东省深圳市，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：蒋秀峰，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑春梅，北京市中银律师事务所律师。被告：闫井会，男，1946年12月29日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：胡濯身，男，1968年9月11日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。二被告共同委托代理人：刘勇，北京市炜衡律师事务所律师。原告黄建南与被告闫井会、胡濯身确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄建南委托诉讼代理人蒋秀峰、桑春梅，被告闫井会、胡濯身共同委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建南向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告黄建南与被告闫井会签署的《合作建房协议》无效；2.要求二被告连带返还出资款907000元；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年7月16日，原告黄建南与被告闫井会签订《合作建房协议》，双方约定共同建造位于顺义区×号二层楼房一栋，总建筑面积510平方米，被告闫井会提供顺义区×号宅基地，原告黄建南提供全部建房资金，房屋建成后双方各占50%，由双方及家属共同永久使用。与此同时，被告胡濯身（闫井会女婿）为上述《合作建房协议》写下具有担保性质的文字材料，担保原告黄建南和被告闫井会所签协议的真实性，以及黄建南的永久使用权。该份保证材料写明如未来不能保证原告黄建南对该合作建设房屋的永久正常使用，被告胡濯身必须承担全部责任。《合作建房协议》签订后，原告黄建南依照合同约定，提供建房所需各项资金。有银行转账流水、建房花费单据及相关工程施工合同等作为凭证。房屋建成后，原告黄建南对自己和被告闫井会的房屋进行装修、配备相应的家居等生活用品，生活一段时间后，被告胡濯身为了图谋原告黄建南的财产，开始制造各种障碍，严重干扰原告黄建南的正常工作和生活，被告闫井会也不再按照合同约定履行自身义务，将原告黄建南赶离该房屋，剥夺原告黄建南依照合同约定所享有的对该楼房的永久使用权，被告胡濯身也没有按照保证材料中约定承担原告不能享有该楼房永久使用权的全部责任。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据相关法律规定，宅基地使用权转让是有法律限制的，如宅基地使用权转让给外村村民或城市居民，则损害了集体经济组织的权益，是法律、法规明确禁止的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，原告与被告闫井会签订的《合作建房协议》由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。被告闫井会作为农村宅基地使用权人明知宅基地不得转让或变相转让的情况下故意与原告签订的《合作建房协议》，存在全部过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、五十九条之规定，该合同无效后，被告闫井会应当返还原告因该合同取得的财产。被告胡濯身为《合作建房协议》出具《担保书》，且存在过错，应当承担相应的法律责任。被告胡濯身为《合作建房协议》写下具有担保性质的文字材料，被告胡濯身在《担保书》中明确表明北京市公证处对宅基地合作建设不能给与公证。二被告在明知《合作建房协议》效力无法保证的情况下仍然与原告签订该协议，且房屋建成后，被告胡濯身为了图谋原告黄建南的财产，制造各种障碍，严重干扰原告黄建南的正常工作和生活，存在严重过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条之规定、《中华人民共和国担保法》第五条之规定、《中华人民共和国合同法》第五十八条、五十九条之规定，被告胡濯身理应承担相应的法律责任。综上所述，二被告的行为事实清楚，证据充分，严重损害了原告黄建南的合法权益，故起诉。被告闫井会、胡濯身共同辩称：不同意原告的诉讼请求。双方之间签订的合作建房协议是合法有效的，未违反法律规定，被告为与原告黄建南合作建房，将原有220平米的房屋拆毁，且自2011年被告将涉案房屋所在的土地一直交由原告黄建南使用，持续到今日，涉案房屋内仍有原告黄建南存放的个人物品，二被告从未禁止原告黄建南使用房屋，因此请求法院驳回原告黄建南全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月16日，甲方闫井会与乙方黄建南签订《合作建房协议》，主要内容如下：一、本着自愿参加自愿出资享受同等权利、承担同等义务的原则，双方共同建造顺义区×号。二、甲方同意提供上述第一条所指的宅基地给乙方建房，乙方同意提供全部建房资金，双方合作修建一栋二层的住宅楼。总建筑面积约510平方米。三、建房资金预计人民币（空）元，全部由乙方出资，甲方只提供建房所用的宅基地。四、建造房屋由甲乙双方及双方家人共同永久使用（各占50%），甲方不得随意或无故终止乙方的居住使用，乙方不得将所居住使用的房屋转租、转借、转让。五、甲乙双方合建房屋遇国家拆迁占地时，地上建筑物补偿按甲方60%，乙方40%进行分配。六、如因不可抗拒的原因造成房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。七、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商的办法解决，协商不成时，任何一方可向本区仲裁机构申请调解或依法向其辖区人民法院起诉。八、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充协议书经双方签字确认后与本合同具有同等效力。九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字确认生效，均具有同等效力。合同落款处有甲乙双方签字，并手写有一账号及银行。被告方称该协议下方甲方闫井会签字并非是闫井会本人所签，对该协议中的内容不予认可。黄建南申请就该协议落款甲方处“闫井会”的签名是否为其本人所签进行鉴定。经北京民生物证科学司法鉴定所鉴定，认为《合作建房协议》上“闫井会”签名与样本上闫井会签名之间符合特征的质量及总体价值，反映出同一人的书写习惯，其出现的差异特征分析与书写环境、书写工具及书写的随意性有关，出具鉴定意见：《合作建房协议》上“闫井会”签名与样本上闫井会签名是同一人书写。黄建南支付鉴定费5300元。被告方不认可是闫井会本人签字，对鉴定报告有异议，但是没有其他证据提交，也不申请鉴定人员出庭。被告方对于该协议第五条不认可，对于其他条款认可是双方协商一致并履行的条款。诉讼中，黄建南提交胡濯身所签保证书一份，内容如下：胡濯身、黄建南共同在胡濯身的岳父闫景会（闫井会）于顺义区×号宅基地建房共同使用，建房全部资金是黄建南出资，胡濯身岳父闫景会（闫井会）出宅基地。因北京市公证处对宅基地合作建设不能给与公证，因此胡濯身本人写下此证明，保证黄建南和闫景会（闫井会）所签协议的真实性，保证黄建南的永久使用权利，如在未来使用中不能保证黄建南的永久正常使用，胡濯身必须承担全部责任。该保证书下有胡濯身签字并有第三方见证人签字，被告方对其真实性予以认可。《合作建房协议》中的顺义区×号对应的《集体土地建设用地使用证》编号为×号，登记的土地使用者为闫井会。黄建南户籍地为广东省深圳市×房。2011年8月，胡濯身与韩延春签订《建筑装饰工程施工协议》，约定由韩延春建设案涉二层住宅。双方均认可黄建南转账给胡濯身账户中的907000元是本案所涉房屋的建房款及装修款，其他款项不是本案所涉房屋的建设装修花费。双方均认可双方自2013年2月开始使用案涉二层住宅，且均称按照合作建房协议各使用了50%的房屋。黄建南称2018年2月份被告将锁换了以后无法进入，自此以后就没有使用。被告方称2018年8、9月份黄建南就搬走了，也带走了部分物品，其确实在2018年8、9月份黄建南走了以后换锁了，其同意配合黄建南将物品搬走。就腾退事宜，黄建南称即使法院认定合同有效，其也要求腾退，并明白风险和后果。被告方称同意配合原告腾退，无论合同效力如何认定，黄建南要求腾退其都配合。诉讼中，双方均表示协议无效可能涉及的损失不在本案中一并主张。被告方表示，如协议被确认无效，二被告同意连带返还本案建房款和装修款。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、《集体土地建设用地使用证》《合作建房协议》等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，关于《合作建房协议》甲方落款处是否为闫井会本人签字一节，经鉴定该签名与样本上闫井会签名是同一人书写。被告方虽不认可鉴定意见，但其并未提交相应证据，也未申请鉴定人员出庭。另，结合被告方所述对于该协议第五条之外的其他条款均认可，双方均认可的胡濯身出具的保证书中有“保证黄建南和闫景会（闫井会）所签协议的真实性”的内容，以及双方在协议签订后的履行情况，本院认为《合作建房协议》上闫井会的签字为其本人所签，该协议是黄建南和闫井会的真实意思表示。另，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故在《合作建房协议》系双方真实意思表示的前提下，其是否有效则需审查其是否违反了法律法规的强制性规定、有无损害社会公共利益或违背公序良俗的情形。根据我国相关土地管理法律规定，宅基地属于农民集体所有。涉案宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。因黄建南并非北京市顺义区×村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，亦不能通过该种合作建房后永久居住的方式变相取得该村宅基地使用权。故黄建南与闫井会所签《合作建房协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方均认可黄建南因涉案房屋建设装修事宜花费907000元，故闫井会应予退还。另，《合作建房协议》上有胡濯身所留其银行账户，黄建南亦是转账至该账户，且胡濯身承诺“保证黄建南的永久使用权利，如在未来使用中不能保证黄建南的永久正常使用，胡濯身必须承担全部责任”，同时庭审中，胡濯身亦明确表示，如涉案建房协议无效，同意连带返还本案建房款及装修款，故对黄建南要求胡濯身对上述款项承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于《合作建房协议》可能涉及的其他损失，双方均表示不要求在本案中予以处理，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄建南与被告闫井会于二〇一一年七月十六日签订的《合作建房协议》无效；二、被告闫井会于本判决生效之日起七日内给付原告黄建南九十万七千元，被告胡濯身承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千八百七十元，由原告黄建南负担三千八百六十一元（已交纳），由被告闫井会、胡濯身负担九千零九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂 琳人民陪审员  段秀英人民陪审员  平艳军二〇二〇年九月二十九日法官 助理  邵 冲书 记 员  罗佳旭