陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕1002民初2067号原告：马军良，男，1967年8月6日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区房，身份证号XXXXXXXXXX********。委托诉讼代理人：张雪莉，（马军良之妻），女，1969年11月29日出生，汉族，住址同上，身份证号XXXXXXXXXX********。被告：陕西锦瑞泰实业有限公司。住所地陕西省商洛市商州区。法定代表人：黄胜利，执行董事。委托诉讼代理人：刘云霞，陕西锦瑞泰实业有限公司员工。原告马军良与被告陕西锦瑞泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序审理。公开开庭进行了审理。原告马军良的委托诉讼代理人张雪莉、被告陕西锦瑞泰实业有限公司的委托诉讼代理人刘云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马军良向本院提出诉讼请求：1、判令被告向房管部门提交材料为原告办理房屋所有权证书并按约定自2012年12月起按每年4351.65元向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金至办理产权证之日；2、被告支付逾期交房违约金3037.50元，同时由被告从2011年12月按同期银行贷款利率支付代收房产契税8703.30元及房产维修基金8703.30元利息至房地产权属证书办理之日应退还契税8703.30元，迟办房产证违约金4351.65元，迟交房违约金3037.50元，共计16092.45元。在庭审中原告放弃由被告给其办理房屋所有权证书以及要求返还维修基金的诉讼请求。事实和理由：2010年商洛锦业房地产开发有限公司开发位于商州区XX路东侧的XX城XX小区并向社会公开预售房屋。2011年1月17日原告支付290110元预订该XXXXX号房屋。2011年1月17日原告与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区XXXXXX号房屋，原告全额付清；该公司应在2011年12月20日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房按日向原告支付已交房屋价款万分之1.5的违约金；该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按房价款1.5%向原告支付违约金。合同签订后，被告公司逾期于2013年1月28日才向原告交付房屋，被告逾期迟交房，非但拒绝承担逾期交房违约赔偿责任，相反强行代收房产契税8703元和大修基金8703元等多项非其应收款项。原告被迫按该公司要求缴清上述款项，该公司才将房屋交付原告，原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交该公司，但时至今日该公司仍未为原告办理房屋所有权证书。据悉，商洛锦业房地产开发有限公司以代收名义收取原告的房产契税和大修基金并未交付国家相关职能部门，而是挪作他用获取利益。另据了解，商洛锦业房地产开发有限公司于2014年4月17日名称变更为“陕西锦瑞泰实业有限公司”，欲逃避相关责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。请求判如所诉。被告陕西锦瑞泰实业有限公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称，对于原告的第一项诉讼请求，被告已经在2015年将房产证办理并交付原告，对原告要求被告支付逾期办证违约金，被告公司愿意承担；对第二项诉讼请求，因被告已经在2011年在报纸上刊登交房公告，已经通知交房时间，被告只能按照刊登报纸时间计算违约金为11天，319.12元。对契税现在差额2%，原告收业主是3%，只是税率高低之分，对原告要求契税利息，因为交纳契税是原告购房应该履行的法律程序，对利息不予承担。当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，原告提交的证据有：1、商品房买卖合同；2、交纳房款、契税票据；3、房产所有权证；4、楼宇交接书。被告对原告提交的证据1-3、无异议，对证据4真实性无异议，但应按照被告在报纸上刊登时间为准。被告提交证据有：报纸上刊登的交房公告。原告对被告提交的证据不予认可，认为应该以楼宇交接书时间为准。对上述原被告均无异议的证据，本院予以认定；对原告提交证据4真实性予以认定，对被告提交证据真实性予以认定。根据原被告陈述及本院认定的证据，本院认定如下法律事实：经审理查明，被告陕西锦瑞泰实业有限公司原名为商洛锦业房地产开发有限公司。2010年被告开发XXXXXXX小区并向社会公开预售房屋。2011年1月7日原告与被告公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该小区XXXXXXXX号房屋，房屋面积82.51平方米，总价款为人民币290110元，合同约定被告公司应在2011年12月20日前将验收合格的房屋交付原告；逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交房屋价款万分之1的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。该公司在房屋交付后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并在房屋交付后365日内取得房地产权属证书，否则按房价款1.5%向原告支付违约金。合同签订后原告向被告交纳房款共计290110元。2011年12月19日被告在报纸上刊登公告2-5号楼在2011年12月20日至12月31日交房。2013年3月29日原告接房，被告给原告出具了楼宇交接书，被告并代收房产契税8703.30元和大修基金8703.30元。原告正常装修后目前已入住。其后原告按约定时间将办理房屋所有权证书所需文件材料送交被告，2015年9月22日被告向税务机关交纳了原告马军良契税2901.10元，2015年11月30日被告为原告办理了房产所有权证。本院认为，原告马军良与被告陕西锦瑞泰实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，原被告之间是一种商品房预售合同法律关系，该合同不违反法律的强制性规定，应为有效合同。合同对双方均具有约束力，原被告均应按照合同的约定行使权利履行义务。原告已经按照合同的约定履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同约定期限履行为原告办证的义务，该合同约定在商品房交付使用后365日内取得房地产权属证书，被告在报纸上刊登3号楼的交房日期为2011年12月20日至12月31日，被告应在2012年12月31日前为原告办证，但被告在2015年11月30日为原告办理了房产证，被告未按合同约定期限内为原告办理房屋产权证构成违约，应按合同的约定支付违约金；被告未按合同约定期限向原告交房，亦应承担逾期交房违约责任。故原告请求被告承担逾期办证违约金、逾期交房违约金，应予支持。具体金额按双方合同的约定，逾期办证违约金按290110×1.5%＝4351.65元；原告要求从2012年12月起按每年4351.65元承担违约金至办证之日，未有依据，本院不予支持。逾期交房违约金应从2011年12月21日起算至被告刊登的交房公告届满之日即2011年12月31日共计11天，逾期未超过了90日按日万分之1支付违约金319.12元。原告要求按照楼宇交接书时间计算逾期交房天数，因被告已经在报纸上发出交房公告，并通知2-5号楼全体业主在2011年12月20日至12月31日办理收房手续，故对原告要求按照其去接房的时间计算违约金天数，本院不予支持。被告代收原告契税8703.30元,在办理房产证时实际交纳契税为2901.10元，对多收5802.2元被告应及时返还原告，被告未返还，给原告造成一定的损失，故原告要求被告支付多收契税的利息，本院应予支持，利息应从被告向税务机关交纳税款的次日即2015年9月23日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西锦瑞泰实业有限公司支付原告马军良逾期办证违约金4351.65元、逾期交房违约金319.12元，共计4670.77元。二、被告陕西锦瑞泰实业有限公司返还原告马军良税款5802.2元，并从2015年9月23日起以5802.2元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项付清之日止，以上一、二项内容，限判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，减半收取101元。由原告马军良负担35元，被告陕西锦瑞泰实业有限公司负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  敬小涛二〇二〇年九月二十四日书记员  齐 淼1