江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初7703号 原告：王利，女，1988年1月8日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告：程常城，男，1991年10月21日生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：黄国真（代理上述二原告），江苏恒则律师事务所律师。 被告：常熟世宝房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇新阳大道****。 法定代表人：蒋立丰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹梦兰，系该公司员工。 原告王利、程常城与被告常熟世宝房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告王利、程常城的委托诉讼代理人黄国真，被告常熟世宝房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹梦兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王利、程常城向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项格式条款以及第七条第二款第三项格式条款无效；2、判令被告退还原告被扣下的违约金151986.7元；3、由被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告当庭变更诉讼请求为：1、依法撤销双方签订的商品房买卖合同第七条第一款第二项格式条款以及第七条第二款第三项格式条款；2、判令被告退还原告被扣下的违约金151986.7元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在被告处购买了地处常熟市观溪和园7幢1单元1204室的商品房，当时销售人员张长宏承诺原告如果贷款不能办下来，属于不可抗力，首付款将全额退款给原告，让原告安心购买。所以双方才于2019年7月14日签订了《商品房买卖合同》。之后原告的贷款并未办下来，原告按照约定找被告退款，但被告声称《商品房买卖合同》已在房管局备案，如原告不签订解除《商品房买卖合同》协议则将每日累计计算原告的违约金，原告是刷信用卡支付的首付款，迫于还款的压力，无奈于2019年10月16日与被告签订了解除《商品房买卖合同》协议。且被告提供的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项格式条款以及第七条第二款第三项中规定的违约责任格式条款字体非常小不易看清，原告很容易就忽略了，该格式条款应当认定为无效。但是协议中被告要求原告支付的赔偿金显然不符合常理。首先，原告是基于销售人员张长宏做出如原告贷款办不下来，可以全额退款的承诺才与被告签订了《商品房买卖合同》。之后又因被告声称原告《商品房买卖合同》已在房管局备案将会累计计算违约金，迫于还款压力不得已才与被告签订了解除《商品房买卖合同》协议。且虽然原告贷款没有办下来，但是合同标的物的价格一直处于上涨中，并没有对被告造成实际损害，反而被告从中获利不少，如要求原告支付如此高额的违约金则显失公平。最后，被告对于《商品房买卖合同》第七条第一款第二项格式条款以及第七条第二款第三项格式条款并没有做到提醒说明的义务，此条款应当认定为无效。且根据合同法第55条，原告有权利在知道撤销事由之日起1年内行使撤销权。综上，即使原告构成违约，但并未实际损害到被告的利益，反而被告因此获利不少。被告鉴于此要求原告支付如此巨额的赔偿金显然不符合常理常情。现为维护原告的合法权益，特此诉讼。 被告常熟世宝房地产开发有限公司辩称：被告认为原告方的诉请不成立，原告的诉请为撤销商品房买卖合同第七条第一款第二项以及第七条第二款第三项，但原被告双方签署的商品房买卖合同早就解除，故原告要求撤销已经不成立。对于原告方要求被告返还违约金151986.7元，被告方不予认可。原被告双方已于2019年10月16日签署了解除商品房买卖合同协议书，原告方在确认书中也明确了应当支付的违约金金额，除此之外原告也签署了退房的申请单，明确其解除合同的原因是由于其名下存在外债及小额贷款40万，无法办理按揭贷款。之后被告方将扣除违约金后的应退房款退至原告账户，但原告在退款后迟迟不肯配合被告办理网签注销，故被告方于2020年4月1日向常熟市人民法院提起诉讼，要求原告配合办理网签注销。原被告双方于2020年5月28日达成调解，原告方也配合被告办理了网签注销，在此庭审期间原告方也确认对其签署的解除商品房买卖合同协议无异议，现原告又再次提起诉讼，要求撤销已经解除的商品房买卖合同中的条款并要求被告返还违约金，缺乏事实及法律依据。被告方认为原告属于恶意诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月14日，常熟世宝房地产开发有限公司（出卖方）与王利、程常城（买受方）签订《商品房买卖合同》一份，约定:由王利、程常城向常熟世宝房地产开发有限公司购买观溪和园7幢1204室商品房一套，建筑面积109.99平方米，总价款1519867元，首付款为469867元，应在本合同签订当日支付309867元（含买受方已付定金50000元），并于2019年6月20日前付清剩余首付款及16万元，剩余房款即1050000，由买受方通过申请贷款支付，且买受方应保证于2019年7月11日内出卖方收到全部剩余房款。上述合同第七条约定：“买受方逾期付款的违约责任1.买受方如未按本合同约定向出卖方支付房价款的，按下列第[2]项方式处理：[2]双方自行约定：（1）逾期在90天之内，自本合同第六条约定的相应房价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，出卖方有权解除合同，自出卖方解除合同通知书到达之日起15天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按总房款10%向出卖方支付违约金，造成出卖方其他损失的，买受方另行承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自本合同第六条约定的相应房价款应付期限之第二天起……2.若因银行或住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同第六条第3款约定支付相应房价款的，买卖双方约定按下列第[3]项方式处理：[3]双方自行约定：（1）买受人确认已充分知悉目前相关房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并在本合同签订之前或之后5日内向选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料…….买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本合同正文第六条及本补充协议约定的期限支付商品房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第七条第一款的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归类于出卖人或买受人原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后31日起按照本合同正文第七条第一款的约定承担违约责任……（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任……”。王利、程常城共计支付常熟世宝房地产开发有限公司房款（含定金）469867元。 2019年10月16日，王利、程常城向常熟世宝房地产开发有限公司出具《退房申请单》，表示因其名下小额贷及外债，无法办理贷款按揭事由，决定取消购买该商品房，申请退房并希望能够退还其扣除退房违约金后的已交款项。同日，常熟世宝房地产开发有限公司（甲方）与王利、程常城（乙方）签订了《解除协议》，约定：因乙方原因，经甲方同意协议解除买卖合同，乙方已支付房价款469867元，乙方按买卖合同约定承担违约责任，即由乙方承担总房款10%的违约金计151986.7元，双方同意在该房屋办理注销登记手续后35日内，由甲方直接以应退房款偿还该房屋贷款、利息、罚息等相关费用，并在扣除违约金后，将应退房款（含）定金退还乙方指定账户。实际退还金额为317880.3元。2019年11月12日，常熟世宝房地产开发有限公司按解除协议约定将房款317880.3元退还给王利、程常城。 因王利程常城一直未配合常熟世宝房地产开发有限公司办理商品房买卖合同的网签注销手续，常熟世宝房地产开发有限公司向本院提起诉讼，本院于2020年4月1日受理，经本院主持调解，双方于2020年5月27日达成调解协议，约定由程常城、王利于2020年5月28日前配合常熟世宝房地产开发有限公司办理观溪和园7幢1204室房屋网签登记备案注销手续，案件受理费减半收取9239元，由常熟世宝房地产开发有限公司与程常城、王利各半负担。 本院认为：原、被告2019年7月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告亦支付了合同约定的首付款469867元。但因原告原因无法办理贷款，导致商品房买卖合同无法继续履行，经双方协商一致，原、被告2019年10月16日签订了《解除协议》，该协议系当事人的真实意思表示，合法有效，协议约定的违约金金额亦与《商品房买卖合同》的约定一致，现常熟世宝房地产开发有限公司履行了协议约定的退还房款义务，王利、程常城亦配合办理了房屋网签登记备案注销手续，原被告之间的解除协议已履行完毕。原告以《商品房买卖合同》第七条第一款第二项及第七条第二款第三项的约定系格式条款，常熟世宝房地产开发有限公司未尽到提醒说明义务，认为该条款无效，故主张撤销该条款，原告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。因原、被告2019年10月16日签订的《解除协议》约定了违约金151986.7元由王利、程常城承担并自其已付房款中扣除，原告要求被告退还被扣下的违约金151986.7元缺乏依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王利、程常城的诉讼请求。 案件受理费减半收取1670元，由原告王利、程常城负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  谢蓉蓉 二〇二〇年九月十四日 书记员  徐 超