合肥铁路运输法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖8601执异32号 案外人：吴刚，男，汉族，1968年9月29日出生，住贵州省贵阳市云岩区。 申请执行人：薛强生，男，汉族，1959年1月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 被执行人：贵州顺时房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区海马冲街营盘小区**宏福景苑商住楼******，统一社会信用代码：915200006222141859。 法定代表人：韩旭，该公司董事长。 被执行人：韩旭，男，汉族，1971年1月10日出生，住贵州省安顺市。 本院在执行薛强生与贵州顺时房地产开发有限公司（简称顺时公司）、韩旭借款合同纠纷一案中，案外人吴刚向本院提出执行异议，请求解除对位于贵州省××××号卧龙山庄别墅Ａ12号房产的查封。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人吴刚称：案外人吴刚与吴俊系兄弟关系，2008年吴刚以吴俊名义参加贵州衡达高速公路咨询服务公司（简称衡达公司）福利购房，吴刚将购房款610060元全部打入衡达公司账户。衡达公司收到上述购房款后已全部支付至顺时公司。吴刚在2015年1月19日与顺时公司协商一致，由吴刚作为实际购房人与其签订《商品房买卖合同》。同日顺时公司开具收款收据两张(编号：09743l1、0974312)，确认收到吴刚购房款610060元、代收维修基金12201元，后吴刚多次要求顺时公司办理房屋备案登记，顺时公司均以各种理由推脱不予配合。房屋建成具备交付条件后，吴刚收房并多次向顺时公司沟通房屋权属登记证书办理问题，顺时公司均回复尚未具备办证条件，2020年4月顺时公司通知具备办证条件后，吴刚在办证过程中得知顺时公司涉诉问题导致房屋被查封，无法为吴刚办理该房屋权属登记证书。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院查封上述房屋之前，吴刚己与顺时公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》且已支付全部购房款并实际占有该房屋，对未能及时办理产权变更，吴刚并无过错，法院查封该房屋侵犯了案外人吴刚的合法权益，故请求法院依法解除对上述房屋的查封。 案外人吴刚为证明其主张，向本院提交以下证据：一、申请人身份证复印件，证明申请人主体适格；二、《商品房买卖合同》复印件，证明异议申请人与顺时房开公司与2015年1月19日已依法签订商品房买卖合同；三、购房款支付凭证及收据、户口登记表、吴刚、袁琳户口本与结婚证、吴俊、孟凡涛户口本与结婚证复印件，证明吴刚与吴俊系兄弟关系，吴刚与袁琳系夫妻关系，吴俊与孟凡涛系夫妻关系，案涉房屋购房款己全部支付至贵州衡达高速公路咨询服务公司，并由衡达公司全额支付至顺时公司；四、顺时房开出具的收据复印件，证明吴刚购房款及维修基金支付至顺时公司；五、贵州青岛物业管理有限公司收款收据复印件，证明案涉房屋己交付，吴刚己实际占有该房屋；六、顺时房开出具的情况说明原件，证明吴刚己支付全部购房款并实际占有该房屋，对未能及时办理产权登记系顺时公司原因导致，案外人吴刚并无过错。 申请执行人薛强生辩称：坐落于贵州省××××号卧龙山庄Ａ9-Ａ12栋Ａ9-Ａ12幢单元Ａ12号房屋登记在被执行人顺时公司名下，顺时公司对案涉房屋享有所有权。案外人吴刚虽然与顺时公司签订《商品房买卖合同》，但并未在查封前支付全部购房款，未办理不动产登记，同时，也未对案涉房屋实际占有，案涉房屋的现状为无人居住。案外人吴刚称其对案涉房屋享有所有权，并对法院执行案涉房屋提出异议，不成立。一、不动产登记部门的登记信息具有公示力，顺时公司对案涉房屋享有所有权。同一项目的部分业主已依法办理不动产权登记，案外人吴刚称因顺时公司原因未能办理变更登记，不成立。根据2020年6月11日贵阳市不动产登记中心向法院出具《贵州省不动产权利查询结果》（查询业务号：202006110005638），显示：坐落于贵州省××××号卧龙山庄Ａ9-Ａ12栋Ａ9-Ａ12幢单元Ａ12号房屋，面积：340.76平方米，权利人：顺时公司，不动产权证号：黔（2020）贵阳市不动产权第××号；当日，贵阳市不动产登记中心已履行协助执行查封手续。同一项目包括业主及顺时公司，已获得不动产权证的户数为18户，其余房屋均因业主涉及诉讼而被法院查封。如果是因为顺时公司原因不能办理产权登记，那么为何其它业主及贵州顺时房开公司已进行办理？综上，根据《物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案外人吴刚以顺时公司不能办理登记手续为由予以抗辩，不成立。二、合同约定房屋单价远远低于市场价格，同时，无任何银行流水记录证实案外人吴刚在法院查封之前已将案涉房屋购房款付清，且案涉房屋未被占用，不存在对抗法院强制执行的事由，案外人吴刚的异议理由不成立。第一，2015年1月19日案外人吴刚与顺时公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015011901），案涉房屋总价610060元，建筑面积：376.58平方米，单价：每平方米1620元，该价格远远低于市场价格。截至今日，案外人吴刚未提交其已付清全部购房款的书面转账证据，不能对抗顺时公司系实际所有权人的事实。第二，案外人吴刚举证吴俊支付衡达公司的款项，与本案无关，不能达到其已付清购房款的目的。案外人吴刚无法提供转账流水记录，申请执行人有理由相信案外人吴刚不是实际所有权人，而是顺时公司利用出具发票的方式逃避转移资产、逃避执行。第三，经现场核实，案涉房屋未交付占用。截至今日，案外人吴刚未提交房屋已交付、占用的证据，不能达到其为实际权利人的目的。综上，案外人吴刚在未提供已足额支付全部购房款的凭证，也未举证其已接受案涉房屋并占有，其提供证据不能推翻贵阳市不动产登记信息的查询结果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，法院依法查封案涉房屋，合法、合理，案外人吴刚的异议理由不成立。申请执行人要求继续执行，符合法律规定。 被执行人顺时公司、韩旭未答辩。 经审查查明：2015年1月19日案外人吴刚与被执行人顺时公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被执行人顺时公司将其单独所有的位于贵州省××××号卧龙山庄Ａ12幢新建楼房出售给案外人吴刚，建筑面积共376.58平方米，单价每平方米1620元，总价款610060元，买受人吴刚应于2015年1月19日一次性付清及违约责任等。同日被执行人顺时公司为案外人吴刚开具了610060元的收款收据和12201元维修基金的收款收据。 薛强生与顺时公司、韩旭借款合同纠纷一案，2018年6月22日安徽省高级人民法院作出的（2018）皖民初20号民事调解书发生法律效力，因被执行人对该法律文书确定的义务未履行，薛强生向安徽省高级人民法院申请强制执行，安徽省高级人民法院以（2019）皖执31号执行裁定书将该案指定本院执行，本院于2019年5月27日依法立案执行。在执行过程中，查得被执行人顺时公司对贵阳市南明区沙冲南路226号卧龙山庄A12号单元房产有所有权，2020年6月11日本院以（2019）皖8601执196号之二执行裁定书对案涉房产进行了查封。2020年7月23日被执行人顺时公司为案外人吴刚出具《情况说明》称“吴刚已支付完毕全部购房款，房屋交付后，吴刚曾多次向我公司沟通房屋网签备案及房屋权属登记证书办理问题，但由于我公司债务问题到底一直无法为其办理相关登记，后在具备办证条件时因我公司债务问题导致房屋被查封，至今无法为其办理房屋权属登记证书。”案外人吴刚遂提出上述执行异议。 本案认为：本案的争议焦点为案外人吴刚对位于对贵阳市南明区沙冲南路226号卧龙山庄A12号单元房产主张的权利能否排除本院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。”在执行过程中，被执行人顺时公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院依法查封登记在被执行人顺时公司名下的案涉房产，该项执行行为，于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人；(二)该权利的合法性与真实性；(三)该权利能否排除执行。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有同时具备上述四个要件才可以排除执行。本案中，双方虽签订了《商品房买卖合同》，但未办理过户登记，合同的签订并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，不动产权变动，除法律另有规定外，以不动产权登记为生效要件。案外人吴刚称“已支付合部购房款并实际占有该房屋”，但没有提交交接房产的相关手续，也没有提交其占有、使用案涉房产所支出的必要费用等证据材料，无法证明其在本院查封之前已合法占有该房产。按照合同约定，案外人吴刚应于2015年1月19日一次性付清购房款，但其所提交的证据仅为收款收据并非购房发票，且没有提交所交房款的银行流水明细，其所提交的案外人吴俊向衡达公司交款的多份收据、进帐单等，与本案无关联性，本院对于案外人吴刚称已付清了全部房款的真实性不予采信。案外人吴刚提交被执行人顺时公司为其出具的《情况说明》，因无其它证据材料予以佐证，对其真实性本院存疑。综上所述，本院依法查封登记在被执行人顺时公司名下的案涉房产，该项执行行为，符合法律规定，并无不当。案外人吴刚所提出的异议理由，因证据不足，本院不予采信，故案外人吴刚对案涉房产不享有物权请求权，不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人吴刚的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  范红星 审判员  都 宏 审判员  闫效祖 二〇二〇年九月二十三日 书记员  潘宇晖 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。