山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5208号上诉人（原审被告）：山东徐福文化旅游集团有限公司。住所地：龙口市徐福街道。法定代表人：姚风林，任执行董事兼经理。委托诉讼代理人：孙永斌，山东瀛伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张树义，男，1974年1月16日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：柳明，龙口洼里法律服务所法律工作者。上诉人山东徐福文化旅游集团有限公司因与被上诉人张树义房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人山东徐福文化旅游集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方虽没有签订书面租赁合同，但租赁费收据载明租期为一年，证实涉案租期的起止时间。现一年的租期已经届满，故本案不存在判决解除的问题；2、上诉人已收取被上诉人租金并向其开具收款收据，没有理由不交付房屋。从被上诉人交付租金起，涉案房屋一直处于随时接收使用的状态，被上诉人没有上诉人拒绝交付房屋的事实和证据。被上诉人就涉案房屋张贴广告对外转租，足以证实被上诉人已实际接收和使用。综上所述，涉案被上诉人之所以交付租金后，迟迟没有经营，是其自己后悔所致。被上诉人没有经营系其个人问题，其主张依法不应得到法律的支持。被上诉人张树义答辩称，上诉人未按照约定向被上诉人交付所租赁房屋是事实。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张树义向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告之间签订的租赁合同；2.依法判令被告返还定金40000元及租金40000元，共计80000元；3.依法判令被告偿付利息（自2017年9月30日起至判决生效之日按本金40000元按银行同期贷款利率计算）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2017年9月1日，经王某介绍，原告租赁被告所有的徐福动植物园大门东排从西数5、6户商铺，双方约定一户一年租金为30000元。当天，原告到被告公司的会计处交纳了20000元定金，2017年9月27日又交纳了40000元租金。原告提交了上述两笔款项的收据，在2017年9月1日的收据中载明：交款单位张树义，人民币贰万元，收款事由动植园东排西数5、6户租赁定金，经办马妮。在2017年9月27日的收据中载明：兹有张树义，事由动植园东排西数5、6户租金肆万元整，制单马妮。被告对上述两张收据认可，认可被告公司收到原告60000元租金。庭审中，原、被告双方对商铺是否交付及租赁期间有争议，原告称被告一直未交付两户商铺的钥匙，且第5户商铺被占用，被告无法按约定交付商铺，被告不积极履行出租方义务，致使原告租赁房屋至今未交付，租赁时间约定自房屋交付之日开始计算，同时20000元定金转为房租。被告称在原告第一次交20000元定金时，原告就到售楼处拿了钥匙，涉案商铺窗户上曾贴有原告转租的信息，被告已将商铺交付给原告，原、被告就涉案房屋的租赁已经履行完毕。被告还申请了证人王某出庭作证，证人王某称双方谈的租赁期限自2017年10月1日至2018年10月1日。另查明，龙口市东海建设发展有限公司名称变更为山东徐福文化旅游集团有限公司。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原、被告双方均认可租赁期限为一年且双方未签订书面租赁合同，故原、被告双方的租赁应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故原告要求解除合同，一审法院予以支持。关于原告已交纳的租金应否予以返还，要视被告是否将租赁房屋交付原告使用及使用的时间而定。原告主张被告未交付房屋，被告主张已交付房屋，根据谁主张谁举证的规则，应由被告举证证实已交付房屋的事实。综合分析原、被告的举证质证情况：被告申请证人王某到庭作证，王某称原告已于2017年9月1日交付定金时从于经理处拿到两把钥匙，而原告提供的2017年11月份与于经理的谈话录音中，于经理称当时其出差了，不在家；原告提交的与证人王某2017年11月24日的通话录音，王某对该录音真实性无异议，该内容中王某明确告知原告被告只能给原告的房屋往后平挪，挪到第六个、第七个，这与原告提交的2017年11月份原告与于经理的录音中，于经理提到“第六个倒第七个”相一致，从上述两录音内容可以看出被告并未交付第五户、第六户房屋；被告主张原告张贴对外出租的广告，可以证实原告接受了房屋并实际经营管理，并提交原告与王某的通话录音，在该录音中原告称因被告已答应将第五户、第六户租给原告，原告打算自己用一间、出租一间，所以贴了广告，该内容不足以证实被告的主张，而且在上述分析的2017年11月24日原告与王某的录音中也提到了原告贴广告的事；原告提供的2018年7月20日第五户房屋已由其他人使用的照片，如果按被告所述原告租期为2017年10月1日至2018年10月1日，那么2018年7月应该在租期内，却由其他人使用租赁房屋，也与被告的主张相悖。综合上述分析，被告的举证不足以证明已履行交付义务，应承担举证不能的法律后果，故原告要求返还60000元租金，一审法院予以支持。关于原告主张双倍返还定金的问题，原告未提交证据证实双方约定的交付房屋的时间，故被告未交付房屋不构成违约，原告的该项请求，一审法院依法不予支持。原告要求利息的主张于法无据，一审法院不予支持。综上所述，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年3月25日判决：一、解除原告张树义与被告山东徐福文化旅游集团有限公司关于徐福动植物园大门东排从西数5、6户商铺的租赁关系；二、被告山东徐福文化旅游集团有限公司于判决生效后十日内返还原告张树义租金60000元；三、驳回原告张树义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告张树义承担450元，被告山东徐福文化旅游集团有限公司承担1350元。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，上诉人与被上诉人双方均认可租赁期限为一年，且双方未签订书面租赁合同，故双方的租赁应视为不定期租赁，双方可以随时解除合同。被上诉人主张上诉人未按照双方约定与其签订书面租赁合同，并将租赁房屋交付给被上诉人，请求解除双方之间的租赁关系，将被上诉人交纳的定金及租金予以返还。上诉人对此不予认可，主张上诉人已按照双方约定将租赁房屋交付给了被上诉人，其不应返还被上诉人交纳的定金及租金。当事人对自己主张的事实负有举证义务。上诉人主张其已将租赁房屋交付给被上诉人，虽向法院提供的证人王某到庭作证，证人王某虽证实被上诉人于2017年9月1日交付定金时从于经理处拿到两把钥匙，而被上诉人提供的2017年11月份其与于经理的谈话录音中，于经理称当时其出差了，不在家；而根据被上诉人提交的其与证人王某2017年11月24日的通话录音，王某对该录音真实性无异议，该内容中王某明确告知被上诉人，上诉人只能给被上诉人的房屋往后平挪，挪到第六个、第七个，这与被上诉人提交的2017年11月份其与于经理的录音中，于经理提到“第六个倒第七个”相一致，从上述两录音内容可以看出上诉人并未交付第五户、第六户房屋；上诉人主张被上诉人张贴对外出租的广告，可以证实被上诉人实际接受了租赁房屋并实际经营管理，并提交被上诉人与王某的通话录音，在该录音中被上诉人称因上诉人已答应将第五户、第六户租给被上诉人，被上诉人打算自己用一间、出租一间，所以贴了广告，根据上述证据不足以认定上诉人已将租赁房屋交付给被上诉人的事实，因此，本院依法认定上诉人对自己主张的事实未能完成举证责任，应承担对其不利的法律后果。故对被上诉人要求解除其与上诉人之间的房屋租赁关系及返还定金和租金的诉讼请求，本院依法予以支持。一审判决正确，应予维持。上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人山东徐福文化旅游集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾建伟审判员  曹红岩审判员  殷连泽二〇二〇年九月二十三日书记员  王 玥