广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终14777号上诉人（原审原告）：刘宏亮，男，汉族，1967年3月15日出生，住所地广东省深圳市南山区，被上诉人（原审被告）：深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区龙城街道黄阁坑社区启迪科技园售楼中心301，统一社会信用代码91440300359346577X。法定代表人：范军，董事长。委托诉讼代理人：黄莹，女，该公司员工。上诉人刘宏亮与被上诉人深圳龙岗区启迪协信科技园发展有限公司（以下简称启迪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人刘宏亮上诉请求：1.撤销原审民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由启迪公司承担。被上诉人启迪公司辩称，启迪公司已完成涉案房屋交付，不存在逾期交楼情形；刘宏亮所称的“欺诈、胁迫”无事实依据；刘宏亮对《精装修委托协议》的异议与本案无关，对《入伙收楼授权委托书》的质疑不成立；《买卖合同》已经明确约定交楼标准为毛坯状态。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。刘宏亮向一审法院起诉请求：1.启迪公司向刘宏亮支付延期交楼违约补偿金，每日按合同总价的万分之二，从2019年1月1日计算至完成整改重新交付止，暂计至2019年11月30日为118489元；2.启迪公司向刘宏亮减免未能收楼期间的双倍物业管理费暂定为6216元作为补偿；3.若启迪公司不能按照质量标准交楼，刘宏亮要求退房；4.由启迪公司承担本案诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：刘宏亮与启迪公司于2017年7月18日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》一份，约定：刘宏亮向启迪公司购买龙岗区盐龙大道东面青春路北面启迪协信科技园第1栋B单元13层1304号商务公寓一套，建筑面积72.37平方米，总价格为2369797元，2018年4月30日交付房屋。合同附件三约定涉案房屋没有装修，为毛坯交付。合同附件五第六条约定“……买受人有权委托他人/单位持买受人出具的《授权委托书》办理全部的房屋验收及入伙收楼手续。”同日，刘宏亮向启迪公司出具了《入伙收楼授权委托书》，其上声明刘宏亮委托泰成公司代刘宏亮办理涉案房屋的入伙收楼（仅限房屋毛坯阶段验收及入伙收楼）的全部事宜，包括但不限于签收入伙通知书、办理入伙手续、验收房屋、签署《收楼意见书》、领取房屋户门钥匙并出具钥匙收条等。同日，刘宏亮、启迪公司还签订了《精装修委托协议》一份，约定：刘宏亮委托启迪公司对涉案房屋按照附件1和附件2的标准进行装修，刘宏亮知悉并同意对房屋原布局有局部变动，启迪公司有权对外委托有资质的第三方在本协议约定范围内进行装修，对第三方的选聘及日常施工管理均由启迪公司负责……；按照附件1和附件2的装修工程验收和交付；按照《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001）的质量标准执行;装修工程款计入房款总价；保修期内启迪公司承担保修责任；附件2所列关于抽油烟机、燃气灶、橱柜、空调、洁具等全部家用电器及厨房卫生间配套设施，均由供货商直接提供售后保修服务，启迪公司不服保修责任；启迪公司应于2018年12月30日前将装修后的涉案房屋交付刘宏亮，刘宏亮应在交付通知注明的交付之日接收该工程；按照附件1和附件2的约定装修标准对标的房屋装修工程进行受领，该装修标准系指功能上的标准，仅当启迪公司提交的装修工程严重不符合附件1和附件2的标准且导致严重影响刘宏亮正常使用涉案房屋的刘宏亮才有权拒绝受领（存在观感上、精确度上的瑕疵或虽存在问题但不影响房屋正常使用的质量问题不属于拒收事由），如刘宏亮提出拒绝接收的理由属于约定的拒收事由，由刘宏亮提起申请，由刘宏亮、启迪公司共同确认政府指定的建设工程质量检测机构对相关质量问题进行鉴定，或者提交本协议约定的争议解决机构解决，如刘宏亮提出的不属于拒收事由，刘宏亮拒绝受领涉案房屋装修工程，启迪公司不构成逾期交付装修工程，以约定交付之日视为刘宏亮已经受领；装修工程确实存在质量瑕疵或者刘宏亮在受领时提出的属于启迪公司的保修范围内的质量异议，由启迪公司承担保修责任；启迪公司延期交付装修工程的，自约定交付日的次日起至本装修工程符合协议规定的交付条件之日止，按日向刘宏亮支付50元的违约金……。其中，附件1是房屋户型装修的平面图；附件2是装修标准，约定了全屋的具体装修项目和装修内容，如入户门、可视对讲、空调、玄关收纳、插座开关、地面瓷砖、墙面涂料、天花、主灯位、五金、洁具等等。另查，2017年12月22日，启迪公司取得了由深圳市龙岗区住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案（收文回执）》。2018年4月30日，泰成公司向启迪公司出具涉案房屋的《收楼意见书》，确认验收无意见后收楼。泰成公司收楼后，启迪公司又根据《精装修委托协议》对涉案房屋进行装修，之后刘宏亮、启迪公司对涉案房屋装修后交付时的装修质量问题发生争议。刘宏亮提出的装修质量问题包括：门框顶连接处做工粗劣、锁具松动、配件安装不合格、木地板色差、缝隙过大、吊顶与消防喷淋系统不匹配造成安装错位、整改后因更换门框略宽导致门扇开合困难、次卧的窗框衔接处凸起等等。刘宏亮称因存在上述装修质量问题，至今没有到启迪公司处办理收楼手续，经双方多次协商未果，遂提起诉讼。一审法院认为，本案涉及两个合同，两个法律关系。刘宏亮主张启迪公司未按《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的交付日期及质量交付涉案房屋，已构成违约，但是根据刘宏亮出具的《入伙收楼授权委托书》以及泰成公司出具《收楼意见书》，可以证明泰成公司接受刘宏亮的委托已在2018年4月30日验收收楼，启迪公司完成了《深圳市房地产买卖合同（预售）》项下的涉案房屋的交付，至于刘宏亮对涉案房屋提出的装修质量问题的异议，未涉及房屋的主体结构问题，因此，是基于双方签署的《精装修委托协议》而提出，而非属于《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定范围，因此，刘宏亮主张启迪公司违反《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，逾期交楼以及未按质量标准交楼的理由不成立，一审法院不予支持。物业管理费系小区物业公司根据物业服务合同约定向业主收取，刘宏亮向启迪公司主张减免物业管理费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回刘宏亮的全部诉讼请求。案件受理费1397元（刘宏亮已预交），由刘宏亮承担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点为：一、启迪公司应否支付延期交楼违约金；二、启迪公司应否减免物业管理费；三、刘宏亮是否能要求退房。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，刘宏亮主张，合同附件五是霸王条款、格式条款，涉及合同欺诈，其是在被欺诈和胁迫的情况下签订，应属无效。装修合同第一页没有签字和手印，第二页签字系伪造，也应无效。另外其没有委托他人收楼，收楼委托书未经公证，未附身份证，也属无效。而且根据合同约定，交楼标准应当是精装而不是毛坯，涉案房产整改未达标准，实际未交房，应当支付延期交楼违约金。本院认为，关于《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及其附件，双方当事人均签字确认，是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定，全面履行合同义务。关于合同附件五，刘宏亮签字确认，刘宏亮作为完全民事行为能力人，对合同的内容具有理解、判断和预测能力，特别是房屋交易，系大宗商品交易，更应当具备审慎的态度，其主张受欺诈和胁迫，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。另外，虽然附件五系格式条款，但关于交付时间和办法的修改和补充，并未加重刘宏亮的负担和减轻启迪公司的责任，亦不属于可撤销和无效的情形。《入伙收楼授权委托书》有刘宏亮的签字，不可撤销的授权重庆市江北区泰成建筑装饰工程有限公司（以下简称泰成公司）代为办理入伙收楼手续，其授权合法有效，泰成公司也于2018年4月30日出具了收楼意见书，启迪公司完成了涉案房产交付。关于双方约定是精装交付还是毛坯交付的问题，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十八条约定，按照附件三的标准交付，而附件三，其标准为毛坯房。因此，2018年4月30日，启迪公司按照双方的约定，对刘宏亮交付了涉案房产，其不存在延期交楼的行为，一审法院认定启迪公司无需支付延期交楼违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。关于焦点二，刘宏亮主张，启迪公司迟延交楼，在迟延期间，应当免除物业管理费。本院认为，物业管理费系物业管理公司根据物业服务合同向业主收取，启迪公司并非合同相对方，刘宏亮主张启迪公司减免物业管理费，无法律依据，一审法院不予支持，符合法律规定，本院予以维持。关于焦点三，刘宏亮主张，如果启迪公司不能按照质量标准交楼，其要求退房。本院认为，该上诉请求超出一审诉讼请求的范畴，本院依法不予审查。综上，刘宏亮的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2794元，由上诉人刘宏亮负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年九月九日书记员 付红萍（兼）