重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5658号上诉人（原审原告）：宋侃，男，1997年11月17日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：方麟，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦钰焱，重庆丽达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：重庆巴南万达实业有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**万达广场写字楼****，公民身份号码9150011307********。法定代表人：肖广瑞，执行董事。委托诉讼代理人：任数英，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓岑，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人宋侃因与被上诉人重庆巴南万达实业有限公司（以下简称巴南万达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋侃上诉请求：撤销原判，改判支持宋侃的一审诉讼请求。主要理由：1.巴南万达公司对于本案争议条款未尽合理提示及说明义务，导致宋侃没有注意到该条款免除或者限制其责任。2.协议书第十条第7款、第十七条第4款明显系免除巴南万达公司责任、排除宋侃主要权利的条款，应当认定为无效条款。上述条款免除巴南万达公司迟延办证的责任，排除宋侃对所购房屋使用、收益、处分的权利以及在巴南万达公司逾期办证的情况下，排除了宋侃的法定解除权和要求巴南万达公司承担违约责任的债权请求权。3.本案的焦点是上述条款是否存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，宋侃是否系真实意思表示并未直接关系到本案争议条款是否无效。被上诉人巴南万达公司辩称：1.宋侃系完全民事行为能力人，其在与巴南万达公司缔约合同时是平等民事主体地位，巴南万达公司并无明显的缔约优势。巴南万达公司为了提高交易效率，节约磋商时间，预先拟定了合同内容使之可以重复使用，但巴南万达公司在其经营范围内并不具有垄断地位，宋侃认为合同约定会导致双方权利义务失衡，完全可以拒绝签订，如其仍然选择签订，也就意味宋侃接受合同内容并愿意接受约束。巴南万达公司在协议书中已经提示宋侃注意合同条款，并将协议书第十条第7款的内容采用了加黑加粗足以引起买受人注意的印刷方式提请买受人注意。并且办理产权证的相关约定属于房屋买卖合同和协议书的核心条款，对此条款，宋侃作为购房者有义务进行严格审查。宋侃以合同内容冗长繁复、短时间无法仔细阅读为由推脱其没有注意到争议条款系巴南万达公司有意隐瞒、利用优势致使双方权利义务不对等的说辞与客观事实不符。2.协议书第十条第7款内容是因为巴南万达公司作为房屋出卖人仅有协助办理产权转移登记的义务，并且考虑到土地房屋登记机构办理批量业务存在受理及办理时间不确定，在与购房者协商一致的情况下对办证期限进行的变更，该条款并未免除巴南万达公司协助办理房屋产权证的责任、加重宋侃的责任、排除宋侃取得房产证的主要权利。虽然之后约定“乙方不退房，甲方按照已付房款万分之一向乙方支付违约金”，系约定在交房后720日未取得产权证书时继续履行合同的一种情况，对解除合同情形只是没有约定，但不等于宋侃所称不得退房，排除了宋侃在交房720日后未取得房产证时解除合同的权利。3.协议书第十七条第4款内容合法有效。协议书第一条即明确约定“乙方确认，已现场全面、充分、仔细查看了房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可”，宋侃作为建筑物共有人，理应对符合规划设计规范的机房、设备等公共设施的安装设置具有合理的容忍义务，也有义务通过审慎合理的考察以确保交易标的符合预期。该条内容公平合理，并不违反法律法规的禁止性规定，没有免除巴南万达的责任、加重宋侃的责任、排除宋侃的主要权利。4.双方合同已经履行完毕，宋侃的合同目的已经实现，现再主张合同条款无效，有违诚实信用原则。宋侃一审请求：判令宋侃与巴南万达公司签订的《协议书（E组团商铺）》第十条第7款、第十七条第4款无效。一审认定事实如下：2017年6月21日，宋侃与巴南万达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定宋侃向巴南万达公司购买案涉房屋，总成交金额3291704元，于签订合同当日一次性支付全部总房款；预售商品房的，在商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房屋房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；逾期超过60日后，宋侃有权解除合同，巴南万达公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按宋侃已付房价款百分之一向宋侃支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议约定，在签订本合同及补充协议前，巴南万达公司已依法向宋侃明示公共建筑面积分摊情况说明、项目周边不利因素等文件，同时按照宋侃要求对可能限制、影响宋侃权利的条款及内容作了合理说明，宋侃对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行；宋侃已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，并对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可；宋侃确认，在签订合同及补充协议前已经仔细阅读全部条款内容，与巴南万达公司就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订，巴南万达公司已经采取合理的方式提请宋侃注意其中免除或者限制其责任的条款，并按宋侃要求，对该等条款予以充分说明；双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时存在受理时间的不确定性，买卖合同中主合同第十三条第一款所约定的巴南万达公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请时间修改为自买卖合同签订之日起180日内，第十三条第二款所约定的双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请时间修改为房屋实际交付使用之日起180日内；根据需要，裙房屋面可能会出现机房、设备等，可能对宋侃产生噪音、遮挡等影响，宋侃对此没有异议，宋侃承诺不因此向巴南万达公司提出任何主张和要求。同日，宋侃与巴南万达公司签订了《协议书（E组团商铺）》，约定宋侃与巴南万达公司就案涉房屋订立了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，现经双方友好协商，现对合同作出变更和补充约定；在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议前，巴南万达公司已依法向宋侃明示公共建筑面积分摊情况说明、项目周边不利因素等文件，同时按照宋侃要求对可能限制、影响宋侃权利的条款及内容作了合理说明，宋侃对前述规定、文件等已仔细阅读、充分理解并同意遵照执行；宋侃确认，已现场全面、充分、仔细查看了房屋所处建筑建设现状、房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可，且承诺不会因此向巴南万达公司提出任何主张和要求；宋侃确认，在签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、协议书前已经仔细阅读全部条款内容，与巴南万达公司就合同具体条款及用词充分协商并理解一致后签订，巴南万达公司已经采取合理的方式提请宋侃注意其中免除或者减轻其责任的条款，并按宋侃要求，对该等条款予以充分说明，宋侃经充分斟酌后认可并接受协议书内容，宋侃不得以《重庆市商品房买卖合同》及协议书条款构成格式条款为由拒绝履行，也不以任何理由要求对方承担《重庆市商品房买卖合同》及协议书约定之外的责任或免除己方约定义务；双方一致同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于产权登记的约定变更为巴南万达公司应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由巴南万达公司提供的资料报产权登记机关备案，如因巴南万达公司的责任，宋侃不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，宋侃不退房，巴南万达公司按宋侃已付购房款的万分之一向宋侃支付违约金；根据需要，本项目各裙房屋面可能会出现机房、设备等，可能对宋侃产生噪音、遮挡等影响，宋侃对此没有异议，宋侃承诺不因此向巴南万达公司提出任何主张和要求；协议书的约定与《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定不一致的，以协议书的约定为准。嗣后，宋侃向巴南万达公司支付了全部房款3291704元和印花税、契税、大修基金等费用。2018年8月27日，宋侃与巴南万达公司办理了房屋交接。同日，宋侃缴纳了截至2019年7月31日的物业费和公摊费。2019年10月24日，宋侃向巴南万达公司发出解除合同通知书，载明“贵公司在2018年8月28日向本人交付商品房后，未能按照合同约定向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请、取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，且已经超过180日的约定时限，违反了合同第13条第4项的规定。现在本人正式通知贵公司：1.解除贵公司与本人签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.按照合同第13条第4项约定，贵公司应自合同解除之日30日内，退还本人全部已付房款及利息，并按照已付房款1%向本人支付违约金。”同年11月6日，巴南万达公司向宋侃发出《关于宋侃来函的复函》，载明“根据双方签订的《协议书（E组团商铺）》第十条第7款约定，双方一致同意将《重庆市商品房买卖合同》第十三条关于产权登记的约定变更为甲方应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付购房款的万分之一向乙方支付违约金。双方确认，关于该房屋产权登记的约定以协议书约定为准，即买卖合同第十三条的约定对双方不适用。根据以上协议书约定，我司并未违反房屋交付后720天办理房屋权属登记证书的约定。故，你方无权要求解除买卖合同”。在一审庭审过程中，宋侃与巴南万达公司均认可宋侃于2019年12月取得案涉房屋的房产证。庭审中，宋侃称其于2019年11月5日到巴南万达公司处面谈时才知晓购房当日签订了协议书，且没有拿到协议书原件，但宋侃在庭审举证时出示了协议书原件。一审认为，本案的争议焦点为：第一，《协议书（E组团商铺）》第十条第7款是否有效；第二，《协议书（E组团商铺）》第十七条第4款是否有效。针对上述争议焦点，一审分别评述如下：针对第一个争议焦点，一审认为，宋侃与巴南万达公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、协议书，其中对巴南万达公司履行办证义务的时间有不同的约定。《重庆市商品房买卖合同》约定商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房屋房地产权证的申请，补充协议约定巴南万达公司向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请时间修改为自买卖合同签订之日起180日内，但是双方协议书对此进行了变更，变更为巴南万达公司应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由巴南万达公司提供的资料报产权登记机关备案。但双方在协议书中明确约定协议书是经双方友好协商，对《重庆市商品房买卖合同》及补充协议作出变更和补充约定，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。现宋侃认为协议书系巴南万达公司提供的格式条款，协议约定的内容免除或减轻了巴南万达公司的责任，巴南万达公司在签订协议书时没有做到提请其特别注意的义务，故协议书第十条第7款变更减轻巴南万达公司责任的约定依法不具有法律效力。经审查，本案双方签订的协议书第十条第7款的内容采用了加粗加黑即足以引起买受人注意的印刷方式提请买受人注意，且该条款内容只是对办证期限进行的变更，该条款无《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形，宋侃关于该条款无效的理由于法无据，一审不予支持。针对第二个争议焦点，一审认为，协议书明确约定宋侃在签署协议书前已仔细阅读全部条款内容，并已现场全面、充分、仔细查看了房屋所处建筑建设现状、房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。宋侃作为完全民事行为能力人，理应在确认协议书的相关内容是其真实意思表示的前提下予以签字，亦有义务通过审慎合理的考察以确保其交易标的符合预期，因此其自愿在协议书上予以签字的行为，应当确认为其真实意思表示，协议书的所有条款对其具有约束力，故一审对宋侃关于第十七条第4款无效的诉讼请求不予支持。综上，宋侃已于2019年年底领取了房产证，亦自愿缴纳截至2019年7月31日的物业费和公摊费，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议和协议书已经履行完毕，一审对宋侃关于协议书第十条第7款、第十七条第4款无效的诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第七十七条第一款之规定，判决：驳回宋侃的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由宋侃负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点为：1.《协议书（E组团商铺）》第十条第7款是否有效；2.《协议书（E组团商铺）》第十七条第4款是否有效。对此，本院评判如下：一、《协议书（E组团商铺）》第十条第7款是否有效的问题《协议书（E组团商铺）》第十条第7款系对《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》关于产权登记的约定的变更，按照该条约定，巴南万达公司应在房屋交付后360日内将办理产权登记所需的资料报产权登记机关备案，如因巴南万达公司的责任，宋侃不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书，宋侃不退房，巴南万达公司按宋侃已付房款的万分之一支付违约金。该条内容采用了加粗加黑的方式印刷。从上述约定内容看，双方变更了之前约定的提交办证资料的时间，而办证时间的约定是双方当事人自行协商的内容，并无法律法规对此进行明确规定，办证时间期间约定得长或者短，不会对合同目的实现产生重大影响，对合同目的不能实现产生影响的是是否承担办证义务，而本条并未免除巴南万达公司对涉案房屋的办证义务。因此，不能单从办证时间约定得长或者短来评价是否减轻了某一方当事人的责任或者加重了另一方的责任。该条对于逾期超过720日取得权属证书时，巴南万达公司承担违约责任也进行了约定，虽宋侃认为限制了其退房的权利，但从约定文字看，并未约定不得退房，巴南万达公司亦称并未限制宋侃在逾期720日取得权属证书时的退房的权利，仅是约定了宋侃不退房时承担违约责任的形式，本院对此予以接受。综上，该条约定并未免除巴南万达公司办理房屋产权证的责任、加重宋侃的责任、排除宋侃取得房产证的主要权利，且该条款亦约定了巴南万达公司的违约责任，亦未排除宋侃在交房720日后不能取得房屋权属证书时退房的权利，并且在文字上亦采取了加粗加黑的形式印刷，本院认为是合法有效的约定。二、《协议书（E组团商铺）》第十七条第4款是否有效的问题该条约定，本项目各裙房屋面可能会出现机房、设备等，可能对宋侃产生噪音、遮挡等影响，宋侃对此没有异议，宋侃承诺不因此向巴南万达公司提出任何主张和要求，结合《协议书》第一条约定的宋侃已现场全面、充分、仔细查看了房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可的内容，可以判断上述两个约定的内容并不矛盾。宋侃作为完全民事行为能力人，理应在确认协议书的相关内容是其真实意思表示的前提下予以签字，亦有义务通过审慎合理的考察以确保其交易标的符合预期，因此其自愿在协议书上予以签字的行为，应当确认为其真实意思表示，故对宋侃要求确认该条无效的上诉意见，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由宋侃负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年九月二十七日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥