河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2850号原告：乔儒彦，男，1967年10月20日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：乔鹏程，男，1993年11月20日出生，汉族，住河南省新郑市。以上二原告的共同委托诉讼代理人：常志凯，河南鹰与鲨律师事务所律师。以上二原告的共同委托诉讼代理人：张敏姬，河南鹰与鲨律师事务所实习律师被告：河南千森宇置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇淮河路北侧、敬老院西侧，统一社会信用代码914101845698248058。法定代表人：吴进发。委托诉讼代理人：张志伟，男，1981年5月13日出生，汉族，系被告公司员工。被告：河南科创房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务内环**楼****，统一社会信用代码91410100317291344T。法定代表人：王国强。第三人：郑州灵恩房地产营销策划有限公司，住所地河，住所地河南省郑州市金水区经三路**附****楼****信用代码91410105MA44X8KQXY。法定代表人：唐勋，男，1987年10月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告乔儒彦、乔鹏程与被告河南千森宇置业有限公司（以下简称千森宇置业公司），第三人郑州灵恩房地产营销策划有限公司（以下简称灵恩营销策划公司）商品房预约合同纠纷一案,本院于2020年6月10日受理。诉讼中，原告申请追加河南科创房地产开发有限公司（以下简称科创房地产公司）为被告参加诉讼，本院审查后予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔儒彦、乔鹏程的共同委托诉讼代理人常志凯、张敏姬及原告乔儒彦，被告千森宇置业公司的委托诉讼代理人张志伟，第三人灵恩营销策划公司的法定代表人唐勋到庭参加诉讼，被告科创房地产公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告乔儒彦、乔鹏程向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《认购协议》；2、判令被告千森宇置业公司、科创房地产公司共同返还原告已付款项322000元，并赔偿损失32200元，合计354200元。事实与理由：2018年6月20日，原告乔儒彦、乔鹏程与被告千森宇置业公司签订《认购协议》，协议约定原告购买被告位于龙湖镇××路北侧、敬老院西侧××书香××单元××03户房屋，面积为89.9平方米。涉案房屋由被告委托第三人灵恩营销策划公司进行销售。协议签订后，原告于当日以刷卡方式向第三人支付288000元、支付现金34000元，第三人向原告出具了两份收据。2018年12月，原告与被告千森宇置业公司签订《内部房须知》约定，若被告在2019年3月31日未能取得商品房预售许可证，原告可选择退房，原告缴纳的所有款项全部退回，且被告按原告已付款项的10%向原告支付赔偿金。截止目前，被告仍未取得预售许可证，原告多次要求被告返还已付款项，被告拒绝履行返还义务，被告的行为已严重损害原告的合法权益。被告科创房地产公司应一同承担返还原告所负房款并赔偿原告损失的责任。被告千森宇置业公司辩称，原告所付房款是支付给了科创房地产公司，并没有进千森宇置业公司的账户，对于千森宇置业公司应承担责任请求法院依法判决。第三人灵恩营销策划公司辩称，第三人只是居间卖房的，不应当承担责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，科创房地产公司、千森宇置业公司（甲方）与灵恩营销策划公司签订《龙湖书香苑项目整合营销服务合同》，约定：甲方委托乙方为甲方龙湖书香苑地产项目的整合营销广告代理商，项目总建筑面积的55%首先委托代理销售；服务期1年，自2018年3月5日至2019年3月4日；乙方营销服务费收取方式为20000元/套，由甲方收取后，返还给乙方；另一方在案场以全场电商模式收取服务费用，在龙湖书香苑项目代理销售期间，每套房源收取定量的销售服务费，收费标准为根据不同营销阶段而定，由甲方同意后，该费用由乙方单方向客户收取，收款账户为乙方指定专项账户；甲乙双方约定，本项目商品房预售许可证获取时间为2018年12月29日，在该日期前，如发生退房退款，则乙方退还客户相应电商及销售佣金；如在该日期后，本项目仍未取得商品房预售许可证，所发生的退房退款，乙方将不再返还客户相应电商及销售佣金，该费用由甲方负责返还给客户等。2018年6月20日，灵恩营销策划公司（委托销售方）与乔儒彦、乔鹏程（购买方）签订《龙湖书香苑内部认购书》，约定：购买方在出卖方（千森宇置业公司）开发的龙湖书香苑项目取得“商品房预售许可证”前希望确得该项目商品房的订购权，双方一致同意在购买方向出卖方交纳一定款项后取得将来同出卖方签订《商品房买卖合同》的优先权；购买方所预定的房屋坐落于郑州市××镇××路北侧敬老院西侧××书香××楼××单元××03户；物业类型为住宅；面积：89.9㎡（实际面积以签订《商品房买卖合同》时，房管局核定的预售面积为准）；该项目在具备预售条件后，购买方在接到出卖方通知后，需在10日内与出卖方签订正式的《商品房买卖合同》；在签署《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力、意外事件或其他出卖方不可控制的原因致使购买方所预定房屋不能出售的，本协议自动终止，届时出卖方除将已收款项按原款退回购买方外，不再承担任何其他责任；本协议一式二份，自双方签字并且出卖方盖章之日起生效，在双方签订正式的《内购协议》后，本协议自动终止等。千森宇置业公司（甲方）与乔儒彦、乔鹏程（乙方）签订《员工福利房意向认购协议》，约定：甲方公司开发的项目，乙方在甲方取得“商品房预售许可证”前希望取得商品房的意向订购权，乙方向甲方交纳相应比例意向金后取得将来同甲方签订《商品房买卖合同》的优先权；乙方意向的房屋为龙湖书香苑1幢2单元16层03户，面积约89.9平方米；该套房屋认购单价为8300元/㎡，总价为￥746170元；签订本协议的同时，需支付房款300000元，剩余首付款需在甲方取得商品房预售许可证后十个工作日内补齐等。乔儒彦、乔鹏程与千森宇置业公司共同确认签订了《关于客户订购书香苑内部房须知》，约定：一、客户大定后须在大定3日内交齐首付；二、客户签约后，2019年1月31日（取得商品房预售许可证）前不可退房；三、如甲方在2019年1月31日未能取得商品房预售许可证，客户可以选择退房，客户缴纳的所有款项全部退回，且甲方拿出客户缴纳全部费用的5%作为利息以补偿客户损失；如甲方在2019年3月31日未能取得商品房预售许可证，客户可以选择退房，客户缴纳的所有款项全部退回，且甲方拿出客户缴纳全部费用的10%作为利息以补偿客户损失。乔儒彦提交中国银行股份有限公司交易流水明细单一份，该清单显示乔儒彦于2018年6月20日通过POS机刷卡分别支付了88000元、200000元。当日，灵恩营销策划公司出具收据，确认收到乔儒彦、乔鹏程交纳的书香苑居间服务费22000元。2018年6月30日，千森宇置业公司出具收据，确认收到乔儒彦、乔鹏程交纳的房款定金300000元。该收据上加盖有科创房地产公司财务专用章。2019年5月6日，千森宇置业公司、科创房地产公司（甲方）与乔儒彦（乙方）签订《关于龙湖书香苑购房协议》，约定：甲方承诺取得龙湖书香苑项目具体取得建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的最晚日期分别为2019年6月30日、2019年6月30日、2019年7月31日；甲方对工程进度作出承诺，其中交房日期为2019年12月31日；如公司在此文件内承诺的办理或工程进度的日期不能如约履行，甲方承诺客户可以选择退房，自客户提出申请半月内，客户缴纳的所有款项全额退回客户指定账户，且甲方拿出客户缴纳房款的5%作为利息以补偿客户损失等。千森宇置业公司提交《房地产合作开发协议》复印件一份，拟证明千森宇置业公司、科创房地产公司合作开发新郑龙湖书香苑项目，双方于2017年11月30日签订了该房地产合作开发协议。另查，截止庭审，科创房地产公司和千森宇置业公司未取得商品房预售许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证。以上事实，由当事人陈述，《龙湖书香苑项目整合营销服务合同》，《龙湖书香苑内部认购书》，《员工福利房意向认购协议》，《关于客户订购书香苑内部房须知》，交易流水明细单，收据，《关于龙湖书香苑购房协议》，收据，银行交易流水明细等证据予以证明。本院认为，科创房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。乔儒彦、乔鹏程与第三人灵恩营销策划公司签订的《龙湖书香苑内部认购书》、乔儒彦、乔鹏程与千森宇置业公司签订的《员工福利房意向认购协议》，乔儒彦、乔鹏程与千森宇置业公司、科创房地产公司签订的《关于龙湖书香苑购房协议》均系双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定的部分,合法有效。依法成立并生效的合同，双方均应按协议约定行使权利履行义务。协议签订后，乔儒彦、乔鹏程按协议约定向第三人灵恩营销策划公司交纳居间服务费22000元，向千森宇置业公司和科创房地产公司支付购房定金300000元，有第三人灵恩营销策划公司、千森宇置业公司和科创房地产公司出具的收据为证，乔儒彦、乔鹏程已履行协议约定的义务，千森宇置业公司和科创房地产公司亦应按协议约定向乔儒彦、乔鹏程提供符合双方合同约定的房屋。但千森宇置业公司、科创房地产公司未依据承诺在2019年7月31日前取得商品房预售许可证，双方至今不能签订正式的商品房买卖合同，导致乔儒彦、乔鹏程购买房屋的目的无法实现，现乔儒彦、乔鹏程诉请解除与千森宇置业公司签订的认购协议书，即双方签订的《员工福利房意向认购协议》，于法有据，本院予以支持。乔儒彦、乔鹏程请求千森宇置业公司、科创房地产公司返还已付款项322000元，符合三方于2019年5月6日签订的《关于龙湖书香苑购房协议》中的约定，和科创房地产公司、千森宇置业公司与灵恩营销策划公司签订《龙湖书香苑项目整合营销服务合同》中“本项目商品房预售许可证获取时间为2018年12月29日，在该日期前，如发生退房退款，则乙方退还客户相应电商及销售佣金；如在该日期后，本项目仍未取得商品房预售许可证，所发生的退房退款，乙方将不再返还客户相应电商及销售佣金，该费用由甲方负责返还给客户”的约定，本院予以支持。乔儒彦、乔鹏程诉请千森宇置业公司、科创房地产公司赔偿损失32200元，但根据三方于2019年5月6日签订的《关于龙湖书香苑购房协议》中“如公司在此文件内承诺的办理或工程进度的日期不能如约履行，甲方承诺客户可以选择退房，自客户提出申请半月内，客户缴纳的所有款项全额退回客户指定账户，且甲方拿出客户缴纳房款的5%作为利息以补偿客户损失”的约定，千森宇置业公司、科创房地产公司应赔偿乔儒彦、乔鹏程的损失为300000元的5%即15000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告乔儒彦、乔鹏程与被告河南千森宇置业有限公司签订的《员工福利房意向认购协议》；二、被告河南千森宇置业有限公司、被告河南科创房地产开发有限公司应当退还原告乔儒彦、乔鹏程已支付款项322000元，赔偿原告乔儒彦、乔鹏程损失15000元。上述款项共计337000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告乔儒彦、乔鹏程的其他诉讼请求。案件受理费6614元，减半收取3307元，由原告乔儒彦、乔鹏程负担161元，由被告河南千森宇置业有限公司、河南科创房地产开发有限公司负担3146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至查验，逾期按放弃上诉处理。审判员  刘沛佩二〇二〇年九月八日书记员  张春会