浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2081号 上诉人（原审被告）：张岳良，男，1979年12月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：张虹，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：诸暨市三川物业服务有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道东一路**文体大厦**。 法定代表人：郦伟，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈燕飞，系公司员工。 上诉人张岳良因与被上诉人诸暨市三川物业服务有限公司（以下简称“三川物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初5279号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人张岳良的委托诉讼代理人张虹及被上诉人三川物业公司的委托诉讼代理人陈燕飞到庭应询。本案现已审理终结。 张岳良上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审法院仅根据被上诉人提交的解除合同的通知认定上诉人与案外人的租赁合同于2019年12月5日解除，并以此计算物业服务费，属于事实认定错误，证据不足。首先，被上诉人并非案涉房屋租赁合同的合同相对方，其提交的证据也仅仅是案外人诸暨市宝隆置业有限公司单方面出具的通知，根本无法证明上诉人与案外人签订的租赁合同解除的准确时间。其次，上诉人在庭审中提出其与案外人诸暨市宝隆置业有限公司的房屋租赁合同已经于2019年1月份正式解除，而被上诉人在庭审中明确承认其于2018年12月底在案外人诸暨市宝隆置业有限公司的指示下，擅自对上诉人租赁的房屋进行了换锁和关闭，导致上诉人一直未能及时处理房屋内的各项财产，案外人与被上诉人的行为已经明显表示拒绝继续履行与上诉人签订的租赁合同和提供物业服务。最后，上诉人经营的店铺于2018年12月开始就已经处于停业状态，为了及时止损，上诉人立即与案外人协商了退租事宜。2.上诉人于2018年12月开始未实际使用案涉房屋，物业服务费应当按照空置房的标准计算。被上诉人在一审中提交的《物业服务委托合同》第五条明确约定，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：空置房1.2元/月·平方米。一审法院认定上诉人经营的店铺已经于2018年12月停业，之后一直未占有使用该房屋，也未享受任何安保、卫生等物业服务，故2018年9月至2019年12月份的物业服务费应当按照1.2元/月·平方米的标准计算。3.一审法院认定的违约金过高，显失公平。 三川物业公司答辩称，案涉房屋由上诉人使用，按照租房协议应当由上诉人支付物业服务费和违约金。 三川物业公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业服务费55369.12元，支付违约金26134元。一审审理中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付自2018年9月23日至2019年12月5日的物业服务费51558.90元，违约金24311元。 一审法院认定事实：2016年7月28日，原告三川物业公司与诸暨市文体大厦业主大会、诸暨市文体大厦业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，合同约定：由三川物业公司对文体大厦提供物业管理服务事宜。1、物业名称为文体大厦，物业类型系办公写字楼，坐落位置浣东街道东一路70号。2、物业服务费按照业主或者物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体为办公楼2.70元/月·平方米（含能耗、下同），空置房1.20元/月·平方米；商业物业2.70元/月·平方米，空置房1.20元/月·平方米。3、业主应于接收之日起缴纳物业服务费，2017年起于1月初至月底前缴纳。4、合同期限自2016年8月1日起至2019年12月31日止。2017年9月17日，被告与诸暨市宝隆置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定：甲方（诸暨市宝隆置业有限公司）将坐落于诸暨市暨阳街道东一路70号文体大厦第一、二层部分房屋出租给乙方（张岳良）使用。其中一层面积622.72平方米，二层700.32平方米。租赁期限自2017年8月20日至2022年12月20日止。第五条约定：租赁期间产生的水费、电费、物业管理费等费用乙方自行承担。乙方承租后因经营需要办理相应证照、由乙方自行办理，需要甲方协助的，甲方予以配合。被告承租涉案房产用于酒店经营，2018年12月，被告因经营不善，导致酒店停业。2019年12月5日，诸暨市宝隆置业有限公司向被告发出解除租赁合同通知，认为被告拖欠房屋租金已超过60日，通知被告从即日起解除租赁合同。被告承租涉案房产期间，向原告缴纳了2017年9月23日至2018年9月22日的物业服务费，现原告起诉要求被告支付自2018年9月23日至2019年12月5日止的物业服务费。 一审法院认为，原告三川物业公司与诸暨市文体大厦业主大会、诸暨市文体大厦业主委员会签订的《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，且内容合法有效，应受法律保护，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面履行合同的约定。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告张岳良与诸暨市宝隆置业有限公司签订的《房屋租赁合同》，明确约定租赁期间的物业服务费由物业使用人承担，故被告作为物业使用人，依法在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。现原告诉请要求被告支付自2018年9月23日至2019年12月5日的物业服务费51558.90元合理，该院予以支持。原告诉请要求被告支付滞纳金，其本质是违约造成的损失，但该违约损失过高，该院依法调整为尚欠物业服务费的10%，计5155.80元。被告辩称其停业期间的物业服务费应按空置房标准缴纳，该院认为，空置房是指已具备交付使用条件或已办理入住手续但未使用的房屋，故对被告该辩称意见该院不予采纳。被告辩称其与诸暨市宝隆置业有限公司已于2019年1月解除房屋租赁合同，因本案系物业服务合同，故该院对房屋租赁合同的解除不作评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决:一、被告张岳良应支付原告三川物业公司2018年9月23日至2019年12月5日物业服务费51558.90元，并支付违约金5155.80元，合计56714.70元，款限于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告三川物业公司的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元，依法减半收取计919元，由原告三川物业公司负担280元，被告张岳良负担639元。 二审中，上诉人向本院提交了如下证据：1.民事诉状、应诉通知书、传票共一组（系复印件），拟证明与本案有关的房屋租赁协议具体解除时间正在另案中审理，该案的审理结果最终影响本案上诉人是否应当缴纳2018年9月23日至2019年12月5日的物业服务费。被上诉人质证认为，对上诉人提供的该组证据的真实性、合法性无异议，案外人诸暨市宝隆置业有限公司给上诉人出具的解除合同时间为2019年12月5日，因此上诉人的物业服务费应交纳到2019年12月5日。2.通话录音一份，拟证明被上诉人经理承认换锁系案外人诸暨市宝隆置业有限公司换的，案外人嘱咐被上诉人阻止上诉人进入店铺的事实。被上诉人质证认为，对该录音资料的真实性无法确认，但确实是被上诉人公司加了一道锁，上诉人的门口在西门，被上诉人在东门，加锁系为了安全考虑。本院认证认为，对上诉人提交的民事诉状、应诉通知书、传票的真实性予以确认。双方均认可案涉租赁房屋存在换锁的事实，本院予以确认，但能否到达上诉人的证明目的，在下文本院认为部分中予以评述。被上诉人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，交纳物业服务费用的义务人应是业主即房屋所有人，物业公司直接向承租人起诉主张物业服务费需同时满足两个条件：一是出租人与承租人之间存在物业服务费由承租人交纳的约定；二是承租人实际享用了物业公司提供的物业服务。本案中，上诉人对其自2018年9月23日开始未支付案涉租赁房屋相应物业服务费的事实无异议，并自认实际使用该房屋至2018年12月底。由此，上诉人应当支付2018年9月23日至2018年12月31日的物业服务费，被上诉人要求上诉人支付上述期间的物业服务费，经计算为11669.19元（1323.04平方米×2.7元/月·平方米÷30天×8天+1323.04平方米×2.7元/月·平方米×3个月），有相应事实和法律依据，本院予以支持。但被上诉人诉请要求上诉人支付的违约损失过高，本院依法调整为尚欠物业服务费的10%，计1166.92元。至于2019年1月1日至2019年12月5日的物业服务费支付问题。根据现有证据及当事人陈述，上诉人经营的酒店2018年12月停业后，被上诉人明确知晓上诉人与案外人诸暨市宝隆置业有限公司就《房屋租赁合同》履行、解除等问题存在争议，且自认未经上诉人准许对案涉租赁房屋进行了加锁处置，上诉人并以此主张未享受被上诉人提供的物业服务。因此，现有证据不足以证明被上诉人2019年1月1日至2019年12月5日期间向上诉人提供了物业服务，被上诉人直接向上诉人主张该期间物业服务费的依据尚不充分，其相应诉请应不予支持。 综上所述，上诉人张岳良的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初5279号民事判决； 二、张岳良应支付诸暨市三川物业服务有限公司2018年9月23日至2018年12月31日物业服务费11669.19元，并支付违约金1166.92元，合计12836.11元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回诸暨市三川物业服务有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费据实调整为1696.75元，依法减半收取计848.38元，由诸暨市三川物业服务有限公司负担704.85元，由张岳良负担143.53元。二审案件受理费1217.87元，由诸暨市三川物业服务有限公司负担942.23元，由张岳良负担275.64元。 本判决为终审判决。 审 判 长  董 伟 审 判 员  张百元 审 判 员  傅芝兰 二〇二〇年九月二十一日 法官助理  陈国表 书 记 员  张青炀