天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0102民初2721号原告：天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部，住所地天津市北辰区景瑞街辰昌路龙泉道**（天津瑞景国际鞋城）内****。经营者：戚海敏，男，1972年1月9日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王莹，天津宝砚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘婷婷，天津宝砚律师事务所律师。被告：天津国安社区科技有限公司，住所地，住所地天津市南开区长江道与南开三马路交口融汇广场1-1,2，3-1719,1720,1701,1702,1703,**iv>法定代表人：杨永锋，董事长。委托诉讼代理人：杜春明，男，该公司员工。原告天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部与被告天津国安社区科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部（以下简称嘉豪鞋帽）的委托诉讼代理人王莹、天津国安社区科技有限公司（以下简称国安社区公司）的委托诉讼代理人杜春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉豪鞋帽向本院提出诉讼请求：1.判令国安社区公司支付嘉豪鞋帽欠付租金131582.5元并支付嘉豪鞋帽提前解除合同的违约金189478元，共计321060.5元；2.本案涉诉费用（案件受理费）由国安社区公司承担。事实和理由：2016年11月15日，出租人天津市北辰区人宜房屋租赁中心（以下简称“租赁中心”）与承租人国安社区（北京）科技有限公司（以下简称“国安科技”）签订《天津市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由国安科技承租租赁中心坐落于天津市河东区××街道××号房屋（建筑面积206㎡）作商业使用。租期5年，自2016年11月16日至2021年12月15日止，其中，2016年11月16日至2016年12月15日之间两个月为免租期。5年租期租金共计3067752，支付方式为按年付，具体为：第一期至第三期中，每期租金601520元／年，第四期至第五期中，每期租金631596元／年。2017年2月17日，（甲方）租赁中心、（乙方）国安科技、（丙方）国安邻家（天津）科技有限公司（以下简称“国安邻家”）共同签署一份《合同主体变更补充协议》（以下简称“补充协议1”），约定：甲乙丙三方同意，自2017年2月17日起，租赁合同中的乙方（承租人国安科技）的权利义务全部转由本补充协议1的丙方国安邻家享有和承担。至此，租赁合同中的出租人为租赁中心，承租人变更为国安邻家。2018年6月1日（甲方）国安邻家、乙方租赁中心、丙方天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部（以下简称“嘉豪鞋帽”）共同签署了一份《合同主体变更补充协议》（以下简称“补充协议2”），约定：鉴于2016年11月15日的租赁合同以及2017年的补充协议1，现甲乙丙三方同意，自2018年6月1日起，本补充协议2中的乙方租赁中心的权利义务全部由本补充协议2中的丙方嘉豪鞋帽承担。至此，租赁合同中的出租人变更为嘉豪鞋帽，承租人为国安邻家。2018年6月，承租人国安邻家向出租人致函，其经工商变更登记更名为天津国安社区科技有限公司，至此，本案租赁合同的出租人为嘉豪鞋帽，承租人为国安社区公司。鉴于上述合同主体变更情况，本案嘉豪鞋帽有权依据本案租赁合同项本案国安科技主张欠付租金及违约金，故诉至法院。国安科技辩称，对第一项诉请租金及违约金不认可给付，2019年12月份已经与嘉豪鞋帽协商，嘉豪鞋帽口头同意终止租赁合同，2019年12月我方向嘉豪鞋帽发送了解约函，租金也支付到2019年12月15日，后来我方对接人与嘉豪鞋帽方联系不上，嘉豪鞋帽现在起诉来院。对第二项诉讼费用也不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市河东区××大厦××房屋系嘉豪鞋帽经营者戚海敏所有房屋。2016年11月15日，出租人天津市北辰区人宜房屋租赁中心（以下简称“租赁中心”）与承租人国安社区（北京）科技有限公司（以下简称“国安科技”）签订《天津市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由国安科技承租租赁中心坐落于天津市河东区××街道××号房屋（建筑面积206㎡）作商业使用。租期5年，自2016年11月16日至2021年12月15日止，其中，2016年11月16日至2016年12月15日之间两个月为免租期。5年租期租金共计3067752元，支付方式为按年付，具体为：第一期至第三期中，每期租金601520元／年，第四期至第五期中，每期租金631596元／年。租赁合同第四条第二款约定：“（二）押金：￥：50126.00（大写：人民币伍万零壹佰贰拾陆元整），支付日期：与第一期租金同时支付。......租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用后，剩余部分应于租赁期满或合同解除后5个工作日内全额返还给乙方。”第十二条：“合同解除......（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：......6、合同履行期限届满之前，乙方以明示或默示的方式表明不履行本合同约定义务的;”。第十三条：“违约责任（一）违约方如有以下违约情形，守约方除按照合同约定解除本合同外，违约方需按照以下标准承担违约责任：......乙方有第十二条第三款约定的情形之一的，应按当年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。”戚海敏在合同出租人处签字。2017年2月17日，（甲方）租赁中心、（乙方）国安科技、（丙方）国安邻家（天津）科技有限公司（以下简称“国安邻家”）共同签署一份《合同主体变更补充协议》（以下简称“补充协议1”），约定：甲乙丙三方同意，自2017年2月17日起，租赁合同中的乙方（承租人国安科技）的权利义务全部转由本补充协议1的丙方国安邻家享有和承担。至此，租赁合同中的出租人为租赁中心，承租人变更为国安邻家。2017年11月12日戚海敏授权嘉豪鞋帽对外出租。2018年6月1日（甲方）国安邻家、乙方租赁中心、丙方天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部（以下简称“嘉豪鞋帽”）共同签署了一份《合同主体变更补充协议》（以下简称“补充协议2”），约定：鉴于2016年11月15日的租赁合同以及2017年的补充协议1，现甲乙丙三方同意，自2018年6月1日起，本补充协议2中的乙方租赁中心的权利义务全部由本补充协议2中的丙方嘉豪鞋帽承担。至此，租赁合同中的出租人变更为嘉豪鞋帽，承租人为国安邻家。2018年3月29日，承租人国安邻家工商变更登记更名为天津国安社区科技有限公司（本案国安科技）。国安科技曾于交纳首期租金时交纳了押金50126元。国安社区公司将租金交纳至2019年12月15日。2019年12月12日，国安社区公司向嘉豪鞋帽发出《通知函》，提出基于自身业务调整原因，致使无法正常营业，要求解除双方就天津市河东区城市之星101号房屋的《天津市房屋租赁合同》。嘉豪鞋帽未表同意。2020年3月2日，国安社区公司将租赁房屋交还嘉豪鞋帽。本院认为，嘉豪鞋帽与国安社区公司签订的《天津市房屋租赁合同》系双方自愿实施的民事法律行为，该行为不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。国安社区公司在合同履行期限未届满时提出解除合同，其为违约方，故无权提出解除合同的请求。2020年3月2日国安社区公司将涉诉租赁物交付嘉豪鞋帽，合同已无法继续履行，双方当庭均表示认可合同在诉讼前已解除，所以应认定自2020年3月2日租赁合同已经解除。关于嘉豪鞋帽主张的2019年12月16日至2020年3月2日的租金131582.5元一节，因合同自3月2日解除，国安社区公司于该日将房屋交还嘉豪鞋帽，该期间国安社区公司仍占有使用租赁物，双方约定该期年租金标准为631596元，故嘉豪鞋帽的请求符合法律规定，本院予以支持，但考虑疫情原因酌情减免一个月租金，即国安社区公司应给付嘉豪鞋帽租金78949.5元。关于嘉豪鞋帽主张的违约金189478元一节，因本案属于因国安社区公司违约提前解除合同，依法合同解除后守约方有权向违约方主张承担违约责任，按照双方合同第十二条第三款约定由于国安社区公司明示不再履行合同，应承担当年租金30%的违约金，2020年当年租金为631596元，考虑虽然违约金的给付是以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，但结合本案系国安社区公司不再履行合同违约导致解除，而且合同解除时距离合同租赁期限届满尚有近一年零十个月时间，又面临疫情难以对外出租，国安社区公司严重违反诚实信用原则，应按照双方约定给付违约金，故对于嘉豪鞋帽的请求本院予以支持。此外，因国安社区公司受让了国安科技的合同权利义务，故国安科技交纳的房屋租赁押金50126元应按合同约定予抵扣。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，天津国安社区科技有限公司给付天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部房屋租金78949.5元（抵扣房屋租赁押金50126元后实际应给付28823.5元）；二、本判决生效之日起十日内，天津国安社区科技有限公司给付天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部违约金189478元；三、驳回天津市北辰区嘉豪鞋帽经营部其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6116元，减半收取计3058元，由天津国安社区科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  袁宝瑞二〇二〇年九月八日法官助理张欢书记员王萌本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。