江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初4006号原告：毛昱人，女，1996年9月25日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：叶方平，男，1971年2月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区，系原告叔叔。被告：苏州金世纪房地产开发有限公司，住所地苏州市相城区阳澄湖镇戴娄村湘州路**。法定代表人：徐刚，总经理。委托诉讼代理人：张艳松，系公司员工。委托诉讼代理人：刘静茹，系公司员工。原告毛昱人与被告苏州金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行审理。原告毛昱人的委托诉讼代理人叶方平、被告苏州金世纪公司的委托诉讼代理人张艳松、刘静茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛昱人诉称，请求法院依法判令：1、因被告原因导致延迟交房120天给原告造成经济损失，按合同规定要求赔偿原告总计43760元的逾期交房违约金；2、诉讼费及其相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年11月29日购买由金世纪公司开发的位于相城区的商品房的产权。双方约定，最终交房日期为2019年12月30日。由于被告方质量问题（厨房门破损、阳台大玻璃门破损、墙面破损、门套开裂、塑钢门破损等），此房屋不能正常使用，原告拒绝收房。开发商工作人员态度蛮横，强迫原告验收发生斗殴事件（派出所介入），被告方工作人员多人聚集，恐吓原告，对原告造成了极其严重的心里阴影。在派出所要拘留人的情况下才平息此事。后来原告多地投诉，相城区住建局介入此事，跟踪督促被告方，在原告方强烈要求交房，住建局督促，原告方降低收房标准（眼睛看差多不就行了），才于2020年4月29日交房（在此期间原告多次要求交房，被告不予理睬）。被告此行为给原告造成了严重的经济损失，损害了原告的心理健康，扰乱了原告的生活秩序。根据双方合同约定中延期交房之规定，要求被告苏州金世纪公司赔偿原告由于延迟交房的赔偿款43766元。前60天万分之三每天，后面5天万分之五每天，房屋总价911879元。该款经原告与被告协商索赔未果，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告苏州金世纪公司辩称，第一，被告不存在逾期交付行为，原告无权要求被告支付逾期交付违约金，具体如下：1、被告于2019年12月19日取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案表，并于2019年12月27日取得案涉房屋的交付使用通知书，案涉房屋已经在合同约定的交付日期前具备交付条件；2、被告在案涉房屋具备交付条件后及时向原告寄送了交付通知书，通知原告于2019年12月30日前往被告指定地点办理交付手续。上述交付通知书原告于2019年12月29日签收，被告已履行了通知义务；3、根据商品房买卖合同补充协议第六条约定，买受人应当在出卖人书面通知的交房日期、时间接收房屋。买受人如果拒不按照合同约定交付通知书上或催告交付通知书载明的时间、地点、携带资料等前往办理交付手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。出卖人已按照合同约定履行交付义务，原告未按照合同约定及交付通知书指定的日期前往指定地点办理交付手续，被告已经按照合同约定完成交付义务。案涉房屋应于2019年12月30日视为已交付；4、关于原告提出的因案涉房屋存在质量问题导致逾期交付的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条及第13条之规定，买受人拒绝收房的法定理由有以下两种情形：一是房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格；二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。第二，根据补充协议第六条约定，双方对装饰装修产生的纠纷不得成为拒绝接收房屋交付的理由，买受人在办理房屋交接手续过程中，提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，均不得作为买受人拒不办理房屋交接的理由。对出卖人或出卖人授权的工作人员另行出具的任何关于上述质量瑕疵的整改或维修或修复后通知等任何口头或书面承诺或意见等，仅作为出卖人履行维修义务的意思表示，买受人不得据此主张出卖人逾期交房。买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵，出卖人维修或整改的意思表示或行为等为理由，拒绝办理房屋交付手续或主张出卖人逾期交房时，出卖人不承担逾期交付的违约责任。出卖人已按照合同约定履行交付义务。原告提出的案涉房屋存在质量问题，仅根据证据中的图片，被告不予认可。即使案涉房屋交付时存在部分瑕疵，均非房屋主体结构不合格或严重影响原告正常居住使用房屋的严重质量问题，不影响案涉房屋的正常使用。综上所述，案涉房屋已具备交付条件，原告拒绝办理房屋交付手续的理由不符合合同约定及法律规定，被告已在2019年12月30日完成案涉房屋的交付义务。被告不存在逾期交付的行为，不应承担逾期交付违约责任。经审理查明，2017年11月29日，被告金世纪公司作为出卖人、原告毛昱人作为买受人共同签订《苏州市商品房买卖合同》一份，由毛昱人购买金世纪公司开发的位于苏州市相城区的商品房,用途为普通住房，建筑面积共88.88平方米，房屋总价款为911879元；房屋交付条件为该商品房交付时，出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定；房屋交付时间为出卖人定于2019年12月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外；逾期交房的违约责任为出卖人如未按合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。该合同由原告毛昱人、被告金世纪公司分别签字签章予以确认。2017年11月30日，被告金世纪公司作为出卖人、原告毛昱人作为买受人共同签订《商品房买卖合同补充协议》一份，该补充协议约定双方对装饰装修产生纠纷不得成为拒绝接收房屋交付的理由。房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修；买受人在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、渗水、损坏、污染、水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为买受人据不办理房屋交接的理由；买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料等前来办理交房手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人已按照合同约定履行交付义务；商品房的装饰、设备未达到附件约定标准的，买受人应在交付当日向出卖人提出，但买受人不得以此为理由拒绝交付房屋。该协议由原告毛昱人、被告金世纪公司分别签字签章予以确认。2019年12月19日，被告金世纪公司取得由江苏省住房和城乡建设厅出具的《建筑工程竣工验收备案表》一份，该备案表载明“苏州金世纪房地产开发有限公司（建设单位）建设的67#-64#，57#-54#，49-46#，41-38#，33-30#，24-16#单位工程，于2019年12月12日由建设单位组织竣工验收合格”。2019年12月27日，被告金世纪公司取得由苏州市相城区住房和城乡建设局出具《苏州市相城区商品房交付使用通知书》一份，该通知书载明：“苏州金世纪房地产开发有限公司：根据《苏州市商品房住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号），你公司建设的苏地2011-B-71号地块16#-24#、33#、41#、49#、57#、67#住宅项目建设工程已通过交付使用备案”。根据《苏地2011-B-71号地块公安编号与施工编号对照表》显示，公安编号为5幢的楼宇对应的施工编号为22#。2019年12月28日，被告金世纪公司向原告毛昱人寄送《房屋交付通知书》一份，该通知书载明：“尊敬的毛昱人女士，您所购买的金双湖花园5-106室房屋，经政府主管部门验收合格，已具备交付条件，请您至金双湖花园交付现场（物业服务中心旁）办理房屋交付手续。请您于2019-12-30来办理集中交付手续”。同日，原告毛昱人的婶婶胡镫月给被告物业工程师发微信称：“那我不是房子产权本人可以吗？如果不是本人的话，那我就按照你通知书上时间去就可以了”；“就是1月6号早上十点半左右到你那儿还是十点钟到你那儿？”，被告物业工程师回复：“这个时间点是可以的，到时候你这个时间点来没问题的”。2020年1月6日，原告至被告金世纪公司处办理交房手续，因原告认为案涉房屋存在质量问题，未达到交付条件，故当日原告并未办理后续的交房事宜。且在当日，原、被告双方因房屋交付发生争议，并电话进行报警。庭审中，通过原告手机拍摄的房屋照片可以看出，交房时精装修房屋确实存在移门破损、卫生间电线裸露等瑕疵。2020年1月14日，被告物业工程师给原告发微信称：“你们家之前报修的问题已经全部整改完成（分别是阳台移门破损，已完成更换、掉线裸露已完成、厨房门破损，已更换），请您确认”；原告回复：“还有其他地方也请检查一下，不要等我们去交房了发现问题，最起码按照合同标准都是完好无损的。记得还有进门边墙上裂掉了，厨房间插排掉下来的等等，确认所有完好后通知我们再过去交房吧”；被告再次回复：“都好了”。以上事实，由原告提供的苏州市商品房买卖合同一份、入住登记表一份、现场照片打印件一组、被告提供的建筑工程竣工验收备案表一份、苏州市相城区商品房交付使用通知书一份、商品房买卖合同补充协议一份、苏地2011-B-71号地块公安编号与施工编号对照表一份、房屋交付通知书一份、房屋交付通知书寄送物流信息截图打印件一份、微信聊天记录截图打印件一组及庭审笔录予以证实。庭审中，原告还提供了入住登记表一份、缴费凭证一组，以证明其在2020年4月29日至被告金世纪公司处办理交房手续才实际收房的，并按照要求缴纳了相应物业费和契税等费用。经质证，被告对入住登记表的真实性无法确认，认为该表并非由被告出具，也无被告盖章。对代收代缴费用收费凭证的真实性无法确认，认为该凭证并非被告方出具，即使是真实的，此为办理产证代办费收费凭据，与房屋交付时间无直接关联；对维修基金、契税收据的真实性无异议，但关联性不予认可，此证据仅能证明原告缴纳上述费用的时间；被告已于2019年12月30日通知原告交房，并已完成涉案房屋的交付义务；房款发票真实性无异议，但关联性不予认可。本院经审查后认为，原告已提供了入住登记表的原件，被告虽对该入住登记表的真实性不予认可，但其确认该表中签字经办人员吴海慧系被告开发小区的物业公司工作人员，故对其真实性本院予以确认。对于上述缴费凭证，均系原告办理交房手续支付的必要费用，故对其真实性本院亦予以确认，但该缴费凭证仅仅表明原告按照约定缴纳了案涉房屋的相关费用，并无法证明被告存在逾期交房的行为。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。本案中主要的争议焦点为被告是否存在逾期交付的行为。根据庭审查明的事实可以看出，商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2019年12月30日前，交付条件为出卖人应向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》（《建筑临时使用证》），全装修房质量还应符合国家规定和本合同的约定。被告分别于2019年12月19日、27日取得《建筑工程竣工验收备案表》及《苏州市相城区商品房交付使用通知书》，能够说明案涉房屋符合交付条件，且被告于2019年12月28日向原告寄送了《房屋交付通知书》，也表明被告已经在约定的交付时间通知原告办理房屋交付手续。原告于2020年1月6日至项目现场办理交房手续，并在实地验房时针对案涉房屋的现状提出了存在的问题，为了便于维修，案涉房屋的钥匙仍在被告处托管。后由被告针对原告提出的存在问题进行维修，被告在维修后也通过微信向原告进行了告知，原告在2019年4月29日取回钥匙，签订了入住登记表，并完成了全部的房屋交付手续。经审查，结合原告提供的现场照片中显示的案涉房屋存在的问题，系属于房屋装饰装修上存在的问题，而非房屋主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，因此双方对装饰装修产生纠纷不能成为原告拒绝接收房屋交付的理由。对于案涉房屋装饰装修存在的瑕疵，被告履行了后续维修的义务，只是在被告维修完毕后双方并未能对维修后的状态达成一致意见，被告对此应承担的是继续维修或者赔偿责任，但并不影响被告按期向原告进行交房的事实。对于原告认为，其是在2020年4月29日才办理交房手续和拿到案涉房屋钥匙，因此实际交房时间是2020年4月29日的主张。本院经审查后认为，被告通知原告在2020年1月6日交房时即可交付房屋钥匙，当日原告未取走钥匙，是因为原告提出案涉房屋装饰装修存在瑕疵，为了方便被告上门维修而将钥匙托管在被告处。后续通过双方微信沟通可以看出，被告的房修工程师告知原告已维修完毕，且被告并无拒绝交付钥匙的意思表示，故不能以原告实际领取钥匙的时间认定交房的时间。综上所述，被告并未存在逾期交付房屋的行为，故对于原告主张被告应支付逾期交付违约金的诉讼请求，本院碍难支持。在本案中，被告虽不存在逾期交付的行为，但案涉房屋存在的装饰装修上的瑕疵，以及长达数月的维修，确实对原告合理使用房屋造成了一定的影响，故综合本案实际情况以及双方当事人的履约情况，本院酌情判定被告应补偿原告7200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：被告苏州金世纪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告毛昱人款项人民币7200元。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币447元，由被告苏州金世纪房地产开发有限公司负担（该款已由原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇二〇年九月三十日书记员  张 芳附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。6.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。7.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条：人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。