广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执复766号 复议申请人（利害关系人）：任海涛，男，1973年4月23日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：杨正，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：浙商银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市南山区南山街道学府路高新园区联合总部大厦（******），统一社会信用代码914403006990933183。 负责人：邹建旭，行长。 被执行人：陈敏，女，1965年5月6日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 被执行人：钟伟文，男，1968年7月16日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 被执行人：深圳市喜乐辉贸易有限公司，住，住所地深圳市南山区粤海街道高新南环路**岸芷汀兰花园**A-202一社会信用代码91440300359820822C。 法定代表人：陈敏。 任海涛不服深圳市中级人民法院（2020）粤03执异94号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行申请执行人浙商银行股份有限公司深圳分行（以下简称浙商银行深圳分行）与被执行人陈敏、钟伟文、深圳市喜乐辉贸易有限公司借款合同纠纷一案过程中，拍卖了被执行人陈敏、钟伟文名下位于深圳市南山区科技大道与高新南环道交汇处岸芷汀兰花园1栋A-202房产（不动产证号：深房地字第××号，以下简称涉案房产）。异议人任海涛对此不服，向该院提出书面异议。 异议人任海涛请求：1.中止（2019）粤03执2302号案件的执行，撤销对涉案房产的拍卖；2.重新组织涉案房产的司法拍卖；3.确认异议人对涉案房产享有优先购买权并予以公示。其主要理由为：1.2018年4月10日，异议人与被执行人钟伟文签订《租赁合同》，约定将涉案房产出租给异议人，租期自2018年4月18日至2023年4月9日，租金每月11000元。《租赁合同》真实有效，涉案房产一直由异议人实际占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，异议人享有优先购买权。2.根据相关法律规定，实施网络司法拍卖的，法院应当依法通知优先购买权人，在司法拍卖平台上公布优先购买权主体以及权利性质，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前通知当事人、已知优先购买权人。具体到本案，异议人未收到关于涉案房产拍卖的通知，拍卖公告中“优先购买权”一栏显示“无”，不符合实际情况，拍卖存在重大瑕疵。3.根据合同法相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同效力。异议人与被执行人钟伟文之间存在真实、合法的租赁合同，异议人的租赁权受到法律保护，即使涉案房产被拍卖，法院也无权要求异议人腾退房屋。 深圳中院查明，申请执行人浙商银行深圳分行与被执行人陈敏、钟伟文、深圳市喜乐辉贸易有限公司借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会（2018）深仲裁字第3722号裁决已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向深圳中院申请强制执行，请求强制被执行人偿付借款本金人民币9000000元及利息、罚息、复利，仲裁费人民币102005元，律师费人民币270000元，保全费人民币5000元等，深圳中院依法立案执行，案号为（2019）粤03执2302号。在仲裁过程中，深圳市南山区人民法院根据本案申请执行人的申请，轮候查封了被执行人陈敏、钟伟文名下涉案房产，两人各占该房产50%的份额，查封案号为（2019）粤0305执保93号之二。2019年10月29日，深圳中院对钟伟文所占份额的轮候查封转为正式查封。在执行过程中，申请执行人向该院提出申请，要求处分涉案房产以清偿债务。因涉案房产为本案的抵押物，其中陈敏所占份额之前已被深圳市龙岗区人民法院于2016年查封，深圳中院经发函商请首封法院，深圳市龙岗区人民法院复函同意将涉案房产中陈敏所占份额交由深圳中院处置。钟伟文所占份额被惠州市惠城区人民法院于2017年1月7日先行查封。2019年11月5日，深圳中院作出（2019）粤03执2302号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产以清偿债务。同日，该院作出（2019）粤03执2302号之二公告，载明：本院（深圳中院）拟处置涉案房产以清偿债务，如对该房产享有优先购买权（如租赁权）或者其他合法权益的，请自本公告发布之日起十日内书面向深圳中院提出并附有关证据材料。逾期不提出的，将视为放弃有关权益，并不影响处置上述房产。2020年11月8日，深圳中院在涉案房产处张贴该公告，在指定期限内未有人向该院主张对涉案房产的权利。2019年2月14日，深圳中院在京东网司法拍卖网络平台上公开拍卖涉案房产，最终竞买人李文华以人民币18282692.28元竞得涉案房产，并已付清拍卖款。异议人任海涛向深圳中院提交《租房合同》、银行转账记录、收据等材料，主张其与被执行人钟伟文签订租赁合同，承租涉案房产，租赁期限自2018年4月10日至2023年4月9日，其按月支付租金并已租用涉案房产。 深圳中院另查明，涉案房产于2016年2月6日办理抵押登记手续，抵押权人为浙商银行深圳分行。 深圳中院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，异议人任海涛承租涉案房产发生在涉案房产抵押权设立之后，无论其租赁真实与否，均不得对抗抵押权人实现抵押权，亦不对买受人具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的相关规定，执行法院在网络司法拍卖前向优先购买权人履行相关通知义务的前提是，该优先购买权人的资格已经执行法院确认，是确定的、已知的优先购买权人。异议人任海涛未按照该院有关公告通知要求提交材料申请确认其优先购买权人资格，在此情况下，主张本院拍卖涉案房产未尽到通知义务、使其丧失优先购买权机会，并以此请求撤销拍卖，无法律依据，不予支持。深圳中院遂于2020年5月29日作出（2020）粤03执异94号执行裁定，裁定驳回异议人任海涛的异议请求。 任海涛向本院申请复议，请求撤销（2020）粤03执异94号执行裁定；中止（2019）粤03执2302号案件的执行内容，撤销对案涉房产的网络司法拍卖。其主要理由为：1.复议申请人提起执行异议的主要理由有二，一是复议申请人对标的房产享有租赁权和优先购买权；二是执行法院执行行为有瑕疵，执行法院未按照法律规定履行通知义务，且在申请人提出异议时未依法及时采取相关措施。而深圳中院只依据民诉法第二百二十五条审查了执行行为异议，遗漏了复议申请人的执行标的异议。依据民诉法第二百二十七条之规定，复议申请人的执行标的异议即使被驳回，复议申请人仍可提起案外人执行异议之诉。而执行法院对申请人的该项主张未予审查，剥夺了申请人的诉权，依法应予纠正。 2.执行法院在执行过程中存在数次违法执行，标的房产拍卖程序存在重大瑕疵，应依法对拍卖结果予以撤销。（1）执行法院明知存在潜在的优先购买权人，以公告方式通知申报权利，程序不当。本案中执行法院在拍卖公告中载明，“房屋由钟伟文和承租人任海涛共同使用。”故执行法院是明知标的房产存在承租人的。原房产权利人钟卫文知晓复议申请人的电话、微信。而执行法院与钟伟文就拍卖房产保持良好沟通。若执行法院想要通知复议申请人，不存在任何障碍。在此情形下，执行法院仅以公告方式通知优先购买权人申报权利，没有依法以书面或其他能够确认收悉的方式对优先购买权人进行通知，程序不当。（2）案外人提出异议后，法院未依法决定暂缓或者裁定中止拍卖。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条规定，“当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益的，可以提出执行异议。异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或者裁定中止拍卖。”（3）标的房产的竞买公告中“优先购买权”一栏显示“无，”严重失实。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，导致复议申请人丧失优先购买权，损害复议申请人利益，应予纠正。 3.执行裁定对优先购买权人做限缩性解释不符合常理，与法有悖。异议裁定的观点是执行法院需要先对优先购买权人的资格进行确认，然后对具有资格的优先购买权人履行通知义务。这显然不符合法律规定。优先购买权这个概念来源于法律规定。本案申请人的优先购买权是基于合同法第二百三十条的规定，是承租人的合法权利。执行裁定事实上是对优先购买权人作为限缩解释，即只有法院确认具有优先购买权的资格的人才是优先购买权人，才需要通知。这是指是擅自对优先购买权人行使权利设置前提和负担，侵害了权利人的合法权益，不符合法律规定。 4.执行裁定书有两处记载瑕疵，应予查明并纠正。执行裁定书第四页第七行记载，“2020年11月18日，本院在涉案房产处张贴该公告。”而法院作出裁定的日期是2020年5月29日。执行裁定书第四页第八行记载，“2019年2月14日……”据申请人了解，标的房产开拍日期应该是2020年2月14日。以上两处应是记载瑕疵，应予查明并纠正。 本院对深圳中院查明的基本事实予以确认。其中，就复议申请人所提的深圳中院异议裁定两处记载错误问题，经分别查证，实际情况如下：1.关于公告通知权利人申报权利的时间问题，执行异议裁定第四页第七行表述为“2020年11月8日，本院在涉案房产处张贴该公告。”该点表述有误，根据本案其他材料，深圳中院现场调查的时间是2019年11月8日。2.关于案涉房产的拍卖时间，深圳中院执行异议裁定表述为“2019年2月14日。”实际应是“2020年2月14日。”以上两处表述错误本院予以纠正。 本院认为，复议申请人所提请求及理由，实质是主张其因为享有案涉房产的租赁权，故依法具有优先购买权。执行法院在未保护其优先购买权的情况下处置房产，损害其合法权益。因此本案的焦点问题是深圳中院处置该房产的执行行为是否合法有据。结合复议申请人所提之理由，本院综合评判如下。 复议申请人提出应当适用民事诉讼法第二百二十七条之规定审查其作为案外人对案涉房产享有租赁权的问题。根据查明的事实，案涉房产有如下几个重要的时间点。一是案涉房产于2016年2月6日办理抵押登记手续，抵押权人为本案的申请执行人。二是被执行人陈敏对案涉房产所占份额于2016年即被法院查封、被执行人钟伟文所占份额于2017年被法院查封。三是依复议申请人所述，其与钟伟文签订租赁合同约定租赁期限是2018年4月10日至2023年4月9日。由上述时间可知，被执行人钟伟文系在法院查封之后以及案涉房产被设定抵押之后，另行将房产租赁给复议申请人。对于在抵押权设定之后，被执行人将其名下不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，该租赁权无论是否真实、有效，均不能阻碍执行乃至阻碍交付，即人民法院可以采取不带租拍卖的方式处置房产。同样，如果在查封之后，被执行人将不动产出租的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，人民法院在执行中可以解除案外人对案涉房产的占有。因此，上述情况之下，不存在案外人因具有实体权利可以阻碍执行的情形。执行程序中，执行法院有义务审查案涉房产的实际状况并决定采取“带租”或“不带租”的方式对不动产进行处置。当事人、案外人、利害关系人可以提出异议，但执行中还需注意执行效率，及时兑现债权以及对其他权利人给予平等保护也是执行法院的应尽职责。对于明显的不能阻碍执行的权利主张，执行法院依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查并无不当。因此，深圳中院执行异议裁定认为“无论其租赁真实与否，均不得对抗抵押权人实现抵押权，亦不对买受人具有约束力”的结论正确。 至于复议申请人所提深圳中院没有以“可以确认收悉的方式”通知其主张优先购买权的问题，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定，“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。”深圳中院在案涉房产处张贴公告，告知潜在的权利人可以依法向法院申报权利，该种通知方式是最为直接的告知方式，并无违反法律规定之处。同时，依前所述，复议申请人主张的租赁权无法对抗执行，执行法院可以将其去除后交付执行。复议申请人主张的优先购买权也不应在执行中予以保护，否则等同于变相认可被执行人在查封后擅自对案涉房产设定权利负担的行为。复议申请人如认为其因此而遭受损失，可另行向相对人主张权利。 综上所述，深圳中院异议裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。复议申请人的复议请求及理由据理不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人任海涛的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2020）粤03执异94号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  付庆海 审判员  庄绪义 审判员  李焱辉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  潘 兴