广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初16433号原告：杨丹，女，1980年9月21日出生，澳门特别行政区居民，澳门居民身份证号码，港澳居民往来内地通行证号。委托诉讼代理人：黄朝晖，广东同益律师事务所律师。被告：佛山华强诺华廷酒店有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******华强广场1座公寓4层之一、5-9层，统一社会信用代码91440604MA4UTTH74J。法定代表人：郭某1。被告：深圳华强集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区*******口，统一社会信用代码914***********521U。法定代表人：张某1。两被告共同委托诉讼代理人：易建国，广东晟典律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：胡舸，广东晟典律师事务所律师。原告杨丹与被告佛山华强诺华廷酒店有限公司（下简称诺华廷酒店）、深圳华强集团有限公司（下简称华强集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告诺华廷酒店继续履行双方签订的《委托经营合同》；2.被告诺华廷酒店向原告支付拖欠的2020年1月至2020年3月的租金5340元及利息（按月2%从2020年4月16日起计至实际支付日止，暂计至2020年5月15日为106.8元）；3.被告华强集团对被告诺华廷酒店上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：佛山华强广场是由佛山华强广场投资建设有限公司（下简称华强建设公司）开发，预售许可证号为2014009401，其在宣传售楼广告中承诺“现楼发售，即买即租，管家产品，5年无忧，资本护航”；投资商为“深圳华强集团有限公司，中国500强企业，倾力打造”；“全国知名品牌酒店【诺华廷】抢先进驻”，旗下酒店包括“光明诺华廷酒店、沈北诺华廷酒店、肇庆市好世界诺华廷酒店、石家庄诺华廷酒店、芜湖诺华廷酒店、青岛诺华廷酒店、济南诺华廷酒店和沈阳诺华廷酒店”等。同时，网络上有宣传报道“华强广场经佛山市人民政府招商引资入驻佛山市**，由深圳华强集团投资建设，全力打造的‘佛山华强北电子第一街’项目等”。正是基于以上情况，2017年3月29日，原告以超过同类正常市场房屋售价的价格与华强建设公司签订佛山华强广场认购协议书，约定原告向被告购买其开发的位于佛山市禅城区*******“华强广场”。并于2017年3月17日预先向被告诺华廷酒店交纳软装费2万元。2017年原告取得房产证。2017年5月6日，原告与诺华廷酒店签订《佛山华强诺华廷酒店委托经营合同》，主要约定原告委托诺华廷酒店对521房进行经营，委托期60个月；免租期为2017年5月6日至2017年5月31日，租期为2017年6月1日至2022年5月31日，诺华廷酒店向原告支付固定租金每月1780元，按季度支付，每季度合计支付人民币5340元，于每季度首月15日前支付上个季度租金，汇入原告指定帐户。原告按约履行了合同义务，但被告诺华廷酒店最后一次向原告支付租金时间为2020年1月14日，支付了2019年第四季度的租金，2020年第一季度租金至今未付，合计拖欠5340元。诺华廷酒店称其经营亏损，准备结业解除合同，但原告并没有收到书面通知。原告认为诺华廷酒店的行为违反合同约定和诚实信用原则，其拖欠租金行为严重损害原告合法权益，被告华强集团作为投资人对5年无忧的管家产品进行资金保证，应承担相应的连带责任。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：一、被告诺华廷酒店向原告支付拖欠的2020年1月至2020年7月的租金12460元及利息（按月2%从2020年4月16日起计至实际支付日止，暂计至2020年5月15日为106.8元）；二、诺华廷酒店拖欠原告租金并以疫情原因单方面终止委托经营合同违约；三、诺华廷酒店支付在合同租期内所产生的一切税费和合同约定其他费用；四、诺华廷酒店向原告赔偿因违约造成的全部损失59160元（包括剩余合同租期租金39160元、服务费20000元）；五、被告华强集团对被告诺华廷酒店上述债务承担连带责任；六、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：华强建设公司签订佛山华强广场认购协议书时并未说诺华廷酒店要收2万的软装费（即收据上写的服务费），是签合同后才说要收，不给就不包租，房子也不能退，要毁约就不给回房款，这明显是一种欺骗手段。租赁相关税费由诺华廷酒店承担并代原告缴纳。被告2020年租金至今未付，应赔偿因违约给原告造成的全部损失。被告诺华廷酒店答辩称：一、新冠疫情属不可抗力，《委托经营合同》无法继续履行，诺华廷酒店的合同目的无法实现且已行使法定解除权，《委托经营合同》已于2020年5月31日解除。（一）新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。2020年1月23日，广东省因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要启动重大突发公共卫生事件一级响应，除为市疫情防控工作提供相关服务的酒店外，其他酒店等服务业一律暂停营业，致使酒店空置且无法正常经营，合同目的无法实现。直至2020年3月1日，公安部门才准许诺华廷酒店复工营业。但自疫情爆发以来，疫情防控措施不断加强，严格限制人员流动，客流量大大减少，诺华廷酒店始终处于基本空置的状态，经营出现严重困难。（二）依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条以及《广东省高院印发》第四条、第五条的规定，诺华廷酒店已通过微信、短信、快递或报纸公告等方式向原告送达了《合同解除告知函》，明确告知了合同解除及租赁物交接等事宜，《委托经营合同》应自通知到达对方时解除，截至2020年5月31日，涉案《委托经营合同》已被解除，双方的合同关系也已终止。二、诺华廷酒店经营状况持续恶化，现已资不抵债，无法继续经营，濒临破产，下一步诺华廷酒店将申请破产清算。现在解除合同对双方来说一个损失最小、公平合理的解决办法，双方签订的《委托经营合同》不存在继续履行的条件及可能性。（一）2020年5月15日，诺华廷酒店结束营业并相继与物业管理有限公司、有线电视台等单位终止了服务协议，现酒店已无法提供空调、电视转播等基本服务。此外，诺华廷酒店也将结业情况向公安部门进行了申报备案，酒店旅客信息录入系统现已被公安部门停止使用。（二）诺华廷酒店共承租约150套商品房作为酒店房间，从2020年5月起，诺华廷酒店已与115套商品房的所有权人签署了《协商解除协议书》及《委托物业交接确认书》，协商解除了115套商品房的经营合同并移交归还了租赁物。（三）截至2020年6月30日，诺华廷酒店已与全部员工终止了劳动关系。（四）据诺华廷酒店2019年度审计报告显示：截至2019年12月31日资产负债率高达近90%。自疫情爆发以来，更是入不敷出，每月亏损几十万元左右，诺华廷酒店早已资不抵债、濒临破产。截至2020年6月30日，诺华廷酒店已产生巨额亏损高达3124326.35元，资产负债率高达984%。为避免损失继续扩大、避免继续履行合同而无法支付租金的情况发生，诺华廷酒店才向原告发出协商解除合同的通知，该行为实属无奈之举。三、新冠疫情属不可抗力，考虑疫情对诺华廷酒店经营造成的冲击和严重影响，诺华廷酒店经营已持续亏损，原告应免收三个月的租金。（一）公安部门直至2020年3月1日才准许诺华廷酒店复工营业，但因疫情原因，酒店也实际上处于停业状态。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条的规定，诺华廷酒店认为应参照政府部门相关规定及国有企业业主的做法，判决原告免收三个月的租金。（二）依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，虽诺华廷酒店逾期未支付租金，但不应承担任何违约或赔偿责任，且《委托经营合同》中并未约定逾期付款应按月利率2%计息，原告的诉求缺乏事实和法律依据。四、《委托经营合同》已于2020年5月31日解除，诺华廷酒店无需支付2020年6月起的租金，且是原告支付采购款委托诺华廷酒店采购物资进行软装，租赁物内物资配置的所有权均属于原告，其无权主张诺华廷酒店赔偿软装费（服务费）。新冠疫情及其防控措施属于不可抗力，诺华廷酒店在签署《委托经营合同》时，根本无法预见也不可能预见到该解约情况，更不可能预见到损失，原告主张赔偿剩余租期的全部租金及服务费缺乏事实及法律依据。根据《委托经营合同》第八条第3款的约定，如诺华廷酒店迟延缴纳租金两个月以上的，原告有权终止合同并要求诺华廷酒店赔偿两个月的租金作为违约金，即表明原告在签署《委托经营合同》时便已明确认识到，两个月的租金足以弥补解约时其产生的全部损失。即便不考虑新冠疫情等不可抗力因素，根据上述约定，诺华廷酒店至多补偿两个月的租金作为违约金，原告主张赔偿剩余租期的租金及服务费不符合合同约定，更完全超出了诺华廷酒店的承受能力范围。综上所述，恳请法庭基于客观实际情况，驳回原告的诉讼请求，诺华廷酒店愿意按与众多业主所达成的和解方案在合同解除后向原告补偿两个月的租金。被告华强集团答辩称：合同具有相对性，《委托经营合同》均由诺华廷酒店与原告签署，相应的合同义务及责任均应由诺华廷酒店承担，与华强集团并无任何关系。此外，华强集团并未针对《委托经营合同》签订任何保证或担保协议，因此，华强集团无需对本案债务承担任何责任。诉讼中，原告提交以下证据：1、佛山华强广场认购协议书。拟证明原告购买了涉案房屋。2、收据。拟证明被告诺华廷酒店预先向原告收取软装费。3、佛山华强诺华廷酒店委托经营合同。拟证明原告与被告签订委托经营合同，被告租用原告房屋作为酒店出租并向原告支付租金。4、不动产权证。拟证明原告已取得涉案房屋产权。5、宣传资料和互联网资料。拟证明涉案房屋出售时就承诺五年包租，华强集团作为投资商为五年包租资本护航，保证实现五年包租。6、《南方日报》报道：“禅六条”暖企加减法（互联网资料）。拟证明诺华廷酒店自称酒店在疫情期间有经营，也收到了政府发放的开业红包、政府的税收减免款项并享受了政府给予的补贴，证实疫情并不构成不可抗力，诺华廷酒店的合同目的并未落空。7、华强建设公司股东信息、深圳华强新城市投资集团股东信息、诺华廷酒店股东信息、深圳华强酒店管理有限公司股东信息、深圳华强前海科技有限公司对外投资信息、华强集团在官网发布的《华强集团诺华廷酒店在广东佛山正式开业》、华强酒店管理有限公司官网公司简介、华强新城市投资集团官网运营公司网页、走进新城市网页、华强广场官网、深圳华强新城市投资集团有限公司企业电子刊物《华强荟》中的相关文章、华强集团官网《产城融合开发运营》栏目网页截图、华强业主群聊天记录截图。拟证明两被告存在关联关系，华强集团应承担连带责任。诉讼中，被告诺华廷酒店提交以下证据：1、短信截图、《解除合同通知书》及快递单、微信通知截图、中国商报。拟证明因新冠疫情等不可抗力因素，诺华廷酒店已通过微信、短信、快递或公告等方式行使法定解除权，向原告送达了《解除合同通知书》，双方签署的委托经营合同已于2020年5月31日解除。2、工作联系单及《佛山华强广场综合服务协议》终止协议书、微信聊天截图、与电视台的来往函件。拟证明诺华廷酒店已与物业管理有限公司、电视台等单位终止了服务协议，酒店已停止营业，无法提供空调、电视转播等基本服务并将结业情况向公安部门进行了备案，现酒店旅客信息录入系统已被公安部门停止使用。3、工作联系单、付款单及发票。拟证明2020年5月起诺华廷酒店已基本停业，5月仅产生水电费1912.54元，酒店已对广告牌等设施进行了拆除。4、115户签约信息表、协商解除协议书、委托物业交接确认书、员工离职情况统计表、社保明细表、离职备案表、解除/终止劳动合同证明及解除劳动合同协议书。拟证明①诺华廷酒店已按约定对租赁物配置了软装运营物资，由原告取得配置物业的所有权及剩余使用价值；②诺华廷酒店已与近80%的业主协商解除了租赁关系，与全部员工终止了劳动合同关系，委托经营合同不存在继续履行的条件及可能性。5、审计报告。拟证明诺华廷酒店已产生巨额亏损，即将资不抵债、濒临破产、无法继续经营，与原告签署的委托经营合同不存在继续履行的条件及可能性。6、微信聊天截图。拟证明新冠疫情属于不可抗力，疫情期间诺华廷酒店处于停业状态，原告应免收三个月租金。7、诺华廷酒店2020年6月的《资产负债表》。拟证明截至2020年6月30日，诺华廷酒店已产生巨额亏损，即将资不抵债、濒临破产、无法继续经营，与原告签署的委托经营合同不存在继续履行的条件及可能性。被告华强集团诉讼中没有提交证据。经质证，本院认证：原告提交的证据1、2、6，两被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3、4，两被告无异议，本院予以采信。原告的证据5系售楼宣传资料，并无有效证据佐证系被告华强集团制作发布且针对特定对象作出的具体承诺，本院对原告的证明内容不予确认。原告的证据7与本案不具关联性，本院不予确认。被告诺华廷酒店提交的的证据1，被告诺华廷酒店发送短信、邮寄解除合同通知书的手机号和收件地址与商品房买卖合同载明的原告信息一致，本院对被告诺华廷酒店向原告发送解约短信、邮寄解除合同通知的事实予以确认，至于委托经营合同何时解除，本院综合全案证据待后认定。证据2-4有原件核对，且与本院现场勘查并向华强广场物管中心核实的情况相符，本院予以确认。证据5与本案不具关联性，本院不予确认。证据6，并无证据佐证聊天主体的身份，本院不予确认。证据7仅为打印件，本院不予确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年3月11日，华强建设公司（出卖人）与原告（认购方）签订《佛山华强广场认购协议书》，就原告购买华强广场1座521房作出相关约定。同日，被告诺华廷酒店向原告出具收据，内容为“今收到1-521杨丹服务费20000元”。2017年5月6日，原告（甲方）与被告诺华廷酒店（乙方）签订《佛山华强诺华廷酒店委托经营合同》，约定“……就甲方委托乙方对其购买的佛山市禅城区*******的委托经营事项达成以下协议……二、委托经营管理期限。1、免租期。自2017年5月6日至2017年5月31日期间，乙方不需要支付租金给甲方。2、非免租期。自2017年6月1日至2022年5月31日，委托经营管理期限为60个月，乙方向甲方支付固定租金……三、委托经营期间的收益、费用及结算方式。1、甲乙双方同意，甲方在与开发商签订商品房购置合同时，需向乙方缴纳公寓物资配置采购款项20000元，乙方向甲方开具相应收据，委托经营期结束后，公寓内物资配置归属甲方所有……2、委托经营合同签订后，按照1780元/月的租金标准支付租金给甲方，租金按季度进行支付，每季度支付合计5340元，于每季度首月15日前支付上个季度租金，汇入甲方指定账户。3、租赁相关税费由乙方承担，甲方授权乙方交纳相关税费，乙方向甲方支付租金时无需扣除所缴纳的税费……四、其他相关费用的承担方式……2、乙方承担费用：水费、电费……物业管理费……八、违约责任……3、如乙方未按合同约定日期缴纳租金，延迟达两个月或以上的情形，甲方有权终止本合同，同时甲方有权要求乙方赔偿两个月租金标准的违约金……”。被告诺华廷酒店向原告支付租金至2019年12月31日。此后，被告诺华廷酒店未再支付租金。2020年5月，被告诺华廷酒店先后与佛山华强商业管理有限公司终止综合服务协议，与广东省广播电视网络股份有限公司佛山禅城分公司终止数字电视服务合同并与部分业主签署了协商解除协议书。2020年5月18日，被告诺华廷酒店向原告发送短信息，告知酒店于2020年5月15日结业，如原告接受协商解除协议书相关条款的，请原告于2020年5月25日前完成签署。2020年5月27日，被告诺华廷酒店向原告邮寄《解除合同通知书》。2020年7月17日，本院对涉案房产所在的华强广场进行了现场查看：该广场外墙面的诺华廷酒店广告牌已拆除，该酒店所在的五楼酒店前台、大堂及餐厅已停业。经向华强广场物业管理中心核实，物管中心确认诺华廷酒店于2020年5月15日结束营业，并已与物管公司终止了服务协议，酒店工作人员亦已全部撤场。该中心亦确认收到被告诺华廷酒店移交的涉案物业钥匙，如业主需取回物业钥匙的，可携带业主本人身份证或出具委托书，由受托人持委托书及受托人身份证前往物管中心办理钥匙交接手续。庭审中，鉴于原告当庭确认同意解除委托经营合同，本院告知原告应于三十日内前往物管中心办理房屋交接手续。原告未于指定限期内收回房屋。另查明，521房欠缴2020年6月之后的物管费，每月应缴纳物管费180.16元。再查明，华强集团于1981年7月29日登记成立，企业类型为有限责任公司。2016年8月18日，诺华廷酒店登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），股东为深圳华强酒店管理有限公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因原告是澳门特别行政区居民，故本案属于涉澳民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律,依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，因案涉租赁物为房屋，位于佛山市禅城区，故本案应适用内地法律。原告与被告诺华廷酒店签订的委托经营合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。被告诺华廷酒店自2020年1月起欠缴租金并于2020年5月停止经营，明确以自己的行为表明不履行主要债务，根据委托经营合同第八条的约定，被告诺华廷酒店的行为已构成违约，原告有权单方解除合同。故被告诺华廷酒店于2020年5月27日向原告邮寄《解除合同通知书》并不产生通知到达原告时合同即解除的效力。因原告当庭同意解除合同，本院确认委托经营合同已于2020年8月11日解除。关于原告诉请的租金。被告诺华廷酒店抗辩因新冠疫情应免收三个月的租金，经查，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故本院对被告诺华廷酒店免收租金的抗辩意见不予采纳。经查，被告诺华廷酒店已于2020年5月单方撤场并将房屋钥匙交予物管中心处供业主取回，本院亦将该事实告知原告，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，守约方负有减损、止损的义务。原告作为守约方，虽然有权主张被告支付租金及赔偿其租金损失，但其未在指定限期内收回房屋，属未履行减损、止损的义务，故原告主张被告应支付2020年1月至7月租金，及赔偿剩余合同租期租金作为原告损失应以指定限期内损失为限。本院确认被告诺华廷酒店应支付2020年1月1日起至2020年9月10日止的租金合计14833.33元（1780×8+1780×10/30）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的租期内一切税费和其他费用。根据《委托经营合同》的约定及其他同系列案件认定的事实，被告诺华廷酒店应向原告支付2020年6月1日至2020年9月10日的物管费合计600.53元（180.16×3+180.16×10/30）。原告诉请超出部分，无事实根据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付利息并赔偿损失。如前认定，委托经营合同因被告诺华廷酒店的违约行为已提前解除，根据委托经营合同第八条的约定，综合合同的履行情况、新冠疫情的不利影响，本院酌定被告诺华廷酒店按两个月租金标准向原告赔偿损失3560元。在原告并未举证证明其因被告违约所造成的实际损失的情况下，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告诺华廷酒店收取的20000元系委托经营合同约定的物资配置款，相应软装物品已实际配置且在原告收回房屋后归原告所有，原告诉请被告赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告的第二项诉请。被告诺华廷酒店的行为是否违约属于事实问题，不属于判项的内容，该事实问题本院前述已予论述和认定，在此不再赘述。关于被告华强集团的责任。被告华强集团并非涉案委托经营合同的当事方，亦与原告不存在合同关系。原告既未举证证明华强集团自愿加入本案债务，亦未举证证明华强集团与诺华廷酒店之间存在混同的情形，故原告诉请被告华强集团承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山华强诺华廷酒店有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告杨丹支付租金14833.33元、物管费600.53元，合计15433.86元；二、被告佛山华强诺华廷酒店有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告杨丹赔偿损失3560元；三、驳回原告杨丹的其他诉讼请求。如被告佛山华强诺华廷酒店有限公司未按本判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由原告杨丹负担566.91元，被告佛山华强诺华廷酒店有限公司负担393.09元。如不服本判决，原告杨丹可在本判决书送达之日起三十日内、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  钟斯朗人民陪审员  张挺华人民陪审员  林小军二〇二〇年九月二十二日书 记 员  黄妙玲