江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终5911号上诉人（原审被告）：张健，男，1990年4月23日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陆发明，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨越，上海市协力（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕文杰，男，1995年11月4日生，汉族，住苏州吴中区。委托诉讼代理人：蔡天宇，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏婷婷，江苏绿象律师事务所实习律师。上诉人张健因与被上诉人吕文杰房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张健上诉请求：撤销苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6541号民事判决并依法改判。事实和理由：上诉人和吕文杰签订的《定金协议》仅表明双方之间存在房屋买卖预约关系，约定将来签订《苏州市存量房买卖合同》，双方之间房屋买卖合同关系并未成立，因此双方签订的《定金协议》仅为预约合同，而非本约合同。本案中吕文杰未能按照合同约定补缴18万元定金是导致双方之间未能签订《苏州市存量房屋买卖合同》的直接和主要原因。因此本案中吕文杰违约在先，而一审法院判决由上诉人赔偿吕文杰房屋差价损失227020元，明显违反“任何人不得因违法行为获得利益”法律原则。上诉人和吕文杰签订的《定金协议》对双方违约作出了明确约定，即使上诉人存在违约情况，也应根据《定金协议》第六条第一款的约定承担责任，其承担的责任是违反预约合同的信赖利益损失，而不是造反本约合同的履行利益损失。吕文杰在诉讼中答辩称：《房地产买卖定金协议书》合法有效，系双方真实意思表示，双方应按协议约定履行，上诉人在收取吕文杰2万元定金后，又将该房屋转卖他人，并且所卖价款高于吕文杰约定的价格，属于一房二卖，所以上诉人的违约行为导致的房屋价款差额部分应由上诉人承担。其次，关于解除合同的时间应为2019年8月22日，此时间系上诉人收到起诉状副本的时间，吕文杰在一审诉讼中也一直认定合同的解除时间应为上诉人收到起诉状副本的时间。关于上诉人认定解除时间为2019年4月28日，吕文杰不予认可，虽然在笔录中有错误表示，但在开庭后又作了及时更正。再次，上诉人与吕文杰签订该协议后，吕文杰就一直积极履行相关义务，要求及时进行办理签约、过户等手续，但上诉人明确表示无法按协议继续履行，房屋已按2400000元另售他人，扣除税费后2330000元，同时吕文杰交纳的20000元定金至今未归还。请求驳回上诉，维持原判。吕文杰向一审法院起诉请求：1、判令张健返还定金共20000元；2、判令张健支付房屋差价款294920元；3、本案鉴定费、诉讼费由张健承担。一审法院认定事实：2019年4月13日，吕文杰（乙方、买方）与张健（甲方、卖方）、苏州易致行房地产营销策划有限公司（丙方、居间方，以下简称易致行公司）签订《房地产买卖定金协议书》一份，约定甲方将坐落于苏州市吴中区弘阳上湖小区15幢907室房屋出售给乙方，该房屋为毛坯房，房屋面积78.41平方米，总价款2172980元，买方首期款支付200000元（含定金和保证金），资金托管金额177000元，申请办理资金托管手续时间2019年7月15日前，交房时间领证领款当日。协议第三条定金金额及支付约定：1、买方支付定金金额20000元；2、补定金（若需），买方同意卖方签完本协议7日内追加定金至180000元，追加定金一旦收取，同样具有法律效力，若买方在约定期限内未追加定金的，视为买方放弃定金罚则对上述补定金之约束；3、甲乙丙三方约定，上述第l款(原意向金)和第2款(补定金)约定的定金总和中由买方委托易致行公司代为支付给卖方的金额为20000元。协议第四条约定，甲乙双方应予签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。协议第六条关于违约责任约定：（一）买方于卖方收取定金(原意向金)同意出售后有反悔不买或不按上述规定按时签订《苏州市存量房买卖合同》等行为的，则上述定金(原意向金)由出卖方全部没收；卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方。……（六）本协议第四条约定的存量房买卖合同签订日期届满之日起，若因买卖双方任何一方原因导致逾期10天以内不签订(苏州市存量房买卖合同》，则违约方按日向守约方支付房屋交易总价款的万分之五作为违约金；逾期超过10天不签订《苏州市存量房买卖合同》，则守约方有权单方面解除合同并按本协议第六条第(一)款约定的违约责任要求违约方承担违约责任。协议另对其他事项进行了约定。当日，吕文杰向居间方支付20000元定金，张健于2019年4月15日收到居间方支付的定金20000元。涉案房屋原登记于张健名下，房屋坐落苏州吴中经济开发区郭巷街道上湖雅苑15幢907室，建筑面积78.41平方米，2019年7月19日，涉案房屋登记至案外人名下。一审审理中，吕文杰、张健均认可本案《房地产买卖定金协议书》予以解除，吕文杰认为应于苏州市吴中区人民法院第一次庭审之日即2019年9月9日解除，张健认为于2019年4月29日解除。经查，张健于2019年8月22日签收苏州市吴中区人民法院送达的起诉状副本等材料。2019年9月9日，吕文杰于一审庭审中申请法院对涉案房屋在2019年4月29日及2019年9月9日的市场价值委托进行评估，苏州市吴中区人民法院依吕文杰申请委托江苏中策行土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行了鉴定，该公司于2019年12月20日出具房地产估价报告，涉案房屋在在2019年4月29日的市场价值为2159300元，在2019年9月9日的市场价值2467900元。吕文杰为此支出评估费18190元以上事实，由《房地产买卖定金协议书》、收款收据、不动产权属证书及产权登记信息、等证据及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案吕文杰、张健及居间方签订的《房地产买卖定金协议书》合法有效，各方均应按约恪守履行。该协议第三条第2项对补定金的约定已明确写明“若需”，亦即并非必须履行条款，张健未提供证据证明其在2019年4月15日至2019年4月25日期间向吕文杰表达了需要吕文杰补交定金的意思表示，且即便吕文杰未交纳该条款约定的补定金，产生的后果也是吕文杰放弃定金罚则对上述补定金之约束，故吕文杰并不必然需追加该补定金给张健，现张健以吕文杰未在协议签订后7日内追加补定金180000元为由主张吕文杰违约，一审法院不予采信。双方在微信及电话录音中将签订《苏州市存量房买卖合同》的时间确定为2019年4月28日，当日吕文杰到场，而张健未到场，此后张健又将涉案房屋以较高价格转卖他人，导致吕文杰合同目的无法实现，故一审法院认为系张健违约。现双方均认可本案《房地产买卖定金协议书》予以解除，一审法院将张健收到吕文杰解除合同意思表示的时间即张健收到起诉状副本的时间2019年8月22日作为合同解除时间。合同解除后，张健收取的吕文杰定金20000元应予返还，同时，吕文杰要求张健赔偿其房屋差价损失，一审法院综合吕文杰、张健双方的过错程度、对房地产市场的预期及张健另售他人的房屋价格等因素，酌定张健赔偿吕文杰房屋差价损失227020元。关于吕文杰诉讼中支出的评估费，因本案系张健违约，亦应由张健负担。遂判决：一、被告张健于本判决生效之日起十日内返还原告吕文杰定金人民币20000元。二、被告张健于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕文杰房屋差价损失人民币227020元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6805元、评估费18190元，合计人民币24995元，由原告吕文杰负担2225元，被告张健负担22770元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，吕文杰与张健之间签订的《房地产买卖定金协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据该《房地产买卖定金协议书》内容显示，双方就涉案房屋的面积、价格、付款方式及相应的违约责任均进行了约定，已具备房屋买卖合同的一般形式要件，故张健认为双方签订的《房地产买卖定金协议书》仅为预约合同，而非本约合同，显然与事实不符，本院不予采信。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在《房地产买卖定金协议书》签订之后，张健并未按照中介公司的要求提供涉案房屋的产权证及其身份证原件。在吕文杰及中介公司员工按照协议的约定与张健联系办理网签手续时，张健先是推迟，后又以吕文杰未能在7日内补足定金18万元已构成违约，双方之间的购房协议已解除而拒绝继续履行。根据《房地产买卖定金协议书》第三条“定金金额及支付”及第六条“违约责任”的约定条款显示，即使吕文杰在约定期限内未追加定金的，也只是视为吕文杰作为买方放弃定金罚则对其补定金之约束，张健并不因此获得《房地产买卖定金协议书》的解除权。鉴于张健要求买方（吕文杰）预付20万元定金的数额较大，而在张健作为卖方未能提供其身份证及涉案房屋产权证原件的情况下，买方（吕文杰）将承担较大风险，故中介方提出双方按照惯例将网签合同、补定金、出示证件原件放在同一天进行，具有一定的合理性。因张健一方面未按照协议的约定及时办理网签等房产交易手续，另一方面已将涉案房屋过户给了案外人，导致涉案《房地产买卖定金协议书》已不能实际履行，张健的行为已构成根本违约。而根据现有证据显示，张健并未将涉案房屋已过户给案外人的信息及时通知吕文杰，故一审法院确认双方的合同于2019年8月22日即张健收到起诉状副本的时间解除，并无不当。张健的违约行为在客观上造成吕文杰因失去购房时机而受损，吕文杰现要求张健返还定金并赔偿房屋差价的请求符合法律规定，应予支持。江苏中策行土地房地产资产评估咨询有限公司具备相应的鉴定资质，其根据一审法院的委托对对涉案房屋市场价值进行的鉴定符合法定程序，可作为本案有关房价查人认定的依据。综上，张健的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6805元，由张健负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年九月二十四日书记员  杨颖颖