广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5815号上诉人（原审被告）：杨远文，男，汉族，1957年5月8日出生，住湖北省洪湖市********，公民身份号码为421************118。委托诉讼代理人：吕春，广东尊品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘柱祺，男，汉族，1970年8月6日出生，住广东省东莞市******************，公民身份号码为442************753。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。委托诉讼代理人：古晨希，广东琉璃律师事务所实习律师。上诉人杨远文因与被上诉人刘柱祺租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨远文上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项判决，驳回刘柱祺的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由刘柱祺承担。事实与理由：一、一审判决未查明刘柱祺是案涉房屋适格出租人。一审期间，刘柱祺提供的证据没有证明其为位于东莞市********文昌官（土名）联兴楼A幢二、三、四、五共计四层及一楼6号铺的所有人，也没有证据证明案涉房屋由刘柱祺兴建，法院不能仅凭刘柱祺的陈述就认定案涉房屋归其所有。二、即便刘柱祺是案涉房屋适格出租人，按照本地二房东经营出租屋的行业惯例，杨远文与二房东议价支付转让费后，再将案涉房屋归还给房东交给新的二房东承租经营。案涉房屋长期由二房东承租经营，每一任二房东都有支付转让费给上一手二房东。2019年10月13日，刘柱祺要求收取杨远文5万元后同意杨远文按行业惯例将案涉房屋转让给新的二房东经营，但事后刘柱祺又加码要求收取10万元，无果后就拒绝杨远文转让给新的二房东经营。杨远文夫妻二人将毕生积蓄都用在了支付二房东杨小英转让费（20万元、中介费5000元）以及接受经营案涉房屋从2011年9月13日至今对案涉房屋及设施的购置、维修和保养（约20多万元）。如果不允许杨远文与新二房东议价收取转让费弥补之前的投入，杨远文夫妻二人投资在案涉房屋上的约40万元将化为乌有，两人作为体弱多病的老人将难以继续生活。三、因刘柱祺长期从事“云支付”理财活动，故要求杨远文每月的房租及水电费多付7.5%来冲抵杨远文以后的房租。在刘柱祺一审提交的《租金、电费、水费清单》中也有“云支付价格”一栏，杨远文每月多交的7.5%租金和水电费应从杨远文实际应付款中抵扣。同理，在刘柱祺没有退还杨远文15000元押金的情况下，该15000元押金也应从杨远文实际应付款中抵扣。杨远文缴纳2019年9月房租水电费时多缴纳的费用也应从杨远文实际应付款中抵扣。另外，一审认定双方签订的合同无效，杨远文案涉房屋的装修和维护保养费用也应当返还给杨远文或者从杨远文实际应付款中抵扣。四、在2020年4月16日一审庭审后，双方于2020年5月3日在茶山镇增埗派出所达成《人民调解协议书》，杨远文当场预付了2万元水电费给刘柱祺，杨远文实际应支付的水电费应抵扣此预付水电费2万元。五、水电费是刘柱祺替杨远文代缴的，应以实际用水、用电以及供水供电部门规定的收费标准计算杨远文实际应付水电费金额，不能仅凭刘柱祺打印的《租金、电费、水费清单》收取水电费。六、一审法院违反诉讼程序，恳请二审法院采纳杨远文提交的证据，但不要进行训诫、罚款。1.一审开庭时尚未到杨远文举证期限。2020年4月7日印制一审举证通知书，简易程序的举证期限为15天，即使从印制日期起算，杨远文的举证期限应该在2020年4月22日截止，但是本案在2020年4月16日即开庭，杨远文是在来不及准备证据的情况下，在2020年4月16日被通知到法庭调解时临时被安排参加开庭的。2.一审第一次印制开庭传票的时间是2020年4月10日，开庭时间为2020年4月30日14时40分；第二次印刷开庭传票的时间是2020年4月15日，开庭时间为2020年4月16日15时。杨远文的举证期限应该在2020年4月22日截止，但法院庭在杨远文举证期限届满前就安排了开庭。另外，第二次的开庭传票也没有提前3天送达给杨远文，杨远文是在2020年4月16日接到法庭电话通知去法庭调解后，在开庭当天领取到第二次开庭传票的。由于一审法院违反法定程序，导致杨远文不能在一审期间及时提供证据，一审法院在部分事实未查清的情况下作出了显失公平的判决，被上诉人刘柱祺向本院答辩称：不同意杨远文的全部诉讼请求。一、杨远文是同意双方合同是无效的，在合同无效的情况下应当返还房屋，因此一审判决的第二项判决应当予以维持。二、双方已经确认杨远文实际使用了刘柱祺的房屋，根据司法解释应当支付占有使用费，杨远文认为免费使用没有依据。三、杨远文要求不支付水电费没有法律依据，应当予以驳回。刘柱祺向一审法院提起诉讼请求：1.解除刘柱祺、杨远文之间的《楼房出租合同书》；2.杨远文立即交回租赁物业[位于东莞市********文昌官（土名）联兴楼A栋二三四五共四层及一楼6号铺]给刘柱祺；3.杨远文支付租金45500元（2019年9月至2020年3月）及其他租金（按6500元/月从2020年4月1日起计至杨远文交回租赁物业当月止）；4.杨远文支付水费3212元、电费12156.17元；5.杨远文承担案件全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认刘柱祺与杨远文之间的《楼房出租合同书》无效；二、杨远文应在判决发生法律效力之日起三日内向刘柱祺返还位于东莞市**************的房屋；三、杨远文应按每月6500元的标准向刘柱祺支付从2019年10月起至返还完房屋之日止的房屋占有使用费；四、杨远文在判决发生法律效力之日起三日内向刘柱祺支付2019年9月至2020年3月的水电费共14975.27元；五、驳回刘柱祺的其他诉讼请求。如不按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费1344.93元，其中案件受理费716.25元、保全费628.68元，由刘柱祺负担233.93元，杨远文负担1111元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7363号民事判决。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实:1.杨远文在二审期间向本院提交了以下证据:①《押金收据》一份，用以证明刘柱祺已收取15000元押金;②《租金、电费、水费清单，用以证明杨远文多支付租金和水电费4426.03元;③《人民调解协议书》，用以证明杨远文预付了2万元水电费;④支付2019年9月费用的微信截图，用以证明杨远文多付了2019年9月租金和水电费4995.29元;⑤《楼房出租合同书》，用以证明杨远文在2011年9月13日按照行业惯例在支付了二房东杨小英转让费后才承租案涉房屋;⑥《楼房店铺出租合同书》，用以证明杨远文在2011年9月13日按照行业惯例在支付了二房东杨小英转让费后才承租案涉房屋;⑦杨远文妻子与刘柱祺的微信聊天截图，用以证明刘柱祺要求收取杨远文5万元后同意杨远文按行业惯例将案涉房屋转让给新的二房东经营;⑧收据，用以证明刘柱祺于2020年6月5日预收了杨远文水电费2万元；⑨杨远文妻子与证人杨凤英的微信聊天记录截图，用以证明杨远文妻子将刘柱祺要求收取杨远文5万元后才同意杨远文按行业惯例将案涉房屋转让给二房东经营的聊天记录截图转发给杨凤英。经质证,刘柱祺发表质证意见如下:确认证据①、②、⑤、⑥、⑦的真实性、合法性和关联性，但认为其不能证明杨远文的主张；证据③是一审判决后双方达成的调解协议，属于另外一个法律关系，与本案无关；证据④不能证明杨远文多付款；确认证据⑧的真实性和合法性，但对其关联性不予确认；对证据⑨的关联性不予确认，双方已确认合同无效。2.刘柱祺在二审期间向本院提交了《租金、电费、水费清单》，用以证明双方就云支付达成交易习惯，杨远文能获得返利，双方协商共同规避15%资金可能无法取出的风险，各方承担7%，所以杨远文多支付7%。经质证，杨远文对该证据的真实性予以确认，但认为刘柱祺都是以云支付的价格收取，每个月都多收取了相应的款项，多收取的款项应抵扣水费、电费等费用。3.杨远文申请证人杨凤英出庭作证，用以证明杨远文向杨小英支付了20万元转让费、刘柱祺索要10万元茶水费以及杨远文对案涉房屋投入20多万元。杨凤英出庭作证的主要内容包括：其与杨远文是兄妹关系，杨远文称就案涉租赁物支付了5000元介绍费并投资了20万左右，杨远文妻子在向杨凤英询问茶水费时称房东在杨远文转租时要求5万元茶水费并涨到10万元，杨远文妻子亦向杨凤英出示了聊天记录并提供了截屏。2020年8月24日，杨远文向本院提交《再次申请证人袁敬洲出庭作证申请书》，申请袁敬洲出庭作证。4.杨远文在二审期间提交的《楼房店铺出租合同书》落款日期为2008年4月5日，甲方为刘柱祺，乙方为杨小英，合同约定租期为7年，租金每月10700元，合同尾部手写标注“原租客收房租至2011.9.30日杨远文由2011年10月1日起收房租”；《楼房出租合同书》落款日期为2011年11月16日，甲方为刘柱祺，乙方为杨远文，合同约定租期为6年，租金每月为6000元，自2013年9月13日起为6500元。5.一审庭审中，一审法院告知杨远文如对合同无效的损失提起反诉的，需在庭后五个工作日内提出，如杨远文未在指定期限内提起反诉的，一审法院不再组织开庭审理，杨远文可对其损失另案提起诉讼。6.双方于2020年5月3日达成《人民调解协议书》，约定双方就水电费问题达成和解，刘柱祺收到杨远文20000元作为一部分的水费和电费；刘柱祺保证2020年5月份不停杨远文的水和电，日后双方再自行协商或到相关部门解决。7.二审法庭调查中，刘柱祺认为押金15000元应用于抵扣占有使用费，并同意在本案中一并抵扣；杨远文称或刘柱祺是适格出租人就同意抵扣，否则应当返还。刘柱祺确认在2020年5月后收到杨远文支付两笔20000元，并认为其中5月份20000元是用于抵扣此前拖欠的水电费（包括一审判决第四项），同意用于抵扣一审判决第四项的款项；杨远文称同意在本案中一并处理，但认为应以供水供电部门实际收取的金额进行结算。杨远文在二审期间提交的租金、电费、水费清单包含了“合计”及“云支付价格”两项，后者比前者增加7.5%；刘柱祺称使用云支付的方式双方都可以获得返利，故清单上列有两个价格，表示其可以接受云支付也可以接受其他方式的支付。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对杨远文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于：一、合同效力、租赁物的返还及占有使用费的认定问题；二、杨远文就水电费、云支付等提出的异议能否成立。关于争议焦点一。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。一审判决认定案涉《楼房出租合同书》应为无效合同于法有据。双方合同无效，实际使用案涉房屋的杨远文应当承担将房屋返还给刘柱祺的义务。杨远文上诉主张刘柱祺未提供证据证明其是案涉房屋所有人，主张返还房屋及支付占有使用费的主体不适格。对此本院认为，刘柱祺自2011年9月13日起将案涉房屋出租给杨远文，双方于2017年9月续签《楼房出租合同书》，杨远文支付租金至2019年9月且至今仍在使用案涉房屋，一审判决基于双方所订立的无效的租赁合同认定杨远文应向相对方刘柱祺返还房屋，并认定杨远文应参照合同约定的标准支付占有使用费至返还房屋之日并无不当，本院对杨远文就此提出上诉主张不予采纳。杨远文另以转让费、房屋及设施购置、维修和保养支出作为抗辩理由，对此本院认为：第一，无论杨远文是否向杨小英支付转让费20万元，因此而产生的债权债务关系亦是产生于杨远文与杨小英之间，杨远文未能据此拒绝向刘柱祺返还案涉房屋及支付占有使用费。第二，杨远文在本案中并未提起反诉，一审法院已明确告知杨远文可以就其因合同无效导致的损失另案提起诉讼，对于杨远文就案涉房屋及设施购置、维修和保养支出提出的主张，双方可另循途径解决。此外，杨远文申请证人袁某证明的关于转让费等实施并不影响本案处理，且其是在二审法庭调查后提出，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十七条规定，本院对该申请不予准许。第三，一审法院适用简易程序审理本案，刘柱祺于2020年4月16日的一审庭审中到庭口头答辩，一审法院亦告知杨远文可以在指定期限内提起反诉或者逾期后另行提起诉讼，未能认定一审法院存在严重违反法定程序的情形，本院对杨远文就此提起的异议亦不予支持。关于争议焦点二。综合案涉证据以及双方陈述，本院分析如下：第一，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨远文在二审期间提交《押金收据》用以证明刘柱祺已收取15000元押金，刘柱祺对此予以确认并认为押金15000元应在占有使用费中抵扣，本院据此认定抵扣后杨远文尚应支付2019年12月占有使用费4500元，此后的占有使用费应按每月6500元的标准，自2020年1月起计算至返还房屋之日止。第二，双方于2020年5月3日达成《人民调解协议书》就水电费问题达成和解，并约定刘柱祺收到杨远文20000元作为一部分的水费和电费，刘柱祺亦主张一审判决第四项所涉水电费已包含在该款中，在双方已实际履行的情况下，杨远文无须再另行向刘柱祺支付一审判决第四项所涉水电费14975.27元。第三，杨远文在二审期间提交的租金、电费、水费清单包含了“合计”及“云支付价格”两项，考虑到杨远文在本案中未能提供证据证明其是按“云支付价格”而非“合计”的金额支付租金及水电费，亦未能认定双方就此达成抵扣合意，本院在本案中对杨远文关于抵扣的主张不予支持。综上所述，杨远文对于主体资格、转让费、设施购置及维修支出等提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。由于刘柱祺在二审期间同意在占有使用费中抵扣押金15000元，并且确认一审判决第四项所涉水电费已得到清偿，本院据此对一审判决予以纠正；对于刘柱祺超出该范围的其他上诉主张，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7363号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7363号民事判决第三项为：杨远文应向刘柱祺支付房屋占有使用费（计算至2019年12月为4500元，自2020年1月起按每月6500元的标准计算至返还房屋之日止）；三、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初7363号民事判决第四项、第五项；四、驳回刘柱祺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费716.25元、财产保全费628.68元，共计1344.93元，由刘柱祺负担1101.93元，由杨远文负担243元。二审案件受理费1321.7元，由刘柱祺负担1083元，由杨远文负担238.7元。杨远文向本院预缴二审案件受理费1321.7元并同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，刘柱祺应承担的二审案件受理费1083元由刘柱祺迳行支付给杨远文，本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年九月十四日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。