江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5876号上诉人（原审原告、反诉被告):殷立忠，男，1973年9月15日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人(原审原告、反诉被告):李萍，女，1977年7月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周晟，江苏合鼎律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：苏州绿杰置业有限公司，住所地苏州市吴江经济技术开发区云梨路**。法定代表人：侯光军。委托诉讼代理人：李永安、陈楚妍，北京市康达（苏州）律师事务所律师。（特别授权）上诉人殷立忠、李萍、苏州绿杰置业有限公司（以下简称绿杰公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初14386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。殷立忠、李萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。由绿杰公司承担一、二审本案上诉费用。事实和理由：1.绿杰公司交付的房屋存在严重的质量问题，经长期维修均未修复，已严重影响殷立忠等对房屋的使用，虽然绿杰公司形式上取得了商品房交付使用通知书，但从实际交付的房屋质量来看，不符合取得该通知书的条件，殷立忠等有权拒绝收房，并要求绿杰公司支付逾期交房违约金，以购房款2806310为基数，自2018年7月1日起至实际交付之日止按日万分之一计算。2.该房屋由于存在严重质量问题，无法正常使用，殷立忠等有权要求绿杰公司参照同地段同类租金标准赔偿房屋空置损失。3.绿杰公司在购买涉案房屋时，绿洁公司销售告知北面设计为房间，现房屋北面是露台，应将露台恢复成房间后交付殷立忠、李萍。绿杰公司答辩称，其未逾期交房，也没有出现严重的房屋质量问题，请求驳回殷立忠、李萍的上诉。绿杰公司上诉请求；撤销原判第二项，依法改判。本案上诉费用由殷立忠、李萍承担。事实和理由：绿杰公司于2018年7月24日向殷立忠发送房屋交付通知书，定于2018年8月1日交房，但殷立忠并未按照该时间办理收房及房屋交接手续，也未自交付之日起180天内完成办理房屋产权证、房屋他项权证等相关手续。直至2019年10月10日，殷立忠才履行收房义务，殷立忠、李萍应承担逾期收房违约金和逾期办证违约金。殷立忠、李萍答辩称，一审法院已经认定绿杰公司的房屋存在多处质量瑕疵，且经长期维修均未修复，已严重影响殷立忠、李萍的居住使用，殷立忠、李萍有权拒绝接收房屋，并要求绿杰公司支付逾期交房违约金。殷立忠、李萍向一审法院起诉请求：1.绿杰公司支付殷立忠、李萍逾期交房违约金(以购房款2806310元为基数，按每日万分之一自2018年7月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2019年6月30日的违约金为102430元)；2.绿杰公司支付殷立忠、李萍房屋空置期间的损失3万元(以同地段同户型房屋每月租金2500元为标准，暂计算12个月为3万元)；3.绿杰公司将璀璨四季花园30幢604室北面露台恢复成房间；4.本案诉讼费由绿杰公司承担。绿杰公司向一审法院提起反诉，请求：殷立忠、李萍向绿杰公司支付房屋代管费121780元（自2018年8月2日起，每日按房屋总价款的万分之一计算至2019年12月30日），殷立忠、李萍承担全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：2016年9月30日，殷立忠、李萍作为买受人、绿杰公司作为出卖人，双方签订编号为Y2016029154的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定殷立忠、李萍向绿杰公司购买其开发的位于苏州市吴江经济技术开发区房屋；该商品房的用途为普通住房，住宅建筑面积共172.43平方米,单价为每平米16275.07元，购房总价款2806310元；出卖人应当在2018年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案并取得商品房交付使用通知书；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，每逾期一天，买受人有权要求出卖人按买受人己支付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同，则自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每逾期一天出卖人按买受人已支付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人存在如下情形之一的，自出卖人书面通知确定的房屋交付之日，视为该房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受人未按照《交房通知书》规定的时间与出卖人办理交房手续的；（2）该房屋交付时，买受人以除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题以外的其他任何理由拒绝收房；如发生前述两款约定的情况，该房屋自《交房通知书》约定的最后验收交接日起，该房屋的风险、物业服务费、水电费等转由买受人承担，且开始计算房屋及其相关设备设施的保修期，同时出卖人可自《交房通知书》确定的最后验收交接日起，每天按照总房款之万分之一向买受人主张房屋管代管费。该合同签订后，殷立忠、李萍于2016年10月4日向绿杰公司支付首付款846310元，另以贷款方式支付剩余购房款。2018年6月30日，绿杰公司向殷立忠发送《延期交房通知书》一份，通知内容如下：《商品房买卖合同》约定您购买的璀璨四季花园30幢604室房屋，应于2018年6月30日前交付；现因小区仍在整改、提升原因，暂不具备交付条件，为此我们深感抱歉，给您带来的不便，希望得到您的理解和支持；对逾期交付的违约责任，我司将严格按照销售合同约定承担；我司将积极推进办理相关手续，争取早日交付，具体交房时间我司后期将通过EMS通知您。2018年1月至2018年4月期间，殷立忠陆续发现璀璨四季花园30幢604室房屋内部出现数处漏水现象。2018年7月24日，璀璨四季花园30幢商品房工程已通过交付使用备案，并取得交付使用通知书。同日，绿杰公司向殷立忠发送房屋交付（入住）通知书、交付须知、资料清单、费用一览表，告知其于2018年8月1日10:30至绿杰公司指定地点办理房屋交付手续。该通知书于2018年7月26日送达殷立忠。2018年8月14日，殷立忠向绿杰公司工作人员毛春惠发送短信，告知涉案房屋存在漏水、楼板开裂等问题。同日，殷立忠与毛春惠通话，毛春惠告知殷立忠“如果你要拒绝收房，要以书面形式发函”。2018年8月15日，殷立忠向绿杰公司发送拒绝收房通知书一份，载明主要内容如下：现场看房后发现问题严重，不符合交付条件，地下，地下车库潮湿重的渗水现象，我的车位有大面积的积水，有照片为证；楼梯没有和隔壁单元一样贴瓷砖，不符合公平公正，诚实守信的原则；北房间一半变成露台，和当初销售员描述不一致，有欺诈销售嫌疑且合同内没有写明，然而通知收房书却表明，面积和楼下一样，显失公平；南面阳台顶有三处漏水，有照片为证，存在严重的质量问题；南房间和客厅两处楼板开裂，有照片为证，存在安全隐患；人车分离一期洋房没有地面车位的销售承诺没有兑现，存在欺诈销售；西面墙体盐化现象严重，曾经导致大面积渗水，有照片为证，现在只作简单防水处理；希望贵公司尽快解决以上问题，然后再次通知我验房，延长交房的责任应由贵公司承担。2018年9月22日，殷立忠与毛春惠通话，毛春惠称“渗漏水你放心，肯定一次性弄到位，渗漏水的问题这三天时间肯定全部弄完”。2018年12月5日，殷立忠与毛春惠通话，告知“我在房子里，东面那个房间还在漏，这个房子质量太差了，我怎么能收房呢”，毛春惠回复“你拍个照片发给我，我来安排这个事情”。2019年1月12日，殷立忠与绿杰公司工作人员毛春惠通话，告知毛春惠“现在新增漏水九处”，毛春惠回复“还是要整体解决问题，不能哪个地方漏就修哪个地方，我先让管家过来情况记录一下”。2019年1月至2020年1月期间，殷立忠入户查验涉案房屋套内现场，仍发现房屋顶部有漏水、渗水现象，并将该情况告知该小区物业服务企业王姓工作人员，该工作人员于2019年9月8日回复“顶上防水估计有问题，我已经联系地产工程，让他给你尽快维修”。2019年10月10日，殷立忠办理收房手续并按照费用一览表载明的各项费用办理结算，绿杰公司向殷立忠支付逾期交房违约金6454.51元，并在绿杰公司代收的契税和维系基金中予以抵扣。另查明：璀璨四季花园30幢604室房屋北向室内空间的设计规划用途分别为厨房、卧室、储藏室，储藏室毗连阳台。以上事实由殷立忠、李萍提交的商品房买卖合同（附补充协议）、收据、江苏增值税普通发票、延期交房通知书、拒绝收房通知书、挂号信收据各一份，殷立忠毛春惠的短信聊天信息一组，照片三十六张，通话录音及文字稿一组，漏水记录单一份；绿杰公司提交的商品房买卖合同（附补充协议）、商品房交付使用通知书、交房通知书、交付须知、费用一览表、邮寄凭证、邮件送达信息、交付流转表各一份，殷立忠与物业服务企业王姓人员的微信聊天信息一组，户型图一份，规划设计图一份以及到庭双方的陈述等证据予以证实。殷立忠、李萍提交的人民来访登记表仅载明其单方陈述的情况和意见，并无相关部门的回复，提交的业主群聊天信息未载明绿杰公司的意见和方案，一审法院对其关联性不予认可。一审法院认为：殷立忠、李萍与绿杰公司签署的商品房买卖合同（含补充协议）系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行合同义务。绿杰公司未按照约定期限交付涉案房屋，已构成违约，应依法承担违约责任；殷立忠在2019年10月10日办理收房手续时，双方已按照费用一览表载明的逾期交房违约金6454.51元予以结算，系双方自愿处分其民事权利的真实意思表示，一审法院予以认可，双方在庭审中对该事实均无异议，应视为绿杰公司已承担逾期交付房屋的相应违约责任，故一审法院对于殷立忠、李萍的第一项诉请不予支持。关于殷立忠、李萍的第二项诉请，一审法院认为：殷立忠、李萍购买的涉案房屋系普通住房，其用途为居住，而非用于营利性活动，且殷立忠、李萍确认其在涉案房屋空置期间在吴江境内另有其他住所，故殷立忠、李萍在涉案房屋空置期间并无实际损失，一审法院对其该项诉请不予支持。关于殷立忠、李萍的第三项诉请，因涉案房屋北面空间的设计规划用途为阳台，双方均无权擅自更改规划用途，故一审法院对该项诉请不予支持。对于绿杰公司要求殷立忠、李萍支付代管费的诉请，一审法院认为：绿杰公司在交付涉案房屋前后，该房屋均存在多处质量瑕疵，且经长期维修均未修复，已严重影响殷立忠、李萍的居住使用，殷立忠、李萍有权暂停收房或拒绝收房，并要求绿杰公司承担保修义务，且绿杰公司未提交相应证据证实其代管期间存在实际损失，故一审法院对绿杰公司的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、驳回殷立忠、李萍的诉讼请求。二、驳回苏州绿杰置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费2948元，由殷立忠、李萍负担。反诉案件受理费减半收取1595元，由苏州绿杰置业有限公司负担。二审中，殷立忠、李萍提交绿杰公司物业处报修记录一份，证明在2020年1月该房屋仍存在不同程度的漏水和渗水问题。绿杰公司发表质证意见为：对于殷立忠提交的报修记录真实性无法确认，关联性、合法性均不予认可。二审中，绿杰公司陈述，针对殷立忠提出的房屋屋面漏水问题，绿杰公司于2018年年底、2019年年初做过楼顶整层的防水。以上事实，有报修记录及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，殷立忠、李萍与绿杰公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方均应恪守履行。按照该合同约定，绿杰公司应在2018年6月30日前交付房屋，但其实际于2018年8月1日交房，已构成违约，应依法承担逾期交房违约责任。2019年10月10日，双方办理交房手续时，殷立忠对逾期交房违约金6454.51元作出确认并予以结算，并未提出房屋漏水问题，应认定双方就绿杰公司逾期交房应承担的违约责任问题已协商一致，处理完毕。殷立忠上诉主张涉案房屋屋面漏水，系其拒绝收房的合法事由并要求绿杰公司另行承担逾期交房违约责任，并赔偿房屋空置损失，对此本院认为，涉案房屋阳台顶部漏水及西面墙体渗水并非房屋主体结构不合格及严重影响居住使用的情形，殷立忠、李萍如确有证据证明渗漏水系房屋质量问题，可要求绿杰公司承担保修责任，而殷立忠、李萍因此拒绝收房，缺乏法律及合同依据，故该项上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋北面露台符合房屋设计规划要求，殷立忠、李萍未提供证据证明绿杰公司作出过涉案房屋北面露台位置设计为房间的允诺，故其要求绿杰公司将露台恢复成房间的上诉请求依据不足，本院不予支持。殷立忠、李萍二审提供的证据对本案不具有证明力，本院不予采纳。另外，根据绿杰公司二审中的陈述，其虽不认可房屋存在质量问题，但其在通知殷立忠交房后还于2018年底、2019年年初做过楼顶整层的防水加固，也即双方就涉案房屋渗漏水等瑕疵问题确有协商过程，故绿杰公司主张自2018年8月2日之后产生的房屋代管费，依据不足，本院亦不予支持。关于逾期办证费用，并不在绿杰公司一审反诉请求之内，其于二审中提出，本院不予理涉。综上，殷立忠、李萍和绿杰公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5785元，由上诉人殷立忠、李萍负担2949元，上诉人苏州绿杰置业有限公司负担2736元。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年九月十六日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。