广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0605执异437号 异议人（案外人）：吕冬梅，女，1974年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 申请保全人：佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区祖庙路**百花广场****，统一社会信用代码：91440604753680362Y。 法定代表人：李慰。 委托代理人：龙伟文，广东大润律师事务所律师。 委托代理人：林洁莲，广东大润律师事务所律师。 被保全人：禾乐合众置业有限公司，住所地：广东省佛山，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇和众路**禾粤尚德居****商铺914406000767499157。 法定代表人：张开宇。 本院在审理（2018）粤0605民初25736号案，即原告佛山市合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称“合富公司”）与被告禾乐合众置业有限公司（以下简称“禾乐合众公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案的过程中，本院根据原告的财产保全申请，对被告禾乐合众公司名下的位于广东省佛山市南海区7XXX3房（以下简称“7XXX3房”）的不动产权采取了保全措施。案外人吕冬梅对此提出查封异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人吕冬梅称，请求：依法解除对异议人已购买的7XXX3房的查封。事实与理由：目前，禾乐合众公司有民事诉讼案件作为被告在法院审理，因案件原告申请财产保全，法院查封了登记在禾乐合众公司名下的大量房产、商铺等。对于7XXX3房，异议人已于查封前购买，可提供购房资料证明，未来得及办理过户手续即被查封，产权实属于异议人。现7XXX3房被法院查封，影响办理过户，更影响异议人对房产的正常交易行为。异议人购买的房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，满足解除查封的条件。请求法院依法支持异议人的申请事项，尽快解除对7XXX3房的查封措施。 财产保全申请人合富公司答辩称，一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，申请人合富辉煌依法申请财产保全，向法院提交保全被申请人的财产线索，法院依法对7XXX3房进行查封符合法律规定。二、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，若异议人在本案中能够举证证明其对7XXX3房同时满足上述规定的全部条件，可以认定其对7XXX3房享有能够排除强制执行的权益，否则，应认定其对7XXX3房不享有能够排除强制执行的权益。本案中，异议人吕冬梅并未充分举证其在法院查封（2018年12月27日）之前已签订合法有效的商品房买卖合同、并按照合同约定支付了7XXX3房的全部价款，且在其名下无其他用于居住的房屋，不能排除强制执行的权益。另，异议人针对涉案房屋并非是申请人首封，申请人仅是轮候查封，轮候查封对于保全标的物的查封效力是待定的，仅是一种待定的执行措施，并不产生强制执行的法律效果。综上，异议人针对涉案房屋所提出异议，请求法院依法驳回异议人的申请。 财产保全被申请人禾乐合众公司答辩称，异议人对7XXX3房要求解封的申请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，应依法支持其解除7XXX3房解封申请，具体理由：1、认可异议人递交的证据材料，异议人已于7XXX3房被法院查封前购买7XXX3房，在办理房产过户前被法院查封，法院的查封措施严重影响了禾乐合众公司与异议人正常的商品房交易行为。2、异议人已支付的购房款已超过合同约定总价款的50%。因此，请求法院依法同意异议申请人的请求，解除对7XXX3房的查封措施。 本院查明，本院在审理原告合富公司与被告禾乐合众公司商品房委托代理销售合同纠纷一案过程中，原告合富公司向本院提出财产保全申请，本院经审查于2018年12月25日作出（2018）粤0605民初25736号民事裁定书，裁定冻结禾乐合众公司的银行存款人民币18195890元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2018年12月27日轮候查封禾乐合众公司名下7XXX3房的不动产权，该轮候查封自2019年7月25日转为正式查封。 另查明1，7XXX3房登记权利人为广东禾粤合众房地产开发有限公司，权利类型为商品房首次登记确权清单，权利证号为粤（2018）佛南不动产权第0XXX7号，房屋建筑面积为83.1平方米。广东禾粤合众房地产开发有限公司于2018年3月20日核准变更公司名称为“禾乐合众置业有限公司”，即本案被保全人。 另查明2，2014年3月25日，异议人吕冬梅与广东禾粤合众房地产开发有限公司签订了一份《购房（认购）协议》（编号：№0XXX0），约定吕冬梅认购7XXX3房，认购单价为3700元/㎡，总房款为291560元；吕冬梅须支付定金91560元，其余款项按付款方式约定期限及金额进行缴纳；吕冬梅一次性付款的，须于2014年6月30日前以银行转账方式缴纳全部剩余房款；采用贷款付款的，须于协议签署完毕后15个工作日内、不迟于2014年4月30日前向贷款银行递交贷款所需要的全部合格材料；交房日期为2016年4月30日，并约定违约责任等。 另查明3，《一汽-大众员工楼收款收据》（2014年3月25日，房号7XXX3）显示，广东禾粤合众房地产开发有限公司收取吕冬梅房款定金91560元。《一汽-大众员工楼收款收据》（2014年6月30日，房号7XXX3）显示，广东禾粤合众房地产开发有限公司收取吕冬梅房款20万元。 另查明4，2018年4月30日，吕冬梅与禾粤·尚德居物业服务中心签订《业主收楼确认书》。 另查明5，禾乐合众公司出具的《情况说明》称，从2018年5月1日起，吕冬梅通过该公司办理网签，因办理网签人较多需要轮候办理，在轮候办理过程中7XXX3房被法院查封，故本案属于非买受人自身原因未办理过户登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人吕冬梅与被保全人禾乐合众公司于2014年3月25日签订《购房（认购）协议》，认购书约定了购房人信息、商品房位置、销售方式、房屋价款、首付款的付款方式及时间、交房时间、违约责任等合同因素，具备了商品房买卖合同的基本条款，双方签订认购协议书具有商品房买卖合同的性质，且合法有效，应视为双方签订了商品房买卖合同。本院于2018年12月27日轮候查封禾乐合众公司名下7XXX3房的不动产权，该轮候查封自2019年7月25日转为正式查封。异议人与被告禾乐合众公司签订《购房（认购）协议书》的时间早于本院查封7XXX3房。异议人在2018年4月30日签署《业主收楼确认书》、接受所购房屋，应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。即在本院查封之前，异议人已合法占有该房屋。《购房（认购）协议书》约定的总房款为291560元，而异议人吕冬梅依照约定的内容，先支付了定金91560元，后又支付房款20万元，即异议人已履行购房的全部付款义务。禾乐合众公司出具的《情况说明》称，异议人在轮候办理办理网签时7XXX3房被法院查封，即并非买受人自身原因导致7XXX3房未办理过户登记。案外人吕冬梅提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买卖人物权期待权的保护条件，符合能够排除执行的情形，本院对其请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对位于广东省佛山市南海区7XXX3房【权利证号：粤（2018）佛南不动产权第0XXX7号】的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为本裁定所涉及的原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与本裁定所涉及的原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张尚谦 审判员  伍凤颜 审判员  何 键 二〇二〇年九月二十八日 书记员  刘玎琰