甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终939号上诉人（原审原告）：定西中和房地产开发有限责任公司。住所地：定西市安定区新城区中和教育港教育大厦**。法定代表人：刘奇平，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张**，男，1971年12月23日生，汉族，甘肃省定西市人，城镇居民，住定西市安定区。上诉人定西中和房地产开发有限责任公司（以下简称定西中和房地产公司）因与被上诉人张**车位纠纷一案，不服定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。定西中和房地产公司上诉请求：1、依法撤销定西市安定区人民法院（2020）甘1102民初645号民事判决书，将本案发回重审或直接改判支持定西中和房地产公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由张**承担。事实与理由：1、一审超越其诉讼请求，判决双方继续履行合同属程序违法；2、中和房地产公司与张**之间签订的《车位赔偿协议书》属于租赁合同，合同约定租赁期限为20年，期限届满后乙方在未违反协议的前提下可继续无偿使用，这属于小区对业主的好意施惠行为，而一审却以此认定为合同性质不明，属于认定事实错误；3、租赁合同中先交租金后交付车位的约定并未违反法律规定，是合法有效；4、至本案一审开庭时，张**并未按协议约定支付二期车位租赁费，且该车位并未到达协议约定的交付时间，车位尚未交付，车位的所有权、用益物权仍归属于定西中和房地产公司，张**无权对该车位行使权力，亦无权在此时对未交付车位提出异议。综上，一审认定事实错误，严重损害了定西中和房地产的合法权益，请求二审查清事实后依法改判。张**答辩称：双方签订的协议是格式条款，不利于张**一方，损害了张**的合法权益。公司当初宣传是买卖合同，但实际是租赁合同，对张**后期行使权利约定不明。车位一审时经法院现场测量实际面积为11.28平方米，与协议约定面积严重不符，且不能正常使用。因此，张**不交车位尾款并不是违约行为，而是维护自身合法权益。另外，其并不认可一审判决结果，认为定西中和房地产公司上诉后双方的纠纷会全案进行审理，才就没有提起上诉。综前，定西中和房地产公司的上诉和一审诉讼请求均不能成立，应驳回其诉讼请求。定西中和房地产公司向一审法院起诉请求：1、解除定西中和房地产公司与张**签订的《车位有偿使用协议书》；2、张**支付解除合同违约金11700元；3、张**承担本案律师费5500元；4、案件诉讼费由张**承担。一审法院认定事实：2019年6月28日，原告定西中和房地产开发有限责任公司（甲方）与被告张**（乙方）签订《车位有偿使用协议书》，约定乙方所购商品房位于001号楼1单元1101室，基于乙方成为安定碧桂园中和领誉园区的业主，甲方同意将位于定西市安定区新城区城南二路以南安定碧桂园中和领誉地下车位153号车位租赁给乙方使用。该车位的平面图见附件，交付标准为毛坯房，面积不少于32.08平方米，如竣工后实测面积少于32.08平方米的，乙方有权解除本协议并要求甲方退回已收租金（无息）及支付租金总额5%的违约金。该车位的租金总额为78000元。乙方付款时间为：定金10000元于签署本认购书时付清，第一期楼款39000元于2019年6月28日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款39000元于2019年10月1日前付清，逾期支付的，每逾期一天按逾期应付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期支付达90天的，甲方有权解除本协议书，乙方应向甲方支付租金总额15%的违约金。乙方按本协议付款后在2020年4月30日到安定碧桂园中和领誉销售中心办理车位的使用手续，如因乙方原因逾期办理该车位使用手续的，视为该日甲方已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计。该车位租赁给乙方使用的期限为20年，自2020年4月30日起至2040年4月29日止，前述期限届满后，在乙方没有违反本协议的前提下，甲方自愿同意该车位由乙方继续使用至2090年4月29日止，乙方无须支付租金。甲乙双方明确知悉并同意，如该车位为人防车位的，乙方在使用车位时还应遵守《中华人民共和国人民防空法》等法律法规，如该车位及其所在地下室因战争、抢险救灾等被征用的，乙方无条件配合；如因征用、政府行为、政策变化等导致乙方无法使用该车位的，本合同自前述情形发生之日自行终止，甲方有权收回该车位，甲方仅需按照300/月的标准结算乙方使用车位期间的租金，双方互不追究对方其他责任。合同还约定了其他事项。被告交付了第一期楼款39000元，第二期楼款因车位面积争议问题未能支付。一审法院认为，本案被告因购买原告开发的预售房屋而一并与原告签订了《车位有偿使用协议书》，但根据该协议，虽然约定租赁期限为20年，但又约定到期后被告无须支付租金而接受物业服务的方式取得70年车位的使用权。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将出租屋交付出租人使用、收益，出租人交付租金的合同。”租赁合同为双务有偿合同。租赁合同的双方当事人既负有一定的义务，也享有一定的权利，其权利义务具有对应性和对价性。本案中，双方的权利义务并不对等，约定被告违约时，原告尚不具备交付租赁物的条件，因此，原告解除《车位有偿使用协议书》显然违背公平原则。原告在提出诉讼请求时，针对被告答辩车位面积过小不符合约定的意见及协商调整车位的事实，未能举证证明给被告153号车位符合合同约定的面积，亦未反驳被告的答辩意见，故被告辩称理由成立，原告构成根本违约。鉴于被告同意继续履行合同并交付剩余租费，为体现诚信原则和公平原则，本案的合同应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、定西中和房地产开发有限责任公司与张**于2019年6月28日签订的《车位有偿使用协议书》继续履行；二、张**在定西中和房地产开发有限责任公司交付约定的车位后立即给付剩余车位使用费39000元；三、驳回定西中和房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费230元，因适用简易程序减半收取115元，由定西中和房地产开发有限责任公司负担。二审中双方当事人未向法庭提交新的证据。二审查明的事实及认定事实的依据与一审一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，定西中和房地产公司与张**签订的《车位有偿协议书》系双方自愿协商达成的协议，故双方均应按照约定享受权利并履行相应的义务。根据《车位有偿协议书》的内容，该协议的性质实质上系租赁合同，因租赁合同系双务有偿合同，故定西中和房地产公司与张**作为合同双方当事人，均应当依约享有权利并承担对等的义务。经查明，在《车位有偿协议书》对车位使用费用的付款期限及车位的交付时间虽进行了明确的约定，但双方各自享有的权利及承担的义务并不具有对等性，明显有悖公平原则。另外，形成本案纠纷的根本性原因系涉案车位的实际面积与双方约定的面积存在明显差异，对承租方实现合同目的形成了阻碍。因此，张**虽存在未按照约定支付车位使用费尾款的行为，但该行为系张**作为承租人在租赁物不符合约定导致合同目的不能实现的情况下，行使正常权利救济的抗辩行为，并未构成根本违约。因张**在一、二审中均同意继续履行合同并交付剩余租费，故本案的合同应当继续履行。综上所述，定西中和房地产开发有限责任公司认为张**未按照合同约定期限支付车位租费构成违约，要求解除双方签订的《车位有偿使用协议书》、并由张**支付解除合同违约金及支付其他诉讼费用的请求缺乏事实基础和法律依据，均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由定西中和房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 莉审判员 康**悌审判员 张育林二〇二〇年九月二十八日法官助理蔺晓莉书记员王虎