四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终2769号 上诉人（原审原告）：杨鑫，男，汉族，1976年11月3日出生，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓军，男，汉族，1965年10月4日出生，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）：王素英，女，汉族，1964年2月15日出生，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）：向劲松，男，汉族，1966年3月16日出生，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）：邓晓菊，女，汉族，1968年7月10日出生，住四川省阆中市。 四被上诉人委托诉讼代理人：李太君，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。 上诉人杨鑫因与被上诉人邓军、王素英、向劲松、邓晓菊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨鑫上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人立即向上诉人退还购房定金14000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不全，对导致案涉协议终止的重要事实未作认定。被上诉人在签订合同时提供了房屋的原土地证，该登记面积与合同面积一致，现被上诉人办理的不动产登记面积与合同比少了24.9平方米，已导致合同目的不能实现，而一审未作评判。二、被上诉人在2019年12月5日取得房屋不动产权证书仅仅是履行合同义务的先行行为，按照合同约定的面积及时间办理不动产权过户登记才是被上诉人应当履行的主要义务，而被上诉人均未履行。三、案涉合同约定了过户时间，逾期则合同终止，无论何种原因导致未按期过户，被上诉人均应退还定金14000元。上诉人仅需要证明房屋未在约定时间办理过户即可。 四被上诉人答辩称：1、无论一审还是二审上诉人对被上诉人14000元的定金性质无异议，但应当按照定金法则处理。2、上诉人称未过户的原因是房屋有安全隐患且前后面积差了20平米，上诉人对房屋进行了查看，协商后确定了价格并交付了定金，本案房屋没按面积计算，而是整体情况定价，前后面积有误差，但房屋还是原来那个房屋，并没有改变。上诉人未过户的原因是为反悔违约找的借口。3、签订买卖合同后，为了办理产权登记，被上诉人花费了大量的精力，提前20天登记在被上诉人名下，多次催促上诉人来过户，均被拒绝，上诉人是恶意毁约。4、缴纳定金是对上诉人的约束，被上诉人在约定时间不能办理过户手续需要承担违约责任，定金法则对双方都有约束力，按照上诉人的逻辑，过户时间一过，他就能要回定金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨鑫向一审提出诉讼请求：1.判决邓军、王素英、向劲松、邓晓菊立即退还杨鑫购房定金14,000元，并从2019年12月25日起至付清之日止按年利率6%向杨鑫计付资金利息，并承担相应违约责任；2.本案诉讼费由邓军、王素英、向劲松、邓晓菊负担。一审庭审中，杨鑫明确邓军、王素英、向劲松、邓晓菊按协议房款总金额的20%承担违约责任。 一审经审理认定事实如下：邓军与王素英、向劲松与邓晓菊系夫妻关系。2019年11月24日，杨鑫（乙方）与邓军、王素英（甲方1）、向劲松、邓晓菊（甲方2）签订《房屋买卖协议》，主要约定：1、乙方购买甲方位于阆中市玉华场甲方1［阆国用（2011）第022563号］、甲方2［阆国用（2011）第022562号］房屋，房屋面积分别为263.70平方米、237.66平方米；2、房屋交易总价为300000元；3、乙方一次性支付甲方人民币14000元，剩余部分286000元待甲方将房屋过户给乙方后，立即支付（以不动产权登记证书登记为准），若甲方不能将房屋过户给乙方，则甲方将定金退还给乙方，双方终止合同，双方互不另外要求赔偿；4、本次房屋买卖协议过户时间最迟于2019年12月24日前有效，过期自动终止合同，甲方退还乙方定金14000元；5、如双方签订协议后不管房价涨跌，任何一方不得违约，违约方赔付守约方房屋总价的50%。双方在该份《房屋买卖协议》上签字并捺印，杨鑫在该协议中载明的联系电话为155××××2618。签订协议当日，杨鑫向邓军、王素英、向劲松、邓晓菊支付购房定金14000元。 一审同时查明，2019年12月5日，邓军、王素英、向劲松、邓晓菊办理了案涉房屋不动产权登记证书【不动产权登记证书号：川（2019）阆中市不动产权第0034448号、川（2019）阆中市不动产权第0034447号、川（2019）阆中市不动产权第0034413号、川（2019）阆中市不动产权第0034414号】。邓军、王素英、向劲松、邓晓菊主张自办理不动产权登记证书次日起，即通知杨鑫办理房屋过户手续，为佐证其主张，邓军、王素英、向劲松、邓晓菊提供了下列证据并提出以下证明内容：1、通话记录清单，证明邓军、王素英、向劲松、邓晓菊在合同约定的过户时间前多次联系杨鑫办理过户；2、短信及微信截屏，证明邓军、王素英、向劲松、邓晓菊明确要求杨鑫办理房屋过户手续。杨鑫对前述证据质证意见为：1、通话记录真实性无异议，但不能证明通话内容为办理房屋过户；2、杨鑫未收到过短信，微信内容杨鑫当时回复的是语音，内容大概是“到茶楼去谈”。据核实，2019年12月18日，邓军、王素英、向劲松、邓晓菊向杨鑫在协议中载明的联系电话155××××2618发送一则短信，主要内容为“你购房裕华场房屋一事，我已将手续办理齐全，希望你在本月22号前将房屋办理过户手续，完善合同”；同日，邓军、王素英、向劲松、邓晓菊向杨鑫微信发送了一则消息，主要内容为“我手续已办齐全，请你来办理过户手续”。 一审认为，双方当事人签订《房屋买卖协议》，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方之间建立了法律上的买卖合同法律关系。 本案的争议焦点系在邓军、王素英、向劲松、邓晓菊履行协议过程中是否存在违约行为，是否应当退还杨鑫购房定金14,000元并承担违约责任的问题。首先，双方合同约定办理房屋过户的时间是2019年11月24日前，邓军、王素英、向劲松、邓晓菊在双方签订协议后的10余天时间内，即2019年12月5日就取得了案涉房屋的不动产权登记证书，能够看出邓军、王素英、向劲松、邓晓菊按约履行合同的意愿及行为是积极的；其次，邓军、王素英、向劲松、邓晓菊在合同约定的过户时间前向杨鑫以短信及微信方式发送过明确要求其办理房屋过户手续的内容，且邓军、王素英、向劲松、邓晓菊是按照杨鑫在《房屋买卖协议》中载明的电话号码发送的短信，微信内容真实性杨鑫亦予以认可，故能够视为邓军、王素英、向劲松、邓晓菊已向杨鑫履行了通知房屋过户义务。综上，综合本案证据,邓军、王素英、向劲松、邓晓菊并未存在不愿意履行办理房屋过户的违约行为，杨鑫并未提供充分证据证明房屋未按约定时间过户系拒绝办理过户造成的，故杨鑫的主张证据不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回杨鑫的诉讼请求。一审案件受理费减半收取75元，由杨鑫负担。 二审中，杨鑫提交照片一组（5张），欲证明案涉房屋周边情况，树木倒在房顶上，比较大的石头落在屋檐后，存在较大垮塌危险。 被上诉人质证认为：杨鑫购房前实地查看了房屋及周边情况，照片上的石头有青苔，签合同前就存在，房屋整体不存在安全隐患，有隐患对方不会签合同交定金。 本院认证意见将结合案件相关事实和其他证据在处理意见中综合阐述。 双方二审中均陈述，杨鑫签订案涉合同前实地察看了房屋现状及被上诉人持有的国有土地使用权证，并知晓被上诉人从案外人处购买房屋时仅取得国有土地使用权证而无房屋所有权证。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人杨鑫在一审起诉状及一审庭审中均未以房屋存在安全隐患及房屋占用土地使用权面积不符合合同约定而导致其购房目的不能实现而应终止的主张。一审未作认定及评判并无不当之处。 杨鑫在签订案涉购房合同前，已作实地查看，详细了解了当时的房屋现状、四至界限及周边情况，而房屋的现状及周边情况与其签订购房合同时未发生变化。另，双方签订合同时，杨鑫已知悉被上诉人仅持有国有土地使用权证而未办理房屋使用权证，双方在合同中约定的房屋面积实为房屋占用土地范围内的土地使用权面积，双方签订合同时未明确约定房屋建筑面积或使用面积。被上诉人为履行案涉合同的过户义务，先行办理了不动产权证书，不动产权证记载的房屋占用范围内的土地使用权面积因界限划分标准不同而有所减少，但房屋仍系签约前的房屋，四至界限没有变化，房屋使用面积亦未减少，杨鑫以房屋四周存在安全隐患以及土地使用面积减少而主张合同终止的上诉理由不能成立。 案涉合同约定了过户时间，而过户行为是双务行为而非被上诉人的单方行为。被上诉人在约定办理过户时间前已经通知上诉人共同办理过户手续，因上诉人不予配合而致被上诉人未在合同约定过户时间前完成过户，未办理过户的原因不在被上诉人方。上诉人主张因被上诉人未按合同约定时间办理过户，而无需判明未办理过户的原因，均应由被上诉人承担退还定金的上诉理由同样不能成立。 综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人杨鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年九月二十一日 书记员 杨鹏立