山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异347号案外人：丁志勇，男，1997年3月13日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：张西凤，曲阜宇帆法律服务所法律服务工作者。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路**。负责人：解瑶琛，总经理。被执行人：山东富邦盛世房地产开发有限公司，，住所地济宁市洸河路**新闻大厦办公楼**法定代表人：胡克春，董事长。本院在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称华融资产公司）与被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）、东方文博城文化发展有限公司（以下简称文博城公司）、张卓民金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人丁志勇对执行被执行人富邦公司开发的坐落于曲阜市孔子大道456号富邦新都家园XX室(以下简称涉案房产)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。丁志勇称，请求贵院依法解除对案外人购买的曲阜富邦新都小区XX室的查封，并中止对该涉案房产的执行。事实与理由：一、涉案房产系丁志勇的个人财产，不是被执行人富邦公司的财产。2016年10月4日丁志勇购买孔祥鹏工程款抵帐房富邦新都小区XX室，被执行人富邦公司遂与丁志勇重新改签《商品房买卖合同》，合同编号仍为之前的2011031408，并将购房收据均予统一变更为丁志勇。二、丁志勇已缴清全部房款。1、丁志勇系从原购房人孔祥鹏处购买涉案房屋，原购房人孔祥鹏在涉案房产被抵押之前便已合法购买房产。原购房人孔祥鹏已于2011年3月14日以工程款的形式一次性缴纳房款393055元，并于2013年4月2日缴纳天然气开口费、暖气开口费、有线电视安装费、房权证工本费垃圾清运费。2016年10月4日被富邦公司与丁志勇重新签订了《商品房买卖合同》，并统一变更了购房收据，将原购房者孔祥变更为丁志勇。2、涉案房产未办理过户登记的原因系被执行人富邦公司擅自抵押房产的原因，而非因买受人的原因。丁志勇于2016年10月11日向被执行人富邦公司缴纳契税5715元，由于被执行人富邦公司擅自将涉案房产抵押的原因，未能办理过户登记。综上，贵院（2018）鲁01执298号之八执行裁定书，将异议人所有的涉案房产予以查封，无法律事实依据，特向贵院提出执行异议，以切实维护异议人的合法权益。为证明其主张，丁志勇提交了商品房买卖合同、收据等证据材料。本院查明，关于华融资产公司与富邦公司、文博城公司、张卓民金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2016年11月29日作出（2016）鲁01民初1206号民事判决书，判决：一、富邦公司于本判决生效之日起十日内支付华融资产公司债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益30126444.46元（嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按债务重组协议及相应补充协议约定计付）；二、文博城公司、张卓民对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任；三、华融资产公司有权以富邦公司抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。富邦公司不服上述判决，向山东省高级人民法院（以下简称山东高院）提起上诉，山东高院于2017年10月23日作出（2017）鲁民终947号民事判决书，判决：一、维持山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1206号民事判决书第二、三项；二、变更山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1206号民事判决书第一项为富邦公司于本判决生效之日起十日内支付华融资产公司债务本金9800万元及截止2016年6月7日的重组收益29295444.33元（嗣后重组收益以9800万元为基数，自2016年6月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率24%计付）。本案在执行过程中，本院于2018年7月1日作出（2018）鲁01执298号之八执行裁定书及协助执行通知书，裁定查封被执行人富邦公司开发的坐落于曲阜市××大道××号富邦新都家园部分房产，其中包括涉案房产。另查，2013年6月19日，华融资产公司与富邦公司签订抵押合同，合同编号为：山东Y15130011-9，双方约定富邦公司将其开发建设的“富邦新都”小区三期项目部分房产（抵押面积为住宅38069.42平方米，建设工程规划许可证为建字第XX号）抵押给华融资产公司，抵押担保的主债权为人民币肆仟万元。该合同附件抵押物清单中包括涉案房产。2013年6月20日，华融资产公司就曲阜市富邦新都家园30号楼办理在建工程抵押权登记，抵押权证为：曲房建曲城字第××号。再查，2016年10月4日，丁志勇与富邦公司签订商品房买卖合同，约定由丁志勇购买富邦公司开发的富邦新都住宅（建设工程规划许可证为：建X号）X室，商品房用途为住宅，售价为2800元每平方米，房屋总金额合计364000元。另储藏室售价为29055元，以上共计393055元。丁志勇提交的编号为0293939的收据上载明，2011年3月14日，孔祥鹏以工程款方式缴纳涉案房产购房款393055元。收据上方载明，2016年10月4日，转丁志勇，富邦公司盖章确认。编号为0784897的收据上载明，2013年4月2日，孔祥鹏缴纳天然气开口费、有线开口费等7650元。收据上方载明，2016年10月4日，转丁志勇，富邦公司盖章确认。根据《曲阜市不动产登记信息查询证明》记载，丁志勇名下无其他不动产。以上事实有民事判决书、执行裁定书、抵押合同、抵押权证、商品房买卖合同、收据、曲阜市不动产登记信息查询证明等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述法律规定，原则上，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但存在例外情况，一是建筑工程承包人的建设工程价款优先受偿权，二是已支付全部或大部分款项的消费者的物权期待权。本案中，申请执行人华融资产公司虽然已就涉案房产与被执行人富邦公司签订了抵押合同，并办理了抵押登记，但在抵押登记之前案外人就已经购买涉案房屋并实际占有，涉案房产性质为居住用房，根据《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，其抵押权不能优先于案外人的物权期待权。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在本院查封前，案外人丁志勇与开发商富邦公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，且丁志勇名下无其他不动产，案外人丁志勇对涉案房产的物权期待权应当予以保护。其以此主张排除对涉案房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：中止对被执行人山东富邦盛世房地产开发有限公司开发的坐落于曲阜市孔子大道456号富邦新都家园X室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年九月十五日法官助理季昱辰书记员魏煜圻