浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初3121号 原告：高姚芹，女，1957年6月3日出生，汉族，住嵊州市，现住嵊州市。 原告：袁洪江，男，1957年9月14日出生，汉族，住同上。 以上两原告委托诉讼代理人：许长兴，浙江**越律师事务所律师。 被告：浙江**太物业服务有限公司嵊州分公司，住所地嵊州市三江街道澄昌路**。 负责人：杨林。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：竺旦颖，浙江乾盛律师事务所律师。 原告高姚芹、袁洪江与被告浙江**太物业服务有限公司嵊州分公司（以下简称华太物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高姚芹、袁洪江的委托诉讼代理人许长兴，被告华太物业公司委托诉讼代理人竺旦颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高姚芹、袁洪江向本院提出诉讼请求：一、判决被告退还多收原告住宅物业管理费2371.69元及其利息200元；二、支付违约金按应退还物业费的百分之十计算237元。上述一、二两项共计2808.69元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买位于嵊州市××街××号××幢××单元××室房屋后，在2016年5月1日交付后，被告（开发商指定的物业公司）每年按房屋专有（套内）建筑面积与分摊面积之和142.69平方米，以每月2元／平方米向原告收取物业管理费，直到今年4月，原告得知本小区有一业主诉嵊州市自然资源规划局不履行不动产登记案胜诉后，才知道不动产证上应该记载专有建筑面积内容，此后原告的不动产权证由不动产登记中心作了更正登记，补登了专有建筑面积。按《嵊州正大新城国际业主临时管理规约》第四章第二十四条规定，物业管理费用约定按专有（套内）部分建设面积缴纳。原告户证载专有（套内）建筑面积为115.74平方米，被多收费面积26.95平方米，每年多收物业费646.80元，历年来共收取12557.16元，多收2371.69元。原告曾书面要求被告按专有（套内）建筑面积收费，并退还多收的物业费，但被告均予拒绝。原告认为，《嵊州正大新城国际业主临时管理规约》第三十条规定，业主、建设单位、物业公司都应受规约约束，被告违反规约约定多收物业费，属违规擅自提高收费标准的行为，亦是一种违约行为，按照被告与原告签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项约定，被告应退还多收的物业费，并承担相应利息，同时应支付违约金。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，提起本诉，请人民法院依法判决。 被告华太物业公司答辩称：被告并未多收取原告物业费，原告要求支付违约金没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供的证据及被告的质证意见如下： 证据一、被告基本登记信息情况，证明被告主体资格。被告质证：公司负责人和注册地均有变更，具体变更内容已经陈述。 证据二、《嵊州正大新城国际业主临时管理规约》、《前期物业服务协议》各一份，证明物业费约定按照专有（套内）部分建设面积收费，多收物业费需要承担违约金。被告质证：对《前期物业服务协议》真实性没有意见。物业服务内容是包含了房屋公用设施设备的维护和管理的。该协议第四页第四条第二点有说明收费标准按照建筑面积收取。《前期物业服务协议》被告是盖章确认的，《临时管理规约》被告是没有盖章确认的，且该规约第四章第二十四条指的专有部分建筑面积的概念，参照的是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款所指的专有部分面积。该规定的专有部分面积是按照不动产登记本记载的面积计算的，包含了户内面积。因此，根据该内容，被告的收费标准是没有违约的，是根据物业服务协议来的，物业服务协议第五页第九条违约责任的第三点是甲方违反协议，擅自提高收费标准，或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息，并支付违约金。该条针对的是甲方擅自提高收费标准或乱收费，本案中被告并不存在上述行为，且该条的违约责任只是退还利息、支付违约金，但对违约金的标准并没有进行约定。 证据三、要求退还多收住宅物业费的函一份，证明原告要求被告退还多收的物业费的事实。被告质证：虽然原告发过函，但并不能证明被告存在多收取物业费的违约行为。 证据四、物业费发票，证明原告交纳了相应物业费的事实。被告质证:没有异议。 证据五、嵊州市不动产权证书一份，证明原告自有涉案房屋。 证据六、房地产权登记信息一份，证明原告做了专用建筑面积更正登记的事实。 对证据五、六，被告的质证意见为：对不动产权证书和房地产权登记信息的真实性、合法性没有意见。但被告认为，上面标注的专有建筑面积是国土部门规定的部门规章中的概念，是国土资发【2015】25号中的概念，与被告提到的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、物权法中对专有部分面积的解释是有所不同的。被告认为，临时管理规约中的物业费收费标准中的专有部分面积依据的是物权法中的概念，而不是部门规章中的概念。 被告为证明其反驳主张，提供的证据及原告的质证意见如下： 证据七、《嵊州正大新城国际前期物业服务合同》一份，该合同中第四章物业管理服务费用第十九条第2款约定：由业主按其拥有的产权登记面积每月每平方米2元向被告缴纳物业费，和原告提供的前期物业服务协议中的收费标准是一致的，均是按照建筑面积收取的。 原告的质证意见：1.对真实性没有异议，该份证据不但不能达到被告的证明目的，还恰恰可以证明物业费要根据不动产权的面积进行缴纳，且是被告要求买受人作出书面承诺遵守业主临时管理规约的。2.该证据是正大新城国际的开发商和被告签订的合同，没有原告参与。但我们遵从其合法的协议内容。第十九条第2款约定物业费用由业主按其拥有的产权登记建筑面积进行缴纳。产权面积就是不动产的产权，不动产就是所有权，所有权就是专有建筑面积。该内容也有文字上的瑕疵，多了“登记”二字。实际上，买受人在交房的时候就已经开始缴纳物业费了，当时还没有登记。所以产权面积就是专用建筑面积。该协议是参照杭州市物业管理行政主管部门制定的《业主临时管理规约》（示范文本）制定的，在物业销售前，将临时管理规约向买受人出示，并予以说明，要求买受人予以书面承诺，故业主均作了书面承诺。被告陈述对临时管理规约没有盖章，但该规约是交房的时候一起交给业主的，且根据临时管理规约第三十条规定，本规约对业主、开发建设单位、物业服务企业三方都是有约束力的。 本院对以上证据认证如下：对证据一，以变更后的信息为准。对证据二至证据七，双方对其真实性没有异议，本院将其作为认定案件事实的依据予以收集。 经审理，本院认定事实如下：高姚芹、袁洪江系嵊州市××街××号××幢××单元××室的所有权人。 2012年12月12日，嵊州市正大国际新城开发有限公司（甲方）与浙江**太物业服务有限公司（乙方）签订了一份嵊州正大新城国际《前期物业服务合同》，其中第四章物业管理服务费用第十九条第2款约定，本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米2元（含电梯、水泵、庭院景观灯公共设施设备的能耗费）向乙方交纳。商铺由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米2.8元向乙方交纳（以上收费需报当地主管部门备案）。 2015年12月3日，高姚芹、袁洪江在嵊州正大新城国际《业主临时管理规约》的承诺书页签名，表示已详细阅读并理解嵊州正大新城国际《业主临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。该业主临时管理规约第四章物业服务费用的第二十四条中载明物业服务费用由业主按其专有部分建筑物面积缴纳，在前期物业服务协议约定的期限内交纳。业主委托物业服务企业提供前期物业服务协议约定之外的特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。该临时规约第三十条载明本规约由业主、开发建设单位、物业服务企业各持一份。 2016年4月12日，浙江**太物业服务有限公司（甲方）与高姚芹、袁洪江（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，在该协议第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备维修保养和更新的费用）第二项中约定，收费标准（按建筑面积），高层住宅2元每平方米每月（含电梯、水泵、庭院景观等公用设施设备运行能耗费），非住宅物业2.8元每平方米每月。第九条违约责任第三项中约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。 高姚芹、袁洪江于2016年4月12日交纳了2016年5月1日至2017年4月30日的物业费3425元（另交纳了车位管理费600元），于2018年4月17日交纳了2017年5月1日至2019年4月30日的物业费6849.12元，于2019年11月20日交纳了2019年5月1日至2019年12月31日的物业费1672元。 高姚芹、袁洪江所有案涉房屋的原不动产权证未在附记页载明专有建筑面积。2020年5月9日，高姚芹、袁洪江向管理部门办理了附记栏增加住宅专有建筑面积的更正登记，案涉房屋的不动产权证附记页载明“建筑面积142.69平方米”、“专有建筑面积115.74平方米”。 本案的争议焦点为：物业费是按房屋的建筑面积还是专有建筑面积缴纳。 本案中，建设单位和物业服务企业在业委会成立之前签订的《前期物业服务合同》及物业服务企业和业主个人签订的《前期物业服务协议》都约定物业费由业主按其拥有的产权登记建筑面积缴纳，而建设单位在销售房屋时作为合同附件要求房屋买受人作出书面承诺的《业主临时规约》却载明物业费由业主按其专有部分建筑物面积缴纳，《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的约定与《业主临时规约》载明的内容不同，是造成本案纠纷的根本原因。 对此，本院认为，业主临时规约系建设单位制定的要求房屋购买人在购买房屋时作出的单方承诺，系业主要购买建设单位开发的房屋的基本要求，而《前期物业服务协议》系业主和物业服务企业签订，考虑物业管理服务关系发生在业主和物业服务企业之间，故在两者约定不一致的情况下，应以业主和物业服务企业签订的《前期物业服务协议》的约定为准。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应按约定履行各自的权利义务。根据该协议的约定，原告应按建筑面积向被告交纳物业管理服务费。现原告主张按专有建筑面积交纳物业费，并以此为由要求被告返还多交部分物业费并支付相应的利息和违约金，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回高姚芹、袁洪江的诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取计25元，由原告高姚芹、袁洪江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  吴校军 二〇二〇年九月九日 书记员  竹 羊