云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2601民初4131号原告：王代飞，女，汉族，1993年7月27日生，云南省马关县人，家住马关县。委托诉讼代理人：陈宗华，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告王代飞与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告王代飞及委托诉讼代理人陈宗华，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚德发、周方翠向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告于2017年6月19日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170689）为无效合同；2.判令被告返还原告购房款211584元；3.判令由被告支付原告按银行同期贷款年利率6%从2017年6月19日至购房款还清之日止的利息，本案暂算至2020年7月18日合计39143.04元；4.判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系文山金源农副产品综合批发市场项目的开发商，于2017年6月19日与原告签订了《商铺内部认购合同》（编号：20170689)，约定：原告购买项目第7幢B排127号房，建筑面积29㎡，单价7296元，总价211584元，并定于2018年6月30日之前交付给原告使用。原告于合同签订之日支付了房款211584元，被告出具《收据》交给原告收执。现合同约定的交房日期早已届满，被告仍未能交付房屋，原告才通过其他途径得知被告未取得商品房预售许可证。且经查实，被告的名下资产即项目开发用地及股东股权已被人民法院执行查封，为维护自身的合法权益，原告不得已只有诉诸法院，以尽快参与执行程序。综上所述，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，仍然预售商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，双方所签订的商品房预售合同为无效合同，且据被告现状也无法进行交房，故根据《合同法》及相关规定，特提起诉讼，请依法判决如前述所请，以真正维护原告的合法权益。金源公司辩称，原、被告签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170689）是事实，但该合同属无效合同，原告是否实际交付认购款应提交支付凭据。如已实际交付，被告同意返还其购房款，但要扣减被告已支付租金19043元。王代飞对其主张，向本院提交以下证据：1.《商铺内部认购合同》（编号：20170689)，证明原、被告于2017年6月19日签订了《商铺内部认购合同》（编号：20170689），约定：原告购买文山金源农副产品综合批发市场项目第7幢B排7-B127号房，建筑面积29平方米，单价7296元，总价211584元，原告于合同签订当日支付房款211584元的事实；2.《房款收据》、《银行小票》，证明原告于合同签订当天支付了房款211584元，被告出具《收据》交给原告收执的事实。经质证，金源公司的质证意见是：对第1组证据真实性无异议，但该合同属于无效合同。对第2组证据真实性无异议。本院认为，王代飞提交的第1、2组证据客观真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以采信。金源公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日,王代飞（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170689的《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第7幢B排7-B127号商铺，总面积为29平方米，每平方米7296元，总房款为211584元。乙方在2017年6月19日支付全部房款211584元。甲方在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日，王代飞向金源公司支付了第7幢B排7-B127号商铺房款211584元。金源公司出具《收据》一份交王代飞收持。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，至王代飞起诉前，金源公司尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。另查明，王代飞已收到金源公司支付的租金19043元。本院认为，关于王代飞主张其与金源公司签订合同编号为20170689的《商铺内部认购合同》无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与王代飞签订合同编号为20170689的《商铺内部认购合同》，并收取王代飞支付的购房款211584元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故王代飞主张确认其与金源公司签订的20170689号《商铺内部认购合同》无效的诉讼请求，因金源公司也认可该份合同无效，该项诉讼请求，本院予以支持。关于王代飞主张金源公司返还其已付房款211584元及支付利息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与王代飞订立20170689号《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，王代飞主张金源公司返还已付购房款211584元的诉讼请求，合法有据，予以支持。参照最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，王代飞主张金源公司按年利率6%计算自2017年4月16日起至还清房款时止的利息损失，本院支持，即王代飞的合理利息损失为以购房款211584元为基数×年利率6%，自2018年6月19日起计算至还清购房款时止。金源公司辩解返还房款时应扣减租金19043元，因该款项属另一法律关系，本案中不予处理。综上所述，案件参照本院审判委员会讨论决定的同类案件，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王代飞与文山金源商贸有限公司于2017年6月19日签订的合同编号为20170689的《商铺内部认购合同》为无效合同；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还王代飞购房款211584元及支付资金占用费（以已购房款211584元为基数，自2017年6月19日起按年利率6%计算至还清购房款时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，减半收取计2530元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  周宏浴二〇二〇年九月十五日书记员  程子芮