江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0305执异46号异议人（案外人）：梁祖永，男，1969年8月10日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。申请执行人：徐州市工业设备安装有限责任公司，住所地徐州市，统一社会信用代码91320300136480445Q。法定代表人：马荔，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。被执行人：徐州德客城置业有限公司，住所地徐州市贾汪区，统一社会信用代码913203050632567244。法定代表人：吕祥兆，该公司总经理。委托诉讼代理人：严健强，男，该公司工作人员。本院执行徐州市工业设备安装有限责任公司与徐州德客城置业有限公司建设工程合同纠纷一案中，异议人梁祖永对本院（2019）苏0305执1915号案件执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人梁祖永向本院提出异议请求：请求解除对徐州德客城置业有限公司名下的8-2-101室、7-1-402室房屋的查封、拍卖。异议人梁祖永称，异议人于2017年1月6日与徐州市贾汪区建筑工程总公司、徐州市贾汪区城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、徐州市贾汪区督公湖风景区管理处签订了债务重组协议，徐州市贾汪区城市建设投资有限公司将徐州德客城置业有限公司名下的X室、X室、X室房屋以182.1614万元抵账给异议人，异议人同意并接受该债务重组协议，并按重组协议履行完毕，徐州市贾汪区城市建设投资有限公司依法交付了上述房产，异议人也已经实际占用使用该房屋。但贵院在执行的过程中，查封了异议人的X室、X室房屋，明显错误。因此异议人依据《民事诉讼法》的规定，提出异议，请求立即解除对异议人X室、X室房屋的查封，切实维护案外异议人的合法权益。申请执行人徐州市工业设备安装有限责任公司称，一、异议人不是涉案2套房产的产权人，无权申请排除对涉案2套房产的执行。（一）、被执行人系涉案2套房产的产权所有人并实际控制涉案2套房产。不动产物权具有登记对抗效力，而且具有公示公信力。涉案2套房产系登记在被执行人名下的不动产，其产权应当属于被执行人。涉案2套房产于2019年9月19日查封。2020年1月16日，法院组织当事人及资产评估机构对涉案2套房产现场勘查时，是由被执行人从办公室取来钥匙开门配合勘查工作，且涉案2套房产为毛坯房状态，显然，涉案2套房产一直由被执行人实际控制。（二）、徐州市贾汪区城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司无权处分涉案的2套房产，并以抵账形式与异议人签订《债务重组协议》。首先，涉案2套房产系登记在被执行人名下的不动产，而异议人提供的《债务重组协议》签订的主体并不包括被执行人。其次，从《债务重组协议》的内容来看，被执行人与徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司之间并不存在任何债权债务关系。因此，徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司无权处分涉案的2套房产并就涉案的2套房产与异议人签订《债务重组协议》。二、人民法院查封涉案2套房产，有事实及法律依据。涉案的2套房产均登记在被执行人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院依法对登记在被执行人名下的不动产进行查封有事实及法律依据。综上，不动产物权经依法登记发生效力，而且具有公示公信力。涉案2套房产系登记在被执行人名下的不动产，其产权应当属于被执行人。异议人提供的证据不能够证明其是涉案2套房产的实际产权人，无权申请排除对涉案2套房产的执行。同时，涉案2套房产系被执行人所有，人民法院依法查封被执行人名下财产有事实及法律依据，异议人的异议请求不能够成立，请求法院依法驳回异议人的异议申请。被执行人徐州德客城置业有限公司称，2017年7月6日，泉城房地产公司、德客城公司、贾汪区人民政府签订了商品房购买协议，2017年8月16日，我方与泉城公司办理了房屋交付手续，并收到相应房款，说明涉案房屋产权应归于泉城，申请执行人对涉案房屋申请保全时间为2019年，显然是不合理的。本院查明：徐州市工业设备安装有限责任公司与徐州德客城置业有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年10月11日作出（2017）苏0305民初2948号民事判决，判决内容如下：被告徐州德客城置业有限公司于本判决生效后二十日内给付原告徐州市工业设备安装有限责任公司工程款1828875.88元及利息（自2017年2月3日起至实际给付之日止，以1578475.7元为本金，按照中国人民银行发布的商业银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31730元，保全费5000元，鉴定费75900元，合计112630元，由原告徐州市工业设备安装有限责任公司负担44500元，由被告徐州德客城置业有限公司负担68130元。判决生效后，被告徐州德客城置业有限公司未履行义务，原告徐州市工业设备安装有限责任公司遂向本院申请强制执行，执行案号为（2019）苏0305执1915号。2019年9月19日，本院向徐州市贾汪区不动产登记交易服务中心送达（2019）苏0305执1915号执行裁定书及协助执行通知书，查封了徐州德客城置业有限公司名下位于贾汪区山水大道北侧德××城××楼××（××）及土地［××国土××国××（××）××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）××不动产权××］、××号楼××［××（××）贾汪区不动产权第X号］。另查明，2016年7月6日，买受方徐州市泉城房地产开发公司（甲方）与出卖方徐州德客城置业有限公司（乙方）在鉴证方徐州市贾汪区人民政府的鉴证下，签订了《商品房购买协议》，约定甲方向乙方购买住宅130套、储藏室130个、汽车车位130个、商业配套20套，购买总价款约868802792万元。甲方购买的商品房按房屋交房情况分四次支付价款。乙方所售商品房源应于2016年8月30日前建成交付给甲方。房源交付后180日内，乙方协助甲方或其指定的商品房买受人办理房屋权属登记手续。甲方将其购买的商品房定向销售给其他买受人时，乙方应给予签订合同、开具发票，并协助办理其他有关方面事宜（按照乙方所售商品房执行），不得另行收费。2017年1月6日，徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、徐州市贾汪区建筑工程总公司、徐州市贾汪区督公湖风景区管理处、梁祖永签订了《债务重组协议》，协议载明：（一）、债权债务金额确认。1、贾汪城投与贾汪建工之间债权债务关系。2014年5月，贾汪建工与区督公湖管理处签订施工合同，承建贾汪区督公湖风景区旅游观光道路工程引水上山道路工程，合同价款1315.03万元。该工程于2014年8月交付使用。2014年9月区重点办组织工程验收，工程质量合格。区审计局审计价格1150.280373万元。截至2016年10月24日，区财政局已经支付工程款459.11万元，工程款余款691.170373万元。2、贾汪城投与泉城房地产之间债权债务关系。泉城房地产因经营需要向贾汪城投借款积欠5000万元。（二）、拟抵账资产价值确认。贾汪城投公司拟提供抵账资产为德客城住宅三套（房号为X、X、X），预测（房屋）面积为423.71平方米，市场评估价182.1614万元，磋商成交价格为182.1614万元。该项资产处置方式及价格已经得到区国有资产管理部门批准。自然人梁祖永为贾汪建工处理本债务重组事项的代理人，已经获得贾汪建工的书面授权。梁祖永为贾汪建工的项目经理，作为抵账房产（德客城住宅三套房号为X、X、X）的承受方已经获得债权人贾汪建工的书面授权。对价确认：债权方贾汪建工拟受让债务方贾汪城投提供的经各方磋商确认的德客城商铺住宅三套（房号为X、X、X）资产价值182.1614万元、现金资产509.008973万元作为债务方应付的贾汪区督公湖风景区旅游观光道路工程引水上山道路工程价款。本协议各方兹此确认，相应抵消贾汪建工与贾汪泉城房地产之间债权债务金额共计人民币181.1614万元。审查中，徐州德客城置业有限公司称其已于2017年8月10日向徐州市泉城房地产开发有限公司交付了案涉房产。徐州市工业设备安装有限责任公司提供了案涉房产的不动产产权情况表，证明案涉2套房产竣工时间为2015年1月1日，首次登记时间为2017年10月24日，产权所有人为徐州德客城置业有限公司。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，徐州市泉城房地产开发有限公司与徐州德客城置业有限公司于2016年7月6日签订《商品房购买协议》，但德客城公司未提供证据证明其履行了交付案涉房产的合同项下义务。2017年1月6日，徐州市贾汪城市建设投资有限公司、徐州市泉城房地产开发有限公司、徐州市贾汪区建筑工程总公司、徐州市贾汪区督公湖风景区管理处、梁祖永签订了《债务重组协议》，徐州市贾汪区建筑工程总公司通过以物抵债的形式取得案涉房产，在未办理不动产登记的情况下，抵债协议仅能产生债法上的效力，受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权。相对于被执行人徐州德客城置业有限公司来讲，徐州市贾汪区建筑工程总公司不是案涉房产的买受人。案涉房产自2017年10月24日起即具备办理权证登记的条件，而房产的买受人徐州市泉城房地产开发有限公司亦或房产抵受人徐州市贾汪区建筑工程总公司，至本院查封前一直未办理不动产登记。梁祖永作为徐州市贾汪区建筑工程总公司在上述债务重组协议签订事项中的代理人，没有提供证据证明其个人系徐州市贾汪区建筑工程总公司在该债务重组事项中抵偿的案涉房产的受让方，即便其是案涉房产的受让方，在案涉房产早就具备办理权证登记条件的情况下，案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。因此，异议人梁祖永提出的异议理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回梁祖永的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  段淑君人民陪审员  李洪梅人民陪审员  张广群二〇二〇年九月二十五日书 记 员  李 治