福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0121民初4642号原告：吴伟贞，女，1982年7月7日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被告：福州世茂新纪元置业有限公司,住所地闽侯县甘蔗街道新区中路。法定代表人：赵嵘，经理。委托诉讼代理人：袁盛斌、徐传秋，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。原告吴伟贞与被告福州世茂新纪元置业有限公司（以下简称福州世茂新纪元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴伟贞、被告福州世茂新纪元公司的委托诉讼代理人徐传秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴伟贞向本院提出诉讼请求：1.判令福州世茂新纪元公司向吴伟贞支付逾期办理房屋权属证书违约金（该违约金以373472元为基数，按每日0.002%标准自2018年9月12日起计算至福州世茂新纪元公司办理完房屋产权预先登记并取得登记报告之日止，暂计算至起诉日为5228元）；2.判令福州世茂新纪元公司立即配合吴伟贞办理房产登记手续；3.判令福州世茂新纪元公司承担本案的诉讼费用。审理中，吴伟贞变更第一项诉讼请求为，判令福州世茂新纪元公司向吴伟贞支付逾期办理房屋权属证书违约金（该违约金以373472元为基数，按每日0.002%标准自2018年9月12日起计算至福州世茂新纪元公司办理完房屋产权预先登记并将办理房屋权属登记所需材料交付吴伟贞之日止）。事实和理由：2017年5月19日，吴伟贞与福州世茂新纪元公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：吴伟贞向福州世茂新纪元公司购买其开发的位于闽侯县XX号房，总金额为373472元。吴伟贞已向福州世茂新纪元公司付清房屋购房款373472元，履行了合同约定的全部付款义务。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。吴伟贞于2017年11月28日办理房屋交接手续，并交纳了2017年9月12日至2018年8月31日的物业费、水电公摊费预存。交纳物业费开始的日期即2017年9月12日应视为房屋已实际交付。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。福州世茂新纪元公司至今未办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记相关资料交付吴伟贞，导致吴伟贞至今无法办理房屋权属证书，已构成违约应支付违约金。福州世茂新纪元公司辩称，诉争房屋迟延办证系政府原因，福州世茂新纪元公司不应承担违约责任；对逾期办证违约金的计算标准无异议，但应根据附件六合同补充协议第九条第5项的约定以购房款的千分之五为上限；诉争房屋的实际交房时间为2017年11月28日，逾期办证违约金的起算时间应为2018年11月28日；逾期办证违约金应计算至福州世茂新纪元公司办理初始预登记并取得登记报告止。本院经审理认定事实如下：吴伟贞与福州世茂新纪元公司于2017年5月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：吴伟贞向福州世茂新纪元公司购买其开发的位于闽侯县XX号房。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当于2017年6月30日前交付符合约定条件的商品房。第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》附件六补充协议第九条关于本合同正文第十四条第1项约定：本条所指“商品房交付使用”为“商品房实际交付使用”。该条第3项约定：若出卖人按照本合同及本合同补充协议约定履行了办理该商品房产权预先登记（初始预登记）义务并取得登记报告的，则视同出卖人对买受人已履行完毕该商品房产权登记之所有责任与义务，自取得该商品房预先登记（初始预登记）报告／证明之日起，出卖人亦无须就买受人是否在合同约定或有关规定的合理期限内取得该商品房所有权证等承担任何责任。该条第5项约定：出卖人依据本合同正文第十四条第［2］款第2项承担的逾期违约金总额以该商品房总金额的千分之五为限。合同签订后，吴伟贞己向福州世茂新纪元公司支付购房款373472元，庭审中双方均确认诉争房屋已于2017年11月28日实际交付，诉争房屋至今未办理所有权初始预登记。本院认为，吴伟贞与福州世茂新纪元公司之间签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，吴伟贞已支付全部购房款。福州世茂新纪元公司未能在约定期限内办理房屋所有权初始预登记，其辩称迟延办证系政府原因，但未提供证据予以证明，对该抗辩意见本院不予采纳，故福州世茂新纪元公司已构成违约，应支付违约金。关于违约金的计算问题。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金的计算标准为已付购房款的日0.002%，福州世茂新纪元公司对该标准无异议，但提出逾期办证违约金总额应按《商品房买卖合同》附件六第九条的约定即以该商品房总金额的千分之五为限的抗辩意见。本院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第九条对违约金总额上限的约定，福州世茂新纪元公司逾期办证违约金超过购房款千分之五之后，即便仍未能履行办证义务也无需承担逾期办证违约责任，该约定显然免除了福州世茂新纪元公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第九条对逾期办证违约金总额上限的约定应认定无效。据此，福州世茂新纪元公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，违约金应自商品房交付使用后365日后起算，因合同附件六第九条约定“商品房交付使用”为“商品房实际交付使用”，诉争房屋于2017年11月28日实际交付使用，故违约金应自2018年11月28日起算；根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第九条约定，福州世茂新纪元公司如履行了办理该商品房产权预先登记（初始预登记）义务并取得登记报告的，则视同其对买受人已履行完毕该商品房产权登记之所有责任与义务，故违约金应计算至办理完涉案房屋产权预先登记义务并取得登记报告之日止。综上，福州世茂新纪元公司应以已付购房款373472元为基数，按每日0.002%标准，向吴伟贞支付自2018年11月28日起至诉争房屋办理房屋所有权初始预登记并取得登记报告之日止的逾期办证违约金。超出的部分，本院不予支持。吴伟贞主张福州世茂新纪元公司履行配合办理房屋权属证书的义务，符合合同约定及法律规定，福州世茂新纪元公司应办理诉争房屋所有权初始预登记，并在办妥之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付吴伟贞。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、福州世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴伟贞支付逾期办理房屋权属登记违约金（该违约金以购房款373472元为基数，按每日0.002%标准，自2018年11月28日起计算至诉争房屋办理房屋所有权初始预登记且取得登记报告之日止）；二、福州世茂新纪元置业有限公司应于办理诉争房屋所有权初始预登记之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付吴伟贞；三、驳回吴伟贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福州世茂新纪元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 陈菁菁二〇二〇年九月二十一日法官助理 李 平书 记 员 陈世卿附：本案适用法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。