四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1109号上诉人（原审原告）：王智，男，1989年6月13日出生，汉族，户籍地四川省达州市通川区，现住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：仝智谦，男，1979年9月20日出生，汉族，户籍地河南省濮阳市华龙区，现住四川省达州市达川区。被上诉人（原审被告）：高玉文，男，1968年2月27日出生，汉族，户籍地四川省达县江阳乡老街**，现住四川省达州市达川区。上诉人王智因与被上诉人高玉文房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2020)川1702民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王智上诉请求：一、撤销一审判决，解除房屋租赁合同，支付上诉人租金，二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以起诉时间较晚、上诉人母亲借条出具日期、被上诉人文化程度及有瑕疵的证人证言，以盖然性做出被上诉人已经履行支付义务的判决涉嫌枉法裁判。二、一审法院在被上诉人未按照《房屋租赁合同》第十一条的规定交付押金的情况下做出驳回上诉人诉讼请求的判决是错误的。被上诉人高玉文答辩称，上诉人及其代理人的陈述不是事实，上诉人对其母亲的借款是知道的。租房协议是双方自愿、公平、平等签订的，合法有效。房屋还在租期内上诉人就将房屋变卖给他人，是他违约才引发纠纷。高玉文依据合同已交租金。请求法院公正判决。上诉人王智向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告。被告即刻搬离原告位于西圣街xx号商贸综合楼背后二层小楼打药房；2、判令被告支付租金5000元及同期人民银行利息；3、判决被告支付房屋修缮费用6700元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，被告在王明一处租赁西圣街xx号综合楼后面独房一楼一底现状（本案诉争房屋），租期6年，租金2万元。2018年11月22日，被告（乙方）与原告王智（甲方）签订《房租赁协议》，合同约定被告租赁西圣街xx号商贸综合楼背后二层小楼打药房，租期2018年11月22日至2024年11月22日止。原告持有的合同载明：租金六年贰万元，乙方租赁六年，不开发票，付款方式为六年一交，上打租，乙方必须提前两个月交给甲方租金。如乙方有在合同约定期间内拖欠房租或私自将房屋转租，甲方有权收回房屋，并且乙方还需向甲方支付年租金的20%为违约金；本合同签订后，乙方向甲方缴纳20000元人民币作为押（涂改为：现）金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。并在合同后手写：乙方：使用期间需要对房顶部加盖铁皮，防止漏水，对屋内进行加固，防止楼层坍塌。甲方：认两年租金给予乙方作为修复房子费用，共计6700元，在原有租房期限上加2年，直到2026年止，如使用期间，乙方未按甲方要求对房屋进行加固，出现任何问题，甲方无任何责任，另外外加2年无效。被告持有的合同载明：租金每年20000元，乙方租赁六年，不开发票，付款方式一年一交，上打租，乙方必须提前两个月交给甲方租金。本合同签订后，乙方向甲方缴纳20000元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。其余内容一致。2018年8月30日，原告母亲谭明清在被告处借款4000元。2019年3月15日，原告母亲谭明清在被告处借款1000元。一审另查明，本案诉争房屋没有相关产权证明。提供的规划图纸上诉争房屋位置打印了“王明益”三个字。一审法院认为，本案争议焦点一，原告是否有权出租房屋，租赁合同的效力问题。原、被告签订租赁合同，系双方真实意思表示，原告也按照合同约定交付了房屋给被告使用，房屋的权属问题并不影响合同的成立及效力。本案争议焦点二，被告是否按照合同约定支付租金。被告承租该房多年，因续租与原告签订合同，租期6年，租金2万一次性交付。合同签订后被告继续使用租赁物至2020年5月7日原告才起诉被告，以被告未支付租金为由要求解除合同有悖常理，同时原告在诉状中称被告未支付租金，在审理中又认可被告支付了5000元的租金，其支付形式是其母亲出具借条的方式，从借条出具的时间看，其中4000元为签订合同之前，1000元为签订合同数月后，明显不符常理，若被告未向原告支付租金，原告之母在被告处收1000元完全没有出具借条的必要；最后，合同约定支付租金，不开发票，考虑被告的文化程度，其理解为不出具凭证是符合情理的，最后，被告提供的证人证言虽存在一定瑕疵，但综合认定，依据高度盖然性，足以让本院作出被告履行了支付租金义务的判断。综上，原告以被告未按约履行支付租金的义务要求解除合同的理由，一审不予支持。对原告提出被告未履行维修加固义务的请求，一审认为，根据合同约定，是否履行维修加固义务，不是解除合同条件，同时合同就履行维修加固的时间也未作约定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三条、第十条之规定，判决驳回原告王智的诉讼请求。案件受理费93元，减半收取46.5元，由原告负担。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。二审询问中被上诉人高玉文陈述,虽然自己持有未改动的租房协议，但双方是按照一审中上诉人王智所提交的改动后的协议实际履行。对于房屋租赁协议第十一条中押金改成现金的问题，上诉人王智二审询问中陈述该条约定中20000元人民币即为房屋租金，“押金”改成“现金”后双方再无押金的约定。同时，上诉人王智说明其母亲的借款与租金没有关系，但认可抵减租金。二审查明，被上诉人高玉文在一审答辩时称已交租金17000元。一审庭审也称一次性交了17000元租金。二审询问中，被上诉人再次陈述已交17000元租金。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案双方争议焦点问题是，一、双方实际履行的是哪一份房屋租赁合同；二、双方实际履行的房屋租赁合同是否应当解除。关于双方实际履行的是哪一份房屋租赁合同的问题。虽然双方提交证据中的房屋租赁合同不一致，上诉人王智提交的房屋租赁合同部分内容有改动，而被上诉人高玉文提交的房屋租赁合同没有改动，但高玉文认可内容有改动的房屋租赁合同，且双方是按照内容改动的合同实际履行，上诉人王智认可上述事实。故上诉人王智持有的内容部分改动的房屋租赁合同合法有效且双方实际履行。关于双方实际履行的房屋租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，上诉人王智以被上诉人高玉文不履行合同约定未缴纳房屋租赁费用为由，要求解除房屋租赁合同，一、二审均无证据证明高玉文未按约支付房屋租金的事实，也无证据证明王智因高玉文未支付房租多次催缴的事实。相反，高玉文承租房屋多年，因续租与王智签订房屋租赁合同。合同签订后房屋一直由高玉文占有、使用，至2020年5月7日起诉前王智并未提出任何异议。高玉文在一审答辩、一审庭审及二审询问中均陈述已交付租金17000元,且没有让王智出具收条和双方实际履行房屋租赁合同。结合双方在房屋租赁合同中“租金六年贰万元，乙方租赁六年，不开发票，付款方式为六年一交，上打租，乙方必须提前两个月交给甲方租金”的约定和以往的交易习惯及证人证言，应认定高玉文基本履行了支付租金义务。同时，王智的母亲谭明清分别在签订合同前后两次在高玉文处借款共5000元，谭明清向王智出具借条。高玉文认为该借款应抵减租金，故未足额支付租赁合同约定的房屋租金。二审询问中王智明确表示其母亲的借款与房屋租金无关，但认可可以抵减房屋租金。本院认为，房屋租金与谭明清在高玉文处的借款属于不同的法律关系，各方当事人可自行协商借款抵减租金。因被上诉人高玉文已经基本履行支付租金义务，故上诉人王智以其未履行支付房屋租金的义务请求解除房屋租赁合同的理由不能成立。上诉人王智上诉称被上诉人高玉文应当支付租金的问题。王智一审起诉请求依法判决高玉文支付租金5000元及同期人民银行利息是基于其认为高玉文未支付房屋租金的事实。王智的这一理由不能成立，其要求依法判决高玉文支付租金5000元及同期人民银行利息的请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。上诉人王智的上诉理由不能成立，其诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由上诉人王智负担。本判决为终审判决。审判长 冯 浩审判员 刘翠成审判员 旷章娟二〇二〇年九月二十二日书记员 杨城坤