贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5536号上诉人（原审原告）：伍祉荠，女，1987年9月23日出生，汉族，户籍地贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：吴染、向兴挥，重庆道伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）。住所地：贵州省遵义市播州区南白镇遵南大道播州时代中心**。统一社会信用代码：91520321795265562U。法定代表人：肖丹，董事长。委托诉讼代理人：张健，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷明刚。上诉人伍祉荠与被上诉人遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人伍祉荠的委托诉讼代理人吴染、向兴挥，被上诉人佳星公司的委托诉讼代理人张健、冷明刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍祉荠上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一社你的诉讼主张。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，涉案房屋尚未达到交付条件，上诉人有权拒收，因此产生的逾期交房责任由被上诉人负担，涉案认购协议书等证据能够证明上诉人同意在交付房屋时补请尾款，一审以未缴清房款为由驳回上诉人在一审的诉讼请求不当；2、上诉人在履行了支付大部分款项的义务，被上诉人的后履行抗辩权不应支持；3、一审未支持基础设施延迟交付违约金不当。佳星公司辩称，佳星公司已经履行了通知接房义务，上诉人并未主张交付房屋，对违约金计算已经截止，佳星公司面临破产情形下，该楼盘已被列为问题楼盘，从妥善处理问题楼盘角度出发，一审酌情按日万分之一计算违约金合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。伍祉荠向一审法院起诉请求：1.请求判令被告自2017年7月1日起以156137元为基数，按照日万分之二向原告支付商品房逾期交付的违约金至商品房实际交付之日止（违约金暂计算至2020年1月31日共计29479元）；2.判令被告向原告支付商品房基础设施逾期交付的违约金78元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）是依法登记设立的其他有限公司，具有房地产开发资格。2016年6月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告伍祉荠（买受人）购买被告佳星公司（出卖人）开发建设的位于遵义市播州区房屋一套，房屋建筑面积58.26平方米，房屋总价款为人民币156137元。合同第八条约定首付款32137元，余款124000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.买受人完清所有房款和相关费用。合同第十二条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户等作出了约定；合同第十三条约定：逾期在15日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。如遇不可抗力，如政府政策等原因导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延。合同签订后，原告支付了20133元首付款，并于2017年1月10日向中国建设银行签订了个人住房（商业用房）借款合同按揭贷款124000元，于2020年4月10日支付尾款20000元。由于被告资金链断裂等原因导致该工程项目停工停产，被遵义市确定为区级“问题楼盘”，形成严重社会问题，后在政府监管主导下，被告积极筹资完善相关工程和设施，创造交付条件，已于2019年12月27日在售楼中心大门处张贴公告，同时在“遵义晚报”上登报公告“播州时代中心”项目已具备交房条件，通知各业主可办理接房手续，有部分业主已相继接房。另查明，遵义百隆地产开发有限公司于2020年4月23日变更为遵义佳星置业有限公司。涉案房屋已经相关部门验收合格，原告已于2020年4月10日接房，双方对因对方违约给其造成的损失未提供充分证据证明。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告履行了全部付款义务，被告亦应当向原告履行交付商品房的义务，被告未按期交房的行为构成违约，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。关于被告认为该项目已成“问题楼盘”，现处于政府政策性监管状态，具备迟延交房的免责条件的主张，被告提供的证据不能足以证明具备法定或约定的免责条件，故对其免责主张原审法院不予采纳。关于被告主张支付商品房基础设施逾期交付的违约金不应支持的主张，双方虽在合同中约定了交付相关基础设施和逾期交付的违约金，但未约定交付时间，原告接房时未提供证据证明相关基础设施未完善交付，故该违约行为不能确定，被告的这一主张成立，原审法院对原告的这一请求不予支持。关于被告认为约定违约金过高，全额支持将会影响该项目的后续工作及大多数业主的合法权益，请求法院予以调减的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，鉴于本案所涉项目属区级“问题楼盘”，涉及社会问题多，矛盾比较提出，且原告亦未提供充分证据证明因原告违约给其造成了实际损失或预期利益。因此，为有效化解社会矛盾，结合本案实际情况和处理“问题楼盘”所涉问题的精神，原审法院酌定本案逾期交付商品房的违约金按原告已交房款的日万分之一为标准计算。关于违约金的起止时间问题，原被告双方在合同中约定交房时间为2017年6月30日，但从原告提供的证据来看被告收到全部房款的日期为2020年4月10日，即原告于2020年4月10日才全面履行了付款义务，故应以2020年4月10日为起算时间；被告于2019年12月27日在项目处张贴公告并登报公告通知各业主接房，原告认为只能在当事人无法联系的情况下才能采取公告的方式通知业主接房，对被告主张的接房时间不予认可。现原告已于2020年4月10日办理了接房，应视为被告已履行了交房手续，即本案被告支付违约金的终止时间为2020年4月10日。原告主张被告承担违约责任并支付违约金的理由不充分，故原审法院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告伍祉荠的全部诉讼请求。案件受理费627元（已减半收取），由原告伍祉荠负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院另查明，一、案涉房屋总价156137元，伍祉荠已向佳星公司首付购房款12137元，而非20133元。伍祉荠向中国建设银行申请的个人按揭贷款124000元于2017年1月12日到达佳星公司账户，2020年4月10日补缴房款20000元后于当日接房；二、双方在涉案商品房买卖合同第十二条中约定“出卖人在房屋交付时，包括水电等基础设施应达到合同约定的交付条件，如果出卖人未在约定的期限内达到基础设施的交付条件，出卖人一次性支付相当于房屋总价0.05%的违约金”。二审中，佳星公司辩称，若法院认为需要判决其承担违约金，请求按照上诉人已付购房款总额的日万分之一计算违约金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：佳星公司是否应向伍祉荠承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同系双务合同，出卖人享有按合同约定收取房屋对价的权利，同时负担按约定向买受人交付房屋及办理产权转移登记的义务，买受人享有按约定时间使用房屋并要求出卖人办理产权转移登记的权利，同时负有支付合同约定的房屋对价的义务，本案中，双方合同约定的交付房屋的时间为2017年6月30日，约定的交付时间逾期后，因出卖人佳星公司的原因不能按时交付房屋，不能按时交房的原因不因买受人是否足额支付购房款而发生改变，佳星公司在逾期已成事实的情况下，行使后履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持。若判决佳星公司在收取买受人大部分购房款的情况下，不负有向买受人承担逾期交房违约责任，可能导致佳星公司长期无偿占用和支配买受人缴纳的购房款而不承担任何法律后果，于买受人显然不公平，根据《中华人民共和国民法总则》第六条关于“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，佳星公司应向伍祉荠承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金如何认定的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案审理过程中，经释明后，佳星公司申请对涉案违约金进行调减的情况，酌情按伍祉荠已交购房款总额（136137元）的日万分之一自2017年7月1日起计算至伍祉荠实际接房之日止，违约金为13804元（136137元×0.01%/日×1014日）。关于上诉人主张佳星公司支付延迟交付基础设施违约金的问题，因上诉人未足额支付涉案购房款，即便佳星公司开发的涉案项目达到了法律规定及双方当事人约定的交付条件，佳星公司也不会向上诉人交付涉案房屋，因基础设施属于房屋交付时的配套设施，佳星公司不可能独立于房屋向上诉人交付附属基础设施，因此，上诉人主张佳星公司承担延迟交付基础设施违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2681号民事判决；二、由遵义佳星置业有限公司于本判决生效后十日内支付伍祉荠自2017年7月1日至2020年4月10日期间的逾期交房违约金13804元；三、驳回伍祉荠的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费627元，由遵义佳星置业有限公司负担391.5元，由伍祉荠负担235.5元。二审案件受理费1254元，由伍祉荠负担627元，由遵义佳星置业有限公司负担627元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  万 亿审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年九月二十七日法官助理杨颜竹书记员钟永海书记员张晓丽