湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初1201号原告：蔡青，女，1980年4月4日出生，汉族，云梦县人，住云梦县，原告：汤永洁，男，1979年3月21日出生，汉族，云梦县人，住云梦县，委托诉讼代理人：黄红、刘美，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北新南洋房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇梦泽大道**。法定代表人：杨永胜，公司执行董事。委托诉讼代理人：孙俊林，湖北孝法律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：中国工商银行股份有限公司云梦支行。。住所地：湖北省云梦县城关梦泽大道**负责人：王大穆，该银行行长。第三人：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司。住。住所地：武汉市武昌区体育街特**（银泰大厦**）/div>负责人：龙志林，公司总经理。委托诉讼代理人：余鹏，男，该公司职员。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨磊，男，该公司职员。代理权限为特别授权。原告蔡青、汤永洁（合称二原告）与被告湖北新南洋房地产开发有限公司（以下简称新南洋）、中国工商银行股份有限公司云梦支行（以下简称云梦工行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法追加中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融公司）作为第三人依法参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人黄红及被告新南洋的委托诉讼代理人孙俊林、第三人华融公司的委托诉讼代理人余鹏、杨磊到庭参加诉讼，被告云梦工行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告蔡青、汤永洁向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与被告新南洋公司签订的YMX13002013号《商品房买卖合同》有效；2、确认被告新南洋未按照《商品房买卖合同》的约定期限为二原告办理不动产登记的行为构成违约，判令被告新南洋向二原告支付违约金2103.4元。3、判令被告新南洋立即将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为二原告办理案涉的梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋的不动产权属证书。4、确认被告新南洋与被告云梦工行之间设立的案涉土地使用权抵押无效，并注销抵押登记。5、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年3月31日，被告新南洋办理了《建设用地规划许可证》等相关证照，开始在其所有的云国用（2009）第12001-2号《国有土地使用权证书》记载的土地上进行梦园小区风尚国际商品房开发建设。2014年6月25日，被告新南洋办理了《湖北省商品房预售许可证》，开始预售商品房。2014年9月3日，二原告与被告新南洋签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告新南洋开发建设的梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋，房屋面积126.83平方米，每平方米3316.8元，总购房款为420671元，交付时间为2015年2月28日前。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告以支付首付款和办理按揭贷款的方式向被告新南洋付清了全部购房款，被告新南洋向原告交付了房屋。2016年11月24日，被告新南洋向二原告出具420671元的购房款发票。2015年3月6日，二原告向被告新南洋支付了办证费用15000元，要求其为二原告办理不动产权属证书。但自2015年3月6日起，被告新南洋未能在540日内向房产登记机关提供相关资料，未能为二原告办理不动产权属证书，其行为已经构成违约，按照《商品房买卖合同》的约定，被告应向二原告支付违约金2103.4元。2014年5月12日，被告新南洋与被告云梦工行签订了一份《最高额抵押合同》，将包含梦园小区风尚国际18号楼的楼栋房屋所在的云国用（2009）第12001-2号《国有土地使用权证书》记载的土地使用权抵押给云梦工行，《最高额抵押合同》记载的被告新南洋所担保的主债权为2014年5月12日至2019年5月11日期间的债权。二原告认为，二原告与被告新南洋签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，应当属于有效合同。二原告向被告新南洋付清了全部购房款及办证费用之后，被告新南洋应当按照合同的约定向二原告交付房屋及在约定的期限内为二原告办理不动产权属证书。但被告新南洋未能按期履行义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，向二原告支付合同约定的违约金2103.4元。同时，其应当继续履行合同义务，向产权登记机关提供相关资料，为二原告办理不动产权属证书。被告新南洋和被告云梦工行在明知案涉的云国用（2009）第12001-2号《国有土地使用权证书》记载的土地使用权已经用于梦园小区风尚国际18号楼等楼栋房屋的开发建设情况下，仍然签署了《最高额抵押合同》，将该地块的土地使用权抵押给被告云梦工行，致使无法为二原告等全部购房人办理不动产权证，二被告的行为侵害了二原告及全部购房人的合法权益。二原告及其他购房人购买房屋的目的是为了取得完整的房屋产权，属于物权的交付期待权。被告新南洋在商品房建设基本完成时，合法取得了《湖北省商品房预售许可证》，获得了向社会销售案涉房屋及房屋对应的土地使用权，应当认定为其已经取回了案涉房屋对应的土地使用权。其获取商品房预售许可与设立房屋所在地块的土地使用权抵押几乎同时进行，可以证实案涉的土地使用权抵押并未合法有效设立。根据相关法律规定，二原告对房屋的物权期待权优先于被告云梦工行的土地抵押权。从优先保护处于弱势地位的房屋买受人的角度，应当认定被告新南洋与被告云梦工行之间设立的案涉房屋土地使用权抵押无效，并应当注销相应地块的土地使用权抵押登记，从而保证二原告及其他购房人能够顺利办理不动产权属证书，以维护二原告及全体购房人的合法权益。被告新南洋辩称：1、新南洋暂时无法为二原告办理产权证，因为案涉的土地使用权已经被抵押。2、抵押权无效无事实法律依据。第三人华融公司辩称：新南洋与云梦工行就案涉土地使用权办理了抵押登记，土地使用权抵押合法有效，在2018年的4月4日云梦工行与第三人签订了债权转让协议，云梦工行将富思特的债权以及新南洋的土地使用权的抵押权都转给了第三人，第三人依法成为富思特公司的主债权人。依法享有对新南洋土地使用权的抵押权。被告云梦工行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年3月31日，被告新南洋办理了《建设用地规划许可证》等相关证照，开始在其所有的云国用（2009）第12001-2号《国有土地使用权证书》记载的土地上进行梦园小区风尚国际商品房开发建设。2014年5月12日，被告新南洋与被告云梦工行签订了一份合同编号为18120241-2014年云梦（抵）字0002号《最高额抵押合同》，将包含梦园小区风尚国际18号楼的楼栋房屋所在的云国用（2009）第12001-2号《国有土地使用权证书》记载的土地使用权抵押给云梦工行，并在云梦县国土资源局办理了抵押登记，云梦县国土资源局颁发了云他项（2014）第048号土地他项权证。所担保的主债权为2014年5月12日至2019年5月11日期间湖北富思特材料科技集团有限公司在云梦工行的借款，最高限额为2800万元。2014年6月25日，被告新南洋在云梦县住房保障和房屋管理局办理了鄂云房预字（2014）016号《湖北省商品房预售许可证》，开始公开预售商品房。2014年9月3日，二原告与被告新南洋签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：二原告购买被告新南洋开发建设的梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋，房屋面积126.83平方米，每平方米3316.8元，总购房款为420671元，交付时间为2015年2月28日前。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋不动产权属证书的，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告以支付首付款和办理按揭贷款的方式向被告新南洋付清了全部购房款，被告新南洋向二原告交付了房屋。2016年11月24日，被告新南洋向二原告出具420671元的购房款发票。2015年3月6日，二原告向被告新南洋支付了办证费用15000元，要求其为二原告办理不动产权证书。但自2015年3月6日起，被告新南洋在540日内未向房产登记机关提供相关资料。因为案涉土地使用权被抵押，导致被告新南洋不能按照合同约定给二原告办理房屋不动产权属证书。2016年6月30日，云梦工行与新南洋就最高抵押合同又达成了一份补充协议，该协议约定明确了合同编号为18120241-2014年云梦（抵）字0002号《最高额抵押合同》的担保范围为：“本合同还对18120241-2013年（借）字000025号、18120241-2013年（云梦）字017号金额1400万元、18120241-2013年（云梦）字0035号、18120241-2013年（借）字000039号金额3000万元、18120241-2013年（借）字000040号金额3000万元、2013027-29、18120241-2014年（银）字00059号金额1400万元提供担保”。湖北富思特材料科技集团有限公司所欠云梦工行本金99905345.61元、利息1998699.66元。其中包含案涉土地使用权项下抵押借款本息。2018年4月4日云梦工行将上述债权转让给第三人华融公司。华融公司书面通知了债务人湖北富思特材料科技集团有限公司，2018年5月30日与云梦工行在《湖北日报》联合刊登《债权转让通知暨债务催收联合公告》。但案涉的土地使用权抵押未办理土地变更登记。本院认为，二原告与被告新南洋签订的YMX13002013号《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应该认定有效；被告新南洋未按合同约定时间给二原告办理不动产权属证构成违约，应该承担违约责任；被告新南洋已收取了二原告办理不动产权证的费用，二原告要求被告新南洋继续履行合同，将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为二原告办理案涉的梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋的不动产权属证书的诉讼请求亦符合法律规定，故本院对二原告的第一、第二项、第三项诉讼请求均予以支持。二原告的第四项诉讼请求是：确认被告新南洋与被告云梦工行之间设立的案涉土地使用权抵押无效，并注销抵押登记。亦是本案的争议焦点，对本案争议焦点具体阐述如下：被告新南洋与被告云梦工行2014年5月12日签订的《最高额抵押合同》是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。二原告购买的房屋对应的土地使用权虽然依法抵押给云梦工行，办理了抵押登记，云梦工行也取得了《土地他项权利证书》，但二原告作为一般购买人，无法知道自己将要购买的房屋所对应的土地使用权被抵押贷款，而且被告新南洋是在合法取得《商品房预售许可证》后开始公开预售房屋的，二原告更有理由相信自己付清购房款后可以取得完全的权属。二原告已按合同约定给付了全额的购房款并已实际占有使用案涉房屋，因而应该认定二原告对该房屋的所有权是善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换，出资或者赠与的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”据此，应该认定二原告同时取得了案涉房屋对应的土地使用权。因涉案商品房所对应土地使用权上设立的抵押权未涂销，导致二原告所购的商品房土地使用权无法办理转移登记，从而无法取得完整的房屋权属。对购房人的权利与抵押权人的权利发生冲突的问题，应从现有的法律规定及价值取向等进行判断。首先，被告新南洋是在办理了《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》后进行建设和销售房屋的，被告云梦工行不可能不知晓该情形，作为专业银行应该十分清楚设置抵押权的目的就是为了在债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。而案涉土地被开发商开发成商品房销售给购买人后，不可能再将案涉的土地使用权进行折价或者以拍卖、变卖来实现其抵押权。云梦工行完全可以通过诉讼或者向相关部门主张权利，要求撤销或者收回《商品房预售许可证》对该项抵押权进行救济，但云梦工行直至案涉土地开发、销售完毕也没有主张该项权利，因而应该认定云梦工行放弃了案涉的土地抵押权。因此，2016年6月30日云梦工行与新南洋就最高抵押合同签订的补充协议因抵押权已消灭而无效。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第三项规定：“债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。”结合《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的消费者的权利与银行抵押权冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。最高人民法院的这一批复也体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。其次，从维护交易安全角度考量，“维护交易安全”是商法的基本原则，对于二原告等购房者而言，基于信赖开发商已经取得商品房预售证后购买商品房，是能够在支付房屋对价后取得完整的房屋产权，如果在支付了全部购房款或者大部分购房的情况下，还不能取得没有抵押权负担的商品房，购房者对于交易安全的信赖会受到严重损害，订立合同时的目的无法得到实现。再者，从价值取向上考量，二原告购买房屋的目的是取得完整的房屋产权，属于物权的交付期待权，且房屋价值巨大，很多购房户可能是用一辈子的积蓄去购买房屋，房屋产权是否能完整取得，对二原告等购房户影响巨大，事关购房户的居住权、生存权，相对于抵押债权更要优先保护；且在风险控制成本及条件上，抵押权人要优于购房户，抵押权人完全可以要求开发商提前清偿债务或提供其他担保，也可以要求对开发商出售商品房所得的资金进行监管。如果购房者已经支付对价，并且善意的情况下，还将抵押权的负担转移给购房人，显然违反公平原则。综上分析，被告云梦工行作为土地使用权的抵押权人既然放弃相应的抵押权，第三人华融公司应该通过其他途经实现从云梦工行转让的债权，不能再主张案涉房屋所对应的土地抵押权。因为被告新南洋与被告云梦工行签订的《最高额抵押合同》具有法律效力，因而二原告要求确认被告新南洋与被告云梦工行之间设立的案涉土地使用权抵押无效的诉讼请求本院不予支持，但被告云梦工行已经放弃了案涉土地的抵押权，应该确认二原告购买房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭，二原告要求注销购买房屋所对应土地使用权上设立的抵押权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百四十七条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告蔡青、汤永洁与被告湖北新南洋房地产开发有限公司签订的YMX13002013号《商品房买卖合同》有效。二、被告湖北新南洋房地产开发有限公司向原告蔡青、汤永洁支付违约金2103.4元，限于判决书生效后十日内给付。三、原告蔡青、汤永洁购买的梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭。限被告湖北新南洋房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司云梦支行及第三人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司于本判决生效后十日内注销在该房屋所对应土地使用权上设立的抵押权。四、限被告湖北新南洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告蔡青、汤永洁办理梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋的不动产权属证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告湖北新南洋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈志勇审 判 员  杨 巍人民陪审员  陈为刚二〇二〇年九月二十一日书 记 员  肖玉婷