重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5098号上诉人（原审原告）：重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司，住所地重庆市綦江区关坝镇政府大楼**，统一社会信用代码915001106220535108。法定代表人：何伟，该公司执行董事。诉讼代表人：重庆信通会计事务所有限责任公司，住所地重庆市渝**黄山大道中段双鱼座****，系重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司管理人。负责人：蔡月波。委托诉讼代理人：肖紫瑶，女，系管理人工作组成员。上诉人（原审被告）:重庆天城物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区万盛大道**附**2－1，统一社会信用代码91500110759271535W。法定代表人：李晓青，该公司经理。委托诉讼代理人：唐华，重庆市万盛经开区青年法律服务所法律工作者。上诉人重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司（以下简称天纬渝盛公司）因与上诉人重庆天城物业管理有限公司（以下简称天城公司）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2019）渝0110民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人天纬渝盛公司的委托诉讼代理人肖紫瑶，上诉人天城公司的委托诉讼代理人唐华参加诉讼。本案现已审理终结。天纬渝盛公司上诉请求：1.请求改判一审判决第一项，确认天纬渝盛公司与天城公司于2012年4月20日签订的《土地租赁协议》于2018年8月27日解除；2.请求改判一审判决第三项，判决天城公司向我司支付自2012年6月起至2018年8月欠付的租金187425元及2018年9月其至完全搬离房屋之前的占用费（按原合同标准计付，暂计至上诉日为人民币42483元）；3.本案一审、二审诉讼费由天城公司承担。事实及理由：原审判决事实认定不清，天纬渝盛公司请求确认合同解除，而非请求判决合同解除；原审判决认定“2012年4月26日，被告将保证金50000元和土地租金150000元通过银行汇入重庆市和博商贸有限责任公司银行账号内”、“被告将2018年4月至2019年6月的土地租金共计37470元支付给胡照会”，属于事实认定不清，不应判决抵扣欠付款。天城公司辩称，双方签订的租赁协议系法定解除。案涉合同签订时，我方是按照天纬渝盛公司要求支付了保证金50000元和土地租金150000元。天纬渝盛公司的印章如何管理是其自行内部管理责任问题，与天城物业无关联。天纬渝盛公司将收取该土地租金的部分权利转让给案外人胡照会，有天纬渝盛公司与胡照会签订的本案租金支付协议为据，天城物业按约定已履行合同义务，天纬渝盛公司上诉理由不成立，请求予以驳回。天城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判我司交还实际使用停车场部分（房地产证编号：108房地证D2XXX第XXXX号）给天纬渝盛公司；2.请求撤销一审判决第三项，改判我司不支付至2019年11月的土地占用使用费共计37400元；3.请求撤销一审判决第四项，改判我司不支付2019年12月以后的土地占有使用费；4.本案一审、二审诉讼费由天纬渝盛公司承担。事实及理由：双方于2012年4月20日签订《土地租赁协议》约定天纬渝盛公司第一次交付土地7亩，但其交付的土地上有居民住房和政府占用地，实际交付的土地未达7亩，租金应该按照我司实际租赁的土地计算；租赁协议解除后，我司按照协议交付给天纬渝盛公司的50000元保证金应依法抵扣，一审法院要求通过其他途径予以主张，对我司不公平。天纬渝盛公司辩称，一审庭审中，双方已就合同履行情况进行了确认，我司已将7亩土地交付给天城物业公司使用，上诉人第一项上诉请求与一审法庭调查阶段的陈述不一致，更没有事实依据。天城物业公司自2012年6月起一直占有使用案涉土地，并未缴纳租金，其应当支付自2012年6月起至2018年8月的欠付租金以及2018年9月起至其完全搬离、腾退土地的占有使用费。天城物业公司主张已缴纳5万元保证金，因我司已进入破产清算程序，公司负有的债务应当由债权人依法向管理人进行债权申报予以救济，不应在本案中直接抵扣。天纬渝盛公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《土地租赁协议》解除，并判令被告立即搬离、退还租赁土地；2.判令被告向原告支付自2018年9月起至其完全搬离房屋之前的土地占有使用费，暂计至起诉日17493元（按原合同约定的租金标准计付2499元/月×7月=17493元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求:判令被告支付自2012年6月至2018年8月租金187425元（2499元/月×75个月）。一审法院认定事实：原告作为出租人，被告作为承租人，双方于2012年4月20日签订《土地租赁协议》，合同主要内容为原告将其持有的位于重庆市綦江区（原万盛区）某处土地（土地证号:**地证D2XXX字第****地证D2XXX字第****地证D2XXX字第**）出租给被告，租赁期20年，从2012年6月1日至2032年5月31日，租金357元/亩/月，保证金50000元。该合同同时载明上述三块土地因政府还未迁移相关拆迁安置人员，土地无法一次性交付给被告，只能分批次交给被告，被告支付租金标准按实际接收土地面积向原告支付，第一次交付土地共7亩，用途为被告经营停车场，租金按7亩土地面积计算，按年度支付租金，后续原告将相关土地交付给被告时双方签订租赁合同补充协议，租金标准及支付方式按上述第一次交付方式进行，支付租金时间为实际接收土地之日起计算，按年度支付。合同签订后，原告将位于重庆市綦江区（原万盛区）某处（房地证编号：108房地证D2XXX字第0XXX3号）7亩土地交付给被告使用。2012年4月23日，原告向被告发出了二份缴款通知书，要求被告将涉案土地租赁合同中被告应向原告交纳的保证金50000元和土地租金支付到重庆市和博商贸有限责任公司银行账号内。2012年4月26日，被告将保证金50000元和土地租金150000元通过银行汇入重庆市和博商贸有限责任公司银行账号内。2016年1月7日，因胡照会用其名下房产为原告向银行贷款提供抵押担保，原告与胡照会签订了《经营管理权及应收租金债权转让协议》，将原告享有包括涉案土地租赁合同在内的应收租金权益转让给胡照会。被告将2018年4月至2019年6月的土地租金共计37470元支付给胡照会。2018年6月27日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申45号民事裁定书，裁定受理申请人李学才对原告提出的破产清算申请，指定该破产清算由一审法院审理。一审法院于2018年7月23日作出（2018）渝0110破13号民事决定书，指定重庆信通会计师事务所有限责任公司担任原告的管理人。本案涉案租赁土地大部分被被告用于停车场使用。另有部分土地上有居民住房，部分土地被用于绿化、环卫车停车场以及公共卫生间使用。一审诉讼中，原、被告一致认可双方签订的涉案合同于2018年8月27日解除，涉案土地的租金从2012年6月起计算至2018年8月，解除涉案合同后，被告占用涉案土地的土地占有使用费从2018年9月开始计算至被告交还土地时止。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实，应当提供证据予以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，原、被告签订涉案土地租赁合同后，原告将涉案7亩土地交付给被告使用，被告应按照合同约定向原告交付土地租金。在合同履行过程中，被告按照原告指示要求，将合同保证金、租金支付给案外人，应认定为被告已将保证金、租金支付给原告。2018年6月27日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申45号民事裁定书，裁定受理申请人李学才对原告提出的破产清算申请，指定该破产清算由一审法院审理。一审法院于2018年7月23日作出（2018）渝0110破13号民事决定书，指定重庆信通会计师事务所有限责任公司担任原告的管理人，原告管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告，视为解除合同，故原、被告于2012年4月20日签订的《土地租赁协议》于2018年8月27日解除。诉讼中，原、被告同意双方涉案土地租金支付期限为2012年4月至2018年8月，解除租赁关系后，双方均同意从2018年9月开始计算被告占用涉案土地的土地占有使用费，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。涉案土地租赁协议解除后，被告继续使用原告土地，应当向原告支付占用期间的土地占有使用费至其将涉案土地返还原告时止。2012年6月至2018年8月涉案土地租金为187425元（357元/亩/月×7亩×75个月），2018年9月至2019年11月涉案土地占有使用费为37485元（357元/亩/月×7亩×15个月），共计224910元。被告已支付的租金和土地占有使用费为187470元（150000元＋37470元），品迭后，被告还应支付原告土地租金以及至2019年11月土地占有使用费为37440元。至于被告保证金的问题，被告可通过其他途径予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：“一、解除原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司与被告重庆天城物业管理有限公司于2012年4月20日签订的《土地租赁协议》；二、被告重庆天城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于重庆市綦江区（原万盛区）某处（房地证编号：108房地证D2XXX字第0XXX3号）7亩土地交还给原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司；三、被告重庆天城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司土地租金以及至2019年11月的土地占有使用费共计37440元；四、被告重庆天城物业管理有限公司从2019年12月起，按357元/亩/月向原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司支付土地占有使用费至土地交还时止；五、驳回原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费4374元，由原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司负担2916元，被告重庆天城物业管理有限公司负担1458元[此款已由原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司预交4374元，限被告重庆天城物业管理有限公司于本判决生效后三十日内直接支付给原告重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司1458元]。”二审中，双方当事人均未举示新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，一审法院在“本院认为”中已确认案涉合同于2018年8月27日解除，判决主文部分判决双方签订的租赁协议解除并不影响诉讼目的实现，且不影响诉讼双方权利义务，故该判项可以维持。一审中，天城物业公司举示了天纬渝盛公司于2012年4月23日发出两份缴款通知书、胡照会与天纬渝盛公司于2016年1月7日签订的《经营管理权及应收租金债权转让协议》，以证明自己是应天纬渝盛公司的指示，才将案涉租赁合同的50000元保证金、150000元租金支付到重庆市和博商贸有限责任公司的银行账号，另将2018年4月至2019年6月的租金37470元支付给胡照会；天纬渝盛公司不认可印章的真实性，但未举示相反的证据证明缴款通知书和转让协议书上的印章系虚假印章。并且，案涉租赁合同签订时间为2012年4月20日，如果天城公司一直未支付保证金和租金，天纬渝盛公司不会将案涉7亩土地交给天城公司使用，即使交付了土地，也会向天城公司催收租金，现天纬渝盛公司亦未举示证据证明其催收过租金，显然与常理不符，故一审法院认定天城公司是应天纬渝盛公司的指示已支付2019年6月之前的租金和保证金，并无不当。双方当事人于2012年4月20日签订的《土地租赁协议》载明：天纬渝盛公司将部分土地共七亩地交由天城公司正式使用。天城公司用途为修建停车场用于经营，租金按七亩土地面积计算，按年度向天纬渝盛公司支付租金。双方签订租赁合同前，居民住房、政府占用部分地的情况就客观真实存在，天城公司亦在上诉状中认可居民住房历来就有人居住，这足以说明天城公司对案涉土地的实际情况非常清楚，其同意按照7亩土地面积交纳租金系对自身权利处分，现天城公司认为租金应当按照实际租赁土地来计算租金的上诉意见，本院不予采纳。因天纬渝盛公司已进入破产清算程序，天城公司支付的50000元保证金应当通过其他途径主张权利，一审判决不将该保证金纳入本案直接抵扣，符合相关法律规定，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8748元，由上诉人重庆天纬渝盛建设（集团）有限公司负担4374元，由上诉人重庆天城物业管理有限公司负担4374元。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二〇年九月七日书记员  黄献丽