江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初4537号 原告：谢蕾，女，1990年12月1日生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：李会玲，江苏泓图律师事务所律师。 被告：南京金荣置业有限公司，住所地南京市六合区横梁街道山东路宇扬**商铺**。 法定代表人：吴**金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柯晓松，江苏同帆律师事务所律师。 原告谢蕾与被告南京金荣置业有限公司（下称金荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢蕾委托诉讼代理人李会玲与被告金荣公司委托诉讼代理人柯晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢蕾向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令认定《认购意向书》无效；2.请求法院判令金荣公司返还收房款210000元及利息（自2011年3月27日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求法院判令金荣公司赔偿谢蕾房屋评估现值与购房款之间的差额的损失；4.本案诉讼费金荣公司负担。事实与理由：2011年3月25日，谢蕾与南京六合某建筑公司（后更名为江苏某建设工程有限公司）签订了一份认购意向书，约定由谢蕾认购南京六合区某林场建设的《复建房》XX栋XX室房屋，2011年3月27日谢蕾支付房款21万元。后经查证，实际由金荣公司以南京六合某建筑公司的名义对外预售房屋。因上述房产系无法办理房屋产权证，经协商未果，遂诉至法院，望判如所请。 被告金荣公司辩称，谢蕾对金荣公司的诉讼请求无事实法律依据。理由如下，对于第一项诉讼请求，金荣公司认可，但是金荣公司没有收到谢蕾的购房款，金荣公司开具的收据系按谢某的指示开具的抵付中介服务费，因为认购协议无效，该抵付行为无效，谢蕾应该向谢某主张款项。金荣公司和灵岩山公司的合作开发协议被法院认定无效，作为附属协议的中介服务协议也应该认定无效，故协议中约定的给付中介费即通过给付房屋给付中介费的也不能够履行，中介协议约定的中介服务费也是无效的，谢某应该按照其付出的劳动给付相应的报酬。故本案谢蕾对于金荣公司的诉讼请求，应该予以驳回。另外，关于诉讼时效，2017年谢蕾已经知道协议无效了，房屋肯定不能交付，当时谢蕾并未主张。 本院经审理查明后认定事实如下：2011年3月25日，甲方南京六合某建筑公司某林场项目部、乙方谢蕾签订《认购意向书》，内容为谢蕾自愿认购南京六合区某林场建设的《复建房》XX栋XX室房屋，面积85.4平方米，单价2459元每平方米，合计总价210000元，付款方式现金，预收房款210000元，交房时间2011年12月30日（以实际交房时间为准），交房时签订由南京市某林场出具的《购房合同》。定金的处理方式约定：自甲方与乙方签订认购意向书后，甲方单方违约，甲方一倍返还定金给乙方做为违约补偿金；若乙方在上述约定时间内单方面违约，定金不退，作为违约补偿金给甲方。该认购书自签订《购房合同》后自动作废。2011年3月27日，南京六合某建筑公司某林场项目部出具《收据》，内容为交款单位谢蕾，收款方式现金，金额210000元。 另认定：2012年12月7日，南京市六合区人民政府专题会议纪要第24期载有由协调领导小组组织协调某公司多建职工复建房回收工作，并将回收的多建复建房作为保障性住房。2013年4月8日，某林场与金荣公司签订《房屋回收协议》，协议载明：金荣公司曾经以南京六合某建筑公司某林场项目部名义对外预租售房屋，但根据国家相关法规政策及六合区人民政府要求，金荣公司对外预租售的房屋需全部收回。本协议签订后，金荣公司应与租购房者协商，解除购房相关协议，收回预租售的房屋。金荣公司在与购房者达成《退房确认函》时，退房解除合同费用不得超过年利率8%；同时金荣公司需收回与购房相关的定购意向书、订购协议书等文件及收款收据，连同金荣公司留存的文件原件及票据存根，作为向某林场申请预支工程款的凭证。协议还约定金荣公司直接汇款给退房者个人。 庭审中，谢蕾申请对案涉房产进行价值评估，并按照该评估价值与购买价的差额赔偿损失。 以上事实有当事人陈述、订购协议书、收据、合作说明、民事判决书等证据在案证实。 本院认为，谢蕾签订的《认购意向书》所约定的房屋未取得商品房预售许可手续，故《认购意向书》应当认定无效。因《订购协议书》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据已查明的事实，在谢蕾提供的认购意向书中甲方落款处盖章单位为“南京六合某建筑公司某林场项目部”，而金荣公司在与某公司签订的房屋回收协议中认可金荣公司曾以该项目部名义对外预租售房屋，故《认购协议书》的法律后果应当由金荣公司承担。现《认购意向书》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。谢蕾要求金荣公司返还收据上载明的购房款210000元并赔偿自2011年3月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的损失及2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的损失，本院予以支持。诉讼中，谢蕾申请对房屋进行价值评估，并以此作为赔偿损失的依据。双方在签订合同时均未关注商品房预售许可手续，对合同无效产生的责任均有过错，同时案涉房屋在2012年底被要求整改并要求做好退房工作，金荣公司也较快与部分购买人达成了退款、赔偿协议，谢蕾与其他多数购买人同为本地人，不可能对此不知情，在此情形下仍未积极处理该事项，也存有一定过错。另在2011年3月至2013年期间，房价基本无变化，其以现在房价为基础计算损失，无事实和法律依据。金荣公司认为，本案已超过诉讼时效。本院认为，合同当事人不享有确认合同无效的权利，只有人民法院及其他法定机构才有权确认合同是否有效。合同无效自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效的限制。合同经过确认无效后，当事人才享有财产返还的请求权，故谢蕾在请求确认协议书无效的同时即请求返还款项，未超过法律规定的诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告谢蕾于2011年3月25日签订的案涉《认购意向书》无效； 二、被告南京金荣置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告谢蕾购房款210000元，并赔偿损失（自2011年3月27日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告谢蕾的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4450元，减半收取2225元，由被告南京金荣置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  薛俊卫 二〇二〇年九月七日 书记员  林丹萍 人民法院上诉须知 （2020）苏0116民初4537号 一、当事人对判决（裁定）不服，可在收到本判决（裁定）书次日起十五日内（裁定书为十日内）向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 二、当事人提起上诉的，除向本院提交书面上诉状外，还须最迟于上诉期满后七日内，持本上诉须知到南京市中级人民法院诉讼费受理处预交上诉案件受理费4450元。逾期未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 三、上诉人交纳上诉费确有困难的，可在上述交费期间向本院提交书面上诉费缓、减、免交申请，并附有相关证明、联系地址及联系方式。逾期未提交书面申请，亦未交纳上诉费的，依法按自动撤回上诉处理。 四、上诉费交款人须准确填写上诉人名称，并在交款后三日内将上诉费交款凭据复印件送至本院。如委托他人代交上诉费的，代交人须在交款后三日内向本院提交书面代理交款证明及交款凭证复印件，并注明受托人全称及第一审案件案号。本院将在规定期限内将案卷材料移送至南京市中级人民法院。 五、凡预交上诉费不符合本上诉须知规定的，致使法院无法在规定期限内查收该上诉案件诉讼费的，由你（单位）承担不利的法律后果。 六、上诉人负有向人民法院告知详细地址及联系方式的义务。如送达地址、联系方式发生变化，应及时书面通知法院；委托他人代收的，应将委托手续提交法院。如提供的地址、联系方式有误或更改而未及时通知法院，致使送达不能的，由你（单位）承担不利的法律后果。 南京市中级人民法院地址：广州路35号（南京市儿童医院对面） 二○二○年九月七日 自觉履行生效法律文书告知书 一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。 1、权利人账号信息: 开户银行： 开户名称： 开户账号： 2、南京市六合区人民法院账户信息： 开户银行：中国建设银行南京六合支行 开户名称：南京市六合区人民法院 开户账号：32×××56 二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经、经营地张贴本院裁定书定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。 3、对被执行人限制高消费，限制出入境； 4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施； 5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 申请执行提示书 一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。 二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。