浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2264号 上诉人（原审原告）：绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司，住所地绍兴市人民东路********。 法定代表人：汪裕林，系执行董事。 委托诉讼代理人：叶一春，浙江纳森律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙培荣，男，1978年4月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐晓晖，浙江九皋律师事务所律师。 上诉人绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司（以下简称壹零伍壹公司）因与上诉人孙培荣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人壹零伍壹公司的委托诉讼代理人叶一春、被上诉人孙培荣的委托诉讼代理人徐晓晖到庭应询。本案现已审理终结。 壹零伍壹公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持壹零伍壹公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由孙培荣承担。事实与理由：一、案涉房屋系适租房屋，断电并非都是壹零伍壹公司违约导致。本案中的断电并非是指租赁房屋存在故障无法通电，而是随时可以通电，且事实上在一审庭审结束后已经恢复了通电，是适租房屋。壹零伍壹公司2019年2月以未消防整改为由停电的行为虽被（2019）浙0602民初4323号民事判决认定违约，但之后在合同未解除的情况下，孙培荣应在2019年3月15日前支付2019年4月15日至2020年4月14日的租金，其不支付租金的行为已明显违约。按照合同约定，逾期支付租金超过30天，出租人有权解除合同，故壹零伍壹公司2019年4月15日起有权采取停电措施，壹零伍壹公司在2019年4月15日后的断电上并不违约。特别是在2019年8月21日合同解除后，不通电不仅不违约，也是出于安全考虑。二、孙培荣应当按约定标准支付2019年4月15日至2019年8月21日的租金及物业费。（2019）浙0602民初4323号民事判决并未对2019年4月15日至2019年8月21日的租金及物业费作出认定。在合同未解除的情况下，壹零伍壹公司有权依据约定，要求孙培荣支付租金及物业费，其不支付缺乏依据。因孙培荣未能按约发送解除合同通知，其关于合同2019年2月20日解除的主张未能得到支持。按照一审判决逻辑，如孙培荣前述主张得到支持，则其应从2019年2月20日起按租金标准的50%支付占有使用费及物业费，现因孙培荣自身错误，反而连50%占有使用费及物业费都不用承担，明显不符合逻辑。三、孙培荣应当按约定标准支付自2019年8月22日起的占有使用费及物业费。1.占有使用费应从2019年8月22日起算。双方虽在合同中约定“合同解除后15日内无条件腾退出屋”，但并未约定15天腾退期不计算租金，法律也未规定腾退期间无需支付租金。15天腾退期内，孙培荣占有案涉租赁房屋无法律及约定依据，其应当支付腾退期间的占有使用费及物业费。2.占有使用费应按约定租金标准支付。一审庭审后，案涉房屋已经通电。壹零伍壹公司最初断电行为的违约责任已由生效判决作出处理，故合同解除后的逾期腾退问题与断电行为无关。合同解除后，如孙培荣按约腾退，壹零伍壹公司可以立即出租并收取不低于约定租金标准的租金。因孙培荣逾期腾退，令上诉人无法出租获取租金，理应按租金标准全额支付占有使用费。案涉租赁房屋处于断电状态，并非房屋本身的瑕疵，且孙培荣明知断电而继续占有，不论其能否正常使用，对上诉人造成的租金损失是确定的，就应按租金标准支付占有使用费。四、上诉人有权抵销。1.债务已到期。按照合同约定，2019年4月15日至2019年8月21日的租金及物业费，应在2019年3月15日前支付；逾期腾退的占有使用费，因未约定支付期限，壹零伍壹公司可随时要求支付。2.孙培荣所负债务是确定的。合同对租金及物业费标准有明确约定，占有使用费则参照租金标准，债务已确定。上诉人仅起诉要求确认抵销，并非认为债务未确定而要求孙培荣支付。综上，一审判决存在明显错误，请求二审法院查明事实并依法改判支持壹零伍壹公司的上诉请求。 孙培荣上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由壹零伍壹公司承担。事实与理由：一、孙培荣就案涉房屋不存在占有使用的情况。因壹零伍壹公司恶意断电，案涉租赁房屋至今仍处于不适租状态，孙培荣为减少损失，已于2019年初发现停电且沟通无果后进行了腾退，也已将除装修等附属物之外的物品腾空。孙培荣不擅自拆除相关装修，是认为双方应当按照法院意见协商处理，避免造成双方不必要的损失。案涉租赁房屋从2019年初开始停电，租赁物不具备使用价值，孙培荣既未占用，也未使用，不需要支付占有使用费。二、一审法院忽视了壹零伍壹公司怠于行使权利的行为，属事实认定不清。（2019）浙0602民初4323号民事判决生效、租赁合同于2019年8月21日解除后，双方并未另行约定腾退期限及房屋交割方式。既然一审法院认为租赁合同中约定了合同终止后的权利义务，也约定了腾退期限及逾期后果，则壹零伍壹公司有权利也有义务在合同解除15日后即2019年9月6日立即主动接受管理案涉房屋。退一步讲，完全可以视为孙培荣放弃权利而任由壹零伍壹公司处置。据了解，壹零伍壹公司实际已入场对案涉房屋进行施工改造。法律不保护躺在权利上睡觉的人，一审法院判决孙培荣支付壹零伍壹公司怠于行使权利期间的占有使用费，加重了孙培荣的责任。三、一审法院不应适用自由裁量权。孙培荣是否需要支付房屋占有使用费及物业费，是一个孰是孰非的问题。一审法院不能既认定壹零伍壹公司断电行为违约并据此判决解除租赁合同，又支持壹零伍壹公司的占有使用费及物业费的诉请。孙培荣租赁案涉房屋作创意生活馆使用，壹零伍壹公司无端断电已使租赁物丧失使用价值，上诉人早已搬离租赁物。一审法院不应在认定租赁物无法使用的同时，适用自由裁量判决孙培荣支付部分占有使用费和物业费。二审庭询中补充：四、一审判决与（2019）浙0602民初4323号生效民事判决矛盾。前案法院已经以壹零伍壹公司存在断电行为而判决退还全部剩余房租，本案又因同一断电情况，部分支持了壹零伍壹公司的占有使用费和房租主张，相互矛盾。孙培荣方在庭询中确认，以上内容同时作为其对壹零伍壹公司上诉的答辩意见。 针对孙培荣的上诉，壹零伍壹公司在庭询中辩称，一审法院确有错误，但孙培荣的上诉理由不能成立。1.占有使用情况。孙培荣只腾退了可移动物品，装修部分并未腾退，也未恢复到原来的状态。案涉房屋一直由孙培荣占有是事实。2.壹零伍壹公司已积极行使权利。因案涉房屋租赁事项有多起诉讼，无法强行收回。（2019）浙0602民初4323号民事判决生效后，壹零伍壹公司立即提起了诉讼。孙培荣所称壹零伍壹公司可按照合同约定强行收回，这是壹零伍壹公司的合同权利，不能成为孙培荣不承担义务的理由。3.一审法院适用自由裁量权确实有误，但不认同孙培荣的理由。孙培荣对案涉房屋停电的情况是明知的，却仍然占有，应当承担相应后果。一审法院酌情认定50%标准，已超越法院权限，与壹零伍壹公司的损失存在较大差异。4.一审判决与（2019）浙0602民初4323号民事判决并不矛盾。前案判决认定的是合同解除前的赔偿标准，对合同解除后的赔偿标准并未认定。 壹零伍壹公司向一审法院起诉请求：1.孙培荣立即腾退位于××路××号××楼面积为1008平方米的租赁房屋；2.确认孙培荣应支付给壹零伍壹公司2019年4月15日至2019年8月21日的租金89344元及物业费21504元；3.确认孙培荣应支付给壹零伍壹公司自2019年8月22日起至2020年3月5日止的租赁物占有使用费136808元及物业费为32928元；4.确认壹零伍壹公司依据（2019）浙0602民初4323号判决对孙培荣所负的101391.8元债务已与孙培荣对壹零伍壹公司所负的债务中的101391.8元债务相互抵销；5.孙培荣在抵销之后，向壹零伍壹公司立即支付剩余的179192.2元，并支付自2020年3月6日起至实际腾退之日止按每日698元标准计算的租赁物占有使用费及按每日168元标准计算的物业费；6.本案的诉讼费用由孙培荣承担。 一审法院认定事实：2016年3月23日，孙培荣（乙方）与绍兴绍钦织造印染有限公司（甲方、简称绍钦织造公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于人民东路1051号，综合仓库一楼，面积为1008平方米的房屋出租给乙方作创意生活馆使用；租赁期限为5年，自2016年4月15日至2021年4月14日；装修免租期为30天，2016年3月15日（交场之日起算）；租金每年为22万元，每一年递增5%，房屋先付租金后使用；租金每年支付一次，首期租金应在2016年4月1日内付清，时间为2016年4月15日至2017年4月14日，从第二期开始，乙方必须提前三十天支付该期租金，先付后用；本租赁房屋的物业费及其他管理费为5元一平米一个月，一年一付，记租期开始起算；租赁期满而合同终止不再续约的，乙方对房屋添附装修和新增设备，除可自由移除且不破坏、损害房屋结构（含装饰结构）、使用功能及房屋安全而由乙方取回外，其他均应视为房屋组成部分由甲方无偿取得；合同因乙方期满终止或因其他原因被提前终止的，乙方均应在终止后十五天内无条件腾退出屋，逾期若有任何遗留，均视为乙方放弃其权利而任由甲方处置。合同还对其他事项进行了约定。2018年4月28日，孙培荣（乙方）与绍钦织造公司（甲方）、壹零伍壹公司（丙方）签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2016年4月15日签订了《房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租房屋；为便于甲方对园区的经营管理，甲方决定统一由丙方对外出租房屋并对园区进行管理，原先已经签订的合同出租方也应调整为丙方；三方同意甲方将其在《房屋租赁合同》中的所有权利义务转让给丙方，由丙方与乙方继续履行《房屋租赁合同》；合同约定的租金及物业管理费，乙方应付至丙方账户；《房屋租赁合同》其余条款不作调整。协议签订后，孙培荣交纳了押金50000元，并交纳了2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金242550元、物业费60000元。 2019年2月12日（正月初八），孙培荣发现案涉租赁房屋被断电，后沟通未果。孙培荣于2019年4月30日向一审法院起诉壹零伍壹公司及绍钦织造公司，要求解除合同和补充协议，返还押金并赔偿经济损失。该院于2019年10月25日作出（2019）浙0602民初4323号民事判决，判决合同及补充协议于2019年8月21日解除，壹零伍壹公司返还押金50000元并赔偿2019年2月12日至2019年4月14日的房屋租金和物业费。壹零伍壹公司不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，二审法院于2020年2月25日作出（2019）浙06民终4765号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。至本案庭审之日，案涉租赁房屋仍处于断电状态。2020年3月6日，壹零伍壹公司向孙培荣出具《告知函》一份，要求孙培荣支付2019年4月15日至2019年8月21日期间的租金和物业费；立即腾退并支付2019年8月22日至实际腾退之日止的占有使用费和物业费；上述判决确认应付的101391.8元与孙培荣需支付给壹零伍壹公司的部分款项（截至2020年3月5日的280584元）进行抵销。孙培荣于2020年3月9日收到该告知函，后于2020年3月14日向壹零伍壹公司寄送《回复函》一份，要求壹零伍壹公司尽快履行判决所确定的义务；因壹零伍壹公司恶意停电等行为导致租赁物至今不能处于适租状态，停电后至今未使用过，并于停电之日起就已作了腾空，不存在占有使用费用；相关装修及设备应按照法院意见协商处理，且壹零伍壹公司从未就装修及设备进行协商。 以上事实由壹零伍壹公司提供的房屋租赁合同及补充协议复印件各1份、（2019）浙0602民初4323号民事判决书1份、（2019）浙06民终4765号民事判决书1份、催告函复印件及快递查询单各1份；孙培荣提供的回复函1份及当事人的庭审陈述所证实。 一审法院认为，本案中，自2019年2月12日孙培荣发现案涉租赁房屋被断电后至今，案涉租赁房屋一直处于断电状态的事实清楚。壹零伍壹公司的断电行为已经生效判决确认属于合同约定的“甲方无故断水断电严重影响乙方日常经营”的违约行为，断电导致孙培荣无法使用案涉房屋，从而导致房屋租赁合同解除。故，断电后至合同解除日2019年8月21日，孙培荣因壹零伍壹公司原因无法使用案涉房屋，壹零伍壹公司主张2019年4月15日至2019年8月21日断电期间的租金和物业费，依据不足，不予支持。合同解除后，孙培荣应腾退案涉房屋，壹零伍壹公司要求其腾退案涉房屋的诉请，予以支持。关于合同解除后房屋占有使用费和物业费问题。根据双方合同约定，孙培荣应在合同解除后十五日内无条件腾退出屋，故其应在2019年9月5日前腾退，壹零伍壹公司主张的自2019年9月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费部分，予以支持；其余部分，不予支持。房屋占有使用费一般参照合同解除前当年度的租金标准，但因案涉房屋一直处于断电状态，不同于一般房屋状态，综合考虑案涉房屋处于孙培荣占有状态等因素，酌情确定房屋占有使用费标准参照合同解除前当年度租金的一半即348.87元／天（254677.5元／365天×50%）计算；物业费参照合同标准165.7元／天（60480元／365天）计算。孙培荣辩称其在断电后为减损已将房屋腾退，固定装修因未达成一致，故未能清场，不存在占有使用费的意见。该院认为合同解除后，孙培荣作为承租方对案涉房屋是否腾退负有举证责任，孙培荣认为断电后其已腾退房屋，但并未能提供腾退或通知壹零伍壹公司腾退交接的依据，应承担举证不能的法律后果，故对其该辩称意见不予采信。壹零伍壹公司要求确认（2019）浙0602民初4323号判决中其对孙培荣所负的101391.8元债务已与本案中孙培荣对其所负的债务中的101391.8元债务相互抵销的诉请，该院认为抵销的债务前提是到期债务，孙培荣在本案中所负债务在本案判决生效前尚未确定，亦未到本案判决确定履行期，不符合抵销的法定条件，故对壹零伍壹公司要求确认部分债务已抵销的该诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.孙培荣应于判决生效之日起六十日内腾退坐落于绍兴市越城区××路××号综合仓库一楼（面积为1008平方米）的房屋；2.孙培荣应于判决生效之日起三十日内支付给壹零伍壹公司自2019年9月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费（房屋占有使用费按348.87元／天计算，物业费按165.7元／天计算）；3.驳回壹零伍壹公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2754元，由壹零伍壹有限公司负担1340元，由孙培荣负担1414元，孙培荣负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，首先，根据生效民事判决认定，壹零伍壹公司自2019年2月12日对案涉租赁房屋进行断电的行为，属于《房屋租赁合同》约定的“甲方（壹零伍壹公司）无故断水断电严重影响乙方（孙培荣）日常经营的情形”，并以此判决《房屋租赁合同》《补充协议》于2019年8月21日解除、返还押金并赔偿租金等。壹零伍壹公司对断电后至合同解除日，上述房屋处于断电状态的事实无异议，应当承担因其原因导致孙培荣无法使用案涉房屋的后果，其要求孙培荣支付2019年4月15日至2019年8月21日断电期间的租金和物业费的主张，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。其次，合同解除后，孙培荣应当按约“在终止后十五日内无条件腾退出屋”，其虽主张已在发现停电且沟通无果后腾退，但未提交已自行完成腾退或通知壹零伍壹公司办理腾退交接的相应证据，且在二审中承认确有部分物品未搬离，一审法院由此认定孙培荣应支付给壹零伍壹公司自2019年9月6日起至实际腾退日止的房屋占有使用费和物业费，并无不当。壹零伍壹公司关于十五日腾退期亦应计算费用、孙培荣关于壹零伍壹公司未在合同解除后强行收回案涉房屋属怠于行使权利等上述主张，依据不足，本院均不予支持。第三，关于房屋占有使用费的标准问题。根据查明的事实，案涉房屋至一审庭审时仍处于断电状态，且系壹零伍壹公司所致。一审法院综合考虑房屋现状及孙培荣未完成腾退等因素，酌情确定房屋占有使用费标准参照合同解除前当年度租金的一半计算，并无不当。壹零伍壹公司虽主张其已在一审庭审结束后恢复通电，但未提交证据，其相应上诉理由不能成立。孙培荣认为其无需支付房屋占有使用费及物业费的主张，与查明的事实不符，也不能成立。最后，根据合同法的相关规定，法定抵销的前提之一是双方的债务均届清偿期。因孙培荣在本案中所负债务在判决生效前尚未确定，如允许抵销，则等同于要求其提前清偿，且孙培荣方明确表示拒绝。故壹零伍壹公司要求相互抵销，于法无据，不予支持。 综上所述，壹零伍壹公司、孙培荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5508元，由上诉人绍兴市尚壹零伍壹文化发展有限公司负担3525元，由上诉人孙培荣负担1983元。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二〇年九月二十二日 书记员 张青炀