四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初2907号 原告:泸州市南风物业服务有限责任公司，住所地泸州市龙马潭区迎宾大道一段**，统一社会信用代码91510500560735451L。 法定代表人：陈利群，执行董事。 委托诉讼代理人：罗南君，男，系公司员工。 被告：何娟，女，1990年9月8日生，汉族，住泸县。 委托诉讼代理人：何登清，系何娟父亲，男，1965年11月24日生，汉族，住泸县。 原告泸州市南风物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）与被告何娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人罗南君、被告何娟委托诉讼代理人何登清到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年11月至2020年9月共23个月的物业管理服务费1966.73元；2、被告承担违约金200元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系依法设立的物业服务公司，具有相关的经营许可范围和物业服务资质。被告系泸县玉蟾大道西段182号1号楼0806（玉蟾花园小区）的业主，其房屋建筑面积为85.51平方米。经过招投标，泸州汇兴城市开发投资有限公司于2017年5月25日与原告签订《前期物业服务合同》，将其开发的“玉蟾花园”小区前期物业委托原告承包管理（该小区物业类型为高层住宅，建筑面积约11.5万平方米），管理内容包括：所有房屋、附属建筑物、构筑物（包括道路、室外上下水管道、化粪池、路井、停车场等）的维修、养护和管理；包括电梯、水电气、消防等所有设施、设备的维修、养护、运行、管理及年检、年审、换证；公用绿地、花木等养护、管理；附属配套建筑和设施的维修、养护、管理；公共环境卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；安全监控、巡视、门岗、执勤等公共秩序的维持等全部物业管理内容。该合同约定：物业管理服务费按住宅1.00元/平方米/月、商业用房按1.50元/平方米/月的价格收取。2018年4月，该小区基本建成完工，原告即按约定进入小区进行物业服务和管理。2018年5月6日，被告与原告签订《业主物业服务合同》。近两年来，原告如约履行义务，对该小区提供了物业服务，但被告从2018年11起至今未缴纳物管费，经原告多次口头和书面向被告发出催缴通知，被告均置之不理。按照原告先后与开发商和被告签订的物业服务合同，被告从2018年11月至2020年9月共拖欠物业服务费1966.73元，并应按合同约定支付原告违约金200元。原告依约履行义务，已经为包括被告在内的整个小区提供了物业服务，被告享受了服务，就有按时缴纳物管费的义务，并不得随意拖欠。请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告为被告居住的小区提供物业服务是事实，被告也按合同约定缴纳了截止2018年10月的物业费。被告未交纳2018年11月至2020年9月的物业费，因为原告收取的物管费1.00元/平方米/月过高，且没有达到服务要求。物管承诺24小时值班，但经常无人在岗值班；小区绿化环境差、乱；小区灯也不亮；监控室也无人，小区存在偷窃行为；因物管公司服务不到位才没有缴纳物管费，不认可违约，要求物管公司降低物管费。 原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业管理服务合同》、《泸县玉蟾花园业主物业服务合同》、催缴欠费照片及存根等证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的2张照片复印件以及1张光盘，拟证明原告物业管理不到位；原告认为，视频中反映的建筑垃圾堆放、、地下车库等问题的确存在，原告向社区消防部门反映过；；地下车库因开发商并未向原告办理移交原告无权进行管理。对被告提供的照片，原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月25日，泸州汇兴城市开发投资有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定，原告通过招标，取得了泸州汇兴城市开发投资有限公司开发建设的泸县2014年公共租赁房、安置房（限价商品房）1-6#楼（玉蟾花园小区）的前期物业服务；合同期限为2年，自2017年5月25日起至2019年5月24日止；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅1.00元/平方米/月、商业物业1.50元/平方米/月；违反本合同第七条、第八条约定，经原告书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应按每日5‰的标准向原告支付违约金等约定。 2018年5月6日，被告何娟对泸县玉蟾花园小区1-8-0806号房屋进行了入住验收，房屋面积为85.51平方米，并与原告签订《泸县玉蟾花园业主物业服务合同》，合同约定，根据南风物业公司与开发商签订的前期《物业服务合同》及政府相关部门的规定，物业服务费住宅为1.00元/平方米/月，商业或其他从事经营活动的用户为1.50元/平方米/月；二次供水电费和公共区域电费另行按实收取。合同还对双方的权利、义务进行了约定。原告对泸县玉蟾花园小区进行了物业管理。 同时查明，原告与泸州汇兴城市开发投资有限公司签订《前期物业服务合同》期满后，被告小区未成立业主委员会，原告仍为玉蟾花园小区提供物业管理服务。被告从2018年11月起至2020年9月止未向原告交纳物业服务费1966.73元。经原告书面催收，被告仍未交纳。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对服务及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，业主与物业服务企业是通过物业服务合同建立的平等的民事主体关系，是一种互利共赢、共生共荣的合作关系。由于双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，致使现实生活中双方之间出现了许多不可调和的矛盾和纷争。因不满物业服务企业的服务、物业服务企业未及时处理其诉求或物管费高等原因，有的业主就不按期交纳物业费、拖欠物业费成为了一种常态；物业服务企业收不到物业费，不能正常有效运转，服务质量更无从保证，业主对物业服务企业不信任和不满情绪日趋加剧，日积月累形成恶性循环。对此，业主和物业服务企业应当充分认识双方的法律关系和地位，物业服务企业提供服务的范围是根据合同的约定和法律的规定，且物业服务企业提供物业服务是有偿的，业主享受了服务，就需要支付费用。交纳物业费是业主履行合同的主要义务。而对于小区内发生的一些不良现象，如违建违占等行为、开发商的违规操作和工程质量、道路、交通、电信设施设备的不配套等问题，并不是物业服务企业的直接服务和责任范围，物业服务企业虽然有协调解决的责任，但不是承担责任的主体，不应当将矛盾和责任转嫁到物业服务企业身上，也不能作为拒不交纳物业费的借口。 业主是物业的所有权人，业主对物业管理区域内物业管理具有重要的责任，全体业主都要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益和物业服务企业的利益，而影响物业服务企业的工作开展。业主在享受服务的同时，也应接受物业服务企业的有序管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。业主与物业服务企业是相互依存、相辅相成的关系，分则两害，和则两利，双方互相理解，加强沟通和配合，才能实现互利双赢。 本案中，被告对未交纳自2018年11月至2020年9月的物业费1966.73元无异议，本院依法予以确认。原告与被告签订了《泸县玉蟾花园业主物业服务合同》均系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该合同对原、被告具有约束力，双方应当按合同全面履行。被告提出不按期交纳物业费的理由，因未提供充分证据证明原告提供的物业服务不符合合同约定，其抗辩不应当交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告交纳自2018年11月至2020年9月的物业费1966.73元（1.00元/平方米/月×121.97平方米×23个月），既符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。被告要求降低物业服务费标准，被告可待小区成立业主委员会后，与原告另行进行协商解决。原告按照合同的约定为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主之一已经接受原告所提供的服务后，不按合同约定按期交纳物业费，被告虽然构成违约，但事出有因，同时原告在处理被告投诉的事件过程中，也存在履行监管职责和服务的瑕疵。为有利于原、被告今后对物业服务合同的顺利履行，充分考量原、被告的违约程度，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 原告在物业服务过程中，应当明确自身所存在的服务瑕疵，应进一步改善服务理念，提升服务质量和水平。原告在今后提供物业服务过程中，对小区业主提出的合理意见和建议，要及时与业委会和业主沟通，及时给予回应，共同维护小区业主和物业公司各自权益。作为小区业主应当自觉遵守法律、法规、管理公约，树立公共意识和提高自我约束能力。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标；业主及时交纳物业费是业主的义务，也是物业服务企业正常运转的根本保障。双方是平等互利、相互依赖的关系，双方要和睦相处，携手共进，创建和谐、文明的人居环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告何娟于本判决生效之日起五日内支付原告泸州市南风物业服务有限责任公司自2018年11月至2020年9月的物业费1966.73元。 二、驳回原告泸州市南风物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取50元，由原告泸州市南风物业服务有限责任公司负担25元，被告何娟负担25元（原告已预交，被告限于本判决生效之日起五日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  张玉兰 二〇二〇年九月三日 书记员  曾虹川