陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕01民初260号 原告：广东康景物业服务有限公司西安分公司。住所地 西安市未央区北二环珠江新城B14栋10101室。 法定代表人：刘术平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王园园，陕西博硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王萌，陕西博硕律师事务所律师实习 律师。 被告：西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司。住所 地西安市碑林区环城南路东段336号。 法定代表人：吴海祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许姝雯，泰和泰（西安）律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：张晓雯，泰和泰（西安）律师事务所 律师。 被告：陕西世纪金花高新购物中心有限公司。住所地 西安市高新区高新二路16号金花药厂A幢201室。 法定代表人：吴海祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许姝雯，泰和泰（西安）律师事务所 律师。 委托诉讼代理人：张晓雯，泰和泰（西安）律师事务 所律师。 原告广东康景物业服务有限公司西安分公司（以下简称康景物业公司）与被告西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司（以下简称西安金花公司）、陕西世纪金花高新购物中心有限公司（以下简称陕西金花公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司委托诉讼代理人王园园、王萌，被告西安金花公司委托诉讼代理人许姝雯、张晓雯，被告陕西金花公司委托诉讼代理人许姝雯、张晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认 原告与被告西安金花公司签订的物业服务合同及相关补充协议于2020年3月5日解除；2、判令被告西安金花公司支付拖欠（2014年3月至2020年2月29日）的物业服务款项31797144.25元、逾期付款滞纳金（应计至实际付款日，暂计至2020年2月29日）37312523.05元,共计69109667.3元；3、判令被告西安金花公司向原告支付自2020年4月5日（合同解除日后30天）至实际返还场地之日止的各项服务费用；4、判令被告陕西金花公司对被告西安金花公司的上述欠款承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由如下：原告与被告西安金花公司于2013年10月31日签订《物业服务合同》，约定由原告提供包括珠江时代广场裙楼1#楼、2#楼地下负一层、一层、二层、三层、1#楼四层、五层（整栋裙楼共用部分除外），建筑面积约计70701平方米，此面积为暂定面积，以测量报告面积为本合同面积。物业服务费包含物业费、空调费、釆暖费、电费等。合同期限为自2013年10月1日起至2018年9月30日止，合同期满双方无异议，按照合同约定已顺延。在《物业服务合同》履行过程中，由于被告西安金花公司长期拖欠物业管理服务相关费用，故双方于2017年9月18日签订了《西安珠江时代广场项目物业服务合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），该协议确认了截止2017年5月31日被告西安金花公司所拖欠康景物业公司空调费、采暖费等物业管理服务相关费用的金额，并约定了还款计划；同时，被告陕西金花公司依据该协议向康景物业公司岀具了愿意承担连带责任的《连带责任保证书》。被告西安金花公司拖欠原告巨额物业相关款项，且经多次催告拒不清偿,已构成严重违约；鉴于被告陕西金花公司作为被告西安金花公司的独资控股股东，且明确承诺如被告西安金花公司未能履行补充协议确定的还款计划时承担连带保证责任，现被告陕西金花公司作为保证人未能履行其保证义务，按照约定应当承担连带保证责任。由于被告西安金花公司目前已拖欠原告巨额物业服务相关款项，原告已于2020年3月11日向被告西安金花公司发出《解除合同通知书》，通知被告西安金花公司因其严重违约，物业服务合同自2020年3月5日解除。按照法律规定，双方的物业服务合同已正式解除。 被告西安金花公司辩称，1、西安金花公司与原告 签订的《补充协议》并未生效，《物业服务合同》已于2018年9月30日期满终止。西安金花公司与原告签订的《补充协议》第五条约定的该协议生效条件是：经双方签署且陕西金花公司出具连带责任保证书后生效。因陕西金花公司未出具连带责任保证书，因此《补充协议》并未生效。原告未按约定标准提供物业服务，出现多次严重漏水，西安金花公司多次向原告提出异议,但原告未予解决,合同期满后双方未就续约事宜达成一致。因此,根据《物业服务合同》第二条约定,该合同已于2018年9月30日期满终止。综上,因原告违约在先,西安金花公司暂未支付物业费系行使法定不安抗辩权,同时,《物业服务合同》期满后,双方未就该合同续签达成一致,原告计算的收费标准及逾期付款滞纳金既无合同依据,也无法律依据。2、原告已于2019年12月7日起停止对西安金花公司租赁区域的能源供应,故原告主张此日期后的能源费无据可依。3、原告未按政府部门下调后标准计收电费,有违合同约定,不应支持。《物业服务合同》第十八条第8项约定,若电费等收费标准经政府有关部门批准的物价指数调整,其费用应按政府部门新标准执行。同时,依据《西安市市场监督管理局关于转供电环节和疫情期间电价政策提醒函》,应按国家政策文件下调后的电价计算,原告未按政府部门下调后的新标准计费,有违合同约定,不应支持。4、根据《物业服务合同》约定的付款条件,应为原告先开具专用发票,西安金花公司再付款,原告未开票付款条件未成就,原告计算滞纳金无合同依据。同时原告主张的违约金为日0.2%,即年72%,该违约金明显高于法定24%/年的标准,且明显高于原告的实际损失,不应予以支持。5、原告收取地库临时保管费无合同依据,系另一法律关系,因此该主张不应予以支持。6、受新冠疫情影响,西安金花公司响应国家政策,于2020年1月27日开始停业,该停业构成不可抗力事件,且自2020年1月27日起,原告未向西安金花公司提供任何服务,无权向西安金花公司主张任何费用。 被告陕西金花公司辩称，其非本案适格主体,原告 起诉错误,请求驳回。本案陕西金花公司与被告西安金花公司系依法独立注册成立的法人主体,对外独立经营、独立承担法律责任。 经审理查明，2013年10月31日，原告康景物业 公司（乙方）与被告西安金花公司（甲方）签订《物业服务合同》，合同第二条约定：合同期限从2013年10月1日至2018年9月31日，合同期满双方无异议，本合同顺延。合同第十二条约定：乙方向甲方提供中央空调服务，供冷期为每年4月15日至10月15日，每天空调运行时间为早8:00-22:00。合同第十三条约定：供暖期为每年11月15日至次年3月15日，每天供暖运行暂定时间为8:00-21:00。合同第十八条第1款约定：乙方物业服务区域范围（承租区）：包括珠江时代广场裙楼1#、2#楼负一层、一层、二层、三层、1#楼四层、五层（整栋裙楼共用部分除外），建筑面积约计70101㎡。此面积为暂定面积，待政府认可的测量单位实际测量后，以测量报告实际面积为本合同面积。合同第十八条第2款约定：物业服务费5元/㎡/月（不含综合管理费、共用设施、设备维修费、保险费、三包卫生费，除物业服务费以外的其他费用，按照政府相关规定，单独核算交纳，政府未有规定的甲乙双方另行约定。）每月费用大写叁拾伍万叁仟伍佰零伍元整（小写：353505元）。合同第十八条第4款约定：空调费：20元/㎡/月。合同第十八条第5款约定：采暖费：10.5元/㎡/月。合同第十八条第6款约定：电费1.25元/度计。合同第十九条约定：原告于每月5日前负责提供甲方名称的物业服务类专用发票，甲方于每月10日内付清上月物业服务费。合同第二十一条约定：甲方按照本合同第十条的约定支付物业服务费，如未按期支付，则每逾期一日，按照应付未付款的0.2%支付违约金。甲方逾期30日内未按期支付，乙方有权通过法律程序追缴未交服务费与滞纳金，并有权解除合同。 2017年原告康景物业公司（乙方）与被告西安金 花公司（甲方）签订《西安珠江时代广场项目物业服务合同之补充协议》，第一条第1款约定：截至2017年5月31日，乙方合计产生的《物业服务合同》项下欠款为空调费人民币16124670元（大写：壹仟陆佰壹拾贰万肆仟陆佰柒拾元整），采暖费人民币3423605元（大写：叁佰肆拾贰万叁仟陆佰零伍元整），以上欠款合计人民币19548275元（大写：壹仟玖佰伍拾肆万捌仟贰佰柒拾伍元整）。第三条约定：甲乙双方经过友好协商同意，在乙方合理计费的前提下，《物业服务合同》有效期届满后可继续由乙方承担相关物业服务，具体合同条款内容，双方另行协商。但《物业服务合同》第18.2约定的物业服务费5元/㎡/月（不含综合管理费、共用设施、设备维修费、保险费、三包卫生费，除物业服务费以外的其他费用，按照政府相关规定，单独核算交纳，政府未有规定的甲乙双方另行约定）的收费标准顺延至2021年8月31日，即每月物业服务费：353505元（大写：叁拾伍万叁仟伍佰零伍元整）。第四条约定：本协议与双方此前达成的生效法律文件相冲突的，本协议效力优先，取代原一切协定意见；本协议未提及事项，按原协定意见执行。第五条约定：本协议一式四份，甲、乙双方各执两份，经双方签署且甲方提供陕西金花公司出具的连带责任保证书后生效。 2017年5月26日，原告康景物业公司向被告西安 金花公司发函《关于世纪金花增值税专用发票拒收问题的函》载明：原告于2017年2月25日向西安金花公司开具的能源费用增值税专用发票共计4000000元（发票号为01376677-01376680），后经公司经办人员马脆脆向被告转交，但被告拒收。根据国家税务局《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函【2009】617号）规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一专用发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180天内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。上述发票将于2017年8月24日截止认证，如因贵司拒收导致该笔发票无法认证及相关税金无法抵扣，我司概不负责。 2019年12月6日，原告向被告西安金花公司发函 《关于停止冬季供暖的告知函》载明：2019年11月14日西安金花公司吴一坚及珠江地产、商管公司共同召开关于能源费欠款专题会议。会上吴一坚承诺于2019年11月15日前向原告支付能源费200万元，于2019年11月30日前向原告支付300万元能源费。截至发函之日，仅支付100万元，剩余款项至今未收到。由于西安金花公司多次无法按承诺支付相关欠款，故郑重通知从2019年12月7日起原告开始对被告西安金花公司承租范围停止能源供应。 又查，被告西安金花公司已支付2015年2月至2020年3月期间一部分采暖费和制冷费3914493元，其中2015年2月支付598819.75元，2015年5月支付1092990元，2015年7月支付620945元，2015年12月支付628819.75元，2017年2月支付144098.75元，2018年12月支付628819.75元，2019年3月支付200000元。被告西安金花公司未按约支付2015年采暖费514721元，2015年制冷费2528125元，2016年采暖费1969442元，2017年采暖费2082982.75，2018年采暖费1855901.25，2018年制冷费8484120元，2019年采暖费1769442元，2019年制冷费8484120元，2019年采暖费1113540.75，2020年采暖费1855901.25元。被告西安金花公司未缴纳2020年1月至3月的物业费；未支付应在2019年11月11日缴纳的电费10868.75元、2019年12月11日应缴纳的电费12537.50元、2020年1月11日应缴纳的电费11972.50元、2020年2月11日应缴纳的电费11892.50元。 2020年3月11日，原告向被告西安金花公司送达《关于解除物业服务合同的通知书》载明：鉴于在物业服务合同履行义务期限届满之前，贵司拖欠物业服务费用的时间已远超合同约定期限，已构成严重违约。现我司根据物业服务合同约定和合同法及相关司法解释之规定正式函告贵司，双方签订的物业服务合同及双方现有物业服务合同关系于2020年3月5日解除。 庭审中，原告明确其主张的物业服务费用 31797144.25元，包括2014年3月至2020年3月期间欠付的采暖费和制冷费30688296元，2020年1月至2020年3月物业费1060515元，2019年10月至2020年1月的电费47271.25元，2019年9月至2020年1月的地库临保管理费1062元。被告辩称只欠付2020年1月份的物业费353505元，因新冠疫情2020年1月27日已经闭店合同已经解除；不欠2014年3月的采暖费3万元，2019年12月、2020年1、2、3月都没有提供暖气，应该扣除2014年3月、2019年12月、2020年1、2、3月的采暖费2628261.75元；2019年10月至2020年1月期间确实没交电费，但电费金按国家有关标准计算应为37817元；地库临保管理费无收取合同依据。原告认可2014年3月采暖费3万元已收取。 本案审理中，原告申请诉讼保全，请求冻结、查封、 扣押西安金花公司、陕西金花公司名下银行账户内款项********.3元或等额财物、股权或等额不动产。本院2020年6月4日作出（2020）陕01民初260号民事裁定：查封、冻结被申请人西安金花公司、陕西金花公司名下银行账户内款项********.3元或名下相应价值的财产。 上述事实，有2013年10月31日《物业服务合同》、 《补充协议》、《关于停止冬季供暖告知函》、《欠费明细表》、《解除租赁合同通知书》、2020（陕）01民初260号《民事裁定书》、收发文本及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原告康景物业公司与被告西安金花公司于2013年10月31日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效；2017年原告康景物业公司与被告西安金花公司签订的《西安珠江时代广场项目物业服务合同之补充协议》（以下简称补充协议）约定被告西安金花公司应提供陕西金花公司的《连带责任保证书》，仅是被告西安金花公司的义务，并不属于附生效条件合同的条件，故《补充协议》自协议双方签字之日起生效。上述合同签订后，原告按约履行了合同义务向被告提供了物业服务，被告接受物业服务后应依约向原告交纳相应的物业费用。而被告西安金花公司却未按约支付物业费及采暖费和制冷费等费用，长期拖欠构成违约。双方《物业服务合同》第二十一条明确约定甲方逾期30日内未按期支付，乙方有权通过法律程序追缴未交服务费与滞纳金，并有权解除合同。2020年3月11日，原告向被告西安金花公司送达《关于解除物业服务合同的通知书》载明：“鉴于在物业服务合同履行义务期限届满之前，贵司拖欠物业服务费用的时间已远超合同约定期限，已构成严重违约。现我司根据物业服务合同约定和合同法及相关司法解释之规定正式函告贵司，双方签订的物业服务合同及双方现有物业服务合同关系于2020年3月5日解除。”该通知已于2020年3月11日送达至被告西安金花公司，故本院确认原告与被告西安金花公司签订《物业服务合同》及《补充协议》于2020年3月11日解除。 经查，被告西安金花公司已支付原告2015年2月 至2020年3月期间一部分采暖费和制冷费3914493元及2014年3月采暖费3万元，尚欠原告采暖费、制冷费30658296元。被告西安金花公司辩称2019年12月7日原告停止能源供应要求扣除2019年12月至2020年3月的费用，根据《关于停止冬季供暖告知函》显示原告停止能源供应系因被告欠付能源费用导致的停暖，鉴于本案实际情况，参照《西安市集中供热条例》第四十五条第2款规定：“停止用热的用户，应当向供热企业交纳基本热费。”《陕西省物价局关于调整我省集中供热价格的通知》第二条第3款规定：“全省统一基本热价比例按30%执行，计量热价按70%执行”，本院酌定被告西安金花公司应支付原告采暖费、制冷费28943443.25元为宜。 《物业服务合同》第十八条第2款明确约定每月物业费为353505元，现双方合同于2020年3月11日解除，故被告西安金花公司应支付原告2020年1月至2020年3月11日期间的物业费832447.26元（353505+353505+353505/31*11=832447.26元）。被告西安金花公司辩称因疫情原因闭店不应缴纳物业费的理由不能成立；双方合同第十八条第6款约定电费支付标准为1.25元/度，且双方在合同履行过程中均已按合同约定支付电费，并未提出过异议，故原告主张被告西安金花公司支付2019年10月至2020年1月电费47271.25元，本院应予支持。 《物业服务合同》第二十一条明确约定：甲方按照 本合同第十条的约定支付物业服务费，如未按期支付，则每逾期一日，按照应付未付款的0.2%支付违约金。因被告西安金花公司未按合同约定时间支付物业费、采暖费、制冷费、电费等相关物业费用，故应承担逾期付款的违约责任。因违约金支付的标准应当以实际损失为基础，而双方合同约定的违约金计算标准过高，被告西安金花公司要求降低，本院应酌情调整被告西安金花公司应当支付的逾期违约金，结合本案实际情况，以29823161.76元（采暖费、制冷费28943443.25元、物业费832447.26元、电费47271.25元）为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍标准计算为宜，自2020年3月11日计算至实际付清之日止。 关于原告主张被告西安金花公司支付2019年9月至2020年1月地库临保管理费1062元，因《物业服务合同》并未约定地库临保管理费用及支付方式，故原告该项主张，本院不予支持。原告主张被告西安金花公司支付自2020年4月5日至实际返还租赁标的物之日的各项服务费用，因涉案物业服务合同已于2020年3月11日解除，此后双方不存在事实上的物业服务合同关系，故原告该项主张于法无据，本院不予支持。原告主张被告陕西金花公司对被告西安金花公司上述应付物业服务费用承担连带保证责任，无证据支持，其请求本院不予支持。 综上所述，原告康景物业公司的诉讼请求部分成 立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第六条之规定,判决如下： 一、确认原告广东康景物业服务有限公司西安分 公司与被告西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司签订《物业服务合同》及《西安珠江时代广场项目物业服务合同之补充协议》于2020年3月11日解除； 二、被告西安世纪金花珠江时代广场购物有限公 司于本判决生效之日起十日内向原告支付2020年1月至2020年3月11日物业费832447.26元； 三、被告西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司 于本判决生效之日起十日内向原告支付采暖费、制冷费28943443.25元； 四、被告西安世纪金花珠江时代广场购物有限公 司于本判决生效之日起十日内向原告支付2019年10月至2020年1月电费47271.25元； 五、被告西安世纪金花珠江时代广场购物有限公 司于本判决生效之日起十日内向原告支付逾期付款违约金（以29823161.76元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍标准计算,自2020年3月11日计算至实际付清之日止）。 六、驳回原告广东康景物业服务有限公司西安分 公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费387348元、保全费5000元，由 原告广东康景物业服务有限公司西安分公司负担186432元，被告西安世纪金花珠江时代广场购物有限公司负担205916元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向 本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 陈平 审 判 员 李刚 审 判 员 陈帅 二〇二〇年九月九日 法官助理 王坤 书 记 员 李艳