贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初3222号原告：汤玉武，男，1961年11月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师，特别代理。被告：贵州精典乙房地产开发有限公司（以下简称精典乙房开公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区松花江路**（143厂）。法定代表人：刘世军。委托诉讼代理人：王俊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：谭娅娅，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师，一般代理。原告汤玉武与被告精典乙房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告汤玉武委托诉讼代理人安胜琴，被告精典乙房开公司委托诉讼代理人王俊均到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告汤玉武向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.2条无效。2.判令被告向原告返还已收取的三通费6277元及资金占用损失（以6277元为基数，从2015年4月30日起计算至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准）。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告通过出让方式取得了位于小河××路××号，编号为2010-挂-12号地块的建设用地使用权，被告在上述地块上建设商品房，建设项目为贵州红林双限房。原告因购买被告开发的上述商品房，与被告签订了《商品房买卖合同》及附件，合同对具体房号、面积、价款等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，并按照被告交房时的要求，以水、电、燃气、三网、有线电视费名义交纳了6277元，该费用应为水、电、燃气、三网、有线电视的建设初装费。后原告得知上述费用被告不应当收取。虽然合同附件十二补充协议第1.2条约定“购房总价款不包含独立水、电表费、独立燃气表开户等费用，买受人同意以上费用由出卖人进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人支付相关费用”，但该条约定违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》以及贵州省人大常委会在2014年2月7日关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复等文件的规定。原告认为附件十二补充协议第1.2条约定违反了法律强制性规定，同时因该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，应认定为无效，被告应予以退还收取的6277元，并承担相应的资金占用损失。原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告精典乙房开公司辩称，第一，原告从被告处购买的房屋并不是常规意义上的商品房，而是属于限制购房对象，限制房屋售价的双限房，其实质属于职工福利性质的房屋。第二，双限房的销售价格是由政府委托评估确定，每平方米2813元，并非由被告自行定价，该价格远远低于市场销售价格。原告所支付的水、电、燃气、三网、有线电视费用并不包括在评估价格中，被告所代收的费用是评估后新增加的费用，双方约定该费用由原告交纳不违反《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及相关法律法规的规定，该约定合法有效。第三，被告代收的费用各项金额均是根据相关部门的收费标准据实计算，并且在代收前被告已先行垫付了该费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告精典乙房开公司系位于贵阳市花溪区项目的开发建设单位，该公司成立于2001年6月13日，公司经营范围为房地产开发、销售等。赵培军与原告汤玉武系夫妻关系。2014年9月17日，赵培军、原告汤玉武与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将贵阳市花溪区的房屋一套出售给赵培军及原告汤玉武，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。其中，该合同第七条约定：“该商品房单价每平方米3427元，……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十二条约定：“（一）城市基础设施……1、上水下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：2014年12月31日达到管道铺设完毕，由燃气公司决定通气点火；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准……”。《商品房买卖合同》附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定仅载明“1、相关设施的位置及用途；2、其他约定。”，并无具体约定内容。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.2条约定：“双方变更明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立水、电表费、独立燃气表开户等费用。买受人同意以上费用由出卖人进行统一垫付，再由买受人于交房前先行向出卖人支付相关费用。……”赵培军、原告汤玉武与被告在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。《商品房买卖合同》及补充协议的文本系被告精典乙房开公司向原告提供。原告汤玉武于2015年4月29日共交纳了6277元，被告向其出具了收款收据，并标明上述6277元为“水、电、燃气、三网、有线电视款”。另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行，该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。现原告及该小区其他业主认为其与被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.2条关于水、电、燃气、有线电视等有关设施开通及使用所产生的相关费用由买受人自行承担的约定，违反了前述的相关规定，且该合同条款系被告提供的格式合同，条款的内容违反了公平原则，加重了原告的负担，没有采取合理方式尽到提示与说明义务，故主张该合同条款无效，要求被告退还所收取的费用及支付资金占用损失。案涉房屋属于双限房（即限制购房对象、限制房屋售价）性质，贵阳天创评估事务所经原贵阳市小河区房屋管理所委托，对该双限房的销售单价确定为住宅用房销售单价为每平米2813元。2011年7月6日，贵州红林机械有限公司工会委员会与被告精典乙房开公司签订了《商品房团购协议书》，约定水、电、有线电视、宽带等三通费属于代收代缴费用，由买受人承担。6277元中包括了燃气费3018元，燃气费中户外集中抄表系统费用为290元、燃气防爆器费用为328元。赵培军书面明确表示放弃对本案所涉房屋三通费的主张权利，由其丈夫原告汤玉武主张权利。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据、情况说明、《关于红林公司建设职工住房及职工购房方案的决定》《评估报告书》《商品房团购协议书》等相关证据及庭审笔录予以佐证本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，水、电、燃气、有线电视等设施系房屋的配套设施，属于被告交付房屋时必备的内容，相应的建设安装成本也应由被告承担，合同第十二条也将水、电、燃气、有线电视、宽带网络作为交房标准。虽然双方在附件十二补充协议第1.2条中对合同第七条的相关约定进行了变更，但根据《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定，以及《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款之规定，被告精典乙房开公司将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.2条关于由买受人承担水、电、煤气、有线电视等有关设施建设安装及开通所产生的相关费用的约定应属无效，被告应退还原告所交纳的三通费用。原告所交纳的6277元中除水、电、燃气、有线电视、宽带网络费用外，还包括了户外集中抄表系统费用290元、燃气防爆器费用328元，户外抄表系统及燃气防爆器并非房屋交付标准中必需的设备，而是为了方便用户并提高居住质量而由被告精典乙房开公司安装，原告接受并使用了该设备，就应承担相应的费用，上述618元不在退还款项范围内，应在原告所交的6277元费用中扣除618元，即被告精典乙房开公司应当退还原告5659元。被告收取三通费的行为无合法依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日的次日即2015年4月30日起计算至款项实际退还之日止。对于被告所称的案涉房屋系双限房，水、电、燃气等费用不包含在房屋的评估销售价格内的抗辩意见，本院认为，双限房是一种限价格、限购房对象的商品房，主要是为了解决中低收入家庭的住房困难，系限制高房价的临时性举措。限价商品房是按照以房价定地价的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式，与商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已经被限制了房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，以实现从源头上对房屋价格进行调控。双限房的低价是以政府出让土地的低价为基础，政府对开发商的开发成本及合理利润在出让土地时已经进行了合理测算，即在保证开发商合理利润空间的情况下，政府以降低土地出让金的方式让利于中低收入家庭，实现对房屋价格的调控。虽然双限房限制了房屋的售价，但并没有降低交房标准，将水、电、燃气、宽带建设安装到户仍属于房开商的义务，故本院对被告的抗辩意见不予采信。对于被告主张的被告与红林公司工会签订的《商品房团购协议书（红林双限房）》中关于三通费亦由买受人承担的约定，因该协议书并非被告与原告签订，故该协议书对原告不具约束力，本院对被告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告汤玉武与被告贵州精典乙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.2条无效;二、被告贵州精典乙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告汤玉武三通费5659元，并支付资金占用损失（资金占用损失以5659元为基数，按中国人民银行同期存款利率为标准，从2015年4月30日起计算至实际退还之日止）；三、驳回原告汤玉武的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告贵州精典乙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  魏丽二〇二〇年九月十日书记员  杨杰