贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11306号 原告：周朋，男，1983年3月13日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：周训斌，与原告周朋系父子关系。 委托诉讼代理人：朱启林，与原告周朋系母子关系。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼****，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂青青、王美霞，贵州本芳律师事务所律师。 原告周朋与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（下称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周朋及其委托诉讼代理人周训斌、朱启林，被告桂华房开公司的委托诉讼代理人聂青青、王美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周朋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，并判令被告立即退还原告已缴纳的房款及定金共计1124260元及利息（利息暂计5000元，具体计算方式为：以1124260元为基数，按同期同类贷款利率从2018年1月22日起计算至实际退还前述款项为止）；2.本案案件受理费、评估鉴定费等诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告增加诉请判决被告退还原告缴纳给被告的维修基金3576元、印花税537元、所有权登记费550元、土地证50元、交易费763元、测绘费108元，共计5584元，并按银行贷款利率计算利息。） 事实及理由：2017年10月左右，原告欲购买被告开发的位于毕节市，向被告交纳5万元购房定金，2018年1月22日双方签署商品房买卖合同，且原告按合同约定向被告支付全款1074260元。至此，原告合计向被告支付房款加定金共计1124260元。2019年8月，被告通知原告收房，经原告现场验房发现房屋存在严重质量问题，一是层高比约定层高少40公分左右，二是楼板（天花板）存在50公分到5、6米长度不等的7处严重开裂，导致大面积严重漏水，故而原告拒绝收房。原告多次与被告就质量问题进行协商，经被告修复两次，未能解决漏水问题。原告无奈，要求被告退房被告不予，因此原告特向法院起诉要求解决。原告观点，商品房买卖合同系双方真实意思表示，依法受到法律保护。根据商品房买卖合同第十四条第（二）款“……修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房，……出卖人应退还全部已付款，并按银行同期贷款利率给付利息”之约定，以及《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，本案中，被告欲交付的房屋存在严重质量问题，严重影响原告的使用，因此原告依法依约均有权解除商品房买卖合同，并要求被告退还已经缴纳的房款、定金及利息。原告的诉求具有事实和法律依据，依法应当予以支持。综上，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院起诉，请求支持原告诉请为谢。原告在庭审中陈述称，房屋至今还没有交付，原告没有拿钥匙就发现出现质量问题，所以原告的意见是逾期交房应当解除合同，房子质量问题也应当解除合同，两方面的意见我们都主张解除商品房买卖合同。 被告桂华房开公司答辩称：原告起诉房屋存在严重质量问题，要求解除合同的理由不成立，原因如下：一、被告与原告就层高问题已达成补偿协议，且原告已收取被告补偿款。2019年8月，被告向原告发送交房信息要求原告前往办理交房手续，后原告发现层高不足合同约定，遂与被告进行协商，并于2020年1月17日双方签订了《协议书》，约定“鉴于乙方购买甲方开发的位于玫瑰花园二期38号门面层高不足，甲方应予以赔偿问题。现双方友好协商，达成如下协议：一、甲方以退还2万元并赠送H-2#摊位的方式代替层高不足的赔偿金；二、甲方于2020年1月17日前退还乙方赔偿金贰万元整，2020年1月17日前将摊位交付；四、甲方履行退还赔偿金贰万元整及支付摊位义务后，乙方自愿放弃追究《商品房买卖合同》中的层高不足权力”。后被告按照合同约定于2020年1月17将摊位及两万元赔偿金交付予原告。至此，对于层高问题，被告已与原告达成赔偿协议，该协议系双方真实意思表示，且已履行完毕，根据《合同法》第六条之规定，原告已与被告就该事宜达成了赔偿协议，后又反悔以此为由起诉违背了诚实信用原则，该起诉理由不成立。 二、被告诉状中所称7处开裂严重漏水，两次修复未能解决属于虚构事实。涉案商铺于交房时并未存在开裂及漏水问题，后原告在管理过程中发现漏水随即向原告反应，被告立即组织修复，修复完毕后被告也已前往查看。根据《商品房买卖合同》第十四条第二款第三项“3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。（1）天面渗水、滴漏；”之约定，被告已经履行了合同约定的修复义务，修复后并不存在原告所称的严重影响正常居住使用的情况，原告起诉称“7处开裂严重漏水，两次修复未能解决”属于虚构事实，该理由不成立。综上，原告起诉解除合同理由不成立，于法无据，故恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月22日，以原告周朋为买受人，被告桂华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该商品房的规划用途为商业，层高为4.4米，建筑面积47.68平方米，套内建筑面积43.68平方米。该商品房单价每平方米24593.86元，总价款为1074260元，买受人采取一次性付款。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。交接手续。（一）该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照合同约定的逾期交房责任处理。查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后7日内，办理商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”合同还约定了其他事项。为购买涉案商品房原告支付给被告购房款1074260元、维修基金3576元、印花税537元、所有权登记费550元、土地证50元、交易费763元、测绘费108元，合计1079844元。2020年1月17日，以原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《协议书》约定：“鉴于乙方购买甲方开发的位于玫瑰花园二期38号门面层高不足，甲方应予以赔偿问题。现双方友好协商，达成如下协议：一、甲方以退还2万元并赠送Ｈ-2＃摊位的方式代替层高不足的赔偿金；二、甲方于2020年1月17日前退还乙方赔偿金贰万元整，2020年1月17日前将摊位交付；四、甲方履行退还赔偿金贰万元整及支付摊位义务后，乙方自愿放弃追究《商品房买卖合同》中的层高不足权力。”签订协议后，原告在被告处领取门面层高赔偿款20000元。2020年5月，原告发现涉案门面存在漏水现象拒绝接收门面。2020年5月底，被告对涉案门面漏水部位进行修复后通知原告收取门面。原告拒绝接收门面，并诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，以及要求被告退还款项承担利息支付责任。被告认为，原、被告就层高问题协商处理完毕，已对漏水部位进行修复，应当驳回原告诉讼请求。 另查明，2017年10月28日，原告周朋与毕节市恒达财富商业房产管理有限公司签订《恒达财富团购服务协议》，原告周朋确认在签署协议书之前向毕节市恒达财富商业房产管理有限公司支付团购服务费现金人民币50000元。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，查验商品房时，买受人对除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。本案中，原告在查验门面时对被告涉案门面的房屋质量提出异议，认为存在层高不足及房屋漏水问题。对于层高问题双方于2020年1月17日协商达成一致意见，对于门面漏水问题双方未就此协商达成一致，被告于2020年5月底对房屋漏水部位进行修复后通知了原告，但是修复后原告仍然主张解除双方签订的《商品房买卖合同》。此时，距离双方《商品房买卖合同》约定的交房时间（2019年6月30日前）已经超过90日。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日买受人有权退房。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，原告诉请解除原、被告双方于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。对于被告辩称已经履行修复义务，不应解除商品房买卖合同的抗辩主张，因合同约定修复产生的逾期交房责任由出卖人承担，故对该抗辩主张本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对于原告诉请判决被告退还的购房款1074260元、维修基金3576元、印花税537元、所有权登记费550元、土地证50元、交易费763元、测绘费108元的请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。故对于原告诉请判决被告支付的利息，应以原告全部已付款1079844元的2%进行计算，具体金额为21596.88元（1079844元×2%）。对于原告诉请被告退还的50000元款项，该款项涉及原告周朋与毕节市恒达财富商业房产管理有限公司所签订的《恒达财富团购服务协议》，并不属于本案审理范围，故本院不予审查。对于原、被告双方因层高不足签订的《协议书》以及原告据此收到的20000元款项及接收被告H-2#摊位的问题，经本院释明后被告认为涉案《商品房买卖合同》达不到解除条件，《协议书》以及原告据此收到的20000元款项及接收H-2#摊位不应在本案当中解决。因此，对《协议书》所涉内容，原、被告双方可基于本案结果进行协商或另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周朋与被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周朋购房款1074260元、维修基金3576元、印花税537元、所有权登记费550元、土地证50元、交易费763元、测绘费108元，以及支付利息21596.88元，以上共计1101440.88元； 三、驳回原告周朋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7482元，由原告周朋负担126元，被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担7356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年九月三十日 书记员  胡晨