江苏省灌南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0724民初2525号 原告：蔡金刚，男，1988年11月2日生，汉族，居民，住江苏省连云港市灌南县。 原告：于长丹，女，1990年9月21日生，汉族，居民，住址同上。 委托诉讼代理人：王廷明，江苏海西律师事务所律师。被告：连云港兆隆房屋开发有限公司，住所地：连云港 市海州区通灌南路75号。统一社会信用代码：91320700703792868Q。 法定代表人：李晗钦，董事长。 委托诉讼代理人：赵德高、付蓓，公司员工。 原告蔡金刚、于长丹与被告连云港兆隆房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理，原告于长丹委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告连云港兆隆房屋开发有限公司委托诉讼代理人赵德高、付蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告连云港兆隆房屋开发有限公司支付原告蔡金刚于长丹未能在约定期限内取得房地产权属证书违约金29000元（根据商品房买卖合同15条约定的违约金过低而进行调整的，按照购房总价555808元的百分之5.2比例计算的，从交房时间2018年11月26日加180天工作日起，到2020年6月3日办证时间止）。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月20日双方签订商品房买卖合同，被告将第B-8幢1单元201室出卖给原告，原告按约交付房屋总价款555808元。商品房买卖合同第8条约定房屋交付期限为2018年6月30日，实际交付期限为2018年11月26日。商品房买卖合同第15条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：1…，2、买受人不退房，出卖人按己付房价款的0.05%向买受人支付违约金。3、…”原告多次询问权属证书何时能办理下来，被告以种种理由搪塞。被告于2018年11月26日将涉案房屋交付原告至今，其未按合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得房地产权属证书。原告认为，由于被告原因，未能在约定期限能办理权属证书，被告己经违约，应当承担违约责任。但双方约定的违约金计算标准明显偏低，原告请求法院进行调整。故起诉。 被告连云港兆隆房屋开发有限公司辩称：1、逾期办证是事实，但是原告主张的违约金过高是没有法律和事实依据的。首先原被告双方的合同在15条中已经明确约定了逾期办证的违约金及支付方式和比例。在原告没有确切证据确定其损失远超双方约定的违约金是不能调整的。 2、被告产生的逾期办证是有不可抗力的因素在，受疫情影响政府部门办理相关业务直至2020年5月才开始正式办理。这在一定程度上造成了被告不能按期办证。应当扣除疫情影响的5个月时间。 经审理查明事实如下：两原告于2016年6月13日与被告签订《商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告开发的兆隆加州水岸二期第B-8幢1单元201室房产，每平方米4930元，总金额555808元，首付款项112808元，余款430000元于2016年6月10日前通过银行按揭贷款方式支付；交付期限：出卖人应当在2018年6月30日之前，依照规定将具备该商品房经验收合格的条件后将房屋交付给买受人；关于产权登记约定：出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。如因出卖人的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金…”。2018年11月26日，原告在被告处履行了收房手续。至2020年6月3日，原告办理权属登记证书，现要求被告支付自交房约定日期起6个月之后至办证之日期间的逾期办证违约金。 另查明，原告按揭贷款已经结清。 本案审理中，被告未提供证据证实其于出卖人在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案的相关证据，也没有提供在符合办证条件之后，通知原告办理权属证书的证据。 本案审理中，被告抗辩因受疫情影响，拖延其履行办证备案事宜，应扣除5个月的疫情期间。 上述事实有购房合同、权属证书、交房通知单等证据在卷为证。 本院认为，原被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据合同的约定，被告应当在房屋交付日期即2018年6月30日之后的180个日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案。现被告提供的证据显示履行该义务的日期为2020年5月份，超过了上述时间，应该承担违约责任，故应支付逾期办证违约金。本案审理中，被告也没有提供证据证明其向业主履行了通知办证的义务，对此亦应承担举证不能的责任。 关于被告抗辩系疫情影响导致其拖延了办证手续的办理，本院认为，疫情之初，我县居民采取居家隔离的方式抗疫，各行各业复工时间均受其影响，被告抗辩符合客观事实，对抗辩意见予以采纳，酌情扣除疫情影响的3个月时间。 关于违约金的计算标准，因合同中约定了逾期办证违约金的计算方法，为已付房价款的0.05%，该约定违约金的数额明显过低，且原告请求本院予以调整。本院结合违约金应根据合同法的规定，以实际损失为基础，综合当事人的过错、诚实信用等综合衡量的原则，兼顾惩罚性、补偿性的双重性质。且原告也没有提供证据证明其受到的损失，损失数额难以确定。故本院酌定按照已付房款总额，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%标准来计算违约金，即按照年利率1.925%(3.85%*50%)，从交房之日起180日为起点即2019年5月26日，至实际办证日期即2020年6月3日，扣除疫情期间3个月。本案违约金数额为8559.44元（555808元*1.925%/12个月*（12.2-3）个月）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告连云港兆隆房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告蔡金刚、于长丹逾期办证违约金8559.44元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费526元，减半收取263元，由原告负担132元（已缴纳），被告连云港兆隆房屋开发有限公司负担131（原告已预交，被告于给付兑现款时候一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费526元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地的法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员 张 蕊 二〇二〇年九月二十六日 书记员 吴家瑞 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。