新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终1987号 上诉人（原审原告）：周清江，男，1967年11月25日出生，汉族，昌吉监狱退休干警，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审被告）：新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 法定代表人：刁于和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟兴军，新疆元正盛业律师事务所律师。 上诉人周清江因与被上诉人新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司（以下简称亿峰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初11034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人周清江，被上诉人亿峰房地产公司的委托诉讼代理人孟兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周清江上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项、第三项，发回重审或依法改判支持我一审的全部诉讼请求；2．对一审判决中对“原告起诉事实和理由的表述”有误部分予以纠正。庭审中，周清江表示在本案中不再向亿峰房地产公司主张车位违约金。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1．一审对我起诉事实和理由概述不全、有误，可能存在对我“自认事实”的错误引用，损害我的权益，应予以纠正。一审概括了“原告还购买了小区车位，车位款总价12,000元”的内容，而我在起诉状中表述的内容系“被告将原告已交购房款中120,000元暂划转成车位费，但没有确定具体的车位产权、交付期限、面积、价款等内容”，即双方没有就购买车位事宜签订正式合同，没有就车位价款、性质、面积达成合约，还没有最终正式确立买卖车位关系，一审的上述概述会让他人误解，造成他人引用上述“自认事实”，损害我的利益。2．一审判决依据的《城市房地产开发经营管理条例》是2018年3月或2019年4月修改后的，而涉案合同、纠纷大部分时间发生在2018年之前，关于商品房验收、交付、延期违约金应当适用当时有效的法规，应区别对待。一审判决依据《最高人民法院关于适用的解释》第93条的规定，排除了本条“除外”情形的适用，属适用法律不当。3．根据最高人民法院的规定，部门规章不能作为裁判依据，但可以作为裁判说理的依据，一审判决在说理部分直接以部门规章不能作为裁判依据，以及有关材料与我无涉，合同没有约定为由，部分不予支持我主张亿峰房地产公司出示验收资料的请求属于事实和适用法律错误。根据消费者权益保护法等法律以及相关法理、案例，对标的物的知情权是买受人应有的基本权利。商品房验收合格才能交付使用，开发商交付房屋时要出示证据证明房屋验收合格。涉案合同第11条约定了亿峰房地产公司交接时要出示“商品房验收合格证明文件”，不是一审判决认定的没有合同约定。4．一审判决不予支持延期交房违约金，遗漏、违背客观事实和法律规定，应当发回重审。一审中我提供了公共媒体报道、视频证据证明（2018）新0104民初742号判决认定的“因市政停水、停电或道路、水、电、暖、气等管网维护施工延迟的事实”与事实不符，依据错误。涉案合同约定的准确含义是指已经存在的市政停水、停电或道路、水、电、暖、气等管网维护施工，不是指新建设的市政。亿峰房地产公司取得商品房预售许可证和销售涉案房屋，有关部门审核前提条件是规划、水电气等均落实到位。从亿峰房地产公司提供的水、电、气施工合同可以证实这些条件都是其可提供的，说明不是涉案合同约定的“双方不可控的市政因素”。生效判决依据的“公证书”只能证明客观存在的事实状况，至于这些事实是什么原因造成、与他项事实的关系，公证书均无权无资格认定。亿峰房地产公司消防没有按时验收合格、违规设置交房条件、不能出示验收合格证明、没有书面通知等，都是延迟交房的原因。延迟交房的因素是一个动态的情形，一审判决将对我不利的主观因素的认定持续到我完全接收房屋时，违背客观常识。一审或没有查清实际交付房屋时间，或将我在《住宅接管验收交接表》上签字的行为简单认定为房屋实际交付完成，不符合事实和以生效判决认定的事实为准的法理。涉案合同约定的延期交款违约金与迟延交房违约金严重不对等，我要求增加至一样标准，公平合理。5．关于迟延办证的违约金问题。一审认定迟延办证的起算时间违背双方意思表示，依据事实错误。一审不予支持我主张增加迟延办证违约金的请求没有事实和法律依据。双方没有约定迟延办证的违约金，应当适用最高人民法院关于审理商品房合同纠纷司法解释第18条的规定，如果延期交付登记资料的违约金可以视作延期办证违约金，亿峰房地产公司承担的违约金400.5元只是我延期2日交付房款应承担的违约金，严重过低和不公平，我要求按照最高人民法院关于审理商品房合同纠纷司法解释第18条的规定计算，符合常理和公平原则。6．由于双方不能达成车位买卖协议，我准备退车位，在此案不再主张逾期交付车位违约金。综上，请求二审法院依法支持我的上诉请求。 亿峰房地产公司辩称，不同意周清江的上诉请求，请求予以驳回。周清江在上诉状中首先提起了车位违约金问题，但周清江在事实和理由部分表示不在此案中主张了，应视为周清江认可一审判决驳回其车位违约金请求的处理意见。关于周清江提起的延期交房违约金问题，新市区人民法院和乌鲁木齐市中级人民法院在之前的相同案件已有生效判决，已认定延期交房的原因并非我公司造成，我公司不承担延期交房的违约责任。关于周清江所主张的延迟办理产证问题，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确了办理房产证的主体是购买人，房地产开发企业是协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的有关证明文件，因此双方是职责清楚的，涉案《商品房预售合同》第十五条也明确约定了，出卖人只是在商品房交付使用后240天内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。备案完成以后，房地产开发企业是协助购买人办理产证，有关办理产证的责任和义务，我公司只是协助义务。我公司并没有违约行为，一审法院认定延期一段时间并按照双方合同约定的违约金给予了判决，虽然我公司对此有异议，但我公司并未提出上诉，认可一审判决数额。关于周清江提出的要求我公司向其提供或交付有关商品房验收的一些手续，我公司意见是很明确的，关于前期物业合同和商品房验收合格也就是五方验收证明，我公司可以提交，我公司在一审中也持此意见。但是，周清江主张的工程监督手续，包括备案手续以及消防、人防等手续是属于我公司向有关部门备案的文件，不属于应当向周清江出示的文件，一审法院对此不予认可，并作出裁决符合事实及法律规定。我公司认为一审事实清楚，法律适用准确，周清江主张调整违约金与事实和法律依据冲突。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 周清江向一审法院起诉请求：1．判令亿峰房地产公司向我出示合约合法的商品房验收合格手续（前期物业服务合同、周清江商品房实测面积、单项工程竣工验收合格手续、工程监督部门监督核查合格手续、消防、人防、规划验收合格手续、小区房地产开发项目验收合格备案登表等）；2．判令亿峰房地产公司支付延期交房违约金169,412.31元（房屋位于乌鲁木齐市××区）；3．判令亿峰房地产公司支付延期办理产权证的违约金19,023.84元（2018年9月15日至2019年5月14日）；4．判令亿峰房地产公司支付延期交付车位违约金11,400元，合计199,836.15元。 一审法院认定事实：2015年12月22日，周清江与亿峰房地产公司签订《商品房预售合同》约定，购买乌鲁木齐市新市区安宁渠镇东戈壁二街229号君威景苑小区2幢第20层2单元2002号房，房款400,501.92元已付清。该合同约定：（一）出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，因市政停水、停电或道路、水、电、暖、气等管网维护施工等导致的延误，可顺延交房，双方互不承担违约责任；（二）出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需要买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书并不退房的，出卖人按已付房价款0.1％向买受人支付违约金。2016年10月22日至2016年10月25日，君威景苑小区经建设、监理、设计、施工、勘察单位验收合格。2016年11月3日，乌鲁木齐高新技术产业开发区建设工程质量安全监督站对君威景苑小区2幢符合竣工验收标准予以确认。2018年5月6日，周清江在亿峰房地产公司提供的《君威景苑业主住宅接管验收交接表》上签字确认。2018年6月12日，新市区人民法院对曹伟、董红伟诉新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案作出（2018）新0104民初742号判决，认定乌鲁木齐市新市区安宁渠镇东戈壁二街229号君威景苑小区逾期交房的事实存在，但系供电、供水、供气延迟接入所致，符合合同约定可顺延交房的情形，新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司不应承担违约责任。该判决曹伟、董红伟上诉后，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01民终2878号判决维持原判，现已生效。一审法院认为，关于周清江要求亿峰房地产公司提供小区房地产开发项目验收合格备案表等材料的诉请。民事主体的义务来源于法律规定或者合同约定。周清江主张亿峰房地产公司对上述材料的提供义务源自《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规范。上述规范多为部门规章，不得作为人民法院的裁判依据，此其一。其二，上述规范规定开发商向公安、房产部门提供相关材料，与业主无涉。其三，双方对上述材料的提交亦无合同约定。综上，一审法院对周清江此项诉请不予支持。关于周清江要求亿峰房地产公司支付逾期交房违约金的诉请。已为人民法院发生效力的裁判确认的事实，无相反证据足以推翻的，当事人无须证明。君威景苑小区迟延交付的原因在于合同约定的“因市政停水、停电或道路、水、电、暖、气等管网维护施工迟延”的事实，已为生效的（2018）新0104民初742号判决确认，对此周清江未提供相反证据反驳，一审法院对该事实予以认定。该判决作出的时间是2018年6月12日，周清江于2018年5月6日在亿峰房地产公司提供的《君威景苑业主住宅接管验收交接表》上签字确认，可见亿峰房地产公司迟延交付房屋无其他原因，概因“市政停水、停电或道路、水、电、暖、气等管网维护施工迟延”所致。故按合同约定，亿峰房地产公司不应承担违约责任。关于逾期办证“规定期限”的理解。涉案合同约定亿峰房地产公司为周清江办理产证的期限是“规定期限”，何为“规定期限”需要进行解释。第一，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售的商品房应当在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”但该条文不是强制性规定，房屋买卖双方可对办证期限另作约定。涉案合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书则承担违约责任”，将材料交至房产部门备案是办证的前提条件，是以该约定已经变更上述条文关于办证期限的规定。第二，房地产企业不是直接的办证机关，其负有的是协助买受人办证的义务，申言之，即将相关材料交至办理机关之义务。是以“规定期限”按合同关于交付材料备案期限的约定，作“商品房交付使用后240日内”的解释，较为允当，此系按照合同相关条款作体系解释之结果。周清江于2018年5月6日在亿峰房地产公司提供的《君威景苑业主住宅接管验收交接表》上签字确认，亿峰房地产公司办证期限业已届满而未履行办证义务，且未对非其责任导致迟延办证举证，应当承担违约责任。关于周清江要求增加逾期办证违约金的问题。周清江请求增加违约金的请求权基础是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”原审法院认为，将该规范“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”理解为“合同没有约定违约金，或者合同约定的违约金低于违约损失，但违约损失不能确定”是错误的。具体分析如下：（一）上述规范是不完全规范，需要其他规范予以补充方能适用。根据合同法第一百零七条、一百一十四条第一款，违约金是预先约定的违约损害赔偿，相比于违约损害赔偿，具有适用上的优先性。上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，隐含的前提是合同没有约定违约金。（二）合同约定的违约金确实低于违约造成的损失的，守约方的救济渠道是依照一百一十四条第二款请求对违约金予以增加，但必须证明具体的损失赔偿数额，但此时“损失数额已经确定”，不能归入上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述。因此，上述规范中“损失数额难以确定”的场景描述，完整的表述应当是：合同没有约定违约金且损失数额难以确定。关于逾期办证违约金规范，照此体系解释的结论理解，才能实现法律规范体系上的逻辑自洽。被告逾期办证且未举证此不是其责任所致，应按合同约定支付原告违约金400.5元（400,501.92元×0.1％）。另，周清江根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，要求增加逾期办证违约金但未举证证明其实际损失，一审法院亦不予支持。关于周清江逾期交付车位违约金的诉请。双方对于逾期交付车位未进行约定，一审法院对周清江该诉请不予支持。判决：一、亿峰房地产公司于判决生效之日起十日内向周清江提供乌鲁木齐市新市区安宁渠镇东戈壁二街229号君威景苑小区《前期物业服务合同》、《单项工程竣工验收合格手续》复印件；二、亿峰房地产公司于判决生效之日起十日内支付周清江逾期办证违约金400.5元；三、驳回周清江其他诉讼请求。 本院二审期间，周清江围绕上诉请求依法提交亿峰房地产公司向业主交接房屋时出示的三份《乌鲁木齐市新建住宅质量保证书》、一份君威景苑入住公告以及一份消防合格公示信息，用于证实自2017年8月1日起，亿峰房地产公司的房屋已具备交房条件并且开始办理入住，说明一审判决引用的（2018）新0104民初742号判决认定的涉案小区在2017年8月19日不具备交付条件与实际客观事实不符，不能作为本案的认定依据，其次，一审判决关于亿峰房地产公司迟延交付房屋无其他原因的认定错误，涉案小区消防验收截至2017年12月份才合格，消防验收通过是交付房屋的先决条件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿峰房地产公司质证意见：对质量保证书的真实性与合法性认可，关联性不认可，亿峰房地产公司在为业主办理房屋入住手续时按房产经营管理条例的规定向业主提供新建住宅质量保证书和住宅说明书；对公告的真实性与合法性认可，关联性不认可，刊登公告的背景和原因是2016年10月竣工验收以后，由于小区外围的市政配套设施建设迟延导致引入小区的水、电、燃气达不到使用条件，所以在外围配套设施完工，达到入住条件后才发布公告通知业主办理入住，双方合同第8条和第14条约定清楚，亿峰房地产公司交房条件有两个，一是五方验收合格，二是交付时要接入水电燃气等；对消防验收合格的公示信息的真实性无法判断，关联性不认可，涉案小区的确是在2017年年底左右通过消防验收，消防验收通过与否与本案没有关联性，消防验收是给主管部门备案的条件，不是交付条件。本院对证据认定如下：对上述证据的真实性与合法性予以确认，对关联性不予确认，房屋的交付条件和交付时间应以双方合同约定为准。亿峰房地产公司围绕争议焦点提交了高新技术产业开发区建设环保局解除设施配套费总投资缴款书四份、2014年4月25日高新区管委会出具的函、2016年11月23日监狱管理局关于团购房项目有关情况的通报、2017年10月9日高新区房屋征收与管理办公室关于北京路北延新疆监狱管理局项目地上附着物拆除的说明、乌政阅《2015》23号会议纪要、2016年4月18日新疆监狱管理局致伊利哈木·沙比尔市长的《报告》、（2017）新民证字第25571号《公证书》、2016年11月30日与2017年7月3日两份小型施工协议、2016年11月30日《小型工程施工协议》、2017年7月3日《小型工程施工协议》、（2017）新亚证内字第5986号《公证书》、乌建发［2016］509号关于监狱系统团购房项目天然气初装费参照棚户区改造政策的请示、2016年10月12日关于我系统团购房项目燃气调压撬设备设置在绿化带的函、《高新区一镇二乡燃气特许经营协议》、《天然气入户协议》、（2017）新民证字第26410号《公证书》、2016年11月29日《关于使用健康路东侧电力廊道的报告》、《供电工程施工合同》、（2017）新民证字第25569号《公证书》、电力施工工作票及乌鲁木齐电业局现场勘测单、《关于监狱管理局筹建小区备供用电接入三安线的回函》、《关于协调办理我系统团购房项目正式用电通电手续的函》、《高压供电用电合同》，以上证据系（2018）新0104民初742号案件中被法院认定的证据，用于证实造成房产迟延交房的原因是因红外线外市政配套公共配套建筑设施（市政道路、水、电、暖、天然气）建设滞后，导致交付房屋迟延，法律规定的上述市政配套设施的发包建设责任主体系各市政部门以及公共设施建设部门，非亿峰房地产公司所能控制，按照双方合同第8条的约定，亿峰房地产公司不承担违约责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周清江质证意见：对缴款书、高新区管委会出具的函、团购房项目有关情况的通报、2017年10月9日的说明、乌政阅《2015》23号会议纪要、给市长的报告、建发（2016）509号请示的真实性与合法性认可，关联性不认可，缴费是房产开发企业应尽的义务，和交房延期没有关系，函件是房屋交付之前出具的，说明2016至2017年之间的房产开发企业无作为，上述证据均无法证明延期交房系房产开发企业可控还是市政建设原因，双方合同第8条的理解应是维修维护而不是建设；对《公证书》的真实性、合法性与关联性均不认可，我没有参与，公证书对客观的现象进行证明，客观事物的牵连性没有能力进行认定；对两份小型施工协议的真实性与合法性认可、关联性不认可、施工系亿峰房地产公司可控因素，不符合双方合同约定的情形，对2016年10月12日的函真实性与合法性认可，关联性不认可，该函中载明涉案小区将于2016年10月30日交付，并且表述中也是此时间进行交付，对天然气入户协议的真实性和合法性认可、关联性不认可，天然气经营协议和房屋交付没关系，不适用双方合同第八条的规定；2016年11月29日报告的真实性与合法性认可、关联性不予认可，只是请求减免费用，没有尽到应尽的义务，还申请免费，不合理；供电工程施工合同的真实性与合法性认可、关联性不认可，此合同明确约定竣工时间是2016年10月30日之前；对电力施工工作票据及乌鲁木齐电业局现场勘测单的真实性与合法性认可、关联性不认可，不能证明存在合同约定情形，不能反映电力设施责任主体是谁，难以确定；备供用电接入三安线的回函的真实性与合法性认可、关联性不认可，与合同约定和延期交房没有直接关联关系；对用电通电手续的函的真实性与合法性认可、关联性不认可，不是涉案小区，是其他小区的情况，不能证明延期交房是市政原因，对《高压供用电合同》真实性与合法性认可，关联性不认可，供用电应该提前计划好，与合同约定没有关联，说明对方没有尽到应尽的义务。本院对证据的认证如下：对上述证据的真实性与合法性均予以确认，但对于这些证据所要证明的内容、与本案的关联性，将结合案情加以综合评定。 本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，亿峰房地产公司与周清江签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：1．周清江主张亿峰房地产公司向其出示商品房实测面积、工程监督部门监督合格手续、消防、人防、规划验收合格手续、小区房地产开发项目验收合格备案登记表等商品房验收合格手续的诉讼请求能否成立；2．周清江主张亿峰房地产公司向其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求能否成立、数额如何确定。本院对此分析如下： 一、关于周清江主张亿峰房地产公司向其出示商品房验收合格手续的请求能否成立的问题。本院认为，商品房实测面积为客观事实，也是房产证载有的内容，如周清江认为所购房屋存在面积差，其可另行主张权利。本案双方约定的交付条件为商品房经验收合格，亿峰房地产公司提供的五方单位竣工验收意见表可以证实涉案房屋经验收合格，而周清江所主张其余相关手续系房地产开发企业向相关建设部门、房产管理部门、公安机关提供的文件，并非本案亿峰房地产公司应履行的合同义务。房产开发企业是否及时向相关部门备案，属于行政管理的范畴，并不影响合同约定的效力。双方在涉案合同中也并未对周清江主张的相关手续出示问题进行约定，故本院对周清江主张前述相关手续的上诉理由不予采信。 二、关于周清江主张亿峰房地产公司向其支付逾期交房违约金、逾期办证违约金及数额的问题。亿峰房地产公司与周清江签订的商品房预售合同约定，涉案房屋应于2016年10月30日交付，而亿峰房地产公司至2017年11月20日在报纸上刊登涉案房屋的入住公告，周清江认为亿峰房地产公司逾期交房，存在违约行为，应当承担违约责任，对此本院认为，涉案合同约定亿峰房地产公司应当在2016年10月30日前将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付周清江，同时约定了除不可抗力外可顺延交房且不承担违约责任的特殊原因，即：市政停水、停电或道路、水、电、暖、气等管网维修维护施工等导致项目延误，如遇政府政策调整等不可预知原因或非出卖人所能控制的因素。根据一审查明的事实及亿峰房地产公司提供的证据可以证实涉案房屋延期交付的原因是，涉案房屋所在小区供电、供水、供气的接入因素及周边道路建设的问题，而此情形符合双方合同约定的亿峰房地产公司不承担违约责任的情形，故亿峰房地产公司不应当承担逾期交房违约责任的意见成立，周清江主张逾期交房违约责任的上诉意见不成立，本院不予采纳。涉案合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案中，周清江于2018年5月6日办理入住，亿峰房地产公司未按照前述合同约定履行办证义务，存在违约行为，应承担逾期办证的违约责任。涉案合同对出卖人逾期办证的责任及违约金的计算方式均有明确约定，一审法院对逾期办证违约金的认定及判决符合合同约定及法律规定，本院予以维持。周清江上诉主张一审判决事实与理由中有关车位部分概述不全的问题，因周清江在二审庭审中明确表述在本案中不再主张车位违约金，本院对此予以确认，故对其概述不全的主张，本院不做处理。 综上所述，周清江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,060.71元（周清江己预交），由周清江负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  高茜 审判员  焦玉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  田源