云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1091号上诉人（原审被告、反诉原告）：尚冬梅，女，1982年4月14日生，汉族，居民，现住泸西县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李燕，女，1978年7月19日生，汉族，居民，现住泸西县。委托诉讼代理人：李世旭，云南天之泰律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人尚冬梅因与被上诉人李燕房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2020）云2527民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚冬梅上诉请求：撤销云南省泸西县人法院（2020）云2527民初744号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；解除双方于2016年10月18日签订的《房屋买卖合同》；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、2017年7月18日，被上诉人李燕来到上诉人尚冬梅位于泸西县，明确向上诉人说明房屋太小不要了，可以帮上诉人找其他买主，据此，2016年10月18日双方签订的《房屋买卖合同》已由被上诉人以口头告知的方式得以解除。2、2017年11月23日，上诉人通过短信方式告知被上诉人李燕涉案房屋不动产权证即将办理完毕，李燕知晓情况后没有提出过户的意思表示；2018年10月份后李燕停止缴纳涉案房屋的物管费；2019年4月16日经李燕介绍，上诉人与案外人李福林草签了涉案房屋的买卖合同；被上诉人李燕一审提交的微信记录中反映出其曾向上诉人提出过要求退还定金的意思表示。综合上述事实，双方实际已于2017年7月18日口头达成了解除涉案《房屋买卖合同》的合意，因此不再存在继续履行房屋买卖合同的义务。3、一审仅采信被上诉人李燕于一审提交的相关证据，但对上诉人提交可以证明李燕以自己的行为表明解除房屋买卖合同的相关证据却不予采信。4、被上诉人李燕通过上述行为方式实际表明不再购买房屋，使上诉人有理由相信如果一旦完成过户手续，上诉人将无法顺利获得原合同约定的售房余款。5、2016年双方签订涉案房屋买卖合同的价格随时间推移房价已经上涨，应适用情势变更原则判令解除双方关于涉案房屋的买卖合同。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人李燕辩称，1、双方于2016年10月18日签订涉案《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均系大学文化，对合同约定的具体事项明知且无异议，合同中已明确约定了交房的方式、房价给付的时间等内容，涉案《房屋买卖合同》依法成立并有效，应继续履行。2、双方没有达成解除涉案《房屋买卖合同》的口头合意，上诉人主张被上诉人曾于2017年7月18日表示解除合同，但事实却是房屋钥匙未交还、定金未退还、被上诉人已交纳的物管费未返还。上述事实表明双方没有对是否解除《房屋买卖合同》达成合意。3、被上诉人李燕没有交纳2018年10月后的物管费是因为上诉人尚冬梅向物业公司表示因双方存在争议，不允许收取李燕交纳的物业费。4、2019年12月双方互加微信，微信记录是关于继续履行合同的再协商过程，微信记录中已明确反映李燕要求尚冬梅办理过户、继续履行合同。5、李燕签订《房屋买卖合同》并按合同约定支付首付款后，涉案房屋已被生效合同确定归属于李燕，但因房屋尚未过户，李燕自己住不安心，曾找人来看过房子，直到一审才知道上诉人尚冬梅曾与案外人草签过合同，结合微信记录尚冬梅曾提出增加房价的表示，印证了尚冬梅因原房价过低，拒绝履行合同、单方毁约等事实。综上，被上诉人已按合同约定支付了首付款36800元，收到了房屋钥匙，且不存在合同无效或法定解除等事由，反观上诉人更换房屋钥匙、意图一房二卖等行为，足见上诉人违背契约精神，单方毁约。一审认定事实清楚，采信证据及适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。李燕向一审法院起诉请求：1、被告尚冬梅继续履行《房屋买卖合同》，并将泸西县房屋过户登记至原告李燕名下；2、被告尚冬梅支付原告李燕违约金100000元；3、本案诉讼费由被告尚冬梅承担。尚冬梅向一审法院反诉请求：1、解除反诉原告尚冬梅与反诉被告李燕所签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告李燕支付其违约金100000元；3、反诉诉讼费由反诉被告李燕负担。一审法院认定事实：2016年10月18日，原告李燕与被告尚冬梅签订《房屋买卖合同》，该合同约定，被告尚冬梅将其位于泸西县房屋（建筑面积144.3平方米）以316800元价款售予原告李燕，付款方式为：签订合同时原告李燕支付定金36800元，余款于该房产权过户登记至原告李燕名下后3个月内付清给被告尚冬梅。在原告李燕支付定金后1个月内，被告尚冬梅需将房屋交付给原告李燕。同时约定在合同履行过程中，如有哪方违约，需向守约方支付100000元违约金。合同签订后，原告李燕于2016年10月19日向被告尚冬梅支付定金36800元，被告尚冬梅出具《购房首付款收条》交原告李燕置存，并将该房钥匙交给原告李燕保管。接房后原告李燕交纳了2016年10月至2017年10月、2017年10月至2018年10月两年的物管费约3200元。2018年5月6日，被告尚冬梅取得泸港鑫城4幢3单元701室房屋不动产登记证件。2019年4月16日，被告尚冬梅与李福林草签《房屋买卖合同》，价款376800元，因支付房款的条件无法达成一致，双方没有在合同上签字。2019年12月18日，原告李燕得知被告尚冬梅已经办理了房产证，被告尚冬梅未办理房屋过户手续给她，遂原、被告双方发生纠纷。2020年1月，被告尚冬梅将其出售给原告李燕房屋的钥匙更换，导致原告李燕不能管理该房，2020年1月3日，被告尚冬梅对泸港鑫城4幢3单元701室房屋交纳了2019年10月至2020年10月的物管费1401元，2020年1月8日，被告尚冬梅对泸港鑫城4幢3单元701室房屋补交了2018年10月至2019年10月的物管费1520元。被告尚冬梅两次交纳物管费共计2921元（1401元＋1520元）。2020年2月5日原告李燕向本院起诉，要求被告尚冬梅继续履行《房屋买卖合同》，并将泸西县房屋过户登记至原告李燕名下，并判令被告尚冬梅支付原告李燕违约金100000元。之后，原、被告双方因房屋买卖发生纠纷，于2020年2月23日、3月5日、3月6日多次进行沟通，因意见分歧没有形成共识。现被告尚冬梅向本院提起反诉，请求人民法院判决解除反诉原告尚冬梅与反诉被告李燕签订的《房屋买卖合同》，并判决反诉被告李燕支付其违约金100000元。一审法院认为，本案主要争议焦点是：1.《房屋买卖合同》是继续履行还是解除？2.在合同履行过程中，原告李燕、被告尚冬梅谁违约？（1）关于《房屋买卖合同》是继续履行还是解除问题。原告李燕与被告尚冬梅于2016年10月18日所签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，该《房屋买卖合同》有效，双方当事人应按合同约定各自履行其义务，原告李燕按照合同约定已向被告尚冬梅支付定金36800元，被告尚冬梅按照合同约定已将该房钥匙交由原告李燕保管并对该房行使管理使用权。双方对合同已进行了实质性的履行，但由于产权登记的原因未能完全履行，现产权登记已办至被告尚冬梅名下，已具备履行条件，结合本案实际，《房屋买卖合同》应继续履行为宜。现原告李燕要求被告尚冬梅继续履行《房屋买卖合同》，并将泸西县房屋过户登记至原告李燕名下，理由成立，对该项诉讼请求，予以支持，但原告李燕应支付被告尚冬梅购房余款280000元（316800元-36800元）、支付被告尚冬梅所交物管费2921元。被告尚冬梅反诉，要求解除反诉原告尚冬梅与反诉被告李燕签订的《房屋买卖合同》，理由不能成立，对该项诉讼请求，不予支持。（2）关于在合同履行过程中，原告李燕、被告尚冬梅谁违约问题。原告李燕要求被告尚冬梅支付其违约金100000元，由于被告尚冬梅于2018年5月6日办理该房不动产登记手续后，未将该房变更登记到原告李燕名下，还与他人草签《房屋买卖合同》，并更换该房钥匙，被告尚冬梅的行为已构成违约，而原告李燕在没有办理房屋过户手续、没有全部支付房款的情况下，欲将房屋出售给他人，且在被告尚冬梅办理了该房不动产登记手续后，亦未积极向被告尚冬梅主张办理房屋变更登记手续，原告李燕亦存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，在合同履行过程中，原、被告双方均存在违约行为，应各自承担相应的责任，故原告李燕要求被告尚冬梅支付其违约金100000元，理由不能成立，对该项诉讼请求，不予支持。被告尚冬梅反诉，要求反诉被告李燕支付其违约金100000元，理由不能成立，对其诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：“一、原告李燕与被告尚冬梅于2016年10月18日所签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告尚冬梅于判决生效后30日内协助原告李燕办理位于泸西县房屋的变更登记手续；三、原告李燕于房屋变更登记后90日内一次性支付给被告尚冬梅购房余款280000元；四、原告李燕于判决生效后10日内一次性支付给被告尚冬梅所交物管费2921元；五、驳回原告李燕的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告尚冬梅的诉讼请求。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告李燕负担；反诉案件受理费1150元，由反诉原告尚冬梅负担”。二审中，上诉人尚冬梅向本院提交2017年11月23日、2018年5月16日双方短信内容截图，并申请证人出庭作证：1、短信内容截图七份，欲证明：2017年11月23日被上诉人李燕知晓涉案房屋开始办理产权证，2018年5月16日物业告知李燕产权证已办理完毕，因李燕曾说过在二手市场帮找买主，需了解产权证是否已办理，故尚冬梅已将产权证办理的相关情况告知李燕。2、证人张某1陈述：2017年7月的一天，其到泸西公安局装修，在5楼一间办公室里听到一名女子向尚冬梅说房子不买了，解除合同，挂到二手市场卖，卖掉后其拿回定金和物业费。3、证人张某2陈述：2017年7月的一天，其到泸西县公安局装修，听到一名女子与尚冬梅说不要那套房子了，相关费用不再支付，找人来买，叫退还物业费和定金，二人争执，其不清楚尚冬梅之后的表态内容。经质证，被上诉人李燕认为短信截图内容没有反映“因李燕曾说过在二手市场帮尚冬梅找买主，需了解产权证是否已办想找买主重新签订合同，故尚冬梅已将产权证办理的相关情况告知李燕的相关主张”，相反短信内容反映出涉案房屋的物业公司于2018年5月16日仍向李燕发短信告知办证事宜，即物业公司认可李燕是涉案房屋的业主，印证了双方并没有解除涉案的《房屋买卖合同》；证人证言不能证明双方是否对解除《房屋买卖合同》达成一致意见，结合双方后续的协商情况，被上诉人李燕明确要求继续履行合同。被上诉人李燕二审中未向本院提交新的证据材料。本院审查认为，短信截图反映的内容仅涉及李燕知晓涉案房屋产权证办理事宜，没有反映出“上诉人尚冬梅主张因李燕曾说过在二手市场帮尚冬梅找买主，需了解产权证是否已办想找买主重新签订合同”的情况，对尚冬梅提交短信内容截图的证明目的，本院不予采信。证人张某1、张某2的证言，不足以证明本案双方当事人曾于2017年7月18日达成同意解除涉案《房屋买卖合同》的意思表示，对其证明目的不予采信。二审审理查明的事实除与一审审理查明事实一致外，另查明，2016年10月18日双方签订涉案《房屋买卖合同》，至二审法庭调查时止，双方当事人均未居住、出租、使用涉案房屋。2018年5月6日涉案房屋产权证办理完毕后，双方对是否继续履行合同发生分歧形成诉讼。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：双方是否协商一致解除2016年10月18日签订的《房屋买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。合同相对人之间对是否解除合同必须明确表示，并对解除合同的后续问题妥善协商达成一致意见。本案中，被上诉人李燕一审起诉主张双方继续履行合同，上诉人尚冬梅主张涉案《房屋买卖合同》已于2017年7月18日口头解除。结合纠纷发生之后双方当事人的微信内容，李燕最终表示继续履行房屋买卖合同，即双方当事人并未对是否解除《房屋买卖合同》协商达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案双方当事人已于2016年10月18日采用书面形式订立《房屋买卖合同》，合同约定内容明确、具体，且被上诉人李燕收执涉案房屋钥匙并交纳2016年10月至2018年10月涉案房屋物管费，双方已对合同进行了实质的履行。按照《房屋买卖合同》的约定：房产权过户登记至李燕名下3个月后付清房屋余款。经审查，涉案房屋已于2018年5月6日办理产权证至尚冬梅名下，纠纷发生后双方的通话内容李燕均坚持履行《房屋买卖合同》。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在无法定合同无效及可撤销事由的情况下，双方签订的《房屋买卖合同》应继续履行，一审判令继续履行合同符合本案事实及法律规定，本院予以确认。另，房屋交易价格随市涨跌，属于商业风险的变化，不属于“情势变更”，故上诉人尚冬梅关于2016年双方签订涉案房屋买卖合同的价格随着时间的推移市场房价已经上涨，要求适用情势变更原则解除双方房屋买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人尚冬梅的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6052元，由上诉人尚冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二〇年九月二十一日书记员 赵玉婷