广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初3763号 原告（反诉被告）：邓一凡，男，1973年9月4日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：邓萍蓉，广西锦康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓美媛，广西明洁国治律师事务所律师。 被告（反诉原告）：玉林市永利房地产开发有限公司，住所地：广西玉林市二环东路****，统一社会信用代码：91450900574563769C。 法定代表人：李春泉，执行董事。 委托诉讼代理人：朱竑俊，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙樱溶，广西邦泰律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）邓一凡与被告（反诉原告）玉林市永利房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓萍蓉、邓美媛，被告的委托诉讼代理人朱竑俊、孙樱溶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓一凡向本院提出诉讼请求：一、判令被告按合同约定与原告签订正式的商品房买卖合同；二、判令被告向原告支付逾期取得商品房预售许可证利息96万元（自2016年1月1日起计付至2017年12月21日共720天，以200万元为基数，按年息24%计付）；三、判令被告向原告支付逾期签订商品房买卖合同利息115万元（暂计，自2018年1月15日暂计至2020年5月30日共866天，以200万元为基数，按年息24%计付至双方签订正式的商品房买卖合同之日止）；四、判令被告向原告支付逾期签订商品房买卖合同违约金200万元；五、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。 事实与理由：2015年10月15日，原、被告双方签订《永利•幸福广场商铺认购意向书》，约定原告向被告购买其开发的位于玉林市商铺，商铺建筑面积为2800㎡（实测为2568㎡），商铺单价为3200元/㎡，商铺总价按约定的单价乘以实测面积计算。认购意向书签订当日，原告需向被告支付首期意向金200万元，被告应在原告支付首期意向金之日起75日内取得商品房预售许可证，并在取得商品房预售许可证之日起390日内与原告签订正式的商品房买卖合同。双方还约定，若被告逾期取得商品房预售许可证的，自逾期之日起应以200万元为基数按月息2%向原告支付利息或冲抵购房余款；若被告不按合同约定与原告签订正式的商品房买卖合同的，除应以200万元为基数按月息2%向原告支付利息外，还应向原告支付200万元违约金。 认购意向书签订当日，即2015年10月15日，原告按照合同约定向被告支付了首期意向金200万元，但被告直至2017年12月21日方取得商品房预售许可证，严重违反了合同的约定。 2018年1月15日，原告要求被告按照合同约定向其支付逾期取得预售许可证利息或冲抵购房余款后签订正式的商品房买卖合同，但被告一再推脱，不愿按照合同约定签订正式的商品房买卖合同。原告多次通过电话、短信等方式积极与被告协商签订正式的商品房买卖合同等购房事宜，但被告至今未理会原告的请求，拒不履行合同义务，给原告造成了极大的损失。要求判如所请。 被告玉林市永利房地产开发有限公司辩称，一、被告与原告于2015年10月15日签订《永利•幸福广场商铺认购意向书》的真实目的是为双方之间的民间借贷提供担保，被告与原告之间的法律关系实际上为民间借贷关系。被告与原告不具有商品房买卖的真实意思表示，具体表现为：从协议签订的时间上看，本案的《永利•幸福广场商铺认购意向书》签订于2015年10月15日，涉案的商品房为被告开发的位于玉林市商铺，而被告同项目的2、3栋1层、2层商铺的认购书基本均签署于2017年9月-2019年2月，本案认购协议的签署时间远早于被告对外销售2、3栋商铺的时间，即在被告还未开始销售2、3栋商铺前，就已经和原告签署了本认购协议。从协议的内容上看，本案的《永利•幸福广场商铺认购意向书》与同项目2.3栋其他商铺的认购协议在形式和内容上大为不同，不是被告对外销售商品房的统一认购协议模板，本认购协议是为特别事例而拟定的单一协议，即专为被告与原告双方之间的民间借贷提供担保而制定的协议。从协议的条款上看，本案的《永利•幸福广场商铺认购意向书》设置了2%月息以及高额违约金的协议条款，被告签订协议的合同目的主要是为了取得利息等孳息收益。同时，本案的《永利•幸福广场商铺认购意向书》约定签订正式商品房买卖合同的时间为取得预售许可证的390日内，该条款所设置的长达1年多的待签约时间，不符合一般购房者尽快取得商品房的心理预期，与常理不合，证明原告签订协议的合同目的不是为了取得商品房。 二、假如被告与原告之间存在商品房预约合同关系，那原告在履行合同过程中也存在重大违约行为，本案的《永利•幸福广场商铺认购意向书》因原告违约而解除。2017年12月20日，被告取得本案涉案房屋的商品房预售许可证，次日，被告向原告发出通知，要求原告及时支付剩余购房款，但原告一直以种种理由拖延拒不支付。根据《永利•幸福广场商铺认购意向书》的约定，原告应当在被告取得预售证后30日内付清剩余购房款6960000元，原告逾期未按协议交清商铺款或交清商铺款后未按约定与被告签订正式的商品房买卖合同的，视为原告自动放弃购买，被告有权将商铺另行处置，原告已支付的意向金不予返还，自逾期之日起，原告按应付未付款的万分之七向被告支付违约金。原告在被告屡次催告后，都拒不支付剩余购房款。 三、在被告与原告之间存在商品房预约合同关系的前提下，即使被告在履行《永利•幸福广场商铺认购意向书》过程中存在违约行为，原告诉请主张的利息及违约金等违约赔偿款项也过高，依法应当予以适当调整。即使被告存在违约行为的，被告的赔偿责任也仅限于原告的实际损失，因为预约合同违约仅是导致守约方丧失订立本约的机会，且守约方所受经济损失应仅限于信赖利益损失，并不包含可得利益损失。对于原告的实际损失，根据本案的实际情况，应当为原告的资金占用损失。对于资金占用损失，人民法院依法保护年利率24%之内利息所得，而原告在主张年息24%利息的同时，又主张200万元的违约金，其主张的违约赔偿款项已经远高于其实际损失，原告主张的违约赔偿款项依法应当子以适当调整。 鉴于以上，请求人民法院依法支持被告的答辩意见，驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告玉林市永利房地产开发有限公司提出反诉请求：一、判令解除反诉原、被告双方于2015年10月15日签订的《永利•幸福广场商铺认购意向书》；二、判令确认反诉原告不予退还反诉被告意向金200万元；三、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年10月15日，反诉原告与反诉被告签订了《永利•幸福广场商铺认购意向书》，约定反诉被告认购反诉原告开发的位于玉林市商铺，首期意向金200万元。并约定反诉被告应当在原告取得预售证后30日内付清剩余购房款6960000元，反诉被告逾期未按协议交清商铺款或交清商铺款后未按约定与原告签订正式的商品房买卖合同的，视为反诉被告自动放弃购买意向商铺，反诉原告有权将商铺另行处置，反诉被告已支付的意向金不予退还，自逾期之日起，反诉被告按应付未付款的万分之七向原告支付违约金。2017年12月20日，反诉原告取得本案涉案房屋的商品房预售许可证。次日，反诉原告向反诉被告发出通知，要求反诉被告及时支付剩余购房款，但反诉被告直以种种理由拖延拒不支付，导致反诉原告取得购房款的合同目的无法实现，反诉被告的行为已经构成严重违约。要求判如所请。 反诉被告邓一凡辩称，一、反诉原告与反诉被告双方签订涉案商铺认购意向书的当日，反诉被告即按照合同约定支付了首期意向金200万元。反诉原告本应于2015年12月29日前取得商品房预售许可证，但其至2017年12月20日才取得预售许可证，并于2017年12月21日通知反诉被告按合同的约定交余款，反诉被告接到通知后于2018年1月14日与反诉原告协商签订商品房买卖合同的相关事宜。反诉被告自合同签订之日起就严格履行了自己的合同义务，不存在任何违约行为。而反诉原告逾期取得预售许可证，违约在先，负有按照合同约定向反诉被告支付逾期利息或冲抵购房余款的先合同义务，反诉原告不仅无权解除合同，还应当按照合同约定向反诉被告承担相应的违约责任后，继续履行合同。 二、涉案商铺现已实际完工，且取得预售许可证，双方签订商品房买卖合同的条件已成就，并不存在事实和法律上的不能交付，根据合同法的相关规定以及诚实信用原则，双方理应继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告（反诉被告）提供的证据 证据3《永利•幸福广场商铺认购意向书》。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为该份意向书还约定了原告逾期支付购房尾款的违约责任，原告在实际履行过程中逾期支付，应当按照合同约定承担逾期支付责任； 证据5手机短信。被告要求查看原件，对三性不予认可，被告认为其在通知原告支付剩余尾款的同时也通知了签订正式的商品房买卖合同，原告一直推脱不愿支付剩余尾款才导致合同不能签订。 本院对上述证据的真实性予以确认。 被告（反诉原告）提供的证据 证据1《永利幸福广场商铺认购意向书》（原告与被告签订）。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为该意向书约定了原被告双方在未来一定期限内签订商品房买卖合同以及该买卖合同的一些相关内容，是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的预约合同，双方成立商品房预约合同法律关系； 证据2《永利幸福广场认购协议书》（被告与其他购房户签订）。原告对该证据三性均有异议，认为合同只约束合同当事人，该协议是被告与案外人另行成立的法律关系，无论其合法与否与本案无关，均不影响被告与原告签订的合同的法律效力； 证据3商品房预售许可证。原告对于该证据的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，认为预售许可证上显示的日期是被告于2017年12月20日取得预售许可证，与原告提交的证据5相互印证，进一步证明了被告逾期取得预售许可证构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期取得预售许可证利息或者冲抵购房余款。 综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实： 2015年10月15日，原告与被告签订一份《永利•幸福广场商铺认购意向书》。约定，原告（乙方）意向选购永利•幸福广场商铺，该商铺位于玉林市，建筑面积：2800平方米，单价为3200元/平方米，预计商铺总价为人民币（大写）捌佰玖拾陆万元整（¥8960000），最终总价按实测面积计算，多还少补。原告在意向书签订当天内向被告（甲方）支付首期意向金人民币（大写）贰佰万元整（¥2000000），余款人民币陆佰玖拾陆万元整（¥6960000）在被告取得预售证后30日内付清。被告承诺在原告支付首期意向金之日起75日内取得预售证，逾期取得预售许可证则从逾期之日起以200万元为基数按月息2%计算利息，直至取得商品房预售许可证之日止向原告支付或者充抵余额。逾期时间超过30日，原告有权选择解除该协议，被告除应返还首期意向金贰佰万元外，应以贰佰万元为基数按月息3%计算资金占用期间的利息。合同还约定，原告应在取得商品房预售许可证之日起390天内与被告签订正式的商品房买卖合同。原告逾期未按协议交清商铺款或交清商铺款后未按约定与被告签订正式的商品房买卖合同的，视为原告自动放弃购买意向商铺，被告有权将该商铺另行处置，原告已支付的意向金作为违约金支付给被告，被告不予退还，逾期期间每日按未付款的万分之七向被告支付违约金。 2015年10月15日，原告通过银行转账200万元至被告银行账户。2017年12月20日，被告取得涉案商铺的《商品房预售许可证》。2017年12月21日，被告方工作人员通过短信通知原告，“您购买的永利幸福广场2、3号楼负一层商铺，建筑面积2570.24平方米，单价3200元／㎡，总价8224768元。您之前已支付定金200万元，剩余房款6224768元。请尽快交纳。”原告认为被告已经构成违约，要求被告支付逾期取得预售许可证利息或冲抵购房余款后签订商品房买卖合同，原告经多次联系被告的工作人员，被告一直未予答复。原告遂诉至本院。庭审期间，原告变更诉讼请求为：一、解除原、被告双方于2015年10月15日签订的《永利．幸福广场商铺认购意向书》；二、要求被告退还原告意向金200万元；三、判令被告向原告支付逾期取得商品房预售许可证利息96万元（自2016年1月1日起计付至2017年12月21日共720天，以200万元为基数，按年息24%计付）；判令被告向原告支付逾期签订商品房买卖合同利息115万元（暂计，自2018年1月15日暂计至2020年5月30日共866天，以200万元为基数，按年息24%计付至被告退还200万元意向金之日止）；四、判令被告向原告支付逾期签订商品房买卖合同违约金200万元；五、本案诉讼费由被告承担。 另查明，2019年2月13日，被告与玉林市正源水产养殖有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定，被告将涉案商铺以7196672元出售给该公司。次日，双方办理了商品房预售合同登记备案证明。 本院认为，原告与被告签订的《永利•幸福广场商铺认购意向书》是原、被告双方为将来签订正式的商品买卖合同所做的承诺，其目的是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，属预约合同。该合同没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。被告主张该认购意向书是为双方之间的民间借贷提供担保，被告与原告之间的法律关系实际上为民间借贷关系。被告未提供相关证据证实，被告该抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于涉案《永利•幸福广场商铺认购意向书》应否解除的问题。在庭审中，双方均要求解除该《意向书》，本院予以准许。 关于被告应否退还意向金200万元给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。根据上述规定，涉案意向书解除后，被告已收取原告支付的200万元意向金应返还给原告。 关于被告应否支付利息及违约金给原告、利息及违约金是否过高的问题。由于被告未按意向书约定的期限取得商品房预售许可证；原告向被告提出以逾期办证应支付的利息充抵购房款后，被告至今未回复，亦未在约定的期限内与原告签订正式的商品房买卖合同，被告的上述行为属于不履行合同的行为，已构成违约，根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人主张约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原告因被告违约造成的损失，实际为资金占用损失，原告在本案中同时请求被告支付利息和违约金，已过分高于造成的损失，被告亦要求适当调整，综合考虑本案合同履行情况、当事人的过错程度，由被告自2016年1月1日起以200万元为基数按月利率2%支付利息给原告。 综上所述，原、被告主张解除双方2018年3月5日签订的《永利•幸福广场商铺认购意向书》的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张被告退还意向金200万元及按月利率2%支付利息的诉讼请求予以支持，其余诉讼请求不予支持。反诉原告主张不予退还意向金200万元的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）邓一凡与被告（反诉原告）玉林市永利房地产开发有限公司于2015年10月15日签订的《永利•幸福广场商铺认购意向书》； 二、被告玉林市永利房地产开发有限公司应退还原告邓一凡意向金200万元及利息（利息计算方法：以200万元为基数，按月利率2%，自2016年1月1日计至实际清偿之日止）； 三、驳回原告邓一凡的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告玉林市永利房地产开发有限公司的其余反诉请求。 案件受理费39680元（原告已预交），由被告玉林市永利房地产开发有限公司负担。反诉受理费11400元（反诉原告已预交），由反诉原告玉林市永利房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  李 红 人民陪审员  陈海媚 二〇二〇年九月十五日 法官 助理  甘雨田 书 记 员  吕雪梅