云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初4803号原告（反诉被告）云南惠众教育科技有限公司。住所云南省昆明市西山区永昌小区永昌路******。法定代表人王菁仪。委托代理人罗雄、任瑜明，、实习律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南华之味食品有限公司。住;'>住所云南省昆明市官渡区前卫镇某社区iv>法定代表人秦贵忠。委托代理人张红平，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告云南惠众教育科技有限公司（以下简称“惠众公司”）诉被告云南华之味食品有限公司(以下简称“华之味公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月7日受理后，被告华之味公司提出反诉，本院受理后，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用普通程序，由审判员林胜华独任审判，于2020年8月11日、8月21日公开开庭进行了合并审理。原告惠众公司的特别授权代理人罗雄、任瑜明、被告华之味公司的特别授权代理人张红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠众公司诉称：2019年9月6日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，合同约定被告将其昆明市官渡区某社区208号三楼钢架房屋出租给原告作为舞蹈教学营业使用。租期五年（2019年9月10日至2024年9月10日），装修期1个月，从2019年10月10日开始计算租金。原告按合同约定支付6个月租金35,000元，押金5000元，被告出具加盖公司财务专用章的收据给原告。原告对房屋进行装修，购买相应经营设备等，支出装修费61,000元和其他费用共计108,338.2元。因新冠肺炎疫情影响，原告于2020年3月12日向昆明市官渡区教育体育局申报办理教学许可证照，因被告不能提供房屋产权手续，不能获批。原告请求被告准许转租房屋以弥补损失，被告也不同意。造成合同目的不能实现。原告要求被告退还租金35,000元及押金5000元，并赔偿损失108,338元。遭到被告拒绝。故原告诉至法院诉请判令：一、解除原告和被告于2019年9月6日签订的《商铺租赁合同》；二、被告返还原告商铺租金35,000元、押金5000元，赔偿损失108,338.2元，合计148,338.2元；三、诉讼费用、保全费由被告承担。被告华之味公司辩称:一、原告要求解除合同，并非被告违约所致。双方签订协议前，原告到现场对场地进行了勘察，知晓房屋系被告从某社区承租而来再出租，该房屋没有办理过产权证，被告也明确表示，已经注册成立了公司，双方签订了租赁合同。合同签订后，被告将房屋交给了原告，原告并未按合同约定向被告提交书面装修申请，但是原告制作了宣传海报开始招生并进行了几期培训。二、原告所主张的返还租金及装修损失的请求没有事实和法律依据。合同签订后，原告就一直控制、使用该房至今，双方未办理交还手续。即使是第一期租金到期，被告多次发函要去其缴纳租金或办理退租手续，但原告均不理会，直到原告收到被告的反诉状，也未来与被告办理交接，被告至今未取得房屋的控制权，原告理应其占用、使用期间的租金。原告主张的装修损失没有事实依据，原告并未按照合同约定将装修内容书面提供给被告，且原告的证据中没有任何一张正式发票，不能证明其主张，三、被告主张的反诉请求应当得到支持。被告华之味公司反诉诉请：一、反诉被告（即本诉原告，下统称原告）继续履行与反诉原告（即本诉被告，下统称被告）于2019年9月6日签订的《商铺租赁合同》；二、原告向被告支付2020年4月11日至2020年10月10日期间的租金35,000元；三、原告承担本案全部诉讼费用。庭审中，被告华之味公司放弃第一项反诉请求，并变更第二项反诉请求为原告向被告支付自2020年4月11日至房屋交还之日止按每半年租金35,000元的标准支付租金。事实与理由：被告于2003年1月30日与官渡区前卫镇某社区居民委员会签订《场地房屋有偿有期使用协议》。因租赁物面积过大，被告将其中部分对外进行招租。2019年8月底，原告到租赁物所在地进行了现场考察，被告也其出示了上述《场地房屋有偿有期使用协议》，也告知了其他租户相关证照的办理均是用村委会提供的产权证明办理。2019年9月6日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定了双方的权利义务，其中对租金支付的约定为租金每半年缴纳一次。原告向被告支付了半年租金35,000元及租赁保证金。被告依约将租赁物交由原告。合同签订当天，被告提供了营业执照等文件给其使用。原告装修后，在2019年10月开始招生并开始进行培训。2020年1月15日、2020年3月13日，原告以合同目的不能实现为由提起诉讼。被告认为在《商铺租赁合同》签订前，双方已经对租赁物产权、现状等进行了充分的了解。双方均知晓租赁物的实际状况，之后其由于自身招生不力，不但不与被告协商解决，却以合同目的不能实现为由提起诉讼，违背了诚实信用原则。被告自2019年9月10日将租赁物进行了交付，一直由原告管理使用，原告应依约支付第二个半年的租金，故原告提出反诉。原告惠众公司针对被告华之味公司的反诉辩称：在协商租赁过程中，被告没有出示过被告与村委会签订的《场地房屋有偿有期使用协议》，也没有告知原告。被告没有配合原告到某社区居委会要求出具产权证明。官渡区教育局初审意见是要求提供房屋产权证，而本案诉争租赁物没有相应的产权证，导致不能按照合同约定的目的和用途使用租赁物。2019年10月原告进行装修后做过试营业活动，但未实际营业。2020年3月12日得到官渡区教育局的答复后，原告与被告进行交涉，原告要求解除合同、退还租金或者允许原告转租，但被告拒绝。本案违约方是被告，被告要求继续支付租金没有合法依据。原告已经搬离租赁物，房屋门锁被被告撬开后占有使用房屋。故请求驳回被告的反诉请求。原告惠众公司为证明其诉讼主张及反诉辩解向本院提供了如下证据：一、商铺租赁合同、补充协议、收据，欲证明双方于2019年9月6日签订商铺租赁合同约定租赁物用途为舞蹈教学营业使用，租赁期限自2019年9月10日至2024年9月10日，每年租金7万元，租金半年一付。装修期一个月免租，租金支付至2020年4月10日。押金5000元。同时还约定了其他权利义务。二、费用明细汇总表、微信支付交易明细证明截图、相关费用凭证，欲证明原告租赁房屋后，为开展舞蹈教学，进行了装修等筹备工作。含房租费押金等支付152,338.2元。三、官渡区民办教育机构办学条件初审意见书，欲证明原告租赁的房屋，因被告不能提供房屋产权证，原告于2020年3月12日向教育主管部门申请办理办学许可证遭到拒绝。租赁物不能按照合同约定用途使用，合同目的不能实现。四、通知二份，欲证明被告在原告提出解除合同并向法院起诉之后，于2020年5月5日、11日向原告单方发通知，要求支付房租，如不付房租，限期于2020年5月11日搬离，收回房屋解除合同。五、录音证据（光盘及文字整理），欲证明被告拒绝搬离房屋移交手续。被告已经把房屋的门锁撬了，实际收回占有房屋。被告华之味公司质证认为：认可证据一。不认可证据二的真实性、关联性和合法性，没有相应的发票予以证明。认可证据三、四的真实性、关联性和合法性，但是不认可证明目的。不认可证据五的真实性、关联性、合法性以及证明目的。被告华之味公司为证明其答辩及反诉主张，提交了下列证据材料：一、商铺租赁合同，二、补充协议；共同欲证明双方约定年租金7万元，每半年一缴，第二期费用的缴纳期限已至，原告应向被告支付租金35,000元。三、租赁物、招牌、宣传海报招牌，欲证明原告在铺设好木地板后，开始了招生宣传。四、微信朋友圈截图，欲证明原告在春节前已经在租赁物内开展业务。后遇春节、疫情停业。五、场地租赁合同、营业执照，欲证明孔某租赁了原告楼下的房屋用于开跆拳道培训。208号院内注册有多家公司，因房屋是社区所有，办理经营手续均是社区证明加租赁合同即可办理成功。原告所谓的没有产权证不能获批的理由不成立。补充证据：某社区出具的《产权证明》一份，欲证明本案房屋的来源、性质。原告惠众公司质证认为：认可证据一、二。认可证据三的真实性，但是原告并没有正式的营业。认可证据四的真实性，但对春节前已经开展业务的观点不认可。证据五与本案不具有关联性。不认可补充证据的真实性、关联性和合法性。原告提交的证据，被告认可证据一、三、四的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。对于被告不认可的证据二、五，本院认为证据二无相关发票、合同予以辅证，无法证明费用的发生依据及是否实际发生等问题，故本院不予采信。证据五能够印证本案部分案件事实，本院作为认定案件事实的证据予以参考。被告提交的证据一至四的真实性得到原告的认可，本院确认该证据的真实性。对于证据五，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告补充提交的产权证明形式合法，内容印证本案案件事实，本院予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：2019年9月6日，原告惠众公司（合同乙方、承租方）与被告华之味公司（合同甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》约定：1-1甲方出租给乙方铺面的主要情况如下：坐落昆明市官渡区关××社区××云南华之味食品有限公司钢架结构顶楼，建筑面积300平方米；附送原保安队宿舍一间，不计房租。2-1甲方租赁该铺面作为乙方舞蹈教学营业使用，乙方保证遵守本市和甲方有关房屋使用和铺面管理的规定。2-3乙方保证在租赁期内不得转让，如乙方转让，甲方有权收回房屋，一切法律后果由乙方全部承担。3-1甲乙双方约定，铺面租赁期自2019年9月10日起至2024年9月10日止。装修期为2019年9月10日起至2019年10月10日止。4-1甲、乙双方约定，该铺面年租金总计为70000元，递增为第四年开始递增，按现行租金递增百分之三。租赁期满后若乙方需要继续租赁且甲方同意，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。4-2租金乙方每半年缴纳一次。5-1甲、乙双方约定，甲方交付给铺面时，乙方应向甲方支付铺面租赁保证金，保证金为5000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。6-3乙方如需装修的，应事先征求得甲方的书面同意，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责。6-8阳台不能采取封闭式装修。10-1租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房铺面的，甲方应向乙方支付一个月的租金作为赔偿。10-2乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。10-3租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付一个月的资金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同还约定了其他权利义务。2019年11月15日，原、被告签订《补充协议》约定：（1）乙方入驻后所装修部分，如遇因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的情况，乙方不得向甲方索赔任何费用。（2）乙方阳台所装修部分，如遇城管或政府执法部门要求拆除或罚款，乙方承担全部责任。上述合同签订后，原告于2019年9月6日向被告支付2019年10月10日至2020年4月10日的租金35000元、押金5000元。原告使用租赁物并对租赁物进行了装修。2020年3月12日，昆明市官渡区教育体育局发出《官渡区民办教育机构办学条件初审意见书》载明：“王菁仪：你报来的在关××社区××云南华之味食品有限公司办公楼后加盖的钢架结构的顶楼申办舞蹈培训机构的报告已收悉。根据《中华人民共和国民办教育促进法》及省、市对社会力量办学的有关规定，官渡区教育体育局对你提供的办学场地进行了初审。依照《云南省民办教育机构管理办法》的相关规定，经实地初审，该场地存在如下问题：未提供房屋产权证。该场地不具备办学（园）条件，不同意筹办学（园）。请另择地点重新申报。”2020年5月5日，被告华之味公司发出通知载明：“云南惠众教育科技有限公司：按照《中华人民共和国合同法》对租赁合同的相关法律规定第二百二十六条：承租人应按照约定的期限支付租金。按照2019年9月6日云南华之味食品有限公司和云南惠众教育科技有限公司签订合同11-5规定：甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并按合同规定严格执行。如有一方违反合同，另一方有权按本合同规定索赔。贵公司的房租于2020年3月10日到期，我公司于2020年3月21日打电话催缴，3月9日、4月9日、4月17日到大门上粘贴通知，并且在3月28日、4月1日、4月13日、4月20日、4月27日、4月28日分别在短信上发通知给云南惠众教育科技有限公司法人王菁仪女士前来办理房租交付手续，你方至今仍未来办手续。请王菁仪女士接到通知，于5月15日前来将公司的私有物品搬走，届时不搬，我公司将请公安机关及司法部门配合协助清理。”2020年5月11日，被告华之味公司发出通知载明：“云南惠众教育科技有限公司：请贵公司在本月（5月15日）下午4点以前，把私人物品清理搬完，来云南华之味食品有限公司办公楼二楼物业管理办公室把所有手续办理完毕，交回钥匙。我公司将于5月15日下午5点正式收回房屋。”本案争议焦点为：本案是否因被告违约导致合同解除？原告主张的“产权证”被告能否提供是否为构成被告违约的根本原因？针对争议焦点，原告主张被告未提供产权证给原告导致原告未获得昆明市官渡区教育体育局办学审批，故原告未实际经营，故合同目的不能实现。被告则认为原告知悉房屋产权情况，原告未向被告要求提供产权证及协助办理产权证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》时已经明确租赁被告房屋用于开办舞蹈培训，而原告本身作为教育、培训机构，应当知晓教育部门对于培训场地的相关要求。合同中未明确被告有向原告提供产权证的义务，且原告提交的证据也未证明其向被告要求提供产权证或协助办理产权证，原告主张被告未提供产权证导致其不能办学，无证据证明，本院不予采信原告主张。本案中，原、被告均要求解除合同，符合约定解除的规定，原、被告签订的《商铺租赁合同》解除。原告主张的合同解除原因在于被告，但原告未提交证据证明其主张，本案证据不能证明被告具有违约行为。故原告要求被告返还商铺租金、押金、赔偿损失的诉请，本院不予支持。原告缴纳租金至2020年4月10日，双方约定的租金为半年一付，原告应按约定支付下半年租金，因原告未支付租金，被告于2020年3月、5月5日、5月11日向原告发出通知明确要求原告于2020年5月15日搬走私有物品，届时不搬则正式收回房屋。庭审中，原告述称其已交还租赁物，被告则认为原告仍然使用租赁物，故要求被告支付租金至返还租赁物之日止。本院认为，被告发出的通知中明确了收回房屋的时间，且原告也述称已返还租赁物，本院确认2020年5月15日为被告收回房屋的时间，故原告应向被告支付2020年4月11日至5月15日（34天）期间的租金6611元（35,000元/六个月÷180天×34天），被告应向原告退还押金5000元，抵扣后原告应向被告支付1611元。原告的其余装修损失诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告（被告）的其他诉求，已无法律依据，本院已予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南惠众教育科技有限公司与被告（反诉原告）云南华之味食品有限公司于2019年9月6日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月15日解除；二、原告（反诉被告）云南惠众教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）云南华之味食品有限公司支付租金1611元；三、原告（反诉被告）云南惠众教育科技有限公司的其他本诉请求不予支持；四、被告（反诉原告）云南华之味食品有限公司的其他反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费3267元，由原告云南惠众教育科技有限公司负担3157元，由被告云南华之味食品有限公司负担110元。反诉诉讼费337.5元，由被告（反诉原告）云南华之味食品有限公司负担273.8元，原告（反诉被告）云南惠众教育科技有限公司负担63.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二〇年九月二十九日书记员  李彦霈