新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终1150号 上诉人（原审原告）：巴楚县金园房地产开发有限公司，住所地新疆喀什地区巴楚县团结西路**。法定代表人：何瑞江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘武锋，新疆叶尔羌（图木舒克）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡江锋，男，1989年3月14日出生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：于建承，江西省九江市柴桑区沙河法律服务所法律工作者。上诉人巴楚县金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因与被上诉人胡江锋不动产登记纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院（2019）新3130民初276号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金园公司的法定代表人何瑞江及其委托诉讼代理人刘武锋，被上诉人胡江锋的委托诉讼代理人于建承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金园公司上诉请求：1、依法撤销巴楚县人民法院作出的（2019）新3130民初276号民事判决，该判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2015年8月30日上诉人与被上诉人签订两份《商品房买卖合同》，约定将金园星·公馆1-3商铺和1-22商品房以总金额为1226632元卖给被上诉人，付款方式为一次性付清全部房款。同年11月5日，上诉人为被上诉人办理了上述两套房屋产权登记手续，但被上诉人未向上诉人支付房款。2017年5月27日，上诉人将被上诉人起诉到江西省九江市柴桑区人民法院，法院支持了上诉人的全部诉讼请求，被上诉人不服一审判决，上诉到江西省九江市中级人民法院，2018年5月10日，江西省九江市中级人民法院作出（2018）赣04民终507号民事判决，确认2015年8月30日上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》为无效合同，那么上诉人要求被上诉人将登记在其名下的房屋所有权变更到自己名下，有事实和法律依据，而一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，认为涉案的两套商品房的房屋产权登记在被上诉人的名下，不能再将产权变更到上诉人名下，认定明显与事实不符。上诉人与被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。物权变动的基础关系必须有效，《中华人民共和国物权法》不承认物权变动的无因性，基础关系不成立，无效或者被撤销的即使不动产已经办理了登记手续，也不能发生物权变动。而被上诉人明知道签订的两份《商品房买卖合同》为无效合同，还将上述两套房屋卖给他人，上诉人为了阻止自身利益损失进一步扩大，向有关房产部门申请房产异议登记，才阻止了被上诉人将涉案房屋转让给他人的事实。而一审法院却认为上述两套房屋不动产权变更登记至上诉人名下所产生的费用由上诉人承担，无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。胡江锋辩称，1、胡江锋名下涉案两间商铺系金园公司股东大会一致决定分配所得。2、上诉人就胡江锋所取得的两间商铺提起诉讼，要求胡江峰将该两间商铺变更到上诉人名下，该行为违反了公司法的相关规定，按照公司法规定，上诉人无权提起诉讼，法院依法对其诉讼应予以驳回。3、胡江锋所登记的两间商铺，系金园公司分配给其父亲胡仕木后经金园公司同意与胡江锋签订了《商品房买卖合同》，后经金园公司积极配合协助登记到胡江锋个人名下，从物权的取得到办理物权的所有手续，均符合法律规定，并无任何不当，故胡江锋自其与金园公司签订《商品房买卖合同》之日起到胡江锋取得该两间商铺的不动产证，胡江锋就依法享有该两间商铺的合法权益。在一审诉讼期间，其已提供了相关证据，证实了公司已采取积极措施，对后期销售的房屋提取一定数额的资金来弥补公司亏损，偿还外债，故江西省九江市中级人民法院（2018）赣04民终507号民事判决生效后，已发生情势变更，对金园公司股东分配公司房屋行为就不能按照上述判决简单以无效行为来认定，同时股东是否抽逃资金损害其他股东或债权人的利益问题，并不是上诉人诉讼请求所要解决的问题。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，应驳回上诉，维持原判。巴楚县金园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告将巴楚县友谊北路东侧由原告开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至原告名下；2、依法判令被告支付不动产权变更登记费用50000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月2日,原告巴楚县金园房地产开发有限公司股东（含隐名股东）曹德勇、胡仕木、蔡春光、周升干、王兴根、何瑞江等股东达成《股东互议贷款协议书》，因原告公司急需资金，对原告公司开发的金园·星公馆部分门面按照公司股份比例交由股东胡仕木、蔡春光、周升干、王兴根、何瑞江办理贷款，为此部分股东将门面办理到其个人名下用以办理贷款，再将贷款交公司用于资金周转。因股东胡仕木个人征信问题不能办理贷款，原告公司与股东胡仕木协商将金园·星公馆1-3号面积132.97平方米的商铺及1-22号面积72.02平方米的商铺办至其子胡江锋名下，以其子名义向银行贷款，并将贷款交由原告公司使用。2015年8月30日，原告公司与股东胡仕木之子胡江锋签订两份《商品房买卖合同》，双方约定将金园·星公馆1-3号面积132.97平方米的商铺，单价7600元，房价总额1010570元；1-22号面积72.02平方米的住房，单价3000元，房价总额216060元，付款方式约定为一次性付清全部房款，两套商铺合计购房款1226632元。合同签订后，被告胡江锋于2015年11月5日办理了上述两套商铺的产权登记手续，但并未向原告公司支付房款。2017年5月27日原告公司向江西省九江市柴桑区人民法院出具情况说明，因银行不予办理公司门面抵押贷款，导致贷款未办成，鉴于大部分股东已将商铺办至个人名下，为平衡股东利益，按照股东持股比例及房产价值分配了不同数量的商品房，并附两张原告公司股东门面分配表，被告胡江锋分配两套门面为1-3号面积为132.97平方米，价格为7600元，总价1010572元，1-22号面积为72.02平方米，价格为3000元，总价为216060元，两套门面备注为股东胡仕木办理给其子胡江锋名下。2018年5月10日，江西省九江市中级人民法院作出（2018）赣04民终507号民事判决书，确认2015年8月30日原告公司与股东胡仕木之子胡江锋签订的两份《商品房买卖合同》为无效合同，原告金园公司依据合同要求被告胡江锋支付购房款无事实及法律依据，依法驳回原告巴楚县金园房地产开发有限公司的诉讼请求。本案当事人的争议焦点为被告胡江锋是否应当向原告巴楚县金园房地产开发有限公司返还登记在其名下的1-3号、1-22号商铺。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，物权和债权的区分原则，合同是当事人意思表示一致的一种合意，是债发生原因，并不影响物权的变动。而不动产登记是物权变动的发生原因，合同有效、被确认无效、被撤销，并不影响物权变动。本案中，根据2015年8月30日原告公司与股东胡仕木之子胡江锋签订两份《商品房买卖合同》，后原告公司又于2017年5月25日向九江市柴桑区人民法院作出说明及加盖公司公章的股东门面分配表，说明将涉案门面分配给股东胡仕木之子胡江锋，并且已经办理了产权登记。2018年5月10日江西省九江市中级人民法院确认两份《商品房买卖合同》为无效合同。根据原告公司出具的情况说明及股东门面分配表，实际上原告公司为平衡股东利益已经将涉案房屋分配给各股东，原告与被告签订的《商品房买卖合同》用于贷款解决公司资金周转问题的真实目的无法实现情况下自行处分行为，并且已经完成物权变更登记，且原、被告于2015年8月30日签署两份《商品房买卖合同》在前，自行处分涉案商铺在后，两份《商品房买卖合同》为无效合同不影响物权变更。至于该行为是否构成股东抽逃出资损害其他股东或债权人利益，不属于本案审理范围。故原告公司依据无效合同要求被告胡江锋返还1-3号、1-22号商铺及支付变更登记费用的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。综上所述，原告要求被告将巴楚县友谊北路东侧由原告开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至原告名下及被告支付不动产权变更登记费用50000元，无事实及法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十二条第一款第一项、第十四条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告巴楚县金园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告巴楚县金园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，金园公司向法庭提交两份证据：1、江西惟民律师事务所律师函1份；2、微信聊天记录打印件3份。拟证实：上诉人公司股东胡仕木对于江西省九江市中级人民法院（2018）赣04民终507号民事判决的是完全予以认可的。上诉人公司没有进行过任何的股东分红行为，公司全体股东对于分房行为及互贷行为等内容被确认无效，全体股东无任何异议，被上诉人基于民事法律行为的分房内容及所依据的分房分配表均无任何的履行基础，被上诉人丧失物权取得依据。经质证，被上诉人对上述证据不认可，认为上诉人提供的证据不是新证据，且不能证实上诉人所要证实的问题。本院认为，上述证据均是在一审判决前存在的证据，上诉人在二审期间将其作为新证据提交，不符合法律规定，本院不予采信。被上诉人胡江锋未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对该事实予以确认。本院认为，结合金园公司的上诉请求和胡江锋的答辩意见，并结合相关证据和事实，本案争议焦点是：1、胡江锋取得案涉两套房产有无法律依据；2、金园公司要求胡江锋将案涉两套房产变更过户至金园公司名下有无法律依据。对以上争议问题，本院结合相关证据和查明的事实评判如下：2015年7月因金园公司急需资金，公司与其股东达成《股东互议贷款协议书》，对金园公司开发的金园·星公馆的部分门面房按照公司股份比例交由股东胡仕木、蔡春光等办理贷款，为方便贷款，部分股东将门面办理到其个人名下用以办理贷款，再将贷款交公司用于资金周转。因股东胡仕木个人征信问题不能办理贷款，金园公司与股东胡仕木协商将金园·星公馆1-3号面积132.97平方米的商铺及1-22号面积72.02平方米的商铺办至胡仕木之子胡江锋名下，以胡江锋的名义向银行贷款，并将贷款交由原告公司使用。2015年8月30日，金园公司与胡江锋签订两份《商品房买卖合同》，合同签订后，胡江锋于2015年11月5日办理了上述两套商铺的产权登记手续，但并未向金元公司支付房款。综上，可以认定金元公司将案涉两套房产过户至胡江锋名下是为了获得贷款，而胡江锋获得上述房产后，并没有向金园公司支付相应的房款，亦没有将案涉房产进行抵押贷款，将贷款资金交付金园公司。对胡江锋关于其取得两套房产的依据是系金园公司股东大会一致决定给其分配的辩解意见。经查，江西省九江市中级人民法院于2018年5月10日作出的生效法律文书即（2018）赣04民终507号民事判决，该判决认定金园公司股东私分公司房屋的行为系无效行为，对金源公司与胡江锋签订的《商品房买卖合同》，认定为无效合同。故胡江锋取得案涉两套房屋的产权无法律依据，对胡江锋的该辩解意见，本院不予支持。关于金园公司要求胡江锋将案涉两套房产变更过户至金园公司名下有无法律依据的问题。综合上述分析，本院认为，胡江锋取得案涉两套房产无法律依据，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、三十四条的相关规定，胡江锋应当将房屋返还给金园公司，鉴于案涉房屋的产权已经登记在胡江锋名下，其返还房产的方式应当是协助金园公司将案涉房产的产权变更登记至金园公司名下。因此对上诉人金园公司要求胡江锋将巴楚县友谊北路东侧由金园公司开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至金园公司名下的上诉请求，本院予以支持。关于胡江锋提出金园公司不是本案适格诉讼主体的意见，因胡江锋对该案一审判决未提出上诉，故对该辩解意见本院不予采纳。关于金园公司提出的胡江锋应支付不动产权变更登记费用50000元的上诉理由。本院认为，金园公司为获得贷款资金，以股东会决议的形式私分公司房产，其本身存在主要过错，基于此产生的相关房产的变更登记费用，应由其自己承担。故对该上诉请求，本院不予支持。综上，巴楚县金园房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对相应部分予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区巴楚县人民法院（2019）新3130民初276号民事判决。二、被上诉人胡江锋应于本判决生效之日起十五日内将巴楚县友谊北路东侧由巴楚县金园房地产开发有限公司开发的1-3和1-22号商铺的不动产权证变更登记至巴楚县金园房地产开发有限公司名下。三、驳回巴楚县金园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，共计1575元，由上诉人巴楚县金园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   刘春光审  判  员   徐元华审  判  员   胥 英二 〇 二 〇 年 九 月 十 七 日（法 官 助 理   王敞海书  记  员   侯双妹