安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终2808号 上诉人（原审被告）：马梅，女，1968年10月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：涡阳县宏基置业有限公司，住所地涡阳县向阳南路与乐行路交叉口旺角广场**。 法定代表人：段体真，执行董事。 委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。 上诉人马梅因与被上诉人涡阳县宏基置业有限公司（以下简称宏基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马梅及其委托诉讼代理人陈天明、被上诉人宏基公司的委托诉讼代理人彭线旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马梅上诉请求：1.撤销涡阳县人民法院（2020）皖1621民初950号民事判决；2.依法改判或者发回涡阳县人民法院重新审理；3.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，致使适用法律错误。(一）一审法院认定：2019年6月12日第一次开庭审理被上诉人与上诉人的房屋买卖合同纠纷时，被上诉人将催告函作为证据向法庭提供，视为已经对上诉人进行书面催告（以下简称为612催告），属认定事实错误。1.被上诉人的“612催告”发生在2019年6月12日之前，上诉人不知情，且从未见到该催告函。2.“612催告”是在幵庭时被上诉人主张解除合同证据之一。该催告函被上诉人并未声明若不能解除合同，那么此催告函则产生催告上诉人继续合同。实质上也不可能，因为两者相矛盾，然而一审法院将“612催告”的作用认为定为催告上诉人履行合同。显然是认定事实错误。3.“612催告”作为被上诉人的证据之一，因被上诉人的撤诉，应自然失去其证明效力。4.根据我国《合同法》第94条及双方所签订《购房合同》第七条第4款规定，解除合同前，有一个前提，即“催告”程序，可是自2019年6月12日开庭结束至2020年1月9日，上诉人从未接到被上诉人的书面催告。5.一审法院依据“612催告”判决解除双方的《购房合同》，实际上则是认可了“612催告”的证明目的（解除合同），这又与一审判决书主文中所认定的事实“…诉状、催告函、2019年6月12日的开庭笔录、本院经审查对其真实性予以认定，对其证明于2019年5月即通知被告交款并主张解除合同的证明目的不予认定”的内容（不应解除合同），两者自相矛盾。(二）一审法院将2020年1月9日的“通告”认定为延展了上诉人履行合同的期限，属认定事实错误。因为一审法院使用“延展”的前提是认可了“612催告”的效力。如上述所述，上诉人认为：“612催告”并不能产生催告的效力。况且，该“通知”不具有可操性。因为（1)没有明确的收款帐号；（2)公司的损失具体数额不明确、不具体；且损失承担主体有待确定；（3)该“通知”规定10日与双方的购房合同所约定的60日相矛盾。故该通知无法履行。二、本案房屋买卖合同成立且生效，应当继续履行。1.上诉人已于2020年1月21日已付清了全部房款2496971元(2017-8-26的付首付款1006971元，2020-1-21又付149万元）;2.本案争议标的物也早已进行了网上备案。3.况且自2019年6月12日开庭后（即被上诉人撤诉后），上诉人曾通过案外人王锋向被上诉人的股东魏峰、刘刚索要公司帐号，要求缴纳余下房款，但是被上诉人不愿意接收剩余房款，他们一直说：等等...。故没有缴清余款的责任不属上诉人。综上，一审法院认定被上诉人2019年6月12日之前的催告函产生催促上诉人履行合同的效力是事实认定错误。并依此解除合同、计算逾期违约金也是错误的。故请求二审法院在查明事实基础，依法作出公正判决。 宏基公司辩称，第一，原被告方的合同是2017年8月26日签订，2019年6月12日经过第一次开庭，到2020年1月9日再次发出通知，历时两年多，上诉人均没有履行付款义务。那么从6月12日开庭，上诉人见到书面催告函，到再次发出通知，上诉人没有履行给付义务，即使在2010年1月9日收到再次发出催告通知时，在十日内也没有履行付款义务，可见其构成根本违约，而且违约程度严重，无论从根本违约的角度，还是从解除合同的条件是否成就的角度，一审法院判决解除上诉人与被上诉之间的合同，事实与法律均有充分依据。第二，上诉人与被上诉人合同之所以能够解除，因为它的前提是合同成立且生效，所以说上诉人的上诉观点不能成立。 宏基公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间于2017年8月26日签订的房屋买卖合同并支付违约金20万元；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年8月26日，原告宏基置业公司与被告马梅签订房屋买卖合同，马梅购买“伊顿庄园小区”第32幢102号房屋，该房屋的总价款为2496971元，被告支付首付款1006971元。合同约定的付款方式及期限为：“买受人应当于2017年8月26日前支付首期房价款人民币1006971元，占全部房价款的40%。余款人民币1490000元向出卖人公示的贷款银行申请贷款支付。买受人以按揭贷款方式付款，需在签订合同后15日内办理银行按揭贷款手续，若买受人在此期限内未能办理按揭贷款，经催告后买受人自催告之日起60日内，以现金方式补足房款。若未能补足，出卖人可作如下处理：1、出卖人不予交付房屋；2、视为买受人违约，出卖人有权单方面解除合同。”合同约定逾期付款责任为：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日以内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（设定不超过90日，不低于万分之1.5）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。（设定不低于万分之1.5）”。合同约定送达为：“出卖人与买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【】方式送达对方”。案涉房屋买卖合同签订后，马梅没有获得银行对其所购买房屋的按揭贷款来支付剩余购房款。2020年1月9日，宏基置业公司通知马梅十日内把剩余的1490000元购房款本金及公司相关损失，交到该公司售楼部或者十日内到该公司签署解除协议，否则，视为同意该公司解除案涉房屋买卖合同。马梅于2020年1月21日向宏基置业公司的银行账户支付购房款1490000元。另查明，宏基置业公司曾于2019年1月10日因同一事由起诉马梅，一审法院于2019年6月12日开庭审理，后宏基置业公司撤诉。一审法院认为，原、被告于2017年8月26日签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当全面履行各自的义务。对于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，按照合同约定，若买受人在签订合同后15日内未能办理按揭贷款，且自催告之日起60日内，未能补足房款，出卖人可不予交付房屋并有权单方解除合同。被告马梅辩称未收到催告函，但在2019年6月12日本院第一次开庭审理宏基置业公司与马梅的房屋买卖合同纠纷时，宏基置业公司将催告函作为证据向法庭提供，视为已经对马梅进行书面催告，但马梅在六十日内仍未补足剩余房款。在2020年1月9日，宏基置业公司又向马梅发出书面通知，通知马梅十日内把剩余的1490000元购房款本金及公司相关损失，交到该公司售楼部，视为宏基置业公司再次延展了其要求马梅履行合同义务的期限，马梅仍未在期限内支付剩余购房款，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”的规定，对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求。按照合同第八条约定，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，即7450元（1490000元×0.5%），同时，出卖人退还买受人已付全部房款，即2496971元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除涡阳县宏基置业有限公司与马梅于2017年8月26曰签订的商品房买卖合同；二、马梅于本判决生效后十五日内支付给涡阳县宏基置业有限公司违约金7450元；三、涡阳县宏基置业有限公司于本判决生效后十五日内返还马梅购房款2496971元；四、驳回涡阳县宏基置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取7800元，由被告马梅负担。 二审中，马梅提交一份录音，经过质证，因其达不到按揭贷款不能办理的原因是开发商在银行的授信合同到期不是上诉人的原因的证明目的，不予认定。本院查明事实与一审无异。 本院认为，根据当事诉辩意见，本案争议焦点为：一审判决解除案涉合同是否符合法律规定。 关于案涉合同是否应予解除问题。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，马梅未按照合同约定支付购房款，宏基公司于2020年1月9日书面通知马梅限期交付购房款本金及相关损失，或到宏基公司签署解除协议。马梅于2020年1月21日向宏基公司支付了余款149万元，履行了支付购房款的义务。在此情况下，迟延履行并未影响案涉商品房买卖合同中宏基公司的合同目的实现，一审法院判决解除宏基公司与马梅的合同不当，本院予以纠正。 关于一审判决违约责任承担有无不当问题。虽马梅已履行合同约定的购房款交付义务，但其未在约定期限内缴纳，存在违约行为。对于宏基公司要求的相关损失，合同约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第一次书面催告的日期为2019年6月12日，60日后即2019年8月12日后视为逾期付款，应支付逾期付款违约金，2020年1月21日付清全部房款，逾期时间共计162天，逾期付款违约金为72414元（162×1490000×0.0003）。2019年6月12日一审法院第一次开庭审理宏基公司与马梅的房屋买卖合同纠纷时，宏基公司将催告函作为证据向法庭提供，马梅已知悉该函内容，马梅应尽快履行付款义务。马梅现主张该函不能视为已经对马梅进行书面催告无依据，本院不予支持。 综上所述，马梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初950号民事判决； 二、马梅于本判决生效后十五日内支付涡阳县宏基置业有限公司违约金72414元； 三、驳回涡阳县宏基置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15600元，减半收取7800元，由涡阳县宏基置业有限公司负担5000元，由马梅负担2800元；二审案件受理费26835元，由涡阳县宏基置业有限公司负担26055元，由马梅负担780元。 本判决为终审判决。 审判长 王艳东审判员沙启峰 审判员 孙       曼 二〇二〇年九月八日 法官助理高辛冉 书记员李遨宇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。