重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终5233号上诉人（原审原告）：重庆康中王医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路****，统一社会信用代码915001086220388983。法定代表人:万仲华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵鹏，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙松松，重庆百事得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李世琼，女，1977年7月5日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：左勇（系李世琼之夫），住重庆市南岸区。上诉人重庆康中王医药有限公司（以下简称康中王公司）因与被上诉人李世琼房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初28012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康中王公司的委托诉讼代理人赵鹏、孙松松，被上诉人李世琼及其委托诉讼代理人左勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。康中王公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1.一审法院认定事实不清，上诉人并未将案涉房屋用于经营打造重庆“重庆小吃中心”。2.被上诉人并未举证证明其于2016年1月22日腾空并搬离商铺。3.一审法院认定康中王公司未及时收回案涉房屋，对于扩大的损失应当由康中王公司自行承担系适用法律错误。4.被上诉人享受了免租期，被上诉人仅缴纳一个季度租金后，就不再依约缴纳租金，被上诉人已经缴纳的履约保证金和租金不足以弥补上诉人的损失。李世琼辩称，被上诉人与上诉人签订的合同附件中明确约定案涉商铺用于经营小吃。上诉人有相应的管理人员对小吃街进行管理，有其他经营者的缴费票据为证。被上诉人也是结清水电费并得到上诉人的同意后才搬离商铺。双方签订的租赁合同2017年12月31日到期，上诉人已于2016年8月6日将被上诉人承租的商铺租赁给案外人，却仍发函要求被上诉人支付2016年8月6日后的租金有违诚信。康中王公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除；2.判令被告向原告支付所拖欠2016年6月1日至2016年8月5日的租金共计14300元；3.判令被告以应付未付租金14300元为基数，按人民银行同期贷款利率四倍向原告支付自2016年8月6日起截止付清之日止的滞纳金(计算至2019年8月14日，暂计为8325元)；4.判令原告不予退还被告履约保证金19800元;5.判令被告向原告支付的律师费5000元及15%的风险代理费（以实际支付金额为准）;6.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月28日，重庆百货大楼股份有限公司与康中王公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的重庆市渝中区民族路某号建筑面积为2531.69平方米的营业用房出租给康中王公司作商服用房，租赁期限自2013年7月6日起至2019年7月5日止。合同还约定了其他事项。康中王公司承租以上房屋后将房屋分零对外招租。2015年10月28日，康中王公司（出租方、甲方）与李世琼（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将重庆市渝中区某号面积约16.683平方米的营业用房Ｂ8商铺出租给乙方作商服用房；租赁期限自2015年10月28日起至2017年12月31日止，2016年2月28日前为免租装修期，2016年3月1日为起租时间；租赁期限内2015年10月1日至当年12月31日租金为8700元／月,2016年1月1日至2016年12月31日租金为6600元／月，2017年1月1日至2017年12月31日租金在2016年基础上递增10%为7260元／月，按季支付，并于该季租期开始前提前5日支付；乙方同意在合同生效后2日内每个商铺一次性向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金，该保证金由甲方在本合同履行完毕后并退房之后、乙方无违约情形之后十日内无息返还给乙方。该合同还约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，立即收回出租房屋，由此产生的一切责任及损失概由乙方承担：（1）乙方拖欠租金超过30日。乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金的，应自逾期之日起按应付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；乙方逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金和已支付的商铺租金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失。如一方违约，违约方须承担守约方由此而产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等费用。该合同还约定以合同载明的各自留存的地址为信函、通知的送达地址，其中李世琼在该合同上载明的地址为重庆市巴南区。前述合同签订后，康中王公司将重庆市渝中区某号B8商铺移交给李世琼经营使用。李世琼向康中王公司缴纳了履约保证金19800元和三个月租金19800元。2016年8月5日，康中王公司将前述B8商铺出租给黄平使用。2017年4月5日，康中王公司按合同约定的送达地址在经申通快递向李世琼寄送函告，要求李世琼支付2017年6月30日前的欠租89760元，并要求其支付违约金、滞纳金等；在2018年4月2日和2019年4月1日先后经EMS快递向李世琼寄送函告，要求李世琼支付2016年8月5日前的欠租14300元，并要求其支付违约金、滞纳金和赔偿损失。2019年8月14日，康中王公司与重庆百事得律师事务所签订《法律事务委托合同》，向该所支付本案律师服务费5000元。一审审理中，李世琼称其在2016年1月15日向康中王公司提交过解除合同申请，一周后，康中王公司答复交清水电、物管费后可以撤场，保证金和已交纳的租金不退。2016年1月22日，李世琼搬离并腾空商铺。康中王公司称并无收到李世琼所称的解除合同申请，亦不知道李世琼何时撤场，一直到2016年8月又有其他人在租房时，才知道李世琼已撤场。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，康中王公司与李世琼签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。关于合同解除问题。李世琼称双方已协商一致解除合同，但李世琼未能举示任何证据证明其曾通知康中王公司解除合同，亦未能举示任何证据证明康中王公司曾同意解除合同，李世琼应承担举证不能的不利后果。关于李世琼何时撤场问题。康中王公司租赁重庆市渝中区某号面积为2531.69平方米的营业用房统一经营打造“重庆小吃中心”，并将房屋分零对外招租，康中王公司不仅是案涉商铺的出租方，还是“重庆小吃中心”的经营管理者，对于商户是否在经营，何时撤场，康中王公司应当清楚并掌握实际情况，负有举证证明商户是否占有使用商铺的义务。现李世琼陈述其已实际于2016年1月22日腾空并搬离商铺，康中王公司表示不清楚李世琼何时撤场，与事实不符，康中王公司未举示反证，应承担举证不能的不利后果。同时，康中王公司已于2016年8月5日将案涉商铺出租给第三人，但其在2017年4月5日还向李世琼催收2017年6月30日前的租金，明显有悖诚实信用。综上，一审法院对李世琼“于2016年1月22日腾空并搬离商铺”的陈述予以采信。李世琼于2016年1月22日腾空并搬离商铺的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，康中王公司有权据此解除合同。康中王公司于2016年8月5日与案外人就涉案房屋另行签订租赁合同，其主张确认双方合同于2016年8月5日解除，予以支持。李世琼以自己的行为表明其不再履行租赁合同，应当承担相应的违约责任。但是康中王公司即使作为守约方也负有减少损失扩大的义务，如前文所述，李世琼撤场事宜属于康中王公司应当知晓并掌握的事项，康中王公司应及时收回案涉房屋，对于扩大的损失应当由康中王公司自行承担。而且，李世琼已经交纳了履约保证金19800元和2016年5月31日前的租金19800元，足以弥补康中王公司的损失。故对康中王公司请求支付2016年6月1日之后的租金及相应的滞纳金的诉求不予支持。鉴于李世琼缴纳的履约保证金已实际由康中王公司占有、支配，无需再判决确认，故一审法院在本案中不再判决确认其归属。此外，因康中王公司所主张的权利并未得到主张，对因此产生的律师费亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：“一、确认原告重庆康中王医药有限公司与被告李世琼于2015年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除；二、驳回原告重庆康中王医药有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取183元，由原告重庆康中王医药有限公司负担。”二审中，上诉人申请已搬离小吃中心的另一商铺租户高某出庭作证，拟证明上诉人有相应的管理人员对小吃街进行管理。高某了其承租期内盖有康中王公司印章的水电费及公摊收据，并陈述自己是与案外人万山土特产营销中心签订的租赁合同，万山土特产营销中心与康中王公司的股东之一都是叶海蓉，小吃中心工作人员就是康中王公司的员工，日常交纳水电费收据都是由康中王公司签章并出具。上诉人认为证人出庭不符合法律规定，高某与万山土特产营销中心也涉及诉讼，与本案处理有利害关系，不应采纳证人证言。对于高某的收据，康中王公司认为不属新的证据，该证据只能证明康中王公司代收水电费情况，不能证明康中王公司是小吃中心的管理者、经营者。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》及其附件内容，结合二审中证人高某举示的康中王公司未作否认的加盖有康中王公司印章的电费及公摊费收据以及证人、李世琼的陈述，足以认定康中王公司是“重庆小吃中心”的经营管理者。康中王公司不认可其系“重庆小吃中心”的经营管理者，又未举示相反的证据证明谁是实际经营管理者，其应当承担举证不能的不利后果，故本院对康中王公司不是“重庆小吃中心”经营管理者的上诉意见不予采纳。在康中王公司既是出租方又是经营管理者的情况下，其对于商户是否在经营、何时撤场，应当清楚并掌握。康中王公司没有证据证明其已与李世琼解除租赁合同，但却在李世琼租赁合同期内将涉案商铺于2016年8月5日出租给黄平，亦反向证明康中王公司知晓该公司与李世琼之间租赁合同的履行情况。康中王公司称其不知晓李世琼占有使用房屋情况，不客观亦不符常理，本院不予采信。李世琼提前单方解除合同虽构成违约，但只应承担相应违约责任。本案中，李世琼租金已交至2016年5月31日，履约保证金19800元不退还亦足以弥补康中王公司三个月租金损失，故李世琼承担的违约责任足以弥补康中王公司损失。康中王公司在明知李世琼解约行为且李世琼为解约行为承担的违约责任足以弥补该公司损失情况下，作为守约方有义务避免损失扩大；其主张违约方承担扩大的损失，不符合法律规定，本院不予支持，一审对此认定正确。综上所述，上诉人康中王公司的请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由上诉人重庆康中王医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪洪杰审判员  周海燕审判员  秦 敏二〇二〇年九月七日书记员  黄献丽