重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初4308号原告：朱朝文，女，1981年11月28日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：袁静，重庆弘平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世军，重庆弘平律师事务所律师。被告：吴光群，女，1947年6月5日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王纯洁，系吴光群之女，1969年5月6日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：邹盛梅，重庆市璧山区璧城法律服务所法律工作者。原告朱朝文与被告吴光群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告朱朝文及其委托诉讼代理人袁静，被告吴光群及其委托诉讼代人王纯洁、邹盛梅到庭参加了诉讼。第二次庭审时，原告朱朝文、被告吴光群的委托诉讼代理人王纯洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱朝文向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房地产买卖合同》有效；2.判令被告立即向原告交付位于重庆市璧山区青杠街道中兴路167号1单元X号房屋；3.判令被告向原告支付从2020年6月12日起按照1500元/月计算至交付之日止的占有房屋期间租金损失（暂定3000元）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告放弃对第3项诉讼请求的主张。事实和理由：被告系青杠街道塘坊村**村民，2007年因该地点拆迁，被告签署《青杠街道办事处塘坊村二组房屋拆迁补偿安置协议书》，获得统建优惠购房资格。此后，原、被告双方签署《房屋买卖合同》，由被告将拆迁安置的统建房以15000元的价格出售给原告。合同约定出售的房屋为被告与青杠开发公司签订的安置协议中确认的统建房；房款由原告向青杠开发公司直接支付；房屋建好后，被告无条件配合原告接房；2020年5月，原告得知统建房已经建成即将选房交付，遂通知被告亲属配合原告向青杠开发公司交付房款和办理接房，但被告女儿明确表示拒绝配合，并声称之前所签协议无效。2010年6月5日，被告亲属代表被告单方面向璧山区人民政府青杠街道办事处办理选房接房手续，自行缴纳了购房款39998.5元。原告得知情况后，立即告知被告女儿，要求被告交付房屋，并愿将购房款39998.5元打至被告账户，但被告拒不提供收款账户和交付房屋。被告的行为已属违约，现特向贵院提起诉讼，望支持原告诉讼请求。被告吴光群辩称，1、被告并不认识原告，也未提谈房屋买卖事宜。2007年，时为青杠拆迁办所设开发公司负责人张亮与被告商谈过房屋买卖事宜，但被告未与原告签订任何合同，也未收取原告任何款项。2、原告诉称交付的青杠街道中兴路167号1单元X房屋系被告的拆迁安置补偿房屋，该房屋在被告与原璧山县青杠经济开发公司拆迁安置科签订的拆迁安置协议书中，明确约定被告享有优惠购房的权利，购房金额为36935元，而原告在诉状中称购买该房屋的价格为15000元，显然与被告向政府购买该房屋的价格36935元相比，相差21935元，这明显显失公平。因此，即便存在原告所说的买房协议，由于涉案房屋是预期的拆迁安置还房，还房对象是本案被告，加之被告在签订买房协议时也未获得涉案房屋，因此，即便被告也无权出售涉案房屋，故买房协议系无效合同。3、该房屋至今未依法登记，作为被告方，也没有领取相应的权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，涉案房屋不能转让，更不存在被告需向原告交付的情形。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案经审理事实如下：2007年8月23日，璧山县国土资源和房屋管理局为甲方、青杠经济开发公司拆迁安置科为乙方、吴光群为丙方，三方因丙方房屋需拆迁，签订了《青杠街道办事处塘坊村二组房屋拆迁补偿安置协议书》，约定安置对象为吴光群1人，住房安置方式为统建优惠购房，房屋面积120㎡，其中18㎡的购房单价为180元/㎡，5㎡的购房单价为143元/㎡，97㎡的购房价格为340元/㎡。该协议书签订后，原告吴光群为甲方，朱朝文为乙方，双方签订《房地产买卖合同》，内容如下：一、总则。甲方自愿将本合同第二项所列房地产出售给乙方。乙方已充分了解该宗房地产的基本状况，决定购买。双方协商一致，签订本合同。二、基本状况。座落：璧山县青杠镇中兴安置区。三、成交价格及其他费用。甲、乙双方协商议定上述房地产价格为120元/㎡（建筑面积），合计15000元。第四至第七条内容空白。第八条其他约定：①该房屋为甲方与青杠开发公司签订安置协议书中明确的统建房；②房屋由乙方向青杠开发公司直接支付。③房屋建成后，甲方需要无条件配合乙方接房。④该房屋产权证下来后，立即将房屋过户给乙方，税费由乙方自理。该合同订立当日，原告支付被告15000元，被告对此出具收条。2018年4月，重庆两山建设投资有限公司建设的“青杠街道中兴安置区统建优惠购房工程”竣工。2020年6月5日，原告委托他人在《中兴统建优惠购房选购房确认书》及《中兴统建优惠购房结算清单》上签名，确认被告选定的统建优惠购房为青杠街道中兴路167号1单元X号房屋（以下简称：涉案房屋），面积118.55㎡，应缴房款金额为36442元、大修基金3556.5元，合计应交款总额为39998.5元。2020年6月9日，被告就涉案房屋向重庆两山建设投资有限公司缴纳房款36442元、大修基金3556.5元，合计39998.5元。同日，涉案房屋交付被告。2020年6月11日，原告给被告女儿王纯洁发送短信，内容如下：“吴光群：本人朱朝文现正式通知如下：根据你我双方所签订《房地产买卖合同》约定，你应当立即将青杠街道中兴路167号一单元X号房屋交付给我，在根据合同约定应为我向开发公司缴纳房款，你违反约定自行向开发商缴纳房款39998.5元，属代付行为。鉴于此情况请你提供银行账户，我将上述房款直接转账支付于你。朱朝文，2020.6.11”。由于被告拒绝提供账户，也不履行房屋交付义务，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告举示了2020年8月1日，其与被告交谈时的录音光盘一张。录音表明如下主要内容有：一、被告当时因无钱购回统建房，经队长问被告卖不卖统建房，被告答应卖房。二、关于卖房时的情况，被告表示是自己个人做的主，没给子女讲。由于卖房的经过，因是10多年的事情，现忘记了，有这个事实为原则。三、知道法院通知其参加诉讼，是子女在办，选定的统建房是由被告子女去交的钱，被告子女叫被告自己居住，建议原告与其子女协商。庭审中，原告陈述，《房地产买卖合同》第八条第二款中约定的“房屋由乙方向开发公司直接支付”存在笔误，应为“房款向青杠开发公司直接支付”，因为在合同中约定交易价格15000元只是购买被告的统建房购房指标，该统建房应由被告向开发公司交付的购房款，则由原告直接向开发公司交付。而被告陈述，合同第八条第二款应理解为房屋未建成，涉及到房屋修好后才交付给拆迁户，故当时约定房屋由原告直接到青杠开发公司办理交付手续。另针对2007年8月23日被告向原告出具的收到现金15000元的《收条》，原告陈述该收条可能系张亮（时为青杠拆迁办所设开发公司负责人）代写的，但收款人处的手印是被告自己捺印，原告以现金方式将15000元交与被告。被告陈述，未收到原告支付的15000元。但对《收条》中收款人处的手印是否系本人捺印，被告不申请进行鉴定。另查明，涉案房屋至今登记的权利人为重庆两山建设投资有限公司。上述事实，有当事人的陈述，有原告提交的《房地产买卖合同》、《收条》、《中兴统建优惠购房选购房确认书》、短信截图、录音光盘、被告提交的《项目工程竣工标志牌》、《中兴统建优惠购房结算清单》、重庆两山建设投资有限公司出具的《收据》、《房屋交接单》，原、被告均提交的《青杠街道办事处塘坊村二组房屋拆迁补偿安置协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，事实清楚应予采信。本院认为，原、被告在本案中的争议焦点为双方签订的《房地产买卖合同》效力问题。根据审理查明的事实，首先，原、被告交易的房屋属被告预期的拆迁安置还房，现行法律并不禁止被拆迁安置对象在签订拆迁安置协议后自行处置安置房屋。其次，案涉《房地产买卖合同》的订立，有双方当事人签字捺印确认，合同内容不存在歧义，系双方当事人的真实意思表示。第三，案涉《房地产买卖合同》第二条载明的交易金额15000元，实为原告购买被告享有的统建房优惠购房指标。而从该合同第八条以及《中兴统建优惠购房结算清单》载明的内容看，原告购买被告选定的涉案房屋除支付上述15000元外，还需以被告名义向开发单位缴纳购房款、大修基金共计39998.5元，另原告还需承担涉案房屋所有权由被告名下过户至原告名下的所有税费。因此，原告所应支付的上述价款在合同签订时期，应属合法对价，并不存在显失公平的情形。第四，被告虽在庭审中否认案涉合同及收条系其签字捺印，但原告提交的录音证据能证实被告认同卖房的事实，加之被告拒绝对捺印进行司法鉴定，也应承担由此产生的不利后果。因此，本院认定案涉合同系原、被告所签，且被告已收取购房款15000元。综上，案涉《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同依法成立且有效。关于原告要求被告立即交付涉案房屋的诉求问题。本院认为，案涉合同第八条第②款规定：房屋由乙方向青杠开发公司直接支付。第③款规定：房屋建成后，甲方需无条件配合乙方接房”。根据上述约定，被告向原告交付涉案房屋的前提应为涉案房屋建成后，原告以被告名义向开发公司付清购房款，开发公司将房屋交付被告。现涉案房屋已建成且开发公司已向被告进行交付，而被告拒绝通知原告向开发公司缴纳购房款39998.5元，并拒收原告向其支付其代付的购房款39998.5元的行为，违反诚实信用原则，故意为合同全面履行设置障碍，应视为被告向原告履行涉案房屋交付条件已成就，因此，对原告要求被告立即交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告朱朝文与被告吴光群于2007年8月23日签订的《房地产买卖合同》有效。二、被告吴光群于本判决生效后三日内将位于重庆市璧山区青杠街道中兴路167号1单元X号房屋交付给原告朱朝文。案件受理费减半收取87.5元，由被告吴光群负担（此款原告朱朝文自愿垫付，由被告吴光群在本判决生效后三日内给付朱朝文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 刘云金二〇二〇年九月二十四日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖