河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3417号原告：李静静，女，汉族，1985年6月10日出生，住洛阳市涧**。被告：王军杰，男，汉族，1987年1月3日出生，住洛阳市洛龙区。被告：洛阳源火房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市涧**涧河路**楼（回迁楼）**。法定代表人：潘雪粉，该公司董事长。原告李静静与被告王军杰、洛阳源火房地产经纪有限公司（以下简称源火公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。李静静、王军杰到庭参加诉讼。源火公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。李静静向本院提出诉讼请求：1.依法解除李静静与王军杰、源火公司在2018年5月27日签订的房屋买卖（居间）合同；2.本案诉讼费用由王军杰、源火公司承担。事实和理由：2018年5月27日，李静静与王军杰、源火公司签订了房屋买卖（居间）合同，合同约定，李静静将位于西工区九都西路上阳花园220幢1-501号（产权证号为：洛房权证市字第**）房屋出售给王军杰，房屋成交价格为935000元，其中首付款24万，订金5000元，余款69万元以商业贷款方式支付。合同签订后，王军杰仅支付订金5000元，在合同约定的余款交付日期到后，王军杰迟迟未能支付69万元余款。直至今日，王军杰一直违反合同，未履行付款义务，李静静故提起诉讼。王军杰辩称，涉案合同约定李静静同意拿到全部尾款交付房屋予王军杰使用，任何一方拒绝履行本合同，或承诺保证失实，或发生违约，均有违约方向另一方支付总价10%违约金，实际损失超过约定违约金的据实赔偿等等。王军杰关于合同解除于2018年7月20日向西工法院提起诉讼，经一、二审均未支持合同解除，李静静再次诉请解除合同应不再受理。在上案中，洛阳中级法院认定李静静向王军杰索要房屋专项维修基金，但合同约定房屋所有权转让时出卖人同意已交存的房屋专项维修基金随房屋所有权过户到受让人名下，李静静索要该费用已超过合同约定的净落价，王军杰申请继续履行合同，李静静应向王军杰支付拒绝履行合同的违约金93500元。李静静、王军杰与银行签订的存量房交易结算资金托管证明中明确表明，交易成功房产登记于买方名下，托管资金划入卖方结算账户，交易不成功，退回买方结算账户。王军杰交付银行24万元将于交易成功后转入李静静名下，尾款69万元是王军杰向银行抵押担保贷款，银行至今未拿到抵押权，不能向李静静支付尾款。李静静自始至终拒绝履行合同，无法按约定完成房屋过户，其先履行合同义务完成后，才能拿到房款。源火公司在签订合同时，未取得房管局备案资格证明，不具备网上签约备案资格，其未经王军杰同意将合同义务转让与洛阳青业房地产经纪公司，还故意隐瞒该事实。源火公司未到庭、未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，并认定事实如下：1.2018年5月27日，李静静（卖方、甲方）、源火公司（经纪方、丙方）、王军杰（买方、乙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：房屋坐落西工区九都路××花园××1-501，建筑面积147.14平方米，成交价格为93万元；买方须支付经纪方居间服务费15000元；双方经协商一致选择按揭方式履行本合同，买方在2018年5月27日交付定金20000元予经纪方代为保管，经纪方将此款冲抵中介费用；买方于2018年5月31日前交付240000元予卖方作为该房屋的首付款，买方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计695000元支付卖方第二部分房款；买卖双方须积极配合，于2018年5月31日前备齐相关真实证件并到现场办理相关手续，出现延误由延误方承担违约责任；卖方同意于拿到全部尾款交付房屋予买方使用，卖方逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向买方支付违约金；经甲乙双方协定此价格为甲方净落价，此价格包含甲方屋内三台挂机，甲方承诺于2018年7月15日之前拿到尾款搬离该房屋，评估费4675元，工本费、中介费15000元，契税、个税都由乙方承担；签订本合同时乙方交付甲方定金伍仟元整冲抵房款。上述合同签订当天，王军杰向李静静支付购房订金5000元，李静静向王军杰出具收条一张。王军杰向源火公司支付房屋定金20000元，有源火公司出具的收据。2018年6月8日，王军杰将24万元购房首付款存入兴业银行洛阳分行房屋结算资金托管专户。2018年6月14日，王军杰向洛阳市地方税务局契税税务分局交纳契税13950元、个人所得税9300元、印花税5元、配图资料费20元。2.2018年8月22日，王军杰以李静静、源火公司为被告向本院提起诉讼，请求：判令解除三方签订的房屋买卖（居间）合同；判令李静静支付违约金93500元，李静静、源火公司连带双倍返还王军杰交纳的房屋契税、印花税、配图资料费等23275元；判令李静静、源火公司连带双倍返还王军杰支付的房屋定金50000元、律师费5000元；李静静、源火公司承担诉讼费用。因王军杰对主张的事实未尽到举证责任，且李静静同意按原合同履行，本院审理后作出（2018）豫0303民初4220号民事判决书，判决驳回王军杰的诉讼请求。王军杰不服提起上诉，洛阳市中级人民法院审理后，认为涉案房屋交易已进行过户程序，表示双方均愿意履行合同，过户当日因配合欠当未能办理，上午王军杰离开、下午李静静提出维修基金问题，包含很大情绪因素，王军杰主张李静静违约并要求解除合同依据不足，故作出（2019）豫03民终1757号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。王军杰不服二审判决，向河南省高级人民法院提起申诉，河南省高级人民法院审查后，认为李静静在过户时提出支付房屋维修基金属新的要约，未经王军杰同意不发生效力；二审中双方均表示同意继续履行合同，虽附有条件但印证合同不符合解除条件，遂作出（2019）豫民申7034号民事裁定书，裁定驳回王军杰的再审申请。3.本案审理中，鉴于本案房产过户已进行至最后程序，询问双方是否同意继续履行原合同。王军杰表示要求继续履行合同，但提出李静静需先支付违约金93500元；李静静称如王军杰坚持主张违约金，其不同意再履行原合同。4.本案审理过程中，王军杰再次以源火公司、洛阳青业房地产经纪有限公司为被告向本院提起诉讼，请求：判令源火公司退还中介费20000元及款项占有期间的利息；2.判令源火公司按消费者权益保护法赔偿预付款20000元的3倍损失合计60000元；判令青业公司赔礼道歉并撤销其造成的违法合同服务义务转包行为；诉讼费由源火公司承担。目前，该案正在审理过程中。本院认为，涉案房屋买卖（居间）合同系李静静、王军杰及源火公司三方的真实意思表示，依法有效，各方均应依约主张权利、履行义务。在合同履行至最后过户环节，首先因王军杰与源火公司之间的纠纷致使过户当天上午王军杰单方离开，李静静等待半天存在情绪；其次下午再次办理过户李静静带有情绪提出维修基金补偿问题致使过户再次搁置。合同将双方当事人的主要权利义务予以规范，但不可能做到事无巨细，在出现理解不同、轻微瑕疵履行的情况下，双方应在公平、诚信的基础上协商解决。上述纠纷出现后，双方未协商一致，仍应按原合同履行，但在协商过程中王军杰即向本院提起诉讼，要求解除合同。在王军杰所诉解除合同案件中，经本院询问李静静表示按原合同内容继续履行，所提维修基金问题不再主张，但王军杰仍表示不同意继续履行。之后的二审、再审以至本案审理中，王军杰又提出附条件的继续履行原合同，所附条件为李静静先支付违约金93500元，但李静静并不构成根本违约，王军杰之前案件中，李静静一直表示仍按原合同履行，双方不能协商一致。现合同履行过程中，双方均存在不同程度的瑕疵行为，瑕疵行为消除后不能按合同继续履行，且双方情绪对立强烈、无协商基础，李静静主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。李静静在签订合同时收取王军杰5000元订金，应予以返还。王军杰向相关部门缴纳的税费等可向相关部门主张返还，王军杰向源火公司支付的相关费用因其已另行提起诉讼，本案不予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除李静静与王军杰、洛阳源火房地产经纪有限公司于2018年5月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、李静静于本判决生效后三日内返还王军杰已付款项5000元。如李静静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3960元，由李静静负担2640元，王军杰负担1320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年九月二十四日书记员  丁 妍