河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初4180号 原告：刘海超，男，1987年6月16日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：王书武，河北竞择律师事务所律师。 被告：秦皇岛润和房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区河北大街中段**。 法定代表人：李卓伟，执行董事。 委托诉讼代理人：姚琴，系该公司法务,女，1981年6月6日出生，侗族，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告刘海超与被告秦皇岛润和房地产开发有限公司（以下简称润和地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海超及其委托诉讼代理人王书武、被告润和地产委托诉讼代理人姚琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海超向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助办理产权登记手续；2.给付原告逾期办理房屋产权登记违约金49331元；3.被告承担诉讼费。诉讼过程中，原告增加诉请：要求被告支付逾期交房31天的违约金1767元。事实与理由：2015年原、被告签订《商品房买卖合同》和补充协议，合同约定原告购买被告万和郡（南区）35号楼2-1604号住宅及车库，房款570280元。合同签订后原告支付了购房款，被告在2015年12月31日将房屋交付原告使用。合同约定交房日起550日内办理产权登记手续，逾期90日内，支付房款日万分之0.1违约金，但被告已逾期近3年，此事还遥遥无期。原告依据合同及最高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，主张被告违约责任，请人民法院依法判决。 被告润和地产辩称，被告延期向房产局办理产权登记报备材料的原因并不是被告造成的。其原因：1.被告开发本案所争议房屋的土地，政府承诺是净地出让，被告接收土地后，该土地上有一户钉子户，拒绝拆迁，政府经多方协调，该户在2017年3月拆迁，导致部分工程延期施工，不能整体验收。2.万和郡小区业主阻碍该小区配电室施工，导致配电设施不能施工，从而导致该小区不能整体验收。3.万和郡小区业主百分之七十五以上都存在违建的违法行为，导致该小区不能验收，其中包括原告购买的房屋存在私自封堵阳台的违法行为，在违法行为未纠正前，该小区房屋无法验收，原告要求逾期交房违约金已超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉请。 本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告刘海超为了证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、秦皇岛市商品房买卖合同，证明原、被告房屋买卖合同关系成立。交房时间为2015年12月31日。证据二、商品房买卖合同补充协议，证明约定交房日起550日内办理房屋产权登记手续，被告已违约。证据三、不动产统一发票（两份），证明原告交付房款的数额570280元。证据四、入住通知书，证明房屋交付时间。证据五、商品房买卖合同补充协议，证明协议约定地下车位产权登记的时间。约定违约金按已付购房款的0.3%给付，被告已违约。证据六、专用收据，证明车位购买、交付时间。证据七、海港区人民法院民事判决书(两份)，证明海港区人民法院逾期办理房屋产权登记，类似案件适用法律案例。 被告润和地产对原告出示证据的质证意见为：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，根据合同第10条约定，房屋的交付时间是2015年12月30日，原告从此时已经知道逾期交付的事实，其于今天才主张逾期交付违约金，已超过三年的诉讼时效。根据合同补充协议第16条约定，办理房屋产权登记属于原被告双方的义务，原告也有义务向产权登记机关提交办理申请，原告至今也未提交，其也存在违约行为。根据该条约定，被告承担违约责任的前提是因被告的责任，涉案房屋未能办理产权登记的原因并非被告责任。 对证据四的真实性、合法性、关联性均不予认可，没有被告的盖章确认，无法直接证明入住时间是2015年12月31日。对证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，根据补充协议第5条约定，车位产权的办理时间是实际交付之日起720日内，车位的产权办理时间未到。对证据六的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，无法直接证明车位的交付时间是2017年10月7日。对证据七的真实性没有异议，对证明目的有异议，该判决是针对东盛世家小区的，与本案不属于类案，不能作为参照依据。 被告润和地产为了证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、海政纪字[2013]14号秦皇岛市海港区人民政府会议纪要、宗地图。证明目的：2011年1月28日被告通过招拍挂方式获取万和郡（偏坡村）300亩土地并交纳了净地的土地出让金，但土地交付时南区153亩土地尚未完成征拆，征拆的主体为西港镇政府，被告被迫分期开发。证据二、未拆迁施工现场图片3张及总包单位补充协议、32#、33#楼验槽记录。证据目的：截至2017年3月，万和郡南区仍有1户未完成征拆，导致万和郡南区32#、33#、41#、42#、公建3（含物业用房）及部分地下车库延期开工，总包单位向被告进行延期开工索赔，无法与其他已交付使用的楼栋一并进行验收。证据三、配电室建设公示3张及业主阻扰施工图片4张。证明目的：被告分别于2016年4月、2017年8月、2018年4月向市规划局申请进行万和郡南区2号配电室建设。业主投诉阻扰，导致配电室至今无法建设。被告无法进行公共配套设施的交付验收，导致房本无法办理。证据四、分期验收申请及规划局整改通知、不予规划验收核实复函。证明目的：被告于2016年1月向市规划局申请分期验收，2016年2月23日市规划局以万和郡南区私搭乱建严重为由要求整改，拒绝办理验收。2017年7月再次向市规划局申请进行分期验收，要求对已交付楼栋先行进行规划验收。2018年1月30日规划局复函，因万和郡南区未完成物业用房等公共配套设施建设，不予进行分期验收。证据五、万和郡南区私搭乱建拆除申请、物业整改通知。证明目的：万和郡南区已交付2364户，存在封阳台、露台、扩院、一楼开店等私搭乱建违法行为，虽已采取规劝、整改通知等多种方式，但因被告无行政执行权，致使私搭乱建现象至今无法整改。2019年3月向城市管理局申请拆除。证据六、行政处罚决定书。证明目的：2019年7月3日，秦皇岛市城市管理综合行政执法局对万和郡南区违法建设进行立案调查，园区内共36栋住宅1665户存在违法建设，因小区内私搭乱建情况严重，规划局不予验收。证据七、（2019）冀0302民初9180号民事判决书、（2019）冀03民终3712号民事判决书。证明目的：一审、二审法院对万和郡南区逾期办证事宜已出具生效判决，万和郡南区逾期办证的原因是由于出让地上部分拆迁户未搬迁，土地出让方未能及时交地造成物业用房不能及时建设，小区业主阻扰建立配电室，部分业主封露台无法联合验收等。均不是被告原因造成的，不应由被告承担违约责任。 原告刘海超对被告出示证据的质证意见为：对证据一的真实性不认可，与本案无关。证据二的照片没有拍照的时间，对真实性不认可，和原告要求被告履行合同义务没有关联性。对总承包工程协议书真实性没有异议，对证明目的不认可，被告和中天建设集团有限公司签订的施工合同与本案没有关联性。对验槽记录真实性没有异议，与被告卖房行为及逾期办理产权证违约行为没有关联，不能达到被告的证明目的。对证据三的真实性不认可，是被告的过错导致原来的配电室被强制拆除，与本案没有关联性。对证据四的真实性没有异议，对证明目的有异议，证明被告没有达到验收标准。证据五与原告的主张没有关联性，原告也没有私搭乱建，逾期办证是因为没有经过合格验收。对整改通知，没有关联性，没有签字，阳台窗户我自己封闭了。证据六与本案没有关联性。对证据七的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明被告对原告这次诉讼请求合法性的对抗。 经审理查明，2015年3月22日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的秦皇岛市海港区万和郡（南区）35号楼2-1604号，建筑面积为107.6平方米，房屋价款为570280元，于2015年11月30日前交付房屋；合同第十七条约定，出卖人在商品房交付使用之日起550日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，第3项内容为：见合同补充协议。补充协议第十六条约定，逾期在90日之内，自约定向产权登记机关提交登记资料并取得登记受理单之日起，至出卖人实际提交资料并取得产权登记机关出具的登记受理单之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得产权登记机关出具的登记受理单之日起60日内向买受人支付违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向产权登记机关提交办理本商品房《房地产证》的相关资料，取得登记机关出具的登记受理单的，出卖人不承担违约责任。 合同签订后，原告依据约定分两次向被告全额支付了购房款，被告也于2015年12月31日将房屋交付原告使用。现因该小区未能进行联合验收，致使购房业主不能办理不动产登记。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同。原告依据约定向被告支付了购房款及车位款，被告也依约定向原告交付了房屋。被告未能在房屋交付后550日内将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，但未能依据约定的期限办理的原因，系涉案小区土地未能及时征收导致小区配套设施未能完成建设；部分业主擅自封堵露台、阳台，致使被告对建设的该小区未能进行联合验收。综上，造成被告未能按期将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关并非被告的原因，依据合同约定，被告不应承担违约责任。原告的诉请，理据不足，本院不予支持。 关于原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原、被告双方合同约定交房日期2015年11月30日，被告在2015年12月31日将房屋交付原告使用，迟延31天，原告起诉期间为2016年1月1日至2018年12月31日，且未提交证据证明该期间向被告主张过权利，原告于2020年5月向本院提起诉讼，已经超过了三年，本院对被告的抗辩予以支持，对原告主张延期交房违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 对原告刘海超的诉讼请求不予支持。 案件受理费517元，由原告刘海超负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  郭安 二〇二〇年九月十一日 代理书记员  罗旭