四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1781民初1545号 原告（反诉被告）：四川宏源物业服务有限责任公司。住所地：四川省达州市通川区朝阳中路****。 法定代表人：张扬锐，总经理。 委托诉讼代理人：邓有峰，男，生于1983年3月11日，汉族，住四川省万源市。系该公司员工。 被告（反诉原告）：龚贞明，女，生于1966年10月8日，汉族，住四川省万源市。 原告四川宏源物业服务有限责任公司（以下简称：宏源物业公司）诉被告龚贞明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理。被告龚贞明于2020年9月3日提起反诉，本院合并进行受理。本案依法适用简易程序分别于2020年9月3日、2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宏源物业公司的委托诉讼代理人邓有峰、被告（反诉原告）龚贞明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告龚贞明缴纳2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费3871.8元、生活垃圾处置费216元、滞纳金2787元，合计6847.8元；诉讼费由被告负担。 事实及理由：2010年10月1日，被告龚贞明与达州市盛源置业有限公司签订《前期物业服务委托合同书》，约定时代尊称业主全权委托给原告服务，物业服务期限为3年，住宅按0.9元/平方米/月收取（不含生活垃圾处置费），业主和物业使用人按月缴费。被告的住宅面积为78.71平方米，每月应缴纳71.7元（不含生活垃圾处置费）。被告于2016年1月1日起欠缴物业费至2020年6月，原告数次催收无果。 被告龚贞明辩称：被告与案外人签订《前期物业服务委托合同》以来，原告服务态度和服务质量过差，业主意见较大。三年服务期满后，双方未签订任何物业服务协议。2013年元月以来，被告房屋因漏水问题，多次找原告协商处置。后原告赔偿了1000元，并免除了部分物业费，让被告自行修复房屋。但被告修复后，房屋再次漏水，多次找原告协商无果，2019年原告未告知被告即将被告家里停水，导致被告无法在家生活，被告曾自行找维修人员，经查为楼上漏水所致。后原告物业人员多次威胁被告，被告只好在外租房居住。综上，请驳回原告的诉讼请求。 反诉原告龚贞明向本院提出诉讼请求：1、赔偿反诉原告2019年4月至今的房屋租赁费11170元、看病及造成的精神疾病费用10000元，合计21700元；2、反诉费由反诉被告负担。事实及理由同答辩意见。 反诉被告宏源物业公司辩称，1、反诉原告诉称反诉被告服务态度差，应提交证据予以佐证；2、因时代尊称至今未成立业委会，故反诉被告仍在按照《前期物业服务委托合同》提供物业服务；3、反诉原告诉称的2013年起漏水，非反诉被告原因造成，且反诉被告已补偿了反诉原告部分费用，并减免了部分物业费；4、反诉原告主张反诉被告停水，应提交证据予以佐证，且当时停水是因为要测试漏水原因；5、反诉原告主张漏水，但其楼上即12楼家里无漏水痕迹；6、关于漏水问题，物业公司已尽到了基本的协调解决的义务，故反诉原告的反诉请求，不应支持。 原告（反诉被告）宏源物业公司向本院提供了下列证据： 1、《前期物业服务委托合同》； 2、原告营业执照复印件、法人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书。 3、被告户籍证明。 4、催缴物业费通知书及照片。 5、交接班记录表。 6、时代尊称小区现有物业服务照片。 7、时代尊城小区纪念碑照片。 8、被告2016年2月至今用水情况。 被告（反诉原告）龚贞明的质证意见为：证据5不属实；其余证据无异议。 被告（反诉原告）龚贞明向本院提供了下列证据： 1、与原告原物业服务人员杨加国的短信及微信聊天记录、通话记录。 2、与原告委托代理人邓有峰的短信及微信聊天记录。 3、维修人员钟斌的自书证明。 4、万源中信长生医院诊断证明。 5、房屋租赁合同及收条。 原告（反诉被告）宏源物业公司的质证意见为：证据4、5与本案无关联；证据3不能证明排水有无问题，且证人无相应资质证书。 本院分析认证意见为：原告（反诉被告）宏源物业公司提供的证据及及被告（反诉原告）龚贞明提供证据的1、2号，真实合法，具有证明力，应予采信。被告（反诉原告）龚贞明提供的证据4，与本案无关联性，本院不予采信。被告（反诉原告）龚贞明提供的证据3、5，结合庭审情况，予以综合采信。 经审理查明：案外人达州市盛源置业有限公司系万源市太平镇时代尊城小区建设单位。2010年6月2日，原告（反诉被告）四川宏源物业服务有限责任公司与案外人签订《前期物业服务委托合同书》，主要约定：案外人委托原告（反诉被告）宏源物业公司向时代尊城业主提供物业服务，委托服务期限为2010年10月1日至2019年12月31日，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；住宅收费标准为0.9元/平方米/月，物业服务费每月缴纳一次，业主未按期缴纳物业服务费，从逾期之日起按应交金额的2%计收滞纳金。 2010年起，被告（反诉原告）龚贞明居住于时代尊城，房屋面积为79.71平方米。从2013年起，被告（反诉原告）龚贞明的房屋长期漏水，并多次找原告（反诉被告）宏源物业公司协商处理。后原告宏源物业公司免除了被告龚贞明部分物业费，补偿了被告1000元，并让被告自行修复漏水问题。但被告龚贞明修复后，房屋再次漏水，后又多次找原告协商无果。2019年3月-2019年7月期间，原告（反诉被告）宏源物业公司在未告知被告（反诉原告）龚贞明的情况下，多次将被告房屋停水。 同时查明，被告（反诉原告）龚贞明从2016年1月1日起未缴纳物业管理费，2019年4月起被告龚贞明长期在外租房居住。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案被告（反诉原告）龚贞明虽未直接与原告（反诉被告）宏源物业公司签订物业服务合同，但原告（反诉被告）宏源物业公司与时代尊城建设单位达州市盛源置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同书》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上述《前期物业服务委托合同书》对包括被告（反诉原告）龚贞明在内的其他业主具有约束力，各方均应当严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）宏源物业公司已经按照前述《委托合同书》的约定履行了基本的物业服务，而被告（反诉原告）龚贞明未按照约定支付相关物业服务费用，违背诚实信用，依法应承担违约责任。故原告（反诉被告）宏源物业公司要求被告（反诉原告）龚贞明支付物业服务费的诉请合法，本院予以支持。 关于原告（反诉被告）宏源物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。2013年，被告（反诉原告）龚贞明的房屋漏水后，原、被告虽进行了协商处理，并约定由被告自行修复。但被告（反诉原告）龚贞明的房屋修复后再次出现漏水，多次找原告协商处理。但原告（反诉被告）宏源物业公司并未及时采取正确措施查明原因、协助处理，且在未通知业主的情况下多次自行采取断水措施，对被告（反诉原告）龚贞明的日常生活造成了严重影响，应认定原告（反诉被告）宏源物业公司未严格按照《前期物业服务委托合同书》的约定履行相应的维修、养护义务，其提供的物业服务存在瑕疵，具备违约行为。故原告（反诉被告）宏源物业公司主张的滞纳金2787元，于法无据，本院不予支持。 关于物业服务费的计收问题。《前期物业服务委托合同书》约定计收标准为0.9元/平方米/月，被告（反诉原告）龚贞明的房屋面积为79.71平方米，故被告（反诉原告）龚贞明实际下欠的物业服务费为79.71平方米×0.9元/平方米/月×54个月（2016年1月1日至2020年6月30日）=3873.9元，但原告（反诉被告）宏源物业公司仅诉请3871.8元，本院以原告诉请为限，同时鉴于原告（反诉被告）宏源物业公司提供的物业服务存在瑕疵，具有违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，本院酌情调减10%的物业服务费，即被告（反诉原告）龚贞明应负担物业服务费3871.8元×90%=3484.6元。原告（反诉被告）宏源物业公司虽主张垃圾清运费216元，但其并未提交证据证实其取得环卫部门的授权，故其诉请的生活垃圾处置费，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）龚贞明主张的租赁费损失、医药费等损失问题。本院认为，被告（反诉原告）龚贞明未采取合理措施处理房屋漏水问题，未正确面对物业公司的物业服务瑕疵，其外租房居住属于自行扩大损失，相应损失应由被告（反诉原告）龚贞明自行负担。同时被告（反诉原告）龚贞明未举证证明其医疗费、精神疾病等费用开支与原告（反诉被告）宏源物业公司的违约行为存在因果关系，故其反诉请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告龚贞明在本判决发生法律效力后三十日内向原告四川宏源物业服务有限责任公司支付2016年1月1日起至2020年6月30日止的物业服务费3484.6元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自本判决确定的给付期限届满之次日起加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告四川宏源物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告龚贞明的诉讼请求。 本诉案件受理费25.00元，反诉案件受理费172.00元，合计197.00元，由被告（反诉原告）龚贞明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员 杨永朋 二〇二〇年九月二十六日 法官助理 马一娇 书 记 员 杨 虹