北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9373号原告张某，女，1947年4月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住密云区，公民身份号码×××。委托代理人刘久强，北京市商安律师事务所律师。委托代理人王某（张某之女婿），1968年8月2日出生，汉族，户籍地北京市密云区，公民身份号码×××。被告高某1，男，1969年1月13日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市密云区，公民身份号码×××。被告王自君，男，1951年1月19日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告张某诉被告高某1、王自君确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告张某本案中提出如下诉讼请求：1.确认二被告签订的还款协议中以房抵债的合同条款内容无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是盲人，70多岁了，老伴去世多年。被告高某1是原告之子。原告有房屋5间，位于北京市顺义区×镇×村。数年前，被告高某1因欠被告王自君5000多元债务，竟在原告不知情的情况下，与王自君私下达成以房抵债协议，约定若高某1不能偿还债务，则以原告房屋抵债。后被告高某1偷拿原告“房本”交给被告王自君。2019年年初，原告才获知以房抵债事实。原告认为，被告高某1私自处分原告房屋侵犯原告合法权益，并且被告在债务偿还期届满前直接约定以房抵债，违背法律强制性规定，以房抵债协议依法无效。因与被告协商未果，故诉至法院。被告高某1辩称：同意原告的诉讼请求。我欠王自君钱，王自永（音）与王自君的二儿子王磊两个人押着我回家拿的房本和换房协议，有我父母在，涉诉房屋只有我的居住权，没有转让权。我偷拿了我父母的房本是违法的。等我父母百年之后，涉诉房屋才归我们所有。被告王自君辩称：不同意原告诉讼请求。张某没有资格起诉我。原告说高某1偷走房本，应该起诉高某1，不应该告我。涉诉宅院房本是高某1自愿交给我的，没有王自永和王磊押着高某1去拿房本和换房协议的情况。执行以后高某1没钱，我碰到高某1，问他怎么办，高某1说把房本给我。房本不是高某1偷的，是在他手里的。高某1的父亲叫高某2。签完协议以后，高某1把房给我了，高某1不在涉诉宅院内居住。我和高某1口头协议，到2011年8月底把钱还我，房我还给他，不给我钱，高某1搬出。2011年8月底，我碰到高某1，高某1说他住一个月给我一百元钱。我与高某1签订的以房抵债协议是有效的，是双方自愿签订的。经审理查明：原告张某为被告高某1之母。原、被告所陈述的“房本”为集体土地建设用地使用证。原、被告认可涉诉宅院集体土地建设用地使用证号为顺-×集建（宅证）字第×号。该使用证登记土地使用者为辛成德。涉诉宅院的房屋现有北房4间。被告王自君出示《换房协议书》，主要内容如下：甲方辛立伟（辛承德之孙子）。乙方高某1（高某2、张某之子）。经甲乙双方友好协商，本着互利互惠的原则，甲方辛立伟同意将东过道巷12号，北正房4间，西厢房2间共计6间，折合人民币1.2万元整，换给高某1（高某2、张某之子）永久使用。乙方高某1（高某2、张某之子）同意将×街×号，北正房3间，前院2间共5间，折合人民币1万元整，换给甲方辛立伟（辛承德之孙子）永久使用。经双方协商如国家政策有变，但甲乙双方协议不变，如双方有一方违约，按房屋现价格的百倍赔款。土地房屋使用权、所有权按国家发放的集体土地使用证为准。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，中间人一份具有同等法律效力。签字之日起7日后生效，甲方签字：辛立伟（加按手印）。乙方签字：高某1（加按手印）。中间人签字：李全和（加按手印）。2006年11月18日。关于涉诉宅院的来源，原告表示：（1）我儿子高某1出面用我家宅基地上的房屋与辛立伟（音），即辛成德的孙子，以房换房取得的，没有换房的协议；（2）不记得具体哪年和辛立伟换的房，快十年了；（3）涉诉的房屋谁也不给，我给高某1，对高某1与王自君写的协议，我认为不算数，我不同意给王自君；（4）高某1说我没法当家，高某1当家，我也不想当家，让高某1当家，我没有眼睛，什么也干不了。被告王自君表示：（1）换房的事是真实的，我知道辛立伟和高某2换房，应该有十多年了，具体什么时间换的不知道；（2）我也不知道什么时间原告家开始在涉诉宅院住的，高某12008年打我那年就在涉诉宅院住了。被告高某1认可《换房协议书》的真实性。本院（2008）顺刑初字第306号刑事附带民事判决书载明主要内容为：附带民事诉讼原告人王自君，男，1951年1月19日出生于北京市，汉族，小学文化，农民，住北京市顺义区×镇×村王家坟巷**（系本案被害人）。经审理查明：被告人高某1于2008年2月14日21时许，在北京市顺义区×镇×村内，因琐事与王自君（男，56岁）发生争执并互殴，高某1用拳击打王自君面部，致王下颌骨骨折，经法医鉴定构成轻伤。后被查获。2008年7月4日判决如下：一、被告人高某1犯故意伤害罪，判处有期徒刑十个月（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2008年6月6日起至2009年3月28日止）。二、被告人高某1赔偿附带民事诉讼原告人王自君医疗费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、交通费、鉴定费各项经济损失共计人民币五千五百三十元零六角五分（于判决生效后十日内给付）。三、驳回附带民事诉讼原告人王自君其他诉讼请求。如不服判决，可在接到判决书的第二日起十日内提出上诉。2011年7月20日，被告王自君与被告高某1达成《协议》，主要内容如下：王自军与高某1达成协议如下，2008年7月4日判决高某1赔偿王自军五千五百二十六零六角五分，从判决起至今年4年（2011年7月4日整4年）。高某1自愿给王自军7000元，如高某110日之内不拿钱，高某1自愿拿房顶账。（8月10号给房）提笔人：王自军。证明人：杨德全，王长友。我同义（意）人：高某1（签字按手印）。原告张某认可2011年7月20日协议的真实性，但表示高某1与他人签订以房抵债的协议是无效的，主张以房抵债的条款内容违背担保法第四十条和物权法第一百八十六条之规定，主张王自君以房抵债取得涉诉宅院房屋违反一户一宅的原则。被告高某1认可2011年7月20日《协议》的真实性。关于涉诉宅院房屋在换房之后、以房抵债协议之前所有权是谁的，原告张某表示：（1）关于我们宅院的房屋，高某2说给高某1了，我也给高某1了；（2）不同意高某1把涉诉宅院给别人，不同意房屋给王自君。被告王自君户籍性质为顺义区×镇×村农业家庭户。土地承包经营权证书表明王自君为村集体经济组织成员。上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证、户口本、《换房协议书》、《协议》、土地承包经营权证书等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。《协议》中的债务写明为2008年7月4日判决的债务，并写明为自判决整4年未给付，高某1自愿给付金额确定为7000元。《协议》是在所涉及的债务履行期限届满之后做出的约定。《协议》所涉及的债务并非履行期届满前的债务。《协议》的性质主要为以房抵债。对于原告所提出的《协议》违反担保法第四十条规定而无效的主张，本案不予采信。一户一宅为行政管理性规定，不影响《协议》效力。原告所陈述的高某1将原告所有的房屋用以房抵债的方式私自处分的主张，不影响《协议》的效力。《协议》中“如高某1十日之内不拿钱，高某1自愿拿房顶账”的约定应当理解为附生效条件的以房抵债的约定。高某1实际未于约定时限内偿还债务，所附条件已经成就。被告王自君为顺义区×镇×村村民，为村集体经济组织成员，具备签订以涉诉宅院房屋抵债协议的主体资格。涉诉以房抵债的《协议》有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十五条之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告张某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦广涛二〇二〇年九月二十四日书记员  张亚男