四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0722民初2203号 原告：谢清，女，生于1969年8月30日，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：冯岗，四川科大律师事务所律师。系特别授权。 被告：银希平，男，生于1964年8月29日，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：李彩廷，男，生于1961年10月28日，汉族，住四川省三台县。特别授权。 委托诉讼代理人：胡引，四川君程明律律师事务所律师。 被告：李彩廷，男，生于1961年10月28日，汉族，住四川省三台县。 第三人：银希洪，男，生于1961年11月15日，汉族，住四川省三台县。 第三人：三台县银氏企业有限责任公司。公司住所地：三台县芦溪镇潼绵干道。 法定代表人：银希洪，该公司董事长。 原告谢清与被告银希平、李彩廷房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理，于2019年12月16日作出了（2019）川0722民初4515号民事判决书，原告谢清不服判决提起上诉，绵阳市中级人民法院于2020年5月9日作出（2020）川07民终1127号民事裁定书，以谢清在二审过程中申请追加银希洪参加诉讼，银希洪确需作为本案当事人参加诉讼为由，裁定撤销本院（2019）川0722民初4515号民事判决书，发回本院重审。本院于2020年5月29日重新立案后，依法追加银希洪、三台县银氏企业有限责任公司为本案第三人参加诉讼，依据原告谢清的申请将李彩廷由第三人变更为被告，并依法另行组成合议庭，于2020年7月8日和2020年8月7日公开开庭审理了本案，原告谢清之特别授权委托诉讼代理人冯岗，被告银希平之特别授权委托诉讼代理人李彩廷、委托诉讼代理人胡引，被告李彩廷到庭参加了诉讼。第三人银希洪、三台县银氏企业有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告谢清在重审中向本院提出诉讼请求：1.判令银希平、银希洪、李彩廷按《房屋置换协议书》中谢清的要求，向谢清交付建筑面积在100-110平方米之间的住房一套，交付谢清门面一个，门面宽度均为3.6米，门面进深在11-12米之间。如交付的住房面积达不到要求，按照每平方米2000元的价格向谢清补偿；如交付的门面面积达不到要求，按照每平方米10000元的价格向谢清补差；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月10日，谢清、李彩廷与银希平签订了《房屋置换协议书》，该协议载明：“一、甲方自愿将位于三台县芦溪镇金三角街由三台县人民法院裁定属自己所有的砖混结构平房（七个门面，建筑面积78.9平方米，土地使用面积130平方米，三台县人民法院裁定书上没有的约110平方米）置换给乙方作房屋开发。甲方要协助乙方将约240平方米的土地转化为国有出让土地至乙方名下。二、甲方置换给乙方的房屋，在乙方新建房屋后，由乙方在一楼置换给甲方李彩廷门面三个，谢清门面一个，每个门面宽度均为3.6米，门面进深在11-12米之间，但不低于11米，若低于11米，将由乙方在楼上按短缺面积1:5的比例给甲方进行面积补偿。门面进深超出12米的，超面积也按1:5的比例计算面积，每平方米按2000元价格给付乙方。乙方置换给甲方的四个门面将以乙方的设计规划图纸临街的位置。三、由乙方在新建房屋内置换给甲方住房二套，二套房屋建筑面积（包括公摊面积）在200-220平方米之间，面积的增减，双方均按每平方米2000元人民币进行找补，10平方米以内双方均不找补。四、除乙方置换给甲方四个门面和两套住房外，另再由乙方付给甲方人民币陆拾万元整。五、乙方置换给甲方的门面及住房的产权证、土地使用权证均由乙方无偿办到甲方头上。八、乙方置换给甲方的房屋从乙方动工之日起，两年内交房给甲方。十、违约责任：协议一经签订，双方均不得违约，否则由违约方支付违约金50万元（大写：伍拾万元整）给守约方。”李彩廷、谢清、银希平，中证人刘某分别签字捺印。谢清于2016年3月了解到，《房屋置换协议书》所约定的房屋“金三角公寓”已经修建完成并对外出售。原告谢清多次起诉，通过诉讼查明，“金三角公寓”由李彩廷报建，银希平参与修建，“金三角公寓”已进行销售并有购房户入住，原告在上诉案件审理中，银希平、李彩廷均称涉案房屋是银希洪修建。依照法律规定，银希洪应和银希平、李彩廷共同在本案中按照拆迁置换的条件向谢清承担交付房屋的责任。 被告银希平辩称，本案实际的诉求与基础法律关系与（2016）川0722民初1591号案件一致，该案已产生既定的法律效力，人民法院应当遵循一事不再理的原则，驳回原告的请求；本案经过多次的开庭审理，已经查明原告并未按照协议内容将土地变更至银希平名下，未履行合同义务，本案中案涉房屋系违法建筑，并不能取得相应的房屋产权手续，原告不能通过协议及诉讼手段规避法律强制性规定。 被告李彩廷辩称，我请求驳回原告的诉讼请求。 第三人银希洪未作答辩。 第三人三台县银氏企业有限责任公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：本院于2000年受理申请执行人李彩廷申请执行被执行人原四川省三台芦溪丝绸厂借款合同纠纷一案中，于2001年10月24日作出（2000）三台法执字第417号民事裁定书，裁定“将四川省三台县芦溪丝绸厂所有的位于三台县芦溪镇金三角街的砖混结构平房（属再建工程，计七个门面，建筑面积78.9平方米、土地使用面积130平方米）按评估价61048.00元抵偿李彩廷的欠款60000.00元及利息9173.38元。该房屋的房屋所有权、土地所有权归李彩廷所有。由李彩廷自行办理房屋所有权证、土地使用权证的有关手续，所需费用由李彩廷承担。”原告谢清与被告李彩廷原系夫妻关系，2005年7月12日，谢清与李彩廷签订《离婚协议书》，《离婚协议》载明：“1.李彩廷、谢清自愿离婚；……；5.芦溪镇金三角六个门面130平方米归谢清所有。详见三台县人民法院（2000）三台法执字第417号民事裁定书，李彩廷不再享有所有权。办理房屋产权和土地使用权所涉及的税、费由谢清自付。……”。同日，双方在三台县公证处公证进行了离婚协议公证【《公证书》号（2005）台证字第596号】。2013年3月10日，以李彩廷、谢清为房屋置换方（甲方），银希平、张宗政、王德金、陈旭贵为房屋开发方（乙方），双方签订《房屋置换协议书》，《房屋置换协议书》载明：“一、甲方自愿将位于三台县芦溪镇金三角街由三台县人民法院裁定属自己所有的砖混结构平房（七个门面，建筑面积78.9平方米，土地使用面积130平方米，三台县人民法院裁定书上没有的约110平方米）置换给乙方作房屋开发。甲方要协助乙方将约240平方米的土地转化为国有出让土地至乙方名下。二、甲方置换给乙方的房屋，在乙方新建房屋后，由乙方在一楼置换给甲方李彩廷门面三个，谢清门面一个，每个门面宽度均为3.6米，门面进深在11-12米之间，但不低于11米，若低于11米，将由乙方在楼上按短缺面积1:5的比例给甲方进行面积补偿。门面进深超出12米的，超面积也按1:5的比例计算面积，每平方米按2000元价格给付乙方。乙方置换给甲方的四个门面将以乙方的设计规划图纸临街的位置。三、由乙方在新建房屋内置换给甲方住房二套，二套房屋建筑面积（包括公摊面积）在200-220平方米之间，面积的增减，双方均按每平方米2000元人民币进行找补，10平方米以内双方均不找补。四、除乙方置换给甲方四个门面和两套住房外，另再由乙方付给甲方人民币陆拾万元整。五、乙方置换给甲方的房屋，若乙方建电梯公寓，乙方将在顶层置换给乙方房屋，……乙方置换甲方的门面房及住房的产权证、土地使用权证均由乙方无偿办到甲方头上；……八、乙方置换给甲方的房屋从乙方动工之日起，两年内交房给甲方。九、由甲方在乙方动工建设的一年内给付乙方土地办证费（划拨转出让）人民币20000元（大写贰万元整）。十、违约责任：协议一经签订，双方均不得违约，否则由违约方支付违约金50万元（大写：伍拾万元整）给守约方……”。《房屋置换协议书》由李彩廷、谢清、银希平分别在甲方和乙方处签名捺印，张宗政、王德金、陈旭贵未在《房屋置换协议书》签名。同日，原告谢清在离婚公证书上签注“此公证书按房屋置换协议执行后生效”。2013年4月1日，被告银希平按《房屋置换协议书》的约定向谢清、李彩廷给付了人民币600000元，谢清、李彩廷亦向银希平出具了领条。 2014年7月22日，三台县国土资源局向李彩廷颁发了三芦溪国用（2014）第9496号《国有土地使用权证》，《国有土地使用权证》载明“使用权类型：出让；使用权面积：271.40㎡”（庭审中，被告李彩廷确认该《国有土地使用权证》包含本院（2000）三台法执字第417号民事裁定书载明土地范围）。 2015年9月9日，李彩廷向三台县芦溪村镇规划建设所书面申请在案涉土地上改建为11层砖混结构房屋，未获得批准。因银希洪在《房屋置换协议书》所涉土地相邻的土地上建房，银希洪即与李彩廷协商，由银希洪出资将李彩廷取得《国有土地使用权证》载明土地范围与其相邻土地连片进行整体开发修建商品房（取名为：金三角公寓），银希洪所建房屋至今未取得相应审批手续；三台县芦溪村镇规划建设所于2016年统计违法违规建设时，以“未批先建”房屋统计，统计表载明李彩廷在“金三角”有建筑面积8000平方米的房屋。 另查明，1.2016年6月24日，谢清以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，以银希平、张宗政、王德金、陈旭贵为被告（张宗政、王德金、陈旭贵并未在《房屋置换协议书》签名捺印）、李彩廷为第三人提起诉讼，要求银希平等四人为其办理交付“金三角公寓”43.20㎡门面相关手续。本院于2016年8月30日作出了（2016）川0722民初1951号民事判决书，判决驳回谢清的诉讼请求，谢清不服（2016）川0722民初1951号民事判决上诉于绵阳市中级人民法院，绵阳市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）川07民终1993号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2.2018年11月6日，谢清再次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，以银希平、李彩廷为被告提起诉讼，要求银希平、李彩廷赔偿原告损失人民币73.84万元（门面43.2平方米×1.2万元/平方米+住房110平方米×0.2万元/平方米）。本院于2019年1月4日作出了（2018）川0722民初4124号民事判决书，判决驳回谢清要求银希平、李彩廷赔偿损失的诉讼请求，谢清不服（2018）川0722民初4124号民事判决书上诉于绵阳市中级人民法院，后又撤回上诉。 本案在审理过程中，原告谢清将原诉讼请求“1.确认原、被告和第三人签订的《房屋置换协议书》合法有效；2.判令被告赔偿原告50万元违约金，并继续履行合同”变更为现诉讼请求；原告谢清之特别授权委托诉讼代理人认为本案系被告方侵害原告谢清的权益，同时认为原告谢清主张权利的依据为《房屋置换协议书》，并当庭陈述：1.（2000）三台法执字第417号民事裁定书所载明房屋和土地，裁定后到《房屋置换协议书》签订时，均没有办理相关权属登记；2.对（2000）三台法执字第417号民事裁定书所载明土地的使用权性质不清楚；3.《房屋置换协议书》所记载的“三台县人民法院裁定书上没有的约110平方米”不知情，也不知道该“110平方米”土地是什么状态；4.《房屋置换协议书》签订后，原告谢清即未再参与相关事宜，也未支付任何费用；5.《房屋置换协议书》后，由银希平支付的600000元系由谢清收取。被告李彩廷陈述：1.在办理三芦溪国用（2014）第9496号《国有土地使用权证》前，所涉土地的使用性质为集体土地；2.办理三芦溪国用（2014）第9496号《国有土地使用权证》时，由其缴纳的土地出让金和配套费；3.银希洪在本案所涉土地上建房的所有费用，包括向生产队的赔偿款均由银希洪给付。第三人银希洪在接受本院询问时陈述：①镇政府将原芦溪丝厂规划为宜居小镇，本人在芦溪丝厂界限内有自留地，政府让银氏企业出资进行建设，建设过程中给曾扬等5户共计赔偿了43000元，②修建房屋过程中所有投资均是由本人出资，李彩廷不出资，房屋建成后在顶楼给李彩廷还住房五套，面积大约600平方米。 上述事实，有双方当事人陈述、身份证复印件及户籍证明、（2000）三台法执字第417号民事裁定书、《房屋置换协议书》、《离婚协议》及（2005）台证字第596号《公证书》复印件、询问笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案原告谢清起诉时以房屋拆迁安置补偿合同纠纷主张权利，在重审中又主张按侵权主张，但所述侵权仍以《房屋置换协议书》为依据，本案案由仍应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议的焦点是原告谢清的诉讼请求能否成立。 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。原告谢清与被告银希平、李彩廷于2013年3月10日签订《房屋置换协议书》，《房屋置换协议书》是谢清、李彩廷与银希平的真实意思表示，双方本应按《房屋置换协议书》约定履行各自的权利和义务。根据现行法律法规规定，房地产开发首先应当取得土地使用权，原告谢清与被告银希平、李彩廷签订《房屋置换协议书》时，已明确约定“置换给乙方作房屋开发”，且同时约定“甲方要协助乙方将约240平方米的土地转化为国有出让土地至乙方名下”，即原告谢清与被告李彩廷将《房屋置换协议书》所涉土地协助银希平转化为国有出让土地、并登记到银希平名下，是原告谢清与被告李彩廷的合同义务，且按照双方约定案涉土地用途，应当属于原告谢清与被告李彩廷先履行的合同义务，原告谢清与被告银希平、李彩廷于2013年3月10日签订《房屋置换协议书》至今，原告谢清与被告李彩廷也未将《房屋置换协议书》所涉土地按约定登记到银希平名下，原告谢清与被告李彩廷即属于未履行《房屋置换协议书》约定义务，由银希平在《房屋置换协议书》所涉土地上进行房地产开发建设的合同目的已不可能实现；原告谢清未按照《房屋置换协议书》合同约定履行先履行义务，且合同目的不能实现的情况下，即要求银希平交付建筑面积在100-110平方米之间的住房一套、交付门面一个（门面宽度均为3.6米，门面进深在11-12米之间）或者补偿房屋折价款的诉讼请求，缺乏相应的事实依据和法律依据，其请求不予支持；因原告谢清与被告李彩廷系《房屋置换协议书》同一方，李彩廷在《房屋置换协议书》中对谢清并无约定交付房屋的义务，原告谢清依据《房屋置换协议书》同时要求被告李彩廷交付住房一套和门面房一个，或者补偿房屋折价款，缺乏相应的事实依据和法律依据，其请求不予支持；银希洪不是谢清、李彩廷与银希平签订《房屋置换协议书》的合同相对方，按照合同相对性原则，银希洪对谢清不具有承担《房屋置换协议书》中谢清、李彩廷与银希平之间约定的合同义务，其同时要求银希洪按《房屋置换协议书》约定交付房屋或者补偿房屋价款，缺乏相应的事实依据和法律依据，其请求不予支持；且由银希洪在包括《房屋置换协议书》所涉土地范围内的土地上出资修建的房屋，系未经批准修建的违法建筑，对该行为在诉讼活动中也不应得到支持。 原告谢清认为被告银希平、李彩廷、银希洪侵害了其权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，谢清与李彩廷于2005年7月12日签订《离婚协议书》，约定将本院（2000）三台法执字第417号民事裁定书载明的门面房归谢清所有，并约定“办理房屋产权和土地使用权所涉及的税、费由谢清自付”，但谢清到2014年7月22日前，多年未主动到相关职能部门办理所涉不动产权属的变更登记，谢清与李彩廷签订《离婚协议书》中对不动产的约定，未经登记，并不必然产生物权变动的法律效力，谢清从法律上讲，未依法取得《离婚协议书》约定房屋的所有权和相应的土地使用权，其认为被告银希平、银希洪侵害了其权益的主张不能成立；原告谢清与被告李彩廷离婚后，被告李彩廷于2014年7月22日以出让方式取得包括《离婚协议书》所涉房屋范围的土地在内的《国有土地使用权证》，其认为李彩廷侵害了其权益，实际是双方对履行《离婚协议书》的争议，该争议不属于本案审理范围，原告谢清认为被告银希平、李彩廷、银希洪侵害其权益的主张亦不能成立。 综上所述，原告谢清要求被告银希平、李彩廷，第三人银希洪交付建筑面积在100-110平方米之间的住房一套、交付门面一个（门面宽度均为3.6米，门面进深在11-12米之间）或者补偿房屋折价款的诉讼请求不能成立，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告谢清的全部诉讼请求。 案件受理费4400元，由谢清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  张明永 审 判 员  许亚洲 人民陪审员  赵碧琼 二〇二〇年九月二十三日 法官 助理  魏佳虹 书 记 员  张 丹