重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0101民初8856号 原告：中国建设银行股份有限公司重庆万州分行，住所地重庆市万州区高笋塘**，统一社会信用代码9150010190790389XP。 负责人：成良勇，男，1967年8月26日出生，汉族，住重庆市万州区，该分行行长。 委托诉讼代理人：魏红兵，重庆荣东律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师，一般代理。 被告：李小梯，男，1986年5月15日出生，汉族，住重庆市万州区。 原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行(以下简称建行万州分行)与被告李小梯金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行万州分行的委托诉讼代理人张懋超，被告李小梯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理查明事实如下： 一、金融借款合同关系成立情况： 2014年1月15日，中国建设银行股份有限公司重庆万州分行(贷款人)与李小梯（借款人，抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人向贷款人申请借款本金370000元，用于购置位于万州区×路×号×幢×房屋；借款期限240个月（即2013年12月6日至2033年12月6日），合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日日期为准；借款利率为浮动利率，即中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，日利率=年利率/360=月利率/30，自划款之日起计息；还款方法等额本息还款法，还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为还款日；借款人未在合同约定的时限前足额偿还任一期借款本息的，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照借款利率上浮50%计收罚息和复利；借款人出现未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。 2019年8月14日，中国建设银行股份有限公司万州分行更名为中国建设银行股份有限公司重庆万州分行。 二、担保合同关系成立情况： 上述《个人住房(商业用房)借款合同》签订时，李小梯作为抵押人签名，约定：李小梯以其名下的位于万州区×路×号×幢×室房屋[产权证编号：渝（2020）万州区不动产权第×号，建筑面积81.70㎡]为上述债务提供担保，担保范围为上述《个人住房（商业用房）借款合同》的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。双方于2013年12月20日办理预购商品房抵押权预告登记。 三、金融借款合同履行情况： 2014年1月15日，中国建设银行股份有限公司万州分行向李小梯发放贷款370000元。李小梯按约偿还部分借款本金和利息后未偿还其他借款，截至2020年8月31日尚欠本金291531.66元、利息23335.07元、罚息497.41元，本息合计315364.14元。 四、催收情况： 建行万州分行于2020年6月10日向李小梯发出《关于宣布贷款立即到期的律师函》，宣布贷款于2020年6月10日立即到期。李小梯并未收到该函件。 五、实现债权的费用支出情况： 2020年5月25日，建行万州分行和重庆荣东律师事务所签订《律师代理工作任务书》，该律所接受建行万州分行的委托，指派魏红兵、张懋超律师为上述《个人住房(商业用房)借款合同》所形成的债务纠纷提供法律服务，截至目前建行万州分行实际产生律师费12244元。 六、与本案相关的情况： 建行万州分行与李小梯在《个人住房(商业用房)借款合同》中约定贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，因中国人民银行贷款基准利率已于2019年8月20日取消。庭审中，双方协商一致确认贷款利率定价基准转换为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。 七、建行万州分行的诉讼请求：1.判令李小梯立即偿还建行万州分行借款本金291531.66元及截至2020年8月31日的利息23335.07元、罚息497.41元，并支付自2020年8月31日起至生效法律文书确定的借款本息全部清偿之日止的罚息和复利(其中罚息以借款本金291531.66元为基数，在贷款基准利率水平上上浮0%后上浮50%计算，复利以未归还的利息为基数，在贷款基准利率水平上上浮0%后上浮50%计算，按月计收)；2.判令李小梯承担建行万州分行为实现债权支付的律师费用12244元、案件受理费等费用；3.判令建行万州分行对李小梯提供抵押的位于×街道万州区×路×号×幢×房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿。 本院认为，原告和被告之间签订的上述合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告在按约定发放贷款后，被告未按期履行还款义务，其行为已构成违约，原告按合同约定主张2014年1月15日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》提前到期，本院予以支持。但原告宣布提前到期的函件并未有效送达给被告，故对原告主张的合同提前到期时间，本院不予采纳，本院确认合同于2020年9月1日到期。合同提前到期后，原告请求被告立即归还尚欠贷款本息、罚息、复利，并依约支付律师费、案件受理费等主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的利息、罚息、复利均应计算至合同提前到期日（即2020年9月1日），但原告未举证证明合同提前到期日的贷款明细，本院根据其提交的截至2020年8月31日的贷款明细予以确认；合同到期后的罚息、复利应从2020年9月2日开始计算。关于原告主张的复利，合同未明确约定以逾期利息为基数计收复利的，复利应以借款期内未按时支付的利息为基数，结合账户明细，本院确认计算基数为利息23335.07元。关于贷款利率的定价基准问题，双方协商一致确认利率应以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为定价基准，系双方真实意思表示，本院予以确认。 关于原告实现债权费用的承担，目前原告能够明确的费用仅为律师费、诉讼费，本案中就此费用作出处理，尚未发生或者未能举证证明的费用暂不作调整。关于抵押权，被告以其名下房屋为该笔贷款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记，原告随后取得该房地产权证，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第六十六条“已设立预购商品房抵押权预告登记的，在办理土地房屋权属转移登记时，原土地房屋预购商品房抵押权登记自动转为土地房屋抵押登记，由登记机构记载于土地房屋登记薄并在房地产权证上记载”规定，原告的抵押权依法成立，对原告请求对抵押物享有优先受偿权的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行与被告李小梯2014年1月15日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》于2020年9月1日提前到期； 二、被告李小梯在本判决生效后二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行借款本金291531.66元及截至2020年9月1日的利息23335.07元、罚息497.41元，本息合计315364.14元，并支付自2020年9月2日起至付清之日止的罚息和复利(其中罚息以本金291531.66元为基数，复利以23335.07元为基数，均在全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率基础上上浮50%后计算)； 三、被告李小梯在本判决生效后二十日内支付原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行律师费12244元； 四、原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行对拍卖、变卖被告李小梯名下的位于万州区×路×号×幢×室房屋[产权证编号：渝(2020)万州区不动产权第×号]所得价款在本判决第二、三项所确定的给付款额及案件受理费范围内优先受偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司重庆万州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6214元，减半收取3107元，由被告李小梯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  王 静 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  张 妮 书 记 员  杨 敏 书 记 员  何雄风