内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终1298号 上诉人（原审被告）：侯某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古合志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宝某，现住内蒙古自治区呼和浩特市。 委托诉讼代理人：敖某，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：锡林浩特市亚房房地产开发有限公司。 法定代表人：印某。 上诉人侯某因与被上诉人宝某、被上诉人锡林浩特市亚房房地产开发有限公司（以下简称亚房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯某及委托诉讼代理人王某、被上诉人宝某的委托诉讼代理人敖某到庭参加诉讼。被上诉人亚房公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯某上诉请求：1.撤销锡林浩特市人民法院(2019)内2502民初2695号判决，并依法改判。2.一审、二审的全部诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人与被上诉人宝某签订的《房屋买卖协议》合法有效,被上诉人宝某不享有解除权,上诉人亦无需返还被上诉人宝某已支付的购房款。2018年10月8日上诉人与被上诉人宝某签订《房屋买卖协议》，该协议是在双方平等自愿的基础上签订的,是双方真实的意思表示,在当日双方在协议上签字按捺指印时,该协议已经产生法律效力。上诉人与被上诉人锡林浩特市亚房房地产开发有限公司于2018年9月4日就上述房屋签订了《商品房买卖协议》，上诉人对被上诉人锡林浩特市亚房房地产开发有限公司早在2017年5月29日就该房屋与马某签订《商品房买卖协议》的事实并不知情，因此上诉人对被上诉人锡林浩特市亚房房地产开发有限公司拒绝与被上诉人宝某签订正式购房合同的事实不存在任何过错。被上诉人宝某不享有《合同法》第九十四条规定的法定解除权,其行为亦不符合《房屋买卖协议》中约定的解除权,因此一审法院判决解除该协议并返还购房款缺乏事实和法律依据,被上诉人宝某所遭受的损失,应当由被上诉人锡林浩特市亚房房地产开发有限公司进行赔偿。二、一审法院判决上诉人向被上诉人宝某赔偿房屋差价损失190052元,不存在事实和法律依据。上诉人与被上诉人宝某签订的《房屋买卖协议》中并未有房屋差价赔偿的相关约定，一审法院仅凭借鉴定结论,超出《房屋买卖协议》的约定和相关法律规定，判决赔偿房屋差价损失，不存在事实和法律依据。三、一审法院判决上诉人应向被上诉人宝某返还购房款484500元,属数额认定错误。被上诉人宝某仅向上诉人支付了434500元购房款,并非一审法院认定的484500元，该数额认定错误,损害了上诉人的合法权益。 被上诉人宝某辩称，一、上诉人主张其对“亚房房地产公司与马某之间2017年对涉案商品房交易”不知情、无过错就认为答辩人不享有解除合同的权利,不成立。答辩人与侯某签订完《房屋买卖协议》拿到钥匙后开始准备装修婚房,却发现房门上贴有封条且已换门换锁。对此,侯某作为卖房人并没有感到意外,还很从容的解释是其供暖暖气原因所换。因此，侯某称其对“亚房房地产公司与马某之间2017年对涉案商品房交易”不知情属虚假陈述。退一步讲,不论侯某对一房二卖事实是否知情，在侯某与答辩人双方的房屋买卖关系中,作为出卖人交付房屋并办理产权证书是最主要、最核心的合同义务，但上诉人已无法交付房屋、也无法办理产权证,存在履行不能的情形,严重违反双方约定，致使答辩人从买房至今近两年之久无法装修入住婚房，还导致延长婚期,合同目的不能实现。合同是否违约并不以违约方是否存在过错为前提,换句话说，侯某主张“合同解除以其存在过错行为为前提要件”不成立。二、上诉人认为合同未约定房屋差价赔偿,法院判决房屋差价损失190052元超出合同约定和法律规定,不成立。依据合同约定及《合同法》的规定，答辩人有权解除合同并要求侯某返还已付购房款484500元、房屋增值损失之外,一审诉求中还主张了利息和已付购房款双倍的赔偿。但一审法院依据评估报告只支持了增值损失,未支持利息和已付购房款双倍违约金。如上诉人认为合同未约定房屋差价损失不应支持的话,那么上诉人自愿根据协议第三条约定支付已付购房款双倍赔偿，答辩人也并无异议。关于增值损失的问题,因上诉人违约导致答辩人不能取得购买房屋,现该房屋已经增值，如涉案合同能正常履行，答辩人能够取得涉案房屋的所有权并依法享有该房屋的增值收益，增值收益属于合同履行后可以获得的利益。上诉人认为不应当支持增值损失没有事实和法律依据。如上诉人无需支付增值损失,对于上诉人来讲,反而因为违约行为而获利,违反公平原则和诚实信用原则，违反《民法总则》及《合同法》关于可得利益的法律规定。三、关于已付购房款数额问题，答辩人已向法院提交了当时向上诉人支付484500元的银行付款凭证，收款人均为上诉人侯某，侯某主张金额错误实属一派胡言,一审法院认定金额准确无误。 被上诉人亚房公司未作答辩。 宝某向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告三方签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告侯某返还购房款484500元，并支付利息损失暂计13230元（按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月9日暂计至2019年5月22日，实际计算至返还完毕之日）；3.判令被告侯某支付房屋增值损失190052元、律师费30000元、交通费3000元、鉴定费；4.判令被告侯某支付违约金484500元；总计1265730元；5.判令被告锡林浩特市亚房房地产开发有限公司对上述四项诉求承担连带赔偿责任；6.判令被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2018年9月4日被告亚房公司因欠被告侯某工程款，将坐落于SOHO国际现代城1号楼1319房屋抵顶了侯某工程款，二被告签订了《商品房买卖协议》。2018年10月8日原告与被告侯某签订《房屋买卖协议》，协议将涉案房屋以584500元价格出售给原告。因该房屋系被告亚房公司开发建设后抵给被告侯某顶施工工程款，故亚房公司法定代表人印某进行了担保，愿意负连带保证责任。侯志亮进行了证明，协议约定剩余10万元在甲方（侯某）给乙方（原告）从担保人亚房公司与乙方签订正式购房合同后再付清。协议签订后，原告按约支付首期购房款484500元，被告侯某交付了房屋钥匙，协议第三条约定如甲方原因乙方不能拥有房屋产权的情况下，乙方有权退房并主张已付购房款双倍赔偿；第五条约定担保人亚房公司承担连带保证责任。另查明，2018年6月25日锡林浩特市人民法院作出的（2018）内2502执异60号执行裁定书，查明，2017年5月29日，案外人马某与被告亚房公司签订《商品房买卖协议》，被告亚房公司将涉案房屋出售给了案外人马某。致使原告合同目的不能实现。故诉至法院。诉讼过程中，经原告申请，该院委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司，该公司于2019年10月18日对锡林浩特市SOHO国际现代城1号楼1319号房屋于2018年10月8日到2019年7月9日期间的增值价格为人民币：190052元。一审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同义务。该案中，原告宝某与被告侯某签订的《房屋买卖协议》时间是2018年10月8日，而早于2017年5月29日被告亚房公司已将涉案房屋抵顶给案外人马某，通过庭审可以认定被告侯某已不能履行双方签订的《房屋买卖协议》，根据相关法律规定，原告有权解除双方的《房屋买卖协议》，合同解除后，被告侯某应返还原告购房款484500元。关于违约损失的问题，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括可得利益损失。原告因被告侯某的原因得不到房屋所受损失客观存在，该损失应包括房价上涨利益损失。根据内蒙古衡正通价格评估有限责任公司于2019年10月18日作出内衡（锡）评字（2019）第603号增值的价格评估报告书，可以认定房屋差价为190052元。原告因委托估价支出评估费3800元，该费用系实际支出的损失，被告侯某应予以赔偿。关于律师费，由于双方当事人在《房屋买卖协议》中并没有律师费承担的约定，故原告要求二被告支付律师费30000元，没有依据，该诉讼请求不予支持。对于原告提出的要求被告以房款484500元为基数按银行同期贷款利率支付利息的主张并支付双倍房款的违约金，该院认为，二被告违反合同义务，应承担相应的违约责任，该院已支持了原告的房屋差价损失，其再主张房款利息及违约金，没有事实和法律依据，对该项请求，不予支持。因该房屋系被告亚房公司开发建设后抵给被告侯某顶施工工程款，同时亚房公司作为应担保人应当承担连带清偿责任。原告宝某与被告侯某之间签订的《房屋买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被告不履行合同义务，违反了合同约定，致使合同目的不能实现，应承担相应的责任。判决：一、原告宝某与被告侯某于2018年10月8日签订的《房屋买卖协议》于本判决生效之日解除。二、被告侯某于本决书生效之日起十日内返还原告宝某购房款484500元。三、被告侯某于本决书生效之日起十日内赔偿原告宝某房屋差价损失190052元。四、被告侯某于本决书生效之日起十日内赔偿原告宝某房屋评估费3800元。五、被告锡林浩特市亚房房地产开发有限公司对本判决以上款项承担连带清偿责任。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8096元，由被告侯某、锡林浩特市亚房房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，对于原审法院将案由确定为确认合同效力纠纷予以纠正。被上诉人亚房公司因欠上诉人侯某工程款而将案涉房屋抵顶给上诉人侯某后，上诉人侯某将案涉房屋以584500元价格出售给被上诉人宝某，双方签订《房屋买卖协议》，被上诉人亚房公司法定代表人印某以担保人负连带保证责任在该《房屋买卖协议》上签名。被上诉人宝某按照该《房屋买卖协议》约定向上诉人侯某支付首期购房款484500元。但此前由于被上诉人亚房公司已将案涉房屋出售给案外人马某，致使被上诉人宝某合同目的不能实现，故案涉《房屋买卖协议》理应予以解除，上诉人侯某应承担向被上诉人宝某返还购房款、赔偿差价损失、评估费的责任，而被上诉人亚房公司理应承担连带清偿责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款规定：“连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿”。本案中，造成侯某与宝某签订的《房屋买卖协议》解除的过错虽然不在侯某，而是由于亚房公司的过错导致，但由于侯某的违约行为致使宝某签订《房屋买卖协议》的合同目的不能实现，故侯某可先行向宝某承担责任，再向亚房公司进行追偿。案涉《房屋买卖协议》中虽然未有房屋差价赔偿的约定，但本案是因侯某、亚房公司违约而导致合同解除，法律对此有明确赔偿损失的规定，故上诉人侯某提出一审法院判决上诉人向被上诉人宝某赔偿房屋差价损失不存在事实和法律依据的上诉理由，不能成立，本院不予支持。根据宝某提交的银行付款凭证，能够证明其向侯某支付了购房款484500元，故上诉人侯某诉称被上诉人宝某仅向其支付434500元购房款的上诉主张,缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，侯某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16192元，由上诉人侯某负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年九月二十八日 书记员  包媛媛 相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；