江西省上饶市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣11行初22号原告胡细娥，女，汉族，1949年1月25日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。委托代理人宋金玉，北京京平律师事务所律师。委托代理人贾毅超，北京京平律师事务所律师。被告鄱阳县人民政府，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇鄱阳湖大厦，组织机构代码01479437-4。法定代表人胡斌，系该县县长。委托代理人洪田，江西赣鄱律师事务所律师。原告胡细娥不服被告鄱阳县人民政府作出房屋征收补偿决定一案，于2020年3月24日向本院提起行政诉讼。本院于2020年4月1日立案后，于2020年4月9日向被告鄱阳县人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。原告胡细娥及其委托代理人贾毅超，被告鄱阳县人民政府的委托代理人洪田及行政机关负责人的委托代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告鄱阳县人民政府于2019年10月8日作出鄱征补［2019］1-002号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》，决定对被征收人胡细娥位于鄱阳县××××号（土地证号：0××2国用鄱字第0044**）的房产实施征收；被征收人胡细娥可选择货币补偿或房屋产权调换；选择货币补偿方式的，被征收房屋货币补偿金额为999615元、搬迁补助费2000元、过渡安置补助费42400元；选择房屋产权调换的，搬迁补助费2000元，过渡安置补助费42400元，可置换房屋面积为208.9㎡，可置换房源在洪迈片区新汽车站附近274亩土地内，户型有96㎡、116㎡、136㎡三种户型供被征收人选择，期房安置实行被征收主体房屋1㎡可置换期房1㎡，选择期房安置的面积不能超过被征收主体房屋的实际面积，产权置换后多余的补偿面积按货币补偿方式结算，置换面积差额部分以3600元／㎡予以补齐，在办理安置房时结清。原告胡细娥诉称，原告在鄱阳县××××号拥有合法住房，并长期在此居住生活，现该房屋因鄱阳环东湖棚户区（城中村）改造工程面临征收。原告因对征收补偿标准不满，未与征收部门达成协议。被告于2019年10月8日作出（鄱征补［2019］1-002号）《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》。原告认为被告作出上述补偿决定行为违法，严重侵害原告的合法权益，据此请求法院依法撤销被告作出的鄱征补［2019］1-002号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》，并判令本案诉讼费用由被告承担。原告胡细娥为支持其诉请向本院提交以下证据：1.原告身份证、2.国有土地使用权证、3.土地使用者袁斯祥死亡证明、4.原告户口本、5.原告与袁斯祥亲属关系证明，以上证据证实原告的诉讼主体资格；6.鄱征补[2019]1-002号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》，证实被诉行政行为的存在。被告鄱阳县人民政府（以下简称鄱阳县政府）辩称，一、鄱阳县政府作出征收决定的事实清楚。鄱阳县政府根据国家相关法律、国务院和江西省人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿条例、规章、政策等有关规定，实施鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造工程，其目的和意义是优化人居环境、完善城市工程、提升城市品位，鄱阳县政府划定了征收范围，原告胡细娥位于鄱阳县××××号的房产在征收范围内。房屋征收部门依法开展征收补偿工作，多次向原告胡细娥宣传、讲解征收补偿方案，但原告胡细娥拒绝征收，征收部门与其无法达成补偿协议。为保障城市建设顺利进行，鄱阳县政府作出被诉征收补偿决定，该补偿决定已经按照江西省上饶市中级人民法院作出的（2018）赣11行初45号行政判决书要求明确被征收房屋中主体房屋的具体面积为208.3㎡。二、鄱阳县政府作出征收决定适用法律正确。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条、《中华人民共和国土地管理法》第四十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定，鄱阳县政府作出被诉征收补偿决定。三、鄱阳县政府作出征收决定的程序合法。因鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造工程建设需要，鄱阳县政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，制定了《房屋征收补偿方案征求意见稿》，公开征求意见、组织听证、报政府常务会议讨论、依法进行社会稳定风险评估、实行征收补偿费用专户存储后，于2017年6月8日作出《鄱阳县人民政府房屋征收公告》《鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造国有土地上房屋征收与补偿方案》（鄱府字［2017］41号）决定对鄱阳县东起人民南路，南至沿河路，西至解放街柴家巷和瓷器巷，北为东湖湖边、支家嘴村部、鄱阳一中至人民南路小路以南的土地、土地上的房屋及建筑物、附属物进行征收。该征收决定已经最高人民法院（2019）最高法行申2881号行政裁定书、江西省高级人民法院（2018）赣行终905号行政判决书、（2018）赣行终906号行政判决书、（2018）赣行终907号行政判决书确认符合法定程序。且鄱阳县政府以多数评选意见选定鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司为鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造项目的评估机构，江西省上饶市中级人民法院作出的（2018）赣11行初45号、46号行政判决，已确认选定鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司为涉案项目的评估机构符合法律规定。原告胡细娥被征收房产共有四幢建筑物，砖木结构房屋二层，部分残破、楼梯已损坏、砖墙承重、木屋架、屋面部分土瓦及石棉瓦、板壁分间，建筑面积111㎡；砖木结构房屋一层，砖墙承重、木屋架、土瓦屋面、板壁分间，建筑面积97.3㎡；大部分倒塌破损砖木房屋一层，建筑面积109.48㎡；已倒塌砖木房屋一层，建筑面积41.48㎡；土地面积496.97㎡。2017年7月28日经评估机构评估，案涉房产市场价值为732641元，由于历经司法征收程序时间跨度近2年，征收部门再次委托评估机构进行评估，2019年8月1日涉案房产市场价值为999615元。鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司于2019年8月15日就案涉房屋作出房屋征收分户初评评估结果（已公示并送达原告胡细娥），于2019年9月20日就案涉房屋作出房屋征收分户评估报告（已经公示并公证送达原告胡细娥）。2019年9月20日因原告就《房屋征收分户评估报告》申请复核，评估机构作出了回复并将回复送达给原告。鄱阳县于2019年10月8日重新作出房屋征收补偿决定，并进行公示及公证送达原告胡细娥。案涉房屋征收补偿款已存储于鄱阳县房屋征收补偿办公室补偿资金专户。综上，鄱阳县政府作出被诉征收补偿决定行为合法，不存在被撤销事由，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告鄱阳县人民政府为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：1、社会信用代码及法定代表人身份证明信息，拟证明被告主体资格。2、（2019）最高法行申4408号《行政裁定书》、江西省高级人民法院（2018）赣行终905号、906号、907号《行政判决书》，拟证明被告征收行为合法。3、（2018）赣11行初45、46号《行政判决书》，拟证明被告选定涉案项目评估机构合法，被告征收行为合法。4、鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司作出的房屋征收分户初评评估结果以及该评估结果的送达回证、公示图片；该评估机构作出的胡细娥房屋征收分户评估报告以及该评估报告的送达回证、《公证书》、公示图片；该评估机构作出的《房屋征收分户评估报告》复核申请的回复、送达回证、《公证书》；上饶市房地产估价与经纪行业协会作出的回函，以上证据拟证明，经评估机构评估案涉房屋的市场价格为999615元；案涉房屋的初评结果以及分户评估报告已进行公示并依法公证送达给原告；对原告的复核申请给予了回复并将回复公证送达原告；鄱阳鑫信房地产价格评估有限责任公司出具的评估结果合法合理，被告征收行为合法。5、鄱阳县××××号地产信息，拟证明胡细娥房屋坐落于鄱阳镇××号，土地证号为0××2-国用鄱字0044**。6、鄱征补［2019］1-002号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》及送达回证、《公证书》、公示照片，拟证明鄱阳县政府在生效判决规定的期限内作出本案征收补偿决定，且该《征收补偿决定书》已经经过公示并公证送达给原告，被告征收行为合法。7、资金证明，拟证明案涉房屋征收补偿款已存储于鄱阳县房屋征收与补偿办公室房屋征收补偿资金专户，被告征收行为合法。经庭审质证，原告胡细娥对被告鄱阳县人民政府提交的证据提出如下质证意见：对证据1的三性无异议，但组织机构代码证已经过期；对证据2的真实性、合法性认可，对其关联性及证明目的不予认可，判决和裁定只能证明征收决定合法，但不能证明被告作出征收行政行为合法；对证据3的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可，判决书只能证明评估机构选定合法，并不能证实评估行为合法；对证据4中分户初评结果、送达回证和公示图片不予认可，评估结果对于房屋面积记载错误，权益状况记载错误，分户初评结果未向原告送达，送达回证多处涂改且留置送达过程不符合法定形式，公示图片没有载明时间，也不能反映公示张贴位置；对证据4分户评估报告及其送达回证、《公证书》、公示图片的真实性予以认可，对其合法性及证明目的不予认可，原告未参与选定评估机构且评估机构选定过程违法，评估机构采用的评估方法不能真实反映房屋市场价值，最终估价远远低于市场价格，评估机构二次评估时未实地查勘且对房屋面积记载错误，评估报告载明包括室内装饰装修价值，但在报告中没有体现计算结果，原告房屋周边市场价远高于评估报告载明的单价4,798.92元/㎡，公示照片没有时间地点，送达回证载明原告拒签，但无其他证据佐证原告拒签的过程，公证申请人为改造建设指挥部并非征收主体，不具有申请公证的主体资格，无公证过程录音录像佐证；对证据4复核申请的回复、送达回证、《公证书》的真实性予以认可，对其合法性及证明目的不予认可，该回复未对原告的复核申请进行实质答复，该回复就装饰装修价格的说明与评估报告自相矛盾，且告知的进一步申请鉴定的途径无法实现，对原告的权利引导存在误导，送达及公证过程均不合法；对证据4行业协会回函的三性予以认可，但对其证明目的不予认可，由于评估机构的错误告知导致原告错误提出专家鉴定申请；对证据5的三性予以认可；对证据6的真实性予以认可，对其合法性及证明目的不予认可，房屋原权利人过世后由原告及其儿子继承，被告对于房屋权利人并未进行详尽调查，评估报告及评估行为违法，原告因为错误告知导致无法申请鉴定，征收补偿决定认定房屋面积与实际不符且未依法进行公告，送达回证及公证书均不合法；对证据7的三性及证明目的不予认可，资金证明不能证明被告资金足额到位。被告鄱阳县人民政府对原告胡细娥提交证据三性均无异议。本院对原被告提交的证据认证如下：对原告提交的证据予以确认。对被告提交全部证据的真实性与关联性予以认可，其中，对被告提交的证据1予以认可，对证据2-3的合法性亦予以确认，对被告提交的其余证据的合法性及证明目的，本院在论理部分结合本案争议焦点进一步阐述。经审理查明，原告胡细娥与袁斯祥（已故）系夫妻，双方共有的房屋坐落于鄱阳县××××号，土地证号为：0××2-国用鄱字0044**。2017年6月8日，被告鄱阳县政府就鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造工程作出鄱府字［2017］41号《鄱阳县人民政府房屋征收公告》，决定对征收范围内的房屋、建筑物、附属物、构筑物进行征收，原告胡细娥与袁斯祥共有的房屋位于征收范围内。2017年10月25日，被告鄱阳县政府作出鄱征补［2017］1-005号鄱阳县政府征收补偿决定，决定对案涉房屋进行征收，原告胡细娥与袁斯祥不服该征收补偿决定，向本院提起行政诉讼，2018年12月25日，本院作出（2018）赣11行初45号行政判决，撤销该征收补偿决定，并责令鄱阳县政府于判决生效之日起90日内对原告胡细娥与袁斯祥重新作出征收补偿决定。该判决生效后，2019年7月30日，鄱阳县房屋征收补偿办公室委托鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司对案涉房产在价值时点2019年8月1日的市场价值进行评估。2019年8月15日，鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司对案涉房屋作出《房屋征收分户初步评估结果》；2019年8月16日，被告工作人员将上述《房屋征收分户初步评估结果》进行公示并送达给原告胡细娥，但原告胡细娥拒绝签收。2019年9月10日，鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司对案涉房屋作出《房屋征收分户评估报告》，估价对象实物范围包括建筑物四幢，分别为砖木结构房屋二层，部分残破、楼梯已损坏、砖墙承重、木屋架、屋面部分土瓦及石棉瓦、板壁分间，建筑面积111㎡；砖木结构房屋一层，砖墙承重、木屋架、土瓦屋面、板壁分间，建筑面积97.3㎡；大部分倒塌破损砖木房屋一层，建筑面积109.48㎡；已倒塌砖木房屋一层，建筑面积41.48㎡，宗地面积496.97㎡，土地证载面积485.64㎡，权属人胡细娥，价值时点为2019年8月1日，采用的评估方法为以成本法为基础（详见[2017]第3032号估价报告）结合长期趋势法（可采用原价值时点2017年6月8日评估的被征收房屋市场价值732,641元乘以上涨率36.44%作为估价对象在价值时点2019年8月1日的市场价值），最终确定估价对象财产范围土地、装修、附属设施、房屋建筑面积208.3㎡（另倒塌房屋150.96㎡）的征收补偿价值总价999,615元（732,641元×（1+36.44%）=999,615元），单价4,798.92元/㎡（999,615元÷建筑面积208.30㎡=4,798.92元/㎡）。2019年9月11日，被告工作人员将该《房屋征收分户评估报告》进行公示并向原告送达，原告拒绝签收，该《报告》送达过程经过公证。2019年9月20日，鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司针对原告提出的复核申请作出《回复》，认为1、评估机构由鄱阳县房屋征收与补偿办公室按照法定程序选定；2、估价人员对房屋状况的描述符合实际情况；3、评估报告是在第一次报告装修设施价值基础上进行调整，未遗漏装饰装修价值；4、采用成本法评估不存在错误；5、评估结果不存在低于其周边房屋市场价值。同时，该《回复》告知原告对复核结果有异议的在收到复核结果10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。《复核申请的回复》于2019年9月20日送达原告胡细娥，该送达过程经过公证。原告胡细娥向上饶市房地产估价与经纪行业协会提出鉴定申请，2020年1月9日，该协会向原告胡细娥回复称，估价专家委员会运作规程、收费标准尚未出台因此不具备受理、接受估价报告鉴定的条件。2020年10月8日，被告鄱阳县政府作出鄱征补［2019］1-002号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》，明确被征收房屋情况共有建筑物四幢，分别为砖木结构房屋二层，部分残破、楼梯已损坏、砖墙承重、木屋架、屋面部分土瓦及石棉瓦、板壁分间，建筑面积111㎡；砖木结构房屋一层，砖墙承重、木屋架、土瓦屋面、板壁分间，建筑面积97.3㎡；大部分倒塌破损砖木房屋一层，建筑面积109.48㎡；已倒塌砖木房屋一层，建筑面积41.48㎡；土地面积496.97㎡，因征收部门与被征收人无法达成补偿协议，再次委托鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司评估该房产在2019年8月1日市场价格为999615元，遂决定：一、对胡细娥位于鄱阳县××××号的房产实施征收；二、胡细娥可选择货币补偿或房屋产权调换，选择货币补偿的，被征收房屋货币补偿金额为999615元、搬迁补助费2000元、过渡安置补助费42400元（合计1044015元），选择产权调换的，搬迁补助费2000元、过渡安置补助费42400元，被征收房屋可置换面积为208.3㎡，产权置换房在洪迈片区新汽车站附近约274亩土地内，户型有96㎡左右、116㎡左右、136㎡左右共三种户型供被征收人选择，期房安置实行被征收人主体房屋1㎡可置换期房1㎡，除被征收人可置换的面积小于96㎡以外，选择期房安置的面积不能超过被征收主体房屋的实际面积，产权置换后多余的补偿面积按货币补偿方式结算，已置换期房的不另找房屋结构的差价，置换的安置房的面积以最后测绘数据为准，置换面积差额部分以3600元／㎡予以补齐，在办理安置房时结清；三、被征收人应当在本《征收补偿决定书》送达之日起15日内与鄱阳县房屋征收与补偿办公室办理房屋的移交手续，并将被征收房产腾空、搬迁。2020年10月9日，被告工作人员向原告胡细娥送达［2019］1-002号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》，并将该《征收补偿决定书》在征收范围内张贴，原告拒绝签收，该送达过程经过公证。另查明，房屋原权利人袁斯祥于2019年2月7日因病去世，袁斯祥与原告胡细娥育有三子袁建新、袁建设、袁建华，三人于2020年6月4日作出《声明》，自愿放弃对鄱征补[2019]1-002号《鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定书》的诉讼权利，并认可原告胡细娥对该征收补偿决定书的行政诉讼行为及结果。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三十条之规定，行政机关的同一行政行为涉及两个以上利害关系人，其中部分利害关系人对行政行为不服提起诉讼，人民法院应当通知没有起诉的其他利害关系人作为第三人参加诉讼。本案中，原告胡细娥系房屋所有权人之一，也是被诉行政行为的相对人，故其具备原告主体资格。房屋另一所有权人袁斯祥因病去世，其子女因发生遗产继承对案涉房屋享有相应权利，系被诉行政行为的利害关系人，但三人自愿放弃对被诉行政行为的诉讼权利并认可原告胡细娥的行政诉讼行为及结果，故本院不再追加袁斯祥与原告胡细娥的儿子作为第三人参加诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征补条例》”）第二十六条第一款“房屋征收部门与被征收人在征收补偿确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”之规定，被告鄱阳县政府对鄱阳县环东湖棚户区（城中村）改造范围内的房屋进行征收，其房屋征收部门未能与原告达成补偿协议，被告鄱阳县政府有权作出房屋征收补偿决定。根据本案原、被告双方的诉辩意见，本案核心争议是案涉评估机构的选定是否合法；作出案涉征收补偿决定的程序是否正确；本案征收补偿决定以及评估结果是否合法正确。对此，本院分别阐述如下：一、关于案涉房屋评估机构的选定问题《征补条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十一条第一款规定：“……（七）按照少数服从多数的原则仍不能确定的，房屋征收部门应当通过摇号、抽签等随机选定方式确定；（八）房屋征收部门公布被征收人选定或者确定的房地产价格评估机构名单。”本案中，（2018）赣11行初45、46号生效行政判决已确认被告以多数评选意见选定鄱阳县鑫信房地产价格评估有限责任公司作为评估机构符合上述法律，被告对案涉房产委托评估沿用此前选定的合法评估机构并无不当。二、关于案涉征收补偿决定的作出程序问题根据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称“《评估办法》”）第十七条规定，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告；《评估办法》第二十一条规定，原房地产评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内，对评估结果进行复核…，评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。本案中，评估机构在作出《房屋征收分户初步评估结果》和《分户评估报告》后均由被告工作人员在征收范围内公示并向原告进行送达，在原告拒绝签收的情况下，送达《分户评估报告》的过程由公证人员予以公证，故被告提供的证据足以证实将《房屋征收分户初步评估结果》和《分户评估报告》送达原告，保障了原告的权利。在原告对《分户评估报告》提出复核申请后，评估机构对该复核申请予以回复，符合上述法律对复核程序的规定。又根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款之规定，被告按照征收补偿方案作出的征收补偿决定应在房屋征收范围内予以公告。本案被告在作出本次征收补偿决定后，由其工作人员向原告进行送达，并在征收范围内进行公示，履行了相应法定程序。另，《评估办法》第二十二条、第二十三条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格进行鉴定。本案中，原告对评估机构作出的复核结果不服，向上饶市房地产估价与经纪行业协会申请鉴定，该协会以运作规程、收费标准未出台为由，对原告的鉴定申请未予受理。本院认为，根据上述规定，对评估报告提出异议、申请鉴定既是法律赋予被征收人的权利，亦是法律对房地产价格评估程序作出的强制性规定，本案专家委员会不予受理鉴定申请的理由不符合上述法律规定，导致了本次评估结果是否正确无法得到专业级终局评判，但该不利后果既不可归责于原告，也非被告的错误所导致，在此情形下，人民法院应当对评估报告的合法性进一步审查。三、关于案涉补偿决定以及该补偿决定中评估报告的合法性问题根据《征补条例》第十九条的规定，…被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《评估办法》第十四条第一款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。本案评估报告最终的估价结果在依据2017年评估报告确定的市场价值的基础上直接乘36.44%的上涨率得出案涉房产的本次估价结果。本院（2018）赣11行初45号生效行政判决已确认2017年的评估报告未将空地及残破房屋纳入价值评估范围，本案评估报告直接以2017年评估报告为基础，依然存在未体现残破房屋价值、空地使用权价值的问题，且评估报告中使用补偿价值总价999,615元÷208.3㎡=单价4,798.92元/㎡的计算方式，也反映出评估范围仅涉及房屋主体建筑不包括残破房屋、空地，被征收房产宗地面积多达496.97㎡，评估报告未对超出房屋占地面积的部分进行评估并纳入补偿价值范围，也未作出合理说明，故本案评估报告有失公允。被告依据不合理的评估报告作出案涉征收补偿决定属于主要证据不足，不具有合法性。综上，被告作出鄱征补[2019]1-002号鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定主要证据不足，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销被告鄱阳县人民政府2019年10月8日作出的鄱征补[2019]1-002号鄱阳县人民政府房屋征收补偿决定；二、责令被告鄱阳县人民政府在本判决生效后90日内重新作出对原告胡细娥位于鄱阳县××××号房屋的征收补偿决定。案件受理费50元，由被告鄱阳县人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 赖 晓审判员 余细花审判员 王 鹿二〇二〇年九月二十七日书记员 张耀龄