商洛市商州区商州区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕1002民初1855号原告：陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司，住所地商洛市商州区。负责人：谢小宁，公司经理。委托诉讼代理人：张涛，陕西善存律师事务所律师。被告：许建良，男，1976年4月20日出生，汉族，住商洛市商州区。原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司（以下简称诚悦公司）与被告许建良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼，被告许建良经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诚悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月至2020年6月的物业费、电梯费、生活垃圾费4160.7元。2、被告按照合同约定以拖欠费用为基数每日按千分之五承担逾期付款的违约金至履行之日止；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付2017年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3467.16元及2018年1月1日至2020年9月30日的电梯费1170.84元、垃圾处理费227.7元，共计4865.7元。事实和理由：被告系诚悦公司所管理的公园天下小区业主，被告在接收物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积收取0.95元/㎡的物业管理费。合同签订后，原告按照约定提供了物业安全、清洁及维护等服务，但被告从2017年10月1日起一直未交物业管理费，原告多次催要均无果，故提出上述请求。被告许建良未答辩。本案原告围绕诉讼请求提交了证据，经本院审查，对本案证据认定如下：原告提供的诚悦公司营业执照、资质证书、负责人身份证明、前期物业服务合同、前期物业服务协议、公园天下物业服务费公示、物业服务费明细、催费通知单及催收照片、购水记录、购电记录，均客观、真实，予以认定。原告提供的商洛华龙房地产开发有限公司证明，其中关于诚悦物公司对公园天下进行了物业管理和服务的内容，客观真实，予以认定；对其余内容，因商洛华龙房地产开发有限公司与诚悦物业均与公园天下小区业主存在纠纷，有一定利害关系，又无其他证据佐证，不予认定。根据以上认定的证据，结合当事人陈述，对本案事实认定如下：公园天下系商洛华龙房地产开发有限公司建造的住宅小区。2015年10月23日，商洛华龙房地产开发有限公司（甲方）与诚悦公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由诚悦公司对公园天下项目提供物业服务。合同第四章物业服务期限中第二十条约定“物业服务期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，合同期间乙方与本物业业主大会另行签订《物业服务合同》后，本合同终止。”第五章物业服务费用中第二十二条第1项物业服务费约定“住宅物业费收费标准为0.95元/月/平方米……物业服务费由乙方按月向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。”第2项电梯运行维护费中约定“据实测算后公布标准向业主或物业使用人收取。”第5项生活垃圾处理费中约定“按当地环卫部门收费标准由乙方代收代缴。”第二十四条约定“物业服务收费面积指建筑面积。”第十章附则中第四十四条约定“乙方提供的服务标准为《陕西省住宅小区物业服务指导标准》中的二级标准。”《陕西省住宅小区物业服务指导标准》为《前期物业服务合同》的附件二。后被告购买了公园天下4号楼1单元1802室房屋。2016年5月1日，被告作为甲方与诚悦公司签订《前期物业服务协议》，并在《公园天下物业服务费公示》上签字。同时原告诚悦公司向被告交付了4号楼1单元1802室的房屋钥匙。《前期物业服务协议》第四章物业服务期限中第十三条约定“物业服务期限自2016年1月4日起至业主大会（业主委员会）选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同生效时止。”第五章物业服务费用中第十七条约定“物业服务费（详见附件二）”第二十条约定“甲方于交付之日预付三个月的物业服务相关费用，此后甲方或者物业使用人每季度第二个月10号之前支付当季的物业服务相关费用。业主逾期缴纳物业费等费用的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之五的滞纳金。”第八章违约责任中第二十九条约定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期补交并按本协议约定交纳滞纳金”。在《前期物业服务协议》附件二中，载明：住宅物业服务费为0.95/㎡·月，电梯费标准为14-20层0.35元/㎡·月，生活垃圾处理费为2.3元/人·月，每户按3人计算，收费6.9元/户·月。商政发[2018]22号《商洛市人民政府关于印发市区垃圾处理收费办法的通知》中规定“居民个人缴纳的生活垃圾处理费为2.30元/人·月，每户按3人计费收取”。因业主与商洛华龙房地产开发有限公司纠纷，经政府协调，商洛华龙房地产开发有限公司承担公园天下小区业主的物业费至2017年7月1日。因对诚悦公司的物业服务及物业费不满，2017年10月1日后被告未交纳物业费，2018年1月1日后未交电梯费、垃圾处理费。公园天下小区至今未成立业主委员会。本院认为，华龙公司与诚悦公司签订的《前期物业服务合同》以及诚悦公司与许建良签订的《前期物业服务协议》，均为合同双方自愿签订，不违反法律规定，两份合同均为有效合同。本案中，建设单位商洛华龙房地产开发有限公司与诚悦公司签订的《前期物业服务合同》，对公园天下全体业主具有约束力。诚悦公司作为物业服务主体，从2015年11月1日起对公园天下小区实际提供了物业管理和服务，被告接受了诚悦公司的物业管理服务后，理应按合同约定交纳物业费用，故对诚悦公司要求被告支付自2017年10月1日至2020年9月30日的物业费用的诉讼请求，本院依法予以支持。对诚悦公司要求许建良支付违约金之诉讼请求，因被告未按约定支付物业服务费，应承担一定的违约责任，鉴于合同约定的违约金过高，应予酌减，酌定被告以拖欠的物业服务相关费用为基数，从2017年10月1日后每季度第二个月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率对拖欠物业服务费承担违约责任，从2018年1月1日后每季度第二个月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率对拖欠的电梯运行费、垃圾处理费承担违约责任，从2019年8月20日起至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报表利率计算对拖欠的物业服务费、电梯运行费、垃圾处理费承担违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：被告许建良55866向原告陕西诚悦物业管理有限责任公司商洛分公司支付2017年10月1日至2020年9月30日的物业费及2018年1月1日至2020年9月30日的电梯运行费、垃圾处理费，共计4865.7元，并自2017年10月1日后每季度第二个月11日起至2019年8月19日止以拖欠的物业费为基数按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报表利率计算物业费的违约金；自2018年1月1日后每季度第二个月11日起至2019年8月19日止以拖欠的电梯运行费、垃圾处理费为基数按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报表利率计算电梯运行费、垃圾处理费的违约金。限本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告许建良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  胡艳菊二〇二〇年九月九日书记员  张 瑜1