重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4218号上诉人（原审被告）：重庆游渝文化传播有限公司，住所地重庆市渝中区时代天街******，统一社会信用代码91500000345983786U。法定代表人:李胜楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煜潇，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明洋，重庆索通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：方晓丽，女，1971年10月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈仲余，重庆佳昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东，重庆佳昂律师事务所实习律师。原审被告：李胜楠，女，1989年9月8日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：王煜潇，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明洋，重庆索通律师事务所实习律师。上诉人重庆游渝文化传播有限公司(以下简称游渝公司）因与被上诉人方晓丽，原审被告李胜楠房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初12200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人游渝公司、原审被告李胜楠的共同委托诉讼代理人王煜潇，被上诉人方晓丽的委托诉讼代理人陈仲余到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。游渝公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、原审判决关于租赁期限及合同是否已经到期终止存在根本性重大错误，并据此认定上诉人违约并承担高额违约金是错误的。现有证据已经能够证明租赁合同到期终止，上诉人按时结清所有租金等费用，按期搬离，无任何违约行为。上诉人一审中举示的证据已能够达到高度盖然性的标准，证明双方就合同到期达成了合意，本案根本不能适用合同约定的违约金条款。即使上诉人按照一审判决所述存在违约行为，在方晓丽并无损失的情况下，一审法院认定违约金严重过高。一审判令上诉人同时承担违约金及损失属于适用法律错误。二、一审法院判令上诉人承担计算至2019年3月12日的房屋租金4700元错误，合同已于2019年1月31日到期，且上诉人租金足额支付，不存在拖欠租金。三、一审法院判令上诉人承担律师费错误。合同中关于律师费的特别约定在本案中根本不应适用。因此，一审认定事实、适用法律均存在严重错误，请求二审依法予以改判。方晓丽辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回其上诉。1、租赁合同的租期是大写的三年，且合同约定三年的租期，第一年每月9500元，第二年每月10000元，第三年每月10500元，且上诉人的股东在工商备案的租期也是三年，故双方的租期是明确的、租金也是具体的，上诉人未按照约定支付租金是明显的违约行为。2、双方并未达成过任何终止合同的合意，方晓丽一直强调租期是三年，按照合同办理，并且双方对于终止合同也有明确约定。3、关于上诉人的违约行为，上诉人具有完全过错，上诉人明知合同租赁期限是三年，而为了追求更低的新房子的租金而故意毁约，我方认为上诉人具有严重过错。方晓丽的损失远远高于违约金，本案中合同约定的第三年租金为126000元，因上诉人单方违约而使被上诉人的预期利益少126000元，一审判决的违约金数额并不足以弥足方晓丽的损失，且上诉人未按照约定支付物管费、水电费等相关费用。4、房屋交付问题，以物管工作人员和双方办理交接为前提，律师费是基于合同约定，双方的理解是一致的。因此，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。李胜楠述称，李胜楠的意见同上诉人一致。方晓丽向一审法院起诉请求：“1、请求判令二被告按照合同支付原告自2019年2月1日起至2019年3月12日止的房屋租金14700元；2、请求判令二被告按照合同赔偿原告损失包括:房屋空置期租金31500元(2019年3月13日起至2019年6月12日止，相当于3个月租金)、中介费1570元、物管费15648.6元(2019年2月1日至2019年6月12日，每月3556.5元)、水电费484.87元、清洁费500元；3、请求判令二被告支付原告违约金5万元；4、请求判令二被告承担律师费用10000元，(各项共计124403.47元）；5、本案诉讼费由二被告承担。”一审法院经审理认定事实如下：方晓丽系重庆市渝中区时代天街******房屋不动产权利人。2017年1月4日，方晓丽签订一份《房屋租赁合同》将该房屋出租。《房屋租赁合同》首部合同双方当事人打印的是出租方（甲方）方晓丽及其身份证号码，承租方（乙方）李胜楠及其身份证号码，但该合同结尾落款处乙方法定代表人手签的是李胜楠并加盖了重庆游渝文化传播有限公司的印章，该合同骑缝处亦加盖有游渝公司印章。该合同载明：第二条乙方租赁该房屋作为重庆游渝文化传播有限公司办公室使用。第三条租赁期限叁年，自2017年2月1日起至2019年1月31日止。第四条房屋第一年月租金为9500元/月，年租金为114000元；第二年月租金10000元/月，年租金为120000元；第三年月租金为10500元/月，年租金为126000元。第五条乙方于本合同签署当日向甲方支付押金10000元整，上述押金的权利由甲方无息享有，并于合同解除时，在乙方结清所有相关费用（包括但不限于租金、物管费、水电费等）后由甲方无息退还乙方。乙方在任何时期不得将该押金用于冲抵房屋租金，在乙方欠缴租金或违约时甲方有权从押金中抵扣，抵扣后乙方应在三日内补足押金金额。租金按年支付。提前15天支付下一年的房屋租金。…第九条在房屋租赁期间，租赁房屋所发生的一切费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。包括但不限于：水、电费；电话费；物业管理费；垃圾费；其他与使用该房屋有关的费用（包括相关税费）。…第十二条乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：（1）擅自将承租的房屋转租或与他人联营、承包的；…（4）拖欠租金累计达30天；…第十三条租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。乙方因故要求提前退租终止合同的，应提前两个月书面通知甲方。如甲方在收到通知后两个月内将本房屋另行租赁或乙方成功转租给第三方没给甲方带来损失和空置，则甲方在扣除乙方实际房租及相关费用（第九条所列有关费用）后于乙方搬出本房屋3日内退还剩余房租及押金。乙方不承担违约金。如两个月内甲方未将本房屋出租或乙方也未将本房屋转租给第三方，则乙方应向甲方支付壹万伍仟元违约金，甲方并扣除乙方实际租赁期间的房租及相关费用（第九条所列有关费用）后退还乙方剩余房租。第十四条租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定（如12条所述），须向对方支付违约金人民币伍万元整。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金的千分之五每日加收滞纳金。同时甲方可切断对乙方水、电、煤气供应，直至乙方违约行为得纠正，因此造成的一切损失由乙方承担，并且在停水停电期间租金及滞纳金照常计算。合同到期或提前解除，乙方应在到期日交还房屋，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费（3.8元每平米每天），并要求乙方赔偿甲方因此而遭受的一切损失，甲方损失包括但不限于甲方因延迟向新租房交付该房屋而需承担的违约金、中介费，甲方因乙方违约金而发生的实际损失、装修期的租金、该房屋恢复原状的成本、代为乙方履行义务的成本、该房屋空置期间的租金及管理费的损失、甲方预期利益的减少，以及甲方因采取行动减少损失或向乙方追偿而发生的成本、费用、中介费、顾问费、需向第三方支付的服务费、承担的违约金或支付的赔偿、诉讼仲裁费、公证费、证据保全或财产保全费用及律师费等。同时合同到期或提前解除，甲方收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物；同时甲方不对乙方在该房屋内的任何财产承担保管义务，财物的损失由乙方自行承担，与甲方无关。合同未到期甲方提前解约，甲方应向乙方支付违约金壹万伍仟元整，并退还乙方剩余房租及押金。后方晓丽按合同约定交付了案涉房屋，李胜楠交纳了押金10000元。游渝公司按约定支付了第一年和第二年的租金，至2019年1月31日。方晓丽当庭举示了游渝公司股东蔡一鸣向工商登记机关提交办理备案登记的《房屋租赁合同》一份。该合同出租方为方晓丽，承租方为游渝公司，合同显示游渝公司租赁案涉房屋期限为三年，自2017年2月1日至2020年1月31日止。李胜楠、游渝公司发表质证意见称对该证据的真实性、合法性认可无异议。对其关联性不予认可，对其证明目的不予认可。该合同甲方为方晓丽，乙方为重庆游渝文化传播有限公司，不是李胜楠，该合同与本案无关。据核实，该合同确系蔡一鸣办理，但是蔡一鸣不是合同相对方，办理该合同只是应当时的出租人方晓丽要求，由游渝公司办理备案手续，蔡一鸣在不完全清楚原合同租赁有关内容的情况下，根据李胜楠大概介绍的情况填写了合同内容，只是为了履行一个备案义务，该合同不是双方的真实意思表示，也并未实际履行。合同中租赁期限、租金、付款方式等约定内容均与原租赁合同不一致。更可以证明该合同并不是双方实际履行的租赁合同。2019年1月21日，游渝公司（承租方）与鲁善曦、鲁萌（出租方）签订《房屋租赁合同》，游渝公司租赁重庆市渝中区时代天街XX号1幢20-6#房屋，租赁期限三年，自2019年1月21日起至2022年1月20日止。第一年月租金3000元。2019年1月24日，游渝公司向工商行政管理部门申请变更住所登记，公司住，公司住所地由重庆市渝中区时代天街******变更为重庆市渝中区时代天街******工商行政管理部门准予变更登记。2017年1月1日，重庆市程景房地产经纪有限公司向方晓丽出具《承诺书》一份，载明：2017年1月1日，程景房产带客户租下龙湖时代天街B馆3栋28-4，租赁合同为3年。若承租方提前解约，我方（程景房产）必须无偿为房东出租此房（B馆3栋28-4）。不得收取任何费用。2017年1月5日，方晓丽向重庆市程景房地产经纪有限公司支付中介费4700元。2019年3月2日，方晓丽通过顺丰快递向李胜楠及游渝公司发出《催缴租金等费用的通知书》，催促李胜楠及游渝公司收到通知书后三日内缴纳案涉房屋第叁年的租金126000元、物管费、水电费等相关费用。2019年3月4日，李胜楠向方晓丽发出《关于的复函》，回应称：根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同租赁期限为自2017年2月1日起至2019年1月31日止。合同履行过程中，双方事实上也均认可2019年1月31日为租赁到期日，并从2019年1月上旬就开始针对是否续租等事宜进行了提前沟通，但因你方原因最终双方未签订续租合同。现我方已结清截至2019年1月31日的所有相关费用（包括但不限于租金、物管费、水电费等），并于2019年1月26日搬离并交还租赁房屋（渝中区时代天街XX号1幢28-4）。因此，在双方租赁合同已于2019年1月31日到期解除、我方提前交还房屋并结清所有费用的情况下，你方无任何法律依据、合同依据或事实依据，再要求我方继续缴纳房屋租金、物管费、水电费等相关费用。李胜楠还要求方晓丽于收到复函三个工作日内一次性退还押金10000元。2019年3月7日，方晓丽委托重庆佳昂律师事务所向李胜楠和游渝公司通过快递寄送《律师函》，函告如下事项：1、终止双方2017年1月4日签订的《房屋租赁合同》；2、收到本律师函七日内立即向方晓丽支付拖欠的租金、违约金及物管费、水电费；3、交还房屋给方晓丽并支付交还房屋之前的房屋租金以及房屋空置时间段的损失。根据方晓丽举示的快递单查询信息显示，同日该律师函已签收。一审庭审中，方晓丽举示了落款为物管人员陈宇于2019年3月12日手写的《情况说明》一份，内容为：龙湖时代天街3栋2804号办公楼截止2019年3月12日，前租客使用电止数：34569.83；水止数：218。前租客今已将该房钥匙退还给房东。前租客李胜楠尚欠水电费共计484.87元未结清。游渝公司、李胜楠发表质证意见称该份的真实性、合法性、关联性均不予认可。该说明出具人身份无法核实，欠付金额也无证据支撑，且其中载明截止2019年3月12日尚欠水电费400余元，但事实上李胜楠已经于2019年1月25日早已搬离案涉房屋。一审庭审中，李胜楠、游渝公司向法庭举示了方晓丽与李胜楠的微信聊天记录，拟证明在合同约定不明的情况下，双方就合同于2019年1月31日到期解除达成合意。方晓丽发表质证意见称对该组证据的真实性不予认可，该聊天记录中有庞大的聊天信息，而李胜楠、游渝公司断章取义，以偏概全，并不能反映双方的真实交流情况。也没有任何证据显示双方就解除合同达成了任何协议，凡是对李胜楠、游渝公司有利的均是单方的。方晓丽方在聊天记录中均陈述合同期限为三年，要求以合同为准，并不同意解除合同。2019年4月16日，方晓丽与重庆佳昂律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托其代理本案诉讼，并支付了律师费10000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。关于本案案涉《房屋租赁合同》的承租人是谁的问题。案涉《房屋租赁合同》虽然抬头承租方处打印的是李胜楠及其身份证号码，但该合同结尾落款处乙方法定代表人手签的是李胜楠并加盖了重庆游渝文化传播有限公司的印章，合同骑缝处亦加盖有游渝公司印章，且该合同第二条明确约定乙方租赁该房屋作为重庆游渝文化传播有限公司办公室使用。一审庭审中，方晓丽方明确表示从原合同及备案合同看，真正的承租人为重庆游渝文化传播有限公司，李胜楠作为法定代表人仅仅履行了职务行为。故一审法院认为案涉《房屋租赁合同》的承租人为游渝公司，游渝公司为本案适格被告。至于李胜楠是作为游渝公司的法定代表人其行为是履行职务行为，不构成债的加入，故其不是本案适格被告，不应当承担责任。关于案涉《房屋租赁合同》租赁期限的问题，虽然该合同第三条约定租赁期限叁年，自2017年2月1日起至2019年1月31日止，存在矛盾。但结合该《合同》第四条关于租金的约定为三年的租金，且游渝公司向工商登记机关提交办理备案登记的《房屋租赁合同》中租赁期限自2017年2月1日至2020年1月31日，可以看出，游渝公司应当知道案涉《房屋租赁合同》租赁期限为三年，故李胜楠、游渝公司辩称的案涉《房屋租赁合同》租赁期限为二年，合同于2019年1月31日到期的主张不能成立。本案中，方晓丽与游渝公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的合同义务。方晓丽已按约履行交付房屋的义务，游渝公司亦应按照合同约定按时足额向方晓丽支付房屋租金、管理费、电费等合同项下的费用。游渝公司认为合同于2019年1月31日到期解除存在误解。从李胜楠、游渝公司举示的现有证据看，无法证明方晓丽明确地表示要于2019年1月31日前提前解除合同，也无法证明双方就合同解除达成合意。且案涉合同第十三条明确约定租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。故合同履行过程中，李胜楠、游渝公司未按时足额向方晓丽支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。2019年3月7日，方晓丽按照合同约定行使解除权向游渝公司发函解除合同。因李胜楠、游渝公司无证据证明何时将钥匙交还给方晓丽，亦无证据证明双方就返还承租房屋办理相关交接手续，故一审法院采纳方晓丽举示的证据认定游渝公司于2019年3月12日将案涉房屋钥匙交还方晓丽。方晓丽请求游渝公司支付自2019年2月1日起至2019年3月12日止的房屋租金14700元的诉讼请求一审法院予以支持。扣除游渝公司已经支付的押金10000元，游渝公司尚应支付的金额为4700元。方晓丽要求游渝公司承担违约金50000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院亦予以支持。关于方晓丽要求李胜楠、游渝公司赔偿造成的损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的租赁合同中约定了违约金，适用违约金条款能够弥补当事人因合同解除而受到的损害时，违约金请求权与损害赔偿请求权不得同时适用，故一审法院对方晓丽的该项诉讼请求不予支持。关于方晓丽要求李胜楠、游渝公司支付方晓丽为维权所发生的律师费用10000元、承担本案诉讼费的诉讼请求，符合双方合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：“一、被告重庆游渝文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内向原告方晓丽支付4700元；二、被告重庆游渝文化传播有限公司在本判决生效之日起十日内向原告方晓丽支付违约金50000元；三、被告游渝公司在本判决生效之日起十日内向原告方晓丽支付律师费10000元；四、驳回原告方晓丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1394元，由被告重庆游渝文化传播有限公司负担709元，原告方晓丽负担685元。”二审中，上诉人提交了国家企业信用信息公示系统查询的重庆方博仕文化传播有限公司工商登记记录，拟证明1、方晓丽作为发起人设立了该公司，时间为2018年5月17日，而该公司的注册地址就是本案双方争议的房屋，且在合同租赁争议期间，根据公司法关于公司的注册经营场所的相关规定，方晓丽必然与该公司之间签订了对应的租赁合同（申请出具律师调查令依法调取该合同）。2、该证据同时证明在工商登记事务中，方晓丽也与上诉人一样为注册公司而单独制作或提供了备案合同，与方晓丽一审中调取的游渝公司的租赁合同性质一致，都不是真实履行的合同，不能作为确定争议租赁合同期限履行的依据。3、方晓丽2018年5月就在双方争议的地址设立的公司，双方租赁合同的终止也是方晓丽于2019年1月先提出承租人搬离，可证明方晓丽早已试图收回案涉房屋，自己办公使用，故实际是其先行提出合同解除事宜。经质证，被上诉人方晓丽对该证据的真实性不认可，且认为不是新证据，与本案无关联性。李胜楠认可上诉人的证明目的。本院对该证据的真实性予以认定，但并不能证明上诉人的上诉请求成立，本院不予采信。且上诉人在二审中申请调取的材料不影响本案的处理结果，故本院对上诉人的调取申请不予准许。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，虽然案涉《房屋租赁合同》中关于租赁期限的约定存在矛盾，但结合该合同中对房屋第一年、第二年、第三年月租金标准存在非常明确的约定，故一审认定合同约定的租赁期限为三年，并无不当。因此，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，任何一方提出终止合同，需提前2个月书面通知对方，且在签订终止合同前，涉案《房屋租赁合同》仍有效。因此，即使方晓丽曾口头向游渝公司提出过其可能收回房屋的提议，根据现有证据也不能当然认定方晓丽明确要求于2019年1月31日提前解除合同及双方当事人就2019年1月31日解除合同达成了合意，故一审认定案涉《房屋租赁合同》未提前解除也无不当。游渝公司在合同履行过程中未按时足额向方晓丽支付租金等相关费用的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。现游渝公司提交的证据不足以证明其何时将涉案房屋交还给方晓丽，故一审采信方晓丽举示的证据认定方晓丽于2019年3月12日收回房屋并对方晓丽请求的2019年2月1日至2019年3月12日的租金予以主张，符合本案实际情况。同时，因违约金具有惩罚性质，故一审结合案涉房屋租金标准等客观事实，判决游渝公司支付给方晓丽50000元违约金，既符合双方约定，也不违反相关法律规定。因此，本院对游渝公司关于其不应支付违约金及违约金过高的上诉理由，均不予采信。且方晓丽在本案中主张的10000元律师费符合双方约定，本院亦予以支持。综上所述，游渝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2788元，由重庆游渝文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年九月十五日书记员  陈 丽