四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1274号上诉人（原审原告）：张珈铭，男，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：张希冕，男，住四川省达县南外镇。委托诉讼代理人：王**，四川绥定律师事务所律师。上诉人（原审被告）：达州中铁瑞城置业有限公司。法定代表人：赵海。委托诉讼代理人：周忻，四川法之缘律师事务所律师。上诉人张珈铭与上诉人达州中铁瑞城置业有限公司(以下简称中铁瑞城公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3317号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月16日公开开庭进行了审理，上诉人张珈铭的委托诉讼代理人张希冕、王**，上诉人中铁瑞城公司的委托诉讼代理人周忻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张珈铭上诉请求：1、依法撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3317号民事判决第一项；2、依法改判中铁瑞城公司向张珈铭支付逾其办证违约金87591.8元（违约金以购房总价279846元，按照每日万分之一，从2010年8月10日计算至2019年3月9日）；3、一、二审诉讼费由中铁瑞城公司负担。事实及理由：双方合同约定交房期限为2009年8月10日，同时约定中铁瑞城公司为张珈铭办理房屋所有权证书的时间为房屋交付之日起365日，张珈铭至今未取得所购房屋的权属登记，中铁瑞城公司系持续违约，诉讼时效应当从张珈铭办证之日起开始计算，且本案系分期履行债务，张珈铭提出的2016年8月20日前的支付违约金的请求没有超过诉讼时效，一审认为张珈铭提出的2016年8月20日之前的违约金诉讼请求超过诉讼时效错误。中铁瑞城公司答辩称：关于本案诉讼时效的理解，最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议第四项，专门针对商品房买卖合同纠纷当中的逾期办证违约金作出了明确规定，对方所主张的关于逾期办证违约金已经超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。中铁瑞城公司上诉请求：1、依法撤销四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初3317号民事判决，驳回张珈铭的诉讼请求；2、本案诉讼费用由张珈铭承担。事实及理由：中铁瑞城公司提交2009年7月29日中共达州市委办公室出具的《会议纪要》，以及《关于协助处理龙郡外滩临河负一层商铺业主诉讼要求办理房屋所有权证的请示》，该证据充分证明中铁瑞城公司主张未办理产权证的原因属政府行为所致，一审判决否定中铁瑞城的该主张是错误的；一审判决已经确认张珈铭主张中铁瑞城公司支付逾期办证违约金的诉讼属于合同债的请求范围，应适用诉讼时效的规定。依照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四方面第（四）项18条之规定，诉讼时效应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算。然而，一审判决却以违约金属分期履行的债务，判决中铁瑞城公司对法院受理案件前三年承担违约责任错误。张珈铭答辩称:中铁瑞城公司的上诉请求不能成立，应当依法予以驳回。中铁瑞城公司以逾期办证的原因是因政府行为导致，也就是反过来说是因中铁瑞城公司自身原因导致至今未取得房屋的分户产权证，政府行为不是一个不可抗力，那么在合同未约定免责的情况下，中铁瑞城公司的上诉理由无论该事实是否成立，无论是否政府行为导致，其免责的理由没有任何依据；最高人民法院八民会议纪要，不是司法解释，不能直接适用本案。张珈铭向一审法院起诉请求：1.依法判决由中铁瑞城公司给张珈铭办理房屋产权证、土地使用权证，并承担办证所需的税、费；2.依法判决中铁瑞城公司因逾期办证赔偿张珈铭违约金87591.8元（即从2010年8月10日至2019年3月9日），并承担从2019年3月10日起至房屋所有权证交付给张珈铭之日止的违约责任；3.本案的诉讼费由中铁瑞城公司承担。一审法院认定事实：中铁瑞城公司原名称达县翠屏山房地产综合开发有限责任公司，开发建设了“龙郡南岸”临河负一层，商品房预售许可证编号：（达）房预售证第20070021号，建设工程施工约定的竣工日期为2006年9月17日。2009年7月10日张珈铭、中铁瑞城公司自愿签订《达州市商品房买卖合同》，中铁瑞城公司将其开发建设的商品房“龙郡南岸”临河负一层（房屋编号为1-95，建筑面积为46.07平方米，房屋总价274359元，一次性付款，同日双方签订《补充协议》，张珈铭一次性付清房款及商铺维修基金5487元。《商品房买卖合同》第十一条交付条件约定：“出卖人应当在2009年8月10日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。《商品房买卖合同》第二十条产权登记双方约定（二）转移登记：“（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费为人民币0元；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2中方式处理”，关于《补充协议》第八条约定：“4.如因出卖人的责任未能在主合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意不退房，合同继续履行，出卖人自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日以合同总房款的万分之壹向买受人支付违约金。”第十二条约定：“对主合同第二十三条中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释……2.为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误……”。另查明，案涉商品房符合合同约定于2019年7月23日取得竣工验收报告，2009年7月29日中共达州市委办公室出具《议事纪要》，议定加快办理龙郡外滩项目综合验收手续等事项，案涉商品房于2009年12月31日前实际交付给张珈铭，案涉项目的产权未办理，中铁瑞城公司辩称因政府政策原因未纳入验收备案，故政府未予以办证，更无法办理产权分户给张珈铭。因此张珈铭要求办证无果，诉讼至法院。一审法院认为：关于张珈铭要求中铁瑞城公司办理过户手续的请求是否属于民事法律关系调整范畴的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。张珈铭、中铁瑞城公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，张珈铭、中铁瑞城公司双方已实际履行，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十条之规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”和《不动产登记暂行条例》第七条“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，经审查被告中铁瑞城公司承建的案涉商品房项目在竣工后未办理初始登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记……，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”，案涉房屋是否能办理登记，应依法由行政机关审查并予以核准，不属于司法权调整范围。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，综上，张珈铭应在初始登记完成后积极行使民事权利，请求中铁瑞城公司协助办理产权证，因此张珈铭要求中铁瑞城公司办理房产权、土地证的诉讼请求不予支持。关于中铁瑞城公司是否应当支付逾期办证的违约金以及张珈铭的诉讼权利是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任……”，根据《商品房买卖合同》的约定，中铁瑞城公司应当在房屋交付之日的365日内办理产权过户手续，即2010年12月31日前办理产权过户手续。商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任。中铁瑞城公司抗辩未办证是因政府政策调整的原因，系不可抗力，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，中铁瑞城公司未举证法律文书或者政府决定证明其主张成立，应自行承担举证不力的法律后果，其抗辩理由不成立。中铁瑞城公司答辩意见中提出张珈铭要求中铁瑞城公司支付逾期办证的违约金已经超过诉讼时效，张珈铭基于《商品房买卖合同》要求中铁瑞城公司支付逾期办证的违约金的债权请求权，不适用《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条规定的不适用诉讼时效的情形，张珈铭债权请求权应受诉讼时效期间之限制。逾期办证的违约金在违约期间按日计算，属于分期履行的债务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，各期的诉讼时效从各自的履行期限届满起计算，中铁瑞城公司在2009年12月31日交付之日后实际占有使用案涉房屋，应当视为张珈铭已经认可房屋已竣工验收，《中华人民共和国民法总则》规定普通诉讼时效期间为三年，现张珈铭于2019年8月19日诉讼至法院，且未举证诉讼至法院之日前向中铁瑞城公司催告的证据，从中铁瑞城公司主张逾期之日2010年12月31日起至2016年8月19日期间的违约金的请求权已经超过诉讼时效之规定，权利人不再享有胜诉权，从2016年8月20日至2019年8月19日期间的债权请求权受法律的保护，根据合同约定，违约金计得30042.31元。关于张珈铭请求依法判决被告打通“龙郡南岸”临河负一层街道的诉讼请求，因其对该主张未举证证明是否符合相应的民事权益，应当承担举证不能的责任。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条、第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一.判决达州中铁瑞城置业有限公司在本判决生效后十日内支付张珈铭违约金30042.31元（计算至2019年8月19日止）；二.驳回张珈铭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费995元，由达州中铁瑞城置业有限公司负担。二审中，张珈铭向本院提交书信信封一个和与汤经理的通话录音一份，拟证明张珈铭向中铁瑞城公司销售经理主张过权利。中铁瑞城公司质证认为：张珈铭提交的证据属证人证言，应当出庭作证并接受质询，否则无法确认其真实性，录音整理资料，看不清楚什么时间，所谓汤经理不在中铁瑞城公司，是销售公司，销售完成后就离开了，不代表中铁瑞城公司，不能达到其证明目的。本院对张珈铭提交的证据认证如下：书信信封上载明的收件人为张希冕，不能证明该书信是向中铁瑞城公司发送，不能达到其证明目的；对通话录音，属证人证言，所称汤经理并未到庭作证并接受质询，也未附该汤经理的身份信息，无法确认其真实性，本院不予采信。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案应围绕双方当事人的上诉请求及适用法律进行审理。综合双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的焦点为：一、案涉房屋逾期未办理产权证书，中铁瑞城公司是否存在违约行为，是否应当按照合同约定支付违约金；二、本案诉讼时效如何计算。焦点一，中铁瑞城公司与张珈铭双方基于各自真实意思表示签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，中铁瑞城公司应当在房屋交付之日的365日内办理产权过户手续，因出卖人的责任，买受人未能在约定的期限内取得房屋所有权证书的，双方同意出卖人按日以合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。中铁瑞城公司于2009年12月31日将案涉房屋实际交付给张珈铭，但中铁瑞城公司未能按合同约定即2010年12月31日前履行办证义务，致使买受人张珈铭未能取得房屋权属证书，中铁瑞城公司的行为构成违约，应当承担逾期办证的违约责任，并应按双方合同约定支付违约金。中铁瑞城公司提出案涉房屋权属证书未办理的原因系政府行为所致，不应当承担违约责任。经审查，中铁瑞城公司与张珈铭签订的商品房买卖合同中约定了合理的办证期间，其主张因政府原因导致未能办理房屋权属证书，所举示的证据并不能充分予以证明，亦不符合双方合同约定因政府部门有关机构的行为导致延误，属于不可抗力，应当免除责任之情形。故一审判决对中铁瑞城公司的该抗辩意见不予采纳并无不当。中铁瑞城公司上诉认为其不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予支持。焦点二，张珈铭上诉称2016年8月20日前的违约金支付请求没有超过诉讼时效，中铁瑞城公司应当支付该时段以前的逾期办证违约金。本院认为，中铁瑞城公司与张珈铭签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定中铁瑞城公司应当在房屋交付之日的365日即2010年12月31日前办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人未能在约定的期限内取得房屋所有权证书的，出卖人按日以合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。中铁瑞城公司未按照合同约定的期限在2010年12月31日前履行办证义务，张珈铭要求中铁瑞城公司支付违约金请求权即已产生，因案涉《商品房买卖合同》约定按日计算违约金，在中铁瑞城公司持续违约的情况下，张珈铭就每一日产生的违约金均享有请求权，故应当分别每一日计算违约金的诉讼时效，诉讼时效期间逐日届满。张珈铭未举证其权利受到侵害时向中铁瑞城公司催告的相应证据证明，存在诉讼时效中止、中断的情形。故一审适用《中华人民共和国民法总则》普通诉讼时效三年之规定，从张珈铭提起诉讼之日即2019年8月19日向前倒推三年即2016年8月19日开始计算诉讼时效，倒推超过三年的违约金请求不予支持并无不当。张珈铭上诉提出2016年8月20日前的违约金支付请求没有超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。如前所述，中铁瑞城公司上诉提出一审判决其承担法院受理案件前三年的违约责任错误的理由亦不能成立，本院不予支持。一审判决中铁瑞城公司支付张珈铭2016年8月20日至2019年8月19日期间的违约金30042.31元正确，本院予以维持。综上，上诉人张珈铭、中铁瑞城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1990元，由上诉人张珈铭负担995元，上诉人达州中铁瑞城置业有限公司负担995元。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年九月十八日书记员  张治鹏