河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫14民终2954号上诉人（原审被告）：夏邑县新燎原置业有限公司，住所地河南省夏邑县负责人：傅伟，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董伟、何松梅（实习），河南伟帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海涛，男，1982年04月14日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：张伟杰，河南栗城律师事务所律师。上诉人夏邑县新燎原置业有限公司（以下简称新燎原公司）因与被上诉人李海涛买卖合同纠纷一案，不服河南省夏邑县人民法院(2020)豫1426民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新燎原公司的委托诉讼代理人董伟、何松梅，被上诉人李海涛的委托诉讼代理人张伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新燎原公司上诉请求：1、请求河南省夏邑县人民法院(2020)豫1426民初49号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，没有办理房产手续，是因为被上诉人李海涛没有履行相关手续，导致无法办理。合同签订后，按照约定在房管部门进行了备案、网签，备案网签后李海涛拒不到相关部门办理有关手续，导致房产证办理工作停滞不前。同期，其他购房者按照程序办理了房产证（不动产证）。并非被上诉人所述因上诉人征信被拉黑，不能办理房产手续。二、本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，一审法院适用第十九条显然不当，导致判决结果错误。三、2016-2019年，被上诉人所得房租30750元，一审法院没有作论述，实属错误。被上诉人李海涛辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，其认定事实与判决结果并无不当。上诉人的上诉请求及理由均依法不能成立。李海涛向一审法院起诉请求：1、判决解除李海涛、新燎原公司于2016年9月21日签订的编号为201609210019号的商品房买卖合同（预售）；2、新燎原公司返还李海涛购房款、预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费共计96320元及利息；3、本案诉讼费由新燎原公司负担。一审法院认定事实：2016年9月21日，李海涛与新燎原公司签订商品房买卖合同，约定李海涛购买新燎原公司开发的位于联华财富广场夏邑县财政花园1幢-1层D-002号商铺。建筑面积为15.25平方米，价格为每平方米12119.87元，总价款为184828元，采取按揭付款的方式。李海涛于2016年9月23日支付首付款92828元，剩余92000元通过银行按揭付清。同日李海涛交付新燎原公司维修基金、办证费、预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费3492元。新燎原公司均为李海涛出具了收据。交房日期为2016年9月21日。合同第八章合同备案与房屋登记约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：即买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。因银行一直未给李海涛办理按揭手续，新燎原公司至今也未能协助李海涛办理房屋产权登记手续。现李海涛要求解除该商品房买卖合同，引发纠纷。另查明，新燎原公司在2018年12月5日取得夏邑县财政花园地下商城办理房产资格。李海涛已领取2017年9月1日—2019年8月31日的商铺租金15409元。一审法院认为，李海涛、新燎原公司签订的商品房买卖合同（预售），属当事人真实意思表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。李海涛按照合同的约定履行了交付首付款义务。新燎原公司应当履行按时交付商铺、配合李海涛办理房屋按揭手续及房屋过户手续等主要义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更登记手续和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同实质上系商品房预售合同。夏邑县财政花园地下商城取得房产证办理时间为2018年12月5日，已超过办理房屋所有权登记的期限届满后一年。因新燎原公司的原因导致李海涛未取得涉案房屋产权证书，李海涛要求解除合同，返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，有事实及法律依据，应当予以支持。案涉合同解除后，新燎原公司应当返还李海涛购房款92828元。本案中，李海涛主张解除合同的原因主要是新燎原公司未及时协助李海涛办理涉案房屋产权变更手续，新燎原公司系过错方。维修基金等六项费用3492元，虽系新燎原公司代收，但新燎原公司未提交其已向有关部门缴纳了以上费用的证据，该费用应认定为新燎原公司收取，李海涛要求新燎原公司予以返还，一审法院予以支持。因李海涛已收取2017年9月1日至2019年8月31日的租金15409元，对李海涛主张新燎原公司支付逾期利息的时间从2019年9月1日开始，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至本判决确定的给付之日止。一审判决：一、解除李海涛与夏邑县新燎原置业有限公司于2016年9月21日签订的编号为201609210019号的商品房买卖合同（预售）；二、夏邑县新燎原置业有限公司于判决生效后十日内返还李海涛购房款92828元，维修基金、办证费、预抵押费、产权登记费、测绘费、按揭费、网签费3492元，并赔偿李海涛利息损失（以92828元为基数，自2019年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回李海涛的其他诉讼请求。本案案件受理费2208元，由夏邑县新燎原置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的土地证与案涉房屋相关，本院予以采信。其余建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、豫（2018）夏邑县不动产权第0003834号证书等一审中均予以提交，不属于二审新证据。上诉人提交的中国银行调查笔录系一审法院依职权调查制作，但不能达到证明李海涛怠于行使权利造成不能办理按揭贷款的证明目的，本院不予采信。上诉人提交的王魁魁商业用房买卖合同书与相关不动产证书，客观真实，且与本案案情相似，本院予以采信。二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。另查明，案外人王魁魁与上诉人于2015年10月14日签订《商业用房买卖合同书》，约定通过银行按揭贷款。夏邑县国土资源局于2019年4月30日为王魁魁办理了相关房屋不动产登记。本院认为，首先，根据上诉人提交的相关证据，可以证明与被上诉人同时期购买案涉房屋的部分购房者，已经成功办理银行贷款，被上诉人在诉状称因上诉人信用原因导致无合作银行为涉案合同办理按揭的理由不能成立。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定了房屋所有权登记的期限，故在合同合法有效的情况下，应当尊重当事人之间的意思表示，以商品房买卖合同约定的期限适用上述法条。一审中，被上诉人自认收到上诉人返还的部分租金，即已经取得案涉房屋的收益，可以视为房屋已经交付。案涉商品房买卖合同约定房屋交付之日起360个工作日内取得房屋所有权证书，按照合同签订时交付房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，即在2019年2月份左右如果因出卖人原因办不了房屋产权登记，被上诉人解除合同的请求应当得到支持。本案中，上诉人于2018年12月5日取得房产总证，已经具备为被上诉人办理房产登记手续的条件，故本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定情形，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。第三，本案中，被上诉人仅支付了案涉房款的首付部分，剩余房款虽约定办理银行按揭贷款，但无证据能够证明系上诉人原因导致银行贷款无法办理。现被上诉人在房款尚未付清、却已经取得房屋收益，且上诉人已经具备办理案涉房屋产权证情况下，主张因上诉人原因导致其未取得案涉房屋所有权而解除案涉商品房买卖合同的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人夏邑县新燎原置业有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销河南省夏邑县人民法院(2020)豫1426民初49号民事判决；二、驳回李海涛的诉讼请求。一审案件受理费2208元，二审案件受理费2208元，由李海涛负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  朱利民审判员  宋 健二〇二〇年九月三十日书记员  李 晗