江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1182民初1497号原告：扬中绿洲新城实业集团有限公司，统一社会信用代码913211820676729284，住所地扬中市三茅街道扬子西路**。法定代表人：张晓阳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张秀娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：耿羽，女，该公司员工。被告：江苏远东泵阀制造有限公司，统一社会信用代码91321182730135839A，住，住所地扬中市区春柳南路**/div>法定代表人：周祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：于建龙，男，该公司员工。原告扬中绿洲新城实业有限公司与被告江苏远东泵阀制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告扬中绿洲新城实业有限公司的委托诉讼代理人张秀娟、耿羽和被告江苏远东泵阀制造有限公司的委托诉讼代理人于建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬中绿洲新城实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁关系已解除；2.判令被告立即向原告返还租赁物、恢复原状或者赔偿损失；3.判令被告向原告支付自2019年5月18日起至实际返还租赁物之日止的租金（其中2019年5月18日至2020年3月24日期间的租金按照110万元/年计算为93.73万元，自2020年3月25日起至实际返还租赁物之日止的租金按照155万元/年计算）及逾期付款利息（租金93.73万元自2019年5月18日起至2020年6月12日止，2020年3月25日起至实际返还租赁物之日止的租金自2020年3月25日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令被告向原告支付违约金22万元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月12日，原告与被告签订租赁合同一份，约定原告将其所有的位于的房产、土地等资产出租给被告使用，租赁期限自2016年5月18日至2019年5月17日，先付租再使用，租金为每年110万元。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用。后原告于2019年4月17日、2019年9月9日、2020年3月24日先后三次书面函告被告，被告若续租，需参加公开竞租，否则应退还租赁物，并缴纳相应的租金。但原告三次公开招租，被告均未参与竞租，也未退出房屋，且未支付欠缴租金。截至2020年6月12日，被告结欠原告租金117.84万元。此外，被告未经原告同意擅自转租，构成违约，应按照合同约定承担违约金。被告江苏远东泵阀制造有限公司辩称，一、租赁合同约定的租金为110万元/年，该金额系评估价。合同约定的租赁期限为三年，但双方当时口头约定租期一直至原告开发时为止。租赁期限届满前被告曾与原告商谈续租事宜，原告称招租需要经过政府招投标，因招投标价格172万元/年远超过被告的预期价格，故被告一直未参与竞租。原告三次招投标均流拍，说明原告的价格不符合市场规律。二、被告不否认将房屋转租他人。因租赁合同中约定涉及到建设村的土地使用费24万元需要被告支付，故被告将闲置的房屋临时出租用于支付该土地使用费，被告不构成违约。三、2019年至2020年期间，因原告未与被告续签租赁合同，酒店无法正常进行，加上疫情原因和政府管道改造导致酒店八个月无法正常经常。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2016年6月12日，原告作为出租人（甲方）、被告作为承租人（乙方）签订租赁合同一份，载明：鉴于2016年4月29日甲方依法参与竞拍乙方与陈菊英委托江苏众诚拍卖有限公司拍卖出售的房产、附属设施、设备及厨房用具等资产（以下简称租赁物），并以3100万元成交；甲方同意根据约定将租赁物出租给乙方使用；租金参照江苏正信资产评估事务所有限公司于2016年6月5日出具的预评估报告，最终以正式的评估报告为准。现甲、乙双方就上述租赁物租赁的相关事项，订立本合同，约定：乙方承租的租赁物坐落于，范围详见江苏正信资产评估事务所有限公司出具的苏正资评报（2016）第022号评估报告（附件一）和盘点清单（附件二）载明的范围；租赁期3年，从2016年5月18日起至2019年5月17日止；租金为110万元/年，租赁保证金170万元，乙方不再承租后，甲方扣除相关赔偿费用后，剩余部分退还乙方。租金按照三年的租赁期限一次性缴纳，先付租再使用，租金及租赁保证金由甲方在500万元的成交保证金中予以扣除；乙方不得转租，不得改变用途或从事非法经营；租赁期间，乙方按时缴纳水费、电费、气费等各项因使用租赁物而产生的费用；其中813.26平方米的房产因使用建设村的土地，每年需向建设村支付24万元的土地使用费，租赁期间由乙方全额承担，乙方应向甲方提供支付凭证复印件；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方除应赔偿损失外，还应按合同总租金的20%向甲方支付违约金：未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；未按时足额缴纳租金超过30日的等等。合同期满，乙方欲续租必须在期满30日前与甲方重新商谈租赁条件，在相同条件下，乙方有续租优先权；乙方继续承租的，应向甲方提前支付下一租赁期限的租金，否则，乙方应于租赁期满5日内完成腾房事宜。2016年10月18日，原告就坐落扬中市三茅街道不动产领取不动产权证书，证号为苏（2016）扬中市不动产权第0012029号。2019年4月17日，原告向被告邮寄告知函，称双方签订的上述租赁合同不足30日届满，被告未按合同约定与原告商谈续租事宜，原告根据合同约定以及扬中市国有资产管理办公室对国有资产管理的相关规定，将有关事项通知如下：原告即将依法公开对外招租，如被告需继续承租，可通过公共交易中心了解招投条件，参与投标，在同等条件下，被告享有优先承租权；如被告不承租，请于2019年5月17日期满后5日内退还房屋，逾期退房，原告将主张违约金及损失。2019年9月9日，原告又向被告邮寄函件，称：双方签订的租赁合同期满后次日即2019年5月18日起为不定期租赁，原告可随时通知被告解除租赁，不定期租赁期间的租金标准按照原租赁合同执行，即每年110万元；根据原租赁合同中先付租金后使用的约定，被告应在接函后5日内，向原告支付自2019年5月18日起至2019年9月9日的租金，届时双方不定期租赁关系自行解除。如被告有异议，接函后5日内向原告提交书面意见，期限内未提交书面异议，即视为同意上述租赁标准及期限，届时原告将从剩余租赁保证金中扣除上述期限内租金。2020年3月24日，原告再次函告被告，解除双方的不定期租赁关系，自被告签收之日起生效；被告于接函之日起7日内退还房屋并交还相应资产，同时向原告支付自2019年5月18日起至2020年3月23日止租金931699元及相应违约金，逾期退房的，每逾期一日，原告将按照日租金的五倍向被告主张违约金，并赔偿原告所有损失。被告于2020年3月26日签收该函。另查明，扬中市公共资源交易中心于2019年8月22日、2019年9月17日和2019年11月7日就案涉租赁物发布扬中绿洲新城实业集团有限公司房屋招租公告，招租底价分别为172.01619万元/年、172.01619万元/年和155万元/年。又查明，案涉170万元租赁保证金在扬中市金宝丽娱乐服务有限公司与江苏远东泵阀制造有限公司（即本案被告）租赁合同纠纷一案中被本院采取财产保全措施，案号为（2016）苏1182民初2209号。本案原告对此提起执行异议，后又提起执行异议之诉，请求判令解除本院冻结的170万元租赁保证金，本院于2020年6月24日作出（2019）苏1182民初4623号民事判决：驳回扬中绿洲新城实业集团有限公司的诉讼请求。扬中绿洲新城实业集团有限公司不服该判决，上诉至镇江市中级人民法院，该院于2020年8月11日立案受理，尚未审结。本院认为，原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应予以确认。合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同，亦未约定租赁期限，属于不定期租赁合同。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除。因原告已书面通知被告解除不定期租赁合同，而被告亦于2020年3月26日收到通知，故原告请求确认双方之间的租赁合同已解除的诉讼请求依法应予支持。原告通知被告在收到解除合同的通知之日起7日内退还租赁物，但被告未按期退还，故原告现要求被告退还租赁物，并恢复原状的诉讼请求，依法应予支持。租赁期限届满后，被告既未与原告重新签订租赁合同，亦未再向原告支付租金，经原告多次催要后仍未支付，故原告要求被告按照原租赁合同约定的110万元/年标准支付租金的诉讼请求，依法应予支持。因原租赁合同约定租金支付方式为先付租金再使用，故原告要求被告对欠付租金承担自2019年5月18日起的银行同期贷款利息的诉讼请求，依法应予支持。扬中市公共资源交易中心虽对租赁物发布招租公告，并发布招租底价，但原告并未与他人以招租底价155万元/年签订租赁合同，故原告要求被告对2020年3月25日起的租金按照155万元/年支付租金的诉讼请求，本院不予支持。因租赁合同约定被告存在未经原告书面同意擅自将房屋转租或者未按时足额缴纳租金超过30日等违约行为，应承担合同总租金20%的违约金，而被告亦未认为约定的违约金过高而请求法院予以调整，故原告现要求被告支付违约金22万元（110万元×20%）的诉讼请求，依法应予支持。被告辩称因疫情原因造成酒店无法正常经营，根据相关司法精神以及本案的具体情况，本院认为2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金110万元减两个月租金（计18.33万元）为宜。关于被告在原告处的租赁保证金170万元，因在另案中被冻结，原告现无法处置，原告提起的执行异议之诉案件尚未作出生效裁判，故本案对租赁保证金170万元不予理涉。被告的其他抗辩，于法无据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告扬中绿洲新城实业集团有限公司与被告江苏远东泵阀制造有限公司之间的租赁合同于2020年3月26日解除；二、被告江苏远东泵阀制造有限公司应于本判决生效之日起十日内将其承租的位于扬中市附属设施、设备及厨房用具等资产退还原告扬中绿洲新城实业集团有限公司，并恢复原状；三、被告江苏远东泵阀制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告扬中绿洲新城实业集团有限公司支付2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金91.67万元以及此期间的逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告江苏远东泵阀制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告扬中绿洲新城实业集团有限公司支付自2020年5月18日起至实际退还租赁物之日止的租金（按照110万元/年计算）以及此期间的逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告江苏远东泵阀制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告扬中绿洲新城实业集团有限公司违约金22万元；六、驳回原告扬中绿洲新城实业集团有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8966元，由被告江苏远东泵阀制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  肖丽容二〇二〇年九月十日书记员  徐 霞附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。