湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2314号原告（反诉被告）：湖北美源商务服务有限公司，住所地：鄂州市经济开发区创业大道**南边附楼。法定代表人：胡涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈泽楷，湖北妍君律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：吴剑晶，湖北妍君律师事务所实习律师（代理权限：特别授权）。被告（反诉原告）：湖北多佳集团实业有限公司，住所地：鄂州市经济开发区创业大道**。法定代表人：杨立康，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨腊保，男，1963年1月8日出生，住鄂州市鄂城区，系该公司副经理，代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：曾新甫，湖北思普润律师事务所律师（代理权限：一般代理）。原告（反诉被告）湖北美源商务服务有限公司（以下简称美源公司）诉被告（反诉原告）湖北多佳集团实业有限公司（以下简称多佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。美源公司的委托诉讼代理人陈泽楷，多佳公司的委托诉讼代理人杨腊保、曾新甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。美源公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认美源公司与多佳公司签订的门面租赁合同无效；2、判令多佳公司返还美源公司保证金及水电押金共计11万元；3、判令多佳公司赔偿美源公司各项经济损失1,025,076.23元；4、判令多佳公司承担本案一切诉讼费用、保全费以及其他实际支出费用。事实和理由：2017年9月30日，美源公司与多佳公司签订门面租赁合同一份，约定多佳公司将位于鄂州市创业大道××号南边楼临街门面一楼、二楼出租给美源公司用于办公及员工培训，租金的交纳方式按季度支付，先租后用。合同签订后，美源公司依照合同约定履行了按期支付租金的义务。2019年2月6日，鄂州市公安消防支队向多佳公司下达了鄂州公消验字（2019）第0015号《建筑工程消防验收意见书》，认定多佳公司所有的位于鄂州市经济开发区××道东侧的办公楼、消防验收综合评定为不合格。该验收意见书同时还指出了该工程项目存在有18项违反消防国家强制标准的问题，要求多佳公司整改，未经消防验收合格不得投入使用。多佳公司在明知涉案房屋未经消防验收不得投入使用的情况下，隐瞒重要事实擅自将房屋租赁给美源公司，租赁合同无效，美源公司在租赁合同签订后投入200多万资金用于装修，现因消防验收不合格导致租赁房屋不能正常使用，严重影响了美源公司的正常经营管理，故美源公司诉至法院。多佳公司辩称并反诉称，1、涉案门面租赁合同系有效合同。2、美源公司要求多佳公司返还保证金、水电费并赔偿经济损失的诉请没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回美源公司的诉讼请求。涉案租赁合同签订后，美源公司未按约定支付租金。同时，由于租赁的房屋用途发生了改变，美源公司对房屋进行了改造和装修，由多佳公司安装的大部分消防设施被废除，美源公司重新购置安装了消防设施，因有部分消防设施未安装，消防部门下达消防整改通知，多佳公司在收到整改通知后向美源公司送达整改通知，责令其改正。美源公司在收到多佳公司的消防整改函和催收租金函后，未履行义务，反而提起诉讼。故多佳公司提起反诉，要求：1、确认多佳公司与美源公司于2017年9月30日签订的合同有效；2、判决解除《门面租赁合同》；3、判令美源公司立即向多佳公司支付2019年6月1日至2020年5月20日期间的租金407,171.92元，2019年6月1日至7月31日期间的水电费2,321.7元，以及违反合同的违约金174,502.25元，共583,995.87元；4、本案反诉费用由美源公司承担。美源公司辩称，涉案合同无效，该房屋在租赁时没有通过消防验收，严重违反了消防法相关规定，故合同属无效合同，请求法院依法判决。美源公司为支持其主张及辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，企业信用信息公示报告。拟证明身份信息。证据二，租赁合同。拟证明合同约定的权利义务关系。证据三，建设工程消防验收意见书。拟证明因多佳将未通过消防验收的房屋对外出租，违反了消防法的禁止规定，故涉案的租赁合同为无效合同。证据四，合作协议、美源报价单；星全五行装饰施工合同；湖北美源总部LED屏、会场音响、监控报价单；武汉精诚美邦移动隔墙施工合同。拟证明因报告的违法行为导致合同无效，给美源造成的各项直接经济损失共计241万元。证据五，评估报告书。拟证明经济损失1,025,076.23元。多佳公司为支持其辩称理由及其反诉主张，向法院提交如下证据：证据一，门面房租赁合同复印件一份。拟证明1、美源公司充分了解了租赁标的物现状。2、美源公司应承担因改变标的物用途而应增加消防设施的义务。证据二，消防设计图纸复印件、鄂州市公安消防支队“鄂州公消审字【2015】第0044号”建设工程消防设计审核意见书、水电安装工程施工合同及付款凭证、鄂州市公安消防支队消防监督检查记录复印件各1份。拟证明1、租赁标的物交付美源公司前，多佳公司已委托专业机构和施工单位对整个多佳大楼进行了消防设计并安装了合格的消防设施；2、租赁标的物交付美源公司后，因用途发生了改变，消防要求及应安装的消防设施前后不一致。证据三，消防工程施工合同及付款凭证、鄂州市公安消防支队“鄂州公消验字【2019】第0015号”建设工程消防验收意见书、告知函、鄂州市西山消防大队“西山消重字【2019】第0001号”重大火灾隐患整改通知书复印件各一份。拟证明1、多佳公司就消防部门提出的问题，委托另一施工单位进行了整改；2、消防部门及多佳公司分别函告美源公司尽快完成对租赁标的物的消防隐患整改工作，其中消防部门要求在2019年11月30日前改正。证据四，工作函复印件1份、租金交纳凭证复印件1份、水电费欠费凭证复印件。拟证明美源公司拖欠今年6至8月份租金104,701.35元及水电费2,321.70元。证据五，移交函。拟证明美源公司已腾退房屋。庭审质证时，多佳公司对美源公司提供的证据一、二没有异议。对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议，该合同为有效合同。对证据四的真实性有异议，多佳公司对美源公司签订合同的情况不知情；对关联性有异议，美源公司的损失与多佳公司没有关联性。对证据五真实性无异议，损失不应由多佳公司承担。美源公司对多佳公司提供证据一的真实性没有异议，但对证明目的有异议，合同中多佳公司承诺已经按照消防部门的要求安装了消防设施，但是事实上其并没有通过消防验收。对证据二的消防图纸设计图、水电安装工程施工合同及付款凭证，与本案没有关联性，其做了水电工程安装，并不能代表消防设施合格；对公安消防的两份文件的真实性没有异议，但对证明目的有异议，恰好证明了其未通过消防检查。对证据三的消防工程施工合同及付款凭证，与本案没有关联性；对消防工程意见书的证明目的有异议，该意见书中详细写明未通过消防验收，不能投入使用，对于鄂州市西山消防大队“西山消重字【2019】第0001号”重大火灾隐患整改通知书的真实性没有异议，但对证明目的有异议，因为该意见书明确载明被告所有的大楼未通过消防验收，不能投入使用。对证据四，是多佳公司自己写的白条，不予认可。对证据五，无异议。经庭审质证，美源公司提供的证据一、二、三、五，多佳公司提供的证据一、五，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实客观，依法予以采信。美源公司提供的证据四，因系美源公司与第三方发生的关系，无法核实其真实性，依法不予采信。多佳公司提供的证据二、三，美源公司未对真实性提出异议，本院将结合案件事实综合评析后，予以采信；证据四，因系多佳公司自书证据，依法不予采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：2017年9月30日，多佳公司（出租人）与美源公司（承租人）签订《门面租赁合同》，约定，租赁标的物位于鄂州市创业大道××号南边附楼临街门面一楼、二楼，性质为临街门面房，面积约为2684.65平方米；承租人已充分了解租赁标的物现状，同意按现状交付；该门面仅限用于办公及员工培训，未经出租人书面同意，承租人不得擅自改变租赁门面房的用途，否则构成违约；租期为五年，自2017年10月1日至2022年9月30日，其中免租期为二个月，即从2017年10月1日到2017年11月30日，承租人从2017年12月1日起开始交纳租金；合同前三年租金每月按13.00元/平方米计算，即每月租金为34,900.45元（从2017年10月1日至2020年9月30日）；合同第四年起租金每月按15.00元/平方米，即每月租金为40,269.75元（从2020年10月1日至2022年9月30日）；租金交纳方式为每季度支付一次，且先租后用，即合同一经订立，承租人应立即先行付清第一季度租金104,701.35元（2017年12月1日至2018年2月28日），之后每季度租金按约定金额支付，支付时间为下季度前7天；承租人逾期不交付租金，超过三十天未支付的，出租人有权按实际逾期天数加倍收取租金，经出租人催告六十天内仍未支付的，出租人有权单方解除合同，将租赁标的物另租他人，且有权依本合同追索对方欠缴租金及逾期租金并追究其违约责任；租赁期内，承租人因使用需要，在征得出租人同意后，在不影响房屋结构和安全的前提下可对房屋进行装饰装修，装修不得破坏、影响房屋的结构、消防设施等安全问题，装修费用由承租人承担。租赁期满合同终止，承租人移交房屋及附属设施时，依附于房屋装修材料上的装饰物品如空调、电扇、监控头可剥离的此类设备、设施，可由承租人拆除带走，其他地面、墙面、天顶的装饰装修材料不得拆走，且承租人不得向出租人计算、索要任何费用；若租期届满或因其他原因双方终止合同时，若承租人故意毁损不得拆走的装饰、装修物的，将承担相应赔偿责任；为房屋安全需要，保障建筑主体、承重结构、消防设施不被破坏，承租方若再次另行对铺面房屋装修时，其装修方案必须经出租人书面审核认可后方可进场施工；本合同订立生效之日，承租人应将100,000.00元财产安全保证金支付给出租人，作为租赁财产的安全保证金；合同期满，双方不再续租或出现本合同约定的解除、终止合同情形的，在承租人结清租金并办理移交厂房及附属设施等手续后次日，出租人将保证金（不计息）如数退还承租人；出租人已按消防、安全部门的要求对本合同项下的房屋内安装了消防设施，承租人在对标的物进行装修时，也需按消防、安全部门的要求进行装修，如需增加消防设施，由承租人自行增加并承担由此产生的一切费用；本合同租期内，双方均不得提前终止合同，即出租人不得提前收回房屋，承租人不得提前退租，如出租人要求提前收回房屋，可补偿承租人相应的损失，如承租人要求提前退回房屋，则需付清余下合同期租金并承担出租人对该房屋的装修费；任何一方每次违约均应向守约方支付违约金，违约金为174,502.25元/次（按5个月厂房租金计算），违约金不足以弥补对方损失的，守约方还有权请求赔偿损失；合同还就其他事项作出约定。合同签订后，多佳公司向美源公司交付租赁房屋，美源公司向多佳公司交纳保证金及水电押金110,000.00元，在对涉案承租房屋进行装修后投入使用，其支付租金至2019年5月。2019年2月6日，鄂州市公安消防支队针对多佳公司报送的多佳纺织服装科技工业园（一期）办公楼建设工程消防验收出具鄂州公消验字[2019]第0015号建设工程消防验收意见书，载明：本次验收共1栋9层高层办公楼，地下**、地上**，建筑高度38.1米，建筑面积16585.64平方米，地下**为车库、设备用房，地上**为大厅、商场、架空层，地上**为办公室，属二楼高层公共建筑。根据相关规定，该工程消防验收综合评定不合格。该意见书列举18项需整改问题，其中第18项涉及西侧2层建筑为美源培训学校：一楼大厅安全出口未使用平开门（均为电动侧开门），未设置机械排烟设施，封闭楼梯间未设置乙级防火门，疏散走道未设置疏散指示标志、应急照明，室内消火栓数量设置不足，火灾自动报警系统未接入主机无法联动测试，末端试水装置未设置排水措施，不具备验收条件。同时，该意见书告知该工程未经消防验收合格不得投入使用。同月24日，多佳公司向美源公司发出告知函，告知美源公司针对上述意见书中第18项整改内容，按国家消防相关规定在规定的时间全部整改完成，再请消防支队验收，未经消防验收合格不得投入使用，否则由此造成的一切责任损失均由美源公司全权负责。2019年3月7日，鄂州西山消防大队向美源公司发出西山消重字[2019]第0001号重大火灾隐患整改通知书，在进行消防监督检查时，发现美源公司存在火灾隐患：1、室内消火栓布置不能满足同一平面2支水枪的2股水柱到达任何部位的要求；2、一楼大会议室未设置窗户，建筑面积大于200平方米，未设置排烟设施；3、二楼办公区域长度大于20米内走道，未设置排烟设施；4、该场所为会议培训中心，未设置封闭楼梯间；5、二楼疏散指示标志设置高度距离地面超过1.0米。同时，责令美源公司于2019年11月30日前改正。美源公司认为出租标的物属未经消防验收工程，涉案租赁合同无效，故诉至法院。在诉讼过程中，美源公司向法院申请对其装饰装修损失进行评估，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价鉴[2020]第06055号评估报告书，本次评估标的在价格鉴定评估基准日（2019年12月18日）的价值为1,025,076.23元。另查明，2020年5月20日，美源公司腾退涉案租赁房屋，其与多佳公司完成相关房屋移交手续。本院认为，美源公司认为涉案租赁房屋未经消防验收而擅自出租，违反国家强制性规定，租赁合同应认定为无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，如租赁的房屋不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定的，承租人可作为解除房屋租赁合同的法定情形之一，而非认定房屋租赁合同无效的情形，即未经消防验收或消防验收不合格禁止投入使用的法律条款，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故美源公司要求确认涉案租赁合同无效的请求，依法不予支持；多佳公司要求确认该合同有效的请求，依法予以支持。在消防部门要求停止使用租赁房屋时，美源公司应当及时主张解除合同，或按消防整改意见进行整改。对于美源公司是否对承租房屋的消防工程负有整改义务的问题。从鄂州市公安消防支队以及鄂州西山消防大队出具的意见书中，对于整改事项是属于房屋本身在设计消防工程时存在的问题还是因美源公司装修后产生的消防工程问题，无法判断，如消防栓的布置和个数、机械排烟设施、疏散走道的疏散指示标志、封闭楼梯间等，但根据租赁合同中“出租人已按消防、安全部门的要求对本合同项下的房屋内安装了消防设施，承租人在对标的物进行装修时，也需按消防、安全部门的要求进行装修，如需增加消防设施，由承租人自行增加并承担由此产生的一切费用”的约定可知，美源公司在租赁房屋时对房屋的消防设施已予认可，因此在其进场使用后，即便是属房屋本身的消防工程问题，亦应由美源公司进行整改，但美源公司未履行整改义务，亦未主张解除合同退出承租房屋，根据权利义务对等原则，即其既然占有使用该房屋，则应支付相应的租金，其未履行支付义务，多佳公司请求解除合同，同时美源公司在诉讼期间腾退房屋，故多佳公司要求解除涉案租赁合同的请求，依法予以支持；其要求支付租金407,171.92元的请求，依法亦予以支持。尽管消防部门要求不得投入使用，但该行为系行政机关的管理性行为，客观上并未对美源公司正常使用房屋产生障碍，故美源公司不主动行使解除权，又以此为由不支付租金，不积极腾退房屋，对纠纷产生负有主要责任，故其要求多佳公司赔偿经济损失的请求，缺乏事实依据和法律依据，依法不予支持；因合同解除，故其要求多佳公司退还保证金及水电押金110,000.00元请求，依法予以支持。因多佳公司对纠纷产生亦负有一定责任，故其要求美源公司支付违约金的请求，依法不予支持；其要求支付2016年6月1日至7月31日期间的水电费的请求，证据不充分，依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、湖北多佳集团实业有限公司与湖北美源商务服务有限公司于2017年9月30日签订的《门面租赁合同》有效。二、解除湖北多佳集团实业有限公司与湖北美源商务服务有限公司于2017年9月30日签订的《门面租赁合同》。三、湖北美源商务服务有限公司支付湖北多佳集团实业有限公司租金407,171.92元。四、湖北多佳集团实业有限公司退还湖北美源商务服务有限公司保证金及水电押金110,000.00元。上述第三、四项抵扣后，湖北美源商务服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付湖北多佳集团实业有限公司297,171.92元。五、驳回湖北美源商务服务有限公司其他的诉讼请求。六、驳回湖北多佳集团实业有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费15,016.00元，由湖北美源商务服务有限公司负担13,000.00元，湖北多佳集团实业有限公司负担2,016.00元；反诉诉讼费2,762.00元，由湖北美源商务服务有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 李婷审判员梅良军审判员高虹二〇二〇年九月三十日法官助理余诗媛书记员霍贝丽