贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5533号上诉人（原审原告）：张利琴，女，1980月5月4日出生，汉族，户籍地遵义市汇川区。委托诉讼代理人：吴染，重庆道伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：向兴挥，重庆道伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）。住所地：贵州省遵义市播州区南白镇遵南大道播州时代中心**。统一社会信用代码：91520321795265562U。法定代表人：肖丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：张健，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷明刚。上诉人张利琴因与被上诉人遵义佳星置业有限公司（以下简称佳星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭于2020年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人吴染、向兴挥，被上诉人佳星公司的委托诉讼代理人张健、冷明刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张利琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的诉讼主张。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，涉案房屋尚未达到交付条件，上诉人有权拒收，因此产生的逾期交房责任由被上诉人负担；2.一审判决适用法律错误，一审法院以涉案楼盘系“区级问题楼盘”将逾期交房违约金从双方合同约定的日万分之二调整到日万分之一不当。3.一审未支持基础设施延迟交付违约金不当。佳星公司辩称，佳星公司已经履行了通知接房义务，上诉人并未主张交付房屋，对违约金计算已经截止，佳星公司面临破产情形下，该楼盘已被列为问题楼盘，从妥善处理问题楼盘角度出发，一审酌情按日万分之一计算违约金合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。张利琴向一审法院起诉请求：1.请求判令佳星公司自2017年7月1日起以238672元为基数，按照日万分之二向张利琴支付商品房逾期交付的违约金至商品房实际交付之日止（违约金暂计算至2020年1月31日共计45061元）；2.判令佳星公司向张利琴支付商品房基础设施逾期交付的违约金120元；3.本案诉讼费由佳星公司承担。一审法院认定事实：遵义佳星置业有限公司（原遵义百隆房地产开发有限公司）是依法登记设立的其他有限公司，具有房地产开发资格。2016年12月15日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定由张利琴（买受人）购买佳星公司（出卖人）开发建设的位于遵义市播州区房屋一套，房屋建筑面积85.24Ｍ2，房屋总价款为人民币238672元，合同第八条约定：首付款48672元，余款190000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：佳星公司应当在2017年6月30日前向张利琴交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.买受人完清所有房款和相关费用。合同第十二条对供水、供电、燃气达到接通条件和电话通信、有线电视、宽带网络线路铺设到户等作出了约定；合同第十三条约定：逾期在15日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。如遇不可抗力，如政府政策等原因导致的工程延期，出卖人不承担违约责任，交房时间顺延。合同签订后，张利琴支付了48672元首付款，并于2017年1月18日向中国建设银行签订了个人住房（商业用房）借款合同按揭贷款190000元。由于佳星公司资金链断裂等原因导致该工程项目停工停产，被遵义市确定为区级“问题楼盘”，形成严重社会问题，后在政府监管主导下，佳星公司积极筹资完善相关工程和设施，创造交付条件，已于2019年12月27日在售楼中心大门处张贴公告，同时在“遵义晚报”上登报公告“播州时代中心”项目已具备交房条件，通知各业主可办理接房手续，有部分业主已相继接房。另查明，遵义百隆地产开发有限公司于2020年4月23日变更为遵义佳星置业有限公司。涉案房屋已经相关部门验收合格，张利琴至今未接房，双方对因对方违约给其造成的损失未提供充分证据证明。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。张利琴已按合同约定向佳星公司履行了全部付款义务，佳星公司亦应当向张利琴履行交付商品房的义务，佳星公司未按期交房的行为构成违约，佳星公司应向张利琴承担逾期交房的违约责任。关于佳星公司认为该项目已成“问题楼盘”，现处于政府政策性监管状态，具备迟延交房的免责条件的主张，佳星公司提供的证据不能足以证明具备法定或约定的免责条件，故对其免责主张原审法院不予采纳。关于佳星公司主张支付商品房基础设施逾期交付的违约金不应支持的主张，双方虽在合同中约定了交付相关基础设施和逾期交付的违约金，但未约定交付时间，且按常理基础设施应在交房时一并交付，不应在交付房屋前交付，故该违约行为尚未确定，违约金的支付条件还不成就，佳星公司的这一主张成立，原审法院对张利琴的这一请求不予支持。关于佳星公司认为约定违约金过高，全额支持将会影响该项目的后续工作及大多数业主的合法权益，请求法院予以调减的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”，第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于本案所涉项目属区级“问题楼盘”，涉及社会问题多，矛盾比较提出，且张利琴亦未提供充分证据证明因张利琴违约给其造成了实际损失或预期利益。因此，为有效化解社会矛盾，结合本案实际情况和处理“问题楼盘”所涉问题的精神，原审法院酌定本案逾期交付商品房的违约金按张利琴已交房款的日万分之一为标准计算。关于违约金的起止时间问题，双方在合同中约定交房时间为2017年6月30日，故应以2017年7月1日为起算时间；佳星公司已于2019年12月27日在项目处张贴公告并登报公告通知各业主接房，张利琴认为只能在当事人无法联系的情况下才能采取公告的方式通知业主接房，对佳星公司主张的交房时间不予认可。但佳星公司在庭审中表示该房屋现已具备交付条件，且双方此前已多次进行协商违约金事宜未果，张利琴对此予以认可。张利琴于2020年4月22日只起诉要求佳星公司支付违约金，应视为张利琴已知该房屋可以接房。故本案佳星公司向张利琴支付违约金的时间计算至2020年4月22日为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。张利琴至今未去接房，对2020年4月22日以后的损失，可以另行主张权利。综上，遵义佳星置业有限公司应当向张利琴支付自2017年7月1日起至2020年4月22日止期间的违约金为人民币24487.74元（238672元×0.1‰×1026天）。综上所述，原审法院判决：一、限遵义佳星置业有限公司在本判决生效之日起三个月内支付给张利琴逾期交房违约金24487.74元。二、驳回张利琴的其余诉讼请求。案件受理费465元（已减半收取），由遵义佳星置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明，双方在涉案商品房买卖合同第十二条中约定“出卖人在房屋交付时，包括水电等基础设施应达到合同约定的交付条件，如果出卖人未在约定的期限内达到基础设施的交付条件，出卖人一次性支付相当于房屋总价0.05%的违约金”。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：佳星公司应向张利琴支付的逾期交房违约金应当如何认定。首先，关于逾期交房违约金计算的起止时间的问题，双方《商品房买卖合同》约定，佳星公司应于2017年6月30日前向张利琴交付涉案房屋，佳星公司未能按照该合同约定向张利琴履行交付房屋的义务，构成违约，因此，本案逾期交房违约金的起算时间为2017年7月1日，一审判决对此认定正确，本院予以确认；因张利琴提起本案诉讼的时间为2020年4月22日，涉案楼盘是否具备交付条件及佳星公司是否履行了通知义务，双方均存在分歧，一审判决将本案违约金计算的截止时间确定为张利琴向一审法院提起诉讼之日，并告知张利琴可另案主张2020年4月22日后的逾期交房违约金，便于本案裁判及执行，且未损害张利琴的利益，一审判决认定的涉案违约金计算的截止时间并无不当，本院予以确认。其次，关于本案逾期交房违约金计算标准如何认定的问题，双方在涉案《商品房买卖合同》中约定“逾期15日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”，双方对逾期交房超过15日的违约责任并未约定，违约金具有补偿作用，并不以惩罚当事人为原则，双方当事人在本案审理过程中也未申请对涉案房屋同等地段的租金标准进行评估，一审判决结合涉案楼盘的实际情况，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，酌情将本案逾期交房违约金认定为按张利琴已付购房款总额的日万分之一计算并无不当，本院予以确认。张利琴所持应按已付购房款总额日万分之二的标准计算涉案违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张佳星公司支付延迟交付基础设施违约金的问题，双方在涉案商品房买卖合同中明确约定了房屋的交付时间，交付时基础设施应当达到双方合同约定的条件，现佳星公司未按合同约定向上诉人交付房屋，因基础设施属于房屋交付时的配套设施，房屋逾期交付，必然导致基础配套设施延迟交付，因此，佳星公司应按合同约定支付延迟交付基础设施的违约金，佳星公司应向张利琴支付的该违约金为120元（238672元×0.05%）。综上所述，一审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致判决结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2723号民事判决第一项，即维持“限遵义佳星置业有限公司在本判决生效之日起三个月内支付给张利琴逾期交房违约金24487.74元”；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初2723号民事判决第二项，即撤销“驳回张利琴的其余诉讼请求”；三、由遵义佳星置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付张利琴逾期交付基础设施违约金120元；四、驳回张利琴的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费465元，二审案件受理费930元，共计1395元，由张利琴负担837元，由遵义佳星置业有限公司负担558元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  万 亿审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年九月二十五日法官助理陈星宇书记员钟永海书记员张晓丽