山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7775号 上诉人（原审原告）：刘丽霞，女，1984年1月2日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审被告）：丁桂兰，女，1941年6月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：吴李燕，山东大捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昊天，山东大捷律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：姚玉芬，女，1963年12月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：吴李燕，山东大捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昊天，山东大捷律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘凯，男，1987年4月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：吴李燕，山东大捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昊天，山东大捷律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告）：刘中贵，女，1963年8月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人刘丽霞因与被上诉人丁桂兰、姚玉芬、刘凯、被上诉人刘中贵房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7355号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘丽霞向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，改判刘中贵与刘忠波签订的房屋买卖协议无效，由被上诉人返还刘丽霞涉案房屋集体土地建设用地使用证和房屋产权证明书；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、审判决认定刘丽霞知晓购房协议并收到购房款的直接唯一依据是原一审中刘忠波提供的录音，缺乏事实及法律依据。1、刘忠波提交的录音并非与刘丽霞之间的通话，不能对刘丽霞产生法律效力。被上诉人与上诉人的关系本身就是对立的，该录音不能证明刘丽霞知情或同意该交易行为，更不能直接证明刘丽霞收到购房款。且录音中大部分内容都是姚玉芬陈述，刘中贵并未认可卖房事实，更未承认将购房款3000元交给了刘丽霞。重审过程中一审未经审理质证，并在查明事实部分列明该证据内容，直接仅凭该证据认定刘丽霞知晓该协议并收取购房款3000元，认定事实错误。录音证据在证据形式上属于视听资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，不能单独作为认定案件事实的依据。2、《政府信息公开申请登记回执》、《政府信息公开告知书》、胶南市琅琊镇刘前村村民委员会在该购房协议上盖章、胶南市琅琊镇村镇建设服务中心盖章，不能证明刘丽霞知情，与刘丽霞是否追认购房协议无关，只能证明刘中贵无权处分涉案房屋的事实。二、一审判决认定刘忠波拥有房屋情况等相关事实不清，采信的证据互相矛盾。根据《土地管理法》等有关规定，农村房屋适用“一户一宅”政策。在刘忠波结婚时，虽然以父亲刘圣修名义申请宅基地、并房屋登记在刘圣修名下，但实际系刘忠波所有并占有使用，并据此分户。琅琊镇刘前村村民委员会分别于2017年3月23日、2018年12月19日两次出具证明信的房屋坐落不一致，集体土地使用权证号亦不相同，该两份证据不具有证明力。另外，在琅琊镇刘前村村民委员会证明信中载明“2013年刘忠波在我村无房无宅基地”，该证明与法院认定的“刘忠波与刘中贵于2003年自愿签订购房协议，胶南市琅琊镇刘前村村民委员会在该购房协议上盖章，胶南市琅琊镇村镇建设服务中心亦盖章同意涉案房屋卖给刘忠波名下使用”事实相矛盾。三、原一审查明的事实为刘中财去世后，涉案房屋一直无人居住，由刘丽霞负责修缮管理。被上诉人对这一事实也是认可的。重审一审法院未就该部分事实进行查明认定，径直认定刘丽霞知晓涉案房屋交易，认定事实错误。四、本案中，房屋购买协议本身为复印件，作为房屋购买协议一方的刘中贵明确表示，其只是私卖的倒塌围墙的砖块，并不清楚房产证、产权证、土地使用权证等的来源及去处，且原一审刘忠波代理人在庭审中明确承认房产证系其自行到涉案房屋搜取，结合此时房屋登记所有权人刘中财已经病故，屋买卖协议中记载的事项与实际情况有太大出入，与常理不符，故房屋买卖协议毫无真实性、合法性可言；五、涉案房屋系刘丽霞从其父母处通过依法继承取得，刘中贵系刘丽霞姑姑。刘忠波作为对刘丽霞家庭状况了若指掌的同村村民，与刘中贵买卖涉案房屋，不仅是无权处分的行为，更是恶意串通侵犯刘丽霞利益的违法行为。一审法院非但对该事实进行认定，反而依据刘中贵系刘丽霞姑姑，就直接根据被上诉人之间的录音认定刘丽霞收到购房款3000元，严重歪曲事实。六、一审判决适用法律错误。本案是农村房屋买卖合同纠纷，适用《中华人民共和国合同法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《合同法》第五十二条规定，无权处分他人财产恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，维护当事人合法权益和法律法规的权威。 被上诉人丁桂兰、姚玉芬、刘凯共同答辩称，1、虽然刘丽霞并未在购房协议上签字，但刘丽霞明知协议的签订履行的情况下，在长达12年的时间内未提出任何异议，应当视为对协议的追认。本案原审庭审中，刘丽霞明确承认其在父亲去世后，多次回家，涉案房屋已于2003年交付。刘丽霞称其并不知道房屋出售及转移使用事宜属于虚假陈述，也不符合逻辑。2、结合刘中贵与姚玉芬之间的电话录音，刘忠波按照协议支付了全部购房款，该通话虽为姚玉芬与刘中贵之间的通话，但通话双方均为本案当事人，该段通话保持了证据的完整性，刘中贵对通话录音的内容确认无异议，原审法院以此确认并无不当。2、刘中贵系刘丽霞亲姑，刘丽霞5岁起由刘中贵抚养至成年，刘丽霞家中的事宜均由刘中贵夫妇代理，涉案房屋的买卖过程也系刘中贵对外宣称要出售涉案房屋，买受人刘忠波因名下并无宅基地房屋，购房协议已履行完毕。刘丽霞提起诉讼属于虚假诉讼，不应得到支持。3、即便刘丽霞对购房协议的签订不知情，刘中贵对外宣称出售涉案房屋以及持有涉案房屋的土地使用证及房产证原件等情形，刘忠波完全有理由相信刘中贵对该房屋享有处分权，且涉案房屋房价为购房时的市场价，刘忠波已经取得了涉案房屋的所有权，刘丽霞应向刘中贵请求赔偿损失，与刘忠波无关。4、涉案房屋自2003年12月4日起一直由刘忠波一家占有、使用、支配，刘丽霞趁姚玉芬住院期间修墙行为并未得到授权及认可。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 一审法院查明事实： 刘丽霞于1984年1月2日出生，刘丽霞之父刘中财于2002年10月死亡，刘丽霞之母陈文欣于2000年4月死亡。涉案房屋座落于青岛市黄岛区，东至围墙墙中邻刘胜宝住宅，西至围墙墙外根邻胡同，南至围墙外根邻胡同，北至房屋外根邻胡同，地号为GG-28-290，土地使用者登记为刘忠财。 刘丽霞提交购房协议复印件一份，内容如下：我村村民刘中财现将住房四间自愿卖给本村村民刘忠波居住，双方协商作价￥1500元大写：交款办法：当交不欠，一次付清。落款处：卖房代理人处刘中贵签字，购房人处刘忠波签字，证明人处刘吉清签字。落款时间为2003年12月4号。该购房协议盖有字样为胶南市琅琊镇刘前村民委员会的印章。 刘丽霞认可该份复印件与原件一致。刘中贵认可在购房协议上签字，丁桂兰、姚玉芬、刘凯对购房协议复印件无异议。 对于刘丽霞主张购房协议无效的理由，刘丽霞认为涉案房屋的产权人刘中财于2002年去世，刘中财没有资格卖房，刘丽霞是刘中财唯一继承人，2003年12月4日刘丽霞19周岁，刘忠波、刘吉清、刘中贵及胶南市琅琊镇刘前村民委员会无权对涉案房屋作出任何决定，且刘丽霞对卖房代理人、购房人和证明人一概不知，对购房协议及涉案房屋的买卖不知情。 姚玉芬认可持有集体土地建设用地使用证和房屋产权证明书，并主张系签订购房协议后刘中贵交付姚玉芬。刘丽霞及刘中贵对姚玉芬的该项主张予以否认。刘丽霞表示刘中财去世后所有证件均在涉案房屋中，不是刘中贵交付姚玉芬。刘中贵表示当时姚玉芬将刘中贵骗到胶南市琅琊镇刘前村书记家，给了刘中贵15**元，让刘中贵签了字，其他的刘中贵一概不知，不是刘中贵将证交付姚玉芬。 在本案原一审诉讼过程中，刘忠波提交录音一份，在该份录音中，刘中贵认可将购房款3000元给了刘丽霞。刘丽霞认为该份录音的内容是姚玉芬与刘中贵串通的，与刘丽霞无关。 盖有印文字样为青岛市黄岛区村民委员会印章的证明信载明2013年以前刘忠波在该村无房无宅基地。刘丽霞对该份证明信的真实性无异议，但认为内容不属实。丁桂兰、姚玉芬、刘凯认为证明信属实。 涉案房屋的集体土地建设用地使用证变更记事一栏载明：经村委会研究，报镇村建设服务中心审核，同意将刘中财的房屋卖给本村村民刘忠波名下使用。203.12.5。变更记事栏的落款时间处盖有印文字样为胶南市琅琊镇镇村建设服务中心的印章。刘丽霞质证后认为，对变更事项不予认可，称刘前村委会没有权利出卖刘丽霞房屋，镇村建设服务中心不是合法的国家土地管理部门。 丁桂兰、姚玉芬、刘凯提交了盖有印文字样为青岛市黄岛区琅琊镇人民政府印章的政府信息公开申请登记回执一份、政府信息公开告知书一份以证明2003年时由镇村建设服务中心负责宅基地过户手续。政府信息公开申请登记回执载有姚玉芬申请获得琅琊镇镇村建设服务中心2003年工作职责信息的内容。政府信息公开告知书载明根据南编字【2001】14号文件《胶南市编制委员会关于明确乡镇事业单位职能任务、职位设置及编制核定问题的通知》规定，乡镇镇村建设服务中心的工作职责为：3、负责农田保护区和农村宅基地的审批、管理。刘丽霞质证后表示对证据的真实性无异议，但内容不属实。 因区划调整，胶南市琅琊镇刘前村民委员会的名称变更为青岛市黄岛区村民委员会。 一审法院认为，本案争议焦点是刘丽霞是否追认购房协议。证明信盖有印文字样为青岛市黄岛区村民委员会的印章，政府信息公开申请登记回执、政府信息公开告知书均盖有印文字样为青岛市黄岛区琅琊镇人民政府的印章，刘丽霞对真实性无异议，但主张内容不属实，因未提交证据证明，对刘丽霞的该项主张不予采纳。一审认定该三份证据的内容属实。2013年之前刘忠波在青岛市黄岛区无房无宅基地，购房协议系刘忠波与刘中贵于2003年自愿签订，胶南市琅琊镇刘前村民委员会在购房协议上盖章，2003年负责农村宅基地审批、管理的胶南市琅琊镇镇村建设服务中心亦盖章同意涉案房屋卖给刘忠波名下使用，刘丽霞主张购房协议无效，一审不予支持。刘中贵系刘丽霞的姑姑，刘中贵在录音中认可将卖房款交付刘丽霞，予以认定。刘丽霞主张该份录音的内容是姚玉芬与刘中贵串通的，因未提交证据证明，一审不予采纳。购房协议签订时刘丽霞已年满19周岁，刘丽霞认可其系父母的唯一继承人，刘中贵将购房款3000元交付刘丽霞，可以认定刘丽霞对房屋买卖知情并认可。刘忠波系涉案房屋的买受人，刘忠波死亡后，姚玉芬作为刘忠波之妻持有涉案房屋的集体土地建设用地使用证和房屋产权证明书系合法持有，刘丽霞要求姚玉芬返还，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回刘丽霞的诉讼请求。案件受理费50元，由刘丽霞负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，刘忠波与刘中贵于2003年签订的《购房协议》虽无刘丽霞的签字确认，但该协议加盖有胶南市琅琊镇刘前村民委员会的公章，亦有证明人刘吉清签字见证，该协议符合农村的交易习惯。房屋是家庭中的重要财产，刘丽霞在长达十年的时间里对其所有的房屋现状不管理、不知情，亦有悖于常理。且刘丽霞对刘忠波一家持有登记在刘中才（刘丽霞父亲)名下的房产证未能做出合理解释。基于刘丽霞不在村里生活、刘丽霞小时候在刘中贵家中吃饭生活、刘中贵与刘丽霞的身份关系等事实，在涉案《购房协议》签订时加盖有本村村委会盖章和有同村村民见证的情况下，刘忠波完全有理由相信涉案房屋的买卖取得了刘丽霞的同意、以及刘丽霞的姑姑刘中贵有代理权。结合刘中贵和刘忠波的谈话录音等证据，本院确认刘忠波与刘中贵于2003年签订的《购房协议》为有效合同。刘丽霞主张该《购房协议》无效、并要求返还涉案房屋的集体土地建设用地使用证和房屋产权证明，本院不予支持。 综上所述，刘丽霞的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人刘丽霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二〇年九月十日 书记员  胡浩东 书记员  胡荣华