北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13883号原告：闫艳，女，1975年3月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭庆，上海市汇业（北京）律师事务所律师。被告：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路**黄村镇政府东配楼**。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：徐亚军，北京中勤（天津）律师事务所律师。原告闫艳与被告北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫艳的委托诉讼代理人郭庆，被告昊坤公司的委托诉讼代理人徐亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫艳向本院提出诉讼请求：1.昊坤公司支付逾期办理不动产权证书违约金（以购房款5643135元为基数，自2016年4月10日至实际办理房屋产权证书之日止，按照日万分之一标准计算）；2.本案诉讼费由昊坤公司承担。事实和理由：2013年2月21日，闫艳与昊坤公司签订《北京市商品房预售合同》，约定闫艳购买昊坤公司开发的位于大兴区新城北区22号地-1、2地块14#住宅楼2层2单元-202号房屋（以下简称案涉房屋)，总价款为5538012元，此后，闫艳按照合同约定向昊坤公司支付了上述全部款项。2014年3月30日，昊坤公司以案涉房屋实测面积大于预测面积为由，与闫艳签订了《＜北京市商品房预售合同＞补充协议》，约定闫艳向昊坤公司补交房价款105123元（总价款调整为5643135元），同时，案涉房屋坐落变更为“北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元202号”。同日，闫艳向昊坤公司支付了补交房价款、契税、产权代办费、产权登记费及印花税、公共维修基金等费用后，昊坤公司向闫艳交付了案涉房屋。按照双方所签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条第（二）款的约定,“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……。买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之壹的违约金。根据上述约定，昊坤公司最晚应当于2016年4月10日将案涉房屋的不动产权证书交付闫艳，然而，时至今日，昊坤公司仍未履行该交付义务。因昊坤公司逾期办理不动产权证书，致使闫艳在资金周转困难时期，无法通过抵押案涉房屋办理融资业务或直接出售案涉房屋变现的方式解决资金问题，同时也错失了房价处于高位时出售案涉房屋的机会，给闫艳造成了巨大的经济损失。另外，约定违约金的作用旨在督促合同参与方及时履行合同义务，在本案商品房预售合同关系中，昊坤公司为闫艳办理案涉房屋的所有权证书，系仅次于向闫艳交付案涉房屋的主要合同义务，在某种意义上，对闫艳的影响甚至超过案涉房屋的交付。而本案预售合同中，却约定昊坤公司在逾期办理不动产权证书的情况下,每日仅承担闫艳全部已付款万分之一的违约金（年化3.65%还不及银行同期贷款基准利率），远不足以对昊坤公司产生约束作用。鉴于以上事实和理由，为维护闫艳的合法权益，特诉至法院。昊坤公司辩称，一、闫艳未能取得不动产权证书不是昊坤公司的原因造成的，昊坤公司不应承担违约责任。1、闫艳与昊坤公司签订商品房预售合同时，本着业主生活、居住品质考虑，应业主需要签订了该《补充协议》，约定“出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整。买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。”闫艳在购房明确表示同意变更规划，昊坤公司根据补充协议的约定，进行了绿化施工，取消了地上停车位，因此导致闫艳所在楼栋规划验收不能通过，最终无法办理产权证。且预售合同第二十二条第(二)款第3项约定“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，由买受人承担责任”，故本案中昊坤公司未能按期办理不动产权证书是闫艳同意变更规划造成的，并非昊坤公司单方所致，昊坤公司不应承担违约责任。2、昊坤公司为了尽快办理不动产权证书，尽快取得规划验收批准文件，自2016年开始就一直努力着手恢复小区地上车位并已开始着手施工，但该小区大部分业主均反对恢复地上车位，只要昊坤公司一动工就会遭到了几百名业主的集体抵制，且业主通过上访、静坐、拉横幅等极端形式给昊坤公司和政府施压，并通过暴力手段阻碍施工。为避免激化业主和昊坤公司、政府之间的矛盾，昊坤公司不得不停止施工，导致昊坤公司至今都未恢复地上车位，最终导致闫艳所购房屋不能取得规划验收批准文件，这是闫艳所购房屋至今不能办理房屋权属转移登记的终极原因，而这个原因并非昊坤公司所致。时至今日，昊坤公司仍不断与业主及居委会、街道办、区政府、规委、建委等相关部门积极协调此事，望尽早得到解决。因此，昊坤公司为了尽快为闫艳办理不动产权证书已经尽到了应有的义务，但是因为小区其他业主集体抵制恢复地上车位的原因，导致昊坤公司一直无法按时办理。故在本案中，昊坤公司不应承担违约责任。二、闫艳要求昊坤公司支付自2016年4月10日起的逾期办理不动产权证书违约金部分已过诉讼时效，且闫艳在起诉前从未向昊坤公司主张过违约金，闫艳的该项诉讼请求不应全部得到支持。根据《中华人民共和国总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。请求支付违约金作为一种债权请求权，应当适用三年的诉讼时效期间，买受人如果未在诉讼时效期间内行使权利，将丧失胜诉权。商品房预售合同第二十二条第(二)款第2项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。涉案合同约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。昊坤公司于2014年4月10日将案涉房屋交付给闫艳居住使用，依据预售合同第二十二条之约定，昊坤公司应最迟于2016年4月10日将不动产权证书办理好交接给闫艳。若法院审理后认为是昊坤公司违约导致无法为闫艳办理不动产权证书的，那么闫艳起诉要求支付自2016年4月10日起的逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求也部分已过诉讼时效，不应当得到全部支持。闫艳于2016年4月10日起就已经知道或应当知道已产生逾期办理不动产权证书的事实，但闫艳于2020年7月29日才向本院提起诉讼主张权利，且在起诉前长达5年的时间闫艳从未向昊坤公司主张过要求支付违约金，故闫艳起诉要求支付自2016年4月10日起至2017年7月29日期间的逾期办理不动产权证书违约金已过三年的诉讼时效，不应得到支持。三、闫艳主张的违约金过高，已明显高于给闫艳造成的实际损失，且闫艳要求违约金计算至取得不动产权证书之日，也有悖公平原则。1、闫艳所购标的为房屋，房屋的主要价值体现在房屋的使用价值，昊坤公司已向闫艳交付了符合使用条件的房屋，已完成了《商品房预售合同》中主要义务。未办理不动产权证书对闫艳收益、处分等权利并无实质性的重大影响。2、根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。闫艳主张的造成了“生活不便和房屋使用不便的经济损失”没有任何事实依据，闫艳购买房屋时该房屋按照建筑面积基本在每平方米2万多元，而今日涉案房屋均价已在每平方米6-7万元间，闫艳所购房屋已经增值数倍，逾期办理不动产权证书并未给闫艳造成任何实际损失，且因房屋升值反而给闫艳带来了巨大的经济利益，闫艳要求昊坤公司按照支付已付总房款万分之一的标准支付违约金没有事实依据。3、需要注意的是，从目前现状看，业主与昊坤公司的矛盾非常激烈，规划验收问题不可能是短期内能够解决的，即使昊坤公司解决问题的态度再诚恳，做出的让步再大，面对众多情绪激动、毫不退让的业主，昊坤公司也是无法妥善解决此事，如果该情形一直持续没有解决，不动产权证书一直可能无法办理，若违约金计算至取得不动产权证书之日，该违约金将可能覆盖购房款乃至超出购房款，这明显属于违约金约定过高，既不符合合同订立的常理，也不符合违约金规则的设立目的。综上所述，应由闫艳承担不能办理不动产证书的责任，闫艳起诉要求支付自2016年4月10日起的逾期办理不动产权证书违约金部分已过诉讼时效，且闫艳在起诉前从未主张过，闫艳的该项诉讼请求不应全部得到支持，闫艳所述其损失无事实及法律依据，请依法驳回闫艳的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月21日，昊坤公司（出卖人）与闫艳（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定闫艳购买坐落于大兴区新城北区22号地-1、2地块14#住宅楼2层2单元-202号房屋，总价款5538012元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条产权登记。（转移登记）。1、商品房交付使用后，双方同意按照（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为500元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2013年2月21日，闫艳与昊坤公司签订《补充条款》，其中二、规划、设计变更约定。1、出卖人根据绿化与景观需要，可对该项目的车行道与步行道规划进行变更、调整。2、买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，非经该项目全体业主一致要求，买受人不得要求出卖人恢复地上车位。2014年3月30日，昊坤公司（甲方）与闫艳（乙方）签订《北京市商品房预售合同＜补充协议＞》，约定：1、经公安行政管理部门核准，该商品房屋坐落变更为：北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元202号。2、根据商品房面积实测技术报告书，甲乙双方确认：该商品房实测建筑面积227.51平方米、其中，套内建筑面积205.6平方米，共用部位与共有房屋分摊建筑面积21.91平方米。三、鉴于该商品房实测套内建筑面积与预测套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），甲乙双方应据实结算房价款，双方确认：该商品房价款调整为5643135元，本协议签订当日，乙方向甲方补交房价款105123元。2014年4月10日，昊坤公司将案涉房屋交付闫艳，同日，闫艳向昊坤公司交纳产权代办费、契税、公共维修基金、产权登记费及印花税。庭审中，昊坤公司称因案涉房屋所在小区内原地上规划的车位用途改为绿化与景观用地，致使未通过相关部门的规划验收，导致案涉房屋所在楼栋至今未取得产权初始登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，闫艳与昊坤公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同履行各自义务。该合同约定，因出卖人的责任，未能在商品房交付之日起730日内取得不动产权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。首先，案涉房屋的交付时间为2014年4月10日，昊坤公司作为出卖人依照约定应在房屋交付之日起730日内办理不动产权证书，但因昊坤公司擅自变更规划用途，将原地上规划的车位改为绿化与景观用地，导致案涉房屋未通过相关主管部门规划验收致使案涉房屋未取得初始登记至今未能为闫艳办理案涉房屋的不动产权证书，昊坤公司已构成违约且不属于不可抗力情形，昊坤公司应支付闫艳逾期办证违约金；其次，因闫艳与昊坤公司签订的《补充条款》明确载明买受人同意出卖人将该项目地上规划的车位变更为绿化与景观用地，闫艳应对其与昊坤公司签订《补充条款》导致的相关影响有所预期，故闫艳亦应承担相应责任，故本院参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，将违约金标准调整为每日按全部已付房款的万分之零点八的标准计算；第三，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。因违约金责任的承担系债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。双方约定以每日为单位累计计算违约金金额的，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。如权利人主张已发生债权，在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年，闫艳自认在本次起诉前未向昊坤公司主张过逾期办证违约金，故昊坤公司辩称闫艳要求支付2017年7月29日前逾期违约金已过诉讼时效的意见，有事实及法律依据，综上，结合案涉房屋所在楼栋至今未取得初始产权登记证书的情况，本院确定昊坤公司每日按全部已付房款的万分之零点八的标准支付闫艳自2017年7月29日起至本案宣判之日止的违约金，此期间之后的逾期办证违约金，闫艳可另行主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条及第十二条之规定，判决如下：一、北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付闫艳位于北京市大兴区兴泰街5号及5号院18号楼2单元202房屋逾期办证违约金（每日按已付购房款5643135元的万分之零点八计算，自2017年7月29日至2020年9月25日）；二、驳回闫艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6510元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇二〇年九月二十五日书记员  刘雪飞