江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6300号上诉人（原审被告）：金光龙，男，1974年2月2日出生，朝鲜族，住江苏省苏州市。上诉人（原审被告）：方爱花，女，1974年2月22日出生，朝鲜族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：高中红，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：邱世鹏，男，1990年8月29日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。原审第三人：昆山市鼎业房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇光明西路**商铺，统一社会信用代码913205830782546413。法定代表人：曾麒麟，该公司总经理。上诉人金光龙、方爱花因与被上诉人邱世鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初17674号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金光龙、方爱花上诉请求：撤销原审判决并改判驳回邱世鹏的诉讼请求。事实与理由：1.无论是涉案合同签订前还是签订时，依据当时已经公布的最新政策，邱世鹏都不具备购房资格，与2019年8月5日实施的昆住建（2019）213号新政细则并无关联，该细则并没有使得邱世鹏从不确定是否具备购房资格转变为确定的不具备购房资格。2.在本案合同签订前，我方曾分别询问邱世鹏和中介方关于购房人的购房资格问题，得到的答复均未邱世鹏具备购房资格。本案的关键点就在于邱世鹏及中介方对于邱世鹏确定不具备购房资格的事实是明知的，而我方是不知情的。如果按照一审的逻辑，我方对于邱世鹏不具备购房资格是明知的，那么我方不可能在此情况下仍选择签订合同，并付出相应的精力和时间，最终还要承受如此大的风险，明显不合常理。3.关于中介方所称其对于邱世鹏是否具备购房资格不确定，不符合实际情况，其作为居间方，不可能不知晓当时的限购政策，其参与了本案所涉房屋交易过程，与本案具有利害关系，其证人证言不能作为定案依据。邱世鹏则表示服从原审判决。邱世鹏向一审法院起诉请求：一、解除房屋买卖合同；二、判令金光龙、方爱花退还邱世鹏定金50000元；三、本案诉讼费、保全费由金光龙、方爱花承担。一审法院认定事实如下:2019年8月5日，邱世鹏（买受方、乙方）与金光龙、方爱花（出卖方、甲方）在第三人（居间方、丙方）的中介下签订《房屋买卖居间合同》，该居间合同约定乙方向丙方支付购房意向金50000元。乙方欲购买甲方名下的位于昆山市，房屋总价1728000元，待甲方签订本合同后两日内，乙方应补足定金至50000元。合同约定甲乙双方应支付给丙方佣金，佣金金额为总房价的2%。同日，双方签订《房屋买卖合同》，该合同约定房屋总价1728000元，乙方应在2019年8月15日前支付甲方首期房价款（含已付定金）共计468000元，含尾款8000元，尾款由丙方代为保管。签订本合同三十个工作日内，丙方委托专业的房地产评估机构办理该房屋的价值评估，由此产生的评估费由乙方承担。乙方应于签订本合同三十个工作日内向贷款银行申请按揭贷款，签订一切相关文本、协议及办理其他一切相关手续。交易过户：甲、乙双方应于乙方贷款申请（若有）通过，同时网签备案合同《存量房买卖合同》昆山市房地产交易中心已经通过后，丙方预约过户号，预约过户号当天甲、乙、丙三方共同赴昆山市房地产交易中心办理该房屋产权转移登记手续和乙方的抵押登记手续（若有）（简称送件）。剩余购房款乙方通过银行贷款方式支付1260000元。该合同约定的违约责任：本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。如甲方违约，则退还收到乙方支付的所有购房款以外，再向乙方支付本合同1.1条所述总房价款的20%作为违约金。如乙方违约，则甲方有权收取乙方本合同1.1条所述总房价款的20%作为违约金。该合同第六条其他约定处手写：1、如因政策原因或不可抗力因素导致交易无法进行并顺利过户，甲乙丙三方免责，和平解约，不追究违约责任。甲方将所收到的全部房款退还给乙方。合同签订后，乙方支付定金50000元，以转账形式支付给方爱花。庭审中金光龙、方爱花对邱世鹏已付款无异议。另查明，涉案房屋登记在方爱花、金光龙以及金俊丞的名下。2019年8月16日，金光龙、方爱花向邱世鹏发出《书面催告函》要求邱世鹏于2019年8月15日支付首付款468000元。2019年8月17日，邱世鹏回复《回信函》给金光龙、方爱花，载明因政策变动无法继续履行合同，甲方应依据合同最后一条约定将收到全部款项返还乙方。金光龙、方爱花就该回信函复函回复邱世鹏，载明中介要求加收中介费导致合同无法继续履行并催告邱世鹏继续履行合同。2019年8月21日邱世鹏再次回复金光龙、方爱花不愿意接受加价试着办理网签而因确不具备过户条件无法继续履行合同要求金光龙、方爱花退还已付款。再查明，2019年7月24日苏州市人民政府发布苏府（2019）61号工作意见，明确购房新政中调整居民购房政策。非本市居民家庭在苏州市区太仓市购买第一套住房时应提供自购房之日起3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2019年8月5日,昆山市住房和城乡建设局的昆住建(2019)213号文件中载明“涉及个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明出现“补交”、“断交”情况的均属不符合购房条件”。邱世鹏2017年11月开始在昆山缴纳个人所得税2018年10月存在断缴一个月的情况。邱世鹏的社保缴纳记录在双方当事人签订居间协议以及房屋买卖合同时不具备购房资格。目前也不具备购房资格。以上事实有房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、转账记录、微信记录截图、社保缴纳证明、政府相关购房政策文件、双方当事人之间往来信函、个税证明、社保缴纳证明、等以及双方当事人、第三人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：邱世鹏与金光龙、方爱花于2019年8月5日签订《房地产买卖居间协议》以及《房屋买卖合同》，该协议明确约定了房屋位置、总价等条款，具备房屋买卖合同的性质，合同签订时邱世鹏并不具备昆山市购房资格，故并不具备履行条件。根据昆山市相关政策，落户需满足学历、年龄、就业、社保缴纳等多种条件，邱世鹏社保缴纳情况并不符合落户要求，双方当事人在合同中明确注明因政策原因导致的无法过户，合同解除，出售方退还已付款，经本案第三人到庭参加诉讼明确表示合同中特别手写注明即因三方对邱世鹏可能不具备购房资格系明知。一审法院对第三人的该意见予以采纳。鉴于居间合同中对居间费已明确约定，金光龙、方爱花陈述双方因邱世鹏与中介就中介费协商不成的意见并未提供相应证据予以证明一审法院对该意见不予采纳。现因邱世鹏不具备购房资格，导致合同无法继续履行，双方当事人间的《房地产买卖居间协议》不具备继续履行基础，一审法院认定双方当事人之间的《房地产买卖居间协议》予以解除。由于合同签订时就不具备履行条件，双方当事人对于合同无法继续履行均不存在过错，现合同解除，金光龙、方爱花应将邱世鹏支付款项退还，故对邱世鹏要求判令合同解除以及要求金光龙、方爱花返还邱世鹏已付款50000元的诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定之规定，判决：邱世鹏与金光龙、方爱花于2019年8月5日签订的关于昆山市《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》解除；二、金光龙退还邱世鹏已付款50000元，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费2100元，保全措施费520元,共计2620元,由金光龙、方爱花负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，邱世鹏一方在一审中提交其与中介机构工作人员的微信聊天记录、邱世鹏向金光龙邮寄的复函，显示涉案合同签订邱世鹏曾向中介机构询问其是否具备购房资格，中介方明确表示邱世鹏具备购房资格。该事实由一审庭审笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,邱世鹏与金光龙、方爱华签订涉案房屋买卖合同时间为2019年8月5日，但在此前的2019年7月24日苏州市人民政府已经发布苏府[2019]61号文，明确当时的限购政策为“非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，但事实上涉案合同签订时邱世鹏所缴纳的个人所得税、社会保险均不足2年，其不具备购房资格，合同因此无法继续履行，一审判决合同解除，并无不当。邱世鹏作为买房人负有审核并确保自己具备购房资格的义务，但邱世鹏未尽到该项义务导致合同无法继续履行，构成违约，应承担相应的违约责任。虽合同约定“如因政策原因或不可抗力因素导致交易无法进行……三方免责，和平解约”，但合同订立时各方应当知晓政府已经发布的上述[2019]61号文件中的限购政策，故该条约定中的“政策原因”应指合同签订后新出台的限购政策。邱世鹏以该条款为由主张免责，本院不予采纳。邱世鹏在合同签订时并未告知金光龙、方爱华其不具备购房资格的情况，故本院认定金光龙、方爱华对于合同无法继续履行不存在过错。昆山市鼎业房产咨询有限公司称其在2019年8月5日合同签订时对邱世鹏是否具备购房资格不确定，故三方约定免责条款，其该陈述与邱世鹏当时已经确定不具备购房资格的事实相悖；此外，昆山市鼎业房产咨询有限公司作为本案房屋交易的居间方，在居间过程中多次向邱世鹏表示可以购买涉案房屋，其与本案的处理结果有利害关系，综上，本院对于昆山市鼎业房产咨询有限公司所作陈述均不予采信。如邱世鹏认为系昆山市鼎业房产咨询有限公司未如实告知其购房资格的问题，其可另案向昆山市鼎业房产咨询有限公司主张权利。综上所述，邱世鹏违约导致涉案合同解除，无权主张返还定金，金光龙、方爱华上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初17674号民事判决第一项；二、撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初17674号民事判决第二项；三、驳回邱世鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元，保全费520元，共计2620元，由邱世鹏负担；二审案件受理费1050元，由邱世鹏负担。金光龙、方爱华多缴纳的二审案件受理费1050元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年九月二十八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。