陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2020）陕01民终9910号 上诉人（原审原告）：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区附近。法定代表人：朱振平，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖昌，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王焕新，男，1954年8月13日出生，汉族，西安市未央区韩家湾村民，。委托诉讼代理人：何婷，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯，陕西稼轩律师事务所实习律师。上诉人陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）因与被上诉人王焕新商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，王焕新与案外人倪某某签订了借款合同，案外人倪某某向王焕新借款545万元。案外人朱某某、朱振平及华帝龙公司系该笔借款的担保人。2018年3月20日，华帝龙公司与王焕新签订了《商品房买卖合同（预售）》两份，约定王焕新购买西安市未央区XX环XX段XX号XX大厦XX幢XX单元XX层XX室及1幢1单元2层10205室，并办理了房屋网签手续。2020年1月15日，华帝龙公司诉至一审法院，请求如前所述。庭审中，王焕新认可其确未支付购房款，但亦陈述其与华帝龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是作为其与案外人倪某某的担保。华帝龙公司认可王焕新的上述陈述。但主张房屋买卖合同关系与担保关系是两个法律关系，因此当庭变更诉讼请求为，要求法院解除其与王焕新签订的《商品房买卖合同（预售）》。华帝龙公司起诉至西安市未央区人民法院提出诉讼请求：1、确认其与王焕新签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、判令王焕新协助其办理房屋网签备案注销手续，并向华帝龙公司支付违约金，违约金以3970435元为基数，按月2%自2018年6月21日起计算至双方合同解除之日止；3 、本案诉讼费用由王焕新承担。事实和理由：2018年3月20日，其与王焕新签订了《商品房买卖合同（预售）》两份，并办理了房屋网签手续。两份合同均约定王焕新作为房屋买受人购买其公司开发的永恒大厦1幢1单元6层10601室及1幢1单元2层10205室，房款分别为5225600元及446450元。王焕新签订合同后未按照合同约定支付购房款，已经违反了《商品房买卖合同（预售）》第七条及第八条的约定。现诉至法院，请求判如所请。王焕新辩称，本案的《商品房买卖合同》是为了担保民间借贷合同而签订的，其已经就民间借贷法律关系提起诉讼。因此依据法律规定，应当驳回华帝龙公司的诉讼请求。且华帝龙公司不履行债务，其有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，因此双方订立的《商品房买卖合同》没有解除，也不应解除，且在此前提下，华帝龙公司主张的违约金无事实及法律依据。故请求法院依法驳回华帝龙公司的全部诉讼请求。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，华帝龙公司、王焕新双方并无买卖房屋的意思表示，签订《商品房买卖合同（预售）》是为了担保王焕新与倪某某之间债务的履行。双方未办理抵押登记，其约定并不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式。但双方已经签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房备案登记，且双方亦有担保的意思表示。因此该买卖行为应当认定为非典型的担保方式。即在倪某某不能履行债务的情况下，王焕新可以通过拍卖或变卖房屋的方式实现债权。但如果倪某某按时归还借款，王焕新是不能就涉案房屋主张权利。因此双方签订房屋买卖合同并办理网签备案的行为，虽不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。故在担保关系成立的情况下，华帝龙公司要求解除双方《商品房买卖合同（预售）》，并要求王焕新向其支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第六条之规定，判决如下：驳回陕西华帝龙置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费48379元，陕西华帝龙置业有限公司已预交，现由陕西华帝龙置业有限公司承担。宣判后，华帝龙公司不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除华帝龙公司与王焕新签订的《商品房买卖合同（预售）》，并由王焕新协助华帝龙公司办理房屋网签注销手续，向华帝龙公司支付违约金，违约金以3970435元为基数，按月2%自2018年3月20日起计算至双方合同解除之日止；2、一审、二审诉讼费由王焕新负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王焕新未提供证明签订商品房买卖合同是为案外人倪某某借贷提供担保的直接证据，王焕新提供的借款合同中也未对双方之间成立抵押担保关系有约定。在王焕新与案外人倪某某借款合同纠纷案中，一审法院已认定华帝龙公司对案外人倪某某的借款承担连带保证人的保证责任，华帝龙公司已就该笔借款形成保证责任。而本案中，一审判决在无直接证据情况下，直接认定华帝龙公司与王焕新直接形成非典型的担保法律关系，没有事实依据。同时，华帝龙公司与王焕新没有直接的借款法律关系，双方之间仅形成商品房买卖关系。该合同系王焕新作为其与案外人倪某某借款合同关系中债权人地位要求华帝龙公司与其签订的，故王焕新应按照商品房买卖合同约定全面履行义务。因王焕新未能按照合同约定履行义务，故华帝龙公司有权解除商品房买卖合同并要求王焕新承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。华帝龙公司与王焕新仅成立商品房买卖合同关系，华帝龙公司在王焕新与案外人倪某某借款合同纠纷中承担保证责任，不是抵押担保，故王焕新应按商品房买卖合同约定履行义务。因王焕新一直未履行义务，故应承担违约责任。王焕新辩称，一、上诉请求第二项中计算违约金的时间自2018年3月20日，但一审诉讼请求中是2018年6月1日起计算，二审范围应当限制在一审诉讼请求范围之内，因此华帝龙公司属于变更了一审的诉讼请求。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。王焕新与华帝龙公司之间之所以签订《商品房买卖合同（预售）》，就是为了担保王焕新与倪某某之间债务的履行，双方并无买卖房屋的意思表示。对于这些内容华帝龙公司在一审庭审中均是予以认可的。《商品房买卖合同（预售）》是作为债权的担保而存在，因此涉案合同的签订及办理备案登记的行为属于非典型的担保方式，在最高院的案例指导中也是予以认可的。本案中在倪某某无法履行债务的情况下，王焕新可以通过拍卖或者变卖行使债权，如果倪某某按时归还欠款的话，是不能主张权利的，因此行为虽不导致抵押权成立，但足以在双方当事人之间成立非典型的担保关系。因此在担保关系成立的情况下，华帝龙公司要求解除合同并要求支付违约金显然缺少事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审庭审中，华帝龙公司承认在与王焕新签订商品房买卖合同时，没有出卖的意思表示，是对倪某某借款的抵押。截至二审询问之日，在王焕新与案外人倪某某等借款纠纷一案中，倪某某尚未向王焕新归还全部借款及利息。一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点是，华帝龙公司与王焕新之间的法律关系。华帝龙公司虽与王焕新签订了商品房买卖合同，但王焕新在签订合同后未向华帝龙公司支付购房款，而是将540万元款项借给了倪某某，华帝龙公司也认可在与王焕新签订商品房买卖合同时没有出卖房屋的意思表示，是对王焕新给倪某某借款的抵押。故华帝龙公司与王焕新之间在实质上没有将涉案商品房所有权转移与王焕新的意思表示，其真意在于设定担保。《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》规定的担保分为人的担保和物的担保，而担保物权又分为抵押权、质权和留置权，本案虽然不属于上述有名担保，但在相关司法解释及法律理论和司法实践中确认的非典型担保物权还有优先权、所有权保留和让与担保。本案以商品房买卖合同为民间借贷提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，案涉担保的性质应当属于上述法条规定的担保。在以商品房买卖合同的方式提供担保的情况下，当事人之间形成担保法律关系的前提条件并非签订书面担保合同，名为买卖实为担保的商品房买卖合同在民间借贷案件中常见的交易行为，债务人或第三人与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但并未实际让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在债务人不能履行还款义务之时，也不能转移所有权，而是进行清算，即对担保标的物进行拍卖折价后从价款中受偿。因此，华帝龙公司提出的双方之间不构成担保关系的上诉理由，本院不予采信。因华帝龙公司与王焕新之间不是商品房买卖关系，故华帝龙公司要求王焕新支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因案涉商品房买卖合同所担保的债权尚未得到全部履行，故华帝龙公司要求解除与王焕新签订的商品房买卖合同、办理网签备案注销登记的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48379元，陕西华帝龙置业有限公司已预交，由陕西华帝龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○二○年九月一日 书 记 员  刘 燕 子 1