河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4420号 上诉人（原审原告）：郝玉英，女，1952年5月25日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：齐娟。 被上诉人（原审被告）：河间市瀛州钢丝绳有限公司，住所地河北省河间市城垣西路。 法定代表人：李兵，总经理。 被上诉人（原审被告）：河间市钢丝绳厂，住所地：河北省河间市城垣西路。 法定代表人：李中秋，厂长。 二被上诉人委托诉讼代理人：尚双祥，河北至威律师事务所律师。 上诉人郝玉英因与被上诉人河间市瀛州钢丝绳有限公司、河间市钢丝绳厂租赁合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝玉英的委托诉讼代理人齐娟、被上诉人河间市瀛州钢丝绳有限公司、被上诉人河间市钢丝绳厂的委托诉讼代理人尚双祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝玉英上诉请求：一、撤销（2020）冀0984民初177号判决，依法改判或发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人郝玉英非《租赁协议》当事人，认定事实错误。上诉人郝玉英自2016年7月18日之日即成为《租赁协议》的出租方，理由如下：1、《租赁协议》是二被上诉人于2007年4月20日签订，签订时间是在土地使用权以及房产抵押2003年3月25日后，即先抵后租。2、上诉人郝玉英于2010年通过司法拍卖竞得抵押物的所有权，并于2016年7月18日取得厂房所有权登记证书。3、依据《合同法》第229条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，上诉人概括承受了《租赁协议》，即上诉人郝玉英取代原出租人河间市钢丝绳厂的合同地位。4、债的转移包括约定转移和法定转移。债的法定转移，指债权、债务直接依照法律规定发生移转。其主要特征在于，无须债权人同意。依据《合同法》第229条“买卖不破租赁”属于债的法定转移情况，新的房屋所有权人取代原产权人应继续履行原租赁合同，即成为租赁合同的出租方。而本案新的房屋产权人郝玉英通过实现抵押权取得厂房所有权后，即成为原租赁协议出租方取代原产权人河间市钢丝绳厂的合同当事人地位。但是，本案属于“买卖不破租赁”的法定例外情况，因为该房产属于“先抵押后出租”的情况，《租赁协议》不能约束新的买受人郝玉英。二、一审判决对《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一款的规定，理解错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前己设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。该条规定的是“租赁合同对买受人不有约束力”，一审法院解释为“……并没有赋予买受人对二被告所签订的租赁合同的解除权，所以原告不能以此为由要求二被告解除租赁合同。一审适用该条款作为审理案件的法律依据完全正确，但是一审曲解了该条款，上诉人郝玉英作为《租赁合同》的当事人，依据法律的规定《租赁合同》对买受人郝玉英不具有约束力，所谓不具有约束力就是无需履行《租赁协议》约定的权利义务。但是《租赁协议》毕竟是有效成立，既然上诉人无需履行《租赁协议》符合法律规定，具体本案就是上诉人郝玉英作为厂房产权人有权利不再将涉案房产出租给被上诉人河间市瀛州钢丝绳有限公司，也无需承担违约责任。如何实现这一符合法律规定的目的，上诉人郝玉英作为《租赁协议》的出租方解除该协议是“不具有约束力”的表现形式。三、一审法院未查清涉案划拨土地使用权和地上建筑物出租行为是否经履行了行政审批手续，未履行审批手续的出租行为无效。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定,《租赁协议》》经土地管理部门和房产管理部门批准方能出租，因为涉案土地使用权系划拨性质。 河间市瀛州钢丝绳有限公司、河间市钢丝绳厂辩称：一、上诉人无权要求解除二答辩人签订的租赁协议，理由是：第一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方当事人不履行主要债务或迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，根据合同相对性原理，租赁协议的当事人是出租人和承租人，上诉人不是租赁协议的当事人，不存在不能实现合同目的的法定情形，无权要求解除租赁协议。第二、租赁协议的租赁物包括厂房、场地，上诉人对场地没有取得土地使用权，无权对场地主张权利，从这个角度讲，上诉人也无权要求解除租赁协议。二、上诉人对钢丝绳厂土地的抵押权不能对抗瀛州钢丝绳公司对土地的使用权，上诉人对钢丝绳厂土地没有使用权。根据我国《物权法》第179条规定，抵押权是指债务人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利，因此，抵押权不具有对抵押财产的使用权，上诉人虽然取得钢丝绳厂土地的抵押权，但是对该土地没有取得使用权。三、上诉人要求瀛州钢丝绳公司从厂房内搬出的请求不能成立。第一、上诉人要求瀛州钢丝绳公司从厂房内搬出的请求是按解除该租赁协议的后果来主张权利，因要求解除该租赁协议的请求不能成立，因此，要求答辩人从厂房内搬出的请求同样也不能成立，瀛州钢丝绳公司有权按该协议约定的内容继续履行该租赁协议。第二、虽然上诉人购买了钢丝绳厂的房屋，但没有取得土地的使用权，上诉人的房屋坐落在没有使用权的土地上，上诉人对房屋行使权利存在障碍，瀛州钢丝绳公司的物品不论是停放在了上诉人房屋以内还是以外的土地上，行使的是租赁协议赋予的租赁权，瀛州钢丝绳公司有权使用该土地，河间市人民法院做出的（2019）冀0984民初2044号判决书驳回上诉人要求瀛州塑业公司从钢丝绳厂院内搬出的诉讼请求，其中钢丝绳厂院内包含了上诉人的房屋内和房屋外，该生效判决书确认了上诉人对房屋的价值拥有所有权，说明对房屋内和房屋外没有使用权，因此，上诉人要求瀛州钢丝绳公司从厂房内搬出的请求不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 郝玉英向一审法院起诉请求：判令解除被告一河间市钢丝绳厂与被告二河间市瀛州钢丝绳有限公司签订的《租赁协议；判令被告二河间市瀛州钢丝绳有限公司10日内从原告所有的厂房内搬出；本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月27日，沧州市中级人民法院作出（2010）沧执字第24－4号民事裁定书，裁定：河间市钢丝绳厂名下河权字第Ａ020340058号、河权字第Ｂ020340070号项下房产及河出国用（2003）更第25号项下土地使用权；河间市石棉制品厂名下河权字第Ｂ020340063号项下房产；河间市科龙石墨有限公司名下河权字第Ｂ020340061号项下房产及河出国用（1999）字第015号（河出国用2003第19号）项下土地使用权，归于买受人郝玉英（身份证号1306041952××××××××）。买受人郝玉英可持本裁定依据相关规定到相关部门办理产权变更登记手续。2016年7月18日，原告郝玉英将河权字第Ｂ020340070号项下房产在河间市房地产管理局办理了产权登记变更手续，原告主张20161000号至20××15号房产是由原房主钢丝绳厂名下15套房产更名而来，但20××15号房产证558.××4平方米未在原河权字第Ｂ020340070号项下。2013年9月17日，郝玉英与中国华融资产管理股份有限公司天津分公司签订债权转让合同，转让该公司拥有的对债务人河间市钢丝绳厂等三户的债权。并声明：河间市钢丝绳厂债权的抵押物为55093.6平方米（河间市石棉制品厂20800.1平方米，河间市钢丝绳厂34293.5平方米）划拨土地使用权，其地上建筑物已通过法院拍卖转让他方。 河间市钢丝绳厂地址在河间市关，用地面积51.44亩，证号为河国用（93）字第016号。该宗地2003年3月31日由使用权人与河间市工商银行签订了借款抵押合同，抵押面积34293.5平方米，抵押金额509.14万元，期限至2004年3月24日。2007年4月20日，河间市瀛州钢丝绳有限公司与河间市钢丝绳厂签订租赁协议，内容为：河间市瀛州钢丝绳有限公司租赁河间市钢丝绳厂厂房、厂地，办公楼共计51.44亩，所租厂地四至为东至魏长河及九洲塑料制品厂，西至河间市新华建材有限公司，南至石棉制品厂，北至曙光路，经双方协商，河间市瀛州钢丝绳有限公司将以每年向河间市地方税务局缴纳城镇土地使用税及城市维护建设税的方式抵顶每年向河间市钢丝绳厂交付租金的一部分租金，另剩余部分每年按照市场价格双方协商。以上事实已由（2019）冀0984民初2044号民事判决所确认。现原告要求解除河间市钢丝绳厂与河间市瀛州钢丝绳有限公司签订的租赁协议，判令被告河间市钢丝绳有限公司10日内从原告所有的厂房内搬出。 一审法院认为：关于本案立案案由问题，本案立案案由为确认合同无效纠纷，但经审理认为，本案原告诉讼请求为实现抵押权，应为抵押权纠纷，故本案案由确定为抵押权纠纷。关于原告要求解除被告河间市钢丝绳厂与被告河间市瀛州钢丝绳有限公司签订的租赁协议问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条作出了规定，从该规定来看，合同解除分为约定解除和法定解除，本案中不涉及约定解除问题，应审查原告请求是否符合法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……。”，从该规定可以看出，合同解除权赋予的是合同当事人，且一般情况下为合同当事人中的守约方，本案中原告郝玉英不是该租赁合同的当事人，不享有合同解除权。另原告郝玉英依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，认为原告作为买受人有权除去河间市瀛州钢丝绳有限公司的租赁权即解除租赁协议，该条规定的是“租赁合同对受让人不具有约束力”，并没有赋予买受人对二被告所签订租赁合同的解除权，所以原告不能以此为由要求二被告解除租赁合同。关于原告要求被告河间市瀛州钢丝绳有限公司10日内从原告所有的厂房内搬出的问题，原告此诉讼请求是按解除租赁合同的法律后果来主张的，因原告无权要求二被告解除租赁合同，故原告此项诉讼请求亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七之规定，判决：驳回原告郝玉英要求解除被告河间市钢丝绳厂与被告河间市瀛州钢丝绳有限公司签订的《租赁协议》，要求被告河间市瀛州钢丝绳有限公司10日内从原告所有的厂房内搬出的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案上诉人一审诉请解除被上诉人河间市钢丝绳厂与河间市瀛州钢丝绳有限公司签订的《租赁协议》，河间市瀛州钢丝绳有限公司10日内从上诉人所有的厂房内搬出。本案上诉人通过司法拍卖竞得抵押物的所有权，诉请解除原租赁合同，故本案应属于租赁合同纠纷。一审法院认定本案系抵押权纠纷不当。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”。 本案被上诉人河间市钢丝绳厂于2003年3月用厂房及土地使用权做抵押融资借款，2007年4月20日河间市钢丝绳厂又与被上诉人河间市瀛州钢丝绳有限公司签订《租赁协议》，将以上设定抵押的厂房和土地租赁给河间市瀛州钢丝绳有限公司使用。本案厂房系先抵后租。在租赁合同履行期间，上诉人郝玉英实现抵押权，通过司法拍卖于2016年7月取得涉案厂房的所有权。依据上述法律规定，被上诉人河间市钢丝绳厂与河间市瀛州钢丝绳有限公司之间的租赁合同对上诉人不具有约束力。郝玉英作为厂房的所有权人诉请解除原所有权人与他人签订的租赁合同有法律依据，应予以支持。 综上所述，郝玉英的上诉请求成立，予以支持。一审法院裁判有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省河间市人民法院（2020）冀0984民初177号民事判决； 二、解除被上诉人河间市钢丝绳厂与河间市瀛州钢丝绳有限公司签订的《租赁协议》； 三、被上诉人河间市瀛州钢丝绳有限公司于本判决生效之日起十日内从上诉人所有的厂房内搬出。 一审案件受理费3950元，二审案件受理费7900元，由被上诉人河间市钢丝绳厂与河间市瀛州钢丝绳有限公司平均负担。 本判决为终审判决。 审判长  王兰英 审判员  范秉华 审判员  潘艳辉 二〇二〇年九月八日 书记员  靳 雪