广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1854号上诉人（原审原告）：佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码N144**********134Q。。负责人：梁伟添。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子聪，广东禅都律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：佛山市东江国际大酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北**********************,统一社会信用代码914***********360A。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：陈铄鸿，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟波，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：佛山市禅城区天运龙房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914************611。法定代表人：梁灼生，该司总经理。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子聪，广东禅都律师事务所实习律师。上诉人佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份经济合作社（以下简称石梁股份社）、上诉人佛山市东江国际大酒店管理有限公司（以下简称东江大酒店）因与原审第三人佛山市禅城区天运龙房地产开发有限公司（以下简称天运龙公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初8937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。石梁股份社上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项；2.改判解除石梁股份社与东江大酒店于2011年1月20日签署的《合作建设酒店合同书》，东江大酒店应立即向石梁股份社返还坐落于佛山市禅城区、国有土地使用权证号为佛府国用（2009）第060008****6号的土地上建设的“东江国际大酒店”（佛山市禅城区**********、二、三座物业）及场地；3.改判东江大酒店立即向石梁股份社支付所欠付租金11570283.52元（自2014年8月1日暂计至2016年7月31日）及逾期付款违约金（逾期付款违约金自2014年8月11日起以实际拖欠租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍计至实际付清欠款之日止，暂计至2016年7月31日为2748981.21元）；4.判令东江大酒店立即向石梁股份社支付违约金10000000元；5.确认东江大酒店无权主张返还租赁保证金1000000元；6.一、二审诉讼费用均由东江大酒店承担。事实和理由：一、东江大酒店应从2014年8月1日开始按其已实际使用全部面积缴纳租金，而非一审法院认定的2014年10月1日。1.涉案租赁物于2013年8月20日完成竣工验收备案。石梁股份社与东江大酒店于2013年10月1日办理交接手续，将涉案项目内的建筑物及场地整体移交予东江大酒店使用时，消防、供电、给排水系统等接驳口工程均已符合实际使用条件。东江大酒店事实上亦在双方办理移交手续后随即对涉案建筑物及场地进行装修并用于酒店经营。2.涉案测绘报告书中的2014年5月8日汇制的《岭南大道北121号地下停车场房屋分层平面图》显示，租赁物当时已安装电梯，东江大酒店主张电梯于2014年9月24日才开始正常使用与事实不符。二、一审法院确定的地下停车场计租面积错误。鉴定机构已明确认定地下停车场自编P8区域属于酒楼电梯间，结合涉案租赁物内酒楼经营方是经由东江大酒店转租而实际使用涉案物业裙楼的事实，足以证明东江大酒店已经全面接收涉案租赁物进行经营，并进行转租。次承租人已实际将地下停车场自编P8区域作为电梯间进行使用，东江大酒店应就上述区域向石梁股份社缴纳租金。三、东江大酒店的行为已构成根本违约，石梁股份社有权解除合同，请求返还租赁物、没收保证金并要求其支付违约金。1.合同签订时，租赁物尚未竣工验收，因此，合作约定的计租面积与租赁物竣工后的实际面积存在差异实属正常。租赁物竣工后，测绘报告已确认东江大酒店实际租用了一层至四层裙楼、塔楼（即主楼五至二十八层）部分建筑面积共31133.21平方米、地下车库建筑面积为1280.26平方米。测绘报告足以客观反映东江大酒店已实际使用、应纳入计租范围的实际面积。2.退一步而言，即使双方对于已移交场所、租金标准存在争议，东江大酒店无法全额缴纳租金，但在《合作建设酒店合同书》有效的情况下，东江大酒店也应按合同约定支付租金。东江大酒店拖欠租金达两年之久，其行为已构成根本性违约，严重损害了石梁股份社的合法权益。东江大酒店辩称，一、东江大酒店没有逾期交付租金，是石梁股份社不提供款银行账号，拒绝收取租金，单方违约。二、本案租金起算时间应从石梁股份社出具租赁物场地使用证明之日2016年5月20日起算。三、一审判决认定石梁股份社交付涉案租赁物时不符合约定正确。四、根据合同约定，本案应以实际使用且应计租的实际建筑面积计算，具体数额为19831.55平方米。其余答辩意见与其上诉主张基本一致。天运龙公司针对石梁股份社的上诉没有异议。东江大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.驳回石梁股份社的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费及鉴定费由石梁股份社承担。事实和理由：一、一审判决认定的租金起算时间错误。1.关于装修期的起算时间。根据《合作建设酒店合同书》约定，装修的起算日是石梁股份社将涉案租赁物交付予东江大酒店使用，且将经验收合格的建筑物框架、主体工程及消防、供电、给排水系统等接驳口工程的验收报告及验收时间书面告知东江大酒店的次月开始计算。石梁股份社虽已将租赁物交付东江大酒店，但租赁物在交付时尚未完成消防、供电等接驳口工程的验收，石梁股份社至今仍未书面告知东江大酒店验收结果及时间。一审法院将装修期的起算时间认定为租金起算日错误。2.合同约定租赁物用于经营酒店，但石梁股份社至今仍未按合同约定为租赁物办理产权证，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，石梁股份社交付的租赁物不符合合同标准。3.东江大酒店在2016年5月20日才向东江大酒店提供《住所（经营场所）使用证明》，依照合同约定及法律规定，本案租金的起算时间应从2016年5月20日开始计算。二、一审法院对于租金是否已过诉讼时效期间的认定错误。石梁股份社提起诉讼前从未向东江大酒店主张债权，拒绝收取租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，2016年9月5日前租金已超过诉讼时效期间，不应予以支持。三、一审判决没有扣减石梁股份社拒不交付、恶意侵占及东江大酒店无法实际使用的涉案租赁物面积错误。根据合同约定，计租面积应按“实际建筑面积计算”，不属于或不计入实际建筑面积的场地、空间，不应计算租金。东江大酒店已提交照片证明涉案租赁物中有建筑物面积8646.24平方米、首层商铺495.21平方米，合计9141.45平方米的建筑面积无法使用，该部分面积应从合同约定的出租建筑面积中扣减。双方至今尚未就涉案租赁物的实际建筑面积共同确认，在石梁股份社未就涉案租赁物获得产权登记前，双方只能按合同约定的出租面积28973平方米计算。扣减不应计租面积后，东江大酒店仅应按19831.55平方米（28973平方米-9141.45平方米）的标准支付租金。四、一审法院判决东江大酒店按每平方米16元向石梁股份社计付地面停车场租金错误。地面停车场不另外计租是双方的真实意思表示，也是双方签订《合作建设酒店合同书》的前提条件，因此，地面停车场不应另外计收租金。五、关于地下立体停车位及汽车电梯问题。石梁股份社请求东江大酒店支付拆除汽车电梯及地下立体停车位补偿的诉讼请求属于侵权行为之诉，本案为租赁合同纠纷，案由不相同。一审法院一并处理且没有作出释明错误。汽车电梯及地下立体停车位的所有权属于天运龙公司所有，石梁股份社无权主张权利。本案证据足以证明汽车电梯及地下立体停车位是天运龙公司拆除，东江大酒店没有实施拆除行为，不应承担赔偿责任。地下机械停车位的位置是天运龙公司拆除后免费提供给东江大酒店使用，东江大酒店现已没有使用，一审法院判决东江大酒店支付租金错误。而天运龙公司拆除汽车电梯后，东江大酒店出资在原汽车电梯天井位置加装了货梯，这属于东江大酒店经石梁股份社同意对租赁物的改造，且新装货梯已添附到租赁物上，形成附合物。一审法院判决东江大酒店赔偿石梁股份社支付原地下机械停车位租金，赔偿地下立体停车位购置及安装费361400元及补偿汽车电梯购置及安装损失费576000元错误。六、关于债权转让问题。在本案一审最后一次开庭即2019年12月11日之前，东江大酒店并未见过涉案债权转让声明。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，该声明对东江大酒店不发生法律效力。且债权转让声明中记载的转让债权是否存在未确定，声明中没有写明具体的转让债权金额，该声明因缺乏合同的基本构成要件不能成立。七、涉案检测报告及估价报告不能作为定案依据。1.检测报告并非由广东地质测绘院独立完成，有关的鉴定参数、系数是借用案外人的数据和工作成果完成。且该报告中存在重复计算面积、计算方式错误等问题，检测结果错漏百出。虽经补正，但检测结果仍与案件事实存在巨大差异。2.佛山市智择价格事务所有限公司在实施本案司法鉴定过程中存在以下程序违法问题：在法院、申请鉴定人未到场的情况下，强令东江大酒店单方为其指认鉴定对象、提供鉴定材料，且签发《报告书》的测量人、复核人、审核人均没有到达鉴定现场作业，鉴定结果缺乏事实依据。八、由于石梁股份社没有按合同约定为涉案租赁物办理产权证、没有将装修保证金1000000元返还给东江大酒店，且逾期交付涉案租赁物、占用租赁物，拒绝为涉案租赁物出具场地使用证明、办理租赁备案登记，致使东江大酒店租赁的场地无法正常使用、转租及经营，给东江大酒店造成了巨大的经济损失。石梁股份社针对东江大酒店的上诉辩称，一、一审法院关于租金的起算时间认定错误，应以石梁股份社主张的2014年8月1日为准。二、石梁股份社诉请东江大酒店支付相关拖欠租金并无超过诉讼时效时间，一审判决对此认定正确。三、石梁股份社已按合同约定将涉案租赁物交付予东江大酒店，东江大酒店已全面接收并实际使用涉案租赁物（含地下停车场及地面停车场），且涉案租赁物的计租面积已经一审法院委托的司法鉴定机构进行测绘及评估，东江大酒店关于计租面积的主张无事实与法律依据。四、《合作建设酒店合同书》并无约定地面停车场不另外计付租金，且东江大酒店亦已实际使用地面停车场，故一审法院判定东江大酒店计付地面停车场的租金合理。五、天运龙公司已将汽车电梯及地下立体停车位的相关权利义务合法转让予石梁股份社，并通知东江大酒店，东江大酒店在未经石梁股份社许可的情况下，擅自拆除汽车电梯及地下立体停车位，应向石梁股份社赔偿损失。天运龙公司答辩意见与石梁股份社的答辩意见一致。石梁股份社向一审法院起诉请求：1.解除石梁股份社、东江大酒店双方于2011年1月20日签署的《合作建设酒店合同书》；2.东江大酒店应立即向石梁股份社返还坐落于佛山市禅城区、国有土地使用权证号为佛府国用（2009）第060008****6号的土地上建设的“东江国际大酒店”（佛山市禅城区**********、二、三座物业）及场地；3.东江大酒店立即向石梁股份社支付所欠租金11570283.52元（自2014年8月1日暂计至2016年7月31日）及逾期付款违约金（逾期付款违约金自2014年8月11日起以实际拖欠租金为基数，按银行同期贷款利率的四倍计至实际付清欠款之日止，暂计至2016年7月31日为2748981.21元）；4.东江大酒店立即向石梁股份社支付违约金10000000元；5.东江大酒店立即向石梁股份社赔偿汽车电梯购货及安装损失款576000元；6.东江大酒店立即向石梁股份社赔偿地下立体停车位购置及安装损失款361400元。（上述3-6项诉讼请求暂计至2016年7月31日合共25256664.73元）；7.确认东江大酒店无权主张返还租赁保证金1000000元；8.本案全部的诉讼费用由东江大酒店承担。一审法院查明：2010年3月26日，佛山市城乡规划局颁发建字第440********0369号《建设工程规划许可证》，建设单位系天运龙公司，建设项目名称系东江国际商住中心二期（办公楼1、2、酒店式办公楼、地下室、商业、物业管理用房），建设位置是佛山市禅城区*****侧、****侧。2011年1月20日，石梁股份社（甲方）与佛山市腾某商贸发展有限公司（以下简称腾某公司）签订《合作建设酒店合同书》，主要内容如下：“鉴于：1.由于酒店的设计和建设，甲、乙双方必须在土建开展之前签订好合同后才能进行，因此，经甲乙双方协定，提前签订本合同。2.甲方合法拥有座落于佛山市禅城区地理位置的国有土地使用权，国有土地使用权证号为：佛府国用（2009）第06000869366号。用途为酒店。3.甲方已获准在上述地块进行建设（建设工程设计条件审批表，案卷编号：G070903M01）。4.甲方股东代表大会已表决同意在上述地块上建设酒店，并同意将建成的酒店租赁给乙方，甲方已获授权签订本合同（按甲方董事会、监事会合法审核通过本合同的资料，作为本合同的附件）。5.甲方负责出资进行建筑物的报建及施工，按设计完成土建工程并验收合格后，由乙方承租该地块上整幢建筑物及空地进行酒店经营，乙方自行出资按准四星级酒店标准完成建筑物的全部装修，并按本协议向甲方支付承租费用，乙方对所经营的酒店实行独立核算，自负盈亏……一、酒店概况和出租面积（待基建工程完工后，以甲、乙双方确认的实际建筑面积为准）。1.地块位置：岭南大道东侧“东江国际商住中心”内。2.楼层面积：（1）一至四层裙楼合计出租面积9653㎡。其中，一至三层共4190.4㎡甲方以停车场使用功能和公共使用面积报建……以上位置出租面积，待甲方整座建筑物通过验收后才能交付乙方申请改功，功能转换手续及所发生的一切费用由乙方负责（一楼的物管用房、供电房、设备房不列入出租面积）。（2）塔楼一座（5层-28层）：建筑面积19320平方米（拟定第14层为设备安装转换层，不计入出租面积）。（3）车库：地下停车场要先满足甲方住宅楼盘需要后，余下的车位面积留给乙方使用，由甲乙双方另行确认。3.功能：酒店……三、酒店的建设……（二）土建及配套工程……2.酒店建设工程由甲乙双方按下列约定完成。乙方在建设过程中应全程介入，给甲方必要的协助……（2）甲方应根据设计要求，完成各层土建消防；供电系统到乙方指定总配电房表箱位置；给排水系统及主管到各楼层接驳口的工程；在酒店28层主楼及附楼内按设计配置载客电梯及货梯；室内外排污排水工程。除上述甲方负责工程之外，各楼层的一切延续施工由乙方负责（包括园林、绿化工程等）……3.建设工程完成后，甲方应尽快申请对建筑物框架、主体工程及消防、供电、给排水系统等接驳口工程的验收，及时书面通知乙方验收合格的时间，验收合格后应及时交付乙方使用，自交付乙方使用之日的次月一号为乙方装修的起算日期……（三）酒店的装修。1.一至三层裙楼共3954㎡停车场转酒店功能，手续和费用全部由乙方负责……3.甲方自交付建筑物给乙方之日起，乙方享有本合同第六条约定的免租装修期，此期间乙方无须向甲方交付承租费用，但报批装修方案的相关费用由乙方向相关部门缴交，甲方应协助乙方办理相关手续……四、酒店的所有权1.酒店的所处地块的土地使用权及建成的酒店房产的所有权归属甲方，甲方应办理房地产权证及支付房产税。2.本合同期内，乙方不违约的前提下，乙方享有自主的、完全的对上述地块以及酒店建筑物的使用权，并有权按功能、定位对酒店进行装修、使用。3.本合同期内，乙方为经营需要，在使用上述酒店时添置的设备设施等财产归乙方所有。合同期满或合同解除后如乙方不再租赁，则按本合同第九条第一款规定执行……五、本合同期内酒店的维护……2.酒店内部及外部的日常维护由乙方负责。租赁期内，乙方应保证大楼的使用安全，该大楼所属设施的维修超过保修期的，由乙方负责维修并承担费用。甲方室内投入部分在3年内的建筑质量问题由甲方承担维修责任和支付维修费用，3年后由乙方负责维修保养并承担费用……4.乙方应尽力维护酒店的基本结构，如因经营需要、确实要改变基本结构或兴建（含改建）各种设施，须提交书面报告和施工图纸给甲方，经甲方同意并经有关部门批准后方可实施，费用由乙方负担。在不改变建筑结构的前提下，乙方可根据经营需要并经有关部门批准后进行装修。5.在租赁期内，乙方在不改变酒店功能的条件下，有权调整酒店内的功能布局，包括增加、减少酒楼娱乐场所及写字楼配套的自主经营权，但不得影响建筑物原有整体功能布局，且须事先书面报经甲方备案。六、期限（一）交付日：交付起算日为自酒店建筑物框架、主体工程及消防、供电、给排水系统及主管接驳口工程验收合格后，交付乙方进场装修日的次月一号。（二）装修期及租赁期。1.免租装修期：免租装修期为10个月。2.如乙方在上述约定的装修期内无法完成装修，视为乙方已经进入租赁期，乙方必须按合同的约定向甲方支付承租费用。3.租赁期限：双方确定意向租赁期限为30年，本合同有效期限为20年。本合同有效期限满后，如乙方无重大违约行为，且愿意继续经营的，自动转入余下10年的租赁期限。续约是本合同的延伸部分，租赁不受物价升幅等其他因素影响保持不变。七、承租费用的计算与支付。承租费用：1.一至四层裙楼面积为9653平方米，主楼5-28层总建筑面积按23834.1平方米计算，两项合计总出租面积为28973平方米。首计租期的承租费用为每月每平方米人民币16元，每月承租费用为463568元，一年（12个月计）为5562816元；2.乙方使用车库面积和租金费用，双方另行签订补充协议确定。补充协议是本合同不可分割的一部分；3.租赁期限开始后以每五年为一个计租期，每个计租期的承租费用在上一计租期承租费用的基础上递增10%，具体如下：（1）第1-5年，每年承租费用人民币5562816元；（2）第6-10年，每年承租费用人民币6119098元……5.采用先支付承租费用再使用的方式，承租费用按月支付，每月10日前支付当月的承租费用。6.如乙方拖欠承租费用，对拖欠的承租费用乙方应按总欠额的日千分之二向甲方支付滞纳金。八、合作保证金1.乙方保证自甲方交付建筑物之日起7天内进行装修，并在本合同签订的当天向甲方交付人民币50万元作为其合作保证金，到乙方进场装修时再向甲方支付150万元，合计共200万元合作保证金。甲方在乙方按约定完成装修工程80%后，5日内不计息返还乙方100万元，余下的100万元作为合同保证金至合同期满（即30年）为止。此保证金在本合同期内不计利息，租赁期满或合同解除后，如乙方无违约行为，该保证金在乙方迁出之日如数返还给乙方。如乙方拖延支付任一笔合作保证金超过30日，视为乙方严重违反合同，甲方可解除本合同，乙方无权要求退回已交付部分合作保证金，并应另行向甲方支付4倍合作保证金（100万元×4=400万元）的违约金……十、声明及保证……3、本合同项下的建筑物的所有权将归属甲方，甲方负责办理房地产权证，乙方的承租权不受所有权变更的影响……十一、违约责任1.在租赁期内，乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同、收回出租场所及没收乙方所交保证金，且乙方还应向甲方支付违约金人民币1000万元……（3）未经甲方同意擅自更改承租场所的建筑结构，情节严重的……（6）拖欠租赁费用超过3个月的……十二、经营和转租、承包。1.本合同期内，乙方正常经营对租赁物部分进行转租、发包时，出租、发包面积低于总租赁建筑面积三分之一的，无须征得甲方同意，但须书面报甲方备案。超出建筑面积三分之一的，须经甲方书面同意，乙方转租时应保障甲方的权益不受损害。2.乙方转租、发包本合同项下的租赁物，并不免除乙方在本合同中的义务，乙方仍需全面履行本合同。3.本合同期内，乙方为经营之需，可将经营项目与天运龙公司进行合作，但须书面报甲方备案。合作不免除乙方于本合同中的义务、责任。4.乙方签订的转租、发包、合作合同约定的权限均不得超过本合同的规定，危害甲方权益的条款无效。十三、其他。1.乙方向甲方缴交承租费用：租金占总额35%，资产折旧费占35%，环境设施费占总额的30%……3.在本合同的履行过程中，如果发生争议，双方应协商解决。如协商不成，双方约定由租赁物所在地法院管辖，任何一方均可向租赁物所在地法院提起诉讼。胜诉方因诉讼所产生的律师费、诉讼费、调查费由败诉方承担……”2011年1月21日，石梁股份社出具收据确认收到腾某公司酒店建设暂收合作保证金500000元。2013年8月20日，佛山市禅城区国土城建和水务局确认上述建筑物提交竣工验收备案文件齐全，质量符合要求，予以备案。2013年9月30日，案外人佛山市东某物业经营管理有限公司（以下简称东某公司）出具《东江国际商住中心A区办公1及裙楼等用电计量表》，并在移交单位栏盖章确认，佛山市********酒店投资有限公司（以下简称东江酒店公司）则于2013年10月25日在接收单位栏盖章确认。2013年10月15日，天运龙公司与石梁股份社在《总平面竣工图》确认“一号楼北侧与镇政府之间的机械车位，其中48个为酒店配套车位。费用双方另行商定。酒店门前广场的划分线为三号楼与二号楼之间的伸缩缝（即A区首层平面图Z-A轴线）定为酒店专用配套广场”。2013年10月20日，案外人东某公司与东江酒店公司签署《东江国际商住中心3座（A区）工程设备设施移交清单》，确认移交负一层地下室机械车库合计135个、公寓北地面机械车库合计48个、负一层固定车位12个等设备设施。2014年1月25日，石梁股份社出具收据，确认收到东江酒店公司酒店建设暂收合作保证金500000元及装修保证金1000000元。2014年4月7日，佛山市禅城区*********接受天运龙公司委托，对岭南大道北121号一、二、三座进行测绘，并于2014年6月30日出具测绘报告书[佛禅房测（2014）083号]。2013年8月8日、2014年5月8日，佛山市禅城区*********接受天运龙公司委托，对岭南大道北121号地下室进行测绘，并于2014年7月29日出具测绘报告书[佛禅房测（2014）110号]。根据该报告所附《岭南大道北121号地下停车场（机械式双层停车位）单元建筑面积表》记载，单元号合计137个。2014年8月12日，东江酒店公司出具《关于尽快全面履行出租方义务的函》，主要内容为：“……一、给水系统问题……至今1号楼、1号楼与2号楼连接处等尚未接驳给水系统，严重影响了我司的正常装修进度……二、车位使用补充协议……我司已于2013年9月27日向石梁股份社提交车位划分方案，石梁股份社也已盖章确认，但双方至今未按照合同约定签署车位使用补充协议，导致我司承租的地面地下车位的位置、租金支付等事宜未能最终确定，请石梁股份社尽快与我司协商签订该补充协议……三、工商、税务登记协助。我司就利用物业为住所成立经营企业一事，要求贵社协助提供场地使用证明等文件，以协助办理相关企业的工商注册、税务登记等，但贵社至今未予协助，严重影响我司对该物业的使用、经营……四、电梯使用问题。按照合作合同的约定，该物业中餐部分的载客电梯由石梁股份社负责安装配置。据该司了解，石梁股份社下属天运龙公司在委托广州市苏迅电梯销售服务有限公司提供及安装两台电梯后，一直未能支付剩余款项，导致该司未能将电梯移交给维保部门进行保养，该电梯在使用过程中已出现导轨、滚轮、钢带、控制电气系统不同程度的腐蚀损坏，前段时间多次出现停运事故，严重影响中餐部门的正常营业，同时对顾客、员工的人身财产安全造成隐患……请贵社在2014年8月18日前，针对上述问题给我司书面回复，并指定专人与我司协调以上问题的解决方法……”2014年8月13日，上述函件由梁某强签收。2014年8月22日，东江酒店公司出具《关于交租等事宜的函》，主要内容为：“我司与贵社于2011年1月20日签订一份《合作建设酒店合同书》，约定我司承租贵社开发的“东江国际商住中心”物业，包括一至四层裙楼、塔楼一座、车库等。我司已于2013年9月27接收该物业作酒店用房……我司已于2014年8月13日向贵社发出一份《关于尽快全面履行出租方义务的函》，要求贵社全面履行出租方义务，但至该函要求的限期（2014年8月18日前）届满，贵社仍未履行前述出租方义务……二、按照合作合同第六条第（二）款第1项的约定，我司应从2014年8月开始交租，但贵社一直未与我司签订车位使用补充协议，导致租金总数未能确定，且虽经我司一再催促，贵社仍然拒绝向我司提交贵社收租账户。我司认为，因贵社未能全面履行合同义务，我司在此期间只须按照合作合同约定租金标准的50%支付租金（即231784元/月，但为避免争议，我司在持前述主张的情况下，仍先按原合作合同约定标准全额（即463568元/月）支付租金，直至双方协商一致或有生效法律文书确定该段时间的租金标准后，双方再作结算（即如我司有多付租金则抵作我司之后的应付租金）。三、我司再提请贵社，请立即向我司提供贵社的收租账户，如因贵社逾期提供，导致我司未能及时交租的，不能视为我司违约，一切不利后果由贵社承担……”2014年8月26日，上述函件由梁某强签收。2014年8月26日，石梁股份社向东江酒店公司发出《〈关于交租等事宜的函〉的回复》，主要内容为：“……一、由于我社对贵公司于2011年1月20日签订的《合作建设酒店合同》的合法性、公平合理性存在质疑，双方须先解决该合同存在的上述问题。1.租金定价太低，每平方米只有16元，违反市场价格规律。2.租用面积核实问题、停车位的租金问题，空地使用租金问题、管理费问题等等双方还未商定，不可能只收租金将这些问题置之不理。二、对于双方存在着上述的种种问题，我方意见如下：1.双方协商进一步完善双方所签订的《合作建设酒店合同》。2.租金要按照周边同类物业租赁价格计收，我社要求租金每月43元/㎡。如将停车位改变用途的（如：酒店、餐饮、商业等，同样按每月43元/㎡计收租金。3.停车位租金（包括机械车位）每月680元/个。4.你方使用非租赁面积在内的空地，月租金25元/㎡。5.物业管理费，按物业出租面积计，每月收8元/㎡……）”2014年9月15日，东江酒店公司作出《关于不同意单方提升租金的函》，主要内容:“……二、……我司建议车位租金标准应为：普通车位250元/个/月，机械车位150元/个/月。三、门前广场使用费在合作合同中并无约定。我司与贵社下属的天运龙公司（该物业开发商）在该物业总平面竣工图中已确认，酒店门前广场的划分线为三号楼与二号楼之间的伸缩缝，定为酒店专用配套广场。因此该广场为酒店配套使用无需支付使用费……”2014年9月15日，上述函件由梁某强签收。2014年9月24日，东江酒店公司向佛山市禅城区*******委会（以下简称石梁村委会）作出《关于拟暂代支付供水管道工程款的函》及《关于拟暂代支付电梯款的函》，表示愿意暂代支付供水管道安装工程款180000元及电梯款107739.60元，并要求所代支付的数额在该司交付租金时扣减。上述函件于2014年9月24日、9月25日由梁某强签收并加盖石梁村委会公章。2014年10月23日，东江大酒店代天运龙公司支付工程款107739.60元给案外人广州市苏迅电梯销售服务有限公司。2015年1月20日，东江大酒店向石梁村委会提交《关于消防中心远程监控合同及发票复印的申请》，主要内容为：“……现我司办理消防系统验收，其中需要贵村提供消防控制中心的远程监控合同及发票复印件……”同日，东江大酒店向石梁村委会发出《工作联系函》，要求协助其办理营业所需的一切手续。2015年12月16日，天运龙公司出具证明，内容为：“经核查，地址为佛山市禅城区岭南大道****裙楼和****主楼的建筑物，其产权属天运龙公司，该建筑物已通过佛山市禅城区国土城建和水务局竣工验收备案。现因天运龙公司资金不足，暂时未办理房产证。”2016年5月20日，石梁股份社出具《住所（经营场所）使用证明）》，主要内容为：“地址为禅城区岭南大道北121号3座，建筑面积（约）33650.42平方米，其所有权（使用权）属广东省佛山市禅城区********石梁股份合作经济社，同意作为企业、个体工商户等市场经营主体的住所（经营场所）使用……”2015年11月13日，案外人东某公司（甲方）、迅达（中国）电梯有限公司广州分公司（乙方）、东江大酒店（丙方）签订《合同主体变更协议》，主要约定：“……1.甲、乙双方于2014年3月11日签订的合同号为4440954（保养期间为2014年3月11日至2017年3月10日）的8台电扶梯维保合同（以下简称‘原合同’）。现因甲方原因，将原合同中Z3250342、Z3250343、Z3250344、Z3250345、Z3250346共5台电梯的甲方东某公司变更为丙方东江大酒店公司，即：将原合同中5台电梯的甲方的权利、义务全部转让给丙方，乙方直接将发票开给丙方，从2015年6月11日开始执行该变更。2.变更前的结算由甲方负责，上述变更造成的一切后果均由甲方承担，丙方履行变更后合同项下的所有义务。3.本协议是原合同的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力，原合同中其他条款不变。4.甲方与丙方同意的前提下，乙方有义务负责办理上述5台电梯相关使用资料的移交，过户手续……”2015年12月25日，东江大酒店代天运龙公司向案外人佛山市中南福林空调装饰工程有限公司支付给排水工程款项合计180000元。另查明一，天运龙公司（甲方、需方）与案外人奥特公司（乙方、供方）签订《电梯供货安装合同书》，约定甲方订购两台汽车电梯，金额合计576000元。另查明二，2011年11月9日，天运龙公司（甲方）与案外人广某公司（乙方）签订《机械停车设备购销合同书》，约定甲方向乙方购买立体停车设备，用于甲方位于广东省佛山市*********的东江国际项目立体停车库工程。设备名称：两层升降横移式停车设备。机械车位数量：佛山市*********的东江国际二期A区地下室两层升降横移式设备确定为29组305车位（注：若甲方现场条件有改变，则以实际车位数为最终核算为准），其中18组210车位大（D）型轿车，11组95车位中（Z）型轿车，具体停放车型、分布位置详见“双方确认的”停车设备方案图。停车设备价格：A区地下室两层机械停车设备计305个车位，单个车位价格￥13900元（含税），合计总价：￥4239500元（含税）。另查明三，2013年4月3日，腾某公司变更企业名称为东江酒店公司。2014年9月24日，东江酒店公司变更企业名称为“佛山市东江国际大酒店管理有限公司”即东江大酒店，住所/经营场所由佛山市禅城区**************变更为佛山市禅城区岭南大道北121号A区裙楼首层和A区3座14-28层及天面。另查明四，2017年3月1日庭审中，石梁股份社委托诉讼代理人陈述：自涉案租赁物交付予东江大酒店使用之日起，涉案租赁物的地面停车场亦由东江大酒店实际占用。梁某强是经济社的董事之一，同时也是村委会主任。黄兆明是村委办公室主任。东江大酒店将其中一个汽车电梯间改为货梯，另一个改为办公室。按照合同约定租金的起算日期应从2014年8月1日起。合同中没有针对地面广场的约定，但地面广场东江大酒店实际占有使用及收益，停车费也是由东江大酒店收取，因此我方有权向东江大酒店收取租金。石梁股份社在起诉状及庭审中并未包括东江大酒店所述的491.25平方米即测绘报告中的首层P1、P2商铺，合计456.05平方米。我方提交证据32-35中画勾部分对应证据36红框部分为东江大酒店拆除的地下停车场。代表石梁股份社与东江大酒店就租赁合同的履行进行洽谈的包括梁某成、梁某强，梁某成是石梁股份社的董事长。梁某成从2014年上半年开始担任石梁股份社的董事长。梁某强2014年8月、9月与东江大酒店洽谈过关于租金的问题。东江大酒店委托诉讼代理人陈述：以下不含在租赁物面积：诉状中第四部分地面停车场。地面。地面停车场我方有使用确认在租赁物里面。地下。地下停车场石梁股份社没有移交给东江大酒店江大酒店也未使用过。交接时，石梁股份社要求盖章，我方就盖章，但后来物业一直由石梁股份社管理，不放东江大酒店的车辆入内，且石梁股份社拒绝向东江大酒店收取租金。1层即首层，首层并未全部移交给东江大酒店，其中有495.24平方米的商铺被石梁股份社占用至今。作为通道使用的电梯，应当属于附属设施，不应当收取租金。整个首层都是东江大酒店租赁的，石梁股份社所述的第二部分中的首层入户大堂已经包含在首层了，地下，地下室的汽车电梯间是附属设施当计收租金，且东江大酒店没有使用过地下车库。按照合同约定租金的起算日期应从2014年8月1日起，是在2013年9月30日移交。但由于石梁股份社未全面移交租赁物，并且交付租赁物不符合约定，由东江大酒店垫付天运龙公司的债务，影响了免租期间的装修行为，因此起算时间应当延迟，东江大酒店垫付的费用应当抵押应付租金。路面停车位是租赁物的配套设施，并没有约定收取租金。移交时石梁股份社开会不将车库电梯移交给东江大酒店，东江大酒店实际接收的只有水电计量表。东江大酒店没有接收电梯及车库。在保修期内由于石梁股份社未将工程尾款及维修款给电梯公司，导致电梯公司将东江大酒店租用的租赁物电梯全部锁住，直至东江大酒店于2014年9月24日为石梁股份社垫付了工程尾款及维修款后，电梯公司才将电梯开启。2014年9月24日开始电梯正常使用。给排水工程是2014年9月24日是完工。另查明五，在一审法院2017年3月16日对涉案地下车库进行现场勘查时，石梁股份社委托诉讼代理人陈述：收费人员由物管公司聘请，且出入口是自动取卡，不存在拦住出入人员。石梁股份社主张移交给东江大酒店的车位是刚才关闭的人防门后面。因车位费用问题，我方发函列明租金680元/月/个，但东江大酒店不同意。石梁股份社除现场照片和清单外没有其他证据证明东江大酒店使用了车位。梁就辉在2015年被逮捕前在村委任党支部副书记。原厨房位置是属于产权车位，如石梁股份社擅自将其拆除，将无法通过验收。拆除车位和加建厨房是在东江大酒店接手后进行的。梁就辉任村委副主任及天运龙公司总经理至2013年止。之后一直担任村委党支部副书记。我方所称的东江大酒店拆除的汽车电梯原处位置现在使用情况是两处都被东江大酒店用做储物间。虽然有一部汽车电梯一层右边挂有物管牌，但物管没有占用电梯井。东江大酒店委托诉讼代理人陈述：人防门后面的车位没有使用过，之前不让进入，现在不让办卡。收取收费要求，但我方不同意，所以石梁股份社一直不给我方使用。厨房没有办理书面交接。我们是2014年底接手厨房，当时是村委的梁就辉办理的交接。石梁股份社声称我方拆除的两部汽车电梯原处位置现况与接手时一致，电梯间原先的位置我方没有使用。据一审法院现场勘查发现，石梁股份社主张移交给东江大酒店的地下停车场车位（位于人防门后面），现有车位无使用痕迹，内部建有厨房、饭堂。另查明六，在一审法院2017年3月16日现场勘查时，对案外人石伟（自称系东某公司经理）进行询问。其陈述：我在公司入职以来任经理一职，从2014年底至今，上一级是总经理，下来是两个经理。我负责东江国际物业方面管理。从我入职以来公司没有明确规定禁止东江酒店的顾客进入地下或地面停车场，在日常管理过程中也没有。在我管理过程中，地下，地下停车库暂时没有接到有关专属东江酒店的车位通知过一批车位，我事后向同事了解是开发商工程部负责跟踪此事。施工大概是2015年之前（不含2015年），具体哪一年不清楚。广场车位目前暂时过渡给酒店，从2016年5月1日起。之前是物业公司管理。现在的操作是根据村里的意思，地下，地下停车场原则上有月租卡才能进入有月租卡的车在实际中也会进入，我们发现后会进行劝解，具体实施时间不清楚。另查明七，在2017年4月26日的质证笔录中，东江大酒店委托诉讼代理人陈述：地面：地面广场确认在使用公共通道及停车场，地面广场有两人出入口同一位置，酒店门口的出入口车辆由东江大酒店在管理，人可以走，超过一定时间要收费，另一部分出入口由天运龙公司聘请的物业公司在管理。石梁股份社委托诉讼代理人陈述：我们主张的是东江大酒店管理的地面停车场，是以地面铺设石材来计算，没有主张对于物业管理的部分。另查明八，案外人西某公司向一审法院复函称，奥特公司于2012年3月10日安装天运龙公司两台汽车电梯。于2012年4月25日竣工，于2012年4月26日验收。2012年6月，现西某公司法人代表接手奥特公司，于2015年3月改名为西某公司。2013年底，东江大酒店要求办理了拆除两台汽车梯手续（使用登记证号：梯粤E*****、梯粤E*****），并重新和奥特公司签订合同购买安装台新无机房客梯（设备注册代码：3130********14040024）。据西某公司提供的《佛山市禅城区特种设备报停、报废、注销、启用、过户申请表》，天运龙公司申请将上述两部汽车电梯（使用登记证号：梯粤E*****、梯粤E*****）过户至东江大酒店名下。2013年11月26日，佛山市质量技术监督局向东江大酒店出具《质量技术监督行政许可申请受理决定书》，决定受理关于上述两部汽车电梯的变更申请。2013年11月28日，佛山市质量技术监督局出具《质量技术监督准予行政许可决定书》，准予上述两部汽车电梯登记于东江大酒店名下。据上述《佛山市禅城区特种设备报停、报废、注销、启用、过户申请表》，2013年12月20日，东江大酒店申请注销汽车电梯（使用登记证号：梯粤E*****）（原因：拆旧梯装新电梯）及报废汽车电梯（使用登记证号：梯粤E*****）（原因：拆旧梯）。2013年12月24日，佛山市禅城区质量技术监督局审批同意。而据佛山市质量技术监督局的复函及其提供的特种设备使用登记证，上述无机房客梯（设备注册代码：3130********14040024）使用单位是东江大酒店。另查明九，2018年9月28日，广东省地质测绘院出具检测报告，第八项面积计算结果认定现场所指酒店地面停车场面积为2453.20㎡，《石梁股份社主张已经交付的相关单元建筑面积明细表》汇总为33433.66㎡（未含首层美宜佳），其中含地下停车场自编P8：83.97㎡，地下，地下停车场自编P168.99㎡，地下，地下停车场自编P6.82㎡，地下，地下停车场自编P7.71㎡，三座塔楼（5层至28层）：21202.42㎡，该报告附件二：《一、二、三座首层平面图》记载：自编A7系升降机设备房，对应《石梁股份社主张已经交付的相关单元建筑面积明细表》建筑面积为40.88㎡，上述附件还记载石梁股份社、东江大酒店均主张首层美宜佳（增租）已交付。《东江大酒店主张已交付单元建筑面积明细表》包含首层美宜佳。2018年12月17日，广东省地质测绘院出具粤地测函〔2018〕206号工作联系函，确认“将《检测报告》第17页附件二：佛山市禅城区**********、二、三座首层平面图进行更正，更正后面积列表中第5行美宜佳的面积是79.01㎡，另表第8行自编A12酒店大堂的面积是137.97㎡,另表第2行柱廊的面积是545.30㎡。同时《检测报告》中第12页表五第3行首层美宜佳的含公摊的建筑面积更正后是104.53㎡……本次司法委托测绘工作适用《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000)中第21页8.1.1房产面积测算的内容、8.1.2房屋的建筑面积、8.2.1计算全部建筑面积的范围和第22页中8.2.2计算一半建筑面积的范围相关规定……依据《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000)第22页8.2.1h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。个别《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1-2000)中未做具体指引的房屋部位，我院仅按现状已测量出实际面积，建议由石梁股份社、东江大酒店按照合同和协议的意思表述各自举证，法院依据相关法律法规做出最终核定。”广东省地质测绘院测绘人员出庭接受询问时，承办法官询问：地下：地下停车场）的面积是采用何依据，范围是如何得出。鉴定人称：实际测量得出，并非依据房屋测绘报告。范围是石梁股份社、东江大酒店现场指认，即检测报告第21页（附件六）对应的地下车库（部分）是指：自编P1+自编P7（即杂物房）+自编P6+自编P8（即地下室非车库部分-用作酒楼电梯间）。东江大酒店书面询问：问题8、《检测报告》是否包含石梁股份社、东江大酒店约定的以下不计租面积：1.三座14楼；2.地下停车场（部分）；3.酒店地面停车场。鉴定称：问题8有体现，具体包含在鉴定报告中的第12页，编号23中的三座塔楼（5层至28层），包含在17635.62平方米中。地下。地下停车场）有包括在检测报告中，酒店地面停车场是分开算的，没有合到36031.40平方米中，是现场指界实际测绘的（检测报告中第16页，即附件一中的酒店地面停车场，面积2453.20平方米，不包含门廊）。石梁股份社为此支出鉴定费用93407.20元。另查明十，东江大酒店向一审法院提交的《关于（2016）粤0604民初8937号案质证意见（传唤鉴定人出庭作证的事实与理由）》中主张：“……二、鉴定人出具计算建筑物面积的结果包含以下不计租面积：1.三座14楼……2.地下停车场（部分）……3.酒店地面停车场……其鉴定意见不能作为认定本案‘出（计）租面积使用’……”。另查明十一，于2019年3月4日的庭审中，东江大酒店委托诉讼代理人称：1.地下停车场石梁股份社并未交付给东江大酒店使用，对于部分车位进行改造而提供给石梁股份社使用，是在征得石梁股份社同意后才进行的，且石梁股份社明确表示不另外收取费用。关于地面停车场租赁合同中并没有任何约定，而在竣工平面图上石梁股份社、东江大酒店同时确认地面停车场属于租赁物酒店的配套设施，双方并未约定需另行收取租金，对照合同中第7条第二项，第一条第二项的第三小项，关于车库的使用面积由双方共同确定，且双方共同签订协议确定，可以确定地面停车场属于配套设施不另收费是双方真实意思表示。3.关于两部分位置，不应收取租金是双方真实意思表示的证据，当时担任租赁物产权人的法定代表人可以证明。东江大酒店主张改造后不收取费用的依据是承租人与出租方的代表人及天运龙公司法定代表人及当时的村书记达成的口头协议。另查明十二，2019年12月6日，佛山市智某价格事务所有限公司出具，价格评估结论为：自2014年8月1日至评估基准日2019年9月9日，位于佛山市禅城区**********江大酒店部分地下停车场及地面停车场的场地占用费评估价值为632702.26元。该报告确定2014年8月1日地面停车位的月租金价格400元/个、地下、地下停车位月租金价格450元/个、地下机械式停车位月租金价格350元/个。地下停车场**现状已改造成饭堂元原用途为摩托车及自行车停放处，均位于机械式双层停车位出入处，实际仅能作过道使用，无法重新规划停车位。根据佛山市同类型房地产租金的价格趋势，预计停车场的租金年递增率为2%。待估停车场的租金终值如下：2014年8-12月51641.38元，2015年123935.52元，2016年123780.19元，2017年124393.67元，2018年125010.84元，2019年1-8月为83940.66元，合计632702.26元。石梁股份社为此支出评估费用6327元。另查明十三，2016年9月3日，天运龙公司出具《债权债务转让声明》，将上述《电梯供货安装合同书》及《机械停车设备购销合同书》项下的权利义务概括转移予石梁股份社享有及承担。因上述合同项下资产所产生的一切相关纠纷，由石梁股份社负责处理。另查明十四，截止2019年12月10日，东江大酒店已向石梁股份社支付租金21787696元。一审法院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。涉案合同约定，双方确定意向租赁期限为30年，本合同有效期限为20年。本合同有效期限满后，如乙方无重大违约行为，且愿意继续经营的，自动转入余下10年的租赁期限。续约是本合同的延伸部分，租赁不受物价升幅等其他因素影响保持不变。依据上述规定，一审法院确认涉案合同的租赁期限自石梁股份社、东江大酒店2013年9月30日办理交接手续次日即2013年10月1日起至2033年9月30日止，超过2033年9月30日部分无效。另外，依据上述法律第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。涉案合同其他部分是石梁股份社、东江大酒店在平等自愿的基础上签订的，相关内容是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，相关无效约定亦不影响合同其他部分效力，故合同其他部分仍然合法有效，对合同各方当事人均具有法律约束力。关于汽车电梯及地下立体停车位，天运龙公司已将相关债权转让给石梁股份社，该债权转让通知亦向东江大酒店送达，故石梁股份社有权就汽车电梯及地下立体停车位相关权益提起诉讼。关于石梁股份社在本案诉请东江大酒店支付相关拖欠租金是否超过诉讼时效。诉讼时效从债权人知道或应当知道权利受到侵害时起算。本案中，石梁股份社、东江大酒店对于涉案租赁物的实际租赁面积一直未能达成一致意见，故关于实际应缴纳租金金额亦未能达成一致意见，因此石梁股份社在本案面积测绘结果确定前无法确定东江大酒店尚欠的实际租金金额。故石梁股份社在本案诉请东江大酒店支付相关拖欠租金并无超过诉讼时效。关于石梁股份社诉请东江大酒店支付租金（不含地下停车场及地面停车场部分）。对于该部分租金的起算时间，一审法院作如下分析：一、《城市房地产管理法》（2009）第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》（2011）第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。据一审法院查明，涉案物业于2013年8月20日办理竣工备案手续。二、涉案合同约定，出租面积待基建工程完工后，以双方确认的实际建筑面积为准。三、虽然石梁股份社、东江大酒店曾于2013年9月30日办理交接手续，但据涉案合同约定，甲方即石梁股份社应根据设计要求，完成给排水系统及主管到各楼层接驳口的工程；在酒店28层主楼及附楼内按设计配置载客电梯及货梯。建设工程完成后，甲方应尽快申请对建筑物框架、主体工程及消防、供电、给排水系统等接驳口工程的验收，及时书面通知乙方即东江大酒店验收合格的时间，验收合格后应及时交付乙方使用，自交付乙方使用之日的次月一号为乙方装修的起算日期。由于石梁股份社未能提供消防、供电、给排水系统等接驳口工程的验收日期，而据东江大酒店委托诉讼代理人的陈述，2014年9月24日开始电梯正常使用，给排水工程亦于该日完工。结合涉案合同关于免租装修期10个月的约定，一审法院确定东江大酒店自2014年10月1日起才应向石梁股份社支付除地下停车场及地面停车场外的租赁物业的租金。石梁股份社诉请从2014年8月1日起计租，缺乏依据，一审法院不予支持。对于该部分租赁物业的计租面积，一审法院作如下分析：一、根据涉案合同的约定，一楼的物管用房、供电房、设备房不列入出租面积，塔楼一座（5层-28层）第14层为设备安装转换层，不计入出租面积，结合面积测绘报告及鉴定人的陈述，一审法院确定其中塔楼一座14层面积应为883.43㎡（21202.42㎡÷24层），其中自编A7系升降机设备房，对应《石梁股份社主张已经交付的相关单元建筑面积明细表》建筑面积为40.88㎡。依据合同约定，上述建筑面积924.31㎡（883.43㎡+40.88㎡）不计入出租面积；二、上述《石梁股份社主张已经交付的相关单元建筑面积明细表》面积汇总为33433.66㎡（不含首层美宜佳），含地下停车场自编P8：83.97㎡，地下停车场，地下停车场自编P199㎡，地下停车场，地下停车场自编P6㎡，地下停车场，地下停车场自编P7㎡。面积测绘机构后更正首层美宜佳建筑面积为104.53㎡。四、因此，东江大酒店相关租赁物业的计租面积（不含地下停车场及地面停车场）为30836.39㎡（33433.66㎡+104.53㎡-924.31㎡-83.97㎡-1568.99㎡-97.82㎡-26.71㎡）；四、东江大酒店辩称，因石梁股份社未出具场地使用证明致其无法转租部分场地，因此可认定其未使用该部分场地，应当在约定租赁面积中予以扣减，以及石梁股份社未协助其办理相关场地使用功能变更手续，因此应扣减相关部分的租赁面积。但是，涉案合同并未约定若石梁股份社未履行上述义务，东江大酒店可以扣减相关部分的租赁面积，东江大酒店亦无充足的证据证明确因石梁股份社未履行上述义务导致东江大酒店无法使用相关场地，因此东江大酒店上述辩解意见缺乏充足的依据，一审法院不予采纳。另外，东江大酒店关于石梁股份社未交付及迟延交付的辩解意见缺乏依据，一审法院不予采纳。至于该部分租赁物业租金的计算。涉案合同约定，每月每平方米16元，租赁期限开始后以每五年为一个计租期，每个计租期的承租费用在上一计租期承租费用的基础上递增10%。由于租赁期限从2013年10月1日开始，因此2014年10月（计租期间开始）-2018年9月的月租金标准为：493382.24元（30836.39㎡×16元/㎡）。自2018年10月起的月租金标准为542720.46元[493382.24元×（1+10%）]。截止2019年12月，东江大酒店应缴纳的该部分租赁物业的租金为：31823154.42元[493382.24元×12个月×4年（计租期间：2014年10月-2018年9月）+542720.46元×15个月（计租期间：2018年10月-2019年12月）]，扣减东江大酒店已经缴纳的租金21787696元，东江大酒店仍应缴纳的租金为10035458.42元(31823154.42元-21787696元)。关于石梁股份社诉请东江大酒店赔偿汽车电梯的相关费用。一审法院作如下分析：一、根据涉案合同约定，一至三层裙楼共3954㎡停车场转酒店功能，手续和费用全部由乙方即东江大酒店负责。乙方应尽力维护酒店的基本结构，如因经营需要、确实要改变基本结构或兴建（含改建）各种设施，须提交书面报告和施工图纸给甲方即石梁股份社，经甲方同意并经有关部门批准后方可实施，费用由乙方负担。二、据案外人西某公司的复函，2013年底东江大酒店要求办理了拆除两台汽车梯手续。三、从西某公司提供的《佛山市禅城区特种设备报停、报废、注销、启用、过户申请表》来看，相关汽车电梯先由天运龙公司过户至东江大酒店名下，天运龙公司在原使用单位处及申明办理处盖章，并确认过户，在过户至东江大酒店名下不到一个月，东江大酒店即申请注销及报废。考虑到涉案租赁物业存在物管单位，但并无证据证明石梁股份社在东江大酒店拆除汽车电梯后的合理期限内曾向东江大酒店提出异议。四、因此，结合本案情形可认定拆除相关汽车电梯应是石梁股份社、东江大酒店协商一致的结果，并非是东江大酒店擅自拆除。五、考虑到东江大酒店是受益方，因此东江大酒店应对石梁股份社予以补偿。六、依据天运龙公司与案外人奥特公司签订的《电梯供货安装合同书》所约定的汽车电梯金额，一审法院确定东江大酒店应向石梁股份社补偿576000元。关于石梁股份社诉请东江大酒店赔偿地下立体停车位的相关费用。一审法院作如下分析：一、据一审法院查明，2013年10月20日，案外人东某公司与东江大酒店签署相关移交清单，确认移交负一层地下室机械车库合计135个等设备设施；二、根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。鉴于本案租赁合同属于有偿合同，故可参照上述规定。三、基于上述规定及一审法院查明事实，由于东江大酒店未能提供相反的证据足以反驳，结合一审法院现场勘查情形及房产测绘部门测绘报告的地下停车场房屋分层平面图，足以证明东江大酒店拆除部份地下停车场机械车位的事实。四、从案外人石伟陈述开发商工程部负责跟踪拆车位一事来看，东江大酒店拆除部分地下停车场机械式车位是经得石梁股份社同意后才实施。五、虽然石梁股份社、东江大酒店对于拆除部分地下停车场机械式车位的损失应由谁承担未作明确约定，但从拆除的后果来看，是由东江大酒店事后取得相关拆除区域的使用权，获得相关利益，因此基于公平、合理的原则，应由东江大酒店向石梁股份社补偿上述被拆除地下停车场机械车位的损失。六、关于具体损失的确定。根据广东省地质测绘院检测报告附件六地下室停车场平面图与禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书（地下停车场（地下停车场层平面图的对应，一审法院确定东江大酒店拆除的机械停车位为DS114-DS127、DS134-DS136、DS131-DS133、DS206-DS210、DS211-DS212。而由于天运龙公司与案外人广某公司签订的《机械停车设备购销合同书》约定单个车位价格13900元（含税），故石梁股份社诉请东江大酒店赔偿361400元(13900元/个×26个)，合法有据，一审法院予以支持。关于石梁股份社诉请东江大酒店支付相关地下停车场车位、地面停车位、地面停车位的租金如下分析：一、根据涉案合同约定，东江大酒店使用车库面积和租金费用由双方另行签订补充协议确定；二、据一审法院现场勘查可知，东江大酒店确实将地下停车场相关区域用作内部厨房、饭堂等，故东江大酒店应向石梁股份社支付相应的租金费用。三、关于上述区域租金的起算时间，石梁股份社并无证据证明东江大酒店拆除地下停车场相关车位的具体时间，而东江大酒店委托诉讼代理人则确认是于2014年底接手厨房，故一审法院确定东江大酒店应自2015年1月1日起按相关标准支付该部分的租金。四、至于租金标准，石梁股份社诉请按相关车位租金标准计算，合法有理，一审法院予以支持；五、至于地下停车场自编P8（83.97㎡）。根据广东省地质测绘院检测报告所附地下停车场平面图，该区域系用作酒楼电梯间。从一审法院现场勘查情况来看，当时并未发现东江大酒店在现存地下停车场车位上停放车辆的痕迹。案外人石伟则陈述地下停车场原则上有月租卡才能进入。而石梁股份社并无证据证明东江大酒店已办理相关月租卡，或东江大酒店及其顾客车辆曾出入地下停车场。因此，上述地下停车场自编P8不应计入租赁面积。六、关于地面广场停车场，石梁股份社未能提供充足的证据证明东江大酒店何时开始使用地面广场停车场，而东江大酒店现确实在使用地面广场停车场。故结合本案现有证据及当事人陈述，一审法院确定从2015年1月1日起计算地面广场停车场的租金；七、关于地下停车场车位、地面停车位、地面停车位租金的具体数额据佛山市智择价格事务所有限公司出具的报告书确定2015年1月-2019年12月的租金为：623031.21元[632702.26元-51641.38元（2014年8-12月的租金终值）+83940.66元（2019年1-8月的租金终值）÷8个月×4个月]。八、东江大酒店关于石梁股份社未交付及迟延交付的辩解意见缺乏依据，一审法院不予采纳。至于东江大酒店辩称租赁面积不应加上公摊面积，电梯及电梯间是公共使用属于配套设施，人防车位不应计算产权证的建筑面积，地下室的饭，地下室的饭堂是石梁股份社无偿提供给东江大酒店使用一审法院不予采纳。至于东江大酒店主张拆除两部旧电梯之后，相关面积实际是由天运龙公司及物业管理有限公司作为物业用房及仓库使用，缺乏依据，与一审法院现场勘查情形亦不符，故对东江大酒店该主张不予采纳。至于地面广场，鉴于东江大酒店确实在作为停车场实际使用，而天运龙公司与石梁股份社在《总平面竣工图》中只是确认相关区域系酒店专用配套广场，并未约定相关区域不计租金，故东江大酒店以相关区域是公共使用部分等理由辩称地面广场不应纳入计租面积，缺乏依据，一审法院不予支持。至于东江大酒店辩称其垫付的费用应当抵扣应付租金，石梁股份社未予确认，故一审法院在本案中不宜直接抵扣，东江大酒店若认为石梁股份社应返还相关费用可另行主张。以上东江大酒店应支付的截止2019年12月的租金合计10658489.63元(10035458.42元+623031.21元)。至于涉案租赁物2019年12月之后的租金，考虑石梁股份社、东江大酒店仍应继续履行涉案合同，故石梁股份社可另案主张。至于石梁股份社主张东江大酒店存在违约行为。从现有证据来看，双方对于已移交场所、地下停车场、地下停车场等租赁物租金标准存在较大争议并非故意拖延不交纳相关租金予石梁股份社。而东江大酒店拆除电梯、地下停车车、地下停车车位的行为份社、东江大酒店协商一致的结果。故石梁股份社主张东江大酒店存在违约的情形，依据不足，一审法院不予采纳。石梁股份社以东江大酒店存在违约为由诉请解除涉案合同并返还涉案租赁土地及地上建筑物，缺乏依据，一审法院不予支持。同理，石梁股份社诉请东江大酒店支付逾期付款违约金、违约金、没收保证金，亦缺乏依据，一审法院不予支持。石梁股份社在本案中的诉请超出一审法院支持部分，均缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。至于东江大酒店申请传唤案外人陈某权、梁某强出庭作证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十七条第二款的规定，符合本解释第九十六条第一款规定情形的，人民法院可以依职权通知证人出庭作证。该司法解释第九十六条第一款规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条规定，对污染环境、侵害众多消费者合法权益等损害社会公共利益的行为，法律规定的机关和有关组织可以向人民法院提起诉讼。本案不属于上述法律及司法解释规定的情形，故东江大酒店申请一审法院传唤相关人员出庭作证，缺乏依据，一审法院不予准许。至于东江大酒店申请依照租赁物的规划建筑用途对租赁物目前市场租金水平单价进行鉴定。经查，涉案合同对除地下停车场及地面停车场外的租赁物单价已有约定，且一审法院已经准许石梁股份社关于地下停车场（部分）及酒店地面停车场租金标准的评估申请，因此东江大酒店上述评估申请缺乏依据，一审法院不予准许。至于本案中石梁股份社垫付的面积测绘费及租金评估费。考虑到石梁股份社支出上述鉴定费是由于石梁股份社、东江大酒店无法就涉案合同未明确约定的租赁面积、租金标准达成补充协议，因此一审法院确定上述鉴定费应由石梁股份社、东江大酒店各承担50%，即东江大酒店应向石梁股份社支付鉴定费49867.10元[（93407.2元+6327元）×50%]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、东江大酒店于判决发生法律效力之日起十日内，向石梁股份社支付截止2019年12月的尚欠租金合计10658489.63元；二、东江大酒店于判决发生法律效力之日起十日内，向石梁股份社补偿汽车电梯购置及安装损失费用576000元；三、东江大酒店于判决发生法律效力之日起十日内，向石梁股份社补偿地下立体停车位购置及安装损失费用361400元；四、驳回石梁股份社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168083元，由东江大酒店负担84750元，由石梁股份社负担83333元。东江大酒店于判决发生法律效力之日起十日内，向石梁股份社支付鉴定费用49867.10元。二审期间，东江大酒店提交如下新证据：证据1.梁某强出具的《证明》一份，拟证明合同履行期间石梁股份社拒绝收租金、拒绝提供收款账户，东江大酒店多次找石梁股份社要求提交账户均被拒绝，导致东江大酒店无法交租。石梁股份社没有办理涉案租赁物产权，也没有及时向东江大酒店提供场地使用证明；证据2.中国工商银行电子回单，拟证明东江大酒店有连续按期缴纳租金。石梁股份社、天运龙公司没有提交新证据。东江大酒店二审期间提供的梁某强证人证言没有其他证据相互佐证，本院对其证明内容不予采信。石梁股份社对东江大酒店提供的工商银行回单真实性无异议，本院予以确认。经审理，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明，“广东省佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份合作经济社”名称已变更为“佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份经济合作社”。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本院对本案作如下论析：一、关于广东省地质测绘院出具的检测报告和佛山市智择价格事务所有限公司出具的报告书的认证问题。东江大酒店对该两份报告的证明力提出异议。经审查，该两份报告由有资质的机构出具，东江大酒店在本案中没有提供证据证明报告存在明显依据或违反法律规定之处，本院对其异议不予采纳。该两份报告可作为本案的定案依据。二、关于不含地下停车场及地面停车场的租赁物租金问题。分述如下：首先，关于租金起算日的确定问题。《合作建设酒店合同书》序言部分约定石梁股份社负责案涉租赁物的报建及施工，东江大酒店负责装修。可见，对案涉租赁物的建设和投入是双方当事人的义务，并非石梁股份社的单方义务。该合同第六条约定东江大酒店进场装修的条件是石梁股份社提供的酒店建筑物、框架、主体工程及消防供电、给排水系统及主管接驳口工程验收合格。双方当事人曾办理租赁物整体移交手续，但石梁股份社在本案中未能提供证据证明消防、供电、给排水系统等接驳口工程的验收时间，石梁股份社对案涉租赁物的装修工程符合启动条件举证不能，应当承担不利法律后果。东江大酒店自认电梯正常使用、给排水工程完工日是2014年9月24日，一审法院认定案涉租赁物的计租期间起算点为2014年10月1日恰当，本院予以维持。双方当事人对此均提出异议，但理据不足，本院不予支持。其次，关于计租面积问题。东江大酒店主张其无法使用且没有实际使用的9141.45平方米建筑面积应从计租面积中扣减。经审查，东江大酒店提出的扣减理由缺乏事实根据，不符合合同约定，本院对其主张不予采纳。一审法院根据测绘结果确定的计租面积正确，本院予以维持。最后，关于石梁股份社请求东江大酒店支付租金是否已超过诉讼时效期间问题。双方当事人对计租时间、面积大小、支付租金方式等问题存在争议，因此，东江大酒店应付租金金额在本案判决作出之前尚未确定。石梁股份社本案请求东江大酒店支付租金未超过法定诉讼时效期间。东江大酒店提出诉讼时效抗辩的理由不成立。基于以上三点分析，一审法院对该部分租赁物租金的计算正确，本院予以维持。三、关于地面停车场的租金问题。双方当事人在合同中约定“使用车库面积和租金费用，双方另行签订补充协议确定”，且东江大酒店客观上已使用地面停车场，其主张地面停车场不需要另外计收租金，仅有陈述，没有提供证据证明，也与前述合同约定不符，本院对其主张不予采信。东江大酒店上诉主张其无需支付地面停车场租金予石梁股份社的理由不成立，本院不予采纳。四、关于地下停车场的租金问题。从原建筑规划设计来看，地下停车场，地下停车场自编P8应作为停车场使用院查明的事实，该区域并未用作停车场，其用途不符合原规划用途。一审法院未将其纳入停车场租赁面积正确，本院予以维持。此外，一审法院根据现场勘查情况认定东江大酒店确有使用地下停车场，东江大酒店应当支付相应租金正确，本院亦予维持。东江大酒店抗辩其无需支付该部分租金，理由不成立，本院不予采纳。五、关于地下立体停车位、汽车电梯的赔偿问题。本院作如下分析：首先，关于石梁股份社是否可主张赔偿问题。天运龙公司与石梁股份社之间通过签订地下立体停车位、汽车电梯通过的协议确定由石梁股份社享有相关权益。石梁股份社有权为维护协议所涉财产权益对外主张权利。东江大酒店对上述当事人之间的债权债务转让声明提出异议，但并未提供足以反驳的证据加以推翻，本院对其异议不予采纳。东江大酒店在案涉租赁合同的履行过程中处置立体停车位、汽车电梯。石梁股份社在本案租赁合同纠纷中向东江大酒店主张赔偿责任，没有违反法律规定，一审法院在本案予以处理正确，本院予以维持。其次，关于立体停车位问题。东江大酒店已实际接收地下立体停车位。根据一审法院现场勘查情况及测绘报告，地下立体停，地下立体停车位已经被拆除店不能提供证据证明存在免责的情况之下，其应当对此承担赔偿责任。最后，关于汽车电梯问题。东江大酒店是拆除汽车电梯的受益方。一审法院判定东江大酒店对石梁股份社进行补偿合理，本院予以维持。基于前述，一审法院对于立体停车位、汽车电梯的赔偿处理正确，本院予以维持。东江大酒店主张无需赔偿的理由不成立，本院不予采纳。六、关于合同解除问题。《合作建设酒店合同书》对案涉租赁物的出租面积没有限定，双方当事人在基建工程完工后共同确认实际建筑面积。鉴于此，双方当事人对于最终应当支付的租金数额是不确定的。此外，双方在履约过程中存在争议，互相发函要求对方履行义务并就交租等事项行协商和交换文件。在此情形下，石梁股份社主张因东江大酒店违约而要求解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。该社请求东江大酒店返还涉案租赁物、支付违约金、没收保证金等，同样也是依据不足，本院不予支持。一审判决对此认定正确，应予维持。东江大酒店在本案提出石梁股份社违约对其造成损失，其对此并未提出反诉，向石梁股份社提出诉讼请求，本院不作审查。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。石梁股份社与东江大酒店的上诉请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195515.58元，由佛山市禅城区石湾镇街道石梁村石梁股份经济合作社负担104140.25元，佛山市东江国际大酒店管理有限公司负担91375.33元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十三日法官助理 邱雪碧书 记 员 杨思韫