福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初1364号 原告（反诉被告）：周可辉，男，汉族，1993年7月28日出生，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：张游辉，南平市建阳区麻沙法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张健旺，南平市建阳区麻沙法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：福建融华置业有限公司，住所地顺昌县双溪镇三民里巷**融华文博苑****，统一信用代码91350721611068074C。 法定代表人：林文平，董事长。 委托诉讼代理人：张永亮，男，公司法务部主任。 原告(反诉被告)周可辉与被告（反诉原告）福建融华置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年7月10日、8月20日公开开庭进行了审理。周可辉及其委托诉讼代理人张游辉、福建融华置业有限公司的委托诉讼代理人张永亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周可辉向本院提出诉讼请求：判令福建融华置业有限公司立即将“融华锦城”小区2幢12603房交付给周可辉，并赔偿逾期交房的违约金102200元。（暂按日万分之一的标准，从2016年12月31日计算至2020年6月1日止，之后产生的违约金仍按相同标准计算至实际交房之日）。 事实和理由：2016年4月8日，周可辉与福建融华置业有限公司签订一份编号为201601482号的《商品房买卖合同（预售）》，约定：周可辉向福建融华置业有限公司购买由其开发建设的“融华锦城”小区2幢12603房，建筑面积为127.07平方米，单价为每平方米6298元，总价款800287元，其中首付款160287元，余款640000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司南平市建阳区支行申请按揭贷款。《合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人支付该商品房，第十二条约定，若出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其余内容详见双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。2016年4月8日，该合同已向南平市建阳区规划建设和旅游局备案。合同签订后，周可辉通过借款的方式向福建融华置业有限公司支付了首期款，之后及时办理了按揭贷款手续，所贷的款项已于2016年5月20日汇入福建融华置业有限公司公司账户。现上述房屋早已具备支付条件，但福建融华置业有限公司却迟迟不履行支付义务。综上所述，周可辉与福建融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》真实合法有效，且已向有关部门备案，周可辉按约实际履行付款义务，福建融华置业有限公司在涉案房屋具备交房条件的情况下拒不交房已构成违约，请法院判如所请。 福建融华置业有限公司辩称，周可辉诉求交付“融化锦城”小区2幢12603房并赔偿逾期交房的违约金102200元，不符合双方的约定和合同的交房条件，请求法院驳回周可辉的诉讼请求。福建融华置业有限公司系房地产开发企业，在建阳区开发西区生态城“融化锦城”商住小区。在开发初期由于房地产市场低落，在本公司任职的林文铭（时任建阳分公司总经理助理，分管销售工作，周可辉的姻亲）找了周可辉提出借名购买“融化锦城”商品房，条件是由周可辉签订《商品房买卖合同（预售）》，购房的首付款和按揭贷款月供均由公司支付，购房人不享有房屋产权。周可辉知晓情况后于2016年4月8日与福建融华置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，其中首付款160287元由林文铭向公司出具借条，但未在公司财务办理缴交首付款手续，余款640000元向建阳邮储银行申请办理按揭贷款，贷款下拨后每月月供均由公司出纳李坚用公司的资金通过不同的私人账户转入周可辉的还贷账户卡上。周可辉违背当初签订买卖合同时不享有房屋产权的约定，没有实际交付相应款项的情况下，要求交付住房并承担违约金，严重违反了诚实信用、等价有偿和公平的原则，应驳回周可辉的诉讼请求。 福建融华置业有限公司向本院提出反诉请求：请求确认周可辉与福建融华置业有限公司于2016年4月8日签订的201601482号《商品房买卖合同（预售）》无效，并判决解除该合同。经本院释明后，诉讼请求为：请求确认周可辉与福建融华置业有限公司于2016年4月8日签订的201601482号《商品房买卖合同（预售）》无效。事实和理由：福建融华置业有限公司系房地产开发企业，在建阳区开发西区生态城“融化锦城”商住小区。在开发初期由于房地产市场低落，国家对规模小的房地产企业限制在建项目贷款，造成企业严重缺乏流动资金，在此特定的情况下，福建融华置业有限公司无奈只得借名在公司内部的工作人员及其亲朋好友中进行形式上的借名销售行为，申请向金融部门贷款，以缓解资金压力，房屋买卖的首付款由福建融华置业有限公司支付，贷款的月供款亦由福建融华置业有限公司负担，名义购房人不对认购的房产享有所有权。时任福建融华置业有限公司的总经理助理林文铭与周可辉是姻亲关系，双方在签订商品房买卖合同时，周可辉知晓该签订合同的合意后，于2016年4月8日与福建融华置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。购房的首付款160287元由林文铭以借款形式向公司借出转为周可辉的首付购房款。之后的银行按揭贷款月供也是由公司出纳李坚用公司的资金通过不同账户转入周可辉的还款账户内偿还贷款本息。在双方签订合同时借名购房贷款的合同目的周可辉是清楚的，且涉诉住宅已于2017年11月竣工交付使用，周可辉因知双方订立合同的目的性，并未提出交房请求，福建融华置业有限公司对周可辉名义下银行贷款月供也按订合同时的约定按期支付给邮储银行建阳支行。现周可辉违背当初签订买卖合同时借名购房贷款，不享有房屋使用权的约定，其根据无效的合同为依据提出要求福建融华置业有限公司交付房屋并赔偿违约金之诉讼，没有事实和法律根据。福建融华置业有限公司特提起反诉，要求依据《中华人民共和国合同》第五十二条之规定，判决福建融华置业有限公司与周可辉签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。 周可辉对福建融华置业有限公司的反诉请求辩称，福建融华置业有限公司诉称商品房买卖合同无效，不能成立。根据合同法五十二条的规定，在本案中双方签订的合同是真实意思表示，并非借名合同。根据商品房买卖合同的约定，周可辉向福建融华置业有限公司购买涉案房屋，无论单价、总价都符合当时的市场价，没有偏高偏低，且首付款、余款均已支付到账。双方签订的合同不仅是真实意思表示，且已实际履行，不应当认为合同无效。本案首付款是周可辉通过借款方式支付福建融华置业有限公司，周可辉与林文铭形成借贷关系，周可辉与福建融华置业有限公司除了商品房买卖合同的权利义务，没有其他法律关系。周可辉通过贷款的方式支付了余款，至于福建融华置业有限公司认为偿还按揭贷款是通过李坚等人用公司的资金偿还，但没有证据证明。即使李坚与周可辉之间形成借贷关系，也与本案无关。福建融华置业有限公司提出在双方签订商品房买卖合同时达成所谓的借名买房、周可辉不享有房屋使用权的约定，至今为止，福建融华置业有限公司没有任何证据证明双方达成这样的约定。福建融华置业有限公司也认可，涉案住宅在2017年11月竣工交付使用，在周可辉得知后多次与福建融华置业有限公司进行协商，并不是像福建融华置业有限公司所说的没有提出交房请求。假定涉案购房首付款、部分按揭贷款由福建融华置业有限公司垫付，也不能因此否定商品房买卖的效力，请求法院驳回福建融华置业有限公司的反诉请求。 周可辉、福建融华置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。周可辉向本院提供以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》及备案信息表。拟证明：周可辉、福建融华置业有限公司之间存在商品房买卖合同关系，福建融华置业有限公司将涉案的商品房预售给周可辉，该合同已向南平市建阳区规划建设和旅游局办理了备案登记手续；2、借条及对账单各一份，拟证明：周可辉以借款的方式向福建融华置业有限公司支付首付购房款160287元；3、个人购房借款及担保合同，拟证明：周可辉按约办理按揭贷款手续；4、一本通交易明细，拟证明：周可辉按时偿还贷款，至今一直在还款。福建融华置业有限公司提供以下证据：还款交易明细一份，拟证明2016年6月20-2019年10月的按揭贷款由福建融华置业有限公司支付。周可辉、福建融华置业有限公司提供的证据均符合证据形式要件，且与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年4月8日，周可辉与福建融华置业有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201601482），合同约定：周可辉向福建融华置业有限公司购买由其开发建设的坐落于“融华锦城”小区2幢12603房，建筑面积为127.07平方米，单价为每平方米6298元，总价款800287元；出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；若逾期在90日之内，自双方约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等条款。当日，周可辉与福建融华置业有限公司办理了商品房买卖合同备案。同日，林文铭向福建融华置业有限公司出具内容为：“林文标向福建融华置业有限公司借款人民币160287元的借条，此款用于周可辉购买房的首付款”交福建融华置业有限公司收执，杨建平在借条签注“同意借资”。2016年5月16日，周可辉、吴雅利（周可辉妻子）与中国邮政储蓄银行股份有限公司南平市建阳区支行签订个人购买购车借款担保合同，约定周可辉、吴雅利向该行借款640000元等条款。同年5月20日，该行将出借款汇入周可辉账户。周可辉账户显示自2016年6月20日向该行偿还按揭贷款。自2019年11月起，上述银行按揭贷款由周可辉还款至今。 本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》效力。法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。周可辉与福建融华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行自身义务。且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应确认涉案《商品房买卖合同》合法有效。周可辉如未支付购房款或支付购房款方式不符合合同约定，福建融华置业有限公司可另行向周可辉主张权利，故福建融华置业有限公司应按合同的约定将讼争房屋交付周可辉。周可辉诉求福建融华置业有限公司交付其所购房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。福建融华置业有限公司反诉《商品房买卖合同》为无效合同，于法无据，本院不予支持。关于福建融华置业有限公司是否违约的问题。庭审中，周可辉与福建融华置业有限公司均讼争房屋在2016年6月20日至2019年11日期间的银行贷款不是由其偿还的事实予以认可，亦未向福建融华置业有限公司交房的诉求，故对周可辉要求承担逾期交房的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）福建融华置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落“融华锦城”小区2幢12603房交付原告（反诉被告）周可辉。 二、驳回原告（反诉被告）周可辉的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）福建融华置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2344元，减半收取计1172元，由原告（反诉被告）周可辉负担586元，被告（反诉原告）福建融华置业有限公司负担586元；反诉费5901元，由被告（反诉原告）福建融华置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、挽留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李文华 二〇二〇年九月四日 书记员  甘筱婧 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。