福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4231号 上诉人（原审被告）：福州宝龙源房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇后山村。 法定代表人：陈奋钗，该公司总经理及执行董事。 委托诉讼代理人：林曦，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨舜洁，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许凤，女，1974年5月3日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：江梅英，福建知力律师事务所律师。 上诉人福州宝龙源房地产开发有限公司（以下简称宝龙源房地产公司）因与被上诉人许凤商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院(2020)闽0121民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案开庭进行了审理。上诉人宝龙源房地产公司委托诉讼代理人林曦、杨舜洁和被上诉人许凤的委托诉讼代理人江梅英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宝龙源房地产公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判驳回许凤的全部诉请;2.一、二审的诉讼费用由许凤负担。事实和理由：一、案涉房屋因政策法律变更造成规划设计变更，导致在2019年6月3日取得消防备案凭证。依照《商品房买卖合同》第八条第三款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期（交房）：……3.遭遇政府限（断）电、水或因政府行政行为、政策法律变化及其它非甲方责任（如政府公告因创卫停止施工等）而造成施工延误或不能施工的”的规定，宝龙源房地产公司有权延期交房，不构成逾期交房，无需承担违约责任。二、案涉项目工程不属于实行消防验收制度的范围，无法办理消防验收，讼争合同约定的“消防验收合格”之交房条件属于“法律上或者事实上不能履行”的约定，买受人不能要求以消防验收作为案涉房产的交付条件；而消防备案不属于案涉商品房的法定或者约定交付条件，何时办理消防备案不影响交付房屋的行为；案涉房屋在通知交房时已经完成了竣工验收，并经第三方检测单位进行建筑消防设施检测认定合格，在配电房改建期间宝龙源房地产公司也为业主提供了临时用电，并不影响买受人的正常居住。因此，在通知交房时，案涉房屋已经具备交房条件，许凤理应按期收房，其因自身原因拒绝收房，无权要求宝龙源房地产公司支付逾期交房违约金。三、许凤主张的逾期交房违约金有误且标准明显过高，不符合案涉合同约定及法律规定。首先，如果认定案涉房屋未达到交房条件，按照合同第八条约定，买受人只能主张1000元的违约金，不能根据合同第九条主张违约金。其次，即便适用合同第九条约定的违约金计算方式，根据“九民纪要”第五十条的要求，本案也应当依法予以调低违约金标准，按照同期同类住宅市场租金标准计算应为6691元/月。 许凤辩称，一、宝龙源房地产公司主张的有关政策公布在本案合同签订之前，不属于合同约定的政策变化原因。案涉房屋延期备案的原因完全是其自身原因导致，宝龙源房地产公司无主张延期交房的权利。二、案涉合同属于格式合同，对有关内容存在解释争议时，应当作出对提供格式合同一方即宝龙源房地产公司不利的解释。该合同第八条关于消防验收合格的约定应作广义解释，指的是按国家和政府有关规定办理相关消防验收手续，包含了办理消防备案手续的内容。因此，消防备案应该作为本案的约定交房条件。宝龙源房地产公司在通知交房时未办理案涉房屋的消防备案，不符合合同约定的交房条件，买受人有权拒收房屋。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，只有合同没有约定违约金数额或者计算标准的情形，才可以参照同期同类房屋市场租金标准确定。本案明确约定了违约金的计算标准，不适用该条规定。宝龙源房地产公司无权主张按照租金标准调低违约金。 许凤向一审法院提出诉讼请求：1.判令宝龙源房地产公司向许凤支付自2018年7月1日起至2019年6月3日止按已付购房款5250000元的日万分之三计算的逾期交房违约金532350元；2.本案诉讼费由宝龙源房地产公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月24日，许凤与宝龙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定许凤向宝龙源房地产公司购买其开发的位于福州市闽侯县福州宝龙源森邻龙泉山庄第19＃楼1；-1；2；3层01联排住宅，该商品房总价为5250000元。合同第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；......如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）......（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。” 合同签订后，许凤向宝龙源房地产公司支付购房款5250000元，诉争房屋所在项目于2018年6月28日经建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，于2019年6月3日向闽侯县消防大队进行消防备案。 一审法院认为，许凤与宝龙源房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方应依约全面履行合同义务。许凤已向宝龙源房地产公司支付全部购房款，宝龙源房地产公司应在约定期限内向许凤交付符合条件的房屋。 关于许凤主张逾期交房的问题，本案诉争房屋于2019年6月3日消防备案后才具备交付条件，已超出合同约定的交房时间。宝龙源房地产公司辩称因2016年2月公布的《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施》（闽政办[2016]29号）的施行，导致变配电站房规划变更，属于合同约定延期交付情形。一审法院认为，该文件施行于合同签订前，宝龙源房地产公司应当知晓政策的变化，不属于合同约定可以延期交付的情形，对其抗辩理由，一审法院不予采纳，故宝龙源房地产公司逾期交房，已构成违约，应支付违约金。 关于违约金的计算问题，宝龙源房地产公司辩称应按合同第八条第二款的约定向许凤支付违约金1000元。一审法院认为，诉争房屋未达交付条件，许凤有权按照合同第九条约定主张逾期交房违约金，该抗辩理由，一审法院不予采纳。宝龙源房地产公司辩称许凤主张违约金过高，应予调整，但其未提交证据证明其主张，一审法院不予采纳。综上，许凤主张以已付购房款5250000元每日万分之三的标准支付自2018年7月1日起至2019年6月3日止的逾期交房违约金532350元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：福州宝龙源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向许凤支付逾期交房违约金532350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9124元，减半收取计4562元，由福州宝龙源房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，宝龙源房地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，将综合其他证据及相关案件事实进行综合审查判断。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，宝龙源房地产公司主张的《关于提升住宅小区配电设施防涝建设标准保障住宅小区正常用电若干措施》（闽政办[2016]29号）施行于案涉合同签订前，其应当知晓该政策的变化。在签订合同时，宝龙源房地产公司理应就该政策对施工可能造成的影响作出预判，并对案涉房屋的交房时间进行合理规划。因此，该政策的调整并未对双方签订合同的基础条件产生影响，不属于合同第八条约定的可以延期交付房屋的特殊情形。一审对此认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。 宝龙源房地产公司主张案涉房屋依法属于不需要进行消防验收的建设工程，其实际上不能完成消防验收合格，合同约定的“消防验收合格”义务属于“法律上或者事实上不能履行”，而消防备案不是法定的和约定的交房条件，许凤无权以未完成消防备案为由拒收房屋。本院认为，讼争商品房买卖合同约定的交付条件有:“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、建立等单位竣工验收合格和消防验收合格;……”。双方当事人争议焦点为消防验收合格应否作为交房条件。《中华人民共和国消防法》第十一条规定:“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:(一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”根据上述规定,属于消防法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收,而不属于消防法第十一条规定的建设工程,应当进行消防备案,如被消防机关抽中检查,且检查不合格的应当停止使用。因此，依照法律规定，消防验收或备案检查合格应当作为商品房交付的条件。本案双方当事人约定讼争房屋交付条件为“消防验收合格”,但由于讼争房屋不属于必须进行消防验收的建设工程,故而“消防验收合格”因实际履行不能,不应作为讼争房屋的交付条件。但讼争房屋依据法律规定还是应当进行消防备案,且在检查不合格的情况下,不能交付。综上，消防备案属于讼争房屋交房的条件。一审认定案涉房屋消防备案后才具备交付条件，适用法律正确。宝龙源房地产公司关于消防备案不属于本案讼争房屋交房条件的主张，本院不予支持。 关于违约金计算问题。本院认为，宝龙源房地产公司在交房时未完成案涉房屋消防备案，未达到合同约定的交房条件，许凤有权按照合同第九条约定主张逾期交房违约金。宝龙源房地产公司关于应该按照合同第八条计算违约金的主张，本院不予支持。宝龙源房地产公司主张合同约定的违约金标准明显高于因其违约行为所造成的损失，但其未提供证据予以证明对其调低违约金的请求，本院亦无法支持。 综上所述，宝龙源房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9124元，由福州宝龙源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  缪 羽 审判员  庄彩虹 二〇二〇年九月二十四日 书记员  张仪琴