吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4472号上诉人(原审被告）：周麟，男，1982年2月2日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（原审原告）：吉林省博宇建设集团有限公司，住所地长春市净月开发区小合台工业区6号地银安路345号法定代表人：王彪，董事长。委托诉讼代理人：陈长军，吉林冠霖律师事务所律师。上诉人周麟因与被上诉人吉林省博宇建设集团有限公司（以下简称博宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。周麟上诉请求：1.请求撤销长春新区人民法院（2020）吉0193民初454号民事判决，依法改判；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：关于租金和违约金的认定，一审中，博宇公司没有提供明确、清晰的租金欠缴依据，对于欠缴租金金额，双方存在争议。对于2019年6月16日起的占用费，博宇公司在合同未依法解除前，通过断水、断电、扰乱经营秩序等各种手段，导致我方不能正常使用房屋，博宇公司提出占用使用费不合法。另，在租赁合同签订后，博宇公司多次违约，未按时出具首次租金发票，隐瞒告知还有地下一层，供暖期噪音超标，房屋有明显共振，多处漏水，恶意欺骗隐瞒重建计划。博宇公司二审辩称：我方认可一审判决，一审认定事实与适用法律正确。我方认为上诉人的请求与理由缺乏足够的事实与法律依据应当予以驳回。一是由于上诉人在违约期间不间断的违约致使被上诉人在无奈的情况下按照合同约定主张解除合同，因此是上诉人违约再先的；二是上诉人提到的所谓的房屋使用问题在租赁期间上诉人从未向上诉人提起过；三是上诉人逾期缴纳房租，被上诉人有权解除合同，因此被上诉人的行为完全符合双方合同的约定，因此被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。博宇公司一审提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房租金96.23万元；2.判令被告支付违约金9.62万元；3.判令被告立即从超达磐古20号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房迁出，将租赁房屋返还原告，被告逾期迁出的按照每天2666元的标准赔偿原告经济损失，直至租赁房屋返还原告之日止；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。后变更诉讼请求，房屋租金变更为896540元，违约金变更为89654元。一审法院经审理查明：2017年6月2日，长春博宇路桥有限责任公司作为出租方（甲方）与周麟作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定周麟承租位于高新区超达磐古20号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房，租赁期限5年，自2017年6月8日起至2022年10月8日止，2017-2018租金96万元，2019-2020年度租金102.7万元，2021-2022年度租金109.9万元。协议签订当日，乙方向甲方支付本半年度的租金，乙方均应提前三十日向甲方支付一次性付清下半年度租金。第十二条（四）项，乙方逾期支付租金达10日以上的甲方有权解除本协议，收回租赁房屋并有权依据本协议第十三条的规定，要求乙方承担违约责任和赔偿责任；第十三条（二）：违约方未按照本协议的约定履行钱款给复义务，除应继续履行给付义务外，还应按未履行欠款总额的10%的标准向守约方支付违约金。2019年5月27日吉林省博宇建设集团有限公司向周麟发出《解除合同通知书》，并同时限定周麟自2019年6月15日迁出。周麟2018年12月向原告支付45万元后并未支付款项。另查明，2019年3月28日，长春博宇路桥有限公司变更为吉林省博宇建设集团有限公司。一审法院认为：博宇公司与周麟所签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按照上述《房屋租赁协议》履行各自义务。周麟已经使用案涉厂房，但其自2018年12月后再未交纳租金，已经构成违约，应承担相应违约责任。根据《房屋租赁协议》第十二条（四）项，乙方逾期支付租金达10日以上的甲方有权解除本协议，且博宇公司已经对其发出《解除合同通知书》，故双方《房屋租赁协议》应自2019年5月28日予以解除。故周麟应从高新区超达磐古20号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房中迁出，将上述房屋返还博宇公司，博宇公司此项诉讼请求本院予以支持。因此，至2019年5月28日前，周麟应交纳的租金数额为2017年6月8日至2018年6月7日期间96万元，2018年6月8日至2019年5月28日期间租金354天*（960000/360天）=944000元，共计1904000元，扣除周麟已经给付的1410000元和装修期的120000元，周麟共计拖欠租金374000元。根据《房屋租赁协议》十三条（二）：违约方未按照本协议的约定履行钱款给付义务，除应继续履行给付义务外，还应按未履行欠款总额的10%的标准向守约方支付违约金，故周麟应向博宇公司支付违约金37400元。上述《房屋租赁协议解除》后，周麟并未迁出，并实际占用案涉房屋，故其应自2019年5月29日起至实际迁出之日止向博宇公司支付占用使用费，但博宇公司向周麟发出的《解除合同通知书》明确写明：限制其6月15日前迁出，故自2019年6月16日起至实际迁出之日向博宇公司支付占用费使用费，使用费标准为参照2019年6月8日以后的租赁标准，具体为每日102.7万元/360天=2833元，但吉林省博宇建设集团有限公司仅主张2666元/天，本院对其诉讼请求予以支持。关于周麟所抗辩意见中的开具发票问题、漏水至其损失问题，因为未按规定日期向本院交纳反诉费用，应另案解决。其抗辩意见中的迟延交付房屋租金是与原告协商的结果，原告并不认可，且其并未提供证据证实其主张，其自2018年就已经开始拖欠租金，因此构成违约，应承担相应的法律责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周麟于本判决生效后立即支付原告吉林省博宇建设集团有限公司租金374000元及违约金37400元，共计411400元；二、被告周麟于本判决生效后立即从高新区超达磐古20号楼B座一、二层左侧建筑面积1376平方米的商业用房中迁出，将上述房屋返还吉林省博宇建设集团有限公司；三、被告周麟于本判决生效后立即按每日2666元给付原告吉林省博宇建设集团有限公司自2019年6月16日起至实际迁出之日止的占用使用费；四、驳回原告吉林省博宇建设集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14327元减半收取为7163.5元由被告周麟负担。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：博宇公司与周麟所签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，因周麟拖欠2018-2019年度租金374000元，已构成违约，依据协议约定，博宇公司有权解除合同，其发出的解除通知已发生法律效力，一审法院确认协议已解除，周麟承担违约责任正确。关于周麟主张博宇公司在履行协议过程中多次违约，未按时出具首次租金发票，隐瞒告知还有地下一层，供暖期噪音超标，房屋有明显共振，多处漏水，恶意欺骗隐瞒重建计划给其造成损失一节，因该抗辩主张并不能免除其给付租金的义务，且未提供充分证据证实，一审法院亦告知其可另诉索要损失，故本院对其依此拒付租金抗辩理由不予支持。关于周麟主张博宇公司发出合同解除通知后，博宇公司通过断水、断电、扰乱经营秩序等各种手段，导致周麟不能正常使用房屋，不应承担占用费问题，因解除合同通知生效后，周麟已不再享有承租人权利，其拒绝迁出，一审法院认定其承担占用费并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14327元,由上诉人周麟负担。本判决为终审判决审判长 李 迪审判员 冯红红审判员 贺银婷二〇二〇年九月二十九日书记员 张维峰