江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初1215号原告：刘银珠，女，1978年2月20日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：沈枭，江苏中毅律师事务所律师。被告：靖江市鑫地置业有限公司，统一社会信用代码913212826865641761，住所地靖江市靖城街道正南村三虎庄**。法定代表人：蒋小南，总经理。委托诉讼代理人：刘佳、杨红梅，江苏苏泰律师事务所律师。原告刘银珠与被告靖江市鑫地置业有限公司为商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘银珠及委托诉讼代理人沈枭，被告委托诉讼代理人杨红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即补开发票，金额总计710493元，（其中部分房款68万元、维修基金30493元）。2、被告立即赔偿原告损失9200元（含前期鉴定费8000元、脚手架费1200元）。3、被告支付原告违约金，以368万元为基数自2020年1月1日至实际办证之日止按日利率万分之二计算。4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2017年2月24日原告及其配偶与被告签订了商品房买卖合同，约定向被告购买位于靖江市房屋一套，面积335.23平方米。双方约定房款368万元，在签合同时被告提出合同只写300万，发票也开300万，可以少交税。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理产权登记等材料报产权登记机关备案并协助办理产权证。合同签订后，原告共向被告支付了3756663元，其中房款368万元，维修基金30493元、契税45000元、房屋所有权登记费90元、房屋他项权证费90元、房屋共有产权工本费90元、土地证工本费400元、两证代办费500元。被告仅出具了300万元的增值税专用发票。被告在2018年12月8号左右交房，原告进场进行装修，发现房屋大梁出现裂缝，遂自行委托江苏金麟技术检测鉴定集团对房屋的裂缝是否符合相应的规范进行了鉴定，并认定该房屋的部分轴梁裂缝不满足混凝土结构规范中的技术要求，因房屋裂缝检测需要，所以租赁了脚手架，共产生了鉴定费8000元、脚手架费1200元。截止开庭前被告未协助原告办理房屋产权证。今年9月1日，被告通知原告办理产权证，但是由于相关税票原因暂时办证存在问题，开具的发票300万，在产权机关备案的也是300万元，如果以后再行出售的话，肯定高于300万元价格，超过部分原告需要负担相应的个人所得税。所以我要求被告开具368万元的票，否则我不同意去办证。原告认为，被告负有出具全额房款及维修基金发票的义务，及按照合同约定办理产权证书的义务，被告不出具上述发票及迟延办理产权证已构成合同违约，应当承担违约责任。违约金的计算依据，虽然合同中没有明确约定迟延办证的违约金标准，但根据权利义务对等原则，可以参照合同第七条逾期付款的违约金标准适用，即按日万分之二的标准支付违约金。原告前期的鉴定费及脚手架费用系合理支出，被告应当承担。被告答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。对原告所述签订合同无异议，合同约定房价300万元，另有68万元实际上是房屋附属设施的费用，附属设施包括门头、外墙漆、石材等，不属于合同约定的房款范围，被告方已经按照合同约定开具购房款为300万元的发票并交付原告。被告收取了房屋及附属设施共368万元、维修基金30493元，维修基金一般都是出具收据，不开票。对于房屋出现裂缝，原告在向被告反映后，被告立即派人到现场并请专业人员查看。为确保该裂缝不会对原告产生安全隐患，被告委托靖江市建设工程检测中心有限公司进行检测，检测认定该裂缝不会产生安全隐患，可采用措施修补裂缝，修补后满足规范要求，质量合格。后被告多次通知原告进行裂缝修补无果，2019年5月28日以张贴公告的形式通知原告，原告仍不予理睬。现法院委托的鉴定机构证实裂缝不影响结构安全，被告认为原告在被告出示鉴定结论后因不相信被告方的鉴定结果自行委托鉴定机构鉴定，所花费的不应由被告承担。原告方一直未能办证的原因不在被告，与原告同批相同的业主均已办证，被告一直予以协助配合，所以对于原告的全部诉讼请求不予认可。另外本案案由为商品房销售合同纠纷，对于原告第二项主张不属于本案受理范围。经审理查明，2017年2月24日原告及其配偶陈立山与被告签订了商品房买卖合同，约定原告夫妻向被告购买位于靖江市房屋一套，面积335.23平方米，价款300万。合同还约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理产权登记等材料报产权登记机关备案并协助办理产权证。因买受人原因致使不能及时办理产权登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告共向被告支付了3756663元。被告向原告出具的交费明细表中载明房款300万元，维修基金30493元、契税45000元、房屋所有权登记费90元、房屋他项权证费90元、房屋共有产权工本费90元、土地证工本费400元、两证代办费500元，未提及其余68万元。被告向原告出具了300万元的增值税专用发票。被告于2018年12月8号左右交房。原告进场装修时发现房屋大梁出现裂缝，遂自行委托江苏金麟技术检测鉴定集团有限公司对房屋的裂缝是否符合相应的规范进行了鉴定，结论认为案涉房屋地下室顶板结构中部分轴梁裂缝不满足混凝土结构规范中的技术要求，建议对裂缝宽度大于0.3mm，由有资质的专业公司加固处理，对裂缝宽度小于0.3mm，封闭处理等，原告支出鉴定费8000元。后原告对房屋质量依然存疑，提起本案诉讼。审理中，原告坚持就商品房质量申请司法鉴定，本院委托苏交科集团检测认证有限公司进行了鉴定，结论认为部分梁裂缝原因为混凝土强度偏高，水化热较大，浇筑以后未及时洒水养护，由于热胀冷缩在钢筋附近产生诱导性裂缝，部分裂缝不符合《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（2015版）中规定的技术要求，但这些裂缝不是由于受力产生的裂缝，不会影响结构安全，钢筋规格符合相应的技术要求及图纸要求，原告支出鉴定费32800元。上述事实，有原告提交的房屋买卖合同、江苏金麟技术检测鉴定集团有限公司出具的房屋结构鉴定报告、增值税普通发票、苏交科集团检测认证有限公司出具的鉴定意见书、原告配偶陈立山出具的声明一份、被告出具的代收费用明细表复印件等证据及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本案的争议焦点有三：一、原告所主张的开具发票是否本案受理范围；二、原告主张的损失赔偿有无事实和法律依据；三、原告主张延期办证违约金有无事实和法律依据。本院认为，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于原告要求被告补开发票的请求，本院不予审处。如果开票请求属于合同义务的，系民事法律范畴，人民法院可以依法判处。本案中，根据原被告签订的商品房买卖合同，双方约定的房屋价款为300万元，被告亦向原告开具了300万元有效发票。可以认为，被告已经尽到了开票的合同义务。现原告认为实际房价与合同价款不一致，系为了少交税，该情节应向有关行政部门反映，本案中不予审处。至于原告要求开具维修基金发票的诉讼请求，无法律规定必须开具维修基金发票，故本院对原告的该节请求不予支持。关于原告主张的损失赔偿9200元，应根据本案实际情况酌情认定。被告有义务提供符合合同约定质量要求的房屋。因被告提供的房屋存在裂缝，原告希望由鉴定机构给出专业意见的要求是合理的。虽然，经过鉴定房屋不存在结构安全问题，但鉴定行为确因房屋存在裂缝而起，故被告应承担部分鉴定用。考虑到原告自行委托的鉴定与本案司法鉴定内容各有侧重，且存在部分重复。酌情确定由被告承担江苏金麟技术检测鉴定集团有限公司鉴定费8000元、苏交科集团检测认证有限公司鉴定费4000元。至于脚手架费用，因原告发现裂缝时系在装修中，其未能举证证明用于处理房屋质量瑕疵问题的具体支出金额，本不应支持，但考虑到该损失系客观存在，酌情认定100元。关于延期办证违约金。办理权属登记并非被告单方行为即可完成，需要原告的配合。依照合同约定，因买受人原因致使不能及时办理产权登记的，出卖人不承担责任。现原告在庭审中陈述，之所以未能办理权属登记，系因原告不同意办理。依照约定，被告无需承担延期办证的违约责任。故，原告要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告靖江市鑫地置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘银珠损失8100元。二、驳回原告刘银珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，鉴定费32800元，合计32850元，由原告负担28830元（已交纳），被告负担4020元（被告负担部分原告已垫支，被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、并根据对方当事人数量提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 凌 达人民陪审员 展 霞人民陪审员 韩晓华二〇二〇年九月三十日书 记 员 朱 琴附：1215案引用法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。