湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3341号上诉人（原审被告）：湖南福星房地产开发有限公司，住所地：平江县新城区渔种场安置小区，统一社会信用代码：914306266962157973。法定代表人：卢丰满。委托诉讼代理人：袁曙初，湖南汉昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秋平，湖南汉昌律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：廖加红，男，汉族，1973年6月22日出生，住湖南省汨罗市。被上诉人（原审原告）：易彩红，女，汉族，1976年8月10日出生，住湖南省汨罗市。两被上诉人共同委托代理诉讼人：程兵华。两被上诉人共同委托代理诉讼人：冯正望。上诉人湖南福星房地产开发有限公司（以下简称福星公司）因与被上诉人廖加红、易彩红商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。福星公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回廖加红、易彩红对福星公司的诉讼请求。二、判令廖加红、易彩红承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：双方当事人签订《商品房买卖合同》后，由于岳阳市税务稽查局扣押查封福星公司的所有商铺，加上疫情的影响，导致不动产证件延期办理的事实。事后岳阳市税务稽查局于2020年6月1日解除了税务保全措施决定书，福星公司在2020年6月4日向廖加红、易彩红出具了告知书，及时通知廖加红、易彩红提供契税、维修基金缴纳的相关票据，该告知书廖加红、易彩红已签收，但廖加红、易彩红并未在规定的时间内履行应当履行的相关义务，影响了证件的办理进程。按照不动产权登记机关的要求，办理不动产权证件必须提供下列所需材料：1、盖章的申请表。2、房屋买卖合同。3、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书及购房发票。4、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份。5、专项维修资金专用收据。6、契税完税或减凭证。7、购房者身份证明(复印件核对原件)。8、房屋共有的提交共有协议。上述的一至四项福星公司已按照要求完成，并提供给了登记机关；五至七项的资料应由廖加红、易彩红提供，廖加红、易彩红至今未提供，造成无法办理不动产登记证的原因在于廖加红、易彩红。但原审法院在判决第二条规定的违约金以本金5000000元为本金，按日万分之一从2019年11月29日起计算至神速星公司向廖加红、易彩红交付房屋所有权登记证书时止的判决，将廖加红、易彩红的违约责任所带来的法律后果及责任强加于福星公司，显然侵犯了福星公司的合法利益。本案涉及到的违约金的给付应当界定在2020年6月4日以前，按照双方的责任划分违约责任的承担，2020年6月4日以后，廖加红、易彩红拒不按不动产登记机关的规定提供申报所需材料，其过错属于廖加红、易彩红，应由廖加红、易彩红承担法律责任及法律后果。廖加红、易彩红辩称，一审判决正确，应予以维持。首先，本案中办理房屋所有权登记是福星公司进行房屋买卖合同的应尽义务，福星公司因为自己的原因违约在先，根据合同约定福星公司应当支付违约金至实际完成房屋产权登记之日。其次，福星公司违约迟延在先，福星公司不能以向答辩人下达告知函阻却其违约责任的承担。再者，不能以通知之日作为答辩人的办理房屋产权登记义务之日，本案违约金应计算至实际拿到产权证书之日。一审法院认定的事实：2018年11月28日，廖加红、易彩红与福星公司签订《商品房买卖合同（现售）》，合同约定廖加红、易彩红以一次性付房价款5000000元的方式购买福星公司福星.香缇轩第1001栋1层130号房、2层204、205、206、207、208、209、210号房，合同第六章合同备案与房屋登记第十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之一的违约金。签订合同当日，廖加红、易彩红向福星公司支付了房屋价款5000000元，福星公司向廖加红、易彩红交付了约定商铺。2018年11月8日，国家税务总局岳阳市税务局向福星公司下达税收保全措施决定书，对福星公司的所属商铺予以查封，2020年6月1日，又下达解除税收保全措施决定书，以福星公司已在期限内缴纳应缴税款为由，决定解除对福星公司财产的查封。2020年6月4日，福星公司开具了涉案商铺的税务发票，于当日向廖加红、易彩红送达告知函，告知廖加红、易彩红交清契税和维修基金。福星公司向廖加红、易彩红交付的商铺有房顶、墙体漏水的质量问题，廖加红、易彩红向福星公司提出要求进行维修，福星公司派工作人员进行了维修。一审法院认为：廖加红、易彩红与福星公司之间的商品房买卖合同合法有效，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限为能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。合同约定房产证办理期限为房屋交付之日起的365天内，即在2019年11月29日前，福星公司至今未按约办理房屋所有权登记，违反了双方的约定，应按约定继续履行房屋所有权登记的交付义务并承担约定的违约责任，合同中对违约金的计算标准不违反法律规定，应予支持。税务部门的查封、解除查封决定书是因福星公司未依法向税务部门缴纳税款而作出，查封期间不能办理房屋所有权登记是因福星公司的违法行为所致，该事由不构成不可抗力或其他免责事由，福星公司以此作为不应承担对廖加红、易彩红合同违约责任的抗辩意见不能成立。福星公司办理房屋所有权登记是福星公司履行房屋买卖合同的一项主要义务，福星公司因自己的原因迟延至本案诉讼期间才开具税务发票，廖加红、易彩红虽有及时缴纳契税、维修基金的协助义务，但福星公司违约迟延在先，福星公司不能以向廖加红、易彩红下达告知函阻却其违约责任的承担，福星公司应及时与廖加红、易彩红沟通，督促廖加红、易彩红缴纳相关费用，以尽快办理房屋所有权登记。廖加红、易彩红主张商铺有漏水的质量问题，福星公司对质量问题予以认可，廖加红、易彩红在庭审中亦认可福星公司派工作人员进行了维修，福星公司对商铺有瑕疵担保责任，但廖加红、易彩红对质量问题的存在和造成损失的事实仍应负举证责任，廖加红、易彩红现有的证据只能证实房屋有过质量问题，是否经过福星公司维修后质量问题仍没有不能确定，且廖加红、易彩红自行维修和维修损失的事实缺乏充分的证据证实，因漏水造成的其他损失亦没有证据佐证，廖加红、易彩红应自负举证不能的法律后果，廖加红、易彩红如有充分的证据可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限福星公司在判决生效之日起三十日内向廖加红、易彩红交付房屋所权登记证书；二、限福星公司在判决生效之日起三十日内向廖加红、易彩红给付逾期办理房屋所有权登记证书违约金，违约金以5000000元为本金，按日万分之一从2019年11月29日起计算至福星公司向廖加红、易彩红交付房屋所有权登记证书时止；三、驳回廖加红、易彩红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由福星公司承担。二审期间，福星公司提供了以下二组证据：证据一，维修资金专用收据及税收完税证明，拟证明廖加红、易彩红于2020年8月24日才缴纳维修基金、契税以及印花税等事实。证据二，签收单，拟证明廖加红、易彩红已于2020年9月4日收到130、204、205、206、207、208、209、210商铺的不动产权证。廖加红、易彩红质证意见为：对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认证意见为：上述证据真实、合法且与本案有关联，能证明本案中的相关事实，故本院予以采信。本院二审查明，福星公司将案涉房屋的发票交给廖加红、易彩红的时间为2018年11月28日（400万元发票）和2020年6月4日（100万元发票）。廖加红、易彩红交纳案涉房屋印花税、契税和物业专项维修资金的时间为2020年8月24日。2020年9月4日，福星公司将案涉房屋的不动产权证办理后交给了廖加红。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：不动产权证没有按合同约定的时间办理的原因是什么？福星公司与廖加红、易彩红是否都有责任？延期办证的违约金计算的时间是多久？案涉合同约定房产证办理期限为房屋交付之日起的365天内，即在2019年11月29日前，福星公司未在约定的期间按约办理房屋所有权登记，违反了双方的约定，应按约定继续履行办理房屋所有权登记及交付义务并承担违约责任。税务部门的查封、解除查封决定书是因福星公司未依法向税务部门缴纳税款而作出，查封期间不能办理房屋所有权登记是因福星公司自身原因所致，该事由不构成不可抗力或其他免责事由，福星公司对未按约办理不动产权证明显存在责任。但办理不动产权证需要买受人提供相关资料进行配合也是事实，福星公司2020年6月4日向廖加红、易彩红出具告知书后，廖加红、易彩红有义务按告知书的要求及时提供契税、维修基金缴纳的相关票据，但廖加红、易彩红直到2020年8月24日才开具案涉房屋印花税、契税和物业专项维修资金的收据，故该段时期未能办证明显系廖加红、易彩红的原因，考虑到福星公司下达告知书后廖加红、易彩红尚需时间到相关部门开具契税及准备其他办证所需资料，结合廖加红、易彩红于2020年8月24日缴纳专项维修基金以及契税后，福星公司于2020年9月4日即将不动产证交给了廖加红与易彩红的事实，说明福星公司收集办证所需的材料后，可在10日左右取得不动产权证。故本案违约金的计算时间自2019年11月29日起计算至2020年6月4日，此后酌情计算至2020年6月20日。综上，福星公司认为廖加红、易彩红对延期办证也有责任的上诉请求成立，应予支持，但福星公司认为其不应承担违约责任的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下一、维持湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初1437号民事判决的第三项；二、撤销湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初1437号民事判决的第一项；三、变更湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初1437号民事判决的第二项为：限湖南福星房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向廖加红、易彩红支付逾期办理房屋不动产权证违约金，违约金以5000000元为本金，按日万分之一从2019年11月29日起计算至2020年6月20日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2800元，减半收取1400元，由湖南福星房地产开发有限公司负担1000元，由廖加红、易彩红负担400元。二审案件受理费1400元，由湖南福星房地产开发有限公司负担1000元，由廖加红、易彩红负担400元。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年九月三十日书记员  刘 珂