吉林省延边林区中级法院 民 事 判 决 书 (2020)吉75民终101号 上诉人（原审原告）：王军，男，住吉林省长白山保护开发区。 上诉人（原审原告）：洪梅，女，住吉林省长白山保护开发区。 共同委托诉讼代理人：李伟国，吉林郑立颜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司，住所地吉林省长白山保护开发区。 负责人：郑愚，该分公司经理。 委托诉讼代理人：于潇天，北京大成（长春）律师事务所律师。 上诉人王军、洪梅与被上诉人吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司（以下简称吉森公司池北分公司）房屋买卖合同纠纷一案，已由白河林区基层法院作出（2020）吉7503民初221号民事判决，上诉人王军、洪梅不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王军、洪梅的委托诉讼代理人李伟国，被上诉人吉林森工房地产开发有限责任公司长白山保护开发区池北分公司的委托诉讼代理人于潇天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王军、洪梅上诉请求：原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判。事实与理由： 一、上诉人要求被上诉人给付逾期办理房屋产权证书违约金事实清楚，证据确凿，法律规定明确。1、本案上诉人提交的证据确凿。在一审中，上诉人提供了双方都认可且经庭审查证属实的两份《商品房买卖合同（预售）》及交款发票。此两份《商品房买卖合同（预售）》能够证明双方之间是纯商业性质的房屋买卖合同，与被上诉人同时在一个小区开发的棚户区改造房屋无任何的关系，在《商品房买卖合同（预售）》中也没有出现任何与“棚户区改造房屋”有关的字样，上诉人也没有享受到任何的棚户区改造房屋的优惠。因此，判决书中认定的地块面积中涉及划拨用地、涉及棚改项目调整等因素导致被上诉人逾期办证的后果，与上诉人没有任何关系，其责任不能由上诉人承担。2、本案被上诉人逾期办理房产证书4年的事实清楚，双方及一审判决均认定属实。涉及棚户区改造划拨用地面积（棚改面积）、出让用地面积（商业面积）的划分，是被上诉人作为房地产开发商在建成商品房并出售给上诉人前（2016年），就应当做好的工作，而不是直到双方最后一次开庭时的2020年6月17日才做完的工作,由于被上诉人的过错，导致本案出售的商品房拖延4年。被上诉人依法必须承担逾期办证的违约责任。3、本案上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约金法律依据明确具体，合法有据。在事实清楚、证据充分、法律依据明确的情况下，原审判决驳回上诉人的诉讼请求，实属错误。二、本案逾期办理商品房屋产权证书，被上诉人存在过错，不属于“不可抗力”。1、原审判决认定被上诉人未取得国有土地使用证，并在此情况下出卖房屋，则被上诉人的出售行为存在明显过错，应当承担过错责任。2、原审判决认定“逾期办证是长白山保护开发区国土资源局地块划拨部分面积长期无法确定造成的，属于不可抗力，并非吉森公司池北分公司原因造成”。这是故意歪曲理解和滥用“不可抗力”的法律规定。判决书认定的“出让土地面积长期无法确定”不属于不可抗力。3、本案在2020年6月17日最后一次开庭审理时，被上诉人出示了上诉人购买的商品房在内的同一栋8户商品楼房的房屋产权证书（发证日期为2020年6月12日），并当庭告知上诉人可以在开庭后到房产部门办理上诉人自己的独立房屋产权证书。这一行为证明房屋产权证书是能够办理的，不是不可抗力。三、按照合同相对性原则，上诉人可以起诉被上诉人，被上诉人可以起诉第三方长白山保护开发区国土资源局。上诉人有权依据双方签订的《商品房买卖合同》起诉被上诉人承担违约责任；被上诉人在赔偿上诉人损失后，有权持法院判决书和双方签订的《国有建设地使用权出让合同》向第三方长白山保护开发区国土资源局要求赔偿损失。 被上诉人吉森公司池北分公司辩称，一、根据2015年8月3日长白山保护开发区国土资源局与吉森地产公司签署的《国有建设用地使用权出让合同》第18页补充条款的规定，可以说明吉森公司池北分公司开发建设的土地面积涉及棚户区改造政策的调控，即开发地块由出让土地和划拨土地构成，并不具体对应地上房产属性，不区分棚改房和商业用房，管委会职能部门的政府行政行为相对于吉森公司池北分公司是不可抗力。二、《国有建设用地使用权出让合同》签署后，2018年1月23日长白山管委会城市棚户区改造领导小组办公室做出《关于的批复》(长管棚改发(2018)3号)文件，2019年7月25日长白山管委会城市棚户区改造领导小组办公室又做出《关于的批复》(长管棚改发(2019)23号)文件，对棚户区优惠政策涉及的划拨土地面积两次进行调整，吉森公司池北分公司需要落实政策批复结果，对出让土地面积进行调整，该管委会职能部门的政府行政行为是不可抗力，无法预见。三、土地面积的依法有效确定，是办理房产产权登记的前置必经程序。棚改优惠政策行政审批的调整，直接导致土地面积构成（划拨用地和出让用地）变化，土地价值随之发生变化，国有土地部门需要根据变化后的数据重新确认各种土地面积，重新计算出让土地价值，并据此于2020年1月13日同吉森公司池北分公司签定《土地使用权出让合同补充合同》，进行土地验收，然后再由吉森地产公司办理不动产登记部门申办所售商品房的产权登记，棚户区划拨土地面积的调整为非本案当事人主观因素的政府行政行为，吉森公司池北分公司主观上并无过错，无违反房屋买卖合同约定的违约行为。并且本案中销售给王军、洪梅的房屋已经办理房屋预登记手续，已充分保障其合法权益。 原审原告王军、洪梅向一审起诉请求：1、判令吉森公司池北分公司支付逾期办理房屋产权证的违约金647041.98元（2016年7月8日至2020年6月17日，按6％计算）；2、判令吉森公司池北分公司自2020年6月18日起按照年利率6％给付逾期办理房地产权证书的违约金直到办理完毕为止；3、由吉森公司池北分公司承担本案的诉讼费用。 原审法院认定事实：2016年4月7日，王军、洪梅分别与吉森公司池北分公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：CBS-30-002、CBS-30-002，合同约定，王军、洪梅购买吉森公司池北分公司开发的位于长白山保护开发区池北区白河路9号吉森长白山小区30-2、3号商业门市房，房屋总价款人民币2722481元。合同签订后，王军、洪梅向吉森公司池北分公司一次性支付了全部购房款（含首付以及银行贷款），吉森公司池北分公司向王军、洪梅交付了房屋，并办理了房屋预登记手续。另，两份合同中第二十条均是关于房屋登记，但对于办理房屋登记的具体期限以及逾期未办理的违约责任均未填写。另查明，2015年8月，吉森公司池北分公司与长白山保护开发区国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了吉森长白山小区的建设用地使用权，但因为该地块涉及到政府棚改，面积一直未确定，未取得国有土地使用证。后吉森公司池北分公司先后取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售（预）售许可证。 原审法院认为，王军、洪梅与吉森公司池北分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。结合王军、洪梅与吉森公司池北分公司的诉辩称，本案双方当事人的争议焦点在于：吉森公司池北分公司是否存在逾期办证的违约行为。2015年8月3日，吉森公司池北分公司与长白山保护开发区国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中补充条款载明，开发吉森长白山小区的建设土地由两部分组成，一块为出让用地，一块为划拨用地，其中划拨用地因为涉及棚改项目，导致该房产项目的建设用地面积无法确定，并且该地块面积先后经过长白山保护开发区管委会棚改办两次调整，该调整行为何时作出，文件何时颁布，是吉森公司池北分公司无法预见的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“由于出卖人的原因”应当是指出卖人具有过错，本案中，吉森公司池北分公司开发建设该房产项目，是经过相关主管部门批准进行施工的，逾期办证是因该地块划拨部分面积长期无法确定，属不可抗力，并非吉森公司池北分公司原因造成。故对王军、洪梅要求吉森公司池北分公司支付逾期办证的违约金的请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决：驳回王军、洪梅的诉讼请求。案件受理费10270.00元，由王军、洪梅负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王军提交照片一张，证明涉案房屋至今未办理产权证书的事实，被上诉人吉森公司池北分公司对真实性没有异议，并且对至今未能办理涉案房屋产权证的事实亦不否认，本院对该证据予以采信。上诉人王军提交的第二份证据系吉林省高级人民法院案号分别为（2019）吉民申3516号和（2019）吉民申3542号的二份民事判决书，证明已有判例认定开发商存在过错承担违约责任的事实，被上诉人吉森公司池北分公司对证据的真实性没有异议，对证明指向提出异议认为上述两件案件中开发商存在违建情况，并受到行政处罚而无法办理产权证，与本案存在区别。本院认为上述两份民事判决书并非涉案当事人为主体的民事判决书，并且与本案不存在关联性，仅能作为相同案由的判例，而无法作为认定本案事实的证据予以采信。 被上诉人吉森公司池北分公司提交如下证据：1、2015年土地出让金、契税完税票据，证明吉森公司池北分公司于2015年8月已按《国有建设用地使用权出让合同》缴纳33787平方米标准土地出让金及契税的事实。2、2020年土地出让金、契税完税票据，证明2020年2月吉森公司池北分公司根据2020年1月13日签订的《国有建设用地使用权出让合同》补充合同补缴了土地出让金及契税的事实。3、土地使用权证书一份，证明由于政府行政调控导致土地出让和划拨面积发生变化，从而影响建设用地验收的事实。4、2020年1月13日签订《国有建设用地使用权出让合同》（补充合同）一份，证明由于棚户区改造面积发生变化，导致国有建设用地出让和划拨面积发生变化，延误建设用地验收，从而影响产权证办理的事实。5、8户商业门市房不动产登记证书一份，证明包括上诉人王军、洪梅的门市房购房户的8户产权证经国有建设用地验收后才办理的事实。6、分户单独不动产登记证书一份，证明购买门市房用户已办理产权证，上诉人的2户门市房也可办理产权证的事实。被上诉人王军对上诉人吉森公司池北分公司提交的第1、2、3、4、5份证据的真实性没有异议，本院予以采信。上诉人王军对被上诉人出具的第6份证据提出异议，本院认为该证据系不动产登记证书，上诉人仅因产权人与吉森公司池北分公司人员存在亲属关系而主张其不真实的理由不能成立，并且未提供反驳证据，本院对该证据予以采信。 二审认定事实与一审认定事实基本一致。 另查明，吉森公司池北分公司于2015年8月分四次缴纳土地出让金3107万元，并于2015年8月、10月、11月先后取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2015年8月3日长白山保护开发区国土局与吉森公司池北分公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定：“第四条：本合同项下出让宗地编号为CBS2015-019，宗地面积大写柒万捌仟贰佰平方米，其中出让宗地面积为大写参万参仟柒佰捌拾柒平方米。第十三条：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。其中建筑总面积为92283平方米…。补充条款：根据长白山管委会住房和城乡建设局《规划设计条件》（〔2014〕031号）要求及长白山管委会城市棚户区履行领导小组办公室《关于的批复》（长管棚改发〔2015〕4号）文件规定，CBS2015-019号地块宗地总面积为78200平方米，其中出让面积33787平方米，划拨面积37200平方米，代征绿地面积7213平方米。由于该宗地各项面积均为分摊面积，无法具体落位，故本宗地成交价款为综合价款，包含国有建设用地使用权出让价款1865.878715万元、划拨价款1039.554万元及代征绿地成本201.567285万元，共3107万元。”；2015年5月5日形成的长白山管委会城市棚户区改造领导小组办公室文件长管棚改发〔2015〕4号）文件《关于的批复》中决定：“一、住宅建筑面积62183平方米，建设工程用地47833平方米。其中：回迁安置林业职工建筑面积48360平方米，建设用地37200平方米。商业面积13823平方米，建设工程用地10633平方米。二、商业开发《经营性房屋》建筑面积30100平方米，建筑工程用地23154平方米。”；2018年1月23日长白山管委会城市棚户区改造领导小组办公室文件长管棚改发〔2018〕3号《关于调整范围的批复》决定：“一、住宅建筑面积62183平方米，建设工程用地47833平方米。其中：回迁安置林业职工建筑面积27280平方米，建设工程用地20985平方米（享受棚户区改造优惠政策）。商业开发面积34903平方米。建设工程用地26848平方米。二、商业开发（经营性房屋）建筑面积30100平方米，建设工程用地23154平方米。”；2019年7月25形成的长白山管委会城市棚户区改造领导小组办公室文件长管棚改发〔2018〕3号《关于调整范围的批复》决定：“一、住宅建筑面积62183平方米，建设工程用地47833平方米。其中：回迁安置林业职工建筑面积30121平方米，建设工程用地23170平方米（享受棚户区改造优惠政策）。商业开发面积32062平方米。建设工程用地24663平方米。二、商业开发（经营性房屋）建筑面积30100平方米，建设工程用地23154平方米。”2020年由长白山保护开发区管委会规划和自然资源局以长管规资验（2020）第006号《国家、集体（个人）基本建设使用土地竣工验收单》对涉案土地进行验收。综上，结合吉森公司池北分公司在一审提供的其他相关证据材料可以认定自2015年吉森公司池北分公司与长白山保护开发区国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》以来，因棚户区改造面积的三次变更导致划拨建设用地及出让建设用地始终未能得到验收，最终2020年才得以验收。 本院认为，双方当事人对所形成的商品房买卖合同及已实际履行没有异议，原审认定房屋买卖法律关系正确。双方当事人对未办理产权证的事实没有异议，主要争议点在于没有及时办理产权证是否应承担违约责任的问题。吉森公司池北分公司与长白山保护开发区国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定，国土局将宗地号为CBS2015-019号地整体出让及划拨给吉森公司池北分公司，其中包括出让土地及划拨土地，并且在补充条款中约定该宗地各项面积均为分摊面积，无法具体落位，从以上约定可以看出划拨和出让土地没有确定具体位置，给吉森公司池北分公司划拨土地的原因在于该块宗地包括棚户区改造面积，但2015年至2019年期间棚户区改造面积先后三次被政府行政部门予以调整，导致划拨及出让建设用地未能及时被验收，建设用地验收系办理产权证的前置程序。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因买受人在合理期间内未能取得房屋权属证书时需要承担违约责任，但本案中棚户区改造面积发生多次变更直接导致建设用地无法整体验收是未能及时办理房屋权属证书的直接原因，棚户区改造及建设用地验收系吉森公司池北分公司办理产权证无法逾越的必经程序，无法认定吉森公司池北分公司存在过错或有意拖延办理产权证的事实，上诉人的上诉请求本院无法予以支持。 综上，王军、洪梅的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10270元，由上诉人王军、洪梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  朴红君 审判员  张松林 审判员  于 红 二〇二〇年九月二十九日 书记员  韩享吕