江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初2667号 原告：王建军，男，1970年12月16日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 原告：唐小军，男，1972年8月18日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 原告：王相秋，男，1972年8月21日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 原告：刘建国，男，1973年1月27日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 原告：罗忠华，男，1968年3月1日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 被告：刘岩平，男，1986年3月15日出生，汉族，住江西省萍乡市湘**。 第三人：吴忠文，男，1966年10月2日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。 原告王建军、唐小军、王相秋、刘建国、罗忠华与被告刘岩平、第三人吴忠文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建军、唐小军、王相秋、刘建国、罗忠华，被告刘岩平到庭参加诉讼，第三人吴忠文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王建军、唐小军、王相秋、刘建国、罗忠华向本院提出诉讼请求：1.判令五原告与被告签订的《小产权转让协议》无效；2.请求判令被告承担五原告因将萍乡经济开发区金建街16栋2单元201室小产权房转让给邹兆美不成，赔偿邹兆美20000元的损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月，第三人吴忠文在萍乡市安源区丹江街道办事处联星管理处冲塘安置小区的安置宅基地上兴建房屋，与原告唐小军约定由其负责房屋主体工程的建设工作，与原告刘建国约定由其负责房屋的仿瓷施工工作，与原告王相秋约定由其提供楼梯踏步及一层地面的花岗岩，与原告罗忠华约定由其提供大门和二至五层的防盗门。2018年12月7日，房屋建设完毕并交付给吴忠文，五原告与第三人进行了结算，其中第三人吴忠文应支付原告唐小军建设工程款80000元，支付原告刘建国仿瓷工程款11000元，支付原告王相秋石材材料款8200元。支付原告王建军装修工程款64800元，支付原告罗忠华门款36000元。2019年1月，五原告向第三人吴忠文讨要工程和材料款，吴忠文告知被告刘岩平欠其180000元，待刘岩平归还后再支付给原告，由于刘岩平一直未归还，吴忠文也未归还原告工程和材料款。2019年2月2日，原告与被告及第三人协商，将被告刘岩平名下坐落于萍乡经济开发区金建街16栋2单元201室小产权房作价200000元，以抵挡其所欠吴忠文的180000元，房款与其欠款差价部分予以返还，吴忠文用该小产权房抵偿所欠原告180000元，并由原告支付该差价房款20000元给被告。当日，五原告与被告签订了《小产权房转让协议》，并支付了200000元。2019年2月7日，五原告与邹兆美签订小产权转让协议，约定将该小产权房以200000元的价格转让给邹兆美，同时双方约定若因五原告的原因导致该小产权房转让不成，五原告应赔偿邹兆美损失20000元。当日，邹兆美便通过银行转账将120000元购房款转到原告王建军处，支付现金80000元到原告唐小军处。2019年4月，被告刘岩平告知原告，因其妻不同意转让小产权房，决定不将该房转让给五原告，并要求邹兆美搬离小产权房。邹兆美随后要求解除与原告签订的小产权房购房协议，返还200000元购房款并赔偿其20000元的损失。五原告同意解除购房协议，并以银行转账及支付现金的方式将购房款及赔偿款退还给了邹兆美。随后，五原告要求被告返还20000元房款和赔偿20000元损失，并解除《小产权房转让协议》。2020年1月23日，被告退还原告20000元购房差价款，但未赔偿原告20000元损失。我国法律和行政法规已强制规定禁止农村宅基地转让给集体经济组织之外的成员，而五原告均非萍乡经济开发区任何集体经济组织的成员，只是在第三人吴忠文的要求下，不得已与被告刘岩平签订《小产权房转让协议》，该协议违反了国家法律和行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，该协议应属无效协议，原告与被告之间的房屋交易也不能成立。同时，被告不同意转让其上述小产权房给原告，导致原告无法履行与邹兆美签订的小产权房转让协议而赔偿其20000元的损失也应由被告承担。遂诉至法院，判如所请。 被告刘岩平辩称，对原告的诉请及陈述的事实无异议，但要求原告将房屋钥匙退还，并将之前搬走的东西返还答辩人，如有损失要求进行赔偿。 第三人吴忠文未作答辩。 五原告针对其诉讼请求，向本院提交了证据。本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1.五原告户籍信息及身份证复印件各五份，证明原告非萍乡经济开发区集体经济组织成员。经质证，被告刘岩平对该组证据无异议。第三人吴忠文未质证。本院经审查认为，被告对上述证据无异议，本院予以确认。 2.工程结算单复印件一份，证明第三人吴忠文欠原告工程款和材料款180000元，不包括吴忠文扣减的原告20000元工程款的质量保证金。经质证，被告刘岩平认为上述证据与其无关。第三人吴忠文未质证。本院经审查认为，该份证据系原告与第三人之间的工程结算，与本案无关联系。 3.2019年2月2日五原告与被告签订的《小产权房屋转让协议》原件一份，证明被告同意将其在萍乡经济开发区金建街16栋2单元201室小产权房转让给原告。经质证，被告刘岩平对该份证据无异议。第三人吴忠文未质证。本院经审查认为，被告对上述证据无异议，本院予以确认。 4.2019年2月2日被告刘岩平出具的收条复印件一份，证明原告将房屋差价款20000元给被告。经质证，被告刘岩平对该份证据无异议。第三人吴忠文未质证。本院经审查认为，被告对上述证据无异，本院予以确认。 5.2019年2月4日王建军、唐小军与邹兆美签订的小产权房屋买卖合同复印件一份、唐小军出具的收条复印件一份、银行简易明细复印件一份，证明原告将小产权房转卖给邹兆美，因被告违约未交房造成原告损失20000元。经质证，被告刘岩平对上述证据无异议。第三人吴忠文未质证。本院经审查认为，被告对上述证据无异，本院予以确认。 被告刘岩平、第三人吴忠文未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月2日，原告唐小军、王建军、罗忠华、刘建国、王相秋与被告刘岩平签订《小产权房屋转让协议》，约定：被告同意将萍乡经济开发区金建街16栋2单元201室小产权房以200000元价格转让给五原告，包括室内所有装饰。五原告与被告及第三人吴忠文（作为证明人）在协议上签字确认。因五原告与第三人吴忠文之间、吴忠文与被告刘岩平之间存在债权债务关系，双方同意以抵债的方式，由五原告补足房屋差价20000元给被告，被告将房屋交付给原告。2019年2月4日原告王建军、唐小军与邹兆美签订《小产权房屋买卖合同》，约定以228000元的价格将上述小产权房屋转让给邹兆美，同时约定如违约，赔偿违约金20000元。唐小军收取了邹兆美200000元并出具了收条。后因被告刘岩平反悔，不同意将涉案小产权房转让给五原告，导致原告与邹兆美的合同无法实现，遂要求被告赔偿其损失20000元，因而引起本案纠纷。 另查明，案涉房屋萍乡经济开发区金建街16栋2单元201室位于萍乡经济开发区，土地性质为集体用地。五原告户籍地均为萍乡市湘**。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案涉房屋萍乡经济开发区金建街16栋2单元201室所在土地为集体用地，使用权为萍乡经济开发区集体所有，而五原告非案涉房屋所在地的村民，故《小产权转让协议》因违法应认定为无效合同。对于五原告要求被告承担案涉房屋因被告原因不能转让给邹兆美而造成的违约金损失20000元的诉讼请求，因被告对该损失予以认可，故本院予以支持。第三人吴忠文经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利和举证权利，由此造成的不利后果由其自行承担，本案依法应缺席判决。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告王建军、唐小军、王相秋、刘建国、罗忠华与被告刘岩平签订的《小产权转让协议》无效； 二、被告刘岩平于本判决生效之日起十日内支付原告王建军、唐小军、王相秋、刘建国、罗忠华损失20000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告刘岩平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  曹**平 二〇二〇年九月二十九日 代理书记员  邓 佳