广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2020）桂0721民初1277号原告：杨国轩，男，1977年9月27日出生，汉族，广西防城港市港口区居民，住该区。委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：田楠山，广西鹏源律师事务所实习律师。被告：林建敏，男，1974年11月24日出生，汉族，浙江省瑞安市居民。委托诉讼代理人：黄升庆，广西公润律师事务所律师。原告杨国轩诉被告林建敏房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月10日第一次公开开庭进行了审理，2020年8月18日因本案案情复杂，不宜适用简易程序而转为普通程序，依法组成合议庭审理，于2020年9月21日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭审理原告杨国轩的委托诉讼代理人庞体胜、田楠山，被告林建敏的委托诉讼代理人黄升庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国轩向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《铺面租赁合同》；2、被告退还原告的铺面押金48600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月7日，原告与被告签订一份《铺面租赁合同》，合同约定被告出租原告的铺面位于灵山县，面积为54平方米，原告租赁该铺面作为经营服装鞋帽使用，每月租金共计16200元，原告须向被告缴纳履约保证金48600元，但合同没有约定租赁期限。原告租赁经营一段时间后发觉该地段的商业环境尚未成熟，遂于2020年2月8日用微信向被告提出解除《铺面租赁合同》，被告亦表示同意，但拒绝返还原告交纳的铺面押金。原告认为，被告拒绝退还铺面押金是没有任何事实和法律依据的。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院依法受理。被告林建敏辩称，一、关于合同签订及租赁期限问题1、涉案商铺是2019年5月完工并交付业主使用，原告与被告是2019年3月签订的《铺面租赁合同》，双方签订合同时租赁物尚未完工交付，原告是提前预定租赁被告的商铺，因此签订租赁物合同时，双方没有填写租赁期限，但双方约定好租赁期限为3年，从实际交付租赁物开始计算。2、我方持有的《铺面租赁合同》只是在租赁期限处写有3年，但租赁的起始时间为空白，原告持有的《铺面租赁合同》租赁期限均是空白，但原告在提供给物业公司办理开业备案时的《铺面租赁合同》复印件中填写了租赁期限，该租赁期限的起始时间是明确的，租赁期限是3年，这也是双方签订租赁合同时协商的内容。综上，双方之间约定的租赁期限是3年，并非无固定期限租赁合同。二、关于合同解除。1、被告没有收到过原告所谓的“2020年2月8日用微信提出解除《铺面租赁合同》的通知”，更加不存在所谓“同意”的说法。2、2020年2-3月，双方还就租金的减免进行协商，2020年3月底4月初，原告强行搬离了门面，导致《铺面租赁合同》被迫终止，无法履行。三、关于违约及是否需要退还履约保证金问题。1、本案是由于原告的单方行为导致《铺面租赁合同》不能履行。2、由于原告的行为导致被告巨额的租金损失，原告不但没有缴纳2020年3月份之后的租金，在其强行退租后，导致被告的商铺长期空置，无法出租及收益。3、本案是商事合同纠纷，《铺面租赁合同》中约定的履约保证金具有惩罚性违约金的性质，根据《铺面租赁合同》第四条第2项、第3项、第九条第一款的约定，由于原告的违约行为导致《铺面租赁合同》不能继续履行，因此，被告有权不退还履约保证金。综上所述，本案中的租赁合同不属于无固定期限租赁合同，履约保证金具有惩罚性违约金的性质，在原告违约的情况下，原告无权要求退还履约保证金，并要求原告付清2020年3月份、4月份的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。对双方当事人经质证无异议的证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：1、对原告提供的《铺面租赁合同》（原告持有），经质证，被告对该证据证明内容有异议。该证据能与其他证据相互印证，对于其证明效力，本院予以认可。2、对原告提供的《微信聊天记录》，经质证，被告认为该证据不能证实原告的主张。该证据能与其他证据相互印证，对于其证明效力，本院予以认可。3、对被告提供的《铺面租赁合同》（原告持有）、《铺面租赁合同》（物业提供），经质证，原告对该证据的三性都不予认可，认为应当以原被告双方合同原件为准。该证据能与其他证据相互印证，对于其证明效力，本院予以认可。4、对被告申请本院调取的《铺面租赁合同》(物业提供），经质证，原告不认可该证据，认为应当以原件为准。该证据能与其他证据相互印证，对于其证明效力，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《铺面租赁合同》，合同约定：甲方出租乙方的铺面位于灵山县，出租铺面为54平方米；该铺面租赁期限为:从年月日起计算租金，即年月日至年月日，租期限为年；租金在原来基础上每年递增10%；租赁该铺面为经营服装鞋帽使用；租金为每月每平方米300元，每月租金共计16200元；租金按季缴纳一次，乙方提前10天先把当季的租金付清，以后在每对应日缴纳相对应租金。不得拖欠，否则视为违约甲方有权单方终止合同，造成一切损失费用由乙方负责；合同签订时，乙方须向甲方缴纳履约保证金48600元；租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为违约，甲方有权终止合同，收回铺面，乙方所交履约保证金作为违约金不予退还。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿直至弥补全部损失为止……在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；因不可抗力原因致使本合同不能继续发行或造成的损失，甲、乙双方互相不承担责任……不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”；合同还约定了其他条款。原、被告在签订《铺面租赁合同》时，口头约定了租赁期限为3年，现被告向本院提交其所持有的《铺面租赁合同》的租期限上有“3”。合同签订后，原告向被告支付了48600元，被告出具了收款收据，载明“杨国轩交来铺面押金款项48600元，灵山县，林建敏”。2020年4月24日，被告（买受人）与灵山县国大置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：出卖人以出让方式取得位于灵山县，该地块不动产权证书桂（2017）灵山县不动产权第0001823号，土地使用权面积为24527.82平方米。买受人购买的商品房所占用土地用途为批发零售，土地使用权终止日期为2057-7-25；出卖人经批准，在上述地块建设商品房项目核准名称为灵山县地下通道商业街，建设工程规划为建字第450721201800096号，建设工程施工许可证号为450721201806280201（050）；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：商铺D区33号，用途为商业用房，属无梁式框架结构，为地下一层；买受人于2019年12月25日前支付购房款675000元；出卖人应当在2020年7月4日前交付商品房给买受人使用；该商品房所在商业街(商场）由出卖人统一管理经营。买受人取得商品房后可以自营、委托出卖人代租他人经营、自己出租他人经营……如买受方购房后自行出租他人经营，出卖人因统一管理的需要享有知情权，买受人需告知承租人，应服从商场的统一管理，按商场的要求进行商品房装修……；买受人（或承租方）在装修前应向物业管理公司申报装修方案，在方案获得同意后方可进场施工……；买受人与承租方之间的租赁合同必须是物业管理公司提供的统一版本，如另有其他规定可增加补充协议，双方签订的租赁合同与补充协议必须经物业管理公司备案存档；附件五为《商场前期物业管理合同》，内容为：灵山县国大置业有限公司委托广西盛元物业管理服务有限责任公司对灵山地下通道商业街实行专业化、一体化的物业管理，合同期限为5年，自2018年11月20日起至2023年11月19日止；合同还约定了其他条款。2019年5月18日，原告向广西盛元物业管理服务有限责任公司申请施工审批，施工时间为2019年5月18日至2019年5月25日，广西盛元物业管理服务有限责任公司同意原告进行施工。2020年2月29日，原告向被告提出解除合同和退还押金的请求，未果，为此诉至法院。本院认为，本案的争议焦点有三个，第一是《铺面租赁合同》应以哪一份为准，第二是《铺面租赁合同》属于定期租赁合同还是不定期租赁合同，第三是原告请求被告退还押金是否有事实和法律依据。关于《铺面租赁合同》应以哪一份为准的问题。本案中，存在三份不同的《铺面租赁合同》，分别是原告持有的一份，被告持有的一份，以及广西盛元物业管理服务有限责任公司备案的一份。这三份合同大部分内容都相同，对于原被告双方没有争议部分，本院予以确认。三份《铺面租赁合同》存在的不同点分别是，原告持有的《商铺租赁合同》租赁起止时间、租期限都是空白，被告持有的《商铺租赁合同》上租赁起止时间是空白的，租赁期上有“3”字样，即租期限为3年，广西盛元物业管理服务有限责任公司备案的《商铺租赁合同》上租赁起止时间和租期限上有“20190531开业20190531202205293”字样，即起止时间从2019年05月31日开业日起计算租金，2019年05月31日至2022年05月29日，租期限为3年。根据原被告在庭审中的陈述，原被告当时签订有两份《商铺租赁合同》，在签订《商铺租赁合同》时，案涉商铺所在的地下街并未开业，具体开业时间由政府统一开业，所以原被告当时并未在合同上填写具体铺面租赁起止时间，原被告只在口头上约定租期为三年，被告在其持有的《铺面租赁合同》上的租期限上有“3”。原告进场进行装修后，因为根据案涉商铺地下街的规定，需要向广西盛元物业管理服务有限责任公司备案合同以及缴纳物业管理费用，原告向广西盛元物业管理服务有限责任公司复印了其持有的《铺面租赁合同》，其《铺面租赁合同》上写有上“20190531开业20190531202205293”字样，此相关字样的笔迹与合同的其他笔迹、粗细都明显不同，可以很明显看出其是后面再填上去的，并且广西盛元物业管理服务有限责任公司持有的《铺面租赁合同》是复印，并没有与原件核对过，综合来看，广西盛元物业管理服务有限责任公司备案持有的《铺面租赁合同》因没有原件核对，本院对其真实性不予以确认，对原被告双方各向本院提交的《铺面租赁合同》复印件，因双方各持有合同的原件，且都是双方真实意思表示，不存在篡改、伪造的情形，本院对二份合同的真实性予以确认。应当以哪一份《铺面租赁合同》为准，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”原、被告所签订的《铺面租赁合同》，合同中并未约定有生效条件，是否约定起始时间和租期限不影响租赁合同的效力。双方已就租赁合同达成合意，原告已经进场装修并使用，现广西盛元物业管理服务有限责任公司备案持有的并在上面写上租赁起止时间和租期限只是作为合同备案和缴纳物业管理费的依据，并非合同的生效条件，所以《铺面租赁合同》应当以原被告双方持有的原件为准。关于《铺面租赁合同》属于定期租赁合同还是不定期租赁合同的问题。《中华人民共和国》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”，本案中，原、被告在《铺面租赁合同》上，并未明确写明租赁合同的起止时间，只是口头上约定租期为3年，双方未能就具体租赁起止时间达成补充协议，从原、被告所持有的合同条款中，也无法确定租赁的起止时间。虽然被告主张有租赁的起止时间，但未向本院提交充足证据证实，本院不予以采纳。本院认为，原、被告所签订的《铺面租赁合同》符合法律规定的对租赁期限约定不明的情形，即使双方约定了租期限为3年，但因没有具体租赁起止时间，也是属于法律规定的租赁期限约定不明的情形，所以原、被告所签订的《铺面租赁合同》属于不定期租赁合同。关于原告请求被告退还押金是否有事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告在签订《铺面租赁合同》时虽然未取得案涉铺面的所有权证书，但案涉商铺所在的灵山县地下通道商业街已取得建设工程规划许可证，所以《铺面租赁合同》合法有效。《铺面租赁合同》属于不定期租赁合同，作为承租人的原告可以随时要求解除合同，只需要提前通知被告。原、被告在2020年2月份至2020年3月份，曾就解除合同和退还押金进行协商但未果。综合双方的微信聊天记录来看，原、被告双方未就解除合同和退还押金达成一致，但原告已经表明解除合同的意思表示，以及已经对所承租铺面进行退场和按被告要求交还钥匙给物业。因此，被告已经按照法律规定就解除租赁合同提前通知原告，《铺面租赁合同》已经解除。《铺面租赁合同》第四条第3点约定，合同签订时，原告向被告交纳“履约保证金”48600元，原告已于当日向被告支付48600元，被告出具了收款收据并载明为“铺面押金”。虽然该“铺面押金”并非合同约定的“履约保证金”，但是收据金额与合同约定的金额一致，无论是“履约保证金”还是“铺面押金”，均是保证双方按照合同顺利履行的依据，所以该“铺面押金”实为合同约定的“履约保证金”。原告已经依约履行合同，《铺面租赁合同》已经解除，被告应退还相应48600元履约保证金给原告。对原告要求被告退还48600元押金的请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：被告林建敏向原告杨国轩退还铺面押金48600元。本案案件受理费1016元，由被告林建敏负担。上述债务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审 判 长  蒙业兴人民陪审员  廖秋红人民陪审员  张红燕二〇二〇年九月二十七日书 记 员  黎道君附录法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。