河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初1993号原告：袁彬，男，汉族，生于1989年3月10日，住西峡县。委托诉讼代理人：谢江林，河南宇洋律师事务所律师，执业证号：14113201710229303。特别授权。被告：汪慧，女，汉族，生于1988年12月27日，住西峡县。委托诉讼代理人：郝豪，南阳市西峡县方圆法律服务所法律工作者，执业证号：31613071100224。特别授权。被告：李森，男，汉族，生于1988年12月22日，住南阳市卧龙区，现住西峡县。委托诉讼代理人：刘兵，河南宇洋律师事务所律师，执业证号：1411320110287139。特别授权。原告袁彬诉被告汪慧、李森为确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月7日、2020年9月11日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告袁彬及委托诉讼代理人谢江林、被告汪慧委托诉讼代理人郝豪、被告李森委托诉讼代理人刘兵到庭参加诉讼。第二次庭审原告袁彬委托诉讼代理人谢江林、被告汪慧委托诉讼代理人郝豪、被告李森委托诉讼代理人刘兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告李森从紫金华府尚府B单元802房搬出，将房屋归还原告；3.案件受理费由二被告负担。事实和理由：原告与被告汪慧于2015年5月9日登记结婚，婚前原告母亲余某某在紫金华府尚府B单元802室为二人购买商品房一套，原、被告婚后一直在该房屋居住。该房屋购房合同登记备案在被告汪慧的名下，该房屋的首付款、后续分期款及装修款全部由余某某支付。2019年5月24日原告与被告汪慧因感情不和协议离婚，约定该商品房归男方所有。双方离婚后被告汪慧一直以该房屋出租给他人为由，拖延交房。后原告到该房屋同住户确认才发现被告汪慧已经私自将该房屋出售给被告李森，原告才知道自己一直被汪慧欺骗的事实。被告李森仅向被告汪慧支付了15万元的购房款；被告汪慧私自将该房屋出售给被告李森后，该房屋每月的按揭贷款仍然从原告母亲余某某的账户划扣，被告李森没有支付按揭款；该房屋合同备案至今仍登记在汪慧名下，没有办理过户登记。原告认为，案涉房屋系婚前原告母亲出资所购且房屋装修及后期按揭贷款均由原告母亲支付，该房屋虽然购房合同登记备案在被告汪慧名下，但房屋应当属于原告所有且原告与被告汪慧离婚协议亦约定该房屋归原告所有，被告汪慧私自将该房屋出售给被告李森属于无权处分，二被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告汪慧辩称，该房产备案登记名和交付款凭据均为答辩人汪慧，汪慧在离婚前将该房产出售给被告李森，李森支付15万元购房款，之后分期由李森支付，原告及原告母亲对此事均知情。房产出售后，原告母亲不再支付分期款，均由李森进行支付，李森的账户在分期银行有登记。二被告之间的房屋买卖合同系双方自愿签订，被告李森已支付购房款，合同已生效，应当驳回原告诉讼请求。被告李森辩称，2018年10月，答辩人通过广告看到售房信息，后与汪慧协商以43万元的价格购买该房屋。2018年10月7、8、9日共转账支付汪慧30000元定金。10月19日，双方签订正式房屋买卖合同并按约定支付购房款125000元，余款由答辩人继续替代支付汪慧名下银行分期款冲抵房款。后双方在物业公司办理了房屋交接手续，答辩人对房屋进行了装修并实际居住，因案涉房屋处于抵押贷款期及当时小区房屋均暂时无法办理产权登记（现已可办理）等非答辩人责任，导致买卖时未办理产权变更登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月13日，原告母亲余某某以被告汪慧名义与南阳华府置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，以497729元价格购买紫金华府×单元尚府××室房屋一套，房屋首付款157729元由余某某支付，下余房款340000元于2012年6月21日以汪慧名义在工商银行西峡支行办理按揭贷款，分期240个月，还款账号为60×××32，分期款由原告母亲余某某按月汇至汪慧按揭贷款银行账户由银行扣划。2012年12月10日南阳华府置业有限公司出具付款方为汪慧的销售不动产发票，备案购房合同显示买受人为被告汪慧。原告袁彬与被告汪慧于2015年5月9日登记结婚，房屋由二人生活居住。后原告袁彬因患病长期在郑州××地住院治疗。2018年4月17日余某某62×××11银行卡被增加为汪慧名下按揭贷款共同还款卡。2018年8月23日，被告汪慧在《河南古城广告.今日信息》发布售房广告出售该房，联系电话为152××******。被告李森看到后，经联系协商，被告李森分别于2018年10月7、8、9日向汪慧支付30000元购房定金，汪慧母亲符某某代汪慧向李森出具收到30000元购房定金条据。2018年10月19日，被告汪慧为甲方（出卖方）、被告李森为乙方（购买方）签订《房屋买卖合同》，约定将紫金华府×单元尚府××室商品房（含装修、家具等）以43万元价格出售给被告李森，李森支付汪慧155000元，按揭贷款余额275000元全部转给被告李森，由被告李森还款。2018年10月19日，李森当日支付汪慧余款125000元，汪慧向李森出具收到购房款155000元条据。自2018年11月20日起至2019年1月20日被告李森按月向被告汪慧62×××89账户汇入分期款2363元。2019年1月23日，被告李森向工商银行西峡支行出具申请，申请将其62×××02银行卡作为汪慧按揭贷款共同还款卡。根据银行操作规定，在扣划分期款时，先从贷款人汪慧还款卡中扣还当月分期本息，余额不足时，再按照顺序从共同还款卡中依次扣划相应分期本息。2019年2月20日起至2020年7月15日被告李森按月向其账户62×××02汇入分期款2363元，除2019年2月21日扣款129元、3月21日扣款2196元、4月21日扣款2269.78元、11月1日扣款1764.73元、2020年2月14日扣款331.1元、5月21日后扣款2362.78元外，2019年5-10月未扣款，12月及2020年1月扣款情况不详，2020年3月因原告报案案涉房产涉黑等情况被告李森未转款，2020年4月未扣款。期间，原告母亲余某某账户也向被告汪慧账户汇入分期款。至2020年7月31日，案涉房屋按揭贷款余额248901.94元。2019年5月24日，原告袁彬与被告汪慧因感情不和协议离婚，双方约定案涉房屋归原告袁彬所有。被告汪慧以该房屋出租他人使用为由拖延向原告袁彬交房。原告到该房屋发现被告汪慧私自将该房屋出售给被告李森后，向本院提起诉讼。庭审中，经本院释明，原告袁彬坚持原诉讼请求。被告李森对应予缴纳分期款银行未予扣缴或少扣缴及因公安机关处理未予缴纳部分，同意清算后自行支付给被告汪慧。本院认为，根据婚姻法及司法解释的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。夫妻双方一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告袁彬与被告汪慧协议离婚，约定案涉房屋归原告袁彬所有，该协议系双方离婚时对夫妻共有财产的处分，系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。但根据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力的规定，该离婚协议对房产权属的约定属合同之债，不直接产生物权变动的效果，不能以双方离婚协议约定为由对抗善意第三人。在案涉房屋未全部清偿按揭贷款并办理解押的情况下，无法办理过户登记手续，原告袁彬对案涉房产在满足过户登记条件时享有请求被告汪慧配合办理过户登记的债权请求权。被告汪慧与原告袁彬协议离婚时虽约定房产归原告所有，在双方之间被告汪慧对案涉房产无权处分，但该约定不能对抗善意第三人。因被告汪慧为已经备案的商品房买卖合同的买受人，被告李森作为买受人，有理由相信被告汪慧对案涉房屋有相应处分权利。2018年10月19日被告李森与被告汪慧在平等协商基础上自愿签订的价款430000元的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同签订后，被告李森按照约定依约支付155000元房款并按约定向汪慧按揭贷款银行账户汇入分期款，实际占有案涉房产并装修居住，此后同样因案涉房屋未全部清偿按揭贷款并办理解押、无法办理过户登记手续，但被告李森作为合法占有权人，据此依法享有对案涉房产在满足过户登记条件时请求被告汪慧配合办理过户登记的物权期待权。在原告的债权请求权与被告李森的物权期待权发生冲突时，根据物权优先理论，应当依法对被告李森的物权期待权予以优先保护。对原告的债权请求权无法实现造成的损失，依法应由被告汪慧承担相应的违约赔偿责任。庭审中经本院释明，原告坚持原诉请意见，故对原告请求确认被告汪慧与被告李森所签订房屋买卖合同无效、判令被告李森将案涉房屋归还原告的诉讼请求本院不予支持。被告李森经本院释明同意清算后对应予缴纳分期款银行未予扣缴或少扣缴及因公安机关处理未予缴纳部分自行支付被告汪慧，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条之规定，判决如下：驳回原告袁彬的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告袁彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  苏晓伟审 判 员  胡兴伟人民陪审员  张子鹏二〇二〇年九月十八日书 记 员  权 根附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国婚姻法》第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。