安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1221民初5989号原告：安徽优居物业服务有限公司，住所地安徽省临泉县邢塘街道办事处姜尚大道**，统一社会信用代码91341221MA2QQ0Y0W。法定代表人：周春亚，任公司经理。委托诉讼代理人：王影，该公司员工。委托诉讼代理人：朱文丽，该公司员工。被告：李艳，女，1987年12月5日出生，汉族，住安徽省临泉县。原告安徽优居物业服务有限公司（以下简称优居物业）与被告李艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱文丽、被告李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优居物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付万家滨湖小区3-1902室物业管理费3,853元及违约金2,000元，共计5,853元；2.依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：被告李艳为万家滨湖小区3-1902室业主，房屋面积为97.31平方米。根据原告与临泉县华强置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是自2018年1月1日被告开始停止缴纳物业管理费，截至2020年12月31日，被告共计欠缴36个月的物业管理费，共计3,853元。依据合同第二十八条规定，被告恶意拖欠物业费构成违约，应当承担违约金20,228元，现物业公司愿减违约金只收取2,000元，物业费与违约金共计人民币5,853元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业服务合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特提起诉讼，望判如所请。被告李艳辩称，万家滨湖小区建筑面积63,930.17平方米，应通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式选聘物业公司，原告并不是通过法律规定形式进驻，属违法违规进驻。原告与开发商华强置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对我不具有法律效力，我未与原告签订任何形式的服务合同，我本可以不缴纳物业费，考虑到原告服务质量差及现状，我本人愿从人道主义精神出发以5折价格赠与原告作为奖励，但是拒付违约金。万家滨湖小区是一个烂尾小区，并不属于正常完善交接的小区，小区业主并非无理由不交物业费，而是华强置业有限公司逾期交房并对业主承诺每违约一个月抵一年物业费在前，原告在与开发商签订合同在后已经知晓其中的内容，视为默认愿意接受华强置业有限公司债务义务，故原告物业费应当找华强置业有限公司，业主没有合同履行义务，原告起诉的主体不对。原告和华强置业有限公司涉嫌强制交易犯罪。目前小区消防设施不达标，小区系临时用电，电梯经常因停电困人，车库长期浸水，配套电信设备不完善，物业服务质量差等。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月15日，临泉县华强置业有限公司（甲方）与优居物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方对万家滨湖小区实施前期物业管理服务，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅按1.2元每月每平方米收费，商业店铺按1.5元每月每平方米收费，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（交付之日起预付一年物业服务费用），自交房之日起缴纳物业服务费用满一年，从第二年开始物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在交纳日前二十天开始履行交纳义务。业主不能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天加收所欠费用的千分之十向乙方支付违约金。业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告系万家滨湖小区3幢1902室业主，房屋面积97.31平方米。2018年5月24日，临泉县物价局作出《关于万家滨湖小区前期物业服务收费标准备案的函》，核准多层住宅0.65元/㎡﹒月，高层住宅1.1元/㎡﹒月。原告服务资质等级为国家一级，有效期为2019年9月11日-2022年9月10日。原告进驻万家滨湖小区提供物业服务，但在服务质量上确有瑕疵，小区存在管理混乱，不同程度的脏乱差，消防设施不完善等。因被告对原告服务质量不满意，加之被告认为开发商逾期交房并承诺每违约一个月抵一年物业费等原因，故拒绝交纳物业费。现原告索要无果，遂以诉中理由诉至本院，请求判如所请。另查明，万家滨湖小区至今未成立业主委员会，原告仍在案涉小区提供物业服务。本院认为，临泉县华强置业有限公司与优居物业签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《前期物业服务合同》对万家滨湖小区业主均具有拘束力，故被告辩称对其不具有法律效力，本院不予采纳。物业费的收取主要是用来保障小区公共设施设备的日常运行维护、环境清洁卫生、物业服务人员工资等项目的支出，业主不交纳物业费，客观上势必会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告依据与开发商签订的物业服务合同，为案涉小区提供物业服务，被告作为小区业主，在小区居住生活，客观上接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同法律关系，故被告于法于理都应当交纳物业费。原告提供的服务确实存在一定的瑕疵，但是构不成根本违约，不能成为被告拒交物业费的理由，鉴于原告在服务质量上确有瑕疵，故对被告所欠物业费本院予以酌减30%。因原告在履行合同过程中存在瑕疵，故对原告主张的违约金，本院不予支持。原告主张从2018年1月1日起开始计算物业费，但是证据不足，因原告与临泉县华强置业有限公司签订《前期物业服务合同》时间为2018年2月15日，故原告向被告主张物业费的时间应从2018年2月16日开始计算为宜。被告辩称华强置业有限公司承诺每违约一个月抵一年物业费，但该承诺并非原告做出的承诺，庭审中原告对此亦不予认可，故本院无法采纳，被告可以另案主张其权利。被告如认为原告和华强置业有限公司涉嫌犯罪，可以直接向公安机关报警，本案不宜处理。应当指出：对于业主提出的意见或者建议，作为提供服务的物业公司应及时处理、反馈，努力提高服务质量，以优质的服务争取广大业主的理解与支持。若物业公司违反合同约定，作为业主应积极运用法律武器以维护自身合法权利，而不是以拒交物业费的方式加剧与物业公司之间的矛盾，长此以往，势必损害双方的利益，最终会影响业主的居住生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李艳于本判决生效之日起十日内给付原告安徽优居物业服务有限公司物业费2,585元；二、驳回原告安徽优居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李艳负担。本判决为终审判决。审判员  刘渊二〇二〇年九月三十日法官助理毕雯琦书记员王鹏飞附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。