新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终850号 上诉人（原审原告）：王俊，男，1987年3月28日出生，汉族，个体工商户,住新疆维吾尔自治区喀什市。被上诉人（原审被告）：汤付贞，女，1968年5月13日出生，汉族，无固定职业，住喀什市。委托诉讼代理人：唐振亚，湖南亚元律师事务所律师。上诉人王俊与被上诉人汤付贞房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初307号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王俊、被上诉人汤付贞及其委托诉讼代理人唐振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊上诉请求：一、依法撤销（2020）新3101民初第307号民事判决书。二、改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。1.请求法院解除2019年6月24日上诉人与被上诉人签订的《二手房买卖合同》。2.请求法院判决被上诉人退还上诉人购房款139000元。3.请求法院判决被上诉人赔偿上诉人违约金44700元(房屋总价款149000元的30%)，暖气管道维修费260元，共计44960元。三、本案一、二审的诉讼费、财产保全费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。具体理由如下：一、一审判决认定事实不清，房屋仍公证在被上诉人名下，致使上诉人的合法权益不能得到有效保障。一审法院认为，上诉人和被上诉人双方在2019年6月24日签订的《二手房买卖合同》属有效合同，上诉人没有异议。1.房屋作为不动产，在未取得房产证的情况下，上诉人在购买房屋时，为保障其合法权益，避免被上诉人将房屋被抵押或者二次出售(被上诉人可以补领公证书)，产生法律纠纷，上诉人要求被上诉人将公证在其名下房屋公证到上诉人名下。被上诉人同意上诉人要求且作出承诺，并与上诉人签订《二手房买卖合同》中也作出约定。之后被上诉人只是将房屋交付上诉人使用，并未给上诉人办理买卖合同的公证手续。上诉人提交的公证书，证明了至今房屋仍公证在被上诉人名下，上诉人的合法权益不能得到有效保障。2.按照合同约定房屋公证在上诉人名下后，上诉人依法享有买卖、处置、落户此房产等合法权利，而被上诉人未给上诉人办理买卖合同的公证手续，致使上诉人这些合法权利无法实现。二、被上诉人违约，一审法院没有认定也是认定事实错误。一审法院认为，“被上诉人并不存在不配合原告办理公证的情形，”(判决书第3页倒数最后一行)属于认定事实错误。1.在上诉人要求办理公证并同意的情况下，被上诉人作为《二手房买卖合同》中的卖方，有义务按照合同约定给上诉人完成交房和办理完成房屋公证相关手续，履行合同内容。上诉人和被上诉人双方签订的《二手房买卖合同》第5条内容有明确规定，“甲方必须配合乙方办理房产的公证和过户手续。”本条中配合指过程，办理指结果，明确办理公证手续为最终目的，也是合同意愿表达，也符合双方的利益。被上诉只是与上诉人一同去公证处，并未办理公证手续，这是事实。被上诉人一直狡辩称自己去公证处就是配合，就尽到自己义务了，办理不了她无能为力，能不能办理也与她无关，以此掩盖自己的未履行合同义务的事实，从而逃避违约责任。房屋买卖公证手续至今未办理，不能视为被上诉人履行本条合同约定。2.经上诉人多次催促，上诉人、被上诉人与帕尔哈提·台外库力在喀什市公证处见面。被上诉人与帕尔哈提·台外库力关于此房屋存在纠纷，帕尔哈提·台外库力拒绝被上诉人要求，在将要办理的公证书上签字，上诉人当时也在场并听到，以至于今未能给上诉人办理公证手续。被上诉人作为《二手房买卖合同》中的卖方主体，无论是否有第三方原因导致被上诉人不能履行合同中的条款，都应当承担违约的主要责任。法律依据：《合同法》第一百二十一条因第三人的过错造成的违约当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。三、一审法院判决驳回原告的诉讼请求是错误的。在(2020)新3101民初第307号案，法院判决支持被上诉人诉讼请求，一审法院认为，“故原告的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。”（判决书第4页第6行）事实依据：上诉人和被上诉人双方在2019年6月24日签订的《二手房买卖合同》，上诉人和被上诉人双方签订《二手房买卖合同》当日，上诉人已经根据合同约定支付前期购房款139000元，履行上诉人的义务。之后上诉人多次催促被上诉人办理公证手续。一直到2019年11月被上诉人才一起去公证处，但未办理。之后上诉人多次找被上诉人协商未果，被上诉人便失去联系。上诉人本着友好协商的态度，已经给被上诉人充足的时间去办理公证和解决问题的时间，而被上诉人采取消极回避的态度逃避责任。根据合同约定，被上诉人至今未履行其义务，未给上诉人办理房屋买卖公证书，存在违约行为，而且帕尔哈提·台外库力拒绝在将要办理的公证书上签字，房屋已经不能正常办理公证手续，被上诉人失去继续履行的能力。因此被上诉人不能实现合同给上诉人办理公证手续目的。上诉人依法提出诉讼要求解除合同，并要求被上诉人承担违约责任。四、一审法院适用法律错误。法院依据合同法第八条，第六十四条第一款等作出判决，属于适用法律不当。法律依据：《合同法》第六十二条合同约定不明时的履行当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《合同法》第九十四条合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。五、本案的诉讼费用、财产保全费用由被上诉人承担。如前所述，本案是被上诉人违约导致合同不能继续履行，上诉人在2019年11月份与被上诉人协商解决方案，被上诉人一直不提供任何解决方案。上诉人提出解除合同并退款和退还房屋的方案，被上诉人不同意；而后被上诉人同意退款但由上诉人承担违约责任。上诉人完全履行合同约定，不存在违约行为，因此拒绝此方案。之后上诉人联系被上诉人寻求解决方案，被上诉人就将上诉人电话拉黑，电话打不进，短信不回，人也找不到，避而不见，不再处理合同未履行内容。上诉人迫不得已的情况下，才起诉至法院要求解除合同并由被上诉人承担违约责任。所以引起本次诉讼完全是基于被上诉人的过错。本案的诉讼费、财产保全费理应由被上诉人全部承担。一审法院判令上诉人承担诉讼费用，属于判令错误，应予纠正。本案上诉人在得到被上诉人承诺，能给上诉人办理房屋公证手续的情况下，才购买此讼争房屋，被上诉人因第三方原因，逃避自己应尽的义务，而不能给上诉人办理公证，其失信和违约行为，不应受到法律保护。综上所述，一审法院认定的事实错误，适用法律错误，处理显失公正，上诉人特提出上诉，恳请贵院依照事实和法律，依法支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人汤付贞辩称：上诉人提出上诉主要理由是被上诉人不配合其办理公证属于虚假陈述，合同是上诉人提供的，他当时就承诺由他负责公证，合同约定了办理公证，但并未约定什么时间办理。实际上诉人也去了公证处，配合过上诉人办理公证；上诉人承认合同属于有效合同，就应当依据法律履行合同约定的义务，合同签订后上诉人就住进了房屋，并且居住至今，现在上诉人要求被上诉人退还房屋、装修及暖气等费用，明显不符合事实。故请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。王俊向一审法院起诉请求：1.依法判令解除2019年6月24日原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2.判令被告退还购房款139000元；3.判令被告赔偿违约金44700元，2019年冬季采暖费等损失870.1元、暖气维修费260元，共计45830.1元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年6月24日签订了一份《二手房买卖合同》，房屋总价款149000元，该房屋位于喀什市××路房。根据合同约定，原告已经支付前期购房款139000元，被告只是将房屋交给了原告，并未办理房屋买卖公证书。原告多次催促被告履行合同义务，办理房屋买卖公证书，被告均不能履行该合同义务，以至于至今未办理房屋买卖公证书。原告多次找协商要求解除合同，并退还购房款，被告避而不见不予解决。为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。一审法院认定事实：2019年6月24日，原告与被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定：原告购买被告拥有的坐落在喀什市××路，房屋建筑面积42.647平方米，房屋交易价总价款149000元，付款方式为一次性先付人民币139000元，预留10000元尾款，于公证完毕当日付给被告。被告应当在收到全部房款之日起3天内将交易的房产全部交付原告使用，交易税费由原告承担，被告必须配合原告办理房产的公证和过户手续。双方还约定了违约责任：原、被告签订合同后，若任何一方中途违约，赔偿另一方房屋转让合同价款30%赔偿金，并承担因上述原因给对方造成的经济损失。合同签订当日，原告向被告支付购房款139000元，并搬入涉案房屋。现原告以被告至今未办理房屋买卖公证书为由，诉至法院，要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，由被告退还购房款139000元、赔偿违约金44700元，支付2019年暖气费870元、暖气维修费260元；并承担本案的保全费、保函费及诉讼费。庭审中，原告放弃要求被告承担2019年暖气费的请求。另查明，1.2006年5月9日，案外人帕尔哈提·台外库力与喀什新时代房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了喀什市帕依纳甫路156幢3单元351号房。2018年5月3日被告从帕尔哈提·台外库力处购买了涉案房屋，帕尔哈提·台外库力将原购房合同及购房发票交于被告，双方针对签订的协议书在公证处进行了公证。2.被告与原告签订《二手房买卖合同》后，将帕尔哈提·台外库力给其的《商品房买卖合同》、购房发票及公证书均交付给原告，原告已搬入涉案房屋居住。一审法院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，属有效合同。本案双方争议的焦点是：双方签订的《二手房买卖合同》是否约定解除；被告应否退还原告购房款，承担暖气维修费，并赔偿相应损失。根据法律规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应全面履行各自的义务。本案被告已将涉案房屋交付原告，通过原告提交的证据及双方陈述，被告并不存在不配合原告办理公证的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故原告的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王俊的诉讼请求。案件受理费3996.6元，减半收取计1998.3元，由原告王俊负担。本院二审期间上诉人王俊为支持其上诉请求向本院提交2组证据，本院组织当事人进行了质证。王俊向本院提交证据为：证据一，汤付贞丈夫的身份证复印件一份，上面手写“用于房屋转让”，拟证明签订合同时汤付贞及其丈夫都在场，合同是双方共同拟定的；证据二，王俊与汤付贞及其丈夫的短信记录各一份，拟证实被上诉人及其丈夫在短信中拒绝办理公证书，逃避违约责任，让王俊自己去办理。汤付贞质证称，对该证据一真实性认可，但是不能证明上诉人所要证明的问题；对证据二真实性不认可，短信记录打印件与上诉人手机中短信记录内容是一致的，但短信记录虽然在上诉人的手机中，但不能说明该手机就是原始载体，该短信记录内容不能证明被上诉人没有履行合同约定的义务，从短信上可以看出，对方提出现在没办法办理公证，所以合同应当终止履行，当时合同中约定了办理公证是上诉人的义务，且合同也未约定办理公证的具体时间；任何合同也不能因为未办理公证而生效或者不生效；被上诉人去公证处配合上诉人办理公证了，当时能否办理公证属于行政行为，所以不能依据能否办理公证来确定合同是否有效。经查，该两份证据均在一审开庭前形成，由于上诉人自身的疏忽或者过失延期提交该两份证据，并不属于新证据。关于证据一，被上诉人对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，被上诉人对所证明的问题不认可，本案中案涉《二手房买卖合同》，无论签订合同时汤付贞及其丈夫是否都在场、合同是否双方共同拟定，合同有双方当事人的签字，汤付贞夫妇间对处置该房屋无异议，视为合同双方当事人对约定内容的认可即案涉房屋转让达成了一致意见，且上诉人对合同的有效性并无异议，关于该拟证明的事实不是围绕本案争议焦点的待证事实。关于证据二，本院对该证据的真实性予以确认，虽被上诉人对其真实性不认可，结合案情，合同约定被上诉人协助办理房产公证，上诉人为办理公证多次找被上诉人沟通协商，因案外人帕尔哈提·台外库力不能到场签字原因导致时至诉讼之日仍未能办成公证，但不能证明被上诉人拒不履行配合办理公证的义务。二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院对一审认定的法律事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.双方之间签订的二手房买卖合同是否应当解除，由汤付贞支付王俊购房款139000元和违约金44700元有何事实及法律依据；2.汤付贞是否应承担暖气维修费260元。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”,第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。我国对不动产实行统一登记制度，房屋的登记管理由房屋管理部门负责，房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记，在未办理房屋权属过户登记之前，不发生物权变动的效果，本案中案涉房屋没有产权证明，房屋转让无法办理物权变更登记，但是未办理物权登记的，不影响合同的效力，即双方签订的《商品房买卖合同》效力就不受未办理物权登记所影响，汤付贞与王俊签订的《二手房买卖合同》，是双方真实意思表示，根据合同汤付贞将房屋交付给王俊，王俊也支付了约定的主要部分购房款，根据区分原则应认定合同有效，双方对该合同的效力没有分歧，均认为合同有效，本院予以确认，双方虽未办理权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，该《二手房买卖合同》可以证明，双方约定了转移所有权的意思表示，即有相反的证据证明所有权不属于建设用地使用权人或汤付贞所有，房屋属于上诉人王俊所有。公证不能代替房屋管理部门的权属登记。公证的作用是证明双方当事人签订的相关协议的民事法律行为有效，除例外情形经公证的文书可以直接作为认定事实的根据，也即公证可用以固定证据，将来发生纠纷时便于举证，促进交易双方深思熟虑、审慎交易。本案中，汤付贞向王俊交付了案涉房屋，王俊向汤付贞支付了大部分购房款，双方已履行了主要义务，汤付贞配合公证虽是合同的一部分但不属于合同的主要内容，且交易之前王俊既知道该房屋无产权登记，据合同显示，房屋建筑面积42.647平方米，交易价格14.9万元，即每平方米价格为3493.80元，远低于签订合同之时2019年6月同期交易价格，作为谨慎理性当事人王俊应当预见到该房屋因无产权登记所带来的诸如无法办理产权变更登记、影响再次转让等不利后果。王俊上诉请求主张应该根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，主张汤付贞违约责任，并以此撤销二者之间签订的合同。根据王俊提供证据，不能证明汤付贞没有履行其协助义务，不能认定汤付贞在履行合同中存在违约行为，汤付贞协助办理公证的义务，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“迟延履行主要债务”、第四项“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的内容，故王俊不能以此主张解除合同，王俊要求汤付贞支付违约金没有法律依据。如前所述，双方签订合同合法有效，房屋已经交付，房屋由王俊占有使用，暖气维修费用应由房屋使用人王俊承担。且暖气维修费260元没有花费凭证，本院不予支持。综上所述，上诉人王俊上诉请求及理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3979.2元，由上诉人王俊负担。本判决为终审判决。审  判  长   陈  晓  东审  判  员   阿布力孜·祖农审  判  员   胡  美  媛二 〇 二 〇 年 九 月 十 四 日书  记  员   张  墨  川