福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0105民初1140号 原告：荣泰(福州)置业发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区亭江镇长洋路**亭江科教中心**(自贸试验区内)，统一社会信用代码91350105MA2YYNPY75。 法定代表人：杨旭，经理。 委托诉讼代理人：王强，男，公司职员。 被告：谢文辉，男，汉族，住湖北省汉川市。 原告荣泰(福州)置业发展有限公司（以下简称“荣泰公司”）与被告谢文辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，由审判员蒋连花依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣泰公司的委托诉讼代理人王强及被告谢文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为FZ1910XJ119853的《商品房买卖合同》；2.判令谢文辉协助荣泰公司注销合同备案及预告登记手续；3.判令谢文辉向荣泰公司支付违约金158694.00元；4.判令本案诉讼费由谢文辉承担。事实和理由：谢文辉与荣泰公司于2019年11月25日签定《商品房买卖合同(预售)》及其附件，约定谢文辉购买荣泰公司开发的马尾区亭江镇闽亭康庄路南侧104国道西侧荣泰小区(悦江湾)11#楼107单元商品房，总价款1057960.00元。谢文辉应当于2019年11月1日前支付53470.00元，并于2019年12月1日前支付264490.00元，并于2020年5月1日前支付740000.00元，但谢文辉仅向荣泰公司支付购房款53470.00元，剩余应付未付款1004490.00元一直未付。谢文辉未能履行合同约定的付款义务，已构成违约，依据《商品房买卖合同(预售)》第八条第2款约定，荣泰公司有权要求解除买卖合同并要求谢文辉支付违约金。 谢文辉辩称，被答辩人销售人员隐瞒案涉房产存在采光差的问题，答辩人为此已在起诉前主张退房。现，答辩人愿意协助被答辩人办理案涉合同及房产的注销手续，但其诉请主张的违约金过高。 各方围绕诉讼目的依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。荣泰公司提交的《商品房买卖合同》、商品房预售许可证、预告登记申请表及不动产登记证明、情况告知书、已到期缴款通知书及面单，谢文辉对其真实性均无异议，且与本案待证事实相关，故本院均予以确认并在卷佐证；荣泰公司与案外人签订的《商品房买卖合同》，荣泰公司以同一楼盘同一楼层不同楼号（高层，公摊20.87%）2020年8月17日出售单价比照案涉合同（小高层，公摊12.32%）单价，欲以此证明其因谢文辉单方违约行为导致案涉合同解除所产生的房款损失，然，众所周知，同一楼盘同一楼层即便同一时间，不同楼号（不同总层数）不同朝向的房产单价亦存在差异，故该案外合同并不具备代表性，亦不能直接证明损失金额，与本案待证事实无关，本院不予采纳。谢文辉提交的案涉房产照片，荣泰公司对其真实性无异议，对此，本院亦予以确认。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2019年10月31日，荣泰公司与谢文辉签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:FZ1910XJ119853），约定谢文辉向荣泰公司购买的房产为马尾区亭江镇闽亭康庄路南侧104国道西侧荣泰小区(悦江湾)11#楼107单元，建筑总层数7层，建筑面积111.58平方米，分摊共有建筑面积13.75平方米；第六条约定，该商品房价款按建筑面积计算，每平方米9481.63元，总价1057960.00元；第七条约定付款方式及期限，（一）签订合同前，谢文辉已向荣泰公司支付定金50000.00元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第4种方式付款：（1）买受人必须在2019年11月1日前，付该商品房总房价款的5.05%给出卖人，即53470.00元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2019年12月1日前，付该商品房总房价款的25%给出卖人，即264490.00元；（3）买受人必须在2020年5月1日前，付该商品房总房价款的69.95%（银行按揭款项）给出卖人，即740000.00元。第八条约定逾期付款责任：1.逾期在90日内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。合同签订当日，荣泰公司向谢文辉出具《关于悦江湾项目情况告知书》，该告知书详细罗列了案涉楼盘周边环境、小区规划可能影响采光、视野，以及存在噪声影响等情况，其中首页第3点载明：项目西侧为自然山体（区外用地-非项目发展用地），可能对西侧单位采光、视野造成影响。谢文辉在该告知书尾部签字捺印，并确认：本人对荣泰公司《关于悦江湾项目情况告知书》内容已充分知悉，亦对荣泰公司对于周边情况变化不可控性充分理解的情况下，经慎重决策后自愿选择购买本项目商品房。 合同签订后，双方依法配合进行合同备案、预告登记申请，并于2019年11月5日取得案涉房产的不动产登记证明。然，因谢文辉未按合同约定履行支付剩余首付款的义务，荣泰公司遂于2019年12月12日向其寄送《已到期应缴款通知书》，要求其立即支付欠付首付款264490.00元及违约金。谢文辉签收该邮件后，分文未付。 另查明，荣泰公司于2019年5月23日取得案涉房产的商品房预售许可证。 庭审中，双方确认：1、案涉房产属西侧单位，采光确实不足；2、谢文辉于案涉合同签订前已向荣泰公司支付合同所载的第一笔购房款53470.00元，并同意该笔款项在案涉违约金主张中进行抵扣。 本院认为，荣泰公司与谢文辉于2019年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。结合庭审双方诉辩主张，本案的争议焦点为违约方的认定。谢文辉主张因荣泰公司隐瞒案涉房产采光差导致其作出错误的购房决定，荣泰公司违约在先，然，谢文辉所购房产位于一楼，及根据其签署的告知书，可认定其应当预见到案涉房产的采光可能存在不足，荣泰公司亦已履行勤勉告知义务，且现未有证据证明案涉楼盘的楼间距不符合建筑规范，故谢文辉关于采光遮挡隐瞒、荣泰公司违约在先的辩解，本院均不予采纳。谢文辉未依约于2019年12月1日前向荣泰公司支付剩余首付款264490.00元，已构成违约。现荣泰公司诉请主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定和《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果之一是当事人有权要求恢复原状，即荣泰公司要求谢文辉配合办理案涉房产的合同、预告登记等相关注销手续，于法有据，本院亦予以支持。 关于违约金。违约金虽然具有惩罚性质，但应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。具体到本案，谢文辉当庭提出违约金过高的辩解意见，现荣泰公司未能举证证明其因谢文辉违约产生的损失达到总房款的15%，却诉请主张按此标准支付违约金，有违公平原则，故本院酌情调整违约金为100000.00元。为避免诉累，经双方当事人确认，谢文辉已缴纳的购房款53470.00元充抵违约金，即谢文辉还需向荣泰公司支付违约金46530.00元，荣泰公司诉请中超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告荣泰(福州)置业发展有限公司与被告谢文辉2019年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:FZ1910XJ119853）于本判决生效之日解除； 二、被告谢文辉应于本判决生效之日起十五日内配合原告荣泰(福州)置业发展有限公司办理福州市马尾区亭江镇闽亭康庄路南侧104国道西侧荣泰小区(悦江湾)11#楼107单元房产的合同及预告登记等相关注销手续； 三、被告谢文辉应于本判决生效之日起十日内向原告荣泰(福州)置业发展有限公司支付违约金46530.00元（购房款53470.00元已抵扣）； 四、驳回原告荣泰(福州)置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14321.60元，减半收取计7160.80元，由被告谢文辉负担。被告谢文辉应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  蒋连花 二〇二〇年九月八日 书记员  刘 馨 附：本判决引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。