重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初1638号原告：王珍，女，汉族，1994年12月24日出生，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：邓海，四川汉安律师事务所律师。被告：熊英池，女，汉族，1997年7月25日出生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：邹海波，男，汉族，1977年6月12日出生，住四川省广安市广安区，被告所在单位推荐。第三人：重庆市尊信房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区云华路**，统一社会信用代码915001095520139186。法定代表人：曾世全，该公司总经理。委托诉讼代理人：付波，男，该公司员工。原告王珍诉被告熊英池、第三人重庆市尊信房地产经纪有限公司（以下简称为尊信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理过程中，被告熊英池在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院经审理后依法裁定驳回被告熊英池对本案提出的管辖权异议。被告熊英池不服该裁定，上诉至重庆市第一中级人民法院。重庆市第一中级人民法院经审查后依法裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，本院依法公开开庭对本案进行了审理，原告王珍的委托诉讼代理人邓海，被告熊英池的委托诉讼代理人邹海波，第三人尊信公司的委托诉讼代理人付波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王珍向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除《重庆市存量房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金68000元；3.本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。诉讼过程中，原告明确第3项诉讼请求中只有诉讼费和律师费，律师费为10000元。事实与理由：原、被告于2019年8月26日签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方所有的坐落于重庆市北碚区××路××号×-×号存量房。该合同约定房屋成交总价为340000元，由乙方以公积金贷款方式向甲方支付房款。合同还约定首付款65000元由乙方于银行按揭贷款审批通过后过户时向甲方支付。甲乙双方于2019年9月20日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同签订前后，原告依约分两次向被告支付了购房款定金10000元。2019年9月11日，原告依约专程请假从北京回重庆办理贷款审批手续，但被告临时要求变更合同条款，并拒绝履行合同主要义务办理贷款审批手续。根据合同第十条第（三）项、第（四）项之约定，被告的行为构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付房屋总成交价20%的违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告熊英池辩称，1.不同意解除合同，该合同应在重大瑕疵被修改后继续履行。合同中并没有明确银行放款时间，第三人并未明确告知放款周期，导致被告误以为签订该合同后就可以马上收到贷款，故被告认为应当修正上述瑕疵后继续履行合同。2.被告并无违约的故意，而是因为合同存在瑕疵，继续履行可能导致被告的利益受损，是履行的不安抗辩权，不应当支付违约金。且违约金应当以实际损失作为衡量标准，而原告并没有因合同解除而产生损失。3.诉讼费和律师费应由第三人承担，是因为第三人的居间瑕疵引发的诉讼，被告并没有违约。第三人尊信公司述称，2019年9月13日、14日左右，三方到贷款机构签订贷款协议时，被告要求明确放款时间。当时第三人的贷款专员和银行的工作人员告知放款时间大概是2-3个月，但被告要求在合同中增加条款明确签订贷款合同后一个月收到款项，第三人和原告均不同意。之后，第三人又在合同约定的贷款时间内向被告发起办理按揭贷款的邀请，但被告未到场。经第三人多次调解未果，故诉讼费和律师费不应由第三人承担。本院经审理后认定事实如下：2019年8月13日，王珍向熊英池转账5000元。2019年8月26日，熊英池（甲方）与王珍（乙方）签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况。甲乙双方交易房屋坐落于重庆市北碚区××路××号×-×号，建筑面积34.53平方米。第四条成交价格。经甲乙双方协商一致，该房屋的成交总价为340000元。第五条付款方式：（一）定金。乙方在签订本合同当日将定金10000元支付给甲方。（二）首付款。1.乙方于银行按揭审核通过后过户时将首付款65000元（不包含前期支付全部定金）支付给甲方。2.乙方于房屋交接时将首付款5000元支付给甲方。（三）贷款。乙方贷款类型为公积金贷款，拟贷款金额为260000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以贷款机构通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额。第七条房屋交易具体事宜的约定。（二）申请购房贷款：如付款方式为贷款，甲乙双方应于2019年9月20日之前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。（四）权属转移登记：甲乙双方应于银行贷款审批通过10个工作日以内亲临房屋所在地房屋管理局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内必须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；如乙方付款方式为贷款的，需贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后方可办理权属转移登记。第十条违约责任。（三）逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋成交总价万分之五的违约金；逾期超过30日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。（四）甲方出现下列第1种情形中任一情形之一的或乙方出现下列第2种情形中任一情形之一的，则构成根本违约金，且守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须在合同解除之日起3日内向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。1.甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效；房屋被查封或限制转让；拒绝将房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格；将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权的。（七）守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。合同签订当日，王珍向熊英池转账5000元，熊英池向王珍出具收到定金10000元的《收据》。2019年8月26日，熊英池（甲方）、王珍（乙方）、尊信公司（丙方）三方签订了《居间服务合同》和《交易服务合同》。其中《居间服务合同》约定，鉴于丙方提供居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《房屋买卖合同》，乙方应于签订合同当日向丙方支付居间服务费5508元。如甲方或乙方违反本合同第三条的约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，违约方应承担违约责任，丙方有权按合同约定收取居间服务费，如支付费用方为守约方，支付费用方可向违约方追偿已支付的服务费。《交易服务合同》约定，乙方于合同签订当日向丙方支付过户服务费500元，贷款服务费5100元。甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因甲乙双方任何一方违反《房屋买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。同日，王珍向尊信公司支付了11108元。2019年8月底，尊信公司的工作人员与王珍、熊英池商定于2019年9月11日到银行办理按揭贷款审批手续。2019年9月3日，王珍乘坐飞机从北京到重庆，产生机票费698元。2019年9月10日，熊英池向尊信公司的工作人员表示必须在合同中增加条款，明确银行放款时间。同日，尊信公司的工作人员告知王珍，熊英池要求在合同中增加条款，保证签贷款两个月内收到尾款。王珍表示银行放款时间其无法掌控，希望尊信公司进行解释。2019年9月11日，因双方对于是否在合同中增加条款明确银行放款时间无法达成一致，遂未能办理按揭贷款审批手续。2019年9月12日，尊信公司的工作人员通知熊英池于2019年9月20日再次到银行办理按揭贷款面签手续。熊英池予以拒绝，并认为尊信公司提供的合同存在重大瑕疵，如果尊信公司强行要求继续履行合同，其将提出解除合同。2019年9月13日，王珍乘坐飞机从重庆返回北京，产生机票费781元。2019年10月，王珍告知尊信公司的工作人员希望其协调退定金和中介费的事情。尊信公司的工作人员与熊英池进行沟通，是否可以约时间进行协商，熊英池认为中介公司存在欺骗行为，拒绝沟通。2019年12月30日，王珍通过短信方式与熊英池联系，询问熊英池是否愿意继续履行合同，若不愿意履行合同何时退还定金。熊英池认为王珍应当与中介公司进行沟通，所有的损失应当找中介公司赔偿，希望王珍不要再与其联系。2020年1月21日，王珍（甲方）与四川汉安律师事务所律师（乙方）签订了《委托代理合同书》，约定乙方指派邓海律师作为王珍诉讼代理人参与本案诉讼。王珍支付了律师服务费10000元。本案审理过程中，尊信公司表示，若王珍起诉合同解除成立，该公司愿意退还王珍已收取的居间服务费5508元、过户服务费500元、贷款服务费4400元（扣除已产生的评估费700元），但上述费用尊信公司仍然要收取，只是应当由违约方来支付。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，王珍与熊英池于2019年8月26日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于熊英池是否存在违约行为，王珍是否有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方合同约定贷款金额260000元由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以贷款机构通知为准，若贷款机构实际贷款数额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额。因贷款银行何时放款并不属于交易双方或中介公司所能掌控，且合同约定贷款放款时间以贷款机构通知为准也符合一般存量房交易规则和习惯，熊英池以王珍和中介机构不同意在合同中明确贷款放款时间而拒绝履行合同，没有法律和合同依据，应属违约行为，其辩称的不安抗辩权并不成立。综上，本院认定，鉴于熊英池的违约行为，王珍有权依据合同第十条第（三）项之约定，要求解除合同并主张违约金。关于违约金问题。熊英池未按照约定履行办理贷款申请手续，根据双方合同第十条第（三）项之约定，应当按照成交价的20%向守约方支付违约金。关于违约金是否应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同订立造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述规定，本院认为，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此判断双方约定的违约金是否过高的考量基础是违约造成的损失，并结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因熊英池拒绝履行合同给王珍造成的损失应当包括王珍因履行合同而产生的交通费、房价波动可能带来的利益损失、交易成本的增加等。结合合同的具体履行情况、熊英池的过错程度等因素，本院酌情将违约金调整为成交价的10%即34000元。关于律师费10000元。本院认为，本案纠纷的发生系因为熊英池的违约行为造成的，且双方在协议中对律师费的承担也进行了约定，故对王珍的该项主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王珍与被告熊英池于2019年8月26日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》。二、被告熊英池于本判决生效之日起10日内支付原告王珍违约金34000元、律师费10000元，以上合计44000元。三、驳回王珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元，由被告熊英池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王建金二〇二〇年九月二日书记员  阙 锐