山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初6101号 原告：刘浩，男，1987年4月16日出生，汉族，居民，住山东省。 委托诉讼代理人：刘丽丽，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：匡麒丞，山东海洋律师事务所实习律师。 被告：刘井康，男，1982年4月1日出生，汉族，居民，户籍所在地江苏省灌云县，现住日照市。 第三人：日照兴业房屋置换有限公司，住所地日照市泰安路新营华府南沿街，统一社会信用代码913711004932655326。 法定代表人：李俊业，经理。 原告刘浩诉被告刘井康、第三人日照兴业房屋置换有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘浩的委托诉讼代理人刘丽丽、被告刘井康到庭参加诉讼，第三人日照兴业房屋置换有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘浩向本院提出诉讼请求：1.解除原告刘浩与被告刘井康于2018年8月12日签订的《房屋买卖中介合同》；2.判令被告支付的定金3万元归原告所有；3.诉讼费、律师费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年8月12日，原、被告通过第三人日照兴业房屋置换有限公司签订《房屋买卖中介合同》，原告将位于山东路南、文登路东兴业金海学府003幢1单元802号房屋出售给被告，房屋总价款为166.6万元。合同约定被告的付款方式为一次性付款，被告于合同签订之日支付定金3万元，2018年8月20日前支付剩余房款163.6万元。被告支付的定金3万元由第三人代为保管。合同签订后，被告未按合同约定支付剩余的房款163.6万元，且通过第三人转告原告要解除合同。被告不履行合同的行为，违背诚实信用原则。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法裁判，支付原告的诉讼请求。 被告刘井康辩称，我是受害人，当初原告的房屋没有合法手续，无法过户给我，我买房子是为了孩子上学，我拿了全款购买房屋要求原房主过户，但是过户不了，我确实交了三万块钱定金交给第三人日照兴业房屋置换有限公司账户。 案经送达，第三人日照兴业房屋置换有限公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：证据一、山东省新建商品房买卖预售合同一份，原告与日照兴业房地产开发有限公司签订，证明原告系涉案房屋所有权人；证据二、房屋买卖中介合同一份，该合同第三条约定了房屋的购价、付款方式，购价为166.6万元，付款方式为一次性付款，约定了被告在签订合同之日支付定金三万元由第三人日照兴业房屋置换有限公司代为保管，163.6万元于2020年8月20日全部付清与原告，同时约定了在（签订合同后支付首付款前，乙方中途毁约应书面通知甲方，定金不退归甲方所有），在备注条款中明确载明了本房屋未出证……；证据三、公证书一份，证明原告刘浩与王书娥已委托刘晓彩代为办理所有的二手房交易手续。 被告刘井康经质证，对证据一不知情；对证据二的真实性无异议，是我本人签的，但是当时第三人日照兴业房屋置换有限公司介绍说是全部付房款可以过户房屋，所以我才给的定金，结果七天之内我拿着钱去找第三人日照兴业房屋置换有限公司准备办理过户手续，中介公司说办不了过户，中介催我交房款，但是我觉得房屋不能过户，我就不能交房款；对证据三我是第一次见不清楚。 针对被告刘井康的质证意见，原告刘浩补充如下：涉案房屋在签订合同时已经明确载明了房屋未出证，在房屋出证后才能办理过户手续，不存在被告所述承诺过立即能过户的这一情形。 第三人日照兴业房屋置换有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证。 经审查，原告提交的上述证据取得程序合法，内容真实，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月12日，原告刘浩（买受人）与日照兴业房地产开发有限公司（出卖人）签订了山东省新建商品房买卖合同（预售，编号为20160912065），约定出卖人以出让方式取得坐落于山东路南、文登路东地块的建设用地使用权。该地块国用土地使用权为日东国用2015第007868号。经批准，在该地块建设的商品房项目名称为金海学府，买受人购买该项目中的003幢1单元8层（01）802号。出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房。买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。 2018年8月12日，刘浩（甲方、出卖人）与刘井康（乙方、买受人）、日照兴业房屋置换有限公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖中介合同》，主要内容为：甲方出售的房屋位于山东路南、文登路东兴业金海学府003幢1单元802号，此房标准层建筑面积为112.79平方米，储藏室号003幢（01）036储，6.8平方米，车位6-196号，经甲乙双方共同商讨决定，具体面积以房管部门实测面积为准。该房屋合同编号为20160912065。甲方保证该房屋符合国家及日照市房屋上市销售的有关法律规定和政策法规，甲方保证拥有完整产权并有权将该房屋上市交易，保证该房屋产权明晰，无任何债务纠纷、财产纠纷，无任何瑕疵，如该房屋有上述瑕疵，违反国家及日照市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方承担，由此引起的一切损失由甲方负责赔偿给乙方。甲乙双方待房屋产权过户后，该房屋的一切权利转至乙方名下，归乙方所有，在此之前有关房屋的一切债权债务关系与乙方无关。签订本合同前，甲乙双方对该房屋的相关事项已做充分了解，相关情况皆已知晓，自愿承担相应责任。房价含有线电视开户费、燃气开户费、维修基金、配套房（包括储藏室、停车位）、家具及家用电器的价款，双方同意上述房屋的售价为1666000元。乙方应在签订本合同时支付定金30000元，由中介代为保管，在过户时直接转为首付款，定金以中介方开具的定金收到条为准。乙方一次性付款，于2018年8月20日将剩余房款1636000元全部付清至甲方。甲乙双方约定如乙方未按合同约定日期后七个工作日内支付首付款，视为乙方自动放弃该房屋的购买权，乙方所交定金不退；甲方必须在约定时间内接收乙方首付款。甲乙双方签订本合同后，不能中途无故违约。在签订合同后，支付首付款前，乙方中途毁约，应书面通知甲方，定金不退归甲方所有，并全额支付中介服务费用。甲方中途毁约，应书面通知乙方，并在通知日起3日内将乙方所付定金双倍返还乙方，并全额支付中介服务费用。在交付首付款后，如甲方违约不卖，应全额返还乙方已交房款，按总房价2%赔付乙方，并全额支付中介服务费用；如乙方违约不买，甲方按已交房款扣除总房价2%后退还，全额支付中介服务费用。过户前甲乙双方应将所需材料准备齐全，甲方应协助此房的银行贷款手续、房产证、土地证的过户换证手续等，有关过户发生的税费如契税、增值税、个人所得税、评估费等由乙方承担。甲方应在获得房屋全款后七日内将房屋交付乙方，搬出时不得损坏室内外固定配套设施……中介方有偿服务，在更名或过户同时，甲乙双方按成交额2.5%付清中介服务费，其中乙方承担41650元。如乙方违约或双方协商终止合同，都应全额支付中介服务费用。本房屋未出证，甲方将该房屋公证到乙方名下，待出证后甲方配合乙方办理过户手续。上述合同有原告刘浩（刘晓彩代）、被告刘井康的签字捺印，并有日照兴业房屋置换有限公司加盖其公司合同专用章。为证明刘晓彩代原告刘浩签字捺印的合法性，原告提交日照市阳光公证处（2018）日阳光证民字第580号公证书一份，载明原告刘浩公证委托刘晓彩办理涉案房屋出售事宜。 庭审过程中，原告主张涉案定金3万元暂存于中介处，被告自认中介即本案第三人退还其2万元，剩余1万元在第三人处。故原告要求被告将两万元定金交付原告，第三人将一万元定金交付原告，放弃要求被告支付保全费及律师费。被告主张关于签订合同后支付首付款前，其中途毁约未书面通知原告刘浩，但已当面通知第三人，不同意原告扣除定金。 另查明，原被告均同意解除涉案房屋买卖中介合同。 本院认为，原告刘浩与被告刘井康、第三人日照兴业房屋置换有限公司在平等、自愿的基础上签订房屋买卖中介合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并合法有效。三方均应按照合同约定履行各自的权利义务。合同签订后，被告刘井康将3万元定金交至第三人日照兴业房屋置换有限公司处，但其主张因涉案房屋未出证，暂不能过户，故未按合同约定履行交付剩余购房款的义务。现原被告双方均同意解除合同，故对原告要求解除其与被告刘井康于2018年8月12日签订的房屋买卖中介合同的诉求本院予以支持。 本案争议焦点在于合同解除应归咎于哪方，定金罚则如何适用。依法成立生效的合同，双方当事人均应恪守。涉案房屋买卖中介合同约定被告刘井康应于2018年8月20日前支付剩余房款1636000元,但其未按约支付该笔款项,主张未支付款项的原因是得知涉案房屋未出证，暂无法过户，并且在签订房屋买卖中介合同时第三人告知交付全部购房款后可以过户。原告刘浩主张签订房屋买卖中介合同时已将涉案房屋暂不能办理过户手续的状态告知了第三人及被告。结合涉案合同内容，在买卖双方签字捺印的上方有单独成段的说明，“本房屋未出证，甲方将该房屋公证到乙方名下，待出证后甲方配合乙方办理过户手续”。被告的主张与合同内容相悖，原告已履行了如实告知涉案房屋状况的义务，被告刘井康以此抗辩不履行合同主义务不能成立，本院不予采信。被告存有违约行为概因自身过失，应承担违约行为所造成的法律后果。《中华人民共和国担保法》第八十九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条均规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告刘井康支付定金3万元由第三人暂为保管作为其履约担保，后被告违约未交付全部购房款，该定金应归原告所有。庭审过程中被告自认第三人日照兴业房屋置换有限公司已退还其保证金2万元，原告亦主张由被告支付两万元定金，第三人支付原告一万元定金。故，原告涉案保证金3万元应归原告刘浩所有，其中2万元原告应向被告刘井康支取，另1万元向第三人日照兴业房屋置换有限公司支取。原告在庭审过程中放弃有关律师费、保全费的诉讼请求，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告刘浩与被告刘井康于2018年8月12日签订的《房产买卖中介合同》； 二、被告刘井康支付的定金3万元归原告刘浩所有，其中1万元由第三人日照兴业房屋置换有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘浩，剩余2万元由被告刘井康于本判决生效之日起五日内支付原告刘浩。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取225元，由被告刘井康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  丁浩 二〇二〇年九月三日 书记员  申盈