山东省淄博市临淄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0305民初3543号 原告：淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会，住所地：山东省淄博市临淄区辛店街道大武村，组织机构代码：B4762939-1。 负责人：石志红，主任。 委托诉讼代理人：赵有涛，北京市盈科(淄博)律师事务所律师。 被告：于传福，男，1938年11月7日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：田立鹏，上海峰京律师事务所律师。 原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会诉被告于传福土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会委托诉讼代理人赵有涛、被告于传福委托诉讼代理人田立鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告解除土地租赁合同并返还土地及地上建筑物；二、判令被告支付拖欠2014年5月1日至2020年5月1日租金共计300000元及自2020年5月2日起至起诉之日期间按照136.99元/天计算的租金7260.47元；支付违约金100000元；以上共计407260.47元。事实与理由：2011年4月1日，原、被告签订《协议书》一份，约定由被告租赁原告原中国石化总公司第二建设公司第二工程处租用的原告土地(铁石车辆段生活区路以西，大武山楂林东侧，南邻电厂铁路，北邻大武葡萄园，东西宽75米，南北长178米)，被告每年支付租金50000元，截止到起诉前被告共拖欠租金307260.47元。因被告多年未交租金，经原告多次催要，被告一直拒绝支付，从而导致原告签订租赁合同目的无法实现，合同已无法继续履行。且按《协议书》第五条约定因被告违约应支付违约金100000元。为此特向贵院提起诉讼，请依法判决。 被告于传福辩称，1、双方签订合同属实，但该合同违反土地管理法关于集体土地使用的规定，应为无效合同。2、该合同期限依据合同法租赁合同最长期限为20年。3、双方签订合同租金价格根据现在市场的价格，已显失公平，要求双方终止合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交以下证据：1、关于大武居民委员会与中国石化总公司第二建设公司第二工程处关于联合开发废弃地建设生活区的协议的补充协议。拟证明，涉案土地13320平方米原由第二工程处租赁，于2011年4月1日解除了原合同。 2、协议书一份，拟证明，原告和被告于2011年4月1日签订土地租赁合同（含地上建筑物），每年租金5万元，同时对双方的权利义务有约定，该协议书约定的租赁土地和第二工程处签订的协议为同一块土地。 3、对账凭证及专用收款凭证各一份，拟证明，2011年5月1日到2013年5月1日的租赁费被告已缴纳原告，2013年5月2日-2014年5月1日的租赁费原告自认被告已缴纳。 4、照片9张，证明租赁土地及地上建筑物的现状，该租赁土地及地上建筑物仍在被告控制之下。 被告经质证，提出如下异议：对证据一真实性无异议，该证据证明原告租赁给第二工程处的土地已经建成生活区，原告有权收回的是13320平方米中的部分已闲置土地，含地面建筑物，从合同第二条证明土地上仍有二处的居民在此居住，原告并没有全部收回土地及地面建筑物。 对证据二的真实性无异议，对其合法性有异议，原告所有的土地对本村居民承包，只有150元每亩每年，本协议之所以年租金5万元是土地上有188间房屋，该协议书应当是土地及建筑物租赁合同，地面建筑已经在2018年被确定为非法建筑，并予以了拆除，原被告双方就非法建筑签订的合同应为无效协议，自始无效，原告无权按约定的资金向被告主张权利，结合证据一，被告接手租赁土地房屋时，上面还有大量第二工程处的居民在租赁房屋内居住，占据了一大半的房屋，致使租赁房屋一直没有交房，直至2018年辛店街道办将非法建筑拆除，原告也没有提供将租赁土地房屋全部交给被告使用的证据，原告主张按协议解除合同支付租金及违约金，没有依据。 对证据三真实性有异议，原告提交的是照片影印件，并不是原件，而且据被告所讲，在2013年缴纳的10万元是购买租赁合同中的房屋的购买费，而不是租赁费。 对证据四有异议，该证据不能证实涉案房屋的使用情况，而且从照片上看租赁房屋的大部分已经因非法建筑被辛店街道办予以拆除。 被告提交以下证据：1、大武居委会与中国石化总公司第二建设公司第二工程处关于联合开发废弃地建设生活区的协议，1993年5月1日签订。协议约定，原告将废弃地20亩（13320平方米）出让给第二工程处，建设临时平房，供该单位农村户口职工居住，出让期为20年，到期续订出让协议；第二条约定土地出让费；第三条约定原告负责办理土地规划，建设定点，建设申请计划，建设许可证以及环保卫生等手续证件；原告负责生活用水、电源及变压器安装手续的办理，并交给第二工程处。拟证明，涉案的租赁并不是租赁土地，而是租赁原第二工程处在涉案土地上的房屋等建筑物，结合被告租赁后第二工程处的居民仍然占有大多数房屋，原告没有履行交付租赁房屋的义务，其主张不成立。2、协商函一份，该函是2011年3月8日原告发给中国石化集团南京工程公司领导，内容为原告要求提前收回租赁土地，在其居住的现有职工家属可仍在此居住。拟证明，租赁房屋内确有职工家属在此居住，妨碍了被告的正常使用，原告没有将涉案房屋全部交给被告使用。 原告经质证，提出如下异议：对证据一真实性有异议，该证据为复印件，原告无法确认其真实性，现第二工程处已全员搬到黄岛，不存在继续占用涉案地上建筑物的情形，被告主张涉案地上建筑物为非法建筑，未提交有关证据，不能证实，且涉案地上建筑物均为现存状态，不存在拆除情形。对证据二协商函的真实性也无法确定，该证据为复印件，原告无法确认该协商函的真实性。双方签订租赁协议后，2011年-2013年的租赁费被告已缴纳，视为其对租赁协议的确认和租赁金额的认可，被告应当按协议的要求按照约定支付租金和违约金。 本院认为，原告提交原被告租赁合同、租赁合同附件，被告对其真实性无异议，对于租赁期限，法律规定超出部分无效，现在尚未超出法律限定的租赁期限，所以，原被告租赁合同、租赁合同附件对双方仍具有拘束力。对跨行转账回单及微信短信截图，被告对其真实性无异议，对其证明力，应结合其他证据应予确认，被告所提交其他单位的租赁合同两份，租赁合同签订时间相差大、租赁物也有所不同，与本案缺乏关联性，难以确认，无法对抗原告的证据效率，对原告所提交证据，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：1993年5月1日，大武居委会与中国石化总公司第二建设公司第二工程处关于联合开发废弃地建设生活区的协议。协议约定，原告将废弃地20亩（13320平方米）出让给第二工程处，建设临时平房，供该单位农村户口职工居住，出让期为20年；原告负责办理土地规划，建设定点，建设申请计划，建设许可证以及环保卫生等手续证件；原告负责生活用水、电源及变压器安装手续的办理。2011年4月1日，解除了原合同。同日，原告和被告签订协议书，约定，第二工程处租赁的原告土地（含地面建筑物）由被告租赁，期限20年（自2011年5月1日至2031年5月1日），每年租金5万元，于每年7月底前一次性付清。同时对双方的权利义务有约定，一方违约，支付违约金100000元。原告主张被告合同签订后按每年5万元向原告支付租赁费，自2014年5月1日欠交至今。被告主张原告未按约定交付房屋，有超过一半的房屋一直由第二工程处原住户占用，直到2018年所有房屋被认定为违建被拆除，并表示多次找被告协商处理未果，原告予以否认。 另查明，原被告未就涉案合同的租赁物形成书面交付手续。 本院认为，原被告租赁合同双方自愿签订，明确确定为土地（含地面建筑物），即使地面建筑物被认定为违建，也不能否定整个合同的效力，应为有效合同，双方当事人均应按约履行各自义务。对于租赁物交付，案涉土地已交付，双方均无异议，予以确认，地上建筑物交付，原被告各执己见，且无书面交付证据，原告作为出租方，交付租赁物是其基本的合同义务，应承担已完成交付的举证责任，因其未能证明房屋交付，应按被告主张的部分房屋未交付认定。对于租赁费交付，向原告交付租赁费是被告的基本合同义务，但部分房屋未交付，而案涉租赁物为原第二工程处职工居住区，地面建筑物占据很大的份额，应相应减少租赁费金额，本院酌定每年30000元，原告主张被告支付自2014年5月1日之后的租赁费，并无不当，应予支持；对于被告已交付部分，因双方当事人对于其款项性质意见不一致，本院不作处理，当事人可另行解决。对于违约金，双方当事人均存在未按约履行责任的情形，应予折抵。对于合同解除及租赁物返还，被告答辩主张合同无效，其结果必然导致租赁物返还，结合当事人在实际履约中的表现，其合同目的均难以实现，应予解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会与被告于传福于2011年4月1日签订的《协议书》。 二、被告于传福返还原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会租赁土地及地面建筑物，于本判决生效后十日内返还。 三、被告于传福支付原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会租赁费184356.28元，于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3704元、诉讼保全费2570元，由原告淄博市临淄区辛店街道大武社区居民委员会负担3450元，由被告于传福负担2824元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员  申孝国 二〇二〇年九月三日 代理书记员  刘 敏