文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初5683号原告：谢美，女，1980年3月17日出生，汉族，无固定职业，住四川省成都市成华区。委托诉讼代理人：杨静，重庆市沙坪坝区陈家桥法律服务所法律服务工作者。被告：袁德惠，女，1992年8月10日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。第三人：重庆优客居房屋经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西双大道**附**，统一社会信用代码91500106MA5UQ0BD1H。法定代表人：童祥川，重庆优客居房屋经纪有限公司总经理。第三人：中国民生银行股份有限公司重庆分行，住所，住所地重庆市江**建新北路**社会信用代码915000007093983432。负责人：许宏图，中国民生银行股份有限公司重庆分行行长。委托诉讼代理人：陈源，女，中国民生银行股份有限公司重庆分行员工。第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所，住所地深圳市福田区益田路**平安金融中心**社会信用代码914403007109307208。法定代表人：孙建平，中国平安财产保险股份有限公司董事长。委托诉讼代理人：宋瑶，女，中国平安财产保险股份有限公司员工，住重庆市渝中区长江二路**附**8-2。原告谢美与被告袁德惠、第三人重庆优客居房屋经纪有限公司（以下简称优客居公司）、中国民生银行股份有限公司重庆分行（以下简称民生银行重庆分行）、中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因原告谢美变更诉讼请求，基于案情复杂，本院依法转成普通程序公开开庭进行审理。原告谢美及其委托诉讼代理人杨静，第三人优客居公司法定代表人童祥川及平安公司委托诉讼代理人宋瑶到庭参加了诉讼，被告袁德惠、第三人民生银行重庆分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参见诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢美向本院提出诉讼请求：1.判令原告谢美代被告袁德惠偿还第三人民生银行重庆分行、平安公司的抵押贷款。（具体金额以还款金额为准）；2.判令被告袁德惠及第三人民生银行重庆分行、平安公司在原告支付完抵押贷款后，解除沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋的抵押权登记；3.被告袁德惠在该房屋抵押权登记注销后，协助原告谢美办理位于沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋的产权变更登记，将房屋登记至原告谢美名下；4.判令被告袁德惠向原告支付违约金120000元；5.诉讼费、保全费由被告袁德惠承担。事实和理由：2019年12月17日，原被告双方及第三人优客居公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告将其所有的位于沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋及其车位转让给原告，合同交易价格为1800000元。合同签订之后，原告按照约定支付购房定金100000元，购房进度款530000元，双方于2019年12月18日共同前往不动产登记中心办理渝（2019）沙坪坝区不动产证明第00145****号不动产登记证明。上述协议签订之后，被告将上述房屋交付原告，于2020年1月6日重新补办不动产权证，原告近日通知被告前往相关部门办理解押、过户手续，但被告均以各种理由推脱。2020年4月28日，原告前往不动产登记中心得知，其所购的车位已转移过户至第三人名下，同时得知被告于2020年4月22日通知重庆友家房屋经纪有限公司与周春梅签订《房地产买卖转让合同》，约定将已转让给原告的上述房屋及车位再次转让给周春梅，且已经将涉案的车位过户至周春梅名下。第三人民生银行重庆分行系位于沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋的贷款按揭银行，第三人平安公司为上述房屋的抵押权人，被告的上述一房二卖及转移车位的行为已经严重的侵害了原告的合同权益，为了维护原告的合同权益诉至法院要求依法判决。被告袁德惠未作答辩。第三人优客居公司陈述，原被告之间签订的买卖合同属实，原告按照居间合同支付了被告首付款630000元，优客居公司同意协助原告办理过户手续。第三人民生银行重庆分行陈述，1、本案涉及的位于沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋在我行已办理抵押贷款，办妥抵押登记。贷款本金金额为93.8万元，贷款期限30年（2017.925-2047.9.25）。作为借款人，被告方袁德惠应继续按照与我行签订的合同履行相应的还款义务。2、我行解除抵押权的前提必须我行贷款本金及利息结清。根据《物权法》第191条规定“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”3、如若最终判定原告谢美可代袁德惠偿还我行抵押贷款，须先结清债务人袁德惠在我行抵押贷款本息，我行将按照法律生效文书有关内容协助办理标的物结清手续及解除抵押手续。第三人平安公司陈述，被告袁德惠与平安公司签订的抵押合同有效，抵押权依法成立，位于沙坪坝区西盛路******某号房屋抵押登记之后合法有效；未经平安公司同意，诉争房屋不得转让。原被告订立买卖合同的时间是2019年12月17日，第三人抵押权期间内，根据《中华人民共和国物权法》第191条规定：抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，据此，原告与被告签订的房屋买卖协议未经我司同意，且被告的债权尚未清偿，诉争房屋不得转让。在原被告未能清偿债权之前，第三人不同意抵押房产转让。考虑到原告的切实需求，如法院判决原被告结清我司欠款，我单位愿在合同期限内收到应收款项后（准确还款金额计算至实际支付之日），协助原告完成房屋解除抵押登记等相关工作，配合法院及原告完成房产过户。本院经审理认定事实如下：2017年12月24日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市预购商品房买卖合同登记本案证明》，证明袁德惠向卖方重庆金科宏瑞房地产开发有限公司购买位于沙坪坝区西盛路31号负1号负某号停车用房，建筑面积30.15平方米，套内建筑面积12.72平方米，成交金额69760元。2019年4月22日，被告袁德惠取得位于沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋物权，不动产权编号为渝（2019）沙区不动产权第00039****号，该房屋建筑面积115.58平方米，为被告袁德惠单独所有。2019年12月17日，甲方袁德惠与乙方谢美、丙方优客公司签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋坐落在沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号，房地产证号为：渝（2019）沙区不动产权第00058****号（车库），房屋所有权证号为：渝（2019）沙区不动产权第00039****号（房屋）；该房屋处于抵押状态，卖方应当于签署本合同之日起于乙方贷款审批通过后30日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续；买卖双方协商后的房屋销售价格为人民币1800000元，该价格以包含该房屋大修基金、五通费和该房屋现有的：室内所有家具、家电及房屋车位；买方应当于签订本合同当日2019年12月17日向卖方支付100000元，作为定金；买方应于甲方二抵三抵解押后当日之前向卖方支付530000元作为首付款。买方以按揭贷款方式向卖方支付第三部分房款或尾款，买方拟申请的贷款金额为900000元，第四部分房款于2020年5月1日前支付甲方220000元，剩余的50000元于过户当日支付；按揭贷款具体金额以银行审批为准，如果银行实际贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋过户当日以现金方式支付卖方。买卖双方须积极配合于2020年10月31日前备齐个人二手房商业按揭贷款相应真实合法证件资料及费用交予经纪方，并到场办理按揭等相关一切手续，若以上事宜出现延误，均由延误方承担责任。买卖双方于签订合同当日将该房屋交付买方使用，交房前，卖方应当结清该房屋的水、电、气等费用，接房后产生的一切费用由买方承担；本合同签订之后。若因卖方违约导致本合同未能履行的，卖方应向买方支付违约金人民币360000元。若因买方违约导致本合同未能履行的，买方应向卖方支付违约金人民币360000元。因本合同的履行而发生任何争议，由三方协商解决，协商不成的，三方均可向合同签订地沙坪坝区人民法院申请仲裁。合同尾部有甲方袁德惠、乙方谢美及丙方优客居公司签字或签章。同时，甲方袁德惠与乙方谢美签订了《优客居房屋买卖居间合同NO.0000114补充协议》，内容为：经三方商议位于重庆市沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某室房屋合同价1800000元，并新增加如下条款：乙方告知甲方将房屋再次出售，并取得甲方同意。双方不因房价涨跌而影响此次合同上面的成交价格，甲方无条件配合该房屋过户的一切手续。6.乙方将该房屋卖出后并通知甲方，甲方在接到电话通知后必须在七日内无条件配合乙方办理贷款及过户手续，如甲方故意拖延时间，则算甲方违约。7.若乙方违约，则违约方支付甲方房屋总价的20％作为违约金。9.合同当日支付的房屋首付款530000用于支付房屋的二抵与三抵，甲方保证专款专用，不得用于其他支配。原被告均签字确认。合同订立之后，被告袁德惠将案涉房屋的不动产权证书交由原告谢美保管。当天，原告向被告支付了定金100000元、首付款430000元。次日，被告袁德惠为担保买卖合同的履行在案涉房屋上设定抵押，并办理了抵押登记，抵押权人为原告谢美。2019年12月19日，原告谢美又向被告袁德惠支付房款100000元。2020年1月6日，被告袁德惠以房屋权证遗失办理了补正变更登记，变更后的不动产权证书的编号为：渝（2019）沙坪坝区不动产权第00001****号。另查明，被告袁德惠向第三人民生银行重庆分行申请了一手住宅按揭贷款，起息日为2017年9月25日，到期日为2047年9月25日，执行利率为5.635%，放款金额为938000元，截止到2020年5月18日，尚欠合计930937.23元（含本金909259元、利息21292.28元等）；2019年4月22日，被告袁德惠就住宅按揭贷款向第三人民生银行重庆分行提供抵押担保，并办理了抵押登记。另，2019年5月9日，被告袁德惠与中航信托股份有限公司签订《个人贷款授信额度合同》，授信额度435000元，授信期限自2019年5月9日至2027年5月9日。为担保贷款，被告袁德惠同日与第三人平安公司签订了《最高额抵押合同》，将诉争房屋作为担保抵押给第三人，抵押期限为2019年5月9日至2027年8月17日。次日，被告袁德惠与第三人平安公司到不动产登记中心办理了抵押登记。2019年9月19日，被告向中航信托股份有限公司动用借款额度435000元，动用期限36期，年化利率9.2％，并向第三人平安公司投借款保证保险，第三人平安公司每月向被告袁德惠收取保险费516.78元，截止2020年6月12日，被告袁德惠已逾期，第三人平安公司已经代偿，累计金额441066.64元。2020年4月22日，被告袁德惠与案外人周春梅签订了《房地产（转让）合同》，约定将涉案房屋（含车库）以1500000元的价格出售给案外人周春梅。当日，被告袁德惠将其名下位于沙坪坝区西盛路31号负1号负某号车库过户至周春梅名下。此外，2020年7月14日，应原告谢美诉讼保全申请，本院对案涉房屋进行司法查封。2020年8月20日，应周春梅保全申请，本院对案涉房屋采取了轮候查封。审理中，就同一小区车库价值问题，本院走访了金科宏瑞的租售中心，该中心称小区车库对外售价7-8万元。上述事实，有原告举示的房屋买卖（居间）合同及补充协议、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、不动产权证2份、收条一份、定金收条一份、转款凭证3份、袁德惠与周春梅签订的《房地产买卖（转让）合同》一份等以及原告、第三人的当庭陈述，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告及第三人优客居公司订立的《房屋买卖（居间）合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同订立后，原告谢美已经按约支付了定金及首付款，但被告袁德惠下落不明，无法协助办理按揭贷款，现原告谢美自愿改变价款支付方式，由按揭付款变为现金支付，且自愿代被告袁德惠向第三人民生银行重庆分行、平安公司偿还抵押债务，上述第三人未持异议，合同继续履行条件具备。现原告谢美请求继续履行合同，本院予以支持。此外，虽案外人周春梅对案涉房屋进行司法查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。即原告谢美登记在前的司法查封未解除前，周春梅登记在后的司法查封尚未生效，故合同继续履行的情况下，亦能实现物权变更的合同目的。待第三人抵押权涤除、案涉房屋具备过户条件后，被告袁德惠理应根据合同约定协助将案涉房屋产权过户至原告谢美名下。原告谢美因代被告袁德惠向第三人民生银行重庆分行、平安公司偿还抵押担保债务超过其尚差房款的部分，原告谢美可以向被告袁德惠另案追偿。关于违约赔偿问题，根据三方合同约定，买卖标的物除案涉房屋外，还有位于沙坪坝区西盛路31号负1号负某号车库一个，现被告袁德惠已将该车库过户给案外人，已构成违约，由此给原告谢美造成损失的，被告袁德惠依法应予以赔偿。至于损失的大小，原告谢美主张120000元，但未举示相应证据。根据原告谢美提供的《重庆市预购商品房买卖合同登记本案证明》内容载明，被告袁德惠购入车库价格为69760元，结合该小区租售中心的对外售价，本院酌情支持原告谢美违约损失70000元，超出的部分本院予以驳回。被告袁德惠经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限原告谢美于本判决发生法律效力后十五日内代被告袁德惠向第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行偿还按揭抵押贷款（具体金额以还款当日按揭贷款银行查询确定金额为准）；二、上述款项还清后，限被告袁德惠、第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行五日内协助原告谢美办理位于重庆市沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋抵押权注销登记手续；三、限原告谢美于本判决发生法律效力后十五日内代被告袁德惠向第三人中国平安财产保险股份有限公司偿还担保债务（具体金额以还款当日实际支付金额为准）；四、上述款项还清后，限被告袁德惠、第三人中国平安财产保险股份有限公司五日内协助原告谢美办理位于重庆市沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋抵押权注销登记手续；五、上述抵押权登记注销后，限被告袁德惠三日内协助原告谢美将位于重庆市沙坪坝区西盛路31号15幢2单元某号房屋过户至原告谢美名下；六、限被告袁德惠在本判决发生法律效力后五日内赔偿原告谢美违约损失70000元；七、驳回原告谢美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，保全费5000元，上述共计11700元（原告谢美已预交），由被告袁德惠负担，此款于本判决发生法律效力后十日内支付原告谢美。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张邓蓉审 判 员  田利辉人民陪审员  万清祥二〇二〇年九月二十七日法官 助理  吴少华书 记 员  袁守琴