江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终1664号 上诉人（原审被告、反诉原告）：曹**鹏，男，1990年10月21日生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：张宁，江苏联合-合力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱慧，江苏联合-合力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:黄霞，女，1980年8月12日生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：袁丽，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴斌，江苏益友天元（张家港）律师事务所实习律师。 上诉人曹**鹏因与被上诉人黄霞房屋租赁合同纠纷一案，不服张家港市人民法院（2019）苏0582民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。 曹**鹏上诉请求：1、请求撤销张家港市人民法院作出的(2019)苏0582民初6885号民事判决书，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由黄霞承担。事实和理由：一、本案所涉《房屋租赁合同》已于2018年3月29日由曹**鹏合法解除，系黄霞违约，并非因曹**鹏违约解除。1、案涉房屋存在严重的消防问题，曹**鹏无法正常经营。（1）消防问题直接影响到了案涉房屋的安全经营问题，曹**鹏在发现存在严重消防安全问题的情况下曾多次要求黄霞整改，但黄霞却拒绝整改。（2）、曹**鹏租赁案涉房屋的目的是用于开设网吧，系人群密集的场所，属于消防安全重点单位，在黄霞拒绝整改，且在消防部门出具责令整改通知书时明确告知曹**鹏如无法整改，将处以巨额的罚款并将要求停业，如发生火灾将追究刑事责任的情况下，曹**鹏为避免无法预估的火灾事故发生以及巨额的罚款，向黄霞提出了解除合同。（3）、在案涉房屋存在上述巨大消防安全隐患的情况下，黄霞作为案涉房屋的所有人，在明知存在消防安全问题的情况下将案涉房屋出租给曹**鹏，存在明显的过错。2、曹**鹏解除合同合法有效。（1）由于黄霞在《房屋租赁合同》中承诺案涉房屋无消防安全问题，且在上述消防安全问题无法解决的情况下，曹**鹏于2018年3月27日向黄霞寄送《解除合同通知书》一份，该通知书在EMS的官方查询中己于2019年3月29日签收。（2）在《房屋租赁合同》第12.1条明确规定：“给予甲方和乙方的通知应以特快邮件的方式发送至各自的地址，即为送达。”该地址与曹**鹏解除通知书的送达地址一致。因此，依据合同约定可认定黄霞已实际收到该解除合同通知书。（3）如黄霞未收到《解除合同通知书》，不可能于签收当日至案涉房屋进行查看，且于2018年4月12日通知曹**鹏同意曹**鹏从案涉房屋搬走。二、黄霞于2018年3月24日将案涉房屋用环锁将大门锁上，且曹**鹏经黄霞同意后已于2018年4月15日从案涉房屋搬离，自2018年3月24日起曹**鹏不应承担租金以及物业费。三、曹**鹏不应承担违约责任。（1）案涉房屋的消防安全问题是一直存在的，在2017年10月18日曹**鹏应当支付租金之前，曹**鹏就已就消防问题多次向黄霞提出要求解决，但黄霞始终不同意解决。也正因此，是黄霞违约在先，而非黄霞先存在违约情形。（2）即使根据合同约定，在《房屋租赁合同》第9.2条第一款也是约定：“甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达30天。”，而本案中黄霞存在违约，在此前提下，曹**鹏不应承担相应的违约责任。四、因黄霞违约导致合同解除，曹**鹏有权要求黄霞赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。 黄霞答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应该驳回上诉，维持原判决。一、曹**鹏拖欠房租在先，后续以所谓的消防问题为由通知黄霞解除合同，均是严重违约，理应承担相应的违约责任。曹**鹏应当于2017年10月18日按照案涉房屋租赁合同的约定，向黄霞支付第三年度的租金315000元，但其无故拒不支付。其于2018年3月27日向黄霞发出了单方解除合同的通知，该单方意图解除合同的行为系曹**鹏为避免违约责任拒不支付房租的借口，并未达到其合同解除的效果。二、曹**鹏租赁案涉房屋开展网吧经营，其网吧正常营业之初就已经通过了消防验收，并且一直保持着正常的经营，未因消防问题受到任何影响。充分说明案涉房屋在租赁之初以及租赁期间均能满足其使用需要，不存在影响其经营的消防问题。所以原审法院认定曹**鹏以此为由主张解除合同依据不足，该事实认定完全正确。案涉房屋包括其所在的大楼从黄霞原审起诉之日直至目前，所有的业态都在正常经营。在曹**鹏之后，租赁案涉房屋的第三人所经营的儿童培训机构也一直正常开展经营活动，并未因所谓的消防问题受到丝毫的影响。三、黄霞从未对案涉房屋采取过锁门等方式阻止曹**鹏占有使用案涉房屋，也没有以任何方式向曹**鹏表达过搬离案涉房屋的意思。曹**鹏没有按约给付租赁费用，在租赁期限未届满的情况下，擅自搬离，系合同中违约的一方，其应当承担相应的违约责任。案涉房屋的租赁合同因曹**鹏违约导致无法继续剩余租赁期内的装修残值损失应由曹**鹏自行承担。而且对于装修装饰残值的具体数额，曹**鹏在原审中并没有提出令人信服的证据，所以原审法院的认定完全正确。再者，原审中我方已经酌情考虑曹**鹏具体的诉求，同意把本不应退还的10万元保证金退还给曹**鹏，不应当再承担任何责任。 黄霞向一审法院起诉请求：一、判令解除黄霞与曹**鹏于2015年11月14日签订的《房屋租赁合同》，曹**鹏恢复房屋原状后交付房屋；二、判令曹**鹏支付黄霞拖欠的房屋租金334029元（自2017年11月18日起至2018年12月8日止）并以该款为基数按照同期贷款利率的四倍计算自2017年10月18日起至实际支付之日的违约金（截至2019年5月10日的违约金为93546元）以及拖欠的物业费25500元，赔偿黄霞因解除合同房屋闲置期间的租金损失165375元；三、判令曹**鹏支付自2018年12月9日至交付房屋之日的占用费、物业费（按日租金906元，日物业费50元标准计算）；四、本案受理费、保全费等相关诉讼费用由曹**鹏承担（黄霞预交部分由法院退回）。审理过程中，黄霞将诉讼请求变更为：一、依法确认黄霞与曹**鹏签订的《房屋租赁合同》于2018年12月8日因曹**鹏的违约而解除；二、判令曹**鹏支付黄霞拖欠的房屋租金334029元（自2017年11月18日起至2018年12月8日止）并以该款为基数按照同期贷款利率的四倍计算自2017年10月18日起至实际支付之日的违约金（截至2019年5月10日的违约金为93546元）以及拖欠的物业费29050元；赔偿黄霞因解除合同房屋闲置期间的租金损失165375元；没收曹**鹏交纳的保证金10万元；三、本案受理费、保全费等诉讼费用由曹**鹏承担（黄霞预交部分由法院退回）。 曹**鹏向一审法院反诉请求：一、判令黄霞返还曹**鹏交纳的保证金10万元；二、判令黄霞赔偿曹**鹏装修损失177450元；三、判令本案诉讼费由黄霞承担。 一审法院认定事实：黄霞系坐落于张家港市房屋（注：所在大楼名称为张家港市华盛国际大厦）的不动产权利人（注：共有人余芝珑，系黄霞的配偶）。该大厦的物业管理标准为2.5元/月/平方米。 2015年11月14日，黄霞（出租方/甲方）与曹**鹏（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就租赁甲方房产用于乙方开设网吧等事宜达成一致意见，依法签订本合同：甲方同意按下述条款和条件将位于张家港沙洲西路117号华盛国际大厦二楼房产（以下简称“房产”）的一部分（建筑面积约600㎡）出租给乙方使用，具体租赁范围以附件租赁房屋平面图为准；甲方同意乙方将承租房产用于合法用途；乙方可以经主管部门批准（如需批准）后开设网吧。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预；乙方已对出租房产进行查看和了解，乙方同意凭现状租赁该房屋；本合同所约定的租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日；免租期自2015年12月1日至2016年2月15日；经双方协商，租赁期内第一年，第二年的年租金均为30万元，从第三年开始，年租金每年上涨5%，具体如下：第一年度房租金30万元、第二年度房租金30万元、第三年度房租金315000元、第四年度房租金330750元、第五年度房租金347287元，该租金价格为不含税价格，本合同下开具房租发票及乙方经营所发生的全部税费由乙方承担；如有关部门要求甲方缴纳有关税费的，则乙方应按甲方的要求及时提前把前述税费支付给甲方。租金必须开具发票；双方同意按照先付租金后使用的原则支付租金，第一年度的租金于2015年11月18日前支付，扣除免租期，共计237500元，以后年度的租金分别于每年的10月18日前支付；本合同中所称“租赁年度”，均系指2015年11月18日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；乙方在本合同签署当日应支付10万元保证金。如乙方擅自解除合同的，保证金不退还。合同履行期间，如乙方未违约的，合同期满后无息退还乙方；租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用。乙方负责按照600平方米的标准，支付租赁期内房产的物业管理费用，物业管理费按照物业管理单位的标准，由甲方代收；甲方须交清2015年11月30日前应支付的费用，因此给乙方带来不便与损失甲方须全部承担；租赁期间，因装修、装潢、经营而产生的税费、债务等均由乙方自行负担；甲方保证房产现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收。如因房屋存在抵押、担保等情形导致乙方损失的，全部由甲方赔偿；甲方确保一二楼消防原设施的正常运行，如在乙方消防报验中因一二楼消防原设施产生的一切问题均有甲方承担；在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金，在乙方没有违约的情况下甲方不得单方面终止合同，甲方单方面终止合同须赔偿乙方全部损失；乙方可按其经营需求对房产进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，已收租金不予退回，并要求乙方赔偿其遭受的损失：(1)甲方无任何违约，乙方逾期支付租金达30天。(2)乙方利用承租房产进行法庭认定的非法活动。(3)逾期10天未交纳按约定应由乙方交纳的各项费用；有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的损失：甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方，乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的损失；本合同如提前终止、解除或届满的，双方应按租赁前房屋的实际状态收回房屋；如甲方需要乙方的设施设备，双方协商作价接收；协商不成，或甲方不需要的，乙方可全部拆卸收回，但不得损坏房屋的正常结构及使用功能，同时不得损害相邻人；乙方拖欠租金的，应承担逾期付款违约金，支付标准为同期银行贷款利率的四倍；给予甲方和乙方的通知应以特快邮件的方式发送至各自的地址，即为送达。如有变更应以书面通知告知对方，在对方收到该书面变更文件时生效。该合同另约定有双方当事人的其他权利义务等内容。 曹**鹏承租案涉房屋后用于经营网吧，并通过了网吧的消防验收，相应的企业名称为张家港市伯爵网络服务有限公司，该公司的法定代表人为徐瑜蕾，股东为曹**鹏和徐瑜蕾，具体经营由曹**鹏和徐瑜蕾的配偶倪刚负责。倪刚于2015年11月14日给付租赁费用30万元，曹**鹏于2015年12月5日给付租赁费用55000元、2016年8月15日给付租赁费用8000元、2016年10月20日给付租赁费用10万元、2016年12月29日给付租赁费用10万元、2017年1月3日给付租赁费用5万元、2017年2月20日给付租赁费用5万元，以上合计给付金额为663000元，其中包括保证金10万元。 另查明：一、2018年3月28日，曹**鹏通过EMS快递邮寄《解除合同通知书》一份，邮寄凭证中记载的收件人为黄霞，收件地址为张家港市金地华城17号，相应邮件的查询记录中显示于2018年3月29日由他人签收。黄霞否认其本人或亲属收到过该《解除合同通知书》。 二、2018年12月8日，上述案涉房屋的共有人余芝珑与案外人陈某签订《房屋租赁合同》一份，将案涉房屋租赁予陈某用于教育培训，房屋租赁期限自2018年12月8日至2024年2月7日。该合同的第十八条“其他约定事项”中记载有：“（二）由甲方协助解决增设室外铁制消防楼梯并符合消防要求”的内容。经一审法院现场查勘，相应的教育培训机构目前处于经营状态中。 三、2019年6月11日，张家港市公安局城西派出所出具《接处警记录》两份，内容分别为：1、“2018年03月29日20时许，我所接110指令称：失窃电脑，价值几十万。接报后，我所民警立刻赶至张家港市。经查，系伯爵网吧因经营不善撤铺将电脑搬走，房东黄全法【注：系黄霞的父亲】因未结算房租而报警，经联系网吧经营者曹**鹏（未在现场，电话：189××××6208）其称系老板将电脑自行搬走，未有失窃。告知报警人如有房租纠纷，通过法律途径处理”。2、“2018年04月13日11时许，我所接110指令称：报警人称大件家具及电脑被人搬走了。接报后，我所民警立刻赶至张家港市杨舍镇国泰路购物公园南侧华盛大厦西侧二楼伯爵网吧。经查，系2018年4月12日8时至4月13日11时期间，倪刚（男，1991年01月05日，张家港市杨舍镇仓基村（6）蔡家圩15号）位于张家港市杨舍镇国泰路购物公园南侧华盛大厦西侧**伯爵网吧被人溜门入室（网吧消防通道门未锁），窃走其放在办公室桌子靠墙地面上的5条软中华香烟，损失价值3000余元”。 四、2018年3月21日，张家港市公安局城西派出所（注：落款盖章为张家港市公安消防大队）向张家港市伯爵网络服务有限公司发出《责令改正通知书》一份，记载该所于2018年3月21日对该公司进行消防监督检查，发现存在“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：消防喷淋系统无法联动”的消防安全违法行为，要求责令改正。 五、2018年3月26日，张家港市公安局城西派出所（注：落款盖章为张家港市公安消防大队）向张家港市华盛国际大厦业主委员会发出《责令改正通知书》一份，记载该所于2018年3月26日对该大厦进行消防监督检查，发现存在“12.未对建筑消防设施定期进行维修保养”和“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：1.消防控制柜损坏；2.部分消防管网损坏；3.消防控制室无人值班”的消防安全违法行为，要求责令改正。2019年4月17日，张家港市公安局城南派出所向张家港市华盛国际大厦业主委员会发出《责令改正通知书》一份，编号：[2019]第L0005号，记载该所于2019年4月17日对该大厦进行消防监督检查，发现存在“12.未对建筑消防设施定期进行维修保养”和“13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：1.消防控制室内火灾报警系统瘫痪，无法工作；2.A幢商住楼大量防火门被拆除”的消防安全违法行为，要求责令改正。后张家港市华盛国际大厦业主委员会向张家港市杨舍镇人民政府提交《华盛大厦消防整改方案报告》。张家港市杨舍镇人民政府于2019年6月22日复函予该业委会，原则同意整改方案，要求该业委会代表全体业主，作为隐患整改的责任主体，应立即实施整改，在9月底前完成整改工作。该业委会于2019年10月30日形成《张家港市华盛大厦小区消防维修改造方案》，其中记载的内容包括“维修、改造内容及施工工艺：消防管道系统、喷淋管道系统、暖通系统、应急照明系统、泵房、机房等维修、改造调试整改，确保公共设施运行正常”，“本次申请使用商品住宅专项维修资金的涉及范围为所有业主”等。该业委会于2019年11月1日对上述材料进行公示。 六、黄霞已交纳案涉租赁房屋自2017年11月至2018年12月的物业费用。 七、曹**鹏举证的《设计合同》显示系其与长沙衡润装饰设计有限公司于2015年11月13日签订，项目地址为华盛大厦，总费用为22000元；举证的《施工合同》显示系其与长沙衡润装饰设计有限公司【注：落款处盖章为南京衡润装饰设计有限公司】于2015年12月5日签订，工程名称和地点分别为“伯爵网咖”和“张家港杨舍镇沙洲西路117号”，合同价款为300800元。曹**鹏举证的记载日期为2015年11月14日的《收款收据》显示南京衡润装饰设计有限公司于该日收取“张家港曹总”第一期设计费11000元、记载日期为2015年11月24日的《收款收据》显示南京衡润装饰设计有限公司于该日收取“张家港网咖曹总”设计费尾款11000元、记载日期为2015年12月7日的《收款收据》显示南京衡润装饰设计有限公司于该日收取“张家港伯爵网咖（曹总）”工程款12万元，另举证的一份记载日期为2015年12月4日的《收据》中记载的张家港伯爵网络服务有限公司交工程款1万元，但显示有收款人签章。曹**鹏提交的中国农业银行银行卡交易明细清单显示其于2016年1月5日向陈宏宇转账9万元、于2016年1月19日向陈宏宇转账35000元，其主张该两笔款项亦用于支付网吧的装修工程款项。 本案审理过程中：一、双方当事人均同意案涉租赁房屋的面积按照600平方米予以确定。 二、曹**鹏表示案涉网吧平时是24小时营业的，但因为房屋消防问题，其多次向黄霞提出要求解决，但一直无法解决。另外，其收到了消防整改通知，经过与物业等沟通，发现无法解决，且消防部门口头提出若无法整改，之后将罚款且要求停业。在此情况下，其主动想从案涉房屋中搬离。2018年3月24日，其停业后准备将网吧内的电脑桌椅等物品搬离，并叫来大型吊车、拖车等，物业发现后，就通知了黄霞方人员，黄霞的父亲黄全法及黄霞的配偶余芝珑到场后就提出不允许我们搬，且黄全法让其女婿余芝珑去买一把环锁将大门锁住，因对方强烈要求，我方没有继续搬离，后对方将网吧的大门锁上，并将钥匙交给业主委员会保管，且叮嘱未经黄霞方同意，不得替我方开门。2018年3月24日准备搬离网吧内物品前，曹**鹏之前电话里和黄全法说过，但是没有书面的材料或短信,黄霞方人员不让其搬离的理由是认为还有几个月租金没有付，但是其认为具有上述消防方面的理由，另外还有保证金在原告方，且其认为黄霞是违约方。2018年3月29日是其合伙人倪刚去网吧搬东西，是黄全法和余芝珑开的锁。黄霞在收到我的《解除合同通知书》后，2018年4月12日黄霞的父亲黄全法打电话让我搬离网吧剩余的物品，后于2018年4月15日全部搬离，但未办理书面的交接手续。 三、黄霞陈述于2018年12月8日前才发现案涉的网吧已搬离，双方未有书面的交接手续。 四、一审法院对余芝珑和黄全法进行调查的过程中：余芝珑述称其对黄霞作为本诉原告主张权利无异议；余芝珑和黄全法均陈述并未在2018年3月份将案涉网吧的门锁住，也并不知晓是何人锁的，可能是曹**鹏自己或物业锁的；黄全法陈述其并未在2018年4月12日同意曹**鹏将案涉网吧内的所有物品搬走，其并不知晓网吧是何时搬走的，其直到2018年10月份左右，又有人来租房子，其去看的时候才知道网吧已搬走。2018年3月29日是物业打电话予其说有人来搬东西，说是不是有人偷东西，其就打电话报警并去案涉租赁房屋处，当时门是锁住的，其没有进去。 五、黄霞对黄全法和余芝珑的陈述予以认可，并表示：黄全法是在2018年9月底发现曹**鹏一方已将案涉房屋内经营网吧的物品全部搬空，门被人用一把环锁锁在那里，没有继续经营的现象。考虑到避免损失的扩大，我方就在国庆之前，应该是2018年9月30号，想办法将房屋大门上原来的环锁剪开，换上了自己重新买的锁，接管了案涉房屋，后应该有打电话通知过曹**鹏一方，但时间太久通话记录无法查询，所以也不能确定具体是什么时候通知的。不过曹**鹏一方拖欠第三年度的租金和物业费没有交，我方从2017年的年底到2018年上半年催过好多次，但曹**鹏一方一直没有付款，所以我方发现曹**鹏一方把网吧内的物品全部搬空之后，就认为曹**鹏用自己的实际行动表示不愿意再继续租下去了，于是我方就接管房屋另行寻找租户，并在2018年12月8号与新的租户签订了租房合同。 六、一审法院对倪刚和徐瑜蕾（注：两人系夫妻关系）进行调查时，倪刚表示上述其向黄霞转账的款项是其作为网吧的合伙人支付的房屋租金。 七、经曹**鹏申请，一审法院至张家港市华盛国际大厦业主委员会调查时，该业委会的经理夏扣生和保安周胜龙均表示未给案涉网吧上锁或开锁，对案涉网吧开设和搬离的时间并不了解，搬走之后才知道的，因为开网吧的人员来业委会称少了东西；夏扣生称2019年五六月份的时候业委会收到过消防部门的整改通知书。去年业委会的一名保安朱惠清交给其一把钥匙，称是网吧搬家的钥匙，其不知道是谁给朱惠清的，朱惠清没有讲。该业委会的另一名工作人员许华查询考勤表，显示朱惠清已在2018年3月底离职。一审法院拨打该业委会相应记录中显示的朱惠清的电话号码，反映已停机。 八、经一审法院释明，曹**鹏表示：如法院认定曹**鹏存在违约，我方要求对黄霞主张的违约责任进行调整至按照同期银行贷款利率标准进行计算。保证金也不应当直接没收，而是应当返还或者抵扣。黄霞主张的结欠租金和闲置期间的租金损失存在重合，同时主张本身就是矛盾的。但我方仍坚持答辩意见，认为曹**鹏并不存在违约行为，系黄霞存在违约行为。 八、经一审法院释明，黄霞表示：关于2017年11月18日到2018年12月8日期间的房屋租金或是房屋闲置的租金计算，请法院予以认定，我方认为不管租赁合同于何时解除。我方另行寻找租户也需要时间，而从我方发现曹**鹏一方搬空房屋到我方与新的租户签订合同之间的时间间隔是比较短的，应属于合理的期间，该期间的租金损失和物业费损失应当由曹**鹏赔偿给我方。关于逾期支付房租的利息损失，为了便于计算，我方要求以第三年度的租金315000元为基数，按照同期银行贷款基准利率的四倍，从2017年11月18日计算至2019年8月19日，此后的我方也不再主张。关于保证金10万元，我方也不主张没收，要求从曹**鹏应当给付我方的租金、闲置期间的租金损失、逾期付款利息和物业费中予以直接扣除。黄霞述称其主张按照同期银行贷款基准利率的四倍计算利息损失，除合同的约定外，并无其他证据予以证明。 以上事实，有黄霞、曹**鹏提交的上述证据及一审法院庭审笔录、调查笔录等予以证明。 一审法院认为：一、黄霞与曹**鹏之间房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定及相关法律规定行使权利、履行义务。二、曹**鹏在合同的履行中存在未能按约给付租赁费用的违约行为：（一）、根据案涉《房屋租赁合同》的约定，自2015年12月1日至2017年11月17日，曹**鹏应给付黄霞的租赁费用包括：1、第一年度的房屋租金237500元、第一年度的物业费17359元（自2015年12月1日至2016年11月17日）；2、第二年的房屋租金30万元、第二年度的物业费18000元；3、保证金10万元，上述合计应为672859元，而曹**鹏及其合作经营方已给付黄霞的款项金额合计为663000元，即未能完全按照合同的约定履行第一和第二租赁年度的租赁费用给付义务；（二）、根据案涉《房屋租赁合同》的约定，第三租赁年度的房屋租金315000元应当于2017年10月18日前支付，但曹**鹏未能按约给付，目前亦无证据证明在该时间点存在阻却曹**鹏给付第三租赁年度租金的正当事由。三、虽然案涉《房屋租赁合同》中约定“甲方确保一二楼消防原设施的正常运行，如在乙方消防报验中因一二楼消防原设施产生的一切问题均有甲方承担”，但曹**鹏在案涉租赁房屋内经营的张家港市伯爵网络服务有限公司系通过消防验收而经营。四、该公司在2018年3月份收到消防部门作出的《责令改正通知书》，但该通知书中并未要求该公司停止营业，即收到该通知书并不代表该公司无法继续经营，故曹**鹏以此为由主张解除合同依据不足。五、根据目前的证据反映，案涉租赁房屋所在大楼的消防存在需要整改之处，但消防整改并非由于黄霞个人的原因而引起，该大楼的消防设施整改所涉及的是该大楼的全体业主，须由该大楼的全体业主共同进行解决。从该大楼的实际情况来看，目前也未影响整体的经营和使用。六、曹**鹏主张因黄霞一方的人员将案涉租赁房屋的大门锁上导致其无法继续正常使用，目前也无相应的证据予以证明。综上，一审法院认定：一、曹**鹏未按约给付租赁费用、在案涉《房屋租赁合同》的租赁期限未届满的情况下搬离租赁房屋，系合同履行中违约的一方，应承担相应的违约责任。二、根据现有证据无法认定曹**鹏发出的上述《解除合同通知书》由黄霞收取以及曹**鹏要求解除案涉《房屋租赁合同》的意思表示在发出通知书的时间点或曹**鹏主张搬离案涉租赁房屋的时间得到黄霞或黄霞一方相应人员的认可，故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》自黄霞自认的发现曹**鹏一方搬离后重新实际接管案涉租赁房屋的2018年9月30日起解除，即在此时间之前，曹**鹏以其行为表示不再继续履行合同，黄霞在2018年9月30日亦以其行为认可合同不再继续履行。三、曹**鹏应当给付自2017年11月18日至2018年9月30日的房屋租金，一审法院认定金额为273575元（合同约定的第三年度房屋租金315000元/年÷365天/年×317天；取整）。四、自2018年10月1日起至黄霞的配偶余芝珑于2018年12月8日与案外人另行签订《房屋租赁合同》的期间，案涉租赁房屋闲置，而根据2018年10月1日至2018年12月7日的期间时长（2018年10月1日至2018年11月17日为48天；2018年11月18日至2018年12月7日为20天，合计68天），应属合同解除后另行寻找承租方的合理期间，亦在黄霞和曹**鹏所签订《房屋租赁合同》约定的租赁期间内，故黄霞由于该期间内案涉房屋闲置而产生的租金损失应由曹**鹏承担。一审法院认定损失金额为59548元【（合同约定的第三年度房屋租金315000元/年÷365天/年×48天=41425元）+（合同约定的第四年度房屋租金330750元÷365天×20天=18123元）；均取整】。五、曹**鹏另应赔付黄霞上述房屋租金计算期限和房屋闲置损失计算期限内的案涉租赁房屋的物业费用计18986元（2.5元/平方米/月×12月×600平方米÷365天/年×385天；取整）；六、关于黄霞主张的逾期付款利息损失，一审法院根据上述房屋租金和房屋闲置损失的合计金额及期限，对其现主张的计算基数和计算期限予以支持，但对于其主张的计算利率标准，一审法院认为过高，亦无相应证据证明其实际损失，故予以调整为按照年利率11.7%计算，一审法院认定相应金额为64622元（315000元×11.7%/年÷365天/年×640天；取整）。七、关于曹**鹏已交纳的保证金10万元，根据合同的约定及双方当事人对该款项的表态，一审法院认定应从曹**鹏的上述给付义务中予以抵扣。八、综上，曹**鹏应给付黄霞的款项金额为：316731元（273575元+59548元+18986元+64622元-10万元）；黄霞其余部分的本诉诉讼请求，一审法院不予支持。九、关于曹**鹏主张的反诉请求，一审法院认为其系导致合同无法继续履行的违约方，相应的诉请亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规，判决如下：一、黄霞与曹**鹏于2015年11月14日签订的《房屋租赁合同》自2018年9月30日起解除。二、曹**鹏给付黄霞316731元，限于本判决生效后10日内履行。三、驳回黄霞其余部分的本诉请求。四、驳回曹**鹏的反诉请求。本诉案件受理费10984元、保全费4020元，合计15004元，由原告黄霞负担6851元（已预交），由曹**鹏负担8153元，限于本判决生效后10日内交纳至一审法院诉讼费用账户；反诉案件受理费2731元，由曹**鹏负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于曹**鹏是否具有合同解除权。曹**鹏在案涉租赁房屋内经营的张家港市伯爵网络服务有限公司系通过消防验收而经营。综合曹**鹏、黄霞提交的证据、一审法院调查情况，案涉租赁房屋所在大楼的消防存在需要整改之处，但针对的是案涉租赁房屋所在的张家港市华盛国际大厦，并非由于黄霞个人的原因而引起。消防部门作出的《责令改正通知书》中并未要求张家港市华盛国际大厦或伯爵网吧停止营业。从该大楼的实际情况来看，目前也未影响整体的经营和使用。因此，一审判决认为黄霞并未违约，曹**鹏不具有合同解除权并无不当。 关于曹**鹏与黄霞是否已口头约定解除合同。曹**鹏称黄霞在收到其《解除合同通知书》后，2018年4月12日黄霞的父亲黄全法打电话让曹**鹏搬离网吧剩余的物品，后于2018年4月15日全部搬离，但未办理书面的交接手续。黄全法陈述其并未在2018年4月12日同意曹**鹏将案涉网吧内的所有物品搬走，其并不知晓网吧是何时搬走的，其直到2018年10月份左右，又有人来租房子，其去看的时候才知道网吧已搬走。因曹**鹏并未提交书面交接手续，曹**鹏应对双方达成解除合同的意思表示承担举证责任。从曹**鹏举证情况看，其主张双方已口头约定解除合同的依据不足。曹**鹏并无证据证明黄霞阻止其在涉案房屋经营的依据。 因此，曹**鹏主张其不应承担2018年3月24日之后的租金，以及剩余租赁期内的装修残值损失应由黄霞承担的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，曹**鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13715元，由上诉人曹**鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恩乾 审判员  杨 兵 审判员  徐 辉 二〇二〇年九月十五日 书记员  崔季珺 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。