广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6117号上诉人（原审被告）：潘燕茹，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区城置房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：肖某1。原审第三人：张兵，男，汉族，住广东省遂溪县。上诉人潘燕茹因与被上诉人佛山市顺德区城置房地产代理有限公司（以下简称城置公司）、原审第三人张兵居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2019)粤0606民初23585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘燕茹上诉请求：1.撤销一审判决，判决城置公司向潘燕茹赔偿损失定金20000元；2.一审、二审诉讼费用由城置公司承担。事实与理由：一、一审法院已依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条认定涉案买卖合同无效。在本案中，城置公司为促成交易，违背诚实信用原则，严重违反作为房产中介的职业操守，在得知潘燕茹的经济条件可能不符合银行贷款要求的情况下，主动承诺为潘燕茹制作假收入证明、银行流水等，诱骗潘燕茹签订居间合同，并造成潘燕茹20000元的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。二、潘燕茹在一审中提供的与城置公司的微信聊天记录已被法院采信。记录中载明城置公司承诺“贷款不成功，不需要支付中介费”。根据《房地产经纪管理办法》第十九条规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律不当，应依法改判。城置公司未发表答辩意见。张兵未发表意见。城置公司向一审法院起诉请求：1.潘燕茹向城置公司支付中介费21300元及违约金42600元；2.本案诉讼费用由潘燕茹负担。一审法院认定事实：张兵是佛山市顺德区**房屋的登记权属人，占有份额为全部。2019年6月1日，城置公司、潘燕茹及张兵共同签订了《城置地产房地产买卖合同》，约定：潘燕茹向张兵购买位于佛山市顺德区302单元的房屋（粤房地产证字第1116XXX80号），城置公司作为经纪方已告知买卖双方现时房屋买卖政策及法规的相关事宜，买卖双方对此确认及知悉，如因买卖双方提交的申报价格及相关材料不真实引起的法律责任，由买卖双方负担；房屋的成交价格为1420000元，潘燕茹在签署本合同时交付定金30000元给张兵（其中2019年6月1日交付20000元，2019年6月8日交付定金10000元）；潘燕茹在张兵赎契当天提前支付首期款320000元给张兵，剩余的赎契款项由张兵自行处理，过户当天支付首期的余款80000元；最后一期购房款990000元采取银行贷款方式支付，根据银行贷款金额多退少补；上述最后一期购房款由城置公司协助潘燕茹寻找银行贷款支付给张兵，办理银行贷款发生的费用由潘燕茹负担，潘燕茹需配合张兵提交申请办理银行贷款的材料并签署文件；潘燕茹未履行合同约定致使合同不能顺利完成的，已支付的定金由张兵没收，张兵有权再将房屋转让且不可再向潘燕茹进一步追究责任或要求赔偿；张兵未能履行合同约定致使合同不能顺利完成的，需向潘燕茹双倍返还定金，潘燕茹不可要求张兵进一步赔偿或迫使张兵继续履行合同；鉴于城置公司已提供的服务，潘燕茹及张兵需分别向城置公司支付佣金21300元，于合同签订当天支付，如买卖双方自行交易或委托其他第三方买卖案涉房产，或买卖一方或双方违反本合同约定未能买入或卖出案涉房产的，违约方需向城置公司支付违约金42600元；合同一式三份，自三份签订、盖章之日起生效。合同签订后，潘燕茹于当日向张兵支付了定金20000元，剩余定金10000元至今未付。2019年6月9日，潘燕茹短信告知城置公司不再购买案涉房屋，城置公司告知潘燕茹如不再购买房屋，已交付的定金将不予退还并需支付双方的佣金42600元。城置公司询问潘燕茹不想购买的原因，潘燕茹回复“因为我们都没有还款能力”。2019年6月21日至2019年6月24日期间，城置公司员工与潘燕茹通过微信就贷款申请、定金支付、违约等事项进行沟通，城置公司的员工告知潘燕茹申请贷款需提交的材料，并表示贷款审批不通过可以不收取中介费，但能否通过需经银行审批后才能确认。2019年7月29日，城置公司催促潘燕茹履行合同或支付违约金。再查，城置公司作为居间方为案涉交易提供居间服务，与张兵对案涉房产内的家电电器配置进行了清点确认。再查，潘燕茹在佛山市顺德区某厨卫制品有限公司担任文员工作，近一年在该单位的月平均工资为4000元。庭审中，城置公司确认签订合同时承诺可以为潘燕茹制作假流水、假收入证明，但其认为潘燕茹未按其要求提交申请办理银行贷款的材料，导致未能向银行申请办理贷款。张兵对城置公司向潘燕茹作出的上述承诺不知情。以上事实，还有一审法院开庭笔录在卷佐证。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。城置公司、潘燕茹及张兵签订的《城置地产房地产买卖合同》是各方真实的意思表示，合法有效，受法律保护。《城置地产房地产买卖合同》为三方协议，共有三方当事人，三方当事人之间存在相互的法律关系，即潘燕茹与张兵之间的房屋买卖合同关系，城置公司与张兵之间的居间合同关系，城置公司与潘燕茹之间的居间合同关系。《城置地产房地产买卖合同》约定，最后一期购房款由城置公司协助潘燕茹寻找银行贷款支付给张兵，办理银行贷款发生的费用由潘燕茹负担，潘燕茹需配合张兵提交申请办理银行贷款的材料并签署文件。但庭审中潘燕茹主张签订合同时，城置公司曾承诺如潘燕茹的申请材料达不到银行要求，会为潘燕茹制作假收入证明、假银行流水以通过审核，后来潘燕茹不愿意以不合法手段套取银行贷款，且工作收入不足以支撑贷款，故不同意再继续履行合同。城置公司在庭审中亦确认在签订《城置地产房地产买卖合同》前已告知潘燕茹的银行流水不符合贷款要求，可以想办法帮潘燕茹制作假流水，也承认可以协助潘燕茹制作假流水、假收入证明。一审法院认为，城置公司、潘燕茹关于如潘燕茹不符合贷款办理条件则由城置公司协助制作假收入证明、假银行流水的约定属于双方的口头约定，该约定明显有违法律规定，违反诚实信用原则，扰乱金融管理和市场正常交易秩序。虽城置公司主张潘燕茹未提交材料致使未到银行贷款审批的步骤，但双方的合意明显违法，该约定应依法认定无效。根据城置公司的庭审陈述，其已明知潘燕茹正常的银行流水不足以办理银行贷款，却向潘燕茹许诺了不合法的行为，后潘燕茹不愿意以不合法行为获取银行贷款而拒绝履行合同。城置公司作为专业的房地产中介机构，其应严格依照金融管理及房地产市场交易的秩序，为服务对象提供合法合规的中介服务。本案中城置公司的居间服务存在重大瑕疵，城置公司要求潘燕茹支付中介费及违约金理据不充分，一审法院不予支持。但客观上，城置公司促成了潘燕茹与张兵之间房屋买卖关系的形成，潘燕茹在一定程度上接受了城置公司的劳务，一审法院酌情认定潘燕茹向城置公司补偿劳务费5000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、潘燕茹应于判决发生法律效力之日起十日内向城置公司支付5000元；二、驳回城置公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为698.75元，由城置公司负担644.07元，潘燕茹负担54.68元。二审期间，潘燕茹、城置公司、张兵均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.潘燕茹应否向城置公司补偿劳务费5000元；2.潘燕茹主张城置公司赔偿损失20000元有无事实与法律依据。一、关于潘燕茹应否向城置公司补偿劳务费5000元的问题潘燕茹主张《城置地产房地产买卖合同》无效，理由是城置公司通过承诺为潘燕茹制作假收入证明、假银行流水的违法手段，诱骗其签订合同。对此，本院认为，《城置地产房地产买卖合同》内容为各方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”城置公司承诺协助潘燕茹制作假收入证明、假银行流水，但不属于法律法规规定的合同无效的情形。虽然城置公司提供的居间服务存在重大瑕疵，但其已实际为潘燕茹提供居间服务，促成潘燕茹与张兵买卖关系的形成，故一审法院酌定潘燕茹向城置公司补偿劳务费5000元，并无不当，本院依法予以维持。二、关于潘燕茹主张城置公司赔偿定金损失20000元有无事实与法律依据的问题。《最高人民法院关于适用第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”潘燕茹在一审中并未主张城置公司赔偿定金损失20000元，而在二审主张该项请求，经本院释明，潘燕茹就该项请求未能与城置公司达成调解，故本院在本案中不予处理，潘燕茹可另行主张。综上所述，潘燕茹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘燕茹负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 徐允贤二〇二〇年九月十一日法官助理 张春兰书 记 员 李嘉敏