陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019)陕01民再202号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：胡国炼，男，1972年11月22日出生，汉族，农民，住陕西省西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：翟雅莉，陕西臻理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀斌，陕西臻理律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨芳兰，女，1964年3月29日出生，汉族，个体，住陕西省西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：张海雪，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷，陕西稼轩律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安华威房地产开发有限公司，住所地：陕西省户县。法定代表人：罗小超，该公司执行董事。再审申请人胡国炼因与被申请人杨芳兰、西安华威房地产开发有限公司（以下简称华威公司）确认合同无效纠纷一案，不服本院（2015）西中民二终字第02360号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年7月1日作出（2019）陕民申554号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人胡国炼及其委托诉讼代理人翟雅莉、张耀斌,被申请人杨芳兰的委托诉讼代理人张海雪、王婷，华威公司的法定代表人罗小超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡国炼再审请求：胡国炼再审请求：1、撤销一、二审判决；2、驳回杨芳兰的起诉。事实与理由：一、二审法院遗漏审查杨芳兰与华威公司答订的《商品房买卖合同》效力，未审查杨芳兰的原告主体资格。实际上，杨芳兰与华威公司签订的《商品房买卖合同》无效。杨芳兰与本案不具有直接利害关系，其不具有原告的主体资格，应驳回杨芳兰的起诉。二、有新的证据明二审法院判决错误。2011年3月16日，华威公司与胡国炼签订《协议书》约定华威公司以本案商品房抵债516.5万元。2011年11月18日房产证办理至胡国炼名下，至此双方的债权债务关系因履行完毕而消灭。该《协议书》是华威公司与胡国炼协商一致的以物抵债协议，是双方履行《商品房买卖合阁》的新合意。且于2011年11月18日履行完毕，二审法院判决错误。三、二审判决适用法律错误。二审法院判决逻辑以买卖合同作为民间借贷合同的担保--非典型保=抵押担保流质条款--违反法律强制性规定，买卖合同无效。按照二审法院的逻辑《商品房买卖合同》无效，非典型担保法律关系即抵押担保关系亦将不复存在。二审法院判决从本质上消灭了胡国炼实现非典型担保物权的权利，消灭了华威公司非典型担保物权的义务，属于《中华人民共国民事诉讼法》第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误的情形。综上，请求撤销一、二审判决，驳回杨芳兰的起诉。杨芳兰答辩称：一、杨芳兰与华威公司之间签订的额《商品房买卖合同》系真实的房屋买卖行为，胡国炼以担保目的所签的《商品房买卖合同》，将杨芳兰购买的房产登记至胡国炼名下，损害了杨芳兰的合法利益。杨芳兰作为利益受损方，有权作为原告提起本案诉讼。二、胡国炼与华威公司之间签订《商品房买卖合同》目的并非是转移房屋所有权，仅是为了给高息借款提供担保，故双方之间系借款担保的法律关系，而非商品房买卖合同法律关系。因此，我们认为省高院《商品房买卖合同》系让与担保性质的认定。三、华威公司与胡国炼所签订的《 商品房买卖合同》名为买卖实为借贷担保，为虚假意思表示，且约定高额利息，以合法形式掩盖非法目的，应认定《商品房买卖合同》无效。四、省高院关于合同性质效力认定的描述前后矛盾，既认定了双方真实的关系系借款担保关系，又认定双方买卖合同真实有效，显属错误。五、华威公司与胡国炼在2011年3月16日签订的《协议书》性质并非是“以房抵债””，也并非形成新的买房合意，相反佐证了双方自始至终的目的仍然是为借款提供担保，只要华威公司偿还本息，即华威公司返还房屋的7份债务手续及办理产权所提供的盖章手续。六、二审法院适用法律正确，让与担保因违反物权法定，所以并不存在物权优先权。相反，本案中，胡国炼不但没有受损，反而通过一笔付款获取了两种收益，不仅收取了巨额利息，同时过户了房屋的所有权，应当严厉打击该行为。华威公司答辩意见同杨芳兰答辩意见一致。杨芳兰向一审法院起诉请求：请求确认胡国炼与华威公司之间签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实如下：2007年华威公司对其开发的XX中心XX号房屋进行装修，用于经营德克士餐厅，并注册经营者为罗小超，字号为户县XX餐厅。2008年1月1日被告胡国炼（乙方）和华威公司（甲方）法定代表人罗小超口头约定由胡国炼出借给华威公司现金230万元，月利率5%，期限半年。同时双方签订商品房买卖合同，约定由胡国炼购买XX中心XX号房屋，价款300万元，次日双方就该合同在房管部门进行了登记。当天又签订补充合同，其中部分内容为，“一、甲方于2008年7月3日前有权退回已收取的乙方支付的购房款人民币叁佰万元，并同时解除2008年1月日所签订的《商品房买卖合同》。此期间甲方不将房某某乙方。二、若甲方超过2008年7月2日之后要求解除《商品房买卖合同》,应向乙方承担每日3900元的损失，时间最长延期三个月。若超过2008年10月3日要解除《商品房买卖合同》须证得乙方的同意，若乙方不同意，甲方应无条件将房某某乙方”；同年1月3日胡国炼向华威公司罗小维名下转账231万元；此后，被告华威公司向被告胡国炼还款119.7万元。2009年5月20日原告和被告华威公司签订商品房买卖合同，被告将户县XX中心XX号房屋，面积407.22平方米，以260万出售给原告。同时华威公司法定代表人罗小超与原告签订户县XX餐厅（德克士）转让协议，约定转让金额600万元（其中餐厅房产260万元，设施设备和商誉340万元）。当天原告向华威公司给付现金260万元；同月26日原告给付现金340万元，华威公司向原告出具收据两份，并加盖单位财物专用章。后原告经营德克士餐厅至今。2009年6月1日，因华威公司除还款119.7万元外，未能按约定全部还款，两被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告胡国炼将户县XX中心XX楼XX号一、二两层门面房出租给被告华威公司经营使用。租赁期限3.5个月，自2009年6月15日至2009年9月30日止；每月租金3万元。同年6月11日，被告华威公司向被告胡国炼出具金额300万元售房发票；截至2010年1月31日双方经核算，被告华威公司欠被告胡国炼损失31.5万元，并向胡国炼出具了欠条，后被告华威公司给付被告胡国炼25万元。2010年元月28日和11月24日，两被告又签订相同内容的房屋租赁合同两份，约定期限自2010年2月1日至12月30日，约定月租金15万元；此后华威公司给付胡国炼80万元。综上，被告胡国炼认可被告华威公司共给付224.7万元；2011年11月18日，胡国炼取得户县XX中心XX号房屋产权证书。2012年2月23日胡国炼诉至法院，要求解除其与华威公司签订之租赁关系，要求华威公司腾房，并给付租金301.5万元。原告杨芳兰作为该案第三人参加了诉讼，现该案正在审理中。2015年5月23日，原告诉至法院，要求确认两被告签订的位于户县沣京路16号XX中心XX号商品房买卖合同无效。审理中，被告华威公司称其已向被告胡国炼还款385万元，但未提供相应证据证明；一审法院认为，2008年1月1日双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定华威公司将位于户县XX路XX号XX号房以300万元出售给胡国炼，同时约定了解除合同的时间及期限；但两被告同时口头约定借款协议，约定被告胡国练向被告华威公司出借300万元，月利率5%，且被告胡国练仅给付被告华威公司231万元（已扣除借款利息）；两被告买卖合同所约定房屋仍由华威公司占有和使用，双方未按买卖合同约定义务履行；此后，被告华威公司偿还被告胡国练224.7万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方未按约定收受价款，亦未按约定转移房屋，故双方之间商品房买卖合同关系不能成立；依照《中华人民合同法》第五十二条之规定，合同无效的情形包括，以合法形式掩盖非法目的。双方用商品房买卖合同的形式，掩盖非法获利的目的。两被告所签订的合同应认定无效；被告华威公司在占有和使用该商品房期间，于2009年5月20日又与原告签订商品房买卖合同和转让协议，以600万元将该房和餐厅转让原告，双方已按约定全部履行了协议，现该餐厅由原告经营至今。该协议系双方真实意思表示，依法应予确认。被告胡国炼辩称合同已备案，且已取得房产证，故该合同合法有效；因该合同虽已备案，但双方并未实际履行，且被告在办理房产证时，被告华威公司已将房屋出卖给原告，该行为与事实不符，故对被告胡国练的辩称理由不予采纳。现原告要求确认两被告签订的商品房买卖合同无效的理由成立，于法有据，应予支持；依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项之规定，判决如下：被告西安华威房地产开发有限公司和被告胡国炼于2008年1月1日签订的商品房买卖合同无效。本案受理费100元，由被告西安华威房地产开发有限公司负担。宣判后，胡国炼不服一审判决，上诉请求：1、撤销陕西省户县人民法院（2015）户民初字第01493号民事判决，依法改判驳回杨芳兰的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由杨芳兰承担。二审法院经审理查明，原审判决认定的事实属实。二审法院认为，本案的焦点是对胡国炼与华威公司所签订的商品房买卖合同性质以及效力的认定。胡国炼与华威公司所签订的商品房买卖合同属于借款担保合同，即以《商品房买卖合同》作为抵押担保方式，还是真实的商品房买卖合同关系？胡国炼主张其与华威公司所签订的商品房买卖合同应为商品房买卖合同关系，理由是：1、胡国炼与华威公司签订的商品房买卖合同，有正式购房发票，在房管部门已经登记备案；2、华威公司与胡国炼就涉讼房屋商品房买卖合同的履行签订有房屋租赁合同，双方就涉讼房屋已经办理了房产证。杨芳兰主张胡国炼与华威公司所签订的商品房买卖合同属于借款担保合同，理由是：1、胡国炼与华威公司所签订商品房买卖合同及补充协议之同时，又口头约定了借款协议，约定胡国炼向华威公司出借300万元，月利率5%，且胡国炼仅给付华威公司231万元（已扣除借款利息）；2、华威公司与胡国炼买卖合同所约定房屋仍由华威公司占有和使用，双方未按买卖合同约定义务履行；3、华威公司共计偿还胡国炼224.7万元。本院认为胡国炼与华威公司签订商品房买卖合同后，华威公司在该合同并未解除的情况下向胡国炼还款119.7万元，结合陕西省户县人民检察院不起诉决定书所认定的事实，可以确定胡国-9-炼与华威公司之间存在借贷法律关系；为了最大限度保证胡国炼出借资金的安全，双方签订了涉讼商品房买卖合同并在房管部门登记备案。我国法律明确规定，合同为双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。公民合法的民事权益受法律保护。合同签订后双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。胡国炼与华威公司虽然签订了商品房买卖合同，且有正式购房发票，并在房管部门已经登记备案；之后华威公司与胡国炼就涉讼房屋商品房买卖合同的履行还签订有房屋租赁合同，并且双方就涉讼房屋也办理了房产证，但从基础法律关系上看，胡国炼与华威公司所签订的商品房买卖合同仍属于借款担保合同，即以《商品房买卖合同》作为抵押担保方式，该合同的目的旨在保护胡国炼出借资金的安全，在双方当事人之间成立一种非典型的担保。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。“胡国炼与华威公司签订的《商品房买卖合同》违反上述法律强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效的情形包括，违反法律、行政法规的强制性规定，故华威公司与胡国炼所签订的《商品房买卖合同》虽成立，但应认定无效。综上，胡国炼的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（胡国炼已预交），由胡国炼承担。再审中，胡国炼提交一组新证据：2个行政裁定书，西安铁路运输法院作出的（2018）陕7102行初2238号行政裁定书、西安铁路运输中级法院作出的（2019）陕71行终495号行政裁定书，证明目的：胡国炼是涉案房屋合法的所有权人。杨芳兰质证称：真实性认可，证明目的不认可。杨芳兰诉讼的主体错误，并不能证明杨芳兰没有本案的诉讼主体资格。华威公司质证意见与杨芳兰一致。真实性认可，证明目的不认可。杨芳兰提交五组新证据：第一组，2012年5月19日罗小超《关于XX中心XX号房产情况的说明》，证明目的：杨芳兰与华威公司签订的《商品房买卖合同》，系双方买卖房屋的真实意思表示，合同真实有效。第二组，西安中院作出的（2013）西民一终字第01531号民事判决书、2015年7月30日户县人民检察院作出的《不起诉决定书》、西安中院作出的（2015）西中民二终字第02360号民事判决书、西安市鄠邑区人民法院作出的（2013）户刑初字第00146号刑事判决书，证明目的：胡国炼与华威公司之间的合同名为买卖实为借贷，他们双方没有真实买卖关系。第三组证据是《讯问笔录》、《庭审笔录》、《亲笔供词》，XX组XX组证据的加强补充。第四组，《讯问笔录》、《补充协议》、《协议书》、《刑事判决书》、胡国炼与华威公司房屋租赁合同纠纷一案一审《庭审笔录》，证明目的：胡国炼与华威公司之间没有买卖关系，更不是租赁合同关系。第五组，户县房产档案，证明过户的依据是双方签订的商品房买卖合同。胡国炼质证称：第一组证据，不认为是证据，这是当事人罗小超陈述，真实性不认可。罗小超在本案的二审卷宗中2018年9月26日说明他和杨芳兰的买卖合同实质是担保性质。第二组证据，西安中院作出的（2013）西民一终字第01531号民事判决书的证明目的不认可，租赁合同的判决依据是本案的二审判决，现在本案再审中。2015年7月30日户县人民检察院作出的《不起诉决定书》的真实性认可，证明目的不认可，说明胡国炼是无罪的，没有被追究刑事责任。西安中院作出的（2015）西中民二终字第02360号民事判决书不能作为证据，这是本案二审判决。西安市鄠邑区人民法院作出的（2013）户刑初字第00146号刑事判决书也不能作为证据。第三组证据，证明目的不完全认可，胡国炼没有被追究刑事责任，胡国炼与华威公司之间签订的合同与合同是否无效没有关系。第四组证据，真实性认可，证明目的不认可。笔录只是间断性陈述，不能作为证据。第五组证据，证明目的不认可，各种手续都是6月份以后才盖的章。申请书内容是胡国炼写的，时间不是胡国炼写的。华威公司没有新证据提交。再审经审理查明：一审判决认定“2009年5月20日杨芳兰向华威公司给付现金260万元；同月26日杨芳兰给付现金340万元”有误，杨芳兰自认支付华威公司600万元房价款的方式为：2008年11月转款345万元，抵工程款200万元，现金55万元。一、二审判决认定其余事实属实。再审中，本案的争议焦点是，胡国炼与华威公司所签订的《商品房买卖合同》的定性和效力的认定问题。本院再审认为，胡国炼与华威公司之间口头约定了借款协议，约定胡国炼向华威公司出借231万元，月利率5%，借款期限半年。双方又签订《商品房买卖合同》及补充协议。根据本案事实，胡国炼与华威公司之间是借贷法律关系，即是本案的基础法律关系。胡国炼与华威公司的法定代理人罗小超均认可《商品房买卖合同》系对借款的担保，目的是保证胡国炼债权的实现。该《商品房买卖合同》名为商品房买卖合同，实为担保合同。具有对胡国炼债权担保的性质，系让与担保。胡国炼与华威公司约定将《商品房买卖合同》标的物即涉案房产作为保证胡国炼债权的担保物，此系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。本案《商品房买卖合同》的有效性在于：在华威公司到期没有清偿债务的情况下，胡国炼可以请求拍卖买卖合同标的物，以优先偿还其债权，即胡国炼的优先受偿权具有合法性。杨芳兰请求确认本案《商品房买卖合同》无效的理由不成立，再审对其诉请不予支持。因一、二审判决适用法律错误，判决不当，再审依法应予撤销并予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）西中民二终字第02360号民事判决及陕西省户县人民法院（2015）户民初字第01493号民事判决；二、驳回杨芳兰请求确认胡国炼与华威公司签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由杨芳兰承担。本判决为终审判决。  审 判 长  晏 永 娟审 判 员  齐   放审 判 员  王  笑  天 二〇二〇年九月十四日   法 官 助 理  张   磊书 记 员  岳   珊   1