河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0782民初2980号原告：申冠芳，女，汉族，1989年2月9日生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：郎建军，河南共鸣律师事务所律师。被告：河南中强房地产有限公司，住所地河南省新密市政通路与溱水路交叉口西北角中强大厦**，统一社会信用代码91410183773694956C。法定代表人：吕俊涛，总经理。委托诉讼代理人：杨秀秀，河南百泉律师事务所律师。被告：河南中强房地产有限公司辉县分公司，，住所地河南省辉县市城关镇南关村东外环路东现办公地址河南省辉县市新建街中联大厦B座18楼），统一社会信用代码91410782698736115J。负责人：张建林，经理。原告申冠芳与被告河南中强房地产有限公司（以下简称中强公司）、河南中强房地产有限公司辉县分公司（以下简称中强辉县分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申冠芳委托诉讼代理人郎建军，被告中强公司的委托诉讼代理人杨秀秀到庭参加了诉讼，被告中强辉县分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求两被告支付租金112642.5元及暂计至2020年7月9日的违约金60773.82元（另以租金112642.5元为基数，从2020年7月10日起，按日0.3%计算到付清下欠租金之日止）。2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月14日，原告与被告中强辉县分公司签订了委托出租协议，协议约定了出租标的物、租金金额、支付方式、违约责任、协议期限等。2011年12月24日，中强辉县分公司租赁原告的商铺开业，在15日内即2012年1月9日前支付了2011年12月24日到2012年12月23日的租金，以此类推。原告到2020年1月9日前应该支付2019年12月24日到2020年12月23日的租金112642.5元，经多次追要，被告分文未付。后经实地丈量，房权证确认，原告实际委托出租房屋面积97.92平方米（合同约定96.46平方米），实际共支付房款1126425元（合同约定1109290元），被告中强辉县分公司也是按这个标准支付了前几年的租金。中强辉县分公司不具备独立企业法人资格，根据法律规定，其民事责任应当由中强公司承担。被告中强公司辩称：1、因受新冠肺炎疫情影响，中强公司和中强辉县分公司现出现经营困难，应减免歇业期间2020年1月25日-2020年3月1日期间的租金。新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，政府及有关部门采取了对居民小区封闭式管理、严格限制居民外出等疫情防控措施，致使案涉商铺所在商场从疫情爆发起收入大幅降低，后关门歇业没有任何收入。中强辉县分公司无力承担商场几百户商铺的租金，在无法通过经营商场取得任何收益的情况下，如继续要求中强辉县分公司按照原《委托出租协议》履行义务明显不公平。《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第二条，依法妥善审理相关合同纠纷案件中第一款“关于合同审理”部分第5项“当事人一方以受疫情影响为由主张免责的，应坚持原因与责任相适应，疫情是当事人一方不履行或迟延履行的全部原因，全部免除责任；是当事人一方不履行或迟延履行的部分原因，免除相应的责任。”本案中，新冠肺炎疫情属于不可抗力，疫情是合同不能履行的全部原因，根据原因与责任相适应，疫情是当事人一方不履行或迟延履行全部原因，应当全部免除其责任，即应当免除因受新冠肺炎疫情影响的案涉商场关门歇业期间的全部租金，违约金的起算日期也应当顺延。2、原告主张的违约金计算有误且过高，要求予以减少，应当根据以实际损失为基础的公平原则合理确定双方的损失，协议约定的每日3‰元违约金明显过高，违反了法律规定和公平原则，中强辉县分公司未能及时支付租金对原告造成的损失具体表现就是租金的利息，根据合同法司法解释二第29条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”因此，应当以全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）计算利息，该利息的30%为违约金。3、原告主张二被告应当支付租金的时间错误，根据双方签订的《委托出租协议》第三条第6款第2项约定“第二年至第十年的租金：每年的租金按开业对应日起十五个工作日内直接汇到甲方（原告）指定的账户或卡上。”因此，对2019年12月24日起至2020年12月23日止的租金，中强辉县分公司应当在2019年12月24日起15个工作日内支付原告，即应当在2020年1月17日前支付原告，而非1月9日。与原告签订合同的是中强辉县分公司，并且该分公司在当地的工商部门有注册登记，所以应当由中强辉县分公司承担相应责任。被告中强辉县分公司未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2011年5月14日，原告作为甲方（委托方），被告中强辉县分公司作为乙方（被委托方），双方签订了一份《委托出租协议》，约定的主要内容有：一、甲方愿意将位于辉县市共和路与××大道交叉口西北角佳联（国际）大厦的2层2016-2022（7个铺）号商铺（建筑面积96.46m2总房款为1109290元），委托给乙方统一管理，统一对外出租。二、委托出租期限：出租期限为十年，具体开始时间，以乙方开业之日起计算。三、租金及支付方式：1、从甲方与乙方签订《商品房买卖合同》之日起到乙方开业之日止，甲方委托出租商铺的租金为购买商铺总金额在银行同期活期存款利息。2、从乙方开业之日始，到满五年后的乙方开业对应日止，年租金为甲方商铺总房款的8%，计人民币捌万捌仟柒佰肆拾叁元整。3、从满五年后的乙方开业对应日始，到满八年后的乙方开业对应日止，年租金为甲方商铺总房款的9%，计人民币玖万玖仟捌佰叁拾陆元整。4、从满八年后的乙方开业对应日始，到满十年后的乙方开业对应日止，年租金为甲方商铺总房款的10%，计人民币壹拾壹万零玖佰贰拾玖元整。5、租金支付方式：按年支付。6、租金支付时间及方式：（1）、开业前和第一年的租金，从开业之日起十五个工作日内直接汇到甲方指定的账户或卡上。（2）、第二年至第十年的租金，每年的租金按开业对应日起十五个工作日内直接汇到甲方指定的账户或卡上……五、甲方的权利和义务：……6、乙方未在协议规定的时间内支付甲方出租租金，拖欠出租租金在30天以上的，甲方可要求乙方每日支付应付年租金额3‰的违约金。……九、不可抗力：在协议约定委托出租期限内，若发生地震、战争、台风、水灾等不可抗力事件，影响本协议执行的，甲乙双方互不追究，各自承担损失。协议签订后，原告将上述出租的商铺交付给被告中强辉县分公司租赁，被告中强辉县分公司于2011年12月24日开业，2013年6月8日，原告补交案涉出租商铺购房款17135元，原告购房款总额为1126425元。2019年12月24日至2020年12月23日的租金112642.5元，被告中强辉县分公司应于2020年1月15日前支付给原告，被告中强辉县分公司至今未支付，被告中强公司也未支付。另查明，××肺炎疫情防控影响，2020年1月25日至2020年3月1日期间，被告中强辉县分公司承租的案涉商铺所处的商场处于关门歇业状态。本院认为：《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。就本案而言，原告出租给中强辉县分公司的商铺属非国有房屋，中强辉县分公司在经营期间，因疫情防控影响，2020年1月25日至2020年3月1日期间，中强分公司承租的案涉商铺所处的商场处于关门歇业状态。因此，根据公平原则，本院酌情减免中强辉县分公司30天的租金9258.3元（112642.5元/年÷365天×30天），中强辉县分公司应支付原告2019年12月24日至2020年12月23日的租金为103384.2元。被告中强公司辩称应减免歇业期间2020年1月25日-2020年3月1日期间的租金的意见，本院不予全部采纳。中强公司辩称约定的每日3‰元违约金明显过高，应当以全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR）计算利息，该利息的30%为违约金。本院认为，结合本案情况，本院酌定中强辉县分公司应以103384.2元为基数，从2020年1月15日起至租金付清之日止，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期年利率4.15%的四倍16.6%支付原告违约金。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，中强辉县分公司应支付原告的上述租金及违约金，应由中强公司承担。中强公司上述支付违约金的辩解意见，及应当由中强辉县分公司承担相应责任的辩解意见，本院不予全部采纳。原告要求两被告支付租金112642.5元及暂计至2020年7月9日的违约金60773.82元（从2020年7月10日起，以租金本金112642.5元，按日0.3%计算到付清下欠租金之日止）的诉讼请求，本院不予全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南中强房地产有限公司于本判决生效后五日内支付原告申冠芳租金103384.2元及违约金（违约金以103384.2元为基数，从2020年1月15日起至租金付清之日止，按2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期年利率4.15%的四倍16.6%计算）；二、驳回原告申冠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元，减半收取1884元，由原告申冠芳负担614元，被告河南中强房地产有限公司负担1270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  曹海圆二〇二〇年九月二十一日书记员  张 林