河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3349号原告（反诉被告）华丽，女，汉族，1979年2月11日生，住北京市海淀区。委托代理人王少华，河南英泰律师事务所律师。被告（反诉原告）杜奕辰，男，汉族，1988年11月20日生，住信阳市平桥区。委托代理人文厚成，河南冠南律师事务所律师。被告河南宝峰房地产营销策划有限公司。法定代表人刘国刚，该公司经理。委托代理人彭辉，男，汉族，系该公司员工。原告华丽诉被告杜奕辰、河南宝峰房地产营销策划有限公司（以下简称宝峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华丽的委托代理王少华、被告杜奕辰及其委托代理人文厚成、被告宝峰公司的委托代理人彭辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华丽向本院提起诉讼请求，1、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告杜奕辰支付原告违约金269000元；3、判令被告杜奕辰退还原告定金50000元；4、判令被告宝峰公司返还佣金25000元；5、判令被告返还交房保证金10000元；6、本案诉讼费、代理费等费用由被告承担。事实与理由：2020年1月7日，原告与被告杜奕辰通过被告宝峰公司签订了一份《房屋买卖（转让）合同》，约定原告购买被告杜奕辰所有的位于建业壹号城邦3幢1单元2301号房屋，房屋总价款1345000元。合同约定原告向被告杜奕辰支付购房定金人民币50000元，同时约定在合同签订时原告向被告杜奕辰支付保证金10000元由被告宝峰公司代为保管，约定为避免产生不必要的物业水电纠纷，原告向被告宝峰公司支付房屋买卖佣金25000元。合同签订后被告杜奕辰一直拒绝履行合同义务，原告多次与被告杜奕辰、宝峰公司交流沟通，被告杜奕辰仍然拒绝承担违约责任。原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告杜奕辰辩称，一、杜奕辰不构成违约。2020年1月17日杜奕辰与华丽签订《房屋买卖（转让）合同》（以下简称“合同”），合同签订后，恰逢新冠肺炎爆发，受疫情影响，办理公积金贷款的提前还款及房屋解压手续一度暂停。疫情好转后杜奕辰虽多次咨询并催促，相关机构办理的进度仍比较缓慢。杜奕辰一直在努力积极履行合同，并非华丽诉称“杜奕辰一直拒绝履行合同义务”。在华丽起诉前，相关机构已办完杜奕辰公积金贷款的提前还款手续，7月初相关机构办完解除抵押手续，杜奕辰取得了不动产权证书，随后杜奕辰通知中介及华丽按合同约定支付首付款并办理房屋过户，未得到华丽的实质性回应。二、华丽构成严重违约。华丽签订合同后又反悔，不顾合同约定，找各种借口讨价还价，要求杜奕辰在合同价基础上降价几万，杜奕辰不同意，华丽于是拒绝购买房屋。杜奕辰在通知华丽支付首付款并办理过户时，华丽却不按合同约定支付首付款并配合办理过户。华丽的行为已构成根本性违约，杜奕辰有权要求其继续履行合同，华丽作为违约一方，根据合同第九条第（二）项，应向杜奕辰支付房屋总价款20%的违约金。三、华丽无权解除购房合同。首先，本案不符合合同约定解除的情形，杜奕辰并没有违反合同第九条第（一）项的规定。其次，本案也不符合合同法定解除的情形。本案中，虽发生了新冠肺炎疫情这一不可抗力，只是影响了合同履行的速度，但合同一直在履行中，并未导致华丽无法实现合同目的。杜奕辰从未明确表示不履行合同。办理公积金贷款提前还款、解除抵押取得不动产权证后，杜奕辰立即通知华丽支付首付款并办理过户，华丽却不按合同办理。由此可见，合同目的是完全可以实现的，华丽作为违约乙方无权主张解除合同。四、退一步讲，假设杜奕辰构成违约，由于华丽主张的违约金远远高于其实际损失，如华丽无法就实际损失进行举证，恳请法院按华丽已付款项的银行同期贷款利率计算利息损失，认定违约金。合同法第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、华丽要求杜奕辰承担代理费，缺乏事实和法律依据。杜奕辰不存在违约，房屋买卖（转让）合同中并未就代理费应当由杜奕辰承担的情形进行约定。综上，请求法院依法驳回原告华丽的本诉请求，支持杜奕辰的反诉请求。被告宝峰公司辩称，本案双方于2020年1月17日在宝峰不动产申城大道签订的买卖合同，双方约定2020年2月16日办理解押手续，2020年1月24日恰逢中间疫情影响封城，手续没有进行下去，宝峰公司于2020年4月15日才正式复工，商量后双方约定在2020年6月2日办理解押手续，实际解押款也在6月2日进行解押，6月9日买受方华丽对我们双方进行了起诉，说我们违约，按照合同约定没有任何法律依据，根据买卖合同第12条免责条款，因为疫情以后卖方一直和我们积极配合办理手续，所以原告提出的卖房违约完全不存在，我们的意见也是继续履行合同。对于佣金，是我们正常收取的，我们已经帮忙办理了解押，我们不存在任何违约，不存在还返佣金，1万元是保证房屋安全没有任何纠纷，这个钱我们暂时保管，交易完给卖方，为了防止房子有纠纷，水电费拖欠等。被告杜奕辰向本院提起反诉，要求：1、判令华丽继续履行其与杜奕辰于2020年1月17日签订的《房屋买卖（转让）合同》；2、判令华丽支付杜奕辰违约金人民币269000元；3、本案诉讼费由华丽承担。事实与理由：2020年1月17日杜奕辰与华丽签订《房屋买卖（转让）合同》“以下简称“合同”，约定由华丽购买杜奕辰建业壹号城邦3幢1单元2301号房，转让总价为1345000元。合同第九条约定如乙方华丽拒绝购买该房屋的，构成根本违约，应在违约行为发生之日起十五日内，以该房屋总价款的20%向甲方杜奕辰支付违约金。合同签订后，恰逢新冠肺炎爆发，受疫情影响，办理公积金贷款的提前还款及解押手续一度暂停。疫情好转后杜奕辰虽多次咨询并催促，相关机构办理的进度仍较为缓慢。杜奕辰一直在努力积极履行合同，然而华丽事后对合同确定的房屋转让价返回，嫌价高，多次以各种方式讨价还价无果后，竟以种种借口拒绝购买该房屋，华丽的行为已构成根本违约。为此提起反诉，请法院支持以上反诉请求。原告华丽针对被告杜奕辰的反诉，辩称，1、双方合同签订在2020年1月17日，双方约定以2月16日就需要办理好手续，中间时间只有一个月，我们不否认新冠疫情，宝峰公司说4月15日就复工了，到6月份至原告起诉之日疫情过后复工二被告仍然没有办好全部手续，所以二被告违约了；2、在违约起诉之前发的信息我们还和二被告协商，我们说虽然违约了，如果能把小孩儿开学前办好手续，这个底线是6月5日，对方仍然没有办好，在4月15日至6月5日对方已经处于违约，原告从北京回来，来回损失很大，如果对方降1-2万，不影响孩子开学，我们仍然愿意履行合同，被告拿新冠疫情爆发当成自己推迟的借口是不成立的。被告宝峰公司辩称，我们4月15日复工，店长到了，店员没有到，5月1日正常上班，5月2日才能正常办理手续，我们在第一时间去银行办理，和银行行长对接，原告说小孩儿开学前办理好手续，我们没有看到这一条，也没有约定这个事，原告说因为小孩儿没有学区房要求解除合同没有任何依据，这个是原告个人意愿，说这个没有任何异议，被告没有存在任何违约，完全按照正常程序进行。经审理查明，2020年1月17日被告杜奕辰作为售房人（甲方）与原告华丽作为购房人（乙方）、被告宝峰公司作为经纪方（丙方）共同签订了一份《房屋买卖（转让）合同》，与本案有关的内容约定如下：第一条房屋基本情况：1、甲方出售位于建业壹号城邦3幢1单元2301号房屋；2、该房地产在建设银行设定抵押，甲方应于2020年2月16日前办理抵押解冻或注销手续。第二条成交价格：甲乙双方协商后的实际转让成交价格为1345000元，含地下车位位于C230号。第三条交易购房定金及交房保证金说明：乙方应向甲方支付购房定金50000元。甲乙双方一致同意从购房款中留存10000元作为交房保证金交给丙方代为保管，该款于甲乙双方办理物业交割交房当日由乙方确定无异后由丙方转交给甲方。第四条采用BD种付款方式：B商业银行按揭贷款：甲乙丙共同商量约定自签订本合同之日起出一手证7日内，甲乙双方积极配合丙方向贷款机构提交贷款申请所需资料，并配合贷款机构进行调查、审查和审批等手续，乙方贷款的具体金额以商业银行确定的金额为准。乙方应于过户当日付给甲方首付款895000元（含签订合同当日乙方向甲方支付的购房定金50000元，以及乙方留存在丙方处的交房保证金10000元），乙方承诺在可以取得属于乙方产权的新证当日内积极配合丙方办理房产抵押签字手续，剩余房款450000元由贷款机构放款的当日一次性直接打入甲方账户中。D一手契税、维修基金及一手办证费用由甲方承担，二手过户费用增值税由乙方承担。第五条产权过户：商业按揭贷款需在银行贷款审批通过后7日内，在丙方权证人员协助下携带相关资料原件向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。第九条违约责任：（一）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：3、逾期履行本合同第四条、第五条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，退还乙方已付的定金及按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方已收取的所有服务费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。（二）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：2、拒绝购买该房屋的；乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应当在违约行为发生之日起十五日内，以该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取的乙方服务费用不予退还，未收取由甲方直接赔付给乙方。第十二条免责条款：如因洪水、地震、火灾等不可抗拒原因和法律、政府政策变化等原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。同日，各方又签订一份《居间服务合同》，约定居间服务费30000元，由乙方承担。上述两份合同签订当日，原告华丽向被告杜奕辰支付购房定金50000元，向被告宝峰公司支付中介费25000元及房屋交房保证金10000元。2020年1月23日信阳市实施新冠肺炎疫情管控，居民居家，不得外出。2020年3月期间信阳市机关事业单位恢复办公。2020年4月至5月期间，原告华丽、被告宝峰公司不断催促被告杜奕辰尽快办理房屋解押手续。被告杜奕辰提交其单位国网河南省电力公司信阳供电公司出具的证明一份，证明其于2020年4月17日向其单位公积金事务专员提交了办理公积金贷款提前还贷及解押手续，由于其单位是河南省电力公司的直属单位，提前还贷及房屋解押均需在河南省公积金中心（××）办理，受疫情影响，到2020年6月1日提前还款手续办理完毕，目前，房屋解押手续正在办理中。原告华丽以孩子上学为由，要求被告杜奕辰于2020年6月5日前办好相关手续，否则就不再购买该房屋，2020年6月9日原告华丽向本院提起诉讼。2020年7月9日被告杜奕辰为涉案房屋办理了不动产权证书。上述事实有《房屋买卖（转让）合同》、《居间服务合同》、售房收条、收据、证明、不动产权证书、微信聊天记录等证据在卷佐证。本院认为，原、被告签订《房屋买卖（转让）合同》、《居间服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反法律禁止性规定，应当为有效合同。受新冠疫情影响，被告杜奕辰未能在合同约定期限前办理房屋解押手续，并在其能够办理公积金贷款提前还贷及解押手续的时候，使得该期间有所延长，该项责任并非完全归于被告杜奕辰。同时，原告华丽为使合同能够继续履行，一直耐心等待，直至2020年5月底，考虑其孩子上学的急迫情况，在被告杜奕辰仍未能办理相关手续的情况下，要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，原告华丽的该项诉讼请求应于支持，对被告杜奕辰要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，因合同三方对本案合同不能继续履行均无责任，原告华丽向被告杜奕辰支付的定金50000元，应由被告杜奕辰返还，原告华丽向被告宝峰公司支付的交房保证金10000元，应由被告宝峰公司返还，原告华丽、被告杜奕辰互相要求对方支付违约金的本诉请求及反诉请求，本院均不予支持。被告宝峰公司作为居间方确实为房屋买卖双方提供了信息服务，并促成了居间合同的达成，但是合同约定的居间方的义务不仅仅是促成合同的成立，还需协助办理各项手续，即伴随合同履行全过程，现根据合同已经履行的情况来看，被告宝峰公司收取的居间服务费与实际工作量不相当。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，本案居间方促成了售房人与购房人房屋买卖合同的成立，根据居间合同内容即居间方需要履行居间服务工作的情况，本院酌定居间方完成了全部居间合同服务工作的50%，故本院确定由居间方被告宝峰公司返还原告华丽居间服务费10000元（实际支付25000元-应付居间服务费30000元×50%）。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第四百二十六条之规定，判决如下:一、解除原告华丽与被告杜奕辰、被告河南宝峰房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖（转让）合同》；二、被告杜奕辰于本判决生效后五日内返还原告华丽购房定金50000元；三、被告河南宝峰房地产营销策划有限公司于本判决生效后五日内返还原告华丽交房保证金10000元；四、被告河南宝峰房地产营销策划有限公司于本判决生效后五日内返还原告华丽居间服务费10000元；五、驳回原告华丽的其他本诉请求；六、驳回被告杜奕辰的全部反诉请求。如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3305元，由原告华丽负担2652元，被告杜奕辰、河南宝峰房地产营销策划有限公司负担653元；本案反诉受理费2667元，由被告杜奕辰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  何俊二〇二〇年九月二十四日法官助理段月姣书记员陈翔