陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民终8690号  上诉人（原审原告）：冯天，男，1990年3月27日出生，汉族，中国光大银行股份有限公司北京分行职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：耿璐，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安飞扬健身服务有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：杨杨，总经理。委托诉讼代理人：刘东东，北京市中兆（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨杨，女，1981年3月11日出生，汉族，西安飞扬健身服务有限公司总经理，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘东东，北京市中兆（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王鹏飞，男，1988年4月28日出生，汉族，西安飞扬健身服务有限公司职员，西安市曲江新区。委托诉讼代理人：刘东东，北京市中兆（西安）律师事务所律师。上诉人冯天因与被上诉人西安飞扬健身服务有限公司（以下简称飞扬公司）、杨杨、王鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯天上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或依法改判：飞扬公司立即腾交占有使用的西安市雁塔区XX居一期XX、XX号楼（公园壹号）1号楼1单元10301-1房屋，并由飞扬公司、杨杨、王鹏飞共同向冯天支付欠付的房屋租金11537元及房屋占有使用费219435元（暂计算至2019年12月14日，并自2019年12月15日起按合同约定租金标准计算至实际腾房之日止）、欠付租金违约金（以11537元为基数按年利率24%为标准，自2019年5月31日起计算至实际支付之日止）、房屋占用利息违约金（以实际腾房之日止的房屋占有使用费为基数按年利率24%为标准，自2019年7月1日计算至实际支付之日止）;3.判令飞扬公司、杨杨、王鹏飞承担本案一审、二审诉讼费用、保全费用。事实及理由：1.飞扬公司严重违约导致合同解除后长时间拒绝腾房，冯天无奈才于2019年12月14日暂时将涉案房屋上锁，但上锁只是临时救济行为，此后飞扬公司仍实际占用该房屋，大量设备设施仍堆放在涉案房屋内未搬离，造成冯天既无法自用也无法对外出租，给冯天造成了巨大的经济损失。2. 2019年1月4日后飞扬公司支付的13万元租金并非本案涉案房屋租金，冯天也未实际收取该13万元租金，通过飞扬公司出具的《房租支付承诺书》以及《承诺书》可以看出飞扬公司2019年1月4日以后支付的租金并非本案涉案房屋租金，属其承租的10401、10402房屋租金，本案拖欠的23034.65元的房租里并未将2019年1月4日以后支付房租计算在内。且在另案中，飞扬公司提交7张转账电子回单并向法院证明该13万元是用来支付10401、10402号房的租金。3.一审法院对于欠付租金的计算方式有误，双方的房屋租赁合同已经于2019年6月14日解除，因此，截止至2019年6月14日，飞扬公司拖欠的租期内租金共计111537元；合同解除后，即自2019年6月15日开始计算房屋占用使用费，按合同约定的租金标准计算至实际腾房之日止。4.一审法院对于拖欠租金的违约金和房屋占用利息违约金标准过低，不能弥补冯天的实际损失。实际欠付租金的违约金应当以111537元为基数按年利率24%为标准，自2019年5月31日起计算至实际支付之日止，房屋占用利息违约金应当以计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费为基数按年利率24%为标准，自2019年7月1日计算至实际支付之日止。5.杨杨、王鹏飞应与飞扬公司共同支付拖欠的租金、房屋占用费、违约金等。2019年5月9日，杨杨、王鹏飞向冯天出具《承诺书》，《承诺书》虽为两页，但属于一组证据，是一个整体，不得随意分割，且该份证据有杨杨和王鹏飞的亲笔签名和手印，一审中杨杨和王鹏飞对于签名和手印也予以确认；杨杨也不止一次的向冯天作出承诺明确其支付租金的金额以及支付的时间，尤其在2019年3月27日出具的《房租支付承诺书》中，杨某某为保证人落款签字，保证按照《房租支付承诺书》中的内容如期支付并承担相应的违约责任，因此一审法院判决杨杨不承担清偿责任明显与事实不符。王鹏飞和杨杨系夫妻关系，也是飞扬公司仅有的两名股东，家庭财产和个人财产本就与公司财产混同，杨杨经常以其个人账户、手机微信向冯天转账支付租金。冯天有理由相信杨杨及王鹏飞的担保能力，完全可以断定二人承担共同清偿责任的意思表示。飞扬公司辩称，1.2019年12月14日，冯天未与飞扬公司协商一致的情况下，强行将租赁房屋上锁收回，房屋由冯天实际控制，飞扬公司无法再使用该房屋，冯天称其无法实际收回房屋完不是事实。冯天在一审庭审中对该事实予以认可，并自愿撤回其起诉状第一项关于排除妨害、搬出商铺的诉求。2.2019年1月2日之后飞扬公司就本租赁合同又数次转款共计13万元，均是按照冯天的代理人安建新的指示转款到其指定账户，不存在该13万元在另案中重复计算的问题。3.本案中，冯天不能保证飞扬公司按期正常使用租赁房屋，违法停水停电停电梯，才是导致双方纠纷的根本原因。原审判决将飞扬公司占用房屋期间的所有租金进行计算，冯天并未有任何实际损失；且对欠付租金按年息6%计算违约金，对冯天而言是额外收益。4.冯天持有的2019年5月9日签订的《承诺书》及本案其他承诺材料，均系冯天单方草拟，处处以停水停电为要挟，飞扬公司签字方可供水供电，其他内容飞扬公司根本无法知晓，更无法留存，一审法院对该证据的认定正确。5.杨杨系飞扬公司法定代表人，其对外签字及支付租金均为代公司而为，并非个人行为；杨杨和王鹏飞均为公司股东，并非夫妻关系；本案与公司股东并无直接法律关系。杨杨辩称，同飞扬公司的答辩意见。王鹏飞辩称，同飞扬公司的答辩意见；且其与该房屋租赁合同无任何法律关系。冯天向一审法院起诉请求：1、排除妨害，飞扬公司、杨杨、王鹏飞于判决生效之日起七天之内搬出商铺；2、飞扬公司、杨杨、王鹏飞共同支付冯天欠付的租金人民币129721.92元（租金暂计至2019年6月30日，实际计算至搬离之日止）及利息485.92元（利息从2019年5月31日暂计至6月30日，实际计算至支付之日）；3、飞扬公司、杨杨、王鹏飞共同向冯天支付违约金人民币19458.3元（129721.92元×5‰×30天，违约金暂从2019年5月31日计算至2019年6月30日，实际计算至支付之日）；4、飞扬公司、杨杨、王鹏飞承担本案的全部诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：2017年1月1日，冯天向安建新出具委托书一份，委托内容为“根据冯天在西安市雁塔区XX园XX路XX段XX园XX号XX号楼XX单元XX号房屋出租的事由，现冯天委托安建新签署办理上述房屋租赁的相关事宜，委托事项如下：1、受托人办理上述房屋租赁的相关手续；2、受托人代为签署有关文件及处理相关事宜；3、受托人在上述委托范围内所签署的一切文件，委托方均予以承认；4、委托期限为租赁合同租期终止日为至”。2017年3月27日，甲方冯天的委托代理人安建新与乙方飞扬公司签订房屋租赁合同，合同约定，房屋地址为陕西省西安市雁塔区XX居一期XX、XX号楼（公园壹号）1号楼1单元第10301-1号，房屋建筑面积为638.08平方米；租期为10年，自2017年3月13日至2027年3月12日，2017年3月13日至2017年9月12日为乙方184个自然日的装修免租期；租金的计算方式为房屋租金每月57元/平方米，房屋租金从第4年度起每年递增一次，每次递增幅度为2%；房屋租金支付方式：采用预交结算法，房屋租金前2年每3个月为一个缴费租期；第3年度起，每6个月为一个缴费租期，第一年于本合同签订3日内一次性支付前9个月减去6个月装修及免租期后剩下的3个月房租金，即109112元，以后每期需提前30日全额一次性支付下一期的房屋租金；乙方承租房屋，须交纳履约保证金，乙方于交纳第一期房屋租金时，并同时再向甲方交纳36371元作为履约保证金；以上各项费用乙方每推迟一天缴纳，须每天向甲方另外再缴纳应付款项3%的滞纳金，逾期超过15天，甲方有权单方解除合同；乙方承诺该租赁房屋于2017年9月12日开始进行商业经营活动或办公使用（甲方建议乙方开业期为免租期届满之日）；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，且有权采取停水、停电、锁门等措施，不退还履约保证金及剩余租金，并要求乙方支付六个月租金作为违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的乙方还应另行据实赔偿：1、擅自改变房屋用途未经甲方书面许可的；2、擅自改变或损坏房屋主体结构及设施的；3、擅自或变相转租的；4、利用该房屋从事违法活动的；5、擅自偷盗或变相损坏大楼内、外管网及电力燃气配套设施等的；乙方联系地址为西安市碑林区XX路XX巷XX号院，甲乙双方关于合同履行及相关事宜的通知，应当按照本合同载明的甲乙双方联系地址发出，通知一般以对方或授权代表签名或盖章确认为准，如果以特快专递或者挂号信形式寄送的，自发出之日起第四日视为送达之日，在合同有效期内，任何一方的联系方式变更的，应当及时通知对方，否则因此产生的一切不利后果自行承担。2018年8月9日，冯天的委托代理人安建新向杨杨发出催缴房屋租金告知书，告知杨杨拖欠其2018年5月13日至2018年9月12日期间的房屋租金429380元。杨杨在该告知书中签名，并书写了预计将于2018年9月5日交纳完322035（叁拾贰万贰仟零叁拾伍元整）所欠房租款项。2018年8月25日，飞扬公司在SKY素健身申请缓交房屋租金的计划书中盖章，该计划书的对象是西安清合实业有限公司，该计划书显示，飞扬公司于2018年10月18日预计及实际支付金额为150000元，2018年10月30日预计及实际支付金额为100000元，2018年11月20日预计及实际支付金额为150000元，2018年11月30日预计及实际支付金额为100000元，2018年12月20日预计及实际支付金额为144000元，10月弹性支付10000至50000元，11月弹性支付10000至50000元。2018年9月5日，西安清合实业有限公司向公园壹号服务处发出关于10301-1、10401、10402号商铺（SKY素健身）停水停电的函，该函内容为“我集团西安清合实业有限公司名下10301-1、10401、10402号商铺，于2017年3月13日承租给租户杨某某为（sky素健身）使用。因租户杨杨承诺2018年9月5日前应缴纳的房租金还未交纳，现对租户杨杨承租的10301-1、10401、10402号商铺，自2018年9月6日早上09:00开始停水停电，直至租户杨杨交清房租金为止”。该函中有安建新的签名。2018年9月7日，飞扬公司及杨某某出承诺书，承诺书内容为“飞扬公司及杨杨向贵公司承诺，严格按照以上还款计划书约定的还款日清偿房屋租金，如违约贵公司可严格按照双方2017年3月27日签署的房屋租赁合同执行”。2018年11月16日，安建新向飞扬公司及杨杨发出通知一份，通知内容为“你租赁我公园壹号10301-1、10401、10402号商铺，根据合同约定，你应于2018年11月13日向我方交纳2018年12月13日至2019年3月12日322035元房屋租金至今未缴纳……请你务必于2018年11月20日前结清拖欠我方322035元的房屋租金；还有双方于2018年9月7日签署的SKY素健身申请缓交房屋租金的计划书的约定，你应于2018年11月20日交纳150000元上次欠交的房租金。如果你能按照本通知履行，双方合同继续履行，否则，双方于2017年3月27日签订的房屋租赁合同自2018年12月1日起解除……”。杨杨于同日在该通知上签字，内容为“2019年第一季度租金322035元将于2018年12月20日之前全部结清”。2018年12月21日，安建新向飞扬公司及杨杨发出房租催缴函，内容如下“贵某某与我方签订房屋租赁合同，贵某某承租我方位于西安市雁塔区XX居一期（公园壹号）10301-1、10401、10402号商铺，现贵某某拖欠我方租金共计793450元，具体情况如下：1、根据双方房屋租赁合同约定，贵某某应当于2018年11月13日前向我方交纳2018年12月13日至2019年3月12日拖欠的房屋租金322035元，但至今未交纳。2、贵某某与您违反房屋租赁合同的约定，现拖欠我方往期7个月的房租，即自2018年5月13日至2018年12月12日房租共计751415元，已经支付280000元，剩余471415元至今仍未向我方支付。以上拖欠租金共计793450元，贵某某拒不履行支付租金的行为已经导致我方的财产权益遭受侵害，故我方根据房屋租赁合同及合同法等相关法律规定，特函告如下：1、请贵某某于2018年12月31日之前缴纳欠付我方的租金共计793450元；2、若贵某某未按上述时间结清所欠费用，我方将根据合同约定追究贵某某的违约责任并解除房屋租赁合同，因此造成的一切损失与其他法律责任，概由贵某某承担”。2018年12月22日，杨杨在该函中签字，并书写“十二月底前，保证交纳叁拾万房租，剩余房2019年1月底之前缴清”的内容。2019年1月30日，冯天向飞扬公司通过EMS（单号为1067276483031）发出解除房屋租赁合同通知书一份，该通知中，冯天称因飞扬公司自2018年5月13日起拖欠租金，经多次催要无果，故通知如下：1、自本通知书送达贵公司之日起，双方于2017年3月27日签订的关于10301-1号房屋的房屋租赁合同正式解除；2、请贵公司于本通知书送达之日起3日内结清截止贵公司搬离标的房屋期间所欠的租金，以及物业管理费、水电垃圾费等相关费用，贵公司应当按照应付款项3%/日的标准向冯天支付滞纳金至结清所欠租金之日止；3、冯天有权直接扣除合同约定的履约保证金36371元，贵公司应当于本通知书送达之日起3日内向冯天支付六个月的租金218220元作为违约金；4、请贵公司按时结清上述所有费用后，于10日内搬出位于西安市雁塔区XX居一期（公园壹号）10301-1号房屋，并及时注销或迁移走设立在公园壹号房屋地址上的注册地址，以及将房屋及原附属设施归还给冯天，逾期不搬离，视为贵公司放弃所有标的房屋内物品的所有权，冯天有权进行处置，腾房期间所产生的占用房屋的费用按照合同约定的租金标准向冯天支付。该快递的收件地址为西安市碑林区XX路XX巷XX号院，电话为1862953****，收件人为飞扬公司。2019年1月31日，该快递显示由门房签收。2019年3月7日，杨杨及飞扬公司在SKY素健身房租支付计划中盖章签字，该计划显示系飞扬公司给西安清合实业有限公司及冯天的计划，内容为“我公司承租贵某某10301-1、10401、10402号房屋，因我公司经营困难，现申请缓交房租，并计划2019年3月份部分房租支付方案，明细如下：一、我公司于2019年3月20日前向贵某某支付房屋租金100000元整。二、我公司于2019年3月28日前向贵某某支付房屋租金20000元整。三、我公司于2019年3月31日前向贵某某支付房屋租金10000元整。四、我公司于2019年3月31日前向贵某某支付房屋租金100000元整。以上共计230000元，上述还款计划如期执行后，我公司将与贵公司协商全新还款方案支付剩余租金。我公司如未能按时支付贵某某上述任何一期款项，我公司同意于2019年1月31日收到的解除房屋租赁合同通知书中的所有内容，并按照合同约定承担相应的违约责任。贵某某可对我公司采取停电、停水、锁门等措施，我公司愿意承担由此产生的一切损失”。2019年3月27日，飞扬公司向西安清合实业有限公司及冯天作出承诺书，杨某某为保证人在该承诺书中签字，承诺书内容为“飞扬公司承租贵某某10301-1、10401、10402号房屋经营SKY素健身房，合同约定2018年5月31日至2019年3月31日的上述房屋租金共计1141434.95元，我公司已经支付贵某某共计420000元，截止至2019年3月31日我公司尚欠贵某某上述房屋租金共计721434.95元未予支付（其中欠付10301-1号房屋租金23034.65元，欠付10401、10402号房屋租金698400.3元），因我公司经营困难，不能一次性还清上述所欠房屋租金，现申请分期交纳所欠的721434.95元房租，并就自2019年4月1日起截止至2020年4月30日止房屋租金依据2017年3月27日签订的关于10301-1、10401、10402号房屋的房屋租赁合同中约定的租金标准按月支付。综上，每月款项支付方式承诺如下：2019年3月31日前共计支付80000元；2019年4月30日前共计支付157344.67元；2019年5月31日前共计支付157344.67元；2019年6月30日前共计支付157344.67元；2019年7月31日前共计支付157344.67元；2019年8月31日前共计支付157344.67元；2019年9月30日前共计支付157344.67元；2019年10月31日前共计支付157344.67元；2019年11月30日前共计支付157344.67元；2019年12月31日前共计支付157344.67元；2020年1月31日前共计支付157344.67元；2020年2月29日前共计支付157344.67元；2020年3月31日前共计支付158659.34元；2020年4月30日前共计支付150926.51元，以上共计2120377.22元，我公司承诺如期按照上表所列计划支付所欠租金以及当月租金，并承诺所有物业费、水电费、电梯费、垃圾费等《房屋租赁合同》中约定相关费用由我公司自行承担，双方于2017年3月27日签订的关于10301-1/10401/10402号房屋的《房屋租赁合同》继续有效，我公司愿意遵守《房屋租赁合同》中约定的所有条款。以上支付计划执行完毕后，自2020年5月1日至2027年3月12日止的房屋租金以及物业费、水电费、电梯费、垃圾费等《房屋租赁合同》中约定的相关费用按照《房屋租赁合同》约定的支付方式继续履行。我公司如未能按照上述任何一期按期支付贵某某租金以及欠款，贵某某有权要求我公司一次性支付所欠全部款项，并同意与贵某某解除房屋租赁关系，承担2017年3月27日签订的关于10301-1/10401/10402号房屋的《房屋租赁合同》中约定的全部违约责任，并另以欠付款项为基数按照日5‰的标准向贵某某支付违约金直至所有款项付清之日止，并自逾期付款之日起贵某某可对我公司采取停电、停水、锁门等措施，我公司愿意承担由此产生的一切损失”。2019年5月9日，杨杨及王鹏飞作出承诺，该承诺第一页的内容为“致西安清合实业有限公司、冯天先生：本人王鹏飞（身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX）、杨杨（身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX）作为西安飞扬健身服务有限公司（以下简称“我公司”）的股东，我公司承租贵某某10301-1、10401、10402号房屋经营“sky素健身房”，并于2019年3月27日由我公司及杨杨向贵某某出具了《房租支付承诺书》，但是截至目前由于我公司无法按照承诺书中的承诺如期支付贵某某房屋租金，因此本人根据于2019年3月27日出具的《房屋支付承诺书》中承诺的租金支付事宜，现承诺如下：1、本人王鹏飞、杨杨保证于2019年5月16日之前支付贵某某四月份当月房屋租金107344.67元；本人保证于2019年5月31日之前支付五月份当月房屋租金107344.67元；本人保证于2019年6月10日之前支付往期应当支付的130000元房屋租金；本人保证于2019年6月30日之前按照《房屋支付承诺书》的承诺支付贵某某157344.67元的房屋租金，剩余期限内的房租支付均按照原《房屋租赁合同》以及《房屋支付承诺书》的承诺进行，上述房租的支付如任意一期无法按时支付，贵某某有权要求本人一次性支付所欠全部款项，并同意与贵某某解除房屋租赁关系，承担2017年3月27日签订的关于10301-1、10401、10402号房屋的《房屋租赁合同》中约定的全部违约责任，并另以欠付款项为基数按照日5‰的标准向贵某某支付违约金直至全部款项付清之日止，并自逾期付款之日起贵某某可对我公司采取停电、停水、锁门等措施收回房屋，本人愿意承担由此产生的一切损失。其他未尽事宜以《房租支付承诺书》以及原《房屋租赁合同》中约定为准。2、本人王鹏飞、杨杨现完全自愿将王鹏飞名下的坐落于西安市”，第二页的内容为“曲江新区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房，产权证号：陕（2018）西安市不动产权第1020216号抵押给贵某某用于保证上述房租的支付。3、本人王鹏飞、杨杨承诺在未交清所欠全部房租之前不得擅自转让、变卖SKY健身房内的全部健身器械以及设备，如有违反贵某某有权对我公司健身器械及设备收回并自行处理”。 该承诺第一页无杨杨及王鹏飞的签名，第二页有杨杨及王鹏飞的签名。2019年11月30日，飞扬公司出具房屋腾空移交确认单，内容为“西安飞扬健身服务有限公司（以下简称“飞扬公司”）与冯天于2017年3月27日签订《房屋租赁合同》，并且该合同已于2019年6月14日解除，现就房屋腾空移交事项确认如下：1、移交的房屋位于：陕西省西安市雁塔区XX居一期XX、XX号楼（公园壹号）1号楼1单元10301-1号。2、飞扬公司承诺搬离该房屋后妥善安排其所有会员，不会导致会员滋事，否则造成的一切责任概由飞扬公司自行承担。3、飞扬公司确认2019年12月08日为移交日，被移交的房屋内所有物品已全部搬离，房屋腾空，若有未搬离的物品、设备、设施等均视为遗弃物，出租方有权自行处分，乙方无异议。4、飞扬公司将该房屋于2019年12月08日移交后，出租方有权另行决定房屋用途（包括但不限于出租于第三方），飞扬公司无异议。5、关于飞扬公司的欠租等未尽事宜待诉讼后另行确定”。另查明，2017年3月28日，冯天的委托代理人安建新向冯天出具收款收据，收据显示其收到杨杨10301-1号房屋的房租109112元（2017年9月13日至2017年12月12日）和履约保证金36371元。2018年10月19日，冯天的委托代理人安建新向冯天出具收款收据，收据显示其收到杨杨10301-1号房屋的房租分别为36371元（2018年5月13日至2018年6月12日房租）、109112元（2018年6月13日至2018年9月12日房租）、4517元（2018年9月13日至2018年12月12日期间部分房租）。2018年10月31日，冯天的委托代理人安建新向冯天出具收款收据，收据显示其收到杨杨10301-1号房屋的房租为50000元（2018年9月13日至2018年12月12日期间部分租金）。2018年11月（具体日期看不清），冯天的委托代理人安建新向冯天出具收款收据，收据显示其收到杨杨10301-1号房屋的房租为50000元（2018年9月13日至2018年12月12日期间部分租金）。2018年12月15日，冯天的委托代理人安建新向冯天出具收款收据，收据显示其收到杨杨10301-1号房屋的房租为30000元（2018年12月13日至2019年3月12日）。2019年1月2日，冯天的委托代理人安建新向冯天出具收款收据，收据显示其收到杨杨10301-1号房屋的房租为83707元（2018年12月13日至2019年3月12日），共计472819元。具体年份无法显示，10月11日，安建新向杨杨发送信息内容为“长安银行建工路支行，党建英，卡号XXXXXXXXXXXXXXX4761。请让备注上“健身房杨杨”。2019年1月4日、2019年3月21日、2019年4月1日、2019年4月2日、2019年5月17日、2019年5月23日，杨杨共向党建英转账130000元。庭审中，冯天认可免租期为2017年3月13日至2017年9月12日和2017年12月13日至2018年5月12日。双方均认可涉案房屋的一楼大厅于2018年1月底装修完毕。一审法院认为，冯天与飞扬公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。本案争议的焦点为：1、冯天与飞扬公司签订的租赁合同是否解除；2、免租期的具体期间是何时；3、飞扬公司是否按时足额支付了房屋租金；4、杨杨、王鹏飞是否对飞扬公司的涉案债务承担连带清偿责任。对于本案争议焦点1，庭审中，冯天提供房屋腾空移交确认单证明2019年6月14日其与飞扬公司之间的租赁合同已解除，飞扬公司称虽然该确认单中“杨杨”的签名系其本人所签，飞扬公司的印章亦属实，但是其与冯天签订的房屋腾空移交确认单中的“2019年12月8日”的时间是在飞扬公司盖章后填写，但飞扬公司提供的证据未能证明其手机拍照时的确认单与冯天持有的确认单是同一份，且飞扬公司及杨杨未提供证据证明冯天以供水供电要挟其在确认单中签字盖章的事实，故对于飞扬公司及杨杨所称的该事实，依法不予采信。因此，依法认定该确认单属实。因该确认单中载明合同解除的时间为2019年6月14日，故依法确认冯天与飞扬公司之前的租赁合同已经于2019年6月14日解除。又因冯天已于2019年12月14日将涉案的租赁房屋上锁，飞扬公司无法再使用房屋，故冯天要求排除妨害并搬离的诉请，依法不予支持。针对本案争议焦点2，冯天与飞扬公司签订的房屋租赁合同约定的免租期为2017年3月13日至2017年9月12日，庭审中，冯天称因一楼大厅装修冯天与飞扬公司协商一致又增加了免租期间为2017年12月13日至2018年5月12日，并称该免租期共计11个月，与一楼大厅的装修期即2017年3月13日至2018年1月底的期间11个月相一致，飞扬公司称根据惯例免租期在冯天所述的基础上应当增加2017年9月13日至2017年12月12日的期间，因冯天与飞扬公司均认可涉案房屋所在的大楼一楼大厅装修完毕的时间是2018年1月底，冯天所述的免租时间与其装修一楼大厅的时间基本吻合，飞扬公司未提供证据证明其所称的惯例，尽管冯天所称的免租期间与装修期间不一致，但冯天在装修完毕后向飞扬公司补足装修期间的免租期并无不当，亦不违反法律规定，故对于冯天所称的免租期间，依法予以采信，对于飞扬公司所称的免租期依法不予采信。对于本案争议焦点3，根据飞扬公司提供的收款收据显示，飞扬公司仅按时支付了2017年9月13日至12月12日期间的租金，之后的租金未按合同约定的时间交付，已构成违约。庭审中，飞扬公司称其向冯天的委托代理人安建新指定的收款人党建英支付的款项为本案的租金，虽然冯天称因飞扬公司未能证明该款项是支付给冯天的租金，且其他两套房屋亦是由安建新处理，但是根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，飞扬公司已提供证据证明其所称的事实，冯天未提供证据证明该款项系飞扬公司支付的其他两套房屋的房租，故依法予以采信飞扬公司所称的该130000元是用于支付涉案房租的事实。结合飞扬公司出具的收款收据显示租金金额472819元及该130000元，依法认定飞扬公司向冯天已支付的房屋租金共计602819元。因冯天起诉时，飞扬公司全部足额支付了2019年3月12日之前的租金472819元，根据合同约定飞扬公司应于2019年2月13日支付2019年3月13日至9月12日期间的租金，但飞扬公司仅支付了部分租金130000元，其并未按合同约定足额支付租金，因此，冯天要求飞扬公司向其支付租金的诉请，依法予以支持2019年3月13日起至2019年12月13日期间的租金及房屋占有使用费共计197334.5元。因飞扬公司未按照合同约定足额支付租金，其已构成违约，飞扬公司应当承担违约责任。庭审中，飞扬公司提供停水停电函证明冯天存在违约行为，冯天对停水停电函的真实性不认可，并称停水停电并非是冯天要求。因飞扬公司提供的停水停电的通知是在飞扬公司做出具计划及承诺书中的停水停电的承诺措施之后冯天所采取的措施，冯天的行为是经飞扬公司同意，故冯天的停水停电行为不构成违约。因冯天主张利息并无合同约定，亦无法律规定，故依法不予支持。因冯天主张的违约金的标准为5‰/日明显过高，且飞扬公司亦认为明显过高，故酌定违约金标准为6%/年。因冯天与飞扬公司合同约定2019年3月13日至2019年9月12日期间的租金于2019年2月13日支付，冯天主张违约金自2019年5月31日起算，飞扬公司2019年5月31日尚欠冯天2019年3月13日至2019年9月12日的租金金额为88223元，故冯天要求飞扬公司支付自2019年5月31日起至实际付款之日止的违约金的诉请，依法予以支持以88223元为基数，以6%/年为计算标准。因冯天与飞扬公司的合同已于2019年6月14日解除，双方未约定支付房屋占有使用费的时间，冯天可以随时主张，故自2019年9月13日至2019年12月13日期间的房屋占有使用费109111.5元的资金占用利息违约金应从冯天提交诉状之日起支付即2019年7月1日起算，以109111.5元为基数，以6%/年为计算标准。针对本案的争议焦点4，庭审中，杨杨及王鹏飞称其不认可2019年5月9日承诺书的第一页，并称其未在承诺书第二页的签名上捺印，故亦不认可承诺书的第二页的真实性。因捺印并非确认承诺书真实性及效力的必要条件，且杨杨及王鹏飞认可该承诺书中的签名，故认定该承诺书的第二页内容真实、合法、有效。因该承诺书的第一页未有杨杨及王鹏飞的签名或者骑缝签名，冯天提供的证据未能证明王鹏飞及杨杨签订该承诺书时的第一页内容与其向法院提供的承诺书内容一致，且王鹏飞及杨杨不认可该承诺书的第一页内容，故对于该承诺书的第一页内容的真实性，依法不予认定。因该承诺书的第二页未载明王鹏飞及杨杨对飞扬公司的债务承担连带偿还责任，故冯天要求王鹏飞及杨杨对涉案债务承担偿还责任的诉请，依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告西安飞扬健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯天支付2019年3月13日至2019年12月13日期间的租金及房屋占有使用费共计197334.5元。二、被告西安飞扬健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯天支付2019年5月31日起至实际付款之日止，以88223元为基数，以6%/年为计算标准的违约金。三、被告西安飞扬健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯天支付2019年7月1日起至实际付款之日止，以109111.5元为基数，以6%/年为计算标准的资金占用利息违约金。四、驳回原告冯天其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3293元，保全费1268元，由被告西安飞扬健身服务有限公司承担。因原告冯天已预交，被告西安飞扬健身服务有限公司并上述款项支付给原告冯天。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案冯天与飞扬公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。飞扬公司自2018年5月开始拖欠租金，经冯天多次催要，飞扬公司出具还款承诺书，后又于2019年11月30日向冯天出具房屋腾空移交确认单，确认双方2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除，故一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除并无不当。冯天于2019年12月14日将涉案的租赁房屋上锁，飞扬公司无法再使用房屋，故冯天要求飞扬公司腾交涉案房屋的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。飞扬公司已向冯天支付租金602819元，冯天认为其中130000元是飞扬公司在2019年1月14日之后用来支付飞扬公司租赁其他房屋的租金，不应在本案支付的房屋租金中计算，但未提交相应证据加以佐证，故其所述不予采纳。飞扬公司在本案起诉前已经全部足额支付了2019年3月12日之前的租金472819元；根据合同约定飞扬公司应于2019年2月13日支付2019年3月13日至9月12日期间的租金，但飞扬公司仅支付了部分租金130000元，其并未按合同约定足额支付租金，因此，一审判决飞扬公司向冯天支付2019年3月13日至2019年12月13日的房屋租金及房屋占用费共计197334.5元正确。冯天主张欠付租金及占用费的利息双方合同中并无约定，本院不予支持。因飞扬公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，飞扬公司应当承担违约责任。冯天主张的违约金的标准为5‰/日明显过高，且飞扬公司亦认为明显过高，一审法院酌定违约金标准为6%/年并无不妥。因冯天与飞扬公司合同约定2019年3月13日至2019年9月12日期间的租金于2019年2月13日支付，冯天主张违约金自2019年5月31日起算，飞扬公司2019年5月31日尚欠冯天2019年3月13日至2019年9月12日的租金金额为88223元，故冯天要求飞扬公司支付自2019年5月31日起至实际付款之日止的违约金的诉请，一审法院判决以88223元为基数，以6%/年为计算标准亦无不当。冯天与飞扬公司的合同已于2019年6月14日解除，双方未约定支付房屋占有使用费的时间，故自2019年9月13日至2019年12月13日期间的房屋占有使用费109111.5元的资金占用利息违约金从冯天提交诉状之日起支付即2019年7月1日起算，以109111.5元为基数，以6%/年为计算标准为宜。     关于冯天上诉主张杨杨及王鹏飞应与飞扬公司共同支付所欠的房屋租金、占用费、违约金一节，经查，2019年3月27日飞扬公司向冯天出具的《房租支付承诺书》中，杨某某为保证人签字捺印，保证按照《房租支付承诺书》中的内容如期支付所欠全部款项并承担相应的违约责任，据此冯天上诉主张杨杨应与飞扬公司共同支付所欠的房屋租金、占用费、违约金，本院应予支持。因2019年5月9日的《承诺书》第一页未有杨杨及王鹏飞的签名或者骑缝签名，且王鹏飞及杨杨不认可该承诺书的第一页内容，故对于该承诺书的第一页内容的真实性不予认定；该承诺书的第二页未载明王鹏飞及杨杨对飞扬公司的债务承担连带偿还责任，故冯天依据该《承诺书》主张王鹏飞承担连带责任的请求本院不予支持。综上所述，冯天的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18301号民事判决第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18301号民事判决第一项为：西安飞扬健身服务有限公司、杨杨于本判决生效之日起十日内向冯天支付2019年3月13日至2019年12月13日期间的租金及房屋占有使用费共计197334.5元。三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18301号民事判决第二项为：西安飞扬健身服务有限公司、杨杨于本判决生效之日起十日内向冯天支付2019年5月31日起至实际付款之日止，以88223元为基数，以6%/年为计算标准的违约金。四、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初18301号民事判决第三项为：西安飞扬健身服务有限公司、杨杨于本判决生效之日起十日内向冯天支付2019年7月1日起至实际付款之日止，以109111.5元为基数，以6%/年为计算标准的资金占用利息违约金。五、驳回冯天其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费3293元，由冯天负担1646元，西安飞扬健身服务有限公司、杨杨负担1647元。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  陈   帅审 判 员  李   刚 二O二O年九月二十五日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳 1