广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0102民初1278号 原告：南宁市青秀区芭蕾公主舞蹈培训学校，住所地：南宁市青秀区民族大道**会展航洋城写字楼**131，统一社会信用代码：52450103MJN170457T。 法定代表人：汤笑然。该学校校长。 委托代理人：黄爱美，广西源群律师事务所律师。 被告：广西大阳农超贸易有限公司，住，住所地：南宁市西乡塘区大岭路****一社会信用代码：91450100MA5LOEBO3T。 法定代表人：谭国堂，该公司执行董事兼经理。 诉讼委托代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 诉讼委托代理人：韦波，广西广为律师事务所律师。 原告南宁市青秀区芭蕾公主舞蹈培训学校（以下简称“芭蕾公主学校”）与被告广西大阳农超贸易有限公司（以下简称“大阳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告芭蕾公主学校的委托诉讼代理人黄爱笑、被告大阳公司的委托诉讼代理人韦兰军、韦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芭蕾公主学校向本院提出诉讼请求：一、判决解除双方签订的《租赁合同》；二、判决被告赔偿原告为租赁标的投入的装修款损失207167.97元；三、判 令因被告违约而解除合同应退还原告缴纳的租金、装修押金、履约保证金等合计：123800元；四、判令被告承担本案诉讼费、评估费。 事实和理由：原、被告双方于2018年9月5日经过磋商，被告同意将位于南宁市“太阳农超”C003、C004号商铺出租给原告经营舞蹈教育培训场地。当时双方合作磋商时，整个商场出于尚未开业状态，几乎所有门店商铺都是关闭状态。被告承诺于2018年12月1日整个太阳广场全部商铺招商进驻完毕并进行盛大开业，届时整个商场人流量增大，将会是一派“车水马龙，人来人往”的活跃景象。遂双方预先签订《南宁市太阳农超认租协议书》，事后再正式签订租赁合同。事后于2018年9月18日双方正式签订《租赁合同》，还特意在合同的第二条之2.2约定免租期四个月，2.3约定免租期顺延的条件是“双方约定（整个商场）于2018年12月1日开业，甲方保证公共区域达到正常营业的使用标准，如因甲方原因导致商场无法按时开业的，则上述租赁期限和免租期顺延”。双方正式签订租赁合同后，原告即相信被告能达到原告承租该场地的预期人气效果，遂投入大量人力物力进行场地装修建设，原告共投入装修207167.97元。装修期约一个月完毕，原告就进行招生试营业。至2018年12月1日，被告的商场还是签订合同时九月份的状态不开业，时至2020年3月原告起诉之日被告商场还是签订合同时的状态，原告多次与被告交涉，要求给予免租期顺延至商场全面开业，被告仍以原告使用了场地，就得付租金为由拒绝，原告已经投入了巨额财力装修，不得已被迫向原告交付数次租金。 被告大阳公司答辩称，同意解除合同，但是不同意原告的第二、三、四项诉讼请求，租赁期未届满原告提出解除合同，保证金不予退还，装修费由原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月5日，原告和被告签订《南宁市太阳农超认租协议书》，约定原告认租南宁市兴宁区新民路59号太阳广场三层C003、C004号商铺，用于经营教育舞蹈类，原告自愿向被告交纳10000元定金。2018年9月18日，原告和被告签订《租赁合同》，约定被告将位于南宁市兴宁区商铺出租给原告用于经营教育舞蹈类商品，品牌为芭蕾公主舞蹈学校；租赁期为三年，从2018年9月18日至2022年1月31日止，免租期四个月，从2018年9月18日至2019年1月18日止，原告在免租期内，须支付免租期间所产生的水电费、物业费、垃圾清理费等相关费用；双方约定于2018年12月1日开业，被告保证公共区域达到正常营业的使用标准，如因被告原因导致商场无法按时开业，则上述的租赁期限和免租期顺延；租金标准为租赁期第一年月租24360元，第二年从2020年1月18日起月租金26857元，按季度缴纳；原告同意按本合同签订的面积支付被告每月8元/㎡的物业运营管理费，每月物业运营管理费为3360元；原告在签订合同时一次性向被告支付履约保证金48720元，履约保证金由被告保管直到租赁期满或因法定、约定事由提前解除合同之日，在原告无违约和无赔偿的前提下，并在原告依约退出租赁商铺且缴清全部租金、物业运营管理费、水电费及其他应缴纳杂费的条件下，被告如数将履约保证金本金无息退回原告。 合同签订后，原告向被告支付了履约保证金48720元、入场装修押金2000元及商铺2019年第一季度的租金73080元。被告向原告交付了商铺，原告即入场进行了装修，并于2018年11月对外营业。 另查明，涉案商铺所在的南宁市兴宁区新民路59号太阳广场3层2号所有权人为广西东博商业有限责任公司，该公司已取得该物业的不动产权证。2017年3月6日，广西东博商业有限责任公司与被告签订《租赁协议书》，将南宁市兴宁区新民 路59号太阳广场3层2号出租给原告使用，租赁期限自2017年3月10日起至2036年3月9日止。2018年12月4日，广西东博商业有限责任公司出具《经营场地证明》，载明其同意被告将涉案商铺出租给原告经营。 本院认为：对于原、被告之间签订的《租赁合同》是否合法有效的问题。该《租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，未违法相关法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的权利义务。 对于《租赁合同》是否解除的问题。原告主张被告在签订合同时约定2018年12月整个商场将会全面开业，商铺入驻率达到60%以上，但因被告的原因导致商场未能于2018年12月1日按时开业，商场的公共区域未能达到正常营业的使用标准，因此要求解除合同。但双方均认可被告向原告交付商铺后，原告已经进场，于2018年12月正式开业经营，即被告已经按照合同约定如期向原告交付商铺，商铺亦达到了正常营业的标准。商铺的经营是投资行为，必然存在一定的风险，原告在承租商铺之前也应能知悉可能存在的风险，且原告也实际到达了商铺现场，对商铺所处的地理位置、周边环境等情况应该有一定的了解，原告应能以此来衡量投资风险的大小，原告据此主张被告违约，缺乏依据。但被告答辩同意原告解除合同的要求，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方协商一致，可以解除合同，因此对原告主张解除合同，本院予以支持。 对于原告主张的装修费损失、租金、装修押金、履约保证金的问题。根据上文的阐述，原告主张被告违约缺乏依据，原告也实际使用了商铺，其所缴纳的租金期间并未并未超过其使用商铺的期间，因此原告据此主张被告赔偿原告装修费损失、退回已经缴纳的租金，缺乏依据，本院不予支持。根据《租赁合同》的约定，履约保证金由被告保管直到租赁期满或因法定、约定事由提前解除合同之日，在原告无违约和无 赔偿的前提下，并在原告依约退出租赁商铺且缴清全部租金、物业运营管理费、水电费及其他应缴纳杂费的条件下，被告如数将履约保证金本金无息退回原告。原告仅支付了2019年第一季度的租金，此后的租金逾期未能支付，因此被告主张不予退回原告的履约保证金，本院予以支持。对于装修保证金，双方在合同中并未明确约定该款项的归回问题，但原告所支付的装修押金应是商铺在装修过程中符合约定的保证金，涉案商铺已经装修完毕并投入使用，被告亦未举证证明原告在装修过程中存在违约行为，原告主张被告将该费用退回，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告南宁市青秀区芭蕾公主舞蹈培训学校与被告广西大阳农超贸易有限公司于2018年9月18日签订《租赁合同》； 二、被告广西大阳农超贸易有限公司返还原告南宁市青秀区芭蕾公主舞蹈培训学校装修押金2000元； 三、驳回原告南宁市青秀区芭蕾公主舞蹈培训学校的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案诉讼费6265元，由原告南宁市青秀区芭蕾公主舞蹈培训学校承担6205元，由被告广西大阳农超贸易有限公司承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起 七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 庞 梦 人民陪审员 何 贞 人民陪审员 李海岚 二〇二〇年九月二十日 书 记 员 张 燕 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。