江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初3647号原告：成国荣，男，1972年5月29日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：顾为军，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。被告：江苏美好置地有限公司，住所地泰州市海陵南路**-1。法定代表人：程汉彬。委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦亚卿，江苏戴维律师事务所实习律师。被告：袁翼，男，1985年11月10日生，住泰兴市。第三人：顾梦，女，1986年12月23日生，住泰兴市。原告成国荣与被告江苏美好置地有限公司、袁翼、第三人顾梦执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成国荣、被告江苏美好置地有限公司委托代理人陈东、秦亚卿到庭参加诉讼；被告袁翼及第三人顾梦经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于泰州市房屋的所有权归原告享有；2、判令泰州市海陵区人民法院执行局停止对原告享有的泰州市房屋的执行，并依法撤销泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202执异43号执行裁定书；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告袁翼于2010年1月29日与江苏美好置地有限公司泰州上郡分公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款。2011年12月23日，袁翼缴纳了契税，但未领取房产证和土地证。2014年10月16日，袁翼、顾梦与原告签订了卖房协议书一份，以总价90万元购买案涉房屋，袁翼父亲袁建国、母亲汤桂萍在协议书中签字担保。同日，原告通过银行账户转账给顾梦预付款40万元，2014年10月20日，原告给付房款50万元，合计90万元，付清了全部房款，袁翼、顾梦交付了案涉房屋钥匙，原告已实际占用、拥有该房产。由于袁翼在购买案涉房屋时向中国建设银行泰州分行借款，被告江苏美好置地有限公司为袁翼的借款提供了担保，袁翼借款逾期未及时偿还，中国建设银行泰州分行向泰州市海陵区法院提起诉讼，判决生效后，美好公司承担了偿还责任，并向法院申请执行，法院查封了案涉房屋。原告不服，提出执行异议申请，后法院作出执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，执行异议裁定以原告未办理过户登记手续存在过错为由驳回原告的异议请求存在错误。因为，袁翼自交付原告房屋后即下落不明；且袁翼因多起案件导致案涉房屋被查封，原告一直在积极主张该房屋的权利。因此，根据上述规定，请求支持原告的诉讼请求。被告江苏美好置地有限公司辩称：被告公司认为原告诉讼请求没有事实和法律依据。1、原告所引用的所有法律规定当中被执行人均为房屋所有权人，而本案中房屋的所有权人为美好公司，被执行人仅系基于与美好公司的商品房买卖合同对房屋享有一定的合同权利，并非房屋所有权人。房屋也未登记在被执行人袁翼名下。2、本案原告在提起执行异议之前曾向海陵法院提起诉讼，将袁翼和美好公司作为案件当事人，但原告在庭审结束后自行向法庭撤回起诉，撤回起诉的原因并非原告在诉状中陈述的袁翼无法送达，当时开庭已经履行了公告程序，袁翼是否出庭已经不影响，原告撤诉是自行判断通过诉讼是无法取得相应权利的。如果原告在本案当中的观点正确，确认原告为房屋所有权人的请求依法有据，那么当时的案件没有必要撤诉。基于原告所理解的判决结果，原告更没有必要提起执行异议。3、原告在诉状以及证据材料中多次提到了在其他法院执行异议案件中，异议得到支持的情况。那些裁定并非基于法律规定得出，而是基于执行申请人放弃权利，申请人放弃权利是因为原告与申请人之间的利害关系或其他原因不得而知。4、本案原告起诉的基础是原告与袁翼之间的房屋买卖合同，在袁翼未到庭的情况下房屋买卖合同是否真实、有效，是否是双方当事人当时真实意思表示，是否存在以房抵债或套路贷等情况，我们请求法庭严格审查。被告袁翼未作答辩。第三人顾梦未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国建设银行股份有限公司泰州分行与袁翼、江苏美好置地有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月27日作出（2016）苏1202民初2198号民事判决：袁翼于本判决生效之日起十日内向建行泰州分行归还借款本金552238.19元及利息（截止2016年4月12日欠息39725.79元，以后的利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计算至实际给付之日）、赔偿建行泰州分行律师费37398元；美好公司承担连带责任分，其清偿后有权向袁翼追偿。判决生效后，美好公司承担了偿还责任，并向袁翼追偿。因被执行人袁翼未履行生效法律文书确定的义务，美好公司向本院申请执行，本院于2019年3月12日以（2019）苏1202执859号立案执行。在执行过程中，本院于2019年3月15日作出（2019）苏1202执859号执行裁定，冻结、扣划被执行人袁翼银行存款人民币736286.1元，或查封、扣押、提取相应价值的财产。2019年3月25日，本院向泰州市不动产登记中心送达（2019）苏1202执859号协助执行通知书，查封被执行人袁翼购买的登记在美好公司名下的位于泰州市产，查封期限三年，自2019年3月25日起至2022年3月24日止。泰州市产系被执行人袁翼与2010年1月29日向美好公司购买，成交价为758627元，并于2011年12月23日缴纳契税7586.27元，尚未办理不动产首次登记。庭审中，原告提供销售不动产统一发票、契税纳税申报表，拟证明案涉房屋已实质性转让给袁翼；买卖协议书，拟证明原告与袁翼、顾梦存在房屋买卖合同关系的事实；转账凭条、收条，拟证明原告支付购房款40万元；袁翼出具的收条，拟证明袁翼收到原告购房款50万元，同时交付房屋和钥匙；物业费收据，拟证明房屋所有物业费、水电费是原告缴纳；泰兴法院出具的情况说明，拟证明案涉房屋曾被泰兴法院查封，并非原告自身原因不办理过户；泰兴法院谈话笔录，拟证明原告自2014年至2018年期间一直为案涉房屋过户主张权利；（2017）苏1238执1097号执行裁定书、执行异议谈话笔录、执行裁定书，拟证明泰兴法院作出了对案涉房屋中止执行的裁定，原告积极主张过权利；海陵区法院（2018）苏1202民初4174号民事裁定书，拟证明袁翼夫妇下落不明，并非原告原因不办理过户；落款时间为2015年2月16日的民事诉状副本，拟证明非原告的原因导致房屋没有及时过户。原告在这5、6年中一直积极依法主张权利；协助执行通知书，拟证明该房屋是袁翼的房屋，只是暂时登记在美好置地公司名下。本院认为，首先，原告主张支持其诉讼请求的核心法律依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条（条文内容：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结）及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（条文内容：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记）。其中对于查扣冻规定第十七条中适用前提是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，具体到本案，被执行人为袁翼，案涉房屋一直均登记在美好公司名下，因此，作为袁翼对案涉房屋并不具备完整的所有权，所有权转移应当具备原因行为以及产权登记两个要件，但本案房屋并未登记在袁翼名下，故不能适用该条规定排除执行。对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条亦明确写明适用前提为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，与上述本院分析一致，原告不能适用上述两个法律规定主张排除执行且要求确权。其次，原告与被告袁翼、顾梦签订卖房协议书前应当查询知晓产权现状，通过书面合同防范可能存在的过户风险以便日后权利救济，但最终签订的合同中对此仅作了简单约定。再次，根据关联案件查询，原告作为出借人起诉的民间借贷案件有二十余件，原告提交的购房款实际交付的证据不充分，对于原告与袁翼、顾梦之间是否存在合法有效的房屋买卖关系仍需审慎考量。该据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告成国荣的诉讼请求。本案受理费人民币11163元，由原告成国荣负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  张 超人民陪审员  高建明人民陪审员  周荣英二〇二〇年九月十一日书 记 员  吴沁泽