新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1282号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司办公室文员。 被上诉人(原审原告)：张国良，男，1983年10月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司(以下简称“隆城伟业公司”)因与被上诉人张国良商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 隆城伟业公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初297号民事判决，并改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》即不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，一审法院予以解除错误。二、原判决超出诉讼请求，违反不告不理原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至起诉日2018年12月18日的租金，但一审法院认定租金从2018年8月18日起计算至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出了被上诉人诉讼请求范围。三、判令上诉人承担诉讼保全费缺乏法律依据。 张国良未提交书面答辩意见。 张国良向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》;2.被告返还原告已付房款227227元;3.被告支付原告利息损失至还款日为止,暂计算至起诉日为36555.14元(2016年3月28日至2018年12月27日,227227元×4.875‰×33个月＝36555.14元)；4.被告退还原告缴纳的装修费用11110元;5.被告退还原告缴纳的税费6930.42元;6.被告向原告支付租金至合同实际解除之日,暂计算至起诉日为3673.73元(2018年8月18日至2018年12月18日,547.5元/12个月×20.13平方米×4个月＝3673.73元)；7.本案诉讼费、保全费及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月26日，原告张国良与被告隆城伟业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路、201A号房，房屋用途为商业，建筑面积为20.13平方米，单价为11288元/平方米，总房款为227227元。2016年3月28日，原告向被告缴纳房款227227元。原告于2014年7月27日向被告交纳装修费11110元。2016年4月6日，原告向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计6930.42元。2016年2月16日，原告收到阜康市隆盛商贸有限公司支付的自2015年8月18日至2016年8月17日租金5530元；2017年6月9日，原告收到被告支付的自2016年8月18日至2017年8月17日租金11021元，租金共计16551元。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年6月9日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每平方米547.5元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1．被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即45445.4元。一审法院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）的问题。原、被告于2017年6月9日签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。本案中，被告未按约定向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定及双方《协议书》的约定，应予以支持。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还购房款227227元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款227227元，根据原、被告签订的《协议书》第五条第一小条的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款应抵扣被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金，根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到租金16551元。据此，被告应向原告返还房款210676元（227227元-16551元）。三、关于原告请求被告支付利息损失的问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告未依约退还购房款，应从2019年4月2日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，应予以确认。故对原告请求被告从2019年4月2日至还款之日的利息损失予以支持。对于原告请求被告支付的2012年12月1日至2018年12月31日因无法律依据不予支持。至于原告主张的自2016年3月27日至2019年4月2日期间的利息损失问题，原、被告签订《商品房买卖合同》的目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息,不应由被告负担。2019年2月2日至2019年4月2日，根据双方签订的《协议书》约定，此期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，故此期间亦不应支付利息。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费11110元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。五、关于原告请求被告退还税费6930.42元的问题。因该税费被告未收取，原告可先行请求税务部门予以退费，在税务部门未予退费的情形下，原告可再行诉讼解决。六、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条第二项的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计169天。被告应向原告支付租金数额为5103元（547.5元/年×20.13平方米÷365天×169天），应予以支持。七、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费1947元、保险服务保费860元。其中，申请费1947元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费860元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费860元应由原告自行承担。综上，解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；被告向原告返还购房款210676元；被告支付按应退房款本金210676元、月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际给付原告房款之日的利息损失；被告向原告支付租金金额为5103元；被告向原告支付保全申请费1947元；驳回原告的其他诉讼请求。遂判决：一、解除原告张国良与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张国良返还购房款210676元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款210676元为基数、按月利率4.875‰向原告张国良支付自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张国良支付租金5103元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张国良支付保全申请费1947元；六、驳回原告张国良的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明，隆诚伟业公司起诉张国良请求撤销双方于2017年6月9日签订的《协议书》，后隆诚伟业公司经新疆维吾尔自治区阜康市人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院作出（2019)新2302民初2023号民事裁定，裁定按隆诚伟业公司撤诉处理。 本院认为，关于涉案《协议书》效力如何认定的问题。首先，双方当事人在涉案《协议书》上签字、盖章，系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》已部分履行；其次，上诉人因对《协议书》持有异议，通过另案提起了诉讼，后又未按期到庭参加诉讼，其行为表明了上诉人对《协议书》的认可。故《协议书》合法、有效，双方当事人均应按照《协议书》内容全面履行各自义务。一审法院依据涉案《协议书》的约定解除双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议并无不当，本院予以维持。 关于原审判决确认租金数额是否符合法律规定的问题。经审查，被上诉人主张上诉人支付自2018年8月18日至合同解除之日期间的租金，一审法院认定涉案合同解除之日为2019年2月2日，并判令上诉人支付自2018年8月18日至2019年2月2日期间的租金并无不当，本院予以维持。 关于因财产保全而产生的申请费如何负担的问题。涉案申请费系被上诉人在上诉人违约的情况下为保障其合法权益而产生的合理费用，一审法院支持被上诉人主张上诉人承担申请费的请求符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4565.89元(隆城伟业公司已预交)，由新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 闫雪 审 判 员 杨洁 审 判 员 胡婧 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 李雯 书 记 员 李静