福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5674号 上诉人（原审被告）：闽清筑家房地产开发有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇梅城大街****。 法定代表人：林和官，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：池金昌，男，1975年9月23日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：黄夏冰，福建麦博律师事务所律师。 上诉人闽清筑家房地产开发有限公司（以下简称“筑家公司”）因与被上诉人池金昌商品房销售合同纠纷一案，不服福建省闽清县人民法院（2020）闽0124民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法适用独任制对本案进行了审理。上诉人闽清筑家房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘朋、被上诉人池金昌委托诉讼代理人黄夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽清筑家房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审第一项判决并改判为逾期办证违约金以已付款395692元为基数，按每日0.0075%的标准自《商品房买卖合同》约定交房时间（2018年2月15日）后的365日起计至2020年2月26日止（其中扣除34天的免责期）为10179元（395692元×0.0075%×343）；2、本案的上诉费用由池金昌承担。实和理由：本案诉争房产在未到约定的交房时间且不符合交房条件的基础上提前交付,系因响应闽清县人民政府应对79洪灾的灾后应急机制及池金昌的单方申请，一审法院以实际交房的时间计算筑家公司逾期办证违约责任明显违反了公平原则，应按照合同约定的交房时间计算逾期办证违约金。 池金昌辩称，案涉合同约定的“商品房交付使用”指实际交付使用。池金昌接收房屋就是对案涉房屋交付的现状的认可，是对自身权利的合理处分。故违约办证的起算时间应自房屋实际交付起算。 池金昌向一审法院提出诉讼请求1.判决筑家公司向池金昌支付逾期办理房屋权属证书违约金43268.92元。（以标的房屋总价395692元为基数，全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率4.05%上浮50%，暂时计算至2020年2月27日）；2.本案诉讼费由筑家公司承担。 一审法院认定事实：一、商品房买卖合同的签订时间：2015年9月30日；二、房屋地点：闽清县梅溪镇梅埔村筑家蓝波湾；三、合同约定房屋面积：91.57㎡；四、房屋总价款：395692元；五、合同约定交房时间：2018年2月15日；六、实际交房时间：2017年5月11日；七、合同约定的计付逾期办证违约金起始日：从商品房实际交付（2017年5月11日）使用后的365日（即2018年5月12日）开始计算；八、计付逾期办证违约金的天数：池金昌主张及证据：计付逾期办证违约金的天数从商品房实际交付（2017年5月11日）使用起至2020年2月27日协助原告办理房屋权属证书之日止。提供商品房买卖合同、购房发票、物业费收款收据、筑家蓝波湾《商品房买卖合同》补充协议等证据。筑家公司答辩意见及证据：诉争房产因政府因素、污水接驳、供电接驳导致工程延期，根据合同约定，筑家公司享有免责权；新冠××疫情期间，筑家公司无法通知池金昌办理产权，该期间不应计入违约天数。并提供国有土地建设用地使用权出让合同、闽清县人民政府常务会议纪要［2020］1号、福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制、污水处理厂工程竣工验收证书、闽清县供电公司的两次供电方案说明书等证据。理由：1.计付逾期办证违约金的起止日期。《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金从商品房实际交付（2017年5月11日）使用后的365日（即2018年5月12日）开始计算。筑家公司已于2020年2月27日协助原告办理房屋权属证书。据此计付逾期办证违约金起止日期为：2018年5月12日起至2020年2月26日止。2.关于政府因素、永久性供电接驳口未提供、市政排污等接驳口未提供等因素，是否可以作为被告承担逾期办证责任免除的事由。《商品房买卖合同》约定将市政等相关政府部门原因导致的延误，作为逾期交房的免责事由，但原告未就逾期交房要求被告承担违约责任，而是主张被告的逾期办证的责任。且原告主张的计付逾期办证违约金起始日已是根据实际交房时间进行顺延，即商品房实际交付（2017年5月11日）使用后的365日开始计算。因此，被告的抗辩理由不予采纳。3.关于新型冠状病毒疫情防控期间是否可以扣除筑家公司逾期办证违约金。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，福建省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共安全事件响应机制。筑家公司为响应政府停工停产的号召，在复工之前基本处于停工的状态，无法向池金昌送达诉争房产办理权属登记资料。筑家公司复工后，采取了积极的补救措施，于2020年2月27日协助原告办理房屋权属证书。据此，结合本案的实际履行情况，根据公平原则，新型冠状病毒疫情防控期间导致合同无法履行的34天应予扣除，故计付逾期办证违约金的天数为621天。九、逾期办证违约金的计算标准及数额：池金昌主张及证据：根据法律规定，逾期办证违约金应以标的房屋总价395692元为基数，全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场利率4.05%上浮50%的标准计算。筑家公司答辩意见及证据：筑家公司无需支付逾期办证违约金。法院认定及理由：结合筑家公司已交付商品房，并未影响到业主的居住使用权，逾期办证也并未给业主造成难以弥补的损失等实际情况，考虑到我国合同法对违约金的规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定逾期办证违约金以已付房款395692元为基数，按每日0.0075%的标准计算，逾期办证违约金为18429.35元（395692元×0.0075%×621天）。双方有争议的事项为第八项、第九项，其他事项双方无争议。 一审法院认为，《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，池金昌已依约交纳了全部购房款，但筑家公司未履行合同约定义务，致使池金昌迟延办理不动产权证，故筑家公司已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中未明确约定违约金计算标准，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，酌定逾期办证违约金以已付房款为基数，按每日0.0075%的标准计算，筑家公司应支付的逾期办证违约金为18429.35元。综上所述，对池金昌的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、闽清筑家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向池金昌支付逾期办证违约金18429.35元；二、驳回池金昌的其他诉讼请求。如果闽清筑家房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费881元，减半收取440.5元，由池金昌负担310元，闽清筑家房地产开发有限公司负担130.5元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 根据本案现有证据，结合双方当事人陈述，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为逾期办证违约金的起算时间。合同第十四条约定“买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的‘双方协商比例’向买受人支付违约金。”买卖双方已办理了房屋交接，池金昌接收了案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定，房屋转移占有即应认定为交付使用，筑家公司上诉称案涉商品房不符合交付条件且系提前交付，主张逾期办证违约金的起算点为合同约定的交付日期的上诉理由不能成立。 综上所述，筑家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费881元，由闽清筑家房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张雅典 二〇二〇年九月二十八日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢