新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民再35号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：高洪云，女，1969年12月15日出生，汉族，喀什地区棉纺织厂退休职工，住喀什市。委托诉讼代理人：董岩，新疆朱玉杰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：丁代康，男，1966年7月2日出生，汉族，喀什市第二幼儿园退休职工，住喀什市。委托诉讼代理人：丁心怡（系被申请人丁代康女儿），女，个体户，住喀什市色满路**院**楼****。委托诉讼代理人：蒋吉祥，新疆京喀律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：彭贵新，男，1969年1月27日出生，汉族，无固定职业，住喀什市，住喀什市v>再审申请人高洪云因与被申请人丁代康、彭贵新执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2019）新31民终466号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年6月16日作出（2020）新31民申9号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人高洪云及其委托诉讼代理人董岩，被申请人丁代康及其委托诉讼代理人丁心怡、蒋吉祥到庭参加诉讼，被申请人彭贵新经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。高洪云申请再审称，我与彭贵新签订的房屋买卖合同合法有效，且签订时间在法院查封冻结之前。我已实际支付了全部购房款，并对该房屋实际控制，因房屋未偿还完银行按揭贷款而未能办理过户，未过户不是我的原因造成。喀什中院二审判决认定我与彭贵新之间的房屋买卖合同不真实的事实缺乏证据支持，故请求撤销喀什中院（2019）新31民终466号民事判决，维持喀什市人民法院（2019）新3101民初261号民事判决。丁代康辩称，高洪云与彭贵新之间签订的房屋买卖合同不真实，就涉案房屋的价款及银行贷款的支付情况，高洪云前后陈述不一，既与合同约定的不符，也与常理不符。此外，高洪云提供的证据不能证实其在法院查封前已经合法占有房屋，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，在长达三年半的时间没有办理过户登记。故高洪云的再审申请无事实及法律依据，依法不能成立。高洪云向一审法院起诉请求：1.立即停止对原告高洪云购买位于喀什市××路的位于喀什市××路房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认原告高洪云于2013年4月17日与被告彭贵新签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于喀什市××路房屋归原告所有；3.被告彭贵新立即协助和配合原告办理喀什市××路房屋的产权过户登记。一审法院认定事实：2013年4月17日，原告高洪云与被告彭贵新签订了《房屋买卖合同》。合同约定，彭贵新自愿将其所有的位于喀什市××路房屋（建筑面积131.191平方米）出售给原告，高洪云付清200000元后，继续偿还彭贵新在中国农业银行剩余按揭房款。彭贵新将该房屋所有权证及土地使用证过户变更至高洪云名下，由此产生的各项费用均由彭贵新承担，本协议自2013年6月16日生效。合同签订后，高洪云向彭贵新支付了200000元房款，高洪云按合同约定于2016年12月1日前将彭贵新在中国农业银行按揭贷款偿还完毕，彭贵新亦将该房屋、房屋所有权证、土地使用证，购房发票交付高洪云。被告丁代康以喀什市人民法院作出的（2016）新3101民初2971号生效判决向法院申请执行，执行房屋所有权人为彭贵新的位于喀什市××路房屋，请求原审法院查封该房屋。原审经核实，该房屋登记的所有权人为彭贵新，遂查封了该房屋。高洪云办理过户登记时，得知该房产被法院查封扣押，高洪云遂向原审法院提出执行异议。原审法院于2018年4月3日作出（2018）新3101执异字第7号执行裁定书，驳回高洪云的异议申请，高洪云遂提出案外人执行异议之诉。另查明，被告丁代康与被告彭贵新民间借贷纠纷，丁代康起诉后，原审法院于2016年12月21日依法作出（2016）新3101民初2971号民事判决书，判决彭贵新于判决生效后五日内向丁代康偿还借款400000元，支付逾期还款利息36000元。判决生效后，彭贵新未向丁代康偿还借款，丁代康向法院申请对彭贵新的财产进行强制执行。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。高洪云为证明与彭贵新存在真实的房屋买卖行为，提供了房屋买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、收条、中国农业银行卡交易明细清单、中国农业银行喀什市支行出具的证明、房屋租赁合同等证实高洪云向彭贵新支付房款、偿还贷款及高洪云对诉争房屋占有使用至今。高洪云对诉称的主要事实均提供了证据予以证实，证明的事实之间并不相互矛盾，可以形成证据链，该证据链证明的事实与彭贵新提交的答辩状所述相吻合，为此高洪云与彭贵新签订的房屋买卖合同真实合法有效。虽然没有办理产权过户登记，但高洪云已实际占有使用，不影响合同的效力。故高洪云要求停止对上述房屋的强制执行，解除查封，并确认高洪云对喀什市××路房屋享有所有权及彭贵新协助高洪云办理该房屋产权过户登记的请求，符合法律规定。丁代康辩称，高洪云与彭贵新之间不存在真实的房屋买卖关系，彭贵新未将房屋交付的理由，因丁代康对此没有提供充分的证据予以证实，且在丁代康与彭贵新民间借贷纠纷一案中，判决彭贵新给付的是金钱债务，本案诉争房屋不属于生效法律文书指定交付的特定物。综上，高洪云要求停止对上述房屋的强制执行、解除查封、确认对喀什市××路房屋享有所有权、彭贵新协助办理该房屋产权过户登记的请求，应予以支持。一审法院判决：一、原告高洪云对本案执行标的即喀什市××路房屋享有所有权，被告彭贵新协助原告办理该房屋所有权变更登记；二、停止对本案所涉执行标的喀什市××路房屋的查封、冻结等执行行为。丁代康不服一审判决，上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回高洪云的诉讼请求。本院二审认定事实：2010年7月彭贵新与案外人喀什汇城房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，购买喀什市××路房屋一套，约定房屋总价为301739.3元，付款方式为首付101739.3元，剩余20万元为贷款。2010年7月19日喀什市房地产管理局发出编号为喀房权证字第XX**房屋所有权证，登记房屋所有权人为彭贵新单独所有，性质为商品房。2015年8月25日，喀什市国土资源局发出喀国用（2015）第02651号国有土地使用证，载明土地使用权人为彭贵新，土地用途为住宅。2015年年底丁代康作为原告，以彭贵新作为被告，以民间借贷纠纷为案由，向原审法院提起诉讼，要求彭贵新偿还借款并支付利息，同时提出财产保全申请。原审法院2015年11月30日作出（2015）喀民保字第43号民事裁定，于2016年2月24日查封冻结了彭贵新名下的喀什市××路房屋，后于2016年12月21日作出（2016）新3101民初2971号民事判决，判决彭贵新于判决生效后五日内向丁代康偿还借款400000元，支付逾期还款利息36000元。该判决生效后，彭贵新未按生效判决指定的期限向丁代康偿还借款，丁代康向原审法院申请对彭贵新的财产进行强制执行。2017年高洪云以其是喀什市××路房屋的实际所有权人为由，向原审法院提出执行异议。2018年原审法院作出（2018）新3101执异字7号执行裁定书，以异议人高洪云未提供证据证实其已经合法占有房屋，也没有提供证据证明房产未办理过户登记属于非因自身原因导致等为由，裁定驳回被上诉人高洪云的异议申请。后高洪云向原审法院提出执行异议之诉。另查明，案外人蒋英针对本案涉案房屋，于2018年9月以其与彭贵新有房屋买卖合同，其应当是涉案房屋所有权人为由，向原审法院提出执行异议申请。原审法院亦驳回了该执行异议申请。本院二审认为：依据本案查明的事实及房屋产权证等登记情况，现涉案房屋仍登记在彭贵新名下。高洪云主张，其与彭贵新签订有合法有效的房屋买卖合同，且已经合法占有使用该房屋，因此高洪云应当是涉案房屋的所有权人。丁代康则提出，高洪云与彭贵新之间的房屋买卖合同不真实，彭贵新一直在涉案房屋居住，并没有被高洪云占用使用。本院经审查双方当事人在本案一、二审期间提交的证据及陈述，认为高洪云与彭贵新之间的房屋买卖合同不属于真实的合同。具体理由如下：首先，虽彭贵新在一审中向原审法院提交了答辩状认可其与高洪云之间的合同，但是在答辩状中及高洪云在本案中的陈述，均没有明确说明房屋总价的具体数额；在二审中高洪云的代理人陈述总价应该为30多万，但是具体数额仍不清楚。上述情况，明显不符合二手房买卖过程中的正常交易习惯。其次，对于房屋所有权证及土地使用权证的交付问题，高洪云的多次陈述均不一致。在其一审的起诉状中陈述在2013年4月付款后即给付房屋产权证书和土地使用权证书，而在一审开庭时却陈述是2015年办理了房产证后交付了房屋产权证书，在本次二审庭审过程中又陈述2013年4月交付房屋产权证书及土地使用权证，经庭审询问土地使用权证在2015年才颁发，其解释为用彭贵新的卡进行还贷，未能明确说明该问题。再次，高洪云陈述在2013年签订合同后由其替彭贵新归还房屋贷款，使用的是彭贵新名下的银行卡；但是对于其自身款项如何进入彭贵新名下的银行卡，未能提供充分、有效的证据予以证实；高洪云还陈述，其与案外人张兴顺签订了房屋租赁合同，每季度租金5000元，要求案外人将租金打入卡中用于归还贷款，但经审查银行流水凭证，其中有案外人杨某转存、新疆元丰金鑫矿业公司的货款等内容，没有任何反应租金给付的内容，因此该凭证中无法反应高洪云的上述陈述；再审查彭贵新银行卡的交易记录，该交易记录从日期及时间顺序来看并无完全，但里面还包括第三方支付平台财付通支付记录、交警罚没记录等，无法证实该银行卡的实际使用人及使用情况。最后，依据高洪云的陈述，在2013年即签订了房屋买卖合同并交付了房屋钥匙，但在长达三年的时间内却从未向房地产管理部门对合同进行任何预告登记或备案登记，在本院二审庭审中询问房屋现状时，高洪云仅陈述“由其占有，但现在谁在使用不清楚”，上述情形亦不符合正常人的生活习惯。基于上述理由，本院认定高洪云与彭贵新之间的房屋买卖合同不具有真实性，涉案房屋的所有权人仍为彭贵新。关于高洪云要求停止对涉案房屋的执行，有无法律依据的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如前所述，高洪云与彭贵新之间的房屋买卖合同不具有真实性，因此其主张排除执行，没有法律依据。另涉案房屋属于城镇小区内高层住宅，只要使用房屋即会产生相应的物业费、水电费等。即使相关物业费、水电费等可能以登记房主彭贵新的名义进行交纳，但对应的票据原件应当在占有使用人手中。在本院二审审理过程中，就涉案房屋占有使用问题，要求高洪云向本院提交涉案房屋的物业费、水电费的使用票据，但高洪云直至本判决作出之时均未能提交。因此高洪云未能提交证据证明其已经合法占有使用涉案房屋。综合上述意见，高洪云要求停止对涉案房屋的执行，没有事实及法律依据。本院二审判决：一、撤销新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初261号民事判决；二、驳回高洪云的诉讼请求。本案再审期间，高洪云提交了以下证据：1.中国农业银行喀什支行出具的关于高洪云提前还贷解押情况的说明一份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证实高洪云根据与彭贵新签订的房屋买卖合同约定，偿还了2016年11月的银行贷款2135.14元及剩余贷款86608.25元，银行于2016年11月21日对涉案房屋提前解押，故不能办理过户手续是因为房屋贷款直到2016年11月才归还完毕，高洪云对此不存在过错；2.高洪云与租房人张兴顺的微信聊天记录截图一份、新疆元丰金鑫矿业投资有限公司工商登记信息一份、彭贵新尾号为3611的中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证实2015年11月19日新疆元丰金鑫矿业投资有限公司向彭贵新银行卡汇入的5000元是张兴顺所支付的涉案房屋租金，该公司法定代表人黄奇娜与张兴顺是夫妻关系；3.租房人张兴顺出具的证明一份，证实2015年4月至2017年4月张兴顺租赁涉案房屋期间，所交纳的租金付给高洪云和指定卡号；4.案外人蒋英起诉高洪云的民事起诉状一份、喀什市人民法院（2020）新3101民初2345号民事调解书一份，证实2016年11月21日蒋英从高洪云处购买了涉案房屋，高洪云将房屋所有权证、土地证及相关手续交付给蒋英，蒋英并非从彭贵新处购买房屋，被申请人丁代康提出的彭贵新向蒋英出具公证书实际上是彭贵新为了协助高洪云出售房屋而向蒋英作出的协助行为；5.证人李凤（喀什市百信物业服务有限公司办公室主任）证言，证实高洪云曾在该物业公司购买过房屋水电及支付暖气费的事实；6.证人张明金（水电维修人员）证言，证实其曾经在2013-2016年到涉案房屋修理过房屋水电；7.证人蒋英证言，证实其向高洪云购买涉案房屋，彭贵新协助办理相关手续的事实。经质证，丁代康对证据1的真实性认可，但银行出具的情况说明没有写明形成时间，对其证明内容不予认可；对证据2不予认可，该组证据不能证实微信聊天的相对方就是租房人张兴顺，不能通过聊天记录就证明张兴顺与黄奇娜是夫妻；对证据3因无法核实真实性，故不认可；对证据4的真实性认可，但关联性不认可，这是高洪云与蒋英之间的房屋买卖关系与本案无关；对三名证人的证言也不予认可，认为证人不能证实涉案房屋与高洪云具有关联性。丁代康提交付款协议书一份，证实2019年12月13日丁代康与中天房地产资产评估有限公司签订付款协议书，就涉案房屋进行委托评估，喀什市人民法院通知彭贵新办理评估事宜，说明房屋所有权人仍是彭贵新。经质证，高洪云对该证据真实性认可，但其认为付款协议书仅能说明喀什市法院在执行案件过程中的工作流程，不能说明涉案房屋的所有权归属问题。本院对上述证据分析认证如下：一、关于高洪云提前还贷的事实，中国农业银行喀什支行已出具证明，且与高洪云名下中国农业银行卡交易明细清单内容一致，故对高洪云提交的证据1本院予以确认；二、关于高洪云与租房人张兴顺签订的房屋租赁合同、高洪云与张兴顺的微信聊天记录、张兴顺出具的证明是否真实有效的问题，该房屋租赁合同高洪云一审已提供，张兴顺出具的证明和双方微信聊天记录系本案再审过程中新提供证据，本院经与张兴顺（现在福建）电话核实，其认可证明和微信聊天记录的真实性，张兴顺陈述2015年至2017年期间确实租赁过房屋并支付租金。结合高洪云出具的彭贵新名下银行卡交易明细来看，张兴顺及其妻子黄奇娜曾向该卡汇款用于偿还房屋贷款，故本院对高洪云提交的证据2予以确认；三、案外人蒋英因涉案房屋与高洪云产生争议，蒋英起诉至喀什市人民法院，喀什市法院就此出具了调解书，本院对于高洪云提交的证据3真实性认可；四、关于证人证言，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。高洪云提供的三名证人与双方均不存在利害关系，证言客观，可以作为认定案件事实的相关依据；五、关于丁代康提供的付款协议书，因该证据只是喀什市人民法院就涉案房屋在执行过程中委托评估公司进行价格评估的材料，与房屋的最终确权归属问题无关，故本院对该证据的真实性认可，关联性不予确认。本院再审查明：2010年7月30日彭贵新与案外人喀什汇城房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，购买喀什市××路房屋一套，约定房屋总价为301,739.3元，付款方式为首付101,739.3元，剩余20万元为贷款。同日，彭贵新与中国农业银行股份有限公司喀什分行签订个人购房担保借款合同，约定彭贵新借款20万元，借款期限自2010年7月30日至2020年7月29日止，共计120个月，以该房屋作为抵押。2010年7月19日喀什市房地产管理局出具编号为喀房房权证字第XX**屋所有权证，登记房屋所有权人为彭贵新单独所有，性质为商品房。2015年8月25日，喀什市国土资源局发出喀国用（2015）第02651号国有土地使用证，载明土地使用权人为彭贵新，土地用途为住宅。2013年4月17日，高洪云与彭贵新签订一份房屋买卖合同。合同约定：1.彭贵新自愿将其所有的位于喀什市××路房屋（建筑面积131.191平方米）出售给高洪云，高洪云付清20万元后，继续偿还彭贵新在中国农业银行剩余按揭房款；2.彭贵新将该房屋所有权证及土地使用证过户变更至高洪云名下，由此产生的各项费用均由彭贵新承担；3.彭贵新保证其出售给高洪云的房屋产权清晰，无对外担保、抵押等其他纠纷，高洪云买受后，如该房屋产权有纠葛致使影响高洪云权利的行使，概由彭贵新负责处理并承担违约责任；4.协议生效后，彭贵新不得再对此房屋主张任何权利，高洪云对该房屋拥有所有权，对高洪云今后所发生该房屋的任何经济、法律纠纷，彭贵新不承担责任；5.因客观原因，该房产暂时无法办理过户手续，如在未办理过户手续之前，该房产因国家征收，由此产生的拆迁补偿费归高洪云所有，彭贵新不得干涉；6.本协议自2013年6月16日生效。2013年4月17日高洪云向彭贵新支付25,000元定金，同日彭贵新出具收到购房款20万元的收条，2013年4月18日高洪云向彭贵新转账175,000元。高洪云向彭贵新支付了20万元房款后，彭贵新将该房屋及原始购买合同、购房发票材料等交付高洪云。2013年4月18日，彭贵新向高洪云出具“收到2013年5月-12月还房贷款17,700元”的收条一份；2014年5月1日，彭贵新向高洪云出具“收到高洪云20**年1月-12月还房贷款26,500元”的收条一份；2015年4月10日，彭贵新向高洪云出具“收到2015年1-4月房子还贷款8,800元”的收条一份。2015年4月10日，高洪云与案外人张兴顺签订房屋租赁合同，租期从2015年4月10日至2016年4月9日，年租金26,000元。2015年4月9日，彭贵新出具收条一份，内容为：收到张兴顺2015年4月9日到2016年4月9日房子租金用于房贷还款26,000元。2016年4月10日，高洪云继续与张兴顺签订房屋租赁合同，租期从2016年4月9日至2017年4月10日，年租金20,000元。2016年11月21日高洪云将该房屋在中国农业银行的剩余按揭贷款86,608元偿还完毕。2016年12月1日，中国农业银行股份有限公司喀什市支行出具证明：借款人彭贵新名下的喀什市××路（房产证编号00075**）的住房贷款由高洪云（身份证号×××）女士2016年11月21日办理提前还款及解押手续。后彭贵新与高洪云一起前往喀什汇城房地产开发有限公司，领取房屋所有权证后交付给高洪云。2015年丁代康作为原告，以彭贵新为被告，以民间借贷纠纷为案由，向喀什市人民法院提起诉讼，要求彭贵新偿还2013年11月的借款40万元并支付利息，同时提出财产保全申请。2015年11月30日喀什市人民法院作出（2015）喀民保字第43-1号民事裁定，2016年2月24日查封冻结了彭贵新名下的喀什市××路房屋，后于2016年12月21日作出（2016）新3101民初2971号民事判决，判决彭贵新于判决生效后五日内向丁代康偿还借款400,000元，支付逾期还款利息36,000元。该判决生效后，彭贵新未按生效判决指定的期限向丁代康偿还借款，丁代康向喀什市法院申请对彭贵新的财产进行强制执行。另查明，2016年11月22日高洪云将涉案房屋以45万元价格出卖给案外人蒋英，蒋英在办理过户登记时，得知该房产被法院查封扣押后告知高洪云，高洪云向喀什市法院提出执行异议。喀什市法院于2018年4月3日作出（2018）新3101执异字第7号执行裁定书，驳回高洪云的异议申请，高洪云遂提出案外人执行异议之诉。此外，2020年7月15日，蒋英将高洪云起诉至喀什市人民法院，要求依法解除双方签订的房屋买卖合同、高洪云返还购房款450,400元及支付利息损失96,273元。经调解，喀什市人民法院于2020年7月23日作出（2020）新3101民初2345号民事调解书，解除双方签订的房屋买卖协议，高洪云于2020年10月25日前退还蒋英购房款450,000元，如不按期给付，支付违约金50,000元。本院再审认为，本案作为案外人执行异议之诉，审理的是案外人高洪云提出的排除执行的理由是否成立，即高洪云是否对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定虽然是对执行异议的审查标准，但在本案执行异议之诉的审理中可以参照该规定。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。丁代康起诉彭贵新的（2016）新3101民初2971号民事判决的强制执行程序开始之前，即2013年4月17日高洪云就与彭贵新签订了房屋买卖合同，购买涉案房屋。同日彭贵新向高洪云出具收到购房款20万元的收条后，向高洪云交付了房屋及相关材料，后期高洪云也偿还了按揭贷款，高洪云已履行了合同义务。故该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。买受人对于房屋的占有既包括直接占有，也包括间接占有。2013年4月17日高洪云接收房屋后开始居住，此期间的房屋贷款高洪云以现金方式支付给彭贵新，有彭贵新出具的收条予以证实。高洪云在2015年4月至2017年4月期间将房屋租赁给案外人张兴顺即属于间接占有，此期间的房屋贷款通过租金方式予以偿还。此外，结合高洪云提供的交纳物业费、电费、燃气费的票据及物业公司收费人员、水电维修人员的证人证言，可以看出，不论是高洪云自行居住还是房屋出租期间，该房屋所产生的相关费用由高洪云或承租人支付。因此，根据实际控制的原则，可以认定高洪云已对房屋合法占有的事实。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案房屋买卖合同签订后，2013年4月17日高洪云向彭贵新交纳了首付款20万元。合同约定，房屋按揭剩余贷款由高洪云支付，高洪云居住期间，其向彭贵新先后支付了53,000元用于偿还2013年5月至2015年4月期间的房屋贷款，对此彭贵新向高洪云出具了三份收条。2015年4月至2017年4月高洪云将房屋租赁给案外人张兴顺后，此期间的房屋贷款亦在正常偿还。高洪云提供了彭贵新出具的收条（即收到张兴顺交纳2015年4月至2016年4月的租金26,000元）、彭贵新名下银行卡交易明细（张兴顺向该卡曾汇款10,000元、高洪云曾转存3,000元）、银行出具的结清贷款证明，可以证实2015年4月至2016年10月期间，通过高洪云自有款项和承租人张兴顺的租金，高洪云偿还了上述期间内的房屋银行贷款，剩余贷款86,608元高洪云在2016年11月21日偿还完毕，该房屋价款已全部支付完毕。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。高洪云与彭贵新签订的房屋买卖合同第四条约定“因客观原因，该房产暂时无法办理过户手续”，且2014年3月28日彭贵新给高洪云出具的授权委托书中也记载了彭贵新委托高洪云办理房屋过户手续，这说明高洪云向彭贵新提出过办理房屋过户的请求。高洪云、彭贵新陈述，当时双方曾前往有关部门办理过户登记，因彭贵新户口本、婚姻登记等问题暂时无法办理。在房屋买卖合同履行过程中，涉案房屋贷款尚未偿还完毕，汇城房地产公司保存房产证，待高洪云偿还完房屋按揭贷款后，高洪云从该公司取出房屋产权证。后又因丁代康起诉彭贵新民间借贷纠纷一案中，该房屋被原审法院查封，故至今未办理过户登记。结合合同约定情况、履行情况以及双方当事人的陈述，高洪云未办理过户登记有合理的客观理由，高洪云对房屋未能办理产权登记并无过错。综上所述，高洪云主张对涉案房屋享有所有权的一系列签订合同、支付价款、实际占有等事实客观存在，丁代康目前没有证据证明高洪云与彭贵新之间存在恶意串通损害其合法权益的行为。一审法院认定高洪云与彭贵新的房屋买卖合同合法有效、高洪云对涉案房屋享有的权利优先于丁代康的权利，进而判令停止对涉案房屋的执行，适用法律正确。本院二审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，缺席判决如下：一、撤销本院（2019）新31民终466号民事判决；二、维持喀什市人民法院（2019）新3101民初261号民事判决。本案一、二审案件受理费合计140元，由彭贵新负担。本判决为终审判决。审  判  长   张 荣 琴审  判  员   马  瑞审  判  员   阿依仙木二 〇 二 〇 年 九 月 十 五 日书  记  员   李 彦 琦