江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0116民初3188号 原告：解定进，男，1973年1月22日生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。 委托诉讼代理人：凌桂峰，江苏信棠律师事务所律师。 被告：王玲，女，1975年2月28日生，汉族，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人：火亮，江苏苏源律师事务所律师。 被告：丁培荣，男，1968年2月29日生，回族，住山东省济南市市中区。 委托诉讼代理人：火亮，江苏苏源律师事务所律师。 第三人：南京市六合区人民政府大厂街道办事处，住所地江苏省南京市江北新区大厂街道太子山路**。 负责人：乐素林，该办事处主任。 委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪亮，江苏金协和律师事务所实习律师。 原告解定进与被告王玲、丁培荣、第三人南京市六合区人民政府大厂街道办事处（下称大厂街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告解定进及其委托诉讼代理人凌桂峰与被告王玲委托诉讼代理人火亮、被告丁培荣及其委托诉讼代理人火亮、第三人大厂街道办委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告解定进向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令王玲、丁培荣支付房屋征收而产生的装饰装修补偿费91034＊50%＝45517元，设施设备搬迁费2718487＊4%＊50%＝108739元、营业损失补偿费用2718487＊8%＊50%＝108739元、提前搬迁奖励费135924＊50%＝67962元，共330957元；2.要求王玲、丁培荣退还2020年5月份房租3000元（押金已经退还）；3.本案诉讼费6415元、保全费2270元、保函费保全担保费1500元由王玲、丁培荣负担。事实与理由：2018年12月31日前，王玲、丁培荣将位于南京市六合区大厂XX路XX号房屋出租给陶某，租期至2018年12月30日。2017年3月，经协商一致，由陶某将该房屋转让给谢定进，陶某房租交至2018年12月。谢定进受让该房屋后，将2017年3月至2018年12月的房租给付陶某，同时谢定进又另支付陶某转让费32000元（该费用包括房屋内的空调、麻将机等装修装饰费）。谢定进接手该房屋后即以该房屋为经营地址领取了南京市六合区解定进百货店的营业执照，经营范围是烟草制品零售、日用百货零售、棋牌服务等。2018年10月，谢定进为了经营需要，对74号房屋进行了装饰装修。2019年4月，谢定进为了便于使用，在王玲、丁培荣承租了XX路XX号房屋后，将74号房屋、76号房屋打通，连为一体。2018年12月31日，王玲、丁培荣（系夫妻关系）共同将南京市六合区大厂XX路XX号出租给谢定进并订立了《房屋租赁合同》，合同约定出租房屋面积为128平方米，租期为2018年12月31日至2020年12月31日，年租金33000元，另付押金3000元。合同签订后双方均按合同履行，自2019年12月起，租金谢定进按月提前一月给付王玲、丁培荣，共交付租金至2020年5月。2019年9月，谢定进承租的房屋被南京市江北新区政府发布征收公告，但在财产调查登记期间，王玲、丁培荣对装饰装修调查登记项目未向谢定进进行确认，也拒绝进行合法补偿。现诉至法院请求判如所请。 被告王玲辩称，王玲原系案涉房屋的所有人。2014年4月，王玲、丁培荣离婚，约定将案涉房屋所有权交由丁培荣享有，所以王玲已经不再是案涉房屋所有人，丁培荣的租赁行为与王玲没有任何关系，所以应该驳回对王玲的起诉。该房屋的所有法律行为王玲都没有参与，也没有领取过任何款项。该房屋的所有利益包括拆迁利益和王玲没有关系。 被告丁培荣辩称，双方的租赁关系是确实存在的，丁培荣确认与谢定进之间存在房屋租赁合同关系，但是谢定进对该房屋的装修行为没有经过丁培荣的同意，而且其所谓的装修行为是将房屋擅自开了一个门、与隔壁邻居的房屋打通，这对于丁培荣的房产利益是一个侵害的行为，其行为不仅不应该得到补偿，而且是应该恢复原状。另外，谢定进、丁培荣之间是合同法律关系，其权利义务由合同法调整，由双方的共同约定，谢定进提出的要求营业损失费等各项费用均没有法律依据，因此应该依法予以驳回。对于谢定进要求退还2020年5月房租，由于当时房屋拆迁的原因，谢定进的确提前交房，丁培荣同意退还2020年5月份的房租。本案的诉讼费、保全费、保全担保费应该谢定进承担。 第三人大厂街道办辩称，2020年4月7日发布征收决定，案涉房屋在征收范围，在期限内征收部门和房屋登记的权利人签订征收补偿协议，进行了所有的补偿。大厂街道办与王玲之间存在征收的法律关系，与谢定进不存在任何法律关系。谢定进、丁培荣之间的房屋租赁合同纠纷应该通过民事法律关系进行解决。 本院经审理查明后认定事实如下：2018年12月31日，甲方出租方丁培荣、乙方承租方谢定进签订《房屋租赁合同》，约定房屋位置XX路XX街XX号门面房，房屋结构两层半，面积128平方米。年租金33000元，租金年付，另付押金3000元。租期两年，自2018年12月30日至2020年12月31日。在承租期间所发生的一切费用（水、电、电话等）由乙方自行负担。乙方在租期满后，必须结清所发生的一切费用。双方对租金事项没有争议，丁培荣也同意返还5月份房租。该合同签订之前，丁培荣将该房屋租赁给陶某，后陶某将此转租给谢定进，转让费32000元，并于2017年3月出具《收据》，内容为人民币32000元，收款事由为转让费（包括装修）。在陶某转租房屋时，丁培荣表示不知情，事后只能同意。 另认定：2020年4月3日，南京市江北新区管理委员会发布宁新区管征字［2020］2号文，对江北新区大厂街道北至湖滨路、南至内部道路、西至凤滨路、东至湖滨社区范围进行征收。案涉房屋在征收范围内。2020年5月5日，征收实施单位甲方六合区人民政府大厂街道办事处、被征收人王玲（产权人）签订《房屋征收与补偿协议》，内容为被征收房屋坐落于六合区大厂XX路X号，经当事人同意按照江苏三师土地房地产资产评估测绘咨询有限公司出具的房屋征收评估结果，确定被征收房屋的货币补偿金额为2718487元。提前搬迁奖励费135924元，货币化安置奖励费271849元，合计407773元。甲方支付房屋装饰、装修、附补的费用合计191524元。征收其他非住宅房屋的设备拆除、安装、搬运费用108739元，征收营业用房的停产停业损失补偿费用217479元。甲方支付被征收房屋的货币补偿金额共计3644002元。6月2日，双方办理交房手续。 另认定：2014年4月23日，丁培荣、王玲登记离婚。同日，双方签订《离婚协议》，其中约定南京市六合区大厂XX路XX号门面房106.57平方米，该门面房归男方。王玲当庭也表示，该房屋的利益与其无关，在离婚时已经分给丁培荣。 诉讼中，丁培荣陈述将房屋租赁给陶某时，房屋已经装修好，包括地砖、墙、窗户、楼梯，租金每年20000余元。陶某接手后装了三台空调，其他不清楚，因为丁培荣去看房屋时，房屋已经拆除了。谢定进陈述从陶某处接手房屋时，每个房间都有空调，接手后加了2台空调，还有麻将机、桌椅板凳。在房屋后面加盖10多平方米的违建，2楼、3楼所有墙面贴了墙纸，一楼所有墙面粉刷，楼梯粉刷，包间贴墙纸，共花费20500元。为此，谢定进提供2019年4月10日与南京某装饰工程有限公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定装修公司包工包料，对房屋进行装修，工程造价38000元，并提供对应的《收据》。庭审中，双方对照征收方出具的《装修评估表》，双方无异议的部分为：高脚面盆，评估价格208元；毛巾架，评估价格132元；不锈钢单槽水池，评估价格400元；塑钢窗，评估价格538元（丁培荣称可以算给解定进）；成品防盗门，评估价格2400元（丁培荣称可以算给解定进）；广告牌，评估价格4277元；铝塑板，评估价格1164元；自建房，评估金额17689元。丁培荣认为简易阁楼并非对方所建造，对于木门也没有见到，对于对方所称二楼刷墙、贴墙纸，本人没有上去过，不知情。 以上事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《收据》、宁新区管征字[2020]2号文、《房屋征收与补偿协议》、《离婚协议》、《家庭居室装饰装修工程施工合同》、《装修评估表》等证据在案证实。 本院认为，丁培荣、谢定进签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。合同签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务。但是，双方在履行合同过程中，政府部门对房屋进行征收，丁培荣、谢定进将房屋交付，双方不再继续履行合同，双方的房屋租赁合同关系终止。丁培荣应将谢定进已经交付而未实际使用租赁房屋的的租金予以退还，对此双方并无异议，本院予以支持。本案中，双方未对未到期征收利益予以约定，当事人约定不明或没有约定的，应当按照合同有关条款，结合合同履行情况和其他实际情况予以确定。首先，双方约定合同履行期为2年，租期尚余近9个月，谢定进损失部分剩余租期预期利益。其次，谢定进对房屋有部分装修，同时配合搬迁、交付。第三，丁培荣享有房屋物权权利，谢定进享有房屋租赁合同的债的权利，该债的权利依附于物的权利，且房屋征收补偿的具体项目会脱离房屋的实际使用状态（如营业损失费、搬迁费）。本院综合上述情况、合同的其他约定及实际履行情况，参照房屋征收补偿的具体明细，丁培荣应赔偿谢定进装饰装修补偿费、设施设备搬迁费、营业损失补偿费、提前搬迁奖励费的30%，即165953元[（135924+91034+108739+217479）*30%]，超出部分不予支持。双方当事人签订的《房屋租赁合同》中，谢定进的合同相对人系丁培荣，王玲并非合同相对人，再者王玲明确表示房屋归丁培荣所有，与其无关，谢定进请求王玲承担责任，无法律依据。对于保全担保费，双方未作约定，谢定进主张该款项，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决如下： 一、被告丁培荣于本判决生效后十日内返还原告谢定进租金2750元； 二、被告丁培荣于本判决生效后十日内支付原告谢定进165953元； 三、驳回原告谢定进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6415元，减半收取3208元，由原告谢定进负担1398元，被告丁培荣负担1810元。保全费2270元，由原告谢定进负担921元，被告丁培荣负担1349元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  薛俊卫 二〇二〇年九月十五日 书记员  林丹萍