四川省荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0321民初2109号 原告：吴东恒，男，1995年8月18日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：余长科，荣县旭阳法律服务所法律工作者。 被告:钟明富，男，1988年5月28日出生，汉族，住四川省荣县。 原告吴东恒与被告钟明富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴东恒的委托诉讼代理人余长科及被告钟明富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴东恒向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失41068元；2.判决被告支付原告违约金36000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月22日，原告租用四川鼎创房地产开发有限公司商铺用于经营餐饮店，《商铺租赁合同》约定：原告承租四川鼎创房地产开发有限公司位于荣县XXX商铺门牌号XXX；租赁期限为2017年3月22日至2022年3月21日；合同期内租金为每月每平方米45元，从第三年起按10%递增等事宜。2018年5月4日，原告与被告签订《转让协议》约定：原告将其经营的鱼馆整体转让给被告，协议生效之日起被告继续承接该租赁协议，继续按期支付房屋租赁费；如原、被告乙方未如期履行本协议约定义务，视为违约，需支付守约方50000元等。2018年10月，因被告迟迟未按期向出租方四川鼎创房地产开发有限公司缴纳房屋租金、水电费共计93408元。四川鼎创房地产开发有限公司将原告起诉至荣县人民法院，原告为减少损失经法院调解，向四川鼎创房地产开发有限公司支付房屋租金、水电费共计40000元及案件受理费1068元。原告认为，被告行为构成违约，应依法承担违约责任并支付相应费用，双方协商无果，特起诉请求判决支持其诉讼请求。 原告吴东恒为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.原告身份复印件、被告人口信息（户籍）证明，拟证明双方诉讼主体资格；2.《商铺租赁合同》、《租赁交付确认书》，拟证明原告于2017年3月22日租用四川鼎创房地产开发有限公司商铺用于经营餐饮店的事实；3.原、被告于2018年5月4日签订的《转让协议》，拟证明原告将其承租的商铺转让给被告，并由被告继续按期支付房屋租赁费的事实；4.（2018）川0321民初2448号民事调解书、中国银行人民币汇款业务凭单，拟证明原告为减少损失经法院调解，向四川鼎创房地产开发有限公司支付房屋租金、水电费共计40000元及案件受理费1068元的事实。 被告钟明富辩称：因只经营了三个月，且已向四川鼎创房地产开发有限公司支付了其经营期间的房租，故原告的诉讼请求应予驳回。 被告钟明富为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 微信截图，拟证明被告已向四川鼎创房地产开发有限公司交纳三个月房租31300元。 经审查：上列证据间相互结合能证明相应的案件事实，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据以上当事人陈述和所举示证据材料，经庭审质证和本院审查判断，能证明以下事实： 2017年3月22日，原告与四川鼎创房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告租赁四川鼎创房地产开发有限公司位于荣县XXX商铺，门牌号XXX，合计租赁面积232.39㎡；租赁期限为2017年3月22日起，至2022年3月21日止，合同期限5年，免租期为2017年3月22日起，至2017年9月20日止。若乙方在合同期内解除合约，或不按约定执行本合同，则取消免租期，按实结算房租，租金在保证金内扣除，不足部分由乙方补齐；商铺计租面积为232.39㎡，合同期内前二年内租金为每月每平方米45元，从第三年起按10%递增，其中2018年3月22日至2019年3月21日的租金为125490元，应分别于2018年2月22日、2018年8月22日前交纳等事宜。2018年5月4日，原告与被告签订《转让协议》，双方约定：原告将其经营的荣县旭阳镇有茗鱼馆转让给被告，协议后由被告承接原告与四川鼎创房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》，按期支付房屋租赁费；甲方同意乙方以替甲方偿还其所欠债务120000元的方式支付转让价款；如乙方未替甲方以偿还债务的方式支付转让价款，乙方构成违约，需支付守约方50000元等内容。签订上述《转让协议》后案涉商铺由被告实际经营管理。2018年10月25日，四川鼎创房地产开发有限公司向本院提起诉讼，请求本案原告支付差欠的房屋租金21970元，因违约承担的免租期租金62745元，差欠的水电费8693元，合计93408元。经本院主持调解，由原告向四川鼎创房地产开发有限公司支付房屋租金及水电费共计40000元，案件受理费1068元。现已履行完毕。原告认为，被告行为构成违约，应依法承担违约责任并支付相应费用，双方协商无果，引发本案纠纷。 另查明：（2018）川0321民初2448号案件中四川鼎创房地产开发有限公司述称：1.案涉商铺2018年3月22日至2018年9月21日期间差欠的租金为15000元，2018年9月22日至2018年11月10日期间差欠的租金为6970元，合计21970元；2.案涉商铺现已交还四川鼎创房地产开发有限公司。 本院认为,原、被告签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行其义务。双方约定原告将其与案外人四川鼎创房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》中的权利义务转让给被告，由被告按期支付房屋租金。被告称2018年5月9日已向四川鼎创房地产开发有限公司交纳了三个月的房屋租金并举示了相关微信截图，根据原告与四川鼎创房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》中对租金的约定即2018年3月22日至2019年3月21日的租金为125490元，结合四川鼎创房地产开发有限公司在他案中的陈述即案涉商铺2018年3月22日至2018年9月21日期间差欠的租金为15000元，2018年9月22日至2018年11月10日期间差欠的租金为6970元，被告交纳三个月租金31300元，其金额与以上事实高度吻合。因此，本院对被告向四川鼎创房地产开发有限公司交纳了三个月的房租的事实予以确认，再结合原告关于签订合同前已交清自己经营期间租金，签订合同后未再交纳租金的陈述及被告交纳租金的时间等其他事实，其支付租金的租期应为2018年5月9日至2018年8月8日，四川鼎创房地产开发有限公司在他案请求中关于差欠的租金21970元应为2018年8月9日至2018年11月10日期间所差欠，即被告对案涉商铺的实际经营管理期间。原、被告双方的转租行为虽未经案涉商铺出租人四川鼎创房地产开发有限公司的书面同意，但四川鼎创房地产开发有限公司收取被告三个月租金的事实，应视为其对该转租行为的追认。四川鼎创房地产开发有限公司在他案中起诉本案原告要求支付案涉商铺差欠的房屋租金21970元，因违约承担的免租期租金62745元，差欠的水电费8693元，合计93408元。经本院主持调解，双方自愿达成调解协议由原告向四川鼎创房地产开发有限公司支付房屋租金40000元，案件受理费1068元，共计41068元，本院出具（2018）0321民初2448号民事调解书予以确认，现已实际履行。被告即未按约支付租金又未在停止营业后与出租人及时解除租赁关系，其差欠的租金及违约造成的损失应由被告自行承担。上述调解金额在实体上并未直接或间接加重被告的债务，也未损害被告的合法权益。在此情况下，无论被告对该调解金额是否认同，均对其不构成影响。 关于原告主张的违约金的问题。在原、被告签订的《转让协议》中关于违约责任双方约定：若被告未替原告以偿还债务的方式支付转让价款，则构成违约。本案中，因原、被告双方约定支付转让费的方式是由原告代其偿还债务，因此，原告还应就债务的组成及被告代为偿还的情况承担举证责任，但原告并未就其举示相关证据，而本案中被告的违约行为与原告主张的违约金之间并无关联性，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项的规定，判决如下： 一、被告钟明富于本判决生效后十日内支付原告吴东恒41068元； 二、驳回原告吴东恒的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1726元，减半收取计863元，由被告钟明富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  刁艳 二〇二〇年九月二十一日 书记员  甘雪