河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初4168号原告：中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行，住所地：洛阳市涧**延安路**。负责人：王万红，职务：行长。委托诉讼代理人：焦文良、王冰，该行员工。被告：亓文浩，男，1996年5月26日出生，汉族，住洛阳市涧**。被告：洛阳正商置业有限公司，住所地：洛阳市涧**蓬莱路与龙裕路交叉口西南角正商城售楼部。法定代表人：张国强。原告中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行（以下简称：农行涧西支行）诉被告亓文浩、洛阳正商置业有限公司（以下简称：正商置业）为金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行涧西支行委托诉讼代理人焦文良、王冰到庭参加了诉讼。被告亓文浩、正商置业经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告农行涧西支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告亓文浩偿还原告个人购房贷款借款本金404157.38元，未结清正常息12448.21元、罚息163.05元、复利293.26元，共计417061.90元（利息、罚息及复利暂计至2020年6月5日，之后按照合同约定计算至全部借款本息实际还清之日。）。2、判令被告亓文浩向原告支付违约金21500元。3、确认原告有权申请人民法院拍卖、变卖被告亓文浩所有的位于洛阳市××环路东侧正商城××房产，并以拍卖、变卖所得价款优先受偿上述第1、2项的全部债权。事实与理由：1、被告亓文浩为购买位于洛阳市××环路东侧正商城××房产，于2016年12月18日与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为43万元；借款期限为300个月；借款利率为浮动利率，在基准利率的基础上下浮5%，遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息，还款周期为壹个月，还款日为每月20日；被告以其购买的上述房产提供抵押担保；借款人未按照合同约定期限归还借款的，贷款人有权在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；争议解决方式为向贷款人所在地人民法院提起诉讼；双方还对借款和担保的其他事宜进行了约定。合同第二部分特别条款第三十一条对约定：本合同采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由洛阳正商置业有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。借款人购买的房产尚未办理房屋他项权证，洛阳正商置业有限公司仍处于担保阶段。2017年1月3日，原告如约向被告亓文浩发放43万元贷款。但是，被告并未依合同约定向原告还本付息，亓文浩在2018年至2019年贷款期间多次违约不付本息，我行客户经理上门追讨，借款人以各种理由推诿，贷款一直拖欠不还，依据合同规定，2018年至2019年期间我行先后14次从保证人洛阳正商置业有限公司保证金账户扣划还款，截止2020年6月5日，已拖欠原告借款本金404157.38元、未结清正常息12448.21元、罚息163.05元、复利293.26元，共计417061.90元，之后按照合同约定计算至全部借款本息实际还清之日。为维护法律的尊严和原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告亓文浩、正商置业未到庭，未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年12月18日，原告农行涧西支行（贷款人）与被告亓文浩（借款人、抵押人）、正商置业（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，主要内容为：被告亓文浩为购买位于洛阳市××环路东侧正商城××5-2-1903的房产向原告农行涧西支行借款430000元，借款期限300个月，借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮5%后确定。还款方式为等额本息还款，周期壹个月，还款日为每期末月的20日。借款担保方式为阶段性连带责任保证和抵押，由阶段性保证人洛阳正商置业有限公司承担连带责任保证，保证期间为借款到期日起二年，还明确阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；由抵押人亓文浩以洛阳市××环路东侧正商城××5-2-1903的房产作为抵押物提供抵押担保。关于违约责任，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的5%收取违约金等。2017年1月3日，原告农行涧西支行出具《贷款发放通知单》，依约向被告亓文浩发放贷款430000元，被告亓文浩于同日签署《借款凭证》一份，显示：借款日期2017年1月3日，贷款到期日2042年1月2日，还款日为20日，正常执行利率4.655%，逾期利率6.9825%等。2017年1月20日，原告农行涧西支行对位于洛阳市涧西区西环路东侧正商城北苑一期5幢2-1903的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，取得了《不动产登记证明》。另查明，至2020年6月5日，被告亓文浩未结清贷款本金为404157.38元，未结清正常利息为12448.21元，未结清罚息为163.05元。另外，涉案贷款实际执行利率为年利率4.655%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告农行涧西支行与被告亓文浩、正商置业之间的借款（担保）合同关系，有《个人购房借款担保合同》等证据为证，本院予以确认。原告农行涧西支行已按约定履行了全额付款的义务，被告亓文浩应履行依约还款的义务。现其未依约还款，已经构成违约，应当承担相应的法律责任。综上，结合涉案合同的具体约定、原告农行涧西支行就其诉讼请求的说明以及庭审查明的被告亓文浩拖欠本金的数额，本院确定被告亓文浩应当向原告农行涧西支行偿还借款本金404157.38元及相对应的利息（含罚息）（计算方式：1、至2020年6月5日，利息12611.26元；2、以404157.38元为基数，自2020年6月6日开始，按照年利率6.9825%的标准计算至借款本金全部付清之日止。）。对于原告农行涧西支行主张的复利，因现有证据针对复利的约定并未满足明确具体的要求，对于此项诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告农行涧西支行提出的要求依法行使抵押权的诉讼请求，根据庭审查明的事实，原告农行涧西支行仅是涉案房屋的抵押权预告登记权利人，在也无证据证明涉案房屋已经具备办理抵押权登记的条件的情况下，原告农行涧西支行主张行使抵押权的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。对于原告农行涧西支行要求被告支付违约金21500元的诉讼请求，符合双方的约定，本院依法予以支持。被告亓文浩、正商置业经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十一条、第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告亓文浩向原告中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行偿还借款本金404157.38元及相对应的利息（含罚息）（计算方式：1、至2020年6月5日，利息12611.26元；2、以404157.38元为基数，自2020年6月6日开始，按照年利率6.9825%的标准计算至借款本金全部付清之日止。）。二、被告亓文浩向原告中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行支付违约金21500元。上述第一、二项确定的义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行的其他诉讼请求。案件受理费3939元，由原告中国农业银行股份有限公司洛阳涧西支行负担1439元，被告亓文浩负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二〇年九月二十二日书记员  杨 静