中华人民共和国 广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤01执复272号 复议申请人（原审43号案异议人、利害关系人）：王颖，女，1971年7月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审44号案异议人、利害关系人）：张晓龙，男，1966年3月28日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 复议申请人（原审44号异议人、利害关系人）张卉，女，1992年5月28日出生，汉族，住广东省东莞市。 复议申请人（原审45号案异议人、利害关系人）：郑惜卿，女，1953年5月3日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 复议申请人（原审46号案异议人、利害关系人）：余韶华，男，1970年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审47号案异议人、利害关系人）：吴微微，女，1973年5月26日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 复议申请人（原审48号案异议人、利害关系人）：杨莹霖，女，1989年2月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审49号案异议人、利害关系人）：陈志伟，男，1977年11月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 复议申请人（原审50号案异议人、利害关系人）：王颖，女，1971年7月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审51号案异议人、利害关系人）：刘伟，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审52号案异议人、利害关系人）：付琪，女，1968年3月10日出生，汉族，住广东省广州市开发区。 复议申请人（原审53号案异议人、利害关系人）：李均仁，男，1955年2月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审54号案异议人、利害关系人）：黄文若，女，1968年9月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审55号案异议人、利害关系人）：白斌，男，1983年7月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审55号案异议人、利害关系人）孙爱华，女，1955年11月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审56号案异议人、利害关系人）：丁虹，女，1959年5月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审57号案异议人、利害关系人）：邵慧庄，女，1967年9月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审57号案异议人、利害关系人）赖艺，男，1962年8月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审58号案异议人、利害关系人）：曾壮，男，1969年11月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审58号案异议人、利害关系人）马玲，女，1970年10月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审59号案异议人、利害关系人）：CHENMEISHAO（中文名：陈少美），女，1963年1月27日出生，加拿大国籍，现住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审60号案异议人、利害关系人）：吴微微，女，1973年5月26日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 复议申请人（原审61号案异议人、利害关系人）：姚海健，男，1988年8月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 复议申请人（原审62号案异议人、利害关系人）：张家庆，男，1980年6月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审63号案异议人、利害关系人）：曾伟正，男，1978年1月8日出生，汉族，住湖南省涟源市。 复议申请人（原审64号案异议人、利害关系人）：何玉华，女，1976年10月9日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审65号案异议人、利害关系人）：彭江**，男，1967年8月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 复议申请人（原审65号案异议人、利害关系人）彭欢欢，女，1970年5月31日出生，汉族，住广东省廉江市。 复议申请人（原审65号案异议人、利害关系人）梁丰华，男，1958年8月6日出生，汉族，住广东省廉江市。 复议申请人（原审66号案异议人、利害关系人）：罗宇雯，女，1969年9月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审66号案异议人、利害关系人）林沛文，男，1963年7月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审67号案异议人、利害关系人）：白守民，男，1971年8月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审68号案异议人、利害关系人）：赖涛，女，1980年8月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人（原审68号案异议人、利害关系人）刘毅，男，1974年4月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 复议申请人（原审69号案异议人、利害关系人）：叶明，男，1967年11月11日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审70号案异议人、利害关系人）：陈昱晴，女，1988年11月29日出生，汉族，住广东省鹤山市。 复议申请人（原审70号案异议人、利害关系人）邹振东，男，1984年3月12日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。 复议申请人（原审71号案异议人、利害关系人）：冯振荣，男，1973年8月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审71号案异议人、利害关系人）何如娥，女，1973年10月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审72号案异议人、利害关系人）：胥海鹏，男，1975年1月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审73号案异议人、利害关系人）：李河田，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省怀集县。 复议申请人（原审74号案异议人、利害关系人）：马秀芬，女，1963年9月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审75号案异议人、利害关系人）：马伟健，男，1975年5月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区。 复议申请人（原审76号案异议人、利害关系人）：庄英藩，男，1976年3月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审76号案异议人、利害关系人）林敏，女，1979年11月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审77号案异议人、利害关系人）：莫燕，女，1962年10月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审78号案异议人、利害关系人）：张润球，男，1937年7月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审78号案异议人、利害关系人）胡连卿，女，1944年10月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审79号案异议人、利害关系人）：段艳萍，女，1967年9月16日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。 复议申请人（原审80号案异议人、利害关系人）：张晓龙，男，1966年3月28日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 复议申请人（原审80号案异议人、利害关系人）张泽呈，男，1995年3月7日出生，汉族，住广东省东莞市东城区。 复议申请人（原审81号案异议人、利害关系人）：龙艳，女，1968年9月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审82号案异议人、利害关系人）：陈海生，男，1978年12月15日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。 复议申请人（原审83号案异议人、利害关系人）：赵青，女，1975年1月29日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 复议申请人（原审84号案异议人、利害关系人）：何柳燕，女，1973年7月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 复议申请人（原审85号案异议人、利害关系人）：刘淑琴，女，1981年3月30日出生，汉族，住湖北省仙桃市。 复议申请人（原审86号案异议人、利害关系人）：陈机，男，1964年11月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。 复议申请人（原审87号案异议人、利害关系人）：曾丽珍，女，1970年10月30日出生，汉族，住广东省从化市。 复议申请人（原审88号案异议人、利害关系人）：WANGPATRICKYUN-HWA（中文名：王永华），1949年8月24日出生，美国国籍，现住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审89号案异议人、利害关系人）：彭欢欢，女，1970年5月31日出生，汉族，住广东省廉江市。 复议申请人（原审89号案异议人、利害关系人）梁丰华，男，1958年8月6日出生，汉族，住广东省廉江市。 复议申请人（原审89号案异议人、利害关系人）彭江**，男，1967年8月4日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 复议申请人（原审90号案异议人、利害关系人）：何华，男，1971年8月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 复议申请人（原审91号案异议人、利害关系人）：张薇，女，1973年10月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审92号案异议人、利害关系人）：刘宜江，男，1973年7月3日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 复议申请人（原审93号案异议人、利害关系人）：吴武典，男，1951年7月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审93号案异议人、利害关系人）关卓娟，女，1951年10月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审94号案异议人、利害关系人）：陈洁贞，女，1959年4月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审95号案异议人、利害关系人）：陈少辉，男，1971年12月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审96号案异议人、利害关系人）：何耀娟，女，1973年11月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审97号案异议人、利害关系人）：丘广生，男，1955年9月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审98号案异议人、利害关系人）：谭玉敏，女，1975年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。 复议申请人（原审99号案异议人、利害关系人）：张睿，男，1976年10月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。 复议申请人（原审100号案异议人、利害关系人）：王玉华，女，1968年6月16日出生，汉族，住广东省从化市。 复议申请人（原审101号案异议人、利害关系人）：王颖，女，1971年7月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审102号案异议人、利害关系人）：郑惜卿，女，1953年5月3日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 复议申请人（原审103号案异议人、利害关系人）：邱林，男，1962年3月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。 复议申请人（原审104号案异议人、利害关系人）：莫子鸣，男，1995年8月23日出生，汉族，住广东省从化市。 复议申请人（原审105号案异议人、利害关系人）：周蓓，女，1980年1月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审105号案异议人、利害关系人）吕晓峰，男，1978年11月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审106号案异议人、利害关系人）：叶世线，女，1981年5月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 复议申请人（原审107号案异议人、利害关系人）：李君怡，女，1989年2月5日出生，汉族，住广东省从化市。 复议申请人（原审107号案异议人、利害关系人）杨小明，男，1969年7月1日出生，汉族，住广东省从化市。 复议申请人（原审108号案异议人、利害关系人）：陈继丹，女，1979年1月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审109号案异议人、利害关系人）：周广均，男，1966年4月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 复议申请人（原审110号案异议人、利害关系人）：王思明，男，1970年1月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审111号案异议人、利害关系人）：郑惜卿，女，1953年5月3日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 复议申请人（原审112号案异议人、利害关系人）：梁远峰，男，1960年7月30日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。 复议申请人（原审112号案异议人、利害关系人）葛增艳，女，1967年2月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。 复议申请人（原审113号案异议人、利害关系人）：白斌，男，1983年7月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审113号案异议人、利害关系人）孙爱华，女，1955年11月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审114号案异议人、利害关系人）：陈静，女，1965年1月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审115号案异议人、利害关系人）：黄瑞标，男，1946年9月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审116号案异议人、利害关系人）：董辉，男，1974年4月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审117号案异议人、利害关系人）：谢冬怡，女，1968年11月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 复议申请人（原审118号案异议人、利害关系人）：胡润发，男，1944年12月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 复议申请人（原审119号案异议人、利害关系人）：周广松，男，1961年11月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 复议申请人（原审120号案异议人、利害关系人）：张素文，女，1964年4月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审121号案异议人、利害关系人）：许静，女，1959年11月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人（原审122号案异议人、利害关系人）：张斌，男，1955年11月6日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。 上述复议申请人的共同委托代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。 上述复议申请人的共同委托代理人：廖明浥，广东南国德赛律师事务所律师。 申请执行人：广东中儒投资有限公司，住所地广东省广州市天河区车陂路******。 法定代表人：尹海经，该司总经理。 委托诉讼代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。 被执行人：广州市珀富实业有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市越秀区**负****商铺> 法定代表人：戴俊业。 被执行人：广州市冶晖市场开发有限公司，住所地广东省广州市，住所地广东省广州市荔湾区黄沙大道**首层****iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：吴秀莲。 被执行人：龚国强，男，1967年2月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 复议申请人王颖等人不服广东省广州市荔湾区人民法院（下称荔湾法院）（2020）粤0103执异43-122号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 荔湾法院在执行申请执行人平安银行股份有限公司广州分行与被执行人广州市珀富实业有限公司（下称珀富公司）、广州市冶晖市场开发有限公司、龚国强金融借款纠纷一案中，拍卖被执行人珀富公司名下位于广州市越秀区xx号单元等房产。王颖等人提出书面异议，称：1.荔湾法院的《商请移送执行函》显示，荔湾法院要求移送的执行依据是（2019）粤广广州第112947号广州公证处执行证书已经发生法律效力。就文号“（2019）”，异议人有理由认为很可能存在恶意串通，损害包括异议人在内的第三人权益。包括异议人在内与广州晖宏场地租赁有限公司（下称晖宏公司）、珀富公司的租赁合同纠纷共有上百余宗，早在2017年下半年就已经在天河法院诉讼，先后多批次起诉、多批次判决、多批次执行，珀富公司是一清二楚，在早期珀富公司为拖延时间还曾提起上诉，后期就没有再提起上诉，异议人本以为珀富公司已经完全服从天河法院的判决，而且，珀富公司凭其上述九个物业的租金收入也完全有履行能力，但不曾想其在2019年竟制作了强制执行公证书，造成其物业要被拍卖的“假象”，异议人要求依法重新审查其强制执行公证的合法性，审查其上述物业的租金收入真实情况，审查其与申请执行人平安银行的贷款及其还本付息的真实情况，防止恶意串通损害包括异议人在内的上百名业主的合法权益。2.经查被执行人珀富公司对外投资成立的广州市自得企业管理有限公司，注册资本5亿元，珀富公司出资2.25亿元，持有该公司45%股权，但该公司竟然在2019年1月完成清算并注销。如此巨额出资及其清算是如何进行和完成的，是否存在为逃避包括异议人在内上百名业主的债务而转移资产呢，异议人要求法院也应依法予以查明。3．珀富公司为晖宏公司履行租赁合同向异议人承担连带保证责任，而晖宏公司至今仍存在未按合同约定按月支付租金的违约行为，珀富公司依法应承担连带责任，对此，包括异议人在内的共83个商铺的业主已经依法向天河法院提起诉讼，并申请查封珀富公司上述九个物业。如若荔湾法院强制拍卖上述物业，一旦拍卖成交，特别是珀富公司如恶意通过安排第三方以低价竞拍取得，那么将势必导致异议人的生效判决无从履行，严重损害异议人的合法权益。此外，本案执行的依据即强制执行公证书是错误的，而且第一次拍卖是整体拍卖，会减损标的物的市场价值，也剥夺了本案执行标的物的实际使用人的优先购买权。故请求撤销对广州市珀富实业有限公司位于广州市越秀区xx单元及1号201单元、203铺、301铺、501房、502房及1号四层、1号601房、602房共九个物业的强制执行。 荔湾法院查明，申请执行人平安银行股份有限公司广州分行与被执行人珀富公司、广州市冶晖市场开发有限公司、龚国强金融借款合同纠纷，中华人民共和国广东省广州市公证处于2019年8月16日作出（2019）粤广广州第112947号执行证书，载明执行内容如下：被执行人：借款人广州市冶晖市场开发有限公司，抵押人、保证人珀富公司，保证人龚国强（抵押人、保证人在抵押、保证的担保范围内承担连带责任）。执行标的：1、借款本金人民币96250879.53元；2、2018年7月21日至2019年5月21日贷款罚息人民币883129.75元；3、2019年5月22日起至清偿之日止的罚息（以未偿还贷款本金为基数按同期人民币贷款基准利率上浮5%后再上浮50%计收）；4、实现债权所发生的费用，包括公证费（192501元）、诉讼费、律师费及其他执行费用等。珀富公司、龚国强就借款人广州市冶晖市场开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任；珀富公司就借款人的上述债务承担抵押担保责任，申请人平安银行股份有限公司广州分行对抵押物：位于广州市越秀区****、203铺及**单元、301铺、302铺、303铺、501房、502房及1号四层、1号601房、602房、越秀区xx负二层、负三层的物业（以下简称执行标的）享有抵押权，有权依法以上述抵押物、折价或拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿等。 2019年8月23日，申请执行人平安银行股份有限公司广州分行依据上述已发生法律效力的执行证书向荔湾法院申请强制执行，同日，荔湾法院以（2019）粤0103执4098号立案执行。2019年8月27日，荔湾法院向被执行人发出执行通知书，责令被执行人限期履行执行证书确定的义务，但被执行人至今没有履行。 另查，王颖等异议人均是广州市天河区**部分商铺的产权人，因该商铺租赁合同纠纷诉讼至法院，并在诉讼期间查封了执行标的。广州市天河区人民法院判决广州晖宏场地租赁有限公司向异议人支付欠租及违约金；珀富公司对广州晖宏场地租赁有限公司的上述债务承担连带清偿责任等。判决生效后，异议人向广州市天河区人民法院申请强制执行。 再查，荔湾法院于2019年9月向广州市天河区人民法院发出《商请移送执行函》，请广州市天河区人民法院将执行标的移送荔湾法院执行。2020年1月，荔湾法院在司法拍卖网络平台对执行标的进行第一次拍卖，其中，对执行标的中的广州市越秀区xx1号单元及1号201单元、202单元、203铺、301铺、302铺、303铺、四层及负二层、负三层进行捆绑拍卖；对广州市越秀区xx1号501房、502房、601房、602房进行捆绑拍卖。该次拍卖最终流拍，执行案件尚未执行完毕。 荔湾法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条“调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”的规定内容，结合本案，广州市公证处于2019年8月16日作出的（2019）粤广广州第112947号执行证书已经发生法律效力，因被执行人没有履行上述执行证书确定的义务，故荔湾法院强制执行，拍卖执行标的并无违反上述法律规定，异议人主张荔湾法院对执行标的进行捆绑拍卖，因此拍卖行为违法的主张，于法无据，不予支持。至于异议人要求重新审查（2019）粤广广州第112947号执行文书的合法性以及审查广州市自得企业管理有限公司是否存在为逃避债务而转移资产等问题，并不属于本案执行异议的审查范围，异议人可另循途径解决。综上所述，异议人请求撤销对执行标的的强制执行理由不成立，荔湾法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回王颖等异议人的异议请求。 王颖等复议申请人不服向本院申请复议，请求撤销荔湾法院（2020）粤0103执异43-122号执行裁定，确认强制执行珀富公司名下的物业违法，或者确认整体拍卖珀富公司名下的物业违法，并予以终止。其理由是：一、原审裁定适用法律错误。荔湾法院裁定本案执行依据的合法性不属于执行异议审查范围，但荔湾法院在执行过程中，就应审查公证执行文书内容的合法性。根据《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》明确规定了公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围，包括借款合同、借用合同、无财产担保的租赁合同等，而涉及担保合同的民事法律关系，并不属于上述赋予强制执行效力的公证债权文书的范围；根据《民事诉讼法》第二百三十八条之规定，公证债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机关；根据民事诉讼法司法解释第四百八十条第一款规定：由下列情形之一的，可以认定为民事诉讼法第二百三十八条第二款规定的公证债权文书确有错误：㈠公证债权文书属于不得赋予强制执行效力的债权文书的。因此，珀富公司在本案中作为借款担保人，虽承担连带保证责任担保的相关内容，但不属于联合通知规定的可由公证机关赋予强制执行效力的公证债权文书的范围。据此，王颖等人已向荔湾法院提出对本案强制执行依据的合法性存在异议，请法院依法裁决不予执行上述公证文书。二、荔湾法院认定的事实有误。荔湾法院认为对珀富公司名下的物业进行整体拍卖不是违法行为，但实际上，荔湾法院采取整体拍卖的方式，不但影响涉案物业拍卖成交率，还减损物业应有价值，荔湾法院应根据利益最大化的原则，就涉案的物业进行分割拍卖。理由是：根据2019年12月16日荔湾法院就涉案物业进行拍卖发布的《竞买公告》，涉案物业共计估值139071505元，而根据（2019）粤广广州第112947号广州公证处执行证书所知，被执行人截止至2019年5月21日，拖欠申请执行人平安银行本金及利息共计97134009.28。整体拍卖物业的总价值远超出申请强制执行标的。荔湾法院以整体方式拍卖物业，不但会造成拍卖价值与实际清偿价值相差过大，还会使得案外人实现债权受到妨碍及影响。为更充分体现部分财产价值、公平保障各方当事人利益，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖。涉案拍卖物业实际是13个拥有独立房产证的不动产，荔湾法院应根据申请执行标的就其中价值相当的部分物业进行拍卖。在能够以分割拍卖物业从而实现平安银行债权的情况下，荔湾法院以整体拍卖的方式拍卖珀富公司物业，不仅涉嫌超额拍卖，还使得有能力支付部分物业价款的第三人，因整体拍卖标的过高无能力参与竞价，进而导致物业更容易流拍。故比较之下，分开单独拍卖不但能保障案外人的债权实现，实际也能保障申请执行人实现债权及被执行人珀富公司的物业价值不受减损。 对荔湾法院查明的事实，本院经审查予以确认。 本院另查明，在荔湾法院2020年3月11日组织的听证中，王颖等异议人表示，其提出的异议是“依据民诉法第225条提出异议，认为（2019）粤0103执4098号执行案件的九个物业拍卖行为是违法”。 再查明，荔湾法院2019年12月16日《竞买公告》载明：广州市越秀区xx1号501房、502房、601房、602房出租给广州酒家集团股份有限公司东山分公司，租赁期限至2025年7月31日止；广州市越秀区xx1号负二层、负三层车位由被执行人珀富公司使用；广州市越秀区xx1号203铺及1号单元分别出租给谢玉葵、广东三元麦当劳食品有限公司使用；广州市越秀区xx单元、202单元、301铺、302铺、303铺、四层出租给广州市越秀区学而思培训学校，租赁期限至2024年7月20日止。 2020年3月20日，荔湾法院作出（2020）粤0103执异37号执行裁定，变更广东中儒投资有限公司为（2019）粤0103执4098号案的申请执行人。广州市冶晖市场开发有限公司不服向本院提出复议，本院于2020年5月22日作出（2020）粤01执复337号裁定驳回广州市冶晖市场开发有限公司的复议申请，维持广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103执异37号执行裁定。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”本案中，荔湾法院拍卖被执行人珀富公司所有的包括涉案九个物业在内的执行标的，王颖等复议申请人是珀富公司的另案债权人，且对涉案九个物业申请了首次查封，荔湾法院的拍卖行为与其有利害关系，可依据上述规定提出执行行为异议。 关于王颖等人提出荔湾法院在执行过程中应审查公证执行文书内容合法性的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定申请不予执行公证债权文书，与根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条申请执行行为异议，是不同的执行救济程序。本案是王颖等人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条对荔湾法院的拍卖行为提出执行异议，其对于执行依据——（2019）粤广广州第112947号执行证书合法性的异议，不属于本案的审查范围，荔湾法院告知其可另循途径解决并无不当。 关于王颖等人提出荔湾法院对涉案九个物业捆绑拍卖违法的问题。本院认为在执行过程中，执行法院可综合考虑标的物的市场行情、房产现状、评估价值以及当事人和案件执行的具体情况等因素，灵活确定拍卖标的物的方式、顺序。本案中，涉案九个物业等执行标的物目前由不同的主体承租使用，各房产的现状与原状发生了变化。荔湾法院采取几个标的物捆绑拍卖的方式，符合房屋实际使用情况，也有利于保护承租人的合法权益。至于是否存在因整体拍卖标的过高影响竞拍的问题，鉴于第一次拍卖已流拍，荔湾法院在后续拍卖中可结合标的物的现状再考虑具体有利于标的物拍卖成交的方式。王颖等人认为荔湾法院拍卖珀富公司名下物业违法的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，王颖等人要求终止拍卖的异议主张不成立，荔湾法院裁定驳回王颖等人异议请求的处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下： 驳回王颖等人的复议申请，维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103执异43-122号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 （此页无正文） 审判长  叶洁靖 审判员  胡伟东 审判员  黄 征 二〇二〇年九月十八日 书记员  阮晓瑜 莫乔珍