湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0921民初1495号原告：刘志辉，男，1963年4月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘宇，湖南金剑律师事务所律师。代理权限为：特别授权代理。被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县，现住南县。委托诉讼代理人：赵武波，代理权限为：特别授权代理。被告：南县城镇建设综合开发公司，地址：南县南洲镇东正街。法人代表：李友刚。委托诉讼代理人：黄成，代理权限为：特别授权代理。原告刘志辉与被告陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志辉的委托诉讼代理人刘宇，被告陈孟宏及其委托诉讼代理人赵武波，被告南县城镇建设综合开发公司的委托诉讼代理人黄成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志辉向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告继续履行《商品房买卖合同》，责令二被告连带承担向原告交付已购商品房及房屋产权证书。2、请求法院判令二被告向原告支付违约金，从原告交付购房款第二日起按同期人民银行贷款利率计算利息至商品房交付。3、请求法院判令由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月14日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买二被告开发的南洲镇南洲中路（原法院大院）宏祥小区第1幢8层804号商品房，总价款为413,392元，合同签订之日一次付清购房款，在交付商品房权属证书时一次性付清其余应交各种费用，被告应于2012年12月30日前交付该商品房。同时合同还约定，被告超过合同约定时间50日仍未交付该商品房的，自应交付期限第二日起至实际交付之日止，被告方按已上房款以人民银行同期贷款基准利息支付违约金，合同继续履行。合同签订后原告按约定向二被告交付431,320元（含全部购房款及相关费用），但被告一直未按约定交付房屋，造成原告损失，酿成纠纷。现原告认为自己合法权益已受侵犯，故根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求如前。陈孟宏辩称，原告并未真正购买房屋，是因为陈孟宏向原告借款6,300,000元，而陈孟宏资金断裂无力偿还，于是原告与陈孟宏签订了买卖合同，是为了确保陈孟宏有能力偿还原告的债务，所以签订了24套房屋的买卖合同。陈孟宏表示，愿意偿还原告借款本金。南县城建开发公司辩称，1．陈孟宏通过拍卖取得国有出让土地使用权，个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有，其有权决定是否销售，责任主体是陈孟宏；2．陈孟宏仅仅是借用南县城镇建设综合开发公司的房地产开发企业资质进行房地产开发，其销售房地产无需开发公司同意，属于陈孟宏个人行为；3．南县城镇建设综合开发公司把房地产开发企业资质借给陈孟宏进行房地产开发经营，虽有违规行为存在，属于被行政处罚的范畴，但不能认定陈孟宏个人出资建设的房地产为开发公司所有。从该房地产建设的事实依据来看，陈孟宏完全有处分权。综上，请求人民法院驳回对南县城镇建设综合开发公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南县城建开发公司提交的证据南县城建开发公司与陈孟宏的挂靠协议及情况说明，意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地及地上建筑物归陈孟宏所有，因此南县城建开发公司无相关责任。经审查，该证据能够证明陈孟宏根据约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据两被告的上述约定内容，可认定两被告系挂靠关系，该协议仅为两被告之间的约定，对外不具有法律约束力，故本院对南县城建开发公司的举证目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月17日，陈孟宏等十六户通过拍卖取得南国用（2009出让）第2476号国有土地使用权，并办理国有土地使用权登记。该宗土地坐落南县南洲镇南洲中路，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，用地面积为3424.8平方米，终止日期为商服用地至2049年10月10日止；住宅用地至2079年10月10日止。2010年3月26日，两被告签订《项目内部承包协议》，协议约定：宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；安全和质量事故或与客户纠纷所造成的经济损失等均由陈孟宏负责；同时还约定了陈孟宏向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20,000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月7日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级为四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏祥花苑建设、销售事宜，委托权限为全权委托。2010年7月4日，南县发展改革和物价局对被告南县城建开发公司作出“关于宏祥小区建设项目立项的批复”，就建设规模、内容，投资资金30,000,000元为自筹，及建设工期等内容进行了批复。2012年8月14日，原告刘志辉与被告南县城建开发公司签订《商品房买卖合同》，陈孟宏作为南县城建开发公司的委托代理人在合同上盖私章，并加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”的公章，刘志辉亦在合同上签名。合同载明陈孟宏为公司委托代理人，约定刘志辉购买宏祥小区1幢8层804号房，商品房建筑面积138平方米，单价每平方米2,995元，总金额413,392元。出卖人代收契税8,267元、代收维修基金9,660元，代收税费用合计17,928元。签订合同时付房款413,392元。余款在交付该商品房权属证书时一次性付清。双方约定出卖人应当在2012年12月30日前交付该商品房。双方就出卖人逾期交房的违约责任、逾期取得房地产权属证书的责任承担等事项进行了约定。同日，陈孟宏以南县城建开发公司宏祥花苑项目部的名义向刘志辉出具收据“今收到刘志辉交来宏祥‘804’购房款431,320元”。另本院在庭审中查明，陈孟宏曾向刘志辉借款6,300,000元用于偿还陈孟宏在工商银行的贷款，因陈孟宏资金链断裂无法还款，双方经过本息结算后，由双方进行确认，签订了24套房屋的商品房买卖合同，用借款本息列抵购房款及其他相关费用。本案中折抵共计431,320元。另查明，南国用（2009出让）第2476号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十六人于2011年11月2日向南县房产局出具承诺书，承诺按以下内容办理房屋产权证：一、王欢等7人各分得住宅137.82平方米；二、刘泽分得铺面1号、2号、3号，面积250.98平方米；三、其余面积19366.93平方米全部归陈孟宏所有（其中商铺面积1002.78平方米，住宅18364.15平方米）。再查明，陈孟宏经手销售的宏祥小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局进行了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏祥花苑项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏祥小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏祥小区扫尾工程建设。宏祥小区所建商品房至今未经相关部门竣工验收。在诉讼过程中，刘志辉向本院提出书面申请，自愿放弃第二项诉讼请求，即放弃要求两被告支付违约金（按中国人民银行同期贷款利率从原告交付购房款次日开始计算至商品房交付）的诉讼请求。本案涉及到的主要法律关系和争议焦点是：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、商品房预售合同的法律效力；三、关于合同履行及责任承担问题。一、关于两被告之间法律关系问题陈孟宏与南县城建开发公司之间法律关系的问题。本案中，从双方签订《项目内部承包协议》的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏祥小区土地使用权后，拟进行商品房开发，由南县城建开发公司出借资质（陈孟宏本人没有房地产开发资质），陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，陈孟宏与南县城建开发公司完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，宏祥小区项目工程系借合作开发之名，行挂靠开发之实，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，而不是合作开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。二、关于商品房预售合同效力问题陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了“南县宏祥小区项目”商品房预售许可证，且南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与原告签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。而在本案当事人签订《商品房买卖合同》之前，刘志辉与陈孟宏之间便存在借贷关系。本案涉及的《商品房买卖合同》是在陈孟宏未按期偿还借款的情况下，经双方重新对账达成了新的合意，即同意将借款关系转化为商品房买卖合同关系，将借款转为应付的购房款，并签订了合同，且对房屋面积、位置、价款、违约责任等权利义务均作出了明确约定。该行为并非为借款提供担保而形成，而是因为陈孟宏在难以清偿债务的情况下，双方为实现权利义务平衡达成的一种交易安排，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，且所签订《商品房买卖合同》时系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当认定该《商品房买卖合同》合法有效。三、关于合同履行及责任承担问题合法有效的合同受法律保护。合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”根据陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏祥小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏祥小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。但南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁布的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，原告购房户有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。因此，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。对原告自愿放弃要求被告因迟延交房、迟延办证而应承担违约责任的诉讼请求，系当事人对自身实体权利的处分，不违反法律规定，不损害他人利益，本院予以支持。综上所述，本院对原告要求两被告继续履行合同，向原告交付房屋并办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：一、限陈孟宏在坐落于南县南洲镇南洲中路的宏祥小区第1幢8层804号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起90日内向刘志辉交付该804号房屋，于房屋交付后180日内办理上述房屋的不动产权属证书至刘志辉名下并向刘志辉交付；二、由南县城镇建设综合开发公司对上述判决内容承担连带责任；案件受理费7,770元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 程 平人民陪审员 曹 劲人民陪审员 杨习武二〇二〇年九月二十九日法官助理刘婉书记员宁晨