广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7124号上诉人（原审被告）：胡锦其，男，汉族，1976年8月20日出生，住四川省盐亭县********，公民身份号码510************079。委托诉讼代理人：唐小林，四川金锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧裕苏，男，汉族，1966年4月16日出生，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码440************231。委托诉讼代理人：区敏琳，广东度明律师事务所律师。上诉人胡锦其因与被上诉人欧裕苏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初531号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人胡锦其上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、二、三项，判决欧裕苏返还胡锦其租金115165元、保证金20000元、财产损失费52540元，合计187705元；2.请求判令欧裕苏承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决已确认胡锦其与欧裕苏于2017年6月13日签订的《土地租赁合同》，因违反《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第四十四条第一款规定依法无效，则根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，欧裕苏应返还胡锦其已支付给欧裕苏20**年6月至2019年3月期间的租金115165元及保证金20000元，并赔偿胡锦其因此所受到财产损失52540元。欧裕苏要求胡锦其支付其2019年3月1日至2020年3月31日期间的租金、违约金及相应利息，没有法律依据，不应得到支持。欧裕苏与胡锦其双方签订的《土地租赁合同》，所涉土地为案外人西樵镇上某瓯村渡三股份合作经济社集体经济组织所有。该涉案土地为欧裕苏与西樵镇上某瓯村渡三股份合作经济社于2016年10月20日签订的《农用地租赁合同》中所涉土地，且涉案土地租金2016年10月20日至2019年10月19日为2500元/亩，而欧裕苏转租予胡锦其的涉案土地，2017年7月13日至2020年7月12日涉案土地租金为17275元/亩，高出部分为14775元/亩。据悉，欧裕苏与西樵镇上某瓯村渡三股份合作经济社集体经济组织也曾因拒租付金发生土地租赁合同纠纷而付诸诉讼处理。故欧裕苏明知涉案土地违法还将涉案土地转租予胡锦其使用，获取高额利润。一审人民法院参照涉案土地胡锦其与欧裕苏约定的租金标准，判决胡锦其支付欧裕苏土地使用费、利息，对胡锦其不公平，也与法律规定相悖。且欧裕苏并未要求胡锦其向其支付土地使用费。判决胡锦其向欧裕苏支付土地使用费及相应利息，欧裕苏并未受到任何损失，无疑是支持欧裕苏持续使用违法用地获取高额盈利，持续侵害集体经济组织农用地，持续违反《中华人民共和国土地管理法》。综上，欧裕苏要求胡锦其支付其2019年3月1日至2020年3月31日期间的租金74858元、支付违约金17275元，一审法院判决胡锦其支付欧裕苏土地使用费72697元、利息655.78元及其它利息，没有法律依据，也与相关法律规定相悖，请二审法院支持胡锦其的合法诉请。被上诉人欧裕苏答辩称，胡锦其知晓案涉租赁合同所涉土地性质，欧裕苏对此并无过错。胡锦其认为其在案涉租赁合同期间所受损失并非由欧裕苏造成，不应由欧裕苏承担责任，胡锦其上述行为属恶意诉讼，现其仍占有使用案涉土地且不交付使用费，属强占使用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回欧裕苏的上诉请求。欧裕苏向一审法院提出诉讼请求：1.判令胡锦其向欧裕苏支付2019年3月1日-2020年3月31日的租金合共74858元，支付违约金17275元（按照年租金69100元的百分之二十五计算）；2.本案诉讼费用由胡锦其承担。一审法院查明：2017年6月13日，欧裕苏（甲方、出租方）与胡锦其（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于某教村大围仔1号土地、沙田1号土地、沙田2号土地共4亩个人承包土地使用权（以下简称涉讼土地）出租给乙方使用，租赁期限为拾年，即从2017年7月-2019年6月期间每四个月交一次租，2019年7月以后按每年交一次租支付，先付后用，原有水泥地板地块面积为前宽21米，后宽16米，长度65.5米，年租金单价为20000元/亩，（21+16）/2*65.5=1.82亩，即首年租金共36400元，原有水泥地板以外地块面积宽22.5米，减去公用小路1.5米宽（保留小路公用），长度69.5米，年租金单价为15000元/亩，（22.5-1.5）*69.5=2.18亩，即首年租金共32700元，两块地合计首年租金为69100元，由乙方按交租月份13日前交纳给甲方，以后租金每三年递增一次，每次递增在上一次租金基础上增10%，即2017年7月13日-2020年7月12日租金为69100元每年；2020年7月13日-2023年7月12日租金为76010元每年；2023年7月13日-2026年7月12日租金为83611元每年；2026年7月13日-2027年7月12日租金为91972元每年；如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；乙方支付20000元的押金给甲方作为履约保证金。双方并约定其他权利义务。2017年6月20日，欧裕苏出具收据确认收到胡锦其押金20000元。2019年1月21日，佛山市南海区国土城建和水务局向胡锦其出具《责令停止并改正违法违规用地行为通知书》[南国土西樵镇（街）责停（2019）6543号]，该通知书写明胡锦其于2019年1月21日未经依法批准在上某瓯渡二经济社进行水泥硬底化的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，现责令胡锦其立即停止违法行为，并在2019年1月24日前自行拆除非法占用土地上的建（构）筑物；于2019年1月24日前将非法占用的土地复耕复绿。另查明，法院于2020年4月10日组织欧裕苏、胡锦其对涉讼土地进行现场勘验。勘验现场可见有几个人正在晒单板，有货车正在装单板，胡锦其自诉其装货去外地交易；现场亦可见简易厂房（厂内放有木材及机器设备）、活动板房（包括一层板房和二层板房）；胡锦其陈述一层板房是作为厨房、厕所等，二层是胡锦其家人及几个员工居住。再查明，欧裕苏、胡锦其均确认胡锦其已向欧裕苏支付至2019年3月12日的租金；当月13日至次月12日为一个计租月。2020年1月8日，欧裕苏提起诉讼。诉讼中，欧裕苏陈述吴某辉是欧裕苏的朋友，欧裕苏委托吴某辉办理租赁的事宜，代收租金；涉讼土地出租给胡锦其时，土地上存在固定板房，后胡锦其加建了约200平方米简易柱状铁架结构工作台。胡锦其陈述其承租涉讼土地时，土地上存在活动板房，后胡锦其加盖了200多平方米的厂房，胡锦其承租涉讼土地是作木制品工厂，加工桉树。欧裕苏、胡锦其均确认涉讼土地为农用地。一审法院认为，涉讼合同的抬头写明出租方为欧裕苏，甲方落款处亦由欧裕苏签名，故欧裕苏作为原告主体适格。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”涉讼土地是农民集体所有的土地，欧裕苏未能提供涉讼土地相应的建设用地使用权权属证书或土地转用审批手续，其将涉讼土地出租给胡锦其用于非农建设，欧裕苏、胡锦其之间签订的涉讼合同违反法律强制性规定，依法无效。欧裕苏、胡锦其签订的涉讼合同虽无效，但胡锦其实际使用涉讼土地，根据公平原则，应参照涉讼合同约定计付相应的使用费予欧裕苏。涉讼合同写明2017年7月13日-2020年7月12日租金为69100元每年，现欧裕苏、胡锦其均确认胡锦其仅向欧裕苏支付至2019年3月12日的使用费，故胡锦其就涉讼土地尚需向欧裕苏支付从2019年3月13日起至2020年3月31日期间的使用费72697元[69100元+（69100元/年÷365日×19日）]，欧裕苏对使用费的诉请超出核定部分，法院不予支持。涉讼合同写明2017年7月-2019年6月期间每四个月交一次租，2019年7月以后每年交一次租，按先付后用的方式交租，由胡锦其在交租月份13日前交纳。参照上述交租方式的约定及欧裕苏、胡锦其关于交租月为当月13日至次月12日的陈述，胡锦其应在2019年3月13日前支付2019年3月13日至2019年7月12日期间的使用费，于2019年7月13日前交纳2019年7月13日至2020年3月31日期间的使用费，现胡锦其逾期支付使用费给欧裕苏造成了相应的资金占用损失，胡锦其应赔付相应损失予欧裕苏。即胡锦其应以23033.33元（69100元/月÷12个月×4个月）为本金从2019年3月14日起、以49663.67元（72697元-23033.33元）为本金从2019年7月14日起，各项均至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息655.78元（439.74元+216.04元）予欧裕苏；胡锦其还应以72697元为本金从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予欧裕苏。欧裕苏、胡锦其签订的涉讼合同无效，欧裕苏依据涉讼合同约定要求胡锦其按年租金25%计算违约金没有事实和法律依据，其诉请超出核定部分，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第四十四条第一款的规定，判决：一、胡锦其应于判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3月13日至2020年3月31日期间的使用费72697元予欧裕苏；二、胡锦其应于判决发生法律效力之日起十日内支付利息655.78元予欧裕苏；三、胡锦其应以72697元为本金从2019年8月20日起至实际付清欠款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予欧裕苏，本项随上列第一项清；四、驳回欧裕苏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070.92元，由欧裕苏负担240.92元，胡锦其负担830元。二审期间，胡锦其向本院提交《农用地的租赁合同》以及佛山合正价格评估有限公司出具的《价格评估报告书》，拟证明案涉土地是欧裕苏将其与案外人西樵镇上某瓯村渡三股份合作经济社签订的《农用地租赁合同》中所涉土地进行转租，但转租价格远高于《农用地租赁合同》约定的2500元/亩/年，欧裕苏盈利约五倍之高，给胡锦其造成经济损失52540元。欧裕苏对《农用地的租赁合同》的真实性予以确认，对其证明内容不予认可。对《价格评估报告书》的真实性予以确认，对其关联性不予认可。经审查，上述证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为胡锦其应否向欧裕苏支付案涉土地2019年3月13日至2020年3月31日期间的占有使用费及相应利息并返还租金115165元、保证金20000元、赔偿财产损失费52540元。本案中，欧裕苏将涉讼农用地出租予胡锦其用于非农建设，双方当事人对此并未能提供相应建设用地使用权权属证书或农用地转用审批手续，欧裕苏与胡锦其所签《土地租赁合同》因违反法律的强制性规定依法不具有法律效力。虽《土地租赁合同》无效，但胡锦其就占有使用案涉土地期间所得占有、使用利益应支付相应对价予欧裕苏。一审法院参照《土地租赁合同》关于租金标准（69100元/年）的约定，判令胡锦其向欧裕苏支付欠付期间（2019年3月13日至2020年3月31日）的土地使用费72697元［69100元+（69100元/年÷365日×19日）］以及相应的资金占用损失，并无不当，本院依法予以维持。至于胡锦其诉称因《土地租赁合同》依法无效，欧裕苏应向其返还已支付的2017年6月至2019年3月租金115165元及保证金20000元，并赔偿相关经济损失52540元，此系胡锦其于本案二审期间提出的诉讼请求，本院依法不作处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。胡锦其的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1633.82元，由上诉人胡锦其负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 李 虹审 判 员 黄玉凤二〇二〇年九月二十九日法官助理 赵超琳书 记 员 许佩珊