文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初14428号原告：陈琼，女，1968年11月10日出生，汉族，住重庆市江**。被告：重庆时珍阁润祥药房有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路**丹桂苑**第**3-2，统一社会信用代码91500108678664185A。法定代表人：白静，重庆时珍阁润祥药房有限公司执行董事。委托诉讼代理人：陆远敏，女，重庆时珍阁润祥药房有限公司员工。原告陈琼与被告重庆时珍阁润祥药房有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈琼、被告重庆时珍阁润祥药房有限公司的委托诉讼代理人陆远敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琼向本院提出诉讼请求：1.要求被告重庆时珍阁润祥药房有限公司退还原告陈琼房屋租赁保证金3000元；2.本案诉讼费由被告重庆时珍阁润祥药房有限公司承担，要求被告迳付原告。事实及理由：2002年，原、被告双方签订沙坪坝区某街XXX号房屋租赁合同，由原告承租该门面经营照相馆，原告按合同约定履行了义务。2015年12月18日原、被告双方续签合同后，案涉房屋不断漏水，原告多次向被告反映，要求被告修补，但被告一直拖延，给原告经营带来了不便，为此原告拒付了房租，2019年被告起诉原告支付租金，法院判决解除租赁合同，并由原告支付租金，判决后原告按判决内容履行完毕，但被告一直未退还保证金。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆时珍阁润祥药房有限公司辩称，根据我公司与原告之间的合同约定，以及（2019）渝0106民初13575号民事判决书的内容，一方无故提前提出终止合同，应当按保证金双倍赔偿另一方，本案原告在合同期内拖欠租金，导致双方解除合同，应由违约方即本案原告按保证金双倍赔偿被告。故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：原告陈琼于2002年左右开始与被告重庆时珍阁润祥药房有限公司形成租赁关系，承租位于沙坪坝区某街XXX号小龙坎市场内平街层一间门面作个体经营照相、洗照片等经营场地，租期一般为三年，租赁合同到期后再续签。原告陈琼所承租房屋位置曾发生过变化，从2009年开始承租本案案涉房屋，用于经营可意图文相馆。2015年12月18日，原告陈琼（乙方）与被告重庆时珍阁润祥药房有限公司（甲方）续签《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：1、甲方将沙坪坝区某街XXX号小龙坎市场内平街层营业厅出租给乙方作营业场所使用。2、租赁期3年，从2015年12月23日起至2018年12月22日止，若此租赁期限届满时，小龙坎市场仍然尚未实施城市规划拆迁或仍然尚未实施开办医疗机构招商引资整体改造项目，此合同期限顺延至2020年12月22日止。3、租金标准以人民币10200元计算，2015年12月23日至2018年12月22日止，租金每月10200元；若第三年租赁期成立，第四年租金在上年的基础上递增5%，第五年租金不递增，按照第四年租金水平计算。乙方本着先租后用的原则，按月度缴纳租金，本月度结束的前五天缴清下月度租金，若逾期缴纳，甲方按应缴租金的2%每日收取滞纳金，乙方累计30天拖欠租金，甲方有权终止合同，收回房屋。4、租赁期内，甲方应提供基本的水、电（按现有的水管、电表容量为准），使用中所产生的各项费用由乙方承担。5、保证金由原乙方向甲方缴纳的3000元继续作为本合同的保证金，保证金不计利息。租房合同终止时，在乙方无拖欠租金、无合同违约、无营业主体设施损坏的前提下，甲方必须一次性退还保证金；若甲、乙双方任何一方因故提前中途提出终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，双倍赔偿对方保证金（即6000元），并赔付对方按3个月的租金额计算的经济补偿；乙方在规定的撤场期限内自行退场和负责完成转租方的退场，如期交还承租用房。6、提前终止、解除本合同，免责特别说明。签约前，甲、乙双方均已明确知晓本合同的租赁期限时间，客观存在着不确定因素，若遇政府城市规划拆迁，甲方据此以书面形式提前3个月通知乙方，甲、乙双方都应顺应大局，无条件终止、解除合同。甲方不补偿任何费用，乙方不要求任何赔付，并在上级规定的搬迁期限内自行拆除和负责完成转租方的拆除，如期交还承租房屋。合同签订后，被告继续使用案涉房屋，并向原告交纳房屋租金至2018年10月22日。2019年5月15日，因陈琼拖欠租金，重庆时珍阁润祥药房有限公司将陈琼诉至沙坪坝区人民法院，请求：1、判令原、被告于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月8日解除；2、判令被告缴清水、电费并搬出租赁房屋；3、判令被告向原告支付自2018年10月23日起至2019年5月8日止的租金68952元及逾期支付租金的滞纳金5522.84元，合计74474.84元；4、判令被告按照每月10710元的标准向原告支付房屋占用费，从2019年5月8日起至案涉房屋交回原告之日止。在该案审理过程中，法院还查明以下事实：重庆市沙坪坝区某街XXX号小龙坎市场内平街层约1300平方米房屋，属于重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司、重庆市桥都食品有限公司、重庆集汇贸易公司、重庆市沙坪坝区食品贸易公司、重庆航海工贸有限公司、重庆市小龙贸易公司等6家公司所有，因历史原因，上述房屋的不动产权证正在办理之中。为了有利于小龙坎市场对外统一招商出租，对内统一经营管理，提高效益，上述6家公司委托重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司、重庆航海工贸有限公司、重庆市小龙贸易公司全权代表位于小龙坎市场大楼（平街层）的招商引资租赁和物业经营管理事宜。上述三家公司又将房屋出租于重庆时珍阁润祥药房有限公司至今。2015年12月24日，重庆时珍阁润祥药房有限公司（乙方、承租方）与重庆沙坪坝蔬菜副食品有限公司、重庆航海工贸有限公司、重庆市小龙坎贸易公司（甲方、出租方）再次签订《时珍阁润祥药房房屋租赁合同》，约定甲方代表沙坪坝区某街XXX号小龙坎市场内平街层营业厅6家业主将营业厅门市面积1300平方米续租给乙方作营业场所使用，以现经营状态为准；租赁期3年，从2015年12月24日起至2018年12月23日止，若此租赁期届满时，小龙坎市场未实施招商引资整体改造项目，此合同期限顺延至2020年12月23日止。从2009年开始，陈琼发现租赁房屋有漏水现象。陈琼几年来曾因房屋漏水问题与原告工作人员刘霞、张霞、何飞等通过微信、电话等方式进行协商，陈琼要求重庆时珍阁润祥药房有限公司维修并上报过损失清单，但双方未就该问题达成一致意见，重庆时珍阁润祥药房有限公司也未对房屋漏水问题进行维修。因房屋漏水导致物品受潮，陈琼遂自行进行了维修。因陈琼欠交租金，重庆时珍阁润祥药房有限公司于2019年5月8日向陈琼发出《关于房租租金、滞纳金催收及撤场函》，载明，依据双方2015年12月18日签订的房屋租赁合同第三条约定…现经查实，乙方自2018年10月23日至今一直未缴纳房租，我方多次催缴，至今未缴纳。因乙方违反租赁合同约定，拖欠房租租金半年以上，故请乙方积极配合于一周内付清逾期的房租租金、滞纳金、水电费等相关费用后并立即撤场。2018年10月23日至2018年12月22日房租租金20400元（10200元/月），2018年12月23日至2019年5月22日房租租金53550元（10710元/月），租金共计73950元；2018年10月23日至2019年5月8日滞纳金156070.2元；合计230020.20元。若在上述规定期限内仍未足额缴纳租金、滞纳金、水电费等并及时撤场，甲方将采取相应的诉讼手段，因此造成的诉讼费等相关费用亦由乙方全额承担。陈琼于同日收到上述函件。2019年8月15日，陈琼通过EMS向重庆时珍阁润祥药房有限公司工作人员张霞寄出函件，载明，贵方于二零一九年五月十四日起诉至沙坪坝人民法院…至此我方认为双方已无合作基础，我们不适合继续使用此门面经营，特此告知于二零一九年八月十七日搬出，请你们到时派代表来办理交接事宜...如果协商不成，等候法院判决。2019年8月19日，陈琼将案涉房屋的钥匙交付于张霞，腾空并搬离租赁房屋。陈琼主张因房屋漏水，其于2017年1月19日购买石膏板等材料向重庆朝阳建材经营部支付2200元；于2017年1月23日因维修激光彩色复印机及配件向重庆科创科技技术有限公司支付7600元；于2017年1月29日因安装案涉房屋吊顶支付人工费600元。2020年4月16日，沙坪坝区人民法院作出（2019）渝0106民初13575号民事判决书，判决：一、重庆时珍阁润祥药房有限公司与陈琼于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月8日解除；二、陈琼于本判决发生法律效力后三日内向重庆时珍阁润祥药房有限公司支付2018年10月23日至2019年5月8日的租金62056.8元并支付逾期交纳租金的违约金，违约金以62056.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率130%，从2018年10月23日起计算至2019年5月8日止；三、陈琼于本判决发生法律效力后三日内向重庆时珍阁润祥药房有限公司支付房屋占用费，房屋占用费以每月10710元的标准，从2019年5月9日起计算至2019年8月19日止；四、驳回重庆时珍阁润祥药房有限公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。本案庭审中，双方对于重庆时珍阁润祥药房有限公司收取了陈琼租赁保证金3000元无异议，但重庆时珍阁润祥药房有限公司认为，因案涉房屋系重庆时珍阁润祥药房有限公司从其他业主处承租的，重庆时珍阁润祥药房有限公司需要与其他业主协调维修事宜，漏水未及时维修并非重庆时珍阁润祥药房有限公司的责任。双方租赁合同系因陈琼拖欠租金导致解除，故租赁保证金不应当退还。陈琼认为，陈琼逾期支付租金系因重庆时珍阁润祥药房有限公司拒不履行合同约定的房屋维修义务，并且陈琼逾期支付租金的行为，已经由人民法院判决承担了相应责任，现双方之间的租合同已经解除，故重庆时珍阁润祥药房有限公司收取的陈琼的保证金应当退还。双方争议较大，调解未果。上述事实，有原、被告双方的陈述，以及陈琼提交的（2019）渝0106民初13575号民事判决书、《房屋租赁合同》等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告陈琼、被告重庆时珍阁润祥药房有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：被告重庆时珍阁润祥药房有限公司收取原告陈琼的租赁保证金3000元是否应当退还。案涉《房屋租赁合同》第六条约定：保证金由原乙方向甲方缴纳的3000元继续作为本合同的保证金，保证金不计利息。租房合同终止时，在乙方无拖欠租金、无合同违约、无营业主体设施损坏的前提下，甲方必须一次性退还保证金；若甲、乙双方任何一方因故提前中途提出终止合同，均应提前90天以书面形式通知对方，双倍赔偿对方保证金（即6000元），并赔付对方按3个月的租金额计算的经济补偿；乙方在规定的撤场期限内自行退场和负责完成转租方的退场，如期交还承租用房。根据该条款约定，在租房合同终止时，在承租人无拖欠租金、无合同违约、无营业主体设施损坏的前提下，出租人应当一次性退还保证金；任何一方因故提前中途提出终止合同，需双倍赔偿对方保证金。上述合同约定保证金的用途系保障合同顺利履行，陈琼虽存在逾期支付租金的行为，但沙坪坝区人民法院已根据重庆时珍阁润祥药房有限公司的诉请，判决解除房屋租赁合同，并判令陈琼向重庆时珍阁润祥药房有限公司支付租金及违约金。重庆时珍阁润祥药房有限公司因陈琼逾期支付租金的损失已经得到弥补，且案涉房屋租赁合同也并非由陈琼提出解除，故保证金应当退还原告陈琼。在（2019）渝0106民初13575号案件中，原告陈琼与被告重庆时珍阁润祥药房有限公司均未提出保证金退还问题，该案也未对保证金作出处理，现原告陈琼主张退还保证金，本院予以支持，被告重庆时珍阁润祥药房有限公司主张保证金应予没收不予退还的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：由被告重庆时珍阁润祥药房有限公司于本判决发生法律效力后三日内退还原告陈琼保证金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告重庆时珍阁润祥药房有限公司负担，此款由被告重庆时珍阁润祥药房有限公司与本判决发生法律效力后三日内直接支付给原告陈琼。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年九月二十七日书记员  杨 美