江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终3827号上诉人（原审被告）：周玉梅，女，1973年8月8日生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，现住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：薛峰，徐州市鼓楼区润和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐州文景招投标咨询服务有限公司，住所地江苏省徐州市黄河东岸**楼5-5699。法定代表人：祝启兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩锡堂，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王桂成，男，该公司员工。上诉人周玉梅因与被上诉人徐州文景招投标咨询服务有限公司（以下简称文景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周玉梅及其委托诉讼代理人薛峰、被上诉人文景公司的委托诉讼代理人韩锡堂、王桂成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周玉梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判或者发回重审。2.一审、二审诉讼费用被上诉人承担。事实与理由：一、一审查明事实有误。1.上诉人是从王金洪手中承租涉案房屋，合同签订时间为2018年1月15日，租赁期限为2018年1月15日-2020年1月5日，实际2018年1月10日已经租赁，泉山区人民法院(2019)苏0311民初3948号民事判决已经予以确认。3948号案件中房屋租赁合同显示，王金洪是2017年12月28日与李波签订的合同，先于被上诉人在2018年1月10日与王金洪签订的合同。房屋产权人徐州矿务集团生活建设总公司与李波签订的房屋租赁合同中租赁物面积与李波与王金洪签订的房屋租赁合同中的租赁物面积是一致的，仅是租赁期限予以延长。至于李波在2016年3月2日至2017年12月31日期间所建立的租赁关系，上诉人都是不知情的，使用房屋后也从未与被上诉人有过任何联系。被上诉人无权向上诉人主张房屋占用费。2.(2019)苏0311民初3948号案件中，上诉人提供了房屋产权人徐州矿务集团生活建设总公司于2019年2月18日作出的招租公告，该份证据显示产权人在2019年2月18日之前实际已收回了涉案房屋。一审法院推断认定上诉人一直占有涉案房屋，没有任何依据，系主观臆断。3.一审法院以王金洪的一份证言直接推断上诉人占用房产，并判令上诉人直接付被上诉人房屋占用费明显证据不足。根据徐州市中级人民法院作出的(2018)苏03民终1109号民事判决书中裁判观点，一是被上诉人无权向上诉人主张，其主体存在问题；二是合同具有相对性，若被上诉人主张权利，除了应征得产权人同意授权外，仅能向合同相对方即王金洪主张，若王金洪承担支付房租责任，王金洪再向上诉人主张。同是徐州地区法院，一样的案情不可能得出不同的判决。4.王金洪既然能将与上诉人的合同期限签订至2020年1月5日，说明一旦王金洪与他人的房租到期，房屋将由王金洪继续占有。既然是房屋占用费，该笔费用应由王金洪承担。故，一审判令上诉人承担房屋占用费明显不当。二、一审以15万元年租金计算明显错误。涉案房屋既有李波出租给王金洪，又有被上诉人出租给王金洪。对于王金洪而言，应按照合同支付房屋占用费；而对于上诉人而言，应按照产权人即出租人向李波收取租金的标准计算房屋占用费，方合情、合理。因此，一审判决认定事实有误，应予以纠正，请二审法院支持上诉人的上诉请求。文景公司辩称，上诉人所述不属实。一审法官已经到徐矿集团生活公司核实过。查明徐矿集团生活公司并未提前收回房屋，未终止与李波的合同，并查明涉案房屋自2019年1月10日之后仍由上诉人实际控制并使用，提交2019年1到2月的租金收据，该收据证明徐矿集团生活公司与李波的合同履行到2019年3月1日，并不存在上诉人所称的在2018年11月收回房屋。该收据的原件在（2019）苏0311民初6610号案卷中，李波与徐矿集团的合同原件也在其中。另有（2019）苏0311民初6610号民事判决书可以间接证明本案一审判决认定事实清楚。6610号案件与本案的案情一样，苏堤南路3号房屋分成两间，一间租给本案周玉梅。另一间租给6610号案件被告李志强，两人情况一样，均未支付文景公司2019年1月10日至3月1日的房租，6610判决书也是判被告李志强支付2019年1月10日至3月1日房租，该案已经生效。两案件情况相同，两法官判决一致，也说明了文景公司诉讼请求的合理合法性。综上，请求维持一审判决。文景公司向一审法院提起诉讼请求：1.依法判令周玉梅支付2019年1月10日至2019年2月底的非法占用文景公司使用的房屋期间租金损失费20833元及利息收入604元；2.本案诉讼费用由周玉梅承担。一审法院查明：座落于徐州市门面房（房屋建筑面积为221.53平方米）房屋所有权人为徐州矿务局集团生活建设总公司。2016年2月3日，徐州矿务局集团生活建设总公司（出租方、甲方）将该房屋租赁给李波（承租方、乙方），并签订房屋租赁合同一份，租赁期限为自2016年3月2日起至2019年3月1日止。2016年6月28日，李波（甲方、出租方）又将涉案房屋转租给文景公司（乙方、承租方），约定租赁期限为自2016年7月1日至2019年3月1日止，租金为每季5万元。2018年1月10日，文景公司（出租人、甲方）复将涉案房屋转租给王金洪（承租人、乙方），约定租赁期限自2018年1月10日至2019年1月9日，年租金20万元。后，王金洪于2018年1月15日将案涉房屋其中一间门面房以年租金16万元租给周玉梅，租赁期限自2018年1月15日至2020年1月5日止。王金洪与周玉梅房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年9月11日作出苏03**民初3948号民事判决书。该份判决确认，周玉梅向王金洪支付完毕自2018年1月15日至2019年1月10日期间的的租金16万元。2019年11月20日，王金洪出具证明一份，载明：“苏堤南路三号徐矿房产一楼门面房，我从徐州文景招投标咨询服务有限公司处以二十万元每年承租。期限2018年元月10日至2019年元月9日。后以16万元和5万元每年分成两块，分别租给周玉梅、李志强。2019年，元月中旬我与周玉梅、李志强合同均已到期，但二人拒不交还房屋，也不支付给文景公司2019年元月10日至2019年3月1日，占用该房屋的相关费用。证明人：王金洪电话138××******年11月20日”。2019年2月18日，徐州矿务局集团生活建设总公司发布招租广告，自2009年3月1日起对涉案房屋进行重新招租。周玉梅与徐州矿务局集团生活建设总公司签订新的房屋租赁合同。因文景公司与李波之间的房屋租赁合同于2019年3月1日到期,而文景公司与王金洪的房屋租赁合同于2019年1月9日到期，庭审中文景公司陈述，其向周玉梅收取自2019年1月10日起至2019年3月1日之间的房屋租金，周玉梅拒绝支付，文景公司认为周玉梅非法占有其租赁期限内合法享有的涉案房屋使用权，未给付相应租金，致使其遭受财产损失，故，提起本案诉讼，要求周玉梅支付非法占用房屋所产生的租金损失。一审法院认为，本案为房屋租赁合同引起的租金损失纠纷。涉案房屋所有权人为徐州矿务局集团生活建设总公司，其将房屋出租给案外人李波，李波在其租赁期限内将房屋转租给本案文景公司，文景公司又在租赁期限内将房屋转租给案外人王金洪，王金洪复又租赁给本案周玉梅，就上述各主体所订立的房屋转租合同而言，均系当事人真实意思表示，在涉案房屋所有权人徐州矿务局集团生活建设总公司在知晓房屋已被转租，未行使解除房屋租赁合同的前提下，上述各主体之间订立的房屋租赁合同均合法有效，受法律保护。就王金洪与周玉梅签订的房屋租赁合同而言，转租期限超出承租人租赁期限的，超出部分无效，故，王金洪与周玉梅的房屋租赁合同应于2019年1月10日到期。根据本案已查明的事实，涉案房屋自2019年1月10之后，仍由周玉梅实际控制并使用。一审庭审中，周玉梅虽抗辩称其自2018年11月后未使用涉案房屋，但其未提供证据证明，法院对该抗辩不予认可。依据我国合同法规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。庭审中，双方当事人均未提供证明证明，双方前期以积极行为解除各自房屋租赁合同，故，涉案房屋租赁合同推定继续履行。周玉梅客观上占有文景公司合法享有的自2019年1月10日至2019年3月1日期间的房屋使用权，给文景公司造成损失，其应当向文景公司支付其占有房屋产生的使用费。至于文景公司主张的租金损失。法院认为，该项损失应以其实际所受损失为宜。故，周玉梅应向文景公司支付占有房屋期间的使用费为20548元（15万元÷365天×50天）及相应利息损失603元（以20548元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，自2019年3月2日计算至2019年10月31日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，以及《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、周玉梅于判决生效之日起十日内向徐州文景招投标咨询服务有限公司支付占用房屋期间的损失20548元及逾期付款损失603元；二、驳回徐州文景招投标咨询服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费336元，由周玉梅负担。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付涉案房屋占有使用损失以及逾期付款损失；如果应当支付，标准如何认定。二审中，上诉人提交如下证据：证据1.李波与王金洪的房屋租赁合同复印件一份，证据来源于王金洪。证明涉案房屋的所有权人是徐矿集团，产权人将房屋租赁给李波，李波又将房屋租赁给王金洪，王金洪后租赁给上诉人，从而证明被上诉人不是房屋的承租人，被上诉人向上诉人主张房屋占有费没有合同依据和法律依据。证据2.招租公告打印件一份，证明徐州矿务局集团生活建设总公司于2019年2月18日前收回房屋所有权。经质证，被上诉人认为，对证据1真实性不予认可；对证据2招真实性认可，但是与本案没有关联性。被上诉人提交如下证据：证据1.李波交给徐州矿务局集团生活建设总公司2019年1月、2月租金的收据复印件，证明就该房屋徐州矿务局集团生活建设总公司与李波履行合同至2019年3月1日，并非上诉人所述的2019年2月18日徐州矿务局集团生活建设总公司就收回了房屋。证据2.（2019）苏0311民初6610号民事判决书复印件，证明文景公司一审诉讼请求的合理性与合法性。经质证，上诉人认为，证据1系复印件，对真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据2真实性无异议，对关联性不认可。上诉人在和王金洪签订租赁合同时并不清楚文景公司和王金洪的关系。当时王金洪向上诉人出具了他和李波以及李波和徐州矿务局集团生活建设总公司的租赁合同，并没有出具文景公司和王金洪的租赁合同。一审查明的事实本院予以确认。二审中，本院依法传唤案外人李波到庭接受询问。李波陈述，其于2016年2月与徐州矿务局集团生活建设总公司签订租赁协议，承租涉案房屋，租期自2016年3月2日至2019年3月1日。李波承租涉案房屋后，自己短暂经营一段时间，后于2016年6月与文景公司签订租赁合同，将涉案房屋转租给文景公司，租期自2016年7月1日至2019年3月1日。李波陈述其将涉案房屋转租给文景公司期间实际系文景公司以李波名义向徐州矿务局集团生活建设总公司支付租金，且并不存在欠付徐州矿务局集团生活建设总公司租金的情形，已经支付完毕。2019年1月、2月份的租金也已经由文景公司支付给徐州矿务局集团生活建设总公司。李波陈述，其与王金洪只见过一次，并不熟悉，也从未与其签订过租赁协议，其称上诉人提交的李波和王金洪签订的租赁协议并非其签订，其不知情，也不认可。二审中，被上诉人文景公司代理人韩锡堂陈述，李波与王金洪的租赁协议是不真实的，李波的签字是韩锡堂签的，上面留的电话号码也是韩锡堂本人的，是因为周玉梅办理营业执照需要用到租赁房屋相关租赁协议的连贯性，因为当时文景公司与王金洪租赁合同原件在李磊诉马宏亮案件中，王金洪因欠文景公司租金，关系处的不好，文景公司不愿意给他补签合同，所以韩锡堂就随手以李波的名义与王金洪签了合同，这份合同是为了应付工商局办理营业执照用的。另查明，2017年1月10日文景公司与案外人马宏亮签订租赁协议，文景公司将涉案房屋转租给马宏亮，合同约定租期自2017年1月10日至2020年1月9日，后双方于2018年1月6日协商一致并签订退房协议，马宏亮向文景公司支付租金至2018年1月10日。本院认为：一、关于上诉人应否向被上诉人支付涉案房屋占有使用损失以及逾期付款损失问题，上诉人主张其不应向被上诉人支付上述损失，称涉案房屋系王金洪从李波处转租，被上诉人文景公司不是涉案房屋的承租人，无权向上诉人主张占有使用损失。本院认为，上诉人该主张不能成立。理由如下：首先，经审理，本院确认涉案房屋租赁情况如下：2016年2月3日，徐州矿务局集团生活建设总公司将涉案房屋租赁给李波，并签订房屋租赁合同，租赁期限为自2016年3月2日至2019年3月1日；2016年6月28日，李波又将涉案房屋转租给文景公司，租赁期限自2016年7月1日至2019年3月1日；2017年1月4日，文景公司将涉案房屋转租给马宏亮，约定租期自2017年1月10日至2020年1月9日，后双方于2018年1月6日协商一致并签订退房协议，马宏亮向文景公司支付租金至2018年1月10日；2018年1月10日，文景公司复将涉案房屋转租给王金洪，约定租赁期限自2018年1月10日至2019年1月9日；王金洪于2018年1月15日将案涉房屋其中一间门面房以年租金16万元租给周玉梅，并签订租赁协议，约定租赁期限自2018年1月15日至2020年1月5日。从上述事实可以认定，文景公司是涉案房屋承租人。上诉人主张文景公司不是涉案房屋承租人，无事实根据。其次，因王金洪与上诉人周玉梅签订的租赁合同约定的租期超过了王金洪与文景公司租赁合同约定的租期，依照相关法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效。故2019年1月10日，王金洪与周玉梅之间的合同到期。租赁期限届满后，周玉梅继续使用租赁房屋，文景公司作为涉案房屋合法的使用权人，有权向周玉梅主张2019年1月10日至2019年3月1日期间的占有使用损失。再次，文景公司实际已向徐州矿务集团生活建设总公司支付涉案房屋2019年1月、2月的租金，因该期间涉案房屋实际由周玉梅占有使用，故周玉梅应向文景公司支付该占有期间的的占有使用损失等相关费用。综上，上诉人应向被上诉人支付涉案房屋占有使用损失以及逾期付款损失。二、关于上诉人向被上诉人支付相关费用的标准问题，本院认为，被上诉人主张的占有使用损失应以实际所受损失为依据，本案中，一审法院根据被上诉人文景公司与王金洪签订的租赁合同中关于租金的约定，认定上诉人应向被上诉人支付占有使用损失20548元、相应利息损失603元，并无不当。综上所述，上诉人周玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30元，由周玉梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年九月二十二日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰