北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8268号原告(反诉被告)：北京木北企业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街********。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，北京木北企业管理有限公司法务经理。被告（反诉原告）：黄博翱，男，1992年1月11日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙英实，北京市中友律师事务所律师。原告(反诉被告)北京木北企业管理有限公司（以下简称木北公司）与被告（反诉原告）黄博翱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告木北公司的委托诉讼代理人石福涛、被告黄博翱的委托诉讼代理人孙英实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。木北公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决木北公司与黄博翱于2020年2月23日解除签署的《房屋租赁合同》；2.请求法院依法判决黄博翱返还《房屋租赁合同》保证金146600元和2020年2月23日至2020年5月19日的剩余租金229680元；3.请求法院依法判决黄博翱承担本案的诉讼费用。事实和理由：木北公司系经营美容美发的连锁品牌公司，经调研在位于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1层104的房屋，开设美发店，于2017年4月28日木北公司与黄博翱签订房屋租赁合同。双方履约房屋租赁合同期间，全国自2020年1月中旬爆发“新型冠状肺炎”，因疫情致使木北公司无法正常开业延续至今，无法履约房屋租赁合同，此疫情应为民法中的不可抗力，于2020年2月23日黄博翱接收送达房屋租赁合同的解约函，木北公司请求解除签署的房屋租赁合同返还租赁合同保证金，多次沟通黄博翱均拒绝返还保证金及解除租赁合同。现黄博翱的行为已经严重侵害了木北公司的合法权益，故此特诉至法院，请求法院依法判令支持木北公司的各项诉讼请求。黄博翱辩称，根据双方签订的房屋租赁合同及合同履行的情况，黄博翱没有任何违约行为，现木北公司单方提出解除合同是违约行为，黄博翱有权拒绝。木北公司主张的因新冠肺炎导致其无法开业至今的理由不成立，因新冠肺炎国家实行的管控措施集中在春节期间，按照惯例，木北公司春节期间本身就歇业放假，另外，木北公司所属行业不属于政府强制不能复工的行业，诉争房屋也不属于强制管控的区域，北京于2月10日就已经可以复工复产，并非木北公司所说的无法正常营业，另外，木北公司名下的多家门店，目前仍处于正常营业状态，特别是与诉争房屋距离一公里左右的木北公司另一家门店一直正常营业，因此，现木北公司主张单方解除合同没有事实和法律依据。同时，根据合同约定，木北公司2020年5月1日应当向黄博翱支付5月份至10月份的房租，木北公司一直迟迟没有履行，应承担相应的违约责任。综上所述，木北公司的主张没有任何事实和法律依据，请求法院予以全部驳回。黄博翱向本院提出反诉请求：1.判令双方租赁合同于2020年5月12日解除；2.判令木北公司支付黄博翱2020年4月30日至2020年5月12日的房租36558元；3.判令木北公司支付黄博翱拖欠的水费1044元；4.判令木北公司支付黄博翱1-5月的物业费2350.60元；5.判令木北公司支付黄博翱相当于2个月租金的损失171072元；6.判令木北公司支付黄博翱相当于2个月租金的违约金171072元；7.本案反诉费由木北公司承担。事实和理由：黄博翱在履行租赁合同过程中没有任何违约行为，也曾在疫情期间考虑到事实情况愿意给木北公司适当减免房租，但因木北公司的要求过高,才没有就减免一事达成一致。木北公司一直占有并使用房屋，直至2020年5月12日，因木北公司将黄博翱起诉，为了保证诉争的房屋不会在此期间损坏，黄博翱联系木北公司要求其支付下一期的房租并先将钥匙交回。木北公司承认在2020年5月12日之前合计拖欠了1044元水费，其中有306元是2020年1月14日至2020年5月12日产生的，该事实与木北公司陈述的一直没有经营的情况不符。木北公司现单方提出解除合同已经违约，黄博翱有权要求木北公司继续履行合同，但是考虑到目前的情况，黄博翱同意自2020年5月13日与木北公司解除租赁合同。因木北公司的违约行为，给黄博翱造成了很大损失，木北公司应该承担相应的违约责任。木北公司对黄博翱的反诉辩称，不同意黄博翱第一项诉讼请求，解除日期应按照木北公司发给对方解除函的日期2020年2月23日计算；不同意第二项诉讼请求，因木北公司已于2020年2月23日明确告知对方解除合同了；同意第三项诉讼请求；第四项诉讼请求需要进行核算，同意支付至2020年2月23日（含当日）之前的费用；不同意第五、六、七项诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：黄博翱为北京市大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1层104房屋所有权人。2017年4月28日，黄博翱（出租方、甲方）与木北公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方自愿将坐落于大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼1层104的房屋出租给乙方；房屋用途为“木北（护肤）”品牌美容美发服务；房屋租赁期限自2017年4月30日起至2022年4月29日止，共5年，2017年4月30日起至2017年5月19日为乙方入场装修期，甲方免收租金及其他费用；租金标准为第1年880000元/年、第2年880000元/年、第3年950400元/年、第4年1026432元/年、第5年1108546元/年；租金支付时间为每一年的租金分2次平均支付，即每次支付440000元，以后的租金支付方式以此类推；房屋租赁保证金：甲方双方签订合同之日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为146600元，租赁期满或合同解除后的30日内，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计息）；房屋返还：租赁期满或合同解除后的30日内，乙方应返还该房屋及其原附属设施，甲乙双方验收认可收回房屋钥匙，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，不能移动的无偿归甲方所有；第十四条合同的解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，除以下约定的责任外，甲乙双方互不承担违约责任：2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，甲方应按乙方实际租赁期间将多出的租金返还。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方没有正当的理由，违反本协议的约定逾期支付租金超过15日，并经甲方书面催告后仍不补足的；第十五条违约责任：（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按同期月租金的二倍向甲方支付违约金。合同签订后，黄博翱按约定将房屋交付木北公司，木北公司交纳了租赁保证金146600元。2019年10月25日，木北公司交纳租金475200元，租金交付至2020年4月29日。木北公司称因2020年初因疫情影响，致使其无法正常开业经营，其公司与黄博翱沟通疫情期间减免租金事宜，双方未达成一致意见，木北公司于2020年2月22日向黄博翱合同中地址邮寄送达了《涉案房屋租赁合同的解约函》，请求解除合同并返还租赁保证金。解约函内载有：“……疫情爆发期间，根据中央和各个地方政府的相关政策导致我司人员不能如期返京：一、交通封闭，高速路封闭，铁路部分列车停运，导致我司人员无法返回；二、社区封闭，现在全国封闭社区，非生活必须条件禁止人员外出，导致我司人员无法返回北京开展工作；综上，因疫情导致我司无法正常开业运营，根据双方签署《房屋租赁合同》第十四条第5款“不可抗力”约定，从即日起提出解除《房屋租赁合同》协议。待疫情解除后，我司会安排人员与您办理交接事宜，对您造成的不便，敬请谅解……”，落款日期为2020年2月21日。物流信息显示：2020年2月23日，他人代收。黄博翱不认可其收到了前述邮件，认可该期间其确实居住在该地址，但无人通知其取快递。黄博翱称，双方微信聊天中没有明确表示要解除合同，并称其一直希望能交接房屋，但是木北公司一直无人与其联系交接事宜。2020年5月12日，木北公司工作人员与黄博翱聊天记录中，黄博翱自述：按照合同你们5月1日就该给我交下一期房租了，现在已经拖延12天未交房租，如果你们经营不下去要单方和我解约那也得先按照合同约定履行，最后按照法院判决来进行财务结算，希望你们能把房租按期缴租，如果实在是你们经营不下去要给我单方解约那我也可以派人今天去收取钥匙，前提是写清楚你们截止今天所欠房租，至于你们单方解约纠纷我们等待法院判决，按照法院判决执行即可，如果没问题我派人今天去收取房屋钥匙刘总。2020年5月12日，双方进行房屋交接。木北公司认可拖欠水费1044元，认可未缴纳物业费，但只同意交纳2020年1月1日至2月23日期间的物业费。经询问，双方均同意解除合同，木北公司主张2020年2月23日解除合同，黄博翱主张2020年5月12日解除合同。木北公司表示，如果法院认定双方合同解除时间是2020年5月12日，因木北公司自春节放假后就没有经营了，要求减免疫情期间的租金。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。木北公司与黄博翱之间签订了房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，木北公司因为疫情防控措施，大部分员工不能回京上班，导致无法正常经营，合同目的无法实现，其公司提出解除合同，本院予以支持。关于解除时间。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，因疫情防控措施导致木北公司不能正常营业，2020年2月21日木北公司员工与黄博翱协商减免租金一事，双方并未协商一致。2020年2月22日，木北公司向黄博翱邮寄解约函，快递显示2020年2月23日他人代收。黄博翱称未收到该邮件。2020年2月25日，木北公司员工短信告知黄博翱因很多员工回不来上班，其公司决定关门，疫情缓一缓能找到工人就把房子腾出来。根据以上情况，本院确定通知到达对方的时间为2020年2月25日，故本院确定房屋租赁合同于2020年2月25日解除。关于返还保证金问题。因租赁合同中约定，租赁期满或合同解除后的30日内，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。故合同解除后，扣除木北公司应支付的相关费用后，黄博翱应将剩余部分保证金退还给木北公司。关于返还租金问题。2020年2月25日合同解除后，木北公司并未向黄博翱腾退涉案房屋。直到2020年5月12日，木北公司将涉案房屋的钥匙交给黄博翱完成房屋交接，故木北公司应支付2020年2月26日至2020年5月12日期间的房屋占有使用费。木北公司支付租金至2020年4月29日，考虑到疫情对木北公司营业的影响，给木北公司和黄博翱均造成一定损失，基于公平原则，双方应合理分担损失，本院依法酌情减少2020年2月至2020年4月期间的租金及房屋占有使用费。故本院依法酌情判决黄博翱退还木北公司房屋租金40000元。针对黄博翱的反诉请求。对黄博翱要求木北公司给付其租金的诉讼请求，本院不予支持。对黄博翱主张的水费1044元，木北公司同意给付，本院不持异议；对黄博翱主张的物业费2350.60元，考虑涉案房屋的交接情况，本院予以支持。在保证金中折抵木北公司未支付的水费和物业费，黄博翱还应退还木北公司保证金143205.40元；对黄博翱主张的违约金，因疫情或者疫情防控措施导致停业或者不能正常营业，出租人以承租人迟延支付租金为由，请求承租人承担违约责任的，不予支持。黄博翱因木北公司未按期交纳2020年下半年租金主张违约金，本院不予支持；因木北公司不存在根本违约行为，黄博翱要求木北公司支付2个月房屋闲置期的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认北京木北企业管理有限公司与黄博翱于2017年4月28日签订的房屋租赁合同于2020年2月25日解除；二、黄博翱于本判决生效之日起十日内退还北京木北企业管理有限公司房屋租赁保证金143205.40元、房屋租金40000元，共计183205.40元；三、驳回北京木北企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回黄博翱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3472元，由北京木北企业管理有限公司负担1772元（已交纳），由黄博翱负担1700元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3516元，由黄博翱负担3481元（已交纳），由北京木北企业管理有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年九月七日法官助理 常欣月法官助理 孟 洋书 记 员 赵宝维