陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终8361号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安明威房地产开发有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：李天华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨辉，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许薇，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王娟，女，出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姚雪茹，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙祺，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张丽，女，出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨永娥，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：党西北，男，出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：杨永娥，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。上诉人西安明威房地产开发有限公司（以下简称明威房地产公司）因与上诉人王娟及上诉人党西北、张丽房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明威房地产公司上诉请求：1.改判一审判决第三项为王娟向明威房地产公司支付违约金（以205417.96元为基数，按照每日5‰的标准，自计算至实际支付之日止）；2.改判一审判决第四项为王娟应支付至的房屋占用费，并以44430.08元为基数，按照每日5‰的标准，支付自至实际支付之日止的利息损失；3.撤销一审判决第五项；4.判令王娟、张丽、党西北负担一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王娟应以欠付的租金205417.96元为基数，按照每日5‰的标准，向明威房地产公司支付违约金至实际支付之日止。明威房地产公司与王娟于签署的《租赁合同》第六条约定王娟必须按时交纳租金及其他费用，如逾期缴纳，每逾期一日按应缴金额的千分之五承担违约金。如逾期超过15日的，视为严重违约，甲方有权解除本合同、收回房屋，并不退还履约保证金……。一审判决中已经认定王娟存在逾期缴纳房租的行为，明威房地产公司有权要求王娟按照合同约定承担违约责任。王娟在本案未要求降低违约金标准亦未提交相关证据证明，一审法院主动降低违约金标准明显不当。二、王娟应向明威房地产公司支付房屋占用费至，且应按照每日5‰的标准，向明威房地产公司支付房屋占用费利息损失至实际支付之日止。王娟认可其对涉案商铺使用至，明威房地产公司有权向王娟主张至期间的房屋占用费。王娟未向明威房地产公司支付房屋占用费，损害了明威房地产公司的合法权益，其有权要求王娟按照合同约定的违约金计算标准（每日5‰）缴纳逾期支付房屋占用费的利息损失。王娟辩称，一、王娟及其合伙人将商铺转让给二手承租人党西北、张丽夫妇之前，已经将租金支付完毕，没有违约行为。明威房地产公司对转让的事实以行为进行了确认，不应向王娟主张转让之后的租金及违约金。，西安市高新区XX餐厅（以下简称优利多利咖啡厅）全体合伙人与党西北签订了《转让协议》，约定将优利多利咖啡厅以总价510540元转让给党西北经营。党西北接手该咖啡厅后，将该咖啡厅更名为西安市高新区XX店（以下简称XX店），并于在工商局登记注册，经营者为张丽（党西北之妻）。同日，优利多利咖啡厅被注销登记。王娟在转让之前（2014年8月至2017年2月）已经将租金缴纳完毕，没有违约行为，不应再向明威房地产公司支付租金及违约金。虽然《租赁合同》的主体没有变更，但自2017年3月后，明威房地产公司向党西北、张丽催要租金，足以说明明威房地产公司认可王娟与党西北、张丽的转让事实并同意转租。且党西北、张丽也认可受让优利多利咖啡厅用于经营餐饮店的事实，承认其为实际承租人，负有缴纳房租的义务。因此，对于转让之后的房屋租金，明威房地产公司应向党西北、张丽主张。二、党西北、张丽作为涉案商铺的实际承租人，明威房地产公司应请求实际占有使用涉案商铺的次承租人党西北、张丽支付房屋占用费。三、一审庭审中，王娟认为明威房地产公司主张的违约金过高请求降低，一审法院综合本案相关因素将违约金适当降低并无不当。王娟承租的商铺用于经营优利多利咖啡厅，营业收入受经营情况的影响极不稳定，支付租金虽有延迟，但未超过合同约定的时间，且租金已足额支付，没有违约，王娟在一审庭审时主动请求降低明威房地产公司主张的违约金。一审判决对违约金予以降低并无不当。请求驳回明威房地产公司的上诉。张丽、党西北辩称，其作为涉案商铺实际承租人，一直按月向明威房地产公司缴纳租金直至合同解除，不存在违约行为，明威房地产公司主张违约金没有事实依据。一、一审庭审中已查明，明威房地产公司连续按照优惠租金标准收取党西北、张丽25个月（自2017年3月-2019年3月）房屋租金，且就房租问题张丽、党西北多次和明威房地产公司员工张海霞、孟国枫沟通，有微信、短信截屏为证。张丽、党西北作为实际承租人被追加为一审被告，《租赁合同》也于解除，张丽、党西北一直连续缴租并不存在违约行为。二、违约金的适用是一审法院在询问张丽、党西北并结合本案相关因素后做出，明威房地产公司所述与事实不符。一审庭审中，法院主动询问党西北、张丽及王娟，是否认为明威房地产公司所主张违约金过高，王娟、党西北、张丽均认为违约金过高并要求降低，法院是在基于公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等相关因素，在一审判决中对违约金作出适度降低，明威房地产公司所述与事实不符。三、明威房地产公司强行锁门收回商铺是为了将房屋另行出租获取更高的利益，其实质是严重违约，其主张房屋占用费没有事实依据。一审庭审中，张丽、党西北已向法庭陈述，明威房地产公司因对该街区XX楼XX层有了新规划，为租给新租客而于强行收回商铺的事实，且新租户（范家大院，经营餐饮）不足一月便入驻经营，同时沿用张丽、党西北店内留存装修、设备，给张丽、党西北造成巨大经济损失。张丽、党西北在此期间一直积极与明威房地产公司协商，该事实有微信及短信截图为证。双方正处在协商阶段，明威房地产公司强行锁门收回商铺是为了将房屋另行出租获取更高的利益，其实质是严重违约。明威房地产公司主张至房屋占用费显然没有事实依据。其余意见见张丽、党西北上诉状。明威房地产公司的上诉请求无事实和法律依据，应当依法驳回其全部上诉请求，支持张丽、党西北的诉讼请求。王娟上诉请求： 1.撤销一审判决；驳回明威房地产公司的全部诉讼请求；2.判令明威房地产公司负担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决遗漏合同实际履行人，事实认定不清。2014年，王娟经全体合伙人授权作为合伙事务执行人与明威房地产公司签订了《租赁合同》，承租该公司涉案商铺用于经营优利多利咖啡厅。租赁期间，租金每三个月支付一次，每期111210元（每月为37070元），租金从第三年起递增，每两年递增百分之六。2015年，咖啡厅由其他合伙人负责管理，王娟不再参与经营。因橡树街区几乎无推广宣传活动，导致人气惨淡，优利多利咖啡厅向明威房地产公司申请降低房租及策划服务费，明威房地产公司同意商铺租金下降为每月28645元。另外，因2016年7月漏水给优利多利咖啡厅造成了损失，明威房地产公司主动减免2万元商铺租金作为赔偿。此后，全体合伙人欲转让咖啡厅，王娟向明威房地产公司提出转让申请并要求变更租赁合同主体。明威房地产公司同意优利多利咖啡厅转让给党西北夫妇，并变更租赁合同主体为党西北夫妇，此后由其缴纳租金，但明威房地产公司未出具书面同意转让书。此后虽经王娟多次催促，明威房地产公司却以各种理由拖延变更合同。，优利多利咖啡厅全体合伙人与党西北签订了《转让协议》，约定将优利多利咖啡厅以总价510540元转让给党西北。党西北将该咖啡厅变更为XX店，经营者登记为张丽（党西北之妻）。此后，商铺租金由党西北、张丽夫妇向明威房地产公司缴纳。，优利多利咖啡厅被注销登记。，因明威房地产公司与党西北、张丽夫妇对租金发生争议，进行锁店赶人，扣留了天韵餐饮店的所有财务资料及餐饮设备。后经确认该商铺已由明威房地产公司转租给他人。二、1.合同主体虽未以书面形式变更，但明威房地产公司以其行为追认了党西北夫妇成为新的承租人的事实，应当视为合同主体变更，明威房地产公司与党西北夫妇存在租赁合同关系。《租赁合同》的主体虽未以书面形式变更，但商铺已经改换门头为XX店，优利多利咖啡厅已注销，应当视为明威房地产公司明知合同主体发生了变更，并以接受房租的行为追认了主体变更的效力，明威房地产公司与党西北夫妇形成了租赁关系。另外，一审中明威房地产公司提交的证据表明在长达两年多的时间里都未曾向王娟催要租金，而向党西北、张丽催要，也能说明明威房地产公司明确知道合同主体发生了变更。而明威房地产公司提交的《王娟租金表》可知，截止转让当月王娟向明威房地产公司缴纳租金975670元，比应缴金额还多出了5000元，不存在任何违约行为，不应当再支付租金及违约金。一审中王娟追加了党西北、张丽作为共同被告。庭审中党西北、张丽也认可了受让优利多利咖啡厅用于经营天韵餐饮店的事实，承认其为实际承租人，负有缴纳房租的义务。然而，一审判决却将缴纳租金的义务错误判于王娟。2.明威房地产公司已经同意降低房租，拖欠房租及房屋占用费金额计算错误。 ，明威房地产公司降低房租后，王娟一直按照每月28645元的标准缴纳租金。明威房地产公司的员工向张丽催要房租时，张丽也是按照上述标准缴纳。故明威房地产公司接受房租的行为应当视为对变更后租金金额的确认。一审判决中租金及房屋占用费应当以 28645元/月标准计算。3.王娟从未收到明威房地产公司发出的《合同解除法律风险通知书》，明威房地产公司应向党西北发出合同解除通知而不是王娟。王娟自2017年3月将优利多利咖啡厅转让给党西北后，就不再和明威房地产公司联系，王娟从未收到《合同解除法律风险通知书》，也不知道明威房地产公司想要解除合同，直至一审开庭时，王娟才看到明威房地产公司发出的《合同解除法律风险通知书》。三、一审法院适用法律错误，党西北作为实际承租人，应向明威房地产公司承担缴纳租金的义务。明威房地产公司辩称，一、王娟所述案件情况并非本案实际情况，明威房地产公司并不知情更从未同意王娟转让涉诉商铺。王娟在未提供任何证据的情况下称明威房地产公司同意其转租行为，且系因明威房地产公司原因拖延变更合同。王娟从未告知明威房地产公司其要将涉诉商铺转租他人，更在未经明威房地产公司书面同意的情况下，擅自将涉诉商铺转租他人。根据《租赁合同》第五条约定：“租赁期间，乙方有权将房屋转让或部分转让给第三方使用，但必须提前告知甲方，经甲方书面同意之后方可转让。”故王娟的行为属于擅自转租，不应对明威房地产公司产生效力。王娟认为明威房地产公司后续未向其催要租金，即可说明明威房地产公司明确知道合同主体变更，但事实是明威房地产公司在2016年至2019年期间不止一次通过发函或微信通知方式向王娟主张过租金，有《合同解除法律风险告知书》《合同解除告知书》及相关送达记录等，且因涉案商铺在租赁期间，曾有范海英、刘楠、张成宇等人向明威房地产公司支付过租金，明威房地产公司有理由认为张丽的转账并非因转让行为所致，而仅仅是张某某受王娟的委托代为向明威房地产公司缴纳租金的行为。直至，涉案商铺的门头亦为优利多利咖啡厅，明威房地产公司无从知晓涉案商铺已转租的事实。二、涉诉商铺的降租期间仅为2年，一审判决计算拖欠租金及房屋占用费正确。王娟于向明威房地产公司出具《暂时缓缴租金的申请书》，王娟因经营困难申请降低租金，明威房地产公司考虑到王娟的经营压力亦同意了其降租申请，但也仅是同意在至期间降低租金，并非同意此后一直降低租金。一审庭审中，党西北陈述其曾于2017年8月与明威房地产公司协商继续降低租金标准，但明威房地产公司并未同意，2017年7月之后的租金以及房屋占用费仍应按照合同约定的租金标准予以支付。三、明威房地产公司已向王娟送达《合同解除法律风险告知书》。由上述事实可知，明威房地产公司并不知情王娟已将涉诉商铺转让给他人，亦从未认可其转租行为，王娟作为《租赁合同》的承租方，明威房地产公司理应向其发出合同解除的意思表示，而非合同主体以外的第三人。合同自通知到达对方时解除。因此双方签订的《租赁合同》应于解除。综上，请求驳回王娟的上诉请求。张丽、党西北辩称，针对王娟的上诉请求，其不发表答辩意见。张丽、党西北上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令明威房地产公司向张丽、党西北返还履约保证金74140元；3.判令明威房地产公司向张丽、党西北赔偿损失411764.2元；4.本案一、二审诉讼费用由明威房地产公司全部负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，张丽、党西北作为实际承租人并不存在违约行为。1.明威房地产公司明知张丽、党西北作为实际承租人经营涉案商铺，连续收取张丽、党西北租金且未提出异议，应视为对合同主体及租金价格的实质变更。庭审中已查明，明威房地产公司连续按照优惠租金标准收取张丽、党西北25个月房屋租金，且就房租问题张丽、党西北多次和明威房地产公司员工张海霞、孟国枫沟通，有微信、短信截屏为证。张丽、党西北也作为实际承租人被追加为一审被告，但一审判决以张丽、党西北并非合同相对方为由，驳回了张丽、党西北合理诉求，否认了张丽、党西北作为实际承租人的身份属于认定事实不清。2.明威房地产公司为了将房屋另行出租获取更高的利益，强行锁门收回商铺，其实质严重违约。张丽、党西北自2017年3月接手后一直按月向明威房地产公司缴纳租金，每月缴租稍有延迟但至多不超过10天，且提交了实际经营25个月期间向明威房地产公司及明威投资公司两个账户缴租的银行转账明细，充分证明其并不存在欠缴房租事实。二、庭审中，张丽、党西北也向法庭陈述了明威房地产公司因对该街区XX楼XX层有了新规划为租给新租客而强行收回商铺，而并非因为张丽、党西北存在任何违约行为。而明威房地产公司也多次带租客上门招商看房，后于强行收回店铺，不足半月新租户即入驻经营。一审法院不顾已查清事实，驳回张丽、党西北主张没有事实依据。明威房地产公司员工明确告知张丽、党西北该商铺要租给他人，就该问题张丽、党西北一直积极与明威房地产公司协商，有微信及短信截图为证。双方正处在协商阶段，明威房地产公司强行锁门收回商铺是为了将房屋另行出租获取更高的利益，其实质是严重违约。三、明威房地产公司应退张丽、党西北履约保证金74140元，一审法院驳回张丽、党西北主张没有事实依据。一审庭审已查明党西北、张丽自2017年3月以50万转让款从上家王娟、张成宇、曹军等人处接手涉案商铺，其中包含74140元履约保证金。根据《租赁合同》第三条第2款约定合同终止，明威房地产公司应退还合同相对方履约保证金74140元。一审法院以张丽、党西北并非合同名义承租人为由回避了该问题，没有事实依据。庭审已查明该履约保证金系王娟一并转让给张丽、党西北，《租赁合同》已于解除，明威房地产公司理应退还张丽、党西北履约保证金74140元。四、明威房地产公司强行锁门收回涉诉商铺，侵害了张丽、党西北对店内营业设施、装修设施的所有权、使用权，理应赔偿其损失。庭审中已查明明威房地产公司于强行锁门收回涉诉商铺，该行为导致张丽、党西北不能按照转让合同约定期限继续经营，按照合同剩余期限的约定，张丽、党西北因此损失五年转让费285714.2元。同时，张丽、党西北自接手经营后于2018年对涉案商铺重新装修（包括但不限于改装塑胶地板、吊顶、增加格挡、加入烧烤餐桌等）、购入新设备（包括但不限于展示柜、榨汁机、平冷、蒸箱、工作台等），累计投入126050元。截止今日，部分设备仍被扣留在涉诉商铺内，其他设备及投入装修也被涉诉商铺的新租户所沿用。张丽、党西北有权要求明威房地产公司赔偿因此造成的转让费、店内营业设施及装修损失共计411764.2元。综上所述，一审判决认定事实不清，并未处理张丽、党西北的合法诉求，依法应予撤销。请求二审法院查明事实，为张丽、党西北主持公道，纠正一审错误判决，以维护法律的尊严。明威房地产公司辩称，一、明威房地产公司并不知晓更从未同意王娟转让涉诉商铺，故党西北、张丽并非实际承租人。王娟从未告知明威房地产公司其要将涉诉商铺转租他人，更在未经明威房地产公司书面同意的情况下，擅自将涉诉商铺转租给党西北、张丽。根据明威房地产公司与王娟签署的《租赁合同》第五条约定：“租赁期间，王娟有权将房屋转让或部分转让给第三方使用，但必须提前告知明威房地产公司，经书面同意之后方可转让。”故王娟的行为属于擅自转租，不应对明威房地产公司产生效力，党西北、张丽并非实际承租人。涉案商铺在租赁期间，曾有范海英、刘楠、张成宇等人向明威房地产公司支付过租金，党西北、张丽提供的转账凭证亦有范海英、刘楠等人的付款凭证，党西北、张丽的转账并非因转让行为所致，而仅仅是党西北、张某某受王娟的委托代为向明威房地产公司缴纳租金的行为。直至涉案商铺的门头亦为优利多利咖啡厅，明威房地产公司无从知晓涉案商铺已转租的事实。二、明威房地产公司有权收回涉案商铺。明威房地产公司与党西北、张丽未签署任何协议，明威房地产公司收回属于自己的商铺与党西北、张丽并无关系。王娟时至今日仍未能支付全部租金，在明威房地产公司多次催告下亦未能履行，已构成严重违约，明威房地产公司有权按照合同约定解除《租赁协议》收回房屋。三、党西北、张丽向明威房地产公司主张经济损失无法律及合同依据。根据最高院关于审理租赁合同的相关司法解释，只有在出租人违约的情况下，承租人才有权对装饰装修的残值主张赔偿，在本案中，一方面党西北、张丽并非承租人，另一方面涉案商铺的实际承租人王娟未按照合同约定足额按期缴纳租金，严重违约，已构成合同解除条件，明威房地产公司按照合同约定收回涉案商铺合理合法，因此党西北、张丽主张相关的经济损失无合同及法律依据。四、党西北、张丽无权要求明威房地产公司返还履约保证金74140元。其非《租赁合同》的任何一方主体，也从未向明威房地产公司缴纳过任何履约保证金，无权向明威房地产公司主张返还履约保证金。综上所述，党西北、张丽的上诉请求无事实及法律依据，应驳回其全部上诉请求，支持明威房地产公司的诉讼请求。王娟辩称，一、其认可张丽、党西北在上诉状中所说的事实和理由。王娟预转让给张丽、党西北之前，找到明威房地产公司，告知要转让的事情，要转合同，但明威房地产公司称其不清楚张丽、党西北的情况，所以要求王娟继续作为合同当事人。二、王娟之前承租的时候，明威房地产公司在开票的时候都开具的是优利多利咖啡厅的发票，但在转租给党西北、张丽以后，明威房地产公司再未向王娟催要租金，均是向张丽、党西北催要租金。2017年8月，优利多利咖啡厅已经办理注销，明威房地产公司在出具发票时如果要写优利多利咖啡厅的名字肯定会知道优利多利咖啡厅已经注销。三、其在被锁门之后，所有资料全部在店里，所有开票的情况其没有办法取得相应的证据。明威房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认明威房地产公司与王娟于签署的《租赁合同》于解除；2.王娟立即向明威房地产公司交还租赁房屋；3.王娟向明威房地产公司支付拖欠的租金205417.96元（计算至止）；4.王娟向明威房地产公司支付违约金32866.87元（以欠付租金205417.96元为基数，以每日5‰的标准，计算至实际支付之日止，暂计至为32866.87元）；5.王娟向明威房地产公司支付房屋占用费44430.08元（自暂计至止，参照租金的支付标准计算），并支付上述费用产生的违约金（以房屋占用费为基数，按照每日5‰的标准，计算至实际支付之日止）；6.王娟负担本案全部诉讼费用。党西北、张丽向一审法院反诉请求：1.明威房地产公司退还党西北、张丽履约保证金74140元；2.判令明威房地产公司赔偿党西北、张丽经济损失共计411764.2元；3.本案诉讼费由明威房地产公司承担。一审法院认定事实：，明威房地产公司（甲方）与王娟（乙方）签署《租赁合同》，约定，甲方将位于西安市高新区沣惠南路36号橡树街区XX号楼XX楼XX号铺位出租给王娟；该房屋建筑面积共计674㎡；租赁期限自至止；第一期（至止）租金为111210元，第二期(至止）租金为111210元，乙方每三个月支付一次租金，需提前一个月支付。第一期缴纳租金时间为之前，第二期缴纳时间为之前，第三期为之前，以后以此类推。租金从第三年起递增，每两年递增百分之六。租金支付情况详见附件一《租金支付明细表》；本合同一经签署，乙方即应在之前缴纳人民币74140元作为履约保证金。合同终止，乙方交清全部租金及水电相关费用并无其他违约行为后，甲方即可退还乙方履约保证金（无息）。若乙方提前解除合同，视为违约，履约保证金不予退还，甲方有权另行招租；租赁期间，乙方有权将房屋转让或部分转让给第三方使用，但必须提前告知甲方，经甲方书面同意之后方可转让；乙方必须按时缴纳租金及其他费用，如逾期缴纳，每逾期一日按应缴金额的千分之五承担违约金。如逾期超过15日，视为严重违约，甲方有权解除本合同、收回房屋，并不退还乙方履约保证金。同时有权采取包括但不限于通知物业停水、停电等措施催缴房租，由此产生的一切后果由乙方承担。，优利多利咖啡厅（甲方）与党西北（乙方）签订《转让协议》，约定：1.甲方以总价50万元整转让给乙方（包含所有固定资产）；2.甲方在转让时清理其在经营期间所有的债权债务并为此负责到底，和乙方无关；3.在乙方将转让费付至甲方指定账户后，由甲方负责向乙方交接店内所有资产，协助乙方继续留用在职员工，办理营业执照变更、明威租房协议续签及对接麦芽糖，以利乙方继续经营；4.乙方在签订转让协议三日内将转让费50万元，甲方所交明威租房押金74140元，扣减甲方所收麦芽糖租房押金26400元及剩余房租37200元，共计510540元转至甲方指定账户。在《转让协议》签字盖章处，未加盖优利多利咖啡厅公章，在优利多利咖啡厅下代表签字处有张成宇、王晓红、杨景、曹军、王娟五人的签名。，党西北通过丁叔亮的账户向《转让协议》中约定的曹军的账户支付了50万元。，明威房地产公司向王娟发出《合同解除法律风险告知书》，载明：“现你已经严重违反《租赁合同》，并未按时按合同约定缴纳租金，请你在缴纳全部逾期租金，并按照租赁合同第六条第一款承担逾期缴纳租金的违约金。如到期你仍未按时缴纳，我公司将租赁合同内容采取停水、停电措施。由此造成的一切法律后果及经济损失由你全权承担。”，明威房地产公司向王娟发出《合同解除告知书》载明：“现你已经严重违反《租赁合同》，并未按时按合同足额缴纳租金及违约金，我公司决定停止对你的一切服务并解除合同、收回房屋。现通知你在必需结清所欠费用，如再逾期我公司将诉诸法律。由此造成的一切法律后果及经济损失由你全部承担。”另查明，明威房地产公司于将涉案房屋交付于王娟。，明威房地产公司将涉案房屋锁门。，明威房地产公司收回涉案房屋，王娟及张丽、党西北不再使用涉案房屋。又查明，，优利多利咖啡厅以个体户的字号名称登记成立，经营者为王娟，因歇业注销。庭审中，明威房地产公司自认涉案房屋的房租在至2017年6月31日之间降为每月28645元。明威房地产公司及王娟均认可在之前，王娟共缴纳房租975670元。明威房地产公司亦认可2017年3月至2019年3月之间，共收到涉案房屋的租金为746125元，张丽、党西北称该746125元为其所缴纳，是按照每月28645元足额缴纳的租金，不存在欠缴。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.明威房地产公司、王娟之间签订的《租赁合同》是否有效；2.关于优利多利咖啡厅向党西北转让店铺是否构成《租赁合同》主体变更的问题；3.关于王娟是否欠租，《租赁合同》可否解除的问题；4.王娟是否应向明威房地产公司支付房屋占用费。现综合分析如下：1.关于明威房地产公司、王娟之间签订的《租赁合同》是否有效的问题，该合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效合同。2.关于优利多利咖啡厅向党西北转让店铺是否构成《租赁合同》主体变更的问题。明威房地产公司表示因涉案商铺在租赁期间，曾有范海英、刘楠、张成宇等人向其支付过租金，王娟提供的转账凭证亦有范海英的付款凭证，明威房地产公司有理由认为，张丽的转账并非因转让行为所致，且三方亦未形成《租赁合同》变更的书面文件，因此原《租赁合同》的主体并未变更。3.关于王娟是否欠租、《租赁合同》可否解除的问题。明威房地产公司与王娟签订的《租赁合同》关于租金的约定为：“第一期（至止）租金为111210元，第二期(至止）租金为111210元，乙方每三个月支付一次租金，需提前一个月支付。第一期缴纳租金时间为之前，第二期缴纳时间为之前，第三期为之前，以后以此类推。租金从第三年起递增，每两年递增百分之六。”明威房地产公司自认涉案房屋的房租在至2017年6月31日之间降为每月28645元。王娟认可在是按照合同约定缴纳的房租，在后按照28645元缴纳房屋，在向明威房地产公司缴纳过最后一笔租金后，并未再缴纳过租金，后续租金均为张丽、党西北缴纳。党西北称其按照每月28645元缴纳房租，2017年8月曾与明威房地产公司的管理人员协商，明威房地产公司同意继续减免房租一年，仍按照每月28645元计算房租，但其并未提供相关证据证明明威房地产公司自不按照合同约定收取房租而继续降低涉案房屋的房租按照每月28645元计算房租的证据，故对于张丽、党西北的辩称不予采信，对于至期间的涉案房屋的房租应当按照《租赁合同》中约定的方式计算。明威房地产公司于向王娟发送《合同解除告知书》通知王娟因其未按时按合同足额缴纳租金及违约金，其决定停止对王娟的一切服务并解除合同、收回房屋。明威房地产公司单方提出解除合同的，该合同应于已经解除。综上，王娟确实存在房租未足额缴纳的情况，故对于明威房地产公司主张王娟支付欠缴房租205417.96元及支付逾期缴纳租金的违约金的诉请有事实及法律上的依据，唯违约金的计算标准过高，法院将违约金的计算标准调整为人民银行同期贷款利率予以支持。对于张丽、党西北的反诉主张明威房地产公司向其返还履约保证金及承担装修损失的诉请，因本案系因承租人王娟欠租违约导致的《租赁合同》的解除，故对于张丽、党西北的反诉请求，法院不予支持。4.王娟是否应向明威房地产公司支付房屋占用费。王娟在明威房地产公司于发出解除通知后，未搬离涉案房屋，直至2019年4月26日明威房地产公司锁门致无法经营，故对于合同解除后，王娟仍实际占用房屋的期间应当支付房屋占用费，唯在，明威房地产公司已经对涉案房屋锁门，王娟已无法再实际使用涉案房屋，故仅对明威房地产公司主张的至期间的房屋占用费予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决: 一、确认西安明威房地产开发有限公司与王娟于签署的《租赁合同》于解除；二、王娟于本判决生效之日起十日内向西安明威房地产开发有限公司支付拖欠的租金205417.96元；三、王娟于本判决生效之日起之十日内向西安明威房地产开发有限公司支付违约金（以205417.96元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自计算至实际支付之日止）；四、王娟于本判决生效之日十日内向西安明威房地产开发有限公司支付至的房屋占用费44430.08元；五、驳回西安明威房地产开发有限公司的其余诉讼请求；六、驳回张丽、党西北的全部诉讼请求。如果王娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的案件受理费8622元，由王娟、张丽、党西北负担，因明威房地产公司已预交,故王娟、张丽、党西北在支付上述款项时一并支付。反诉费4294元由张丽、党西北负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，本院经审理查明，一、王娟在答辩时称其预转让给张丽、党西北之前，向明威房地产公司告知其要转让的事情，要转让合同，明威房地产公司称其公司不清楚张丽、党西北的情况，在租赁合同上继续加上王娟的名字。二、王娟称其原经营的优利多利咖啡厅门头很高，其在搬离时未拆除，其2017年转让给张丽、党西北之后，明威房地产公司称等时间过了以后再转让。2017年10月，其回来后准备变更合同，明威房地产公司称按原合同履行，不然租金有可能会变更。党西北、张丽后来开的公司的门头在左边，优利多利咖啡厅的门头太高了取不下来，现在该门头可能还在，不存在两个门头的情况。三、明威房地产公司称其在发送的催款函内未提及租金的数额，王娟的承诺函内亦未提及租金数额。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决认定王娟系租赁合同的主体，是否正确；二、一审判决认定王娟欠付租金的数额及对支付的违约金予以调整，是否正确；三、一审判决对党西北、张丽的反诉请求予以驳回，是否正确。关于一审判决认定王娟系租赁合同的主体是否正确的问题。明威房地产公司与王娟签订的《租赁合同》明确约定租赁期间，王娟有权将房屋转让或部分转让给第三方使用，但必须提前告知明威房地产公司，经明威房地产公司书面同意之后方可转让。现明威房地产公司否认其同意转让，王娟亦未提交明威房地产公司书面同意其转让涉案商铺的相应证据。二审庭审时，王娟在答辩时称其预转让涉案店铺给张丽、党西北之前，曾找到明威房地产公司告知要转让的事情并变更合同内容，明威房地产公司称其公司不清楚张丽、党西北的情况，要求王娟继续作为承租人履行合同。且其称优利多利咖啡厅门头很高，其在搬离时未拆除，2017年10月，其回来后准备变更合同，明威房地产公司称按原合同履行，不然租金有可能会变更。党西北、张丽后来开的公司的门头在左边，优利多利咖啡厅的门头太高了取不下来，现在门头可能还在，不存在两个门头的情况。从上述王娟庭审时自认的事实可知，明威房地产公司对王娟转租给张丽、党西北经营的事实并未同意，双方之间签订的《租赁合同》未变更合同履行主体，且王娟自认优利多利咖啡厅的门头未拆除，存在长期悬挂在涉案场地的事实，故一审判决认定王娟系《租赁合同》的主体，并无不当。关于一审判决认定王娟欠付租金的数额及对支付的违约金予以调整，是否正确的问题。明威房地产公司与王娟均认可在2015年7月—2017年6月之间，明威房地产公司对王娟予以租金减免，但对2017年7月之后的租金是否进行减免双方存在争议。明威房地产公司认为自2017年7月起不再进行减免租金，王娟虽然认为该期间应由党西北、张丽按减免后的租金进行交纳，但其在庭审时自认明威房地产公司在其主张变更合同主体时要求继续按原《租赁合同》履行，否则租金将会有变化。王娟在涉案《租赁合同》的履行过程中，该合同主体未发生改变，双方对租金数额是否进行调整未作书面约定，亦未对《租赁合同》的相关条款内容进行变更。且明威房地产公司自认在其发送的催款函及王娟的承诺函内均未提及租金的数额，对党西北、张丽一直按减免后的租金数额交纳租金未提出异议，故一审法院对于至期间的涉案房屋租金应当按照《租赁合同》中约定的金额计算并无不妥。明威房地产公司对该时间内的租金收取虽向王娟发出了告知书，但事实上在该阶段租金数额仍是按照至2017年6月31日的标准收取，明威房地产公司虽称其仅是同意在至期间降低租金，并非同意此后一直降低租金，但明威房地产公司没有提交充分证据证明其同意降低租金的时间仅此指上述时间，且自此之后租金的交纳仍是按照降低后的标准履行，由于明威房地产公司在合同履行期间，双方就是否违约，合同是否已经解除发生争议，其未通过合法途径寻求解决，而是采用锁门方式造成双方矛盾激化，显系不妥，对其损失亦负有相应的责任。对其主张租金差额部分的违约金，本院不予支持。故一审判决第三项应予撤销。明威房地产公司上诉理由缺乏事实依据和法律依据，对其上诉请求本院依法不予支持。关于合同解除后房屋占用费问题，因明威房地产公司于向王娟发出解除合同通知，直至明威房地产公司于将涉案房屋锁门，王娟应支付至该期间的房屋占有使用费。一审判决认定时间有误，计算数额44430.08元有误，应为29156.4元，本院予以纠正。涉案《租赁合同》于解除，本案综合考虑双方合同的履行情况、当事人过错程度以及公平原则，明威房地产公司应在合同解除后退还王娟交纳的履约保证金74140元。关于一审判决对党西北、张丽的反诉请求予以驳回是否正确的问题。从上述查明的事实可知，《租赁合同》的履行主体未发生变更，党西北、张丽上诉称明威房地产公司明知张丽、党西北作为实际承租人经营涉案商铺，连续收取张丽、党西北租金且未提出异议，应视为对合同主体及租金价格的实质变更，主张明威房地产公司赔偿其损失，但因其在明威房地产公司与王娟的《租赁合同》并未解除的前提下，未及时与明威房地产公司签订相应的租赁合同或者对《租赁合同》的履行主体、违约责任等相应条款进行变更，故一审法院针对明威房地产公司与王娟之间履行《租赁合同》发生争议并作出相应的处理并无不当。党西北、张丽以其财产受到损失请求赔偿，因与本案不属同一法律关系，本案不涉及可另行主张。综上所述，明威房地产公司的上诉请求不能成立，王娟的上诉请求部分成立，党西北、张丽主张返还履约保证金的上诉请求不能成立，对其损失可另行主张。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14508号民事判决第一项、第二项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14508号民事判决第三项、第五项、第六项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14508号民事判决第四项即：“王娟于本判决生效之日十日内向西安明威房地产开发有限公司支付至的房屋占用费44430.08元；”为：王娟于本判决生效之日十日内向西安明威房地产开发有限公司支付至的房屋占用费29156.4元；四、西安明威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王娟退还履约保证金74140元；五、驳回西安明威房地产开发有限公司的其余诉讼请求；  六、驳回张丽、党西北要求西安明威房地产开发有限公司返还其履约保证金74140元的反诉请求。          一审本诉案件受理费8622元，反诉案件受理费4294元，由王娟负担4311元，西安明威房地产开发有限公司负担4311元，张丽、党西北负担4294元;二审案件受理费17876.53元, 西安明威房地产开发有限公司负担4254.53元,王娟负担5000元，张丽、党西北负担8622元。本判决为终审判决。  审判长   马莉莉审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二〇年九月二十三日书记员     张佩1