河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0727民初1676号原告：雷素英，女，汉族，1953年12月19日生，住河南省。委托代理人：曹明训，男，汉族，1949年11月13日生，住河南省。与原告系夫妻关系。委托代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告：任桂香，女，汉族，1966年3月25日生，住河南省封丘县。委托代理人：封宗华，河南中同合律师事务所律师。第三人：边振江，男，汉族，1947年11月4日生，住河南省封丘县。委托代理人：李红，女，汉族，1979年4月10日生，住河南省封丘县。系第三人儿媳。（2020）豫0727民初1676号原告雷素英诉被告任桂香、第三人边振江返还原物纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷素英及其委托代理人曹明训、朱命海，被告任桂香及其委托代理人封宗华，第三人边振江的委托代理人李红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷素英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告停止侵权，将侵占原告院落及院落内私建的建筑物拆除并恢复院落原状，归还原告应得院落面积（需要拆除的是在院落内搭建的20平方的彩钢瓦房和搭建的厕所，归还的面积也是指的这两个面积）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年，原被告和本村村民边振江分别在封丘县平等路6号(建房时的临时编号，现正式编号为312号)购买上下三层各一间房屋，一层的房屋是临街门面房，二层和三层是住宅房，原被告和边振江三人的一层门面房是紧紧相邻，原告的门面房位于被告和边振江门面房的中间位置，三家门面房的后边是一个10米×8米的院落，该院落属三人共同所有权和使用权，因二层和三层住宅房无法分割，三人均无法单独使用，2011年10月27日经原被告和边振江协商，原告和边振江将自己的二层三层住宅楼房各一间卖给被告，原被告和边振江三人签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定，该院落有原被告和边振江三家共同使用，共享所有权，被告获得院落内楼梯的所有权，当院落需要改建和做其他用途时，由三家共同协商同意后方可进行，否则，仍保持原院貌。原告的一层门面房长期对外出租，原告也不经常到出租的门面房和院落内查看。2016年的某日，原告到所出租的门面房和院落内查看时，发现被告在未和原告协商、未争得原告同意的情况下，擅自在院落北墙处违约搭建约20平方米的彩钢房及南墙处搭建一个厕所，并硬化了地面，给原告安装上下水管道造成很大的难度。被告将院落长期霸占，据为己有，其行为实属违反《房屋买卖协议》条款的约定，对原告而言，也是一种侵权行为，为此原告多次要求被告给予拆除，获得应得到的院落面积，被告拒不无理拆除和归还原告应得面积，后经村委会协调，被告仍不同意。被告任桂香辩称，我取得案涉房屋来源合法，拥有合法的所有权。案涉房子是封丘县城关镇小东关村委会2005年盖的，按照每3.5人一间房屋土地使用权。原告、我、边振江我们三家是盖好房子以后才分在一起相邻的。我们三间合计三间门面房，每户分得一间，我家的在最北，边振江家最南，原告的在中间。二三楼，均是三室一厅的套房，因为有一个楼梯，三家没有办法平均分配，在2011年10月27日，三家通过自愿协商，达成一致意见，原告及边振江最后把二三楼整体都卖给我，案涉房款三家合计21万元，我家出资后，原告及边振江两家各分70000元，我家获得他们两家二三楼三室一厅的套房使用权。不管是原始取得我取案涉的房子的所有权，还是继受取得其余两家的二三楼所有权，我都是合法取得，应该收到法律的保护。而且我对案涉院子也拥有合法的所有权。由原告起诉状自认可知，自2011年10月27日，三家通过自愿协商，达成一致意见开始，我依法使用案涉的院子，既符合作为最初购买人的利益，也符合附加后三家均认可的范围，我的使用没有超区域和范围。我在院子搭建彩钢瓦房屋、修建厕所正是合法所有权的具体物化表现，没有影响原告丝毫权利。原告家临街房的后墙，自始至终是全封闭状态，房屋图纸最初设计就是现在的状况，我没有改变任何现状。根据三家协议书约定，我的以上使用是有理有据的物权用益物权，不是转让和非法处分行为，不是其他用途的使用目的。请驳回原告诉讼请求。第三人边振江述称，对被告在一楼后院加盖的建筑物（彩钢房、厕所、路面硬化）没有异议，也不要求拆除；如果后期牵扯拆迁等事宜，一楼院落还是三家共同拥有。根据原被告诉辩意见及第三人陈述，归纳本案争议焦点：原告要求被告拆除在案涉宅院内搭建的彩钢瓦房、厕所并恢复院落原状是否具有事实根据及法律依据。围绕争议焦点，原告雷素英向本院提交的证据有：1、2011年10月27日原被告和边振江三方所签订的《房屋买卖协议书》一份。2、院内现状照片两张。3、封丘县城关镇小东关村委会调解记录一份。以上证据证明被告的行为严重侵害了原告的合法权益，导致原告的房屋无法正常对外租赁，给原告所造成经济损失，原告将对损失部分保留诉权另行主张。被告任桂香质证称，对证据1、2真实性无异议，证明目的有异议，硬化路面是为了进一步方便出入，修建厕所是为了满足被告全家正常的生活需要，并没有影响本案原告的任何权益。对证据3有异议，调解记录并没有双方当事人的签字和最终结论，与本案不存在关联性。第三人边振江质证称，对证据1、2无异议，对证据3不清楚。被告任桂香向本院提交证据有：1、被告的身份证、户口本一份，以证明本案的被告是小东关的村民，可以享受小东关的福利分房和待遇，根据物随房走，房随地移的原则，本案被告对涉案区域的使用来源合法。2、《房屋买卖协议书》一份，以证明本案被告修建附属屋及硬化路面的行为不属于院落改造及做其他用途的前提，院落改造按照建筑法及善序良俗的理解是指楼房的升高，围墙和大梁的互改以及房屋的加固和添附行为，而本案的正常使用既来源于包括本案原告和边振江的认可，也符合最大化善良使用的根本目的，因为房屋买卖的起草人是本案原告，如果说原告对改建的理解和我方存在分歧，按照《合同法》第41条的规定，原告方是提供三方协议的格式条款，如果存在不同的理解，根据法律规定应作出对提供格式条款一方不利的解释。3、2020年6月11日被告委托代理人对边振江的儿媳的调查笔录一份，以证明三方协议是各方自愿协商形成，案涉房屋共用的院落内存在一个外楼梯，该楼梯是修建时的先天性造型，建成后没有任何改变。同时还证明本案原告临街房的后墙是全封闭状态，自本案原告的房间无法直接进入案涉的院子。第三人边振江同意本案被告修建附属物、硬化路面、自由使用，边振江一方的认可也超过了共有部分的三分之二。4、7张案涉房屋的照片，在第4张照片显示存在外楼梯，第5张照片显示本案原告家的后墙是全封闭的状态，以证明被告对院子内的正常使用，没有影响原告的合法权益。原告雷素英质证称，本案是因被告违约对三家共同使用的院落进行私自改造造成的纠纷，与案涉楼房的福利性和房随地移没有任何法律关系。2011年11月27日，三家协议签订的时候，院落没有出现被告所私建的彩钢瓦房和厕所，今天此案就是属于院落的改造。第三人边振江与被告系亲戚关系，虽然被告所称经边振江全家人同意，但没有经原告同意，违反了涉案房屋买卖协议书约定的由三家共同协商后进行，边振江的同意不能代表原告的同意，因此说被告的私搭乱建是违法的。案涉房屋买卖协议书是三家共同的意思表示，不属于涉案的格式条款且被告和案外人边振江均在协议上签字，协议合法有效，不违背法律和法规的规定，三家均应该履行案涉房屋的买卖协议书。房屋的来源是我岳父岳母按照小东关村民应当享受的福利待遇由他们女儿继承，房屋的来源和本案没有多大的关系。协议约定是原告起草的，原告起草的约定不存在欺骗等手段，并且三方均在协议书上签字生效。涉案院落即便是被告在院落内办好事，也得征求原告的同意。第三人边振江质证称，对证据均无异议，都是真实的。第三人边振江未向本院提交证据。经质证，本院确认原告提交的证据1、2符合有效证据认定规则，本院予以采信。原告提交的证据3不能证明其所主张的事实成立，本院不予采信。被告提交的证据客观真实，可以证明案涉房屋现状，但不能证明其主张的事实成立。经审理，本院可以确认以下案件事实：2005年，封丘县小东关村进行规划改造，按照相关政策，小东关村村民每3.5人可分得平等路规划区内一间门面房。本案原告雷素英、被告任桂香、第三人边振江自愿结合，购买封丘县平等路6号(建房时的临时编号，现正式编号为312号)上下三层带院落一座，一层是三间临街门面房，原被告及第三人一家一间，并已按抽签方式确定了三间门面房归属，即被告在最北，第三人边振江家最南，原告雷素英在中间。二层和三层是三室一厅的住宅，门面房的后边是一个10米×8米的院落。因二层和三层住宅房无法分割，2011年10月27日，经原被告及第三人协商，原告和第三人将自己的二层三层住宅楼房各一间以每家7万元的价格卖给被告，原、被告和第三人签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定，该院落由原被告和边振江三家共享所有权，当院落需要改建和做其他用途时，由三家共同协商同意后方可进行，否则，仍保持原院貌。原告的一层门面房长期对外出租。2016年，原告到所出租的门面房和院落内查看时，发现被告未经其同意在院落北墙处搭建约20平方米的彩钢房及南墙处搭建一个厕所，并硬化了地面。原告要求被告给予拆除，被告认为系合理使用，不同意拆除，后经小东关村委会协调，双方未达成一致意见。原告诉至本院，要求判如所请。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案原告、被告及第三人对案涉宅基院落享有共同所有权，三方签订协议予以确认，协议系三方真实意思表示，合法有效，对当事人均产生约束力。按照协议约定，“院落三家共享所有权，买房可获得使用权。当院落需要改建和作其他用途时，由三家共同协商同意后方可进行，否则，仍保持原院貌。”现被告未经原告同意，擅自在案涉院落内搭建彩钢瓦房及厕所，违反了上述协议约定，侵犯了原告的共有权利，原告要求被告将上述建筑拆除并恢复院落原状符合法律规定，本院予以支持。被告辩称搭建彩钢瓦房及厕所并未影响院落使用，系被告个人主观判断，对于案涉共有财产，各方应当互相尊重、共同遵守契约，被告辩解理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、任桂香于本判决生效之日起十日内拆除其在案涉院落（位于封丘县平等路**）内搭建的彩钢瓦房及厕所。驳回原告雷素英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告任桂香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  姚新丹人民陪审员  刘庆杰人民陪审员  冯 健二〇二〇年九月二十九日书 记 员  毕 辉