贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终4858号上诉人（原审原告）：刘小侠，男，1980年12月30日生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：杨瑶瑶，贵州文乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。法定代表人：赵冉，公司总经理。委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人刘小侠与被上诉人绥阳碧桂园房地产开发有限公司(以下简称绥阳碧桂园房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘小侠上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、《补充协议》不是上诉人的真实意思表示，含有不合理减轻或免除应由出卖人承担的责任的内容；二、上诉人主张的违约金已经低于合同约定标准。绥阳碧桂园房地产开发有限公司辩称，被上诉人根据业主要求进行升级改造，在施工过程中受到幸福小区业主违法堵工导致工期不能按时完成，被上诉人并无过错，不应承担违约责任。刘小侠向原审法院起诉请求：1.判令绥阳碧桂园房开公司为刘小侠办理绥阳碧桂园小区第5幢2-4-2房屋的不动产权证;2.判令绥阳碧桂园房开公司支付刘小侠从2019年4月1日起至2019年6月30日止未办理不动产权证的违约金133.54元（667,708元×0.02％＝133.54元）；判决绥阳碧桂园房开公司从2019年7月1日起至绥阳碧桂园房开公司将上述房屋不动产权证交付刘小侠之日止，以购房总款667,708.00元为基数，按每日万分之零点五计算向刘小侠支付违约金；4.本案诉讼费用由绥阳碧桂园房开公司承担。原审法院认定事实：2017年3月19日，刘小侠与绥阳碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,约定刘小侠购买绥阳碧桂园房开公司开发的位于绥阳县（建筑面积144.70平方米，套内建筑面积115.61平方米）预售给刘小侠，预售许可证号为16011;房屋总价款为667708.00元;交房时间为2018年12月30日；房屋登记：初始登记（第二十二条第二款）约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记（第二十二条第三款）约定房屋产权转移登记，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,约定日期起90日内,按已付房价款的0.02%承担违约责任;出卖人在约定日期起90日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。原告与被告并签订《补充协议》，协议第十条约定，买卖双方一致同意不按合同第二十二条第二款、第三款的约定履行，双方一致同意关于该商品房的房屋登记以本条约定为准，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见补充协议附录二。合同签订后，刘小侠按约履行了支付购房款667708.00元的义务，涉案房屋竣工验收后，绥阳碧桂园房开公司于2019年8月31日向原告履行了交付房屋的义务。另查明：绥阳碧桂园房地产开发有限公司至今未到绥阳县不动产登记事务中心办理初始登记，暂时无法办理客户的转移登记。绥阳碧桂园房开公司根据部分业主的要求，经审批后绥阳碧桂园房开公司增加了建设项目，在建设过程中受阻。原审法院认为，刘小侠与绥阳碧桂园房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，从合同的内容看，该合同属《商品房预售合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，对刘小侠、绥阳碧桂园房开公司双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。刘小侠提出绥阳碧桂园房开公司未在补充协议上盖章、该补充协议为格式合同，绥阳碧桂园房开公司未向其告知补充协议内容，故对补充协议不予认可的抗辩，绥阳碧桂园房开公司虽未在补充协议上盖章，但绥阳碧桂园房开公司对补充协议表示认可，刘小侠作为完全民事行为人，在签订补充协议时应尽合理审查义务，其在补充协议上签字捺印，表明其知晓协议内容，是其真实的意思表示，故对其抗辩，原审法院不予支持。合同签订后，刘小侠履行了向被告支付购房款667708.00元的义务，绥阳碧桂园房开公司履行了向刘小侠交付房屋的义务，根据双方的约定刘小侠委托绥阳碧桂园房开公司办理《房屋所有权证》，绥阳碧桂园房开公司应当为刘小侠办理《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，对刘小侠请求绥阳碧桂园房开公司办理房产证的诉讼请求，原审法院予以支持。因绥阳碧桂园房开公司至今未给该房屋办理不动产所有权初始登记，现无法办理不动产所有权转移登记的原因在于绥阳碧桂园房开公司，但双方未约定办理《房屋所有权证》的时间，也未约定办理《房屋所有权证》的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因绥阳碧桂园房开公司在2019年8月31日交付房屋之日起90日，未能使刘小侠取得房屋权属证书，绥阳碧桂园房开公司应当承担违约责任。刘小侠请求的违约金过高，结合本案实际，按已付购房款总额667708.00元的0.5％计算为宜，故对刘小侠请求的违约金，原审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内为刘小侠购买的位于绥阳县房屋办理房屋所有权证；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效后一个月内支付刘小侠违约金3338.54（667708.00元×0.5％）元；三、驳回刘小侠的其他诉讼请求。案件受理费60.00元，已减半收取30.00元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院查明事实一致，且有相关证据在卷予以佐证，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争执的焦点问题为绥阳碧桂园房开公司是否应承担逾期办证违约责任及逾期办证违约金计算标准。关于绥阳碧桂园房开公司是否应承担逾期办证违约责任。刘小侠与绥阳碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，刘小侠按约支付房款，绥阳碧桂园房开公司于2019年8月31日交付房屋，但一直未办理不动产所有权初始登记。虽然《补充协议》变更了《商品房买卖合同》关于初始登记及转移登记的约定，但《补充协议》未变更交房时间、也未约定具体办理权属登记期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，刘小侠自绥阳碧桂园房开公司2019年8月31日交付房屋之日起90日未内能取得房屋权属证书，绥阳碧桂园房开公司应当承担违约责任。绥阳碧桂园房开公司上诉称其应业主要求升级改造项目被阻工，是客观不可预见因素导致公司违约，不应当承担违约责任之上诉理由，首先，绥阳碧桂园房开公司提供的证据不足以证明规划设计变更系业主的请求；其次，绥阳碧桂园房开公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力，亦不可归责于刘小侠，不能因此免除绥阳碧桂园房开公司的违约责任。故此上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金计算标准的问题，《补充协议》变更了《商品房买卖合同》初始登记及转移登记的约定，未约定办理权属登记期限和逾期办证违约金，本院根据合同的履行情况及当地经济发展现状，酌定按日支付已付房款万分之零点五的标准计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，绥阳碧桂园房开公司于2019年8月31日交付房屋，应于2019年11月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，刘小侠上诉称以2019年4月1日起计算逾期办证违约金，依据不足，本院不予支持。综上，自2019年11月29日起至绥阳碧桂园房开公司向刘小侠实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,绥阳碧桂园房开公司应按日支付已付房款万分之零点五的违约金。另因涉案房屋至今未能办理初始登记，尚不具备办理变更登记的条件，且办理房产证系双方的共同义务，刘小侠关于判令绥阳碧桂园房开公司立即为其办理涉诉房产证的请求不能获得支持，其可在相关条件具备后，另行主张权利。综上所述，刘小侠的部分上诉请求成立，本院应予相应支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初966号民事判决；二、绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2019年11月29日起至向刘小侠实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日支付已付房款万分之零点五的违约金；三、驳回刘小侠的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取30.00元，二审案件受理费60元，由绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 佘 异审判员 张海波审判员 喻 茜二〇二〇年九月二十七日法官助理张洋书记员田林