河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3317号上诉人(原审原告)：南阳博泰置业有限公司，住所地南阳市卧龙路与雪枫路交叉口西侧路北，统一社会信用代码91411300599138435E。法定代表人：贾冰，任总经理职务。委托诉讼代理人：王路，河南定信律师事务所律师。上诉人(原审被告)：马军，男，汉族，1990年1月26日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王沛、张耀天（实习），河南问鼎律师事务所律师。上诉人南阳博泰置业有限公司因与上诉人马军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳博泰置业有限公司的委托诉讼代理人王路，上诉人马军的委托诉讼代理人王沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳博泰置业有限公司上诉请求：撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初934号民事判决第二项裁判内容，改判解除上诉人与被上诉人2016年1月22日签订的《分期购房买卖合同》，并判令被上诉人立即将位于南阳市卧龙区雪枫路与卧龙路交汇处田园新城****楼******房屋腾退交还给上诉人。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案合同签订后，被上诉人于2017年6月起未按约定支付房款，上诉人于2019年9月9日要求解除合同并通知被上诉人，被上诉人未提出异议。根据合同法的规定，上诉人认为解除合同条件已经成就，而一审法院认定上诉人请求解除合同，条件未成就，显属不当。马军上诉请求：撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初934号民事判决第一项，本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，违约条款属于格式条款，应当视为无效条款，双方签订的合同中仅有马军的违约责任没有被上诉人的违约责任，因此该条款无效。上诉人已经支付全部购房款，不应当承担违约责任。南阳博泰置业有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告南阳博泰置业有限公司与被告马军于2016年1月22日签订的《分期购房买卖合同》；2、被告马军立即向原告南阳博泰置业有限公司支付违约金53400元（总房款356003元的15％）；3、被告马军立即将位于南阳市卧龙区雪枫路与卧龙路交汇处田源新城B区5号楼1单元31层西户房屋退还给原告南阳博泰置业有限公司；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月22日，原告博泰置业（甲方、卖方）与被告马军（乙方、买方）签订了分期购房买卖合同，主要约定：一、房屋的基本情况：乙方向甲方购买的房屋坐落于南阳市××区××（××国道）与××路交汇处，房屋位置为田源新城B区5号楼1单元31层西户，户型为3室2厅，暂定房屋面积为120.05㎡。三、价格优惠：乙方享受甲方确定的公司内部相应优惠政策，优惠后该套房屋单价为2965元／㎡，总价为356003元。四、付款方式及付款违约责任：截止本合同签订之日，乙方应付196003元作为房屋首付款，剩余房款共计人民币16万元，共分5年付清，即60个月，自2016年1月1日起至2021年12月31日止；乙方届时应按月向甲方支付欠款本金，应于每月10号前向甲方支付本金人民币2667元，剩余房款共分60期付清；乙方若逾期办理，按逾期时间，分别作以下处理：若乙方未按本合同约定期限付款则视为违约，逾期还款30日以内每日按欠款总额的1‰累计收违约金，逾期还款超过30日则视为乙方自动放弃房屋购买权，甲方有权单方面解除与其签订的《分期购房买卖合同》，并扣除总房款的15％作为违约金，甲方有权从乙方已付房款中直接扣除其应付的违约金，剩余房款无息退还给乙方。五、交房及付款约定：甲方定于2016年12月31日前，房屋达到交房条件，交由乙方使用，但发生人力不可抗拒等因素影响工期的，交房期限可顺延；乙方应按合同的定支付房款，应依照国家有关规定，交纳相关税费；自甲方通知交房之日起（口头、电话或书面通知等）该套房屋所产生的所有费用则有乙方负责。六、其它违约处理：乙方要求退房的，甲方按总房款的15％收取违约金；田源新城项目属于南阳市中心城市城中村改造项目，暂未取得商品房预售许可证，乙方在知情前提下自愿认购并遵守本合同约定；甲方或乙方遭遇不可抗力、及政策变化的影响时，双方可协商解决。七、通知约定：根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，可采用电话、邮寄或当面送交等方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。八、合同的变更：本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时通知对方，征得对方同意后，签订书面变更合同。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同。庭审中，原、被告双方确认被告已向原告缴纳房款首付196603元及自2016年1月1日-2017年5月31日期间每月缴纳2667元，被告又于2020年4月6日本案开庭审理前向原告缴纳房款93345元，自2020年5月1日至2020年12月31日期间的房款尚未缴纳，即被告已缴纳房款334687元，剩余21316元房款未缴纳。另原被告双方均认可合同约定的付款到期日“2021年12月31日”为笔误，实际到期日应为2020年12月31日。涉案房屋原告于2017年4月交付给被告，被告已实际居住。涉案房屋现尚未取得商品房预售许可证，无法办理房屋产权手续。再查明，原告于2019年9月9日通过手机向被告发送了解除购房合同的通知，并将该通知在其居住的涉案房屋门上予以张贴。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告均认可双方签订的分期购房买卖合同是双方真实意思表示，故该合同为有效合同。根据合同法契约自由、鼓励交易、保护善意买受人以及诚实信用原则，原告作为商品房的卖方，其出售房屋的目的已经实现，且原告已将涉案房屋交付给被告居住使用三年之久。在审理中，本案被告已向原告缴清2017年5月31日前的房款，并在本案开庭审理前又向原告补缴了2017年6月1日至2020年4月30日期间的房款，而原告接受被告补缴房款的行为视为对被告履行合同的认可。虽然被告未按期缴纳房款已构成违约，但其违约程度并不影响原告合同目的的实现，并且原告在合同履行过程中也存在延期交房的违约情形。因此，原告请求解除合同，条件尚未成就。故，原告以被告未按合同约定付清房款为由，诉请解除双方之间的分期购房买卖合同，无事实和法律依据，理由不能成立，一审法院不予支持。关于原告要求被告支付违约金53400元的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告自2017年6月1日至2020年4月5日之间未按合同约定向原告按时缴纳房款，已构成违约，根据合同约定可扣除总房款的15％作为违约金。故对于原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告辩称原告未办理房产证，要求赔偿其三倍购房款的请求，因其在一审法院限定的时间内未缴纳反诉费用，一审法院对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本案经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告马军向原告南阳博泰置业有限公司支付违约金53400元；二、驳回原告南阳博泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3721元（已减半收取），由原告南阳博泰置业有限公司承担3153元，由被告马军承担568元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案双方争议的焦点为：一、本案双方所签订的房屋买卖合同是否符合解除条件，原审判决驳回博泰公司置业有限公司解除合同的诉讼请求是否适当。二、本案房屋买卖合同约定的违约条款是否合法有效，上诉人马军是否构成违约，是否应当承担违约责任。一、关于本案双方所签订的房屋买卖合同是否符合解除条件，原审判决驳回博泰公司置业有限公司解除合同的诉讼请求是否适当的问题。根据本案实际情况，双方签订的购房买卖协议，虽然约定被上诉人逾期还款超过三十日则视为自动放弃房屋购买权，上诉人有权单方面解除购房合同,但是在一审审理过程中，被上诉人向上诉人缴纳了所欠的购房款，上诉人也已实际接受，应当视为上诉人同意继续履行购房买卖合同。且上诉人于2017年4月已将合同约定的房屋交付给被上诉人，被上诉人已实际装修入住，被上诉人现仅拖欠少部分购房款，上诉人的合同目的已经实现。上诉人请求解除双方购房买卖合同证据不足，理由不能成立，本院不予支持。二、关于本案房屋买卖合同约定的违约条款是否合法有效，上诉人马军是否构成违约，承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。结合本案实际情况，上诉人马军自2017年6月1日至2020年4月5日没有按照合同约定及时支付购房款，已经构成违约，应当按照双方合同约定，承担违约责任。南阳博泰置业公司虽然提供的合同属于格式合同，但该合同经双方签字认可，也符合行业惯例，合同也不存在免除其责任，排除其对方主要权利的内容，所以上诉人马军诉称该购房买卖合同违约条款无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人南阳博泰置业有限公司、上诉人马军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14082元，由南阳博泰置业有限公司负担6640元，由马军负担7442元。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇二〇年九月二十七日法官助理郭鑫俊书记员王丹丹