福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1441号 上诉人（原审原告）：陈锦慧，女，1982年3月21日出生，汉族，住福建省三明市。 被上诉人（原审被告）：沙县民发房地产开发有限公司，住所地沙县民发商业广场，统一社会信用代码：91350427705187688R。 法定代表人：罗发光，执行董事。 委托诉讼代理人：张乐平，福建三华律师事务所律师。 上诉人陈锦慧因与被上诉人沙县民发房地产开发有限公司（以下民发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省将乐县人民法院（2020）闽0428民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈锦慧及被上诉人民发公司的委托诉讼代理人张乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈锦慧上诉请求：1.请求依法判令民发公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金为37396元。再延长时间再结算，从2017年6月1日到2018年11月1日《备忘录》写明延期交房及办证违约金60000元，根据(2020)闽0428民初2号判决，从2017年6月2日起至2019年9月16日止的逾期交房违约金79162元。从以上可算出从2017年6月2日起至2018年11月1日的逾期交房违约金为：472895元×0.0002/日×509日＝48140元，实际算到2018年11月1日止应付逾期办证违约金为60000元-48140元＝11860元，从2018年11月1日到2020年5月1日按《商品房买卖合同》合同第十四条关于产权登记的约定第2条，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金，实际应付逾期办证违约金为472895元X0.01%X540日=25536元。合计：11860元+25536元=37396元。2.请求依法判令由民发公司办理一户一表的开户手续及开户费用，并且保证水表、电表分户到本人名下，分户期间出卖人要保证水电能够正常使用，并且水电费由出卖人承担，直到分户到本人名下为止。已交水电预收金500元，要求退还给陈锦慧。3.请求依法判令本案诉讼费由民发公司承担。事实和理由：一、双方签订《备忘录》，在签定当天民发公司已经写明和承认逾期办证和具体金额。民发公司2018年11月4日写《备忘录》写明双方就延期交房及办证违约金算到2018年11月1日止，字面意思已经写明在2018年11月1日之前已经逾期办证，并加以盖章。说明这是民发公司真实意愿的表达，理应履行承诺。并约定于2018年11月9日签定，可到了2018年11月9日，法人代表电话打不通，人不来办公室，不签订合同也不付款。之后又多次到沙县商业广场四楼办公室要求协商解决此事，沙县凤岗派出所也多次登记过，民发公司一直都不解决此事以各种理由推脱，最后说成是陈锦慧不想要这笔款原因。《备忘录》在本案中上交至将乐县人民法院，将乐县人民法院判决书并没有提起陈锦慧上交的《备忘录》，上交证据清单中有《备忘录》，且民发公司（2019)闽0428民初1986号案件和（2020)闽0428民初2号案件都把《备忘录》作为证据使用，早就已经承认它的内容。（2020)闽0428民初2号，2020年3月27日将乐县人民法院已宣判，民发公司故意到二审上诉，之后又故意不交费，目的是想拖延时间两个月和不想支付逾期利息，这也可以说明不是陈锦慧不想要民发公司所支付的款项,而是民发公司至今不想支付和解决此事的种种借口。二、证明应以《商品房买卖合同》为准。根据《商品房买卖合同》合同第二十二条本合同约定未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》该合同附件六“合同补充协议”第六条“关于产权登记期限双方均同意变更为360日”。《商品房买卖合同》主合同与补充协议内容不符。主合同已经明确不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。以上内容以书面方式提交给了将乐县人民法院。三、证明逾期办理房屋所有权初始预登记和取得房屋权属证书。1.根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。综合上述二、三点其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间，以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，也应在交付使用之日起90日内取得房产证，况且合同也明确规定在60日内办理房屋所有权初始预登记（办大证）和在90日内取得房屋权属证书。因此，应以法律规定和合同约定为准。以上内容二、三点以书面方式提交过给将乐县人民法院。四、关于本案房屋交付使用时间应该2017年6月1日。根据以上第三点所说60日内办理房屋所有权初始预登记（办大证）和在90日内取得房屋权属证书。因此办理房屋所有权初始预登记时间应为2017年8月1日之前，办理房屋权属证书应在2017年9月1日之前，根据（2020)闽0428民初2号民事判决中的本院认为，该协议期限届满后，双方未就是否续租进行约定，故可以认为双方已将房屋交付的期限由原来的2014年12月31日变更为2017年6月1日。五、证明民发公司理应为陈锦慧办理水电表一户一表的开户手续及开户费用。根据《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第16条其他：给水：一层部分设一户一表。给水管进户设一阀门，给电：设一户一表，顶棚PVC管预埋，电源至户内控制箱。由于开发商还无法办理房屋所有权初始预登记，才造成无法办理水电表，开户分户等手续。原计委、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号)、《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001第585号文件)，已明确取消了水、电安装费等项收费项目，将各种名目的收费项目统一并入城市基础建设配套费，水电表费用应该计入房地产的建设成本，归入房价。物价部门提醒，如市民再遇类似问题，可向物价部门反映，一旦查出属实，物价部门将会作出处理。六、（2020)闽0428民初2号判决民发公司于2019年9月16日通知交房，但陈锦慧拒绝接收。陈锦慧对以上判决不服：2019年9月16日上午通过沙县司法所调解已达成返本息共55万元，因分期付款问题未签订协议，当天下午民发公司将陈锦慧带到沙县住房和城乡建设局六楼协商，民发公司也同意共计返本息58万，陈锦慧可以协议签好10月份拿钱。民发公司也同意2019年9月17日、18日在继续协商付款问题，无论协商多久直到协商有结果。2019年9月16日在协商中也同意解除合同，就在当天寄交房通知书给陈锦慧，明显不合理，这是民发公司出尔反尔随时都能够改变决定，责任在于民发公司。可查看（2019)闽0428民初1986号。也正是因民发公司的误导同意和告知可以解除合同才造成陈锦慧起诉的（2019)闽0428民初1986号。这明显是民发公司不想解决问题又想拖延时间的借口。综上所述，本案《商品房买卖合同》约定的办理房屋权属证书和水电表分户开户都已经逾期了。为了保护陈锦慧的合法权益，请求二审法院依法撤销原审判决，并依法改判支持陈锦慧的诉讼请求。 民发公司辩称，一、陈锦慧要求民发公司支付逾期办证违约金，不符合合同约定。本案《商品房买合同》第十四条和《合同补充协议》第六条明确约定,出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。根据将乐法院（2020)闽民初2号生效判决，可以确定本案交房时间为2019年9月16日，因此，民发公司应当在2020年9月16日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记。陈锦慧否认合同补充协议的效力，在该约定办证时间尚未届满之前，要求民发公司提前办理该项事务和承担违约金，其主张明显不符合同约定。二、陈锦慧要求民发公司为其办理水表电表分户的主张不符合合同约定。民发公司已经根据合同约定将本案商铺的水电接入口安装至商铺内，陈锦慧应当自行凭商品房买卖合同自行到自来水公司和供电公司办理一户一表的开户手续,因此，陈锦慧的该项主张也是不符合合同约定的。陈锦慧违背基本事实，将双方发生争议经调解未达成协议的内容和自己违反《备忘录》不与民发公司签订正式协议而是要求退房等无理要求，以及只承认合同，不认可合同补充协议作为上诉理由，是不成立的。原审判认定事实清楚，证据确实充分,适用法律正确，为维护民发公司的合法权益，为此，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持一审判决。 陈锦慧向一审法院起诉请求：1.请求依法判令民发公司支付逾期交房违约金20223元（按《商品房买卖合同》合同第九条第2款规定支付给乙方违约金从2019年9月16日至2020年4月20日止。从2020年4月20日至实际履行全部交房义务为止按实际天数算）。2.判令民发公司马上履行全部交房义务。3.判令民发公司履行办理房产证义务。4.判令诉讼费由民发公司承担。诉讼过程中陈锦慧增加诉讼请求：1.依法判令办理取得房屋权属证书的违约金为45397元。2.依法判令按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。民发公司应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。3.依法判令水表、电表分户到本人名下，分户期间出卖人要保证水电能够正常使用，并且水电费由出卖人承担，直到分户到本人名下为止。已交水电预收金500元，要求退还陈锦慧。4.依法判令履行本案房屋按合同约定办理房产证并告知能够办理完成的具体时间。 一审法院查明事实： 将乐县上河洲澜泊湾第13幢楼于2014年12月5日竣工验收，2017年8月18日消防验收，2019年7月26日工程竣工验收备案。2014年6月9日，民发公司与陈锦慧签订《商品房买卖合同》，约定民发公司将将乐县上河洲澜泊湾第13幢106号房，建筑面积25.26平方米按单价18721.1元计算，以总价472895元卖给陈锦慧。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交付由出卖人承担违约责任。第九条约定，出卖人逾期交付的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人不解除合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理（即逾期每日万分之一支付违约金）。另该合同附件六“合同补充协议”第五条“交付期限及交接”之2约定：该商品房具备主合同第八条约定交付条件的情况下，买受人不得拒绝交房，因买受人的原因，出卖人无须承担延期交房责任。该合同附件六“合同补充协议”第六条“关于产权登记的约定”之3约定：“主合同第十四条约定的60日和90日期限双方均同意变更为360日”。同日双方另行签订了《房屋委托培育管理协议》，协议约定陈锦慧原告自愿全权委托民发公司培育管理将乐上河洲澜泊湾项目房屋，期限为三年，自2014年6月1日至2017年6月1日。同日，双方到将乐县房地产管理所进行了备案登记。2014年6月24日，陈锦慧支付了购房款472895元。 2018年11月4日，陈锦慧与民发公司的法定代表人罗发光签订备忘录一份，约定就延期交付及办证违约金计算至2018年11月1日共计60000元，并约定分期付款，具体协议于2018年11月9日签订，后双方未履行该备忘录。 2019年9月16日，民发公司通知陈锦慧交房，并邮寄交付通知书给陈锦慧，但遭到拒绝。 2019年10月21日，陈锦慧向将乐县人民法院起诉，要求解除与民发公司签订的商品房买卖合同。2019年11月20日，将乐县人民法院做出（2019）闽0428民初1986号民事判决书，驳回了陈锦慧的诉讼请求，现判决已生效。 2020年1月2日，陈锦慧向将乐县人民法院起诉，要求民发公司支付自2017年6月1日起的逾期交房的违约金。2020年3月27日，将乐县人民法院做出（2020）闽0428民初2号民事判决书，判决民发公司支付陈锦慧从2017年6月2日起至2019年9月16日止的违约金计79162元，现判决已生效。 一审法院认为，根据生效的（2020）闽0428民初2号民事判决书所查明的事实，该院已判决民发公司支付从2017年6月2日起至2019年9月16日止的违约金计79162元，由于陈锦慧拒收民发公司的交房通知书，未支持2019年9月16日之后的违约金，现判决已生效，根据合同附件六“合同补充协议”第五条“交付期限及交接”之2约定，因陈锦慧拒绝收房，无权要求支付从2019年9月16日之后的逾期交房违约金；该合同附件六“合同补充协议”第六条“关于产权登记的约定”之3约定：“主合同第十四条约定的60日和90日期限双方均同意变更为360日”。民发公司办理房屋权属证书的期限尚未届满，陈锦慧要求民发公司支付逾期办理房屋权属证书违约金不予支持；陈锦慧购买的是“商业营业用房”而不是住宅，陈锦慧要求民发公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求不予支持；现民发公司已按照合同约定将本案商铺的水电接入口安装至商铺内，陈锦慧应当凭商品房买卖合同自行到有关单位办理一户一表的开户手续。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，陈锦慧的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：驳回原告陈锦慧的诉讼请求。案件受理费1441元，减半收取计720.5元，由原告陈锦慧负担。 二审中，陈锦慧对一审判决查明事实中“2019年9月16日，被告通知陈锦慧交房，并邮寄交付通知书给陈锦慧，但遭到拒绝”有异议，认为其没有拒绝。陈锦慧对一审判决查明的其他事实无异议；民发公司对一审判决查明的事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，陈锦慧向本院提交了在另一案件中民发公司的答辩状，拟证实双方达成备忘录，民发公司同意支付延期交房及办证违约金。民发公司质证认为双方之间是曾经达成备忘录，但后来对方要求解除合同，在另一案件中，将乐县人民法院也已经判决民发公司支付违约金7万多元。本院认为，该答辩状的真实性双方均没有异议，可以采信。民发公司在二审中未提交新证据。 本院认为，陈锦慧因与民发公司之间就《商品房买卖合同》的履行及违约金问题，曾多次向法院起诉，将乐县人民法院及本院亦作出了裁判，已经生效的将乐县人民法院（2019）闽0428民初1986号及（2020）闽0428民初2号民事判决均已经确认2018年11月4日，陈锦慧与民发公司的法定代表人罗发光签订备忘录一份，约定就延期交付及办证违约金计算至2018年11月1日共计60000元，并约定分期付款，具体协议于2018年11月9日签订，后双方未履行该备忘录。而陈锦慧亦于2019年10月21日诉至将乐县人民法院，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，将乐县人民法院于2019年11月20日作出（2019）闽0428民初1986号民事判决书，判决驳回陈锦慧的诉讼请求。陈锦慧于2020年1月2日向将乐县人民法院起诉，要求民发公司支付违约金97170元，将乐县人民法院于2020年3月27日作出（2020）0428民初2号民事判决书，判决民发公司支付陈锦慧逾期交房违约金79162元。民发公司不服，向本院提起上诉，因民发公司未在法定期限内预交二审案件受理费，本院于2020年6月10日作出（2020）闽04民终1189号民事裁定书，裁定按民发公司自动撤回上诉处理。因此，陈锦慧与民发公司的法定代表人罗发光签订了备忘录，约定就延期交付及办证违约金计算至2018年11月1日共计60000元，但双方并未履行该备忘录，陈锦慧亦选择了起诉方式要求对方支付违约金，将乐县法院亦判决民发公司支付给陈锦慧违约金79162元。上述《备忘录》在本案中不能作为定案依据。双方签订《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理（即逾期每日万分之一支付违约金）。同时，双方在该合同附件六“合同补充协议”第六条“关于产权登记的约定”之3约定：“主合同第十四条约定的60日和90日期限双方均同意变更为360日”。该合同附件六“合同补充协议”是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，双方约定的民发公司向房屋权属机构办理房屋所有权初始登记及陈锦慧取得房屋权属证书的时间均为商品房交付使用后360日内。前述已经生效的将乐县人民法院（2020）0428民初2号民事判决书已经认定：将乐县上河洲澜泊湾第13幢楼于2014年12月5日竣工验收，2017年8月18日消防验收，2019年7月26日工程竣工验收备案。2019年9月16日，民发公司通知陈锦慧交房，并邮寄交付通知书给陈锦慧，但遭到拒绝。且该判决计算逾期交房违约金至2019年9月16日止。根据合同附件六“合同补充协议”第五条“交付期限及交接”之2约定，因陈锦慧拒绝收房，无权要求支付从2019年9月16日之后的逾期交房违约金。根据该合同附件六“合同补充协议”，逾期办证违约金的起算时间应为2019年9月17日起满360日，即2020年9月11日。因在一审审理期间，并未超过2020年9月11日，因此，一审判决驳回陈锦慧要求民发公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，并无不当。但在二审期间，民发公司至今未按约定办理涉案房屋权属证书，已属违约，应按约定支付相应的违约金。民发公司应支付给陈锦慧逾期办证违约金每日为：472895元×0.01%＝47.29元，从2020年9月12日起计算至民发公司实际办理涉案房屋权属证书之日止。民发公司有责任为陈锦慧办理涉案房屋权属证书，陈锦慧亦应当履行相应的协助办证的义务。民发公司已按照合同约定将本案商铺的水电接入口安装至商铺内，陈锦慧可凭商品房买卖合同自行到有关单位办理一户一表的开户手续。关于陈锦慧上诉称水电预收金500元的问题，陈锦慧在二审庭审中陈述水电预收金500元的收据由物业公司出具，陈锦慧要求民发公司返还，没有依据，可由当事人另行主张权利。 综上所述，陈锦慧的上诉请求部份成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在一审案件审理期间，尚未达到双方约定的逾期办证时间，在二审审理期间，民发公司在约定的2020年9月11日之前未办理房屋权属证书，已属违约，应支付相应的违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省将乐县人民法院（2020）闽0428民初664号民事判决； 二、沙县民发房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给陈锦慧从2020年9月12日起至陈锦慧取得涉案房屋（即将乐县上河洲澜泊湾第13幢1层106号房）权属证书之日止以每日47.29元计算的违约金； 三、驳回陈锦慧的其他诉讼请求； 四、驳回陈锦慧的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1441元，由陈锦慧负担720元，由沙县民发房地产开发有限公司负担721元。 一审案件受理费的负担按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年九月十六日 书记员  王 倩 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。