福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1324号 原告：福州中维房地产开发有限公司，住福建省福州市晋安区新店镇坂中路**泰禾广场****楼****，统一社会信用代码913501005673366566。 法定代表人：龙宇飞，经理。 委托诉讼代理人：王弯，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婕，北京大成（福州）律师事务所实习律师。 被告：林博，男，1982年12月21日出生，汉族，住，住福建省福州市晋安区/div> 被告：高柯闽，女，1956年7月14日出生，汉族，住，住福建省福州市晋安区/div> 两被告的共同委托诉讼代理人：林家连，男，1949年8月5日出生，汉族，住，住福建省福州市晋安区被告林博的父亲、被告高柯闽的丈夫。 原告福州中维房地产开发有限公司（以下简称中维公司）与被告林博、高柯闽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中维公司的委托诉讼代理人王弯、刘婕、被告林博、高柯闽及两被告的共同委托诉讼代理人林家连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中维公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2012年12月21日签订的编号为201134191013的《商品房买卖合同》及其附件；2.二被告于上述《商品房买卖合同》解除后立即将位于福州市晋安区1＃、1ａ＃楼16层15办公号房腾空、返还原告;3.二被告立即协助原告办理上述《商品房买卖合同》备案注销及商品房预告登记注销等手续,由此产生的费用均由二被告承担；4.二被告立即偿还原告代垫的按揭贷款478064.91元，利息40874.55元，逾期偿还垫款违约金78402.65元，前述款项暂合计597342.11元（利息以垫付款项为基数，按照日万分之五的比例计算，自2019年8月15日暂计至2020年2月1日；违约金以垫付款项为基数，按照日万分之十的比率计算，自2019年8月22日暂计至2020年2月1日；上述具体金额均计算至款项还清之日止）；5.二被告立即向原告支付解除合同违约金107452元（以购房款总额1074520元为基数，按照10%比率计算）；6.二被告承担原告实现债权而支出的律师代理费5000元；7.确认原告有权从二被告已付购房款中扣除上述第4、5、6项诉讼请求确定的款项；8.案件受理费、公告费等诉讼费用由二被告共同负担。 事实与理由：2012年12月21日，原告与被告签订编号201134191013的《商品房买卖合同》及附件（以下简称合同），约定：被告购买原告开发的位于福州市晋安区1＃、1ａ＃楼16层15办公号房。商品房价款按套计算，总金额为1074520元。被告应于签约当日支付定金50000元整，于电子《商品房买卖合同》备案出件当日支付544520元的房价款（含定金），余款530000元办理按揭贷款。合同附件六第二条第2项第7点约定，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知书之日起7天内到原告处归还原告垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并应以原告垫付的全部款项为基数，自原告实际承担上述款项之日起到被告归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向原告计付利息；若被告未能在上述约定的7天内归还，则自逾期第八日起，被告除应按上述约定向原告支付利息外，还应以原告垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向原告支付违约金，直至被告归还款项。被告连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达六个月应付按揭贷款金额，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，收回被告购买的房产，同时被告应以合同约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向原告计付违约金，原告有权从被告已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用。原告扣除应扣款项后，将被告已付购房款余额不计利息退还被告，被告以银行按揭贷款方式支付的购房款，被告同意原告直接付还贷款银行，由此引发的经济和法律责任均由被告承担，与原告无关。合同附件六第十三条第2项第2点约定，如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告发出解除通知之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。办理撤销手续需支出的费用由被告承担。合同附件六第十七条第12项约定，因本合同及补充协议的签订和履行而引起的一切纠纷，诉讼管辖法院均为该商品房所在地人民法院。 2013年4月12日，原告、二被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称贷款银行）签订《个人住房借款合同》，约定二被告向贷款银行借款530000元整，借款期限120个月，自2013年4月28日至2023年4月28日止，原告为上述借款承担阶段性保证责任。上述合同签订后，因二被告未能按时归还按揭贷款，贷款银行起诉至福州市鼓楼区人民法院，法院判决二被告向贷款银行偿还借款本金406000.88元及利息、罚息14793.86元（利息、罚息暂计至2017年2月15日，此后至款项还清之日止的利息、罚息按《个人住房借款合同》的约定计付）、律师代理费2524元，同时判令原告就被告的上述债务承担连带清偿责任。之后，贷款银行依法向法院申请强制执行并划扣原告银行账户金额共计478064.91元。根据《商品房买卖合同》及附件的相关约定，被告未按时归还按揭贷款已构成违约，应承担违约责任。 被告林博、高柯闽均辩称：1.对于断供及银行起诉的事实没有意见，对于本案合同的履行情况也没有意见，目前房屋已交付，处于闲置状态。2.不同意解除合同，其可以卖掉讼争房屋，然后钱还给原告。3.违约金过高而且判决可以拍卖房屋，其不需要付违约金。 原告围绕其诉讼请求提交《商品房买卖合同》（含附件）、《个人住房借款合同》、抵押权预告登记证明、（2017）闽0102民初3532号民事判决书复印件、民事裁定书复印件、证明书复印件、（2019）闽0102执1739号执行裁定书复印件、客户回单、《委托代理协议》及律师费发票复印件为证，两被告对原告举证的证据无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告主张的上述事实予以确认，并另外认定事实如下： 原、被告就坐落福州市晋安区1＃、1ａ＃楼16层15办公号房（以下简称讼争房屋）签订《商品房买卖合同》后，被告已支付原告购房款1074520元（含银行贷款），双方办理了预购商品房预告登记（证号ＹＲ1300907）及预购商品房抵押权预告登记手续，原告已经将讼争房屋交付给被告。原告账户于2019年8月15日被法院强制划扣478064.91元用于代被告清偿贷款银行债务，现讼争房屋的预购商品房抵押权预告登记已被注销。目前讼争房屋因被告原因被法院查封。原告因本案诉讼支出律师代理费5000元。 本院认为，《商品房买卖合同》依法成立，对合同当事人具有约束力。被告未按约定如期偿还银行贷款导致原告承担保证责任向贷款银行偿还剩余贷款本息及其他费用,已构成违约,《商品房买卖合同》约定的原告单方解除合同的条件已经成就，原告请求解除《商品房买卖合同》可以支持。《商品房买卖合同》解除，原告请求被告腾空并返还讼争房屋、协助办理相应的合同备案注销手续及预购商品房预告登记注销手续，可以支持。被告违约导致《商品房买卖合同》解除，应承担违约责任，原告请求被告支付违约金107452元有合同依据，可以支持。原告实际代被告向贷款银行偿还款项478064.91元，其请求被告返还该款，可以支持。原告已经主张了解除合同的违约金，且数额足以弥补损失，其再主张代偿款项478064.91元的利息、违约金，不予支持。原告请求被告支付律师代理费5000元有事实和合同依据，可以支持。办理注销手续的费用未产生，原告请求被告承担该费用没有事实依据，不予支持。原告主张确认其有权从被告已付购房款中扣除被告应支付给原告的款项属于具体履行方式问题，没有法律依据且涉及案外人的权利，本案不予处理。合同解除，原告本应将购房款退还被告，但因讼争房屋已被案外人申请查封，本案购房款退还事宜由原、被告另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告福州中维房地产开发有限公司与被告林博、高柯闽签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201134191013）。 二、被告林博、高柯闽应于本判决生效之日起十日内将坐落福州市晋安区1＃、1ａ＃楼16层15办公号房腾空并返还原告福州中维房地产开发有限公司。 三、被告林博、高柯闽应于本判决生效之日起十日内配合原告福州中维房地产开发有限公司办理坐落福州市晋安区1＃、1ａ＃楼16层15办公号房的《商品房买卖合同》备案登记注销及预购商品房预告登记注销手续。 四、被告林博、高柯闽应于本判决生效之日起十日内支付原告福州中维房地产开发有限公司违约金107452元。 五、被告林博、高柯闽应于本判决生效之日起十日内返还原告福州中维房地产开发有限公司代偿款项478064.91元。 六、被告林博、高柯闽应于本判决生效之日起十日内支付原告福州中维房地产开发有限公司律师代理费5000元。 七、驳回原告福州中维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14471元，由被告林博、高柯闽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年九月二十三日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。