江苏省海安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0621民初3831号 原告（反诉被告）：何学军，男，1976年7月12日出生，住东台市。 被告（反诉原告）：陈明，男，1964年4月26日出生，户籍地海安市高新区，现住海安市高新区。 委托诉讼代理人：刘桂山，江苏慧眼律师事务所律师。 原告何学军诉被告陈明买卖合同纠纷一案，本院2020年7月13日受理后，陈明提起反诉，本院决定受理陈明的反诉并合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年8月24日、9月17日公开开庭进行了审理。原告何学军，被告陈明及其委托诉讼代理人刘桂山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何学军向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期迁出户籍违约金108000元；2.被告支付延期交房补偿金3000元；3.被告支付延期交房违约金73800元；4.被告给付物业费958.3元；5.被告承担本案诉讼费用、律师费。事实和理由：原、被告在海安鼎晟房产中介提供的居间服务下，于2019年10月16日签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定原告在银行下达贷款3日之内或除尾款以外的全部购房款3日内，甲方延迟交房的，应当支付给乙方每日100元的补偿金，延期超过30日则另行承担违约责任。经法院调解，原告于2020年6月6日支付尾款22000元。合同约定甲方于2019年11月29日将其海安市中洋现代城18幢3单元402室房屋的所有户籍全部迁出，否则视为违约。合同签订后，被告至2020年6月4日仍未迁出。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告陈明辩称，原告的本诉请求没有事实、法律依据。被告严格按合同约定出售房屋，按照约定，在被告给付第二笔款项时就将房产证过户给原告。原告认为，案涉房屋内应当有3台电视机，事实上在房屋交付时房屋内留有2台电视机，而根据合同约定，物品清单上仅1台电视机，故被告没有违约行为，而原告坚持认为少了1台电视机，所以拒绝给付尾款22000元。在被告多次联系中介的情况下，原告仍不能支付尾款，所以被告一直没有交付房屋钥匙。今年5月，被告发现原告已经将房屋的门锁自行打开，无奈之下，被告只好向人民法院起诉，要求原告给付尾款。因当时没有委托专业人士代理，未主张违约金。被告没有延期交房，是原告认为房产已经过户，故意拖延给付尾款。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告陈明向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿违约金24万元；2.本案律师费由反诉被告承担；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月16日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖居间合同，由反诉原告向反诉被告出售商品房，合同约定了成交价、付款方式、产权过户、房屋交付、违约责任等条款。合同第二条第四款明确约定“乙方于甲方交房交钥匙同时支付购房尾款22000元”。反诉原告按照约定向反诉被告交房时，反诉被告提出在房屋内的电视机少了1台，从而拒绝支付房屋尾款。实际上房屋内尚存2台电视机，故反诉原告不存在违约行为。为此，反诉原告多次联系中介，要求中介通知反诉被告给付尾款，以便反诉原告交付房屋和钥匙，但均遭到反诉被告拒绝。2020年5月初，原告发现反诉被告已将房屋门锁自行更换，反诉原告报警，公安机关建议通过司法途径解决。2020年5月8日，反诉原告本着要回22000元，在没有委托专业律师的前提下，向海安法院提起诉讼，该案经法院调解结案。反诉原告严格按合同约定交房，是反诉被告违约在先，导致不能交付房屋及钥匙，责任和过错在反诉被告。反诉被告认为，案涉房屋已经过户，故意拖延履行合同主要义务，其行为违反诚实信用原则，本诉请求不应得到支持。双方在签订房屋买卖合同时，反诉原告明确告知房屋不是空学位，户口迁出并不影响反诉被告的任何利益，更何况过错在反诉被告。反诉被告机械地凭合同向反诉原告主张违约金，理由明显不充分。反诉原告依法提起反诉，要求反诉被告承担违约金，请求法院支持反诉请求。 反诉被告何学军辩称，谁违约谁承担责任。 经审理查明，2019年10月16日，陈明（甲方、卖方）与何学军（乙方、买方）、海安鼎晟不动产置业顾问有限公司（丙方、中介方）签订房屋买卖居间合同。约定甲方将位于海安市附属设施转让给乙方，成交价122.2万元，含空调、煤气灶各2台、电视机1台……；乙方于2019年10月16日支付购房定金5万元，由丙方转交甲方，或由甲方直接收取，定金抵作第一次交付的房款；乙方于2019年11月18日第三次支付房款55万元（办理产权过户同时支付）；乙方于甲方交房交钥匙同时支付购房尾款2.2万元；乙方因购房资金有缺口，需委托丙方向丙方合作银行贷款60万元……；贷款部分的房款应于贷款机构发放当日直接支付给甲方……；上述房产办理过户手续的开始时间为2019年11月28日，由此买卖行为产生的费用和所有税收由乙方负担……；交房时间为：甲方收到银行下达的贷款3日内或除尾款以外的全部购房款3日内，甲方延迟交房的，应当支付给乙方每日100元的补偿金，延期超过30日则另行承担违约责任，交房时甲方应结清原用水、电、煤、数字电视、物业管理费等费用，同时乙方支付房屋尾款。甲方承诺于2019年11月29日将该房屋的所有户籍全部迁出，否则视甲方违约。甲、乙双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿承诺方24万元违约金，另承担对方的实际发生的律师费、诉讼费等……；除不可抗力影响外，甲方未按合同期限交付房屋或迁出户籍的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，逾期交房超过30日的，乙方有权退房……。合同还约定了其他事项。同日，陈明向何学军出具定金收条，确认收到购房定金5万元。 2019年11月18日，何学军向陈明转账50万元，其余款项，何学军、杭可平出具了欠条：今欠陈明、严宏玲中洋现代城18幢3单元401室房款陆拾柒万贰仟元整（￥67.2万）其中陆拾伍万元整（￥65.00万）以银行银行发放为准，贰万贰仟元（￥22000.00）款清交房。同日，陈明协助何学军办理了案涉房屋产权过户手续。 2019年12月4日，何学军将从海安农村商业银行贷得的65万元委托支付给陈明之妻严宏玲。 2020年1月22日，何学军向江苏中鸿物业管理有限公司交纳2020年1月1日-12月31日物业费2301元。 2020年5月3日，何学军未经陈明同意，更换了案涉房屋钥匙，陈明报警。同月5日，何学军报警称需要开锁。 因何学军未支付购房尾款2.2万元,陈明提起诉讼，本院2020年5月19日受理后，适用小额诉讼程序进行了审理。经调解，双方达成协议，何学军于2020年6月8日前给付陈明购房款22000元，并承担诉讼费175元。 2020年6月6日，何学军履行了调解书确定的义务。6月8日，陈明将户籍从案涉房屋中迁出。 2020年7月30日，陈明向江苏震阳律师事务所支付代理费10000元。 原告为证明多次通过中介催促何学军收房，申请证人戎某,4到庭作证。戎某,4陈述，我是百利中介的。陈明、何学军是我介绍认识的，我是卖方中介，买方中介是鼎晟房产。买卖房屋时，我告知了房子不是空学位，何学军对学位也没有要求。陈明老婆说留下1台电视机，没有约定电视机的品牌和尺寸，陈明要带走1台电视机，具体哪台我不清楚，何学军说不计较。何学军看房子时拍不拍照我不知道，也没有跟我们说。合同是何学军的中介写的，可能写错了，因为只有1台煤气灶。第一次交房时我在现场，何学军没去，具体时间我记不清了。当时何学军老婆说电视机被换掉了，拒绝收房，并不是因为煤气灶。房屋过户后，陈明一直追我们，要求交房、交钥匙、拿尾款，我们也找过对方。 何学军陈述，2019年12月8日跟陈明约定交房时，本来谈的是两台电视、1个煤气灶，中介写成了2个煤气灶、1台电视，电视机与照片不相符，因此产生了争议。陈明认为合同上约定是1台电视，没有错，但合同上约定了2个煤气灶，要给我2个煤气灶。我并不是要2个煤气灶，我是说被告违约。没有支付购房尾款，是因为被告没有交付煤气灶。我主张的物业费是从2020年1月1日起至5月5日。逾期交房补偿金，从2019年12月7日计算至2020年1月7日，计30天，每天100元，共3000元，2020年1月7日至2020年5月5日（我自行更换门锁），按120万元的日万分之五计算。我购房是用于居住，没有子女上学。被告未按约交房、迁出户籍暂时没有给我造成损失。 陈明陈述，购房尾款22000元是我通过诉讼方式才拿到的，原告违约在先，构成根本违约，对原告主张的违约金不予认可。如法庭认定我构成违约，请求将违约金调整为5000元。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的房屋买卖居间合同，定金收条，转账记录，借款借据，结算业务申请书，接处警工作登记表，物业费收据，税收缴款书，不动产登记证，被告提供的接处警工作登记表，（2020）苏0621民初2616号民事调解书，律师代理费发票，证人证言在卷佐证。证人戎某,4与双方当事人无利害关系，其所作证言客观、真实，本院予以采信。 本院认为：原、被告签订的房屋买卖居间合同，系当事人真实意思表示,不违反法律行政法规的禁止性规定,合法有效,双方理应按约履行。关于延期交房违约金和补偿金，本院认为，虽然原、被告约定的交房时间为出卖方在收到60万元购房款3日内或除尾款以外的全部购房款3日内，但原告在欠条中又作出“款清交房”的意思表示，根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，应视为双方就交房时间的变更协商一致，原告应受该意思表示约束。按原告欠条中承诺的付款期限，被告在收到22000元前有权拒绝原告的交房请求，事实上原告在尾款付清前就已经占有了房屋。因此，原告要求被告支付延期交房违约金和补偿金的诉请，本院不予支持。关于物业费，本院认为，合同对物业费负担有明确约定，自2020年1月1日起至原告实际占有房屋日前一日的物业费应由被告负担。合同对户籍迁出不以购房款全部付清为前提条件，应于2019年11月29日前迁出，被告逾期迁出理应承担违约责任。被告认为原告主张违约金的计算标准过高,要求法院予以调整。如按原告主张的的标准计算违约金，显然超出被告一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。更何况原告亦自认被告逾期迁出户籍没有造成其损失,本院综合考虑到当事人的过错程度,酌定由被告按照每日100元的标准支付给原告违约金。自2019年11月29日至2020年6月8日户籍迁出，计192天，原告主张180天，未加重被告负担，本院照准。案涉房屋已经交付、过户，不存在合同约定的不能履行情形，亦不存在何学军根本违约情形，故陈明的反诉请求不成立，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、被告陈明给付原告何学军逾期迁出户籍违约金18000元。 二、被告陈明给付原告何学军2020年1月1日至5月2日期间的物业管理费787.5元。 上述一、二两项，合计18787.5元，被告陈明于本判决生效之日起10日内履行。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告何学军的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告陈明的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取2007元，反诉案件受理费2525元，合计4532元，由原告何学军负担1806元，被告陈明负担2725元（本诉和反诉案件受理费已分别由本诉原告和反诉原告预交，被告陈明应负担的本诉案件受理费200元，在履行上述义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6539元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 员  邢 毅 二〇二〇年九月二十二日 法官助理  马亚男 书 记 员  景和敏