福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0122民初3007号 原告：谌建欧，男，1972年05月08日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：谌友和（系原告父亲），男，1947年11月16日出生，汉族，住福建省连江县。 被告：连江县江南乡华庆花园B区业主委员会，住所地：福建省连江县江南乡南滨江西路**华庆花园**北大门岗亭边。 负责人：林美春,主任。 被告：连江县江南乡滨江社区居民委员会，住所地：福建省连江县江南乡复兴路科灵新天地**楼东面**。 法定代表人：林维宗,主任。 委托诉讼代理人陈长伙，福建梓荣律师事务所执业律师。 原告谌建欧与被告连江县江南乡华庆花园B区业主委员会（以下简称华庆花园B区业委会）、连江县江南乡滨江社区居民委员会（以下简称滨江社区）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年08月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谌建欧及委托诉讼代理人谌友和、被告滨江社区法定代表人林维宗及委托诉讼代理人陈长伙到庭参加诉讼，被告华庆花园B区业委会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谌建欧向本院提出诉讼请求：1.撤销华庆花园B区业主委员会与滨江社区居民委员会签订的《共建协议书》；2.本案诉讼费由华庆花园B区业主委员会与滨江社区居民委员会承担。事实和理由：（2019）闽0122民初4174号谌建欧诉华庆花园B区业主委员会与滨江社区签订《共建协议书》确认合同效力纠纷一案，连江县人民法院审理认定谌建欧是华庆花园B区业主、3#楼架空层为全体业主所有、业委会未按法定程序召开业主大会就作出决定并与滨江社区签订协议书、滨江社区付出活动中心的使用费48000元，业委会将3#楼架空层交付给滨江社区长期使用、认定谌建欧在业委会于2017年05月17日公布财务收支报告时知晓业委会与滨江社区签订共建协议一事，谌建欧因此而起诉至连江法院。 根据连江县人民法院民事判决书，连江县法院认为，华庆花园B区业委会与滨江社区签订共建协议，实际上是业委会作出决定的一种表现形式，协议的内容就是业委会决定的内容。因法律赋予业委会的职责有限，业委会仅仅是业主大会的执行机构，无权决定处理涉及业主共有财产权利的重大事项。华庆花园B区业委会的决定与滨江社区签订的协议的内容涉及共有部分不动产的权利，属于业主大会讨论决定的事项，而华庆花园B区业委会未按法定程序召开业主大会，其作出的决定并与滨江社区签订协议的行为超越了法定职责，侵犯了业主的权利，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条和国务院《物业管理条例》第十二条“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，应当予以撤销。福州市中级人民法院判决书也这样判决：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。华庆花园B区业委会与滨江社区签订共建协议未经业主大会讨论决定，作为业主的谌建欧，可以请求撤销……对于一审、二审法院上述判决，认定业主对业委会违法签订共建协议的行为，在业主合法权益被侵害时，有撤销共建协议的权利。谌建欧也这样认为，业委会未按法定程序召开业主大会讨论，作出决定并与滨江社区签订协议书，超越了法定的职责，侵害了业主的合法权益，符合《物权法》和《物业管理条例》，关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。 综上所述，华庆花园B区业委会与滨江社区签订《共建协议书》未经业主大会讨论决定，违反了《物权法》、《物业管理条例》的规定，侵害了业主的合法权益，根据《民事诉讼法》第二十一条和第一百一十九条以及连江县人民法院、福州市中级人民法院的判决，谌建欧向连江县人民法院提起诉讼，请求法院判令撤销华庆花园B区业委会与滨江社区签订的《共建协议书》；诉讼费由华庆花园B区业委会与滨江社区承担。 华庆花园B区业委会书面答辩,谌建欧请求贵院撤销华庆花园B区业委会与滨江社区签订的《共建协议》缺乏事实和法律依据。《共建协议》只是滨江社区用来做公益事业使用，并没有向业主收取任何费用，没有改变活动中心主体。所以没召开业主大会。谌建欧不具备本案诉讼主体资格，谌建欧只是华庆花园B区的一户业主，其主张不能代表华庆花园B区全体业主意见。因此，其请求贵院撤销华庆花园B区业委会与滨江社区签订的《共建协议》是缺乏事实和法律依据，提请贵院依法驳回谌建欧的起诉。 滨江社区辩称，谌建欧请求贵院撤销华庆花园B区业委会与滨江社区签订的《共建协议》缺乏事实和法律依据，提请贵院依法驳回谌建欧的诉讼请求，事实理由如下：一、根据《合同法》第五十五条第一项规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销，撤销权消失。谌建欧在2017年05月17日业委会公布财务收支明细说明报告中就知道《共建协议》签订一事，连江县人民法院（2019）闽0122民初4174号民事判决书、福州中院（2020）闽01民终3459号民事判决书中可以证实这一事实，《共建协议》已签订多年。二、《共建协议》只是将华庆B区的部分公共场所的使用权长期租赁给滨江社区居民委员会作为公益事业使用，依《共建协议》给付租金，该场所的所有权并没有转移，其做法没有损害华庆花园B区业主的财产权益。三、《共建协议》是开展社区居民的公益事业，是社区居民开展精神文明建设，丰富社区居民业余文化生活的举措，是促进社会安定、稳定的有力措施。《共建协议》的具体内容和方法已经深受全社区居民的支持和拥护。《共建协议》实施三年以来深受社区居民赞许，社会效果良好。至今除谌建欧之外没有其他业主提出异议。因此，从社会效益方面考虑，《共建协议》有利于社区居民精神文明建设，促进社区安定、稳定。《共建协议》实施以来深受全社区居民赞许。综上所述：谌建欧主张只是个人意见，不代表华庆花园B区业主的意见，谌建欧已丧失撤销权。同时也违反我国《合同法》关于合同撤销权的时效规定。因此，谌建欧请求贵院撤销华庆花园B区业委会与滨江社区签订的《共建协议》是缺乏事实和法律依据，请求贵院依法判决驳回谌建欧的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：谌建欧系华庆花园B区业主。3号楼架空层属于华庆花园B区全体业主所有。2017年01月17日，华庆花园B区业委会未按法定程序召开业主大会就作出决定与滨江社区签订《共建协议书》，约定：外滩一号业主委员会（实际名称为华庆花园B区业主委员会）提供3号楼架空楼（原社区办公室、活动中心）约250平方米给予滨江社区长期做活动中心使用，滨江社区必须免费给群众开放，滨江社区一次性付给外滩一号业委会48000元。协议签订后，华庆花园B区业委会依约将华庆花园B区3号楼架空楼交付滨江社区使用，滨江社区也依约将48000元支付给华庆花园B区业委会。同年05月17日，华庆花园B区业委会在小区公告栏张贴公布2016年08月01日至2017年03月01日业委会收支明细说明报告，其中2017年01月17日收入48000元（外滩一号活动中心使用权滨江社区一次性付给外滩一号业主委员会），谌建欧从华庆花园B区业委会公布之日才得知业委会与滨江社区签订共建协议一事。2019年10月14日，谌建欧曾诉至本院，请求确认《共建协议书》无效，并归还3号楼架空楼等。本院经审理后于2020年04月14日作出判决，驳回谌建欧的诉讼请求，谌建欧不服上诉福州中院，同年07月02日福州中院作出判决驳回上诉，维持原判，并于07月14日生效。2020年08月25日，谌建欧诉至本院，请求判如所请。诉讼中，本院经向连江县住房和城乡建设局调查核实，连江县江南乡华庆花园B区业主委员会于2016年02月22日成立，任期三年，于2019年02月22日到期。业委会主任为林美春。 以上事实，有当事人陈述及谌建欧提交的连房权证Ｌ字第××号房屋所有权证、《共建协议书》、连江县人民法院（2019）闽0122民初4174号民事判决书、福州市中级人民法院（2020）闽01民终3459号民事判决书（滨江社区也提供上述两份判决书）及生效确认书、本院依职权调取连江县住房和城乡建设局业主委员会备案证明所证实。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。华庆花园B区业主委员会与滨江社区于2017年01月09日签订共建协议未经业主大会讨论决定，依据《物权法》第七十八条第二款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销的规定，作为业主谌建欧，可以请求撤销。但其应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权，否则，根据《合同法》第五十五条第一项规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销，撤销权消灭。谌建欧于2017年05月17日就知道华庆花园B区业主委员会与滨江社区签订共建协议，而直到2020年08月25日才提出主张请求撤销，已超过法律规定撤销权一年行使期限，故滨江社区辩解谌建欧已丧失撤销权，应驳回其诉讼请求，于法有据，予以采纳。诉讼中，华庆花园B区业主委员会经传票传唤未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理与判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十五条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第七条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回谌建欧的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由谌建欧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  吴淑光 二〇二〇年九月二十一日 书记员  王冰珺 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》 第八条合同法第五十五条规定的“一年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的“五年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。 四、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 五、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第七条享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定。对方当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。 六、《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采 用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 七、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。