广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2877号 上诉人（原审被告）：桂林市临桂正大房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区桂林市临桂区榕山路**。统一社会信用代码：9145032273764437XW。 法定代表人：韦绍德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘凤英，该公司员工。 委托诉讼代理人：曾笑严，广西邦泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李芳林，女，1991年5月25日出生，壮族，，住广西壮族自治区桂林市临桂区 委托诉讼代理人：李宾，男，1985年9月14日出生，汉族，，住广西壮族自治区桂林市临桂区系被上诉人丈夫。 上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司因与被上诉人李芳林商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人曾笑严、刘凤英，被上诉人李芳林的委托诉讼代理人李宾，到庭接受询问。本案现已审理终结。 桂林市临桂正大房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初677号民事判决；2.依法发回重审或依法改判驳回被上诉人李芳林诉讼请求；3.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。一审判决依据被上诉人提供的发票复印件认定被上诉人已向上诉人缴纳涉案房屋首付款66500元，属于认定事实错误。被上诉人仅缴纳30016元，后因其无力支付剩余首付款，上诉人同意先垫付剩余的36484元并开具发票以便进行商品房买卖合同备案和向银行申请办理按揭贷款。1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，在买卖合同中，在合同有约定或者双方当事人之间有交易习惯，才能以发票作为付款证明。本案不符合上述规定的情况，上诉人提供了一系列类似交易习惯的证据，足以推翻被上诉人以发票作为付款凭证的证据。2.发票仅是税法上规定的收付款凭证，不能单独作为司法上的首付款证据。本案中，被上诉人支付的10000元定金和部分首付款20016元均有收据和转账凭证，剩下的款项仅有发票不能证明被上诉人真正支付。3.银行原始存款凭证中，缴纳人填写的部分是上诉人法定代表人填写，与上诉人提供的总共垫付了10户首付款的银行原始存款凭证一致。4.本案涉诉合同备案的时间是2017年10月12日，上诉人于2017年10月10日先开具发票的目的是为了进行合同备案，其他9户类似情形可以予以佐证。二、上诉人没有违约。根据涉诉合同第七条约定，被上诉人逾期付款的，上诉人有权按照逾期天数顺延交房。因此，一审判决认定事实不清，应当依法予以撤销，或查清事实后改判。 李芳林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告李芳林向一审法院起诉请求：1.请求判令被告桂林市临桂正大房地产开发有限公司支付给原告李芳林违约金1万元；2.本案诉讼费及相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月11日，原告李芳林与被告桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订了正大花园合同编号：第03号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区房屋，建筑面积61.67㎡，其中，套内建筑面积51.88㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.79㎡。计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6409.02元，总价款为332500元。……双方约定付款方式为首付＋银行贷款支付方式：买受人于签约之日付清房款即人民币66500元支付首付款（含定金），余额266000元以贷款方式支付至出卖人账户。房屋交付期限双方约定为2018年12月30日前被告将经建设工程竣工验收合格的房屋交付原告使用。合同第九条约定：……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之零点五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款，于2018年2月1日通过银行贷款方式支付完剩余购房款266000元。2019年6月21日原告接收了案涉房屋。由于被告逾期交付涉案房屋给原告，原告要求继续履行合同并要求被告支付逾期交房违约金，故，诉至该院，形成本诉。 一审法院认为，原告李芳林与被告桂林市临桂正大房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，该院予以确认。合同双方应按照协议内容履行义务。 一、关于原告是否足额支付完毕案涉房屋的购房首付款问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应向被告支付首付款66500元。根据原告提供的由被告于2017年10月10日出具的编号为00922034的广西增值税普通发票已证实原告已足额支付完毕案涉房屋的首付款项。该发票虽为复印件，但在庭审中，被告自认该发票真实存在，故，该院予以确认。就被告提出原告虽有交款发票但实际欠交房屋首付款36484元的意见。被告未能举证证实原告有欠交购房首付款的事实，其虽有提供同时期被告为其他购房者垫付首付款的说明和相关款项对公存款明细账，以及相关现金缴款单等，但未能证实相关款项非原告所交纳，亦未能证实其他购房者欠交首付款的情况与本案存在关联性，故，该院对被告的意见不予支持。综上，对原告已足额向被告交纳案涉房屋首付款66500元的事实，该院予以确认。 二、关于是否延长交房时间的问题。被告提出依据《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第一条第1点（1）的约定，认为原告未能按照约定的时间办妥银行按揭手续，由此被告依据《商品房买卖合同》第八条第6点的约定交付房屋的时间应据实予以延期的意见。根据本地商品房交易习惯，购房贷款应是由被告与原告共同进行办理，办理贷款成功与否会受到各方面因素影响，并非原告一方所能控制，因此，该方面的责任不应完全归责于原告。另外，在《商品房买卖合同》中对于延期的具体方式和标准约定不明，导致该院对此无法认定。故，该院对于被告就延长交房时间的意见不予采纳。 三、关于逾期交房违约金的计算问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》是在双方平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，该合同的约定对双方均有约束力。在庭审中原告表示继续履行合同要求被告支付逾期交房违约金。对于逾期交付房屋的违约责任问题，该合同已在第九条第1点明确约定违约责任的计算标准，而原告所提应依据合同附件五：合同补充协议中第六项第1点的约定计算违约金的意见，因该条款的内容并非针对逾期交付房屋的违约责任的约定，且合同既有约定应从其约定，故，对于原告的意见该院不予采纳。依据该合同第九条第1点所约定的计算标准，本案被告逾期交付房屋的违约金应为2876.13元，即332500×173天×0.05‰=2876.13元。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：被告桂林市临桂正大房地产开发有限公司支付逾期交房违约金2876.13元给原告李芳林。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告李芳林负担17.81元，被告桂林市临桂正大房地产开发有限公司负担7.19元。 本院二审审理期间，上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司围绕其上诉请求依法提交以下证据：1.上诉人收到被上诉人定金及部分首付款的收据存根、刷卡存单，拟证明上诉人收到被上诉人李芳林购房定金10000元及部分首付款20016元，并向其开具收据。2.上诉人为客户垫付部分首付款资金的现金缴款单，拟证明上诉人为包括被上诉人在内的10户客户垫付部分首付款的事实，该10户现金缴款单全部为上诉人法定代表人填写，办理人为上诉人出纳韦某，资金来源为上诉人。3.七张广西增值税普通发票原件及三张借条，拟证明上诉人为包括被上诉人在内的10户客户垫付部分首付款的事实及上诉人为客户垫付资金的交易习惯。4.证人韦某证言，拟证明被上诉人未足额缴纳购房首付款，其中的36484元购房首付款是由上诉人垫付。被上诉人李芳林对以上证据的质证意见是：对证据1-4均不认可，认为与被上诉人无关。 被上诉人李芳林未提交证据。 综合各方质证意见，本院对当事人提供的证据的分析和认定：上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司提供的证据1-4与本案审理的争议焦点及本案认定事实有一定关联性，本院对此作为参考依据。 经审查，一审查明部分事实与二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审审理的争议焦点是：一、被上诉人李芳林是否足额缴纳购房首付款；二、被上诉人李芳林主张上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任并支付违约金是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，本案涉诉房屋的总价款为332500元，首付款（含定金）为66500元，被上诉人李芳林缴纳10000元定金及20016元首付款的事实，有双方当事人均认可的收据及刷卡存单为证，本院予以认可。关于剩余36484元购房首付款是否已经支付的事实，被上诉人李芳林提供的证据是编号为00922034的金额为66500元的广西增值税普通发票复印件，认为只有在被上诉人支付全部首付款的情况下，上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司才会开具全额首付款发票；上诉人则认为剩余36484元首付款是由上诉人为被上诉人垫资，该笔资金实质上是属于上诉人所有，已付清的36484元并非来源于被上诉人，为此，上诉人提供了同一时期包含被上诉人在内的10户客户的银行现金缴款单、该公司财务人员证言、广西增值税普通发票原件及相关借条。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”纵观全案证据以及当事人的陈述，被上诉人李芳林仅提供首付款发票复印件，未提供合同约定或者双方交易习惯是以普通发票作为付款凭证的证据；而上诉人提供的证据仅是辅助的、间接的证据，没有直接证据证明被上诉人未缴纳36484元。有鉴于此，双方的证据没有达到足以推翻对方证据的程度，故本案关于36484元是由谁缴纳、如何缴纳的事实存疑。虽然上诉人认为涉诉首付款中的36484元是由其借给被上诉人并垫付的，但实质上该笔首付款已存入上诉人账户，上诉人之后开具首付款足额发票的行为、交付房屋的行为、被上诉人接收房屋的行为都表明上诉人认可涉诉房屋首付款已缴纳的事实，至于36484元的资金来源、支付方式等，都不影响客观上被上诉人已按照合同约定履行缴纳房款的义务。如上诉人认为该笔款项是由其出借给被上诉人进行垫付首付款的，上诉人可以另行主张维护自己的合法权益。因此，一审认定涉诉房屋首付款66500元已全额支付并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2018年12月30日前将涉诉房屋交付被上诉人使用，但是该房屋实际交付使用的时间为2019年6月21日，属于逾期交房。虽然被上诉人未按照约定时间办理银行按揭，且涉诉合同中约定买受人不按合同约定时间付清款项，出卖人可以予以延期交房，但是办理贷款成功与否会受到各方面因素影响，并非被上诉人一方所能控制，故该方面的责任不应完全归责于被上诉人。另外，涉诉合同没有明确延期交房的具体方式、标准，也无上诉人可以按照被上诉人逾期付款累计天数相应顺延交房的约定，且被上诉人在合同约定交房日期之前已完成履行缴纳房款的义务。因此，上诉人应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条已对逾期交房违约责任的承担方式作出约定，该约定属于双方真实意思表示且没有违反法律强制性规定，本院予以认可，被上诉人李芳林主张上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任并支付违约金有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人桂林市临桂正大房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年九月三日 法官助理 王 灿 书 记 员 聂思祺