广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15615号原告：好实在食品科技（广东）有限公司，住所：广东省东莞市*******************，统一社会信用代码91441900MA528F5C2A。法定代表人：陈锦彩，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉华、黄笑娴，广东文美律师事务所律师。被告：曹军平，男，1987年3月4日出生，汉族，住重庆市奉节县************，公民身份号码500************390。原告好实在食品科技（广东）有限公司（以下简称“好实在公司”）诉被告曹军平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李少娟适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄笑娴到庭参加诉讼，被告曹军平经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好实在公司诉称，2019年6月25日，原、被告签订了一份《租赁合同》，约定：被告承租原告位于东莞市南城街道鸿福社区******莞市天安数码城F区*******物业（以下简称“案涉物业”）；租赁期限为2019年6月26日至2025年6月25日止，被告应于每月26日前向原告支付下个月租金。合同签订后，被告只支付了第一月的租金16268元及押金32536元，后均未支付。经原告催促，被告拒不向原告支付相关租金及费用。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原告与被告之间的租赁合同关系；二、被告向原告支付租金等费用102467.99元（租金及相关费用暂计至2020年3月25日，后顺延至被告交付租赁物之日止）；三、没收被告支付的押金32536元；四、被告向原告支付延期支付租金的违约金3700元(详细见附表)；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其第三项诉讼请求为：确认原告无需向被告退还押金32536元。被告曹军平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及任何证据。经审理查明，案涉物业的登记权利人为原告好实在公司。2019年6月25日，原告好实在公司（甲方、出租方）与被告曹军平（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租案涉物业，租用建筑面积为451.36平方米，为被告办公使用；租赁期限自2019年6月26日起至2025年6月25日止；租金为：2019年9月26日至2021年9月25日，每月租金16268元；被告应于每月26日前向原告缴交下月租金，逾期支付超过30天的，逾期缴纳每日按每月租金1%支付违约金；原告同意给予被告自2019年6月26日至2019年9月25日免租期，但在该免租期内被告仍应按管理公司规定承担物业管理费。关于租赁保证金，合同约定：合同签订后，被告应向原告支付两个月租金32536元作为保证金及2019年9月26日至2019年10月25日的租金16268元；租赁期满后，若被告未有违约之举，原告应于租赁期满被告办理退租手续后3个工作日内将被告所交保证金无息退还，若租约未满，被告无正当理由提前退租，保证金原告不予退还；被告每月按时向物业管理处缴纳水、电费，被告收到催缴通知后五日内无正当理由仍不缴纳的，每延迟一天，被告需按应缴款的1%向原告支付滞纳金。合同还约定，合同期满后或因被告违约，原告解除合同后，被告应在7日内与原告办理案涉物业交接手续，将租赁物返还给原告。该合同由原告的法定代表人陈锦彩与被告曹军平签名捺印确认。原告主张，案涉合同签订后，被告向原告支付保证金32536元及2019年9月26日至2019年10月25日的租金16268元；除此之外，被告未支付其他款项。原告主张其已为被告代缴纳以下费用：2019年6-11月的物业管理费、管理费违约金、垃圾处理费、水费、水费违约金、污水处理费共计12000.76元；2019年12月的物业管理费及违约金共计2356.83元；2020年1月的物业管理费2256.8元；2020年2-3月的物业管理费4513.6元；2020年4-5月的物业管理费、违约金共计4521.5元；2020年6月的物业管理费2256.8元；上述费用共计27906.29元。为此，原告提交了交款通知书、付款记录、发票、委托付款说明为证。关于案涉合同的解除。原告主张因被告长期不缴纳租金及其他费用，经原告多次催告后仍不缴纳，被告已以其行为表明不再履行合同，原告有权解除合同。原告主张其于2020年6月24日向被告邮寄解除合同书被退件，原告还通过电话及微信方式告知被告解除合同，但未能提供相应的证据；原告主张案涉合同自2020年6月24日已经解除，原告已于合同解除后自行收回案涉租赁物，相应的租金应计算至2020年6月24日。另查，原告于2020年6月28日诉至法院，本院于2020年8月27日向被告送达起诉状副本及应诉材料。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、交款通知书、转账凭证、收据、商品房买卖合同、不动产登记信息查询结果、交款通知书、东莞银行个人网银打印单、广东省增值税普通发票、委托付款说明、杨昆身份证、说明、陈锦彩身份证、通知函、中国邮政特快专递、中国邮政物流信息截图以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系租赁合同纠纷。被告曹军平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状和任何证据，应视为放弃质证及抗辩的权利，因此而产生的法律后果应由被告自行承担。对原告提交的上述证据的真实性，本院依法予以确认。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告从2019年10月26日开始拖欠租金、管理费和水费，已经违反了合同中关于按时支付相关费用的约定，被告以自己的行为表明不履行主要义务，原告据此要求解除合同，符合合同的约定，也符合法律规定。原告向本院提起诉讼后，本院于2020年8月27日向被告送达起诉状副本及应诉材料，应视为原告要求解除合同的通知于该日到达被告，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年8月27日解除。关于租金及原告代缴纳的费用计算起止日期。被告从2019年10月26日开始拖欠租金、管理费和水费，其应当予以补缴。根据上述的论述，本院确认案涉《房屋租赁合同》自2020年8月27日解除。而根据原告的陈述，原告于2020年6月24日向被告邮寄解除合同书后已自行收回案涉物业、且同意案涉物业的租金计算至2020年6月24日。对此，本院予以认定。因此，被告应向原告支付租金16268元×（7+29/30）=129601.73元。案涉合同约定由被告缴交案涉物业的管理费、水电费，因被告逾期缴交导致原告代为缴纳，原告现诉请被告返还代为缴纳的管理费及水费，有合同依据，本院予以支持，故被告应向原告支付已代缴的费用27906.29元。关于保证金和违约金。因被告存在违约行为导致合同解除，故原告诉请要求被告承担解除合同的违约责任，符合法律规定，案涉合同约定：“若租约未满，被告无正当理由提前退租，保证金原告不予退还。”故原告诉请确认原告无需向被告退还押金32536元，本院予以支持；被告未按时支付租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，由于合同中约定“逾期支付超过30天的，逾期缴纳每日按每月租金1%支付违约金”，因此，原告诉请被告按月利率2%的标准支付违约金，本院予以支持，违约金应以每月租金16268元为本金，在2019年10月26日至2020年6月24日期间，按月利率2%的标准，从次月27日起计至实际清偿之日止，违约金不能超过本院认定被告应缴纳的租金总额129601.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告好实在食品科技（广东）有限公司与被告曹军平签订的关于东莞市南城街道鸿福社区******莞市天安数码城F区*******物业的《房屋租赁合同》于2020年8月27日解除。二、被告曹军平应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告好实在食品科技（广东）有限公司支付拖欠的租金129601.73元、已代缴的费用27906.29元。三、确认原告好实在食品科技（广东）有限公司无需向被告曹军平退还押金32536元。四、被告曹军平应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告好实在食品科技（广东）有限公司支付违约金（违约金应以每月租金16268元为本金，在2019年10月26日至2020年6月24日期间，按每月2%的标准，从次月27日起计至实际清偿之日止，违约金以129601.73元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1537.04元（原告已预缴），由被告曹军平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  李少娟二〇二〇年九月二十五日书记员  陈慧敏