广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终6417号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱翠花，女，1988年12月23日出生，汉族，住湖南省邵阳县*************，公民身份号码430************824。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市京世房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914************770。法定代表人：梁勃，总经理。委托诉讼代理人：廖海清，男，该公司员工。上诉人朱翠花因与被上诉人佛山市京世房地产代理有限公司（以下简称京世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱翠花上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判京世公司退还租赁押金3000元予朱翠花；2.变更一审判决第二项，改判朱翠花仅需支付管理费551.05元；3.撤销一审判决第三项，改判朱翠花无需支付维修费2400元；4.撤销一审判决第六项，改判京世公司支付违约金1500元；5.本案一、二审诉讼费用由京世公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）朱翠花已经支付全部租金，只有部分管理费用353.55元加10月份管理费197.5元未交，一审判决未对管理费金额予以计算确认。朱翠花通过微信和支付宝交了2018年12月至2019年10月份共计11个月的租金16500元、物业管理费1907.25元给京世公司员工。一审判决已确认物业管理费为226.8元/月，2018年12月至2019年10月27日的物业费共为2465.36元，朱翠花只有部分管理费用353.55元与10月管理费197.5元未交。管理费的实际缴费方式是先由京世公司代缴，再由朱翠花支付给京世公司，且未约定支付时间。双方核对后京世公司就通知朱翠花交付。朱翠花就物业费交付没有违约。（二）京世公司违约提前解除合同，应当支付1500元违约金。2019年10月14日，廖海清打电话给朱翠花说业主11月初要外出，业主的朋友想住涉案物业，要求朱翠花在10月30日前退房。朱翠花接到电话通知后，再次用微信与廖海清确认是否应当于10月底前退房，廖海清微信确认，朱翠花按要求在10月27日退房。合同未到期，京世公司要求朱翠花退租，存在违约行为。（三）京世公司换锁、恶意阻拦违约在先，维修费用2400元无依据，不应当由朱翠花负责。2019年10月27日，朱翠花搬东西走，但京世公司不肯退押金且阻止朱翠花搬走，业主也过来协调，但京世公司借口说朱翠花未交管理费不退押金。后朱翠花报警，在警察协调下京世公司仍然不肯退押金，且要求朱翠花搬走东西。次日涉案物业的门锁被京世公司换了，导致朱翠花的私人物品无法取回，业主也不肯为朱翠花出面。朱翠花第二次报警，警察到现场拍照录视频，最后双方到警局还是未处理。京世公司违约阻挠朱翠花搬走物品，门窗损坏费用不应当由朱翠花负责，即使要负责，维修费用（含钉子钉墙造成的孔洞）无依据，不应由朱翠花负全部责任、可以用押金抵扣。（四）京世公司没收3000元押金无依据，朱翠花不存在违约行为。即使朱翠花有未付费用，也可用押金抵扣。否则显失公平。被上诉人京世公司辩称，京世公司已经提交相关证据证明京世公司依约履行合同，朱翠花提交的所谓新证据再次自证其拖欠京世公司相关费用和故意躲避影响京世公司经营的事实，其提供的微信聊天记录证明其故意散布损害京世公司名誉的言论，根据《治安管理处罚条例》第四十九条，故意损坏公私财物应当处以拘留罚款。根据民法通则第一百零一条，朱翠花不得造谣诽谤，损害京世公司、法人名誉。京世公司向一审法院提出诉讼请求：1.朱翠花向京世公司偿还代缴的物业管理费908元；2.朱翠花修理或更换所租赁房屋的墙壁及砸烂的门及窗户；3.朱翠花承担本诉诉讼费。一审庭审中，京世公司明确诉请第2项修理墙壁500元、修复窗户和门1900元，并增加两项诉请:因房子损坏无法出租，合同到期后2019年11月24日至2019年12月17日的租赁费用及管理费共计1380元由朱翠花承担；没收涉案房屋押金3000元。朱翠花向一审法院提出反诉请求：1.京世公司退回租房押金3000元及利息（利息从2019年10月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际清偿之日止）；2.京世公司退回一个月房租（违约补偿金）1500元及利息（利息从2019年10月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际清偿之日止）；3.京世公司退回10月28日-31日的租金和管理费240元；4.反诉费用由京世公司承担。一审法院认定事实：2018年12月3日，京世公司（出租人，甲方）与朱翠花（承租人，乙方）就佛山市禅城区******816房租赁事宜达成《房屋租赁合同》，合同约定主要内容如下：第二条租赁房屋的每月租金为2000元（此租金不包含租赁税费，若签订租赁所租赁合同租赁税费由乙方承担）。乙方应于每月1日前转（存）入甲方指定账户内。向甲方委托代理人交付租金，首期租金交付为本合同签订之时，乙方如拖欠租金，应向甲方委托代理人支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以每月租金的6‰，甲方委托代理人有权按实际欠租天数累计滞纳金，从乙方保证金中扣除；第三条乙方租赁期限从2018年12月1日起至2019年11月24日，甲方委托代理人应于2019年11月24日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关交接手续；第四条双方同意以押金的形式保证本合同的有效履行。在签订本合同时，乙方须向甲方委托代理人交纳租赁押金3000元，押金退还时，乙方必须携带本人身份证原件、押金单原件、租赁合同原件等证件方能办理退还押金手续；第九条出现下列情形之一的，甲方不予退还租赁押金，并追究乙方损害赔偿责任或违约责任（一）乙方拖欠租金达五天以上的，或拖欠各项费用（含租金）超过月租金一半时……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方委托代理人还可以依据上述情形单方解除合同，通知乙方迁离开交回租赁房屋，如乙方拒不交回租赁房屋……；第十一条甲方保证自己有权出租或转租该房产。合同未到期凡属乙方中途退租，押金将自动转为违约补偿金，并须提前一个月书面通知甲方；如甲方要求乙方退租，则甲方将付一个月房租给乙方作为违约补偿金，并提前一个月书面通知乙方……第十五条备注：双方协商一致该物业租金为2000元，其中500元为水电管理公摊费用的预存，如乙方使用超出应及时补上，如有剩余甲方应在合同期满后结算退还给乙方，甲乙双方协商一致，乙方2019年11月1号交租金只需交24天。合同签订当日，朱翠花向京世公司缴纳了租赁保证金3000元、首月租金及水电管理费预存2000元。合同履行过程中，朱翠花未按约定缴纳水电费、物业管理费，尚欠京世公司代缴的2018年3-6月的物业管理费908元（物业管理费每月226.80元）。另查，2019年1月3日，京世公司员工就水电费、物业管理费的缴纳问题向朱翠花发出微信“……我这个月也可以和你结算预存多退少补，但如果发现一个月没交费那我这边就强制收房。可以吧？”朱翠花回“可以”。2019年10月14日，朱翠花向京世公司员工廖海清发出微信“你们说房子提前退对吧？”廖海清答“嗯，业主下个月就出外了，她有朋友想住，所有想这个月底前检查下房子没问题安排好事情她就走了。”同年10月27日，朱翠花向京世公司员工廖海清发出微信“我今天搬，可以交接退房给你了，押金你也算下退给我。”廖海清答“不用了，人家已经住了其他房子。”朱翠花回“什么意思”廖海清答“你住到合同到期吧”朱翠花回“我东西都已经搬了，你现在跟我说这个，早干嘛去了”廖海清答“你忙，房子不让看。你现在才想起来找我，早忙什么去了。”同年10月28日，朱翠花将涉案房屋的门、窗砸烂，且涉案房屋的墙面留有朱翠花挂东西时产生的多个钉眼。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。京世公司与朱翠花之间的合同关系内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。关于京世公司诉请没收租赁押金3000元及朱翠花反诉返还租赁押金3000元、赔偿一个月租金1500元的问题。租赁合同第九条约定承租人拖欠各项费用（含租金）超过月租金一半时，租赁押金不予退还，出租人可单方解除合同并通知承租人交还房屋。根据一审法院查明的事实可知，朱翠花多次未按合同约定缴费各项费用，且拖欠的费用超过月租金的一半，其存在违约行为，京世公司有权没收租赁押金3000元并要求朱翠花交还房屋。京世公司在2019年10月14日要求朱翠花退房，系京世公司行使合同权利，该行为不构成违约，朱翠花无权要求京世公司赔偿一个月租金。综上，一审法院对京世公司没收租赁押金3000元的本诉请求予以支持，对朱翠花要求返还租赁押金3000元及赔偿一个月租金1500元的反诉请求不予支持。关于京世公司诉请的物业管理费908元的问题。根据合同约定，朱翠花未能举证证明其已经支付京世公司代缴的物业管理费，故对京世公司诉请的物业管理费908元，一审法院予以支持。关于京世公司诉请维修墙面、门窗费用的问题。朱翠花将涉案房屋的门、窗砸烂，且涉案房屋的墙面留有朱翠花挂东西时产生的多个钉眼，对此朱翠花应承担赔偿的责任。京世公司诉请的修理墙壁费用500元、修复窗户和门的费用1900元，金额合理，一审法院予以支持。关于京世公司诉请的租金及物业费损失的问题。按照日常生活经验分析，朱翠花损坏了涉案房屋的门窗及墙面，维修上述部位会导致京世公司维修期间的租金及物业费损失，但一审法院已支持京世公司没收朱翠花的租赁押金3000元，没收的租赁押金足以弥补京世公司的损失，故一审法院对京世公司诉请的租金及物业费损失不再予以支持。关于朱翠花反诉退还租金及物业管理费的问题。朱翠花实际居住到2019年10月27日，租金亦只能计算到该日，10月28日-31日的租金及管理费京世公司应予以返还，经计算，应返还的租金为194元（1500元÷31天×4天）。至于物业管理费，未有证据显示朱翠花交纳了2019年10月的物业管理费，其要求返还10月28日至31日的管理费不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认朱翠花缴纳的租赁押金3000元归京世公司所有；二、朱翠花在判决发生法律效力之日起十日内向京世公司支付物业管理费908元；三、朱翠花在判决发生法律效力之日起十日内向京世公司支付维修费2400元；四、京世公司在判决发生法律效力之日起十日内向朱翠花返还租金194元；五、驳回京世有限公司的其他本诉请求；六、驳回朱翠花的其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费25元，京世公司负担5元，朱翠花负担20元。反诉受理费25元，朱翠花负担20元，京世公司负担5元。二审期间，朱翠花向本院提交新证据如下：证据1.微信聊天记录9张，拟证明京世公司违约在先，很多租客也未收到京世公司退的押金；证据2.2019年1月至9月物业管理费发票，拟证明朱翠花一直有交管理费。京世公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行质证。经审查，朱翠花提交的证据1与本案无关，本院不予采信；证据2未显示与朱翠花相关，不能证明朱翠花主张的证明内容，本院不予采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2019年10月27日，朱翠花向京世公司员工发出微信：“一句话（押金）退还是不退”，京世公司员工答复：“不退。”二审期间，本院询问京世公司，其员工在2019年10月27日发给朱翠花的微信（“你忙，房子不让看”“你现在才想起来找我”“早忙什么去了”）是什么意思。京世公司回答：“本来有人想租朱翠花的房子，因为朱翠花的合同未到期，如果有人租了她的房子，我就退押金给她。但朱翠花一直不给看房子，就没有人租了。我从来没有让她搬走过。她都不让看房子，别人不会租的。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于朱翠花应向京世公司支付的管理费数额。朱翠花上诉主张2018年12月至2019年10月27日的管理费是2465.36元，其已支付管理费1907.25元，仅欠付管理费551.05元。经审查，根据朱翠花所列已交费明细和双方的微信记录，朱翠花已支付的1907.25元款项中有一部分是缴纳承租期间部分月份的水电费，并非全部是用来缴纳管理费，故朱翠花该上诉主张理据不足，本院不予采纳。朱翠花未能提交支付凭证证明其已支付2019年4月至6月的物业管理费，加上朱翠花自认尚未支付2019年10月1日至27日的物业管理费，一审据此判决朱翠花向京世公司支付物业管理费908元，并无不当，本院予以维持。涉案房屋的门窗、墙面毁损是朱翠花所为，朱翠花应当承担维修、恢复的责任，朱翠花主张其做出上述行为是因为京世公司阻拦朱翠花搬离且次日换锁，导致朱翠花无法进入涉案房屋搬走物品。即使朱翠花陈述的情况属实，朱翠花应循合法途径解决，而不是在冲动之下毁坏他人财物，其行为不具有免责事由。朱翠花上诉主张无须承担维修费用缺乏理据，本院不予支持。一审法院酌情确定朱翠花赔偿维修费用2400元，并未明显过高，处理适当，本院予以维持。根据已查明的事实，朱翠花欠付物业管理费908元，超过月租金的一半，且故意损害房屋设施，根据《房屋租赁合同》第九条关于朱翠花拖欠各种费用超过月租金一半，或不承担维修责任或支付维修费用致使房屋或其附属设施严重损坏的，京世公司不予退还租赁押金并追究损害赔偿责任的约定，京世公司要求没收押金具有合同依据，本院予以支持。朱翠花请求返还押金理据不足，本院不予支持。同时，根据双方的微信记录，在朱翠花租赁期限尚未届满的情况下，京世公司于2019年10月14日以业主朋友要居住为由通知朱翠花于10月底搬走，朱翠花因此于同年10月27日通知京世公司退房和返还押金，但京世公司以业主朋友不再需要居住、朱翠花未配合京世公司给新客户看房为由，拒绝终止租赁关系和退还押金，双方由此发生矛盾。由此可知，《房屋租赁合同》提前解除并非朱翠花主动提出提前退租或是欠付费用，而是京世公司要求朱翠花退租，京世公司亦存在违约之处。根据《房屋租赁合同》第十一条关于京世公司要求朱翠花退租，应付一个月房租作为违约赔偿金之约定，京世公司应向朱翠花支付1500元作为违约赔偿。一审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，朱翠花的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因当事人在二审作出新的陈述而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35125号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初35125号民事判决第六项；三、佛山市京世房地产代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱翠花支付违约金1500元；四、驳回朱翠花的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费25元，由佛山市京世房地产代理有限公司负担5元，朱翠花负担20元；反诉受理费25元，由佛山市京世房地产代理有限公司负担10元，朱翠花负担15元。二审案件受理费50元，由佛山市京世房地产代理有限公司负担10元，朱翠花负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 姜欣欣审 判 员 吴媛媛二〇二〇年九月二十一日法官助理 黄清怡书 记 员 许佩珊