山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初1408号 原告：张乐廷，男，1981年5月7日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：察新伟，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：张美英，女，1983年5月29日出生，汉族，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：杨春青，山东华剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琳，山东华剑律师事务所律师。 第三人：济南恒茂房产咨询有限公司，住所地济南市长清区。 法定代表人：孙秀菊。 原告张乐廷与被告张美英、济南恒茂房产资讯有限公司（以下简称恒茂公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月20立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张乐廷的委托诉讼代理人察新伟，被告张美英的委托诉讼代理人杨春青、张琳到庭参加诉讼，第三人恒茂公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张乐廷向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令张美英赔偿张乐廷违约金(自2019年5月8日，按照每日200元，计算至张美英将户口实际迁出之日止)，违约金暂计算至2020年3月31日为65800元；2、本案的全部诉讼费用由张美英承担。事实与理由：张乐廷与张美英经第三人恒茂公司提供中介服务签订了《租房落户合同》，约定由张乐廷将其所有的位于济南市长清区产证同意由张美英用于租房落户使用，使用期限自2018年5月8日至2019年5月7日。同时约定到期之前张美英必须将户口迁离房屋，因张美英到期户口不迁走给张乐廷带来的损失将由张美英全部承担并按每日200元赔偿张美英违约金。合同签订后，张乐廷按约协助张美英办理了《房屋租赁证》并协助张美英将户口成功落户，但合同到期后张美英并未将户口迁走，期间张乐廷多次通过恒茂公司催促张美英，后张乐廷又直接催促张美英将户口迁出，但张美英均一直推诿，其行为已经构成违约，故张乐廷诉至法院，望判如所请。 张美英辩称，一、张美英不认识张乐廷，亦不知道《租房落户合同》的存在，更不知该合同的内容。2017年10月1日，张美英与杨守亮、济南市天桥区优居房屋咨询服务部签订了《集体户口办理协议书》，由济南市天桥区优居房屋咨询服务部为张美英办理济南集体户以方便买房落户，张美英于协议签订当日缴纳36000元落户费用。协议签订后，协议内容未能履行，直至2018年5月经杨守亮介绍将张美英办理集体户口的业务交给恒茂公司办理。办理过程中，恒茂公司在没有让张美英看内容的情况下让张美英在事先写好张美英名字处的多份材料上按手印，恒茂公司也未将张乐廷出具的《租房落户合同》交由张美英，张美英对合同内容不知情；二、张美英不存在违约行为，不应支付违约金。根据2017年8月10日济南市公安局济公通[2017]157号文件第11条规定“自落户之日起两年内只能享受一次居住就业落户政策”及第43条规定“市外及三县迁入长清区、章丘区落户满2年的居民及该区域原常住居民，符合市区内户口迁移条件的，可申请在居住地落户”。张美英认为，张乐廷知晓上述政策规定，对一套房屋两年内只能享受一次居住就业落户政策是知情的，故其提交的租房落户合同中使用期限约定2018年5月8日至2019年5月7日是违反政策规定的，张美英根本无法实际履行。落户后，张美英一直想将户口迁出，但因政策原因，张美英无法将户口迁出；三、张美英未给张乐廷造成任何实际损失，张乐廷的主张于法无据。涉案租房落户合同明确约定房屋只用于租房落户，不得他用也不居住。张乐廷也未向张美英交付房屋钥匙，张美英未在涉案房屋内实际居住，且张美英也未向张乐廷支付租金，不知每月租金数额及租赁期限。张美英没有给张乐廷造成任何实际损失，不应支付违约金；四、案涉租房落户合同系张乐廷与恒茂公司恶意串通，损害国家、集体或第三人利益，该合同应为无效，应由恒茂公司赔偿张乐廷违约金。综上，请求法院依法驳回张乐廷的诉讼请求。 恒茂公司未作陈述。 张乐廷为证实其诉讼请求依法提交了以下三组证据： 一、（2016）济南市不动产权第XXXX号不动产权所有证书原件，证实涉案济南市长清区大学路XXXXX室房屋为张乐廷所有。张美英对该证据及其证明目的无异议； 二、《租房落户合同》、房屋租赁证原件各一份，证实张美英租赁张乐廷所有的XX小区的房屋用于租房落户使用，租赁期限为一年（自2018年5月8日至2019年5月7日）。张美英对合同真实性有异议，表示其对合同内容不知情。对于合同的真实性及其是否合法有效，本院将在本院认为部分一并作出认定； 三、2020年3月20日，张乐廷与张美英的微信聊天记录一宗，2020年3月24日张乐廷与恒茂公司职工苑宁的通话录音一份，2020年3月27日张美英的户籍证明一份，2020年3月24日张乐廷与派出所户籍科民警的通话录音一份。以证实政策未约束租房落户的时间，张美英具备将户口迁出的条件。合同到期后张乐廷多次联系张美英将户口迁出，但直至2020年3月27日，张美英户籍仍在张乐廷房屋处未迁走。张美英对该组证据的真实性无异议，但表示系因为政策原因致使其无法将户口迁出。本院对该组证据真实性依法予以确认，对该组证据能否证实张乐廷的证明目的将在本院认为部分一并认定。 张美英为反驳张乐廷的诉讼请求依法提交了以下证据： 一、张美英的户籍登记信息原件一份，证实张美英已于2020年3月30日将户口自张乐廷房屋处迁出。张乐廷对该证据真实性无异议； 二、2017年10月1日张美英与杨守亮、济南市天桥区优居房屋咨询服务部签订的《集体户口办理协议书》、收款收据原件各一份，证实张美英曾与案外人就办理集体户一事达成协议并支付费用36000元。张乐廷对该组证据不知情，认为与本案无关。本院对张乐廷的主张认可； 三、2017年8月10日济南市公安局济公通[2017]157号文件一份、张美英与济南市公安局长清分局城关派出所户籍科民警的通话录音一份，证实张美英无法将户口迁出系受政策影响，张乐廷对一套房屋两年内只能享受一次居住就业落户政策亦知情。张乐廷对该组证据真实性无异议，但认为该证据不能证实张美英的主张。本院对该文件及通话录音的真实性认可，但能否证实张美英证明目的将在本院认为部分一并作出认定； 四、2019年11月-2020年3月期间张美英的通话录音详单一份，以证实张乐廷在此期间未与张美英联络，张美英手中未持有租房落户合同，对合同约定的租赁期限、违约金等内容毫不知情。本院经审查对该证据真实性认可，但认为依据该证据不能证实张美英对合同内容不知情的陈述。 根据张乐廷与张美英提交的证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2018年，张乐廷、张美英、恒茂公司共同签署了《租房落户合同》，合同主要约定如下：一、张乐廷将其所有的位于济南市长清区的房产证同意张美英用于租房落户使用；二、此房屋只用于租房落户，不得他用也不居住；三、租赁期限为2018年5月8日至2019年5月7日，张乐廷应配合张美英办理租房落户手续；四、租赁期限届满，张美英应将户口迁离本房屋，因张美英不将户口迁出给张乐廷造成的损失应由张美英全部承担并应按每日200元赔偿张乐廷违约金。张乐廷、张美英、恒茂公司均在合同上签字或盖章。张美英对租房落户合同中的签名不认可，但认可手印系由其本人按捺。 合同签订后，张乐廷、张美英共同至济南市长清区住房和城乡建设委员会办理租赁登记手续，并取得了《房屋租赁证》，租赁证记载租赁期限自2018年5月8日至2019年5月7日。取得房屋租赁证后，张乐廷、张美英凭此证至派出所办理了租房落户手续。合同约定的租赁期限届至，张美英未将户口迁出。至2020年3月30日，张美英将户口从迁出涉案房屋迁出，由济南市公安局长清分局城关派出所为其办理了空挂户。 本院另查明，张乐廷自认恒茂公司向其支付的租赁费用为11000元。张美英曾于2017年10月1日与杨守亮、济南市天桥区优居房屋咨询服务部签订《集体户口办理协议书》，并为办理集体户支付了费用36000元，后因该协议书无法履行，杨守亮、济南市天桥区优居房屋咨询服务部将合同权利义务转移给了恒茂公司，由恒茂公司负责张美英的落户事宜。在与张乐廷签订涉案合同时，未再支付任何费用。 本院认为，本案争议焦点有二：一是涉案《租房落户合同》是否合法有效；二是张美英是否违约，张乐廷主张的违约责任是否合理合法。 关于争议焦点一，即涉案《租房落户合同》是否合法有效。本院认为，涉案租房落户合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，更不存在张美英所述的张乐廷与恒茂公司恶意串通的事宜。张美英虽表示对合同内容不知情，且合同中张美英签名并非其本人所签。但其认可合同中张美英名字处的手印系由其个人按捺，并与张乐廷一起办理了取得房屋租赁证及落户手续的相关事宜。由此可见，张美英作为有完全民事行为能力的自然人，全程参与了合同签订、租赁证办理、落户手续办理的相关事宜，其陈述对合同内容不知情，合同由恒茂公司、张乐廷恶意串通无事实及法律依据，对其该陈述，本院不予采信。 故涉案《租房落户合同》应为各方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。 关于争议焦点二，即张美英是否违约，张乐廷主张的违约责任是否合理合法。合同约定租赁期限为一年，自2018年5月8日至2019年5月7日，租赁合同届满张美英应将户口迁出。但租期届满，张美英未将户口迁出，直至2020年3月30日方才将户口迁出。张美英主张其未将户口迁出系因政策原因（政策规定落户两年内不得将户口迁出），而非个人原因，故其个人不存在违约行为，为证实其主张，张美英提交了济南市公安局济公通[2017]157号文件及其与派出所民警的通话。本院经查阅该文件，该文件仅规定在长清区、章丘区租房落户满两年的方可在市内居住地落户，并未规定在同一房屋上租房落户必须满两年。且派出所民警也未作出必须在同一房屋上租房落户满两年的表示。至2020年3月30日张美英将户口迁出张乐廷所有的房屋时，其在相关房屋上租房落户尚未满两年。由此可见，张美英因政策原因无法将户口迁出的表述，与事实不符。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租房落户合同约定租赁期限一年，租期届满张美英将户口迁出。合同约定的租期届满，张美英未将户口迁出，其行为应视为违约。 至于张乐廷主张的违约金。租房落户合同约定，张美英未按约将户口迁出的，应承担张乐廷的实际损失并按200元/天的标准向张乐廷支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张美英违反合同约定迟延迁出户口，理应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合前述法律规定，违约金的计算标准均应以张乐廷的实际损失为基础。张乐廷未能提交任何证据证实其实际损失，且涉案租房落户合同约定张美英租赁该房屋只落户不居住，该约定虽未违反法律强制性规定，但实际不符合济南市公安局济公通[2017]157号文件制定的本意。故张乐廷主张的违约金200/天显属过高，且其对于租房落户合同未能在租赁期届至时终止亦负有责任。基于前述分析，本院酌定张美英向张乐廷支付其迟延将户口迁出的违约金为3000元。 综上所述，张乐廷要求张美英支付违约金的诉讼请求于法有据，应予支持，但违约金的计算应由本院依法确认。本案经调解未果。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告张美英于本判决生效之日起十日内支付原告张乐廷违约金3000元； 二、驳回原告张乐廷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1446元，减半收取计723元，由原告张乐廷负担698元，由被告张美英负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  袁海燕 二〇二〇年九月十六日 书记员  张 琳