文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初3789号原告：重庆禾诚食品有限公司，住所地重庆市沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡社**，统一社会信用代码91500106795854658A。法定代表人：沈景中，重庆禾诚食品有限公司经理。委托诉讼代理人：赵海波，重庆美翎律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社，，住所地重庆市沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡社统一社会信用代码93500106681456280M。法定代表人：刘勇，重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社董事长。被告：刘勇，男，1977年4月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆禾诚食品有限公司（以下简称“禾诚公司”）与重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社（以下简称“松旭合作社”）、刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告禾诚公司委托诉讼代理人赵海波、被告松旭合作社法定代表人刘勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告禾诚公司向本院提起诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告支付原告装修拆迁补偿款340639.20元；2、本案诉讼费、律师费6000元由被告承担。事实及理由：原被告于2009年10月1日签订租赁合同，被告将位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来一社的砖混框架及钢架结构厂房共计3000平方米租赁给原告，租赁时间从2009年10月1日至2019年9月30日共计10年。合同约定因市政建设需要拆除或者改造已租赁的房屋，厂房的主体的赔偿由被告所得，对室内装修和设备赔偿由原告所得。现该租赁厂房因政府需要被拆迁，政府拆迁办公室按照厂房业主单位确定拆迁主体，该厂房的主体和装修补偿款均由被告签订拆迁补偿协议。原告的厂房属于食品加工企业，当时装修标准较高，当时实际花费200多万元，但是装修合同价款只有909114元，原告从拆迁办公室了解到根据原告提交的装修合同价款的30%左右确定拆迁装修补偿款金额为340639.20元，但是因为原告不是拆迁合同的相对方不能取得拆迁报告，原告据此多次向被告主张装修补偿款，但是被告拒绝装修补偿款由原告所得。原告为了维护自己的合法权益特向贵院依法提起诉讼，恳请贵院依法裁决。被告松旭合作社辩称，本被告不同意原告的请求，原被告签订租赁合同属实，合同约定租赁期限为2009年10月1日至2019年9月30日，租赁期间，因市政建设需拆除租赁房屋，造成双方损失，双方互不承担责任，若拆除房屋作出补偿，室内装修和设备赔偿归原告，合同签订后，双方按合同履行义务，原告也实际占有使用租赁房屋正常生产经营；涉案房屋至今也未拆除，原告自双方合同期满前还实际占有使用涉案房屋；被告就涉案厂房与沙区征地拆迁办公室签订拆迁安置协议，在对涉案厂房财产进行清理时，考虑原告前期投入修建水池费用巨大，在拆迁工作人员组织下，原被告双方就各自投资修建的财产分别进行了清理和登记，双方均确认签字认可，该部分的补偿被告同意拆迁单位直接补偿给原告，且水池部分的拆迁补偿款已经由拆迁办与原告签订协议后补偿给了原告。我方认为原告主张被告支付装修拆迁补偿与双方房屋租赁系两个法律关系，双方合同已解除，原告也表示从2018年12月11日以后，放弃租赁房屋内财产的所有权，以上事实原告主张支付装修补偿款缺乏事实及法律依据，请求法庭予以驳回其诉求。被告刘勇辩称，本被告不是本案适格主体，被告松旭合作社领取的装修补偿款系松旭合作社房屋补偿所得。本院经审理认定事实如下：被告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社，曾用名称：重庆市沙坪坝区松旭畜禽养殖专业合作社。2006年6月8日，被告与重庆市沙坪坝区曾家镇福来村村委会签订《土地租赁协议书》，由被告与重庆市吉文机械制造有限公司共同承包福来村天灯堡合作社土地7.253亩（含田6.753亩，土0.1亩，非耕地0.4亩）。合同签订后，被告在租赁土地上修建了案涉的位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来一社的厂房，该厂房未经行政审批，未取得房屋产权证。2009年9月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来一社的厂房，租赁面积共3000平方米。租金按二个阶段，第一阶段为第1年至第5年，即从2009年10月1日起至2014年9月30日止。第二阶段从2014年10月1日起至2019年9月30日止。第一阶段租金为每年171000元，第二阶段租金为每年207000元，其中第一年为合同生效起支付第一年租金。以后为半年支付一次。为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为30000元整。……房屋如因不抗拒的原因导致毁损或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。但市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋所做的赔偿，甲乙双方应按照各赔各的原则，即对厂房主体的赔偿由甲方所得，对室内装修和设备的赔偿由乙方所得。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。租赁合同签订后，原告即将涉案厂房交付被告使用。2015年9月29日，双方签订《补充协议》，协议载明：2009年10月1日甲方将所有位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡25号的厂房（总面积共3000平方米）出租给乙方使用一事双方签订了《房屋租赁协议》。现甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，一致同意在原合同的基础上变更合同条款部分内容，特立以下补充条款。一、合同内容变更。1、原合同第四条第1项租金核算条款内容第二阶段厂房租金：1楼门面、二楼办公室、三楼住房为6元/平方米，二楼厂房租金为5元/平方米。即从2014年10月1日起至2019年9月30日止。二楼办公室前空坝为每年租金2000元，十年不变价。现变更为：双方2009年10月1日签订的《租赁协议》中约定的租赁期限还剩4年的有效期，租金按一口价280000元/年向甲方交纳。2、原合同第四条第2项租金支付：由原合同的半年支付一次，双方协商支付。现变更为乙方向甲方缴纳租金的时间为每年的9月1日，以现金一次性缴纳下年度全年的租金方式向甲方缴纳。（即为：先交租金后使用的原则）二、新增条款：1、乙方保证对因盐酸腐蚀的车间墙体、屋顶及彩钢结构的腐蚀部分进行维修，若不能维修必须更换的彩钢屋面，费用由双方各一半。彩钢主体部分的更换由甲方承担。2、违约责任：（1）任何一方不按约履行义务或不完全履行义务的，视为违约。双方约定以合同总价的30%作为违约赔偿金由违约方赔偿守约方的损失。（2）若乙方不按时足额的缴纳租金超过15天的，甲方有权单方解除双方签订租赁协议及租赁关系。并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的直、间接损失。（3）其他：双方同意解除2014年12月17日签订的《补偿（充）协议》，以本协议作为原合同的补充协议。2016年6月13日，双方再次签订《补充协议》，协议载明：鉴于双方于2009年9月6日签订的《房屋租赁合同》（以下简称：合同）现已履行了7年，现就甲方需使用乙方承租范围内的部分房屋的相关事宜，经协商一致达成补偿协议如下：一、范围及面积;1、根据甲方需要，乙方同意将承租范围内的钢架结构房屋部分返还给甲方使用，其返还面积为1200平方米，从本协议签订之日起至2016年9月30日止。2、期满后若未拆迁，双方继续按之前签订的协议履行。3、返还期间，乙方不承担甲方使用期间的租金。4、若2016年9月1日未拆迁，甲方同意将合同交租时间延迟至2016年9月30日缴纳。二、拆迁：1、租赁标的若在2016年9月30日前被拆迁，乙方享有承租范围的内饰及属乙方所有的机械设备和设施（按政策规定）的拆迁赔偿款，除此之外的其他赔偿全部归甲方享有。2、若乙方返还的房屋在甲方使用期间被征用，所获得的拆迁赔偿全部归甲方享有。3、乙方保证在不影响甲方拆迁赔偿款利益及领取的情况下，若拆迁单位允许乙方使用未拆除完的建筑物，甲方将无偿提供给乙方使用，一切责任与甲方无关。三、保证金及其他。1、若遇拆迁或合同终止，甲方按约退还所收保证金。2、若2016年9月30日前被拆迁，甲方将退还乙方垫资购买彩钢瓦的20000元。该补充协议签订后，被告收回1200平方米的厂房。2017年3月28日，沙坪坝区征地办公室对被告松旭合作社建筑物进行评估，并制作《建筑物评估明细表》，明细表载明“被评估单位：重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社；评估基准日为2017年3月28日；房屋名称：厂房，建筑尺寸为长39.6米、宽22米、建筑面积为871.2㎡，层数为1层，层高4.7米，评估价值中原值为1398276.00，成新率85%，净值1188534.60，，地面铺地砖内墙贴墙砖、天棚石膏板吊顶，装修费=200*871.20*85%=148104.00元；房屋名称：厂房，建筑尺寸为长39.6米、宽22米、建筑面积为871.2㎡，层数为1层，层高4米，评估价值中原值为1420056.00，成新率85%，净值1207047.60，，地面铺地砖内墙贴墙砖、天棚石膏板吊顶，装修费=260*871.20*85%=192535.20元”。2018年12月7日，原告向被告送达一份“通知”，内容为：重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社：禾诚公司与贵单位于2009年签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，根据合同约定，贵单位将位于沙坪坝区曾家镇福来村天灯堡社的厂房出租给我方。因政府征收租赁物所在地土地，双方协商确定2017年9月到2018年9月30日的租金为160000元，后续租赁物为无偿使用，双方租赁合同尚未到期，鉴于贵单位要求解约，同时我方搬迁需要60日，为此，我方将在2019年1月31日退还租赁物给贵单位，请届时办理移交手续。2019年8月18日，被告松旭合作社作为乙方、沙坪坝区征地办公室作为甲方签订《集体土地上企业拆迁补偿协议书》，协议书载明“因区台资园建设的需要，甲方需对乙方位于曾家镇福来寺村天灯堡社的建构附着物实施拆除，根据《重庆市征地补偿安置办法》（市政府55号令）的规定，经过现场清理，甲乙双方达成以下补偿协议：一、被拆迁企业的基本情况：建筑面积3085.65㎡；二、各项补偿费用：建构附着物补偿3243467.80元，综上所述，乙方企业补偿共计3243467.80元，大写：叁佰贰拾肆万叁仟肆佰陆佰柒元捌角；三、双方责任：……3、建构筑物残值及其他由甲方收购的设施、设备等归甲方所有，乙方不得私自拆除、变卖；4、经甲、乙双方认可签订协议并腾空房屋后，甲方将以上款项支付给乙方……”。2020年1月2日，被告松旭合作社向沙坪坝区征地办公室出具《委托书》，委托书载明“兹有重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社位于曾家镇福来村天灯堡社，属台资园拆迁范围，现已签订企业拆迁补偿协议，金额为：3406369.20元（大写：叁拾肆万零陆佰叁拾玖元贰角零分整）。特委托征地办支付给企业法人：刘勇（身份证号码：XX），发放后的法律责任及经济纠纷由我公司自行负责”。另查明，本院于2019年1月29日立案受理原告禾诚公司与被告松旭合作社合同纠纷一案，原告禾诚公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告损失200000元；2、本案诉讼费由被告承担。本院于2019年6月24日作出（2019）渝0106民初4524号民事判决书，认为原被告双方之间的租赁合同及补充协议因违反强制性规定应属无效，遂判决驳回原告禾诚公司的全部诉讼请求，禾诚公司不服一审判决，遂向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）渝01民终9179号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院于2019年1月29日立案受理原告禾诚公司与被告松旭合作社合同纠纷一案，原告禾诚公司向本院提起诉讼请求：1、请求被告退还原告租金148000元及保证金80000元；2、本案诉讼费由被告承担。本院于2019年6月24日作出（2019）渝0106民初4532号民事判决书，判决“一、限被告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社于本判决生效之日起十日内支付原告重庆禾诚食品有限公司80000元整；二、驳回原告重庆禾诚食品有限公司的其他诉讼请求”。本院于2019年9月23日立案受理原告松旭合作社与被告禾诚公司房屋租赁合同纠纷一案，原告松旭合作社向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告支付从2018年10月1日起至实际腾空房屋期间的房屋占用使用费（暂时从2018年10月1日计算至2019年9月30日142000元）；2.判令被告恢复租赁房屋原状，并将租赁房屋腾空交付原告。本院于2020年1月19日作出（2019）渝0106民初22314号民事判决书，判决“一、限被告重庆禾诚食品有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁房屋，即其承租的位于重庆市沙坪坝区曾家镇福来一社的厂房中由其修建的污水处理池拆除、填平，恢复至修建前地面平坦状态，并将该厂房腾空，返还给原告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社；二、限被告重庆禾诚食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社房屋占用费（该占用费截止2019年9月30日为29000元，自2019年10月1日起至本判决第一项中返还之日止，按照13916.67元/月计算）；三、驳回原告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社的其他诉讼请求。”禾诚公司不服一审判决，遂向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）渝01民终3692号民事判决书，判决“一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初22314号民事判决；二、驳回重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社的诉讼请求。”上述事实有原告重庆禾诚食品有限公司举示的《租赁合同》、《委托书》、《律师委托合同》、《建筑物评估明细表》，被告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社举示的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议》、《通知》、《地上建筑物、构筑物、附着物清理表》、《集体土地上企业拆迁补偿协议书》、《民事判决书》以及原、被告的当庭陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性己经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，综合庭审查明事实，本案的争议焦点为：一、被告松旭合作社是否应当向原告禾诚公司支付装修拆迁补偿款；二、被告刘勇是否应当承担支付义务。针对本案争议焦点，并结合双方当事人的诉讼请求，本院评判如下：关于被告松旭合作社是否应当向原告禾诚公司支付装修拆迁补偿款的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案的厂房的修建未经行政审批，原告与被告之间签订的租赁合同及其补充协议因违反法律强制性规定而属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或贬值的因素，根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配。本案中，原、被告签订的租赁合同中约定“对厂房主体的赔偿由被告松旭合作社所得，对室内装修和设备的赔偿由原告禾诚公司所得”，原告禾诚公司在使用被告松旭合作社的厂房过程中，因政府拆迁，被告松旭合作社获得构筑附着物补偿费，即双方基于无效合同的履行实际获利。综合考虑双方的过错程度、市场因素、拆迁补偿金额，本院确定被告应当向原告支付案涉厂房的拆迁补偿费。案涉租赁厂房一楼的装修是由原告施工，且依据沙坪坝区征地办公室制作的《建筑物评估明细表》，一楼装修的评估价值为340639.20元（148104.00元+192535.20元=340639.20元），因此，原告禾诚公司请求被告松旭合作社支付装修拆迁补偿款340639.20元，本院予以支持。关于被告刘勇是否应当承担连带清偿责任的问题。本案中，涉案租赁合同的主体为原告禾诚公司与被告松旭合作社，根据拆迁补偿协议，被告松旭合作社是被拆迁补偿的对象，被告刘勇仅是作为被告松旭合作社的受托人接收拆迁补偿款，被告松旭合作社作为农民专业合作社，依法应当由农民专业合作社对债务承担清偿责任。因此，原告禾诚公司要求被告刘勇承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告禾诚公司主张的律师费问题。原告禾诚公司与被告松旭合作社签订的租赁合同及补充协议均未对实现债权费用的承担问题进行约定，且原告并未举示证明其实际产生的律师费金额，故对于原告禾诚公司要求被告承担律师费6000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社于本判决生效之日起五日内支付原告重庆禾诚食品有限公司装修拆迁补偿款340639.20元；二、驳回原告重庆禾诚食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费6560元，减半收取3280元（原告重庆禾诚食品有限公司已预交），由被告重庆市沙坪坝区松旭农业专业合作社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  王 正二〇二〇年九月二十四日法官助理  吴兴妙书 记 员  邹竺珊