江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初373号原告：江苏欧瑞置业有限公司，统一社会信用代码913208306871947445，住所地：盱眙县甘泉西路山水名都。法定代表人：江贤娒，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈飞、肖圣通，该公司员工。被告：郝胜国，男，1967年7月12日出生，汉族，暂住盱眙县。原告江苏欧瑞置业有限公司与被告郝胜国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序。因被告郝胜国下落不明，依法公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、开庭传票，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告江苏欧瑞置业有限公司的委托诉讼代理人陈飞、肖圣通到庭参加了诉讼，被告郝胜国经本院公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏欧瑞置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告郝胜国给付原告房屋租金127300元；2、判令被告郝胜国立即腾空、迁出租赁的房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月3日，原告委托蔡秀华（原告公司法定代表人江贤娒妻子）与被告郝胜国于2014年10月3日签订《租赁合同》。合同签订后，原告公司已按照合同约定将租赁的房屋提供给被告郝胜国使用，履行了约定的义务。根据合同约定被告郝胜国应当于2018年11月3日前支付给原告公司2018年12月3日至2019年12月2日的年租金127300元，至今一直未按期缴纳，现因多次联系无果，被告拖欠租金的行为已构成违约。期间，曾发函给被告要求其限期向原告公司缴纳拖欠租金127300元，被告拒不理睬，逾期仍未不缴纳。维护原告的合法权益，故请求依法判准原告的诉讼请求。被告郝胜国未作答辩。原告江苏欧瑞置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了盱眙县商品房不动产权初始登记证明单【苏（2018）盱眙县不动产权第0004638号、（2018）盱眙县不动产权第0004639号、（2018）盱眙县不动产权第0004640号、（2018）盱眙县不动产权第0004641号】、2014年10月3日蔡秀华与郝胜国签订的《租赁合同》和《补充协议》、2019年8月26日催缴租金告知函、张贴催缴租金告知函照片、情况说明予以证实，上述证据经庭审核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原告江苏欧瑞置业有限公司系有限责任公司，于2009年4月3日成立，营业期限自2009年4月3日至2029年4月2日，经营范围：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）原告江苏欧瑞置业有限公司开发位于盱眙县盱城街道甘泉西路X号山水名都XX幢XXX3室【建筑面积99.18平方米、苏（2018）盱眙县不动产权第XXXXXXX号】、XXX4室【建筑面积110.34平方米、（2018）盱眙县不动产权第XXXXXX号】、XXX5室【建筑面积155.94平方米、（2018）盱眙县不动产权第XXXXXX号】、XXX6室【建筑面积139.74平方米、盱眙县不动产权第XXXXXXX号】，并于2018年3月8日取得不动产权证书。2014年10月，被告郝胜国与原告江苏欧瑞置业有限公司工作人员联系租赁房屋事宜。2014年10月3日，原告江苏欧瑞置业有限公司委托蔡秀华（原告江苏欧瑞置业有限公司的法定代表人江贤娒妻子）与被告郝胜国签订《租赁合同》。该合同约定：“租赁合同/出租方：蔡秀华630325196003102625(以下简称甲方),承租方：郝胜国(以下简称乙方），根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲、乙双方房屋租赁事宜，经充分友好协商后，达成如下协议：一、租赁物1、甲方将坐落于盱眙甘泉西路X号山水名都XX幢XXX3、XXX4、XXX5、XXX6号商铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用，实际使用面积约为505平方米，具体范围以甲方的红线图为准。2、该商铺的经营范围仅限于家居建材，未经甲方同意，乙方不得变更。二、租赁期限和租金1、房租期为陆年，租金前叁年不变，后叁年每年递增3%。第一年从2014年12月3日至2015年12月2日，租金壹拾贰万元整（￥120000元）。第二年从2015年12月3日至2016年12月2日，租金壹拾贰万元整（￥120000元）。第三年从2016年12月3日至2017年12月2日，租金壹拾贰万元整（￥120000元）。第四年从2017年12月3日至2018年12月2日，租金壹拾贰万叁仟陆佰元整（￥123600元）。第五年从2018年12月3日至2019年12月2日壹拾贰万柒仟叁百元整（￥127300元）。第六年从2019年12月3日至2020年12月2日，租金壹拾叁万壹仟壹佰元整（￥131100元）。2、租金缴纳时间和方式：1、缴纳时间：第一年的租金乙方应于2014年10月3日一次性缴纳，以后每年租金乙方按次年合同规定时间提前一个月一次性缴纳给甲方。2、租金缴纳方式：乙方应将租金直接缴纳至蔡秀华，除此之外，乙方向第三方缴纳或以其他任何方式缴纳的租金皆为无效。3、租赁期满（六年后），如乙方要续租的，应于合同到期前提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先续租权，具体以双方重新签定的租赁合同为准。三、商铺装饰装修1、乙方对商铺进行装饰装修的，应经甲方同意后依法报建施工。乙方对承租物装饰装修要符合建筑、消防等要求，不得变动商铺建筑主体和承重结构。2、合同终止，甲方对乙方的装饰装修不予任何补偿。四、商铺的转租租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将承租商铺转租、转让、转包、转借与他人，否则甲方有权收回乙方的商铺。五、甲乙双方的权利和义务1、承租期内，不得擅自将该商铺转租给第三人；2、甲方不得在租赁期间内对房租加价;3、乙方承租期间发生的所有水费、电费、物业费、工人工资及运营期间所产生的相关所有税费、债务皆由乙方承担，概与甲方无关；4、乙方应在自己承租的商铺位置范围内经营，不得占道越位；5、乙方不得提前解除合同,否则租金不予退还。六、合同的解除1、甲方严重违约的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方对造成的损失承担全部赔偿责任。2、承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，已收租金不予退还，并有权要求乙方承担违约责任：(1)未按本协议约定的期限缴纳租金的；(2)未经甲方书面同意，改变本合同约定的商铺经营范围的；(3)违反本合同第四条规定的；⑷擅自改变商铺主体结构、承重结构的;(5)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，己经给甲方造成严重损害的；(6)乙方有严重违反本协议的其他行为，在甲方通知的期限内仍未改正的；(7)法律规定的其他情形。七、租赁物返还合同终止，乙方应将承租商铺腾空并交付给甲方的，合同终止后三日内，如乙方没有腾空房屋的，视为乙方放弃该商铺内所有物品的所有权，皆由甲方自行处置。甲方有权占有房屋，因此而造成一切损失由乙方承担；乙方装修的设备设施中，可以移动的物品，由乙方自行带走，固定设施或移动后会损坏商铺设施设备的，则不得拆除和损坏，无偿归甲方所有。八、违约责任1、甲方违约的，应当对乙方所造成的全部损失承担赔偿责任。2、乙方逾期支付租金的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2‰支付逾期付款违约金给甲方。3、合同终止，乙方逾期归还商铺的，从逾期之日起，每日按日租金的双倍支付商铺使用费给甲方。九、因履行本合同发生纠纷的，由当事人协商解决，协商不成的提起诉讼，由甲方经营场所所在地法院管辖。十、本合同未尽事宜由双方协商解决。本合同一式二份，甲乙双方各执一份。十一、本合同经甲乙双方签(章)字后生效。十二、本合同签订之日起，双方之前签订的租赁合同及相关所有协议全部作废，双方损失自负，互不追究。甲方：蔡秀华，乙方：郝胜国，2014、10、3。”蔡秀华、郝胜国均在合同上签名。2014年10月3日，原告江苏欧瑞置业有限公司委托蔡秀华与被告郝胜国签订《补充协议》。该协议约定：“补充协议/甲方：蔡秀华630325196003102625(以下简称甲方),乙方：郝胜国(以下简称乙方），根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规的规定，甲、乙双方房屋租赁事宜，经充分友好协商后，达成如下协议：1、甲方将坐落于盱眙甘泉西路X号山水名都XX幢XXX3、XXX4、XXX5、XXX6号商铺（以下简称该商铺）出租给乙方使用，实际使用面积约为505平方米，具体范围以甲方的红线图为准。2、该商铺的租赁期限为2014年12月3日至2020年12月2日。3、甲方在租赁期限内出售该商铺，必须将该商铺的售价等如实告知乙方。4、乙方在商铺同等出售条件下，享受优先购买权。5、若乙方自愿放弃该商铺的购买权，则甲方在出售商铺时保证乙方在租赁期间的租赁权；6、如因特殊情况，需乙方在租赁期间内搬离该商铺的，则甲方按实际使用天数退还乙方已经缴纳房租的剩余金额，装修费用等另计。7、甲乙双方签订的租赁合同终止时，该协议同时终止。8、因履行本协议发生纠纷的，由当事人协商解决，协商不成提起诉讼的，由甲方经营场所所在地法院管辖。9、本合同未尽事宜双方协商解决，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。10、本合同经甲乙双方签（章）字后生效。甲方：蔡秀华，乙方：郝胜国，2014、10、3。”蔡秀华、郝胜国均在协议上签名。《租赁合同》和《补充协议》签订后，原告江苏欧瑞置业有限公司将案涉的盱眙甘泉西路X号山水名都XX幢商铺XXX3、XXX4、XXX5、XXX6号交给被告郝胜国使用，被告郝胜国履行了2014年12月3日至2018年12月2日期间的房屋租金。2018年12月3日至2019年12月2日期间租金127300元应于2018年11月3日履行，但被告郝胜国没有支付。2019年8月26日，原告江苏欧瑞置业有限公司委托蔡秀华通过顺丰快递邮寄《催缴租金告知函》给被告郝胜国，并在出租门面房张贴《催缴租金告知函》。该《催缴租金告知函》内容为：“郝胜国先生：你与蔡秀华曾于2014年10月3日签订了一份《租赁合同》。合同签订后出租人蔡秀华已按照约定将租赁的房屋提供给你使用，履行了约定的义务。根据合同约定你应当于2018年11月3日前支付给蔡秀华2018年12月3日至2019年12月2日的年租金127300元，至今一直未能按期缴纳，现因多次联系无果，你拖欠租金的行为已构成违约。故特发此函限你收到本函后七个工作日内向出租人蔡秀华缴纳租金127300元，逾期不缴，出租人将会通过合法途径解决，届时将会给你带来负面影响及经济损失，望慎重！蔡秀华，二O一九年八月二十六日。”被告郝胜国仍未履行缴纳租金义务。此后，原、被告之间因房屋租金等相关事宜产生矛盾，目前被告郝胜国也不在租赁房屋内经营，双方产生讼争。另查明，原告江苏欧瑞置业有限公司对蔡秀华与被告郝胜国签订的《租赁合同》、《补充协议》以及《催缴租金告知函》均认可，均系公司委托蔡秀华签订的。2014年4月29日，被告郝胜国等与中国民生银行股份有限公司盱眙支行签订《联保体授信合同》，被告郝胜国以自己经营的盱眙县河桥镇和好花卉苗木种植场又与中国民生银行股份有限公司盱眙支行签订《最高额担保合同》，为董宏军借款40万元承担连带保证责任，并对联合体整体授信额度与期限内的非本人融资提供最高额220万元连带责任保证（郝胜国授信额度50万元、丁言芝授信额度50万元、董宏军授信额度40万元、丁珊授信额度30万元、杨兆军授信额度50万元），所涉案件经本院审理，并于2017年12月6日作出民事判决：盱眙县河桥镇和好花卉苗木种植场、郝胜国等对董宏军借款本金364965.05元及罚息承担连带偿还责任；盱眙县河桥镇和好花卉苗木种植场、郝胜国等对丁言芝借款本金459661.45元及利息和罚息承担连带偿还责任。本案审理中，原告江苏欧瑞置业有限公司提出请求解除双方于2014年10月3日签订的《租赁合同》和《补充协议》。本庭与被告郝胜国的妻子何玉前电话（138××******）联系，其称：“我与被告郝胜国已经离婚，也不知其下落，有证据向法庭提供，被告郝胜国电话是152××******。”但其没有提供相关证据。本庭又与被告郝胜国电话（152××******）联系，接电话人称：“他不是郝胜国。”并挂断电话。本院认为，本案系租赁合同纠纷案件。我国《合同法》规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合本案而言，2014年10月3日，原告江苏欧瑞置业有限公司委托蔡秀华与被告郝胜国签订《租赁合同》和《补充协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，且在该案审理中没有审查到有我国《合同法》第五十二条之规定的情形，因而《租赁合同》和《补充协议》是合法有效的，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格遵守合同约定的相关义务。原告江苏欧瑞置业有限公司委托蔡秀华与被告郝胜国签订的《租赁合同》、《补充协议》以及《催缴租金告知函》均认可，所出租的盱眙甘泉西路X号山水名都XX幢XXX3、XXX4、XXX5、XXX6号商铺系原告江苏欧瑞置业有限公司所有，故原告江苏欧瑞置业有限公司对此享有诉权。《租赁合同》和《补充协议》签订后，原告江苏欧瑞置业有限公司将自己所有的盱眙甘泉西路X号山水名都XX幢XXX3、XXX4、XXX5、XXX6号商铺交给被告郝胜国租赁使用，租赁期间，被告郝胜国履行了2014年12月3日至2018年12月2日期间的房屋租金交付义务。但其应于2018年11月3日向原告交付2018年12月3日至2019年12月2日期间租金127300元没有履行，原告江苏欧瑞置业有限公司已委托蔡秀华向被告郝胜国催要，被告郝胜国借故没有履行合同约定义务，依法应承担该纠纷的民事责任。原告江苏欧瑞置业有限公司请求依法判令被告郝胜国给付其房屋租金127300元，被告郝胜国的妻子何玉前称其有证据材料，但其没有提供证据材料，被告郝胜国经本院公告期满已没有到庭抗辩。本案从双方签订的《租赁合同》和《补充协议》以及庭审调查情况来看，被告郝胜国没有履行给付原告2018年12月3日至2019年12月2日期间的租金127300元的义务，故本院对此请求依法予以支持；其请求解除《租赁合同》和《补充协议》，判令被告郝胜国立即腾空、迁出租赁的房屋，目前被告郝胜国不在租赁房屋内经营，未按合同约定按时缴纳租金，并闲置多日，根据双方签订的《租赁合同》约定：“合同的解除1、甲方严重违约的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方对造成的损失承担全部赔偿责任。2、承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，已收租金不予退还，并有权要求乙方承担违约责任：(1)未按本协议约定的期限缴纳租金的；…。”以及我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”为避免双方产生更大的损失以及目前的实际情况，原告请求解除2014年10月2日双方签订的《租赁合同》和《补充协议》，并由被告将租赁房屋腾空、迁出、交付给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。被告郝胜国经本院公告期满未到庭抗辩，不影响本院对该案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告江苏欧瑞置业有限公司委托蔡秀华与被告郝胜国于2014年10月3日签订的《租赁合同》和《补充协议》，并于合同解除之日腾空、迁出盱眙甘泉西路X号山水名都XX幢XXX3、XXX4、XXX5、XXX6号。二、被告郝胜国于判决生效后三十日内给付原告江苏欧瑞置业有限公司房屋租金计人民币127300元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2846元，公告费600元，合计3446元，由被告郝胜国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费2846元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  龚助民人民陪审员  翟顺昌二〇二〇年九月二日书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000288608开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。