贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1723号上诉人(原审原告):重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司，住所地贵州省平塘县金盆街道河滨大道**6-1-8，统一社会信用代码91522727MA6E699C33。负责人:徐正勇，该公司经理。委托诉讼代理人：黄双，该公司员工。委托诉讼代理人：钟伟，重庆龙行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈亮文，男，1984年9月2日生，汉族，户籍住址贵州省平塘县，现住平塘县。上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司与被上诉人陈亮文房屋租赁合同纠纷一案不服平塘县人民法院（2019）黔2727民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人钟伟、黄双，被上诉人陈亮文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司的上诉请求:1、依法改判被上诉人向上诉人支付房屋租金36535.65元（补收免租期6个月的租金及尚欠25天租金），违约金16947元，合计金额53482.65元，冲抵被上诉人缴纳的保证金10000元和前期缴纳租金10660元后，被上诉人还应向上诉人支付32822.65元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、上诉人给予被上诉人6个月的免租期是以双方签署了五年期的《房屋租赁合同》为前提的，是要被上诉人实际履行满五年才享有的优惠，因此6个月的免租期是一种附义务的赠予，而非上诉人减少租金或是市场交易促销方式，一审法院对该部分的事实认定及适用法律错误。合同履行过程中，如果承租人违约，不履行赠予合同约定的义务，出租人可以撤销赠予合同（如撤销免租期，要求承租人按照租金标准支付免租期的租金等）。二、本案中导致《房屋租赁合同》解除的原因系被上诉人未按约定支付房屋租金义务，导致上诉人解除租赁合同，撤销对被上诉人免租期免交租金的赠予，被上诉人应当向上诉人支付其已实际享受的6个月的免租期租金。综上所述，被上诉人不仅应向上诉人支付相当于3个月的房屋租金作为违约金，同时还应向上诉人补交实际已享受的6个月免租期租金，请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人陈亮文二审答辩称：一、被上诉人与上诉人于2017年9月5日签订《房屋租赁合同》，但上诉人于2018年1月1日才将租赁房屋交付被上诉人使用，但是被上诉人已经提前支付了2个月的租金共计10660元，并且又缴纳了10000元的保证金，所以该两笔金额应在最终金额中扣除。二、虽然《房屋租赁合同》约定了违约金的计算方式，但是该计算方式计算的违约金过高，对被上诉人极为不利，不公平，也不合理。所以合同解除后应当以上诉人的租金暂时无法收取作为损失计算，依法以3个月租金计算为宜，为16947元。三、案涉租赁合同虽然约定违约之后需补交免租期的租金并且不退还10000元的保证金，但是该约定明显违反了合同法及司法解释的规定，应为无效。10000元的保证金应当折抵租金或其他损失。上诉人在格式合同中约定的租赁期限内免一定的租金的行为，实际上是变相降低租金的一种方式，也是促进交易的一种手段。况且在上诉人与被上诉人解除合同之后，其将案涉房屋另外出租给案外人孙泽刚的《房屋租赁合同》中却将同一个房屋的面积约定为53.62平方米。由此可知，上诉人是故意将房屋的面积扩大，再美其名曰租赁期间内有免租期，这很明显就是一种促销手段，被上诉人现在无意追究当初租赁上诉人的房屋的面积具体是多少，自己在租赁房屋期间吃亏多少，但是其索要免租期内的房租没有事实和法律依据，上诉人将免租期称为一种附义务的赠与，是错误的，也是站不住脚的，赠予就应当有明明白白的赠予协议，而不应当是搞什么免租期。原审原告重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付房屋租金36535.65元（补收免租期6个月的租金及25天租金），水电费159.07元，违约金16947元（后期3个月租金），合计金额为53641.72元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2017年9月5日向被告提交了字体为4号字共计18页的格式《房屋租赁合同》给被告签署，该合同中记载：原告以自己名义将商铺产权人贵州新丰业置业有限公司位于平塘县㎡）出租给被告用于经营鞋业。租赁期限为2017年11月1日至2022年10月31日，第一年月租金为5330元，第二年月租金为5649元，其中有2018年的2、3、4、7、8、9月为免租金期，以后租金逐年递增租金并仍有免租期；租金按季缴纳，上季度期满前15天缴纳下个季度租金；如被告未按时缴纳租金达20日，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告向原告补足免租期内的房屋租金。合同约定被告应于2017年11月1日办理该房的交接手续，逾期20日视为被告违约；但合同又约定，原告可以逾期180日交付房屋；约定被告需在合同签订后2个工作日和10个工作日内缴纳10000元的保证金和第一季度租金15990元。保证金作为冲抵租金、其他费用、赔偿损失等之用。如果期满且被告不违约，可以退回保证金。另外，在违约条款中约定，如果被告提前解除合同，已缴纳的租金、保证金不予退，还且还要补交免租期的租金以及按3个月的租金标准承担惩罚性违约金。还约定了租赁期间的水电费、物业费等由被告承担。合同签订后，被告按期向原告缴纳保证金和至2019年4月30日的租金，但原告至2018年1月1日方将该房交付给被告使用，即提前缴纳了2个月的租金但未得到使用该商铺。被告在2019年4月不再经营而要求解除合同并搬出房屋，因原、被告没有签署解除合同的书面协议，原告以被告拖欠租金为由下发相关通知，之后才于2019年5月23日解除租赁合同。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、解除商铺租赁的时间如何确定？2、原告收取免租期租金以及多计算三个月的租金作为违约金，且不退回保证金10000元是否合法？3、被告是否尚欠水电费，尚欠金额是多少？商铺产权人贵州新丰业置业有限公司将自己的中央大街1号商业1-1-49的商铺委托原告向外出租，原告系该商铺出租的合法主体，其与被告签署的《房屋租赁合同》，该合同自签订之日起，对双方具有一定的约束力。合同签订后，除违反国家法律、法规的部分外，双方都应严格遵守。双方签订合同后，因市场风险原因，被告无力继续承租商铺继续经营，导致无法继续履行合同。对于合同的解除时间，因为被告没有提交与原告口头解除合同的具体时间的证据，故以原告提交的函件时间为准，即2019年5月25日为合同解除时间，所以尚欠的25日的租金4555.65元应予以计入。在合同期未满前，被告中途违约导致合同解除，被告应当承担违约责任。但被告在原告商铺未交付的前2个月的租金应予以退回或折抵相关违约损失。合同法及解释规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法；但违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。该案中，合同解除后，原告的损失仅为租金的暂时无法收取；该合同解除后，原告仍可以继续招租。是否能继续得到出租和收取租金，属于一种市场风险，所以其损失只宜计算为合同解除后3个月的合理招租耽误期间，其他损失不再予以支持。该案中，原、被告签署的违约金除了包括补交免租期的租金和不退还保证金1万元外，还要承担了3个月的房屋租金等其他规定，该规定已明显违反法律规定，不能予以全部支持。原、被告约定的免租期租金，实际是变相降低租金的一种方式，同时也是市场交易促销的一种手段，该免租金行为不能作为合同解除的损失依据，所以其补交免租期租金的请求一审法院不予支持。据此，该案中合同解除后的损失为16947元(5649元×3个月)，被告尚欠25天的租金4555.65元应予以补交，合计金额为21,502.65元，被告缴纳的保证金10000元和前期缴纳的2个月的租金10660元在其中予以扣减，相互折抵后，被告应补842.65元；原告主张的水电费，因没有提交证据予以证实，且被告不认可该金额，故该请求不予支持，如果事后有相关证据，可另行主张权利。诉讼费用按照支持的比例由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：由被告陈亮文在本判决生效后10日内支付原告重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司842.65元。案件受理费571元（已减半收取），由原告负担重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司561元，由被告陈亮文负担10元（原告已经预交垫付，被告在兑现上述款项时一并交付给原告）。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：被上诉人是否应该支付免租期租金。从双方签订的《房屋租赁合同》内容来看，虽然约定因被上诉人的原因导致合同解除，被上诉人应承担免租期的租金，但从实质上看，之所以约定免租期，系上诉人为打开市场而采取的一种经营模式，所约定的免租期，实际上是以约定免租期而降低租金吸引承租人的一种方式，因此，一审判决对上诉人的该项诉请不予支持，并无不当。上诉人主张免租期系附义务的赠与，要求被上诉人承担免租期内的租金，本院不予支持。对于上诉人主张的违约金，一审判决已支持合同解除后3个月的租金损失16947元，本院予以确认。另外，一审判决支持了上诉人的部分诉讼请求，对未支持的诉讼请求在判决主文上没有表述不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销平塘县人民法院（2019）黔2727民初285号民事判决；二、被上诉人陈亮文于本判决书生效后十五日内给付上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司违约金、房屋租金共计842.65元；三、驳回上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司的上诉请求和一审的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费571元（已减半收取），由上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司负担561元，由被上诉人陈亮文负担10元；二审案件受理费599元，由上诉人重庆秉臻商业管理有限公司平塘分公司负担。本判决为终审判决。审判长 彭 浩审判员 陆育义审判员 莫玉魁二〇二〇年九月二十一日法官助理向朝珊书记员易甜甜