广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8536号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区*******************。法定代表人：卢炎枝，总经理。委托诉讼代理人：黎梓明，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。被告：中山老刀把子餐饮管理有限公司，住所地广东省中山市************************。法定代表人：马某1。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）诉被告中山老刀把子餐饮管理有限公司（以下简称老刀把子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年8月14日公开开庭进行审理。原告润昌公司委托诉讼代理人范欣儿及被告老刀把子公司法定代表人马某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润昌公司起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金71799.62元、占用费31411.98元及逾期付款违约金（从合同解除之日即2020年1月11日起以欠付总额103211.6元为本金，按年利率36%计算至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日为14455.27元）；2.判令被告向原告支付违约金295334.1元；3.判令被告向原告支付律师费2500元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2019年4月24日签署《百汇时代广场商铺租赁合同》一份，约定由被告向原告租赁中山市小榄镇北区******百汇时代广场一区4层4F005-1号商铺。租赁期限为5年，从2019年7月15日至2024年7月13日。双方约定第一年租金为18410.16元/月，第二年租金为23410.86元/月，第三年租金为28411.56元/月……同时约定被告应于合同签订之日起7日内交付租赁保证金36820.32元。2019年12月后，被告开始拖欠租金。2019年12月21日开始，被告更是擅自停业，经原告多次追讨，未果，现特诉至法院，请求判如所请。被告老刀把子公司辩称，被告只愿意支付原告多一个月的租金作为违约金，场地费是2019年12月24日原告不让被告搬走，不存在被告不愿意搬走的情形，故不同意支付原告主张的违约金，但同意支付原告的律师费。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：涉案位于中山市小榄镇北区******百汇时代广场1区3层的房地产于2016年7月20日登记所有权人为案外人中山市弘昌置业有限公司【不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第XXXXXX号】，规划用途为商业服务。该公司于2015年3月25日出具委托出租证明一份，载明其全权委托润昌公司对百汇时代广场进行管理和出租，有效期限为本证明签发之日起至2035年3月24日止。2019年4月24日,润昌公司作为出租方(甲方)与老刀把子公司作为承租方(乙方)签订一份《百汇时代广场商铺租赁合同》,部分约定如下：一、甲方将位于中山市小榄镇北区******百汇时代广场一区4层4F005-1号商铺出租给乙方,乙方已对商铺及商场配套设施及周边环境等作了充分考察与了解,愿意按现状承租该商铺;乙方承租该商铺仅限于经营品牌：老刀把子火锅，经营业态为餐饮；二、租赁期限5年(自合同约定的开业之日起计算),甲方于2019年6月15日将商铺交付给乙方，乙方应于该日期接收商铺并进场装修，乙方未按时收铺的，视为乙方已收商铺并开始计算装修期。装修期为1个月（自合同约定的交付日起算），乙方须按时完成商铺装修及其他开业准备确保按期开业。乙方应在2019年7月15日起开始营业，因乙方原因没有如期开业或开业后乙方擅自关停业的，均视为乙方违约，乙方应按2000元/天向甲方支付违约金；三、租金：第1年租金为18410.16元/月,第2年租金为23410.86元/月,第三年租金为28411.56元/月,第四年租金为30411.84元/月，第五年租金为31411.98元/月。计租日（即租金起算日）为装修期届满次日，甲方同意自合同约定的开业日起给予乙方5个月的经营免租期，该期间，乙方无须支付租金，但仍须向物业管理公司支付物业服务费及水电费等费用。租赁期内租金按月结算。首月租金应与保证金同时缴纳，自第二月起乙方应于每月5日前全额向甲方支付当月租金。如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日，如租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；四、“履约保证金”规定乙方应在合同签订后7日内向甲方支付36820.32元作为租赁保证金,合同期满后90天内,若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下,甲方无息退还履约保证金,乙方如未在规定的时间内向甲方缴付履约保证金,甲方有权不向其交付商铺,乙方逾期支付履约保证金超过15天的,甲方有权解除本合同并按等同于保证金金额的金额追究乙方违约责任;五、“合同终止后商铺交接”约定租赁期满且双方未能达成续租合同的或本合同因解除而提前终止的,乙方于合同终止当天内返还商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按本合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费，直至乙方按照合同约定要求交还该商铺为止，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续。自合同终止之日第5日起，商铺内遗留之任何物品均视为乙方遗弃物，甲方有权自行处理，场地占用费计至甲方处理完毕之日，且甲方处理所需搬迁费等由乙方承担；六、“违约责任”,乙方提前终止本合同的，乙方须提前三个月书面通知甲方并经甲方书面同意，但无论乙方是否提前书面通知甲方，均视为乙方根本违约，乙方所欠付的费用均计至甲方收到乙方通知之日起至三个月届满之日止，且乙方缴纳的各项保证金皆不予退还，且甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金等费用,每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一的标准向甲方支付逾期利息;逾期超过15天仍未缴清或累计欠费超过3次的，视为乙方根本违约,甲方有权单方解除合同,乙方缴纳的各项保证金不予退还并要求乙方清缴欠费，此外甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任；乙方延迟开业超过15天仍未开业/开业后累计停歇业3天以上/擅自离场撤场的等，甲方有权单方解除租赁合同，收回商铺而无需对乙方作出任何赔偿或补偿；没收租赁保证金并要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方须将装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补交，要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失【该损失包括但不限于甲方的预期利益损失即空置期租金、另行招商的费用等、甲方支付的诉讼费、保全费、律师费、交通费、行政费等】；七、本合同书一式三份，经甲、乙双方签字或盖章生效，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力……合同另约定其他事项，并由润昌公司在甲方处签字盖章确认，老刀把子公司在乙方处盖章确认。后老刀把子公司向润昌公司交纳租赁保证金36820.32元。2019年4月30日,润昌公司向老刀把子公司发出《收铺通知书》一份,要求其于2019年6月15日前带齐材料接收商铺并开始装修，确保于2019年7月15日正式对外营业；2019年5月24日，润昌公司将合同约定商铺交付老刀把子公司,双方并签订商铺交接确认书,老刀把子公司确认所接收商铺完全符合合同中约定的交铺标准;同年6月27日,老刀把子公司签署《百汇时代广场租户开业经营通知书》一份,确认2019年6月27日起该承租商铺的状况为开业经营，其承诺无论是否收到管理公司发出的付款通知书，均严格按租赁合同及物业服务合同履行租户义务，按时缴交租金、物业管理费、水电费等相关的商铺费用。2019年11月13日,润昌公司向老刀把子公司邮寄《欠费催缴函》一份,要求老刀把子公司在本函件寄发之日起3日内缴清截止函件发出之日尚欠润昌公司的各项欠费合计32551.04元。2019年12月25日，老刀把子公司向润昌公司发出《关于老刀把子撤出百汇广场经营》的通知一份，称其自2019年6月开业以来，虽经过多方渠道宣传，并努力自我修正，但终因多重原因导致收入乏力，致经营压力徒增，已无继续经营，现特向贵司申请2019年12月31日停止经营活动。润昌公司收到该通知后于2020年1月11日作出回函一份，载明因老刀把子公司提出提前退租，属于单方要求终止合同的根本违约行为，要求老刀把子公司在收到发函之日起3日内缴清各项欠费及全额补交合同期内减免的租金、按未完租期租金及物业服务费总额20%另行支付违约金等，同时，双方签订的合同自本函发出之日起予以解除，请老刀把子公司在函件发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理完毕商铺交接手续等并向老刀把子公司的法定代表人马某1邮寄该回函，但老刀把子公司在2020年1月13日收到该邮件后一直未予处理，润昌公司遂于2020年6月12日向本院起诉,提出前述请求。另查，润昌公司为追讨老刀把子公司尚欠的相关费用，于2020年5月27日委托广东瀛嵪律师事务所指派律师处理本案纠纷，并支付鉴证咨询服务律师费2500元。再查，润昌公司认为合同约定给予老刀把子公司6个月的免租期（1个月装修免租期+5个月的经营免租期），即2019年12月15日起开始交纳租金，但老刀把子公司在免租装修期届满后就于2019年12月25日申请于2019年12月31日开始停业，故应支付2019年12月15日起至2020年1月11日期间的租金16569.14元及按租赁合同约定酌情要求老刀把子公司返还3个月的装修免租期租金55230.48元。现涉案商铺因老刀把子公司在2020年1月13日收到回函的邮件后3天内未撤出商铺及办理商铺交接手续，润昌公司自行于2020年2月中旬将老刀把子公司的物品清理，收回涉案租赁物；老刀把子公司确认润昌公司给予6个月的免租期，未曾向润昌公司支付过租金，并同意从2019年12月15日至2020年1月11日计算租金16569.14元，但不同意返还3个月的免租期间的租金。本院认为,案外人中山市弘昌置业有限公司是涉案商铺的产权人,其委托润昌公司以润昌公司自己的名义对涉案商铺进行出租管理,双方之间形成行纪合同关系,因此润昌公司有权以自己的名义与老刀把子公司签订租赁合同,并行使相关的合同权利。而2019年4月24日的商铺租赁合同由润昌公司与老刀把子公司签订，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效，双方当事人均应予以恪守，否则须承担相应的违约责任。关于租金数额问题。双方在合同约定了“租赁期内租金按月结算。自第二月起乙方应于每月5日前全额向甲方支付当月租金”。润昌公司要求老刀把子公司支付2019年12月15日至2020年1月11日期间的租金16569.14元，老刀把子公司亦同意支付，对此本院予以确认。另，双方确认润昌公司给予了老刀把子公司免租期6个月，但因商铺租赁合同中约定免租期的前提是无违约行为,现老刀把子公司在免租期满后未能按时支付租金已构成违约,故润昌公司亦有权依据合同约定要求老刀把子公司全额支付免租期6个月的租金。润昌公司现仅要求返还3个月的装修免租期租金55230.48元，系其自由处分权利的表现，亦未违反法律规定，本院予以确认。因此，老刀把子公司应向润昌公司支付租金71799.62元。关于违约金问题。合同约定承租人未依照合同如期缴纳租金的,每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金及按未完租期的20%支付违约金。虽然润昌公司现主动调整为按年利率36%计算逾期付款的违约金并要求老刀把子公司按未完租期的20%支付违约金295334.1元，但本院认为支付拖欠租金的逾期付款利息,是指在双方合同未解除的情形下承担违约责任的方式。而对于因老刀把子公司根本违约导致润昌公司单方解除合同情形下的违约责任,合同已另有约定。现润昌公司主张解除合同并要求老刀把子公司承担违约责任，合同所约定违约责任是没收保证金及按未完租期租金总额的20%支付违约金，故对要求老刀把子公司按年利率36%支付逾期付款利息的主张，本院不予支持。另，老刀把子公司作为涉案商铺的承租人,未按期履行支付租金义务,提前终止合同，已构成根本违约。合同明确约定了老刀把子公司若违约则没收保证金及按未完租期租金总额的20%支付违约金,亦即老刀把子公司在订立合同时应当已经预见到其违反合同可能造成润昌公司的损失范围。润昌公司因老刀把子公司违约而提前收回涉案商铺后,必然需要另行招商寻租方能继续实现商铺的使用价值,在此期间必然产生空置损失,但前述所约定按未完租期租金总额的20%支付违约金标准过高，故本院酌定参照涉案租赁合同约定租金标准计算三个月租金作为违约金,老刀把子公司应付违约金为55230.48元（18410.16元/月×3个月）。润昌公司诉请要求的违约金超出上述认定部分，本院予以驳回。关于占用费问题。合同中对合同提前解除、商铺的交接及相应违约责任进行约定,老刀把子公司确认尚未与润昌公司办理离场交接手续,现润昌公司自认已于2020年2月中旬收回涉案租赁物，故占用费可参照每月租金18410.16元，从2020年1月12日起计算至2020年2月15日止为宜，即老刀把子应向润昌公司支付占用费20864.85元。润昌公司主张老刀把子公司应按合同约定逾期返还按租赁最后一年度租金标准200%向其支付占用费31433.98元，但该约定实质系违约损失的约定，本院于上文认定了老刀把子公司应承担的违约损失，故本院对润昌公司的该主张不予支持，老刀把子公司仅需向润昌公司支付实际占用费20864.85元。关于律师费问题。润昌公司因老刀把子公司违约而委托广东瀛嵪律师事务所指派律师代理本案，并于2020年6月4日支付律师费2500元，该律师费并未超过广东省律师费管理办法的收费标准，且老刀把子公司同意支付，故本院对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山老刀把子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付2019年12月15日至2020年1月11日期间的租金16569.14元、3个月的免租期租金55230.48元以及占用费20864.85元，合计92664.47元；二、被告中山老刀把子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付违约金55230.48元；三、被告中山老刀把子餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付律师费2500元；四、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7532元，减半收取3766元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担2403元，被告中山老刀把子餐饮管理有限公司负担1363元（该款原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内向原告支付，本院不另收退。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年九月十一日书记员  黎素霞肖亮华