黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初5420号原告：刘春晓，男，汉族，1987年9月14日出生，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘志斌（系原告父亲），男，汉族，1964年9月23日出生，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王静波，黑龙江上欧律师事务所律师。被告：黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：张淑芹，该公司董事长。委托诉讼代理人：才超、刘润邦，黑龙江鼎通律师事务所律师。第三人：李卫红，女，汉族，1967年5月29日出生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：荆雪莲，黑龙江鼎誉律师事务所律师。原告刘春晓与被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴房地产公司）、第三人李卫红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘春晓的委托诉讼代理人刘志斌、王静波，被告嘉兴房地产公司的委托诉讼代理人才超到庭参加了诉讼，第三人李卫红经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，与原告共同签订商品房买卖合同，并为原告开具正式的购房发票；2.为原告办理房屋的联机备案，将现有联机备案人更正为本案原告；3.房屋能够办理产权证时，被告需全面配合原告办理；4.由判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月23日，原告全款购买了嘉兴·闽江国际8栋3单元2802号房屋，房屋价款543762元，原、被告签订了《内部认购书》，被告为原告开具了收据。2018年3月24日，原告办理了进户手续并领取了钥匙，并按照开发商及物业公司要求缴纳了物业费、水费、电费、燃气费等相关费用后正式入住该房屋，居住至今。目前该小区已具备签订正规商品房买卖合同的条件，但在原告多次要求下，被告均拒不履行《内部认购书》中与原告签订《哈尔滨市商品房买卖合同》这一主要义务。签订正规的商品房买卖合同是原、被告作为合同相对方应尽的义务，也是原告作为购房者享有的基本权利，更是原告获得房屋合法物权的基础要求，被告应当按照法律规定以及合同约定与原告进行签约。被告嘉兴房地产公司辩称，首先，即使认为《内部认购书》有效，但该《内部认购书》为预约合同，原告无权要求被告履行。原、被告签订的《内部认购书》中明确约定双方签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》后，该认购协议自动失效，双方签订认购书是为了将来签订正式的商品房买卖合同所作的事先约定，与商品房买卖合同存在根本区别，不能因认购书与买卖合同具有关联性就否认认购书的独立性，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，将《内部认购书》认定为商品房买卖合同应同时具备两个条件：一是《内部认购书》应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。而本案中的《内部认购书》中不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等主要内容，因此，本案《内部认购书》应为预约合同，而不能视为房屋买卖合同。预约合同存在着是否签订本约合同的不确定性，原告无权依据不确定的预约合同要求被告嘉兴公司承担任何责任。其次，开具购房发票不属于民事诉讼受案范围，并且原告也无权要求被告为其开具发票，原告的第二项诉讼请求应予驳回，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”的规定，对于发票的开具是属于税务机关的管理范围，不属于民事诉讼案件的受案范围，原告的该项诉讼请求应于驳回。再次，目前该房屋已备案至李卫红名下，被告无法再将该房屋备案至原告名下，该项诉讼请求被告无法履行。最后，原告的第三项诉讼请求不符合法律规定，应予驳回，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”，原告的第三项诉讼请求为：“房屋能够办理产权证时，被告需全面配合申请人办理。”该项诉讼请求没有明确具体的时间，也没有明确具体需要如何配合，因此，不符合起诉条件，应于驳回。综上，双方签订的《内部认购书》不发生效力，即使认定《内部认购书》有效也仅是预约合同，原告无权要求被告承担任何责任、履行任何义务，本案第一、三项诉讼请求不符合《民事诉讼法》的规定，应当予以驳回，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人李卫红未提交答辩意见，未出示证据，亦未提交质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的收据3张、银行流水转账记录1张、《可办理进户证明书》1页、《兴诚物业缴费收据》7张、《城市居民供用热合同》7页、《黑龙江增值税普通发票》3张、《黑龙江增值税电子普通发票》1张、收据1张、《燃气室内工艺服务联络单》1页、微信缴费截图5页，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1.原告举示的证据一《内部认购书》，证明：2014年9月23日，原告全款购买了嘉兴·闽江国际8栋3单元2802号房屋，价款为543762元，双方签订了《内部认购书》，原告向被告履行了给付全额购房款的义务，被告为原告开具了收据确认交房款事项。经质证，被告对《内部认购书》填加黑体字部分真实性有异议，被告不确定该部分为谁填加，对《内部认购书》其他部分无异议。本院认证认为，认购书黑体字载明“现网签面转为75.34㎡，成交金额540412元，于2018年3月24日补交面积差1650元”，虽然被告对该部分真实性存疑，但结合被告无异议的原告证据一中金额为“538762”的收据及2018年3月24日金额为“1650”的收据，以及被告在庭审中自认“我方共收到房屋价款是540412元”，可推定该黑体字部分内容真实，本院对《内部认购书》予以认定。2.原告举示的证据三《联机备案登记表》2页、（2019）黑0110民初2697号《民事判决书》1份，证明案涉房屋现联机备案在第三人李卫红名下，在另案中第三人李卫红自认其非实际购房人，是替案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司代持被告提供担保的案涉房屋。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议认为，《联机备案登记表》可以证实案涉房屋登记在第三人李卫红名下，因此被告无法再将该房屋备案至原告名下，原告的相关诉讼请求被告无法履行。本院认证认为，因《联机备案登记表》是本院依原告申请到哈尔滨市住房和城乡建设局房地产开发建设处调取，具有真实性，且对涉案房产已经联机备案至第三人李卫红名下具有较强的证明力，本院予以认定；《民事判决书》是本院依职权作出的生效法律文书，已经发生法律效力，且该判决书对李卫红自认其并非实际购房人，是替案外人代持被告提供担保的涉案房屋具有较强的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月23日，原告与被告签订《内部认购书》，约定：原告认购嘉兴·闽江国际8楼3单元28层02号住宅，建筑面积为75.11㎡（签订《哈尔滨市商品房买卖合同》时“建筑面积”以测绘公司出具的“测绘报告”为准），成交总价为538762元，付款方式为：一次性付款，于2014年9月23日前交付房款538762元。《内部认购书》还约定，双方在签订《商品房买卖合同》后，此协议自动失效；认购方须按出售方所约定之日期，携带此认购书及身份证、购房收据到嘉兴·闽江国际接待中心签订《商品房买卖合同》及有关文件。《内部认购书》签订后，原告于当日交纳了购房款538762元及优惠政策款5000元。2018年3月24日，原告交纳了面积差价款1650元。以上三项款项被告均为原告开具了《收据》，并盖有黑龙江嘉兴房地产开发有限公司或其第一分公司的现金收讫章。此后，被告始终未与原告签订商品房买卖合同。2018年3月24日，被告为原告出具《可办理进户证明书》，载明：“刘春晓（8-3-2802）号房屋业主，已经交放款完毕，合同已经签署，可以办理进户。各项费用计费时间以2018年3月24日起计算”，加盖黑龙江嘉兴房地产开发有限公司销售专用章及被告工作人员辛玉风名章。2018年3月27日，哈尔滨兴城物业管理有限公司为原告办理了入户手续。原告实际居住涉案房屋至今。2017年3月31日，涉案房屋备案至第三人李卫红名下。经查，涉案房产已经因另案被人民法院查封。另查明，2019年10月11日，本院作出（2019）黑0110民初5420号之一民事裁定书，裁定本案中止审理。本院认为，原告与被告签订的《内部认购书》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方应按约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，《内部认购书》就当事人的名称、商品房小区名称、涉案房产的具体位置、面积、房价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、解决争议的方法等均有明确约定，且原、被告双方已履行了认购书约定的主要义务，即原告全额交纳了购房款，被告交付了涉案房屋，按照该解释的规定，《内部认购书》具备了商品房买卖合同的性质和效力，因此双方应继续履行《嘉兴·闽江国际内部认购书》的约定，签订《哈尔滨市商品房买卖合同》，故原告要求被告与其共同签订商品房买卖合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持；关于原告要求被告开具正式购房发票的诉请，因开具发票系税务机关的职责范围，不属于法院民事案件受案范围，故原告的该项诉请无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告为其办理房屋的联机备案，将现有联机备案的购房人更正为本案原告的诉讼请求，虽然涉案房屋已联机备案至第三人李卫红名下，但在另案生效民事判决书中，李卫红自认其并非实际购房人，仅系替案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司代持被告提供担保的案涉房屋，且第三人李卫红并未实际取得涉案房产，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案中，虽然第三人李卫红对涉案房产的联机备案在先，但该联机备案仅具有让与担保的性质，第三人李卫红或案外人黑龙江省壹方融资担保股份有限公司仅就涉案房产享有债权上的优先受偿权，其性质难以对抗原告在涉案房产上享有的物权请求权，且原告对未办理登记手续没有过错，故原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求在房屋能够办理产权证时，被告需全面配合原告办理产权证的诉请，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”故办理房屋所有权登记手续系出卖人的法定义务，原告的诉请有理，本院予以支持，被告应待涉案房屋具备办理房屋所有权登记手续的条件时，配合原告办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下：一、注销嘉兴?闽江国际8栋3单元28层2802号房产的联机备案登记（合同号为17715572659）；二、被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司协助原告刘春晓签订商品房买卖合同，并协助变更登记联机备案买受人为原告刘春晓；三、待上述房产具备办理房屋所有权登记手续时，被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司配合原告刘春晓办理房屋所有权登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告黑龙江嘉兴房地产开发有限公司负担，于本判决生效后立即给付原告刘春晓。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王 琦人民陪审员  万淑珍人民陪审员  周晓梅二〇二〇年九月二十五日法官助理张男书记员姚冬梅