云南省富宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2628民初1309号 原告：任娟，女，1974年3月16日出生，汉族，住富宁县。 委托诉讼代理人：何承宣，广西凌盛律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。 被告：胡绍祥，男，1965年7月14日出生，汉族，住四川省泸县，现住文山市。 委托诉讼代理人：韦天发，云南玉泉律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。 被告：韦凤胜，男，1976年11月17日出生，壮族，住广西天峨县。 委托诉讼代理人：韦凤义，男，1980年7月28日出生，壮族，住广西天峨县，系韦凤胜同胞亲兄弟，代理权限为特别授权代理。 被告：罗秀恋，女，1976年12月11日出生，壮族，住广西天峨县。 原告任娟与被告胡绍祥、韦凤胜、罗秀恋确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任娟及其委托诉讼代理人何承宣，被告胡绍祥的委托诉讼代理人韦天发、被告韦凤胜的委托诉讼代理人韦凤义到庭参加诉讼，罗秀恋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任娟向本院提出诉讼请求：1.确认胡绍祥与韦凤胜、罗秀恋签订的房地产买卖契约无效；2.本案诉讼费用由胡绍祥、韦凤胜、罗秀恋承担。事实和理由：位于富宁县房屋（房屋所有权证号：00004455）由任娟与胡绍祥共同购买，并于2003年2月2日办得房屋所有权证。2013年11月26日，任娟与胡绍祥自愿达成离婚协议，富宁县人民法院作出（2013）富民一初字第409号民事调解书，经双方签字后发生法律效力。调解书写明：位于富宁县间（房屋所有权证号：00001910）归胡绍祥所有；位于富宁县房屋**（房屋所有权证号：00004455）归任娟所有，由胡绍祥补偿任娟财产折价款40万元，此款限于2014年3月30日前一次性付清。上述民事调解书生效后，胡绍祥并未按照约定将位于富宁县房屋（房屋所有权证号：00004455）过户归任娟所有，而是伪造一张假的协议书将该房产变更为自己个人拥有100%产权（证号：城区字第**），2015年胡绍祥与韦凤胜签订房地产买卖契约，擅自将属于任娟的房屋出售给韦凤胜及罗秀恋。因此，任娟认为胡绍祥等三人的行为已经侵害了其合法权益，特向法院起诉，提出如上诉讼请求。 胡绍祥辩称，伪造印章办理了本案所涉房产过户是为了抵押贷款套取周转资金需要，实际上是没有发生房产交易行为，因伪造印章一案胡绍祥已依法被追究刑事责任，现胡绍祥认可本案所涉及的房产买卖合同无效。 韦凤胜辩称，一、双方签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合同内容并不存在违反法律法规效力性禁止性规定的情形，合同合法有效，且合同当事人已经实际履行，韦凤胜已经取得案涉房屋的所有权。胡绍祥与韦凤胜于2015年9月10日就富宁县马市街102号房屋签订《房地产买卖契约》，合同订立系双方真实意思表示，合同内容中关于合同价款、房屋交付时间、违约责任、产权变更手续的办理进行约定，合同内容并不存在违反法律法规效力性禁止性规定，合同有效。胡绍祥与韦凤胜于2015年9月23日完成案涉房屋变更登记，取得富宁县房产管理所合法的富宁县房权证书新华字第××号《房屋所有权证》，房屋的所有权人为韦凤胜、罗秀恋。故胡绍祥与韦凤胜于2015年签订的《房地产买卖契约》合法有效，并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，韦凤胜已依法取得案涉房屋所有权。二、韦凤胜与胡绍祥订立《房地产买卖契约》时，已尽到作为买方的基本注意义务，支付房屋价款并办理完成变更登记，韦凤胜对案涉房屋已构成善意取得。韦凤胜在与胡绍祥订立的《房地产买卖契约》时，依照胡绍祥提供的房权证城区字第（2015）00019865号《房屋所有权证》确定胡绍祥对于案涉房屋享有所有权，有权进行处分，合同签订后，韦凤胜按照双方约定，向胡绍祥支付购房款，并办理完成案涉房屋变更登记。因此，即便胡绍祥无权处分案涉房屋，但是韦凤胜已经基于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得制度，取得案涉房屋所有权。三、任娟应当就胡绍祥无权处分给其造成的损失向胡绍祥进行追偿，而不应当减损韦凤胜的合法权益。已经生效的（2019）云2627刑初155号《云南省广南县人民法院刑事判决书》中已经查明，2015年9月份，胡绍祥伪造富宁县人民法院公章并伪造离婚协议书加盖了该伪造的印章，用伪造的离婚协议书到富宁县房地产管理所将其前妻任某（离婚及案发时任某在服刑）离婚时归任某所有的富宁县水务局职工住宿楼房屋一套过户到自己名下。韦凤胜对于胡绍祥以伪造国家机关印章骗取案涉房屋变更登记毫不知情，亦不应当由此承担胡绍祥无权处分的后果。任娟因此遭受的损失应当依照《物权法》第一百零六条第二款的规定向胡绍祥进行追偿，而不应当对韦凤胜的合法权益进行减损。综上，韦凤胜与胡绍祥就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》合法有效，已实际履行，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，已实际履行，在任娟无权处分案涉房屋的情况下，韦凤胜已就《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定善意取得案涉房屋，胡绍祥无权处分的行为后果亦不应当由善意的韦凤胜来承担。故，任娟的诉请没有事实与法律上的依据，请求人民法院驳回任娟的全部诉讼请求。 罗秀恋未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.任娟提交的《00××55号房屋所有权证复印件》，用以证明该房为任娟与胡绍祥共同共有。经质证，胡绍祥对该证据无异议。韦凤胜认为房产证的取得时间为2003年，时间距离较远，无法评判其真实性、合法性、故不予质证，由人民法院依职权进行评判，对于证明内容不予认可，韦凤胜现已取得涉案房屋所有权。本院认为，由于胡绍祥伪造印章办理了案涉房屋的产权过户手续，导致任娟无法提交该房屋所有权证的原件，但该份证据能与任娟提交的云南省富宁县人民法院民事调解书复印件相互印证案涉房屋在房屋产权证号为00××55号时，是由任娟与胡绍祥共同共有，予以采信。2.任娟提交的《云南省富宁县人民法院民事调解书复印件》，用以证明任娟与胡绍祥协议离婚内容。经质证，胡绍祥对该证据无异议。韦凤胜对该证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，对待证事实由异议，任娟与胡绍祥的婚姻关系与本案并不具有关联性，对证明内容不予认可。本院认为，该份证据来源合法，内容客观真实，且调解书中涉及案涉房屋的分配，与本案有关联性，能够证明待证事实，予以采信。3.任娟提交的《协议书复印件、刑事判决书复印件》，用以证明胡绍祥伪造离婚协议。经质证，胡绍祥对该证据无异议。韦凤胜认为生效《刑事判决书》已查明，协议书系伪造国家机关印章后自行制作，对于《协议书》的证据三性不予认可；《刑事判决书》的真实性、合法性、关联性予以认可，对待证事实不予认可，同时，《刑事判决书》中已查明，韦凤胜在胡绍祥取得涉案房屋所有权证之后，才就涉案房屋订立《房地产买卖契约》。本院认为，该份证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联系，能够证明待证事实，予以采信。4.任娟提交的《房屋所有权登记申请书复印件、房地产买卖契约复印件、房屋所有权转移登记申请书复印件》，用以证明（1）胡绍祥利用伪造协议申请变更登记，韦凤胜、罗秀恋没有尽到义务，将房屋所有权证号00004455变更为00019865号；（2）胡绍祥与韦凤胜签订了房地产买卖契约；（3）涉案房屋已经过户至韦凤胜及罗秀恋名下。经质证，胡绍祥对该证据无异议。韦凤胜认为生效《刑事判决书》查明，胡绍祥以伪造国家机关印章的方式办理涉案房屋变更登记，故该项证据的三性由法院进行评判；对待证事实不予认可，韦凤胜在广南县人民法院作出对胡绍祥伪造国家机关印章的刑事判决后，方才知晓胡绍祥取得房屋所有权证存在违法情形；认为房地产买卖契约仅有第一页，证据不完整，不予质证，对证明内容不予认可，同时，任娟无法就要求确认《房地产买卖契约》无效进行有效举证，应当承担举证不利的后果；认为房屋所有权转移登记申请书不完整，但韦凤胜已经依照登记机关的要求办理完成变更登记，故该项证据的三性由人民法院依法进行评判，韦凤胜已依法办理涉案房屋所有权变更登记，已取得涉案房屋的所有权。本院认为，该份证据与任娟提交的广南县人民法院刑事判决书能够相互印证胡绍祥用伪造的协议书到富宁县房地产管理所将在离婚时归任娟所有的案涉房屋过户到自己名下，然后与韦凤胜签订了房地产买卖契约，虽任娟提交的房地产买卖契约不完整，但庭审中韦凤胜对与胡绍祥签订了房地产买卖契约的行为予以认可，且案涉房屋也过户给了韦凤胜、罗秀恋，故对该份证据予以采信。5.韦凤胜提交的《房地产买卖契约复印件》，用以证明胡绍祥与韦凤胜就涉案房屋订立的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合同约定不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，合同合法有效，且已实际履行。经质证，任娟对该组证据三性有异议，认为胡绍祥是通过非法手段获取该套房屋的所有权，所以胡绍祥是没有权利处置该套房屋的。胡绍祥对该份证据有异议，该协议不是真实的买卖协议，而是为了向银行申请抵押贷款所作出的协议。本院认为，该《房地产买卖契约》能证明胡绍祥与韦凤胜就案涉房屋签订了书面的买卖合同，但签订该契约时，胡绍祥系非法取得该房屋的所有权，故对证据本身予以采信，对待证事实不予采信。6.韦凤胜提交的《收据复印件、云南省非税收入收据（银行代收）复印件、房地产备案减免税申请审核表复印件、富宁县房权证新华字第××号复印件、国有土地使用权证复印件》，用以证明韦凤胜已依法取得案涉房屋所有权。经质证，任娟对收据的三性有异议，从该份收据来看，看不到任何单位的盖章，所以不知道该份证据的真实性；对云南省非税收入收据（银行代收）合法性无异议，真实性与关联性有异议，基于胡绍祥非法取得的行为，才产生了相关的费用，这些费用也属于是非法的；对房地产备案减免税申请审核表、富宁县房权证新华字第××号、国有土地使用权证的合法性无异议，真实性与关联性有异议，基于胡绍祥非法取得的行为，才取得了这些证件。胡绍祥对该证据客观真实性无异议，但是对待证事实有异议，原来双方要办理房产过户主要是为了向银行申请抵押贷款，并非将涉案房屋所有权转让给韦凤胜。本院认为，收据载明交款人是“王江海”，且无收款单位签章，不能证明待证事实，不予采信；云南省非税收入收据（银行代收）、房地产备案减免税申请审核表、富宁县房权证新华字第××号、国有土地使用权证，能证明韦凤胜办理了案涉房屋过户的相关手续，并将该案涉土地及房屋登记在自己及罗秀恋名下，完成了房屋转移登记手续，但不能证明韦凤胜依法取得该房屋，故对证据本身予以采信，对其待证事实予以部分采信。7.韦凤胜提交的《（2019）云2627刑初155号《刑事判决书》复印件》，用以证明生效法律文书已查明，胡绍祥以伪造国家机关印章的方式将案涉房屋过户至自己名下，韦凤胜对此并不知情，韦凤胜与胡绍祥签订《房地产买卖契约》是在胡绍祥取得案涉房屋所有权，具有处分权后，已尽到作为买房的基本注意义务。经质证，任娟对该证据合法性、真实性无异议，对关联性有异议，在该份刑事判决书中胡绍祥意见明确指出，不存在买卖关系，只是借韦某之名借贷款，现已将贷款还清的事实，广南县人民法院已经对该事实进行查实。胡绍祥对该证据真实性无异议，对待证事实有异议，伪造印章是双方为了取得银行贷款共同伪造的，韦凤胜的弟弟实际办理，双方对于伪造印章办理房产证过户事实是清楚的。本院认为，该份证据来源合法，内容客观真实，能证明胡绍祥以伪造国家机关印章的方式将涉案房屋过户至自己名下，后将该房屋过户给韦凤胜，但不能直接证明韦凤胜对胡绍祥用伪造国家机关印章的方式将涉案房屋过户至自己名下的行为不知情，故对于该份证据本身予以采信，对其待证事实不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 任娟与胡绍祥在婚姻关系存续期间共同共有位于富宁县房屋一套（房屋所有权证号：00004455）。2013年11月26日，双方在富宁县人民法院的调解下自愿达成离婚协议，并在富宁县人民法院作出（2013）富民一初字第409号《民事调解书》确认：位于富宁县房屋**（房屋所有权证号：00004455）归任娟所有，由胡绍祥补偿给任娟财产折价款40万元。上述调解书生效后，胡绍祥未将该房屋过户给任娟。2015年9月份，胡绍祥伪造富宁县人民法院公章并伪造（离婚）协议书加盖了该伪造的公章，用伪造的（离婚）协议书将该房屋过户到自己名下。2015年9月10日，胡绍祥与韦凤胜签订了《房地产买卖契约》，契约约定胡绍祥将案涉房屋出售给韦凤胜，房屋成交价为10万元，协议签订后，双方办理了过户手续，韦凤胜取得该房屋的产权证书（产权证号为：富宁县房权证新华字第××号），产权证书载明该房屋为按份共有：韦凤胜50%，罗秀恋50%。因任娟认为胡绍祥擅自处分自己房屋的行为侵害了其合法权益，特向法院起诉要求确认胡绍祥与韦凤胜签订的《房地产买卖契约》无效。 另查明：1.广南县人民法院于2019年12月6日作出（2019）云2627刑初155号《刑事判决书》认定胡绍祥构成伪造国家机关印章罪，并写明经评估，案涉房产在2015年11月4日的价值为38.60万元。2.该案涉房屋一直由任娟居住至今。3.胡绍祥将该案涉房屋过户给韦凤胜、罗秀恋，由韦凤胜用该房屋到中国建设银行富宁支行抵押贷款27万元，所借贷款胡绍祥已于2019年9月11日还清。4.胡绍祥与韦凤胜签订《房地产买卖契约》及办理房屋产权过户时，韦凤胜与罗秀恋是夫妻关系，胡绍祥与韦凤胜签订《房地产买卖契约》时罗秀恋未参与签订，但在办理房屋过户手续时罗秀恋知道了胡绍祥与韦凤胜签订《房地产买卖契约》的行为。5.庭审中韦凤胜陈述《房地产买卖契约》约定的房屋成交价10万元不是真实的成交价，目的是为了少上税而签订，其实际向胡绍祥支付了38.60万元的购房款，首付11.60万元是现金支付，27万元尾款是按揭的方式支付，但未提交证据证明双方另外签订了真实的购房合同及支付38.60万元购房款的事实。 本院认为，一、关于罗秀恋是否是本案适格被告的问题。本案案由是确认合同无效纠纷，任娟向本院起诉确认的是胡绍祥与韦凤胜于2015年9月10日签订的《房地产买卖契约》无效，罗秀恋并不是《房地产买卖契约》的合同当事人，故罗秀恋不是本案的适格被告。 二、关于胡绍祥与韦凤胜于2015年9月10日签订的《房地产买卖契约》是否合法有效的问题。首先，本案中，案涉房产已经富宁县人民法院生效的法律文书确认归任娟所有，后胡绍祥伪造富宁县人民法院公章并伪造（离婚）协议书加盖了该伪造的公章，用伪造的（离婚）协议书将该房屋过户到自己名下，然后与韦凤胜签订《房地产买卖契约》，将该房屋转让给韦凤胜。因此，胡绍祥将所有权并不属于自己的房屋转让给韦凤胜的行为属于无权处分。其次，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”庭审中，虽韦凤胜答辩其向胡绍祥支付了38.60万元的购房款，构成善意取得，但在广南县人民法院于2019年12月6日作出（2019）云2627刑初155号《刑事判决书》中载明，经评估，该房产在2015年11月4日的价值为38.60万元，而双方签订的《房地产买卖契约》约定房屋成交价为10万元，明显低于市场价格，且韦凤胜也未提交相应的证据证明其向胡绍祥支付了38.60万元的购房款，胡绍祥也不认可其收到了韦凤胜的购房款，故韦凤胜受让涉案房屋的行为不构成善意取得。最后，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人定订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，无处分权的胡绍祥处分了任娟的房产，但任娟未进行追认，胡绍祥也未通过订立合同的方式取得处分权，且韦凤胜受让涉案房屋的行为不构成善意取得，故胡绍祥与韦凤胜于2015年9月10日签订的《房地产买卖契约》属于无效合同。 综上所述，任娟要求确认胡绍祥与韦凤胜于2015年9月10日签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 确认胡绍祥与韦凤胜于2015年9月10日签订的《房地产买卖契约》无效。 案件受理费100元，减半收取计50元，由胡绍祥、韦凤胜承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陈晓丽 二〇二〇年九月一日 书记员  李陈凌