四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2162号 上诉人（一审被告）：颜登军，男，汉族，1966年5月2日出生，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：颜登琼，女汉族，，1957年9月2日出生，住四川省绵阳市涪城区，系颜登军姐姐。 上诉人（一审被告）：严明红，女，汉族，1966年10月2日出生，住四川省绵阳市安州区。 委托诉讼代理人：颜登琼，女汉族，，1957年9月2日出生，住四川省绵阳市涪城区，系颜登军姐姐。 被上诉人（一审被告）：龚晓东，男，汉族，1988年12月19日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：孙容，绵阳市求实法律服务所法律工作者。 一审第三人：绵阳市苹果房地产经纪策划有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区高水南街**兴苑御景名城****社区经营服务中心第**门面。 法定代表人：郭治军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李斌，四川盛豪律师事务所律师。 上诉人颜登军、严明红因与被上诉人龚晓东、第三人绵阳市苹果房地产经纪策划有限公司（简称苹果房产经纪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院(2020）川0704民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。颜登军、严明红及其委托诉讼代理人颜登琼，龚晓东及其委托诉讼代理人孙容，苹果房产经纪公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 颜登军、严明红上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回龚晓东诉讼请求；3.判令龚晓东预交的17万元中的15万元作为违约金不予返还；4.判令苹果房产经纪公司退回颜子晗佣金7800元；5.判令龚晓东恶意违约给颜子晗造成的巨大经济损失和严重后果（被逼去世），并给颜登军、严明红造成的严重精神损失80万元；6.追查龚晓东和苹果房产经纪公司是否触犯法律；7.本案一、二审的诉讼费用都由龚晓东承担。事实与理由：1.颜子晗与龚晓东约定由龚晓东偿还建设银行房屋贷款折抵购房款，而龚晓东未履行约定义务，不偿还银行贷款，无法交易，其行为严重违约，故龚晓东预交的17万元中的15万元作为违约金不予返还，另颜子晗已于2019年11月26日微信转账退还龚晓东2万元，故双方无债务纠纷；2.双方签订的《二手房买卖经纪合同》未约定付款期限，则购房款支付时间与房屋过户时间应是同时履行，在龚晓东未支付购房款前，颜子晗享有同时履行抗辩权，不给龚晓东过户；3.颜子晗死亡并非房屋买卖合同解除的法定理由；4.《二手买卖经纪合同》中仅约定了定金和房屋价款，苹果房产经纪公司未将合同有关订立事项如实向颜子晗如实报告，损害委托人的利益，故苹果房产经纪公司应退还颜子晗佣金7800元并承担损失。 龚晓东辩称，颜子晗约定到11月份过户是因为要结婚，故龚晓东才同意，但龚晓东却将房屋典当，属于严重违约；2019年5月3日颜子晗向龚晓东借款1.5万元，借款3个月后归还本金和利息共计2万元；颜子晗非正常死亡，买卖合同无法正常实现，故应解除合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。 苹果房产经纪公司述称，颜登军、严明红在二审中增加的诉讼请求不能作为二审审理范围，其可另案诉讼；苹果房产经纪公司在履行居间合同中没有任何违反合同约定的事实，不应在本案中承担违约责任。 龚晓东向一审法院起诉请求：1.判令解除龚晓东与颜登军、严明红之子颜子晗，苹果房产经纪公司签订的《二手房买卖经纪合同》；2.判令颜登军、严明红和苹果房产经纪公司向龚晓东退还购房款定金17万元，并承担该款自2019年5月3日起至付清之日止按中国人名银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍支付资金占用损失；3.判令颜登军、严明红赔偿龚晓东因颜子晗未在合同约定时间办理房屋过户手续的违约金39000元（78万×5%）；4.判令颜登军、严明红和苹果房产经纪公司赔偿龚晓东的佣金损失15600元；5.本案诉讼费、保全费、公告费等由颜登军、严明红和苹果房产经纪公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月16日，颜子晗与苹果房产经纪公司签订《速销代理合同》，颜子晗委托苹果房产经纪公司于2019年4月16日至2019年5月15日限时出售颜子晗位于绵阳市游仙区住房，交易总价为90万元。在该合同中颜子晗授权苹果房产经纪公司可代理其收取潜在买受人支付的购房定金，并签订定金协议；并可代理颜子晗收取买受人支付的购房款再转交给颜子晗，代理颜子晗签订《二手房买卖经纪合同》。双方还特别约定在买受人诚意实足时，房屋价款可再行商量。 2019年5月3日，颜子晗作为出卖人与龚晓东作为买受人，以及苹果房产经纪公司作为居间人签订《二手房买卖经纪合同》。合同主要内容为：颜子晗将其位于绵阳市游仙区房屋所有权及房屋所占范围内的土地使用权转让给龚晓东，房屋总成交价78万元；签订合同时，龚晓东向颜子晗支付购房定金17万元，定金17万元适用定金罚则；颜子晗将该房屋产权证及土地使用权证等原件或复印件交于苹果房产经纪公司保管；从签订合同之日起至2019年11月5日前，买卖双方共同到房管部门办理产权转移登记手续，或办理卖房委托公证手续；买卖双方在相关部门办理该房屋产权过户手续当日或全权委托公证当日，龚晓东向颜子晗支付剩余购房款61万元；龚晓东、颜子晗授权苹果房产经纪公司对该交易房屋进行《市辖区存量房买卖合同》网上签约，并认同合同内容；苹果房产经纪公司为促使龚晓东与颜子晗本次房屋买卖的顺利完成，提供如下居间服务：1.积极促使买卖双方查看交易房屋状况并签署《二手房买卖经纪合同》，2.经买卖双方授权代理买卖双方办理《市辖区存量房买卖合同》手续，3.协助买卖双方向相关部门提交该房屋产权过户所需资料并办理相关手续，4.办理买卖双方委托的与房屋买卖有关的其他事项；买卖双方应在签订合同时分别支付居间人佣金1.56万元和0.78万元；合同约定若因买受人或出卖人违约而未能完成房屋交易的，由违约方向居间人支付合同约定的出卖人和买受人应支付的全部经纪服务费用，守约方已经支付给居间人的佣金则由违约方赔偿给守约方；若买受人放弃购买房屋，则出卖人不予退还已付定金，若出卖人放弃出卖房屋，则出卖人应向买受人双倍返还定金；若未能在2019年11月5日前办理房屋过户手续，违约方应按总成交价的5%向守约方赔偿损失；若非因居间人的原因导致本次房屋交易未能如期完成，则居间人所收佣金不予退还等。另外，在合同补充条款中约定：“出卖人的房屋在建行绵阳分行办理了按揭贷款，暂无法上市交易。居间人明确告知，待出卖人不动产权证从银行提取出来后，再办理交易等相关事宜”。该合同还约定，若因履行本合同发生争议，由房屋所在地人民法院进行管辖。 当日，三方还签订了补充协议，约定：1.该次交易按最低标准执行资金监管；2.由买受人代出卖人向建行绵阳分行代偿出卖人的剩余借款，以便从银行取出不动产权证，同时，买受人代偿的款项作为购房款予以抵扣；3.此房屋按全权委托公证方式或到房屋管理部门办理产权过户登记。当日，颜子晗向苹果房产经纪公司提交了案涉房屋不动产权证复印件，并出具声明书，声明案涉房屋在建行绵阳分行设定抵押，尚未解除抵押。 合同签订当日，龚晓东向苹果房产经纪公司支付佣金1.56万元。龚晓东还于当日通过苹果房产经纪公司向颜子晗支付购房定金17万元，苹果房产经纪公司扣取其中0.78万元作为颜子晗依照合同约定向苹果房产经纪公司支付的佣金后，将购房款16.22万元分两次支付给颜子晗。颜子晗也于合同签订当日向龚晓东出具收到17万元定金收条。 另查明，2015年7月27日，颜子晗为购买案涉房屋与建行绵阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向该行借款25万元。双方按照借款合同约定就案涉房屋办理了预抵押登记。颜子晗于2018年9月5日取得该房屋所有权。2019年6月17日，案涉房屋进行了抵押权人为建行绵阳分行、债权金额为25万元的抵押登记，又于2019年9月18日办理了抵押注销登记。2019年9月20日，案涉房屋办理了抵押权人为中泰典当公司的抵押权登记，债权金额为50万元。 颜子晗于2019年12月23日在案涉房屋煤气中毒去世。其第一顺序继承人有：父亲颜登军、母亲严明红。颜登军在庭审中认可颜子晗系自杀，后又更正为煤气中毒事故。 本案审理中，龚晓东与颜登军、严明红对2019年11月26日，颜子晗通过微信转账向龚晓东支付2万元的事实均无异议，但对该款用途产生争议。颜登军、严明红主张系用于退还购房款。龚晓东为反驳颜登军、严明红的主张，举证中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明：2019年8月4日，颜子晗向龚晓东借款1.5万元，颜子晗向龚晓东支付2万元，用途是归还借款1.5万元和支付利息。颜登军、严明红质证后，对银行卡交易明细清单的真实性有异议。一审法院认证：颜登军、严明红举证的微信转账记录无法证明与本案具有关联性，且龚晓东举证的银行卡交易明细显示其与颜子晗之间还存在其他经济交往行为，故对颜登军、严明红主张的2万元系退还购房款的证明目的不予采信。 一审法院认为，被继承人颜子晗已死亡，其生前遗留有案涉房屋一套，应属于遗产。被继承人颜子晗与龚晓东、苹果房产经纪公司签订《二手房买卖经纪合同》，在无相反证据足以推翻的情况下，该合同应是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被继承人颜子晗的法定第一顺序继承人有：父亲颜登军、母亲严明红。被继承人颜子晗生前与龚晓东、苹果房产经纪公司签订了《二手房买卖经纪合同》，尚未履行完毕，颜登军、严明红应在继承遗产实际价值范围内承担合同责任。 首先，《二手房买卖经纪合同》实际包含龚晓东与被继承人颜子晗的房屋买卖合同关系，以及苹果房产经纪公司分别与龚晓东、被继承人颜子晗之间的居间合同关系。为了减轻当事人的诉累，一次性处理龚晓东与颜登军、严明红以及苹果房产经纪公司之间的矛盾纠纷，本案一并予以审理。苹果房产经纪公司认为居间合同已经履行完毕，根据合同的约定，苹果房产经纪公司居间服务内容不仅包括促成房屋买卖合同的成立，而且包括为买卖双方办理产权转移登记手续提供服务。现在买方并未取得房屋所有权，居间合同未履行完毕。第二，根据《二手房买卖经纪合同》的约定，买卖双方应在2019年11月5日前，到房管部门办理产权转移登记手续，或办理卖房委托公证手续，将房屋产权转移登记至龚晓东名下。2019年9月20日，颜子晗将案涉房屋用于抵押典当借款，并办理抵押登记。颜登军、严明红辩称因为龚晓东未按照约定向颜子晗支付购房款，颜子晗才将案涉房屋办理典当抵押借款。根据上述《二手房买卖经纪合同》的约定，龚晓东与颜子晗在办理该房屋产权转移登记手续当日或办理全权委托公证当日，龚晓东应向颜子晗支付剩余购房款61万元，因此至颜子晗将案涉房屋办理典当借款抵押登记时，龚晓东的付款期限尚未届至，且被继承人颜子晗设立的典当抵押债权金额为50万元，而非尚欠的按揭贷款金额。被继承人颜子晗在签订房屋买卖合同之后，办理房屋产权转移登记之前，为该房屋设立权利负担，实际为合同的完全履行设置了障碍。2019年11月5日，颜子晗未按照约定履行房屋转移登记义务。龚晓东按照合同约定，享有不支付剩余房屋价款同时履行抗辩权。之后，颜子晗于2019年12月23日在案涉房屋里煤气中毒去世，在此说明一下，颜登军在庭审中曾认可颜子晗系自杀，后又更正为系煤气中毒事故死亡。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，颜子晗违反合同约定，在履行期限届满前将房屋用于典当抵押借款，未按合同约定办理房屋转移登记手续，且又在该房屋中非正常死亡。按照一般社会常理，显然龚晓东的合同目的已无法实现，其依法具有合同解除权。因此龚晓东诉请解除《二手房买卖经纪合同》的理由成立。一审法院于2020年4月23日向颜登军、严明红及苹果房产经纪公司送达了民事起诉状副本，该合同于2020年4月23日解除。 从本案龚晓东以及苹果房产经纪公司举证的证据可以证实，被继承人颜子晗已经收取龚晓东支付的购房定金17万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，颜登军、严明红应在继承遗产的实际价值范围内向龚晓东返还定金17万元。龚晓东诉请判令苹果房产经纪公司返还定金17万元，龚晓东通过苹果房产经纪公司向被继承人颜子晗支付购房定金17万元，苹果房产经纪公司并未实际取得该款项，苹果房产经纪公司对龚晓东不承担返还定金的责任。关于17万元资金占用损失。在《二手房买卖经纪合同》履行过程中，因被继承人颜子晗的违约行为致使合同解除，龚晓东的信赖利益未能实现，颜登军、严明红应在继承遗产实际价值范围内向龚晓东承担赔偿损失的责任。关于损失赔偿额计算方法，合同约定：若因买卖任何一方违约，未能在2019年11月5日前办理房屋过户手续，违约方应按总成交价的5%向守约方赔偿损失，即3.9万元（78万元×5%）。龚晓东主张自2019年5月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计算资金占用损失，该损失赔偿额计算方法未超出合同约定损失赔偿额的部分，予以支持。另外从2019年8月20日起，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算资金占用损失。                                           关于龚晓东应否向颜登军、严明红支付违约金3.9万元。根据被继承人颜子晗与龚晓东及苹果房产经纪公司签订的《二手房买卖经纪合同》的约定，若未能在2019年11月5日前办理房屋过户手续，违约方应按总成交价的5%向守约方赔偿损失，该约定是损失赔偿额的计算方法，而非违约金的约定。龚晓东主张颜登军、严明红向其支付违约金3.9万元，缺乏法律依据，不予支持。 关于颜登军、严明红和苹果房产经纪公司应否赔偿龚晓东佣金损失1.56万元。首先，根据上述《二手房买卖经纪合同》的约定，若因买受人或出卖人违约而未能完成房屋交易的，居间人不予退还已收取的佣金，守约方已经支付给居间人的佣金则由违约方赔偿给守约方。因此，颜登军、严明红还应在继承遗产实际价值范围内赔偿龚晓东已付苹果房产经纪公司的佣金损失1.56万元。第二，龚晓东要求苹果房产经纪公司赔偿佣金损失1.56万元。上述合同中约定，非因居间人的原因导致本次房屋交易未能如期完成，则居间人所收佣金不予退还。本案中第三人已经促成合同成立，因被继承人颜子晗违约而未能如期完成房屋交易。龚晓东主张苹果房产经纪公司未完全履行居间义务，即未能查明案涉房屋在签订房屋买卖合同时未设立抵押，应对龚晓东的佣金损失进行赔偿。一审法院认为，案涉房屋在转移登记至被继承人颜子晗名下前，已办理预抵押登记。虽然该房屋在签订房屋买卖合同时不存在权利负担，但被继承人颜子晗确实存在未清偿完毕按揭贷款的事实，不动产权证也控制在债权人即建行绵阳分行处，被继承人颜子晗向龚晓东及苹果房产经纪公司如实告知签订抵押按揭贷款合同，并办理预抵押登记的事实，苹果房产经纪公司及龚晓东基于一般常理推断该房屋应已办理了抵押登记，虽然苹果房产经纪公司在居间合同履行中对房屋状态未尽到审慎审查义务，存在过失行为，但考虑到不动产权证由债权人控制，被继承人颜子晗同样无法办理产权转移登记，苹果房产经纪公司在居间服务中的过失行为与龚晓东的损害后果之间不存在因果关系，故龚晓东该诉讼请求理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、原告龚晓东与被继承人颜子晗、第三人绵阳市苹果房地产经纪策划有限公司于2019年5月3日签订的编号为2018-0005716《二手房买卖经纪合同》于2020年4月23日解除；二、被告颜登军、被告严明红于本判决生效后十五日内在继承遗产的实际价值范围内向原告龚晓东返还购房定金17万元、赔偿佣金损失1.56万元和资金占用损失，资金占用损失具体为：以17万元为基数，从2019年5月3日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计算；从2019年8月20日起至定金返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。资金占用损失总额不超过3.9万元；三、驳回原告龚晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取0.58万元，保全申请费0.137万元,合计0.717万元，由被告颜登军、被告严明红负担。 本院二审期间，颜登军、严明红围绕上诉请求提交了光盘一张，拟证明颜子晗向龚晓东转款2万元；房屋信息一张，拟证明苹果房产经纪公司过期后也未办理过户。本院组织当事人进行了证据交换和质证。龚晓东质证认为，未听到光盘播放，无法核对其真实性；房屋信息的证据三性均持异议，不能达到其证明目的。苹果房产经纪公司质证认为，对光盘的真实性、合法性、关联性均持异议，遗言阐述者应该提供该录音的原始载体，光盘应当当庭播放，语音中提到赔30万，是依据买卖合同中的条款执行，具体数额无内容，同时遗言中也提到颜子晗不卖房是自己的行为，明确拒绝买卖合同，应当认定违约方是颜登军、严明红；房屋信息的证据三性均持异议，没有打印时间，信息内容反映不完整，来源不合法，买卖合同属于协商的过程，价款多少以最终签订的书面为准，协商过程中出现的任何让步均是双方自愿发生，不能据此推断颜子晗受到任何欺诈和胁迫。本院认为，虽然龚晓东对光盘的真实性、合法性持异议，但其并不否认收到颜子晗转款2万元，故对光盘予以采信；房屋信息不具备证据的真实性、合法性，故不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院查明的一致。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，颜子晗于约定的房屋产权过户前，将案涉房屋进行了典当，以其行为表示不再履行双方签订的《二手房买卖经纪合同》，故龚晓东请求解除合同，一审予以支持，并无不当。依据颜子晗与龚晓东、苹果房产经纪公司签订的《二手房买卖经纪合同》附件十一所约定，“乙方此房在建设银行剩余的抵押贷款由甲方垫付资金还款取证，甲方所垫付资金自动冲抵为购房款，具体金额以银行查询为准。签约当日甲方支付乙方定金不作为垫付资金款”，则龚晓东、颜子晗办理房屋产权过户的前提，应是龚晓东先行替代颜子晗垫付在建设银行的剩余抵押贷款资金。由此，可认定颜子晗与龚晓东在合同附件中补充约定了履行义务的先后顺序。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，因龚晓东未按照附件十一先履行其垫付资金的义务，则颜子晗有权拒绝办理房屋过户手续，故颜子晗未按约在2019年11月5日前与龚晓东办理房屋产权过户的行为并不违约。故一审判决颜登军、严明红赔偿龚晓东佣金损失和资金占用损失不当。 因颜登军、严明红未在一审中提起反诉，故其主张龚晓东支付的购房款中15万元应作为违约金不予返还的请求，本院不予审理。依据龚晓东在一审中提交的中国农业银行银行卡交易明细清单，不能证明颜子晗向龚晓东转款2万元系退还购房款，故颜登军、严明红主张已退还龚晓东购房款2万元的理由，本院不予采纳。 综上所述，颜登军、严明红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初1094号民事判决第一项“原告龚晓东与被继承人颜子晗、第三人绵阳市苹果房地产经纪策划有限公司于2019年5月3日签订的编号为2018-0005716《二手房买卖经纪合同》于2020年4月3日解除”； 二、撤销四川省绵阳市游仙区人民法院（2020）川0704民初1094号民事判决第二项“被告颜登军、被告严明红于本判决生效后十五日内在继承遗产的实际价值范围内向原告龚晓东返还购房定金17万元、赔偿佣金损失1.56万元和资金占用损失，资金占用损失具体为：以17万元为基数，从2019年5月3日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计算；从2019年8月20日起至定金返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。资金占用损失总额不超过3.9万元”；第三项“驳回原告龚晓东的其他诉讼请求”。 三、颜登军、严明红于本判决生效后十五日内在继承遗产的实际价值范围内向龚晓东返还购房定金17万元； 四、驳回龚晓东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5800元、保全申请费1370元，合计7170元，由龚晓东负担170元，颜登军、严明红负担7000元。二审案件受理费11600元，由龚晓东负担1600元，颜登军、严明红负担10000元。 本判决为终审判决 审 判 长  李 俊 审 判 员  谭 红 审 判 员  马翰霖 二〇二〇年九月十七日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  苏 玥