濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初2124号原告：濮阳市昆濮商贸发展有限公司，住所地：濮阳市黄河路与长庆路交叉口南200米路西。法定代表人：貌玉旺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙春雪，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。被告：濮阳龙云置业有限公司，住所地：濮阳市振兴路北段路西。法定代表人：梁君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王汉兵，该公司职工。委托诉讼代理人：张守彬，河南昭华律师事务所律师。第三人：濮阳市华龙区黄河路街道办事处马拐居民委员会。委托代理人：马青学，该村委会主任。原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司与被告濮阳龙云置业有限公司及第三人濮阳市华龙区黄河路街道办事处马拐居民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司委托诉讼代理人孙春雪、被告濮阳龙云置业有限公司委托诉讼代理人王汉兵、张守彬到庭参加诉讼。第三人濮阳市华龙区黄河路街道办事处马拐居民委员会经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月12日，原、被告与第三人签订了一份《马拐南海路商业预留地建设项目三方协议书》，协议约定，原告将马拐居委会之前转让给原告的位于南海路路南、长庆路路西共4000平米商业预留地中的1288.6平米转移给被告，由被告在此处进行建设开发。同日，原、被告又签订了一份《马拐南海路商业预留地建设项目建设开发转让协议书》，该协议更加明确了原被告双方的权利义务，协议约定，原告将1288.6平米的建设项目转移给被告，由被告负责建设开发，被告将建设项目建设完毕后，应将建设面积为4638.96平方米（容积率按照3.6计算，1288.6×3.6=4638.96）的建设项目交付于原告，所有权归原告所有，被告只负责建设，并不享有所有权，原告支付被告建设成本1350元/平方米。被告在该地建设开发的项目名为中央城项目，根据中央城项目土地及面积确认说明，原告应得房产面积为2436.8平方米。被告在项目建成后应按协议约定交付于原告，原告支付被告建设成本1350元/平方米，但是被告却违反协议约定自行将房产售出，销售价款为5100元/平方米，目前房屋已经销售完毕。被告行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成极大的经济损失，为此原告多次与被告进行协商未果，为维护自身权益诉至法院，请求：1、依法判令被告赔偿原告经济损失9138000元{2436.8㎡×（5100元/㎡-1350元/㎡）=9138000元}；2、本案诉讼费由被告承担。被告濮阳市龙云置业有限公司辩称：1、原告起诉所依据的《马拐南海路商业预留地转让协议书》、《马拐南海路商业预留地建设项目三方协议书》、《马拐南海路商业预留地建设项目建设开发转让协议书》均为无效合同。《马拐南海路商业预留地转让协议书》为无效合同，该合同的实质内容为土地使用权的有偿转让，转让时土地性质为集体土地。2、原告没有取得出让土地使用权证书或经有批准权的人民政府同意转让，实质内容为土地转让的两份协议无效。3、涉案土地由被告通过招拍形式依法取得，且土地出让金及其他建设开发的全部费用均由被告出资，原告未投入任何资金，却要求被告支付全部开发利润，权利义务不对等。4、涉案土地和濮阳市鑫宇置业有限公司转让土地是同时期进行的，情况完全相同，被告考虑到长期合作关系，依然以无效合同约定的方式将开发利润支付给鑫宇公司。但原告却提出利润全部归其所有，且土地出让金继续占压，由被告向政府自行主张返还，且除建筑成本外的成本由被告承担不合理。5、合同上手写内容注明：各种税费及建设成本以实际为准。综上应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年5月12日，原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司（乙方）与第三人濮阳市华龙区黄河路街道办事处马拐居民委员会（甲方）签订《马拐南海路商业预留地转让协议书》一份，主要内容为：1、马拐居民委员会南海路商业预留地开发建设项目改造实施方案已得到濮阳市人民政府的批准，甲方转让乙方的项目地块位于市××路××、××路路西，东西长200米，南北宽20米，面积4000平方米。以国土局确定的宗地平面图为准。2、项目批文：华龙区人民政府《关于审批黄河马拐居委会南海路商业预留地开发建设项目改造实施方案的请示》（华龙正文2009-2号），濮阳市人民政府《关于马拐村居委会南海路商业预留地建设项目实施方案的批复》（濮政文2009-7号）和濮阳市人民政府《关于马拐南海路商业预留地建设项目有关问题的批复》（濮政文2009-279号）。乙方在建设过程中享受以上批文给予甲方的优惠政策,在实施过程中，甲方给予积极配合。3、转让价款共计9500000元。4、支付方式：乙方在本协议签订后支付甲方9500000元。5、以后该宗地经营由乙方全权负责。第三人濮阳市华龙区黄河路街道办事处马拐居民委员会在甲方处盖章，原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司在乙方处盖章。合同签订后，濮阳市昆濮商贸发展有限公司支付了该款项。2014年3月12日，原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司（甲方）与被告濮阳市龙云置业有限公司（乙方）签订《《马拐南海路商业预留地建设项目建设开发转让协议书》一份，主要内容为：1、甲方将《马拐南海路商业预留地转让协议书》中濮阳市华龙区黄河路办事处马拐居委会转让给甲方的位于濮阳市××路××、××路路西、东西长200米、南北宽20米、总面积为40000平米的剩余1288.6平米的建设项目转移给乙方，由乙方负责建设开发。2、乙方负责办理甲方转让给乙方的建设项目所需的一切建设开发手续或许可，甲方协助乙方办理相关事项，因未取得相关手续或许可而产生的法律后果及经济损失由乙方承担。3、在本协议生效之日起由乙方承受甲方在《马拐南海路商业预留地转让协议书》中甲方的地位，并由乙方享受合同权利、承担合同义务。4、乙方将本协议中的转让建设项目建设完毕后，乙方将建设面积为4638.96（1288.6×3.6=4638.96）平方米的建设项目交付于甲方，该建设完毕的建设项目（4638.96平米）的所有权归甲方所有，乙方只负责建设，对此建设项目不享有所有权，甲方支付乙方建设成本1350元/平方米。5、本协议手写内容：涉及的土地、建筑面积以批准的证载面积为准；各项规费及建设费用等建设成本按有关规定标准核定结算；甲、乙方于2014年3月12日与马拐居委会签订的三方协议中的乙方义务仍有昆濮商贸公司履行，其余按“三方协议”执行。原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司在甲方处盖章，被告濮阳市龙云置业有限公司在乙方处盖章。2014年3月12日，原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司（甲方）、被告濮阳市龙云置业有限公司（乙方）、第三人濮阳市华龙区黄河路街道办事处马拐居民委员会（丙方）签订马拐南海路商业预留地建设项目三方协议书。主要内容为：1、甲乙丙三方确认，甲方将《马拐南海路商业预留地转让协议书》中丙方转让甲方的位于濮阳市××路××、××路路西，东西长200米，南北宽20米，总面积为4000平米的剩余1288.6平米的建设项目的权利义务全部转移给乙方，容积率按照3.6计算。乙方完全了解上述合同的内容及其所享有的权利和承担的义务，并同意上述权利义务转移。（涉及的土地、建筑面积以政府批准的证载面积为准）。2、三方确认，本协议为甲方将其合同中的权利、义务全部转移给乙方承受，由乙方在此处进行建设，由乙方概况承受甲方在原合同中的地位。3、丙方同意在本协议生效之日起由乙方承受甲方在《马拐南海路商业预留地转让协议书》中甲方的地位，并由乙方享受合同权利、承担合同义务。4、乙丙双方之间不再另行签订新合同，双方仍须按照甲、丙双方于2010年5月12日签订的《马拐南海路商业预留地转让协议书》享受权利,履行义务。5、本协议未约定事项，按照原甲、丙之间签订的《马拐南海路商业预留地转让协议书》中的内容执行。三方分别在合同上盖章。2016年4月5日，被告濮阳市龙云置业有限公司缴纳土地出让价款4487604元。2016年4月11日，被告濮阳市龙云置业有限公司缴纳国有土地使用权出让契税198629.23元。2016年8月25日，被告濮阳市龙云置业有限公司缴纳劳保基金110000元、墙改基金49717.60元。2016年8月26日，被告濮阳市龙云置业有限公司缴纳城市基础设施配套费收入447458.40元。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述笔录、马拐南海路商业预留地转让协议书、马拐南海路商业预留地建设项目开发转让协议书、马拐南海路商业预留地建设项目三方协议书、税收缴款书、河南省土地出让划拨收入专用票据、政府非税收入票据、河南省行政事业性收费基金专用票据等证据在卷为凭，以上证据经庭审质证、认证及本院审查，具有证明力，可以采信。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告签订《马拐南海路商业预留地建设项目建设开发转让协议书》，约定原告将马拐村南海路商业预留地建设项目转移给被告，建设项目完成后，被告将建设面积为4638.96平方米的建筑物交付于原告，原告向被告按建设成本付款，从中可以看出，原告转让涉案土地使用权，以获取固定的收益，故本案诉争的法律关系应为建设用地使用权转让合同纠纷。关于协议效力，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”马拐村居委会有偿转让给原告的是集体土地，原告将涉案土地转让给被告时未取得出让土地使用权证书，也未获得有批准权的人民政府同意转让，该宗地尚不具备进入土地市场的条件，双方的转让协议违反法律法规禁止性规定，为无效协议，对双方不具有约束力。协议签订后，被告通过招拍挂并向政府缴纳土地出让金及其他建设开发费用后取得涉案土地使用权，原告没有证据证明被告依据该协议取得，故原告以被告违反协议约定要求其按约定赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。依照《土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定,判决如下：驳回原告濮阳市昆濮商贸发展有限公司的诉讼请求。案件受理费75766元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  王 伟审 判 员  孟迎春人民陪审员  刘军民二〇二〇年九月七日书 记 员  刘 晶