海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终1858号 上诉人（原审被告、申请执行人）：保亭金石置业有限公司。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县保城镇保兴西路**。 法定代表人：王某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，海口盈帆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：梁丽娜，女，1981年10月13日出生，汉族，住河北省唐山市路**汉沽广盛里****。 委托诉讼代理人：陈某，北京宏健仁和律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：海南保亭华保木器制品有限公司。。住所地：海南省保亭黎族苗族自治县保城镇保兴西路南侧 法定代表人：徐某，该公司总经理。 上诉人保亭金石置业有限公司（以下简称“金石公司”）因与被上诉人梁丽娜、原审第三人海南保亭华保木器制品有限公司（以下简称“华保公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服保亭黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9029民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 金石公司上诉请求：1.请求判决撤销一审民事判决书（2019）琼9029民初431号，驳回粱丽娜诉讼请求；2.判决梁丽娜承担本案诉讼费。事实与理由：一、梁丽娜针对裁定以物抵债房产提出的异议案，不符合四个立案要件标准，应当维护以物抵债裁定书的公信力。执行异议制度是指金钱债权执行过程中，对被执行人名下不动产，第三人对人民法院已经生效的执行行为违反法律规定提出执行异议排除执行的法律救济程序，执行异议之诉的四个立案要件：（1）执行标的执行过程中；（2）被执行人名下财产；（3）案外人或者利害关系人主体适格；（4）针对执行行为违法提出执行异议应具有明确的法律依据。（一）执行标的执行过程中是对执行异议期限的规定，“法院应当作为立案条件之一主动审查”，“而诉讼时效则作为抗辩事由提出，法院不能主动审查”。保亭法院受理梁丽娜超过异议期限规定提出异议的案件，导致金石公司物权被侵犯还需要承担诉讼费用。梁丽娜异议案指向的执行标的已于2017年2月28日由（2013）保执字第96-8号执行裁定书裁定转移所有权以物抵债，执行标的执行程序终结。应当按照新法优于旧法原则适用（2017年7月1日实施修订版）《关于适用民事诉讼法的解释》第四百六十四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”。以及（2016年2月15日实施）《适用的司法解释》规定：“一般执行行为异议在执行过程中提出，对终结执行行为的异议在执行程序终结之后的确定时间内（六十天）提出”。“执行异议期限性质应为不变期间，作为执行异议案件受理条件之一，法院应当主动审查，且执行异议期限不存在中止、中断等情形”。“超出执行异议期限的，提出异议的权利消灭。人民法院不予受理，已经受理的，应当裁定驳回异议申请”。不应当适用2015年5月1日实施《关于执行异议复议案件规定》第六条第二款第二项规定“执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。该规定超出司法权限破坏了法律规定一致性原则，造成异议期限不清。（二）民事诉讼法规定异议指向的标的物应当是被执行人名下财产。对执行标的物作出以物抵债裁定书后，标的物就不再是华保公司名下财产。继续受理对该标的物的异议案件，违反《物权法司法解释》第八条规定，可根据《侵权责任法》提起损失赔偿请求。1.被裁定以物抵债的房产根据物权法定原则，属于物权法第二十八条因法律规定签收生效而合法取得的物权，属于《物权法》第九条“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《物权法司法解释》第七条：“以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设定、变更、转让或者消灭的法律文书”。《拍卖变卖财产规定》第二十九条。2.以物抵债裁定书属于已经发生法律效力不准上诉的生效裁定。民事诉讼法第一百五十四条：可以上诉的裁定只有不予受理、管辖权异议、驳回起诉三种；第一百五十五条规定：“最高人民法院的判决、裁定，以及法律不准上诉或者超过上诉期没有上诉的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定”。（三）案外人及利害关系人身份经拍卖程序如同担保物权及查封的执行措施一样自动消灭。《拍卖变卖财产规定》第三十一条：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭”。以及《查封、扣押、冻结财产的规定》第三十条：“查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖的，查封、扣押、冻结的效力消灭”。拍卖程序是公权力组织的强制买卖执行行为，拍卖公告是公开向社会发出的买卖要约，不受《合同法》关于合同履行效力规定的限制。法院应当维护司法拍卖公信力的公正性、强制性和权威性，对以合同履行证据提出的异议案件不予受理。（四）梁丽娜针对以物抵债裁定中执行标的的执行行为违法，没有提供具体的事实证据与法律依据；对抵债房产提出执行异议排除执行，因没有相关的法律规定可循，均为错误适用或者凭空编造法律依据。1.错误适用针对执行过程中的《查封扣押规定》第十七条，或者《异议复议规定》第二十八条或第二十九条，作为排除执行的法律依据。（1）该等规定仅起到有限保护合同履行利益的作用，不具有法律溯及力，想排除的执行行为早已终结。（2）适用该等规定在2019年去追溯2014年7月至2017年2月间查封拍卖的执行措施违法，违反物权法第二条物权排他性权利的规定。（3）该等规定不具有效力和权利对抗《关于适用民事诉讼法的解释》第四百八十六条涉及拍卖程序的规定：“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分”。2.编造抵押权不能优先于“物权期待权”受偿，违反物权法第五条：“物权的种类和内容，由法律规定”。“物权期待权”属于不具有法律函义的非司法用词，不适用物权法第二十条“预告登记”的权利，3.根据《建设工程价款优先权的批复意见》，推论出合同债权优先于建设工程价款优先权，从而优先于抵押权债权，属于无理推定。（1）《批复意见》第二条“建设工程价款优先权不得对抗买受人买卖合同债权”，“不得对抗”指对买受人不发生法律效力，并非是连续优先于的形式逻辑推理条件，因“不得对抗”、“优于”、“先于”之间的法律含义不同。（2）推论意见违反多重法律规定对抵押权优先受偿权的保护原则。如限制抵押物的处分权利，抵押效力及至房地一体化权利，抵押权与债权不得分离原则，抵押权的追溯效力以及优先受偿权利，均有相应的明确的法律规定。二、金石公司向一中院上诉的梁丽娜民事判决书（2019）琼9029民初431号，错误认定事实及适用法律，判决不公。（一）判决书中的“争议焦点一”。为证明梁丽娜具有案外人主体资格提出的证据是民事诉讼法第二百二十七条关于程序权利的规定，将程序权利代替对异议诉讼权利的适格审查，（1）违反《异议复议规定》第二十四条及第二十五条第一款关于应当查询登记簿审查案外人与实体权利关系的规定：经查询登记簿没有梁丽娜的任何权利记录。但不动产登记簿上有金石公司以物抵债裁定书的协助登记通知和系列查封登记，土地登记簿上有《他项权利证明书》的抵押登记。（2）梁丽娜的预售合同依据《物权法》第三十一条规定“未经登记，不发生物权效力”；又因超过执行异议期限的规定，异议权利消灭已经失去案外人或者利害关系人的主体资格。（二）判决书将执行异议之诉误解为确权之诉，即是指当事人与案外人对实体权利纷争的诉讼。但是，执行异议的本质是根据执行行为违法提出执行异议排除执行。（三）判决书并未查明梁丽娜签订合同的真实性合法性。（1）梁丽娜与华保公司于2012年签订购买房产的商品房买卖合同，违反房地产管理法第三十七条第四十四条等相关效力性强制规定，没有办理房管局备案，超过约定的交房日期后，长达六年不予依法主张权利，依法不受合同法关于合理期限规定的保护，属于隐瞒交易信息破坏市场秩序有损交易安全的行为，严重侵犯债权人知情权，不对善意第三人发生效力。（2）支付了购房款，开具收据，但是没有根据国家网上统一签订预售合同支付的购房款，应当付至预售房款监管账户，被上诉人存在过错。（四）判决书“争议焦点二”：（1）认定梁丽娜享有足以排除强制执行的民事权利是因签订商品房买卖合同时间早于查封时间；回避2011年1月5日抵押登记的时间，其合同属于担保法第四十九条规定无处分权下签订的无效行为。（2）支付购房款未按照规定支付到预售房款监管账户，存在过错。（3）认定已从华保公司接收房产且有权占有居住3#1405房，与梁丽娜从未到过保亭及聚仙阁项目的事实不符。（4）判决书在以上证据证明下，无视合同隐瞒信息七年侵犯债权人知情权，没有按照规定实行商品房网上签约预售备案制度，损害交易秩序，无视《房地产管理法》担保法合同法及物权法等相关法律规定，认定赵守晋证据形成完整证据链，提出异议有事实证据和法律依据，享有足以阻止强制执行的民事权利：以及凭空认定金石公司的抵押权不能优先于赵守晋“物权期待权”受偿，抵押权只是抵押了土地，没有抵押房产等，请求事项没有事实和法律依据，不予支持，并作出“不得执行，金石公司承担诉讼费用”的判决结果错误。综上，请求二审法院依法支持金石公司的上诉请求。 梁丽娜答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原告梁丽娜向一审法院起诉请求：1.位于保亭县保兴西路“聚仙阁”楼盘的第3号楼1405室房产为原告梁丽娜所有，请求法院停止对该房产的执行；2.本案诉讼费用，由被告金石公司承担。 一审法院认定事实：2011年1月5日，华保公司与保亭信用社签订一份《借款合同》，约定：1.华保公司向保亭信用社借款18000000元；2.借款期限为21个月，即自2011年1月5日起至2012年10月18日止；3.还款资金来源：华保公司偿还本合同项下借款本息的资金来源于但不限于“聚仙阁”房地产项目的销售款，华保公司股东的经济收入；4.本合同项下借款的担保方式为：抵押担保+保证担保；5.华保公司在贷款期限内需就所抵押的土地及地上建筑物购买保险，且保亭信用社为第一受益人。同日，华保公司与保亭信用社签订一份《抵押合同》，约定：华保公司将位于××县[产权证书及编号为保国用（2010）字第04号]面积为14595.6㎡的土地使用权作为向保亭信用社借款18000000元的本息提供担保。2011年1月5日，保亭信用社与华保公司在保亭县国土环境资源局办理14595.6㎡土地使用权抵押登记。保亭信用社按照《借款合同》的约定向华保公司发放借款18000000元。华保公司利用借款资金投入“聚仙阁”的开发项目。2010年9月20日及2011年12月21日，保亭县住房保障与房产管理局向华保公司签发《保亭县商品房预售许可证》，准许华保公司对开发建设的“聚仙阁”楼房1栋12层、5栋24层及3栋18层、4栋21层的房产预售。2012年1月4日，梁丽娜与华保公司签订一份《商品房预售合同》，约定：梁丽娜购买华保公司开发建设位于××县南侧“聚仙阁”楼盘的第3幢14层1405号房，建筑面积为80.12㎡，套内建筑面积为64.59㎡，单价为5984元/㎡，总房价款为479438元。同日，梁丽娜向华保公司支付购房款20000元。2012年1月9日，梁丽娜按华保公司指定的银行账户转账支付购房款459438元，合计479438元（20000元+459438元）。华保公司向梁丽娜出具二份《收据》。借款期限届满后，因华保公司未按照《借款合同》的约定还款付息。2012年11月21日，保亭信用社向本院提起诉讼[（2012）保民初字第329号]，本案在审理过程中，双方自愿达成和解协议：华保公司于2012年12月10日前清偿贷款本金17893391元和利息196512.38元（截止2012年11月20日），2012年11月21日起至清偿之日止的借款利息按合同约定计付。因华保公司未履行双方达成的和解协议。2013年8月20日，保亭信用社向本院申请执行，本院于2014年7月11日作出（2013）保执字第96-2号《执行裁定书》，查封华保公司所有的的位××县南侧“聚仙阁”楼盘146套房产，其中包括梁丽娜购买的涉案房产。同日，本院对被查封的146套房产信息发出公告，要求对被查封的房产权属持有异议的，可在公告之日起十五日书面向本院提出异议。公告发出后，部分案外人向本院提出异议。2015年5月12日，本院依法委托拍卖公司对公告发出后没有提出异议包括涉案房产在内的95套房产进行拍卖。在拍卖过程中，又有部分案外人向本院提出异议，本院暂时停止拍卖程序。2015年11月25日，保亭信用社又向本院申请恢复拍卖程序，要求对查封的除了持有异议的28套房产外的其他房产进行拍卖，拍卖公司经三次拍卖未能成交。2015年12月31日，拍卖公司终结拍卖程序。2016年12月13日，金石公司与保亭信用社签订《债权转让协议》，保亭信用社将29265782.31元的债权转让给金石公司。合同签订后，保亭信用社书面函告华保公司。2017年1月6日，金石公司向本院书面申请变更其为本案的申请执行人。2017年1月13日，本院经审查后作出（2013）保执字第96号之七《执行裁定书》，裁定变更金石公司为申请执行人。金石公司取得该债权后，向本院请求对“聚仙阁”楼盘包括涉案房产在内的65套房产进行流拍。2017年2月28日，本院发出公告，将华保公司所有的位于海南省××县65套房产交付金石公司抵债。2019年3月26日，梁丽娜以该涉案房产为其购买为由向本院提出执行异议。2019年4月16日，本院作出（2019）琼9029执异7号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人梁丽娜的异议请求。2019年4月29日，梁丽娜向本院提起诉讼，请求判令位于××县南侧“聚仙阁”楼盘的第3号楼1405号房为梁丽娜所有，请求法院停止对该房产的执行。一审另查明，涉案房产于2012年1月10日办理网签合同和网上备案手续，但未在房管部门办理合同备案手续。 一审法院认为：本案的争议焦点：一、关于梁丽娜是否具备诉讼主体资格问题。执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的物的实体权利存在争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。梁丽娜因对本院执行的涉案房产有异议，向本院提出异议申请，本院于2019年4月16日作出（2019）琼9029执异7号《执行裁定书》，裁定书中写明：案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，梁丽娜作为该裁定的案外人，因对该裁定不服向本院提起诉讼，梁丽娜是适格的诉讼主体，金石公司以梁丽娜不是适格的主体，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳；二、关于梁丽娜对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权利问题。首先，关于梁丽娜对涉案房屋是否享有民事权益问题。梁丽娜与华保公司网签的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，其签订时间早于保亭信用社申请查封的时间，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。合同签订后，梁丽娜已足额付清购房款，华保公司亦将涉案房屋交付梁丽娜使用，可见梁丽娜与华保公司存在真实的商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，梁丽娜作为商品房买卖合同中的买受人，且已支付了合同价款，华保公司也已将涉案房产转移给梁丽娜占有。虽尚未将涉案房屋过户登记至梁丽娜名下，其原因是华保公司尚未对其开发的房产进行初始登记，梁丽娜对于未办理房屋权属过户登记手续并无过错，梁丽娜已通过网签合同这一公开行为以及接收涉案房屋等占有形式，公示了其对涉案房产所有权享有的权利，华保公司已不再占有涉案房产，无权再对该房产进行处置，因此，华保公司不再享有所有权者的权益；其欠，关于《商品房预售合同》中买受人是否享有物权期待权优先受偿的问题。根据《最高人民法院》的内容可以看出，已经交付全部或者大部分购房价款的消费者，对涉案房屋享有的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。本案金石公司据以申请执行的债权系其与保亭信用社的债权转让而产生，该债权为一般金钱债权，对执行中查封的涉案房产不能优先于已支付全额房款的梁丽娜的物权期待权受偿。保亭信用社与华保公司签订的《抵押合同》，办理抵押登记的仅为“聚仙阁”房产所占有的土地，并非对涉案房产办理抵押。而金石公司以涉案房产已办理抵押，该抵押担保物权优先于物权期待权进行抗辩，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项及第三百一十四条第一款的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。梁丽娜提交的《商品房预售合同》及收款《收据》，其证据已形成完整的证据链，虽涉案房产尚未办理产权过户手续，但梁丽娜对该涉案房产有权占有使用，梁丽娜就涉案房屋享有的权益足以排除金石公司申请的强制执行，梁丽娜主张停止对涉案房产的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。金石公司主张涉案房产已办理抵押登记，该抵押担保物权优先于物权期待权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三款及第三百一十四条第一款的规定，判决：一、不得执行位于海南省××县南侧“聚仙阁”楼盘3幢1405号房；二、驳回原告梁丽娜的其他诉讼请求。一审案件受理费8491.57元，由被告金石公司负担。 二审中另查明，梁丽娜在保亭黎族苗族自治县没有第二套房产。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷，本案争议的焦点为：是否应停止对涉案房屋的执行。被上诉人在法院查封之前已与原审第三人签订了合法有效的购房合同，且付清了购房款，所购的房屋用于居住，在保亭黎族苗族自治县没有第二套房产，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”为此，涉案的房屋应停止执行。上诉人提出继续执行涉案的房屋，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8491.57元，全部由上诉人保亭金石置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二〇年九月二十四日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。