福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初5089号 原告：莆田市龙翔物业管理服务有限公司，住所地仙游县鲤南镇城南东路**（龙翔新城内），统一社会信用代码91350322557577376N。 法定代表人：林福东，执行董事。 委托诉讼代理人：陈丽仙、林燕琼，该公司员工，代理权限为特别代理。 被告：徐宁，男，1958年10月12日出生，汉族，住福建省仙游县，现住仙游县。 被告：颜丽清，女，1968年6月28日出生，汉族，住福建省仙游县，现住仙游县。 原告莆田市龙翔物业管理服务有限公司(以下简称龙翔物业)与徐宁、颜丽清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。龙翔物业的委托诉讼代理人陈丽仙、林燕琼及徐宁到庭，颜丽清经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙翔物业向本院提出诉讼请求：判令1.徐宁、颜丽清向龙翔物业支付截止2015年7月1日至2019年12月31日止期间的物业服务费3906元、公摊水电费1080元，共计4986元；2.徐宁、颜丽清向龙翔物业支付以4986元为基数自2019年1月1日起至还款之日止违约金（违约金计算方法详见附表）。诉讼过程中，龙翔物业变更诉讼请求第2项：徐宁、颜丽清向龙翔物业支付以4986元为基数按日利率1‰自起诉之日起至还款之日止违约金。事实和理由：龙翔物业与莆田市龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔公司）签订《前期物业服务合同》，聘请龙翔物业为龙翔·水乡丽都小区提供物业管理服务。合同签订后，龙翔物业依约履行义务，为龙翔·水乡丽都小区提供物业服务。合同约定各业主按其房屋的建筑面积向龙翔物业交纳应交的物业服务费，标准为：多层住宅0.6元/月.平方米，并按规定缴纳水电公摊费等。合同第七条约定物业服务费按季度缴纳,业主应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前履行缴纳义务，第三十条约定未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按日1‰的标准支付违约金。徐宁、颜丽清系龙翔·水乡丽都16#601的业主，物业面积120.47平方米，徐宁、颜丽清自2015年7月1日起至2019年12月31日累计拖欠物业服务费3906元、水电公摊1080元。龙翔物业多次向徐宁、颜丽清催讨上述费用，但徐宁、颜丽清至今仍未缴纳。徐宁、颜丽清作为小区的业主，享受了龙翔物业提供的物业管理服务，却没有按时交纳物业服务费用，已经构成了违约，应按照约定承担逾期支付物业服务费的违约金。 颜丽清未做答辩及提交证据。 徐宁辩称，1.龙翔物业不具有诉讼主体资格，徐宁、颜丽清也不是适格的被告，本案没有事实和法律依据。徐宁、颜丽清与龙翔公司签订的《商品房买卖合同》系开发商的格式合同，签章后对“前期物业管理服务”的企业一无所知，也没有在该前期服务合同上签字，对物业服务也不清楚，实质上是一种商业陷阱；2.自购房后，与龙翔物业没有发生任何服务合同关系，也没有享受龙翔物业的任何物业服务的权益，业主住宅环境卫生生活设施均由国企管理；3.所谓的“前期物业服务合同”是龙翔物业与开发商恶意串通，合同形式掩盖非法目的，本身就是同为一体，违反了房地产开发和物业管理相分离的原则，合同期限是2017年-2019年，与徐宁、颜丽清不存在合同关系，不具有法律约束力；4.龙翔物业提供的证据是无效的假证，不具有法律效力，服务照片是2020年后拍的，入户门的照片也是其他业主的，龙翔物业无权收取物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，龙翔物业提供以下证据： 1.企业法人营业执照复印件、法人身份证复印件和法人代表身份证明一份，欲证明龙翔物业独立合法主体，具有收费资格，收取费用符合国家规定。2.前期物业服务合同两份（2014年1月1日至2016年12月31日，2017年1月1日至2019年12月31日）、公告文件、服务照片，欲证明龙翔物业和业主之间是合同关系，自入住之日起应按时交纳物业费，逾期交纳物业费的,自逾期之日起应按协议约定缴纳应付费用的百分之一的违约金；龙翔物业的义务是按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设计和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。3.催费通知单一份，欲证明徐宁、颜丽清拖欠物业费，龙翔物业已经正式告知。4.商品房买卖合同一份,欲证明被告主体资格。 对于龙翔物业提供的上述证据，徐宁质证认为，对证据1无异议。证据2现在有收到；公告文件真实性有异议，有收到；服务照片也是造假，这些照片是2020年的与本案无关，龙翔物业应该有提供有时间水印的照片。对证据3，对真实性有异议，没收到，系造假，照片不是本人的门。对证据4无异议。 徐宁提供以下证据：1.照片1张，欲证明徐宁家里门的样子，龙翔物业粘贴催费通知书是造假的。2.票据一份，欲证明2019年之前公共卫生是由国企在管理，徐宁每月都有缴纳10元的垃圾处理费（自来水公司代收）。 对于徐宁龙提供的上述证据，翔物业质证认为，对证据1，只是拍摄上面一部分，与龙翔物业提供的照片实际是吻合的。证据2的垃圾处理费是针对自来水公司收取的，不是小区的垃圾处理费。 本院审查认为,龙翔物业提供的营业执照、法人身份证复印件和法人代表身份证明,系其诉讼主体证明,予以认定。前期物业管理服务合同系龙翔物业与龙翔公司签订，真实性、关联性、合法性待以下分析争议焦点时一并分析。商品房买卖合同的三性可与认定,可以证明徐宁、颜丽清系龙翔·水乡丽都小区的业主。公告文件、催费通知单可以证明龙翔物业向徐宁、颜丽清催讨物业费情况及徐宁、颜丽清尚欠的物业费等费用情况。服务照片能证实龙翔物业有为小区提供物业服务。徐宁提供的照片不完整，无法认定是否是其入户门；票据的真实性、合法性可以认定，载明2019年8月垃圾处理费10元，但与本案的物业费、水电公摊费并不存在关联和重复，本院不予采纳。 对于双方争议的以下焦点，本院予以查明，并作如下分析认定： 1、龙翔物业的诉讼主体是否适格？龙翔物业主张，龙翔物业与龙翔公司签订前期物业服务合同，所签订的物业服务合同是合法的，对业主具有约束力，龙翔物业现在一直为龙翔·水乡丽都小区提供物业服务。徐宁主张，龙翔物业主体不合法，业主也没有与龙翔物业签订合同，业主不认可龙翔物业。本院审查认为，龙翔公司在选聘龙翔物业时，未按规定的选聘程序进行，但龙翔公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形，根据《国务院物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定表明在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。故龙翔·水乡丽都小区的建设单位龙翔公司在龙翔·水乡丽都小区的业主大会未召开、业主委员会未成立之前选聘龙翔物业为前期物业服务企业，未违反有关规定，应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，……对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即龙翔公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》对涉讼小区业主具有约束力，徐宁提出的其并非合同当事人的抗辩理由不予支持。 2、龙翔物业主张的物业费、水电公摊费用及违约金是否合理？龙翔物业主张，其与建设单位签订前期物业服务合同后，一直由其为龙翔·水乡丽都小区提供相关的服务至今，是与所收取的物业费是相匹配，故龙翔物业具有收取物业费的权利。徐宁主张，其未与龙翔物业签订合同，现在是否是龙翔物业提供服务也不清楚，物业管理也不到位，不同意交纳物业费。本院审查认为，龙翔物业自与龙翔公司签订《前期物业服务合同》后一直为龙翔·水乡丽都小区提供物业管理服务，其与小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据《最高人民法院》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。......”根据龙翔公司与龙翔物业签订的《前期物业服务合同》约定多层住宅0.60元/月.平方米、电梯房0.80元/月.平方米，办公楼1.2元/月.平方米、商业物业1.70元/月.平方米，以上物业服务费不包含公共水电费用分摊，公共水电费用由业主另行交纳，其中电梯电费公摊10元/月.户，水电公摊20元/月.户，物业服务费用按季度交纳，业主或者物业使用人应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前履行交纳义务，如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金。徐宁、颜丽清作为业主承受了龙翔物业提供的物业服务，经过龙翔物业的催讨，徐宁、颜丽清自2015年7月起未再交纳相关的物业费、公摊水电费，至2019年12月拖欠的物业费3903元、公摊水电费1080元。根据上述《前期物业服务合同》第八章第三十条约定，“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金。”但根据徐宁的陈述及龙翔小区其他业主的反映及提供的证据可以证实龙翔物业在提供物业服务过程中确实存在管理不善的服务瑕疵，造成徐宁、颜丽清拒交物业费，有一定过错，违约金部分本院不予支持。 根据当事人的陈述和经审查确认后的证据，本院认定事实如下： 徐宁、颜丽清系位于仙游县（多层住宅）的业主，其所有的房屋建筑面积120.47平方米。龙翔公司与龙翔物业签订两份《前期物业服务合同》，第一份合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，第二份合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，均选聘龙翔物业对龙翔·水乡丽都提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.60元／月.平方米、电梯房0.80元／月.平方米，办公楼1.2元／月.平方米、商业物业1.70元／月.平方米，以上物业服务费不包含公共水电费用分摊，公共水电费用由业主另行交纳，其中电梯电费公摊10元／月.户，水电公摊20元／月.户，物业服务费用按季度交纳，业主或者物业使用人应在1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前履行交纳义务，如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日1‰的标准向乙方支付违约金；该合同还对其他事项进行了约定。此后，由龙翔物业为龙翔·水乡丽都提供了相应的物业服务。徐宁、颜丽清自2015年7月起并未按照合同约定交纳物业服务费。经龙翔物业多次催缴，截止2019年12月31日，徐宁、颜丽清累计欠缴物业服务费3903元、公摊水电费1080元，共计4983元。 另查明，龙翔·水乡丽都小区至今未成立业主委员会。 综上所述，本案属物业服务合同纠纷。龙翔公司与龙翔物业签订《前期物业服务合同》合法有效,徐宁、颜丽清作为龙翔·水乡丽都小区的业主，应当支付相应的物业费等费用，龙翔物业要求徐宁、颜丽清支付自2015年7月1日起至2019年12月31日尚欠的物业服务费3906元、公摊水电费1080元，共计4986元，合理的部分，本院予以支持。对于违约金的诉求，因龙翔物业管理小区存在服务瑕疵，造成徐宁、颜丽清拒交物业费有一定过错，龙翔物业该项诉请无理，本院不予支持。此外，龙翔物业应虚心听取业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。颜丽清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、徐宁、颜丽清应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市龙翔物业管理服务有限公司2015年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3903元、公摊水电费1080元，共计4983元； 二、驳回莆田市龙翔物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由徐宁、颜丽清负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林梅金 二〇二〇年九月二十三日 书记员  李学进 附：一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝支付或者在催告的合理期限内仍未支付物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院帐户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：14×××11。