广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1248号 原告：谢建委，男，1976年12月24日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街**。 法定代表人：胡艳荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄莺，广西欣源律师事务所律师。 被告：贺州市金泰粮油集团有限公司。。住所地：贺州市八步区新兴北路** 法定代表人：胡艳荣。 原告谢建委与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）、贺州市金泰粮油集团有限公司（以下简称金泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢建委，被告广建公司的委托诉讼代理人黄莺到庭参加诉讼。被告金泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广建公司签订的《“金泰花园”购房意向书》；2.判决被告广建公司、金泰公司连带返还原告已交纳的意向金80000元及支付利息（利息计付：以80000元为基数，从2015年1月10日起按照年利率6%计至清偿完毕之日止）；3.原告对被告广建公司所有的贺州市桂粤湘人才创业工程项目的依法处置所得享有优先受偿权；4.本案诉讼费由二被告共同负担。事实和理由：2015年1月10日，原告与被告广建公司就购买由被告广建公司开发建设的金泰花园11号楼2单元502号房达成了购房协议，原告支付了80000元购房意向金，被告广建公司向原告出具了有“贺州市金泰（集团）公司项目工程指挥部”签章的《收款收据》，《收款收据》上 标注清楚购房日期、购房者姓名、购房项目、房号、经手人等信息。随后，被告广建公司因金泰花园11号楼未取得房屋预售许可证，不能和原告签订正式商品房买卖合同以及备案直到项目被查封。在项目复工后，被告广建公司拒绝按意向书上约定的单价和原告签订商品房买卖合同，也拒绝退还原告80000元购房意向金，导致原告购房的合同目的无法实现，原告的合法权益受到损害。为此，原告诉至法院。 原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：《“金泰花园”购房意向书》、收款收据、（2020）桂1103民初233号民事判决书。 被告广建公司辩称，一、被告广建公司不同意解除与原告之间的《“金泰花园”购房意向书》，原告亦未能提供合法解除事由相应的证据，故其要求解除预约合同的诉请依据不足，法院应不予支持。原告为购买金泰花园11号楼2单元502号房向被告广建公司交纳购房意向金，双方于2015年1月10日签订编号为0006837的《“金泰花园”购房意向书》，被告广建公司已向原告开具了收款收据，形成了“购房意向合同”法律关系。该预约合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方当事人均有约束力。双方就何时签订正式的房屋买卖合同具体约定为“甲方在具备销售条件后，通知乙方前来签订”，现金泰花园项目并未取得房屋预售许可证，原告此时主张解除合同没有事实依据和证据支撑。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，欲解除预约合同的当事人，应当提供证据证明对方当事人不愿意订立本约合同，或本约合同的订立存在障碍，该障碍具体为何事由，是否可以避免或克服，是否足以导致本约合同无法订立，但本案原告对此均未能提供相应的证据，故其要求解除预约合同的诉请依据不足，应不予支持。原告仅仅是基于自身原因，拒绝继续与被告广建公司签订本约合同，则被告广建公司有权要求原告承担违约责任，被告广建公司保留追诉权利。二、原告主张对被告广建公司开发建设的贺州市桂粤湘人才创业工程项目依法处置所得款享有优先受偿权，于法无据，应予驳回。本案为商品房预约合同纠纷，购房意向金仅作 为预约合同的担保，并不等于购房款。因此，原告的购房意向金属于一般债权，不满足法定的优先受偿权的情形，应予以驳回。另外，原告主张被告广建公司支付利息没有事实和法律依据。 被告广建公司为其辩称向本院提交的证据有：金泰花园项目复工建设处遗小组第十二次会议纪要。 被告金泰公司未进行答辩，在举证期限内亦未向法院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有提出答辩意见和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃上述权利。被告广建公司对原告提交的证据无异议，本院予以认定。被告广建公司提交的证据与本案有关联，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：贺州市桂粤湘人才创业工程（又名金泰花园）系被告广建公司开发建设的房地产项目。2015年1月6日，原告交纳了金泰花园选号款80000元，被告广建公司以“贺州市金泰（集团）公司项目工程指挥部”名义出具收款收据交原告收执。2015年1月10日，原告谢建委（乙方）与被告广建公司（甲方）签订《“金泰花园”购房意向书》，合同约定：甲方同意以3580元/平方米将甲方开发建设的金泰花园11号楼2单元502号房销售给乙方，该房建筑面积约130.5平方米，总价约467190元，该房实际面积最终以市房产部门测绘审核为准（第一条）；乙方在签订本意向书的同时向甲方支付80000元意向金（第二条）；甲方承诺不变更本意向书所定的乙方的房屋单价，并保证在约定期限内此物业仅售予乙方（第三条）；甲方在具备销售条件后，通知乙方前来签订《商品房买卖合同》时，乙方需在接到通知后十日内到甲方指定地点办妥相关手续，已交付的意向金抵做购房款，否则视为乙方自动放弃，本意向书自行终止（第四条）。 2019年10月28日，金泰花园项目复工建设处遗小组召开第十二次会议，该会议纪要载明：一、由广西鑫荣仁合房地产咨询有限公司根据“2019年10月22日金泰花园项目复工建设处遗小组第十一次会议决议所确认在原成交确认均价基础上住宅整体下调约11个点（即平层由原来成交均价5198元/㎡调整为4609元/㎡，复式由原来成交均价4681元/㎡调整为4165元/㎡）”，重 新拟定一房一价表，写清房号，分清已经达到销售条件的和已取得预售证的商品房情况，并由销售公司出具调整销售价位申请报告和调整后的销售方案，盖章好送开发商。二、由开发商向八步区法院出具报告，申请按照调整后的价位，由人民法院对金泰花园小区已经取得预售的商品房交由开发商（被执行人）进行司法变卖。 被告广建公司至今未取得贺州市桂粤湘人才创业工程11#楼的商品房预售许可证，也未能与原告签订《商品房买卖合同》。诉讼中，被告广建公司主张“贺州市金泰（集团）公司项目工程指挥部”系其设立的项目部。2020年9月17日，经本院向被告金泰公司询问，被告金泰公司同意与被告广建公司承担连带责任。 本院认为，原告与被告广建公司于2015年1月10日签订的《“金泰花园”购房意向书》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示并且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于合同的解除和款项的返还。本案中，虽然双方签订的《“金泰花园”购房意向书》约定了具体的房号、房屋面积、房屋单价等，但该购房意向书亦明确约定在具备销售条件后，双方签订《商品房买卖合同》，故《“金泰花园”购房意向书》符合预约合同的法律特征，属于预约合同。现案涉房屋未取得预售许可证，且根据金泰花园项目复工建设处遗小组第十二次会议纪要的内容来看，被告广建公司已不能按照《“金泰花园”购房意向书》约定的价格将案涉房屋出售给原告，原告购买商品房的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告要求解除与被告广建公司之间的商品房预约合同关系的诉请，具有事实和法律依据，本院予 以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告广建公司退还购房意向金并按年利率6%赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告金泰公司是否承担连带责任的问题。原告与被告广建公司签订《“金泰花园”购房意向书》并交纳意向金，被告广建公司以贺州市金泰（集团）公司项目工程指挥部的名义出具收款收据，贺州市金泰（集团）公司工商登记实为贺州市金泰粮油集团有限公司，经本院庭后向被告金泰公司询问，被告金泰公司同意与被告广建公司连带清偿债务，在被告金泰公司同意与被告广建公司连带清偿该债务的情形下，被告金泰公司也是本案的义务主体，应承担连带清偿责任。 关于原告对贺州市桂粤湘人才创业工程项目的依法处置价款是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，原告预购的商品房建筑面积约130.5平方米，购房意向书载明的房屋总价约467190元，原告已经支付的80000元意向金未超过预购商品房价格的50%，即已经交付的款项未达到购买商品房的全部或大部分款项，故原告主张对贺州市桂粤湘人才创业工程项目的依法处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告谢建委与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司于2015年1月10日签订的《“金泰花园”购房意向书》； 二、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司应返还原告谢建委购房意向金80000元并支付利息（利息计付：以80000元为基数，从2015年1月10日起按年利率6%计至款项返还之日止）； 三、被告贺州市金泰粮油集团有限公司对上述债务承担连带责任； 四、驳回原告谢建委的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1800元，减半收取900元（原告已预交），由被告广西贺州市广建房地产开发有限公司和被告贺州市金泰粮油集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  陈月群 二〇二〇年九月二十四日 书记员  黎 洁 书记员  封 敏