北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7465号原告：中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-369(商务中心集中办公区)，统一社会信用代码91110228MA004G0X25。负责人：靳平龙，项目总经理。委托诉讼代理人：王**，北京盛友律师事务所律师。被告：北京聚惠佳商贸有限公司，住，住所地北京市顺义区高丽营镇高下路西侧顺沙路**一社会信用代码91110113757712093E。法定代表人：马国芳，总经理。委托诉讼代理人：马泰山，男，1962年10月18日出生，北京聚惠佳商贸有限公司总经理，住北京市顺义区。原告中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部（以下中交十一项目部）与被告北京聚惠佳商贸有限公司（以下简称聚惠佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中交十一项目部委托诉讼代理人王**，被告聚惠佳公司委托诉讼代理人马泰山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中交十一项目部向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告退还房屋租赁押金455633．08元；2．判令被告向原告支付违约金94143．43元（依据《房屋租赁合同》第三条第1款，被告应支付原告合同总额50%的违约金罚款,考虑约定过高,自行调整至未返还款项金额20%的标准计算）;3．判令被告向原告支付利息（以455633．08元为基数，自2020年2月6日计算至实际退清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）;4．判令被告提供2019年11月-12月166666．66元房屋租金的发票;5．判令保全申请费3344元、保全保险费2500元由被告负担；6．判令案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年10月31日,原告与被告签订《房屋租赁合同》(合同编号SHJS-2015-01)，约定原告因新建北京至沈阳客运专线北京段站前工程需要，租赁被告位于北京市顺义区XXX镇XX路西侧顺沙路38号院内的房屋、场地道路及室内外设施,租赁期限自2015年11月1日至2019年10月31日。如原告要求续租，须在租期满之前90日书面通知被告，租赁时间、具体租赁价格及付款方式,双方另行商议;若商议无结果,被告如期收回租赁场所。合同签订后,原告支付被告50万元作为房屋租赁押金。租赁期满以后,被告从押金中扣除由原告产生的尚未缴清的电费、电话费及双方认可的由原告造成的租赁区内设施损坏费后,6日内返还全部剩余房屋租赁押金,同时乙方返还押金凭证。双方应认真履行本合同,如违反本合同协议条款的约定,违约方应承担相应的违约责任。违约方赔偿给对方造成的损失的同时处理合同总额50%的违约金罚款。《房屋租赁合同》履行到期前(2019年8月),因工程工期延误甲方有继续租赁需求,双方就续租事宜即展开协商。至2019年12月中旬,因被告无理要求,双方协商破局。为此,甲方于2019年12月12日依据《房屋租赁合同》约定的租金标准,向被告付清了截至2019年12月31日前的全部租赁费用,于2019年12月31日向聚惠佳公司返还了租赁标的物。之后,原告派员多次与聚惠佳公司沟通,要求返还租赁房屋押金,被告以临近春节、资金周转困难为由,告知节后一定退还。2020年1月31日,原告专门致函被告,明确同意从租赁房屋押金中扣除电费29282．70元,要求其退还余款470717．13元。但是,被告无正当理由拖延直至今,仍拒绝原告的正当要求。综上，原告提出上述诉讼请求。被告聚惠佳公司辩称，原告尚欠我方电费44366．92元，该费用我方已经垫付，应予扣除，还应扣除宽带费3347．93元，之前电费是由原告交给我方，我方再交给供电局，延迟缴纳会产生违约金，我方替原告交纳了电费所以没有产生违约金，但我们垫付的电费要按照延迟支付电费收取违约金，按照供电局千分之二的标准计算，12月11日之前电费违约金是13060．16元，12月11日之后电费违约金是6516．3元，这是暂计算至原告起诉之日的违约金。如果法院认定我违约，同意按照法院判决支付利息及违约金，但我方有证据证明原告造成我方财物损失，对此我方另诉处理，也同意按照法院判决向原告支付发票。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告中交十一项目部提交的《房屋租赁合同》、聚惠佳公司2019年12月12日致中交十一项目部函、复函、租房押金退还通知、付款凭证，对聚惠佳公司提交的集体土地使用证、照片，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2015年10月31日，聚惠佳公司（甲方）与中交十一项目部（乙方）约定乙方因新建北京至沈阳客运专线北京段建设需要，需租赁甲方公司院内房屋及场地作为办公生活之用，租赁场所位于北京市顺义区XXX镇XX路西侧顺沙路38号。占地面积为3585．62平方米；公司院内租赁范围详见附件，租赁范围内的房屋（办公楼、食堂、车库、宿舍楼、试验室）、场地道路及室内外设备设施（用水、用电、通讯、采暖等）租赁期内由乙方使用；该租赁场所租赁期暂定为四年，自2015年11月1日至2019年10月31日；租赁期满，乙方对该租赁场所拥有优先承租权，乙方如需要续租，须在租赁期满之前90日书面告知甲方，租赁时间、具体租赁价格及付款方式，双方另行商议，若商议无结果，甲方如期收回全部租赁场所；租金含税价为每年1000000元，四年租金共计4000000元；合同签订后10日内，乙方支付甲方一年租金1000000元到甲方指定账户。第二至第四年每年11月1日至10日期间，乙方向甲方支付下年度全年租金到甲方指定账户。甲方收款后，需提供收款收据，并在收款后10日内向乙方提供与本次收到租金等额的房屋租赁费发票；合同签订后10日内，乙方支付甲方500000元作为房屋租赁押金，甲方收到押金后3日内需向乙方出具押金凭证，租赁期满甲方从押金中扣除由乙方产生的尚未缴清的电费、电话费及经双方认可的由乙方造成的租赁区内设施损坏费后，6日内返还全部剩余房屋租赁押金，同时乙方返还押金凭证；乙方应合理使用其所承租房屋及设施，如因使用不当造成甲方租赁物损毁，由乙方负责修复，但自然条件下的正常损耗除外；租赁范围内现有电话线路及电话全部归乙方使用，如需加线及改装费用，全由乙方负责；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，中交十一项目部开始使用涉诉租赁标的物，并于2015年11月2日向聚惠佳公司支付押金50万元，四年租金400万元在2018年11月12日之前均分期支付完毕。2019年8月17日，双方就续租事宜开始协商，2019年12月12日，聚惠佳公司致函中交十一项目部，内容为：就贵公司孙强同志代表你单位项目部通过微信转达的贵部党政联席会研究决定的结果，我公司答复如下：1．我公司与贵部所签协议于今年10月31日结束，需要我公司继续履行的责任，我公司将完全按合同去履行。2．由于贵部未能按合同书面通知我方继续续租的意图，又因从8月17日起协商至本月10日止，无任何结果，我司现正式做如下答复：同意贵部继续使用部分租赁场地，但必须将宿舍楼二层于15日之前全部腾空，办公楼二层西面除财务室外也须于3-5个工作日内腾空。从11月1日起至12月11日止的租金在收到此函后的2个工作日内必须付清。我司收到租金后24小时内将发票交于贵部。此函发出后的3天内如果收不到租金，我公司将开始对部分或全部场地关闭及清场。对租金额若有争议，贵部可以用最快的速度起诉我方，但绝不允许以任何理由拖欠贵部认为的合理金额。我司在无国家司法机关介入之前，接受贵部支付的合理金额，对贵部认为不合理的金额部分，我司将通过法律程序解决处理。我司充分尊重贵部党政联系会议的研究结果，也相信2020年1月1日后无贵部任何人员、物品、财产遗留于我公司场地。若在2020年1月1日之后，贵部还有财产及物品遗留于我公司场地，我公司完全有权利自行处理。中交十一项目部复函称：贵司2019年12月12日来函收悉，经研究答复如下：一、对于贵司要求15日之前将宿舍楼二层全部、办公楼二层除财务室外全部腾空，17日前办公室三楼和餐厅全部腾空的要求，由于12月10日双方才未能最终达成续租协议，因此贵司提出的上述要求我方无法满足，但再次承诺12月31日前全部移交给贵方。二、2019年11月、12月两月租金共计166666．66元已支付到贵司账户，望贵司尽快提供相应发票。当日，中交十一项目部向聚惠佳公司支付166666．66元。2019年12月30日，中交十一项目部搬离并将租赁标的物腾退给聚惠佳公司。2020年1月31日，中交十一项目部向聚惠佳公司发送租房押金退还通知，内容为：根据2015年10月31日我项目部与贵公司签订房屋租赁合同约定，我项目部在2015年11月2日通过中交第三航务工程局有限公司账户代为支付贵公司一年房租房屋租金及房屋租赁押金共计1500000元，其中房屋租赁押金500000元，按照合同约定，贵公司应在房屋移交后6日内返还全部房屋租赁押金。我项目部与于2019年12月31日向贵公司移交了原租赁房屋、场地和其他相关设备设施，因此，特通知贵公司尽快退还我项目部扣除2019年12月份电费29282．87元后房屋租赁押金共计470717．13元。庭审中，中交十一项目部认可聚惠佳公司主张的应扣除电费金额为44366．92元的意见，但不同意扣除宽带费用并支付电费违约金的主张。聚惠佳公司称其租赁给中交十一项目部的涉诉场地及房屋系从王文江处承租，其承租时院落内有部分房屋，但是没有装修，库房、宿舍、加工厂是其指挥新建的，院落内所有房屋均没有办理房屋产权证书及建设规划手续，其同时提交了京顺集用（2005划企）第0016号集体土地使用证，显示用途为工业用地，使用权类型为划企。我院多次向聚惠佳公司释明本案《房屋租赁合同》为无效合同，聚惠佳公司均表示就合同无效后其损失问题另行解决。中交十一项目部在本次起诉前，于2020年5月18日向本院申请诉前财产保全，请求对聚惠佳公司名下价值564860．56元财产予以保全，中交十一项目部以诉讼保全责任保险提供担保，我院于2020年5月19日作出（2020）京0113财保81号民事裁定书，对聚惠佳名下价值564860．56元财产予以冻结。中交十一项目部支付保全费3344元，保全保险费2500元。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止本案法庭辩论终结前，聚惠佳公司不能提供证据证明涉诉土地上的房屋具有相应的建设规划许可及审批手续，因此，聚惠佳公司与中交十一项目部签订的《房屋租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于中交十一项目部要求聚惠佳公司退还押金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持，双方确认应扣减电费44366．92元，本院对此不持异议，对聚惠佳公司要求扣除宽带费用的主张，因中交十一项目部不认可，且费用周期在中交十一项目部搬走后，聚惠佳公司就此未提出反诉，双方可另行解决。对聚惠佳公司要求扣除电费违约金的请求，聚惠佳公司认可其未实际产生该项损失，且合同对此亦未约定，故对其该项主张，本院亦不予支持，综上，聚惠佳公司应退还中交十一项目部押金455633．08元。关于中交十一项目部要求聚惠佳公司支付利息的请求，其主张的起始时间及计算标准均不违反法律规定，本院予以支持。关于中交十一项目部要求聚惠佳公司支付违约金的诉讼请求，因合同为无效合同，本院不予支持。双方对于由聚惠佳公司出具166666．66元租金的发票没有异议，本院对此亦不持异议。案件受理费、保全费属于诉讼费，本院按照法律规定予以确定分担。中交十一项目部主张保全保险费由被告负担无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京聚惠佳商贸有限公司返还原告中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部房屋租赁押金四十五万五千六百三十三元零八分并支付利息（以四十五万五千六百三十三元零八分为基数，自二〇二〇年二月六日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内执行；二、被告北京聚惠佳商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部提供十六万六千六百六十六元六角六分租金的发票；三、驳回原告中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百四十九元，由原告中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部负担七百九十六元（已交纳），由被告北京聚惠佳商贸有限公司负担三千八百五十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费三千三百四十四元，由原告中交第三航务工程局有限公司京沈客专京冀段十一标项目部负担六百四十七元（已交纳），由被告北京聚惠佳商贸有限公司负担二千六百九十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二〇年九月二十七日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟