河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初1630号 原告：潘雪亮，男，1979年12月1日出生，汉族，住天津市东丽区。 被告：河北美科房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市桥**。 法定代表人：闫云强，该公司经理。 被告：胡广勇，男，1979年9月2日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 被告：温百通，男，1983年6月20日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市。 原告潘雪亮与被告河北美科房地产开发有限公司（以下简称“美科公司”）、胡广勇、温百通商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告潘雪亮到庭参加诉讼，被告河北美科房地产开发有限公司、被告胡广勇、被告温百通经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告潘雪亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告河北美科房地产开发有限公司退还原告购房款212860元及电商费20000元，并支付原告补偿金10000元及利息30388.23元(利息从自2018年10月19日以232860元为基数按照日万分之三暂时计算至2019年12月31日30388.23元，自2020年1月1日以232860元为基数按照日万分之三计算至部清偿之日），共计273248.23元。2、胡广勇、温百通对上述费用承担连带责任。3、本案的诉讼费用全部由三被告承担。事实与理由：2017年7月8日，原告欲购买被告位于石家庄市美科城的房屋，并在2017年7月9日向被告支付20000元电商费，2017年7月17日支付房款212860元，共计付款232860元，2017年7月17日原被告双方签订美科城内部认购协议，由于被告房屋始终不能开工，原告一直要求被告退还房款，2018年10月19日，被告发出声明，承诺于本声明公布之日起退款事宜未能办理完毕的业主截止到退款办理完毕期间给予利息补偿，利息按照实际已交房款的日万分之三计息。2019年3月7日被告胡广勇、温百通向原告出具保证书，保证3个月内还清全部款额，并保证每超出30天未还清欠款，则被告即承担1万元作为给予原告的补偿金。2019年6月6日，约定时间到期被告仍旧不能清偿，河北美科房地产开发有限公司股东胡广勇签字并按手印向原告作出保证，承诺于2019年9月7日前还清欠款。如河北美科房地产有限公司未还清欠款，则原告有权要求进行补偿。自2019年9月7日起被告按照每超出30天未还清款，则向原告支付补偿金10000元，支付至款项全部付清日为止。现原告多次要求被告退还房款、利息、补偿金，被告仍旧不能清偿，故诉至法院。 原告围绕诉讼请求提交证据：1、美科城内部认购协议，证明双方之间签订了购房协议。2、电商优惠资格确认书，证明原告可享受购房优惠。3、收据两张及转账凭证，证明购房首付款及电商费已经缴纳。4、保证书、承诺书，证明签署保证书之日起3个月内还清全部款额（首付款和电商费）。5、美科城宣传单，证明认购的户型。6、手机微信复印件，证明被告承诺还款及给付补偿金1万元，从2018年10月19日开始，除补偿金外，按万分之三计算。三被告均未到庭答辩、未质证，亦未提交证据。对于原告提交的上述证据1-5的真实性，因原告提供原件，被告未到庭质证应视为放弃其质证权利，本院予以确认。关于原告提交的手机微信截图，系复印件，且原告未能提供原始载体，不能证实其真实性，故本院不予认定。 综合上述证据，本院对事实查明如下：2017年7月17日，原告（乙方、买受人）与被告河北美科房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订《美科城内部认购协议》，约定乙方自愿认购位于石家庄市（暂定名）美科城第18幢1单元1501号房，建筑面积113㎡；商品房单价为6220元／平方米,总金额702860元。乙方选择按揭付款方式付款，在签订本协议时付总价款的30%即212860元，余款490000元办理银行按揭贷款。房屋交付时间为2019年12月31日，逾期不能交房，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。上述认购协议签订后，原告向被告交付购房款212860元。2017年7月9日，原告与石家庄启晨房产经纪有限公司签订《电商优惠资格确认书》，载明潘雪亮于2017年7月9日参加美科城项目的电商购房2万抵5万元优惠活动，客户和开发商签订认购协议并享受优惠资格后，此优惠金不再退还。《电商优惠资格确认书》经意向购房人和电商公司共同签署后生效。同日，原告向石家庄启晨房产经纪有限公司支付电商费20000元，石家庄启晨房产经纪有限公司向原告出具收据一张。原告称被告现尚未取得预售许可证，亦未动工建设。为此提交被告于2018年10月19日出具的声明一份，内容：“……3、关于美科城项目的手续进展，已经完成了项目的规划调整，建设规模配额也协调完毕。目前仅因资金未能及时到位，导致目前的手续停滞，我公司也正在努力调配资金，待资金到位后马上进行后续推进及地块范围内的土地征地等土地开发事宜，有相关消息会及时公布。4、针对目前办理退款的业主，我公司承诺于2018年12月31日之前全部办理完毕。同时，承诺于本声明公布之日起退款事宜未能办理完毕的业主截止退款办理完毕期间给予利息补偿，利息按实际已交房款的日万分之三计息。……”。2019年3月7日，被告向原告出具保证书，载明：“河北美科房地产开发有限公司今对潘雪亮（1301041979××××××××）做出保证，因对潘雪亮欠款232860元（大写：贰拾叁万贰仟捌佰陆拾元整），（以收据为准），暂时没有还款能力。经双方协商同意，河北美科房地产开发有限公司保证于签署本保证书之日起3个月内，还清所欠全部款项。如河北美科房地产开发有限公司未能按此保证书还清欠款，则潘雪亮有权要求河北美科房地产开发有限公司进行补偿。补偿按每超出30天未还清欠款，则河北美科房地产开发有限公司即承担1万元作为给予潘雪亮的赔偿金。”被告河北美科房地产开发有限公司在该落款处加盖公章。落款处另有打印内容为保证人：胡广勇132530197909200010保证人：温百通1501041983××××××××”，无本人签字或按印。2019年6月6日，胡广勇及被告河北美科房地产开发有限公司共同出具承诺书，载明：河北美科房地产开发有限公司今对潘雪亮（1301041979××××××××）做出保证，因对潘雪亮欠款232860元（大写：贰拾叁万贰仟捌佰陆拾元整），（以收据为准），暂时没有还款能力。经双方协商同意，河北美科房地产开发有限公司保证于9月7日前还清所欠全部款额。如河北美科房地产开发有限公司未能按此承诺书还清欠款，则潘雪亮有权要求河北美科房地产开发有限公司进行补偿。补偿按每超出30天未还清欠款，则河北美科房地产开发有限公司即承担1万元作为给予潘雪亮的赔偿金。上述承诺书签订后，被告未按承诺书内容实际履行。 本院认为，原、被告签订的《美科城内部认购协议》约定了房屋位置、合同价款、房屋面积、付款方式、付款时间等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据以履行，且被告已按约定收受原告购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。上述合同虽系双方当事人的真实意思表示，但由于被告河北美科房地产开发有限公司至今未能取得本案诉争房产的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，被告未取得案涉房产的预售许可证，该《美科城内部认购协议》依法应当认定为无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告河北美科房地产开发有限公司出具保证书及承诺书，均认可其对石家庄启晨房产经纪有限公司收取原告的美科城电商费2万元予以退还，故被告河北美科城房地产开发有限公司应当依法向原告潘雪亮返还购房款212860元及电商费20000元，共计232860元。除返还上述款项外，根据公平原则，被告还应向原告支付占用上述款项期间的利息损失作为损失的赔偿，以其实际收取购房款212860元为基数，利息自2017年7月18日起至付清之日，其中2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告提交的保证书中保证人处无该二人签字或按手印确认，关于承诺书中承诺的内容均为被告河北美科城房地产开发有限公司对于还款事项作出承诺，承诺书中胡广勇签名处未显示其作为保证人签字，不能当然认定胡广勇为承诺事宜的保证人，故原告主张被告胡广勇、温百通承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、原告潘雪亮与被告河北美科房地产开发有限公司签订的《美科城内部认购协议》无效； 二、被告河北美科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告潘雪亮购房款及电商费共计232860元，并支付利息（以212860元为基数，自2017年7月18日起至付清之日止，其中2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告潘雪亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5398元，由原告潘雪亮负担198元，被告河北美科房地产开发有限公司负担5200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050051，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 姜 蕾 人民陪审员 赵 芸 人民陪审员 舒 瑛 二〇二〇年九月二十二日 书 记 员 刘亚欣