江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初6172号原告：邵丹，女，1977年5月25日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：仇星，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁香玉，江苏马健律师事务所实习律师。被告：南京博慧通投资管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路**商茂世纪广场****。法定代表人：康涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：李英，女，该公司员工。原告邵丹与被告南京博慧通投资管理有限公司（以下简称博慧通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵丹的委托诉讼代理人仇星、丁香玉，被告博慧通公司的委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金及占有使用费人民币43500元（暂计3个月，2020年6月1日至传票送达日为租金，传票送达次日至2020年8月31为房屋占有使用费，房屋占有使用费具体金额计算至被告实际返还房屋之日止）；2、判令被告支付原告违约金人民币14500元、租金逾期违约金26100元（以43500元为本金，每日逾期按千分之一计，自2020年5月计算至2020年8月止，被告实际退租是8月份）；3、判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月23日，原告与被告订立《租赁合同》，将原告坐落于南京市房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日。合同约定：1、月租金为人民币14500元，租金按3个月为一期支付，最后一期43500元支付时间为2019年5月1日；2、第九条第1款，任何一方违反本合同条款，守约方有权提前解除合同，违约方承担违约责任并赔偿，违约金为壹万肆仟伍佰元，违约金在租房保证金内扣除；3、第九条第2款，在租赁期内，被告逾期交付租金，每逾期一日，由原告按所交租金金额的千分之五收取违约金，逾期超过15天，原告有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金；4、第十三条，双方协议管辖为房屋所在地法院。被告2019年5月1日即应当支付原告最后一期租金，但截至具状日仍未支付，己超15天，原告多次催促未果。故原告要求解除合同，并要求被告按照合同第九条第1款、第九条第2款约定支付违约金，望贵院判如所请。被告南京博慧通投资管理有限公司辩称，原告所称与事实不符，且违反了被告与原告签订的“租赁协议”的相关条款。请求驳回原告的诉请。事实与理由如下：1、被告早已全额支付了“租赁协议”中约定的实际使用该房屋的全部租金，不存在任何违约行为。房屋租赁期自2019年9月1日至2020年8月31日。我公司已于2020年8月底搬出房屋，租赁行为符合双方的合同约定，不存在任何非法占用该住房的行为。2020年1月下旬至2020年5月下旬，受到突如其来的新冠肺炎疫情的影响，我公司员工于2020年春节以后采用居家线上办公。春节放假前我公司提前支付了后三个月的房屋租金，由于2020年2月至4月我公司并未实际使用该办公场所，于是在与邵丹委托的房屋中介公司交涉以后，我公司将1月下旬预缴的三个月房租作为2020年5月至8月的租金使用，加上之前的一个月房租押金，我公司实际向邵丹支付了9个月租金，与我公司实际使用房屋的期限基本一致，我公司并不存在拖欠房租的行为；2、2020年1月下旬至5月中旬我公司未能使用该租赁房屋是由于不可抗力造成的，我公司不支付该期间的房租符合双方的合同约定。租赁协议第九条违约责任“如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方在不可抗力影响的范围内互不承担责任”。3、对疫情期间减免房租符合国家相关部门的政策规定。本院经审理认定如下事实：位于南京市房屋不动产产权系邵丹所有。2019年8月23日，邵丹（出租人，甲方）与博慧通公司（承租方，乙方）、南京半亩房产中介有限公司（丙方）订立《租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于南京市房屋出租给乙方，建筑面积84.56平方米，房屋用途办公，租赁期限自2019年9月1日至2020年8月31日；租金为人民币14500元／月，租赁保证金为14500元;乙方每3个月支付一次租金,合计租金43500元，首期租金和租房保证金于2019年8月26日前支付,以后每期租金,乙方应提前一个月支付给甲方;任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方承担违约责任并赔偿，违约金为壹万肆仟伍佰元，违约金在租房保证金内扣除；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按所交租金金额的千分之五收取违约金，逾期超过15天，甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金；如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方在不可抗力的影响范围内互不承担责任。合同签订后，博慧通公司支付了首期租金43500元及房屋保证金14500元，后于2019年11月8日、2020年1月21日分别支付房租43500元，此后未再支付租金。博慧通公司交纳2019年12月26日-2020年2月25日的入户电费624元，2020年2月26日-2020年3月25日入户电费36.24元，2020年3月26日-2020年4月25日入户电费24.1元，2020年4月26日-2020年5月25日入户电费37.7元，2020年5月26日-2020年6月25日入户电费157.3元，2020年6月26日-2020年7月25日入户电费152.8元。博慧通公司于2020年8月底将涉案房屋返还邵丹。2020年2月5日，南京市秦淮区防控领导小组企业防控组发布《企业告知书》：2020年1月28日，江苏省政府办公厅发布《关于延迟企业复工的通知》，除保障公共事业运行、疫情防控、群众生活必需及涉及国计民生相关企业外，各类企业不得早于2月9日24时前复工…未经审批同意不得擅自复工…。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表达，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。合同履行过程中，博慧通公司一直按期交纳租金，最后一次交纳租金时间为2020年1月21日（2020年3月-5月租金），因新冠肺炎疫情影响，博慧通公司此期间未能正常营业，其陈述此3个月未使用房屋，应抵2020年6月至8月的房租。本院认为，因疫情及疫情防控措施影响，造成博慧通公司疫情期间未正常营业，继续按原租赁合同支付租金对博慧通公司明显不公平，本院根据公平原则，对2020年3月-5月的租金按原租赁合同租金标准（14500元/月）的70%予以调整,即按10150元/月标准收取，此三月的租金调整为30450元，因博慧通公司已交纳租金43500元，多交纳的租金13050元可抵扣此后应缴租金。对于2020年6月至8月租金，因疫情已基本稳定，博慧通公司应按原租赁合同标准交纳租金，扣除前述多交的13050元，还应支付30450元。对于原告主张的违约金14500元、租金逾期违约金26100元，原告认为被告未按约交纳租金，原告可依约解除合同，被告应支付违约金。本院认为，新冠疫情系不可抗力，博慧通公司因此受影响未能按期交纳租金，原告主张对方承担违约责任，本院不予支持。博慧通公司已交纳房屋保证金14500元，现租赁合同已到期，房屋已返还，原告应返还该房屋保证金，与博慧通公司应支付的租金相抵扣，博慧通公司还应支付原告租金15950元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京博慧通投资管理有限公司于本判决生效之后十日内支付原告邵丹租金15950元。二、驳回原告邵丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1413元，减半收取707元，保全费670元，合计1377元，由原告邵丹负担413元，被告南京博慧通投资管理有限公司负担964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  尹春二〇二〇年九月十四日书记员  王静