沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初6194号 原告：卜晓丽，女，1978年7月25日出生，满族，住沈阳市沈河区。 被告：曹晨，男，1985年4月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。 原告卜晓丽与被告曹晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卜晓丽、被告曹晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告解除租赁合同；2、请求判令被告返还剩余租金45,833.33元、押金10,000.00元；3、请求判令被告赔偿原告物品损失9,268.01元、经营损失30,000.00元。事实与理由：原告于2018年7月11日在沈阳化工大学科亚学院小食堂一层与该食堂一层的承包人即被告曹晨口头约定租赁档口，后原告多次要求被告签订书面合同，但被告屡屡推脱。原告租赁的档口位于小食堂15-2号，经营项目为汉堡炸鸡、可乐类饮料。原告交给被告年租金55,000.00元、押金10,000.00元，被告给原告出具收条一份。原告于2018年8月20日开始进入档口经营。2018年10月17日，沈阳科技学院以不允许档口经营饮料类为由，将原告经营档口的用电断掉，致使原告无法经营。原告多次找被告进行沟通，被告不予解决。从2018年11月20日至12月20日，沈阳化工大学科亚学院资产经营管理有限公司在该食堂连续张贴房租催缴通知单，又于2018年12月20日贴出通知，告知被告曹晨，由于其没有于2018年7月15日前缴纳租赁费用，要求被告搬出所有物品。至此，原告才知道，被告在收取原告租金时，并没有取得承包权。原告遂以被告涉嫌诈骗，向当地公安机关报案。沈阳市公安局浑南分局出具不予立案通知书，原告申请复议，后公安机关仍不予立案。至此，原告只是经营不足两个月，发生经济损失及应返还租金押金合计95,101.34元。现原告为维护自身合法权益，诉讼来院。 被告辩称：其与原告有事实上的档口租赁关系，双方没有签订书面租赁合同。原告给过被告租金55,000.00元和押金10,000.00元，租赁期限是一年，从2018年7月12日至2019年7月12日。原告实际经营至2018年10月17日，档口停电。刚开始租赁时，被告与原告就卖饮料问题进行过协商，学校没有禁止的情况下可以经营，学校如果不允许售卖机打饮料，原、被告再协调。学校给档口停电后，被告与原告也协商过，同意返还停电期间内的档口租金，并积极与学校进行沟通。2019年2月26日，学校开始正常供电。再此之前，即2018年10月17日当天，被告已经通过自己的洗碗间的电源给原告保存食品的冰柜等设备供电，实际上原告没有太多损失。被告也一直跟原告沟通，希望原告回来继续经营，暂时先把机打水停掉，仅经营炸鸡汉堡，原告没有同意，也一直没有回来过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提举的证据：经营合同，被告有异议，其没有看过也没有签字，对合同内容不予认可；收款收据，被告没有异议；房屋租金催缴通知单、通知，被告对真实性没有异议，但认为其已经交付租金，与化工大学没有矛盾；销售小票和流水单，被告没有异议；过期变质货品明细，被告有异议，2018年10月17日至12月18日，被告给原告冰柜供电，12月18日之后学校放寒假整体停电，被告在2018年12月18日之前通知原告把冰柜里的东西拿走而原告没拿。原告货品变质是其自身原告造成的，后果应由原告自己负责。原告清点货品时间是在2019年2月28日左后，当时被告员工王晓峰在场；浑南分局刑事复议决定书、浑南分局不予立案通知书，被告没有异议。对被告提举的证据：整改通知，原告对真实性有异议，不知道发过通知；情况说明，原告对真实性没有异议，但整改通知没有告知原告，也没有达成协议，回复供电事宜也没人告诉原告；通知，原告对真实性没有异议，知道学校寒假整体停电两个月的事，被告也通知过原告，但在放寒假之前，被告的管理员通知原告清理剩余食品，当时还在供电，原告到现场后发现因曾经断过电，食品存在变质现象。当时曹晨在现场，但曹晨并没有配合清理现场；微信通话记录，原告对真实性没有异议，被告与主任的聊天记录是2018年12月26日，远远晚于停电时间，被告确实与原告沟通过继续经营的事，但因为经营饮料的事情没有解决，无法营业；兴业银行缴费凭证，原告对真实性没有异议，但认为被告存在延迟交付租金的现象；用水用电通知单，原告对真实性没有异议，但只能证明被告曾以洗碗间的电表给原告冰柜供过电，但不能证明是持续供电。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告从沈阳化工大学科亚学院资产经营管理有限公司租赁小食堂一楼商铺，在分割成档口予以转租。2018年7月，原、被告口头协商并达成一致意见，原告从被告处租赁小食堂一层15-2号档口用以经营艾克奇汉堡，主要经营范围为汉堡炸鸡以及可乐类饮料，租期一年，从2018年7月12日起算，至2019年7月12日结束，年租金55,000.00元，押金10,000.00元。被告于2018年7月12日收取上述费用，并为原告开具收据。租赁期间，原告认为被告承诺其可以销售饮料而实际校方予以禁止，而与被告发生纠纷，故诉至法院。 沈阳化工大学“后勤集团商服中心西校区办公室”于2018年8月20日发出整改通知，认为原告售卖饮料属于超范围经营，要求立即停止售卖饮料行为。该办公室于2018年9月26日发出停业整改通知，要求原告停止售卖饮料，并停业整改，直至整改完毕后方可营业。2018年10月8日，该办公室再次发出整改通知，要求原告店铺自通知下发之日起三日内立即解决售卖饮料事宜，逾期消防将对档口断水断电。沈阳化工大学科亚学院资产经营管理有限公司出具情况说明，因涉案档口存在超项经营行为，与其他业户业态商品冲突产生纠纷，三次下令整改后仍继续售卖，于2018年10月17日断电，后经曹晨协调，于2019年2月26日恢复供电。断电后，被告向原告提出继续经营的请求，而原告不同意继续经营。 自学校给原告断电后，为预防损失扩大，被告利用其它商铺设备给原告冰柜等设施供电。根据被告提供的票据，其至少在2018年9月21日至2018年10月24日期间利用其它商铺设备给原告供水供电，产生费用1,512.60元。小食堂在寒假期间即2018年12月18日至2019年2月28日期间停业，放假期间整体断水断电，被告就此事于2018年12月18日前告知原告，要求其及时搬离物品，但原告并未搬离。2019年2月28日，在被告工作人员王晓峰在场的情况下，原告对现场货物予以清点，过期变质货品共计9,268.01元。 根据原告提供的销售清单及经营小票，其经营主要业务为炸鸡类食品。2018年9月12日，“可乐糖浆”销售金额为520.00元，占销售额的9.4%；2018年10月7日，“可乐糖浆”销售金额为520.00元，占销售额的13.1%；2018年8月20日至2018年10月16日，饮料类（大可乐、大美年达、小可乐、七喜、橙C）销售额共计620.60元，占销售额的0.59%。 本院认为，原告从被告处租赁档口用于经营，双方构成事实上的租赁合同关系，在不违反法律法规强制效力性规定的前提下，双方均应按照约定及相关法律规定履行相应的权利和义务。关于经营范围，原告档口名称为“艾克奇汉堡”，主营应为汉堡炸鸡类食品，关于是否准许销售饮料事宜，虽然没有被告明确表示同意的相关证据，但在原告实际业务经营过程中没有进行阻止，应视为其对档口经营范围中包括出售饮料事宜予以默认和准许，被告作为小食堂一楼的整体租用和管理者，具有保障原告从事相关经营项目的义务。根据校方相关通知，因原告超范围经营饮品销售，与其他业态商品存在冲突，于2018年10月17日对原告档口作出停电处理。客观上，被告没有保障原告全面完整的经营权益，应承担一定违约责任。原、被告双方未就解除租赁合同关系事宜达成一致意见，根据合同法第九十四条的规定，在符合合同目的不能实现的各项标准和条件下，才能予以法定解除。本案中，根据原告提供的销售清单及经营小票，饮品的销售额只占其中一小部分，只要原告不再从事销售饮料行为，校方即可供电，原告各项设备能够运行而不致损失持续扩大。另一方面，停电并非被告针对原告实施的特定行为，而是校方管理行为。涉案档口具有针对学生进行经营的特殊性，无论是承租方还是转租方，都应遵守学校的相关管理规定。停电后，被告亦采取借用其他商铺供电等方式予以补救，且与校方积极沟通恢复供电事宜，被告没有拒不履行义务的主观故意。综上，本案并未因校方禁止销售饮品规定，达到致使合同根本不能履行、合同目的无法实现的法定条件。但考虑到本案被告确实违约在先，双方一直在就是否能继续销售饮品事宜进行沟通，2018年12月18日，因寒假停水停电，被告通知原告将物品搬走，而原告并未搬走仍然占用档口，在2019年2月26日校方恢复供电后原告亦没有表示继续租赁，双方于2019年2月28日才最终清点货物，租赁关系实际上于此时不再继续履行，故综合客观事实，本院认定双方租赁合同关系于2019年2月28日解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告实际履行期为2018年7月12日至2019年2月28日，共计7个月零17天，占整个年度的62.2%。故被告应返还原告尚未履行部分的租金20,790.00元（55,000.00元×37.8%）。因被告为原告提供其他店铺设备进行供电，产生费用1,512.60元，在扣除该部分费用后，被告应返还原告押金8,487.40元。关于已经履行的部分，鉴于被告确实没有保障原告销售饮料的经营权限，但不致存在合同完全不能履行的重大过错，而原告在停电能够避免的情况下单方面停止经营行为，且在被告告知在放寒假前应将食品全部搬走的情况下仍不搬走，对损失后果扩大负有责任，故本院认定，就损失部分，被告曹晨承担50%的赔偿责任，原告自行承担50%责任。原告所诉物品损失9,268.01元，在庭审中，被告确认其手下工作人员在场，故本院对该金额予以确认。被告曹晨赔偿原告此部分物品损失4,634.00元。关于经营损失，原告提供的销售清单、经营小票等证据不足以证明原告确实存在30,000.00元金额损失，但因2018年10月17日后确有校方对原告档口予以断电的客观事实，影响原告实际经营收入，被告应减免一部分租金，故本院参考租金标准认定，从2018年10月17日至2018月12月18日（寒假放假），被告曹晨返还原告损失4,671.23元（55,000.00元÷365天×62天×50%）。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告曹晨于本判决生效之日起十日内，向原告卜晓丽返还租金20,790.00元； 二、被告曹晨于本判决生效之日起十日内，向原告卜晓丽返还押金8,487.40元； 三、被告曹晨于本判决生效之日起十日内，向原告卜晓丽支付物品损失4,634.00元； 四、被告曹晨于本判决生效之日起十日内，向原告卜晓丽支付损失4,671.23元； 五、驳回原告卜晓丽的其他诉讼请求。 案件受理费2,178.00元，由被告曹晨承担765.00元，原告卜晓丽承担1,413.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长 李 松 审 判 员 丁 威 人民陪审员 金 丽 二〇二〇年九月十四日 书 记 员 徐小杰 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。