河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0728民初3215号原告：华超，男，1985年10月17日生，汉族，住长垣市蒲**。被告：新乡市新宇房地产开发有限公司。法定代表人：师振栋，任公司经理。公司住所地：长垣市建设路中段。统一社会信用代码：91410728795723236J。委托代理人：王军民，男，1980年8月16日生，汉族，住河南省兰考县。原告华超因与被告新乡市新宇房地产开发有限公司（以下简称：新宇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，华超于2020年7月27日向本院提起诉讼，本院依法向新宇房地产公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华超、被告新宇房地产公司的委托代理人王军民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华超诉称，2016年10月27日华超与新宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定新宇房地产公司将坐落于长垣市蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东1号商铺出售给华超。华超已经全额支付该房屋总价款，并于2016年11月3日与新宇房地产公司共同到现场办理了案涉商品房的备案登记手续。但时至今日，新宇房地产公司仍然没有协助华超办理过户登记手续。华超依据案涉合同约定履行了相关义务，不存在违约行为，经华超多次催告，新宇房地产公司一直拖延给华超办理过户手续，属于严重违约。为维护其合法权益华超诉至法院，请求判令：一、确认华超与新宇房地产公司于2016年10月27日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；二、判令新宇房地产公司继续履行《商品房买卖合同》，协助华超办理产权登记手续，并将坐落于长垣市蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东1号商铺登记在华超名下。房屋价值人民币609026元；三、本案的诉讼费用由新宇房地产公司承担。新宇房地产公司辩称，新宇新橙二期8#楼1号底商（合同编号：20163818）是新宇房地产公司以房抵工程款形式出售，应受到法律保护。赵红军以河南省光大建设工程有限公司（以下简称光大工程公司）名义承包建设了新宇房地产公司新宇新橙二期4#、6#、8#楼项目，由于资金短缺，施工停滞的原因，新宇房地产公司与光大工程公司项目负责人赵红军以及窗户安装工程施工人华超共同协商同意，由华超分包施工赵红军承包的新宇新橙二期4#、6#、8#楼窗户安装施工，由新宇房地产公司直接付款给华超，后华超组织进行了施工，直至全部窗户工程完工，但原应支付的工程款一直未付。后经新宇房地产公司与华超协商后达成以新宇新橙二期8号楼1号、2号底商（合同编号：20163818、20163819）抵工程款一致意见。并于2016年10月27日签订了《商品房买卖合同》两份，一份签至华超名下，一份签至华超债权人陈鹏、杜瑞君名下，用以抵偿华超为安装新宇新橙二期窗户向陈鹏、杜瑞君借的款，前述合同签订后，新宇房地产公司于2016年11月3日与华超等人共同亲自到场的情况下进行了备案登记。新宇房地产公司与华超以房抵债的行为系双方真实意思表示，无欺诈隐瞒，不违反法律规定，因此新宇新橙二期8号楼1号底商（合同编号：20163818）是新宇房地产公司以房抵工程款形式出售给华超的，应受到法律的保护和支持。根据到庭当事人的诉辩意见，并经其同意，本院归纳本案的争议焦点为：华超的诉讼请求有无事实根据及法律依据。针对本案争议焦点，华超向本院提供的证据材料有：第一组，1、华超与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》1份；2、新宇房地产公司向华超出具的以房抵账收款收据一份，据此证明华超与新宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同依法真实有效。同时证明华超按照《商品房买卖合同》约定支付了全额购房款，履行了付款义务。第二组，1、华超缴纳住房专项维修资金的河南省住房专项维修资金专用票据一份；2、长垣县房管局出具给华超的住宅专项维修资金缴讫证明一份。证明华超交付了新宇新橙二期8号楼1号底商相关维修基金费用，该房产应依法过户给华超。新宇房地产公司对华超提交证据发表质证意见如下：对华超提交证据均无异议。针对本案争议焦点，新宇房地产公司未提交证据。为查明案件事实，本院依职权调取（2019）豫0728民初5664号、（2020）豫07民终2317号民事判决书。华超对本院依职权调取证据发表质证意见如下：两份判决书所涉及的房屋与华超诉请的房屋系同一房屋。新宇房地产公司将房子卖给别人华超并不知情，已经卖给别人了为什么还要卖给华超，华超已经在房管局将案涉房屋备案，华超的手续齐全，案外的购房者的手续没有华超的手续齐全，房管局不能给另外的购房者备案，把华超的备案撤销。新宇房地产公司对本院依职权调取证据发表质证意见如下:两份判决书中的房屋与本案房屋系同一房屋。新宇房地产公司与案外人王美荣签的房屋买卖合同实际上是抵押合同，因为公司开发房用了王美荣的土地。华超在房管局备案了，王美荣去房管局提出申请，将华超的备案注销了。（2020）豫07民终2317号民事判决书中所提到的“关于新宇公司上诉提出的行政撤销诉讼”是新宇房地产公司对房管部门撤销华超房屋备案所提出的行政撤销诉讼，公司认为房管部门撤销不合理。新宇房地产公司起诉房管中心，结果出来后新宇房地产公司上诉了。经审理查明：华超称自己享有对新宇房地产公司的到期债权，但新宇房地产公司无法偿还，经双方协商，新宇房地产公司与华超达成以房抵债协议，新宇房地产公司以新宇新橙二期8号楼01号底层商铺抵偿欠华超的工程款。2016年10月27日，华超作为买受人与出卖人新宇房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定新宇房地产公司向华超出售新宇新橙二期8（幢、座）1（单元、层）商铺，建筑面积160.27平方米，单价每平方米3800元，总金额609026元。同日，新宇房地产公司向华超出具了收据一份，表明收到华超购房款609026元。2016年11月2日华超缴纳了案涉房屋的住房专项维修资金8014元，长垣县住宅专项维修资金管理办公室向华超出具了住宅专项维修资金缴讫证明。后新宇房地产公司一直未按照约定给华超办理过户登记手续，华超遂诉至法院。另查明，2019年9月25日本院受理案外人王美荣起诉新宇房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，经审理，本院认定，新宇房地产公司欠案外人王美荣土地转让款，到期后新宇房地产公司不能偿还，双方经协商达成以房抵债协议，2015年7月6日，王美荣与新宇房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，约定将长垣市蒲西区宏力大道北段东侧，新宇新橙二期8#楼东1号商铺出售给王美荣，房屋价款为600000元，于2015年7月13日办理了商品房买卖合同登记备案手续。前述协议不违反法律规定均为有效，因此于2020年4月13日作出（2019）豫0728民初5664号民事判决，判决确认王美荣与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，新宇房地产公司应继续履行《商品房买卖合同》，将新宇新橙二期8#楼东1号商铺交付给王美荣，并协助办理产权登记手续，登记为王美荣名下所有。新宇房地产公司对前述判决不服提起上诉，新乡市中级人民法院经审理查明事实与一审一致，另查明前述《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限显示：“总房款60万元，已于2015年7月6日付清”。新宇房地产公司在与王美荣签订房屋买卖合同并办理案涉房屋备案登记后，又于2016年10月27日和华超签订《商品房买卖合同》并于2016年11月8日办理备案登记，长垣市房产管理中心因该房屋重复备案，作出长房决（2019）1号决定，撤销其第二次备案。新宇房地产公司遂以长垣市房产管理中心为被告、华超为第三人提起行政诉讼，要求撤销长垣市房产管理中心长房决（2019）1号决定，河南省封丘县人民法院作出（2020）豫0727行初3号行政判决，驳回新宇房地产公司的诉讼请求。新乡市中级人民法院认为王美荣与新宇房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，新宇房地产公司在与王美荣签订前述合同并办理备案登记后，在合同约定的房产交付期限届满时不但未向王美荣交付案涉房产，反而就同一房产又与他人签订商品房买卖合同且办理备案登记，新宇房地产公司的行为明显与民事活动应遵循的诚实信用原则相悖，综上，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有华超提交的第一组、第二组证据、本院依职权调取的（2019）豫0728民初5664号、（2020）豫07民终2317号民事判决书以及庭审笔录等在案佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为,华超与新宇房地产公司经协商达成以房抵债协议并签订《房屋买卖合同》的行为不违反法律、行政法规的规定，应为有效。华超未办理过户登记手续仅影响物权效力，不影响《房屋买卖合同》的效力。但前述合同签订及履行日期均在新宇房地产公司与案外人王美荣签订案涉房产买卖合同及办理备案登记之后，且华超所签《商品房买卖合同》备案登记已被长垣市房产管理中心撤销，经两级法院审理作出的生效判决也确认了王美荣对案涉房产的所有权。故华超所签的《商品房买卖合同》客观上存在履行不能的情形，华超可依据合同约定及法律规定另行主张权利，对华超要求继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条之规定,判决如下:一、华超与新宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回华超的其他诉讼请求。案件受理费9890元,适用简易程序减半收取4945元，由华超负担。如不服本判决可在收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  葛丽二〇二〇年九月二十四日书记员  张硕