文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0236民初1760号原告：陈金国，男，1963年5月18日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：柳志新，重庆柳公律师事务所律师。被告：张才清，男，1976年1月1日出生，汉族，农民，住重庆市奉节县。被告：常能贵，男，1967年6月7日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：袁祚国，重庆市奉节县平皋法律服务所法律工作者。被告：陈金奎，男，1971年8月6日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县。原告陈金国与被告张才清、常能贵、陈金奎合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告陈金国及其委托诉讼代理人柳志新，被告张才清、陈金奎、常能贵及其常能贵的委托诉讼代理人袁祚国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金国向本院提出诉讼请求：1.判决被告交付房屋178平方米；2.支付房租费1万元；3.诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：1.判决三被告赔偿房屋损失费195800元（178㎡×1100元/㎡）；2.三被告支付从2017年1月1日起按每年2000元的标准支付房屋租金至房屋损失付清之日止；3.诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年，三被告合伙承包XX镇XX社区X组，小地名万家包的旧房改建工程，由被告张才清与原告陈金国签订《旧房改建偿还合同》。被告在拆除原告旧房后，没按合同约定向原告交付房屋，引起纠纷。2019年1月8日，经康乐镇人民政府组织调解，双方达成协议，由被告于2020年1月19日前交付房屋，面积不足部分按1100元/平方米的单价进行补偿，然而被告至今未能交付房屋，基于此，原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告张才清辩称，房子还没有修建，办理建房手续需要原告的配合,多次要求原告提供身份证、户口簿等证件，原告没有提供。手续办好后会建房还给原告，不会赔钱。被告常能贵辩称，双方签订的旧房改建偿还合同有效,应当受法律保护。协议签订不由我牵头，是张才清和陈金奎负责，我负责其他事情。我去找过政府，催促双方办理手续后建房还给原告。原、被告理应按旧房改建合同及康乐镇人民调解委员会的调解意见履行，原告应当向被告方提供身份证、户口簿及原宅基地使用证，但原告没有提供。被告常能贵已经按照康乐镇人民调解委员会的调解意见履行了还房义务，将房屋还给了陈金平和陈德元。被告陈金奎辩称，同意张才清和常能贵的意见，我没有意见。原告陈金国为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.原告的身份证复印件、被告的户口证明复印件；2.《旧房改建偿还合同》原件；3.房屋权属证书复印件；4.康乐镇人民政府关于张才清与石龙社区陈金权等7户房屋拆迁纠纷调解处理意见书原件。被告张才清、常能贵、陈金奎对原告陈金国提交的证据无异议。被告张才清、常能贵、陈金奎提交了以下证据：1.《康乐镇阳北村地灾灾民搬迁避让易地集中安置房项目招商协议》复印件；2.《工程建设承包合同》复印件。原告陈金国质证认为,被告张才清、常能贵、陈金奎提交的证据与本案不具有关联性。本院审查认为，原告陈金国提交的证据,具有真实性，能够作为认定案件事实的依据，予以采信。被告张才清、常能贵、陈金奎提交的证据,与本案无关联，不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，被告张才清作为甲方，原告陈金国作为乙方，签订《旧房改建偿还合同》，载明：“一、乙方自愿将位于奉节县XX镇XX社区X组，小地名万家包的旧房改建。按照旧房的面积偿还新房的面积比1还1。地坝、猪圈、厕所按照180.00元每平方米现金补偿。（地坝、猪圈、厕所的补偿金额在动工前补偿）二、偿还事项：经协商按1楼配7楼、2楼配4楼、3楼配6楼、5楼不偿还的原则交换。乙方在签订合同时，定好选好的楼层，楼层的选址必须在原址地选择。乙方选房的楼号_______。三、甲方所归还乙方的房屋面积以房管所测试的面积为准，偿还的面积按照1100.00元每平方米的价格找补，不足一套房按一套房的面积计算，不足二套房按二套房的面积计算，不足三套房按三套房的面积计算，以此类推。四、乙方原旧房的房产证交甲方所有，乙方必须提供原户主的身份证复印件、户口簿复印件（段成林无房产证交付）。五、乙方的旧房归甲方所有，由甲方拆除。六、甲方在施工过程中,乙方不得以任何理由阻挡甲方施工，如出现争议。施工照常进行，乙方只能提出上诉。七、违约责任：甲乙双方均不得违约，如有违约，由违约方支付对方所造成损失的全部责任。八、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等的法律效力，自签字之日起生效。”协议签订后，被告对地坝、猪圈、厕所进行了现金补偿，并将陈金国的住房拆除。后因故未建房还房，陈金国等人与张才清、常能贵、陈金奎于2019年1月8日在奉节县康乐镇人民调解委员会组织下进行调解，达成调解处理意见。该调解处理意见书载明：“2016年1月，张才清、常能贵、陈金奎3人与陈金国、陈金权等7户签订了拆房协议，并按照协议对7户房屋进行了拆除，协议约定2016年10月交房，但至今没有建房和还房。双方为房租费和还房的问题发生纠纷，多次向康乐镇人民政府提出调解申请。调解意见：1、当事人双方签订房屋拆迁协议前，没有向石龙社区和康乐镇政府提出申请和备案，石龙社区和康乐镇政府没有参与和组织房屋拆迁行为，该拆迁行为与社区和政府无关，属于当事人双方的民事行为。2、张才清、常能贵和陈金国三人是合伙人，对此拆迁行为共同承担相关的民事责任。拆迁房屋由三人共同建设后还给拆迁户，总面积1135.68平方米，其中陈金权157.3平方米，陈金国178平方米，向启蓉138.5平方米，段成林290平方米、陈德元105平方米、陈金平105平方米、常茂林161.88平方米，其中常能贵给陈德元、陈金平各还房105平方米，其余的5户925.68平方米，由常能贵、张才清、陈金奎负责建设和还房，建设资金和常能贵已还房屋采取统一结算。3、房租费结算。2019年1月至交房期间的房租费支付方式，由常能贵负责陈德元、陈金平、常茂林、陈金权3户，由张才清负责陈金国、向启蓉、段成林，每户2000元。4、农房建设用地手续办理问题。由张才清和陈金奎负责牵头协调，拆迁户提供户口本、身份证、房产证等相关证件，并配合办理建设的相关手续，办理建设手续的费用由建设方承担。5、建设交房时间。2019年农历12月25日前交房，建设地点在张尚平的房屋靠南边建设（其坐宅是坐西向东方向）。6、建设方式。按照建房面积和用地审批楼层，采取联户建设、统一规划设计建设；按照一梯四户设计，户型面积按照100-120平方米设计；墙体为18墙，隔墙为12墙，层层现浇；窗子规格：客厅1.8*1.5米，卧室1.5*1.5米，厨房1.5*1.2米，卫生间1.0*0.8米；选房由建设方组织拆迁户抽签解决。7、资金结算。原则上按照拆迁还房面积设计户型，如有面积差异，双方按照建筑面积（以测量报告数据为准）1100元/平方米进行结算补差。8、本调解意见书一式三份,当事人双方各执一份,镇综治办存档一份。”之后,张才清、常能贵、陈金奎仍然没有建房还房,陈金国向本院提起诉讼。另查明,位于奉节县XX镇XX社区X社****房屋的登记权利人为陈金国,房屋建筑面积117.3平方米，产权证号301房地证2011字第148000号。本院认为，本案的争议焦点如下：一、原告陈金国与被告张才清于2016年1月11日签订的《旧房改建偿还合同》的法律效力；二、房屋拆除后的损失认定及责任承担;三、被告常能贵、陈金奎是否与被告张才清共同承担责任。关于争议焦点一，宅基地只能用于建造住宅及附属设施自用，限于居住功能。原告陈金国与被告张才清签订《旧房改建偿还合同》，约定陈金国的旧宅基地归被告张才清所有，由被告张才清拆除并建房。根据相关的法律规定,无论是翻建旧宅子还是重新建新房子都要符合农村宅基地建房标准。本案中,原、被告签订的《旧房改建偿还合同》不符合农村宅基地建房标准，违反了法律、行政法规的强制性规定，且在本案法庭辩论终结前尚未办理宅基地改建审批手续,故原、被告签订的《旧房改建偿还合同》系无效合同。关于争议焦点二，本案原告陈金国宅基地上的房屋已被拆除，不能返还原物,被告也没有按照约定将建成的房屋返还给陈金国，给原告陈金国造成了损失，应当进行赔偿。因房屋已经拆除，无法启动评估程序，本院参照双方约定的面积和补差的价格1100元/平方米确定损失。双方在奉节县康乐镇人民调解委员会组织下，确认给原告陈金国的还房面积为178平方米，故原告陈金国的损失计算为195800元（1100元/平方米×178平方米）。原告陈金国主张房租损失，于法无据,本院不予支持。因原告陈金国和被告张才清签订的《旧房改建偿还合同》系无效合同，双方都有过错，应当承担相应的责任。本院确定由原告陈金国自行承担40%的责任，被告张才清承担60%的责任。关于争议焦点三，虽然与原告陈金国签订合同的相对方仅有张才清一人，但根据康乐镇人民政府关于张才清与石龙社区陈金权、陈金国等7户房屋拆迁纠纷调解处理意见书，可以认定被告张才清、常能贵、陈金奎三人系合伙关系，被告常能贵和陈金奎作为合伙人,应当与被告张才清共同承担责任。综上所述，被告张才清、常能贵、陈金奎赔偿原告陈金国损失费用117480元（195800元×60%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二十一条第一款、第三款、第四款，第六十二条第一款、第二款、第三款,《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，判决如下：一、被告张才清、常能贵、陈金奎共同赔偿原告陈金国损失费用117480元，限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告陈金国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4330元，由原告陈金国负担1732元，由被告张才清、常能贵、陈金奎负担2598元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  李练祥审 判 员  李美淼人民陪审员  代永久二〇二〇年九月二十四日法官 助理  傅婷婷书 记 员  姜 山