四川省遂宁市船山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川0903执异79号 案外人：胡薇，女，1990年2月9日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 案外人：李林，男，1988年12月19日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 二案外人的委托代理人（特别授权）：石泉，男，1988年7月27日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 申请执行人：邓霞，女，1968年6月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵敏，四川广略律师事务所律师。 被执行人：包全荣，男，1963年1月1日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被执行人：王琼兰，女，1963年4月6日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 本院在执行申请执行人邓霞与被执行人包全荣、王琼兰民间借贷纠纷一案中，案外人胡薇、李林于2020年8月31日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人胡薇、李林称，请求撤销（2019）川0903执186号之一执行裁定书，中止对案外人所有位于遂宁市船山区房屋的拍卖和执行，解除查封措施。事实与理由：案外人于2018年3月18日与王琼兰、包全荣签订《房屋买卖合同》，约定以700000元将位于遂宁市船山区房屋出售给案外人。合同签订后，案外人按照约定代为归还银行抵押贷款人民币450000元，通过现金方式支付购房款人民币250000元，并向案外人出具收条一份。同时，案外人与被执行人到遂宁市不动产登记中心进行房屋产权变更登记并缴纳相关税费。后遂宁市不动产登记中心告知案外人于5个工作日后领取不动产权证书。王琼兰、包全荣向案外人交付房屋钥匙。但因邓霞与王琼兰、包全荣民间借贷一案，法院对案涉房屋进行查封，导致至今未领取房屋所有权证。案外人已合法占有使用案涉房屋至今。根据《最高人民法院关于人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋已经是案外人所有的合法财产，足以对抗申请执行人的一般债权，能够排除该案的强制执行，贵院查封拍卖是错误的，损害了案外人有合法权益。 申请执行人邓霞辩称，案外人的执行异议申请不能成立，其主张不能排除本案对房屋的执行。1.案外人与被执行人之间不存真实的买卖房屋交易，尾款250000元系现金支付，与常理不符，明显是案外人帮助被执行人转移财产的行为，虚构买卖交易；2.本案房屋查封时双方并未完成交易，没有办理房屋过户登记，没有发生物权变动和转移，故法院查封和执行均为正确、合法的；3.即使双方交易是真实的，那么在产权完成过户登记前也是一种债权、债务关系，同时其债权并不优先于答辩人的债权，不能排除本案的执行。答辩人认为案外人的申请理由不成立，更不能排除本案的执行，请求依法异议请求。 被执行人包全荣、王琼兰未作答辩。 本院查明，2018年3月27日邓霞向本院申请诉前财产保全，本院于2018年3月27日作出（2018）川0903财保149号《民事裁定书》，轮候查封包全荣、王琼兰所有的位于遂宁市船山区房屋（权证号：遂房权证船山区字第××号、03××17号）。原告邓霞与被告包全荣、王琼兰民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月6日作出（2018）川0903民初2535号民事判决书，确认：被告包全荣、王琼兰偿还原告邓霞借款本金500000元及利息。判决已生效，被执行人未自觉履行生效判决确定的义务，申请执行人邓霞向本院申请强制执行。2020年7月9日本院作出（2019）川0903执186号之一执行裁定书,拍卖被执行人王琼兰、包全荣名下位于遂宁市船山区房屋。 2018年3月18日包全荣、王琼兰与李林、胡薇签订《房屋买卖合同》，约定将包全荣、王琼兰名下的位于遂宁市船山区房屋出售给胡薇、李林，出售价款700000元，付款方式为：乙方（胡薇、李林）支付甲方（包全荣、王琼兰）在银行的抵押贷款450000元，过户当天乙方（胡薇、李林）向甲方支付甲方（包全荣、王琼兰）购房款250000元。（甲方）王琼兰、（甲方）包全荣、（乙方）胡薇、（乙方）李林在该《房屋买卖合同》上签字确认。2018年3月22日上午10时，包全荣、王琼兰与李林、胡薇签订《存量房买卖合同》（自由成交版）（备案号：1803220015），约定将包全荣、王琼兰名下的位于遂宁市船山区房屋（建筑面积158.66平方米）出售给胡薇、李林，出售价款700000元。（甲方、买方）胡薇、（乙方、卖方）王琼兰、包全荣在该《存量房买卖合同》上签字确认。同日，胡薇用四川农村信用社（农村商业银行）账号为62×××95转款450115.78元为包全荣、王琼兰偿还涉案房屋在银行的抵押贷款。包全荣、王琼兰向胡薇出具收条一张，收条载明：“今收到胡薇房款700000.00元，大写（柒拾万元），其中450000.00元（肆拾伍万）由胡薇支付信用社贷款，实收250000.00元（贰拾伍万）。包全荣、王琼兰。2018年3月22号”。同日，李林就涉案房屋向遂宁市地方税务局第一直属税务分局缴纳存量房（商品住房买卖）契税10500.02元、印花税5元，以上共计10505.02元，税务部门并向李林出具《中华人民共和国税收完税证明》一份予以确认。2018年3月22日14:35分，遂宁市不动产登记中心向胡薇、李林出具《遂宁市不动产登记回执》一份，该回执载明：收到买卖合同（原件）1份、税票（原件）1份、询问笔录（原件）1份、不动产权属证书（原件）1份等材料，并提示：请您于5个工作日后（现房抵押类业务于受理之时起48小时后）凭受理单、经办人身份证，到办证窗口缴纳相关费用并领证，申请权利人：胡薇、李林,义务人：王琼兰、包全荣，房屋坐落：船山区滨江中路709号黄鹤楼公寓3栋塔楼2单元11层1102号。同日，包全荣、王琼兰将涉案房屋的钥匙交予胡薇、李林，现涉案房屋由案外人居住。 另查明，案外人荣伟于2018年3月22日向本院提出诉前财产保全，申请对登记在包全荣名下的遂宁市船山区房屋予以查封，并提供了担保。本院于2018年3月22日作出（2018）川0903财保145号《民事裁定书》，该裁定书对包全荣名下的遂宁市船山区房屋予以查封，查封期限为三年。并于当日向遂宁市不动产登记中心送达了民事裁定书及协助执行通知书。尔后，案外人荣伟未向本院提起对包全荣的诉讼。 本院认为，本案争议焦点为案外人胡薇、李林对涉案房屋是否享有足够的民事权益能够排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告应对其享有案涉房屋的所有权提供充分的证据予以证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，案外人胡薇、李林与被执行人包全荣、王琼兰在本院查封前签订《房屋买卖合同》，案外人亦按照双方约定支付了购房款项，并已合法占有案涉房屋，虽未办理过户登记，但案外人胡薇、李林不存在过错。综上，案外人胡薇、李林的异议理由成立，其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对遂宁市船山区房屋。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 邓 勇 审判员 陈艳梅 审判员 陈 晓 二Q年十二月十一日 书记员 夏春梅