浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2640号 上诉人（原审原告）：浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥湖西路瓜渚风情小区会馆****。统一社会信用代码91330621MA288BGY1Y。 法定代表人：求云顺。 委托诉讼代理人：钟亚娟,浙江金柯桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳萍,浙江金柯桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢俊霞，女，1973年10月11日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。 委托诉讼代理人：李峰（系被上诉人丈夫），男，1971年2月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司因与被上诉人谢俊霞物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人立即向上诉人支付2018年5月1日起至2019年12月31日止的物业服务费9625元，车位费1200元，并支付其中4330元自2019年1月1日起，其中6495元自2020年1月1日起至实际履行之日止按日千分之三计算的违约金。事实和理由：首先，被上诉人所述的外墙渗水等问题，还有消防管道、排污管道、外墙砖脱落等问题，是历史遗留问题，早在上诉人入驻小区前已存在，一直没有得到有效的解决，小区业委会承诺出具综合性维修方案，得到街道和房产公司的认可，就可以动用保证金维修。因此这部分问题的维修系超过上诉人能力和服务范围的，上诉人无法为业主提供这方面的服务，一审判决据此认定证明上诉人未履行物业服务义务系认定事实错误。其次，对于被上诉人所述的没有管理乱停放的电瓶车，导致一楼公共秩序脏乱差；没有对安全出口进行疏散、清理，违反消防法，存在安全隐患；没有做好下水道的维护和管理，不合理改造污水池，造成安全问题突出；没有打扫公共卫生，及时清理清运建筑垃圾等问题。上诉人已经尽力劝导业主不要乱停放电瓶车，但是在业委会未出台约束措施前，上诉人能做的也仅仅是劝告和适当的驱赶，被上诉人家门口的污水池，系上诉人经过被上诉人同意后进行的疏通和改造，并非上诉人恶意为之，且上诉人每月均委托清运公司清理建筑垃圾。因此被上诉人反应的问题，上诉人在能力和职责范围内均已尽到服务义务。一审判决据此认定上诉人未履行物业服务义务系认定事实错误。最后，物业服务合同约定，未及时缴纳物业费，应自逾期之日起按日千分之三缴纳违约金，故一审判决未支持违约金系适用法律不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审予以撤销，改判或发回重审。 谢俊霞辩称，1.在物业服务合同中，维修、养护、管理明确为物业的工作，上诉人以不能做为由，对物业服务打折扣，以外墙维修等需动用维修基金为由，疏于维护，外墙砖脱落存在安全隐患，上诉人也未设置警示牌。2.上诉人出钱请别人做垃圾清运不代表做到位了，上诉人也没做好污水池管理维护，消防安全、车辆管理等基本服务都没做好。3.被上诉人未及时交物业费系上诉人违约在先，上诉人提前退出说明其服务不到位。 浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付2018年5月1日至2019年12月31日止的物业服务费9625元、车位费1200元，并支付其中4330元自2019日1月1日起，其中6495元自2020年1月1日起，均至实际履行日止，按日3‰计算的违约金（截止起诉日止违约金暂计8638元，上述三项合计19463元）。 一审法院认定事实：2018年7月20日，原告与柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会签订了《瓜渚绿洲公寓小区物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业服务；服务期限自2018年5月1日至2021年12月31日；物业费标准为高层、小高层住宅1.05元/月·平方米，能耗费0.50元/月·平方米，高层、小高层（带电梯）物业管理能耗费四层及四层以下按八折收取；车位费30元/个·月；物业费每年交纳一次，每次交纳时间为9月1日至12月30日；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金。双方还对其他事项作出相关约定。合同签订后，原告对该小区提供物业服务至2020年5月31日（现已撤出小区）。被告系瓜渚绿洲公寓27幢101、201室业主，该房屋建筑面积共计331.89（147.11+102.82+81.96）平方米，，地下车位二个被告至今未向原告缴纳2018年5月至2019年12月期间的物业服务费9625元（331.89平方米×1.45元/平方米·月×20月）、车位费1200元，合计10825元。原告经催缴未果，遂成讼。 一审法院认为，业主及物业公司的合法权益，依法受法律保护。柯桥区柯桥街道瓜渚绿洲公寓小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。合同签订后，原告提供了物业服务，被告系瓜渚绿洲公寓27幢101、201室业主，应当交纳物业服务费。现因被告未交纳2018年5月至2019年12月期间的物业服务费，经原告催告未果，要求被告履行付款义务，符合法律约定，该院予以支持。被告主张原告在履行物业服务合同过程中，没有对小区进行有效管理，维修和养护，导致被告外墙漏水、渗水；没有管理乱停放的电瓶车，导致一楼公共秩序脏乱差；没有对安全出口进行疏散、清理，违反消防法，存在安全隐患；没有做好下水道的维护和清理，不合理改造污水池，造成安全问题突出；没有打扫公共卫生，及时清理清运建筑垃圾；没有制止违反乱停放自行车、高空抛物、乱倒垃圾等行为；没有公示物业管理费用收入支出的情况，并提供照片打印件对上述部分事实予以证明。原告表示已按合同约定履行物业服务义务，但未提供证据证明，但在庭审中明确对被告外墙漏水渗水一事，确实未予以处理。该院认为，物业服务单位应当根据业主的合理要求不断完善服务质量；作为小区业主应当依约交纳物业服务费用，对于物业服务单位的服务质量可以合理的方式提出异议或由业主大会决议更换物业服务单位，而非以拒交物业服务费用的方式进行对抗，影响物业服务单位的正常运转，且有损其他业主权益。鉴于原告的物业服务过程中在客观上存在一定瑕疵，对被告提出的合理意见未予采纳和及时沟通，如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，该院认为可以适当减少被告应付原告的2018年5月1日至2019年12月31日的物业服务费，具体减少比例，该院酌情确定为25%。被告尚需支付原告物业服务费和车位管理费8119元。同时对原告要求被告承担逾期付款违约金的诉求，该院不予支持。被告另抗辩要求物业费自2018年7月起算，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。综上所述，该院对原告诉求中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告谢俊霞应于判决生效后十日内支付原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司2018年5月至12月期间的物业服务费、车位费合计8119元；二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司的其他诉讼请求。案件受理费419元，减半收取210元，由原告浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司负担122元，由被告谢俊霞负担88元，被告谢俊霞应负担的部分，限于判决生效后七日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院提交清运费发票及审核单，证明上诉人履行了垃圾清运义务。被上诉人质证认为，上诉人出清运费请人清运垃圾不代表垃圾清运做到位了。本院认证认为，上诉人提交的证据不足以证明其已按物业服务合同约定履行了全部物业服务义务。 被上诉人未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，一审法院根据在案证据认定上诉人在物业服务过程中存在一定瑕疵，综合考量本案实际情况，对被上诉人应付上诉人的物业服务费予以适当酌减，并对上诉人诉请的逾期付款违约金不再支持，具有相应事实依据，并无不当。上诉人主张其已尽到合同约定的物业服务义务，但未能就其主张提交充分有效的证据予以证明，本院不予采纳。 综上所述，上诉人浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费84元，由上诉人浙江宝业物业服务有限公司绍兴柯桥分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二〇年九月三日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡